华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金
       2026 年第 2 季度报告
         2026 年 6 月 30 日

     基金管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
     基金托管人：招商银行股份有限公司
     报告送出日期：二〇二六年七月二十一日

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             华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                     §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同约定，于 2026 年 7 月 20
日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核
内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，
但不保证不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投
资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                    华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券
基金名称
                    投资基金

基金简称 华泰南京建邺 REIT
场内简称 华泰南京建邺 REIT
基金代码 508097

交易代码 508097

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2024 年 11 月 11 日

基金管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司

基金托管人 招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份

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基金合同存续期 40 年

基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所

上市日期 2024-12-03

                 本基金主要投资于不动产资产支持证券的全部
                 份额，通过不动产资产支持证券投资于项目公
                 司，最终取得由项目公司持有的不动产项目的完
投资目标 全所有权或经营权利。基金管理人通过主动的投
                 资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供
                 稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，
                 并争取提升不动产项目价值。

                 初始投资策略、不动产项目的购入策略、不动产
                 项目的出售及处置策略、融资策略、不动产项目
投资策略
                 的运营管理策略、权属到期后的安排、固定收益
                 投资策略

                 本基金为不动产信托基金，通过主动运营管理不
                 动产项目，以获取不动产项目租金等稳定的现金
                 流为主要目的，其风险收益特征与股票型基金、
风险收益特征
                 债券型基金和货币市场基金不同；一般市场情况
                 下，长期风险和收益高于货币市场基金、债券型
                 基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。

                 （二）若《基金合同》生效不满 3 个月可不进行
                 收益分配。

                 （三）本基金应当将 90%以上合并后年度可供分
                 配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益
                 分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1
                 次。

                 （四）每一基金份额享有同等分配权。

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                       （五）法律法规或监管机关另有规定的，从其规
                       定。

                       在不违反法律法规、《基金合同》的约定以及对
                       基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
                       基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照
                       监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配
                       原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持
                       有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司
运营管理机构 南京市建邺区高新科技投资集团有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：国际研发总部园
项目公司名称 南京金鱼嘴项目管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 对外出租和运营管理
不动产项目地理位置 江苏省南京市建邺区奥体大街 68 号
2.3 不动产基金扩募情况
      不涉及。
2.4 基金管理人和运营管理机构
           项目 基金管理人 运营管理机构
                     华泰证券（上海）资产管理 南京市建邺区高新科技投
名称
                         有限公司 资集团有限公司
            姓名 刘博文 李建亮
信息披露事 合规总监、督察长、董事会 副总经理
            职务
务负责人 秘书、首席风险官
            联系方式 4008895597 02587788806
                     中国（上海）自由贸易试验
                                        南京市建邺区奥体大街68
注册地址 区基隆路 6 号 1222 室
                                           号 01栋 01层
                         （0187）
                     中国(上海)自由贸易试验区 南京市建邺区奥体大街68
办公地址
                      东方路 18 号 21 楼 号 01栋 01层
邮政编码 200120 210019
法定代表人 江晓阳 秦念奇
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人

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             招商银行股份有限公 华泰证券（上海）资 招商银行股份有限公
名称
                 司 产管理有限公司 司南京分行
             深圳市福田区深南大 中国（上海）自由贸
                                            江苏省南京市建邺区
注册地址 道 7088 号招商银行 易试验区基隆路 6 号
                                              庐山路 199 号
                   大厦 1222 室
             深圳市福田区深南大 中国(上海)自由贸易
                                            江苏省南京市建邺区
办公地址 道 7088 号招商银行 试验区东方路 18 号
                                              庐山路 199 号
                   大厦 21 楼
邮政编码 518040 200122 210019
法定代表人 缪建民 江晓阳 戴深宇

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                               单位：人民币元

                                            报告期

          主要财务指标 （2026 年 4 月 1 日-2026 年 6
                                          月 30 日）

1.本期收入 15,594,582.86

2.本期净利润 4,553,633.13

3.本期经营活动产生的现金流量净额 8,594,826.58

4.本期现金流分派率（%） 1.02

5.年化现金流分派率（%） 4.68

注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收
益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以
及营业外收入的总和。
2、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流 量
净额”均指合并财务报表层面的数据。
3、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
4、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值
/年初至今实际天数*本年总天数。
3.2 其他财务指标
无。

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3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1本报告期的可供分配金额

