中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目

更新招募说明书（2026 年第 1 号）

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

          二零二六年七月
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                            重要提示

中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的首次募集申请于 2021 年 5 月
17 日经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监许可[2021]1666 号文注
册，并于 2021 年 6 月 7 日经中国证监会证券基金机构监管部机构部函[2021]1729 号《关
于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金备案确认的函》备案。本基金基金
合同于 2021 年 6 月 7 日生效。本基金管理人为中金基金管理有限公司，基金托管人为
兴业银行股份有限公司。

根据中国证监会 2023 年 3 月 31 日证监许可[2023]733 号《关于准予中金普洛斯仓
储物流封闭式基础设施证券投资基金变更注册的批复》及上海证券交易所 2023 年 3 月
14 日上证 REITs（审）[2023]4 号《关于对中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投
资基金产品变更暨扩募份额上市及中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计
划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，本基金就扩募及新购入不动产项目等基金变更
事宜进行注册，变更注册内容主要包括基金扩募发售、新购入不动产项目、相应修订基
金合同等事项，并提交本基金基金份额持有人大会决议。2023 年 4 月 25 日至 2023 年
5 月 17 日，基金份额持有人大会以通讯方式召开，大会审议通过了《关于中金普洛斯
仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目的
议案》。本次扩募发售达到法律法规规定及基金合同约定的条件，基金管理人已向中国
证监会办理基金扩募份额的备案手续，并于 2023 年 6 月 2 日获中国证监会确认，修订
后的新基金合同于 2023 年 6 月 2 日正式生效，原基金合同同日起失效，本基金已正式
完成变更，基金合同当事人将按照修订后的新基金合同享受权利并承担义务。

本基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。

本招募说明书经中国证监会注册，但中国证监会对本基金募集的注册、新购入不动
产项目的变更注册及证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益
做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“不动产基金”）。
不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金（以下简称“公募基金”）具有不

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同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，并持
有其全部份额，不动产基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，通
过资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。不动产基金
以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基
金年度可供分配金额的 90%。投资者应充分了解不动产基金投资风险及本招募说明书
所披露的风险因素，审慎作出投资决定。本招募说明书中所称不动产项目是指项目公司、
不动产资产的合称，其中项目公司是指直接拥有不动产资产合法、完整产权的法人实体。

本基金主要投资于以仓储物流类不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专
项计划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及基金
投资的其他风险。其中，（1）不动产基金的特有风险包括但不限于仓储物流行业的风
险（宏观经济环境变化可能导致的行业风险；城市规划及不动产项目周边便利设施、交
通条件等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；行业竞争加剧的风险等），
不动产基金投资管理风险（不动产项目运营风险；估值与现金流预测的风险；不动产项
目直接或间接对外融资的风险；不动产项目收购与出售的相关风险；土地使用权到期、
被征用或收回的风险；不动产基金利益冲突与关联交易风险等），本次扩募发售及新购
入不动产项目相关的风险（摊薄即期回报的风险、发行前累计收益分配影响原基金份额
持有人收益的风险、基金扩募导致基金份额持有人结构变化风险），及其他与不动产基
金相关的特别风险（集中投资风险；流动性风险；基金管理人的管理风险；运营管理机
构的尽职履约风险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收政策调整可能影响基金份
额持有人收益的风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风险；原始权益人的信用评级
变动风险；不可抗力风险等）；（2）其他一般性风险因素，包括但不限于基金价格波
动风险、终止上市风险、相关参与机构的操作及技术风险、基金运作的合规性风险、证
券市场风险等。具体请见本招募说明书 “第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”。

本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、赎
回。基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的情况下，基金管理人可
以申请本基金的基金份额上市交易。本基金在上海证券交易所上市后，场内份额可以上
市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券
交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据上海证券交易所、中国证券登记
结算有限责任公司相关规则办理。

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本基金在基金合同存续期内，在满足《不动产基金指引》
                          《新购入不动产项目指引》
等规定条件的前提下，经履行变更注册程序、取得基金份额持有人大会表决通过（如不
动产项目交易金额超过基金净资产 20%或涉及扩募安排）等规定程序后，可单独或同时
以留存资金、对外借款或者扩募资金等作为资金来源新增购入不动产项目。具体新购入
不动产项目安排根据基金变更注册法律文件及前述基金份额持有人大会决议确定（如涉
及）。

投资有风险，投资人在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合
同和基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，全面认识本基金的
风险收益特征和产品特性，自主判断基金的投资价值，自主做出投资决策，自行承担投
资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。

基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，在投资人作出投资决策后，基
金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负责。

基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证。基金的过往业
绩并不预示其未来表现。本不动产基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表
基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表不动产基金能够按照可供分
配金额预测结果进行分配；本基金不动产资产评估报告的相关评估结果不代表不动产资
产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进行转让。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用不动产基金财产，
履行不动产项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低收益。

本更新招募说明书已经本基金托管人复核。本更新招募说明书所载内容截止日为
2026 年 6 月，所载基金投资组合报告截止日为 2026 年 3 月 31 日（财务数据未经审计）。
市场数据、不动产项目相关信息截止日以招募说明书相关内容为准。

特别地，提请投资人知悉：本次招募说明书更新并未涉及任何补充尽职调查，仅根
据《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第 4 号——招募
说明书编制》要求进行文本格式性的调整，不涉及其他重大变更事项。

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                      本基金发行的简要情况表
基金名称 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
                  本基金初始投资的不动产项目为普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州
                  光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯
                  顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园。
不动产项目名称
                  本基金第一次扩募并新购入不动产项目为普洛斯青岛前湾港国际物流
                  园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心。
                  首次募集：58.35 亿元
募集规模
                  扩募发售募集：1,852,999,995.95 元（不含募集期利息）
上市的证券交易所 上海证券交易所
基金管理人 中金基金管理有限公司

基金托管人 兴业银行股份有限公司

资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司

财务顾问 中国国际金融股份有限公司

原始权益人 GLP China Holdings Limited（中文名称为“普洛斯中国控股有限公司”）

运营管理机构 普洛斯投资（上海）有限公司

招募说明书更新日期 2026 年 7 月

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                                                           目录

第一章 一般规定 ..................................................................................................................... 7
      第一节 绪言和释义 .......................................................................................................... 7
      第二节 招募说明书概要 ................................................................................................ 31
      第三节 风险因素 ............................................................................................................ 57
第二章 不动产项目 ............................................................................................................... 75
      第一节 不动产项目概况 ................................................................................................ 75
      第二节 经营业绩与财务状况分析 .............................................................................. 182
      第三节 原始权益人 ...................................................................................................... 209
      第四节 运营管理机构 .................................................................................................. 249
      第五节 存在重要影响的其他事项 .............................................................................. 268
第三章 资产评估与现金流测算 ......................................................................................... 269
      第一节 资产评估 .......................................................................................................... 269
      第二节 现金流测算分析 .............................................................................................. 285
第四章 治理机制与运营管理安排 ..................................................................................... 306
      第一节 不动产基金治理机制 ...................................................................................... 306
      第二节 运营管理安排 .................................................................................................. 334
第五章 不动产基金 ............................................................................................................. 351
      第一节 本次发行参与机构的基本情况 ...................................................................... 351
      第二节 基金管理人 ...................................................................................................... 357
      第三节 基金托管人 ...................................................................................................... 369
      第四节 不动产基金的交易安排 .................................................................................. 376
      第五节 关联交易与利益冲突 ...................................................................................... 391
      第六节 基金运作 .......................................................................................................... 401
      第七节 其他应披露事项 .............................................................................................. 501
      第八节 其他事项 .......................................................................................................... 505
第六章 招募说明书附件 ..................................................................................................... 509
      附件一、原始权益人及其控股股东和实际控制人的承诺函、运营管理机构的承诺函

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.................................................................... 509
附件二、不动产项目最近三年的财务报告及审计报告...................... 509
附件三、基金可供分配金额测算报告及审核报告.......................... 509
附件四、尽职调查报告................................................ 509
附件五、财务顾问报告................................................ 509
附件六、不动产项目评估报告.......................................... 509

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                        第一章 一般规定

                       第一节 绪言和释义
《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购
入基础设施项目更新招募说明书》（2026 年第 1 号）（以下简称“招募说明书”或“本招
募说明书”）依照《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公
开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投
资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基
金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金
指引（试行）》（以下简称“《不动产基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动
产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资
信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号—发售业务（试行）》《上海证券交易所公开
募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入不动产项目（试行）》
（以下简称“《新购入不动产项目指引》”）《上海证券交易所公开募集不动产投资信托
基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》《公开募集不动产投资信
托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》等法律法规及其他有关规定，以及《中金普洛斯仓储物流封闭
式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。

中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基金”或“本基金”）
是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他
人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。本招募
说明书根据基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基金合同当事
人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份
额持有人和本基金基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同
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的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基
金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金的基金合同。

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在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、基金层面涉及的定义

1. 基金、不动产基金或本基金：指中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基
   金。

2. 基金管理人：指中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）。

3. 基金托管人：指兴业银行股份有限公司（以下简称“兴业银行”）。

4. 原始权益人：指不动产基金不动产项目的原所有人，本基金首次发售及扩募发售
   时，指普洛斯中国控股有限公司（以下简称“普洛斯中国”）。

5. 财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对不动产项目进
   行尽职调查、出具财务顾问报告（如需）或受托办理不动产基金份额发售的路演推介、
   询价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售及扩募发售时，指中国国际金融股
   份有限公司（以下简称“中金公司”）。

6. 运营管理机构：指根据运营管理服务协议为基金及不动产项目提供运营管理服务
   的机构，本基金首次发售及本次扩募发售时，指普洛斯投资（上海）有限公司（以下简
   称“上海普洛斯”）。

7. 参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、
   运营管理机构等专业机构。

8. 首次发售/首次募集：本基金依法进行首次发行募集资金。募集资金用于投资“中
   金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券
   的唯一持有人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得不动产项目全部所有
   权或经营权利，拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权。

9. 扩募/扩募发售：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有
   人大会表决通过等规定程序后，基金启动新一轮募集发售并将募集资金用于新购入不动
   产项目等相关法律法规允许的用途。具体扩募安排根据基金份额持有人大会决议确定。

10. 新购入不动产项目：指在基金存续期间内，在满足法定条件的前提下，经履行
    变更注册程序、取得基金份额持有人大会表决通过（如不动产项目交易金额超过基金净
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资产 20%或涉及扩募安排）等规定程序后，基金单独或同时以留存资金、对外借款或者
扩募资金等作为资金来源新增购入不动产项目。具体新购入不动产项目安排根据基金变
更注册法律文件及基金份额持有人大会决议确定（如涉及）。

11. 本次扩募发售：本基金本次依法进行扩募发行募集资金。

12. 本次交易：本基金通过本次扩募发售募集资金，用于投资“中金-普洛斯仓储物
    流基础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的唯一持有
    人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得拟购入不动产项目全部所有权或
    经营权利，拥有特殊目的载体及拟购入不动产项目完全的控制权和处置权。

13. 基金募集期：指自基金份额发售（含首次发售及扩募发售）之日起至发售结束
    之日止的期间，原则上不超过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。

14. 基金合同生效日：指基金募集（含首次发售及扩募发售）达到法律法规规定及
    基金合同规定的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕相关手续的日期。首次发售基
    金合同生效日为基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金管理人向
    中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期，即 2021 年 6
    月 7 日。基金存续期发生扩募并进行基金变更注册的，新基金合同生效日为扩募发售成
    功，基金管理人办理完毕相关手续的日期，具体以基金管理人届时公告为准。

15. 基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算
    完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。

16. 存续期、封闭期：指首次发售基金合同生效之日（即 2021 年 6 月 7 日）起 50
    年，但基金合同另有约定的除外。

17. 基金合同：指《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
    及对基金合同的任何有效修订和补充。

18. 基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《中金普洛斯仓储
    物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补充。

19. 账户监督协议：指基金管理人、计划管理人、基金托管人、计划托管人与各项
    目公司就本基金签订之《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金之账户监督
    协议》及对该等账户监督协议的任何有效修订和补充。
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20. 运营管理服务协议：指基金管理人、运营管理机构与各项目公司就本基金签订
    之《基础设施项目运营管理服务协议》及对该等协议的任何有效修订和补充。

21. 招募说明书或本招募说明书：指《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投
    资基金招募说明书》及其更新，2022 年度第一次扩募并新购入不动产项目后，相应修订
    为《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入
    基础设施项目招募说明书》及其更新。

22. 基金产品资料概要：指中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品
    资料概要及其更新。

23. 上市交易公告书：指中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市交
    易公告书，具体以首次发售及扩募发售披露的对应公告文件名称为准。

24. 基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法
    律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。

25. 基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。

26. 投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币
    合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人
    的合称。

27. 个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。

28. 机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登
    记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组
    织。

29. 合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投
    资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以投资于在中国境内依法募集
    的证券投资基金的中国境外的机构投资者。

30. 人民币合格境外机构投资者：指按照《合格境外机构投资者和人民币合格境外
    机构投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，运用来自境外的人民币
    资金进行境内证券投资的境外法人。

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31. 战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管理人签
    署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括原始权益人或
    其同一控制下的关联方及其它专业机构投资者。

32. 向原持有人配售：指不动产基金扩募向扩募发售权益登记日登记在册的原基金
    份额持有人按相同的配售比例配售扩募份额。

33. 公开扩募：指不动产基金扩募向不特定对象募集，公开扩募可以全部或者部分
    向扩募发售权益登记日登记在册的原不动产基金份额持有人优先配售，网下机构投资者、
    参与优先配售的原不动产基金份额持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额
    认购。

34. 定向扩募：指不动产基金符合基金份额持有人大会决议规定条件的特定对象扩
    募发售，且每次发售对象不超过 35 名。

35. 定向扩募发售对象：指通过定向扩募认购并获得该次向特定对象发售基金份额
    的法人、自然人或者其他合法投资组织，不超过 35 名。证券投资基金管理公司、证券
    公司、银行理财子公司、保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机
    构投资者以其管理的 2 只以上产品认购的，视为一个发售对象。

36. 持有份额不低于 20%的第一大不动产基金持有人：指不动产基金持有人及其关
    联方、一致行动人合计持有不动产基金份额比例不低于 20%且持有份额最多的基金份
    额持有人。

37. 定价基准日：指计算定向扩募发售底价的基准日，为定向扩募发售期首日，基
    金份额持有人大会提前确定全部发售对象且发售对象包含《新购入不动产项目指引》第
    四十八条第二款规定的投资者的，定价基准日还可以为基金产品变更草案公告日、基金
    份额持有人大会决议公告日，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易
    日不动产基金交易均价的 90%。

38. 不动产基金交易均价：特定交易日不动产基金交易总金额/特定交易日不动产基
    金交易总份额。

39. 关联方：本基金的关联方包括关联法人和关联自然人。

（1）具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
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1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间
接控制的法人或其他组织；

2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；

3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、运营管理机构及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的法人或其他组织；

4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象与
本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品；

5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高
级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；

6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其倾斜的法人或其他组织。

（2）具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：

1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；

2）基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理
人员；

3）本条第 1）项和第 2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18
周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女
配偶的父母；

4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其进行倾斜的自然人。

40. 关联交易：是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资
    源或者义务的事项。除传统基金中基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管
    人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内
    承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：

（1）基金层面：购买资产支持证券、借入款项、聘请运营管理机构等；

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（2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权；

（3）项目公司层面：不动产项目购入与出售、不动产项目运营及管理阶段存在的
购买、销售等行为。

其中，关联交易的金额计算应当根据《不动产基金指引》第五十条的要求，按照连
续 12 个月内累计发生金额计算。

关联交易具体包括如下事项：

1)购买或者出售资产；

2)对外投资（含委托理财、委托贷款等）；

3)提供财务资助；

4)提供担保；

5)租入或者租出资产；

6)委托或者受托管理资产和业务；

7)赠与或者受赠资产；

8)债权、债务重组；

9)签订许可使用协议；

10)转让或者受让研究与开发项目；

11)购买原材料、燃料、动力；

12)销售产品、商品；

13)提供或者接受劳务；

14)委托或者受托销售；

15)在关联人的财务公司存贷款；

16)与关联人共同投资；

17)根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；

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18)法律法规规定的其他情形。

41. 基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理
    基金份额的转托管等业务。

42. 销售机构：指中金基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定
    的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基
    金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单位。

43. 场内：指通过具有相应业务资格的上海证券交易所会员单位利用上海证券交易
    所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份额
    的认购也称为场内认购。

44. 场外：指上海证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交易
    系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基金份额的认购
    也称为场外认购。

45. 会员单位：指具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构认可的上
    海证券交易所会员单位。

46. 登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人
    开放式基金账户和/或上海证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确
    认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。

47. 登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有
    限责任公司。

48. 登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统，
    通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。

49. 证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记结算系
    统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。

50. 上海证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开设的
    上海证券交易所人民币普通股票账户（即 A 股账户）或证券投资基金账户，基金投资者
    通过上海证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有上海证券账户。

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51. 基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国登记结算有限责任公司注册的、
    用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。

52. 基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理
    认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。

53. 上市交易：指投资者通过上海证券交易所会员单位以集中竞价等方式买卖基金
    份额的行为。

54. 认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买
    基金份额的行为。

55. 转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金
    份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。前者即基金份额持有人将持
    有的基金份额在登记结算系统内不同销售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券
    登记系统内不同会员单位（交易单元）之间进行指定关系变更的行为。后者即基金份额
    持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券登记系统之间进行转托管的行为。

56. 基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入
    合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款项
    以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。

57. 基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合
    并及个别财务报表层面计量的净资产。

58. 基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。

59. 基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基
    金份额净值的过程。

60. 估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年 6 月 30 日及 12 月 31 日，以及
    当发生或潜在对不动产资产有重大影响的事件而应调整基金估值时。

61. 基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整后的金
    额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同
    时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。法律法规另有规定

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的，从其规定。

62. 基金收益：指基金投资所得不动产资产支持证券投资收益、债券利息、买卖证
    券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的
    节约。

63. 权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人在权益
    登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。

64. 《基金可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《不动产基金指引》及《公
    开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，编制的基金可供分配
    金额测算报告。本次扩募发售时，指自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日止及自
    2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止（以下简称“预测期”）的基金模拟可供分配金
    额测算报告，上述报告经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审核，并出具了编
    号为毕马威华振专字第 2300731 号的模拟可供分配金额测算报告审核报告。

65. 《关于基础设施项目的法律意见书》：指由北京市海问律师事务所出具的《关
    于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目的法律意见书》。

66. 《关于新购入基础设施项目的法律意见书》：指由北京市海问律师事务所出具
    的《关于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金新购入基础设施项目的法律
    意见书》。

二、资产支持专项计划层面涉及的定义

1.不动产资产支持专项计划、资产支持专项计划或专项计划：指本基金存续期内已
持有及可能购入的与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立
的一个或多个不动产资产支持专项计划的单称或统称，视上下文义而定。

2.第 1 期不动产资产支持专项计划、第 1 期资产支持专项计划或第 1 期专项计划：
指“中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划”。

3.第 2 期基础设施资产支持专项计划、第 2 期资产支持专项计划或第 2 期专项计划，
指“中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划”。

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4.不动产资产支持证券或资产支持证券：指资产支持专项计划项下发行的资产支持
证券。

5.第 1 期不动产资产支持证券或第 1 期资产支持证券：指“中金-普洛斯仓储物流基
础设施资产支持专项计划资产支持证券”。

6.第 2 期不动产资产支持证券或第 2 期资产支持证券：指“中金-普洛斯仓储物流基
础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证券”。

7.计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的中金公司，或根据
《专项计划标准条款》任命的作为计划管理人的继任机构。

8.不动产资产支持证券持有人、资产支持证券持有人、专项计划份额持有人：指任
何持有不动产资产支持证券的投资者；于专项计划设立之日，基金管理人（代表基金的
利益）持有专项计划的全部资产支持证券份额，系专项计划的单一不动产资产支持证券
持有人。

9.计划托管人：指根据《专项计划托管协议》担任计划托管人的兴业银行，或根据
该等协议任命的作为计划托管人的继任机构。为免疑义，计划托管人与基金托管人应当
为同一主体。

10.《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制订的专
项计划标准条款及对该等协议的任何有效修改或补充，具体以专项计划设立时签署的协
议名称为准。

11.《第 1 期专项计划标准条款》：指计划管理人为规范第 1 期资产支持专项计划的
设立和运作而制订的《中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划标准条款》及
对该协议的任何有效修改或补充。

12.《第 2 期专项计划标准条款》：指计划管理人为规范第 2 期资产支持专项计划的
设立和运作而制订的《中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划标准条款》
及对该协议的任何有效修改或补充。

13.《专项计划认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《专项计划资产支持证券
认购协议与风险揭示书》，及对该等协议的任何有效修改或补充，具体以专项计划设立
时签署的协议名称为准。
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14.《第 1 期专项计划认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《中金-普洛斯仓
储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书》及对该协议的
任何有效修改或补充。

15.《第 2 期专项计划认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《中金-普洛斯仓
储物流基础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书》及对该协
议的任何有效修改或补充。

16.《专项计划计划说明书》：指计划管理人签署的专项计划计划说明书，及对该等
协议的任何有效修改或补充，具体以专项计划设立时签署的协议名称为准。

17.《第 1 期专项计划计划说明书》：指计划管理人签署的《中金-普洛斯仓储物流
基础设施资产支持专项计划计划说明书》及对该协议的任何有效修改或补充。

18.《第 2 期专项计划计划说明书》：指计划管理人签署的《中金-普洛斯仓储物流
基础设施 2 期资产支持专项计划计划说明书》及对该协议的任何有效修改或补充。

19.资产管理合同：《专项计划标准条款》、《专项计划认购协议》和《专项计划计
划说明书》一同构成计划管理人与认购人之间的资产管理合同。

20.《专项计划托管协议》：指计划管理人（代表专项计划的利益）与计划托管人签
署的专项计划托管协议，及对该等协议的任何有效修改或补充，具体以专项计划设立时
签署的协议名称为准。

21.《第 1 期专项计划托管协议》：指计划管理人（代表第 1 期专项计划的利益）与
计划托管人签署的《中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划托管协议》及对
该协议的任何有效修改或补充。

22.《第 2 期专项计划托管协议》：指计划管理人（代表第 2 期专项计划的利益）与
计划托管人签署的《中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划托管协议》
及对该协议的任何有效修改或补充。

23.《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与各项
目公司的原境外股东、上海普洛斯、各项目公司签署的关于各项目公司的原境外股东向
专项计划转让其直接持有的项目公司股权的《股权转让协议》的合称或者单称（视上下
文义而定），以及对该等协议的任何有效修改或补充。为免疑义，计划管理人（代表第
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1 期专项计划的利益）通过持有广州保税普洛斯 100%股权而间接持有广州设管普洛斯
100%股权，故不涉及签署广州设管普洛斯 100%股权转让的《股权转让协议》。

24.《第 1 期专项计划股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表第 1 期专
项计划的利益，与已持有项目公司的原境外股东、上海普洛斯、已持有项目公司签署的
关于各已持有项目公司的原境外股东向第 1 期专项计划转让其直接持有的各已持有项
目公司的《股权转让协议》的合称或者单称（视上下文义而定），以及对该等协议的任
何有效修改或补充。为免疑义，计划管理人（代表第 1 期专项计划的利益）通过持有广
州保税普洛斯 100%股权而间接持有广州设管普洛斯 100%股权，故不涉及签署广州设
管普洛斯 100%股权转让的《股权转让协议》。

25.《第 2 期专项计划股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表第 2 期专
项计划的利益，与各拟购入项目公司境外股东、上海普洛斯、各拟购入项目公司签署的
关于各拟购入项目公司境外股东向第 2 期专项计划转让其持有的拟购入项目公司股权
的《股权转让协议》的合称或者单称（视上下文义而定），以及对该等协议的任何有效
修改或补充。

26.《股东借款合同》：指计划管理人（代表专项计划的利益）分别与各项目公司签
署的《股东借款合同》的合称或者单称（视上下文义而定），及对该等协议的任何有效
修改或补充。

27.《第 1 期专项计划股东借款合同》：指计划管理人（代表第 1 期专项计划的利
益）分别与第 1 期资产支持专项计划项下各已持有项目公司签署的《股东借款合同》的
合称或者单称（视上下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补充。

28.《第 2 期专项计划股东借款合同》：指计划管理人（代表第 2 期专项计划的利
益）分别与第 2 期资产支持专项计划项下各拟购入项目公司签署的《股东借款合同》的
合称或者单称（视上下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补充。

29.专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括但不限于
《专项计划标准条款》《专项计划认购协议》《专项计划计划说明书》《专项计划托管
协议》《股权转让协议》和《股东借款合同》。为免疑义，专项计划文件不包括《基金
合同》《基金托管协议》、运营管理服务协议及账户监督协议。

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30.专项计划资产：指《专项计划标准条款》约定的属于专项计划所有的全部资产和
收益。

31.专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于不动产资产支持证券
持有人享有的利益。

32.专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。

33.专项计划账户/专项计划托管账户：指计划管理人以专项计划的名义在计划托管
人处开立的人民币资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资
金专户划付的认购资金、接收项目公司偿付的股东借款本息及/或项目公司分配的股东
利润（如有）、接收处分价款、接收项目公司因减资而向专项计划支付的减资款（如涉
及）以及其他应属专项计划的款项，支付标的股权转让价款并根据相关法律法规的要求
代扣代缴所得税、向项目公司增加注册资本（如涉及）及发放股东借款、支付专项计划
利益及专项计划费用以及合格投资，均须通过专项计划账户进行。

34.专项计划设立日：指计划管理人根据《专项计划标准条款》约定宣布的专项计划
设立之日。

35.专项计划终止日：指《专项计划标准条款》约定的专项计划终止之日，专项计划
于以下任一情形发生之日终止：

（1）专项计划完成完全处分，且已完成相应的处分分配，同时合格的专项计划决
定决议专项计划提前终止的；（2）合格的专项计划决定同意终止专项计划；（3）由于
法律或法规的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法，或者专项计划被法院或
仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决终止。

36.专项计划存续期间：指专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该日）
止之间的不定期期间。

37.权利义务转移日：指专项计划设立日，自该日起计划管理人（代表专项计划的利
益）即成为项目公司股权的所有权人，即各项目公司的唯一股东（就广州设管普洛斯而
言，系间接唯一股东），享有项目公司股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股
东义务。

38.交割审计基准日：为权利义务转移日前一日的 24:00 时整，在权利义务转移日后
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的 15 个工作日内，由受聘的审计机构对截至交割审计基准日（含该日）各拟购入项目
公司汇总净资产表进行审计并出具审计报告。

39.专项计划直接决议：指在专项计划的不动产资产支持证券持有人为单一投资人
（“单一不动产资产支持证券持有人”）的期间内，该单一不动产资产支持证券持有人以
书面的形式直接作出的不动产资产支持证券持有人会议决议。为免疑义，基金管理人（代
表基金的利益）在作为专项计划单一不动产资产支持证券持有人的期间内，是由基金管
理人以书面的形式作出专项计划直接决议。

40.合格的专项计划决定：指不动产资产支持证券持有人会议的决议（适用于专项计
划的不动产资产支持证券持有人并非单一不动产资产支持证券持有人的情形）或专项计
划直接决议（适用于专项计划的不动产资产支持证券持有人为单一不动产资产支持证券
持有人的情形），视上下文义而定。

41.基础资产：指由计划管理人代表专项计划的利益收购的各项目公司的 100%股权，
以及计划管理人代表专项计划的利益，向各项目公司发放股东借款而享有的项目公司股
东债权。

42.股东借款：指计划管理人（代表专项计划的利益）根据《股东借款合同》的约定
向项目公司发放的借款。

43.处分标的：指在不动产资产支持证券持有人作出处分决议并确定处分方案（“处
分方案”）的情形下，计划管理人拟向任意第三方出售或变现的全部或部分的项目公司
股权及/或项目公司股东债权或不动产资产的单称或统称，具体以不动产资产支持证券
持有人决议的处分方案记载为准。

44.处分：指向任意第三方出售或变现全部或部分处分标的。为免疑义，处分项目公
司股东债权的，可以通过债权转让的方式进行，也可以通过该第三方向项目公司发放一
笔借款并由项目公司以该笔款项偿还项目公司股东借款的方式进行；在发生处分的情况
下，专项计划应当根据《专项计划标准条款》的约定进行处分分配。

45.完全处分：指专项计划已完成对其所持有的全部专项计划资产的处分。

46.处分分配：指分配资金来源于处分价款，并扣除专项计划承担的专项计划费用后
向不动产资产支持证券持有人进行的分配。

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47.特殊分配：指分配资金来源于投资剩余资金及其在专项计划账户内产生的孳息
（如有），并扣除专项计划承担的专项计划费用后向不动产资产支持证券持有人进行的
分配。

48.项目公司支付价款：指专项计划存续期间内，专项计划账户收到的各项目公司偿
付的股东借款本息及各项目公司分配的股东利润，但不包括项目公司因处分所收取的处
分价款。

49.处分价款：指通过处分获得的现金收入。

50.合格投资：指在《专项计划标准条款》允许的范围内，计划管理人（代表专项计
划的利益）可以在有效控制风险、保持流动性、不影响当期分配的前提下，以现金管理
为目的，将专项计划资金投资于银行存款。

51.投资剩余资金：指在任一《股权转让协议》被解除的情况下，专项计划账户内等
额于相应《股权转让协议》项下尚未实际支付或已实际收回的股权转让价款及尚未根据
《股东借款合同》向相应项目公司实际发放的股东借款的资金。

52.前期费用：包括为专项计划设立之目的及不动产资产支持证券发行之目的而发
生的银行询证费、认购资金的验资费、发行信息披露的费用、聘请法律顾问的律师费、
聘请评估机构对不动产资产进行评估的初始评估费、聘请会计师事务所出具专业意见所
应付的报酬等相关费用。为免疑问，在本基金本次扩募发售中，前期费用也包括项目公
司交割审计费用。

53.专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费用和其
他支出，包括但不限于因其收购、管理和处分专项计划资产而承担的税收（但计划管理
人就其收取的专项计划管理费（如有）而应承担的税收除外）和政府收费、证券登记费、
计划管理人的管理费（如有）、计划托管人的托管费（如有）、聘请法律顾问的律师费
（属于前期费用的律师费除外）、专项计划审计费（属于前期费用的审计费除外）、资
金汇划费、验资费（认购资金的验资费除外）、银行询证费（属于前期费用的银行询证
费除外）、执行费用、召开不动产资产支持证券持有人会议（如有）的会务费、专项计
划清算费用、计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及计划
管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。

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54.执行费用：指因专项计划资产涉及诉讼或仲裁而发生的相关费用，包括但不限于
诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需要而委托中介
机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用。

三、不动产项目层面涉及的定义

1. 不动产项目：指本基金根据《不动产基金指引》通过资产支持专项计划持有的项
   目公司、不动产资产的合称。

2. 已持有不动产项目：本基金持有的已持有项目公司、已持有不动产资产的合称。

3. 拟购入不动产项目：本基金拟持有的拟购入项目公司、拟购入不动产资产的合称。

4. 项目公司/不动产项目公司：指直接拥有不动产资产合法、完整产权的法人实体。

5. 已持有项目公司：指本基金已通过第 1 期资产支持专项计划持有的项目公司，具
   体指昆山普淀、苏州普洛斯、广州保税普洛斯、广州设管普洛斯、佛山普顺及北京普洛
   斯的单称及/或合称，视上下文而定。

6. 拟购入项目公司：指本基金拟通过第 2 期资产支持专项计划持有的项目公司，具
   体指青岛普洛斯、鹤山普洛斯及重庆普南的单称及/或合称，视上下文而定。

7. 标的股权：指各拟购入项目公司境外股东直接持有的拟购入项目公司的 100%股
   权。

8. 拟购入项目公司境外股东：指 China Logistics Holding XVII Srl、Excel Team
   International Investment Limited（联卓国际投资有限公司）及 China Logistics Holding (19)
   Pte.Ltd.的单称或合称，视上下文义而定；于《第 2 期专项计划标准条款》签署日，拟购
   入项目公司境外股东分别直接持有拟购入项目公司的全部股权。本基金收购前拟购入项
   目公司股权结构详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”。

9. 项目公司股权：指计划管理人（代表专项计划的利益）直接或间接持有的各项目
   公司的 100%股权。

10. 已持有项目公司股权：指计划管理人（代表第 1 期专项计划的利益）直接或间
    接持有的各已持有项目公司的 100%股权。
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11. 拟持有项目公司股权：指计划管理人（代表第 2 期专项计划的利益）直接持有
    的各拟购入项目公司的 100%股权。

12. 项目公司股东债权：指计划管理人（代表专项计划的利益）直接对项目公司享有
    的全部及/或任何债权。

13. 已持有项目公司股东债权：指计划管理人（代表第 1 期专项计划的利益）直接
    对已持有项目公司享有的全部及/或任何债权。

14. 拟持有项目公司股东债权：指计划管理人（代表第 2 期专项计划的利益）直接
    对拟购入项目公司享有的全部及/或任何债权。

15. 拟购入项目公司特定债务：指拟购入项目公司拟偿还的全部特定债务，包括关
    联方借款本金及其应付利息（如有）、银行贷款本金及应付利息（如有）。

16. 拟购入项目公司分红：拟购入项目公司应向拟购入项目公司境外股东支付的股
    东分红款及拟购入项目公司履行代扣代缴义务而计提的应付预提所得税（如涉及）。

17. 不动产资产：指不动产资产对应的房屋所有权及其所占有范围内的国有土地使
    用权的单称及/或合称，视上下文而定。

18. 已持有不动产资产：指本基金已通过第 1 期资产支持专项计划持有的不动产资
    产，包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、
    普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园及普洛斯淀山湖物流园
    的单称及/或合称，视上下文而定。

19. 拟购入不动产资产：指本基金拟通过第 2 期资产支持专项计划收购的不动产资
    产，具体指以下不动产资产对应的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权的单称及/
    或合称，视上下文义而定：（1）青岛普洛斯持有的位于中国山东省青岛市前湾保税港
    区的产证证载建筑面积共计为 120,756.01 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地
    使用权；（2）鹤山普洛斯持有的位于中国广东省鹤山市的产证证载建筑面积共计为
    121,335.29 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；（3）重庆普南持有的位
    于中国重庆市巴南区的产证证载建筑面积共计为 209,539.83 平方米的房屋及其所占有
    范围内的国有土地使用权。

20. 模拟合并财务报表：指截至特定基准日，体现项目公司资产、负债及所有者权益
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情况的模拟汇总财务报表。首次发售时，为经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
出具编号为“毕马威华振审字第 2103809 号”审计报告的截至 2020 年 12 月 31 日各项项
目公司近 3 年的模拟汇总财务报表。本次扩募发售时，为经毕马威华振会计师事务所
（特殊普通合伙）出具编号为“毕马威华振审字第 2303498 号”审计报告的 2020 年度、
2021 年度及 2022 年度拟购入项目公司的模拟汇总财务报表。

21. 拟购入项目模拟汇总净资产表：鉴于拟购入项目公司于报告期后、权利义务转
    移日前拟发生利润分配及部分关联款项清偿等调整事项，为模拟经上述调整后的截至
    2022 年 12 月 31 日的报表情况，编制的拟购入项目公司基于若干假设的于 2022 年 12
    月 31 日的模拟汇总净资产表。

22. 模拟汇总净资产表：鉴于拟购入项目公司于报告期后、权利义务转移日前拟发
    生利润分配及部分关联款项清偿等调整事项，为模拟经上述调整后的截至报告期末的报
    表情况以及模拟合并入中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金截至 2022 年
    12 月 31 日的报表情况，基于若干假设编制的截至 2022 年 12 月 31 日的中金普洛斯仓
    储物流封闭式基础设施证券投资基金及拟购入项目公司的模拟汇总净资产表，由毕马威
    华振会计师事务所（特殊普通合伙）对上述模拟汇总净资产表进行了审阅，并出具了编
    号为“毕马威华振专字第 2300730 号”的审阅报告。

23. 不动产资产年度估值：指在基金存续期间，基金管理人聘请的评估机构对不动
    产资产出具的以每年 12 月 31 日为价值时点的评估价值；为免疑义，不动产资产年度估
    值总和为截至每年 12 月 31 日本基金持有的全部不动产资产，以当年 12 月 31 日为价
    值时点的评估价值总和。

24. 初始评估报告：指评估机构针对各拟购入不动产资产分别出具的编号为粤戴德
    梁行评报字（2023/BJ/F1）第 048 号、粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 049 号、粤
    戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 050 号的《估价报告》。

25. 跟踪评估报告：指评估机构针对本基金已持有不动产资产出具的编号为粤戴德
    梁行评报字（2023/BJ/F1）第 043 号的《基础设施公募基金 2022 年度评估报告》。

26. 扩募评估基准日：为 2022 年 12 月 31 日，评估机构以该日作为评估基准日，对
    不动产项目进行评估，并按照《基础设施指引》相关规定出具评估报告。

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27. 监督账户：指各项目公司根据账户监督协议在基金托管人处开立的人民币银行
    账户的合称，主要用于收取项目公司实收注册资本金、《股东借款合同》项下发放的股
    东借款及支付项目公司原股东的分红/股利及项目公司履行代扣代缴义务而计提的应付
    预提所得税（如涉及）、偿还项目公司的银行贷款及/或关联方借款等特定债务（如有）、
    归集项目公司各类现金资产、收取租金收入及物业管理服务费收入、收取外部借款（如
    有）、收取项目公司处分不动产资产的处分收入（如有）和其他所有各类收入等；向项
    目公司股东支付减资款（如有）、支付运营管理服务协议及账户监督协议约定的其他款
    项，包括但不限于向项目公司费用账户拨付预算内款项等。

28. 昆山普淀：指昆山普淀仓储有限公司。

29. 苏州普洛斯：指苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司。

30. 广州保税普洛斯：指普洛斯（广州）保税仓储有限公司。

31. 广州设管普洛斯：指广州普洛斯仓储设施管理有限公司。

32. 佛山普顺：指佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司。

33. 北京普洛斯：指北京普洛斯空港物流发展有限公司。

34. 青岛普洛斯：指普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司。

35. 鹤山普洛斯：指鹤山普洛斯物流园有限公司。

36. 重庆普南：指重庆普南仓储服务有限公司。

37. 普洛斯集团：指原始权益人普洛斯中国的实际控制人 GLP Pte.Ltd.。

38. 普洛斯企发：指与各项目公司签订《物业服务合同》并为项目公司提供物业服
    务的普洛斯企业发展（上海）有限公司。

四、其他定义

1.法律法规/中国法律：指现行有效并公布实施的中华人民共和国法律、行政法规、
规范性文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、
通知等。

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2.《基金法》或《证券投资基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会
常务委员会第三十次会议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第
十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于
修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基
金法》及颁布机关对其不时做出的修订。

3.《不动产基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日颁布并实施的《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。

4.《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的《公
开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

5.《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施的，
并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的《公开
募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

6.《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公
开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

7.《资产证券化业务规定》：指中国证监会公布并于 2014 年 11 月 19 日施行的《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及更新。

8.958 号文：指《国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958 号）。

9.《原始权益人香港法律意见书》：指由境外律师海问律师事务所有限法律责任合
伙出具的日期为 2023 年 4 月 6 日的关于原始权益人普洛斯中国的法律意见书。

10.《原始权益人控股股东开曼法律意见书》：指由境外律师 Harney Westwood &
Riegels 出具的日期为 2023 年 3 月 31 日的关于原始权益人控股股东 CLH Limited 的法
律意见书。

11. 《 原 始 权 益 人 实 际 控 制 人 新 加 坡 法 律 意 见 书 》 ： 指 由 境 外 律 师
    LinklatersSingaporePte.Ltd.出具的日期为 2023 年 3 月 31 日的关于原始权益人实际控制
    人普洛斯集团的法律意见书。
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12.《第一大基金持有人香港法律意见书》：指由境外律师海问律师事务所有限法律
责任合伙出具的日期为 2023 年 3 月 31 日的关于 GLPCapitalInvestment4(HK)Limited 的
法律意见书。

13. 《 青 岛 普 洛 斯 境 外 股 东 巴 巴 多 斯 法 律 意 见 书 》 ： 指 由 境 外 律 师
    CLARKEGITTENSFARMER 出具的日期为 2023 年 4 月 4 日的关于青岛普洛斯境外股
    东的法律意见书。

14.《鹤山普洛斯境外股东香港法律意见书》：指由境外律师 Linklaters 出具的日期
为 2023 年 3 月 31 日的关于鹤山普洛斯境外股东的法律意见书。

15. 《 重 庆 普 南 境 外 股 东 新 加 坡 法 律 意 见 书 》 ： 指 由 境 外 律 师
    LinklatersSingaporePte.Ltd.出具的日期为 2023 年 3 月 31 日的关于重庆普南境外股东的
    法律意见书。

16.中国证监会：指中国证券监督管理委员会。

17.银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。

18.中国基金业协会：指中国证券投资基金业协会。

19.《业务规则》：指上海证券交易所、登记机构、中金基金管理有限公司、基金销
售机构的相关业务规则，包括但不限于《上海证券交易所交易规则》《上海证券交易所
证券投资基金上市规则》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业
务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用
指引第 2 号—发售业务（试行）》
                《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）
规则适用指引第 3 号——新购入不动产项目（试行）》《上海证券交易所公开募集不动
产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》、《上海证券
交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试
行）》、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 7 号
——中期报告和季度报告（试行）》等规则及对其不时做出的修订；上海证券交易所及
登记机构发布的相关通知、指引、指南。

20.《业务办法》：指《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业
务办法（试行）》。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

21.《新购入不动产项目指引》：指《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入不动产项目（试行）》

22.《上市规则》：指《上海证券交易所证券投资基金上市规则》。

23.《新购入项目申报工作的通知》：指《关于做好基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》。

24.规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《信
息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会
基金电子披露网站）等媒介。

25.不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。

26.工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。

27.元：指人民币元。

28.尽职调查基准日：指 2022 年 12 月 31 日。

29.报告期：指 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。

30.基金报告期：指 2021 年 6 月 7 日（基金合同生效日）至 2022 年 12 月 31 日。

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                    第二节 招募说明书概要

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真阅读招

募说明书正文和附件。

一、重大事项提示
本基金主要投资于以仓储物流类不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专

项计划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及基金

投资的其他风险。其中，（1）不动产基金的特有风险包括但不限于仓储物流行业的风

险（宏观经济环境变化可能导致的行业风险；城市规划及不动产项目周边便利设施、交

通条件等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；行业竞争加剧的风险等），

不动产基金投资管理风险（不动产项目运营风险；估值与现金流预测的风险；不动产项

目直接或间接对外融资的风险；不动产项目收购与出售的相关风险；土地使用权到期、

被征用或收回的风险；不动产基金利益冲突与关联交易风险等），本次扩募发售及新购

入不动产项目相关的风险（摊薄即期回报的风险、发行前累计收益分配影响原基金份额

持有人收益的风险、基金扩募导致基金份额持有人结构变化风险），及其他与不动产基

金相关的特别风险（集中投资风险；流动性风险；基金管理人的管理风险；运营管理机

构的尽职履约风险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收政策调整可能影响基金份

额持有人收益的风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风险；原始权益人的信用评级

变动风险；不可抗力风险等）；（2）其他一般性风险因素，包括但不限于基金价格波

动风险、终止上市风险、相关参与机构的操作及技术风险、基金运作的合规性风险、证

券市场风险等。具体请见本招募说明书“第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”。

二、不动产基金整体架构

本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“中金-普洛斯仓储物流
基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，并通过持有该资产支持证券全部份额，进
而持有 7 处不动产资产（以下统称“已持有不动产资产”）所属的 6 家项目公司（以下统
称“已持有项目公司”）的全部股权和对该等已持有项目公司的全部股东债权。本基金通
过第 1 期资产支持专项计划受让已持有项目公司股权前，上述已持有项目公司均由注册
在香港的普洛斯中国间接全资持有，其中广州设管普洛斯为广州保税普洛斯的全资子公

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

司，其余已持有项目公司均为外商独资企业。

本基金首次发售时，整体交易架构如下图所示：

                  不动产基金首次发售时交易架构示意图

本基金本次扩募发售投资的不动产资产支持证券为“中金-普洛斯仓储物流基础设
施 2 期资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部份额，进
而持有 3 处拟购入不动产资产所属的 3 家拟购入项目公司的全部股权和对该等拟购入
项目公司的全部股东债权。本基金通过第 2 期资产支持专项计划受让拟购入项目公司股
权前，上述拟购入项目公司均由注册在香港的普洛斯中国间接全资持有，均为外商独资
企业。

本基金本次扩募发售整体交易架构如下所示：

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                  不动产基金本次扩募发售交易架构示意图

本次扩募发售完成后，本基金的产品结构变更如下：

               不动产基金本次扩募发售完成后产品结构示意图

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

三、基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况

                      发行概况及中介机构基本情况表
                              基本情况

基金名称 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
                         基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券：
                         中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产支持证券
专项计划名称
                         本次扩募发售投资的不动产资产支持证券：中金-普洛斯仓储物
                         流基础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证券
不动产项目业态 仓储物流
                         本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，
                         通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得不动产项目
                         完全所有权或经营权利。

                         本基金初始投资的不动产项目为普洛斯北京空港物流园、普洛斯
                         通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、
基金投资标的
                         普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流
                         园。

                         本基金第一次扩募并新购入不动产资产为普洛斯青岛前湾港国
                         际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物
                         流中心
基金存续期限 自首次发售基金合同生效之日起 50 年

专项计划期限 自专项计划成立之日 50 年
                         首次募集：15 亿份
基金募集份额（亿份）
                         本次扩募发售募集：438,268,684 份
                         首次募集：58.35 亿元
募集规模（亿元）
                         本次扩募发售募集：1,852,999,995.95 元（不含募集期利息）
不动产项目估值（亿元） 拟购入不动产资产：15.72 亿元

净现金流分派率/IRR 扩募后预计 2023 年度和 2024 年度分派率分别为 3.73%、3.84%
                         在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并
基金收益预计分配频率和分配比例 后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不少于 1 次，若基
                         金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配
                         原始权益人普洛斯中国获得项目公司转让对价后拟在全国性商
                         贸物流节点城市，如制造业较强，第二产业总产值高，交通枢纽
回收资金用途 城市、物流业增加值大的城市以及区域性商贸物流城市（主要布
                         局电子商务发达的城市群如长三角、京津冀和成渝城市群）进行
                         现代仓储及其他不动产的投资
原始权益人及其同一控制下关联方持
                 不低于本次基金份额发售数量的 20%
战配比例
是否出表 是

特殊条款 无

                             参与人概况

基金管理人 中金基金管理有限公司

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

专项计划管理人 中国国际金融股份有限公司

托管人 兴业银行股份有限公司

财务顾问 中国国际金融股份有限公司
                         GLP China Holdings Limited（中文名称为“普洛斯中国控股有限公
原始权益人
                         司”）
原始权益人所属行业 资产管理

原始权益人注册地 香港中环皇后大道 15 号置地广场公爵大厦 33 楼
                         截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国第一大控股股东为 CLH
原始权益人控股股东和持股比例 Limited，持股比例为 84.30%。CLH Limited 为普洛斯集团的全资
                         控股子公司。
原始权益人实控人 普洛斯集团（英文名称为“GLP Pte.Ltd”）

原始权益人上市地点和股票代码 不适用

运营管理机构 普洛斯投资（上海）有限公司
                         中国（上海）自由贸易试验区张杨路 2389 弄 3 号普洛斯大厦 16
运营管理机构注册地
                         楼 1601 室（名义楼层 18 楼 1801 室）
                         中国（上海）自由贸易试验区张杨路 2389 弄 3 号普洛斯大厦 16
运营管理机构经营地
                         楼 1601 室（名义楼层 18 楼 1801 室）
重要现金流提供方 无

资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

基金法律顾问 上海市通力律师事务所

专项计划法律顾问 北京市海问律师事务所
审计不动产项目财务情况的会计师事
                 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
务所
审阅基金可供分配金额测算报告的会
                 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所
现金流测算机构 不涉及
                         中国国际金融股份有限公司、中信证券股份有限公司、中国银河
流动性服务商 证券股份有限公司、华泰证券股份有限公司、广发证券股份有限
                         公司、申万宏源证券有限公司、兴业证券股份有限公司

四、第一次扩募并新购入不动产项目概况

                             不动产项目概况表
      项目 项目一 项目二 项目三

不动产项目名称 普洛斯青岛前湾港国际 普洛斯江门鹤山物流园 普洛斯（重庆）城市配
                 物流园 送物流中心
大类资产类型 仓储物流 仓储物流 仓储物流

不动产项目业态 仓储物流 仓储物流 仓储物流
             青岛市前湾保税港区月 广东省江门市鹤山市沙 重庆市巴南区南彭公路
项目所在地
              湾路 5 号、7 号、8 号 坪街道汇通路 2 号、6 号 物流基地东城大道 196

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

    项目 项目一 项目二 项目三
                                                                         号

              位于中国山东省青岛市
                                       位于中国广东省鹤山市 位于中国重庆市巴南区
              前湾保税港区的产证证
                                       的产证证载建筑面积共 的产证证载建筑面积共
                载建筑面积共计为
资产范围 计为 121,335.29 平方米 计为 209,539.83 平方米
              120,756.01 平方米的房屋
                                       的房屋及其所占有范围 的房屋及其所占有范围
              及其所占有范围内的国
                                        内的国有土地使用权 内的国有土地使用权
                   有土地使用权
              该物业分三期完成建设，
              其中一期建成于 2014 年，
              二、三期建成于 2020 年。 该物业分两期完成建设， 该物业分三期完成建设，
              该项目由 7 栋仓库及 7 栋 其中一期建成于 2017 年， 于 2013-2017 年间陆续完
              配套用房组成。其中一期 二期建成于 2019 年，由 6 工；一期由 6 栋仓库及 2
              包含 3 栋单层库、1 栋附 栋仓库和 4 栋配套用房组 栋配套用房组成，二期由
建设内容和规模
              属用房及 1 栋门卫室，二 成，其中一期包含 3 栋单 4 栋仓库及 1 栋配套用房
              期包含 3 栋单层库、2 栋 层库及 3 栋配套用房，二 组成，三期由 2 栋仓库、
              配套用房及 1 栋门卫室， 期包含 3 栋单层库及 1 栋 2 栋宿舍楼及 1 栋配套用
              三期包含 1 栋单层库、1 配套用房。 房组成。
              栋内配套用房及 1 栋门卫
              室。
建筑面积和可租赁 建筑面积：120,756.01 建筑面积：121,335.29 建筑面积：209,539.83
面积（平方米） 可租赁面积：123,854.94 可租赁面积：124,522.49 可租赁面积：207,197.77
合同竣工时间 2021 年 2017-2019 年 2013-2017 年

使用期限 2057 年 9 月 17 日 2065 年 2 月 12 日 2063 年 2 月 27 日止

剩余年限 截至评估基准日 34.7 年 截至评估基准日 42.1 年 截至评估基准日 40.2 年
用地性质 国有建设用地 国有建设用地 国有建设用地
                本次扩募完成后，本基金 2023 年全年、2024 年全年模拟可供分配金额为
可供分配金额测算
                                  345,370,688.3 元、355,545,470.37 元
              已投保，投保范围包括 已投保，投保范围包括 已投保，投保范围包括
投保情况（投保险
              财产一切险、公众责任 财产一切险、公众责任 财产一切险、公众责任
种投保金额、投保
              险、董监事及高级管理 险、董监事及高级管理 险、董监事及高级管理
    期限）
                   人员责任险 人员责任险 人员责任险
项目权属 原始权益人持有 原始权益人持有 原始权益人持有
注：本基金初始投资的不动产项目详见本基金首次发售时披露的招募说明书。

五、不动产项目经营情况

（一）行业竞争情况

（1）市场化程度和进入壁垒

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

     仓储物流是一个高度市场化的行业，参与企业和机构众多，竞争格局复杂，仓储物
流行业的主要壁垒包括以下几个方面：

     1）土地资源形成的壁垒

     仓储物流项目在选址上需要综合考虑诸多因素，包括交通运输条件、用地规划指标、
主要客户分布情况、当地政策法规、周边附属配套设施等。理想位置的仓储物流项目，
可以帮助用户降低运输成本，缩短配送时间，便于运营管理，显著提高仓库使用的效率，
因此在租赁上具备更好的议价能力。土地资源具有稀缺性，在京津冀、长三角、大湾区
等经济发达地区，物流用地的市场供应相对有限。头部企业早期利用先发优势，以较低
成本占据了大量优质的物流仓储用地资源。后进企业往往只能通过二手地或成熟项目的
并购进入一线市场，需要付出较高的资金代价。

     2）网络效应的壁垒

     大型客户往往需要跨区域大范围部署仓储物流资源，并对资源的位置、项目品质、
运营管理质量等有较高需求。仓储物流行业的头部企业通过占据运输枢纽和节点城市的
仓储物流项目，组建物流骨干网络，建立包括产地存储中心、区域转运中心、城市配送
中心在内的多层次仓储物流基础设施，可以为大型客户快速部署物流仓储网络，形成覆
盖全国甚至跨境的物流网络，从而建立与大型客户的长期合作关系。建立广泛的仓储物
流基础设施网络，需要投入大量的资金和时间成本，头部企业以此占据了有利的竞争地
位。

     3）综合能力的壁垒

     仓储物流行业涉及专业多，地域性强，运营周期长，资金需求量大，需要企业具备
项目选址、土地拓展、设计开发、招商租赁、持续运营、资本运作等综合能力。

     头部企业通过为全球众多企业客户提供持续服务，积累了大量实操经验，可提供包
括标准化的物流仓储设施开发，个性定制开发，售后回租等综合服务，提高客户粘性。
依托良好的客户资源，可以获得较为稳定和理想的租金收益，同时通过精细化的运营管
理，合理控制运营成本，获得较为理想的经营收益。

     另外，仓储物流项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营阶段需要通过
融资回收资金。头部企业在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，充

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分借助各种融资工具进行融资，融资成本较低，投资回收期较短，并进一步利用回收资
金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。

4）技术的壁垒

传统仓储物流行业的机械化、自动化、信息化水平不高，技术壁垒比较低。随着大
数据、云计算、物联网、人工智能等先进信息技术与物流行业的深度融合，相关先进技
术已在仓储物流行业投入实际使用。随着智能云仓库，自动化分拣立体仓库等相关应用
技术的逐渐完善，有望进一步降低仓储物流基础设施的运营成本，提高经营效率，形成
新的行业壁垒。

