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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
2026 年中期报告
2026 年 6 月 30 日

     基金管理人：华夏基金管理有限公司
     基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司
     送出日期：二〇二六年八月三十一日

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

§1 重要提示及目录

1.1 重要提示

基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并

对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独

立董事签字同意，并由董事长签发。

基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 8 月 27 日复核了

本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在

虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真

实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅

读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中的财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 1 月 1 日起至 6 月 30 日止。

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

1.2 目录
§1 重要提示及目录 ....................................................................................................................................... 2
1.1 重要提示 ............................................................................................................................................ 2
1.2 目录 .................................................................................................................................................... 3
§2 不动产基金简介 ....................................................................................................................................... 5
2.1 不动产基金产品基本情况 ................................................................................................................5
2.2 不动产项目基本情况说明 ................................................................................................................6
2.3 不动产基金扩募情况 ........................................................................................................................ 6
2.4 基金管理人和运营管理机构 ............................................................................................................6
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人 ....................................................... 7
2.6 会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问（如有）等专业机构 ....................... 7
2.7 信息披露方式 .................................................................................................................................... 7
§3 主要财务指标和不动产基金运作情况 ...................................................................................................7
3.1 主要会计数据和财务指标 ................................................................................................................7
3.2 其他财务指标 .................................................................................................................................... 8
3.3 不动产基金收益分配情况 ................................................................................................................8
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明 ..................................................................................10
3.5 报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况 ................................................................. 10
3.6 报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况 ......................................... 10
3.7 报告期内发生的关联交易 ..............................................................................................................11
3.8 报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况 ..................................................................... 11
3.9 报告期内其他不动产基金资产减值计提情况 ..............................................................................11
3.10 报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况 ........................................... 11
§4 不动产项目基本情况 ............................................................................................................................. 11
4.1 报告期内不动产项目的运营情况 ..................................................................................................11
4.2 不动产项目所属行业情况 ..............................................................................................................19
4.3 不动产项目运营相关财务信息 ......................................................................................................21
4.4 不动产项目公司经营现金流 ..........................................................................................................26
4.5 项目公司对外借入款项情况 ..........................................................................................................27
4.6 不动产项目投资情况 ......................................................................................................................27
4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 ..................................................................... 27
4.8 不动产项目相关保险的情况 ..........................................................................................................27
4.9 重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析 ......................... 28
4.10 其他需要说明的情况 ....................................................................................................................28
§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告 .....................................................................................28
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况 ..............................................................................................28
5.2 投资组合报告附注 ..........................................................................................................................28
5.3 报告期内不动产基金估值程序等事项的说明 ..............................................................................28
§6 回收资金使用情况 ................................................................................................................................. 29
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明 ......................................................................................29
§7 管理人报告 ............................................................................................................................................. 29
7.1 基金管理人及主要负责人员情况 ..................................................................................................29
7.2 管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况 ......................................... 30
7.3 管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况 ................................................. 34
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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

7.4 管理人在报告期内的信息披露工作开展情况 ..............................................................................34
§8 运营管理机构报告 ................................................................................................................................. 35
8.1 报告期内运营管理机构管理职责履行情况 ..................................................................................35
8.2 报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况 ................................................................. 36
§9 其他业务参与人履职报告 .....................................................................................................................37
9.1 托管人报告 ...................................................................................................................................... 37
9.2 资产支持证券管理人报告 ..............................................................................................................38
9.3 原始权益人报告 .............................................................................................................................. 39
§10 中期财务报告（未经审计） ...............................................................................................................39
10.1 资产负债表 .................................................................................................................................... 39
10.2 利润表 ............................................................................................................................................ 44
10.3 现金流量表 .................................................................................................................................... 46
10.4 所有者权益变动表 ........................................................................................................................ 49
10.5 报表附注 ........................................................................................................................................ 52
§11 基金份额持有人信息 ........................................................................................................................... 89
11.1 基金份额持有人户数及持有人结构 ............................................................................................89
11.2 不动产基金前十名流通份额持有人 ............................................................................................89
11.3 不动产基金前十名非流通份额持有人 ........................................................................................90
11.4 期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况 ........................................................... 91
§12 不动产基金份额变动情况 ...................................................................................................................91
§13 重大事件揭示 ....................................................................................................................................... 91
13.1 基金份额持有人大会决议 ............................................................................................................91
13.2 基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动 ............................... 91
13.3 不动产基金投资策略的改变 ........................................................................................................91
13.4 为不动产基金进行审计的会计师事务所情况 ............................................................................91
13.5 为不动产基金出具评估报告的评估机构情况 ............................................................................91
13.6 报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券
管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重
大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况 .....................................................................................91
13.7 其他重大事件 ................................................................................................................................ 92
§14 影响投资者决策的其他重要信息 .......................................................................................................92
§15 备查文件目录 ....................................................................................................................................... 93
15.1 备查文件目录 ................................................................................................................................ 93
15.2 存放地点 ........................................................................................................................................ 93
15.3 查阅方式 ........................................................................................................................................ 93

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§2 不动产基金简介

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

基金简称华夏基金华润有巢 REIT

场内简称华润有巢（扩位证券简称：华夏基金华润有巢 REIT）

基金主代码 508077

交易代码 508077
                  契约型封闭式。本基金存续期限为 68 年，本基金在此期间内封闭运
                  作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。存续期届满后，经基金
基金运作方式
                  份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止
                  运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
基金合同生效日 2022 年 11 月 18 日

基金管理人华夏基金管理有限公司

基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 947,803,412.00 份

基金合同存续期 68 年

基金份额上市的证券交易所上海证券交易所

上市日期 2022 年 12 月 9 日
                  本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施
投资目标项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争
                  为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
                  本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资策略。
投资策略其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、扩募收购策略、资
                  产出售及处置策略、融资策略、运营策略、权属到期后的安排。
                  本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获
                  取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基
风险收益特征金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收
                  益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和
                  货币市场基金，低于股票型基金。
                  本基金的收益分配政策为：(1)每一基金份额享有同等分配权；(2)本
                  基金收益以现金形式分配；(3)本基金应当将不低于合并后年度可供
基金收益分配政策
                  分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合
                  分配条件的情况下每年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人中信证券股份有限公司

运营管理机构有巢住房租赁（深圳）有限公司

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2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：有巢泗泾项目

项目公司名称上海有巢优厦房屋租赁有限公司
不动产项目业态租赁住房
不动产项目主要经营模式通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
不动产项目地理位置上海市松江区泗泾镇米易路 216 弄

不动产项目名称：有巢东部经开区项目

项目公司名称有巢房屋租赁（上海）有限公司
不动产项目业态租赁住房
不动产项目主要经营模式通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
不动产项目地理位置上海市松江区书林路 600 弄

不动产项目名称：有巢马桥项目

项目公司名称润灏房屋租赁（上海）有限公司
不动产项目业态租赁住房
不动产项目主要经营模式通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
不动产项目地理位置上海市闵行区中青路 588 弄 1-8 号等

2.3 不动产基金扩募情况

单位：人民币元

扩募时间扩募方式扩募发售金额扩募进展情况
第 1 次扩募 2025-12-18 向原持有人配售 1,132,942,632.36 已完成扩募

注：第 1 次扩募份额上市时间为 2026 年 1 月 12 日。

2.4 基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构
名称华夏基金管理有限公司有巢住房租赁（深圳）有限公司
           姓名李彬周菁
信息披露事职务督察长财务负责人
务负责人联系电话：400-818-6666；
           联系方式 0755-26658294
                       邮箱：service@ChinaAMC.com
                                                   深圳市南山区粤海街道大冲社区
注册地址北京市顺义区安庆大街甲3号院
                                                   华润置地大厦B座2303
                       北京市朝阳区北辰西路6号院北深圳市南山区粤海街道大冲社区
办公地址
                       辰中心C座5层华润置地大厦B座2303
邮政编码 100101 518057
法定代表人邹迎光陈嘉

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2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目基金托管人资产支持证券管理人资产支持证券托管人
          上海浦东发展银行上海浦东发展银行股份有限公
名称中信证券股份有限公司
          股份有限公司司深圳分行
          上海市中山东一路广东省深圳市福田区中心三路 8 深圳市罗湖区笋岗街道田心社
注册地址
          12 号号卓越时代广场（二期）北座区浦诚路 88 号浦发银行大厦
          上海市博成路 1388 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中深圳市罗湖区笋岗街道田心社
办公地址
          号浦银中心 A 栋信证券大厦区浦诚路 88 号浦发银行大厦
邮政编码 200126 100026 518023
法定代表
          张为忠张佑君袁蕊
人
2.6 会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问（如有）等专业机构
     项目名称办公地址
会计师事务所 - -
注册登记机构中国证券登记结算有限责任公司北京市西城区太平桥大街 17 号
评估机构 - -
2.7 信息披露方式
本不动产基金选定的信息披露报纸名称《证券时报》
登载不动产基金中期报告的管理人互联网网址 www.ChinaAMC.com
不动产基金中期报告备置地点基金管理人和/或基金托管人的住所/办公地址

§3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要会计数据和财务指标

金额单位：人民币元

期间数据和指标报告期（2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）

本期收入 68,848,119.47

本期净利润 7,364,687.77

本期经营活动产生的现金流量净额 45,202,105.96

本期现金流分派率（%） 1.73

年化现金流分派率（%） 3.48

期末数据和指标报告期末（2026 年 6 月 30 日）

期末不动产基金总资产 2,331,768,202.38

期末不动产基金净资产 2,191,751,543.10

期末不动产基金总资产与净资产的比例（%） 106.39

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注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表

层面的数据。

②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、

汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。

③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实

际天数×本年总天数。

3.2 其他财务指标

单位：人民币元

数据和指标报告期（2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）

期末不动产基金份额净值 2.3125

期末不动产基金份额公允价值参考净值 -

注：本期末为 2026 年 06 月 30 日。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期及近三年的收益分配情况

3.3.1.1 本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元

期间可供分配金额单位可供分配金额备注
本期 45,304,554.93 0.0478 -
本基金合同更新生效日为 2025
2025 年 50,559,909.69 0.0533 年 12 月 18 日，单位可供分配金
额使用 2025 年年末份额计算
2024 年 49,044,536.45 0.0981 -
2023 年 60,761,363.43 0.1215 -

3.3.1.2 本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元

期间实际分配金额单位实际分配金额备注
本期 36,395,641.01 0.0384 -
2025 年 49,024,942.23 0.0980 -
2024 年 65,414,939.35 0.1308 -
2023 年 39,230,011.57 0.0785 -

3.3.2 本期可供分配金额
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3.3.2.1 本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元

项目金额备注

本期合并净利润 7,364,687.77 -

本期折旧和摊销 39,369,962.14 -

本期利息支出 - -

本期所得税费用 -1,608,239.42 -

本期息税折旧及摊销前利润 45,126,410.49 -

调增项

1.应收和应付项目的变动 336,655.91 -

2.支付的利息及所得税费用 - -
3.其他可能的调整项，如不动产
基金发行份额募集的资金、处置
不动产项目资产取得的现金、商 3,710,247.95 -
誉、金融资产相关调整、期初现
金余额等
调减项
1.当期购买不动产项目等资本
-2,317,953.72 -
性支出
2.未来合理相关支出预留，包括
重大资本性支出（如固定资产正
常更新、大修、改造等）、未来 -1,550,805.70 -
合理期间内需要偿付的经营性
负债、运营费用等
3.偿还借款支付的本金 - -

本期可供分配金额 45,304,554.93 -

注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、工

程质保金、未来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、

托管费、运营管理机构的管理费、运营费用、待缴纳的税金、不可预见费用、租赁押金及计提未收

到的租金收入等变动的净额。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行

使用。

此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发

生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

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3.3.2.2 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

本基金本期可供分配金额为 45,304,554.93 元，上年同期实现可供分配金额为 24,334,960.06 元，

本期同比上涨 86.17%，主要原因为本次扩募新项目于 2025 年 12 月 25 日（股权交割日）后纳入基

金合并范围。

3.3.2.3 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项

的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性

为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，避免短期现金流波动引起项目经营风险，本基金

计算可供分配金额时设置了未来合理相关支出预留调整项，包括基金管理人及计划管理人的管理费、

托管费、运营管理机构的管理费、日常运营费用、税金、押金、质保金、资本性开支及不可预见费

用等必要资金。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。

本基金上年同期（2025 年上半年）未来合理支出相关预留科目列示为调增项 184.12 元，此金额

为新增预留与实际使用的变动净额，包括：经营相关的合理的资产负债表应收应付类科目的变动净

额 1,276,327.67 元（调增项）、资本性支出相关预留与使用的变动净额 1,690,132.80 元（调减项）、工

程质保金预留 451,636.53 元（调增项）和不可预见费预留 37,647.28 元（调减项）
。

上年同期（2025 年上半年）未来合理支出相关预留调整项的实际使用金额，较前期设置金额的

差异超过 10%，原因如下：

1、预留的未来重大资本性支出 2,169,025.90 元，实际使用 478,893.10 元，剩余金额为未来大修

改造预留，暂未使用；

2、除未到支付节点或不符合退回条件的押金保证金暂未支付外，其余经营相关的预留金额已使

用完毕。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

3.4.1 报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机

构的费用收取情况及依据

依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法

律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 1,101,263.73 元，
资产支持证券管理人管理费 1,101,265.54

元，基金托管人托管费 110,125.83 元，运营管理费 9,066,044.66 元。本报告期本期净利润及可供分

配金额均已扣减上述费用。

3.5 报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况

无。

3.6 报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况
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无。

3.7 报告期内发生的关联交易

报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，相关交易均应法规

要求或有合理的商业目的，定价符合市场水平，具体关联交易详见“10.5.12 关联方关系”和“10.5.13

本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。

3.8 报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况

无。

3.9 报告期内其他不动产基金资产减值计提情况

无。

3.10 报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况

无。

§4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

有巢泗泾项目自 2021 年 3 月开始运营。有巢东部经开区项目自 2021 年 4 月开始运营。有巢马

桥项目自 2022 年 7 月开始运营。

报告期内，不动产项目公司整体运营情况良好，无安全生产事故，运营管理机构未发生变动。

运营管理机构密切关注上海市关于“人才安居”相关政策动态，完成有助于经营业绩提升的相关政策

性项目申请如下：

1.2026 年 4 月 1 日，有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目、有巢马桥项目被上海市人才工作局、

上海市房屋管理局认定为 2026 年上海市首批“市级青年人才驿站”，获批房源套数分别为有巢泗泾项

目 5 套、有巢东部经开区项目 5 套、有巢马桥项目 15 套；

2.2026 年 6 月 11 日，有巢泗泾项目、有巢马桥项目被上海市人才工作局、上海市房屋管理局认

定为 2026 年上海市首批“市级青年人才公寓”，获批房源套数分别为有巢泗泾项目 50 套、有巢马桥

项目 50 套。

经过“市级青年人才驿站”、“市级青年人才公寓”集中选房，截至 2026 年 7 月 31 日，有巢泗泾

项目、有巢东部经开区项目、有巢马桥项目的公寓出租率（按房间数量计算）分别为 96.60%、95.03%、

95.64%。
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4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                    本期（2026 年 1 月上年同期（2025 年
                                    1 日至 2026 年 6 月 1 月 1 日至 2025 年
                                 指标同比
序号指标名称指标含义说明及计算方式 30 日）/报告期末 6 月 30 日）/上年同
                                 单位（%）
                                     （2026 年 6 月 30 期末（2025 年 6 月
                                          日） 30 日）
报告期末公寓
1 可供出租房间报告期末公寓可供出租房间数量间 5,087.00 2,612.00 94.75
数量
报告期末公寓
2 实际出租房间报告期末公寓实际出租房间数量间 4,830.00 2,504.00 92.89
数量
         报告期末公寓出租率（按房间数
报告期末公寓量计算）（%）=[报告期末公寓实
3 出租率（按房际出租房间数量（间）/报告期末 % 94.95 95.87 -0.96
间数量计算）公寓可供出租房间数量（间）]×
         100%
     报告期末公寓平方
4 报告期末公寓可供出租面积 169,606.17 90,415.94 87.58
     可供出租面积米
     报告期末公寓平方
5 报告期末公寓实际出租面积 161,087.55 85,893.43 87.54
     实际出租面积米
         报告期末公寓出租率（按出租面
报告期末公寓积计算）（%）=[报告期末公寓实
6 出租率（按出际出租面积（平方米）/报告期末 % 94.98 95.00 -0.02
租面积计算）公寓可供出租面积（平方米）]×
         100%
         报告期内公寓租金单价水平为报
         告期内各月月末公寓租金单价水
         平的算术平均值。其中：月末公
         寓租金单价水平（元/平方米/天）
         =月末公寓存量租约应收租金总
         额（元）/月末公寓实际出租面积元/平
报告期内公寓
7 （平方米）/月末公寓按面积加权方米/ 2.12 2.16 -1.85
租金单价水平
         平均总租期（天）；月末公寓按天
         面积加权平均总租期（天）
         =��=1 {公寓租约 i 的总租期（天）
         ×[公寓租约 i 的租约面积（平方
         米）/月末公寓实际出租面积（平
         方米）]}，n 为月末公寓存量租约
         报告期末公寓剩余租期（年）
报告期末公寓 =��=1 {公寓租约 i 的剩余租期
8 年 0.49 0.42 16.67
剩余租期情况（天）×[公寓租约 i 的租约面积
         （平方米）/报告期末公寓实际出

12
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

           租面积(平方米)]}/365（天），n
           为报告期末公寓存量租约
     报告期末商业平方
9 报告期末商业可供出租面积 5,172.20 3,880.34 33.29
     可供出租面积米
     报告期末商业平方
10 报告期末商业实际出租面积 4,128.60 3,034.73 36.05
     实际出租面积米
          报告期末商业出租率（%）=[报告
报告期末商业期末商业实际出租面积（平方米）
11 % 79.82 78.21 2.06
出租率 /报告期末商业可供出租面积（平
          方米）]×100%
          报告期内商业租金单价水平为报
          告期内各月月末商业租金单价水
          平的算术平均值。其中：月末商
          业租金单价水平（元/平方米/天）
          =月末商业存量租约应收租金总
          额（元）/月末商业实际出租面积元/平
报告期内商业
12 （平方米）/月末商业按面积加权方米/ 2.36 3.12 -24.36
租金单价水平
          平均总租期（天）；月末商业按天
          面积加权平均总租期（天）
          =��=1 {商业租约 i 的总租期（天）
          ×[商业租约 i 的租约面积（平方
          米）/月末商业实际出租面积（平
          方米）]}，n 为月末商业存量租约
          报告期末商业剩余租期（年）
          =��=1 {商业租约 i 的剩余租期
报告期末商业（天）×[商业租约 i 的租约面积
13 年 2.03 2.24 -9.38
剩余租期情况（平方米）/报告期末商业实际出
          租面积(平方米)]}/365（天），n
          为报告期末商业存量租约
     报告期末可供
14 报告期末可供出租车位数量个 1,799.00 1,023.00 75.86
     出租车位数量
     报告期末实际
15 报告期末实际出租车位数量个 1,545.00 814.00 89.80
     出租车位数量
          报告期末车位出租率（%）=[报告
报告期末车位期末实际出租车位数量（个）/报
16 % 85.88 79.57 7.93
出租率告期末可供出租车位数量（个）]
          ×100%
          报告期内车位租金单价水平为报
报告期内车位告期内各月月末车位租金单价水元/个/
17 200.00 200.00 -
租金单价水平平的算术平均值；月末车位租金月
          单价水平为车位租金标准。
          报告期末租金收缴率（%）=[报告
报告期末租金
18 期末当年实收租金（元）/报告期 % 99.96 99.80 0.16
收缴率
          末当年应收租金（元）]×100%
                                 13
                      华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

