南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

          关于 2026 年上半年主要运营数据的公告

            公告送出日期：2026 年 7 月 16 日

一、公募 REITs 基本信息

基金名称 南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 南方顺丰物流 REIT
场内简称 南方顺丰物流 REIT
基金主代码 180305
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 3 月 27 日
基金管理人 南方基金管理股份有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开
            募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交
            易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》《深
            圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5
            号——临时报告（试行）》等有关规定以及《南方顺丰仓
            储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《南方顺
            丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及
            其更新等

二、2026

南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）持
有的三处底层资产分别为深圳项目、武汉项目和合肥项目。2026 年上半年，各
项目整体运营情况平稳，未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，运营管
理机构未发生变动。
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日期间，主要运营数据表现如下：
（一）深圳项目
数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月
月末时点出租率
           100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
（%）
当月到期租赁 - - - - - -
面积（平方米）
当月签约租赁
                    - - - - - -
面积（平方米）

（二）武汉项目（不含宿舍）
    数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月
月末时点出租率
            94.54% 94.54% 94.60% 94.52% 93.93% 92.01%
（%）
当月到期租赁
                  - - - 138.00 1,078.00 3,589.00
面积（平方米）
当月签约租赁
                  - - 113.00 - - 65.00
面积（平方米）
      其中，武汉项目报告期内宿舍到期 38 间，新签 38 间，报告期末出租率为
96.98%，剩余宿舍已有意向租户在沟通中。

（三）合肥项目
数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月
月末时点出租
         94.19% 94.19% 94.08% 93.81% 93.04% 90.07%
率（%）
当月到期租赁
        4,000.12 1,325.63 15,165.61 4,135.27 3,318.70 16,301.75
面积（平方米）
当月签约租赁
          936.45 1,325.63 14,933.92 3,561.30 1,723.71 10,114.17
面积（平方米）
截至 2026 年 6 月 30 日，顺丰控股关联方深圳顺丰泰森控股（集团）有限公
司 2026 年 1 季度末租赁面积 18,583.58 平方米中 14,988.75 平方米的租约截止日
期为 2026 年 5 月 31 日；596.21 平方米的租约延长至 2026 年 6 月 30 日；2,998.62
平方米已通过外部招商进行去化。

三、出租率和单价情况

截至 2026 年 6 月 30 日，深圳项目出租率为 100.00%，有效租金单价（含税）
为 102.95 元/平方米/月；武汉项目（不含宿舍）出租率为 92.01%，有效租金单
价（含税）为 41.70 元/平方米/月；合肥项目出租率为 90.07%，有效租金单价（含
税）为 37.59 元/平方米/月。
                                     �
注 ： 有 效 租 金 单 价 （ 含 税 ） =[ �=1
                                         租约 i 期末含税含物业费租金单价 ∗
租约 i 的期末租约面积]/期末租约总面积
四、武汉项目分拨中心续租情况的说明

