中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证
         券投资基金
    2026 年第 2 季度报告

         2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：中航基金管理有限公司

    基金托管人：中国银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                                       中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

                       §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容

的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）起至 6 月 30 日止。

                  §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中航北京昌保租赁住房 REIT
场内简称 昌保 REIT
基金代码 180503
交易代码 180503
基金运作方式 封闭式
基金合同生效日 2026 年 04 月 16 日
基金管理人 中航基金管理有限公司
基金托管人 中国银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份
基金合同存续期 基金合同生效日起 62 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2026 年 4 月 29 日
投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，通过持有
                    不动产资产支持证券间接持有项目公司全部股权，并通过项
                    目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过
                    主动投资和运营管理，争取为投资者提供稳定的收益分配和
                    可持续、长期增值回报。
                         第 2页 共 16页
                                中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

投资策略 （一）初始基金资产投资策略（二）不动产项目的运营管理
                  策略（三）不动产项目的扩募及收购策略（四）不动产项目
                  的出售及处置策略（五）不动产项目的融资策略（六）固定
                  收益投资策略
风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份
                  额，以获取不动产运营收益并承担标的资产价格波动，因此
                  与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征。本基金
                  预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型
                  基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。
                  （二）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金每年至少
                  进行收益分配一次。
                  （三）本基金应当将不低于 90%的合并后基金年度可供分配金
                  额以现金形式分配给投资者；若《基金合同》生效不满 6 个
                  月可不进行收益分配。具体分配时间由基金管理人根据不动
                  产项目实际运营情况确定。
                  （四）每一基金份额享有同等分配权。
                  （五）基金连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金
                  管理人应当申请基金终止上市，不需召开基金份额持有人大
                  会。
                  （六）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                  在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人
                  利益无实质不利影响的前提下，基金管理人可在与基金托管
                  人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收
                  益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人
                  大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 中航证券有限公司
运营管理机构 北京市昌平保障房建设投资管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：滟澜新宸项目

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租
                           赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区能源西路 2 号院
不动产项目名称：国瑞熙院项目

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租
                           赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区沟自头街 3 号院一区
不动产项目名称：未来融尚家园项目
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                                         中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向符合一定条件的新毕业大学生提供租赁服务，
                                   并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区岭上东路 6 号院

2.3 基金管理人和运营管理机构
             项目 基金管理人 运营管理机构
                                                      北京市昌平保障房建设
名称 中航基金管理有限公司
                                                      投资管理有限公司
              姓名 宋鑫 陈旭
信息披露事务负责
              职务 督察长 总经理
    人
              联系方式 010-56716167 010-56765665
                              北京市石景山区五一剧场南 北京市昌平区天通中苑
注册地址
                              路 2 号院 1 号楼 7 层 702E 二区 10 号楼 1 至 3 层 101
                              北京市朝阳区天辰东路 1 号
                                                      北京市昌平区天通中苑
办公地址 院亚洲金融大厦 D 座第 8 层
                                                      二区 10 号楼 1 至 3 层 101
/806 单元
邮政编码 100101 102218
法定代表人 杨彦伟 张霞

2.4 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                   中国银行股份有限公 中国银行股份有限公
      名称 中航证券有限公司
                       司 司北京市分行

                                       江西省南昌市红谷滩
                   北京市西城区复兴门 北京市东城区朝阳门
     注册地址 新区红谷中大道 1619
                     内大街 1 号 内大街 2 号凯恒中心
                                       号南昌国际金融大厦 A
                                          栋 41 层
                                       北京市朝阳区望京东
                   北京市西城区复兴门 北京市东城区朝阳门
     办公地址 园四区 2 号楼中航产融
                     内大街 1 号 内大街 2 号凯恒中心
                                             大厦
     邮政编码 100818 100102 100010
     法定代表人 葛海姣 戚侠 蔡兴华

              §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                               单位：人民币元
                      报告期（2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日） - 2026 年 6 月
主要财务指标
                                         30 日）
1.本期收入 18,039,055.58
2.本期净利润 10,601,684.91
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3.本期经营活动产生的现金流
                                                             20,526,244.60
量净额
4.本期现金流分派率（%） 3.22
5.年化现金流分派率（%） 15.49
注：①本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣

除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。

②所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要

低于所列数字。

③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末

实际天数×本年总天数。

⑤本基金在募集期间产生的利息收入 7,728,069.91 元计入基金财产，基金募集期已结束，未

获配部分认购资金已退还投资人；根据项目公司股权转让协议安排，评估基准日（2025 年 9 月 30

日，不含）起至交割审计基准日（2026 年 4 月 15 日，含）之间为过渡期，过渡期损益归属于基

金投资人。本报告期内（2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）至 2026 年 6 月 30 日）可供分配