注：2025 年 6 月 30 日时点，本基金资产不包括有巢马桥项目，因此合计的各项指标仅包括有

巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，合并计算的各项具体指标与 2026 年 6 月 30 日时点的指标不具

可比性。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：有巢泗泾项目
                                      本期（2026 年 1 月上年同期（2025 年 1
                                      1 日至 2026 年 6 月月 1 日至 2025 年 6
                                   指标同比
序号指标名称指标含义说明及计算公式 30 日）/报告期末月 30 日）/上年同期
                                   单位（%）
                                       （2026 年 6 月 30 末（2025 年 6 月 30
                                            日）日）
报告期末公寓
1 可供出租房间报告期末公寓可供出租房间数量间 1,264.00 1,264.00 -
数量
报告期末公寓
2 实际出租房间报告期末公寓实际出租房间数量间 1,202.00 1,220.00 -1.48
数量
         报告期末公寓出租率（按房间数
报告期末公寓量计算）（%）=[报告期末公寓实
3 出租率（按房际出租房间数量（间）/报告期末 % 95.09 96.52 -1.48
间数量计算）公寓可供出租房间数量
         （间）]×100%
报告期末公寓平方
4 报告期末公寓可供出租面积 40,733.35 40,733.35 -
可供出租面积米
报告期末公寓平方
5 报告期末公寓实际出租面积 38,856.51 38,718.21 0.36
实际出租面积米
         报告期末公寓出租率（按出租面
报告期末公寓积计算）（%）=[报告期末公寓实
6 出租率（按出际出租面积（平方米）/报告期末 % 95.39 95.05 0.36
租面积计算）公寓可供出租面积（平方
         米）]×100%
         报告期内公寓租金单价水平为报
         告期内各月月末公寓租金单价水
         平的算术平均值。其中：月末公
         寓租金单价水平（元/平方米/天）
         =月末公寓存量租约应收租金总
         额（元）/月末公寓实际出租面积元/平
报告期内公寓
7 （平方米）/月末公寓按面积加权方米/ 2.40 2.61 -8.05
租金单价水平
         平均总租期（天）；月末公寓按面天
         积加权平均总租期（天）=��=1 {公
         寓租约 i 的总租期（天）×[公寓租
         约 i 的租约面积（平方米）/月末
         公寓实际出租面积（平方米）]}，
         n 为月末公寓存量租约
         报告期末公寓剩余租期（年）
报告期末公寓 =��=1 {公寓租约 i 的剩余租期（天）
8 年 0.41 0.41 0.00
剩余租期情况 ×[公寓租约 i 的租约面积（平方米）
         /报告期末公寓实际出租面积(平

14
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

           方米)]}/365（天）
                      ，n 为报告期末
           公寓存量租约
报告期末商业平方
9 报告期末商业可供出租面积 817.84 817.84 -
可供出租面积米
报告期末商业平方
10 报告期末商业实际出租面积 578.24 477.48 21.10
实际出租面积米
          报告期末商业出租率（%）=[报告
报告期末商业期末商业实际出租面积（平方米）
11 % 70.70 58.38 21.10
出租率 /报告期末商业可供出租面积（平
          方米）]×100%
          报告期内商业租金单价水平为报
          告期内各月月末商业租金单价水
          平的算术平均值。其中：月末商
          业租金单价水平（元/平方米/天）
          =月末商业存量租约应收租金总
          额（元）/月末商业实际出租面积元/平
报告期内商业
12 （平方米）/月末商业按面积加权方米/ 2.83 2.99 -5.35
租金单价水平
          平均总租期（天）；月末商业按面天
          积加权平均总租期（天）=��=1 {商
          业租约 i 的总租期（天）×[商业租
          约 i 的租约面积（平方米）/月末
          商业实际出租面积（平方米）]}，
          n 为月末商业存量租约
          报告期末商业剩余租期（年）
          =��=1 {商业租约 i 的剩余租期（天）
报告期末商业 ×[商业租约 i 的租约面积（平方米）
13 年 2.50 1.41 77.30
剩余租期情况 /报告期末商业实际出租面积(平
          方米)]}/365（天），n 为报告期末
          商业存量租约
报告期末可供
14 报告期末可供出租车位数量个 470.00 470.00 -
出租车位数量
报告期末实际
15 报告期末实际出租车位数量个 298.00 295.00 1.02
出租车位数量
          报告期末车位出租率（%）=[报告
报告期末车位期末实际出租车位数量（个）/报
16 % 63.40 62.77 1.00
出租率告期末可供出租车位数量
          （个）]×100%
          报告期内车位租金单价水平为报
报告期内车位告期内各月月末车位租金单价水元/个/
17 200.00 200.00 -
租金单价水平平的算术平均值；月末车位租金月
          单价水平为车位租金标准。
          报告期末租金收缴率（%）=[报告
报告期末租金
18 期末当年实收租金（元）/报告期 % 99.98 99.88 0.10
收缴率
          末当年应收租金（元）]×100%
    注：①报告期末公寓出租率（按房间数量计算）与报告期末公寓出租率（按出租面积计算）同

比变动不一致，其核心原因为统计口径差异：单套大户型对应的出租面积高于单套小户型，本期末

已出租房间大户型占比高于上年同期。

    ②本报告期末商业出租率为 70.70%，较上年同期增长 21.10%，主要原因为报告期末商业去化面
                               15
                         华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

积较上年同期增长。商业为本项目非主要产品，该变动为偶发事件，不具备持续性。

③本报告期末商业剩余租期为 2.50 年，较上年同期增长 77.30%，主要原因为报告期内新签商业

    租期剩余租期较长。商业为本项目非主要产品，该变动为偶发事件，不具备持续性。
      不动产项目名称：有巢东部经开区项目
                                         本期（2026 年 1 月上年同期（2025 年 1
                                         1 日至 2026 年 6 月月 1 日至 2025 年 6
                                      指标同比
序号指标名称指标含义说明及计算公式 30 日）/报告期末月 30 日）/上年同期
                                      单位（%）
                                          （2026 年 6 月 30 末（2025 年 6 月 30
                                               日）日）
     报告期末公寓
1 可供出租房间报告期末公寓可供出租房间数量间 1,348.00 1,348.00 -
     数量
     报告期末公寓
2 实际出租房间报告期末公寓实际出租房间数量间 1,294.00 1,284.00 0.78
     数量
            报告期末公寓出租率（按房间数
     报告期末公寓量计算）（%）=[报告期末公寓实
3 出租率（按房际出租房间数量（间）/报告期末 % 95.99 95.25 0.78
     间数量计算）公寓可供出租房间数量
            （间）]×100%
     报告期末公寓平方
4 报告期末公寓可供出租面积 49,682.59 49,682.59 -
     可供出租面积米
     报告期末公寓平方
5 报告期末公寓实际出租面积 47,553.65 47,175.22 0.80
     实际出租面积米
            报告期末公寓出租率（按出租面
     报告期末公寓积计算）（%）=[报告期末公寓实
6 出租率（按出际出租面积（平方米）/报告期末 % 95.71 94.95 0.80
     租面积计算）公寓可供出租面积（平方
            米）]×100%
            报告期内公寓租金单价水平为报
            告期内各月月末公寓租金单价水
            平的算术平均值。其中：月末公
            寓租金单价水平（元/平方米/天）
            =月末公寓存量租约应收租金总
            额（元）/月末公寓实际出租面积元/平
     报告期内公寓
7 （平方米）/月末公寓按面积加权方米/ 1.81 1.82 -0.55
     租金单价水平
            平均总租期（天）；月末公寓按面天
            积加权平均总租期（天）=��=1 {公
            寓租约 i 的总租期（天）×[公寓租
            约 i 的租约面积（平方米）/月末
            公寓实际出租面积（平方米）]}，
            n 为月末公寓存量租约
            报告期末公寓剩余租期（年）
            =��=1 {公寓租约 i 的剩余租期（天）
     报告期末公寓 ×[公寓租约 i 的租约面积（平方米）
8 年 0.44 0.43 2.33
     剩余租期情况 /报告期末公寓实际出租面积(平
            方米)]}/365（天），n 为报告期末
            公寓存量租约

16
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

     报告期末商业平方
9 报告期末商业可供出租面积 3,062.50 3,062.50 -
     可供出租面积米
     报告期末商业平方
10 报告期末商业实际出租面积 2,408.37 2,557.25 -5.82
     实际出租面积米
            报告期末商业出租率（%）=[报告
     报告期末商业期末商业实际出租面积（平方米）
11 % 78.64 83.50 -5.82
     出租率 /报告期末商业可供出租面积（平
            方米）]×100%
            报告期内商业租金单价水平为报
            告期内各月月末商业租金单价水
            平的算术平均值。其中：月末商
            业租金单价水平（元/平方米/天）
            =月末商业存量租约应收租金总
            额（元）/月末商业实际出租面积元/平
     报告期内商业
12 （平方米）/月末商业按面积加权方米/ 2.18 3.16 -31.01
     租金单价水平
            平均总租期（天）；月末商业按面天
            积加权平均总租期（天）=��=1 {商
            业租约 i 的总租期（天）×[商业租
            约 i 的租约面积（平方米）/月末
            商业实际出租面积（平方米）]}，
            n 为月末商业存量租约
            报告期末商业剩余租期（年）
            =��=1 {商业租约 i 的剩余租期（天）
     报告期末商业 ×[商业租约 i 的租约面积（平方米）
13 年 2.01 2.40 -16.25
     剩余租期情况 /报告期末商业实际出租面积(平
            方米)]}/365（天），n 为报告期末
            商业存量租约
     报告期末可供
14 报告期末可供出租车位数量个 553.00 553.00 -
     出租车位数量
     报告期末实际
15 报告期末实际出租车位数量个 471.00 519.00 -9.25
     出租车位数量
            报告期末车位出租率（%）=[报告
     报告期末车位期末实际出租车位数量（个）/报
16 % 85.17 93.85 -9.25
     出租率告期末可供出租车位数量
            （个）]×100%
            报告期内车位租金单价水平为报
     报告期内车位告期内各月月末车位租金单价水元/个/
17 200.00 200.00 -
     租金单价水平平的算术平均值；月末车位租金月
            单价水平为车位租金标准。
            报告期末租金收缴率（%）=[报告
     报告期末租金
18 期末当年实收租金（元）/报告期 % 99.90 99.71 0.19
     收缴率
            末当年应收租金（元）]×100%
      注：本报告期内商业租金单价为 2.18 元/平方米/天，较上年同期下降 31.01%。本次同比变动主

要受统计结构差异影响：2025 年 6 月有巢东部经开区项目签约引入某大面积低租金商业租户，未对

上年同期数据造成显著影响，合同存续至今，本期完整参与计算。商业为本项目非主要产品，该同

比变动属于统计结构差异带来的偶发性波动，不代表项目整体租金单价趋势性下行，不具备持续性。
不动产项目名称：有巢马桥项目

17
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                   指标本期（2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日）
序号指标名称指标含义说明及计算公式
                                   单位 /报告期末（2026 年 6 月 30 日）
报告期末公寓
1 可供出租房间报告期末公寓可供出租房间数量间 2,475.00
数量
报告期末公寓
2 实际出租房间报告期末公寓实际出租房间数量间 2,334.00
数量
          报告期末公寓出租率（按房间数量
报告期末公寓
          计算）（%）=[报告期末公寓实际出
3 出租率（按房 % 94.30
          租房间数量（间）/报告期末公寓
间数量计算）
          可供出租房间数量（间）]×100%
报告期末公寓平方
4 报告期末公寓可供出租面积 79,190.23
可供出租面积米
报告期末公寓平方
5 报告期末公寓实际出租面积 74,677.39
实际出租面积米
          报告期末公寓出租率（按出租面积
报告期末公寓
          计算）（%）=[报告期末公寓实际出
6 出租率（按出 % 94.30
          租面积（平方米）/报告期末公寓
租面积计算）
          可供出租面积（平方米）]×100%
          报告期内公寓租金单价水平为报
          告期内各月月末公寓租金单价水
          平的算术平均值。其中：月末公寓
          租金单价水平（元/平方米/天）=
          月末公寓存量租约应收租金总额
          （元）/月末公寓实际出租面积（平元/平
报告期内公寓
7 方米）/月末公寓按面积加权平均方米/ 2.17
租金单价水平
          总租期（天）；月末公寓按面积加天
          权平均总租期（天）=��=1 {公寓租
          约 i 的总租期（天）×[公寓租约 i
          的租约面积（平方米）/月末公寓
          实际出租面积（平方米）]}，n 为
          月末公寓存量租约
          报告期末公寓剩余租期（年）
          =��=1 {公寓租约 i 的剩余租期（天）
报告期末公寓 ×[公寓租约 i 的租约面积（平方米）
8 年 0.57
剩余租期情况 /报告期末公寓实际出租面积(平方
          米)]}/365（天），n 为报告期末公寓
          存量租约
报告期末商业平方
9 报告期末商业可供出租面积 1,291.86
可供出租面积米
报告期末商业平方
10 报告期末商业实际出租面积 1,141.99
实际出租面积米
          报告期末商业出租率（%）=[报告
报告期末商业期末商业实际出租面积（平方米）
11 % 88.40
出租率 /报告期末商业可供出租面积（平
          方米）]×100%
          报告期内商业租金单价水平为报元/平
报告期内商业
12 告期内各月月末商业租金单价水方米/ 2.54
租金单价水平
          平的算术平均值。其中：月末商业天

18
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

            租金单价水平（元/平方米/天）=
            月末商业存量租约应收租金总额
            （元）/月末商业实际出租面积（平
            方米）/月末商业按面积加权平均
            总租期（天）；月末商业按面积加
            权平均总租期（天）=��=1 {商业租
            约 i 的总租期（天）×[商业租约 i
            的租约面积（平方米）/月末商业
            实际出租面积（平方米）]}，n 为
            月末商业存量租约
            报告期末商业剩余租期（年）
            =��=1 {商业租约 i 的剩余租期（天）
     报告期末商业 ×[商业租约 i 的租约面积（平方米）
13 年 1.84
     剩余租期情况 /报告期末商业实际出租面积(平方
            米)]}/365（天），n 为报告期末商业
            存量租约
     报告期末可供
14 报告期末可供出租车位数量个 776.00
     出租车位数量
     报告期末实际
15 报告期末实际出租车位数量个 776.00
     出租车位数量
            报告期末车位出租率（%）=[报告
     报告期末车位期末实际出租车位数量（个）/报
16 % 100.00
     出租率告期末可供出租车位数量
            （个）]×100%
            报告期内车位租金单价水平为报
     报告期内车位告期内各月月末车位租金单价水元/个/
17 200.00
     租金单价水平平的算术平均值；月末车位租金单月
            价水平为车位租金标准。
            报告期末租金收缴率（%）=[报告
     报告期末租金
18 期末当年实收租金（元）/报告期 % 99.98
     收缴率
            末当年应收租金（元）]×100%
      注：2025 年 6 月 30 日时点，本基金资产不包括有巢马桥项目，因此没有上年同期数据，上述

各项指标不具可比性。

4.1.4 其他运营情况说明

无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险

无。

4.2 不动产项目所属行业情况

4.2.1 不动产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局

不动产项目所属行业为保障性租赁住房行业。保障性租赁住房作为我国住房保障体系的关键组

成部分，在政策强力驱动、市场需求旺盛及金融创新赋能的多重因素作用下，正步入高速发展的关

键阶段。从政策探索到规模化推进，保租房行业的发展轨迹既映射着国家住房制度改革的深化，也

19
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

承载着新市民、青年人的安居期待。

在保租房行业基本情况方面，政策驱动构成了当前发展的核心背景。自 2021 年国务院发布《关

于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房被正式确立为“十四五”期间的重点任务，政策支

持体系不断完善，涵盖土地供应、财税优惠、金融扶持等全链条环节。2024 年中央提出的“三大工

程”（保障性住房、城中村改造、平急两用设施），进一步强化了保租房的民生保障定位，为行业发

展注入持续动力。尽管保租房建设加速推进，供需结构性矛盾依然突出。在北上广深等人口净流入

的核心城市，高房价背景下如何让新市民、青年人安居乐业仍是重要的城市课题。

回顾保租房行业和政策发展历程，整体可以分为三个阶段：第一阶段为 2015-2018 年，政策重

点在鼓励模式试点，如鼓励部分试点城市利用集体土地建设租赁住房等，在政策和资本驱动下，我

国租赁住房行业进入快速发展期；第二阶段为 2019-2020 年，政策重点是对行业进行规范；第三阶

段为 2021 年至今，相关部门相继出台了一系列针对性更强的支持政策，租赁住房进入“良性发展”的

新阶段。2021 年 7 月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》
，明确保障性租赁住房、

公租房、共有产权房为我国住房保障体系的重要组成部分，并提出重点加快发展保障性租赁住房；

同月，国家发改委将人口净流入大城市的保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点发行范围；此后，金

融部门及税务部门持续出台政策加强行业专项融资支持、推动租赁住房经营税收优惠等政策落地，

各地围绕保租房的发展规划、筹建方式、项目认定、实施细则等政策密集出台。

从周期性特征来看，保租房行业呈现出政策主导、弱经济周期的鲜明特点。在供给端，当前行

业处于政策强支持周期，“十四五”期间为保租房集中供应期，政策规划直接决定行业的供应规模与

建设节奏。在需求端，新市民、青年人的住房需求属于刚性民生需求，受宏观经济波动影响较小，

保障了行业需求的稳定性。在金融创新方面，REITs 常态化发行、专项债等工具有效拓宽融资渠道，

降低企业资金压力，推动行业从“开发持有”向“资产管理”转型。

在竞争格局方面，保租房行业已基本形成多元主体竞争与差异化发展的格局。地方国企依托政

策资源与本地优势，为近年保租房建设筹集的主力；早期布局的房企凭借市场化运营经验，聚焦核

心城市，采取轻重并举的业务模式，形成了一批专业的租赁住房运营商，以市场化精细化的经营能

力为其核心竞争力。未来，头部集中效应将逐步显现，地方国企与专业化机构优势互补型合作将增

多，而租赁式社区、高端服务式公寓等产品创新，以及数字化管理和绿色建筑标准等组织能力将成

为竞争的核心。

总结来看，保租房行业机遇与挑战并存，整个行业正迈向高质量发展转型。政策长期支持、REITs

常态化发行、流动人口刚性需求构成行业发展的核心机遇。但同时，行业也面临宏观经济波动、盈

利模式单一、区域供需错配、运营管理能力参差不齐等挑战。未来，行业新增供应将强化“产城融合”
20
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

与“职住平衡”，优化房源空间布局；深化“非居改保”模式，高效盘活闲置资产；提升机构化运营水

平，推动服务标准化与精细化，通过多维度创新推动租赁市场向“市场+保障”双轨制转型，最终实现

住房保障与市场发展的良性互动，为新市民、青年人构建稳定宜居的住房环境。

4.2.2 可比区域内的可比不动产项目情况

报告期内，三个项目周边均无新增竞品入市，存量竞品经营稳定。

4.2.3 新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响

无。

4.2.4 不动产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况

上海市保租房筹集建设持续推进，截至 2026 年 6 月 30 日，2026 年上半年全市已新增供应保障

性租赁住房 3 万套（间），完成全年目标任务的 60%；新增筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”