武汉项目位于湖北省武汉市东西湖区走马岭街道东吴大道 535 号，项目业态
为仓储物流，项目公司为武汉丰泰电商产业园管理有限公司（以下简称“武汉丰
泰”），截至本公告披露日，本基金持有的不动产项目整体经营稳定，基金投资
运作正常，运营管理机构（深圳誉惠管理咨询有限公司、深圳市丰泰产业园管理
服务有限公司）履职正常。
（一）原租赁合同情况
原始权益人关联方湖北顺丰运输有限公司（以下简称“湖北顺丰”或“承租
方”）承租武汉项目分拨中心，租赁面积为 101,116.94 平方米，租赁期限自 2021
年 11 月 1 日起至 2026 年 10 月 31 日止，在执行租金单价 38.12 元/平方米/月（不
含税，含物管费，下同），年化租金增长率 4%。
根据武汉项目分拨中心的租赁合同补充协议，除非承租方在主合同租赁期届
满及续约租赁期届满前 180 天书面告知出租方不再续租，则租赁协议将自动续租。
续租的租金定价、续租期限及续租期限内的年化租金增长率由双方参考主合同内
容协商确定。
（二）本次续约安排
在本次续租中，基金管理人协同运营管理机构综合考虑各项因素，结合深圳
市戴德梁行土地房地产评估有限公司针对武汉项目的市场调研情况，考虑对投资
人利益的保护、续租价格合理性、武汉项目本身的竞争力、运营管理机构的运管
服务等多方面因素后，与承租方就续租协议达成一致意见。
现将相关市场调研情况、续租情况说明如下：
1、市场情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的 2026 年上半年《市场
调研报告》，武汉市东西湖区高标仓市场存量约为 191.8 万平方米，是武汉市存
量最高的区域，当前平均有效市场租金水平约为 17.3 元/平方米/月，区域内不同
高标仓项目平均租金价格区间为 16.7 元/平方米/月-24.0 元/平方米/月，合同签约
增长率约为 0-3%/年；经修正后的分拨中心平均租金价格区间为 24.6 元/平方米/
月-27.4 元/平方米/月。
2、续租情况
参考上述市场调研报告，在经修正后的分拨中心平均租金价格区间内，考虑
评估假设中的年均免租期 15 天后，平均有效租金单价为 23.6 元/平方米/月-26.2
元/平方米/月。
综合考虑各项因素后，在平均有效租金范围内，武汉丰泰与承租方湖北顺丰
就分拨中心续租条件达成一致，具体如下：租金单价为 27.01 元/平方米/月，租
金增长率 3.5%/年，租赁期限 3 年（2026 年 11 月 1 日至 2029 年 10 月 31 日），
免租期 15 天/年（2027 年-2029 年的每年 9 月）；起始有效租金单价为 25.88 元/
平方米/月，合同期平均有效租金单价为 26.80 元/平方米/月。
2025 年跟踪评估（评估基准日 2025 年 12 月 31 日）分拨中心续约假设租金
单价 27.00 元/平方米/月（有效租金单价 25.88 元/平方米/月），租金增长率 2026
年和 2027 年为 0%，2028 年起为 3.5%/年；2026 年至 2028 年及 2029 年 1-10 月
跟踪评估中设定之租金（不含税，含管理费，下同）收入预测分别为：4,255.91
万元、3,076.89 万元、3,090.93 万元、2,769.20 万元（1-10 月）；本次续约后合
同约定之 2026 年至 2028 年及 2029 年 1-10 月租金收入分别为：4,400.76 万元、
3,159.80 万元、3,271.18 万元、2,780.11 万元，相较于跟踪评估的租金收入预测
变动分别为：144.85 万元、82.91 万元、180.25 万元、10.91 万元，即本次续租较
跟踪评估合同期预测收入合计增加 418.92 万元。
首发评估（评估基准日 2024 年 9 月 30 日）分拨中心续约租金单价预测值
27.60 元/平方米/月（有效租金单价 26.45 元/平方米/月），本次续约后合同期内
分拨中心收入相较于首发评估下降 12.63 万元。
综合来看，本次续约合同期内武汉项目的分拨中心实际收入高于 2025 年跟
踪评估预测，主要系如下原因：（1）评估参数假设 2027 年至 2029 年分拨中心
出租率为 98%，实际出租率为 100%；（2）评估假设参数 2026 年至 2028 年租
金增长率假设分别为 0%、0%和 3.5%，实际合约期租金增长率为 3.5%/年。
面对当前武汉高标仓市场阶段性调整的压力，顺丰控股及其子公司高度重视
公募 REITs 平台投资人的利益，基金管理人与运营管理机构亦充分发挥专业管
理能力，积极应对市场变化，推动武汉项目分拨中心续租工作的顺利完成。本次
续租最终实现合同期内租金收入较跟踪评估预测增加 418.92 万元，较首发评估
预测下降 12.63 万元，降幅不足 0.1%。
3、续租程序
上述续租事项属于基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件
已明确约定的关联交易事项，依据前述法律文件规定，基金管理人已履行相关程
序，无需召开基金份额持有人大会进行决议。
4、对基金份额持有人权益的影响分析
从运营收入来看，基于 2025 年跟踪评估报告其他假设参数不变，仅考虑本
次武汉项目分拨中心续租后，2026 年、2027 年三处不动产项目整体不含税运营
收入预测值分别为 23,997.44 万元和 23,071.67 万元。相较于 2025 年跟踪评估中
设定之运营收入预测：23,852.59 万元、22,988.76 万元，2026 年、2027 年三处不
动产项目整体不含税运营收入变动比率分别为：0.61%、0.36%。

五、相关机构联系方式

投资者如有任何疑问可访问本基金管理人的网站(www.nffund.com)或拨
打全国客户服务电话（400－889－8899）咨询相关情况。

六、其他提示

以上披露内容已经过本基金运营管理机构确认。

截至目前，本基金运作正常且无应披露而未披露的重大信息，基金管理人
将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不
保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并
不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，
自主判断本基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。投资者在
投资本基金前，应当认真阅读本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概
要等信息披露文件，熟悉不动产投资信托基金相关规则，全面认识本基金的风
险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产
状况等判断本基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出
投资决策。在做出投资决策后，本基金运营状况与基金净值变化引致的投资风
险，由投资者自行负担。

特别提示：本公告所载 2026 年上半年的运营数据仅为初步核算数据，未
经审计，与 2026 年 2 季度报告和 2026 年中期报告披露的最终数据可能存在差
异，请投资者审慎使用。
                            南方基金管理股份有限公司
                                 2026 年 7 月 16 日

来源：深圳证券交易所 · 2026-07-16 · 中国内地 · 原文