                                                          单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 9,918,106.43 0.0248 -

本年累计 22,433,025.35 0.0561 -

3.3.2本报告期的实际分配金额

                                                          单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                 0.0316 以 2025 年 12
                                                        月 31 日可供
本期 12,639,999.60
                                                        分配金额为基
                                                        准
本年累计 12,639,999.60 0.0316 -

3.3.3本期可供分配金额计算过程

                                                          单位：人民币元
        项目 金额 备注
本期合并净利润 4,553,633.13 -
本期折旧和摊销 5,802,893.42 -
本期利息支出 561,873.87 -
本期所得税费用 -85,979.15 -
本期息税折旧及摊销前利润 10,832,421.27 -
调增项
      1 .所得税费用 85,979.15 -
2 .应收应付项目的变动 400,261.01 -
调减项
1 .偿还借款本金及利息 -561,873.87 -
     2 .预留支出 -838,681.13 -
本期可供分配金额 9,918,106.43 -

注：1、预留支出，包括未来合理期间内需要支付的本期基金管理人的管理
费、托管费、运营费用、待缴纳的税金、押金和预付租金等。
2、上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非

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在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基
金全年的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明
本期可供分配金额较上年同期下降 23.81%，主要原因是项目收入较上年同
期下降 293.63 万元。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关
预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性
无。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、
《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及《运营管
理协议》约定，本报告期内，基金管理人的管理费计提 502,315.45 元，资产支持
专项计划管理人的管理费计提 0.00 元，基金托管人的托管费计提 25,116.00 元，
资产支持专项计划的托管费计提 0.00 元，运营管理机构的运营管理费计提
1,455,829.84 元（即基本服务费用 1,455,829.84 元）。

1. 固定管理费用
   固定管理费以最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后
   至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利
   息）]，依据相应费率按日计提，计算方法如下：
   B=A×0.2%÷当年天数
   B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费。
   A 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次
   披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））。
   基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金
   财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2. 基本服务费用
   基本服务费用采取按当年各季度运营收入实现金额（即含税运营收入）计算
   并按季度支付当年各季度基本服务费用的机制执行，在每年度结束后，基本服务
   费用应根据依据项目公司该年度审计报告确定的实际运营收入而计算的基本服

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务费用金额进行多退少补。
基本服务费用=项目公司上一季度运营收入实现金额*X ÷上一季度实际自然
天数×对应计费期间的实际自然天数（第一个季度起算日为不动产基金设立日）-
项目公司支付的法律诉讼费用。其中，X 以经基金管理人批准的年度商业计划确
定的数值为准，在各个运营收入回收期，X 不应超过 9.5%。
3. 浮动服务费用
浮动服务费用=（不动产项目运营收入回收期内实际收到的净收入（“实际收
到的净收入”，实际收到的净收入需根据项目公司年度审计报告数据进行计算，
为营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-外部借款（如有）+折旧
及摊销（如有），若该公式因项目公司财务报表科目发生变化需要调整的，需由
项目公司、外部管理机构、华泰资管书面达成一致意见）-该不动产项目运营收
入回收期对应的不动产项目净收入目标金额（“净收入目标金额”）*15%）*考核
系数。考核系数根据《运营管理协议》确定。
为免疑义，如根据上述方式计算的某年度浮动服务费用为负数金额，则基金
管理人（代表不动产基金）有权以该年度的基本服务费用金额为限扣减相应金额
的运营服务费，具体方式可由外部管理机构退还相应金额或由基金管理人（代表
不动产基金）在后续应支付的运营服务费中予以扣减。
其中，前两年项目公司当年资产净收入目标金额由基金管理人和外部管理机
构参考由会计师事务所确认并由基金管理人发布的不动产基金可供分配金额测
算报告最终确定。后续每年的资产净收入目标金额由年度商业计划确认，原则上
不低于上年金额。
4.基金托管人的托管费
本基金的托管费按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立
日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期
利息））的 0.01%年费率计提。托管费的计算方法如下：
H＝L×0.01%÷当年天数
H 为按日应计提的基金托管费。
L 为按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一
次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））。