（2）行业内主要企业及其市场份额情况

仓储物流企业、房地产商、金融机构、以及电商企业等均已进入仓储物流市场，行
业呈现一超多强的市场格局。根据戴德梁行提供的市场数据，截至 2022 年年末，收录
全国 74 个城市高标库存量共计 1.03 亿平方米，其中普洛斯市场占有率为行业第一，参
与行业竞争的其他企业市场份额情况如下图所示：

                   2022 年度仓储物流企业存量市场占有率

数据来源：戴德梁行

                                  38
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注：上述存量未包含电商自建仓库；未包含仓储物流行业参与者所持有之产业园、
冷链仓储等类别资产；按内地物流地产运营商存量占有率＞1%

具体详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“八、
不动产项目所属行业、市场、地区概况业务基本情况”。

（二）区域竞争情况

根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，不动产资产的竞争优势与劣势
如下：

1.不动产资产有如下突出优势：

区位及交通优势：不动产资产均位于经济较发达地区，宏观经济发展情况良好，市
场需求旺盛，规划前景良好；周边道路交通便利，部分临近机场等交通枢纽，是重要的
仓储物流节点。

市场情况良好：不动产资产所属区域均为物流枢纽城市，市场整体空置率较低，租
金整体维持上涨趋势，为不动产资产的经营提供了较好的市场环境。

普洛斯的运营优势：结合上海普洛斯在运营方面的专长，各不动产资产将继续保持
独有的竞争优势。

2.不动产资产所面临的挑战：

部分园区较为老旧：部分园区的建成年代较早，相较于新入市及建设中的项目，建
筑物及部分设备较为老旧。新入市项目可能对租户吸引力更强，对本项目造成客户分流。

未来新增市场供应：随着区域交通和市场的一体化发展，部分不动产资产所处区域
未来会有较大的新增高标仓供应，未来将面临更广泛的市场存量竞争。

具体详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“九、
区域竞争情况”。

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（三）主要经营及财务指标

1、历史现金流概况

3 个项目公司 2020 年度、2021 年度及 2022 年营业收入合计分别为 8,858.40 万元、
11,111.55 万元和 11,862.78 万元，调整后运营净收益合计分别为 6,093.17 万元、7,908.37
万元和 8,637.59 万元。3 个项目公司总体营业收入、调整后运营净收益较为稳定，营业
情况良好。3 个项目公司报告期内年现金流情况详见下表。

                       拟购入项目公司近三年现金流情况

                                                                   单位：元
       项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 118,627,833.87 111,115,504.30 88,583,968.22
税金及附加 18,464,656.62 18,588,346.43 15,768,520.77
物业管理费 13,787,243.34 13,443,412.33 11,883,707.87
调整后运营净收益 86,375,933.91 79,083,745.54 60,931,739.58
一、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司

营业收入 43,190,672.40 31,938,396.52 24,028,873.77

税金及附加 6,039,086.21 6,106,330.04 3,077,876.39

物业管理费 3,823,594.23 3,452,349.69 2,583,625.29

调整后运营净收益 33,327,991.96 22,379,716.79 18,367,372.09

二、鹤山普洛斯物流园有限公司

营业收入 37,860,889.82 40,271,258.35 27,074,720.35

税金及附加 4,807,065.91 4,886,590.46 4,836,947.31

物业管理费 4,512,624.63 4,390,761.55 3,949,060.46

调整后运营净收益 28,541,199.28 30,993,906.34 18,288,712.58

三、重庆普南仓储服务有限公司

营业收入 37,576,271.65 38,905,849.43 37,480,374.10

税金及附加 7,618,504.50 7,595,425.93 7,853,697.07

物业管理费 5,451,024.48 5,600,301.09 5,351,022.12

调整后运营净收益 24,506,742.67 25,710,122.41 24,275,654.91

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注 1：营业收入、税金及附加、物业管理费摘自各拟购入项目公司近三年财务报告附注及利润表补
充资料；
注 2：表中物业管理费为物业服务费及综合管理服务费合计；
注 3：表中调整后运营净收益=营业收入-税金及附加-物业管理费

2、拟购入不动产项目历史期收款情况

（1）拟购入不动产项目历史期租金支付结算方式

拟购入不动产项目公司与承租人签订租赁合同，明确约定了收款账户的详细信息，
承租人根据合同约定通过银行转账向指定银行账户汇款，如果出租人改变账户，应提前
通知承租人。

（2）拟购入不动产项目收款管理机制

拟购入不动产项目租金和管理费的收取方式主要为按月度或季度收取，具体根据合
同约定。如发生逾期欠缴情况，项目公司将与客户现场、电话保持沟通进行催收，催收
过程中园区管理人员将对欠款客户运营状况重点关注，及时上报最新情况。

（3）拟购入不动产项目历史期租金收缴情况

最近三年，拟购入不动产项目租金收款情况良好，绝大部分比例承租人能够按照合
同约定及时支付租金，极少部分租户因为审批流程等原因未及时缴款的，会在催缴后缴
纳。截至尽职调查基准日，拟购入不动产项目不存在租金坏账或确定无法收回的情形。

（4）免租期协定

拟购入不动产项目公司与承租人就免租期等相关条款进行商务谈判，一般来说，免
租期结合租赁合同期限、租赁面积、租户设备投入情况、租金水平、租金增长率、市场
供求关系等综合因素考虑，会在租赁协议中具体约定。

3、租约概况

拟购入不动产资产均为市场化运营，不依赖第三方补贴等非经常性收入，现有租户
均为市场化租户，且具备一定分散度。

截至 2022 年 12 月 31 日，3 个拟购入不动产资产的有效市场化租户合计为 24 个，
2022 年 12 月合同租金及管理费（不含税）合计为 1,028.05 万元。其中按照截至 2022 年

                                  41
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12 月 31 日有效租金金额排序，前十大租户月租金及管理费（不含税）合计为 877.57 万
元，占比 85.36%。

截至 2022 年 12 月 31 日，有效租赁合同总体情况详见下表：

                           有效租赁合同总体情况

                     项目 数据情况
       合同租金及管理费（不含税）合计（万元/月） 1,028.05
                 租户数量（户） 24
合同租金及管理费（不含税）平均单价（元/月/平方米） 25.80
前十大租户合同租金及管理费（不含税）合计比例（%） 85.36

a.租赁合同期限分布

                           租赁合同期限分布情况
                          合同租金及管理费（不含税）金额
    租赁合同期限（年） 金额占比
                               （万元）
        （0,1） 124.26 12.09%
         [1,3） 632.55 61.53%
         [3,5） 80.60 7.84%
         [5,7） 190.65 18.54%
         合计 1,028.05 100.00%

b.租赁合同剩余期限分布

                          租赁合同剩余期限分布情况
                          合同租金及管理费（不含税）金额
租赁合同剩余期限（年） 金额占比
                               （万元）
        （0,1） 520.00 50.58%
         [1,2） 265.98 25.87%
         [2,3） 242.07 23.55%
         合计 1,028.05 100.00%
注：根据部分租约的约定，部分租户若在合同期内约定时间提前提出退租，无需承担违约责任；
部分租户也可在合同期内双方约定的时间重新商定租赁条件

                                  42
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c.租户所在行业分布1

                          租户所在行业分布情况
                         合同租金及管理费（不含税）金额
      租户所在行业 金额占比
                              （万元）
         运输 533.78 51.92%
      商业和专业服务 448.25 43.60%
        零售业 39.04 3.80%
     食品、饮料与烟草 5.74 0.56%
        建筑业 1.25 0.12%
         合计 1028.05 100.00%

d.租户所在地区分布

                          租户所在地区分布情况
                         合同租金及管理费（不含税）金额
      租户所在地区 金额占比
                              （万元）
        山东省 393.79 38.30%
        浙江省 178.17 17.33%
        广东省 138.55 13.48%
        重庆市 130.74 12.72%
        四川省 109.85 10.68%
        海南省 61.65 6.00%
        上海市 14.05 1.37%
        北京市 1.25 0.12%
         合计 1,028.05 100.00%

e.前十大租户情况

                            前十大租户情况
                                 合同租金及管理费（不含
              租户 金额占比
                                   税）金额（万元）
              租户 1 178.17 17.33%
              租户 2 138.55 13.48%

1 行业信息取自万得行业分类，如无相关信息则取自企查查公开信息。
                                 43
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                                   合同租金及管理费（不含
              租户 金额占比
                                     税）金额（万元）
              租户 3 109.85 10.68%
              租户 4 104.74 10.19%
              租户 5 98.50 9.58%
              租户 6 61.65 6.00%
              租户 7 52.84 5.14%
              租户 8 52.57 5.11%
              租户 9 49.44 4.81%
             租户 10 31.27 3.04%
              合计 877.57 85.36%

f.物流园所在区域可租赁面积情况

                         物流园所在区域可租赁面积情况
              可租赁面积 合同租金及管理费（不
区域 可租赁面积占比 金额占比
              （平方米） 含税）金额（万元）
环渤海 123,854.94 27.19% 374.89 36.47%
大湾区 124,522.49 27.33% 316.72 30.81%
成渝 207,197.77 45.48% 336.44 32.73%
合计 455,575.20 100.00% 1,028.05 100.00%

g.关联租户占比

根据模拟合并财务报表及相关附注，截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产
的高标仓承租人中没有普洛斯中国的关联方，仅江门普枫新能源有限公司作为关联方租
用普洛斯江门鹤山物流园的屋顶用于光伏发电，该等收入在 2020 年度、2021 年度、2022
年度占拟购入不动产项目总营业收入的比例分别为 0.05%、0.15%和 0.17%。

4、普洛斯青岛前湾港国际物流园租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯青岛前湾港国际物流园租金来源为 6 个市场化租
户，计租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 374.89
万元（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 30.83

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元/月/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的比例为 8%，租赁
年期 1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的比例为 77%，租赁年期 5 年以上的租约占
总租约面积的 15%。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约到期前
三至六个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，而新租约会于现有租
约到期前一至三个月订立。倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新
租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据
当前市场标准磋商确定。截至 2022 年 12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                   普洛斯青岛前湾港国际物流园租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 53,316.04 43.84
      2024 35,114.62 28.87
      2025 33,186.00 27.29
      合计 121,616.66 100.00

5、普洛斯江门鹤山物流园租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯江门鹤山物流园租金来源为 2 个市场化租户，计
租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 316.72 万元
（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 29.68 元/月
/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的比例为 15%，租赁
年期在 1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的 47%，租赁年期在 3-5 年（含 5 年）的
租约占总租约面积的 38%。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约
到期前三至六个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，而新租约会于
现有租约到期前一至三个月订立。倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或
订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理
人根据当前市场标准磋商确定。截至 2022 年 12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                                  45
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                      普洛斯江门鹤山物流园租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 66,289.48 62.12
      2025 40,424.26 37.88
      合计 106,713.74 100.00

6、普洛斯（重庆）城市配送物流中心租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯（重庆）城市配送物流中心签约租户共计 16 个，
计租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 336.44 万
元（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 19.78 元
/月/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的 34%，租赁年期在
1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的 52%，租赁年期在 3-5 年（含 5 年）的租约占
总租约面积的 9%，租赁年期在 5 年以上的租约占总租约面积的 5%。租户一般拥有重
续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约到期前三至六个月向物业管理人发出表明有
意行使该重续权的书面通知，而新租约会于现有租约到期前一至三个月订立。倘租户并
未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。
额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据当前市场标准磋商确定。截至 2022 年
12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                  普洛斯（重庆）城市配送物流中心租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 128,553.82 75.56
      2024 33,471.49 19.67
      2025 8,102.64 4.76
      合计 170,127.95 100

7、未来一年到期的租约情况

（1）未来一年到期的租约分布情况
                                  46
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

     未来一年到期的租约面积合计为 248,159.34 平方米，占全部可租赁面积 455,575.20

平方米的比例为 54.47%。以 2022 年 12 月份收入口径统计，未来一年到期的租约为

618.22 万元，占比为 60.13%。

     本次拟购入不动产资产未来 1 年内到期的租约按照面积统计具体分布情况如下：

            本次拟购入不动产资产未来 1 年内到期的租约按照面积统计具体分布情况
                                                                         单位：平方米
                 普洛斯青岛 普洛斯（重庆）
                                普洛斯江门
       名称 前湾港国际 城市配送物流中 合计 占比
                                鹤山物流园
                  物流园 心
2023 年第一季度 18,650.78 - 48,775.72 67,426.50 16.92%
2023 年第二季度 29,204.72 66,289.48 26,991.06 122,485.26 30.74%
2023 年第三季度 - - 207.06 207.06 0.05%
2023 年第四季度 5,460.54 - 52,579.98 58,040.52 14.57%
未来 1 年内到期的租约
                   53,316.04 66,289.48 128,553.82 248,159.34 54.47%
面积小计
可租赁面积 123,854.94 124,522.49 207,197.77 455,575.20
占比 43.05% 53.23% 62.04% 54.47%

（2）未来一年到期租约对现金流的影响

     评估机构进行估值时，考虑了新租户入驻前的空置期和免租期，并在评估报告进行

披露。具体情况为：普洛斯青岛前湾港国际物流园年均空置期和免租期各 5 天，普洛斯

江门鹤山物流园及普洛斯（重庆）城市配送物流中心年均空置期和免租期各 10 天。

     可供分配金额预测报告已考虑租约到期对现金流的影响，假设到期租约全部换租，

新签租约租期为 3 年，本次拟购入不动产资产预测期内空置期和免租期假设具体如下：
        可供分配金额预测报告对本次拟购入不动产资产预测期内空置期和免租期假设

                名称 空置期 免租期
普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司 15 天 15 天
         鹤山普洛斯物流园有限公司 30 天 30 天
         重庆普南仓储服务有限公司 30 天 30 天
注：假设新签订的合同租赁期为 3 年（据统计，本次扩募拟购入不动产项目正在履行的租约期限
平均为 2.57 年）

     （3）未来一年到期的租约续签安排

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

运营管理机构已制定明确的租约管理策略，尽早启动续约程序或在租户确定不续约

时启动新租户接洽工作。负责项目运营的地方团队将在租约到期前半年和租户启动沟通

续租意向，提前 3 个月正式启动续租的谈判并敲定协议内容及商务条款；对于规模较大

的战略租户，上海普洛斯总部将与地方团队一并参与续租及招租沟通工作。本次拟购入

不动产项目未来 1 年内到期租约的续签工作进展及经营策略如下：

1）普洛斯青岛前湾港国际物流园续签安排

普洛斯青岛前湾港国际物流园未来一年到期的租赁面积共 53,316.04 平方米，其中

18,650.78 平方米到期时间为 2023 年第一季度，为某领先供应链管理有限公司租用，截

至本招募说明书签署之日，该租户已签署续租协议，续租至 2024 年第一季度（2024 年

3 月）。其余 2023 年第二季度和 2023 年第四季度拟到期租约的租户业务发展稳定，目

前运营团队正与其紧密沟通未来续约意向，一方面保持与租户的沟通，另一方面将继续

发挥前湾港地域优势，继续维护基于大宗商品贸易服务以及跨境电商供应链业务的租赁

客户，同时运营团队将积极拓展第三方物流服务商潜在租户基础。

2）普洛斯江门鹤山物流园续签安排

普洛斯江门鹤山物流园未来一年到期的租赁面积共 66,289.48 平方米，到期时间均

为 2023 年第二季度（2023 年 5 月），为某领先供应链管理有限公司及其关联方租用，

其租赁面积占拟购入不动产资产全部可租赁面积的比例为 14.55%。该租户自普洛斯江

门鹤山物流园起始运营时开始租住至今，同时该租户自主投资建设了分拣配送链条，续

租意愿和租约稳定性较强。鉴于当前重要现金流提供方作为主要租户租赁普洛斯江门鹤

山物流园较大可租赁面积，运营团队将保持与其紧密沟通，维护租约稳定性。

运营团队一方面根据实际情况为现有存量租户量身定制合理的续租或扩租方案；另

一方面持续沟通潜在的租户为长期租约做储备；同时，根据电商行业的特点抓住库存需

求旺季带来的短租机会，合理匹配租赁空间，最大化降低空置影响。

3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心续签安排

普洛斯（重庆）城市配送物流中心未来一年到期的租约客户行业包含第三方快递快

运、传统零售等行业，租户行业及到期时间均具有一定分散性，一定程度上降低了续租、

换租的租赁压力。招商运营团队已陆续与各到期租户前置沟通续租需求并已完成部分租

约的续租工作，推进潜在客户签约。与此同时，招商团队积极对租赁需求的变化和风险

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进行分析，前置判断换租需求，积极储备客户资源，尽量降低换租带来的空置期。

项目所在的重庆公路物流基地，是国家“一带一路”和西部陆海新通道项目的主要

承载地，已全面形成电子商务、国际贸易、专业市场及综合现代物流产业集群。招商团

队一方面加强对需求较为稳定的传统三方快递快运、大消费类租户的同时，前瞻分析租

户结构，调减周期性较强的租户占比，深度挖掘新经济产业中的新增需求。同时，普洛

斯集团大客户部门将统筹挖掘新经济发展中的新增需求，重点推动高端制造、科技研发

类企业的招商接洽以及新能源等高精尖产业落地，为地区招商团队赋能助力，进一步引

导园区租户结构和租户质量的双升级，以促进园区的高质量稳定发展。

目前项目租户数量较多，租约到期时间具有一定分散度，2023 年上半年无集中到

期情况，未来一年到期的租赁面积共 128,553.82 平方米，其中 12,777.53 平方米由某领

先物流公司租用，该租户已签署续租协议，将租赁期限从 2023 年第一季度延长至 2023

年第三季度；14,162.86 平方米由某领先仓储服务公司租用，该租户已签署续租协议，将

租赁期限从 2023 年第二季度延长至 2024 年第二季度。针对其余 2023 年到期租约，运

营团队已开展租户续约谈判工作，其中较高比例的租约均有较强续租意愿，续约工作已

在内部流程中。运营团队一方面将持续做好现有租户的维护及沟通工作，保障续约率，

发挥园区针对三方快递快运需求的地理位置优势；另一方面也将积极推进电商零售、大

消费类租户的需求落地，加快空置去化。与此同时，运营团队将持续关注新经济带来的

新增需求，进一步优化园区租户结构，促进园区稳定运营。

具体详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 经营业绩与财务状况分
析”之“二、拟购入不动产项目历史经营业绩分析”。

（四）重要现金流提供方

1、重要现金流提供方确认标准与核查方法

根据普洛斯中国说明，于 2022 年度，拟购入不动产资产的单一现金流提供方及其
关联方合计提供的现金流超过拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 10%且排名前
十，同时该现金流提供方及其关联方在报告期末仍为拟购入不动产资产承租方的，则认
定该现金流提供方为重要现金流提供方。

针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查询承租
                                  49
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人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境外结构，则仅
核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相关承租人为同一实际
控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。

      2、重要现金流提供方核查结果

      经核查，2022 年度租户 A 及其关联方 A1 合计提供的现金流为拟购入不动产资产
同一时期现金流总额的 18.21%，租户 A 及其关联方 A1 为重要现金流提供方；2022 年
度租户 B 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 13.01%，租户 B 为
重要现金流提供方；2022 年度租户 C 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金
流总额的 13.20%，租户 C 为重要现金流提供方；2022 年度租户 D 及其关联方 D1 合计
提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 13.31%，租户 D 及其关联方
D1 为重要现金流提供方；2022 年度租户 E 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期
现金流总额的 10.37%，租户 E 为重要现金流提供方。

                  重要现金流提供方 2022 年度收入合计及占比情况

序号 租户名称 2022 年度实际收到的收入（元） 占比
1 租户 A 20,920,935.01 17.76%
2 租户 A1 529,571.00 0.45%
3 租户 B 15,331,473.97 13.01%
4 租户 C 15,554,415.12 13.20%
5 租户 D 15,566,797.48 13.21%
6 租户 D1 112,884.71 0.10%
7 租户 E 12,217,519.00 10.37%
             合计 80,233,596.29 68.10%

注 1：租户 A1 为租户 A 的关联方，租户 D1 为租户 D 的关联方；

      经核查，租户 A、租户 A1、租户 B、租户 C、租户 D、租户 D1、租户 E 均为市场
化租户，与原始权益人均不存在关联关系。

      重要现金流提供方经营合同签订情况如下表所示：

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                           重要现金流提供方经营合同签订情况
               租赁面积
序号 租户名称 租赁起始日2 租赁到期日 剩余租赁期限3
              （平方米）
      租户 A 2021/4/1（60,145.19 平方米）
1 66,289.48 2023/5/10 6 个月内
     （含 A1） 2021/4/16（6,144.29 平方米）
2 租户 B 18,528.00 2018/12/15 2025/11/13 2－3 年
3 租户 C 52,520.40 2022/1/1 2023/12/31 1年
/1（34,274.02 平方米）
4 租户 D 40,424.26 2025/11/30 2－3 年
/24（6,150.24 平方米）
               354.96 2020/12/1 2024/3/31 1-2 年
5 租户 D14
                59.16 2021/7/1 2024/3/31 1-2 年
/1(18,528.00 平方米) 2023/6/30(23,78
/26(5,460.54 平方米) 2.80 平方米)
6 租户 E 29,243.34 6-12 个月
/1(2,000 平方米) 2023/11/13(5,46
/10(3,254.80 平方米) 0.54 平方米)
     合计 207,419.60

     具体详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“七、
重要现金流提供方”。

六、不动产项目资产评估及现金流预测情况

（一）不动产项目资产评估及现金流预测表

                    普洛斯青岛前湾港国 普洛斯江门鹤山物流园 普洛斯（重庆）城市配
       项目
                           际物流园 送物流中心
收益年限 34.7 年 42.1 年 40.2 年

评估方法 收益法 收益法 收益法

估值规模（亿元） 5.62 5.08 5.02

评估增值率 102.38% 51.49% 13.20%
预测现金流年复合增长 预测期内租金及管理 预测期内租金及管理费 预测期内租金及管理费
率 费增长率为 3% 增长率为 3%-4% 增长率为 0%-4%
折现率 8.50% 8.75% 8.00%

资本化率 5.34%
注 1：增值率=（截至 2022 年 12 月 31 日评估值-截至 2021 年 12 月 31 日账面价值）/截至 2021 年

2仅为正在执行的租赁合同的租赁起始日。
3此处为截至尽职调查基准日的剩余租赁期。
4租户 D1 先后签署了 2 份租赁合同，租赁不同单元，此处按 2 份租赁合同的具体内容分别进行列示。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

12 月 31 日账面价值，拟购入项目公司自 2022 年 1 月 1 日起对投资性房地产会计计量方法由成本法
变更为公允价值模式，故该表中账面价值对比时间点为 2021 年末。
注 2：资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动产投资的收
益率。计算公式:资本化率（Cap Rate）=经营净收入（NOI）/不动产价值（或成本）。以 2022 年 12
月 31 日估值为计算基数，拟购入不动产资产 2023 年度的资本化率为 5.34%。

（二）压力测试情况表

无。

七、不动产基金治理及运营管理安排情况

                           REITs 治理架构表
     层级 机制设计要点
              基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表
              有权代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外，基金份额
持有人大会 持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
              基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会另
              有规定的，以届时有效的法律法规为准。
              （1）设立创新投资部负责不动产基金的研究、投资及运营管理等；
              （2）设立 REITs 投委会负责对不动产基金重大事项的审批决策，REITs 投委会
              由基金管理人相关高级管理人员、REITs 业务核心骨干等人员组成，目前 REITs
              投委会共有 8 位委员；
              （3）设立运营咨询委员会，引入具备仓储物流行业投资或运营管理经验的资深
              人士，及具备相关审计、法律、评估等专业能力的人士，为本基金的投资和运
基金管理人
              营提供专业咨询意见和建议，以作为基金管理人的决策参考。运营咨询委员会
              由 5 人构成，其中 2 名为由基金管理人指定的资深 REITs 业务人员、2 名为原始
              权益人提名并经基金管理人同意聘请的具备仓储物流项目投资、运营管理经验
              的资深人士，以及 1 名基金管理人聘请的具备相关审计、法律和评估等专业能
              力的人士组成。前述 2 名经原始权益人提名的委员不得在本基金所涉项目公司
              任职或领薪。运营咨询委员会委员的任免由基金管理人 REITs 投委会决定。
              （1）基金经理情况
                  刘立宇先生，工学硕士，CFA。历任中投发展有限责任公司产品管理部工
              程管理专员、战略投资部高级分析师、投资主管；西安嘉仁投资管理有限公司
              投资部投资经理、高级投资经理；天津磐茂企业管理合伙企业（有限合伙）不
              动产投资部投资经理、投资副总裁；现任中金基金管理有限公司创新投资部负
              责人。刘立宇先生具备 5 年以上不动产项目投资管理经验。
                  郭瑜女士，工商管理硕士。历任毕马威华振会计师事务所（上海分所）审
              计员；安博（中国）管理有限公司高级会计；上海城市地产投资控股有限公司
              高级经理；皇龙停车发展（上海）有限公司高级经理；新宜（上海）企业管理
基金经理情况
              咨询有限责任公司战略发展副总监；普洛斯投资（上海）有限公司投资并购副
              总监；现任中金基金管理有限公司创新投资部副总经理。郭瑜女士具备 5 年以
              上不动产项目运营经验。
                  陈茸茸女士，经济学学士。历任皇龙停车发展（上海）有限公司经理；信
              效商业管理（上海）有限公司高级经理；现任中金基金管理有限公司创新投资
              部副总经理。陈茸茸女士具备 5 年以上不动产项目运营经验。
              （2）基金经理兼任情况
                  刘立宇先生已担任中金印力消费封闭式基础设施证券投资基金的基金经
              理，郭瑜女士和陈茸茸女士均已担任中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

    层级 机制设计要点
             证券投资基金的基金经理。

             专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其他特殊安
专项计划管理人
             排。
             项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置人
项目公司 员，不设董事会，公司法定代表人由执行董事担任。拟购入项目公司法定代表
             人、执行董事、监事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任。

                            运营管理安排表
运营管理机构名称 普洛斯投资（上海）有限公司
                       China Management Holdings (Hong Kong) Limited，持股比例
运营管理机构控股股东及持股比例 100%；

运营管理机构实际控制人 GLP Pte. Ltd(SG)

运营管理机构所属行业 投资与资产管理
                       投资及为所投资企业及集团关联公司提供投资管理、资产管理、
运营管理机构主营业务 资金运作与财务管理、运营支持、技术研发及共享服务等综合服
                       务。
                       上海普洛斯于 2004 年 8 月 9 日正式开始经营，深耕中国市场 17
                       年，专注现代仓储的经营和管理，主要服务于第三方物流、零售及
                       电商、制造业等行业。上海普洛斯在全国管理普洛斯中国持有的仓
                       储物流园及产业园，截至 2023 年 12 月 31 日管理面积约为 3,681
不动产项目管理经验 万平方米（已建成）。
                       截至 2023 年 12 月 31 日，上海普洛斯负责普洛斯中国旗下 450 多
                       个仓储物流等物业的运营管理，总建筑面积约 4,879 万平方米。普
                       洛斯中国已建仓储项目布局全国，覆盖京津冀、长三角、大湾区、
                       长江中游和成渝经济区等核心区域及核心城市。
                       运营管理服务包括制定及落实不动产项目运营策略，对不动产资产
                       进行运营管理与维护。包括制定项目招商策略、运营方案、营销推
                       广策略、保险事项，以及运营管理服务协议约定的其他运营管理服
                       务等。
运营管理安排
                       此外，还需协助支持基金管理人完成不动产项目的不动产资产交
                       割、印章证照管理、财务管理、档案管理，以及运营管理服务协议
                       中约定的其他协助事项等。详见本招募说明书“第四章 治理机制与
                       运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。
                       就不动产项目的日常运营管理事项，基金管理人与运营管理机构就
                       不动产项目运营管理重要事项设置了审批权限及/或管理方案，以
                       充分发挥运营管理机构及相关方在不动产项目运营管理及风险控
                       制等方面的专业能力，调动运营管理机构自主能动性。就不动产项
                       目运营管理相关的其他重要事项如关联交易、对外借款、审批重大
                       协议的签署、项目运营过程中可能导致项目运营情况或产生现金流
运营管理决策流程 的能力发生重大变化的事项等，需根据本招募说明书及运营管理服
                       务协议等相关文件约定履行相应审批程序；若运营管理相关重要事
                       项根据法律法规或《基金合同》约定需经基金份额持有人大会进行
                       决策的（如金额超过基金净资产 5%的关联交易、法律法规及中国
                       证监会规定的和《基金合同》约定的对基金合同当事人权利和义务
                       产生重大影响的其他事项），还应召开基金份额持有人大会进行表
                       决。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                          运营管理费用表
                                              与本项目历史收取情况以及同行
运营管理费用 计费基础 具体计算方式
                                                业可比项目的对比情况
                   固定管理费用 2 为本基金首次发售 相较于本基金首次发售时的基金
                   募集资金规模 58.35 亿元的 0.60%/
                                           管理费用安排，本次扩募后，基金
                   年，由运营管理机构向首次发售购
                                           管理人及计划管理人向本基金收
                   入的不动产项目收取，对本次及后
                                           取的管理费用费率及计费方式未
                   续新购入的不动产项目不再收取固
                                           做调整，运营管理机构向本基金
                   定管理费用 2。
                                               收取的固定管理费用及浮动管理
                    H2 = 58.35 亿元 × 0.60% 费用进行了如下优化：（1）运营
         首次发售募集 管理机构取消了对本次新购入不
固定管理费 ÷ 当年天数
         资金规模
                                               动产项目收取固定运营管理费用
                      H2 为当日应计提的固定管理 的安排，同时调整了对本次新购
                费用 2。 入不动产项目收取的浮动管理费
                                               用费率水平，费用结构调整后，运
                固定管理费用每日计提，经基金托 营管理机构收费金额与不动产项
                管人与基金管理人核对一致，按照 目收入水平的相关度提高，加强
                约定的支付频率及账户路径支付。了运营管理机构与本基金份额持
                                               有人的利益绑定；（2）各项目公
                浮动管理费用按月计提，经基金托 司仓储租赁收入总和的目标值 T
                管人与基金管理人核对一致，按照 在基金运作期内可根据不动产项
                约定的支付频率及账户路径支付。 目实际经营情况逐年上浮调整，
                                               有利于激励运营管理机构持续改
                运营管理机构向每一项目公司收取 善不动产项目经营业绩。
                的浮动管理费用 f 的计算方法如下：
                                               运营管理机构收取的费用与其提
                            f = i × R% 供的运营管理服务内容匹配，并
                                               对其形成一定的激励；费用收取
                f 为运营管理机构当年向每一项目
                                               水平与境外同类上市 REITs 的收
                公司收取的浮动管理费用；
                                               费水平可比，具有合理性。
                i 为每一项目公司当年经审计的仓储 （1）运营管理费用的设置具有较
                租赁收入（以基金年度审计报告为 好的激励作用
                准）； 运营管理费用由固定部分和浮动
                                               部分构成，固定部分为本基金首
         当年经审计的 R 为浮动管理费用的费率。
                                               次发售募集资金规模 58.35 亿元
浮动管理费 仓储租赁收入
         总和 具体计提标准如下： 的 0.60%/年，系延续本基金首次
                                               发售时的固定运营管理费用安
                      表 22-2-1：浮动管理费用计提 排，仅针对本基金首次发售时购
                               标准 入的项目公司收取；浮动部分同
                  年份 项目 I（亿元） R（%） 时面向首次发售时购入的项目公

                                   I1 ＜3.2 4.8 司和新购入项目公司收取，收费
                         首次发 基数为项目公司营业收入，并根
                                  3.2≤I1 ≤
                         售购入 5.0 据每一项目公司每年实际实现的
                                      3.8
                 2023 年
                          项目 营业收入与目标值的比例，设置
                                   I1 ＞3.8 5.2 阶梯式浮动费率，从而对运营管
                         本次新 理机构形成一定激励机制。前述
                         购入项 / 13 运营管理费用的设置可有效促进
                           目 运营管理机构勤勉尽责并努力提
                 2024 年 首次发 I2 升不动产项目运营业绩表现。
                                T 5.2
                                         以普洛斯日本不动产投资信托基
                            I2 金（以下简称“普洛斯 J-REIT”及
                             T 14 区间。对于本次新购入项目，运营
                                         管理机构仅收取浮动管理费用，
                                         即当年经审计的仓储租赁收入的
                   上表中I1 为本基金首次发售购入 13%（假设 I2=T），与前述境外同
                   的项目公司当年经审计的仓储租 类上市 REITs 的收费水平基本一
                   赁收入的总和（以基金年度审计报 致。
                   告为准）；

                   上表中I2 为本基金本次新购入项
                   目完成后，本基金所持各项目公司
                   当年经审计的仓储租赁收入的总
                   和（以基金年度审计报告为准）；

                   上表中 T=Max[上年度的I2 值，上
                   年度的 T 值]。其中：

                   2023 年度 T=本基金本次新购入项
                   目变更注册时，审计机构出具的
                   《可供分配金额测算报告》所载
                   2023 年度的预测仓储租赁收入；

                   2023 年度I2 = 首次发售购入的各
                   项目公司 2023 年度仓储租赁收入
                   审定数+ 本次新购入的各项目公
                   司 2023 年度仓储租赁收入审定数/
                   运营管理机构实际管理天数*365
                   （前述审定数据以基金 2023 年度
                   审计报告为准）。

八、基金合同主要内容

基金合同是规定基金合同当事人之间权利义务关系的基本法律文件，其他与基金相
关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任何文件或表述，如与基金合同有冲突，
均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权
利、承担义务。

基金合同的当事人包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。基金投资人自
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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份
额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受。

本基金基金合同的主要情况详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第六节
基金合同及托管协议相关情况”。

九、其他对本次发行有重大影响的事项

无。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                       第三节 风险因素
本基金为不动产基金，通过主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租金、收
费等稳定现金流为主要目的。不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金具
有不同的风险收益特征。

投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：

一、不动产基金的特有风险

（一）仓储物流行业的风险

1. 宏观经济环境变化可能导致的行业风险

中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及电商、品牌零
售、第三方物流等行业的增长，城市群的发展，以及行业相关政策的支持，为仓储物流
行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不
确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策也可能发生变化。
若未来上述因素对仓储物流行业的发展趋势造成重大不利影响，对仓储物流资产产生的
不利改变包括但不限于：

（1）租户继续租赁以及及时支付租金的能力下降；

（2）新增租户的拓展以及现有租户的留存更加困难，对维持高出租率及租金水平
产生负面影响；

（3）不动产项目租金收入水平和收入面临下行压力；

（4）不动产资产的估值下跌；

（5）不动产项目出售处置的时间延长，难度增加；

（6）不动产项目寻求外部借款的条件恶化，可能无法获得充足必要融资或被动接
受更苛刻的融资条件；

（7）一家或多家保险公司无法兑现承诺；

（8）交易对手风险增加（任何交易对手无法按照交易条款履行责任）。

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2. 城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险

随着城市规模的日益扩大，仓储设施所在地区可能发生城市用地规划、产业规划、
园区政策、保税区政策等的调整，导致不动产项目周边的产业结构发生变化，影响租户
需求，进而对不动产项目的经营产生不利影响。

此外，不动产项目所在区域的便利设施关闭，交通运输网络发生变化，交通基础设
施停运、公交设施关闭、迁址，交通枢纽的地位改变，由于兴建项目而导致交通受阻等，
可能导致不动产项目交通条件或作为仓储物流节点的重要性地位发生改变，影响项目的
租户吸引力，对项目经营造成不利影响。

3. 相关政策法规发生变化的风险

仓储物流行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要求
的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、园区及管委会对相关政策作出调整，均可
能对不动产项目的运营产生影响。

4. 行业竞争加剧的风险

仓储物流是充分市场化的行业，行业整体竞争情况可能加剧。同时，不动产项目周
边可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响不动产项目的出租率及租金水
平。另外，仓储物流不动产项目的硬件水平逐渐提高，大数据、物联网、人工智能、机
器人等科学技术逐渐渗透仓储物流行业，可能对不动产项目的设计和硬件配置提出特殊
的要求，使现存项目需要通过改造升级以适应新的市场需求。

（二）不动产基金的投资管理风险

1. 不动产项目运营风险

基金将通过持有不动产资产支持证券全部份额，持有项目公司全部股权及对项目公
司的债权，投资集中度高，收益率很大程度依赖于不动产资产运营情况。

在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发
生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导
致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，
存在基金收益率不佳的风险。不动产资产运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响
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基金收益分配水平的稳定。

（1）租赁的相关风险

本基金已持有不动产资产和拟购入不动产资产历史出租率情况良好，租金收入较为
稳定，但仓储物流行业市场竞争激烈，不动产项目在维持较高出租率并同时保持甚至提
高租金水平方面，将持续面临市场竞争的挑战：

出租率降低或租金下调的风险：若全国或不动产项目所在地宏观经济发展放缓，租
户所属行业发展出现波动，当地政策和产业规划改变，以及电商和第三方物流企业自建
仓储物流项目增多等影响，可能导致市场租赁需求降低。此外，区域新增土地供应以及
竞争对手的加入可能增大不动产项目周边可比高标物流仓库供给，若不动产项目周边出
现新增项目供应，与之形成竞争关系，可能对仓储物流项目的出租率及租金水平产生不
利影响。与此同时，虽然本基金结合存续租约和市场情况在可供分配金额预测中对未来
租金水平及租金增长率进行了预估，但无法保证该等预测可以最终实现。

租约集中到期与招租的风险：截至 2022 年 12 月 31 日，本次扩募发售拟购入的不
动产资产将在 1 年内到期的租约租金金额占比为 60.13%。上述租约到期后若未能及时
找到可替代承租人，不动产资产可能产生空置面积和一定空置期，项目空置率提高将对
基金收益产生不利影响。未来替换租户或存续租户续租的租金水平可能低于原有租约的
租金价格，进一步对基金收益造成不利影响。

提前退租的风险：根据部分租约的约定，部分提前退租的租户需要支付违约金或租
赁方有权扣留租赁押金，但是上述违约金或押金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全
部租金损失。另外，部分租约约定，承租人若在约定时间窗口期提前告知租赁方退租计
划，则无需承担提前退租的违约责任，或可重新协商租赁条件。

承租人集中度的风险：截至 2022 年 12 月 31 日，本基金已持有和本次扩募发售拟
购入的全部不动产资产前十大承租人提供的现金流占比为 43.56%，拟购入不动产资产
前十大承租人提供的现金流占同一时期拟购入不动产资产现金流总额的 85.36%。普洛
斯江门鹤山物流园现金流受单一客户影响较大，2020 年、2021 年及 2022 年，该客户占
普洛斯江门鹤山物流园收入的比例分别为 95.00%、58.58%和 57.65%。前述贡献现金流
占比较高的承租人若提前退租、拒绝履行租约或拖欠租金，或上述租约到期后未能及时
找到可替代承租人，可能将对该不动产资产的经营表现产生较大不利影响。
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拟购入不动产资产重要现金流提供方的相关风险：租户 A 及其关联方 A1、租户 B、
租户 C、租户 D 及其关联方 D1、租户 E 为根据《公开募集基础设施证券投资基金尽职
调查工作指引（试行）》所界定的重要现金流提供方，2022 年度重要现金流提供方贡献
的现金流占拟购入不动产项目同一时期的现金流总额比例为 68.10%。截至 2022 年 12
月 31 日，部分重要现金流提供方签订的租约将于一年内到期，存在续租情况不及预期
进而影响未来现金流的风险。不动产基金存续期内，若重要现金流提供方出现退租、经
营情况陷入困境或拒绝履约等情形，可能会对拟购入不动产项目的现金流及估值产生不
利影响。

（2）运营支出及相关税费增长的风险

基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制不动
产项目运营开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增
长的情况，从而导致项目净现金流的减少，包括但不限于：

1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，不动产项目税项及其他法定支出的增
加；

2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；

3）不动产项目购买分包服务成本的增加；

4）不动产项目维修和保养成本及资本性支出的增加；

5）通胀率的上升，劳务成本的提高；

6）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；

7）其他不可预见情况导致的支出增长。

随着本基金已持有不动产资产和拟购入不动产资产使用期限的增长，不可预期的
大额资本性支出将可能增加，或对不动产项目运营现金流情况产生不利影响。

（3）维修和改造的相关风险

随着仓储物流基础设施的硬件水平逐渐提高，大数据、物联网、人工智能、机器人
等科学技术逐渐渗透仓储物流行业，自动化分拣立体仓库的使用更加普遍，上述发展趋
势对不动产项目的设计和硬件配置提出更高和特殊的要求，本基金已持有不动产资产和
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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

拟购入不动产资产在未来可能需要主动或被动通过维修或重大改造升级，以适应新的市
场需求。

不动产项目维修和改造在不同阶段和不同程度上，需取得多项政府许可、监管批准
和验收等。各项批准的授予取决于能否满足相关规定的若干条件，申请和达成相关条件
可能因项目具体情况存在不确定性，导致维修和改造工程无法顺利开展，或无法通过相
关验收。

不动产项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷、建设事故、物资设备供应短缺、
承包商未能履约、相关技能的劳工短缺、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致
成本大幅增加，工程无法按时完成的情况，工期延误将减少不动产项目的租金收入。

不动产项目的维修和改造可能需要投入大量资金，但实际完成以后的招租情况可能
无法达到预期水平，使改造投资的收益目标无法达成，对项目经营业绩产生不利影响。

基金运作期内将根据经营情况和资金需求，通过调整分红金额和对外借款余额等方
式对现金余额进行管理，尽量维持合理的现金余额水平。尽管如此，仍可能出现现金余
额无法满足不动产项目维修和改造资本支出的情况，导致必要的不动产项目维修和改造
计划推迟，使不动产项目无法在理想状态下运营。

上述事项的发生可能导致不动产项目维修和改造无法按计划实施，不动产项目租金
损失或租金增长不达预期，对不动产项目的现金流、外部借款的偿还能力（若有）以及
不动产资产的估值和可分配现金金额均造成不利影响。

（4）其他运营相关的风险

安全生产、环境保护和意外事件的风险：在开展不动产项目运营、维修保养和改造
过程中，需要开展电梯维修、操作车辆或重型机械、进行货物装卸等，存在若干意外风
险，不动产项目本身或周边可能发生火灾或环境污染事件，发生上述意外可能对物业造
成损害、损毁、人员伤亡、声誉损失等，并可能导致项目公司承担法律责任。由于意外
事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致不动产项目经营中断，进一步导
致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。

保税区政策及条件变化可能导致的风险：本基金已持有的普洛斯广州保税物流园位
于广州保税区保盈西路 5 号及 12 号，属于中华人民共和国黄埔海关下辖的穗东海关辖

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区内，园区内的仓库可以储存出口保税货物和进口保税货物，主要服务于广州开发区一
带的对货物有保税需求的生产型企业和第三方物流企业。本基金拟持有的普洛斯青岛前
湾港国际物流园位于青岛市前湾保税港区内月湾路 5 号、7 号、8 号，属于青岛前湾保
税港区内，青岛前湾保税港区是全国第二大外贸口岸、北方最大的集装箱港，是以保税
区、保税物流园区以及临近港口整合转型升级形成的保税港区。如保税区内保税政策发
生变化，则园区租约和运营将会受到影响。

近年来，全球关税政策频繁调整，国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确
定因素。关税调整潜在影响了仓储物流行业国际贸易相关租户的运营成本、市场需求和
供应链布局，可能对不动产项目的运营产生影响。

不动产资产投保金额不足的风险：基金管理人将根据法律法规要求，通过项目公司
对其所持有的不动产资产进行投保，但受限于保险公司的法律法规和内部管理要求，商
业保险合同中对不动产资产的投保金额可能存在上限，从而可能出现基金运作期内发生
不动产资产因自然灾害或意外事故而毁损、灭失，但其保险赔付金额低于物业评估值；
不动产项目可能面临公众责任申索，而保险所得款项无法覆盖上述金额；保险赔付金额
可能无法覆盖不动产项目的租金损失；保险可能并不承诺若干情形下损失的赔付，例如
战争、核污染、恐怖活动等。上述情形可能对不动产资产持有人利益产生风险。

未进行租约备案的风险：本基金已持有不动产资产和拟购入不动产资产租赁合同中
存在尚未办理完成房屋租赁登记备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登
记手续、处以罚款的风险。基金管理人与运营管理机构在运营管理服务协议中约定，运
营管理机构应当确保不动产项目中的物业持续合法合规地经营，如因运营管理机构原因
导致其委托管理项目未能合法合规经营或出现其他违规情形，使得项目公司或基金管理
人受到政府、监管部门等机构的经济处罚，扣减与所受经济处罚金额两倍等额的运营管
理费。原始权益人、运营管理机构将积极督促项目公司根据各地房屋租赁主管部门要求
办理房屋租赁登记备案事宜，但仍可能因租约未备案受到处罚而影响运营情况，进而影
响到基金投资人利益。

使用普洛斯商标的相关风险：“普洛斯”作为商标，最初由 ProLogis 于 2005 年在中
国注册，类别分别为 36、37、42 和 44。普洛斯集团于 2009 年收购 ProLogis 中国业务
时，受让了前述四项注册商标。目前“普洛斯”这一注册商标（注册类别 35、36、37、38、

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42 和 44）均为普洛斯集团所有。不动产项目纳入基金以后，拟委托上海普洛斯作为运
营管理机构履行部分运营管理职责，上海普洛斯及各项目公司将继续使用普洛斯商标开
展业务。然而，与普洛斯商标相关的任何消极因素或不利市场信息可能导致对基金及项
目公司的负面认知。另外，若运营管理机构不再由有权使用普洛斯商标的机构担任，或
普洛斯商标持有人拒绝项目公司继续使用普洛斯商标，项目公司可能无法继续使用普洛
斯商标开展业务。项目公司的运营业绩和基金的市场表现可能因此受到不利影响。

     特定声誉风险：特定声誉风险是指由原始权益人、原始权益人实际控制人和运营管
理机构的经营、管理及其他行为出现声誉风险事件导致对本基金的不利评价的风险。虽
然基金财产独立于原始权益人和运营管理机构，原始权益人、原始权益人实际控制人和
运营管理机构的声誉风险事件对基金资产安全和日常经营以及运营管理机构提供服务
不存在实质影响，且基金管理人将通过舆情关注跟踪，持续完善声誉风险应对预案（包
括运营管理机构服务能力受到实质不利影响时启动更换运营管理机构等），依法及时披
露信息、加强投资者教育，但基金管理人无法保证在基金运作期内，本基金的运作与声
誉情况不受到原始权益人、原始权益人实际控制人和运营管理机构之声誉风险事件的影
响。

     （5）部分拟购入不动产项目实际投资、税收及运营情况未达标风险

目前，部分拟购入不动产项目存在项目前期实际投资、项目运营期税收及营业收入
等经营指标未能达到就相应拟购入不动产资产签署的投资协议、土地使用权出让合同及
取得的立项核准/备案等文件中要求的投资强度、规模及/或纳税金额、营业收入等指标
的情况。但上述文件没有明确规定或约定：（1）未达标情况会导致拟购入项目公司丧
失其对拟购入不动产资产的全部或部分权属，或者（2）未达标情况会导致禁止或限制
拟购入不动产资产的相关转让或资产处置。如未来当地有关主管部门因此对项目公司作
出任何处罚、采取任何行政监管措施，或要求拟购入项目公司追加投资或承担支付违约
金等违约责任，可能会对不动产基金/及第 2 期专项计划的运营造成负面影响。

普洛斯中国确认，截至本基金提交变更注册申请之日，不存在因上述情况而受到相
关协议签署方、主管部门行政处罚或行政监管措施，或被要求追加投资或承担违约责任
或任何其他责任的情形。此外，普洛斯中国承诺，如未来因上述情况导致相关协议签署
方、主管部门对拟购入项目公司作出任何处罚、采取任何行政监管措施，或要求拟购入

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项目公司追加投资或承担支付违约金等违约责任或发生任何法律纠纷等情况的，普洛斯
中国将最终承担相应责任并赔偿拟购入项目公司、不动产基金因此遭受的全部损失。

2. 估值与现金流预测的风险

（1）估值及公允价值变动的相关风险

不动产资产的评估采用收益法，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来收益、
确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。由于不动产资产的评估值是基于
相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致不动产资产的评估值并不代表
对不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在不动产项目出售的
过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利影响。

若不动产项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资产
估值及公允价值下跌。另外，基础设施的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规
划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及
公允价值波动。不动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集
时的初始估值的可能。

特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的不动产资产估值信息，特别是基金年度报告中载有
的评估报告，了解基金运作期内不动产资产的价值变动情况。

（2）基金可供分配金额预测风险

本基金可供分配金额主要由项目公司所持不动产资产所产生的租金及管理费收入
形成。在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致
实际现金流偏离测算现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供
分配金额的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，
相关假设存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间
实际分配金额的保证。

（3）拟购入不动产资产部分可租赁面积运营时间较短的相关风险

普洛斯青岛前湾港国际物流园分三期建设，一期、二期、三期项目分别于 2014 年
3 月、2021 年 1 月、2021 年 1 月竣工并投入运营。截至本招募说明书签署之日，普洛
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斯青岛前湾港国际物流园二期和三期项目的可租赁面积合计为 64,521.94 平方米，占全
部可租赁面积的比例为 14.16%；以 2022 年 12 月当月收入为统计口径，普洛斯青岛前
湾港国际物流园二期和三期项目收入合计为 216.02 万元/月，占汇总收入的比例为
21.01%。由于部分拟购入不动产资产可租赁面积的运营时间较短，历史现金流表现可能
无法充分反应出长期稳定的运营情况，租金涨幅、出租率、成本支出等相关运营假设存
在一定的不确定性，不利于不动产资产估值和可供分配金额预测获得准确的结果，增大
业绩表现不达预测的风险。

3. 不动产项目直接或间接对外融资的风险

基金可对外借款用于不动产项目的日常运营、维修改造、不动产项目收购等，基金
总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于不动产项目收购的借款金额不得超过基
金净资产的 20%。运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，基金及不动产项目可
能无法取得充足的借款资金，对不动产项目的正常维护改造及并购计划产生不利影响。
特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，基
金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而增加了基金对外借款的
管理难度。

若不动产项目直接或间接对外借入款项，而不动产项目的经营现金流入不达预期，
或不动产项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：

（1）不动产项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；

（2）基金或项目公司无法进一步获得外部借款；

（3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；

（4）基金或项目公司可能违反融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因
此可能行使相关权利，采取要求强卖该等不动产资产等措施；

上述事件的发生，对基金及项目公司的财务状况、现金流、可分配现金、二级市场
交易价格等均可能造成不利影响。

4. 不动产项目收购与出售的相关风险

区别于股票、债券等标准金融产品，不动产项目的市场流动性和交易活跃程度受到

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不动产项目区位、存续年限、资本市场环境、产业投资政策、城市规划调整等诸多因素
影响，成交价格与交易的竞争情况，不动产项目的经营现状，行业市场预期以及利率环
境等因素相关。基金通过收购或处置不动产项目调整投资组合时，受上述因素影响，可
能存在交易价格偏离不动产项目评估值，交易时间周期超出计划甚至无法顺利完成交易
的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部借款，或支付大规模改
造支出等特殊情况被动出售不动产项目，基金可能由于资产流动性不足而承担额外的损
失。

进行不动产项目收购之前，基金管理人及其他尽调实施主体将根据法律法规的要求，
勤勉尽责地对不动产项目以及业务参与人等相关事项进行尽职调查。在本次交易中，根
据《股权转让协议》的约定，各项目公司境外股东及上海普洛斯承诺，若项目公司因权
利义务转移日前事由（无论披露与否）而导致于权利义务转移日后遭受任何的实际损失
的，则各项目公司境外股东及上海普洛斯应向专项计划和/或项目公司做出足额赔偿。
原始权益人及其控股股东、实际控制人根据相关法规承诺，如提供的文件资料存在隐瞒
重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，将购回全部基金份额或不动产
项目权益，以确保本基金投资者和基金管理人的合法权益。尽管如此，由于尽调技术以
及信息资料的局限性，在本次及后续收购中，尽调实施主体无法完全保证拟收购项目不
存在未发现的瑕疵，或原始权益人及各项目公司境外股东可以充分履行相关承诺。

在项目公司运营出现较大困难时，本基金可通过处置项目公司股权、项目公司股东
债权和/或不动产项目的权益来获得处置收入。受限于相关处置变现程序和届时市场环
境的影响，资产的处置变现时间和变现金额具有一定的不确定性，从而影响基金份额持
有人预期收益的实现。部分不动产项目对外转让事项，可能受到当地相关政策法规及土
地出让合同中的相关要求影响，需取得相关政府部门的同意或确认，进一步增加了不动
产项目转让的不确定性。上述不动产项目目前已获得当地政府对同意原股东以转让 100%
的股权的方式将不动产项目纳入不动产基金从而发行基础设施 REITs 项目的回函。基
金运作期内若决定采用股权交易方式出售该等仓储物流园，亦可能需要事先获得当地政
府的同意。在极端情况下，本基金最终实现的变现资产可能将无法弥补投资本金，进而
可能导致投资者亏损。

本基金存续期为 50 年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临不动
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产项目的处置问题。由于不动产项目流动性较差，本基金可能面临清算期内无法及时完
成处置的风险。

5. 土地使用权到期、被征用或收回的风险

根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《中华人民共和国城市
房地产管理法》（2019 年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正）及
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020 年修正）的规定，
非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前
一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以
续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使
用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准
的，土地使用权由国家无偿收回。另外，根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有
权在符合公共利益的情况下，强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用
者支付补偿金，上述补偿金将根据相关法规规定的要求进行评估。此外，若土地使用者
未能根据土地出让协议遵守或履行若干条款及条件，政府有权终止土地使用权并无需支
付任何补偿。

本基金已持有及拟购入不动产资产的国有土地使用证/房地产权证/不动产权证书记
载的土地使用权到期日分别介于 2054-2065 年之间，存在于不动产基金到期前不动产资
产所在宗地的土地使用权到期的可能。目前各不动产资产所在地的土地主管部门并未就
非住宅建设用地使用权续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，不动产资产所
在宗地土地使用权续期具有一定不确定性。若发生土地使用权到期后被要求支付高昂的
土地出让金，或承担额外条件，或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收
回，且获得的补偿金不足以覆盖不动产项目估值或弥补经营损失的情况，基金及不动产
项目将受到重大不利影响。

