国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                   重要提示
国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“ 本基
金”）根据 2026 年 8 月 13 日中国证券监督管理委员会（以下简称“ 中国证监会”）
《关于准予国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批
复》（证监许可〔2026〕2071 号）注册募集。

基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对本基金
募集的注册以及上海证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值
和收益作出实质性判断或者保证，也不表明投资于本基金没有风险。

本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投
资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产
资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目
完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目
的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。

基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的
可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实
际可交易价格。投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披
露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，
但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。

不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在上海证券交易所上市，
场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。本基金在
上海证券交易所上市后，场内份额可以上市交易，使用场外基金账户认购的基金
份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与相
关平台交易，具体可根据上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关
规则办理。本基金运作期间发生终止上市的情形时，本基金将变更为非上市的封
闭式证券投资基金，无需召开基金份额持有人大会。

本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计
划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及其

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他与不动产基金相关的特别风险，具体请见本招募说明书 第一章 招募说明书
概要及风险因素”之 第二节 风险因素”。

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         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                 本次发行的简要情况表：

基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店）
预计募集规模 12.901 亿元
拟上市的证券交易所 上海证券交易所
基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
基金托管人 中国建设银行股份有限公司
资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
财务顾问 中国国际金融股份有限公司
原始权益人 中建资本管理（上海）有限公司
             运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司
运营管理机构
             运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司
招募说明书签署日期 2026 年 9 月 3 日

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                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                                                            目录

重要提示 ....................................................................................................................... 1

目录................................................................................................................................ 4

绪言................................................................................................................................ 6

释义................................................................................................................................ 8

第一章 招募说明书概要及风险因素 ....................................................................... 23

       第一节 招募说明书概要.................................................................................... 23

       第二节 风险因素................................................................................................ 38

第二章 不动产项目 ................................................................................................... 50

       第一节 不动产项目概况.................................................................................... 50

       第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析.............................................. 129

       第三节 原始权益人及原始权益人控股股东.................................................. 172

       第四节 运营管理机构...................................................................................... 218

       第五节 存在重要影响的其他事项.................................................................. 246

第三章 资产评估与现金流测算 ............................................................................. 247

       第一节 资产评估.............................................................................................. 247

       第二节 现金流测算分析.................................................................................. 291

第四章 治理机制与运营管理安排 ......................................................................... 311

       第一节 不动产基金治理.................................................................................. 311

       第二节 运营管理安排...................................................................................... 346

第五章 不动产基金 ................................................................................................. 377

       第一节 本次发行参与机构的基本情况.......................................................... 377

       第二节 不动产基金的交易安排...................................................................... 380

       第三节 关联交易与利益冲突.......................................................................... 391

       第四节 基金运作.............................................................................................. 408

       第五节 其他事项.............................................................................................. 437
                                                                 4
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第六章 附件 ............................................................................................................ 441

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                    绪言
《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（以下简称“ 本招募说明书”）依据《中华人民共和国民法典》
                            《中华人民共和国
证券投资基金法》
       《公开募集证券投资基金运作管理办法》
                        《公开募集证券投资基
金销售机构监督管理办法》
           《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》
                              《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》
                 《上海证券交易所公开募集不动产投资信
托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托
基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公
开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入不
动产（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适
用指引第 4 号——审核程序（试行）》
                  《上海证券交易所公开募集不动产投资信托
基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》《上海证券交易所公
开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试行）》
《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 7 号
——中期报告和季度报告（试行）》
               《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管
理规则》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》
《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动产证券投资信托基金登记结算
业务实施细则（试行）》
          《中国证券登记结算有限责任公司基金通平台公开募集不
动产投资信托基金份额转让登记结算业务指引（试行）》等法律法规以及《国泰
海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称 基
金合同”）编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书
所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或者授权任何其他人提供未在
本招募说明书中载明的信息，或者对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。
基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同
取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的
行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及

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其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，
应当详细查阅基金合同。

本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届
时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。

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                   释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、基金涉及的主体定义

1、基金/本基金/不动产基金：指国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施
证券投资基金。

2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持
有人不得申请赎回的证券投资基金，因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金
份额总额变更的情况除外。

3、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义
务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。

4、基金管理人：指上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称 国泰
海通资管”）
     ，或根据基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。

5、基金托管人：指中国建设银行股份有限公司（以下简称 建设银行”），
或根据基金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。

6、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投
资者。

7、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。

8、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内
合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会
团体或其他组织。

9、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险
公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、
商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他
符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基
金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。

10、战略投资者：指符合国家法律、法规，通过战略配售认购本基金基金份
额并签署战略投资者配售协议的投资者。

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11、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于不动产证券投资基金的个
人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及
法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配
售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。

12、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规
定，经中国证监会批准，使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外机构
投资者。

13、人民币合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合
格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律
法规规定，经中国证监会批准，使用来自境外的人民币资金进行境内证券期货投
资的境外机构投资者。

14、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人
民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的
其他投资人的合称。

15、中建股份：指中国建筑股份有限公司。

16、原始权益人/中建资本（上海）：指不动产项目的原所有人。本不动产基
金的原始权益人为中建资本管理（上海）有限公司。

17、原始权益人控股股东/中建资本：指中建资本控股有限公司。

18、原始权益人实际控制人/中建集团：指中国建筑集团有限公司。

19、中建东孚：指上海中建东孚投资发展有限公司。

20、不动产项目公司/项目公司/标的公司：指上海孚茸置业有限公司（以下
简称 孚茸置业”）。在扩募设立日后，为孚茸置业及扩募项目公司。

21、孚茸置业：系指持有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的主体，即上海
孚茸置业有限公司。

22、扩募项目公司：系指基金进行历次扩募时，拟收购其全部股权的直接拥
有不动产资产合法、完整产权的法人实体主体的合称。

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23、特殊目的载体：指由本基金根据《基金指引》的规定，直接或间接全资
拥有的法律载体，本基金透过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权
利。

24、运营管理机构/外部管理机构：指根据《基金指引》第三十九条规定，按
照运营管理服务协议的约定提供不动产项目运营管理服务的机构。就本基金初始
投资的不动产项目，包括运营管理统筹机构以及运营管理实施机构，运营管理统
筹机构为中建资本（上海），运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公
司（以下简称“ 东孚资管”）。如本基金后续购入、出售不动产项目，则运营管理
机构的范围相应调整。

25、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构/市调机构/工程尽调机
构、律师事务所、会计师事务所、财务顾问等专业机构。

26、评估机构/资产评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法
聘请的为不动产项目提供资产评估服务的专业评估机构及其继任机构，就本基金
以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行（北京）房地产资产评估咨
询有限公司（以下简称 仲量联行”）。

     27、市调机构/市场调研机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依
法聘请的为不动产项目提供市场调研服务的专业市调机构及其继任机构，就本
基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行。

     28、工程尽调机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的
为不动产项目提供工程尽职调查服务的专业工程尽调机构及其继任机构，就本
基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行。

29、律师事务所/法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘
请的为本基金提供法律咨询服务的律师事务所及其继任机构，就本基金以初始募
集资金投资的不动产项目而言，系北京市竞天公诚律师事务所（以下简称“ 竞天
公诚”）。

30、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法
聘请为本基金提供会计/审计服务的会计师事务所及其继任机构，就本基金以初
始募集资金投资的不动产项目而言，系上会会计师事务所（特殊普通合伙）（以
下简称 上会”）
           。
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31、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动
产项目进行尽职调查的证券公司，就本基金以初始募集资金投资的不动产项目而
言，系中国国际金融股份有限公司（以下简称 中金公司”）。

32、流动性服务商：指为不动产基金提供双边报价等服务的专业机构。

33、销售机构：指上海国泰海通证券资产管理有限公司以及符合《销售办法》
和中国证监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基
金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基
金销售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机
构必须是具有基金销售业务资格、并经上交所和中国结算认可的上交所会员单位。

34、资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及资产支持证券的管理
人，为上海国泰海通证券资产管理有限公司，或根据专项计划文件任命的作为资
产支持证券管理人的继任机构。

35、资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管
人，为中国建设银行股份有限公司上海市分行（以下简称“ 建设银行上海分行”），
或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人的继任机构。

36、项目公司监管银行：指项目公司监管账户的监管银行，为建设银行上海
分行，或根据《项目公司资金监管协议》任命的作为监管银行的继任机构。

37、净回收资金监管银行：指根据《净回收资金账户监管协议》担任净回收
资金监管银行的中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，或根据该协议任命的
作为监管银行的继任主体。

38、认购人/专项计划认购人/资产支持证券认购人/资产支持证券投资者：指
按照《计划说明书》《认购协议》的约定，认购资产支持证券，将其合法拥有的
人民币资金委托给计划管理人管理、运用，并按照其取得的资产支持证券享有专
项计划利益、承担专项计划资产风险的人，即不动产基金。

39、不动产资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法持有资产支
持证券的投资者。不动产资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项计划
资产风险。专项计划全部不动产资产支持证券由基金管理人（代表不动产基金）
持有。

40、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
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41、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。

42、证券交易所/上交所：指上海证券交易所。

43、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。

     二、基金、专项计划相关的主要法律文件

44、基金合同/“
          《基金合同》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设
施证券投资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订、补充或更新。

45、基金托管协议/“
            《基金托管协议》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭
式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。

46、资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》/专项计划托管协议
/“
《专项计划托管协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持
专项计划托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。

47、运营管理协议/“
            《运营管理协议》/运营管理服务协议/“
                              《运营管理服务协
议》：指基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司签订的《国泰海通
中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议
的任何有效修订、补充或更新。

48、计划说明书/“
          《计划说明书》：指计划管理人制作的《国泰海通资管-中国
建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划说明书》及其任何有效修订、补充或更
新。

49、标准条款/“
         《标准条款》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施
资产支持专项计划标准条款》及对该《标准条款》的任何有效修订和补充。

50、认购协议/“
         《认购协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施
资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修订和补充。

51、风险揭示书/“
           《风险揭示书》：资产支持证券管理人与资产支持证券投资
者签署的《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划风险揭
示书》，以及对该等文件的任何有效修改或补充。

52、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《风险揭示书》和《计划说明
书》一同构成资产支持证券管理人与资产支持证券投资者之间的资产管理合同。

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      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

53、项目公司资金监管协议/“
                《项目公司资金监管协议》/“
                             《监管协议》：指基
金管理人、资产支持证券管理人、项目公司监管银行与项目公司签订之《关于上
海孚茸置业有限公司之项目公司资金监管协议》及对该协议的任何有效修订和补
充。

54、《净回收资金监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、净回
收资金监管银行与原始权益人签订的《关于中建资本管理（上海）有限公司之净
回收资金账户监管协议》及对该协议的任何有效修订和补充。

55、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》/《股权转让协议》：
指资产支持证券管理人为取得不动产项目完全所有权或经营权利而由资产支持
证券管理人与原始权益人及项目公司签订的《上海孚茸置业有限公司股权转让协
议》，以及对该协议的任何有效修改、补充或更新。

56、股东借款协议/《股东借款协议》：指就专项计划向项目公司提供借款，
由资产支持证券管理人与项目公司签署的《上海国泰海通证券资产管理有限公司
（代表国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划）与上海孚
茸置业有限公司之股东借款协议》，及对前述协议的任何有效修订及补充。

57、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件。

58、招募说明书/“
           《招募说明书》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基
础设施证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更
新。

59、基金份额发售公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。

60、基金产品资料概要：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。

61、上市交易公告书：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券
投资基金上市交易公告书》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。

62、基金份额询价公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金基金份额询价公告》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。

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         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

63、评估报告/“
          《评估报告》：指评估机构出具的《房地产估价报告》
                                 （估价报
告编号：JLL-SH[2026]房估字第 0145 号）。

    64、市调报告/《市调报告》：指市调机构出具的《上海市保障性租赁住房
市场调研报告》。

65、工程尽调报告/“
             《工程尽调报告》：指工程尽调机构出具的《中建保租房
REITs 项目工程尽职调查报告》。

66、可供分配金额测算报告/“
                《可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《指
引》及《公开募集不动产证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的可供分配
金额测算报告。本次发行时，指自 2026 年 4 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日止及自
2027 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日止（“预测期”）的可供分配金额测算报
告，上述报告经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审核，并出具了《国泰海通
中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可
供分配金额测算报告及审核报告》。

三、与基金和专项计划相关的定义

67、不动产资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，依据
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《管理
规定》）等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以不动产资产支
持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券。

68、不动产资产支持专项计划/专项计划：指不动产资产支持证券的发行载
体。本基金首次发售时，系指由计划管理人设立的“ 国泰海通资管-中国建筑租赁
住房基础设施资产支持专项计划”，及本基金存续期内新增投资的不动产资产支
持专项计划。

69、中建·幸孚+公寓（上海松江店）：指孚茸置业持有的位于上海市松江区
施园路 299 弄、中创路的不动产权证书证载建筑面积共计为 143,225.75 平方米的
房屋所有权、其所占用范围内的国有土地使用权以及相应的业主共有部分，对应
不动产权证书编号为沪（2023）松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不
动产权第 000881 号。

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         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

70、不动产项目/不动产资产/物业资产/底层资产：指本基金所投资的符合
《基金指引》的底层不动产资产，就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目
而言，为中建·幸孚+公寓（上海松江店）。

71、扩募不动产资产：扩募不动产资产指基金进行历次扩募时，扩募项目公
司持有的全部不动产资产的合称。

72、扩募不动产项目：指专项计划进行历次扩募时，由项目公司持有的、以
扩募资金直接或间接取得的不动产项目的不动产权，具体以专项计划扩募时的实
际情况为准。

73、基础资产：系指由原始权益人原持有并转让给专项计划的项目公司的
100%股权。专项计划扩募后，还包括扩募基础资产。

74、基础资产追加投资：指专项计划受让取得基础资产后对基础资产进行的
追加投资，包括但不限于向项目公司提供借款、增资款（如有）及其他投资等。

75、扩募基础资产：指专项计划在扩募设立日将扩募取得的募集资金进行对
外投资所获得的专项计划财产及其对应权利，具体类型及范围以专项计划扩募时
的实际情况为准。

76、扩募：就专项计划扩募而言，指在专项计划存续期内，由资产支持证券
管理人根据《标准条款》第十八条的约定在资产支持证券原有存续规模的基础上
向投资者另行发行资产支持证券的情形。

77、专项计划资产：指《标准条款》规定的属于专项计划所有的全部资产和
收益。

78、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。

79、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券
持有人享有的利益。

80、回收款：指专项计划在专项计划存续期间取得各类收入。

81、专项计划费用：指资产支持证券管理人合理支出的与专项计划相关的所
有税收、费用和其他支出。

82、标的股权：指项目公司 100%的股权。

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83、标的债权：指《股东借款协议》项下资产支持证券管理人（代表专项计
划）对项目公司享有的借款债权。

84、运营收入：指项目公司运营其持有的物业资产而取得的所有收入（含税），
包括但不限于不动产项目的租赁住房租金、商铺租金、与不动产项目经营相关的
违约金收入、罚没保证金、车位租金、基于资产的增值服务收入（如有，包括公
区厨房储物柜收费、公区健身房收费、广告招牌收费等）及其他因不动产项目的
合法运营、管理和处分以及其他合法经营业务而产生的收入，前述收入按照权责
发生制计算。

为免疑义，运营收入不包括：
              （1）所有直接向租户收取的代扣代缴税费；
                                 （2）
保险理赔所得；
      （3）代收代缴的水电能源费；
                   （4）押金及其他需要退回的保证金；
（5）运营管理机构在《运营管理服务协议》项下向项目公司支付的违约金及赔
偿金；（6）利息；（7）政府补贴、税收补贴；（8）代收代缴的宽带网络费；（9）
非基于资产产生的增值服务收入；（10）其他与不动产项目经营管理无直接关联
的收入。

其中水电能源费、宽带网络费由运营管理机构代收代付，向租户提供非基于
资产的增值服务而收取的服务费（如为提升租户入住体验，运营管理机构提供的
增值服务）归属运营管理机构。就基于资产的部分增值服务收入，若存在疑义的，
届时由项目公司与运营管理机构另行协商确定。

85、运营支出：指项目公司为运营物业资产而承担的物业运营和管理支出、
税收和费用，包括但不限于运营管理实施机构的运营管理费、保险费、周期性翻
新改造费用及由项目公司承担的因重要设施设备损害或者报废导致的更换费用
及影响社区正常运营的各类突发或新增情况产生的相关费用且属于企业会计准
则认定的资本性支出、租金调价评估费、与诉讼或仲裁等争议解决相关的法律费
用（含与诉讼或仲裁等争议解决相关的外聘律师服务费用）、会计记账及纳税申
报费用、银行手续费（不包括银行、股东借款产生的利息费用）、行政罚款、违
约金/损害赔偿金、物业资产相关的各项税费（增值税、城市维护建设税、教育费
附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、企业
所得税以及运营不动产项目产生的其他税费），以及按照项目公司支出审批流程

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批准的其他合理的费用，前述支出按照权责发生制计算。运营支出均由项目公司
承担。

86、运营管理费：指外部管理机构就所提供的运营管理服务承担的并有权向
项目公司或基金管理人收取的运营管理费，具体以《运营管理服务协议》约定为
准。

87、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份
额的权利的配售方式。

88、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，
办理基金份额的转托管等业务。

89、场外：指通过上交所交易系统外的销售机构进行基金份额认购等业务的
场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。

90、场内：指通过上交所交易系统内具有基金销售业务资格的会员单位通过
上交所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额
的认购也称为场内认购。

91、会员单位/场内证券经营机构：指具有基金销售业务资格并经上交所和
中国结算认可的上交所会员单位。

92、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清
算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基
金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名
册和办理非交易过户等。

93、登记机构/中证登/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机
构为中国证券登记结算有限责任公司。

94、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外
基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。

95、证券登记结算系统：指中国结算上海分公司证券登记结算系统。投资人
通过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。

96、基金募集专户：指基金管理人开立并管理的用于存放基金募集期间募集
的资金的专用资金账户。

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97、不动产基金资金账户/基金托管账户：指基金托管人根据基金合同、相关
法律法规、业务规则为本基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。

98、不动产项目运营收支账户/监管账户：系指项目公司监管账户，具体以
《监管协议》约定为准。

99、净回收资金监管账户：指原始权益人在净回收资金监管银行开立的净回
收资金监管账户，具体以《净回收资金账户监管协议》约定为准。

100、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结
算注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余
额及其变动情况的账户。

101、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售
机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。

102、场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公
司开立的上海人民币普通股票账户或封闭式基金账户。

103、募集资金专户/专项计划募集专户：指资产支持证券管理人开立的专用
于专项计划发行期接收、存放投资者交付的认购资金的人民币资金账户。

104、认购资金：指在专项计划发行期，投资者为认购资产支持证券而向资
产支持证券管理人交付的资金。

105、认购：就专项计划而言，指投资者在专项计划设立或扩募时交付认购
资金购买资产支持证券的行为。就基金而言，指在基金募集期内，投资人根据基
金合同、招募说明书及相关公告的规定申请购买基金份额的行为。

106、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更
所持基金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。

107、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统
内不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（席位或交易
单元）之间进行指定关系变更的行为。

108、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在证券登记结算
系统内某会员单位（席位或交易单元）与登记结算系统内的某销售机构（网点）
之间进行转托管的行为。

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109、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调
整后的金额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、
折旧与摊销，同时应当综合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金
流等因素；具体法律法规另有规定的，从其规定。

110、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖
证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本
和费用的节约。

111、基金资产总值/基金总资产：指基金合并财务报表层面计量的基金总资
产，包括基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所
拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、应收款项以及其他资产的价值总
和。

112、基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值，
以合并口径计算。

113、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数。

114、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产
净值和基金份额净值的过程。

115、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产
负债表日，估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定
的其他日期。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然
年度最后一日不作为估值日。

     四、法律法规的定义

116、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通
知等，本招募说明书项下的法律法规亦包括基金份额上市的证券交易所、中国证
券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织的规范。

117、《民法典》：指 2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会
议通过，2020 年 5 月 28 日中华人民共和国主席令第四十五号公布，自 2021 年
1 月 1 日起施行的《中华人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。

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118、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委
员会第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委
员会第三十次会议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第
十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员
会关于修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和
国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。

119、《证券法》：指 1998 年 12 月 29 日经第九届全国人民代表大会常务委
员会第六次会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会
第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005
年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订，
2013 年 6 月 29 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改
〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014 年 8 月
31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民
共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自 2020 年 3 月 1 日
起施行的《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。

120、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日
实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做
出的修订。

121、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1
日实施，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决
定》修改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做
出的修订。

122、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实
施的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

123、《基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 7 日颁布并实施的《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。

124、上交所业务规则：指上海证券交易所颁布并实施的《上海证券交易所
公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》
                            （以下简称“《业务办
                                   “

                         20
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法》
”）《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第
1 号——审核关注事项（试行）》
               《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募
集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入不动产
（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指
引第 5 号——临时报告（试行）》
                （以下简称“《临时报告指引》
                      “ ”）
                               《上海证券交易
所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试
行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第
7 号——中期报告和季度报告（试行）》及上交所针对公开募集不动产投资信托
基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。

125、《商业不动产基金公告》：指中国证监会 2025 年 12 月 31 日颁布的《中
国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。

126、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于 2025 年 12 月 31 日颁布并
实施的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及中国证券业协会
针对公开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做
出的修订。

127、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于 2025 年 12 月 25
日颁布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试
行）》
《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》及中国证
券投资基金业协会针对公开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则，及颁
布机关对其不时做出的修订。

128、中国结算业务规则：指中国证券登记结算有限责任公司于 2025 年 12
月 31 日颁布并实施的《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动产证券投
资信托基金登记结算业务实施细则（试行）》
                   《中国证券登记结算有限责任公司基
金通平台公开募集不动产投资信托基金份额转让登记结算业务指引（试行）》，及
中国证券登记结算有限责任公司发布的适用于公开募集不动产投资信托基金的
其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。

129、业务规则：指上交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业
务规则、中国结算业务规则及基金管理人、销售机构相关业务规则的合称。

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五、其他

130、基金合同生效日/基金设立日：指基金募集达到法律法规规定及基金合
同规定的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证
监会书面确认的日期。

131、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金
财产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。

132、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具
体详见基金份额发售公告。

133、存续期/基金封闭期/封闭期：指基金合同生效至终止之间的期限。

134、专项计划设立日：指专项计划所募集的资金总额已达到《计划说明书》
规定的募集规模的 100%，并完成对专项计划账户内认购资金的验资后，由资产
支持证券管理人宣布专项计划成立之日。

135、工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。

136、元：指人民币元。

137、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。

138、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性
报刊。

139、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管
理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。

140、不可抗力：指基金合同当事人无法预见、无法避免、无法克服且在基
金合同由基金管理人、基金托管人签署之日后发生的，使基金合同当事人无法全
部或部分履行基金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、
公共卫生事件、战争、骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、公共卫生事件、
法律法规变化、突发停电或其他突发事件、证券交易所非正常暂停或停止交易。

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       第一章 招募说明书概要及风险因素

             第一节 招募说明书概要

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真
阅读招募说明书正文和附件。

一、重大事项提示

请认真阅读本招募说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、
准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的
任何投资风险。

本不动产基金收益高度依赖底层不动产项目的运营状况。项目可能面临宏观
经济环境、城市规划、不动产项目周边配套及交通条件、政策法规、行业竞争等
多重因素影响，导致实际运营收入不及预期，进而影响基金的可供分配金额。提
醒投资者重点关注本招募说明书 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第
二节 风险因素”和 第二章 不动产项目”的内容。

二、基金整体框架

（一）交易结构图

本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为 国泰海通资管-
中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划”，目标不动产项目系中建·幸孚
+公寓（上海松江店）。本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计
划相关交易文件约定的交易后，项目公司的股东变更为国泰海通资管（代表资产
支持专项计划），本基金的整体架构如下图所示：

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                图：本基金交易结构图

注：
1、本项目原始权益人中建资本（上海）和原始权益人同一控制下关联方参与本基金的战略配售。
2、本基金的名称为国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，基金名称表明了基金的
类别和投资特征，基金名称中不存在损害国家利益、社会公共利益，欺诈、误导投资者，或者其他侵犯他
人合法权益的内容。

（二）不动产基金整体架构概述

1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人设立并管理不动产
基金，投资人取得不动产基金份额，成为不动产基金份额持有人。

2、不动产基金拟以募集资金认购国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施
资产支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与
资产支持证券管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托资
产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人
（代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与原始
权益人及项目公司就项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协
议》以及对该协议的任何有效修改或补充的相关约定，受让中建资本（上海）持
有的不动产项目公司 100%的股权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向
不动产项目公司提供股东借款。

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4、不动产项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目公司
运营收入。

5、不动产项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署
的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股
东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。

6、资产支持证券管理人按照《标准条款》约定，向不动产基金划付资产支
持证券收益。

7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。

8、股债结构调整安排：在《基金合同》生效后，基金管理人将视不动产基
金运营需要，通过项目公司增资（如涉及）等方式实现对项目公司股债结构的调
整。

     三、基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况

本次不动产基金发行及有关中介机构的基本情况如下表所示：

        表：基金发行概况及本次发行的有关中介机构基本情况

                       基本情况
基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划
不动产类型-不动产项目
              租赁住房-保障性租赁住房
业态
基金投资标的 中建·幸孚+公寓（上海松江店）
基金存续期限 62 年
专项计划期限 62 年
预计基金募集份额（亿
              5 亿份
份）
预计募集规模（亿元） 12.901
不动产资产估值（亿元） 12.901
              2026 年度：4.02%（年化）
净现金流分派率/IRR
              2027 年度：4.01%
基金收益预计分配频率 每年不少于 1 次，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分
及分配比例 配金额的 90%
              用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债
回收资金用途
              务、补充流动性资金等，不会用于购置商品住宅用地
原始权益人及其同一控
制下关联方拟持战配比 20%，最终比例以发售公告为准
例

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预计是否出表 是
特殊条款（如有） 无
                      参与人概况
基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
专项计划管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
托管人 中国建设银行股份有限公司
财务顾问 中国国际金融股份有限公司
原始权益人 中建资本管理（上海）有限公司
原始权益人企业性质 中央国有企业
原始权益人所属行业 商务服务业
              中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A
原始权益人注册地
              楼 368 室
原始权益人控股股东及
              中建资本控股有限公司，100%
持股比例
原始权益人实控人 中国建筑集团有限公司
原始权益人上市地点及
              不涉及
股票代码
              运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司
运营管理机构
              运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司
              运营管理统筹机构：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区
运营管理机构注册地 环湖西二路 888 号 A 楼 368 室
              运营管理实施机构：上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室
              运营管理统筹机构：北京市朝阳区安定路 5 号院 3 号楼中建财
运营管理机构经营地 富国际中心 30 层
              运营管理实施机构：上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室
重要现金流提供方 不涉及
资产评估机构/市调机构
              仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司
/工程尽调机构
基金法律顾问 北京市竞天公诚律师事务所
专项计划法律顾问 北京市竞天公诚律师事务所
审计不动产项目财务情
              上会会计师事务所（特殊普通合伙）
况的会计师事务所
审阅基金可供分配金额
测算报告的会计师事务 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
所
验资机构 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
现金流测算机构 不涉及
流动性服务商 拟选定不少于 2 家流动性服务商，将于上市前完成确定

四、不动产项目概况

          表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目概况

不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店）

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大类资产类型 租赁住房
不动产项目业态 保障性租赁住房
项目所在地 上海市松江区
                 西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临
资产范围
                 中创路
                 18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地下
建设内容及规模
                 1 层人防车库，以及相应的业主共有部分
建筑面积与可供出租或者经 建筑面积：143,225.75 平方米
营使用面积 可出租面积：102,744.26 平方米
                 开工时间：2018 年 12 月
开竣工时间及投入运营时间 竣工时间：2021 年 8 月
                 投入运营时间：2021 年 11 月
使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止
剩余年限 于 2026 年 3 月 31 日基准日时点，剩余年限 62.12 年
用地性质 出让
                 2026 年 4-12 月可供分配金额：3,885.12 万元
可供分配金额测算
                 2027 年度可供分配金额：5,176.74 万元
                 不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损失
                 保险及机器损坏保险。
                 财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至
                 2026 年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切险的保
                 险金额共计人民币 1,290,100,000.00 元。
投保情况（投保险种投保金
                 公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至
额、投保期限）
                 2026 年 12 月 3 日 24 时止。
                 现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，
                 至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。
                 机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，
                 至 2027 年 1 月 6 日 24 时止。
项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有
                 孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以
                 下简称 建行浦东分行” ）分别于 2019 年 12 月 26 日签署
                 了编号为 522121801201902 号《固定资产贷款合同》、于
                 2020 年 9 月 21 日签署了编号为 522121801201902 的《补
                 充 协 议 》、 于 2022 年 7 月 29 日 签 署 了 编 号 为
                 522121801201902 的《补充协议》 、于 2022 年 12 月 1 日签
                 署了编号为 522121801201902 号《补充协议》（以下合称
                  《固定资产贷款合同》” ），约定由建行浦东分行向孚茸置
他项权利（如有） 业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业股权转让前
                 需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东分行分
                 别于 2019 年 12 月 30 日签署了编号为 522121801201902 的
                 《 抵 押 合 同 》、 于 2021 年 6 月 22 日 签 署 了 编 号 为
                 522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 12 月 28 日
                 签署了编号为 522121801201902 的《抵押变更协议》、于
                 2024 年 4 月 30 日签署了编号为 522121801201902-2 的《抵
                 押合同》 （以下合称 《抵押合同》”），约定以坐落于上海市
                 松江区中山街道施园路 299 弄的房地产（即中建·幸孚+公

                            27
      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               寓（上海松江店））为《固定资产贷款合同》项下债务提供
               抵押担保，并就此办理完毕抵押登记手续。
               就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全
               部股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集基础
               设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的
               交易行为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基金募集设
               立后提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日
               应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵
               押登记。
五、不动产项目经营情况

（一）行业和区域竞争情况

1、行业竞争情况

不动产项目所处的行业为租赁住房，具有显著的地域性特征，目前上海流动
人口基数大、租赁住房需求旺盛，尽管近年来保障性租赁住房集中入市带来阶段
性供应结构调整，但整体市场仍存在较大缺口。

供给端，在政府给予土地、财税、金融等政策支持下，上海正在加快建立多
主体供给、多渠道保障的住房供应制度。其中，保障性租赁住房是解决新市民、
青年人阶段性住房困难问题的住房保障品种。除新建房源之外，政府还支持利用
存量建筑改建为保障性租赁住房，以多渠道增加供给，同时鼓励长租公寓纳入保
障性租赁住房体系，未来保障性租赁住房预计将迎来较快发展。截至 2025 年末，
上海市集中式公寓达 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应
为主，保障性租赁住房占比达 55%，主导市场趋势明显。

需求端，流动人口规模扩大和居住观念的转变为住房租赁需求提供新的增长
空间。受到房价高企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟，住房租赁需求
期延长，在人口净流入的大城市上海表现得尤为明显。同时伴随着社会观念的持
续变化，年轻一代的住房观念也在逐渐发生改变，对于租房的态度更趋于理性和
从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻群体的欢迎，这将成为未来住房租
赁需求增长的重要驱动因素之一。保障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容，
兼顾了公租房和市场化租赁住房的特征，申请门槛较低且租金低于同地段、同品
质的租赁住房租金，受到新市民和青年人的青睐，推动租赁需求持续提升。上海
的经济实力和创新能力在全国处于领先地位，同时其作为总部经济和研发创新的
中心，吸引大量人才集聚。

                     28
      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

同时，不动产项目所在的松江区作为 G60 科创走廊人才高地，产业聚集度
较高，G60 相关产业的发展会为松江吸引更多人口流入，为租赁需求提供了坚实
支撑。在此背景下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）凭借其位于区位交通优势、
地方政府支持、专业团队运营的管理服务优势以及周边环境宜居、房屋使用状态
良好等方面的优势，能够形成有力的市场竞争力。

2、区域竞争情况

作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力度，打造长三
角 G60 科创走廊人才高地。松江区着力解决区内人才引进、重点企事业单位和
公共服务类企业一线职工阶段性住房困难，聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集
聚区和交通枢纽地区，集中布点、建设租赁住房。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租
赁住房项目还包括世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离
不动产项目较近的还包括屿果公寓上海松江醉白池店（西区、东区）、华润置地
有巢国际公寓（东部经开店）。

从租户画像来看，城璟·松江中山社区的租户主要为中山街道的酒店餐饮服
务行业从业人员，世茂·闲猫国际青年社区的租户主要为中山街道的办公白领，
华润有巢·东部经开店的租户主要为周边 3 公里内东部经开区办公人群，中建·幸
孚+公寓（上海松江店）的租户主要为中山工业园企业员工、中山商务区 CBD 白
领、政府、医院、新就业群体、大学城配套工作人员及松江区 G60 科创单位相关
人员，上述保障性租赁住房项目与项目租户群体不重合。

从房型上来看，城璟·松江中山社区主要提供多床位的宿舍型房源、世茂·闲
猫国际青年社区均为一居室房源、华润有巢·东部经开店主要为一居室房源及少
量二居室，相较而言中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供的房型具有多样化，
有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅等，可吸引不同年龄、职业和背
景的租户，可满足不同租户对于居住环境和空间的差异需求。

综上，区域内各保障性租赁住房项目在客群定位与产品结构上形成错位互补，
中建·幸孚+公寓（上海松江店）凭借全品类户型优势，构建差异化竞争力。

                     29
            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      （二）主要经营指标

      中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为
通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。主要经
营指标如下所示：

                   表：不动产项目经营和财务情况

                     2026 年 1-3 月/
          类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末
                         3 月末
                              经营指标

可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26
可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12%1
期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09%
租金水平（元/平方米/月） 61.78 64.75 65.50 68.49
租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%
                              财务指标

营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14
营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86
净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41
息 税 折 旧 摊 销 前 利 润
                          1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13
（EBITDA）（万元）
经营性净现金流（万元） 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65
注：
1、出租率=已租面积/可租面积；
2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。

      （三）重要现金流提供方有关情况

      报告期内，不动产项目不存在重要现金流提供方。

      六、不动产项目资产评估及现金流预测情况

                表：不动产项目资产评估及现金流预测表

项目 中建·幸孚+公寓（上海松江店）
收益年限 62.12 年

1 不动产项目 2023 年末可租面积同比增长 11.12%，
                                  主要系不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理，
2023 年 7 月开始进行保障性租赁住房经营业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性租赁住
房管理体系。

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项目 中建·幸孚+公寓（上海松江店）
估值方法 收益法
估值规模 12.901 亿元
评估增值率 6.83%2
预测现金流年复合增长率 1.65%3
折现率 5.50%
Cap rate（扣除资本性支出） 4.39%（2026 年度）
Cap rate（未扣除资本性支出） 4.40%（2026 年度）

      为了更好地评估关键性假设波动对估值产生的影响，评估机构主要针对运营
管理费费率、长期增长率及长期出租率进行了以下情景下的估值敏感性分析：

      （一）运营管理费费率

      运营管理费费率的变化可以综合体现运营成本对于项目整体估值的影响。
基准运营管理费费率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对
应的运营管理费费率，即房地产年总收益的 13.60%。项目运营管理费费率的变
化对估值的影响如下：

               表：运营管理费费率对估值的敏感性分析

                                价值时点估值：129,010 万元
运营管理费费率变化
                     情境下估值（万元） 估值变化比例（%）
下降 1.0% 130,740 1.3%
下降 0.5% 129,880 0.7%
基准运营管理费费率
                                      129,010 0.0%
（13.60%）
增长 0.5% 128,160 -0.7%
增长 1.0% 127,290 -1.3%

      （二）长期增长率

2 不动产评估价值较账面价值的增值幅度，项目账面价值=投资性房地产账面价值+固定资产账面价值
+长期待摊费用。
3 预测现金流年复合增长率选取周期为预测期第一个完整年度至最后一个完整年度，即 2027 年-2087
年。

                                 31
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长期增长率受到区域经济发展、通货膨胀、市场变化等宏观环境因素影响。
基准长期增长率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的
长期增长率为 1.75%。项目长期增长率变化对估值的影响如下：

               表：长期增长率对估值的敏感性分析

                         价值时点估值：129,010 万元
长期增长率变化
                   情境下估值（万元） 估值变化比例（%）
下降 0.50% 121,620 -5.7%
下降 0.25% 125,190 -3.0%
基准长期增长率
                               129,010 0.0%
（1.75%）
增长 0.25% 133,100 3.2%
增长 0.50% 137,450 6.5%

（三）长期出租率

    基准长期出租率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对
应的长期稳定出租率 91%。项目出租率变化对估值的影响如下：

               表：长期出租率对估值的敏感性分析

                         价值时点估值：129,010 万元
    出租率变化
                   情境下估值（万元） 估值变化比例（%）
下降 2% 126,930 -1.6%
下降 1% 127,970 -0.8%
基准长期出租率
                               129,010 0.0%
（91%）
增长 1% 130,060 0.8%
增长 2% 131,100 1.6%

七、不动产基金治理及运营管理安排情况

                   表：REITs 治理架构表

     层级 机制设计要点
              基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《基金指引》的法
持有人大会
              规要求设定，不存在非法定事项。
              基金管理人设立不动产投资部，负责对不动产基金所持有的不动产
基金管理人 项目日常运营进行监督管理。基金管理人设立公募 REITs 投资管理
              议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采取集体决策制度，负

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层级 机制设计要点
           责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决策
           的与运营管理相关重大事项的决策。
           公募 REITs 投资管理议事机构委员共有 5 个席位，均由基金管理人
           委派（由公司总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人
           员）、不动产投资部分管领导及相关专业委员组成），议事机构决
           策项目经营计划及预算、对外借款方案、占基金净资产 5%以下的关
           联交易、不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支
           持证券的购入或处置等事项。
           针对预算内一般事项或者其他无需履行公募 REITs 投资管理议事机
           构决议的事项，基金管理人明确了授权事项类别、授权审批部门等，
           进而提高日常审批及监督效率。
           同时，为进一步保障不动产基金的专业化投资和运营管理，基金管
           理人拟于不动产基金成立后 3 个月内设立专门的运营管理咨询委员
           会，该委员会就约定事项为不动产基金的产品扩募、项目资产收购、
           项目资产处置等投资和运营重大事项提供专业咨询意见和建议，以
           作为基金管理人的决策参考，提升不动产基金和底层资产的有效治
           理。运营咨询委员会由 5 人构成，其中 3 名为由基金管理人指定的
           具备 REITs 投资或运营管理经验的业务人员、1 名为原始权益人提
           名并经基金管理人同意聘请的具备租赁住房项目投资或运营管理经
           验的资深人士，以及 1 名原始权益人和基金管理人共同聘请的具有
           相关审计、法律、评估等专业能力的外部专家组成。
           1、拟任基金经理基本情况
           王欣慰先生，硕士研究生学历，毕业于悉尼大学，曾就职于国金证
           券股份有限公司、华创证券有限责任公司、上海东方证券资产管理
           有限公司，现就职于上海国泰海通证券资产管理有限公司。长期从
           事资产证券化及 REITs 相关工作，拥有丰富的实操经验，涉及资产
           包括租赁住房、新能源、产业园区、商业不动产、高速公路等。2023
           年加入上海国泰海通证券资产管理有限公司，任职于不动产投资部，
           满足 5 年以上不动产投资管理经验要求。
           赵鹏先生，硕士研究生学历，毕业于新加坡南洋理工大学，具有 5
           年以上不动产运营管理经验。自 2016 年起先后任职于华夏幸福基业
           股份有限公司、华侨城华东投资有限公司、上海领昱公寓管理有限
           公司（瓴寓国际） ，从事文旅、商业和租赁住房等不动产领域的资产
           运营管理工作，任职期间全面负责上海、杭州、苏州、无锡、腾冲
拟任基金经理情况
           等地区项目公司资产运营管理工作。2025 年加入上海国泰海通证券
           资产管理有限公司，现任职于不动产投资部，满足 5 年以上不动产
           运营管理经验要求。
           唐鹏程，本科学历，毕业于重庆大学。自 2017 年起任职于新城控股
           集团，从事不动产项目投资拓展、区域管理及运营工作，长期深耕
           不动产全链条领域，具有丰富的不动产项目运营和租户管理经验，
           任职期间主要负责浙江、福建、广东等地区不动产项目的投资及运
           营管理工作。现就职于上海国泰海通证券资产管理有限公司，任职
           于不动产投资部，负责 REITs 基金运营管理工作，满足 5 年以上不
           动产运营管理经验要求。
           2、是否符合兼任等有关要求
           王欣慰先生已担任国泰海通城投宽庭保租房 REIT 和国泰海通砂之
           船商业 REIT 的基金经理，赵鹏先生已担任国泰海通临港创新产业

                       33
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

层级 机制设计要点
            园 REIT 的基金经理，唐鹏程先生不存在兼任其他不动产基金的情
            形。
            因此，本基金成立后，王欣慰先生将同时担任三只不动产基金的基
            金经理，赵鹏先生将同时担任两只不动产基金的基金经理，相关兼
            任符合要求，详见本基金招募说明书 第五章 不动产基金”之 第
            四节 基金运作”之 三、基金经理兼任情况” 。
            专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其
专项计划管理人
            他特殊安排。
            基金存续期间，项目公司不设董事会，设董事 1 名、总经理 1 名和
项目公司
            财务负责人 1 名，由基金管理人通过资产支持证券管理人委派。
                 表：运营管理安排表

               运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司
运营管理机构名称
               运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司
               运营管理统筹机构：有限责任公司（非自然人投资或控股的
               法人独资）
运营管理机构企业性质
               运营管理实施机构：有限责任公司（非自然人投资或控股的
               法人独资）
运营管理机构控股股东及 运营管理统筹机构：中建资本控股有限公司，100%
持股比例 运营管理实施机构：上海中建东孚投资发展有限公司，100%
               运营管理统筹机构：中国建筑集团有限公司
运营管理机构实际控制人
               运营管理实施机构：中国建筑集团有限公司
               运营管理统筹机构：商务服务业
运营管理机构所属行业
               运营管理实施机构：商务服务业
               运营管理统筹机构：中建资本（上海）定位为中建集团旗下
               的资产管理、培育、盘活的集中平台，通过直接投资、收购
               等方式，培育和整合中建体系内匹配公募 REITs 发行要求的
运营管理机构主营业务
               各类优质资产
               运营管理实施机构：东孚资管已形成“ 甲级办公、精品商业、
               星级酒店、长租公寓”四大主营业态
               截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）目
               前仅向中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供运营管理服
               务；运营管理实施机构东孚资管除中建·幸孚+公寓（上海松
不动产项目管理经验 江店）项目外，运营或拟运营的集中式租赁住房项目还包括
               杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、宝山
               幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出
               租面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套。
               本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金
               合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管
运营管理安排 理人委托运营管理机构对不动产项目进行运营管理，并通过
               《运营管理服务协议》明确约定委托运营管理的具体服务内
               容和安排。
               本项目拟采取 统筹+实施”的双层运营管理机构模式，由基
               金管理人聘请中建资本（上海）担任运营管理统筹机构，聘
运营管理决策流程
               请东孚资管作为运营管理实施机构。运营管理相关重要事项
               的决策程序和审批权限如下：

                        34
       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               （1）经营计划制定及执行
               运营管理机构负责制定年度经营计划，上报至基金管理人公
               募 REITs 投资管理议事机构进行决策，运营管理机构负责执
               行并落实经营计划。
               运营管理机构提供的运营管理服务应在经审批的经营计划及
               预算内执行，项目公司根据经营计划对运营管理机构服务事
               项进行监督和审核，上述运营管理服务包括但不限于招商、
               租户管理、合同管理、资产维修养护等运营管理事项。其中，
               关于保障性租赁住房的调价计划，由运营管理实施机构根据
               市场情况适时实施调整并经基金管理人确认后执行；如果调
               价会对预算产生影响，则运营管理实施机构会先咨询运营管
               理统筹机构的建议，最后由基金管理人确认后执行。
               对于经营计划及预算外的事项由基金管理人公募 REITs 投资
               管理议事机构审批同意后执行，其中对于经营计划及预算外
               偏离较少的事项由基金管理人投资管理议事机构授权至不动
               产投资部、风险管理部、法务监察部及相关部门审批同意后
               执行。
               （2）其他重要事项
               其他运营管理相关重要事项如金额不超过基金净资产 5%的
               关联交易、对外借款、对外投资、利润分配、公司变更、决定
               项目公司高级管理人员及其他影响基金份额持有人利益的重
               大事项，项目公司还需上报基金管理人投资管理议事机构决
               策。
               若运营管理相关重要事项根据法律法规或《基金合同》约定
               需经基金份额持有人大会进行决策的（如金额超过基金净资
               产 5%的关联交易、法律法规及中国证监会规定的和《基金合
               同》约定的对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其
               他事项），还应召开基金份额持有人大会进行表决。
                 表：运营管理费用表

