长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券
    投资基金招募说明书

基金管理人：长城基金管理有限公司
基金托管人：中国农业银行股份有限公司
      二〇二六年九月
                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                      重要提示

一、长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）
经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）2026 年 9 月 20 日证监许
可〔2026〕2573 号文注册募集。

二、基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对本
基金募集的注册以及上海证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的
价值和收益作出实质性判断或者保证，也不表明投资于本基金没有风险。

三、本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。
使用场外基金账户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上
海证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、
中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。

四、本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证
券投资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于
不动产资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动
产项目完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为
主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。

五、基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基
金的可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资
产实际可交易价格。投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信
息披露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。

六、本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份额，以获取不
动产运营收益并承担不动产项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货
币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基
金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。

七、基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资
决策后，基金运营状况导致的投资风险，由投资者自行负担。

投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、
基金合同、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件，全面认识本基金的风
险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎
做出投资决策。投资者应当认真阅读并完全理解基金合同第二十三部分规定的免

                         I
               长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

责条款、第二十四部分规定的争议处理方式。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，
但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。

                  II
                     长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                     发行概况

基金名称 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金
不动产项目名称 华能青岛项目
（预计）募集规模 30.18 亿元
（拟）上市的证券交易所 上海证券交易所
基金管理人 长城基金管理有限公司
基金托管人 中国农业银行股份有限公司
资产支持证券管理人 长城证券资产管理有限公司
财务顾问 招商证券股份有限公司
原始权益人 华能青岛热电有限公司
运营管理机构 华能青岛热电有限公司
招募说明书签署日期 2026 年 9 月 17 日

                          III
                                                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                                                      目录

重要提示 ................................................................................................................I
发行概况 .............................................................................................................III
目录 .....................................................................................................................IV
绪言 ........................................................................................................................1
释义 ........................................................................................................................3
第一章 招募说明书概要及风险因素..............................................................16
      第一节 招募说明书概要.............................................................................................16
      第二节 风险因素.........................................................................................................31
第二章 不动产项目..........................................................................................53
      第一节 不动产项目概况.............................................................................................53
      第二节 不动产项目经营业绩与财务状况分析.......................................................166
      第三节 原始权益人...................................................................................................191
      第四节 运营管理机构...............................................................................................219
      第五节 存在重要影响的其他事项...........................................................................231
第三章 资产评估与现金流测算....................................................................233
      第一节 资产评估.......................................................................................................233
      第二节 现金流测算分析...........................................................................................295
第四章 治理机制与运营管理安排................................................................311
      第一节 不动产基金治理机制...................................................................................311
      第二节 运营管理安排...............................................................................................339
第五章 不动产基金........................................................................................375
      第一节 本次发行参与机构的基本情况...................................................................375
      第二节 不动产基金的交易安排...............................................................................379
      第三节 关联交易及利益冲突...................................................................................398
      第四节 基金运作.......................................................................................................424
      第五节 其他事项.......................................................................................................473

                                                             IV
                 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                   绪言

《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（简称“招募
说明书”或“本招募说明书”）依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国证
券投资基金法》（简称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》
（简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（简
称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（简称“《信息
披露办法》”）、《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《中国证监会关于推出商业不动产投
资信托基金试点的公告》《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量
发展有关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（2023 年
修订）》（简称“《基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）业务办法（试行）》（简称“《业务办法》”）、《上海证券交易所公开募
集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）
（2025 年修订）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信
托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》《上海
证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临
时报告（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第 6 号——年度报告（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信
托基金（REITs）规则适用指引第 7 号——中期报告和季度报告（试行）》《上海
证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第 4 号——招募说
明书编制》《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》《公开募集不
动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《公开募集不动产投资
信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司公
开募集不动产投资信托基金登记结算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算
有限责任公司基金通平台公开募集不动产投资信托基金份额转让登记结算业务
指引（试行）》以及《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书
所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或者授权任何其他人提供未在
本招募说明书中载明的信息，或者对本招募说明书作任何解释或者说明。

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本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。
基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同
取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额
的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以
及其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义
务，应当详细查阅基金合同。

本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届
时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。

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                 释义

在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、关于基金层面的定义
1、基金/本基金/不动产基金/不动产证券投资基金/基础设施基金：指长城华
能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金。
2、本次交易：指本基金首次发售募集资金投资长城-华能煤电 1 号基础设施
资产支持专项计划的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，通过
专项计划和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利的
行为。
3、基金收益：指基金投资不动产资产支持证券份额所得的收益、债券利息、
买卖证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的
成本和费用的节约。
4、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整
计算得出的金额，在可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调
整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续
发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。
5、基金资产总值/基金总资产：指本基金购买的不动产资产支持证券、其他
证券及票据价值、银行存款本息和基金应收款以及其他投资所形成的价值总和，
即基金合并财务报表层面计量的总资产。
6、基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值，即
基金合并财务报表层面计量的净资产。
7、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数。
8、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净
值和基金份额净值的过程。
9、预留费用：指本基金成立后，预留在本基金、专项计划相关账户待支付
给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金成立后首期审计费用、信息
披露费、证券账户开户及维护费用、证券登记费用、验资费用、银行划转手续费
用、受让方收购标的股权应缴纳的印花税等。具体金额以《项目公司股权转让协
议》为准。

二、关于涉及主体有关的定义
1、基金合同当事人/《基金合同》当事人：指受基金合同约束，根据基金合
同享有权利并承担义务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持
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有人。
2、基金管理人：指长城基金管理有限公司（简称“长城基金”），或根据《基
金合同》任命的作为基金管理人的继任机构。
3、基金托管人：指中国农业银行股份有限公司（简称“中国农业银行”），或
根据《基金合同》任命的作为基金托管人的继任机构。
4、基金份额持有人：指依《基金合同》和《招募说明书》合法取得基金份
额的投资人。
5、发起人/华能国际：指华能国际电力股份有限公司（以下简称“华能国
际”）。
6、原始权益人/青岛热电：指本基金持有的不动产项目的原所有权人，本基
金的原始权益人为华能青岛热电有限公司及因本基金扩募或其他原因所持有的
其他符合《基金指引》和中国证监会其他规定的不动产项目的原所有权人。
7、外部管理机构/运营管理机构：指承担不动产项目运营管理职能的青岛热
电和/或基金管理人根据《运营管理服务协议》指定的主体。
8、监管银行：指根据《监管协议》（定义见下）为项目公司监管账户提供监
管服务的中国农业银行青岛黄岛支行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继
任机构。
9、项目公司/不动产项目公司：指直接拥有不动产项目合法、完整产权的法
人实体，即本基金初始投资的项目公司与新增项目公司的单称及/或合称，视上
下文而定。就本基金初始投资的项目公司而言，指华能董家口（青岛）热电有限
公司（以下简称“董家口热电”或“董家口热电公司”）。新增投资后，指前述项目
公司与新增项目公司的单称及/或合称，视上下文而定。
10、中国农业银行青岛黄岛支行：指中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支
行。
11、参与机构：指为本基金提供专业服务的财务顾问、评估机构、律师事务
所、会计师事务所、税务咨询机构、运营管理机构等专业机构。
12、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，财务顾
问对不动产项目进行尽职调查、出具财务顾问报告或受托办理不动产基金份额发
售的路演、询价、定价、配售及扩募等相关业务。就本基金首次发售时，指招商
证券股份有限公司（以下简称“招商证券”）。
13、律师事务所/法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法
聘请的为本基金提供法律咨询服务的律师事务所。就本基金首次发售时，指北京
市汉坤律师事务所。

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14、资产评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为
不动产项目提供资产评估服务的专业评估机构。就本基金首次发售时，指北京天
健兴业资产评估有限公司。
15、会计师事务所/项目公司审计机构/审核基金可供分配金额测算报告的会
计师事务所：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请为本基金提供会
计、审计服务的会计师事务所。就本基金首次发售时，指安永华明会计师事务所
（特殊普通合伙）。
16、税务咨询机构/税务机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依
法聘请的为本基金提供税务咨询服务的税务师事务所。就本基金首次发售时，指
致同（北京）税务师事务所有限责任公司。

三、关于专项计划资产、资产支持证券的定义
1、资产支持证券/不动产资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿
付来源，以不动产资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产或
财产权益份额的有价证券。本基金以初始募集资金投资的不动产资产支持证券为
长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划。
2、专项计划/资产支持专项计划/不动产资产支持专项计划：指不动产资产支
持证券的发行载体。本基金拟以初始募集资金投资的专项计划为长城-华能煤电 1
号基础设施资产支持专项计划。
3、资产支持证券管理人/计划管理人/专项计划管理人：指担任资产支持证券
管理人的长城证券资产管理有限公司（简称“长城证券资管”）或其继任主体。
4、资产支持证券托管人/专项计划托管人：指中国农业银行股份有限公司或
其继任主体及基金投资的其他专项计划的托管人。
5、不动产资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法取得不动产资
产支持证券的投资者。不动产资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项
计划资产风险。专项计划全部不动产资产支持证券由基金管理人（代表不动产基
金）持有。
6、标的股权：指董家口热电的 100%股权。
7、标的债权：指《华能董家口（青岛）热电有限公司借款协议》（以下简称
“《项目公司借款协议》”）项下的资产支持证券管理人（代表专项计划）对项目
公司享有的债权以及资产支持证券管理人（代表专项计划）直接或间接对项目公
司享有的其他债权（如有）的统称。

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8、基础资产：指原始权益人所持有的拟向专项计划转让的项目公司的 100%
股权及其他附属权益。专项计划扩募后，还包括扩募基础资产。
9、基础资产追加投资：指专项计划受让取得基础资产后对基础资产进行的
追加投资，包括但不限于向项目公司提供股东借款及其他投资等。
10、专项计划资产：指《长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划标
准条款》规定的属于专项计划所有的全部资产和收益。
11、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。
12、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后的部分，专项计划
利益归属于资产支持证券持有人享有。
13、回收款：指专项计划在专项计划存续期间取得各类收入，包括但不限于
专项计划自项目公司获得分配的股息、红利等股权投资收益（如有），自项目公
司获得的《项目公司借款协议》项下的应付本金和/或利息，专项计划资金进行
合格投资的本金、投资收益，及其他应属专项计划的款项。
14、普通分配：指未发生专项计划终止事件情况下，或在处分启动日后专项
计划未取得处分收入的情况下，专项计划基于回收款而向资产支持证券持有人进
行的分配。
15、处分分配：指在处分启动日后，在取得处分收入的情况下，专项计划基
于处分收入、回收款而向资产支持证券持有人进行的分配。
16、终止分配：指发生专项计划终止事件以后对资产支持证券持有人进行的
分配。
17、清算分配：指在专项计划清算阶段，专项计划以全部专项计划资产而向
资产支持证券持有人进行的分配。
18、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括但
不限于《标准条款》《认购协议》《风险揭示书》《计划说明书》《专项计划托管协
议》《项目公司股权转让协议》《项目公司借款协议》和《监管协议》。
19、标准条款/《标准条款》：指专项计划管理人为规范专项计划的设立和运
作而制订的《长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划标准条款》，以及对
该文件的任何有效修改或补充。
20、计划说明书/《计划说明书》：指专项计划管理人制作的《长城-华能煤
电 1 号基础设施资产支持专项计划计划说明书》，以及对该文件的任何有效修改
或补充。

四、关于不动产项目相关的定义
1、不动产项目/不动产资产/不动产项目资产/本项目/项目资产/华能青岛项目：

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新增投资前，指本基金根据《基金指引》于本基金成立时通过专项计划初始持有
的项目公司持有的位于山东省青岛市西海岸新区泊里镇董家口港区的华能董家
口 2×350MW 热电联产项目（简称“华能青岛煤电项目”）及其附属配套的 2 台 75
吨/小时循环流化床锅炉（简称“华能青岛启动锅炉”，与华能青岛煤电项目合称
为“华能青岛项目”或“不动产项目”）；新增投资后，指本基金初始投资的不动产
项目与新增不动产项目的单称及/或合称，视上下文而定。
2、华能青岛煤电项目：指经《山东省发展和改革委员会关于华能董家口 2×35
万千瓦热电联产项目核准的批复》（鲁发改能源[2016]1100 号）核准的华能董家
口 2×350MW 热电联产项目。
3、华能青岛启动锅炉：指经《胶南市发展和改革局关于华能青岛港务有限
公司新上锅炉项目核准的通知》（南发改社会〔2012〕176 号）及《青岛市黄岛
区发展和改革局关于华能青岛港务有限公司新上锅炉项目变更项目单位名称等
事宜的复函》核准的新上锅炉项目，即华能青岛煤电项目附属配套的 2 台 75 吨/
小时循环流化床锅炉。
4、运营收入/不动产资产运营收入：指项目公司运营不动产资产而取得的所
有收入（不含税），包括但不限于不动产资产的电费收入、热费收入以及其他合
法收入。
5、运营支出/不动产资产运营支出：指为运营不动产资产而承担的所有合理
经营成本及费用、相关税费等。

五、关于涉及相关文件的定义
1、基金合同/《基金合同》：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订和补充。
2、托管协议/《基金托管协议》：指基金管理人与基金托管人就本基金签订
之《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议
的任何有效修订和补充。
3、招募说明书/《招募说明书》：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证
券投资基金招募说明书》及其更新。
4、基金产品资料概要：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基
金基金产品资料概要》及其更新。
5、基金份额询价公告/询价公告：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证
券投资基金询价公告》以及对该文件的任何有效修订、补充或更新。
6、基金份额发售公告：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基
金基金份额发售公告》，以及对该等发售公告的任何有效修订、补充或更新。

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                   长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

7、上市交易公告书：指《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金
上市交易公告书》，以及对该等文件的任何有效修订、补充或更新。
8、基金文件：指基金的发售、设立以及基金财产的管理、运用和处分相关
的文件，包括但不限于基金合同、基金托管协议、运营管理服务协议、招募说明
书、战略配售协议及基金产品资料概要。
9、《运营管理服务协议》：指基金管理人、运营管理机构、项目公司签订的
《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》，以及对
该协议的任何有效修改或补充。
10、《监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、监管银行与项目公
司签署的《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金账户监管协议》，以
及对该等协议的任何有效修改或补充。
11、认购协议/《资产支持证券认购协议》：系指在专项计划设立或扩募时，
资产支持证券管理人与资产支持证券投资者签订的《长城-华能煤电 1 号基础设
施资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，以及对该协议的任何有效修改或
补充。
12、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《风险揭示书》和《计划说明
书》一同构成资产支持证券管理人与投资者之间的资产管理合同。
13、专项计划托管协议/《专项计划托管协议》：系指资产支持证券管理人
（代表专项计划）与托管人签订的《长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项
计划托管协议》，以及对该协议的任何有效修改或补充。
14、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》：系指资产支持证券
管理人（代表专项计划）、原始权益人与项目公司就原始权益人向资产支持证券
管理人（代表专项计划）转让所持项目公司 100%股权签订的《华能董家口（青
岛）热电有限公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有效修改或补充。
15、项目公司借款协议/《项目公司借款协议》：系指资产支持证券管理人
（代表专项计划）与项目公司就资产支持证券管理人（代表专项计划）向项目公
司发放借款签订的《华能董家口（青岛）热电有限公司借款协议》，以及对该协
议的任何有效修改或补充。
16、不动产项目评估报告/资产评估报告/评估报告：指资产评估机构北京天
健兴业资产评估有限公司出具的编号为天兴评报字[2026]第 1267 号的《华能国
际电力股份有限公司拟申请募集基础设施领域不动产投资信托基金涉及华能青
岛热电有限公司持有的不动产项目资产评估报告》。
17、备考财务报表审计报告/《备考财务报表审计报告》：安永华明会计师事
务所（特殊普通合伙）出具的编号为安永华明(2026)专字第 70593813_A02 号的
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                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

《华能青岛热电有限公司持有的不动产项目相关资产及业务已审备考财务报表
及专项审计报告 2023 年度、2024 年度、2025 年度及截至 2026 年 3 月 31 日止三
个月期间》。
18、可供分配金额测算报告/《可供分配金额测算报告》：指长城基金管理有
限公司作为基金管理人编制了可供分配金额测算报告，并经安永华明会计师事务
所（特殊普通合伙）审核后出具了安永华明（2026）专字第 70015735_A02 号的
《可供分配金额测算审核报告》。

六、关于基金销售、登记的定义
1、基金销售业务：指基金管理人或销售机构为投资人开立基金交易账户，
宣传推介基金，发售基金份额，办理基金份额的转托管及提供基金交易账户信息
查询等业务。
2、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份
额的权利的配售方式。
3、认购：指在基金募集期内，投资人申请购买基金份额的行为。
4、场外：指上海证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其
他交易系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基
金份额的认购也称为场外认购。
5、场内：指通过具有相应业务资格的上海证券交易所会员单位利用上海证
券交易所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所
办理基金份额的认购也称为场内认购。
6、登记业务：指本基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包
括投资人相关账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和
结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
7、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记
结算有限责任公司。
8、登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算
系统。通过场外销售机构认购的基金份额登记在该系统。
9、销售机构/基金销售机构：指长城基金以及符合《销售办法》和中国证监
会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务
协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基金销售业务
的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具
有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认

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可的、可通过上海证券交易所交易系统办理本基金销售业务的上海证券交易所会
员单位。
10、投资人/投资者：指战略投资者、网下投资者、公众投资者以及法律法
规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。
11、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
12、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内
合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会
团体或其他组织。
13、合格境外投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构
投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，经中国证监会批准，
使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外机构投资者，包括合格境外机
构投资者和人民币合格境外机构投资者。
14、战略投资者：指参与本基金战略配售的投资者（包括参与本基金战略配
售的原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它符合中国证监会及上海证券
交易所投资者适当性规定、且满足基金管理人在招募说明书及询价公告中披露的
选取标准的专业机构投资者）。
15、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险
公司及保险资产管理公司、合格境外投资者、商业银行及银行理财子公司、政策
性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所
投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、
年金基金等可根据有关规定参与本基金网下询价。网下投资者应当向中国证券业
协会注册，接受中国证券业协会自律管理。
16、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于不动产证券投资基金的个
人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证
券投资基金的其他投资者。

七、关于账户的定义
1、监管账户：指项目公司在监管银行开立且纳入监管的项目公司资金账户，
用于接收不动产资产底层现金流入，接收专项计划发放的借款及其他投资、其他
合法现金流入及基金管理人认可的其他款项；并根据《监管协议》的约定向资产
支持证券管理人（代表专项计划）支付标的债权本金和利息、分配股息和红利
（如有），进行合格投资，向运营管理机构支付运营管理费、对外支付项目运营
支出等。

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2、专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计划的名义在托管人开立
的人民币资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金
专户划付的认购资金、接收回收款及其他应属专项计划的款项、支付项目公司股
权转让价款、进行基础资产追加投资、支付专项计划利益及专项计划费用、进行
合格投资等，均必须通过该账户进行。
3、场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
开设的上海证券交易所人民币普通股票账户或封闭式基金账户。
4、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机
构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
5、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国证券
登记结算有限责任公司注册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份
额余额及其变动情况的账户。

八、关于日期的定义
1、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，
基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的
日期。
2、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财
产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
3、基金募集期/募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，
具体详见基金份额发售公告。
4、基金成立日：指基金合同生效后使基金产生法律约束力的日期，基金成
立日与基金合同生效日为同一日。
5、存续期：指基金合同生效至终止之间的期限。
6、工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。
7、估值日：指每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法规
规定的其他日期。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或
自然年度最后一日不作为估值日。
8、发行期：指专项计划首次发行或扩募前，资产支持证券管理人确定的资
产支持证券定向销售的时间，但在该期间内若认购人交付的认购资金总额（不含
发行期认购资金产生的利息）提前达到《标准条款》《计划说明书》或扩募方案
规定的目标募集规模的，发行期提前结束。

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9、专项计划设立日：指专项计划所募集的资金总额已达到《计划说明书》
规定的目标募集规模，并完成对专项计划募集资金专户内认购资金的验资，且认
购资金划转至专项计划账户后，由资产支持证券管理人宣布专项计划成立之日。
10、专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止
日（含该日）止的期间。
11、评估基准日：指评估机构出具不动产资产评估报告的基准日期，即 2026
年 3 月 31 日。
12、尽调基准日/尽职调查基准日：即 2026 年 3 月 31 日。
13、交割日/目标股权交割日/项目公司股权交割日：系指根据《项目公司股
权转让协议》第五条第 1 款（a）项约定的交割先决条件全部满足之日。
14、交割审计基准日：指交割日前一自然日。
15、过渡期/交割过渡期：指自评估基准日次日（含）起至交割日（不含）
的期间。
16、报告期/近三年及一期/最近三年及一期：即 2023 年、2024 年、2025 年
及 2026 年 1-3 月。
17、权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人
在权益登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。

    九、其他定义
1、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、
司法解释、行政规章以及有权机关颁发的其他对《基金合同》当事人有约束力的
决定、决议、通知等，为本基金合同之目的，本基金合同项下的法律法规亦包括
基金份额上市交易所的证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会
等行业自律组织发布的规范性文件。
2、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会
第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会
第三十次会议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第十二
届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关
于修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国
证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
3、《证券法》：指 1998 年 12 月 29 日经第九届全国人民代表大会常务委员会
第六次会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十
一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005 年 10
月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订，2013 年

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6 月 29 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈中华
人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014 年 8 月 31 日
第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国
保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自 2020 年 3 月 1 日起施行
的《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。
4、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施
的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的
修订。
5、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日
实施的，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》
修正的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的
修订。
6、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的
《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
7、《关于推进 REITs 试点的通知》：指中国证监会和国家发展改革委 2020
年 4 月 24 日颁布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点相关工作的通知》。
8、《基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日颁布并实施的，并经 2023
年 10 月 20 日中国证监会《中国证券监督管理委员会关于修改第五十条的决定》修正的《公开募集基础设施证
券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
9、《不动产基金业务办法》：指上海证券交易所 2025 年 12 月 31 日颁布并实
施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试
行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
10、《不动产投资信托基金发售指引》：指上海证券交易所 2025 年 12 月 31
日公布并实施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第 2 号——发售业务（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
11、《扩募及新购入不动产指引》：指上海证券交易所 2025 年 12 月 31 日颁
布并实施《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指
引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
12、《上市公司收购管理办法》：指 2006 年 5 月 17 日经中国证券监督管理委
员会第 180 次主席办公会议审议通过，根据 2008 年 8 月 27 日中国证券监督管理
委员会《关于修改〈上市公司收购管理办法〉第六十三条的决定》、2012 年 2 月
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14 日中国证券监督管理委员会《关于修改〈上市公司收购管理办法〉第六十二
条及第六十三条的决定》、2014 年 10 月 23 日中国证券监督管理委员会《关于修
改〈上市公司收购管理办法〉的决定》、2020 年 3 月 20 日中国证券监督管理委
员会《关于修改部分证券期货规章的决定》、2025 年 2 月 19 日中国证券监督管
理委员会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的《上市公司收购管理办法》
及颁布机关对其不时做出的修订。
13、《业务规则》：指上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、基
金管理人及销售机构的相关业务规则、通知、指引、指南等及对其不时做出的修
订。
14、上交所：指上海证券交易所。
15、元：指人民币元。
16、中国：指中华人民共和国。
17、中国基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
18、中国证监会：指中国证券监督管理委员会。
19、国家发展改革委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
20、金融监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局（原
中国银行保险监督管理委员会）。
21、住房和城乡建设部/住建部：中华人民共和国住房和城乡建设部。
22、青岛市政府：青岛市人民政府。
23、董家口管委会：青岛董家口经济区管理委员会。
24、华能集团/中国华能：为中国华能集团有限公司。
25、证券经营机构：指根据中国证监会的规定取得证券经营业务资格，通过
上海证券交易所交易系统参与基金交易业务的经上海证券交易所和中国证券登
记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。
26、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所
持基金份额销售机构的操作。
27、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内
不同销售机构（网点）之间或证券登记系统内不同会员单位（交易单元）之间进
行转托管的行为。
28、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统
和证券登记系统之间进行转托管的行为。
29、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报
刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网
站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介。
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30、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事
件。
31、中国结算：指中国证券登记结算有限责任公司。
32、流动性服务商：指基金管理人选定的为本基金提供双边报价等基金流动
性服务的机构。
33、上市交易：指基金存续期间，投资者通过上交所会员单位以集中竞价、
大宗和询价等交易所认可的交易方式买卖基金份额的行为。

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         第一章 招募说明书概要及风险因素

             第一节 招募说明书概要

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真
阅读招募说明书正文和附件。

一、重大事项提示

本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的资产支持专项计划。本基
金在投资运作、交易等环节的主要风险包括与不动产基金相关的风险、与不动产
项目相关的风险以及其他风险。
与不动产基金相关的风险，包括但不限于基金价格波动及折溢价风险、流动
性风险、基金净值波动的风险、本基金整体架构所涉及相关交易风险、基金现金
流预测偏差风险、基金提前终止的风险、管理风险、基金限售份额解禁风险、发
售失败风险、交易失败风险、停牌、暂停上市或终止上市的风险、集中投资风险、
新种类基金收益不达预期风险和市场风险等。
与不动产项目相关的风险，包括但不限于政策风险、煤炭价格波动的风险、
上网电量、供汽量和供暖量波动的风险、电力市场化交易的风险、项目运营风险、
资本性支出超预期或无法按期开展的风险、经营资质和业务合同的续期风险、评
估预测现金流偏差的风险、股东借款带来的现金流波动风险、关联交易和利益冲
突的风险、未入池资产的使用风险、同业竞争的风险、合规手续补办风险、不动
产项目限制转让的风险、地缘局势风险和不可抗力的风险。
本重大事项提示的事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。
投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和
基金产品资料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价
值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
提醒投资者重点关注本招募说明书“第一章 招募说明书概要及风险因素”之
“第二节 风险因素”以及“第二章 不动产项目”。

二、不动产基金整体架构

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不动产项目的初始状态为发起人华能国际持有原始权益人青岛热电 100%股
权，青岛热电持有华能青岛项目。
           图表 1-1：不动产项目初始持有架构

原始权益人青岛热电新设项目公司董家口热电，青岛热电持有项目公司
100%的股权。
           图表 1-2：原始权益人新设项目公司

青岛热电将华能青岛项目划转至项目公司。
               图表 1-3：资产重组

本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计划相关交易文件约
定的交易后，形成的整体架构如下图：

                     17
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            图表 1-4：不动产基金整体架构图

1、基金管理人向中国证监会申请注册长城华能燃煤发电封闭式基础设施证
券投资基金（暂定名，最终以中国证监会注册的名称为准），经询价配售和公开
发售，不动产基金成立。投资人取得不动产基金份额，成为基金份额持有人。
2、不动产基金拟以募集资金认购专项计划资产支持证券的全部份额。基金
管理人（代表本基金）通过与资产支持证券管理人签订《长城-华能煤电 1 号基
础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书》（以下简称“《认
购协议》”），将认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资
产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人（代表本基金）取得资产支
持证券，成为资产支持证券持有人。
3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与原始
权益人（项目公司原股东）就项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股
权转让协议》的相关约定受让项目公司 100%的股权，向原始权益人支付转让价
款；同时按照《项目公司借款协议》的相关约定，向项目公司提供股东借款置换
项目公司存量负债。
4、专项计划受让取得项目公司股权后，拟作出股东决定，同意项目公司减
资，项目公司不实际支付减资款，形成对股东的应付减资款，最终确认后形成股
东债权。
5、项目公司在运营过程中均使用项目公司在监管银行开立的监管账户收取
不动产项目的运营收入。

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6、存续期内，项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）
签署的《项目公司借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿
还相应股东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。
7、资产支持证券管理人按照《标准条款》约定，向不动产基金划付资产支
持证券收益。
8、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。

三、不动产基金发行概况和本次发行的中介机构基本情况表

       图表 1-5：不动产基金发行概况和本次发行的中介机构基本情况表
                       基本情况
基金名称 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划
不动产项目业态 能源基础设施
               本基金存续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金
               资产投资于能源类不动产资产支持专项计划，并将优先投
               资于以青岛热电或其关联方拥有或推荐的能源类不动产项
基金投资标的
               目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项
               计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全
               所有权或经营权利
基金存续期限 27 年
专项计划期限 27 年
预计基金募集份额（亿
               10
份）
预计募集规模（亿元） 30.18
不动产项目估值（亿元） 30.16
               2026 年 4-12 月、2027 年度预计分派率为 5.82%、
净现金流分派率/IRR
               8.00%/IRR 为 5.92%
               本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现
基金收益预计分配频率和 金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件
分配比例 的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月
               可不进行收益分配
回收资金用途 本次净回收资金拟主要用于青岛海上风电项目
原始权益人及其同一控制
               51%
下关联方拟持战配比例
预计是否出表 否
特殊条款（如有） 无
                   参与人概况
基金管理人 长城基金管理有限公司
专项计划管理人 长城证券资产管理有限公司
托管人 中国农业银行股份有限公司
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财务顾问（如有） 招商证券股份有限公司
原始权益人 华能青岛热电有限公司
原始权益人企业性质 国有企业
原始权益人所属行业 电力、热力、燃气及水生产和供应业
原始权益人注册地 青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号
原始权益人控股股东和持
               华能国际电力股份有限公司，100%
股比例
原始权益人实控人 国务院国有资产监督管理委员会
原始权益人上市地点和股
               无
票代码（如有）
运营管理机构 华能青岛热电有限公司
运营管理机构注册地 青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号
运营管理机构经营地 青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号
重要现金流提供方（如
               无
有）
资产评估机构 北京天健兴业资产评估有限公司
基金法律顾问 北京市汉坤律师事务所
专项计划法律顾问 北京市汉坤律师事务所
审计不动产项目财务情况
               安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
的会计师事务所
审阅基金可供分配金额测
               安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
算报告的会计师事务所
现金流测算机构 无
               本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服
流动性服务商
               务商为不动产基金提供双边报价等服务

四、不动产项目概况

               图表 1-6：不动产项目概况表
项目 概况
不动产项目名称 华能青岛项目
不动产项目业态 能源基础设施
项目所在地 山东省青岛市黄岛区
            位于山东省青岛市黄岛区港润大道 16 号，东至经一路，南至纬
资产范围
            十四路，西至港润大道，北至青岛港堆场
            建设内容为 2×350MW 热电联产机组及其附属设备设施，2 台
            75t/h 中温中压循环流化床供热锅炉及其附属设备设施（启动锅
            炉）
建设内容和规模
            决算总投资额合计为 332,446.38 万元，其中华能青岛煤电项目
            为 319,597.45 万元，华能青岛启动锅炉决算总投资额为
            12,848.93 万元
建筑面积和可供出 华能青岛项目建筑面积合计 68,526.16㎡，其中华能青岛煤电项
租或者经营使用面 目建筑面积 61,400.50㎡，华能青岛启动锅炉建筑面积 7,125.66
积（如有） ㎡

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            华能青岛煤电项目于 2020 年 4 月开工，于 2022 年 11 月竣工
开竣工时间以及投 华能青岛启动锅炉于 2012 年 10 月开工，于 2014 年 12 月竣工
入运营时间 华能青岛煤电项目于 2022 年 10 月投入运营，华能青岛启动锅
            炉于 2015 年 12 月投入运营
            华能青岛煤电项目#1 机组的运营起始时间：2022 年 10 月 13 日
            华能青岛煤电项目#1 机组的运营终止时间：2052 年 10 月 12 日
使用期限
            华能青岛煤电项目#2 机组的运营起始时间：2022 年 11 月 4 日
            华能青岛煤电项目#2 机组的运营终止时间：2052 年 11 月 3 日
剩余年限 截至评估基准日 2026 年 3 月 31 日，运营剩余年限约为 26.5 年
用地性质 工业用地
            2026 年 4-12 月可供分配金额：175,526,359.15 元
可供分配金额测算
            2027 年可供分配金额：241,321,995.58 元
            截至尽调基准日，原始权益人已为其资产购买财产一切险、安
            全生产责任险和机器损坏险。
            财产一切险：投保金额 3,349,425,253.04 元；投保期限：2026
            年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日
投保情况（投保险
            安全生产责任险：投保金额 468,320,000.00 元；投保期限：2026
种投保金额、投保
            年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日
期限）
            机器损坏险：投保金额 2,409,687,073.85 元；投保期限：2026
            年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日
            根据项目的交易安排，基金发行前，董家口热电将为本项目购
            买足额的财产一切保险和公众责任保险等险种，符合法规要求
            截至尽调基准日，项目权属为青岛热电持有，资产重组完成
            后，项目权属变更为董家口热电持有。届时董家口热电将合法
项目权属 享有华能青岛项目的生产建筑、生产辅助建筑的房屋所有权及
            占用范围内的国有建设用地使用权，以及机器设备和其他附属
            设施
他项权利（如有） 无

     五、不动产项目经营情况

（一）不动产项目所属行业及区域竞争情况

1、双碳目标约束下，煤电产业继续在电力行业中承担“压舱石”和“稳定器”
角色
本项目所属的燃煤发电行业正处于国家能源战略转型的核心。当前，在“双
碳”目标与构建新型电力系统的大背景下，以风电和光伏为核心的新能源发电行
业将继续快速增长，燃煤发电行业作为电力系统的“压舱石”和“稳定器”，与新能
源相互配合，在确保电力安全稳定供应的条件下，推动双碳目标按计划实现。
（1）新能源与煤电在电网结构中是一种互补关系

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             图表 1-7：2025 年夏季全国高峰用电时期的典型周电力供需示意图 1

          图表 1-7 中，我国电力负荷最高约 15 亿千瓦，最低约 11 亿千瓦。其中，
          光伏（橙红色区域）出力非常有规律（除去第 5 日），完美对应太阳辐射规
律。每天只在白天（大约 6:00-18:00）出现，午间达到顶峰，夜间完全消失。
          风电（黄色区域）出力波动性较大，体现了其“靠天吃饭”的随机性和波动
性，例如第 1-4 天的夜间或凌晨出力很大（黄色区域变厚），但第 5-7 日出力几
乎为零。
          煤电充分“补位”，出力也很有规律，除去承担 3 亿千瓦的基础负荷外，每
日 16 点左右出力快速爬升以补充光伏出力的衰退，傍晚 20 点左右达到顶峰，然
后逐步降低出力迎接新的一天。同时，在阴雨天和小风日（如图第 4-6 日），煤
电白天仍然需要承担高负荷，用来弥补新能源的巨大缺口。
          当前经济技术条件下，随着双碳的实施，即便我国电力系统将风光的作用发
挥到极致，最多将煤电在特定时段（正午前后）承担的基础负荷（约 3 亿）替代，
但夜间电力系统仍主要依赖煤电承担发电职能。新能源大规模高比例接入后，电
力系统实时平衡面临极限承压考验，在容量型储能实现突破前，“煤电兜底保供
角色暂无可替代”2。
          （2）火电（主体是煤电）是晚间顶峰时段的主力军，在晚间现货市场具有

1
《迈向十五五，煤电何去何从：转型路径与多元机制研究》P22，绿色和平、华北电力大学（保
定）及上海国际问题研究院联合发布
      2
          张振华《从“十五五”视角看我国存量煤电的未来使命》

                               22
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定价权，能够体现燃料成本。
山东电力交易中心发布的 2026 年 1~6 月山东现货市场相关均价显示，火电
和风电均显著高于光伏，显示出在夜间时段市场交易电价能够充分体现火电的燃
料成本；同时相对于风电，火电可以灵活控制白天的发电量，从而将电量集中到
夜间高电价时段，进一步推高火电的平均电价。
（3）两部制电价机制保障煤电项目运营稳定性
为适应煤电功能加快转型需要，我国燃煤发电行业实行可有效反映各类电源
电量价值和容量价值的两部制电价机制。其中，电量电价通过市场化方式形成，
灵敏反映电力市场供需、燃料成本变化等情况；容量电价充分体现煤电对电力系
统的支撑调节价值，确保煤电行业持续健康运行。同时，我国进一步完善煤炭市
场价格形成机制，综合运用市场化、法治化手段，引导煤炭价格在合理区间运行，
完善煤-电和煤-热价格传导机制，保障能源安全稳定供应，推动煤电上下游协调
高质量发展。
2、区域竞争格局预计将总体保持稳定
从区域竞争格局看，需求端，本项目位于经济活跃的山东省青岛市董家口经
济区。山东省及青岛市坚实的工业基础，特别是董家口经济区内已形成的粮油加
工、高端化工、先进材料等产业集群，为本项目的电力、热力供应提供了持续且
稳定的刚性市场需求。供给端，
             《2030 年前碳达峰行动方案》提出严格控制新增
煤电项目，截至尽调基准日，青岛市域范围内的统调燃煤电厂仅三处，分别为大
唐黄岛发电有限责任公司（以下简称“大唐黄岛”）、华电青岛发电有限公司（以
下简称“华电青岛”）和本项目。因此，不动产项目所属的区域竞争格局预计将总
体保持稳定。

（二）不动产项目经营情况

本项目核心资产包括 2 台 350MW 超临界抽凝发电机组、配套锅炉，以及 2
台 75t/h 启动锅炉。生产过程是通过燃烧煤炭产生高参数蒸汽驱动汽轮机发电，
并根据下游需求，灵活抽取不同压力的蒸汽供应工业用汽，或将热能转换为采暖
热水，实现“热电联产”。其主营业务包括发电、供汽和供暖三项。
在发电业务方面，本项目电力全部进入市场交易，执行“两部制电价”，收入

                    23
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主要由“电能量电费”和“容量电费”构成。电量电价通过中长期和现货交易形成，
价格由市场形成。容量电费根据国家及地方政策获取相应补偿。
供汽业务方面，本项目作为热源，将蒸汽趸售给持有区域供热特许经营权的
关联方青岛热电，再由其销售给终端工业用户。供汽价格严格执行煤炭蒸汽价格
联动机制下的政府指导价，并给予关联方固定价差，从而确保燃料成本能够有效
传导，盈利模式清晰。
供暖业务方面，本项目作为热源，在采暖季将热量销售给青岛热电和青岛西
海岸供热管网有限公司，供暖价格由政府依据供热成本监审结论核定，能够覆盖
供热相关合理成本。
主要经营指标如下：
                 图表 1-8：项目主要经营指标
                                                                2026 年 1-3
       项目 2023 年 2024 年 2025 年
                                                                    月
营业收入（万元） 158,541.20 160,601.82 178,109.84 34,718.88
其中：发电收入占比（%） 83.95 81.06 83.88 68.92
     供汽收入占比（%） 12.84 11.53 10.60 14.21
     供暖收入占比（%） 2.97 7.37 5.46 16.78
发电业务收入（万元） 133,098.44 130,188.02 149,406.60 23,928.45
其中：电能量电费收入（万元） 107,361.26 106,799.06 132,254.00 18,009.49
     容量电费收入（万元） 27,035.08 24,335.91 22,360.24 5,593.91
     其他费用收入（万元） -1,297.90 -946.96 -5,173.26 325.04
供汽业务收入（万元） 20,358.76 18,522.25 18,887.92 4,935.22
其中：供汽量（万吨） 85.35 95.10 103.63 28.42
     平均供汽单价（元/吨） 238.53 194.77 182.26 173.68
供暖业务收入（万元） 4,714.51 11,838.18 9,721.84 5,824.58
其中：长输供暖量（万吉焦） 64.42 196.77 155.36 107.68
     短输供暖量（万吉焦） 39.16 43.26 41.64 27.82
     平均供暖价格（元/吉焦） 45.52 49.32 49.35 42.99
营业成本（万元） 137,309.05 139,747.06 127,875.10 31,492.31
     核心构成：燃料费（万
                    107,910.06 107,379.03 92,075.52 22,413.85
元）

（三）重要现金流提供方情况

本项目不存在重要现金流提供方。

     六、不动产资产评估以及现金流预测情况
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（一）不动产资产评估情况

以 2026 年 3 月 31 日为评估基准日，采用收益法，华能青岛项目的评估价值
为 30.16 亿元。具体情况如下：

                图表 1-9：不动产资产评估和现金流预测表
          项目 华能青岛项目
         收益年限 26 年 6 个月
         评估方法 收益法
         估值规模 30.16 亿元
         评估增值率 26.28%
预测现金流年复合增长率 -0.85%
          折现率 5.95%（税后）
          IRR 5.92%

                   图表 1-10：敏感性测试明细表
                               变动前评估结果 30.16 亿元
    项目 变动
                           变动后评估结果（亿元） 变动率
                 上升 5% 34.56 14.59%
                 下降 5% 25.77 -14.56%
市场交易电价
                 上升 2.5% 32.36 7.29%
                 下降 2.5% 27.97 -7.26%
                 上升 5% 31.31 3.81%
                 下降 5% 29.11 -3.48%
容量电费
                 上升 2.5% 30.78 2.06%
                 下降 2.5% 29.64 -1.72%
                 上升 5% 30.65 1.62%
                 下降 5% 29.67 -1.62%
供暖价格
                 上升 2.5% 30.41 0.83%
                 下降 2.5% 29.92 -0.80%
                 上升 5% 31.24 3.58%
                 下降 5% 29.09 -3.55%
供汽价格
                 上升 2.5% 30.76 1.99%
                 下降 2.5% 29.69 -1.56%
                 上升 5% 26.27 -12.90%
                 下降 5% 34.06 12.93%
标煤单价
                 上升 2.5% 28.22 -6.43%
                 下降 2.5% 32.11 6.47%
                 增加 1% 27.56 -8.62%
折现率 减少 1% 33.21 10.11%
                 增加 0.5% 28.81 -4.48%
                              25
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                              变动前评估结果 30.16 亿元
项目 变动
                          变动后评估结果（亿元） 变动率
               减少 0.5% 31.63 4.87%

（二）不动产项目可供分配金额测算表

           图表 1-11：不动产项目可供分配金额测算表
                                                           单位：人民币元
                                    2026 年 4 月 1 日
                                 （假设基金成立日）至 2027 年度预测
          项目
                                 2026 年 12 月 31 日止期 数
                                       间预测数
一、合并净利润 55,230,224.96 100,859,653.43
二、将合并净利润调整为税息折旧摊销前利润
折旧和摊销 127,380,179.71 170,928,282.64
利息支出 6,120,931.32 8,385,212.76
所得税费用 6,818,585.23 17,983,768.67
        三、调整项
不动产基金发行份额募集的资金 3,017,500,000.00 0.00
当期购买不动产项目的资本性支出 -1,517,905,351.62 0.00
当期资本性支出 -4,793,394.45 0.00
偿还外部借款本金及利息 -1,480,095,124.93 -8,385,212.76
支付的所得税费用 -6,818,585.23 -17,983,768.67
应收和应付项目的变动 -27,953,924.02 -6,811,426.23
向基金份额持有人分配支付的现金 - -175,526,359.15
期初现金余额 10,000,000.00 191,436,103.47
未来合理的相关支出预留 -14,409,744.32 -39,395,824.20
其他调整项 4,452,562.50 -168,434.38
四、本年可供分配金额 175,526,359.15 241,321,995.58

七、不动产基金治理以及运营管理安排情况

（一）不动产基金治理

             图表 1-12：REITs 治理架构表
层级 机制设计要点
          基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《公开募集基础设
          施证券投资基金指引（试行）》的法规要求设定。不存在非法定事
持有人大会
          项。本基金份额持有人大会不设日常机构，若法律法规对基金份额
          持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。
          基金管理人设置基础设施基金立项委员会，共 5 人，其中基金管理
          人派 5 人，负责对基础设施基金立项申请进行审议，决议应当经
以上的参会立项委员表决通过。
基金管理人
          基金管理人设置基础设施基金投资决策委员会，共 7 人，其中基金
          管理人派 7 人，负责对已立项通过的基础设施基金项目予以投资决
          策，决议应当经 2/3 以上的参会投资决策委员表决通过。

                            26
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            基金管理人设置投资运营委员会，由基金管理人的 REITs 分管领
            导、督察长、REITs 投资管理部门负责人、风控部门负责人、合规
            部门负责人、基金经理、项目公司财务总监等组成，负责对项目公
            司的重大事项审批决策。决策会议时，参会委员需 5 人以上，经全
            体参会的委员表决，超半数同意后通过。
            张凡先生，不动产投资部总经理，经济学博士，注册国际投资分析
            师（CIIA）。2009 年 7 月起就职于长城证券股份有限公司北京知
            春路证券营业部，从事客户营销工作；2013 年 6 月起分别在国盛
            证券有限责任公司资产管理总部、天风证券股份有限公司资产证券
            化总部及子公司从事资产证券化工作；2018 年 5 月起在华金证券
            股份有限公司债务融资部历任董事总经理、执行董事；2019 年 6
            月就职于平安不动产有限公司，历任保理业务总监、金融产品副总
            监；2021 年 6 月加入长城基金管理有限公司，任基础设施投资
            （REITs)一部总经理。具有 5 年以上不动产项目投资管理经验，拟
            任本基金的投资管理基金经理。
拟任基金经理情况 马洪洲先生，工学硕士，中级工程师。2018 年 7 月起任职于中煤
            科工清洁能源股份有限公司，历任经营管理部助理研究员、热能环
            保事业部业务主管、清洁热能工程技术研究所副所长。2024 年 2
            月加入长城基金管理有限公司。具有五年以上不动产项目运营经
            验，拟任本基金的运营管理基金经理。
            罗晨女士，经济学硕士。2017 年 7 月起任北京建工投资发展有限
            责任公司投资助理；2020 年 4 月起任北京美库领珩企业管理有限
            公司投资分析员、投资经理；2023 年 5 月起任长城嘉信资产管理
            有限公司产业金融部项目经理，2026 年 5 月加入长城基金管理有
            限公司，具有 5 年以上不动产项目运营经验，拟任本基金的运营管
            理基金经理。
            专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其
专项计划管理人
            他特殊安排。
            项目公司不设董事会，设董事一名，由基金管理人委派；项目公司
项目公司 的总经理和法定代表人由运营管理机构法定代表人兼任；项目公司
            不设监事，设财务负责人一名，由基金管理人委派。

（二）不动产基金运营管理安排

                图表 1-13：运营管理安排表
运营管理机构名称 华能青岛热电有限公司
运营管理机构企业性质 国有控股上市公司全资子公司
运营管理机构控股股东和持股
                 华能国际电力股份有限公司，持股 100%
比例
运营管理机构实际控制人 国务院国有资产监督管理委员会
运营管理机构所属行业 电力、热力生产和供应业
运营管理机构主营业务 电力、热力的生产、销售，收入占比 99.19%
                 青岛热电作为本项目的运营管理机构，将沿袭华能国际
不动产项目管理经验
                 成熟的管理体系、丰富的管理经验、专业化的管理团队

                        27
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                     及强大的合作资源，并基于原有安排制定相应的管理制
                     度和规定，人员职责不变，核心团队保持不变，以保障
                     项目进入存续期的平稳过渡和持续健康运营。
                     青岛热电作为本项目的运营管理机构，根据《运营管理
                     服务协议》约定接受基金管理人的委托，负责对项目资
                     产提供如下运营管理服务，包括但不限于：
                     1、制定并执行项目资产的投保方案；
                     2、签署并执行项目资产运营的相关协议；
                     3、执行日常运营服务，对项目资产实施统一的电力、
运营管理安排 热力生产运营维护服务；
                     4、负责项目检修和资本性支出管理；
                     5、加强对项目资产的安全生产管理，保障项目资产安
                     全平稳运营；
                     6、其他运营管理服务事项。
                     本项目《运营管理服务协议》中主要核心安排不存在披
                     露不清、论述不明、影响资产持续运营稳定等情况。
                     详见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”
运营管理决策流程
                     之“第一节 不动产基金治理机制”。

                   图表 1-14：运营管理费用表
运营管 计费 与本项目历史收取情况以及同
                   具体计算方式
理费用 基础 行业可比项目的对比情况
           1. 首年及次年：依据基金发行时 1.基本运营管理费 A 用于覆盖
           《可供分配金额测算报告》中载明 部分或全部运营管理机构支
           的金额确定。其中： 出，包括项目资产运营所发生
           2026 年 4-12 月的资产使用费、运营
                                          的资产使用费、职工薪酬、销
           管理机构提供服务所承担的职工薪
           酬、销售费用、付现管理费用和生 售费用、管理费用和研发费用
           产人员的差旅交通等费用分别为 等。
           1,315.89 万元、8,634.50 万元、 2023 年、2024 年及 2025 年，
           12.21 万元、2,998.20 万元和 427.85 本项目的基本运营管理费（资
           万元，合计 2026 年度的基本运营管 产使用费、职工薪酬、销售费
           理费 A 为 13,388.65 万元； 用、管理费用和差旅交通等其
基本运
      付现 2027 年度的资产使用费、运营管理
营管理 他生产费用之和）分别为
      成本 机构提供服务所承担的职工薪酬、
费A 13,058.21 万元、15,084.76 万
           销售费用、付现管理费用和生产人
           员的差旅交通等费用分别为 元和 16,414.78 万元。
           1,754.52 万元、11,190.17 万元、 2.燃煤发电与燃气发电、新能
           15.65 万元、3,807.85 万元和 492.95 源发电等项目的生产工艺、设
           万元，合计 2027 年度的基本运营管 备特性、自动化水平和运维复
           理费 A 为 17,261.14 万元。
                                          杂度不同，对应运营管理所需
           2.第三年及以后：基于项目资产最
                                          的人员能力、数量存在较大差
           近一次评估预测金额，并结合上一
           年度实际经营情况，基本运营管理 异，在成本费用占比方面不具
           费 A 的数额通过编制年度预算确 备可比性。
           定。