床位约 1.6 万张，完成全年目标的 53%。“十四五”期间全市累计建设筹措保障性租赁住房达 61.2 万

套（间），“新时代城市建设者管理者之家”床位累计筹措超 7.3 万张。目前已形成以央国企为供给主

体、郊区及产业新城为主要布局、政策导向下的规模化稳健发展格局；随着前期延期入市项目逐步

出清，潜在供给有序释放，叠加上海人才引进政策进一步放宽，全市租赁住房市场正加速迎来新一

轮供需平衡。

截至 2026 年 6 月 30 日，上海市松江区已有超 12 个租赁住房（R4）用地项目入市运营，其中“有

巢泗泾项目”和“有巢东部经开区项目”开业较早，分别于 2021 年 3 月和 2021 年 4 月入市运营，其余

已开业的项目包括派米雷 LINK 新界（泗泾）未来社区、中建幸孚+公寓、屿果公寓-松江醉白池店、

松江派米雷 LINK 新界（车墩）未来社区、沁尚茗寓、久盛公寓、新科祥园、洋江·贝壳海盐公寓、

兰庭公寓、壹间新桥 G60 科创云廊社区、松江西部科技园柚米社区等。结合 2018-2022 年租赁用地

供地情况与 3 年建设期测算，截至 2026 年 6 月，有巢泗泾项目及有巢东部经开区项目周边对应批次

供地的新建保租房已全部完成入市，预计至 2026 年底该区域无潜在新增保租房（新建类）供应。

截至 2026 年 6 月 30 日，上海市闵行区已有 12 个租赁住房（R4）用地项目入市运营，其中“有

巢马桥项目”开业较早，于 2022 年 7 月入市运营；其余已开业项目包括莘庄工业区鑫悦阳光 1-3 期、

新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区、城开·莘社区、虹桥·乐贤居、城投宽庭

九星社区、城投宽庭浦江社区、城方璟智公寓、虹尚·安雅居、阡集·创社区、城投宽庭莘庄社区。2026

年上半年闵行区新增保租房供应规模位列全市第二，占全市新增总量的 18%。根据 2018-2022 年租

赁用地供地情况与 3 年建设期推算，截至 2026 年 6 月，有巢马桥项目周边对应批次供地的新建保租

房已基本落地，预计至 2026 年底该区域无潜在新增保租房（新建类）供应。

4.3 不动产项目运营相关财务信息
21
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

4.3.1 不动产项目公司整体财务情况
序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）
1 总资产 1,630,144,075.23 1,654,010,815.27 -1.44
2 总负债 1,700,025,916.48 1,354,533,129.69 25.51
序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）
1 营业收入 68,423,073.17 39,081,547.69 75.08
2 营业成本/费用 100,576,219.62 55,232,639.45 82.10
3 EBITDA 50,844,487.37 28,120,163.33 80.81
注：①基金于 2025 年 12 月完成扩募，上年同期金额不含新购入项目公司润灏房屋租赁（上海）

有限公司的数据，营业收入、营业成本/费用和 EBITDA 的变动比例主要由于合并范围变动导致。

②不动产项目公司总负债报告期末金额较上年末金额变动 345,492,786.79 元，变动比例较大原

因是本报告期内润灏房屋租赁（上海）有限公司吸收合并了 SPV 公司润桥巢房屋租赁（上海）有限

公司并承继了对应的股东借款本金导致其总负债金额增加，该变动主要是根据招募说明书披露进行

的交易安排引起，不具备持续性。

4.3.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

4.3.2.1 项目公司名称：上海有巢优厦房屋租赁有限公司
                                                                  较上年末变动
序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）
                                                                    （%）
                             主要资产科目
1 投资性房地产 314,109,028.90 320,605,877.38 -2.03
                             主要负债科目
1 长期应付款 416,541,381.00 416,541,381.00 -
4.3.2.2 项目公司名称：有巢房屋租赁（上海）有限公司
                                                                  较上年末变动
序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）
                                                                    （%）
                             主要资产科目
1 投资性房地产 422,416,288.03 430,535,641.99 -1.89
                             主要负债科目
1 长期应付款 388,991,952.00 388,991,952.00 -
4.3.2.3 项目公司名称：润灏房屋租赁（上海）有限公司
                                                                  较上年末变动
序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）
                                                                    （%）
                             主要资产科目
1 投资性房地产 788,302,905.59 802,274,026.07 -1.74
                             主要负债科目
1 长期应付款 754,628,000.00 414,586,820.55 82.02
     注：润灏房屋租赁（上海）有限公司（简称“润灏公司”）长期应付款报告期末金额较上年末金

额变动 340,041,179.45 元，变动比例较大原因是本报告期内润灏公司吸收合并了 SPV 公司润桥巢房
22
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

屋租赁（上海）有限公司并承继了对应的股东借款本金导致其长期应付款金额增加，该变动主要是

根据招募说明书披露进行的交易安排引起，不具备持续性。

4.3.3 重要不动产项目公司的营业收入分析

4.3.3.1 项目公司名称：上海有巢优厦房屋租赁有限公司

                                                                 金额单位：人民币元
                        本期上年同期
              （2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 1 月 1 日-2025 年 6
                                                                           金额同
序月 30 日）月 30 日）
       构成比变化
号占该项目占该项目
                                                                           （%）
               金额（元）总收入比金额（元）总收入比
                                例（%）例（%）
1 租金收入 17,715,193.26 89.15 19,005,983.75 91.63 -6.79

2 服务收入 2,155,741.51 10.85 1,735,202.38 8.37 24.24

3 物业管理费收入 - - - - -

4 其他收入 - - - - -

5 营业收入合计 19,870,934.77 100.00 20,741,186.13 100.00 -4.20

注：租赁住房未收取物业管理费。

4.3.3.2 项目公司名称：有巢房屋租赁（上海）有限公司

                                                                 金额单位：人民币元
                        本期上年同期
              （2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 1 月 1 日-2025 年 6
                                                                           金额同
序月 30 日）月 30 日）
       构成比变化
号占该项目占该项目
                                                                           （%）
               金额（元）总收入比金额（元）总收入比
                                例（%）例（%）
1 租金收入 16,223,988.40 89.75 16,037,946.26 87.45 1.16

2 服务收入 1,852,587.88 10.25 2,302,415.30 12.55 -19.54

3 物业管理费收入 - - - - -

4 其他收入 - - - - -

5 营业收入合计 18,076,576.28 100.00 18,340,361.56 100.00 -1.44

注：租赁住房未收取物业管理费。

4.3.3.3 项目公司名称：润灏房屋租赁（上海）有限公司

金额单位：人民币元

23
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                            本期
序（2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
        构成
号
                          金额（元）占该项目总收入比例（%）

1 租金收入 28,090,393.65 92.17

2 服务收入 2,385,168.47 7.83

3 物业管理费收入 - -

4 其他收入 - -

5 营业收入合计 30,475,562.12 100.00

注：①润灏房屋租赁（上海）有限公司为 2025 年 12 月新购入项目公司，上年同期末不在本基

金合并范围内，因此不披露上年同期金额，下同。

②租赁住房未收取物业管理费。

4.3.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

4.3.4.1 项目公司名称：上海有巢优厦房屋租赁有限公司
                                                                     金额单位：人民币元
                          本期上年同期
                （2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 1 月 1 日-2025 年 6
序月 30 日）月 30 日）金额同
        构成
号占该项目占该项目比（%）
                  金额（元）总成本比金额（元）总成本比
                                   例（%）例（%）
1 折旧摊销成本 7,137,601.16 27.46 7,393,127.52 27.52 -3.46

2 物业运营成本 2,753,205.59 10.59 3,271,745.33 12.18 -15.85

3 租赁成本 - - - - -

4 税金及附加 878,625.79 3.38 982,367.64 3.66 -10.56

5 销售费用 615,998.98 2.37 602,321.23 2.24 2.27

6 管理费用 904,788.41 3.48 991,242.91 3.69 -8.72

7 财务费用 13,702,306.26 52.72 13,628,357.75 50.71 0.54

8 其他成本/费用 - - - - -

9 营业成本/费用合计 25,992,526.19 100.00 26,869,162.38 100.00 -3.26

注：①本报告期物业运营成本包含物业管理费、运营管理费等。

②本报告期财务费用主要为股东借款利息费用。

4.3.4.2 项目公司名称：有巢房屋租赁（上海）有限公司
                                                                     金额单位：人民币元
                                   24
                       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                          本期上年同期
                （2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 1 月 1 日-2025 年 6
序月 30 日）月 30 日）金额同
       构成
号占该项目占该项目比（%）
                  金额（元）总成本比金额（元）总成本比
                                   例（%）例（%）
1 折旧摊销成本 9,606,696.71 34.66 9,761,974.76 34.42 -1.59

2 物业运营成本 2,634,950.92 9.51 3,172,711.16 11.19 -16.95

3 租赁成本 - - - - -

4 税金及附加 1,201,205.20 4.33 1,157,916.32 4.08 3.74

5 销售费用 595,038.29 2.15 618,702.97 2.18 -3.82

6 管理费用 893,382.88 3.22 903,960.05 3.19 -1.17

7 财务费用 12,783,654.15 46.13 12,748,211.81 44.94 0.28

8 其他成本/费用 - - - - -

9 营业成本/费用合计 27,714,928.15 100.00 28,363,477.07 100.00 -2.29

注：①本报告期物业运营成本包含物业管理费、运营管理费等。

②本报告期财务费用主要为股东借款利息费用。

4.3.4.3 项目公司名称：润灏房屋租赁（上海）有限公司
                                                                     金额单位：人民币元
                                            本期
序（2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
       构成
号
                          金额（元）占该项目总成本比例（%）

1 折旧摊销成本 16,192,706.55 34.55

2 物业运营成本 4,695,670.67 10.02

3 租赁成本 - -

4 税金及附加 1,826,192.66 3.90

5 销售费用 265,137.39 0.57

6 管理费用 1,797,866.57 3.84

7 财务费用 22,091,191.44 47.12

8 其他成本/费用 - -

9 营业成本/费用合计 46,868,765.28 100.00

注：①本报告期物业运营成本包含物业管理费、运营管理费等。

    ②本报告期财务费用主要为股东借款利息费用。
                                   25
                    华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

4.3.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析

4.3.5.1 项目公司名称：上海有巢优厦房屋租赁有限公司
                                       本期上年同期
序指标含义说明及计算指标（2026 年 1 月 1 日（2025 年 1 月 1 日
     指标名称 -2026 年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 日）
号公式单位
                                    指标数值指标数值
              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 50.22 48.58
                ×100%
             （利润总额+利息费用
    息税折旧摊
2 +折旧摊销）/营业收入 % 75.88 73.49
    销前利润率
                 ×100%
4.3.5.2 项目公司名称：有巢房屋租赁（上海）有限公司
                                       本期上年同期
序指标含义说明及计算指标（2026 年 1 月 1 日（2025 年 1 月 1 日
     指标名称 -2026 年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 日）
号公式单位
                                    指标数值指标数值
              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 32.28 29.47
                ×100%
             （利润总额+利息费用
     息税折旧摊
2 +折旧摊销）/营业收入 % 72.45 70.21
     销前利润率
                 ×100%
4.3.5.3 项目公司名称：润灏房屋租赁（上海）有限公司
                                                本期
序指标含义说明及计算指标（2026 年 1 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
     指标名称
号公式单位
                                              指标数值
              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 31.46
                ×100%
             （利润总额+利息费用
     息税折旧摊
2 +折旧摊销）/营业收入 % 74.39
     销前利润率
                 ×100%
4.4 不动产项目公司经营现金流

4.4.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

1、收入归集和支出管理

本基金包含 3 个不动产项目公司，分别是上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁（上

海）有限公司和润灏房屋租赁（上海）有限公司。不动产项目公司在上海浦东发展银行股份有限公

司上海分行分别开立了监管户和基本户。监管户用于接收不动产项目底层现金流入，即不动产项目

公司取得的运营收入等全部收入；基本户用于接收不动产项目公司监管户划转的款项，并根据《基

26
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

本户监管协议》的约定对外支付人民币资金。润灏房屋租赁（上海）有限公司在上海浦东发展银行

深圳分行开立了工程款专用账户，用于工程款专款专用管理，并根据《工程款专用账户监管协议》

的约定对外支付人民币资金。

2、现金归集和使用情况

本报告期初项目公司货币资金余额 67,411,956.39 元。本报告期内，累计资金流入 141,086,446.77

元，其中收到租赁收入及其他与经营活动相关的收入 77,859,791.21 元，赎回结构性存款本息

63,226,655.56 元；累计资金流出 148,646,405.23 元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相

关的支出 26,535,157.15 元，支付税金 5,417,464.42 元，支付股东借款利息 38,693,783.66 元，购买结

构性存款 78,000,000.00 元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额为 59,851,997.93 元，另有结构

性存款账户余额为 28,000,000.00 元。

上年同期项目公司累计资金流入 43,726,726.49 元，累计资金流出 64,773,960.04 元。

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

无。

4.4.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明

报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。

4.5 项目公司对外借入款项情况

4.5.1 报告期内对外借入款项基本情况

本报告期内，项目公司无新增外部借款。

4.5.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析

无。

4.5.3 对不动产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明

无。

4.6 不动产项目投资情况

4.6.1 报告期内购入或出售不动产项目情况

无。

4.6.2 购入或出售不动产项目情况及对不动产基金运作、收益等方面的影响分析

无。

4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况

无。

4.8 不动产项目相关保险的情况
27
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

不动产项目投保了财产一切险、机器损坏险、公众责任险、停车场责任险。报告期内，不动产

项目未发生大额或重要出险理赔事项。

4.9 重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析

无。

4.10 其他需要说明的情况

无。

§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                       单位：人民币元
                                                   占不动产资产支持证券之
序号项目金额（元）
                                                   外的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -

其中：债券 - -

资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返售
                                               - -
       金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 5,496,618.60 100.00

4 其他资产 - -

5 合计 5,496,618.60 100.00

5.2 投资组合报告附注

报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的

发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

5.3 报告期内不动产基金估值程序等事项的说明

本基金管理人根据中国证监会相关规定和基金合同的约定，对基金所持有的投资品种进行估值。

本基金托管人审阅本基金管理人采用的估值原则及技术，并复核、审查基金资产净值。会计师事务

所在估值调整导致基金资产净值的变化在 0.25%以上时对所采用的相关估值技术、假设及输入值的

适当性发表专业意见。本基金管理人已与中债金融估值中心有限公司及中证指数有限公司签署服务

协议，定价服务机构按照商业合同约定提供定价服务。

28
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

本基金管理人建立了估值委员会，组成人员具有风控、证券研究、合规、会计方面的专业经验。

基金经理可参与估值原则和方法的讨论，其估值建议经估值委员会评估后审慎采用。本报告期内，

参与估值流程各方之间不存在重大利益冲突。

§6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

报告期内，原始权益人回收资金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况。

§7 管理人报告

7.1 基金管理人及主要负责人员情况

7.1.1 管理人及其管理不动产基金的经验

华夏基金管理有限公司成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管

理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、青岛、武汉及

沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社保基金管理人、首批

企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金管理人、境内首只沪港通 ETF

基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基本养老保险基金投资管理人、首家加入

联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金管理

人、首批个人养老金基金管理人、境内首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金管理

人、首批纳入互联互通 ETF 基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、保

险资金投资管理人、公募 REITs 管理人、首批浮动管理费基金管理人、首批公募 REITs 指数基金管

理人，境内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管理

人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。

华夏基金拥有多年丰富的不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独立的不动产基金业

务主办部门，即 REITs 业务部。截至本报告发布日，REITs 业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上

不动产项目运营或投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上不动产项目运营经验，

覆盖基础设施、商业不动产等领域。

7.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介

29
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                   任职期限不动产项
                                 目运营或不动产项目运营
姓名职务说明
             任职日期离任日期投资管理或投资管理经验
                                  年限
                                                           硕士，具有 5 年以
                                             自 2016 年开始从
                                                           上不动产运营管理
                                             事不动产相关的
                                                           经验。曾就职于人
                                             运营管理工作，曾
                                                           保资本股权投资有
      本基金的参与北京地区产
苗晓霖 2022-11-18 - 10 年限公司、北京国有
      基金经理业园项目、仓储物
                                                           资本运营管理有限
                                             流资产包等不动
                                                           公司。2022 年 9 月
                                             产项目投资和运
                                                           加入华夏基金管理
                                             营管理工作。
                                                           有限公司。
                                                           学士，具有 5 年以
                                                           上不动产运营管理
                                             自 2017 年开始从经验。曾就职于光
                                             事产业园区不动控安石物业管理
      本基金的产相关的运营管（上海）有限公司
所付晶 2025-03-27 - 9年
      基金经理理工作，曾负责华浦东第一分公司，
                                             安张江光大园的上海集挚咨询管理
                                             运营管理工作有限公司。2022 年
                                                           9 月加入华夏基金
                                                           管理有限公司。
                                             自 2008 年开始从硕士，具有 5 年以
                                             事不动产相关的上不动产投资管理
                                             投资及运营管理经验。曾就职于中
                                             工作，曾参与中广广核工程有限公
                                             核三期产业投资司、中广核产业投
      本基金的
李兮 2022-11-18 - 18 年基金，并负责山东资基金管理有限公
      基金经理
                                             潍坊光伏、河北衡司、创金合信基金
                                             水风电等多个能管理有限公司。
                                             源不动产项目的 2022 年 10 月加入
                                             投资及运营管理华夏基金管理有限
                                             工作公司。
注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基金经

理的，其“任职日期”为基金合同生效日。

②不动产项目运营或投资管理年限自基金经理不动产项目运营或投资起始日期起计算。

③苗晓霖女士目前已返岗，吕灵卓先生不再代为履行其基金经理相关职责。

7.2 管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况

7.2.1 管理人对报告期内本不动产基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基
30
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研

究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原

则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损

害基金份额持有人利益的行为。

7.2.2 管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明

7.2.2.1 公平交易制度和控制方法

本基金管理人根据《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》等法规制定了《华夏基金

管理有限公司公平交易制度》。公司通过科学、制衡的投资决策体系，加强交易分配环节的内部控制，

并通过工作制度、流程和技术手段保证公平交易原则的实现。同时，通过监察稽核、事后分析和信

息披露来保证公平交易过程和结果的监督。

7.2.2.2 公平交易制度的执行情况

本基金管理人一贯公平对待旗下管理的所有基金和组合，制定并严格遵守相应的制度和流程，

通过系统和人工等方式在各环节严格控制交易公平执行。报告期内，本基金管理人严格执行了《证

券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和《华夏基金管理有限公司公平交易制度》的规定。

7.2.2.3 异常交易行为的专项说明

报告期内未发现本基金存在异常交易行为。

报告期内，本基金管理人旗下所有投资组合参与的交易所公开竞价交易中，同日反向交易成交

较少的单边交易量超过该证券当日成交量的 5%的交易共有 45 次，均为指数量化投资组合因投资策

略需要发生的反向交易。

7.2.3 管理人对报告期内不动产基金的投资和运营分析

1、管理人对报告期内基金投资分析

本基金按基金合同约定完成基金资产投资后，在本报告期内未新增资产项目相关投资。报告期

内，资产项目公司监管账户开展了协定存款业务。为提高资金使用效率，在充分保障日常经营资金

需求的前提下，项目公司积极开展现金管理，申购了结构性存款。

截至本报告期末，本基金通过持有“中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资产支持专项计

划资产支持证券”穿透取得上海有巢优厦房屋租赁有限公司和有巢房屋租赁（上海）有限公司持有的

不动产项目的完全所有权或经营权利，包括位于上海市松江区泗泾镇米易路 216 弄的有巢泗泾项目

和位于上海市松江区书林路 600 弄的有巢东部经开区项目；同时通过持有“中信证券-华润有巢租赁

住房基础设施 2 号资产支持专项计划资产支持证券”穿透取得润灏房屋租赁（上海）有限公司持有的

不动产项目的完全所有权或经营权利，包括位于上海市闵行区马桥镇中青路 588 弄 1-8 号等的有巢
31
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