                                   与本项目历史收取
运营管理
       计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比
费用
                                    项目的对比情况
                                   运营管理统筹机构的
              1、运营管理统筹机构的基础运营管理 基础运营管理费和绩
              费 效运营管理费的支付
              每个自然年度运营管理统筹机构的基础 主体为不动产基金；
              运营管理费=该自然年度的资产运营收 运营管理实施机构的
              入×2%，运营管理统筹机构的基础运营 基础运营管理费和绩
              管理费自不动产基金设立之日起第三个 效运营管理费的支付
基础运营 自然年度开始收取，即不动产基金设立 主体为项目公司，运
       运营收入
管理费 日起的前两个自然年度运营管理统筹机 营管理实施机构的基
              构不收取基础运营管理费。 础运营管理费为不动
              2、运营管理实施机构的基础运营管理 产项目历史实际发生
              费 的费用，详见本招募
              每个自然季度运营管理实施机构的基础 说明书“第四章 治理
              运营管理费=该自然季度的资产运营收 机制与运营管理安
              入×13.6% 排”之“ 第二节 运营
                                   管理安排”之 三、

                       35
        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                                      与本项目历史收取
运营管理
       计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比
费用
                                       项目的对比情况
                                      运管费率”之 （五） “
                                      与历史运管费用的匹
                                      配情况”
                                      与已上市租赁住房
                                      REITs 项目的基础运
                                      营管理费进行对比，
                                      本项目运营管理实施
                                      机构收取的基础运营
                                      管 理 费 费 率 为
                                      13.6%，与华润有巢
                                      REIT （ 13.28%-
                                      13.74%）、厦门安居
                                      REIT“（13%）基本持
                                      平，处于已上市同类
                                      项目的可比区间内，
                                      是市场化的合理收费
                                      水平。
                1、运营管理统筹机构的绩效运营管理费
                运营管理统筹机构的绩效运营管理费=
                该资产运营收入回收期全部物业资产实
                现的运营净收益（为免疑义，为根据本条
                约定计算绩效运营管理费之目的，前述
                运营净收益为支付绩效运营管理费前的
                运营净收益，本条以下均同）-该资产运
                营收入回收期全部物业资产的运营净收
                益目标金额-该资产运营收入回收期对应
                的资产运营收入计算日前物业资产未收 绩效运营管理费设置
                到且归属于该资产运营收入回收期的资 了对等的正向激励和
                产运营收入总额×5%。 负向扣减机制，可以
                2、运营管理实施机构的绩效运营管理费 实现奖惩对等的激励
                运营管理实施机构的绩效运营管理费= 与约束效果，在对运
绩效运营 运营净收 该资产运营收入回收期全部物业资产实 营管理机构形成有效
管理费 益（NOI） 现的运营净收益（为免疑义，为根据本条 激励的同时对其增加
                约定计算绩效运营管理费之目的，前述 设置了约束机制，实
                运营净收益为支付绩效运营管理费前的 现运营管理机构与基
                运营净收益，本条以下均同）-该资产运 金份额持有人利益的
                营收入回收期全部物业资产的运营净收 长久绑定，有利于保
                益目标金额-该资产运营收入回收期对应 护投资者权益。
                的资产运营收入计算日前物业资产未收
                到且归属于该资产运营收入回收期的资
                产运营收入总额×30%。若当期存在绩效
                运营管理费，运营管理实施机构应当将
                绩效运营管理费的一定比例用于奖励运
                营团队。
                为免疑义，上述绩效运营管理费计算公
                式的具体数值应以项目公司年度审计报
                告中的审计值为准，且绩效运营管理费
                         36
       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                                  与本项目历史收取
运营管理
       计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比
费用
                                   项目的对比情况
              可以为负，如为负则相应扣减基础运营
              管理费。

八、基金合同的主要内容

基金合同主要约定以下事项：释义；基金的基本情况；基金份额的发售；基
金备案；基金份额的上市交易和结算；基金合同当事人及权利义务；基金份额持
有人大会；基金管理人、基金托管人的更换条件和程序；基金的托管；基金份额
的登记；基金的投资；利益冲突及关联交易；基金的扩募；基金的财产；不动产
项目运营管理；基金资产估值；基金费用与税收；基金的收益与分配；基金的会
计与审计；基金的信息披露；基金合同的变更、终止与基金财产的清算；违约责
任；争议的处理和适用的法律；基金合同的效力；其他事项；基金合同内容摘要。

具体约定详见本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基金运作”
之“ 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项”和本基
金《基金合同》。

九、其他对本次发行有重大影响的事项

无。

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅
读招募说明书正文及附件。

                      37
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                  第二节 风险因素

本基金是不动产基金，通过主要资产投资于不动产资产支持证券以间接持有
不动产项目，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取
不动产项目运营收入并提升不动产项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分
配和可持续、长期增值回报。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同
的风险收益特征。

投资本基金可能面临以下风险，包括但不限于：

     一、与不动产基金相关的风险

     （一）与不动产基金相关的特别风险

     1、集中投资风险

公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响，而本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持专项计划，
并持有其全部资产支持证券，通过不动产资产支持证券等特殊目的载体取得不动
产项目公司全部股权，并取得不动产项目完全所有权。因此，相较分散化投资的
公开募集证券投资基金，本基金将受到所投资不动产项目较大的影响，具有较高
的集中投资风险。

     2、流动性风险

本基金采用封闭式运作，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份
额，仅能在本基金获准上市后，通过在上交所对基金份额进行交易的方式实现基
金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风
险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会
的风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额
持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。

按照《基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足
一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期可交易份额并
非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风
险。

     3、基金募集失败风险

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本基金募集期限届满后，出现以下情形之一的将致使基金募集失败：

（1）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%；

（2）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1,000 人；

（3）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；

（4）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%；

（5）导致基金募集失败的其他情形。

发生上述情况致使基金募集失败，可能影响投资人对本基金投资的收益实现。
如基金募集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项，
并加计银行同期存款利息。

4、基金管理人的管理风险

在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会
影响其对信息的占有和对经济形势、租赁住房行业、证券价格走势的判断，如基
金管理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收
益水平，从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手
段和管理技术等因素影响基金收益水平。

5、中介机构履约风险

本基金的正常运行依赖于基金管理人、资产支持证券管理人、基金托管人、
资产支持证券托管人、运营管理机构等的尽责服务，当上述机构未能尽责履约，
或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基金份额持有人造成
损失。

6、税收等政策调整风险

不动产投资信托基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、基金、资产支持
专项计划、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资
收益。本基金运作过程中，不动产项目所产生的现金流在向上分配的过程中，基
金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等主体所适用的税收征管法
律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，进而导致基金份额持有人
的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。此外，不动产基金是创新产品，如
果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。

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7、专项计划等特殊目的载体提前终止风险

因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等
特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得
预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人，甚至导致本基金《基金合同》提
前终止。

（二）不动产基金的投资管理风险

1、作为上市基金存在的风险

在《基金合同》生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上交所挂牌
上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间
不能买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本基金因各种原因触发法律法规或
交易所规定的终止上市，对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终
止上市而受到损失的风险。

本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能
产生折价的情况，从而直接或间接地对投资者造成损失。

2、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险

本基金主要投资于租赁住房项目。基金管理人在本基金存续期间可能管理有
其他同样投资于租赁住房项目的基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、
彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系，
同时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展
定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。

本基金的基金经理在管理本基金的同时，可能还担任其他基金的管理职务。
尽管这些基金在法律上是完全独立的实体，彼此之间不发生直接的交易关系，且
各自的投资策略和目标有所不同，但仍然存在潜在的利益冲突风险。

3、本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益
冲突及利益输送风险

原始权益人及其关联方、运营管理机构在全国范围内亦持有或运营与本基金
拟投资不动产项目类似的资产，且不排除在本基金存续期间继续收购及运营同类
资产。

                      40
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因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限
于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资机会、项目收购、不动
产项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其关联方、运
营管理机构直接或间接拥有的不动产项目，将存在竞争、利益冲突和利益输送风
险。

     4、业务主体更换风险

本基金通过资产支持证券直接或间接持有不动产项目的所有权，资产支持证
券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可
能会导致本基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需
要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造成不利影响。

     5、不动产项目收购与出售的相关风险

不动产项目的转让，多以项目公司股权交易的方式进行，不涉及底层资产的
直接交易。但基金存续期内，如若发生底层资产的直接转让，鉴于资产所在地的
地方性法规及政策及土地出让合同中存在关于土地转让过程中相关交易流程及
所需满足的前置条件方面的要求，在未来收购或处置相关资产的过程中，可能存
在因无法按时完成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等资
产的风险。

基金存续期内，如触发需对不动产进行处置或出售的事项，由于不动产项目
流动性较差，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，本基金可能面临
清算期内无法及时完成处置导致资产减值出售以寻求变现的风险，从而对本基金
投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。

     二、与不动产项目特性相关的风险

     （一）宏观及行业、区域相关风险

     1、宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险

中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及行业相
关政策的支持，为租赁住房相关行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经
济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，
相关行业的发展和监管政策也可能发生变化。若未来上述因素的发展趋势不及预
期，对不动产项目或将造成重大不利影响。
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2、城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险

随着城市规模的日益扩大，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、租
赁住房政策等调整，导致不动产项目周边环境发生变化，影响租户需求，进而对
不动产项目的经营产生不利影响。

此外，不动产项目所在区域的便利设施关闭，交通运输网络发生变化，交通
设施停运、公交设施关闭、迁址，交通枢纽的地位改变，以及由于兴建项目而导
致交通受阻等，可能导致不动产项目交通条件发生改变，影响不动产项目对租户
的吸引力，对项目经营造成不利影响。

（二）不动产资产运营相关的风险

1、不动产项目运营风险

不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动
产项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、不动产项目所在区域的区位风险及
周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目的承租人未履行相关合同责任
或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际
现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程
中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接
或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

2、不动产项目经营、管理、改造相关的风险

不动产项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所
持续提供的服务及表现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的
可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的
不动产项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景
可能会造成重大不利影响。

不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法
发现及防止不动产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现
上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。

本基金存续期间，本基金不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本
基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。本基金不动产项目可能需要大量
资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造成不利影响。
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对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的
行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损
坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此需额外支付开支，对基金造成重大不
利影响。

基金管理人可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计
划可能无法达到预期效果，从而对基金造成不利影响。

3、不动产项目所有权续期风险

本基金成立时拟投资的不动产项目的土地性质为租赁住房用地（Rr4 类）。
根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权均将于
2088 年到期。

根据目前适用的相关法律，不动产项目占用范围内的土地使用权到期后，原
土地使用权人并无自动续约权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限
届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权人可能需（除需
符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土地
出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到
负面影响。

政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收
回，做出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行
评估。若政府强制征收本基金不动产项目，则根据该计算基准向本基金支付的补
偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能
会对基金造成重大不利影响。

4、不动产项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险

本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、不动产项目
公司股权及债权、不动产项目的权益等。由于不动产项目的公允价值可能受到当
时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按照公
允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份额持有人投
资收益，乃至导致投资本金损失。

本基金存续期为 62 年，存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，
本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。
                       43
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如本基金存续期届满后终止运作的，则面临不动产项目的处置问题。由于不动产
项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长
清算期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成
交时间延迟的风险。

5、现金流预测偏差可能导致的投资风险

本基金的产品方案根据对不动产项目未来现金流的合理预测而设计，本项目
中影响不动产项目未来现金流的因素主要是不动产项目的出租情况及运营管理
机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此
对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临
现金流预测偏差导致的投资风险。

6、不动产项目公允价值下跌风险

本基金将定期公布评估机构出具的不动产项目评估报告。不动产项目评估报
告基于多项假设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动
产项目公允价值的任何承诺和保障。在不动产项目实际运营过程中，有可能出现
宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致不动产项目公允价值下跌的风险。

7、不动产项目估值可能无法体现公允价值的风险

评估机构采用估值技术对不动产项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设
且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不
能及时、准确地体现不动产项目届时的公允价值。

8、不动产项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险

与不动产项目经营相关的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽然符
合相关商业惯例，但如有关租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会对不动
产项目的经营造成不利影响，进而影响本基金的现金流。

9、特定区域内存在同业竞争的风险

原始权益人控股股东、实际控制人、运营管理机构可能持有或运营同类不动
产资产，其中在上海市同区域的同类项目与不动产资产构成直接或间接的竞争关
系，可能影响不动产资产的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。

10、不动产项目的政策风险

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政策风险包括区域政策、土地使用、行业管理、环境保护等相关政策变化引
致的风险。区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响不动
产项目公司经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。行
业管理指有关部门对不动产项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关
部门对不动产项目所处区域的环境政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运
作产生负面影响。

11、意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险

本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金运营管理实施机构为不
动产项目提供维修及保养服务，涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故
风险。此类事件可能导致不动产项目的损害、破坏或灭失、人身伤害或死亡以及
法律责任。

此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、公共卫生事件、
政策、法律变更及其他不能预见或其后果不能防止或不可避免的不可抗力事件，
从而影响不动产项目经营情况，造成投资不达预期的风险。

12、租约集中到期与换租的风险

保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年，若租约
大面积集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，目标不动产项目将面临一
定的空置风险，进而导致目标不动产项目的租金收入减少。

13、租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险

不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住
房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第
24 号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的
征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住
房的，减按 4%的税率征收房产税。未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或
者不动产项目不满足税收优惠政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增
加，基金可供分配金额下降的风险。

14、不动产项目报告期内收入成本波动较大、净利润为负的风险

不动产项目 2024 年度较 2023 年度的收入成本波动较大，且 2023 年度净利
润为负，主要系受不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间
                       45
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无法正常对外招租导致正常运营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期
内经历了爬坡阶段。自 2024 年以来，净利润持续为正，经营情况趋于稳定。若
后续项目公司运营情况经营不及预期，将对基金收益分配的稳定性产生影响。

15、不动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险

截至 2026 年 3 月末，不动产项目的租赁住房套数出租率为 92.64%，面积出
租率为 91.53%，租金单价为 61.78 元/平方米/月。受部分房源供给周期、周边同
类项目竞争、季节性波动等因素影响，出租率和租金短期内可能出现阶段性波动。

此外，保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年，
若本基金运作期内市场租金短期内出现大幅波动，项目租赁策略未能及时进行调
整到位，则可能因为租约期限较短导致租约到期后产生空置，出租率和租金的下
降叠加将对基金收益产生不利影响。

三、其他一般性风险

（一）基金价格波动风险

本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管
理等因素影响，不动产项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不
动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生
较大损失而影响基金价格的风险。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能
因为市场供求关系变化等因素而面临交易价格异常波动的风险。

基金份额的交易价格与实际价值可能出现偏离。如本基金份额上市后在二级
市场交易价格发生较大波动，可能影响投资人收益。前述假设不变的情况下，如
基金份额交易价格大幅上涨，可能存在该价格下对应的分派率下降的情况。

（二）停牌、暂停上市或终止上市的风险

本基金上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致停牌，投资者
在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市（包
括但不限于本基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未
按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对
投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受
到损失的风险等。

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（三）操作或技术风险

指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素
造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺
诈、交易错误、IT 系统故障等风险。

在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差
错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来
自基金管理公司、登记机构、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。

（四）资产支持证券投资的流动性风险

本基金持有不动产资产支持证券全部份额，如发生特殊情况需要处置不动产
资产支持证券，可能会由于资产支持证券流动性较弱从而给证券持有人带来损失
（如证券不能卖出或贬值出售等）。

（五）合规性风险

指基金管理或运作过程中，违反国家法律法规的规定，或者基金投资违反法
规及基金合同有关规定的风险。

（六）证券市场风险

1、政策风险

货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市
场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。

2、经济周期风险

证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的
经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

3、利率风险

利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基
金部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到
利率变化的影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金
资产损失的风险。

4、收益率曲线风险

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收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的
货币市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，
可能导致基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并
不能充分反映这一风险的存在。

5、购买力风险

基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而
导致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。

6、再投资风险

再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这
与利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，
基金从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的
收益率，这将对基金的净值增长率产生影响。

7、信用风险

信用风险主要指原始权益人、运营管理机构等因经营情况恶化等因素发生违
约，或由于原始权益人、运营管理机构信用等级降低导致基金价格波动等风险。
信用风险也包括基金在交易过程中发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况
或其他原因不能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导
致基金资产损失。

8、其他风险

随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，
基金可能会面临一些特殊的风险。

（七）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一
致的风险

本基金法律文件有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券
市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收
益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法
规对本基金进行 销售适当性风险评价”，不同的销售机构采用的评价方法也不
尽相同，因此销售机构的基金产品“ 风险等级评价”与基金法律文件中风险收益

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特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风
险承受能力与产品风险之间的匹配检验。

（八）意外事件及不可抗力对不动产项目造成的风险

项目运营过程中，项目公司可能面临不动产项目的损害、破坏或灭失、人身
伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。此外，本基金也可能受地震、台风、
水灾、火灾、战争、公共卫生事件、政策、法律变更及其他不能预见或其后果不
能防止或不可避免的不可抗力事件的影响，从而对不动产项目的经营产生重大不
利影响。

本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风
险。投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和
基金产品资料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价
值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

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                  第二章不动产项目

                 第一节 不动产项目概况

一、不动产项目概况

本基金拟投资并持有的不动产项目的资产范围为以下建筑物的房屋所有权
及其占用范围内的国有土地使用权：（i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、
3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号
公寓及配套，20、25 号配套及商业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体
活动室、25 号 105 居委会用房除外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库；
（ii）位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号配
套及商业，以及相应的业主共有部分。

孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2022 年 1 月 10 日
取得《不动产权证书》[沪（2022）松字不动产权第 000881 号]、2023 年 6 月 9
日取得《不动产权证书》[沪（2023）松字不动产权第 024760 号]，依法享有中
建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围
内的国有土地使用权。

          表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目概况

不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店）
大类资产类型 租赁住房
不动产项目业态 保障性租赁住房
项目所在地 上海市松江区
                  西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临
资产范围
                  中创路
                  18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地
建设内容及规模 下 1 层人防车库，以及相应的业主共有部分，证载建筑
                  面积合计 143,225.75 平方米
                  租赁住房建筑面积：103,131.56 平方米
建筑面积与可供出租或者
                  可供出租面积：102,744.26 平方米（截至 2026 年 3 月 31
经营使用面积（如有）
                  日）
                  开工日期：2018 年 12 月
开竣工时间及投入运营时
                  竣工日期：2021 年 8 月
间
                  投入运营日期：2021 年 11 月
使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止
剩余年限 剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日）
用地性质 出让

                             50
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               2026 年 4-12 月可供分配金额：3,885.12 万元
可供分配金额测算
               2027 年度可供分配金额：5,176.74 万元
               不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损
               失保险及机器损坏保险。
               财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，
               至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切
               险的保险金额共计人民币 1,290,100,000.00 元。
投保情况（投保险种投保金
               公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，
额、投保期限）
               至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。
               现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，
               至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。
               机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，
               至 2027 年 1 月 6 日 24 时止。
项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有
               孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行
               （以下简称 建行浦东分行” ）分别于 2019 年 12 月 26
               日签署了编号为 522121801201902 号《固定资产贷款合
               同》 、于 2020 年 9 月 21 日签署了编号为 522121801201902
               的《补充协议》、于 2022 年 7 月 29 日签署了编号为
               522121801201902 的《补充协议》、于 2022 年 12 月 1 日
               签署了编号为 522121801201902 号《补充协议》 （以下合
               称“《固定资产贷款合同》
                  “ ”）
                                     ，约定由建行浦东分行向孚茸
               置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业股权转
               让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东
               分 行 分 别 于 2019 年 12 月 30 日 签 署 了 编 号 为
               522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 6 月 22 日
               签署了编号为 522121801201902 的《抵押合同》 、于 2021
他项权利（如有） 年 12 月 28 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押
               变 更 协 议 》、 于 2024 年 4 月 30 日 签 署 了 编 号 为
               522121801201902-2 的《抵押合同》 （以下合称“《抵押合“
               同》” ），约定以坐落于上海市松江区中山街道施园路 299
               弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上海松江店））为《固
               定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办理完
               毕抵押登记手续。
               就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的
               全部股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集
               基础设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所
               涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基
               金募集设立后提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提
               前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配
               合解除抵押登记。

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       图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区位

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于上海市松江区。上海市是国务院
批复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，经济增速位居全
国前列，人口每年呈现净流入态势。上海市松江区核心区域内有 G60 科创云廊、
上海宏亿国际产业园、景山汇丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上
海外国语大学、华东政法大学等高等学府，巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼
认证技术等企业，这些高校和企业为不动产项目提供了稳定且优质的租户客源。
不动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪杭高
速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近有多
个办公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平衡需
求。

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          图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目俯瞰图

截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁
住房总可租套数为 2,432 套，可租赁面积合计 102,744.26 平方米，户型分为一室、
一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅，商业总可租面积为 3,012.02 平方米，地
下车位 1,016 个，各业态情况如下表。保障性租赁住房部分具体参照“ 图：中建·幸
孚+公寓（上海松江店）项目户型图”。

          表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）业态分布

     业态 房型 总套数（套） 可租面积/可租个数
                一室一厅 1,163 56,823.77 ㎡
                  一室 896 23,853.48 ㎡
                  两室 185 8,947.65 ㎡
    租赁住房
                两室两厅 124 7,726.25 ㎡
                三室两厅 64 5,393.11 ㎡
                  合计 2,432 102,744.26 ㎡
    配套商业 - - 3,012.02 ㎡
    地下车位 - - 1,016 个

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         图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目户型图

一室一厅 一室 两室

           两室两厅 三室两厅
中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年建成，物业品质良好，户型
布局合理，配套齐全，提供床、衣柜、书桌椅、空调、冰箱、洗衣机等家具家电，
租客轻松实现 拎包入住”。同时公共区域配有共享厨房、休闲区、健身房、阅
读角、咖啡吧等，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等，
融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消费需求。

         图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目实景图

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二、不动产项目的合规性

（一）项目符合国家战略和发展规划、产业政策的情况

1、不动产项目符合国家重大战略和国家宏观调控政策

（1）符合国家重大发展战略情况

2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意
见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房
的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供
给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困
难问题。

                      55
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上海市高度重视住房保障工作，统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，
发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性
租赁住房。同时，上海市将明确准入条件，严格租赁管理，提升居住品质，稳定
租赁价格，强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。

不动产项目是位于上海市松江区的保障性租赁住房，是上海市推进保障性租
赁住房政策的重要示范，符合推进、培育、发展保障性租赁住房市场的国家重大
战略。

（2）符合国家宏观调控政策情况

根据 2021 年中央经济工作会议的要求，“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒
的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市
场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因
城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

2014 年，上海作为共有产权住房试点城市之一，按照实施方案积极稳妥推
进试点，完善住房保障和供应体系。2017 年，上海市落实住房发展“ 十三五”规
划，大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次
的住房租赁需求。2023 年，上海市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“ 人民城市人民建，人
民城市为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联
手、以区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障
性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向
往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，同时，评估廉租住房、共有产
权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完
善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。2025 年，上海市持续深化“ 人
民城市”理念，锚定“ 十四五”住房保障收官目标，在巩固既有保障体系衔接成
果的基础上，聚焦城市一线从业者安居需求，推动住房保障向更精准、更具温度
的方向升级。通过出台《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定
（试行）》等专项政策，将建筑、环卫、快递、医护等一线建设者与管理者纳入
重点保障范围，为房地产市场平稳健康发展筑牢民生根基。

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不动产项目符合加快构建住房保障体系，促进房地产业良性健康发展的国家
宏观调控政策，也为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供
了支撑保障。

2、不动产项目符合国民经济和社会发展总体规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目
标纲要》明确要求， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主
体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建
立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合
理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存
量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住
房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，
保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性
制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供
给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集
体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为
保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地
制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方
式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健
全缴存、使用、管理和运行机制。”

2022 年 1 月，中华人民共和国国家发展和改革委员会出台的《“十四五”公
共服务规划》，提出人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房。

综上，不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合国民经济和社会发展的总
体规划。

3、不动产项目符合有关专项规划和区域规划

根据 2018 年发布的“
              《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》，明确进一步完
善“ 四位一体（包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住
房）
”的住房保障体系，鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式，改善住房
困难群体居住条件，解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住

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房在住房供应总量中的比例，至 2035 年，全市计划新增保障性住房套数约 100
万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10%以上。2021 年发布的
《上海市住房发展 十四五”规划》提出， 十四五”时期新增供应保障性产权
住房约 23 万套。2026 年 2 月 7 日，上海市第十六届人民代表大会第四次会议批
准的《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出新增供应保障性
租赁住房 25—27 万套（间）。

     不动产项目作为上海市松江区的保障性租赁住房项目，符合上海市、松江区
相关人才安居、租赁住房专项规划和区域规划。

     4、项目符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定

     根据国家发改委于 2023 年 12 月 27 日发布的《产业结构调整指导目录（2024
年本）》， 保障性住房（含保障性租赁住房）建设、运营和管理”作为 城镇基
础设施”行业被纳入 鼓励类”的产业目录中。

     不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合《产业结构调整指导目录》和行
业政策规定。

     5、配租或者招租对象、建筑面积等符合国家以及不动产所在地有关政策规
定

     （1）保障性租赁住房

     经核查项目公司提供的适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其
在房屋信息、试用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任
等方面的内容与上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租
赁住房租赁合同示范文本》4实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规
的强制性规定的情形。

     经抽样核查项目公司提供的不动产项目《租赁合同》，法律顾问及基金管理
人认为抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的
内容一致，不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致
合同无效的情形。

    4 网址： https://fgj.sh.gov.cn/zfbzgw/20220930/82dd3a551c95406f80e1b2b507c944df.html，最后查询日期：
2026 年 6 月 22 日。
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根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规
定， 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其
配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房
建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥
有产权住房和承租公有住房情况核定。”

经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于
租赁人身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查
询材料、租赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主
创业的工商登记）社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为，
本次抽取样本的招租对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。

（2）配套商业

经核查项目公司提供的《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、
交付日期、租赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、
物业管理规约等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。

经核查项目公司提供的不动产项目《商铺租赁合同》，法律顾问及基金管理
人认为《商铺租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致，
不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的
情形。

（二）不动产项目权属、他项权利及解除安排

1、不动产项目权属情况

（1）资产范围

不动产项目包括以下建筑物的房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用
（i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、
权：
14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商
业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除
外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库；（ii）位于中创路的 665、673、
677、683、689、625、629、633、639、645 号配套及商业，以及相应的业主共有
部分。

（2）资产权属情况
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      截至本招募说明书出具之日，孚茸置业已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）
房屋所有权及对应土地使用权办理不动产权登记手续，不动产权证书取得情况如
下：

      1）沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》

      2023 年 6 月 9 日5，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产
权证书》，证载内容如下：

        表：《不动产权证书》（沪（2023）松字不动产权第 024760 号）

证号 沪（2023）松字不动产权第 024760 号

权利人 上海孚茸置业有限公司

共有情况 单独所有

坐落 松江区施园路 299 弄、中创路

不动产单元号 详见附记

权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质 土地权利性质：出让

用途 土地用途：租赁住房/房屋用途：详见附记

面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：140985.00 平方米
                 国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05
使用期限
                 月 14 日止
                 土地状况：
                 地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘；
权利其他状况
                 使用权面积：相应的土地面积。
                 房屋状况：详见附记。
                 自持，新建非商品房屋。
                 1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自
                 持物业仅用于出租；2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套
                 商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交
附记 政府及政府有关部门的物业除外）；
                 2、自持部分物业转让时需出让人同意。
                 3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。
                 4、出资比例：
                 股权结构：

5 孚茸置业于 2022 年 1 月 10 日已取得上海市自然资源确权登记局核发的沪（2022）松字不动产权第
000871 号《不动产权证书》
               ，建筑面积为 108,569.92 平方米，由于该不动产权证书所载建筑面积未包含地
下车库部分，因此孚茸置业于 2023 年申请换发不动产权证书并于 2023 年 6 月 9 日取得换发后的沪（2023）
松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》
                       。

                               60
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

            实际控制人：
            变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人同意。
            5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动
            产权证书，不得分证办理。
2）沪（2022）松字不动产权第 000881 号《不动产权证书》

2022 年 1 月 10 日，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产
权证书》，证载内容如下：

      表：《不动产权证书》（沪（2022）松字不动产权第 000881 号）

证号 沪（2022）松字不动产权第 000881 号
权利人 上海孚茸置业有限公司
共有情况 单独所有
坐落 松江区施园路 299 弄
不动产单元号 详见附记
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 土地权利性质：出让
用途 土地用途:租赁住房/房屋用途：详见附记
面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：2240.75 平方米
            国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05
使用期限
            月 14 日止
            土地状况：
            地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘；
权利其他状况
            使用权面积：相应的土地面积。
            房屋状况：详见附记。
附记 保留自有

3）《不动产登记簿》

上海市松江区自然资源登记中心于 2026 年 5 月 16 日至 2026 年 5 月 28 日
出具的《上海市不动产登记簿》显示，中建·幸孚+公寓（上海松江店）对应房
屋所有权及土地使用权均登记在孚茸置业名下。

综上，孚茸置业依法就中建·幸孚+公寓（上海松江店）享有对应房屋所有
权及土地使用权，不动产项目权属清晰，依照规定完成了相应的权属登记，符合
《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号
——审核关注事项（试行）》第十二条第（二）项等有关法律法规、规范性文件
的规定。

                           61
           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     2、不动产项目的他项权利情况及解除安排

孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“ 建行浦东
分行”）分别于2019年12月26日签署了编号为522121801201902号《固定资产贷款
合同》、于2020年9月21日签署了编号为522121801201902的《补充协议》、于2022
年7月29日签署了编号为522121801201902的《补充协议》、于2022年12月1日签署
了编号为522121801201902号《补充协议》（以下合称 《固定资产贷款合同》
                                 “ ”），
约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币1,091,790,000元，孚茸置业股权
转让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东分行分别于2019年12月
30日签署了编号为522121801201902的《抵押合同》、于2021年6月22日签署了编
号 为 522121801201902 的 《 抵 押 合 同 》、 于 2021 年 12 月 28 日 签 署 了 编 号 为
522121801201902 的 《 抵 押 变 更 协 议 》、 于 2024 年 4 月 30 日 签 署 了 编 号 为
522121801201902-2的《抵押合同》
                       （以下合称“《抵押合同》
                              “ ”），约定以坐落于上
海市松江区中山街道施园路299弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上海松江店））
为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办理完毕抵押登记手续。

就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全部股权转让予原
始权益人、原始权益人依据公开募集基础设施证券投资基金的相关规定开展本次
发行工作所涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合
同》项下截至提前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除
抵押登记。

综上，除上述可在不动产基金成立后能够解除的抵押外，中建·幸孚+公寓
（上海松江店）的房屋所有权及对应土地使用权不存在抵押、质押等担保负担或
者其他权利限制，不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情
形。

     （三）不动产项目固定资产投资管理相关手续

经基金管理人及法律顾问核查，不动产项目持续稳定运营的关键合规手续齐
备、合法有效，已取得能够实现权属合法有效转移、保障项目持续稳定运营的合
规文件，具体如下：

     1、 关键合规手续情况

                                 62
            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                    表：项目投资管理手续情况汇总

                     签发 签发 文件
序号 手续名称 文件名称
                     时间 机构 编号
                                         《关于松江区中山街道
                        上海市发展
        企业投资项 2018 年 10 沪 发 改 城 SJC10032 单元 10-07 号地
1 立项 和改革委员
        目核准 月 19 日 〔2018〕56 号 块 租 赁 住 房 项 目 核 准 的
                        会
                                         批复》
                               沪 松 地
                         上海市松江
        建设用地规 2018 年 6 月 （ 2018 ）
                         区规划和自 《建设用地规划许可证》
        划许可证 25 日 EA310117201
                         然资源局
                               85868
                               建字第沪松
                         上海市松江
        建设工程规 2018 年 12 建 （ 2018 ） 《 建 设 工 程 规 划 许 可
2 规划 区规划和自
        划许可证 月 26 日 FA310117201 证》（桩基）
                         然资源局
                               88054 号
                                 建字第沪松
                           上海市松江
          建设工程规 2019 年 3 月 建 （ 2019 ）
                           区规划和自 《建设工程规划许可证》
          划许可证 15 日 FA310117201
                           然资源局
                                 96765 号
          土地取得方
                挂牌出让
          式
          建设用地批 松江区（市）
          准书（2019 2018 年 10 松 江 区 人 民 县[2018]松府
                                                《建设用地批准书》
          年 9 月 以 月 25 日 政府 土书字第 091
          前） 号
3 用地
                           上 海 市 自 然 沪（2023）松
                2023 年 6 月
          建设项目土 资 源 确 权 登 字 不 动 产 权 《不动产权证书》
                9日
          地使用权证 记局 第 024760 号
          （或不动产 上 海 市 自 然 沪（2022）松
                2022 年 1 月
          权证） 资 源 确 权 登 字 不 动 产 权 《不动产权证书》
                10 日
                           记局 第 000881 号
         环境影响评
     环 境
         价（报告书、2018 年 11 松 江 区 生 态 20183101170 《 建 设 项 目 环 境 影 响 登
4 影 响
         报告表和登 月 15 日 环境局 0005994 记表》备案回执
     评价
         记表）批复
                                           《上海市发展改革委关
        节能审查
                           上海市发展 于 松 江 区 中 山 街 道
     节能 （ 节 能 报 2019 年 1 月 沪发改环资
5 和改革委员 SJC10032 单元 10-07 号地
     审查 告、节能审 22 日 〔2019〕5 号
                           会 块租赁住房项目节能报
        查意见）
                                           告的审查意见》
                                                《松江区绿化和市容管
                          上海市松江 理局关于“ 松江区中山街
         绿化环卫审 2018 年 9 月 沪松绿容许
     其 他 区绿化和市 道 SJC10032 单元 10-07 号
         核 28 日 [2018]231 号
     专 项 容管理局 地块项目”设计方案配套
6
     审 批 绿化、环卫的审核意见》
     意见 上 海 市 公 安 （2018）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总
         交通设计审 2018 年 12
                          局 交 通 警 察 交 建 字 第 队建筑工程交通设计审
         核 月3日
                          总队 0460 号 核通知书》
                                   63
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                     签发 签发 文件
序号 手续名称 文件名称
                     时间 机构 编号
                          上海市住房
               2018 年 12 1801SJ0015D 《 建 筑 工 程 施 工 许 可
         施工许可证 和城乡建设
               月 29 日 01 证》（桩基）
     施 工 管理委员会
7
     许可 上海市住房
               2019 年 3 月 1801SJ0015D
         施工许可证 和城乡建设 《建筑工程施工许可证》
               18 日 02
                          管理委员会
                             松江区建设
                  2021 年 9 月 LS181100008 《 建 筑 工 程 综 合 竣 工 验
          综合验收 和管理委员
                  9日 00358000003 收合格通知书》
                             会
                             松江区建筑
                             建材业管理
                  2021 年 9 月 1801SJ0015G 《 上 海 市 建 设 工 程 质 量
          消防验收 中心及建设
                  9日 001SJ 监督报告》
                             工程质量安
                             全监督站
                                     （2021）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总
          交通设计验 2021 年 9 月 上 海 市 公 安
                                     交 建 验 字 第 队建筑工程交通设计验
          收 3日 局交警总队
                                     0273 号 收通知书》
                                             《松江区绿化和市容管
                           松江区绿化 理局关于“ 松江区中山街
          绿化和环卫 2021 年 9 月 沪松绿容许
                           和市容管理 道 SJC10032 单元 10-07 号
          验收 6日 [2021]279 号
                           局 地块项目”配套绿化、环
                                             卫通过竣工验收的意见》
                                     沪道运停验
          停车场竣工 2021 年 9 月 上 海 市 道 路 《上海市机动车停车场
                                     〔 2021〕 130
          验收 6日 运输管理局 （库）验收意见单》
                                     号
     竣工 《新建松江区中山街道
8 松卫建项发
     验收 2021 年 9 月 松 江 区 卫 生 SJC10032 单元 10-07 号地
          卫生验收 字（2021）第
                  3日 健康委员会 块租赁住房项目竣工验
                                       0847 号
                                                收的卫生审核意见》
                                                通过上海市建设工程联
                                                审共享平台出具了中
          民防专项竣 2021 年 9 月 松 江 区 民 防
                                     / 建·幸孚+公寓（上海松江
          工验收 6日 办公室
                                                店）通过民防专项竣工验
                                                收的意见
                                                2023 年 7 月 13 日，孚茸
                                                置业已取得上海市发改
                                                委出具的《上海市发展和
                             上海市发展 沪发改环资
                  2023 年 7 月 改革委员会公文办理便
          节能验收 和 改 革 委 员 便字〔2023〕
                  13 日 函 》（ 沪 发 改 环 资 便 字
                             会 41 号
                                                〔2023〕41 号） ，明确不
                                                动产项目节能审查验收
                                                结果为通过。
                                   沪松规划资
                             上海市松江 《上海市工程建设项目
                  2021 年 9 月 源验（2021）
          规划验收 区规划和自 竣工规划资源验收合格
                  8日 JA310117202
                             然资源局 证（建筑工程）
                                                     》
                                   101067 号

                                  64
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                   签发 签发 文件
序号 手续名称 文件名称
                   时间 机构 编号
                         上海市松江
        民防工程使 2023 年 7 月 《上海市民防工程使用
                         区 民 防 办 公 松江 2023-16
        用备案 4日 备案证书》
                         室
                        上海市松江 沪建管（松
        交付使用许 2021 年 11 区 住 房 保 障 江 ） 交 付 许 《 上 海 市 新 建 住 宅 交 付
        可 月3日 和 房 屋 管 理 （ 2021 ） 第 使用许可证》
                        局 019 号
1）立项批复

上海市发改委于 2018 年 10 月 19 日出具《关于松江区中山街道 SJC10032 单
元 10-07 号地块租赁住房项目核准的批复》
                      （沪发改城〔2018〕56 号），同意建设
松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目，项目主要建设内容
为新建 18 栋住宅楼和 1 栋配套建筑，内含约 2741 套租赁住房、配套服务设施、
地下停车库等。项目总建筑面积约为 178,143 平方米，其中地上建筑面积 118,063
平方米，地下建筑面积 60,080 平方米，最终以建设工程设计方案批复为准。根据
上海市松江区规划和自然资源局（以下简称 区规划资源局”）于 2018 年 12 月
4 日出具的《关于审定松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房建
设工程设计方案的决定》
          （沪松规土许方〔2018〕283 号）及其附图，项目主要建
设内容为新建 18 栋租赁住宅/住宅/酒店和商业及配套建筑、地下停车库等，总建
筑面积 161,119.64 平方米，其中地下建筑面积 45,600 平方米。

2）规划手续

A.建设用地规划许可证

区规划资源局于 2018 年 6 月 25 日核发《建设用地规划许可证》（沪松地
（2018）EA31011720185868），证载主要内容如下：

     表：《建设用地规划许可证》（沪松地（2018）EA31011720185868）

用地单位 上海孚茸置业有限公司
用地项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房用地
用地位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路
用地性质 四类住宅组团用地
用地面积 62,693.6 平方米（以实测为准）
建设规模 （以审定方案为准）

B.建设工程规划许可证
                               65
           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      区规划资源局于 2018 年 12 月 26 日核发《建设工程规划许可证》
                                          （建字第沪
松建（2018）FA31011720188054 号），证载主要内容如下：

表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2018）FA31011720188054 号）

建设单位 上海孚茸置业有限公司
建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基）
建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路
建设规模 桩基工程

      区规划资源局于 2019 年 3 月 15 日核发《建设工程规划许可证》（建字第沪
松建（2019）FA31011720196765 号），证载主要内容如下：

表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2019）FA31011720196765 号）

建设单位 上海孚茸置业有限公司
建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房
建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路
               总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米），
建设规模
               计容建筑面积 112,742.95 平方米
      3）用地手续

      A.用地预审

      根据中建·幸孚+公寓（上海松江店）立项及建设时适用的《国土资源部关
于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16 号，
以下简称“《优化用地预审的通知》
      “ ”）第九条6，“ 不涉及新增建设用地，在土地利
用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可
不进行建设项目用地预审。”

      经核查上海市人民政府于 2016 年 6 月 7 日下发的《关于同意的批复》
                                   （沪府规〔2016〕74 号）
及其附图、上海市人民政府于 2017 年 11 月 24 日下发的《关于批准松江区 2017
年第 64 批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》
                         （沪府土[2017]669 号），中

6
““
    《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》
                                 （国土资规〔2016〕16 号）第九
条规定： 适当缩小用地预审范围。不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内
使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审。
                             ”

                               66
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

建·幸孚+公寓（上海松江店）所使用的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号
地块在出让予孚茸置业前，已被规划为建设用地并已取得农用地转建设用地的批
复，中建·幸孚+公寓（上海松江店）不涉及新增建设用地。

基于上述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）属于不涉及新增建设用地，在
土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的
项目，根据《优化用地预审的通知》的规定，不动产项目可不办理用地预审。

B.建设用地批准书

2018 年 10 月 25 日，松江区政府核发《建设用地批准书》
                                   （松江区（市）县
[2018]松府土书字第 091 号），明确用地单位为上海孚茸置业有限公司，建设项目
名称为松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块，批准用地机关为松江区人
民政府，批准文号为沪松府土[2018]23 号，批准用地面积为 62,693.6 平方米，土
地所有权性质为国有，土地取得方式为挂牌，土地用途为租赁住房，土地座落为
松江区中山街道 0029 村（街坊）p3 宗地。

C.土地使用权的挂牌出让

2018 年 2 月 28 日，区规划资源局作为出让人以挂牌方式实施松江区中山街
道 SJC10032 单元 10-07 号地块的出让。
                          2018 年 3 月 21 日中建东孚竞得该地块。
中建东孚与孚茸置业分别与区规划资源局签署了《出让合同》，并最终执行《出
让合同》3.0 版，
         《出让合同》签署情况详见本节 二、不动产项目的合规性”之
（四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限”
“ 。

4）环境影响评价

孚茸置业已于 2018 年 11 月 15 日填报《建设项目环境影响登记表》，取得备
案回执，备案号为 201831011700005994，并于 2018 年 11 月 15 日在建设项目环
境影响登记表备案系统进行了公告。

5）节能审查

上海市发改委于 2019 年 1 月 22 日作出《上海市发展改革委关于松江区中山
街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目节能报告的审查意见》
                                       （沪发改环
资〔2019〕5 号），原则同意中建·幸孚+公寓（上海松江店）节能报告，中建·幸
孚+公寓（上海松江店）投产年综合能源消耗总量 1866.78tce“
                                （即标标准当当量），
需在投入生产、使用前报请上海市发改委对节能审查意见落实情况进行验收。
                           67
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     6）其他专项审批意见

     A.绿化环卫审核意见

上海市松江区绿化和市容管理局于 2018 年 9 月 28 日作出《松江区绿化和市
容管理局关于 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”设计方案配
套绿化、环卫的审核意见》（沪松绿容许[2018]231 号），同意建设项目的设计配
套绿地面积为 21,942.76 平方米，绿地率 35%，并明确了垃圾处理、地下空间顶
板的覆土厚度、绿植、技术标准和规范等内容。

     B.交通设计审核

上海市公安局交通警察总队于 2018 年 12 月 3 日出具《上海市公安局交警总
              （（2018）沪公交建字第 0460 号），同意按总平
队建筑工程交通设计审核通知书》
面图开设 3 个机动车出入口，设在中创路一处，出入口宽度 11 米，施园路二处，
出入口宽度各为 11 米，在中创路开设 1 处消防、行人出入口（不设进口坡），并
明确工程竣工十五日前落实出入口交通安全和通知总队验收，未经许可，不准启
用。

     7）施工许可

     A.建筑工程施工许可证

上海住建委于 2018 年 12 月 29 日核发《建筑工程施工许可证》（编号：
1801SJ0015D01），证载内容如下：

        表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D01）

建设单位 上海孚茸置业有限公司
工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基）
建设地址 松江区中山街道，东至中创路，西至新开河，南至空地，北至施园路
建设规模 桩基工程：共计 3540 根

上海住建委于 2019 年 3 月 18 日核发《建筑工程施工许可证》（编号：
1801SJ0015D02），证载内容如下：

        表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D02）

建设单位 上海孚茸置业有限公司

工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房

                           68
       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

建设地址 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路
         总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米），
建设规模
         计容建筑面积 112,742.95 平方米（房屋建筑面积为 160,634.91 平方米）
B.施工图设计审查

受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的委托，上海浚源设计审图有限公
司对中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图设计文件以及其中的消防设计、结
合民用建筑修建防空地下室设计、预防性卫生设计、节水设施设计、抗震设防专
项设计（超限高层除外）等进行统一审查，并于 2019 年 3 月 12 日出具了《上海
市建设工程项目施工图设计文件联合审查合格书》（证书编号：LS181100008-
s00004（19-05-005）），认定中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图合格。

8）竣工验收

A.建筑工程综合竣工验收

上海市松江区建设和管理委员会于 2021 年 9 月 9 日核发《建筑工程综合竣
工验收合格通知书》（综合验收编号：LS18110000800358000003，通知书编号：
2021SJ0081），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）已通过综合竣工验收。

