华夏杭州和达高科产业园封闭式

基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

     2026 年 8 月 21 日公告

基金管理人：华夏基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

     更新日期：2026 年 8 月
                  华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                             扉页

一、华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国

证监会 2022 年 11 月 25 日证监许可[2022]3006 号文准予注册。本基金基金合同自 2022 年 12 月

16 日起生效。

二、基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对本基金募集的注

册以及深圳证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断

或者保证，也不表明投资于本基金没有风险。

三、本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具

有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，通过持

有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利，以获取不

动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配

金额的 90%。本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。本

基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。

四、本基金采取封闭式运作并在深圳证券交易所上市，不开放申购与赎回。场外基金份额

持有人可在基金通平台转让或将基金份额转托管至场内参与深圳证券交易所场内交易，具体可

参照深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。

五、基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩

并不预示其未来表现。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表基金存续期间不

动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配；

本基金不动产资产评估报告的相关评估结果不代表不动产资产的实际可交易价格，不代表不动

产项目能够按照评估结果进行转让。投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的

信息披露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。

本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计划，投资本基金

可能面临以下风险，包括但不限于与不动产基金相关的风险、与不动产项目相关的风险和与专

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              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

项计划管理相关的风险。具体请见本招募说明书第一章第四节。

六、基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，基金

运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。

七、不动产项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假设前提在

未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。

投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、基

金产品资料概要，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能

力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。投资者应当认真阅读并完全理解基金合同第二十三部

分规定的免责条款、第二十四部分规定的争议处理方式。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用

、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。

本次更新事项：调整基金经理。基金管理人主要人员情况截止日为 2026 年 8 月 20 日，主

要经营指标数据截止日为 2026 年 6 月 30 日（财务资料未经审计）。本招募说明书中涉及与基金

托管人相关的信息已经基金托管人复核。

特别地，提请投资人知悉：本次招募说明书更新根据《深圳证券交易所公开募集不动产投

资信托基金业务指南第6号——招募说明书编制》要求进行文本格式性的调整，未涉及任何补充

尽职调查。

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本基金的发行概况如下表所示：

基金名称 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
不动产项目名称 和达药谷一期项目、孵化器项目
募集规模 14.04 亿元
上市的证券交易所 深圳证券交易所
基金管理人 华夏基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
资产支持证券管理人 中信证券股份有限公司
财务顾问 中信证券股份有限公司
              主要原始权益人：杭州和达高科技发展集团有限公司（以
              下简称“和达高科”）
原始权益人
              其他原始权益人：杭州万海投资管理有限公司（以下简称
              “万海投资”）
              运营管理统筹机构：杭州和达高科技发展集团有限公司
              运营管理实施机构：杭州生物医药国家高技术产业基地投
运营管理机构 资管理有限公司（以下简称“生物医药公司”）、杭州和
              达新智园区管理有限公司（曾用名：杭州和达科技服务有
              限公司）（以下简称“新智公司”
                            ）
本次招募说明书更新日期 2026 年 8 月

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                                                                  目录

扉页 .................................................................................................................................................. 2
第一章 一般规定 ............................................................................................................................6
          第一节 绪言 ......................................................................................................................... 6
          第二节 释义 ......................................................................................................................... 8
          第三节 招募说明书概要 ................................................................................................... 23
          第四节 风险因素 ............................................................................................................... 54
第二章 不动产项目 ......................................................................................................................71
          第一节 不动产项目概况 ................................................................................................... 71
          第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 .............................................................195
          第三节 原始权益人 ......................................................................................................... 231
          第四节 运营管理机构 ..................................................................................................... 303
          第五节 存在重要影响的其他事项 .................................................................................361
第三章 资产评估与现金流测算 ............................................................................................... 362
          第一节 资产评估 ............................................................................................................. 362
          第二节 现金流测算分析 ................................................................................................. 372
第四章 治理机制与运营管理安排 ........................................................................................... 388
          第一节 基金分层治理机制 ............................................................................................. 388
          第二节 运营管理安排 ..................................................................................................... 420
第五章 不动产基金 ....................................................................................................................434
          第一节 本次发行参与机构的基本情况 .........................................................................434
          第二节 基金管理人 ......................................................................................................... 440
          第三节 基金托管人 ......................................................................................................... 454
          第四节 不动产基金的交易安排 .....................................................................................457
          第五节 关联交易与利益冲突 .........................................................................................501
          第六节 基金运作 ............................................................................................................. 544
          第七节 其他事项 ............................................................................................................. 666

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                 第一章 一般规定

                  第一节 绪言

《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（更新）》（以下简称“本招募

说明书”）依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《中华人民

共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法

》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作

办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基金指引》”）、《中国证监会

关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称“《商业不动产基金公告》”）、《

深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（以下简称“《业务办法》

”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号——审核关注事项（试

行）》（以下简称“《审核关注事项》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业

务指引第 2 号——发售业务（试行）》（以下简称“《发售业务指引》”）、《深圳证券交易所

公开募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》（以下简

称“《扩募及新购入不动产项目指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金

业务指南第 6 号——招募说明书编制》、《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规

则》、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《公开募集不动

产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司公开募

集不动产投资信托基金登记结算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司

公开募集不动产投资信托基金登记结算业务指引（试行）》及其他有关规定以及《华夏杭州

和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对

其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请

募集的。本基金管理人没有委托或者授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息

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，或者对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。本招募说

明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基金合同当事人

之间权利、义务的法律文件，其他与本基金相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系

的任何文件或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基

金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人自依基金合同取得基金

份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其

对基金合同的承认和接受。基金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面

签章为必要条件。基金投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同

。本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的法

律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。

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                   第二节 释义

在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、与主体有关的定义

1、 基金/本基金/不动产基金/本不动产基金/基础设施 REITs/不动产 REITs：系指华夏

杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金。

2、 基金管理人：系指华夏基金管理有限公司，或根据基金合同任命的作为基金管理

人的继任机构。

3、 基金托管人：系指兴业银行股份有限公司，或根据基金合同任命的作为基金托管

人的继任机构。

4、 原始权益人：系指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，就本基金拟以初始

募集资金投资的不动产项目而言，原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公

司（以下简称“和达高科”
             ）和杭州万海投资管理有限公司（以下简称“万海投资

”）的统称。

5、 计划管理人/资产支持证券管理人：就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目

而言，系指中信证券股份有限公司（简称“中信证券”）或其继任主体。

6、 财务顾问：就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，系指中信证券或

其继任主体。

7、 不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：系指由计划管理人设立

的不动产资产支持专项计划，首期不动产资产支持专项计划为中信证券-杭州和达

高科产业园 1 号资产支持专项计划。

8、 专项计划托管人/专项计划托管银行/资产支持证券托管人：就本基金拟以初始募

集资金投资的专项计划而言，系指根据《专项计划托管协议》的约定担任专项计

划托管银行的兴业银行股份有限公司，或根据该协议任命的作为专项计划托管银

行的继任主体。

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9、 监管银行：就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，系指根据《项目

公司基本户资金监管协议》的约定对项目公司进行监管的兴业银行股份有限公司

，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体。

10、孵化器公司/项目公司一：系指持有孵化器项目的主体，即杭州市高科技企业孵化

器有限公司。

11、和达药谷一期公司/项目公司二：系指持有和达药谷一期项目的主体，即和达药谷

一期（杭州）园区运营管理有限公司。

12、项目公司/不动产项目公司：系指持有不动产项目完全所有权或经营权利的公司。

就本基金拟以初始募集资金间接投资的不动产项目公司而言，指孵化器公司、和

达药谷一期公司以及因扩募或其他原因直接持有其他符合《指引》和中国证监会

相关规定的不动产项目的主体，合称时称为项目公司/不动产项目公司。

13、SPV 公司：系指原始权益人和达高科全资设立的杭州和生园区运营管理有限公司

，SPV 公司将持有和达药谷一期公司 100%的股权。原则上，SPV 公司与和达药

谷一期公司应进行吸收合并，完成吸收合并后，SPV 公司注销，和达药谷一期公

司继续存续并承继 SPV 公司的全部资产（但和达药谷一期公司股权除外）及负债

。

14、特殊目的载体：系指由本基金根据《指引》直接或间接全资拥有的法律实体，本

基金通过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。在本基金中，特

殊目的载体系指资产支持专项计划、SPV 公司和项目公司的单称或统称。

15、外部贷款银行：系指根据编号为兴杭钱塘项贷 2022-005 号的《项目融资借款合同

》和编号为兴杭钱塘项贷 2022-006 号的《项目融资借款合同》（以下统称“《项目

融资借款合同》”
         ），于不动产基金设立之日前向项目公司一、项目公司二发放银行

贷款的兴业银行股份有限公司杭州分行。

16、外部管理机构/运营管理机构：系指《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行

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）》中承担部分不动产项目运营管理职责的外部管理机构，即根据《运营管理服务

协议》的约定承担标的资产等项目公司相关事项运营管理职责的主体，就本基金

拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，运营管理机构包括运营管理统筹机构

和运营管理实施机构。

17、运营管理统筹机构：系指根据《运营管理服务协议》的约定负责统筹、协调和安

排运营管理工作的杭州和达高科技发展集团有限公司或其继任机构。

18、运营管理实施机构：系指根据《运营管理服务协议》的约定具体提供运营管理服

务的机构，就孵化器项目而言，为杭州和达新智园区管理有限公司（曾用名：杭

州和达科技服务有限公司）（以下简称“新智公司”）或其继任机构；就和达药谷

一期项目而言，为杭州生物医药国家高技术产业基地投资管理有限公司（以下简

称“生物医药公司”）或其继任机构。

19、基金法律顾问/法律顾问：就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，系

指为本基金提供法律服务的浙江天册律师事务所、上海源泰律师事务所及继任律

师事务所。

20、会计师事务所：系指对本基金涉及的财务报告等相关材料进行审计或审核的会计

师事务所，就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，指天职国际会计

师事务所（特殊普通合伙）及其继任机构。

21、评估机构：系指对本基金持有的不动产项目进行评估，并出具评估报告的专业机

构，就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，指仲量联行（北京）房

地产资产评估咨询有限公司（简称“仲量联行”）及其继任机构。

22、投资人/投资者：系指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或

中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。

23、个人投资者：系指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。

24、机构投资者：系指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登

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记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或

其他组织。

25、合格境外投资者：系指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者

境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以使用来自境外的资金投资

于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括合格境外

机构投资者和人民币合格境外机构投资者。

26、网下投资者：系指依法可以参与不动产基金网下询价的证券公司、基金管理公司

、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外投资者、商业

银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证

监会认可及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者，以及根据有关

规定参与不动产基金网下询价的全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基

金等。

27、战略投资者：系指符合本基金战略投资者选择标准的、依法可以参与不动产基金

战略配售的主体，包括原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其他专业机构

投资者。战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。

28、公众投资者：系指符合法律法规规定的可投资于不动产基金的个人投资者、机构

投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其

他投资者。

29、基金份额持有人：系指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。

30、销售机构：系指华夏基金管理有限公司、中信证券股份有限公司以及符合《销售

办法》和中国证监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签

订了基金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过深圳证券交易所

交易系统办理基金销售业务的会员单位。其中，可通过深圳证券交易所交易系统

办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经深圳证券交易所

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和中国证券登记结算有限责任公司认可的深圳证券交易所会员单位。

31、股东借款出借人：系指在《借款合同》项下担任股东借款项下出借人并作为标的

债权项下债权人的主体，即计划管理人（代表专项计划）。

32、借款人：系指在《借款合同》项下的债务人，即 SPV 公司、项目公司及其权利、

义务的合法承继人。

二、本基金或专项计划涉及的主要文件

33、基金合同/《基金合同》：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投

资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充。

34、基金托管协议/托管协议：系指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《华夏杭

州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任

何有效修订和补充。

35、招募说明书或本招募说明书：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证

券投资基金招募说明书》及其更新。

36、基金产品资料概要：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基

金基金产品资料概要》及其更新。

37、询价公告：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份

额询价公告》。

38、基金份额发售公告：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基

金基金份额发售公告》。

39、上市交易公告书：系指《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金

上市交易公告书》。

40、《认购协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，系指基金管理人

与计划管理人签署的《中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计划资产

支持证券认购协议》及其任何有效修改或补充。

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41、《计划说明书》/计划说明书：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，

系指《中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计划说明书》及其任何有

效修改或补充。

42、《标准条款》/标准条款：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，系指

计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证券-杭州和达高科产业

园 1 号资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充。

43、《专项计划托管协议》：系指计划管理人与专项计划托管银行签署的专项计划托管

协议及其任何有效修改或补充，就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言

，计划管理人与专项计划托管银行签署的专项计划托管协议为《中信证券-杭州和

达高科产业园 1 号资产支持专项计划托管协议》。

44、《项目公司基本户资金监管协议》：指基金管理人、计划管理人、监管银行、项目

公司等相关方签署的《杭州市高科技企业孵化器有限公司基本户资金监管协议》

和《和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司基本户资金监管协议》，以及对

该等协议的任何有效修改或补充。

45、《SPV 公司资金监管协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指

基金管理人（代表不动产基金）、计划管理人（代表专项计划）与 SPV 公司、监

管银行签署的《杭州和生园区运营管理有限公司资金监管协议》及对该协议的任

何修改或补充。

46、《监管协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指《项目公司基

本户资金监管协议》和《SPV 公司资金监管协议》的单称或统称，视上下文义而

定。

47、《项目公司股东借款协议》：系指计划管理人（代表专项计划）与项目公司之间签

署的股东借款协议及其任何有效修改或补充的统称。就本基金拟以初始募集资金

投资的不动产项目而言，《项目公司股东借款协议》指《杭州市高科技企业孵化器

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有限公司股东借款协议》（简称“孵化器公司借款协议）”和《和达药谷一期（杭

州）园区运营管理有限公司股东借款协议》（简称“和达药谷一期公司借款协议”）

。

48、《SPV 公司股东借款协议》：系指计划管理人（代表专项计划）与 SPV 公司之间签

署的股东借款协议及其任何有效修改或补充的统称。就本基金拟以初始募集资金

投资的不动产项目而言，《SPV 公司股东借款协议》指《杭州和生园区运营管理

有限公司股东借款协议》。《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后，SPV 公司在

该股东借款协议项下的权利义务由和达药谷一期公司承接。

49、《股东借款协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指《项目公

司股东借款协议》和《SPV 公司股东借款协议》的单称或统称，视上下文义而定

。《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后，SPV 公司在《SPV 公司股东借款协

议》项下的权利义务由和达药谷一期公司承接。

50、《运营管理服务协议》：系指基金管理人、计划管理人、运营管理机构与项目公司

等相关方签署的运营管理服务协议及其任何有效修改或补充，就本基金拟以初始

募集资金投资的不动产项目而言，运营管理服务协议为《华夏杭州和达高科产业

园封闭式基础设施证券投资基金之孵化器项目运营管理服务协议》和《华夏杭州

和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金之和达药谷一期项目运营管理服务

协议》。

51、《SPV 公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指

和达高科与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让事宜签署的《杭州

和生园区运营管理有限公司股权转让协议》及其任何有效修改或补充。

52、《项目公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指

万海投资与 SPV 公司就和达药谷一期公司股权转让事宜签署的《和达药谷一期（

杭州）园区运营管理有限公司股权转让协议》、和达高科与中信证券（代表专项计

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划）就孵化器公司股权转让事宜签署的《杭州市高科技企业孵化器有限公司股权

转让协议》的单称或统称，视上下文义而定。

53、《SPV 公司增资协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计划

管理人（代表专项计划）与 SPV 公司就专项计划对 SPV 公司增资事宜签署的《

杭州和生园区运营管理有限公司增资协议》及其任何有效修改或补充。

54、《孵化器公司增资协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计

划管理人（代表专项计划）与孵化器公司就专项计划对孵化器公司增资事宜签署

的《杭州市高科技企业孵化器有限公司增资协议》及其任何有效修改或补充。

55、《吸收合并协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指由 SPV 公

司与和达药谷一期公司就和达药谷一期公司吸收合并 SPV 公司之相关事宜而签订

的《和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司（作为吸收方）与杭州和生园

区运营管理有限公司（作为被吸收方）之吸收合并协议》以及对该协议的任何有

效修改或补充。

56、《债权债务确认协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计划

管理人与和达药谷一期公司就和达药谷一期公司吸收合并 SPV 公司后债务承继之

相关事宜而签订的《中信证券股份有限公司（作为债权人）与和达药谷一期（杭

州）园区运营管理有限公司（作为债务人）之债权债务确认协议》以及对该协议

的任何有效修改或补充。

三、与基金相关的定义

57、封闭式基金：系指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不

得申请赎回的基金。

58、基金合同当事人：系指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法

律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。

59、基金销售业务：系指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理

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基金份额的认购、转托管等业务。

60、场内：系指通过深圳证券交易所交易系统办理基金份额认购、上市交易等业务的

场所。

61、场外：系指不通过深圳证券交易所交易系统而通过销售机构自身的柜台或者其他

交易系统办理基金份额认购等业务的场所。

62、基金登记业务/登记业务：系指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内

容包括投资人深圳开放式基金账户/深圳证券账户的建立和管理、基金份额登记、

基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人

名册和办理非交易过户等。

63、登记结算系统：系指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统。

通过场外销售机构认购的基金份额登记在该系统。

64、证券登记系统：系指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记系统。

通过场内会员单位认购和买入的基金份额登记在该系统。

65、深圳证券账户：系指在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开设的深圳证

券交易所人民币普通股票账户（简称“A 股账户”）或证券投资基金账户（简称“

基金账户”），投资者通过深圳证券交易所交易系统办理基金交易、认购等业务时

需持有深圳证券账户。

66、深圳开放式基金账户/场外基金账户：系指投资者以深圳证券账户为基础，在中国

证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户，投资者办理场外认购等业务

时需具有开放式基金账户。

67、基金交易账户：系指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理

认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。

68、认购：系指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买

基金份额的行为。

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69、转托管：系指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金

份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。

70、系统内转托管：系指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销

售机构（网点）之间或证券登记系统内不同会员单位（交易单元）之间进行转托

管的行为。

71、跨系统转托管：系指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券登

记系统间进行转托管的行为。

72、基金资产总值：系指基金通过不动产资产支持证券持有的不动产项目公司股权、

各类有价证券、银行存款本息、基金应收款项及其他资产的价值总和，即基金合

并财务报表层面计量的总资产。

73、基金资产净值/基金净资产：系指基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金合

并财务报表层面计量的净资产。

74、基金份额净值：系指估值日基金资产净值除以该日基金份额总数

75、基金资产估值：系指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基

金份额净值的过程

76、规定媒介：系指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《

信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中

国证监会基金电子披露网站）等媒介。

四、与资产相关的定义

77、不动产资产支持证券/资产支持证券：系指计划管理人发行的一种受益凭证，资产

支持证券持有人根据其所拥有的专项计划的资产支持证券及其条款条件享有专项

计划利益、承担专项计划的风险。

78、标的资产：系指标的股权、标的债权和不动产项目的统称。

79、标的股权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指（i）计划管理人

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（代表专项计划）持有的 SPV 公司 100%股权；（ii）计划管理人（代表专项计划）

通过 SPV 公司间接持有的项目公司 100%股权；及（iii）《吸收合并协议》项下的

吸收合并完成后计划管理人（代表专项计划）直接持有的项目公司 100%股权的

统称。

80、标的债权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指相应（i）《借款

协议》项下的计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司享有的债权；（ii）《吸收

合并协议》项下的吸收合并完成后计划管理人（代表专项计划）基于《借款协议

》对项目公司享有的债权；（iii）SPV 公司（作为债权人）对项目公司享有的债权

（如有）；以及（iv）计划管理人（代表专项计划）直接或间接对项目公司享有的

其他债权（如有）的统称。

81、和达药谷一期项目/和达药谷一期/药谷一期：系指由和达药谷一期公司依法享有

标的物业权益的不动产项目之一，具体项目资产范围为由和达药谷一期公司持有

的位于杭州市钱塘区下沙街道福城路 291 号和达药谷中心 1 幢、2 幢、4 幢 2-5 层

、5 幢及 6 幢中的 30 项房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权。

82、孵化器项目/高科技企业孵化器：系指由孵化器公司依法享有标的物业权益的不动

产项目之一，具体项目资产范围为由孵化器公司持有的位于杭州市钱塘区白杨街

道 6 号大街 452 号 1 幢-6 幢之房屋所有权（含地下建筑面积）及占用范围内的分

摊国有土地使用权。

83、不动产项目/标的不动产项目/本项目/不动产资产：就本基金拟以初始募集资金投

资的不动产项目而言，指孵化器项目与和达药谷一期项目的单称或统称。

84、不动产项目运营收入/运营收入：就标的物业和任何会计年度或其部分而言，指在

该会计年度或其部分时间内经营物业所获得的或累积的全部收入，系指项目公司

对标的物业进行运营、管理而实现的收入，包括但不限于（1）项目公司收取的标

的物业租金、物业费、管理费、广告收入、场地服务收入、营业中断保险赔款；（

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2）其他因标的物业以及标的物业权益的合法运营、管理以及其他合法经营业务而

产生的收入。但不应包括以下各项：1）所有保险收益（但不包括属于总经营收入

部分之营业中断保险的付款）；2）租赁押金和其他可返还的保证押金（因租户违

约或合法被没收或抵交租金或违约金的除外）；3）依赖于不动产项目本身而产生

的收入，如因申报“孵化器”、“小微企业园”等产生的政府补助、津贴、奖励、

免税、减税、退税所带来的收益；4）因标的物业以及标的物业权益处置所产生的

收入。

85、不动产项目运营成本及税费/运营成本及税费：系指（1）项目公司为维持其必要

运营而支出的与标的物业相关的项目公司运营支出和费用，包括项目公司的经营

成本、管理费用、税金及附加及营业外支出等；（2）运营管理机构因受托提供运

营管理服务而向根据《运营管理服务协议》收取的运营管理费；（3）增值税、印

花税、土地使用税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税等各项税金及其

他必要支出。

86、或有收益：系指项目公司收到的除不动产项目运营收入以外的，且依赖于不动产

项目本身而产生的收入，如因申报“孵化器”、“小微企业园”等产生的政府补助

、津贴、奖励、免税、减税、退税所带来的收益。

87、基金可供分配金额：系指在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算

调整项目至少包括折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力

和经营现金流等因素，具体法律法规另有规定的，从其规定。

五、涉及的各账户的定义

88、托管账户：系指基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立基金托

管账户。

89、专项计划募集账户：系指计划管理人开立的专用于接收、存放专项计划设立前投

资者交付的认购资金的人民币资金账户。

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90、专项计划账户/专项计划托管账户：系指计划管理人以专项计划的名义在专项计划

托管银行开立的人民币资金账户，专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于

接收募集资金专户划付的认购资金、接收回收款、接收和划付其他应属专项计划

的款项、支付不动产购买价款、支付不动产追加投资款项、支付运营管理费用（

如涉及）、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用，均必须通过该账户

进行。

91、项目公司监管账户/监管账户/项目公司基本户：系指项目公司一或项目公司二在

监管银行开立且按照《项目公司基本户资金监管协议》进行管理的，专门用于实

时接收不动产项目运营收入、股东借款、外部借款、增资款、项目公司资产处置

收入及其他合法收入，对外支付运营支出资金、向股东（包括间接股东）支付股

东借款本金、利息和股东分红（如有）、支付外部借款本息、对外支付合格投资资

金等相关货币资金收入和支出的人民币资金账户。

92、SPV 公司基本户：系指 SPV 公司开立的、专门用于收取计划管理人（代表专项计

划）对 SPV 公司的股本投入款项和发放的股东借款、项目公司向 SPV 公司进行

股东分红等款项，并对外进行支付的人民币资金账户，并应当接受基金管理人、

计划管理人和监管银行的监管，具体以《SPV 公司资金监管协议》的约定为准。

六、日期、期间的定义

93、基金合同生效日：系指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金

管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期

。

94、基金合同终止日：系指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算

完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。

95、基金募集期：系指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具体详见基

金份额发售公告。

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96、存续期：系指基金合同生效至终止之间的期限，除基金合同另有约定外，本基金

存续期限为自基金合同生效之日起 42 年。

97、评估基准日：系指 2022 年 6 月 30 日。

98、交割审计基准日：系指专项计划设立日。

99、专项计划设立日：系指专项计划所募集的资金总额已达到《计划说明书》规定的

目标募集规模，且募集资金已全额划付至专项计划账户之日。

100、 项目公司股利分配日：系指项目公司按照相关法律规定以及公司章程规定向

其股东分配与其所持有的项目公司股权所对应的股息、红利等股权投资收益之日

。

七、其他定义

101、 法律法规：系指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、

司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等

。

102、 《基金法》：系指《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做

出的修订。

103、 《销售办法》：系指《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布

机关对其不时做出的修订。

104、 《信息披露办法》：系指《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布

机关对其不时做出的修订。

105、 《运作办法》：系指《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其

不时做出的修订。

106、 《指引》/《基础设施基金指引》：系指《公开募集基础设施证券投资基金指引

（试行）
     》及颁布机关对其不时做出的修订。

107、 《管理规定》：系指《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规

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定》。

108、 《业务办法》：系指《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法

（试行）
     》及颁布机关对其不时做出的修订。

109、 业务规则：系指证券交易所、证券业协会、基金业协会、中国证券登记结算

有限责任公司及相关登记机构、销售机构发布的适用于不动产基金的业务规则、

细则、规定及其不时修订的版本。

110、 中国：系指中华人民共和国（为本基金管理之目的，不包括中华人民共和国

香港特别行政区、中华人民共和国澳门特别行政区和中华人民共和国台湾地区）。

111、 中国证监会：系指中国证券监督管理委员会。

112、 银行业监督管理机构：系指中国人民银行和/或中国银行保险监督管理委员会

。

113、 深交所：系指深圳证券交易所。

114、 中国基金业协会：系指中国证券投资基金业协会。

115、 登记机构：系指办理登记业务的机构。基金的登记机构为华夏基金管理有限

公司或接受华夏基金管理有限公司委托代为办理登记业务的机构。本基金的登记

机构为中国证券登记结算有限责任公司。

116、 中国结算：系指中国证券登记结算有限责任公司。

117、 深圳结算：系指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司。

118、 工作日：系指深圳证券交易所的正常交易日。

119、 不可抗力：系指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件

。

120、 元：系指人民币元。

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                 第三节 招募说明书概要

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真阅读招募

说明书正文和附件。

一、重大事项提示

本基金收益高度依赖项目运营情况，项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响

，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，项目运营过程中租

金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳定。提醒投资者重点关注本招募

说明书“第一章 一般规定”中的第四节“风险因素”以及“第二章 不动产项目”中的第一节

“不动产项目概况”和第二节“不动产项目经营业绩及财务状况分析”。

二、不动产基金整体框架

本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计划相关交易文件约定的交易

后，形成的整体架构如下图所示：

                  图 本基金整体架构图

本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份

有限公司，基金托管人为兴业银行股份有限公司。基金管理人聘请和达高科作为运营管理

统筹机构，聘请新智公司、生物医药公司作为运营管理实施机构，共同为不动产资产提供

运营管理服务。上述不动产基金的整体架构符合《指引》的规定。

三、不动产基金发行概况和有关中介机构基本情况

本次不动产基金发行及有关中介机构基本情况如下表所示：

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                            基本情况
基金名称 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计划
不动产项目业态 产业园区
                  本基金的投资范围为基础设施资产支持证券、利率债、AAA 级
                  信用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融
                  资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、
                  可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存
                  单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行
基金投资标的 存款）等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资
                  基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
                  本基金不投资股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转
                  债的纯债部分除外）、可交换债券。如法律法规或监管机构以
                  后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可
                  以将其纳入投资范围。
基金存续期限 42 年
专项计划期限 42 年
基金募集份额（亿份） 5
募集规模（亿元） 14.04
不动产项目估值（亿元
                  14.241（评估基准日：2022 年 6 月 30 日）
）
                  2022 年 11 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日、2023 年度预计分派率
净现金流分派率/IRR
                  为 4.11%、4.22%。
                  1

                  本基金收益分配采取现金分红方式；本基金应当将 90%以上合
                  并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本基金
基金收益预计分配频率
                  的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基
和分配比例
                  金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配；每一基金份额享有
                  同等分配权；法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                  主要用于和达芯谷二期项目、和达临碳科技城项目及和达药谷
                  七期项目的建设。根据和达高科 2024 年 7 月 5 日向国家发改委
回收资金用途 投资司递交的《关于华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施
                  证券投资基金回收资金使用情况的报告（首次发新项目）》，
                  变更后募投项目对净回收资金的使用已完成 100%。
原始权益人及其同一控 51%

1
    现金流及 IRR 测算情况详见本招募说明书第三章资产评估与现金流测算 第二节 现金流测算分析。
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制下关联方拟持战配比
例
预计是否出表 否
特殊条款（如有） 无
                     参与人概况
基金管理人 华夏基金管理有限公司
专项计划管理人 中信证券股份有限公司
托管人 兴业银行股份有限公司
财务顾问 中信证券股份有限公司
              主要原始权益人：杭州和达高科技发展集团有限公司
原始权益人
              其他原始权益人：杭州万海投资管理有限公司
原始权益人企业性质 国有企业
原始权益人所属行业 租赁和商务服务业
原始权益人注册地 浙江省杭州市
              主要原始权益人控股股东为杭州钱塘新区管理委员会，持股比
原始权益人控股股东和 例为 100%；
持股比例 其他原始权益人控股股东为杭州和达高科技发展集团有限公司
              ，持股比例为 100%
原始权益人实控人 杭州钱塘新区管理委员会
原始权益人上市地点和
              不适用
股票代码
              运营管理统筹机构：杭州和达高科技发展集团有限公司；
              运营管理实施机构：杭州和达新智园区管理有限公司（曾用名
运营管理机构 ：杭州和达科技服务有限公司）（孵化器项目）、杭州生物医
              药国家高技术产业基地投资管理有限公司（和达药谷一期项目
              ）
运营管理机构注册地 浙江省杭州市
运营管理机构经营地 浙江省杭州市
重要现金流提供方 无
              仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司（首发）；深
              圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（2023 年 11 月 30 日起
资产评估机构
              变更为存续期评估机构）；中联资产评估集团有限公司（2025
              年 11 月 17 日起变更为存续期评估机构）
基金法律顾问 浙江天册律师事务所、上海源泰律师事务所
专项计划法律顾问 浙江天册律师事务所

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审计不动产项目财务情 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）（首发）；容诚会计师
况的会计师事务所 事务所（特殊普通合伙）
                           （2024 年起变更）
审阅基金可供分配金额
                 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）（首发）；容诚会计师
测算报告的会计师事务
                 事务所（特殊普通合伙）
                           （2024 年起变更）
所
现金流测算机构 不涉及
                 中信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司、华泰证
流动性服务商 券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司、申万宏源证券
                 有限公司、广发证券股份有限公司、东方证券股份有限公司等

    四、不动产项目概况

    本基金持有的不动产项目为和达药谷一期项目和孵化器项目。和达药谷位于杭州市钱

塘区下沙街道福城路 291 号，推广名为杭州医药港小镇·生物医药加速器，本项目标的资产

为其一期项目，资产范围为东至福城路，西至乔新路，南至围垦街，北至呈瑞街，项目总

建筑面积 134,467 平方米，其中地上建筑面积 111,069 平方米、地下建筑面积 23,398 平方

米，项目用地面积 53,321 平方米。项目的 3 幢、4 幢 1 层及 7 幢由于已对外销售，此次未

入池，拟入池部分建筑面积合计为 84,744.23 平方米，土地使用权面积合计为 44,398.50 平

方米。项目于 2017 年建成，并于 2017 年投入运营。孵化器项目坐落于杭州市钱塘区白杨

街道 6 号大街 452 号，资产范围为东至科技园路，西至新加坡科技园，南至 6 号大街，北

至新科街，项目总建筑面积 123,912.74 平方米，土地使用权面积合计为 35,141 平方米，孵

化器一期项目于 2007 年建成，并于 2007 年投入运营，孵化器二期项目于 2012 年建成，并

于 2012 年投入运营。

                       表：不动产项目的基本情况

    项目 项目一 项目二
不动产项目
                和达药谷一期项目 孵化器项目
    名称
不动产项目
                  产业园区 产业园区
    业态
项目所在地 杭州市钱塘区下沙街道福城路 291 号 杭州市钱塘区白杨街道 6 号大街 452 号
资产范围 东至福城路，西至乔新路，南至围垦街 东至科技园路，西至新加坡科技园，南

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                 ，北至呈瑞街 至 6 号大街，北至新科街
        位于园区内的办公楼、公寓及商铺配套
        、厂房，地上建筑面积 111,069.00 平方
        米、地下建筑面积 23,398.00 平方米，
                                       位于园区内的办公楼、车库、商铺配套
           项目用地面积 53,321.00 平方米
建设内容和 ，房屋地上建筑面积为 123,912.74 平方
        本项目产权证可分割，项目的 3 幢、4
规模 米，对应的土地使用权面积为 35,141
        幢 1 层及 7 幢未纳入此次资产范围内，
                                                    平方米
        入池部分建筑面积合计 84,744.23 平方
        米，对应土地使用权面积为 44,398.50
                    平方米
建筑面积和
可供出租或
者经营使用 建筑面积合计为 84,744.23 平方米 建筑面积合计为 123,912.74 平方米
面积（如有
）
                                          孵化器一期：开工日期 2005 年，
开竣工时间 竣工日期 2006 年；
               开工日期：2014 年
以及 孵化器二期：开工日期 2009 年，
               竣工日期：2017 年
投入运营时 竣工日期 2012 年
             运营起始时间：2017 年
间 运营起始时间：一期 2007 年，二期
                                                    2012 年
        2014 年 8 月 27 日起至 2064 年 8 月 26 2005 年 12 月 16 日起至 2054 年 2 月 2
使用期限
                     日止 日止
         截至 2026 年 6 月 30 日，剩余年限约 截至 2026 年 6 月 30 日，剩余年限约
剩余年限
                    38.18 年 27.61 年
用地性质 工业（标准厂房） 科教用地
可供分配金 2022 年 11-12 月以及 2023 年度可供分配金额分别为 965.48 万元及 5,925.98 万
额测算 元，对应基金拟募集规模的分派率为 4.11%和 4.22%
        不动产项目已被投保了财产一切险及财 不动产项目已被投保了财产一切险及财
        产、公众责任险和董监高责任险。其中 产、公众责任险和董监高责任险。其中
投保情况（ 财产一切险保额为 557,000,000.00 元， 财产一切险保额为 776,000,000.00 元，
投保险种投 保险期限为 2025 年 08 月 31 日至 2026 保险期限为 2025 年 08 月 31 日至 2026
保金额、投 年 08 月 30 日；公众责任险保额为 年 08 月 30 日；公众责任险保额为
保期限） 10,000,000.00 元，保险期限为 2025 年 10,000,000.00 元，保险期限为 2025 年
        08 月 31 日至 2026 年 08 月 30 日；董 08 月 31 日至 2026 年 08 月 30 日；董
        监高责任险赔偿限额 500 万元，保险期 监高责任险赔偿限额 500 万元，保险期

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       限为 2025 年 08 月 31 日至 2026 年 08 限为 2025 年 08 月 31 日至 2026 年 08
                 月 30 日。 月 30 日。
       浙（2022）杭州市不动产权第 0255312
        号、浙（2022）杭州市不动产权第
       0255291 号、浙（2022）杭州市不动产
       权第 0255569 号、浙（2022）杭州市不
       动产权第 0255256 号、浙（2022）杭州
       市不动产权第 0255423 号、浙（2022）
       杭州市不动产权第 0255215 号、浙（20
       22）杭州市不动产权第 0255515 号、浙
       （2022）杭州市不动产权第 0255234 号
         、浙（2022）杭州市不动产权第
       0255211 号、浙（2022）杭州市不动产
       权第 0255553 号、浙（2022）杭州市不
       动产权第 0255265 号、浙（2022）杭州
       市不动产权第 0255347 号、浙（2022）
       杭州市不动产权第 0255263 号、浙（20
       22）杭州市不动产权第 0255535 号、浙
       （2022）杭州市不动产权第 0255229 号 浙（2018）杭州市不动产权第 0054089
项目权属
         、浙（2022）杭州市不动产权第 号
       0255330 号、浙（2022）杭州市不动产
       权第 0255461 号、浙（2022）杭州市不
       动产权第 0255324 号、浙（2022）杭州
       市不动产权第 0255319 号、浙（2022）
       杭州市不动产权第 0255471 号、浙（20
       22）杭州市不动产权第 0255250 号、浙
       （2022）杭州市不动产权第 0255544 号
         、浙（2022）杭州市不动产权第
       0255280 号、浙（2022）杭州市不动产
       权第 0255301 号、浙（2022）杭州市不
       动产权第 0255558 号、浙（2022）杭州
       市不动产权第 0255202 号、浙（2022）
       杭州市不动产权第 0255283 号、浙（20
       22）杭州市不动产权第 0255520 号、浙
       （2022）杭州市不动产权第 0255306 号
         、浙（2022）杭州市不动产权第

                               28
                 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                 0255246 号、
他项权利（
                   不涉及 不涉及
    如有）

    五、不动产项目经营情况

     本基金持有的不动产项目为坐落于浙江省杭州市钱塘区的和达药谷一期项目和孵化器

项目。

    （一）运营模式

     1. 经营模式概况

     标的不动产项目依托于杭州钱塘新区的产业聚集，向租户提供研发办公空间并获取租

金收益。此外，为给租户提供必要配套，和达药谷一期项目亦提供配套公寓、配套餐饮等

，从而获得配套租金收入及场地收入；孵化器项目亦有众创空间租金收入、配套商业租金

收入、停车场收入和场地收入。

    （二）行业和区域竞争情况

     本基金截至首份招募说明书出具日的行业和区域竞争情况详见“第二章 不动产项目 ”

中“第一节、不动产项目概况”之“六、不动产项目所属行业、区域市场及周边竞品情况”

。

     以下内容摘自本基金 2025 年年度报告：

    “4.2 不动产项目所属行业情况

     4.2.1 不动产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局

    生物医药产业园区作为推动生物医药产业集聚发展的专业化区域，在我国医药产业发

展中扮演着至关重要的角色。它通过提供物理空间与设施设备、技术平台、政策支持等，

促进企业、科研机构和服务机构协同创新，覆盖研发、生产、临床应用全链条，核心功能

是加速科技成果转化、降低企业运营成本、培育产业链生态。2025 年全年，生物医药产业

园区依托“平台+生态”模式持续发力，在 AI 制药、基因治疗等前沿领域的集聚效应进一

步凸显，成为推动医药产业高质量发展的核心载体。

                              29
           华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

从产业链结构来看，生物医药产业园区的产业链涵盖上游原料供应、设备制造，中游

生物药、化学药、医疗器械研发生产，以及下游临床研究、市场销售，且强调上下游协同

发展。例如长三角地区已形成“研发-中试-产业化”完整链条，环渤海地区聚焦国际供应

链枢纽建设，适配 2025 年全球医药产供链调整深化的发展态势。区域分布上，长三角、珠

三角、环渤海仍占据主导地位，中西部地区加速崛起，其中长沙生物医药产业集群跻身“

湖南省先进制造业集群”行列，武汉、成都等城市依托自身禀赋形成特色产业优势，承接

东部产业转移成效显著。

回顾其发展历程，大致可分为四个阶段。起步期（1980-2000 年）伴随国家高新区政

策起步，以政府主导为主，初步形成了产业框架。快速扩张期（2001-2015 年），“十一五

”期间国家发改委建设 22 个国家生物产业基地，推动产业要素集聚；“十二五”期间地方

政策密集出台，园区开始向特色化发展。调整升级期（2016-2020 年），政策导向转向高质

量发展，《“十三五”医药工业规划》强调创新驱动，清理低效产能，强化绿色化、智能化

转型。创新转型期（2021 年至今），在“十四五”阶段聚焦专业化、国际化，推动基因治

疗、AI 制药等前沿领域，园区向“平台+生态”模式升级。

生物医药产业园区具有明显的周期性特点。在行业生命周期特征方面，初创期基建投

入高，依赖政策补贴，企业以中小型研发机构为主；成长期龙头企业入驻带动集群效应，

产值年均增速超 15%，如长三角的成熟园区；成熟期市场竞争加剧，部分园区面临同质化

、土地资源紧张问题，需通过数字化、绿色化等技术升级来延长周期。从经济周期关联性

来看，该行业与政府五年规划紧密相关，政策驱动作用显著，如“十四五”期间研发投入

年增 10%，推动行业持续扩张；同时，老龄化、慢性病发病率上升支撑着长期需求，但短

期会受资本市场融资环境影响。

在竞争格局上，区域竞争呈现出东部领先、中西部崛起的态势。东部的长三角、珠三

角以技术密集型和国际化优势主导市场，环渤海聚焦创新药和高端器械；中西部的武汉在

生物制药领域、成都在临床研究领域依托成本优势和政策红利承接产业转移。类型竞争中

                      30
               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

，研发型园区以高校和科研机构为核心；制造型园区聚焦规模化生产，产业链配套完善但

附加值较低；综合型园区则是融合研发、制造、医疗服务的产城融合模式。企业竞争方面

，政府主导型是市场主力，通过土地优惠、税收减免吸引企业；市场化运营型通过专业化

服务提升竞争力；国际竞争者如美国硅谷、新加坡启奥生命科学园则凭借技术壁垒和全球

化网络占据高端市场。

总体而言，生物医药产业园区正从规模扩张转向质量提升。未来，其竞争核心在于技

术壁垒，即基因编辑、AI 制药等前沿领域的技术突破能力；在于生态构建，实现跨区域协

作如长三角一体化，以及产业链-创新链-资金链的“三链融合”；还在于政策响应，适应医

保改革、绿色生产标准等监管要求。

4.2.2 可比区域内的可比不动产项目情况

截至 2025 年 12 月 31 日，和达药谷一期项目周边对标竞品项目中，和达药谷二期、三

期、四期较为成熟，和达药谷五期还在租赁爬坡。和达药谷二期、三期、四期、五期出租

率在 44.32%到 91.24%之间，租金单价范围为 1.30 元/平方米/天到 1.50 元/平方米/天之间。

受新增供应和市场环境等因素的影响，周边市场项目均面临不同程度的招商压力。

截至 2025 年 12 月 31 日，孵化器项目所在之大创小镇核心区内楼宇出租率在 61.00%

到 91.00%之间，租金单价范围为 1.00 元/平方米/天到 1.70 元/平方米/天之间。从孵化器项

目周边存量竞品出租率及租金价格情况看，市场需求下降明显，部分企业因经营困难出现

了缩减面积的情况，使得区域内大部分园区经营和出租压力很大。

4.2.3 新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响

无。

4.2.4 不动产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况

截至 2025 年末，和达药谷一期项目所在的杭州医药港小镇内存量研发、办公、厂房面

积共约 94 万平方米。区域内未来规划新增生物医药类研发、办公、厂房可出租面积共约

63 万平方米。新增规划供应中主要的可比竞品是和达药谷 6-10 期，产业定位是基因细胞

治疗、持证平台、高端医疗设备与合成生物学。和达药谷 6-10 期的建设将有利于填补现有

                           31
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

的产业链缺失环节，完成区域内生物医药产业全生命周期全生态的构建，形成更强的产业

集聚效应，各项目差异化发展的同时能够进一步助推中国医药港生物医药经济的全面发展

，区域发展将更优更强。

    截至 2025 年末，从供给侧看，孵化器项目所在大创小镇核心区内，2025 年投入交付

使用的企业总部大楼包括十勇士研发中心、中控太阳能项目和世互未来中心项目，总计地

上建筑面积约 12 万平方米。随着各产业园区和企业总部大楼的不断建成及投入使用，最终

大创小镇核心区的产业园区及总部大楼地上建筑面积总量将达到约 153 万平方米。2025 年

大创小镇核心区产业园区及总部大楼土地已基本开发完成，竞品供给量触及顶峰，随着新

增竞品供应量的去化，市场压力有望逐步缓解。从而判断 2026 年该区域为存量竞争与增量

竞争并存的局面，从 2027 年或将开始转为存量竞争态势。从需求侧看，孵化器所面对的创

新创业、小微企业对研发办公场地需求低迷，存量租户到期不续、租期内缩减面积情况较

为普遍。”

    （三）主要经营指标以及重要现金流提供方

    以下内容摘自本基金 2026 年第二季度报告：

    “4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标

序 指标名称 指标含义说明 指标单位 本期（2026 上年同期（ 同比
号 及计算方式 年4月1日 2025 年 4 月 （%）
                              至 2026 年 6 1 日至 2025
                              月 30 日）/ 年 6 月 30
                              报告期末（2 日）/上年同
                              026 年 6 月 期末（2025
                               30 日） 年 6 月 30
                                               日）

1 报告期末可 报告期末可供 平方米 201,311.79 201,311.79 -
     供出租面积 出租面积

2 报告期末实 报告期末实际 平方米 152,883.59 150,632.22 1.49

                        32
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    际出租面积 出租面积

3 报告期末出 报告期末出租 % 75.94 74.83 1.48
     租率 率（%）=[报
            告期末实际出
            租面积（平方
            米）/报告期末
            可供出租面积
            （平方米）
              ]×100%

4 报告期内租 报告期内租金 元/平方米/天 1.18 1.37 -13.87
    金单价水平 单价水平为报
            告期内各月月
            末租金单价水
            平的算术平均
            值，其中：月
            末租金单价水
            平（元/平方米
            /天）=月末存
            量租约应收租
            金总额（元）/
            月末实际出租
            面积（平方米
            ）/月末按面积
            加权平均总租
            期（天）
               ；月
            末按面积加权
            平均总租期（
            天）=Σni=1 {租
            约 i 的总租期
            （天）×[租约 i
            的租约面积（
            平方米）/月末
            实际出租面积
            （平方米）]}

                             33
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             ，n 为月末存
               量租约

5 报告期末剩 报告期末剩余 年 1.42 1.29 10.08
    余租期情况 租期（年）
             =Σni=1 {租约 i
            的剩余租期（
             天）×[租约 i
            的租约面积（
            平方米）/报告
            期末实际出租
            面积（平方米
            ）]}/365（天）
             ，n 为报告期
             末存量租约

6 报告期末租 报告期末租金 % 80.94 82.72 -2.15
    金收缴率 收缴率（%）
            =[报告期末当
            年累计实收租
            金（元）/报告
            期末当年应收
             租金（元）
               ]×100%

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标

不动产项目名称：和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分

序 指标名称 指标含义说明及计算 指标单 本期（2026 上年同期（ 同比
                                    年4月1日 2025 年 4 月 （%）
号 公式 位
                                    至 2026 年 6 1 日至 2025
                                    月 30 日）/ 年 6 月 30
                                    报告期末（2 日）/上年同
                                    026 年 6 月 期末（2025
                                      30 日） 年 6 月 30
                                                      日）

1 报告期末 报告期末可供出租面 平方米 72,174.48 72,174.48 -

                            34
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    可供出租 积
    面积

2 报告期末 报告期末实际出租面 平方米 66,307.08 64,977.40 2.05

    实际出租 积
    面积

3 报告期末 报告期末出租率（%） % 91.87 90.03 2.04

    出租率 =[报告期末实际出租
           面积（平方米）/报告
           期末可供出租面积（
             平方米）]×100%

4 报告期内 报告期内租金单价水 元/平 1.28 1.35 -5.19

    租金单价 平为报告期内各月月 方米/
    水平 末租金单价水平的算 天
           术平均值，其中：月
           末租金单价水平（元/
           平方米/天）=月末存量
           租约应收租金总额（
           元）/月末实际出租面
           积（平方米）/月末按
           面积加权平均总租期
           （天）；月末按面积加
           权平均总租期（天）
           =Σni=1 {租约 i 的总租期
           （天）×[租约 i 的租约
           面积（平方米）/月末
           实际出租面积（平方
           米）]}，n 为月末存量
                 租约

5 报告期末 报告期末剩余租期（ 年 1.49 1.18 26.27

    剩余租期 年）=Σni=1 {租约 i 的剩
    情况 余租期（天）×[租约 i
           的租约面积（平方米

                               35
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           ）/报告期末实际出租
           面积（平方米）]}/365
           （天），n 为报告期末存
               量租约

6 报告期末 报告期末租金收缴率 % 87.72 87.16 0.64

    租金收缴 （%）=[报告期末当年
     率 累计实收租金（元）/
            报告期末当年应收租
             金（元）]×100%

不动产项目名称：和达药谷一期项目配套公寓部分

序 指标名称 指标含义说明及计算 指标单 本期（2026 上年同期（ 同比
                                  年4月1日 2025 年 4 月 （%）
号 公式 位
                                  至 2026 年 6 1 日至 2025
                                  月 30 日）/ 年 6 月 30
                                  报告期末（2 日）/上年同
                                  026 年 6 月 期末（2025
                                    30 日） 年 6 月 30
                                                   日）

1 报告期末 报告期末可供出租面 平方米 11,725.14 11,725.14 -

    可供出租 积
    面积

2 报告期末 报告期末实际出租面 平方米 11,159.91 11,096.44 0.57

    实际出租 积
    面积

3 报告期末 报告期末出租率（% % 95.18 94.64 0.57

    出租率 ）=[报告期末实际出
           租面积（平方米）/
           报告期末可供出租面
             积（平方米）
              ]×100%

4 报告期内 报告期内租金单价水 元/平方 1.27 1.33 -4.51

    租金单价 平为报告期内各月月

                            36
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    水平 末租金单价水平的算 米/天
           术平均值，其中：月
           末租金单价水平（元
           /平方米/天）=月末存
           量租约应收租金总额
           （元）/月末实际出租
            面积（平方米）/月
           末按面积加权平均总
            租期（天）；月末按
           面积加权平均总租期
           （天）=Σni=1 {租约 i 的
            总租期（天）×[租约
            i 的租约面积（平方
            米）/月末实际出租
            面积（平方米）]}，
             n 为月末存量租约

5 报告期末 报告期末剩余租期（ 年 0.39 0.44 -11.36

    剩余租期 年）=Σni=1 {租约 i 的
    情况 剩余租期（天）×[租
            约 i 的租约面积（平
            方米）/报告期末实
           际出租面积（平方米
            ）]}/365（天），n 为
            报告期末存量租约

6 报告期末 报告期末租金收缴率 % 99.12 98.11 1.03

    租金收缴 （%）=[报告期末当
     率 年累计实收租金（元
            ）/报告期末当年应
              收租金（元）
                 ]×100%

不动产项目名称：孵化器项目

                               37
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序 指标名称 指标含义说明及 指标单位 本期（2026 上年同期（2025 同比
                                 年4月1日 年 4 月 1 日至 （%）
号 计算公式
                                 至 2026 年 6 2025 年 6 月 30
                                 月 30 日）/ 日）/上年同期
                                 报告期末（2 末（2025 年 6
                                 026 年 6 月 月 30 日）
                                   30 日）

1 报告期末可供出 报告期末可供出 平方米 117,412.17 117,412.17 -

      租面积 租面积

2 报告期末实际出 报告期末实际出 平方米 75,416.60 74,558.38 1.15

      租面积 租面积

3 报告期末出租率 报告期末出租率 % 64.23 63.50 1.15

              （%）=[报告期
              末实际出租面积
              （平方米）/报告
              期末可供出租面
              积（平方米）
                ]×100%