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                       §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
报告期内不动产项目资产为江苏省南京市建邺区奥体大街 68 号「国际研发
总部园」4 栋科研设计用房中的部分建筑（房屋所有权及其相应的土地使用权），
具体为 2 幢 101-601 室、
                 801-2001 室（简称“2 幢”），3 幢 101-109、201-208、301-313、
401-413、501-514 至 1201-1214、1601-1614 至 2001-2014、2101-2112、2201-2214
至 2401-2414 室（简称“3 幢”），4 幢二单元 101-701、901、1201-1401 室、三单
元、四单元 201-501 室（简称“4 幢”），5 幢二单元 101-901、1301-1501、三单元
301-501 室、四单元（简称“5 幢”）。不动产项目合计可出租面积为 119,207.60 平
方米，不动产项目期末时点合计实际出租面积为 85,007.78 平方米，期末时点出
租率 71.31%。
国际研发总部园自 2016 年起陆续投入运营，项目不动产权证到期日为 2061
年 04 月 17 日。报告期末，不动产项目签约客户 79 家，行业构成主要以科技研
发、法律服务、专业服务为主。报告期内，前五名租户的不含税收入合计
3,058,131.95 元，占全部租金及物业费收入的比例约为 20.30%。
本报告期内，受宏观经济周期波动、市场新增供应去化放缓等多重因素影响，
项目面临阶段性租赁需求收缩的压力，具体如下：
（1）区域产业园区竞争压力增大
当前产业园区办公楼总体空置率较高，因此南京众多产业园区推出租金优惠、
免租期延长、装修补贴等促销政策以抢占市场，因此加重总部园项目出租压力。
多重因素叠加作用下，上半年办公租房意向整体不高，导致出租率出现阶段性调
整，整体表现平稳态势。
为积极应对当前市场挑战，提升项目的长期竞争力，运营管理机构拟实施如
下核心举措：
（1）深化产业资源赋能，加速剩余面积去化。
联动园区管委会、街道、区内招商部门及招商中介机构，定向吸引 AI、金
融科技企业入驻，持续优化租户结构；将紧密围绕园区精细管理的发展目标，改
善园区配套设施，不断做强做优运营服务。

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    （2）调整招商策略。
    结合评估机构的市场调研及园区实际状况，包括目前租约情况、历史续租情
况、运营模式及所在市场的供求情况，通过优化招商策略，加大宣传推广力度，
吸引更多优质企业入驻。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                            上年同期
                                本期（2026 （2025 年 4
                                年4月1日 月1日
                                                         同比
             指标含义说明 -2026 年 6 月 -2025 年 6
序号 指标名称 指标单位 （%
             及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                          ）
                                期末（2026 上年同期末
                               年 6 月 30 日） （2025 年 6
                                           月 30 日）
     报告期末可
1 注1 平方米 119,207.60 119,207.60 0.00
     供出租面积
     报告期末实
2 注2 平方米 85,007.78 84,244.81 0.91
     际出租面积
     报告期末出
3 注3 % 71.31 70.67 0.91
     租率
     报告期内租 元/平方米/ -12.4
4 注4 62.96 71.90
     金单价水平 月 3
     报告期末剩 35.7
5 注5 天 832.34 613.26
     余租期情况 2
     报告期末租 11.7
6 注6 % 93.53 83.68
     金收缴率 7
    注：1、不动产项目期末可租赁面积之和
    2、不动产项目期末实际租赁面积之和
    3、期末实际出租面积之和/期末可供租赁面积
    4、本期期末在租的租金单价加权平均值=期末在租的合同租金单价*合同面
积/本期期末实际出租面积
    5、本期期末在租租约的剩余总租期的加权平均值=期末在租的合同剩余天数
*合同面积/本期期末实际出租面积；截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目期末加
权平均剩余租期为 832.34 天（2025 年同期为 613.26 天），同比增长 35.72%。该
指标一方面受合同实际执行进度的影响，另一方面受新签、续租合同的租期条款
（如新增长期合同或续租时延长租期）及租赁项目结构变化（如长期租赁项目占
比提升）。
    6、累积至本期末的当年实收租金/累积至本期末的当年应收租金