6. 不动产基金利益冲突与关联交易风险

（1）关联交易风险

本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其
控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的
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证券等事项外，关联交易还包括但不限于购买资产支持证券、借入款项、聘请运营管理
机构、出售项目公司股权、不动产项目购入与出售及不动产项目运营及管理阶段存在的
购买、销售等行为，存在关联交易风险。

根据本基金基金合同，计划管理人中金公司、拟购入不动产项目的原始权益人普洛
斯中国、运营管理机构上海普洛斯为本基金的关联方，本次交易及基金成立后继续聘任
上海普洛斯担任本基金的运营管理机构等，构成本基金的关联交易，可能存在利益冲突
的风险。前述关联交易将与本次交易相关议案一同提交基金份额持有人大会审议并依法
进行披露。

（2）利益冲突风险

本基金运作过程中将面临与基金管理人、原始权益人、运营管理机构之间的潜在利
益冲突。本基金原始权益人及其同一控制下的关联方在中国境内以自有资金投资、持有
或管理了在不动产资产所在同一县级行政区划范围内与不动产资产存在竞争关系的其
他物流仓储物业项目（以下简称“竞品项目”），原始权益人实际控制的运营管理机构可
能持续为境内竞品项目（包括但不限于原始权益人自持的或原始权益人关联方发起设立
的私募基金所持有的竞品项目）提供运营管理服务，因此可能与本基金所投资的不动产
项目存在业务竞争关系，存在利益冲突风险。

（三）扩募发售及新购入不动产项目相关的风险

1. 摊薄即期回报的风险

本次扩募发售以及新购入不动产项目完成后，基金总资产及净资产均将有所增长，
新购入不动产项目与已持有不动产项目运营收入在本基金合并计算。在前述情况下，如
拟购入不动产项目未来运营收入未达预期，或未产生与基金总资产和净资产相应幅度的
增长，基金收益指标可能出现一定幅度的下降，基金份额持有人即期回报存在被摊薄的
风险。

此外，本次扩募发售结果将受到宏观经济和行业发展情况、证券市场整体情况、前
一阶段基金份额净值走势、投资者对本次发售方案的认可程度等多种内外部因素的影响，
扩募发售结果可能影响本基金扩募后的基金总份额数量，进而影响单位基金份额即期回
报被摊薄的幅度。
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     2. 发行前累计收益分配影响原基金份额持有人收益的风险

本次扩募发售完成前最近一次收益分配基准日至本次扩募发售完成相关监管备案
程序之日产生的累计可供分配金额将由本次扩募发售完成后的新增基金份额持有人与
本次扩募发售前原基金份额持有人共同享有，每一基金份额享有同等分配权。收益分配
的具体信息以基金管理人届时披露的收益分配公告为准。前述新老基金份额持有人共享
上述累计收益的安排，可能导致原基金份额持有人面临扩募后首次现金分派被摊薄的风
险。

     3. 基金扩募导致基金份额持有人结构变化风险

基金份额持有人通过基金份额持有人大会机制直接参与本基金治理。本次扩募发售
完成后，因新的合格投资者或现有合格投资者认购新发售基金份额，特定基金份额持有
人持有的相同基金份额占基金总份额的比例将会下降，进而导致该相同基金份额对应表
决权在基金份额持有人大会的表决效力发生变化的风险。

（四）其他与不动产基金相关的特别风险

     1. 集中投资风险

公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于仓储物流类型的不动产资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，相
比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。

     2. 流动性风险

本基金的存续期为自首次发售基金合同生效之日起 50 年，本基金存续期内封闭运
作，不开放申购赎回等业务。扩募发售的基金份额上市交易前，投资者无法在二级市场
交易。在基金份额上市后，投资者仅能在二级市场交易，在投资者结构以机构投资者为
主情形下，存在流动性不足等风险。

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3. 基金管理人的管理风险

在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其
对信息的占有和对经济形势、仓储物流行业、证券价格走势的判断，如基金管理人判断
有误、获取信息不全、或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，从而产生
风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素影响
基金收益水平。

4. 运营管理机构的尽职履约风险

本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不动
产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管理机构负责部分不动
产项目运营管理职责。在已建立相关机制防范运营管理机构履约风险的情况下，如运营
管理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致不动产项目运营情况不善、租金下降等风险。

5. 计划管理人、托管人尽职履约风险

不动产基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责服
务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作
业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给不动产基金造成损失，并可能进而影响
基金份额持有人的利益。

6. 税收政策调整可能影响基金份额持有人收益的风险

不动产基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目
公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。本基金运作过程
中，不动产项目所产生的现金流在向上分配的过程中，基金份额持有人、基金、资产支
持专项计划、项目公司等主体所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策
调整而发生变化，如相关税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向
基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司征收任何额外的税负，基金管理
人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调
整而受到影响。本基金是创新产品，如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产
生影响。

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7．专项计划等特殊目的载体提前终止风险

因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目
的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专
项计划更换计划管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。

8. 原始权益人的信用评级变动风险

在基金运作过程中，由于本基金已持有及本次拟购入的不动产项目交易对手方均为
原始权益人，且运营管理机构为原始权益人的关联方。虽然基金财产独立于原始权益人
和运营管理机构，原始权益人及其实际控制人的信用评级变动对基金资产安全和日常经
营以及运营管理机构提供服务不必然存在实质影响，但基金管理人无法保证在基金运作
期内，本基金的运作、二级市场交易价格及声誉情况不受到原始权益人及其实际控制人
信用评级变动的影响。

9. 不可抗力风险

本基础设施证券投资基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能
控制的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因
前述情况、环境直接或间接导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包
括但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，
不动产项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚乱、
恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、不动产
项目的持续经营能力等造成不利影响，导致不动产项目的经营现金流中断，资产估值下
降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对不动产项目，
继而对基础设施证券投资基金和基金份额持有人收益产生不利影响。

二、其他一般性风险因素

（一）基金价格波动风险

本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受经济形势、政策环境、
投资者偏好与心理预期、市场流动性、舆论情况等因素影响，交易价格可能大幅波动，

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大幅高于或低于基金净值。本基金交易价格具有不确定性，提醒投资者注意相关投资风
险。

（二）暂停上市或终止上市风险

在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交
易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌
期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本基金不
符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分
配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在
二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。

（三）相关参与机构的操作及技术风险

基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证登、交易所等机构内部
控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违
规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。

在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、
登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。

（四）基金运作的合规性风险

基金管理或运作过程中，因违反国家法律、法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。

（五）证券市场风险

本基金或有部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，证券市场价
格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致基金收益水
平变化而产生风险，主要包括：

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1. 政策风险

货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产生
一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。

2. 经济周期风险

证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济
运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

3. 利率风险

利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部分
资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的影
响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。

4. 收益率曲线风险

收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币市
场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致基金
投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映这一风
险的存在。

5. 购买力风险

基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购
买力下降，从而使基金的实际收益下降。

6. 再投资风险

再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率
上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的
固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将对基金
的净值增长率产生影响。

7. 信用风险

信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝履

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行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等风险。
信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。

8. 其他风险

随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金
可能会面临一些特殊的风险。

本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。投资
者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资料概
要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，
自行承担投资风险。

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                          第二章 不动产项目

                      第一节 不动产项目概况
一、不动产资产基本情况

（一）基本情况

     本基金完成新购入不动产项目后，不动产资产合计将由 10 个仓储物流园组成，分
布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约
1,156,620.02 平方米，截至 2022 年 12 月 31 日时点平均出租率591.55%。

     其中，已持有不动产资产合计 7 个，建筑面积合计约 704,988.89 平方米，截至 2022
年 12 月 31 日估值合计 54.42 亿元；拟购入不动产资产合计 3 个，建筑面积合计约
451,631.13 平方米，截至 2022 年 12 月 31 日估值合计 15.72 亿元。

     本次新购入不动产项目有利于本基金提升所持有不动产资产的区域多样性及分散
度。拟购入不动产资产主要位于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，前述地区
具备较强经济活力和增长潜力，有利于不动产资产持续稳定运营并争取实现资产增值。
不动产资产整体情况如下表所示：

                            不动产资产整体情况

                                                                           截至
                                                                  截至
                                                                          2022 年
                                                    可租赁
                                       建筑面积 2022 年
                                                                          12 月末
序 资产 面积 1 估值
     项目名称 所属区域 项目所在地 （平方 12 月末
                                                                           估值
号 数量 （平方 占比
                                        米） 时点出
                                                     米）
                                                                               （
                                                                 租率 2
                                                                          万元）

                            北京市，广东省
     已持有不动 京津冀、粤港澳
1 7 广州市、佛山 704,988.89 707,636.68 94.18% 544,200 77.59%
      产资产 大湾区、长三角
                            市，江苏省苏州

5时点平均出租率为基于某时点各仓储物流园以可租赁面积加权计算时点出租率的平均值

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                                      市、昆山市

                      环渤海经济区、 山东省青岛市，
     拟购入不动
2 3 粤港澳大湾区、 广东省江门市， 451,631.13 455,575.20 87.46% 157,200 22.41%
      产资产
                       成渝经济圈 重庆市
     不动产资产
             10 - - 1,156,620.02 1,163,211.88 91.55% 701,400 100.00%
      合计

注 1：可租赁面积为以产权方提供之《项目情况说明》《租赁明细表》以及《租赁合同》等资料统计
所得，该项目计租面积包含部分雨棚投影面积，因此总可租赁面积大于总建筑面积；

注 2：截至 2022 年 12 月末出租率的合计值为于 2022 年 12 月末时点相应仓储物流园的可租赁面积
加权计算的时点出租率的平均值；

     1、已持有不动产资产概况

     本基金已持有不动产资产由 7 个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、粤港澳
大湾区三大城市群，建筑面积合计约 704,988.89 平方米，可租赁面积合计约 707,636.68
平方米。已持有不动产资产运营平稳，平均租金稳步提升，截至 2022 年 12 月 31 日，
时点平均出租率为 94.18%，较 2021 年末下降 4.60 个百分点；合同租金及物业管理服务
费（不含税）有效平均单价为 44.43 元/平方米/月，较 2021 年增幅 3.52%。已持有不动
产资产租户结构稳定，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。

     自 2021 年 6 月 7 日本基金成立至 2022 年 12 月 31 日，本基金以持有不动产资产
整体运营平稳，已累计实现营业收入 54,506.33 万元。本基金自成立以来至 2022 年 12
月 31 日累计创造可供分配金额约 41,679.47 万元，实际分红金额约 41,677.51 万元（含
2021 年度第一次分红、2022 年度第一次及第二次分红、2023 年第一次分红）。

     2、拟购入不动产资产概况

     截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产时点平均出租率约 87.46%，2022 年
1-12 月平均出租率为 86.33%，合同租金及管理费平均约 25.80 元/月/平方米，估值合计
15.72 亿元。

                                拟购入不动产资产概况

                                                           2022 年 1-12 月房 2022 年 1-12 月调
             项目个 总建筑面积 资产估值
     区域 屋租赁收入 整后运营净收益
              数 （平方米） （亿元）
                                                               （亿元） （亿元）
环渤海经济区 1 120,756.01 5.62 0.43 0.33
粤港澳大湾区 1 121,335.29 5.08 0.38 0.29
成渝经济圈 1 209,539.83 5.02 0.38 0.25
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                                         2022 年 1-12 月房 2022 年 1-12 月调
            项目个 总建筑面积 资产估值
     区域 屋租赁收入 整后运营净收益
             数 （平方米） （亿元）
                                             （亿元） （亿元）
     合计 3 451,631.13 15.72 1.19 0.86

注 1：调整后运营净收益=营业收入-税金及附加-物业管理费；

注 2：评估基准日为 2022 年 12 月 31 日

     核心区位：拟购入不动产资产位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，所在区
域具备较强经济活力和增长潜力。且均位于区域汇聚商贸物流产业集群、新兴产业集群
的产业园区、物流园区或保税港区内。周边交通网络稠密，产业聚集度高、产业氛围浓
厚。

     市场化运营：拟购入不动产资产的经营高度市场化，收入来源分散，主要租户包括
头部第三方物流、跨境供应链及零售行业公司。得益于优越的资产条件及上海普洛斯卓
越的招商、运营能力，以普洛斯青岛前湾港国际物流园为代表的拟购入不动产资产，均
于完工后较快达到较高出租率水平。截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产时点
平均出租率约 87.46%，2022 年 1-12 月平均出租率为 86.33%，拥有 24 个市场化租户，
租户行业主要为运输业、商业和专业服务业，无关联租户。

     拓展仓储物流网络布局：拟购入不动产资产主要位于环渤海经济区、粤港澳大湾区
和成渝经济圈，是对基金已持有不动产资产覆盖区域的补充，有利于拓展本基金持有的
仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。同时，前述拟购入不动产资产能够吸收一
线城市及强二线城市的外溢需求，需求强劲，具有较强的租金增长潜力，有利于不动产
资产持续稳定运营并争取实现资产增值。

（二）不动产资产所处区位与建设规划

     1. 已持有不动产资产所处区位与建设规划

已持有的 7 个仓储物流园分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合

计约 704,988.89 平方米。项目所在地周边高速公路较为密集，交通网络较成熟，园区出

入口邻次干道，通达性较好。7 个园区基本位于城区周边，为物流终端配送提供便利。

周边配套公共服务设施较为完善，自然环境及人文环境良好。项目选址初期，考虑区域

整体产业规化和成长，故本基金已持有的 7 个物流园周边产业集聚度高，产业氛围浓

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

厚。

详细情况详见本基金首次发售时披露的招募说明书。

     2. 拟购入不动产资产所处区位与建设规划

     （1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

                    普洛斯青岛前湾港国际物流园外景

                   普洛斯青岛前湾港国际物流园四至图

普洛斯青岛前湾港国际物流园位于青岛市前湾保税港区内，保税港区内道路交通网
络发达，紧邻国道 G228。保税港区内先后有中国石化、上汽通用、海尔集团、海信集
团、中国外运等企业项目进驻，产业聚集度高，产业氛围浓厚。

                                 78
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

               图 13-1-3-3：普洛斯青岛前湾港国际物流园地理位置

普洛斯青岛前湾港国际物流园周边高速公路较为密集，交通网络较成熟距离前湾港
口仅 2 公里，地理位置优越。项目周边以物流园区为主，包括青岛华泰物流园区、青岛
西海岸新区保税物流等。项目附近无明显可见环境污染，自然、人文环境良好。根据深
圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：粤戴德梁行
评报字（2023/BJ/F1）第 049 号），普洛斯青岛前湾港国际物流园区域状况详见下表：

                   普洛斯青岛前湾港国际物流园区位情况

    项目名称 普洛斯青岛前湾港国际物流园
    地理位置 青岛市前湾保税港区月湾路5号、7号、8号
    区域位置 离港口近，位置好
产业聚集度 产业集聚度高
交通网络成熟度 交通网络非常成熟
基础设施完善度 较完善
自然及人文环境 良好
公共服务设施状况 完善
道路通达性 临主干道，通达性好

                                  79
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（2）普洛斯江门鹤山物流园

                  图 13-1-3-4：普洛斯江门鹤山物流园外景

                 图 13-1-3-5：普洛斯江门鹤山物流园四至图

普洛斯江门鹤山物流园位于广东省江门市鹤山国际物流园内。鹤山国际物流园临近
珠三角环线高速，道路交通便利。鹤山国际物流园先后有安能物流、盛辉物流、众联物
流、江鹤货运等企业进驻，产业聚集度高，产业氛围浓厚。

                                 80
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                 图 13-1-3-6：普洛斯江门鹤山物流园地理位置

普洛斯江门鹤山物流园周边高速公路较为密集，交通网络较成熟。目前周边主要公
共设施较完善，主要有江门北站，相关商业、生活配套较为成熟。普洛斯江门鹤山物流
园周边以物流园及工业园为主，主要项目有莺郎工业园、荀山工业园、维龙（鹤山）珠
西智慧物流产业园等。普洛斯江门鹤山物流园周边无明显可见环境污染，自然、人文环
境较好。根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编
号：粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 050 号），普洛斯江门鹤山物流园区域状况详
见下表：

                      普洛斯江门鹤山物流园区位情况

    项目名称 普洛斯江门鹤山物流园
    地理位置 广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、6号
    区域位置 离城区较近，位置较好
产业聚集度 产业集聚度高
交通网络成熟度 交通网络成熟
基础设施完善度 较完善
自然及人文环境 良好
公共服务设施状况 较完善
道路通达性 邻次干道，通达性较好

                                  81
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

              图 13-1-3-7：普洛斯（重庆）城市配送物流中心外景

             图 13-1-3-8：普洛斯（重庆）城市配送物流中心四至图

普洛斯（重庆）城市配送物流中心位于重庆巴南公路物流基地内，重庆巴南公路物
流基地纳入国家西部陆海新通道总体规划，是重庆市“1+3”国际物流分拨中心运营基地，
获批国家外贸转型升级基地、中国（重庆）自由贸易试验区联动创新区。重庆巴南公路
物流基地内先后有普洛斯、京东、顺丰等商贸物流龙头项目进驻，产业聚集度较高，产
业氛围浓厚。

                                 82
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

             图 13-1-3-9：普洛斯（重庆）城市配送物流中心地理位置

普洛斯（重庆）城市配送物流中心地处重庆巴南公路物流基地，基地东邻渝湘高速，
西靠渝黔高速，北接内环高速，南接绕城高速，通过高速公路网络以及城市快速干道均
可在半个小时内到达任一主城区，交通网络较成熟。根据深圳市戴德梁行土地房地产评
估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 048
号），普洛斯（重庆）城市配送物流中心区域状况详见下表：

                  普洛斯（重庆）城市配送物流中心区位情况

    项目名称 普洛斯（重庆）城市配送物流中心
    地理位置 重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号
    区域位置 离城区有一定距离
产业聚集度 产业集聚度高
交通网络成熟度 交通网络较成熟
基础设施完善度 较完善
自然及人文环境 良好
公共服务设施状况 较完善
道路通达性 邻次干道，通达性好

                                  83
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（三）拟购入不动产资产的建筑物状况

1.建筑物状况建筑物状况

（1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

普洛斯青岛前湾港国际物流园分三期完成建设，其中一期建成于 2014 年，二、三
期建成于 2020 年。该项目由 7 栋仓库及 7 栋配套用房组成。其中一期包含 3 栋单层
库、1 栋附属用房及 1 栋门卫室，二期包含 3 栋单层库、2 栋配套用房及 1 栋门卫室，
三期包含 1 栋单层库、1 栋内配套用房及 1 栋门卫室。

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 049 号），截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯青岛前
湾港国际物流园各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见
下表：

                      普洛斯青岛前湾港国际物流园建筑物状况
          建筑面积 可租赁面积
部位 用途 结构 装修及设备设施状况
         （平方米） （平方米）
B-1 库 17,680.44 18,528.00 仓库 钢结构 防火等级：丙二类；
                                                 净高：9 米；
B-2 库 21,283.90 22,277.00 仓库 钢结构 地面荷载：3.0 吨/平方米；
                                                 柱距：12mx24m；
                                                 室内地面：金刚砂地坪；
                                                 屋面：3%屋面采光；
B-3 库 17,687.76 18,528.00 仓库 钢结构 消防系统：消防喷淋系统、消防栓系
                                                 统、消防报警系统；
                                                 附属设备：配备 1.3 米高单面升降式
                                                 装卸平台，6 米宽雨棚
附属用房 824.46 - 附属用房 钢混结构 -
门卫 34.47 - 门卫 钢混结构 -
B-4 库 14,456.12 14,566.44 仓库 钢结构 防火等级：丙二类；
                                                 净高：9 米；
B-5 库 16,185.35 16,367.00 仓库 钢结构 地面荷载：3.0 吨/平方米；
                                                 柱距：12mx24m；
                                                 室内地面：金刚砂地坪；
                                                 屋面：3%屋面采光；
B-6 库 14,456.12 14,937.72 仓库 钢结构 消防系统：消防喷淋系统、消防栓
                                                 系统、消防报警系统；
                                                 附属设备：配备 1.3 米高单面升降
                                                 式装卸平台，6 米宽雨棚
内配套用房
           12.00 - 配套用房 钢混结构 -
1
                                        84
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

          建筑面积 可租赁面积
部位 用途 结构 装修及设备设施状况
         （平方米） （平方米）
内配套用房
           12.00 - 配套用房 钢混结构 -
2
内门卫房 98.68 - 门卫房 钢混结构 -
                                                  防火等级：丙二类；
                                                  净高：9 米；
                                                  地面荷载：3.0 吨/平方米；
                                                  柱距：12mx24m；
                                                  室内地面：金刚砂地坪；
A-1 库 17,917.88 18,650.78 仓库 钢结构
                                                  屋面：3%屋面采光；
                                                  消防系统：消防喷淋系统、消防栓
                                                  系统、消防报警系统；
                                                  附属设备：配备 1.3 米高单面升降
                                                  式装卸平台，6 米宽雨棚
内配套用房 26.00 - 配套用房 钢混结构 -
内门卫室 80.83 - 门卫室 钢混结构 -
合计 120,756.01 123,854.94 - - -
注：本项目计租面积未包含部分附属用房、设备用房、门卫等配套用房，因此总可租赁面积小于
总建筑面积

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 049 号），普洛斯青岛前湾港国际物流园主体结构
完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。

（2）普洛斯江门鹤山物流园

普洛斯江门鹤山物流园分两期完成建设，其中一期建成于 2017 年，二期建成于
2019 年，由 6 栋仓库和 4 栋配套用房组成，其中一期包含 3 栋单层库及 3 栋配套用
房，二期包含 3 栋单层库及 1 栋配套用房。

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 050 号），截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯江门鹤
山物流园各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状况详见下表：

                        普洛斯江门鹤山物流园建筑物状况
          建筑面积 可租赁面积
部位 用途 结构 装修及设备设施状况
         （平方米） （平方米）
2 号之三
          22,640.02 23,417.77 仓库 钢结构 防火等级：丙二类；
（A1 库） 净高：9 米；
6 号之一 20,582.03 20,608.77 仓库 钢结构 地面荷载：3.0 吨/平方米；

                                         85
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

           建筑面积 可租赁面积
部位 用途 结构 装修及设备设施状况
          （平方米） （平方米）
（A2 库） 柱距：12mx20m；
                                                   室内地面：金刚砂地坪；
                                                   屋面：3%屋面采光；
6 号之二 消防系统：消防喷淋系统、消防栓系
          20,696.02 21,513.64 仓库 钢结构 统、消防报警系统；
（A3 库）
                                                   附属设施：配备 1.4 米高单面升降式
                                                   装卸平台，6.4 米宽雨棚。
汇通路 2 号 100.00 - 配套用房 钢混结构 -
汇通路 6 号 112.50 - 配套用房 钢混结构 -
2 号之一 54.00 - 配套用房 钢混结构 -
6 号之四 防火等级：丙二类；
          23,862.40 24,708.29 仓库 钢结构
（A4 库） 净高：9 米；
6 号之五 地面荷载：3.0 吨/平方米；
          23,862.40 24,645.70 仓库 钢结构
（A5 库） 柱距：12mx20m；
                                                   室内地面：金刚砂地坪；
                                                   屋面：3%屋面采光；
6 号之六 消防系统：消防喷淋系统、消防栓系
           9,305.52 9,628.32 仓库 钢结构
（A6 库） 统、消防报警系统；
                                                   附属设施：配备 1.4 米高单面升降式
                                                   装卸平台，6.4 米宽雨棚。
6 号之七 120.40 - 配套用房 钢混结构 -
合计 121,335.29 124,522.49 - - -
注：本项目计租面积包含部分雨棚投影面积，因此总可租赁面积大于总建筑面积

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 050 号），普洛斯江门鹤山物流园主体结构完好，
外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。

（3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

普洛斯（重庆）城市配送物流中心分三期完成建设，于 2013-2017 年间陆续完
工。一期由 6 栋仓库及 2 栋配套用房组成，二期由 4 栋仓库及 1 栋配套用房组成，三
期由 2 栋仓库、2 栋宿舍楼及 1 栋配套用房组成。

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 048 号），截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯（重
庆）城市配送物流中心各部分建筑面积、可租赁面积、用途、结构、装修及设备设施状
况详见下表：

                                          86
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                     普洛斯（重庆）城市配送物流中心建筑物状况
           建筑面积 可租赁面积
栋号/部位 用途 结构 装修及设备设施状况
          （平方米） （平方米）
A1 库 12,581.76 12,564.06 仓库 钢结构
                                                  防火等级：丙二类；
A2 库 13,195.41 13,195.38 仓库 钢结构
                                                  净高：9 米；
A3 库 13,195.41 13,195.38 仓库 钢结构 地面荷载：3.0 吨/平方米；
                                                  消防系统：消火栓、烟感系统、
A4 库 12,578.36 12,564.06 仓库 钢结构
                                                  火灾自动报警系统、ESFR 系
A5 库 14,573.42 13,874.70 仓库 钢结构 统；
                                                  附属设施：配备 1.3 米高单面
A6 库 13,874.74 13,874.70 仓库 钢结构
                                                  升降式装卸平台、6 米宽雨棚
B-1 库 15,474.47 15,081.43 仓库 钢结构
B-2 库 21,067.87 21,064.00 仓库 钢结构 防火等级：丙二类；
                                                  净高：9 米；
B-3 库 18,406.46 18,406.46 仓库 钢结构 地面荷载：3.0 吨/平方米；
B-4 库 19,072.60 19,072.60 仓库 钢结构 消防系统：消火栓、烟感系统、
                                                  火灾自动报警系统、ESFR 系
B-5 库 17,594.97 17,662.00 仓库 钢结构 统；
                                                  附属设施：配备 1.3 米高双面
B-6 库 20,882.82 21,008.00 仓库 钢结构
                                                  升降式装卸平台、6 米宽雨棚
                                     集体宿
B-7 库 8,758.36 8,276.00 钢混结构 -
                                     舍、食堂
                                     集体宿
B-9 库 8,077.79 7,359.00 钢混结构 -
                                     舍、食堂
门卫 1 32.08 - 门卫 钢混结构 -
门卫 2 30.25 - 门卫 钢混结构 -
门卫 3 74.36 - 门卫 钢混结构 -
门卫 4 68.70 - 门卫 钢混结构 -
合计 209,539.83 207,197.77 - - -
注：本项目计租面积包含部分雨棚投影面积，因此总可租赁面积大于总建筑面积

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（编号：
粤戴德梁行评报字（2023/BJ/F1）第 048 号），普洛斯（重庆）城市配送物流中心于价
值时点 2022 年 12 月 31 日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体
运行正常，维护状况良好。

（四）维修保养及改造需求或规划

运营管理机构和普洛斯企发将根据拟购入不动产项目历史成本数据、资产现时状况
及楼龄等情况，对拟购入不动产资产进行定期和不定期的维修保养和改造更新，具体如

                                      87
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

下：

（1）建筑物管理

（a）执行计划性巡检、维护、维修；

（b）检查、维护和维修所有入口、大门、围栏和安全屏障等；

（c）检查、维护和维修建筑物的外部，包括屋顶、外墙、窗户、排水系统和其他相
关结构；

（d）检查、维护和维修所有公共区域坚硬表面，包括道路、停车场、人行道、泊
车区等；

（e）检查、维护和维修建筑物内部、外部装饰装修。

（2）设施设备管理

（a）编制设施设备台账（包括资产编号、设备型号、制造商、使用和状况、位置
等），并持续更新维护设备台账；

（b）检查、维护和维修园区公共区域、配电和供电、安防系统以及办公区域的设
施设备，确保该等设施设备的良好性能和正常使用；

（c）对设施设备进行专业维护保养和检测；

（d）统计维护、维修过程中备件和物料使用量，以便对备件采购策略和预算做出
更准确判断。

（3）环境管理

（a）按照计划执行清洁、绿化、消杀、清运清掏任务，并及时清运园区公共区域
垃圾；

（b）对园区公共区域绿化进行浇水、施肥、灭虫、除杂草、修剪、补种等一系列
养护工作，对园区进行消杀，控制鼠害、虫害。

截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产无重大维修改造计划。未来若出现重
大维修改造计划，基金管理人将按照届时相关法律法规要求以及《基金合同》等协议的

                                 88
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

相关约定执行。

3.保险情况

各拟购入不动产资产均已购买不动产项目保险，投保范围包括财产一切险、财产一
切险下营业中断险及公共责任险。

1、财产一切险

被保险人为青岛普洛斯（对应保单号为：PQYC202244030000002981）、鹤山普洛
斯 （ 对 应 保 单 号 为 ： PQYC202244030000002986 ） 及 重 庆 普 南 （ 对 应 保 单 号 为 ：
PQYC202244030000002975）；保险期间自 2022 年 5 月 1 日 0 时至 2023 年 4 月 30 日
24 时（包含起止当日）；建筑物的价值基础为重建价值，装修及机器设备等的价值基础
为重置价值，存货的价值基础为成本；保险人为中国人民财产保险股份有限公司深圳市
分公司。

2、财产一切险下营业中断险

被保险人为青岛普洛斯（对应保单号为：PQAO202244030000000393）、鹤山普洛
斯 （ 对 应 保 单 号 为 ： PQAO202244030000000398 ） 及 重 庆 普 南 （ 对 应 保 单 号 为 ：
PQAO202244030000000387）；保险期间自 2022 年 5 月 1 日 0 时至 2023 年 4 月 30 日
24 时（包含起止当日）；保险人为中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司。

3、公众责任险

被保险人为青岛普洛斯、鹤山普洛斯及重庆普南（保单号：
ASHH60107022QAAAAARN）；保险期限自 2022 年 5 月 1 日 0 时至 2023 年 4 月 30 日
24 时（包含起止当日）；保险人为主承中国太平洋财产保险股份有限公司上海分公司，
中国人寿财产保险股份有限公司北京市分公司及太平财产保险有限公司上海分公司。

截至本更新招募说明书披露日，项目公司已经为上述不动产资产续保了财产一切险、
财产一切险下营业中断险和公众责任险。

二、不动产项目合规情况

本基金已持有的不动产项目权属清晰、投资管理手续合法合规，截至 2022 年 12 月
                                  89
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

31 日，已持有的不动产项目投资管理手续情况无更新，详见本基金首次发售时披露的
招募说明书。以下为本次拟购入不动产项目的合规情况：

（一）不动产项目符合国家战略和发展规划、产业政策的情况

本基金拟购入不动产资产为 3 处仓储物流园资产，符合国家重大战略、发展规划、
产业政策、投资管理法规、反垄断等法律法规的规定。

仓储物流行业是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物
的行业。仓储物流属基础设施的范畴，指仓储物流开发运营商根据客户需求，在合适的
地点建设、运营并管理的专业仓储物流设施。广义层面，国家标准化管理委员会发布的
《物流术语》（GB/T18354-2006）将物流设施定义为：“具备物流相关功能和提供物流
服务的场所”，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。
仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的
基础性、战略性资源。仓储物流行业属于中国证监会、国家发展改革委（以下简称“国
家发改委”）2020 年 4 月 24 日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关工作的通知》要求优先支持的基础设施补短板行业。

仓储物流行业是实体经济的有机组成部分，推动仓储物流行业的高质量发展，可以
降低电商行业、零售业、制造业等相关行业的物流成本水平，促进居民消费，增强实体
经济活力。我国仓储物流行业的监管体制、发展规划和政策法规逐步完善，为行业的发
展奠定了政策基础，有利于行业持续发展。

1. 行业的监管体制

2004 年 8 月 5 日，国家发改委、商务部等九部委联合发布了《关于促进我国现代
物流业发展的意见》，取消了针对物流行业的行政性审批，建立了由国家发改委牵头，
商务部等有关部门和协会参加的全国现代物流工作协调机制，成员由国家发改委、商务
部、铁道部、交通部、工业和信息化部、中国民用航空总局、公安部、财政部、工商总
局、税务总局、海关总署、国家质检总局、国家标准委等部门及有关协会组成，主要职
能是提出现代物流发展政策、协调全国现代物流发展规划、研究解决发展中的重大问题，
组织推动现代物流业发展等。

仓储物流行业的主要全国性行业组织为中国物流与采购联合会。中国物流与采购联
                                  90
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合会是由我国境内从事物流、采购分销与生产资料流通以及相关业务的法人、非法人机
构和个人组成的全国性行业组织，其主要任务是推动中国物流业的发展，推动政府与企
业采购事业的发展，推动生产资料流通领域的改革与发展。此外，中国物流与采购联合
会具有开展行业自律、制定行规行约的职能，经政府部门批准或授权委托开展行业统计
工作。

     2. 行业发展规划

                          仓储物流行业发展规划概览

                         仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                                指出制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物
      《物流业调整和振 流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是
1 兴规划》（国发 2009 年 3 月 服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收
      [2009]8 号） 就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展
                                方式和增强国民经济竞争力具有重要意义.
                                明确指出，现阶段，我国生产性服务业重点发展研发
                                设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能
      《关于加快发展生 环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服
      产性服务业促进产 务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设。优化
2 业结构调整升级的 2014 年 7 月 物流企业供应链管理服务，提高物流企业配送的信息
      指导意见》（国发 化、智能化、精准化水平，推广企业零库存管理等现
      〔2014〕26 号） 代企业管理模式。加强核心技术开发，发展连锁配送
                                等现代经营方式，重点推进云计算、物联网、北斗导
                                航及地理信息等技术在物流智能化管理方面的应用。
                                进一步凸显仓储业在国民经济中的基础性、战略性地
      《物流业发展中长 位，提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成
      期规划（2014～ 本；二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加
3 2014 年 9 月
      2020 年）》（国发 强物流设施网络建设。明确“物流业是融合运输、仓
      [2014]42 号） 储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民
                                经济发展的基础性、战略性产业”。
                                围绕提高物流社会化、专业化、标准化、信息化、组
                                织化和国际化水平，明确提出：支持传统仓储企业转
                                型升级，向配送运营中心和专业化、规模化第三方物
                                流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范
      《关于促进商贸物
                                开展担保存货第三方管理；大力发展共同配送，继续
      流发展的实施意
4 2014 年 9 月 做好城市共同配送试点工作，鼓励推广共同配送、统
      见》（商流通函
                                一配送、集中配送等先进模式；提高商贸物流专业化
      [2014]790 号）
                                水平，大力发展电子商务物流，满足跨境电商的快速
                                发展要求；鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商
                                贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求
                                的冷链物流基础设施。
      《关于加快推进商 以降低物流成本、提高物流效率为目标，从托盘标准
      贸物流标准化工作 化入手，统筹协调、有序推进，在快速消费品、农副
5 2014 年 6 月
      的意见》（国标委 产品、药品流通领域，率先开展标准托盘应用推广及
      服务联〔2014〕33 循环共用，带动上下游关联领域物流标准化水平的提
                                  91
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                         仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
     号） 高；从物流综合信息服务平台建设规范和服务规范入
                                手，增强平台服务功能，促进资源共享和信息互联互
                                通。专项行动以“确定重点，示范带动、以点带面，
     《商贸物流标准化 分步实施、积极探索，发挥合力、政策配套，注重实
     专项行动计划》 效”为工作原则，以“提高标准化托盘普及率、推进相
6 2014 年 11 月 关领域标准化进程、提升托盘循环共用水平、完善托
     （商办流通函
     [2014]752 号） 盘公共运营服务体系、制定相关服务规范”为主要内
                                容，降低物流成本，提高物流效率，带动供应链上下
                                游关联领域物流标准化水平的不断提高。
                                指出了我国物流相关行业应依托口岸优势，建设海关
     《国务院关于改进 特殊监管区域、边境经济合作区、跨境经济合作区及
     口岸工作支持外贸 现代物流园区等平台和载体，打造集综合加工、商贸
7 发展的若干意见》 2015 年 4 月 流通、现代物流、文化旅游等于一体的口岸经济增长
     （国发〔2015〕16 极。推进内陆与沿海沿边口岸之间的物流合作和联动
     号） 发展，发展国际物流，构建集仓储、运输、加工为一
                                体的现代物流体系。
                                提出了大力发展智能物流，运用北斗导航、大数据、
                                物联网等技术，构建智能化物流通道网络，建设智能
     《国务院办公厅关 化仓储体系、配送系统。发挥互联网平台实时、高
     于推进线上线下互 效、精准的优势，对线下运输车辆、仓储等资源进行
     动加快商贸流通创 合理调配、整合利用，提高物流资源使用效率，实现
8 2015 年 9 月
     新发展转型升级的 运输工具和货物的实时跟踪和在线化、可视化管理，
     意见》（国办发 鼓励依托互联网平台的“无车承运人”发展。推广城市
     〔2015〕72 号） 共同配送模式，支持物流综合信息服务平台建设。鼓
                                励企业在出口重点国家建设海外仓，推进跨境电子商
                                务发展。
                                要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技
                                与产业发展的趋势，加快完善物流业相关政策法规和
     《“互联网+”高效 标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进信息
     物流实施意见》(发 技术与物流活动深度融合，推进“互联网+”高效物流
9 2016 年 7 月
     改经贸[2016]1647 与大众创业万众创新紧密结合，创新物流资源配置方
     号) 式，大力发展商业新模式、经营新业态，提升物流业
                                信息化、标准化、组织化、智能化水平，实现物流业
                                转型升级，为国民经济提质增效提供有力支撑。
                                提出要加强物流节点建设，畅通城乡商贸物流通道，
                                构建多层次商贸物流网络；加强基础设施建设，提升
                                运输等公共服务水平，支持具有公益性的城市配送公
                                共服务设施建设；加强商贸物流标准化建设，到“十
                                三五”末使标准托盘使用率达到 30%；加强商贸物流
     《商贸物流发展 信息化建设，深入实施“互联网+”高效物流行动，鼓
10 “十三五”规划》(商 2017 年 1 月 励有条件地区开展政府物流信息共享平台建设，实现
     流通发[2017]29 号) 便民利企；推动商贸物流集约化发展，形成一批技术
                                水平先进、主营业务突出、核心竞争力强大的大型现
                                代物流企业集团，打破地区和行业界限，整合需求不
                                足、同质化竞争严重的物流园区；推动电子商务、冷
                                链、医药等专业物流发展，推动商贸物流国际化、绿
                                色化、诚信化发展。

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                         仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                                 指出为落实新发展理念，深入实施“互联网+流通”行
     《国务院办公厅关 动计划，提高电子商务与快递物流协同发展水平，应
     于推进电子商务与 强化制度创新、优化协同发展政策法规环境，强化规
11 快递物流协同发展 2018 年 1 月 划引领、完善电子商务快递物流基础设施，强化规范
     的意见》(国办发 运营、优化电子商务配送通行管理，强化服务创新、
     [2018]1 号) 提升快递末端服务能力，强化标准化智能化、提高协
                                 同运行效率，强化绿色理念、发展绿色生态链。
                                 到 2020 年，通过优化整合、功能提升，布局建设 30
                                 个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平较高、互
     《国家物流枢纽布
                                 联衔接紧密的国家物流枢纽，促进区域内和跨区域物
     局和建设规划》(发
12 2018 年 12 月 流活动组织化、规模化运行，培育形成一批资源整合
     改经贸[2018]1886
                                 能力强、运营模式先进的枢纽运营企业，初步建立符
     号)
                                 合我国国情的枢纽建设运行模式，形成国家物流枢纽
                                 网络基本框架。
     《关于推动物流高 要求构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量
     质量发展促进形成 物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生
13 强大国内市场的意 2019 年 2 月 动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流
     见》(发改经贸 高质量发展的配套支撑体系、健全物流高质量发展的
     [2019]352 号) 政策保障体系。
     《关于继续实施物
     流企业大宗商品仓
                                 就物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政
     储设施用地城镇土
                                 策进行了公布，提出对物流企业自有或承租的大宗商
14 地使用税优惠政策 2020 年 3 月
                                 品仓储设施用地，减按所属土地登记适用税额标准的
     的公告》(财政部-
                                 50%计征城镇土地使用税。
     税务总局公告 2020
     年第 16 号)
                                 提出要以构建国家层面的骨干冷链物流基础设施网络
                                 为目标，以整合存量冷链物流资源为主线，重点面向高
     《关于开展首批国 附加值生鲜农产品优势产区和集散地，依托存量冷链
     家骨干冷链物流基 物流基础设施群建设一批国家骨干冷链物流基地,整合
15 2020 年 3 月
     地建设工作的通 集聚冷链物流市场供需、存量设施以及农产品流通、生
     知》 产加工等上下游产业资源，提高冷链物流规模化、集约
                                 化、组织化、网络化水平，支持生鲜农产品产业化发
                                 展，促进城乡居民消费升级。
     《中华人民共和国 “十四五”规划提倡要深化流通体制改革，畅通商品服
     国民经济和社会发 务流通渠道，提升流通效率。通过加强农产品仓储保鲜
     展第十四个五年规 和冷链物流基础设施，强化乡村物流等基础设施建设
16 2021 年 3 月
     划和 2035 年远景 推进城乡融合发展。鼓励完善国家物流枢纽、骨干冷链
     目标纲要》（简称 物流基地等物流基础设施，加快形成内外联通、安全高
     “十四五”规划） 效的物流网络。
     《“十四五”冷链物 提倡通过加强仓储保险和冷链物流基础设施，强化乡
     流发展规划》（国 村物流等基础设施建设推进城乡融合发展。鼓励完善
17 2021 年 12 月
     办发〔2021〕46 国家物流枢纽、骨干冷链物流基地等物流基础设施，加
     号） 快形成内外联通、安全高效的物流网络。
     《关于加快推进冷 支持有条件的县级物流中心和乡镇运输服务站拓展冷
18 链物流运输高质量 2022 年 4 月 链物流服务功能，为农产品产地预冷、冷藏保鲜、移动
     发展实施意见》 仓储、低温分拣等设施设备提供运营场所，改善农产品

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                       仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
      （交运发〔2022〕 产地的冷链物流设施条件。
      49 号）
                              区域发展规划
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                               提出了在推动产业升级转移方面，加快产业转型升级，
      《京津冀协同发展 打造立足区域、服务全国、辐射全球的优势产业集聚
1 2015 年 2 月
      规划纲要》 区。重点确定产业定位和方向，加快产业转型升级，推
                               动产业转移对接。
                               提出建设成渝、长江三角洲和长江中游三个都会群，打
                               造重庆西部开发开放主要支持经济高地，推动区域互
      《长江经济带发展
2 2016 年 9 月 动互助和产业集聚生长。着力建设长江经济带西部中
      规划纲要》
                               央枢纽、内陆开放高地、新兴产业高地、国家中央都
                               会，打造长江经济带的战略支点
                               提出构建现代服务业体系。聚焦服务业重点领域和发
                               展短板，促进商务服务、流通服务等生产性服务业向专
      《粤港澳大湾区发
3 2019 年 2 月 业化和价值链高端延伸发展…推进粤港澳物流合作发
      展规划纲要》
                               展，大力发展第三方物流和冷链物流，提高供应链管理
                               水平，建设国际物流枢纽。
                               提出合力发展高端服务经济。加快服务业服务内容、业
      《长江三角洲区域 态和商业模式创新，共同培育高端服务品牌，增强服务
4 一体化发展规划纲 2019 年 12 月 经济发展新动能。围绕现代金融、现代物流…等老九大
      要》 服务业，联合打造一批高水平服务业集聚区和创新平
                               台。
                               提出推动川南、渝西地区融合发展。支持宜宾、泸州建
                               设川南区域中心城市，推动内江、自贡同城化，带动双
      《成渝地区双城经 城经济圈南翼跨越发展。支持自贡、泸州、内江、宜宾、
5 济圈建设规划纲 2021 年 10 月 江津、永川、荣昌等共建川南渝西融合发展试验区，探
      要》 索建立重大政策协同、重点领域协作、市场主体联动机
                               制，协同建设承接产业转移创新发展示范区，打造西部
                               陆海新通道和长江经济带物流枢纽。
                               鼓励发展协同物流供应链，构建全国综合交通和现代
      《山东半岛城市群 物流“双枢纽”。构建与新发展格局相适应的融合化、标
6 发展规划（2021- 2022 年 1 月 准化、智慧化现代物流网，促进现代物流业与制造、商
      2035 年）》 贸等产业融合发展。建设济南、青岛国家骨干冷链物流
                               基地，构建区域性冷链物流集散中心。

     3. 法律法规及规范性文件

                        法律法规及规范性文件表
序
       政策名称 发布时间 核心内容
号
《仓储从业人员职业 该标准由全国物流标准化技术委员会提出并归口。该标
1 资质》 2007 年 9 月 准规定了仓储管理员、仓储经理等仓储从业人员的职业
（GB/T21070- 资质条件，对行业人员的从业资质进行了规范，适用于

                                 94
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

序
         政策名称 发布时间 核心内容
号
     2007） 专业仓储、物流企业等相关行业参与方，生产与流通企
                                 业的仓储部门也可参照使用。
《仓储服务质量要 该标准对仓储服务的基本质量要求及其评价指标进行
2 求》（GB/T21071- 2008 年 3 月 了规定，适用于专业仓储、物流企业，生产与销售企业
2007） 的内部仓储服务可参照执行。
《通用仓库及库区规 标准规定了通用仓库及库区规划设计中基于现代物流
划设计参数》 运作需要的基本要求与参数，适用于单层通用仓库及库
3 2012 年 6 月
（GB/T28581- 区的新建、改建或扩建。多层仓库、低温仓库、危险品
2012） 仓库的建造规划以及改扩建等也可参照此标准执行；
                                 该标准由商务部提出并归口，中国仓储业协会组织起
《网络零售仓储作业 草，对网络零售仓储作业的基本要求、管理方针、基本
4 规范与评价》 2014 年 4 月 流程、基本规范、评价与改进进行了规定，适用于网络
（SB/T11068-2013） 零售商的自建仓储体系以及为网络零售商提供仓储服
                                 务的第三方仓储作业。

（二）拟购入不动产项目权属、他项权利及解除安排

     1. 拟购入资产权属情况

     （1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

     普洛斯青岛前湾港国际物流园位于中国山东省青岛市前湾保税港区，目前由青岛普
洛斯持有。根据普洛斯中国说明，普洛斯青岛前湾港国际物流园分为三期开发建设，一
期、二期、三期项目均已竣工并已取得权利人登记在青岛普洛斯名下的《不动产权证书》，
产证证载建筑面积共计为 120,756.01 平方米，其中一期项目产证证载建筑面积共计为
57,511.03 平方米，二期项目产证证载建筑面积共计为 45,220.27 平方米，三期项目产证
证载建筑面积共计为 18,024.71 平方米。

     青岛普洛斯已就普洛斯青岛前湾港国际物流园一期、二期、三期项目取得了如下《不
动产权证书》：

              普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目《不动产权证书》情况
                                             宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 土地用途 坐落
                                              （㎡） 期
      鲁（2021）前湾
                            青岛前湾保税港区月湾路
1 保税港区不动产 仓储 193,619.00 2057 年 9 月 17 日
                                 5号
      权第 0000166 号

              普洛斯青岛前湾港国际物流园二期项目《不动产权证书》情况

                                   95
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                                             宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 土地用途 坐落
                                              （㎡） 期
      鲁（2021）前湾
                            青岛前湾保税港区月湾路
1 保税港区不动产 仓储用地 193,619.00 2057 年 9 月 17 日
                                 7号
      权第 0000167 号

             普洛斯青岛前湾港国际物流园三期项目《不动产权证书》情况
                                             宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 土地用途 坐落
                                             （㎡） 期
      鲁（2021）前湾
                            青岛前湾保税港区月湾路
1 保税港区不动产 仓储用地 36,682.00 2057 年 9 月 17 日
                                 8号
      权第 0000170 号

      （2）普洛斯江门鹤山物流园

      普洛斯江门鹤山物流园位于中国广东省江门市鹤山市，目前由鹤山普洛斯持有。根
据普洛斯中国说明，普洛斯江门鹤山物流园分为两期开发建设，一期、二期项目均已竣
工并已取得权利人登记在鹤山普洛斯名下的《不动产权证书》，产证证载房屋建筑面积
为 121,335.29 平方米。

      鹤山普洛斯已就普洛斯江门鹤山物流园一期、二期项目取得了如下《不动产权证
书》：

             普洛斯江门鹤山物流园一期、二期项目《不动产权证书》情况
                   土地/房屋用 宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 坐落
                     途 （㎡） 期
                   仓储用地/仓
                   库等（根据
                   该《不动产
       粤（2020）鹤山 权证书》附
                          鹤山市沙坪街道汇通路
1 市不动产权第 记页记载， 225,122.66 2065 年 2 月 12 日
                             6 号之四等
         0007014 号 房屋用途具
                    体包括仓
                   库、单车房
                    及其它）

      （3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

      普洛斯（重庆）城市配送物流中心位于中国重庆市巴南区，目前由重庆普南持有并
运营。普洛斯（重庆）城市配送物流中心分为三期开发建设，一期、二期、三期项目均

                                  96
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

已竣工并已取得权利人登记在重庆普南名下的《不动产权证书》，产证证载建筑面积共
计为 209,539.83 平方米，其中一期项目产证证载建筑面积共计为 80,061.43 平方米，二
期项目产证证载建筑面积共计为 74,090.10 平方米，三期项目产证证载建筑面积共计为
55,388.30 平方米。

     重庆普南已就普洛斯（重庆）城市配送物流中心一期、二期、三期项目取得了如下
《不动产权证书》。

         普洛斯（重庆）城市配送物流中心一期项目《不动产权证书》情况
                 土地/房屋用 宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 坐落
                   途 （㎡） 期
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
1 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A1 止
      000204457 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
2 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A2 止
      000204529 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
3 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A3 止
      000204815 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
4 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A4 止
      000204853 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
5 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A5 止
      000204877 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
6 区不动产权第 377,003
                    业 东城大道 196 号 A6 止
      000204911 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/其 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
7 区不动产权第 377,003
                    他 东城大道 196 号门卫 1 止
      000205209 号
     渝（2020）巴南
                  仓储用地/其 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
8 区不动产权第 377,003
                   他用房 东城大道 196 号门卫 2 止
      000205262 号
共计 - - - 377,003 -

         普洛斯（重庆）城市配送物流中心二期项目《不动产权证书》情况
                 土地/房屋用 宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 坐落
                   途 （㎡） 期
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
1 区不动产权第 377,003
                    业 31 号 B-1 止
      000259430 号

                                  97
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

               土地/房屋用 宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 坐落
                 途 （㎡） 期
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
2 区不动产权第 377,003
                    业 31 号 B-2 止
      000259619 号
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
3 区不动产权第 377,003
                    业 31 号 B-3 止
      000260089 号
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
4 区不动产权第 377,003
                    业 31 号 B-4 止
      000308763 号
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/其 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
5 区不动产权第 377,003
                    他 31 号门卫 4 止
      000308794 号
共计 - - - 377,003 -

         普洛斯（重庆）城市配送物流中心三期项目《不动产权证书》情况
               土地/房屋用 宗地面积 土地使用权终止日
序号 证号 坐落
                 途 （㎡） 期
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
1 区不动产权第 377,003
                    业 33 号 B-5 止
      000269127 号
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/工 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
2 区不动产权第 377,003
                    业 33 号 B-6 止
      000257447 号
                  仓储用地/其
                  他（该房屋
                  用途第 1 层
     渝（2018）巴南 为其它，2-6
                          巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
3 区不动产权第 层为集体宿 377,003
                              33 号 B-7 止
      000308859 号 舍；该房为
                  配套修建的
                  集体宿舍、
                   食堂）
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/集 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
4 区不动产权第 377,003
                   体宿舍 33 号 B-9 止
      000270515 号
     渝（2018）巴南
                  仓储用地/其 巴南区南彭公路物流基地 2063 年 2 月 27 日
5 区不动产权第 377,003
                    他 33 号门卫 3 止
      000270851 号
共计 - - - 377,003 -

    2. 权利负担及解除安排

    1、普洛斯青岛前湾港国际物流园
                                 98
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

根据青岛普洛斯与交行青岛分行签署的《固定资产贷款合同》（“青岛普洛斯贷款
合同”）、《抵押合同》及其《补充协议》（合称“青岛普洛斯抵押合同”）及 2023 年 1
月 6 日于中国（山东）自由贸易试验区青岛片区自然资源局打印的证明编号为
230106IRP01734170、230106DN801734175、230106EG901734180 号的《青岛市不动产
登记信息》记载，青岛普洛斯已将普洛斯青岛前湾港国际物流园物业的房屋所有权及对
应的土地使用权抵押给交行青岛分行，并已办理抵押登记（“普洛斯青岛前湾港国际物
流园资产负担”），用于担保青岛普洛斯在前述青岛普洛斯贷款合同项下的贷款。

就前述普洛斯青岛前湾港国际物流园资产负担，青岛普洛斯与计划管理人（代表第
2 期专项计划）签署的《股东借款合同》约定，第 2 期专项计划设立后，计划管理人拟
以募集资金向青岛普洛斯提供股东借款，用于定向偿还青岛普洛斯特定债务（即青岛普
洛斯在前述青岛普洛斯贷款合同项下的贷款）等合同约定用途。根据交行青岛分行出具
的《同意函》，交行青岛分行同意青岛普洛斯提前偿还青岛普洛斯贷款合同项下的全部
未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），青岛普洛斯汇入全部上述款项次日起 5 个
工作日内，将全部贷款清偿完毕（为交行青岛分行贷款项下的贷款清偿日），并自贷款
清偿日次日起的 5 个工作日内协助青岛普洛斯向不动产登记主管部门递交完毕办理抵
押担保注销登记所需的全部申请材料，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及
其他担保监管措施解除手续（如涉及）。根据青岛普洛斯境外股东、青岛普洛斯、上海
普洛斯与中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）签署的《青岛普洛斯股权转
让协议》约定，普洛斯青岛前湾港国际物流园资产负担全部解除，并已办理完毕相关抵
押登记注销手续是中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）向青岛普洛斯境外
股东支付股权收购价款的前提条件之一。

截至本基金扩募招募说明书签署之日，除普洛斯青岛前湾港国际物流园资产负担外，
普洛斯青岛前湾港国际物流园物业的房屋所有权及其对应的土地使用权未被设置其他
担保物权，普洛斯青岛前湾港国际物流园物业的房屋所有权及其相对应的土地使用权不
存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形，普洛斯青岛前湾港国际
物流园权属清晰。