4 报告期内租金单 报告期内租金单 元/平方米 1.08 1.40 -22.86

      价水平 价水平为报告期 /天
              内各月月末租金
              单价水平的算术
              平均值，其中：
              月末租金单价水
              平（元/平方米/
              天）=月末存量
              租约应收租金总
              额（元）/月末
              实际出租面积（
              平方米）/月末
              按面积加权平均
              总租期（天）；
              月末按面积加权

                           38
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

               平均总租期（天
               ）=Σni=1 {租约 i
               的总租期（天）
               ×[租约 i 的租约
               面积（平方米）
               /月末实际出租
               面积（平方米）
               ]}，n 为月末存
                  量租约

5 报告期末剩余租 报告期末剩余租 年 1.52 1.52 -

       期情况 期（年）=Σni=1 {
               租约 i 的剩余租
               期（天）×[租约
               i 的租约面积（
               平方米）/报告
               期末实际出租面
               积（平方米）
               ]}/365（天），n
               为报告期末存量
                   租约

6 报告期末租金收 报告期末租金收 % 71.09 76.69 -7.30

        缴率 缴率（%）=[报
               告期末当年累计
               实收租金（元）
               /报告期末当年
               应收租金（元）
                  ]×100%

      注：本报告期内租金单价水平为 1.08 元/平方米/天，同比下降 22.86%。该变动主要原

    因为基金管理人及运营管理机构通过全面贯彻以价换量策略，孵化器项目出租率已经实现

    阶段性筑底、反弹，但也导致 2026 年第 2 季度内平均租金单价同比出现较大降幅。2026

    年下半年，孵化器项目将延续既有策略，本年第 3、第 4 季度或仍将出现季度内平均租金

                               39
                    华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

单价同比变动超过 20%的情形。2026 年开始孵化器项目所在的大创小镇核心区不再有新增

竞品入市，市场压力逐步缓解。孵化器项目原先非常零散的小空置面积正在逐步归整为整

层空置面积，从而使得待租赁房屋房型更好，得房率更高，更有利于针对 500-1,000 平方

米租户的招商。2026 年第 2 季度孵化器项目出租率较为稳定，运营管理机构在 2026 年第 1

季度末完成的新装修整层面积已经实现了快速去化，效果符合预期，因此 2026 年第 2 季度

已经开始对新的整层面积进行装修以维持租赁去化速度，2026 年下半年将通过持续装修改

造提升房屋品质来吸引租户，提升出租率，从而寻求量价新的平衡点。

    4.1.4 其他运营情况说明

    和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分报告期末租户总数 40 个；按面积统计，

报告期末租户结构为生物医药类占 93.89%、信息科技类占 0.95%、商业配套类占 5.05%、

其他占 0.11%。

    和达药谷一期项目配套公寓部分报告期末租户总数 84 个；按面积统计，报告期末租

户结构为自然人占 29.40%、非自然人占 70.60%。

    孵化器项目报告期末租户总数 211 个；按面积统计，报告期末租户结构为生物医药类

占 30.11%、信息科技类占 37.64%、在线经济类占 16.49%、商业配套类占 8.14%、其他占

7.62%。

    和达药谷一期项目报告期内前五名租户的租金收入和占租金收入的比例为：租户 A：

金额 1,231,626.76 元，占比 14.02%；租户 B：金额 750,176.70 元，占比 8.54%；租户 C：

金额 681,941.50 元，占比 7.77%；租户 D：金额 415,700.94 元，占比 4.73%；租户 E：金额

395,177.27 元，占比 4.50%。

    孵化器项目报告期内前五名租户的租金收入和占租金收入的比例为：租户 F：金额

426,663.51 元，占比 5.96%；租户 G：金额 369,891.34 元，占比 5.17% ；租户 H：金 额

303,977.31 元 ， 占 比 4.25% ； 租 户 I ： 金 额 183,952.05 元 ， 占 比 2.57% ； 租 户 J ： 金 额

181,347.53 元，占比 2.53%。

                                     40
                   华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

     2 个项目报告期内前五名租户的租金收入和占全部租金收入的比例为：租户 A：金额

1,231,626.76 元，占比 7.73%；租户 B：金额 750,176.70 元，占比 4.71%；租户 C：金额

681,941.50 元 ，占 比 4.28% ； 租户 F： 金额 426,663.51 元 ，占 比 2.68% ； 租户 D ： 金额

415,700.94 元，占比 2.61%。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险

     无。

4.2 不动产项目运营财务数据

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况

序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%
                                                                     ）

1 总资产 1,092,285,223.60 1,124,797,504.98 -2.89

2 总负债 1,209,667,877.83 1,222,264,778.86 -1.03

序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%
                                                                     ）

1 营业收入 19,045,701.18 20,773,460.71 -8.32

2 营业成本/费用 29,644,867.44 30,207,063.42 -1.86

3 EBITDA 12,636,147.18 14,063,271.10 -10.15

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

4.2.2.1 项目公司名称：和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司

                                                                     较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                     （%）

                               主要资产科目

                                     41
                   华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

1 交易性金融资产 48,342,500.13 44,026,309.02 9.80

2 投资性房地产 304,963,131.94 309,533,862.22 -1.48

                               主要负债科目

1 其他应付款 431,219,173.42 436,504,995.73 -1.21

注：其他应付款主要包括应付股东借款本金、应付押金及保证金、应付关联方往来款等。

4.2.2.2 项目公司名称：杭州市高科技企业孵化器有限公司

                                                                                较上年
    序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                                （%）

                               主要资产科目

1 投资性房地产 703,859,618.03 716,567,676.77 -1.77

                               主要负债科目

1 其他应付款 515,017,946.79 515,163,020.43 -0.03

2 长期借款 131,560,000.00 134,440,000.00 -2.14

注：其他应付款主要包括应付股东借款本金、应付押金及保证金、应付关联方往来款等。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析

4.2.3.1 项目公司名称：和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司

                            本期 上年同期
                   （2026 年 4 月 1 日-2026 （2025 年 4 月 1 日-2025 年
                       年 6 月 30 日） 6 月 30 日） 金额同
序
         构成 占该项 比变化
号 占该项目
                                                                   目总收 （%）
                    金额（元） 总收入比 金额（元）
                                                                   入比例
                                    例（%）
                                                                   （%）

1 租金收入 8,781,927.65 88.35 8,646,139.36 87.96 1.57

2 物业管理费收入 1,157,997.06 11.65 1,183,167.17 12.04 -2.13

3 其他收入 - - - - -

4 营业收入合计 9,939,924.71 100.00 9,829,306.53 100.00 1.13

4.2.3.2 项目公司名称：杭州市高科技企业孵化器有限公司

序 构成 本期 上年同期 金额同

                                       42
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

号 （2026 年 4 月 1 日-2026 （2025 年 4 月 1 日-2025 年 比变化
                  年 6 月 30 日） 6 月 30 日） （%）
                                                               占该项
                                占该项目
                                                               目总收
               金额（元） 总收入比 金额（元）
                                                               入比例
                                例（%）
                                                               （%）

1 租金收入 7,156,522.28 78.59 9,091,658.55 83.07 -21.28

2 物业管理费收入 1,398,325.02 15.36 1,416,752.11 12.95 -1.30

3 停车费收入 414,335.06 4.55 381,390.38 3.48 8.64

4 其他收入 136,594.11 1.50 54,353.14 0.50 151.31

5 营业收入合计 9,105,776.47 100.00 10,944,154.18 100.00 -16.80

    注：其他收入为孵化器项目的众创空间收入及零星的代理费收入。本报告期内，其他

收入变动主要是由于广告位、摊位、篮球场等收入并非持续可预见的收入，该类收入一般

于实际发生时入账，本报告期发生金额增加约 8.22 万元，且其他收入本身基数较小，因此

引起较大的比率变动。该变动不具有可持续性。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

4.2.4.1 项目公司名称：和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司

                        本期 上年同期
               （2026 年 4 月 1 日-2026 （2025 年 4 月 1 日-2025 年
                   年 6 月 30 日） 6 月 30 日） 金额同
序
       构成 占该项 占该项 比（%
号
                                目总成 目总成 ）
               金额（元） 金额（元）
                                本比例 本比例
                                （%） （%）

1 折旧摊销成本 2,357,991.45 20.04 2,377,101.21 20.79 -0.80

2 物业运营成本 1,476,189.83 12.55 1,537,156.02 13.44 -3.97

3 租赁成本 384,693.89 3.27 442,579.13 3.87 -13.08

4 财务费用 6,325,465.70 53.77 5,802,002.80 50.74 9.02

5 管理费用 22,191.15 0.19 -28,746.26 -0.25 177.20

6 税金及附加 1,197,261.86 10.18 1,305,212.11 11.41 -8.27

                                 43
               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

7 其他成本/费用 - - - - -

    营业成本/费用合
8 11,763,793.88 100.00 11,435,305.01 100.00 2.87
    计

    注：①本报告期内，物业运营成本为运营管理机构服务报酬。

    ②本报告期内，租赁成本包括公共能耗费、修理维护费、保险费等。

    ③本报告期内，管理费用的变动主要是去年同期冲销了多计提的审计费、评估费等中

介机构费用约 13 万元，以及去年同期确认了诉讼律师费 7.36 万元，其他变动主要是由于

可抵扣进项税的确认引起。由于中介机构服务费的金额为每年根据市场情况询价得到，其

变动不具有可持续性。

4.2.4.2 项目公司名称：杭州市高科技企业孵化器有限公司

                         本期 上年同期
                （2026 年 4 月 1 日-2026 （2025 年 4 月 1 日-2025 年
                    年 6 月 30 日） 6 月 30 日） 金额同
序
        构成 占该项 占该项 比（%
号
                                 目总成 目总成 ）
                金额（元） 金额（元）
                                 本比例 本比例
                                 （%） （%）

1 折旧摊销成本 6,933,608.69 38.78 6,948,030.15 37.01 -0.21

2 物业运营成本 1,277,878.06 7.15 1,219,260.73 6.50 4.81

3 租赁成本 367,152.26 2.05 523,925.01 2.79 -29.92

4 财务费用 7,446,079.22 41.64 8,106,531.85 43.18 -8.15

5 管理费用 36,155.54 0.20 -93,881.00 -0.50 138.51

6 税金及附加 1,820,199.79 10.18 2,067,891.67 11.02 -11.98

7 其他成本/费用 - - - - -

    营业成本/费用合
8 17,881,073.56 100.00 18,771,758.41 100.00 -4.74
        计

    注：①本报告期内，物业运营成本为运营管理机构服务报酬。

    ②本报告期内，租赁成本包括公共能耗费、修理维护费、保险费、应付运营管理机构

的 50%或有收益服务费等。

                                 44
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     ③本报告期内，管理费用的变动主要是去年同期冲销了多计提的审计费、评估费等中

介机构费用约 13 万元，其他变动主要是由于可抵扣进项税的确认引起。由于中介机构服务

费的金额为每年根据市场情况询价得到，其变动不具有可持续性。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析

4.2.5.1 项目公司名称：和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司

                                           本期 上年同期
                                     （2026 年 4 月 1 日 （2025 年 4 月 1 日-
       指标名 指标含义说明及 指标单
序号 -2026 年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日
          称 计算公式 位
                                            ） ）

                                         指标数值 指标数值

              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 57.56 55.68
              ×100%
      息税折
              （利润总额+利息
      旧摊销
2 费用+折旧摊销） % 70.37 69.26
      前利润
              /营业收入×100%
      率

4.2.5.2 项目公司名称：杭州市高科技企业孵化器有限公司

                                           本期 上年同期
                                     （2026 年 4 月 1 日 （2025 年 4 月 1 日-
       指标名 指标含义说明及 指标单
序号 -2026 年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日
          称 计算公式 位
                                            ） ）

                                         指标数值 指标数值

              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 5.79 20.59
              ×100%
      息税折
              （利润总额+利息
      旧摊销
2 费用+折旧摊销） % 61.96 66.30
      前利润
              /营业收入×100%
      率

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

     1.收入归集和支出管理：

                                45
                    华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

        本基金持有 2 个产业园区项目，分别为和达药谷一期项目及孵化器项目。其中和达药

谷一期项目由和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司持有，孵化器项目由杭州市高

科技企业孵化器有限公司持有。项目公司开立了基本户，该账户受到托管人兴业银行股份

有限公司的监管。项目公司基本户用于接收资产项目公司所有的现金流入，并根据《基本

户资金监管协议》的约定对外支付人民币资金。

        2.现金归集和使用情况：

        本报告期初项目公司货币资金余额 30,409,004.39 元。本报告期内，累计资金流入

30,485,005.77 元，其中租赁和物业管理费等收入及其他经营活动相关收入 22,302,056.50 元

，赎回货币基金 8,182,949.27 元；累计资金流出 47,509,757.92 元，其中支付股东借款利息

28,158,450.80 元，偿还银行借款本金 1,920,000.00 元，偿还银行借款利息 1,138,673.78 元，

支付税金 2,489,417.34 元，支付运营管理费、公共能耗费及其他与经营活动相关的现金

9,803,216.00 元，申购货币基金 4,000,000.00 元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额

13,384,252.24 元；货币基金账户余额为 53,986,607.60 元，本报告期投资收益 181,151.54 元

。

        上年同期项目公司累计资金流入 43,879,858.04 元，累计资金流出 42,190,140.47 元。

        4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

        无。

        4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的

说明

        无。

        5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                 占不动产资产支持证券
序号 项目 金额（元） 之外的投资组合的比例
                                                     （%）

    1 固定收益投资 - -

                                 46
                   华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

          其中：债券 - -

              资产支持证券 - -

    2 买入返售金融资产 - -

          其 中： 买 断 式回 购 的 买入
                                                   - -
          返售金融资产
          货 币资 金 和 结算 备 付 金合
    3 5,511,137.13 100.00
          计

    4 其他资产 - -

    5 合计 5,511,137.13 100.00

5.2 其他投资情况说明

        报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十

名证券的发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责

、处罚的情形。”

        截至本基金首份招募说明书出具日，不动产项目主要经营指标详见“第二章 不动产

项目”中“第一节、不动产项目概况”之“一、不动产项目概况”之 “（三）运营数据”

。

        六、不动产项目资产评估及现金流预测情况

                      表：不动产项目资产评估和现金流预测表

    项目 和达药谷一期项目 孵化器项目
               评估基准日 2022 年 6 月 30 日标的资 评估基准日 2022 年 6 月 30 日标的资产收
收益年限
                    产收益年期为 38.91 年 益年期为 28.34 年
评估方法 现金流折现法 现金流折现法
估值规模 57,662 万元 84,748 万元
               于评估基准日，不动产项目账面价值 于评估基准日，不动产项目账面价值 8.06
评估增值率
                 3.42 亿元，评估增值率约 68.50% 亿元，评估增值率约 5.19%
预测现金流年
                    长期增长率采用 2.5% 长期增长率采用 3.0%
复合增长率
折现率 6.5% 6.5%
资本化率 2023 年资本化率为 5.12% 2023 年资本化率为 5.43%

                                   47
          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

注：上表数据截至本基金首份招募说明书出具日，后续资产评估情况详见本基金披露

的定期报告及资产评估报告 。

七、不动产基金治理及运营管理安排情况

本基金基金治理及运营管理安排如下表所示：

                 表：REITs 治理架构表

层级 机制设计要点
          基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合
          法授权代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持
          有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。基金份额持有人大会
          不设立日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定
          的，以届时有效的法律法规为准。
          当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会
          ，法律法规、基金合同和中国证监会另有规定的除外：
          当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会
          ，法律法规、基金合同和中国证监会另有规定的除外：
          1、变更基金类别。
          2、对基础设施基金的投资目标、投资策略、投资范围等作出重大
          调整。
          3、变更基金份额持有人大会程序。
          4、决定基金扩募。
          5、延长基金合同期限。
          6、提前终止基金合同。
          7、决定更换基金管理人、基金托管人。
          8、决定调整基金管理人、基金托管人的报酬标准，但法律法规或
          中国证监会另有规定的除外。
持有人大会 9、连续 12 个月内累计发生的金额超过基金净资产 20%的基础设
          施项目购入或出售。
          10、连续 12 个月内累计发生的金额超过基金净资产 5%以上关联
          交易。
          11、除法定解聘情形以外，决定解聘、更换外部管理机构。
          12、转换基金运作方式。
          13、本基金与其他基金的合并。
          14、基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会。
          15、单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额
          的基金份额持有人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，
          下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人大会。
          16、对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括
          但不限于国家或当地有权机构基于新冠疫情等原因出台相关规定、
          政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等情形（原始权益人等通
          过相关安排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）
          。
          17、提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被深圳证券
          交易所终止上市的除外。
          18、法律法规、《指引》、《基金合同》或中国证监会规定的其他
          应当召开基金份额持有人大会的事项。

                     48
        华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

        为加强华夏基金不动产基金业务的投资研究工作，更好地规范投资
        流程、控制投资风险，力争为投资者贡献更好的回报，华夏基金特
        成立 REITs 投委会，以负责公司公募 REITs 的投资决策工作，主
        要负责审议和批准与公司 REITs 投资相关的各项规章制度和投资
        流程；审核公司 REITs 投资项目；评估公司 REITs 投资项目运营
        ；REITs 基金经理的聘任和解任；确定公司 REITs 投资业绩考核标
        准等工作。REITs 投委会决策机制如下：
        （1）议事形式为固定会议或临时会议，会议由主任委员主持。主任
        委员不能参加时，由其指定的委员主持。固定会议须以现场会议的
        形式召开。临时会议可采取非现场会议的形式。
        （2）投资研究人员均有权利向主任委员提出书面议案。任何委员认
        为对公司投资管理业务有必要，均有权利、有义务向主任委员提出
        书面提案，由主任委员决定是否列入会议议程。
        （3）委员会采取投票制，每位委员一票。所有审批事项，需经三分
        之二（含）以上委员同意。
        （4）不在会议现场的委员可以通过录音电话参与表决，也可委托其
        他委员代为表决，并在最短时间内签字确认。委员会决议以书面形
        式经全体参加表决的委员签字确认后归档。
        （5）委员会会议须进行会议记录，记录内容主要包括：
        1）委员提案的具体内容；
        2）各委员的主要观点；
        3）各委员的表决意见。
        会议记录以书面形式经各委员签字确认后归档，作为对各委员的考
        核依据。
        除 REITs 投委会外，为了保障本基金的平稳运行，提升不动产运
基金管理人 营工作的专业性和稳定性，基金管理人针对本基金设置了基金运营
        咨询委员会，由基金管理人的 REITs 投委会组建，协同和达高科
        针对本基金开展运营管理方面的咨询和建议工作，供基金管理人的
        REITs 投委会决策参考。议事规则及决策程序如下：
        （3）议事规则及决策程序
        1）本基金运营咨询委员会会议分为例会与临时会议两种形式。
        例会原则上每月召开一次，会议召开前三个工作日内由运营咨询委
        员会执行主席发出会议召集通知。例会或临时会议可以以现场形式
        召开或以远程视频会议形式召开。如超过两名成员不能列席会议，
        可由执行主席决定以书面形式或邮件表决形式召开。
        2）本基金运营咨询委员会会议由执行主席主持，提交议题相关材
        料的人员汇报相关议题，委员会成员进行审议，并逐项表决，最终
        形成决议，上报华夏基金 REITs 投委会。
        3）本基金运营咨询委员会所作出决议三分之二以上多数成员的表
        决权同意方可通过。通过后须形成会议纪要，出席会议的所有成员
        在会议纪要中签署意见并签名，或通过邮件形式明确表达签署意见
        。参会成员对其投票表决的意见负责。
        4）在市场出现重大变化、运营管理决策需要重大调整、不动产资
        产面临不可抗力因素的影响、不动产资产的全部或部分暂停运作等
        紧急状况下，委员会成员可以提出临时会议召开申请。运营咨询委
        员会可以召开临时会议进行商榷。讨论出现的紧急状况，并制定应
        对措施，形成运营咨询委员会临时会议决议，将建议措施和应对方
        案报告给基金管理人之 REITs 投委会。但运营咨询委员会临时会议
        的召开之前，基金管理人、原始权益人、外部运营管理机构不得因
        会议尚未召开的理由拖延或拒绝履行其应履行之管理义务。
        5）基金管理人有权根据业务需求及管理需要适时调整运营咨询委
                   49
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

             员会议事规则及决策程序。本基金的基金经理对会议过程及决策有
             知情权，对会议执行情况有监督权。
             6）在运营咨询委员会的议事与决策过程中，各成员应当本着专业
             精神、审慎态度，对各项提案认真研究、慎重决策；对委员会的所
             有决策依据、提案内容、相关决议均需严格保密，不得滥用职权、
             徇私舞弊。
             1、基金经理及兼任情况
             惠琦女士，硕士，具有 5 年以上不动产投资管理经验。曾就职于普
             华永道咨询（深圳）有限公司、平安信托有限责任公司。2022 年 9
             月加入华夏基金管理有限公司，现任华夏杭州和达高科产业园封闭
             式基础设施证券投资基金基金经理（2022 年 12 月 16 日起任职）、
             华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金经理（20
             24 年 10 月 17 日起任职）。
             所付晶先生，学士，具有 5 年以上不动产运营管理经验。曾就职于
             光控安石物业管理（上海）有限公司浦东第一分公司，上海集挚咨
基金经理情况 询管理有限公司。2022 年 9 月加入华夏基金管理有限公司，现任
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理（
             2022 年 12 月 16 日起任职）、华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基
             础设施证券投资基金基金经理（2025 年 3 月 27 日起任职）。
             陆莉娜女士，学士，具有 5 年以上不动产运营管理经验。曾任职于
             普洛斯投资（上海）有限公司等。2022 年 12 月加入华夏基金管理
             有限公司，现任华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金基金经
             理（2025 年 10 月 20 日起任职）、华夏杭州和达高科产业园封闭式
             基础设施证券投资基金基金经理（2026 年 8 月 18 日起任职）。
             上述兼任情况具备合理性，符合兼任等有关要求。
专项计划管理人 中信证券股份有限公司。
             公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派。执行董事任为三
             年，任期届满，可连选连任。
项目公司
             公司不设监事会，设监事一人，由股东委派。监事任期每届为三年
             ，任期届满，可连选连任。

                         表：运管安排表

              杭州和达高科技发展集团有限公司为运营管理统筹机构；
              杭州和达新智园区管理有限公司为孵化器项目的运营管理实施
运营管理机构名称 机构；
              杭州生物医药国家高技术产业基地投资管理有限公司为和达药
              谷一期项目的运营管理实施机构。
运营管理机构企业性质 国有企业
              运营管理统筹机构控股股东为杭州钱塘新区产业发展集团有限
              公司，持股比例为 100%；
运营管理机构控股股东 孵化器项目的运营管理实施机构控股股东为杭州和达高科技发
和持股比例 展集团有限公司，持股比例为 100%；
              和达药谷一期项目的运营管理实施机构控股股东为杭州和达高
              科技发展集团有限公司，持股比例为 100%。
运营管理机构实际控制
              杭州钱塘新区管理委员会
人
运营管理机构所属行业 产业园区
              和达高科主营业务包括产业园区租赁、物业管理服务、产业园
运营管理机构主营业务 区销售、仓储物流服务。
              新智公司经营范围包括“技术开发、技术服务、技术咨询、成

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             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

               果转让：孵化技术；服务：物业管理，产业园管理，文化创意
               项目孵化、成果交易、展示、转化、推广，艺术品设计、展示
               、销售，承办会展，投资管理、投资咨询（以上除证券、期货
               ，未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资
               担保、代客理财等金融服务），企业管理，经济信息咨询（除
               商品中介）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
               开展经营活动）”等。
               生物医药公司经营范围包括“一般项目：生物医药投资管理（
               除证券、期货，未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融
               资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；园区管理服务；
               会议及展览服务；物业管理；针纺织品批发；针纺织品零售；
               日用百货批发；日用品零售；第一类医疗器械批发；第一类医
               疗器械零售；第二类医疗器械批发；第二类医疗器械零售；日
               用口罩（非医用）销售；日用口罩（非医用）生产（除依法须
               经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）”等。
               新智公司运营不动产项目包括高科技企业孵化器、和达创意设
               计园（文创园）、创新服务中心、海聚中心、国脉电子科技园
               、海弘微智造产业园、和达供应链产业园、和达数聚产业园、
不动产项目管理经验 数贸大厦、金沙中心；
               生物医药公司运营不动产项目包括和达药谷一期、和达药谷二
               期、和达药谷三期、和达药谷五期、和达智造产业化基地（容
               贝项目）、凯利特光电产业园。
               本不动产项目由基金管理人、计划管理人和项目公司共同聘请
               和达高科及其子公司新智公司和生物医药公司担任本不动产项
               目的运营管理机构，其中，和达高科作为运营管理统筹机构负
运管管理安排
               责统筹、协调和安排《运营管理服务协议》项下的运营管理工
               作，新智公司作为孵化器项目的运营管理实施机构，生物医药
               公司作为和达药谷一期项目的运营管理实施机构。
               详见本招募说明书之“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第
运营管理决策流程
               一节 基金分层治理机制”

                             表：运营费用表

运营管 与本项目历史收取情况以及同行业可比
      计费基础 具体计算方式
理费用 项目的对比情况
                                  孵化器项目基础服务报酬费率为 16%；
                                  和达药谷一期项目基础服务报酬费率设
             1、孵化器项目
                                  置为 2025 年 12 月 31 日之前每年 16%
             基础服务报酬=季度运营
                                  、2025 年 12 月 31 日之后每年 15%,合
             收入×基础服务报酬费
                                  并口径下基础服务报酬综合费率约
             率 16%
                                  15.5%,对比分析标的项目的历史运营成
             2、和达药谷一期项目
                                  本合计，孵化器项目及和达药谷一期项
             2025 年 12 月 31 日以前
基础服 目在 2019 年-2021 年物业合计运营成本
      运营收入 ，基础服务报酬=季度运
务报酬 费用分别占该项目当年合计营业收入比
             营收入×基础服务报酬
                                  例为 15.50%、19.27%、14.01%,加权平
             费率 16%
                                  均占比为 16.26%。其中 2020 年成本费
             2025 年 12 月 31 日以后
                                  用占比稍高于其他年份亦是受到疫情影
             ，基础服务报酬=季度运
                                  响所致，属于特殊情况，正常情况下历
             营收入×基础服务报酬
                                  史运营成本占比低于该值，基本在 15%-
             费率 15%
                                  16%左右。
                                  目前基础服务费报酬费率设定为 16%,与

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             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                             项目历史上 2019-2021 年的加权平均费
                             用占比较为接近(16.26%的历史加权平均
                             占比为受 2020 年疫情一定影响，客观分
                             析剔除疫情影响后，前期 16%的运营成
                             本费率整体较为公允)。
                             和达药谷一期项目基础服务报酬费率在
                             不同阶段设置不同是由于和达药谷一期
                             项目 2017 年刚建成，收入仍处于爬坡上
                             升阶段，经营前期运管成本较高，因此
                             在运营管理机构的未来基础服务报酬费
                             率方面，约定前期 2025 年及以前的基础
                             服务报酬费率为 16%,整体接近于历史成
                             本占比，但到了 2026 年及以后，随着物
                             业运营的逐渐稳定，预测收入有较大上
                             升的情况下，物业部分运营成本相对刚
                             性，因此预计运营管理成本费率将有所
                             降低，因此将和达药谷一期项目 2026 年
                             及以后阶段的基础服务报酬费率降低到
                             15%。
             浮动服务报酬=（运营收
             入净额实际值-运营收入
             净额目标值）×15%×考
             核系数
             运营收入净额实际值/运
             营收入净额目标值＞
             110%，考核系数为 2
             110%≥运营收入净额实
             际值/运营收入净额目标
             值＞105%，考核系数为
浮动服 运营收入 浮动服务报酬的计算方式正负对称，体
             1.5
务报酬 净额 现奖惩对等原则。
             105%≥运营收入净额实
             际值/运营收入净额目标
             值≥95%，考核系数为 1
             95%＞运营收入净额实
             际值/运营收入净额目标
             值≥90%，考核系数为
             1.5
             90%＞运营收入净额实
             际值/运营收入净额目标
             值，考核系数为 2

八、基金合同主要内容

基金合同主要约定以下事项：基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利与义

务；基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；不动产项目运营管理；基金收

益分配原则、执行方式；与基金财产管理、运用有关费用的提取、支付方式与比例；基金

财产的投资方向和投资限制；基金资产净值的计算方法和公告方式；基金合同解除和终止

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          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

的事由、程序以及基金财产清算方式；争议解决方式；基金合同存放地和投资者取得基金

合同的方式等内容。具体约定详见本招募说明书“第五章 不动产基金” 中“第六节 基金

运作”之“ 二、基金运作的重要内容”之 “（十二） 基金合同的内容摘要”和本基金基

金合同。

九、其他对本次发行有重大影响的事项

无。

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                  第四节 风险因素

本基金为不动产基金，主要投资于不动产资产支持证券全部份额，穿透取得不动产项

目完全所有权或经营权利，在以获取不动产项目的运营收益同时承担不动产项目资产价格

波动的风险。本基金主要风险包括但不限于：

一、与不动产基金相关的风险

（一）基金价格波动风险

本基金大部分资产投资于特定类型的不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营

管理、会计政策及不可抗力等因素影响，不动产项目市场价值、基金净值可能发生波动，

从而引起基金价格出现波动。同时，本基金在深圳证券交易所上市，也可能因为市场供求

关系等因素而面临交易价格大幅波动的风险。

（二）流动性风险

本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基础设施基

金指引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持

有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份

额。而且，不动产基金目前尚在试点阶段，整个市场的监管体系、产品规模、投资人培育

均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从而存在基金份额持有人需要资金时不能随

时变现并可能丧失其他投资机会的风险。

（三）暂停上市或终止上市的风险

在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市交易

。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间

不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市，对投资者亦将产生风险，如无

法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。

（四）本基金整体架构所涉及相关交易风险

本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，

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使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险。

（五）管理风险

不动产基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于基金

及专项计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构对不动产项目

的运营及管理，相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术手段等限制，影响其对

信息的处理以及对经济形势的判断，未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响到

基金的收益水平。

（六）关联交易及利益冲突风险

本基金主要投资于产业园类不动产项目。本基金原始权益人为和达高科和万海投资，

运营管理统筹机构为和达高科；和达高科从前期融资、投资建设到后期出租及运营管理等

业务均专注于产业园项目。和达高科持有与不动产项目同类型的资产，本基金通过扩募方

式收购其他产业园类不动产项目时，本基金可能与和达高科及其关联公司存在竞争，从而

有一定的利益冲突风险，也可能收购和达高科及其关联公司持有的不动产项目，从而存在

发生关联交易的风险。此外，运营管理机构在履职过程中，持有并运营同类型资产，与本

基金可能存在利益冲突的情形。

（七）集中投资风险

其他类型的不动产基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金收益的影

响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于不动产资产支持专项计划，并持有其全部

份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，本基金将

具有较高的集中投资风险。

（八）新种类基金收益不达预期风险

不动产基金属于中国证监会新设的基金品种，因此无可用以判断其表现的中长期历史

业绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料或其他类型基金管理

业绩不能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证投资人将能成功地

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            华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

从不动产项目经营中获得足够收益。

（九）基金净值波动的风险

本基金基金资产主要投资于不动产资产支持专项计划，所持项目区域经济发展水平、

新增竞争性产业园等因素都将对不动产项目的收益产生影响，进而带来基金净值的波动。

（十）基金提前终止的风险

本基金存续期限为 42 年，而根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目

的土地使用权将分别于 2054 年（孵化器项目）和 2064 年（和达药谷一期项目）到期。基

金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获批准，

土地使用权人将有可能需要满足其他条件并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和

政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的

情况下，存在基金提前终止的风险。

（十一）计划管理人、托管人尽职履约风险

不动产基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责服务

，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、

人员管理及系统操作不当或失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金份额持

有人的利益。

（十二）相关参与机构的操作及技术风险

本基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、财务顾问、登记机构、销

售机构、交易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引

致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。在本基

金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常

进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、计划管理人、

托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、证券交易所等。

（十三）市场风险

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本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债

、货币市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将

使本基金资产面临潜在的风险。市场风险主要为债券投资风险，主要包括：

1、信用风险

基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、拒绝支付

到期本息，或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债券回购交易到期时

交易对手方不能履行付款或结算义务等，造成基金资产损失的风险。

2、利率风险

市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，本基金持

有债券将面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券利息的再投资收益

将面临下降的风险。

3、收益率曲线风险

如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债券的相对

价格发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。

4、利差风险

债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格变化

的风险。

5、市场供需风险

如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发生变

化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相应的变化

，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。

6、购买力风险

基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本基金资产实

际购买力下降。

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（十四）基金份额交易价格折溢价风险

本基金基金合同生效后，将根据相关法律法规申请在交易所上市。本基金基金份额上

市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交易规则确定交易价格，该交易价格可能

受本基金投资的不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情绪及供求关系等因素影响；

此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定进行估值并披露基金份额净值等信息

。由于基金份额交易价格与基金份额净值形成机制以及影响因素不同，存在基金份额交易

价格相对于基金份额净值折溢价的风险。

二、与不动产项目相关的风险

（一）运营风险

本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因

经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收

益率不佳的风险，不动产项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分

配水平的稳定。

1、投资于产业园的一般性运营风险

（1）所属区域市场的不利情况

标的不动产项目位于杭州，其表现将受到杭州经济发展不及预期、杭州区域竞争力下

降、杭州区域产业园供应过剩等的影响。

（2）产业园资产流动性较弱

产业园投资，其流动性较低。虽然本基金以持有不动产资产并以获取稳定的现金流为

主要目的，但若本基金需要变现不动产资产，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的

影响（包括政府相关机构事先审批、同意等）
                   ，若本基金拟变现但未能在短时间内将资产变

现，将可能将资产折价出售，以寻求快速变现。上述情况将对本基金的投资收益带来不利

影响。

2、本不动产项目经营风险

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（1）产业园出租相关风险

1）不动产项目收益大部分依赖于租金收入，收入来源类型较为单一，或将会对本基金

造成不利影响。此等影响或风险包括但不限于承租方无法按时交纳租金、承租方违约、承

租方续约但减少租赁面积等。

2）截至 2022 年 6 月 30 日，孵化器项目租户达 311 家，和达药谷一期项目租户达 49

家，租户数量较多。同时，孵化器项目主要面向小微企业及各类创业主体，企业经营风险

较高。如果承租人未能按照租赁合同约定的时间和金额向项目公司支付租金，将对不动产

项目现金流水平造成不利影响，进而影响本基金收益。

3）截至首次招募说明书出具之日，和达药谷一期项目的既有租户中，存在三家租户为

园区内重要科研研究所租户。2022 年 1-6 月，三家研究所年租金收入占不动产项目总租金

收入的比例分别为 9.76%、7.23%和 10.62%。该三家租户为支持药物研发实业、鼓励科技

创新，夯实生物医药产业园区的定位而引入，租约期限均为 5 年，其租金存在不同程度的

欠缴，经天职国际会计师事务所审计核查，其账期通常不超过一年。本基金存续期内，若

该等研究院租户退租、出现经营情况陷入困境或拒绝履约等情形，可能会对不动产项目的

现金流产生不利影响。

4）不动产项目近三年的平均出租率维持在稳定的水平。但短期内不动产项目有较多面

积租约到期，自 2022 年 7 月 1 日至 2023 年末，和达药谷一期项目办公部分和孵化器项目

分别有 33.60%、60.78%的出租面积到期。若租约较为集中到期，且该等租约未获续期、未

获替代等，将使不动产项目面临空置率提升的风险，进而减少不动产项目的租金收入。

5）产业园所在地区或区域市场竞争力有变，导致市场上产业园或物业供应过剩，或承

租方对某一类物业需求下降，将导致出租方竞争获取租户，或本产业园的管理风格、市场

定位对承租方缺乏吸引力等，都会影响不动产项目的出租率和租金水平。

（2）运营管理机构的管理风险

本基金聘请运营管理机构，由其对不动产项目提供运营管理服务。聘请运营管理机构

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为不动产项目提供运营管理服务可能存在下述管理风险：

1）虽然建立了相应的对运营管理机构的管理机制及考核安排，但本基金的表现也仍部

分取决于运营管理机构的人员素质、管理能力及外聘的物业机构的管理能力等。

2）本基金的运营管理机构分为运营管理统筹机构和运营管理实施机构，其中运营管理

统筹机构为和达高科，运营管理实施机构为新智公司和生物医药公司，运营管理机构或与

其具有关联关系的公司的业务可能与为本基金提供运营管理服务具有直接或间接竞争、利

益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。

3）本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员

可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的不动产资产存在竞争关系的项目，对不动产项

目的运营可能会造成重大不利影响。

4）基金管理人无法提供或促使运营管理机构提供足够的保养及其他服务。

此外，本基金存续期间内，若发生了需要更换运营管理机构的事项，则原运营管理机

构将不再运营管理不动产项目，届时将出现变更运营管理机构的相关风险（包括但不限于

其运营管理经验、能力不同于原运营管理机构的风险等）。

（3）借款及现金周转相关风险

本基金持有的项目公司可通过对外借款获取资金，用于不动产项目日常运营、维修改

造，或其他项目收购等。在对外借款环节，可能存在以下风险：

1）项目公司在对外借款时，可能未必能以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款及时

性方面存在障碍。

2）项目公司对外借款会增加本基金承担的与一般债务融资有关的风险。包括但不限于

现金流不足以偿还债务及利息的风险、借款利率上升的风险、借款能力未能按预计维持在

理想水平等。

3）本基金的日常运营及维修改造需要的经常性或资本性开支，可能存在资金周转困难

的风险。

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（4）投资目标不达预期的风险

1）本基金的主要投资目标，是通过积极主动运营管理不动产项目，力求实现不动产项

目现金流长期稳健增长。虽然已制定明确的投资计划及具体的实施策略，但仍难以保证可

以成功推行此计划策略，也难以保证可以以具有成本效益的方式推行。因此，基金的投资

目标存在无法在预期时间内实现，或无法完全实现的风险。

2）本基金谋求稳定的现金流，而本基金的可供分配金额取决于净利润，并在此基础上

进行合理调整，具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行的会计准则可予改变，

受此影响，本基金、专项计划、项目公司所控制的不动产项目的会计表现可能会受到影响

，相应的将影响本基金的可供分配金额。

（二）不动产项目改造、资本性支出及维修费用超预期风险

本基金存续期间，不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本基金可能需要支

出巨额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会

对本基金的收益造成不利影响。

不动产项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷、施工事故、物资设备供应短缺、

承包商未能履约、相关技能的劳工短缺、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致成

本大幅增加，工程无法按时完成的情况，工期延误将减少不动产项目的租金收入。不动产

项目的维修和改造可能需要投入大量资金，但实际完成以后的招租情况可能无法达到预期

水平，使改造投资的收益目标无法达成，对项目经营业绩产生不利影响。

不动产项目的评估报告及可供分配金额测算报告已对未来可能因不动产项目维修和改

造而发生的资本性支出进行了适当的考虑。尽管如此，仍可能出现未来不动产项目维修和

改造资本支出超出预期的情况，导致必要的不动产项目维修和改造计划推迟，使不动产项

目无法在理想状态下运营，或者降低当期的可供分配金额水平。

上述事项的发生可能导致不动产项目维修和改造无法按计划实施，不动产项目租金损

失或租金增长不达预期，对不动产项目的现金流，外部借款（若有）的偿还能力，以及不

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动产项目的估值和可供分配金额均造成不利影响。

（三）租赁合同未备案的风险

不动产项目的部分租赁合同因暂未办理房屋租赁登记备案手续可能会受到处罚的风险

。租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同

登记备案的情况，如经房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案，

项目公司逾期仍未完成相关房屋租赁登记备案的，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定

，则可能会被处以一千元以上一万元以下罚款。

（四）土地使用权期限风险

不动产项目土地使用权有终止日期，截至 2026 年 3 月 31 日，和达药谷一期项目和孵

化器项目土地使用权剩余期限分别约为 38.41 年和 27.84 年。届时，除非土地使用者申请延

长土地使用权的期限且获得政府部门的同意（申请者或需要支付相应的对价），否则在该等

限期届满时，该等物业的土地使用权将交回政府。土地使用权到期后的相关可行操作应当

依据届时有效的法律法规及规章来执行。

政府机构有权根据适用法例条款来征用土地。如被强制征用，本基金将会获得一定的

补偿，相关金额按照政府机构根据有关法例所定基准评估而定。而该等价格可能会低于本

基金对不动产项目的购入成本。

（五）关联交易风险

不动产项目存在部分租户为原始权益人或原始权益人关联方的情形，存在一定的关联

交易风险。具体来看，截至 2022 年 6 月 30 日，和达药谷一期项目存在三个关联方租户，

分别为杭州和达高科技发展集团有限公司、杭州生物医药国家高技术产业基地投资管理有

限公司及杭州每厨佰特餐饮管理有限公司。2022 年 1-6 月，上述关联方租户收入合计占当

期标的不动产项目租金收入比例约 6.12%。孵化器项目存在两个关联方租户，分别为杭州

捷诺飞生物科技股份有限公司、杭州联投能源科技有限公司，前述关联方租户收入合计占

2022 年 1 月-6 月标的不动产项目租金收入比例约 0.10%。本基金运作期间，上述关联交易

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或可能发生的其他关联交易可能给本基金带来一定风险。

（六）市场风险

不动产项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的影响，导致本

基金收益水平变化，产生风险，主要包括：

1、政策风险。因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等

）发生变化，导致资产价格波动及租金水平变化而产生风险。

2、经济周期风险。随经济运行的周期性变化，不动产项目资产价格及租金水平高低也

呈周期性变化，从而产生风险。

3、利率风险。金融市场利率的波动会导致不动产项目资产价格和收益率的变动。

（七）估值与现金流预测风险

1、现金流预测风险

本基金的不动产项目现金流来源于标的不动产项目的租金收入及其他因合法运营、管

理和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金收入波动的风险。在本基金存续

期内，若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租约提前解除、租金市场价格大幅下降、

租约到期后未能顺利招租或导致不动产项目无法正常运营的其他因素，可能会对的不动产

项目现金流产生不利影响，从而导致实际现金流情况不达预期。

2、资产评估值风险

此外，本基金还面临资产估值重估的风险。诸如市场不景气、出租率不足等因素，都

会对不动产项目的估值产生影响。本基金已聘请评估机构对不动产项目进行评估。但仍存

在如下风险：

（1）上述报告评估过程根据多项因素进行，并依据一定的预测及假设。该等分析虽方

便投资者评估不动产项目的长远回报及资产估值，然而无法保证上述评估所依据的预测及

假设一定准确或可靠。

（2）不动产项目每年进行 1 次评估，可能未能及时体现出不动产项目资产价格的最新

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变化，未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关评估结果存在滞后性，评估结果或不能

及时的、准确的体现出其公允价值。

此外，不动产项目的任何估值，都无法保证本基金目前或将来可以以该价格变现不动

产项目，而真正的变现价格可能低于评估价格，也可能低于基金的购入价格。

（八）同业竞争和利益冲突风险

和达高科作为本基金的主要原始权益人和运营管理统筹机构，万海投资作为本基金的

其他原始权益人，新智公司和生物医药公司作为本基金不动产项目的运营管理实施机构，

原始权益人和运营管理机构亦持有或管理与本基金投资的不动产项目类似的资产。不排除

本基金在存续期间向上述机构继续收购此类资产及委托其运营该等产业园。因此，本基金

与原始权益人、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争和利益冲突

风险：投资机会、项目收购、不动产项目运营管理、租户获取等。此外，本基金存续期间

如拟收购原始权益人及其关联方直接或间接拥有的同类项目，将存在关联交易风险。特别

地，由原始权益人万海投资直接持有的和达药谷二期、和达药谷三期、和达药谷五期项目

，该等项目与和达药谷一期项目资产定位及出租价格相同、距离较近且运营团队可能存在

重合，存在利益冲突风险。

本基金主要投资于产业园类不动产项目。基金管理人在本基金存续期间还管理了其他

同样投资于产业园类不动产项目的基金，尽管本基金与其他基金为完全独立的、彼此不发

生交易且投资策略不完全相同，但受同一基金管理人管理，同时不动产项目存在同质性，

理论上存在同业竞争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商

等方面竞争和冲突）的风险。

（九）同区域其他竞争项目风险

本基金投资的不动产项目为孵化器项目、和达药谷一期项目，分别位于钱塘区国家级

开发区杭州经济技术开发区（下沙）（简称“下沙片区”）大创小镇和医药港小镇。工业用

地供给方面，2019 至 2021 年，钱塘区逐步加大工业用地供应力度，2021 年供应建设用地

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面积达 181.6 万平方米，同比增加 43.0%；成交方面，2019 至 2021 年，钱塘区工业用地成

交面积逐年上升并于 2021 年达 176.5 万平方米，同比增长 27.5%。在此背景下，下沙片区

产业园数量较多且分布密集，位于不动产项目周边产业园包括新加坡科技园、正泰中自科

技园、佳宝科创中心、安和药谷等，可能与不动产项目产生竞争，从而对租赁客户带来分

流，对出租率产生一定的不利影响，存在市场竞争风险。

（十）不动产项目出售限制的相关风险

产业园类项目的转让多以项目公司股权交易的方式进行，不涉及底层资产的直接交易

。但如若发生底层资产的直接转让，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合

同中存在的关于土地转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来

收购或处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置

条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。目前和达药谷一期项目和孵化器

项目已获得杭州市规划和自然资源局钱塘分局同意原股东按照股权转让方式发行基础设施

公募 REITs 无异议函。本基金存续期内若决定采用股权交易方式出售该项目资产，亦可能

需要事先获得当地规划和自然资源局的同意。

（十一）不动产项目地下空间未办理产证的相关风险

2007 年颁发的《物权法》首次确立了建设用地使用权可以在地上、地表、地下分别设

立，2005 年孵化器项目取得土地使用权，按照当时的法律并未在项目上分设地上、地表、

地下建设用地使用权。对于未分设地上、地表、地下建设用地使用权的地下建设用地使用

权，杭州市尚未开展登记发证工作。

孵化器项目的地下空间尚未办理产权登记，根据《城市地下空间开发利用管理规定》

的相关规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单

位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。孵化器项目的地下空间工

程由孵化器公司投资建设，孵化器项目的地下空间资产归属于孵化器公司享有。但根据《

民法典》等相关法律法规的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。孵化器项目的

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地下空间在依法登记领取权属证书前，存在无法作为房地产就其转让、抵押及其他处置行

为办理登记的风险，亦存在该地下空间的所有权、或其转让、抵押及其他处置行为因未发

生公示效力而无法对抗善意第三人的风险。此外，孵化器项目地下空间设有人防工程，根

据《人民防空法》的相关规定，在战时等特定情形下，该等工程须用作防空地下室。如后

续有权部门要求孵化器项目地下空间办理产证，则可能会产生办证及有偿使用等费用，从

而导致项目净现金流的减少。

（十二）孵化器项目的孵化器资质认定风险

孵化器资质是由科技部根据《科技企业孵化器管理办法》的规定进行每年年审，孵化

器项目公司和运营管理机构将努力申请孵化器资质。为此，基金管理人已做好日常监督管

理，在孵化器资质申请和运用方面对运营管理机构进行制约，并采取激励措施，使得运营

管理机构与孵化器资质的利益和损失保持一致。但最终认定以科技部评审结果为准，并不

排除认定失败的可能，存在孵化器资质存在认定失败的风险。

如果孵化器资质认定失败，将影响项目的市场声誉并给招商租赁带来潜在负面影响，

影响项目的出租率及收益。

（十三）运营支出及相关税费增长的风险

本基金存在多层架构，在运作过程中涉及多种税负，如果国家税收政策发生调整，项

目公司所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关

税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收任何增加的税

负，基金收益可能因相关税收政策调整而受到影响。基金管理人及运营管理机构将尽力在

满足租户使用需求的前提下，合理控制不动产项目运营开支。尽管如此，依然可能出现运

营开支的增长速度超过项目运营收入增长的情况，从而导致项目净现金流的减少，包括但

不限于：

1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，不动产项目税项及其他法定支出的增加；

2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；

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3）不动产项目维修和保养成本及资本性支出的增加；

4）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；

5）其他不可预见情况导致的支出增长。

评估机构对不动产项目未来的资本性支出进行了预测。但是随着不动产项目运营期限

的增长，不可预期的大额资本性支出将可能增加，或对不动产项目运营现金流情况产生不

利影响。

（十四）股东借款风险

本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司和孵化器公司发放股东

借款，SPV 公司收购和达药谷一期公司后，由和达药谷一期公司反向吸收合并 SPV 公司并

继承此项债务。其中部分股东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构。

但该结构存在以下风险：

1、如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下行使股东借

款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高

，使本基金可供分配现金流不达预期，导致现金流波动风险。

2、如未来关于借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致和达药谷一期公司可能

不能按照《股东借款协议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借款本金和利息，使

本基金现金流分配不达预期，带来现金流波动风险。

（十五）财务风险

根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、

维修改造、基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基

础设施项目收购的借款金额不得超过基金净资产的 20%。在本基金运作期内，受业绩水平

及外部融资环境的影响，本基金及基础设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设

施项目的正常维护改造及基础设施项目收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，

基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，基金净资产将随着投资性房地

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产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金额上限形成制约。

若不动产项目直接或间接对外借入款项，而不动产项目的经营现金流入不达预期，或

不动产项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：

（1）不动产项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；

（2）本基金无法直接或间接进一步获得外部借款；

（3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；

（4）本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人

因此可能行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行不动产项目等措施；

上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金额、二级市

场交易价格等均可能造成重大不利影响。

（十六）意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险

不动产项目运营过程中可能会发生意外事件。不动产项目电梯维护等维修及保养服务

涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致不动产项目的损

害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。

此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、政策、法律变更及其他不可抗力事件

，不动产项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益造成不利影响。

三、与交易安排相关的各项风险因素

（一）相关交易未能完成的风险

本基金募集结束后，专项计划管理人（代表资产支持专项计划）经过适当交易程序后

向项目公司原股东支付股权转让价款，取得项目公司的完全所有权。若前述交易安排任意

环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影

响，甚至可能导致本基金提前终止。

和达高科、万海投资以非公开协议转让的方式将所持孵化器公司和和达药谷一期公司

100%股权全部转让给专项计划前，需完成项目公司股权评估及评估备案。本基金募集结束

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、基金合同生效后，将按照约定认购中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计划

的全部资产支持证券，中信证券（代表中信证券-杭州和达高科产业园 1 号资产支持专项计

划）经过适当交易程序后向项目公司原股东支付股权转让价款，取得项目公司的完全所有

权，并向 SPV 公司、项目公司发放股东借款。若前述交易安排任一环节未能在预定时间内

完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚至可能导致本基

金提前终止。

（二）本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕

疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险。

四、与专项计划管理相关的风险

（一）流动性风险

在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以公允价

格处置资产支持证券而遭受损失的风险。

（二）专项计划等特殊目的载体提前终止的风险

因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的

载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即专项计划）无法获得预期收益、专项

计划更换资产支持证券管理人甚至导致专项计划提前终止。

（三）专项计划运作风险和账户管理风险

专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产支持证

券管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者资产支持证券

管理人、资产支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理出现风险，进而影响

专项计划资产和本基金的安全性和稳定性。

（四）资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险

在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法规的规定和

专项计划文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证券交易所也可

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能对资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给资产支持证券持有人