                               28
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           3.特殊情况：如遇政策调整或业务 本项目运营管理涉及的机构设
           结构重大变化，各方可通过补充协 置、编制定员、职工薪酬等将
           议调整。 严格遵循《中国华能集团有限
                                   公司燃煤电厂机构设置和编制
                                   定员标准》等有关制度，符合
                                   市场平均水平及行业惯例。
                                   1.报告期内本项目未开展资产
                                   重组，不动产项目的权属归原
                                   始权益人所有，并由原始权益
                                   人直接运营管理，因此，历史
                                   上未发生基本运营管理费 B。
                                   2.对比已发行的能源 REITs 项
           基本运营管理费 B=项目资产运营净
                                   目，火电项目的运营管理复杂
           收入 1×6%
                                   程度与水电、风光等新能源项
           其中，运营净收入 1=项目公司营业
基本运 运营 目有巨大差异。本项目与底层
           收入－项目公司营业成本和费用
营管理 净收 资产同为火电的华夏华电清洁
           （不考虑基本运营管理费 B、激励
费B 入 能源 REIT 和鹏华深圳能源
           运营管理费、税金及附加、折旧、
                                   REIT 有一定的可比性，其基
           摊销、财务费用、所得税费用）－
                                   本运营管理费 B 分别设置为运
           资本性支出+碳排放交易收入
                                   营净收入的 6%和 3.5%，本项
                                   目的运营管理费 B 费率与华电
                                   REIT 项目的设置相同。
                                   此外，本项目的基本运营管理
                                   费 B 已纳入评估测算，作为成
                                   本项充分体现在项目估值中。
           对不动产项目上一年度的发电标准
           煤耗进行双向统计考核，进而确定
           激励运营管理费。具体而言：
           1.存续期内，不动产项目的目标发 激励运营管理费设置了对等的
           电标准煤耗为 266.22 千克/兆瓦时。 正向激励和负向扣减机制，可
           若不动产项目任一年度的实际发电 以实现奖惩对等的激励与约束
           标准煤耗低于目标发电标准煤耗的 效果，在对运营管理机构形成
           98%时，激励运营管理费为正，激 有效激励的同时对其增加设置
      目标 励运营管理费的计算方式为：[目标
激励运 了约束机制，实现运营管理机
      发电
营管理 发电标准煤耗×98%（千克/兆瓦时） 构与基金份额持有人利益的长
      标准
费 － 实际发电标准煤耗（千克/兆瓦 久绑定，有利于保护投资者利
      煤耗
           时）]×该年度总发电量（兆瓦时）× 益。
           该年度耗用标煤的平均价格（元/ 激励运营管理费计算方式以及
           吨）÷1,000；激励运营管理费的上 管理费率，与同行业可比项目
           限为该年度运营管理机构获得的基 相近。
           本运营管理费 B。
           2.若不动产项目任一年度的实际发
           电标准煤耗高于目标发电标准煤耗
           的 102%时，激励运营管理费为负，
                         29
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        激励运营管理费的计算方式为：[实
        际发电标准煤耗（千克/兆瓦时）
        － 目标发电标准煤耗×102%（千克/
        兆瓦时）]×该年度总发电量（兆瓦
        时）×该年度耗用标煤的平均价格
        （元/吨）÷1,000；激励运营管理费
        的下限为该年度运营管理机构获得
        的基本运营管理费 B 的相反数。
        3.若不动产项目任一年度的实际发
        电标准煤耗不高于目标发电标准煤
        耗的 102%（即 271.54 千克/兆瓦
        时），或不低于目标发电标准煤耗
        的 98%（即 260.90 千克/兆瓦时）
        时，激励运营管理费为零。

八、基金合同的主要内容

基金合同主要约定以下事项：基金合同当事人的权利义务；基金份额持有人
大会召集、议事及表决的程序和规则；不动产项目的运营管理安排；基金收益分
配原则、执行方式；与基金财产管理、运营有关费用的提取、支付方式与比例；
基金财产的投资方向和投资限制；基金合同的变更、终止与基金财产的清算方式；
违约责任；争议解决方式；基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式等内容。
具体约定详见本招募说明书“第六章 附件”之“附件七、基金合同和托管协议有关
情况”之“第一部分：基金合同的内容摘要”及本基金基金合同。

九、其他对本次发行有重大影响的事项

截至本招募说明书出具日，暂无其他对本次发行有重大影响的事项。

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             第二节 风险因素

一、与不动产基金相关的各项风险因素

本基金通过搭建“公募基金-专项计划-项目公司”投资架构，大部分资产投资
于特定类型的煤电不动产项目，在运作过程中面临与基金架构、产品机制，以及
底层资产特性相关的多重风险。从潜在影响程度看，基金份额在二级市场的价格
波动风险、流动性风险、基金净值波动风险，基金整体架构所涉及的相关交易风
险和税收风险，以及因底层资产特性引发的现金流预测偏差风险、管理风险、基
金提前终止风险，是基金层面最重要的风险来源。投资者应重点关注相关风险对
基金存续安排、净值稳定性及分红能力可能带来的重大影响。
具体与不动产基金相关的主要风险包括但不限于：

（一）基金价格波动风险及折溢价风险

本基金大部分资产投资于特定类型的煤电不动产项目，具有权益属性。受经
济环境、自然条件、运营管理、会计政策及不可抗力等因素影响，不动产项目市
场价值、基金净值可能发生波动，从而引起基金价格出现波动。同时，本基金在
证券交易所上市，基金份额上市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交
易规则确定交易价格，该交易价格可能受本基金投资的不动产项目经营情况、所
在行业情况、市场情绪及供求关系等因素影响，面临交易价格波动的风险。
此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定进行估值并披露基金份
额净值等信息。由于基金份额交易价格与基金份额净值形成机制以及影响因素不
同，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的风险。

（二）流动性风险

本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基
金指引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足
一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并
非本基金的全部份额。而且，不动产基金尚在起步阶段，整个市场的监管体系、
产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从而存在基

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金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。

（三）基金净值波动的风险

本基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持专项计划，并通过资产支持
专项计划投资不动产项目。本基金拟投资不动产项目的交易电量、电量电价和容
量电费等因素的波动都将对不动产项目的收益产生影响，进而带来基金净值的波
动。

（四）本基金整体架构所涉及相关交易风险

1、基金首次投资的交割风险

《基金合同》生效后，本基金将以扣除预留费用后的募集资金认购资产支持
专项计划的全部份额。资产支持专项计划将按照《项目公司股权转让协议》的约
定，收购项目公司 100%股权，并向项目公司原股东支付股权转让价款。若资产
支持专项计划未能成功设立或备案，或前述股权收购交易因任何原因未能在预定
时间内完成，将可能导致本基金投资目标无法达成，甚至面临基金合同提前终止
的风险。

2、项目公司减资未能完成或未能及时完成的风险

为实现交易方案所设定的优化资本结构的目的，在资产支持专项计划取得项
目公司 100%股权后，将视情况对项目公司进行减资，进而形成项目公司对资产
支持专项计划的应付股东减资款债务。该减资款与专项计划向项目公司发放的股
东借款共同构成专项计划对项目公司的债权投资，其中符合规定的利息支出可在
项目公司计算企业所得税时进行税前扣除，有利于提升存续期间的可供分配金额。
但项目公司减资需履行相应的内部决策程序及工商变更登记手续，其完成受
限于《公司法》等法律法规的规定以及相关工商登记部门的操作要求。若减资程
序未能按期完成或最终无法完成，则可能导致：
（1）项目公司无法按计划形成对专项计划的足额债务，优化资本结构的效
果不及预期；
（2）项目公司可以税前扣除的利息支出将低于预计水平，进而导致其企业
所得税税负增加；
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（3）前述情形均可能使得基金实际可供分配金额低于测算的预估水平，影
响投资者的收益。

3、复杂交易结构可能导致的法律和税务风险

本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存
在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险。此外，与股东借款利息
税前扣除、减资交易税务处理相关的税收政策如发生变动，也可能对基金收益产
生影响。

（五）基金现金流预测偏差风险

根据《基金指引》，本基金对不动产项目未来现金流进行合理预测，预测的
假设条件之一为本基金持有不动产项目按照约定模式经营，正常情况下影响不动
产项目未来现金流的因素主要包括交易电价、容量电费、煤炭采购价格、供暖价
格和供汽价格等。由于影响收入和支出的因素具有一定的不确定性或存在无法达
到预期的风险，因此对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏
差，本基金持有人可能面临现金流预测偏差导致的最终获得分配偏差的风险。
同时，基金可供分配金额测算报告是在相关假设基础上编制的，相关假设存
在一定不确定性，本基金的可供分配金额预测值不代表对基金存续期间实际分配
金额的保证。

（六）基金提前终止的风险

本基金存续期限为 27 年，根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的华
能青岛煤电项目两台机组的设计寿命将于 2052 年 10 月 12 日和 2052 年 11 月 3
日到期。在后续未成功扩募的情况下，本基金存在提前终止的风险。

（七）管理风险

本基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于
基金及专项计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构
对不动产项目的运营及管理。相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术
手段等限制，影响其对信息的处理以及对经济形势的判断，未能做出最佳管理决

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策或实施最佳策略，从而影响到基金的收益水平。

（八）基金限售份额解禁风险

原始权益人及其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例
合计不低于本次基金份额发售数量的 51%，持有期自上市之日起不少于 60 个月。
原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与不动产基
金份额战略配售，持有不动产基金份额期限自上市之日起不少于 12 个月。此外，
基金份额还可能根据《扩募及新购入不动产指引》等其他规则、监管规定等产生
限售，基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满时集
中卖出不动产基金份额，可能对二级市场价格造成一定的影响。

（九）发售失败风险

本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的
80%、募集资金规模不足 2 亿元、认购人数少于 1,000 人、原始权益人或同一控
制关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发
售数量的 70%等情况导致发售失败的风险。如发售失败，管理人将在募集文件约
定期限内退回投资者的认购款及认购款的募集期利息。

（十）交易失败风险

本基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持专项计划，穿透取得不动产
项目完全所有权或经营权利，以上投资及交易过程中，可能存在资产支持专项计
划发行失败、不动产项目公司股权及债权未能在约定期限内交割等风险，导致基
金的交易失败，从而产生募集资金的闲置、基金的投资目标无法达成等风险。

（十一）停牌、暂停上市或终止上市风险

在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在证券交易所上
市交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，
也可能因连续两年未进行收益分配等情形而终止上市，投资者在停牌期间或退
市后不能买卖基金份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市，对投资

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者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到
损失的风险等。

（十二）集中投资风险

其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统
性风险对基金收益的影响，而本基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持专
项计划，并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目
公司全部股权。因此，本基金将具有较高的集中投资风险。

（十三）新种类基金收益不达预期风险

不动产证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此可用于判断其表
现的历史业绩的数据较少，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的
财务资料或其他类型基金管理业绩不能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及
现金流量，不能保证投资人将能成功地从不动产项目经营中获得足够收益。

（十四）市场风险

本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA
级信用债、货币市场基金或货币市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受
各种因素的影响而引起的波动，将使本基金资产面临潜在的风险。市场风险主要
为债券投资风险，主要包括：

1、信用风险

基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、
拒绝支付到期本息，或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债
券回购交易到期时交易对手方不能履行付款或结算义务等，造成基金资产损失的
风险。

2、利率风险

市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，
本基金持有债券将面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券
利息的再投资收益将面临下降的风险。
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3、收益率曲线风险

如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债
券的相对价格发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。

4、利差风险

债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券
价格变化的风险。

5、市场供需风险

如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境
等发生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可
能发生相应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变
化。

6、购买力风险

基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本
基金资产实际购买力下降。

     二、与不动产项目相关的各项风险因素

本基金底层资产为燃煤电厂，其持续运营能力和现金流稳定性受能源行业特
有因素及项目自身条件双重制约。从潜在影响程度看，产业政策导向对项目盈利
能力产生影响的风险、燃煤采购成本波动对净现金流的侵蚀风险、上网电量、供
汽量和供暖量波动与电力市场化交易影响收入稳定性的风险，以及项目自身的运
营风险，构成项目层面最重要的风险来源。投资者应重点关注相关风险因素对底
层资产发电收益及长期价值实现可能带来的重大影响。

具体与不动产项目相关的主要风险包括但不限于：

（一）政策风险

本项目的政策风险包括但不限于电价政策、环保及碳排放政策、产业政策和
区域政策等。

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1、电价政策

本项目的发电收入由电能量电费、容量电费和其他费用（包含辅助服务交易、
市场运营费用和结算调整等）三大部分构成。其中，
现行的电能量电费政策包括但不限于《关于全面放开燃煤发电上网电价有序
推进销售电价市场化改革的通知》（鲁发改价格〔2021〕893 号）、《山东电力市
场规则（试行）》等文件，项目的上网电量全部进入电力市场交易，电量和电价
由市场形成。
现行的容量电费政策为《关于贯彻发改价格〔2023〕1501 号文件完善我省
容量电价机制有关事项的通知》《关于做好 2026 年全省电力市场建设有关工作
的通知》（鲁发改能源〔2025〕875 号），即煤电容量电价标准为每年每千瓦 100
元（含税），用户侧收取市场化容量补偿标准仍为 0.0705 元/千瓦时。本次评估预
测全年容量电费维持在 23,700 万元（其中煤电容量电费 6,000 万元/年、市场化
容量补偿电费 17,700 万元/年），是现金流的重要托底。但容量电费存在政策刚性
风险：一是受新能源超常规并网挤占可用容量份额影响，2025 年度的容量电费
较 2024 年度有所下降，未来年度存在容量电费收入不及预期的风险；二是山东
省容量政策处于切换窗口——2026 年内将研究建立“可靠容量补偿机制”并另
行通知，项目容量电费的补偿水平、计算口径等均存在调整的可能。基于此，基
金管理人与运营管理机构首先将密切跟踪山东省“可靠容量补偿机制”落地文件，
预判后续补偿标准变化，及时在定期报告中披露影响；其次是强化机组可用容量
与灵活性指标达标，确保持续符合容量电费考核与获取条件；最后是适时推动机
组低碳化改造与深度调峰能力升级，提升在容量市场中的可用容量份额与竞争力。
以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生一定影响。

2、环保和碳排放政策

不动产项目需持续满足国家超低排放标准，未来环保要求可能进一步提升。
全国碳市场建设持续推进，碳排放配额分配逐步收紧。若项目碳排放强度无法持
续优于行业基准，将面临项目的碳配额缺口，需从市场购买配额，增加运营成本。
此外，燃煤发电生产过程中会产生废水、废气和粉尘、固体废弃物等污染，
近年来，随着国家对环境保护越来越重视，环保监管日趋严格，环境治理标准的

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提高，有可能会增加废弃物排放费用、废弃物治理等环保投入，从而对项目的经
营业绩产生一定影响。
针对碳排放配额收入波动的风险，本基金已通过《运营管理服务协议》设定
的超额收益激励与倒扣机制，将碳资产的碳排放交易损益与运营管理机构的经济
利益进行绑定。依《运营管理服务协议》第 12.2.3 条将“碳排放交易收入”明确计
入“项目资产运营净收入 1”（项目资产运营净收入 1=项目公司营业收入-项目公
司营业成本和费用（不考虑基本运营管理费 B、激励运营管理费、税金及附加、
折旧、摊销、财务费用、所得税费用）-资本性支出+碳排放交易收入），使其成
为考核基数的直接加项。该机制确保了运营管理机构须要承担因碳交易收入不确
定性所带来的风险，有效缓释碳配额收入的不确定性，保障基金现金流的稳定性。

3、产业政策

在碳达峰、碳中和战略目标下，从现有形势观察，清洁能源替代发展为实现
碳达峰、碳中和目标提供了系统解决方案，预计长期来看，未来火力发电、煤炭
消费将面临增量趋缓、总量控制和结构优化调整的态势。我国煤电行业正处在功
能转型关键期，国家关于煤电定位、清洁利用、产能优化、电力市场建设、碳达
峰路径等方面的政策可能持续调整。若未来政策导向发生重大变化，如加速煤电
退出、严格控煤、提高环保标准、调整容量电价机制等，均可能对项目运营模式、
收入结构、盈利能力产生深远影响。

4、区域政策

区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司
经营的相关政策，包括但不限于《青岛西海岸新区煤炭蒸汽价格联动暂行办法
（青西新发改〔2019〕152 号）》《山东省集中供热定价成本监审办法》《青岛西
海岸新区发展和改革局关于核定热力出厂和管输价格的通知》等，政策的重大变
化可能对本基金的运作产生一定影响。

5、国家宏观战略、低碳环保政策变化对项目稳定运营的风险

立足我国“双碳”战略目标及构建新型电力系统的国家战略要求，国家层面
通过发展规划、能源转型白皮书、行业专项指导意见及高层决策部署等构建了完

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整的政策体系 3，明确煤电行业发展逻辑为：煤电并非简单直接退出，而是推动
功能转型，由传统“主体电量电源”转变为新型电力系统下“兜底保供 + 系统
调节”的重要支撑电源，作为保障国家能源安全的重要“压舱石”，重点实施清
洁化、低碳化、灵活化改造升级。
      本项目作为董家口经济区的唯一大型集中热源，承担着西海岸新区西部城区
的民生供暖和董家口经济区的工业供热，是青岛市西海岸新区清洁供热体系的重
要组成部分。即便在设计寿命期满后，若替代热源建设条件不充分，本项目亦具
备优先实施延寿运行的政策基础和客观条件。
      政策导向为本项目中长期运营提供支撑，但不构成对项目存续期盈利水平的
保证。煤电行业处于能源转型动态调整阶段，电价、环保、降碳、机组关停与延
寿、供热等政策均存在迭代调整的可能性，若发生重大政策变化，将对本项目的
经营模式、收入结构、现金流水平和机组的存续期限带来不利影响。
      针对上述风险，本项目采取以下风险缓释措施：
      基金管理人与运营管理机构相互配合，持续跟踪和深入分析电力行业政策、
双碳政策、电力市场规则的变化。一方面要保持机组良好的性能状态，关键时刻
“顶得上”，争取容量电费收益“应拿尽拿”；同时，根据现货市场情况动态调整
自身报价策略，多发“有效益电”，争取电能量交易收益最大化。另一方面，积
极相应国家政策导向，适时启动“热电解耦”“生物质掺烧或 CCUS”等技改工
作，进一步挖掘机组的调峰潜力、节能减碳优势，提高项目在电力市场交易、碳
交易市场等领域的竞争力，以保障项目经营稳定。

      （二）煤炭价格波动的风险

      燃料费占不动产项目的主营业务成本比重超过 70%，煤炭价格的波动对项目
盈利能力影响显著。煤炭市场的价格受多种因素的影响，这些因素包括但不限于：
全球及中国的经济发展，石油、天然气等能源的竞争，电力、钢铁、化工、建材
等煤炭主要下游行业的变化，以及煤炭产能增减、进出口变化等。

      本项目已建立“长协为主、现货补充、内外贸结合”的采购体系，但仍可能面

3
      详见本招募说明书“第三章 资产评估与现金流测算”之“第一节 资产评估”之“二、评估参数取
值的合理性 （一）收入预测的合理性 1、发电利用小时数预测的合理性” 之“（1）相关产业政策。
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临长协煤履约不足、现货煤价格大幅上涨、进口煤政策变动、运力紧张等风险，
进而直接影响项目的燃料成本与盈利水平，对项目经营造成一定影响。
针对上述风险，本项目采取以下风险缓释措施：一是依托华能集团燃料体系
统一代采，发挥规模化、专业化采购优势并平滑成本；二是利用煤-汽价格联动
机制和供热成本监审机制，将部分燃料成本向供汽业务和供暖业务的下游传导；
三是大力开发周边供热市场，持续推进机组节能降耗与灵活性改造，压低发电标
准煤耗，以能效优势对冲燃料成本波动风险。

（三）上网电量、供汽量和供暖量波动的风险

山东省电力供需形势复杂，受经济增长、产业结构、外电入鲁、新能源波动、
政策调整、异常天气等多重因素影响，若出现电力过剩、调度受限、新能源优先
消纳挤压煤电空间等情况，可能影响不动产项目的上网电量、上网电价及发电收
益。

不动产项目的供汽业务高度依赖董家口经济区的工业发展，供暖业务受青岛
市黄岛区居民供暖需求及气候条件影响。若区域经济增长放缓、产业结构调整、
出现替代热源（如余热利用、地热、电采暖等）或遭遇暖冬天气，均可能导致本
项目的供汽量和供暖量不及预期。

（四）电力市场化交易不达预期的风险

随着我国电力市场化建设进程不断推进，市场主体参与数量和范围逐步扩大，
各主体市场意识不断增强，多元化的市场主体格局已初步形成，市场化交易电量
不断攀升，省内和省间交易品种日渐丰富，电力交易市场日趋活跃、竞争加剧。
在本项目的评估和可供分配金额预测中，基金管理人对交易电价和交易电量进行
了审慎预测。存续期内，若新能源装机增速、外电入鲁规模超预期，实际交易电
价和交易电量可能低于预测值，进而导致不动产项目经营收益不达预期，最终影
响本基金的可供分配金额。
针对上述风险，本项目采取以下风险缓释措施：
交易电量的风险缓释安排方面，一是依托国家煤电容量电费和山东省市场化
容量补偿电费，获取与发电量脱钩的固定成本补偿，弱化交易电量下降对现金流
的冲击；二是发挥 2×350MW 超临界机组深度调峰与快速爬坡能力，主动增加
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现货与辅助服务市场参与，在电价高位时段多发电，提高单位交易电量的盈利空
间，多发“效益电”，不盲目发电。
交易电价的风险缓释安排方面，一是维持“中长期为主、现货补充”组合并
严守政策对中长期签约比例的下限要求，以中长期合约锁定基础电量与价格预期；
二是依托机组调节能力在现货高价时段增发、低谷时段少发或不发，将市场波动
转化为增收机会。

（五）项目运营风险

1、安全运营的风险

电力行业属于技术与资金密集型行业，运营管理门槛较高，运营管理过程中
需要众多高技术含量的技术和业务系统互相配合，任何一个环节出现问题都将可
能影响运营安全。如果员工在日常生产中出现操作不当、设备使用失误等意外事
故，将面临因违反相关安全生产法律法规而被处以罚款等行政处罚的风险，乃至
发生安全生产事故、产生人员伤亡赔偿及财产损失等风险，可能对不动产项目的
现金流产生不利影响。

2、运营管理机构的履约风险

根据《运营管理服务协议》安排，基金管理人聘任原始权益人青岛热电作为
运营管理机构。运营管理费由基本运营管理费 A、基本运营管理费 B 及激励运
营管理费三部分构成。其中，基本运营管理费 A 采用预算包干制，用于覆盖运
营管理机构为项目提供服务所发生的职工薪酬、管理费用、销售费用及资产使用
费等成本。在实际执行中，可能出现项目公司支付的基本运营管理费 A 无法完
全覆盖运营管理机构实际支出的情况。根据协议约定，运营管理机构不得因此减
轻或免除其运营义务，但极端情况下可能对其财务造成压力，进而影响其履约积
极性与服务质量。

3、运营管理机构长期服务变更的风险

根据《运营管理服务协议》，运营管理机构的初始任期自基金成立日起三年，
任期届满前，若双方无异议，任期到期后自动延期三年，延期次数不限，任期最
长至不动产基金的基金合同终止之日。该安排保障了运营管理服务的长期稳定性，
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避免了频繁续约的不确定性。协议同时约定了运营管理机构的法定解聘情形（如
重大过失造成损失、破产、重大违法违规、丧失履职能力等）及基金份额持有人
大会的解聘程序。如果运营管理机构被解聘，或未来因不可抗力、协商一致等原
因需更换运营管理机构，可能存在无法及时找到具备同等专业能力和经验的合适
继任者、交接过程影响运营平稳、以及新运营管理服务成本超出原有评估预测等
风险，从而对项目的持续稳定运营造成影响。

4、项目相关人员违法违规的风险

基金管理人、运营管理机构的内部控制制度及程序可能无法发现，或不能完
全有效防止项目公司员工、其他第三方员工及相关人员的相关违法违规行为。若
出现上述情况，可能会对本基金造成不利影响。

（六）资本性支出超预期或无法按期开展的风险

不动产项目运营过程中，如发生安全生产事故、机组非计划性停机等情况，
或按照国家、地方、行业法律法规新增要求需进行设备更新或升级改造，可能导
致资本性支出需要超出预算。另外，不动产项目在存续期内的资本性支出如需履
行政府审批、核准或备案等固定资产投资管理手续，若相关手续未获批，或导致
资本性支出无法按期开展，最终对本基金的运作造成不利影响。

（七）经营资质和业务合同的续期风险

基金存续期内，不动产项目持有的《电力业务许可证》《排污许可证》《购售
电合同》《并网调度协议》《长输供用热合同》等需定期续期，若未来续期申请未
获批准或续期条件发生重大变化，可能影响项目的正常经营。
本项目运营所需的主要经营资质包括《电力业务许可证》《排污许可证》等。
其中，《电力业务许可证》有效期至 2046 年 6 月 22 日，基金存续期至 2052 年，
存在约 6 年的期限缺口；《排污许可证》有效期为 5 年，基金存续期内需多次办
理延续手续。尽管相关法律法规已规定了明确的续期申请程序，且本项目作为山
东省及青岛市重要的电力支撑电源，具备续期的实质性条件，但若未来相关续期
政策发生变化，或项目公司出现不符合续期条件的情形（如环保指标不达标、安
全生产条件不满足等），可能存在相关经营资质无法顺利续期的风险，进而影响

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项目的正常运营和现金流。
在以上经营资质和业务合同续期工作开展过程中，基金管理人届时将督促运
营管理机构协助项目公司及时完成续办/续签工作，但仍然存在无法续期导致项
目公司面临无法正常运营的风险。
针对上述风险，本项目采取以下风险缓释措施：
1、提前规划续期工作：基金管理人与运营管理机构将安排专人持续跟踪各
经营资质的有效期限，提前熟悉续期流程，与相关主管部门保持充分沟通，在经
营资质到期前制定详细工作计划，按法律法规要求准备续期材料，及时提交续期
申请。
2、确保持续符合许可条件：运营管理机构将严格按照相关法律法规和行业
标准运营管理项目，积极落实环保、安全生产等各项管理要求，确保项目公司在
财务状况、主要管理人员任职资格、电力设施运行能力、污染物排放标准等方面
持续符合许可条件，降低无法续期的可能性。
3、证照管理机制：根据《运营管理服务协议》第 6.5 条，运营管理机构应
协助项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和经营许
可等；项目公司证照由基金管理人授权放入专用保险箱保管，使用需经基金管理
人审批。

（八）评估预测现金流偏差的风险

本基金投资的不动产项目采用收益法进行评估，收益法估值对于项目电价形
成机制、煤炭采购价格、发电利用小时数、交易电价、容量电费、供暖量、供汽
量、政策环境等等参数进行了大量的假设。由于上述假设的实现具有一定的不确
定性或存在无法达到预期的风险，因此对不动产项目未来现金流的预测也可能会
出现一定程度的偏差，本基金持有人可能面临现金流预测偏差导致的最终获得分
配偏差的风险。

（九）股东借款带来的现金流波动风险

本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划将直接向项目公司发放股
东借款。其中部分股东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构。
但该结构存在以下风险：
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1、如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下
行使股东借款利息的税前抵扣效果低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和
所得税应纳税额的提高，进而使本基金的可供分配现金流不达预期，导致现金流
波动风险。
2、如未来关于民间借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公
司可能无法按照《项目公司借款协议》等协议的约定偿还股东借款本金和利息，
使本基金现金流分配不达预期，带来现金流波动风险。

（十）关联交易和利益冲突的风险

本基金初始募集资金投资的不动产项目的发起人为华能国际，华能国际为华
能集团的 A+H 股上市平台，为中国最大的综合性能源公司之一。华能国际在山
东省持有并管理多个同类型资产项目，本基金未来新购入不动产项目可能仍然与
华能国际管理的其他项目处于相同或相近的区位；此外，不动产项目还可能从华
能国际或华能集团等关联方采购相关服务，从而发生关联交易。
此外，本项目供汽业务和短输供暖业务的现金流穿透后虽来源于青岛市黄岛
区西部城区和董家口经济区的居民和非居民用户，但现金流直接提供方仍然为关
联方青岛热电，存续期内持续与青岛热电发生关联交易，存在以下风险：
1、现金流直接提供方集中风险。若青岛热电经营恶化，将造成项目现金流
下降，影响基金稳定分红；
2、利益冲突风险。关联方与基金之间存在一定的利益冲突，尽管设置持有
人大会表决机制，但无法完全杜绝关联方利用其控制地位，实施不利于基金的交
易安排；
3、关联交易定价不公允风险。存续期内项目公司向关联企业销售蒸汽和热
量，若对关联方大幅下调供汽、供暖单价、放宽结算账期，相比非关联客户形成
差异化不公平条款，会造成项目收入损失，损害投资人收益。
综上，本基金与华能集团、发起人和原始权益人存在一定的利益冲突风险和
关联交易风险。为此，本项目制定风险缓释措施如下：
1、关联方青岛热电作为运营管理机构签署了《运营管理服务协议》，约定青
岛热电因公司治理导致履行本协议出现困难，应主动寻求发起人提供必要的指导

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和支持。
2、关联方青岛热电已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺将采取合理、
适当的措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目；不会将项目公司已取得的
业务机会违反市场惯例且不公平地授予或提供给其他竞争性项目；不会利用作为
发起人、原始权益人或持有不动产 REITs 基金份额的地位以及利用该地位获得
的信息，作出不利于本基金而有利于其他竞争性项目的、违反市场惯例且不公平
的决定或判断。
3、根据已签署的《运营管理服务协议》,青岛热电承诺将严格遵守相关法律
法规及内部制度的规定，控制与项目公司或项目资产产生同业竞争或利益冲突的
潜在风险，并及时披露公司与项目公司或项目资产产生同业竞争或利益冲突的事
项。
4、供汽业务和短输供暖业务有关关联交易协议中设置了独占排他合作条款，
约定项目公司满足青岛热电短输供暖和供汽业务用热的条件下，基金存续期内青
岛热电不得采购其它第三方的热量。
5、供汽业务和短输供暖业务的交易价格均根据政府指导价形成，其中供汽
业务执行政府指导价格扣除固定价差，短输供暖业务直接依据政府成本监审价格
执行，并根据政府指导价格联动调整，避免了关联交易价格操纵和定价不公允风
险。

（十一）未入池资产的使用风险

本项目的未入池资产包括取排水管道、厂外输煤栈桥、汽车衡控制室等辅助
设施，主要用于 2 台 350MW 机组的取排水、厂外输煤和车辆称重等功能。后续
拟通过原始权益人/运营管理机构向项目公司提供运营管理服务并收取资产使用
费的方式，保障项目公司在基金存续期内正常使用。
取排水管道虽非核心设备，但若出现突发性损坏且青岛热电未能及时完成维
修，可能短期影响机组冷却水循环，进而影响项目正常运营。
厂外输煤栈桥承担项目约 50-60%的输煤功能，若该栈桥出现故障需停用检
修，短期内需增加汽运短倒运力予以弥补，可能导致燃料运输成本临时上升。
为保障未入池资产的长期稳定使用，原始权益人已出具承诺函，保证项目公
司的稳定使用权，并承担因资产权属或合规问题（如规划、建设、环保等历史遗
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留瑕疵）可能导致的一切责任、费用及整改风险。未来相关资产因合规性问题被
要求整改或停用，将直接影响项目燃料运输与冷却水循环等关键环节，进而影响
运营稳定。此外，项目公司对该资产的使用权高度依赖原始权益人的持续履约能
力，若极端情况下其发生重大经营困难，可能影响维护承诺与使用安排。
针对上述风险，管理人和运营管理机构已设置以下缓释措施：
1、针对未入池资产因合规性问题被要求整改或停用的风险
通过《运营管理服务协议》第 9.3.11 条及青岛热电出具的《关于未入池资产
相关事项的承诺函》，锁定青岛热电对合规风险和手续瑕疵的兜底责任：青岛热
电承诺承担未入池资产因合规性问题产生的整改费用、确保资产使用不受权利限
制，并对因合规事项导致的损失承担全额赔偿。如青岛热电违反上述承诺，将按
照《运营管理服务协议》第 15 条承担违约责任，赔偿因此给项目公司、不动产
基金造成的直接实际损失。
2、针对项目公司对未入池资产使用权依赖原始权益人持续履约能力的风险
青岛热电及其同一控制下的关联方合计持有 51%的公募基金份额，同时青岛
热电担任本项目运营管理机构，其自身利益与基金份额持有人利益深度绑定，具
有保障未入池资产正常运转的内生动力。即使极端情况下青岛热电发生经营困难，
其作为华能国际全资子公司、基金份额持有人和运营管理机构的三重身份亦构成
强有力的履约约束。
3、针对取排水管道突发性损坏可能短期影响项目正常运营的风险
未入池资产的巡视、检测、维修、管理及必要的更新改造等均已纳入运营管
理服务范围。取排水管道技术成熟、维修周期可控，可在较短时间内恢复冷却水
循环功能。
4、针对厂外输煤栈桥故障停用检修可能导致燃料运输成本临时上升的风险
厂外输煤栈桥存在汽运短倒作为替代输煤方式，可在栈桥故障停用期间保障
燃料供应的连续性，避免发电出力中断。栈桥维修已纳入运营管理服务范围，可
确保维修工作及时完成、尽快恢复正常输煤，尽量缩短汽运短倒的时间，压缩燃
料运输成本临时增加的幅度。

（十二）同业竞争的风险

随着新能源成本下降、储能技术突破、核电发展、跨区输电能力提升、区域
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内新建高效煤电、气电、可再生能源项目，以及区域内可能新建其他高效发电或
供热项目，本项目可能面临发电空间被挤压、调峰价值下降、市场竞争力减弱等
风险。山东省重点鼓励新增核电、海上风电、风光储一体化等清洁能源建设，可
能加剧电力市场竞争。
青岛市董家口经济区作为重点发展区域，未来若引入新的电源或热源点，可
能与本项目在电力市场交易和热力销售中形成直接或间接竞争。
此外，本不动产项目所在地若规划新建其他大型发电或供热项目，将改变区
域内的电源结构与供热格局，可能对本项目的市场份额和盈利能力构成潜在挑战。

（十三）合规手续补办风险

1、部分用地未取得用地预审意见的风险

经查，华能青岛项目部分用地未取得用地预审意见。
根据华能青岛项目投资建设时适用的《建设项目用地预审管理办法（2008
修订）》第十五条规定，“未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、
核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。《国
务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（九）条进一步规定，项目建设单位
向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；
没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。因此，用地预审意见
系企业投资项目核准、土地使用权证取得的前置手续，为过程性文件，目前华能
青岛项目已完成企业投资项目核准并取得土地使用权证。
就华能青岛煤电项目的用地预审事项，董家口管委会于 2025 年 8 月 22 日出
具《关于华能青岛热电项目开展基础设施 REITs 试点相关事项的说明》（简称
“《董家口管委会华能青岛煤电项目合规函》”），（1）华能青岛煤电项目宗地三、
宗地四已取得《不动产权证书》[证号分别为：鲁（2021）青岛市黄岛区不动产
权第 0292156 号、鲁（2025）青岛市黄岛区不动产权第 0656141 号]，该两项宗
地全部为海域回填土地。根据《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条第
二款规定，海域使用权人应当自填海项目竣工后，凭海域使用权证书，向县级以
上人民政府土地行政主管部门申请换发国有土地使用权证书。鉴于填海造地完成
前，董家口管委会确认该部分海域已取得相应的用海预审意见，换发国有土地使

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用权证书时无需办理用地预审意见；（2）董家口管委会确认，宗地一、宗地二包
含在《山东省国土资源厅关于华能董家口 2×350MW“上大压小”热电联产项目建
设用地预审的意见》批复的用地范围内。
就华能青岛启动锅炉的用地预审事项，董家口管委会于 2025 年 8 月 22 日出
具《关于新上锅炉项目开展基础设施 REITs 试点相关事项的情况说明》（简称
“《董家口管委会华能青岛启动锅炉合规函》”），确认在系统中未查询到华能青
岛启动锅炉占用范围内的用地预审意见的办理记录，根据《自然资源部关于以“多
规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕
2 号）的规定，“使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地
预审”，鉴于华能青岛启动锅炉系经依法批准的建设用地上的建设项目，且已签
署土地出让合同，并已依法取得《建设用地规划许可证》《不动产权证书》，项目
的用地手续总体符合相关规定，可以不再单独办理用地预审意见。
此外，原始权益人作为项目公司股权转让方已在《华能董家口（青岛）热电
有限公司股权转让协议》（简称“《项目公司股权转让协议》”）中承诺，项目资
产的投资开发、规划、建设、土地使用、运营等各方面符合土地出让合同等协议
约定及相关法律法规的规定，并已取得相关法律法规所要求的立项、规划、施工
等证照或批复，以及运营所需的资质或许可。项目资产的实际用途与规划用途、
土地用途相符。针对交割日之前已经发生或因交割日之前的事项导致于交割日后
发生的任何起诉、索赔、诉讼、处罚、调查或程序，转让方将实际承担该等纠纷
导致的赔偿责任及全部费用、支出和损失，如项目公司或者受让方因此承担了任
何损失或者支出了任何费用，应由转让方全额补偿（按照《项目公司股权转让协
议》其他条款已由转让方承担或向项目公司补偿的损失除外）。

2、部分用地未取得建设用地批准书的风险

经查，华能青岛项目部分用地未取得建设用地批准书。
根据华能青岛项目取得项目用地时适用的《中华人民共和国土地管理法
（2004 年修正）》第七十六条规定，未取得建设用地批准书擅自占用土地建设的，
可能面临责令退还非法占用的土地、没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他
设施并处罚款等相关行政处罚措施。

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      根据华能青岛项目取得项目用地时适用的《中华人民共和国土地管理法
（2004 年修正）》第五十三条 4、《土地管理法实施条例（1998 年修订）》第二十
二条 5、《建设用地审查报批管理办法》第二十一条 6等相关规定，建设用地批准
书为国有建设用地供地环节的法定必备文件，为签订国有土地使用权有偿使用合
同、办理土地权属登记的法定前置程序；以有偿使用方式取得国有土地使用权的，
供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，土地行
政主管部门再与土地使用者签订土地有偿使用合同，土地使用者缴纳土地有偿使
用费后，方可依规办理土地登记。
      根据以上规定，考虑到建设用地批准书为签订国有土地使用权有偿使用合同、
办理土地权属登记的法定前置程序，虽然未查询到华能青岛项目的建设用地批准
书，但华能青岛项目已完成《国有土地使用权出让合同》的签订并已办理了土地
登记、依法取得不动产权证，证明有权机关已确认华能青岛项目项目所在地块的
用地合法性及其土地权属。
      就上述事项，董家口管委会已出具《董家口管委会华能青岛煤电项目合规
函》，确认未在董家口管委会系统中查询到华能青岛煤电项目占用范围内的建设
用地批准书的办理记录。根据青岛市黄岛区人民政府出具的《青岛市黄岛区人民
政府关于区国土资源和房屋管理局收回部分国有建设用地使用权并为华能青岛
热电有限公司办理土地调整置换的批复》（青黄政地字〔2016〕25 号），青岛热
电应按规定向原区国土资源和房屋管理局申请办理土地登记手续，因办理过程中，
国土部门直接办理土地登记手续，未要求办理建设用地批准书，因此，宗地一无

4《中华人民共和国土地管理法（2004 修正）》第五十三条：经批准的建设项目需要使用国有建设用
地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部
门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

5
    华能青岛启动锅炉适用的《土地管理法实施条例（1998 年修订）》及华能青岛煤电项目适用的《中
华人民共和国土地管理法实施条例（2014 修订）》第二十二条均规定：具体建设项目需要占用土地利用总
体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：[…]（三）供地方案经批准后，
由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主
管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管
部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（四）土地使用者应当依法申请土地登记。[…]。

6
    华能青岛启动锅炉适用的《建设用地审查报批管理办法（1999）》及华能青岛煤电项目适用的《建
设用地审查报批管理办法（2010 修订）》第二十一条均规定：以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由
市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批
准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

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需补办建设用地批准书；根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用
地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，“将建
设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设
用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书”，鉴于宗地二、宗地三均已依
法取得《建设用地规划许可证》，无需办理建设用地批准书。根据宗地四《国有
土地使用权出让合同》签署时适用的《自然资源部印发关于以“多规合一”为基础
推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》规定，将建设用地规划许可证、
建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不
再单独核发建设用地批准书，鉴于宗地四已取得青岛市自规局于 2025 年 8 月 1
日核发的《建设用地规划许可证》，无需办理建设用地批准书。
董家口管委会并已出具《董家口管委会华能青岛启动锅炉合规函》，确认在
系统中未查询到华能青岛启动锅炉占用范围内的建设用地批准书的办理记录，根
据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改
革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，“将建设用地规划许可证、建设用
地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独
核发建设用地批准书”，鉴于华能青岛启动锅炉系经依法批准的建设用地上的建
设项目，且已签署土地出让合同，并已依法取得《建设用地规划许可证》《不动
产权证书》，项目的用地手续总体符合相关规定，可以不再单独办理建设用地批
准书。
此外，原始权益人作为项目公司股权转让方已在《项目公司股权转让协议》
中承诺，项目资产的投资开发、规划、建设、土地使用、运营等各方面符合土地
出让合同等协议约定及相关法律法规的规定，并已取得相关法律法规所要求的立
项、规划、施工等证照或批复，以及运营所需的资质或许可。项目资产的实际用
途与规划用途、土地用途相符。针对交割日之前已经发生或因交割日之前的事项
导致于交割日后发生的任何起诉、索赔、诉讼、处罚、调查或程序，转让方将实
际承担该等纠纷导致的赔偿责任及全部费用、支出和损失，如项目公司或者受让
方因此承担了任何损失或者支出了任何费用，应由转让方全额补偿（按照《项目
公司股权转让协议》其他条款已由转让方承担或向项目公司补偿的损失除外）。

（十四）不动产项目限制转让的风险
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不动产基金存续期内及清算时，如拟对不动产项目资产或项目公司股权进行
处置或转让，可能面临以下限制：
1、未来基金存续期间，项目公司可能因经营需要签署融资合同，该等融资
合同可能包含股权变动限制、资产处置限制等条款，构成对项目公司股权转让或
资产处置的限制，存在相关转让限制无法及时解除的风险。
2、基金存续期间可能因颁布新的法律法规、政策，或法律法规、政策变更
等情况，出现对不动产项目资产转让或项目公司股权转让的新的限制性要求，从
而可能影响处置效率或处置价格。

3、基金清算处置资产期间，若因上述限制无法按时完成相关流程或满足前
置条件，可能存在无法顺利处置该等不动产项目或项目公司股权的风险，从而
影响基金清算进度和投资者剩余财产分配。
针对上述风险，本项目制定了以下风险缓释措施：
1、融资合同转让限制的预防：在后续签署融资合同时，基金管理人将积极
与融资方沟通，尽量避免设置对项目公司股权转让或资产处置构成限制的条款；
如确需设置，将争取提前取得融资债权方关于项目公司股权转让/资产处置的书
面同意函或豁免函。
2、土地转让限制的解决：针对土地出让合同约定的转让限制，已取得董家
口管委会出具的无异议函。基金存续期间及清算时，如通过股权转让方式处置项
目公司股权，不涉及土地使用权直接转让，该等限制不构成实质性障碍。
3、积极沟通协调：基金存续期内及清算时，如需处置不动产资产或项目公
司股权，运营管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门或相
关协议相对方，尽早取得有关主管部门批准或相关协议相对方的同意意见，或按
照届时有效的其他规定履行前置手续。

4、处置决策程序保障：根据《基金合同》约定，金额超过基金净资产 50%
的不动产项目处置需经基金份额持有人大会特别决议（2/3 以上份额持有人通
过），确保处置方案充分反映投资者意愿。基金管理人将就拟进行的不动产项目
处置交易制定详细处置方案，聘请专业评估机构对基金财产进行评估，确保处
置价格公允。

（十五）地缘局势风险
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本项目资产为燃煤发电机组，运营高度依赖煤炭供应。进口用煤中，主要来
源为印度尼西亚、澳大利亚、俄罗斯等国家。若未来国际地缘政治局势持续紧张
或发生动荡，可能引发国际煤炭市场供需失衡、价格大幅波动，进而对本项目燃
料成本及正常稳定运营产生不利影响。

（十六）不可抗力的风险

如发生地震、台风、暴雨、极寒天气、海啸等自然灾害，或战争、疫情、重
大社会事件等不可抗力，可能导致设施严重损坏、运营长时间中断、成本急剧增
加，甚至引发安全生产或环境事故，对项目经营造成重大不利影响。

本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风
险。投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书
和基金产品资料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投
资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

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               第二章 不动产项目

            第一节 不动产项目概况

一、不动产项目概况

              图表 2-1：不动产项目概况表
项目 概况
不动产项目名称 华能青岛项目
不动产项目业态 能源基础设施
项目所在地 山东省青岛市黄岛区
           位于山东省青岛市黄岛区港润大道 16 号，东至经一路，南至纬
资产范围
           十四路，西至港润大道，北至青岛港堆场
           建设内容为 2×350MW 热电联产机组及其附属设备设施，2 台
           75t/h 中温中压循环流化床供热锅炉及其附属设备设施（启动锅
           炉）
建设内容和规模
           决算总投资额合计为 332,446.38 万元，其中华能青岛煤电项目
           为 319,597.45 万元，华能青岛启动锅炉决算总投资额为
           12,848.93 万元
建筑面积和可供出 华能青岛项目建筑面积合计 68,526.16㎡，其中华能青岛煤电项
租或者经营使用面 目建筑面积 61,400.50㎡，华能青岛启动锅炉建筑面积 7,125.66
积（如有） ㎡
           华能青岛煤电项目于 2020 年 4 月开工，于 2022 年 11 月竣工
开竣工时间以及投 华能青岛启动锅炉于 2012 年 10 月开工，于 2014 年 12 月竣工
入运营时间 华能青岛煤电项目于 2022 年 10 月投入运营，华能青岛启动锅
           炉于 2015 年 12 月投入运营
           华能青岛煤电项目#1 机组的运营起始时间：2022 年 10 月 13 日
           华能青岛煤电项目#1 机组的运营终止时间：2052 年 10 月 12 日
使用期限
           华能青岛煤电项目#2 机组的运营起始时间：2022 年 11 月 4 日
           华能青岛煤电项目#2 机组的运营终止时间：2052 年 11 月 3 日
剩余年限 截至评估基准日 2026 年 3 月 31 日，运营剩余年限约为 26.5 年
用地性质 工业用地
           2026 年 4-12 月可供分配金额：175,526,359.15 元
可供分配金额测算
           2027 年可供分配金额：241,321,995.58 元
           截至尽调基准日，原始权益人已为其资产购买财产一切险、安
           全生产责任险和机器损坏险。其中，
           财产一切险：投保金额 3,349,425,253.04 元；投保期限：2026
投保情况（投保险
           年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日
种投保金额、投保
           安全生产责任险：投保金额 468,320,000.00 元；投保期限：2026
期限）
           年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日
           机器损坏险：投保金额 2,409,687,073.85 元；投保期限：2026
           年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日

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            根据项目的交易安排，基金发行前，董家口热电将为本项目购
            买足额的财产一切保险和公众责任保险等险种，符合法规要求
            截至尽调基准日，项目权属为青岛热电持有，资产重组完成
            后，项目权属变更为董家口热电持有。届时董家口热电将合法
项目权属 享有华能青岛项目的生产建筑、生产辅助建筑的房屋所有权及
            占用范围内的国有建设用地使用权，以及机器设备和其他附属
            设施
他项权利（如有） 无

二、不动产项目合规情况

（一）不动产项目符合国家战略、发展规划、产业政策的情况

1、符合国家战略情况

2020 年 9 月，习近平总书记在第 75 届联合国大会上提出“2030 年前碳达峰、
2060 年前碳中和”目标；2021 年 9 月党中央国务院发布的《关于完整准确全面贯
彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》和 2021 年 10 月国务院发布的《2030
年前碳达峰行动方案》，明确要求煤电由主体性电源向基础保障性和系统调节性
电源转型，加快现役煤电机组节能升级和灵活性改造。本项目定位与国家“双碳”
战略下煤电转型方向高度一致。
2021 年 2 月，国务院下发《关于加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系
的指导意见》，明确“推动能源体系绿色低碳转型”；2021 年 10 月，国家发展改
革委印发《关于进一步深化燃煤发电上网电价市场化改革的通知》明确“燃煤发
电电量原则上全部进入电力市场”；2024 年 7 月，国家发展改革委等部门印发
《加快构建新型电力系统行动方案（2024—2027 年）》，强调“更好发挥煤电的电
力供应保障作用”；2024 年 12 月，国家发展改革委 国家能源局印发《电力系统
调节能力优化专项行动实施方案（2025—2027 年）》，明确“2027 年存量煤电机组
‘应改尽改’”。本项目积极响应国家战略导向，作为兼具发电与供热双重功能的
热电联产机组，符合煤电清洁高效利用及调峰能力建设的战略要求。