金额已纳入上述损益，若剔除上述损益，则本期可供分配金额为 7,562,605.60 元。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                         单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
                                                         2026 年 4 月 16
                                                         日（基金合同生
本期 34,321,378.09 0.0858
                                                         效日）至 2026 年
                                                         6 月 30 日
本年累计 34,321,378.09 0.0858 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
本报告期及本年累计无实际分配金额。

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                         单位：人民币元

        项目 金额 备注

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本期合并净利润 10,601,684.91 -
本期折旧和摊销 3,664,500.38 -

本期利息支出 84,488.36 -

本期所得税费用 789,963.09 -

本期息税折旧及摊销前利润 15,140,636.74 -

调增项
1-其他可能的调整项，例如不动
产基金发行份额募集的资金、处
置不动产项目资产取得的现金、 963,101,787.12 -
金融资产相关调整、期初现金余
额等
2-应收和应付项目的变动 5,495,695.13 -
调减项
1-购买不动产项目等资本性支
                             -666,247,247.21 -
出
2-偿还外部借款本金 -252,000,177.00 -
3-支付的利息和所得税费用 -633,077.73 -
4-未来合理相关支出预留，包括
重大资本性支出（例如固定资产
正常更新、大修、改造等）、未 -30,536,238.96 -
来合理期间内的债务利息、运营
费用等
本期可供分配金额 34,321,378.09 -

注：本基金在募集期间产生的利息收入 7,728,069.91 元计入基金财产，基金募集期已结束，未获

配部分认购资金已退还投资人；根据项目公司股权转让协议安排，评估基准日（2025 年 9 月 30

日，不含）起至交割审计基准日（2026 年 4 月 15 日，含）之间为过渡期，过渡期损益归属于基

金投资人。本报告期内（2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）至 2026 年 6 月 30 日）可供分配

金额已纳入上述损益，若剔除上述损益，则本期可供分配金额为 7,562,605.60 元。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
①为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，本基金计算可供分配金额时设置了未来合理

相关支出预留，包括基金管理人及资产支持专项计划管理人的管理费、托管费、运营管理机构的

                        第 6页 共 16页
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服务费、日常运营费用、税金及不可预见费用等必要资金。

②截至本报告期末，本基金成立时间不满一年，故不涉及上年同期未来合理支出预留的设置

金额及实际使用差异。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关

法律文件，本报告期内计提本基金固定管理费 443,848.36 元（固定管理费包含基金管理人和资产

支持证券管理人的管理费）,基金托管人托管费 19,297.92 元,基于项目公司实收运营收入的运营

管理费 1,696,330.39 元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
4.1.1.1 不动产项目整体运营情况

本基金通过专项计划持有 1 个不动产项目公司的 100%股权，即北京昌保住房租赁有限公司
                                             （以

下简称“项目公司”
        ），项目公司共有三处人才公租房项目，分别是滟澜新宸项目、国瑞熙院项目、

未来融尚家园项目。不动产项目均位于北京市昌平区，合计拥有可出租人才公租房 1,391 套，建

筑面积合计 105,640.25 平方米，可供出租面积合计 105,399.04 平方米。

报告期内，不动产项目合计实现租金收入 10,116,894.88 元。截至本报告期末，不动产项目

运营平稳，实际出租面积合计为 101,015.42 平方米，出租率为 95.84%。受到部分租户支付节奏

的影响，报告期末租金收缴率为 98.89%，与本基金招募说明书所载同期收缴率预测值 99%基本持

平，预计欠缴部分将于 7 月底完成收缴。

4.1.1.2 不动产项目分项目运营情况

滟澜新宸项目位于北京市昌平区能源西路 2 号院，自 2017 年 11 月投入运营，截至报告期末

已运营 9 年。截至 2026 年 6 月 30 日，滟澜新宸项目可供出租面积 57,242.66 平方米，实际出租

面积 54,586.35 平方米，出租率为 95.36%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测值 95%

超出 0.36%，在租租约的平均租金单价为 37 元/平方米/月。

国瑞熙院项目位于北京市昌平区沟自头街 3 号院一区，自 2022 年 3 月投入运营，截至报告期

末已运营 4 年。截至 2026 年 6 月 30 日，国瑞熙院项目可供出租面积 29,905.10 平方米，实际出

租面积 28,834.82 平方米，出租率为 96.42%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测值 95%

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                                 中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

超出 1.42%，在租租约的平均租金单价为 41 元/平方/月.