带来风险。

    （五）计划管理人、托管银行等机构尽职履约风险

    若参与的计划管理人、托管银行等机构出现违反相关法律、法规和有关规定的情形导

致被取消资格，或各机构内部业务人员或者系统出现失误，可能会对本基金的投资者造成

损失。

    （六）专项计划合格投资范围包括管理人发行的收益凭证可能存在利益冲突风险

    计划管理人有权将专项计划账户中的资金进行合格投资，本专项计划合格投资限于银

行存款、货币市场基金以及监管机构认可的其他风险较低、变现能力较强的固定收益类产

品投资、本金保障型收益凭证，包括由管理人设立发行的符合上述要求的金融产品。管理

人同时作为收益凭证的发行方和购买收益凭证资金的管理人，两类角色可能存在利益冲突

。

    五、其他风险

    （一）运营管理机构尽责履约风险

    在本基金存续期间，不动产项目的运营业绩与运营管理机构所持续提供的服务及表现

密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，

可能给不动产项目造成损失。

    本基金存续期间，存在运营管理机构不被续聘或被解聘且没有合适续聘机构的可能性

。

    运营管理机构的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法发现及防止

项目公司员工、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对本基金

造成不利影响。

    （二）项目公司人员尽责履约风险

    在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务和行政人员，如该等人员未

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能尽职履责，或其在作业或系统操作存在不当或失误，可能造成项目公司财务、行政、运

营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给不动产项目造成损失。

（三）政策与法律风险

目前，不动产基金是证券市场的创新产品，基金及专项计划运作相关的法规制度还在

逐步建立和完善之中，如果有关法律、法规、政策发生变化，可能会对本基金产生影响。

（四）税务风险

本基金涉及的各纳税主体，包括基金份额持有人、本基金、专项计划、项目公司所适

用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如税务部门向各纳

税主体征收任何额外的税负，本基金的相关机构均不承担任何补偿责任，投资者收益可能

因相关税收政策调整而受到影响。

（五）技术风险

在基金的日常交易中，可能因为基金管理人、基金托管人、计划管理人、专项计划托

管人、监管银行、证券交易所、证券登记结算机构、销售机构等主体的技术系统的故障或

者差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。

（六）操作风险

基金管理人、基金托管人、计划管理人、专项计划托管人、监管银行、证券交易所、

证券登记结算机构、销售机构等在业务操作过程中，因操作失误或违反操作规程而引起的

风险。

（七）不可抗力风险

当有其他不可预知、不可防范的风险发生时，基金管理人将按照基金合同和法律法规

、监管机构的规定，尽职履行相关义务，全力保障基金份额持有人的权益。

                   第二章 不动产项目

                  第一节 不动产项目概况

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一、不动产项目概况

（一）基本情况

本基金通过特殊目的载体实现对不动产项目的控制，本基金初始投资的不动产项目包

括和达药谷一期项目和孵化器项目。

和达药谷位于杭州市钱塘区下沙街道福城路 291 号，推广名为杭州医药港小镇·生物医

药加速器，本项目标的资产为其一期项目，资产范围为东至福城路，西至乔新路，南至围

垦街，北至呈瑞街，项目总建筑面积 134,467 平方米，其中地上建筑面积 111,069 平方米、

地下建筑面积 23,398 平方米，项目用地面积 53,321 平方米。项目的 3 幢、4 幢 1 层及 7 幢

由于已对外销售，此次未入池，拟入池部分建筑面积合计为 84,744.23 平方米，土地使用权

面积合计为 44,398.50 平方米。项目于 2017 年建成，并于 2017 年投入运营。

                  图 和达药谷一期项目地理位置

孵化器项目坐落于杭州市钱塘区白杨街道 6 号大街 452 号，资产范围为东至科技园路

，西至新加坡科技园，南至 6 号大街，北至新科街，项目总建筑面积 123,912.74 平方米，

土地使用权面积合计为 35,141 平方米，孵化器一期项目于 2007 年建成，并于 2007 年投入

运营，孵化器二期项目于 2012 年建成，并于 2012 年投入运营。

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                       图 孵化器项目地理位置

                     表 不动产项目基本情况
项目 项目一 项目二
不动产项目
             和达药谷一期项目 孵化器项目
名称
不动产项目
                产业园区 产业园区
业态
项目所在地 杭州市钱塘区下沙街道福城路 291 号 杭州市钱塘区白杨街道 6 号大街 452 号
        东至福城路，西至乔新路，南至围垦 东至科技园路，西至新加坡科技园，南
资产范围
              街，北至呈瑞街 至 6 号大街，北至新科街
        位于园区内的办公楼、公寓及商铺配
        套、厂房，地上建筑面积 111,069.00
        平方米、地下建筑面积 23,398.00 平
        方米，项目用地面积 53,321.00 平方 位于园区内的办公楼、车库、商铺配套
建设内容和 米 ，房屋地上建筑面积为 123,912.74 平方
规模 本项目产权证可分割，项目的 3 幢、 米，对应的土地使用权面积为 35,141
        4 幢 1 层及 7 幢未纳入此次资产范围 平方米
        内，入池部分建筑面积合计 84,744.23
         平方米，对应土地使用权面积为
              44,398.50 平方米
建筑面积和
可供出租或
者经营使用 建筑面积合计为 84,744.23 平方米 建筑面积合计为 123,912.74 平方米
面积（如有
）

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                                         孵化器一期：开工日期 2005 年，
开竣工时间 竣工日期 2006 年；
              开工日期：2014 年
以及 孵化器二期：开工日期 2009 年，
              竣工日期：2017 年
投入运营时 竣工日期 2012 年
            运营起始时间：2017 年
间 运营起始时间：一期 2007 年，二期
                                                   2012 年
        2014 年 8 月 27 日起至 2064 年 8 月 2005 年 12 月 16 日起至 2054 年 2 月 2
使用期限
                   26 日止 日止
        截至 2026 年 6 月 30 日，剩余年限约 截至 2026 年 6 月 30 日，剩余年限约
剩余年限
                   38.18 年 27.61 年
用地性质 工业（标准厂房） 科教用地
可供分配金 2022 年 11-12 月以及 2023 年度可供分配金额分别为 965.48 万元及 5,925.98
额测算 万元，对应基金拟募集规模的分派率为 4.11%和 4.22%
        不动产项目已被投保了财产一切险及
                                        不动产项目已被投保了财产一切险及财
        财产、公众责任险和董监高责任险。
                                        产、公众责任险和董监高责任险。其中
             其中财产一切险保额为
                                        财产一切险保额为 776,000,000.00 元，
        557,000,000.00 元，保险期限为 2025
投保情况（ 保险期限为 2025 年 08 月 31 日至 2026
        年 08 月 31 日至 2026 年 08 月 30 日
投保险种投 年 08 月 30 日；公众责任险保额为
        ；公众责任险保额为 10,000,000.00 元
保金额、投 10,000,000.00 元，保险期限为 2025 年
        ，保险期限为 2025 年 08 月 31 日至
保期限） 08 月 31 日至 2026 年 08 月 30 日；董
        2026 年 08 月 30 日；董监高责任险赔
                                        监高责任险赔偿限额 500 万元，保险期
        偿限额 500 万元，保险期限为 2025
                                        限为 2025 年 08 月 31 日至 2026 年 08
        年 08 月 31 日至 2026 年 08 月 30 日
                                                  月 30 日。
                     。
          浙（2022）杭州市不动产权第
        0255312 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255291 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255569 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255256 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255423 浙（2018）杭州市不动产权第 0054089
项目权属
        号、浙（2022）杭州市不动产权第 号
        0255215 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255515 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255234 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255211 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255553

                                74
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

        号、浙（2022）杭州市不动产权第
        0255265 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255347 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255263 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255535 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255229
        号、浙（2022）杭州市不动产权第
        0255330 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255461 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255324 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255319 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255471
        号、浙（2022）杭州市不动产权第
        0255250 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255544 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255280 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255301 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255558
        号、浙（2022）杭州市不动产权第
        0255202 号、浙（2022）杭州市不动
        产权第 0255283 号、浙（2022）杭州
        市不动产权第 0255520 号、浙（2022
        ）杭州市不动产权第 0255306 号、浙
        （2022）杭州市不动产权第 0255246
                  号、
他项权利（
                 不涉及 不涉及
如有）

                          75
华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

         外观

         内部

       图 孵化器项目图

         外观

          76
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                        内部

                  图 和达药谷一期项目图

（二）主要经营模式

1、经营模式概况

标的不动产项目目依托于杭州钱塘新区的产业聚集，向租户提供研发办公空间并获取

租金收益。此外，为给租户提供必要配套，和达药谷一期项目亦提供配套公寓、配套餐饮

等，从而获得配套租金收入及场地收入；孵化器项目亦有众创空间租金收入、配套商业租

金收入、停车场收入和场地收入。

2、运营时间

标的不动产项目的运营时间如下：

               表 标的不动产项目业务运营时间
序号 标的不动产项目 运营起始时间
1 和达药谷一期 2017 年
                                     一期 2007 年
2 孵化器
                                     二期 2012 年

（三）运营数据

根据经天职国际会计师事务所审计的由原始权益人编制的不动产项目备考财务报表以

                        77
               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

及原始权益人提供的出租率数据，不动产项目近三年及一期整体运营情况如下：

                          表 不动产项目经营情况
                                                                   单位：万元，%
                                                                   2022 年 1-6 月
                 2019 年 2020 年 2021 年
                                                                      /6 月末
和达药谷一期出租
                         85% 93% 93% 99.50%
率
和达药谷一期租金
                        100% 100% 95.74% 86.93%
收缴率
孵化器出租率 92% 92% 90% 89.46%
孵化器租金收缴率 100% 100% 100% 99.25%
                 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 1-6 月
营业收入 10,171.55 9,491.84 12,303.89 4,263.49
营业成本 5,749.22 6,159.24 6,875.17 3,429.73
净利润 114.81 -670.22 1,732.72 -1,034.26

     注：1、2019-2021年度出租率为平均出租率，2022年为6月末出租率；2、营业成本为

折旧与摊销、物业费成本以及日常维修费；3、2020年经营净现金流大幅减少的原因是受疫

情影响，对租户有租金收入减免政策；4、收缴率为不动产项目2022年1-6月产生的应收租

金截至2022年10月31日已收回的比例，出租率为2022年6月末数据

     4、不动产项目的出租情况

     标的不动产项目过往保持了良好的稳定运营，历史出租率情况稳定，同时园区租户来

源稳定，续租及招商工作通过系统化管理有效保障，预期未来出租率符合评估预测水平。

               表 不动产项目历史出租率及租金收入情况
                                 历史出租率
     年份 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 1-6 月
和达药谷一期
                      85% 93% 93% 99.50%
项目
孵化器项目 92% 92% 90% 89.46%
合并口径 - - - -
                 历史租金收入（不含增值税）（万元）
     年份 2019 年度 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-6 月

                                    78
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

和达药谷一期
                 3,190.12 2,853.54 3,925.43 1,529.12
项目
孵化器项目 4,967.77 3,936.69 5,341.73 1,222.75
合并口径 8,157.89 6,790.23 9,267.16 2,751.87

     不动产项目于 2022 年 1 月 1 日起开始调租，和达药谷一期项目研发办公部分租金统一

调整至 1.43 元/平方米/天，伙伴公寓部分调整至 1.42 元/平方米/天。调租后标的资产租户

续签情况良好，续签率及续签面积较高，研发办公部分租户续签率 100%，伙伴公寓部分

租户续签率超过 85%。

     孵化器项目的租约以 1 年或 3 年期为主，1 年期租约无租金调整条款，3 年期租约一般

约定前 1-2 年不设置租金调整安排，第三年设置 5%的租金涨幅。

     上述调租均为物业运营过程中招商计划结合市场情况的自然年度调租，不存在发行前

刻意调高租金以提升现金流预测和估值的情况。

     5、关联方租户说明

     截至 2022 年 6 月 30 日，不动产项目中，孵化器项目不涉及关联方租户，和达药谷一

期项目存在关联方租户，具体情况如下：

                            表 关联方租户情况
                              承租面积（平方 租金价格（元/
序号 关联方租户 楼栋
                                     米） 平方米/天）
                                                          1 号楼、2 号楼
                                                          租金 1.30 元/平
                                              1 号楼、2
        杭州生物医药国家高技术产 方米/天
1 4,853.47 号楼、5 号
        业基地投资管理有限公司 5 号楼租金
                                                楼
                                                          1.20 元/平方米/
                                                              天
        杭州和达高科技发展集团有 1.32 元/平方米/
2 987.21 1 号楼
        限公司 天
        杭州每厨佰特餐饮管理有限 0.917 元/平方
3 1541.79 1 号楼
        公司 米/天
合计 7,382.47 - -

     根据仲量联行出具的房地产估价报告，于 2022 年 6 月 30 日价值时点，和达药谷一期

                                79
                 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

项目研发办公平均租金 1.30 元/平方米/天、食堂、便利店等配套服务设施平均租金 1.0 元/

平方米/天，上述关联方租金的租金水平与平均租金水平持平，因此上述租金水平具有合理

性。

     关联方承租面积合计 7,382.47 平方米，占基不动产项目总可租面积的 3.67%，占 2022

年 1-6 月不动产项目总租金收入2比例约 6.66%，占比较小，且租金价格具有合理性，因此

上述关联方租赁情况不构成重大影响，不影响不动产项目市场化运行。

                表 和达药谷一期公司历史关联方租赁交易金额

                                                           单位：万元

                    2022 年 1-6
项目 交易对方 2021 年度 2020 年度 2019 年度
                       月

         杭州生物医药
         国家高技术产
房产出租 141.85 253.88 144.65 270.20
         业基地投资管
         理有限公司

         杭州和达高科
房产出租 技发展集团有 22.88 - - -
         限公司

         杭州和达科技
房产出租 - - 2.20 -
         服务有限公司

         杭州每厨佰特
房产出租 餐饮管理有限 3.73 80.48 89.73 -
         公司

         杭州和达新想
房产出租 科技发展有限 - 7.32 10.97 10.99
         公司

         杭州赛优通生
房产出租 - 1.96 2.91 0.85
         物医药科技管

2
    总租金收入为不动产项目总租金扣除因疫情导致的租金减免收入后的金额
                                 80
               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                   2022 年 1-6
项目 交易对方 2021 年度 2020 年度 2019 年度
                      月

       理有限公司

       杭州奕安济世
房产出租 生物药业有限 - - - 414.32
       公司

       杭州钱塘新区
房产出租 - 150.46 - -
       管理委员会

合计 168.45 494.10 250.46 696.36

关联租赁方面，和达药谷一期项目主要为向生物医药公司、和达高科及杭州每厨佰特

餐饮管理有限公司提供房屋租赁服务而收取报酬，其中生物医药公司及和达高科租赁面积

及收入稍多，每厨佰特餐厅租赁面积较小，收入较低，除此之外，其余主要关联租户至

2021 年末均已完成清理。

特别地，经对 2022 年 6 月后生物医药公司及和达高科租赁合同进行核查。2022 年生

物医药公司关联租赁和达药谷一期项目三处办公室，分别为 1 号楼“1-417、418”（面积为

865 平方米，租金水平为 1.5 元/平方米/天）、2 号楼“2-102”（面积为 1,298.50 平方米，租金

水平为 1.3 元/平方米/天）及 5 号楼“5-201”（面积为 2,689.97 平方米，租金水平为 1.2 元/

平方米/天），其中两笔租赁合同为转租赁至杭州明德生物医药技术有限公司（面积为

1,298.5 平方米，转租时租金水平为 1.5 元/平方米/天）及杭州生物医药创新研究中心（面

积为 2,689.97 平方米，转租时租金水平为 1.5 元/平方米/天），另一笔租赁合同为生物医药

公司租赁后作为园区配套（面积为 865 平方米），包括园区党建活动室和健身房。2022 年

和达高科关联租赁和达药谷一期项目 1 号楼裙楼 110 室（面积为 465.88 平方米，租金水平

为 1.2 元/平方米/天）、111 室（面积为 80.00 平方米，租金水平为 1.0 元/平方米/天）、220

室（面积为 441.33 平方米，租金水平为 1.5 元/平方米/天）用作展厅使用。

6、其他重要租户的情况说明

                                81
                          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

           和达药谷一期项目有三家研究所租户，为园区内重要科研研究所租户。2022 年 1-6 月

    ，三家研究所租金收入占不动产项目总租金收入3的比例分别为 9.76%、7.23%和 10.62%，

    占比较高。

                           表 和达药谷一期项目重要租户情况说明

序 租约期限
          租赁位置 租赁单位 出租面积 合同起始日 合同结束日 支付方式
号 （年）
        2-402/501/502
1 研究院1 4,350.00 5 2017/9/1 2022/8/31 年付
         （2号楼）
           4-402
2 研究院2 2,683.35 5 2018/11/23 2023/11/22 年付
         （4号楼）
3 6号楼-整幢 研究院3 12,077.82 5 2020/7/24 2025/7/23 季付

           该三家租户为支持药物研发实业、鼓励科技创新，夯实生物医药产业园区的定位而引

    入，由于租户为研究所性质，收入来源主要为研究课题收入、政府研究奖励、研究津贴等

    ，其中政府给予的奖励及津贴支付存在滞后，故该三个租户缴纳租金出现滞后。一般而言

    ，研究所的各项收入在年底可以收齐，该三个租户当年的租金一般在年底收缴齐备。

           二、不动产项目的合规性

           （一）不动产项目的权属情况

           1、资产范围

           （1）孵化器项目

           孵化器项目位于杭州市钱塘区白杨街道 6 号大街 452 号 1 幢-6 幢之房屋所有权（含地

    下建筑面积）及占用范围内的分摊国有土地使用权。包括一期项目（1 号楼及附属办公用

    房）、二期项目（2 号楼、3 号楼和 F2 附房）。

           2005 年 12 月 16 日，杭州市国土资源局经济技术开发区分局（出让方）与孵化器公司

    （受让方）签署了《国有土地使用权出让合同》，杭州市国土资源局经济技术开发区分局将

    位于杭州经济技术开发区 MG8-15-9 地块的宗地出让给孵化器公司，出让宗地用途为科研

    3
        总租金收入为不动产项目总租金扣除因疫情导致的租金减免收入后的金额
                                           82
                 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

用地，出让年限为 50 年，宗地总面积为 35,141 平方米。

     2017 年 12 月 29 日，杭州市国土资源局（出让方）与杭州市高科技企业孵化器有限公

司（受让方）签署了《杭经开土合字（2005）12 号的通知》 规范了国家级开发区扩建的审批制度
              （商资字〔2005〕96号）
                                     经过清理整顿，全国开发区数量由
                                     6,866家减少到1,568家，减少77.2%，规
                                     划面积由3.86万平方公里压缩9,949平方
           国家发展改革委会同国土资源部、建设部
                                     公里，减少74.0%。国家只保留三类开
2007年3月 上报国务院《全国各类开发区清理整顿工
                                     发区，即综合型经济开发区、高新技术
                 作总结报告》
                                     产业区和特色产业园区。在每个县、县
                                     级市和城市远郊区原则上只保留一家开
                                     发区
                                     “十二五”期间，国家级开发区发展的
                                     重点任务为：营造优良投资发展环境；
                                     提高先进制造业竞争力；大力发展战略
           商务部发布的《国家级经济技术术开发区
                                     性新兴产业；壮大提升高新技术产业；
2012年10月 和边境经济合作区“十二五”发展规划（2
                                     推动现代服务业发展；着力构建区域创
                 011-2015年）》
                                     新体系；提升要素资源集聚整合能力；
                                     优化开放型经济格局；强化生态环境保
                                     护管理；全面促进区域协调发展
           《国务院办公厅关于促进国家级经济技术 以国家级经济技术开发区为试验田、排
2014年10月 开发区转型升级创新发展的若干意见》
                           （国 头兵，对开发区转型升级、创新发展进
                办发[2014]54号） 行探索
                                     商务部牵头负总责组织考核评价工作，
           《关于完善国家级经济技术开发区考核制
                                     会同相关部门加强对国家级经开区的宏
2016年3月 度促进创新驱动发展的指导意见》
                         （国办发
                                     观指导和管理。对发展好的过年及经开
                  [2016]14号）
                                     区在金融、土地、人才等方面给予激励

                               136
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

实施时间 法律法规及政策名称 核心内容
                                    政策
                                    围绕完善国家级经开区综合发展水平考
                                    核评价制度，从夯实产业基础、激发创
                                    新活力、发挥区域带动作用、强化绿色
          《国务院办公厅关于完善国家级经济技术 集约发展、推进体制机制创新等五个方
2016年3月 开发区考核制度促进创新驱动发展的指导 面，提出具体考核内容及通过考核促进
             意见》（国办发[2016]14号） 国家级经开区实现的目标要求，加大政
                                    策支持力度，提高政策精准度，充分调
                                    动国家级经济技术开发区加快转型升级
                                    、实现创新驱动发展的积极性
                                    对于建立促进和规范开发区发展的长效
                                    机制、推进供给侧结构性改革、振兴实
          《国务院办公厅关于促进开发区改革和创
2017年1月 体经济具有重要意义，将更好地发挥开
          新发展的若干意见》（国办发[2017]7号）
                                    发区在稳增长、调结构、促发展中的积
                                    极带动作用
                                    率先对标国际投资和贸易通行规则，建
                                    立与国际航运枢纽、国际贸易中心和金
                                    融业对外试验示范窗口相适应的制度体
          《国务院关于印发进一步深化中国（广东
                                    系，打造开放型经济新体制先行区、高
2018年5月 ）自由贸易试验区改革开放方案的通知》（
                                    水平对外开放门户枢纽和粤港澳大湾区
                国发[2018]13号）
                                    合作示范区。强化自贸试验区同广东省
                                    改革的联动，开拓协调发展新领域，打
                                    造粤港澳大湾区合作示范区
                                    提升开放型经济质量；拓展利用外资方
                                    式、优化外商投资导向、提升对外贸易
                                    质量；赋予更大改革自主权；深化“放
                                    管服”改革、优化开发建设主体和运营
          《国务院关于推进国家级经济技术开发区 主体管理机制、支持开展自贸试验区相
2019年5月 创新提升打造改革开放新高地的意见》
                          （国 关改革试点；打造现代产业体系；加强
                办[2019]11号） 产业布局统筹协调、实施先进制造业集
                                    群培育行动、实施现代服务业优化升级
                                    行动、鼓励国家经济经开区复制推广自
                                    贸试验区、自主创新示范区等试点经验
                                    等
2019年8月 《国务院关于印发6个新设自由贸易试验区 《中国（山东）自由贸易试验区总体方

                              137
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

实施时间 法律法规及政策名称 核心内容
            总体方案的通知》（国发[2019]16号） 案》《中国（江苏）自由贸易试验区总
                                    体方案》《中国（广西）自由贸易试验
                                    区总体方案》《中国（河北）自由贸易
                                    试验区总体方案》《中国（云南）自由
                                    贸易试验区总体方案》《中国（黑龙江
                                    ）自由贸易试验区总体方案》
                                    以设立经济特区40周年为契机，在中央
                                    改革顶层设计和战略部署下，支持深圳
                                    实施综合授权改革试点。推进二三产业
                                    混合用地。支持盘活利用存量工业用地
           《深圳建设中国特色社会主义先行示范区
2020年10月 ；放宽能源、电信、公用事业、交通运
           综合改革试点实施方案（2020-2025年）
                                》
                                    输、教育等领域市场准入，进一步放宽
                                    前沿技术领域的外商投资准入限制；提
                                    升城市空间统筹管理水平；扩大金融业
                                    、航运业等对外开放等

     资料来源：中国政府网，国家发展改革委员会，中信证券研究部

     3、行业政策趋势

     2017 年 1 月，国务院印发了《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（以下简

称“《若干意见》”），对新形势下做好开发区工作作出全面部署。《若干意见》是我国第一

个关于各类开发区的总体指导文件，对开发区的功能定位做出明确要求，对于建立促进和

规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更

好地发挥开发区在稳增长、调结构、促发展中的积极带动作用。

     《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路，贯彻落实创新

、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统筹规划，加快开发区转

型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发区

功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：坚持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改

革创新激发开发区发展的动力和活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，

形成布局合理、错位发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项

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目向开发区集中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。

坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区发展新路径

、新经验。

2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意

                    ）。国家高新区经过 30 多年发展，已经成为我
见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”

国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力

等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路。

《高质量发展的若干意见》指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，

贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新发展理念，继续坚

持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为抓

手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以科技创新为核心，着力提升自主

创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业

发展现代化水平，将国家高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。

《高质量发展的若干意见》明确，要坚持创新驱动、引领发展的原则，优化创新生态

，集聚创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。要坚持高新定位、打造高地的原

则，抢占未来科技和产业发展制高点，构建开放创新、高端产业集聚、宜创宜业宜居的增

长极。要坚持深化改革、激发活力的原则，完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公

正、透明和有利于促进优胜劣汰的发展环境，充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布

局、示范带动的原则，加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展。要坚持

突出特色、分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制，实行

动态管理。

《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创新资源，吸

引培育一流创新人才，加强关键核心技术创新和成果转移转化，着力提升自主创新能力。

二是支持高新技术企业发展壮大，积极培育科技型中小企业，加强对科技创新创业的服务

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支持，进一步激发企业创新发展活力。三是大力培育发展新兴产业，做大做强特色主导产

业，推进产业迈向中高端。四是加大开放创新力度，推动区域协同发展，打造区域创新增

长极，融入全球创新体系。五是深化管理体制机制改革，优化营商环境，加强金融服务，

优化土地资源配置，建设绿色生态园区，营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组织

管理。国务院科技行政部门要会同有关部门做好国家高新区规划引导、布局优化和政策支

持等相关工作，省级人民政府要将国家高新区作为实施创新驱动发展战略的重要载体，所

在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体责任，确保各项措施落到实处。

未来中国开发区行业将有以下发展：

一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，继续把优化

营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高水平园区，省级开发区

要成为区域经济增长极。

二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进开放型经济

发展，推动实现绿色发展，提升基础设施水平。

三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体制。促进整

合优化发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、实行统一管理。提高行

政管理效能，将能够下放的经济管理权限下放给开发区。加强投资促进工作，营造国际化

营商环境。探索多元化的开发区运营模式，支持开发区开发运营企业专业化发展，支持符

合条件的开发区开发运营企业在境内外上市、发行债券融资。

四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排年度新增建

设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约利用土地、提高土地利

用效率。

五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、安全监管

。完善评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开发区设立、扩区和升

级要按照规定的标准和程序进行。

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     综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、改善投资

环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发区已成为推动中国工

业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前，全球经济和产业格局正在发生深刻

变化，中国经济发展进入新常态，面对新形势，国家将进一步发挥开发区作为改革开放排

头兵的作用，形成新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。中

国开发区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开

发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强

开发区功能优势。

     （三）我国产业园区行业发展概况

     1、我国产业园区行业发展概况

     产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区作为经济发

展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适

应。

     从 1979 年深圳设立第一个产业园——蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以

分为如下四个阶段：

     （1）起步、创建与探索阶段（1979 年-1991 年）

     此阶段以我国产业地产的雏形——1979 年蛇口工业区的建立为始。1978 年底中国共产

党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979 年，国务院批准在沿海地区开

展加工贸易。

     这一时期我国正处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸

易基础薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工

业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。这个阶段园区行政化特

征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相

当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政

府划拨。
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     （2）成长与快速推进阶段（1992 年-2002 年）

     这一阶段以 1992 年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，

产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、苏州工业园区等成立，

这一时期的另一桩重要事件，是 2001 年我国加入 WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，

二代园区靠此发展，我国大工业的发展与产业的规模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的

加速。

     在这 10 年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮

大。

     （3）整顿调整阶段（2003 年-2015 年）

     这一阶段以 2003 年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。1984 年到

2003 年，我国的开发区数量从 14 个（首批 14 个经开区）暴涨到 6,866 个，园区数量的爆

发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格

、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企

业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的损失。

     （4）转型升级阶段（2016 年至今）

     2016 年开始，传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调控政策后，

经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。在供给侧改革、脱虚向实的

大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，产业地产迎来新一轮的

资本，也迎来新一轮的转型与升级。

     以国家级经济技术开发区为例，根据中华人民共和国商务部于 2020 年国家级经开区考

核评价结果专题发布会公布的数据，截至 2020 年末，全国共有国家级经济技术开发区 217

家，其中东部地区 107 家，中部地区 63 家，西部地区 47 家，中、西部地区国家级经开区

数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。

     2、我国产业园区行业发展特点

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产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产

业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设

等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完

善基础配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有

如下特点：

（1）政策主导性强

产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，产业园区内的

主导产业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体产业规划的影响。在向

高新技术转型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方

面的调控进行引导与支持。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合国家及地方

政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。

（2）产业集聚效应和周边辐射效应显著

产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一定规模后，

就会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同

推动下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的形成，可以有效扩大市场规模，促

进企业间的交流与合作，推动基础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不

仅可以增加现有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。

在产业集聚形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动

周边生产、生活配套产业的发展，对于周边的第二、三产业产生巨大的带动作用。

（3）提供增值服务、追求长期稳定回报

随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、配套服务

、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营

者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集聚效应

对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国

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家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。

（4）园区收入来源多元化

随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多元发展。

产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入

、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。

目前，产业园区物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头已逐渐形成。

（5）由注重招商引资向助力园区企业成长转变

产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重招商引资的

初始阶段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。根据企业成长需要，有些

园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段，园区孵

化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企

业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。另一方面，产业园区亦通过产业定位、

配套设施、投融资服务等增值服务增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更

大的盈利空间，实现园区价值的最大化。因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转变

，提供增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。

（6）产业园区战略投资转型

各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目

的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的

战略转型。

3、杭州市产业园市场环境及市场容量分析

产业园区发展与所在区域土地供给息息相关，从工业用地供给情况看，2017至2019年

，杭州市工业用地供应量呈逐年上升趋势，2019年供应量达859.3万平方米，同比增长

11.3%。2020年，在“锁定总量、优用增量、盘活存量、提高质量”土地供应政策导向下

，杭州市实行严格的节约集约用地制度，全年全市工业用地供给量下降至804.1万平方米，

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同比减少6.4%。2021年，在“坚持优化结构，加大产业用地供给力度”的政策背景下，杭

州市全年全市工业用地供给小幅回升至820.4万平方米，同比增长2.0%。

                图 杭州市工业用地供给情况（2017-2021）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行

从工业用地成交情况看，2017至2021年，杭州市工业用地成交面积与供应面积变化趋

势一致，其中2019年工业用地成交面积最高，达890.1万平方米，2020年受到土地出让节奏

放缓影响，全市工业用地成交量同比下降12.6%，2021年全市工业用地成交面积小幅上升

至784.0万平方米。从成交价格来看，2017至2020年杭州市工业用地成交价格逐年上升趋势

，其中2020年尽管成交面积同比降低，成交土地均价仍保持上升态势，达5年峰值952.0元/

平方米，较上年上升3.9%，2021年杭州市工业用地成交土地均价回落至834.2元/平方米，

同比下降14.1%。

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                          图 杭州市工业用地成交情况（2017-2021）
    资料来源：CREIS 数据，仲量联行

在科研用地方面，我国部分产业园以科研用地为载体建设。科研用地是指国家为扶持

科技事业发展，保障科技创新用地，在城市建设用地分类下设立的用地类型，出让形式包

括划拨、协议出让和挂牌出让。

从科研用地供给情况看，2017至2021年杭州市科研用地供给呈现波动变化，出让形式

以划拨为主，其中2017年仅有1幅科研用地划拨出让；2018至2019年供地规模快速增长；

2019年推出建设用地面积59.7万平方米，达近5年峰值；2020年供地规模大幅回落；2021年

供地规模回升至11.3万平方米，同比增长37.8%。

              划拨 协议出让 挂牌出让 总计
               建设用 建设用 建设用 建设用
年份 推出地 地面积 推出地 地面积 推出地 地面积 推出地 地面积
         块 （万平 块 （万平 块 （万平 块 （万平
               方米） 方米） 方米） 方米）
2017 1 0.5 0 0.0 0 0 1 0.5
2018 3 7.3 1 3.2 4 3.9 8 14.4
2019 5 46.9 0 0.0 3 12.8 8 59.7
2020 2 2.2 1 0.2 3 5.8 6 8.2
2021 3 11.3 0 0.0 0 0 3 11.3
合计 14 68.3 2 3.4 10 22.5 26 94.2

                    表 杭州市科研用地供给情况（2017-2021）

资料来源：CREIS 数据，仲量联行

从科研用地成交情况看，2017年，杭州市未录得协议出让和挂牌出让的科研用地成交

情况，2018至2020年杭州市协议出让和挂牌出让的科研用地主要集中在临安区和富阳区等

城市偏远区域，成交土地均价呈逐年上升趋势，2020年为1,664.2元/平方米，同比增长

38.6%。2021年，共有4幅划拨科研用地补办出让手续，且均位于萧山区核心区域，成交土

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地均价达7,282.1元/平方米。

                    图 杭州市科研用地成交情况（2017-2021）
     资料来源：CREIS 数据，仲量联行

     备注：由于划拨出让不涉及成交土地均价，此处仅统计协议出让和挂牌出让科研用地成交情况

     随着用地供给的整体增加，杭州市整体产业园数量将进一步增加，并随着产业发展趋

于稳态。

     4、我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求

     我国产业园区运营呈现以下主要发展趋势：1）产业链式发展和集群化趋势；2）产业

园区的生态化趋势不断加快；3）各地产业的园区化进程不断加快；4）各园区内产业出现

一定的融合趋势。

     产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化

差异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。

     （1）东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息

等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业

，对应的市场需求是高科技园区、总部基地等；

     （2）中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区

产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园

区；

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（3）长江经济带将催生对基建、港口等大量的投资机会，未来航运能力提高将极大刺

激物流地产需求。

（四）生物医药产业园行业情况

1、生物医药产业园基本情况

生物医药产业园区是产业园区按产业类型的细分领域，目前国内生物医药产业园区呈

现出 3 个主要特点：区域集中度高、运营模式以政府主导型为主、同质化程度较高。

生物医药产业园区管理模式主要分为政府主导类型、企业投资开发类型两种。政府主

导类型的生物医药产业园区，由政府投资开发，专门成立园区管委会，负责管理运营，通

过创新型企业孵化、重点企业培育等形式，推动园区产业集聚，并为园区搭建包括科研机

构、公共服务平台等在内的创新资源。

企业投资开发类型的生物医药产业园区又分为国有企业与民营企业投资开发两种形式

。园区采用市场化运作模式，通过土地一级和二级开发运营、产业服务、产业投资等业务

布局，实现盈利，典型代表有上海张江高科；资本运作模式主要包括园区运营平台公司与

政府通过共同设立产业基金或与社会资本合作成立投资基金，以及园区运营平台公司长期

股权投资等模式。

近年来，受益于政策利好等众多因素的影响，我国生物医药行业发展十分迅速，市场

规模不断增长，我国生物医药产业园区也随之发展。数据显示，2020 年我国生物医药产业

园区产业总产值达 2.5 万亿元，同比增长 15%。

2、生物医药产业园区排名情况

赛迪顾问与新浪医药对全国 386 家国家级产业园区（其中包括 168 家国家级高新区和

218 家国家级经开区）中的生物医药产业园区进行了排名，前者采用“八维”模型对各维

度重要性分别赋予不同权重，其中，企业集聚权重为 25%，龙头带动权重为 25%，产值贡

献权重为 10%，空间承载力权重为 10%，研发创新权重为 15%，生活舒适度、交通便捷度

和社会关注度权重分别为 5%。排名前 50 的产业园区情况如下：

             表 2021 年生物医药产业园 TOP50 排行榜
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     产业园区名称 城市 产业园区名称 城市
1 中关村科技园区 北京 26 浏阳经济技术开发区 长沙
2 苏州工业园 苏州 27 淄博高新技术产业开发区 淄博
3 上海张江高新技术产业开发区 上海 28 苏州高新技术产业开发区 苏州
4 连云港经济技术开发区 连云港 29 海口高新技术产业开发区 海口
5 武汉东湖高新技术产业开发区 武汉 30 广州经济技术开发区 广州
6 成都高新技术产业开发区 成都 31 长春高新技术产业开发区 长春
7 北京经济技术开发区 北京 32 成都经济技术开发区 成都
8 深圳高新技术产业开发区 深圳 33 南昌高新技术产业开发区 南昌
9 西安高新技术产业开发区 西安 34 济宁高新技术产业开发区 济宁
10 泰州医药高新技术产业开发区 泰州 35 重庆高新技术产业开发区 重庆
11 广州高新技术产业开发区 广州 36 昆山高新技术产业开发区 昆山
12 天津经济技术开发区 天津 37 烟台经济技术开发区 烟台
13 南京经济技术开发区 南京 38 北辰经济技术开发区 天津
14 长沙高新技术产业开发区 长沙 39 通化医药高新技术产业开发区 通化
15 石家庄高新技术产业开发区 石家庄 40 武清经济技术开发区 天津
16 合肥高新技术产业开发区 合肥 41 扬州高新技术产业开发区 扬州
17 南京高新技术产业开发区 南京 42 无锡高新技术产业开发区 无锡
18 杭州高新技术产业开发区 杭州 43 杭州余杭经济技术开发区 杭州
19 济南高新技术产业开发区 济南 44 沈阳经济技术开发区 沈阳
20 天津滨海高新技术产业开发区 天津 45 昆明高新技术产业开发区 昆明
21 青岛高新技术产业开发区 青岛 46 青岛经济技术开发区 青岛
22 郑州高新技术产业开发区 郑州 47 珠海高新技术产业开发区 珠海
23 连云港高新技术产业开发区 连云港 48 中山火炬高新技术产业开发区 中山
24 合肥经济技术开发区 合肥 49 潍坊高新技术产业开发区 潍坊
25 宁波杭州湾经济技术开发区 宁波 50 徐州经济技术开发区 徐州

3、生物医药产业园运营特点

产业园区投入大、产业运营专业性强。生物医药产业是典型的资金密集型和技术密集

型产业，具有高投入、高产出、高风险、长周期的发展特性，这决定了其产业培育发展需

要更专业、更系统的软硬件配套设施及服务，也意味着对生物医药产业园区在扶持政策、

资金渠道、专业运营服务能力等方面提出更高的要求。

企业租户粘性高，长期运管效益稳定。由于较多依赖于园区软硬件服务和产业生态圈

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配套，生物医药企业对园区的黏性较强，搬迁频率低，承租能力强。从长期来看，生物医

药企业能够为园区运营主体带来稳定的租赁收入和产业投资收入来源。在产业园运营的成

熟期，园区开发运营主体可通过发行不动产公募 REITs 实现退出。

可以预见，未来生物医药专业园区的开发运营将由“卖地卖房”转向长期持有经管，

由园区物管服务转向园区企业运管服务，园区开发运营也将更多是由平台国企及专业园区

运营商来操盘运作。

（五）不动产项目所在区域宏观经济及产业规划分析

1、不动产项目所在区域宏观经济情况

（1）杭州市

2017 年至 2021 年，杭州市经济稳步发展，地区生产总值由 13,160.7 亿元增长至 2021

年的 18,109.0 亿元，复合增长率为 8.3%。从产业方面来看，杭州市数字经济核心产业（电

子商务、云计算、数字内容等）
             、文化创意产业与健康产业发展较快，增长速度均高于平均

水平。

               图 杭州市地区生产总值与增长率（2017-2021）

资料来源：杭州统计局

2016 至 2021 年，杭 州市城镇居 民人均可支 配收入增速 较快，由 52,185 元增长 至

74,700 元，复合增长率为 7.4%。与此同时，城镇居民人均消费支出保持稳定增长，从
                         150
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35,686 元提升至 48,629 元，复合增长率为 6.4%。不断上涨的收入及支出表明城镇居民的

消费能力和消费水平逐渐增强，有利于消费市场的发展。

作为长江三角洲地区最活跃的消费中心之一，2016 至 2021 年杭州市社会消费品零售

总额稳定上升，从 4,728.0 亿元增长至 6,744.0 亿元，复合增长率 7.4%，与地区生产总值变

化趋势基本一致。2020 年上半年受到新冠疫情影响，社会消费品零售总额短暂下滑，但下

半年随着疫情的有效控制以及复工复产的推行，社会消费品零售总额呈复苏上涨趋势。其

中，新能源汽车、智能家用电器等升级类商品消费均实现较快增长，涨幅分别达到 24.2%

、12.8%，侧面体现出科技产业相关产品发展潜力较大。2021 年，社会消费品零售总额继

续呈上涨趋势。其中，石油及制品、书报杂志等商品消费均实现较快增长，涨幅分别达到

33.6%、27.7%。

2016 至 2021 年杭州市固定资产投资总额稳步增长，由 2016 年的 5,842.4 亿元上涨至

2021 年的 8,430.4 亿元，复合增长率为 7.6%。其中，房地产投资贡献显著，占固定资产投

资总额的 43.1%。2016 至 2021 年杭州市房地产投资总额稳固上升，从 2,606.4 亿元增长至

3,629.4 亿元，复合增长率 6.8%，其持续稳定的增长为城市房地产良性发展以及高新技术

产业园区建设奠定基础。

（2）钱塘区

2021 年钱塘区地区生产总值实现 1,218.23 亿元，同比增长 6.6%，其中生物医药、高

端装备制造、数字经济等产业表现突出，产业基础较为强劲。2020 年在疫情的影响下，地

区生产总值同比略微下滑，伴随着疫情得到有效控制以及复工复产持续推进，以及高端产

业的不断引领，预计钱塘区经济将保持稳定发展。

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               图 钱塘区地区生产总值（2019-2021）

资料来源：杭州市统计局，杭州钱塘区管理委员会

备注：2019 年钱塘新区（今钱塘区）正式成立，2016-2018 年地区生产总值统计数据缺失。

2021 年钱塘区社会消费品零售总额为 339.5 亿元，同比增长 9.6%，伴随着疫情得到有

效控制，未来消费市场将逐渐回暖并稳定发展。稳定增长的消费品零售总额也侧面反映地

区消费水平的逐步提升，为地区未来经济发展以及产业建设打下良好基础。

             图 钱塘区社会消费品零售总额（2019-2021）

资料来源：杭州市统计局，杭州钱塘区管理委员会

备注：2019 年钱塘新区（今钱塘区）正式成立，2016-2018 年社会消费品零售总额统计数据缺失。

钱塘区创新设立产业平台及其配套保障机制，为招商引资和项目推进提供有效支撑，

重点发展高端生物医药产业链、芯智造产业链和汽车产业链。2021 年钱塘区固定资产投资

                         152
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为 461.3 亿元，比去年增加 12.1%。

                  图 钱塘区固定资产投资（2019-2021）

资料来源：杭州市统计局，杭州钱塘区管理委员会

备注：2019 年钱塘新区（今钱塘区）正式成立，2016-2018 年固定资产投资统计数据缺失。

2、区域经济发展趋势

（1）杭州市

根据杭州市人民政府发布的“十四五”规划，2021-2025 年杭州市将按照“多中心、

网络化、组团型、生态型”的规划原则，以“数智杭州·宜居天堂”为发展导向，加快构建

“一核九星、双网融合、三江绿楔”的新型特大城市空间布局，大力推进产城融合、职住

平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城建设。其中，“一核”即城市核心区，主要承担中央

活动区的功能。“九星”即由滨江、萧山、钱塘区、余杭、临平、富阳、临安、桐庐和建德

板块、淳安等组成的九个郊区新城。“双网融合”指打造天地一体、人机交互、高速移动、

安全泛在的万物智联网，建设都市可达、全市快连、多心加密、组团互通的综合交通网。“

三江绿楔”即以钱塘江、富春江、新安江为轴线，联动运河、苕溪，串联山水资源，统筹

自然水系、山体、湿地、绿地等生态资源，在多中心、多组团、多节点之间构建绿色开敞

空间和生态安全屏障。

在城市功能上，人口将由城市核心区密集区块向郊区新城疏散，城市新流入人口向郊

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区新城聚集，将有效遏制城市单体规模无序蔓延，形成“众星拱月”的组团式发展形态。

与此同时，杭州市将推进以公共交通为导向的开发模式（TOD），引导产业和人口向交通廊

桥和枢纽节点聚集。总体来看，杭州市在内部形成密集联络网的同时，向外拓展功能区块

，有利于产业向外拓张和资源交流，推动长三角地区的高质量发展。

                    图 杭州市空间结构规划

资料来源：杭州市规划和自然资源局

根据杭州市规划和自然资源局于 2021 年 5 月发布的《杭州市国土空间总体规划（2021

-2035 年）》，杭州市将全面融入长三角一体化发展，全方位对接上海，提升省会城市功能

，带动周边区域协同发展，深化与中心城市协同发展，深化省内外区域合作，形成杭州都

市圈。此外，根据杭州市人民政府发布的“十四五”规划，杭州市将加快数字化社会建设

，打造全国数字经济以及数字治理第一城，同时强化科技发展与创新，打造全球人才蓄水

池，创建综合性国家科学中心，持续提高杭州国际化水平，打造“一带一路”枢纽城市。

根据杭州市人民政府发布的“十四五”规划，2021 至 2025 年杭州市将发展成为以“5

+3”重大产业集群为一体的高质量城市。其中，5 个支柱产业包括文化业、旅游业、金融
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业、生命健康业和高端装备制造业，3 个主导产业包括人工智能、信息软件、云计算与大

数据。同时，规划提出要加速发展智力密集型产业，以及加大对数字服务、金融科技、文

化创意与智能物流的投入。在生命健康产业方面，推动生物、医药、健康的协同共进，打

造具有强大竞争力的生命健康产业集群，2025 年以前杭州市生命健康产业计划进入全国第

一方阵，产值突破 5,000 亿元。

                 表 杭州“5+3”重点产业发展规划

                                     产 发 重
                                 业 展 点
                                 类 目 领
                                 别 标 域

                                     文 到 数
                                 化 2 字
                                         0 内
                                         2 容
                                         5 、
                                         年 影
                                         ， 视
                                         建 生
                                         成 产
                                         具 、
                                         有 动
                                         全 漫
                                         球 游
                                         影 戏
                                         响 、
                                         力 创
                                         的 意
                                         国 设
                                         际 计
                                         化 、
                                         创 现
                                         意 代
                                         中 演
                                         心 艺
                                         ， 等
                                         增
                                         加
                                         值
                                         突
                                         破

                       155
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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                            3
                            ,
                            0
                            0
                            0
                            亿
                            元

                        旅 到 文
                    游 2 化
                            0 旅
                            2 游
                            5 、
                            年 城
                            ， 市
                            基 旅
                            本 游
                            建 、
                            成 乡
                            世 村
                            界 旅
                            一 游
                            流 、
                            的 赛
                            旅 会
                            游 旅
                            目 游
                            的
                            地
                            ，
                            增
                            加
                            值
                            突
                            破
                            1
                            ,
                            5
                            0
                            0
                            亿

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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                            元

                        金 到 科
                    融 2 创
                            0 金
                            2 融
                            5 、
                            年 区
                            ， 域
                            基 性
                            本 股
                            建 权
                            成 市
                            国 场
                            际
                            金
                            融
                            科
                            技
                            中
                            心
                            和
                            新
                            兴
                            金
                            融
                            中
                            心
                            ，
                            增
                            加
                            值
                            突
                            破
                            2
                            ,
                            8
                            0
                            0
                            亿
                            元

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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                        生 到 创
                    命 2 新
                    健 0 医
                    康 2 药
                            5 、
                            年 医
                            ， 疗
                            进 器
                            入 械
                            全 、
                            国 智
                            第 慧
                            一 医
                            方 疗
                            阵 与
                            ， 精
                            产 准
                            值 医
                            突 疗
                            破 、
                            5 医
                            , 疗
                            0 流
                            0 通
                            0 、
                            亿 医
                            元 疗
                                    康
                                    养
                                    、
                                    健
                                    康
                                    服
                                    务

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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                        高 到 物
                    端 2 流
                    装 0 装
                    备 2 备
                    制 5 、
                    造 年 光
                            ， 伏
                            建 及
                            成 新
                            国 能
                            内 源
                            领 装
                            先 备
                            、 、
                            具 节
                            有 能

          159
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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                            国 与
                            际 新
                            影 能
                            响 源
                            力 汽
                            的 车
                            装 及
                            备 先
                            制 进
                            造 交
                            强 通
                            市 装
                            ， 备
                            增 、
                            加 智
                            值 能
                            突 装
                            破 备
                            1
                            ,
                            5
                            0
                            0
                            亿
                            元

                        人 到 智
                    工 2 能
                    智 0 芯
                    能 2 片
                            5 、
                            年 传
                            ， 感
                            保 器
                            持 与
                            国 中
                            内 间
                            领 件
                            先 、
                            水 计
                            平 算
                            ， 力
                            营 平
                            业 台

          160
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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                            收 、
                            入 智
                            突 能
                            破 终
                            2 端
                            , 制
                            0 造
                            0
                            0
                            亿
                            元

                        云 到 云
                    计 2 原
                    算 0 生
                    / 2 、
                    大 5 多
                    数 年 云
                            ， 、

          161
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                        产 发 重
                    业 展 点
                    类 目 领
                    别 标 域

                    据 基 混
                            本 合
                            建 云
                            成 等
                            全
                            国
                            云
                            计
                            算
                            之
                            城
                            ，
                            营
                            业
                            收
                            入
                            突
                            破
                            5
                            ,
                            5
                            0
                            0
                            亿
                            元

                        信 到 嵌
                    息 2 入
                    软 0 式
                    件 2 软
                            5 件
                            年 、
                            ， 行
                            基 业
                            本 应
                            建 用
                            成 软
                            国 件
                            际 、
                            软 基
                            件 础
                            名 软
                            城 件
                            ， 、

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                                   业 展 点
                                   类 目 领
                                   别 标 域

                                           业 工
                                           务 业
                                           收 设
                                           入 计
                                           突 软
                                           破 件
                                           1 等
                                           0
                                           ,
                                           0
                                           0
                                           0
                                           亿
                                           元

资料来源：杭州市人民政府

生命健康产业规划方面，2021 年杭州市卫健委发布的《杭州市卫生健康事业发展“十

四五”规划（征求意见稿）
           》中指出，杭州将着力构建以健康为中心，健康事业和健康产业

协同发展的“一体两翼”大健康工作框架。按照“提升杭州、服务全省、示范全国”的定

位，立足数字经济之城的优势，促进健康服务跨界融合，建立内涵丰富、结构合理的新型

智慧健康服务业态，重点打造以融合健康旅游、健康养老、健身休闲、中医养生保健服务

等于一体的智慧型健康服务集聚区。加强旅游示范基地建设，构建对接国际医疗标准的智

慧高端医疗园区，加强引进社会资本，集聚品牌、人才、资本等要素，以完善养老、 旅游

、互联网、健身休闲与医疗卫生跨界融合的监管和部门协作机制，促进杭州大健康产业集

群发展。

2016 至 2021 年杭州市基础设施投资稳定增长，复合增长率为 9.6%。2021 年杭州市基

础设施投资总额为 2,169.5 亿元，同比增长 8.2%。根据杭州市交通运输局发布的《杭州市

综合交通发展“十四五”规划》，2021-2025 年杭州市将着力优化城市公共交通基础建设。

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水运方面，杭州市将充分发挥水系丰富的优势，提升京杭运河、钱塘江、杭甬运河等航道