2、符合发展规划情况

在国家规划层面，2021 年 3 月，十三届全国人大四次会议批准了《中华人
民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》，明确
提出合理控制煤电建设规模、推进存量机组改造升级；2021 年 10 月，国家发展
                      54
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改革委 国家能源局印发《全国煤电机组改造升级实施方案》，要求“十四五”期间
完成 2 亿千瓦灵活性改造、供电煤耗降至 300 克/千瓦时以下；2022 年 1 月，国
家发展改革委 国家能源局印发《“十四五”现代能源体系规划》，明确要“发挥煤
电支撑性调节性作用”；2025 年 3 月，国家发展改革委 国家能源局印发《新一
代煤电升级专项行动实施方案（2025—2027 年）》，对现役机组深度调峰及负荷
变化速率提出具体指标。本项目作为 2×350MW 超临界热电联产机组，在装机规
模、功能定位及技术指标上均契合国家“十四五”以来关于煤电“三改联动”、灵活
性调峰及能效提升的系列规划要求，项目的建设与运营符合国家能源结构调整方
向。
在山东省规划层面，《山东省能源发展“十四五”规划》强调要“强化煤电托底
保障”，本项目机组已具备优良的基础性能，可通过持续改造适配新型电力系统
的调峰需求，属于山东省重点支持升级、长期运营的机组。
在青岛市层面，《青岛市“十四五”能源发展规划》提出“强化本地电源支撑”，
华能董家口燃煤热电联产机组是青岛市电源电网建设重点规划项目；《青岛西海
岸新区供热专项规划（含清洁能源供热专项规划）（2015 年–2030 年）》提出“清
洁能源供热规划-集中的清洁能源”，董家口青岛华能热电参与集中供热；《西海
岸新区农村供热专项规划（2023-2035 年）》提出“热网配套规划”，规划泊里镇、
琅琊镇依托华能董家口热电厂实现集中供热。
整体上，本项目全面契合国家、省、市三级能源发展规划。山东省及青岛市
相关规划进一步将本项目机组纳入集中供热体系和电力保供体系，作为区域清洁
供热和电网调节的重要支撑。

3、符合产业政策情况

在国家产业政策层面，2023 年 12 月，国家发展改革委颁布《产业结构调整
指导目录（2024 年本）》，鼓励“单机 30 万千瓦及以上，超（超）临界热电联产
机组”低碳节能改造，本项目属于目录鼓励范围。2024 年 09 月，国家发展改革
委等部门发布《关于加强煤炭清洁高效利用的意见》，明确定期更新煤炭清洁高
效利用重点领域标杆水平和基准水平的要求；2025 年 11 月，国家发展改革委等
部门发布《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平（2025 年版）》，将

                      55
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燃煤发电供热煤耗纳入范围，并明确不同装机容量机组的供电煤耗标杆水平和基
准水平；本项目 2 台机组的供电标煤耗均远低于我国超临界 300MW 级燃煤发电
机组的基准水平，并优于相应等级的标杆水平。
在山东省产业政策层面，2022 年 12 月，山东省人民政府印发《关于印发山
东省碳达峰实施方案的通知》，提出“加强煤炭清洁高效利用”；2025 年 4 月，山
东省发展和改革委员会等部门印发《山东省关于加强煤炭清洁高效利用的实施方
案》，提出“推动煤电行业减污降碳”。本项目积极响应山东省碳达峰实施方案关
于“加强煤炭清洁高效利用”的总体要求，契合山东省关于“推动煤电行业减污降
碳”及实施“三改联动”的具体部署。项目的建设与运营符合山东省煤电行业转型
升级和清洁高效利用的政策导向。
在青岛市产业政策层面，2022 年 12 月，青岛市人民政府关于印发《青岛市
深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展三年行动计划（2023—2025 年）》，
明确提出加快煤电机组“三改联动”，有序淘汰煤电落后产能；2024 年 7 月，青
岛市人民政府关于印发《国家碳达峰试点（青岛）实施方案》，明确提出加强煤
炭清洁高效利用，积极“三改联动”；项目的建设与运营符合青岛市能源结构优化
和绿色低碳高质量发展的政策导向。
综上所述，底层资产为 2 台 350MW 超临界热电联产机组，契合国家“双碳”
战略下煤电转型方向，符合国家能源行业发展规划与煤电行业清洁高效利用的产
业政策导向。

（二）不动产项目权属、他项权利以及解除安排

1、不动产项目权属

华能青岛煤电项目包括华能青岛煤电项目相关的房屋建筑物及其占用范围
内的国有建设用地使用权、发电机组、设施设备等，根据华能青岛煤电项目的投
资立项文件和青岛热电、项目公司出具的《承诺及说明函》，华能青岛煤电项目
主要建设内容包括 2×350MW 超临界抽凝发电机组，配 2×1070t/h 超临界燃煤锅
炉，脱硫、脱硝、除灰渣、污水处理、1 座条形封闭煤场等。
华能青岛启动锅炉作为华能青岛煤电项目的启动锅炉，可为华能青岛煤电项
目热电联产机组开机阶段提供启动蒸汽，是华能青岛煤电项目 2 台 350MW 热电

                      56
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联产机组的重要配套辅助系统。根据华能青岛启动锅炉的固定资产投资手续材料，
华能青岛启动锅炉包括房屋建筑物及其占用范围内的国有建设用地使用权、2 台
75 吨/小时锅炉、设施设备等。
（1）华能青岛煤电项目的资产权属
华能青岛煤电项目的资产包括：（1）华能青岛煤电项目主厂房、供热首站、
集控楼、屋内配电装置及材料库检修间、网控楼等房屋建筑物所有权及其占用范
围内的国有建设用地使用权；（2）超临界抽凝发电机组、超临界燃煤锅炉、脱硫、
脱硝、除灰渣等设施设备所有权。

1）主厂房等房屋建筑物所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权
就华能青岛煤电项目占用范围内的国有建设用地使用权，项目公司已取得青
岛市黄岛区自然资源局（简称“黄岛区自规局”）于 2026 年 5 月 18 日核发的《不
动产权证书》[鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020475 号]，证载主要内容
如下：
             图表 2-2：华能青岛煤电项目不动产权证表 1
      权利人 华能董家口（青岛）热电有限公司

      共有情况 单独所有

       坐落 港润大道东、纬十四路北

      权利类型 国有建设用地使用权

      权利性质 出让

       用途 工业用地

      使用期限 土地使用期至 2065 年 7 月 7 日止

       面积 165,918.8㎡（单独所有土地使用权）
                       国有建设用地使用权转移登记
       附记
                       原路名：泊里镇尧头一村东北

就华能青岛煤电项目 1#-3#厂房、主厂房、供热首站、集控楼、屋内配电装
置及材料库检修间、网控楼等房屋建筑物所有权及其占用范围内的国有建设用地
使用权，项目公司已取得黄岛区自规局于 2026 年 5 月 20 日核发的《不动产权证
书》[鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020814 号]，证载主要内容如下：
             图表 2-3：华能青岛煤电项目不动产权证表 2
      权利人 华能董家口（青岛）热电有限公司
      共有情况 单独所有
                         57
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         黄岛区泊里镇董家口港区港润大道 16 号运维办公楼等详见清
坐落
                      单
不动产单元号 370211203255GB00018F00210001 等 35 处
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让/存量房
用途 工业用地/工业及工业配套
         165,918.80㎡（共用土地使用权面积）/61,400.50㎡（房屋建筑
面积
                          面积）
使用期限 土地使用期至 2065 年 7 月 7 日止
附记 其他转移登记
                       建筑面积 建筑面积
           房屋 房屋
                       （㎡） （㎡）
         运维办公楼 1,065.37 消防泵房 154.01

                                   6 号输煤栈
          推煤机库 318.89 1,188.56
                                      桥
                                   含煤废水处
         2 号转运站 1,438.20 498.56
                                     理室
                                   脱硫废水零
         3 号转运站 424.32 排放预处理 112.15
                                     车间
         4 号转运站及 1#循环浆液
                        584.71 262.90
            除铁间 泵房
         4 号输煤栈桥 142.50 空压机房 441.71
         5 号输煤栈桥 239.22 集控楼 2,545.30
房屋清单
         3 号栈桥及除 配电检修网
                        127.56 4,136.45
            铁间 控联合建筑
         煤水沉淀池 141.89 主厂房 19,088.81
                                   煤仓间转运
          脱水机楼 265.31 2,138.53
                                     站
                                   除铁及煤采
         警卫传达室 29.70 363.05
                                     样间
         综合服务楼 2,601.94 碎煤机室 1,502.24
         药品综合楼 766.80 尿素站 765.96
         行政办公楼 6,085.54 供热首站 3,001.66
         海水淡化及锅 货运入口传
                       5,227.01 33.04
          炉给水车间 达室
         输煤综合楼 3,208.88 脱硫综合楼 1,852.82
          1#厂房 258.76 2#厂房 126.49
          3#厂房 261.66

2）设施设备的资产权属

                       58
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根据青岛热电、项目公司出具的《承诺及说明函》，华能青岛煤电项目的资
产还包括法律意见书附件一“主要设施设备清单”所列示的设施设备等与华能青
岛煤电项目运营相关的资产。根据青岛热电、项目公司出具的《承诺及说明
函》，该等设施设备的所有权归属于项目公司。
鉴上，项目公司享有华能青岛煤电项目的主厂房、供热首站、集控楼、屋
内配电装置及材料库检修间、网控楼、1#-3#厂房等房屋建筑物所有权及其占用
范围内的国有建设用地使用权和下表列示的设施设备等动产所有权。
华能青岛煤电项目的资产包括的设施设备详见后附表 1。

（2）华能青岛启动锅炉的资产权属
1）主厂房等房屋建筑物所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权
就华能青岛启动锅炉占用范围内的国有建设用地使用权，项目公司已取得黄
岛区自规局于 2026 年 5 月 18 日核发的《不动产权证书》[鲁（2026）青岛市黄
岛区不动产权第 0020473 号]，证载主要内容如下：
           图表 2-4：华能青岛启动锅炉不动产权证表 1
    权利人 华能董家口（青岛）热电有限公司
    共有情况 单独所有
     坐落 港润大道东、纬十四路北
    权利类型 国有建设用地使用权
    权利性质 出让
     用途 工业用地
    使用期限 土地使用期至 2056 年 7 月 12 日止
     面积 24,241.94㎡（单独所有土地使用权）
                      国有建设用地使用权转移登记
     附记
                      原路名：泊里镇尧头一村东北

就华能青岛启动锅炉的主厂房、循环泵房、脱水楼、氨水储存供应间、干煤
棚、碎煤机楼、输煤综合楼等房屋建筑物及其占用范围内的国有建设用地使用权，
项目公司已取得黄岛区自规局于 2026 年 5 月 20 日核发的《不动产权证书》[鲁
（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020815 号]，证载主要内容如下：
           图表 2-5：华能青岛启动锅炉不动产权证表 2
    权利人 华能董家口（青岛）热电有限公司
    共有情况 单独所有
     坐落 泊里镇董家口港区港润大道 16 号 1-12 栋
不动产单元号 370211203255GB00021F00070001 等 12 处
    权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权

                         59
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权利性质 出让/存量房
    用途 工业用地/工业

使用期限 2006 年 7 月 13 日至 2056 年 7 月 12 日止

          24,241.94㎡（共用土地使用权面积）/7,125.66㎡（房屋建筑面
    面积
                           积）

    附记 其他转移登记

                  名称 名义层 建筑面积（㎡）

            1 栋输煤综合楼 1_2 340.00
                2 栋主厂房 1_5 3,087.20
             3 栋循环泵房 1 126.00
             4 栋碎煤机室 1_4 295.84
                5 栋干煤棚 1 2,246.00
房屋清单 6 栋氨水间 1 51.41
                7 栋传达室 1 40.30
            8 栋工艺综合楼 1_2 284.00
                9 栋警卫室 1 40.60
                10 栋脱水楼 1 295.79
                11 栋首站 1_2 258.50
            12 栋新空压机房 1 60.02

2）设施设备的资产权属
根据青岛热电、项目公司出具的《承诺及说明函》，华能青岛启动锅炉的资
产还包括法律意见书附件一“主要设施设备清单”所列示的设施设备等与华能青
岛启动锅炉运营相关资产。根据青岛热电、项目公司出具的《承诺及说明函》，
该等设施设备的所有权归属于项目公司。
鉴上，项目公司享有华能青岛启动锅炉的主厂房、循环泵房、脱水楼、氨
水储存供应间、干煤棚、碎煤机楼、输煤综合楼等房屋建筑物所有权及其占用
范围内的国有建设用地使用权和下表列示的设施设备等动产所有权。
华能青岛启动锅炉的资产包括的设施设备详见后附表 2。

2、他项权利以及解除安排

截至尽调基准日，不动产资产不存在抵押情形，不存在以其运营收入等办
理应收账款质押登记的情形。

（三）保障不动产项目持续稳定运营的关键合规手续情况
                          60
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        经基金管理人核查，不动产项目已取得企业投资项目核准、规划、土地、
    环评、施工许可等审批、核准、备案或登记文件，并已进行竣工验收并办理有
    关竣工验收手续，满足固定资产投资管理合规性的要求，依法可投入运营，不
    动产资产的持续经营不存在实质法律障碍。

        1、各类项目均应取得的投资管理合规手续

        （1）华能青岛煤电项目
                       图表 2-6：华能青岛煤电项目合规手续清单
序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                              《山东省发
                                                 项目名称：华能董家口 2×35 万
                              展和改革委
                                                 千瓦热电联产项目
        企业 山东省 员会关于华 鲁发改能
             2016 年 建设地点：青岛市黄岛区董家
    立 投资 发展和 能董家口 源
1 10 月 28 口港区
    项 项目 改革委 2×35 万千 [2016]110
                日 建设内容：2 台 35 万千瓦燃煤
        核准 员会 瓦热电联产 0号
                                                 热电联产机组
                              项目核准的
                                                 核准机关意见：同意
                                批复》
             不适用。
             根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条的规定，“按照国家规定需要有
        选址 关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单
        意见 位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意
         书 见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。”华能青岛煤电项目占
             用范围内的国有建设用地使用权系通过出让方式或置换取得，不需要申请建设
             项目选址意见书。
                                                    用地单位：华能青岛热电有限公
                                                    司
                       青岛西 地字第 用地项目名称：华能董家口
             2019 年 《建设用地
    规 海岸新 37020020 2×350MW 热电联产项目
2 8 月 12 规划许可
    划 区自然 1917099 用地位置：泊里镇中心路东、华
               日 证》
                       资源局 号 能青岛热电有限公司南
        建设
                                                    用地性质：工业用地
        用地
                                                    用地面积：31,187㎡
        规划
                                                    用地单位：华能青岛热电有限公
        许可
                                                    司
                       青岛西 地字第
             2020 年 《建设用地 用地项目名称：华能董家口
                       海岸新 37020020
             5 月 11 规划许可 2×35 万千瓦热电联产项目
                       区自然 2017074
               日 证》 用地位置：港润大道以东、纬十
                       资源局 号
                                                    四路北
                                                    用地性质：三类工业用地

                                    61
                             长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                 用地面积：91,565㎡

                                                 用地单位：华能青岛热电有限公
                                                 司
                     青岛市 地字第 用地项目名称：2×35 万千瓦热
                           《建设用地
           2025 年 自然资 37020120 电联产项目
                            规划许可
           8月1日 源和规 2511008 用地位置：港润大道东、纬十四
                             证》
                      划局 号 路北
                                                 用地性质：工业用地
                                                 用地面积：20,424㎡
                                                 宗地一系青岛热电与青岛港投
                                                 置换取得。土地置换已取得青
                                                 岛市黄岛区人民政府作出的“青
                                                 黄政地字〔2016〕25 号”《关
                                                 于区国土资源和房屋管理局收
                           《关于华能 回部分国有建设用地使用权并
                     青岛董
                           青岛热电项 为华能青岛热电有限公司办理
           2025 年 家口经
                           目开展基础 土地调整置换的批复》，根据
           8 月 22 济区管 -
                           设施 REITs 该批复，青岛热电应按规定向
             日 理委员
                           试点相关事 原区国土资源和房屋管理局申
                      会
                           项的说明》 请办理土地登记手续。办理过
                                                 程中，国土部门直接办理土地
                                                 登记手续，未要求办理建设用
                                                 地规划许可证，基于此，董家
                                                 口管委会确认该宗地无需补办
                                                 建设用地规划许可证。
                                                 建设单位：华能青岛热电有限公
                                                 司
                     青岛市 建字第 建设项目名称：华能董家口
           2018 年
                     规划局 建设工程规 37020020 2×35 万千瓦热电联产项目运维
           10 月 18
                     西海岸 划许可证 1817299 办公楼
              日
                      新区 号 建设位置：董家口经济区
      建设 建设规模：地上建筑面积：
      工程 1,088.88㎡
      规划 建设单位：华能青岛热电有限公
      许可 司
                     青岛市 建字第 建设项目名称：华能董家口
           2023 年
                     自然资 建设工程规 37020120 2×35 万千瓦热电联产项目
           1 月 11
                     源和规 划许可证 2311001 建设位置：青岛市西海岸新区董
             日
                      划局 号 家口港区港润大道以东，纬十四
                                                 路以北
                                                 建设规模：总建筑面积

                                 62
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                  60,976.42 ㎡ ； 地 上 建 筑 面 积
                                                  60,631.42㎡，地下建筑面积 345
                                                  ㎡
                                                  参照《青岛市建设工程规划许可
                            《关于华能 豁免清单》《青岛市建设工程规
                      青岛董
                            青岛热电项 划许可豁免清单（第二批）》关
             2025 年 家口经
                            目开展基础 于部分建设工程项目无需办理
             8 月 22 济区管 -
                            设施 REITs 建设工程规划许可手续的相关
               日 理委员
                            试点相关事 规定，华能青岛项目的烟道、烟
                       会
                            项的说明》 囱、汽机事故油池等构筑物无需
                                                  办理建设工程规划许可证。
        土地
        取得 置换/公开竞价出让
        方式
                                                  用地单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                            《关于华能 项目名称：华能董家口
                              董家口 2×350MW“上大压小”热电联产
                            2×350MW“ 鲁国土资 项目
                      山东省
             2014 年 上大压小” 呈 建设地点：山东省青岛市黄岛区
                      国土资
             5月5日 热电联产项 [2014]74 （原胶南市）泊里镇
                       源厅
                            目建设用地 号 用地面积：10.1173 公顷（均为
                            预审的初审 建设用地）
                              意见》 预审意见：同意华能董家口
                                                  2×350MW“上大压小”热电联产
                                                  项目通过用地预审
    土 土地
3 《关于华能
    地 /海 因青岛热电未能在上述初审意
                              董家口
        域预 见 2 年有效期内完成华能青岛
                            2×350MW“
        审意 2016 年 山东省 煤电项目预审和立项，山东省国
                            上大压小”
         见 4 月 29 国土资 - 土资源厅确认鉴于项目用地
                            热电联产项
               日 源厅 10.1173 公顷（均为建设用地），
                            目建设用地
                                                  其用地位置和面积均未发生变
                             预审的意
                                                  化，同意建设用地预审。
                               见》
                                                  董家口管委会确认，宗地一、宗
                            《关于华能 地二包含在《山东省国土资源厅
                      青岛董
                            青岛热电项 关于华能董家口 2×350MW“上
             2025 年 家口经
                            目开展基础 大压小”热电联产项目建设用地
             8 月 22 济区管 -
                            设施 REITs 预审的意见》批复的用地范围内。
               日 理委员
                            试点相关事 宗地三、宗地四全部为海域回填
                       会
                            项的说明》 土地。根据《中华人民共和国海
                                                  域使用管理法》第三十二条第二
                                  63
                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                            款规定，海域使用权人应当自填
                                            海项目竣工后，凭海域使用权证
                                            书，向县级以上人民政府土地行
                                            政主管部门申请换发国有土地
                                            使用权证书。鉴于填海造地完成
                                            前，董家口管委会确认该部分海
                                            域已取得相应的用海预审意见，
                                            换发国有土地使用权证书时无
                                            需办理用地预审意见。
                                            经董家口管委会核查，在董家口
                                            管委会系统中未查询到华能青
                                            岛煤电项目占用范围内的建设
                                            用地批准书的办理记录。对此，
                                            （1）宗地一系青岛热电与青岛
                                            港投置换取得。土地置换已取得
                                            青岛市黄岛区人民政府作出的
                                            “青黄政地字〔2016〕25 号”《关
                                            于区国土资源和房屋管理局收
                                            回部分国有建设用地使用权并
                                            为华能青岛热电有限公司办理
                                            土地调整置换的批复》，根据该
                                            批复，青岛热电应按规定向原区
                          《关于华能 国土资源和房屋管理局申请办
                    青岛董
                          青岛热电项 理土地登记手续。办理过程中，
      建设 2025 年 家口经
                          目开展基础 国土部门直接办理土地登记手
      用地 8 月 22 济区管 -
                          设施 REITs 续，未要求办理建设用地批准书，
      批准 日 理委员
                          试点相关事 基于此，董家口管委会确认该宗
                     会
                          项的说明》 地无需补办建设用地批准书。
                                            （2）根据《自然资源部关于以“多
                                            规合一”为基础推进规划用地“多
                                            审合一、多证合一”改革的通知》
                                            （自然资规〔2019〕2 号）的规
                                            定，“将建设用地规划许可证、
                                            建设用地批准书合并，自然资源
                                            主管部门统一核发新的建设用
                                            地规划许可证，不再单独核发建
                                            设用地批准书。”鉴于宗地二、
                                            宗地三均已依法取得《建设用地
                                            规划许可证》，董家口管委会确
                                            认该两项宗地无需办理建设用
                                            地批准书。

                                64
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                 根据宗地四《国有土地使用权出
                                                 让合同》签署时适用的《自然资
                                                 源部印发关于以“多规合一”为基
                                                 础推进规划用地“多审合一、多
                                                 证合一”改革的通知》规定，将
                                                 建设用地规划许可证、建设用地
                                                 批准书合并，自然资源主管部门
                - - - -
                                                 统一核发新的建设用地规划许
                                                 可证，不再单独核发建设用地批
                                                 准书，鉴于宗地四已取得青岛市
                                                 自然资源和规划局于 2025 年 8
                                                 月 1 日核发的《建设用地规划许
                                                 可证》，无需办理建设用地批准
                                                 书。
                                                 经审查，青岛港口投资建设（集
                             《关于青岛 团）有限责任公司青岛港董家口
                             港董家口港 港区北二突堤后方围堰及堆场
                             区北二突堤 吹填工程二期工程拟使用海域
             2011 年 青岛市 青海渔审
                             后方围堰及 位于胶南市董家口，选址符合
             11 月 4 海洋与 〔2011〕
                             堆场吹填工 《青岛市海洋功能区划》（报批
                日 渔业局 14 号
                             程二期工程 稿），我局原则同意项目选用的
                             用海的预审 海域，项目用海总面积控制在
                              意见》 32.5727 公顷以内，用海方式为
                                                 填海造地用海。
                                                 我局原则同意青岛港鲁能通用
                                                 泊位项目选用的海域，项目用海
                             《关于青岛
                                                 总面积应控制在 126.92 公顷以
        用海 2006 年 青岛市 港鲁能通用 青渔海函
    用 内，其中，填海造地 46.78 公顷
4 预审 12 月 15 海洋与 泊位项目用 〔2006〕
    海 （根据《青岛港董家口港区起步
        意见 日 渔业局 海的预审意 76 号
                                                 工程续建泊位项目海域使用论
                              见》
                                                 证报告书》，最终填海造地用海
                                                 面积为 37.41 公顷）。
                                                 1、同意项目选用的海域，项目
                                                 用海总面积应控制在 29.4306 公
                             《关于青岛 顷以内，用海类型为填海造地、
                                                 非透水构筑物、港池及开放式用
                             港董家口港
             2009 年 青岛市 青海渔函 海（根据《青岛港董家口港区起
                             区起步工程
             6 月 10 海洋与 〔2009〕 步工程续建泊位项目海域使用
                             续建泊位项 论证报告书》，吹填纳泥区填海
               日 渔业局 32 号
                             目用海的预 造 地 用 海 面 积 为 11.7948 公
                              审意见》 顷）。
                                                 2、该项目用海已通过我局预审，
                                                 同意按规定申请项目核准。
                                   65
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                             《山东省人
                             民政府关于
                                                   批复同意青岛港董家口港区北
                             青岛港董家
        用海 鲁政海域 二突堤后方围堰及堆场吹填工
             2011 年 山东省 口港区北二
        申请 字 程二期工程用海面积 32.5727 公
             12 月 13 人民政 突堤后方围
        批复 〔2011〕 顷。用海期限自海域使用权登记
                日 府 堰及堆场吹
        文件 30 号 之日起 50 年。用海方式为建设
                             填工程二期
                                                   填海造地。
                             工程用海的
                              批复》
                                                   海域使用权人：青岛港国际股份
                                                   有限公司
                                                   项目名称：青岛港董家口港区北
                                        国海证
             2017 年 山东省 二突堤后方围堰及堆场吹填工
                             《海域使用 2017B370
             11 月 2 人民政 程二期工程
                              权证书》 21105270 用海方式：建设填海造地
                日 府
                                          号 用海面积：32.5727 公顷
                                                   批准使用终止日期：2061 年 12
        海域 月 14 日
        使用 海域使用权人：青岛鲁能胶南港
        许可 有限公司（2010 年 12 月 7 日变
         证 更为华能青岛港务有限公司、
                                                   2012 年 12 月 13 日变更为华能
             2009 年 青岛市 国海证 青岛热电有限公司）
                             《海域使用
             7 月 23 人民政 09370200 项目名称：青岛港董家口港区起
                              权证书》 步工程续建泊位项目
               日 府 7号
                                                   用海类型：围海造地用海
                                                   用海面积：49.2048 公顷
                                                   批准使用终止日期：2049 年 7
                                                   月 22 日
                                                   批复同意按照华能董家口
                                                   2×350MW 热电联产工程环境影
                             《山东省环
                                                   响报告书申报内容建设华能青
                             境保护厅关
                                                   岛煤电项目。批复的项目主要建
        环 于华能董家 设内容为：2×350MW 超临界抽
        境 2016 年 山东省 口 鲁 环 审 凝发电机组，配 2×1165t/h 超临
        影 6 月 12 环境保 2×350MW [2016]47 界燃煤锅炉，同步建设脱硫、脱
               日 护厅 热电联产工 号 硝、除尘、除灰渣、污水处理、
    环 响
5 程环境影响 海水直流冷却系统、1 座圆形封
    评 评
                                                   闭煤场和 1 处库容为 11.1 万立
        价 报告书的批
                                                   方米灰场以及运灰道路等；生产
        批 复》
                                                   用水均采用海水淡化水，生活用
        复 水采用自来水，冷却水为海水。
             2022 年 青岛市 《青岛市生 青环西新 批复同意华能青岛热电有限公
                                                   司华能董家口 2×350MW 热电
             4 月 12 生态环 态环境局西 辐 审
                                                   联产升压站工程环境影响报告
               日 境局西 海岸新区分 [2022]5 号 表结论。批复主要内容为：该项
                                  66
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                      海岸新 局关于华能 目位于青岛西海岸新区泊里镇
                      区分局 青岛热电有 华能青岛热电有限公司厂区内，
                            限公司华能 为“华能董家口 2×350MW 热电
                                                   联产工程”配套升压站。项目不
                             董家口
                                                   新增占地，在原厂区新建 220kV
                            2×350MW 户外升压站一座，主要设备有
                            热电联产升 220kV 变压器 2 台，启备变压
                            压站工程环 器 1 台，高厂变 2 台，220kV 配
                            境影响报告 电装置采用户内 GIS 组合电器。
                            表的批复》
                            《关于的
        节 评审意见》
        能 《关于华能
        审 青岛热电有
        查 限公司华能
                      山东省 鲁发改能
            2016 年 董家口 原则同意所报华能董家口
                      发展和 审书
            10 月 19 2×350MW 2×350MW 热电联产工程节能评
                      改革委 〔2016〕
               日 热电联产工 估报告书。
                       员会 38 号
                            程节能评估
                            报告书的审
    专
                             查意见》
    项
6 水
    审 《山东省水
        土
    批 利厅关于华 批复同意项目水土保持方案对
        保
                            能董家口 华能青岛煤电项目主体工程的
        持 2015 年 鲁水许字
                      山东省 2×350MW 水土保持分析与评价、水土流失
        方 11 月 27 [2015]242
                      水利厅 热电联产工 预测内容、方法及结论、水土流
        案 日 号 失防治责任范围、防治分区与防
                            程水土保持
        及 治目标等。
                            方案报告书
        批
                             的批复》
        复
                            《国网山东
        电 省电力公司
                                                   同意华能青岛热电有限公司
        网 关于华能青
            2021 年 国网山 鲁电发展 2×350 兆瓦热电联产项目接入
        接 岛热电有限
            5 月 18 东省电 （2021） 电网，以 220 千伏电压等级接入
        入 公司 2×350
              日 力公司 300 号 系统，规划出线 4 回，本期出
        批 兆瓦热电联
                                                   线 2 回。
        复 产项目接入
                            系统方案的
                                  67
                             长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                            批复》
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                      青岛市 司
             2017 年 《建筑工程 37021120
                      黄岛区 工程名称：华能董家口 2×35 万
             12 月 4 施工许可 17120401
                      城市建 千瓦热电联产项目土石方整理
                日 证》 01
                       设局 工程
                                                  建设地址：董家口港区中心路东
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                      青岛市
                                          董 工程名称：华能董家口 2×35 万
             2023 年 黄岛区 《建筑工程
                                       37021120 千瓦热电联产项目主体施工工
             8 月 23 行政审 施工许可
                                       23082301 程#1 标段
               日 批服务 证》
                                          01 建设地址：青岛市西海岸新区董
                       局
                                                  家口港区港润大道以东，纬十四
                                                  路以北
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                      青岛市
                                          董 工程名称：华能董家口 2×35 万
             2023 年 黄岛区 《建筑工程
    施 37021120 千瓦热电联产项目主体施工工
             8 月 23 行政审 施工许可
    工 施工 23082302 程#2 标段
7 日 批服务 证》
    许 许可 01 建设地址：青岛市西海岸新区董
                       局
    可 家口港区港润大道以东，纬十四
                                                  路以北
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                      青岛市
                                          董 工程名称：华能董家口 2×35 万
             2023 年 黄岛区 《建筑工程
                                       37021120 千瓦热电联产项目脱硫岛（EPC）
             8 月 30 行政审 施工许可
                                       23083001 工程
               日 批服务 证》
                                          01 建设地址：青岛市西海岸新区董
                       局
                                                  家口港区港润大道以东，纬十四
                                                  路以北
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                      青岛市
                                          董 工程名称：华能董家口 2×35 万
             2023 年 黄岛区 《建筑工程
                                       37021120 千瓦热电联产项目脱硫废水零
             8 月 30 行政审 施工许可
                                       23083002 排放工程
               日 批服务 证》
                                          01 建设地址：青岛市西海岸新区董
                       局
                                                  家口港区港润大道以东，纬十四
                                                  路以北

                                  68
                                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
     手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                      根据住建部令第 42 号《建筑工
                                                      程施工许可管理办法》第二条：
                                                      “在中华人民共和国境内从事各
                                                      类房屋建筑及其附属设施的建
                                                      造、装修装饰和与其配套的线路、
                                《关于华能 管道、设备的安装，以及城镇市
                        青岛董
                                青岛热电项 政基础设施工程的施工，建设单
              2025 年 家口经
                                目开展基础 位在开工前应当依照本办法的
              8 月 22 济区管 -
                                设施 REITs 规定，向工程所在地的县级以上
                日 理委员
                                试点相关事 地方人民政府住房城乡建设主
                         会
                                项的说明》 管部门（以下简称发证机关）申
                                                      请领取施工许可证”规定，华能
                                                      青岛煤电项目的烟道、烟囱、汽
                                                      机事故油池等构筑物不属于房
                                                      屋建筑物或其附属、配套设施，
                                                      无需办理建筑工程施工许可证。
                        勘察设
                         计单
                        位、施
                                                      该工程经建设单位组织勘察、设
                         工单
              2023 年 《建设工程 计、施工、监理单位组成的验收
                        位、消
              9 月 27 竣工验收报 - 组共同检查，认为满足设计要求，
                        防施工
                日 告》 符合国家规范及标准要求。质量
                        单位、
                                                      等级：合格。
                        监理单
     竣 综合 位、建
     工 验收 设单位 7
8
     验 1、华能青岛项目已按照当时的
     收 《关于 适用法规完成综合验收手续，符
                        青岛董
                                华能青岛项 合综合验收的条件和要求。
              2025 年 家口经
                                目 2、经对接区综合执法部门查询，
              12 月 23 济区管 -
                                竣工验收相 华能青岛热电不存在因华能青
                 日 理委员
                                关事项的说 岛项目投运、竣工验收等事宜而
                         会
                                  明》 受到相关行政处罚或承担其他
                                                      责任的情形。
         消防 2024 年 青岛市 《特殊建设 37020020 华能董家口 2×35 万千瓦热电联
         验收 10 月 16 黄岛区 工程消防验 241016Y 产工程建设工程消防验收结论

      7
        勘察设计单位：山东电力工程咨询院有限公司、武汉凯迪电力环保有限公司、成都市蜀科科技有限
    责任公司，施工单位：河南省第二建设集团有限公司、浙江省二建建设集团有限公司、武汉凯迪电力环保
    有限公司、成都市蜀科科技有限责任公司，消防施工单位：黑龙江天峰设备安装有限公司、青岛阳光电器
    工程有限公司、北京安迪盛安全自动化有限公司、山东省保安器材有限公司，监理单位：北京国电德胜工
    程项目管理有限公司，建设单位：青岛热电。

                                      69
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
            日 住房和 收意见书》 YA286 为合格。
                    城乡建
                     设局
                    青岛市 《建设工程 确认华能董家口 2×35 万千瓦热
           2025 年 黄岛区 消防验收备 37020020 电联产项目运维办公楼项目、华
           4 月 25 住房和 案抽查/复 250425CT 能董家口 1#-4#厂房项目建设工
             日 城乡建 查结果通知 A064 程符合建设工程消防验收有关
                     设局 书》 规定。
                                              建设单位：华能青岛热电有限公
                                              司
                                   37021120 建设项目名称：华能董家口
                                   24HY031 2×35 万千瓦热电联产项目
                    青岛市
           2024 年 《建设工程 1493 核字 建设位置：青岛市西海岸新区董
                    自然资
           9 月 25 竣工规划核 第 家口港区港润大道以东，纬十四
                    源和规
             日 实合格证》 37020120 路以北
                     划局
                                   2411018 建设规模：总建筑面积：
                                      号 60,976.42㎡，地上建筑面积：
                                              60,631.42㎡，地下建筑面积：345
      规划 ㎡
      验收 建设单位：华能青岛热电有限公
                                              司
                                   37021120 建设项目名称：华能董家口
                                   24HY031 2×35 万千瓦热电联产项目运维
                    青岛市
           2024 年 《建设工程 0422 核字 办公楼
                    自然资
           9 月 25 竣工规划核 第 建设位置：青岛市西海岸新区董
                    源和规
             日 实合格证》 37020120 家口港区港润大道以东，纬十四
                     划局
                                   2411017 路以北
                                      号 建设规模：总建筑面积：1,088.88
                                              ㎡，地上建筑面积：1,088.88㎡，
                                              地下建筑面积：0㎡

                              70
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                           根据新区管委专题会议（西海岸
                                           新区政务专报第 90 期），同意
                                           青岛热电参照《关于印发的通知》[青西新管办
                                           发（2019）82 号]确定的民营企
                                           业土地房屋产权历史遗留问题
                                           化解路径，为华能董家口 1#-4#
                    青岛董
                          《关于华能 厂房（即储氢站、危废暂存间、
                    家口经
           2025 年 董家口 1#- 1#循环浆液泵房、汽车衡控制室
                    济区管
           4 月 25 4#厂房项目 - 等 4 项）办理不动产登记，不再
                    理委员
             日 的规划意 组织规划验收核实工作，只出具
                    会规划
                            见》 符合规划的意见。董家口管委会
                    建设部
                                           规划建设部认为，华能青岛煤电
                                           项目的储氢站、危废暂存间、1#
                                           循环浆液泵房、汽车衡控制室
                                           等 4 项房屋符合黄岛区人民政
                                           府批复的《青岛西海岸新区董家
                                           口港中部片区控制性详细规
                                           划》，规划性质为工业用地，建
                                           设现状符合规划要求，按现状予
                                           以规划确认。
                                           验收范围：华能董家口
                                           2×350MW 热电联产工程，包括
                                           2 台 350MW 燃煤机组及相关公
                                           辅工程和配套建设的环保设施，
                                           电力升压送出工程、热网工程和
                                           取排水工程、涉海工程不属于本
                          《华能董家
                                           次验收范围。
                             口
                                           验收结论：该工程（陆域部分）
                          2×350MW
           2023 年 在实施过程中基本落实了环境
      环保 验收工 热电联产工
           8 月 27 - 影响评价文件及其批复的要求，
      验收 作组 程（陆域部
             日 落实了相应的环境保护措施，配
                          分）竣工环
                                           套建设了相应的环境保护设施，
                          境保护验收
                                           制定了完善的环境保护管理制
                            意见》
                                           度，各项环境保护设施运行正常，
                                           各项污染物达标排放。不存在
                                           《建设项目竣工环境保护验收
                                           暂行办法》（国环规环评〔2017〕
                                           4 号）中所列验收不合格情形，
                                           同意该工程（陆域部分）通过竣
                               71
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                             工环境保护验收。
                                             经查，上述环保验收意见已于全
                                             国建设项目竣工环境保护验收
                                             信息系统进行公示。
                                             验收范围：华能董家口
                          《华能董家 2×350MW 热电联产升压站工程
                             口 验收结论：项目已按环评和批复
           2023 年 2×350MW 要求完成“三同时”建设，无重大
                    验收工
           4 月 14 热电联产升 - 变动，污染物达标排放，验收监
                     作组
             日 压站工程竣 测报告结论可信，验收合格。
                          工环境保护 经查，上述环保验收意见已于全
                          验收意见》 国建设项目竣工环境保护验收
                                             信息系统进行公示。
                                             该项目基本符合国家发展和改
                          《华能青岛
                                             革委员会《固定资产投资项目节
                          热电有限公
                    山东展 能审查办法》（国家发展和改革
                          司华能董家
           2024 年 望环境 委员会令 2023 年第 2 号）、山
      节能 口
           7 月 24 工程咨 - 东省发展和改革委员会《山东省
      验收 2×350MW
             日 询有限 固定资产投资项目节能审查实
                          热电联产工
                     公司 施办法》（鲁发改环资〔2023〕
                          程节能验收
                                             461 号）的要求，本次验收结论
                            报告》
                                             为“通过”。
                          《山东省海
                          洋与渔业厅
                          关于青岛港
                          董家口港区 该项目实际用海范围与确权范
                    山东省 北二突堤后 鲁海渔函 围一致。该项目填海执行了国家
           2018 年
                    海洋与 方围堰及堆 〔2018〕 有关技术标准规范，落实了海域
           4月8日
                    渔业厅 场吹填工程 112 号 使用管理要求，填海竣工海域使
                          二期工程竣 用验收合格。
      填海 工海域使用
      竣工 验收合格的
      验收 通知》
                          《关于青岛
                          港董家口港
                          区起步工程
           2023 年 青岛市 经我局组织竣工验收，审查认为
                          续建泊位项
           10 月 9 海洋发 / 该项目填海竣工海域使用验收
                          目填海竣工
              日 展局 合格。
                          海域使用验
                          收合格的通
                           知》
      水土 2023 年 青岛热 《生产建设 - 华能青岛煤电项目符合水土保
                               72
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
        保持 7月1日 电 项目水土保 持验收条件，同意华能青岛煤电
        验收 持设施验收 项目通过自主验收。
                              鉴定书》
                             《华能董家
                                口
                             2×350MW 鲁水保验
             2023 年
                       山东省 热电联产工 收回执 报备材料完整、符合格式要求，
             9 月 19
                       水利厅 程水土保持 [2023]68 接受报备。
               日
                             设施自主验 号
                              收报备回
                                执》

    （2）华能青岛启动锅炉建设文件信息
                 图表 2-7：华能青岛启动锅炉建设文件信息表
序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                  项目单位：华能青岛港务有限公
                                                  司
                             《关于华能 项目名称：新上锅炉
                                       南发改社
             2012 年 胶南市 青岛港务有 建设地点：胶南市泊里镇尧头村
                                          会
             10 月 27 发展和 限公司新上 北
                                       〔2012〕
        企业 日 改革局 锅炉项目核 建设内容：该项目占地 20 亩，
                                        176 号
        投资 准的通知》 购置 75 吨/小时锅炉 2 台，敷设
    立 项目 管网 9.8 公里
1
    项 备案 核准机关意见：同意
        或核 《关于华能 同意“南发改社会〔2012〕176
         准 青岛港务有 号”《胶南市发展和改革局关于
                       青岛市
                             限公司新上 华能青岛港务有限公司新上锅
             2013 年 黄岛区
                             锅炉项目变 - 炉项目核准的通知》的项目单位
             8月9日 发展和
                             更项目单位 名称变更为青岛热电，项目工期
                       改革局
                             名称等事宜 变更为 2012 年 10 月至 2014 年
                              的复函》 6 月，其他内容不变。
             不适用。
             根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条的规定，“按照国家规定需要有关
        选址
             部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在
        意见
             报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
         书
    规 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。”华能青岛启动锅炉占用范围
2
    划 内的国有建设用地使用权系通过出让方式取得，不需要申请建设项目选址意见书。
        建设 青岛市 地字第 用地单位：华能青岛热电有限公
             2013 年 《建设用地
        用地 黄岛区 PL370223 司
             8 月 29 规划许可
        规划 城市建 2013003 用地项目名称：供热锅炉工程建
                日 证》
        许可 设局 号 设
                                  73
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                                  用地位置：青岛市胶南市董家口
                                                  经济区港润大道 16 号
                                                  用地性质：工业
                                                  用地面积：34.3876 亩
                                                  华能青岛启动锅炉已取得“地字
                                                  第 PL3702232013003 号”《建设
                                                  用地规划许可证》，证载用地面
                                                  积为 34.3876 亩（22,925.07 平方
                                                  米）。后因土地分宗、置换、合
                            《关于新上
                      青岛董 宗等原因，华能青岛启动锅炉实
                            锅炉项目开
             2025 年 家口经 际占地面积为 24,241.94 平方米，
                            展基础设施
             8 月 22 济区管 - 超过该《建设用地规划许可证》
                            REITs 试点
                日 理委员 证载的用地面积。鉴于青岛热电
                            相关事项的
                       会 已就华能青岛启动锅炉取得不
                            情况说明》
                                                  动产权证，董家口管委会确认，
                                                  青岛热电无需办理《建设用地规
                                                  划许可证》的用地面积变更手续，
                                                  华能青岛启动锅炉用地符合规
                                                  划条件及要求。
                                                  建设单位：华能青岛热电有限公
                                                  司
                                                  建设项目名称：供热锅炉工程建
                                                  设
                      青岛市 建字第
             2013 年 《建设工程 建设位置：青岛市胶南市董家口
                      黄岛区 PL370223
             8 月 29 规划许可 经济区港润大道 16 号
                      城市建 2013006
                日 证》 建设规模：主厂房 3,796㎡、循
                       设局 号
                                                  环泵房 210㎡、脱水楼 810㎡、
        建设 氨水储存供应间 108㎡、干煤棚
        工程 2,350㎡、碎煤机楼 288㎡、输煤
        规划 综合楼 235.2㎡
        许可 参照《青岛市建设工程规划许可
                                                  豁免清单》《青岛市建设工程规
                            《关于新上
                      青岛董 划许可豁免清单（第二批）》关
                            锅炉项目开
             2025 年 家口经 于部分建设工程项目无需办理
                            展基础设施
             8 月 22 济区管 - 建设工程规划许可手续的相关
                            REITs 试点
                日 理委员 规定，董家口管委会确认华能青
                            相关事项的
                       会 岛启动锅炉的烟道、脱硫塔、过
                            情况说明》
                                                  滤水池坑等构筑物无需办理建
                                                  设工程规划许可证。
    土 土地
3 协议出让
    地 取得

                                  74
                              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
        方式
        土地 经核查，在系统中未查询到华能
        预审 青岛启动锅炉占用范围内的用
        意见 地预审意见及建设用地批准书
                                                  的办理记录。
                                                  根据《自然资源部关于以“多规
                                                  合一”为基础推进规划用地“多审
                                                  合一、多证合一”改革的通知》
                                                  （自然资规（2019）2 号）的规
                                                  定：“使用已经依法批准的建设
                            《关于新上 用地进行建设的项目，不再办理
                      青岛董
                            锅炉项目开 用地预审”以及“将建设用地规划
             2025 年 家口经
                            展基础设施 许可证、建设用地批准书合并，
             8 月 22 济区管 -
        建设 REITs 试点 自然资源主管部门统一核发新
                日 理委员
        用地 相关事项的 的建设用地规划许可证，不再单
                       会
        批准 情况说明》 独核发建设用地批准书。”
                                                  根据上述规定，经我委研究认为，
                                                  鉴于华能青岛启动锅炉系经依
                                                  法批准的建设用地上的建设项
                                                  目，且已签署土地出让合同，并
                                                  已依法取得《建设用地规划许可
                                                  证》《不动产权证书》，项目的用
                                                  地手续总体符合相关规定，可以
                                                  不再单独办理用地预审意见及
                                                  建设用地批准书。
        环 《关于华能 华能青岛启动锅炉符合国家产
        境 青岛港务有 业政策，在落实环境影响报告书
        影 限公司董家 提出的各项环境保护措施后，污
             2013 年 胶南市 南环审
    环 响 口新上锅炉 染物可达标排放，因此，胶南市
4 1 月 14 环境保 〔2013〕
    评 评 工程建设项 环境保护局同意按照报告书中
                日 护局 2号
        价 目环境影响 所列建设项目的性质、规模、地
        批 报告书的批 点、采用的工艺、环境保护措施
        复 复》 进行项目建设。
                            《华能青岛
    专 节 港务有限公
             2013 年 青岛市 QDJN- 《华能青岛港务有限公司华能
    项 能 司华能董家
5 1 月 14 节能监 SC-2013- 董家口新上锅炉工程项目节能
    审 审 口新上锅炉
                日 察中心 002 评估报告》通过节能审查。
    批 查 工程节能审
                             查报告》
    施 施工 2015 年 青岛市 《建筑工程 PL370223 建设单位：华能青岛热电有限公
6
    工 许可 5月6日 黄岛区 施工许可 2015002 司

                                  75
                                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
     手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
     许 城市建 证》 工程名称：供热锅炉工程建设
     可 设局 建设地址：黄岛区董家口经济区
                                                港润大道 16 号
                                                建设规模：主厂房 3,796㎡、循
                                                环泵房 210㎡、脱水楼 810㎡、
                                                氨水储存供应间 108㎡、干煤棚
                                                2,350㎡、碎煤机楼 288㎡、输煤
                                                综合楼 235.2㎡
                                                根据住建部令第 42 号《建筑工
                                                程施工许可管理办法》第二条：
                                                “在中华人民共和国境内从事各
                                                类房屋建筑及其附属设施的建
                                                造，装修装饰和与其配套的线路、
                                《关于新上 管道、设备的安装，以及城镇市
                        青岛董
                                锅炉项目开 政基础设施工程的施工，建设单
              2025 年 家口经
                                展基础设施 位在开工前应当依照本办法的
              8 月 22 济区管 -
                                REITs 试点 规定，向工程所在地的县级以上
                 日 理委员
                                相关事项的 地方人民政府住房城乡建设主
                         会
                                情况说明》 管部门申请领取施工许可证”规
                                                定，华能青岛启动锅炉的烟道、
                                                脱硫塔、过滤水池坑等构筑物不
                                                属于房屋建筑物或其附属配套
                                                设施，无需办理建筑工程施工许
                                                可证。
                        建设单
                        位、设
                                                华能青岛启动锅炉于 2014 年 12
                         计单
              2015 年 《交工验收 月竣工，工程质量符合法律、法
                        位、监 -
              9月3日 证书》 规和工程建设强制性条文、设计
                         理单
                                                文件及施工要求，验收合格。
     竣 位、施
     工 综合 工单位 8
7
     验 验收 1、华能青岛项目已按照当时的
     收 青岛董 《关于华能 适用法规完成综合验收手续，符
              2025 年 家口经 青岛项目竣 合综合验收的条件和要求。
              12 月 23 济区管 工验收相关 - 2、经对接区综合执法部门查询，
                 日 理委员 事项的说 青岛热电不存在因华能青岛项
                         会 明》 目投运、竣工验收等事宜而受到
                                                相关行政处罚或承担其他责任

      8 建设单位：青岛热电，设计单位：烟台宏源热电设计有限公司，监理单位：山东诚信工程建设监理

    有限公司，施工单位：山东电力建设第二工程公司华能董家口电厂项目部。

                                       76
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                                               的情形。
                                               对华能青岛启动锅炉的输煤综
                          《青岛港公 青港公消
                    青岛港 合楼、主厂房、循环泵房、碎煤
           2015 年 安局消防支 验字
                    公安局 机室、干煤棚、氨水间、传达室、
           7 月 14 队建设工程 〔2015〕
                    消防支 工艺综合楼、警卫室、消防水池
              日 消防验收意 第 0003
                     队 等建设工程进行了验收，验收为
                           见书》 号
      消防 合格。
      验收 青岛市黄岛区住房和城乡建设
                    青岛市 《建设工程
                                               局对华能青岛启动锅炉的脱水
           2025 年 黄岛区 消防验收备 37020020
                                               楼、首站、新空压机房等建设工
           4 月 25 住房和 案抽查/复查 250425CT
                                               程进行了消防验收检查，认定该
              日 城乡建 结果通知 A064
                                               工程符合建设工程消防验收有
                     设局 书》
                                               关规定。
                                               根据新区管委专题会议（西海岸
                                               新区政务专报第 90 期），同意青
                                               岛热电参照《关于印发的通知》[青西新管办发
                                               （2019）82 号]确定的民营企业
                                               土地房屋产权历史遗留问题化
                          《青岛董家
                                               解路径，为华能青岛锅炉项目办
                    青岛董 口经济区管
                                               理不动产登记，不再组织规划验
                    家口经 理委员会规
           2025 年 收核实工作，只出具符合规划的
      规划 济区管 划建设部关
           4 月 25 - 意见。
      验收 理委员 于华能董家
              日 董家口管委会规划建设部认为，
                    会规划 口新上锅炉
                                               华能青岛锅炉项目输煤综合楼、
                    建设部 项目的规划
                                               主厂房、循环泵房、碎煤机室、
                           意见》
                                               干煤棚、氨水间、传达室、工艺
                                               综合楼、警卫室、脱水楼、首站、
                                               新空压机房符合黄岛区人民政
                                               府批复的《青岛西海岸新区董家
                                               口港中部片区控制性详细规划》，
                                               规划性质为工业用地，建设现状
                                               符合规划要求，按现状予以规划
                                               确认。
                          《青岛市环 验收范围：1 台 75 吨/小时供热
                    青岛市
                          境保护局黄 青环黄验 锅炉（1 号炉）
      环保 2017 年 环境保
                          岛分局关于 〔2017〕 验收结论：该新上锅炉工程一期
      验收 2月9日 护局黄
                          华能青岛热 22 号 一台 75 吨锅炉建设项目环境保
                    岛分局
                          电有限公司 护审批手续齐全，验收监测数据