马桥项目。

本基金投资的资产项目本期运营及财务情况详见本报告“§4 不动产项目基本情况”和“§10 中期财

务报告（未经审计）”，本基金本期实现可供分配金额详见本报告“§3 主要财务指标和不动产基金运

作情况”。

2、管理人对报告期内基金运营分析

（1）基金运营情况

本报告期内，本基金运营正常，管理人秉承投资者利益优先的原则审慎开展业务管理，未发生

有损投资人利益的风险事件。

（2）项目公司运营情况

项目公司各项工作按照年度经营计划稳步开展，各项经营指标基本保持稳定。运营管理机构重

点围绕目标出租群体，通过组织专项营销活动、拓展多元招租渠道，稳定项目出租率水平，拓展增

值服务收入。积极开展品质提升工作，对住户开放项目公众活动空间，并相应组织了一系列丰富多

彩的社群活动，为住户提供优质温馨的居家服务体验。有效开展了安全督导工作，扎实推进安全管

理和设施设备维修保养等各项举措，确保项目的平稳运营，客户满意度维持较高水平。项目运营团

队在为住户提供安全、高品质、温馨的租住体验的同时，稳定项目各项费用收缴水平，保障项目业

绩颗粒归仓。

7.2.4 管理人对报告期内不动产基金收益分配情况的说明

根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》及本基金的基金合同等规定，本基金本报告期实

施利润分配 2 次，符合相关法规及基金合同的规定。

7.2.5 管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施

针对本基金与基金管理人管理的其他基金，本基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司异常

交易监控与报告管理办法》
《华夏基金管理有限公司公平交易制度》和《华夏基金管理有限公司投资

组合参与关联交易管理制度》《华夏基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金投资管理制度》

《华夏基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金投资风险管理制度》
《华夏基金管理有限公司

公开募集不动产投资信托基金项目运营管理制度》
《华夏基金管理有限公司公开募集不动产投资信托

基金公平交易制度（试行）》等，从而建立了本基金管理人管理的产品的投资、管理以及风险管控等

方面的规则，从投资决策的内部控制、管控利益输送、防范利益冲突和其他内部控制角度，有效防

范本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。

针对不动产基金的关联交易事项，基金管理人建立了关联交易审批和检查机制，并严格按照法

律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序。基金管理人董事会应至少每半年对关联交
32
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

易事项进行审查。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性

和公允性，充分防范利益冲突。

如原始权益人/运营管理机构为其他同类型不动产项目提供运营管理服务或持有同类型不动产

项目，运营管理机构在人员、设备配备、管理模式和水平、资源分配、市场地位等方面可能与本基

金存在利益冲突。针对上述潜在的利益冲突，本基金采取了以下防范措施：（1）基金管理人与运营

管理机构签署了《运营管理服务协议》
，协议中包含了关于防范利益冲突的相关条款；
（2）原始权益

人/运营管理机构已出具了避免同业竞争或利益冲突的承诺函，以保障本基金的利益。

7.2.6 管理人内部关于本不动产基金的监察稽核情况

报告期内，本基金管理人持续加强合规管理、风险控制和监察稽核工作。

在合规管理方面，公司通过合规审核、合规检查、合规咨询、合规宣传与合规培训等对合规风

险进行管理，确保公司合规体系高效运行，合规风险有效控制。报告期内，公司不断加强合规制度

建设，结合法律法规和业务实际，在投资管理人员职业道德与行为守则、信息披露、保密管理等方

面新增和修订多项管理制度，制度化水平不断提高。持续开展合规培训，在全员覆盖的基础上，着

重加强投资研究和涉密岗位等重点人员的合规督导培训，强化员工主动合规意识和公募基金信息披

露责任意识。持续优化合规管理的机制化和系统化，完善合规管理综合服务平台，提高合规管理效

能。持续做好信息披露业务，通过流程优化、系统优化及强化培训持续保障信息披露的完整性、准

确性、及时性。持续规范基金销售业务，通过严格审查宣传推介材料，认真开展投资者适当性管理

工作等，确保基金销售业务依法合规。公司高度重视洗钱风险管理，切实落实“基于风险”的管理理

念，认真贯彻落实《中华人民共和国反洗钱法》，建立健全反洗钱内部控制制度，履行客户尽职调查、

客户身份资料和交易记录保存、可疑交易报告、反洗钱特别预防措施等反洗钱义务，深入推进洗钱

风险管理数智化转型，积极推动反洗钱工作高质量发展。

在风险控制方面，公司秉承数字化管理理念，持续完善内部风险管理系统建设，稳步夯实投资

风险管理基础。紧密跟踪各项法律法规要求、加强风险研究，在严格管控基金日常投资运作风险的

同时，持续完善风险管理制度建设，提升基金流动性风险、市场风险、合规风险、操作风险等关键

风险的管控水平，努力保障各项风险管理措施落实到位。

在监察稽核方面，公司按照法规要求，做好日常合规监控，定期及不定期开展内部检查，排查

业务风险隐患，促进公司整体业务合规运作、稳健经营。

报告期内，本基金管理人所管理的基金整体运作合法合规。本基金管理人将继续以风险控制为

核心，坚持基金份额持有人利益优先的原则，提高监察稽核工作的科学性和有效性，切实保障基金

合规稳健运作。
33
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

7.3 管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况

7.3.1 管理人在报告期内主动采取的运营管理措施

报告期内，基金管理人连同运营管理机构，召开了 2025 年年度业绩说明会和 2026 年 1 季度业

绩说明会。在业绩说明会上向投资者讲解不动产项目业绩及运营管理情况，并对投资者的问题进行

了回答。

7.3.2 管理人在报告期内的重大事项决策情况

本报告期内，基金管理人审议并通过了基金分红方案、关联交易。

7.3.3 管理人在报告期内对运营管理机构的检查和考核情况

基金管理人每半年对运营管理机构进行巡检，巡检情况正常。基金管理人根据《运营管理服务

协议》约定对运营管理机构进行考核，考核情况正常。

7.3.4 管理人在报告期内其他对运营管理机构的监督情况

基金管理人通过日常业务审批对运营管理机构进行监督。

基金管理人与运营管理机构每月召开经营月会，了解市场动态，分析经营情况，讨论经营过程

中的疑点难点与改进办法。

7.4 管理人在报告期内的信息披露工作开展情况

7.4.1 报告期内信息披露事务负责人的履职情况

报告期内，基金管理人的信息披露事务负责人严格遵照《公开募集证券投资基金信息披露管理

办法》
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基

金试点的公告》、交易所业务规则及公司内部制度等履行信息披露职责。信息披露事务负责人高度重

视信息披露工作，在组织和协调信息披露事务、投资者沟通联络等工作方面，要求公司有关部门严

格按照法规规定以及公司信息披露制度与流程履职；通过积极履行证券及基金行业协会委员职责及

深度行业交流，提高自身履职能力，并持续完善公司信息披露事务管理；重视并督促有关信息披露

制度修订、开展有关信息披露培训、建立与各业务参与人信息传递与沟通机制，以及时传达法规及

监管要求，发现并防控信息披露风险；持续关注媒体报道，在投资者交流活动、投资者教育活动、

产品宣传、信息披露等方面认真履职。基金管理人及基金管理人信息披露事务负责人将继续以维护

基金份额持有人利益为原则，勤勉尽责履行信息披露义务。

7.4.2 报告期内信息披露事务负责人的变更情况

本报告期，本基金管理人信息披露事务负责人未发生变更。

7.4.3 报告期内信息披露管理制度的落实情况

基金管理人已制定《华夏基金管理有限公司信息披露管理办法》
                             《华夏基金管理有限公司公开募
                           34
                   华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

集不动产投资信托基金信息披露业务管理规定》等信息披露制度与流程并根据实际情况更新修订，

明确规定了信息披露文件的编制、复核、审核、发布和存档的职责分工、处理程序等。报告期内，

基金管理人依据上述制度审核、发布信息披露文件，保存信息披露相关文档，并积极与运营管理机

构、原始权益人等业务参与人建立信息传递与沟通机制，共同保障信息披露工作的质量。

基金管理人根据上述信息披露制度及有关公募 REITs 内幕信息管理制度控制基金管理人内幕信

息知情人范围、进行内幕信息知情人登记、执行内幕交易防控措施等，并通过签署保密协议、发函

等方式约定、督促原始权益人、运营管理机构等专业机构和人员强化其内幕信息管理。

报告期内未发生暂缓或豁免信息披露的情形。

§8 运营管理机构报告

8.1 报告期内运营管理机构管理职责履行情况

8.1.1 报告期内运营管理协议的落实情况

报告期内，运营管理机构已正常履行《运营管理服务协议》，落实其权利及义务。

8.1.2 报告期内运营管理机构遵规守信情况声明

报告期内，运营管理机构遵规守信，未出现影响基金份额持有人权益的重大违法违规情形。

8.1.3 报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果

在基金管理人与运营管理机构通力合作下，项目公司各项工作按照年度经营计划稳步落实，项

目各项经营指标基本保持稳定，具体举措与效果如下：

1.渠道矩阵筑基、政企联动协同助力项目出租率高位稳定：运营管理机构依托规模化、市场化

的优势，持续建设推广自有渠道有巢 APP 及小程序，形成更优资源调配，提升出租效能。与此同时，

运营管理机构积极响应上海市“保租房毕业季进校园”（第五季）高校毕业生安居保障专项行动，2026

年 2 季度组织 3 个项目参加 4 场进校园活动、累计接待学生咨询超 1.1 万人次。

2.创新实践智能调价、发挥市场化优势实现收益最大化：运营管理机构在智能调价基础上，2026

年 1 季度针对春节前后的租户流动特征分别组织“跨年探亲房”及“暖春租房节”专项营销活动；针对

毕业季租赁市场旺季特征，发挥市场化经营优势，通过组织全国性“毕业季安心计划”专项营销活动，

精准满足应届毕业生租房需求，确保项目出租稳定，量价均衡。

3.主动拓展项目及周边潜在商业需求，寓商联动良性发展：运营管理机构根据项目及周边区域

底商消费需求与铺位经营情况，开展商业去化专项攻坚。积极落实意向商户引进及储备，进一步丰

富社区生活，提升项目收益。在有巢泗泾项目上，运营管理机构借助城市深耕、区域化协同的优势，
35
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

引入其他区域在管项目上经营状况良好的健身房业态，显著提升有巢泗泾项目底商昭示性及对外来

客户吸引力。

4.扎实落地安全管理举措保障项目安全平稳经营：运营管理机构高度重视安全管控，持续开展

安全督导工作，保障项目开业至今长期安全平稳经营。

5.深度打造“巢生活”社群 IP，实现社群活动品牌化和体系化：2026 年 1 季度运营管理机构联合

华润置地、万象生活开展“星耀华光聚四海、似锦繁花润比邻”主题业主春晚活动，取得较好的曝光

效果。除此之外，三个项目在春节期间保持有温度而新潮的服务，有巢泗泾项目、有巢马桥项目组

织开展新春年夜饭活动、有巢东部经开区项目联合松江东部经开区管委会开展新春迎新跑活动，均

收获了租户广泛好评。2026 年 2 季度运营管理机构联合华东师范大学研发了“非遗主题青年夜校”系

列课程，将有巢东部经开区项目打造成非遗主题青年社区，极大丰富了在住租客业余文化生活。除

此之外，3 个项目还集中开展了“有巢 Living 生活节”系列活动，包括有巢上海 2026 城市巡回音乐节、

有巢上海篮球联赛等。得益于高品质的社群运营，租户满意度及续租意愿提升显著。

6.积极拓宽增值服务范围，挖掘不动产项目收益第二增长点：立足于租户日常生活消费需求，

运营管理机构通过线上售卖、线下自提相结合的方式提升增值业务的渗透率，在更好地满足租户生

活需求、增厚项目收益的同时，带动客户满意度与续租率持续提升。

7.高度重视款项回收确保不动产项目业绩颗粒归仓：对于款项回收工作，运营管理机构在为租

户提供安全、高品质、温馨的租住体验的同时，通过协议约束、信息化管控多措并举确保项目回款

率持续保持高位，确保经营现金流稳定。

除扎实的经营举措外，运营管理机构密切关注上海市关于“人才安居”相关政策动态。2026 年 2

季度，完成有助于经营业绩提升的相关政策性项目申请如下：

1.2026 年 4 月 1 日，有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目、有巢马桥项目被上海市人才工作局、

上海市房屋管理局认定为 2026 年上海市首批“市级青年人才驿站”，获批房源套数分别为有巢泗泾项

目 5 套、有巢东部经开区项目 5 套、有巢马桥项目 15 套；

2.2026 年 6 月 11 日，有巢泗泾项目、有巢马桥项目被上海市人才工作局、上海市房屋管理局认

定为 2026 年上海市首批“市级青年人才公寓”，获批房源套数分别为有巢泗泾项目 50 套、有巢马桥

项目 50 套。

经过“市级青年人才驿站”、“市级青年人才公寓”集中选房，截至 2026 年 7 月 31 日，有巢泗泾

项目、有巢东部经开区项目、有巢马桥项目的公寓出租率（按房间数量计算）分别为 96.60%、95.03%、

95.64%。

8.2 报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况
36
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

8.2.1 信息披露事务负责人的履职情况

报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人组织和协调了相关业绩说明会及投资者活动，同

时合法合规参与定期报告与临时报告工作，恪尽职守、履职到位。

8.2.2 信息披露事务负责人的变更情况

报告期内，运营管理机构信息披露事务负责人未发生变更。

8.2.3 信息披露配合制度的落实情况

运营管理机构已制定《有巢住房租赁（深圳）有限公司基础设施证券投资基金信息事务配合管

理办法》，报告期内，该管理办法已获得落实。运营管理机构根据该制度管控内幕信息，配合基金管

理人开展投资者关系活动。

8.2.4 配合信息披露情况

报告期内，运营管理机构积极配合基金管理人进行信息披露，落实相关法律法规指引要求。

§9 其他业务参与人履职报告

9.1 托管人报告

9.1.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明

本报告期内，上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称“本托管人”）在对华夏基金华润有巢

租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的托管过程中，严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他有关法律法规、基金合同、托管协议的规定，

不存在损害基金份额持有人利益的行为，完全尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。

9.1.2 托管人对报告期内本不动产基金资金账户、不动产项目运营收支账户等重要账户资金的监督情

况

本报告期内，本托管人根据国家有关法律法规、基金合同和托管协议的规定，对本基金的资金

账户、不动产项目运营收支账户等重要资金账户与资金流向进行了必要的监督与监管，未发现管理

人违反相关法律、基金合同和托管协议的情形。

9.1.3 托管人对报告期内不动产基金运作的监督情况

本报告期内，本托管人依照有关法律法规、基金合同、托管协议的规定，对本基金的投资运作、

收益分配、为不动产项目购买保险、借入款项安排等事项进行了必要的监督和复核，未发现基金管

理人存在损害基金份额持有人利益的行为。

9.1.4 托管人在报告期内履行信息披露相关义务情况
37
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

本报告期内，本托管人按照相关法律法规、基金合同和托管协议约定履行信息披露义务，对托

管人应当复核的公开披露不动产基金信息进行了复核、审查和确认，由华夏基金管理有限公司编制

本托管人复核的本报告中财务指标、收益分配情况、财务会计报告相关内容、投资组合报告等内容

真实、准确、完整。

9.1.5 托管人在报告期内其他规定或者约定的职责履行情况

无。

9.2 资产支持证券管理人报告

9.2.1 报告期内不动产资产支持专项计划作为项目公司股东的股东权利情况

根据交易结构安排，中信证券股份有限公司代表“中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 1 号资

产支持专项计划资产支持证券”（以下简称“1 号专项计划”）和“中信证券-华润有巢租赁住房基础设

施 2 号资产支持专项计划资产支持证券”（以下简称“2 号专项计划”）直接持有不动产项目公司 100%

股权，根据《中华人民共和国公司法》及项目公司章程，依法享有并行使相应的股东职权。报告期

内，中信证券股份有限公司代表不动产资产支持专项计划正常履职，根据标准条款、计划说明书等

交易文件安排、项目公司章程和基金管理人的决策或决定行使股东权利。本报告期内，不动产项目

公司稳健运营，未发现不动产项目公司发生侵害股东利益的相关情形。

9.2.2 作为项目公司债权人的权利情况

根据专项计划交易结构安排，1 号专项计划设立后向不动产项目公司（上海有巢优厦房屋租赁

有限公司（以下简称“有巢优厦”）、有巢房屋租赁（上海）有限公司（以下简称“有巢上海”））和 SPV

（上海润泗巢房屋租赁有限公司（以下简称“SPV1”）、上海润经巢房屋租赁有限公司（以下简称

“SPV2”））发放了借款。1 号专项计划下两个不动产项目公司完成吸收合并后，分别继承了被吸收方

的全部股东借款本金。报告期内，1 号专项计划作为不动产项目公司债权人的权利情况如下。

1 号专项计划持有有巢优厦股东借款本金金额人民币 416,541,381.00 元，其中 215,931,381.00 元

为有巢优厦完成对 SPV1 的吸收合并后承担被吸收方的全部股东借款本金。

1 号专项计划持有有巢上海股东借款本金金额人民币 388,991,952.00 元，其中 109,821,952.00 元

为有巢上海完成对 SPV2 的吸收合并后承担被吸收方的全部股东借款本金。

根据专项计划交易结构安排，2 号专项计划设立后向不动产项目公司润灏房屋租赁（上海）有

限公司（以下简称“润灏公司”）和 SPV 润桥巢房屋租赁（上海）有限公司（以下简称“SPV3”）发放

了借款。2026 年 6 月 24 日，润灏公司完成对 SPV3 的吸收合并，吸收合并完成前，2 号专项计划持

有润灏公司借款本金金额人民币 414,586,820.55 元，持有 SPV3 股东借款本金金额人民币

340,041,179.45 元，吸收合并完成后，2 号专项计划持有润灏公司借款本金 754,628,000.00 元。
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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

报告期内，项目公司严格按照《股权转让协议》《借款协议》约定偿付利息，不涉及本金偿还。

截至本报告期末，项目公司股东借款本金未发生变化。资产支持证券管理人通过监督资产项目公司

财务情况、运营情况等，合法保障专项计划债权权利，维护资产支持证券持有人的合法权益。

9.2.3 报告期内不动产资产支持专项计划信息披露情况

本报告期内，不动产资产支持专项计划管理人中信证券股份有限公司严格遵守《证券公司及基

金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息

《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第 5 号——资产支持证券持续信息披露》及
披露指引》

交易文件等相关规定及约定，履行信息披露义务，包括专项计划相关《收益分配报告》
《年度管理报

告》
《年度托管报告》等信息披露文件。资产支持证券持有人能够充分了解专项计划运作的情况，其

合法权益得到有效保障。

9.2.4 报告期内资产支持证券管理人遵规守信情况以及其他规定或者约定的职责履行情况

本报告期内，资产支持证券管理人中信证券股份有限公司在履职期间，严格遵守了《证券公司

及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务

信息披露指引》和其他相关法律法规的要求以及相关文件的约定，切实履行管理人职责，不存在任

何损害资产支持证券持有人利益的行为。

9.3 原始权益人报告

9.3.1 报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方卖出战略配售取得的不动产基金份额情况

报告期内，原始权益人或者其同一控制下关联方未卖出战略配售取得的不动产基金份额。

9.3.2 报告期末原始权益人或者其同一控制下关联方持有不动产基金份额情况

报告期末，原始权益人持有本基金 323,000,000 份，占基金总份额的 34.08%。

9.3.3 报告期内原始权益人及其一致行动人增持计划和进展情况

无。

9.3.4 报告期内信息披露配合义务的落实情况

报告期内，原始权益人积极配合基金管理人进行信息披露，落实相关法律法规指引要求。

9.3.5 报告期内其他可能对基金份额持有人权益产生重大影响的重大变化情况

无。

§10 中期财务报告（未经审计）

10.1 资产负债表
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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.1.1 合并资产负债表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2026 年 6 月 30 日