的基础设施建设，建立通江达海的水运网。空运方面，提升杭州萧山机场的航空运输保障

能力，加快机场三期项目的建设，巩固其综合交通门户枢纽的地位。铁路方面，杭州市将

依据浙江省铁路网规划，稳步推进铁路交通建设，打造“一轴两翼六客站”的杭州铁路枢

纽。公路交通方面，杭州市将构建 “两环十二射三连”的高速公路主骨架网络，优化网络

布局。

（2）钱塘区

根据钱塘区管理委员会发布的“十四五”规划，2021 至 2025 年，钱塘区将着力打造

“智涌钱塘•现代星城”，加快建设现代化国际化一流新区，成为浙江省高质量发展建设共

同富裕示范区的样板。2020 年杭州市政府发布了《杭州钱塘区战略规划》，提出了“江滩

绿谷•一江双城四组团”的未来城市规划结构。其中，“双城”为下沙科创服务城、江东智

造创新城，“四组团”为下沙生命健康产业组团、江东半导体与未来产业组团、前进智能交

通装备产业组团、临江新材料产业组团。规划同时指出，钱塘区将打造成为拥有世界级智

能制造产业集群、全省标志性战略性改革开放大平台、长三角地区产城融合发展示范区与

杭州湾数字经济与高端制造融合创新发展引领区。

                 图 钱塘区空间规划结构

资料来源：钱塘区管理委员会

根据杭州市钱塘区管理委员会发布的《杭州钱塘区战略规划》，钱塘区将建设“高质量

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发展的创新圈”、“高水平开放的国际圈”和“高品质生活的生态圈”。其中，“创新圈”将

以科技创新圈、技术产能转化创新圈、中试与生产创新圈三大主题为单元，打造四个研发

平台，分别为下沙国际科技转化中心、江东长三角共性技术研发中心、桥头堡长三角笼统

创新企业基地和临江中试基地。
             “国际圈”将联动空港，打造“数字丝绸之路”枢纽，建设

萧山国际空港城，连接下沙科创服务城与江东智造创新城，设立出口加工区、跨境电商贸

易小镇、保税物流服务区三大跨境贸易服务片区，打造世界电子贸易平台（eWTP）试验

区平台。“生态圈”将打造下沙滨江文化运动带、江东湿地休闲体验带，串联运河文化体验

、滨江商业街等多样休闲节点，配置小型音乐厅、图书馆、健身场所等服务设施，营造丰

富多样的生活生态网络。

                                 图 钱塘区“创新圈”

                                   发展规划

资料来源：钱塘区管理委员会

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                  图 钱塘区“国际圈”发展规划

资料来源：钱塘区管理委员会

                  图 钱塘区“生态圈”发展规划

资料来源：钱塘区管理委员会

浙江省发展规划研究院于 2019 年发布的《杭州钱塘区产业发展规划》中提出，钱塘区

产业发展要围绕一条主线、建设全球知名两港、打造“五链”融合产业生态圈。其中，一

条主线指以数字经济赋能产业发展，培育数字经济为引领的现代产业体系，打造数字经济

与高端制造融合创新区，全球知名两港指智能制造港与生物医药港、建成世界级智能制造

产业集群；“五链”指打通产业链、要素链、供应链、价值链和创新链，促进科产城人融合

，成为国家级产城融合示范区、长三角产业创新发展引领区。此外，钱塘区未来产业规划

                       166
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将结合新区现有产业发展基础和比较优势与未来产业发展前景，逐步构建“5-1-5”的地区

现代产业发展体系。其中“5”代表五大先进制造业（半导体、航空航天、智能汽车及智能

装备、新材料、生命健康）和五大现代服务业（软件信息、科技金融、研发检测、电子商

务、文化旅游），
       “1”代表探索布局未来产业。

生命健康产业发展方面，钱塘区将以打造全产业链、提升产业创新发展水平作为发展

重点，以完善产业创新服务平台、构建全国最优创新链作为发展动力，以推进产业重点领

域的规模化、特色化以及高端化发展作为发展的突破口。钱塘区将加大对具有国际竞争力

以及创新能力企业的招引，同时重点攻克行业前沿技术和重大创新产品，集聚全球高层次

人才和创新团队，加快向产业链高端迈进，成为全球生命健康行业的风向标，打造世界级

的生命健康产业集群。2025 年，钱塘区目标实现产值 1,500 亿元左右，建成国内领先的生

命健康产业高地；到 2035 年，钱塘区将打造成为世界级生命健康产业集群。

                图 钱塘区未来产业发展体系

资料来源：钱塘区管理委员会

               表 钱塘区五大先进制造业发展规划

产业 发展机会 发展路径

                      167
            华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

产业 发展机会 发展路径
                             积极与上海张江、南京江北等长三角地区
                          半导体发达地区开展技术产业合作，大力引进
                          国内外智能技术与生产企业，打造“半导体材
            集成电路、柔性
                          料-集成电路设计-集成电路制造-集成电路封测
半导体 电 子与 显示 、智 能 终
                          -智能终端研发和生产-智能化、数字化应用”
         端、智能应用
                          产业链。加快集成电路企业培育，招引大投入
                          、强牵引、高技术的集成电路芯片制造标志性
                          项目，促进长三角半导体供应链创新。
                             推进“张江研究+钱塘智造”合作，建设
                          钱塘实验室和沪杭生物医药合作园区，招引具
            生物技术药物、 有国际竞争力的企业与创新机构，集聚全球高
生命健康 医 疗器 械、 健康 食 品 层次人才和创新团队，成为长三角生物医药创
         、数字诊疗 新集群的核心基地之一，建成全国一流的国家
                          生物技术与药物产业创新中心，打造世界级生
                          物医药产业集群。
                             推进知名品牌车企设立创新研发机构，布
                          局汽车国家重点实验室、汽车国家创新中心等
                          公共创新平台；以未来汽车为核心方向，重点
            智能网联汽车、
                          发展以智能和新能源汽车为重点的汽车整车和
智能汽车 新 能源 汽车 、动 力 总
                          核心零部件配套；立足现有汽车整车企业，持
与智能装备 成 、控 制系 统、 电 子
                          续提升产品质量档次、不断推出高端畅销车险
         系统
                          ，提升整车企业产能释放；同时在推进汽车产
                          业研发制造的基础上，融入汽车商贸、汽车后
                          服务等元素，积极打造汽车全产业链。
                             加快推进西子航空二期、嘉航科技航空零
                          部件、飞机大部件及航空零部件一体化制造等
            航空整机、商业 项目建设；加大面向全球的航空航天产业招商
         航 天、 地勤 设备 、 航 引资；加强与浙江大学、中科院的战略合作，
航空航天
         空 创新 服务 、地 面 保 大力引进上海飞机设计研究院等大型机构与产
         障设备 业项目落户。鼓励北航、南航等名校建立分校
                          ；建设航空航天产业高技术服务平台与航空航
                          天装备工程检测认证中心。
                             围绕区内半导体、生命健康、智能汽车及
                          装备等主导产业发展需求，主攻一批关键战略
            关键战略材料、 材料产业；顺应未来新材料发展趋势，探索引
新材料 前 沿新 材料 、先 进 基 进培育能复合、高转换率、长寿命、高性价比
         础材料 的前沿新材料产业；结合纺织、化纤、化工等
                          产业升级和产业链延伸，转型发展先进基础材
                          料产业。

资料来源：钱塘区管理委员会

                  表 钱塘区未来产业发展规划

产业 发展机会 发展路径

                          168
            华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

产业 发展机会 发展路径
                          加强高校与企业、科研所协同攻关，开放
          人工智能、虚拟
                        集聚强人工智能、虚拟现实、增材制造、量子
       现 实、 区块 链、 量 子
重点前沿 信息等科技前沿领域创新资源，加快构筑技术
       技 术、 增材 制造 、 商
领域 、产业、应用互动融合和人才、制度、环境相
       用 航空 航天 、生 物 技
                        互支撑的生态系统，加速科技创新成果转化为
       术和生命科学
                        现实生产力，抢抓未来产业发展主动权。

资料来源：钱塘区管理委员会

              表 钱塘区五大现代服务业发展规划

产业 发展机会 发展路径
                          深化创新区校合作机制，深度结合区内多
                        家高等院校和科研所优势，积极开展产学研对
                        接合作，对外推进与长三角名校名所对接，推
          科技研发、工业
                        进“张江研究+新区智造”等模式；聚焦五大
科技研发 设 计、 创业 孵化 与 加
                        主导产业领域，依托新型孵化器、专业众创空
       速、成果转化
                        间等，支持以创新型大企业为依托的产业创新
                        服务综合体；引入产业创新服务平台功能，打
                        造专业化的创新服务综合体。
                          充分发挥钱塘区发展跨境电商产业的区位
                        政策、品牌资源、物流服务和人才集聚等优势
                        条件，系统集成综合保税、智慧物流、临空经
            跨境电商、智慧
电子商务 济等开放功能，加快完善跨境贸易电子商务产
       物流
                        业链条和面向全场景的智慧物流体系，打造“
                        全国跨境电商第一园、全国综保区第一流、全
                        国数字贸易第一区”。
                          聚集金融服务机构，完善科技金融要素市
          提升发展传统金 场，积极招引或合作成立金融机构；吸引各类
       融 、培 育发 展私 募 金 风险投资机构，加强政策针对性和指向性，助
科技金融 融 、加 强发 展融 资 租 力科技创新创业，推动科研项目成果转化；扶
       赁 等非 银金 融、 合 理 持发展金融科技企业，与互联网龙头企业合作
       发展互联网金融 ，推动金融与新兴战略产业融合发展，构建具
                        有钱塘区特色的互联网金融系统。
                          加快提升软件信息产业对制造业的支撑作
          基础通用软件、 用，重点面向区域优势制造业，加快传统产业
       未 来产 业软 件、 行 业 智能改造；增强软件信息公共服务能力；引进
软件信息
       应 用软 件、 工业 互 联 和培育软件信息行业领军企业，优化智能制造
       网软件 软件系统，鼓励研发工业控制软件，打造自主
                        软件技术体系。
                          修复生态基础，打造国家级生态旅游休憩
                        胜地；优先土地保障，对于符合总体规划、重
            文化创意、旅游 点产业发展规划、土地利用总体规划的重大文
文化旅游
       休闲 化旅游项目，优先保障用地，并纳入审批“绿
                        色通道”；加强对文化旅游服务业的政策支持
                        力度，引导文化旅游与三次产业深度融合。

资料来源：钱塘区管理委员会

                        169
          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

在产业园区空间结构上，未来钱塘区将依照“一轴双湾五园”的产业总体布局，实现

地区产业分布与平台建设，以充分衔接钱塘区战略规划空间架构。其中，“一轴”将以规划

地铁路线为指引打造创新发展轴，带动各类资源加速流动，横贯钱塘江两岸，串联各创新

单元；“双湾” 以“金沙科创港湾”与“东沙融创港湾”为基础，打造多个功能区，实现

科创服务、产业服务、城市服务与沿江景观的提升；“五园”围绕钱塘区制造业发展关键领

域，规划布局半导体产业园、生命健康产业园、智能装备产业园、新材料产业园、未来产

业园五大产业园，打造千亿级产业集群，推进数字经济和高端制造的融合创新。

3、不动产项目所在区域产业园发展情况

根据2021年杭州市优化调整后的行政区划以及城市发展现状，杭州市可划分为主城区

、新区和偏远区，其中主城区包括上城区、拱墅区、西湖区和滨江区，新区包括临平区、

余杭区、萧山区和钱塘区，其余行政区所处区位距城市中心较远，划分为偏远区。

整体来看，杭州市产业园主要分布在交通条件优越、产业发展成熟、工业基础强劲的

主城区和新区，产业园数量占全市85%以上。偏远区产业基础相对薄弱，产业园数量较少，

并且主要聚集分布在区县中心。

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                      图 杭州市产业园分布密度图
     资料来源：公开信息，仲量联行

     从杭州市主城区和新区产业园分布情况看，产业园分布呈现“大分散、小聚集”的特

征，即各区均有产业园分布，同时形成了以经济技术开发区、高等院校、特色小镇和科技

城为中心的产业园聚集形态。其中主城区产业园发展时间较早，经过多年的发展，已形成

了以智慧网谷小镇、紫金众创小镇、浙大科技园片区、国家大学科技园园区、跨贸小镇和

杭州高新技术开发区（滨江）等为核心的产业园聚集区域，产业发展以数字经济、文化创

意和人工智能等科技创新产业为主导；受益于近年来杭州城市发展中心的位移，新区的产

业园得到快速发展，形成了以未来科技城、余杭经济技术开发区、钱塘区下沙片区、信息

港小镇等为核心的产业园聚集区，产业发展以数字经济、生物医药、高端装备制造等为主

导。

                 图 杭州市主城区与新区产业园聚集情况

资料来源：公开信息，仲量联行

     （五）影响行业发展的有利因素和不利因素

     1、有利因素

     开发区是特殊的经济、社会发展功能区，是我国承接产业和技术转移的功能载体，在

未来经济发展中将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区开发及运营行业的有利因素主要

体现在以下几个方面：

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（1）生产的全球化。开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，我国是世界上劳动

力资源最丰富，市场潜力最大的国家，开发区凭借集中的产业布局、集约的资源利用以及

符合国际标准的良好投资环境等优势，承接世界产业转移，成为国际跨国产业资本转移中

国的聚集地，进而较快地与世界生产体系融为一体，成为“世界工厂”的不可或缺的重要

组成部分。

（2）科技研发的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成为全球科技

研发中心体系的重要组成部分。伴随着生产的全球化，与生产活动直接关联的应用性研发

活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展，已经成为跨国公司在中国最主要的集聚

地，有条件在原来的生产基地基础上开设新的研发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设

立研发中心，使之成为跨国公司在中国的研发中心密集区。

（3）服务贸易的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区域经济

功能。现代服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、进出口采购服务

、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保险、会计等服务业，必然

伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。开发区最有条件成为吸引跨国生产、服务

外包业务投资的区域，其经济功能也由过去单纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内

的更加综合的经济功能。

（4）管理和人才的全球化。经济全球化加速了开发区利用外资的进程，而伴随着外资

的大规模进入，与之相伴的是各类人才和先进管理的进入，使开发区成为人才的聚集地、

技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。

（5）东盟自由贸易区以及与港澳 CEPA 的签署。我国加入 WTO 后，对外开放水平进

一步提高，逐步与国际接轨。而我国加入东盟自由贸易区，与港澳签署 CEPA，为开发区

走向世界开辟了新的途径，亦为开发区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽

松的政策和法律环境。

2、不利因素

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（1）全球各地区经济竞争加剧。经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，要求

开发区具备与国际标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引

投资向依靠良好综合投资环境吸引投资转变。

（2）国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强。开发区在统筹对外开放与

国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区必须强化经济的内生性，强化外商直接

投资对当地经济的根植性和附着力。

（3）开发区面临的同质化竞争压力与日俱增。开发区必须打造有自身特色的核心竞争

力，从提高产业集聚度、增强高新技术的自主创新能力等方面构筑差异化竞争优势，以应

对与日俱增的同质化竞争压力。

3、宏观政策影响

近年来，国家针对产业园区的开发建设、土地管理、财政税收等方面政策频出，业务

单一、过于依赖地方政策优势的园区开发企业将面临严峻的挑战，但对于收入来源多元化

和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。

（六）产业园区行业的主要特征

产业园区运营与管理行业的周期性或季节性特征不显著。受经济水平及当地产业发展

政策的影响，该类产业园区运营与管理行业也呈现一定的区域性特征。

1、季节性

产业园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常较为稳定，

季节性波动特征不显著。

2、周期性

产业园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，客户为已经或即将入驻

园区的各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户发展也将随之发生波动，通过影

响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响本行业的盈利水平。

随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及国家政策对中小企业的不断扶持，我国

园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量也不断提高，周期性特
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征并不显著。

3、区域性

在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，产业园区

运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发达地区，企业对产业

园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、广州、深圳等一线城市及成都、

武汉、杭州、合肥等热点创新创业准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源

丰富等因素影响，大型园区和新型孵化机构大多态势良好，带动产业园区运营与管理行业

的发展。东部的产业园区数量、运营面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北

部地区。

（七）产业园区运营模式分析

1、我国产业园区的经营模式

（1）产业园区管理模式分析

根据政府和企业在园区的开发建设中所处主体位置的不同，产业园区的管理模式大致

可以分为以下三种类型：

1）政府主导型

该模式在产业园区开发建设的早期较为常见，这个时期的产业园区具有较强的政府宏

观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后政府实施行政管

理和服务职能。

政府主导型可进步细分为两种子模式：横向协调型和集中管理型。

横向协调型是由所在城市的政府全面领导园区的建设与管理，设置管理委员会，成员

由原政府的行业或主管部门主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由

原行业主管部门履行，管理委员会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与产业园的日

常建设和经营管理。园区管理委员会其实也是政府部门，具有相应级别，对政府其他部门

进行横向协调时也是使用政府公务员级别身份。

集中管理型指市政府在园区内设立专门的派出机构——管理委员会，负责全面管理园
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区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管理委员会可自行设置规

划、土地、项目审批、财政、税务、人事等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同

时也接受主管部门必要的指导和制约，这种方式给予了管委会更大的职权，提高了园区的

管理效率。

政府主导型产业园的优点在于充分利用我国强势政府的特点建设发展产业园：一是地

方政府可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局；二是有利于园区争取到更多的

优惠政策和财政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资本实力；三是便于利用政府关系协

调园区与外部单位和部门的关系，在土地征用、项目审批等工作上有效疏通渠道；四是由

地方政府出面招商引资可以很大程度上消除投资方的顾虑，提高项目落地率。

2）开发公司主导型

开发公司主导型园区的管理机构是营利性的公司，即园区开发公司。开发公司肩负着

管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商引资、土地征用、园

区管理等方面。

这种模式可进一步细分为三种子类型：一是以招商局蛇口工业区为代表的国企型，这

种园区的开发公司是国有企业，拥有较多的管理权限，虽设立管理委员会，但仍以开发公

司为主进行经营管理，而管理委员会与国企的党委有类似功能。二是以上海漕河泾微电子

高技术开发区为代表的外商型，这种园区不设管理委员会，只设定区外主要管理部门协调

或只派驻办事处。三是以浦东金桥出口加工区为代表的联合型，这种园区以国有企业为主

，由中外企业参股组建联合公司对园区进行经营管理。

开发公司主导型管理模式可以使园区的开发管理更加专业化，便于提高运作效率，也

有利于提高管理机构对市场信息的敏感度。

3）混合型

政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合型模式，政

府部门既成立了管理委员会又成立了投资开发公司，管理委员会负责政府行政管理职能，

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开发公司负责企业运作职能。由于开发公司往往设立在管理委员会下，其管理行为很大程

度上仍然是行政性的。

    混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了集行政、经

济、社会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的资源与创新优势，实现

优势互补，为园区经济提供更多发展机遇和发展动力，更有能力兼顾经济与社会全面发展

。

    （2）产业园区运营模式分析

    我国产业园区主要可分为以下五种运营模式：

    1）政府运营模式

    这里的政府运作模式与前述政府主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式

往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供税务代理

、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费

用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的

园区，政府运营模式无法保证园区的长期运营。这类产业园的典型代表有广州天河软件园

。

    2）投资运营模式

    投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，孵化有

发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收

回投资。这种运营模式在中短期难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强

的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。这类产业园的典型代表

有浦东软件园。

    3）服务运营模式

    随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，许多企业对

园区的服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企业提供人才招聘、人才

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派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。这种运营模式强化了园区与

企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。这类产业园的典型代表有杭州软件园。

4）土地盈利模式

随着近十年中国房价的持续走高，土地增值带来的收益远超了很多行业的盈利水平。

房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基

础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经

营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。这种模式获利

能力强，为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利

润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产

，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。

5）产业运营模式

这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要

搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。园区在投资初期会进

行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营

重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得资本增值。产业运营模式的园区往往要同时

具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，

但建成后将在区域范围内形成压倒性的产业优势。典型代表有重庆两江国家开发区。

2、项目公司运营模式

不动产项目运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。产业园区不仅进行前期的投

资和建设，同时负责产业链的搭建，运营模式涵盖企业的招商引资、投资孵化、企业服务

等，对于区域产业链运营起到了重要作用。不动产项目的运营模式与行业内企业的运营模

式类似，具体情况如下：

（1）商业模式

项目公司的租赁收入主要来源于产业园区内的产业载体（即项目公司自有的物业）的

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租金收入，目标客户为入驻园区的企业，通过租金收入实现长期稳定的现金流入。

    物业管理方面，项目公司通过生物医药公司负责其持有的产业载体的物业管理。公司

主营业务分三个方面，其一为园区企业提供场地租赁服务，打造全程孵化链条；其二，为

园区企业提供业务管理培训、项目申报咨询、商务代办、投资管理等专业化的创业服务；

其三，对受托的各类政府及民营资产进行管理，提供优质的托管服务。

    （2）招商模式

    项目公司的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的商业地产租赁招

商模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政府推荐、政府重点落地

项目等渠道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推介。整体而言，项目公司的招商模式

依托于长期积淀形成的产业聚集效应，形成了特色化的招商模式。具体招商流程如下：

    1）依据和达高科设定的招商产业规划及入驻条件标准，筛选优质企业并推荐入驻位置

；

    2）填写企业进驻审批表、入园申请表，并请该项目的政府审核部门进行审核；

    3）审核通过后，进行租赁合同谈判、商务条件的落实，其中针对一些高品质客户对物

业提出的特殊改造要求，或者要求的服务配套，会进行深入谈判和定制化改造；

    4）完成租赁合同谈判并签约后，由客户缴纳首期租金款项，缴款完成后方可办理正式

进驻手续；

    5）进驻后，项目公司为企业提供高品质物业管理服务等日常服务。

    产业招商工作包括产业对接和筛选客户。产业对接指根据不同区块的产业定位来分别

对接不同的企业；而在筛选客户过程中，招商将根据客户产业进行控制和筛选，而不仅仅

考虑高租金收益。内部的筛选标准围绕产业定位，产业定位并非一成不变的，国家政策、

产业发展战略规划等对当年重点发展的产业倾向性产生重要指导性影响。

    （3）盈利模式

    项目公司依托于杭州钱塘区内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体

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，向租户提供办公、科研空间并获取租金收益。此外，项目公司亦向入驻企业提供餐饮配

套、员工公寓等必要配套设施，从而获得配套租金收入，并出租地下车位获得停车费收入

。

    （八）行业竞争情况

    1、行业竞争情况

    （1）行业的区域性和进入壁垒

    除了中国东部沿海率先开放的主要城市以及其他优秀的一、二线城市，中国大部分城

市整体上仍处于工业化初期或者成长阶段，既难以产生因传统产业升级所带来的大量服务

性需求，也局限于无力承载新兴产业契机所带来的增量空间，相应难以支撑按市场化运作

要求形成的产业园区发展。

    未来几年中，产业园区的项目布局依旧将会呈现出“中心化”特征。一方面，产业园

区项目依然会落地于主要区域经济中心圈内，尤其是环上海、环北京、环广深区域内；另

一方面，产业园区项目会重新加速回归一线城市等城区内，因为这些城市的旧改及更新，

将带来大量原有产业用地的存量盘活；此外，还有不少城市享受进一步改革红利所带来的

机会，如几大自贸区。从这个角度上而言，产业园区会趋于呈现较显著的区域化特征。

    从我国开发区的具体开发模式角度来看，主要包括以下二种：一是政府主体模式，即

政府作为园区开发的主体，并承担最终的损益。但由于开发区开发所需资金巨大，随着开

发的升级和加速，当地政府财政不可能有持续和充足的资金投入园区开发建设，政府就会

逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。二是开发企业主体模式，即开发企业作为开

发区开发的主体，并承担最终的损益。政府通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建

设和招商代理等业务。在这种模式下，不但可以保证开发资金的到位还可以有利于政企分

开提高园区开发效率。目前，国家和省级开发区一般都多采用企业主体模式。政府通常与

区域内一家开发企业签订长期合作协议，使该企业在土地开发、招商、工程建设和市政道

路建设方面具有一定的排他性和优先权。

    综上所述，园区开发业务具有一定的区域性，进入壁垒相对比较高，使得园区物业载
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体租赁业务亦形成较高的进入壁垒。

2、产业园市场供需状况

从供给来看，在政府支持战略性新兴产业发展和传统优势制造业升级的产业发展背景

下，杭州市产业园市场存量呈逐年增长态势。2017 至 2021 年，杭州市产业园新增供应量

波动上升，2021 年伴随城市产业园项目入市高峰，整体市场存量超过 1,400 万平方米。从

未来供应来看，2022 年全市产业园新增体量预计超过 220 万平方米，新增项目主要集中在

主城区的拱墅区和上城区，以及新区的余杭区和钱塘区。结合杭州市工业用地供应计划来

看，未来杭州市将增强土地对产业发展的支持力度，保障信息技术、生物医药等高新领域

的项目落地，或将带动产业园新增项目量稳定上升。

              图 杭州市产业园市场存量和新增供应（2017-2022F）
资料来源：公开信息，仲量联行

备注：2022 年为预测数据。

从需求来看，产业园市场主要驱动行业包含信息软件、电子商务、生物医药和文化创

意业，主要租户为科技研发类企业、电子商务企业和创意设计类企业。产业园开发商以国

有企业为主，此外国内外知名地产开发商如万科、普洛斯、凯德置业等已布局杭州产业园

市场。近年来，科技企业如阿里巴巴、网易、恒生电子为业务拓展和自建自用等需求，纷

纷涉足杭州产业园市场。
                         180
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

近年来，随着杭州市战略性新兴产业的快速发展和全市创新创业环境的不断提升，杭

州市吸引众多科技创新企业入驻，催生对产业园物业持续稳定的需求。2017 至 2019 年，

杭州产业园新增供应基本被吸纳，空置率波动下降，2019 年空置率降低至 10%左右。2020

年受新冠疫情和全球经济下行影响，净吸纳量低于新增供应，空置率上升至 15%左右。

2021 年，随着新冠疫情好转以及全球经济复苏，租赁需求得到释放，整体市场净吸纳量持

续提升，空置率回落至 10%左右。2022 年，在杭州市加码布局数字经济产业的背景下，预

计产业园市场需求端保持旺盛，供应端也将迎来项目入市高峰，整体形成需求与供给“双

高”状态，空置率或将保持维稳态势发展。

                      图 杭州市产业园空置率（2017-2022F）
    资料来源：公开信息，仲量联行

    备注：2022 年为预测数据。

近年来，杭州市产业园市场发展迅速，租金水平呈现稳步上升趋势。2021 年市场平均

租金保持在 1.6-1.9 元/平方米/天范围内，租金增长率约为 3%。未来伴随新增项目入市和市

场需求逐步释放，预计整体市场租金将呈现稳中有升的发展态势，年租金增长率或将保持

在 2%-5%。

                              181
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                 图 杭州市产业园平均租金及增长率（2017-2022F）
      资料来源：公开信息，仲量联行

      备注：平均租金为租金报价，含税不含物管费。2022 年为预测数据。

     分区域来看，杭州市各区域产业园租金存在一定差异。主城区由于区位交通优势明显

，产业发展基础强劲，截至 2022 年 6 月末，产业园平均租金处于较高水平约为 1.9-2.7 元/

平方米/天；新区得益于城市建设和产业发展步伐加快，产业园市场处于快速发展阶段，同

时期产业园平均租金约为 1.0-2.4 元/平方米/天；偏远区受到区位条件和产业发展基础限制

，同时期产业园平均租金较低约为 0.4-1.4 元/平方米/天。

               表 杭州市各区域产业园平均租金（截至 2022 年 6 月末）
区域 平均租金（元/平方米/天）

                       上城区 2.1-2.7

                       拱墅区 2.0-2.6
主城区
                       西湖区 2.0-2.6

                       滨江区 1.9-2.5

                       余杭区 1.8-2.4

                       钱塘区 1.2-1.8
新区
                       萧山区 1.1-1.7

                       临平区 1.0-1.6

偏远区 0.4-1.4

资料来源：公开信息，仲量联行

备注：平均租金为租金报价，含税不含物管费

                             182
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3、行业竞争状况分析

与传统办公楼相比，产业园区拥有更加灵活的空间设置和更为完善的整体配套，便于

功能集成和独立运营，在部分地区还可享有政策扶持。因此，现代产业园区这一物业形态

既符合国民经济发展、产业转型升级的需要，也受到互联网、电子信息、生物科技等领域

企业的青睐。

项目公司面临的竞争体现为三个层面的竞争：一是产业聚集层面的竞争；二是园区主

体层面的竞争；三是园区及周边其他办公物业的竞争。项目公司主要涉及园区主体层面、

园区及周边其他办公物业的竞争情况。

（九）不动产项目周边可比竞品分析

1、周边可比竞品整体情况

孵化器项目和和达药谷一期项目分别位于大创小镇和医药港小镇，两个小镇均位于下

沙板块且较为临近。大创小镇由于发展较早，已经集聚了众多产业园项目，代表项目如孵

化器、海聚中心和新加坡科技园，科技办公氛围浓厚。医药港小镇虽起步较晚但发展较为

迅速，众多医药企业落户于此，代表项目如和达药谷和安和药谷。项目本体周边主要产业

园的分布情况及基本信息如下：

                     183
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               图 项目本体周边主要产业园分布（截至 2022 年 6 月 30 日）

     资料来源：仲量联行

     孵化器和和达药谷一期项目周边主要产业园基本信息如下：

           表 不动产项目周边主要产业园基本信息（截至 2022 年 6 月 30 日）

                                                            平均
                                     土 建筑
    序 行 竣 业态 租金（元/ 空
             项目名称 地性 面积（万
号 政区 工年份 构成 平方米/天 置率
                                   质 平方米）
                                                            ）
                          200
       钱 新加坡科技 工 研发 2.0- 0%
    1 9/2017/2 52
     塘区 园 业 办公 2.3 -5%
                        021
                                             研发
       钱 正泰中自科 200 工 1.7- 0%
    2 办公、工 8.6
     塘区 技园 5 业 2.0 -5%
                                           业厂房
       钱 佳宝科创中 202 N 研发 1.9- 0%
    3 16
     塘区 心 0 /A 办公 2.3 -5%
       钱 智慧谷移动 201 N 研发 1.8- 5%
    4 约3
     塘区 互联网创业园 6 /A 办公 2.2 -10%
            浙江省海外 201
       钱 工 工业 1.4- 0%
    5 留学人员创业园 3 年开 8.6
     塘区 业 厂房 1.7 -5%
           （下沙） 园
       钱 N/ 工 研发 1.7- 0%
    6 东方科技城 5
     塘区 A 业 办公 2.0 -5%
       钱 202 N 研发 1.7- 5%
    7 安和药谷 约7
     塘区 1 年底 /A 办公、工 1.9 -10%

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                                                      平均
                                  土 建筑
    序 行 竣 业态 租金（元/ 空
            项目名称 地性 面积（万
号 政区 工年份 构成 平方米/天 置率
                                质 平方米）
                                                      ）
                                   业厂房、
                                    公寓
                      200 研发
       钱 工 1.4- 0%
    8 艾迪科创园 8 年左 办公、工 N/A
     塘区 业 1.8 -5%
                     右 业厂房
                                     研发
       钱 201 工 1.5- 0%
    9 龙驰科创园 办公、工 23
     塘区 7 业 1.8 -5%
                                   业厂房

      资料来源：公开资料整理，仲量联行

      备注：平均租金为租金报价，含税不含物管费。

      2、周边主要可比产业园情况分析

      （1）新加坡科技园

      该项目位于钱塘区科技园路 2 号，由星桥腾飞集团和杭州经济开发区资产经营集团有

    限公司联合打造，定位为现代化、国际化综合科技园区，总建筑面积 52 万平方米，分三期

    建设。项目主要包括研发办公和生活服务区，引进信息技术、电子商务、生物医药、文化

    传媒等行业，提供孵化器功能，已初步形成产业集聚效应。项目内部布局合理，配备便利

    店、食堂、快餐店、咖啡厅、银行、室外运动中心等设施，致力于打造集工作、生活、休

    闲为一体的国际化综合商务社区。

      新加坡科技园紧邻本项目，两者同属于大创小镇管辖，一期建造时间为 2009 年，同本

    项目的区位和竣工时间较为接近，且在定位方面涵盖小微企业孵化功能。

      （2）正泰中自科技园

      该项目位于钱塘区六号大街 260 号，于 2006 年正式投入使用，是由民营企业正泰集团

    投资控股的新型自动化信息化产业园，也是浙江省级科技企业孵化器园区、太阳能光伏与

    建筑一体化应用达到屋顶全覆盖的新能源应用节能产业示范园。项目包括行政楼、生产研

    发楼、科技培训楼、接待中心楼等 19 栋建筑，总建筑面积 8.6 万平方米，定位为中小企业

    的集聚区和研发总部区，主要服务于生物医药和科技类公司。

                                185
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     正泰中自科技园的租户类型以生产制造和科技类为主，同周边园区的科创办公定位形

成一定差异，通过规划引领、政策创新、模式优化、环境营造等方式，打造自身产业特色

。

     （3）佳宝科创中心

     该项目位于钱塘区二号大街 521 号，定位为科创和文创的“双创”科技园区，其中科

创中心以科技、互联网和创客平台为主，文创中心以外包服务、设计类和法务类为主。项

目于 2020 年 11 月开园，包括 6 栋研发办公楼，总建筑面积 16 万平方米，其中地上面积

13.4 万平方米，地下 2.6 万平方米。从租户类型来看，入驻企业以科技、电子商务和文化

传媒公司为主，还包括医疗器械企业。

     佳宝科创中心距离本项目直线距离约 600 米，两者同属于大创小镇管辖，区位条件接

近。

     （4）安和药谷

     该项目位于钱塘区福成路 400 号，总建筑面积约 7 万平方米，由上市公司安控科技

Etrol 联合专业从事药品持证及转化服务的和泽医药共同组建，是我国第一个 MAH 持证（

药品上市许可持有人制度）转化产业园，致力于打造以 MAH 持证转化为核心的全生态产

业园区。园区由 6 栋建筑物组成，包括一栋公寓、两栋工业厂房和三栋研发办公楼，已于

2021 年底竣工并交付使用。

     安和药谷与本项目直线距离约 100 米，两者同属于医药港小镇管辖，区位条件较为接

近。项目于 2021 年底竣工，具备办公研发、生产制造等功能，租户为生物医药类企业，同

本项目的租户类型相同。

     （5）龙驰科创园

     该项目位于钱塘区元成路 199 号，由锦阳集团开发，包括研发办公楼和工业厂房，规

划建筑面积 23 万平方米，其中一期双子楼建筑面积 8 万平方米，于 2018 年投入运营，可

提供 50-1,500 平方米不等的办公空间；二期为龙驰幕墙厂房，计划改建为研发办公楼，规

                          186
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划建筑面积 15 万平方米。园区定位为集“科创、文创、大创”三创为一体的综合性现代科

技园区，兼具加速器功能，引入生物医药、新一代信息技术、文化创意等企业入园孵化，

主要租户包括生物医药、信息技术和文化传媒类企业。

    龙驰科创园距离本项目约 900 米，两者同属于医药港小镇管辖，区位条件较为接近。

此外，项目设有加速器功能，租户类型涵盖生物医药类企业。

    （6）艾迪科创园

    该项目位于钱塘区文渊北路 246 号，由艾迪机器（杭州）有限公司厂房改建而成，其

开发商为国家高新技术企业，主要研发生产弹性体凸轮转子泵系列产品。随着钱塘区“退

二进三”政策的实施（第二产业从市区退出，重点发展第三产业），以及医药港小镇的发展

，园区凭借区位优势进行转型，并于 2020 年进行装修改造，2021 年正式投入运营。园区

包括一栋厂房和两栋研发办公楼，入驻企业主要为服装设计、电子商务和文化传媒类公司

。

    艾迪科创园位于医药港小镇内，小镇以发展生物医药相关产业为主，而艾迪科创园的

主要租户类型为服装设计、电子商务和文化传媒，同周边的生物医药产业定位有一定差异

，并已形成了独特的差异化定位。

    3、周边可比竞品对不动产项目运营的影响分析

    得益于杭州钱塘新区长期积累形成的产业聚集优势，原始权益人及运营管理机构在杭

州钱塘新区持有或管理的其他同类资产整体上出租率较高，园区内资产租金水平整体相近

。上述其他同类资产不动产项目资产同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争，但具体

的物业定位及细分的客户群体仍存在差异，整体影响不大。

    （1）不动产项目资产与园区内其他同类资产物业定位以及使用上存在一定差异，相互

竞争性较弱

    除和达药谷二期、三期和五期外，其他产业园主要面向的产业或特色均有异于不动产

项目。尽管与不动产项目资产面向的客户群体存在一定程度的重合，客观上存在同业竞争

                         187
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的风险，但考虑到和达高科具有较大的品牌市场号召力，其余项目企业行业类型明确与不

动产项目不交叉等因素，不动产项目面对的同业竞争影响相对可控。

（2）短期来看，定位相同的同类资产包括和达药谷二期、三期、五期

目前和达药谷一期、二期、三期出租率均已接近满租状态，各自租户均较为稳定，受

制于生物医药产业特征，租户入驻后针对承租物业进行定制化改造，投入费用高，因此粘

性较强，续租意向大。和达药谷五期已竣工，同业竞争影响有限。根据目前的项目定位，

和达药谷一期定位为集聚大院名所、公共服务平台、医疗器械、生物制药研发企业，而和

达药谷五期定位是聚焦基因细胞治疗为主的新兴细分领域，因此未来投入运营后的同业竞

争影响预计较小。

（3）长期来看，钱塘区发展潜力大，未来产业园资产租赁需求有望进一步提升，降低

同业竞争影响程度

2021 年 3 月 11 日，浙江省人民政府发布《关于调整杭州市部分行政区划的通知》，设

立杭州市钱塘区。钱塘区总面积 531.7 平方公里，包含下沙、江东两个片区，下沙、白杨

、河庄、义蓬、新湾、前进、临江 7 个街道，常住人口约 106 万。钱塘区位于杭州湾湾心

区位，依托大创小镇、医药港小镇等重点项目，积极引入高新技术、生物医药企业，已经

初步形成产业集聚效应，未来市场前景广阔。

根据钱塘区管理委员会发布的“十四五”规划,2021 至 2025 年，钱塘区将着力打造“

智涌钱塘•现代星城”，加快建设现代化国际化一流新区，成为浙江省高质量发展建设共同

富裕示范区的样板。2020 年杭州市政府发布了《杭州钱塘新区战略规划》，提出了“江滩

绿谷•一江双城四组团”的未来城市规划结构。其中，“双城”为下沙科创服务城、江东智

造创新城，“四组团”为下沙生命健康产业组团、江东半导体与未来产业组团、前进智能交

通装备产业组团、临江新材料产业组团。规划同时指出，钱塘区将打造成为拥有世界级智

能制造产业集群、全省标志性战略性改革开放大平台、长三角地区产城融合发展示范区与

杭州湾数字经济与高端制造融合创新发展引领区。

                      188
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

    在产业园区空间结构上，未来钱塘区将依照“一轴双湾五园”的产业总体布局，实现

地区产业分布与平台建设，以充分衔接钱塘区战略规划空间架构。其中，“一轴”将以规划

地铁路线为指引打造创新发展轴，带动各类资源加速流动，横贯钱塘江两岸，串联各创新

单元；“双湾”以“金沙科创港湾”与“东沙融创港湾”为基础，打造多个功能区，实现科

创服务、产业服务、城市服务与沿江景观的提升；“五园”围绕钱塘区制造业发展关键领域

，规划布局半导体产业园、生命健康产业园、智能装备产业园、新材料产业园、未来产业

园五大产业园，打造千亿级产业集群，推进数字经济和高端制造的融合创新。

    综上，钱塘新区整体高新技术产业市场发展潜力巨大，伴随着未来高新技术市场的发

展，钱塘新区对应的产业园租赁市场需求相应增加。在市场需求增长的情况下，同业竞争

影响将得到缓释。周边其他同类园区资产对标的项目未来运营造成的影响相对有限，不动

产项目相关租约到期后的续约或招商有较好保障。

    （十）标的不动产项目现金流来源集中度分析

    1、区域集中度

    不动产项目租户现金流来源相对分散，可出租面积合计 201,311.79 平方米，孵化器项

目及和达药谷一期项目前十大租户分别占基础设施项目总出租面积的 13.41%、21.16%。截

至 2022 年 6 月 30 日，标的不动产项目前十大租户情况如下：

        表： 截至 2022 年 6 月 30 日和达药谷一期项目前十大租户情况
                     租赁面积
序
      租户名称 行业类型 （平方米 合同起始日 合同截止日 租赁期限
号
                        ）
    浙江大学智能创 大学医药
1 12,077.82 2020/7/24 2025/7/23 5年
    新药物研究院 研究院
              科技推广
    浙江梅迪维斯生
2 和应用服 5,045.67 2021/9/1 2024/8/31 3年
    物技术有限公司
               务业
    杭州生物医药国 生物医药 2,689.97 2021/7/1 2024/6/30 3年
3
    家科技产业基地 投资管理 1,298.5 2020/9/15 2025/4/10 4 年 7 个月
    投资管理有限公

                            189
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                           865 2022/1/1 2022/12/31 1年
     浙江大学（杭州
                 大学医药
4 ）创新医药研究 4,350.00 2017/9/1 2022/8/31 5年
                 研究院
        院
                          1,200 2020/12/1 2023/11/30 3年
     凌科药业（杭州 专业技术
5 498.25 2021/11/1 2024/10/31 3年
      ）有限公司 服务业
                         1,141.20 2022/4/1 2025/3/31 3年
     歌礼生物制药（ 研究和试
6 2,689.97 2021/6/1 2024/5/31 3年
     杭州）有限公司 验发展
     杭州龙鑫科技有 专用设备
7 2,689.97 2021/5/15 2024/5/14 3年
       限公司 制造业
     杭州普洛药物研 研究和试
8 2,683.35 2021/6/15 2024/6/14 3年
     究院有限公司 验发展
     浙江瀛康生物医 医药制造
9 2,683.35 2020/9/25 2023/9/24 3年
      药有限公司 业
     中国药科大学（
                 大学医药
10 杭州）创新药物 2,683.35 2018/11/23 2023/11/22 5年
                 研究院
       研究院

             表： 截至 2022 年 6 月 30 日孵化器项目前十大租户情况
                         租赁面积
序
      租户名称 行业类型 （平方米 合同起始日 合同截止日 租赁期限
号
                            ）
     杭州悠可化妆
1 批发业 3,970.00 2020/12/21 2023/12/31 3年
     品有限公司
/13 2025/2/12 3年
/13 2023/2/12 3年
     杭州华安生物 研究和试验
2 3,631.72 2022/6/30 2025/6/29 3年
     技术有限公司 发展
/20 2023/2/12 2 年 2 个月
/25 2023/2/12 2 年 2 个月
     杭州久瑞餐饮 2013/1/21 2023/10/20 10 年
3 餐饮业 3,517.00
      有限公司 2021/12/17 2023/12/16 2年
     杭州精准医药 生物医药研
4 3,494.00 2022/1/1 2024/12/31 3年
      研究中心 究
5 杭州目博科技 科技推广和 2,650.00 2020/9/10 2023/9/9 3年

                                 190
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                         租赁面积
序
      租户名称 行业类型 （平方米 合同起始日 合同截止日 租赁期限
号
                           ）
      有限公司 应用服务业 2021/9/10 2023/9/9 2年
     杭州好想你电 2020/1/1 2022/12/31 3年
6 子商务有限公 批发业 2,386.00
/1 2022/12/31 1.5 年
        司
/13 2023/5/12 1年
     杭州路格科技 软件和信息
7 2,110.11 2019/8/1 2022/7/31 3年
      有限公司 技术服务业
/1 2022/7/31 2年
     杭州优勤网络 科技推广和
8 2,013.00 2021/12/20 2024/12/19 3年
     科技有限公司 应用服务业
/1 2023/8/31 3年
     杭州芯控智能 研究和试验
9 1,731.00 2021/6/15 2026/6/14 5年
     科技有限公司 发展
/14 2023/8/31 17 个月
     东一（杭州）
10 酒店管理有限 商务服务业 1,490.00 2021/8/1 2026/7/31 5年
        公司

     2、行业集中度

     截至 2022 年 6 月 30 日，标的不动产项目具体租户行业分布如下表所示：
                  表： 标的不动产项目租户行业分布

                        和达药谷一期项目

序号 租户所属行业 租赁面积（m2） 面积占比

1 大学医药研究院 19,111.17 26.49%

2 科技推广和应用服务业 18,458.54 25.59%

3 商务服务业 212 0.29%

4 生物医药投资管理 4,853.47 6.73%

5 研究和试验发展 7,467.16 10.35%

6 医药制造业 8,882.46 12.31%

7 园区配套 3,349.18 4.64%

8 专业技术服务业 7,107.53 9.86%

9 专用设备制造业 2,689.97 3.74%

                合计 72,131.48 100%

                               191
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                            孵化器项目

序号 租户所属行业 租赁面积（m2） 面积占比

1 科技推广和应用服务业 34,169.99 32.53%

2 软件和信息技术服务业 19,646.74 18.70%

3 批发业 12,651.89 12.05%

4 研究和试验发展 11,640.86 11.08%

5 商务服务业 8,126.38 7.74%

6 专业技术服务业 8,039.82 7.65%

7 生物医药研究 3,494 3.33%

8 零售业 2,239.59 2.13%

9 专用设备制造业 1,058.65 1.01%

10 其它 3,969.51 3.78%

                合计 105,037.43 100.00%

     注：租赁面积占比系对应行业租赁面积占标的不动产项目已出租总面积的比例，因配

套公寓为员工个人租户，剔除配套公寓部分面积。

     3、租期分布情况

     截至 2022 年 6 月 30 日，标的不动产项目具体租赁到期分布如下表所示：
                  表： 不动产项目租赁合同到期分布

                       和达药谷一期项目

     租户剩余租期 租赁面积 占比

      1 年以内 6,314.00 8.75%

      1-3 年 41,831.15 57.99%

      3-4 年 7,410.67 10.27%

      4-5 年 13,709.66 19.01%

      5 年以上 2,866.00 3.98%

       合计 72,131.48 100%

                        孵化器项目

     租户剩余租期 租赁面积（m2） 占比

      1 年以内 36,572.76 34.82%

                                192
                    华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                          和达药谷一期项目

序号 租户所属行业 租赁面积（m2） 面积占比

       1-3 年 64,633.46 61.53%

       3-4 年 1,343.21 1.28%

       4-5 年 2,488.00 2.37%

       合计 105,037.43 100%

     注：租赁面积占比系对应年份到期的租赁面积占标的不动产项目已出租总面积的比例

。

     综合和达药谷一期项目和孵化器项目情况，租赁合同到期主要集中分布在 1-3 年内，

均有超过 60%的租赁面积到期。近期到期的租赁面积，和达药谷一期项目有 8.75%的租赁

面积于 1 年内到期，孵化器项目有 34.82%的租赁面积于 1 年内到期。

     由于租赁合同到期时间集中于 2023 年-2025 年，未来可能对标的资产现金流稳定性产

生一定的影响。不动产项目过往保持了良好的稳定运营，历史出租率情况稳定，和达药谷

一期项目出租率自 2021 年来常年稳定在 95%附近，孵化器项目常年稳定在 92%附近。园

区租户来源稳定，续租及招商工作通过系统化管理有效保障，预期未来出租率符合评估预

测水平。

     （十一）不动产项目非研发办公业态占比情况

     经统计，配套设施建筑面积占比合计约 10.08%，租金收入占比约 8.58%，具体情况如

下：

                     表 14-48 非研发办公业态占比情况表
               项目 公寓 食堂 配套 合计
建筑面积（平方米）（可租面积） 11,725.14 6,630.18 1,955.00 20,310.32
         可租赁面积占比 5.82% 3.29% 0.97% 10.08%
          估值（万元） 7,887 2,603 1,610 12,100
            估值占比 5.54% 1.83% 1.13% 8.50%
     租金收入（2023 年预测口径） 592.51 138.06 128.90 859.47
     收入占比（2023 年预测口径） 5.92% 1.38% 1.29% 8.58%

                                    193
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备注：此处收入占比为上述非研发办公业态 2023 年预测租金收入/2023 年标的不动产预测租金总收入

，各业态估值按照全周期含税收入口径进行分拆。

1、配套设施属于不动产项目的一部分

标的不动产项目中非研发业态的配套设施与不动产项目处于同一地块，且建设手续亦

在同一项目项下办理完成，因此配套设施为不动产项目的一部分，无法从项目公司单独拆

分该部分资产。法律顾问认为，相关配套公寓及餐饮用房并未违反项目用地用途，配套公

寓及餐饮用房作为研发、生产、办公用房的配套设施，与不动产项目其他用房一并作为基

础设施项目资产入池，具有合理性。

2、配套设施有助于提升园区竞争力

标的不动产项目中非研发业态的配套设施主要用于服务园区租户群体。通过在园区内

配置员工公寓、食堂、商业配套，为园区租户带来生活和工作上的便利，有助于标的不动

产提升自身竞争力。

基于上述，考虑到配套设施本身即为不动产项目的一部分，无法从项目公司单独拆分

该部分资产，配套部分的面积和租金收入占比较小，不会对项目业态产生影响。因此，配

套设施一并作为入池资产具有一定的合理性。

本项目发行上市后的经营情况已通过基金定期报告进行披露，详见基金管理人官网刊

登的本基金定期报告。

                         194
                 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                  第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析

一、 备考汇总财务报表编制基础

为反映不动产项目的财务状况，天职国际会计师事务所编制了备考汇总财务报表，以

体现不动产项目 2019 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日及 2022 年 6

月 30 日的财务状况以及 2019 年度、2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-6 月的经营成果。

基于编制备考汇总财务报表的特殊目的，备考汇总财务报表仅列示备考汇总资产负债

表、备考汇总利润表以及对备考汇总财务报表使用者具有重大参考意义的备考汇总财务报

表项目附注。备考汇总财务报表以持续经营为基础编制。

和达药谷一期项目和孵化器项目产权清晰、物理特征可明确区分。备考汇总财务报表

基于不动产项目的历史会计记录，按照下述编制基础进行编制。

（一）备考汇总资产负债表编制

在编制备考汇总资产负债表时，假设与不动产项目有关资产、负债及相关业务架构作

为一个整体于 2019 年 1 月 1 日起已经存在，汇总报表以万海投资和孵化器公司编制的备考

财务报表为基础，简单加总后予以确定，按照以下具体方法编制：

1、和达药谷一期项目

（1）投资性房地产项目以增资协议确定的和达药谷一期项目的投资性房地产为基础，

按照和达药谷一期项目的投资性房地产在万海投资相关会计期间的账面金额简单加总后予

以确定。

（2）不动产项目在备考汇总财务报表期间内运营所产生的应收账款、预付账款、其他

应收款、应付账款、预收款项、其他应付款和递延所得税资产项目按照和达药谷一期项目

的投资性房地产相关的上述各项资产和负债在万海投资和生物医药相关会计期间的账面金

额简单加总后予以确定。

（3）货币资金项目根据备考资产负债表的负债权益合计减去资产合计金额确定。

（4）长期借款项目以借款合同中约定用于药谷一期的投资性房地产开发建设的相关借

                                195
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款为基础，按照这些相关借款在万海投资相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。