未来融尚家园项目位于北京市昌平区岭上东路 6 号院，自 2022 年 9 月投入运营，截至报告期

末已运营 4 年。截至 2026 年 6 月 30 日，未来融尚家园项目可供出租面积 18,251.28 平方米，实

际出租面积 17,594.25 平方米，出租率为 96.40%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测

值 92%超出 4.40%，在租租约的平均租金单价为 41 元/平方/月。

4.1.1.3 不动产项目周边竞品及其他情况

本报告期内，不动产项目周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，运营整

体保持平稳，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。考虑到本项目底层资产为人才

公租房，与其他类型的租赁住房具有显著不同的市场竞争情况，在交通便捷、租金价格等方面具

备一定优势，因此项目储备客户充足，租户的稳定性较强。基金管理人与运营管理机构也将持续

监控周边新增竞品情况，并不断提高运营管理能力、增强租户粘性及客户满意度，确保项目保持

稳健运营态势。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                指标含义说明及计算方 报告期末(2026 年 6 月
序号 指标名称 指标单位
                    式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 105,399.04
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 101,015.42
      出租面积
             [实际出租面积（平方米）
      报告期末出租
3 /可供出租面积（平方 % 95.84
      率
             米）]×100%
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
4 租约面积（平方米）/实 天 525.36
      租期情况
             际出租面积（平方米），n
             为存量租约
             1-（报告期末应收未收的
      报告期末收缴
5 收入/报告期内应收的收 % 98.89
      率
             入）
注：本基金 2026 年 4 月 16 日成立，无上年同期数据、同期末数据，下同。

根据北京市相关部门的规定，公租房执行政府批复的定价，因此不适合将三个项目的租金单

价水平合并计算。就本产品而言，本报告期末滟澜新宸项目的租金标准为 37 元/平方米/月，国瑞

熙院项目的租金标准为 41 元/平方米/月，未来融尚家园项目的租金标准为 41 元/平方米/月。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
                        第 8页 共 16页
                               中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

不动产项目名称：序号：1 项目名称：滟澜新宸项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 6 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 57,242.66
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 54,586.35
      出租面积
             [实际出租面积（平方米）
      报告期末出租
3 /可供出租面积（平方 % 95.36
      率
             米）]×100%
      报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 37.00
      单价水平 的价格水平
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 602.68
      租期情况
             际出租面积（平方米），n
             为存量租约
             1-（报告期末应收未收的
      报告期末收缴
6 收入/报告期内应收的收 % 98.14
      率
             入）
不动产项目名称：序号：2 项目名称：国瑞熙院项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 6 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 29,905.10
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 28,834.82
      出租面积
             [实际出租面积（平方米）
      报告期末出租
3 /可供出租面积（平方 % 96.42
      率
             米）]×100%
      报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 41.00
      单价水平 的价格水平
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 626.70
      租期情况
             际出租面积（平方米），n
             为存量租约
             1-（报告期末应收未收的
      报告期末收缴
6 收入/报告期内应收的收 % 100
      率
             入）
不动产项目名称：序号：3 项目名称：未来融尚家园项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 6 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)

                      第 9页 共 16页
                                     中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

          报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 18,251.28
          租面积
          报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 17,594.25
          出租面积
                 [实际出租面积（平方米）
          报告期末出租
3 /可供出租面积（平方 % 96.40
          率
                 米）]×100%
          报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 41.00
          单价水平 的价格水平
                 Σ(i=1)^n租约i的总剩
                 余租期（天）×租约i的
          报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 119.41
          租期情况
                 际出租面积（平方米），n
                 为存量租约
                 1-（报告期末应收未收的
          报告期末收缴
6 收入/报告期内应收的收 % 100
          率
                 入）

4.1.4 其他运营情况说明
无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元）
      1 总资产 600,307,879.49
      2 总负债 287,191,256.49
序号 科目名称 报告期金额（元）
      1 营业收入 10,116,894.88
      2 营业成本/费用 7,309,505.63
      3 EBITDA 8,218,825.49
注：本报告期自 2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）起至 6 月 30 日。

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司

           序号 构成 报告期末金额（元）

                            主要资产科目
                            第 10页 共 16页
                                中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

         1 投资性房地产 545,840,318.08
                       主要负债科目
         1 长期应付款 257,552,752.79