                                                                    单位：人民币元
                                               本期末上年度末
          资产附注号
                                          2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
资产：

货币资金 10.5.7.1 66,185,637.28 74,470,441.01

结算备付金 - -

存出保证金 - -

衍生金融资产 - -

交易性金融资产 10.5.7.2 28,053,540.36 13,013,587.53

买入返售金融资产 10.5.7.3 - -

债权投资 10.5.7.4 - -

其他债权投资 10.5.7.5 - -

其他权益工具投资 10.5.7.6 - -

应收票据 - -

应收账款 10.5.7.7 661,423.86 306,038.44

应收清算款 - -

应收利息 - -

应收股利 - -

应收申购款 - -

存货 10.5.7.8 - -

合同资产 10.5.7.9 - -

持有待售资产 10.5.7.10 - -

长期股权投资 - -

投资性房地产 10.5.7.11 1,917,702,622.45 1,952,722,903.09

固定资产 10.5.7.12 10,001,717.34 14,102,034.12

在建工程 10.5.7.13 - -

使用权资产 10.5.7.14 - -

40
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

无形资产 10.5.7.15 - -

开发支出 10.5.7.16 - -

商誉 10.5.7.17 302,416,086.87 302,416,086.87

长期待摊费用 10.5.7.18 2,164,914.87 549,511.48

递延所得税资产 10.5.7.19 - -

其他资产 10.5.7.20 4,582,259.35 5,212,142.87

资产总计 2,331,768,202.38 2,362,792,745.41
                                      本期末上年度末
       负债和所有者权益附注号
                                 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
负债：

短期借款 10.5.7.21 - -

衍生金融负债 - -

交易性金融负债 - -

卖出回购金融资产款 - -

应付票据 - -

应付账款 10.5.7.22 11,299,290.81 12,164,284.28

应付职工薪酬 10.5.7.23 - -

应付清算款 - -

应付赎回款 - -

应付管理人报酬 6,395,482.07 5,494,492.05

应付托管费 226,141.23 116,015.40

应付投资顾问费 - -

应交税费 10.5.7.24 3,105,134.80 3,131,361.27

应付利息 10.5.7.25 - -

应付利润 - -

合同负债 10.5.7.26 921,133.68 918,185.03

持有待售负债 - -

长期借款 10.5.7.27 - -

预计负债 10.5.7.28 - -

租赁负债 10.5.7.29 - -

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

递延收益 - -

递延所得税负债 10.5.7.19 98,218,600.02 99,826,839.44

其他负债 10.5.7.30 19,850,876.67 20,359,071.60

负债合计 140,016,659.28 142,010,249.07

所有者权益：

实收基金 10.5.7.31 2,341,442,298.14 2,341,442,298.14

其他权益工具 - -

资本公积 10.5.7.32 - -

其他综合收益 10.5.7.33 - -

专项储备 - -

盈余公积 10.5.7.34 - -

未分配利润 10.5.7.35 -149,690,755.04 -120,659,801.80

所有者权益合计 2,191,751,543.10 2,220,782,496.34

负债和所有者权益总计 2,331,768,202.38 2,362,792,745.41

注：报告截止日 2026 年 6 月 30 日,基金份额净值 2.3125 元，基金份额总额 947,803,412.00 份。

10.1.2 个别资产负债表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2026 年 6 月 30 日

                                                                  单位：人民币元
                                             本期末上年度末
          资产附注号
                                        2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
资产：

货币资金 10.5.19.1 5,496,618.60 4,737,057.38

结算备付金 - -

存出保证金 - -

衍生金融资产 - -

交易性金融资产 - -

债权投资 - -

其他债权投资 - -

其他权益工具投资 - -

42
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

买入返售金融资产 - -

应收清算款 - -

应收利息 - -

应收股利 - -

应收申购款 - -

长期股权投资 10.5.19.2 2,341,142,000.00 2,341,142,000.00

其他资产 - -

资产总计 2,346,638,618.60 2,345,879,057.38
                                      本期末上年度末
       负债和所有者权益附注号
                                 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
负债：

短期借款 - -

衍生金融负债 - -

交易性金融负债 - -

卖出回购金融资产款 - -

应付清算款 - -

应付赎回款 - -

应付管理人报酬 3,449,311.42 1,246,782.15

应付托管费 226,141.23 116,015.40

应付投资顾问费 - -

应交税费 - -

应付利息 - -

应付利润 - -

其他负债 99,178.95 200,000.00

负债合计 3,774,631.60 1,562,797.55

所有者权益：

实收基金 2,341,442,298.14 2,341,442,298.14

资本公积 - -

其他综合收益 - -

未分配利润 1,421,688.86 2,873,961.69

43
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

所有者权益合计 2,342,863,987.00 2,344,316,259.83

负债和所有者权益总计 2,346,638,618.60 2,345,879,057.38

10.2 利润表

10.2.1 合并利润表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                       单位：人民币元
                                                 本期上年度可比期间
           项目附注号 2026 年 1 月 1 日至 2025 年 1 月 1 日至 2025
                                           2026 年 6 月 30 日年 6 月 30 日
一、营业总收入 68,837,572.16 39,277,368.05

1.营业收入 10.5.7.36 68,423,073.17 39,081,547.69

2.利息收入 153,538.55 173,209.25

3.投资收益（损失以“-”号填列） 10.5.7.37 221,007.61 -
4.公允价值变动收益（损失以“-”号填
10.5.7.38 39,952.83 22,611.11
列）
5.汇兑收益（损失以“-”号填列） - -

6.资产处置收益（损失以“-”号填列） 10.5.7.39 - -

7.其他收益 10.5.7.40 - -

8.其他业务收入 10.5.7.41 - -

二、营业总成本 63,090,171.12 34,451,853.76

1.营业成本 10.5.7.36 45,264,045.45 25,012,806.84

2.利息支出 10.5.7.42 - -

3.税金及附加 10.5.7.43 5,660,937.98 2,999,050.29

4.销售费用 10.5.7.44 - -

5.管理费用 10.5.7.45 - -

6.研发费用 - -

7.财务费用 10.5.7.46 374,769.87 211,697.20

8.管理人报酬 11,268,573.93 5,874,631.12

9.托管费 110,125.83 55,805.92

10.投资顾问费 - -

44
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

11.信用减值损失 10.5.7.47 - -

12.资产减值损失 10.5.7.48 - -

13.其他费用 10.5.7.49 411,718.06 297,862.39

三、营业利润（营业亏损以“-”号填列） 5,747,401.04 4,825,514.29

加：营业外收入 10.5.7.50 10,547.31 10,934.38

减：营业外支出 10.5.7.51 1,500.00 2,000.00

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 5,756,448.35 4,834,448.67

减：所得税费用 10.5.7.52 -1,608,239.42 -949,316.80

五、净利润（净亏损以“-”号填列） 7,364,687.77 5,783,765.47
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填
7,364,687.77 5,783,765.47
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填
- -
列）
六、其他综合收益的税后净额 - -

七、综合收益总额 7,364,687.77 5,783,765.47

10.2.2 个别利润表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                       单位：人民币元
                                                 本期上年度可比期间
           项目附注号 2026 年 1 月 1 日至 2025 年 1 月 1 日至 2025
                                           2026 年 6 月 30 日年 6 月 30 日
一、收入 37,355,237.23 25,530,608.33

1.利息收入 12,542.23 9,200.33

2.投资收益（损失以“-”号填列） 37,342,695.00 25,521,408.00
其中：以摊余成本计量的金融资产终
- -
止确认产生的收益
3.公允价值变动收益（损失以“-”号填
- -
列）
4.汇兑收益（损失以“-”号填列） - -

5.其他业务收入 - -

二、费用 2,411,869.05 713,153.12

1.管理人报酬 2,202,529.27 558,068.25

45
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

2.托管费 110,125.83 55,805.92

3.投资顾问费 - -

4.利息支出 - -

5.信用减值损失 - -

6.资产减值损失 - -

7.税金及附加 - -

8.其他费用 99,213.95 99,278.95

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 34,943,368.18 24,817,455.21

减：所得税费用 - -

四、净利润（净亏损以“-”号填列） 34,943,368.18 24,817,455.21

五、其他综合收益的税后净额 - -

六、综合收益总额 34,943,368.18 24,817,455.21

10.3 现金流量表

10.3.1 合并现金流量表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                        单位：人民币元
                                                  本期上年度可比期间
           项目附注号 2026 年 1 月 1 日至 2025 年 1 月 1 日至 2025
                                            2026 年 6 月 30 日年 6 月 30 日
一、经营活动产生的现金流量：

1.销售商品、提供劳务收到的现金 72,122,456.00 39,133,079.10

2.处置证券投资收到的现金净额 - -

3.买入返售金融资产净减少额 - -

4.卖出回购金融资产款净增加额 - -

5.取得利息收入收到的现金 153,509.07 173,271.40

6.收到的税费返还 - -

7.收到其他与经营活动有关的现金 10.5.7.53.1 5,623,214.26 4,435,088.98

经营活动现金流入小计 77,899,179.33 43,741,439.48

8.购买商品、接受劳务支付的现金 20,235,742.40 13,718,003.93

46
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

9.取得证券投资支付的现金净额 - -

10.买入返售金融资产净增加额 - -

11.卖出回购金融资产款净减少额 - -
12.支付给职工以及为职工支付的现
- -
金
13.支付的各项税费 6,679,708.26 3,892,722.16

14.支付其他与经营活动有关的现金 10.5.7.53.2 5,781,622.71 2,276,964.10

经营活动现金流出小计 32,697,073.37 19,887,690.19

经营活动产生的现金流量净额 45,202,105.96 23,853,749.29

二、投资活动产生的现金流量：
15.处置固定资产、无形资产和其他长
- -
期资产收到的现金净额
16.处置子公司及其他营业单位收到
- -
的现金净额
17.收到其他与投资活动有关的现金 10.5.7.53.3 63,226,655.56 -

    投资活动现金流入小计 63,226,655.56 -
18.购建固定资产、无形资产和其他长
                                     2,317,953.72 930,529.63
期资产支付的现金
19.取得子公司及其他营业单位支付
                                                 - -
的现金净额
20.支付其他与投资活动有关的现金 10.5.7.53.4 78,000,000.00 20,000,000.00

投资活动现金流出小计 80,317,953.72 20,930,529.63

投资活动产生的现金流量净额 -17,091,298.16 -20,930,529.63

三、筹资活动产生的现金流量：

21.认购/申购收到的现金 - -

22.取得借款收到的现金 - -

23.收到其他与筹资活动有关的现金 10.5.7.53.5 - -

筹资活动现金流入小计 - -

24.赎回支付的现金 - -

25.偿还借款支付的现金 - -

26.偿付利息支付的现金 - -

27.分配支付的现金 36,395,641.01 24,419,974.58

28.支付其他与筹资活动有关的现金 10.5.7.53.6 - -

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

筹资活动现金流出小计 36,395,641.01 24,419,974.58

筹资活动产生的现金流量净额 -36,395,641.01 -24,419,974.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的
- -
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -8,284,833.21 -21,496,754.92

加：期初现金及现金等价物余额 74,469,936.19 43,558,875.64

六、期末现金及现金等价物余额 66,185,102.98 22,062,120.72

10.3.2 个别现金流量表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                      单位：人民币元
                                                本期上年度可比期间
            项目附注号 2026 年 1 月 1 日至 2025 年 1 月 1 日至 2025
                                          2026 年 6 月 30 日年 6 月 30 日
一、经营活动产生的现金流量：

1.收回不动产投资收到的现金 - -

2.取得不动产投资收益收到的现金 37,342,695.00 25,521,408.00

3.处置证券投资收到的现金净额 - -

4.买入返售金融资产净减少额 - -

5.卖出回购金融资产款净增加额 - -

6.取得利息收入收到的现金 12,512.75 9,262.48

7.收到其他与经营活动有关的现金 - -

经营活动现金流入小计 37,355,207.75 25,530,670.48

8.取得不动产投资支付的现金 - -

9.取得证券投资支付的现金净额 - -

10.买入返售金融资产净增加额 - -

11.卖出回购金融资产款净减少额 - -

12.支付的各项税费 - -

13.支付其他与经营活动有关的现金 200,035.00 1,479,024.22

经营活动现金流出小计 200,035.00 1,479,024.22

经营活动产生的现金流量净额 37,155,172.75 24,051,646.26

48
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

二、筹资活动产生的现金流量：

14.认购/申购收到的现金 - -

15.收到其他与筹资活动有关的现金 - -

筹资活动现金流入小计 - -

16.赎回支付的现金 - -

17.偿付利息支付的现金 - -

18.分配支付的现金 36,395,641.01 24,419,974.58

19.支付其他与筹资活动有关的现金 - -

筹资活动现金流出小计 36,395,641.01 24,419,974.58

筹资活动产生的现金流量净额 -36,395,641.01 -24,419,974.58
三、汇率变动对现金及现金等价物的
- -
影响
四、现金及现金等价物净增加额 759,531.74 -368,328.32

加：期初现金及现金等价物余额 4,736,552.56 3,407,840.49

五、期末现金及现金等价物余额 5,496,084.30 3,039,512.17

10.4 所有者权益变动表

10.4.1 合并所有者权益（基金净值）变动表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                                 单位：人民币元
                                                    本期
                                      2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
项目其他其他
                   实收资本专项盈余未分配所有者权益
                                 权益综合
                   基金公积储备公积利润合计
                                 工具收益
一、上期期末余额 2,341,442,298.14 - - - - - -120,659,801.80 2,220,782,496.34

加：会计政策变更 - - - - - - - -

前期差错更正 - - - - - - - -
同一控制下企
- - - - - - - -
业合并
其他 - - - - - - - -

二、本期期初余额 2,341,442,298.14 - - - - - -120,659,801.80 2,220,782,496.34

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三、本期增减变动额
- - - - - - -29,030,953.24 -29,030,953.24
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 7,364,687.77 7,364,687.77
（二）产品持有人申
- - - - - - - -
购和赎回
其中：产品申购 - - - - - - - -

产品赎回 - - - - - - - -

（三）利润分配 - - - - - - -36,395,641.01 -36,395,641.01
（四）其他综合收益
- - - - - - - -
结转留存收益
（五）专项储备 - - - - - - - -

其中：本期提取 - - - - - - - -

本期使用 - - - - - - - -

（六）其他 - - - - - - - -

四、本期期末余额 2,341,442,298.14 - - - - - -149,690,755.04 2,191,751,543.10
                                               上年度可比期间
                                      2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
    项目其他其他
                   实收资本专项盈余未分配所有者权益
                                 权益综合
                   基金公积储备公积利润合计
                                 工具收益
一、上期期末余额 1,208,499,665.78 - - - - - -83,114,724.35 1,125,384,941.43

加：会计政策变更 - - - - - - - -

前期差错更正 - - - - - - - -
同一控制下企
- - - - - - - -
业合并
其他 - - - - - - - -

二、本期期初余额 1,208,499,665.78 - - - - - -83,114,724.35 1,125,384,941.43
三、本期增减变动额
- - - - - - -18,636,209.11 -18,636,209.11
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 5,783,765.47 5,783,765.47
（二）产品持有人申
- - - - - - - -
购和赎回
其中：产品申购 - - - - - - - -

产品赎回 - - - - - - - -

（三）利润分配 - - - - - - -24,419,974.58 -24,419,974.58

50
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

（四）其他综合收益
- - - - - - - -
结转留存收益
（五）专项储备 - - - - - - - -

其中：本期提取 - - - - - - - -

本期使用 - - - - - - - -

（六）其他 - - - - - - - -

四、本期期末余额 1,208,499,665.78 - - - - - -101,750,933.46 1,106,748,732.32

10.4.2 个别所有者权益变动表

会计主体：华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日

                                                                                单位：人民币元
                                                     本期
                                       2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
    项目
                    实收资本其他未分配所有者权益
                    基金公积综合收益利润合计
一、上期期末余额 2,341,442,298.14 - - 2,873,961.69 2,344,316,259.83

加：会计政策变更 - - - - -

前期差错更正 - - - - -

其他 - - - - -

二、本期期初余额 2,341,442,298.14 - - 2,873,961.69 2,344,316,259.83
三、本期增减变动额
- - - -1,452,272.83 -1,452,272.83
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 34,943,368.18 34,943,368.18
（二）产品持有人申
- - - - -
购和赎回
其中：产品申购 - - - - -

产品赎回 - - - - -

（三）利润分配 - - - -36,395,641.01 -36,395,641.01
（四）其他综合收益
- - - - -
结转留存收益
（五）其他 - - - - -

四、本期期末余额 2,341,442,298.14 - - 1,421,688.86 2,342,863,987.00
                                                上年度可比期间
    项目
                                       2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日

51
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

实收资本其他未分配所有者权益
基金公积综合收益利润合计
一、上期期末余额 1,208,499,665.78 - - 1,829,614.92 1,210,329,280.70

加：会计政策变更 - - - - -

前期差错更正 - - - - -

其他 - - - - -

二、本期期初余额 1,208,499,665.78 - - 1,829,614.92 1,210,329,280.70
三、本期增减变动额
- - - 397,480.63 397,480.63
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 24,817,455.21 24,817,455.21
（二）产品持有人申
- - - - -
购和赎回
其中：产品申购 - - - - -

产品赎回 - - - - -

（三）利润分配 - - - -24,419,974.58 -24,419,974.58
（四）其他综合收益
- - - - -
结转留存收益
（五）其他 - - - - -

四、本期期末余额 1,208,499,665.78 - - 2,227,095.55 1,210,726,761.33

报表附注为财务报表的组成部分。

本报告 10.1 至 10.5，财务报表由下列负责人签署：

基金管理人负责人：邹迎光主管会计工作负责人：朱威会计机构负责人：朱威

10.5 报表附注

10.5.1 基金基本情况

华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）已获中国证券

监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监许可[2022] 2628 号文《关于准予华夏基金华润有巢

租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，由华夏基金管理有限公司依照《中华人民共和

国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》、《公开募集证券投资基金运

作管理办法》、《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其他有关法

律法规负责公开募集。本基金为契约型封闭式，封闭期为 68 年（本基金以通讯方式召开了基金份额

持有人大会，
《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金延长基金合同期限的议

案》于 2025 年 12 月 1 日生效，本基金的基金合同期限由 67 年延长到 68 年，延长后的基金合同期

52
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

限为自 2022 年 11 月 18 日至 2090 年 11 月 17 日）
。本基金自 2022 年 11 月 14 日至 2022 年 11 月 15

日共募集 1,208,499,665.78 元（不含认购资金利息），业经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）

安永华明（2022）验字第 60739337_A73 号验资报告予以验证。经向中国证监会备案，
《华夏基金华

润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2022 年 11 月 18 日正式生效，基金合同

生效日的基金份额总额为 500,000,000.00 份基金份额。本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公

司，基金托管人为上海浦东发展银行股份有限公司。

根据中国证监会证监许可 [2025] 2408 号《关于准予华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施