2、普洛斯江门鹤山物流园

根据鹤山普洛斯与中行天河支行签署的《固定资产借款合同》及《固定资产借款合

                                  99
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

同补充合同》（统称为“鹤山普洛斯贷款合同 1”）、《抵押合同》及《主债权合同及不
动产抵押合同》（统称为“鹤山普洛斯抵押合同”）、《最高额质押合同》（“鹤山普洛斯
质押合同”）及编号为 G20220811-02976 号的《鹤山市不动产登记信息查询》记载、动
产融资统一登记公示系统（https://www.zhongdengwang.org.cn/）的公示信息，鹤山普洛
斯已将普洛斯江门鹤山物流园物业的房屋所有权及对应的土地使用权抵押给中行天河
支行，并已办理抵押登记；已将普洛斯江门鹤山物流园一期项目租金收入的应收账款质
押给中行天河支行，并已办理质押登记（统称为“普洛斯江门鹤山物流园资产负担”），
用于担保鹤山普洛斯在前述鹤山普洛斯贷款合同 1 项下的借款。

就前述普洛斯江门鹤山物流园资产负担，鹤山普洛斯与计划管理人（代表第 2 期专
项计划）签署的《股东借款合同》约定，第 2 期专项计划设立后，计划管理人拟以募集
资金向鹤山普洛斯提供股东借款，用于定向偿还鹤山普洛斯特定债务（包括鹤山普洛斯
在前述鹤山普洛斯贷款合同项下的贷款）等合同约定用途。根据中行天河支行出具的《同
意函》，中行天河支行同意鹤山普洛斯提前偿还鹤山普洛斯贷款合同 1 项下的全部未清
偿本金、利息及其他应付款项（如有），并自贷款清偿日起的 10 个工作日内协助鹤山
普洛斯向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保注销登记所需的全部申请材料，办
理完毕应收账款质押登记注销手续，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其
他担保监管措施解除手续（如涉及）。根据鹤山普洛斯境外股东、鹤山普洛斯、上海普
洛斯与中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）签署的《鹤山普洛斯股权转让
协议》约定，普洛斯江门鹤山物流园资产负担全部解除，并已办理完毕相关抵质押登记
注销手续是中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）向鹤山普洛斯境外股东支
付股权收购价款的前提条件之一。

截至本招募说明书签署之日，除普洛斯江门鹤山物流园资产负担外，普洛斯江门鹤
山物流园物业的房屋所有权及其对应的土地使用权未被设置其他担保物权，普洛斯江门
鹤山物流园物业的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或
被采取其他司法强制措施的情形，普洛斯江门鹤山物流园权属清晰。

3、普洛斯（重庆）城市配送物流中心

截至本招募说明书签署之日，普洛斯（重庆）城市配送物流中心物业的房屋所有权
及其对应的土地使用权均未被设置担保物权，普洛斯（重庆）城市配送物流中心物业的

                                 100
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强
制措施的情形，普洛斯（重庆）城市配送物流中心权属清晰。

（三）保障拟购入不动产项目持续稳定运营的关键合规手续或者有关主管部门的关键

合规说明情况

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》：

（1）各拟购入项目公司已按照当时适用的法律法规及政府主管部门的要求，就各
拟购入不动产资产依法分别取得了下表所列固定资产投资管理相关手续文件，该等项目
手续合法合规。

（2）青岛普洛斯未提供普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目的环保验收文件，
鹤山普洛斯未提供普洛斯江门鹤山物流园的环保验收文件。根据《建设项目环境保护管
理条例》及 2021 年 1 月 1 日开始施行的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021
年版）》的规定，非危险品仓储业已不再纳入环评管理。根据普洛斯中国说明，普洛斯
青岛前湾港国际物流园一期项目、普洛斯江门鹤山物流园不涉及油库、气库和有毒、有
害、危险品仓储等内容；青岛普洛斯不存在因没有一期项目环保验收文件、鹤山普洛斯
不存在因没有普洛斯江门鹤山物流园环保验收文件或因违反国家和地方关于环境保护、
环境影响评价方面的法律、法规及其他规范性法律、政策文件而受到调查或行政处罚或
被记入诚信档案的情形。青岛普洛斯已聘请第三方监理机构青岛华汇新能环境科技有限
公司就普洛斯青岛前湾港国际物流园项目进行企业自主环保验收监测，并于 2022 年 11
月收到《普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司仓储物流建设项目竣工环境保护
验收监测报告》，该环保验收监测报告载明普洛斯青岛前湾港国际物流园项目符合建设
项目竣工环保验收要求，具备验收条件，可通过验收。鹤山普洛斯已就普洛斯江门鹤山
物流园项目进行企业自主环保验收，于 2022 年 12 月出具《普洛斯鹤山物流园项目竣工
环境保护验收报告表》，并于 2023 年 2 月 10 日取得验收意见，该环境保护验收意见载
明普洛斯江门鹤山物流园项目采取的污染物处理处置措施可行，验收监测结果表明各类
污染物满足相应的排放标准，具备了建设项目竣工环境保护验收的条件，验收工作组同
意本项目通过竣工环保验收。经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，
认为：普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目无环保验收文件的情形未对普洛斯青岛前
湾港国际物流园一期项目的权属或合法性构成实质不利影响。
                                 101
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（3）各拟购入项目公司在报告期内在安全生产领域不存在失信记录。

拟购入不动产资产固定资产投资管理相关手续具体情况如下：

1. 项目审批、核准或备案手续

（1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

            普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
           《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流发 青岛经济技术开发区发展和
            展有限公司仓储物流项目核准的通知》 改革局/青岛市黄岛区发展和
项目审批、核准或备案 （青开发改规划发[2007]22 号） 改革局
           《外商投资项目备案证明》（2019-370211- 青岛前湾保税港区发展和改
                  59-03-000013） 革局

            普洛斯青岛前湾港国际物流园二期项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
           《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流发 青岛经济技术开发区发展和
            展有限公司仓储物流项目核准的通知》 改革局/青岛市黄岛区发展和
              （青开发改规划发[2007]22 号） 改革局
项目审批、核准或备案 《外商投资项目备案证明》（2019-370211- 青岛前湾保税港区发展和改
                  59-03-000010） 革局
           《外商投资项目备案证明》（2019-370211- 青岛前湾保税港区发展和改
                  59-03-000013） 革局

            普洛斯青岛前湾港国际物流园三期项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
           《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流发 青岛经济技术开发区发展和
            展有限公司仓储物流项目核准的通知》 改革局/青岛市黄岛区发展和
              （青开发改规划发[2007]22 号） 改革局
项目审批、核准或备案 《外商投资项目备案证明》（2019-370211- 青岛前湾保税港区发展和改
                  59-03-000011） 革局
           《外商投资项目备案证明》（2019-370211- 青岛前湾保税港区发展和改
                  59-03-000013） 革局

（2）普洛斯江门鹤山物流园

                                102
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                普洛斯江门鹤山物流园项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
                 《广东省企业投资项目备案证》（2016-
项目审批、核准或备案 鹤山市发展和改革局
                     440784-59-03-000537）

（3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

           普洛斯（重庆）城市配送物流中心一期项目审批、核准或备案文件

                                                     发文机关/
      / 文件名称/文件编号
                                                     登记机关
           《重庆市巴南区发展和改革委员会关于下达
                                          重庆市巴南区发展和改革委
           普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目核准
                                               员会
项目审批、核准或备案 的通知》（巴南发改发[2012]334 号）
            《重庆市企业投资项目备案证》（项目编 重庆市巴南区发展和改革委
              码：2015-500113-59-03-000144） 员会

           普洛斯（重庆）城市配送物流中心二期项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
           《重庆市巴南区发展和改革委员会关于下达
                                          重庆市巴南区发展和改革委
           普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目核准
                                               员会
项目审批、核准或备案 的通知》（巴南发改发[2012]334 号）
            《重庆市企业投资项目备案证》（项目编 重庆市巴南区发展和改革委
              码：2015-500113-59-03-000144） 员会

           普洛斯（重庆）城市配送物流中心三期项目审批、核准或备案文件

      / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
           《重庆市巴南区发展和改革委员会关于下达
                                          重庆市巴南区发展和改革委
           普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目核准
                                               员会
项目审批、核准或备案 的通知》（巴南发改发[2012]334 号）
            《重庆市企业投资项目备案证》（项目编 重庆市巴南区发展和改革委
              码：2015-500113-59-03-000144） 员会

2. 规划、用地、环评情况手续

（1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

                                103
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

            普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目规划、用地、环评文件
                                                    发文机关/
      / 文件名称/文件编号
                                                    登记机关
建设项目选址意见书 青规黄选址字 70 号（2007） 青岛市规划局
建设用地规划许可证 青规黄用地字（2007）91 号 青岛市规划局
建设工程规划许可证 建字第 3702002012180012 号 青岛市规划局
              《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展
                                     青岛市国土资源和房屋管理局
土地预审意见 有限公司项目用地的预审意见》（青黄土预
                                        黄岛国土资源分局
                     审字[2007]57 号）
              《青岛市人民政府关于同意对位于黄岛区齐
              长城路南侧、薛辛路西侧部分已征收土地进
建设用地批复文件 行补偿并对普洛斯（青岛）前湾港国际物流 青岛市人民政府
              发展有限公司国有建设用地进行调整的批
                 复》（青政地字[2011]484 号）
               鲁（2021）前湾保税港区不动产权第
不动产权证书 青岛市国土资源和房屋管理局
                       0000166 号
              《青岛市环保局黄岛分局关于普洛斯（青
              岛）前湾港国际物流发展有限公司仓储物流
环评批复 青岛市环境保护局黄岛分局
              建设项目环境影响报告表的批复》（青环黄
                     岛审字[2007]100）

            普洛斯青岛前湾港国际物流园二期项目规划、用地、环评文件
                                                  发文机关/
     / 文件名称/文件编号
                                                  登记机关
建设项目选址意见
                 青规黄选址字（2007）70 号 青岛市规划局
书
建设用地规划许可
                 青规黄用地字（2007）91 号 青岛市规划局
证
建设工程规划许可
                  建字第 370200201918008 号 青岛市自然资源和规划局
证
              《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流
                                   青岛市国土资源和房屋管理局黄岛
土地预审意见 发展有限公司项目用地的预审意见》
                                        国土资源分局
                （青黄土预审字[2007]57 号）
              《青岛市人民政府关于同意对位于黄岛
              区齐长城路南侧、薛辛路西侧部分已征
              收土地进行补偿并对普洛斯（青岛）前
建设用地批复文件 青岛市人民政府
              湾港国际物流发展有限公司国有建设用
               地进行调整的批复》（青政地字
                     [2011]484 号）
              鲁（2021）前湾保税港区不动产权第
不动产权证书 青岛市国土资源和房屋管理局
                       0000167 号
              《建设项目环境影响登记表》（备案 普洛斯（青岛）前湾港国际物流发
环境影响登记表
                号：202037021100001821） 展有限公司填报

                                  104
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

             普洛斯青岛前湾港国际物流园三期项目规划、用地、环评文件
                                                   发文机关/
      / 文件名称/文件编号
                                                   登记机关
建设项目选址意见
                  青规黄选址字（2007）70 号 青岛市规划局
书
建设用地规划许可
                  青规黄用地字（2007）91 号 青岛市规划局
证
建设工程规划许可
                   建字第 370200201918011 号 青岛市自然资源和规划局
证
               《关于普洛斯（青岛）前湾港国际物流
                                    青岛市国土资源和房屋管理局黄岛
土地预审意见 发展有限公司项目用地的预审意见》
                                         国土资源分局
                 （青黄土预审字[2007]57 号）
               《青岛市人民政府关于同意对位于黄岛
               区齐长城路南侧、薛辛路西侧部分已征
               收土地进行补偿并对普洛斯（青岛）前
建设用地批复文件 青岛市人民政府
               湾港国际物流发展有限公司国有建设用
                地进行调整的批复》（青政地字
                      [2011]484 号）
               鲁（2021）前湾保税港区不动产权第
不动产权证书 青岛市国土资源和房屋管理局
                        0000170 号
               《建设项目环境影响登记表》（备案 普洛斯（青岛）前湾港国际物流发
环境影响登记表
                 号：202037021100001821） 展有限公司填报
注 1：普洛斯青岛前湾港国际物流园所属土地主管部门中国（山东）自由贸易试验区青岛片区自然
资源局于 2023 年 3 月 3 日向青岛普洛斯出具的《关于普洛斯青岛前湾港国际物流园项目用地相关
事项的复函》记载，“鉴于普洛斯青岛前湾港国际物流园项目前期已依法取得《建设用地规划许
可证》《不动产权证书》，你公司无需就普洛斯青岛前湾港国际物流园项目用地另行办理建设用
地批准书”。
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯青岛前湾港国际物流园项目无
《建设用地批准书》的情形并未影响到该项目规划、后续开发建设手续及房屋不动产权证书的办
理，未对项目的权属或合法性构成实质不利影响。

（2）普洛斯江门鹤山物流园

                                   105
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                普洛斯江门鹤山物流园一期项目规划、用地、环评文件
                                                  发文机关/
      / 文件名称/文件编号
                                                  登记机关
                地字第 440784201600017 号 鹤山市城乡规划局
                地字第 440784201600018 号 鹤山市城乡规划局
                地字第 440784201600019 号 鹤山市城乡规划局
建设用地规划许可证
                地字第 440784201600020 号 鹤山市城乡规划局
                地字第 440784201600021 号 鹤山市城乡规划局
                地字第 440784201600022 号 鹤山市城乡规划局
                建字第 440784201600022 号 鹤山市城乡规划局
                建字第 440784201600023 号 鹤山市城乡规划局
                建字第 440784201600024 号 鹤山市城乡规划局
建设工程规划许可证
                建字第 440784201600025 号 鹤山市城乡规划局
                建字第 440784201600026 号 鹤山市城乡规划局
                建字第 440784201600027 号 鹤山市城乡规划局
建设用地批准书 1 《用地批复书》（440784-2015-0013） 鹤山市国土资源局
             粤（2020）鹤山市不动产权第 0007014
不动产权证书 1 鹤山市自然资源局
                        号
             《关于普洛斯鹤山物流园环境影响报告
    环评批复 1 鹤山市环境保护局
              表的批复》（鹤环审[2016]22 号）
注 1：普洛斯江门鹤山物流园一期、二期项目共同取得建设用地批准书、不动产权证书及环评批复
文件

                普洛斯江门鹤山物流园二期项目规划、用地、环评文件
                                                  发文机关/
      / 文件名称/文件编号
                                                  登记机关
              地字第 440784201800348 号 鹤山市城乡规划局
              地字第 440784201800349 号 鹤山市城乡规划局
建设用地规划许可 地字第 440784201800350 号 鹤山市城乡规划局
     证 地字第 440784201800351 号 鹤山市城乡规划局
              地字第 440784201800352 号 鹤山市城乡规划局
              地字第 440784201800353 号 鹤山市城乡规划局
              建字第 440784201800387 号 鹤山市城乡规划局
              建字第 440784201800388 号 鹤山市城乡规划局
建设工程规划许可 建字第 440784201800389 号 鹤山市城乡规划局
     证 建字第 440784201800390 号 鹤山市城乡规划局
              建字第 440784201800391 号 鹤山市城乡规划局
              建字第 440784201800392 号 鹤山市城乡规划局
建设用地批准书 《用地批复书》（440784-2015-0013） 鹤山市国土资源局
           粤（2020）鹤山市不动产权第 0007014
不动产权证书 鹤山市自然资源局
                      号
           《关于普洛斯鹤山物流园环境影响报告
    环评批复 鹤山市环境保护局
            表的批复》（鹤环审[2016]22 号）
注 1：普洛斯江门鹤山物流园的土地主管部门鹤山市自然资源局已于 2022 年 11 月 7 日向鹤山普
洛斯出具了《关于普洛斯江门鹤山物流园项目用地相关事项的复函》，载明“该项目无需再办理
用地预审手续及用地的建设用地批准书”；
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯江门鹤山物流园无用地预审意
见、无宗地面积为 12,955.38 平方米的项目用地建设用地批准书并未影响到该项目的规划、后续开
                                 106
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

发建设手续及房屋不动产权证书的办理，未对项目权属或合法性构成实质不利影响

（3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

             普洛斯（重庆）城市配送物流中心一期规划、用地、环评文件

       / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建设用地规划许可证 地字第 500113201400531 号 重庆市规划局
                      建字第 500113201200105 号 重庆市规划局
建设工程规划许可证
                      建字第 500113201500023 号 重庆市规划局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204457 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204529 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204815 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204853 号 重庆市规划和自然资源局
不动产权证书
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204877 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000204911 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000205209 号 重庆市规划和自然资源局
                渝（2020）巴南区不动产权第 000205262 号 重庆市规划和自然资源局
                                                 重庆市巴南区国土资源管
建设用地批准书 巴国地字（2013）41 号
                                                     理分局
                《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》
    环评批复 重庆市巴南区环境保护局
                    （渝（巴）环准[2012]58 号）

             普洛斯（重庆）城市配送物流中心二期规划、用地、环评文件

       / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建设用地规划许可证 地字第 500113201400531 号 重庆市规划局
建设工程规划许可证 建字第 500113201500129 号 重庆市规划局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000259430 号
                                                      理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000259619 号
                                                      理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
不动产权证书 渝（2018）巴南区不动产权第 000260089 号
                                                      理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000308763 号
                                                      理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000308794 号
                                                      理局
                                                 重庆市巴南区国土资源管
建设用地批准书 巴国地字（2013）41 号
                                                     理分局
    环评批复 《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》 重庆市巴南区环境保护局

                                  107
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

       / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
                     （渝（巴）环准[2012]58 号）

             普洛斯（重庆）城市配送物流中心三期规划、用地、环评文件

                                                      发文机关/
       / 文件名称/文件编号
                                                      登记机关
建设用地规划许可证 地字第 500113201400531 号 重庆市规划局
建设工程规划许可证 建字第 500113201500087 号 重庆市规划局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000269127 号
                                                     理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000257447 号
                                                     理局
不动产权证书 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000308859 号
                                                     理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000270515 号
                                                     理局
                                                 重庆市国土资源和房屋管
                渝（2018）巴南区不动产权第 000270851 号
                                                     理局
                                                 重庆市巴南区国土资源管
建设用地批准书 巴国地字（2013）41 号
                                                     理分局
                《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》
    环评批复 重庆市巴南区环境保护局
                    （渝（巴）环准[2012]58 号）
注 1：普洛斯（重庆）城市配送物流中心的土地主管部门重庆市巴南区规划和自然资源局已于 2022
年 11 月 4 日向重庆普南仓储服务有限公司出具了《关于普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目用
地相关事项的复函》，载明重庆巴南“无需另行办理普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目用地
的建设用地预审意见。”
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯（重庆）城市配送物流中心无
用地预审意见并未影响到该项目的规划、后续开发建设手续及房屋不动产权证书的办理，未对项
目权属或合法性构成实质不利影响

3. 施工许可、竣工验收手续

（1）普洛斯青岛前湾港国际物流园

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

               普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目施工许可、竣工验收文件

       / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许可证 370211201310300101 青岛保税港区建设环保局
                《青岛市建设工程竣工验收备案证》（青保建竣
竣工验收文件 青岛保税港区建设环保局
                       备字第[2014]12 号）
                 《建设工程竣工规划验收合格证》（验字第
规划验收文件 青岛市规划局
                      370200201418006 号）
环保验收文件 暂未提供 /
                《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》（备
消防验收文件 青岛市公安消防支队
                    案号：37002000NYS140025）
节能验收文件 不适用 不适用

               普洛斯青岛前湾港国际物流园二期项目施工许可、竣工验收文件

           / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许可证 370216201912030101 青岛前湾保税港区建设交通环境局
                   《建筑工程竣工验收备案表》（青 中国（山东）自由贸易试验区青岛片
    竣工验收文件
                     自建竣备字第 2021-1 号） 区管理委员会规划建设部
                   《建设工程竣工规划核实合格证》
    规划验收文件 青岛市自然资源和规划局
                    （核字第 370200202118001 号）
    环保验收文件 不适用 不适用
                   《建设工程竣工验收消防备案情况
                                    中国（山东）自由贸易试验区青岛片
    消防验收文件 登记表》（备案号：青自贸消验备
                                      区管理委员会规划建设部
                       字[2020]02 号）
    节能验收文件 不适用 不适用
注 1：普洛斯青岛前湾港国际物流园二期及三期项目共同进行建设项目环境影响登记表备案，备
案号为 202037021100001821；
注 2：由于时间久远，青岛普洛斯未能搜集到针对普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目的环保
验收手续文件。普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目在开发建设时已取得环保主管部门出具的
关于环境影响报告表的审批意见
根据《建设项目环境保护管理条例》及 2021 年 1 月 1 日开始施行的《建设项目环境影响评价分类
管理名录（2021 年版）》的规定，非危险品仓储业已不再纳入环评管理。普洛斯青岛前湾港国际
物流园项目属于仓储行业，且不涉及油库、气库和有毒、有害、危险品仓储等内容。青岛普洛斯
已就普洛斯青岛前湾港国际物流园办理取得了登记在其名下的《不动产权证书》。普洛斯青岛前
湾港国际物流园项目自建造完工并投产以来，至今一直由青岛普洛斯正常使用并经营，青岛普洛
斯不存在因没有一期项目环保验收文件或因违反国家和地方关于环境保护、环境影响评价方面的
法律、法规及其他规范性法律、政策文件而受到调查或行政处罚或被记入诚信档案的情形。根据
青岛华汇新能环境科技有限公司于 2022 年 11 月编制的《普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有
限公司仓储物流建设项目竣工环境保护验收监测报告》记载，“本项目环评阶段手续齐全，基本
落实了环评文件及批复中的各项环保要求，在实施过程中基本按照要求配套建设了相应的环境保
护措施，各类污染物达标排放，符合建设项目竣工环保验收要求，具备验收条件，可通过验收。”
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项
                                        109
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

目无环保验收文件的情形未对普洛斯青岛前湾港国际物流园一期项目的权属或合法性构成实质不
利影响。

               普洛斯青岛前湾港国际物流园三期项目施工许可、竣工验收文件

           / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许可证 370216201912030101 青岛前湾保税港区建设交通环境局
                    《建筑工程竣工验收备案表》（青 中国（山东）自由贸易试验区青岛片
    竣工验收文件
                      自建竣备字第 2021-1 号） 区管理委员会规划建设部
                    《建设工程竣工规划核实合格证》
    规划验收文件 青岛市自然资源和规划局
                     （核字第 370200202118002 号）
    环保验收文件 不适用 不适用
                    《建设工程竣工验收消防备案情况
                                     中国（山东）自由贸易试验区青岛片
    消防验收文件 登记表》（备案号：青自贸消验备
                                       区管理委员会规划建设部
                        字[2020]02 号）
    节能验收文件 不适用 不适用
注 1：普洛斯青岛前湾港国际物流园二期及三期项目共同进行建设项目环境影响登记表备案，备
案号为 202037021100001821

    （2）普洛斯江门鹤山物流园

                 普洛斯江门鹤山物流园项目一期施工许可、竣工验收文件

       / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许
                         440784201606030101 鹤山市住房和城乡建设局
可证
               《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣
竣工验收文件 鹤山市住房和城乡建设局
                  工验收备案表》（GD413）
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170113 号）
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170112 号）
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170114 号）
规划验收文件
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170111 号）
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170110 号）
               《鹤山市建设工程规划验收合格证》
                                                       鹤山市城乡规划局
                   （验字第 20170109 号）
               《建设工程竣工验收消防备案受理凭
消防验收文件 广东省江门市公安消防局
               证》（备案号 440000WYS170015727）
节能验收文件 不适用 不适用

                                              110
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

               普洛斯江门鹤山物流园项目二期施工许可、竣工验收文件

     / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许 鹤山市住房和城乡建设
                        440784201809270101
可证 局
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1-
                       916001）
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1-
                       916002）
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1-
                       916003） 鹤山市住房和城乡建设
竣工验收文件
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1- 局
                       916004）
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1-
                       916005）
               《单位（子单位）竣工验收备案表》（GD-E1-
                       916006）
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190189 号） 鹤山市城乡规划局
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190188 号） 鹤山市城乡规划局
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190190 号） 鹤山市城乡规划局
规划验收文件
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190191 号） 鹤山市城乡规划局
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190192 号） 鹤山市城乡规划局
            《建设工程规划验收合格证》（验字第 20190193 号） 鹤山市城乡规划局
                                                   鹤山市住房和城乡建设
消防验收 《建设工程竣工验收消防备案凭证》
                                                       局
节能验收文件 不适用 不适用
注 1：鹤山普洛斯未能提供普洛斯江门鹤山物流园的环保验收文件。根据《建设项目环境保护管理
条例》及 2021 年 1 月 1 日开始施行的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》的
规定，非危险品仓储业已不再纳入环评管理。根据普洛斯中国说明，普洛斯江门鹤山物流园不涉
及油库、气库和有毒、有害、危险品仓储等内容；鹤山普洛斯不存在因没有环保验收文件或违反
国家和地方关于环境保护、环境影响评价方面的法律、法规及其他规范性法律、政策文件而受到
调查或行政处罚或被记入诚信档案的情形。鹤山普洛斯已就普洛斯江门鹤山物流园项目进行企业
自主环保验收，于 2022 年 12 月出具《普洛斯鹤山物流园项目竣工环境保护验收报告表》并于 2023
年 2 月 10 日取得验收意见，该环境保护验收意见载明普洛斯江门鹤山物流园项目采取的污染物处
理处置措施可行，验收监测结果表明各类污染物满足相应的排放标准，具备了建设项目竣工环境
保护验收的条件，验收工作组同意本项目通过竣工环保验收。
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯江门鹤山物流园无环保验收文
件的情形未对普洛斯江门鹤山物流园的权属或合法性构成实质不利影响。

（3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心

                                   111
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

          普洛斯（重庆）城市配送物流中心一期项目施工许可、竣工验收文件
                                          发文机关/登记机
    / 文件名称/文件编号
                                             关
                                          重庆市巴南区城
                     500113201301160101
建筑工程施工许 乡建设委员会
可证 重庆市巴南区城
                     500113201503170101
                                           乡建设委员会
         《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（巴南区建竣备字 重庆市巴南区城
                       [2015]0059 号） 乡建设委员会
竣工验收文件
         《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（巴南区建竣备字 重庆市巴南区城
                       [2015]0060 号） 乡建设委员会
          《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规巴南核[2015]0028
                                           重庆市规划局
                            号）
规划验收文件
          《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规巴南核[2015]0044
                                           重庆市规划局
                            号）
        《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》（渝（巴）环验 重庆市巴南区环
环保验收文件
        [2017]044 号） 境保护局
               《竣工验收消防备案》（500000WYS130015498） 未记载
消防验收文件
               《竣工验收消防备案》（500000WYS150002642） 未记载
节能验收文件 - -

          普洛斯（重庆）城市配送物流中心二期项目施工许可、竣工验收文件

    / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许
                    500113201604290401 重庆市巴南区城乡建设委员会
可证
       《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（巴
竣工验收文件 重庆市巴南区城乡建设委员会
           南区建竣备字[2017]0085 号）
       《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规巴南
规划验收文件 重庆市规划局
               核[2017]0058 号）
       《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》（渝
环保验收文件 重庆市巴南区环境保护局
       （巴）环验[2017]044 号）
           《竣工验收备案》（500000WYS170002312） 巴南区支队
消防验收文件 《建设工程竣工验收意见书》（二）（验收表- 建设单位、监理单位签字、施
                    7-2） 工单位签字用印
节能验收文件 - -

                                      112
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

           普洛斯（重庆）城市配送物流中心三期项目施工许可、竣工验收文件
     / 文件名称/文件编号 发文机关/登记机关
建筑工程施工许 重庆市巴南区城乡建设委员会
             500113201603280101
可证
竣工验收文件 《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（巴 重庆市巴南区城乡建设委员会
           南区建竣备字[2016]0125 号）
规划验收文件 《建设工程竣工规划核实确认书》（渝规巴南 重庆市规划局
                核[2016]0089 号）
环保验收文件 《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》（渝 重庆市巴南区环境保护局
        （巴）环验[2017]044 号）
消防验收文件 《建设工程消防验收意见书》（巴公消验字 重庆市巴南区公安消防支队
                [2016]第 0063 号）
              《竣工验收消防备案》 未记载
             （500000WYS160002572）
节能验收文件 - -
注 1：重庆普南于 2023 年 1 月 12 日填报了普洛斯（重庆）城市配送物流中心的《固定资产投资
项目节能审查告知承诺备案表》，重庆市巴南区发展和改革委员会已于 2023 年 1 月 13 日盖章同
意备案。重庆普南已聘请第三方专业机构重庆同丰工程管理咨询有限公司就普洛斯（重庆）城市
配送物流中心项目编制节能验收报告，并于 2023 年 2 月收到《普洛斯（重庆）城市配送物流中心
节能验收报告》，该节能验收报告载明该项目自投资建设至生产运行以来，从项目建设内容及规
模、能源消费情况以及用能管理等方面符合文件中的要求，项目节能验收结论现阶段为合格。重
庆市巴南区发展和改革委员会于 2023 年 3 月 4 日向重庆普南出具了《关于确认普洛斯（重庆）城
市配送物流中心项目能耗情况相关事宜的复函》，载明“项目法人重庆普南仓储服务有限公司近
三年不存在因违反节能相关法律法规等受到我单位处罚的情形”。
经基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所核查，普洛斯（重庆）城市配送物流中心无
节能审查文件及节能验收文件的情形并未影响到该项目的立项、后续开发建设手续及房屋不动产
权证书的办理，未对项目权属或合法性造成实质不利影响。

4. 投资强度、税收及运营达标情况

根据拟购入项目公司就相应拟购入不动产资产签署的投资协议、土地使用权出让合
同及取得的立项核准/备案等文件，约定了拟购入不动产资产的前期投资强度、规模及/
或运营期纳税金额、营业收入等指标，但上述文件没有明确规定或约定：（1）未达标
情况会导致拟购入项目公司丧失其对拟购入不动产资产的全部或部分权属，或者（2）
未达标情况会导致禁止或限制拟购入不动产资产的相关转让或资产处置。截至本招募说
明书签署之日，拟购入项目公司不存在因拟购入不动产资产投资强度、规模及/或纳税
金额未能达到上述文件要求而受到相关协议签署方、主管部门行政处罚或行政监管措施，
或被要求追加投资或承担违约责任或任何其他责任的情形。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

三、不动产项目转让安排

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》：

1、青岛普洛斯

（1）不动产项目的转让限制条件或特殊规定和约定及对应措施

根据青岛普洛斯贷款合同约定，借款人进行股权转让的，应当至少提前 30 天按照
该合同约定的方式书面通知贷款人，并且在清偿该合同项下全部贷款本息或提供贷款人
认可的还款方案及担保前不应采取行动。

就本次新购入不动产项目涉及的青岛普洛斯股权转让事宜，青岛普洛斯已经根据
958 号文的规定及青岛普洛斯贷款合同的约定提前书面通知了交行青岛分行并取得了
交行青岛分行出具的交行青岛分行同意函，该函件载明，交行青岛分行已知悉青岛普洛
斯股东将青岛普洛斯 100%股权转让给基础设施 REITs 并办理相应股权变更事宜，同意
青岛普洛斯提前偿还青岛普洛斯贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项
（如有），青岛普洛斯汇入全部上述款项次日起 5 个工作日内，将全部贷款清偿完毕
（为交行青岛分行贷款项下的贷款清偿日），并自贷款清偿日次日起的 5 个工作日内协
助青岛普洛斯向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保注销登记所需的全部申请
材料，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管措施解除手续（如
涉及）。

对于上述限制条件，已在履行了取得交行青岛分行同意函的程序后满足了相关要求。
除上述转让限制条件外，在现行有效的法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对普洛斯青岛前湾港国际物流
园项目的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置已不
存在其他限制条件或特殊规定、约定。

（2）拟购入项目公司股权转让行为的合法性

青岛普洛斯境外股东、青岛普洛斯、上海普洛斯与中金公司（代表第 2 期资产支持
专项计划的利益）拟签署《青岛普洛斯股权转让协议》，约定青岛普洛斯境外股东根据
《青岛普洛斯股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的青岛普洛斯 100%股权转让
予中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）。
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《青岛普洛斯境外股东巴巴多斯法律意见书》显示，青岛普洛斯境外股东为在巴巴
多斯设立并在巴巴多斯公司事务和知识产权局登记簿上合法存在的公司；青岛普洛斯境
外股东具有法人权力和资格签署《青岛普洛斯股权转让协议》，并已根据公司法、相关
决议及公司章程采取了一切必要的法人行动授权签署和履行《青岛普洛斯股权转让协
议》；青岛普洛斯境外股东签署、交付和履行《青岛普洛斯股权转让协议》不会违反相
关任何巴巴多斯现行有效的法律或法规，不会违反青岛普洛斯境外股东的公司章程或细
则的任何条款；青岛普洛斯境外股东签署、交付《青岛普洛斯股权转让协议》或行使该
协议项下的权利、履行该协议项下的义务时，无需从巴巴多斯获得任何政府或其他机构
的授权、许可、批准和同意；《青岛普洛斯股权转让协议》无需在巴巴多斯的任何政府
机构进行申报、注册或记录。

基于上述，青岛普洛斯已经根据 958 号文的规定及青岛普洛斯贷款合同的约定提前
书面通知了交行青岛分行并取得了交行青岛分行出具的认可还款方案的交行青岛分行
同意函，青岛普洛斯境外股东有权以符合中国法律及青岛市地方规范性法律文件规定的
方式将青岛普洛斯 100%股权转让予不动产基金间接持有，前述股权转让安排合法，不
违反中国法律的强制性规定。

2、鹤山普洛斯

（1） 不动产项目的转让限制条件或特殊规定和约定及对应措施

根据鹤山普洛斯贷款合同 1 约定，如借款人发生进行合并、分立、减资、股权转让、
对外投资、实质性增加债务融资、重大资产和债权转让以及其他可能对借款人的偿债能
力产生重大不利影响的事项时，须事先征得贷款人的书面同意。

就本次新购入不动产项目涉及的鹤山普洛斯股权转让事宜，鹤山普洛斯已经根据
958 号文的规定及鹤山普洛斯贷款合同 1 的约定取得了中行天河支行出具的中行天河支
行同意函，该函件载明，中行天河支行同意鹤山普洛斯境外股东将鹤山普洛斯 100%股
权转让给基础设施 REITs 直接或间接持有，并办理相应股权变更的工商登记手续；同意
鹤山普洛斯提前偿还鹤山普洛斯贷款合同 1 项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款
项（如有），并自借款清偿日起的 10 个工作日内协助鹤山普洛斯向不动产登记主管部
门递交完毕办理抵押担保注销登记所需的全部申请材料，办理完毕应收账款质押登记注
销手续，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管措施解除手续

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（如涉及）。

对于上述限制条件，已在履行了取得中行天河支行同意函的程序后满足了相关要求。
除上述转让限制条件外，在现行有效的法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对普洛斯江门鹤山物流园项目
的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置已不存在其
他限制条件或特殊规定、约定。

（2） 拟购入项目公司股权转让行为的合法性

鹤山普洛斯境外股东、鹤山普洛斯、上海普洛斯与中金公司（代表第 2 期资产支持
专项计划的利益）拟签署《鹤山普洛斯股权转让协议》，约定鹤山普洛斯境外股东根据
《鹤山普洛斯股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的鹤山普洛斯 100%股权转让
予中金公司（代表第 2 期资产支持专项计划的利益）。

《鹤山普洛斯境外股东香港法律意见书》显示，鹤山普洛斯境外股东为根据香港法
律成立并存续的公司；鹤山普洛斯境外股东具有法人权力签署及履行《鹤山普洛斯股权
转让协议》；鹤山普洛斯境外股东已采取一切必要法人行动授权签署、执行《鹤山普洛
斯股权转让协议》；鹤山普洛斯境外股东的董事决议及该等决议的通过不违反香港法律
或鹤山普洛斯境外股东的公司章程；鹤山普洛斯境外股东签署及履行《鹤山普洛斯股权
转让协议》并不违反香港法律或鹤山普洛斯境外股东的公司章程的规定；鹤山普洛斯境
外股东签署并履行《鹤山普洛斯股权转让协议》无需根据香港法律获得任何香港政府部
门或香港法院的任何同意、授权、批准、豁免或向任何香港政府部门或香港法院申报。

基于上述，鹤山普洛斯已经根据 958 号文的规定及鹤山普洛斯贷款合同 1 的约定取
得了中行天河支行出具的中行天河支行同意函，鹤山普洛斯境外股东有权以符合中国法
律及江门市、鹤山市地方规范性法律文件规定的方式将鹤山普洛斯 100%股权转让予不
动产基金间接持有，前述股权转让安排合法，不违反中国法律的强制性规定。

3、重庆普南

（1）不动产项目的转让限制条件或特殊规定和约定及对应措施

根据重庆市规划和自然资源局颁布的《重庆市建设用地使用权转让、出租、抵押实
施细则》（渝规资规范[2020]17 号）规定，建设用地使用权转让时，区县（自治县）规

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划自然资源主管部门应通过召开联席会议、函询或由转让方提供经济信息、住房城乡建
设、财政、招商、税务、工业园区（开发区）管委会等部门出具的正式情况说明（包括
拟转让土地的配套工程建设、出让条件、投入产出等随附义务履行的情况，是否享受税
收、土地价款优惠政策的情况）等方式，对拟转让地块是否已履行相关随附义务或享受
相关优惠政策予以审核。

就本次拟购入不动产项目涉及的重庆普南股权转让事宜，重庆普南已经根据 958 号
文的规定取得了巴南区规自局复函，该函件载明，重庆普南境外股东将普洛斯（重庆）
城市配送物流中心项目以 100%股权转让方式（境外股东转境内股东）发行基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）不涉及巴南区规自局审批事项，对此巴南区规自局无
异议。

对于上述限制条件，已在履行了取得巴南区规自局复函的程序后满足了相关要求。
除上述转让限制条件外，在现行有效的法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对普洛斯（重庆）城市配送物
流中心项目的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置
已不存在其他限制条件或特殊规定、约定。

（2）拟购入项目公司股权转让行为的合法性

重庆普南境外股东、重庆普南、上海普洛斯与中金公司（代表第 2 期资产支持专项
计划的利益）拟签署《重庆普南股权转让协议》，约定重庆普南境外股东根据《重庆普
南股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的重庆普南 100%股权转让予中金公司（代
表第 2 期资产支持专项计划的利益）。

《重庆普南境外股东新加坡法律意见书》显示，重庆普南境外股东为依据新加坡法
律设立且有效存续的公司；重庆普南境外股东具有法人权力签署《重庆普南股权转让协
议》并履行其在该协议项下的义务；重庆普南境外股东已采取一切必要的法人行动授权
其签署及履行《重庆普南股权转让协议》；重庆普南境外股东签署、交付及履行《重庆
普南股权转让协议》不违反新加坡 1967 年公司法或重庆普南境外股东的公司章程；重
庆普南境外股东相关股东、董事决议及该等决议的通过不违反普遍适用的新加坡法律及
重庆普南境外股东的公司章程；根据新加坡法律，重庆普南境外股东签署《重庆普南股
权转让协议》并履行其在该协议项下的义务不需要任何政府、监管或法院的同意、批准、

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授权或豁免。

        基于上述，重庆普南已经根据 958 号文的规定和重庆市地方规范性法律文件的规定
取得了巴南区规自局出具的巴南区规自局复函，重庆普南境外股东有权以符合中国法律
及重庆市地方规范性法律文件规定的方式将重庆普南 100%股权转让予不动产基金间接
持有，前述股权转让安排合法，不违反中国法律的强制性规定。

        综上，基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所认为，对于上述限制条件，
已在履行了取得交行青岛分行同意函、中行天河支行同意函、巴南区规自局复函的程序
后满足了相关要求。除上述转让限制条件外，在现行有效的法律法规、依法公布的政策
文件、投资管理手续、土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对各拟
购入不动产项目的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产
处置已不存在其他限制条件或特殊规定、约定。各拟购入项目公司境外股东有权以符合
中国法律及相应地方规范性法律文件规定的方式将拟购入项目公司 100%股权转让予不
动产基金间接持有，前述股权转让安排合法，不违反中国法律的强制性规定。

四、不动产项目权属期限、经营资质及展期安排

        1. 不动产项目权属期限情况

        本基金拟购入不动产资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日分别介于 2057-
2065 年之间，具体情况如下：

                   拟购入不动产资产土地使用权到期情况

    序
            项目名称 土地到期日
号

    1 普洛斯青岛前湾港国际物流园 2057 年 9 月 17 日
    2 普洛斯江门鹤山物流园 2065 年 2 月 12 日
         普洛斯（重庆）城市配送物流中
    3 2063 年 2 月 27 日
         心

        其中截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产距土地使用权到期日的剩余期限
分布情况如下：

                                 118
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                  拟购入不动产资产土地使用权剩余期限分布

            剩余期限 建筑面积（平方米） 占比
       35 年＜剩余期限≤40 年 230,301.00 27.67%
       40 年＜剩余期限≤45 年 602,125.66 72.33%
             合计 832,426.66 100.00%

2. 不动产项目的权属到期安排

根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（1990 年 5 月 19 日生效）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土
地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益
需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出
让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，
土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据市场环境和不动产资产运营情
况，以持有人利益优先的基本原则，在政策允许的情况下及时申请土地使用权续期，或
制定不动产项目出售方案、提交基金份额持有人大会审议（如需）并负责实施。

鉴于目前各不动产资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期
事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，同时未来国家有关宏观经济政策、行业政
策、相关法律法规及配套政策或发生变化（包括但不限于土地使用权续期的批准原则、
批准续期标准），目标不动产资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确定性，相关风
险请见本招募说明书“第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”。

3. 不动产项目处置安排

基金合同终止或基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持
有人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分
配。资产处置期间，清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。

具体安排请见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第六节 基金运作”。

                                 119
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

五、项目公司基本情况

（一）已持有项目公司的基本情况

    本基金首次发售时已投资“中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划资产
支持证券”，并通过持有该资产支持证券全部份额，进而间接持有了 7 处不动产资产（“已
持有不动产资产”）所属的 6 家项目公司（“已持有项目公司”）的全部股权和对该等已
持有项目公司的全部股东债权。项目公司基本信息如下表所示：

                       已持有的 6 个项目公司基本信息
                       法定
序 项目公司 股东 成立 统一社会信用 注册
       项目名称 代表 注册地址 经营范围
号 注册名称 名称 日期 代码 资本
                        人
                                                         标准厂房及仓储
                                                         设施的建设和经
                                                         营管理；货物仓
                                                         储、配送服务；
         普洛斯北 信息咨询服务。
    北京普洛 京空港物 （市场主体依法
                                                    北京市顺
    斯空港物 流园 自主选择经营项
                中国国 2005 58,374. 义区北京
流发展有 目，开展经营活
                际金融 刘立 年 911100007725 242001 空港物流
1 限公司
                股份有 宇 4 月 11 52462X 万元人 基地顺畅 动；依法须经批
（“北京 准的项目，经相
                限公司 日 民币 大道 15
普洛 关部门批准后依
                                                     号
斯”） 批准的内容开展
         普洛斯通 经营活动；不得
         州光机电 从事国家和本市
         物流园 产业政策禁止和
                                                         限制类项目的经
                                                         营活动。）
                                                         装卸搬运和仓储
                                                         业（具体经营项
                                                         目请登录广州市
普洛斯
                                                         商事主体信息公
（广州）
                中国国 2004 24,921. 示平台查询，网
保税仓储 普洛斯广 广州保税
                际金融 刘立 年 914401167676 893897 址
2 有限公司 州保税物
                股份有 宇 11 月 86570X 万元人 区保盈西 http://cri.gz.gov.c
（“广州 流园 民币 路 12 号 n/。依法需经批
                限公司 16 日
保税普洛
                                                         准的项目，经相
斯”）
                                                         关部门批准后方
                                                         可开展经营活
                                                         动。）
    广州普洛 普洛斯增 普洛斯 刘立 2005 914401017837 广州市增 装卸搬运和仓储
3 5,000
    斯仓储设 城物流园 （广 宇 年 50923C 城区荔新 业（具体经营项

                                  120
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                      法定
序 项目公司 股东 成立 统一社会信用 注册
       项目名称 代表 注册地址 经营范围
号 注册名称 名称 日期 代码 资本
                       人
施管理有 州）保 10 月 万元人 九路 1 号 目请登录广州市
限公司 税仓储 20 日 民币 首层 商事主体信息公
（“广州 有限公 示平台查询，网
设管普洛 司 址
斯”） http://cri.gz.gov.c
                                                       n/。依法需经批
                                                       准的项目，经相
                                                       关部门批准后方
                                                       可开展经营活
                                                       动。）
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                                                       房，出租物业及
                                                       提供物业管理服
                                                       务（不含法律、
佛山市顺 佛山市顺 行政法规以及国
德区普顺 德区大良 务院决定须经许
               中国国 2007 11,403.
物流园开 街道五沙 可经营的房地产
       普洛斯顺 际金融 刘立 年 914406067977 3301
4 发有限公 顺德科技 开发经营项
       德物流园 股份有 宇 2 月 14 94767A 万元人
司（“佛 工业园 A 目）。（以上项
               限公司 日 民币
山普 区西-8-1 目不涉及外商投
顺”） 地块之二 资准入特别管理
                                                       措施）（依法须
                                                       经批准的项目，
                                                       经相关部门批准
                                                       后方可开展经营
                                                       活动。）
                                                       仓储设施的建
                                                       设、经营（道路
                                                       货物运输除
苏州普洛 外），并提供相
斯望亭物 关的咨询服务和
               中国国 2007 20,710. 苏州市相
流园开发 苏州望亭 物业管理服务
               际金融 刘立 年 913205006617 5947 城区望亭
5 有限公司 普洛斯物
               股份有 宇 6 月 13 71291P 万元人 镇海盛路 （涉及许可经营
（“苏州 流园 民币 的项目凭许可证
               限公司 日 68 号
普洛 经营）。（依法
斯”） 须经批准的项
                                                       目，经相关部门
                                                       批准后方可开展
                                                       经营活动）
                                                       普通货物的仓储
昆山普淀 江苏省昆 （不含运输）和
               中国国 2008 36,875.
仓储有限 普洛斯淀 山市淀山 仓储配套服务，
               际金融 刘立 年 913205836805 57
6 公司 山湖物流 万元人 湖镇双马 仓储设施的开发
               股份有 宇 10 月 6 0085XY
（“昆山 园 民币 路 1 号 2 建设、经营以及
               限公司 日
普淀”） 号房 相关的技术咨询
                                                       服务。

                                  121
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                      法定
序 项目公司 股东 成立 统一社会信用 注册
       项目名称 代表 注册地址 经营范围
号 注册名称 名称 日期 代码 资本
                       人
                                                      （依法须经批准
                                                      的项目，经相关
                                                      部门批准后方可
                                                      开展经营活动）

（二）拟购入项目公司的基本情况

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
拟购入项目公司均为依法设立并合法存续的有限责任公司，均已完成工商注册登记。本
基金通过第 2 期资产支持专项计划受让拟购入项目公司股权前，拟购入项目公司基本信
息如下表所示：

                       拟购入项目公司基本信息
                      法定
序 项目公司 股东 成立 统一社会信用 注册
       项目名称 代表 注册地址 经营范围
号 注册名称 名称 日期 代码 资本
                       人
                                                   中国（山 工业及物流仓储
普洛斯 东）自由 设施的开发、经
（青岛） 普洛斯青 China 贸易试验 营管理以及提供
                           2006
前湾港国 岛前湾港 Logistics 马晓 913702207875 3,800 区青岛片 相关的咨询服
1 年6月
际物流发 国际物流 Holding 杰 803785 万美元 区前湾保 务。（以上范围
             XVII Srl 27 日
展有限公 园 税港区月 需经许可经营
司 湾路 7 号 的，须凭许可证
                                                     （A） 经营）
              Excel
              Team 鹤山市沙
                                                          仓储服务，物流
            Internatio 坪街道汇
                                                          仓储设施的建
                nal 通路 2
                                                          设、经营及相关
鹤山普洛 普洛斯江 Investme 2014 号、2 号
                nt 914407000943 3,370 的咨询和服务。
2 斯物流园 门鹤山物 宋舸 年 6 月 之一、2
             Limited 40240L 万美元 （依法须经批准
有限公司 流园 4日 号之三、
             （联卓 的项目，经相关
                                                    6 号、6
             国际投 部门批准后方可
                                                   号之一、
             资有限 开展经营活动）
                                                   6 号之二
             公司）
                                                          一般项目：仓储
              China
                                                          服务（不含危险
       普洛斯 Logistic 2011
重庆普南 重庆市巴 化学品和危险废
       （重庆） s 刘希 年 11 915001135842 4,400
3 仓储服务 南区南彭 物）、工业设施
       城市配送 Holding 良 月 15 666371 万美元
有限公司 镇街上 的经营及相关咨
       物流中心 (19) Pte. 日
               Ltd. 询和管理服务。
                                                          （除依法须经批

                                122
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                                     法定
序 项目公司 股东 成立 统一社会信用 注册
       项目名称 代表 注册地址 经营范围
号 注册名称 名称 日期 代码 资本
                                      人
                                                                                                 准的项目外，凭
                                                                                                 营业执照依法自
                                                                                                 主开展经营活
                                                                                                 动）

（三）拟购入项目公司股权结构及股东出资情况

截至基金扩募招募说明书签署之日，本次扩募涉及的 3 个拟购入项目公司均为外商
独资企业。具体持股情况如下图所示：

                            本次扩募发售前拟购入项目公司股权结构图

     直接持有 GLP Pte. Ltd（中文名：普洛斯集团） 境外
     通过全资SPV穿透持有
                                                    100%

     项目公司
                                       CLH Limited (Cayman)
     基础设施资产 7.58%
                                                     84.3% Khangai Company Limited
                                                                             4.48%
     原始权益人 GLP China Holdings Limited Khangai II Company Limited
                                 （中文名：普洛斯中国控股有限公司） 1.90%
                                                                                            GLP Associates (II) LLC
                                                                             1.74%
                                                                                            GLP Associates (I) LLC

       China Logistics Holding China Logistics Holding
                                        CLH 10 (HK) Limited
             XVII SRL (19) Pte. Ltd

                                       Excel Team International
                                               Limited

                     100% 100% 100%
       普洛斯（青岛）前湾港 鹤山普洛斯物流园有限 重庆普南仓储服务有限
       国际物流发展有限公司 公司 公司

            普洛斯青岛前湾 普洛斯江门鹤山 普洛斯（重庆） 境内
            港国际物流园 物流园 城市配送物流中心

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
各拟购入项目公司股东人数、住所、出资比例符合《公司法》的规定，各拟购入项目公
司的股东均以货币方式对相应拟购入项目公司进行出资，拟购入项目公司股东出资情况
如下表所示：

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                            拟购入项目公司股东出资情况

项目公司名称 股东名称 出资数额 实缴金额 出资比例 出资方式
普洛斯（青岛）前湾港 China Logistics
                                         3,800 万美元 3,800 万美元 100% 货币
国际物流发展有限公司 Holding XVII Srl
               Excel Team
              International
鹤山普洛斯物流园有限
               Investment 3,370 万美元 3,370 万美元 100% 货币
    公司
           Limited（联卓国际
            投资有限公司）
重庆普南仓储服务有限 China Logistics
                                 4,400 万美元 4,400 万美元 100% 货币
    公司 Holding (19) Pte.Ltd.