                               77
                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 签发时 签发机
    手续名称 文件名称 文件编号 主要内容/说明
号 间 构
                          新上锅炉工 符合审批要求，项目验收合格，
                          程一期一台 同意项目投入正式运行。
                          75 吨/小时
                          锅炉建设项
                          目竣工环境
                          保护验收意
                           见的函》
                          《青岛市环
                          境保护局黄
                          岛分局关于
                                              验收范围：1 台 75 吨/小时供热
                          华能青岛热
                                              锅炉（2 号炉）
                          电有限公司
                    青岛市 验收结论：该新上锅炉工程二期
           2017 年 新上锅炉工 青环黄验
                    环境保 一台 75 吨锅炉（2 号炉）建设
           8 月 28 程二期一台 〔2017〕
                    护局黄 项目环境保护审批手续齐全，验
              日 75 吨/小时 170 号
                    岛分局 收监测数据符合审批要求，项目
                          锅炉（2 号
                                              验收合格，同意项目投入正式运
                          炉）建设项
                                              行。
                          目竣工环境
                          保护验收意
                           见的函》
                                              华能青岛启动锅炉已取得青岛
                                              市节能监察中心出具的《华能青
                                              岛港务有限公司华能董家口新
                                              上锅炉工程节能审查报告》，并
                                              于 2015 年 9 月 3 日完成竣工验
                                              收。因 2017 年前，国家尚未对
                          《关于新上
                                              固定资产节能审查项目提出节
                    青岛市 锅炉项目开
           2025 年 能验收要求，因此，华能青岛启
      节能 发展和 展基础设施
           3 月 28 - 动锅炉未单独取得节能验收意
      验收 改革委 REITS 试点
              日 见。青岛市发改委确认华能青岛
                     员会 相关事项的
                                              启动锅炉未单独取得节能验收
                            说明》
                                              意见不影响该项目节能方面的
                                              合法合规性。
                                              华能青岛启动锅炉运营后，项目
                                              实际能耗情况，符合产业项目节
                                              能的相关标准和要求，华能青岛
                                              启动锅炉节能方面合法合规。

     2、特定行业投资管理合规手续

                                78
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     本项目属于能源行业中的燃煤发电项目，需具备并网通知书、并网调度协
议等手续，具体情况如下：
                 图表 2-8：特定行业投资管理手续情况
序号 具体手续 签发时间 签发机构 文件编号 处理方式
/1 913702110572792
1 排污许可证 青岛市生态环境局 正常办理
              6 764001Q
/2 华能电力建设工程质 注册登记号：
2 并网通知书 正常办理
              9 量监督中心站 HNZJH2019072
                         甲方：国网山东省电
                                     合同编号：
      并网调度协 力公司
3 2022/3/1 SGSD0000DKBD 正常办理
      议 乙方：华能青岛热电
                                     2200103
                         有限公司
      电网接入批 2021/5/1 鲁电发展
4 国网山东省电力公司 正常办理
      复 8 [2021]300 号

     3、其他合规手续未取得的情况及影响

     经管理人核查，华能青岛项目部分用地未取得用地预审意见、建设用地批
准书，该等情况不影响华能青岛项目权属合法有效转移及持续稳定运营。
     （1）部分用地未取得用地预审意见
     就华能青岛煤电项目部分用地缺失用地预审事项，董家口管委会于 2025
年 8 月 22 日出具《关于华能青岛热电项目开展基础设施 REITs 试点相关事项
的说明》（简称“《董家口管委会华能青岛煤电项目合规函》”），（1）华能青岛
煤电项目宗地三、宗地四已取得《不动产权证书》[证号分别为：鲁（2021）青
岛市黄岛区不动产权第 0292156 号、鲁（2025）青岛市黄岛区不动产权第
0656141 号]，该两项宗地全部为海域回填土地。根据《中华人民共和国海域使
用管理法》第三十二条第二款规定，海域使用权人应当自填海项目竣工后，凭
海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请换发国有土地使
用权证书。鉴于填海造地完成前，董家口管委会确认该部分海域已取得相应的
用海预审意见，换发国有土地使用权证书时无需办理用地预审意见；（2）董家
口管委会确认，宗地一、宗地二包含在《山东省国土资源厅关于华能董家口
2×350MW“上大压小”热电联产项目建设用地预审的意见》批复的用地范围内。
     青岛热电未就华能青岛启动锅炉占用范围的建设用地使用权办理土地预审
意见，对此，董家口管委会于同日出具《关于新上锅炉项目开展基础设施

                              79
                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

REITs 试点相关事项的情况说明》（简称“《董家口管委会华能青岛启动锅炉合
规函》”），确认在系统中未查询到华能青岛启动锅炉占用范围内的用地预审意
见的办理记录，根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审
合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，“使用已经依
法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审”，鉴于华能青岛启动锅
炉系经依法批准的建设用地上的建设项目，且已签署土地出让合同，并已依法
取得《建设用地规划许可证》《不动产权证书》，项目的用地手续总体符合相关
规定，可以不再单独办理用地预审意见。
（2）未取得建设用地批准书
青岛热电未就华能青岛煤电项目占用范围内的建设用地使用权办理建设用
地批准书。就上述事项，董家口管委会已出具《董家口管委会华能青岛煤电项
目合规函》，确认未在董家口管委会系统中查询到华能青岛煤电项目占用范围内
的建设用地批准书的办理记录。根据青岛市黄岛区人民政府出具的《关于区国
土资源和房屋管理局收回部分国有建设用地使用权并为华能青岛热电有限公司
办理土地调整置换的批复》（青黄政地字〔2016〕25 号），青岛热电应按规定向
原区国土资源和房屋管理局申请办理土地登记手续，因办理过程中，国土部门
直接办理土地登记手续，未要求办理建设用地批准书，因此，宗地一无需补办
建设用地批准书；根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多
审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，“将建设用
地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用
地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书”，鉴于宗地二、宗地三均已依法
取得《建设用地规划许可证》，无需办理建设用地批准书。
此外，根据宗地四《国有土地使用权出让合同》签署时适用的《自然资源
部印发关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通
知》规定，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门
统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书，鉴于宗地
四已取得青岛市自规局于 2025 年 8 月 1 日核发的《建设用地规划许可证》，无
需办理建设用地批准书。

                     80
                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

青岛热电未就华能青岛启动锅炉占用范围内的建设用地使用权办理建设用
地批准书。就上述事项，董家口管委会已出具《董家口管委会华能青岛启动锅
炉合规函》，确认在系统中未查询到华能青岛启动锅炉占用范围内的建设用地批
准书的办理记录，根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多
审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，“将建设用
地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用
地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书”，鉴于华能青岛启动锅炉系经依
法批准的建设用地上的建设项目，且已签署土地出让合同，并已依法取得《建
设用地规划许可证》《不动产权证书》，项目的用地手续总体符合相关规定，可
以不再单独办理建设用地批准书。

4、风险揭示及缓释措施

针对上述合规手续，本项目已在招募说明书“第一章 招募说明书概要及风
险因素”之“第二节 风险因素”之“二、与不动产项目相关的各项风险因素”补充
披露了相关风险并设置了相应的保障措施。

（四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限

不动产项目项下的两宗土地，对应的土地使用权均通过出让方式合法、有
效取得。其中，
华能青岛煤电项目所有建筑物所在宗地的权证编号为鲁（2026）青岛市黄
岛区不动产权第 0020475 号，面积为：165,918.80 平方米。
华能青岛启动锅炉所在宗地的权证编号为鲁（2026）青岛市黄岛区不动产
权第 0020814 号，面积为 24,241.94 平方米。

1、土地使用权取得的合法性、有效性

（1）华能青岛煤电项目
华能青岛煤电项目所属土地，由最初的 4 个宗地（宗地一、二、三、四）
经过分宗、合宗，最终形成项目现有用地现状（具体情况详见图表 2-9：华能青
岛煤电项目最初四个宗地取得情况表与图表 2-10：华能青岛煤电项目占用范围

                            81
                     长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

内土地使用权历史沿革示意图）。青岛热电已就华能青岛煤电项目的国有建设用
地使用权办理了如下手续：
1）土地预审意见
2014 年 5 月 5 日，取得山东省国土资源厅的用地预审初审意见（《关于华
能董家口 2×350MW“上大压小”热电联产项目建设用地预审的初审意见》（鲁国
土资呈[2014]74 号），有效期 2 年），同意项目拟用地规模 10.1173 公顷，项目
符合区域规划与建设要求。
因未在有效期内完成预审和立项，2016 年 4 月 29 日重新取得山东省国土
资源厅的预审意见（《关于华能董家口 2×350MW“上大压小”热电联产项目建设
用地预审的意见》），确认用地位置、面积不变，同意通过预审。
基于审慎核查原则，就华能青岛煤电项目的用地预审事项与董家口管委会
进一步沟通确认，董家口管委会于 2025 年 8 月 22 日出具《关于华能青岛热电
项目开展基础设施 REITs 试点相关事项的说明》，确认项目用地预审手续办理
事项符合相关规定。
2）建设用地批准书
青岛热电未就华能青岛煤电项目占用范围内的建设用地使用权办理建设用
地批准书，具体原因如下：
宗地一：依据青岛市黄岛区人民政府出具的《关于区国土资源和房屋管理
局收回部分国有建设用地使用权并为华能青岛热电有限公司办理土地调整置换
的批复》（青黄政地字〔2016〕25 号），国土部门直接办理土地登记，未要求提
供批准书，无需补办。
宗地二、宗地三、宗地四：根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推
进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号），建
设用地规划许可证与批准书合并，不再单独核发；该三宗用地均已取得建设用
地规划许可证，故无需办理。
3）土地出让合同
华能青岛煤电项目形成现有用地现状的历史沿革具体情况如下：
① 宗地取得情况
最初 4 个宗地取得的具体情况如下表所示：

                        82
                                   长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               图表 2-9：华能青岛煤电项目最初四个宗地取得情况表
                  土地面积 用地 取得
宗地 取得时间 出让方 受让方 出让合同
                   （㎡） 性质 方式
                                                       《国有建设用地使
宗地 2016 年 04 工业 调整置 黄岛区 青岛 用权出让合同》
                  36,628.16
一 月 05 日 用地 换 国土局 热电 （合同编号：黄岛-
                                                       01-2016-0048 号）
                                                       《国有建设用地使
宗地 2018 年 11 工业 公开竞 黄岛区 青岛 用权出让合同》
                   31,187
二 月 17 日 用地 价出让 国土局 热电 （合同编号：黄岛-
                                                       01-2018-141 号）
                                                       《国有建设用地使
宗地 2020 年 03 工业 公开竞 黄岛区 青岛 用权出让合同》
                   91,565
三 月 19 日 用地 价出让 国土局 热电 （合同编号：黄岛-
                                                       01-2020-043 号）
                                                       《国有土地使用权
宗地 2025 年 03 工业 公开竞 黄岛区 青岛 出让合同》（合同
                   20,424
四 月 13 日 用地 价出让 自规局 热电 编号：黄岛-01-
                                                        2025-033 号）

注：宗地一由青岛热电通过与青岛港口投资建设（集团）有限责任公司调整置换而来，并

按规定与黄岛区国土局签订国有建设用地使用权出让合同。

② 宗地分宗合宗情况
宗地一、宗地二、宗地三合宗：2025 年 3 月 13 日，黄岛区自规局、青岛
热电签署《变更协议》（协议编号：黄岛-03-2025-004 号），约定将宗地一、宗
地二及宗地三合并，合并后土地面积共计 159,380.16 平方米，土地用途为工业
用地，位于港润大道东、纬十四路北，土地使用年期至 2066 年 1 月 1 日止。
进一步分宗合宗，形成项目用地现状：2025 年 8 月 8 日，黄岛区自规局、
青岛热电签署《变更协议》（协议编号：黄岛-03-2025-047 号），约定：将宗地
一、宗地二、宗地三合并后的宗地分宗，形成三个地块，其中地块二与宗地四
合并，合宗后土地面积为 165,918.80 平方米，土地用途为工业用地，位于港润
大道东、纬十四路北，土地使用年限至 2065 年 7 月 7 日止，为华能青岛煤电项
目所占用土地，土地证号为鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020475 号。
华能青岛煤电项目占用范围内土地使用权历史沿革如下图所示：

                                      83
                 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

    图表 2-10：华能青岛煤电项目占用范围内土地使用权历史沿革示意图

（2）华能青岛启动锅炉
青岛热电已就华能青岛启动锅炉的主厂房、循环泵房、脱水楼、氨水储存供
应间、干煤棚、碎煤机楼、输煤综合楼等房屋建筑物占用范围内的国有建设用地
使用权办理了如下手续：
1）土地预审意见
华能青岛启动锅炉系经依法批准的建设用地上的建设项目，且已签署土地出
让合同，并已依法取得《建设用地规划许可证》《不动产权证书》，项目的用地手
续总体符合相关规定，可以不再单独办理用地预审意见。
2）建设用地批准书
华能青岛启动锅炉系经依法批准的建设用地上的建设项目，且已签署土地出
让合同，并已依法取得《建设用地规划许可证》《不动产权证书》，项目的用地手
续总体符合相关规定，可以不再单独办理建设用地批准书。
3）土地出让合同
                    84
                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

经核查相关资料并根据青岛热电出具的《承诺及说明函》，华能青岛启动锅
炉占用范围内的国有建设用地使用权系通过协议出让方式取得，国有建设用地使
用权相关历史变化情况如下：
2006 年 7 月 13 日，胶南市国土资源局（简称“胶南市国土局”，出让人）与
青岛鲁能胶南港有限公司（现更名为“华能青岛港务有限公司”，简称“青岛港
务”，受让人）签署《国有土地使用权出让合同》（合同编号：南土合字（2006）
147 号），约定将坐落于胶南市泊里镇董家口的宗地出让予青岛港务，宗地面积
为 130,000 平方米，土地用途为工业（仓储）。
2007 年 2 月 16 日，胶南市国土局与青岛港务分别签署《国有土地使用权出
让合同》（合同编号：南土合字（2007）38 号）及《国有土地使用权出让合同
（补充协议）》，约定将坐落于胶南市泊里镇董家口的宗地出让予青岛港务，宗地
面积为 54,000 平方米，土地用途为工业用地。
此后，因青岛港务存续分立、市政工程建设、青岛热电项目建设等事项，上
述两宗土地根据实际需要进行了相应变更。
2025 年 8 月 8 日，黄岛区自规局与青岛热电签署《变更协议》（编号：黄岛
-03-2025-046 号），约定将编号为“2018-003”的《变更协议》项下的宗地进行分宗，
形成两个地块，其中面积为 24,241.94 平方米的地块为华能青岛启动锅炉所占用
土地，土地证号鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020814 号。
综上，华能青岛项目已合法取得土地使用权。

2、土地使用权剩余期限

不动产项目对应的土地使用权，其不动产权证书记载的土地使用权到期日分
别为 2065 年 7 月 7 日和 2056 年 7 月 12 日。自评估基准日 2026 年 3 月 31 日起
算，剩余期限分别为 39.27 年和 30.28 年。

（五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况

依据华能青岛项目取得的编号为鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第
0020475 号、鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020814 号的《不动产权证
书》、鲁（2026）青岛市黄岛区不动产权第 0020473 号、鲁（2026）青岛市黄岛
区不动产权第 0020815 号的《不动产权证书》，所记载土地用途均为工业用地。

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依据华能青岛项目取得的《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权出
让合同（补充协议）》以及《变更协议》，出让宗地用途均为工业用地。所对应的
华能青岛项目土地实际用途、规划用途与权证所载用途一致，符合用地、规划等
要求。

（六）经营资质情况

1、本项目主要经营资质情况及展期需求

                    图表 2-11：本项目主要资质证照

           当前持证主 基金存续期（27 是否存在期限缺
资质名称 有效期
             体 年） 口

《电力业 至 2046
务许可 项目公司 年 6 月 22 至 2052 年 是，约 6 年
证》 日

                       至 2029
《排污许
            项目公司 年 9 月 29 至 2052 年 是，需多次续期
可证》
                          日

项目公司现持有国家能源局山东监管办公室于 2026 年 6 月 23 日颁发的《电
力业务许可证》（许可证编号：1110626-01418），许可类别：发电类，有效期自 2026
年 6 月 23 日至 2046 年 6 月 23 日。
项目公司现持有青岛市生态环境局核发的《排污许可证》（证书编号：
91370211MAEPLC846P001V），行业类别：热电联产，有效期限至 2028 年 6 月 15
日止。

2、主要经营资质展期的法规依据及安排

在相关不动产资产投入运营所需的必要经营资质/手续到期前，基金管理人
届时将督促运营管理机构协助项目公司及时完成电力业务许可证、并网调度协
议、购售电合同和排污许可证的续签工作。具体如下：
（1）《电力业务许可证》
法规依据：根据 2026 年 1 月 23 日颁布的《电力业务许可证延续及注销管
理办法》（国能发资质规〔2026〕2 号）第五条、第六条，电力业务许可证有效
期届满需要延续的，被许可人应当在有效期届满 30 日前向国家能源局派出机构
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提出申请；派出机构应在正式受理后 10 个工作日内作出是否准予延续的决定；
逾期未作出决定的，视为同意延续并补办相应手续。
展期安排：本项目当前《电力业务许可证》有效期至 2046 年 6 月 22 日。
项目公司将在电力业务许可证有效期届满前，根据《电力业务许可证延续及注
销管理办法》的规定，按时向国家能源局山东监管办公室提交延续申请，并按
规定提交法定代表人签署的延续申请表、电力业务许可证正副本等材料。鉴于
本项目为山东省及青岛市重要的电力支撑电源，承担“电热双保”的刚性需求，
符合国家关于煤电“压舱石”定位的政策方向，且本项目超低排放符合环保要
求，许可证延续不存在实质性障碍。
（2）《排污许可证》
法规依据：根据《排污许可管理条例》第十四条，排污许可证有效期为 5
年；排污许可证有效期届满，排污单位需要继续排放污染物的，应当于排污许
可证有效期届满 60 日前向审批部门提出申请；审批部门应当自受理申请之日起
20 日内完成审查，对符合条件的予以延续。
展期安排：本项目当前《排污许可证》有效期至 2029 年 9 月 29 日。项目
公司将在每次排污许可证有效期届满 60 日前，向青岛市生态环境局提出延续申
请。本项目已完成超低排放改造，符合当前最严格的环保标准，且报告期内未
发生重大环保违规事件，排污许可证延续不存在实质性障碍。基金存续期内约
需办理 5 次排污许可证延续手续。

3、待变更的其他经营资质/手续

原始权益人已经依法办理了不动产资产投入运营所需的必要经营资质/手续，
截至本招募说明书出具日，各项经营资质/手续均已完成变更。
本招募说明书中对相关风险进行揭示，详见本招募说明书“第一章 招募说
明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”之“二、与不动产项目相关的各项风
险因素”之“（七）经营资质和业务合同的续期风险”。

（七）其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的
合规文件取得情况

不涉及。

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（八）其他合规事项

1、不动产项目投保情况

截至尽调基准日，原始权益人已购买财产一切险、安全生产责任险和机器损
坏险。本基金发行前将按照评估值购买财产一切保险和公众责任保险。

（1）财产一切险
根据永诚财产保险股份有限公司签发的《财产一切险保险单（电子保
单）》，青岛热电已就华能青岛项目投保财产一切险，具体如下：
                 图表 2-12：财产一切险明细
投保人 华能青岛热电有限公司
被保险人 华能青岛热电有限公司
保单号 121B60102202500000008
标的地址 山东省青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号
保险标的 房屋、建筑物，机器设备
保险期限 自 2026 年 1 月 1 日 00:00:00 起至 2026 年 12 月 31 日 23:59:59 时止
保险金额 3,349,425,253.04 元人民币

（2）机器损坏险
根据永诚财产保险股份有限公司签发的《机器损坏保险单》，青岛热电已就
华能青岛项目投保机器损坏险，具体如下：
                图表 2-13：机器损坏保险明细
投保人 华能青岛热电有限公司
被保险人 华能青岛热电有限公司
保单号 121B60903202500000003
标的地址 董家口经济区港润大道 16 号
保险标的 机器及附属设备
保险期限 自 2026 年 1 月 1 日零时起至 2026 年 12 月 31 日二十四时止
保险金额 2,409,687,073.85 元人民币

（3）安全生产责任险
根据永诚财产保险股份有限公司签发的《安全生产责任保险（电子保单）》，
青岛热电已就华能青岛项目投保安全生产责任险，具体如下：

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                 图表 2-14：安全生产责任保险明细
投保人 华能青岛热电有限公司
被保险人 华能青岛热电有限公司
保单号 121B60454202500000003
标的地址 青岛市黄岛区
保险期限 自 2026 年 1 月 1 日 00:00:00 起至 2026 年 12 月 31 日 23:59:59 时止
                     累计赔偿限额 468,320,000 元人民币
保险金额
                    每次事故赔偿限额 423,820,000 元人民币

2、特殊类型项目符合相关法律法规的情况

不涉及。

3、不动产项目转让符合地方政府性债务管理规定说明

原始权益人针对不动产项目转让符合地方政府性债务管理已出具承诺函，具
体情况如下：
“为开展华能煤电 REIT 之目的，本公司作为华能青岛项目的原始权益人，
就华能青岛项目转让符合地方政府性债务管理规定，作出说明与承诺如下：经本
公司确认，截至本承诺函出具之日，华能青岛项目的负债均为经营性负债，不涉
及地方政府隐性债务。”

4、原始权益人对通过转让不动产项目回收的资金用途作出的承诺，以及回
收资金拟投项目的总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展等

原始权益人针对不动产项目回收的资金使用已出具承诺函，具体情况如下：
“本公司作为华能青岛项目的原始权益人，就华能青岛项目募集资金拟投资
的固定资产投资项目真实性情况，作出说明与承诺如下:
（1）募集资金拟投资的固定资产投资项目情况表

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                图表 2-15：募集资金拟投资项目
项目名称 青岛海上风电项目
项目总投资（万元） 1,130,000.00
项目资本金（万元） 226,000.00
项目资本金缺口（万元） 226,000.00
建设地点（省、市） 山东省青岛市
建设内容和规模 总装机规模为 1000MW 的海上风电项目
                  项目已取得青岛市发改委关于支持开展该项目前期工作的
                  函件；取得青岛市自然资源局、环境局、海事局、海洋发
                  展局、空管站等相关部门对该项目场址是否涉及航道、锚
                  地、保护区、生态红线、禁航区、国际光缆等限制因素的
前期工作进展
                  相关支撑性文件；取得即墨区应急管理局、区卫健局、区
                  文旅局、区政法委对职业病、安全预评价、文物保护等工
                   作的初步支持意见。项目场址已纳入山东省海上风电规
                          划，目前规划已报至国家能源局
（拟）开工时间 2026 年 12 月
拟使用募集
         青岛热电 112,195.48
资金规模（万元）
募集资金投入项目
         青岛热电 资本金
的具体方式

（2）募集资金拟投资的固定资产投资项目情况真实性
本公司承诺：本公司在华能煤电 REIT 申报材料中陈述的募集资金拟投资的
固定资产投资项目情况真实。本公司承诺将华能煤电 REIT 所收取的净回收资金
主要用于在建项目、前期工作成熟的新建(含改扩建)项目和存量资产收购；用于
补充发起人(原始权益人)流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%。回收资
金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用（国家有特殊规定除外）。本
公司承诺华能煤电 REIT 发行完成之日起 2 年内，净回收资金使用率原则上应不
低于 75%，3 年内应全部使用完毕。应符合房地产调控政策要求，不得将回收资
金变相用于商品住宅开发项目。应符合信息披露要求，将回收资金使用等有关情
况向社会公开。”

三、未入池资产情况

（一）有关设施未纳入资产范围的原因以及合规性

未入池资产包括取排水管道、厂外输煤栈桥、汽车衡控制室等辅助设施，功
能定位上主要用于取排水、厂外输煤和车辆称重，属于辅助设施，并非本项目实
现发电、供热功能所必须的核心设备。

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其中，取排水管道位于厂区外，通过地埋方式铺设，全部铺设在地面下方，
深度至少 1.5 米，地面上方用作堆场，无建筑。厂外输煤栈桥主要用于输煤，并
非项目输煤的唯一方式。不动产项目所用燃料均为下水煤，煤炭自卸煤码头运送
至厂区内的方式有两种：一是通过卸煤码头与厂区之间的输煤栈桥，以皮带输送
的方式送达煤棚，该方式的输煤量占项目年购煤量的比例约 50-60%；二是利用
汽车将码头堆场的煤炭运送至厂区内，即汽运短倒，该方式的输煤量占比约 40-
50%。汽车衡控制室用于车辆称重，非生产经营的必备设施。
基于上述资产实际承担的生产功能，其作为附属设施可分割不入池。此外，
上述未入池资产存在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案
文件等相关手续缺失的情况，经青岛热电与董家口管委会等主管部门多次沟通，
在短时间内补办前述手续存在较大难度，因此从合规性角度未纳入资产范围。

（二）相关资产后续使用、维护和权责划分安排

根据《运营管理服务协议》第 9.3.11 条，青岛热电通过向项目公司提供运管
服务并收取资产使用费的方式，保障项目公司在基金存续期内正常使用未入池资
产。存续期内，未入池资产的维护、修理及计划检修等由青岛热电负责实施，相
关费用由项目公司直接承担；项目公司按照 1,754.52 万元/年（不含税）的固定
金额向青岛热电支付资产使用费，存续期若未入池资产发生更新改造等资本性支
出，费用由青岛热电承担。

（三）相关安排对运营稳定性、现金流和估值的影响分析

本基金存续期间，未入池资产仍由运营管理机构全权管理维护，不改变现有
运营管理模式，不影响不动产项目的稳定运营。预计不会对现金流和估值产生重
大影响。

（四）相关安排的风险揭示和相关缓释措施

基金管理人已针对相关配套设施未纳入入池资产范围的使用风险进行风险
揭示，详见本招募说明书“第一章 招募说明书概要及风险因素”之“第二节 风险
因素”之“二、与不动产项目相关的各项风险因素”之“（十一）未入池资产的使用
风险”。

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就不动产 REITs 未入池资产相关事项，青岛热电作为不动产项目的原始权
益人、运营管理机构出具了《华能青岛热电有限公司关于未入池资产相关事项的
承诺函》，承诺采取可靠有力的举措，保障底层资产运营管理的稳定性。具体承
诺事项如下：
1、在基础设施基金存续期内确保项目公司持续、稳定地使用取排水管道、
厂外输煤栈桥、汽车衡控制室等辅助设施（简称“未入池资产”），未经项目公司
事先书面同意，本公司不得允许其他方使用未入池资产。
2、承诺在基础设施基金存续期内不转让未入池资产的所有权或相关权益，
不在未入池资产上设置抵押、质押或其他任何限制性权利。
3、在基础设施基金存续期内，如因未入池资产的投资开发、规划、建设、
土地使用、环境保护等方面导致项目公司被行政处罚或承担其他责任、风险或费
用的情形，由本公司承担，与项目公司无关。
4、在基础设施 REITs 存续期内，如果因未入池资产存在固定资产投资建设
手续或权属证照瑕疵导致项目公司或未入池资产发生以下情形，本公司负责处理
上述事项并承担相关费用及成本：
（1）被政府部门要求补办相关法律法规所要求的立项、规划、建设、施工、
验收等证照或批复，或被要求支付土地补偿款/出让金或征地、转用费用等，或
需缴纳相关罚款、实施相关整改；
（2）被要求进行整改并导致未入池资产出现影响基础设施项目生产营运的
事件或其他导致未入池资产无法正常使用等事项。
5、青岛热电负责未入池资产的维护、改造和大修，以保证未入池资产始终
处于良好运营状态，如未入池资产出现影响生产营运的事件的，青岛热电应发起
紧急维修、加固、更换工作，并承担相应费用。
6、如因未入池资产而给项目公司或不动产 REITs 带来损失或产生额外成本
的，本公司将承担所有相关的经济和法律责任。

四、项目公司与其他方共用、共有资产情况

截至招募说明书出具日，项目公司不涉及与其他方共用、共有资产情况。

五、不动产项目转让有关事项
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（一）原始权益人转让不动产项目已获得了合法有效的授权以及有权机构
审批情况

1、转让安排的合法有效性

不动产项目转让行为的内部决策程序：
（1）华能集团的内部决策程序
华能集团于 2025 年 4 月 28 日召开董事会 2025 年第四次（定期）会议，会
议审议通过了《关于华能青岛热电有限公司发行火电公募 REITs 的议案》，原则
同意青岛热电公募 REITs 发行方案（包括划转相关资产负债及必备人员、转让
项目公司全部股权等）。华能集团已于 2026 年 8 月 11 日召开总经理办公会，同
意本项目发行时间、发行规模及战略配售安排等要素。
（2）华能国际的内部决策程序
2025 年 4 月 29 日，华能国际召开董事长专题会，原则同意青岛热电作为原
始权益人以华能青岛项目作为底层不动产资产（最终入池资产范围以监管审批为
准），申请发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金。
2025 年 5 月 27 日，华能国际召开第十一届董事会第十二次会议，审议并通
过《关于华能煤电 REIT 所涉关联交易和分拆上市的议案》，同意不动产 REITs
所涉的关联交易，并签署相关的关联交易文件。
2026 年 4 月 28 日，华能国际召开第十一届董事会第十九次会议，审议并通
过《关于进一步审议华能煤电 REIT 所涉关联交易的议案》，同意根据进一步审
议事项执行不动产 REITs 所涉的关联交易，并签署相关的交易文件。
（3）原始权益人的内部决策程序
2025 年 5 月 29 日，青岛热电的唯一股东华能国际作出《华能青岛热电有限
公司股东决定》，同意青岛热电作为原始权益人将其持有的华能青岛项目作为底
层不动产资产（最终入池范围以监管审批为准），申请发行公开募集不动产投资
信托基金，并办理不动产基金申报、注册、发行、募集、设立等阶段的各项事宜；
同意青岛热电以非公开协议方式向不动产基金项下的专项计划转让项目公司全
部股权，相应办理国有产权登记手续、国有资产评估备案，股权转让价款不低于
国有资产管理部门备案的资产评估价格。

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（4）项目公司的内部决策程序
2026 年 6 月 26 日，项目公司的唯一股东青岛热电作出《华能董家口（青岛）
热电有限公司股东决定》，同意以华能青岛项目申请发行不动产 REITs，并办理
不动产基金申报、注册、发行、募集、设立等阶段的各项事宜，以及同意股权转
让等事项；同意青岛热电以非公开协议方式，向华能煤电 REIT 项下的资产支持
专项计划等特殊目的载体转让董家口热电全部股权，并相应办理国有产权变更登
记工商变更登记、国有资产评估备案等手续，股权转让价款不低于国有资产管理
部门备案的资产评估价格。
综上，华能集团、华能国际、原始权益人、项目公司已完成关于转让行为的
内部决策程序；除已披露的限制条件或特殊规定、约定外，不动产项目相关转让
或资产处置事项不存在其他任何限制条件或特殊规定、约定。根据生效的《项目
公司股权转让协议》进行的转让行为合法、有效。

2、国资备案情况

（1）股权转让涉及的国有产权交易事项审批
华能国际通过青岛热电间接持有董家口热电 100%股权。根据华能国际公开
披露的《华能国际电力股份有限公司 2025 年年度报告》并经核查国家企业信用
信息公示系统，截至 2026 年 3 月 31 日，国务院国有资产监督管理委员会（简称
“国务院国资委”）持有华能集团 90.01%股权，华能集团直接持有华能国际电力
开发公司（简称“华能开发”）75%的权益，间接持有华能开发 25%的权益，而华
能开发持有华能国际 32.28%的权益，为华能国际的直接控股股东。华能集团亦
直接持有华能国际 9.91%的权益，并通过华能集团香港有限公司（简称“华能香
港公司”）间接持有 H 股比例约为 3.01%，通过天津华人投资管理有限公司华能
结构调整 1 号基金间接持有 A 股比例约为 0.20%，通过其全资子公司中国华能集
团香港财资管理有限公司间接持有华能国际 H 股比例约为 0.84%。因此，国务院
国资委系华能国际的实际控制人，华能国际、青岛热电、董家口热电系国家控股
企业。

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鉴上，青岛热电转让董家口热电 100%股权应属于《企业国有资产交易监督
管理办法》（国务院国资委财政部令第 32 号，简称“32 号令”）中规定的国有产
权转让行为，按照规定应履行企业国有产权转让的相关程序。
《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发
〔2022〕19 号）第（四）条及《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》
（国资发产权规〔2022〕39 号）第三条进一步规定，国有企业发行不动产 REITs
涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。
华能集团已于 2026 年 8 月 12 日取得国务院国资委出具的《国务院国资委关
于华能青岛热电有限公司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》，原
则同意本项目所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。

3、PN15 审批情况

根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则第 15 项应用指引》（以下简称
PN15），本项目被认定为分拆上市。华能国际已于 2026 年 8 月 7 日取得香港联
合交易所有限公司关于 PN15 分拆上市的批复。

（二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目
公司股权转让限制情况以及主管部门或者相关权利方明确同意转让的证明

1、土地出让合同项下的转让限制

黄岛区国土局（出让人）与青岛热电（受让人）签署的两份《国有建设用
地使用权出让合同》（合同编号：黄岛-01-2016-0048 号、黄岛-01-2018-141
号）、胶南市国土局（出让人）与华能青岛港务有限公司（受让人）签署的两份
《国有土地使用权出让合同》（合同编号：南土合字（2006）147 号、南土合字
（2007）38 号）及黄岛区自规局、青岛热电签署的两份《国有建设用地使用权
出让合同》（合同编号：黄岛-01-2020-043 号、黄岛-01-2025-033 号）均约定，
受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地
使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、
抵押。首次转让的，按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分
之二十五以上；[…]。

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针对上述转让限制，鉴于华能青岛项目已完成开发建设，青岛热电已就华
能青岛项目占地范围内的国有建设用地使用权取得《不动产权证书》，已满足该
等限制条件。
《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：黄岛-01-2020-043 号、黄岛-
01-2025-033 号）第二十一条第二款均约定，[…]产业项目用地配建的生产和生
活服务设施不得分割登记、转让和抵押。依法依规批准整体转让的，不得改变
其产业项目生产、生活服务设施的服务功能和服务对象[…]。此外，宗地编号
为 GI-1-48 的土地（宗地一）系青岛热电与青岛港口投资建设（集团）有限责
任公司（简称“青岛港投”）调整置换取得；华能青岛启动锅炉占用范围内的国
有建设用地使用权系通过协议出让方式取得。
针对上述转让限制，董家口管委会已出具《董家口管委会华能青岛煤电项
目合规函》《董家口管委会华能青岛启动锅炉合规函》，对华能青岛项目以 100%
股权转让方式发行不动产 REITs 无异议。

2、融资合同可能存在的转让限制

截至本招募说明书出具日，项目公司无外部贷款及对外担保事项。资产重
组完成后，项目公司已承接青岛热电划转的内部贷款。未来基金存续期间，项
目公司可能因经营需要签署新的融资合同（如流动资金贷款合同等），该等融资
合同可能包含股权变动限制、资产处置限制等条款，构成对项目公司股权转让
或资产处置的限制。
管理人将在后续签署融资合同时，积极与融资债权方沟通，尽量避免设置
对项目公司股权转让或资产处置构成限制的条款；如确需设置，将争取提前取
得融资债权方关于项目公司股权转让/资产处置的同意函或豁免函。

3、未来法律法规或政策可能新增的转让限制

基金存续期长达 27 年，期间可能出台新的法律法规、政策，或现行法律法
规、政策出现变更，相关规定或将对不动产项目资产转让或项目公司股权转让
提出新的限制性要求。

4、业务合同不设置转让限制

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本项目主要业务合同（包括《购售电合同》《蒸汽供应协议》《长输供用热
合同》《常规电源并网调度协议》等）属于电力、热力供应的公共服务类合同，
根据行业惯例和现行规定，该等合同不会设置对项目公司股权转让或资产处置
构成限制的条款。基金清算时，相关业务合同的处理亦不构成项目公司股权转
让的实质性障碍。

5、其他规定项下的转让限制及解除情况

不动产项目不涉及。

6、抵质押情况

不动产项目不涉及。

六、不动产基金到期后资产移交和处置安排

根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目机组设计寿命将
于 2052 年到期。在不动产项目所有机组设计寿命届满（1 号机组为 2052 年 10
月 12 日；2 号机组为 2052 年 11 月 3 日）当日及以后任意一次延寿后届满日
（如有）及以后，基金管理人应提请召开基金份额持有人大会，决策是否通过
资本性支出、技术改造等方式进行延寿；如果决策不延寿，华能国际或其指定
关联方有权无偿受让；如华能国际或其指定关联方放弃无偿受让，由基金管理
人主导进行市场化处置。

（一）市场化处置的方式

处置方式包括但不限于：处置资产支持证券、处置项目公司股权及/或债
权、不动产项目的完全所有权或经营权利等。处置策略上，基金管理人将遵循
份额持有人利益优先的原则，按照有关规定和约定进行资产处置。极端情况
下，管理人或将委托专业机构积极寻求交易对象，以获取相关处置收入。
基金管理人应就拟进行的不动产项目处置交易制定、修改相应处置方案，
不动产项目处置方案的内容应当一并遵守并适用届时中国法律、有权主管机构
关于不动产项目转让的相关监管要求。

（二）市场化处置的流程

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计划管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产的
市场化处置。具体流程如下：
1、制定不动产项目处置方案：基金管理人负责制定不动产项目处置方案，
主要内容包括：不动产项目情况描述、尽职调查开展及中介机构聘请需求等情
况、不动产项目处置方案及其可行性分析、不动产项目处置进度安排、处置资
产价款的回收分配方案以及其他需要说明的事项等。
2、聘请中介机构：基金管理人在不动产项目处置过程中，如需聘请评估机
构和公证机构等中介机构提供必要服务的，可以按照相关规定聘请中介机构。
3、方案执行：基金管理人按照处置方案落实处置措施，如在处置过程中不
动产项目或相关主体发生变化导致原有处置方案不能执行、或有更有利于投资
者的情况发生导致需要变更处置方案的，基金管理人可以重新制定处置方案并
执行。
具体安排以届时实际情况为准。
4、通过上述程序完成处置后，按照《招募说明书》《基金合同》约定实施
处置分配。

（三）补充安排

为进一步保护投资者利益，参照同类项目的通行做法，管理人拟在《基金
合同》中进一步明确：
一是华能国际或其指定关联方行使无偿受让权时，应按照届时有效的法律
规则及《基金合同》的约定进行，接受基金管理人的监督，并遵守基金份额持
有人大会的决策程序。
二是如华能国际或其指定关联方放弃无偿受让，基金管理人有权通过资本
性支出、技术改造等方式使设备处于良好状态以促使机组继续正常稳定运营，
或依照《基金合同》约定通过市场化方式处置。
三是市场化处置方案应包括不动产项目情况描述、尽职调查安排、处置方
案及可行性分析、进度安排、价款回收分配方案等内容，并聘请具有资质的评
估机构、财务顾问等中介机构，实际安排以届时实际情况为准。

七、项目公司基本情况

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（一）项目公司基本信息

项目公司是由青岛热电于 2025 年 7 月 4 日出资设立的有限责任公司，于青
岛市黄岛区行政审批服务局注册登记，青岛热电持有项目公司 100%的股权。
经核查，项目公司经资产重组后注册资本发生变更。
             图表 2-16：项目公司基本信息表
项目公司名称 华能董家口（青岛）热电有限公司
法定代表人 张建民
成立日期 2025 年 7 月 4 日
注册资本 89,764.407301 万元人民币
注册地址 山东省青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区港润大道 16 号
          许可项目：热力生产和供应；发电业务、输电业务、供（配）电业
经营范围 务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
             动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）

（二）治理结构与内部控制情况

项目公司现行有效的公司章程系日期为 2025 年 6 月的《华能董家口（青
岛）热电有限公司章程》，经核查，基金管理人认为，公司对股东、执行董事、
经理、监事职权的规定符合《公司法》的有关规定。根据项目公司《公司章
程》，其不设股东会、董事会与监事会。股东、董事、总经理及其他公司高级管
理人员形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。

1、股东

公司不设股东会，由股东按照公司章程行使相应的职权。

2、董事

公司不设董事会，设 1 名董事，代表公司执行公司事务。董事每届任期为
3 年，任期届满考核合格的，经委派可以连任。董事是公司的经营决策主体，
按照公司章程，行使相应的职权。

3、法定代表人

公司的法定代表人由代表公司执行公司事务的董事担任。

4、经理层

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公司经理层设总经理 1 名，副总经理若干名，财务负责人 1 名。经理层是
公司的执行机构，谋经营、抓落实、强管理。总经理对董事负责，向董事报告
工作，并按照公司章程行使相应的职权。

（三）财务会计制度和财务管理制度

董家口热电的财务会计制度及财务管理制度沿用青岛热电的管理制度进行
统一管理，青岛热电制定了一系列财务会计制度及财务管理制度，包括不限于
《财务管理办法》《财务预算管理办法》《内部控制管理办法》《综合计划管理办
法》等。

（四）资产独立性和财务独立性

1、资产独立性情况

资产重组后，项目公司主要资产为：（1）华能青岛煤电项目和华能青岛启
动锅炉的生产建筑、生产辅助建筑的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用
地使用权；（2）华能青岛煤电项目和华能青岛启动锅炉资产经营权利，即发电
收费收益权、供暖收费收益权、供汽收费收益权。华能青岛煤电项目和华能青
岛启动锅炉资产的所有权及不动产项目权益的权属完全由项目公司独立享有，
不存在与原始权益人及其关联方共用的情况。截至本招募说明书出具之日，项
目公司没有以其资产或信誉为原始权益人及其关联方的债务提供担保。项目公
司资产亦不存在重大经济、法律纠纷或潜在纠纷。
经核查，截至本招募说明书出具之日，项目公司资产具有独立性，不存在
被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。

2、财务独立性情况

华能国际制定了《华能国际电力股份有限公司内部控制手册》，项目公司作
为华能国际下属子公司适用前述财务管理相关规定。根据华能国际上述相关规
定，项目公司已在银行开立账户，与原始权益人账户完全独立，不存在共用银
行账户、资金混同的情况。
在本基金设立后，基金管理人向项目公司派驻财务负责人，因此基金设立
后项目公司具备财务人员，并建立独立的会计核算体系，设立监管账户监管项
                   100
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目公司的收入和支出，并至少每年进行一次审计工作。基金设立后项目公司具
备财务独立性。

（五）合法且完全持有不动产的所有权

目前资产重组工作正在进行中，待资产重组完成后，项目公司将直接持有
华能青岛项目生产建筑及生产辅助建筑的房屋所有权及其占用范围内的国有建
设用地使用权，并取得对应的《不动产权证书》，同时直接持有华能青岛项目的
机器设备和其他附属设施，并根据换签或新签的《购售电合同》《长输供用热合
同》《短输供用热合同》《蒸汽供应协议》等业务合同享有新购入不动产项目的
收益权。

（六）违法违规和失信情况

1、经营合法合规性情况

董家口热电已于 2025 年 9 月 1 日出具《华能董家口（青岛）热电有限公司
关于自身运营情况承诺函》，承诺“本公司近 3 年在投资建设、生产运营、市场
监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。”
经查询信用中国（https://www.creditchina.gov.cn）、国家企业信用信息公示系
统（http://www.gsxt.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn）、
中华人民共和国住房和城乡建设部（https://www.mohurd.gov.cn）、中华人民共和
国 应 急 管 理 部 （ https://www.mem.gov.cn ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会
（http://www.csrc.gov.cn）、国家金融监督管理总局（http://www.cbirc.gov.cn）、证
券期货市场失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家市场
监 督 管 理 总 局 （ https://www.samr.gov.cn ） 、 国 家 税 务 总 局
（http://www.chinatax.gov.cn）网站查询，查询到董家口热电最近三年及一期不
存在行政处罚记录。截至尽调基准日，董家口热电在投资建设、生产运营、市场
监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全生产事故。

2、商业信用情况

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     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 7 月 17 日出具的《企业信用报告
（自主查询版）》（NO.2026071713392380589641），项目公司无未结清不良信贷
信息，无未结清欠息信息。
     项目公司均按期缴纳相关税、费，合同履约情况良好，不存在重大违法、
违规或不诚信行为，商业信用良好。

     （七）项目公司重大重组情况

     根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号，以下简称“1014
号文”）等相关政策规定，开展公募 REITs 的不动产项目应权属清晰、资产范围
明确。重组前，不动产项目由青岛热电所有，按上述要求，根据本项目交易安排，
青岛热电需对不动产项目进行重组，设立项目公司后由项目公司持有不动产项目。
     截至本招募说明书出具日，项目公司已完成全部重组安排，具体情况如下：

     1、项目公司于 2025 年 7 月 4 日设立，截至 2025 年 12 月末的注册资本为 100
万元，已按照华能国际相关规定制定《公司章程》并办理新设公司工商登记。截
至本招募说明书出具日，项目公司与青岛热电已完成《资产、负债及员工整体划
转协议书》的签署，经核查，项目公司经资产重组后注册资本变更为 89,764.41
万元。
     入池资产的全套不动产权证已变更至项目公司名下，项目公司已取得《电力
业务许可证》《排污许可证》。项目公司已签署完毕相关业务合同。
              图表 2-17：华能青岛项目资产重组业务合同签署情况表

序号 合同名称 合同对方 签署/换签方式 当前进展

     《长输供用热合 青岛西海岸供热管
1 变更签约主体，换签至项目公司名下 已完成
         同》 网有限公司

     《2026 年度煤炭购 将合同中涉及青岛热电的内容变更为
2 华能燃料公司 已完成
       销合同》 涉及项目公司的内容

     《2026 年年度运输 将合同中涉及青岛热电的内容变更为
3 瑞宁航运等 已完成
        合同》 涉及项目公司的内容

4 《购售电合同》 国网山东省电力公 变更签约主体，换签至项目公司名下 已完成

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序号 合同名称 合同对方 签署/换签方式 当前进展

                   司

     《常规电源并网调 国网山东省电力公
5 变更签约主体，换签至项目公司名下 已完成
       度协议》 司

6 《蒸汽供应协议》 青岛热电 项目公司与青岛热电新签 已完成

     《短输供用热合
7 青岛热电 项目公司与青岛热电新签 已完成
        同》

     《高压供用电合 国网山东省电力公
8 变更签约主体，换签至项目公司名下 已完成
        同》 司

     2、针对开展公募 REITs 新设项目公司董家口热电并开展资产重组的事
宜，华能集团各级单位履行了如下内部决策程序：
     华能集团于 2025 年 4 月 28 日召开董事会 2025 年第四次（定期）会议，并
出具《中国华能集团有限公司董事会 2025 年第四次（定期）会议决议》，会议通
过《华能青岛热电有限公司发行火电公募 REITs 的议案》，同意青岛热电公募
REITs 发行方案，该方案明确了资产重组的交易步骤，即“青岛热电通过非公开
协议方式将有关资产作价，对项目公司实缴出资，将有关资产、负债及必备人员
转至项目公司”。
     华能国际于 2025 年 5 月 27 日召开第十一届董事会第十二次会议，并出具
《华能国际电力股份有限公司第十一届董事会第十二次会议决议》，会议通过
《关于华能煤电 REIT 所涉关联交易和分拆上市的议案》，同意青岛热电通过非
公开协议转让拟入池资产、负债等方式对项目公司增资并实缴，使得项目公司
取得拟入池资产、负债及必备的人员。
     华能国际于 2025 年 5 月 29 日作出《华能青岛热电有限公司股东决定》，同
意青岛热电为发行华能煤电 REIT，新设一家项目公司，通过非公开协议方式将
不动产项目作价，对项目公司实缴出资，将不动产项目、负债及必备人员转至
项目公司。

     八、不动产项目的经营模式

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（一）业务基本情况

本基金拟初始投资的不动产项目为华能青岛项目，包含华能青岛煤电项目
及其配套的华能青岛启动锅炉。
              图表 2-18：华能青岛项目外景图

华能青岛项目位于山东省青岛市黄岛区，项目资产范围包括不动产项目相
关建（构）筑物及其占地范围的用地、设施设备等。其中，华能青岛煤电项目
的主要建设内容包括 2×350MW 超临界抽凝发电机组，配 2×1070t/h 超临界燃煤
锅炉，脱硫、脱硝、除灰渣、污水处理、1 座条形封闭煤场等；华能青岛启动
锅炉作为华能青岛煤电项目的启动锅炉，可为华能青岛煤电项目开机阶段供应
启动蒸汽，是华能青岛项目 2×350MW 热电联产机组的重要配套辅助系统，其
主要建设内容包括 2 台 75t/h 中温中压循环流化床燃煤锅炉，及相关的脱硫、脱
硝等附属设施。