证券投资基金变更注册的批复》及上海证券交易所上证 REITs（审）[2025] 15 号《关于对华夏基金

华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市及中信证券-华润有巢租

赁住房基础设施 2 号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议的函》，本基金就扩募及新购入

基础设施项目等基金变更事宜进行注册，变更注册内容主要包括基金扩募发售、新购入基础设施项

目、相应修订基金合同等事项。本基金扩募募集期为 2025 年 12 月 8 日至 2025 年 12 月 12 日。根据

《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同更新公告》，基金合同于 2025

年 12 月 18 日正式更新生效，基金合同更新生效日本基金扩募募集期实收份额 447,803,412.00 份 (含

利息转份额零份)，发行价格为人民币 2.53 元。业经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）安永华

明（2025）验字第 70035283_A60 号验资报告予以验证。本基金扩募份额于 2026 年 1 月 12 日在上

海证券交易所上市。

根据《中华人民共和国证券投资基金法》和本基金基金合同的有关规定，本基金存续期内按照

《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于租赁住房类基础设施资产支持专项计划，并将优先

投资于以有巢住房租赁（深圳）有限公司或其关联方拥有或推荐的租赁住房基础设施项目为投资标

的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础设施项

目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性金融债、

央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、

公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业

存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。

本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除

外）、可交换债券。

如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其

纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。

10.5.2 会计报表的编制基础
53
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

本财务报表按照财政部颁布和修订的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则(以下合

称“企业会计准则”)、中国证监会颁布的《公开募集证券投资基金信息披露内容与格式准则第 2 号

——定期报告的内容与格式》、中国证券投资基金业协会(以下简称“中国基金业协会”)发布的《公开

募集证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号——年度报告和中期报告(REITs 部分)》编制，同时也

参考了中国证监会、中国基金业协会发布的基金行业实务操作的其他有关规定。

本财务报表以持续经营为基础编制。

10.5.3 遵循企业会计准则及其他有关规定的声明

本财务报表符合企业会计准则及其他有关规定的要求，真实、完整地反映了本基金及其子公司

本报告期末的合并及个别财务状况以及本报告期间的合并及个别经营成果和现金流量等有关信息。

10.5.4 重要会计政策和会计估计

本基金本报告期会计报表所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度会计报表所采用的会计

政策、会计估计一致。

10.5.5 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明

10.5.5.1 会计政策变更的说明

本基金及其子公司本报告期无会计政策变更。

10.5.5.2 会计估计变更的说明

本基金及其子公司本报告期无会计估计变更。

10.5.5.3 差错更正的说明

本基金及其子公司本报告期无重大会计差错的内容和更正金额。

10.5.6 税项

1、本基金存续期间主要税项列示如下：

、财政部税务总局公告 2025 年第 4
根据财税[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》

号《关于国债等债券利息收入增值税政策的公告》、中华人民共和国主席令第四十一号《中华人民共

和国增值税法》、中华人民共和国国务院令第 826 号《中华人民共和国增值税法实施条例》及财政部、

税务总局公告 2026 年第 10 号《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》及其他相关

财税法规和实务操作，主要税项列示如下：

（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税交易，资管产品管理人为纳税人。2027 年 12 月 31

日前，资管产品管理人运营契约制资管产品过程中发生的增值税应税行为，可以选择适用简易计税

方法，按照 3%的规定征收率计算缴纳增值税。

（2）自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对公募证券投资基金管理人运用基金买卖债券
54
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

取得的收入免征增值税；对证券投资基金从证券市场中取得的买卖债券的差价收入，暂不征收企业

所得税。

（3）存款利息收入不征收增值税。

（4）自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，金融同业往来利息收入免征增值税。

（5）2025 年 8 月 8 日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债

券的利息收入，恢复征收增值税。对在该日期之前已发行的国债、地方政府债券、金融债券（包含

在 2025 年 8 月 8 日之后续发行的部分）的利息收入，继续免征增值税直至债券到期。

（6）对基金取得的债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

（7）基金分别按实际缴纳的增值税额的 7%、3%、2%缴纳城市维护建设税、教育费附加和地

方教育附加。

2、本基金的专项计划存续期间主要税项列示如下：

（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。2027

年 12 月 31 日前，资管产品管理人运营契约制资管产品过程中发生的增值税应税行为，可以选择适

用简易计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税。

金融商品持有期间利息收入按照贷款服务缴纳增值税。专项计划管理人运营资管产品提供的贷

款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。

本专项计划收到的银行存款利息收入，不征收增值税。

自 2025 年 8 月 8 日起，对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的

利息收入，恢复征收增值税。对在该日期之前已发行的国债、地方政府债券、金融债券（包含在 2025

年 8 月 8 日之后续发行的部分）的利息收入，免征增值税直至债券到期。

（2）对专项计划从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价收入，债券的利息收入及其他

收入，暂不征收企业所得税。

（3）专项计划的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额的

适用比例计算缴纳。

（4）专项计划收购或转让非上市项目公司股权，需按照股权转让协议所载金额的万分之五缴纳

印花税。

3、本基金的项目公司存续期间主要税项列示如下：

增值税 — 应税收入按 6%、9%或 13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额

后的差额计缴增值税。对于按简易征收办法计算的税费收入，按税法规定的 3%、1.5%的征收率计算

缴纳增值税。
55
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

城市维护建设税 — 按实际缴纳的流转税的 5%或 7%计缴。

教育费附加 — 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。

地方教育附加 — 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。

企业所得税 — 按应纳税所得额的 25%计缴。

房产税 — 从价（房产原值的 70%）计征部分税率 1.2%，从租（租金收入）计征部分税率 12%，

其中个人租金收入计征部分税率 4%。

土地使用税 — 按纳税人实际占用土地面积征收。

根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部税

务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号)，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住

房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，

或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按

照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按 1.5%预征率预缴增值

税。

2021 年 10 月 1 日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁

企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。

10.5.7 合并财务报表重要项目的说明

10.5.7.1 货币资金

10.5.7.1.1 货币资金情况

                                                        单位：人民币元
                                           本期末
                  项目
                                      2026 年 6 月 30 日
库存现金 -

银行存款 65,026,744.14

其他货币资金 1,158,893.14

小计 66,185,637.28

减：减值准备 -

合计 66,185,637.28

10.5.7.1.2 银行存款

单位：人民币元

56
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                                  本期末
             项目
                                             2026 年 6 月 30 日
活期存款 65,026,209.84
定期存款 -
其中：存款期限 1－3 个月 -
其他存款 -
应计利息 534.30
             小计 65,026,744.14
减：减值准备 -
             合计 65,026,744.14
10.5.7.1.3 因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明

本基金及其子公司本报告期末不存在因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的

款项

10.5.7.2 交易性金融资产

                                                               单位：人民币元
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
                                             本期末
        项目 2026 年 6 月 30 日
                     成本公允价值公允价值变动
债券 - - -
其中：交易所市场 - - -
     银行间市场 - - -
资产支持证券 - - -
结构性存款 28,000,000.00 28,053,540.36 53,540.36
其他 - - -
        小计 28,000,000.00 28,053,540.36 53,540.36
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
                                             本期末
        项目 2026 年 6 月 30 日
                     成本公允价值公允价值变动
债券 - - -
其中：交易所市场 - - -
     银行间市场 - - -
资产支持证券 - - -
其他 - - -
        小计 - - -
        合计 28,000,000.00 28,053,540.36 53,540.36
10.5.7.3 买入返售金融资产
                               57
                        华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.3.1 买入返售金融资产情况

无。

10.5.7.3.2 按预期信用损失一般模型计提减值准备的说明

无。

10.5.7.4 债权投资

10.5.7.4.1 债权投资情况

无。

10.5.7.4.2 债权投资减值准备计提情况

无。

10.5.7.5 其他债权投资

10.5.7.5.1 其他债权投资情况

无。

10.5.7.5.2 其他债权投资减值准备计提情况

无。

10.5.7.6 其他权益工具投资

10.5.7.6.1 其他权益工具投资情况

无。

10.5.7.6.2 报告期内其他权益工具投资情况

无。

10.5.7.7 应收账款

10.5.7.7.1 按账龄披露应收账款

                                                      单位：人民币元
                                             本期末
                账龄
                                        2026 年 6 月 30 日
1 年以内 543,658.09
1－2 年 77,401.77
2－3 年 40,364.00
                小计 661,423.86
减：坏账准备 -
                合计 661,423.86
10.5.7.7.2 按坏账准备计提方法分类披露

无。
58
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.7.3 单项计提坏账准备的应收账款

无。

10.5.7.7.4 按组合计提坏账准备的应收账款

无。

10.5.7.7.5 本期坏账准备的变动情况

无。

10.5.7.7.6 本期实际核销的应收账款情况

无。

10.5.7.7.7 按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款

                                                       金额单位：人民币元
                                   占应收账款期末余已计提坏账准
债务人名称账面余额账面价值
                                    额的比例（%）备
商业租户 1 109,137.00 16.50 - 109,137.00
商业租户 2 42,850.46 6.48 - 42,850.46
商业租户 3 37,078.02 5.61 - 37,078.02
商业租户 4 25,769.92 3.90 - 25,769.92
商业租户 5 22,547.51 3.41 - 22,547.51
     合计 237,382.91 35.90 - 237,382.91
10.5.7.8 存货

10.5.7.8.1 存货分类

无。

10.5.7.8.2 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

无。

10.5.7.8.3 报告期末存货余额含借款费用资本化金额的说明

无。

10.5.7.8.4 报告期内合同履约成本摊销金额的说明

无。

10.5.7.9 合同资产

10.5.7.9.1 合同资产情况

无。

10.5.7.9.2 报告期内合同资产账面价值发生重大变动的金额和原因

无。
59
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.9.3 报告期内合同资产计提减值准备情况

无。

按预期信用损失一般模型计提减值准备的注释或说明

无。

10.5.7.10 持有待售资产

无。

10.5.7.11 投资性房地产

10.5.7.11.1 采用成本计量模式的投资性房地产

                                                            单位：人民币元
                      房屋建筑物及相关土地使在建投资
          项目合计
                        土地使用权用权性房地产
一、账面原值
1.期初余额 2,067,629,472.35 - - 2,067,629,472.35
2.本期增加金额 - - - -
外购 - - - -
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
4.期末余额 2,067,629,472.35 - - 2,067,629,472.35
二、累计折旧（摊销）
1.期初余额 114,906,569.26 - - 114,906,569.26
2.本期增加金额 35,020,280.64 - - 35,020,280.64
本期计提 35,020,280.64 - - 35,020,280.64
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
4.期末余额 149,926,849.90 - - 149,926,849.90
三、减值准备
1.期初余额 - - - -

60
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                             房屋建筑物及相关土地使在建投资
             项目合计
                               土地使用权用权性房地产
2.本期增加金额 - - - -
本期计提 - - - -
存货\固定资产\在建工程转入 - - - -
其他原因增加 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 1,917,702,622.45 - - 1,917,702,622.45
2.期初账面价值 1,952,722,903.09 - - 1,952,722,903.09

10.5.7.11.2 采用公允价值计量模式的投资性房地产

无。

10.5.7.11.3 投资性房地产主要项目情况

                                                                  金额单位：人民币元
                                                    建筑报告期
        项目地理位置
                                                    面积租金收入
                     上海市松江区泗泾镇米
有巢泗泾项目 55,136.87 平方米 17,715,193.26
                     易路 216 弄
                     上海市松江区书林路
有巢东部经开区项目 66,334.00 平方米 16,223,988.40
                     600 弄
                     上海市闵行区马桥镇中
有巢马桥项目 107,230.20 平方米 28,090,393.65
                     青路 588 弄 1-8 号等
        合计－ 228,701.07 平方米 62,029,575.31

10.5.7.12 固定资产

                                                                          单位：人民币元
                                                         本期末
             项目
                                                    2026 年 6 月 30 日
固定资产 10,001,717.34

固定资产清理 -

合计 10,001,717.34

10.5.7.12.1 固定资产情况

                                                                          单位：人民币元
                                       61
                 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                 房屋及机器运输电子
         项目家具家电合计
                 建筑物设备工具设备
一、账面原值

1.期初余额 - - - - 31,600,435.33 31,600,435.33

2.本期增加金额 - - - - 45,230.76 45,230.76

购置 - - - - 45,230.76 45,230.76

在建工程转入 - - - - - -

其他原因增加 - - - - - -

3.本期减少金额 - - - - - -

处置或报废 - - - - - -

其他原因减少 - - - - - -

4.期末余额 - - - - 31,645,666.09 31,645,666.09

二、累计折旧

1.期初余额 - - - - 17,498,401.21 17,498,401.21

2.本期增加金额 - - - - 4,145,547.54 4,145,547.54

本期计提 - - - - 4,145,547.54 4,145,547.54

其他原因增加 - - - - - -

3.本期减少金额 - - - - - -

处置或报废 - - - - - -

其他原因减少 - - - - - -

4.期末余额 - - - - 21,643,948.75 21,643,948.75

三、减值准备

1.期初余额 - - - - - -

2.本期增加金额 - - - - - -

本期计提 - - - - - -

其他原因增加 - - - - - -

3.本期减少金额 - - - - - -

处置或报废 - - - - - -

其他原因减少 - - - - - -

4.期末余额 - - - - - -

62
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                        房屋及机器运输电子
           项目家具家电合计
                        建筑物设备工具设备
        四、账面价值

1.期末账面价值 - - - - 10,001,717.34 10,001,717.34

2.期初账面价值 - - - - 14,102,034.12 14,102,034.12

10.5.7.12.2 固定资产的其他说明

无。

10.5.7.12.3 固定资产清理

无。

10.5.7.13 在建工程

无。

10.5.7.13.1 在建工程情况

无。

10.5.7.13.2 报告期内重要在建工程项目变动情况

无。

10.5.7.13.3 报告期内在建工程计提减值准备情况

无。

10.5.7.13.4 工程物资情况

无。

10.5.7.14 使用权资产

无。

10.5.7.15 无形资产

10.5.7.15.1 无形资产情况

无。

10.5.7.15.2 无形资产的其他说明

无。

10.5.7.16 开发支出

无。

10.5.7.17 商誉

10.5.7.17.1 商誉账面原值

63
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

单位：人民币元

被投资单位名称或形本期增加金额本期减少金额
期初余额期末余额
成商誉的事项企业合并形成处置
非同一控制企业合并 304,989,790.20 - - 304,989,790.20
合计 304,989,790.20 - - 304,989,790.20
10.5.7.17.2 商誉减值准备

单位：人民币元

被投资单位名称或形本期增加金额本期减少金额
期初余额期末余额
成商誉的事项计提处置
递延所得税负债转回 2,573,703.33 - - 2,573,703.33
合计 2,573,703.33 - - 2,573,703.33
10.5.7.17.3 商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法

本基金管理层于 2026 年 6 月 30 日进行了商誉减值测试，含商誉相关资产组的可收回金额按照

公允价值减去处置费用后的净额确定，关键参数为本报告期最后交易日 2026 年 6 月 30 日本基金的

交易所收盘价人民币 2.769 元，含商誉相关资产组的可收回金额与其账面价值相若，因此无须计提

相关商誉减值准备。

10.5.7.18 长期待摊费用

                                                                               单位：人民币元
                                  本期增加金本期摊销金本期其他减少
     项目期初余额期末余额
                                    额额金额
装修改造费 549,511.48 1,819,537.35 204,133.96 - 2,164,914.87
     合计 549,511.48 1,819,537.35 204,133.96 - 2,164,914.87
10.5.7.19 递延所得税资产和递延所得税负债

10.5.7.19.1 未经抵销的递延所得税资产

无。

10.5.7.19.2 未经抵销的递延所得税负债

                                                                               单位：人民币元
                                                            本期末
                                                       2026 年 6 月 30 日
     项目
                                        应纳税暂时性递延所得税
                                          差异负债
非同一控制企业合并资产评估增值 392,874,400.08 98,218,600.02
公允价值变动 - -
          合计 392,874,400.08 98,218,600.02
10.5.7.19.3 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
                                             64
                      华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

无。

10.5.7.19.4 未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细

                                                                   单位：人民币元
                                                     本期末
                 项目
                                                2026 年 6 月 30 日
资产减值准备 -
预计负债 -
可抵扣亏损 133,901,262.31
                 合计 133,901,262.31
10.5.7.19.5 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

                                                                   单位：人民币元
                           本期末
         年份备注
                      2026 年 6 月 30 日
        2026 年 254,907.47 -
        2028 年 38,391,756.13 -
        2029 年 33,053,245.28 -
        2030 年 31,537,988.84 -
        2031 年 30,663,364.59 -
         合计 133,901,262.31 －
10.5.7.20 其他资产

10.5.7.20.1 其他资产情况

                                                                   单位：人民币元
                                                     本期末
                 项目
                                                2026 年 6 月 30 日
预付款项 317,342.74
其他应收款 4,053,573.61
其他流动资产 211,343.00
                 合计 4,582,259.35
10.5.7.20.2 预付账款

10.5.7.20.2.1 按账龄列示

                                                                   单位：人民币元
                                                      本期末
                 账龄
                                                2026 年 6 月 30 日
1 年以内 317,342.74
1－2 年 -
                 合计 317,342.74

65
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.20.2.2 按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况

                                                                  金额单位：人民币元
                                   占预付账款总额
预付对象期末余额预付款时间未结算原因
                                    的比例（%）
中国人民财产保
                      148,150.99 46.68 2026-06-23 预付保险费
险股份有限公司
润加物业服务（上
                       82,564.00 26.02 2026-06-22 预付物业管理费
海）有限公司
漾美家居集团有
                       62,691.30 19.76 2026-06-22 预付采购款
限公司
国网上海市电力
                       22,226.69 7.00 2026-06-17 预付电费
公司
上海市松江自来
                        1,709.76 0.54 2026-06-17 预付水费
水有限公司
     合计 317,342.74 100.00
10.5.7.20.3 其他应收款

10.5.7.20.3.1 按账龄列示

                                                                       单位：人民币元
                                                          本期末
             账龄
                                                     2026 年 6 月 30 日
1 年以内 3,929,745.22
1－2 年 123,828.39
             小计 4,053,573.61
减：坏账准备 -
             合计 4,053,573.61
10.5.7.20.3.2 按款项性质分类情况

                                                                       单位：人民币元
                                                          本期末
            款项性质
                                                     2026 年 6 月 30 日
关联方往来款 3,438,776.41
代垫水电费 498,565.61
其他 116,231.59
             小计 4,053,573.61
减：坏账准备 -
             合计 4,053,573.61
10.5.7.20.3.3 其他应收款坏账准备计提情况

无。

本期发生坏账准备显著变动的其他应收款情况说明：
66
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

无。

本期计算坏账准备计提金额与评估金融工具信用风险是否显著增加的依据：

无。

本期坏账准备发生重要转回或收回的其他应收款情况

无。

10.5.7.20.3.4 报告期内实际核销的其他应收款情况

其中，重要的其他应收款核销情况：

无。

10.5.7.20.3.5 按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款

                                                                 金额单位：人民币元
                                    占其他应收款期
债务人名称账面余额末余额的比例已计提坏账准备账面价值
                                      （%）
华润网络（深圳）
                     2,541,401.00 62.70 - 2,541,401.00
有限公司
华网数据科技（广
                      871,500.00 21.50 - 871,500.00
州）有限公司
江苏中南建筑产
业集团有限责任 109,246.99 2.70 - 109,246.99
公司
国网上海市电力
                       66,388.11 1.64 - 66,388.11
公司
有巢住房租赁（深
                       25,875.41 0.64 - 25,875.41
圳）有限公司
    合计 3,614,411.51 89.18 - 3,614,411.51

10.5.7.21 短期借款

无。

10.5.7.22 应付账款

10.5.7.22.1 应付账款情况

                                                                      单位：人民币元
                                                         本期末
             项目
                                                    2026 年 6 月 30 日
应付工程款 8,571,064.52
应付经营款 2,728,226.29
             合计 11,299,290.81