（四）拟购入项目公司历史沿革

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
各拟购入项目公司设立程序符合当时适用的《外资企业法》《公司法》的规定；各拟购
入项目公司历史涉及的重大股权变动符合当时适用的《外资企业法》
                             《公司法》的规定。

各拟购入项目公司历史沿革中的设立、重大重组等情况，具体如下：

（1）拟购入项目公司一：普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司

1）设立情况

普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司成立于 2006 年 6 月 27 日，注册资本
2,000 万美元，投资总额 6,000 万美元，由 Prologis China Holding XVII Srl6以货币方式
出资设立。就此，根据青岛市工商行政管理局经济技术开发区分局于 2006 年 8 月 31 日
出具的说明文件，青岛市工商行政管理局经济技术开发区分局已于 2006 年 6 月 27 日向
青岛普洛斯核发了营业执照。

根据普洛斯中国提供的资料并经核查，基金管理人和计划管理人认为青岛普洛斯为
依法设立的有限责任公司，已完成工商注册登记，青岛普洛斯的设立程序符合当时适用
的《外资企业法》及《公司法》的规定。

2）重大股权变动

6 根据普洛斯中国说明，系青岛普洛斯境外股东 China Logistics Holding XVII Srl 曾用名，下同。

                                          124
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根据普洛斯中国说明并经核查，青岛普洛斯自设立以来发生的重大股权变动情况如
下：

（a）2008 年第一次增资

2008 年 2 月 22 日，青岛普洛斯的注册资本由 2,000 万美元增加至 2,800 万美元，
由 PrologisChinaHoldingXVIISrl 以货币方式认缴。就此，青岛市工商行政管理局于 2008
年 2 月 22 日向青岛普洛斯核发了《企业法人营业执照》。

（b）2008 年第二次增资

2008 年 10 月 21 日，青岛普洛斯的注册资本由 2,800 万美元增加至 3,800 万美元，
投资总额由 6,000 万美元增加至 8,000 万美元，由 PrologisChinaHoldingXVIISrl 以货币
方式认缴。就此，青岛市工商行政管理局于 2008 年 10 月 21 日向青岛普洛斯核发了《营
业执照》。

根据普洛斯中国提供的资料并经核查，基金管理人和计划管理人认为青岛普洛斯上
述股权变动符合当时适用的《外资企业法》及《公司法》的规定。
ChinaLogisticsHoldingXVIISrl 持有青岛普洛斯 100%股权，青岛普洛斯属于外商投资企
业。

（c）重大重组情况

根据普洛斯中国说明并经核查，除上述“2）重大股权变动”所述的增资外，青岛普
洛斯自设立以来至尽职调查基准日未发生合并、分立、其他增资、减资、收购、出售或
置换拟购入不动产资产的情况。

     （2）拟购入项目公司二：鹤山普洛斯物流园有限公司

1）设立情况

鹤山普洛斯物流园有限公司成立于 2014 年 6 月 4 日，注册资本 2,480 万美元，投
资总额 5,000 万美元，由 Excel Team International Investment Limited（联卓国际投资有
限公司）以货币方式出资设立。就此，江门市工商行政管理局于 2014 年 6 月 4 日向鹤
山普洛斯物流园有限公司核发了《营业执照》。

根据普洛斯中国提供的资料并经核查，基金管理人和计划管理人认为鹤山普洛斯为

                                 125
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依法设立的有限责任公司，已完成工商注册登记，鹤山普洛斯的设立程序符合当时适用
的《外资企业法》及《公司法》的规定。

2）重大股权变动

根据普洛斯中国说明并经核查，鹤山普洛斯物流园有限公司自设立以来发生的重大
股权变动情况如下：

（a）2016 年 6 月 21 日第一次增资

2016 年 6 月 21 日，鹤山普洛斯的注册资本由 2,480 万美元增加至 2,990 万美元，
由 Excel Team International Investment Limited（联卓国际投资有限公司）以货币方式认
缴。就此，江门市工商行政管理局于 2016 年 6 月 21 日向鹤山普洛斯核发了《营业执
照》。

（b）2018 年 5 月 23 日第一次减资

2018 年 5 月 23 日，鹤山普洛斯的注册资本由 2,990 万美元减少至 2,590 万美元。
就此，江门市工商行政管理局于 2018 年 5 月 23 日向鹤山普洛斯核发了《营业执照》。

（c）2018 年 5 月 29 日第二次增资

2018 年 5 月 29 日，鹤山普洛斯的注册资本由 2,590 万美元增加至 3,370 万美元，
投资总额由 5,000 万美元增加至 6,560 万美元，由 Excel Team International Investment
Limited（联卓国际投资有限公司）以货币方式认缴。就此，江门市工商行政管理局于
2018 年 5 月 29 日向鹤山普洛斯核发了《营业执照》。

根据普洛斯中国提供的资料并经核查，基金管理人和计划管理人认为鹤山普洛斯上
述股权变动符合当时适用的《外资企业法》及《公司法》的规定。Excel Team International
Investment Limited（联卓国际投资有限公司）持有鹤山普洛斯 100%股权，鹤山普洛斯
属于外商投资企业。

3）重大重组情况

根据普洛斯中国说明并经核查，除上述“2）重大股权变动”所述的增资、减资外，鹤
山普洛斯物流园有限公司自设立以来至尽职调查基准日未发生合并、分立、其他增资、
其他减资、收购、出售或置换拟购入不动产资产的情况。

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（3）拟购入项目公司四：重庆普南仓储服务有限公司

1）设立情况

重庆普南成立于 2011 年 11 月 15 日，注册资本 4,400 万美元，投资总额 8,780 万美
元，由 China Logistics Holding (19) Pte.Ltd.以货币方式出资设立。就此，重庆市工商行
政管理局于 2011 年 11 月 15 日向重庆普南核发了《营业执照》。

根据普洛斯中国提供的资料并经核查，基金管理人和计划管理人认为重庆普南为依
法设立的有限责任公司，已完成工商注册登记，重庆普南的设立程序符合当时适用的《外
资企业法》及《公司法》的规定，China Logistics Holding (19) Pte.Ltd.持有重庆普南 100%
股权，重庆普南属于外商投资企业。

2）重大股权变动

根据普洛斯中国说明并经核查，重庆普南自设立以来至尽职调查基准日未发生重大
股权变动。

3）重大重组情况

根据普洛斯中国说明并经核查，重庆普南自设立以来至尽职调查基准日未发生合并、
分立、增资、减资、收购、出售或置换拟购入不动产资产的情况。

（五）其他事项

（1）拟购入项目公司治理结构与组织架构

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
截至尽职调查基准日，各拟购入项目公司现行有效的公司章程及公司章程中规定的各拟
购入项目公司组织机构符合《公司法》的规定。

（2）拟购入项目公司对不动产资产的权属情况

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
各拟购入项目公司合法持有相应拟购入不动产资产，拥有相应拟购入不动产资产的不动
产权属证书；各拟购入项目公司独立拥有相应拟购入不动产资产的房屋所有权及土地使
用权，有权占有并出租相应的拟购入不动产资产物业；截至查询日 2023 年 1 月 4 日，

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各拟购入项目公司不存在已申请的在中国内地注册的专利、商标及版权等知识产权；各
拟购入项目公司重大合同内容不违反中国法律的强制性规定，在经合同当事方适当签署
且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法有效。

（3）拟购入项目公司经营合法合规性及商业信用情况

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
各拟购入项目公司在报告期内均不存在被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况；在
《关于新购入基础设施项目的法律意见书》第 2.2 条各拟购入项目公司“重大违法违规
及行政处罚情况”项下列示的网站公布的信息中各拟购入项目公司在报告期内不存在重
大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；各拟购入项目公
司在报告期内不存在因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形。

（4）拟购入项目公司股权转让行为的合法性

经基金管理人、计划管理人核查并根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，
截至尽职调查基准日，各拟购入项目公司股东持有的相应拟购入项目公司股权不存在重
大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。各拟购入项目公司
已经分别根据 958 号文的规定及相关贷款合同的约定、重庆市地方规范性法律文件的规
定相应取得了相关贷款行交通银行股份有限公司青岛分行（“交行青岛分行”）出具的《同
意函》（“交行青岛分行同意函”）、中国银行股份有限公司广州天河支行（“中行天河支
行”）出具的《同意函》（“中行天河支行同意函”）、重庆市巴南区规划和自然资源局
（“巴南区规自局”）出具的《重庆市巴南区规划和自然资源局关于支持普洛斯重庆普南
物流园项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的复函》（“巴南区规自局
复函”），各拟购入项目公司境外股东有权以符合中国法律及相应地方规范性法律文件
规定的方式将拟购入项目公司 100%股权转让予不动产基金间接持有，前述股权转让安
排合法，不违反中国法律的强制性规定。

（5）拟购入项目公司的运营管理安排

截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入项目公司未配置运营管理人员，主要委托上海普
洛斯进行日常运营管理。

本次发行后，本基金将通过持有第 2 期资产支持专项计划全部份额，持有拟购入基

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础设施项目全部所有权或经营权利，拥有第 2 期资产支持专项计划及拟购入不动产项目
完全的控制权和处置权。本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合
同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托上海普洛斯作为运
营管理机构负责拟购入不动产项目的部分运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责
任不因委托而免除。具体安排请见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”
之“第二节 运营管理安排”。

（六）股权转让期后事项

截至 2022 年 12 月 31 日，部分拟购入项目公司存在签署银行贷款合同并提供资产
抵押/应收账款质押担保的情况，并已取得了相关贷款银行出具的关于同意相关拟购入
项目公司提前还款及配合办理资产抵押/应收账款质押担保注销登记手续的银行同意函。
同时，根据《第 2 期专项计划股权转让协议》的相关约定，拟购入项目公司特定债务全
部清偿、拟购入项目公司特定担保全部解除并办理完毕相关抵押/质押登记注销手续为
股权收购价款支付的前提条件。

拟购入项目公司相关对外借款情况请见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第
二节 经营业绩与财务状况分析”，相关拟购入不动产项目资产负担及解除情况请见本
招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”。

截至本次更新招募说明书披露之日，本基金已完成扩募并设立、第 2 期专项计划资

金已经募集到位并设立、《股权转让协议》及《股东借款合同》等相关协议已经签署并

有效、标的项目公司 100%股权已经工商变更登记至计划管理人名下，且各项目公司的

法定代表人、执行董事、监事、经理已工商变更登记为基金管理人指定人员，项目公司

章程已提交市场监督管理局完成备案。

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六、不动产项目的未来运营展望及主要运营策略

（一）业务基本情况

本次拟购入不动产资产为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和
普洛斯（重庆）城市配送物流中心三个仓储物流园。根据基金管理人及海问律所核查，
前述拟购入不动产项目整体已运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良
好，具有持续经营能力、较好增长潜力，符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》第八条第（三）项的规定。

（二）盈利模式概况和主要运营策略

1. 盈利模式概况

不动产项目主要经营模式是为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储
物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

2. 拟购入不动产项目具体经营策略

1. 普洛斯青岛前湾港国际物流园

普洛斯青岛前湾港国际物流园位于青岛前湾保税港区，青岛前湾保税港区是中国第
八个保税港区、北方最大的集装箱港。青岛前湾保税港区位于胶州湾西岸，规划面积 9.72
平方公里，包括 4.8 平方公里码头作业区和 4.92 公里物流仓储加工区、港口配套服务区
等功能区。青岛前湾保税港区是全国唯一一家按照“功能整合、政策叠加”的要求，以
保税区、保税物流园区以及临近港口整合转型升级形成的保税港区，综合了三者的所有
功能和政策并实现区港合一，拥有其他保税区域所没有的口岸功能，省去了繁冗的转关
手续，降低了物流成本。为企业开展新的业务模式提供更多便利，是我国建设自由贸易
区的先行实验区。

市场需求方面，近年来，青岛市社会零售品消费额普遍较上一年增长，消费力的提
升带动了高标仓需求的增长；此外，家电家具等制造业、大宗商品交易及期货交割等均

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有较稳定的高标仓租赁需求。另外，青岛市作为沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸
易口岸和海上运输枢纽，青岛港与世界 130 多个国家和地区的 450 多个港口有贸易往
来，港口吞吐量跻身全球前十位，对仓储物流有较高的需求。根据交通运输部发布数据
显示，2022 年山东港口青岛港完成货物吞吐量 6.58 亿吨，同比增长 4.3%；完成集装箱
吞吐量 2,567 万标箱，同比增长 8.3%，均位居全国第四位。货物吞吐量和集装箱吞吐量
实现双增长，为物流市场的发展提供广阔市场。

从供给端角度分析，预计至 2025 年，青岛市将有 4 个项目、总建筑面积约 29.5 万
平方米入市未来供应中，约有 16.5 万平方米的高标仓将以自用为主，市场化运营的高
标仓面积约为 13.0 万平方米。上述已知新增供应均位于青岛前湾保税港区以外区域，
不对本项目有保税需求的租赁需求构成直接竞争关系。

目前普洛斯青岛前湾港国际物流园主要租户为从事跨境供应链业务及第三方物流
企业，按照可租赁面积计算，63.0%的租赁面积对应租户从事跨境供应链业务且主要服
务于大宗商品进出口业务，37.0%的租赁面积对应租户从事第三方物流业务。

结合前述前湾保税港区作为中国北方最大的集装箱港的特色，未来普洛斯青岛前湾
港国际物流园将继续基于大宗商品贸易服务、跨境电商供应链以及第三方物流服务商为
主要的租户基础。

2. 普洛斯江门鹤山物流园

江门市位于珠江三角洲西岸城市中心，是粤港澳大湾区建设的节点城市，在粤港澳
大湾区的战略发展规划中，江门处于“承东启西”的要脉位置，与广佛都市圈、深港经
济区两大龙头的陆路距离均在 100 公里左右，构成了粤港澳大湾区的“黄金三角地带”，
是大湾区通向粤西和大西南的枢纽门户。江门市《珠西物流枢纽中心产业新城总体发展
规划（2020-2035）》总体规划确定了鹤山市作为江门货运物流产业核心区位，为珠西物
流产业提供支持。江门市作为湾区西岸的枢纽节点功能日益加强，高端仓储主要布局于
鹤山，位于珠三角环线高速沿线，毗邻广佛高速，辐射湾区西岸，吸引三方物流和电商
企业布局。

市场需求方面，2021-2022 年，粤港澳大湾区内主要物流城市经济持续向好发展，
在制造业、社会消费零售、电商等行业的带动下，区域内高标仓市场需求旺盛，市场租
金市场表现保持稳步上升的趋势。自 2020 年开始，粤港澳大湾区的主要城市仓储用地
                                 131
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需求逐步向西外溢至江门，预计未来江门鹤山将不断承接大湾区的物流需求。

市场供给方面，作为粤港澳大湾区中物流重点发展城市，江门市已规划众多知名物
流运营商的仓储物流园区，预计至 2024 年市场化运营商新增供应 46 万平方米。新增供
应会给区域市场带来一定租赁压力，但由于江门平均租金明显低于粤港澳大湾区其他物
流节点城市水平，承载了大量广州、佛山等区域外溢的需求，因此预计不会对长期出租
率形成较大影响。

从经营策略而言，鉴于当前重要现金流提供方租户 A 作为主要租户租赁江门鹤山
项目较大可租赁面积，且自行投入较大规模的资本性支出用于建设自动化传送带，运营
团队首要工作是保持与其的紧密沟通，确保其租赁稳定。

3. 普洛斯（重庆）城市配送物流中心

普洛斯（重庆）城市配送物流中心位于重庆公路物流基地，该基地是国家级公路物
流枢纽、“1+3”国际物流分拨中心运营基地和重庆市承接公铁水路多式联运的重要平
台及建设陆海新通道的重要载体。

需求方面，根据国家邮政局公布 2022 年邮政行业运行情况数据显示，2022 年全年
全国快递业务量累计完成 1,105.8 亿件，同比增长 2.1%，重庆同指标同比增长 11.5%，
显著高于全国平均水平。该指标侧面显示重庆物流市场活跃度高，需求旺盛。供需情况
的改善将进一步促进该片区项目的稳定运营。

市场供给方面，重庆市作为西部重要物流枢纽城市，近年有充足的仓储用地供应，
根据戴德梁行数据显示，未来供应方面，2023 年至 2024 年预计仅有 5 个项目新增入市，
入市总建筑面积约为 33 万平方米，全部位于空港片区与巴南区。巴南片区仅有两个新
增项目，其中京东亚洲一号重庆巴南物流园为京东自用仓库，另一市场化项目约 4 万平
方米，目前已基本完成去化达到稳定运营状态。因此，未来中短期内巴南片区高标库新
增供应量预计较少。

重庆公路物流正在积极融入西部陆海新通道建设，立足重庆、辐射西南、联动全国，
形成重庆物流体系中的综合性枢纽级公路物流基地、西南地区重要陆路物流配送基地和
全国物流网络重要节点。2022 年 9 月，重庆公路物流基地金鹅路一期工程项目关键线
路桥梁工程架梁施工圆满完成，宣告该桥安全顺利架通。金鹅路作为物流基地重要支线

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

道路，建成通车后，将极大改善园区交通现状，大幅提升巴南区域的经济商贸活跃度，
有利于刺激仓储物流的进一步需求增加。

重庆公路物流基地，是国家“一带一路”和西部陆海新通道项目的主要承载地，已
全面形成电子商务、国际贸易、专业市场及综合现代物流产业集群。招商团队一方面加
强对需求较为稳定的传统三方快递快运、大消费类租户的同时，前瞻分析租户结构，调
减周期性较强的租户占比，深度挖掘新经济产业中的新增需求。同时，普洛斯集团大客
户部门将统筹挖掘新经济发展中的新增需求，重点推动高端制造、科技研发类企业的招
商接洽以及新能源等高精尖产业落地，为地区招商团队赋能助力，进一步引导园区租户
结构和租户质量的双升级，以促进园区的高质量稳定发展。

（三）运营管理和现金流归集安排

1、现金流归集安排

本基金设置了项目公司监管账户专门用于归集项目公司现金资产。具体详见本招募

说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”之“三、项目

资金收支和风险管控安排”。

2、运营管理

为积极提升不动产项目的运营管理效率，项目公司采取了一系列的运营策略，具体

详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“六、主运

营策略”。

（四）项目运营未来展望

本基金已持有的不动产项目位于北京市、广东省广州市和佛山市以及江苏省苏州市
核心集散地，分布于京津冀、大湾区、长三角三大城市群。本次拟购入不动产项目位于
山东省青岛市、广东省江门市和重庆市，分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经
济圈，交通便利，产业聚集度高。前述拟购入不动产项目能够吸收一线城市及强二线城
市的外溢需求，需求强劲，具有较强的租金增长潜力，有利于不动产资产持续稳定运营

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

并争取实现资产增值。本基金已持有及本次扩募发售拟购入的不动产项目，现金流稳定，
具有良好的租户结构及较好的运营过往业绩。新不动产项目的购入，是对基金已持有不
动产资产覆盖区域的补充，可以有效分散本基金不动产资产地域风险，有利于拓展本基
金持有的仓储物流园区辐射范围，形成全国网络化布局，使本基金在获取稳定现金流同
时兼具成长性。

现代物流业是与国民经济紧密融合的基础性现代服务业，宏观经济环境、租户对未
来发展的信心等，均会影响仓储物流市场需求的增长。本基金成立以来，国际形势的不
稳定性增加，宏观经济面临压力，这些因素增加了外部环境的不确定性。电商自建仓库
对租赁需求的冲击，外卖和生鲜行业发展增速的变化等，对仓储物流园区的招租造成了
直接不利影响。面对这样的市场环境，基金管理人和运营管理机构在基金运作期内适时
对市场租赁需求的变化和风险进行分析，并根据区域市场有针对性地动态优化调整经营
策略；积极开展空置面积的招商去化工作，推进潜在客户签约；提前与租户开展到期租
约续租的沟通，关注主要租户的到期续租意向，视情况及时启动与储备租户的沟通，缩
短换租潜在空置期；提升园区运营效率，控制成本支出，力争提升不动产项目的运营收
益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并
争取提升不动产项目价值。积极响应“十四五”规划对绿色发展的要求，减少碳排放使用
清洁能源，持续推动园区绿色智能化运营。

未来，基金管理人和运营管理机构将继续尽职履责，关注宏观经济变化以及相关行
业发展动态，及时对市场租赁需求的变化和风险进行分析，重点关注拟购入不动产项目
所属区域市场变化和经营情况。将积极推动多元化的仓储及增值服务，如向租户提供定
制化、更便捷的服务，以满足租户不断提高的租赁需求，从而提升客户粘性，增强园区
运营稳定性。

七、重要现金流提供方

1、重要现金流提供方确认标准与核查方法

根据普洛斯中国说明，于 2022 年度，拟购入不动产资产的单一现金流提供方及其
关联方合计提供的现金流超过拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 10%且排名前
十，同时该现金流提供方及其关联方在报告期末仍为拟购入不动产资产承租方的，则认
定该现金流提供方为重要现金流提供方。

                                134
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

      针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查询承租
人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境外结构，则仅
核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相关承租人为同一实际
控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。

      2、重要现金流提供方核查结果

      经核查，2022 年度租户 A 及其关联方 A1 合计提供的现金流为拟购入不动产资产
同一时期现金流总额的 18.21%，租户 A 及其关联方 A1 为重要现金流提供方；2022 年
度租户 B 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 13.01%，租户 B 为
重要现金流提供方；2022 年度租户 C 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金
流总额的 13.20%，租户 C 为重要现金流提供方；2022 年度租户 D 及其关联方 D1 合计
提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期现金流总额的 13.31%，租户 D 及其关联方
D1 为重要现金流提供方；2022 年度租户 E 提供的现金流为拟购入不动产资产同一时期
现金流总额的 10.37%，租户 E 为重要现金流提供方。

                  重要现金流提供方 2022 年度收入合计及占比情况

序号 租户名称 2022 年度实际收到的收入（元） 占比
1 租户 A 20,920,935.01 17.76%
2 租户 A1 529,571.00 0.45%
3 租户 B 15,331,473.97 13.01%
4 租户 C 15,554,415.12 13.20%
5 租户 D 15,566,797.48 13.21%
6 租户 D1 112,884.71 0.10%
7 租户 E 12,217,519.00 10.37%
             合计 80,233,596.29 68.10%

注 1：租户 A1 为租户 A 的关联方，租户 D1 为租户 D 的关联方；

      经核查，租户 A、租户 A1、租户 B、租户 C、租户 D、租户 D1、租户 E 均为市场
化租户，与原始权益人均不存在关联关系。

      重要现金流提供方经营合同签订情况如下表所示：

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                          重要现金流提供方经营合同签订情况
              租赁面积
序号 租户名称 租赁起始日7 租赁到期日 剩余租赁期限8
             （平方米）
     租户 A 2021/4/1（60,145.19 平方米）
1 66,289.48 2023/5/10 6 个月内
    （含 A1） 2021/4/16（6,144.29 平方米）
2 租户 B 18,528.00 2018/12/15 2025/11/13 2－3 年
3 租户 C 52,520.40 2022/1/1 2023/12/31 1年
/1（34,274.02 平方米）
4 租户 D 40,424.26 2025/11/30 2－3 年
/24（6,150.24 平方米）
              354.96 2020/12/1 2024/3/31 1-2 年
5 租户 D19
               59.16 2021/7/1 2024/3/31 1-2 年
/1(18,528.00 平方米) 2023/6/30(23,78
/26(5,460.54 平方米) 2.80 平方米)
6 租户 E 29,243.34 6-12 个月
/1(2,000 平方米) 2023/11/13(5,46
/10(3,254.80 平方米) 0.54 平方米)
    合计 207,419.60

    3、租户 A 及其关联方 A1

    （1）基本情况及主营业务

    经核查公开披露的相关信息，包括但不限于间接控股主体公司官网、国家企业信用
信息公示系统、所属集团公司的年度报告、天眼查网站等，租户 A 及租户 A1 为两家区
域性的供应链管理公司，属于某领先供应链管理有限公司的关联方。该领先供应链管理
有限公司是一家客户价值驱动的全球化产业互联网公司，把物流产业的运营、场景、设
施和互联网技术做深度融合，搭建了全球化物流网络。

    经核查，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 A 及其关联方
A1 经营情况稳定，未发现异常情况。

    （2）公司财务及资信情况

    经核查所属集团公司公开披露的近三年的年度报告及报告中租户 A 及其关联方 A1
对应业务板块财务数据，以及租户 A 及其关联方 A1 与项目公司的租金支付流水，截至

    7仅为正在执行的租赁合同的租赁起始日。
    8此处为截至尽职调查基准日的剩余租赁期。
    9租户 D1 先后签署了 2 份租赁合同，租赁不同单元，此处按 2 份租赁合同的具体内容分别进行列示。

                                         136
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

尽职调查基准日，基金管理人、计划管理人未发现租户 A 及其关联方 A1 财务情况存在
异常，财务情况预计可支撑本次拟购入不动产项目相关租赁业务的稳定，历史履约情况
正常，基金管理人、计划管理人认为租户 A 及其关联方 A1 履约能力稳定。

经核查，截至尽职调查基准日，租户 A 及其关联方 A1 无公开披露的主体信用评
级。经基金管理人、计划管理人查阅国际评级机构对所属集团公司的境外主体评级结果
为投资级。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 税 务 局 网 站
（ http://guangdong.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 （ 江 门 ） 税 务 局 网 站
（https://guangdong.chinatax.gov.cn/gdsw/jmsw/jmsw_index.shtml），截至查询日 2023 年
3 月 27 日，在前述网站公布的信息中租户 A 不存在最近三年内因严重违法失信行为而
被认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 浙 江 省 税 务 局 网 站
（ http://zhejiang.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 浙 江 省 税 务 局 （ 杭 州 ） 网 站
（http://zhejiang.chinatax.gov.cn/hangzhou/），截至查询日 2023 年 3 月 27 日，在前述网
站公布的信息中租户 A1 不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行
人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

（3）关联关系与过往合作情况

经穿透核查租户 A 及其关联方 A1 的境内股权结构，基金管理人、计划管理人认
为，截至尽职调查基准日，租户 A 及其关联方 A1 为市场化租户，与原始权益人均不存
在关联关系。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

租户 A 及其关联方 A1 作为承租人，在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况如
下：

                 租户 A 及其关联方 A1 在拟购入不动产项目中的租赁情况
                                        2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
       租户 起租日 租赁项目
                                          （元） （元） （元）
                               普洛斯江门鹤
       A 2017 年 10 月 1 日 2,744,271.84 1,853,330.30 20,920,935.01
                                山物流园
                               普洛斯江门鹤
       A1 2019 年 10 月 21 日 811,819.24 - 529,571.00
                                山物流园

经核查租户 A 及其关联方 A1 在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况以及租
金支付情况，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 A 及其关联方
A1 作为承租人租金均足额支付，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。普洛斯江
门鹤山物流园现金流受单一客户影响较大，2020 年、2021 年及 2022 年，该客户占普洛
斯江门鹤山物流园收入的比例分别为 95.27%、57.27%和 56.22%。

租户 A 及其关联方 A1 为市场化租户，与拟购入项目公司间的合作均为市场化租赁
业务。2022 年度租户 A 及其关联方 A1 合计提供的现金流为拟购入不动产资产现金流
总额的 18.21%，但占不动产资产（即已持有不动产资产及拟购入不动产资产）现金流
总额的比例小于 10%，换租风险可控。

经核查租户 A 及其关联方 A1 经营合同签订情况及市场情况，基金管理人、计划管
理人认为，截至尽职调查基准日，相关合作情况稳定，未出现欠缴租金、提前退租等情
况，在合同履约期限内，其履约情况稳定。且本次拟购入不动产项目为市场化经营的高
标仓，市场化程度高、市场需求旺盛，运营管理机构设置有合理的换租及招租制度，可
以保证仓储物流资产的经营稳定性。

     4、租户 B

（1）基本情况及主营业务

经核查公开披露的相关信息，包括但不限于国家企业信用信息公示系统、控股股东
近三年财务报告及报告中对应的该租户财务信息、所属集团公司 2022 年度跟踪评级报
告等，租户 B 为一家物流公司，是某上市港口企业的下属子公司，在港口物流领域处于
行业领先地位。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

经核查，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 B 经营情况稳
定，未发现异常情况。

（2）公司财务及资信情况

经核查控股股东近三年财务报告及报告中对应的该租户财务信息，以及租户 B 与
项目公司的租金支付流水，截至尽职调查基准日，基金管理人、计划管理人未发现租户
B 财务情况存在异常，财务情况预计可支撑本次拟购入不动产项目相关租赁业务的稳定，
历史履约情况正常，基金管理人、计划管理人认为租户 B 履约能力稳定。

经核查，截至尽职调查基准日，租户 B 无公开披露的主体信用评级。经基金管理
人、计划管理人查阅所属集团公司 2022 年度跟踪评级报告，所属集团公司境内评级为
AAA 级。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 山 东 省 税 务 局 网 站
（ https://shandong.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 青 岛 市 税 务 局 网 站
（http://qingdao.chinatax.gov.cn/），截至查询日 2023 年 3 月 27 日，在前述网站公布的
信息中租户 B 不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行人、重大
税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

（3）关联关系与过往合作情况

经穿透核查租户 B 的境内股权结构，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查
基准日，租户 B 为市场化租户，与原始权益人不存在关联关系。

租户 B 作为承租人，在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况如下：

                     租户 B 在拟购入不动产项目中的租赁情况

                                 2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
         租户 起租日 租赁项目
                                   （元） （元） （元）
                          普洛斯青
                2018 年 10
         B 岛前湾港 23,857,763.31 19,849,922.40 15,331,473.97
                 月6日
                          国际物流

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                               2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
       租户 起租日 租赁项目
                                 （元） （元） （元）
                       园

经核查租户 B 在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况以及租金支付情况，基
金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 B 作为承租人租金均足额支
付，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。

租户 B 为市场化租户，与拟购入项目公司间的合作为市场化租赁业务。2022 年度
租户 B 提供的现金流为拟购入不动产资产现金流总额的 13.01%，但占不动产资产（即
已持有不动产资产及拟购入不动产资产）现金流总额的比例小于 10%，换租风险可控。

租户 B 合计租赁面积为 40,805.00 平方米，租户 B 的租约已于 2022 年 11 月 13 日
到期，目前已经完成续租 18,528.00 平方米，续租期限为 3 年。因租户 B 内部业务调整，
剩余租赁面积将不再续租，运营团队已同步接洽前期储备的潜在意向租户，园区内一存
量跨境电商租户已经签署扩租协议，合计扩租面积为 14,262.62 平方米。

经核查租户 B 经营合同签订情况及市场情况，基金管理人、计划管理人认为，截至
尽职调查基准日，相关合作情况稳定，未出现欠缴租金、提前退租等情况，在合同履约
期限内，其履约情况稳定。且本次拟购入不动产项目为市场化经营的高标仓，市场化程
度高、市场需求旺盛，运营管理机构设置有合理的换租及招租制度，可以保证仓储物流
资产的经营稳定性。

5、租户 C

（1）基本情况及主营业务

经核查公开披露的相关信息，包括但不限于公司官网、国家企业信用信息公示系统、
控股股东近三年财务报告、所属集团公司 2022 年度第一期中期票据募集说明书、所属
集团公司主体长期信用评级报告等，租户 C 为某央企物流集团的区域性子公司，业务
方向主要是根据客户的特性和物流需求，提供采购物流、生产物流、分销物流、售后物
流、逆向物流等全套的供应链解决方案，在当地业务布局广泛，具有领先地位。

经核查，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 C 经营情况稳
定，未发现异常情况。

（2）公司财务及资信情况
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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

经核查所属集团公司公开披露的近三年的财务报告、所属集团公司 2022 年度第一
期中期票据募集说明书、所属集团公司主体长期信用评级报告、以及租户 C 与项目公
司的租金支付流水，截至尽职调查基准日，基金管理人、计划管理人未发现租户 C 财务
情况存在异常，财务情况预计可支撑本次拟购入不动产项目相关租赁业务的稳定，历史
履约情况正常，基金管理人、计划管理人认为租户 C 履约能力稳定。

经核查，截至尽职调查基准日，租户 C 无公开披露的主体信用评级。经基金管理
人、计划管理人查阅所属集团公司主体长期信用评级报告，截至尽职调查基准日，所属
集团公司境内评级为 AAA 级。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 四 川 省 税 务 局 网 站
（ https://sichuan.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 四 川 省 税 务 局 （ 泸 州 ） 网 站
（https://sichuan.chinatax.gov.cn/lzs/），截至查询日 2023 年 3 月 27 日，在前述网站公布
的信息中租户 C 不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行人、重
大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

（3）关联关系与过往合作情况

经穿透核查租户 C 的境内股权结构，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查
基准日，租户 C 为市场化租户，与原始权益人不存在关联关系。

租户 C 作为承租人，在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况如下：

                      租户 C 在拟购入不动产项目中的租赁情况

                                      2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
        租户 起租日 租赁项目
                                        （元） （元） （元）
                           普洛斯（重
                2016 年 3 月
         C 庆）城市配 18,264,571.11 15,269,395.05 15,554,415.12
                   17 日
                           送物流中心

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

经核查租户 C 在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况以及租金支付情况，基
金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 C 作为承租人租金均足额支
付，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。

租户 C 为市场化租户，与拟购入项目公司间的合作为市场化租赁业务。2022 年度
租户 C 提供的现金流为拟购入不动产资产现金流总额的 13.20%，但占不动产资产（即
已持有不动产资产及拟购入不动产资产）现金流总额的比例小于 10%，换租风险可控。

     6、租户 D 及其关联方 D1

（1）基本情况及主营业务

经核查公开披露的相关信息，包括但不限于公司控股股东官网、国家企业信用信息
公示系统等，租户 D 及其关联方 D1 均为某一区域性物流龙头企业的子公司，该区域性
物流龙头企业是一家为客户提供集物流规划、物流管理、综合服务为一体的第三方物流
企业，也是国内“智慧物流”业务领域的现代物流企业之一，在所在区域具有领先优势。

经核查，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 D 及其关联方
D1 经营情况稳定，未发现异常情况。

（2）公司财务及资信情况

经核查公司控股股东官网，以及租户 D 及其关联方 D1 与项目公司的租金支付流
水，截至尽职调查基准日，基金管理人、计划管理人未发现租户 D 及其关联方 D1 财务
情况存在异常，财务情况预计可支撑本次拟购入不动产项目相关租赁业务的稳定，历史
履约情况正常，基金管理人、计划管理人认为租户 D 及其关联方 D1 履约能力稳定。

经核查，截至尽职调查基准日，租户 D 及其关联方 D1 无公开披露的主体信用评
级。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 税 务 局 网 站
（ http://guangdong.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 广 东 省 （ 江 门 ） 税 务 局 网 站
                                     142
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（https://guangdong.chinatax.gov.cn/gdsw/jmsw/jmsw_index.shtml），截至查询日 2023 年
3 月 27 日，在前述网站公布的信息中租户 D 不存在最近三年内因严重违法失信行为而
被认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 重 庆 市 税 务 局 网 站
（ http://chongqing.chinatax.gov.cn/cqtax/ ） 、 国 家 税 务 总 局 重 庆 市 巴 南 区 网 站
（http://chongqing.chinatax.gov.cn/qxtax/bn/），截至查询日 2023 年 3 月 27 日，在前述
网站公布的信息中租户 D1 不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执
行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

（3）关联关系与过往合作情况

经穿透核查租户 D 及其关联方 D1 的境内股权结构，基金管理人、计划管理人认
为，截至尽职调查基准日，租户 D 及其关联方 D1 为市场化租户，与原始权益人均不存
在关联关系。租户 D 及其关联方 D1 作为承租人，在拟购入不动产项目中最近三年的租
赁情况如下：

                租户 D 及其关联方 D1 在拟购入不动产项目中的租赁情况

                                            2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
    租户 起租日 租赁项目
                                              （元） （元） （元）
                               普洛斯江门鹤
     D 2020 年 12 月 01 日 1,154,206.88 13,786,443.48 15,566,797.48
                                山物流园
                               重庆普南仓储
    D1 2018 年 12 月 01 日 486,501.39 103,156.26 112,884.71
                               服务有限公司

经核查租户 D 及其关联方 D1 在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况以及租
金支付情况，基金管理人、计划管理人认为，截至尽职调查基准日，租户 D 及其关联方
D1 作为承租人租金均足额支付，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。

租户 D 及其关联方 D1 均为市场化租户，与拟购入项目公司间的合作均为市场化租
赁业务。2022 年度租户 D 及其关联方 D1 合计提供的现金流为拟购入不动产资产现金

                                      143
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

流总额的 13.31%，但占不动产资产（即已持有不动产资产及拟购入不动产资产）现金
流总额的比例小于 10%，换租风险可控。

租户 D1 的租约已于 2023 年 1 月 31 日到期，其中 354.96 平方米为仓库，59.16 平
方米为员工宿舍。目前，该租户已续约。

经核查租户 D 及其关联方 D1 经营合同签订情况及市场情况，基金管理人、计划管
理人认为，截至尽职调查基准日，相关合作情况稳定，未出现欠缴租金、提前退租等情
况，在合同履约期限内，其履约情况稳定。且本次拟购入不动产项目为市场化经营的高
标仓，市场化程度高，市场需求旺盛，运营管理机构设置有合理的换租及招租制度，可
以保证仓储物流资产的经营稳定性。

7、租户 E

（1）基本情况及主营业务

经核查公开披露的相关信息，包括但不限于公司官网、公司控股股东官网、国家企
业信用信息公示系统等，租户 E 为一家供应链管理有限公司，是某跨境供应链管理公司
的控股子公司，该跨境供应链管理公司采用先进的电商仓储管理系统（WMS）以及订
单管理系统（OMS），在当地拥有专业的通关团队和丰富的社会资源，为客户提供成本
合理、服务优质、运作安全的跨境电商物流仓储解决方案。

经核查，财务顾问认为，截至尽职调查基准日，租户 E 经营情况稳定，未发现异常
情况。

（2）公司财务及资信情况

经核查公司官网、公司控股股东官网，以及租户 E 与项目公司的租金支付流水，截
至尽职调查基准日，财务顾问未发现租户 E 财务情况存在异常，财务情况预计可支撑本
次拟购入不动产项目相关租赁业务的稳定，历史履约情况正常，财务顾问认为租户 E 履
约能力稳定。经核查，截至尽职调查基准日，租户 E 无公开披露的主体信用评级。

经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国证
监会证券期货市场失信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中
                                 144
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 山 东 省 税 务 局 网 站
（ https://shandong.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 青 岛 市 税 务 局 网 站
（http://qingdao.chinatax.gov.cn/），截至查询日 2023 年 3 月 27 日，在前述网站公布的
信息中租户 E 不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行人、重大
税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。

（3）关联关系与过往合作情况

经穿透核查租户 E 的境内股权结构，财务顾问认为，截至尽职调查基准日，租户 E
为市场化租户，与原始权益人不存在关联关系。

租户 E 作为承租人，在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况如下：

                     租户 E 在拟购入不动产项目中的租赁情况

                                   2020 年租金 2021 年租金 2022 年租金
        租户 起租日 租赁项目
                                     （元） （元） （元）
                          普洛斯青岛
               2021 年 6 月
         E 前湾港国际 - 5,405,711.07 12,217,519.00
                  1日
                           物流园

经核查租户 E 在拟购入不动产项目中最近三年的租赁情况以及租金支付情况，财
务顾问认为，截至尽职调查基准日，租户 E 作为承租人租金均足额支付，无租金欠缴情
况，历史租金支付情况正常。

租户 E 为市场化租户，与拟购入项目公司间的合作为市场化租赁业务。2022 年度
租户 E 提供的现金流为拟购入不动产资产现金流总额的 10.37%，但占不动产资产（即
已持有不动产资产及拟购入不动产资产）现金流总额的比例小于 10%，换租风险可控。

经核查租户 E 经营合同签订情况及市场情况，财务顾问认为，截至尽职调查基准
日，相关合作情况稳定，未出现欠缴租金、提前退租等情况，在合同履约期限内，其履
约情况稳定。且本次拟购入不动产项目为市场化经营的高标仓，市场化程度高、市场需
求旺盛，运营管理机构设置有合理的换租及招租制度，可以保证仓储物流资产的经营稳
定性。

综上所述，基金管理人、计划管理人认为重要现金流提供方及其关联方所与拟购入
项目公司间的合作均为市场化租赁业务，经营情况稳定，未发现重要现金流提供方及其

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

关联方存在严重违法失信行为。截至尽职调查基准日，重要现金流提供方及其关联方作
为承租人租金均足额支付，无租金欠缴情况，历史租金支付情况正常。

八、不动产项目所属行业、市场、地区概况业务基本情况

（一）行业主要法律法规政策及对不动产项目运营的影响

仓储物流行业是实体经济的有机组成部分，推动仓储物流行业的高质量发展，可以
降低电商行业、零售业、制造业等相关行业的物流成本水平，促进居民消费，增强实体
经济活力。我国仓储物流行业的监管体制、发展规划和政策法规逐步完善，为行业的发
展奠定了政策基础，有利于行业持续发展。

1. 行业的监管体制

2004 年 8 月 5 日，国家发改委、商务部等九部委联合发布了《关于促进我国现代
物流业发展的意见》，取消了针对物流行业的行政性审批，建立了由国家发改委牵头，
商务部等有关部门和协会参加的全国现代物流工作协调机制，成员由国家发改委、商务
部、铁道部、交通部、工业和信息化部、中国民用航空总局、公安部、财政部、工商总
局、税务总局、海关总署、国家质检总局、国家标准委等部门及有关协会组成，主要职
能是提出现代物流发展政策、协调全国现代物流发展规划、研究解决发展中的重大问题，
组织推动现代物流业发展等。

仓储物流行业的主要全国性行业组织为中国物流与采购联合会。中国物流与采购联
合会是由我国境内从事物流、采购分销与生产资料流通以及相关业务的法人、非法人机
构和个人组成的全国性行业组织，其主要任务是推动中国物流业的发展，推动政府与企
业采购事业的发展，推动生产资料流通领域的改革与发展。此外，中国物流与采购联合
会具有开展行业自律、制定行规行约的职能，经政府部门批准或授权委托开展行业统计
工作。

2. 行业发展规划

                   表 13-2-1-1：仓储物流行业发展规划概览

                                146
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                         仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                                指出制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物
     《物流业调整和振 流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是
1 兴规划》（国发 2009 年 3 月 服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收
     [2009]8 号） 就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展
                                方式和增强国民经济竞争力具有重要意义.
                                明确指出，现阶段，我国生产性服务业重点发展研发
                                设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能
     《关于加快发展生 环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服
     产性服务业促进产 务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设。优化
2 业结构调整升级的 2014 年 7 月 物流企业供应链管理服务，提高物流企业配送的信息
     指导意见》（国发 化、智能化、精准化水平，推广企业零库存管理等现
     〔2014〕26 号） 代企业管理模式。加强核心技术开发，发展连锁配送
                                等现代经营方式，重点推进云计算、物联网、北斗导
                                航及地理信息等技术在物流智能化管理方面的应用。
                                进一步凸显仓储业在国民经济中的基础性、战略性地
     《物流业发展中长 位，提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成
     期规划（2014～ 本；二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加
3 2014 年 9 月
     2020 年）》（国发 强物流设施网络建设。明确“物流业是融合运输、仓
     [2014]42 号） 储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民
                                经济发展的基础性、战略性产业”。
                                围绕提高物流社会化、专业化、标准化、信息化、组
                                织化和国际化水平，明确提出：支持传统仓储企业转
                                型升级，向配送运营中心和专业化、规模化第三方物
                                流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范
     《关于促进商贸物
                                开展担保存货第三方管理；大力发展共同配送，继续
     流发展的实施意
4 2014 年 9 月 做好城市共同配送试点工作，鼓励推广共同配送、统
     见》（商流通函
                                一配送、集中配送等先进模式；提高商贸物流专业化
     [2014]790 号 ）
                                水平，大力发展电子商务物流，满足跨境电商的快速
                                发展要求；鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商
                                贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求
                                的冷链物流基础设施。
     《关于加快推进商 以降低物流成本、提高物流效率为目标，从托盘标准
     贸物流标准化工作 化入手，统筹协调、有序推进，在快速消费品、农副
5 的意见》（国标委 2014 年 6 月 产品、药品流通领域，率先开展标准托盘应用推广及
     服务联〔2014〕33 循环共用，带动上下游关联领域物流标准化水平的提
     号） 高；从物流综合信息服务平台建设规范和服务规范入
                                手，增强平台服务功能，促进资源共享和信息互联互
                                通。专项行动以“确定重点，示范带动、以点带面，
     《商贸物流标准化 分步实施、积极探索，发挥合力、政策配套，注重实
     专项行动计划》 效”为工作原则，以“提高标准化托盘普及率、推进相
6 2014 年 11 月
     （商办流通函 关领域标准化进程、提升托盘循环共用水平、完善托
     [2014]752 号） 盘公共运营服务体系、制定相关服务规范”为主要内
                                容，降低物流成本，提高物流效率，带动供应链上下
                                游关联领域物流标准化水平的不断提高。
     《国务院关于改进 指出了我国物流相关行业应依托口岸优势，建设海关
     口岸工作支持外贸 特殊监管区域、边境经济合作区、跨境经济合作区及
7 2015 年 4 月
     发展的若干意见》 现代物流园区等平台和载体，打造集综合加工、商贸
     （国发〔2015〕16 流通、现代物流、文化旅游等于一体的口岸经济增长
                                  147
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                         仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
     号） 极。推进内陆与沿海沿边口岸之间的物流合作和联动
                                 发展，发展国际物流，构建集仓储、运输、加工为一
                                 体的现代物流体系。
                                 提出了大力发展智能物流，运用北斗导航、大数据、
                                 物联网等技术，构建智能化物流通道网络，建设智能
     《国务院办公厅关 化仓储体系、配送系统。发挥互联网平台实时、高
     于推进线上线下互 效、精准的优势，对线下运输车辆、仓储等资源进行
     动加快商贸流通创 合理调配、整合利用，提高物流资源使用效率，实现
8 2015 年 9 月
     新发展转型升级的 运输工具和货物的实时跟踪和在线化、可视化管理，
     意见》（国办发 鼓励依托互联网平台的“无车承运人”发展。推广城市
     〔2015〕72 号） 共同配送模式，支持物流综合信息服务平台建设。鼓
                                 励企业在出口重点国家建设海外仓，推进跨境电子商
                                 务发展。
                                 要求深入推进供给侧结构性改革，顺应物流领域科技
                                 与产业发展的趋势，加快完善物流业相关政策法规和
     《“互联网+”高效 标准规范，推动大数据、云计算、物联网等先进信息
     物流实施意见》(发 技术与物流活动深度融合，推进“互联网+”高效物流
9 2016 年 7 月
     改经贸[2016]1647 与大众创业万众创新紧密结合，创新物流资源配置方
     号) 式，大力发展商业新模式、经营新业态，提升物流业
                                 信息化、标准化、组织化、智能化水平，实现物流业
                                 转型升级，为国民经济提质增效提供有力支撑。
                                 提出要加强物流节点建设，畅通城乡商贸物流通道，
                                 构建多层次商贸物流网络；加强基础设施建设，提升
                                 运输等公共服务水平，支持具有公益性的城市配送公
                                 共服务设施建设；加强商贸物流标准化建设，到“十
                                 三五”末使标准托盘使用率达到 30%；加强商贸物流
     《商贸物流发展 信息化建设，深入实施“互联网+”高效物流行动，鼓
10 “十三五”规划》(商 2017 年 1 月 励有条件地区开展政府物流信息共享平台建设，实现
     流通发[2017]29 号) 便民利企；推动商贸物流集约化发展，形成一批技术
                                 水平先进、主营业务突出、核心竞争力强大的大型现
                                 代物流企业集团，打破地区和行业界限，整合需求不
                                 足、同质化竞争严重的物流园区；推动电子商务、冷
                                 链、医药等专业物流发展，推动商贸物流国际化、绿
                                 色化、诚信化发展。
                                 指出为落实新发展理念，深入实施“互联网+流通”行
     《国务院办公厅关 动计划，提高电子商务与快递物流协同发展水平，应
     于推进电子商务与 强化制度创新、优化协同发展政策法规环境，强化规
11 快递物流协同发展 2018 年 1 月 划引领、完善电子商务快递物流基础设施，强化规范
     的意见》(国办发 运营、优化电子商务配送通行管理，强化服务创新、
     [2018]1 号) 提升快递末端服务能力，强化标准化智能化、提高协
                                 同运行效率，强化绿色理念、发展绿色生态链。
                                 到 2020 年，通过优化整合、功能提升，布局建设 30
                                 个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平较高、互
     《国家物流枢纽布
                                 联衔接紧密的国家物流枢纽，促进区域内和跨区域物
     局和建设规划》(发
12 2018 年 12 月 流活动组织化、规模化运行，培育形成一批资源整合
     改经贸[2018]1886
                                 能力强、运营模式先进的枢纽运营企业，初步建立符
     号)
                                 合我国国情的枢纽建设运行模式，形成国家物流枢纽
                                 网络基本框架。
                                   148
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                       仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
     《关于推动物流高 要求构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量
     质量发展促进形成 物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生
13 强大国内市场的意 2019 年 2 月 动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流
     见》(发改经贸 高质量发展的配套支撑体系、健全物流高质量发展的
     [2019]352 号) 政策保障体系。
     《关于继续实施物
     流企业大宗商品仓
                                就物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政
     储设施用地城镇土
                                策进行了公布，提出对物流企业自有或承租的大宗商
14 地使用税优惠政策 2020 年 3 月
                                品仓储设施用地，减按所属土地登记适用税额标准的
     的公告》(财政部-
                                50%计征城镇土地使用税。
     税务总局公告 2020
     年第 16 号)
                                提出要以构建国家层面的骨干冷链物流基础设施网络
                                为目标，以整合存量冷链物流资源为主线，重点面向高
     《关于开展首批国 附加值生鲜农产品优势产区和集散地，依托存量冷链
     家骨干冷链物流基 物流基础设施群建设一批国家骨干冷链物流基地,整合
15 2020 年 3 月
     地建设工作的通 集聚冷链物流市场供需、存量设施以及农产品流通、生
     知》 产加工等上下游产业资源，提高冷链物流规模化、集约
                                化、组织化、网络化水平，支持生鲜农产品产业化发
                                展，促进城乡居民消费升级。
     《中华人民共和国 “十四五”规划提倡要深化流通体制改革，畅通商品服
     国民经济和社会发 务流通渠道，提升流通效率。通过加强农产品仓储保鲜
     展第十四个五年规 和冷链物流基础设施，强化乡村物流等基础设施建设
16 2021 年 3 月
     划和 2035 年远景 推进城乡融合发展。鼓励完善国家物流枢纽、骨干冷链
     目标纲要》（简称 物流基地等物流基础设施，加快形成内外联通、安全高
     “十四五”规划） 效的物流网络。
     《“十四五”冷链物 提倡通过加强仓储保险和冷链物流基础设施，强化乡
     流发展规划》（国 村物流等基础设施建设推进城乡融合发展。鼓励完善
17 2021 年 12 月
     办发〔2021〕46 国家物流枢纽、骨干冷链物流基地等物流基础设施，加
     号） 快形成内外联通、安全高效的物流网络。
     《关于加快推进冷
                                支持有条件的县级物流中心和乡镇运输服务站拓展冷
     链物流运输高质量
                                链物流服务功能，为农产品产地预冷、冷藏保鲜、移动
18 发展实施意见》 2022 年 4 月
                                仓储、低温分拣等设施设备提供运营场所，改善农产品
     （交运发〔2022〕
                                产地的冷链物流设施条件。
     49 号）
                               区域发展规划
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                                提出了在推动产业升级转移方面，加快产业转型升级，
     《京津冀协同发展 打造立足区域、服务全国、辐射全球的优势产业集聚
1 2015 年 2 月
     规划纲要》 区。重点确定产业定位和方向，加快产业转型升级，推
                                动产业转移对接。
                                提出建设成渝、长江三角洲和长江中游三个都会群，打
                                造重庆西部开发开放主要支持经济高地，推动区域互
     《长江经济带发展
2 2016 年 9 月 动互助和产业集聚生长。着力建设长江经济带西部中
     规划纲要》
                                央枢纽、内陆开放高地、新兴产业高地、国家中央都
                                会，打造长江经济带的战略支点

                                  149
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                        仓储物流行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
                              提出构建现代服务业体系。聚焦服务业重点领域和发
                              展短板，促进商务服务、流通服务等生产性服务业向专
      《粤港澳大湾区发
3 2019 年 2 月 业化和价值链高端延伸发展…推进粤港澳物流合作发
      展规划纲要》
                              展，大力发展第三方物流和冷链物流，提高供应链管理
                              水平，建设国际物流枢纽。
                              提出合力发展高端服务经济。加快服务业服务内容、业
      《长江三角洲区域 态和商业模式创新，共同培育高端服务品牌，增强服务
4 一体化发展规划纲 2019 年 12 月 经济发展新动能。围绕现代金融、现代物流…等老九大
      要》 服务业，联合打造一批高水平服务业集聚区和创新平
                              台。
                              提出推动川南、渝西地区融合发展。支持宜宾、泸州建
                              设川南区域中心城市，推动内江、自贡同城化，带动双
      《成渝地区双城经 城经济圈南翼跨越发展。支持自贡、泸州、内江、宜宾、
5 济圈建设规划纲 2021 年 10 月 江津、永川、荣昌等共建川南渝西融合发展试验区，探
      要》 索建立重大政策协同、重点领域协作、市场主体联动机
                              制，协同建设承接产业转移创新发展示范区，打造西部
                              陆海新通道和长江经济带物流枢纽。
                              鼓励发展协同物流供应链，构建全国综合交通和现代
      《山东半岛城市群 物流“双枢纽”。构建与新发展格局相适应的融合化、标
6 发展规划（2021- 2022 年 1 月 准化、智慧化现代物流网，促进现代物流业与制造、商
      2035 年）》 贸等产业融合发展。建设济南、青岛国家骨干冷链物流
                              基地，构建区域性冷链物流集散中心。

     3. 法律法规及规范性文件

                         法律法规及规范性文件表
序
       政策名称 发布时间 核心内容
号
                              该标准由全国物流标准化技术委员会提出并归口。该标
《仓储从业人员职业
                              准规定了仓储管理员、仓储经理等仓储从业人员的职业
资质》
1 2007 年 9 月 资质条件，对行业人员的从业资质进行了规范，适用于
（ GB/T 21070-
                              专业仓储、物流企业等相关行业参与方，生产与流通企
2007）
                              业的仓储部门也可参照使用。
《仓储服务质量要 该标准对仓储服务的基本质量要求及其评价指标进行
2 求》（GB/T 21071- 2008 年 3 月 了规定，适用于专业仓储、物流企业，生产与销售企业
2007） 的内部仓储服务可参照执行。
《通用仓库及库区规 标准规定了通用仓库及库区规划设计中基于现代物流
划设计参数》 运作需要的基本要求与参数，适用于单层通用仓库及库
3 2012 年 6 月
（GB/T 28581- 区的新建、改建或扩建。多层仓库、低温仓库、危险品
2012） 仓库的建造规划以及改扩建等也可参照此标准执行；
                              该标准由商务部提出并归口，中国仓储业协会组织起
《网络零售仓储作业
                              草，对网络零售仓储作业的基本要求、管理方针、基本
规范与评价》
4 2014 年 4 月 流程、基本规范、评价与改进进行了规定，适用于网络
（SB/T 11068-
                              零售商的自建仓储体系以及为网络零售商提供仓储服
2013）
                              务的第三方仓储作业。

                                150
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（二）行业发展情况及发展趋势

我国仓储物流行业整体仍处发展期，未来居民消费能力的提高，城镇化的发展，以
及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的持续发展，将驱动仓储物流
行业整体需求的增长。

仓储物流行业也面临行业竞争加剧，电商自建仓库，发达地区新增土地供应有限等
挑战因素。仓储物流项目在维持较高出租率并同时达到租金目标等方面，将继续面临激
烈的市场竞争。项目经营期间，需要面对经营成本控制、项目交易、对外融资、安全环
保、合规经营等方面的挑战，值得关注。

总体来看，优质的仓储物流不动产资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现
金流，运营风险可控，是不动产基金理想的投资标的。

1. 仓储物流行业的市场容量

投资规模方面，根据国家统计局提供的数据，近年来国内仓储物流行业经历了迅速
扩张的过程，固定资产投资额从 2011 年的 2,437 亿元增长到 2021 年的 7,317 亿元，年
复合增长率达到 11.62%。

                   2011 年-2021 年国内仓储业固定资产投资情况

                                                           单位：亿元

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资料来源：国家统计局、Wind 资讯

2. 仓储物流行业的市场细分

（1）现代仓储物流设施

现代仓储物流设施（“高标准仓库”或“高标库”）能够满足安全仓储、最大化空间利
用以及高效运行等现代化物流操作要求。高标库通常具备较大的面积，较高的层高、更
宽的柱间距，更加宽敞和更加现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。高标仓主要特
征表现在如下方面：

 规划容积率较高，空间使用效率高于传统仓储的，可降低土地成本。

 选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，
      能够降低运输成本。

 可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，能有
      效降低综合管理成本。

 所有权属清晰、土地性质明确，规划报批文件和手续齐全，可避免投资开发和
      运营管理中产生纠纷，保障项目的开发顺利和稳定运营。

高标库强调货物仓储条件和仓库管理，并得益于专业选址逻辑，先进和完善的建筑
结构，结合互联网和大数据支持，能够实现物流规模化效应，提高拣选效率和准确性，
从而提高仓库使用的效率、减低仓储使用成本并提升客户满意度和粘性。

根据项目主要用途的不同，现代仓储物流设施又可以进一步分为：标准库、高温冷
库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等：