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
                                                     本期
                                     2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）至
    序号 构成 2026 年 6 月 30 日
                                                        占该项目总收入比
                                       金额（元）
                                                        例（%）
     1 租金收入 10,116,894.88 100.00
     2 物业管理费收入 - -
     3 其他收入 - -
     4 营业收入合计 10,116,894.88 100.00

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
                                                     本期
                                     2026 年 4 月 16 日（基金合同生效日）至
    序号 构成 2026 年 6 月 30 日
                                                        占该项目总成本比
                                       金额（元）
                                                        例（%）
     1 物业运营成本 1,696,330.39 23.21
     2 折旧摊销成本 2,261,347.45 30.94
     3 财务费用 2,343,929.28 32.07
     4 税金及附加 - -
     5 租赁成本 64,744.09 0.89
     6 管理费用 153,191.33 2.10
     7 其他成本/费用 789,963.09 10.81
     8 营业成本/费用合计 7,309,505.63 100.00

注：①物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包含基于项目公司实收运营收入的运营

管理费和激励服务费；租赁成本为空置房供暖费。

②其他成本/费用主要为企业所得税 789,963.09 元。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司

                       第 11页 共 16页
                                     中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

                                                           本期
                                                     2026 年 4 月 16 日
                                                      （基金合同生效
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位
                                                     日）至 2026 年 6
                                                         月 30 日
                                                        指标数值
1 毛利率 毛利润/营业收入×100% % 60.24
        息税折旧摊销前 （利润总额+利息费用+折旧
2 % 81.24
        利润率 摊销）/营业收入×100%

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
4.3.1.1 收入归集和支出管理

项目公司开立了 1 个基本户和 2 个运营收入账户，基本户在本基金托管行开立，运营收入账

户在中国建设银行股份有限公司北京昌平支行开立。2 个运营收入账户为项目发行前因滟澜新宸

项目及国瑞熙院项目融资借款而设立的贷款监管账户，依据银行融资协议，租赁合同中约定的租

金收款账户须为贷款监管账户，发行后项目公司已偿清银行贷款，目前正在就租赁合同的租金收

款账户更改为基本户进行合同换签，截至 2026 年 7 月 15 日，滟澜新宸项目剩余 2 户待完成换签、

换签完成率 99%，国瑞熙院项目剩余 3 户待完成换签、换签完成率 99%，预计在 7 月完成全部合同

换签、换签完成后即销户。

为保障合同换签完成前项目可按期足额收到租户租金，2 个运营收入账户仅用于接收滟澜新

宸项目、国瑞熙院项目运营收入，并定期向托管行提供银行对账单，托管行对账户使用情况进行

监督。基本户用于接收自运营收入账户划转的项目运营收入、未来融尚家园项目运营收入、其他

合法收入（如有），并根据《项目公司资金监管协议》的约定对外支付资金，确保账户资金安全、

使用合规。

4.3.1.2 现金归集和使用情况

本报告期内，不动产项目公司经营活动产生的现金流量净额 13,023,018.06 元。经营活动现

金流入 15,983,085.24 元，经营活动现金流出 2,960,067.18 元。截至本报告期末，项目公司货币

资金余额为 54,353,705.54 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期内，单一项目中租赁面积及经营性现金流流入占比超过 10%的承租人有三家，分别

为北京生命科学研究所、某机关事业单位 A 和某机关事业单位 B。截至报告期末，北京生命科学

研究所承租面积 24,853.53 平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为 43.42%；某机关事业单
                            第 12页 共 16页
                                中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

位 A 承租面积 6,072.75 平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为 10.61%，某机关事业单位 B

承租面积 3,649.10 平方米，占国瑞熙院项目可租赁面积的比例为 12.20%，某机关事业单位 A 和

某机关事业单位 B 均为非营利性机构。上述 3 家租户的租金价格均按照项目统一的公允租金标准

核算，租金价格具备市场化公允性。

三位承租人资信优良，历史履约情况良好，具有较强的偿付能力。与此同时，租约到期前 3

个月，运营管理机构将协调区人才住房工作专班对承租单位开展续约意向摸排，结合租户租赁需

求确定租赁面积。不动产项目所在处于区域潜在租户相对充足。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
无。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                 的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
            资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返
                                           - -
       售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 7,877,532.37 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 7,877,532.37 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                     §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人净回收资金为 35,113.52 万元，截至 2026 年 6 月 30 日，原始权益人未使用净回

收资金。

原始权益人在履行内部有关审批流程后，已向国家发展和改革委员会、北京市发展和改革委

员会等监管部门履行了报备程序并说明了回收资金投向和比例拟变更情况，并于 2026 年 7 月 7
                       第 13页 共 16页
                                       中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