（5）应付职工薪酬项目按增资协议确定的比例分摊至和达药谷一期项目；长期待摊费

用、应交税费项目中与和达药谷一期项目的投资性房地产相关的纳入备考财务报表范围，

其余部分不纳入。

（6）实收资本、资本公积项目根据增资协议确定。

2、孵化器项目

（1）投资性房地产项目以孵化器公司的财务数据为基准。

（2）应收账款、其他应收款、应付账款、预收款项和其他应付款项目按照孵化器项目

的营业收入、营业成本相关的上述各项资产和负债在孵化器公司（不含托管部分）、和达物

业和和达科技相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。

（二）备考汇总利润表编制

1、和达药谷一期项目

（1）营业收入项目按照和达药谷一期项目的投资性房地产在万海投资和生物医药公司

相关会计期间实际发生的房屋出租收入、物业收入和水电费收入简单加总后予以确定。

（2）营业成本项目以和达药谷一期项目的投资性房地产为基础，按照和达药谷一期项

目的投资性房地产在万海投资和生物医药公司相关会计期间实际发生的折旧费用、物业管

理费用、能耗费、佣金代理费等金额简单加总后予以确定。

（3）税金及附加项目以和达药谷一期项目的投资性房地产为基础，包括了和达药谷一

期项目的投资性房地产对应的直接税费及分摊税费，其中直接税费按照和达药谷一期项目

的投资性房地产在万海投资相关会计期间实际发生的房产税、土地增值税及土地使用税金

额简单加总后予以确定；分摊税费以万海投资和生物医药公司在相关会计期间的营运收入

为基础，按照和达药谷一期项目相关会计期间的营业收入占万海投资和生物医药公司同期

营运收入的比例，计算城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加应分摊至和达药谷

一期项目的金额简单加总后予以确定。

                      196
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（4）管理费用项目按照职工薪酬直接归集和其余项目分摊的方法确定，管理费用中薪

酬部分按照备考资产负债表中的应付职工薪酬确定的比例直接归集至项目公司，管理费用

其他部分根据药谷一期的投资性房地产原值在万海投资相关会计期间的占比分摊确定。

（5）财务费用-利息支出按照药谷一期相关借款在万海投资相关会计期间实际发生的

利息支出简单加总后予以确定。

（6）信用减值损失项目按照药谷一期应收款项在万海投资和生物医药相关会计期间实

际计提的信用减值损失简单加总后予以确定。

（7）所得税费用为假设药谷一期在相关会计期间已存在并作为单独纳税主体，按照万

海投资和生物医药所适用的税率计算的所得税费用简单加总后予以确定。

2、孵化器项目

（1）营业收入包含对生命科技中心、创新服务中心、海聚中心、和达高科和达创意设

计园托管形成的托管收入，考虑备考报表的特殊目的，孵化器项目的备考利润表不包含上

述提及的托管收入。

（2）营业成本项目以孵化器项目的投资性房地产为基础，按照孵化器项目的投资性房

地产在孵化器公司、和达物业和和达科技相关会计期间实际发生的折旧费用、物业管理费

用、能耗费、维修费、水电费等金额简单加总后予以确定。

（3）税金及附加项目以孵化器项目的投资性房地产为基础，按照孵化器项目的投资性

房地产在孵化器公司、和达物业和和达科技相关会计期间实际发生的房产税、土地增值税

、土地使用税及按照孵化器项目的营运收入计算的城市维护建设税、印花税、教育费附加

及地方教育费附加金额简单加总后予以确定。

（4）信用减值损失项目按照孵化器项目应收款项在孵化器公司、和达物业和和达科技

相关会计期间实际计提的信用减值损失简单加总后予以确定。

（5）备考资产负债表和备考利润表中的其他科目以孵化器公司的财务数据为基准。

                      197
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        二、 汇总报表

        （一）审计报告及审计意见

        1、2019-2021 年及 2022 年半年度的审计报告

        天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，审阅了和达药谷一期

     项目及孵化器项目，按照备考合并财务报表编制基础编制了备考合并财务报表，包括 2022

     年 6 月 30 日、2021 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日的备考资产负

     债表，2022 年 1-6 月、2021 年度、2020 年度和 2019 年度的备考利润表以及相关备考财务

     报表附注，出具了天职业字[2022]42075 号审计报告。

        （1）资产负债表

                         表 近三年及一期备考汇总资产负债表

                                                                            单位：万元

                                    2021 年 12 月 31 2020 年 12 月 31 2019 年 12 月 31
项目 2022 年 6 月 30 日
                                          日 日 日
流动资产：
货币资金 6,941.21 4,219.92 1,426.21 1,655.74
应收账款 1,480.84 1,479.46 1,301.78 859.86
预付款项 - 2.88 220.46 225.29
其他应收款 36.79 4,932.63 382.36 9,064.99
其他流动资产 - - 93.21 47.74
流动资产合计 8,458.85 10,634.89 3,424.02 11,853.62
非流动资产：
投资性房地产 114,784.73 116,514.95 119,971.73 123,428.51
固定资产 39.58 44.48 47.78 48.12
其中：固定资产
                          396.14 396.14 389.26 381.03
原价
      累计折旧 356.56 351.66 341.48 332.91
长期待摊费用 703.67 308.77 311.40 408.27
递延所得税资产 18.22 14.78 106.76 349.77
非流动资产合计 115,546.21 116,882.98 120,437.67 124,234.66
资产合计 124,005.06 127,517.86 123,861.68 136,088.28

                                         198
                     华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                                    2021 年 12 月 31 2020 年 12 月 31 2019 年 12 月 31
项目 2022 年 6 月 30 日
                                              日 日 日
流动负债：
应付账款 2,020.14 2,732.50 3,029.63 4,047.05
预收款项 3,421.12 2,969.69 2,833.78 1,960.00
应付职工薪酬 13.68 68.02 196.68 124.43
其中：应付工资 6.31 59.44 185.93 117.72
     应付福利费 - - 2.73 2.73
应交税费 207.22 833.99 466.63 211.51
其他应付款 25,984.12 26,080.49 34,450.80 50,486.01
一年内到期的非流
                      57,074.27 2,739.72 2,998.86 1,615.23
动负债
流动负债合计 88,720.55 35,424.40 43,976.38 58,444.24
非流动负债：
长期借款 - 55,659.02 44,829.02 41,700.00
递延收益 6,705.65 6,821.31 7,175.86 7,393.41
非流动负债合计 6,705.65 62,480.34 52,004.88 49,093.41
负债合计 95,426.19 97,904.73 95,981.27 107,537.65
所有者权益：
所有者权益合计 28,578.87 29,613.13 27,880.41 28,550.63
负债和所有者权益
                     124,005.06 127,517.86 123,861.68 136,088.28
合计

          （2）利润表

                         表 近三年及一期备考汇总利润表

                                                                                   单位：万元

                           2022 年 1-6
     项目 2021 年度 2020 年度 2019 年度
                           月

     一、营业收入 4,263.49 12,303.89 9,491.84 10,171.55

     减：营业成本 3,429.73 6,875.17 6,159.24 5,749.22

     税金及附加 408.16 1,119.27 1,004.47 1,270.79

     管理费用 56.26 122.23 260.30 360.27
     财务费用 1,653.23 2,980.92 3,325.58 3,519.29

                                              199
                  华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                       2022 年 1-6
项目 2021 年度 2020 年度 2019 年度
                       月

其中：利息费用 1,657.54 2,985.08 3,334.89 3,530.95

      利息收入 4.66 4.78 9.72 12.53

加： 其他收 益（ 损失以“-
                             354.67 1,180.64 991.46 1,229.29
”号填列）

    信用减值损失（损失以
                             -24.58 11.85 -12.00 -3.61
“-”号填列）

二、 营业利润 （亏损以"-"
                            -953.81 2,398.81 -278.30 497.65
填列）

三、 利润总额 （亏损以"-"
                            -953.81 2,398.81 -276.74 497.28
填列）

减：所得税费用 80.45 666.09 393.48 382.47

四、 净利润（ 净亏损以"-"
                           -1,034.26 1,732.72 -670.22 114.81
填列）

（一）持续经营净利润（净
                           -1,034.26 1,732.72 -670.22 114.81
亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净
                                   - - - -
额

六、综合收益总额 -1,034.26 1,732.72 -670.22 114.81

七、每股收益 - - - -

     三、 和达药谷一期项目

     （一）审计报告及审计意见

     1、2019-2021 年及 2022 年半年度的审计报告

     天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，审阅了和达药谷一期

项目 2022 年 6 月 30 日、2021 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日的

                                       200
                      华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

       备考资产负债表，2022 年 1-6 月、2021 年度、2020 年度和 2019 年度的备考利润表以及相

       关备考财务报表附注，出具了天职业字[2022]41987 号审计报告。

         （1）备考资产负债表

                  表 和达药谷一期项目近三年及一期备考资产负债表
                                                                            单位：万元
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 5,834.13 1,956.41 559.19 275.02
应收账款 1,321.59 1,200.12 891.48 630.57
预付款项 - - 220.46 224.98
其他应收款 24.33 4,932.63 355.53 9,052.53
流动资产合计 7,180.05 8,089.16 2,026.66 10,183.11
非流动资产： - - -
投资性房地产 34,220.36 34,680.04 35,595.74 36,511.44
长期待摊费用 119.48 123.36 112.54 92.33
递延所得税资产 18.22 14.78 106.76 349.77
非流动资产合计 34,358.07 34,818.18 35,815.04 36,953.54
资产合计 41,538.12 42,907.34 37,841.70 47,136.64
流动负债： - - - -
应付账款 1,942.52 2,594.93 2,955.18 3,950.96
预收款项 1,128.29 1,596.57 570.25 494.32
应付职工薪酬 8.45 14.03 42.14 23.87
其中：应付工资 6.31 12.20 38.51 20.78
应付福利费 - - 2.73 2.73
应交税费 74.83 551.94 407.54 160.38
其他应付款 942.84 597.58 10,680.23 26,504.17
一年内到期的非流动负债 18,328.05 562.57 944.12 -
流动负债合计 22,424.99 5,917.62 15,599.46 31,133.70
非流动负债： - - - -
长期借款 - 18,084.02 5,129.02 -
递延收益 1,769.76 1,803.67 1,994.70 2,048.73
非流动负债合计 1,769.76 19,887.69 7,123.72 2,048.73
负债合计 24,194.75 25,805.32 22,723.19 33,182.43

                                          201
                            华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
所有者权益： - - - -
所有者权益合计 17,343.38 17,102.02 15,118.51 13,954.21
负债和所有者权益合计 41,538.12 42,907.34 37,841.70 47,136.64

           （2）利润表

                          表 和达药谷一期项目近三年及一期备考利润表

                                                                                               单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,490.51 5,763.99 4,719.48 4,416.29
减：营业成本 1,532.07 2,840.45 2,527.80 2,341.10
税金及附加 210.63 422.99 480.17 629.29
管理费用 33.56 58.23 99.83 70.91
财务费用 402.77 358.27 113.86 166.79
其中：利息费用 404.39 359.10 115.02 171.44
利息收入 1.62 0.82 1.16 4.65
加：其他收益
                                  33.91 566.51 59.03 308.19
（损失以“-”号填列）
信用减值损失
                                  -23.58 -0.95 0.93 -0.93
（损失以“-”号填列）
二、营业利润
                                 321.81 2,649.60 1,557.78 1,515.45
（亏损以"-"填列）
三、利润总额
                                 321.81 2,649.60 1,557.78 1,515.45
（亏损以"-"填列）
减：所得税费用 80.45 666.09 393.48 382.47
四、净利润
                                 241.36 1,983.51 1,164.30 1,132.98
（净亏损以"-"填列）
持续经营净利润
（ 净 亏 损 以 “-” 号 填 列 241.36 1,983.51 1,164.30 1,132.98
）
五、其他综合收益的税
                                         - - - -
后净额
六、综合收益总额 241.36 1,983.51 1,164.30 1,132.98
七、每股收益 - - - -

                                                    202
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（二）对不动产项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计

1、应收账款

对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准

则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模

型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备

的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始

终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

2、投资性房地产

投资性房地产包括已出租的建筑物及已出租的土地使用权，以成本进行初始计量。与

投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的

计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。投

资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：

                   表 投资性房地产折旧假设

类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 40 年 5.00 2.38
土地使用权 年限平均法 35.83-47.08 - 2.12-2.79

3、借款费用

借款费用资本化的确认原则：万海投资发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条

件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时

确认为费用，计入当期损益。

借款费用资本化期间：当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：（1）资产支出

已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的

购建或者生产活动已经开始。若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常

                          203
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中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用

确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。当所购建或者生产符合资本化

条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

借款费用资本化率以及资本化金额：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专

门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价

的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投

资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占

用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借

款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

4、长期资产减值

对固定资产、采用成本模式计量的投资性房地产等，于资产负债表日存在减值迹象的

，进行减值测试；减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提

减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预

计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，

如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收

回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

5、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待

摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用

项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

6、收入

租金收入根据合同约定的金额在租赁期内按照直线法确认。

财政部于 2020 年颁布了《关于印发的通

                       204
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知》（财会〔2020〕10 号），本备考报表主体已采用上述通知编制 2020 年度备考财务报表

。对于由新冠肺炎疫情直接引发的、与承租人达成的且仅针对 2022 年 6 月 30 日之前的租

金减免，本备考报表主体在编制 2020 年度、2022 年半年度备考财务报表时，已采用上述

通知中的简化方法进行处理。

（三）和达药谷一期项目财务状况及经营业绩分析

1、经营情况

（1）盈利和现金流的稳定性和持续性

2019 年-2021 年及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目营业收入分别为 4,416.29 万元、

4,719.48 万元、5,763.99 万元及 2,490.51 万元，净利润分别为 1,132.98 万元、1,164.30 万元

、1,983.51 万元 及 241.36 万元 ，经 营活 动产 生的 现金 流量 净额 分别 为 2,290.68 万元 、

2,527.38 万元、3,358.02 万元及 1,188.64 万元。

和达药谷一期项目收入主要来源于办公部分、配套商业及配套公寓出租而带来的租金

收入，其稳定性主要依赖于项目出租情况。和达药谷一期项目自 2017 年开始运营以来，主

要针对成功孵化的生物医药类企业，通过基础设施服务、信息技术、金融、政策等服务帮

助企业加速成长，已初步形成集研发、检测、生产及其他配套服务功能的生物医药产业链

，出租水平逐步攀升，由 2019 年末的 85%已提升至 2022 年 6 月末的 99%。其中 2020 年

因疫情影响，出租水平略有下滑，导致租金收入发生一定波动，但企业通过提升招商能力

、调整招商策略加以应对，并随着疫情影响常态化，和达药谷一期项目整体收入自 2020 年

呈整体上升趋势。

随着杭州市战略性新兴产业的快速发展和全市创新创业环境的不断提升，杭州市吸引

众多科技创新企业入驻，催生对产业园物业持续稳定的需求。2017 至 2019 年，杭州产业

园新增供应基本被吸纳，空置率波动下降，2019 年空置率降低至 10%左右。2020 年受新

冠疫情和全球经济下行影响，净吸纳量低于新增供应，空置率上升至 15%左右。2021 年，

随着新冠疫情好转以及全球经济复苏，租赁需求得到释放，整体市场净吸纳量持续提升，

                                  205
                   华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

空置率回落至 10%左右。和达药谷一期项目整体出租率水平变化情况与杭州市产业园整体

情况变化较为一致，2022 年，预计产业园市场需求端保持旺盛，供应端也将迎来项目入市

高峰，整体形成需求与供给“双高”状态，出租率将保持维稳态势发展。

     另外，从租户结构看，和达药谷一期项目租户分散，不存在大客户整租的情况，在清

晰招商政策引导下，加之市场孵化企业的不断供给，预计不会出现租户大面积退租现象。

     因此，市场情况、招商政策、产业集群效应均为和达药谷一期项目盈利及现金流的稳

定性及持续性提供了保障。

     表 和达药谷一期项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月盈利及现金流情况

                                                                       单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 2,490.51 5,763.99 4,719.48 4,416.29
净利润 241.36 1,983.51 1,164.30 1,132.98
经营活动产生的现金
                        1,188.64 3,358.02 2,527.38 2,290.68
流量净额
息税折旧摊销前利润
                        1,189.75 3,243.35 1,899.70 1,913.79
（EBITDA）

     （2）各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例

     1）营业收入

     2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目产生营业收入分别为 4,416.29 万

元、4,719.48 万元、5,763.99 万元和 2,490.51 万元。

     和达药谷一期项目的营业收入主要来源于办公及配套公寓的租金收入，自 2017 年投入

运营以来，和达药谷一期项目出租率整体呈上升趋势，2020 年及 2021 年受疫情影响，出

租率动态波动，2020 年及 2022 年 1-6 月租金收入出现一定程度下降，主要系疫情导致政

策要求减免租金所致。

     2020 年水电费收入出现大幅上升主要系出租率由 85%提升至 93%，租户增加而导致代

收的水电费上升导致。

                                     206
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                    表 和达药谷一期项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业收入构成
                                                                                               单位：万元
                    2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
     项目
                  金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
     研发办公部
                1,307.70 52.51% 3,339.73 57.94% 2,467.78 52.29% 2,939.10 66.55%
     分租金收入
     公寓部分租
                  221.42 8.89% 525.70 9.12% 385.76 8.17% 251.02 5.68%
     金收入
     物管费收入 246.91 9.91% 440.57 7.64% 424.78 9.00% 306.34 6.94%
     水电费收入 665.22 26.71% 1,385.70 24.04% 1,441.16 30.54% 919.83 20.83%
     其他收入 49.26 1.98% 12.28 0.21% - 0.00% - 0.00%
     营业收入合
                2,490.51 100.00% 5,763.99 100.00% 4,719.48 100.00% 4,416.29 100.00%
     计

              2）营业成本

              2019 年度、2020 年度、2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目的营业成本分

           别为 2,341.10 万元、2,527.80 万元、2,840.45 万元及 1,532.07 万元，主要由折旧摊销、物业

           管理成本、维修费、租赁托管费、及其他营业成本构成，其他营业成本主要由水电费构成

           。随着项目出租率上升，物业运营相关成本整体趋于稳定。

                    表 和达药谷一期项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业成本构成

                                                                                               单位：万元

               2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧与摊销 459.68 30.00% 915.70 32.24% 915.70 36.23% 915.70 39.11%
物业管理成本 115.09 7.51% 344.77 12.14% 278.33 11.01% 284.89 12.17%
其他营业成本 657.75 42.93% 1,094.07 38.52% 1,025.30 40.56% 843.22 36.02%
维修费 5.57 0.36% 160.59 5.65% 15.68 0.62% - 0.00%
租赁托管费 293.97 19.19% 325.32 11.45% 292.79 11.58% 297.29 12.70%
营业成本合计 1,532.07 100.00% 2,840.45 100.00% 2,527.80 100.00% 2,341.10 100.00%

              3）营业收入、营业成本、毛利率的增减变动情况及原因

              2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目营业收入毛利率分别为 46.99%、

           46.44%、50.72%和 38.48%。

                                                     207
                 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

     2021 年度及 2020 年度营业收入及营业成本均存在一定上升，主要系随着和达药谷一

期项目运营不断成熟，入驻租户不断增加，进而导致包括租金收入等在内的营业收入不断

上升，同时为提供租户服务的成本易随之攀升。2020 年，和达药谷一期项目虽然出租率具

有明显提升，但毛利率有所下滑主要系受疫情影响，政策要求减免租金所致。2022 年 1-6

月，和达药谷一期项目毛利率降低主要系政策要求减免租金所致。

     另外，随着和达药谷一期项目运营成熟，后续营业收入及成本变动将随租金增长保持

同方向变动，毛利率整体趋于稳定。

           表 和达药谷一期项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月毛利率
项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 2,490.51 5,763.99 4,719.48 4,416.29
营业成本 1,532.07 2,840.45 2,527.80 2,341.10
毛利率 38.48% 50.72% 46.44% 46.99%
营业收入变动 - 22.13% 6.87% -
营业成本变动 - 12.37% 7.97% -
毛利率变动 -12.24% 4.28% -0.55% -

     （3）各期主要费用（含研发）及其占营业收入的比重和变化情况

     2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目营业收入总额分别为 4,416.29 万

元、4,719.48 万元、5,763.99 万元和 2,490.51 万元，其中营业成本占营业收入比分别为

53.01%、53.56%、49.28%和 61.52%，税金及附加占营业收入比分别为 14.25%、10.17%、

7.34%和 8.46%，管理费用占营业收入比分别为 1.61%、2.12%、1.01%和 1.35%，财务费用

占营业收入比分别为 3.78%、2.41%、6.22%和 16.17%，报告期内无研发费用支出。

     财务费用主要由外部银行借款以及和达高科拆借款形成的利息费用，相关款项均用于

和达药谷一期项目建设及运营，后续将通过本项目募集资金进行偿还。

     管理费用主要系万海投资负责和达药谷一期项目相关人员工资，其相对较低原因主要

为，和达药谷一期项目由科服公司及生物医药公司运营，运营管理机构中相关人员工资计

入营业成本，因此未在管理费用中体现。

                                   208
                              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                表 和达药谷一期项目 2019-2021 年及 2022 年 1-6 月各类费用占比及变化

                                                                                            单位：万元

               2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
             金额 金额 金额 金额
                        入比 入比 入比 入比
营业收入 2,490.51 100.00% 5,763.99 100.00% 4,719.48 100.00% 4,416.29 100.00%
营业成本 1,532.07 61.52% 2,840.45 49.28% 2,527.80 53.56% 2,341.10 53.01%
税金及附加 210.63 8.46% 422.99 7.34% 480.17 10.17% 629.29 14.25%
管理费用 33.56 1.35% 58.23 1.01% 99.83 2.12% 70.91 1.61%
财务费用 402.77 16.17% 358.27 6.22% 113.86 2.41% 166.79 3.78%

          和达药谷一期项目期间费用中税金及附加占营业收入变化比重较大，其中税金及附加

        明细如下：

                              表 和达药谷一期项目近三年及一期税金及附加

                                                                                            单位：万元

        项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
        城市维护建设税 7.97 14.12 10.52 11.26
        教育费附加 3.42 6.05 4.51 4.82
        地方教育费附加 2.28 4.03 3.01 3.22
        土地使用税 - 21.33 23.33 13.33
        房产税 196.14 375.48 437.35 595.05
        印花税 0.82 1.98 1.46 1.60
        合计 210.63 422.99 480.17 629.29

          （4）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况

          2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目无投资收益。

          2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目计入当期损益的政府

        补助金额分别为 308.19 万元、59.03 万元、191.03 万元和 33.91 万元，具体为 2021 年从租

        房产税退税、各年度和达药谷一期项目获得的固定资产投资补助及 2020 年和达药谷一期项

        目党建小镇补助。

          2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达药谷一期项目政府补助占营业收入比重分别

                                                209
                              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

       为 6.98%、1.25%、3.31%及 1.36%，整体占比较低，主要系和达药谷一期项目固定资产投

       资补助，对和达药谷一期项目整体收入影响较小，其中 2019 年占比较大，一方面系和达药

       谷一期项目固定资产投资补助较高所致，另一方面系 2019 年营业收入相对较低导致。

          表 和达药谷一期项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月计入当期损益的政府补助

                                                                                           单位：万元

             项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
        和达药谷一期项
        目固定资产投资 33.91 191.03 54.03 308.19
        补助
        和达药谷一期党
                                        - - 5.00 -
        建小镇补助
        计入当期损益的
                                   33.91 191.03 59.03 308.19
        政府补助合计

         2、资产负债表分析

         （1）各期末主要资产情况及重大变动分析

                  表 和达药谷一期项目 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末资产结构

                                                                                     单位：万元，%

                   2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
                    金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 5,834.13 14.05% 1,956.41 4.56% 559.19 1.48% 275.02 0.58%
应收账款 1,321.59 3.18% 1,200.12 2.80% 891.48 2.36% 630.57 1.34%
预付款项 - 0.00% - 0.00% 220.46 0.58% 224.98 0.48%
其他应收款 24.33 0.06% 4,932.63 11.50% 355.53 0.94% 9,052.53 19.20%
流动资产合计 7,180.05 17.29% 8,089.16 18.85% 2,026.66 5.36% 10,183.11 21.60%
非流动资产：
投资性房地产 34,220.36 82.38% 34,680.04 80.83% 35,595.74 94.06% 36,511.44 77.46%
长期待摊费用 119.48 0.29% 123.36 0.29% 112.54 0.30% 92.33 0.20%
递延所得税资产 18.22 0.04% 14.78 0.03% 106.76 0.28% 349.77 0.74%
非流动资产合计 34,358.07 82.71% 34,818.18 81.15% 35,815.04 94.64% 36,953.54 78.40%
资产合计 41,538.12 100.00% 42,907.34 100.00% 37,841.70 100.00% 47,136.64 100.00%

         2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目总资产分别为 47,136.64 万元、

                                                   210
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37,841.70 万元、42,907.34 万元和 41,538.12 万元。

    1）流动资产分析

    流动资产由货币资金、应收账款、预付款项和其他应收款构成。2019 年末、2020 年末

、 2021 年 末 和 2022 年 6 月 末 ， 流 动资 产 合 计 分 别 为 10,183.11 万 元 、 2,026.66 万 元 、

8,089.16 万 元 和 7,180.05 万 元 ， 占 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 21.60% 、 5.36% 、 18.85% 和

17.29%。

    2019 年末、2020 年末、2021 年末和 2022 年 6 月末，货币资金分别为 275.02 万元、

559.19 万元、1,956.41 万元和 5,834.13 万元，占资产总额的比例分别为 0.58%、1.48%、

4.56%和 14.05%。

    2019-2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 应 收 账 款 分 别 为 630.57 万 元 、 891.48 万 元 、

1,200.12 万元和 1,321.59 万元，占资产总额的比例分别为 1.34%、2.36%、2.80%和 3.18%

，整体占比较小。

    2019 年末、2020 年末，预付款项分别为 224.98 万元和 220.46 万元，整体占比较小。

2021 年末、2022 年 6 月末，无预付款项。

    2019 年末、2020 年末、2021 年末和 2022 年 6 月末，其他应收款分别为 9,052.53 万元

、355.53 万元、4,932.63 万元和 24.33 万元，占资产总额的比例分别为 19.20%、0.94%、

11.50%和 0.06%，其他应收款变化幅度较大，主要系与和达高科资金拆借款部分回收导致

。

    2）非流动资产分析

    非流动资产由投资性房地产、长期待摊费用与递延所得税资产构成。2019-2021 年末

及 2022 年 6 月末，非流动资产合计分别为 36,953.54 万元、35,815.04 万元、34,818.18 万元

和 34,358.07 万元，占资产总额的比例分别为 78.40%、94.64%、81.15%和 82.71%。

    和达药谷一期项目资产科目主要为投资性房地产，投资性房地产采用成本法计量，主

要用于核算房屋及土地使用权剩余账面价值，每年减少金额主要系房屋折旧及土地使用权

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       摊销。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，投资性房地产分别为 36,511.44 万元、35,595.74

       万 元 、34,680.04 万 元 和 34,220.36 万 元 ， 占资 产 总 额 的 比例 分 别 为 77.46% 、 94.06% 、

       80.83%和 82.38%。

          长期待摊费用、递延所得税资产占资产比例较小。

          （2）各期末主要负债情况

                 表 和达药谷一期项目 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末负债结构

                                                                                     单位：万元

                  2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 1,942.52 8.03% 2,594.93 10.06% 2,955.18 13.01% 3,950.96 11.91%
预收款项 1,128.29 4.66% 1,596.57 6.19% 570.25 2.51% 494.32 1.49%
应付职工薪酬 8.45 0.03% 14.03 0.05% 42.14 0.19% 23.87 0.07%
应交税费 74.83 0.31% 551.94 2.14% 407.54 1.79% 160.38 0.48%
其他应付款 942.84 3.90% 597.58 2.32% 10,680.86 47.00% 26,504.17 79.87%
一年内到期的非
               18,328.05 75.75% 562.57 2.18% 944.12 4.15% - -
流动负债
流动负债合计 22,424.99 92.69% 5,917.62 22.93% 15,599.46 68.65% 31,133.70 93.83%
非流动负债：
长期借款 - 0.00% 18,084.02 70.08% 5,129.02 22.57% - -
递延收益 1,769.76 7.31% 1,803.67 6.99% 1,994.70 8.78% 2,048.73 6.17%
非流动负债合计 1,769.76 7.31% 19,887.69 77.07% 7,123.72 31.35% 2,048.73 6.17%
负债总计 24,194.75 100.00% 25,805.32 100.00% 22,723.19 100.00% 33,182.43 100.00%

          2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目负债总额分别为 33,182.43 万元、

       22,723.19 万元、25,805.32 万元和 24,194.75 万元。

          1）流动负债分析

          流动负债由应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和一年内到

       期的非流动负债构成。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，其流动负债合计分别为 31,133.70

       万元、 15,599.46 万元、 5,917.62 万元和 22,424.99 万元，占负债总额比例分别为 93.83%、

                                                 212
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68.65%、22.93%和 92.69%。

2019-2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ，和 达 药 谷一 期 项 目 应付 账 款 分别 为 3,950.96 万 元 、

2,955.18 万 元 、 2,594.93 万 元 和 1,942.52 万 元 ， 占 负 债 总 额 比 分 别 为 11.91% 、13.01% 、

10.06%和 8.03%，占负债总额比例近年来稳定。

     2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目预收款项分别为 494.32 万元、

570.25 万元、 1,596.57 万元和 1,128.29 万元，占负债总额比分别为 1.49%、2.51%%、6.19%

和 4.66%，占负债总额比例很小。

     2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目应付职工薪酬分别为 23.87 万元

、42.14 万元、14.03 万元和 8.45 万元，占负债总额比例很小。

     2019-2021 年末和 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目应交税费分别为 160.38 万元、

407.54 万元、551.94 万元和 74.83 万元，占负债总额比分别为 0.48%、1.79%、2.14%和

0.31%，占负债总额比例很小。

     2019 年-2021 年末和 2022 年 6 月末，和达药谷一期项目其他应付款分别为 26,504.17

万元、10,680.86 万元、597.58 万元和 942.84 万元，占负债总额比分别为 79.87%、47.00%

、2.32%和 3.90%，其中资金拆借主要系 2019 年应付产业发展集团，该资金拆借发生于

2019 年，主要用于置换 2.6 亿元银行贷款，2020 年和达高科借款主要用于置换钱塘产业发

展集团资金拆借款，其中 2020 年末及 2021 年末大额减少原因系万海投资归还和达高科资

金拆借款。

     其他应付款具体明细如下：

                          表 和达药谷一期项目其他应付款明细表

                                                                          单位：万元

           2022 年 6 月 30 2021 年 12 月 31 2020 年 12 月 31
项目 2019 年 12 月 31 日
           日 日 日
押金及保证金 942.84 596.95 575.91 504.17
单位往来款 - 0.63 10,104.95 -

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资金拆借款 - - - 26,000.00
合计 942.84 597.58 10,680.86 26,504.17

     2）非流动负债分析

     非流动负债由长期借款和递延收益构成。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，其非流动

负债合计分别为 2,048.73 万元、7,123.72 万元、19,887.69 万元和 1,769.76 万元，占负债总额

比例分别为 6.17%、31.35%、77.07%和 7.31%。

     2019 年，和达药谷一期项目无长期借款。2020 年-2021 年末和 2022 年 6 月末，和达

药谷一期项目长期借款分别为 5,129.02 万元、18,084.02 万元和 0 万元，占负债总额比分别

为 22.57%、70.08%和 0%。和达药谷一期项目长期借款系建设项目所需发生，由万海投资

于 2018 年向中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行支取，以和达药谷一期项

目及应收租金进行抵质押。截至首次招募说明书出具之日，该笔银行借款已由兴业银行进

行置换，并转入一年内到期的非流动负债，最终通过募集资金于本项目上市前全部偿还。

长期借款明细如下：

                       表 和达药谷一期项目长期借款明细表

                                                                          单位：万元

          2022 年 6 月 2021 年 12 2020 年 12 2019 年 12 期末利率区间
项目
          30 日 月 31 日 月 31 日 月 31 日 （%）
抵押及保
                   - 18,084.02 5,129.02 - 4.00-5.39
证借款
合计 - 18,084.02 5,129.02 - 4.00-5.39

     递延收益主要系与资产相关未直接计入当期损益的政府补助等，2019 年-2021 年末和

2022 年 6 月末，和达药谷一期项目递延收益分别为 2,048.73 万元、1,994.70 万元、1,803.67

万元和 1,769.76 万元，占负债总额比分别为 6.17%、8.78%、6.99%和 7.31%。

     3、日后事项、或有事项及其他重要事项

     （1）日后事项

     截至备考财务报表批准报出日，和达药谷一期项目不存在需要披露的重大资产负债表

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       日后事项。

          （2）或有事项

          截至 2022 年 6 月 30 日，和达药谷一期项目不存在需要披露的重大或有事项。

          （3）诉讼或仲裁等情况

          截至 2022 年 6 月 30 日，和达药谷一期项目不涉及任何未决的诉讼、仲裁、破产或执

       行程序。

          （4）对外担保及重大违法违规情况

          截至 2022 年 6 月 30 日，和达药谷一期项目不存在对外担保及重大违法违规行为。

          （5）其他重要事项

          因新冠肺炎疫情影响，2020 年和达药谷一期项目减免客户租金 4,160,867.83 元。

          四、 孵化器项目

          （一）审计报告及审计意见

          1、2019-2021 年及 2022 年半年度的审计报告

          天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，审阅了孵化器项目

       2022 年 6 月 30 日、2021 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日的备考

       资产负债表，2022 年 1-6 月、2021 年度、2020 年度和 2019 年度的备考利润表以及相关备

       考财务报表附注，出具了天职业字[2022]41983 号审计报告。投资者除阅读本部分财务状况

       及经营业绩分析内容外，还应当阅读财务报告及审计报告全文。

          （1）备考资产负债表

                        表 孵化器项目近三年及一期备考资产负债表

                                                                                单位：万元

项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,107.08 2,263.51 867.02 1,380.72
应收账款 159.25 279.35 410.30 229.29

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项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预付款项 - 2.88 - -0.31
其他应收款 12.46 - 26.83 12.46
其他流动资产 - - 93.21 47.74
流动资产合计 1,278.79 2,545.73 1,397.36 1,670.51
非流动资产：
投资性房地产 80,564.37 81,834.91 84,375.99 86,917.07
固定资产 39.58 44.48 47.78 48.12
长期待摊费用 584.19 185.40 198.86 315.94
非流动资产合计 81,188.14 82,064.80 84,622.63 87,281.13
资产合计 82,466.93 84,610.53 86,019.98 88,951.64
流动负债：
应付账款 77.62 137.57 74.45 96.09
预收款项 2,292.83 1,373.12 2,263.53 1,465.69
应付职工薪酬 5.22 53.99 154.54 100.56
应交税费 132.39 282.04 59.09 51.13
其他应付款 25,041.27 25,482.91 23,770.57 23,981.84
一年内到期的非流动负债 38,746.22 2,177.15 2,054.74 1,615.23
流动负债合计 66,295.56 29,506.77 28,376.92 27,310.55
非流动负债：
长期借款 - 37,575.00 39,700.00 41,700.00
递延收益 4,935.89 5,017.64 5,181.16 5,344.67
非流动负债合计 4,935.89 42,592.64 44,881.16 47,044.67
负债合计 71,231.44 72,099.42 73,258.08 74,355.22
所有者权益：
所有者权益合计 11,235.49 12,511.11 12,761.90 14,596.42
负债和所有者权益合计 82,466.93 84,610.53 86,019.98 88,951.64

         （2）利润表

                        表 孵化器项目近三年及一期备考利润表

                                                                                       单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 1,772.98 6,539.90 4,772.35 5,755.26
减：营业成本 1,897.67 4,034.72 3,631.44 3,408.12

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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
税金及附加 197.53 696.28 524.30 641.50
管理费用 22.70 63.99 160.47 289.36
财务费用 1,250.46 2,622.64 3,211.72 3,352.50
其中：利息费用 1,253.15 2,625.98 3,219.87 3,359.51
利息收入 3.04 3.96 8.56 7.88
加：其他收益
                                320.76 614.14 932.43 921.10
（损失以“-”号填列）
信用减值损失
                                  -0.99 12.81 -12.93 -2.68
（损失以“-”号填列）
二、营业利润
                              -1,275.62 -250.79 -1,836.08 -1,017.80
（亏损以"-"填列）
加：营业外收入 - - 1.81 0.00
减：营业外支出 - - 0.24 0.38
三、利润总额
                              -1,275.62 -250.79 -1,834.52 -1,018.17
（亏损以"-"填列）
减：所得税费用 - - -
四、净利润
                              -1,275.62 -250.79 -1,834.52 -1,018.17
（净亏损以"-"填列）
持续经营净利润
（ 净 亏 损 以 “-” 号 填 列 -1,275.62 -250.79 -1,834.52 -1,018.17
）
五、其他综合收益的税
                                        - - - -
后净额
六、综合收益总额 -1,275.62 -250.79 -1,834.52 -1,018.17
七、每股收益 - - - -

          （二）对不动产项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计

          1、应收账款

          对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准

      则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模

      型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备

      的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

                                               217
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对于包含重大融资成分的应收款项，选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照

整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

2、投资性房地产

投资性房地产包括已出租的建筑物及已出租的土地使用权，以成本进行初始计量。与

投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的

计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。投

资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：

                   表 投资性房地产折旧假设

类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 40 5.00 2.38
土地使用权 年限平均法 47.08-35.83 - 2.12-2.79

3、借款费用

借款费用资本化的确认原则：公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的

资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认

为费用，计入当期损益。

借款费用资本化期间：当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：（1）资产支出

已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的

购建或者生产活动已经开始；若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常

中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用

确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始；当所购建或者生产符合资本化

条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

借款费用资本化率以及资本化金额：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专

门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价

的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投

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资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占

用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借

款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

4、长期资产减值

对固定资产、采用成本模式计量的投资性房地产等，于资产负债表日存在减值迹象的

，进行减值测试；减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提

减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预

计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，

如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收

回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

5、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待

摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用

项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

6、收入

租金收入根据合同约定的金额在租赁期内按照直线法确认。

财政部于 2020 年颁布了《关于印发的通

知》（财会〔2020〕10 号），本备考报表主体已采用上述通知编制 2020 年度备考财务报表

。对于由新冠肺炎疫情直接引发的、与承租人达成的且仅针对 2022 年 6 月 30 日之前的租

金减免，本备考报表主体在编制 2020 年度、2022 年半年度备考财务报表时，已采用上述

通知中的简化方法进行处理。

（三）不动产项目财务状况及经营业绩分析

1、经营情况

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    （1）盈利和现金流的稳定性及持续性

     孵化器项目近三年及一期营业收入、净利润及现金流情况如下：

                 表 孵化器项目近三年及一期盈利及现金流情况

                                                                    单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 1,772.98 6,539.90 4,772.35 5,755.26
净利润 -1,275.62 -250.79 -1,834.52 -1,018.17
经营活动产生的
                      977.05 4,790.43 3,546.27 4,318.16
现金流量净额
息税折旧摊销前
利 润 （ EBITDA 1,299.50 5,018.43 4,062.52 5,025.75
）

    孵化器项目 2019 年-2021 年及 2022 年 1-6 月营业收入分别为 5,755.26 万元、4,772.35

万 元、 6,539.90 万 元及 1,772.98 万 元， 净利 润分 别 为-1,018.17 万 元、 -1,834.52 万 元、 -

250.79 万元及-1,275.62 万元，净利润为负主要系银行借款及和达高科拆借款形成的利息费

用所致，经营活动产生的现金流量净额分别为 4,318.16 万元、3,546.27 万元、4,790.43 万元

及 977.05 万元。

    孵化器项目收入主要来源于办公部分、配套商业出租而带来的租金收入，其稳定性主

要依赖于项目出租情况。孵化器项目自 2007 年开始运营以来，主要孵化初具雏形的小微企

业及各类创业主体，重点引进生物医药、软件、新材料、节能与环保、互联网等技术领域

的企业，内设生物医药研发实验室、生物医药公共服务平台，以“促进产业发展，催化企业

转型”为使命，打造集空间、产业、金融、知识与品牌宣传于一体的发展平台。孵化器项目

出租水平保持稳定，其中 2020 年因疫情影响，出租水平略有下滑，导致租金收入发生一定

波动。

    随着杭州市战略性新兴产业的快速发展和全市创新创业环境的不断提升，杭州市吸引

众多科技创新企业入驻，催生对产业园物业持续稳定的需求。2017 至 2019 年，杭州产业

园新增供应基本被吸纳，空置率波动下降，2019 年空置率降低至 10%左右。2020 年受新

                                    220
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冠疫情和全球经济下行影响，净吸纳量低于新增供应，空置率上升至 15%左右。2021 年，

随着新冠疫情好转以及全球经济复苏，租赁需求得到释放，整体市场净吸纳量持续提升，

空置率回落至 10%左右。孵化器项目整体出租率水平变化情况与杭州市产业园整体情况变

化较为一致，空置率常年保持在 10%左右水平。2022 年，预计产业园市场需求端保持旺盛

，供应端也将迎来项目入市高峰，整体形成需求与供给“双高”状态，出租率将保持维稳态

势发展。

另外，从租户结构看，孵化器项目租户分散，多为小微及初创企业，不存在大客户整

租的情况，在清晰招商政策引导下，加之市场孵化企业的不断供给，预计不会出现租户大

面积退租现象。

因此，市场情况、招商政策、产业集群效应均为孵化器项目盈利及现金流的稳定性及持续

性提供了保障。

（2）各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例

1）营业收入

孵化器项目的营业收入主要来源于租金收入。自 2007 年投运后，孵化器项目的出租率

稳定维持在较高的水平。受疫情影响，2020 年孵化器项目租金收入出现一定程度下降，主

要系新冠疫情导致。2022 年 1-6 月租金时候入下降，主要系疫情导致的租金减免所致。

除租金收入外，孵化器项目营业收入还包括物管费收入、水电费收入、停车费收入以

及增值服务收入。2021 年及之前由科服公司收取孵化器项目物管费，因相关收入与孵化器

项目直接相关，在编制备考财务报表时将物管费收入纳入了孵化器公司收入范围。2019 年

-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目分别实现物管费收入 459.73 万元、512.02 万元、

619.28 万元和 344.79 万元。

2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目分别实现水电费收入 153.56 万元、

168.55 万元、325.57 万元和 124.87 万元；分别实现停车费收入 174.20 万元、152.26 万元、

203.95 万元和 64.89 万元。2020 年受疫情影响，水电费收入及停车费收入有所减少。

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                     表 孵化器项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业收入构成
                                                                                              单位：万元
              2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁收入 1,222.75 68.97% 5,341.73 81.68% 3,936.69 82.49% 4,967.77 86.32%
物业管理费收入 344.79 19.45% 619.28 9.47% 512.02 10.73% 459.73 7.99%
水电费收入 124.87 7.04% 325.57 4.98% 168.55 3.53% 153.56 2.67%
停车费收入 64.89 3.66% 203.95 3.12% 152.26 3.19% 174.20 3.03%
增值服务收入 15.68 0.88% 49.37 0.75% 2.83 0.06% - -
营业收入合计 1,772.98 100.00% 6,539.90 100.00% 4,772.35 100.00% 5,755.26 100.00%

             2）营业成本

             2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目的营业成本分别为 3,408.12 万元、

        3,631.44 万元、4,034.72 万元及 1,897.67 万元，主要由折旧摊销、物理管理成本及水电费构

        成。

             2019 年度-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目计入营业成本的折旧摊销分别为

        2,684.41 万元、2,677.17 万元、2,643.24 万元及 1,317.07 万元，保持稳定，占主营业务的比

        重超 65%。物业管理成本分别为 643.05 万元、706.58 万元、708.76 万元和 326.78 万元，

        也相对稳定。水电费分别为 80.66 万元、172.81 万元、443.75 万元和 245.50 万元，呈逐年

        上升态势。

                     表 孵化器项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月营业成本构成

                                                                                              单位：万元

               2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧与摊销 1,317.07 69.40% 2,643.24 65.51% 2,677.17 73.72% 2,684.41 78.77%
物业管理成本 326.78 17.22% 708.76 17.57% 706.58 19.46% 643.05 18.87%
维修费 8.32 0.44% 238.21 5.90% 73.38 2.02% - -
租赁托管费 - - 0.76 0.02% 1.50 0.04% - -
水电费 245.50 12.94% 443.75 11.00% 172.81 4.76% 80.66 2.37%
营业成本合计 1,897.67 100.00% 4,034.72 100.00% 3,631.44 100.00% 3,408.12 100.00%

             3）毛利率变动情况
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     2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目分别实现营业收入 5,755.26 万元、

4,772.35 万元、6,539.90 万元和 1,772.98 万元。受疫情影响，2020 年孵化器项目租金收缴

率有所下降，营业收入同比 2019 年减少了 17.08%。2021 年疫情稳定后，孵化器项目的营

业收入大幅增加，较 2020 年提高了 37.04%。2022 年 1-6 月，孵化器项目营业收入降低，

主要系疫情导致租金减免政策。

     2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目的营业成本分别为 3,408.12 万元、

3,631.44 万元、4,034.72 万元和 1,897.67 万元，报告期内持续增加。

     2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目的毛利率分别为 40.78%、23.91%、

38.31%和-7.03%，受疫情影响 2020 年度毛利率有所下降。2022 年 1-6 月毛利率下降较多

，主要系 2022 年上半年疫情租金减免导致营业收入相对较低。

     另外，孵化器项目运营成熟，后续营业收入及成本变动将随租金增长保持同方向变动

，毛利率整体趋于稳定。

             表 孵化器项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月毛利率

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
营业收入 1,772.98 6,539.90 4,772.35 5,755.26
营业成本 1,897.67 4,034.72 3,631.44 3,408.12
毛利率 -7.03% 38.31% 23.91% 40.78%
营业收入变动 - 1,767.55 -982.90 -
营业成本变动 - 403.28 223.33 -
毛利率变动 -45.34% 14.40% -16.88% -

注：1、2022 年 1-6 月数据口径未年化，暂不做比较；

2、以上数据为重组后的备考口径，为保证口径一致，暂不将 2019 年度数据与 2018 年度数据进行比

较。

     （3）各期主要费用（含研发）及其占营业收入的比重和变化情况

     2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目主要费用包括税金及附加、管理费用

和财务费用，其中财务费用占营业收入变化比重较大。

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           2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目的财务费用分别为 3,352.50 万元、

        3,211.72 万元、2,622.64 万元和 1,250.46 万元，占营业收入的比重分别为 58.25%、67.30%

        、40.10%和 70.53%。孵化器项目公司财务费用较高主要系由于孵化器公司历史上每年需支

        付关联方应付款的利息及外部银行长期借款利息较多。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，

        孵化器公司从母公司和达高科及控股股东钱塘产业发展集团处拆借的带息应付款年末余额

        分别为 17,578.28 万元、22,051.23 万元、23,401.52 万元和 23,233.43 万元，该部分拆借资金

        2019 年至 2020 年 12 月期间以 4.90%/年的利率计息计入财务费用，2021 年以 3.85%/年利

        率还息计入财务费用；此外，孵化器公司还存在一定的外部银行抵质押借款，2019-2021

        年末长期借款余额分别为 41,700 万元、39,700 万元、37,575 万元，2022 年 6 月末，该部分

        借款转入一年内到期的非流动负债，一年内到期的非流动负债中 1 年内到期的长期借款余

        额为 38,700 万元。2019 年至 2020 年 6 月期间以 4.90%/年付息计入财务费用，2020 年 6 月

        至 2020 年 12 月期间以 4.70%/年利率计息，2021 年至今按照 4.25%/年利率计息，因此银行

        借款及关联方资金拆借利率下降也是孵化器公司 2021 年财务费用大幅减少的主要原因。

           2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目管理费用分别为 289.36 万元、160.47

        万元、63.99 万元和 22.70 万元，主要为孵化器项目的职工薪酬、租赁费、折旧费、咨询服

        务费等，2019 年度管理费用较高主要系大额维修费所致。

           2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目无销售费用。税金及附加主要为项目

        日常经营产生的房产税、土地使用税、印花税以及附加税。

                  表 孵化器项目 2019-2021 年及 2022 年 1-6 月各类费用占比及变化

                                                                          单位：万元

             2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
           金额 金额 金额 金额
                      入比 入比 入比 入比
营业收入 1,772.98 100.00% 6,539.90 100.00% 4,772.35 100.00% 5,755.26 100.00%
营业成本 1,897.67 107.03% 4,034.72 61.69% 3,631.44 76.09% 3,408.12 59.22%
税金及附加 197.53 11.14% 696.28 10.65% 524.30 10.99% 641.50 11.15%

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              2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
            金额 金额 金额 金额
                       入比 入比 入比 入比
管理费用 22.70 1.28% 63.99 0.98% 160.47 3.36% 289.36 2.79%
财务费用 1,250.46 70.53% 2,622.64 40.10% 3,211.72 67.30% 3,352.50 58.25%

           （4）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况

           2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，孵化器项目无投资收益。

       2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，孵化器项目收到的计入当期损益的政府补助分别为

       629.52 万元、331.99 万元、221.89 万元和 320.60 万元，占营业收入比重分别为 10.94%、

       6.96%、3.39%和 18.08%，整体占比较低，其中 2019 年占比较大，主要系 2018 年度科技创

       新创业政策奖励较高所致；2022 年 1-6 月占比较大，主要系杭州市科技发展专项资金和

       2022 年省中小企业发展专项资金较多而受疫情减租影响孵化器项目的 2022 年 1-6 月收入

       较少所致。

               表 孵化器项目 2019-2021 年度及 2022 年 1-6 月计入当期损益的政府补助

                                                                                        单位：万元

       项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
       国家服务业发展引导基
                                          3.75 7.50 7.50 7.50
       金
       固定资产投资补助 78.01 156.02 156.02 156.02
       稳岗补助 3.84 3.37 1.22 -
       杭州市科技发展专项资
       金（培育高新企业资助 185.00 55.00 60.00 -
       ）
       2018 年度科技创新创业
                                               - - - 400.00
       政策奖励
       2022 年省中小企业发展
                                         50.00 - - -
       专项资金——众创空间
       其他补贴 - - 107.25 66.00
       合计 320.60 221.89 331.99 629.52

           2、资产负债表分析

                                                   225
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        （1）各期末主要资产情况及重大变动分析

                   表 孵化器项目 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末资产结构

                                                                                 单位：万元，%

               2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 1,107.08 1.34% 2,263.51 2.68% 867.02 1.01% 1,380.72 1.55%
应收账款 159.25 0.19% 279.35 0.33% 410.30 0.48% 229.29 0.26%
预付款项 - - 2.88 0.00% - - 0.31 0.00%
其他应收款 12.46 0.02% - - 26.83 0.03% 12.46 0.01%
流动资产合计 1,278.79 1.55% 2,545.73 3.01% 1,397.36 1.62% 1,670.51 1.88%
非流动资产：
投资性房地产 80,564.37 97.69% 81,834.91 96.72% 84,375.99 98.09% 86,917.07 97.71%
固定资产 39.58 0.05% 44.48 0.05% 47.78 0.06% 48.12 0.05%
长期待摊费用 584.19 0.71% 185.40 0.22% 198.86 0.23% 315.94 0.36%
非流动资产合计 81,188.14 98.45% 82,064.80 96.99% 84,622.63 98.38% 87,281.13 98.12%
资产合计 82,466.93 100.00% 84,610.53 100.00% 86,019.98 100.00% 88,951.64 100.00%