B.质量监督和消防验收

上海市松江区建筑建材业管理中心及建设工程质量安全监督站于 2021 年 9
月 9 日出具《上海市建设工程质量监督报告》
                     （编号：1801SJ0015G001SJ），确认
工程属于住宅工程，对建筑工程竣工验收的组织形式进行要件审核，对执行验收
标准进行抽查，对功能性实体质量进行抽查比对，未发现有违反建筑工程质量管
理规定的行为，确认审查该项目消防备案材料齐全，依法准予备案。

C.交通设计验收

上海市公安局交警总队于 2021 年 9 月 3 日出具《上海市公安局交警总队建
筑工程交通设计验收通知书》（2021）沪公交建验字第 0273 号），同意开设三个
机动车入口，中创路一处，宽 11 米；施园路二处，宽各 11 米；同意中创路开设
一处消防、人行出入口，通过验收。

D.绿化和环卫验收

上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 9 月 6 日作出《松江区绿化和市
容管理局关于 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”配套绿化、

                          69
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环卫通过竣工验收的意见》
           （沪松绿容许[2021]279 号），确认中建·幸孚+公寓（上
海松江店）配套绿化、环卫符合沪松绿容许[2018]231 号的要求，同意正式竣工
并交付使用。

     E.停车场竣工验收

上海市道路运输管理局于 2021 年 9 月 6 日出具《上海市机动车停车场（库）
验收意见单》（沪道运停验〔2021〕130 号），核定中建·幸孚+公寓（上海松江
店）机动车停车场（库）通过验收，停车场（库）泊位类型、数量、相关交通设
计指标以及标志标识设置合格。并告知有部分泊位区域净空高度较低，建设单位
在使用管理过程中应将相关情况提前告知使用人。

     F.卫生验收

上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 9 月 3 日作出《新建松江区中山街
道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目竣工验收的卫生审核意见》
                                        （松卫建
项发字（2021）第 0847 号），从卫生角度原则同意此项目的竣工验收。

     G.民防专项竣工验收

上海市松江区民防办公室于 2021 年 9 月 6 日通过上海市建设工程联审共享
平台出具了中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过民防专项竣工验收的意见。

     H.节能验收

上海市发改委于 2023 年 7 月 13 日向孚茸置业出具《上海市发展和改革委员
会公文办理便函》
       （沪发改环资便字〔2023〕41 号），明确节能审查验收结果为通
过。

     I.竣工规划资源验收

区规划资源局于 2021 年 9 月 8 日核发《上海市工程建设项目竣工规划资源
验收合格证（建筑工程）》（编号：沪松规划资源验（2021）JA310117202101067
号），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过规划和自然资源部门验收，证载
主要内容如下：

表：《上海市工程建设项目竣工规划资源验收合格证（建筑工程）》（编号：沪
              松规划资源验（2021）JA310117202101067 号）

证号 沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号

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建设单位 上海孚茸置业有限公司
建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房
项目代码 310117MA1J2Y6H720181B2101001
                  松江区中山街道，东至中创路，南至空地，西至新开河，
建设位置
                  北至施园路
建设工程规划许可证号 沪松建（2019）FA31011720196765
建设用地规划许可证号 沪松地（2018）EA31011720185868
国有土地有偿使用合同（或规
                  沪松规土（2018）出让合同第 15 号
划决定书）编号
用地批准书编号 松江区[2018]松府土书字第 091 号
不动产权证号 沪（2018）松字不动产权第 038981 号
建设项目验收规模 建筑面积地上 114875.6 平方米、地下 45170.7 平方米

J.民防工程使用备案

上海市松江区民防办公室于 2023 年 7 月 4 日核发《上海市民防工程使用备
案证书》，审核中建·幸孚+公寓（上海松江店）符合使用备案条件，准予备案。

K.交付使用许可

区房管局已于 2021 年 11 月 03 日核发《上海市新建住宅交付使用许可证》
（沪建管（松江）交付许（2021）第 019 号），审核中建·幸孚+公寓（上海松江
店）符合交付使用许可要求，准予交付。

综上，不动产资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求，
已按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法
律法规应当办理的手续，符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条第（六）项
等有关法律法规、规范性文件的规定。

2、已取得的其他合规手续情况

（1）保障性租赁住房项目认定情况

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发[2021]22
号）》《上海市人民政府办公厅印发的通知》（沪府办规[2021]12 号）和《上海市保障性租赁住房项目认定办
法（试行）》（沪住建规范联[2022]2 号）等相关文件，根据上海市松江区保障性
租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租

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认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26
号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），不动产项目共纳保
2,407 套（含 18 号楼 6-15 层共计 110 套）。根据上海市住房保障事务中心发布
的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房源拆套管理》，18 号 6-15 层
在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房
源，共计 2,437 套房源。基金管理人和运营管理机构严格按照国家和上海市关于
保障性租赁住房的政策规定，以及《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》
对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目进行运营管理。

         不动产项目所属行业特有的关键固定资产投资管理手续取得情况如下表所
示：

                     表：特定行业投资管理合规性手续

序号 具体手续 相关行业
     《保障性租赁住房项目认定书》（沪松
1 保障性租赁住房
     保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）
                            ）
     《保障性租赁住房项目认定书》（沪松
2 保障性租赁住房
     保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号）
                            ）
     《保障性租赁住房项目认定书》（沪松
3 保障性租赁住房
     保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）
                            ）
                               经核查保障性租赁住房备案系统导出的项目房源拆
                               套调整清单，孚茸置业已根据上海市住房保障事务
                               中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南
4 保障性租赁住房项目拆套
                               （一）——房源拆套管理》 ，将 18 号楼 6-15 层在保
                               障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套
                               房源拆套成 140 套房源。
         中建·幸孚+公寓（上海松江店）的保障性租赁住房具体认定情况如下：

         1）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 1-17 号楼（9 号楼 1 层除外），上
海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 8 月 12 日向孚茸置
业核发了《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第
27 号），以下简称 保租房认定书一”）7认定中建幸孚+公寓松江店项目为保障

     7 保租房认定书一核发后，上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2022 年 10 月 25 日向
                           （沪松保租认定〔2022〕15 号（总第 15 号）
上海孚茸置业有限公司核发的原《保障性租赁住房项目认定书》 ，
以下简称 原保租房认定书”
            ）作废。原保租房认定书的认定主体为上海孚茸置业有限公司松江分公司，上
海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室已在保租房认定书一中将认定主体更新为孚茸置业。

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性租赁住房，计 2,240 套（间）（住宅型）。

2）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 2-5 层，孚茸置业已依据
《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》
                         （沪建房管联〔2022〕
45 号）的规定将 18 号楼 2-5 层改建为保障性租赁住房。就此，上海市松江区保
障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 6 月 28 日向孚茸置业核发了《保障
性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号），以下简
称 保租房认定书二”），认定中建幸孚+公寓松江店 18 号楼 2-5 层、9 号楼 1
层为保障性租赁住房，计 57 套（住宅型）。

3）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 6-15 层，上海市松江区保
障性租赁住房工作领导小组办公室于 2023 年 10 月 16 日向孚茸置业核发了《保
障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号），以下
简称 保租房认定书三”），认定中建·幸孚+公寓松江店（18 号楼 6-15 层）项
目为保障性租赁住房，计 110 套（住宅型）。

综上，截至本招募说明书出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）已完
成保障性租赁住房项目认定，租赁住房建筑面积共计 103,131.56 平方米，共计
2,437 套（住宅型）。

（2）不动产资产的保险情况

经 核 查 项 目 公 司 提 供 的 《 现 金 损 失 保 险 保 险 单 》（ 保 险 单 号 ：
PTXL202531000000000064）、《财产一切险（2009 版）保险单》（保险单号：
PQYC202531000000001427）及《中国人民财产保险股份有限公司财产一切险批
（批单号：EQYC202631000000000865）、
单》 《机器损坏保险保险单》
                                       （保险单号：
PQSD202531000000000174）、《公众责任保险（1999 版）》保险单（保单号：
PZCG202531000000000397），项目公司已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）投
保现金保险、财产一切险、机器损坏保险、公众责任险，主要约定如下：

                表：不动产资产的现金保险情况

被保险人 上海孚茸置业有限公司
            金库、保险箱内（柜）内保险标的（保险标的地址：上海市松江区施
保险标的名称
            园路 299 弄（中建幸孚+公寓））
险别名称 现金保险
保险金额总计 100,000 元

                           73
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每次事故免赔额 /
保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止
                表：不动产资产的财产一切险情况

被保险人 上海孚茸置业有限公司
            建筑物；装修；装置、家具及办公设施或用品；安装费用；扩建、改
保险标的名称
            建及维修；配套设施
险别名称 财产一切险
保险金额总计 1,290,100,000 元
每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，两者以高者为准
保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止
                表：不动产资产的机器损坏保险情况

被保险人 上海孚茸置业有限公司
保险标的名称 机器设备
险别名称 机器损坏保险
保险金额总计 10,000,000 元
每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，二者以高者为准
保险期限 自 2026 年 1 月 7 日零时起至 2027 年 1 月 6 日二十四时止
                表：不动产资产的公众责任保险情况

被保险人 上海孚茸置业有限公司
保险标的地址 上海市松江区施园路 299 弄（中建幸孚+公寓）
险别名称 公众责任保险
            累计责任限额 20,000,000.00 元， 每次事故财产损失免赔额 500.00 元，
限额 每 次 事 故 责 任 限 额 10,000,000.00 元 ， 每 次 事 故 每 人 责 任 限 额
            800,000.00 元
总赔偿限额 20,000,000.00
保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止
在本基金发行前，项目公司将就投保金额进行变更，以覆盖不动产项目估值。
同时，管理人及评估机构已按照能够覆盖项目估值的保险金额在未来经营预测中
对保险支出进行预测。

     在本基金存续期间，根据《运营管理服务协议》约定，管理人委托并授权
运营管理实施机构负责购买保险相关事宜，运营管理实施机构将代表项目公司
为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险，确保现有
保险合同及后续续签的保险合同在本基金存续期内处于生效状态，且保额始终
足额覆盖不动产资产评估值。

3、其他合规手续情况未取得或不完备情况

                              74
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不动产项目不涉及相关情况。

4、过往结构调整或者功能发生重大变化的改造工程涉及的投资管理手续完
备性情况

不动产项目不涉及相关情况。

（四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限

2018 年 3 月 21 日，区规划资源局“
                        （作为出让人）与中建东孚（作为受让人）
签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》
                            （沪松规土（2018）
出让合同第 15 号（1.0 版），以下简称 《出让合同》1.0
                        “ 版”），由区规划资源局
将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至
施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给受让人，出让宗
地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。

2018 年 6 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）
签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》
                           （沪松规土（2018）
出让合同补字第 31 号、沪松规土（2018）出让合同第 15 号（2.0 版），以下简称
《出让合同》2.0
“ 版” ）。
              《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合
同调整说明》中明确，中建东孚成立了开发经营松江区中山街道 SJC10032 单元
10-07 号地块的项目公司孚茸置业，该地块受让人调整为孚茸置业，也即由区规
划资源局将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空
地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给孚茸置
业（作为受让人），出让宗地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。

2020 年 8 月 3 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）
签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》
                            （沪松规划资源
（2020）出让合同补字第 89 号、沪松规土（2018）出让合同补字第 31 号、沪松
规土（2018）出让合同第 15 号（3.0），以下简称“《出让合同》3.0
                              “ 版” ，与《出
让合同》1.0 版、《出让合同》2.0 版合称 《出让合同》
                         “ ”），约定就松江区中山街
道 SJC10032 单元 10-07 号地块地下空间补交土地价款。

经核查孚茸置业提供的《非税收入一般缴款书（收据）》（No.1600045132、
No.1600045133、No.1600045511），孚茸置业已支付完毕《出让合同》下国有建设
用地使用权出让价款。
                         75
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综上，孚茸置业取得中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目土地使用权的过
程合法、有效。

根据上海市自然资源确权登记局分别于 2022 年 1 月 10 日和 2023 年 6 月 9
日向孚茸置业核发的《不动产权证书》，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的
国有建设用地使用权使用期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止，
剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日）。

（五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况

中建·幸孚+公寓（上海松江店）的《建设工程规划许可证》及附件载明的
建筑包括 住宅（含租赁住宅及租赁公寓）” 商业及配套”（含商业、酒店、社
区公共服务）及 地下车库”等，《不动产权证书》载明的土地用途为 租赁住
房”、房屋用途包括 居住” 旅（宾）馆” 店铺” 特种用途”。经法律顾问及
基金管理人核查，中建·幸孚+公寓（上海松江店）实际用途为保障性租赁住房、
车库、配套及商业。

就中建·幸孚+公寓（上海松江店）18 号楼 2-5 层，
                              《建设工程规划许可证》
及附件载明 2-5 层为酒店；
              《不动产权证书》载明 2-5 层房屋用途为旅（宾）馆。
在 18 号楼 2-5 层进行非居住存量住房改建为保障性租赁住房的过程中，区规划
资源局已在《非居住存量房屋改建为保障性租赁住房联合验收意见表》中明确同
意孚茸置业以保障性租赁住房用途使用 18 号楼 2-5 层。

就中建·幸孚+公寓（上海松江店）9 号楼 1 层，
                           《建设工程规划许可证》及
附件载明用途为租赁住房，《不动产权证书》载明房屋用途为居住，实际以配套
方式提供予中建·幸孚+公寓（上海松江店）租户无偿使用。就本事项，区规划
资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复
意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应
的公共配套服务设施用途。

综上，截至本招募说明书出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的土
地实际用途与规划用途、不动产权证用途一致，符合“
                       《上海证券交易所公开募集
不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》
第十二条第（七）项等有关法律法规、规范性文件的规定。

（六）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排
                            76
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

中建·幸孚+公寓（上海松江店）为保障性租赁住房，已取得上海市松江区
保障性租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪
松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总
第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），认定书的有效期与
土地使用期限一致。

（七）实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件

具体详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第一节 不动产项目概况”
之“ 二、不动产项目合规性”之“（三）不动产项目固定资产投资管理相关手续”
                 “
之 2、已取得的其他合规手续情况”。

（八）其他合规事项

无。

三、关于未入池资产

（一）本项目入池资产完整，不存在应入池未入池的情况

本项目已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底
层资产范围，不存在应入池未入池的情况。

根据上海孚茸置业有限公司持有的不动产权证书（编号分别为沪（2022）松
字不动产权第 000881 号、沪（2023）松字不动产权第 024760 号），中建·幸孚
+公寓（上海松江店）项目所在宗地面积 62,693.60 平方米，总建筑面积 143,225.75
平方米（含 760 号产证所载 140,985.00 平方米，881 号产证所载配套 2,240.75 平
方米），不动产项目包含：

1、位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、
14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商
业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除
外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库；

2、位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号
配套及商业，以及相应的业主共有部分。

孚茸置业持有的不动产权证书所载产权面积均已完整纳入首发资产范围，不
存在应入池未入池的情况。

                           77
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（二）不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性
质的公益性资产，不属于孚茸置业的未入池资产

根据《上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局关于本市业主共有房地
产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》第四条的规定，区房
管局应当对公益性公共服务设施房地产的内容、部位等分别认定，认定情况应当
在楼盘表上进行标注并出具《认定证明》；公益性公共服务设施房地产应按照有
关规定和开发企业与政府、市政公用管理单位等的有关约定明确权利归属。

根据上述政策，除项目公司所持有的不动产资产之外，在同一宗地上的 20
号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房，以及开
关站、配电站等资产由其他业主持有，产权人分别为上海市松江区人民政府中山
街道办事处（以下简称 中山街道办”）及国网上海市电力公司松江供电公司（以
下简称 松江电力公司”），具体如下：

1、中山街道办持有资产情况

中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老
年康体活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）及（以下简
称 中山街道办资产”）资产所有权，上述资产建筑面积共计 916.61 平方米。

根据《公益性公共服务设施房地产认定证明》《关于中山街道小区公益性公
共服务设施房地产配置约定书》，中山街道办资产的认定情况符合《上海市房屋
管理局、上海市规划和自然资源局关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设
施房地产认定工作有关问题的通知》等规定的要求。

2、松江电力公司持有资产情况

松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站资产（以
下简称 松江电力公司资产”）所有权。

根据《住宅小区供电配套开关站、配电站房屋和土地使用及产权证办理协议》，
小区配套的开关站、配电站属公益性公共服务设施，由项目公司建设完成后，产
权归属松江电力公司所有。

（三）同一宗地上存在的公共配套性质的公益性资产，不影响不动产项目的
长期稳定运营

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1、中山街道办持有资产的运营情况

中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老
年康体活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）资产，并负
责运营管理。目前上述资产均按照规划使用方式正常投入使用，不影响不动产项
目的稳定运营。

2、松江电力公司持有资产的运营情况

根据孚茸置业与松江电力公司签署的《住宅小区供电配套开关站、配电站房
屋和土地使用及产权证办理协议》， 松江电力公司承担开关站、配电站房屋的日
常修缮义务”。松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站
资产，并负责日常运营。

上述公益性公共服务设施根据相关规定已分别移交中山街道办、松江电力公
司，并依据《公益性公共服务设施房地产认定证明》
                      《住宅小区供电配套开关站、
配电站房屋和土地使用及产权证办理协议》等文件，继续为不动产项目提供相应
的配套服务，不会影响不动产资产的长期稳定运营。

综上，本项目入池资产完整，已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的
各组成部分完整纳入底层资产范围，不存在应入池未入池的情况；同一宗地范围
内存在公共服务性质的公益性资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会
用房，以及开关站、配电站等业态，为根据相关政策要求建设并移交给项目所在
地街道办事处及地方电力公司的资产，相关产权人均按照公共服务及公益性目的
独立运营管理上述资产，不影响不动产项目的长期稳定运营。

四、关于共用、共有资产

不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性质的公
益性资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会用房，以及开关站、配电
站等业态，系根据相关政策要求建设并移交给项目所在地街道办事处及地方电力
公司的资产，相关产权人均按照公共服务及公益性目的独立运营管理上述资产，
不影响不动产项目的长期稳定运营。具体详见本招募说明书 第二章 不动产项
目”之 第一节 不动产项目概况”之 三、关于未入池资产”。

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五、资产转让

（一）原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权
机构审批

就项目公司股权转让安排相关事宜，根据《中建资本管理（上海）有限公司
长期股权投资相关经济行为管理办法》，中建资本（上海）及所属单位的长期股
权投资事项履行本单位决策程序后，将请示文件报中建资本审批；根据中建资本
（上海）公司章程及修正案的规定，股东行使《公司法》规定的有限责任公司股
东会职权，职权范围包括决定公司的经营方针和投资计划。因此，中建资本有权
同意中建资本（上海）转让项目公司股权的相关事宜。原始权益人的唯一股东中
建资本已出具《中建资本关于同意中建资本（上海）申报发行中建保租房基础设
施 REITs 的决定》，同意原始权益人向不动产基金项下的专项计划转让其合法持
有的项目公司 100%股权。

中建资本董常会已作出《中建资本控股有限公司董常会（2024）第七次会议
决议》，同意中建资本（上海）作为原始权益人向不动产基金项下的专项计划转
让其合法持有的项目公司 100%股权。中建资本控股股东中建股份董事会已作出
                         （董决字〔2024〕8 号），
《中国建筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》
同意中建资本（上海）将持有的项目公司 100%股权转让至专项计划。

就原始权益人将项目公司股权转让予专项计划相关事宜，原始权益人已作为
项目公司的唯一股东出具《股东决定》，同意原始权益人将项目公司 100%股权转
让予资产支持证券管理人（代表专项计划）。

2025 年 4 月 1 日，国务院国资委出具《关于中建资本管理（上海）有限公
司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》，原则同意中建资本管理（上
海）有限公司以所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行不动产基金
的方案，所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。

综上，根据本项目法律顾问出具的法律意见书并经核查，中建资本（上海）
已就标的股权转让履行其内外部所需的授权或审批程序，拟作为基础资产的标的
股权转让不违反中国法律的禁止性规定，根据生效的《股权转让协议》进行的股
权转让行为合法、有效。

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（二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公
司股权、特许经营权、经营收益权的转让限制情况（如有）以及主管部门或者相
关权利方明确同意转让的证明

1、保障性租赁住房土地和房屋转让的限制性规定

《上海市规划和自然资源局关于印发通知》（沪规划资源用〔2022〕20 号）： 三、管理内容/（二）土地供应
管理/ 2.全生命周期管理要求：保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理，
出让人应当在土地出让合同中约定以下内容：……（2）转让管理要求：保障性
租赁住房土地和房屋应按照出让合同约定，不得整体或分割转让。对因破产、重
组等特殊情形需转让的，须经出让人同意。保障性租赁住房用地受让人的出资比
例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经
出让人同意。经出让人同意整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变
的，保障性租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于保障性租
赁住房，并按租赁使用合同保持原租赁关系。相关转让管理要求应纳入土地出让
合同，同时约定相关违约责任。……”

就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础
设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产
基金无异议。

法律顾问及基金管理人认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项
目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述保障性租赁住房土地和房
屋转让相关规定中的限制条件已被解除。

2、国有资产转让的程序规定

项目公司股东（即中建资本（上海））的唯一股东为中建资本，实际控制人
为中建集团。中建集团为国务院国资委 100%出资的国家出资企业，因此项目公
司、原始权益人均系国务院国资委间接控股的国有企业。法律顾问及基金管理人
认为，项目公司的股权转让应适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国
有资产监督管理暂行条例（2019 修订）》
                    《企业国有资产交易监督管理办法》
                                   《国
务院国资委授权放权清单（2019 年版）》《关于企业国有资产交易流转有关事项
的通知》等法律法规。

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《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》第三条规定： 国家出资企
业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合
理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公
开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。”

2025 年 4 月 1 日，国务院国资委向中国建筑集团有限公司下发《关于中建
资本管理（上海）有限公司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》
                                     （国
资产权[2025]100 号）， 原则同意你公司所属中建资本管理（上海）有限公司以
所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行基础设施 REITs 的方案，所
涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。”

基金管理人和法律顾问认为，国务院国资委有权批准原始权益人以非公开协
议转让方式向专项计划转让项目公司股权相关事宜，上述国有资产转让相关规定
中的限制条件得到满足。

3、不动产权证书及土地使用权出让相关合同中的限制性约定

经核查不动产项目对应不动产权证书及土地使用权出让相关合同等文件，该
等不动产权证书及合同存在的对项目公司股权转让安排的限制性约定如下：

《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》
                           （沪松规土（2018）
出让合同第 15 号（3.0））第四十条： 本合同项下的国有建设用地土地使用权，
受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、
股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。”

沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》附记记载： 自持，
新建非商品房屋。……4、出资比例：股权结构：实际控制人：变更以上内容的，
应事先书面申请，经出让人同意……”

就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础
设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产
基金无异议。

基金管理人和法律顾问认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项
目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述不动产权证书及土地使用
权出让合同中对项目公司股权转让安排的限制条件已被解除。

4、融资文件中的限制性约定
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如本节 二、不动产项目的合规性”之 （二）不动产项目权属、他项权利
                        “
及解除安排”所述，孚茸置业与建行浦东分行签订了《固定资产贷款合同》和《抵
押合同》，约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，并
有孚茸置业以中建·幸孚+公寓（上海松江店）为《固定资产贷款合同》项下债
务提供抵押担保，孚茸置业股权转让前需征得建行浦东分行的同意。

就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对原始权益人依据公开募集基础
设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行为无异议，并同
意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借款利
息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。

基金管理人和法律顾问认为，上述融资文件中对项目公司股权转让安排的限
制条件已得到满足。

六、资产到期移交和处置安排

（一）土地使用权续期政策

               （2021 年 1 月 1 日实施）、
根据《中华人民共和国民法典》 《城市房地产管理
法》（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出
让和转让暂行条例》（1990 年 5 月 19 日生效）的规定，非住宅建设用地使用权
年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，
除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，
应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用
权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获
批准的，土地使用权由国家无偿收回。

（二）资产到期安排

1、土地出让合同中的相关约定

上海市松江区规划和自然资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）
签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》3.0 版中“ 第五章 期限届满”章
节约定如下：

第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合
同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社
会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人应当予以批准。
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住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

根据履约情况进行综合评定后，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办
理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付
土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期,因社会公共利益需要
未获批准的,土地使用者应当交不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用
权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意
本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定
履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上
建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施；

（三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平
整。

第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者
应当交回不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设
用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附
属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属
设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正
常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附
属设施，恢复场地平整。”

     2、申请土地使用权续期

根据本基金《基金合同》约定，基金管理人将根据市场环境和不动产资产运
营情况，以持有人利益优先的基本原则，在政策允许的情况下及时申请土地使用
权续期，或制定不动产项目出售方案、提交基金份额持有人大会审议（如需）并
负责实施。

     3、不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形

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    根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，
强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补
偿金将根据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据
届时情况按照法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与
不动产项目估值之间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要
时将召开基金份额持有人大会决策。

    4、不动产项目处置安排

    基金合同终止或基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金
份额持有人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成
剩余财产的分配。资产处置期间，清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定
履行信息披露义务。

    具体安排详见本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基金运作”
之“ 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项”之“（十
一）基金的终止与清算”。

    5、风险揭示和风险缓释措施

    鉴于目前不动产项目所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权
续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，同时未来国家有关宏观经济政
策、行业政策、相关法律法规及配套政策或发生变化（包括但不限于土地使用权
续期的批准原则、批准续期标准），不动产项目所在宗地土地使用权续期具有一
定不确定性，相关风险请见本招募说明书 第一章 招募说明书概要及风险因素”
之 第二节 风险因素”部分。

    七、项目公司基本情况

    （一）基本情况

                  表：项目公司基本信息

公司名称 上海孚茸置业有限公司
注册地址 上海市松江区中辰路 299 号 1 幢 134 号
法定代表人 苏珺
注册资本 35,000.00 万元人民币
统一社会信用代码 91310117MA1J2Y6H7Y

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公司名称 上海孚茸置业有限公司
成立日期 2018 年 6 月 6 日
            许可项目：住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。
            （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
            体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：住房
            租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业保洁、清洗、
            消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品
经营范围
            等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租
            赁经营服务；票务代理服务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；
            机械电气设备销售；家用电器销售；电子产品销售；日用百货销售；
            家具销售；礼品花卉销售；机械设备租赁；房地产咨询。（除依法须
            经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
主要业务负责人 苏珺

（二）设立、存续及历史沿革

2018 年 6 月 6 日，孚茸置业成立，注册资本 5,000.00 万元人民币，公司类
型为一人有限责任公司（法人独资），法定代表人为何朱意，股东为中建东孚。

2021 年 7 月 19 日，中建东孚作出股东决定，免去何朱意执行董事兼法定代
表人职务，委派赵玮为公司执行董事兼法定代表人，2021 年 7 月 26 日，上海市
松江区市场监督管理局准予前述法定代表人的变更登记申请。

2022 年 6 月 22 日，中建东孚作出股东决定，孚茸置业注册资本由 5,000.00
万元人民币增资至 35,000.00 万元人民币，中建东孚增加认缴 30,000.00 万元人民
币，出资方式为货币。

2024 年 9 月 25 日，根据上海市松江区市场监督管理局颁布的编号为
27000001202409205406 的《登记通知书》，孚茸置业的股东由中建东孚变更为中
建资本（上海），中建资本（上海）持有孚茸置业 100%股权。

2024 年 12 月 9 日，孚茸置业经营范围变更，经营范围变更为 许可项目：
住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可
证件为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专
业保洁、清洗、消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学
品等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租赁经营服
务；票务代理服务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家
用电器销售；电子产品销售；日用百货销售；家具销售；礼品花卉销售；机械设

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备租赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经
营活动）
”。

（三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况（如有）

1、股权结构

截至 2026 年 3 月末，项目公司的股本数量及股东持股情况如下：

                 表：项目公司股东出资情况

                               出资额
序号 股东姓名/名称 出资比例（％）
                              （万人民币）
1 中建资本管理（上海）有限公司 35,000.00 100.00
            合计 35,000.00 100.00

截至 2026 年 3 月末，项目公司股权结构图如下：

                 图：项目公司股权结构图

2、控股股东及实际控制人

截至 2026 年 3 月末，项目公司控股股东为中建资本管理（上海）有限公司，
持股比例 100%，实际控制人为中国建筑集团有限公司。

3、股权受限情况

截至 2026 年 3 月末，项目公司股权不存在受限的情形。

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（四）治理结构和内控制度

1、治理结构

（1）股东

公司不设股东会，股东行使以下职权：

1）决定公司的经营方针和投资计划；

2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事和监事的报酬事项；

3）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项；

4）审议批准执行董事的报告；

5）审议批准公司监事的报告；

6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

9）对发行公司债券作出决议；

10）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

11）修改公司章程。

对前款所列事项股东作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备
于公司。

（2）执行董事

公司不设董事会，设执行董事一名，任期三年，由股东委派产生。执行董事
任期届满，可以连任。执行董事按规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组
织的意见。

执行董事对股东负责，行使下列职权：

1）执行股东的决议；

2）决定公司的经营计划和投资方案；

3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
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6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

7）决定公司内部管理机构的设置；

8）根据总经理的提名决定聘任或者解聘副总经理、财务负责人及其报酬事
项；

9）制定公司的基本管理制度。

对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采用书面形式，并由执行董事签
名后置备于公司。

（3）监事

公司不设监事会，设监事一人，由股东聘任产生。监事任期每届三年，任期
届满，可以连任。监事任期届满未及时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍
应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管
理人员不得兼任监事。

公司监事行使下列职权：

1）检查公司财务；

2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；

3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；

4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和
主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议；

5）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。

监事可以对执行董事决定事项提出质询或者建议。监事发现公司经营情况异
常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司
承担。

公司监事行使职权所必需的费用，由公司承担。

     2、组织架构

根据孚茸置业公司章程，其不设股东会、董事会、监事会。股东、执行董事、
监事形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。
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3、内控管理制度

孚茸置业作为中建资本（上海）的全资子公司，其内控制度参照中建资本（上
海）的内控制度执行。

经核查，截至本招募说明书出具之日，孚茸置业的公司章程（已办理工商备
案登记）符合《公司法》的规定，孚茸置业设置了股东、执行董事、监事等，项
目公司组织结构健全、清晰，符合《公司法》有关法人治理结构的要求。

（五）财务会计制度和财务管理制度

孚茸置业财务会计制度参照中建资本（上海）的财务制度执行，包括但不限
于《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》《中建资本管理（上海）有
限公司费用管理办法》
         《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》等，
具备一系列较为完善的财务会计制度和财务管理制度。

（六）资产独立性及财务独立性

1、资产独立性

孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）取得《不动产权证书》[沪
（2023）松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不动产权第 000881 号]，
依法享有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的不动产权，包括房屋所有权及其占
用范围内的国有建设用地使用权。

截至 2026 年 3 月末，孚茸置业未持有任何商标权、专利权、版权、特许经
营权等权利。孚茸置业独立持有中建·幸孚+公寓（上海松江店），不存在被原始
权益人及其关联方控制和占用的情况。

2、财务独立性

截至本招募说明书出具之日，孚茸置业建立了独立的会计核算体系，独立在
银行开户并独立纳税。财务管理工作由中建资本（上海）统筹和负责，组建专门
的财务人员团队，设有会计 1 名，出纳 1 名，其财务制度参照中建资本（上海）
的财务制度执行。本基金通过资产支持专项计划持有不动产项目后，项目公司拥
有独立的运营收支账户，且其账户资金划转接受基金管理人派驻的财务负责人以
及基金托管人的审批和监督，保障了项目公司资金独立于运营管理机构。

（七）是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利

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    项目公司取得载明房屋所有权人及其对应的土地使用权人为项目公司的不
动产权属证书，完全持有不动产的所有权。不动产项目权利限制情况详见本招募
说明书 第二章 不动产项目” 第一节 不动产项目概况”之 二、不动产项目
的合规性”之 （二）不动产项目权属、他项权利及解除安排”
        “ 。

    （八）资信情况

    1、经营合法合规性情况

    经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公
示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询
平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站
（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民
共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局
（https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站
（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记
录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台
（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截
至 2026 年 6 月 22 日，项目公司最近三年不存在重大违法违规记录、未受到行政
处罚，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经
营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。

    2、商业信用情况

    截至 2026 年 3 月末，项目公司未有主体信用等级。

    根据中国人民银行征信中心于 2026 年 4 月 28 日出具的《企业信用报告》，
项目公司无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。

                                     91
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报告期内，项目公司均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大
违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。

（九）重组情况

为推进本次不动产 REITs 项目发行，以中建资本（上海）作为中建集团体系
内的租赁住房 REITs 申报发行主体，中建东孚已于 2024 年 9 月将孚茸置业 100%
股权转让至中建资本（上海），由中建资本（上海）作为原始权益人发行不动产
REITs。

除前述公司股权转让外，自设立以来，孚茸置业未发生重大重组情况。

项目公司纳入不动产基金后，运营团队不存在实质变化，能够满足基金正常
运作需要。项目公司的运营管理安排详见本招募说明书 第四章 治理机制与运
营管理安排”。

八、不动产项目经营模式

（一）业务基本情况

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为
通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。

                   表：不动产项目经营和财务情况

                    2026 年 1-3 月
         类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末
                   /2026 年 3 月末
                              经营指标
可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26
可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12%
期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09%
租金水平（元/平方米/月） 61.78 64.75 65.50 68.49
租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%
                              财务指标
营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14
营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86
净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41
息税折旧摊销前利润
                        1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13
（EBITDA）（万元）
经营性净现金流（万元） 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65

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注：1、出租率=已租面积/可租面积；
2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。

1、经营情况分析

（1）可租面积

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目可租面积均为 102,744.26 平
方米，报告期内不动产项目可租面积未发生变化。2023 年末可租面积同比增长
11.12%，主要系不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理，2023 年 7 月开始进
行保障性租赁住房经营业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性
租赁住房管理体系。

（2）出租率

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目各期末面积出租率分别为
83.09%、92.09%、93.66%和 91.53%，2023-2025 年末，各期末出租率稳定提升；
受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住
房部分期末面积出租率略有下降，但仍维持在较高水平。

（3）租金水平

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目租金水平分别为 68.49 元/平
方米/月、65.50 元/平方米/月、64.75 元/平方米/月和 61.78 元/平方米/月。2023 年
末租金水平同比增长 6.50%，主要系租金单价较高的小户型快速去化，拉动当期
整体租金水平提升。随着租金单价相对较低的大户型出租率的继续上升，2024-
2025 年，为适配市场行情、加速大户型流转，项目租金单价合理回调。进入 2026
年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营策略，巩固并提升
长期出租率，增强本项目在长周期内的经营韧性。

2、财务情况分析

（1）营业收入

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万
元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保
障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目
2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间无法正常对外招租导致正常运
营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司
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的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已
达到稳定运营状态。

（2）营业成本

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业成本分别为 4,494.86 万
元、3,385.98 万元、3,020.30 万元和 739.66 万元。2024 年以来，自 18 号楼完成
业态调整后，不动产项目营业成本相较 2023 年显著下降。

（3）净利润

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司净利润分别为-1,926.41 万元、
758.06 万元、1,462.34 万元和 324.40 万元。项目公司 2023 年度净利润为负主要
系受公共卫生事件及政府征用影响处于爬坡阶段，且 18 号楼业态调整导致营业
收入较少，同时成本端因形成的投资性房地产折旧及摊销，以及竣工后利息费用
不再资本化导致财务费用较高，使得 2023 年度项目净利润为负。2024 年以来净
利润持续为正，经营情况趋于稳定。

（4）息税折旧摊销前利润及经营性净现金流

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，随着项目出租率的持续提升，息税折旧摊
销前利润及经营性净现金流均持续为正且持续增长。

（二）盈利模式概况及主要运营策略

1、盈利模式

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，盈利模式主要为
通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。

2、主要运营策略

（1）招租方式

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的运营模式符合《上海市保障性租赁
住房租赁管理办法（试行）》相关规定，具体如下：

1）租户准入核查

A.租户准入条件

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的规定，申请本项目
保障性租赁住房应同时符合以下条件：
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a.在上海市合法就业的在职人员及其配偶、子女；

b.申请家庭在上海市松江区无房或人均住房建筑面积8低于 15 ㎡。

此外，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家
庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户
型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。

B.资格审核

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，结合本
项目的实际情况，具体如下：

a.提交资料清单:《保障性租赁住房项目入住申请表》；本人有效期内的身份
证明原件及复印件、劳动合同（或劳务合同聘用协议、录用通知、自主创业的工
商登记）等证明合法就业的资料的原件及复印件；提交本人、配偶及子女最近 10
个工作日内的《本市房屋查询结果证明》（可通过上海市 一网通办”门户网站
或“ 随申办”APP“ 我的不动产”在线查询服务获取）；在上海市松江区承租公有
住房的，提交《租用居住公房凭证》；申请人为用人单位包租的，由用人单位集
中提供申请表、单位营业执照、入住人员信息、劳动合同，入住人员住房困难证
明等材料供审核。

b.资格审核：运营管理机构在资料收齐后 5 个工作日内对申请入住人员提交
的材料完成审核，并按照区住房保障机构的要求，将申请人员的相关数据输入规
定的数据信息系统后并进行住房核查。区住房保障机构按要求将住房核查情况反
馈给运营管理机构，运营管理机构根据住房核查信息，审核申请对象是否符合住
房面积准入条件；审核通过后方可通知申请人进入选房、签订租赁合同并进行合
同备案等流程。审核未通过的，由运营管理机构通知申请人审核结果。

2）项目招租

东孚资管通过企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他自
有渠道进行招租。具体形式如下：

8 家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。

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                  表：项目招租渠道

招租渠道 具体形式
企业合作 面向优质企业客户的员工进行招租
传统线上渠道 主要包括贝壳找房、58、安居客等
传统线下渠道 分销代理、写字楼/园区/社区周边地推、商超/地铁广告及阵地包装等
           SEM“
              （索索引营营销）
                     、微信友圈定定投、小红书/抖音企业号以及其
新媒体
           他线上平台
自有渠道 签约租户老带新、幸孚会员推荐

企业合作渠道是东孚资管采取的重要招租方式，主要面向优质企业客户的员
工进行招租，企业类型涵盖园区、医院、高校等优质企业。相较于其他招租方式，
企业合作渠道为东孚资管全面覆盖目标客群的市场化招租方式之一，在租户准入
核查、租赁合同签署等要求和流程方面均与其余招租渠道保持一致。

除企业合作渠道外，东孚资管的招租渠道还包括传统线上及线下渠道、新媒
体渠道及自有渠道，能够实现对区域内目标客群较为全面的覆盖。

（2）租金管理、租约管理以及相应工作流程

1）租赁合同签署

A.签署方式

对于存在房源申请需求的个人租户，可直接于上海“ 随申办”平台发起申请，
由平台系统进行统一审核。随申办为上海市政务一网通平台，属于上海市民政务
办理的主要渠道之一，租户通过随申办线上申请房源的方式十分便捷。

对于部分需提交线下材料的租户，运营管理机构亦开通了线下申请通道，由
门店管家将相关材料扫描后上传到政府保租房系统进行审核。在租户信息经过系
统审核符合准入条件之后，可在随申办系统中进行电子签约，整个流程基本可实
现全程线上操作，对于存在租赁需求的意向租户可实现快速锁定和签约，整体签
约流程的便利性较高。

B.租赁合同备案

用户在随申办完成租房合同签约后，系统同时完成备案，备案主要内容包括
租户信息、租赁期限和租赁价格等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁合同
备案通知书》。

C.租赁合同主要约定事项
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租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、费用标准及支付、权利与义务、
交付与交还、违约责任等。目前租金支付模式为 押一付三（季付）”的模式。
租金支付时间采用预付租金的方式。

2）租金收入管理

A.支付方式

租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付，
亦可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公
司的银行账户将变更为监管账户。

B.逾期处理

对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、
微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10
天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进
行清退。

C.押金退还

对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有
损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写
房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及
押金的退款。

3）续租安排、退换租处理机制

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、
高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租与退换租等运
营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房产品和服务。

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          图：续租流程图

          图：退租流程图

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                      图：换租流程图

（3）租赁业务以及商业、停车等非租赁业务的情况

不动产项目的收入来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常
性收入，主要包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其
他收入，最近三年及一期的运营收入情况如下表所示：

           表：项目最近 3 个会计年度及一期收入结构

（万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
营业收入合计 金额 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14

保障性租赁住房 金额 1,596.46 7,086.87 7,048.38 5,055.66
租金收入 占比 90.21 93.66 93.18 74.48
           金额 126.11 301.65 328.40 212.68
商铺租金收入
           占比 7.13 3.99 4.34 3.13
           金额 36.57 140.57 140.93 139.60
车位租金收入
           占比 2.07 1.86 1.86 2.06
其他收入 金额 10.54 37.43 46.56 1,380.20

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（万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
          占比 0.60 0.49 0.62 20.33

（4）关于租户轮候情况

结合中建幸孚+公寓社区运营经验，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目设
置意向登记规则，租户通过二维码、小程序填报的形式登记预约，按户型建立轮
候名册，优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。

自 2024 年 4 月起，不动产项目有部分户型进入轮候，2024 年全年轮候总计
278 间，签约转化率为 14%；2025 年全年轮候 657 间，签约转化率 25%；2026
年一季度共计轮候 257 间，签约转化率 35%，轮候情况持续向好。

（5）租金调整

就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法
（试行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租
赁住房的认定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓
（上海松江店）项目住房平均租赁价格为 61.78 元/月/m²（建筑面积）
                                    。

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租
赁住房租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理
部门备案。具体机制如下：

A.租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。

B.初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地
段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对
评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出
租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以
向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。

C.调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，
调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且
年增幅应不高于 5%。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的
租赁价格不高于备案价格，调整程序如下：

                              100
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A.根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称 松江区房管局”）
监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管
局审核备案；

B.上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复；

C.根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的，
按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。

（三）运营管理及现金流归集安排

1、运营管理及物业管理

本项目运营管理实施机构东孚资管负责中建·幸孚+公寓（上海松江店）运
营管理服务的具体实施。东孚资管具有丰富的项目运营管理经验，形成了专业分
工清晰、人员结构合理的综合运营团队。本基金设立后，东孚资管受项目公司和
基金管理人的委托，为中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供物业管理服务，物
业管理费包含在东孚资管收取的基础运营管理费中，项目公司无需另行向东孚资
管支付物业管理费。

2、现金流归集安排

（1）现金流回收流程

一般情况下，租赁住房租户应在合同签署当日支付租赁保证金及首期租金，
先付后用，每 3 个月为一期支付，租赁保证金为 1 个月的租金，租赁住房租户应
于上一期租金到期前 5 日内按季支付当期的租金。商业租户应在合同签署后的 5
个工作日内支付全额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费，先付后用，以每
个租赁月为一个付款周期，租赁保证金为 3 个月租金及物业管理费，商业租户应
于下一个付款周期起始日的 15 日前预先支付下个租赁月的租金及物业管理费。

本基金成立后，基金管理人、项目公司作为委托方，委托运营管理机构代表
项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费和其
他应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方
案。项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户，运营管理机构应
定期查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其他账户收到
任何资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助项目公司自
收到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管账户。
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（2）现金流管理系统

截至本招募说明书出具之日，孚茸置业采用中国建筑司库一体化平台系统作
为财务核算系统，在该系统中拥有独立账套，并采用智慧公寓管理系统作为租赁
管理系统。

在本基金设立后，孚茸置业拟采用用圈 NC 系统作为财务核算系统，并继续
采用智慧公寓管理系统作为租赁管理系统。

上述系统均为专业化信息系统，能够满足孚茸置业日常运营管理需求。

（四）项目运营未来展望

为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下：

1、项目运营管理团队不变

在不动产基金申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管经
营负责项目日常运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要
求和委托事项。

2、设置合理且具有激励效果的运营管理服务费

根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构
的激励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运
营管理费以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，按约定比例支付；
绩效运营管理费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应物业
资产实现的运营净收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和资产
运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费的增
加。绩效运营管理费设置了对等的正向激励和负向扣减机制，可以实现奖惩对等
的激励与约束效果，在对运营管理机构形成有效激励的同时对其增加设置了约束
机制，实现运营管理机构与基金份额持有人利益的长久绑定。

3、承诺采取有效措施降低同业竞争风险

不动产基金发行前，本项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、
原始权益人控股股东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施
机构东孚资管已根据监管要求出具承诺函，承诺：

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在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际
控制的关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实
信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方
管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项
目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保
护基金份额持有人的利益。

在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方
持有或运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称 竞争性项
目”）的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的
措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别
地，本公司承诺如发现任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的
业务机会，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会
按合理、公平的条件优先提供给不动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可
能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的
优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于不动产基金而有利于其他竞争性
项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。

在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发
生争议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺
将与基金管理人积极协商解决措施。”

4、不动产基金层面建立适当的项目管理机制

不动产基金层面建立了适当的项目管理机制，就运营管理机构提供的运营管
理服务，妥善处理基金管理人与运营管理机构在权责利方面的区分与衔接，设置
明确的治理机制，将敏感与非敏感的管理职能相分离。对项目公司具有重大影响
的事项由基金管理人在不动产基金层面进行决策，如年度经营计划及预算、章证
照审批等。而运营管理机构主要负责项目公司日常运营事项的执行，如招租计划、
财务预算、资金使用计划的编制等。