1、不动产项目的生产流程

本项目通过煤炭燃烧释放热能，将水加热为超临界状态的蒸汽，驱动汽轮
机旋转发电，同时抽取汽轮机不同压力等级的蒸汽，直接对外供应工业蒸汽或
间接换热后对外供应采暖热水，最终实现“一次能源高效转化，电能与热能协同
输出”。

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        图表 2-19：燃煤热电联产机组生产工艺流程示意图

本项目生产工艺流程示意如图表 2-19 所示，贮存在煤棚的煤炭经皮带输
送、磨煤机粉碎后进入锅炉的炉膛，与预加热的空气混合开始燃烧。锅炉作为
系统的核心设备，由燃烧室、水冷壁、过热器和再热器等组成，其本质为热交
换器，煤炭燃烧释放的热量将锅炉管内的水转变为超临界状态的蒸汽。高参数
的蒸汽进入汽轮机，推动汽轮机叶片旋转做功，汽轮机的转轴与发电机相连，
从而带动发电机转子发电。发电机产生的电能为 20kV 的低压交流电，通过变
电站等电气系统升压至 220kV 后最终输送至电力送出线路。在汽轮机做功结束
的低温低压蒸汽，进入冷凝器被海水冷却成水，并经加热、除氧、升压后送回
锅炉循环使用。因煤炭燃烧的烟气中含有灰、渣、氮氧化物和二氧化硫等污染
物，按照我国环境保护管理要求，锅炉烟气需经除尘装置、除渣装置、SCR 脱
硝装置和湿法脱硫系统处理达标后，最终通过烟囱排出。
本项目理论上存在以下四种运行状态：
在下游同时存在电力和热力（含蒸汽和热水）需求的情况下，项目在发电
的同时通过汽轮机排汽向下游供应热力，即热电联产状态。若下游只有电力需
求而无热力需求，则机组只发电不对外供热，即纯凝发电状态。若下游只有热
力需求而无电力需求，则项目按照最低运行负荷进行发电的同时向下游供应热

                    105
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力，即最小技术出力状态。特殊情形下（如 2 台 350MW 机组同时停运），项目
依靠启动锅炉对外供应热力，不发电，即启动锅炉供热状态。
由上可知，当处于热电联产和最小技术出力状态时，本项目的发电、供暖
和供汽业务无法独立运行。
当处于纯凝发电状态时，本项目可独立开展发电业务，但该状态仅适用于
非采暖季且下游工业用户无蒸汽需求时，报告期内发生该情形的次数极少。
当处于启动锅炉供热状态时，本项目可以独立供暖和供汽。但受限于启动
锅炉的容量限制，需要与 2 台 350MW 机组联动运行，方能满足下游热力客户
需求，报告期内未发生过启动锅炉独立运行的情形。
综上所述，华能青岛煤电项目作为热电联产机组，本项目现阶段的供电、
供暖和供汽业务之间存在一定的耦合关系，热电联产和最小技术出力状态下无
法分别独立运行。

2、不动产项目的销售模式
           图表 2-20：华能青岛项目经营业务示意图

本项目的主营业务分为发电、供汽和供暖三项，如图表 2-21 所示。
其中，发电业务的交易对象为国网山东省电力公司（“国网公司”），双方产
权分界点为 2 台 350MW 热电联产机组 GIS 出线套管侧，国网山东省电力公司
按照《购售电合同》的约定购买本项目发电机组产生的电能。商业运营期间，

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       机组的电力曲线按照电力市场规则执行，机组的上网电价按照政府部门相关政
       策文件、电力交易机构出具的结算依据等执行。
           供汽业务的交易对象为青岛热电，产权分界点为双方共同确认的蒸汽计量
       装置外 1 米处，双方对各自的供、用热设施的维护、维修及更新改造负责。资
       产重组完成后，青岛热电按照《蒸汽供应协议》的约定购买项目公司生产的蒸
       汽。
           供暖业务的交易对象分别为青岛热电和青岛西海岸供热管网有限公司，产
       权分界点为项目公司生产厂区红线，交易双方对各自产权的设施进行管理和维
       护。资产重组完成后，青岛热电、青岛西海岸供热管网有限公司（“西海岸供热
       公司”）分别按照《短输供用热合同》和《长输供用热合同》约定，采购不动产
       项目生产的热量，并对各自热力管网覆盖范围内的取暖用户提供供暖服务。
           报告期内本项目发电、供汽和供暖收入及占比情况如下：
             图表 2-21：2023 年-2026 年 3 月本项目主营业务收入及占比情况（不含税）
                                                     单位：万元，%
              2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
项目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

发电收入 133,098.44 83.95 130,188.02 81.06 149,406.60 83.88 23,928.45 68.92

供汽收入 20,358.76 12.84 18,522.25 11.53 18,887.92 10.60 4,935.22 14.21

供暖收入 4,714.51 2.97 11,838.18 7.37 9,721.84 5.46 5,824.58 16.78
主营业务
       158,171.71 99.77 160,548.45 99.97 178,016.36 99.95 34,688.25 99.91
收入
营业收入 158,541.20 100.00 160,601.82 100.00 178,109.84 100.00 34,718.88 100.00

           （1）发电业务的销售模式
           现阶段，为适应煤电功能加快转型需要，我国燃煤发电行业实行可有效反
       映各类电源电量价值和容量价值的两部制电价机制。其中电量电价通过市场化
       方式形成，灵敏反映电力市场供需、燃料成本变化等情况；容量电价充分体现
       煤电对电力系统的支撑调节价值，确保煤电行业持续健康运行。
           本项目的燃煤发电上网电量全部进入电力市场交易，上网电价市场形成。
       依据《山东电力市场规则（试行）》等文件，不动产项目的发电业务收入可分为

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电能量电费、容量电费和其他费用（包含辅助服务交易、市场运营费用和结算
调整等）三大部分。
        图表 2-22：2023 年-2026 年 3 月本项目发电收入及占比情况（不含税）
                                               单位：万元，%
                 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
项目
             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

电能量电费 107,361.26 80.66 106,799.06 82.03 132,254.00 88.50 18,009.49 75.26

容量电费 27,035.08 20.31 24,335.91 18.69 22,360.24 14.94 5,593.91 23.38

其他费用 -1,297.90 -0.98 -946.95 -0.73 -5,173.26 -3.46 325.04 1.36

合计 133,098.44 100 130,188.02 100 149,406.60 100 23,928.45 100.00

      1）电能量电费
      电能量电费是指不动产项目根据实际送入电网的电能数量、按市场化形成
的电价，向国网公司收取的电费。根据交易周期的不同，电能量电费可分为中
长期交易电费和现货交易电费两部分。
      其中，中长期交易是指对未来某一时期内交割电力产品的交易，包含数
年、年、月、周、多日等不同时间维度的交易。本项目的电力中长期交易通过
双边协商、集中竞价、挂牌交易等市场化方式形成价格，价格波动范围受政策
约束（燃煤发电基准价上下浮动 20%），其核心功能为锁定电量、稳定价格风
险。
      现货交易是指通过现货交易平台在日前及更短时间内集中开展的次日、日
内至实时调度之前电力交易活动的总称，电力现货交易通过竞争形成体现电力
时空价值的市场出清价格。相比中长期交易，现货交易价格波动范围较大，目
前山东省对现货交易的电能量出清设置价格上限和下限，其中上限为每千瓦时
1.50 元，下限为每千瓦时-0.10 元，其核心功能为发现电能的实时市场价值、平
衡供需。
        图表 2-23：2023 年-2026 年 3 月本项目电能量电费分类统计（不含税）
        项目 单位 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
         交易电费 万元 87,118.56 84,206.58 46,489.98 9,648.37
中长期
         交易电量 万 MWh 264.55 261.39 135.22 32.03
交易
        平均电量电价 元/MWh 329.31 322.15 343.80 301.23
现货 交易电费 万元 20,242.70 22,592.49 85,764.02 8,361.12
                                          108
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交易 交易电量 万 MWh 39.18 56.81 159.93 28.21
       平均电量电价 元/MWh 516.62 397.70 536.26 296.39
       电能量电费 万元 107,361.26 106,799.06 132,254.00 18,009.49
合计 交易电量 万 MWh 303.74 318.20 295.15 60.24
       平均电量电价 元/MWh 353.46 335.63 448.09 298.96

     报告期内，本项目的中长期和现货的交易电量情况如上图表所示，其中，2023
年、2024 年、2025 年及 2026 年一季度中长期交易电量占总交易电量的比例分别
为 87.10%、82.15%、45.81%和 53.17%。
     ① 调度政策方面：2021 年 10 月 22 日，山东省发改委等部门下发《关于全
面放开燃煤发电上网电价有序推进销售电价市场化改革的通知》（鲁发改价格
〔2021〕893 号），规定放开全部燃煤发电机组上网电价，相关机组全部参与电
力市场交易，机组的电量和电价均由市场形成，在满足电网系统安全约束的前提
下，与调度政策没有直接关联。报告期内，国家层面对中长期交易电量的要求如
下表所示。
                 图表 2-24：中长期交易电量政策要求
         政策名称 内容
《国家发展改革委国家能源局关
                         燃煤发电企业 2023 年年度中长期合同签约电量不低
于做好 2023 年电力中长期合同签
                         于上一年实际发电量的 80%，月度（含月内）及以上
订履约工作的通知》（发改运行
                         合同签约电量不低于上一年实际发电量的 90%
〔2022〕1861 号）
《国家发展改革委国家能源局关 2024 年各地燃煤发电企业年度电力中长期合同签约
于做好 2024 年电力中长期合同签 电量应不低于上一年度上网电量的 80%，并通过后续
订履约工作的通知》（发改运行 季度、月度、月内合同签订，保障全年电力中长期合
〔2023〕1662 号） 同签约电量不低于上一年度上网电量的 90%
                         2025 年各地燃煤发电企业年度电力中长期合同签约
《国家发展改革委国家能源局关
                         电量比例应不低于本地区考虑年度发用电平衡后燃
于做好 2025 年电力中长期合同签
                         煤发电机组年度预计上网电量的 80%，并通过后续合
约履约工作的通知》（发改运行
                         同签订，保障电力中长期合同签约电量比例不低于实
〔2024〕1752 号）
                         际上网电量的 90%
                         原则上，各地省内市场燃煤发电企业年度电力中长期
                         合同总签约电量应不低于上一年实际上网电量的
《国家发展改革委国家能源局关 70%，并通过后续合同签订，保障每月月度及以上电
于做好 2026 年电力中长期合同签 力中长期合同签约电量比例不低于预计市场化上网
约履约工作的通知》（发改运行 电量的 80%。各地可在确保电力电量平衡的情况下，
〔2025〕1502 号） 随煤电容量电价标准提高适当放宽燃煤发电企业年
                         度电力中长期合同签约比例要求，但原则上不低于
                         60%

                                109
                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

其中，要求 2023 年至 2025 年燃煤发电企业的中长期交易电量占比应不低于
上一年度上网电量（或当年实际上网电量）的 90%。本项目的中长期交易电量占
比并未完全达到政策要求，根据《山东电力市场规则》，发电侧主体中长期电量
高于允许上限的电量部分或低于允许下限的电量部分，以月度为周期进行超额收
益回收或缺额收益回收（相应科目为“发电侧中长期偏差收益回收 9”），纳入市场
运行费用结算。
因此，相关中长期交易占比并非强制性要求，发电企业可在研判现货交易赚
取更高收益与发电侧中长期偏差收益回收的基础上，灵活决策项目的中长期交易
和现货交易的电量分配。
② 项目所处区域的电力供需方面，“十四五”以来，青岛电网最高负荷每年
跨越一个“百万千瓦”台阶，由 1,014 万千瓦增长至 1,481 万千瓦，连续四年创山
东 16 市电网负荷最高纪录。而青岛电网是典型的受端电网，对外电依存度较高，
电网高荷期间外电送入比例仍超过 50％，报告期内青岛市及西海岸新区的电量
供需情况如下图表所示。
      图表 2-25：2023 年-2025 年青岛市及西海岸新区的电量供需情况
                                            单位：亿千瓦时
        项目 2023 年 2024 年 2025 年
              青岛市 622.80 683.60 729.68
全社会用电量
         其中，西海岸新区 186.71 215.50 247.74
本地电源供电 青岛市 247.96 278.50 286.58
量 其中，西海岸新区 133.86 145.80 142.65
              青岛市 374.84 405.10 443.10
电网送入电量
         其中，西海岸新区 52.85 69.70 105.09

2023 年至 2025 年，青岛市全社会用电量增长 106.88 亿千瓦时，电网送入电
量增长 68.26 亿千瓦时，占比 64%；其中西海岸新区全社会用电量增长 61.03 亿
千瓦时，电网送入电量增长 52.24 亿千瓦时，占比 77%。用电增量需求，多半由
电网送入电量解决。经过两年的快速增长，2025 年度电网局部区域的送入能力

    9
      假设某月度，项目的当月结算电量为 3.00 亿千瓦时，其中，中长期电量为 2.00 亿千瓦时、现货电
量 1.00 亿千瓦时。若当月山东省对发电侧主体中长期占比允许的下限为 0.8，则根据《山东电力市场规则
（试行）》，项目当月的缺额收益回收=（3.00×0.8－2.00）×（山东省发电侧所有主体当月的现货电价加
权平均值－山东省发电侧所有主体当月的中长期电价加权平均值）×中长期偏差回收系数，最小值为 0。

因此，若项目的中长期交易占比不符合政策要求时，在满足山东省发电侧所有主体当月的现货电价加
权平均值大于山东省发电侧所有主体当月的中长期电价加权平均值的条件时，项目会触发缺额收益回收，
与项目本身的当月现货电价高低并无直接关系。

                            110
                                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

已接近饱和。2025 年，青岛市（特别是西海岸新区）用电负荷高峰时段，峰值
电量主要依靠本地电源。
         2025 年度，本项目主要供电区域——青岛市西海岸新区电力负荷持续增长，
电网送入能力不足，导致现货交易平均电量电价高达 536.26 元/MWh，显著高于
2025 年度的中长期交易电量电价（343.80 元/MWh）。按照《山东电力市场规则
（试行）》有关结算规则，当现货交易电价高于中长期交易电价时，中长期交易
电量对项目的电能量收益发挥负向作用。为保证发电收益，本项目在 2025 年迎
峰度夏现货电价较高时段，减少中长期合约电量对提升电价有正向作用。
         ③ 同区域内，可比燃煤机组电厂 2025 年度的总交易电量为 47.09 亿千瓦时，
其中中长期交易电量为 26.74 亿千瓦时，占比 56.80%，与本项目的中长期电量占
比（45.81%）较为接近，两项目的中长期电量占比均远低于政策要求的 90%。
         综上所述，2023 年是项目投产的第一个完整年度，为了保障首年平稳运营，
运营管理团队签署了较多的中长期电量协议；2024 年，随着电厂各项设备的平
稳运营，根据电力市场变化，运营管理团队略微调整中长期电量占比，以争取项
目最大收益，但总体变化不大；2025 年，本项目中长期交易电量占比降低，是
运营管理团队基于项目所在区域的电力供需，充分研判电力市场规则，统筹考虑
项目发电收益，主动调整电力交易策略的结果。
         2）容量电费
         本项目的容量电费包含市场化容量补偿费用和煤电容量电费两部分。其中，
市场化容量补偿费用按照本项目发电机组的月度市场化可用容量在全网发电侧
月度市场化可用容量占比进行分配，与本项目的实际发电量无关；煤电容量电费
根据山东省执行的煤电容量电价和本项目发电机组按月申报（可按日调整）的最
大出力确定，同样不受发电量的影响。报告期内本项目容量电费的构成及占比如
下图表 2-26 所示。
          图表 2-26：2023 年-2026 年 3 月本项目容量电费构成及占比情况（不含税）
                                                  单位：万元，%
                2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
项目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
市场化容量补
          27,035.08 100 18,246.12 74.98 16,264.71 72.74 4,045.24 72.32
偿费用

                                              111
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煤电容量电费 0 0 6,089.78 25.02 6,095.53 27.26 1,548.67 27.68

合计 27,035.08 100 24,335.91 100 22,360.24 100 5,593.91 100.00

           为保证电力系统长期容量的充裕性，2022 年 3 月山东省发展和改革委员会
发布《关于电力现货市场容量补偿电价有关事项的通知》（鲁发改价格〔2022〕247
号）指出，“山东容量市场运行前，参与电力现货市场的发电机组容量补偿费用
从用户侧收取，电价标准暂定为每千瓦时 0.0991 元（含税）。”本项目 2 台 350MW
燃煤发电机组属于政策补偿机组范围，报告期内均享受市场化容量补偿。
           市场化容量补偿费用的计价和结算机制方面：
           发电侧可供分配的市场化容量补偿费用总额，按照山东省发展改革委核定的
市场化容量补偿电价（2023 年为 0.0991 元/千瓦时，2024 年至今为 0.0705 元/千
瓦时）向用户侧收取，每月结算一次。
           发电侧主体的市场化容量补偿费用按照月度市场化可用容量占比进行分配。
计算方式如下：
           发电侧主体市场化容量补偿费用=用户侧收取的市场化容量补偿费用×某发
电侧主体月度市场化可用容量/∑（发电侧主体月度市场化可用容量）。
           其中：
           用户侧收取的市场化容量补偿费用=市场化容量补偿电价×用户侧主体月度
省内市场结算电量
           发电侧主体 10月度市场化可用容量=Σ 当月发电侧主体日市场化可用容量/当
月总天数。
           2023 年 12 月，山东省发展和改革委员会等部门出台《关于贯彻发改价格
〔2023〕1501 号文件完善我省容量电价机制有关事项的通知》（鲁发改价格
〔2023〕1022 号），文中明确：①2024~2025 年山东煤电容量电价按照回收煤电
机组固定成本 30%确定，标准为每年每千瓦 100 元（含税）；②加强山东现行市
场化容量补偿电价机制与煤电容量电价机制的衔接，现行市场化容量补偿电价用
户侧收取标准由每千瓦时 0.0991 元暂调整为 0.0705 元。

      10
           可参与市场化容量补偿费用的电源类型包含直调公用火电机组、核电机组、地方公用电厂及并网自
备电厂、新能源场站（含配建储能）、新型经营主体。
                                          112
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煤电容量电费的计价和结算机制方面：
煤电容量电费纳入系统运行费用，每月由工商业用户按当月用电量比例分摊，
煤电容量电费折价由电网企业按月预测发布、逐月滚动清算，随代理购电价格信
息一并公布。
煤电容量电费的计算方式如下：
煤电机组可获得的容量电费=煤电机组按月申报的最大出力×山东省煤电容
量电价/12
其中：2024 年至今，山东省煤电容量电价为每年每千瓦 100 元（含税）。
截至尽调基准日，本项目的容量电价参照鲁发改价格〔2023〕1022 号文执
行。2023 年度、2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月，本项目的容量电费分别
为 27,035.08 万元、24,335.91 万元、22,360.24 万元和 5,593.91 万元，按照项目装
机容量折算约为 436 元/千瓦、393 元/千瓦、361 元/千瓦和 90 元/千瓦（均含
税）。
按项目装机折算容量电价=项目获得的年度总容量电费/项目的总装机规模×
（1+增值税率 13%）
其中，项目获得年度总容量电费为不含税金额，等于煤电容量电费与市场化
容量补偿费用之和。
报告期内，本项目容量电费的稳定性直接或间接受政策影响。
① 煤电容量电费的稳定性方面，自 2024 年政策实施，山东省煤电容量电
价均为每年每千瓦 100 元（含税），未进行调整。本项目按照每月申报的机组最
大出力可获得稳定的煤电容量电费，2024 年和 2025 年分别为 6,089.78 万元和
6,095.53 万元，按项目装机折算容量电价为 98 元/千瓦·年和 98 元/千瓦·年，受承
担民生供暖影响，本项目在供暖季降低当月申报的机组最大容量，未能全额获得
100 元/千瓦·年，但总体煤电容量电费的稳定性较强。
② 市场化容量补偿费用的稳定性方面，相较于 2023 年，2024 年项目的容
量电费由 27,035.08 万元下降到 18,246.12 万元，主要原因为煤电容量电价机制自
2024 年开始执行，山东省将从用户侧收取的市场化容量补偿电价自 0.0991 元/千
瓦时下调至 0.0705 元/千瓦时。
相较于 2024 年，2025 年项目的容量电费由 18,246.12 万元下降到 16,264.71

                             113
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万元。主要受《关于深化新能源上网电价市场化改革促进新能源高质量发展的通
知》（发改价格〔2025〕136 号）影响，以 2025 年 6 月 1 日为关键节点划分存量
和增量新能源项目，导致 2025 年山东省新能源大规模并网，挤占本项目在发电
侧的市场化可用容量份额。
     根据市场化容量补偿费用的计算公式可知，本项目的市场化容量补偿费用主
要与市场化容量补偿电价标准、用户侧的总结算电量、本项目的市场化可用容量
以及山东省发电侧的市场化可用容量四项因素相关。本项目的市场化可用容量与
装机容量直接相关，稳定性强。因此，在市场化容量补偿电价标准保持不变的前
提下，本项目市场化容量补偿费用的稳定性主要取决于“用户侧总结算电量/全网
发电侧市场化可用容量”的变化。其中，
     用户侧的总结算电量与山东省全社会用电量高度绑定，2022-2025 年山东省
全社会用电量分别为 7,559 亿千瓦时、7,966 亿千瓦时、8,320 亿千瓦时和 8,671
亿千瓦时，年均增速约 4.3%-5.4%，增长趋势平稳可控。
     全网发电侧市场化可用容量方面，直调公用火电机组的可用容量与机组申报
的最大技术出力相关；核电机组、地方公用电厂及并网自备电厂、新能源场站
（含配建储能）、新型经营主体市场化可用容量原则上按照负荷高峰时段 11平均
市场化上网电力计算，因此，新能源场站市场化可用容量的增长幅度远小于其装
机规模的增长。结合山东省能源发展规划，未来山东省的电力供需将处于总体平
衡状态。
     2026 年一季度，本项目的市场化容量补偿费用为 4,045.24 万元，较 2025 年
一季度市场化容量补偿费用（3,887.08 万元）同比增长 4.07%，增幅高于 2026 年
一季度全省全社会用电量的同比增幅（3.45%）。因此，在全省社会用电量平稳增
长、电源投资逐步进入理性发展新阶段的大背景下，本项目的市场化容量补偿费
用将呈现稳定趋势。
     综上，现有政策下，本项目的市场化容量补偿费用和煤电容量电费具有较强
的稳定性。
     3）其他费用

    11 1 月、2 月、12 月：16:00-19:00；3 月-5 月：17:00-20:00；6 月-8 月：17:00-22:00；9 月-11 月：

17:00-19:00。

                                          114
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    2023 年度和 2024 年度，本项目的其他费用在发电收入中的占比较低；2025
年度，其他费用为-5,173.26 万元，占当年发电收入的-3.46%，该年度的其他费用
构成及占比情况如下表所示。
       图表 2-27：2025 年度本项目的其他费用构成及占比情况（不含税）
            辅助服务 市场运营 两个细则
科目 单位 偏差费用 结算调整 合计
             交易 费用 费用
数额 万元 1,327.41 -6,232.30 -498.19 219.55 10.27 -5,173.26

占比 % -25.66 120.47 9.63 -4.24 -0.20 100.00

    由上可知，市场运营费用和辅助服务交易是 2025 年度本项目其他费用的主
要构成，2024 年和 2025 年项目市场运营费用及辅助服务交易统计情况如下。
    图表 2-28：2024 年和 2025 年度项目市场运营费用及辅助服务交易统计情况
                                                单位：万元，不含税
                                                  2025 年较 2024
           项目 2024 年 2025 年
                                                     年变动值
            阻塞费用 105.77 -754.11 -859.88
市场 优发优购曲线匹配偏差费
                            -3,866.74 -5,353.03 -1,486.29
运营 用
费用 预测偏差费用 -2,053.99 -1,663.43 390.56
      成本补偿与分摊类费用 924.80 1,538.26 613.46
辅助 调频辅助服务 3,248.24 1,325.75 -1,922.49
服务
           爬坡辅助服务 0.30 1.65 1.35
交易

    由上图表可知，2025 年本项目的市场运营费用为-6,232.30 万元，较 2024 年
增加-1,360.13 万元，主要原因为：受新能源全面入市的政策影响，2025 年 1-5
月，大量存量新能源项目抢装并网，造成山东省优发优购曲线匹配偏差费用大增。
而本项目作为山东电力市场主体之一，相应分摊的优发优购曲线匹配偏差费用增
加所致 12。
    2025 年度本项目的辅助服务交易收入为 1,327.41 万元，较 2024 年度减少
1,921.13 万元，主要为调频辅助服务收入同比减少 1,922.49 万元，原因为 2025
年项目所在区域的电力需求旺盛，迎峰度夏期间区域电网出现一定程度的堵塞。
一方面，根据山东电力交易规则，“安全约束断面内相关发电机组不得参与调频
辅助服务市场”，2025 年本项目受电力系统安全稳定约束要求的时段较 2024 年

12
根据 2024 年 1 月发布的《山东电力市场交易规则（试行）》，明确“优发优购曲线匹配偏差费用由
并入山东电网的所有发电企业和新型经营主体、全体工商业用户按照当月上网电量、用电电量比例分摊”

                                     115
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同比增加，不能参与调频辅助服务市场。另一方面，报告期内山东电力市场的调
频辅助服务市场与现货市场暂不具备联合出清条件，本项目在 2025 年度参与现
货市场、获得较好收益的同时，无法参与调频辅助市场，造成 2025 年度的辅助
服务收入同比大幅降低。
市场运营费用的变化趋势方面，2026 年一季度，本项目的优发优购曲线匹
配偏差费用为-187.54 万元，相较于 2025 年的-1,270.80 万元，同比下降 1,083.26
万元，新能源装机增加对项目需承担的该项费用情况有所改善。另外，2026 年 3
月 17 日，国家能源局山东监管办公室发布《山东电力市场规则（试行）（2026
年修订版）》（征求意见稿），明确“优发超出优购曲线匹配偏差费用由未参与电能
量市场的上网电量和全体工商业用户按照当月结算电量比例分摊”，政策实施后，
将不再继续分摊优发超出优购曲线匹配偏差费用。
同时，基于各类市场运营费用按照“谁产生、谁负责、谁受益、谁承担”的原
则，未来 3-5 年，本项目作为全电量参与电能量市场的灵活性电源主体，分摊的
市场运营费用将控制在合理区间。
辅助服务交易收入的变化趋势方面，在所有电力市场主体中，火电具有调节
灵活、贡献量大的优点，提供辅助服务灵活可靠。随着新能源装机规模的发展，
火电的调节作用日趋重要，辅助服务市场也日趋完善。因电力市场规则调整，调
频市场规则有较大变化，当前调频服务补偿费用已经传导至用户侧，为控制补偿
费用、避免增加用户侧负担，补偿标准有所下调，为维持用户电价稳定，辅助服
务市场补偿费用需要控制在合理区间。同时本项目因 2025 年规则调整和区域电
网供电紧张的影响，辅助服务收益大幅下滑，待区域供电紧张局面有一定缓和后，
本项目会积极参加调频市场，增加调频收入。
（2）供汽业务的销售模式
原始权益人青岛热电享有董家口经济区 284 平方公里范围内的供热特许经
营权，负责供热管网的建设、维修和运营，并对下游企业用户销售工业蒸汽，终
端售汽价格执行青岛市黄岛区政府指导价格。
供汽业务方面，根据项目公司与原始权益人签署的《蒸汽供应协议》，由项
目公司以其持有的不动产项目作为热源向持有供热管网的原始权益人批量销售
工业蒸汽，后续再由青岛热电对终端用户销售。供汽价格方面，鉴于原始权益人

                           116
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     销售给董家口经济区企业用户的终端售汽价格执行青岛市西海岸新区发展和改
     革局定期公示的政府指导价格，根据《蒸汽供应协议》，项目公司销售给原始权
     益人的蒸汽价格较政府指导价格下调 35 元/吨（含税），并随之联动调整。该价
     差用于原始权益人覆盖其工业蒸汽业务的投资折旧、管网输送损耗、维修等实际
     经营成本，并维持合理利润。供汽数量方面，按照“以销定产”的原则，项目公司
     负责足期、安全、稳定、符合质量要求的向原始权益人供应蒸汽，结算数量以双
     方共同确认的蒸汽计量装置为准。
             图表 2-29：2023 年-2026 年 3 月本项目供汽业务指标情况（不含税）
                    2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
项目 单位
                金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率

供汽收入 万元 20,358.76 69.36% 18,522.25 -9.02% 18,887.92 1.97% 4,935.22 -7.71%

供汽量 万吨 85.35 82.79% 95.10 11.42% 103.63 8.97% 28.42 4.74%
平均供汽
       元/吨 238.53 -7.35% 194.77 -18.35% 182.26 -6.42% 173.68 -12.82%
单价

        （3）供暖业务的销售模式
        供暖业务方面，青岛热电和西海岸供热公司分别投资建设并运营热水管网，
     在采暖季（每年 11 月 16 日至次年 4 月 5 日）自本项目采购热量、并向下游其供
     热许可证载范围内的客户供暖。供暖单价方面，项目公司销售给青岛热电和西海
     岸供热公司的热量出厂价格由黄岛区发改局会同区城管局、区财政局依据不动产
     项目的供热成本监审结论核定，用于覆盖本项目生产经营中发生的合理费用（如
     供热用煤炭及其他辅助材料费、固定资产折旧和职工薪酬等）。供暖量方面，以
     供用热双方共同确认的热计量仪表为准。报告期内，项目公司的供暖业务指标情
     况如图表 2-30。
             图表 2-30：2023 年-2026 年 3 月本项目供暖业务指标情况（不含税）
         项目 单位 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月

        供暖收入 万元 4,714.51 11,838.18 9,721.84 5,824.58

       其中，长输供暖 万元 2,932.10 9,704.59 7,666.85 4,628.87

            短输供暖 万元 1,782.41 2,133.59 2,054.99 1,195.71

             供暖量 万 GJ 103.58 240.03 197.01 135.50

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其中，长输供暖 万 GJ 64.42 196.77 155.36 107.68

    短输供暖 万 GJ 39.16 43.26 41.64 27.82

平均供暖单价 元/GJ 45.52 49.32 49.35 42.99

3、不动产项目的结算模式

（1）发电业务的结算模式
本项目的电费结算原则上以月度为周期。根据《购售电合同》，双方以计量
自动化主站系统在月末最后一天北京时间 24:00 时采集的电量为结算依据，经双
方共同确认，据以计算电量。
在收到电力交易机构出具的结算依据后，项目和国网公司按照电力市场交易
规则及时确认，逾期视同已经确认没有异议。
国网公司按照政府部门相关政策或电力交易机构结算依据出具电费结算单。
本项目在收到电费结算单后尽快核对、确认，如有异议，在收到后的 2 个工作日
内通知国网公司，逾期则视同已经确认没有异议。
本项目根据经确认的电费结算单在 5 个工作日内及时、足额向国网公司开具
增值税专用发票，并送达至国网公司。
经协商一致，本项目的电费支付分两次支付。在电费结算单确认日后的 5 个
工作日内，支付该期上网电费的 50%；在电费结算单确认日后的 10 个工作日内
付清该期上网电费。
（2）供汽业务的结算模式
本项目的汽费结算以月度为周期。根据已签署的《蒸汽供应协议》，汽费的
结算以双方认可的计量表数据为准，蒸汽计量以质量单位（吨）为准。每月最后
一天为抄表计量时间（节假日提前），由双方授权的计量人员共同读数确认。项
目公司按照实际结算量向青岛热电开具增值税专用发票，根据发票金额，青岛热
电在收到发票的 20 个工作日内向项目公司支付蒸汽款。
（3）供暖业务的结算模式
本项目的热费结算以单个采暖季为周期。根据已签署的《短输供用热合同》
和《长输供用热合同》，采暖期内，合同双方于每月 20 日对热量结算表进行抄表
（节假日提前），双方代表共同签字并盖章后作为热量的结算依据。

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购热方（包含青岛热电和西海岸供热公司）参照黄岛区发改局出具的当期初
始价格按月预交热费，每月 20 日前完成次月热费的预交，预交热费的差额在次
月预交热费时结清，3 月份不再预交 4 月份的热费。购热方支付热费前，售热方
开具相应的增值税专用发票（税率 9%）。
采暖季结束后，黄岛区发改局出具中期价格后，次月对整个采暖期完成中期
结算（若中期价格未出具，按初始价格完成中期结算）。同时，黄岛区发改局聘
请第三方机构对本项目整个采暖季的供热成本进行监审。
依据供热成本监审结论，黄岛区发改局在下个采暖季开始之前确定项目上个
采暖季的热力出厂价格，合同双方在区发改局确定终期热价后次月多退少补。

4、不动产项目的燃料采购模式

煤炭是不动产项目的主要原材料，项目公司作为华能国际的附属公司，由华
能国际代表包含不动产项目公司在内的燃煤电厂与华能集团及其子公司中国华
能集团燃料有限公司（“华能燃料公司”）等就燃料和运力采购事宜签订框架协议。
在提供燃料和运力方面，华能集团及其子公司的优势在于具有为大量采购煤炭和
运力提供较优惠价格的能力，以及煤炭和运力的安全保障供应能力。考虑到华能
集团及其子公司就购买燃料和运力取得优惠价格的能力和安全保障供应能力，以
及与华能国际及附属公司的密切关系，华能集团及其子公司有能力按时及可靠地
提供燃料和运力，以降低不动产项目的管理及经营成本。
报告期内，本项目已形成“长协为主、现货补充、内外贸结合”的煤炭采购模
式，煤炭来源主要包括国内长协煤、国内现货煤和进口煤三大类。其中：
国内长协煤占比约 44.50%~47.41%，是项目煤炭采购的基础保障，主要通过
年度中长期合同锁定数量，定价多采用“基准价+浮动价”的机制。合同签署方面，
报告期内，仅陕西榆林能源集团榆神煤电有限公司的煤炭购销合同为项目公司直
签，其他长协煤合同均由华能国际代表包含不动产项目公司在内的燃煤电厂委托
华能燃料公司与国家能源、山西焦煤集团等大型煤企代采，华能燃料公司收取 1
元/吨的顺价服务费。
国内现货煤占比约 3.33%~21.50%，主要为国内长协煤的搭售现货，即在锁
定长协煤供应的前提下，与煤企协商同步采购一定比例的现货煤。长协搭售现货

                     119
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在年度合同中锁定数量，采购价格多采用市场价格的定价机制。除长协搭售现货
外，不动产项目的其他国内现货煤炭均通过电子采购平台进行招标，并按照最低
价中标的原则确定。合同签署方面，本项目的国内现货煤均由华能燃料公司代采，
并收取 1 元/吨的顺价服务费。
       进口煤占比约 33.99%~50.07%，是项目优化成本结构的重要手段，主要来自
印尼、澳大利亚、俄罗斯等国，进口煤均通过电子采购平台按照最低价中标的原
则完成采购。合同签署方面，本项目进口煤均通过华能供应链平台科技有限公司
（华能集团进口煤采购的集中结算平台）统购分销，并收取 1 元/吨的顺差服务
费。
             图表 2-31：2023 年-2026 年 3 月本项目煤炭采购及占比情况
                                          单位：吨标煤，%，元/吨（含税）
               2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 1-3 月
项目
            数量 占比 数量 占比 数量 占比 数量 占比

国内长协煤 492,606.63 44.50 589,636.23 47.41 431,629.02 46.61 104,727.63 46.15

国内现货煤 238,028.05 21.50 207,532.87 16.69 30,796.16 3.33 23,631.66 10.41

进口煤 376,283.24 33.99 446,423.90 35.90 463,632.84 50.07 98,593.58 43.44

合计 1,106,917.91 100 1,243,592.99 100 926,058.01 100 226,952.87 100.00

标煤采购价格 1,136.02 1,089.06 949.40 933.96

       （1）长协煤、国内现货煤及进口煤的煤价形成机制及影响因素：
       1）长协煤价格形成机制及影响因素：
       国内港口长协煤价格=基准价×50%＋四大指数均值× 50%。
       基准价，《国家发展改革委关于进一步完善煤炭市场价格形成机制的通知》
（发改价格〔2022〕303 号）中明确，秦皇岛港 5500 大卡下水煤合理区间为
570～770 元/吨（含税）；2022 年以来，秦皇岛港 5500 大卡下水煤基准一直为 675
元/吨（含税），非 5500 大卡按热值比例折算。基准价由国家发改委依据《价格
法》及相关调控文件，综合历史均衡价、煤炭生产成本+合理利润、煤电比价关
系及合理价格区间中值来核定。
       四大指数为，CCTD 秦皇岛动力煤综合价格指数（5500 大卡）、BSPI 环渤海
动力煤价格指数、NCEI 全国煤炭交易中心综合指数和 CECI 中国电煤采购价格
                                            120
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指数（沿海）。
四大指数的影响因素包括四个方面：
① 供给端
一是安监高压与“反内卷”控产，对晋陕蒙等动力煤主产区的产能和产量影响
较大。国家严格核查煤矿超产行为和安全生产情况，一旦出现事故会在一定时间
段内影响区域内煤矿产量。
二是运输能力对港口的煤炭供应能力影响很大。大秦线、朔黄线、秦皇岛港、
曹妃甸港等重要交通设施，一旦因检修、天气、事故等因素导致运力下降，会影
响港口的煤炭供应量。
三是长协煤的兑现情况，直接影响市场现货煤的供给情况。
② 需求端
一是沿海电厂煤炭消耗水平，直接影响购煤需求。如遇冬季极寒、夏季高温、
经济高速增长等情况，会带来电厂煤炭消耗速度加快，从而提高对煤炭的购买需
求。
二是水电、风电、光伏等替代能源的发展，直接替代煤电厂发电，从而降低
煤炭市场需求。
三是进口煤对内贸煤的替代。若进口煤到岸价低于内贸煤，会直接替代内贸
煤，减少内贸煤市场需求。
③ 库存和国际贸易预期
港口库存和电厂库存的涨落，国际贸易形势和相关政策，会影响供求双方的
价格博弈行为，进而影响价格。
④ 其他因素
国际石油和天然气价格，也会通过对外贸煤价格的传导，影响内贸煤价格；
铁路、公路和海运的费用以及运杂费，同样会传导给市场需求方，进而影响煤价。
2）国内现货煤价格形成机制及影响因素
国内现货煤价格，由市场供需主体以 CCI 中国煤炭资源网指数、CECI 曹妃
甸现货指数等为锚点，通过市场化自由协商形成。
国内现货煤价格的影响因素，与前述四大指数的影响因素基本一致。
3）进口煤价格形成机制及影响因素

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进口煤价格，由供应商以煤炭出口国的相关价格指数为锚点或者 CCI 中国
煤炭资源网相关指数为锚点，与市场需求方通过市场化自由协商形成。
进口煤价格的影响因素：
① 出口国的国际贸易政策，包括贸易配额、关税和附加费、内需保障政策
等，直接影响供应量和价格；
② 国际市场需求，特别是我们的亚洲邻国对进口煤的分流，直接影响进口
煤的供应量；
③ 进口贸易政策和关税政策，例如对低热值煤的管控会直接影响进口煤供
应量；
④ 海运费、保险费和汇率的涨落，直接影响外贸煤价；
⑤ 国际油气价格，会因基础能源产品的替代性，将油气价格波动传导给煤
炭。
（2）2026 年度项目在手合同及价格调整条款
2026 年度，本项目已签订的煤炭采购协议及其价格条款如下图表所示，合
计签约长协煤炭 53 万吨，内贸现货煤超 33 万吨，进口现货煤 80 万吨。其中，
长协煤的定价机制方面，按照《国家发展改革委办公厅关于做好 2026 年电煤保
供中长期合同签订和履约监管工作的通知（发改办运行〔2025〕985 号）》执行。
内贸现货煤和进口现货煤的定价机制执行 CCI 指数、CECI 曹妃甸指数等现货指
数或中标价格，充分反映煤炭现货市场价格。
              图表 2-32：2026 年度本项目在手合同及价格条款
                              签约
名称 种类 合同期限 定价机制 合同价格
                              数量
焦煤区 内贸、 2026 年 1 月 1 日- “基准 基准价：下水 5500 大卡
                             20 万吨
域长协 长协 2026 年 12 月 31 日 价”+“浮 动力煤为 675 元/吨（税
                                    动价”+ 率 13%）
国能自 内贸、 2026 年 1 月 1 日-
                             13 万吨 1 元/吨顺 浮动价：按上月最后一期
产长协 长协 2026 年 12 月 31 日
                                      价 的 NCEI 综合指数、BSPI
                                     “基准 指数、CCTD 综合指数和
华能优 内贸、 2026 年 1 月 1 日-
                             20 万吨 价”+“浮 CECI 指数的平均值较基
长协 长协 2026 年 12 月 31 日
                                     动价” 准价的价差确定
                                          CCI 动力煤价格指数当周
焦煤区 内贸、 2026 年 1 月 1 日-
                             20 万吨 市场定价 加权平均价格+1 元/吨顺
域现货 现货 2026 年 12 月 31 日
                                                   价
国能外 内贸、 2026 年 1 月 1 日- 国能集团外购相关煤种月
                             13 万吨 市场定价
购现货 现货 2026 年 12 月 31 日 度平均价格+1 元/吨顺价

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                                 签约
名称 种类 合同期限 定价机制 合同价格
                                 数量
华能优 内贸、 2026 年 1 月 1 日- CECI 曹妃甸现货指数月
                               按需采购 市场定价
现货 现货 2026 年 12 月 31 日 均价
      进口、 2026 年 1 月 1 日-
供应链 80 万吨 市场定价 执行中标价格
      现货 2026 年 12 月 31 日

（3）我国煤炭市场价格走势
2016 年至 2025 年煤炭市场价格走势主要分为四个阶段：
第一阶段：供给侧改革推动价格回升（2016-2017 年）
2016 年初，煤炭价格处于历史低位，秦皇岛港 Q5500 动力煤现货价仅在 475-
500 元/吨区间徘徊。随着 2016 年 2 月国务院发布《关于煤炭行业化解过剩产能
实现脱困发展的意见》，供给侧改革正式启动，全年退出煤炭产能 2.9 亿吨。政
策效应迅速显现，煤价从 2016 年下半年开始快速反弹，至 2017 年末已回升至 600-
700 元/吨区间。这一阶段的上涨主要由政策驱动的供给收缩所推动，行业从严重
过剩转向供需紧平衡。
第二阶段：价格高位震荡与政策调控（2018-2019 年）
2018-2019 年，煤炭价格在政策调控下保持相对稳定的高位运行。秦皇岛港
Q5500 动力煤价格主要在 550-700 元/吨区间波动。这一时期，发改委建立了煤炭
价格绿色区间机制（500-570 元/吨为合理区间），通过产能释放、长协合同等工
具平抑价格波动。焦煤价格则受下游钢铁行业需求支撑，维持在 1,200-1,800 元/
吨的相对高位。
第三阶段：疫情冲击与供需错配（2020-2021 年）
2020 年初受疫情影响，煤价短暂下跌至 500 元/吨以下，但随后在多重因素
推动下开启史诗级上涨。2021 年，国内经济快速复苏带动用电需求激增，而供
给端受安监趋严、进口限制（澳洲煤进口受限）等因素制约，供需缺口急剧扩大。
秦皇岛港 Q5500 动力煤价格于 2021 年 10 月突破 1,000 元/吨，创下历史新高。
国际煤价同样飙升，澳洲 5500k 动力煤 FOB 价格于 2022 年初突破 250 美元/吨，
印尼 3800k 煤价最高触及 160 美元/吨以上。
第四阶段：高位回落与新常态（2022-2025 年）
2022 年下半年以来，随着保供政策持续发力、进口煤补充增加，以及新能
源装机快速增长，煤炭供需紧张局面逐步缓解，价格从历史高位回落。2023-2025

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年，秦皇岛港 Q5500 动力煤价格主要在 600-800 元/吨区间运行，回归至相对合
理水平。焦煤价格也从 2021 年的峰值 3,800 元以上回落至 1,000-1,500 元/吨区间。
这一阶段标志着煤炭市场从"紧缺溢价"向"供需平衡"的新常态过渡。
（4）市场供需周期
一是，季节性供需周期方面，我国电煤呈现稳定的“冬夏双旺季、春秋双淡
季”规律，核心由迎峰度夏和迎峰度冬驱动的用电需求主导，是行业公认的年度
短周期运行特征。具体上，
迎峰度冬旺季（12 月—次年 2 月）：北方供暖叠加春节前备货，电煤日耗达
全年峰值。供给易受寒潮、安全检查约束，保供政策托底稳产，市场呈现节前补
库推价、节后需求回落的特征。
春季淡季（3 月—5 月）：供暖需求退出，电煤日耗处于全年低谷。传统格局
下煤矿复产供应充足，供强需弱下电厂以去库为主，现货价格承压；近年受产能
管控、国际局势、进口煤成本倒挂等影响，已出现“淡季不淡”的例外情况。
迎峰度夏旺季（6 月—8 月）：高温驱动制冷用电需求激增，火电调峰需求大
幅提升，电煤日耗为全年次高峰。电厂通常提前 1—2 个月补库，港口库存加速
去化，现货价格易阶段性上涨，极端高温年份会出现旺季前置。
秋季淡季（9 月—11 月）：高温消退、采暖未启，电煤消费处于过渡低谷。
供给端稳产备货冬储，市场震荡整理，11 月下旬逐步进入冬季上涨行情。
二是多年度供需周期方面，核心驱动为我国的产能政策和经济周期。
2026 年度的供需分析方面，根据中国煤炭工业协会发布《2025 煤炭行业发
展年度报告》（以下简称“报告”），2026 年煤炭消费将小幅增长，供给保持较高
水平，煤炭进口处于高位，加之当前全社会存煤水平较高，预计全年煤炭市场供
需将呈现总体平衡态势。同时，仍需关注地缘政治导致的国际能源市场波动以及
极端天气等因素引发的煤炭需求波动对区域性、时段性市场产生的影响。
3 月份往往是传统煤炭消费淡季，但 2026 年 4 月以来，受中东局势影响，
国际煤炭价格一度快速上涨，国际四大煤炭指数逆势上涨，最大涨幅达 20%。对
此，有关部门全力做好煤炭稳产稳供稳价工作，切实发挥好煤炭在能源供应体系
中的兜底保障作用。同时，4 月以来，全国煤炭日均调度产量持续处于 1250 万
吨以上的较高水平，4 月 23 日的数据显示，全国统调电厂存煤达到 1.9 亿吨，可

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用 32 天，处于历史较高水平，国内煤炭市场总体呈现“价格微涨、库存充足、供
需平稳”的特征，煤炭兜底保障作用显著。
对于 2026 年煤炭市场走势，从需求端看，据中电联预测，2026 年全社会用
电量同比将增长 5%至 6%。新型能源体系加速构建，清洁能源对煤电的替代作
用增强，但煤电需要服务于“能源消费超预期增长”和新能源出力不足等情况下的
“顶峰调峰”需求，预计电力行业耗煤将略有增长。
从煤炭进口看，我国将坚持进口煤的补充调节定位，保持煤炭进口合理规模；
考虑印尼、俄罗斯、蒙古国等主要进口煤来源国存在产量、关税等方面的政策调
整预期，进口煤价格优势可能减弱，预计我国进口煤量将保持在相对较高水平。

5、不动产项目的碳排放情况

本项目拥有 2 台 350MW 燃煤发电机组，是纳入 2023、2024 年度全国碳排
放权交易市场发电行业配额管理的重点排放单位，参与全国碳排放权交易市场配
额的发放、交易、清缴等环节。根据《碳排放权交易管理暂行条例》相关政策，
本项目分别编制了 2023 年度、2024 年度温室气体排放报告，并经山东省生态环
境主管部门及其委托的技术服务机构核查。报告期内，本项目的国家发放碳配额、
应清缴碳配额及碳排放权交易情况如下表所示。
图表 2-33：2023 年-2025 年本项目碳配额及碳排放权交易情况统计（不含税）
     项目 单位 2023 年 2024 年 2025 年 2

国家发放碳配额 吨 2,984,911 3,275,970

应清缴碳配额 吨 2,746,419 2,926,170

上年结余碳配额 1 吨 0 238,492 388,292

当年出售碳配额 吨 0 200,000 40,000

当年碳配额交易单价 元/吨 0 96.23 66.17

当年碳配额交易收入 万元 0 1,924.53 264.68

累计结余碳配额 吨 238,492 388,292 348,292
1 根据《2021、2022 年度全国碳排放权交易配额总量设定与分配实施方案（发电行业）》，

新投产机组不纳入当年度配额管理，本项目因新投产 2022 年未纳入国家碳配额管理。
2 截至尽调基准日，2025 年度全国碳排放权交易发电行业分配方案暂未发布，2025 年本项目

的碳配额需在分配方案发布后最终确定。另外，碳配额核定与分配均以年度为周期，暂不列
示 2026 年一季度数据。

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我国发电行业在 2023、2024 年度的配额全部实行免费分配，本项目的应清
缴碳配额小于国家发放碳配额，主要原因为本项目 2 台机组在 2023 年度和 2024
年度的碳排放实际水平优于相应机组类别的发电基准值和供热基准值。为符合碳
配额跨期结转要求，同时提高项目收益水平，本项目分别于 2024 年度和 2025 年
通过全国碳排放交易市场出售碳配额 20 万吨和 4 万吨，分别获得碳交易收入
1,924.53 万元和 264.68 万元。