        2019-2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 孵 化 器 项 目 总 资 产 分 别 为 88,951.64 万 元 、

     86,019.98 万元、84,610.53 万元和 82,466.93 万元。

        1）流动资产分析

        流动资产由货币资金、应收账款、预付款项和其他应收款构成，占总资产比例很小。

     2019 年末、2020 年末、2021 年末和 2022 年 6 月末，流动资产合计分别为 1,670.51 万元、

     1,397.36 万元、2,545.73 万元和 1,278.79 万元，占资产总额的比例分别为 1.88%、1.62%、

     3.01%和 1.55%。

        2）非流动资产分析

        非流动资产由投资性房地产、固定资产和长期待摊费用构成。2019-2021 年末及 2022

     年 6 月 末 ， 非 流 动 资 产 合 计 分 别 为 87,281.13 万 元 、 84,622.63 万 元 、 82,064.80 万 元 和

     81,188.14 万元，占资产总额的比例分别为 98.12%、98.38%、96.99%和 98.45%。

        2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，投资性房地产分别为 86,917.07 万元、84,375.99 万

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        元、81,834.91 万元和 80,564.37 万元，占资产总额的比例分别为 97.71%、98.09%、96.72%

        和 97.69%。孵化器项目投资性房地产采用成本法计量，主要用于核算房屋及土地使用权剩

        余账面价值，每年减少金额主要系房屋折旧及土地使用权摊销。

            固定资产和长期待摊费用占资产比例很小。

            （2）各期末主要负债情况

                      表 孵化器项目 2019-2021 年末及 2022 年 6 月末负债结构

                                                                                   单位：万元

                     2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
       项目
                      金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 77.62 0.11% 137.57 0.19% 74.45 0.10% 96.09 0.13%
预收款项 2,292.83 3.22% 1,373.12 1.90% 2,263.53 3.09% 1,465.69 1.97%
应付职工薪酬 5.22 0.01% 53.99 0.07% 154.54 0.21% 100.56 0.14%
应交税费 132.39 0.19% 282.04 0.39% 59.09 0.08% 51.13 0.07%
其他应付款 25,041.27 35.15% 25,482.91 35.34% 23,770.57 32.45% 23,981.84 32.25%
一年内到期的非流动负债 38,746.22 54.39% 2,177.15 3.02% 2,054.74 2.80% 1,615.23 2.17%
流动负债合计 66,295.56 93.07% 29,506.77 40.93% 28,376.92 38.74% 27,310.55 36.73%
非流动负债：
长期借款 - - 37,575.00 52.12% 39,700.00 54.19% 41,700.00 56.08%
递延收益 4,935.89 6.93% 5,017.64 6.96% 5,181.16 7.07% 5,344.67 7.19%
非流动负债合计 4,935.89 6.93% 42,592.64 59.07% 44,881.16 61.26% 47,044.67 63.27%
负债合计 71,231.44 100.00% 72,099.42 100.00% 73,258.08 100.00% 74,355.22 100.00%

            2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 孵 化 器 项 目 总 负 债 分 别 为 74,355.22 万 元 、

        73,258.08 万元、72,099.42 万元和 71,231.44 万元。其中，其他应付款和长期借款规模较大

        。

            1）流动负债分析

            流动负债由应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和一年内到

        期的非流动负债构成。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，其流动负债合计分别为 27,310.55

        万元、28,376.92 万元、29,506.77 万元和 66,295.56 万元，占负债总额比例分别为 36.73%、

                                                227
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     38.74%、 40.93%和 93.07%。2022 年 6 月末流动负债大幅上升，主要系孵化器项目的长期

     借款科目余额已转入一年内到期的非流动负债科目所致。

        2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，孵化器项目应付账款、应付职工薪酬和应交税费占

     负债总额比例很小。

        2019-2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 孵 化 器 项 目 预 收 款 项 分 别 为 1,465.69 万 元 、

     2,263.53 万元、1,373.12 万元和 2,292.83 万元，占负债总额比分别为 1.97%、3.09%、1.90%

     和 3.22%，主要为收取的孵化器项目租户缴纳的租赁保证金，占负债总额比例近年来保持

     稳定。

        2019 年-2021 年末和 2022 年 6 月末，孵化器项目其他应付款分别为 23,981.84 万元、

     23,770.57 万元、25,482.91 万元和 25,041.27 万元，占负债总额比分别为 32.25%、32.45%、

     35.34%和 35.15%，主要为集团内部往来款、资金拆借本金和押金及保证金，占负债总额比

     例近年来保持稳定。其他应付款具体明细如下：

                    表 孵化器项目近三年及一期末其他应付款明细表

                                                                             单位：万元
                2022 年 6 月 30 2020 年 12 月 31
项目 2021 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
                日 日
代扣代缴款项 249.94 532.88 331.51 198.90
应付押金及保证金 1,543.39 1,443.34 1,282.20 1,135.06
资金拆借 23,233.43 23,401.52 22,051.23 22,361.99
单位往来款 14.52 105.17 105.63 285.89
合计 25,041.27 25,482.91 23,770.57 23,981.84

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，孵化器项目的其他应付款主要为应付关联方资金

     拆借款。具体而言，孵化器公司从母公司和达高科及控股股东钱塘产业发展集团处拆借的

     带息应付款 2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末余额分别为 17,578.28 万元、22,051.23 万元

     、23,401.52 万元和 23,233.43 万元。除资金拆借款外，孵化器项目的其他应付款还包括应

     付押金及保证金、代扣代缴款项和单位往来款。

                                         228
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2）非流动负债分析

非流动负债由长期借款和递延收益构成。2019-2021 年末及 2022 年 6 月末，其非流动

负债合计分别为 47,044.67 万元、44,881.16 万元、42,592.64 万元和 4,935.89 万元，占负债

总额比例分别为 63.27%、61.26%、59.07%和 6.93%。

2019 年-2021 年末和 2022 年 6 月末，孵化器项目长期借款分别为 41,700.00 万元、

39,700.00 万元、37,575.00 万元和 0 万元。孵化器项目的长期借款系建设项目所需发生，由

孵化器公司于 2018 年向中国工商银行股份有限公司杭州经济技术开发区支行支取，借款合

同为“0120200015-2018 年（经开）第 00149 号”《固定资产支持融资借款合同》，借款金额

45,000.00 万元，合同期限为 15 年。截至首次招募说明书出具之日，该笔银行借款已由兴

业银行杭州分行发放的项目融资借款进行置换，并最终通过募集资金于 REITs 上市前部分

偿还（拟保留 1.50 亿元）。2022 年 6 月末，孵化器项目的长期借款科目余额已转入一年内

到期的非流动负债科目。

     长期借款具体明细如下：

                表 孵化器项目近三年及一期末长期借款明细表

                                                                      单位：万元

         2022 年 6 月 2021 年 12 2020 年 12 2019 年 12 期末利率区间
项目
         30 日 月 31 日 月 31 日 月 31 日 （%）
抵押兼质
                  0 37,575.00 39,700.00 41,700.00 4.25
押借款
合计 0 37,575.00 39,700.00 41,700.00 -

递延收益主要系与资产相关未直接计入当期损益的政府补助等，2019 年-2021 年末和

2022 年 6 月末，孵化器项目递延收益分别为 5,344.67 万元、5,181.16 万元、5,017.64 万元

和 4,935.89 万元，占负债总额比分别为 7.19%、7.07%、6.96%和 6.93%。

3、日后事项、或有事项及其他重要事项

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     （1）日后事项

     截至备考财务报表批准报出日，孵化器项目不存在需要披露的重大资产负债表日后事

项。

     （2）或有事项

     截至 2022 年 6 月 30 日，孵化器项目不存在需要披露的重大或有事项。

     （3）诉讼或仲裁等情况

     截至 2022 年 6 月 30 日，孵化器项目不涉及任何未决的诉讼、仲裁、破产或执行程序

。

     （4）对外担保及重大违法违规情况

     截至 2022 年 6 月 30 日，孵化器项目不存在对外担保及重大违法违规行为。

     （5）其他重要事项

      因新冠肺炎疫情影响，2020 年孵化器项目减免客户租金 13,012,211.01 元。

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                         第三节 原始权益人

本基金初始募集资金投资的不动产项目的主要原始权益人为和达高科，其他原始权

益人为万海投资。

一、主要原始权益人基本概况

（一）基本信息

公司名称：杭州和达高科技发展集团有限公司

法定代表人：蒋桂萍

注册地址：浙江省杭州市钱塘区白杨街道 6 号大街 452 号 2 幢 A2416 号房

注册资本：15,000 万人民币

成立日期：2016 年 7 月 14 日

统一社会信用代码：91330101MA27Y6W96P

经营范围：一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技

术推广；园区管理服务；社会经济咨询服务；会议及展览服务；非居住房地产租赁；本

市范围内公共租赁住房的建设、租赁经营管理；办公设备租赁服务；创业空间服务；业

务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）；住房租赁（除依法须经批

准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

（二）设立和存续情况

1、设立情况

和达高科前身是杭州和达高科技发展有限公司，于2016年7月14日成立，是杭州钱塘

新区管委会直属杭州钱塘产业发展集团下属企业，负责科技产业园区建设、运营和服务

工作。和达高科注册资本为1.50亿元，法定代表人为张剑，公司经营范围包括：技术开

发、技术服务、技术咨询、成果转让：工程技术、生物技术、孵化技术；服务：产业园

管理，成年人的非证书劳动职业技能培训（涉及前置审批的项目除外），孵化实验设备、

实验仪器租赁，经济信息咨询（除商品中介），承办会展；其他无需报经审批的一切合法

                           231
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项目。

2、历史沿革情况

2016年12月1日，杭州和达高科技发展有限公司发生名称变更，变更后名称为杭州和

达高科技发展集团有限公司。

2017年12月29日，杭州和达高科技发展集团有限公司发生经营范围变更，变更后经

营范围为：技术开发、技术服务、技术咨询、成果转让：工程技术、生物技术、孵化技

术；服务：产业园管理，孵化实验设备、实验仪器租赁，经济信息咨询（除商品中介），

承办会展；其他无需报经审批的一切合法项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准

后方可开展经营活动）

2017年12月29日，杭州和达高科技发展集团有限公司发生法定代表人变更，法定代

表人由张剑变更为洪伟达。

2019年12月12日，杭州和达高科技发展集团有限公司发生住所变更，住所由浙江省

杭州经济技术开发区白杨街道6号大街452号2幢A2416号房，变更为浙江省杭州市钱塘新

区白杨街道6号大街452号2幢A2416号房。

2020年6月18日，杭州和达高科技发展集团有限公司发生法定代表人变更，法定代表

人由洪伟达变更为张剑。

2021年11月12日，杭州和达高科技发展集团有限公司发生经营范围变更，变更后经

营范围为：一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推

广；园区管理服务；社会经济咨询服务；会议及展览服务；非居住房地产租赁；本市范

围内公共租赁住房的建设、租赁经营管理；办公设备租赁服务；创业空间服务；业务培

训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）（除依法须经批准的项目外，凭

营业执照依法自主开展经营活动）
              。

2023年5月23日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成董事工商变更。

2023年12月21日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成董事及监事工商变更。

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        2024年5月15日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成董事及总经理工商变更。

        2024年7月30日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成财务负责人及监事工商变更

。

        2024年9月12日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成章程工商变更。

        2024年9月12日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成法定代表人工商变更。

        2024年9月12日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成董事长工商变更。

        2024年10月10日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成监事工商变更。

        2025年7月17日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成财务负责人工商变更。

        2025年10月21日，杭州和达高科技发展集团有限公司完成地址、章程、经营范围、

董事、监事工商变更。

        （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况

        1、股权结构

        截至首次招募说明书出具之日，杭州钱塘新区产业发展集团有限公司作为控股股东

持有和达高科 100%股权，是和达高科的控股股东，具体出资情况如下：

                        表 和达高科股东及出资情况

                                                   单位：万元，%

序 实缴出 出资比 出资方
                 股东名称 认缴出资额
号 资额 例 式

          杭州钱塘新区产业发展
    1 15,000 15,000 100.00 货币
            集团有限公司
合
                            15,000 15,000 100.00
计

        截至首次招募说明书出具之日，和达高科的股权结构图如下：

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                    图 和达高科股权结构图

2、控股股东和实际控制人情况

（1）控股股东

截至 2025 年 11 月 30 日，钱塘新区产业集团是和达高科的控股股东，持股比例

100%。钱塘新区产业集团概况信息如下：

                      表 钱塘新区产业集团概况

事项 内容

企业名称 杭州钱塘新区产业发展集团有限公司

主体类型 有限责任公司（国有控股）

法定代表人 苏凡

成立日期 1991 年 8 月 17 日

注册资本 220,000 万人民币

注册地址 浙江省杭州市钱塘新区杭州东部国际商务中心 2 幢 2001 室

         资产经营与管理，对外实业投资，投资咨询（以上除证券、期货，
         未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、
经营范围
         代客理财等金融服务），仓储（除化学危险品）、自有房屋租赁，物
         业管理（凭资质证书经营）。

杭州钱塘新区产业发展集团有限公司，是杭州市钱塘区政府直属国有企业。集团主

营业务包括产业园区和产业综合体开发与运营、产业金融和创业投资服务、能源基础设

施开发和服务等，目前是浙江省规模最大的产业园区运营服务商，集团旗下生物医药产

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业园区进入全国第一梯队。

钱塘新区产业集团成立于 1991 年 8 月，前身为杭州钱江投资区北方总公司；1993

年 7 月，更名为杭州经济技术开发区北方总公司；2007 年 8 月，事转企改制为杭州经济

技术开发区资产经营集团有限公司；2019 年 11 月，更名为杭州钱塘新区产业发展集团

有限公司。围绕“服务产业”发展定位，钱塘新区产业集团坚持“双轮驱动，四业并举

”发展战略（“双轮”即产业研究、产业服务，“四业”即园区开发、智慧能源、产城融

合和产业投资），积极打造“研-建-运-投-金-服”价值链，平稳推进“走出去、引进来”

战略，不断提升集团综合实力和市场竞争力，进而具备中国产业影响力。

截 至 2022 年 6 月 30 日 ， 钱 塘 新 区 产 业 集 团 注 册 资 本 220,000 万 元 ， 实 收 资 本

220,000 万元，控股股东为杭州钱塘新区管理委员会，持有钱塘新区产业集团 90%股权。

截 至 2022 年 6 月 30 日 ， 钱 塘 新 区 产 业 集 团 总 资 产 为 2,022,538.74 万 元 ， 总 负 债 为

884,504.89 万元，所有者权益为 1,138,033.85 万元。2021 年，钱塘新区产业集团营业收

入 185,541.56 万元，净利润 12,326.62 万元。2022 年 1-6 月，钱塘产业发展集团营业收入

73,941.46 万元，净利润 9,249.54 万元。

（2）实际控制人

和达高科的实际控制人为杭州钱塘新区管理委员会。

（四）组织架构、治理结构及内部控制情况

1、组织架构

和达高科组织架构图如下：

                            图 和达高科组织结构图

综合管理中心：统筹高科本级与未单独设立办公室的三级公司的综合管理职能，负

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责公司法人治理（董事会管理、监事会管理）、行政管理（行政文秘、档案管理、内宣管

理、舆情管理、接待管理、综合后勤）、纪检监察、督查督办、风控法务（制度建设、法

务、内审）、信息化建设及整体统筹协调等工作。向上对接钱塘产业集团办公室（督查办

）
、纪检监察部、风控法务部（审计部）。

党群人力资源中心：负责统筹高科集团党群管理工作（党总支会议管理、直属支部

党建、干部管理、本级群团工作、指导子公司党群工作等）；负责统筹高科本级和子公司

的人力资源管理工作（人力资源规划、招聘与配置、薪酬福利、绩效考核、培训开发、

人才建设、员工关系、企业文化建设等）。向上对接钱塘产业集团党群工作部（人力资源

部）。

财务管理中心：统筹高科本级与三级公司的财务管理职能，负责公司融资管理、资

金管理、全面预算管理、会计核算、税务筹划等工作；负责对经济合同、资金支付的审

核；负责公司内部财务审计等工作；负责公司资金计划、资金往来调配、费用成本控制

；负责开拓财务管理咨询、金融机构业务对接。向上对接钱塘产业集团财务证券部。

资产运营中心：负责统筹招商运营管理、租赁管理、租金定价、综合服务管理、小

额资产维修、安全生产、智慧园区建设等相关职能，确保实现国有资产的保值增值。负

责品牌管理（品牌建设、对外品牌形象宣传、大型品牌活动策划执行、VI 管理、商标管

理）。向上对接钱塘产业集团投资管理部（招商部）、工程管理部（安全管理部）、风控法

务部（审计部）
      。

产业发展中心：负责高科集团产业研究及战略管理（产业研究、行业分析、战略管

理、区域分析）；项目研究及投资管理（投资分析及研判、主管部门对接、项目落地推动

、固定资产投资管理）；控股及参股公司管理（参股、控股公司业务管理、重大项目招引

落地模式研究）；资产证券化管理（Pre-REITs 管理、REITs 扩募及存续期管理、基金合

作）；自媒体公众号的运营管理等。向上对接钱塘产业集团投资管理部（招商部）、办公

室（督查办）、风控法务部（审计部）。

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     成本管理中心：负责高科集团的招投标管理、工程建设的成本管理工作；配合相关

部门对意向项目的方案、成本等进行可行性论证。向上对接钱塘产业集团工程管理部（

安全管理部）。

     工程管理中心（万海公司）（参照高科本级中心管理）：负责高科集团工程建设项目

的前期管理、设计管理及工程施工的质量、进度、安全、竣工验收等现场全过程管控；

负责高科集团及下属子公司限额以上的工程建设和物业维修改造任务。向上对接钱塘产

业集团工程管理部（安全管理部）
              。

     2、治理结构

     截至 2022 年 6 月 30 日，根据《杭州和达高科技发展集团有限公司章程》，和达高科

对公司的机构及其产生办法、职权、议事规则，安排如下：

     1）股东会

     公司不设股东会，公司股东可对《公司法》第三十七条第 1 项至第 10 项职权作出决

定，也可对下列职权作出决定：

     ①对公司向其他企业投资或者为他人提供担保作出决定；

     ②对公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所作出决议。

     公司股东对前款所列职权作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名置备于公

司。

     2）董事会

     ①公司设董事会，由五名董事组成，其中四名由股东直接委派产生，一名职工董事

由职工代表大会选举产生。董事会设董事长一人，由股东委派担任，任期不得超过董事

任期，但连派可以连任。

     ②董事会对股东负责，依法行使《公司法》第四十六条规定的第 1 至第 10 项职权。

     ③董事每届任期三年，董事任期届满，连派可以连任。董事任期届满未及时更换，

或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的，在更换后的新董事就任前，原

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董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行董事职务。

④董事会的议事方式

董事会以召开董事会会议的方式议事，董事因事不能参加，可以书面委托他人参加

。非董事总经理、监事列席董事会会议，但无表决资格。董事会讨论决定公司重大问题

，应事先听取公司党组织的意见。董事会会议分为定期会议和临时会议两种：

定期会议：定期会议一年召开一次，时间为每年上半年召开。

临时会议：党总支会议提议认为有必要可以临时召开会议；三分之一以上的董事可

以提议召开临时会议。

⑤董事会的表决程序：

会议通知：召开董事会会议，应当于会议召开十日以前通知全体董事。

会议主持：董事会会议由董事长召集和主持，董事长不能履行职务或者不履行职务

的，由半数以上董事共同推举一名董事召集和主持。

会议表决：董事按一人一票行使表决权，董事会每项决议均需经三分之二以上（含

三分之二）的董事通过。

会议记录：召开董事会会议，应详细作好会议记录，出席会议的董事必须在会议记

录上签字。

3）总经理

公司设总经理，由董事会聘任或者解聘。总经理对董事会负责，依法行使《公司法

》第四十九条规定的职权。

4）监事会

①公司设监事会，由三名监事组成，两名监事由股东委派产生，其余一名由职工代

表大会选举产生。

②监事会设主席一名，由全体监事过半数选举产生。

③监事任期每届三年，监事任期届满，连派可以连任。监事任期届满未及时更换，

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或者监事在任期内辞职的，在更换后的新监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法

规和公司章程的规定，履行监事职务。董事、高级管理人员不得兼任监事。

    ④监事对股东负责，依法行使《公司法》第五十三条规定的第 1 至第 6 项职权。

    ⑤监事可以列席董事会会议，监事发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时

，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司承担。

    ⑥监事会的议事方式

    监事会以召开监事会会议的方式议事，监事因事不能参加，可以书面委托他人参加

。监事会会议分为定期会议和临时会议两种：

    定期会议：定期会议一年召开一次，时间为每年上半年召开。

    临时会议：监事可以提议召开临时会议。

    ⑦监事会的表决程序

    会议通知：召开监事会会议，应当于会议召开十日以前通知全体监事。

    会议主持：监事会会议由监事会主席召集和主持，监事会主席不能履行职务或者不

履行职务的，由股东指定一名监事召集和主持。

    会议表决：监事按一人一票行使表决权，监事会每项决议均需半数以上的监事通过

。

    会议记录：召开监事会会议，应详细作好会议记录，出席会议的监事必须在会议记

录上签字。

    （五）内部控制

    和达高科已建立行政综合类、人力资源管理类、财务管理类、经营管理类、党工团

委类等内部控制制度，包括《杭州和达高科技发展集团有限公司“三重一大”决策制度

实施细则》《杭州和达高科技发展集团有限公司经营性资产管理办法》《杭州和达高科技

发展集团有限公司资产托管考核办法》《杭州和达高科技发展集团有限公司招商租赁管理

办法（修订版）》《杭州和达高科技发展集团有限公司品牌宣传工作管理办法》《杭州和达

                        239
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高科技发展集团有限公司招标管理办法》《杭州和达高科技发展集团有限公司工程变更管

理办法》《杭州和达高科技发展集团有限公司核决权限表（试行）》《杭州和达高科技发展

集团有限公司招聘录用管理办法（暂行）》《杭州和达高科技发展集团有限公司2021年度

绩效考核办法》《杭州和达高科技发展集团有限公司内部讲师管理办法》《杭州和达高科

技发展集团有限公司物业服务工作标准（试行）》《杭州和达高科技发展集团有限公司资

金存放办法》《杭州和达高科技发展集团有限公司资金管理办法》《杭州和达高科技发展

集团有限公司资金管理办法-合作金融机构实施细则》《杭州和达高科技发展集团有限公

司差旅费管理办法》以及《和达高科制度汇编（2017-2019）》材料，内控制度健全、完

善，经律师顾问核查，不存在影响和达高科持续经营的法律障碍。

（六）业务情况

1、公司主营业务情况

和达高科主营业务包括产业园区租赁、物业管理服务、产业园区销售、仓储物流服

务和热电能源业务等。截至 2021 年末，热电能源业务已从和达高科体内剥离，产业园租

赁业务成为主营业务的第一大收入来源，占比 61.12%。

产业园区租赁业务主要是和达高科及下属子公司将园区内标准化厂房、孵化器及部

分商业配套房产对外租赁业务；物业管理服务则是为产业园区提供良好的物业管理服务

以获取物业管理服务费收入；产业园区销售主要用于满足园区内企业的生产和办公需求

，以和达药谷物业为主的项目类型，在租户在达到相关考核指标的情况下，可申请由“

租赁”转为“销售”，整体购置租赁物业；仓储物流业务主要为和达高科旗下子公司杭州

和达物流有限公司与杭州汉达国际货运代理有限公司开展的跨境保税仓库内运营、库内

关务管理、港到仓货代操作和报关报检服务。

                 表 和达高科营业收入分析

                                         单位：万元、%
             2021年度 2020年度 2019年度
项目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比

                       240
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                 2021年度 2020年度 2019年度
     项目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比
产业园区租赁 40,124.13 61.12 27,977.02 28.43 25,464.73 23.24
物业管理服务 8,282.97 12.62 11,291.01 11.48 12,670.70 11.56
产业园区销售 7,705.04 11.74 12,161.64 12.36 14,993.77 13.68
物流仓储服务 4,615.76 7.03 5,613.53 5.71 7,811.60 7.13
热电能源 - - 37,067.33 37.67 43,722.59 39.90
其他 4,132.78 6.30 3,302.76 3.36 3,769.99 3.44
主营业务收入
            64,860.68 98.80 97,413.30 99.00 108,433.38 98.95
合计
其他业务收入 787.84 1.20 979.88 1.00 1,152.34 1.05
营业收入合计 65,648.52 100.00 98,393.17 100.00 109,585.72 100.00

     2、产业园行业相关情况

     中国产业园创建于 20 世纪 80 年代中期，是改革开放政策的重要成果之一。随着中

国经济稳定发展和经济全球化的不断扩大，中国产业园得到迅速发展。过去的四十多年

间，中国产业园经历了从最初的试验阶段到今天的改革创新阶段的发展历程，并在推动

中国经济发展、工业化和融入全球市场进程中发挥了重要作用。自改革开放以来，我国

产业园从传统工业园向精细化、专业化的现代产业园转型发展，形成多样的园区类型。

根据园区功能和承载产业的不同，我国产业园可分为物流园区、生产制造园区和商务园

区，其相关特征如下：

                        表 中国产业园类型及特征

产业园类 主要产业 园区功能 建筑形态
型

物流园区 物流行业 用于运输、配送和港口 以工业厂房和仓
                                  适用的仓储设施和服务 库为主

生产制造 附加型、劳动密集型 以制造业产品生产、加 以工业厂房为主
园区 的传统产业 工为主 ，辅以员工宿舍
                                                           、研发办公楼宇

                                  241
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                                    等配套

商务园区 技术密集型、科技创 以企业办公为主，还包 低密度写字楼、
        新型产业以及文化创 括企业研发、数据中心 独立总部和会展
        意、高端现代服务业 、培训中心等功能 中心等
        等新兴领域

资料来源：仲量联行

中国产业园区数量充足、类型丰富，先后多次在国家及省市政策中得到大力支持。

根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，国家级开发区共有 552 家，其中，经济

技术开发区 219 家，高新技术产业开发区 156 家，海关特殊监管区域（物流保税区）135

家，边境/跨境经济合作区 19 家，其他类型开发区 23 家；省级开发区共有 1991 家。根

据国家发展改革委《关于加快推进战略性新兴产业集群建设有关工作的通知》，我国在十

二个重点领域公布了第一批国家级战略新兴产业集群建设名单，共涉及 22 个省市自治区

的 66 个集群，为我国高质量发展产业集群指明了方向。

                图 国家级开发区分布情况

产业园区建设在中国经济增长、投资贡献、财政收入等方面做出了突出贡献，尤其

是国家级经济技术开发区在其中扮演极其重要的角色。近年来，中国的国家级经济技术

开发区生产总值基本呈现逐年上升趋势，在 2021 年度实现生产总值 13.70 万亿元，占国

内生产总值达 12.0%。由此可见，园区经济是中国经济的重要增长极，大力发展国家级

经开区对我国经济发展战略意义重大。

                      242
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         图 国家级经济技术开发区生产总值及占全国比例（万亿元、%）

     2021 年以来，基础设施 REITs 等政策出台也为产业园区发展注入新的活力。随着国

家出台顶层政策，释放基础设施公募 REITs 等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产

业园区运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。同时，在各地政

策引导下，创新发展要素将持续向特色园区聚焦，特色产业园区将呈现引领性的发展态

势。

     3、行业地位与竞争优势

     （1）良好的区域环境

     杭州市是浙江省省会、副省级市和杭州都市圈核心城市，地处中国华东地区、钱塘

江下游，位于浙江省北部和京杭大运河南端，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，北与

湖州、嘉兴市毗邻，西与安徽省交界。杭州市是国务院批复确定的浙江省的经济、文化

、科教中心，也是沪嘉杭 G60 科创走廊中心城市、中国重要的电子商务中心和国际知名

旅游城市。根据杭州市规划和自然资源局于 2021 年 5 月发布的《杭州市国土空间总体规

划（2021-2035 年）》，杭州市将全面融入长三角一体化发展，全方位对接上海，提升省会

城市功能，带动周边区域协同发展，深化与中心城市协同发展，深化省内外区域合作，

形成杭州都市圈。

     杭州市近年来持续优化交通基础设施，形成以水运、空运、铁路与高速道路为一体

的综合式交通运输系统。根据杭州市人民政府发布的“十四五”规划，杭州未来将加快

                        243
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推动空港、陆港（铁路港、公路港）、河港、信息港“四港”建设，完善综合交通通道、

交通枢纽和物流网络，率先建成省域、市域、城区三个“1 小时交通圈”。此外，2022 年

举办的亚洲运动会也将进一步推动对交通运输的投入和优化。

               图 杭州市“1 小时交通圈”示意图

2021 年 3 月 11 日，浙江省人民政府发布《关于调整杭州市部分行政区划的通知》，

设立杭州市钱塘区。钱塘区总面积 531.7 平方公里，包含下沙、江东两个片区，下沙、

白杨、河庄、义蓬、新湾、前进、临江 7 个街道，常住人口约 106 万。钱塘区位于杭州

湾湾心区位，依托大创小镇、医药港小镇等重点项目，积极引入高新技术、生物医药企

业，已经初步形成产业集聚效应，未来市场前景广阔。

（2）强大的政策支持

根据杭州市人民政府发布的“十四五”规划，2021 至 2025 年杭州市将发展成为以

“5+3”重大产业集群为一体的高质量城市。其中，5 个支柱产业包括文化业、旅游业、

金融业、生命健康业和高端装备制造业，3 个主导产业包括人工智能、信息软件、云计

算与大数据。同时，规划提出要加速发展智力密集型产业，以及加大对数字服务、金融

科技、文化创意与智能物流的投入。在生命健康产业方面，推动生物、医药、健康的协

同共进，打造具有强大竞争力的生命健康产业集群，2025 年以前杭州市生命健康产业计

                      244
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划进入全国第一方阵，产值突破 5,000 亿元。浙江省以及杭州市人民政府近年来发布了

一系列相关政策以推动产业引进和发展，重点扶持高新技术产业、科技服务业、初创企

业及生命健康产业，鼓励存量土地和项目发展科技服务业和生命健康产业，并建设小微

园区，同时对于符合条件的重大项目给予用地保障和奖励补贴。

     根据钱塘区管理委员会发布的“十四五”规划，2021 至 2025 年，钱塘区将着力打

造“智涌钱塘• 现代星城”，加快建设现代化国际化一流新区，成为浙江省高质量发展建

设共同富裕示范区的样板。2020 年杭州市政府发布了《杭州钱塘区战略规划》，提出了

“江滩绿谷• 一江双城四组团”的未来城市规划结构。其中，“双城”为下沙科创服务城

、江东智造创新城，“四组团”为下沙生命健康产业组团、江东半导体与未来产业组团、

前进智能交通装备产业组团、临江新材料产业组团。规划同时指出，钱塘区将打造成为

拥有世界级智能制造产业集群、全省标志性战略性改革开放大平台、长三角地区产城融

合发展示范区与杭州湾数字经济与高端制造融合创新发展引领区。

     在产业园区空间结构上，未来钱塘区将依照“一轴双湾五园”的产业总体布局，实

现地区产业分布与平台建设，以充分衔接钱塘区战略规划空间架构。其中，“一轴”将以

规划地铁路线为指引打造创新发展轴，带动各类资源加速流动，横贯钱塘江两岸，串联

各创新单元；“双湾”以“金沙科创港湾”与“东沙融创港湾”为基础，打造多个功能区

，实现科创服务、产业服务、城市服务与沿江景观的提升；“五园”围绕钱塘区制造业发

展关键领域，规划布局半导体产业园、生命健康产业园、智能装备产业园、新材料产业

园、未来产业园五大产业园，打造千亿级产业集群，推进数字经济和高端制造的融合创

新。

     （3）领先的行业优势

     和达高科是杭州钱塘区人民政府直属国有企业杭州钱塘新区产业发展集团有限公司

下属科技业务板块承载主体，承载着科技产业园建设、运营和服务的使命，致力于打造

国际领先、全国一流的生物医药为特色的现代产业园区运营服务商。

                       245
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和达高科围绕“企业为主体、市场为导向、政产学研相结合”的战略定位，充分发

挥区域的人才优势、环境优势、文化优势和产业优势，在企业人才引进、研发合作、科

技成果产业化等方面起到了积极的助推作用。经多年运营实践，和达高科构建了产业引

进和培育一体化服务平台，产业精准定位和定制开发相结合，打造了覆盖创新创业企业

全生命周期的专业化产业园区产品，并聚焦园区企业发展需求建立了助力产业发展的浸

入式创新服务生态体系。目前围绕区域战略主导产业，已着力打造服务生物医药产业从

孵化到规模化生产需求的和达药谷系列园区；打造了以服务应用软件、智能硬件、信息

技术、IC 设计、数字经济、数字贸易创新企业需求的新一代信息技术和数字经济产业园

区；以工业设计、服装设计、产业 IP 服务为主导的文化创意产业园区。同时，正在抓紧

布局以半导体和先进智能装备制造为主导产业方向的和达芯谷、智谷系列产品。

在区域布局方面，自 2018 年起，和达高科积极拓展省外及海外空间，已在美国硅谷

设立了首个海外孵化平台——QBay 硅谷创新中心，在美国波士顿设立 QBay 波士顿办公

室，在上海张江打造了 QBay 张江创新中心，且正在着力建立覆盖全球及国内一线城市

的多点布局创新网络，构建“全球创新-一线城市孵化-杭州加速-长三角产业化”的全生

命周期产业创新生态系统。

目前，和达高科已建立了全方位产业链覆盖的产业平台双百万方，旗下运营有综合

类、生物医药类、数字贸易类、智能制造类、信息科技类、文化创意类 6 大产业板块共

23 个产业园，已具备较强的产业规划能力、项目招商能力、项目运营能力及产业培育能

力，构建了完善的服务体系，实现了集聚资源、赋能产业。

4、与不动产项目相关业务情况以及持有或运营的同类资产的规模

和达高科是杭州钱塘区人民政府直属国有企业杭州钱塘新区产业发展集团有限公司下

属科技业务板块承载主体，承载着科技产业园建设、运营和服务的使命，致力于打造国际

领先、全国一流的生物医药为特色的现代产业园区运营服务商。万海投资为和达高科下属

持有和达药谷系列园区资产的平台。截至 2022 年 6 月 30 日，和达高科旗下持有 23 个产业

                        246
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      园区，其中通过新智公司和生物医药公司运营 9 个自有产业园区，除入池资产外其他同类

      资产情况如下表所示：

                表 截至 2022 年 6 月末原始权益人持有的产业园区资产情况

                                                             平均租金
                        资产 物业费（
                                                    出租率 （元/天/
                        规模 出租率 元/月/平
           所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
           区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                        平方 年） 022 年 6
                                                      ） 年 6 月末
                        米） 月末）
                                                               ）

                                 新智公司运营

                                 工业设计、服
         8 号大街一
文创园 完工 3.60 装设计等文化 93.14% 88% 1.2 3.6
           号
                                  创意类
                                 以软件研发及
                                 外包、信息技
                                 术研发服务外
         大创小镇（ 包、信息系统
创新服务中
        科技园路 65 完工 3.08 运营维护外包 92.97% 86% 1.3 3.5
心（一期）
           号） 、业务流程外
                                 包、企业培训
                                 及管理外包等
                                 为主导产业
         浙江省杭州
和达供应链
        市钱塘区 11 冷链物流、城
园区（一期 完工 3.44 - 100% 1.1 1.5
         号大街 469 市智慧物流
）
           号
                                 新一代信息技
         大创小镇（
                                 术、数字经济
海聚中心 2 号大街 完工 16.60 89.25% 94% 2 7.2
                                 产业、智能制
         501 号）
                                   造

                                生物医药公司运营

         医药港小镇 医药研发、体
和达药谷二
         （元北路以 完工 5.72 外诊断、医疗 96.41% 100% 1.3 5.7
期
         南、乔新路 器械

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                                                               平均租金
                            资产 物业费（
                                                      出租率 （元/天/
                            规模 出租率 元/月/平
           所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
           区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                            平方 年） 022 年 6
                                                        ） 年 6 月末
                            米） 月末）
                                                                 ）
          以东）

        医药港小镇
和达药谷三 （福城路与 生物制药、医
                       完工 9.62 80.87% 97% 1.4 5.7
期 银海街交叉 疗器械
        口东北角）
                                    智慧医疗、医
生命科技中 下沙路 459 疗器械、大数
                       完工 3.58 91.71% 88% 1.5 5.3
心 号 据等智慧科技
                                      类

                              海外园区（属地化运营）

        美国硅谷核
        心区（160E 创新药和仿制
硅谷钱塘中
        Tasman Dr, 完工 2.39 药、体外诊断 / / / /
心
        San Jose, CA 、医疗器械
          95134）

                            上海园区（待确定运管机构）

上海药谷孵 上海市蔡伦
                       完工 0.81 生物医药 / / / /
化器 路 88 号

                                     其他

        杭州市钱塘
        新区（杭州
出口加工区 完工 11.01 / 100% 100% 0.5 无
        经济技术开
          发区）
        杭州市钱塘
        新区（杭州
东部厂房 完工 1.02 / 100% 100% 0.9 无
        经济技术开
          发区）
        杭州市钱塘
伊莱克斯厂
        新区（杭州 完工 3.74 / 100% 100% 0.8 无
房
        经济技术开

                                      248
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                                                            平均租金
                        资产 物业费（
                                                   出租率 （元/天/
                        规模 出租率 元/月/平
          所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
          区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                        平方 年） 022 年 6
                                                     ） 年 6 月末
                        米） 月末）
                                                              ）
         发区）

        杭州钱塘区
                                聚焦生物医药
        下沙街道福
                                以及高性能医
和达药谷四 城路 501 号
                   完工 31.7 疗器械两大重 60% 80% 1.7 5.7
期 ，北邻新建
                                点领域和发展
        河，南邻银
                                  方向
          海街
        医药港小镇
        （北至元北 重点聚焦生物
        路，东至幸 15.78 医药产业中的
和达药谷五
        福河绿化带 在建 （规 基因测序、精 / / / /
期
        ，南至围垦 划） 准医药、精准
        街，西至规 医疗领域
        划道路）
                                数字贸易，重
                                点引进围绕数
        大创小镇（
                                字技术基础建
创新服务中 新加坡科技
                   在建 1.35 设、数字内容 / / / /
心（二期） 园内，南邻
                                、数字服务、
        规划支路）
                                跨境电子商务
                                  等企业
        浙江省杭州
和达供应链
        市钱塘区 11
园区（三期 在建 6.65 / / / / /
        号大街 469
）
           号
                                本项目重点引
                                进 6 寸及以下
和达芯谷一 钱塘区钱塘
                   在建 22.7 的硅基衬底芯 / / / /
期 芯谷
                                片和化合物衬
                                底芯片的制造

                                  249
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                                                           平均租金
                      资产 物业费（
                                                  出租率 （元/天/
                      规模 出租率 元/月/平
         所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
         区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                      平方 年） 022 年 6
                                                    ） 年 6 月末
                      米） 月末）
                                                             ）
                              、封测企业;刻
                               蚀设备、
                              MOCVD 设备
                              等半导体设备
                                的企业
                              重点发展芯片
                              生产、芯片测
                              试及芯片上下
                              游配套产业，
                              聚焦特色半导
                              体研发或中试
和达芯谷二 钱塘区钱塘
                已拿地 27.86 生产线、半导 / / / /
期 芯谷
                              体先进封测、
                              半导体传感器
                              MEMS、终端
                              应用领域中小
                              型生产线等领
                                 域
                              基因细胞治疗
                              为主的新兴细
        围垦街与乔
                              分领域，包括
        下路交叉口
                               基因修饰、
        东南侧，东
                              ADC 疗法、
        至规划支路
和达药谷六 RNAi 疗法、
        ，南至规划 已立项 14.3 / / / /
期 BsAb 疗法及病
        新南路，西
                              毒载体基因治
        至规划工业
                              疗等细分领域
        用地，北至
                              ，主要引进以
        围垦街块
                              AI 技术为主的
                              药物设计平台

                                 250
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                                                       平均租金
                      资产 物业费（
                                              出租率 （元/天/
                      规模 出租率 元/月/平
         所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
         区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                      平方 年） 022 年 6
                                                ） 年 6 月末
                      米） 月末）
                                                         ）
                             、以基因处理
                             为核心的研发
                             性医药公司、
                             肿瘤新型疗法
                             创新医药公司
                             、以基因筛查
                             为核心的大数
                             据公司以及互
                             联网医疗等方
                               向
                             打造以智能制
                             造为主的现代
                             化生产基地，
                             聚焦新能源汽
        钱塘区智能 车零部件、智
和达智谷 已拿地 26.1 / / / /
        制造园 能网联汽车、
                             飞机零部件、
                             航空高端装备
                             等智能制造领
                               域
                             重点聚焦生命
                             健康、智慧医
        位于钱塘区 疗、医疗诊断
        天城东路与 在建 、中医养生、
东部国际健 幸福南路交 （地块 心理健康治疗
                      21.9 / / / /
康中心 叉口东南角 信息不 及培训、以及
        （金沙湖南 确定） 利用物联网、
          ） 人工智能、云
                             计算、智能硬
                             件等新一代信

                               251
                     华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                                                                 平均租金
                           资产 物业费（
                                                         出租率 （元/天/
                           规模 出租率 元/月/平
          所在 资产 主要面向产业 （2022 平方米）
资产名称 （万 （2021 方米）（2
          区域 状态 或特色 年 6 月末 （2022
                           平方 年） 022 年 6
                                                           ） 年 6 月末
                           米） 月末）
                                                                    ）
                                 息技术手段促
                                 进生命健康产
                                 业向智慧化项
                                      目

       注：1、租金水平为研发办公类业态租金水平；2、和达药谷四期项目为参股，且未由和达高科运营。

       和达药谷一期项目位于钱塘区医药港小镇，自2017年启动建设以来，已集聚各类生物

医药企业千余家，初步形成集研发、检测、生产及其他配套服务功能的生物医药产业链。

项目主要针对成功孵化的生物医药类企业，通过基础设施服务、信息技术、金融、政策等

服务帮助企业加速成长，最终实现成熟产业化质变，空置率处于相对较低的水平。预计未

来随着医药港小镇的发展和生物医药产业的飞速增长，产业集聚效应将进一步凸显，项目

市场表现将稳步提升，空置率将保持在降低水平。

       和达高科旗下各园区虽整体在物业定位及使用上存在一定差异，但就和达药谷一期项

目而言，和达药谷二期、三期以及五期亦位于医药港小镇，且与和达药谷一期项目属同一

系列医药产业园区，并主要面向生物医药类企业。

       截至首次招募说明书出具日，和达药谷五期已竣工，同业竞争影响有限。和达药谷二

期、三期出租率已保持在96%以上，租户已较为稳定，且考虑到生物医药类企业一般于入

驻园区时需要对租赁部分进行一定改造投入，具备一定租户黏性，但生物医药公司管理的

和达药谷系列资产与和达药谷一期项目之间仍具有一定的可替代性。

       （七）财务状况

       依托杭州钱塘新区（杭州经济技术开发区）经济的快速发展，和达高科近年来业务及

资产规模持续快速增长。截至 2022 年 6 月末，和达高科总资产为 560,738.61 万元，2021

年 及 2022 年 1-6 月 分 别 实 现 营 收 65,648.52 万 元 和 24,780.52 万 元 ， 分 别 实 现 净 利 润

                                     252
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13,119.53 万元和 3,514.88 万元，主要财务指标表现稳健。根据天职国际会计师事务所（特

殊普通合伙）出具的《2021 年度审计报告》（天职业字[2022]17194 号）及 2022 年 1-6 月未

经审计的财务数据，和达高科主要财务数据及财务指标如下。

      1、基本财务数据

      （1）合并资产负债表

                  表 和达高科近三年及一期资产负债表

                                                               单位：万元

项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

流动资产：

货币资金 4,990.97 23,860.18 11,303.89 15,452.38

应收账款 5,901.94 4,966.76 5,386.87 6,668.34

预付款项 1,937.71 8,564.86 611.78 752.84

其他应收款 1,781.90 10,234.93 1,115.57 4,474.72

存货 80.19 70.09 129.76 1,443.69

其他流动资产 9,169.65 9,954.25 8,867.45 19,210.84

流动资产合计 23,862.37 57,651.07 27,415.33 48,002.81

非流动资产： - - - -

长期股权投资 54,655.24 48,746.05 38,059.58 46,414.85

投资性房地产 380,016.68 376,857.21 380,874.18 400,615.13

固定资产 2,753.49 1,954.19 3,063.96 27,805.42

其中：固定资产 - 6,025.42 7,526.28 73,501.64
原价

     累计折旧 - 4,071.24 4,327.92 45,696.22

     固定资产减值 - - 134.40 -
     准备

在建工程 46,940.94 21,731.73 10,192.90 2,871.53

使用权资产 12,446.57 13,411.24 - -

                                253
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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

无形资产 28,535.10 9,781.16 9,779.03 3,544.60

开发支出 - - - -

商誉 7,006.02 1,482.60 1,482.60 1,482.60

长期待摊费用 1,544.00 1,309.68 1,296.48 1,408.38

递延所得税资产 2,978.21 2,978.21 3,331.54 2,827.44

其他非流动资产 - - - 61.47

非流动资产合计 536,876.24 478,252.06 448,080.28 487,131.41

资产总计 560,738.61 535,903.13 475,495.61 535,134.22

流动负债： - - - -

短期借款 9,198.14 4,000.86 - 3,770.07

应付账款 12,395.40 16,530.63 24,556.41 35,691.14

预收款项 16,415.64 9,493.96 7,823.18 3,810.12

☆合同负债 - 1,018.35 609.74 -

应付职工薪酬 1,614.07 1,977.65 1,050.60 3,199.38

其中：应付工资 - 1,916.21 988.74 2,606.41

     应付福利费 - 4.28 6.82 554.39

应交税费 -2,604.24 2,523.71 2,173.69 2,276.56

其中：应交税金 - 2,513.93 2,135.11 2,272.15

其他应付款 11,600.89 9,493.15 7,404.66 72,630.06

其中：应付股利 - - - 481.78

一年内到期的非 - 16,693.67 11,696.33 16,590.61
流动负债

其他流动负债 - 37.63 - 430.22

流动负债合计 48,619.90 61,769.60 55,314.61 138,398.16

非流动负债： - - - -

长期借款 181,265.57 150,155.50 131,131.24 124,688.22

                               254
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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

☆租赁负债 14,741.61 13,469.34 - -

长期应付款 2,593.00 2,593.00 2,593.00 2,577.94

预计负债 - - - -

递延收益 12,233.43 11,635.33 10,627.42 11,050.73

非流动负债合计 210,833.61 177,853.17 144,351.66 138,316.89

负债合计 259,453.51 239,622.77 199,666.27 276,715.05

所有者权益： - - - -

实收资本 15,000.00 15,000.00 15,000.00 15,000.00

资本公积 260,774.97 260,774.97 251,284.01 221,944.82

其他综合收益 -1,123.63 -1,123.63 -573.71 1,112.48

盈余公积 - - - -

未分配利润 24,642.64 18,512.73 7,004.99 3,157.00

归属于母公司所 299,293.97 293,164.06 272,715.29 241,214.30
有者权益合计

*少数股东权益 1,991.13 3,116.30 3,114.05 17,204.87

所有者权益合计 301,285.10 296,280.36 275,829.34 258,419.17

负债和所有者权益 560,738.61 535,903.13 475,495.61 535,134.22
总计

（2）合并利润表

                     表 和达高科近三年及一期利润表

                                                                       单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

一、营业总收入 24,780.52 65,648.52 98,393.17 109,585.72

     其中：营业收入 24,780.52 65,648.52 98,393.17 109,585.72

二、营业总成本 22,122.94 52,123.75 90,664.45 100,078.98

     其中：营业成本 14,715.69 34,948.22 68,390.45 77,332.39

                                    255
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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

税金及附加 2,242.98 5,183.76 4,655.06 5,065.33

销售费用 - - 253.95 271.91

管理费用 1,871.73 5,265.58 7,534.63 7,907.96

财务费用 3,292.54 6,726.19 9,830.37 9,501.39

其中：利息费用 - 8,458.30 10,006.82 9,655.92

     利息收入 - 1,737.87 210.80 160.14

     汇兑净损失 - -0.07 20.92 -7.43

加：其他收益 795.46 2,992.15 2,577.14 2,332.91

投资收益 858.50 737.30 -98.04 1,945.82

其中：对联营企业
和合营企业的投资 - 745.27 -253.60 1,656.67
收益

☆信用减值损失 - -25.85 -8.63 11.26

资产减值损失 - 26.45 -316.67 -

资产处置收益 - 1.00 - -

三、营业利润 4,311.54 17,255.83 9,882.53 13,796.74

加：营业外收入 2.22 1.94 44.46 32.06

其中：政府补助 - 0.48 0.94 13.00

减：营业外支出 1.53 1.72 297.01 73.96

四、利润总额 4,312.24 17,256.05 9,629.98 13,754.83

减：所得税费用 797.36 4,136.52 2,765.52 3,162.95

五、净利润 3,514.88 13,119.53 6,864.46 10,591.88

六、其他综合收益的
                             - -549.92 -1,686.19 461.17
税后净额

七、综合收益总额 3,514.88 12,569.60 5,178.26 11,053.05

归属于母公司所有
                    3,723.38 12,567.35 2,161.79 7,625.08
者的综合收益总额

                                 256
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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

*归属于少数股东
                     -208.50 2.25 3,016.47 3,427.97
的综合收益总额

（3）合并现金流量表

              表 和达高科近三年及一期现金流量表

                                                                          单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

一、经营活动产生的
现金流量：

销售商品、提供劳务 21,607.70 47,754.10 91,991.60 100,482.71
收到的现金

收到的税费返还 367.72 1,526.15 1,816.09 291.58

收到其他与经营活动 42,544.38 26,398.85 52,273.12 11,699.44
有关的现金

经营活动现金流入小 64,519.79 75,679.10 146,080.82 112,473.74
      计

购买商品、接收劳务 29,512.42 27,618.56 49,611.53 44,187.10
支付的现金

支付给职工以及为职 2,233.74 4,497.21 8,814.92 9,776.47
工支付的现金

支付的各项税费 5,840.42 10,423.03 8,346.84 10,061.59

支付其他与经营活动 23,192.32 18,256.99 48,877.93 22,285.77
有关的现金

经营活动现金流出小 60,778.90 60,795.78 115,651.21 86,310.92
      计

经营活动产生的现金 3,740.89 14,883.32 30,429.61 26,162.82
     流量净额

二、投资活动产生的 - - - -

                                   257
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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