不动产基金已制定审核关联交易、利益冲突风险的控制的机制，如基金份额
持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表
决安排（中国证监会另有规定的除外）等。

                     103
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     九、重要现金流提供方

截至 2026 年 3 月末，不动产项目不存在收入贡献占比超过 10%的现金流提
供方。不动产项目前十大企业租户租赁情况如下表：

                      表：前十大企业客户情况表

          租赁面积 租赁合同期限
租户编号 租赁面积占比 是否存在关联关系
          （平方米） （月）
租户 1 3,934.10 4.18% 12.00 否
租户 2 483.81 0.51% 12.00 否
租户 3 371.83 0.40% 12.00 否
租户 4 365.51 0.39% 12.00 否
租户 5 313.89 0.33% 12.00 否
租户 6 294.37 0.31% 9.12 否
租户 7 252.64 0.27% 12.00 否
租户 8 241.98 0.26% 12.00 否
租户 9 208.80 0.22% 12.00 否
租户 10 181.16 0.19% 3.00 否

从前十大企业租户租赁情况来看，最大企业租户租赁面积合计 3,934.10 平方
米、占已出租房间面积的比例为 4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在 1%以
下，单一企业租户的租赁集中度较低。

2026 年 1-3 月，最大企业租户贡献收入 56.81 万元，占本项目保障性租赁住
房租金收入的比例为 3.56%，故本项目不存在收入超过 10%的现金流提供方，本
项目的租户具有良好的分散性。

     十、行业和竞争情况

     （一）所属行业法律法规、行业政策对项目经营资质、准入门槛、运营模式、
行业竞争格局等方面的主要影响

孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区
保障性租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳
入上海市保障性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行
业。

     1、行业监管体系

                             104
              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      从国家层面来看，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“ 住建部”）
对发展保障性租赁住房工作进行组织协调和督促指导，并会同有关部门组织做好
发展保障性租赁住房情况监测评价。国家发改委、财政部、自然资源部、人民银
行、税务总局、金融监管总局、证监会等部门和单位进行政策协调、工作衔接，
强化业务指导、调研督促工作等。

      此外，各省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，对城市发
展保障性租赁住房情况实施监测评价。市级人民政府建立健全住房租赁管理服务
平台，对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安
全监管。各地方政府的发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、国土资源局、
规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对开发项目建设实施行政性审批
及管理。

      2、行业法律法规及政策

      目前，我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的
住房供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。近
年来，我国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，对租赁市场的扶持力度
不断加大，扶持政策频出。

      国家层面出台的租赁住房行业主要政策如下：

                   表：全国租赁住房行业支持政策

时间 文件/会议 主要内容
                              提出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收
              《关于加快发展公共租赁
                              入住房困难家庭；租金水平，由市、县人民政府统筹
              住房的指导意见》住房和
                              考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因
2010 年 6 月 城乡建设部/国家发改委/财
                              素合理确定，并按年度实行动态调整；出租人与承租
              政部/国土资源部/人民银行
                              人应当签订书面租赁合同；只能用于承租人自住，不
               /国家税务总局/银监会
                              得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
              《公共租赁住房管理办 对公共租赁住房的申请与审核、轮候与配租、使用与
2012 年 5 月
              法》住房和城乡建设部 退出及法律责任作出明确规定。
                              指出从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方式
              《关于公共租赁住房和廉
                              筹集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计
              租住房并轨运行的通知》
2013 年 12 月 划。2014 年以前年度已列入廉租住房年度建设计划
              住房和城乡建设部/财政部/
                              的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住
                 国家发改委
                              房管理。

                              105
              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

时间 文件/会议 主要内容
                                提出要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市场，
              《关于加快培育和发展住
                                同时明确了培育住房租赁机构、支持房地产开发企业
2015 年 1 月 房租赁市场的指导意见》
                                租售并举、发展房地产投资信托基金（REITs）等多
                住房和城乡建设部
                                项支持渠道。
              《关于运用政府和社会资
              本合作模式推进公共租赁
                                指出通过运用政府和社会资本合作模式，逐步建立
              住房投资建设和运营管理
2015 年 4 月 企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新
              的通知》财政部/国土资源
                                型公共租赁住房投资建设和运营管理模式。
              部/住房城乡建设部/人民银
              行/国家税务总局/银监会
              《关于加快培育和发展住 指出各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展
2016 年 6 月 房租赁市场的若干意见》 住房租赁市场的重要意义，各地区要研究制定具体实
                国务院办公厅 施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
              《公共租赁住房资产管理
                                对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、
2018 年 12 月 暂行办法》财政部/住房和
                                资产报告、监督管理作出明确规定。
                 城乡建设部
              《关于进一步规范发展公
              租房的意见》住房和城乡 提出加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共
2019 年 5 月
              建设部/国家发改委/财政部 有产权住房构成的城镇住房保障体系。
                 /自然资源部
                                强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长
                                租房政策，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，
2020 年 12 月 中央经济工作会议
                                单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企
                                事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。
              《中华人民共和国国民经
                                明确要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量
              济和社会发展第十四个五
2021 年 3 月 住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长
              年规划和 2035 年远景目标
                                租房政策。
                纲要》国家发改委
                                明确要求解决好大城市住房突出问题，通过增加土地
                                供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保
2021 年 3 月 《政府工作报告》国务院
                                障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人
                                等缓解住房困难。
                                要求北京、上海、广州、深圳等 40 个城市大力发展
              保障性租赁住房工作座谈
2021 年 5 月 保障性租赁住房，将促进解决新市民、青年人住房困
                   会
                                难问题列入重要议事日程。
                                第一次明确了国家层面的住房保障体系，即公租房、
              《关于加快发展保障性租
                                保障性租赁住房和共有产权房三类，从基础制度、土
2021 年 7 月 赁住房的意见》国务院办
                                地、金融、税收、审批等角度为保障性租赁住房的发
                  公厅
                                展提供了重要政策支持。
              《关于进一步做好基础设
                                明确将保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点范围，重
              施领域不动产投资信托基
2021 年 7 月 点支持各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁
              金（REITs）试点工作的通
                                住房项目。
                知》国家发改委

                                106
             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

时间 文件/会议 主要内容
                              为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支
             《关于银行保险机构支持
                              持，提出意见，包括：发挥各类机构优势，进一步加
             保障性租赁住房发展的指
2022 年 2 月 强金融支持；把握保障性租赁住房融资需求特点，提
             导意见》银保监会/住房和
                              供针对性金融产品和服务；建立完善支持保障性租赁
                城乡建设部
                              住房发展的内部机制等。
             《中央财政城镇保障性安 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持
              居工程补助资金管理办 公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合
2022 年 2 月
             法》财政部/住房和城乡建 条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租
                  设部 赁补贴等相关支出。
                              加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，
                              扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市
                              民、青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主
             《2022 年新型城镇化和城 要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲
2022 年 3 月 乡融合发展重点任务》国 置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适
                   家发改委 当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保
                              障性租赁住房用地比例，单列租赁住房用地供应计
                              划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、
                              城市重点建设片区等区域。
                              保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存
             《关于规范做好保障性租 量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建
             赁住房试点发行基础设施 设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会
2022 年 5 月 领域不动产投资信托基金 资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利
             （REITs）有关工作的通 于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房
             知》证监会/国家发改委 制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解
                              重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。
                              围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续
                              性为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化
             《关于金融支持住房租赁 住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营
             市场发展的意见（征求意 和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金
2023 年 2 月
             见稿）
               》人民银行、银保监 融服务体系。通过对各类主体新建、改建长期租赁住
                  会 房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性
                              住房金融支持，有助于解决大城市新市民、青年人等
                              群体住房问题。
             《关于进一步推进基础设
             施领域不动产投资信托基 调整项目收益率和资产规模要求，充分考虑保障性租
2023 年 3 月 金（REITs）常态化发行相 赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房 REITs
             关工作的通知》中国证监 发行。
                     会
             《关于保障性住房有关税 对于保障性住房项目城镇土地使用税、相关印花税、
2023 年 9 月 费政策的公告》财政部/税 土地增值税、契税、行政事业性收费和政府性基金等
             务总局/住房和城乡建设部 方面的税费优惠政策。
                              覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面
             《关于金融支持住房租赁
                              支持，进一步优化了我国现有的偏公益、保障性质的
2024 年 1 月 市场发展的意见》中国人
                              保障性租赁住房政策体系，加快房地产发展模式的转
                 民银行
                              型，有助于推动租购并举。

                              107
               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

    时间 文件/会议 主要内容
                              支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商
               《关于优化保障性租赁住
                              品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购
2024 年 9 月 房再贷款有关要求的通
                              主体的市场化激励，中国人民银行向金融机构发放再
                 知》中国人民银行
                              贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。
                              《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房
                              租赁市场的监督管理。一是规定国务院住房城乡建设
                              主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租
                              赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定
2025 年 7 月 《住房租赁条例》国务院 设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监
                              测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理
                              部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服
                              务，与有关部门建立信息共享机制；四是规定住房租
                              赁相关行业组织应当加强行业自律管理。
        上海市层面出台的租赁住房行业主要政策如下：

                    表：上海市租赁住房行业支持政策

时间 文件/会议 主要内容
              《关于加快培育和发展本市住房
                                     提出要建立购租并举的住房体系建设，满足市
2017 年 9 月 租赁市场的实施意见》上海市政
                                     场多层次需求，并以政府为主提供基本保障。
                   府办公厅
              《关于加快培育和发展本市住房
2020 年 10 月 租赁市场的规划土地管理细则》 从用地供应角度支持租赁住房发展。
               上海市规划和自然资源局
              《上海市发展公共租赁住房的实
                                     明确了保障性租赁住房的建设思路、管理部门、
              施意见》上海市住房城乡建设管
                                     运营机构和发展规划,并鼓励多渠道筹集房源，
2021 年 4 月 理委/上海市房屋管理局/上海市发
                                     同时规范了供应管理制度和健全租赁管理机
              展改革委/上海市规划资源局/上海
                                     制。
                市财政局/上海市税务局
                                     明确了奖补资金申请条件、申请程序、申请材
              《上海市 2021 年度中央财政支持 料、奖补标准和绩效考核。对新建租赁住房项
              住房租赁市场发展试点资金使用 目，
                                      “ 非转租”项目提供一次性补助，分别对住
2021 年 10 月
              计划方案》上海市房屋管理局办 房租赁企业贷款贴息，住房租赁信息化建设，与
                       公室 构建住房租赁体系相关的基础性工作按规定提
                                     供补助。

                                     提出包括规划和土地、财税、水电气价格、金融、
              《关于加快发展本市保障性租赁
                                     国资、配套公共服务在内六大具体支持政策。具
2021 年 11 月 住房的实施意见》上海市人民政
                                     体组织实施层面要求市、区协同统筹推进，建设
                   府办公厅
                                     平台，规范管理，落实责任，严格考核。

                                     明确本市行政区域内，通过长期租赁、受托经营
              《上海市住房租赁交易资金监管
                                     等非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁业
2021 年 12 月 实施细则（试行） 》上海市房屋管
                                     务的轻资产住房租赁经营机构，其住房租赁交
                理局/银保监会上海监管局
                                     易资金的监督管理。

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               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

时间 文件/会议 主要内容
              《关于本市非居住用地建设保障
                                    本市非居住用地上新建、改建的保障性租赁住
              性租赁住房水电气、有线电视执
2022 年 1 月 房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、
              行居民价格的通知》上海市发展
                                    用电、用气、有线电视价格按照居民标准执行。
                  和改革委员会
              《上海市保障性租赁住房项目认
              定办法（试行）
                    》上海市住房和城 明确各类型项目申请认定保障性租赁住房的办
2022 年 1 月
              乡建设管理委员会/上海市房屋管 法。
                    理局
                                    明确供应和准入管理（供应条件、准入条件、配
              《上海市保障性租赁住房项目管 租规则、供应标准、资格审核），租金、租期和
              理办法（试行）
                    》上海市住房和城 使用管理（租赁价格、租金支付、租赁期限、使
2022 年 1 月
              乡建设管理委员会/上海市房屋管 用管理），巡查检查措施和数字化转型管理，进
                    理局 一步完善了保障性租赁住房上市和管理的细
                                    则。
                                    积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市
                                    保障性租赁住房规划土地管理工作。政策要求
              《关于本市保障性租赁住房规划
                                    积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市
2022 年 1 月 土地管理细则》上海市规划和自
                                    保障性租赁住房规划土地管理工作。明确规划
                   然资源局
                                    编制管理、土地供应管理、建设规划管理、不动
                                    产登记管理、运营管理要求。

                                    对上海市单独选址建设的保障性租赁住房项目
              《上海市房屋管理局关于保障性
                                    以及商品房小区配建的保障性租赁住房免收城
              租赁住房免缴城市基础设施配套
2022 年 3 月 市基础设施配套费。通知实施前已缴纳城市基
              费的通知》上海市房屋管理局办
                                    础设施配套费的保障性租赁住房项目，办理免
                    公室
                                    缴手续后可申请退费。

                                    发挥基础设施不动产投资信托基金（REITs）作
              《上海市加快经济恢复和重振行 用，推动更多符合条件的存量不动产项目发行
2022 年 5 月
               动方案》上海市人民政府 REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展 REITs
                                    试点。

              《关于本市提取住房公积金支付 职工承租保障性租赁住房，符合条件可申请提
2022 年 10 月 保障性租赁住房房租的通知》上 取本人及配偶住房公积金账户的存储余额，用
                海市公积金管理中心 于支付租赁费用。

                                    促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成
              《上海市住房租赁条例》上海市 管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立
2023 年 2 月
                  房屋管理局 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
                                    度，满足居民多层次的居住需求。

                                    推进上海城市数字化转型的决策部署，进一步
              《上海市住房租赁公共服务平台
2023 年 8 月 推动本市住房租赁公共服务平台的建设和应
               管理规定》上海市房屋管理局
                                    用。

                              109
               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

时间 文件/会议 主要内容
                                    保障性租赁住房（包括住宅型租赁住房和宿舍
              《关于进一步完善本市保障性租
                                    型租赁住房）的新建、改建、扩建，鼓励开放式
2024 年 8 月 赁住房规划建设管理的意见》上
                                    设计、鼓励通过不同的建筑形态组合来提升空
                海市规划和自然资源局
                                    间品质。
                                    新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项
              《关于本市保障房配建的实施意
                                    目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面
2024 年 9 月 见》上海市住房城乡建设管理委
                                    积 5%的比例，配建保障房及相应产权车位；均
                  等 7 个部门
                                    应以实物房源移交
                                    推进商务楼宇功能拓展和融合发展，允许商务
              《上海市人民政府办公厅关于推
                                    楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗
2025 年 7 月 进商务楼宇更新提升的实施意
                                    服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功
                    见》
                                    能。

                   表：松江区租赁住房行业支持政策

时间 文件/会议 主要内容
                                    加快推进已有租赁住房项目建设，持续探索已
                                    出让集体建设用地建设租赁住房的试点工作；
              《松江区住房发展 十四五”规 关注人才住房需求，增加保障性租赁住房供应；
2021 年 12 月 划》松江区住房保障和房屋管理 健全租赁住房项目运营管理长效机制。
                    局 到 2025 年底，松江区范围预计筹措建设各类保
                                    障性租赁住房约 5.7 万套，其中十四五期间新建
                                    筹措 2 万套保障性租赁住房。
                                    以园区集中建设为主、企业自行建设为辅、非居
              《关于加强松江区产业园区产业
                                    住存量改建为补充，分类建设保障性租赁住房。
              项目类配套建设保障性租赁住房
                                    鼓励园区管理机构与优秀的市场主体合作筹建
2022 年 9 月 工作的通知》松江区经济委员
                                    产业园区宿舍型保障性租赁住房，以品牌化、连
              会、松江区规划和自然资源局、
                                    锁化建设运营的方式，提高产业园区宿舍型保
               松江区住房保障和房屋管理局
                                    障性租赁住房的房屋品质和运营水平。
        （二）所属行业的供求状况、竞争格局、历史发展情况和未来变化趋势情况，
以及对行业发展前景的有利和不利因素

        1、不动产项目所属行业

        孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区
保障性租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳
入上海市保障性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行
业。

        2、行业供求情况

        （1）行业供给情况

        1）土地

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近年来，全国 22 个集中供地城市的涉租赁用地供应量全面收缩。根据克而
瑞长租统计，2021 年-2025 年，全国 22 个集中供地城市涉租赁用地供应规模分
别为 1,228 万平方米、465 万平方米、292 万平方米、507 万平方米和 437 万平方
米。2021 年涉租土地供应达峰值，后续年度供给持续收窄，2025 年较 2021 年峰
值降幅达 64%。未来，随着各地保障性租赁住房筹建工作的逐步落实，预计涉租
赁用地集中供地的供应规模将进一步减少。

自 2017 年起，上海正式推出租赁住房专项用地——Rr4 用地，其可建设项
目类型包括职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁住房、全持
有的市场化租赁住房等住宅组团用地，并规定 Rr4 用地的土地受让人应在土地出
让年限内全周期持有租赁住房项目、不得销售。2025 年上海供应租赁住房用地
项目 37 个，这些项目可向市场提供房源约 42,000 间，同比下降 2.5%。2017 年
至 2024 年，已供应租赁住房用地项目 130 个，总房源 151,211 间，占全市在营
房源 34.7%。

2025 年度松江无 Rr4 用地成交，截至 2025 年末，松江共计成交 9 幅 Rr4 用
地，租赁相关用地总建筑面积超 46 万平方米，纯租赁用地成交规模在上海各区
域中处于中游水平。此外，松江区是全国范围内利用农村集体建设用地建设租赁
住房的 33 个试点区域之一，2018 年成交了 5 幅集体建设用地，总建筑面积近 23
万㎡。纯租赁用地及集体用地合计建筑面积约 70 万方，可按套均面积 50 ㎡计
算，潜在可供应约 1.4 万套房源，是五大新城中潜在供应最大的区域。

2）房源

从租赁住房房源供应情况来看，上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房
租赁市场发展的前列。据克而瑞长租统计，上海的集中式公寓规模远超其它城市，
截至 2025 年末达到 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应为
主。2021 年以来上海保障性租赁住房入市、上海集中式公寓规模扩张提速，保障
性租赁住房年度平均供应约 7 万套，带动整体规模走高，截至 2025 年末保障性
租赁住房占比达 55%，主导市场趋势明显。从出租率来看，近四年出租率保持在
85%-88%区间波动，2025 年出租率 87.1%，同比提升约 1.6%，上海整体租赁需
求旺盛，支撑出租率趋稳运行。

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2025 年，松江区共建设筹措保障性租赁房源 6,355 套，供应 6,314 套，筹措、
供应均已完成全年任务目标。截至 2025 年底，松江区已累计筹措建设保障性租
赁住房 57,349 套，完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套，是继闵行、浦东外
新建租赁社区供应体量第三的区域。作为五大新城之一，松江区一直在加大保障
性住房建设筹措力度，打造长三角 G60 科创走廊人才高地。松江区的租赁住房
市场还有更广阔的发展空间。

（2）行业需求情况

流动人口规模扩张带动保障性租赁住房需求增长。根据国家统计局第七次全
国人口普查数据，2020 年全国流动人口为 3.76 亿人，较 2010 年大幅增长 1.54
亿人，复合年均增长率达到 5.43%。上海市非户籍人口构成了上海市住房租赁需
求的主体，租赁住房市场需求长期旺盛。截至 2025 年末，上海市常住人口达
2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口约为 974.50 万人，占比为 39.21%。根
据上海市房屋管理局的抽样调查数据，上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%，
外省市户籍常住人口租房比例约 85%，按照平均每户人口 2.62 人计算，需要租
房的家庭数量约为 374 万户，对应租赁住房需求数量约为 374 万套，可见需求量
远大于供给量，市场存在较大需求缺口。

此外，自如研究院发布的《10 城毕业生租房报告》显示，上海市吸引了约
20%的全国毕业生，且超过 90%的毕业生在刚毕业时通过选择租房解决居住问题。
受房价高企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟、住房租赁需求期延长，
在人口净流入的大城市上海表现得尤为明显。年轻一代的住房观念在逐渐发生改
变，对于租房的态度更趋于理性和从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻
群体的欢迎，上海市的保障性租赁需求将进一步增加。

截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，外省市来松常住人口
107.38 万人，占比为 54.74%。松江作为长三角 G60 科创走廊策源地未来将进一
步提升产业发展能级，聚焦“ 一高地、三生态”战略定位，进一步做实机制、放
大效应、打响品牌，共筑科技创新策源地、共建世界级产业集群、共育国际一流
创新生态，加快打造中国制造迈向中国创造的先进走廊、科技与制度创新双轮驱
动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊。G60 相关产业的发展会为松江吸引更

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多人口流入，在 职住平衡”观念的影响下，松江区的租房人口会进一步上升，
能够保障松江区的租赁住房需求。

3、行业竞争格局

租赁住房行业具有不可移动的典型特征且具有较强的区域性特征，项目所处
的城市上海人口不断流入，租住需求旺盛；同时对比上海市“ 十四五”保障性租
赁住房新增供应，供需之间仍存在缺口。随着长三角区域经济发展以及人口持续
流入，预计上海市租赁需求将不断增加，供需矛盾仍将持续，因此项目整体提供
的高品质、高性价比的保障性租赁住房将依然保持强大的市场竞争力。

4、行业历史发展情况和未来变化趋势情况

（1）行业发展现状

根据住建部公布数据，“ 十四五”期间，全国 40 个重点城市初步计划新增保
障性租赁住房 650 万套/间。根据国家统计局数据，2021-2024 年全国保障性租赁
住房开工建设和筹集规模分别为 94.2 万套、240 万套、213 万套、172 万套，合
计约为 719.2 万套，已超额完成“ 十四五”规划指标。根据 2025 年 12 月召开的
全国住房和城乡建设工作会议，2026 年是 十五五”开局之年，将着力稳定房地
产市场，重点推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，
优化和精准实施保障性住房供应，有序推进 好房子”建设。2026 年，在工作实
践中要因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众
基本住房需求。

根据上海市 十五五”规划， 十五五”期间上海市聚焦新市民、青年人安
居需求，持续扩大保障性租赁住房供给，优化供给结构与布局， 十五五”期间
计划新增供应保障性租赁住房 25-27 万套（间），同步新增供应新时代城市建设
者管理者之家床位 12 万张以上，持续完善 一张床、一间房、一套房”的多层
次保障性租赁住房供应体系，聚焦产业园区、轨道交通站点周边及人口导入区域，
强化职住平衡，推动保障性住房供应扩容提质，切实解决新市民、青年人的居住
难题。截至 2025 年末，上海市已累计建设筹措保障性租赁住房 61 万套（间）、
供应 48.1 万套（间），延续了全国一线城市保障性租赁住房发展的领先地位。土
地供应方面，截至 2025 年末，上海市累计推出 251 幅租赁住房 Rr4 地块，可建

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租赁住房约 30.2 万套（间），其中绝大多数是保障性租赁住房，新供应保租房土
地总量居全国主要城市之首。

根据松江区“ 十五五”规划，坚持租购并举，着眼新市民、青年人和城市一
线务工人员等群体的住房困难问题，加快构建完善多层次租赁住房供应体系，探
索更多元的保障性租赁住房项目模式和更丰富的设施配套。根据松江区住房发展
十四五”规划，松江区计划到 2025 年末，建设筹措保障性租赁住房 57,210 套
（间），上市供应保障性租赁住房 44,392 套（间），总量进入全市前三。截至 2025
年末，松江区已累计筹措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保
障性租赁住房 48,117 套（间），分别超额完成 十四五”期末规划总量的 0.2%和
8.4%，持续在上海各区中名列前茅。

（2）行业发展趋势

1）供给侧：盘活存量资产，推动保障性租赁住房行业快速发展

自 2024 年 5 月的国务院政策例行吹风会上提出收购存量商品房及存量土地
用作保障性住房以来，国家及地方政府层面不断完善盘活存量资产的相关政策，
非居改租、收储转租等逐步推行。住建部明确“ 积极推进收购已建成的存量商品
房用作保障性住房工作”，财政部提出 用好专项债券来收购存量商品房用作各
地的保障性住房，继续用好保障性安居工程补助资金”。2024 年 12 月召开的中
央经济工作会议上再次强调“ 盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工
作”，预计后续政策将加快落实，加大保障性住房供给。2025 年 12 月召开的中
央经济工作会议与全国住房和城乡建设工作会议，均延续并强化了 “ 盘活存量、
增加保障性住房供给”的政策导向，与 2024 年 12 月会议精神一脉相承且更具
体。

2）需求侧：居住观念转变，青年人租赁需求持续增加

在 房住不炒”和社会观念的持续变化下，居民的住房观念逐渐发生转变，
以租代购的生活方式越来越流行，住房观念的变化将进一步扩大保障性租赁住房
的租赁需求。同时，在城市发展进程和各地人才政策的加持下，人口及其工作流
动性较大，保障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容，兼顾了公租房和市场
化租赁住房的特征，申请门槛较低且租金低于同地段、同品质的租赁住房租金，
受到新市民和青年人的青睐。

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5、对行业发展前景的有利和不利因素

（1）有利因素

1）流动人口和城镇化进程增加租赁住房需求

如前文所述，流动人口规模在不断扩张，城镇化率也在持续提高。2020 年以
来，上海市人才落户政策多次更新，五大新城落户政策松绑，吸引了大量外来人
口。根据《2025 年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2025 年末上海市常住
人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口为 974.50 万人，占比为 39.21%。
松江区作为上海市重点发展的五大新城之一，未来还将吸引更多流动人口，带动
保障性租赁住房需求增长，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。

2）政策支持力度不断加大

2024 年和 2025 年政策持续发力，推动住房租赁市场供给模式多元化，保障
范围持续扩大。例如，2024 年 3 月国常会提出优化房地产政策，完善“ 市场+保
障”双轨制供给；2024 年 5 月央行将租赁住房贷款纳入保障性住房再贷款范围；
2024 年 7 月国务院发布行动计划，将农业转移人口纳入住房保障政策等；2024
年 7 月由国务院国资委批准设立的总规模 300 亿元的国有企业土地资产盘活专
项基金，旨在盘活土地、产业园、保租房等存量资产。未来相关政策的逐步落地，
有望促进保障性租赁住房行业持续发展，通过政策引导与专业化运作，持续为住
房租赁市场注入新动能。2024 年 9 月央行《关于优化保障性租赁住房再贷款有
关要求的通知》，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保
障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，中国人民银行向金
融机构发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。2025 年 7 月国务院发
布《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租赁市场的监督管理。一
是规定国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租
赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人民政
府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理部门
应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；
四是规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。松江区作为上海市五大
新城之一，松江区租赁住房作为松江区“ 职住平衡”的配套设施，也将受到政策
的大力支持，促进松江区保障性租赁住房的持续发展。

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3）住房观念的转变

随着社会观念的持续变化，住房观念在发生转变，租房的接受度不断提高。
职住平衡”、“ 以租代购”的生活方式越来越流行，这将成为未来租赁住房需求
增长的重要驱动因素之一。住房观念从购房到租房，从短期租赁到长期稳定租赁
的转变，能够增加市场的活力，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。近年来，
松江区大力发展长三角 G60 科创走廊。在 职住平衡”和 以租代购”的影响
下，松江区产业的发展将为松江区带来更多的租赁人口，保障松江区租赁住房需
求。

（2）不利因素

保障性租赁住房行业受到政策影响较大，譬如税收优惠等相关政策未来如出
现不利调整可能会提升项目存续期间的运营成本。

     （三）所属行业的周期性、区域性或季节性特征

     1、周期性特征

保障性租赁住房行业发展受到经济周期、政策周期等因素影响。在经济发展
良好时期，人口流动规模较大，上海市等人口净流入城市住房租赁需求旺盛；在
政策持续支持行业发展时期，供应主体更倾向于积极响应政策号召参与市场，供
需两旺驱动保障性租赁住房市场高速和高质量发展。

     2、区域性特征

在全国范围内受我国各省市区域人口数量、流动人口比例以及房价的影响，
租赁住房行业发展地域差异十分明显。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成
都、武汉、重庆、西安等热点准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金
资源丰富等因素影响，租赁住房行业大多发展态势良好。以上海市为例，《上海
市住房发展“ 十四五”规划》强调，更加优化住房空间布局，在新城、产业园区
周边、轨道交通沿线、人口导入区域，加大建设供应租赁住房力度；强化供需适
配，在重点区域，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点 600
米范围内租赁住房占住房供应的比例。相关政策加持下，保障性租赁住房的区域
性特征较为显著。

     3、季节性特征

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保障性租赁住房行业存在一定季节性特征。每年十月至次年春节前为行业淡
季，春节后开学租房和打工租房潮以及六月至八月毕业租房潮为行业旺季。但在
收入方面，租赁住房行业主要以收取租金的方式实现收入，固定收入部分占比较
高，季节性波动风险较小。

（四）所属行业特有的经营模式

1、本项目及可比项目的主要商业模式、盈利模式

不动产项目属于租赁住房行业，租赁住房行业主要围绕房源获取、运营管理
和服务增值三大核心环节展开。租赁住房行业的管理模式选择与投资主体、投资
目标有关，通常可以选择的经营模式包括：全权委托品牌运营商管理、自建品牌
且委托第三方运营管理公司、自建品牌自主运营。不动产项目的经营模式系中建
集团自建品牌自主运营，具体为通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车
场经营等获取经营收入。

2、主要风险以及对未来运营稳定性的影响

详见本招募说明书之 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第二节风
险因素”之 二、与不动产特性相关的风险”。

3、不动产项目竞争力

（1）优势分析

1）区位优势

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目地处上海市松江区施园路 299 弄、中
创路，位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走廊人才公
寓、市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内产业园区
众多，产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、
海尔地产智谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供了
稳定且优质的租户客源。

2）交通优势

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区域内有广富林路、中创路等主次干
道，其中，广富林路为双向五车道，属于交通主干道，车流量较大；附近有松江
21 路、松江 38 路、松江有轨电车 2 号线内定、松江有轨电车 2 号线外定等多路

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公交车设点经过，且从项目所在地前往上海松江站和上海南站的车程均在 30 分
钟内，租户有较多的出行方式可供选择。距离高速 G60 松江东出入口约 1.9 公
里，机动车进入市内通勤便捷。

3）地方政府支持

松江区将租赁型住宅建设作为贯彻上海市委、市政府租售并举战略的重要举
措，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松江区社会经济发展的民生工程，
得到了区委、区政府的大力支持。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松
江区人才公寓之一，租户可享受政府提供的专项补贴政策支持。在上海市委组织
部及松江区政府的大力支持下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）坚持东孚资管
领悦”党建特色品牌引领，联动区域政府创社区治理阵地，成立区域党群服务
中心及联合党支部，引领社区党员参与社区治理。同团松江区委合作成立青年中
心，在松江区妇联指导下成立 妇女之家”，同松江区总工会创立联合工会且获
得全国总工会创新示范案例。区委书记、区长现场实地拍摄推荐视频，多次获得
上海广播电台采访及短视频推送。

4）外部管理机构优势

本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对
市场和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，形成了专
业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，为个人租户、企业租户制定专属服
务与住宿解决方案，并配置足够数量的安保、保洁、工程维保等物管团队，确保
服务品质，为项目的成熟稳定运营保驾护航。坚持社群活动引领，主打人情味社
区，贯彻“ 日日有活动、周周有亮点、月月有爆点”服务理念，全年举办活动超
百场，持续共享热度声量。

5）周边环境宜居

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的楼栋间距大、采光充足，项目周边
绿化率较高，毗邻有河边公园、跑道等设施，整体居住环境干净整洁，相较于区
域内的其他物业对租户更具有吸引力。

6）房屋使用状态良好

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年 8 月竣工、11 月起正式运
营，项目建成时间较短且东孚资管运营维护得当，整体房屋状态较新，室内均为
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精装交付，家具家电配备齐全，租户拎包入住，可获得较高的居住体验和生活品
质。

（2）不动产项目所面临的劣势

不动产项目周边存在同类租赁住房项目，区域内租赁住房市场的竞争可能对
本项目租户来源产生一定分流影响。

     十一、区域分析

     （一）所在区域宏观经济历史及趋势情况

目标不动产项目所在区域为上海市松江区。

     1、地区生产总值及产业结构

2020-2025 年上海全市经济呈逐年增长趋势，2025 年，上海市实现地区生产
总值 56,708.71 亿元，比上年增长 5.4%。其中，第一产业增加值 99.39 亿元，增
长 2.0%；第二产业增加值 11,650.62 亿元，增长 3.5%；第三产业增加值 44,958.70
亿元，增长 6.0%。总的来看，2025 年上海经济稳中加固、稳中有进、稳中向好
的态势没有变，经济发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目
标。

                图：上海市 GDP 及产业结构

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数据来源：上海市统计局

受公共卫生事件影响，2019-2025 年松江区经济呈波动态势，2025 年，松江
区实现地区生产总值 2,375.42 亿元，按可比价格计算，比上年增长 5.2%。其中，
第一产业占地区生产总值比重约为 0.2%；第二产业占地区生产总值比重约为
40.5%；第三产业占地区生产总值比重约为 59.3%。总的来看，2025 年松江区经
济总体平稳、稳中有进的态势没有变，产业结构优化，第三产业表现突出，经济
发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目标。

               图：松江区 GDP 及产业结构

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数据来源：上海市统计局、松江区统计局

2、人口规模和结构及居民收入水平

作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发
展和坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。2018-2021 年上海常
住人口小幅上升，2022 年常住人口为 2,476 万人，同比减少 13 万人，主要原因
为由公共卫生事件带来的外来常住人口减少。截至 2025 年末，上海市常住人口
为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常
住人口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了上海市吸引和
留住人才方面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活力，带动住房
需求持续上涨，外来常住人口的减少主要来自老年人离沪意愿增强。此外，按照
户籍和非户籍人口来看，上海对于人才的吸引力以及落户政策的放宽使得户籍人
口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。

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               图：上海市人口及城镇化水平

数据来源：国家统计局、上海市统计局

截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口
88.80 万人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降
0.9%。本区户籍人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，
比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万
人上升至 196.18 万人，年均复合增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体
保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。

                  图：松江区人口结构

数据来源：上海市统计局、松江区统计局

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2025 年，上海市居民人均可支配收入 91,987 元，比上年增长 4.1%。其中，
城镇常住居民人均可支配收入 96,842 元，增长 4.0%；农村常住居民人均可支配
收入 48,122 元，增长 5.4%。上海市居民人均消费支出 54,765 元，比上年增长
3.9%。其中，城镇常住居民人均消费支出 57,076 元，增长 3.8%；农村常住居民
人均消费支出 33,891 元，增长 4.9%。

2025 年，上海市城镇居民人均可支配收入为 96,842 元，同比增长 4.02%；
城镇居民人均消费支出累计为 57,076 元，同比增长 3.81%。

               图：上海市居民收入与支出（元）

数据来源：国家统计局、上海市统计局

2019-2025 年，松江区居民人均可支配收入持续上涨。2025 年，松江区居民
人均可支配收入 77,565 元，比上年增长 4.2%。

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             图：松江区居民人均可支配收入（元）

数据来源：上海市统计局、松江区统计局

     （二）区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析

松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住，
并且租赁房源多为精装修，根据与不动产项目在产品设计、租户定位、区位条件
等方面的相似程度，以项目区域附近、同等档次、类似规模、相同目标客群的保
障性租赁住房项目为主要竞争性物业。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租
赁住房项目还有世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离项
目较近的还有华润有巢·东部经开店，以下是周边保障性租赁住房项目的详细信
息：

             表：周边保障性租赁住房项目基本信息

比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3
                              世茂·闲猫国际青年社
对象名称 城璟·松江中山社区 华润有巢·东部经开店
                                  区
项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房
              中山街道 中山街道 新桥镇
     位置
            茸梅路 855 弄 1-4 号 五昆路 88 弄 2 号 书林路 600 弄
与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里
开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月
房源套数 438 300 1,348

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比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3
                                       28-40 ㎡一居室
主要户型 多人间宿舍 20-35 ㎡一居室
                                        55 ㎡二居室
备案价
（元/平方米/月/含 80.90 70.80 64.00
    税）
平均租金
（元/平方米/月/含 53-92 58-83 49-66
    税）
出租率 约 95% 约 90% 约 97%

周边保障性租赁住房项目的位置图如下：

              图：周边保障性租赁住房项目位置图

来源：百度地图

（三）区域核心客群特征和需求情况

松江区入住保障性租赁住房项目的租客情况主要呈现以下两个特征：

第一，外来人口比重大，产业聚集区域租赁需求旺盛。根据第七次全国人口
普查数据，松江区外省市来松常住人口占全区总人口的 58.37%，入住保障性租
赁住房项目的新市民占比为 90%。从人口空间分布来看，呈明显的东多西少、北
多南少，主要集中在松江新城范围和东北片区。

                         125
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第二，青年人才群体为主，对居住品质有高要求。整体来看，保障性租赁住
房的申请对象年龄结构 40 周岁以下占比接近 90%、35 周岁以下占比接近 75%，
如世茂·闲猫国际青年社区以 20~30 岁的青年人群为主、 中建·幸孚+”公寓以
24~35 岁青年人群为主，其租户对居住品质有强烈的需求。

从人口来看，聚焦到户型需求而言，松江区入住保障性租赁住房项目的租客
偏好小户型。已成熟运营的泗泾有巢公寓、泗泾派米雷等项目的一室户户型出租
率较高，甚至已开始进行轮候。

（四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响

根据《上海市松江区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（2026-
2030 年），松江区立足 G60 科创走廊策源地定位，对接融入长三角一体化发展国
家战略，摒弃 十四五”时期 一廊一轴两核”空间格局，构建 一城发力、两
片提升”的整体空间发展优势，着力打造先进制造业发展集聚区、新质生产力发
展先行区、现代化新城建设样板区、乡村全面振兴示范区，筑牢未来发展战略空
间和重要增长极。以松江新城为核心发力点，联动东部先进制造业与科创功能集
聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片协同提升，推进松江全域高质量发展，持
续巩固松江新城人口规模、年轻化程度、高学历人才数量均居五大新城首位的优
势。深化 区校合作”，做深做实 G60 科创走廊建设，推进国家级创新要素持续
集聚，推动松江大学城双创集聚区升级发展，打造环高校创新集聚区，深化校企
地产业化合作，建设成为人才高地创新智谷、大学城双创示范区，助力科创要素
高效联动与科技成果转化。深入推进松江新城总部研发功能区建设，持续推进海
尔智谷、启迪漕河泾（中山）科技园等既有科创平台提质增效，同步加快格思航
天二期、上海松江先进产业技术研究院等新增科创平台建设，打造产业集聚、科
创活跃的创新热土。

十五五”期间，松江区将着力打造松江新城、长三角 G60 科创走廊、东部
先进制造业与科创功能集聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片等重点区域。到
2030 年，长三角 G60 科创走廊建设 中国制造”迈向 中国创造”的先进走廊、
科技和制度创新双轮驱动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊取得突破性成果，
全面建成具有国际影响力的科创走廊；城市数字化转型实现全面突破， 科创、

                      126
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人文、生态”现代化新松江城市核心竞争力大幅提升，全面建成独立的长三角综
合性节点城市，圆满完成 五个转型”目标。

围绕科创之城建设目标，聚力新质生产力发展，把握上海 五型经济”发展
优势，坚持创新引领，聚焦 2+4”现代化产业体系，加快打造千亿级产业集群
（其中时尚消费品产业 2030 年规模破 1,000 亿元），加速制造服务 两业融合”，
打造长三角先进制造业高地，形成具有世界级影响力、战略领先、品牌突出的现
代产业体系。持续全面激发科技创新策源功能，加快推进新一代信息技术、高端
装备、时尚消费品等战略性新兴产业集群建设，培育更多国家级专精特新 小巨
人”企业、制造业单项冠军企业，推动产业高端化、智能化、绿色化、集群化发
展。不动产项目附近产业园区众多，产业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科
技园、巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智谷等企业，依
托区域产业集聚优势，为项目提供了稳定的租户客源。

作为五大新城之一，松江区紧扣 十五五”民生福祉保障要求，持续加大保
障性住房建设筹措力度，健全租购并举的住房保障体系，助力长三角 G60 科创
走廊人才高地建设。聚焦区内人才引进、重点企事业单位和公共服务类企业一线
职工的阶段性住房困难，结合 十五五”期间产业集聚区、松江枢纽等交通枢纽
地区的发展布局，优化保障性租赁住房布点，集中建设租赁住房，同步优化申请
流程，完善多层次租赁住房供应体系，切实解决新市民、青年人和一线务工人员
住房困难，为区域产业发展和人才集聚提供坚实安居保障，助力每年引进海内外
高层次创新创业人才 1,000 人的目标落地。

松江区房管局于 2026 年 1 月 9 日召开 2026 年工作推进会，会上公布松江区
完成“ 新时代城市建设者管理者之家”床位筹措 1,200 张，完成保障性租赁住房
房源建设筹措 6,355 套（间）、供应 6,314 套（间），均超额完成市级年度目标。
这些新增的保障性租赁住房将有效增加市场供给，缓解供需矛盾。到 十四五”
期末，松江区计划建设筹措保障性租赁住房 57,210 套“
                            （间），上市供应保障性租
赁住房 44,392 套（间），总量进入上海市前三。截至 2025 年末，松江区已累计
筹措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保障性租赁住房 48,117
套（间），分别超额完成 十四五”期末规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各
区中名列前茅。

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综上所述，松江区经济发展及供需情况预计能够对本项目的稳定运营提供良
好支撑。

                      128
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       第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析

项目公司的财务报表及审计报告已经完整披露，具体请参见本招募说明书
附件。提请基金投资者认真、仔细阅读相关报告全文，切勿仅以本节内容作为投
资判断依据。

一、不动产项目经营及财务情况

（一）审计报告及审计意见

项目公司 2023 年度、2024 年度、2025 年度以及 2026 年 1-3 月财务报表及
附注已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了编号为上会师报字
（2026）第 12251 号标准无保留意见的审计报告。

             表：报告期各期不动产项目主要财务指标

                 2026 年 3 月
项目财务指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
                  末/1-3 月
总资产（亿元） 12.31 12.34 12.43 13.36
资产负债率（%） 70.42% 70.75% 72.15% 74.64%
营业毛利率（%） 58.20% 60.08% 55.24% 33.78%
营业收入（亿元） 0.18 0.76 0.76 0.68
净利润（亿元） 0.03 0.15 0.08 -0.19
经营活动产生的现金流
                        0.09 0.52 0.65 0.43
量净额（亿元）
EBITDA（亿元） 0.14 0.59 0.55 0.29
大幅波动/持续为负等异
                      不涉及 不涉及 不涉及 不涉及
常情况（如有）
                 表：报告期各期项目经营指标

             2026 年 3 月末
项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
                /1-3 月
期末面积出租率
                  91.53% 93.66% 92.09% 83.09%
（%）
租金单价 61.78 64.75 65.50 68.49
租金增长率（%） -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%
租金收缴率（%） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
             截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障
             性租赁住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限
租赁合同期限分布
             等于 1 年的租赁面积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积
             占比为 0.60%。
1、项目公司合并报表
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（1）项目公司合并资产负债表

            表：报告期内项目公司合并资产负债表

                                                              单位：万元

                 2026 年
       项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末
                 3 月末
流动资产： - - -
货币资金 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38
预付款项 - 10.23 15.15 76.61
应收账款 75.62 - - -
其他应收款 7.55 7.55 7.91 7,635.18
其他流动资产 703.81 757.25 862.04 1,247.15
流动资产合计 2,335.02 2,146.47 1,398.89 9,178.32
非流动资产： - - - -
投资性房地产 120,441.47 120,899.99 122,606.41 124,312.18
固定资产 19.84 21.00 16.90 18.98
长期待摊费用 298.81 316.55 319.66 52.63
递延所得税资产 - - 0.04 0.02
非流动资产合计 120,760.13 121,237.54 122,943.01 124,383.81
资产总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13
流动负债： - - - -
应付账款 143.04 795.49 1,061.34 4,010.36
预收款项 792.79 818.14 1,109.35 1,025.68
应付职工薪酬 - - - 24.38
应交税费 200.79 335.61 274.81 718.35
其他应付款 18,778.45 18,719.71 18,772.26 24,310.24
一年内到期的非流动负
                  22,915.95 22,775.33 2,300.76 1,181.80
债
流动负债合计 42,831.02 43,444.29 23,518.53 31,270.81
非流动负债： - - - -
长期借款 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00
非流动负债合计 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00
负债合计 86,679.02 87,292.29 89,712.53 99,690.81
所有者权益： - - - -
实收资本 35,000.00 35,000.00 35,000.00 35,000.00

                              130
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                     2026 年
       项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末
                     3 月末
盈余公积 389.53 389.53 311.51 311.51
未分配利润 1,026.59 702.19 -682.13 -1,440.19
所有者权益合计 36,416.12 36,091.72 34,629.37 33,871.32
负债和所有者权益总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13