（二）盈利模式概况和主要运营策略

1、发电业务的盈利模式

煤电经营成本包括折旧费、人工费、修理费、财务费等固定成本和燃煤等变
动成本。“十四五”以来，国内新能源快速发展，迫切需要煤电更好发挥基础性支
撑调节作用，单一电量电价机制不能充分体现煤电的支撑调节价值。2023 年 11
月 10 日，国家发展改革委和国家能源局正式发布《关于建立煤电容量电价机制
的通知》，构建起有效反映各类电源电量价值和容量价值的两部制电价机制。将
煤电单一制电价调整为两部制电价，其中电量电价主要回收变动成本，通过市场
化方式形成，灵敏反映电力市场供需、燃料成本变化等情况；容量电价水平主要
回收机组固定成本，根据转型进度等实际情况合理确定并逐步调整，充分体现煤
电对电力系统的支撑调节价值，确保煤电行业持续健康运行。
（1）电能量电费
2021 年 10 月 22 日，山东省发改委等部门下发《关于全面放开燃煤发电上
网电价有序推进销售电价市场化改革的通知》（鲁发改价格〔2021〕893 号），规
定放开全部燃煤发电机组上网电价，相关机组全部参与电力市场交易，其上网电
价在“基准价+上下浮动”范围内形成。该机制能灵敏的反映燃料成本波动和电力
供需变化，使煤电机组能够通过市场竞争调整电量电价。报告期内本项目的电量
电价和燃料成本等指标的统计情况见下表。
图表 2-34：2023 年至 2026 年 3 月电量电价和燃料成本等指标统计情况（不含税）
项目 单位 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年 1-3 月

入炉标准煤单价 元/吨 1044.50 980.96 882.98 885.95

单位电量燃料成本 元/兆瓦时 300.84 270.04 243.16 230.06

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平均电量电价 13 元/兆瓦时 353.46 335.63 448.09 298.96

单位电量边际贡献 14 元/兆瓦时 52.62 65.59 204.93 68.90

        2023 年度至 2024 年度，本项目的平均电量电价随燃料成本的下降也不断下
降，呈现出一定的煤-电价格联动趋势。2025 年度，项目的燃料成本进一步降低，
但在迎峰度夏期间，青岛市持续高温天气，社会用电负荷增加；受电网物理约束
限制，需本地电源保障供电。因此，2025 年度的平均电量电价较 2024 年度提高
112.46 元/兆瓦时。由上表可见，在仅考虑电量电价时，报告期内本项目的单位
电量边际贡献维持在 52.62~204.93 元/兆瓦时，可覆盖燃料成本，并维持合理盈
利。
        （2）容量电费
        报告期内，本项目的容量电费和非燃料成本（此处指发电/供汽/供暖业务涉
及的燃料成本以外的其他成本费用之和）等指标统计情况见下表。
图表 2-35：2023 年至 2026 年 3 月容量电价和固定成本等指标统计情况（不含税）
        项目 单位 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年 1-3 月

容量电费 万元 27,035.08 24,335.91 22,360.24 5,593.91

非燃料成本 万元 40,033.66 43,055.13 45,262.39 10,895.97

其中，折旧费 万元 12,303.04 14,275.88 12,122.04 5,141.90

无形资产摊销 万元 118.51 121.90 260.00 59.05

        财务费用 万元 6,134.78 5,449.20 3,933.43 781.30

             其他 万元 21,477.34 23,208.15 28,946.93 4,913.73

        因 2024 年容量电费政策变动及 2025 年上半年新能源“抢装潮”影响，本项目
的容量电费收入较 2023 年略有波动，但总体稳定性较强。
        由上表可见，本项目的容量电费占非燃料成本的 49.40%~67.53%，回收比例
与《国家发展改革委 国家能源局关于建立煤电容量电价机制的通知（发改价格

    平均电量电价=（中长期交易结算电费+现货交易结算电费）/（中长期交易结算电量+现货交易结算
13

电量），不含容量电费、辅助服务等其他电费收入。

14
        单位电量边际贡献=平均电量电价－单位电量燃料成本。

                                         127
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〔2023〕1501 号）》的政策要求 15较为贴合。
       1）相关补贴政策的持续性
       ① 过往政策的延续性
       为稳妥推进山东电力现货市场建设，保证电力系统长期容量的充裕性，2020
年 4 月 29 日，山东省对参与电力现货市场的发电机组给予容量补偿费用，从用
户侧收取的标准暂定为每千瓦时 0.0991 元（含税），有效期为 2020 年 6 月 1 日
至 2022 年 5 月 31 日。
       2022 年 3 月 28 日，《山东省发展和改革委员会关于电力现货市场容量补偿
电价有关事项的通知》（鲁发改价格〔2022〕247 号）明确延续市场化容量补偿
机制，从用户侧收取的电价标准保持不变，有效期为 2022 年 5 月 1 日至 2026
年 12 月 31 日。
       2023 年 11 月 10 日，国家发展改革委和国家能源局正式发布《关于建立煤
电容量电价机制的通知》，在全国范围内开始实施煤电容量电价机制，并明确用
于计算煤电容量电价的煤电机组固定成本实行全国统一标准，为每年每千瓦 330
元（含税）。
       2024 年 1 月 1 日，为加强山东现行市场化容量补偿电价机制与国家煤电容
量电价机制的衔接，将市场化容量补偿电价用户侧收取标准由每千瓦时 0.0991
元暂调整为 0.0705 元；同时，2024-2025 年山东煤电容量电价按照回收煤电机组
固定成本 30%确定，标准为每年每千瓦 100 元。
       2025 年 12 月 13 日，山东省发布《关于做好 2026 年全省电力市场建设有关
工作的通知》，指出鉴于山东省发电侧容量电价机制正在试点阶段，煤电容量电
价标准和用户侧收取的市场化容量补偿标准保持不变，2026 年年内，研究全面
开展容量电价改革，建立健全可靠容量补偿机制，具体安排另行通知。
       2026 年 1 月 27 日，国家发展改革委和国家能源局印发《关于完善发电侧容
量电价机制的通知》（发改价格〔2026〕114 号），指出各地按照《关于建立煤电
容量电价机制的通知》要求，将通过容量电价回收煤电机组固定成本的比例提升

15
     通过容量电价回收的固定成本比例，综合考虑各地电力系统需要、煤电功能转型情况等因素确定，
2024～2025 年多数地方为 30%左右，部分煤电功能转型较快的地方适当高一些，为 50%左右。2026 年起，
将各地通过容量电价回收固定成本的比例提升至不低于 50%。

                             128
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至不低于 50%。同时，提出电力现货市场连续运行后，省级价格主管部门会同相
关部门适时建立可靠容量补偿机制，对机组可靠容量（可靠容量是指机组在全年
系统顶峰时段能够持续稳定供电的容量）按统一原则进行补偿。
截至尽调基准日，山东省暂未公布可靠容量补偿机制相关政策。目前，仅甘
肃省发布可靠容量补偿机制：明确煤电机组每年可获得的容量电费为申报容量、
可靠容量补偿标准和容量供需系数三者的乘积，有利于充分体现煤电机组在系统
顶峰时段持续稳定供电的容量价值。其中，可靠容量补偿标准暂定为每年每千瓦
330 元；容量供需系数=容量需求/可靠容量，反映电力系统整体供需形势。
综上，相关政策保持着较好的连续性及稳定性。
② 顶层制度设计方面
为适应新型电力系统能源安全和绿色转型的发展需要，我国煤电逐渐向基础
保障性和系统调节性电源并重转型。建立适用于煤电机组的容量补偿机制，既是
近年来我国新能源快速发展的现实需要，也是下一步推动新能源进一步加快发展
和能源绿色低碳转型的必然要求。
一方面，近年来国内新能源快速发展，迫切需要煤电更好发挥基础性支撑和
调节作用。2025 年全国新增发电装机总量 5.42 亿千瓦，其中风电新增 1.2 亿千
瓦、太阳能发电新增 3.18 亿千瓦，合计 4.38 亿千瓦，占全国新增装机的 80.8%；
2025 年山东省新能源和可再生能源新增装机达 1681.6 万千瓦，占全省新增发电
装机总量的 93.6%。由于新能源发电具有间歇性和波动性，客观上需要更多的调
节性资源，为电力系统提供更加充裕的调节能力。煤电是我国成本较低、自主可
控的重要支撑调节电源，推动煤电加快向提供容量支撑保障和电量并重转型，平
常时段为新能源发电让出空间，对促进新能源进一步加快发展、保障电网稳定运
营具有重要意义。
另一方面，随着煤电转变经营发展模式，煤电机组越来越多时间“备而不
用”，通过电能量收入难以完全回收成本，近年来出现行业预期不稳等现象，长
此以往可能影响电力系统安全运行，并导致新能源利用率下降。
因此，容量机制是支撑我国能源转型的核心制度设计，综上所述，结合过往
容量补偿政策的延续性表现和我国能源系统的顶层设计，在电力市场深度改革的
大背景下，我国煤电容量电价机制及山东省市场化容量补偿机制的具体实施细则

                      129
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应会持续优化，但对机组可靠容量根据顶峰能力按统一原则进行补偿，公平反映
不同机组对电力系统顶峰贡献的总体思路不会发生变化。建立发电侧可靠容量补
偿机制，是我国新型电力系统的长期制度安排，具有明确的政策持续性。
2）未来容量电费补偿水平下降的可能性及其对项目未来现金流的影响
2023 年 11 月 10 日，《关于建立煤电容量电价机制的通知》指出，煤电容量
电价按照回收煤电机组一定比例固定成本的方式确定。综合考虑各地电力系统需
要、煤电功能转型情况等因素，2024-2025 年，多数地方通过容量电价回收固定
成本的比例为 30%左右，即每年每千瓦 100 元，部分煤电功能转型较快的地方适
当高一些；2026 年起，各地通过容量电价回收固定成本的比例提升至不低于
50%，即每年每千瓦 165 元。
根据《关于做好 2026 年全省电力市场建设有关工作的通知》（鲁发改能源
〔2025〕875 号），山东省煤电容量电价暂继续按照 100 元/千瓦·年（含税）执行，
用户侧收取的市场化容量补偿标准仍为 0.0705 元/千瓦时。同时，2026 年年内，
研究全面开展容量电价改革，建立健全可靠容量补偿机制，具体安排另行通知。
目前，山西、河北等省份已将煤电容量电价上调至每年每千瓦 165 元，具体
统计情况如下图表。
          图表 2-36：我国部分省份煤电容量电价统计情况
        煤电容量电价（元/千瓦·年，含税） 相对于固定成本的覆盖幅度
省份
         2024-2025 年 2026 年 2024-2025 年 2026 年
辽宁 100 370 30% 112%
吉林 100 330 30% 100%
甘肃 100 330 30% 100%
云南 165 330 50% 100%
广西 165 247.5 50% 75%
天津 100 231 30% 70%
四川 165 231 50% 70%
青海 165 185 50% 56%
北京 100 165 30% 50%
河北 100 165 30% 50%
蒙西 100 165 30% 50%
蒙东 100 165 30% 50%
上海 100 165 30% 50%
浙江 100 165 30% 50%
安徽 100 165 30% 50%
宁夏 100 165 30% 50%

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广东 100 165 30% 50%
山西 100 165 30% 50%

综上，参考其他省份的煤电容量电价调整趋势，结合国家发改委政策要求、
山东省能源结构转型进展，可靠容量补偿机制落地后，本项目容量电费仍将维持
在合理区间，用于回收机组的固定成本，补偿水平下降的可能性较小，预计对未
来现金流影响较小。
（3）市场运营费用
本项目的市场运营费用分为结构平衡费用、成本补偿与分摊类费用两项业务。
其中，
1）结构平衡费用又分为阻塞费用、优发优购曲线匹配偏差费用和预测偏差
费用三部分。
阻塞费用指在某一结算时段，由于发电侧主体以节点电价进行电能量电费结
算，用户侧主体以统一结算点电价进行电能量电费结算，发用电现货电能量电费
不一致将产生阻塞费用。
预测偏差费用指在某一结算时段，全网日前出清过程中非市场用户预测用电
量与实际用电量不一致将产生结算预测偏差费用。
优发优购曲线匹配偏差费用指未参与电能量市场交易的发电和优先用电曲
线不一致产生的曲线偏差费用。
广义上，这三部分费用均为保障电力系统安全稳定、市场平稳运行而产生、
需由市场主体分摊的成本，可归为系统运行成本。
2）成本补偿与分摊类费用，2025 年度本项目主要为启动补偿与分摊费用，
实质上是对煤电机组因系统调度需求（如新能源消纳、调峰保供）启停产生的燃
料损耗、设备损耗等启动成本的差额补偿，主要与机组在某一结算时段的总启停
次数有关。
（4）辅助服务交易
报告期内，山东省辅助服务市场暂只开展调频（二次调频）辅助服务、爬坡
辅助服务的集中交易，即本项目的辅助服务交易业务包含调频服务和爬坡服务两
项业务。其中，
调频服务是指发电机组能够通过自动发电控制装置（AGC）自动响应区域

                     131
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控制偏差（ACE），按照一定调节速率实时调整有功功率的服务。
爬坡服务是为应对可再生能源发电波动等不确定因素带来的系统净负荷短
时大幅变化，具备较强负荷调节速率的并网主体根据调度指令调整出力，以维持
系统功率平衡所提供的服务。
具体开展模式上，调频辅助服务市场采用基于调频里程的单一制价格机制，
以集中竞价方式确定辅助服务提供者，确定调频中标机组可按调频效果获得相应
的调频服务收入。现阶段调频辅助服务市场与现货市场分步出清，条件具备后调
频辅助服务市场和现货市场联合出清。爬坡辅助服务市场采用基于中标容量的单
一制价格机制，采用日前申报、日内与实时电能量市场联合出清的方式。
调频服务与爬坡服务是山东电力辅助服务市场当前两大核心市场化交易品
种，均由统调燃煤发电机组作为核心供给主体，本质是对煤电机组牺牲发电经济
性、提供灵活调节能力的成本补偿，共同支撑高比例新能源接入下的系统安全稳
定运行。

2、供汽业务的盈利模式

为应对煤炭价格变动对蒸汽生产和供应造成的影响，逐步理顺煤热价格关系。
2019 年 8 月 1 日，青岛西海岸新区发展和改革局和青岛西海岸新区城市管理局
印发《青岛西海岸新区煤炭蒸汽价格联动暂行办法》（青西新发改〔2019〕152
号），明确在不考虑其他因素变动情况下，终端用户的蒸汽销售价格实行政府指
导价管理，与辖区内供热企业的煤炭采购价格实行联动。其中，依据国内同行业
生产企业 1 吨标煤产 7.5 吨蒸汽核算，煤炭蒸汽价格联动系数为 0.12，即标煤均
价每上涨或下降 1 元/吨，蒸汽销售价格相应上涨或下降每吨 0.12 元。下表为 2020
年 6 月至尽调基准日当地政府公示的煤炭采购价格和蒸汽销售价格等情况。
图表 2-37：2020 年 6 月至尽调基准日当地政府公示的煤炭采购价格和蒸汽销售价格等情况
                    辖区内供热企业标煤到厂加
                                         终端用户的蒸汽销售价格
       时间 权平均价格（元/吨，不含
                                           （元/吨，含税）
                         税）

2020.06-2020.11 662.68 204.28
2020.12-2021.05 801.07 220.89
2021.06-2021.11 903.28 233.15
2021.12-2022.05 1,774.57 337.70

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2022.06-2022.11 1,408.15 293.73
2022.12-2023.05 1,565.09 312.56
2023.06-2023.11 1,389.87 291.53
2023.12-2024.05 983.00 242.71
2024.06-2025.02 1,051.98 250.99
2025.03-2025.05 972.33 241.43
2025.06-2025.08 863.34 228.35
2025.09-2026.02 798.36 220.55
      2026.03 887.37 231.23

结合上述数据拟合发现，终端用户的蒸汽销售价格与青岛市西海岸新区供热
企业标煤到厂加权平均价格呈高度线性正相关。根据项目公司与青岛热电已签署
的《蒸汽供应协议》，项目公司销售给青岛热电的蒸汽价格较青岛西海岸新区发
改局公示的终端用户蒸汽指导价下调 35 元/吨（含税），并随政府指导价联动调
整。因此，本项目的供汽价格同样与青岛市西海岸新区供热企业标煤到厂加权平
均价格呈高度线性正相关，有利于本项目的燃料成本充分向下游传导，确保供汽
业务盈利水平。报告期内，本项目供汽业务的燃料成本以及对应的供汽收入情况
如下表。
图表 2-38：2023 年至 2026 年 3 月本项目供汽业务的燃料成本和收入情况（不含税）
     项目 单位 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年 1-3 月
单位供汽燃料成本 元/吨 115.15 104.61 100.88 99.06
    供汽量 万吨 85.35 95.10 103.63 28.42
供汽业务的燃料成本 万元 9,827.68 9,948.37 10,454.24 2,815.00
供汽收入 万元 20,358.76 18,522.25 18,887.92 4,935.22

3、供暖业务的盈利模式

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》《山东省定价
目录》《山东省集中供热定价成本监审办法》等有关规定，山东省集中供热价格
实行政府定价。就本项目而言，项目公司的供暖价格由黄岛区发改局会同区城管
局、区财政局在第三方机构独立专项审计的基础上合理确定。同时，明确供热定
价成本由生产成本、期间费用和纳入定价成本的相关税金构成。其中，生产成本
主要包括直接原辅材料费用（供热消耗的原煤、燃油等相关支出）、水电费用、
职工薪酬、固定资产折旧费、无形资产摊销费和制造费用等。报告期内，本项目
供暖业务的燃料成本以及对应的供暖收入情况如下表。
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图表 2-39：2023 年至 2026 年 3 月本项目供暖业务的燃料成本和收入情况（不含税）
     项目 单位 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年 1-3 月
单位供暖燃料成本 元/吨 42.78 38.81 35.48 35.38
    供暖量 万吉焦 103.58 240.03 197.01 135.50
供暖业务的燃料成本 万元 4,431.43 9,314.79 6,989.40 4,793.84
供暖收入 万元 4,714.51 11,838.18 9,721.84 5,824.58

4、主要运营策略

基金发行后，基金管理人将协同运营管理机构，持续优化本项目的运营策略，
包括但不限于：
（1）电能量电费方面，坚持量价统筹、效益为先，密切跟踪电力市场变化，
综合研判市场竞争形势和电价走势，充分挖掘电量空间，做好市场交易工作，抢
抓现货高价时段及迎峰度夏、迎峰度冬关键窗口期增发效益电量，力争保持电量
电价及利润在合理水平。
（2）容量电费方面，加强生产端的检修标准化管理，持续开展控非停行动，
提升极端情况下应急处置和保障能力，确保机组在关键时刻发得出、顶得上、稳
得住，争取容量电费最大化。
（3）电力辅助服务方面，在新型电力系统高比例新能源并网的大背景下，“灵
活性改造筑基+辅助服务市场变现”的模式，将煤电原本无偿承担的系统调节责任，
转化为可量化、可交易、可持续的市场化收益。
（4）供汽和供暖方面，项目依托自身热源与基础设施优势，大力拓展优质
供热市场，持续向周边用户提供工业供汽、民生供暖等一体化综合能源服务。
（5）燃料采购方面，聚焦燃料控价目标，科学统筹保供与控价的关系，在
保障供应安全的前提下控制燃料成本。提高电煤长协签约履约质量，结合市场和
区域特点科学确定长协比例，发挥长协合同“压舱石”作用。同时，加强市场研判，
提升市场把握能力，优化现货和进口煤采购策略，坚持“淡储旺耗”，保障燃料成
本可控在控。

（三）运营管理和现金流归集安排

1、运营管理安排

本基金发行前，项目公司作为发起人并表范围内的全资子公司，由发起人全
资子公司青岛热电提供运营管理服务。
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在本基金发行后，基金管理人将审慎论证宏观经济因素、不动产项目行业周
期等因素来判断不动产项目当前的投资价值以及未来的发展空间，对不动产项目
进行主动运营管理。同时，基金管理人将继续聘请青岛热电作为运营管理机构，
为不动产项目提供运营管理服务，并签署新的运营管理服务协议。基金管理人将
委托运营管理机构采取积极措施以提升不动产项目的管理能力和运营管理效率。
具体运营管理安排，详见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第
二节 运营管理安排”。

2、现金流归集安排

根据《监管协议》约定，不动产基金设立后，项目公司仅保留在监管银行
（或其分支机构）开立的项目公司监管账户。专项计划设立之日起，项目公司应
以项目公司监管账户收取不动产项目底层现金流入（即项目公司取得的运营收入
等全部收入以及全部现金流入）以及专项计划对项目公司的出资增资款项和借款
及不动产基金文件和专项计划文件约定的其他收入。现金流归集安排，详见本招
募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”之“四、
不动产项目现金流回款及分配路径”。

（四）项目运营未来展望

本项目是山东省新旧动能转换重点项目、青岛市核心能源基础设施与民生工
程。综合国家产业政策导向、区域规划、青岛本地电源结构、机组自身合规性四
大维度，属于国家和地方鼓励保留、升级优化的核心保障性电源与主力热源，是
区域能源安全与绿色转型的核心支撑。

1、产业政策走向展望

本项目作为单机 30 万千瓦级以上的超临界热电联产机组，已被国家《产业
结构调整指导目录》（2024 年本）明确列为鼓励类范畴，属于国家重点支持持续
运营与升级的先进产能。在区域层面，本项目不仅是山东省推动 30 万千瓦以下
落后小机组关停整合的核心依托，也是青岛市“一网多源”供热体系的关键支撑。
基金发行后，存续期内，基金管理人与运营管理机构将实时跟踪《产业结构调整
指导目录》等顶层产业政策的修订与落地，紧盯山东省、青岛市能源、热电规划

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调整及环保、能耗政策更新，提前预判政策变化方向，动态调整机组经营与改造
策略，通过持续的技术改造，确保本项目始终处于行业先进水平，成为政策重点
支持的升级对象，始终贴合政策鼓励导向。

2、市场与需求展望

青岛市用电负荷持续增长，2025 年全社会用电量已突破 700 亿千瓦时，且
作为典型受端电网，电网高荷期间外电送入比例高达 50%，需本地主力电源作为
保供“压舱石”。与此同时，青岛市新能源装机容量占全市电力装机比重超过
60%，在外电依存度高、新能源占比快速提升、电网负荷屡创新高的背景下，对
具备宽负荷调节能力的煤电机组调峰需求旺盛。本项目作为青岛南部电网的核心
电源与董家口经济区唯一大型热源，兼具保障高端制造业用电、应对尖峰负荷以
及支撑新能源消纳的多重刚性需求，其市场地位在区域电源结构中具有不可替代
性。

3、项目运营展望

（1）运营计划
基金管理人将按照《基金指引》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》等文件的相关规定，积极开展不动产项目运营管理工作，
以基金合同、基金托管协议、标准条款等文件的约定为框架，结合基金管理人制
定的运营管理制度、项目公司章程等文件构建较为完善的治理机制。并通过委派
董事与财务负责人强化项目管控，并依托托管人监督资金流向。同时，管理人将
持续跟踪政策与技术标准变化，对机组开展节能降碳、供热和灵活性改造，确保
技术指标保持行业领先，动态适配新型电力系统的调峰需求。
（2）收入与盈利展望
项目收入涵盖供电、供热、供汽三大板块，来源较为多元。其中，电能量电
费通过市场化竞价回收变动成本并创造边际贡献；容量电费依据国家政策回收固
定成本，稳定性较强；供热与供汽收入则依托其作为董家口经济区唯一大型热源
及西海岸新区核心热源的地位，具备刚性需求支撑。在区域电力供需偏紧、热负
荷需求持续增长以及机组作为核心调节资源的背景下，基金管理人将持续完善项
目运营管理体系，积极推动项目实现可维持较为稳健的现金流与盈利水平，力争
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为投资人提供持续回报。

九、不动产项目重要现金流提供方的有关情况

本项目不涉及重要现金流提供方。
本项目的发电收入均通过市场化交易取得，电力交付及交易结算的直接现金
流提供方为国网山东省电力公司，但穿透看，底层现金流提供方均为电力用户，
具备较高的分散度。
本项目的工业蒸汽销售收入，均为青岛热电利用自建的蒸汽管网输送至董家
口经济区内各工业企业交易取得。截至 2025 年底，本项目共有 16 家终端工业热
用户。其中，最大的工业蒸汽用户为青岛渤海董家口粮油工业有限公司（以下简
称“渤海粮油”），2023 年、2024 年和 2025 年供汽收入分别为 8,838.85 万元、
8,740.41 万元和 9,951.50 万元，占当期青岛热电营业收入的 5.56%、5.44%和 5.44%。
穿透至底层看，本项目的工业蒸汽销售收入具备较高的分散度。
本项目的供暖收入分为两部分，一部分通过为董家口经济区提供冬季供暖取
得（下称“短输供暖”），客户对象为青岛热电供热许可范围内的取暖用户。另一
部分通过销售给青岛西海岸供热管网有限公司取得（即长输供暖），该公司的全
资控股股东为青岛西海岸公用事业集团有限公司，是青岛市黄岛区西部城区的供
热特许经营企业。穿透来看，本项目的供暖热量销售收入来自于青岛市黄岛区西
部城区和董家口经济区的居民和非居民取暖用户，具有高度的分散性。

十、不动产项目所属行业情况

（一）行业法律法规、行业政策对项目经营资质、准入门槛、运营模式、行
业竞争格局等方面的主要影响

1、行业主管部门与监管体制

根据国家统计局起草，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会
批准发布的《国民经济行业分类》（2017 年修订）国家标准，华能青岛项目所处
行业属于电力、热力、燃气及水生产和供应业中的电力、热力生产和供应业（行
业代码 D44），行业主管部门主要包括国家发展和改革委员会、国家能源局、生
态环境部、自然资源部等。具体职能及职责划分如下：
                            137
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               图表 2-40：行业主管部门与监管体制
监管部门 主要职责
            国家发展和改革委员会为国务院的组成部门，负责拟订并组织实施国民经
            济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，牵头组织统一规划体系建设。
            负责国家级专项规划、区域规划、空间规划与国家发展规划的统筹衔接；
            负责投资综合管理，拟订全社会固定资产投资总规模、结构调控目标和政
            策，会同相关部门拟订政府投资项目审批权限和政府核准的固定资产投资
国家发展和改革委员 项目目录，按国务院规定权限审批、核准、审核重大项目。规划重大建设
会及地方发改部门 项目和生产力布局；负责拟订并组织实施有关价格政策，组织制定少数由
            国家管理的重要商品、服务价格和重要收费标准；负责深化投融资体制改
            革，最大限度减少项目审批、核准范围。深化价格改革，及时修订调减政
            府定价目录，健全反映市场供求的定价机制等。国家发改委及地方发改部
            门负责推动并贯彻电力体制改革，并对不同类别的发电项目进行评估和审
            批，国家发改委价格司及其地方部门负责上网电价相关政策的制订。
            2013 年 3 月，国务院将国家能源局、国家电力监管委员会的职责整合，重
            新组建国家能源局，由国家发展和改革委员会管理。国家能源局主要职责
            包括：起草能源发展和有关监督管理的法律法规送审稿和规章；拟订并组
            织实施能源发展战略、规划和政策，推进能源体制改革；组织制定各种传
            统能源、新能源和可再生能源等的产业政策及相关标准，审批能源固定资
            产投资项目；组织推进能源重大设备研发及其相关重大科研项目，组织协
            调相关重大示范工程和推广应用新产品、新技术、新设备；制定与能源相
国家能源局、地方能 关的资源、财税、环保及应对气候变化政策等。地方能源管理部门主要职
源管理部门及其派出 责是：科学分析、细致研究、突出重点，充分发挥地方能源监管职能；激
监管机构 活区域内的行业活力；助力地方经济发展等。国家能源局派出的电力行业
            主要监管机构为华北、东北、西北、华东、华中、南方共六个区域电力监
            管局，后者向各地方省市单位派驻监管办公室，主要职责为监管电力市场
            运行，规范电力市场秩序；监管电力调度交易，监管电力普遍服务政策的
            实施；负责电力等能源行政执法工作，依法查处有关违法违纪行为，监督
            检查有关电价；负责电力建设工程施工安全、工程质量安全的监督管理以
            及电力应急和可靠性管理；负责组织实施电力业务许可以及依法设定的其
            他行政许可；负责协调有关跨省、跨区能源监管业务等。
            自然资源部主要职责有履行全民所有土地、矿产、森林、草原、湿地、水、
            海洋等自然资源资产所有者职责和所有国土空间用途管制职责，拟订自然
            资源和国土空间规划及测绘、极地、深海等法律法规草案，制定部门规章
            并监督检查执行情况，负责自然资源统一确权登记工作，负责自然资源的
自然资源部及地方自
            合理开发利用，组织拟订自然资源发展规划和战略，组织拟订并实施土地、
然资源部门
            海洋等自然资源年度利用计划，负责监督实施海洋战略规划和发展海洋经
            济，负责海洋开发利用和保护的监督管理工作，根据中央授权，对地方政
            府落实党中央、国务院关于自然资源和国土空间规划的重大方针政策、决
            策部署及法律法规执行情况进行督察等。
            负责重大生态环境问题的统筹协调和监督管理；负责监督管理国家减排目
            标的落实，组织制定陆地和海洋各类污染物排放总量控制、排污许可证制
            度并监督实施，监督检查各地污染物减排任务完成情况，实施生态环境保
            护目标责任制；负责环境污染防治的监督管理，制定大气、水、固体废物
生态环境部及地方生
            等的污染防治管理制度并监督实施，监督指导区域大气环境保护工作，组
态环境部门
            织实施区域大气污染联防联控协作机制。负责生态环境准入的监督管理，
            按国家规定审批或审查重大开发建设区域、规划、项目环境影响评价文件，
            拟订并组织实施生态环境准入清单；统一行使生态和城乡各类污染排放监
            管与行政执法职责，切实履行监管责任，全面落实大气、水、土壤污染防
                        138
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监管部门 主要职责
               治行动计划等。

            2、行业法律法规、行业政策及其影响

     燃煤发电行业受法律、法规、规章制度以及政策影响显著，有关行业主要法
律法规及政策汇总如下：
                    图表 2-41：行业主要法律法规及政策汇总表
发布时间 发布部门 政策名称 重点内容及解读

                      电力行业政策对煤电行业影响
                                    推动能源体系绿色低碳转型。坚持节能优
                    《关于加快建立健全 先，完善能源消费总量和强度双控制度。促
2021 年 2
             国务院 绿色低碳循环发展经 进燃煤清洁高效开发转化利用，继续提升大
月
                    济体系的指导意见》 容量、高参数、低污染煤电机组占煤电装机
                                    比例。
                                    建设清洁低碳、安全高效的能源体系，提高
                                    能源供给保障能力。加快发展非化石能源，
                                    坚持集中式和分布式并举，大力提升风电、
                    《中华人民共和国国
                                    光伏发电规模，加快发展东中部分布式能
                    民经济和社会发展第
2021 年 3 源，有序发展海上风电，加快西南水电基地
             国务院 十四个五年规划和
月 建设，安全稳妥推动沿海核电建设，建设一
                    2035 年远景目标纲
                                    批多能互补的清洁能源基地，非化石能源占
                          要》
                                    能源消费总量比重提高到 20%左右。推动煤
                                    炭生产向资源富集地区集中，合理控制煤电
                                    建设规模和发展节奏，推进以电代煤。
                                    强化煤电托底保障。积极推动煤电由主体性
                                    电源向提供可靠容量、调峰调频等辅助服务
                                    的基础性电源转变。加强应急备用和调峰能
                                    力建设，全面实施存量煤电机组灵活性改
2021 年 8 山东省人 《山东省能源发展 造，鼓励服役到期机组经延寿改造后转为应
月 民政府 “十四五”规划》 急备用电源。有序推进续建项目建设，科学
                                    确定投产时序。按减容量、减煤量替代原
                                    则，严格控制新上煤电项目。推进电力绿色
                                    生产，到 2025 年，煤电机组平均供电煤耗
                                    降至 300 克标准煤/千瓦时。
                                    严格控制化石能源消费。加快煤炭减量步
                    《关于完整准确全面
                                    伐，“十四五”时期严控煤炭消费增长，“十
2021 年 9 贯彻新发展理念做好
             国务院 五五”时期逐步减少。统筹煤电发展和保供
月 碳达峰碳中和工作的
                                    调峰，严控煤电装机规模，加快现役煤电机
                       意见》
                                    组节能升级和灵活性改造。
                                    推进煤炭消费替代和转型升级。加快煤炭减
                                    量步伐，“十四五”时期严格合理控制煤炭消
2021 年 10 《2030 年前碳达峰
             国务院 费增长，“十五五”时期逐步减少。严格控制
    月 行动方案》
                                    新增煤电项目，新建机组煤耗标准达到国际
                                    先进水平，有序淘汰煤电落后产能，加快现
                                  139
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发布时间 发布部门 政策名称 重点内容及解读
                                 役机组节能升级和灵活性改造，积极推进供
                                 热改造，推动煤电向基础保障性和系统调节
                                 性电源并重转型。
                                 全面梳理煤电机组供电煤耗水平，结合不同
            国家发展
                                 煤耗水平煤电机组实际情况，探索多种技术
2021 年 10 改革委员 《全国煤电机组改造
                                 改造方式，分类提出改造实施方案。到
    月 会、国家 升级实施方案》
                                 2025 年，全国火电平均供电煤耗降至 300
            能源局
                                 克标准煤/千瓦时以下。
                                 强化本地电源支撑。推进大型热电联产机组
                                 建设，打造省内领先的大型燃机强市。按照
                                 “退而不拆”原则，推动投运年限久、效率相
                                 对较低的部分燃煤机组转为应急备用和调
                                 峰，保障供电安全，促进我市电源运行效率
            青岛市人
2021 年 11 《青岛市“十四五”能 整体提升；逐步推动主力电厂装机总容量约
            民政府办
    月 源发展规划》 54.5 万千瓦的部分煤电机组转为应急备用和
             公厅
                                 调峰机组。到 2025 年，主力电源新增年发
                                 电量达 79 亿千瓦时左右。同时，将华能董
                                 家口 2×35 万千瓦燃煤热电联产工程建成 2
                                 台 35 万千瓦燃煤热电联产机组列为电源电
                                 网建设重点规划项目
                                 完善煤电清洁高效转型政策。在电力安全保
                                 供的前提下，统筹协调有序控煤减煤，推动
                                 煤电向基础保障性和系统调节性电源并重转
            国家发展
                   《关于完善能源绿色 型。推进煤电机组节能提效、超低排放升级
2022 年 1 改革委员
                   低碳转型体制机制和 改造，根据能源发展和安全保供需要合理建
月 会、国家
                    政策措施的意见》 设先进煤电机组。充分挖掘现有大型热电联
            能源局
                                 产企业供热潜力，鼓励在合理供热半径内的
                                 存量凝汽式煤电机组实施热电联产改造，探
                                 索开展煤电机组抽汽蓄能改造。
                                 到 2025 年，全国统一电力市场体系初步建
                                 成，国家市场与省（区、市）/区域市场协
                                 同运行，电力中长期、现货、辅助服务市场
                                 一体化设计、联合运营，跨省跨区资源市场
            国家发展 化配置和绿色电力交易规模显著提高，有利
                   《关于加快建设全国
2022 年 1 改革委员 于新能源、储能等发展的市场交易和价格机
                   统一电力市场体系的
月 会、国家 制初步形成。到 2030 年，全国统一电力市
                     指导意见》
            能源局 场体系基本建成，适应新型电力系统要求，
                                 国家市场与省（区、市）/区域市场联合运
                                 行，新能源全面参与市场交易，市场主体平
                                 等竞争、自主选择，电力资源在全国范围内
                                 得到进一步优化配置。
                                 明确能效和污染物排放的基准水平和标杆水
                                 平，充分发挥能效引领作用，推动煤炭洗
                   《煤炭清洁高效利用
            国家发展 选、燃煤发电、燃煤锅炉供热、煤炭转化等
2022 年 4 重点领域标杆水平和
            改革委员 重点领域节能减污降碳。其中，燃煤发电领
月 基准水平（2022 年
             会 域新建机组的供电煤耗标杆水平和基准水平
                      版）》
                                 分别为 270 克标准煤/千瓦时和 285 克标准
                                 煤/千瓦时，现役机组（超临界 300MW）的
                             140
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发布时间 发布部门 政策名称 重点内容及解读
                                     供电煤耗标杆水平和基准水平分别为 299 克
                                     标准煤/千瓦时和 308 克标准煤/千瓦时
                                     加强煤炭清洁高效利用，全面关停淘汰中温
                                     中压及以下参数或未达到供电煤耗标准、超
                                     低排放标准的低效燃煤机组，大力推动煤电
                    《关于印发山东省碳 节能降碳改造、灵活性改造、供热改造“三
2022 年 12 山东省人
                     达峰实施方案的通 改联动”。实施机组对标行动，加快煤电机
    月 民政府
                        知》 组节能技改，挖掘余热利用潜力，不断降低
                                     供电标准煤耗。到 2025 年，煤电机组正常
                                     工况下平均供电煤耗降至 295 克标准煤/千
                                     瓦时左右。
                                     开展新一代煤电试验示范，探索与新型电力
                                     系统发展相适应的新一代煤电发展路径，以
            国家发展 清洁低碳、高效调节、快速变负荷、启停调
            改革委员 峰为主线任务，推动煤电机组深度调峰、快
                    《加快构建新型电力
2024 年 7 会、国家 速爬坡等高效调节能力进一步提升，更好发
                      系统行动方案
月 能源局、 挥煤电的电力供应保障作用，促进新能源消
                    （2024—2027 年）》
            国家数据 纳；应用零碳或低碳燃料掺烧、碳捕集利用
             局 与封存等低碳煤电技术路线，促进煤电碳排
                                     放水平大幅下降。以合理的政策、市场机制
                                     支持煤电机组优化运行方式。
                                     着力提升火电调节能力，按照 2027 年实现
                                     存量煤电机组“应改尽改”原则制定灵活性改
                                     造推进方案。在保障安全前提下，探索煤电
            国家发展 《电力系统调节能力 机组深度调峰，最小技术出力达到新一代煤
2024 年 12 改革委员 优化专项行动实施方 电升级有关指标要求，并确保煤耗不大幅增
    月 会、国家 案（2025—2027 加，机组涉网性能符合系统运行要求。鼓励
            能源局 年）》 煤电企业结合市场需求自主配置调频储能。
                                     优化煤电机组的调用方式。经济合理调用各
                                     类煤电机组，在确保安全的前提下，最大限
                                     度发挥煤电机组的经济调节能力。
                                     提出“（一）深度调峰技术要求。根据机组
                                     类型、煤质特性、供热类型等区别，现役机
                                     组最小发电出力达到 25%~40%额定负荷。
                                     （二）负荷变化速率技术要求。根据机组类
            国家发展 型、负荷区间等区别，现役机组负荷变化速
                    《新一代煤电升级专
2025 年 3 改革委员 率达到 0.8%~2.5%额定功率/分钟。（三）启
                     项行动实施方案
月 会、国家 停调峰技术要求。新一代煤电试点示范机组
                    （2025—2027 年）》
            能源局 需具备安全可靠启停调峰能力。（四）宽负
                                     荷高效技术要求。现役机组年均运行供电煤
                                     耗、新建机组设计工况供电煤耗应满足燃煤
                                     发电机组单位产品能源消耗限额
                                     （GB21258）的相关要求。”
                                     推动煤电行业减污降碳，有序推进小煤电机
            山东省发 《山东省关于加强煤 组关停并转，加快推动全省煤电行业转型升
2025 年 4
            改委等 6 炭清洁高效利用的实 级。提速大型清洁高效煤电项目建设，做好
月
             部门 施方案》 指导服务和土地、能耗、主要污染物排放、
                                     碳排放等要素保障，合理布局建设清洁高效
                                 141
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发布时间 发布部门 政策名称 重点内容及解读
                               煤电项目。全面实施煤电机组“三改联动”，
                               推进热电协同、熔盐储热等热电解耦技术示
                               范，有序推动煤耗未达到基准水平机组实施
                               节能降碳改造和供热改造。大力推广长输供
                               热。
                      电价政策对煤电行业影响
                               深化电力体制改革的重点和路径，在进一步
                               完善政企分开、厂网分开、主辅分开的基础
                               上，按照管住中间、放开两头的体制架构，
                               有序放开输配以外的竞争性环节电价，有序
                   《关于进一步深化电 向社会资本开放配售电业务，有序放开公益
2015 年 3
            国务院 力体制改革的若干意 性和调节性以外的发用电计划；推进交易机
月
                      见》 构相对独立，规范运行；继续深化对区域电
                               网建设和适合我国国情的输配体制研究；进
                               一步强化政府监管，进一步强化电力统筹规
                               划，进一步强化电力安全高效运行和可靠供
                               应。
                               有序放开全部燃煤发电电量上网电价，燃煤
                               发电电量原则上全部进入电力市场，通过市
                               场交易在“基准价+上下浮动”范围内形成上
                               网电价。同时扩大市场交易电价上下浮动范
            国家发展 《关于进一步深化燃
2021 年 10 围，将燃煤发电市场交易价格浮动范围由现
            改革委员 煤发电上网电价市场
    月 行的上浮不超过 10%、下浮原则上不超过
             会 化改革的通知》
                               15%，扩大为上下浮动原则上均不超过
                               20%，高耗能企业市场交易电价不受上浮
                               20%限制。电力现货价格不受上述幅度限
                               制。
                               放开全部燃煤发电机组上网电价，相关机组
            山东省发 全部参与电力市场交易，其上网电价在“基
            改委、山 准价+上下浮动”范围内形成。山东燃煤发电
                   《关于全面放开燃煤
            东省能源 基准价继续按照每千瓦时 0.3949 元（含
2021 年 10 发电上网电价有序推
            局、国家 税，下同）标准执行，最高价格调整为
    月 进销售电价市场化改
            能源局山 0.4739 元（上浮 20%），最低价格调整为
                     革的通知》
            东监管办 0.3159 元（下浮 20%），燃煤发电企业与高
             公室 耗能企业开展交易的，交易电价不受上浮
                               20%限制。
                               在山东容量市场运行前，参与电力现货市场
                   《关于电力现货市场
2022 年 3 山东省发 的发电机组容量补偿费用从用户侧收取，电
                   容量补偿电价有关事
月 改委 价标准暂定为每千瓦时 0.0991 元（含税），
                     项的通知》
                               自 2022 年 5 月 1 日起施行。
                               进一步推动现货市场建设。现货市场对煤电
                               行业的影响是双重的：一方面，煤电可以在
            国家发展 尖峰时段通过高价出清获取更高收益，特别
2023 年 9 改革委员 《电力现货市场基本 是具备快速爬坡和深度调峰能力的机组更有
月 会、国家 规则（试行）》 优势；另一方面，现货市场价格波动更大，
            能源局 也要求煤电企业更精准地进行燃料库存安
                               排、机组检修安排和市场报价，否则经营风
                               险会更高。
                            142
                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

发布时间 发布部门 政策名称 重点内容及解读
                                   明确煤电容量电价按照回收煤电机组一定比
                                   例固定成本的方式确定。其中，用于计算容
                                   量电价的煤电机组固定成本实行全国统一标
            国家发展
                                   准，为每年每千瓦 330 元；通过容量电价回
2023 年 11 改革委员 《关于建立煤电容量
                                   收的固定成本比例，综合考虑各地电力系统
    月 会、国家 电价机制的通知》
                                   需要、煤电功能转型情况等因素确定，
            能源局
                                   2024～2025 年多数地方为 30%左右。2026
                                   年起，将各地通过容量电价回收固定成本的
                                   比例提升至不低于 50%。
            山东省发 明确：①2024~2025 年山东煤电容量电价按
            改委、国 《关于贯彻发改价格 照回收煤电机组固定成本 30%确定，标准为
            家能源局 〔2023〕1501 号文 每年每千瓦 100 元（含税）；②加强山东现
2023 年 12
            山东监管 件完善我省容量电价 行市场化容量补偿电价机制与煤电容量电价
    月
            办公室、 机制有关事项的通 机制的衔接，现行市场化容量补偿电价用户
            山东省能 知》 侧收取标准由每千瓦时 0.0991 元暂调整为
             源局 0.0705 元，自 2024 年 1 月 1 日起执行。
                                   明确深化新能源上网电价市场化改革，推动
            国家发展 《关于深化新能源上
                                   新能源上网电量全面进入电力市场、通过市
2025 年 2 改革委员 网电价市场化改革促
                                   场交易形成价格。坚持分类施策，区分存量
月 会、国家 进新能源高质量发展
                                   项目和增量项目，建立新能源可持续发展价
            能源局 的通知》
                                   格结算机制。
                      煤炭行业政策对煤电行业影响
                                   引导煤炭价格在合理区间运行。煤炭价格由
                                   市场形成，国家发展改革委员会会同有关方
                                   面综合采取供需衔接、储备吞吐、进出口调
                                   节、运输协调等措施，促进煤炭价格在合理
                                   区间运行。当煤炭价格显著上涨或者有可能
                                   显著上涨时，将根据《价格法》第三十条等
            国家发展 《关于进一步完善煤 规定，按程序及时启动价格干预措施，引导
2022 年 2
            改革委员 炭市场价格形成机制 煤炭价格回归合理区间；当煤炭价格出现过
月
             会 的通知》 度下跌时，综合采取适当措施，引导煤炭价
                                   格合理回升。从多年市场运行情况看，近期
                                   阶段秦皇岛港下水煤（5500 千卡）中长期
                                   交易价格每吨 570～770 元（含税）较为合
                                   理，煤炭生产、流通、消费能够保持基本平
                                   稳，煤、电上下游产业能够实现较好协同发
                                   展。
                                   依据《价格法》《价格违法行为行政处罚规
                                   定》，以及《价格违法行为行政处罚实施办
                                   法》等有关法律法规政策，结合煤炭领域哄
                                   抬价格违法行为的主要特点和突出问题，明
            国家发展 《关于明确煤炭领域 确了煤炭经营者捏造涨价信息、散布涨价信
2022 年 4
            改革委员 经营者哄抬价格行为 息、囤积居奇、以及无正当理由大幅度或者
月
             会 的公告》 变相大幅度提高价格等四种哄抬价格的具体
                                   表现形式。同时，4 号公告指出存在下列情
                                   形之一，且无正当理由的，一般可视为哄抬
                                   价格行为：（1）经营者的煤炭中长期交易销
                                   售价格，超过国家或者地方有关文件明确的
                               143
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                              中长期交易价格合理区间上限的；（2）经营
                              者的煤炭现货交易销售价格，超过国家或者
                              地方有关文件明确的中长期交易价格合理区
                              间上限 50%的。
                              加强煤炭价格调控监管，强调按照 303 号文
                              和 4 号公告有关要求，自 5 月 1 日起，煤炭
                              中长期交易价格和现货价格均有了合理区
                              间。其中，秦皇岛港下水煤（5500 千卡，
                              下同）中长期、现货价格每吨分别超过 770
                              元、1155 元，山西煤炭出矿环节中长期、
           国家发展 国家发改委研究加强
2022 年 5 现货价格每吨分别超过 570 元、855 元，陕
           改革委员 煤炭价格调控监管专
月 西煤炭出矿环节中长期、现货价格每吨分别
            会 题会议
                              超过 520 元、780 元，蒙西煤炭出矿环节中
                              长期、现货价格每吨分别超过 460 元、690
                              元，蒙东煤炭（3500 大卡）出矿环节中长
                              期、现货价格每吨分别超过 300 元、450
                              元，如无正当理由，一般可认定为哄抬价
                              格。
                              煤炭生产经营企业与需方签订中长期合同
                              时，不得通过捆绑销售现货等方式变相提高
                              交易价格，超出合理区间。例如，陕西省煤
                              炭（5500 千卡，下同）出矿环节中长期交
                              易价格合理区间上限为 520 元/吨，按此测
           国家发展 国家发改委煤炭价格
2022 年 5 算的出矿环节现货交易价格合理区间上限为
           改革委员 调控监管政策系列解
月 780 元/吨。当地某煤矿与电厂签订了一份中
            会 读之四
                              长期合同，约定出矿价格按“1 吨长协（520
                              元/吨）捆绑销售 2 吨现货（780 元/吨）”方
                              式执行，平均价格为 693 元/吨，实际已超
                              出当地出矿环节中长期交易价格合理区间上
                              限，存在涉嫌哄抬价格行为。
                              明确煤炭生产经营企业不得通过向关联方转
                              售，再由关联方大幅度提高价格出售煤炭。
                              例如，陕西煤炭（5500 千卡，下同）出矿
                              环节中长期交易价格的合理区间上限为 520
           国家发展 国家发改委煤炭价格 元/吨。当地某煤炭企业与其控股的贸易公
2022 年 5
           改革委员 调控监管政策系列解 司签订一份煤炭中长期合同，约定以 450 元
月
            会 读之七 /吨的出矿价格供货，但该贸易公司随后以
                              550 元/吨的出矿价格将该批煤炭销售给电
                              厂，售价超出当地出矿环节中长期交易价格
                              合理区间上限，一般可视为存在涉嫌哄抬价
                              格行为。
                              明确煤炭生产流通企业不得通过对外公开报
                              价超出合理区间等方式，散布可能推高煤炭
           国家发展 国家发改委煤炭价格 价格预期的信息。例如，蒙西煤炭（5500
2022 年 6
           改革委员 调控监管政策系列解 千卡，下同）出矿环节中长期交易价格合理
月
            会 读之九 区间上限为 460 元/吨，如当地某煤矿对外
                              公开报价 500 元/吨销售中长期交易煤炭，
                              即使未成交，但由于该报价超出当地价格合