现金流量：

收回投资收到的现金 - - 75.19 -

取得投资收益收到的 154.39 177.32 407.70 516.09
现金

处置固定资产、无形 - 8,406.00 13,447.17 3,852.55
资产和其他长期资产
所收回的现金净额

收到其他与投资活动 - - 59,371.45 40,566.00
有关的现金

投资活动现金流入小 154.39 8,583.32 73,301.51 44,934.63
      计

购建固定资产、无形 19,946.15 17,582.42 20,591.81 52,834.19
资产和其他长期资产
所支付的现金

投资支付的现金 3,807.46 6,300.00 1,823.00 5,169.97

支付其他与投资活动 - - 63,479.39 44,145.43
有关的现金

投资活动现金流出小 23,753.61 23,882.42 85,894.20 102,149.59
      计

投资活动产生的现金 -23,599.22 -15,299.10 -12,592.69 -57,214.96
     流量净额

三、筹资活动产生的 - - - -
现金流量：

吸收投资收到的现金 - - 60,000.00 29,160.00

取得借款所收到的现 41,927.10 40,428.25 75,869.75 50,889.97
金

收到其他与筹资活动 - 55,439.32 39,122.21 115,388.92
有关的现金

筹资活动现金流入小 41,927.10 95,867.57 174,991.96 195,438.89

                               258
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

       计

偿还债务所支付的现 37,026.85 14,512.61 76,055.80 65,272.76
金

分配股利、利润或偿 3,642.70 6,075.77 11,168.21 13,576.07
付利息所支付的现金

支付其他与筹资活动 - 62,307.19 109,732.43 102,512.06
有关的现金

筹资活动现金流出小 40,669.55 82,895.57 196,956.44 181,360.90
       计

筹资活动产生的现金 1,257.54 12,972.00 -21,964.48 14,077.99
      流量净额

四、汇率变动对现金 - 0.07 -20.92 7.43
及现金等价物的影响

五、现金及现金等价 -18,600.79 12,556.29 -4,148.49 -16,966.72
物净增加额

加：期初现金及现金 23,591.766 11,303.89 15,452.38 32,419.09
等价物余额

六、期末现金及现金 4,990.97 23,860.18 11,303.89 15,452.38
等价物余额

     2、财务指标

和达高科最近三年主要财务指标如下：

              表 和达高科最近三年及一期主要财务指标

              2022 年 6 月末 2021 年 12 月 2020 年 12 月 2019 年 12 月
      科目
              /2022 年 1-6 月 31 日/2021 年度 31 日/2020 年度 31 日/2019 年度
资产总额（亿元） 56.07 53.59 47.55 53.51
负债总额（亿元） 25.95 23.96 19.97 27.67
所有者权益（亿元） 30.13 29.63 27.58 25.84
营业收入（亿元） 2.48 6.56 9.84 10.96
净利润（亿元） 0.35 1.31 0.69 1.06

                                   259
                          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                           2022 年 6 月末 2021 年 12 月 2020 年 12 月 2019 年 12 月
             科目
                           /2022 年 1-6 月 31 日/2021 年度 31 日/2020 年度 31 日/2019 年度
        流动比率（倍） 0.49 0.93 0.50 0.35
        速动比率（倍） 0.45 0.79 0.48 0.33
        资产负债率（%） 46.27 44.71 41.99 51.71
        总资产报酬率（%） - 2.59 1.36 2.45
        净资产回报率（%） - 4.59 2.57 5.69
        存货周转率（次） - 349.74 86.93 2.67
        应收账款周转率（次） - 12.68 16.32 31.89
        经营活动现金流（亿元
                                    0.37 1.49 3.04 2.62
        ）
        投资活动现金流（亿元
                                    -2.36 -1.53 -1.26 -5.72
        ）
        筹资活动现金流（亿元
                                    0.13 1.30 -2.20 1.41
        ）

            注：上述财务指标计算公式如下：

            1）流动比率＝流动资产／流动负债

            2）速动比率＝（流动资产-存货-预付款项）／流动负债

            3）资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%

            4）总资产报酬率=净利润/资产总额平均值

            5）净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值

            6）应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额

            7）存货周转率＝营业成本/存货平均净额

            3、财务分析

            （1）资产结构

                            表 和达高科最近三年及一期资产结构

                                                                                 单位：万元

项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：

                                               260
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货币资金 4,990.97 20.92 23,860.18 41.39 11,303.89 41.23 15,452.38 32.19
应收账款 5,901.94 24.73 4,966.76 8.62 5,386.87 19.65 6,668.34 13.89
预付款项 1,937.71 8.12 8,564.86 14.86 611.78 2.23 752.84 1.57
其他应收款 1,781.90 7.47 10,234.93 17.75 1,115.57 4.07 4,474.72 9.32
存货 80.19 0.34 70.09 0.12 129.76 0.47 1,443.69 3.01
其他流动资产 9,169.65 38.43 9,954.25 17.27 8,867.45 32.34 19,210.84 40.02
流动资产合计 23,862.37 100.00 57,651.07 100.00 27,415.33 100.00 48,002.81 100.00
非流动资产：
长期股权投资 54,655.24 10.18 48,746.05 10.19 38,059.58 8.49 46,414.85 9.53
其他权益工具投资 - - - - - - 100 0.02
投资性房地产 380,016.68 70.78 376,857.21 78.80 380,874.18 85.00 400,615.13 82.24
固定资产 2,753.49 0.51 1,954.19 0.41 3,063.96 0.68 27,805.42 5.71
其中：固定资产原
                        - - 6,025.42 1.26 7,526.28 1.68 73,501.64 15.09
价
累计折旧 - - 4,071.24 0.85 4,327.92 0.97 45,696.22 9.38
固定资产减值准备 - - - - 134.4 0.03 - -
在建工程 46,940.94 8.74 21,731.73 4.54 10,192.90 2.27 2,871.53 0.59
使用权资产 12,446.57 2.32 13,411.24 2.80 - - - -
无形资产 28,535.10 5.32 9,781.16 2.05 9,779.03 2.18 3,544.60 0.73
商誉 7,006.02 1.30 1,482.60 0.31 1,482.60 0.33 1,482.60 0.30
长期待摊费用 1,544.00 0.29 1,309.68 0.27 1,296.48 0.29 1,408.38 0.29
递延所得税资产 2,978.21 0.55 2,978.21 0.62 3,331.54 0.74 2,827.44 0.58
其他非流动资产 - - - - - - 61.47 0.01
非流动资产合计 536,876.24 100.00 478,252.06 100.00 448,080.28 100.00 487,131.41 100.00
资产总计 560,738.61 535,903.13 475,495.61 535,134.22

            2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科资产总额分别为 535,134.22 万元、

         475,495.61 万元、535,903.13 万元和 560,738.61 万元，总资产规模波动上升。

            从资产结构来看，资产总额中流动资产占比分别为 8.97%、5.77%、10.76%和 4.26%，

         流动资产主要由货币资金和存货构成；非流动资产占比分别为 91.03%、94.23%、89.24%和

         95.74%。和达高科最近三年及一期末资产规模、结构保持稳定，以投资性房地产和长期股

         权投资等非流动资产为主。

            流 动 资 产 中 ， 2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 货 币 资 金 分 别 为

                                                 261
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15,452.38 万元、11,303.89 万元、23,860.18 万元及 4,990.97 万元，货币资金占流动资产的

比重分别为 32.19%、41.23%、41.39%及 20.92%，2022 年 6 月末，和达高科货币资金较年

初下降 18,869.20 万元，降幅 79.08%，主要系原定于 2021 年末收购上海千咏项目，该部分

货币资金为准备的股权收购款，后项目延期至 2022 年所致。

2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科其他应收款分别为 4,474.72 万元、

1,115.57 万元、10,234.93 万元及 1,781.90 万元，占流动资产的比重分别为 9.32%、4.07%、

17.75%及 7.47%，2022 年 6 月末，和达高科其他应收款较年初减少 8,453.03 万元，降幅

82.59%，主要系原定于 2021 年末收购上海千咏项目，2021 年 12 月先行支付 6,300 万股权

购买款项，计入其他应收款，该笔款项于 2022 年完成收购转入长期股权投资所致。

2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 应 收 账 款 分 别 为 6,668.34 万 元 、

5,386.87 万元、4,966.76 万元和 5,901.94 万元，占流动资产的比重分别为 14%、20%、9%

和 24.73%。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科其他流动资产分别为 19,210.84

万元、8,867.45 万元、9,954.25 万元及 9,169.65 万元，占流动资产的比重分别为 40.02%、

32.34%、17.27%及 38.43%。

非流动资产中，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科长期股权投资分别为

46,414.85 万元、38,059.58 万元、48,746.05 万元和 54,655.24 万元，占非流动资产的比重分

别为 9.53%、8.49%、10.19%和 10.18%。

2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 固 定 资 产 分 别 为 27,805.42 万 元 、

3,063.96 万元、1,954.19 万元及 2,753.49 万元，占非流动资产的比重分别为 5.71%、0.68%

、0.41%及 0.51%。

2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 在 建 工 程 分 别 为 2,871.53 万 元 、

10,192.90 万元、21,731.73 万元及 46,940.94 万元，占非流动资产的比重分别为 0.59%、

2.27%、4.54%及 8.74%，2022 年 6 月末，在建工程较年初增加 25,209.21 万元，增幅为

116.00%，主要系和达药谷五期新增 9,554.23 万元、和达芯谷一期项目新增 9,643.27 万元，

                                   262
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创新服务中心二期新增 2,648.98 万所致。

       2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科商誉分别为 1,482.60 万元、1,482.60 万

元、1,482.60 万元及 7,006.02 万元，占非流动资产的比重分别为 0.30%、0.33%、0.31%及

1.30%。2022 年 6 月末，固定资产较年初增加 5,523.42 万元，增幅为 372.55%，主要系收

购上海千咏公司形成商誉增加 5,523.42 万所致；

       2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科递延所得税资产分别为 2,827.44 万元、

3,331.54 万元、2,978.21 万元及 2,978.21 万元，占非流动资产的比重分别为 0.58%、0.74%

、0.62%及 0.55%。

       2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 无 形 资 产 分 别 为 3,544.60 万 元 、

9,779.03 万元、9,781.16 万元和 28,535.10 万元，占非流动资产的比重为 0.73%、2.18%、

2.05%和 5.32%，2022 年 6 月末较 2021 年末增加 18,753.94 万元，增幅为 191.74%，主要系

芯谷一期与智谷公司购入土地共计 18,856.71 万，计入无形资产科目。

       （2）负债状况

                            表 和达高科最近三年及一期负债状况

                                                                                单位：万元

项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 9,198.14 18.92 4,000.86 6.48 - - 3,770.07 2.72
应付账款 12,395.40 25.49 16,530.63 26.76 24,556.41 44.39 35,691.14 25.79
预收款项 16,415.64 33.76 9,493.96 15.37 7,823.18 14.14 3,810.12 2.75
合同负债 - - 1,018.35 1.65 609.74 1.10 - -
应付职工薪酬 1,614.07 3.32 1,977.65 3.20 1,050.60 1.90 3,199.38 2.31
其中：应付工资 - - 1,916.21 3.10 988.74 1.79 2,606.41 1.88
应付福利费 - - 4.28 0.01 6.82 0.01 554.39 0.40
应交税费 -2,604.24 -5.36 2,523.71 4.09 2,173.69 3.93 2,276.56 1.64
其中：应交税金 - - 2,513.93 4.07 2,135.11 3.86 2,272.15 1.64
其他应付款 11,600.89 23.86 9,493.15 15.37 7,404.66 13.39 72,630.06 52.48
其中：应付股利 - - - - - - 481.78 0.35

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一年内到期的非流
                        - - 16,693.67 27.03 11,696.33 21.15 16,590.61 11.99
动负债
其他流动负债 - - 37.63 0.06 - - 430.22 0.31
流动负债合计 48,619.90 100.00 61,769.60 100.00 55,314.61 100.00 138,398.16 100.00
非流动负债：
长期借款 181,265.57 85.98 150,155.50 84.43 131,131.24 90.84 124,688.22 90.15
☆租赁负债 14,741.61 6.99 13,469.34 7.57 - - - -
长期应付款 2,593.00 1.23 2,593.00 1.46 2,593.00 1.80 2,577.94 1.86
递延收益 12,233.43 5.80 11,635.33 6.54 10,627.42 7.36 11,050.73 7.99
非流动负债合计 210,833.61 100.00 177,853.17 100.00 144,351.66 100.00 138,316.89 100.00
负债合计 259,453.51 239,622.77 199,666.27 276,715.05
所有者权益：
实收资本 15,000.00 4.98 15,000.00 5.06 15,000.00 5.44 15,000.00 5.80
资本公积 260,774.97 86.55 260,774.97 88.02 251,284.01 91.10 221,944.82 85.89
其他综合收益 -1,123.63 -0.37 -1,123.63 -0.38 -573.71 -0.21 1,112.48 0.43
盈余公积 - - - - - - - -
未分配利润 24,642.64 8.18 18,512.73 6.25 7,004.99 2.54 3,157.00 1.22
归属于母公司所有
              299,293.97 99.34 293,164.06 98.95 272,715.29 98.87 241,214.30 93.34
者权益合计
少数股东权益 1,991.13 0.66 3,116.30 1.05 3,114.05 1.13 17,204.87 6.66
所有者权益合计 301,285.10 100.00 296,280.36 100.00 275,829.34 100.00 258,419.17 100.00
负债和所有者权益
                  560,738.61 535,903.13 475,495.61 535,134.22
总计

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科负债总额分别为 276,715.05 万元、

199,666.27 万元、239,622.77 万元和 259,453.51 万元，呈波动趋势，其中流动负债占比分别

为 50.01%、27.70%、25.78%和 18.74%，占比逐渐下降，非流动负债占比分别为 49.99%、

72.30%、74.22%和 81.26%，占比逐渐上升，负债总额以长期借款等非流动负债为主。截至

2020 年末，和达高科总负债较上年末减少 27.84%，截至 2021 年末和达高科总负债较上年

末增加 20.01%，截止 2022 年 6 月末和达高科总负债较上年末增长 8.28%。

        流 动 负 债 方 面 ， 2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 短 期 借 款 分 别 为

3,770.07 万元、0 万元、4,000.86 万元和 9,198.14 万元，占流动负债比重分别为 2.72%、0%

                                              264
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、 6.48% 和 18.92% 。 2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 和 达 高 科 预 收 账 款 分 别 为

3,810.12 万元、7,823.18 万元、9,493.96 万元和 16,415.64 万元，占流动负债比重为 2.75%

、14.14%、15.37%和 33.76%，2022 年 6 月末和达高科预收账款较 2021 年末增加 6,921.68

万元，增幅 72.91%，主要系预收账款科目主要由预收房租构成，企业根据合同要求打款，

后因出具减免房租政策，大部分客户选取抵减后期房租方案，预收科目明显增大。2019 年

-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科其他应付款分别为 72,630.06 万元、7,404.66 万元、

9,493.15 万元和 11,600.89 万元，占比分别为 52.48%、13.39%、15.37%和 23.86%。2019 年

-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科应交税费分别为 2,276.56 万元、2,173.69 万元、

2,523.71 万元及-2,604.24 万元，占流动负债的比重分别为 1.64%、3.93%、4.09%及-5.36%

，2022 年 6 月末，和达高科应交税费较年初减少 5,127.95 万元，降幅为 203.19%，主要系

2021 年 12 月计提的相关税费均于 2022 年 1 月缴纳所致；由于和达高科目前在建工程较多

，收到工程发票，进项税数额较大，故 2022 年 6 月末应交税费为负；2019 年-2021 年末及

2022 年 6 月末， 和达高科 其他应付 款 72,630.06 万元、 7,404.66 万元、 9,493.15 万元 和

11,600.89 万元，占流动负债比重为 52.48%、13.39%、15.37%和 23.86%。

非流动负债方面，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科长期应付款分别为

2,577.94 万元、2,593.00 万元、2,593.00 万元及 2,593.00 万元，占非流动负债的比重分别为

1.86%、1.80%、1.46%及 1.23%。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科长期借款

分别为 124,688.22 万元、131,131.24 万元、150,155.50 万元及 181,265.57 万元，占非流动负

债的比重分别为 90.15%、90.84%、84.43%及 85.98%，2022 年 6 月末非流动负债较 2021

年增加 31,110.07 万元，增幅 20.72%，主要系和达药谷五期、创新服务中心二期项目贷款

新增所致。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科递延收益分别为 11,050.73 万元

、10,627.42 万元、11,635.33 万元和 12,233.43 万元，占比分别为 7.99%、7.36%、6.54%和

5.80%。

有息债务方面，公司融资渠道主要为间接融资。从债务结构上看，公司以长期借款为

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主。从财务杠杆比率来看，2019 年末、2020 年末、2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科

资产负债率分别为 51.71%、41.99%、44.71%和 46.27%，负债规模处于较低水平，且呈波

动下降趋势。负债结构中主要为长期借款、租赁负债和应付账款。

（3）所有者权益情况

所有者权益方面，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科所有者权益波动增长

，截至 2022 年 6 月末，和达高科所有者权益为 301,285.10 万元，主要由资本公积及实收资

本构成。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，公司的实收资本维持为 15,000 万元，资本

公积分别为 221,944.82 万元、251,284.01 万元、260,774.97 万元和 260,774.97 万元，占所有

者权益的比例分别为 85.89%、91.10%、88.02%及 86.55%。截至 2022 年 6 月末，公司所有

者权益为 258,419.17 亿元，主要由资本公积和实收资本构成。

（4）盈利情况

2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，和达高科的营业收入分别为 109,585.72 万元、

98,393.17 万 元 、 65,648.52 万 元 和 24,780.52 万 元 ， 营 业 利 润 分 别 为 13,796.74 万 元 、

9,882.53 万元、17,255.83 万元和 4,311.54 万元，呈波动下降趋势， 2019-2021 年度营业收

入和营业利润波动原因为资产划转，2020 年将物业及杭联热电资产划出，2021 年划入伊莱

克斯、东部厂房、新雁公寓、邻里中心等资产。2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月，和达

高科净利润分别为 10,591.88 万元、6,864.46 万元、13,119.53 万元和 3,514.88 万元。

2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，公司销售费用、管理费用、研发费用和

财务费用合计分别为 17,681.26 万元、17,618.95 万元、11,991.77 万元和 5,164.27 万元，呈

现下降趋势。费用构成中，财务费用占比较大，2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月财务费

用分别为 9,501.39 万元、9,830.37 万元、6,726.19 万元和 3,292.54 万元，财务费用主要系公

司目前有和达药谷一期、和达药谷二期、和达药谷三期、孵化器、海聚中心、和达供应链

园区等多个项目存在贷款，其利息计入财务费用所致。2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月

，公司管理费用分别为 7,907.96 万元、7,534.63 万元、5,265.58 万元和 1,871.73 万元，呈现

                                     266
                华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

下降趋势，主要系管理费用中占比较大的职工薪酬，因经营模式调整，部分薪酬转入成本

所致。2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月，公司销售费用分别为 271.91 万元、253.95 万元

、0.00 万元和 0.00 万元，2021 年及 2022 年 1-6 月销售费用为 0.00 万元，主要系 2019、

2020 年销售费用为杭联热电产生，2020 年将杭联热电资产划出后，不存在该费用所致。

（5）偿债情况

                表 和达高科最近三年及一期偿债能力指标

偿债能力指标 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
资产负债率 46.27% 44.71% 41.99% 51.71%
流动比率 0.49 0.93 0.50 0.35
速动比率 0.45 0.79 0.48 0.33

2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科流动比率为 0.35、0.50、0.93 和 0.49，

速动比率分别为 0.33、0.48、0.79 和 0.45。和达高科为重资产企业，主要资产为旗下持有

的产业园区（投资性房地产），流动资产在其资产结构中占比较小，因此流动比率和速动比

率较低。和达高科将加强货币资金流动性管理，保证流动性满足日常经营需要。

2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科资产负债率分别为 51.71%、41.99%、

44.71%和 46.27%，公司资产负债率近年来一直保持较低水平，主要与和达高科采用稳健的

经营策略，近几年的开发进度较为平缓，资产负债率保持在相近水平有关。负债结构中主

要为长期借款、租赁负债和应付账款。

2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，和达高科偿债指标与其自身资产结构相匹配，总

体来看偿债能力良好。

（6）现金流量情况

            表 和达高科最近三年及一期合并现金流量表主要指标

                                                                 单位：万元
     项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
经营活动产生的
                    3,740.89 14,883.32 30,429.61 26,162.82
现金流量净额
投资活动产生的
                   -23,599.22 -15,299.10 -12,592.69 -57,214.96
现金流量净额

                                  267
                  华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

      项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
筹资活动产生的
                      1,257.54 12,972.00 -21,964.48 14,077.99
现金流量净额
现金及现金等价
                    -18,600.79 12,556.29 -4,148.49 -16,966.72
物净增加额

经营活动现金流方面，2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，和达高科经营活

动净现金流整体呈波动下降趋势，分别为 26,162.82 万元、30,429.61 万元、14,883.32 万元

和 3,740.89 万元。主要系 2020 年杭联热电资产划出，杭联热电收入约占总收入 38%，对

经营活动现金流量影响较大。

投资活动现金流方面，2019 年，和达高科购建固定资产、无形资产和其他长期资产所

支付的现金导致整体投资活动现金流出增加；2020 年，和达高科投资支付的现金较去年同

期大幅增加，导致投资活动流出增加；2021 年，和达高科处置固定资产、无形资产和其他

长期资产所收回的现金净额较上一年有显著增加。投资支付的现金较上一年有显著增加。

2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月公司投资活动净现金流量净额分别为-57,214.96

万元、-12,592.69 万元、-15,299.10 万元和-23,599.22 万元。

2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月，和达高科筹资活动产生的现金流量净额分别为

14,077.99 万元、-21,964.48 万元、12,972.00 万元和-18,600.79 万元。2019 年和达高科收到

其他与筹资活动有关的现金导致整体筹资活动净现金流入增加；2020 年，和达高科支付其

他与筹资活动有关的现金导致整体筹资活动净现金流出增加；2021 年，和达高科支付其他

与筹资活动有关的现金较上一年有显著减少，导致筹资活动产生的现金流量净额有所回升

。2022 年 1-6 月和达高科筹资活动现金流量为负，主要为多个项目贷款合同进入后期还本

阶段，归还贷款本金金额较大所致。

整体来看，和达高科目前盈利能力较强，现金流状况良好。

4、信用情况

经基金管理人、计划管理人、财务顾问和项目律师查询中国人民银行于 2022 年 11 月

16 日出具的《企业信用报告》及于 2022 年 10 月 11 日至 2022 年 10 月 12 日对国家企业信

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用信息公示系统、信用中国网站、中国裁判文书网、证券期货市场失信记录、全国法院被

执行人信息查询网、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家发展和改革委

员会网站、中国人民银行网站、证监会网站、银保监会网站、财政部网站、国家市场监督

管理总局网站、杭州市市场监督管理局网站、国家税务总局网站、杭州市税务局网站、国

家外汇管理局网站、生态环境部网站、应急管理部网站、住房和城乡建设部网站、自然资

源部网站、商务部网站的查询结果，和达高科不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被

列入前述网站列明的失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，前

述网站未显示近三年内和达高科在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或

存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。

    5、资本市场公开融资情况

    截至首次招募说明书出具之日，和达高科无资本市场公开融资。

    6、历史信用表现

    根据中国人民银行征信中心于 2022 年 11 月 16 出具的《企业信用报告》，和达高科无

被追偿余额、关注类余额或不良类余额。经查询中国执行信息公开网（网址：

http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台（网址

：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2022 年 8 月 19 日，未在前述网站公布的信息中发

现和达高科被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。

    7、主要债务情况

    截至 2022 年 6 月 30 日，和达高科短期借款 0.92 亿元、长期借款 18.13 亿元和应付债

券 0 亿元。

    8、原始权益人不涉及地方政府隐性债务

    根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据和达高科出具的《和

达高科有限公司承诺函》，截至首次招募说明书出具日，和达高科不涉及地方政府隐性债务

。

                                269
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    （八）最近三年重大违法违规行为

    经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共

和国生态环境部网站（网址：http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部（网址

：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.go

v.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网

站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网址：

http://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：

http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mo

hurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网

址：http://www.creditchina.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录

网站（http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服务平台（http://jzsc.mohurd.gov.cn

/））、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.co

urt.gov.cn/），截至查询日 2022 年 7 月 28 日，未在前述网站公布的信息中发现和达高科在

最近 3 年内存在重大违法违规或不诚信记录的情况。

    二、其他原始权益人基本概况

    （一）基本信息

    公司名称：杭州万海投资管理有限公司

    法定代表人：徐雷

    注册地址：浙江省杭州经济技术开发区下沙街道幸福南路 1116 号和茂大厦 11 层 1101

室

    注册资本：15,000 万人民币

    成立日期：2010 年 11 月 3 日

    统一社会信用代码：91330101563026888Q

    经营范围：服务：投资管理与咨询、实业投资（除证券、期货，未经金融等监管部门

批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）。
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（二）设立和存续情况

1、设立情况

杭州万海投资管理有限公司于 2010 年 11 月 3 日成立，成立时注册资本 500 万元，法

定代表人陈冰，公司经营范围包括服务：投资管理与咨询（除证券、期货）、实业投资。

2、历史沿革情况

2014 年 9 月 17 日，杭州万海投资管理有限公司发生注册资本变更，注册资本由 500

万元变更为 14,500 万元。注册资本变更后，控股股东仍为杭州和达房地产开发有限公司，

持股比例为 100%。

2015 年 7 月 1 日，杭州万海投资管理有限公司发生注册地址变更，由原注册地址杭州

经济技术开发区 5 号大街四季风景苑 5 幢 210 室，变更为浙江省杭州经济技术开发区下沙

街道幸福南路 1116 号和茂大厦 11 层 1101 室。

2015 年 7 月 10 日，杭州 万海投资管理 有限公司发生注 册资本变更， 注册资本由

14,500 万元变更为 15,000 万元。注册资本变更后，控股股东仍为杭州和达房地产开发有限

公司，持股比例为 100%。

2016 年 4 月 8 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由陈

冰变更为沈军玉。

2017 年 1 月 9 日，杭州万海投资管理有限公司发生一般经营项目变更，变更后经营范

围为服务：投资管理与咨询、实业投资（除证券、期货，未经金融等监管部门批准，不得

从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）。股东由杭州和达房地产开发有限

公司变更为杭州和达高科技发展集团有限公司，注册资本仍为 15,000 万元。

2017 年 3 月 21 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

沈军玉变更为张剑。

2017 年 12 月 21 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

张剑变更为张锋。

                            271
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

    2018 年 6 月 28 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

张锋变更为鲁文毓。

    2019 年 10 月 17 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

鲁文毓变更为徐雷。

    2021 年 11 月 29 日，杭州万海投资管理有限公司发生经营期限变更，营业期限由 2030

年 11 月 2 日变更为长期。

    2023 年 2 月 21 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

徐雷变更为刘深华。

    2023 年 11 月 3 日，杭州万海投资管理有限公司发生法定代表人变更，法定代表人由

刘深华变更为徐雷。

    2024 年 1 月 5 日，杭州万海投资管理有限公司完成财务负责人工商变更。

    2025年9月30日，杭州万海投资管理有限公司完成章程工商变更。

    （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况

    截至首次招募说明书出具之日，和达高科作为控股股东持有万海投资 100%股权，杭

州钱塘新区产业集团持有和达高科 100%股权，杭州钱塘新区管理委员会持有钱塘新区产

业集团 90%股权，是万海投资的实际控制人。截至首次招募说明书出具日，万海投资股东

具体出资情况如下：

                   表 万海投资股东及出资情况

                                               单位：万元，%

                                 实缴出资 出资比
序号 股东名称 认缴出资额 出资方式
                                  额 例

1 杭州和达高科技发展集 15,000 15,000 100.00 货币

                         272
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     团有限公司

合计 15,000 15,000 100.00

截至首次招募说明书出具之日，万海投资的股权结构图如下：

                 图 万海投资股权结构图

（四）组织架构、治理结构及内部控制情况

1、组织架构

万海投资的组织结构框架如下图：

                  图 万海投资组织结构图

办公室：负责综合管理职能，包括公司整体发展战略管理、行政管理（行政文秘、档

案管理、信息系统、综合后勤）
             、人力资源（劳动人事、薪酬福利、招聘培训、绩效考核、

企业文化）、风控法务（制度建设、法务、内审、法人治理）、党群管理（党建、党风廉政

                       273
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、工会、群团及精神文明建设）等工作。

    财务部：负责公司融资管理、资金管理、全面预算管理、会计核算、税务筹划等工作

；负责对经济合同、资金支付的审核；负责公司内部财务审计等工作；负责公司资金计划

、资金往来调配、费用成本控制。

    工程部：负责工程建设和物业维修改造任务，制定相关工程管理制度加强对工程建设

的质量、进度、成本和安全的控制，推动项目及时、高质量地完成、确保公司业务的顺利

开展。

    成本部：负责公司全面成本管理，包括公司成本动态管理、日常成本数据整理、分包

项目招投标、合同签订等，负责项目成本核算与控制，配合相关部门对项目的方案、成本

等进行可行性论证。

    2、治理结构

    截至 2022 年 6 月末，根据《杭州万海投资管理有限公司章程》，万海投资对公司的机
构及其产生办法、职权、议事规则，安排如下：

    1）股东会

    公司不设股东会，公司股东可对《公司法》第三十七条第 1 项至第 10 项职权作出决定
，也可对下列职权作出决定：

    ①对公司向其他企业投资或者为他人提供担保作出决定；

    ②对公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所作出决议。

    公司股东对前款所列职权作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名置备于公司

。

    2）董事会

    公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。

    执行董事对股东负责，依法行使《公司法》第四十六条规定的第 1 至第 10 项职权。

    执行董事每届任期三年，执行董事任期届满，可以连派连任。执行董事任期届满未及

                       274
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时更换或者执行董事在任期内辞职的，在更换后的新执行董事就任前，原执行董事仍应当

依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行执行董事职务。

3）总经理

公司设总经理，由执行董事兼任，依法行使《公司法》第四十九条规定的职权。

4）监事会

公司不设监事会或监事。

（五）内部控制情况

万海投资的内部控制制度遵循和达高科的内部控制制度，和达高科的内部控制制度情

况核查参见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第三节 原始权益人”之“一、主要

原始权益人基本概况”之“（五）内部控制”的内容。

此外，依据和达高科内部控制制度，万海投资于 2020 年修订了《杭州万海投资管理有

限公司制度汇编》（以下简称“制度汇编”），其中包括工程管理类制度、行政综合类制度、

人力资源管理类制度、财务管理类制度以及党建工会类制度。工程管理类制度包括《工程

管理制度》、《建设项目工程变更管理办法（试行）》
                       、《招投标管理采购办法》、《建设工程招

标管理办法（暂行）》《建设项目代建管理制度》等，行政综合类制度包括《规章制度管理

办法》《公文处理办法（修订）》《合同管理制度》《资产管理办法（修订）》等，人力资源管

理类制度包括《考勤及休假制度》、《加班管理规定》《员工培训管理制度》《劳动合同管理

制度》等，财务管理类制度包括《财务会计报告管理办法》《财务预算管理制度》《会计档

案管理办法》等，党建工会类制度包括《工会委员会固定资产管理办法》《负责人职务消费

管理办法》《党风廉政建设举报制度》等。自《制度汇编》制定并实施后，万海投资沿用此

套制度。

万海投资在所有重大方面已建立了健全的、合理的内部控制制度，并已得到了有效遵

循，这些内部控制制度对编制真实、公允的财务报表提供了保证；对公司各项业务活动的

健康运行及有关法规和内部规章制度的贯彻执行提供了保证；对经营风险起到了有效的控

制作用。公司现有的内部控制制度符合我国有关法规，适应公司的管理要求和发展的需要
                     275
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。随着国家法律法规的逐步完善以及持续发展的需要，公司的内部控制制度体系建设还将

进一步优化。

（六）业务情况

杭州万海投资管理有限公司成立于 2010 年 11 月 3 日，注册资金 15,000 万人民币，经

营范围包括投资管理与咨询、实业投资（除证券、期货，未经金融等监管部门批准，不得

从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）。

万海投资拥有省级“小微企业园”资质，为浙江省内规模最大的生物医药产业园区资

产持有方。万海投资旗下园区资产丰富，包括和达药谷一期项目、和达药谷二期项目、和

达药谷三期项目、和达药谷五期项目，专注于发展区域生物医药产业，促进杭州钱塘区生

物医药产业的转型升级与规模发展。

旗下园区资产分布在杭州医药港小镇。医药港小镇位于杭州钱塘区，面积 3.4 平方公

里，小镇围绕打造国内顶尖、世界一流的生物医药产业创新高地这一目标，聚焦生物制药

、医疗器械、生命医学、数字医疗四大领域，着力构建生态链、创新链、人才链、政策链

、金融链、服务链“六链融合”的产业生态体系。小镇 2015 年启动谋划建设、获评首批杭

州市级特色小镇；2017 年，获批第三批浙江省级特色小镇创建名单；2018 年，以杭州医药

港小镇为核心平台，被杭州市政府授予“杭州医药港”称号，成为杭州市生物医药产业发

展的核心区；2020 年获评杭州市“最强产业特色小镇”称号；2021 年通过浙江省第五批省

级特色小镇的命名验收。

（七）财务状况

1、基本财务数据

截至 2022 年 6 月末，万海投资总资产为 158,001.50 万元。2021 年及 2022 年 1-6 月，

万海投资分别实现营收 18,958.35 万元和 4,826.18 万元，分别实现净利润 4,554.42 万元和

928.62 万元，主要财务指标表现稳健。根据天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具

的《2021 年度审计报告》（天职业字[2022]14697 号）及 2022 年 1-6 月未经审计的财务数据

，万海投资主要财务数据及财务指标如下：

                            276
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（1）合并资产负债表

                表 万海投资近三年及一期合并资产负债表

                                                                      单位：万元

项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

流动资产：

货币资金 386.51 5,246.87 2,471.17 864.02

应收账款 3,476.63 1,331.14 855.19 703.74

预付款项 731.34 695.82 220.46 224.98

其他应收款 4,514.49 7,718.62 364.92 19,416.35

存货 24,522.10 - - -

其他流动资
                          - 5,436.71 3,983.65 5,625.41
产

流动资产合
                  33,631.07 20,429.15 7,895.38 26,834.50
计

非流动资产：

投资性房地
                 115,441.68 116,925.48 125,270.00 137,129.98
产

固定资产 11.49 8.89 5.23 5.13

其中：固定
                                         24.27 18.77 17.26
资产原价

     累计折旧 15.38 13.54 12.13

在建工程 - 13,901.70 280.07 -

无形资产 7,609.17 7,682.35 7,603.66 -

长期待摊费
                    410.34 430.38 126.75 92.33
用

递延所得税
                    897.75 897.75 1,097.70 987.15
资产

非流动资产
                124,370.43 139,846.55 134,383.40 138,214.58
合计

                                  277
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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

资产总计 158,001.50 160,275.70 142,278.79 165,049.08

流动负债：

应付账款 11,571.11 14,037.13 22,395.40 29,345.25

预收款项 5,535.84 3,375.85 1,181.86 494.32

应付职工薪
                     21.13 35.07 105.36 59.67
酬

其中：应付
                          - 30.51 96.27 51.96
工资

     应付福利
                          - - 6.82 6.82
     费

应交税费 -6,198.56 869.40 1,387.32 374.46

其中：应交
                          - 867.64 1,351.48 374.46
税金

其他应付款 2,427.25 2,477.16 9,223.07 34,258.98

一年内到期
的非流动负 - 12,366.08 9,595.65 14,900.52
债

流动负债合
                 13,356.76 33,160.69 43,888.65 79,433.19
计

非流动负债：

长期借款 70,852.27 56,362.08 38,636.56 35,129.53

长期应付款 - 10.27 10.27 10.21

专项应付款 10.27 - - -

递延收益 6,385.52 5,574.60 4,029.68 2,048.73

非流动负债
                 77,248.06 61,946.95 42,676.50 37,188.47
合计

负债合计 90,604.82 95,107.64 86,565.15 116,621.66

所有者权益：

                                  278
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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

实收资本 15,000.00 15,000.00 15,000.00 15,000.00

资本公积 50,583.00 49,283.00 44,383.00 36,773.00

未分配利润 1,813.68 885.06 -3,669.36 -3,345.59

所有者权益合计 67,396.68 65,168.06 55,713.64 48,427.41

负债和所有者权
                158,001.50 160,275.70 142,278.79 165,049.08
益总计

（2）合并利润表

                   表 万海投资近三年及一期合并利润表

                                                                           单位：万元

               2022 年 1-6
项目 2021 年度 2020 年度 2019 年度
               月

一、营业总收入 4,826.18 18,958.35 18,280.09 19,536.33

其中：营业收入 4,826.18 18,958.35 18,280.09 19,536.33

二、营业总成本 3,499.72 14,192.37 19,066.52 20,414.87

其中：营业成本 1,497.12 10,041.43 12,815.46 15,474.86

税金及附加 884.73 1,944.24 1,932.14 1,907.76

管理费用 91.82 164.38 264.47 181.53

财务费用 1,101.52 2,042.31 4,054.46 2,850.72

其中：利息费用 - 2,049.91 4,071.55 2,871.09

     利息收入 - 9.00 17.93 21.68

加：其他收益 75.47 1,306.80 349.76 308.19

信用减值损失 0.00 -0.95 0.93 -0.93

三、营业利润 1,326.46 6,071.82 -435.73 -571.28

加：营业外收入 0.00 0.98 1.40 -

四、利润总额 1,326.46 6,072.80 -434.33 -571.28

减：所得税费用 397.84 1,518.38 -110.55 -135.49

                                       279
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                    2022 年 1-6
项目 2021 年度 2020 年度 2019 年度
                    月

五、净利润 928.62 4,554.42 -323.78 -435.80

六、其他综合收益的
税后净额

七、综合收益总额 928.62 18,958.35 18,280.09 19,536.33

      （3）合并现金流量表

                    表 万海投资近三年及一期合并现金流量表

                                                                              单位：万元

项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

一、经营活动产生的现
金流量：

销售商品、提供劳务收
                          5,666.97 14,001.33 7,053.19 3,673.82
到的现金

收到的税费返还 - 573.65 724.25 -

收到其他与经营活动有
                          3,114.03 4,533.28 41,901.89 2,845.94
关的现金

经营活动现金流入小计 8,781.00 19,108.26 49,679.33 6,519.76

购买商品、接受劳务支
                          7,802.72 25,851.88 8,482.62 682.16
付的现金

支付给职工以及为职工
                           245.09 311.56 166.54 178.20
支付的现金

支付的各项税费 2,386.18 5,140.84 1,069.98 2,494.36

支付其他与经营活动有
                           587.29 1,554.48 39,993.27 2,517.51
关的现金

经营活动现金流出小计 11,021.29 32,858.76 49,712.42 5,872.24

经 营 活动 产 生 的 现金 流
                         -2,240.29 -13,750.50 -33.09 647.52
量净额

                                          280
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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

二、投资活动产生的现
                                   - - - -
金流量：

处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回 0.00 8,381.18 13,393.92 3,782.57
的现金净额

投资活动现金流入小计 0.00 8,381.18 13,393.92 3,782.57

购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付 4,316.39 217.10 7,919.65 17,873.41
的现金

投资活动现金流出小计 4,316.39 217.10 7,919.65 17,873.41

投 资 活动 产 生 的 现金 流
                         -4,316.39 8,164.08 5,474.27 -14,090.84
量净额

三、筹资活动产生的现
                                                      - - -
金流量：

吸收投资收到的现金 1,300.00 4,900.00 7,610.00 -

取得借款收到的现金 8,232.21 30,004.51 62,933.76 26,651.21

收到其他与筹资活动有
                              0.00 22,000.00 47,924.40 30,780.00
关的现金

筹资活动现金流入小计 9,532.21 56,904.51 118,468.16 57,431.21

偿还债务支付的现金 6,021.01 9,512.61 64,735.73 25,772.76

分配股利、利润或偿付
                          1,493.74 2,098.15 2,639.89 1,586.48
利息支付的现金

支付其他与筹资活动有
                                   - 36,931.64 54,926.57 32,033.09
关的现金

筹资活动现金流出小计 7,514.76 48,542.39 122,302.19 59,392.34

筹 资 活动 产 生 的 现金 流
                          2,017.46 8,362.12 -3,834.03 -1,961.13
量净额

四、汇率变动对现金及
                                   - - - -
现金等价物的影响

                                        281
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项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度

五、现金及现金等价物
                       -4,539.22 2,775.70 1,607.15 -15,404.45
净增加额

加：期初现金及现金等
                        4,925.73 2,471.17 864.02 16,268.47
价物余额

六、期末现金及现金等
                         386.51 5,246.87 2,471.17 864.02
价物余额

      2、财务指标

                   表 万海投资近三年及一期主要财务指标

                  2022 年 6 月末 2021 年 12 月 2020 年 12 月 2019 年 12 月
        科目
                  /2022 年 1-6 月 31 日/2021 年度 31 日/2020 年度 31 日/2019 年度
资产总额（亿元） 15.80 16.03 14.23 16.50
负债总额（亿元） 9.06 9.51 8.66 11.66
所有者权益（亿元） 6.74 6.52 5.57 4.84
营业收入（亿元） 0.48 1.90 1.83 1.95
净利润（亿元） 0.09 0.46 -0.03 -0.04
流动比率（倍） 2.52 0.62 0.18 0.34
速动比率（倍） 0.63 0.60 0.17 0.33
资产负债率（%） 57.34 59.34 60.84 70.66
总资产报酬率（%） - 3.01 -0.21 -0.30
净资产回报率（%） - 7.54 -0.62 -0.89
应收账款周转率（次） - 17.34 23.45 52.78
经营活动现金流（亿元
                           -0.22 -1.38 0.00 0.06
）
投资活动现金流（亿元
                           -0.43 0.82 0.55 -1.41
）
筹资活动现金流（亿元
                            0.20 0.84 -0.38 -0.20
）

    注：2022 年 1-6 月指标未经年化。

      万海投资近三年及一期营业收入较为稳定，净利润波动较大，2019-2020 年净利润为

    负主要系财务费用较高所致。2020 年及 2021 年经营活动产生的现金流量净额波动较大，
                                      282
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       主要系和达药谷一期、二期、三期项目相关资产于 2019 年转为投资性房地产及固定资产，

       后续因尾款及装修等费用支付的现金计入“购买商品、接受劳务支付的现金”所致。

          3、财务分析

          （1）资产结构

                                 表 万海投资近三年及一期资产结构

                                                                                         单位：万元

               2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
     项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 386.51 1.15 5,246.87 25.68 2,471.17 31.30 864.02 3.22
应收账款 3,476.63 10.34 1,331.14 6.52 855.19 10.83 703.74 2.62
预付款项 731.34 2.17 695.82 3.41 220.46 2.79 224.98 0.84
其他应收款 4,514.49 13.42 7,718.62 37.78 364.92 4.62 19,416.35 72.36
存货 24,522.10 72.92 - - - - - -
其他流动资产 - - 5,436.71 26.61 3,983.65 50.46 5,625.41 20.96
流动资产合计 33,631.07 100.00 20,429.15 100.00 7,895.38 100.00 26,834.50 100.00
非流动资产：
投资性房地产 115,441.68 92.82 116,925.48 83.61 125,270.00 93.22 137,129.98 99.22
固定资产 11.49 0.01 8.89 0.01 5.23 0.00 5.13 0.00
其中：固定资产
                      - - 24.27 0.02 18.77 0.01 17.26 0.01
原价
累计折旧 - - 15.38 0.01 13.54 0.01 12.13 0.01
在建工程 - - 13,901.70 9.94 280.07 0.21 - -
无形资产 7,609.17 6.12 7,682.35 5.49 7,603.66 5.66 - -

长期待摊费用 410.34 0.33 430.38 0.31 126.75 0.09 92.33 0.07

递延所得税资产 897.75 0.72 897.75 0.64 1,097.70 0.82 987.15 0.71

非流动资产合计 124,370.43 100.00 139,846.55 100.00 134,383.40 100.00 138,214.58 100.00

资产总计 158,001.50 160,275.70 142,278.79 165,049.08

          2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资资产总额分别为 165,049.08 万元、

       142,278.79 万元、160,275.70 万元和 158,001.50 万元，总资产规模呈现波动上升趋势。资产

                                                  283
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结构整体保持稳定。万海投资资产以非流动资产为主。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末

，流动资产规模分别为 26,834.50 万元、7,895.38 万元、20,429.15 万元和 33,631.07 万元，

占 总 资 产 比 例 分 别 为 16.26% 、 5.55% 、 12.75% 和 21.29% ； 非 流 动 资 产 规 模 分 别 为

138,214.58 万元、134,383.40 万元、139,846.55 万元和 124,370.43 万元，占总资产比例分别

为 83.74%、94.45%、87.25%和 78.71%。

流动资产中，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资货币资金分别为 864.02

万元、2471.17 万元、5,246.87 万元及 386.51 万元，占流动资产的比例分别为 3.22%、

31.30%、25.68% 及 1.15%，2022 年 6 月末 ，货币资 金较年初 下降 4,860.36 万元 ，降幅

92.63%，主要系 2021 年末完成房产销售，资金留存较多，2022 年年初支付和达高科往来

款 4,300 万 所 致 ； 其 他 应 收 款 分 别 为 19,416.35 万 元 、 364.92 万 元 、 7,718.62 万 元 及

4,514.49 万元，占流动资产的比例分别为 72.36%、4.62%、37.78%及 13.42%，2022 年 6 月

末，其他应收款较年初下降 3,204.13 万元，降幅 41.51%，主要系和达高科往来款减少

7,600 万元所致；存货分别为 0.00 万元、0.00 万元、0.00 万元及 24,522.10 万元，占流动资

产的比重分别为 0%、0%、0%及 72.92%，2022 年 6 月末，存货较年初由 0.00 万元增加至

24,522.10 万元，主要系新增和达药谷五期在建工程所致；其他流动资产分别为 5,625.41 万

元、3,983.65 万元、5,436.71 万元及 0.00 万元，占流动资产的比重分别为 20.96%、50.46%

、26.61%及 0.00%，主要为待抵扣进项税。

非流动资产主要由投资性房地产和无形资产构成。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末

，万海投资投资性房地产分别为 137,129.98 万元、125,270.00 万元、116,925.48 万元及

115,441.68 万元，占非流动资产的比例分别为 99.22%、93.22%、83.61%及 92.82%。2019

年-2021 年末及 2022 年 6 月末，无形资产分别为 0.00 万元、7,603.66 万元、7,682.35 万元

及 7,609.17 万元，占非流动资产的比例分别为 0.00%、5.66%、5.49%及 6.12%。

（2）负债情况

                       表 万海投资近三年及一期负债情况

                                    284
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                                                                                    单位：万元

                 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 11,571.11 86.63 14,037.13 42.33 22,395.40 51.03 29,345.25 36.94
预收款项 5,535.84 41.45 3,375.85 10.18 1,181.86 2.69 494.32 0.62
应付职工薪酬 21.13 0.16 35.07 0.11 105.36 0.24 59.67 0.08
其中：应付工资 - - 30.51 0.09 96.27 0.22 51.96 0.07
应付福利费 - - - - 6.82 0.02 6.82 0.01
应交税费 -6,198.56 -46.41 869.4 2.62 1,387.32 3.16 374.46 0.47
其中：应交税金 - - 867.64 2.62 1,351.48 3.08 374.46 0.47
其他应付款 2,427.25 18.17 2,477.16 7.47 9,223.07 21.01 34,258.98 43.13
一年内到期的非
                       - - 12,366.08 37.29 9,595.65 21.86 14,900.52 18.76
流动负债
流动负债合计 13,356.76 100.00 33,160.69 100.00 43,888.65 100.00 79,433.19 100.00
非流动负债：
长期借款 70,852.27 91.72 56,362.08 90.98 38,636.56 90.53 35,129.53 94.46
长期应付款 - - 10.27 0.02 10.27 0.02 10.21 0.03
专项应付款 10.27 0.01 - - - - - -
递延收益 6,385.52 8.27 5,574.60 9.00 4,029.68 9.44 2,048.73 5.51
非流动负债合计 77,248.06 100.00 61,946.95 100.00 42,676.50 100.00 37,188.47 100.00
负债合计 90,604.82 95,107.64 86,565.15 116,621.66

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投 资负债总额分别为 116,621.66 万元、

86,565.15 万元、95,107.64 万元和 90,604.82 万元，呈波动趋势。其中，流动负债占比分别

为 68.11%、50.70%、34.87%和 14.74%，占比持续下降，非流动负债占比分别为 31.89%、

49.30%、65.13%和 85.26%，占比持续上升。截至 2020 年末，万海投资总负债较上年末减

少 25.77%，截至 2021 年末较上年末增加 9.87%，截止 2022 年 6 月末较上年末下降 4.73%

。

        流 动 负 债 方 面 ， 2019 年 -2021 年 末 及 2022 年 6 月 末 ， 万 海 投 资 应 付 账 款 分 别 为

29,345.25 万元、22,395.40 万元、14,037.13 万元及 11,571.11 万元，占流动负债的比重分别

为 36.94%、51.03%、42.33%及 86.63%，2021 年末，应付账款较年初减少 8,358.27 万元，

                                              285
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     降幅为-37.32%，主要系和达药谷一期、和达药谷二期、和达药谷三期均已竣工并投入使用

     ，工程款暂估计入应付账款，2021 年度和达药谷一期支付总包及部分工程质保金约 450 万

     ，和达药谷二期支付各类工程质保金等 700 万，和达药谷三期支付各类工程及总包费用

     6,900 万所致，2022 年 6 月末，应付账款较年初减少 2,466.02 万元，降幅为 17.57%。

        非流动负债方面，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资长期借款分别为

     35,129.53 万元、38,636.56 万元、56,362.08 万元及 70,852.27 万元，占非流动负债的比重分

     别为 94.46%、90.53%、90.98%及 91.72%，2022 年 6 月末，长期借款较年初增加 14,490.19

     万元，涨幅为 28.52%，主要系和达药谷五期贷款所致。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月

     末，递延收益分别为 2,048.73 万元、4,029.68 万元、5,574.60 万元及 6,385.52 万元，占非流

     动负债的比重分别为 5.51%、9.44%、9.00%及 8.27%，2021 年末，递延收益较年初增加

     1,544.92 万元，涨幅为 38.34%，主要系和达药谷二期固定资产投资补助增加所致，2022 年

     6 月末，递延收益较年初增加 810.92 万元，涨幅为 14.55%。

        有息债务方面，万海投资有息债务以长期借款为主。从财务杠杆比率来看，2019 年-

     2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资资产负债率分别为 70.66%、60.84%、59.34%和

     57.34%，整体保持下降趋势。

        （3）所有者权益情况

                           表 万海投资近三年及一期所有者权益情况

                                                                          单位：万元，%
              2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
             金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
实收资本 15,000.00 22.26 15,000.00 23.02 15,000.00 26.92 15,000.00 30.97
资本公积 50,583.00 75.05 49,283.00 75.62 44,383.00 79.66 36,773.00 75.93
未分配利
                1,813.68 2.69% 885.06 1.36 -3,669.36 -6.59 -3,345.59 -6.91
润
所有者权
               67,396.68 - 65,168.06 - 55,713.64 - 48,427.41 -
益合计

        所有者权益方面，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资所有者权益保持增长

                                        286
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，分别为 48,427.41 万元、55,713.64 万元、65,168.06 万元和 67,396.68 万元，主要由实收资

本和资本公积组成，合计占比维持在 95%以上。其中，公司的实收资本维持为 15,000.00

万元，占比分别为 30.97%、26.92%、23.02%和 22.26%；资本公积分别为 36,773.00 万元、

44,383.00 万元、49,283.00 万元和 50,583.00 万元，占比分别为 75.93%、79.66%、75.62%和

75.05%。

     （4）盈利情况

     2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月，万海投资的营业收入分别为 19,536.33 万元、