（2）项目公司合并利润表

                  表：报告期内项目公司合并利润表

                                                                                 单位：万元

                                2026 年
            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                                 1-3 月
一、营业总收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14
其中：营业收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14
二、营业总成本 1,337.14 5,663.54 6,523.14 8,155.49
其中：营业成本 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86
税金及附加 120.19 589.77 605.91 719.60
销售费用 - - - 275.20
管理费用 - - 9.43 46.60
研发费用 - - - -
财务费用 477.29 2,053.47 2,521.81 2,619.24
其中：利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69
       利息收入 0.48 1.31 0.74 1.66
加：其他收益 - 36.57 27.03 0.15
投资收益（损失以 -”号填列） - - - -
净敞口套期收益（损失以 -”号填
                                            - - - -
列）
公允价值变动收益（损失以 -”号
                                            - - - -
填列）
信用减值损失（损失以 -”号填
                                            - 0.18 -0.10 18.64
列）
资产减值损失（损失以 -”号填
                                            - - - -
列）
资产处置收益（损失以 -”号填
                                            - -0.15 - -
列）
三、营业利润（亏损以 -”号填
                                     432.54 1,939.58 1,068.06 -1,348.56
列）
加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.04

                                      131
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                       2026 年
       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                        1-3 月
减：营业外支出 - - - 308.82
四、利润总额（亏损总额以 -”号
                         432.54 1,949.79 1,068.06 -1,657.35
填列）
减：所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07
五、净利润（净亏损以＂-＂号填
                         324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41
列）
（一）持续经营净利润（净亏损以
                         324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41
-”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
                                   - - - -
-”号填列）
六、综合收益总额 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41

（3）项目公司合并现金流量表

            表：报告期内项目公司合并现金流量表

                                                                     单位：万元

                      2026 年
      项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                       1-3 月
一、经营活动产生的现金流量： - - -
销售商品、提供劳务收到的现金 1,718.01 7,041.12 7,647.94 8,260.33
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 397.97 540.44 1,285.59 808.53
经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86
购买商品、接受劳务支付的现金 495.84 1,567.47 796.10 2,177.40
支付给职工以及为职工支付的现金 - - 292.49 868.57
支付的各项税费 384.26 205.18 974.36 1,400.55
支付其他与经营活动有关的现金 305.08 563.34 416.89 302.46
经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98
经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89
二、投资活动产生的现金流量： - - - -
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长
                               - 0.12 - -
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
                               - - - -
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - - -

                           132
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                  2026 年
      项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                   1-3 月
投资活动现金流入小计 - 0.12 - -
购建固定资产、无形资产和其他长
                    421.85 480.81 3,768.51 8,171.71
期资产支付的现金
投资支付的现金 - - - -
取得子公司及其他营业单位支付的
                           - - - -
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - - - -
投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71
投资活动产生的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71
三、筹资活动产生的现金流量： - - - -
吸收投资收到的现金 - - - -
取得借款收到的现金 - - - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69
筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69
偿还债务支付的现金 - 22,226.00 1,104.00 476.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
                    332.35 1,681.24 2,503.48 2,605.55
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 - -- 27,536.94 16,848.75
筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30
筹资活动产生的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39
四、汇率变动对现金及现金等价物
                           - - - -
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44
加：期初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82
六、期末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38

（二）主要财务指标分析

1、营业收入分析

                      133
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                           表：报告期内项目公司收入结构

                                                                         单位：万元、%

                2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                         占营业 占营业 占营业 占营业
项目
               金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比
                          重 重 重 重
保障性租赁住
              1,596.46 90.21 7,086.87 93.66 7,048.38 93.18 5,055.66 74.48
房租金收入
商铺租金收入 126.11 7.13 301.65 3.99 328.4 4.34 212.68 3.13
车位租金收入 36.57 2.07 140.57 1.86 140.93 1.86 139.6 2.06
其他收入 10.54 0.60 37.43 0.49 46.56 0.62 1,380.20 20.33
营业收入合计 1,769.68 100.00 7,566.52 100.00 7,564.27 100.00 6,788.14 100.00
      注：
      1、其他收入包括酒店客房收入、酒店餐饮收入、增值服务费和物业管理费收入、杂费收入、能耗收入
等。
      2、不动产项目历史存在酒店业态，酒店运营期间对应产生的酒店客房收入和餐饮收入是其他收入的主
要构成部分；酒店改造完成后，其他收入构成主要为物业管理费收入、杂费收入。

          2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万
元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保
障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目
2022 年度因公共卫生事件及政府征用9影响，期间无法正常对外招租导致正常运
营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司
的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已
达到稳定运营状态。

          2、营业成本分析

      9 2022 年 2 月 27 日至 2022 年 7 月 31 日期间，不动产项目 1、6 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年
3 月 3 日至 2022 年 8 月 1 日期间，不动产项目 2、3、4、5、7、8、9 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年
9 月 7 日至 2022 年 12 月 31 日期间，不动产项目 1、2、3、4、5 号楼被政府征用作为隔离点。

                                             134
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                           表：报告期内项目公司成本结构

                                                                        单位：万元、%

                      2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度

       项目 占营业 占营业 占营业 占营业
                      金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比
                                重 重 重 重
折旧及摊销费用 480.41 27.15 1,920.12 25.38 1,900.69 25.13 1,938.72 28.56
付现成本 259.25 14.65 1,100.18 14.54 1,485.29 19.64 2,556.14 37.66
其中：市场推广及营运费 - - 0.88 0.01 168.45 2.23 321.02 4.73
行政办公支出 - - 7.19 0.10 40.11 0.53 77.88 1.15
物业费用支出 34.71 1.96 65.71 0.87 471.28 6.23 948.84 13.98
人工成本 - - - - 268.11 3.54 793.40 11.69
委托管理费 214.30 12.11 1,015.58 13.42 526.53 6.96 208.94 3.08
食品成本 - - - - - - 175.08 2.58
客房服务费 - - - - - - 16.23 0.24
保险 10.23 0.58 10.81 0.14 10.81 0.14 7.02 0.10
其他 - - - - - - 7.74 0.11
营业成本合计 739.66 41.80 3,020.30 39.92 3,385.98 44.76 4,494.86 66.22
          从占营业收入的比重来看，营业成本主要为折旧及摊销费用，2023-2025 年
度及 2026 年 1-3 月，项目公司营业成本中的折旧摊销费用分别为 1,938.72 万元、
1,900.69 万元、1,920.12 万元和 480.41 万元，占营业收入的比例分别为 28.56%、
25.13%、25.38%和 27.15%。

          营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付现成本，付现成本主要包括物业费
用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理费和市场推广及营运费用。2023-
2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司付现成本分别为 2,556.14 万元、1,485.29
万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。2023 年度，项目公司尚存在自主经营酒店
业务及由此产生的相关人员、营销成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目
公司将 18 号楼的酒店业态调整为租赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产
生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体
运营管理委托予东孚资管负责10，项目公司仅承担委托管理费及个别必要成本项

        10 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协
议》及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议补充协议一》
                                                  ，委托管理费
已涵盖自 2024 年 10 月起的物业费用支出、人工成本和行政办公支出。

                                              135
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（其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有少量行政办公支出和物业费用支出系过
渡期存在少量成本未完全转移11），付现成本进一步下降。

    本项目付现成本与同行业可比项目对比情况详见本招募说明书 第四章 治
理机制与运营管理安排”之 第二节 运营管理安排”之 三、运管费率”之 （五）
与历史运管费用的匹配情况”与 （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情
况”。

       3、运营净收益情况

                   表：报告期内项目公司运营净收益

                                                                    单位：万元

                          2026 年
            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                           1-3 月
净利润 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41
所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07
折旧摊销 480.41 1,920.12 1,900.69 1,942.79
利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69
EBITDA 1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13
资本性支出 3.00 80.83 332.78 53.48
运营净收益 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65
运营净收益率 78.15% 76.98% 67.90% 41.74%
注：
1、EBITDA=净利润+所得税费用+折旧摊销+利息费用；
2、运营净收益=经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收；
3、运营净收益率=运营净收益/营业收入。

    2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司 EBITDA 分别为 2,887.13 万元、
5,469.19 万元、5,905.71 万元和 1,385.92 万元，项目公司 2023 年息税折旧摊销前
利润金额较低，主要受公共卫生事件、政府征用及业态调整的影响，项目处于运
营爬坡期，收入释放受限且承担了较高的历史与改造成本；2024 年 EBITDA 实
现大幅增长，得益于项目进入稳定运营阶段，出租率显著提升，同时，随着业态
调整完成及运营管理模式的优化，项目付现成本得到有效压缩，成本结构优化。

11 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费
用支出主要系进项税转出及清理水电费预付挂账。

                                      136
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        2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司运营净收益分别为 2,833.65 万
元、5,136.40 万元、5,824.89 万元和 1,382.93 万元，运营净收益率分别为 41.74%、
67.90%、76.98%和 78.15%。自不动产项目 2023 年正常运营以来，项目公司的营
业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，且自 18 号楼完成业态调整后，成本
结构不断优化，2023-2025 年度运营净收益和运营净收益率持续增长，2026 年 1-
3 月年化运营净收益较 2025 年度略有下降主要系受春节返乡潮等季节性不利因
素影响，租住需求阶段性回落。

        4、资产结构分析

                        表：报告期内项目公司资产状况分析

                                                                      单位：万元、%

           2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产 2,335.02 1.90 2,146.47 1.74 1,398.89 1.13 9,178.32 6.87
非流动资产 120,760.13 98.10 121,237.54 98.26 122,943.01 98.87 124,383.81 93.13
资产总计 123,095.14 100.00 123,384.00 100.00 124,341.90 100.00 133,562.13 100.00

        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，项目公司总资产分别为 133,562.13 万元、
124,341.90 万元、123,384.00 万元和 123,095.14 万元，剔除折旧摊销影响，整体
资产规模保持相对稳定。

        资产内部结构上看，以非流动资产为主。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，
流动资产分别为 9,178.32 万元、1,398.89 万元、2,146.47 万元和 2,335.02 万元，
占总资产的规模比例分别为 6.87%、1.13%、1.74%和 1.90%；非流动资产分别为
124,383.81 万元、122,943.01 万元、121,237.54 万元和 120,760.13 万元，占总资
产的规模比例分别为 93.13%、98.87%、98.26%和 98.10%，非流动资产中以投资
性房地产为主，与项目公司主营业务构成相符。

        （1）流动资产分析

                                             137
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                        表：报告期内项目公司流动资产状况分析

                                                                                  单位：万元、%

               2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 1,548.03 66.30 1,371.43 63.89 513.78 36.73 219.38 2.39
预付账款 - - 10.23 0.48 15.15 1.08 76.61 0.83
应收账款 75.62 3.24 - - - - -
其他应收款 7.55 0.32 7.55 0.35 7.91 0.57 7,635.18 83.19
其他流动资产 703.81 30.14 757.25 35.28 862.04 61.62 1,247.15 13.59
流动资产合计 2,335.02 100.00 2,146.47 100.00 1,398.89 100.00 9,178.32 100.00

        从流动资产构成来看，主要由其他应收款、其他流动资产和货币资金构成。
    其他流动资产主要为留抵税额、待认证进项税额及待确认进项税额。2023-2025
    年末及 2026 年 3 月末，其他应收款分别为 7,635.18 万元、7.91 万元、7.55 万元
    和 7.55 万元，占流动资产的比例分别为 83.19%、0.57%、0.35%和 0.32%，其他
    应收款主要由集团资金流动性管理需要归集至上级母公司账户的应收关联方款
    项构成，2024 年项目公司对上述款项进行了回收，流动资产合计金额降低。2023-
    2025 年末及 2026 年 3 月末，货币资金分别为 219.38 万元、513.78 万元、1,371.43
    万元和 1,548.03 万元，随着不动产项目逐渐运营稳定，货币资金呈增长趋势。

        （2）非流动资产情况

                   表：报告期内项目公司非流动资产状况分析

                                                                                  单位：万元、%

            2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产 120,441.47 99.74 120,899.99 99.72 122,606.41 99.73 124,312.18 99.94
固定资产 19.84 0.02 21.00 0.02 16.90 0.01 18.98 0.02
长期待摊费用 298.81 0.25 316.55 0.26 319.66 0.26 52.63 0.04

递延所得税资产 - - - - 0.04 0.00 0.02 0.00

非流动资产合计 120,760.13 100.00 121,237.54 100.00 122,943.01 100.00 124,383.81 100.00

        从非流动资产构成来看，投资性房地产为非流动资产的主要构成科目。2023-
    2025 年末及 2026 年 3 月末，投资性房地产分别为 124,312.18 万元、122,606.41

                                                     138
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万元、120,899.99 万元和 120,441.47 万元，占非流动资产的比例分别为 99.94%、
99.73%、99.72%和 99.74%，与项目公司主营业务构成相符。

       5、负债结构分析

                        表：报告期内项目公司负债状况分析

                                                                         单位：万元、%

             2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债合计 42,831.02 49.41 43,444.29 49.77 23,518.53 26.22 31,270.81 31.37
非流动负债合计 43,848.00 50.59 43,848.00 50.23 66,194.00 73.78 68,420.00 68.63
负债合计 86,679.02 100.00 87,292.29 100.00 89,712.53 100.00 99,690.81 100.00

       2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，总负债分别为 99,690.81 万元、89,712.53
万元、87,292.29 万元和 86,679.02 万元，整体负债规模呈下降趋势，资产负债率
分别为 74.64%、72.15%、70.75%和 70.42%，资产负债率较高主要系不动产项目
的开发建设和开业筹办等事项产生较高的资金投入需求，由此形成了关联方借款
和银行贷款。

       2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债分别为 31,270.81 万元、23,518.53
万元、43,444.29 万元和 42,831.02 万元，占总负债的规模比例分别为 31.37%、
26.22%、49.77%和 49.41%；非流动负债分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、
43,848.00 万元和 43,848.00 万元，占总负债的规模比例分别为 68.63%、73.78%、
50.23%和 50.59%。负债内部结构上看，2023-2024 年末，负债构成主要为非流动
负债；2025 年末流动负债占比大幅提升，主要系当年新增中建资本（上海）借入
的 2.00 亿元关联方借款，计入一年内到期的非流动负债，同时项目公司将该笔
资金用于偿还银行贷款，导致非流动负债相应减少；2026 年 3 月末，项目公司
负债结构较 2025 年末整体保持相对稳定。

       （1）流动负债情况

                                             139
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                       表：报告期内项目公司流动负债状况分析

                                                                     单位：万元、%

             2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 143.04 0.33 795.49 1.83 1,061.34 4.51 4,010.36 12.82
预收款项 792.79 1.85 818.14 1.88 1,109.35 4.72 1,025.68 3.28
应付职工薪酬 - - - - - - 24.38 0.08
应交税费 200.79 0.47 335.61 0.77 274.81 1.17 718.35 2.30
其他应付款 18,778.45 43.84 18,719.71 43.09 18,772.26 79.82 24,310.24 77.74
一年内到期的
           22,915.95 53.50 22,775.33 52.42 2,300.76 9.78 1,181.80 3.78
非流动负债
流动负债合计 42,831.02 100.00 43,444.29 100.00 23,518.53 100.00 31,270.81 100.00

        从流动负债构成来看，其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款为
流动负债的主要构成科目。

        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，其他应付款分别为 24,310.24 万元、
18,772.26 万元、18,719.71 万元和 18,778.45 万元，主要系应付关联方款项，截至
2026 年 3 月末，项目公司的其他应付款主要为应付关联方借款，应付关联方借
款主要为对中建资本（上海）的借款 18,000.00 万元。

        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，一年内到期的非流动负债分别为 1,181.80
万元、2,300.76 万元、22,775.33 万元和 22,915.95 万元，主要由资产负债表日一
年内到期的长期应付款本息和一年内到期的银行贷款本息构成，2025 年末一年
内到期的非流动负债有所增加主要系新增对中建资本（上海）的关联方借款 2.00
亿元所致。前述银行贷款及关联方借款拟以募集资金通过专项计划向项目公司发
放股东借款及增资的方式予以偿还。

        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，应付账款分别为 4,010.36 万元、1,061.34
万元、795.49 万元和 143.04 万元，随应付工程款逐年减少呈下降趋势。截至 2026
年 3 月末，应付账款主要为应付工程款和应付东孚资管的委托管理费。前述应付
工程款拟根据付款期结算进度以货币资金支付。

        （2）非流动负债情况

                                            140
                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                    表：报告期内项目公司非流动负债状况分析

                                                                             单位：万元、%

               2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
长期借款 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00
非流动负债合计 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00

        从非流动负债构成来看，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，长期借款分别为
68,420.00 万元、66,194.00 万元、43,848.00 万元和 43,848.00 万元，是非流动负
债的唯一构成，长期借款主要为银行抵押借款，项目公司于 2025 年偿还银行贷
款 2.00 亿元，2025 年末长期借款有所减少。前述银行借款拟以募集资金通过专
项计划向项目公司发放股东借款及增资的方式予以偿还。

        6、税金及期间费用分析

                         表：报告期内项目公司税金及费用情况

                                                                             单位：万元、%

           2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
          金额 金额 金额 金额
                    入比重 入比重 入比重 入比重
税金及附加 120.19 6.79 589.77 7.79 605.91 8.01 719.60 10.60
销售费用 - - - - - - 275.20 4.05
管理费用 - - - - 9.43 0.12 46.60 0.69
财务费用 477.29 26.97 2,053.47 27.14 2,521.81 33.34 2,619.24 38.59
税金及费用
           597.48 33.76 2,643.24 34.93 3,137.16 41.47 3,660.63 53.93
合计
        2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司税金及费用分别为 3,660.63 万
    3,137.16 万元、2,643.24 万元和 597.48 万元，
元、 占营业收入的比重分别为 53.93%、
41.47%、34.93%和 33.76%，报告期内税金及费用主要由财务费用构成，随着不
动产项目收入的提升和贷款本金的偿还，税金及费用占营业收入比重逐渐下降。

        7、资本性支出分析

                                                  141
         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               表：报告期内项目公司资本性支出情况

                                                                 单位：万元

                         2026 年 2025 年 2024 年 2023 年
          项目
                          1-3 月 度 度 度
非经常性资本性支出：
——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48
—— 新时代城市建设者管理者之
                                   - - 101.35 -
家”形象升级相关
日常资本性支出：
——维持日常运营需要的维修改造
                             3.00 80.83 67.60 -
及设备更新等
       资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48
资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79%
日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00%
不动产项目投入运营时间较短，设备设施较新，实际发生的经营性相关资本
性支出较少。2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1-
3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应
占营业收入的比重为 0.79%、4.40%、1.07%和 0.17%。2023 年度和 2024 年度资
本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和 新时代城市建设者管理者之家”形象
升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。

剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的维
持日常运营需要的维修改造及设备更新等日常资本性支出分别为 0.00 万元、
67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、
1.07%和 0.17%，项目日常资本性支出占收入比重较低，与项目投入运营时间较
短、设备设施较新的实际情况相符。

8、现金流情况分析

               表：报告期内项目公司现金流情况

                                                                 单位：万元

                        2026 年
          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                         1-3 月
经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86
经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98
经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89

                           142
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                           2026 年
           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                            1-3 月
投资活动现金流入小计 - 0.12 - -
投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71
投资活动使用的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71
筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69
筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30
筹资活动使用的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39
现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44
加：期/年初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82
期/年末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司经营活动产生的现金流量净额分
别为 4,319.89 万元、6,453.69 万元、5,245.57 万元和 930.81 万元。2025 年度较
2024 年度经营活动产生的现金流量净额略有下降，主要原因为 18 号楼业态调整
后收到的预收账款、销项税、押金有所减少。2026 年 1-3 月项目公司年化经营活
动产生的现金流量净额较 2025 年度有所下降主要系当期集中支付各项税费所致。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司投资活动产生的现金流量净额分
别为-8,171.71 万元、-3,768.51 万元、-480.69 万元和-421.85 万元，报告期内，项
目公司投资活动现金流入金额较小，投资活动产生的现金流出较大主要系结算建
设工程款所致，项目公司投资活动产生的现金流出随支付工程款的结算进度而逐
年减少。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分
别为 3,307.39 万元、-2,390.78 万元、-3,907.24 万元和-332.35 万元。2024 年度筹
资活动产生的现金流量净额为负主要系期间项目公司股权发生转让，项目公司向
原股东中建东孚和其他关联方偿还借款所致。2025 年度筹资活动产生的现金流
量净额较 2024 年进一步下降主要系项目公司偿还债务支付的现金增加且存在分
配股利、利润或偿付利息的筹资活动现金流出所致。2026 年 1-3 月筹资活动产生
的现金流量净额为负主要系当期无筹资活动现金流入，同时按期支付了借款利息。

二、不动产项目的租户情况

本不动产项目主要依托租赁收入，项目历史期间租户相关情况如下：

（一）租户数量
                               143
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           根据项目公司租赁台账，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海
       松江店）项目可出租租赁住房为 2,43212套，已出租租赁住房 2,253 套，其中企业
       租户租赁 214 套，个人租户租赁 2,039 套；不动产项目下正在履行的配套商业《商
       铺租赁合同》共计 27 份。

              （二）租户行业分布和集中度

              1、租赁住房租户类型分布情况

           租赁住房租户类型分个人、企业两类。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目
       已出租面积合计为 94,037.58 平方米，共 2,253 套。其中，出租给企业 214 套，
       出租给个人 2,039 套；个人租户面积占比 87.90%，套数占比 90.50%，合同月租
       金收入占比 88.82%，个人租户占比高，不动产项目有着较好的收入分散度。截
       至 2026 年 3 月 31 日，企业租户平均租金单价为 57.08 元/平方米/月，个人租户
       平均租金单价为 62.42 元/平方米/月，价差属于合理范围内，系正常的市场定价
       策略所致。

                                表：租赁住房租户类型分布情况

                                                         合同月租金 平均租金单
         出租套数 租赁面积 租赁面积 合同月租金收
租户类型 套数占比 收入（元/ 价（元/平方
          （套） （平方米） 占比 入占比
                                                           月） 米/月）
企业租户 214 9.50% 11,376.04 12.10% 649,307 11.18% 57.08
个人租户 2,039 90.50% 82,661.54 87.90% 5,160,008 88.82% 62.42
合计 2,253 100.00% 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 61.78

              2、租赁住房租户年龄分布

           截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，支
       付能力较为稳定。

         12 不动产项目共纳保 2,437 套房源（含拆套）
                                    ，考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故住房总可
       租套数按照 2,432 套进行列示。

                                              144
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                   表：租赁住房租户年龄分布

      租户年龄段 占比
       25 岁以下 14.42%
      25 岁-40 岁 72.88%
       40 岁以上 12.70%
        合计 100.00%

3、租户行业分布

截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研
究服务业、互联网相关行业和制造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼
测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在 20%以上，具备较
强的支付能力和稳定性。

                  表：租赁住房租户职业行业分布

       租户职业行业 出租套数（套） 套数占比
     科学研究和技术服务业 556 24.68%
       互联网相关行业 518 22.99%
         制造行业 489 21.70%
       医疗及健康行业 216 9.59%
    商务服务及金融相关行业 176 7.81%
      建筑及房地产行业 86 3.82%
         教育行业 49 2.17%
      研究及实验相关行业 35 1.55%
          零售业 17 0.75%
       文娱相关产业 13 0.58%
          餐饮业 9 0.40%
           其他 89 3.95%
           合计 2,253 100.00%

截至 2026 年 3 月 31 日，商业配套部分租户主要为星巴克、瑞幸咖啡、罗森
超市、联华超市、菜鸟驿站等企业，覆盖餐饮、零售、医疗及健康、服务等行业，
满足租赁住房租户日常生活、娱乐需求。

4、租户集中度情况

                         145
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本项目的租户具有良好的分散性，租户集中度分析详见本招募说明书 第二
章 不动产项目”之 第一节 不动产项目概况”之 九、重要现金流提供方”。

（三）关联方租户

近三年及一期，关联方租户收入占项目总收入比例分别为 0.15%、0.65%、
0.26%和 0.04%，关联方租户收入占比极低。历史上涉及的关联方租户为：上海
中建东孚资产管理有限公司、上海中建孚泰置业有限公司络绎坊酒店管理分公司、
中建资本管理（上海）有限公司和中建西部建设集团第八（上海）有限公司。各
关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍使用，系企业客户常见的租赁用途，
报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与关联方租户的定价方式根据市场交易
规则履行，关联方租户的合同租金处于同户型租赁房源的市场价的正常水平。

（四）租赁合同期限及到期时间分布

1、租赁住房租期分析

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》
                         （沪住建规范联〔2022〕
3 号）的相关规定，保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合
同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。保障性租赁
住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过
3 年。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不
再符合准入条件的，应当退出。

截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁
住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等于 1 年的租赁面
积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积占比为 0.60%，其租赁期限情
况、租约到期期限分布如下：

                表：租赁住房租赁期限情况

                租赁面积 合同租金 占总合同租金
    租赁期限 面积占比
                （平方米） （元/月） 比例
    小于 1 年 9,880.97 10.51% 635,653 10.94%
     1年 83,588.89 88.89% 5,138,031 88.44%
    大于 1 年 567.72 0.60% 35,631 0.61%
     合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00%

                              146
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                 表：租赁住房租约到期分布情况

                  租赁面积 合同租金 占总合同租金
租约到期时间 面积占比
                  （平方米） （元/月） 比例
2026 年第一季度 370.96 0.39% 22,652 0.39%
2026 年第二季度 26,767.64 28.46% 1,715,470 29.53%
2026 年第三季度 23,226.54 24.70% 1,470,859 25.32%
2026 年第四季度 20,722.72 22.04% 1,232,690 21.22%
2027 年第一季度 22,949.72 24.40% 1,367,644 23.54%
       合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00%

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租赁住房部分租约期限较短，可能面
临到期后不续约产生较长空置期，出租率下降的风险，基金管理人已在本招募说
明书 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第二节 风险因素”之 二、与
不动产项目特性相关的风险”中揭示 不动产项目租赁住房出租率和租金下降的
风险”。

对于相关风险，基金管理人与运营管理机构已设置如下保障项目稳定运营的
措施：

（1）不动产项目平均去化周期较短，可实现较好地衔接

2026 年 1-3 月，不动产项目租户退租后去化平均天数为 15.82 天，较短的去
化周期，预计可助力不动产项目实现租约的良好衔接，促进不动产项目平稳经营。

（2）续租率较高，预计换租风险可控

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，本项目的全年综合续约率分别为 76%、
77%、78%和 76%，持续稳定地保持在较高水平，表明大多数租户在租期结束后
会选择继续租赁，预计集中换租风险可控。

（3）续租安排、退换租处理机制完善

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、
高价值生活的原则，运营管理实施机构东孚资管建立了一套从项目筹开期到运营
期、涵盖续租与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁
住房产品和服务。

2、商业租期分析

                                147
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截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目商业现有租
赁协议的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.30%，剩余
租期较长具有较高的稳定性，具体租约到期分布见下表：

             表：商业租约剩余期限（X）分布情况

剩余期限 租赁面积
            租户数 租户数占比 面积占比
（年） （平方米）
X的通知》
                （沪房规范〔2025〕5 号），建设者之家项
目主要面向符合上海市保障性租赁住房准入条件的城市一线劳动者供应，重点
为建筑施工、环卫、绿化、快递、外卖、家政、医护、保安、保洁、交通等城
市建设、运营和生活服务保障行业的一线从业人员，以及来沪新就业、初创业
的人员和高校毕业生等群体（以下简称 相关群体”）。

    租金定价方面，在向符合条件的相关群体出租时，建设者之家相关房源租
金按不高于床位备案租赁价格执行；在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，
建设者之家的相关房源可以面向社会个人供应，租赁价格不高于保障性租赁住
房备案租赁价格（一房一价）。

    报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用床位
备案租赁价格；两室两厅及三室两厅户型均面向社会个人供应，不适用床位备
案价。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，以建设者之家床位备案租赁价格出租
的相关房源合同月租金收入占比分别为 0.00%、6.07%、5.87%和 6.50%。建设
者之家房源明细及床位备案租赁价格详见下表：

                       153
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                         表：建设者之家房源明细及床位备案租赁价格

                                                                                床位备案租赁
                               可出租面积
             户型 套数 床型 床位数 价格（元/床位/
                               （平方米）
                                                                                  月）
                       138 6,672.35 双人间 276 1,200
             两室
                        36 1,744.69 四人间（上下铺） 144 600
          两室两厅 51 3,176.01 双人间 102 2,400
          三室两厅 26 2,189.98 三人间 78 1,400
             合计 251 13,783.03 - 600 -
              注：
            1、在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设者之家的相关房源可以面向社会
          个人供应；
            2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家
          床位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，
          社会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案
          租赁价格（一房一价）执行。
              3）各户型报告期租金单价和租金增长率情况

              报告期各期末，不动产项目租赁住房分户型的租金单价和租金增长率如
          下表：

                       表：租赁住房分户型历史租金单价和租金增长率情况

                                                                             单位：元/平方米/月

                    2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
              已出 已出 已出
     户型 租金 租金 租金 已出租 租金
              租套 增长率 租套 增长率 租套 增长率
                       单价 单价 单价 套数 单价
               数 数 数
一室 889 70.83 -2.93% 867 72.97 -7.53% 865 78.91 1.08% 888 78.07
一室一厅 1,006 59.81 -6.20% 1,055 63.76 1.40% 1,055 62.88 -0.62% 971 63.27
两室（建设者之家） 161 48.45 -0.06% 156 48.48 -0.82% 159 48.88 / / /
其中：双人间 127 48.25 -0.08% 123 48.29 -0.86% 124 48.71 / / /
       四人间 34 49.21 0.02% 33 49.20 -0.65% 35 49.52 / / /
两室（其他） 18 62.52 -10.20% 23 69.62 1.96% 21 68.28 1.65% 143 67.17
两室两厅 116 62.94 -3.70% 121 65.36 3.35% 105 63.24 -15.08% 70 74.47
三室两厅 63 57.46 -4.03% 63 59.87 2.41% 57 58.46 -16.37% 17 69.90
合计 2,253 61.78 -4.59% 2,285 64.75 -1.15% 2,262 65.50 -4.37% 2,089 68.49
              注：
            1、不动产项目租赁住房部分报告期内不涉及免租期，合同租金单价和有效租金单
          价一致；
            2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家
          床位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，

                                                     154
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社会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案
租赁价格（一房一价）执行；
3、2023 年末，不动产项目尚无房源按建设者之家床位价格对外出租；
4、由于不同房间存在面积尾差，建设者之家按面积计算的单位租金（元/㎡/月）略
有波动。
不动产项目自 2021 年 11 月投入运营，2022 年因公共卫生事件被政府征用
为隔离点。2023 年，项目运营快速修复爬升，小户型房源凭借高坪效优势快速
去化，带动租金单价、出租率同步提升，年末租赁住房租金单价 68.49 元/平方
米/月，面积出租率 83.09%。

2024 年，在稳固小户型高出租率的基础上，重点推进大户型（两室两厅
和三室两厅）房源去化。2024 年末两室两厅和三室两厅户型的租金单价同比
分别下降 15.08%和 16.37%，以主动调价促进大户型的快速去化，年末两室两
厅和三室两厅户型出租套数同比均大幅增加，去化成效显著。同时，部分两
室户型房源被认定为“ 建设者之家”并按床位备案租赁价格出租，“ 建设者之
家”床位备案租赁价格相对两室户型的其他房源租金单价较低，结构性拉低
了两室户型整体均价。在整体租金适度回调至 65.50 元/㎡/月的情况下，2024
年末租赁住房面积出租率已提升至 92.09%。

2025 年，项目所处区域租赁市场呈现周期性调整，周边竞品出现一定的
价格波动，2025 年下半年，项目动态调整运营思路，通过灵活有效的营销策
略稳存量、拓增量。其中，一室户型作为项目套数最多的主力户型，年内适
度下调 7.53%，以巩固该户型在周边竞品中的性价比优势；其他户型租金单
价保持基本稳定或小幅上涨。当年末，租赁住房租金单价小幅下调至 64.75 元
/平方米/月，出租率提升至 93.66%，经营态势保持稳健。

进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营
策略，对全户型进行普适性微调，2026 年 3 月末整体租金单价降至 61.78 元
/㎡/月。其中，一室一厅和两室（其他）户型租金单价降幅分别为 6.20%和
10.20%，降幅相对其他户型较高主要系一室一厅和两室（其他）户型在近三
年租赁表现相对稳定，租金价格未经历下调，为适应市场环境，在 2026 年一
季度对该类户型进行了针对性回调，租金降幅相对更大，以促进各类户型的
均衡去化。截至 2026 年 3 月末，本项目面积出租率为 91.53%、套数出租率
为 92.64%，出租率在受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响

                      155
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的情况下仍维持在较高水平，本项目通过适度优化租金定价以巩固并提升长
期出租率，增强了在长周期内的经营韧性。

总体而言，项目 2023 年短期内即实现快速修复企稳；2024-2025 年优化产
品结构、灵活适配市场周期，租金单价处于合理波动区间，出租率持续稳步攀
升；2026 年以来，项目进入全面优化期，主动实施以价换量策略对全户型进行
普适性调价，有效维稳了淡季出租率，增强了项目在长周期内的经营韧性。

（3）最近一期新签合同实际租金单价情况及以价换量策略的实施效果

自 2021 年国家大力推进保障性租赁住房建设以来，全国保租房进入集中
供给通道，重点城市在 十四五”期间筹集规模明显提升，部分区域租金单价
出现阶段性承压。上海作为人口净流入城市，保租房新增房源量居全国前列，
叠加就业人群租房消费预期的变化，近两年部分板块租金出现一定程度的调整
压力。

松江区作为 五个新城”之一，过去一段时间有相对集中的新建保租房入
市，短期内新增供给对区域租金单价形成了一定扰动，租赁市场经历过一个阶
段性承压的过程。运营团队持续跟踪区域市场变化，注意到这一阶段性供需波
动后，运营团队对项目租赁策略进行了动态评估与调整，适度采取以价换量的
方式应对短期去化压力，而非固守原有价格体系。随着新增房源逐步被消化、
区域租赁供需趋于平衡，整体租金和出租率表现进入相对稳定的状态。

2026 年一季度，本项目在前述以价换量策略框架下，进一步对全户型进行
普适性调价，2026 年 1-3 月新签合同整体均价为 60.74 元/平方米/月，较 2025
年同期有所下调。上述价格调整有效拉动了租赁需求。2026 年 1-3 月，新签套
数从去年同期 668 套增长至 755 套，同比增幅 13.02%；新签面积从 27,441.03
平方米提升至 31,304.22 平方米，同比增幅 14.08%，适度调降租金有效提升了
项目去化速度，并支撑整体出租率保持于 90%以上的高位。新签合同具体情况
如下：

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              表：2026 年一季度及去年同期新签合同租金单价情况

                                                     单位：平方米、元/平方米/月

                   2026 年 1-3 月新签合同 2025 年 1-3 月新签合同
     户型
                新签套数 新签面积 租金单价 新签套数 新签面积 租金单价
一室 301 8,066.96 68.59 268 7,152.03 79.39
一室一厅 355 17,432.04 58.37 321 15,836.82 62.16
两室（建设者之家） 38 1,837.54 48.27 30 1,450.75 48.25
其中：双人间 30 1,449.43 47.95 25 1,208.31 48.00
        四人间 8 388.11 49.47 5 242.44 49.50
两室（其他） 10 482.36 61.77 13 626.86 66.53
两室两厅 37 2,305.11 62.45 30 1,868.65 63.40
三室两厅 14 1,180.21 57.84 6 505.92 60.72
合计 755 31,304.22 60.74 668 27,441.03 66.08
       进入二季度，以价换量策略的实施效果进一步显现，项目出租率持续攀升，
2026 年 5 月末套数出租率已达 95.35%，面积出租率 94.74%，创下 2021 年运营
以来历史最佳水平；且 2026 年 3 月末至 2026 年 5 月末租金单价稳定维持在 61-
62 元/平方米/月的区间水平。后续，项目将持续沿用当前运营策略，结合当前稳
定的出租率水平与健康的租户结构，租金单价有望保持平稳，为投资人提供持续
稳健的回报。

       2、配套商业租金单价和租金增长率情况

       2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目商业合同租金单价分别为
120.82 元/平方米/月、125.13 元/平方米/月、131.10 元/平方米/月和 131.99 元/平
方米/月，有效租金单价分别为 99.05 元/平方米/月、104.70 元/平方米/月、113.79
元/平方米/月和 125.92 元/平方米/月，合同租金单价与有效租金单价均呈增长趋
势。

                表：配套商业历史租金单价和租金增长率情况

                                             2026 年 2025 2024 2023
                 项目
                                              1-3 月 年度 年度 年度
           期末合同租金单价（元/平方米/月） 131.99 131.10 125.13 120.82
     配套商 期末合同租金单价增长率 0.68% 4.77% 3.57% /
      业 期末有效租金单价（元/平方米/月） 125.92 113.79 104.70 99.05
              期末有效租金单价增长率 10.66% 8.68% 5.70% /
     注：商业合同租金单价为对应时点合同约定的租金单价按租赁面积加权平均求得，商业有效租金单价
为对应时点考虑免租期影响后按租赁面积加权平均求得。

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3、地下车位租金单价和租金增长率情况

不动产项目车位自 2022 年 1 月投入运营，可租赁车位数为 1,016 个，月租
金单价均为 150 元/个/月。

（二）与可比项目租金水平对比情况

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于松江区中山街道，备案价格为 81.18-
85.00 元/平方米/月，租赁住房部分 2026 年 3 月末租金单价 61.78 元/平方米/月。

根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域主要竞品项目租金水平如下：
城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/月、世茂·闲猫国际青年社
区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经开店的租金水平为 49-66
元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与
周边主要竞品租金水平相当。

与可比项目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租金水平
处于合理区间，具体分析详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第一节
不动产项目概况”之 十一、区域分析”。

（三）租金收缴率

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目租赁住房部分收缴率均为 100%，
未发生租金逾期的情况。

（四）租金支付结算方式

1、支付方式

租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付，
亦可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公
司监管账户将作为唯一收款账户。

2、逾期处理

对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、
微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10
天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进
行清退。

3、押金退还

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对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有
损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写
房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及
押金的退款。

七、租赁合同特殊条款

经法律顾问及基金管理人核查不动产项目租赁合同，对“
                          《住房租赁合同》特
殊条款分析如下：

（一）租赁期限限制条款

《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第一条约定 保障性租赁
住房租赁期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年，
鼓励出租单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。”

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十一条第二款的规
定， 保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除
外），最长不超过 3 年，鼓励出租单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。
租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合
准入条件的，应当退出。”此条款为依据上海市行业政策规定设置的限制性条款。

（二）转租限制条款

《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第二条约定“ 保障性租赁
住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增加同住人，
不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房，不得在
保障性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲置保障性租
赁住房。
”

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十二条的规定，“ 保
障性租赁住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增
加同住人，不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住
房，不得在保障性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲
置保障性租赁住房。违反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，并按照合
同约定追究承租人及居住使用人的违约责任，同时通报承租人所在单位。”此条
款为依据上海市行业政策规定设置的限制性条款。
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（三）优先购买安排条款

经法律顾问及基金管理人核查，《住房租赁合同》不存在优先购买安排的相
关条款。

（四）提前退租条款

《住房租赁合同》系格式文本，其中补充条款第九条 解除本合同的条件”
约定 9.1 甲、乙双方同意，未经对方书面同意，任一方不得擅自提前解除本合
同。如在租赁期限届满前一个月内，任一方提前解除本合同的，则应按剩余不足
一个月的租金标准向另一方支付违约金；在剩余租赁期限大于或等于一个月时，
任一方提前解除本合同的，则应按租赁保证金的标准向另一方支付违约金。9.2
乙方擅自解除本合同、提前搬离该房屋的，或因乙方违约导致甲方解除本合同的，
乙方应付清所有欠缴费用，且甲方有权没收租赁保证金，并有权从乙方剩余费用
中扣除应付款项、违约金或赔偿金等款项；造成甲方及第三方损失的，乙方应承
担全部赔偿责任。
       ”

（五）租金优惠减免条款

《住房租赁合同》的合同附件第二条“ 合同备注”中，甲乙双方对租金减免
优惠方式进行确认， 甲方对乙方的租金予以减免优惠的方式为：本合同项下约
定的租金价格为甲方正常对外出租价格的 X%。”经法律顾问及基金管理人核查
抽样合同，此处减免优惠具体金额因人而异。

法律顾问及基金管理人认为，上述条款中提前退租条款和租金优惠减免条款
系基于正常商业经营而设置的特殊条款，转租限制条款系依据上海市行业政策规
定设置的限制性条款。

八、租赁合同备案

截至 2026 年 3 月末，经法律顾问及基金管理人核查，中建·幸孚+公寓（上
海松江店）资产中保障性租赁住房及配套商业部分已办理完毕房屋租赁登记备案
手续。

九、收费权或经营权情况

本不动产项目各项经营权利的取得与行使均以合法产权及完备的运营资质
为基础。具体说明如下：

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（一）收费权或者经营权取得依据

1、保障性租赁住房

经核查适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其在房屋信息、试
用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任等方面的内容与
上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租赁住房租赁合同
示范文本》实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的
情形。

经核查不动产项目的租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目中
共计 2,253 套房源处于在租状态。

鉴于《住房租赁合同》均系项目公司因运营保障性租赁住房而与自然人和单
位签署的租赁协议，在法律界定、业务形态以及基础交易文件方面具有同质性，
法律顾问及基金管理人采取了抽样尽职调查的方法对《住房租赁合同》进行了核
查。法律顾问及基金管理人采取的抽样尽职调查方法为：

（1）抽样样本覆盖每一栋楼；

（2）抽样样本覆盖每一类户型；

（3）抽样样本的租期涵盖每个月段；

（4）抽样样本覆盖企业租户与自然人租户；

（5）抽样样本覆盖每一个在租房间≥2 套的企业类租户。

按上述方法，法律顾问及基金管理人从不动产项目在租房源中共抽取 223 套
并核查对应的《租赁合同》
           （以下简称“ 抽样合同”）及供应对象审核材料，抽样
合同对应已租面积约占不动产项目已租面积总数的 10.03%。经核查抽样合同，
抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的内容一
致，不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无
效的情形。

法律顾问及基金管理人认为，本次抽取的样本符合重要性及分散度要求，具
有充分代表性，故根据抽样核查结果，不动产项目已签署租赁住房类的租赁合同
均合法有效，项目公司有权根据该等租赁合同的约定取得租金等收入。

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根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规
定， 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其
配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房
建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥
有产权住房和承租公有住房情况核定。”

经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于
租赁人身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查
询材料、租赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主
创业的工商登记）社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为，
本次抽取样本的招租对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。

2、配套商业

经核查《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、交付日期、租
赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、物业管理规约
等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。

经核查不动产项目的商铺租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项
目下正在履行的配套商业《商铺租赁合同》共计 27 份。经核查前述《商铺租赁
合同》，《商铺租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致，
不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的
情形。

（二）收费标准与模式

就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法
（试行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租
赁住房的认定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓
（上海松江店）项目租赁住房部分有效租金单价为 61.78 元/月/m²。

根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租
赁住房租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理
部门备案。具体机制如下：

1、租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。

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2、初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同
地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室
对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；
出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可
以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。

3、调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增
的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，
且年增幅应不高于 5%。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的
租赁价格不高于备案价格，调整程序如下：

（1）根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称“ 松江区房管局”）
监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管
局审核备案；

（2）上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复；

（3）根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签
的，按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。

（三）经营期限与权利稳定性

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目经营期限与土地使用权期限保持一致。
依据《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日起至
2088 年 5 月 14 日。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目存在为原始贷款设立的抵押担保，并
就此办理了抵押登记手续，本项目相关转让安排已取得建行浦东分行的书面同意，
该等权利负担预计将在基金设立阶段予以解除，不会对基金存续期内的经营权构
成持续性限制。

十、收费减免或者优惠情况

（一）租金优惠情况

不动产项目租金收入包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入和车位租
金收入，其中：

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1、保障性租赁住房租金根据租赁期限不同，按门市价格给予优惠，优惠幅
度（折扣率）一般不高于 6%；

2、商铺租金收入根据租赁合同通常在合同生效后给予 3 个月装修免租期，
并在租赁期内前 1-3 年给予 1-3 个月不等免租期，属于行业通行做法；

3、车位租金收入中对租户年付停车费给予付 12 月免 1 月优惠。

综上所述，不动产项目租金虽存在一定的免租或优惠安排，均属于市场化经
营中的行业惯例或常规运营策略。

（二）税收优惠政策情况

不动产项目税收优惠政策情况详见本节 十二、税收”。

（三）用水、用电、用气等方面的优惠政策情况

不动产项目不存在用水、用电、用气等方面的优惠政策情况。

十一、政府补贴情况

（一）报告期内收到的政府补贴情况

不动产项目未来收入预测中，不包含政府补贴资金。不动产项目报告期内收
到的政府补贴明细如下：

                 表：历史政府补贴明细

                                                                  单位：元

        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
       补贴总金额 - 365,738.19 1,270,261.80 1,500.00
其中：
                           - 305,738.19 1,194,261.80 -
建设者之家床位补贴（一次性）
建设者之家优秀示范项目奖励 - 60,000.00 76,000.00 -
稳岗补贴 - - - 1,500.00