67
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.22.2 账龄超过一年的重要应付账款

                                                              单位：人民币元
          单位名称期末余额未偿还或结转原因
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 3,116,258.57 应付工程质保金尚未最终结算
上海迪探节能科技有限公司 451,366.35 应付工程质保金尚未最终结算
曲美家居集团股份有限公司 338,559.56 应付工程质保金尚未最终结算
江苏百绿园林集团有限公司 232,102.64 应付工程质保金尚未最终结算
深圳市怡亚通供应链股份有限公司 183,051.21 应付工程质保金尚未最终结算
            合计 4,321,338.33 —
10.5.7.23 应付职工薪酬

10.5.7.23.1 应付职工薪酬情况

无。

10.5.7.23.2 短期薪酬

无。

10.5.7.23.3 设定提存计划

无。

10.5.7.24 应交税费

                                                              单位：人民币元
                                                 本期末
            税费项目
                                            2026 年 6 月 30 日
增值税 1,053,865.87
消费税 -
企业所得税 -
个人所得税 -
城市维护建设税 65,456.29
教育费附加 26,952.69
房产税 1,838,252.67
土地使用税 67,836.02
土地增值税 -
地方教育附加 19,801.80
印花税 32,969.46
其他 -
              合计 3,105,134.80
10.5.7.25 应付利息

无。

68
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.26 合同负债

10.5.7.26.1 合同负债情况

                                                       单位：人民币元
                                          本期末
              项目
                                     2026 年 6 月 30 日
预收经营款 921,133.68
              合计 921,133.68
10.5.7.26.2 报告期内合同负债账面价值发生重大变动的金额和原因

无。

10.5.7.27 长期借款

无。

10.5.7.28 预计负债

无。

10.5.7.29 租赁负债

无。

10.5.7.30 其他负债

10.5.7.30.1 其他负债情况

                                                       单位：人民币元
                                          本期末
              项目
                                     2026 年 6 月 30 日
预收账款 6,847,205.96
其他应付款 12,190,347.96
其他流动负债 121,605.87
其他非流动负债 691,716.88
              合计 19,850,876.67
10.5.7.30.2 预收款项

10.5.7.30.2.1 预收款项情况

                                                       单位：人民币元
                                          本期末
              项目
                                     2026 年 6 月 30 日
预收租赁费 6,847,205.96
              合计 6,847,205.96
10.5.7.30.2.2 账龄超过一年的重要预收款项

无。
69
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.30.3 其他应付款

10.5.7.30.3.1 按款项性质列示的其他应付款

                                                                      单位：人民币元
                                                         本期末
               款项性质
                                                    2026 年 6 月 30 日
质保金 -
押金及保证金 11,714,127.90
审计费 204,339.62
其他 271,880.44
                 合计 12,190,347.96
10.5.7.30.3.2 账龄超过一年的重要其他应付款

无。

10.5.7.31 实收基金

金额单位：人民币元
项目基金份额（份）账面金额
上年度末 947,803,412.00 2,341,442,298.14
本期认购 - -
本期赎回（以“-”号填列） - -
本期末 947,803,412.00 2,341,442,298.14
10.5.7.32 资本公积

无。

10.5.7.33 其他综合收益

无。

10.5.7.34 盈余公积

无。

10.5.7.35 未分配利润

                                                                      单位：人民币元
            项目已实现部分未实现部分合计
上年度末 -120,673,389.33 13,587.53 -120,659,801.80
本期利润 7,324,734.94 39,952.83 7,364,687.77
本期基金份额交易产生的变动数 - - -
其中：基金认购款 - - -
     基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -36,395,641.01 - -36,395,641.01
本期末 -149,744,295.40 53,540.36 -149,690,755.04

70
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.36 营业收入和营业成本

                                                                    单位：人民币元
                                                本期
                                  2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
         项目有巢房屋租赁润灏房屋租赁
                      上海有巢优厦房
                                        （上海）有限（上海）有限合计
                      屋租赁有限公司
                                          公司公司
营业收入 - - - -

租金收入 17,715,193.26 16,223,988.40 28,090,393.65 62,029,575.31

与客户之间的合同产生的收入 2,155,741.51 1,852,587.88 2,385,168.47 6,393,497.86

合计 19,870,934.77 18,076,576.28 30,475,562.12 68,423,073.17

营业成本 - - - -

折旧费及摊销费用 10,299,504.60 10,242,060.49 18,828,397.05 39,369,962.14

物业管理费 1,286,410.69 1,536,175.50 2,098,539.51 4,921,125.70

其他营业成本 250,486.41 120,450.12 602,021.08 972,957.61

合计 11,836,401.70 11,898,686.11 21,528,957.64 45,264,045.45

注：①与客户之间的合同产生的收入包括增值服务收入、商铺管理费收入、停车场收入等。

②其他营业成本包括能源费、垃圾清运费、商品采购成本等。

10.5.7.37 投资收益

                                                                    单位：人民币元
                                                      本期
              项目
                                        2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
结构性存款 221,007.61
              合计 221,007.61
10.5.7.38 公允价值变动收益

                                                                    单位：人民币元
                                                      本期
           项目名称
                                        2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
交易性金融资产 39,952.83
其中：债券投资 -
结构性存款 39,952.83
其他 -
              合计 39,952.83
10.5.7.39 资产处置收益

71
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

无。

10.5.7.40 其他收益

无。

10.5.7.41 其他业务收入

无。

10.5.7.42 利息支出

无。

10.5.7.43 税金及附加

                                                        单位：人民币元
                                             本期
             项目
                               2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
增值税 1,407,098.68
消费税 -
企业所得税 -
个人所得税 -
城市维护建设税 177,741.47
教育费附加 83,288.14
房产税 3,559,255.75
土地使用税 135,672.62
土地增值税 -
印花税 242,355.88
地方教育附加 55,525.44
其他 -
             合计 5,660,937.98
10.5.7.44 销售费用

无。

10.5.7.45 管理费用

无。

10.5.7.46 财务费用

                                                        单位：人民币元
                                             本期
             项目
                               2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
银行手续费 374,769.87
其他 -
             合计 374,769.87
                          72
                      华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.7.47 信用减值损失

无。

10.5.7.48 资产减值损失

无。

10.5.7.49 其他费用

                                                           单位：人民币元
                                                本期
             项目
                                  2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
审计费 242,432.91
评估费 26,244.62
信息披露费 59,507.37
其他 83,533.16
             合计 411,718.06
10.5.7.50 营业外收入

10.5.7.50.1 营业外收入情况

                                                           单位：人民币元
                                                本期
             项目
                                  2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
非流动资产报废利得合计 -
其中：固定资产报废利得 -
     无形资产报废利得 -
政府补助 -
赔偿收入 6,000.00
其他 4,547.31
             合计 10,547.31
10.5.7.50.2 计入当期损益的政府补助

无。

10.5.7.51 营业外支出

                                                           单位：人民币元
                                                本期
             项目
                                  2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
非流动资产报废损失合计 -
其中：固定资产报废损失 -
     无形资产报废损失 -
对外捐赠 -

73
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                                 本期
            项目
                                   2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
其他 1,500.00
            合计 1,500.00
10.5.7.52 所得税费用

10.5.7.52.1 所得税费用情况

                                                            单位：人民币元
                                                 本期
            项目
                                   2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
当期所得税费用 -
递延所得税费用 -1,608,239.42
            合计 -1,608,239.42
10.5.7.52.2 会计利润与所得税费用调整过程

                                                            单位：人民币元
                                                     本期
                  项目
                                       2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
利润总额 5,756,448.35
按法定/适用税率计算的所得税费用 -
子公司适用不同税率的影响 -9,211,227.47
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 -370,058.46
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 307,205.36
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影
                                                                            -
响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或
                                                               7,665,841.15
可抵扣亏损的影响
                  合计 -1,608,239.42
10.5.7.53 现金流量表附注

10.5.7.53.1 收到其他与经营活动有关的现金

                                                            单位：人民币元
                                              本期
            项目
                                     2026年1月1日至2026年6月30日
押金保证金 4,194,019.20
往来款 1,295,164.29
其他 134,030.77
            合计 5,623,214.26
10.5.7.53.2 支付其他与经营活动有关的现金

74
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                                     单位：人民币元
                                             本期
           项目
                                    2026年1月1日至2026年6月30日
押金保证金 2,090,725.22
往来款 2,691,506.33
专业机构费 624,621.29
其他 374,769.87
           合计 5,781,622.71
10.5.7.53.3 收到其他与投资活动有关的现金

                                                     单位：人民币元
                                             本期
           项目
                                    2026年1月1日至2026年6月30日
收回结构性存款 63,226,655.56
           合计 63,226,655.56
10.5.7.53.4 支付其他与投资活动有关的现金

                                                     单位：人民币元
                                             本期
           项目
                                    2026年1月1日至2026年6月30日
购买结构性存款 78,000,000.00
           合计 78,000,000.00
10.5.7.53.5 收到其他与筹资活动有关的现金

无。

10.5.7.53.6 支付其他与筹资活动有关的现金

无。

10.5.7.54 现金流量表补充资料

10.5.7.54.1 现金流量表补充资料

                                                     单位：人民币元
                                                本期
                项目
                                       2026年1月1日至2026年6月30日
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 7,364,687.77
加：信用减值损失 -
     资产减值损失 -
     固定资产折旧 4,145,547.54
     投资性房地产折旧 35,020,280.64
     使用权资产折旧 -
     无形资产摊销 -
                               75
                      华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                            本期
              项目
                                   2026年1月1日至2026年6月30日
长期待摊费用摊销 204,133.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
                                                                -
失（收益以“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列） -
公允价值变动损失（收益以“-”号填列） -39,952.83
财务费用（收益以“-”号填列） -
投资损失（收益以“-”号填列） -221,007.61
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列） -1,608,239.42
存货的减少（增加以“-”号填列） -
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -547,507.44
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 884,163.35
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 45,202,105.96
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 -
融资租入固定资产 -
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 66,185,102.98
减：现金的期初余额 74,469,936.19
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 -8,284,833.21
10.5.7.54.2 报告期内支付的取得子公司的现金净额

无。

10.5.7.54.3 现金和现金等价物的构成

                                                  单位：人民币元
                                            本期
             项目
                                   2026年1月1日至2026年6月30日
一、现金 66,185,102.98
其中：库存现金 -
    可随时用于支付的银行存款 65,026,209.84
    可随时用于支付的其他货币资金 1,158,893.14
二、现金等价物 -
其中：3 个月内到期的债券投资 -
三、期末现金及现金等价物余额 66,185,102.98
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金及
                                                                -
现金等价物
10.5.7.55 所有者权益变动表项目注释
                             76
                         华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

无。

10.5.8 合并范围的变更

10.5.8.1 非同一控制下企业合并

10.5.8.1.1 报告期内发生的非同一控制下企业合并

无。

10.5.8.1.2 合并成本及商誉

10.5.8.1.2.1 合并成本及商誉情况

无。

10.5.8.1.2.2 合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明

无。

10.5.8.1.2.3 大额商誉形成的主要原因

无。

10.5.8.1.3 被购买方于购买日可辨认资产、负债

10.5.8.1.3.1 被购买方于购买日可辨认资产、负债的情况

无。

10.5.8.1.3.2 可辨认资产、负债公允价值的确定方法

无。

10.5.8.1.3.3 企业合并中承担的被购买方的或有负债

无。

10.5.8.2 同一控制下企业合并

10.5.8.2.1 报告期内发生的同一控制下企业合并

无。

10.5.8.2.2 合并成本

无。

10.5.8.2.3 或有对价及其变动的说明

无。

10.5.8.2.4 合并日被合并方资产、负债的账面价值

无。
10.5.8.2.5 企业合并中承担的被合并方的或有负债的说明

无。
77
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.8.3 反向购买

无。

10.5.8.4 其他

无。

10.5.9 集团的构成
                                                持股比例（%）取得
        子公司名称主要经营地注册地业务性质
                                                直接间接方式
中信证券-华润有巢租赁住房基资产支持
                       北京北京 100.00 - 认购
础设施 1 号资产支持专项计划专项计划
中信证券-华润有巢租赁住房基资产支持
                       北京北京 100.00 - 认购
础设施 2 号资产支持专项计划专项计划
有巢房屋租赁（上海）有限公司上海上海房屋租赁 - 100.00 收购
上海有巢优厦房屋租赁有限公司上海上海房屋租赁 - 100.00 收购
润灏房屋租赁（上海）有限公司上海上海房屋租赁 - 100.00 收购
10.5.10 分部报告

本基金及其子公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分

部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本基金及其子公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常

活动中产生收入、发生费用；（2）本基金及其子公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，

以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本基金及其子公司能够取得该组成部分的财务状况、经营

成果和现金流量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条

件的，则可合并为一个经营分部。

本基金及其子公司目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。

10.5.11 承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明

10.5.11.1 承诺事项

截至资产负债表日，本基金及其子公司无承诺事项。

10.5.11.2 或有事项

截至资产负债表日，本基金及其子公司无或有事项。

10.5.11.3 资产负债表日后事项

根据本基金管理人于 2026 年 8 月 19 日发布的分红公告，本基金向 2026 年 8 月 21 日在本基金

登记结算机构登记在册的基金份额持有人按每 10 份基金份额派发红利 0.2402 元。

10.5.12 关联方关系

78
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.12.1 本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况

本基金本报告期不存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况。

10.5.12.2 本报告期与基金发生关联交易的各关联方
               关联方名称与本基金的关系
华夏基金管理有限公司基金管理人
                                      基金管理人的股东、资产支持证券专项计划
中信证券股份有限公司（“中信证券”）
                                      管理人
上海浦东发展银行股份有限公司（“浦发银行”）基金托管人、资产支持证券专项计划托管人
                                      原始权益人、直接持有本基金 30%以上基金
有巢住房租赁（深圳）有限公司（“有巢深圳”）
                                      份额的持有人、运营管理机构
润加物业服务（上海）有限公司（“润加物业”）与有巢深圳受同一最终控股母公司控制
润材电子商务有限公司（“润材电子”）与有巢深圳受同一最终控股母公司控制
华润网络（深圳）有限公司（“华润网络”）与有巢深圳受同一最终控股母公司控制
华网数据科技（广州）有限公司（“华网科技”）与有巢深圳受同一最终控股母公司控制
有巢生活住房租赁（深圳）有限责任公司（“有巢生活”）与有巢深圳受同一最终控股母公司控制
注：下述关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。

10.5.13 本报告期及上年度可比期间的关联方交易

10.5.13.1 关联采购与销售情况

10.5.13.1.1 采购商品、接受劳务情况

                                                            单位：人民币元
                                        本期上年度可比期间
    关联方名称关联交易内容 2026年1月1日至2026年 2025年1月1日至2025年6
                                       6月30日月30日
润加物业物业管理费 4,819,649.97 2,752,182.45
有巢生活采购商品款 177,985.30 76,277.82
        合计 — 4,997,635.27 2,828,460.27
10.5.13.1.2 出售商品、提供劳务情况

无。

10.5.13.2 关联租赁情况

10.5.13.2.1 作为出租方

                                                            单位：人民币元
                                                         上年度可比期间
    承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入
                                                         确认的租赁收入
有巢深圳公寓租赁 605,003.56 328,836.52
润加物业公寓租赁 23,172.04 25,491.18
        合计 — 628,175.60 354,327.70
                                 79
                        华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.13.2.2 作为承租方

无。

10.5.13.3 通过关联方交易单元进行的交易

10.5.13.3.1 债券交易

无。

10.5.13.3.2 债券回购交易

无。

10.5.13.3.3 应支付关联方的佣金

无。

10.5.13.4 关联方报酬

10.5.13.4.1 基金管理费

                                                               单位：人民币元
                                 本期
                                                           上年度可比期间
            项目 2026年1月1日至2026年6
                                                     2025年1月1日至2025年6月30日
                                月30日
当期发生的基金应支付的管理费 11,268,573.93 5,874,631.12
其中：固定管理费 2,202,529.27 558,068.25
     浮动管理费 9,066,044.66 5,316,562.87
支付销售机构的客户维护费 55.08 33.04
注：①固定管理费的内容为基金管理费，按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首

个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），自扩募基金合同生效日（含该日）至

该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以该次扩募基

金合同生效日前最近一次经审计的基金净资产与该次扩募募集资金规模（不含募集期利息）之和为

基数，依据相应费率按日计提，计算方法如下：

B=A×F÷当年天数

B 为每日应计提的基金管理费。

A 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金

规模为基数；本次扩募基金合同生效日（含该日）至本次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度

报告所载的会计年度期末日期及之前，A 为以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的基金净

资产与该次扩募募集资金规模（不含募集期利息）之和）。

F 为费率，本次扩募基金合同生效日前，F 为 0.10%；本次扩募基金合同生效日（含该日）后，

80
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

F 为 0.20%。

基金管理费按年支付。

②浮动管理费的内容为运营管理费，依据相应费率计提，计算方法如下：

运营管理费=基础运营管理费+激励管理费

基础运营管理费=项目公司运营收入×R，有巢泗泾项目及有巢东部经开区项目 2022 年 R 取

13.74%，2023 年及以后为 13.37%，有巢马桥项目 2025 年 R 取 13.55%，2026 年及以后为 13.28%。

上述项目公司运营收入指项目公司运营不动产项目而取得的所有收入（不含税），包括但不限于基

础设施项目的公寓租金及服务费（物业管理费，如有）、商铺租金及物业管理费、与基础设施项目

经营相关的违约金收入及损害赔偿金、网络服务收入、车位租金、广告招牌租金及其他因基础设施

项目的合法运营、管理和处分以及其他合法经营业务而产生的收入，前述收入按照权责发生制计算。

为免疑义，项目公司运营收入不包括：（1）所有直接向租户收取的代扣代缴税费；（2）保险理赔

所得；（3）代缴的水电能源费；（4）所有处置及出售物业、资产的收益；（5）押金及其他需要退

回的保证金；（6）运营管理机构在《运营管理服务协议》项下向项目公司支付的违约金及赔偿金；

（7）利息；（8）政府补贴、税收补贴、水电气销售收入；（9）其他与基础设施项目经营管理无直

接关联的收入。

基础运营管理费的支付分为基础运营管理费用 A 和基础运营管理费用 B 两部分：基础运营管理

费用 A 即项目公司运营收入的（R-3.3%）的部分，按月支付。每月依据上月项目公司相关财务数据

计算上月费用。项目公司年度审计报告出具后，对全年基础运营管理费用 A 进行调整，实行多退少

补原则，使得当年最终由基金财产支付的费用等于根据项目公司对应期间经审计的财务数据计算的

该等费用。首次进行多退少补调整的，审计期间为项目公司股权交割日起至当年度最后一日；如本

基金成立当年不披露年度报告的，该部分并入次年调整。基础运营管理费用 B 即项目公司运营收入

的 3.3%的部分，按《运营管理费服务协议》约定的频率支付。项目公司年度审计报告出具后，对全

年基础运营管理费用 B 进行调整，实行多退少补原则，使得当年最终由基金财产支付的费用等于根

据项目公司对应期间经审计的财务数据计算的该等费用。对于有巢马桥项目，首次进行多退少补调

整的，审计期间为项目公司股权交割日起至当年度最后一日。

激励管理费=（当期实际运营净收益-当期目标运营净收益）×20%，其中，实际运营净收益根据

每年审计报告确定。

对于有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，目标运营净收益在基金合同生效后的前两个自然年

度根据本基金可供分配金额测算报告相关预测数据确定，此后年度根据经营及预算计划的相关数据

确定。当且仅当实际运营净收益不低于目标运营净收益时支付激励管理部分，不进行负向激励。
81
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