18,280.09 万元、18,958.35 万元和 4,826.18 万元，营业利润分别为-571.28 万元、-435.73 万

元、6,071.82 万元和 1,326.46 万元，净利润分别为-435.80 万元、-323.78 万元、4,554.42 万

元和 928.62 万元，利润整体波动幅度较大，主要由于和达药谷一期、和达药谷二期于 2018

年陆续开始运营，和达药谷三期于 2020 年开始运营，前期因项目出租率较低，且项目完工

产生成本摊销及财务费用较高，2021 年各园区正式运营进入相对稳定阶段，出租率基本饱

和。

     2019 年-2021 年度和 2022 年 1-6 月，公司销售费用、管理费用、研发费用和财务费用

合计分别为 3,032.25 万元、4,318.93 万元、2,206.69 万元和 1,193.34 万元，呈现波动下降趋

势。费用构成中，财务费用占比较大，2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月分别为 2,850.72

万元、4,054.46 万元、2,042.31 万元和 1,101.52 万元，主要系公司持有运营的和达药谷一期

、和达药谷二期、和达药谷三期多个项目存在贷款，其利息计入财务费用所致。2019 年-

2021 年度及 2022 年 1-6 月，公司管理费用分别为 181.53 万元、264.47 万元、164.38 万元

和 91.82 万元，波动下降主要系管理费用中占比较大的职工薪酬，因经营模式调整，工程

部人员薪酬转入在建工程所致。2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，公司销售费

用和研发费用均分别为 0.00 万元。

     （5）偿债情况

                   表 万海投资近三年及一期偿债能力指标

                                287
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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
资产负债率 57.34% 59.34% 60.84% 70.66%
流动比率 2.52 0.62 0.18 0.34
速动比率 0.63 0.60 0.17 0.33

     2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资流动比率为 0.34、0.18、0.62 和 2.52，

其中 2022 年 6 月末流动比率攀升主要系存货增加、流动负债下降所致；速动比率分别为

0.33、0.17、0.60 和 0.63。

     2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资资产负债率分别为 70.66%、60.84%、

59.34%和 57.34%，整体维持下降趋势，主要与万海投资近几年运营良好，业务运管正式进

入轨道，偿债能力增强，负债降低有关。负债结构主要为应付账款、其他应付款和长期借

款。

     2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，万海投资偿债指标呈现波动向好的变化，总体来

看偿债能力逐渐增强。

     （6）现金流量情况

                表 万海投资最近三年及一期合并现金流量表主要指标

                                                                             单位：万元
       项目 2022 年 1-6 月 2021 年度 2020 年度 2019 年度
经营活动产生的现
                         -2,240.29 -13,750.50 -33.09 647.52
金流量净额
投资活动产生的现
                         -4,316.39 8,164.08 5,474.27 -14,090.84
金流量净额
筹资活动产生的现
                          2,017.46 8,362.12 -3,834.03 -1,961.13
金流量净额
现金及现金等价物
                         -4,539.22 2,775.70 1,607.15 -15,404.45
净增加额
期末现金及现金等
                            386.51 5,246.87 2,471.17 864.02
价物余额

     经营活动现金流方面，2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，万海投资经营活

动净现金流波动幅度较大，分别为 647.52 万元、-33.09 万元、-13,750.50 万元和 -2,240.29

万元，近年来经营活动净现金流为负主要系 2020 年受疫情影响租金收入下降，2021 年需

                                      288
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支付供应商款项增加所致。

投资活动现金流方面，2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，万海投资的投资

活动产生的现金流量净额分别为-14,090.84 万元、5,474.27 万元、8,164.08 万元和-4,316.39

万元。2019 年支付大量工程款项，导致较大投资活动现金流出；2020-2021 年支付工程尾

款金额较小，投资活动现金流量净额为正，同时房产销售业务的固定资产处置带来投资活

动的现金流入。

筹资活动现金流方面，2019 年、2020 年、2021 年和 2022 年 1-6 月，万海投资筹资活

动产生的现金流量净额分别为-1,961.13 万元、-3,834.03 万元、8,362.12 万元和 2,017.46 万

元。其中，2021 年及 2022 年 1-6 月偿还债务所支付的现金大幅度减少，导致筹资活动产

生的现金流量净额转正。

整体来看，万海投资目前盈利能力较强，现金流状况良好。

4、信用情况

经基金管理人、计划管理人、财务顾问和项目律师查询中国人民银行于 2022 年 11 月

16 日出具的《企业信用报告》及于 2022 年 2022 年 10 月 11 日至 2022 年 10 月 12 日对国

家企业信用信息公示系统、信用中国网站、中国裁判文书网、证券期货市场失信记录、全

国法院被执行人信息查询网、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家发展

和改革委员会网站、中国人民银行网站、证监会网站、银保监会网站、财政部网站、国家

市场监督管理总局网站、杭州市市场监督管理局网站、国家税务总局网站、杭州市税务局

网站、国家外汇管理局网站、生态环境部网站、应急管理部网站、住房和城乡建设部网站

、自然资源部网站、商务部网站的查询结果，万海投资不存在重大违法、违规或不诚信行

为，未被列入前述网站列明的失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体

名单，前述网站未显示近三年内万海投资在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行

融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。

5、资本市场公开融资情况

                             289
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    截至首次招募说明书出具之日，万海投资无资本市场公开融资。

    6、历史信用表现

    根据中国人民银行征信中心于 2022 年 11 月 16 日出具的《企业信用报告》，万海投资

无被追偿余额、关注类余额或不良类余额。经查询中国执行信息公开网（网址：

http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台（网址

：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2022 年 8 月 19 日，未在前述网站公布的信息中发

现万海投资被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。

    7、主要债务情况

    截至 2022 年 6 月 30 日，万海投资长期借款 7.09 亿元，无短期借款和应付债券。

    8、原始权益人不涉及地方政府隐性债务

    根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据万海投资出具的《万

海投资有限公司承诺函》，截至首次招募说明书出具日，万海投资不涉及地方政府隐性债务

。

    （八）最近三年重大违法违规行为

    经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共

和国生态环境部网站（网址：http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部（网址

：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.go

v.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网

站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网址：

http://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：

http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mo

hurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网

址：http://www.creditchina.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录

网站（http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服务平台（http://jzsc.mohurd.gov.cn

/））、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.co
                                290
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urt.gov.cn/），截至查询日2022年7月29日，未在前述网站公布的信息中发现万海投资在最近

3年内存在重大违法违规或不诚信记录的情况。

     三、原始权益人出具的承诺情况

     原始权益人已向基金管理人出具如下承诺：

     1、不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；

     2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职

责；

     3、确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准

确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

     4、依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、

账册合同、账户管理权限等；

     5、主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者

编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益。

     6、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办

理股权变更的工商变更登记手续；

     7、法律法规及相关协议约定的其他义务。

     四、原始权益人针对信息披露的承诺

     （一）发改委申报阶段的相关承诺

     原始权益人已出具《关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺

函》，承诺如下事项：

     1）原始权益人已经提供了本次基础设施 REITs 申报所必需的、全部的、真实的原始书

面材料、副本材料或其他材料，原始权益人承诺并确认该等材料真实、有效、合规、完备

，不存在任何隐瞒、虛假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真

实，复印件与原件一致。

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2）截至本函出具之日，原始权益人近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监

管、税务等方面无重大违法违规记录，基础设施项目运营期间未出现安全、质量、环保等

方面的重大问题，亦不存在与第三方未解决的重大纠纷。

3）原始权益人披露了基础设施 REITs 所涉转让事宜相关的所有限定条件，对资产转让

限定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述，己如实办理所有与资产转让相关的事项，并

承诺承担相应法律责任。

4）原始权益人承诺拟将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿还相

关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于和达药谷五期项目

、芯谷项目，或其他经批准同意的产业园项目。截至本承诺函出具之日，拟新投资的项目

真实存在，且前期工作相对成熟，项目符合国家政策和原始权益人主营业务，符合国家重

大战略、发展规划、产业政策等情况。原始权益人承诺将以项目资本金方式将募集资金用

于拟新投资的项目。

5）原始权益人承诺基础设施 REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基

础设施 REITs 过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他

相关缴税主体）相应税金并承担所有相关经济和法律责任。

6）针对基础设施项目的运营管理安排，为促进项目持续健康平稳运营，原始权益人做

出如下保障措施承诺：原始权益人和达高科将作为运营管理机构在基金存续期内受基金管

理人委托为基础设施项目提供运营管理服务。在《运营管理服务协议》中，明确运营管理

机构与基金管理人的激励约束机制及奖惩标准、运营管理权责利关系，以及解聘、更换运

营管理机构的条件和程序，促进基础设施项目平稳运营。

（二）申报中国证监会、深圳证券交易所阶段的相关承诺函

1、原始权益人和达高科、万海投资已出具《关于基础设施项目租金减免补足的承诺函

》，承诺如下事项：

1）基础设施评估基准日起至交割日止的期间内，如基础设施资产因新型冠状病毒肺炎

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疫情减免租金（以政府部门正式发文为准），且项目公司已据此实际减免租户租金的，本公

司应当向项目公司补足项目公司因减免租金实际减少的收入。具体按《项目公司股权转让

协议》执行。

2）在公募基金存续期间因新型冠状病毒肺炎疫情减免租金（以政府部门正式发文为准

）使得项目公司收入减少的情况下，经各方协商一致，公募基金管理人、计划管理人和/或

运营管理机构将采取减免期间部分基金管理费、专项计划管理费和/或运营服务费的措施，

适当就减免租金对项目公司收入造成的影响予以缓释，具体以各方协商的方案为准。

3）如经公募基金管理人、计划管理人和/或运营管理机构采取上述措施后，仍无法缓

释减免租金导致项目公司收入减少而对公募基金份额持有人的当期收益造成的影响，则原

始权益人（或原始权益人指定的关联方）应采取申请补贴、税收减免等措施予以缓释，经

原始权益人（或原始权益人指定的关联方）采取相关措施后仍无法缓释的，原始权益人（

或原始权益人指定的关联方）应对项目公司因此减少的收入予以补足，直至公募基金份额

持有人当期收益不受影响，具体按《项目公司股权转让协议》执行。

2、和达高科作为原始权益人及运营管理统筹机构、万海投资作为原始权益人、新智公

司作为孵化器项目的运营管理实施机构、生物医药公司作为和达药谷一期项目的运营管理

实施机构，已出具《不涉及地方政府隐性债务的承诺函》，承诺：本公司未以任何方式承担

地方政府隐性债务，本次基础设施公募基金的申报发行不涉及地方政府隐性债务。

3、原始权益人和达高科、万海投资已出具《购回份额承诺函》，承诺：本次基础设施

公募基金不存在虚假申报发行情形，若本次基础设施公募基金被有权机构认定为存在虚假

申报发行情形的，本公司承诺与另一原始权益人连带购回本次基础设施公募基金全部公募

基金份额。

4、原始权益人和达高科、万海投资已出具《近三年无重大违法违规承诺函》，承诺：

本公司近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规

记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题，亦不存在因严重违法失

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信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，或被暂停

或者限制进行融资的情形。

    5、原始权益人和达高科、万海投资已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺以下

事项：

    1）华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金发行完成后，本公司及本公

司控制的企业如发现任何与基础设施基金主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的

业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给基础设施基金

；

    2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和其他项

目，不会主动诱导基础设施基金项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础

设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力；

    3）如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，公平对待基

础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将项目公司所

取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权益

人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决

定或判断，并将避免该种客观结果的发生；

    4）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若该等物业资产的原始权益人与

基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备注入基础设施基金的条件时，履行各级监

管单位审批程序后，将在同等条件下优先通过合理的价格将相关资产注入基础设施基金，

以避免与基础设施基金可能产生的同业竞争；

    5）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生

争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金

管理人积极协商解决措施；

    6）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司

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违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。

6、运营管理实施机构已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺以下事项：

1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚

实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的

其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照

该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益

冲突，充分保护基金份额持有人的利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的

业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用

该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将

避免该种客观结果的发生。

2）本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直

接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先

提供给基础设施项目。

3）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和其他项

目，不会主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础

设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务

机会，基础设施基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。

4）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若该等物业资产的原始权益人与

基金管理人及专项计划管理人各方一致认为具备注入基础设施基金的条件时，履行各级监

管单位审批程序后，将在同等条件下优先通过合理的价格将相关资产注入基础设施基金，

以避免与基础设施基金可能产生的同业竞争。

5）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生

争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金

管理人积极协商解决措施。

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          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

6）除非本公司不再作为基础设施基金的基础设施运营管理机构，本承诺始终有效，且

是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一

切损失将由本公司承担。

7、原始权益人和达高科已出具《关于按期完成项目公司反向吸收合并的承诺函》，承

诺：本公司承诺将敦促和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司与杭州和生园区运营

管理有限公司根据本次基础设施公募基金招募说明书及相关吸收合并协议的安排，按期完

成和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司吸收合并杭州和生园区运营管理有限公司

的相关工作。若本次吸收合并工作在本次基础设施公募基金发行首年未按期完成，本公司

将对本次基础设施公募基金发行首年和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司当年缴

纳所得税支出进行补足承担。

8、和达药谷一期公司作为项目公司，已出具《按期完成吸收合并承诺函》，承诺：本

公司承诺在和达药谷一期项目资产重组至本公司后，按照本次基础设施公募基金招募说明

书和吸收合并协议的相关安排，按期完成与杭州和生园区运营管理有限公司的吸收合并相

关工作，即由本公司吸收合并杭州和生园区运营管理有限公司。本次吸收合并完成后，本

公司存续，杭州和生园区运营管理有限公司注销。

9、杭州和生园区运营管理有限公司作为 SPV 公司，已出具《按期完成吸收合并承诺

函》，承诺：本公司承诺将按照本次基础设施公募基金招募说明书和吸收合并协议的相关安

排，按期完成与和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司的吸收合并相关工作，即由

和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司吸收合并本公司。本次吸收合并完成后，和

达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司存续，本公司注销。

10、原始权益人和达高科、万海投资已出具《关于租赁合同及物业合同换签的承诺函》

，承诺：本公司承诺将于本次基础设施公募基金准予注册前，配合项目公司完成将本公司

名下关于基础设施项目的所有正在履行的租赁合同以及将运营管理实施机构名下关于基础

设施项目的所有正在履行的物业合同换签至项目公司名下的相关工作。如因特殊原因未能

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               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

完成换签的，本公司承诺将应换签而未换签的租赁合同项下收到的租金转付至项目公司，

并协调运营管理实施机构将应换签而未换签物业合同项下收到的物业费转付至项目公司。

     11、孵化器公司与和达药谷一期公司作为项目公司、新智公司和生物医药公司作为运

营管理实施机构，已出具《关于物业合同换签的承诺函》，承诺：本公司承诺将于本次基础

设施公募基金准予注册前，配合项目公司完成将本公司名下关于基础设施项目的所有正在

履行的物业合同换签至项目公司名下的相关工作。如因特殊原因未能完成换签的，本公司

承诺将应换签而未换签物业合同项下收到的物业费转付至项目公司。

     五、回收资金用途、管理与监督

     原始权益人通过本次不动产 REITs 发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于和达药

谷五期项目和芯谷项目的建设。募投项目在贯彻新发展理念、落实国家重大战略、增强人

民福祉，以及推动基础设施高质量发展等方面具有重要作用和意义，用途符合国家产业政

策。

     和达药谷五期项目位于杭州东部医药港小镇，杭州医药港牢牢把握打造浙江省生命健

康科创高地主平台、杭州市生物医药产业发展核心区、钱塘区产业发展主阵地的要求，谋

划建设立足浙江、辐射全国面向全球的生物医药产业生态圈推动创新链、生态链、人才链

、政策链、金融链、服务链的“六链融合”发，着力打造国内领先、国际一流的生物医药

产业创新高地。和达药谷五期项目的建设及投入运营将吸引全国优秀的生物医药企业入驻

，进一步加强杭州东部医药港小镇的产业集聚效应，促进杭州市生物医药产业的发展。

     作为钱塘新区（杭州经济技术开发区）产业功能平台之一，芯谷项目位于杭州江东芯

谷，江东芯谷承担了浙江省、杭州市高水平建设高端集成电路产业的重任，主导产业为半

导体产业、未来产业，重点发展集成电路、柔性电子显示、智能终端、人工智能、5G、虚

拟现实、区块链、增材制造等产业。芯谷项目的建设及投入运营将吸引全国优秀的生物医

药企业入驻，进一步加强杭州江东芯谷的产业集聚效应，促进杭州市科技产业的发展。

     和达药谷五期项目总投资 7.20 亿元，资本金 2.16 亿元，芯谷项目总投资 10.17 亿元，

                           297
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

资本金 3.051 亿元，总投资共计 17.37 亿元，资本金共计 5.211 亿元。具体情况如下：

               表 回收资金拟投资的固定资产投资项目情况

类别 募集资金投资项目情况
项目名称 和达药谷五期项目 芯谷项目
项目总投资（亿元） 7.20 10.17
项目资本金（亿元） 2.16 3.051
项目资本金缺口（亿元） 2.00 3.00
                  项目总建筑面积约 1,337,569.70 项目总建筑面积约 208,550
                  平 方 米 ， 其 中 地 上 建 筑 面 积 平方米，其中地上建筑面积
建设内容和规模
                  1,311,607.5 平方米，地下建筑 约 192,550 平方米，地下建
                  面积 25,962.2 平方米 筑面积约 16,000 平方米
前期工作进展 已开工建设 已开工建设
（拟）开工时间 2021 年 4 月 2022 年 3 月
拟使用募集资金规
            和达高科 0.99 1.05
模（亿元）
募集资金投入项目
            和达高科 项目资本金 项目资本金
的具体方式

根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据和达高科提供的《和

达高科有限公司关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，原

始权益人拟将本项目净回收资金用于和达药谷五期项目、芯谷项目建设，不违反法律法规

的强制性规定。同时根据和达高科提供的承诺函，后续和达高科将根据项目进展情况和募

集资金实际到位情况，确定最终的固定资产投资项目，做好向相关省级发展改革部门进行

备案工作，并保证该等固定资产投资项目情况真实。

为加快回收资金使用，并根据实际需要，原始权益人在履行了规定程序后对回收资金

投向进行了变更。变更后的募投项目具体如下表所示：

             表 变更后回收资金投资的固定资产投资项目情况

                                     和达临碳科 和达药谷七
       项目 和达芯谷二期项目
                                     技城项目 期项目

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                                          本次新增项 本次新增项
      项目类别 本次新增项目
                                            目 目

项目总投资
                        15.916 23.469 3.130
      （亿元）

项目资本金
                        4.774 7.041 0.939
      （亿元）

项目资本金缺口
                        4.442 6.507 0.855
      （亿元）

                                          建设内容：
                                                          建设内容医
                   建设内容：计算机 通用设备制造业
                                                       药制造业厂房；
                 、通信和其他电子设备 厂房；
                                                          规模：总建
建设内容和规模 制造业厂房； 规模：总建
                                                          筑面积
                   规模：总建筑面积 筑面积
                                                       60,158.00 平方
                  278,661.80 平方米 476,225.00 平方
                                                            米
                                            米

前期工作进展 在建 在建 在建

                                                           2023 年 8
      开工时间 2022 年 12 月 2023 年 7 月
                                                            月

拟使用
募集资金规
             和
模 0.306 1.667 0.217
        达高科
（亿元
）

募集资
             和 项目资本金/ 项目资本金
金投入项目 项目资本金/其他
        达高科 其他 /其他
的具体方式

根据和达高科2024年7月5日向国家发改委投资司递交的《关于华夏杭州和达高科产业

                                 299
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

园封闭式基础设施证券投资基金回收资金使用情况的报告（首次发新项目）》，变更后募投

项目对净回收资金的使用已完成100%。

六、平稳运营的安排

和达高科作为本基金的主要原始权益人和运营管理统筹机构，为确保本基金存续期内

不动产项目持续健康运营，从项目公司、运营管理机构、原始权益人等各层面考虑具有多

重保障措施：

1、项目定位及职能延续

本基金发行后，底层资产作为杭州市产业园的组成部分，不会改变其既定战略定位及

职能，项目将在原有的基础上健康平稳发展，发挥其战略作用，持续保障社会公共利益。

2、担任运营管理机构角色

在运营管理安排上，基金管理人聘请和达高科担任运营统筹机构，新智公司担任孵化

器项目的运营管理实施机构，生物医药公司担任和达药谷一期项目的运营管理实施机构，

负责不动产项目的部分服务和运营管理职责，保证项目持续健康平稳运营。运营管理机构

将会严格遵循《运营管理服务协议》的约定并履行相应的运营管理职责，根据自身针对同

类资产的既有管理规范和标准，发挥运营管理机构在产业园投资运营领域的专业优势，保

障项目持续稳定运营。

3、原始权益人继续持有较高比例的公募 REITs 基金份额

本基金发行后，原始权益人拟继续持有 51%的公募基金份额。因此，原始权益人也将

具有保障项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。

4、和达高科打造产业园领域的 REITs 上市平台

和达高科此次发行不动产基金旨在搭建与打造专注于生物医药领域的产业园资产上市

平台，今后和达高科将以符合相关政策的产业园类资产通过扩募形式纳入本不动产 REITs

平台。

5、承诺采取有效措施降低同业竞争风险

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          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

原始权益人已出具《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：

（1）本次发行完成后，和达高科及和达高科控制的企业如发现任何与基础设施基金主

营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平

的条款在同等条件下优先提供给基础设施基金。

（2）平等对待和达高科及和达高科控制的企业提供运营管理服务的各基础设施项目和

其他项目，不会主动诱导基础设施基金项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降

低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力。

（3）如和达高科持有或运营竞争性项目的，和达高科将采取充分、适当的措施，公平

对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。和达高科承诺不会将项

目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用

原始权益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性

项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。

（4）和达高科及和达高科控制的企业持有的其他物业资产，若原始权益人、基金管理

人及专项计划管理人各方一致认为具备注入基础设施基金的条件时，履行各级监管单位审

批程序后，将在同等条件下优先通过合理的价格将相关资产注入基础设施基金，以避免与

基础设施基金可能产生的同业竞争。

（5）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发

生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，和达高科承诺将与

基金管理人积极协商解决措施。

另外，新智公司及生物医药公司亦分别出具了相应的《避免同业竞争的承诺函》，将有

效防范利益冲突和同业竞争风险。

6、基础设施基金层面建立适当的项目管理机制

本基金制定了较为完善的治理架构，在基金层面、专项计划层面和项目公司层面均设

置了相应的权力机构或管理机构，明确了包括基金管理人、基金托管人、计划管理人等相

                    301
           华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

关方的权利与义务。在基础设施项目的运营管理层面，基金管理人与运营管理机构签署了

《运营管理服务协议》，该协议约定了运营管理机构的服务范围、权利及义务、基金管理人

对运营管理机构的监督和检查、费用激励与考核等条款，对运营管理机构形成有效的约束

和激励，从而合法合规地为基础设施项目提供运营管理服务。本基金通过建立适当的治理

架构和治理机制，有效保障了基础设施项目的平稳运营。

七、关联方拟认购的基金份额数量

本基金原始权益人或其同一控制下的关联方以自有资金参与战略配售，占本次基金份

额发售比例为 51%。其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，

超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。

八、原始权益人不涉及地方政府隐性债务

根据法律顾问出具的法律意见书并经管理人适当核查，同时根据和达高科、万海投资

出具的《承诺函》，截至首次招募说明书出具日，原始权益人和达高科、万海投资不涉及地

方政府隐性债务。

                     302
               华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

                     第四节 运营管理机构

     一、运营管理机构的基本情况

     本不动产项目由基金管理人、计划管理人和项目公司共同聘请杭州和达高科技发展集

团有限公司及其子公司杭州和达新智园区管理有限公司和杭州生物医药国家高技术产业基

地投资管理有限公司担任本不动产项目的运营管理机构，其中，和达高科作为运营管理统

筹机构负责统筹、协调和安排《运营管理服务协议》项下的运营管理工作，新智公司作为

孵化器项目的运营管理实施机构，生物医药公司作为和达药谷一期项目的运营管理实施机

构。

（一）运营管理统筹机构

     运营管理统筹机构的基本情况，包括名称、注册地址、注册资本、成立日期、法定代

表人、经营范围、主要负责人员；设立、存续和历史沿革情况；股权结构、控股股东和实

际控制人情况；组织架构和内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风

险控制制度；业务模式和持续经营能力；财务数据及主要财务指标分析；公司资信水平详

见本招募说明书“第二章不动产项目”之“第三节 原始权益人”之“一、主要原始权益人

基本概况”。

（二）运营管理实施机构-杭州和达新智园区管理有限公司

     1、基本概况

（1）基本情况

     杭州和达新智园区管理有限公司为孵化器项目的运营管理实施机构。新智公司注册资

本人民币 500.00 万元，是和达高科的全资子公司。

      截至 2025 年 9 月末，新智公司基本情况如下表：

                       表 新智公司概况

      事项 内容
              杭州和达新智园区管理有限公司（曾用名：杭州和达科技服务有限
企业名称
              公司）

                         303
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     事项 内容
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 刘志好
企业状态 存续
统一社会信用代
            91330101697051798H
码
注册资本 500 万人民币
成立日期 2009 年 11 月 4 日
住所 浙江省杭州市钱塘新区 8 号大街 1 号 4 幢
            一般项目：园区管理服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术
            交流、技术转让、技术推广；物业管理；创业空间服务；图文设计
经营范围
            制作；会议及展览服务；企业管理；咨询策划服务（除依法须经批
            准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

（2）股权结构

    截至 2025 年 9 月末，和达高科持有新智公司 100%股权，为新智公司唯一股东，实际
控制人为杭州钱塘新区管理委员会。新智公司股权关系结构图如下：

                        图 新智公司股权关系图

（3）治理能力

    截至 2025 年 9 月末，根据公司章程，新智公司对公司的机构及其产生办法、职权、议

事规则，安排如下：

    ①股东会

    公司不设股东会，公司股东可对《公司法》第三十七条第 1 项至第 10 项职权作出决定
                                 304
              华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

，也可对下列职权作出决定：

    1）对公司向其他企业投资或者为他人提供担保作出决定；

    2）对公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所作出决议。

    公司股东对前款所列职权作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名置备于公司

。

    ②董事会

    1）公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。

    2）执行董事对股东负责，依法行使《公司法》第四十六条规定的第 1 至第 10 项职权

。

    3）执行董事每届任期三年，执行董事任期届满，可以连派连任。执行董事任期届满未

及时更换或者执行董事在任期内辞职的，在更换后的新执行董事就任前，原执行董事仍应

当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行执行董事职务。

    ③经理

    公司设经理，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责，依法行使《公司法》

第四十九条规定的职权。

    ④监事会

    1）公司不设监事会，设监事一人，由非职工代表担任，经股东委派产生。

    2）监事任期每届三年，监事任期届满，连派可以连任。监事任期届满未及时更换，或

者监事在任期内辞职的，在更换后的新监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和

公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管理人员不得兼任监事。

    3）监事对股东负责，依法行使《公司法》第五十三条规定的第 1 至第 6 项职权。监事

发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，

费用由公司承担。

    （4）组织架构

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新智公司设立了招商运营部和企业服务部，并配备必要管理人员和服务人员，财务管

理中心由和达高科统筹管理。具体如下：

                 图 新智公司组织架构图

各部门主要职能如下：

1）招商运营部

负责统筹园区招商及运营管理工作；负责统筹招商管理工作，制定招商方案、工作流

程和相关规章制度；负责制定公司年度招商工作计划与目标；负责各园区空置房的招商工

作，保证各园区相应出租率；负责科技人才、高新技术企业的引进工作；负责重大招商项

目谈判工作；负责组织、安排和协调重大的招商活动；负责新项目拓展和外拓园区的策划

、招商和续签工作；负责建设招商渠道，界定招商渠道层次结构和等级结构

负责制定园区运营相关的工作流程和规章制度；负责成熟园区的招商对接相关工作；

负责园区企业租赁合同、物业服务合同的新签、续签工作；负责园区企业租金、物业费和

水电费等相关费用的催缴工作；负责园区财务收费台账的整理、核对等相关工作；负责第

三方物业服务单位的监督、考核工作；负责园区企业退场管理和账单核销相关工作；负责

日常资产维护管理工作；负责日常企业走访，企业材料收集及系统录入工作；负责园区内

多种经营（除企服部负责外的）方面工作；负责园区会议室出租、会务服务工作；负责对

接园区企业的合同纠纷、投诉等工作；协助企服部做好项目申报，接待等相关工作；协助

招商部做好空置房招商、新项目拓展和外拓园区的管理工作；协助高科品牌策划中心做好

企业活动等相关工作；完成公司交办其他相关工作。

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             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

2）企业服务部

负责统筹企业服务工作，制定企业服务相关的工作流程和规章制度；负责制定公司年

度的企业服务计划与目标；负责定期走访企业，收集、整理企业信息、服务需求；负责园

区类的项目申报、考核；负责高新企业、科技人才项目对接申报工作；负责第三方企业服

务单位资源整合；负责统筹园区运营分析、产业研究分析等工作；负责各项目物业、租赁

合同等盖章审核工作；负责公司招投标管理办公室相关工作；负责公司的安全生产工作；

负责政府部门、行业协会等相关对外联络工作；协助相关部门做好新项目拓展及相关经营

数据测算工作；协助高科资产运营中心做好智慧园区管理平台的实施工作；协助高科品牌

策划中心做好品牌活动等相关工作；完成公司交办其他相关工作。

3）财务管理中心

和达高科下设财务管理中心，统筹高科本级与三级公司的财务管理职能，负责公司融

资管理、资金管理、全面预算管理、会计核算、税务筹划等工作；负责对经济合同、资金

支付的审核；负责公司内部财务审计等工作；负责公司资金计划、资金往来调配、费用成

本控制；负责开拓财务管理咨询、金融机构业务对接；负责公司资本化运作及企业上市工

作的组织和实施等工作；向上对接钱塘新区产业集团财务证券部。

财务管理中心指派专人负责新智公司日常财务结算，合理调配新智公司资金，确保企

业正常运营；定期出具新智公司资金动态、营业收入、租金收入和费用开支的月报、季报

，实时反馈经营状况，提出合理建议；组织各部门编制收支计划，编制月、季、年度经营

计划和财务计划，定期反馈计划执行情况；负责新智公司资产管理工作及对外合作、租赁

合同等的签订工作；负责相关财税政策补贴申报、落实等工作。

公司依托于和达高科相关制度要求，落实内部控制。按照《中华人民共和国公司法》

等相关法律法规，公司建立了健全的执行董事、监事和经营管理层等法人治理结构，结合

和达高科的管理体系，明确了各项议事规则和决策程序，制定了各项治理制度，保障了公

司治理的不断完善发展。

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公司更有效地实现园区管理业务，组织架构设置招商部、园区运营部、企业服务部、

财务管理中心，分别对应园区管理的四项主要职责。其中，招商部、园区运营部、企业服

务部由执行董事负责管理，招商部及企业服务部设置总监，分管相关业务并向执行董事汇

报，园区管理部由执行董事直管。另外财务管理中心涉及资金调配及财务管理等相关职能

，是内部控制的关键部门，直接对股东负责，由和达高科统一管理，有效避免运营管理机

构可能发生的财务舞弊事项。

根据公司及和达高科相关机构和制度的设置，公司已根据国家法律法规和公司经营现

状，建立了较为完善的法人治理结构和适合自身特点的内部控制制度，现有内部控制体系

较为健全，并在公司经营管理等各个关键环节得到了执行。

经核查，基金管理人、计划管理人和财务顾问认为，公司内部控制的设计不存在重大

缺陷，可以对风险进行有效控制，有效避免利益输送和利益冲突，内部控制的监督和评价

制度具有有效性。

（5）历史沿革情况

新智公司是由杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司于 2009 年 11 月 4 日经杭州

市钱塘区市场监督管理局核准注册，成立时注册资本人民币 500.00 万元，2018 年 6 月 12

日将股东变更为和达高科。

（6）业务模式和持续经营能力

①强大的股东背景支持

和达高科是杭州钱塘区人民政府直属国有企业杭州钱塘新区产业发展集团有限公司下

属科技业务板块承载主体，承载着科技产业园建设、运营和服务的使命，致力于打造国际

领先、全国一流的生物医药为特色的现代产业园区运营服务商。和达高科旗下运营有综合

类、生物医药类、数字贸易类、智能制造类、信息科技类、文化创意类 6 大产业板块共 28

个产业园。目前和达高科已具备较强的产业规划能力、项目招商能力、项目运营能力及产

业培育能力，构建了完善的服务体系，实现了集聚资源、赋能产业。和达高科运营的园区

                        308
             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

分别取得了国家级孵化器、国家级众创空间、长三角 G60 科创走廊产业发展示范园区、浙

江省五星级小微园、省级优秀海外创新中心等多项荣誉。新智公司在业务发展和持续运营

中可获得和达高科的重要支持。

②丰富的运营管理经验

新智公司持有或运营管理的项目包括高科技企业孵化器、和达创意设计园（文创园）、

创新服务中心、海聚中心、国脉电子科技园和海弘微智造产业园、和达供应链产业园和和

达数聚产业园，资产规模合计 46.86 万平方米。新智公司有丰富的产业园区运营管理经验

，运营管理能力较强。

③经验丰富的运营管理团队

新智公司执行董事、监事、高管人员及核心技术人员运营经验均超 10 年，运营管理团

队经验丰富，熟悉行业历史情况的同时能够深入研究并切实把握未来发展方向。稳定而经

验丰富的运营管理团队能为实现公司可持续稳定发展提供助力。

综上，新智公司股东背景强大，运营管理经验丰富，运营管理人员专业、充足，具备

较强的可持续经营能力。

2、财务报表及主要财务指标

浙江天恒会计师事务所有限公司对科服公司 2019 年末/度的资产负债表、利润表、现

金流量表进行了审计，出具了编号为天恒会审[2020]第 0065 标准无保留意见的审计报告。

中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对科服公司 2020 年末/度的资产负债表、利润表、现

金流量表进行了审计，出具了编号为中汇会审[2021]第 2430 号标准无保留意见的审计报告

。天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对科服公司 2021 年末/度的资产负债表、利润

表、现金流量表进行了审计，出具了编号为天职业字[2022]第 21182 号标准无保留意见的

审计报告。科服公司 2022 年 1-6 月/半年度资产负债表、利润表、现金流量表未经审计。

未经特别说明，科服公司报告期内的财务数据均引自上述财务报表。

1、财务报表

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          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

              表 科服公司近三年及一期资产负债表

                                                               单位：万元
项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
流动资产：
货币资金 309.22 397.49 643.77 452.92
应收账款 435.71 548.80 378.99 145.41
预付款项 593.79 0.85 2.65 4.42
其他应收款 2,617.29 2,740.05 802.31 666.86
存货 - - - -
其他流动资产 - - 5.95 84.08
流动资产合计 3,956.01 3,687.18 1,833.66 1,353.70
非流动资产：
长期股权投资 137.01 137.01 135.25 182.00
固定资产 17.18 17.54 19.31 24.26
使用权资产 12,013.10 12,977.77 14,923.10 13,279.07
长期待摊费用 - - 12.42 120.98
递延所得税资产 628.34 628.34 560.13 387.54
非流动资产合计 12,795.62 13,760.66 15,650.21 13,993.86
资产总计 16,751.64 17,447.83 17,483.87 15,347.57
流动负债：
应付账款 4.85 75.88 206.88 9.86
预收款项 1,098.60 713.85 365.47 331.68
合同负债 - 55.28 344.62 -
应付职工薪酬 20.76 41.73 100.50 130.25
应交税费 68.17 443.98 8.37 0.94
其他应付款 703.88 831.38 563.25 904.52
一年内到期的非流动负债 - 1,720.91 1,543.37 -
其他流动负债 - 3.30 - -
流动负债合计 1,896.27 3,886.31 3,132.46 1,377.25
非流动负债：
租赁负债 14,264.50 13,371.12 15,092.04 14,134.91
长期应付款 - 25.00 25.00 10.00
专项应付款 25.00 - - -

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项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
非流动负债合计 14,289.50 13,396.12 15,117.04 14,144.91
负债合计 16,185.77 17,282.44 18,249.49 15,522.17
所有者权益：
实收资本 500.00 500.00 500.00 500.00
未分配利润 65.87 -334.60 -1,265.63 -674.60
所有者权益合计 565.87 165.40 -765.63 -174.60
负债和所有者权益总计 16,751.64 17,447.83 17,483.87 15,347.57

                表 科服公司近三年及一期利润表

                                                                     单位：万元
                 2022 年 1-6
项目 2021 年 2020 年 2019 年
                 月
营业总收入 2,695.17 6,753.60 3,196.12 3,036.98
其中：营业收入 2,695.17 6,753.60 3,196.12 3,036.98
营业总成本 2,451.11 5,540.80 3,708.43 3,687.93
其中：营业成本 2,102.51 4,649.29 2,401.21 2,511.64
税金及附加 4.34 8.14 2.70 78.65
销售费用 - - - -
管理费用 52.21 134.19 483.17 481.78
研发费用 - - - -
财务费用 292.06 749.17 821.34 615.85
其中：利息费用 - 751.60 825.59 619.75
利息收入 - 3.21 4.41 4.21
加：其他收益 22.02 41.28 14.65 26.44
投资收益（损失以“-”号填
                            - 1.76 28.43 -97.04
列）
信用减值损失（损失以“-”
                            - -10.56 3.34 -
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
                            - - - -
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
                            - - - -
号填列）
营业利润（亏损以“－”号 266.08 1,245.27 -465.89 -721.54

                                311
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填列）

加：营业外收入 - - 10.00 0.00
减：营业外支出 - - 0.06 -
利润总额（亏损总额以“－
                     266.08 1,245.27 -455.95 -721.54
”号填列）
减：所得税费用 20.36 314.25 -113.00 -174.42
净利润（净亏损以“－”号
                     245.72 931.02 -342.95 -547.13
填列）

              表 科服公司近三年及一期现金流量表

                                                                 单位：万元
                2022 年 1-6
        项目 2021 年 2020 年 2019 年
                   月
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的
                   2,550.01 433.26 435.75 2,898.00
现金
收到的税费返还 18.51 - - -
收到其他与经营活动有关的
                   4,808.13 7,045.47 3,364.55 359.57
现金
经营活动现金流入小计 7,376.65 7,478.73 3,800.31 3,257.57
购买商品、接收劳务支付的
                   4,036.29 -1,790.87 466.52 696.27
现金
支付给职工以及为职工支付
                     151.84 323.52 430.94 452.18
的现金
支付的各项税费 466.86 62.42 5.33 145.18
支付其他与经营活动有关的
                   2,808.82 4,693.94 1,077.84 223.43
现金
经营活动现金流出小计 7,463.82 3,289.00 1,980.63 1,517.06
经营活动产生的现金流量净
                     -87.16 4,189.73 1,819.68 1,740.50
额
二、投资活动产生的现金流
                             -
量：
收回投资收到的现金 - - 75.19 -
投资活动现金流入小计 - - 75.19 -

                                 312
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                                2022 年 1-6
             项目 2021 年 2020 年 2019 年
                                    月
     购建固定资产、无形资产和
                                        1.11 1.22 1.09 13.18
     其他长期资产所支付的现金
     投资活动现金流出小计 1.11 1.22 1.09 13.18
     投资活动产生的现金流量净
                                        -1.11 -1.22 74.10 -13.18
     额
     三、筹资活动产生的现金流
                                             -
     量：
     收到其他与筹资活动有关的
                                             - 2,476.72 450.00 1,035.00
     现金
     筹资活动现金流入小计 - 2,476.72 450.00 1,035.00
     偿还债务所支付的现金 - - - -
     支付其他与筹资活动有关的
                                             - 6,911.52 2,152.92 2,687.12
     现金
     筹资活动现金流出小计 - 6,911.52 2,152.92 2,687.12
     筹资活动产生的现金流量净
                                             - -4,434.80 -1,702.92 -1,652.12
     额
     四、汇率变动对现金及现金
                                             - - - -
     等价物的影响
     五、现金及现金等价物净增
                                     -88.27 -246.28 190.85 75.21
     加额
     加：期初现金及现金等价物
                                     397.49 643.77 452.92 377.71
     余额
     六、期末现金及现金等价物
                                     309.22 397.49 643.77 452.92
     余额

          2、资产负债分析

          （1）资产分析

                                  表 科服公司资产构成

                                                                                      单位：万元

             2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
资产
            金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 3,956.01 23.62% 3,687.18 21.13% 1,833.66 10.49% 1,353.70 8.82%
非流动资 12,795.62 76.38% 13,760.6 78.87% 15,650.2 89.51% 13,993.8 91.18%

                                                 313
                            华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

产 6 1 6

                                    17,447.8 100.00 17,483.8 100.00 15,347.5 100.00
资产合计 16,751.64 100.00%
                                          3 % 7 % 7 %

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的资产总额分别为 15,347.57 万元、

     17,483.87 万元、17,447.83 万元及 16,751.64 万元。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科

     服公司的流动资产分别为 1,353.70 万元、1,833.66 万元、3,687.18 万元和 3,956.01 万元，占

     各期末资产总额的比例分别为 8.82%、10.49%、21.13%和 23.62%。2019 年-2021 年末及

     2022 年 6 月末，科服公司的非流动资产分别为 13,993.86 万元、15,650.21 万元、13,760.66

     万 元 和 12,795.62 万 元 ， 占 各 期 末 资 产 总 额 的 比 例 分 别 为 91.18% 、 89.51% 、 78.87% 和

     76.38%。

        1）流动资产分析

                                    表 科服公司流动资产构成

                                                                                   单位：万元

                 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 309.22 7.82% 397.49 10.78% 643.77 35.11% 452.92 33.46%
应收账款 435.71 11.01% 548.80 14.88% 378.99 20.67% 145.41 10.74%
预付款项 593.79 15.01% 0.85 0.02% 2.65 0.14% 4.42 0.33%
其他应收款 2,617.29 66.16% 2,740.05 74.31% 802.31 43.75% 666.86 49.26%
存货 - 0.00% - 0.00% - 0.00% - 0.00%
其他流动资产 - 0.00% - 0.00% 5.95 0.32% 84.08 6.21%
流动资产合计 3,956.01 100.00% 3,687.18 100.00% 1,833.66 100.00% 1,353.70 100.00%

        a.货币资金

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的货币资金分别为 452.92 万元、643.77

     万元、397.49 万元和 309.22 万元，占流动资产比例分别为 33.46%、35.11%、10.78%和

     7.82%。科服公司货币资金规模较小，近三年一期产生的实际变化不大。

        b.应收账款

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的应收账款分别为 145.41 万元、378.99

                                               314
                          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

     万元、548.80 万元和 435.71 万元，占流动资产比例分别为 10.74%、20.67%、14.88%和

     11.01%。科服公司应收账款规模较小，近三年一期产生的实际变化不大。

        c.其他应收款

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的其他应收款分别为 666.86 万元、

     1,420.26 万元、2,740.05 万元和 2,617.29 万元，占流动资产比例分别为 49.26%、43.75%、

     74.31%和 66.16%。2020 年末其他应收款同比增长 20.31%，主要原因为经审计重分类后内

     部往来款项的增加。2021 年末其他应收款同比增长 241.52%，主要原因为经审计重分类后

     内部往来款项的增加。

        2）非流动资产分析

                                   表 科服公司非流动资产构成

                                                                                    单位：万元

               2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
长期股权投资 137.01 1.07% 137.01 1.00% 135.25 0.86% 182.00 1.30%
固定资产 17.18 0.13% 17.54 0.13% 19.31 0.12% 24.26 0.17%
使用权资产 12,013.10 93.88% 12,977.77 94.31% 14,923.10 95.35% 13,279.07 94.89%
长期待摊费用 - 0.00% - 0.00% 12.42 0.08% 120.98 0.86%
递延所得税资产 628.34 4.91% 628.34 4.57% 560.13 3.58% 387.54 2.77%
非流动资产合计 12,795.62 100.00% 13,760.66 100.00% 15,650.21 100.00% 13,993.86 100.00%

        a.使用权资产

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的使用权资产分别为 13,279.07 万元、

     14,923.10 万 元、 12,977.77 万 元和 12,013.10 万 元， 占非 流 动资 产比 例分 别 为 94.89% 、

     95.35%、94.31%和 93.88%。科服公司的使用权资产主要为房屋及建筑物。

        （2）负债分析

                                     表 科服公司负债构成

                                                                                    单位：万元

项目 2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末

                                                315
                             华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

               金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负债 1,896.27 11.72% 3,886.31 22.49% 3,132.46 17.16% 1,377.25 8.87%
非流动负债 14,289.50 88.28% 13,396.12 77.51% 15,117.04 82.84% 14,144.91 91.13%
负债合计 16,185.77 100.00% 17,282.44 100.00% 18,249.49 100.00% 15,522.17 100.00%

          2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的负债总额分别为 15,522.17 万元、

       18,249.49 万元、17,282.44 万元及 16,185.77 万元。

          2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的流动负债分别为 1,377.25 万元、

       3,132.46 万元、3,886.31 万元和 1,896.27 万元，占各期末负债总额的比例分别为 8.87%、

       17.16%、22.49%和 11.72%。

          2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的非流动负债分别为 14,144.91 万元、

       15,117.04 万元、13,396.12 万元和 14,289.50 万元，占各期末负债总额的比例分别为 91.13%

       、82.84%、77.51%和 88.28%。

          1）流动负债分析

                                      表 科服公司流动负债构成

                                                                                        单位：万元

                         2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
                         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 4.85 0.26% 75.88 1.95% 206.88 6.60% 9.86 0.72%
预收款项 1,098.60 57.94% 713.85 18.37% 365.47 11.67% 331.68 24.08%
合同负债 - 0.00% 55.28 1.42% 344.62 11.00% - 0.00%
应付职工薪酬 20.76 1.09% 41.73 1.07% 100.50 3.21% 130.25 9.46%
应交税费 68.17 3.59% 443.98 11.42% 8.37 0.27% 0.94 0.07%
其他应付款 703.88 37.12% 831.38 21.39% 563.25 17.98% 904.52 65.68%
一年内到期的非流动负债 - 0.00% 1,720.91 44.28% 1,543.37 49.27% - 0.00%
其他流动负债 - 0.00% 3.30 0.08% - 0.00% - 0.00%
流动负债合计 1,896.27 100.00% 3,886.31 100.00% 3,132.46 100.00% 1,377.25 100.00%

          a.预收账款

          2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的预收账款分别为 331.68 万元、365.47

       万元、713.85 万元和 1,098.60 万元，占流动负债比例分别为 24.08%、11.67%、18.37%和

                                                    316
                          华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（更新）

     57.94%。2021 年末预收账款同比上升 95.32%，主要原因为 2021 年新增孵化器、海聚、文

     创园以及创新服务中心四个园区的物业管理，物业费为预收方式，一般为年收和半年收的

     形式。2022 年 6 月末预收账款较 2021 年末上升 53.90%，主要原因为上半年预收物业费较

     年底金额增加。

        b.其他应付款

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的其他应付款分别为 904.52 万元、

     563.25 万 元 、 831.38 万 元 和 703.88 万 元 ， 占 流 动 负 债 比 例 分 别 为 65.68% 、 17.98% 、

     21.39%和 37.12%。2020 年末其他应付款同比下降 37.73%，主要原因为经审计重分类后其

     他应付科目减少。2021 年其他应付款同比上升 47.60%，主要原因为 2021 年物业保证金增

     加，总体其他应付款主要为物业保证金和容贝项目房租保证金。

        c.一年内到期的非流动负债

        2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的一年内到期的非流动负债分别为 0 万

     元、1,543.37 万元、1,720.91 万元和 0 万元，占流动负债比例分别为 0.00%、49.27%、

     44.28%和 0.00%。2020 年末新增一年内到期的非流动负债，2021 年一年内到期的非流动负

     债同比上升 11.50%。2022 年 6 月末，一年内到期的非流动负债余额为 0，主要原因为依照

     租赁新准则，容贝项目租赁负债归类至非流动负债。

          2）非流动负债分析

                                   表 科服公司非流动负债构成

                                                                                    单位：万元

                2022 年 6 月末 2021 年末 2020 年末 2019 年末
项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁负债 14,264.50 100.00% 13,371.12 99.81% 15,092.04 99.83% 14,134.91 99.93%
长期应付款 - - 25.00 0.19% 25.00 0.17% 10.00 0.07%
专项应付款 25.00 0.17% - - - - - -
非流动负债合计 14,289.50 100.00% 13,396.12 100.00% 15,117.04 100.00% 14,144.91 100.00%

        a.租赁负债

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近 三 年 一 期 末 ， 科 服 公 司 的 租 赁 负 债 分 别 为 14,134.91 万 元 、 15,092.04 万 元 、

13,371.12 万元和 14,289.50 万元，占非流动负债比例分别为 99.93%、99.83%、99.81%和

100.00%。

（3）所有者权益分析

所有者权益方面，2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司实收资本均为 500 万

元，未产生变动。2019 年-2021 年末及 2022 年 6 月末，科服公司的未分配利润分别为-

674.60 万元、-1,265.63 万元、-334.60 万元和 65.87 万元，未分配利润整体数额不大但是呈

现出逐年上升态势。

     2、盈利情况分析

                     表 科服公司近三年及一期盈利情况

                                                                            单位：万元
项目 2022 年 1-6 月 2021 年 2020 年 2019 年
营业总收入 2,695.17 6,753.60 3,196.12 3,036.98
其中：营业收入 2,695.17 6,753.60 3,196.12 3,036.98
营业总成本 2,451.11 5,540.80 3,708.43 3,687.93
其中：营业成本 2,102.51 4,649.29 2,401.21 2,511.64
税金及附加 4.34 8.14 2.70 78.65
销售费用 - - - -
管理费用 52.21 134.19 483.17 481.78
研发费用 - - - -
财务费用 292.06 749.17 821.34 615.85
其中：利息费用 - 751.60 825.59 619.75
利息收入 - 3.21 4.41 4.21
营业利润（亏损以“－”号填列） 266.08 1,245.27 -465.89 -721.54
利润总额（亏损总额以“－”号填
                                         266.08 1,245.27 -455.95 -721.54
列）
净利润（净亏损以“－”号填列） 245.72 931.02 -342.95 -547.13

2019 年 -2021 年 度 及 2022 年 1-6 月 ， 科 服 公 司 营 业 收 入 分 别 为 3,036.98 万 元 、

3,196.12 万元、6,753.60 万元和 2,695.17 万元。2019 年-2021 年，科服公司营业收入呈现逐

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年上升态势。

利润构成方面，2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，科服公司利润总额分别为-721.54

万元、-455.95 万元、1,245.27 万元和 266.08 万元。公司的利润总额主要来自经营性业务利

润。同期，公司营业利润分别为-721.54 万元、-465.89 万元、1,245.27 万元和 266.08 万元

。2019 年营业利润为负值，主要系因运营过程成本浮动上升所致。2020 年营业利润为负值

的原因为新租赁准则调整后确认的使用权资产折旧增加。

2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，科服公司净利润分别为-547.13 万元、-342.95 万

元、931.02 万元和 245.72 万元。2019 年-2021 年度及 2022 年 1-6 月，公司销售费用、管理

费 用 、 研 发 费 用 和 财 务 费 用 合 计 分 别 为 1,097.64 万 元 、 1,304.52 万 元 、 883.36 万 元 和