经核查，不动产项目近三年及一期政府补贴主要来源于“ 新时代城市建设者
管理者之家”中央财政补助，该补贴的详细情况如下：

        表： 新时代城市建设者管理者之家”补贴的详细情况

        项目 具体内容
                上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室分别于
政府补贴的政策依据 2024 年 4 月 7 日出具《关于松江区 2023 年度中央财政城镇
                保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发放方案》、

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     项目 具体内容
                于 2024 年 12 月 5 日出具《关于松江区 2024 年度中央财政
                城镇保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发放方
                案》、于 2025 年 10 月 24 日出具《关于松江区 2025 年度中
                央财政城镇保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发
                放方案》
    补贴方 上海市松江区住房保障和房屋管理局
    资金来源 保障性租赁住房项目中央财政补助
                在松江区内已挂牌 新时代城市建设者管理者之家”的保障
    补贴对象
                性租赁住房项目
                1、按每年上报上海市房屋管理局床位数，以上海市房屋管
                理局确定的标准给予一次性补贴
    补贴条件
                2、根据 新时代城市建设者管理者之家”项目每年综合评
                分，对示范项目给予奖励补贴
                1、松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室初步梳理符
                合补助条件的 新时代城市建设者管理者之家”项目，提请
                上海市松江区住房保障和房屋管理局班子集体决策
    补贴程序 2、经上海市松江区住房保障和房屋管理局班子会同意后，
                上海市松江区住房保障和房屋管理局将当年松江区专项资
                金使用安排报送上海市房屋管理局备案后，组织安排专项资
                金发放
最近 3 个会计年度政府补 上述 2023 至 2025 年度取得的政府补贴未计入项目公司营
贴的金额以及占项目对应 业收入，计入项目公司其他收益等会计科目，金额占项目对
年度收入的比例 应年度营业收入的比例为 0.00%、1.68%和 0.48%
                1、2023 年 3 月 14 日收到 稳岗补贴”1,500 元
                2、2024 年 5 月 6 日收到 2023 年度的 新时代城市建设者
                管理者之家”补贴 1,000,000.00 元
                3、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度 优秀示范项目”奖
                励 76,000.00 元
                4、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度 新时代城市建设者
补贴资金的历年到账情况 管理者之家”补贴 194,261.80 元
                5、2025 年 11 月 17 日收到 2023 年度 优秀示范项目”奖
                励 60,000.00 元
                6、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度 新时代城市建设者
                管理者之家”补贴 111,476.39 元
                7、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度 新时代城市建设者
                管理者之家”补贴 194,261.80 元
补贴资金是否纳入估值 否
未来应对账期不确定性的 不适用。该政府补贴是用于支持 新时代城市建设者管理者
    措施 之家”项目的一次性补贴资金，已实际收到
                该政府补贴是用于支持 新时代城市建设者管理者之家”项
政府补贴政策的可持续性 目的一次性补贴资金，未来年度是否持续尚存在不确定性，
                故未纳入项目未来收入预测
鉴于此项政府补贴政策在 2026 年及以后是否持续尚存在不确定性，该政府
补贴未纳入项目公司未来收入预测及资产估值。

（二） G60 科创走廊人才租房补贴”情况
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      根据上海市松江区人才工作局提供的统计数据，本项目租户中涉及领取 2024
年度“ G60 科创走廊人才租房补贴”的租户数量为 441 个，相关补贴直接发放予
个人，不计入本项目租金收入，补贴金额合计 523.99 万元。

         1、相关补贴政策的核心条款

      根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印
发的《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》（沪松人社[2020]125 号），
相关补贴政策的核心条款如下：

核心补贴政策 具体条款
                      （一）根据区域经济社会发展和人才工作实际，由区人才工作协调小组
                      确定每年补贴的资金总额，并实行排序轮候制度。
                      （二）申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同，本人、配
                      偶及未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认定的
补贴原则 优秀人才在本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则
                      补贴）；补贴额度应不高于租房价格。
                      （三）采取先租赁后补贴的方式，由用人单位提出申请，每次审批补贴
                      时间为一年，期满后可重新申请，申请人才年满 30 周岁后累计补贴时
                      限不超过 6 年。
                      （一）本区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分
                      50 分以上人才；
补贴对象
                      （二）本区四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才
                      积分 60 分以上人才。
                      （一）经认定的 A 类优秀人才，按区住房保障房屋管理局提供的上年
                      度松江区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平均价格15，给
                      予 100%补贴；
                      （二）经认定的 B 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 80%执行；
                      （三）经认定的 C 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 60%执行；
                      （四）经认定的 D 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 50%执行；
补贴标准 （五）经认定的 E 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 40%执行；
                      （六）获得 G60 科创走廊人才积分 120 分以上人才，按第一类对象补
                      贴额度 50%执行；
                      （七）获得 G60 科创走廊人才积分 100 分以上人才，按第一类对象补
                      贴额度 40%执行；
                      （八）获得 G60 科创走廊人才积分 90 分以上人才，按第一类对象补贴
                      额度 35%执行；

    15 松江区人民政府 2022 年公开显示的上年度松江区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平
均价格为 4,500 元/月，相关网址为：
https://www.shanghai.gov.cn/zqfzsjq/20220426/ecb4e5e3ab60439f817e2e218ee9cfad.html?eqid=badcf5860003a5
6400000005647eddea。

                                                   166
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核心补贴政策 具体条款
          （九）获得 G60 科创走廊人才积分 80 分以上人才，按第一类对象补贴
          额度 30%执行；
          （十）获得 G60 科创走廊人才积分 70 分以上人才，按第一类对象补贴
          额度 25%执行；
          （十一）获得 G60 科创走廊人才积分 60 分以上人才，按第一类对象补
          贴额度 20%执行；
          （十二）获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以上人才，按第一类对象补
          贴额度 15%执行。

2、补贴申请过程及具体申领条件

根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印
发的《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》
                         （沪松人社[2020]125 号）梳
理的补贴申请过程和具体申领条件如下：

（1）补贴申请过程

a.申请。申请人取得有效 G60 科创走廊人才积分后，向用人单位提出申请，
用人单位核实其住房及租房情况，经公示无异议后，报区人才服务中心，相关申
报实行全程网办。

b.审核。区人才服务中心汇总各单位、部门申报的拟补贴人员情况，报区人
力资源和社会保障局审核。

c.公示。审核通过的拟补贴人员名单，通过 G60 人才直达车微信公众号向社
会公示 7 天。公示无异议的，列入补贴范围。公示有异议的，经过核实情况后，
由区人才工作协调小组办公室决定是否列入补贴范围。

d.补贴。按季度发放，自区人才服务中心受理申请之月起执行。如当年审批
通过人员补贴资金发放总额超过年度预算的，依次按批准时间、G60 科创走廊人
才积分等情况排序实行轮候制度，延后发放。

（2）具体申领条件

a.申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同；

b.本人、配偶及未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认
定的优秀人才在本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则补贴）；

c.申请人才年满 30 周岁后累计补贴时限不超过 6 年；

                       167
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d.松江区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以
上人才；

e.松江四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才积分 60 分
以上人才。

3、补贴政策如取消预计对本项目招租及运营稳定性不会产生重大影响

（1）补贴金额不计入租金收入，整体占比较低，对项目整体收入影响有限

G60 科创走廊人才租房补贴”补贴系直接发放予个人，不计入本项目租金
收入。本项目租户领取的 2024 年度“G60 科创走廊人才租房补贴”金额合计 523.99
万元，占 2024 年度租金收入的比例为 6.97%，整体占比较低，预计对本项目收
入的影响有限。

（2）补贴发放具有滞后性，非租户入住决策的决定因素

根据现行政策，“ G60 科创走廊人才租房补贴”采取“ 先租赁后补贴”模式，
实际能否获得补贴需经区人才服务中心审核后方可确定，即租户在做出入住决策
时，并非能够确定性获得补贴，亦无法完全确定自身是否符合当年度补贴政策的
具体要求。因此，补贴政策并非租户选择入住本项目的决定性因素，政策调整对
招租的影响有限。

（3）补贴政策为松江区普惠性政策，并非针对本项目单独设立

G60 科创走廊人才租房补贴”系松江区普惠性政策，并非为本项目单独设
立。该补贴面向松江区所有纳入人才公寓体系的项目，凡符合相关申请条件的租
户，无论入住该体系内任一人才公寓，均可依规申报。若未来该补贴政策发生调
整或取消，则松江区纳入人才公寓体系的所有项目将同步执行，相关政策不构成
本项目相较于区内其他人才公寓的差异化竞争优势，因此对本项目招租工作的实
际影响较为有限。

（4）本项目具备多元化运营手段，可有效对冲政策变动风险

若未来补贴政策发生调整或取消，本项目运营团队仍可依托项目自身的区位
优势、产品品质及服务体系，通过存量到期客户储备、线上线下客源拓展、老客
户裂变引流、预判空置提前备客、政企人才定向储备等灵活的市场化运营手段保
持项目吸引力及运营稳定性。

                       168
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综上，本项目具备较强的抗风险能力和运营灵活性，人才租房补贴政策并非
项目稳定运营的唯一依赖因素，若政策发生调整或取消，项目可通过市场化运营
手段缓释相关风险，对本项目整体招租及运营稳定性的影响可控。

十二、税收

（一）不动产项目当前运营所适用的税收政策

增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的
（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人
公告》
向个人出租住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减
按 1.5%计算缴纳增值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入
增值税适用于简易征收 5%减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入
增值税按一般征收 9%计算；配套商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业
管理费增值税按 6%计算。

增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地
方教育附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。

房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税
租金收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置
部分采用从价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。

印花税：取不含税租金收入的 0.10%。

城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。

（二）相关税收优惠政策情况及税收政策变化对项目运营的影响

不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住
房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第
24 号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的
征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住
房的，减按 4%的税率征收房产税。

未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者不动产项目不满足税收优惠
政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增加，基金可供分配金额下降的
风险。

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十三、资产选取依据

截至 2026 年 3 月末，中建集团持有租赁住房项目 37 个（含本项目），其中
22 个项目已投入运营。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目为中建集团体系内
第一个以租赁住房用地开发建设的项目，为中央国有企业在上海取得的第一块租
赁住房用地。在中建集团体系内已投入运营的租赁住房项目中，本项目资产规模
（按照总投资额）排名第 1/22，运营表现（按照最近一个完整年度的营业收入）
排名第 1/22，运营净收益（按照最近一个完整年度的净利润）排名第 2/22。

综合考虑资产规模、运营表现以及该项目在中建集团及上海市内央企的 首
块”地位，故选取中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为本次不动产基金底
层资产。

十四、同业竞争

不动产项目周边的可比竞品情况，详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”
之“ 第一节 不动产项目概况”之“ 十一、区域分析”。原始权益人及其控股股东、
实际控制人、运营管理机构持有的同类资产情况及其可能涉及的同业竞争与利益
冲突情形，详见本招募说明书“ 第五章 不动产基金”之“ 第三节 关联交易与利
益冲突”之 四、利益冲突”。

十五、会计政策

项目公司报告期内采用的重要会计政策和会计估计详见本招募说明书 第六
章 附件”之 附件二：项目公司最近 3 年及 1 期财务报表及审计报告”，其中投
资性房地产采用的会计政策如下：

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出，如
果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。

项目公司对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折
旧或进行摊销：

                       170
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表：投资性房地产使用寿命、预计净残值率、年折旧率或摊销率

名称 使用寿命（年） 预计净残值率% 年折旧率或摊销率%
房屋及建筑物 66.42 5.00 1.43
土地使用权 66.42 5.00 1.43
采用成本模式的投资性房地产减值准备的确认标准、计提方法如下：

对于以成本模式计量的投资性房地产，项目公司于资产负债表日判断是否存
在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、
使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减
值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值
准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中
销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资
产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息
为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金
流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资
产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

                       171
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          第三节 原始权益人及原始权益人控股股东

一、原始权益人基本情况

（一）基本信息

                     表：原始权益人基本资料

注册名称 中建资本管理（上海）有限公司
成立日期 2021 年 5 月 28 日
企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 苏珺
注册资本 300,000.00 万元人民币
             中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A 楼
注册地址
             368 室
             一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；
             住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含
经营范围
             许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
             依法自主开展经营活动）
主要业务负责人 苏珺

（二）设立、存续和历史沿革情况

中建资本（上海）成立于 2021 年 5 月，法定代表人为刘宇彤，注册资本
300,000 万人民币，处于存续状态。

2024 年 5 月 8 日，中建资本（上海）的股东由中建股份变更为中建资本，
注册资本由 900,000.00 万元变更为 300,000.00 万元。

2024 年 6 月 6 日，中建资本（上海）法定代表人由孙震变更为刘宇彤。

2024 年 7 月 5 日，公司经营范围发生变更，由原先的 投资管理、资产管
理、项目投资、投资咨询、财务咨询、企业管理咨询、信息咨询服务（不含许可
类信息咨询服务），（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活
动）”变更为 以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理咨询、住房租赁、
非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）
                                 （除
依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）”。

2026 年 1 月 21 日，中建资本（上海）法定代表人由刘宇彤变更为苏珺。

（三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况

1、股权结构

                                172
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     截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股权结构如下：

                图：中建资本（上海）股权结构

     2、股东出资

     截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股本数量及股东持股情况如下：

               表：中建资本（上海）股东出资情况

                                   出资额 出资比例
序号 股东姓名/名称
                                 （万人民币） （％）
1 中建资本控股有限公司 300,000 100
                合计 300,000 100

     3、控股股东及实际控制人情况

     截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的控股股东
为中建资本，持股比例 100%；中建股份持有中建资本 100%股权；中建集团持有
中建股份 57.70%股权，是中建资本（上海）的实际控制人。

     （四）组织架构及内部治理机制情况

     1、治理结构

     （1）股东

     中建资本控股有限公司是中建资本（上海）的唯一股东。

     股东行使如下职权：

                           173
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1）决定公司的经营方针和投资计划；

2）委派和更换董事、高级管理人员，决定有关董事、高级管理人员的报酬
事项；

3）审议批准董事的报告；

4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）对公司增加或者减少注册资本作出决定：

7）对发行公司债券作出决定；

8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

9）修改公司章程；

10）公司章程规定的其他权利。

（2）董事

公司不设董事会，设董事一名，由股东委派产生。董事每届任期三年，任期
届满后可连选连任。董事对股东负责。董事按规定程序决定公司重大问题，应事
先听取党组织的意见。公司实施总法律顾问制度，决策事项涉及法律问题的，总
法律顾问列席决策会议并根据需要发表法律意见。公司的法定代表人由股东委派
的董事（代表公司执行事务的董事）担任。

董事行使以下职权：

1）向股东报告工作；

2）执行股东决定；

3）决定公司的经营计划；

4）制订公司的投资方案；

5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

9）决定公司内部管理机构的设置；

                     174
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10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按
规定程序提议聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问等其他高级
管理人员及其报酬事项；由股东决定聘任或者解聘；

11）制定公司的基本管理制度；

12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案；

13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对
外担保事项、委托理财、关联交易等事项；

14）公司章程规定或股东授予的其他职权。

董事在对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关
联交易等方面的权限，应建立严格的审查和决策程序，其中对股东授权外事项，
应报股东决定。对于重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报
股东决定。

（3）监事

公司不设监事。

（4）总经理

公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。
总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责。董事可以兼任总经理。

总经理行使下列职权：

1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司
经营管理工作进展情况；

2）组织实施公司年度经营计划、投资方案；

3）拟订公司内部管理机构设置方案；

4）拟订公司的基本管理制度；

5）制定公司的具体规章；

6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管
理人员；

7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员；

                       175
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8）董事授予的其他职权。

2、组织架构

中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部，
形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行
业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。

             图：中建资本（上海）组织架构图

中建资本（上海）根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设
置和职责分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：

           表：中建资本（上海）部门职责及对应表

部门 主要职责
           承担综合协调、办公、行政、企划、人力、企业文化、信息化、审
综合管理部
           计、纪检监督等职能。
           承担财务管理、资金管理、预算管理、资产管理、融资管理、税务
财务部
           管理、统计管理等职能。
           承担投资拓展、资产收购、管理、盘活、处置及项目运营管理、市
投资运营部
           值管理与信息披露等职能。
法务风控部 承担法治建设、风险管理、合规管理、合同管理等职能。

3、内部控制情况

中建资本（上海）制订的各项内部控制制度健全、有效，执行情况良好，近
年来，中建资本（上海）未发生重大内控事故。

中建资本（上海）制订的内部控制制度包括《自持物业运营管理办法》《资
金管理规定》《资产管理规定》《制度管理规定》《长期股权投资相关经济行为
管理办法》《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交易管理办法》

                       176
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《费用管理办法》《财务报告管理办法》《REITs 信息披露管理办法》《REITs
回收资金管理办法》等，保障了公司业务平稳、合规、有效运行。

（1）《中建资本管理（上海）有限公司自持物业运营管理办法》

为完善自持物业运营管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于
公司直接管理的项目公司的自持物业。该办法明确管理原则，涵盖商业规划、租
赁运管、采购等多方面管理内容，明确各方职责，要求运营管理机构提供运营管
理报告，以提高运营创效能力，防控运营风险。

（2）《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》

为加强公司资金管控，依据相关法律法规及制度制定，适用于公司资金管理
工作。该办法规定遵循安全合规等原则，旨在防范资金风险，明确董事及财务部
职责，对岗位设置、监督、支付审批等内控环节作出要求，涵盖资金集中、预算、
库存现金等管理内容，对违规行为制定罚则。

（3）《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》

为强化国有资产管理，依据多部法律法规及公司制度制定，适用于公司及下
属子企业。该办法规定遵循统一领导等原则，构建横向分类、纵向分级管理体系，
对资产的取得、日常管理、处置、评估等环节进行规范，明确各环节管理要求与
责任追究机制，以实现资产配置合理、运营安全、保值增值。

（4）《中建资本管理（上海）有限公司制度管理规定》

为推动公司制度标准化等工作，依据相关文件及公司制度制定。该办法规定
遵循统筹规范等原则，明确董事等的审批职责，综合管理部牵头制度管理工作，
并对制度体系分类、层级、全周期管理等作出规定。

（5）《中建资本管理（上海）有限公司长期股权投资相关经济行为管理办
法》

为规范公司及所属单位长期股权投资及相关经济行为，依据多部法律法规及
公司制度制定。该办法明确适用范围、遵循战略引领等原则，旨在防范投资风险。
该办法对投资及变动事项等管理内容进行规范，明确决策机制、审批程序及实施
细则，定期检查监督，对违规行为进行处罚。

（6）《中建资本管理（上海）有限公司印信证照管理办法》

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为规范公司印信证照使用与管理，规避经营风险制定，对印章的制发、启用、
保管、使用，以及证照的申办、使用等环节作出详细规定，明确各环节流程与责
任，对违规行为制定责任追究机制，以维护公司权益。

（7）《中建资本管理（上海）有限公司经营性投资管理办法》

为完善投资管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于公司经营
性投资项目。该办法遵循预算管理等原则，对投资项目的立项、决策、过程监控、
后评价、变更、中止和终止等环节进行严格管理，明确各环节工作要求与审批程
序，以提升投资业务价值创造能力，控制投资风险。

（8）《中建资本管理（上海）有限公司关联交易管理办法》

为加强关联交易管理，防范合规风险，依据多部法规及公司实际制定，适用
于公司与关联方的交易。公司遵循诚实信用等原则，投资运营部归口管理，负责
制度拟定等工作。交易应遵循定价公允等原则，明确执行原则、书面协议要求及
信息披露规定，以确保关联交易合法合规、公平公正。

（9）《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》

为规范公司费用管理，贯彻相关精神，依据上级制度制定，适用于公司各项
费用管理。该办法旨在防范费用开支风险，明确费用内容包括办公费等多种类别，
并按管理属性分类。该办法对审批、预算、业务事项、报销及备用金等进行全面
管理，对各类费用的审批流程、报销标准、使用规范等作出详细规定，以促进降
本增效。

（10）《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》

为规范公司结账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报告，依据
相关规定制定。该办法旨在应对财务核算风险，明确核算、稽核、报表会计等岗
位的职责，规范记账与报表编制流程及复核工作，对货币资金、投资等各项业务
核算进行规范。该办法规定财务报告的类型、填报与报送要求，要求财务经理在
年度审计中积极沟通整改，以确保财务报告工作符合国家及公司要求。

（11）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 信息披露管理办法》

中建资本（上海）为加强配合不动产基金信息披露的制度建设，依据多部法
律法规及相关规定制定，适用于公司配合信息披露义务人开展的不动产基金信息

                      178
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披露活动。该办法规定公司遵循真实、准确等原则，防范信息披露不实等风险，
董事为负责人，投资运营部归口管理，负责完善流程、协调部门等工作。该办法
规定公司配合编制并披露定期报告和临时公告，明确了披露内容、时间及程序。
同时，对信息保密、禁止行为及问责机制等作出规定，以保障信息披露工作合法
合规、及时有效。

（12）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》

为确保不动产基金回收资金使用规范、安全、高效，依据相关法规及公司实
际制定。该办法明确董事及财务部职责，要求资金专户储存，按规定用途使用，
接受监管。对资金使用原则、变更报告、信息报送等作出规定，以加强回收资金
管控。

（五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析

1、业务模式

中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业
管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许
可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资
质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。

2、行业地位和持续经营能力分析

中建资本（上海）充分利用中建集团在建筑行业的资源与行业地位优势，已
建立、实施并持续完善统一的运营管理机制，并逐步实现资产发行上市、稳健运
营与可持续扩募的 培育-投资-盘活-再投资”的良性循环。中建资本（上海）将
获取中建集团在资产重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力
的股东支持，保证自身持续稳定运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值。
中建资本（上海）具备持续经营能力，具体业务表现、财务状况、资信情况等内
容详见下文 （六）主营业务基本情况”、 （七）财务数据及偿债能力分析”、
（八）资信水平、商业信用、主体评级情况”、 （九）债务及资本市场公开
融资情况”。

（六）主营业务基本情况

中建资本（上海）定位为中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台，
采取直接投资、收购等方式，持续培育和整合中建体系内符合不动产基金发行要
                        179
           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

求的优质资产。中建资本（上海）为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，
在资产、业务、财务、人员和机构等方面，严格与从事商品住宅和商业地产开发
的其他主体进行业务隔离。

     中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业
管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许
可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资
质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。

     中建资本（上海）自设立日起至 2023 年末未开展实质经营活动。2024 年 9
月，中建资本（上海）收购孚茸置业 100%股权，将孚茸置业期间实现的租赁业
务收入合并纳入自身营业收入范围。因此，中建资本（上海）2023 年度未产生营
业收入和营业成本，2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月的主营业务情况如
下：

           表：中建资本（上海）2024 年度主要业务板块情况

             营业收入 营业成本 毛利率 收入占比
主要业务板块
             （万元） （万元） （%） （%）
租赁业务收入 7,807.88 3,430.65 56.06 99.94
     其他 4.91 0.10 97.96 0.06
     合计 7,812.79 3,430.66 56.09 100.00
注：其他收入 4.91 万元是孚茸置业收到的上一年度会务收入，不涉及商品住宅及商业地产开发业务收
入。

           表：中建资本（上海）2025 年度主要业务板块情况

             营业收入 营业成本 毛利率 收入占比
主要业务板块
             （万元） （万元） （%） （%）
租赁业务收入 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00
     合计 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00

          表：中建资本（上海）2026 年 1-3 月主要业务板块情况

             营业收入 营业成本 毛利率 收入占比
主要业务板块
             （万元） （万元） （%） （%）
租赁业务收入 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00
     合计 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00
     （七）财务数据及偿债能力分析

                               180
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     立信会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定对
中建资本（上海）2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意
       （信会师报字[2024]第 ZB32049 号、信会师报字[2025]第 ZK21667
见的《审计报告》
号、信会师报字[2026]第 ZK20702 号）。中建资本（上海）2026 年 1-3 月财务报
表未经审计。

       1、财务报表

     中建资本（上海）近三年及一期的财务情况16如下：

                 表：中建资本（上海）合并资产负债表

                                                                       单位：元

                   2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
流动资产：
货币资金 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87
交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00
应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00
预付款项 25,302.00 1,165,190.40 4,799,620.66 0.00
其他应收款 75,538.95 75,538.95 117,328.70 0.00
存货 0.00 0.00 0.00 0.00
合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00
持有待售的资产 0.00 0.00 0.00 0.00
一年内到期的非流动资
                              0.00 0.00 0.00 0.00
产
其他流动资产 9,727,046.42 10,200,791.03 14,522,328.64 0.00
流动资产合计 33,578,435.79 34,442,487.85 33,899,030.05 254.87
非流动资产：
债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00

16 如无特别说明，本招募说明书中中建资本（上海）所引用的 2023、2024 及 2025 年度/末财务数据来
源于各自年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计
的财务报表。

                                     181
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              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
长期应收款 0.00 0.00 0.00 0.00
长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00
其他权益工具投资 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 1,204,406,756.68 1,208,999,901.40 1,226,064,109.28 0.00
固定资产 198,130.62 209,955.60 168,969.32 0.00
在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00
使用权资产 0.00 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 2,643,573.72 2,843,966.39 2,875,062.33 0.00
递延所得税资产 0.00 0.00 87.50 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00
非流动资产合计 1,207,248,461.02 1,212,053,823.39 1,229,108,228.43 0.00
资产总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87
流动负债：
短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00
应付账款 687,602.53 7,151,398.66 9,618,675.89 0.00
预收款项 6,996,491.68 8,181,397.45 11,093,494.15 0.00
合同负债 0.00 0.00 0.00 0.00
应付职工薪酬 28,483.10 0.00 0.00 0.00
应交税费 923,217.32 2,580,714.58 4,270,129.50 0.00
其他应付款 387,718,278.16 387,197,144.73 187,759,356.04 254.87
一年内到期的非流动负
               138,907,238.51 23,885,507.99 11,787,610.27 0.00
债
其他流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
流动负债合计 535,261,311.30 428,996,163.41 224,529,265.85 254.87
非流动负债：
长期借款 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00
应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00
租赁负债 0.00 0.00 0.00 0.00

                                 182
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              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
长期应付款 0.00 0.00 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00
递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 0.00
其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
非流动负债合计 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00
负债合计 858,294,072.79 867,476,163.41 897,689,265.85 254.87
实收资本（或股本） 350,000,000.00 350,000,000.00 350,000,000.00 0.00
其他权益工具 0.00 0.00 0.00 0.00
资本公积 9,456,607.52 9,456,607.52 9,456,607.52 0.00
盈余公积 277,483.00 277,483.00 572.01 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00
年末未分配利润 22,798,733.50 19,286,057.31 5,860,813.10 0.00
归属于母公司所有者权
               382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00
益合计
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00
所有者权益合计 382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00
负债和所有者权益总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87

              表：中建资本（上海）合并利润表

                                                                      单位：元

         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、营业总收入 17,001,547.38 75,635,224.84 78,127,867.39 0.00
二、营业总成本 11,215,618.61 57,829,013.79 66,676,895.45 74.69
其中：营业成本 8,181,700.14 34,204,527.74 34,306,572.90 0.00
税金及附加 45,264.41 5,941,445.01 6,059,120.19 0.00
销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00
管理费用 62,879.96 1,064,228.18 1,110,689.31 0.00
研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00
财务费用 2,925,774.10 16,618,812.86 25,200,513.05 74.69
其中：利息支出 2,898,031.92 16,490,248.87 25,004,401.59 0.00
利息收入 17,517.90 62,550.87 26,808.24 11.41

                                 183
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          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
    汇兑净损失（净收益以
                                 0.00 0.00 0.00 0.00
-”填列)
手续费支出 45,260.08 0.00 0.00 0.00
加：其他收益 0.00 365,738.19 270,261.80 74.69
投资收益（损失以 -”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00
净敞口套期收益 0.00 0.00 0.00 0.00
公允价值变动收益（损失以 -”
                                 0.00 0.00 0.00 0.00
号填列）
信用减值损失 0.00 350.00 370.00 0.00
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00
资产处置收益（损失以 -”号填
                                 0.00 -1,507.52 0.00 0.00
列）
三、营业利润 5,785,928.77 18,170,791.72 11,721,603.74 0.00
加：营业外收入 0.00 102,083.55 0.70 0.00
减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00
四、利润总额（损失以 -”号填
                          5,785,928.77 18,272,875.27 11,721,604.44 0.00
列）
减：所得税费用 2,273,252.58 4,570,720.07 11,136,080.74 -161.95
五、净利润（损失以 -”号填
                          3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95
列）
六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00 0.00 0.00
归属于少数股东的其他综合收益的
                                 0.00 0.00 0.00 0.00
税后净额
七、综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95
归属于母公司的综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95
少数股东综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00

               表：中建资本（上海）合并现金流量表

                                                                      单位：元

        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 16,500,757.28 76,612,505.64 94,624,406.52 0.00
收到的税费返还 0.00 0.00 0.00 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 3,926,177.77 210,850,542.69 928,072,610.58 86.10
经营活动现金流入小计 20,426,935.05 287,463,048.33 1,022,697,017.10 86.10
购买商品、接受劳务支付的现金 8,832,471.66 8,826,767.42 32,376,121.64 0.00

                                 184
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      项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
支付给职工以及为职工支付的现金 34,216.17 0.00 1,567,069.47 31,187.50
支付的各项税费 3,842,604.09 13,068,926.39 10,837,843.63 17.99
支付其他与经营活动有关的现金 3,644,522.27 14,010,240.58 923,409,790.02 8,737.00
经营活动现金流出小计 16,353,814.19 35,905,934.39 968,190,824.76 39,942.49
经营活动产生的现金流量净额 4,073,120.86 251,557,113.94 54,506,192.34 -39,856.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长
                             0.00 1,364.00 0.00 0.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
                             0.00 0.00 0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 0.00 1,364.00 0.00 0.00
购建固定资产、无形资产和其他长
                             0.00 3,944,911.37 15,622,276.66 0.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
                             0.00 0.00 340,543,392.48 0.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 0.00 3,944,911.37 356,165,669.14 0.00
投资活动产生的现金流量净额 0.00 -3,943,547.37 -356,165,669.14 0.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00
取得借款收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
发行债券收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00
偿还债务支付的现金 0.00 222,260,000.00 11,040,000.00 0.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
                     3,323,539.91 16,812,351.15 25,034,831.40 0.00
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 3,323,539.91 239,072,351.15 36,074,831.40 0.00
筹资活动产生的现金流量净额 -3,323,539.91 -239,072,351.15 313,925,168.60 0.00
四、汇率变动对现金及现金等价物
                             0.00 0.00 0.00 0.00
的影响

                             185
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          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
五、现金及现金等价物净增加额 749,580.95 8,541,215.42 12,265,691.80 -39,856.39
加：期初现金及现金等价物余额 23,000,967.47 14,459,752.05 2,194,060.25 40,111.26
六、期末现金及现金等价物余额 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87

    2、主要财务指标

             表：报告期内中建资本（上海）主要财务数据指标

        项目 2026 年一季度/末 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末
总资产（亿元） 12.41 12.46 12.63 0.00
资产负债率（%） 69.17 69.59 71.08 100.00
营业收入（亿元） 0.17 0.76 0.78 0.00
营业毛利率（%） 34.03 54.78 56.09 0.00
净利润（亿元） 0.04 0.14 0.01 0.00
经营活动产生的现金流量净
                                 0.04 2.52 0.55 -0.0004
额（亿元）
EBITDA（亿元） 0.11 0.54 0.31 0.00

    2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人总资产分别为 254.87 元、
1,263,007,258.48 元、1,246,496,311.24 元和 1,240,826,896.81 元。2023-2025 年度
及 2026 年 1-3 月，原始权益人的营业收入分别为 0.00 元、78,127,867.39 元、
75,635,224.84 元和 17,001,547.38 元；原始权益人净利润分别为 161.95 元、
585,523.70 元、13,702,155.20 元和 3,512,676.19 元；原始权益人经营活动产生的
现 金 流 量 净额 分 别 为 -39,856.39 元 、 54,506,192.34 元 、 251,557,113.94 元 和
4,073,120.86 元。原始权益人 2024 年度的财务指标变动主要系 2024 年 9 月收购
孚茸置业 100%股权所致。

    3、偿债能力分析

               表：报告期末中建资本（上海）偿债能力指标

         项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
流动比率 0.06 0.08 0.15 1.00
速动比率 0.06 0.08 0.15 1.00
资产负债率 69.17% 69.59% 71.08% 100.00%

    2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人的流动比率分别为 1.00、0.15、
0.08 和 0.06。2023 年末流动比率接近 1.00，主要系公司成立初期未开展实际业

                                       186
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务，流动资产与流动负债规模均极小所致。近三年及一期原始权益人的速动比率
分别为 1.00、0.15、0.08 和 0.06，与流动比率保持一致，主要系公司存货余额为
零，速动资产与流动资产相等所致。

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人资产负债率分别为 100%、
71.08%、69.59%和 69.17%。2023 年末的资产负债率较高的原因为原始权益人自
成立至 2023 年未实际开展业务、未实缴注册资本金，具体如下：2023 年，原始
权益人对累计的未分配利润全部进行了分配，故 2023 年末净资产为 0 元，资产
负债率为 100%。截至 2026 年 3 月末，原始权益人的资产负债率为 69.17%，已
处于正常水平。

结合前述业务情况及财务情况的分析，中建资本（上海）近三年及一期的资
产负债结构在合理范围内变动，持续盈利能力稳定，具备持续经营能力。

    （八）资信水平、商业信用、主体评级情况

    1、资信水平

经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息
公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ http://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ http://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查
询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会网站
（ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站
（ http://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站
（http://www.mof.gov.cn/index.htm）、国家税务总局（https://www.chinatax.gov.cn/）、
国家税务总局上海市税务局（https://shanghai.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国
住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网
站（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息
记录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台
（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），

                                  187
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截至 2026 年 6 月 22 日，未在前述网站公布的信息中发现中建资本（上海）存在
重大违法违规记录，存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。

     2、商业信用及主体评级情况

截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无外部评级。

报告期内，中建资本（上海）均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不
存在重大违法违规或不诚信行为，商业信用良好。

根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 13 日出具的《企业信用报告》，
中建资本（上海）无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。

截至本招募说明书出具之日，中建资本（上海）未有主体信用等级。

     （九）债务及资本市场公开融资情况

截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无债务及资本市场公开融资情
况。

     （十）独立性状况

原始权益人实际控制人中建集团本级不从事商品住宅开发业务，无房地产开
发资质，中建集团经营范围中包含 房地产开发”系中建集团下属具有房地产开
发资质的子公司从事商品住宅开发业务。根据原始权益人中建资本（上海）出具
的承诺函，以及基金管理人和法律顾问对中建资本（上海）的独立性核查，中建
资本（上海）是开展租赁住房业务的独立法人主体，未开展商品住宅和商业地产
开发业务，在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发
业务主体有效隔离，保持相对独立。

     1、资产独立

中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》，
明确了管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、资产评
估、责任追究等事项。中建资本（上海）取得资产后及时办理产权手续，纳入公
司资产管理范畴，不存在法律法规禁止或者限制交易的情形，资产权属清晰。

     2、业务独立

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中建资本（上海）系开展租赁住房业务的独立法人主体，就中建资本（上海）
的日常经营事项，中建资本（上海）根据其公司章程和内部制度进行决策，中建
资本（上海）的唯一股东中建资本根据公司章程和《公司法》等法律规定行使股
东权利，参与中建资本（上海）重大事项的决策。中建资本（上海）业务过程中
涉及与中建资本及其关联方之间的交易应当签订书面协议，并遵守内部关联交易
制度的规定。

3、财务独立

中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》
《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》《中建资本管理（上海）有限
公司财务报告管理办法》等必要的财务制度，并配备有财务负责人等财务人员，
执行独立的财务管理流程，开立独立的银行账户。

中建资本（上海）就发行不动产基金募集资金的使用建立了《中建资本管理
（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资金
的使用、回收资金的监管作出了明确规定。

4、人员独立

中建资本（上海）的董事由股东委派，总经理由董事提议、股东决定聘任或
者解聘，均未在商品住宅和商业地产开发业务主体担任职务。

5、机构独立

根据中建资本（上海）的公司章程，中建资本（上海）设股东、董事和总经
理，公司章程规定了股东、董事和总经理的职责权限，制定了经营管理所需的财
务、投资、关联交易、资产管理、风险管理等内部制度。

二、原始权益人控股股东基本情况

（一）基本信息

                     表：中建资本基本信息

公司名称 中建资本控股有限公司
成立日期 2015 年 8 月 20 日
企业类型 有限责任公司（法人独资）
法定代表人 黄杰

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注册资本 900,000 万元人民币
注册地址 北京市石景山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室
              一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批准
经营范围 的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从
              事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
     （二）设立、存续及历史沿革

     1、中建资本设立情况

     根据《关于设立中建资本控股有限公司、中建基金管理有限公司的决定》（中
                                     “
建股企字〔2015〕334 号），中建资本由中国建筑股份有限公司全额出资设立，注
册资本为 30 亿元。2015 年 8 月 20 日，中建资本取得北京市工商行政管理局海
淀分局准予设立登记通知书。2015 年 8 月 25 日，中建资本领取了注册号为
110108019719026 的营业执照。

     2、中建资本历史沿革

     中建资本历史沿革事件主要如下：

序号 发生时间 事件类型 基本情况
                                 根据《关于设立中建资本控股有限公司、中
                                 建基金管理有限公司的决定》（中建股企字
1 2015 年 8 月 20 日 设立
                                 〔334〕号），中建资本由中国建筑股份有限
                                 公司全额出资设立，注册资本为 30 亿元。
                                 换发加载统一社会信用代码的营业执照，统
2 2017 年 4 月 27 日 其他
                                 一社会信用代码为 911101083530151448。
                                 中建资本取得深圳市市场监督管理局出具的
      2018 年 11 月 14 《迁移通知书》，注册地址变更为深圳市南山
3 其他
            日 区粤海街道中心路 3331 号中建钢构大厦 37
                                 楼。
4 2023 年 7 月 12 日 增加注册资本 中建资本注册资本增加至 90 亿元。
                                 中建资本登记机关变更为北京市石景山区市
5 2025 年 1 月 17 日 其他 场监督管理局，注册地址变更为北京市石景
                                 山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室。
     中建股份通过现金注资、债转股、股权划转等方式共计向中建资本出资 83.05
亿元。截至 2026 年 3 月末，中建资本实收资本为 83.05 亿元。

     （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况

     1、股东持股情况

     截至 2026 年 3 月末，中建资本的股本数量及股东持股情况如下：

                                 190
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                表：中建资本股东持股情况

                             出资额 持股比例
序号 股东姓名/名称
                            （万人民币） （％）
1 中国建筑股份有限公司 830,500.00 100.00
           合计 830,500.00 100.00

2、股权结构

截至 2026 年 3 月末，中建资本的股权结构如下图所示：

                图：中建资本股权结构

3、控股股东及实际控制人情况

截至 2026 年 3 月末，中建股份持有中建资本 100.00%的股权，是中建资本
的控股股东；中建集团持有中建股份 57.70%股权，是中建资本的实际控制人。

（四）组织架构及内部治理机制情况

1、组织架构

截至 2026 年 3 月末，中建资本组织架构如下图所示：

                      191
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              图：中建资本组织架构

根据业务发展需要，中建资本设立了办公室（党委办公室）、规划发展部、
人力资源部（干部人事部）、财务部、投资部、法律事务部、党建工作部（企业
文化部）、信息化管理部、审计部、纪检监督部共 10 个部门，以及上海事业部、
数字科技事业部两个事业部，中建资本各部门具体职责内容如下所示：

（1）办公室（党委办公室）

办公室（党委办公室）主要负责党委运行保障，党风廉政建设和反腐败，办
公体系建设，公文管理，会议管理，督查督办管理，保密管理，档案管理，印信
与证照管理，值班与应急管理，信访维稳，后勤管理，行政事务服务中心，安全
生产管理，疫情防控（员工健康）等工作。

（2）规划发展部

规划发展部主要负责战略规划与管理，国企改革与专项行动，企业策划，政
策研究，绩效考核，产权管理，并购重组，管理体系建设等工作。

（3）人力资源部（干部人事部）

人力资源部主要负责人力资源体系建设，领导班子建设和领导人员管理，薪
酬分配与绩效管理，人才发展管理，改革制度建设及试点推广，人力资源服务中
心运行等工作。

                     192
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（4）财务部

财务部主要负责财务管理体系建设，预算管理，会计核算与财务报告管理，
资金管理，融资管理，税务管理，资产管理，统计管理，财务信息化管理，利润
分配管理，财务服务中心运行等工作。

（5）投资部

投资部主要负责金融业务体系建设，金融业务管理，金融资源开发维护，金
融业务统计分析，金融行业研究等工作。

（6）法律事务部

法律事务部主要负责体系建设，合规与风险管理委员会办公室，法律事务管
理，全面风险管理，合规管理，法律审查，合同管理，第三方服务机构管理，知
识产权管理，法律服务中心运行，普法管理等工作。

（7）党建工作部（企业文化部）

党建工作部主要负责党建工作研究，基层组织建设，党员教育管理，落实党
建工作责任制，党内评先评优，党建信息化建设，意识形态责任制工作，理论宣
教工作，新闻舆论工作，文明文化建设，品牌和社会责任，统战工作，工会工作，
共青团工作，乡村振兴及援疆援藏援青等工作。

（8）信息化管理部

信息化管理部主要负责信息化战略与发展管理，信息化标准体系建设、数字
化转型与数据治理体系建设，网络与信息安全管理，信息系统建设及运维管理，
IT 基础设施建设及运维管理，信息化科技创新管理，数字化和网络安全领导小
组及工作组办公室职能等工作。

（9）审计部

审计部主要负责审计体系建设，内部审计，内控审计，审计问题整改与评价，
违规经营投资责任追究，外审对接等工作，承担审计工作委员会、违规经营投资
责任追究工作委员会办事机构职能。

（10）纪检监督部

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纪检监督部主要负责协助推进全面从严治党、加强党风廉政建设和组织协调
反腐败工作、政治监督、日常监督、执纪问责、受理信访举报、综合监督工作体
系建设、廉洁文化建设、纪检监督干部队伍建设等工作。

中建资本设立了 2 个事业部，具体职责内容如下所示：

（1）上海事业部

上海事业部主要负责中建资本在江浙沪皖等长三角战略区域范围内的市场
开拓、资源开发及维护工作。

（2）数字科技事业部

数字科技事业部主要负责科技研发，科技成果转化，数字科技平台建设、
运营和优化等工作。

2、治理机制

中建资本严格按照《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规，制定了
《中建资本控股有限公司章程》，建立了规范、完善的企业治理结构。

（1）股东

公司不设股东会，由股东中国建筑股份有限公司行使《公司法》规定的有限
责任公司股东会职权。股东享有下列权利：

1）决定公司的经营方针和投资计划；

2）委派和更换董事、经理，决定有关董事、经理的报酬事项；

3）审议批准董事的报告；

4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）对公司增加或者减少注册资本作出决定；

7）对发行公司债券作出决定；

8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

9）修改公司章程；

10）公司章程规定的其他权利。

（2）董事

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公司不设立董事会，设立一名董事，董事由股东委派并向股东负责。董事按
规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组织的意见。执行公司事务的董事为
公司的法定代表人。董事对股东负责，行使以下职权：

1）向股东报告工作；

2）执行股东决定；

3）决定公司的经营计划；

4）制订公司的投资方案；

5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

9）决定公司内部管理机构的设置；

10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按
规定程序聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等其他高级管理人员及其报酬
事项；

11）制定公司的基本管理制度；

12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案；

13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对
外担保事项、委托理财、关联交易等事项；

14）公司章程规定的其他职权。

根据《中建资本控股有限公司治理结构管理办法》，董事研究决策相关事项
的主要形式为董事长常务会，简称 董常会”。

（3）经营管理机构

公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。
高级管理人员的指派应符合《公司法》及公司章程相关规定。

总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责，行使下列职权：

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1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司
经营管理工作进展情况；

2）组织实施公司年度经营计划、投资方案；

3）拟订公司内部管理机构设置方案；

4）拟订公司的基本管理制度；

5）制定公司的具体规章；

6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管
理人员；

7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员；

8）董事授予的其他职权。

3、内部控制情况

中建资本已经建立起一整套比较系统、完整、有效的内部控制、全面风险
管理与合规管理体系，从预算管理、财务管理、风险管理、资金管理、资产管
理、投资管理、担保管理、关联交易等业务流程层面均建立了系统的内部控制
制度，确保各项工作都有章可循、合法合规。

（1）全面预算管理规定

为推进公司持续健康发展，确保战略目标实现，促进资源优化配置，提高运
行质量，加强风险管控，结合公司预算管理的实际情况，中建资本制定了《中建
资本控股有限公司全面预算管理规定》。该制度主要包括预算组织管理体系、预
算编制、预算执行与控制、预算分析与预警、预算调整、预算考核等。