高温冷库：也称恒温冷藏库、高温库，主要用于贮藏新鲜的蛋品，水果，水产，花
卉，中药材，以及高档家具和衣物等商品。根据贮藏品种不同，要求室温也不一样，一
般是 0-4℃之间，冷却设备采用空气冷却器，安装在库房一端的中央，采用多喷口的风
道均匀送风，由于果蔬在贮藏中仍有呼吸作用，所以库内保持合适的温湿度条件外，还
要引进适当新空气（室外新风）。

低温冷库：也称速冻冷藏库、低温库。用于贮藏已冻结好的食品，其库温范围为-

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

35℃--18℃，一般肉类的冷冻贮藏温度为-25℃--18℃，水产品贮藏温度为-30℃--20℃，
冰淇淋制品贮藏温度为-30℃--23℃。某些特殊水产品要求更低的贮藏温度，达-40℃以
下。国外有采用更低贮藏温度的趋势，如贮藏金枪鱼冷藏间温度达-50℃。

危险品库：是存储和保管储存易燃、易爆、有毒、有害物资等危险品的场所。根据
储藏物品的危险等级不同，危险品库分为甲类和乙类。危险品库在建筑距离、设施设备、
安全管理方面有特殊要求。

自动化分拣立体仓库：自动化立体仓库的主体由货架，巷道式堆垛起重机、入（出）
库工作台和自动运进（出）及操作控制系统组成。货架是钢结构或钢筋混凝土结构的建
筑物或结构体，货架内是标准尺寸的货位空间，巷道堆垛起重机穿行于货架之间的巷道
中，完成存、取货的工作。管理上采用计算机及条形码技术。

（2）非高标库

常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部
分仓储物流设施可由传统工业厂房改造而成。低端仓储物流设施受制于狭小的仓储空间，
加之房屋与设备的品质低下，此类仓储物流设施无法满足客户对货物最基本的安全仓储
需求。非高标库由于经营粗放，集约化程度低，劳动密集性强，园区环境较复杂，升级
改造难度大等原因，未来较难满足使用方的需求。

3. 市场供求状况

（1）市场存量情况

根据戴德梁行提供的市场数据，截至 2022 年末，全国 74 个城市高标仓存量共计
1.03 亿平方米（未包含电商自建仓库），另有约 214 万平方米新增供应于季度内入市。
2010 年至 2022 年期间，高标库存量复合增长率约 23.4%。

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                      2010 年-2022 年中国高标库市场存量

                                                        单位：万平方米

资料来源：戴德梁行
注：上述存量未包含电商自建仓库

从高标库存量的区域分布角度，长三角、珠三角和京津冀地区市场较为发达，占比
较高。根据戴德梁行提供的市场数据，截至 2022 年末，华东区域高标库面积占全国总
存量的约 36.8%；其次是华北区域，占全国总存量的约 27.6%；华南区占全国总存量面
积的约 14.3%；西南区域占全国总存量面积的约 12.5%；华中区域占全国总存量面积的
约 8.8%。

                         2022 年全国高标库存量统计

                                 154
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

数据来源：戴德梁行；华南区包括：广东、福建、广西；华北包括：北京、河北、天津、山东、陕
西、辽宁、吉林、黑龙江、山西；西南包括：贵州、云南、四川、重庆；华中包括：湖南、湖北、
江西、河南；华东包括：上海、江苏、浙江、安徽
注：上述存量未包含电商自建仓库

（2）新增供应情况

从新增高标库面积的角度，用 2023-2025 年预计新增供应面积/市场存量面积来衡
量新增供应的规模占比，各地存在较大的差异。根据戴德梁行提供的数据，广东及浙江
在未来两年内将有较多项目入市，短期内会带来一定的承租压力，但这两个区域产业发
达，为投资热点区域，受到投资人及租户青睐，物流市场长期表现积极，新项目将在旺
盛的需求下得到有效的消化。北京现有存量较少且需求呈现稳定增长，未来供应对物流
市场造成的压力冲击较小。

                   2023-2025 年全国部分城市预计新增供应情况

数据来源：戴德梁行；
注：上述存量未包含电商自建仓库

从物流仓储用地的土地供应来看，2022 年第四季度全国 74 个城市的工业及物流土
地出让中，一手工业土地出让共计约 16.1 万亩，其中物流用地占总交易面积的 6.2%。
其中，江苏、广东、河北、浙江、安徽的一手工业及物流用地供应面积位列前五。北京

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

市政府近年出台和实施了多项措施以疏解非首都功能，其物流中心地位不断弱化，近两
年北京市仓储物流一手地供应紧张，预计未来新增仓储用地供给将较为有限，物流仓储
用地供应向北京周边地区转移。

                  2022 年部分省份一手工业及物流用地供应情况

资料来源：戴德梁行

（3）市场需求情况

仓储物流的主要租户包括第三方物流企业（快递、快运、城市配送）、电商公司、
批发零售企业、制造业以及其他行业企业。

中国日益增长的消费市场以及电商渗透率的提高，推动物流仓储空间需求的扩张。
电商对商品的运输方式由传统线下零售的区域间配送扩展至上门交付，为了保证终端客
户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，其中各环节对仓储
物流设施均有大量需求。

根据国家统计局数据，我国网上零售总额从 2016 年的 51,556 亿元增长到 2022 年
的 119,642 亿元，近五年年均复合增速达到 15%。中国国内消费的增长，尤其是电商行
业的蓬勃发展创造了对仓储物流设施的巨大需求，而中国现代仓储设施供应有限，拥有
丰富的现代仓储物流设施的运营商在市场竞争中具备明显优势。未来随着消费和线上零

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

售的进一步发展，预计线上和线下零售企业、第三方物流对仓储设施的需求仍将继续增
长，行业发展前景广阔。

                  2016 年-2022 上半年中国线上零售额及同比增速

资料来源：国家统计局

包括快时尚零售商到大型超市在内的各类实体零售连锁店的仓储需求十分旺盛。消
费者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品类的零售商涌现，推动仓储需求进一步发展。
李宁、安踏等运动服饰品牌，名创优品和诺米家居这样的平价连锁店，以及化妆品和家
具等其它零售品类别的销售额和仓库租赁面积都有提升的趋势。伴随这些品牌对市场扩
张的步伐，租赁高标库来支持其运营成为了其战略发展中不可或缺的一环。

制造企业是高标库最早的需求来源，例如汽车和家电企业需要租赁高标库存储成品
和零部件。高科技制造业的仓储需求有所上升，尤其是消费类电子产品。

更近一步，越来越多的零售商和其它企业将仓配业务外包给第三方物流公司，使之
成为高标库市场的主力租户。近年来，中国第三方物流市场发展迅猛，来自第三方物流
的需求颇具潜力。

（4）行业利润情况

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根据戴德梁行提供的 2022 年 4 季度数据显示，北京位列全国仓储物流项目平均租
金水平首位，达到约 60 元/平米/月，上海和广东位列第二、三名。华南地区平均租金约
40.3 元/平米/月，华东地区约 38.2 元/平米/月，华北地区约 30.4 元/平米/月，西南地区
约 26.6 元/平米/月，华中地区约 26.5 元/平米/月。空置率方面，华南平均空置率约 10.5%，
华东空置率平均约 11.7%，华北空置率平均约 18.6%，西南空置率平均约 18.6%，华中
空置率平均约 19.5%。

                  全国部分市场租金与空置率（2022 年第 4 季度）

资料来源：戴德梁行

4. 行业的发展前景和影响因素

（1）行业发展的机遇和有利因素

1）消费市场的发展继续驱动仓储物流行业的需求增长

中国消费市场的蓬勃发展，依然是驱动仓储物流行业发展的基础因素。中国中产阶
级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增
长。根据国家统计局数据显示，2010 年至 2021 年，中国社会消费品零售总额以 11.2%
的年均复合增长率攀升至 44 万亿元人民币。受到新型冠状病毒疫情的不利影响，与过

                                 158
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去相比中国消费增速有所放缓，但仍保持增长的趋势。国家“十四五”规划的目标为到
2035 年实现综合国力大幅跃升，经济总量和人均收入迈上新的大台阶，居民人均可支
配收入的增长将持续带动消费规模稳步扩大。

2）城镇化和城市群的发展，创造热点市场区域

城镇化和城市群一体化的趋势将加速零售热点地区仓储物流需求的增长。国家“十
四五”规划再次将以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承
载能力，带动全国经济效率整体提升。以中心城市为引领，提升城市群功能，形成高质
量发展的重要区域，提高中心城市综合承载能力和资源优化配置能力。根据“十四五”规
划的指导，城市群的辐射带动作用将在一线城市土地资源稀缺的情况下，继续促进我国
仓储物流行业蓬勃发展。与此同时，对交通基础设施（尤其是高速公路）的大规模投资
亦为城市群奠定了更为有效的配送基础，核心城市土地资源的稀缺性导致需求外溢，核
心城市周边的卫星城成为新增区域配送中心的理想选址。

3）高标库逐渐替代非高标库

随着仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高，非高标库逐渐被高标库替代。
高标仓得益于高程度自动化设备、流畅物流信息系统等，从而仓储成本少、空间利用率
高，相较传统仓具有显著的降本增效作用。当前仓储行业内对高标仓有着旺盛市场需求，
我国高标仓存量呈稳中持涨趋势。如今电商、物流地产都拥有较为成熟的发展体系，随
着城市化的不断推进，未来高标仓市场需求将持续增加。但高标仓在全部仓储中占比低，
不及全部仓储的一成。

另一方面，中国消费者对商品交付时效性的要求日益提高，非高标库的交付标准往
往会显著影响效率，越来越多租户开始自发升级到高标库，以提升各项配送效率。此外，
近年来地方政府对违法违章的不合规老旧物流园区及厂房进行拆除和重建，部分受影响
的租户选择升级到高标库，增加了高标库的市场需求。

4）政策支持、产业联动，助力第三方物流企业快速发展

从 2004 年 8 月国家发改委等九部委联合发布的《关于促进我国现代物流业发展的
意见》，到 2009 年 3 月发布的《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》、2011
年 3 月发布的《国民经济和社会发展十二五规划纲要》以及 2014 年 9 月发布的《物流

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业发展中长期规划（2014-2020 年）》，均明确发展现代物流产业，鼓励发展与先进制
造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，
从整体上提高我国产业竞争力。其中，国务院发布《物流业发展中长期规划（2014-2020
年）》明确指出：“鼓励制造企业分离外包物流业务，促进企业内部物流需求社会化。
着力发展第三方物流，引导传统仓储、运输、国际货代、快递等企业采用现代物流管理
理念和技术装备，提高服务能力。”目前全行业正在不断推进制造业与物流业联动发展
示范工程，未来几年我国第三方物流产业的发展具备较好的外部政策环境。

5）科技赋能，提高运营效率

科技在传统仓储物流行业的应用将促使物流企业进一步降本增效。从商品的入库、
储存、拣选、分拣、出库等一系列流程，都可以用相应的自动化设备或机器替代人工。
与此同时，通过科学的编码和库位管理功能，可以方便地对库存货物的批次、保质期等
进行管理并及时掌握所有库存货物当前所在位置。自动化和智能化的物流设备和技术，
可以有效的减少成本费用同时提升仓储物流设施的空间利用率和作业效率。这一趋势可
能促使非高标库的租户群体对高标库的需求逐步增加。

（2）行业发展的挑战和不利因素

1）发达地区新增仓储物流用地供应不足

2014 年 9 月实施，2019 年 7 月修订的《节约集约利用土地规定》，专门就土地节
约集约利用进行规范和引导。一线城市及沿海发达地区为配合产业结构升级调整，物流
仓储用地供应持续收紧。北京、深圳、上海等地出台工业用地出让弹性年限的试点制度，
将工业用地使用年限缩短或实行租让结合等方式出让土地。北京市政府于 2018 年发布
的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》
（京政发〔2017〕39 号）、深圳市政府在 2013 年发布的《深圳市人民政府关于优化空
间资源配置促进产业转型升级的意见（1+6 文件）》（深府〔2013〕1 号）以及上海市
政府在 2014 年发布的《上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同》
（沪府办〔2014〕26 号）分别将工业用地的出让年限下调到了 20 年、30 年和 20 年。
这对于签长约、资产重的仓储物流企业而言，在固定资产折旧、到期资产评估、客户延
续性等方面都会产生一定负面影响。

与此同时，面对发达地区旺盛的市场需求，新增仓储物流用地的紧俏，导致供求失
                                 160
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衡的现象，存量项目土地资源的稀缺性更加突出，加剧了租金上涨和资产增值的预期。

     2）电商自建仓储物流中心，市场需求结构发生变化

     随着阿里巴巴、京东、苏宁这样的电商巨头和流通企业出于业务需求自建物流仓储
中心，电商行业或将不再带来巨量的租赁需求，仓储物流行业的需求结构开始发生变化。
中国电商市场销售额和快递业务量每年都在大幅增长，这意味着电商较难在短时间内通
过自建库来满足其对所有城市的仓储需求。电商将在拓展自用物流仓储网络的同时继续
租赁面积。在一线城市及周围卫星城，物流仓储用地供应持续收紧，这使得电商较难进
行自建仓布局或扩张，需要继续租赁面积满足业务需求。

（三）行业技术特点、经营模式

     对于成熟的仓储物流基础设施，主要的收入来源为租金和管理费收入，需要承担包
括物业管理费、市场营销费、租赁佣金、行政管理费金、保险费、房产税、增值税、土
地使用税、印花税等在内的运营支出，以及设施维护所需的资本性支出，资产折旧成本，
外部借款利息，所得税等。

     （1）工程技术

     高标库没有全国统一的技术标准，根据戴德梁行提供的资料，行业一般认为除了定
制仓库，高标库应该具备以下技术特征：

                        高标库仓储物流基础设施的特征

                       高标库仓储物流基础设施的特征
地点 一般靠近市中心或交通枢纽（机场、港口、公路）
           单层：高品质钢结构；
结构
           多层：混凝土/钢结构，附带坡道/电梯
建筑面积 独栋一般不小于 1 万平方米，园区一般不小于 5 万平方米
承重 1 楼：≥3 吨/平方米；2 楼≥2 吨/平方米
屋顶净高 ≥9 米
立柱距 ≥12 米
卸货平台 一般为 1.3 米
消防等级 自动防火喷淋、消防栓、火灾警报器、灭火器
雨蓬 悬挑宽度 6 米或 8 米，高度不低于 4.5 米

                                161
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                     高标库仓储物流基础设施的特征
盘道 按 40 尺集卡荷载

     （2）区域性特征

     仓储物流行业依托于租约签署期内的租金收入产生收益，较少受行业的周期性或季
节环境的影响，无明显周期性及季节性特征。

     仓储物流行业具有较强的区域性，不同区域的市场供求关系可以呈现完全不同的情
况，不仅市场的平均租金水平和空置率可以存在较大差异，其波动情况和变化趋势也可
以不同。

（四）行业的竞争格局

     （1）市场化程度和进入壁垒

     仓储物流是一个高度市场化的行业，参与企业和机构众多，竞争格局复杂，仓储物
流行业的主要壁垒包括以下几个方面：

     1）土地资源形成的壁垒

     仓储物流项目在选址上需要综合考虑诸多因素，包括交通运输条件、用地规划指标、
主要客户分布情况、当地政策法规、周边附属配套设施等。理想位置的仓储物流项目，
可以帮助用户降低运输成本，缩短配送时间，便于运营管理，显著提高仓库使用的效率，
因此在租赁上具备更好的议价能力。土地资源具有稀缺性，在京津冀、长三角、大湾区
等经济发达地区，物流用地的市场供应相对有限。头部企业早期利用先发优势，以较低
成本占据了大量优质的物流仓储用地资源。后进企业往往只能通过二手地或成熟项目的
并购进入一线市场，需要付出较高的资金代价。

     2）网络效应的壁垒

     大型客户往往需要跨区域大范围部署仓储物流资源，并对资源的位置、项目品质、
运营管理质量等有较高需求。仓储物流行业的头部企业通过占据运输枢纽和节点城市的
仓储物流项目，组建物流骨干网络，建立包括产地存储中心、区域转运中心、城市配送
中心在内的多层次仓储物流基础设施，可以为大型客户快速部署物流仓储网络，形成覆
                                162
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盖全国甚至跨境的物流网络，从而建立与大型客户的长期合作关系。建立广泛的仓储物
流基础设施网络，需要投入大量的资金和时间成本，头部企业以此占据了有利的竞争地
位。

3）综合能力的壁垒

仓储物流行业涉及专业多，地域性强，运营周期长，资金需求量大，需要企业具备
项目选址、土地拓展、设计开发、招商租赁、持续运营、资本运作等综合能力。

头部企业通过为全球众多企业客户提供持续服务，积累了大量实操经验，可提供包
括标准化的物流仓储设施开发，个性定制开发，售后回租等综合服务，提高客户粘性。
依托良好的客户资源，可以获得较为稳定和理想的租金收益，同时通过精细化的运营管
理，合理控制运营成本，获得较为理想的经营收益。

另外，仓储物流项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营阶段需要通过
融资回收资金。头部企业在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，充
分借助各种融资工具进行融资，融资成本较低，投资回收期较短，并进一步利用回收资
金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。

4）技术的壁垒

传统仓储物流行业的机械化、自动化、信息化水平不高，技术壁垒比较低。随着大
数据、云计算、物联网、人工智能等先进信息技术与物流行业的深度融合，相关先进技
术已在仓储物流行业投入实际使用。随着智能云仓库，自动化分拣立体仓库等相关应用
技术的逐渐完善，有望进一步降低仓储物流基础设施的运营成本，提高经营效率，形成
新的行业壁垒。

     （2）行业内主要企业及其市场份额情况

仓储物流企业、房地产商、金融机构、以及电商企业等均已进入仓储物流市场，行
业呈现一超多强的市场格局。根据戴德梁行提供的市场数据，截至 2022 年年末，收录
全国 74 个城市高标库存量共计 1.03 亿平方米，其中普洛斯市场占有率为行业第一，参
与行业竞争的其他企业市场份额情况如下图所示：

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                     2022 年度仓储物流企业存量市场占有率

数据来源：戴德梁行
注：上述存量未包含电商自建仓库；未包含仓储物流行业参与者所持有之产业园、冷链仓储等类别
资产；按内地物流地产运营商存量占有率＞1%

九、区域竞争情况

（一）拟购入不动产项目所在区域宏观经济历史和趋势情况

1. 青岛市区域分析

（1）青岛市宏观经济概况

青岛，山东省辖地级市、副省级市、计划单列市、特大城市，国务院批复确定的中
国沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市、国际性港口城市。青岛市地处山东半岛南部，
东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市主
要辖 7 个市辖区（市南、市北、李沧、崂山、青岛西海岸新区、城阳、即墨），代管 3
个县级市（胶州、平度、莱西）。全市总面积为 11,293 平方千米，海域面积约 1.22 万
平方千米。截至 2022 年末，青岛市常住人口为 1,034.21 万人，其中城镇常住人口 799.65
万人。

2022 年，青岛市生产总值为 14,920.75 亿元，按不变价格计算，比上年增长 3.9%。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

其中，第一产业增加值为 478.05 亿元，比上年增长 2.2%；第二产业增加值为 5,197.34
亿元，比上年增长 2.8%；第三产业增加值为 9,245.36 亿元，比上年增长 4.5%。全市规
模以上工业增加值同比增长 3.8%，多数行业和产品保持增长。

（2）青岛市仓储物流市场情况

普洛斯青岛前湾港国际物流园位于青岛市黄岛区。青岛市高标仓主要分布在胶州市、
黄岛区、城阳区、即墨区、平度市、市北区及李沧区七个子市场。主要租户类型为电商、
第三方物流行业及家电等传统制造行业。根据数据显示，截至 2022 年末，青岛高标仓
存量约 250 万平方米。胶州市内的上合示范区及黄岛区的部分高标准仓库为保税仓，承
接大宗商品如橡胶、棉花、纸浆、原油等仓储货运需求具有稳定的需求持续性及较大的
规模量。在子市场分布中胶州市高标仓存量约为 105 万平方米。黄岛区、城阳区高标仓
存量分别约为 52 万平方米及 49 万平方米。胶州市物流市场的繁茂主要得益于政策大力
支持上合示范区及胶东经济圈的发展。黄岛区因紧绕青岛港港口业务繁忙，进出口贸易
发达而表现出良好的市场发展趋势。城阳区距市中心较近，现存高标仓满足城市配送等
需求。

                       2022 年青岛市高标库存量及分布

数据来源：戴德梁行

近些年来，青岛市社会零售品消费额普遍较上一年增长，消费力的提升带动了高标
仓需求的增长；此外，家电家具等制造业、大宗商品交易及期货交割等均有较稳定的高

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

标仓租赁需求。因此，尽管青岛市高标仓市场近年间迎来较大量供应，租金水平仍基本
维持在 0.82-0.84 元/平方米/天（含物业费不含税，下同）。随着未来新增供应放缓，预
计租金水平也将稳中有升。

具体到各子市场来看，截至 2022 年年末，黄岛区与城阳区作为青岛市高标仓主要
区域，平均租金高于其他区域，分别约为 0.97 元/平方米/天以及 0.94 元/平方米/天；李
沧区作为青岛的中心城区，仓储用地紧俏，平均租金较高，约为 0.91 元/平方米/天；即
墨区与市北区平均租金约为 0.82 元/平方米/天；胶州市平均租金约为 0.73 元/平方米/天；
平度市区位一般，平均租金仅 0.52 元/平方米/天。

受新增供应量影响，青岛市高标仓市场空置率自 2020 年的 4%上升至 2022 年的
9%。未来新增供应量较为有限，随着消费及贸易逐步回暖，带动高标仓租赁需求增加，
预计新增及空置面积将稳步去化，空置率也将逐步下降。

                     青岛市高标库租金与空置水平历史数据

数据来源：戴德梁行

2. 江门市区域分析

（1）江门市宏观经济概况

江门，别称“五邑”，为广东省辖地级市，位于珠江三角洲西岸城市中心，东邻中山、
珠海，西连阳江，北接佛山、云浮，南濒南海领域，是粤港澳大湾区建设的重要节点城
市，沿海经济带上的江海门户。江门全市陆地面积 9,506.92 平方公里，海域面积 2,886
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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

平方公里。2021 年末，全市常住人口 483.51 万人，比上年增长 0.6%。

在粤港澳大湾区的战略发展规划中，江门处于“承东启西”的要脉位置，与广佛都市
圈、深港经济区圈两大龙头的陆路距离均在 100 公里左右，构成了粤港澳大湾区的“黄
金三角地带”，是大湾区通向粤西和大西南的枢纽门户。截至 2022 年 12 月，江门市实
现地区生产总值 3,773.4 亿元，比上年增长 3.3%；其中，第一产业增加值 324.6 亿元，
同比增长 7.0%；第二产业增加值 1,723.6 亿元，增长 4.6%；第三产业增加值 1,725.2 亿
元，增长 1.3%。全市规模以上工业增加值 1,359.4 亿元，同比增长 3.1%。固定资产投资
下降 0.8%，外贸进出口总值 1,772.6 亿元，同比下降 0.9%。社会消费品零售总额 1,309.1
亿元，同比增长 2.4%。未来，江门市将继续打造珠三角先进制造业重点发展区，着力发
展以新材料、大健康、高端装备、新一代信息技术、新能源汽车及零部件等五大新兴产
业为主的规上高技术制造业、先进制造业，促进区域经济高速发展。

（2）江门市仓储物流市场情况

普洛斯江门鹤山物流园位于江门鹤山市。截至 2022 年末，江门市高标仓存量约 47.8
万平方米，其中鹤山市高标仓存量占江门市总存量的 69%，蓬江区和台山市分别占比
18%和 13%。目前江门市已建成项目聚集了普洛斯、维龙等知名物流地产运营商。其中，
普洛斯为首个布局江门市的头部物流地产开发商，其鹤山物流园区一期于 2017 年入市。

                       2022 年江门市高标库存量及分布

数据来源：戴德梁行

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2021-2022 年，粤港澳大湾区内主要物流城市经济持续向好发展，在制造业、社会
消费零售、电商等行业的带动下，区域内高标仓市场需求旺盛，市场租金市场表现保持
稳步上升的趋势。截至 2022 年年末，粤港澳大湾区平均市场租金超过 1.23 元/平方米/
天（含管理费不含增值税，下同），与江门市相邻的佛山市平均租金达 1.18 元/平方米
/天。江门市仓储物流市场以珠三角地区市场为依托，承接大量来自广州、佛山市外溢的
仓储需求。同时，得益于早期仓储物流市场较高的行业定位与规划标准，江门市已聚集
了众多头部机构，较高的建设标准使得这些园区可完美承接市场需求，为区域仓储市场
发展注入更多活力。

截至 2022 年年末，江门市高标仓平均租金为 0.99 元/平方米/天，其年租金涨幅基
本在 4%-5%。其中鹤山市子市场平均租金为 1.00 元/平方米/天，台山市子市场平均租金
为 0.79 元/平方米/天，蓬江区子市场平均租金为 1.03 元/平方米/天。江门市仓储市场租
金水平与粤港澳大湾区整体及佛山市存在一定差距，预计将吸引一大批对成本较为敏感
行业租户入住，带动区域内市场发展。

由于江门市高标仓存量有限，且潜在需求释放空间较大，截至 2022 年末，江门市
高标仓出租率高达 96%，处于低空置状态，且多数新入市项目在入市前基本已确定了租
户，实现了开园即满租的状态。随着未来两年内新增供应项目的入市，区域内仓储租赁
活动将愈发活跃。虽然至 2024 年预计将有 46 万平方米的第三方物流开发商新增供应量
入市，给区域市场带来一定租赁压力，但结合江门市制造业及社会消费水平的历史发展
水平，以及不断融入“一带一路”及粤港澳大湾区货运体系的未来发展趋势，预计将有稳
定的市场需求去化新增面积。

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                      江门市高标库租金与空置率历史数据

数据来源：戴德梁行

3. 重庆市区域分析

（1）重庆市宏观经济概况

重庆，简称“渝”，地处中国内陆西南部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，
北连陕西，是长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，国家物流枢纽，
西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点。截至 2022 年底，
下辖 26 个区、8 个县、4 个自治县，总面积 8.24 万平方千米，全市常住人口 3,213.3 万
人，比上年末增加 0.9 万人。重庆是国务院批复确定的国家重要的中心城市之一，也是
长江上游地区经济中心、国家重要先进制造业中心、西部金融中心、西部国际综合交通
枢纽和国际门户枢纽。重庆经济建设基本形成大农业、大工业、大交通、大流通并存的
格局，是西南地区和长江上游地区最大的经济中心城市。2022 年，重庆市实现地区生产
总值 29,129.03 亿元，比上年增长 2.6%。其中，第一产业实现增加值 2,012.05 亿元，增
长 4.0%；第二产业实现增加值 11,693.86 亿元，增长 3.3%；第三产业实现增加值 15,423.12
亿元，增长 1.9%。同时，重庆市规模以上工业增加值同比增长 3.2%，固定资产投资额
同比增长 0.7%，社会消费品零售总额同比下降 0.3%。

（2）重庆市仓储物流市场情况

普洛斯（重庆）城市配送物流中心位于重庆市巴南区。2018 年，国家发布的物流枢

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纽布局和建设规划，明确将重庆布局为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服
务型国家物流枢纽承载城市。重庆已初步建成以重庆为中心，立足西部、辐射全国，东
南西北四个方向互联互通、铁公水空多式联运的国际物流通道体系。展望未来，新时代
西部大开发，为中西部地区创造了物流业提升发展的新机遇，重庆市物流业蓬勃发展的
势头良好。

                        重庆国家物流枢纽布局示意图

截至 2022 年末，重庆市区域内高标准物流仓储物业存量约为 525.6 万平方米，主
要聚集区在空港区域、江津/九龙坡、沙坪坝区（重庆国际物流枢纽园区）、巴南区（南
彭公路物流基地）及两江龙盛，主要租户类型为电商、第三方物流及制造业等。其中，
空港区域高标仓存量约为 146 万平方米，江津/九龙坡高标仓存量约为 76 万平方米，沙
坪坝区标仓存量约为 74 万平方米，三地合计占全市高标仓存量面积近六成。

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                       2022 年重庆市高标库存量及分布

数据来源：戴德梁行

重庆市作为西部重要物流枢纽城市，近年有充足的仓储用地供应，高标仓项目在
2019-2021 年间在短期内迎来较大量供应，3 年间入市面积超 250 万平方米，2022 年供
应大幅减缓，全年入市面积仅为 17 万平方米。未来供应方面，2023 年至 2024 年预计
仅有 5 个项目新增入市，入市总建筑面积约为 33 万平方米，全部位于空港片区与巴南
区。从物流开发商类型来看，京东及顺丰开发建设的以自用为主的物流园区约 15 万平
方米，市场化运营商的新增供应面积约为 18 万平方米。

重庆市高标仓市场在 2019-2021 年间在短期内迎来较大量供应，受供应量及市场情
况影响，重庆制造业和供应链仓库租赁需求有所减弱，空置面积去化承压，短期供大于
求致使租金议价空间增大，全市平均租金呈现小幅下降趋势，至 2022 年全年约为 0.68
元/平方米/天（含物业费不含税，下同）。进入 2022 年，重庆市高标仓新增供应释放速
度已呈现放缓趋势，2022 年入市面积仅为 17 万平方米，供大于求的情况预计将于短期
内扭转。随着电商、零售、三方物流及制造业需求稳定增长，且未来新增供应量较为有
限，现有空置面积将稳步去化，带动租金逐步回升。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                       重庆市高标库租金与空置率历史数据

数据来源：戴德梁行

（二）区域内现有在运营和未来 3 年已规划可比竞品分析

1. 青岛市区域可比竞品分析

根据戴德梁行提供的市场数据预计至 2025 年，青岛市将有 4 个项目、总建筑面积

约 29.5 万平方米入市。其中胶州市 1 个增量项目约 8.6 万平方米，以自用为主，主要承

接山东半岛航空物流需求，与本项目客群具有显著差异。城阳区、平度市分别各有 1 个

项目即将入市，两地距离青岛港较远，难以开展保税业务，和本项目保税仓属性不存在

直接竞争。黄岛区待入市项目为普洛斯黄岛物流园二期，与本项目同属一家运营商。本

次新增供应里，自用型高标仓约 16.5 万平方米，市场化运营高标仓约 13 万平方米。伴

随消费市场发展、青岛前湾港货物周转量与吞吐量持续增长，区域具备稳定需求，可逐

步消化新增仓储面积。

                     青岛高标仓部分未来供应项目统计
                                         规划建筑面积
项目名称 开发商 子市场 预计交付年份
                                         （平方米）
德邦快递山东
总部智慧产业 德邦 胶州市 85000 2024
园
普洛斯黄岛物
                 普洛斯 黄岛区 40000 2023
流园（二期）

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

岭郅青岛智慧
               岭郅中国 平度市 90000 2023
物流园
京东青岛城阳
                  京东 城阳区 80000 2025
物流园

                           周边竞品项目分布

竞品一：山东高速西海岸智慧物流产业园

项目位置 黄岛区淮河西路 169 号

开发商 山东高速

土地面积 约 248,000 平方米

建筑面积 约 60,000 平方米

物业类型 7 栋单层库

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

建成时间 2018 年

层高（净高） 9 米

承重 3 吨/平方米

平均租金 约 0.91 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 85%

主要租户 第三方物流等

        项目距离青岛市中心车程约 38 公里，距离青岛北站车程约 36 公里，距离青岛前湾港区 2 号疏港
周边交通
        高速公路 S7602 直线距离约为 200 米，东侧紧邻省道 S398。
        山东高速西海岸智慧物流产业园于 2018 年投入运营，距离前湾港码头的车程约
项目简介 为 12 分钟，距离青岛保税港区约 7.4 公里，是集公路港物流中心、供应链金融仓储中心、冷链物
        流、保税仓储物流、综合服务中心为一体的综合性平台型物流园区。

竞品二：丰树青岛黄岛物流园

        青岛市黄岛区 204 国道与隐
项目位置
        珠立交交叉口

开发商 丰树

土地面积 约 100,000 平方米

建筑面积 约 74,000 平方米

物业类型 2 栋单层仓库及 1 栋双层仓库

建成时间 2019 年

层高（净高） 9 米

承重 1 层 3 吨/平方米；2 层 2.5 吨/平方米

平均租金 约 0.85-0.90 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 100%

主要租户 第三方物流等

        项目距离青岛市中心车程约 60 公里；距离青岛北站车程约为 1 小时；距离 G204
周边交通
        国道直线距离约 300 米；距离青岛前湾港区 2 号疏港高速公路 S7602 直线距离约 300 米。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

         丰树青岛黄岛物流园于 2019 年竣工，该物业位于青岛市西海岸新区，可租赁面
项目简介 积约为 74,000 平方米，包括 2 栋单层仓库及 1 栋双层仓库。该物业距青岛市中心仅 1 小时车程。
         项目临 G204 国道和 2 号疏港高速公路。

竞品三：青岛西海岸新区保税物流中心（B 保）

项目位置 黄岛区敖江路 10 号

         青岛西海岸新区保税物流中
开发商
         心有限公司

土地面积 约 175,000 平方米

建筑面积 约 160,000 平方米

物业类型 4 幢双层保税库

建成时间 2019 年

层高（净高） 9 米

承重 1 层 3 吨/平方米；2 层 2.5 吨/平方米

平均租金 约 0.90-0.95 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 90%

主要租户 电商等

         项目距离前湾港码头车程约 18 分钟，距离前湾保税园区车程约 13 分钟，距离青岛站车程约 30 分
周边交通
         钟，距离青岛北站车程约 42 分钟。
         青岛西海岸新区保税物流中心（B 保）于 2019 年竣工，该物业位于青岛市黄岛区，可租赁面积约
项目简介
         160,000 平方米，包括四栋双层保税仓库。

     2. 江门市区域可比竞品分析

     根据戴德梁行提供的市场数据，作为粤港澳大湾区物流重点发展城市，江门市已规

划多个知名物流运营商的仓储物流园区。预计至 2024 年，当地将有 5 个项目陆续入市，

合计规划面积 62.7 万平方米。其中，昌大昌、京东旗下园区共计 16.7 万平方米，以自

用为主；市场化运营新增供应面积 46 万平方米，相关项目大多布局于鹤山市珠西物流

中心，具体包括嘉民鹤山现代物流园、熙麦大湾区时尚供应链枢纽、宝湾（华南）人工

智能新零售产业园。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                    江门高标仓部分未来供应项目统计
                                        规划建筑面积
项目名称 开发商 子市场 预计交付年份
                                        （平方米）
京东智能制造
                 京东 蓬江区 144000 2023
产业中心
台山昌大总部
及物流中心 B 昌大昌 台山市 23000 2023
区
嘉民鹤山现代
                 嘉民 鹤山市 138000 2023
物流园
熙麦大湾区时
                 熙麦 鹤山市 132000 2023
尚供应链枢纽
宝湾（华南）
人工智能新零 宝湾 鹤山市 190000 2024
售产业园

                         周边竞品项目分布

竞品一：维龙（鹤山）珠西智慧物流产业园

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

项目位置 江门市鹤山市鹤山大道

开发商 维龙

土地面积 约 147,000 平方米

建筑面积 约 203,000 平方米

物业类型 四栋三层坡道库

建成时间 2021 年

层高（净 9.0 米
高）
承重 一层：3 吨/平方米；二层、三层 2 吨/平方米

平均租金 约 1.03 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 100%

主要租户 跨境电商品牌整租

周边交通 距离佛山市约 35 千米；距离 325 国道约 1 千米；距离 272 省道约 2 千米；距离珠
       三角环线高速约 1 千米；距离广州绕城高速约 39 千米
项目简介 维龙（鹤山）珠西智慧物流产业园于 2021 年竣工，该物业位于鹤山市鹤山大道，
       可租赁面积约 203,000 平方米，包括四栋三层坡道库，已整体出租于某跨境电商品
       牌。该物业周边产业聚集度较高，靠近珠西物流中心。距离佛山市约 35 千米；距
       离 325 国道约 1 千米。
竞品二：熙麦大湾区时尚供应链枢纽

项目位置 江门市鹤山市沙坪玉桥路 480
       号
开发商 熙麦

土地面积 约 120,000 平方米

建筑面积 约 132,000 平方米

物业类型 一栋单层库，三栋双层坡道库

建成时间 预计 2023 年建成

周边交通 距离佛山市约 35 千米；距离 325 国道约 2 千米；距离 272 省道约 2 千米；距离珠
       三角环线高速约 0.5 千米；距离鹤山大道约 1 千米；距离沈海高速约 7 千米
项目简介 熙麦大湾区时尚供应链枢纽分期建设完成，预计将于 2023 年竣工。该物业周边产
       业聚集度较高，位于珠西物流中心内。距离佛山市约 35 千米；距离 325 国道约 1
       千米。
竞品三：嘉民鹤山现代物流园

                                 177
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

项目位置 江门市鹤山市珠西物流园区
        内，新平
        路与疏港大道交汇处
开发商 嘉民

土地面积 约 120,000 平方米

建筑面积 约 138,000 平方米

物业类型 四栋双层坡道仓库

建成时间 预计 2023 年建成

周边交通 距离佛山市中心约 35 千米；距离广州市中心约 75 千米；距离佛山市 5 千米；距
        离珠三角环线高速约 6 千米；距离沈海高速约 8 千米。
项目简介 嘉民鹤山现代物流园计划将于 2023 年竣工，该物业位于江门市鹤山市珠西物流园
        区内，新平路与疏港大道交汇处，预计总可租赁面积约 138,000 平方米，包括四栋双层坡道库及一
        栋四层综合办公楼。该物业位于珠西物流中心内，周边产业聚集度高。

3. 重庆市区域可比竞品分析

根据戴德梁行提供的市场数据，重庆市作为西部重要物流枢纽城市，仓储用地供应

充足。2019-2021 年当地高标仓迎来集中供应期，三年入市面积超 250 万平方米；2022

年供应大幅回落，全年新增入市面积仅 17 万平方米。2023 至 2024 年，预计仅有 5 个

项目入市，总建筑面积约 33 万平方米，全部分布在空港片区与巴南区。其中京东、顺

丰打造的自用型物流园区约 15 万平方米，市场化运营商新增供应面积约 18 万平方米。

                        重庆市高标仓部分未来供应项目统计
                                          规划建筑面积
项目名称 开发商 子市场 预计交付年份
                                          （平方米）
嘉民重庆空港物
流中心南（二 嘉民 空港 30000 2024 年
期）
普洛斯重庆江北
                   普洛斯 空港 105000 2023 年
机场物流园
顺丰西南运营总
部一期快件分拨 顺丰 空港 74000 2024 年
中心

                          周边竞品项目分布

                                 178
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竞品一：顺丰丰泰产业园·重庆

项目位置 重庆市巴南区环道东路 6 号

开发商 顺丰

土地面积 约 94,000 平方米

建筑面积 约 97,000 平方米

物业类型 1 栋单层仓库及 2 栋双层仓库

建成时间 2020 年

层高（净高） 一层：9.5 米，二层 7.8 米

承重 一层：3 吨/平方米，一层：2.5 吨/平方米

平均租金 约 0.65-0.69 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 85%-90%

主要租户 第三方物流

         距离重庆江北国际机场直线距离约 44 公里，驾车约 50 分钟；距离重庆西站直
周边交通
         线距离约 27 公里，驾车约 35 分钟。
         重庆顺丰丰泰产业园位于重庆南彭公路物流基地（国家级战略平台），园区占地约 141 亩，总建
项目简介 筑面积约 9.7 万平方米，是集智能仓储、冷链及供应链配套、商务生活为一体的综合型仓储物流
         服务基地。

竞品二：普洛斯（重庆）国际物流港

项目位置 重庆市巴南区宏洋路 176 号

                                   179
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开发商 普洛斯

土地面积 约 226,000 平方米

建筑面积 约 57,000 平方米

物业类型 3 栋单层仓库

建成时间 2018 年

层高（净高） 9 米

承重 3 吨/平方米

平均租金 约 0.65-0.70 元/平方米/天（含管理费不含税）

出租率 约 50%-60%

主要租户 电商

        距离重庆江北国际机场直线距离约 44 公里，驾车约 50 分钟；距离重庆西站直
周边交通
        线距离约 27 公里，驾车约 35 分钟。

        普洛斯（重庆）国际物流港竣工于 2018 年 8 月，位于重庆巴南区东城大道西侧，绕城高速南侧，
项目简介 百合立交处，可租赁面积约 57,000 平方米，包括三栋单层
        仓库及一栋 4 层综合楼。

竞品三：京东亚洲一号重庆巴南物流园（二期）

项目位置 重庆市巴南区盛保路南侧

开发商 京东

土地面积 约 200,000 平方米

        共约 108,000 平方米，其中一标段建筑面积为 28,000 平方米，二标段规划建筑面
建筑面积
        积为 80,000 平方米

物业类型 ——

建成时间 一标段于 2022 年完工，二标段预计于 2024 年完工

        距离重庆江北国际机场直线距离约 44 公里，驾车约 50 分钟；距离重庆西站直
周边交通
        线距离约 27 公里，驾车约 35 分钟。

项目简介 ——

竞品四：霍氏百利威（重庆）国际电子商务产业园（二期）

项目位置 重庆市巴南区天洋路

开发商 百利威

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土地面积 ——

规划建筑面
        约 40,000 平方米
积

物业类型 ——

预计建成时
        2023 年
间
        距离重庆江北国际机场直线距离约 44 公里，驾车约 50 分钟；距离重庆西站直
周边交通
        线距离约 27 公里，驾车约 35 分钟。

项目简介 ——

（三）同行业可比项目的竞争优势与劣势

    根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，不动产资产的竞争优势与劣势
如下：

    1. 不动产资产有如下突出优势：

    区位及交通优势：不动产资产均位于经济较发达地区，宏观经济发展情况良好，市
场需求旺盛，规划前景良好；周边道路交通便利，部分临近机场等交通枢纽，是重要的
仓储物流节点。

    市场情况良好：不动产资产所属区域均为物流枢纽城市，市场整体空置率较低，租
金整体维持上涨趋势，为不动产资产的经营提供了较好的市场环境。

    普洛斯的运营优势：结合上海普洛斯在运营方面的专长，各不动产资产将继续保持
独有的竞争优势。

    2.不动产资产所面临的挑战：

    部分园区较为老旧：部分园区的建成年代较早，相较于新入市及建设中的项目，建
筑物及部分设备较为老旧。新入市项目可能对租户吸引力更强，对本项目造成客户分流。

    未来新增市场供应：随着区域交通和市场的一体化发展，部分不动产资产所处区域
未来会有较大的新增高标仓供应，未来将面临更广泛的市场存量竞争。

                                181
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               第二节 经营业绩与财务状况分析
投资有风险，本章节为不动产项目经营业绩概况及重要财务状况分析，投资人在投
资本基金之前，请仔细阅读本基金“不动产项目财务报告及审计报告”全文。

一、拟购入不动产项目报告期财务信息

（一）拟购入不动产项目模拟合并财务报表情况

各拟购入项目公司近三年的单体财务报表已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通
合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。为了向财务报告使用者提供更有价值的
信息，原始权益人编制了拟购入项目公司模拟合并财务报表，假设由原始权益人间接持
有的 3 家拟购入项目公司于 2020 年 1 月 1 日已经成立，并于当日取得了对拟购入项目
公司的控制权。

模拟合并财务报表系基于以下编制基础：

（1）模拟合并财务报表以拟购入项目公司在个别财务报表中的账面价值为基础进
行加总，并于编制模拟合并财务报表时合并抵销拟购入项目公司之间的所有内部交易产
生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量；

（2）模拟合并财务报表未列报实收资本、资本公积、盈余公积、其他综合收益、
未分配利润等所有者权益项目，而是将上述项目统一列报为“所有者权益”；

（3）除上述事项以外，模拟合并财务报表根据相关会计政策编制，这些会计政策
符合企业会计准则的要求。

拟购入项目公司模拟合并财务报表已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
审计，并出具了编号为“毕马威华振审字第 2303498 号”的审计报告。

1. 模拟合并财务报表情况

拟购入项目公司模拟合并财务报表情况如下：

                                 182
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                        3 个拟购入项目公司模拟合并资产负债表

                                                                                  单位：元
           项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 56,326,260.17 24,424,733.03 20,108,114.22
应收账款 1,416,341.63 4,110,145.38 3,599,112.59
预付款项 4,635,480.83 - -
其他应收款 129,119,243.20 114,143,237.06 108,547,656.66
其他流动资产 11,476,998.49 17,728,890.63 21,208,161.15
流动资产合计 202,974,324.32 160,407,006.10 153,463,044.62
非流动资产：
长期应收款 - - -
投资性房地产10 1,008,115,927.92 1,056,490,455.09 1,108,282,359.38
长期待摊费用 - 117,115.10 32,182.95
递延所得税资产 7,345,683.40 8,152,475.66 15,528,673.28
非流动资产合计 1,015,461,611.32 1,064,760,045.85 1,123,843,215.61
资产总计 1,218,435,935.64 1,225,167,051.95 1,277,306,260.23
流动负债：
应付账款 88,899.92 4,914,074.31 42,170,450.91
预收款项 273,705.85 525,965.98 334,369.26
应交税费 4,932,560.82 4,674,329.05 4,509,588.89
其他应付款 27,795,984.41 23,892,598.41 24,269,838.56
一年内到期的非流动负债 17,622,935.54 153,003,362.53 11,956,323.13
流动负债合计 50,714,086.54 187,010,330.28 83,240,570.75
非流动负债：
长期借款 555,206,682.37 431,619,163.81 575,294,067.89
递延所得税负债 13,230.67 12,160.23 -
非流动负债合计 555,219,913.04 431,631,324.04 575,294,067.89
负债合计 605,933,999.58 618,641,654.32 658,534,638.64
所有者权益合计： 612,501,936.06 606,525,397.63 618,771,621.59
负债和所有者权益总计 1,218,435,935.64 1,225,167,051.95 1,277,306,260.23

拟购入项目公司单体报表的投资性房地产科目于 2022 年 1 月 1 日起由成本法计量变更为公允价值法计量，为了保持数据的可
10

比性，上述合并报表中 2022 年的财务数据仍然保持成本法计量。

                                          183
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                     3 个拟购入项目公司模拟合并利润表

                                                                   单位：元
       项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 118,627,833.88 111,115,504.30 88,583,968.22
减：营业成本 -66,928,013.47 -65,730,381.58 -60,392,626.30
税金及附加 -18,464,656.62 -18,588,346.43 -15,768,520.77
管理费用 -6,492,229.66 -6,387,589.58 -5,568,917.94
财务费用 -30,689,172.49 -31,557,402.56 -27,456,243.46
其中：利息费用 32,732,249.49 33,017,898.94 28,875,099.58
利息收入 1,817,305.60 1,527,724.15 1,589,880.39
加：其他收益 709,865.65 57,064.82 -
二、营业亏损 -3,236,372.71 -11,091,151.03 -20,602,340.25
加：营业外收入 - - 700,000.00
三、亏损总额 -3,236,372.71 -11,091,151.03 -19,902,340.25
减：所得税费用 -4,648,088.86 -8,272,952.93 -2,906,061.41
四、净亏损 -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净亏损 -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
2.终止经营净利润 - - -
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净
                         -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
利润
2.少数股东损益 - - -
五、其他综合收益的税后
                                     - - -
净额
六、综合收益总额 -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
归属于母公司股东的综合
                         -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
收益总额
归属于少数股东的综合收
                                     - - -
益总额

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                   3 个拟购入项目公司模拟合并现金流量表

                                                                    单位：元
         项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量
房产租赁收到的现金 134,916,970.17 117,495,067.32 91,983,707.43
收到的税费返还 1,294,082.75 - -
收到其他与经营活动有关的现金 2,746,033.66 5,767,645.27 4,917,706.57
经营活动现金流入小计 138,957,086.58 123,262,712.59 96,901,414.00
接受劳务支付的现金 -29,403,616.40 -22,365,329.02 -21,218,484.66
支付的各项税费 -24,087,339.39 -20,862,440.82 -19,551,905.84
支付其他与经营活动有关的现金 -7,216,133.79 -424,161.76 -2,817,668.96
经营活动现金流出小计 -60,707,089.58 -43,651,931.60 -43,588,059.46
经营活动产生的现金流量净额 78,249,997.00 79,610,780.99 53,313,354.54
二、投资活动产生的现金流量：
收回委托贷款收到的现金 - 20,000,000.00 119,000,000.00
取得利息收入收到的现金 1,810,430.73 1,462,888.26 1,525,794.83
投资活动现金流入小计 1,810,430.73 21,462,888.26 120,525,794.83
购建投资性房地产、无形资产、固
定资产和其他长期资产所支付的现 -7,824,224.47 -38,657,928.90 -116,716,219.13
金
投资支付的现金 - - -107,000,000.00
发放委托贷款所支付的现金 -15,000,000.00 -26,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 -22,824,224.47 -64,657,928.90 -223,716,219.13
投资活动使用的现金流量净额 -21,013,793.74 -43,195,040.64 -103,190,424.30
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 13,861,000.00 7,117,880.00 13,870,200.00
取得借款收到的现金 128,669,278.39 34,120,678.04 65,222,478.68
收到其他与筹资活动有关的现金 5,027,358.49 - -
筹资活动现金流入小计 147,557,636.88 41,238,558.04 79,092,678.68
偿还借款支付的现金 -149,605,842.75 -13,331,628.83 -8,832,602.84
偿付利息支付的现金 -23,494,317.89 -59,951,505.91 -19,870,243.89
支付其他与筹资活动有关的现金 - -1,641.51 -27,358.49
筹资活动现金流出小计 -173,100,160.64 -73,284,776.25 -28,730,205.22
筹资活动（使用）/产生的现金流量
                            -25,542,523.76 -32,046,218.21 50,362,473.46
净额

                                  185
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            项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
四、汇率变动对现金及现金等价物
                                             207,847.64 -52,903.33 -170,202.47
的影响
五、现金及现金等价物净增加/（减
                                       31,901,527.14 4,316,618.81 315,201.23
少）额
加：期/年初现金及现金等价物余额 24,424,733.03 20,108,114.22 19,792,912.99
六、期/年末现金及现金等价物余额 56,326,260.17 24,424,733.03 20,108,114.22

2. 主要财务指标分析

（1）资产情况

                    3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表资产情况

                                                                                                   单位：元
                   2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       项目
                     金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动资产主要科目：

货币资金 56,326,260.17 4.62% 24,424,733.03 1.99% 20,108,114.22 1.57%

应收账款 1,416,341.63 0.12% 4,110,145.38 0.34% 3,599,112.59 0.28%

预付款项 4,635,480.83 0.38% - 0.00% - 0.00%

其他应收款 129,119,243.20 10.60% 114,143,237.06 9.32% 108,547,656.66 8.50%

其他流动资产 11,476,998.49 0.94% 17,728,890.63 1.45% 21,208,161.15 1.66%

流动资产合计 202,974,324.32 16.66% 160,407,006.10 13.09% 153,463,044.62 12.01%

非流动资产主要科目：

长期应收款 - - 0.00% - 0.00%

投资性房地产 1,008,115,927.92 82.74% 1,056,490,455.09 86.23% 1,108,282,359.38 86.77%

长期待摊费用 - 117,115.10 0.01% 32,182.95 0.00%

递延所得税资产 7,345,683.40 0.60% 8,152,475.66 0.67% 15,528,673.28 1.22%

非流动资产合计 1,015,461,611.32 83.34% 1,064,760,045.85 86.91% 1,123,843,215.61 87.99%

资产总计 1,218,435,935.64 100.00% 1,225,167,051.95 100.00% 1,277,306,260.23 100.00%

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径资产总额总体保持稳定。2020 年末、2021 年
末、2022 年末，3 个拟购入项目公司合并口径资产总额分别为 127,730.63 万元、122,516.71
万元和 121,843.59 万元，报告期内 3 个拟购入项目公司合并总资产规模整体保持稳定。

                                               186
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

     从资产结构分析，3 个拟购入项目公司均处于仓储物流行业，投资性房地产为其重
要资产，资产中呈现出投资性房地产占比较高的特点。近三年，3 个拟购入项目公司合
并口径流动资产占比分别为 12.01%、13.09%和 16.66%；非流动资产占比分别为 87.99%、
86.91%和 83.34%；其中投资性房地产分别为 110,828.24 万元、105,649.05 万元和
100,811.59 万元，占资产总额的比重分别为 86.77%、86.23%和 82.74%。

                3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表应收账款情况

                                                                                      单位：元
                 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       项目
                  金额 占比 金额 占比 金额 占比

应收账款账龄

1 年以内（含 1 年） 1,416,341.63 100.00% 4,110,145.38 100.00% 3,599,112.59 100.00%

       小计 1,416,341.63 100.00% 4,110,145.38 100.00% 3,599,112.59 100.00%

减：坏账准备 0.00 0.00% - 0.00% - 0.00%
    合计
                 1,416,341.63 100.00% 4,110,145.38 100.00% 3,599,112.59 100.00%
（不含应收利息）

     近三年，3 个拟购入项目公司合并口径应收账款分别为 359.91 万元、411.01 万元
和 141.63 万元，当期资产总额占比分别为 0.28%、0.34%和 0.12%。最近三年，3 个拟
购入项目公司合并口径应收账款规模较 2021 年末、2020 年末有所下降。从应收账款
账龄分析，截至 2022 年末，应收账款账龄均为 1 年以内（含 1 年）。

               3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表其他流动资产情况

                                                                                      单位：元
                 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       项目
                  金额 占比 金额 占比 金额 占比

其他流动资产类别
按直线法确认尚未结算
                 2,703,723.22 23.56% 1,875,455.19 10.58% 504,380.46 2.38%
的房产租赁收入
待抵扣和待认证的进项
                 8,669,553.71 75.54% 15,687,480.75 88.49% 20,643,173.79 97.34%
税
预缴税费 - 77,636.45 0.44% - 0.00%

其他 103,721.56 0.90% 88,318.24 0.50% 60,606.90 0.29%

       合计 11,476,998.49 100.00% 17,728,890.63 100.00% 21,208,161.15 100.00%

                                          187
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近三年末，3 个拟购入项目公司合并口径其他流动资产分别为 2,120.82 万元、
1,772.89 万元和 1,147.70 万元，主要由按直线法确认尚未结算的房产租赁收入和待抵扣
和待认证的进项税构成，占当期资产总额分别为 1.66%、1.45%和 0.94%，最近一年末，
其他流动资产减少主要由于待抵扣和待认证的进项税减少所致。

（2）负债情况

             表 14-2-1-7：3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表负债情况

                                                                                         单位：元
                 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       项目
                  金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债：