                           144
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                                  理区间上限，可能会产生市场对煤炭价格上
                                  涨的预期，因此，存在涉嫌哄抬价格的行
                                  为。
                                  在电煤中长期签约数量方面，要求各产煤省
                                  区暂按 2022 年《煤炭安全保供责任书》明
                                  确的 26 亿吨任务目标分解电煤中长期合同
                                  煤源任务，必须根据产能产量和煤种情况，
                                  将签订任务量逐级、均衡分解至每一个煤炭
                                  生产企业。原则上每个煤炭企业任务量不应
                                  低于自有资源量的 80%，不低于动力煤资源
                                  量的 75%。各省区市、央企应合理确定国内
                                  用煤需求并全部签订中长期合同，原则上最
            国家发展 《2023 年电煤中长 高可按 2022 年度国内耗煤量（总耗煤量扣
2022 年 10
            改革委员 期合同签约履约工作 除进口煤使用量）的 105%组织衔接资源。
    月
            会办公厅 方案》 电煤中长期的签约价格方面，以港口价格计
                                  算的电煤中长期合同原则上应按照“基准价+
                                  浮动价”价格机制签订和执行，不超过明确
                                  的合理区间。基准价，下水煤合同基准价按
                                  5500 大卡动力煤 675 元/吨执行。浮动价，
                                  实行月度调整，当月浮动价按全国煤炭交易
                                  中心综合价格指数、环渤海动力煤综合价格
                                  指数、CCTD 秦皇岛动力煤综合交易价格指
                                  数综合确定。选取以上 3 个指数每月最后一
                                  期价格，按同等权重确定指数综合价格。
                                  在电煤中长期合同的签约数量方面，要求发
                                  电企业签约需求量以本企业 2023 年国内耗
                                  煤量（总耗煤量扣除进口煤使用量）为基
                                  数，根据上网电量按比例核算。发电企业合
            国家发展 《关于做好 2024 年 同签订量最低应不低于签约需求量的 80%，
2023 年 11
            改革委员 电煤中长期合同签订 鼓励按照 100%签约。电煤中长期的签约价
    月
            会办公厅 履约工作的通知》 格方面，以港口价格计算的电煤中长期合同
                                  应按照“基准价+浮动价”价格机制签订和执
                                  行，不超过明确的合理区间。“基准价+浮动
                                  价”由全国煤炭交易中心根据价格机制定期
                                  测算和发布。
                                  在电煤中长期合同的签约数量方面，发电企
                                  业签约需求以本企业 2023 年 11 月—2024
                                  年 10 月的国内耗煤量（总耗煤量扣除进口
                                  煤使用量）为基数，根据上网电量按比例核
                                  算。各省区市和中央发电企业合同签订量不
            国家发展 《关于做好 2025 年 应低于签约需求的 80%，鼓励根据供需情况
2024 年 11
            改革委员 电煤中长期合同签订 多签、签实。电煤中长期的签约价格方面，
    月
            会办公厅 履约工作的通知》 以港口价格计算的电煤中长期合同按照“基
                                  准价+浮动价”价格机制签订和执行，不超过
                                  明确的合理区间。其中，浮动价采用全国煤
                                  炭交易中心综合价格指数（NCEI）、环渤海
                                  动力煤综合价格指数（BSPI）、秦皇岛动力
                                  煤综合交易价格指数（CCTD）、中国电煤采

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                                   购价格指数（CECI）综合确定。“基准价+
                                   浮动价”由全国煤炭交易中心根据价格机制
                                   按月测算和发布。
                                   在电煤中长期合同的签约数量方面，发电企
                                   业签约需求量以本企业 2024 年 11 月—2025
                                   年 10 月的国内耗煤量（总耗煤量扣除进口
                                   煤使用量）为基数，根据上网电量按比例核
                                   算。各省（区、市）和有关中央企业应结合
                                   新能源替代等因素合理确定合同签订量，原
                                   则上不应低于签约需求量的 80%。电煤中长
                   《关于做好 2026 年
            国家发展 期的签约价格方面，以港口价格计算的合同
2025 年 11 电煤保供中长期合同
            改革委员 按照“基准价+浮动价”价格机制签订和执
    月 签订和履约监管工作
            会办公厅 行，交易价格不超过明确的合理区间。其
                     的通知》
                                   中，“基准价”按现行水平确定；“浮动价”采
                                   用中国电力企业联合会电煤价格指数 CECI
                                   沿海指数、国煤下水动力煤价格指数、环渤
                                   海动力煤价格指数、CCTD 秦皇岛动力煤综
                                   合价格指数综合确定。港口“基准价+浮动
                                   价”由全国煤炭交易中心根据价格机制按月
                                   测算发布。
                     热力行业政策对煤电行业影响
                                   为逐步理顺煤热价格关系，决定建立煤热价
                                   格联动机制。热价分为热力出厂价格、管网
            国家发展
                   《关于建立煤热价格 输送价格和销售价格。其中，热力出厂价格
2005 年 10 改革委员
                   联动机制的指导意见 是指热源生产企业向热力输送企业销售热力
    月 会、建设
                     的通知》 的价格；热力出厂价格与煤炭价格联动。当
             部
                                   煤炭到厂价格变化超过 10%后，相应调整热
                                   力出厂价格。
                                   明确成本监审是政府制定或调整价格的重要
                                   程序，凡有定价权限的价格主管部门依法制
            国家发展 定或调整商品和服务价格前，均应按办法规
2017 年 10 《政府制定价格成本
            改革委员 定开展成本监审。同时，明确成本监审项目
    月 监审办法》
             会 实行目录管理，强调自然垄断环节以及依成
                                   本定价的重要公用事业和公益性服务应当列
                                   入成本监审目录。
                   《青岛西海岸新区供
            青岛市黄 明确大力挖掘大唐黄岛电厂、董家口青岛华
                   热专项规划（含清洁
2018 年 2 岛西海岸 能热电、青钢等余（废）热资源参与集中供
                   能源供热专项规划）
月 新区城市 热；在燃料有效保障的前提下，鼓励西海岸
                    （2015 年–2030
            管理局 生物质热电厂发展，参与集中供热。
                       年）》
            青岛西海
            岸新区发
            展和改革 《青岛西海岸新区煤 明确在不考虑蒸汽成本其他因素变动情况
2019 年 8
            局、青岛 炭蒸汽价格联动暂行 下，非采暖用蒸汽的销售价格与市场煤炭价
月
            西海岸新 办法》 格实行联动。
            区城市管
             理局

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                                   明确政府价格主管部门对供热经营者定价成
                                   本实施监审应遵循合法性原则、相关性原
2024 年 9 山东省发 《山东省集中供热定
                                   则、合理性原则。同时，明确供热定价成本
月 改委 价成本监审办法》
                                   由生产成本、期间费用和纳入定价成本的相
                                   关税金构成。
            青岛市西
                   《西海岸新区农村供
2024 年 2 海岸新区 初步规划泊里镇、琅琊镇依托华能董家口热
                   热专项规划（2023-
月 城市管理 电实现集中供热。
                     2035 年）》
             局
                      碳排放政策对煤电行业影响

                                   在发电行业（含热电联产，下同）率先启动
                                   全国碳排放交易体系，明确纳入全国碳市场
            国家发展 《全国碳排放权交易
2017 年 12 的交易主体范围为发电行业的重点排放单位
            改革委员 市场建设方案（发电
    月 （即年度排放达到 2.6 万吨二氧化碳当量及
             会 行业）》
                                   以上的企业或者其他经济组织），标志着我
                                   国全国统一碳排放权交易市场建设正式启
                                   动。
                                   明确碳排放配额分配以免费分配为主，由省
                                   级生态环境主管部门根据生态环境部制定的
                                   碳排放配额总量确定与分配方案，向本行政
2020 年 12 生态环境 《碳排放权交易管理
                                   区域内的重点排放单位分配规定年度的碳排
    月 部 办法（试行）》
                                   放配额。碳排放权交易应当通过全国碳排放
                                   权交易系统进行，可以采取协议转让、单向
                                   竞价或者其他符合规定的方式。
                   《2021、2022 年度 规定了全国碳市场发电行业 2021、2022 年
                   全国碳排放权交易配 度配额核算与分配方法，明确了配额发放、
2023 年 3 生态环境
                   额总量设定与分配实 调整及清缴履约等管理流程。其中，不具备
月 部
                    施方案（发电行 发电能力的纯供热设施、2021 或 2022 年新
                        业）》 投产机组不纳入当年度配额管理。
                                   为全国碳排放权交易市场运行管理提供明确
                                   的法律依据。在碳排放配额分配方面，国务
                                   院生态环境主管部门会同有关部门制定年度
                                   碳排放配额总量和分配方案，省级政府生态
                                   环境主管部门会同有关部门据此向重点排放
                                   单位发放配额。碳排放配额实行免费分配，
2024 年 1 《碳排放权交易管理
            国务院 并根据国家有关要求逐步推行免费和有偿相
月 暂行条例》
                                   结合的分配方式。重点排放单位应根据省级
                                   人民政府生态环境主管部门的核查结果，按
                                   规定及时足额清缴其碳排放配额。重点排放
                                   单位可以通过全国碳排放权交易市场购买或
                                   者出售碳排放配额，其购买的碳排放配额可
                                   以用于清缴。
                                   明确了 2023、2024 年度配额全部实行免费
                   《2023、2024 年度
                                   分配，采用基准法并结合机组层面豁免机制
2024 年 10 生态环境 全国碳排放权交易发
                                   核定机组应发放配额量的配额分配方法。其
    月 部 电行业配额总量和分
                                   中，2023、2024 年度发电、供热基准值是
                      配方案》
                                   在 2023 年度平衡值的基础上，综合考虑经
                               147
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                          济社会发展、产业结构调整、行业发展阶
                          段、排放强度变化、市场调节需要等因素，
                          结合各类鼓励导向、近四年纳入全国碳排放
                          权交易市场火电机组的碳排放强度年度变化
                          率，按照行业总体盈亏平衡、略有缺口的原
                          则综合确定。

（二）电力行业的供求状况、竞争格局、历史发展情况和未来变化趋势情况，
以及对行业发展前景的有利和不利因素

1、电力行业的供求状况

（1）电力消费需求情况
2025 年我国全社会用电量同比增长 5.0％；“十四五”期间，全社会用电量年
均增长 6.6％，比“十三五”年均增速（5.7％）提高 0.9 个百分点。我国全社会用
电量规模在 2025 年实现两大突破：一是我国年度全社会用电量规模首次突破 10
万亿千瓦时大关，达 10.37 万亿千瓦时。该规模超过美国全年用电量的两倍，高
于欧盟、俄罗斯、印度、日本全年全社会用电量的总和，稳居全球电力消费第一
大国地位。二是月度用电量规模首次突破 1 万亿千瓦时大关，7 月我国全社会用
电量达到 1.02 万亿千瓦时，这也是全球范围内首次。
第一产业用电量增速持续快速增长。2025 年，第一产业用电量 1494 亿千瓦
时，同比增长 9.9％，增速比上年提高 3.6 个百分点。分行业看，畜牧业、渔业、
农业用电量同比分别增长 14.6％、9.3％、6.5％。近年来农林牧渔业电气化水平
持续提升，用电量持续较快增长。年度电力消费系列指数显示，农林牧渔业用电
指数为 168.2，“十四五”以来增长 68.2％，年均增长 11.0％。
第二产业用电量增速“前稳后高”。2025 年，第二产业用电量 6.64 万亿千瓦
时，同比增长 3.7％，占全社会用电量比重为 64.0％，拉动全社会用电量增长 2.4
个百分点。二产各季度用电量同比分别增长 1.9％、2.9％、5.1％和 4.5％，整体
呈“前稳后高”态势。“十四五”期间，第二产业用电量年均增长 5.3％，始终保持
稳健的发展速度。
分大类看，随着制造业转型升级，高技术及装备制造业快速扩张，全年用电
量同比增长 6.4％，增速在制造业中明显领先。分季度看，高技术及装备制造业
同比分别增长 3.6％、3.9％、9.5％和 7.9％，各季度用电量增速在制造业中均处
                        148
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于领先水平，其 9 个子行业用电量均实现正增长。消费品制造业全年用电量同比
增长 1.3％。各季度消费品制造业用电量同比分别增长 0.6％、－0.1％、2.1％和
2.5％，消费品制造业用电量增速在三、四季度持续回升，反映出外贸环境变化
压力下我国消费品制造业较强的增长韧性。四大高载能行业全年用电量同比增长
1.8％。各季度同比分别增长 1.1％、0.7％、3.2％和 2.3％。子行业中，受国内工
业活动扩张与“两重”“两新”政策驱动，有色金属工业总体稳定增长，全年用电量
增速为 1.7％，四季度增速达 3.3％。
第三产业用电量保持较快增长。2025 年，第三产业用电量 1.99 万亿千瓦时，
同比增长 8.2％，占全社会用电量比重为 19.2％，拉动全社会用电量增长 1.5 个
百分点；三产各季度用电量同比分别增长 5.2％、9.0％、8.3％和 10.3％，保持平
稳较快增长。“十四五”期间，第三产业用电量年均增速为 10.5％，保持较快增长。
在新能源汽车以及充电桩、5G 等新型基础设施建设、数字化技术快速发展拉动
下，2025 年信息传输／软件和信息技术服务业用电量同比增长 17.0％；充换电
服务业用电量同比增长 48.8％，年度电力消费系列指数显示，充换电服务业用电
指数“十四五”年均增长 59.4％。
城乡居民生活用电量平稳增长。2025 年，城乡居民生活用电量 1.59 万亿千
瓦时，同比增长 6.3％；占全社会用电量比重为 15.3％，拉动全社会用电量增长
0.9 个百分点。城乡居民生活各季度用电量同比分别增长 1.5％、9.3％、6.4％和
8.9％，三季度全国平均气温较常年同期偏高，在持续高温高湿天气影响下，拉
动当季全国城乡居民生活用电量规模超 5000 亿千瓦时，创历史新高。“十四五”
期间，在电气化水平持续提升、终端用能清洁化转型加快的驱动下，城乡居民生
活用电量年均增速 7.7％。
全国所有省份用电量均实现同比正增长，东部地区用电量增速领先。2025
年，东、中、西部和东北地区全社会用电量同比分别增长 5.5％、4.9％、4.4％和
4.4％，东部地区用电量增速领先。“十四五”期间，东、中、西部和东北地区年
均增速为 6.5％、6.9％、7.2％和 4.0％，西部地区用电量增速领先。2025 年，全
国所有省份全社会用电量均实现同比正增长，其中，西藏、贵州、浙江、河北、
吉林、福建等 13 个省份增速高于全国平均水平。
（2）电力生产供应情况

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截至 2025 年底，全国全口径发电装机容量 38.9 亿千瓦，同比增长 16.1％，
较“十三五”末装机容量增加 16.9 亿千瓦，“十四五”时期全口径发电装机容量年均
增长 12.0％；全国非化石能源发电装机容量 24.0 亿千瓦，占总装机容量比重为
61.7％，比上年底提高 3.5 个百分点，比“十三五”末提高 17.0 个百分点。
风电和太阳能发电新增装机占总新增装机比重超过八成，电力系统调节能力
建设同步加快。2025 年，全国新增发电装机容量 5.5 亿千瓦，同比多投产 1.1 亿
千瓦，其中，风电和太阳能发电全年合计新增装机 4.4 亿千瓦，占新增发电装机
总容量的比重达到 80.2％。气电、抽水蓄能发电装机分别新投产 1992 万千瓦、748
万千瓦，电力系统调节能力进一步提升。
非化石能源发电装机规模占比超六成。截至 2025 年底，非化石能源发电装
机容量 24.0 亿千瓦，同比增长 23.0％，占总装机容量比重为 61.7％，比上年提
高 3.5 个百分点。其中，水电 4.5 亿千瓦，其中抽水蓄能 6594 万千瓦；核电 6248
万千瓦；并网风电 6.4 亿千瓦，同比增长 22.9％，其中，陆上风电 5.9 亿千瓦，
海上风电 4739 万千瓦；并网太阳能发电 12.0 亿千瓦，同比增长 35.4％。从结构
看，煤电占总发电装机容量的比重为 32.4％，比上年底下降 3.3 个百分点，比“十
三五”末降低 16.7 个百分点；并网风电和太阳能发电合计装机规模占总装机容量
比重为 47.3％，比上年底提高 5.3 个百分点，比“十三五”末提高 23.1 个百分点。
新能源（风、光、生物质）新增发电量成为新增电量主体。2025 年，全口
径煤电发电量同比下降 1.9％，增容减量效果逐步显现，煤电发电量占总发电量
比重为 51.1％，比“十三五”末降低 9.6 个百分点；全口径非化石能源发电量 4.47
万亿千瓦时，同比增长 14.1％，占总发电量比重为 42.9％，同比提高 3.4 个百分
点，比“十三五”末提高 9.0 个百分点。2025 年，全口径风、光、生物质新增发电
量占全社会新增用电量的 97.1％，已成为新增用电量的主体。
核电、水电发电设备利用小时同比提高。2025 年，全国 6000 千瓦及以上电
厂发电设备利用小时 3119 小时，同比降低 312 小时。分类型看，水电 3367 小时，
同比提高 12 小时。火电 4147 小时，同比降低 232 小时；其中，煤电 4346 小时，
同比降低 269 小时；气电 2187 小时，同比降低 190 小时。核电 7809 小时，同比
提高 126 小时。并网风电 1979 小时，同比降低 148 小时。并网太阳能发电 1088
小时，同比降低 113 小时。

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电网工程投资较快增长。2025 年，全国电网工程建设完成投资 6395 亿元，
同比增长 5.1％。近年来，风光大基地建设推动特高压直流输电通道工程投资快
速增长，2025 年直流工程投资同比增长 25.7％；交流工程投资同比增长 4.7％。
2025 年，全国新增 220 千伏及以上变电设备容量（交流）32043 万千伏安，同比
少投产 1519 万千伏安；新增 220 千伏及以上输电线路长度 47529 千米，同比多
投产 13814 千米。交直流输电通道的建设打通区域电力输送动脉，资源配置能力
进一步提高。
跨区、跨省输送电量较快增长。2025 年，全国完成跨区输送电量 9984 亿千
瓦时，同比增长 7.9％；跨省输送电量 21237 亿千瓦时，同比增长 6.3％。内蒙古
（3251 亿千瓦时）、云南（1925 亿千瓦时）、山西（1504 亿千瓦时）、新疆（1340
亿千瓦时）、四川（1261 亿千瓦时）5 个省份净输出电量规模超过 1000 亿千瓦时。
（3）全国电力供需平衡情况
2025 年，随着一批保障性、支撑性电源及多条特高压直流输电工程陆续投
产，我国电力资源配置能力进一步增强。度夏期间，通过提升发电能力、强化资
源配置、强化负荷管理等措施，电力系统有效应对平均气温历史最高、尖峰时段
历史最长、负荷创新高历史次数最多的挑战，电力供需整体平衡。度冬期间全国
电力供需总体平衡，短时寒潮引起负荷冲高，通过市场化手段、跨省跨区余缺互
济后，供需形势平稳。

2、电力行业的竞争格局

本项目处于电力行业中的发电环节，目前我国发电行业呈现多元化的竞争格
局，其中五大发电集团（中国华能集团有限公司、中国大唐集团有限公司、中国
华电集团有限公司、国家电力投资集团有限公司、国家能源投资集团有限责任公
司）作为中央直属的发电龙头企业，在融资、规模、管理上具有较强的竞争优势
，仍然是发电市场的主体。其他央企背景的发电企业，也凭借自身雄厚的资金实
力和品牌效应，积极涉足电力投资领域。部分有政府背景、实力雄厚的地方电力
企业则积极通过收购、整合电力资源，提升在发电行业的市场份额。
（1）中国华能集团有限公司
截至 2025 年底，中国华能可控装机总容量突破 3 亿千瓦，低碳清洁能源装

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机占比超过 56.6%，供热面积超过 11.2 亿平方米。2025 年，我国首个千万千瓦
级多能互补综合能源基地调峰煤电——华能正宁电厂两台机组实现全容量投入
商业运营，同时，全球规模最大的煤电碳捕集示范工程在华能甘肃正宁电厂圆满
完成 72 小时试运行，正式投入运营，年捕集二氧化碳达 150 万吨，技术和装备
实现全国产化；世界首台 650℃高效超超临界燃煤发电机组——华能玉环电厂四
期项目完成首方混凝土浇筑，进入全面建设阶段，项目建成后将刷新世界范围内
火电机组最高参数、最低煤耗记录；我国首个燃机发电智能自主运行控制系统在
华能华东分公司上海燃机电厂 2 号机组成功投运，这是国内首次实现燃机从启动、
并网、负荷调节到停机的全过程智能自主控制，标志着我国火力发电技术从“传
统人工监控”进入“智能自主运行”阶段。
（2）中国大唐集团有限公司（简称“中国大唐”）
截至 2025 年底，中国大唐发电装机容量达到 2.14 亿千瓦。其中，中国大唐
建成“风光火热储”综合能源示范基地——内蒙古大唐国际托克托发电公司、我国
首个百万千瓦风电基地——内蒙古赤峰塞罕坝风电场、世界首台六缸六排汽百万
千瓦机组——大唐东营发电公司；建设中的大唐山东郓城 630℃超超临界二次再
热国家电力示范项目是我国“压力最高、温度最高、效率最高、煤耗最低”的单轴
百万千瓦火电机组；同时，中国大唐肩负着首都一半以上电力供应的重任，承担
着“三北”地区近 9.6 亿平方米供热任务。
（3）中国华电集团有限公司（简称“中国华电”）
截至 2025 年底，中国华电天然气发电装机规模全国第一、水电装机规模全
国第二，是我国在东盟地区最大的发电运营商。公司电力、热力板块发电总装机
达到 2.81 亿千瓦，拥有国家级火力发电能效检测、燃气轮机监测诊断及运维服
务技术中心、分布式能源技术中心、国家能源电力工控系统技术研发中心等多个
科技创新平台。其中，句容发电厂是中国华电规划建设的八个港电、煤电集群和
具有辐射功能的三个煤炭储运中心项目之一，一期建成 2×100 万千瓦超超临界燃
煤机组，是目前国内单机等级最高、效率最优的发电机组；宁夏灵武发电有限公
司拥有世界首（台）套百万千瓦级超超临界空冷机组，总装机容量 332 万千瓦，
是西北地区最大的火力发电厂和国家“西电东送”重要电源支撑点。一期建成 2
台 60 万亚临界空冷燃煤机组，二期建成 2 台 106 万千瓦超超临界空冷机组。

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（4）国家电力投资集团有限公司（简称“国家电投集团”）
截至 2026 年 2 月底，国家电投集团总装机 2.88 亿千瓦，其中火电装机超
8,684 万千瓦，主要分布在我国东北、华北、华东、华中、南方和西北六大区域 22
个省（市、区）以及土耳其、巴基斯坦等国家。国家电投集团拥有一批先进机组
代表，其中，中国电力平圩电厂是世界上首个同时拥有“单机容量百万千瓦、厂
内主变电压百万等级、外送线路百万特高压”的“三百工程”；上海电力漕泾电厂
是国家电投集团首个百万千瓦火电项目，获评国家优质工程金奖和国家优质工程
奖创建 30 周年经典工程，污染物排放优于燃机排放标准；内蒙古霍林河循环经
济示范工程是国家级示范项目，项目以资源高效利用和循环利用为核心，以“减
量化、再利用、再循环”为原则，建成了“煤—新能源—电—铝”协同发展的循环
经济产业集群。
（5）国家能源投资集团有限责任公司（简称“国家能源集团”）
截至 2025 年底，国家能源集团发电装机容量 3.71 亿千瓦，其中火电装机容
量 2.18 亿千瓦，水电装机 0.21 亿千瓦，新能源装机 1.32 亿千瓦。国家能源集团
是全球最大的煤炭产销、火力发电、风力发电、煤制油煤化工企业，业务覆盖“
煤电路港航”等板块，形成“煤电油气化”“产运销储用”全产业链一体化运营优势，
现有煤炭产能 7 亿吨/年、铁路运营里程 4,251 公里（其中一体化铁路 2,708 公
里）、港口吞吐能力 2.9 亿吨/年、化工品产能 2,918 万吨/年，拥有 2 家 A+H 股上
市公司和 4 家 A 股上市公司，产业布局覆盖全国 31 个省区市及 10 多个国家和
地区。

3、电力行业的未来变化趋势

（1）形势与挑战
当前，全球能源格局深刻变化，能源安全已成为关乎全球多数国家总体安全
的重大问题，电力在能源安全大局中的核心地位更加凸显；推进中国式现代化，
进一步全面深化改革，促进新质生产力发展对电力高质量发展提出了更高要求，
更好统筹电力安全保障和绿色低碳转型面临一些新的形势和挑战。
电力需求持续保持刚性增长。“十四五”以来，电力需求延续较快增长态势，
电力消费弹性系数连续四年均大于 1.0。未来随着新兴产业壮大，带动新增用电

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结构加快调整，算力基础设施、新能源汽车、电制氢成为拉动电力需求增长的新
动能。预计“十五五”期间，电力需求仍将保持较快增长、全国全社会用电量将达
到 13 万亿千瓦时以上。
电力安全供应保障难度加大。2021~2024 年，全国统调最高用电负荷累计增
长 2.6 亿千瓦、同期新增常规电源（火电、核电、水电）仅 2.0 亿千瓦，确保迎
峰度夏、迎峰度冬期间电力平衡的系统有效容量趋紧；新能源发电大幅波动加剧
系统实时平衡难度，极端条件下部分区域新能源波动接近系统最大调节能力，大
幅削弱系统抵御故障冲击的能力；高比例电力电子化将促使新型电力系统呈现低
转动惯量、宽频域振荡等新的动态特征，系统运行控制难度加大。
新能源利用率呈现下降态势。2020~2024 年，全国风光发电合计装机年均新
增 2.2 亿千瓦，为“十三五”年均新增风光发电装机的 3.0 倍。能源大规模接入电
网致使系统消纳压力不断加大，持续保持较高新能源利用率的难度明显增加。“十
五五”时期，确保 2030 年非化石能源消费比重达到 25%、努力实现单位 GDP 碳
排放比 2005 年下降 65%，风电和光伏发电仍将保持高速发展态势。随着新能源
电量渗透率逐步提高，新能源利用率呈现稳步下降态势，高渗透率地区的消纳形
势将更趋严峻。
绿色转型推高电力供应成本。与美、英、德、法等国相比，我国电价水平在
全球范围内处于低位。电力辅助服务费用占全社会总电费比重偏低且长期在发电
侧内部平衡，未向终端疏导。“十五五”期间，全国新增电源投资、电网投资及新
型储能投资规模累计达到约 13.0 万亿元，系统调节成本接近万亿元级，带动电
力中长期供应成本呈现稳步上升态势，需要统筹设计绿色转型成本多元协同疏导
机制。
深化电力体制改革任务艰巨。增强电力高质量发展动力需要更加成熟健全的
市场和价格机制。当前，电力规划与价格政策及市场机制之间、电力中长期市场
与现货市场、辅助服务市场与现货市场之间存在不协调问题，促进“沙戈荒”新能
源基地、各类调节性资源、新型经营主体健康可持续发展的价格机制尚不健全。
随着市场价格机制对于能源资源优化配置和电源电网投资引导的作用进一步增
强，需要加快完备统一电力市场功能，加力实施关键领域电价机制改革，实现“电
-碳-证”多市场协同。

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（2）发展展望
源网荷储全环节协同发力加快构建新型电力系统。支撑实现“双碳”目标，要
以科技创新和市场化改革为关键抓手，纵深推进电力高质量发展技术和管理变革，
加快形成电力新质生产力和与之相适应的新型生产关系。“十五五”时期，新型电
力系统构建取得坚实成效，并为新型能源体系建设提供关键支撑，电力清洁低碳
安全高效发展助力实现碳达峰目标，到 2030 年，非化石能源消费比重达到 25%
左右，电能占终端能源消费比重达到 35%左右。到 2035 年，电力安全保障能力
大幅提升，电力绿色低碳生产和消费方式全面形成，电气化发展水平稳居国际前
列，新型电力系统基本建成。到碳中和阶段，非化石能源消费比重达到 80%以上，
电能占终端能源消费比重达到 70%左右。
强化电力供应和绿色转型规划引领。积极稳妥有序推进各类型电源发展，应
对电力碳排放要求。一是夯实煤电托底保障和安全支撑地位，实施煤电低碳化改
造。根据未来电力电量平衡分析预测，预计到 2030 年煤电装机容量将控制在
16.1 亿千瓦左右，“十五五”期间净新增煤电装机预计约 3 亿千瓦；为避免碳排放
反弹，预计“十五五”与“十六五”时期煤电低碳化改造规模分别达到 3000 万、1.5
亿千瓦，“十六五”时期煤电年均可提供零碳电量 500 亿千瓦时。二是统筹水电开
发，优化抽水蓄能规划。为挖掘水电综合价值，“十五五”期间常规水电预计新增
投产 0.3 亿千瓦左右，到 2030 年常规水电装机容量预计达到 4.1 亿千瓦左右；推
动抽水蓄能在不同区域发挥差异化功能，“十五五”期间抽水蓄能预计新增投产
1.1 亿千瓦左右，到 2030 年抽水蓄能装机容量预计达到 1.8 亿千瓦左右。三是促
进气电在更大范围内发挥灵活调节作用，积极推动气电融合低碳发展。将调峰电
源作为气电发展主要方向，在东部重点区域以及气源有保障、调峰需求突出、煤
电建设受控地区建设调峰气电，因此“十五五”期间气电预计新增投产 7000 万千
瓦左右，到 2030 年气电装机容量达到 2.2 亿千瓦左右。四是积极安全有序发展
核电。“十五五”期间，积极推进沿海地区开工备选项目核准建设，按照每年新核
准机组数量不低于 8~10 台的节奏把握，在具备海洋生态条件的地区，打造一批
具有一定规模的核电基地，“十五五”期间核电预计新增投产 4300 万千瓦左右，
到 2030 年核电装机容量预计达到 1.1 亿千瓦左右。五是推动风电太阳能发电又
好又快发展。统筹推进“沙戈荒”、深远海域开发和分布式发电，促进风电光伏发

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电与关联产业融合发展：“十五五”期间预计净新增风光电装机 12.5 亿千瓦左右，
到 2030 年风光发电合计装机达到 25 亿~30 亿千瓦，其中陆上集中式风电和光伏
发电装机分别达到 9.3 亿、9.7 亿千瓦左右，海上风电装机达到 1 亿千瓦以上，
分布式发电装机达到 9 亿千瓦以上。
加强电力技术创新应用布局。开展超远距离大容量特高压直流输电技术研究
应用，提出考虑稳定性与经济性的新能源基地组网与送出系统优化配置策略，提
升新能源基地特高压直流外送能力。“十五五”时期是跨区输电通道建设的关键时
期，预计 2030 年西电东送规模达到 4.6 亿千瓦，约占最大用电负荷的约 20%；
考虑“十四五”后两年新核准或开工建设，以及“十五五”新规划建设的跨省跨区输
电通道，预计“十五五”期间新建成投产“西电东送”特高压直流 15 回左右。积极
开展抽水蓄能、压缩空气储能、熔岩储热、液流电池和氢储能等长时储能技术研
究与应用，进一步提升电力系统灵活性调节能力，促进大规模可再生能源消纳。
发挥新型储能多重功能价值，围绕独立储能、新能源配储、用户侧配储、电网功
能替代型储能、火储联调等领域，积极推动新型储能多场景优化布局。引导新能
源根据自身运行需要合理配建新型储能或通过共享模式配置新型储能，支持新建
独立/共享储能项目采用 4 小时及以上长时储能技术，预计 2030 年新型储能装机
达到 2 亿千瓦以上。

    4、对行业发展前景的有利和不利因素

燃煤发电作为我国电力供应体系的核心支柱，长期以来承担着保障能源安
全、稳定电力供应、支撑民生保障的重要使命。当前，在“双碳”目标深入推进、
新型电力系统加快构建、能源结构持续优化的大背景下，我国燃煤发电行业正
处于从“规模扩张”向“存量优化、转型提质”的关键转型期，未来的发展面临政
策引导、经济驱动、产业升级等多重机遇与挑战。
（1）行业发展有利因素分析
1）电力需求持续刚性增长，煤电兜底保供作用突出
我国经济持续稳步复苏，新型工业化、新型城镇化进程持续推进，工业生
产、民生消费对电力的需求呈现刚性增长态势，为燃煤发电行业提供稳定的需
求支撑。根据国家能源局发布的 2025 年全社会用电量数据，2025 年，全社会

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用电量累计 103,682 亿千瓦时，同比增长 5.0%，其中，工业用电量占比达到
64%。随着新能源汽车、数据中心、数字经济等新型产业快速发展，对电力供
应的稳定性、连续性提出更高要求。尽管新能源发电快速崛起，但受间歇性、
波动性限制，难以完全满足工业连续用电、极端天气下民生用电的刚性需求，
尤其是东部沿海地区作为我国经济核心区，电力负荷密集，极端高温、严寒天
气频发，电力保供压力持续加大，燃煤发电具备的基荷支撑、系统应急与可靠
性保障等特性，作为可灵活调度、稳定供电的电源，仍将发挥“兜底保供”作用，
需求支撑稳固。
2）国家层面对煤电行业的定位和政策支持稳固
国家发改委、国家能源局于 2025 年联合印发《新一代煤电升级专项行动
实施方案（2025-2027 年）》，提出在新型电力系统构建过程中夯实煤电“兜底
保障”作用，全面推进煤电清洁化、智能化和高效调节能力提升，明确煤电在
保供能力、负荷响应和系统调节中的关键角色，体现出煤电作为基础电源在能
源战略中的重要地位。该政策体系从技术指标、改造升级和市场机制等维度给
予产业发展方向性引导，为煤电行业在未来电力体系中的持续价值提供制度保
障。
3）技术升级和转型改造的发展趋势进一步增强燃煤发电的竞争力
政策推动煤电行业实施“三改联动”（节能、灵活性、供热改造）及深度技
术升级，有助于提升机组运行效率、降低单位电能碳排放及运营成本，增强煤
电在“双碳”背景下的适应性。特别是在供热侧具备优势的热电联产项目，通过
热电协同利用提高能源综合效率，有利于在区域能源市场中获得更稳定的负荷
支撑和收益基础。
综上，经济发展需求与能源安全保障需求、国家政策引导与技术升级方向
共同构成了燃煤发电行业未来发展的有利因素基础，有助于行业在能源供给侧
转型和新型电力系统构建进程中实现稳健演进。
（2）行业发展不利因素分析
当前，在“双碳”目标推进、能源结构转型的大背景下，燃煤发电行业的发
展面临着多重挑战。
1）“双碳”目标下的能源结构性改革政策压力持续加大

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随着国家碳达峰、碳中和战略的深入推进，煤电行业面临日益严格的能源
结构调整要求。按照国务院发布的《2030 年前碳达峰行动方案》，要推进煤
炭消费替代和转型升级。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五
年规划的建议》明确提出“加快建设新型能源体系”、“持续提高新能源供给比
重”，随着国家双碳战略的逐步落地，煤电发电量占全社会用电量的比重将逐
步降低，煤电在能源体系中的传统主导地位将逐步削弱，行业未来发展空间受
到政策刚性约束。
与此同时，在“双碳”背景下，对煤电机组的排放标准、能耗指标及碳减排
等方面的要求将不断提高，煤电企业需实现超低排放改造并满足更严格的单位
供电煤耗及二氧化碳排放控制目标。环保治理投入的增加以及碳排放权交易等
机制的实施，将进一步抬高煤电企业的运营成本，压缩其盈利空间。
2）低效产能加速退出与技术改造投入增加，技术人才短缺
按照国务院发布的《2030 年前碳达峰行动方案》，要有序淘汰煤电落后
产能，加快现役机组节能升级和灵活性改造。按照国家能源局《关于深入推进
供给侧结构性改革进一步淘汰煤电落后产能促进煤电行业优化升级的意见》
（发改能源〔2019〕431 号），对于改造后供电煤耗仍达不到规定等煤电机组
应予淘汰。燃煤发电行业向“清洁化、灵活化、多元化”转型，对技术水平提出
更高要求。与此同时，面对转型发展趋势，燃煤发电企业需培养专业技术运维
团队，以适应转型后的运营需求，若技术人才储备不足，可能影响机组运行稳
定性，对多数燃煤发电企业而言，面临技术、人才短板。
3）新能源快速发展加剧电力市场竞争
目前，我国清洁能源发电市场快速增长，根据国家能源局发布的《2025
年全国电力统计数据》，截至 2025 年底，全国累计发电装机容量 38.9 亿千瓦，
同比增长 16.1%。其中，太阳能发电装机容量 12.0 亿千瓦，同比增长 35.4%；
风电装机容量 6.4 亿千瓦，同比增长 22.9%。随着新能源装机规模快速扩张、
储能技术逐步成熟以及电力市场化改革深化，煤电机组在电力市场中的基荷地
位受到挑战，其在调峰、备用等方面的价值也面临市场化定价与竞争压力。
综上所述，在能源结构转型、环保约束强化、产能政策调整及市场竞争加
剧等多重因素交织下，燃煤发电行业短期内仍承担基础保供与系统调节功能，

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但中长期将面临发展空间收窄、成本上升、收益波动等挑战。燃煤发电企业需
通过持续实施机组技术改造、提升运营效率、积极参与辅助服务市场、探索综
合能源服务等方式，增强在新型电力系统中的适应性与竞争力。

（三）燃煤发电行业的周期性、区域性或季节性特征

电力行业是国民经济发展的基础性行业，行业的发展主要取决于下游行业的
需求情况，与宏观经济的运行变化密切相关。因此，火电行业会受经济发展周期
性影响，具有一定的周期性特征。
火电企业根据不同区域电力需求的高低和发电资源的丰富程度呈现出较强
的区域性。我国火电企业主要分布在电力需求负荷较高以及煤炭资源较为集中的
地区，主要包括华北、华东、华中及南方等经济较为发达的东部沿海地区以及内
蒙古、山西、陕西等煤炭资源较为集中的地区。
火电行业生产及供需关系存在一定的季节性特征。火电行业的季节性主要表
现为不同用电季节用电量需求对发电量需求的影响。从用电需求上看，居民生活
及第三产业用电需求通常在夏、冬两季达到高峰。

（四）燃煤发电行业经营模式、项目公司商业模式的主要风险及对未来运
营稳定的影响

1、燃煤发电行业经营模式

发电行业是国民经济的基础性、先导性、战略性支柱产业，是保障能源安
全、支撑工业生产、维系民生运转的“动力心脏”，直接关系产业链供应链稳定、
宏观经济平稳运行与国家能源安全大局，具有极强的公共属性与社会属性。燃
煤发电作为我国发电行业的主体电源与核心支撑，长期占据装机与发电量的最
大比重，承担着保障电力供应安全稳定、平抑新能源出力波动、支撑电网频率
电压稳定的关键作用，既是保障民生用电、工业生产与经济社会运行的基础电
量供给主体，也是应对极端天气、用电高峰、风光出力不足时的兜底保供主力。
燃煤发电企业基于定位与自身设施的特征，形成了“供电+供热”、兼具公
益性与市场性的经营模式，在供应电力的同时，依托燃煤机组发电过程中产生
的余热，实现“电、热联产”，本质是资源梯级利用，既提升能源利用效率，又

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兼顾电力保供与民生/工业供热需求，是我国北方地区燃煤电厂的主流运营模
式，尤其适配冬季供暖需求突出、工业热负荷集中的区域。
该模式的核心特征是“协同性、季节性、公益性”：一是电热协同，发电与供
热共享锅炉、汽轮机等核心设备，供热依托发电余热，无需单独建设供热锅炉，
大幅降低运营成本，同时可通过热电解耦改造，实现电力与热力的灵活调节，适
配电力调峰与供热需求的双重波动；二是季节性明显，民生供热集中在冬季，冬
季机组负荷受供热需求牵引维持在较高水平，非供热季则以供电为主，负荷波动
主要受电力市场需求影响；三是公益性突出，民生供热价格受政府指导价管控，
而工业供热则可根据市场需求自主定价，形成“公益+市场”的双重定价机制。

2、项目公司商业模式的主要风险及竞争力分析

项目公司所在的山东省为我国工业大省和能源消费大省，燃煤发电长期以来
是该区域电力供应的核心支撑，也是保障民生供暖、工业生产的重要基础。山东
省内的燃煤发电企业基本均采取“发电+供热”经营模式。
（1）项目公司主要风险及对未来运营稳定性的影响分析
在“双碳”战略深入推进与新型电力系统加速构建的双重背景下，中国燃煤发
电行业正经历从基荷主力电源向系统调节支撑与兜底保供电源的历史性角色转
变。项目公司作为区域典型热电联产型燃煤发电企业，长期运营稳定性高度依赖
成本控制、灵活性改造、多元收益、低碳转型的综合能力。目前来看，项目面临
的经营风险与行业其他燃煤电厂相同，主要集中在市场与燃料、政策与环保、技
术与设备三个方面：
1）市场与燃料风险
燃煤价格波动风险：本项目经营面临的最核心风险来自燃煤价格波动，燃料
成本占项目公司总成本 70%以上，是影响盈利的核心变量。而煤炭价格受国际能
源形势、国内供需格局、运力约束及政策调控影响，呈现波动态势，对项目控制
成本形成较大的压力。
市场竞争风险：随着风电、光伏等新能源装机规模快速扩张，煤电发电量空
间被持续挤压，可能导致煤电机组日均负荷波动加大，从而导致机组长期低负荷
运行、频繁启停，导致供电煤耗上升、设备磨损加剧的风险。

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2）政策与环保合规风险
“双碳”目标下，政策约束持续收紧，政策标准动态调整、退役与容量规划等
方面均存在一定的不确定性，使企业长期投资决策难度大幅提升。与此同时，环
保标准趋严，在超低排放基础上，颗粒物、SO₂等污染物排放限值持续收紧，节
水、固废资源化、噪声治理等方面的要求也日趋严格，从而导致项目公司未来在
环保方面投入增加的风险。
3）技术与设备安全风险
为应对燃煤电厂的角色定位转换，一方面，项目公司运行稳定性挑战加剧，
为满足深度调峰需求，未来可能出现机组频繁变负荷、启停，从而可能导致锅炉
受热面热疲劳、水冷壁磨损、汽轮机寿命损耗加速、辅机故障增多，低负荷下燃
烧稳定性下降等问题，设备维护成本上升，非计划停运风险增加。另一方面，技
术迭代与落后产能淘汰压力下，项目公司未来在转型技术选择与投入方面面临较
大的不确定性。
（2）项目公司竞争力分析
本项目前期作为中国华能集团在山东区域专业从事热电联产、清洁能源开发
与城市集中供热的重要电厂，依托股东方卓越的产业禀赋与技术沉淀，形成了“电
+热+汽”综合供能经营模式与超临界+深度调峰的技术能力，同时，凭借董家口
临港核心区的独特区位优势，成为青岛西海岸新区的区域能源“压舱石”，市场竞
争优势明显，未来将通过扩建示范项目巩固长期技术与市场壁垒。
1）项目信用与资源壁垒突出
作为山东省新旧动能转换重点项目、青岛市重点能源工程，项目天然获得政
策倾斜与资源保障，抗周期与风险抵御能力强。同时，依托中国华能集团统一技
术标准与管理体系，机组投产即达优质水平，检修与运维效率行业领先，有效降
本增效。
2）热电联供，双轮驱动收益稳定
本项目 2×350MW 超临界抽凝式机组，设计年发电量 35 亿千瓦时、年供热
量 1,256 万吉焦，产品范围包含电力、热力（含供暖和供汽）。“电+热”双收入
来源对冲单一市场波动，热价受民生属性与政策监管，收益稳定；电力收入参与
市场化交易，区域电力需求旺盛，盈利能力与现金流韧性强。

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3）临港核心+能源刚需，区域垄断性显著
项目位于青岛西海岸新区董家口经济区，距港区仅 1 公里，毗邻青连铁路、
204 国道、同三高速，交通运输发达，煤炭运输与产品外输成本低、效率高。董
家口为国家级临港产业区，集聚港口、化工等产业，工业用汽与用电需求旺盛；
同时承担西海岸新区民生采暖，“民生+产业”双需求保障机组持续稳定运行。同
时，项目区域能源协同属性凸显，纳入西海岸新区“一网多源、多源互补”供热体
系，与工业余热热源互为备用，提升能源供应安全性，巩固区域能源核心地位。
4）技术沉淀扎实，高效清洁+灵活调节，构建技术护城河
项目机组采用超临界参数，供电煤耗低，达国内同类型机组最优水平，显著
降低燃料成本。同步建设高效脱硫、脱硝、除尘设施，排放指标达燃机排放标准，
常规污染物低于超低排标准，满足“双碳”与环保要求。与此同时，依托股东方深
厚的技术沉淀，持续推进灵活性改造，开展深度调峰控制优化与调频能力提升，
适配新型电力系统对灵活电源的需求，可参与电网调峰与辅助服务，拓展收入来
源。
整体上，项目凭借信用与资源壁垒、热电联产稳定模式、临港区位垄断、高
效清洁技术四大核心支柱，在青岛西海岸新区具备不可替代的能源供应能力。其
长期竞争力将依托扩建示范项目进一步强化，通过“高效调节+清洁降碳”技术路
线，适配新型电力系统需求，巩固区域能源供给“压舱石”地位。

     十一、不动产项目所在区域竞争情况

（一）山东省和青岛市区域经济历史和宏观趋势情况

山东省位于中国东部沿海、黄河下游，地处京津冀协同发展、黄河流域生
态保护和高质量发展等国家战略叠加区域，是连接华北、华东和东北亚的重要
枢纽省份，系全国经济大省、工业大省和能源消费大省，区域经济总量较大，
工业体系完整，电力、热力等能源需求基础较强。根据《2025 年山东省国民经
济和社会发展统计公报》，2025 年山东省实现地区生产总值 103,197.5 亿元，同
比增长 5.5%：其中，第一产业增加值 6,774.9 亿元，同比增长 4%；第二产业增
加值 40,541.4 亿元，同比增长 5.0%；第三产业增加值 55,881.1 亿元，同比增长
6.1%。同期，山东省常住人口城镇化率为 67.54%，较上年提高 1.06 个百分
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点。从产业结构看，山东省第二产业占比较高，工业负荷对区域能源需求的支
撑作用较为明显。
从能源供需发展趋势看，山东省电力消费规模总体保持高位运行。根据山
东省能源局公开信息，2025 年山东省全社会用电量为 8,670.66 亿千瓦时，同比
增长 4.22%。同期，全省水电、核电、风电、太阳能发电等清洁能源发电量合
计 2,245.4 亿千瓦时，同比增长 20.8%；新能源和可再生能源装机容量达
13,959.0 万千瓦，同比增长 20.8%，占全部装机容量的比重为 54.2%，较上年提
高 4.5 个百分点。
青岛市作为山东省重要的沿海中心城市和先进制造业基地，经济总量较
大，工业、港口物流和外向型经济特征明显。根据青岛市统计局发布的《2025
年全市经济运行情况》，2025 年青岛市生产总值 17,560.67 亿元，同比增长
5.4%：其中，第一产业增加值 516.21 亿元，同比增长 4.0%；第二产业增加值
5,873.83 亿元，同比增长 4.9%；第三产业增加值 11,170.63 亿元，同比增长
5.6%。全年规模以上工业增加值同比增长 7.9%，高技术制造业增加值同比增长
8.4%。青岛市经济增长延续了工业和制造业较快增长的特征，对稳定电力供
应、工业蒸汽供应及城市供热形成支撑。
青岛董家口经济区作为国家级经济技术开发区和山东半岛蓝色经济区的核
心引擎，历史上依托深水良港优势，已构建起以高端化工、新材料、特种钢铁
及装备制造为主导的重化工业产业集群，对稳定、廉价电力及高品质工业蒸汽
的刚性需求长期向好，区域经济与能源消费呈现高度耦合、协同发展的态势。

（二）青岛市现有在运营和未来 3 年已规划可比竞品分析

1、现有在运营可比竞品分析

截至招募说明书出具日，青岛市现有在运营的统调燃煤发电机组共三座，
分别为大唐黄岛、华电青岛以及本项目。经公开查询，三座统调燃煤发电机组
的基本信息汇总如下表所示。
          图表 2-42：青岛市区域统调燃煤发电机组信息汇总
项目 大唐黄岛 华电青岛 本项目

装机总规模 1360MW 1270MW 700MW

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      单机规模 2×680MW 1×330+2×320+1×300MW 2×350MW

机组压力等级 超临界 亚临界 超临界
                                         1995 年和 1996 年
机组投产时间 2006 年和 2007 年 2022 年
                                         2005 年和 2006 年

       （1）机组投产时间。大唐黄岛运行年限接近 20 年，华电青岛运行年限已
超 20 年、部分机组的服役年限已满 30 年。而本项目为 2022 年新投产的热电联
产机组，投运时间短，生产工艺先进，设备健康状况良好，装备水平具有较强
的竞争优势。
       （2）机组压力等级。亚临界/超临界的核心差异是锅炉出口主蒸汽的额定
工作压力，其本质是通过提升蒸汽参数提高热力学朗肯循环效率，直接决定机
组的煤耗水平。大唐黄岛和本项目作为超临界发电机组，在同等运行参数下，
理论上其发电煤耗优于华电青岛；若三家电厂的燃料成本相同，则大唐黄岛和
本项目的发电成本更低，在燃煤发电市场化的背景下更具竞争优势。
       除此之外，根据《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平（2025
年版）》，报告期内本项目的供电煤耗与可比标准对比如下：
                       图表 2-43：本项目供电煤耗与可比标准对比
                                        煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基
                   供电煤耗率（克/千瓦时）
                                             准水平（燃煤发电）
电厂 机组
                                        修正后的基准水平 修正后的标杆水平
                 2023 年 2024 年 2025 年
                                         （克/千瓦时） （克/千瓦时）
本项目 1#机组 286.35 278.47 281.72 312.83 294.55