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4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
    不动产项目名称：1 国际研发总部园
                                            上年同期
                                本期（2026 （2025 年 4
                                年4月1日 月1日
                                                        同比
             指标含义说明 -2026 年 6 月 -2025 年 6
序号 指标名称 指标单位 （%
             及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                        ）
                                期末（2026 上年同期末
                               年 6 月 30 日） （2025 年 6
                                           月 30 日）
     报告期末
                                            119,207.6
1 可供出租 注1 平方米 119,207.60 0.00
                                                0
     面积
     报告期末
2 实际出租 注2 平方米 85,007.78 84,244.81 0.91
     面积
     报告期末
3 注3 % 71.31 70.67 0.91
     出租率
     报告期内
                      元/平方米/ -12.
4 租金单价 注4 62.96 71.90
                      月 43
     水平
     报告期末
                                                        35.7
5 剩余租期 注5 天 832.34 613.26
                                                         2
     情况
     报告期末
                                                        11.7
6 租金收缴 注6 % 93.53 83.68
                                                         7
     率
    注：1、不动产项目期末可租赁面积之和
    2、不动产项目期末实际租赁面积之和
    3、期末实际出租面积之和/期末可供租赁面积
    4、本期期末在租的租金单价加权平均值=期末在租的合同租金单价*合同面
积/本期期末实际出租面积
    5、本期期末在租租约的剩余总租期的加权平均值=期末在租的合同剩余天数
*合同面积/本期期末实际出租面积；截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目期末加
权平均剩余租期为 832.34 天（2025 年同期为 613.26 天），同比增长 35.72%。该
指标一方面受合同实际执行进度的影响，另一方面受新签、续租合同的租期条款
（如新增长期合同或续租时延长租期）及租赁项目结构变化（如长期租赁项目占
比提升）。
    6、累积至本期末的当年实收租金/累积至本期末的当年应收租金

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4.1.4 其他运营情况说明
    1、报告期末租户总数以及租户结构
    截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目签约客户 79 家。按承租面积划分，承
租面积大于 4000 ㎡的租户有 1 家，承租面积大于 3000 ㎡小于等于 4000 ㎡的租
户有 5 家，承租面积大于 2000 ㎡小于等于 3000 ㎡的租户有 2 家，承租面积大于
1000 ㎡小于等于 2000 ㎡的租户有 16 家，面积小于等于 1000 ㎡的租户有 55 家。
    2、报告期内前五名租户的收入情况
    本报告期内，前五名租户的收入情况如下：租户 A 贡献的不含税收入合计
为 76.84 万元（占项目全部租金、物业费收入的 5.10%）；租户 B 贡献的不含税
收入合计为 62.70 万元（占项目全部租金、物业费收入的 4.16%）；租户 C 贡献
的不含税收入合计为 60.23 万元（占项目全部租金、物业费收入的 4.00%）；租户
D 贡献的不含税收入合计为 53.86 万元（占项目全部租金、物业费收入的 3.57%）；
租户 E 贡献的不含税收入合计为 52.18 万元（占项目全部租金、物业费收入的
     。
3.46%）
    3、报告期内其他运营情况的说明
    截止 2026 年 6 月 30 日，为了提升收缴率水平，项目公司已对部分欠缴租户
提起诉讼及申请强制执行流程。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、
周期性风险
    无。
4.2 不动产项目运营财务数据
4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 1,042,964,365.38 1,054,661,446.53 -1.11
2 总负债 772,499,706.17 768,653,466.50 0.50
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 15,067,600.19 18,003,898.99 -16.31
     营业成本
2 23,043,084.91 23,538,082.09 -2.10
     /费用
3 EBITDA 11,395,113.03 14,111,192.17 -19.25
    注：1、营业成本/费用项包括运营管理费、管理费用、财务费用、税金及附
加；

                                 12
                   华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

        2、受到二季度租金单价下滑影响，本期收入较去年同期下降 16.31%，本期
EBITDA 较去年同期下降 19.25%。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

        项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                                                                            较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                            （%）
                                  主要资产科目
1 投资性房地产 1,006,200,000.00 1,006,200,000.00 0.00
                                 主要负债科目
1 长期应付款 624,000,000.00 624,000,000.00 0.00
         递延所得税负
2 77,340,211.55 77,340,211.55 0.00
         债
        注：本报告期项目公司长期应付款为股东借款。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
        不动产项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                  本期 2026 年 4 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 4 月 1 日至 金
                        年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日 额
                                                                                同
序号 构成
                                 占该项目总收 占该项目总收 比
                  金额（元） 金额（元）
                                 入比例（％） 入比例（％） （%
                                                                                ）
                  13,320,972. 16,136,243. -17.
    1 租金收入 88.41 89.63
                          75 45 45
                  1,746,627.4 1,867,655.5 -6.4
    2 物业费收入 11.59 10.37
                            4 4 8