应付账款 88,899.92 0.01% 4,914,074.31 0.79% 42,170,450.91 6.40%

预收款项 273,705.85 0.05% 525,965.98 0.09% 334,369.26 0.05%

应交税费 4,932,560.82 0.81% 4,674,329.05 0.76% 4,509,588.89 0.68%

其他应付款 27,795,984.41 4.59% 23,892,598.41 3.86% 24,269,838.56 3.69%
一年内到期的非流动负
                 17,622,935.54 2.91% 153,003,362.53 24.73% 11,956,323.13 1.82%
债
流动负债合计 50,714,086.54 8.37% 187,010,330.28 30.23% 83,240,570.75 12.64%

非流动负债：

长期借款 555,206,682.37 91.63% 431,619,163.81 69.77% 575,294,067.89 87.36%

递延所得税负债 13,230.67 0.00% 12,160.23 0.00% - 0.00%

非流动负债合计 555,219,913.04 91.63% 431,631,324.04 69.77% 575,294,067.89 87.36%

负债合计 605,933,999.58 100.00% 618,641,654.32 100.00% 658,534,638.64 100.00%

近三年末，3 个拟购入项目公司合并口径负债规模分别为 65,853.46 万元、61,864.17
万元和 60,593.40 万元，整体处于较稳定水平。

从负债结构看，近三年末，流动负债占总负债的比重分别为 12.64%、30.23%和 8.37%；
非流动负债占总负债的比重分别为 87.36%、69.77%和 91.63%；近两年，由于一年内到
期的非流动负债减少，流动负债占总负债的比重有所下降，非流动负债占总负债的比重
有所上升。报告期内，3 个拟购入项目公司合并口径的流动负债以应付账款、预收款项、
应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债为主；非流动负债以长期借款为主。

                                          188
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               3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表其他应付款情况

                                                                                             单位：元
                 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
       项目
                  金额 占比 金额 占比 金额 占比

应付利息 - 0.00% - 0.00% 3,500,334.93 14.42%

其他 27,795,984.41 100.00% 23,892,598.41 100.00% 20,769,503.63 85.58%

       合计 27,795,984.41 100.00% 23,892,598.41 100.00% 24,269,838.56 100.00%

     近三年末，3 个拟购入项目公司合并口径其他应付款分别为 2,426.98 万元、2,389.26
万元和 2,779.60 万元。其中，应付利息分别为 350.03 万元、0 万元和 0 万元，占比分别
为 14.42%、0.00%与 0.00%；其他项目主要包括关联方代垫款、租户押金、关联方管理
费等，最近一年末关联方代垫款、关联方管理费的增加是其他应付款增长的主要原因。

     （3）收入及盈利水平

               3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表收入及盈利情况

                                                                                             单位：元
        项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 118,627,833.88 111,115,504.30 88,583,968.22
营业成本 -66,928,013.47 -65,730,381.58 -60,392,626.30
营业亏损 -3,236,372.71 -11,091,151.03 -20,602,340.25
亏损总额 -3,236,372.71 -11,091,151.03 -19,902,340.25
净亏损 -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66

     1）收入情况分析

     近三年，3 个拟购入项目公司合并口径营业收入构成情况如下表所示：

                3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表营业收入情况

                                                                                             单位：元
        项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
       营业收入 118,627,833.88 111,115,504.30 88,583,968.22

     近三年，3 个拟购入项目公司合并口径营业收入分别为 8,858.40 万元、11,111.55 万
元和 11,862.78 万元，营业收入总体呈稳步上涨趋势。

     2）营业成本分析

                                             189
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近三年，3 个拟购入项目公司合并口径营业成本情况如下表所示：

                 3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表营业成本情况

                                                                                        单位：元
           项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
          营业成本 -66,928,013.47 -65,730,381.58 -60,392,626.30

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径营业成本分别为 6,039.26 万元、6,573.04 万
元和 6,692.80 万元，占营业收入合计的 68.18%、59.16%和 56.42%。

3）主要费用占营业收入比例分析

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径主要费用（含研发）及其占营业收入的比重
和变化情况如下：

           3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表各主要费用占营业收入比例

                                                                                        单位：元
                     2022 年度 2021 年度 2020 年度
    项目
                   金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧和摊销费用 -52,648,286.88 44.38% -51,820,516.73 46.64% -44,750,381.62 50.52%
财务费用 -30,689,172.49 25.87% -31,557,402.56 28.40% -27,456,243.46 30.99%
税金及附加 -18,464,656.62 15.57% -18,588,346.43 16.73% -15,768,520.77 17.80%
物业管理费 -13,787,243.34 11.62% -13,443,412.33 12.10% -11,883,707.87 13.42%
公共事业费 -266,277.52 0.22% -159,603.08 0.14% -3,292,651.61 3.72%
    其他 -6,008,569.74 5.07% -6,637,374.20 5.97% -6,034,803.14 6.81%

从近三年拟购入项目公司各项成本占主营业务收入比例来看，各项成本支出占比总
体保持稳定。

4）盈利情况分析

                 3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表盈利情况分析

                                                                                        单位：元
     项目 2022 年度/2022 年末 2021 年度/2021 年末 2020 年度/2020 年末
营业收入 118,627,833.88 111,115,504.30 88,583,968.22
营业成本 -66,928,013.47 -65,730,381.58 -60,392,626.30
    毛利率 43.58% 40.84% 31.82%

                                           190
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     项目 2022 年度/2022 年末 2021 年度/2021 年末 2020 年度/2020 年末
    净亏损 -7,884,461.57 -19,364,103.96 -22,808,401.66
净资产收益率 -1.30% -3.15% -3.63%

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径毛利率分别为 31.82%、40.84%和 43.58%。
最近两年毛利率略有提升，主要由于近两年拟购入项目公司营业收入增幅大于营业成本
增幅所致。

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径净利润分别为-2,280.84 万元、-1,936.41 万元
和-788.45 万元；合并口径净资产收益率分别为-3.63%、-3.15%和-1.30%，主要由于部分
项目在过去三年中存在分期建设的新完工部分，同时三年按成本法记投资性房地产，因
而存在较大的折旧摊销所致。

（4）现金流量分析

                3 个拟购入项目公司模拟合并财务报表现金流量分析

                                                                           单位：元
        项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
经营活动现金流入小计 138,957,086.58 123,262,712.59 96,901,414.00
经营活动现金流出小计 -60,707,089.58 -43,651,931.60 -43,588,059.46
经营活动产生的现金流量净
                            78,249,997.00 79,610,780.99 53,313,354.54
     额
投资活动现金流入小计 1,810,430.73 21,462,888.26 120,525,794.83
投资活动现金流出小计 -22,824,224.47 -64,657,928.90 -223,716,219.13
投资活动使用的现金流量净
                           -21,013,793.74 -43,195,040.64 -103,190,424.30
     额
筹资活动现金流入小计 147,557,636.88 41,238,558.04 79,092,678.68
筹资活动现金流出小计 -173,100,160.64 -73,284,776.25 -28,730,205.22
筹资活动（使用）/产生的现
                           -25,542,523.76 -32,046,218.21 50,362,473.46
    金流量净额

      3 个拟购入项目公司合并口径经营活动现金流入总额分别为 9,690.14 万元、
近三年，
12,326.27 万元和 13,895.71 万元，经营活动产生的现金流量净额分别为 5,331.34 万元、
7,961.08 万元和 7,825.00 万元。报告期内，经营活动现金流入总额与营业收入变动趋势
以及经营活动产生的现金流量净额与净利润变动趋势基本保持一致，均呈现上升趋势。

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径投资活动产生的现金流量净额分别为-
10,319.04 万元、-4,319.50 万元和-2,101.38 万元，2021 年投资活动现金流量净额增加主
                                       191
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要系投资活动产生的现金流出减少，近三年投资活动现金流出主要系购建投资性房地产、
无形资产、固定资产和其他长期资产所支付现金。

近三年，3 个拟购入项目公司合并口径筹资活动产生的现金流量净额分别为
5,036.25 万元、-3,204.62 万元和-2,554.25 万元。2021 年筹资活动现金流量净额变化较
大主要由于当年度取得借款收到的现金数量变少，并且偿还借款支付的现金数量增加所
致。

（二）不动产项目模拟汇总净资产表情况

     1、模拟汇总净资产表编制的原因和目的

鉴于拟购入项目公司于报告期后、权利义务转移日前拟发生利润分配及部分关联款
项清偿等调整事项，为模拟经上述调整后的截至报告期末的报表情况以及模拟合并入中
金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金截至报告期末的报表情况，基于若干假
设编制了的于 2022 年 12 月 31 日的中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
及拟购入项目公司的模拟汇总净资产表（以下简称“模拟汇总净资产表”），由毕马威华
振会计师事务所（特殊普通合伙）对上述模拟汇总净资产表进行了审阅，并出具了编号
为“毕马威华振专字第 2300730 号”的审阅报告。

     2、模拟汇总净资产表的编制基础、方法和假设

假设于 2022 年 12 月 31 日即已完成中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资
基金的扩募，并已由中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金取得拟购入项目
公司的控制权并完成整合-“模拟合并日”，并自此将中金普洛斯仓储物流封闭式基础设
施证券投资基金及拟购入项目公司视为合并主体-“模拟合并”。

（1）拟购入项目公司模拟汇总净资产表编制方法和假设

拟购入项目公司历史财务信息中相关资产与负债以其在经审计财务报表中的账面
价值为基础，经内部交易及余额抵消（如有），并按照下述假设进行调整后编制而成。

1）收回拟购入项目公司提供给关联方的委托贷款（含本金及利息）

假设拟购入项目公司已于 2022 年 12 月 31 日收回全部提供给关联方的委托贷款
（含本金及利息）。据此，模拟汇总财务报表调减其他应收款人民币 128,749,243.20 元，
                                 192
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调增货币资金人民币 128,749,243.20 元。

2）支付拟购入项目公司截至 2022 年 12 月 31 日的应交税费和其他应付款-应付关
联方管理费和往来款

假设拟购入项目公司已于 2022 年 12 月 31 日全部支付了应付原始权益人控股的其
他企业的管理费、往来款及应交税费（不包含因宣告股利而产生的代扣代缴税费）。据
此，模拟汇总财务报表调减其他应付款人民币 6,210,337.06 元，调减应交税费人民币
11,448,039.01 元，调减货币资金人民币 17,658,376.07 元。

3）对拟购入项目公司截至 2021 年末的未分配利润执行利润分配

假设拟购入项目公司对 2021 年 12 月 31 日的未分配利润执行分配，包括计提盈余
公积人民币 273,510.20 元，宣告现金股利分配人民币 2,461,591.78 元并以货币资金支付，
包含代扣代缴所得税人民币 246,159.18 元。

4）对拟购入项目公司投资性房地产会计政策变更导致的增值金额执行利润分配

假设拟购入项目公司已于 2022 年 1 月 1 日发生会计政策变更，将投资性房地产从
成本模式计量改为公允价值模式计量。假设项目公司对 2022 年 1 月 1 日会计政策变更
导致的投资性房地产增值金额形成的未分配利润执行分配，具体包括计提盈余公积人民
币 34,114,622.53 元，宣告利润分配人民币 307,031,602.83 元形成应付项目公司原始权益
人的应付利润分配余额，并通过向 2 期专项计划取得长期股东借款人民币
307,031,602.83 元从而支付利润分配，其中包含代扣代缴所得税人民币 30,703,160.29 元。

前述 1）—4）完成后，根据各拟购入项目公司模拟净资产表，经内部交易及余额抵
消（如有），编制拟购入项目公司模拟汇总净资产表。

（2）模拟汇总净资产表编制方法和假设

基于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金截至 2022 年 12 月 31 日经
审计合并资产负债表，模拟合并拟购入项目公司模拟汇总净资产表，进行简单加总，经
内部交易及余额抵消（如有），编制模拟汇总净资产表。

模拟汇总财务报表未考虑上述交易可能产生的中介费用、流转税等其他交易费用的
影响。

                                 193
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

除上述事项和假设以外，模拟汇总净资产表根据相关会计政策编制，这些会计政策
符合企业会计准则的要求。

     3、拟购入项目模拟汇总净资产表

拟购入项目公司根据前述编制假设和方法编制后，拟购入项目模拟汇总净资产表如
下：

                       拟购入项目模拟汇总净资产表

                                                                   单位：元
              项目 2022 年 12 月 31 日
货币资金 164,955,535.52
应收账款 1,416,341.63
投资性房地产 1,572,647,646.85
其他资产 16,482,479.32
资产总计 1,755,502,003.32
应付账款 88,899.92
应交税费 30,703,160.29
一年内到期的非流动负债 17,622,935.54
长期借款 555,206,682.37
递延所得税负债 121,440,876.20
其他负债 298,187,795.73
负债合计 1,023,250,350.05
所有者权益合计 732,251,653.27
负债和所有者权益合计 1,755,502,003.32
注：以上数据未经审计或审阅

     4、模拟汇总净资产表

根据前述编制假设和方法编制后，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基
金截至 2022 年 12 月 31 日报表与拟购入项目公司模拟汇总净资产表汇总后，经内部交
易及余额抵消（如有），模拟汇总净资产表如下：

                                 194
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                           模拟汇总净资产表

                                                                     单位：元
              项目 2022 年 12 月 31 日
货币资金 646,760,313.09
应收账款 6,380,031.21
投资性房地产 6,530,223,462.40
固定资产 5,840.83
商誉 1,171,343,517.94
其他资产 45,598,556.60
资产总计 8,400,311,722.07
应付账款 8,401,420.14
应付管理人报酬 30,743,539.48
应付托管费 583,499.95
应交税费 43,292,646.05
一年内到期的非流动负债 17,622,935.54
长期借款 555,206,682.37
递延所得税负债 1,065,376,462.72
其他负债 351,673,955.63
负债合计 2,072,901,141.88
所有者权益合计 6,327,410,580.19
负债和所有者权益合计 8,400,311,722.07

二、拟购入不动产项目历史经营业绩分析

（一）已持有不动产项目经营业绩

     截至 2022 年 12 月 31 日，已持有不动产项目整体运营平稳，时点出租率为 94.18%，
出租率较为稳定，约 90%到期租约面积完成续租。已持有不动产项目 2022 年 12 月 31
日合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均单价为 44.43 元/平方米/月，租金水
平稳步增长。已持有不动产项目租户结构稳定、行业分布合理，租金及物业费收入来自
市场化租户，现金流具备独立性。

     上述经营业绩，使得不动产项目现金流和财务业绩指标稳定。其中，已持有项目公

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司的运营收入包括租约合同约定产生的租金及物业费收入，运营支出包括物业管理费、
职工薪酬费用（如有）、增值税及附加、房产税、城镇土地使用税等。已持有项目公司
净运营现金流为已持有项目公司营业收入归集的资金扣减实际运营支出所得。

                          已持有不动产项目经营业绩

                                                                         单位：元
               2022 年 1 季度 2022 年 2 季度 2022 年 3 季度 2022 年 4 季度
季末时点出租率 98.33% 94.56% 95.01% 94.18%
息税折旧摊销前净
                       72.07% 69.83% 68.52% 71.67%
利率
已持有项目公司的
                 90,756,595.76 85,669,022.84 86,419,709.90 86,156,040.56
营业收入
已持有项目公司收
                105,613,449.64 112,898,448.71 105,077,428.23 108,623,747.42
入归集总金额
已持有项目公司支
                 30,946,961.85 61,026,705.66 48,594,601.98 47,943,946.83
出总金额
已持有项目公司净
                 74,666,487.79 51,871,743.05 56,482,826.25 60,679,800.59
运营现金流

（二）拟购入不动产项目经营业绩

拟购入不动产资产历史的运营收入包括租约合同约定产生的租金及物业费收入，运
营支出包括物业管理费、增值税及附加、房产税、城镇土地使用税等。项目公司历史营
业收入全部来自拟购入不动产资产的运营收入，项目公司历史经营现金流为运营收入扣
减运营支出。拟购入不动产资产租金及物业费收入来自市场化租户，现金流具备独立性。

拟购入不动产项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，租金及管理费基于市场
化定价；收入来自于市场化租户，符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
拟购入不动产资产近 3 年内经营性净现金流为正且稳定增长；拟购入不动产资产现金流
持续、稳定，近 3 年未出现异常波动。租金及管理费来源合理分散，截至 2022 年 12 月
31 日，收入来源于 24 个市场化租户。

拟购入不动产资产历史现金流及租约情况如下：

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（三）历史现金流及租约概况

1、历史现金流概况

3 个项目公司 2020 年度、2021 年度及 2022 年营业收入合计分别为 8,858.40 万元、
11,111.55 万元和 11,862.78 万元，调整后运营净收益合计分别为 6,093.17 万元、7,908.37
万元和 8,637.59 万元。3 个项目公司总体营业收入、调整后运营净收益较为稳定，营业
情况良好。3 个项目公司报告期内年现金流情况详见下表。

                       拟购入项目公司近三年现金流情况

                                                                   单位：元
       项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 118,627,833.87 111,115,504.30 88,583,968.22
税金及附加 18,464,656.62 18,588,346.43 15,768,520.77
物业管理费 13,787,243.34 13,443,412.33 11,883,707.87
调整后运营净收益 86,375,933.91 79,083,745.54 60,931,739.58
一、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司

营业收入 43,190,672.40 31,938,396.52 24,028,873.77

税金及附加 6,039,086.21 6,106,330.04 3,077,876.39

物业管理费 3,823,594.23 3,452,349.69 2,583,625.29

调整后运营净收益 33,327,991.96 22,379,716.79 18,367,372.09

二、鹤山普洛斯物流园有限公司

营业收入 37,860,889.82 40,271,258.35 27,074,720.35

税金及附加 4,807,065.91 4,886,590.46 4,836,947.31

物业管理费 4,512,624.63 4,390,761.55 3,949,060.46

调整后运营净收益 28,541,199.28 30,993,906.34 18,288,712.58

三、重庆普南仓储服务有限公司

营业收入 37,576,271.65 38,905,849.43 37,480,374.10

税金及附加 7,618,504.50 7,595,425.93 7,853,697.07

物业管理费 5,451,024.48 5,600,301.09 5,351,022.12

调整后运营净收益 24,506,742.67 25,710,122.41 24,275,654.91
注 1：营业收入、税金及附加、物业管理费摘自各拟购入项目公司近三年财务报告附注及利润表补

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充资料；
注 2：表中物业管理费为物业服务费及综合管理服务费合计；
注 3：表中调整后运营净收益=营业收入-税金及附加-物业管理费

2、拟购入不动产项目历史期收款情况

（1）拟购入不动产项目历史期租金支付结算方式

拟购入不动产项目公司与承租人签订租赁合同，明确约定了收款账户的详细信息，
承租人根据合同约定通过银行转账向指定银行账户汇款，如果出租人改变账户，应提前
通知承租人。

（2）拟购入不动产项目收款管理机制

拟购入不动产项目租金和管理费的收取方式主要为按月度或季度收取，具体根据合
同约定。如发生逾期欠缴情况，项目公司将与客户现场、电话保持沟通进行催收，催收
过程中园区管理人员将对欠款客户运营状况重点关注，及时上报最新情况。

（3）拟购入不动产项目历史期租金收缴情况

最近三年，拟购入不动产项目租金收款情况良好，绝大部分比例承租人能够按照合
同约定及时支付租金，极少部分租户因为审批流程等原因未及时缴款的，会在催缴后缴
纳。截至尽职调查基准日，拟购入不动产项目不存在租金坏账或确定无法收回的情形。

（4）免租期协定

拟购入不动产项目公司与承租人就免租期等相关条款进行商务谈判，一般来说，免
租期结合租赁合同期限、租赁面积、租户设备投入情况、租金水平、租金增长率、市场
供求关系等综合因素考虑，会在租赁协议中具体约定。

3、租约概况

拟购入不动产资产均为市场化运营，不依赖第三方补贴等非经常性收入，现有租户
均为市场化租户，且具备一定分散度。

截至 2022 年 12 月 31 日，3 个拟购入不动产资产的有效市场化租户合计为 24 个，
2022 年 12 月合同租金及管理费（不含税）合计为 1,028.05 万元。其中按照截至 2022 年
12 月 31 日有效租金金额排序，前十大租户月租金及管理费（不含税）合计为 877.57 万

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元，占比 85.36%。

截至 2022 年 12 月 31 日，有效租赁合同总体情况详见下表：

                           有效租赁合同总体情况

                     项目 数据情况
       合同租金及管理费（不含税）合计（万元/月） 1,028.05
                 租户数量（户） 24
合同租金及管理费（不含税）平均单价（元/月/平方米） 25.80
前十大租户合同租金及管理费（不含税）合计比例（%） 85.36

a.租赁合同期限分布

                           租赁合同期限分布情况
                          合同租金及管理费（不含税）金额
    租赁合同期限（年） 金额占比
                               （万元）
        （0,1） 124.26 12.09%
         [1,3） 632.55 61.53%
         [3,5） 80.60 7.84%
         [5,7） 190.65 18.54%
         合计 1,028.05 100.00%

b.租赁合同剩余期限分布

                          租赁合同剩余期限分布情况
                          合同租金及管理费（不含税）金额
租赁合同剩余期限（年） 金额占比
                               （万元）
        （0,1） 520.00 50.58%
         [1,2） 265.98 25.87%
         [2,3） 242.07 23.55%
         合计 1,028.05 100.00%
注：根据部分租约的约定，部分租户若在合同期内约定时间提前提出退租，无需承担违约责任；
部分租户也可在合同期内双方约定的时间重新商定租赁条件

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c.租户所在行业分布11

                          租户所在行业分布情况
                         合同租金及管理费（不含税）金额
       租户所在行业 金额占比
                              （万元）
         运输 533.78 51.92%
      商业和专业服务 448.25 43.60%
         零售业 39.04 3.80%
      食品、饮料与烟草 5.74 0.56%
         建筑业 1.25 0.12%
         合计 1028.05 100.00%

d.租户所在地区分布

                          租户所在地区分布情况
                         合同租金及管理费（不含税）金额
       租户所在地区 金额占比
                              （万元）
         山东省 393.79 38.30%
         浙江省 178.17 17.33%
         广东省 138.55 13.48%
         重庆市 130.74 12.72%
         四川省 109.85 10.68%
         海南省 61.65 6.00%
         上海市 14.05 1.37%
         北京市 1.25 0.12%
         合计 1,028.05 100.00%

e.前十大租户情况

                            前十大租户情况
                                 合同租金及管理费（不含
               租户 金额占比
                                   税）金额（万元）
               租户 1 178.17 17.33%
               租户 2 138.55 13.48%

11 行业信息取自万得行业分类，如无相关信息则取自企查查公开信息。
                                200
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                                   合同租金及管理费（不含
              租户 金额占比
                                     税）金额（万元）
              租户 3 109.85 10.68%
              租户 4 104.74 10.19%
              租户 5 98.50 9.58%
              租户 6 61.65 6.00%
              租户 7 52.84 5.14%
              租户 8 52.57 5.11%
              租户 9 49.44 4.81%
             租户 10 31.27 3.04%
              合计 877.57 85.36%

f.物流园所在区域可租赁面积情况

                         物流园所在区域可租赁面积情况
              可租赁面积 合同租金及管理费（不
区域 可租赁面积占比 金额占比
              （平方米） 含税）金额（万元）
环渤海 123,854.94 27.19% 374.89 36.47%
大湾区 124,522.49 27.33% 316.72 30.81%
成渝 207,197.77 45.48% 336.44 32.73%
合计 455,575.20 100.00% 1,028.05 100.00%

g.关联租户占比

根据模拟合并财务报表及相关附注，截至 2022 年 12 月 31 日，拟购入不动产资产
的高标仓承租人中没有普洛斯中国的关联方，仅江门普枫新能源有限公司作为关联方租
用普洛斯江门鹤山物流园的屋顶用于光伏发电，该等收入在 2020 年度、2021 年度、2022
年度占拟购入不动产项目总营业收入的比例分别为 0.05%、0.15%和 0.17%。

（四）拟购入不动产资产租约情况

1、普洛斯青岛前湾港国际物流园租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯青岛前湾港国际物流园租金来源为 6 个市场化租

                                  201
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

户，计租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 374.89
万元（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 30.83
元/月/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的比例为 8%，租赁
年期 1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的比例为 77%，租赁年期 5 年以上的租约占
总租约面积的 15%。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约到期前
三至六个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，而新租约会于现有租
约到期前一至三个月订立。倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新
租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据
当前市场标准磋商确定。截至 2022 年 12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                   普洛斯青岛前湾港国际物流园租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 53,316.04 43.84
      2024 35,114.62 28.87
      2025 33,186.00 27.29
      合计 121,616.66 100.00

2、普洛斯江门鹤山物流园租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯江门鹤山物流园租金来源为 2 个市场化租户，计
租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 316.72 万元
（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 29.68 元/月
/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的比例为 15%，租赁
年期在 1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的 47%，租赁年期在 3-5 年（含 5 年）的
租约占总租约面积的 38%。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约
到期前三至六个月向物业管理人发出表明有意行使该重续权的书面通知，而新租约会于
现有租约到期前一至三个月订立。倘租户并未于规定的时间内向物业管理人发出通知或
订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理

                                 202
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人根据当前市场标准磋商确定。截至 2022 年 12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                      普洛斯江门鹤山物流园租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 66,289.48 62.12
      2025 40,424.26 37.88
      合计 106,713.74 100.00

3、普洛斯（重庆）城市配送物流中心租户及租约信息

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯（重庆）城市配送物流中心签约租户共计 16 个，
计租方式均为固定租金及管理费。月租金及管理费收入（不含税）合计约为 336.44 万
元（按价值时点已签约并在预测期执行合同统计），当期平均租金及管理费为 19.78 元
/月/平方米。

租赁协议的租赁年期在 1 年内（含 1 年）的租约占总租约面积的 34%，租赁年期在
1-3 年（含 3 年）的租约占总租约面积的 52%，租赁年期在 3-5 年（含 5 年）的租约占
总租约面积的 9%，租赁年期在 5 年以上的租约占总租约面积的 5%。租户一般拥有重
续权利延长租赁年期，并会选择于现有租约到期前三至六个月向物业管理人发出表明有
意行使该重续权的书面通知，而新租约会于现有租约到期前一至三个月订立。倘租户并
未于规定的时间内向物业管理人发出通知或订立新租约，则一般会被视为放弃选择重续。
额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据当前市场标准磋商确定。截至 2022 年
12 月 31 日，未来租约到期详情如下：

                  普洛斯（重庆）城市配送物流中心租约期限信息
                         租约到期面积 占总出租面积的百分比
      期间
                          （平方米） （%）
      2023 128,553.82 75.56
      2024 33,471.49 19.67
      2025 8,102.64 4.76
      合计 170,127.95 100

4、未来一年到期的租约情况
                                 203
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

     （1）未来一年到期的租约分布情况

     未来一年到期的租约面积合计为 248,159.34 平方米，占全部可租赁面积 455,575.20

平方米的比例为 54.47%。以 2022 年 12 月份收入口径统计，未来一年到期的租约为

618.22 万元，占比为 60.13%。

     本次拟购入不动产资产未来 1 年内到期的租约按照面积统计具体分布情况如下：

            本次拟购入不动产资产未来 1 年内到期的租约按照面积统计具体分布情况
                                                                         单位：平方米
                 普洛斯青岛 普洛斯（重庆）
                                普洛斯江门
       名称 前湾港国际 城市配送物流中 合计 占比
                                鹤山物流园
                  物流园 心
2023 年第一季度 18,650.78 - 48,775.72 67,426.50 16.92%
2023 年第二季度 29,204.72 66,289.48 26,991.06 122,485.26 30.74%
2023 年第三季度 - - 207.06 207.06 0.05%
2023 年第四季度 5,460.54 - 52,579.98 58,040.52 14.57%
未来 1 年内到期的租约
                   53,316.04 66,289.48 128,553.82 248,159.34 54.47%
面积小计
可租赁面积 123,854.94 124,522.49 207,197.77 455,575.20
占比 43.05% 53.23% 62.04% 54.47%

（2）未来一年到期租约对现金流的影响

     评估机构进行估值时，考虑了新租户入驻前的空置期和免租期，并在评估报告进行

披露。具体情况为：普洛斯青岛前湾港国际物流园年均空置期和免租期各 5 天，普洛斯

江门鹤山物流园及普洛斯（重庆）城市配送物流中心年均空置期和免租期各 10 天。

     可供分配金额预测报告已考虑租约到期对现金流的影响，假设到期租约全部换租，

新签租约租期为 3 年，本次拟购入不动产资产预测期内空置期和免租期假设具体如下：
        可供分配金额预测报告对本次拟购入不动产资产预测期内空置期和免租期假设

                名称 空置期 免租期
普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司 15 天 15 天
         鹤山普洛斯物流园有限公司 30 天 30 天
         重庆普南仓储服务有限公司 30 天 30 天
注：假设新签订的合同租赁期为 3 年（据统计，本次扩募拟购入不动产项目正在履行的租约期限
平均为 2.57 年）

                                       204
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（3）未来一年到期的租约续签安排

运营管理机构已制定明确的租约管理策略，尽早启动续约程序或在租户确定不续约

时启动新租户接洽工作。负责项目运营的地方团队将在租约到期前半年和租户启动沟通

续租意向，提前 3 个月正式启动续租的谈判并敲定协议内容及商务条款；对于规模较大

的战略租户，上海普洛斯总部将与地方团队一并参与续租及招租沟通工作。本次拟购入

不动产项目未来 1 年内到期租约的续签工作进展及经营策略如下：

1）普洛斯青岛前湾港国际物流园续签安排

普洛斯青岛前湾港国际物流园未来一年到期的租赁面积共 53,316.04 平方米，其中

18,650.78 平方米到期时间为 2023 年第一季度，为某领先供应链管理有限公司租用，截

至本招募说明书签署之日，该租户已签署续租协议，续租至 2024 年第一季度（2024 年

3 月）。其余 2023 年第二季度和 2023 年第四季度拟到期租约的租户业务发展稳定，目

前运营团队正与其紧密沟通未来续约意向，一方面保持与租户的沟通，另一方面将继续

发挥前湾港地域优势，继续维护基于大宗商品贸易服务以及跨境电商供应链业务的租赁

客户，同时运营团队将积极拓展第三方物流服务商潜在租户基础。

2）普洛斯江门鹤山物流园续签安排

普洛斯江门鹤山物流园未来一年到期的租赁面积共 66,289.48 平方米，到期时间均

为 2023 年第二季度（2023 年 5 月），为某领先供应链管理有限公司及其关联方租用，

其租赁面积占拟购入不动产资产全部可租赁面积的比例为 14.55%。该租户自普洛斯江

门鹤山物流园起始运营时开始租住至今，同时该租户自主投资建设了分拣配送链条，续

租意愿和租约稳定性较强。鉴于当前重要现金流提供方作为主要租户租赁普洛斯江门鹤

山物流园较大可租赁面积，运营团队将保持与其紧密沟通，维护租约稳定性。

运营团队一方面根据实际情况为现有存量租户量身定制合理的续租或扩租方案；另

一方面持续沟通潜在的租户为长期租约做储备；同时，根据电商行业的特点抓住库存需

求旺季带来的短租机会，合理匹配租赁空间，最大化降低空置影响。

3）普洛斯（重庆）城市配送物流中心续签安排

普洛斯（重庆）城市配送物流中心未来一年到期的租约客户行业包含第三方快递快

运、传统零售等行业，租户行业及到期时间均具有一定分散性，一定程度上降低了续租、

换租的租赁压力。招商运营团队已陆续与各到期租户前置沟通续租需求并已完成部分租

                                 205
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

约的续租工作，推进潜在客户签约。与此同时，招商团队积极对租赁需求的变化和风险

进行分析，前置判断换租需求，积极储备客户资源，尽量降低换租带来的空置期。

     项目所在的重庆公路物流基地，是国家“一带一路”和西部陆海新通道项目的主要

承载地，已全面形成电子商务、国际贸易、专业市场及综合现代物流产业集群。招商团

队一方面加强对需求较为稳定的传统三方快递快运、大消费类租户的同时，前瞻分析租

户结构，调减周期性较强的租户占比，深度挖掘新经济产业中的新增需求。同时，普洛

斯集团大客户部门将统筹挖掘新经济发展中的新增需求，重点推动高端制造、科技研发

类企业的招商接洽以及新能源等高精尖产业落地，为地区招商团队赋能助力，进一步引

导园区租户结构和租户质量的双升级，以促进园区的高质量稳定发展。

     目前项目租户数量较多，租约到期时间具有一定分散度，2023 年上半年无集中到

期情况，未来一年到期的租赁面积共 128,553.82 平方米，其中 12,777.53 平方米由某领

先物流公司租用，该租户已签署续租协议，将租赁期限从 2023 年第一季度延长至 2023

年第三季度；14,162.86 平方米由某领先仓储服务公司租用，该租户已签署续租协议，将

租赁期限从 2023 年第二季度延长至 2024 年第二季度。针对其余 2023 年到期租约，运

营团队已开展租户续约谈判工作，其中较高比例的租约均有较强续租意愿，续约工作已

在内部流程中。运营团队一方面将持续做好现有租户的维护及沟通工作，保障续约率，

发挥园区针对三方快递快运需求的地理位置优势；另一方面也将积极推进电商零售、大

消费类租户的需求落地，加快空置去化。与此同时，运营团队将持续关注新经济带来的

新增需求，进一步优化园区租户结构，促进园区稳定运营。

三、本次拟购入不动产项目对外借款情况

     根据普洛斯中国说明并经审阅相关拟购入项目公司对外借款合同12，截至 2022 年
12 月 31 日，除（i）青岛普洛斯存在一笔债权人为交行青岛分行的青岛普洛斯特定债
务；（ii）鹤山普洛斯存在两笔债权人分别为中行天河支行及普洛斯中国的鹤山普洛斯
      （iii）重庆普南存在两笔债权人分别为重庆普南境外股东及 GLP GV China
特定债务；以及
6 Offshore Pte.Ltd.的重庆普南特定债务外，拟购入项目公司不存在其他对外举借贷款13

     12 为免疑问，不包括截至 2022 年 12 月 31 日重庆普南虽已签署但尚未实际提款的对外举借贷款的贷款合
同。
     13 为免疑问，不包括截至 2022 年 12 月 31 日重庆普南虽已签署但尚未实际提款的对外举借贷款的贷款合同
                                   206
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

的情形。

就上述青岛普洛斯特定债务、鹤山普洛斯特定债务与重庆普南特定债务（单称或统
称为“拟购入项目公司特定债务”），债权人交行青岛分行、中行天河支行已分别出具交
行青岛分行同意函、中行天河支行同意函，分别同意青岛普洛斯、鹤山普洛斯提前偿还
青岛普洛斯贷款合同、鹤山普洛斯贷款合同 1 项下的全部未清偿本金、利息及其他应付
款项（如有），并协助办理相应的抵押/质押担保注销登记手续；鹤山普洛斯提前偿还债
权人为普洛斯中国的鹤山普洛斯特定债务 2、重庆普南提前偿还债权人分别为重庆普南
境外股东、GLP GV China 6 Offshore Pte.Ltd.的重庆普南特定债务 1 及重庆普南特定债
务 2 均不需要取得相应债权人的事先同意。

就上述拟购入项目公司特定债务的清偿，相应拟购入项目公司签署的《第 2 期专项
计划股东借款合同》约定，第 2 期资产支持专项计划设立后，计划管理人有权在其自行
确定的时间一次性或分期向相应拟购入项目公司提供股东借款，用于定向偿还拟购入项
目公司特定债务以及支付相应拟购入项目公司应付股东分红款及预提所得税（如涉及）
等合同约定用途。在相关拟购入项目公司偿还完毕相应的拟购入项目公司特定债务后，
相应借款合同项下的债权债务关系将终止。根据相应拟购入项目公司签署的《第 2 期专
项计划股权转让协议》的约定，相应拟购入项目公司特定债务清偿完毕为计划管理人向
对应拟购入项目公司境外股东支付股权转让价款的先决条件之一。相应《第 2 期专项计
划股东借款合同》及《第 2 期专项计划股权转让协议》约定的上述拟购入项目公司特定
债务偿还安排符合《不动产基金指引》第二十八条规定。

项下的借款。

                                 207
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

四、不动产基金对外借款情况

截至 2022 年 12 月 31 日，各已持有项目公司无对外借款余额。

                                208
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                           第三节 原始权益人
本次扩募的原始权益人为普洛斯中国，与首次发行时的原始权益人一致。

一、原始权益人基本情况

（一）基本情况

基础设施项目原始权益人为 GLP China Holdings Limited（中文名称为“普洛斯中国
控股有限公司”，以下简称“普洛斯中国”），其于 2013 年 10 月 15 日正式成立，是专注
于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司14。

截至 2026 年 5 月 31 日，普洛斯中国基本情况如下：

                                    普洛斯中国概况

公司名称 GLP China Holdings Limited
中文名称 普洛斯中国控股有限公司
公司简称 普洛斯中国
成立日期 2013 年 10 月 15 日
股本 695,806.48 万美元
注册地址 香港中环皇后大道 15 号置地广场公爵大厦 33 楼
              业务性质为投资控股，其在中国境内的主要业务为现代仓储开发、经营和物流
经营范围
             相关业务。

（二）公司设立与存续情况

1. 设立情况

普洛斯中国于 2013 年 10 月 15 日在香港成立，公司编号为 1980082。于成立时，
普洛斯中国的名称为 Iowa China Offshore Holdings（Hong Kong）Limited。因业务开展
需要，2018 年 5 月 14 日公司名称由“Iowa China Offshore Holdings（Hong Kong）Limited”
变更为“GLP China Holdings Limited（普洛斯中国控股有限公司）”。截至 2022 年 12 月

14 普洛斯中国及其控股股东或者关联方不存在涉及商品住宅和商业地产开发的项目。
                                           209
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

31 日，普洛斯中国第一大控股股东为 CLH Limited，持股比例为 84.30%。CLH Limited
为普洛斯集团的全资控股子公司。

     2. 存续情况

     普洛斯中国的历史沿革具体如下：

                               普洛斯中国概况

                  事件类
序号 发生时间 基本情况
                   型
                        2013 年 10 月 15 日，Blear Services Limited 在香港设立 Iwoa China
       2013-10-
1 设立 Offshore Holdings (Hong Kong) Limited，注册证书编号为 1980082，
         15
                        设立时股本为 1 股。
                        2013 年 10 月 24 日，Blear Services Limited 将其持有的普洛斯中
                        国全部股本以 1 港币的价格全部转让给普洛斯集团下属全资子公
                        司 CLH Limited。自此，普洛斯集团通过 CLH Limited 持有普洛斯
                        洛华 100%股份。
                        CLH Limited 和 GLPH Limited 均为普洛斯集团的全资子公司。其
       2013-10-
2 其他 中 CLH Limited 为在开曼群岛注册的公司，其通过多个在巴巴多
         24
                        斯、新加坡和香港注册的直接控股公司，持有普洛斯集团在中国
                        的全部仓储项目公司的股份；GLPH Limited 为在开曼群岛注册的
                        公司，其通过在巴巴多斯注册的直接控股公司持有普洛斯集团在
                        中国仓储项目的业务管理公司：普洛斯投资管理（中国）有限公
                        司 100%的股份。
                        为了进一步拓展中国境内现代仓储物流相关业务，普洛斯集团于
                        2014 年对其在中国的资产和业务进行重组并引进由厚朴投资所管
                        理的基金约 23.5 亿美元的战略投资。普洛斯集团于 2014 年 5 月
                        22 日完成了中国的资产和业务重组：普洛斯集团将 CLH Limited
       2014-05-
3 重组 名下所有中国境内项目公司资产和负债以及 GLPH Limited 名下
         22
                        的负责中国境内仓储项目的业务管理、人员培训、财务管理、市
                        场营销、投资管理等职能的普洛斯投资管理（中国）有限公司作
                        价 4,600,564,752 美元注入普洛斯中国。普洛斯中国向 CLH Limited
                        增发 4,600,564,752 股普通股。
                        2014 年 9 月 24 日战略投资者入股普洛斯中国的交易全部完成。
                        在普洛斯集团完成对中国资产和业务重组的基础上，厚朴投资所
                        管理的基金通过 Khangai Company Limited 向普洛斯中国注资
       2014-09- 2,103,750,000 美元，取得普洛斯中国增发的 2,095,089,422 股普通
4 注资
         24 股，占普洛斯中国已发行股份的 30.15%。同时 GLP Associates (I)
                        Limited 和 GLP Associates (II) LLC 以 向 普 洛 斯 中 国 注 资
                        253,750,000 美元，取得普洛斯中国增发的 252,787,714 股普通股，
                        约占普洛斯中国已发行股份的 3.64%。自此，普洛斯中国的实缴

                                      210
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                  事件类
序号 发生时间 基本情况
                   型
                        资本增至 69.51 亿美元，CLH Limited 对于普洛斯中国的持股比例
                        也从 100%变为 66.21%。
                        普洛斯中国因业务开展需要，决定变更公司名称，变更后的中文
                        名称为“普洛斯中国控股有限公司”，英文名称由“Iowa China
                        Offshore Holdings (Hong Kong) Limited” 变 更 为 “GLP China
       2018-05-
5 其他 Holdings Limited”。上述变更已于 2018 年 5 月 14 日在香港公司注
         14
                        册处完成了登记。普洛斯中国此次公司名称变更不涉及普洛斯中
                        国已发行公司债券的名称、简称和代码的变更。普洛斯中国控股
                        有限公司将承继更名前的一切债权债务。
                        CLH Limited 和 Khangai Company Limited 及 Khangai II Company
                        Limited 签订了股份买卖协议，据此 CLH Limited 向 Khangai
                        Company Limited 受让普洛斯中国已发行的 789,750,000 股股份、
                        向 Khangai II Company Limited 受 让 普 洛 斯 中 国 已 发 行 的
       2022-02- 467,303,653 股股份。各方于 2022 年 2 月 8 日办理了股份交割并
6 其他
         01 于 2022 年 4 月 11 日完成香港印花税缴纳及股东名册的更新。前
                        述转让完成之后，CLH Limited 持有的普洛斯中国已发行股份增
                        加至 5,857,618,406 股，持股比例增至 84.30%；Khangai Company
                        Limited 和 Khangai II Company Limited 的持股比例分别减至 7.58%
                        和 4.48%。

     截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国第一大控股股东为 CLH Limited，持股比例
为 84.30%。CLH Limited 为普洛斯集团的全资控股子公司。

     根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，基金管理人、计划管理人、北京
市海问律师事务所认为，根据《原始权益人香港法律意见书》，普洛斯中国为一家在香
港注册成立且有效存续的公司。

     3. 股权结构

     截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国股权结构如下图所示：

                                       211
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                                    普洛斯中国股权结构图

                                  普洛斯中国股权结构情况表

序号 股东名称 持股数 股权比例（%）
1 CLH Limited 5,857,618,406 84.30
2 Khangai Company Limited 526,500,000 7.58
3 Khangai II Company Limited 311,535,769 4.48
4 GLP Associates (II) LLC 131,715,446 1.90
5 GLP Associates (I) Limited 121,072,268 1.74
                        合计 6,948,441,889 100.00
注：Khangai II Company Limited 于 2014 年 11 月 3 日从 Khangai Company Limited 受让了普洛斯中
国的 778,839,422 股普通股。

       4. 组织架构

       截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国组织架构如下图所示：

                                    普洛斯中国组织架构图

                                           212
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普洛斯中国设有投资管理部、业务发展部、人力行政部、运营管理部、采购部、
法务部、财务部、企业传播部等重要职能部门。

     5. 治理结构

     （1）治理结构

普洛斯中国自成立以来严格按照香港当地有关法律、法规及规章的要求规范运
作，建立健全了公司法人治理机制。

根据普洛斯中国的《公司章程》，普洛斯中国设有董事会，董事会成员应不少于
1 人或多于 8 人。董事任期不固定。根据香港公司条例及发行的公司章程，董事会有
权决定公司的所有事务（但根据香港公司条例和普洛斯中国的组织文件需股东决定者
除外），其职权包括（但不限于）：决定公司的经营策略和计划；决定公司的对外投
资和资产处置方案；审议公司的年度财务预算和年度财务报表；审议公司的利润分配
方案和亏损弥补方案；审议公司的债务融资方案；决定公司内部机构的设置和高级管
理人员的聘任和/或解聘；审议员工激励计划等。

公司现任董事会设董事 6 人。最近三年的董事会会议的召集、召开、出席、表决
程序均符合香港法律法规、《公司章程》的有关规定。相关会议通过的决议合法有
效。

     （2）内控制度

普洛斯中国在《公司章程》的基础上，根据普洛斯中国及下属公司所在司法区域
其他相关法律法规的规定，结合公司的实际情况，建立了符合普洛斯中国实际发展需
要的法人治理结构和内部管理制度，制订了较为全面的管理制度，主要制度内容如
下：

a.财务管理制度

普洛斯中国按照适用的会计准则的相关规定，制定了《普洛斯中国控股有限公司
财务管理制度》《普洛斯中国控股有限公司内部审计制度》等有关财务制度，规范了
会计凭证、会计账簿和会计报告的处理程序，明确了会计、财务人员的相应职责。普
洛斯中国的会计核算体系制度健全，从制度上保障了公司会计管理在重大方面具有完
整性、合理性及有效性，为提供真实、完整、公允的财务报表提供了有效保证。
                                213
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b.预算管理制度

普洛斯中国建立全面预算管理制度，通过编制营运计划、投融资计划及成本费用
预算等来实施预算管理控制，由总部协调各区域子公司反馈结果编制年度预算。年度
预算编制围绕公司发展战略和经营计划展开，以经营预算、资本预算为基础，以财务
报表形式反映公司未来发展计划，以合理假设模拟公司经营中的投融资需求，为企业
合理使用资金，提升经济效益而服务。同时，制度明确了各责任单位在预算管理中的
职责权限，规范了预算从编制到执行的系列流程，并强调对预算计算的动态管理和评
估。

c.项目投资管理制度

普洛斯中国制定了《普洛斯中国控股有限公司投资管理办法》，明确了公司投资
决策体系，并对投资方向、投资流程、尽职调查、投资风险等方面做了明确的规定。
办法规定，项目的投资决策权属于投资委员会。当发现投资机会时，区域总监应准备
《投资报告》，其中应包括项目参数、预计投资总额、市场分析等方面，然后提交投
资管理部门，在进行可行性分析的基础上，履行进一步审核。最终提交投资委员会
后，需过半数的委员投票支持，该项目才可继续进行。

d.融资管理制度

普洛斯中国的对外融资以及资金管理统一由总部进行管理。普洛斯中国已制定融
资管理规范、资金管理规范等系列文件，明确了对外融资以及资金管理的要求，加强
资金管理和控制，从而降低融资成本并保证公司资金安全。各子公司对外融资由总部
统一安排，经各级负责人审批后方可进行；子公司银行账户的开销户需由地区财务经
理向总部资金管理部主管提交申请审核；公司对外融资业务由专人专岗负责，使得融
资活动有序和平稳的执行，确保公司融资渠道的通畅稳定。

e.担保制度

为了规范担保行为，防范担保风险，普洛斯中国根据相关法律法规及公司章程，
制定了对外担保管理制度，明确了对外担保的基本原则，对外担保对象的审查程序，
对外担保的审查审批流程等内容。

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普洛斯中国一般不提供对外担保，若需对外担保的，则需由财务部门会同其他相
关部门对担保人进行全面评估，对担保事项的必要性以及潜在风险作出评估，提出风
险防范措施，出具书面审查意见上报公司董事会进行审批。

普洛斯中国对外担保实行统一管理，对外担保行为需经公司董事会批准，未经董
事会批准、授权，任何人无权以公司名义签署有关对外担保的合同、协议及其他类似
的法律文件。

f.关联交易制度

普洛斯中国遵循公平交易的原则，对涉及到关联交易的情形，依照会计准则相关
规定，对关联交易进行恰当的计量和评估，确保关联交易公平公正。披露内容包括交
易的定价政策与定价依据，成交价格与交易标的的账面价值或公允市场价格之间的关
系；若成交价与账面价值或公允价值之间差异过大，需说明原因并阐述对公司的影
响。

g.下属子公司管理制度

普洛斯中国重点在人事、财务、投资及其他重要事项上对子公司进行控制和管
理。通过对区域项目公司委派关键项目管理经理来全面负责项目公司的日常运营及管
理，实现了公司管理费用的精简和控制权的集中。普洛斯中国总部管理职能部门负责
对子公司进行业务指导、工作检查以及监督。子公司统一执行公司的财务会计制度，
对于普洛斯中国全资或控制的子公司，其会计报表纳入公司合并报表。子公司对投融
资等重大事项需由区域经理上报总部职能部门审批，对于超出授权范围的事项，需由
普洛斯中国董事会进行批准。

h.对信息披露的管理制度

普洛斯中国已按照有关规定制订了完善的《普洛斯中国控股有限公司信息披露事
务管理办法》，明确了公司内部机构、控股子公司的信息披露事务管理和报告制度；
明确了重大事件的范围和内容，以及重大信息的传递、审核和披露流程。公司制定了
《普洛斯中国控股有限公司债务融资工具信息披露管理制度》，并严格按照《银行间
债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》及不时修订的《上海证券交易所公

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司债券上市规则》等相关法律法规等相关规定，逐层落实了信息披露责任，保证公司
对投资者真实、准确、完整、及时地披露信息。

i.突发事件处理应急管理制度

为了完善普洛斯中国应急管理工作机制，维护公司日常的运作安全，最大程度的
预防和减少突发事件对于普洛斯中国经营和管理的不利影响，保护普洛斯中国股东的
合法权益，普洛斯中国依据中国香港当地相关法律法规和普洛斯中国自身的《公司章
程》等有关规定，结合普洛斯中国在日常运营中的实际情况，制定了突发事件处理应
急管理制度。主要内容包括公司管理层的应急方案和其他外部突发事件的应急处置方
案、突发事件的信息披露方案、相关的后续处理机制等，该制度为临时性过渡的预案
机制，在正式突发事件处理应急制度发布之前，普洛斯中国将依据该机制的有关内容
对突发事件的进行应急处理。

j.项目管理制度

普洛斯中国对于项目的质量以及成本的管理有严格的要求，从设计、采购、建设
到租赁、以及物业管理建立了一整套的管理规范。公司制定包括《普洛斯中国控股有
限公司项目开发管理规范》《普洛斯中国控股有限公司项目租赁管理规范》《普洛斯
中国控股有限公司项目物业管理规范》等条例。普洛斯中国设立了相应的物业管理、
工程管理、租赁管理等部门，采用招投标、名单制等管理模式，本着公平公正、充分
竞争的原则，选择恰当的总包/关键产品/服务供应商，保障工程质量。对于评价为优质
的供应商，可建立框架协议，保持长期、紧密、稳定的合作关系，以提升采购效率。

（三）控股股东和实际控制人

1. 控股股东情况

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国的第一大股东为 CLH Limited，持股比例
84.30%；CLH Limited 为普洛斯集团的全资控股子公司。

根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，基金管理人、计划管理人、北京
市海问律师事务所认为，根据《原始权益人控股股东开曼法律意见书》，CLH Limited
为根据开曼群岛法律合法设立且有效存续的公司，具有法人资格及权力、并已通过公司

                                 216
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

所有必要的法人行为正式授权和批准签署、交付原始权益人控股股东的承诺函及履行其
在该承诺函项下的义务。

2. 实际控制人情况

（1）普洛斯集团基本情况

普洛斯中国实际控制人为普洛斯集团（英文名称为“GLP Pte. Ltd”），其成立于 2007

年 8 月 28 日，注册地为新加坡，公司注册号码：200715832Z，股本金 645,630.30 万美

元，主要业务为全球范围内现代物流仓储设施的开发、运营和管理。

根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》，基金管理人、计划管理人、北京

市海问律师事务所认为，根据《原始权益人实际控制人新加坡法律意见书》，普洛斯集

团为根据新加坡法律设立且有效存续的公司，具有法人权力、并已采取一切必要的公司

行动授权其签署及履行原始权益人实际控制人的承诺函。

（2）普洛斯集团历史沿革

普洛斯集团的前身为美国 Prologis 在中国和日本境内仓储资产的组合。2008 年 12

月 24 日，美国 Prologis 将中国和日本的全部仓储资产组合出售给了新加坡政府投资有

限公司。2010 年 10 月 19 日，普洛斯集团在新加坡主板挂牌上市。

普洛斯集团于 2018 年 1 月 19 日完成私有化，并于 2018 年 1 月 22 日正式从新加
坡证券交易所退市。私有化之后，普洛斯集团是在开曼群岛注册的 GLP Bidco Limited
(“GLP Bidco”)的全资子公司。

（3）普洛斯集团股权结构。

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯集团的股权结构如下图：

                                 217
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

                           普洛斯集团股权结构图

GLP Holdings, L.P.（下称“GHLP”）是一家根据开曼群岛法律设立的可豁免有限合
伙企业、且在开曼金管局备案的私募投资基金。GHLP 的有限合伙人分别为 Freesia
Investment Fund, L.P.（由厚朴投资管理的基金，以下称“厚朴投资”）、Hillhouse GL Fund,
L.P.（由高瓴资本管理的基金，以下称“高瓴资本”）、Spring Hill Fund, L.P.（由普洛斯集
团 CEO 梅志明参与投资的企业，原名为 SMG Eastern Fund, L.P.，已于 2018 年 4 月更
名，以下称“Spring Hill”）、V-Nesta Fund I, L.P.（由万科管理的投资实体，以下称“万科”）
以及 Express Trend Resources Ltd.（中国银行全资子公司，以下称“中银投资”），各有限
合伙人在 GHLP 中的出资比例如下表；同时各有限合伙人（或其关联方）亦作为 GHLP
的普通合伙人——GLP Holdings Limited（下称“GHL”）的股东，按照各自在 GHLP 的出
资比例持有同比例的 GHL 的普通股股份：

                           GHLP 出资比例情况表

            合伙人 权益比例（%）
           厚朴投资 21.1
           高瓴资本 21
           Spring Hill 21
           中银投资 15.7
              万科 21.2

根据投资人披露的信息，GHL的董事会由11名董事组成，每位股东有权委派2名董
                                 218
     中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

事，其余1位（系董事会主席）由厚朴投资、高瓴资本和Spring Hill的管理人轮流委派。
GHL的重大决策均需由持绝对多数股权的股东或绝对多数董事通过。

      基于前述权益比例及董事会组成结构，任何投资人均不能单独对GHL或GHLP实施
控制，且在私有化之后，普洛斯集团仍保持独立运营及对普洛斯中国的控制，所以普洛
斯中国的实际控制人仍为普洛斯集团。