（2）关账与财务报告管理办法

为规范公司的结账和关账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报
告，中建资本制定了《中建资本控股有限公司关账与财务报告管理办法》。该制
度主要包括岗位职责，会计记账、关账、报表编制流程，关账前分析性复核，财
务报告的编制等。

（3）法治、合规与风险管理规定

为建立、健全公司法治、合规与风险管理体系，强化企业内部管理，稳步实
现公司战略目标，确保运营效果和效率，促使各项经营活动合法合规，从而促进
                      196
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公司持续、健康、稳定的发展，中建资本制定了《中建资本控股有限公司法治建
设管理规定》《中建资本控股有限公司合规管理规定》及《中建资本控股有限公
司风险管理规定》。三项制度主要包括法治建设、合规管理、风险管理的总则、
组织与职责、管理内容、资源保障、附则等。

（4）资金管理规定

为进一步加强资金管控，防范资金风险，保证资金安全，强化资金集中管理，
提高资金使用效率，降低资金成本，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资
金管理规定》。该制度主要包括管理体系、内部控制及合规管理要求、资金集中、
资金预算、库存现金、银行存款、其他资金等。

（5）资产管理规定

为强化国有资产管理，促进国有资产保值增值。实现公司资产配置合理，运
营安全，风险可控，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资产管理规定》。
该制度主要包括管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、
资产评估与责任追究等。

（6）金融投资管理规定

为适应公司金融投资业务发展需要，完善金融投资管理体系，规范金融投资
业务运营管理流程，健全金融投资责任机制，防控金融投资风险，保障金融投资
效益实现，中建资本制定了《中建资本控股有限公司金融投资管理规定》。该制
度主要包括投资管理体系、金融投资预算管理、业务管理与过程管控、金融投资
档案管理、投资管理责任等。

（7）对外担保管理规定

为规范公司对外担保业务管理，防范债务风险，中建资本制定了《中建资本
控股有限公司对外担保管理规定》。该制度主要包括对外担保管理体系、对外担
保预算管理、对外担保管理要求、对外担保风险管理、对外担保信息披露、内部
控制与监督检查等。

（8）关联交易管理制度

中建资本通过一系列内部控制程序来控制关联交易，确保重大关联交易的合
法性、公允性、合理性。

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（五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析

1、主营业务

（1）保理业务

中建资本的保理业务由子公司中建商业保理有限公司（以下简称“ 中建保理”）
负责，中建保理成立于 2017 年 10 月 12 日，是由中建资本控股全资发起设立的
保理公司。截至 2025 年末，中建保理注册资本 20 亿元。中建保理主要业务包括
应收/应付账款保理业务、工程尾款/供应链 ABS 资产管理服务业务及司库供应链
金融平台服务业务。

（2）委托贷款

中建资本委托贷款业务收入来自深圳中建幸福九号基础设施投资中心（有限
合伙）。幸福九号以重庆地铁九号线一期工程为融资载体，采用 PPP 投融资模式，
中国建筑联合体为项目施工方。

中建资本无其他委托贷款项目，亦无计划开展新的委托贷款项目。幸福九号
委托贷款剩余本金预计将于 2026 年 12 月 20 日到期，到期后，中建资本将不再
有委托贷款业务。中建资本将重点围绕中建集团内部企业，提供全面金融服务，
通过做深做透系统内业务，逐步形成公开市场竞争力。

（3）保险经纪

中建资本保险经纪业务由子公司中建英大保险经纪有限公司（以下简称“ 中
建英大”）负责，中建英大成立于 2016 年 10 月 18 日。截至 2025 年末，中建英
大实收资本 5,000 万元，已取得《保险中介许可证》。中建英大主要开发中建集团
投资或负责建设的工程项目保险业务。

（4）基金管理

中建资本基金管理业务由子公司中建投资基金管理（北京）有限公司（以下
简称“ 中建基金”）负责，中建基金成立于 2015 年 9 月 21 日，注册资本 2 亿元，
是由中建资本控股全资发起设立的私募基金管理公司，专业从事发起、设立并管
理各类投资基金，为中国建筑及其成员单位提供产业基金投融资服务和资产管理
服务。

（5）租赁业务

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中建资本融资租赁业务由中建融资租赁有限公司（以下简称“ 中建融资租赁”）
负责运营。中建融资租赁成立于 2018 年 8 月，由中建资本控股与中建丝路建设
投资有限公司共同出资设立。中建融资租赁定位于为中国建筑及其成员单位提供
融资租赁服务，自 2023 年起正式开展业务。截至 2025 年末，中建融资租赁注册
资本为 1.70 亿元，中建资本控股持股 90.00%。

2、所在行业相关情况

（1）商业保理行业

国内保理市场主要分为商业保理、银行保理，此前分别由商务部、银监会监
管。其中，商业保理之前主要归属于地方政府的商务主管部门或金融主管部门管
理，时至今日，我国已经形成以国家金融监管总局（打击非法金融活动局）为主
要监管机构，辅以各省（区、市）政府细化监管政策、各地方金融监督管理局落
实监管措施的多层级和属地风险处置的监管体制。2012 年 6 月，根据商务部发
布的《关于商业保理试点有关工作的通知》，我国先后在自贸区和经济发达地区
如天津滨海新区、上海浦东新区开展商业保理试点工作，使得商业保理行业得到
快速发展。随后《商业保理企业管理办法（试行）》出台，商业保理向全国放开，
且取消内资商业保理公司的前置审批，使得商业保理呈现迅猛增长的态势。

近年来，中央、各地政府及自贸区管理委员会制定了一系列政策和法规的落
地与实施，包括保理行业的业务范围、会计准则、行业监管和税收政策，依法保
护了保理业务各当事人的合法权益，防范了应收账款融资风险，规范保理企业的
经营行为，为保理行业的健康发展营造了良好的经营环境。2018 年 5 月，商务
部发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整
有关事宜的通知》，将制定融资租赁、商业保理和典当行三类公司的业务经营与
监管职责划给银保监会。

                  表：中国保理行业主要法规和政策

    时间 政策 颁布机构

              《关于企业与银行等金融机构之间从事应收
2003 年 5 月 财政部
              债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》

              《关于出口保付代理业务项下收汇核销管理
2003 年 7 月 国家外汇管理局
              有关问题的通知》

                              199
              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

时间 政策 颁布机构

2012 年 6 月 《关于商业保理试点有关工作的通知》 商务部

              《关于香港、澳门服务提供者在深圳市、广州
2012 年 12 月 商务部
              市试点设立商业保理企业的通知》

2013 年 8 月 《关于做好商业保理行业管理工作的通知》 商务部

                                      上海市浦东新区商务委
              《上海市浦东新区商业保理试点期间监管暂
2013 年 8 月 员会、上海市工商行政管
              行办法》
                                      理局浦东新区分局

              《深圳市外资商业保理试点审批工作暂行细 深圳市经济贸易和信息
2013 年 8 月
              则》 化委员会

              《自贸试验区管理委员会从事商业保理（含融 中国（上海）自由贸易试
2014 年 4 月
              资租赁兼营商业保理）业务告知单》 验区管理委员会

2014 年 4 月 《商业银行保理业务管理暂行办法》 银监会

              《中国（上海）自由贸易试验区商业保理业务 中国（上海）自由贸易试
2014 年 6 月
              管理暂行办法》 验区管理委员会

2014 年 7 月 《上海市商业保理试点暂行管理办法》 上海市人民政府

              《关于完善融资环境加强小微商贸流通企业
2014 年 12 月 商务部、银监会
              融资服务的指导意见》

2015 年 3 月 《商业保理企业管理办法》 商务部

              《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化
2015 年 8 月 国务院
              营商环境的意见》

                                      中国人民银行、发展改革
              《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的 委、工业和信息化部、财
2016 年 2 月
              若干意见》 政部、商务部、银监会、
                                      证监会、保监会

              《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理
2018 年 5 月 商务部办公厅
              公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》

2020 年 5 月 《中华人民共和国民法典》 全国人民代表大会

              《关于印发的函》

2021 年 12 月 《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》 中国人民银行

              《关于印发的函》

                                      国家金融监管总局、证监
2024 年 4 月 《关于进一步加强地方金融组织监管的通知》
                                      会、市场监管总局

2019年，我国保理行业在法律环境改善方面取得重大进展。全国人大代表宪
法和法律委员会经研究认为，保理业务作为企业融资的一种手段，在权利义务设
                              200
      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

置、对外效力等方面具有典型性。据此，在《中华人民共和国民法典（草案）》
第三编（合同编）第十六章（保理合同）中增加了9条关于保理合同的规定，同
时规定了准用条款“ 本章没有规定的，适用第三编第六章关于债权转让的规定”，
据此构建了我国保理合同的法律规则体系，保理合同由此也成为有名合同。在民
法典实施之前，对于商业保理业务的审判依据，大部分系根据《中华人民共和国
合同法》中关于债权转让的法律规定予以审判，本次民法典将保理合同纳入有名
合同，将大大规范商业保理业务的审判依据，进一步促进行业健康发展。

2021年12月，中国人民银行颁布《地方金融监督管理条例（征求意见稿）》，
该征求意见稿规定保理业务原则上不得跨省级行政区域开展业务，但同时规定属
地的地方金融监督管理局（金融工作办）承担具体政策制定和监管职责。目前我
国保理公司多为全国展业，限制异地展业给行业未来发展带来了不确定性。2024
年，国家金融监管总局、证监会、国家市场监督管理总局三部委联合印发《关于
进一步加强地方金融组织监管的通知》，《通知》明确：3年内，地方金融组织的
类别和机构总量只减不增，同时按照“ 规范一批，清理一批，转型一批”的方针，
大力清退风险问题频发以及实际停业的机构，持续加强存量机构监管，提升发展
质量。

目前商业保理公司主要分为由大型企业、金融集团或者大型电商平台发起设
立的商业保理公司和独立第三方保理公司，前者主要依托股东产业背景开展应收
账款保理业务。其中产业背景的商业保理公司依托集团的资金和信用支持，在融
资额度和融资成本等方面优势较为明显，资产规模大多高于独立第三方保理公司。

在商业保理行业征信体系尚未建立、国内宏观经济下行压力加大等影响下，
预计企业坏账规模将增加，商业保理公司面临的信用风险将上升。中小型商业保
理公司受制于融资成本高企、客户准入把控不严、存量项目风险管理能力较弱等
因素，存在较大的资产质量恶化的风险，盈利指标也将受限。有产业背景的大型
商业保理公司受益于较低的融资成本和集团内的良好业务资源，资产质量和盈利
能力保持行业前列。但考虑到根据 205号文”要求 受让同一债务人的应收账
款不得超过风险资产总额的50%”、“ 受让以关联企业为债务人的应收账款不得超
过风险资产总额的40%”，为服务集团内部开展的保理业务以及凭借核心企业向
其供应商开展反向保理的业务发展将受限，未来业务发展存在一定的不确定性。

                     201
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整体来看，随着行业法律法规体系逐步完善，我国商业保理行业面临调整。
长期来看，监管程度加深为行业持续稳定发展创造良好的政策引导和监管环境，
将有利于商业保理行业的良性合规发展。

（2）保险经纪行业

保险经纪公司是依法成立的保险中介机构，一方面，代表被保险人的利益，
为被保险人设计保险方案，与保险公司商议达成保险协议；另一方面，为保险公
司招揽业务，向保险公司收取佣金。保险经纪公司还可以向投保人提供防灾防损、
风险评估、风险管理、保险咨询或顾问服务等。

随着国内保险市场成熟度的不断提升，保险经纪机构被越来越多的投保人和
保险公司所认可。近年来，国内保险中介市场迅速发展。据统计，2024 年末，我
国保险专业中介机构法人数量为 2,539 家，较 2023 年 12 月末减少 27 家，保险
中介市场从“ 粗放式”发展旧模式向提质增效转型，实现了规模扩张。2024 年，
国内保费收入再创新高，达 5.67 万亿元，保费收入较 2023 年增长 5.60%。2024
年末，保险密度为 4,045.67 元，较 2023 年末同比上升 11.29%，同时，保险深度
也实现了快速增长，为我国经济社会提供了更加坚实的保障。

中国保险市场的快速发展主要得益于以下几个方面：第一，政策支持和监管
环境优化。政府的政策支持和监管环境的优化为保险行业提供了稳健的发展基础。
近年来，中国政府出台了一系列政策以促进保险业的发展，如税收优惠政策、监
管创新以及鼓励险资参与国家重大战略等。这些政策为保险行业的发展创造了良
好的外部环境，也为保险公司提供了更多的业务机会。第二，经济增长和中产阶
级的崛起随着中国经济的持续增长和中产阶级的不断壮大，保险产品的需求日益
增加。中产阶级的崛起带动了对健康保险、寿险以及财产险的需求，这也是推动
中国保险市场快速增长的重要因素之一。随着中国人均可支配收入的增加，人们
对保险产品的认知和接受度也在提高，这进一步推动了市场的发展。第三，科技
创新的推动科技创新正在深刻地改变保险行业的运作模式。大数据、人工智能和
区块链等技术的应用，不仅提高了保险产品的设计和服务能力，也优化了风险管
理和定价模型。中国保险公司正积极探索利用科技手段提高运营效率，优化客户
体验，从而推动了保险市场的进一步发展。

                        202
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未来几年，中国保险市场将继续保持快速增长态势，并有望成为全球保险市
场的重要增长引营。以下几个方面将是未来中国保险市场的重要机遇：第一，健
康险和养老险的巨大潜力。随着中国人口老龄化的加速和健康意识的增强，健康
险和养老险市场的需求将大幅增加。到 2030 年，中国 60 岁及以上人口预计将达
到 3 亿，这将为健康险和养老险市场提供巨大的发展空间。同时，政府对商业健
康保险的政策支持力度加大，也为保险公司提供了更多的发展机会。第二，农村
保险市场的开发随着乡村振兴战略的推进和农村经济的发展，农村保险市场的潜
力正在逐步释放。目前农村保险市场的覆盖率和渗透率较低，未来保险公司可以
通过开发适合农村特点的保险产品和服务，拓展这一蓝海市场。第三，科技赋能
保险业务。科技赋能将继续是未来保险业发展的重要趋势。中国保险公司可以通
过加大对科技的投入，利用大数据和人工智能等技术，提高产品创新和客户服务
能力。特别是在精准营销、风险定价和理赔服务方面，科技将发挥越来越重要的
作用。

尽管中国保险市场前景广阔，但仍面临诸多挑战。第一，市场竞争加剧。随
着越来越多的外资保险公司进入中国市场，竞争日益激烈。外资保险公司凭借其
丰富的国际经验、先进的管理模式和创新的产品设计，给国内保险公司带来了不
小的挑战。为了在竞争中立于不败之地，国内保险公司需要在产品创新、服务优
化和客户体验提升等方面下功夫。第二，消费者信任问题。消费者对保险产品的
信任度较低也是中国保险市场面临的一大挑战。报告指出，由于过去一些保险公
司在销售过程中的误导行为和理赔服务上的不足，导致部分消费者对保险产品持
观望态度。保险公司需要通过加强透明度、提高服务质量和强化品牌建设，逐步
恢复和增强消费者的信任。第三，监管环境的变化随着全球经济环境的变化和监
管政策的不断调整，保险公司需要及时适应新的监管要求。例如，近年来关于资
本充足率的监管要求越来越高，保险公司需要调整资本结构，提高资本管理水平，
以应对监管变化。

（3）基金管理行业

我国基金管理业的参与主体主要包括基金持有人、基金管理机构、基金托管
机构、基金销售机构、基金投资顾问机构、以及包括份额登记机构在内的基金服
务机构等。其中基金管理公司负责基金的投资管理和运作，以申购赎回费、管理

                      203
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费和业绩报酬为驱动。基金管理机构主要分为公募和私募两大类，和公募基金相
比，私募基金投资范围更为广泛，可分为私募证券投资基金、私募股权及创业投
资基金、私募资产配置基金、其他私募投资基金四大类。

2022 年 12 月 30 日，中国证券投资基金业协会发布《私募投资基金登记备
案办法》，相比于 2014 年发布的试行办法，主要修改体现在以下几个方面：第一，
明确“ 依法合规、公开透明、便捷高效”的登记备案原则；第二，明确管理人登
记标准，并适度提高规范要求；第三，明确私募基金“ 募、投、管、退”全生命
流程制度安排，并对创投基金进行明确界定；第四，增设“ 信息变更和报送”专
章，强调持续信息披露和报送义务；第五，加强全流程自律管理，进一步丰富自
律管理手段。以上修订使基金的管理及运营流程更加公开透明。

2023 年 7 月 3 日《私募投资基金监督管理条例》
                             （国务院令第 762 号，简称
私募条例）发布，并于 9 月 1 日生效实施。主要内容如下：一是明确扩大适用范
围，完善顶层设计以强化监管。二是对私募基金管理人提出多方面规范要求，并
明确要求管理合伙型私募基金的普通合伙人亦适用《私募条例》关于管理人的规
定。三是重点规范了私募基金资金募集和投资运作环节，核心要求进一步细化和
具体化。四是差异化管理，加快创新发展。五是拓宽监管手段，明确法律责任。
《私募条例》属于行政法规，是目前专门针对私募股权基金行业的效力级别最高
的法律规范。

中国证券投资基金业协会于 2024 年 4 月发布了《私募证券投资基金运作指
引》，以进一步贯彻落实《私募条例》。《运作指引》自 2024 年 8 月 1 日起施行，
覆盖了私募证券基金的募集、投资、运作等各环节，以促进私募证券基金规范运
作。2024 年 6 月，国务院办公厅发布《促进创业投资高质量发展的若干政策措
施》（国办发〔2024〕31 号）围绕创业投资 募投管退”全链条提供政策支持，
向市场传递了激发投资活力的愿景，此外，政策提出充分发挥国家新兴产业创业
投资引导基金、国家中小企业发展基金、国家科技成果转化引导基金等作用，通
过 母基金+参股+直投”方式支持战略性新兴产业和未来产业。2024 年 9 月，
金融监管总局印发了《关于做好金融资产投资公司股权投资扩大试点工作的通知》
和《关于扩大金融资产投资公司股权投资试点范围的通知》，将金融资产投资公

                        204
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司的股权投资试点范围由上海扩大到全国 18 个城市，同时放宽股权投资金额和
比例限制。

2025 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进政府投资基金高质量发展的指
导意见》
（国办发〔2025〕1 号）引发市场的广泛关注，明确提出政府投资基金将
提升专业化市场化运作水平”，具体政策包括 不以招商引资为目的设立政府
投资基金，鼓励取消政府投资基金及管理人注册地限制；……优化政府出资比例
调整机制，鼓励降低或取消返投比例”。此次政策首次在国家层面释放了政府投
资基金解绑招商、返投要求的信号，有助于政府投资基金提升专业化运作水平，
引导基金管理人回归投资本质，按照市场化原则进行投资决策，提高投资效率和
自由度。

从私募基金产业链来看，上游为资本募集环节，投资者通过投资顾问和基金
管理公司提供资金，投资者包括高净值个人投资者、企业、机构投资者以及政府
引导基金等；中游为私募股权基金的投资活动环节，基金管理公司负责制定投资
策略和决策，进行市场研究和企业评估；下游则是投资的退出方式与利益分配环
节，私募股权基金通过上市、并购、股权转让、回购或其他方式实现投资退出，
并将收益分配给投资者和基金管理团队。

整体而言，我国经济的快速发展和资本市场的逐步开放，使得私募股权投资
的资金规模不断扩大，私募股权管理人也取得了令人满意的投资回报，中国私募
股权市场迅速发展。特别是在创新驱动和技术升级的背景下，市场对高成长企业
的投资需求增加，直接推动行业实现蓬勃发展。

3、行业地位

（1）强大的股东背景

中建资本股东中国建筑是全球最大的投资建设集团，实际控制人为国务院国
资委，经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地
产开发、建造融资、持有运营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设
计、新业务（绿色建造、节能环保、电子商务）等板块。中建集团位列 2025 年
《财富》世界 500 强第 16 位，中国企业 500 强第 4 位，稳居 ENR“ 全球最大 250
家工程承包商”首位，保持行业全球最高信用评级，价值创造力、国际竞争力、
行业引领力、品牌影响力、文化软实力持续提升。

                         205
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2025 年，中国建筑新签合同额 4.5 万亿元，同比增长 1.0%，继续保持行业
领先，是建筑行业新签合同额、营业收入达到 双万亿”的企业。

中国建筑内部业务板块众多，各项金融业务需求旺盛，大型机械设备、债权
债务和运营资产等存量资产丰富，为中建资本提供了良好的发展空间。

（2）产融结合优势

2019 年以来，中建集团金融业务实施“ 管运分离”，中建资本作为中建集团
的二级单位实体化运行，战略地位逐步提升，管理日趋完善，通过旗下子公司开
展的基金投资管理、保理及资产管理服务、保险经纪等业务保持快速增长。中建
基金积极参与重大基础设施建设项目，实现基金管理费收入；中建保理围绕系统
内各级单位开展供应链资产证券化、工程尾款资产证券化、保理债权资产证券化
及应收账款保理业务，2021 年以来加大业务投放力度，盈利能力不断提升；中建
英大保险经纪业务持续发展，随着统保集中度的提升，盈利水平稳步增加。

中建集团坚定支持中建资本发展，将中建资本发展成为与中建集团地位相匹
配的金融持股平台，为中建集团主业高质量发展和战略转型提供坚实金融支撑。

中国建筑产业链上下游企业涉及数量多、范围广，为中建资本金融业务拓展
提供了广阔市场和良好的切入点。中建资本坚持“ 服务主业、以融强产”的基本
定位，基金管理业务方面，以中建基金为载体，充分发挥基金在聚合金融资源、
优化负债结构、优化治理结构和约束激励机制、促进商业模式闭环、探索新业务
方面的作用；供应链金融业务方面，以中建保理为载体，围绕提质增效需求，打
造若干个标准化的供应链金融产品，提升供应链金融业务专业化、标准化、规模
化水平，推动供应链金融业务在盘活存量资产、缓解资金周转压力、降低中建集
团整体成本等方面发挥更重要的作用；保险经纪业务方面，以中建英大为载体，
协助中建集团各成员单位统筹保险业务，不断提升议价能力、降低保费支出、强
化索赔服务、合理规避风险、实现降本增效；融资租赁业务方面，以中建融资租
赁为载体，紧紧围绕主业单位融资租赁需求开展业务，在相关领域提供金融服务
解决方案，积极拓宽集团主业单位和上下游企业融资渠道，助力产业转型升级和
结构调整，带动新兴产业发展。

（3）业务协同优势

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       中建资本各业务板块协同性较好，基金投资管理、保理及资产管理服务、保
险经纪等业务均围绕中建集团主业开展，有利于各业务板块协同并实现优势互补，
整体风险可控。中建资本通过保险经纪引入保险业资源，协助基金引入保险资金
认购基金份额和投资不动产基金业务盘活 PPP 项目资产等方式，构建内部金融
业务协同机制。搭建信息共享平台，打通 客户-平台-资产”的金融闭环生态，
实现资金流、业务流、信息流在闭环生态中的共享共用。

       （4）风险管控优势

       中建资本建立了完善的内部控制、全面风险管理暨合规管理体系，具备基于
内外部环境、法律法规、公司资源、监管要求等所有相关要素和利益相关方的综
合分析判断能力，建立了有效的风险防范体系、风险化解机制，实现承担风险、
管理风险、规避风险。

       （5）人才优势

       中建资本拥有基金管理业务、商业保理业务、保险经纪业务、融资租赁业务、
金融科技、投资运营、财务管理、法务合规、企业管理、党建纪检等方面的人才
队伍。中建资本通过内部培训、外部培训、沟通交流、调研学习等相结合、多样
化的培养形式，构建了有效的人才培育体系。

       （六）主营业务基本情况

       中建资本经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批
准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政
策禁止和限制类项目的经营活动。）

       中建资本承担中建集团金融业务的投资、持有和拓展等职责，主要业务板块
包括基金管理业务、委托贷款业务、保理及资产管理服务业务、保险经纪业务、
咨询服务业务等。以下为中建资本各业务板块经营情况：

                         表：中建资本营业收入构成情况

                                                                   单位：万元、%

         2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
业务板块
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
保理业务 20,482.70 76.93 72,453.04 74.14 69,770.58 70.55 56,276.46 63.64
委托贷款 733.23 2.75 5,857.72 5.99 8,855.82 8.95 11,805.05 13.35

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           2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
业务板块
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
保险经纪 2,750.49 10.33 9,111.72 9.32 8,719.51 8.82 8,287.38 9.37
基金管理 713.24 2.68 1,856.31 1.90 3,282.47 3.32 4,105.80 4.64
租赁业务 1,829.30 6.88 8,347.93 8.54 8,244.48 8.34 7,904.83 8.94
其他业务 117.07 0.44 95.89 0.10 26.36 0.03 56.60 0.06
合计 26,626.03 100.00 97,722.60 100.00 98,899.21 100.00 88,436.12 100.00
       注：其他业务包含会议室会场服务、投资与资产管理、科技经费收入，无商品住宅及商
业地产开发业务相关收入

       （七）财务数据及偿债能力分析

       立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计了中建资本 2023 年、2024 年、2025
年财务报表，并分别出具了 信会师报字[2024]第 ZB32081 号”、 信会师报字
[2025]第 ZK21663 号”和“ 信会师报字[2026]第 ZK20720 号”标准无保留意见的
审计报告。中建资本 2026 年 1-3 月财务报表未经审计。

       1、财务数据

       中建资本近三年及一期的财务情况17如下：

                           表：中建资本合并资产负债表

                                                                                     单位：万元

           项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
流动资产：
货币资金 184,939.67 46,495.19 118,297.17 29,634.11
应收账款 1,449,544.14 1,442,272.61 1,498,242.18 1,243,550.26
预付款项 45.06 127.19 485.97 190.79
其他应收款 1,408.55 1,999.97 1,466.13 7,758.25
一年内到期的非流动资产 52,244.80 53,738.27 51,491.57 48,699.99
其他流动资产 73,531.53 74,548.16 87,007.29 84,666.56
流动资产合计 1,761,713.75 1,619,181.38 1,756,990.32 1,414,499.96
非流动资产：
债权投资 - - 46,416.67 92,833.33
长期应收款 16,080.08 9,509.15 8,747.49 5,694.86

       17如无特别说明，本招募说明书中中建资本所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审

计的财务报告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月
末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。

                                                208
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        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
长期股权投资 520,704.49 520,704.49 490,892.87 465,608.16
其他权益工具投资 7.18 7.18 8.53 9.50
其他非流动金融资产 21,079.25 20,979.25 18,346.11 18,546.11
投资性房地产 120,440.68 120,899.99 122,606.41 124,312.18
固定资产 157.94 166.72 381.87 274.48
使用权资产 1,661.88 1,899.29 - 1,013.05
无形资产 2,027.98 2,101.08 2,253.66 2,344.80
开发支出 1,624.19 1,453.11 1,290.16 610.96
长期待摊费用 281.81 304.03 322.61 342.24
递延所得税资产 19,911.49 19,679.86 14,847.91 24,288.41
非流动资产合计 703,976.96 697,704.14 706,114.30 735,878.07
资产总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03
流动负债：
短期借款 614,979.62 633,518.05 835,979.40 702,013.95
应付账款 8,643.45 8,093.61 6,313.02 7,389.83
预收款项 735.53 970.38 1,332.16 1,161.97
合同负债 58.01 58.01 167.78 178.55
应付职工薪酬 1,815.01 1,813.23 2,496.24 2,913.50
应交税费 3,666.77 4,835.19 4,201.96 6,211.15
其他应付款 11,309.05 11,168.15 58,457.11 109,390.79
一年内到期的非流动负债 32,212.24 54,206.64 110,879.77 31,213.25
其他流动负债 2,278.47 1,381.47 2,376.19 1,737.66
流动负债合计 675,698.14 716,044.72 1,022,203.62 862,210.67
非流动负债：
长期借款 42,310.76 63,848.00 113,449.82 68,420.00
应付债券 599,910.00 400,000.00 200,000.00 99,916.44
租赁负债 719.07 985.61 - -
长期应付款 277.26 82.26 156.44 -
递延收益 - - - 2.71
递延所得税负债 - - - -
非流动负债合计 643,217.09 464,915.87 313,606.26 168,339.14
负债合计 1,318,915.24 1,180,960.59 1,335,809.89 1,030,549.79
所有者权益：
实收资本 830,500.00 830,500.00 830,500.00 830,500.00
资本公积 68,636.17 68,636.17 68,636.17 102,690.51
其他综合收益 -22,472.31 -21,777.43 -18,444.96 -50,879.33
盈余公积 26,457.47 26,457.47 20,066.01 15,389.76
一般风险准备 16,050.17 16,050.17 15,975.26 13,187.65

                                    209
            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

       项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
未分配利润 182,060.97 171,429.83 129,319.42 90,655.85
归属于母公司所有者权益
                    1,101,232.47 1,091,296.21 1,046,051.88 1,001,544.44
合计
少数股东权益 45,543.01 44,628.72 81,242.84 118,283.80
所有者权益合计 1,146,775.48 1,135,924.93 1,127,294.73 1,119,828.24
负债和所有者权益总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03

                   表：中建资本合并利润表

                                                                               单位：万元

         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、营业总收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12
其中：营业收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12
二、营业总成本 11,341.18 48,816.63 51,606.20 42,832.85
其中：营业成本 6,131.02 24,958.80 23,744.99 22,114.85
       税金及附加 68.05 1,569.14 1,391.94 1,258.39
       销售费用 - - - 275.20
       管理费用 1,413.06 6,272.02 6,208.24 6,681.87
       财务费用 3,729.05 16,016.66 20,261.03 12,502.55
       其中：利息费用 3,954.93 17,351.25 21,271.77 13,149.84
            利息收入 240.95 1,575.72 1,046.55 933.07
汇兑净损失（净收益以 -”
                                           - 1.38 - -
号填列）
加：其他收益 1.13 45.04 135.82 16.46
       投资收益（损失以 -”
                                     78.19 32,846.95 32,555.41 31,247.76
号填列）
      公允价值变动收益（损
                                           - 765.74 - 229.34
失以 -”号填列）
      信用减值损失（损失以
                                           - -5,729.17 -4,750.10 -13,070.16
-”号填列）
      资产处置收益（损失以
                                           - -0.15 - -
-”号填列）
三、营业利润（亏损以 -”号填列） 15,364.17 76,834.39 75,234.15 64,026.68
加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.43
减：营业外支出 - - 0.04 308.82
四、利润总额（亏损总额以 -”号
                              15,364.17 76,844.59 75,234.11 63,718.29
填列）
减：所得税费用 3,818.74 10,612.58 9,933.73 6,817.83
五、净利润（净亏损以 -”号填列） 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46
（一）按所有权归属分类 -
归属于母公司所有者的净利润 10,631.14 60,712.79 57,516.41 46,859.87

                                     210
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            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
        少数股东损益 914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59
    （二）按经营持续性分类 -
        持续经营净利润 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46
        终止经营净利润 - - - -
    六、其他综合收益的税后净额 -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32
      归属于母公司所有者的其他综
                              -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32
    合收益的税后净额
      归属于少数股东的其他综合收
                                         - - - -
    益的税后净额
    七、综合收益总额 10,850.54 62,899.56 95,515.75 68,467.78
      归属于母公司所有者的综合收
                             9,936.26 57,380.33 87,731.78 58,427.18
    益总额
        归属于少数股东的综合收益总
                               914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59
    额
                   表：中建资本合并现金流量表

                                                                      单位：万元

                        2026 年 1-3
            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                            月
一、经营活动产生的现金流量：
    销售商品、提供劳务收到的现金 5,171.56 40,332.13 42,838.71 44,914.98
    收到的税费返还 - - - 1.73
    收到其他与经营活动有关的现金 142,778.96 2,188,360.06 1,468,983.73 761,525.23
经营活动现金流入小计 147,950.52 2,228,692.20 1,511,822.44 806,441.94
    购买商品、接受劳务支付的现金 1,307.67 6,142.15 6,245.67 11,745.56
    支付给职工以及为职工支付的现
                            1,576.72 7,345.75 7,303.61 8,468.84
金
    支付的各项税费 5,411.48 21,143.14 20,077.66 15,014.67
    支付其他与经营活动有关的现金 130,712.89 2,123,658.05 1,716,562.15 1,207,875.98
经营活动现金流出小计 139,008.76 2,158,289.09 1,750,189.09 1,243,105.05
经营活动产生的现金流量净额 8,941.75 70,403.11 -238,366.64 -436,663.11
二、投资活动产生的现金流量： -
    收回投资收到的现金 - 48,329.26 82,244.81 154,282.96
    取得投资收益收到的现金 78.19 8,637.37 9,720.05 8,827.31
处置固定资产、无形资产和其他
                                     - 0.14
长期资产收回的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金 - - - 2,481.64
投资活动现金流入小计 78.19 56,966.77 91,964.85 165,591.91
购建固定资产、无形资产和其他
                             100.00 1,952.25 1,231.93
长期资产支付的现金 405.03

                                211
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                           2026 年 1-3
          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                               月
投资支付的现金 - 3,779.00 - -
取得子公司及其他营业单位支付
                                        - - 34,054.34 -
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - - 10,565.65 -
投资活动现金流出小计 100.00 4,184.03 46,572.24 1,231.93
投资活动产生的现金流量净额 -21.81 52,782.74 45,392.62 164,359.98
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 76,478.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,380.00
发行债券收到的现金 199,900.00 - - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 60.00
筹资活动现金流入小计 276,378.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,440.00
偿还债务支付的现金 141,133.82 1,131,322.18 1,238,164.00 635,372.00
分配股利、利润或偿付利息支付
                              4,673.38 48,933.02 46,884.36 45,586.48
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 217.78 37,938.53 38,018.06 37,805.91
筹资活动现金流出小计 146,024.98 1,218,193.74 1,323,066.41 718,764.38
筹资活动产生的现金流量净额 130,353.42 -195,245.79 270,971.59 245,675.62
四、汇率变动对现金的影响 - -1.38 - -
五、现金及现金等价物净增加额 139,273.36 -72,061.32 77,997.56 -26,627.52
加：年初现金及现金等价物余额 34,600.57 106,661.89 28,664.33 55,291.85
六、年末现金及现金等价物余额 173,873.93 34,600.57 106,661.89 28,664.33

    2、主要财务指标分析

    （1）资产结构

    2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本总资产分别为 2,150,378.03 万
元、2,463,104.61 万元、2,316,885.52 万元和 2,465,690.71 万元，总体呈波动增长
趋势，主要系货币资金、一年内到期的非流动资产、长期应收款、长期股权投资
及投资性房地产增加。

    资产结构方面，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本流动资产分别为
1,414,499.96 万元、1,756,990.32 万元、1,619,181.38 万元和 1,761,713.75 万元，
占资产总额的比例分别为 65.78%、71.33%、69.89%和 71.45%。中建资本流动资
产所占比重较高，主要包括货币资金、应收账款一年内到期的非流动资产以及其
他流动资产。

                                  212
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2024 年末，中建资本货币资金较 2023 年末增加 88,663.06 万元，增幅为
299.19%，主要系保理业务回款，预留资金增加所致；2025 年末，中建资本货币
资金较 2024 年末减少 71,801.99 万元，降幅 60.70%，主要系中建保理因业务投
放计划，按需消耗预留资金。2026 年 1-3 月，中建资本货币资金较 2025 年末增
加 138,444.48 万元，增幅为 297.76%，主要系为偿还短期借款和业务投放预留资
金所致。

2024 年末，中建资本应收账款余额较 2023 年末增加 254,691.92 万元，增幅
20.48%，主要系保理业务投放增加，应收保理款增加所致；2025 年末，中建资本
应收账款余额较 2024 年末减少 55,969.56 万元，降幅 3.74%，主要系保理业务回
款所致。

（2）负债结构

近三年及一期末，中建资本负债总额与资产总额变化趋势一致。2023-2025
年末及 2026 年 3 月末，中建资本负债总额分别为 1,030,549.79 万元、1,335,809.89
万元、1,180,960.59 万元和 1,318,915.24 万元。

中建资本负债以流动负债为主，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债
分别为 862,210.65 万元、1,022,203.62 万元、716,044.72 万元和 675,698.14 万元，
占负债总额的比重分别为 83.67%、76.52%、60.63%和 51.23%。中建资本流动负
债主要为短期借款、一年内到期的非流动负债、应付账款、以及其他应付款等。

2024 年末，中建资本短期借款较 2023 年末增加 133,965.45 万元，增幅 19.08%，
主要系中建资本开展应收保理业务，融资需求增加；2025 年末，中建资本短期借
款较 2024 年末减少 202,461.35 万元，降幅 24.22%，主要系中建资本偿还银行贷
款所致。

2024 年末，中建资本其他应付款较 2023 年末减少 50,933.67 万元，降幅
46.56%，主要系保理业务转付款及应付往来款减少所致；2025 年末，中建资本
其他应付款较 2024 年末减少 47,288.96 万元，降幅 80.90%，主要系保理业务转
付规模降低所致。

（3）营业收入和净利润分析

                               213
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2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本营业总收入分别为 88,436.12 万
元、98,899.21 万元、97,722.60 万元和 26,626.03 万元；净利润分别为 56,900.46
万元、65,300.38 万元、66,232.02 万元和 11,545.43 万元。

近年来中建资本营业收入呈波动增长态势，保理业务是中建资本收入的主要
来源，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，上述板块业务收入在中建资本营业收入
中占比分别为 63.64%、70.55%、74.14%和 76.93%。

（4）现金使用分析

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本经营活动现金流量净额分别为-
436,663.11 万元、-238,366.64 万元、70,403.11 万元和 8,941.75 万元。2023、2024
年，中建资本经营活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系中建商业保理
有限中建资本开展应收保理业务，投放保理款项所致。2025 年及 2026 年 1-3 月，
中建资本经营活动产生的现金流量净额为 70,403.11 万元和 8,941.75 万元，转为
净流入，主要系中建资本应收保理业务到期回款增加所致。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本投资活动产生的现金流量净额分
别为 164,359.98 万元、45,392.62 万元、52,782.74 万元和-21.81 万元。2024 年，
中建资本投资活动产生的现金流量净额较 2023 年减少 118,967.36 万元，降幅
72.38%，主要系幸福九号通过工商银行发放的委托贷款正常按照委贷合同还本付
息，委托贷款回款较 2023 年减少所致。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本筹资活动现金流量净额分别为
245,675.62 万元、270,971.59 万元、-195,245.79 万元和 130,353.42 万元。2025 年，
中建资本筹资活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系 2025 年度取得借
款收到的现金减少所致。

（八）资信水平、商业信用、主体评级情况

1、经营合法合规性情况

经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公
示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
                                214
            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询
平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站
（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民
共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局
（ http://beijing.chinatax.gov.cn ）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站
（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记
录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台
（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截
至 2026 年 6 月 22 日，中建资本最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严
重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失
信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。

    2、商业信用及主体评级情况

    截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本获得主要贷款银行授信额度合计 306.63
亿元，已使用额度 78.25 亿元，尚未使用的授信额度为 228.38 亿元。上述尚未使
用的授信额度不等同于不可撤销的贷款承诺。

    报告期内，中建资本均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大
违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。

    根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 21 日出具的《企业信用报告》，
中建资本无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。

    经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，根据《2025 年度中建资本控股
有限公司信用评级报告》
          （编号：CCXI-20251742M-01），中建资本最新主体信用
等级为 AAA，评级展望 稳定”
                          。

    （九）债务及资本市场公开融资情况

    截至 2026 年 3 月末，中建资本已发行债券总额 70 亿元人民币，余额为 60
亿元人民币。最近三年，中建资本未发生延迟支付债券本息的情况。

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三、回收资金使用计划

（一）原始权益人回收资金用途

本次回收资金拟用于上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房
项目建设，该项目建设主体为中建一局集团华北建设有限公司，项目公司为上
海方程怡华公寓有限公司，项目具体情况如下：

               表：募集资金拟投资项目

项目名称 上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目
项目总投资（亿元） 6.57
投资缺口 4.63
建设内容 保障性租赁住房 1,077 套及其配套，建筑面积 77,093 平方米
             1、已纳入上海市 2024 年重大工程和保租房名录
             2、已于 2023 年 11 月 13 日取得土地使用权证（沪（2023）奉字
             不动产权第 502955 号）
             3、已于 2024 年 6 月 7 日取得上海市奉贤区发展和改革委员会
             出具的关于奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目
             核准的批复（沪奉发改批〔2024〕67 号）
             4、已于 2024 年 6 月 21 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局
前期工作进展
             出 具 的 建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 沪 奉 地 （ 2024 ）
             EA310120202400500）
             5、已于 2024 年 9 月 24 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局
             出 具 的 建 设 工 程 规 划 许 可 证 （ 沪 奉 建 （ 2024 ）
             FA310120202400752）
             6、已于 2024 年 9 月 30 日取得上海市奉贤区建设和管理委员会
             出具的建筑工程施工许可证（310120202409300301）
开工时间 2024 年 9 月 30 日

（二）回收资金管理制度

本项目回收资金由原始权益人与其股东中建资本独立支配，并严格按照政策
规定使用。

原始权益人已制定《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办
法》，严格执行回收资金监管机制。本次不动产基金发行的回收资金，将通过由
原始权益人开立的专门账户存放和支出，与商品住宅和商业地产开发业务主体有
效隔离。在不动产基金设立前，原始权益人将与基金管理人、回收资金的存放银
行签订《资金监管协议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。

（三）防范回收资金流入商品住宅或者商业地产开发领域的具体措施

1、原始权益人已设置回收资金监管机制，严格限制回收资金用途
                         216
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实施回收资金闭环管理。中建资本（上海）回收资金的使用本着规范、透明
的原则，将按照承诺的回收资金投资计划使用，实行严格的闭环管理。根据中建
资本（上海）出具的承诺函，中建资本（上海）通过转让保障性租赁住房项目取
得的回收资金，将优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁
住房项目的，将用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。因特殊原因导致已
承诺的回收资金投资计划无法正常执行的，中建资本（上海）承诺将及时向监管
部门报告相关情况和应对措施，确需变更回收资金用途的，中建资本（上海）将
向监管部门提交回收资金投向变更报告。

制定回收资金使用制度。为推动中建资本（上海）不动产基金回收资金管控，
确保回收资金的使用规范、安全、高效，中建资本（上海）制定了《中建资本管
理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资
金的使用、回收资金的监管作出了明确规定。

开立回收资金监管账户。中建资本（上海）将审慎选择回收资金的存放银行
并开设回收资金的专项管理账户，用于集中管理回收资金，不得存放非回收资金
或用作其它用途。在不动产基金设立前，中建资本（上海）将与基金管理人、资
产支持证券管理人、回收资金的存放银行签订《关于中建资本管理（上海）有限
公司之净回收资金账户监管协议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。

2、基金管理人将严格监督回收资金使用情况，并做相应的信息披露

基金管理人将按照有关法律法规规定、上海证券交易所有关业务规则与业务
指引、中建资本（上海）制定的《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资
金管理办法》以及《关于中建资本管理（上海）有限公司之净回收资金账户监管
协议》的相关约定对中建资本（上海）回收资金使用情况进行监督。对于原始权
益人回收资金的使用等有关情况，基金管理人将在定期报告和临时报告中披露。

                     217
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                第四节 运营管理机构

本项目拟由中建资本（上海）作为运营管理统筹机构、东孚资管作为运营管
理实施机构，两者合称为 运营管理机构”。截至本招募说明书出具之日，本项
目运营管理机构均已设立。

一、运营管理统筹机构基本情况

（一）基本信息

运营管理统筹机构基本信息详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第
三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（一）
                                    “
基本信息”。

（二）设立、存续和历史沿革情况

运营管理统筹机构设立、存续和历史沿革情况详见本招募说明书“ 第二章 不
动产项目”之 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之 一、原始权益
人基本情况”之 （二）设立、存续和历史沿革情况”
         “ 。

（三）股权结构、控股股东和实际控制人情况

运营管理统筹机构股权结构、控股股东和实际控制人情况详见本招募说明书
第二章 不动产项目”之“ 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“ 一、
原始权益人基本情况”之 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限
             “
情况”
。

（四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、
风险控制制度

运营管理统筹机构组织架构及内部治理机制情况、不动产运营相关业务流程、
管理制度、风险控制制度详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第三节
原始权益人及原始权益人控股股东”之 一、原始权益人基本情况”之 （四）
                                        “
组织架构及内部治理机制情况”。

（五）业务模式及持续经营能力

运营管理统筹机构业务模式详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第
三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（五）
业务模式、行业地位和持续经营能力分析”与 （六）主营业务基本情况”
                      “ 。

                        218
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根据《中国建筑股份有限公司第三届董事会第五十二次会议决议》《中国建
筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》，原始权益人中建资本（上海）
是中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台。中建集团高位统筹内部资
源，将中建资本（上海）打造为中建集团租赁住房不动产基金发行上市平台。原
始权益人将通过正常转让、无偿划转等方式，将中建集团旗下控股企业运营管理
的可扩募资产整合至原始权益人之下，能够确保自身有充足资产推动未来不动产
基金扩募，不断推动项目上市及回收资金再投资，逐步形成“ 培育-投资-盘活-再
投资”的良性循环。因此，中建资本（上海）将获取中建集团在资产重组、项目
运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力的股东支持，保证自身持续稳定
运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值，具备持续经营能力。