    3 其他收入 - - - - -

         营业收入合 15,067,600. 18,003,898. -16.
    4 19
                                        100.00
                                                           99
                                                                      100.00
                                                                                  31
         计
        注：受到二季度租金单价下滑影响，本期租金收入较去年同期下降 17.45%，
本期物业费收入较去年同期下降 6.48%。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

        项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                  本期 2026 年 4 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 4 月 1 日至 金
                        年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日
                                                                                 额
序号 构成
                                 占该项目总成 占该项目总成 同
                  金额（元） 金额（元）
                                 本比例（％） 本比例（％）
                                                                                 比

                                       13
                华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                                                             （%
                                                                             ）
      房屋租赁成 1,455,829.8 1,745,911.8 -16.
1 6.32 7.42
      本/费用 4 8 61
                                                                             18,9
2 管理费用 39,919.16 0.17 209.28 0.00 74.5
                                                                                2
               19,258,745. 19,203,697.
3 财务费用 83.58 81.59 0.29
                       10 47
               2,288,590.8 2,588,263.4 -11.
4 税金及附加 9.93 11.00
                         1 6 58
      其他成本/
5 - - - - -
      费用
      营业成本/ 23,043,084. 23,538,082. -2.1
6 91
                                 100.00
                                                     09
                                                                    100.00
                                                                                0
      费用合计
     注：1、根据运管协议安排，因本期收入下滑，故本期房屋租赁成本相应降
低，本期房屋租赁成本费用较去年同期下降 16.61%。
     2、本期管理费用较上期上涨 18974.52%系增加了半年报审计费以及诉讼费
所致，上年同期审计费在三季度计提。
     3、去年同期百分比求和不等于 100%系小数点后两位四舍五入所致。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
     项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                                                                      上年同期
                                                      本期 2026
                                                                     2025 年 4 月
                                                      年4月1日
                   指标含义说明及计 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 至 2026 年 6
                     算公式 年 6 月 30
                                                       月 30 日
                                                                         日
                                                       指标数值 指标数值
                                                      13,611,770. 16,257,987.
1 毛利润 营业收入-营业成本 元
                                                          35 11
2 毛利率 毛利润/营业收入 % 90.34 90.30
       息税折旧摊销 息税折旧摊销前利
3 % 75.63 78.38
       前净利润率 润/营业收入
      主要资产科目- 1,006,200,0 1,015,300,0
4 - 元
      投资性房地产 00.00 00.00
      主要负债科目- 624,000,000 624,000,00
5 - 元
       长期应付款 .00 0.00
     注：本期毛利润下滑系本期收入下滑所致，本期毛利率与去年同期基本持平。

4.3 不动产项目公司经营现金流

                                 14
                 华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
      不动产项目的全部收入统一由租户支付至项目公司监管账户。外部管理机构
提交的不动产项目费用支出申请经基金管理人、计划管理人复核确认后，由基金
管理人向项目公司资金监管银行发出付款指令及相关付款资料，资金监管银行复
核无误后进行划付。
      本期不动产项目经营活动产生的现金流量净额为 13,736,232.14 元。
      经营活动现金流入 19,808,903.71 元，其中销售商品、提供劳务收到的现金
为 19,245,764.15 元,收到其他与经营活动有关的现金为 563,139.56 元。经营活动
现金流出 6,072,671.57 元，其中购买商品、接受劳务支付的现金为 2,184,602.46
元，支付的各项税费为 3,796,567.65 元，支付其他与经营活动有关的现金为
91,501.46 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
      无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
      无。

               §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                 占不动产资产支
                                                 持证券之外的投
序号 项目 金额（元）
                                                  资组合的比例
                                                    （%）
1 固定收益投资 - -

        其中：债券 - -

               资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
        其中：买断式回购的买入返售
                                             - -
        金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,175,388.75 100.00

                            15
                  华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4 其他资产 - -

5 合计 4,175,388.75 100.00

5.2 其他投资情况说明
     无。

                        §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
     原始权益人于本基金首次发售时的净回收资金金额约 66,349.02 万元，其中
15%用于补充流动性，共计约 9,952.35 万元；剩余部分投入到新项目建设中，合
计约 56,396.67 万元。根据原始权益人提供的募集资金使用情况说明，截至 2026
年 6 月 30 日，净回收资金已使用 33,613.78 万元，其中支付科创园项目建设资金
18,982.75 万元，支付未来出行项目 4,666.67 万元，支付数智城项目 12.01 万元，
补充流动性 9,952.35 万元。回收资金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及有
关法律法规的规定。