      （4）普洛斯集团对普洛斯中国的持股及控制情况

      截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯集团间接持有普洛斯中国的股权比例为 84.30%，

是普洛斯中国的实际控制人。普洛斯集团对普洛斯中国的持股比例变更情况如下：

      2013 年 10 月 24 日，普洛斯集团通过下属全资子公司 CLH Limited 持有普洛斯中

国 100%的股份。

      2014 年 9 月 24 日，普洛斯集团为中国的资产和业务引入战略投资者，普洛斯中国

向 Khangai Company Limited、GLP Associates (I) Limited 和 GLP Associates (II) LLC 等机

构增发的 33.79%股份，普洛斯集团对于普洛斯中国的持股比例降低为 66.21%。

      2022 年 2 月 1 日，CLH Limited 向 Khangai Company Limited 受让普洛斯中国已发

行的 789,750,000 股股份、向 Khangai II Company Limited 受让普洛斯中国已发行的

467,303,653 股股份，普洛斯集团对于普洛斯中国的持股比例增至 84.30%。

      （5）普洛斯集团财务情况

      截至 2022 年 6 月末，普洛斯集团经审计合并财务报表中的总资产为 509 亿美元，

净资产为 262 亿美元；自 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日止会计期间，普洛斯集

团经审计合并财务报表中的营业收入为 9.05 亿美元，净利润 7.51 亿美元。

      （6）普洛斯集团业务情况

      普洛斯集团是专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资
公司。截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯集团的业务遍及中国、日本、巴西、欧洲、印
度、越南和美国，在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模15达 1,250 亿美元，业
务遍及 17 个国家，包括中国、日本、巴西、欧洲、印度、美国和越南等，全球物流基
础设施规模约 7,800 万平方米。在亚太地区，普洛斯集团作为现代物流与新经济基础设

15资产管理规模（AUM）按投资区域划分为中国 47%、日本 25%、欧洲 14%、美国 7%以及其他国家和市场的 7%。
AUM 是指普洛斯的房地产资产和尚未实施的出资承诺按目标贷款与价值比率合计的市场价值，包括普洛斯的私募
股权基金和招商局资本管理的基金。
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     中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

施开发运营商及业主，主要市场包括中国、日本、印度16。2020 年 10 月，普洛斯集团
与 SEA Logistics Partners 成立合资公司，在越南投资开发现代物流不动产。

       1）业务发展里程碑

       自 2002 年-2021 年，普洛斯集团经历一系列发展及变化：

                                    里程碑事件

         年份 事年
                     创始团队成员梅志明和 Jeff Schwartz 开始在中国和日本开展业务，
      2002-2004 年
                        陆续进入五大主要市场——苏州、上海、广州、东京和名古屋
                     在中国建立了 18 个主要物流枢纽
                     被指定为 2008 奥运会物流配送中心独家提供商
      2005-2010 年  在日本的资产管理规模超过 5,000 亿日元
                     2010 年 10 月 18 日在新加坡证券交易所上市，在当时是自 1993 年以
                        来全球最大的不动产 IPO
                     普洛斯 J-REIT 在东京证券交易所上市，是当时日本最大的不动产
                        IPO
      2011-2013 年  设立普洛斯中国物流开发基金第一期（GLP China Logistics Fund
                        I），资产管理规模达 30 亿美元
                     在巴西取得市场领先地位
                     进入美国市场，在 12 个月内成为美国第二大物流不动产业主和运营
                        商
      2014-2017 年  自 2014 年起，普洛斯与由多家中国国有企业和领先金融机构组成的
                        财团签署了 25 亿美元的重大战略投资协议
                     2017 年 12 月 20 日通过收购 Gazeley 进入欧洲市场
                     2018 年 1 月 22 日从新交所主板退市，交易规模为 120 亿美元，是当
                        时亚洲最大的上市公司私有化交易
                     通过战略投资 IndoSpace 进入印度市场
                     进入欧洲市场 12 个月内成立第三支欧洲基金
                     设立隐山现代物流服务基金（Hidden Hill Modern Logistics Private
                        Equity Fund），这是普洛斯第一支投资不动产以外领域的基金
      2018-2019 年
                     2019 年 9 月 26 日，出售三支基金旗下 1.79 亿平方英尺美国资产，
                        交易对价达 187 亿美元，是当时全球规模最大的私募不动产交易
                     宣布战略投资招商资本，随后资产管理规模增至 920 亿美元
                     获得 8 项 2019 年“PERE 全球大奖”，即全球最佳机构、全球行业风
                        云人物、北美行业风云人物、亚洲最佳机构、亚洲最佳交易、亚洲
                        最佳物流投资机构、中国最佳机构和日本最佳机构

                     收购欧洲资产组合并进入越南市场，全球业务扩展至 17 个国家
                     完成对利丰有限公司（Li & Fung Limited）的收购，这是一家总部位
        2020 年 于香港的供应链解决方案提供商
                     成立普洛斯集团首支私募开放型核心策略基金—普洛斯日本收益基
                        金（GLP Japan Income Fund），承诺出资总额约 1,500 亿日元

16 通过与 IndoSpace 的战略合作。
                                         220
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

      年份 事年
              与 SEA Logistics Partner 共同成立合资公司，在越南投资及开发现代
                 物流不动产
              与厦门建发集团合作成立中国私募股权在岸基金（FOF），首期关账
                 资金达 50 亿元人民币（7.31 亿美元）
              成立普洛斯欧洲收益基金第二期（GLP Europe Income Partners II），
                 承诺股权认缴出资总额达 11 亿欧元，随后扩大至 16 亿欧元，超过
                 初始目标
              隐山资本被 PERE 认定为全球最大的不动产科技公司之一
              在亚洲新设立六支策略基金，包括首支物流 C-REIT 上市，在中国和
                 日本的旗舰级物流发展策略基金的后续基金，以及三支中国在岸收
                 益基金—普洛斯中国收益基金第二、三和四期
              在进入欧洲市场四年的时间里，欧洲资产管理规模提高两倍，达 130
                 亿欧元
              2021 年 8 月 3 日，普洛斯巴西开发基金第二期（GLP Brazil
                 Development Partners II）完成最终募集，这是当时拉丁美洲规模最大
                 的物流基金之一
              2021 年 10 月，普洛斯日本物流开发基金第四期（GLP Japan
                 Development Partners IV）获得两倍超额认购，关账资金总额达 4,120
                 亿日元（约 37 亿美元），是投资于日本的规模最大的私募房不动产
2021 年
                 基金
              通过私募股权投资平台隐山资本设立一支规模达 10 亿元人民币的电
                 动汽车充电基础设施基金
              扩大可再生能源业务，太阳能发电装机容量超过 400 兆瓦
              在中国的数据中心 IT 负载增长至 1,400 兆瓦，其中位于江苏的 120
                 兆瓦数据中心一期工程交付完成
              发布最新的 ESG 政策和尽职调查流程，进一步将 ESG 因素纳入投资
                 审核
              签署联合国的“负责任投资原则”（“PRI”）
              GRESB 评分同比提高 13%以上，所有参评基金都获得了“绿星”认可
              资产管理规模突破 1,200 亿美元

2）投资策略和原则

普洛斯集团作为稳健的投资者以及全球专业的物流不动产运营商，为投资者创造非

凡价值。普洛斯集团商业模型的主要情况如下：

 投资：普洛斯集团是具有全球收购经验的专业投资人，交易规模大到企业级和

      大型投资组合的投资与并购，小到独立的资产交易。自 2015 年起，普洛斯集团

      完成了数宗大规模的资产交易，包括：于 2015 年在美国以 81 亿美金收购 IndCor；

      于 2015 年在美国以 46 亿美金收购 Industrial Income Trust Inc.；于 2017 年在欧

      洲以 28 亿美金收购 Gazeley；自 2016 年以来，发起人累计参与交易数量合计

      超过 110 宗，投资规模合计超过 52 亿美金，相关收购资产包括独立资产和小

      型投资组合交易。
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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

 运营：普洛斯集团基础设施网络遍布 200 个城市，在全球拥有超过 2,900 个物

      业，面积约 7,800 万平方米，全球化的规模使得普洛斯集团对于当代全球物流

      行业趋势和市场动态理解深刻。依托于强大的本地化能力，普洛斯集团将其丰

      富的经验充分运用到其全球业务布局，并能通过活跃的资产管理，在投资机会

      中取得具有吸引力的交易价格从而充分创造投资价值。此外，作为科技生态领

      域的先驱，发起人充分赋能客户，协助客户升级供应链，提升效率，且为市场

      提供更具有竞争力的解决方案。

 发展：自 2016 年以来，尽管全球范围内，行业内对于优质区位的竞争日益加

      剧，普洛斯集团仍成功的在全球范围内完成了合计超过 150 亿美金的规模增长。

      普洛斯集团拥有稳健的发展战略，全心投入、深耕市场，充分挖掘客户需求，

      保持了在优质区域以及核心市场的领先优势。

普洛斯集团投资和资产管理团队经验丰富，分布世界各地，同时密切合作，在业务

拓展及落地、资产开发以及管理等方面都取得了优秀的成绩；在资产生命周期的不同阶

段，持续创造价值，实现投资业绩最优化。

3）基金管理业务

作为全球化的基金管理人，普洛斯集团拥有全球最具市场领先地位的机构投资者，

与包括主权财富基金、养老金管理机构、保险机构在内的世界级投资机构合作，致力于

持续为投资人创造价值，实现优秀的投资业绩。普洛斯集团在其管理的基金中跟投，保

证了普洛斯集团与投资合作伙伴拥有共同的愿景。

普洛斯集团与亚太地区、北美地区、欧洲地区及中东和非洲地区的投资人均建立了

深厚的合作关系，并且持续为基金管理平台开发新的投资合作伙伴。普洛斯集团在募资

能力方面处于行业领军地位，在全球私募不动产投资领域权威媒体 PERE（Private Equity

Real Estate）发布的不动产投资领域榜单中，普洛斯集团在亚太乃至全球地区持续登榜

并取得优异排名。

目前，普洛斯集团旗下基金管理业务在全球范围内管理 50 余支基金，包括私募不

动产基金、私募股权投资基金与 REIT 产品。同时，普洛斯集团在中国还运营了多个战

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略合作平台，其中包括与招商局携手管理的招商资本。

      普洛斯集团在中国的资产管理规模达 720 亿美元，在中国境内外募集并运行多支专

门投资于中国的私募基金，中金普洛斯 REIT（508056.SH）是中国首批公募基础设施

REITs 之一。

      除普洛斯中国作为原始权益人发起设立的中金普洛斯 REIT（508056.SH）外，普洛

斯作为发起人和管理人的 GLP J-REIT（3281.TSE）于 2012 年 12 月 21 日在东京证券交

易所上市。截至 2022 年 10 月，普洛斯 J-REIT 的投资组合规模已从首次公开募股时的

17 亿美元增长到约 68 亿美元，增长了约四倍。

                             普洛斯 J-REIT 历史表现

                             普洛斯 J-REIT 历史表现
         IPO FY20 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20 FY20
财年
         时 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
资产规模
         17 22 27 30 35 42 49 49 60 64 68
（亿美元）
物业数量 30 39 50 56 61 67 75 75 82 86 90
资料来源：公司文件，FactSet
注：（1）基于收购价格，美元：日元汇率为 1:122.88；（2）财年截至 2022 年 10 月

      4）环境-社会-治理（ESG）愿景

      普洛斯集团致力于实施一系列广泛的环境-社会-治理（ESG）项目，以提升集团的

业务，为投资人创造价值，支持集团的员工，并帮助和发展集团所在的社区。普洛斯集

团重视对环境的保护和改善，其制度旨在将 ESG 原则融入投资分析和决策流程的各个

环节，公司致力于将可持续性作为其核心业务的组成部分，为全社会更美好的明天努力。

普洛斯集团致力于提高效率，采用大数据和科技来提升生产力。因此，普洛斯集团能够

减少支出，更好的运营资产并更高效的进行投资，能够进一步产生更大的投资回报，减

少支出并为全球的雇员带来长期的利益和价值。

      普洛斯集团的 ESG 原则：以高度负责任的精神进行投资和开展业务；发展并管理

具有可持续性的资产；提升效率，提高价值；公司治理遵循高标准的商业道德，高度透

明；增进社会福祉。

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中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

（四）业务情况

     1. 公司主营业务

普洛斯中国的业务性质为投资控股（Investment Holdings），其在中国境内的主要
业务为供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资。

     2. 所在行业相关情况

公司所处行业为物流仓储业。仓储物流行业的相关情况详见本招募说明书第十三部
分“基础设施项目基本情况”之“二、基础设施项目所属行业、市场、地区概况”。

     3. 行业地位

普洛斯中国是中国境内现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域
具有显著的领先地位。截至 2023 年 12 月 31 日，普洛斯中国在中国已建成（完工稳定
物业）的仓储面积超过 3,681 万平方米。

普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务
与投资公司。结合投资与运营的专长，致力于为客户及投资者持续地创造价值。普洛斯
在中国境内 70 个地区市场，投资、开发和管理着 450 多处物流仓储、制造及研发、数
据中心及新能源基础设施。普洛斯还率先投资于技术和创新，引领智慧物流前沿；通过
股权投资、金融科技及数据科技平台，不断提高资产运营效率，提升资产价值。

     4. 最近三年主营业务情况

普洛斯中国作为中国境内专业现代物流仓储设施提供商，为客户提供了一整套综合
的物流仓储设施相关的解决方案和产品，包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与
回租，公司将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能，为客户
提供全面的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。目前，普洛斯中国主要产品为
现代仓储物流园，主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管
理。

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             普洛斯中国最近三年末持有及管理的仓储物流等资产组合情况表

                                                                    单位：万平方米
                      2022 年 12 月 31 2021 年 12 月 31 2020 年 12 月 31
            资产组合
                            日 日 日
      完工稳定物业 1 3,710 3,330 2,910
      完工未稳定物业 2 124 372 267
      在建物业/重新调整物
                                 592 678 519
      业
      土地储备 541 484 636
            合计 4,967 4,864 4,332

注 1：完工稳定物业指的是已完工达到一年或是出租率达到 90%以上的项目，满足两个条件之一即可认为是完工稳
定物业

注 2：完工未稳定物业指的是完工未满一年且出租率未达到 90%以上的项目，行业内一般用此两种表述介绍物业的
状态

普洛斯中国在中国拥有 15 年以上的现代仓储行业开发运营经验，专注于供应链、
大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资，主要服务于第三方物流企业、零
售业、制造业等行业。截至 2023 年 12 月 31 日，普洛斯集团在中国境内持有及管理的
仓储物流等物业总建筑面积约 4,879 万平方米。

（五）财务情况

普洛斯中国截至 2020 年 12 月 31 日止 12 个月、截至 2021 年 12 月 31 日止 12 个
月及截至 2022 年 12 月 31 日止 12 个月的财务信息均来源于经毕马威会计师事务所
（KPMG）依据《香港注册会计师执业准则》进行审计的财务报告，近三年审计报告均
为无保留意见。

1. 财务数据

（1）合并资产负债表

                      普洛斯中国最近三年合并资产负债表

                                                                  单位：万美元
         项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
非流动资产：

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         项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
投资性房地产 1,388,038.5 1,526,950.4 2,138,045.9
对合营企业的投资 280,934.8 308,040.4 209,088.3
对联营企业的投资 284,471.5 281,164.7 179,988.2
物业、厂房及设备 135,245.6 82,308.2 34,853.0
无形资产 70,394.8 31,671.6 30,979.0
其他长期投资 251,263.8 233,686.4 212,534.6
递延所得税资产 5,446.8 2,465.7 2,145.5
其他非流动资产 199,564.2 71,663.3 77,839.9
非流动资产合计 2,615,360.0 2,537,950.7 2,885,474.4
流动资产：
应收及其他应收款项 421,160.4 288,984.3 157,341.9
存货 - - -
持有待售资产 660,850.9 553,266.5 116,697.0
现金及现金等价物 148,942.6 71,694.1 116,075.2
受限制的资金 - - -
流动资产合计 1,230,953.9 913,944.9 390,114.1
资产总额 3,846,313.9 3,451,895.6 3,275,588.5
非流动负债：
贷款及长期借款 761,649.3 709,580.1 709,612.9
递延所得税负债 141,796.0 175,169.8 245,580.6
其它非流动负债 71,151.2 50,036.8 31,733.7
非流动负债合计 974,596.5 934,786.7 986,927.2
流动负债：
贷款及短期借款 210,484.4 108,649.3 315,021.9
应付及其他应付款项 171,742.8 159,191.0 175,137.4
应交税金 39,535.0 15,888.9 9,575.8
持有待售负债 424,057.4 247,665.8 32,950.1
流动负债合计 845,819.6 531,395.0 532,685.2
负债合计 1,820,416.1 1,466,181.7 1,519,612.4
股东权益：
股本 695,082.5 695,082.5 695,082.5
储备 716,299.3 727,844.3 543,284.6

                                   226
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          项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
少数股东权益 614,516.0 562,787.1 517,609.0
权益总额 2,025,897.8 1,985,713.9 1,755,976.1
负债及股东权益合计 3,846,313.9 3,451,895.6 3,275,588.5

（2）合并利润表

                       普洛斯中国最近三年合并利润表

                                                                          单位：万美元
            项目 2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
营业收入 120,531.0 127,351.2 114,912.4
其他业务收入 313.8 34,138.0 19,551.2
营业成本17 -56,484.9 -38,541.5 -40,483.0
其他费用 -29,699.4 -29,980.7 -20,341.4
投资性房地产公允价值变动 93,351.5 97,343.3 53,283.5
应占合营企业利润（扣除所得税费用） 4,641.5 16,404.7 7,350.8
应占联营企业利润（扣除所得税费用） 11,855.2 50,133.6 19,404.3
营业利润 144,508.7 256,848.6 153,677.8
净财务费用 -54,811.6 -40,343.5 -15,265.3
收购子公司收益 - 1,947.7 8.0
处置子公司收益 123,000.2 55,269.7 31,440.0
处置持有待售资产收益 - - 9,232.0
处置投资性房地产收益 302.0 1,364.2 -
税前利润 212,999.3 275,086.7 179,092.5
所得税费用 -68,332.9 -86,533.3 -53,746.9
净利润 144,666.4 188,553.4 125,345.6

（3）合并现金流量表

17 包括销货成本及其他金融服务成本和物业相关支出。
                                    227
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                     普洛斯中国最近三年合并现金流量表

                                                                    单位：万美元
        项目 2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
经营活动产生的现金流量:
税前利润 212,999.3 275,086.7 179,092.5
调整项：
无形资产摊销 957.9 136.9 162.4
递延管理费摊销 - 13.3 12.4
物业、厂房及设备折旧 4,906.8 2,813.7 2,260.4
处置物业、厂房及设备利得/损失 854.9 -13.8 103.0
收购/处置子公司的利得 -123,000.2 -57,217.4 -31,448.0
应占合营企业利润（扣除所得税
                                -4,641.5 -16,404.7 -7,350.8
费用）
应占联营企业利润（扣除所得税
                               -11,855.2 -50,133.6 -19,404.3
费用）
投资性房地产公允价值变动 -93,351.5 -97,343.3 -53,283.5
金融资产公允价值变动 6,096.0 -28,830.1 -15,506.9
其他费用 4,209.5 4,458.7 -
处置联营企业和金融资产的其
                                         - -736.0 -864.7
他收入
确认应收及其他应收款项减值
                                  229.7 99.3 1,238.7
损失
处置持有待售资产利得 - - -9,232.0
处置投资性房地产的收益 -302.0 -1,364.2 -
净财务费用 54,811.6 40,343.5 15,265.3
股利收入 -4,670.7 -1,419.9 -
现金流量小计 47,244.6 69,489.1 61,044.5
营运资本变动：
应收及其他应收账款和存货 6,656.9 -66,959.2 -110,692.9
应付及其他应付款项 9,863.5 74,049.0 107,853.2
经营活动产生的现金 63,765.0 76,578.9 58,204.8
已付税金 -10,639.0 -15,097.3 -9,458.2
经营活动产生的现金流量净额 53,126.0 61,481.6 48,746.6
投资活动产生的现金流量:
收购子公司（扣除收购所得现
                              -148,964.6 -95,749.0 -29,950.0
金）
处置子公司（扣除处置掉的现
                              164,515.5 422,441.2 243,201.2
金）
收购合营企业 - - -
收购联营企业 - - -92,681.0
对合营企业的注资 -5,696.3 -75,650.3 -77,339.3

                                   228
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        项目 2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
对联营企业的注资 -42,928.7 -78,565.0 -92,930.1
收到合营企业股利 9,495.7 1,085.0 -
收到联营企业股利 14,654.7 5,530.6 296.8
收到其他投资的股息 4,955.8 - -
支付收购物业、厂房及设备 -32,353.3 -20,503.6 -8,791.0
处置物业、厂房及设备收到的对
                                  761.4 103.3 128.2
价
处置其他投资收到的现金 29,893.5 770.4 42,232.5
购买其他投资支付的现金 -68,979.2 -39,321.0 -22,530.2
处置持有待售资产收到的对价 - - -
处置投资性房地产的对价 1,195.9 864.4 -
处置联营与合营企业收到的对
                               52,201.1 11,011.7 557.6
价
子公司处置收益、股利收入、利
                                -4,522.1 -21,985.0 -14,805.9
息收入支付的代扣代缴所得税
收购投资性房地产 - - -
收购无形资产 - - -1.8
投资性房地产开发支出 -81,998.5 -127,950.4 -108,268.1
（支付）/收回收购投资性房地产
                               -10,115.9 -11,692.9 -2,017.4
押金
收回其他投资保证金 - - 1,152.2
对间接控股公司的贷款 -152,565.3 -75,376.0 -
对关联方的贷款 - -6,813.5 -
对合营企业的贷款 -4,888.0 -4,359.2 -52,875.9
对联营企业的贷款 -8,132.2 -4,831.3 -2,305.8
已收取的利息收入 7,709.2 6,147.0 3,409.2
对少数股东的贷款 -712.3 -724.3 -4,950.3
对第三方企业的贷款 - -34,941.9 -6,031.5
对同母系子公司的贷款 - - -
收到合营企业偿还的贷款 1,861.5 7,213.6 13,622.8
收到联营企业偿还的贷款 20,463.8 9,445.3 30,599.7
收到少数股东偿还的贷款 - 4,129.3 735.0
收到第三方企业偿还的贷款 7,657.1 27,559.5 14,635.9
收到其他关联方偿还的贷款 8,622.7 6,813.5 -
收到同母系子公司偿还的贷款 - - -
投资活动使用的现金流量净额 -237,868.5 -95,348.6 -164,907.2
筹资活动产生的现金流量:
收到少数股东注资 226,102.9 45,754.4 62,617.5
发行共同投资股份取得的押金 241.6 439.8 -
少数股东减资 -125.5 -24,458.9 -

                                   229
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        项目 2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
新增其他关联方借款 36,691.1 - -
新增第三方企业借款 -23,429.0 - -
新增间接控股公司借款 477.0 - -
偿还间接控股公司借款 -2,850.1 - -45,155.4
偿还合营企业借款 - - -5,963.9
偿还联营企业借款 - - -5,109.0
向合营公司的借款 - - 3,111.1
新增银行借款 984,357.1 671,369.2 563,341.5
偿还银行借款 -643,345.7 -682,924.8 -429,223.5
已付利息 -50,989.3 -50,067.0 -48,827.9
支付少数股东股利 -170,555.9 -3,522.3 -1,452.7
向少数股东的借款 - - 884.9
偿还少数股东借款 -320.4 -1,020.2 -1,067.2
向第三方的借款 257.1 - -
新增第三方企业借款 -70.0 -63.7 -399.0
偿还其他关联方借款 - - -
发行债券 32,253.2 275,173.1 59,999.9
偿还债券 -104,413.9 -263,390.4 -3,028.5
偿还租赁负债本金部分 -1,938.4 -1,440.0 -462.2
偿还租赁负债利息部分 -747.4 -685.2 -323.1
从少数股东收购子公司股份 -6,025.5 -22,028.6 -1,745.1
向少数股东出售子公司股份 31,442.3 63,851.7 -
筹资活动产生的现金流量净额 300,737.7 6,987.1 147,197.4
现金及现金等价物增加/（减少）
                              115,995.2 -26,879.9 31,036.8
的净额
期初现金及现金等价物 96,344.9 122,206.2 85,971.5
外币汇率变动的影响 -5,327.8 1,018.6 5,197.9
期末现金及现金等价物 207,012.3 96,344.9 122,206.2

2. 财务指标

                      普洛斯中国主要财务数据和指标

                                                                       单位：万美元
                              2022 年 2021 年 2020 年
        财务指标
                            12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
总资产 3,846,313.9 3,451,895.6 3,275,588.5
总负债 1,820,416.1 1,466,181.7 1,519,612.4

                                   230
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                              2022 年 2021 年 2020 年
         财务指标
                            12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
股东权益合计 2,025,897.8 1,985,713.9 1,755,976.1
流动比率（倍） 1.46 1.72 0.73
速动比率（倍） 1.46 1.72 0.73
资产负债率（%） 47.33 42.47 46.39
          项目 2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
营业收入 120,531.0 127,351.2 114,912.4
税前利润 212,999.3 275,086.7 179,092.5
净利润 144,666.4 188,553.4 125,345.6
经营活动产生现金流量净额 53,126.0 61,481.6 48,746.6
投资活动使用现金流量净额 -237,868.5 -95,348.6 -164,907.2
筹资活动产生现金流量净额 300,737.7 6,987.1 147,197.4
平均总资产回报率（%）* 7.20 9.67 7.47
加权平均净资产收益率（%）* 8.75 10.14 8.01
EBITDA 268,671.2 328,232.7 227,217.1
EBITDA 利息保障倍数* 5.13 6.27 4.82
利息保障倍数* 5.01 6.22 4.77
应收账款周转率（次）* 11.38 13.70 11.41

注*：季度数据已年化（如涉及）

上述财务指标的计算方法：

平均总资产回报率=（税前利润+计入财务费用的利息支出）/平均资产总额

加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产
收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）计算；

EBITDA=税前利润+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+投资性房地产折旧+无形资产摊销＋
长期待摊费用摊销

EBITDA 利息保障倍数=EBITDA /（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

利息保障倍数=（税前利润+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+已资本化的利
息费用）

应收账款周转率=营业收入/平均应收账款

3. 财务分析

（1）资产情况

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                    普洛斯中国最近三年合并报表资产结构情况

                                                                            单位：万美元
                 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
      科目
                   金额 占比 金额 占比 金额 占比
非流动资产：
投资性房地产 1,388,038.5 36.09% 1,526,950.4 44.24% 2,138,045.9 65.27%
对合营企业投资 280,934.8 7.30% 308,040.4 8.92% 209,088.3 6.38%
对联营企业投资 284,471.5 7.40% 281,164.7 8.15% 179,988.2 5.49%
物业、厂房及设备 135,245.6 3.52% 82,308.2 2.38% 34,853.0 1.06%
无形资产 70,394.8 1.83% 31,671.6 0.92% 30,979.0 0.95%
其他长期投资 251,263.8 6.53% 233,686.4 6.77% 212,534.6 6.49%
递延所得税资产 5,446.8 0.14% 2,465.7 0.07% 2,145.5 0.07%
其他非流动资产 199,564.2 5.19% 71,663.3 2.08% 77,839.9 2.38%
非流动资产合计 2,615,360.0 68.00% 2,537,950.7 73.52% 2,885,474.4 88.09%
流动资产：
应收及其他应收款项 421,160.4 10.95% 288,984.3 8.37% 157,341.9 4.80%
存货 - - - - - -
持有待售资产 660,850.9 17.18% 553,266.5 16.03% 116,697.0 3.56%
现金及现金等价物 148,942.6 3.87% 71,694.1 2.08% 116,075.2 3.54%
受限现金 - - - - - -
流动资产合计 1,230,953.9 32.00% 913,944.9 26.48% 390,114.1 11.91%
资产总额 3,846,313.9 100.00% 3,451,895.6 100.00% 3,275,588.5 100.00%

     最近三年末，普洛斯中国的资产规模呈增长趋势，非流动资产占比较大。最近三年
末，普洛斯中国的资产总额分别为 3,275,588.5 万美元、3,451,895.6 万美元和 3,846,313.9
万美元，资产总额保持了较快的增长速度。2021 年 12 月末较 2020 年 12 月末，资产总
额增加 176,307.1 万美元，增幅 5.38%；2022 年 12 月末较 2021 年 12 月末，资产总额增
加 394,418.3 万美元，增幅 11.43%。

     从资产构成上看，最近三年末，普洛斯中国的非流动资产分别为 2,885,474.4 万美
元、2,537,950.7 万美元和 2,615,360.0 万美元，分别占资产总额的 88.09%、73.52%和
68.00%，占比逐年下降。

     其中投资性房地产最近三年末，普洛斯中国投资性房地产余额分别为 2,138,045.9 万
美元、1,526,950.4 万美元和 1,388,038.5 万美元，占总资产的比例分别为 65.27%、44.24%

                                         232
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和 36.09%。整体呈逐年下降趋势，主要系持续的通过设立非并表基金实现资本循环导
致并表范围内的投资性房地产金额下降，以及 2022 年美元汇率上行导致的外币折算差
异所致。

最近三年末，普洛斯中国的流动资产分别为 390,114.1 万美元、913,944.9 万美元和
1,230,953.9 万美元，分别占资产总额的 11.91%、26.48%和 32.00%，呈持续增长趋势。
其中持有待售资产最近三年分别为 116,697.0 万美元、553,266.5 万美元和 660,850.9 万
美元，分别占资产总额的 3.56%、16.03%和 17.18%。近三年增幅较大，主要系近年持续
的新基金设立，对应待转入非合并报表范围内的基金项目公司增多，其总资产重分类至
持有待售资产所致。

（2）负债情况

                    普洛斯中国最近三年合并报表负债结构情况表

                                                                           单位：万美元
              2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
    项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比
非流动负债：
贷款及长期借款 761,649.3 41.84% 709,580.1 48.40% 709,612.9 46.70%
递延所得税负债 141,796.0 7.79% 175,169.8 11.95% 245,580.6 16.16%
其它非流动负债 71,151.2 3.91% 50,036.8 3.41% 31,733.7 2.09%
非流动负债合计 974,596.5 53.54% 934,786.7 63.76% 986,927.2 64.95%
流动负债：
贷款及短期借款 210,484.4 11.56% 108,649.3 7.41% 315,021.9 20.73%
应付及其他应付
                171,742.8 9.43% 159,191.0 10.86% 175,137.4 11.53%
款项
应交税金 39,535.0 2.17% 15,888.9 1.08% 9,575.8 0.63%
持有待售负债 424,057.4 23.29% 247,665.8 16.89% 32,950.1 2.17%
流动负债合计 845,819.6 46.46% 531,395.0 36.24% 532,685.2 35.05%
负债合计 1,820,416.1 100.00% 1,466,181.7 100.00% 1,519,612.4 100.00%

普洛斯中国的负债主要由贷款及长期借款、递延所得税负债、其它非流动负债和应
付账款及其他应付款组成，最近三年，普洛斯中国负债合计余额分别为 1,519,612.4 万
美元、1,466,181.7 万美元和 1,820,416.1 万美元，资产负债率分别为 46.39%、42.47%和
47.33%。

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最近三年，非流动负债余额分别为 986,927.2 万美元、934,786.7 万美元和 974,596.5
万美元，占总负债的比例为 64.95%、63.76%和 53.54%；其中贷款及长期借款余额分别
为 709,612.9 万美元、709,580.1 万美元和 761,649.3 万美元，占负债合计的比例分别为
46.70%、48.40%和 41.84%，近三年基本保持稳定。贷款及长期借款余额 2022 年较 2021
年末增长约 7.34%主要系因业务扩张需要而新增银行贷款所致。

流动负债余额为 532,685.2 万美元、531,395.0 万美元和 845,819.6 万美元，占负债
总额的比例分别为 35.05%、36.24%和 46.46%，流动负债余额增加主要系长期借款临近
到期日转入短期借款核算，且作为持有代售核算的基金借款余额上升所致。

从结构上来看，普洛斯中国的负债主要以长期负债为主，短期借款占比约 11.56%。
普洛斯中国严格执行较为稳健的财务管理政策，最近三年末资产负债率保持在较低水平，
短期偿债压力较小。

（3）收入利润水平

a.收入情况

                         普洛斯中国最近三年总收入构成情况表

                                                                     单位：万美元

               2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
     项目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比

营业收入 120,531.0 99.7% 127,351.2 78.86% 114,912.4 85.46%

其他 313.8 0.3% 34,138.0 21.14% 19,551.2 14.54%

总收入 120,844.8 100.00% 161,489.2 100.00% 134,463.6 100.00%

普洛斯中国主营业务突出，最近三年，营业收入占总收入比例分别为 85.46%、78.86%
和 99.7%，营业收入主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关服务的管理费收入等。
普洛斯中国其他收入主要为金融资产公允价值变动、政府补助等，最近三年占总收入的
比重分别为 14.54%、21.14%和 0.3%，2022 年 1-12 月其他业务的收入金额占比较小主
要系受私募股权市场及二级市场表现欠佳导致金融资产公允价值较上年下降所致。

b.成本情况

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                               普洛斯中国最近三年总成本构成情况表

                                                                             单位：万美元

                  2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
     项目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比

营业成本 56,484.9 100.00% 38,541.5 100.00% 40,483.0 100.00%

其他 0.0 0.00% 0.0 0.00% 0.0 0.00%

总成本 56,484.9 100.00% 38,541.5 100.00% 40,483.0 100.00%

普洛斯中国的总成本主要由仓储租赁相关支出构成。最近三年，普洛斯中国的营业
成本总金额分别为 40,483.0 万美元、38,541.5 万美元和 56,484.9 万美元，占总成本的比
例均为 100%，呈持续增长趋势，主要系受数据中心和冷链业务的发展，运营相应成本
增加所致。

c.利润情况

                               普洛斯中国最近三年毛利润构成情况表

                                                                             单位：万美元

                  2022 年 1-12 月 2021 年 1-12 月 2020 年 1-12 月
     项目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比

营业毛利润 64,046.1 99.51% 88,809.7 72.23% 74,429.4 79.20%

其他 313.8 0.49% 34,138.0 27.77% 19,551.2 20.80%

总毛利 64,359.9 100.00% 122,947.7 100.00% 93,980.6 100.00%

最近三年，营业毛利润金额分别为 74,429.4 万美元、88,809.7 万美元和 64,046.1 万
美元，占总毛利的比例分别为 79.20%、72.23%和 99.51%；其他业务的毛利润金额分别
为 19,551.2 万美元、34,138.0 万美元和 313.8 万美元，占总毛利的比例分别为 20.80%、
27.77%和 0.49%。

2022 年 1-12 月，公司净利润为 144,666.4 万美元，较 2021 年 1-12 月同比下降
23.28%，主要系受资本市场以及二级市场表现欠佳的影响，公司 2022 年在金融资产以
及以金融资产作为投资标的合联营公司上获取的公允价价值变动收益有所下降，同时，
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由于美元持续走强，导致本年净财务费用增加所致。

（六）资信状况

       1. 公开市场融资情况

      截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国及下属合并范围子公司已发行的公司信用类
债券余额为 37.48 亿美元。近三年，普洛斯中国未发生延迟支付债券本息的情况。

       2. 银行授信情况

      普洛斯中国财务状况和资信情况良好，与招商银行、中国银行、交通银行、工商银
行、建设银行等商业银行保持长期合作关系，授信额度充足，间接债务融资能力较强。
2022 年 12 月末，普洛斯中国获得多家银行授信额度 78.46 亿18美元，其中正在使用的
额度折合等值 58.88 亿美元，尚未使用额度折合等值 17.75 亿美元。

       3. 对外担保的情况

      普洛斯中国为关联方 GLP China Financing Holding Limited 的子公司银行借款提供
担保。截至 2022 年 12 月 31 日，相关银行借款余额约为 197,359,000 美元。此外，截至
2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国为其他关联公司提供担保的银行借款余额约为
287,740,833 美元。

      截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国对外担保情况相对报告期末未发生重大不利
变化。除上述对外担保外，截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国无需要披露的其他对
外担保情况。

       4. 历史信用及评级情况

      根据普洛斯中国说明，普洛斯中国信用稳健，内部控制制度健全，不存在影响持续
经营的法律障碍；普洛斯中国最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失
信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或
者限制融资的情形。

18 合并报表范围内的授信
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经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至查
询日 2023 年 3 月 22 日，在前述网站公布的信息中普洛斯中国不存在被纳入被执行人或
失信被执行人名单的情况。

经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华人
民共和国生态环境部网站（网址：http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台
（ 网 址 ： http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 监 会 网 站 （ 网 址 ：
http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网址：http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人
民共和国财政部网站（网址：http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房
和城乡建设部网站（网址：http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网
址：https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、
中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：
http://www.ccgp.gov.cn/ ） 、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （ 网 址 ：
http://jzsc.mohurd.gov.cn/））和中国裁判文书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/），
截至查询日 2023 年 3 月 22 日、24 日，在前述网站公布的信息中普洛斯中国最近 3 年
内不存在重大违法违规或不诚信记录的情况。

根据基金管理人、计划管理人及北京市海问律师事务所的核查，普洛斯中国可以作
为《不动产基金指引》第五十条第（三）款所称的原始权益人，具备《不动产基金指引》
第八条第（一）款及第（二）款、《上交所审核关注事项（试行）》第八条规定的作为
原始权益人的资格。

普洛斯中国最新主体长期信用等级为 AAA，评级展望“稳定”（上海新世纪资信评

估投资服务有限公司及中诚信国际信用评级有限责任公司评定，2022 年 9 月 13 日及

2022 年 7 月 28 日）。

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二、本次扩募前原始权益人对拟购入不动产项目的所有权情况及原始权益

人针对本次扩募的内部授权与外部审批情况

（一）原始权益人享有拟购入不动产项目所有权情况

根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》《原始权益人香港法律意见书》和
原始权益人的说明，普洛斯中国通过各拟购入项目公司境外股东享有对相应拟购入项目
公司及其持有的拟购入基础设施资产的所有权。

（二）原始权益人内部授权情况

根据《关于新购入基础设施项目的法律意见书》《原始权益人香港法律意见书》以
及普洛斯中国董事书面决议，普洛斯中国已采取一切必要的企业行动批准及授权普洛斯
中国透过其作为间接股东的权利转让予基础设施基金；普洛斯中国透过其作为间接股东
的权利转让予不动产基金，不违反任何现行在香港有效且适用于普洛斯中国的法律或法
规及公司章程，亦未有香港法律要求的政府或监管同意、批准、授权、注册、备案和命
令。

（三）外部审批情况

1、青岛普洛斯

根据青岛普洛斯贷款合同约定，借款人进行股权转让的，应当至少提前 30 天按照
该合同约定的方式书面通知贷款人，并且在清偿该合同项下全部贷款本息或提供贷款人
认可的还款方案及担保前不应采取行动。

就本次新购入不动产项目涉及的青岛普洛斯股权转让事宜，青岛普洛斯已经根据
958 号文的规定及青岛普洛斯贷款合同的约定提前书面通知了交行青岛分行并取得了
交行青岛分行出具的交行青岛分行同意函，该函件载明，交行青岛分行已知悉青岛普洛
斯股东将青岛普洛斯 100%股权转让给基础设施 REITs 并办理相应股权变更事宜，同意
青岛普洛斯提前偿还青岛普洛斯贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项
（如有），青岛普洛斯汇入全部上述款项次日起 5 个工作日内，将全部贷款清偿完毕

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（为交行青岛分行贷款项下的贷款清偿日），并自贷款清偿日次日起的 5 个工作日内协
助青岛普洛斯向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保注销登记所需的全部申请
材料，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管措施解除手续（如
涉及）。

2、鹤山普洛斯

根据鹤山普洛斯贷款合同 1 约定，如借款人发生进行合并、分立、减资、股权转让、
对外投资、实质性增加债务融资、重大资产和债权转让以及其他可能对借款人的偿债能
力产生重大不利影响的事项时，须事先征得贷款人的书面同意。

就本次新购入不动产项目涉及的鹤山普洛斯股权转让事宜，鹤山普洛斯已经根据
958 号文的规定及鹤山普洛斯贷款合同 1 的约定取得了中行天河支行出具的中行天河支
行同意函，该函件载明，中行天河支行同意鹤山普洛斯境外股东将鹤山普洛斯 100%股
权转让给基础设施 REITs 直接或间接持有，并办理相应股权变更的工商登记手续；同意
鹤山普洛斯提前偿还鹤山普洛斯贷款合同 1 项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款
项（如有），并自借款清偿日起的 10 个工作日内协助鹤山普洛斯向不动产登记主管部
门递交完毕办理抵押担保注销登记所需的全部申请材料，办理完毕应收账款质押登记注
销手续，并将后续持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管措施解除手续
（如涉及）。

3、重庆普南

根据重庆市规划和自然资源局颁布的《重庆市建设用地使用权转让、出租、抵押实
施细则》（渝规资规范[2020]17 号）规定，建设用地使用权转让时，区县（自治县）规
划自然资源主管部门应通过召开联席会议、函询或由转让方提供经济信息、住房城乡建
设、财政、招商、税务、工业园区（开发区）管委会等部门出具的正式情况说明（包括
拟转让土地的配套工程建设、出让条件、投入产出等随附义务履行的情况，是否享受税
收、土地价款优惠政策的情况）等方式，对拟转让地块是否已履行相关随附义务或享受
相关优惠政策予以审核。

就本次新购入不动产项目涉及的重庆普南股权转让事宜，重庆普南已经根据 958 号
文的规定取得了巴南区规自局出具的《巴南区规自局复函》，该函件载明，重庆普南境
外股东将普洛斯（重庆）城市配送物流中心项目以 100%股权转让方式（境外股东转境
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内股东）发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）不涉及巴南区规自局审批事
项，对此巴南区规自局无异议。

就以上所述限制条件，已分别在履行了取得交行青岛分行同意函、中行天河支行同
意函及巴南区规自局复函的程序后满足了相关要求，除前述限制条件（或特殊规定、约
定）外，拟购入不动产项目相关转让或资产处置事项已没有其他任何限制条件或特殊规
定、约定。

三、原始权益人及控股股东、实际控制人控制的其他同类资产情况

截至 2022 年 12 月 31 日，普洛斯中国及控股股东、实际控制人通过境内下属关联
公司在中国境内、70 个地区市场投资、开发和管理 450 多个仓储物流等不动产项目，
仓储物流等物业总建筑面积约 4,967 万平方米。其中，截至 2022 年 12 月 31 日，普洛
斯在山东运营管理物流仓储面积约 171 万平方米；在广东运营管理物流仓储面积约 236
万平方米；在重庆运营管理物流仓储面积约 149 万平方米。

四、原始权益人的主要义务

根据《不动产基金指引》等相关法律文件规定或约定，原始权益人的主要义务包括：

（一）不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目；

（二）配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机构履
行职责；

（三）确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

（四）及时移交不动产项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等。

五、原始权益人及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺

原始权益人已承诺：

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（一）对于不动产基金拟间接投资的普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司
及其持有的普洛斯青岛前湾港国际物流园、鹤山普洛斯物流园有限公司及其持有的普洛
斯江门鹤山物流园、重庆普南仓储服务有限公司及其持有的普洛斯（重庆）城市配送物
流中心，原始权益人作为该等项目当前的实质所有人，间接拥有其完全所有权或经营权
利。

（二）不动产基金拟间接投资的不动产项目不存在重大经济或法律纠纷，除《承诺
函》附表所述的基础设施资产担保权利负担外，不存在其他他项权利设定。

（三）原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近 3 年无重大违法违规行为。

（四）原始权益人不存在利用购入不动产项目损害不动产基金财产或基金份额持有
人合法权益的情形。

（五）原始权益人将根据适用法律法规及内部规章就开展本次不动产基金扩募及新
购入不动产项目履行必要授权及审批程序。

（六）原始权益人将依法履行《不动产基金指引》第十八条、第四十三条对原始权
益人的各项义务，原始权益人或原始权益人同一控制下的关联方参与战略配售的比例合
计不低于本次扩募基金份额发售数量的 20%，其中扩募份额发售总量 20%的持有期自
上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月。

（七）原始权益人及关联方在不动产项目交易的价格敏感信息依法披露前严格遵守
保密义务，不利用该等信息进行内幕交易。

（八）原始权益人所提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

（九）如原始权益人及原始权益人控股股东、实际控制人所提供的文件资料存在隐
瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，原始权益人及原始权益人控
股股东、实际控制人应当购回不动产基金全部扩募基金份额或拟购入不动产项目权益。

（十）原始权益人将配合基金管理人、财务顾问（如有）及其聘请的律师事务所对
原始权益人或原始权益人指定的同一控制下的关联方作为战略投资者的选取标准、配售
资格，以及以上规则规定的禁止性情形进行核查。原始权益人或原始权益人指定的同一
控制下的关联方不存在接受他人委托或者委托他人参与不动产基金扩募发售战略配售
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的情形（依法设立并符合特定投资目的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及
全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外）。

（十一）原始权益人或原始权益人同一控制下的关联方依法依规卖出战略配售获得
的不动产基金份额前，将提前合理时间告知基金管理人，通过基金管理人向上海证券交
易所申请解除限售，并配合进行限售承诺、提供申请文件、配合律师核查及信息披露等
工作。

（十二）原始权益人确认基金管理人及财务顾问（如有）在向原始权益人或原始权
益人同一控制下的关联方配售基金份额时，未承诺基金上市后价格上涨、承销费用分成、
聘请关联人员任职等直接或间接的利益输送行为。

（十三）原始权益人承诺将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要的努力：

（1）确保上海普洛斯（i）依照与以往正常经营方式一致的方式经营其业务，遵守
适用法律的规定，并与其客户、供应商、债权人及其他存在业务关系的个人和实体保持
其现有的商业关系和商誉或使之得到改善；（ii）依照其与计划管理人（代表专项计划
的利益）及其他相关方签署的《股权转让协议》约定向专项计划承担其在前述协议项下
的义务；

（2）自普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛斯物流园有限公
司及重庆普南仓储服务有限公司（统称“项目公司”）与计划管理人（代表专项计划的利
益）签署的《股东借款合同》（与《股权转让协议》合称“交易文件”）生效之日起至项
目公司 100%股权工商变更登记至计划管理人（代表专项计划的利益）名下止（以下简
称“工商变更前期间”），确保项目公司分别履行其于《股东借款合同》项下之义务。

为实现上述目的，原始权益人所采取的措施、努力包括但不限于在遵守适用法律及
相关公司章程的前提下：

（1）以向上海普洛斯增资等方式为上海普洛斯提供现金流等必要的支持；

（2）在工商变更前期间，促使各项目公司股东以向各项目公司增资等方式为项目
公司提供现金流等必要的支持。

（十四）原始权益人确认上海普洛斯及项目公司在交易文件项下的相关陈述与保证
是完整、真实、准确和有效的，不存在任何隐瞒、遗漏、虚假或误导情形。
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（十五）除以上事项外，原始权益人将严格遵守《不动产基金指引》《新购入不动
产项目指引》及上海证券交易所相关业务规则对不动产基金原始权益人的其他规定。

原始权益人控股股东、实际控制人已承诺：

（一）将促使原始权益人普洛斯中国控股有限公司（英文名：GLP China Holdings
Limited）履行《不动产基金指引》及《新购入不动产项目指引》规定的各项义务。

（二）如其提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违
规行为的，将购回全部基金份额或不动产项目权益，以确保本基金投资者和基金管理人
的合法权益。

对于原始权益人在首次发行时公开披露的文件及承诺事项请详见本基金首次发售
时披露的招募说明书。

其他与原始权益人及不动产项目相关的公开披露事项：

（一）原始权益人已于 2023 年 2 月 21 日出具了《承诺函》，包括如下承诺事项：

（1）原始权益人已经提供了本项目申报所必需的、全部的、真实的原始书面材料、
副本材料或其他材料，原始权益人承诺并确认该等材料真实、有效、合规、完备，不存
在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真实，
复印件与原件一致。

（2）原始权益人最近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等
方面无重大违法违规记录，拟购入不动产项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面
的重大问题。

（3）原始权益人披露了本项目所涉转让事宜相关的所有限定条件，对资产转让限
定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述，已如实办理所有与资产转让相关的事项，并
承诺承担相应法律责任。

（4）原始权益人承诺拟将 90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债
务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于下列项目：
类别 募集资金投资项目情况
              普洛斯黄岛 普洛斯江北 普洛斯乐清南 普洛斯郑南 普洛斯陆家
项目名称
               物流园 机场物流园 物流园 物流园 物流园二期
项目总投资（亿元） 3.86 4.56 17.64 3.47 2.28

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类别 募集资金投资项目情况
项目资本金（亿元） 1.74 2.28 7.41 1.63 0.93
项目资本金缺口
                 1.36 0.75 4.61 1.09 0.57
（亿元）
              2 座单层的仓
                                        8 座双层仓库及 1 A 地块 3 座单层
             库、智能箱式物
                          2 座单层仓库和 2 座单层 C-I 库，1 仓库和 1 座单层
             流系统、1 座六 2 座双层坡道仓
                           座双层仓库；总 座双层冷库，1 C-I 仓库、B 地块
              层冷库储备仓 库；总建筑面积
                          建筑面积 108,889 座三层冷库；总 2 座单层仓库；
建设内容和规模 库，1 座三层配 56,160 平方米，
                           平方米，可租赁 建筑面积 341,278 总建筑面积
             套办公楼；总建 可租赁面积
                           面积 102,751 平 平方米，可租赁 90,740 平方米，
             筑面积 83,414 平 54,576 平方米
                               方米 面积 304,806 平 可租赁面积
             方米，可租赁面
                                             方米 89,564 平方米
             积 83,174 平方米
前期工作进展 已开工建设 已开工建设 已开工建设 已开工建设 已开工建设
             开工：2021 年 6 开工：2021 年 6 开工：2021 年 12 开工：2022 年 5 开工：2022 年 1
（拟）开工时间 月，拟于 2024 年 月，拟于 2023 年 月，拟于 2024 年 月，拟于 2023 年 月，拟于 2023 年
                5 月竣工 3 月竣工 7 月竣工 11 月竣工 9 月竣工
拟使用募 普洛斯中国
集资金规 控股有限公 0.55 亿元 0.30 亿元 1.86 亿元 0.44 亿元 0.23 亿元
模 司
募集资金
     普洛斯中国
投入项目
     控股有限公 项目资本金投入
的具体方
       司
式
              普洛斯常州 环普西安沣 环普坪山国际 普洛斯杨镇 普洛斯顺义
项目名称
              金坛物流园 东创新城 研创园 II 期 物流园 北务产业园
项目总投资（亿元） 4.02 9.06 13.03 3.13 7.40
项目资本金（亿元） 2.01 3.62 6.25 2.25 4.29
项目资本金缺口
                 1.61 2.62 2.64 0.92 2.63
（亿元）
                                       一期工程现有：2
                                        座多层车间，2 一期：2 座 6 层
             3 座单层仓库，2 多功能产业用房
                                        座高层宿舍楼， 2 座双层仓库； 宿舍、
               座双层坡道仓 及公共服务楼；
                                        二期新建：5 座 总建筑面积 二期：2 座 3 层
              库；总建筑面积 总建筑面积
建设内容和规模 高层车间；二期 40,327 平方米、 仓库；总建筑面
             119,015 平方米， 205,813 平方米、
                                         总建筑面积 可租赁面积 积 101,647 平方
                可租赁面积 可租赁面积
                                       217,833 平方米、 38,285 平方米 米、可租赁面积
              114,976 平方米 157,648 平方米
                                        二期可租赁面积 92,745 平方米
                                        206,500 平方米
前期工作进展 已开工建设 已开工建设 已开工建设 已开工建设 筹划阶段
             开工：2021 年 12 开工：2021 年 2 开工：2021 年 10 开工：2021 年 12 开工：2023 年 12
（拟）开工时间 月，拟于 2023 年 月，拟于 2024 年 月，拟于 2024 年 月，拟于 2023 年 月，拟于 2025 年
                 6 月竣工 2 月竣工 6 月竣工 12 月竣工 12 月竣工
拟使用募 普洛斯中国
集资金规 控股有限公 0.65 亿元 1.06 亿元 1.07 亿元 0.37 亿元 1.06 亿元
模 司
募集资金
     普洛斯中国
投入项目
     控股有限公 项目资本金投入
的具体方
       司
式
              普洛斯泉州 普洛斯临港 普洛斯临港 普洛斯深圳 普洛斯盐田
项目名称
              泉港物流园 洋山物流园 奉贤南物流园 龙华物流园 四期项目
项目总投资（亿元） 3.63 10.60 13.04 8.67 2.03
项目资本金（亿元） 1.82 5.30 6.00 4.94 0.83
项目资本金缺口
                 1.44 3.31 3.37 2.46 0.60
（亿元）
             6 座单层仓库、1 8 座双层仓库、2 4 座双层坡道 1 座九层建筑 2 座两层非保税
建设内容和规模
              座双层仓库、1 座三层仓库和 1 仓、2 座三层工 （用作冷库及中 冷库、1 座两层

                                      244
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书（2026 年第 1 号）

      类别 募集资金投资项目情况
               座五层配套设 座公共服务建 业用房；总建筑 央厨房）、1 座 的配套办公楼；
              施；总建筑面积 筑；总建筑面积 面积 208,220 平
                                                    11 层高的商务 总建筑面积
             104,893 平方米、 201,577 平方米、 方米、可租赁面 楼；总建筑面积 31,928 平方米、
                可租赁面积 可租赁面积 积 182,677 平方
                                                   86,030 平方米、 可租赁面积
              103,808 平方米 182,193 平方米 米 可租赁面积 31,148 平方米
                                                    59,664 平方米
前期工作进展 已开工建设 已开工建设 筹划阶段 已开工建设 已开工建设
             开工：2021 年 6 开工：2021 年 12 开工：2022 年 10 开工：2021 年 12 开工：2021 年 12
（拟）开工时间 月，完工时间待 月，拟于 2023 年 月，拟于 2024 年 月，拟于 2024 年 月，于 2023 年 9
                定 11 月竣工 8 月竣工 8 月正式竣工 月正式竣工
拟使用募 普洛斯中国
集资金规 控股有限公 0.58 亿元 1.34 亿元 1.36 亿元 0.99 亿元 0.24 亿元
模 司
募集资金
     普洛斯中国
投入项目
     控股有限公 项目资本金投入
的具体方
       司
式