（六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析

运营管理统筹机构近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析详见本招
募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”
之 一、原始权益人基本情况”之 （七）财务数据及偿债能力分析”
                 “ 。

（七）资信情况

运营管理统筹机构资信情况详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第
三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（八）
                                    “
资信水平、商业信用、主体评级情况”。

二、运营管理实施机构基本情况

（一）基本信息

根据上海市青浦区市场监督管理局于 2025 年 4 月 8 日核发的《营业执照》
（统一社会信用代码：91310115342082157C）及国家企业信用信息公示系统的公
示信息，截至 2026 年 3 月 31 日，运营管理实施机构基本情况如下：

                 表：运营管理实施机构基本信息

       事项 内容
企业名称 上海中建东孚资产管理有限公司
类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 刘庆鹏
成立日期 2015 年 6 月 30 日

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       事项 内容
注册资本 61,000.00 万元人民币
住所 上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室
                 一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；
                 信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；财
                 务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学
                 品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；
                 租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型
                 客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；
经营范围
                 商业综合体管理服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经
                 营】。
                   （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经
                 营活动）许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱
                 乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。
                                         （依法须
                 经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经
                 营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（二）设立、存续和历史沿革情况

东孚资管原名上海中建三益资产管理有限公司，是由中建东孚和上海三益佳
柏资产管理有限公司（以下简称 三益佳柏资管”）于 2015 年 6 月 30 日出资设
立的有限责任公司（国内合资），注册资本为人民币 1,000 万元，其中，中建东孚
现金出资 700 万元，持股 70%，三益佳柏资管现金出资 300 万元，持股 30%。东
孚资管经营范围为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资咨询,企业管理咨询,
商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务。【依法须经批准的项目,经相关
部门批准后方可开展经营活动】

2016 年 12 月 16 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁
布的编号为 41000001201612090043 的《准予变更（备案）登记通知书》，三益佳
柏资管将持有的东孚资管 30%的股权转让给中建东孚，东孚资管股东由中建东
孚和三益佳柏资管变更为中建东孚，经营范围变更为：资产管理,物业管理,建筑
设计咨询,投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服
务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发。【依法须经批准的项目,经相关部门
批准后方可开展经营活动】

2017 年 6 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布
的编号为 41000001201706080045 的《准予变更登记通知书》，东孚资管法定代表
人由高波变更为孙戈宁。

                             220
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2017 年 9 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布
的编号为 41000001201709150021 的《准予变更（备案）登记通知书》，经营范围
变更为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨
询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发,从
事货物及技术进出口业务,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,烟草专卖零售,以
下均限分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）
经营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。【依法须经批准的项目,经相关部门
批准后方可开展经营活动】

2018 年 1 月 17 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001201801170004 的《准予变更登记通知书》，东孚资管公司注册地由上海
自由贸易试验区世纪大道 1568 号 16 楼 07A 室迁移至上海市青浦区蟠文路 333
号 2 层 202 室。

2021 年 11 月 19 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001202111190002 的《内资公司备案通知书》，东孚资管第一次增资，股东
中建东孚对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增
加至 31,000 万元，经营范围变更为： 一般项目:资产管理,物业管理,建筑设计咨
询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓
储（除危险品）,酒店管理,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,住房租赁,以下均
限分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）经
营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。（除依法须经批准的项目外,凭营业执
照依法自主开展经营活动） 许可项目:房地产开发经营；货物进出口；技术进出
口；烟草制品零售。
        （依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,
具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）”

2022 年 10 月 14 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001202210130013 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由孙戈宁变更为
吴天凯。

2022 年 12 月 26 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001202212260005 的《登记通知书》，东孚资管第二次增资，股东中建东孚

                         221
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对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增加至 61,000
万元。

     2023 年 7 月 24 日，东孚资管股东做出决定，东孚资管监事由马东升变更为
肖韫华。

     2024 年 10 月 30 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001202409095153 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由吴天凯变更为
刘庆鹏。

     2025 年 4 月 8 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为
29000001202504030005 的《登记通知书》，东孚资管经营范围变更为： 一般项
目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许
可类信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓
储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住
房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租
赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理服务；
停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。
                  （除依法须经批准的项目外，凭营业执
照依法自主开展经营活动） 许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺
娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。
                         （依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可
证件为准）。
     ”

     2025 年 8 月 15 日，东孚资管股东作出决定：由刘庆鹏担任东孚资管董事、
经理；免去其他董事、监事、高级管理人员职务；同日通过新公司章程。

     （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况

     1、股权结构

     截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股本数量及股东持股情况如下：

                表：东孚资管股东出资情况

                                 出资额 出资比例
序号 股东姓名/名称
                               （万人民币） （％）
1 上海中建东孚投资发展有限公司 61,000.00 100
              合计 61,000.00 100

                        222
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截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股权结构如下：

                图：东孚资管股权结构图

2、控股股东及实际控制人

截至 2026 年 3 月末，东孚资管控股股东为中建东孚，持股比例 100%，实际
控制人为中国建筑集团有限公司。

（四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、
风险控制制度

1、组织架构

截至 2026 年 3 月末，运营管理实施机构东孚资管共设置 9 个部门，其中业
务管理部门 7 个：投资研策部、企业策划与资产管理部、品牌管理部、运维管理
部、法律合规与风险管理部、商务管理部、财务金融部；职能管理部门 1 个：综
合管理部；安全生产部门 1 个：安全生产监督管理部。东孚资管形成了专业分工
清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营管理团队人员共计 179 人，人员配备
充足，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验。

                        223
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               图：东孚资管组织架构图

东孚资管根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和职责
分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：

             表：东孚资管部门职责及对应表

部门 主要职责
            1、已进驻及拟拓展城市市场研究；项目策划与拓展；投资项目研
            判及报批；投资过程监控及执行；投资数据统计上报；投资项目中
投资研策部
            间评价及后评价；内外部资源整合与维护等；
            2、策划定位管理等。
            1、战略管理；组织绩效管理；组织机构及职责管理；管理标准化
            与制度管理；体系认证管理；经营机构管理；创新管理；卓越绩效
            与管理提升；内部业务协同归口管理；外部创优及协会归口管理；
            数字化转型管理；流程管理；数据管理；信息系统应用推广；系统
企业策划与资产管理 运维管理；信息安全管理；IT 基础设施管理（含软硬件采购与使
    部 用）；年度运营目标制定与分解；项目计划管理；运营会议管理等；
            2、大宗资产销售管理；商办项目运营管理；酒店公寓项目运营管
            理；市场及客户研究等；
            3、运营项目定价管理；中介费用管理等；
            4、reits 运营管理等。
            1、会员体系管理等；
            2、企业品牌管理等；
品牌管理部
            3、市场推广策划等；
            4、业务品牌管理；推广费用管理等。
            1、物业服务管理等；
            2、报批报建管理；生产体系管理；项目开、竣、停、复工管理（轻
            资产、营运期改造）；策划管理；工期管理；质量管理；供应商管
运维管理部
            理（非工程类供应商管理，年度评价汇总上报）等；
            3、环境管理；信用管理；工程保修；项目管理总结；安全文明管
            理等；

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部门 主要职责
            4、项目设计管理；方案设计管理；设计标准化应用管理；设计变
            更管理等；
            5、产品研发管理；科技管理与应用（低碳智慧运维技术）；设计
            对标考察管理等。
法律合规与风险管理 1、合同管理；法律纠纷管理；风险与合规管理；法治宣传教育；
    部 知识产权管理等。
            1、采购计划管理；采购策划管理；集中采购管理；采购合规管理
            等；
商务管理部
            2、项目成本策划与管控；成本数据库管理；招标控制价编制及审
            核；造价咨询管理；结算编制及审核等。
            1、协助内控监督与评价；对接上级和外部审计机构；协助风险管
            理等；
财务金融部 2、全面预算管理；会计核算管理；回款管理；税务管理；资金管
            理；报表管理；资产管理；融资管理；授信管理；金融创新；保险
            集中管理等。
            1、党组织运行保障；党风廉政建设主体责任；决策层保障；应急
            管理；档案管理；保密管理；行政管理；事务管理；员工健康；投
            诉管理；满意度管理；风控管理等；
            2、人才战略制定与执行；人才体系建设与信息化建设；人员招聘
            与配置管理；关键岗位和领导人员管理；薪酬、考核及福利；教育
            培训与开发；人才职业化发展；职业生涯规划；职（执）业资格管
            理；职称管理；社会保险管理；劳动用工管理；出国（境）管理；
            人员退休办理；人事档案管理；户籍办理等；
            3、协助党组织推进全面从严治党，加强党风廉政建设；政治监督、
综合管理部 综合监督、日常监督；大监督体系运行；协助落实处分问责工作；
            廉洁文化建设；纪律教育；巡察配合、整改监督等；
            4、领导团队建设；党建工作研究；基层组织建设；党员教育管理；
            组织协调党建工作责任制落实；组织协调意识形态工作责任制落
            实；理论武装工作；宣传教育工作；企业文化建设工作；融媒体中
            心建设运营；社会责任工作；乡村振兴工作；统战及共青团工作
            等；
            5、舆情管控；精神文明建设；工会组织建设；企业民主管理和职
            工权益保障工作；服务关爱职工工作；职工创新创效工作；职工文
            体活动；工会经费管理；退休职工管理等。
安全生产监督管理部 进行安全教育检查、规避风险事故

2、治理机制

根据运营管理实施机构的公司章程相关规定，东孚资管为有限责任公司，公
司治理机构包括股东、董事、经理，并设立公司党组织。

（1）股东

公司不设股东会，由股东行使下列职权：

1）委派和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；
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2）审议批准董事的报告；

3）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

4）对公司增加或者减少注册资本作出决定；

5）对发行公司债券作出决定；

6）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定：

7）修改公司章程。

股东作出上述决定应当采用书面形式，并由股东签名或者盖章后置备于公司。

（2）董事

公司不设董事会，设董事一名，任期三年。董事任期届满，可以连任。董事
由股东委派产生。

董事对股东负责，行使下列职权：

1）向股东报告工作；

2）执行股东的决定；

3）决定公司的经营计划和投资方案；

4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

8）决定公司内部管理机构的设置；

9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任
或者解聘副经理、财务负责人及其报酬事项；

10）制定公司的基本管理制度。

董事作出决定应当采用书面形式并签名后置备于公司。

（3）经理

公司设经理一名，由董事决定聘任或者解聘。经理每届任期为三年，任期届
满，可以连任。

3、不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度
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（1）内部控制制度

东孚资管内部建立了完善的核心管理制度，主要包括“ 三重一大”决策制度、
董常会议事规则等。具体如下：

1） 三重一大”决策制度

东孚资管就重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项、大额度
资金运作事项制定了《上海中建东孚资产管理有限公司“ 三重一大”决策制度实
施管理办法》，明确决策范围，规范决策程序，强化监督检查，全面落实 三重
一大”决策制度，确保加强党的领导和完善企业治理有机统一。

2）董常会议事规则

东孚资管就董常会会议的议事和决策程序制定了《上海中建东孚资产管理有
限公司董常会议事规则》，明确董常会会议的组成人员、议事范围、工作机制、
会议决议会议记录和决议发布等事项，保证科学决策，提高工作效率。

（2）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度

除内部控制制度外，东孚资管为不动产项目的运营管理制定了《投资研策部
标准化管理手册》
       《企业策划与资产管理部标准化管理手册》
                         《长租公寓运营指导
手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册》等制度。

1）投资研策部标准化管理手册

东孚资管为落实贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持新发展理念，
推动高质量发展，规范自持物业及运营服务的投资、研判和退出管理流程，指导
运营管理指标实施，实现自持物业的保值增值，防范自持物业运营风险，保障投
资效益实现，制定了《投资研策部标准化管理手册》，就投资预算管理、项目拓
展管理、投资决策管理、数据库管理、行业研究管理、项目策划定位管理、投资
过程监控管理、资产统计管理、项目后评价管理、项目处置立项报批管理等事项
的管理要求进行了明确规定。

2）企业策划与资产管理部标准化管理手册

为有效推进资产管理业务有效运营，实现运营目标，东孚资管制定了《企业
策划与资产管理部标准化管理手册》，明确了企划管理、商办运营、公寓运营（包

                     227
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括基础信息维护、项目筹开、租金定价、招租管理、租费收缴、退租管理、营运
评价及分析）、酒店运营、数字化管理、资产销售等方面的管理要求。

3）长租公寓运营指导手册

东孚资管为进一步规范公司长租公寓项目的日常管理工作，提高工作效率，
明确工作流程及各阶段工作内容，加强与公司各部门、各岗位之间，以及与项目
公司之间的有效沟通，制定了《长租公寓运营指导手册》，该制度适用于东孚资
管所管自持长租公寓及轻资产运营项目，工作内容涉及项目定位阶段、设计阶段、
施工阶段、筹开阶段、营运阶段等全过程。

4）中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册

《中建幸孚+租赁社区运营管理手册》覆盖了运营筹备工作、销售筹备工作、
社区岗位每日工作内容、日常运营管理、物业管理、安全管理等内容，形成了国
内租赁住房产业在运营管理领域具备领先性的专业化体系与标准。

A.运营筹备工作

对开业准备、年度资产管理计划制定指导、社区开办事项指导、社区运营人
员培训等事项进行了规定。

B.销售筹备工作

对开业前销售准备工作、销售价格管理、销售策略、项目推广材料准备、推
广渠道管理等内容进行了明确。

C.社区岗位每日工作内容

规定了项目经理、项目副经理、社区管家、销售人员等社区岗位每日的工作
内容。

D.日常运营管理

对日常工作、报表管理、投诉管理、保障性租赁住房管理、信息安全管理、
运营检查、标准操作流程、服务礼仪规范、社区工服管理规定、营销管理、营运
推广活动指导、满意度测评管理等日常运营管理事项做出详细约定。

E.物业管理

明确了保洁服务管理、绿化养护监管办法、绿植租摆养护标准、虫害防治管
理、秩序维护服务管理、设施设备基础管理、设施设备维护保养、设施设备维护
                      228
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保养工作计划及标准、公寓房间维护保养、能耗管理、接报修服务等物业管理事
项细则。

F.安全管理

规定了社区安全管理工作、消防安全管理制度、应急管理方案。

（五）业务模式及持续经营能力

东孚资管布局上海、青岛、西安、杭州、南京等核心城市，形成“ 甲级办公、
精品商业、星级酒店、长租公寓”四大主营业态。截至 2026 年 3 月末，东孚资
管在管项目共计 38 个，面积 149 万平方米，在管商业平均出租率 87.8%，办公
平均出租率 61.2%，长租公寓平均出租率 90.6%，酒店平均入住率 59.1%四大主
营业态运营质量位居行业前端。

东孚资管荣获中国商业地产公司品牌价值 TOP10、中国办公运管综合实力
TOP20、中国不动产商管综合实力 TOP30、中国租赁住房运营商综合实力 TOP20、
中国商业地产 2025 年百强榜 20 位、金坐标 年度商业地产卓越企业”等奖项，
行业声誉良好，资产管理能力获得行业普遍认可。

综上，东孚资管致力于商业、办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效
运营，四大主营业态运营质量位居行业前端，运营稳定，具备独立经营能力，其
运营管理经验和能力能够满足不动产项目的经营管理需要，未来也将继续保持稳
健发展态势。

（六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规
定对东孚资管 2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的
     （安永华明（2024）审字第 80009313_A01 号、安永华明（2025）审
《审计报告》
字第 80009313_A01 号、安永华明（2026）审字第 80009313_A01 号）；东孚资管
2026 年 1-3 月财务报表未经审计。

1、财务数据

                          229
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    东孚资管近三年及一期的财务情况18如下：

                表：东孚资管近三年及一期合并资产负债表

                                                                      单位：万元

                        2026 年
           项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末
                         3 月末
流动资产：
货币资金 582.81 2,726.39 758.60 557.62
应收账款 1,710.37 1,156.73 2,312.14 1,094.97
预付款项 587.54 628.95 653.88 273.39
其他应收款 11,745.32 19,776.13 109,459.76 25,683.06
存货 29.05 - - -
一年内到期的非流动资产 196.21 - - -
其他流动资产 8,765.18 5,134.29 4,949.91 5,327.62
流动资产合计 23,616.48 29,422.48 118,134.28 32,936.67
非流动资产： -
长期应收款 451.40 - - -
长期股权投资 154.28 - - -
其他权益工具投资 12,460.14 - - -
其他非流动金融资产 - 12,460.14 - -
投资性房地产 128,277.53 129,415.27 321,311.14 353,735.59
固定资产 30,575.34 30,821.84 31,944.04 32,938.19
在建工程 112.48 - - 347.29
使用权资产 12,202.72 13,048.92 17,564.59 11,383.13
无形资产 78.72 82.86 85.06 50.40
长期待摊费用 3,798.88 3,046.19 2,239.87 1,707.42
递延所得税资产 511.35 511.35 1,663.27 4,461.97
非流动资产合计 188,622.83 189,386.56 374,807.98 404,623.98
资产总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65
流动负债： -
应付账款 10,044.85 10,464.39 9,143.14 5,926.84
预收款项 794.86 1,002.87 2,963.40 3,183.94
应付职工薪酬 343.82 177.82 197.75 176.96
应交税费 3,186.64 9,220.66 641.51 2,335.59
其他应付款 80,276.14 80,965.87 252,389.73 253,107.21
一年内到期的非流动负债 6,790.44 6,180.98 11,680.97 7,614.18
其他流动负债 591.33 - - -

18 如无特别说明，本招募说明书中东孚资管所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审
计的财务报告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月
末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。

                                     230
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                      2026 年
        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末
                       3 月末
流动负债合计 102,028.10 108,012.60 277,016.49 272,344.72
非流动负债：
长期借款 34,000.65 34,000.65 163,000.65 113,000.65
租赁负债 8,760.80 8,653.90 12,866.26 8,645.24
长期应付款 296.40 - - 46.96
递延所得税负债 - - 24.04 -
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 43,057.85 42,654.54 175,890.95 121,692.85
负债合计 145,085.94 150,667.14 452,907.44 394,037.57
所有者权益：
实收资本 61,000.00 61,000.00 61,000.00 61,000.00
资本公积 5.84 5.84 277.79 277.79
盈余公积 798.83 701.02 - 171.81
未分配利润 5,348.70 6,435.04 -21,242.98 -17,926.52
归属于母公司所有者权益
                       67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08
（或股东权益）合计
少数股东权益 - - - -
所有者权益合计 67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08
负债和所有者权益总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65
              表：东孚资管近三年及一期合并利润表

                                                                             单位：万元

                           2026 年
         项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                            1-3 月
一、营业总收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16
其中：营业收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16
二、营业总成本 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34
其中：营业成本 5,461.48 57,619.27 58,048.18 51,099.52
税金及附加 340.10 3,302.09 3,183.75 3,571.56
销售费用 48.68 494.70 615.21 1,336.84
管理费用 152.21 842.12 762.53 1,519.69
财务费用 14.91 2,186.37 257.18 148.74
其中：利息费用 10.38 2,168.47 234.12 157.45
       利息收入 0.18 0.35 4.99 17.38
加：其他收益 2.35 306.68 228.50 0.61
投资收益（损失以 -”号
                                       - 51,957.79 - -
填列）
    信用减值损失（损失以
                                       - 105.55 -81.72 -8.01
-”号填列）
    资产处置收益（损失以
                                       - 223.42 0.47 -
-”号填列）

                                    231
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                     2026 年
      项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                      1-3 月
三、营业利润（亏损以 -”号填
                      -1,159.96 38,393.52 33.51 357.42
列）
加：营业外收入 17.15 79.42 35.82 60.82
减：营业外支出 - - 35.07 -
四、利润总额（亏损总额以 -”
                      -1,142.81 38,472.94 34.27 418.24
号填列）
减：所得税费用 - 10,093.90 3,522.53 1,956.71
五、净利润（净亏损以 -”号填
                      -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47
列）
（一）按所有权归属分类： -
归属于母公司所有者的净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47
少数股东损益 - - - -
（二）按经营持续性分类： -
持续经营净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47
终止经营净利润 - - - -
六、其他综合收益的税后净额 - - - -
七、综合收益总额 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47
归属于母公司所有者的综合收益
                      -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47
总额
归属于少数股东的综合收益总额 - - - -
           表：东孚资管近三年及一期合并现金流量表

                                                                  单位：万元

                     2026 年
      项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                      1-3 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,479.36 51,204.30 64,025.29 62,277.31
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 14,453.38 386.45 222.35 711.93
经营活动现金流入小计 18,932.74 51,590.75 64,247.64 62,989.25
购买商品、接受劳务支付的现金 2,121.30 18,842.19 11,338.11 12,141.49
支付给职工以及为职工支付的现
                      1,474.01 5,660.54 6,249.10 5,071.35
金
支付的各项税费 9,653.81 5,621.47 7,842.19 5,465.77
支付其他与经营活动有关的现金 7,195.52 112,665.47 85,270.78 144,131.98
经营活动现金流出小计 20,444.64 142,789.68 110,700.17 166,810.59
经营活动产生的现金流量净额 -1,511.90 -91,198.93 -46,452.53 -103,821.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益收到的现金 - - - -

                           232
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                        2026 年
         项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                         1-3 月
处置固定资产、无形资产和其他
                                 - 33.26 0.64 -
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
                                 - 114,960.00 - -
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - - -
    投资活动现金流入小计 - 114,993.26 0.64 -
购建固定资产、无形资产和其他
                          631.68 2,166.66 630.74 38.64
长期资产支付的现金
投资支付的现金 - 12,460.14
处置子公司及其他营业单位支付
                                 - -
的现金净额
    投资活动现金流出小计 631.68 14,626.80 630.74 38.64
投资活动产生的现金流量净额 -631.68 100,366.47 -630.10 -38.64
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - - -
取得借款收到的现金 - - 137,500.00 253,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -
    筹资活动现金流入小计 - - 137,500.00 253,000.00
偿还债务支付的现金 - 2,500.00 86,000.00 145,499.35
分配股利、利润或偿付利息支付
                                 - 806.53 - -
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 - 3,893.22 4,216.38 4,076.35
    筹资活动现金流出小计 - 7,199.76 90,216.38 149,575.70
筹资活动产生的现金流量净额 - -7,199.76 47,283.62 103,424.30
四、汇率变动对现金及现金等价
                                 - - - -
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,143.58 1,967.78 200.99 -435.68
加：期初现金及现金等价物余额 2,726.39 758.60 557.62 993.30
六、期末现金及现金等价物余额 582.81 2,726.39 758.60 557.62
2、主要财务指标分析

（1）资产负债分析

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总资产分别为 437,560.65 万元、
492,942.26 万元、218,809.05 万元和 212,239.31 万元。2024 年末东孚资管总资产
规模较 2023 年末增长 12.65%，主要系集团体系内资金流动性管理需要，东孚资
管新增银行贷款并向股东中建东孚归集资金，其他应收款增加所致。2025 年末
东孚资管总资产规模同比下降 55.61%，主要系东孚资管向轻资产运营转型，对

                              233
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存量资产进行优化盘活并清理关联方往来款所致。2026 年 3 月末，东孚资管总
资产规模较 2025 年末保持相对稳定。

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债分别为 394,037.57 万元、
452,907.44 万元、150,667.14 万元和 145,085.94 万元。2024 年末东孚资管总负债
增加主要系前述流动性管理等原因新增东孚资管银行贷款所致。2025 年末及
2026 年 3 月末，东孚资管总负债大幅下降主要系东孚资管向轻资产运营转型，
借助机构间 REITs 等创新工具回笼资金，同时偿还银行贷款、清理关联方往来
款，主动压降负债规模所致。

2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管资产负债率分别为 90.05%、
91.88%、68.86%和 68.36%，总体呈下降趋势。2023 年末和 2024 年末资产负债
率较高的原因系历史上东孚资管以建设运营持有型物业为主营业务、以租金及管
理费等经营收益为主要收入来源，持有型物业前期建设成本投入高、而租金及管
理费等经营收益回收周期较长，为满足生产经营需要，东孚资管通过借款补充部
分资金。2025 年以来，东孚资管通过优化盘活存量资产、偿还银行贷款、清理关
联方往来款等方式优化债务结构，2026 年 3 月末东孚资管资产负债率已降至
68.36%，东孚资管有息负债均为长期借款，债务结构以无息且无固定还本要求的
股东往来款为主，2026 年 3 月末应付关联方往来款为 7.39 亿元，占总负债的比
例为 50.99%%，偿债风险可控。

此外，东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出具《财力支持函》，中建东孚
将在东孚资管提出申请时及时提供充足的财务资助，以保证东孚资管在可预见的
将来有足够的流动资金以支持正常持续经营。

（2）盈利能力分析

    表：东孚资管近三年及一期剔除资产处置影响后的盈利能力分析表

                                                                 单位：万元

                     2026 年
       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                      1-3 月
营业收入合计 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16
其中：资产处置收入 - 17,537.78 24,637.67 22,137.94
     资产运营收入 4,855.06 32,706.85 38,115.43 35,903.22
营业成本合计 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34
其中：资产处置成本 - 16,249.17 21,229.27 18,068.36
                                  234
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                       2026 年
        项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度
                        1-3 月
      资产运营成本 6,017.37 48,195.38 41,637.58 39,607.99
2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业收入分别为 58,041.16 万元、
62,753.11 万元、50,244.63 万元和 4,855.06 万元，2023 年以来营业收入波动主要
系东孚资管持续对存量资产盘活，处置资产而产生的非经常性损益。若剔除资产
处置的影响，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管资产运营收入分别为
35,903.22 万元、38,115.43 万元、32,706.85 万元和 4,855.06 万元。2023-2025 年
度，东孚资管资产运营收入总体保持稳定，在合理范围内小幅波动；2026 年 1-3
月，东孚资管年化资产运营收入较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs，
相关子公司出表，使得合并范围内的资产运营规模减小导致相关运营收入减少。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业成本分别为 57,676.34 万元、
62,866.85 万元、64,444.55 万元和 6,017.37 万元，2023 年以来营业成本波动主要
系受资产处置影响。若剔除资产处置相关成本，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，
东孚资管资产运营成本分别为 39,607.99 万元、41,637.58 万元和 48,195.38 万元
和 6,017.37 万元。2023-2025 年度，东孚资管运营成本保持相对稳定，2025 年度
因集中支付历史年度空置物业管理费，当期运营成本较高；2026 年 1-3 月，东孚
资管年化资产运营成本较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs 实现资产
出表，相关子公司的运营成本不再计入合并范围所致。

2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管净利润分别为-1,538.47 万元、-
3,488.27 万元、28,379.04 万元和-1,142.81 万元；息税折旧摊销前利润分别为
17,775.64 万元、16,996.49 万元、51,785.82 万元和 981.66 万元。2023-2024 年度，
东孚资管净利润波动主要受利息、税收及折旧摊销因素的影响，还原前述影响因
素后，2023-2024 年度东孚资管息税折旧摊销前利润整体保持稳定；2025 年度净
利润及 EBITDA 大幅增加，主要系东孚资管当年发行机构间 REITs 进行存量资
产盘活，取得处置长期股权投资损益 5.16 亿元；2026 年 1-3 月，东孚资管净利
润为负主要受人工相关成本于一季度集中支付及轻资产战略转型的阶段性影响
所致。

（3）现金流量分析

                                   235
            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

    2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管经营活动产生的现金流量净额分
别为-103,821.34 万元、-46,452.53 万元、-91,198.93 万元和-1,511.90 万元。经营
活动产生的现金流量净额波动较大主要系为协同股东及其关联方发展需要，关联
方往来及跨期拆借较为频繁。随着东孚资管向轻资产运营转型，聚焦于提供专业
的资产运营管理服务并将运营管理收入作为主要收入来源，资本开支压力小，现
金流将趋于稳健。

    综上，近三年及一期，东孚资管资产负债结构在合理范围内变动，部分财务
指标存在一定波动主要受资产处置产生的非经常性损益和因内部资金流动性管
理而产生的关联方往来款影响。同时，因东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出
具《财力支持函》，东孚资管具备持续经营能力。

    （七）资信情况

    1、经营合法合规性情况

    经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公
示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询
平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站
（http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民
共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局
（https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站
（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记
录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台
（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截
至 2026 年 6 月 22 日，运营管理实施机构最近三年不存在重大违法违规记录，不

                                    236
       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或
者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。

2、商业信用情况

截至 2026 年 3 月末，东孚资管最近一次主体信用评级为 A-，根据联合资信
评估股份有限公司于 2022 年 10 月 10 日出具的《上海中建东孚资产管理有限公
司主体长期信用评级报告》，联合资信评估股份有限公司通过对东孚资管的信用
状况进行综合分析和评估，确定东孚资管主体长期信用等级为 A-，评级展望为
稳定。

根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 8 日出具的《企业信用报告》，东
孚资管无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。

报告期内，东孚资管均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大
违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。

三、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况

（一）经中国证监会备案情况

本基金拟聘任的运营管理机构符合相关规定的条件，依法设立且合法存续，
具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运营经验的专
业人员，其中运营管理统筹机构和运营管理实施机构具有 5 年以上不动产项目运
营经验的专业人员均不少于 2 名，公司治理与财务状况良好。本基金申请注册过
程中，运营管理机构将按照中国证监会要求履行相关备案程序（如需）。

（二）不动产运营管理资质及同行业不动产项目运营管理经验、管理的同类
项目历史运营表现等

1、不动产运营管理资质

根据中国（上海）自由贸易试验区临港新片区市场监督管理局颁发的中建资
本（上海）的营业执照以及中建资本（上海）公司章程，中建资本（上海）经营
范围为：一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；住房
租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

                      237
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根据上海市青浦区市场监督管理局颁发的东孚资管的营业执照以及东孚资
管公司章程，东孚资管经营范围为：一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管
理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；
财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批
的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服
务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出
口；技术进出口；商业综合体管理服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 许可项目：
房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分
支机构经营】。
      （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）

2、同行业不动产项目运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现

截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）无其他在运营和
管理的同类型不动产项目。

截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营
或拟运营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港
幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租
面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产
情况如下所示：

             表：东孚资管运营或拟运营同类资产情况

          建筑面积（平 可出租面积 项目体量
项目名称 项目持有人 运营状态
            方米） （平方米） （套）
                                             杭州中建申杭房地产开
杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 在营
                                               发有限公司
                                             上海中建张江投资发展
张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营
                                                有限公司
临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 上海孚乾置业有限公司 在营
宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 上海宝孚置业有限公司 在营
                                             成都西盛投资集团有限
成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营
                                                 公司
                                             上海海质科技发展有限
海尔公寓 18,641 18,355 536 在营
                                                 公司
合计 203,313 190,282 4,113 - -

                               238
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截至 2026 年 3 月末，东孚资管运营的同类资产中，除海尔公寓因运营年限
较短仍处于爬坡期外，其余同类资产出租率已达较高水平，整体经营情况保持稳
定。东孚资管已运营的资产运营情况如下表列示：

        表：东孚资管运营同类资产近三年及一期出租率情况

                 起始 2026 年
     项目名称 2025 年末 2024 年末 2023 年末
                运营时间 3 月末
杭州幸孚家公寓 2020.01 88.89% 90.74% 91.32% 83.33%
张江幸孚里公寓 2021.09 95.40% 93.25% 86.20% 95.40%
临港幸孚家公寓 2024.05 97.48% 97.09% 95.74% -
宝山幸孚家公寓 2024.08 96.71% 92.81% 58.94% -
成都郫都公寓 2025.06 100.00% 100.00% - -
     海尔公寓 2025.09 61.19% 49.07% - -

     （三）为管理不动产项目配备的主要负责人员情况、主要负责人员在不动产
项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备情况

     1、运营管理统筹机构主要负责人员及专业人员配备情况

中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部，
形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行
业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。
截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）员工共计 20 人，平均从业时间逾 13 年，
其中本科以及本科以上人员占比 100%，就职平均年限 3 年。主要负责人履历如
下：

                               239
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     表：运营管理统筹机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况

                                               相关经验
姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验
                                                时间
                 苏珺，经济师，硕士研究生学历，中共党员。2013
                 年 7 月起，历任中国建筑股份有限公司基础设施
                 事业部项目部业务主办、业务主管。2016 年 11 月
                 起，历任中国建筑股份有限公司金融部业务主
                 办、业务经理、高级经理。2023 年 3 月起，任中
                 建资本控股有限公司投资运营部总经理、中建投
      董事、 资基金管理（北京）有限公司副总经理、安徽国
苏珺 女 13 年
      总经理 元信托有限公司董事。2024 年 9 月起，任中建资
                 本控股有限公司投资部总经理，上海孚茸置业有
                 限公司董事、总经理，安徽国元信托有限公司董
                 事。2025 年 12 月起，任中建资本控股有限公司
                 投资部总经理，中建资本管理（上海）有限公司
                 董事、总经理，上海孚茸置业有限公司董事、总
                 经理，安徽国元信托有限公司董事。
                 李冰，正高级会计师，硕士研究生学历，中共党
                 员。2007 年 7 月起，历任中建国际建设有限公司
                 财务资金部总账会计、中国建筑股份有限公司海
                 外事业部财务资金部预算管理经理、中国建筑国
      财务负 际工程公司财务资金部副总经理。2020 年 3 月
李冰 女 16 年
      责人 起，历任中建资本控股有限公司财务部副总经
                 理。2021 年 9 月起，任中建资本控股有限公司财
                 务部总经理。2024 年 6 月任中建资本管理（上海）
                 有限公司财务负责人。2024 年 9 月起，任上海孚
                 茸置业有限公司财务负责人。
                 范庆伦，高级经济师，硕士研究生学历，中共党
                 员。2013 年 7 月起，历任中建交通投资管理公司
                 佛山新交通项目公司商务合约部业务主办、业务
                 经理。2016 年 4 月起，历任中证基金管理有限公
                 司产业投资部项目经理。2018 年 3 月起，历任中
      投资运
                 建投资基金管理（北京）有限公司投融资业务部
范庆伦 营部经 男 13 年
                 业务经理、投融资二部高级经理、投融资一部高
      理
                 级经理、经理。2023 年 8 月起，任中建投资基金
                 管理（北京）有限公司投融资三部经理。2024 年
                 9 月，任上海孚茸置业有限公司监事，2026 年 2
                 月，任中建资本管理（上海）有限公司投资运营
                 部经理。

2、运营管理实施机构主要负责人员及专业人员配备情况

东孚资管具有丰富的租赁住房项目运营经验，形成了专业分工清晰、人员结
构合理的综合运营团队。截至 2026 年 3 月末，东孚资管员工共计 179 人，平均
从业时间 12 年，其中本科以及本科以上人员占比 96%，就职平均年限 4.5 年。
主要负责人履历如下：
                          240
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     表：运营管理实施机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况

                                            相关经验
姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验
                                             时间
                 刘庆鹏，男，35 岁，党员，本科学历，学士学位。
                 曾任上海中建东孚投资发展有限公司原山东公
                 司财务部项目财务经理，上海中建东孚投资发展
      执行董 有限公司原上海公司财务部主管会计、副经理，
刘庆鹏 事兼总 男 上海中建东孚投资发展有限公司原上海公司财 12 年
      经理 务部经理，上海中建东孚投资发展有限公司金融
                 发展部副经理，上海中建东孚投资发展有限公司
                 财务资金部副经理。现任上海中建东孚资产管理
                 有限公司党总支书记、执行董事、总经理。
                 张健，男，本科学历，拥有 8 年长租公寓运营管
                 理经验。熟悉长租公寓项目从前期筹备、开业落
                 地到日常运营、经营指标达成的全生命周期管理
      上海松
                 流程。历任上海乐乎公寓管理有限公司金桥店店
      江幸孚
                 助、华润置地有巢国际公寓社区泗泾店储备店
张健 +公寓 男 8年
                 长、有巢国际公寓社区新桥店大社区负责人。现
      项目经
                 任上海中建东孚资管分公司上海松江幸孚+公寓
      理
                 项目总经理，全面主持项目公寓运营管理相关工
                 作。现管理公寓项目建筑面积 16 万方，管理套数
                 达 2432 套。
                 裴小伟，男，34 岁，党员，硕士学历，历任上海
                 中建东孚资产管理有限公司计划运营岗、运营管
                 理部经理、企划管理部经理、现任上海中建东孚
                 资产管理有限公司企业策划与资产管理部经理
      长租公
                 兼长租公寓项目中心总经理，具备 8 年商业资产
裴小伟 寓部门 男 8年
                 运营管理经验。曾参与商业、写字楼、公寓、酒
       经理
                 店从投资研策、工程设计、项目筹备、招商运营、
                 资产盘活全生命周期管理。目前管理项目总体量
                 共 51 个，建筑面积约 176 万平方米，其中公寓项
                 目 14 个，总体量 1.02 万套。
（四）不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排

1、不动产项目运营管理业务制度和流程

运营管理统筹机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《自持物业运
营管理办法》
     《资金管理规定》
            《资产管理规定》
                   《制度管理规定》
                          《长期股权投资
相关经济行为管理办法》《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交
易管理办法》
     《费用管理办法》
            《财务报告管理办法》
                     《REITs 信息披露管理办法》
《REITs 回收资金管理办法》等，详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之
第三节 原始权益人控股股东及原始权益人”之 一、原始权益人基本情况”
之 （四）组织架构及内部治理机制情况”
“ 。

                         241
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运营管理实施机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《“三重一大”
决策制度》《董常会议事规则》《投资研策部标准化管理手册》《企业策划与资产
管理部标准化管理手册》《长租公寓运营指导手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运
营管理手册》等，详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第四节 运营管
理机构”之 二、运营管理实施机构基本情况”之 （四）组织架构及内部治理
                         “
机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”之 3、不动
产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”。

2、不动产运营管理职责安排

基金管理人、项目公司委托运营管理机构对不动产项目提供运营管理服务，
为此基金管理人、运营管理机构、项目公司签订《运营管理服务协议》。根据各
方签署的《运营管理服务协议》，针对定义和释义；运营管理服务；陈述与保证；
运营管理的委托事项；运营管理机构的协助事项；监督、检查及督促；权利与义
务；信息披露；费用与考核；应收补贴款安排；违约责任；期限、期满、终止；
一般规定等事项进行了约定，具体以各方签署的《运营管理服务协议》的约定为
准。具体情况详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营管理安排”之 第二
节 运营管理安排”。

（五）项目资金收支及风险管控安排

1、项目公司账户设置

项目公司应于《基金合同》生效前在项目公司监管银行处开立监管账户。基
金管理人、资产支持证券管理人与项目公司共同委托项目公司监管银行根据《项
目公司资金监管协议》的约定对监管账户的资金活动进行监管。

项目公司监管账户专门用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资
款项（如有）、收取不动产项目运营收入、收取不动产项目处置收入及其他基金
管理人认可的款项，并根据约定对外支付运营支出。

除《项目公司资金监管协议》另有约定外，不动产基金设立后，项目公司仅
保留在项目公司监管银行开立的监管账户。项目公司应不晚于监管期间起始日注
销应注销账户（如有），并于监管期间起始日将应注销账户中的资金全部划转入
监管账户，该等资金自监管期间起始日受项目公司监管银行监管。

2、项目公司的收支管理
                       242
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监管账户在基金托管人分支机构开立，且签署了《项目公司资金监管协议》，
根据上述协议对相关账户收支进行管理。

就项目公司的收入而言，根据《项目公司资金监管协议》约定，项目公司应
将监管账户作为不动产项目运营的收入资金账户，如项目公司的其他银行账户收
到任何不动产项目运营收入现金的，基金管理人应督促并确保运营管理机构协助
项目公司自收到该笔资金后于 20 个工作日内将该笔资金全额存至项目公司监管
账户。

就项目公司的支出而言，根据《项目公司资金监管协议》，监管账户的资金
使用包括对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关
税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项
（押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性
负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、
支付运营管理实施机构应收补贴款以及《项目公司资金监管协议》约定的其他款
项支出。除为上述目的外，未经基金管理人同意，监管账户内的资金不得用于其
他任何用途。

监管账户内的资金的使用仅限于上述用途，相关划款操作流程均须根据《项
目公司资金监管协议》约定通过由基金管理人向项目公司监管银行发送相应划款
指令的操作方式进行。

3、风险管控安排

根据账户监管安排，项目公司监管账户的支出须经基金管理人委派的人员以
及项目公司监管银行的审批通过方可对外支出。

同时根据《运营管理服务协议》约定，项目公司原则上仅保留一个不动产项
目运营收支账户并作为监管账户。《运营管理服务协议》生效后，项目公司原则
上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开
户流程并由基金管理人对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为
准。《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银
行账户的，运营管理机构应负责推动关联方协助项目公司于基金管理人指定的时
限内完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。

                        243
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上述现金流的归集与管理机制在各个环节均由基金托管人进行监督，在必要
的环节由基金管理人或其委派的人员进行审批，保障了资金的安全性。

（六）运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，披露
相关独立部门、独立机构的设立情况，避免出现利益冲突的风险缓释措施

截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）目前仅向中建·幸
孚+公寓（上海松江店）项目提供运营管理服务；除中建·幸孚+公寓（上海松江
店）项目外，运营管理实施机构东孚资管运营或拟运营的集中式租赁住房项目还
包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成
都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产。

为切实防范运营管理机构在同时服务多个项目时可能出现的利益冲突，基金
管理人已制定并实施以下风险缓释措施：

1、账户与现金流独立管控

对项目公司设立独立的监管账户（即基本户），由基金管理人和监管银行管
控，对项目公司收入和预算支出进行监管。具体来说，不动产项目的所有收入均
归集至监管账户。经基金管理人审批后，才可将对应的预算资金从项目公司监管
账户对外划付。以上机制可有效防范不动产项目现金流被混同和挪用。

2、财务管理与审计独立

基金管理人向项目公司派驻财务人员，对项目公司日常财务管理事项进行监
督和管理。同时，基金管理人每年聘请具备资质的第三方审计机构，对项目公司
财务报表及财务管理情况进行独立审计。

3、运营团队与人员独立

本基金设立后，运营管理实施机构对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目
配置专属运营团队，确保人员职责清晰、服务专注。该团队在提供运营管理服务
过程中，全程接受基金管理人的监督，并配合第三方审计机构开展独立审计，从
而在人员层面保障项目公司的独立运营，杜绝潜在利益冲突。

4、防止利益冲突

运营管理统筹机构和运营管理实施机构均拥有较为完善的内部管理制度，并
在《运营管理服务协议》中明确约定：

                      244
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在运营管理期间内，运营管理机构承诺将严格遵守相关法律法规及内部制
度的规定，控制与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的潜在风险，并
及时披露公司与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的事项。

运营管理机构同时向其他机构提供同类不动产项目运营管理服务或同时直
接或间接持有其他同类不动产项目的，应采取充分、适当的措施避免可能出现的
利益冲突，确保隔离不同不动产项目之间的商业或其他敏感信息、避免不同不动
产项目在运营管理方面的交叉和冲突。”

（七）涉及多个运营管理机构的，披露各运营管理机构的职能分工、权责划
分、协调机制等

中建资本（上海）作为运营管理统筹机构，主要负责统筹、协调和安排《运
营管理服务协议》项下的运营管理具体工作；中建东孚资管作为运营管理实施机
构，是《运营管理服务协议》项下相关运营管理服务具体实施机构。

在物业资产运营过程中，若出现《运营管理服务协议》没有约定或约定不明
确的事项，各方应尽快协商签署补充协议，作为《运营管理服务协议》的组成部
分。补充协议签署前，上述事项可由运营管理机构协商基金管理人共同处理。

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           第五节 存在重要影响的其他事项

一、有重要影响的合同情况

经管理人及法律顾问核查，截至 2026 年 3 月 31 日，不存在对报告期项目运
营、财务状况或未来发展等具有重要影响的已履行、正在履行和将要履行的合同
情况。

二、有较大影响的诉讼及仲裁

经管理人及法律顾问核查，截至 2026 年 3 月 31 日，不存在对项目公司及不
动产项目财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响
的诉讼或仲裁事项，以及基金管理人、原始权益人、运营管理机构等不动产基金
主要参与机构及相关核心人员作为一方当事人可能对项目公司及不动产项目产
生影响的刑事诉讼、重大诉讼或仲裁事项。

三、其他机构

本基金交易结构中未安排其他对投资者收益有重大影响的机构。

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             第三章 资产评估与现金流测算

                       第一节 资产评估

一、不动产项目评估情况

（一）评估基准日

仲量联行作为资产评估机构就中建·幸孚+公寓（上海松江店）进行了评估，
并出具了编号为 JLL-SH[2026]房估字第 0145 号的评估报告。本次资产评估的基
准日为 2026 年 3 月 31 日。

（二）评估方法

不动产项目为中建·幸孚+公寓（上海松江店），系收益性物业，未来收益情
况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因
此，根据不动产项目的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为本次项
目价值的评估方法。