                   §7 不动产基金主要负责人员情况

                             不动
                             产项
                  任职期限
                             目运
                                       不动产项目运营
姓名 职务 营或 说明
                                       或投资管理经验
                             投资
                             管理
                任职 离任 年限
                日期 日期
                                       曾任职于中建美 清华大学土木系
                                       国有限公司、中 本科、清华大学
                                       国华融资产管理 工商管理硕士，
          本基金
肖如 2024- 股份有限公司、 现任华泰证券
          的基金 - 13
嘉 11-11 万国数据服务有 （上海）资产管
           经理
                                       限公司，现就职 理有限公司不动
                                       于华泰资管不动 产基金部基金经
                                       产基金部。曾从 理。曾任职于中

                                  16
             华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                 事不动产项目的 建美国有限公
                                 前期开发及商务 司、中国华融资
                                 管理工作，曾从 产管理股份有限
                                 事数据中心投资 公司、万国数据
                                 并购及投后经营 服务有限公司，
                                 管理工作。2023 具备 5 年以上不
                                 年 9 月入职华泰 动产项目运营管
                                 资管，主要从事 理经验。
                                  REITs 项目运营
                                    管理工作。
                                 自 2014 年开始主
                                 要从事企业资产
                                              周南女士，北京
                                 证券化业务和公
                                               大学金融学硕
                                 募 REITs 业务；
                                              士。现华泰证券
                                 作为项目现场负
                                              （上海）资产管
                                 责人，主办发行
                                              理有限公司不动
                                 了中联水泥租赁
                                              产基金部基金经
                                 资产支持专项计
     本基金 理，曾任职于华
           2024- 划、太平人寿保
周南 的基金 - 12 泰证券股份有限
           11-11 单质押贷款证券
      经理 公司资产管理总
                                 化、扬州保障房
                                              部。自参加工作
                                 信托收益权资产
                                              以来，即从事不
                                 支持专项计划、
                                              动产投资相关工
                                 葛洲坝绿色水电
                                              作，具有 10 年以
                                 收费权证券化项
                                              上不动产投资经
                                 目、蚂蚁金服花
                                                   验。
                                 呗授信贷款系列
                                     等项目。
                                 在上海临港经济 陆梦琦女士，英
                                 发展（集团）有 国伦敦大学学院
                                   限公司工作期 UCL 数学系本科、
                                 间，从事园区开 剑桥大学经济系
                                   发投资管理工 硕士。现华泰证
                                 作，主要负责临 券（上海）资产
                                 港产业区、漕河 管理有限公司不
     本基金
陆梦 2024- 泾开发区等临港 动产基金部基金
     的基金 - 10
琦 11-11 集团下属产业园 经理，曾任职于
      经理
                                 区开发项目的投 上海临港经济发
                                 前审核与投中、 展（集团）有限
                                 投后运营管理。 公司。自参加工
                                 2022 年 12 月入 作以来，即从事
                                  职华泰证券(上 园区投资和运营
                                  海)资产管理有 管理工作，具有
                                   限公司，从事 9 年以上不动产

                            17
              华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                              REITs 项目运营 投资、运营管理
                                管理工作。 经验。
注：1、上述基金经理的任职日期及离任日期均以基金公告为准；首任基金
经理的任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或管理年限的计算标准为：自基金经理开始从事不动产
运营或不动产投资管理经验起至报告期末累计从事该行业或该岗位的时间。

                §8 不动产基金份额变动情况

                                                  单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本基金管理人未使用固有资金投资本基金。

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

无

                   §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予本基金募集注册的文件；
2、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
7、
《关于申请募集注册华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基

                         18
               华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

金之法律意见书》；
8、基金产品资料概要；
9、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
10、中国证监会规定的其他备查文件。
11.2 存放地点
文件存放在基金管理人、基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
部分备查文件可通过本基金管理人公司网站查询，也可咨询本基金管理人。
客服电话：4008895597；公司网址：https://www.htscamc.com。

                               华泰证券（上海）资产管理有限公司
                                     二〇二六年七月二十一日

                          19

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文