日向本基金管理人通知，原始权益人拟将净回收资金的 85%用于投资不动产项目，并将剩余 15%

用于补充流动资金。回收资金不再用于北京市昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）

土地一级开发项目一期 HQL-09 地块 R2 二类居住用地项目和北京市昌平回龙观新村剩余安置房项

目，新增昌平沙阳路一通小区东侧地块保租房项目、天通中苑下沉广场项目、回龙观村旧村改造

定向安置房项目和昌平区绿海家园 5 号楼 3、4 单元改造项目，并调整北京市昌平区未来城市二期

人才公租房项目的拟使用募集资金规模。

本基金管理人已于 2026 年 7 月 9 日就关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向事宜进行

公告。

                §7 不动产基金主要负责人员情况
                   任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
             任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
                                                      硕士学位，具
                                                      有五年以上不
                                                      动产项目运营
                                                      管理经验。曾
                                                      供职于大悦城
                                                      控股集团股份
                                            除管理本基金外，曾 有限公司、万
      本基金的 2026 年 04
吴兆霖 - 5 年以上 参与多项商业零售 达商业管理集
      基金经理 月 16 日
                                            项目运营管理工作。团有限公司。
                                                      2024 年 1 月加
                                                      入中航基金管
                                                      理有限公司，
                                                      现担任不动产
                                                      投资部基金经
                                                      理。
                                                      硕士学位，具
                                                      有五年以上不
                                                      动产项目运营
                                                      管理经验。曾
                                                      供职于北京龙
                                            除管理本基金外，曾
                                                      智工程咨询有
      本基金的 2026 年 04 参与多项商业零售、
罗可 - 5 年以上 限公司、北京
      基金经理 月 16 日 租赁住房等不动产
                                                      万科企业有限
                                            项目运营管理工作。
                                                      公司。2025 年
                                                      7 月入中航基
                                                      金管理有限公
                                                      司，现担任不
                                                      动产投资部基

                              第 14页 共 16页
                                      中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

                                                         金经理。
                                                     注册会计师，
                                                     硕士学位，具
                                                     有五年以上不
                                                     动产项目投资
                                                     管理经验。曾
                                                     供职于立信会
                                                     计师事务所、
                                           除管理本基金外，曾
                                                     中国中投证券
      本基金的 2026 年 04 参与多项资产证券
刘振东 - 5 年以上 有限责任公
      基金经理 月 16 日 化项目的投资管理
                                                     司、中国国际
                                              工作。
                                                     金融股份有限
                                                     公司。2025 年
                                                     9 月入中航基
                                                     金管理有限公
                                                     司，现担任不
                                                     动产投资部基
                                                     金经理。
注：不动产项目运营或管理年限的计算标准，依据基金经理之前参与不动产项目运营或投资管理

项目或产品的具体时间核算。

                    §8 不动产基金份额变动情况
                                                            单位：份
不动产基金合同生效日不动产基金份
                                                        400,000,000.00
额总额
不动产基金合同生效日起至报告期期
                                                                     -
末不动产基金份额变动情况
报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

        §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                            单位：份
基金合 同生效日(2026 年 4
月 16 日)管理人持有的本不 4,000,000.00
动产基金份额
报告期期末管理人持有的本
                                                         4,000,000.00
不动产基金份额
报告期期末持有的本不动产
                                                                 1.00
基金份额占总份额比例（%）

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

                             第 15页 共 16页
                                    中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 2 季度报告

     2026 年 4 月 24 日，本基金管理人发布《中航基金管理有限公司关于高级管理人员变更的公

告》。自 2026 年 4 月 22 日起，王楠担任公司副总经理职务。

                         §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
     1. 中国证监会批准中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募集的文件

     2. 《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

     3. 《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

     4. 基金管理人业务资格批件、营业执照

     5. 报告期内中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在规定媒体上披露的各项

公告

11.2 存放地点
     中航基金管理有限公司，地址：北京市朝阳区天辰东路 1 号院亚洲金融大厦 D 座第 8 层

801\805\806 单元。

11.3 查阅方式
     1. 营业时间内到本公司免费查阅

     2. 登录本公司网站查阅基金产品相关信息：www.avicfund.cn

     3. 拨打本公司客户服务电话垂询：400-666-2186

                                              中航基金管理有限公司
                                                   2026 年 7 月 21 日

                           第 16页 共 16页

来源：深圳证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文