对于有巢马桥项目，目标运营净收益在本次基金变更注册完成后确定的基金合同生效日后前两

个自然年度根据可供分配金额测算报告相关预测数据确定，此后年度根据经营及预算计划的相关数

据确定。本项目实行负向激励：实际运营净收益低于目标运营净收益的情况下，即激励服务费为负

时，应扣罚对应金额的基础运营管理费部分，在实际运营净收益高于目标运营净收益的情况下运营

管理机构收取的激励服务费和在实际运营净收益低于目标运营净收益的情况下扣罚的激励服务费，

原则上均不高于当年目标运营净收益的 2%。

激励管理费按年支付。首次计提时不满一年的，审计期间为项目公司股权交割日起至当年度最

后一日；如本基金成立当年不披露年度报告的，激励管理费并入次年支付。

③客户维护费是指基金管理人与基金销售机构约定的用以向基金销售机构支付客户服务及销售

活动中产生的相关费用，该费用按照代销机构所代销基金的份额保有量作为基数进行计算，从基金

管理人收取的基金管理费中列支，不属于从基金资产中列支的费用项目。

10.5.13.4.2 基金托管费

                                                        单位：人民币元
                             本期
                                                    上年度可比期间
           项目 2026年1月1日至2026年6
                                              2025年1月1日至2025年6月30日
                            月30日
当期发生的基金应支付的托管费 110,125.83 55,805.92

注：基金托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之

前，以基金募集资金规模为基数），若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生效日

（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，

以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的基金净资产与该次扩募募集资金规模（不含募集期

利息）之和为基数，依据相应费率按日计提，计算方法如下：

M＝L×0.01%÷当年天数

M 为每日应计提的基金托管费。

L 为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金

规模为基数；本次扩募基金合同生效日（含该日）至本次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度

报告所载的会计年度期末日期及之前，L 为以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的基金净

资产与该次扩募募集资金规模（不含募集期利息）之和）。

基金托管费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从

基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

82
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.13.5 与关联方进行银行间同业市场的债券（含回购）交易

无。

10.5.13.6 各关联方投资本基金的情况

10.5.13.6.1 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况

无。

10.5.13.6.2 报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况

期初持有关联方名称
份额有巢深圳 323,000,000.00 34.08% 中信证券 32,342,894.00 3.41% 国泰海通证券股
9,937,515.00 1.05% 份有限公司
上海国际信托有
1,530,298.00 0.16% 限公司
合计 366,810,707.00 38.70% 期初持有关联方名称
份额有巢深圳 170,000,000.00 34.00% 中信证券 19,332,270.00 3.87% 国泰海通证券股
4,844,971.00 0.97% 份有限公司
上海国际信托有
568,741.00 限公司
合计 194,745,982.00 38.95% 注：除基金管理人之份额单位：份
本期
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
期间申购/买期间因拆分减：期间赎回期末持有
比例入份额变动份额 /卖出份额份额比例
- - - 323,000,000.00 34.08%
15,715,781.00 - 14,906,129.00 33,152,546.00 3.50%
1,713,440.00 - 1,215,850.00 10,435,105.00 1.10%
- - 1,064,800.00 465,498.00 0.05%
17,429,221.00 - 17,186,779.00 367,053,149.00 38.73%
上年度可比期间
2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
期间申购/买期间因拆分减：期间赎回期末持有
比例入份额变动份额 /卖出份额份额比例
- - - 170,000,000.00 34.00%
12,475,170.00 - 12,622,788.00 19,184,652.00 3.84%
- - 28,300.00 4,816,671.00 0.96%
0.11% - - 568,741.00 - -
12,475,170.00 - 13,219,829.00 194,001,323.00 38.80%
外的其他关联方投资本基金相关的费用按基金合同及相关法律文件有关规

定支付。

10.5.13.7 由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入

                                                                                             单位：人民币元
                                          本期上年度可比期间
           关联方名称 2026年1月1日至2026年6月30日 2025年1月1日至2025年6月30日
                                   期末余额当期利息收入期末余额当期利息收入
         浦发银行活期存款 65,026,744.14 153,538.55 21,329,572.33 173,209.25
              合计 65,026,744.14 153,538.55 21,329,572.33 173,209.25

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

注：本基金的活期银行存款由基金托管人浦发银行保管，按银行同业利率或约定利率计息。

10.5.13.8 本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况

无。

10.5.13.9 其他关联交易事项的说明

本基金子公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司及润灏房屋租赁（上海）有限公司分别于 2026 年

2 月 6 日、2026 年 3 月 6 日、2026 年 5 月 15 日、2026 年 5 月 22 日和 2026 年 6 月 4 日购买了基金

托管人浦发银行发行的人民币对公结构性存款产品，产品类型为保本浮动收益型，购买金额总计人

民币 78,000,000.00 元。截至 2026 年 6 月 30 日，已实现投资收益 221,007.61 元，预计存在预期收益

39,952.83 元尚未实现。

上年同期，本基金子公司有巢房屋租赁（上海）有限公司及上海有巢优厦房屋租赁有限公司于

2025 年 6 月 9 日购买了基金托管人浦发银行发行的人民币对公结构性存款产品，产品类型为保本浮

动收益型，购买金额总计人民币 20,000,000.00 元。

10.5.14 关联方应收应付款项

10.5.14.1 应收项目

                                                                          单位：人民币元
                                 本期末上年度末
项目名称关联方名称 2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
                        账面余额坏账准备账面余额坏账准备
代收款项华网科技 871,500.00 - 188,750.01 -
代收款项华润网络 2,541,401.00 - 1,013,718.75 -
应收代垫款有巢深圳 25,875.41 - 25,875.41 -
代收款项有巢生活 - - 2,380,950.00 -
应收租赁款有巢深圳 3,858.72 - - -
预付款项润加物业 82,564.00 - - -
合计 — 3,525,199.13 - 3,609,294.17 -
10.5.14.2 应付项目

                                                                          单位：人民币元
                                        本期末上年度末
项目名称关联方名称
                                   2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
应付管理人报
             有巢深圳 2,946,170.65 4,247,709.90
酬
应付管理人报华夏基金管理有限
                                            2,062,236.38 960,972.65
酬公司
应付管理人报中信证券 1,387,075.04 285,809.50

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华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

                                                本期末上年度末
    项目名称关联方名称
                                           2026 年 6 月 30 日 2025 年 12 月 31 日
酬
应付托管费浦发银行 226,141.23 116,015.40
应付物业费润加物业 1,619,737.98 1,268,907.44
应付质保金和
                  润材电子 639,716.05 639,716.05
工程款
应付服务费华网科技 654.90 654.90
应付服务费华润网络 5,796.16 5,796.16
应付采购商品
                  有巢生活 139,740.00 51,787.25
款
预收租金有巢深圳 64,632.95 39,833.63
预收车位服务
                  有巢深圳 1,132.03 -
费
预收租金润加物业 - 4,643.27
        合计 — 9,093,033.37 7,621,846.15
10.5.15 期末基金持有的流通受限证券

10.5.15.1 因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券

无。

10.5.15.2 期末债券正回购交易中作为抵押的债券

10.5.15.2.1 银行间市场债券正回购

无。

10.5.15.2.2 交易所市场债券正回购

无。

10.5.16 收益分配情况

10.5.16.1 收益分配基本情况

                                                                          金额单位：人民币元
                                                 本期收益分配
          权益每 10 份基金份本期收益分配
序号除息日占可供分配金备注
         登记日额分红数合计
                                                 额比例（%）
                                                                       本次分红的场内除息日为
                                                                       2026 年 3 月 16 日，场外除
                                                                       息日为 2026 年 3 月 13 日。
    1 2026-03-13 2026-03-13 0.1462 13,856,879.82 99.99 本基金截止本次收益分配
                                                                       基准日的可供分配金额
                                                                       13,858,299.08 元，包含前期
                                                                       未分配的可供分配金额

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                                                                1,241.51 元，以及 2025 年
                                                                10 月 1 日至 2025 年 12 月
                                                                31 日的可供分配金额
                                                                13,857,057.57 元。
                                                                本次分红的场内除息日为
                                                                2026 年 5 月 25 日，场外除
                                                                息日为 2026 年 5 月 22 日。
                                                                本基金截止本次收益分配
                                                                基准日的可供分配金额
2 2026-05-22 2026-05-22 0.2378 22,538,761.19 100.00 22,538,917.95 元，包含前期
                                                                未分配的可供分配金额
                                                                1,419.26 元，以及 2026 年 1
                                                                月 1 日至 2026 年 3 月 31 日
                                                                的可供分配金额
                                                                22,537,498.69 元。
合计 36,395,641.01 - -
     注：①根据本基金管理人于 2026 年 8 月 19 日发布的分红公告，本基金向 2026 年 8 月 21 日在

本基金登记结算机构登记在册的基金份额持有人按每 10 份基金份额派发红利 0.2402 元。

②收益分配占可供分配金额比例 100.00%是四舍五入计算结果，与实际比例有尾差。

10.5.16.2 可供分配金额计算过程

参见 3.3.2.1。

10.5.17 金融工具风险及管理

10.5.17.1 信用风险

信用风险是指在交易过程中因交易对手未履行合约责任，或者所投资证券的发行人出现违约、

拒绝支付到期本息，导致资产损失和收益变化的风险。本基金及其子公司对信用风险按组合分类进

行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款及其他应收款等。于资产负债表日，本基金及其

子公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本基金及其子公司的投资范围及投资比例符合相关法律法规的要求、相关监管机构的相关规定

及本基金及其子公司的合同要求。本基金及其子公司的活期银行存款存放在具有托管资格的银行；

本基金及其子公司存放定期存款前，均对交易对手进行信用评估以控制相应的信用风险，因而与银

行存款相关的信用风险不重大。

10.5.17.2 流动性风险

本基金管理人负责基于项目公司运营的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确

保维持充裕的现金储备。本基金及其子公司持有充足的使用未受限的货币资金，以满足日常营运以

及偿付有关到期债务的资金需求。
86
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.17.3 市场风险

市场风险是指由于市场变化或波动所引起的资产损失的可能性，主要包括利率风险，外汇风险

和其他价格风险。

本基金所投资的不动产项目现金流受到经济环境，运营管理等因素影响，具有一定波动性。同

时，本基金在二级市场交易的过程中，交易价格受到不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情

绪、供求关系等多因素作用，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的现象，因此具有

市场风险。

10.5.18 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项

公允价值

（1）金融工具公允价值计量的方法

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低

层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

（2）持续的以公允价值计量的金融工具

（i）各层次金融工具公允价值

于 2026 年 6 月 30 日，本基金及其子公司持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

产均属于第二层次。

（ii）公允价值所属层次间的重大变动

本基金及其子公司本期持有的以公允价值计量的金融工具的公允价值所属层次未发生重大变动。

（iii）第三层次公允价值余额和本期变动金额

无。

（3）非持续的以公允价值计量的金融工具

截至 2026 年 6 月 30 日止，本基金及其子公司未持有非持续的以公允价值计量的金融资产。

（4）不以公允价值计量的金融工具

本基金及其子公司持有的不以公允价值计量的金融工具为以摊余成本计量的金融资产和金融负

债。于 2026 年 6 月 30 日，其账面价值与公允价值不存在重大差异。

10.5.19 个别财务报表重要项目的说明

10.5.19.1 货币资金
87
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

10.5.19.1.1 货币资金情况

                                                                   单位：人民币元
                                                      本期末
             项目
                                                 2026 年 6 月 30 日
库存现金 -
银行存款 5,496,618.60
其他货币资金 -
             小计 5,496,618.60
减：减值准备 -
             合计 5,496,618.60

10.5.19.1.2 银行存款

                                                                   单位：人民币元
                                                     本期末
             项目
                                                2026 年 6 月 30 日
活期存款 5,496,084.30

定期存款 -

其中：存款期限 1－3 个月 -

其他存款 -

应计利息 534.30

小计 5,496,618.60

减：减值准备 -

合计 5,496,618.60

10.5.19.1.3 因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明

无。

10.5.19.2 长期股权投资

10.5.19.2.1 长期股权投资情况

                                                                   单位：人民币元
                                                本期末
                                           2026 年 6 月 30 日
                       账面余额减值准备账面价值
对子公司投资 2,341,142,000.00 - 2,341,142,000.00
        合计 2,341,142,000.00 - 2,341,142,000.00

10.5.19.2.2 对子公司投资

88
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                                                                                单位：人民币元
                                                  本期本期本期计提减值准备
       被投资单位期初余额期末余额
                                                  增加减少减值准备余额
中信证券-华润有巢租赁住房基
                 1,208,400,000.00 - - 1,208,400,000.00 - -
础设施 1 号资产支持专项计划
中信证券-华润有巢租赁住房基
                 1,132,742,000.00 - - 1,132,742,000.00 - -
础设施 2 号资产支持专项计划
           合计 2,341,142,000.00 - - 2,341,142,000.00 - -

§11 基金份额持有人信息

11.1 基金份额持有人户数及持有人结构
                                          本期末
                                     2026 年 6 月 30 日
                                                           持有人结构
                户均持有的不
                                         机构投资者个人投资者
持有人户数（户）动产基金份额
                                                   占总份额比占总份额比例
                 （份）持有份额（份）持有份额（份）
                                                    例（%）（%）
       14,057 67,425.72 934,069,063.00 98.55 13,734,349.00 1.45
                                        上年度末
                                    2025 年 12 月 31 日
                                                           持有人结构
                户均持有的不
                                         机构投资者个人投资者
持有人户数（户）动产基金份额
                                                   占总份额比占总份额比例
                 （份）持有份额（份）持有份额（份）
                                                    例（%）（%）
       14,978 63,279.70 928,794,540.00 97.99 19,008,872.00 2.01
    注：本章节持有人户数合计按份额级别汇总，未予以合并剔重。

11.2 不动产基金前十名流通份额持有人
                                          本期末
                                     2026 年 6 月 30 日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1 有巢住房租赁（深圳）有限公司 70,000,000.00 7.39
2 中国国际金融股份有限公司 38,099,780.00 4.02
        中国平安人寿保险股份有限公司
3 34,580,000.00 3.65
        －万能－个险万能
4 中信证券股份有限公司 33,152,546.00 3.50
5 平安证券股份有限公司 32,617,356.00 3.44
        中国人寿资管－工商银行－国寿
6 29,771,929.00 3.14
        资产－工银理财鼎瑞 2204 保险资

89
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

      产管理产品
7 申万宏源证券有限公司 25,162,358.00 2.65
      大家资管－光大银行－大家资产
8 稳健优选 2 号固定收益类资产管 18,008,255.00 1.90
      理产品
      新华人寿保险股份有限公司－新
9 15,876,813.00 1.68
      分红产品
10 中国中金财富证券有限公司 15,847,000.00 1.67
合计 313,116,037.00 33.04
                         上年度末
                     2025 年 12 月 31 日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1 有巢住房租赁（深圳）有限公司 70,000,000.00 7.39
2 中国中金财富证券有限公司 41,724,864.00 4.40
3 中国国际金融股份有限公司 38,831,631.00 4.10
      中国平安人寿保险股份有限公司
4 34,580,000.00 3.65
      －万能－个险万能
5 中信证券股份有限公司 32,342,894.00 3.41
      中国人寿资管－工商银行－国寿
6 资产－工银理财鼎瑞 2204 保险资 29,771,929.00 3.14
      产管理产品
7 平安证券股份有限公司 29,557,819.00 3.12
8 申万宏源证券有限公司 24,428,827.00 2.58
      大家资管－光大银行－大家资产
9 稳健优选 2 号固定收益类资产管 24,031,755.00 2.54
      理产品
      中信证券－光大银行－中信证券
10 16,815,480.00 1.77
      基础设施 1 号集合资产管理计划
合计 342,085,199.00 36.09
11.3 不动产基金前十名非流通份额持有人
                          本期末
                     2026 年 6 月 30 日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1 有巢住房租赁（深圳）有限公司 253,000,000.00 26.69
合计 253,000,000.00 26.69
                         上年度末
                     2025 年 12 月 31 日
序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）
1 有巢住房租赁（深圳）有限公司 253,000,000.00 26.69
合计 253,000,000.00 26.69

90
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

11.4 期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况
                                              占不动产基金总份额比例
          项目持有份额总数（份）
                                                  （%）
基金管理人所有从业人员持有本不动产基金 3,516.00 0.00

§12 不动产基金份额变动情况

单位：份
不动产基金合同生效日（2022年11月18日）基金
500,000,000.00
份额总额
报告期期初不动产基金份额总额 947,803,412.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 947,803,412.00

§13 重大事件揭示

13.1 基金份额持有人大会决议

本报告期内，本基金无基金份额持有人大会决议。

13.2 基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动

本报告期内，本基金管理人未发生重大人事变动。

报告期内，基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。

13.3 不动产基金投资策略的改变

本基金本报告期投资策略未发生改变。

13.4 为不动产基金进行审计的会计师事务所情况

本报告期内本基金所聘用的会计师事务所未发生改变。

13.5 为不动产基金出具评估报告的评估机构情况

本报告期内基金所聘用的评估机构未发生改变。

13.6 报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理

人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重大影响的

稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况

本报告期内，信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券

管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构不存在涉及对不动产项目运营有重大影响的稽

91
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

查、处罚、诉讼或者仲裁等情况。

13.7 其他重大事件

序号公告事项法定披露方式法定披露日期
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施
                                 中国证监会规定报刊
1 证券投资基金 2024 年度第一次扩募之扩募份 2026-01-07
                                 及网站
       额上市交易公告书
       华夏基金管理有限公司关于华夏基金华润有
       巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金中国证监会规定报刊
2 2026-01-07
       2024 年度第一次扩募之扩募份额上市交易公及网站
       告书提示性公告
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施
                                 中国证监会规定报刊
3 证券投资基金 2024 年度第一次扩募之扩募份 2026-01-12
                                 及网站
       额上市交易提示性公告
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施
                                 中国证监会规定报刊
4 证券投资基金 2024 年度第一次扩募并新购入 2026-01-17
                                 及网站
       不动产项目交割审计情况的公告
       华夏基金管理有限公司关于华夏基金华润有
                                 中国证监会规定报刊
5 巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金收 2026-03-11
                                 及网站
       益分配公告
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施中国证监会规定报刊
6 2026-03-27
       证券投资基金 2025 年年度审计报告及网站
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施中国证监会规定报刊
7 2026-03-27
       证券投资基金 2025 年年度评估报告及网站
       关于召开华夏基金华润有巢租赁住房封闭式
                                 中国证监会规定报刊
8 基础设施证券投资基金 2025 年年度业绩说明 2026-04-02
                                 及网站
       会的公告
       关于召开华夏基金华润有巢租赁住房封闭式
                                 中国证监会规定报刊
9 基础设施证券投资基金 2026 年一季度业绩说 2026-05-08
                                 及网站
       明会的公告
       华夏基金管理有限公司关于华夏基金华润有
                                 中国证监会规定报刊
10 巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金收 2026-05-20
                                 及网站
       益分配的公告
       华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施
                                 中国证监会规定报刊
11 证券投资基金关于不动产项目公司完成吸收 2026-06-26
                                 及网站
       合并的公告

§14 影响投资者决策的其他重要信息

无。

92
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026 年中期报告

§15 备查文件目录

15.1 备查文件目录

1、中国证监会准予基金注册的文件；

2、基金合同；

3、托管协议；

4、法律意见书；

5、基金管理人业务资格批件、营业执照；

6、基金托管人业务资格批件、营业执照。

15.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

15.3 查阅方式

投资者可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可

在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

华夏基金管理有限公司

二〇二六年八月三十一日

来源：上海证券交易所 · 2026-08-31 · 中国内地 · 原文

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