本项目 2#机组 287.79 269.82 266.97 301.39 283.77
注：修正后比对标准为根据《燃煤发电机组单位产品能源消耗限额》（GB21258-2024），
能耗影响因素的修正系数，包括燃煤成分、机组冷却方式、当地气温、机组负荷、海拔、
供热等；本项目 2 台机组的机组负荷修正系数不同，造成对应的能耗限额略有差异。
       由上可见，经过三年多的运营孵化，截至 2025 年，本项目 2 台机组的供电
标煤耗均远低于我国超临界 300MW 级燃煤发电机组的基准水平，并优于相应
等级的标杆水平 16。

       2、未来三年已规划可比竞品分析

     16
根据《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平（2022 年版）》，标杆水平为火电能效对
标各类型机组指标前 20%平均值。

                                         164
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截至招募说明书出具日，区域内的“十五五”相关规划暂未发布。“十四五”
规划及过往已规划的可比竞品项目均已建成投产，青岛市内无其他在建、或已
规划的统调燃煤发电机组。

（三）核心客群特征和需求情况

穿透来看，电力、热力的供应属于我国的核心民生、工商业刚需服务，不涉
及区域核心客群特征及需求情况。
蒸汽供应方面，董家口经济区内的工业企业是本项目的终端客群。董家口经
济区已形成粮油加工、高端化工、先进材料、钢铁等产业集聚，2024 年工业产
值达到 717.3 亿元。截至 2025 年底，穿透来看，本项目共有 16 家终端蒸汽用户。
此类企业通常具有连续生产特征，对蒸汽供应的安全性、连续性、压力参数稳定
性和公用工程配套能力要求较高。一旦形成供用汽关系，客户黏性通常较强，需
求波动相对有限。因此，随着董家口经济区产业集聚度的提升和重点项目持续落
地，对本项目的工业蒸汽需求将保持稳中增长趋势。

（四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响

从需求侧看，山东省和青岛市经济总量较大、工业体系较完整、用能规模
较高，尤其是青岛市和董家口经济区临港工业、先进制造业和港口物流集聚明
显，对稳定电力和工业蒸汽供应形成现实需求。董家口经济区高端化工、钢铁
和港航物流等产业的发展，有利于本项目保持工业热负荷；青岛西海岸新区居
民供热范围扩大及长输热网完善，有利于项目热力业务维持一定规模和稳定
性。
从供给侧看，山东省和青岛市能源结构正在加快调整，青岛市能源转型对
本项目的影响详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概
况”之“八、不动产项目的经营模式”之“（四）项目运营未来展望”。

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      第二节 不动产项目经营业绩与财务状况分析

一、不动产项目主要财务经营情况表

（一）报告期不动产项目主要财务指标

              图表 2-44：报告期不动产项目主要财务指标
                   2026 年 3 月 2025 年末/
    项目财务指标 2024 年末/度 2023 年末/度
                   末/一季度 度
总资产（万元） 244,963.87 257,008.28 283,072.19 284,112.03

资产负债率（%） 63.66 65.18 73.13 73.74

营业毛利率（%） 9.29 28.20 12.99 13.39

营业收入（万元） 34,718.88 178,109.84 160,601.82 158,541.20

净利润（万元） 1,066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33

经营活动产生的现金流量
                     11,301.07 58,323.87 11,222.54 3,826.50
净额（万元）
EBITDA（万元） 7,418.58 57,465.57 32,094.03 29,355.07
                   2025 年度净利润、经营活动产生现金流量净额和 EBITDA
                   较 2024 年度增幅较大，主要原因为：
                   2025 年迎峰度夏期间，青岛市出现持续高温天气，本地社会
大幅波动/持续为负等异常
                   用电需求增加；受电网物理约束限制，本项目作为青岛市主
情况（如有） 力电源之一，承担区域保障供电任务，并积极调整电力交易
                   策略，发电业务收入增加。同时，2025 年度煤炭价格较 2024
                   年度进一步回落，本项目的燃料费支出减少。

重要财务指标大幅度变动原因分析：

1、净利润

2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，净利润分别为 7,972.33
万元、9,073.20 万元、30,613.27 万元和 1,066.38 万元，2025 年年度净利润较 2024
年度大幅增长 237.40%，主要系 2025 年度当期结算电价抬升所致。2026 年一季
度净利润减少，主要因不动产项目于 2026 年一季度完成竣工决算并转入固定资
产，入池资产按实际决算数对往年暂估差额补提折旧，当期折旧费用达 5,141.90
万元，抬升营业成本，影响一季度净利润下降。

2、经营活动产生的现金流量净额

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    2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，经营活动产生的现金流
量净额分别为 3,826.50 万元、11,222.54 万元、58,323.87 万元和 11,301.07 万元。
2024 年年度经营活动产生的现金流量净额较 2023 年度大幅增长 193.29%，主要
系净利润提升 1,100.87 万元、固定资产折旧增加 1,972.85 万元、经营性应收项目
金额减少 14,457.14 万元、经营性应付项目金额增加 2,147.82 万元、存货增加-
11,573.29 万元。2025 年年度经营活动产生的现金流量净额较 2024 年度大幅增长
419.70%，主要系净利润提升 21,540.07 万元。

    3、EBITDA

    2023 年 度 、 2024 年 度 、 2025 年 度 和 2026 年 1-3 月 ， EBITDA 分 别 为
29,355.07 万元、32,094.03 万元、57,465.57 万元和 7,418.58 万元。2025 年年度
EBITDA 较 2024 年度大幅增长 193.29%，主要系净利润提升 21,540.07 万元。

（二）报告期不动产项目主要经营指标

                 图表 2-45：报告期不动产项目主要经营指标
           类别 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
发电利用小时数（小时） 931.15 4,513.63 4,858.29 4,628.46
上网电量（亿千瓦时） 6.02 29.52 31.82 30.37
上网电量增长率（%） -15.67 -7.24 4.76 不适用
上网电价（元/兆瓦时，不含税） 395.86 506.19 409.14 438.20
上网电价增长率（%） -0.41 23.72 -6.63 不适用
供汽量（万吨） 28.42 103.63 95.10 85.35
供汽量增长率（%） 4.74 8.97 11.42 82.79
供汽价格（元/吨，不含税） 173.68 182.26 194.77 238.53
供汽价格增长率（%） -12.82 -6.42 -18.35 -7.35
供暖量（万 GJ） 135.50 197.01 240.03 103.58
供暖量增长率（%） 3.89 -17.92 131.73 242.07
供暖价格（元/GJ，不含税） 42.99 49.35 49.32 45.52
供暖价格增长率（%） -12.89 0.06 8.36 -2.07
耗用标煤单价（元/吨，不含税） 885.95 882.98 980.96 1,044.50
注：1.本项目 2 台 350MW 热电联产机组于 2022 年 10 月投产运营，因此 2023 年度的上网
电量增长率、上网电价增长率情况不适用；
2.2026 年 1-3 月增长率为同比数据，对比数据期为 2025 年 1-3 月。
    2023 年上网电量、供汽量、供暖量大幅增加主要系 2022 年 10 月青岛热电
持有并运营华能董家口 2×350MW 热电联产机组正式投产运营，当年实现上网电
量、供汽量和供暖量大幅提升。2026 年 1-3 月上网电量同比下降主要系暖冬导致
机组供暖出力下降，进而导致机组开机运行时长偏低影响；2026 年 1-3 月供暖、

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供汽价格同比下降，主要系同期煤炭采购价格下降。
报告期内上网电量、上网电价、供汽量、供汽价格、供暖量、供暖价格情况
介绍详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况 ”之“八、
不动产项目的经营模式 ”之“（一）业务基本情况、不动产项目的销售模式”。

     二、财务报表

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对由青岛热电持有的不动产项目相
关资产及业务的备考财务报表进行了审计，包括 2023 年 12 月 31 日、2024 年 12
月 31 日、2025 年 12 月 31 日以及 2026 年 3 月 31 日的备考资产负债表，2023 年
度、2024 年度、2025 年度以及截至 2026 年 3 月 31 日止 3 个月期间的备考利润
表、备考现金流量表以及备考财务报表附注，并出具了编号为（安永华明
（2026）专字第 70593813_A02 号）的《华能青岛热电有限公司持有的不动产项
目相关资产及业务已审备考财务报表及专项审计报告》，非经特别说明，本招募
说明书中不动产项目的财务数据引自上述备考财务报表审计报告。
投资者应当仔细阅读上述备考财务报表审计报告全文。

（一）资产负债表
     图表 2-46：2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末备考资产负债表
                                                       单位：万元
        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
货币资金 1,000.00 1,000.00 3,424.56 3,623.21
应收账款 12,121.87 11,993.25 11,854.97 16,597.47
预付款项 1,630.52 2,162.23 22.80 18.16
其他应收款 72.89 82.89 25.95 15.84
存货 9,359.93 16,730.26 26,563.24 13,421.92
其他流动资产 165.62 220.82 0.00 0.00
流动资产合计 24,350.82 32,189.45 41,891.53 33,676.61
固定资产 210,448.42 214,763.37 227,171.17 234,932.40
在建工程 2,849.16 2,872.64 8,802.60 10,275.92
无形资产 7,315.47 7,182.82 5,206.89 5,227.10
非流动资产合计 220,613.05 224,818.83 241,180.66 250,435.43
资产总计 244,963.87 257,008.28 283,072.19 284,112.03
短期借款 147,397.42 155,377.62 114,043.26 27,017.31
应付账款 8,249.69 11,839.60 7,744.34 17,077.06
合同负债 1.74
一年内到期的非流动负债 5,104.93 9,802.99

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              项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
      流动负债合计 155,647.11 167,217.22 126,894.26 53,897.36
      长期借款 79,760.00 155,216.00
      递延收益 290.88 301.66 344.75 387.85
      非流动负债合计 290.88 301.66 80,104.75 155,603.85
      负债合计 155,938.00 167,518.88 206,999.02 209,501.21
      净资产合计 89,025.87 89,489.40 76,073.17 74,610.83
      负债和净资产总计 244,963.87 257,008.28 283,072.19 284,112.03

       （二）利润表
            图表 2-47：2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月备考利润表
                                                              单位：万元
            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
      营业收入 34,718.88 178,109.84 160,601.82 158,541.20
      减：营业成本 31,492.31 127,875.10 139,747.06 137,309.05
      税金及附加 319.34 1,284.07 1,125.42 1,071.85
      销售费用 5.14 15.62 15.74 15.61
      管理费用 711.74 4,169.98 4,073.48 3,412.44
      研发费用 59.71 23.26
      财务费用 781.30 3,933.43 5,449.20 6,134.77
      其中：利息费用 791.07 3,969.10 5,510.17 6,224.26
      利息收入 9.93 40.09 65.37 93.08
      加：其他收益 10.77 47.44 45.84 75.27
      营业利润 1,419.84 40,819.37 10,213.50 10,672.75
      加：营业外收入 2.00 282.58 1,942.29 12.68
      减：营业外支出 19.02 6.47
      利润总额 1,421.84 41,082.93 12,155.78 10,678.97
      减：所得税费用 355.46 10,469.66 3,082.58 2,706.64
      净利润 1,066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33
      按经营持续性分类
      持续经营净利润 1,066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33
      综合收益总额 1,066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33

       （三）现金流量表
         图表 2-48：2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月备考现金流量表
                                                              单位：万元
            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
经营活动产生的现金流量：
净利润 1,066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33
加：固定资产折旧 5,146.63 12,153.55 14,306.18 12,333.33
无形资产摊销 59.05 260.00 121.90 118.51
固定资产报废利得 -1.34
财务费用 791.07 3,969.10 5,510.17 6,224.26
                                               169
                                       长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
存货的减少/（增加） 7,370.34 9,832.98 -13,141.32 -1,568.03
递延收益的减少 -10.77 -43.09 -43.09 -43.09
经营性应收项目的（增加）/减少 468.29 -2,555.46 4,727.75 -9,729.39
经营性应付项目的增加/（减少） -3,589.91 4,093.53 -9,332.24 -11,480.07
经营活动产生的现金流量净额 11,301.07 58,323.87 11,222.54 3,826.50
投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他
                                                                                                      1.37
长期资产所收回的现金
投资活动现金流入小计 1.37
固定资产、无形资产和其他长期资产购置额 33.65 4,985.39 5,172.06 13,813.16
投资活动现金流出小计 33.65 4,985.39 5,172.06 13,813.16
投资活动使用的现金流量净额 -33.65 -4,985.39 -5,172.06 -13,811.79
筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 35,400.00 226,600.00 154,500.00 59,000.00
筹资活动现金流入小计 35,400.00 226,600.00 154,500.00 59,000.00
偿还债务支付的现金 43,400.00 270,060.00 147,588.00 36,044.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 771.27 4,039.67 5,550.28 6,237.30

筹资活动现金流出小计 44,171.27 274,099.67 153,138.28 42,281.30

筹资活动（使用）/产生的现金流量净额 -8,771.27 -47,499.67 1,361.72 16,718.70

备考现金流量差额 -2,496.15 -8,263.38 -7,610.85 -8,872.55
现金及现金等价物净减少额 -2,424.56 -198.65 -2,139.14
加：年初现金及现金等价物余额 1,000.00 3,424.56 3,623.21 5,762.36
年末现金及现金等价物余额 1,000.00 1,000.00 3,424.56 3,623.21

        三、报告期内不动产项目的经营和财务情况分析

        （一）营业收入与营业成本分析

        1、营业收入

          图表 2-49：2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年 1-3 月营业收入构成情况
                                                         单位：万元，%
            2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
营业收入
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
电力收入 23,928.45 68.92 149,406.60 83.88 130,188.02 81.06 133,098.44 83.95
热力收入 10,759.80 30.99 28,609.76 16.06 30,360.43 18.90 25,073.27 15.81
其他业务收入 30.64 0.09 93.48 0.05 53.37 0.03 369.49 0.23
合计 34,718.88 100 178,109.84 100.00 160,601.82 100.00 158,541.20 100.00

        2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，营业收入分别为

                                                170
                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

158,541.20 万元、160,601.82 万元、178,109.84 万元和 34,718.88 万元，2023-2025
年，营业收入呈逐年增长趋势。营业收入以电力、热力销售收入为主，电力收入
占比超 80%，其他业务收入主要为粉煤灰销售收入。2026 年一季度电力收入占
比下降主要系暖冬导致机组供暖出力下降，进而导致机组开机运行时长偏低影响。
本项目经营业绩具有较为明显的季节性特征，营业收入和净利润并非在各季
度平均分布。受电力负荷季节变化、供热周期及迎峰度夏保供等因素影响，二、
三、四季度通常是全年利润的主要贡献期。其中，迎峰度夏期间对全年经营业绩
具有重要支撑作用。
（1）电力收入
2025 年度较 2024 年度增长 14.76%，主要系 2025 年夏季项目所属区域电力
需求旺盛，受电网物理条件限制，需本地电源保障供电，推动结算电价抬升，2025
年度上网电价较 2024 年度增长 23.72%。
（2）热力收入
2024 年度热力收入较 2023 年度增长 21.09%，主要系长输供暖业务的供暖量
由 2023 年度 64.42 万吉焦增长至 2024 年度 196.77 万吉焦所致，该部分是支撑
2024 年度本项目热力收入增长的重要来源。2023 年 11 月 28 日，长输供暖业务
完成供热首站的调试工作，并于 12 月 1 日正式投运，2023~2024 年供暖季青岛
热电通过长输供暖业务实际新增约 700~800 万㎡供热面积。
2025 年度较 2024 年度下降 5.77%，主要系长输供暖业务的供暖量由 2024 年
度的 196.77 万吉焦下降至 2025 年度的 155.36 万吉焦所致。2024 年 3 月青岛西
海岸供热管网有限公司投资建设的青钢余热综合利用项目完工启用，该项目以青
岛特殊钢铁有限公司（简称“青岛特钢”）生产过程中产生的余热资源为新区西部
城区供暖，挤占不动产项目长输供暖市场份额，青岛西海岸供热管网有限公司自
本项目采购的热量减少。此外，与 2024 年初相比，2025 年初青岛气温整体偏高，
暖冬气候下民生供暖耗热量下降。
本项目已被列入《青岛西海岸新区供热专项规划（含清洁能源供热专项规划）
（2015 年–2030 年）》，作为集中热源之一参与构建青岛西海岸新区供热体系。此
外，双主力热源可有效应对钢铁行业周期性波动对供暖稳定性的冲击，为民生供
暖提供更为可靠的双重保障。基于上述规划背景、定制化供热管网铺设情况和供

                                171
                                                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

           暖可靠性的要求，加之未来城镇化的推进，预计项目周边的集中供暖需求将呈现
           出稳中有增的态势。

              2、营业成本

                  图表 2-50：2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年 1-3 月营业成本构成情况
                                                                 单位：万元，%
                      2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
       营业成本
                      金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
      燃料费 22,413.85 71.17 92,075.52 72.00 107,379.03 76.84 107,910.06 78.59
      折旧费 5,141.90 16.33 12,122.04 9.48 14,275.88 10.22 12,303.04 8.96
      职工薪酬 1,836.24 5.83 10,051.74 7.86 8,918.15 6.38 7,635.89 5.56
      资产使用费 438.64 1.39 1,740.48 1.36 1,740.48 1.25 1,740.48 1.27
      计划检修费 38.32 0.12 1,916.88 1.50 821.28 0.59 723.9 0.53
      材料费 18.70 0.06 1,441.11 1.13 1,084.91 0.78 1,824.45 1.33
      外购动力费 162.38 0.52 439.16 0.34 345.16 0.25 486.11 0.35
      水费 42.70 0.14 146.69 0.11 91.89 0.07 144 0.10
      其他费用 1,399.58 4.44 7,941.48 6.21 5,090.28 3.64 4,541.11 3.31
      合计 31,492.31 100.00 127,875.10 100.00 139,747.06 100.00 137,309.05 100.00

              2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，营业成本分别为
           137,309.05 万元、139,747.06 万元、127,875.10 万元和 31,492.31 万元。不动产项
           目的营业成本包括燃料费、折旧费、职工薪酬、水费和外购动力费、材料费、计
           划检修费和其他费用等。其中，燃料费在营业成本中占比超过 70%，为营业成本
           的主要构成。2025 年度燃料费较 2024 年度下降 14.25%，主要系 2025 年度耗用
           的煤炭价格和数量下降所致。
              目前不动产项目的煤炭采购采用长协及现货组合的方式确定，其中长协均为
           1 年期，价格基本锚定国家发展改革委、地方人民政府和有关部门明确的价格合
           理区间。在现有政策保障体系下，续签具有高度的可靠性和延续性。

              3、各类成本占营业收入的比重和变化情况

                                  图表 2-51：本项目各类成本占营业收入的比重情况
                                                                                              单位：万元，%
             2026 年 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
报告期 2025 年度 2024 年度 2023 年度
              1-3 月 入比重 入比重 入比重 入比重
营业收入 34,718.88 - 178,109.84 - 160,601.82 - 158,541.20 -
营业成本 31,492.31 90.71 127,875.10 71.80 139,747.06 87.01 137,309.05 86.61
燃料费 22,413.85 64.56 92,075.52 51.70 107,379.03 66.86 107,910.06 68.06
                                                              172
                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

         2026 年 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
报告期 2025 年度 2024 年度 2023 年度
          1-3 月 入比重 入比重 入比重 入比重
折旧费 5,141.90 14.81 12,122.04 6.81 14,275.88 8.89 12,303.04 7.76
职工薪酬 1,836.24 5.29 10,051.74 5.64 8,918.15 5.55 7,635.89 4.82
资产使用费 438.64 1.26 1,740.48 0.98 1,740.48 1.08 1,740.48 1.10
计划检修费 38.32 0.11 1,916.88 1.08 821.28 0.51 723.9 0.46
材料费 18.70 0.05 1,441.11 0.81 1,084.91 0.68 1,824.45 1.15
外购动力费 162.38 0.47 439.16 0.25 345.16 0.21 486.11 0.31
水费 42.70 0.12 146.69 0.08 91.89 0.06 144 0.09
其他 1,399.58 4.03 7,941.48 4.46 5,090.28 3.17 4,541.11 2.86

          报告期内，2026 年 1-3 月份的折旧费占营业收入比重提高，系 2026 年一季
        度本项目完成财务决算和正式转固、一次性计提折旧所致。2025 年度本项目营
        业成本占营业收入比重已下降至 71.80%，主要系燃煤采购价格和燃料消耗量下
        降导致燃料费成本下降，2025 年度燃料费成本占营业收入比重已下降至 51.70%，
        项目总体盈利能力有所提升。2024 年项目折旧费较高的原因为补提以前年度折
        旧。职工薪酬的增长原因为生产员工人数及工资的增长。计划检修费在 2025 年
        度增加是由于发生#1 机组抽汽逆止门检修、#2 机组抽汽逆止门检修、#2 机组炉
        内检修专项等项目。其他费用的增加原因主要为 25 年部分需更换的设备零部件
        增多，机组检修部材料费增加。

          4、同行业可比项目对比情况

          截至本招募说明书出具之日，暂无燃煤发电项目发行公募 REITs。
          相较于其他能源公募 REITs，因燃煤发电项目与燃气发电、新能源发电项目
        在生产工艺、设备特性、自动化水平和运维复杂度等方面存在较大差异，其在营
        业成本的构成和占比方面不具备可比性。

          5、项目盈利情况分析

                    图表 2-52：2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年 1-3 月盈利能力分析
                                                                 单位：万元，%
              项目 2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
        营业收入 34,718.88 178,109.84 160,601.82 158,541.20
        营业成本 31,492.31 127,875.10 139,747.06 137,309.05
        毛利润 3,226.58 50,234.74 20,854.76 21,232.15
        营业毛利率 9.29 28.20 12.99 13.39
        净利润 1066.38 30,613.27 9,073.20 7,972.33

                                               173
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                项目 2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
          净利润率 3.07 17.19 5.65 5.03
          总资产收益率 0.42 11.34 3.20 2.81
          净资产收益率 1.19 36.98 12.04 10.69
          注：1、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100；
            2、净利润率=（净利润/营业收入）×100%；
            3、总资产收益率=净利润/[（年初资产总额+年末资产总额）/2]×100%，2023 年总资产收益率=净利润/
          年末资产总额×100%；
            4、净资产收益率=净利润/[（年初净资产+年末净资产）/2]×100%，2023 年净资产收益率=净利润/年末
          净资产×100%。

             2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，营业毛利率分别为
          13.39%、12.99%、28.20%和 9.29%，2023 年至 2025 年整体呈现增长趋势。2023
          年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，净利润分别为 7,972.33 万元、
          9,073.20 万元、30,613.27 万元和 1,066.38 万元，2024 年度净利润较 2023 年度增
          长 13.81%，主要系 2024 年度产生 1,924.54 万元碳排放交易收入计入营业外收入
          所致；2025 年度净利润较 2024 年度大幅增长 237.40%，主要系 2025 年度当期发
          电业务盈利水平提高所致。

             （二）资产、负债情况分析

             1、资产结构分析

              图表 2-53：2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末资产构成情况
                                                                单位：万元，%
                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
     项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 1,000.00 0.41 1,000.00 0.39 3,424.56 1.21 3,623.21 1.28
应收账款 12,121.87 4.95 11,993.25 4.67 11,854.97 4.19 16,597.47 5.84
预付款项 1,630.52 0.67 2,162.23 0.84 22.80 0.01 18.16 0.01
其他应收款 72.89 0.03 82.89 0.03 25.95 0.01 15.84 0.01
存货 9,359.93 3.82 16,730.26 6.51 26,563.24 9.38 13,421.92 4.72
其他流动资产 165.62 0.07 220.82 0.09
流动资产合计 24,350.82 9.94 32,189.45 12.52 41,891.53 14.80 33,676.61 11.85
固定资产 210,448.42 85.91 214,763.37 83.56 227,171.17 80.25 234,932.40 82.69
在建工程 2,849.16 1.16 2,872.64 1.12 8,802.60 3.11 10,275.92 3.62
无形资产 7,315.47 2.99 7,182.82 2.79 5,206.89 1.84 5,227.10 1.84
非流动资产合计 220,613.05 90.06 224,818.83 87.48 241,180.66 85.20 250,435.43 88.15
资产总计 244,963.87 100 257,008.28 100.00 283,072.19 100.00 284,112.03 100.00

                                                  174
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          2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，不动产项目流动资产
       总额分别为 33,676.61 万元、41,891.53 万元、32,189.45 万元和 24,350.82 万元，
       占总资产的比例分别为 11.85%、14.80%、12.52%和 9.94%。非流动资产总额分
       别 250,435.43 万元、241,180.66 万元、224,818.83 万元和 220,613.05 万元，占总
       资产的比例分别为 88.15%、85.20%、87.48%和 90.06%。其中，非流动资产大部
       分为固定资产，主要为发电设施、房屋及建筑物等项目相关资产，在建工程主要
       为项目的在建部分，无形资产主要为土地使用权、软件等。

          2、应收账款分析

          2023 年末、2024 年末及 2025 年末和 2026 年 3 月末，不动产项目应收账款
       分别为 16,597.47 万元、11,854.97 万元、11,993.25 万元和 12,121.87 万元。应收
       账款中各类业务的金额及占比，及比照同行业可比业务的信用期与结算安排，就
       关联交易相关信用政策的公允性发表明确意见如下：

          （1）应收账款中各类业务的金额及占比
          1）报告期内，仅供电业务和长输供暖业务发生应收账款，相应的金额及占
       比情况如下表所示：
                                 图表 2-54：应收账款情况表
                                                                          单位：万元
              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收账款-供电 10,323.27 85.16% 10,709.11 89.29% 11,854.97 100.00% 13,401.48 80.74%
应收账款-供暖 1,798.60 14.84% 1,284.14 10.71% 0.00 0.00% 3,195.99 19.26%
其中：长输供暖 1,798.60 14.84% 1,284.14 10.71% 0.00 0.00% 3,195.99 19.26%
合计 12,121.87 100.00% 11,993.25 100.00% 11,854.97 100.00% 16,597.47 100.00%

          2）应收账款分析如下：
          报告期，供电业务和长输供暖业务产生了应收账款。
          其中，供电业务的应收账款，债务方为国网山东省电力公司青岛供电公司，
       双方按照月度结算，应收账款账龄在一个月以内。
          长输供暖业务的应收账款，债务方为青岛西海岸供热管网有限公司，双方结
       算模式如下：
          西海岸供热公司作为购热方参照黄岛区发改局出具的当期初始价格按月预
       交热费，每月 20 日前完成次月热费的预交，预交热费的差额在次月预交热费时

                                            175
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结清，3 月份不再预交 4 月份的热费。采暖季结束后，黄岛区发改局出具中期价
格后，次月对整个采暖期完成中期结算（若中期价格未出具，按初始价格完成中
期结算）。同时，黄岛区发改局聘请第三方机构对本项目整个采暖季的供热成本
进行监审。依据供热成本监审结论，黄岛区发改局在当年的四季度确定项目上个
采暖季的热力出厂价格，合同双方在区发改局确定终期热价后次月多退少补。
因此，供暖业务的结算模式以预收为主，本项目 2023 年、2025 年、2026 年
一季度发生的应收账款是年末、季末结算开票金额超过预收热费的部分，应收账
款账龄在一个月以内。
（2）同行业可比业务的信用期与结算安排以及关联交易相关信用政策
供电业务和长输供暖业务不涉及关联交易，供汽业务和短输供暖为项目公司
和青岛热电之间发生的关联交易，相关结算模式和信用政策如下：
1）供汽业务的结算模式和信用政策
根据项目公司与青岛热电已签署的《蒸汽供应协议》，供汽业务按月结算，
每月最后一天为抄表计量时间（节假日提前），由双方授权的计量人员共同读数
确认。项目公司按照实际结算量向青岛热电开具增值税专用发票，根据发票金额，
青岛热电在收到发票的 20 个工作日内向项目公司支付蒸汽款。根据该结算模式，
应收账款账龄预计一个月。
该结算模式与青岛热电和工业蒸汽终端用户的结算模式保持一致，根据青岛
热电与终端用户签署的《综合能源服务合同》，青岛热电和工业蒸汽终端用户的
结算方式为：每月最后一天双方抄表结算（节假日提前），按照实际结算量由青
岛热电向蒸汽终端用户开具增值税专用发票，根据发票金额，蒸汽终端用户在收
到发票 20 个工作日内向青岛热电支付蒸汽款。
综上，供汽业务应收账款账龄较短，仅在一个月以内，且与青岛热电与终端
蒸汽用户信用政策保持一致，具有公允性。
2）短输供暖业务的结算模式和信用政策
根据项目公司与青岛热电签署的《短输供用热合同》，短输供暖采用与长输
供暖完全一致的结算模式，即按月向关联方青岛热电预收热费，并在供暖季结束
后根据区发改局确定的终期热价后次月多退少补的结算方式（具体结算模式见：
本章节“（1）应收账款中各类业务的金额及占比”部分）。结算模式以预收为主，

                     176
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在结算开票金额超过预收热费时产生少量应收账款，应收账款账龄在一个月以内，
同项目公司与西海岸供热管网公司发生的长输供暖业务信用保持一致，具有公允
性。

        3、负债结构分析

          图表 2-55：2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末负债构成情况
                                                       单位：万元，%
           2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 147,397.42 94.52 155,377.62 92.75 114,043.26 55.09 27,017.31 12.90
应付账款 8,249.69 5.29 11,839.60 7.07 7,744.34 3.74 17,077.06 8.15
合同负债 0.00 0.00 0.00 0.00 1.74 0.00 0.00 0.00
一年内到期
的非流动负 0.00 0.00 0.00 0.00 5,104.93 2.47 9,802.99 4.68
债
流动负债合
         155,647.11 99.81 167,217.22 99.82 126,894.26 61.30 53,897.36 25.73
计
长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 79,760.00 38.53 155,216.00 74.09
递延收益 290.88 0.19 301.66 0.18 344.75 0.17 387.85 0.19
非流动负债
            290.88 0.19 301.66 0.18 80,104.75 38.70 155,603.85 74.27
合计
负债合计 155,938.00 100.00 167,518.88 100.00 206,999.02 100.00 209,501.21 100.00

        2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，不动产项目流动负债
总额分别为 53,897.36 万元、126,894.26 万元、167,217.22 万元和 155,647.11 万元，
占总负债的比例分别为 25.73%、61.30%、99.82%和 99.81%。非流动负债总额分
别为 155,603.85 万元、80,104.75 万元、301.66 万元和 290.88 万元，占总负债的
比例分别为 74.27%、38.70%、0.18%和 0.19%。
        不动产项目的负债结构变动较大，截至 2025 年末，短期借款占总负债的比
例达 92.75%，长期借款已无余额。短期借款规模持续大幅增长、长期借款减少，
因公募 REITs 资产重组安排，提取内部短期借款提前归还外部银行长期借款。
非流动负债仅剩余递延收益 301.66 万元。截至 2026 年 3 月末，短期借款余额
147,397.42 万元，因一季度部分短期借款到期，余额略有下降。

        （三）相关税金和费用分析

                                            177
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      图表 2-56：2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年 1-3 月税金及期间费用构成情况
                                                      单位：万元，%
                                                  占营 占营 占营
                         占营业
           2026 年 1-3 2025 年 业收 2024 年 业收 2023 年 业收
    项目 收入比
               月 度 入比 度 入比 度 入比
                          重
                                                   重 重 重
税金及附加 319.34 0.92 1,284.07 0.72 1,125.42 0.70 1,071.85 0.68
销售费用 5.14 0.01 15.62 0.01 15.74 0.01 15.61 0.01
管理费用 711.74 2.05 4,169.98 2.34 4,073.48 2.54 3,412.44 2.15
研发费用 0.00 0.00 59.71 0.03 23.26 0.01 0.00 0.00
财务费用 781.30 2.25 3,933.43 2.21 5,449.20 3.39 6,134.77 3.87
      2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，税金及附加分别为
1,071.85 万元、1,125.42 万元、1,284.07 万元和 319.34 万元，保持稳定增长。2023
年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，管理费用分别为 3,412.44 万元、
4,073.48 万元、4,169.98 万元和 711.74 万元，管理费用增长原因主要系管理人员
人数增长。2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，财务费用分别为
6,134.77 万元、5,449.20 万元、3,933.43 万元和 781.30 万元，财务费用逐年降低
主要因公募 REITs 资产重组安排，提取内部关联方利息较低的短期借款提前归
还外部利息较高的银行长期借款。

      （四）资本性支出情况

      本项目 2 台 350MW 热电联产机组于 2026 年 3 月份完成竣工决算和暂估资
产转固工作。因此，2023 年度-2026 年一季度，本次资本性支出的计算口径为各
年度固定资产“购置”金额、在建工程“本期增加”金额及无形资产“购置”金额三者
之和。其中，在建工程“本期增加”金额不包含 2022 年投产的煤电项目报告期因
实际结算与原暂估金额不一致等原因计入在建工程后再转为固定资产的部分，具
体情况如下：
                        图表 2-57：2023 年度-2026 年 3 月资本性支出
                                                                                       单位：元
    具体构成 2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
固定资产购置金额 86,970.65 339,382.12 170,898.82
在建工程本期增加金额 336,502.23 27,970,132.43 50,038,875.41 138,599,482.58
无形资产购置金额 22,126,641.41 1,016,924.55
调整项（不动产项目实际竣工
                                                  -14,247.790.21 -18,810,078.59 -132,724,097.20
结算与原暂估工程投资金额不

                                            178
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      具体构成 2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
一致等原因计入在建工程后再
转为固定资产的部分）
合计 336,502.23 35,935,954.28 32,585,103.49 6,046,284.20

        （五）现金流情况分析

        2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，不动产项目现金及现金
     等价物余额分别为 3,623.21 万元、3,424.56 万元、1,000.00 万元和 1,000.00 万元；
     现金及现金等价物净增加额分别为-2,139.14 万元、-198.65 万元、-2,424.56 万元
     和 0.00 万元。
        2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，不动产项目实现经营活
     动产生的现金流量净额分别为 3,826.50 万元、11,222.54 万元、58,323.87 万元和
     11,301.07 万元，2023 年度-2025 年度经营活动产生的现金流量净额逐年增长主要
     因净利润逐年提升；实现投资活动产生的现金流量净额分别为-13,811.79 万元、-
     5,172.06 万元、-4,985.39 万元和-33.65 万元，投资活动使用的现金流量净额逐年
     增加主要因固定资产、无形资产和其他长期资产购置额逐年下降导致投资活动现
     金流出减少；实现筹资活动产生的现金流量净额分别为 16,718.70 万元、1,361.72
     万元、-47,499.67 万元和-8,771.27 万元，筹资活动产生的现金流量净额逐年下降
     主要因偿还债务支付的现金增加所致。

         四、不动产项目收费权情况

        （一）发电业务

        1、收费权取得依据

        （1）电力业务许可证
        项目公司现持有国家能源局山东监管办公室于 2026 年 6 月 23 日颁发的《电
     力业务许可证》（许可证编号：1110626-01418），许可类别为发电类，有效期自
     2026 年 6 月 23 日至 2046 年 6 月 22 日。
        （2）并网调度协议
        青岛热电已与国网山东省电力公司于 2022 年 3 月 1 日签署《常规电源并网
     调度协议》（合同编号：SGSDO00ODKBD2200103），约定国网山东省电力公司

                                         179
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同意本项目 2 台 350MW 机组并入其电网运行。2026 年 7 月 15 日，项目公司与
国网山东省电力公司完成《西海热电#1、2 发电机组并网调度变更协议》的签署。
（3）购售电合同
国网山东省电力公司与项目公司于 2026 年 7 月 15 日签署《购售电合同》，
约定由国网山东省电力公司购买本项目机组生产的电能。项目公司根据以上业务
资质和合同安排享有发电业务经营权和电费收益权。

2、收费标准

本项目的燃煤发电上网电量全部进入电力市场交易，上网电价市场形成。依
据《山东电力市场规则（试行）》等文件，不动产项目的发电业务收入可分为电
能量电费、容量电费和其他费用等部分：
（1）电能量电费
本项目的电能量电费可分为中长期交易电费和现货交易电费两部分。
其中，中长期交易的电能量价格在“基准价+上下浮动”范围内形成。山东燃
煤发电基准价继续按照每千瓦时 0.3949 元（含税，下同）标准执行，最高价格
调整为 0.4739 元（上浮 20%），最低价格调整为 0.3159 元（下浮 20%），燃煤发
电企业与高耗能企业开展交易的，交易电价不受上浮 20%限制。
相比中长期交易，现货交易价格波动范围较大，目前山东省对现货交易的电
能量出清设置价格上限和下限，其中上限为每千瓦时 1.50 元，下限为每千瓦时-
0.10 元。
（2）容量电费
本项目容量电费包括市场化容量补偿费用和煤电容量电费两部分。
其中，煤电容量电费的标准为每年每千瓦 100 元（含税）。
市场化容量补偿费用按照 0.0705 元/千瓦时从用户侧收取，形成资金池后，
按照发电侧主体在月度市场化可用容量的占比进行分配。
（3）其他费用
按照《山东电力市场规则（试行）》执行。

3、经营期限

（1）《电力业务许可证》有效期至 2046 年 6 月 22 日，期限届满前可申请延
                        180
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续。
（2）《常规电源并网调度协议》有效期为自 2022 年 3 月 1 日至 2027 年 2
月 28 日，期满前 180 日可协商续签。《西海热电#1、2 发电机组并网调度变更协
议》有效期为自 2026 年 7 月 15 日至 2027 年 2 月 28 日，期满前 180 日可协商续
签。
（3）《购售电合同》有效期为自 2026 年 7 月 15 日至 2030 年 12 月 31 日，
合同期满前 3 个月双方可协商续签。

（二）供汽业务

1、收费权取得依据

项目公司与青岛热电签署《蒸汽供应协议》，由项目公司以其持有的不动产
资产作为热源向持有供热管网的青岛热电批量销售工业蒸汽，青岛热电再向青岛
董家口经济区内的终端用户销售。青岛热电享有青岛董家口经济区 284 平方公里
范围内的供热特许经营权，负责供热管网的建设、维修和运营，并对下游企业用
户销售工业蒸汽。同时，《蒸汽供应协议》约定，在本项目满足青岛热电用汽的
条件下，协议有效期内青岛热电不得采购其它第三方蒸汽。

2、收费标准

（1）政府指导价
青岛热电的终端售汽价格执行青岛市西海岸新区发展和改革局定期公示的
政府指导价格。根据《蒸汽供应协议》，项目公司销售给青岛热电的供汽价格较
政府指导价下调 35 元/吨（含税），并随之联动调整，该价差用于覆盖原始权益
人工业蒸汽业务的投资折旧、管网输送损耗、维修等经营成本并维持合理利润。
（2）青岛西海岸新区的煤炭蒸汽价格联动机制
依据青岛西海岸新区发展和改革局和青岛西海岸新区城市管理局印发的《青
岛西海岸新区煤炭蒸汽价格联动暂行办法》（青西新发改〔2019〕152 号），终端
蒸汽销售价格与辖区内供热企业的煤炭采购价格实行联动。联动系数为 0.12，即
标煤均价每上涨或下降 1 元/吨，蒸汽销售价格相应上涨或下降 0.12 元/吨。

3、经营期限

                           181
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《蒸汽供应协议》有效期限为 27 年，可覆盖整个基金存续期限。

（三）供暖业务

1、收费权取得依据

（1）供热规划依据
华能青岛项目已被列入《青岛西海岸新区供热专项规划（含清洁能源供热专
项规划）（2015 年—2030 年）》，作为集中热源之一参与构建青岛西海岸新区供热
体系。
（2）合同依据
项目公司与青岛热电签署《短输供用热合同》，并与青岛西海岸供热管网有
限公司完成《长输供用热合同》的换签，由项目公司作为热源向两家公司趸售热
水，两家公司再分别向其供热许可证载范围内的终端用户提供供暖服务。

2、收费标准

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》《山东省定价
目录》《山东省集中供热定价成本监审办法》等规定，本项目供暖价格实行政府
定价。供暖价格由黄岛区发改局会同区城管局、区财政局在供暖季结束后，依据
不动产项目的供热成本监审结论核定，用于覆盖本项目生产经营中发生的合理费
用（包括供热用煤炭及其他辅助材料费、固定资产折旧和职工薪酬等）。

3、经营期限

《短输供用热合同》有效期限为 27 年，可覆盖整个基金存续期限。

《长输供用热合同之权利义务转移协议》有效期为自 2026 年 4 月 1 日至 2044
年 3 月 7 日，期满前，基金管理人将督促运营管理机构协助项目公司及时开展续
签工作。

五、报告期内不动产项目收费减免或者优惠情况

无，不涉及。

六、不动产项目收入来源包含政府补贴的情况

                      182
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（一）环保补贴

1、补贴政策依据及形式

根据《青岛市环境保护局关于下达燃煤锅炉超低排放改造项目资金补助计划
的通知》（青环发〔2017〕125 号）、《山东省人民政府办公厅关于修改山东省环
境空气质量生态补偿暂行办法的通知》（鲁政办字〔2015〕241 号），青岛市环境
保护局决定对青岛热电给予资金补助，补助资金从青岛市获得的省级环境空气质
量生态补偿资金中安排。

2、补贴标准及年限

经核定本项目 2 台 75t/h 循环流化床供热锅炉超低排放改造工程补助资金总
计 650 万元，由西海岸新区财政给予补助。青岛热电在 2 台 75t/h 供热锅炉使用
寿命内按合理、系统的方法分期结算并计入损益。

3、补贴金额、历史到账情况及其占营业收入比例

2023 年、2024 年、2025 年和 2026 年 1-3 月份不动产项目收到的环保补贴分
别为 43.09 万元、43.09 万元、43.09 万元和 10.77 万元，占当年度营业收入比重
分别为 0.03%、0.03%、0.02%和 0.03%。

4、补贴资金可持续性、稳定性

因相关政府补贴金额较小且不具备可持续性，为保障投资者利益，环保补贴
资金未纳入本项目的估值。

（二）经营向好激励奖金

1、补贴政策依据及形式

根据《青岛市西海岸新区工业和信息化局关于组织兑现支持上半年工业经济
持续向好激励办法政策的通知》和《青岛西海岸新区支持工业企业稳生产促发展
实现一季度开门红八条措施》（青西新管办字〔2023〕2 号），2023 年度青岛热电
因经营向好，收到青岛市西海岸新区工信局激励奖金。

2、补贴金额、历史到账情况及其占营业收入比例

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2023 年度青岛热电因经营向好，分别一次性收到青岛市西海岸新区工信局
激励奖金 28.93 万元和 0.715 万元，合计 29.645 万元，占 2023 年度营业收入比
重 0.02%。

3、补贴资金可持续性、稳定性

因相关政府补贴金额较小且不具备可持续性，为保障投资者利益，经营向好
激励奖金未纳入本项目的估值。

七、不动产项目当前运营所适用的税收政策，以及相关税收优惠
政策情况

（一）不动产项目适用的主要税种及税率

                  图表 2-58：主要税种及税率表
       税种 计税依据 税率

                电力及热力等产品销售适用增值税，应
      增值税 纳税额为按应纳税销售额扣除当期允许 6%、9%、13%
                    抵扣的进项税后的余额

城市维护建设税 实际缴纳的流转税 7%

     教育费附加 实际缴纳的流转税 3%

地方教育费附加 实际缴纳的流转税 2%

     企业所得税 应纳税所得额 25%

（二）税收优惠

1、增值税涉及的税收优惠

根据《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》（财政部
税务总局 海关总署 2022 年第 14 号）规定，从事“电力、热力、燃气及水生产和
供应业”业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重超过 50%的纳
税人，可享受留抵退税全额返还。

2、城建税等附加税

根据国家税务总局公告 2021 年第 26 号《国家税务总局关于城市维护建设税

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征收管理有关事项的公告》，纳税人自收到留抵退税额之日起，应当在下一个纳
税申报期从城建税计税依据中扣除，当期未扣除完的余额，在以后纳税申报期按
规定继续扣除。即，在消化完留抵退税抵减金额之前，不动产项目无需缴纳城建
税等附加税。

3、环境保护税

根据《中华人民共和国环境保护税法》第十三条和《环境保护税法实施条例》
第十条的规定，纳税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度值低于国家和地
方规定的污染物排放标准百分之三十的，减按百分之七十五征收环境保护税。纳
税人排放应税大气污染物或者水污染物的浓度低于国家和地方规定的污染物排
放标准百分之五十的，减按百分之五十征收环境保护税。
根据生态环境部《关于发布
的公告》（2021 年第 24 号）规定，对工业源固体物料堆场颗粒物核算系数进行
了明确，按照环境保护税法的规定，对固体物料堆场应按大气污染物——一般性
粉尘征收环保税。同时，根据粉尘控制措施、堆场类型不同按照规定比例扣减计
税依据，达到减免的效果。

4、印花税

《中华人民共和国印花税法》于 2022 年 7 月 1 日起实施并不断修订，其中，
应税合同、应税产权书据的计税依据为合同、产权转移书据所列的金额，不包括
列明的增值税税款。

八、项目公司及项目公司控股股东、实际控制人持有的其他同类
不动产项目情况

选取本项目作为不动产基金资产，是发起人华能国际综合区位优势、盈利能
力、资产权属及合规条件等综合研判后的战略安排，具体分析如下：
华能国际及其附属公司主要在中国全国范围内开发、建设和经营管理发电厂，
是中国最大的上市发电公司之一。截至 2025 年 12 月 31 日，华能国际可控发电
装机容量为 155,869 兆瓦，境内电厂广泛分布于 26 个省、自治区和直辖市，具

                     185
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备较强的电力基础设施投资、建设、生产及运营管理能力。项目公司作为华能国
际体系内重要基层电厂，整体盈利表现优于板块平均水平。

（一）区位优势

本项目是山东省新旧动能转换重点项目、青岛市核心能源基础设施与民生工
程。综合国家产业政策导向、区域规划、青岛本地电源结构、机组自身合规性四
大维度，属于国家和地方鼓励保留、升级优化的核心保障性电源与主力热源，是
区域能源安全与绿色转型的核心支撑。本项目位于经济活跃的山东省青岛市董家
口经济区。山东省及青岛市坚实的工业基础，特别是董家口经济区内已形成的粮
油加工、高端化工、先进材料等产业集群，为本项目的电力、热力供应提供了持
续且稳定的刚性市场需求。

（二）盈利能力

本项目已实现并网运营 3 年以上，经营稳健，近三年净利润及经营性现金流
持续为正。根据备考审计数据，本项目 2025 年度实现营业收入 178,109.84 万元，
净利润 30,613.27 万元。截至 2025 年末，华能国际在山东省内持有的燃煤发电项
目共 18 个，本项目在 2025 年度净利润、利用小时数等财务和运营指标上排名省
内第一，资产收益稳定性较强。

（三）其他因素

除区位优势、盈利能力外，本次资产遴选同时考虑以下要点：一是项目满足
燃煤发电项目“纯凝工况最小发电出力在 30%额定负荷及以下”的清洁低碳、灵活
高效要求；二是本项目无外部股东，协调便捷：华能国际持有青岛热电 100%股
权，青岛热电持有董家口热电 100%股权；三是项目的关键合规手续齐备，各项
权属文件完整，符合《审核关注事项》要求。四是项目运营持续稳定，且机组剩
余使用年限较长。
综上，以本项目作为不动产基金资产，是华能国际结合区位优势、盈利能力、
资产权属及合规条件、剩余使用年限等多方面因素综合确定，资产遴选逻辑合理
充分。

九、同业竞争情况
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（一）青岛市范围内不动产项目的同业竞争情况

不动产项目在青岛市内同业竞争情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”
之“ 第一节不动产项目概况”十一、不动产项目所在区域竞争情况 （二）青岛市
现有在运营和未来 3 年已规划可比竞品分析”章节。

（二）山东省范围内不动产项目的同业竞争情况

除本项目外，发起人在山东省内直接或间接持有 17 个燃煤发电项目，电力
均出售给国网山东省电力公司。

1、发电业务

2025 年度，山东省全社会电力供应量达 8,684.60 亿千瓦时，其中省内发电
量 6,982.60 亿千瓦时；根据《华能国际电力股份有限公司 2025 年年度报告》，2025
年度华能国际在山东省内燃煤发电的总发电量和总上网电量分别为 688.65 亿千
瓦时和 634.77 亿千瓦时，分别占山东省发电量和供应量的 9.86%和 7.31%，均不
足 10%。
同时，山东省内还有中国华电、国家能源集团、中国大唐等多家大型发电企
业，电力市场竞争充分。本项目的年发电量和上网电量约 30 亿千瓦时，在全省
电力市场中占比极低，因此，就发电业务，本项目与发起人在山东省内的其他机
组之间的同业竞争较小，不具备实质性影响。

2、供汽业务和供暖业务

本项目是董家口经济区内最大的热源，其定位为园区的大型公共热源。
现阶段，原始权益人以本项目为热源，已投资敷设了 1#低压管线、2#高压
管线和渤海粮油专线三条工业蒸汽管道，完成对董家口经济区内工业蒸汽管网的
全覆盖。资产重组完成后，项目公司将以其持有的不动产项目向持有供热管网的
原始权益人批量销售工业蒸汽。为减少其他热源对不动产项目供汽业务的影响，
项目公司与原始权益人已签署《蒸汽供应协议》，约定在项目公司满足原始权益
人用汽的条件下，原始权益人不得采购其他第三方蒸汽。因此，不动产项目相较
于其他热源，享有优先向原始权益人供应蒸汽的权利。
短输供暖方面，原始权益人拥有董家口经济区内的供热经营许可证，并以本
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项目为热源投资建设了热水管网，对终端用户供暖。为减少其他热源对本项目短
输供暖业务的影响，资产重组完成后，项目公司与原始权益人已签署《短输供用
热合同》，约定在满足原始权益人用热的条件下，同等条件下项目公司享有优先
供热权。
长输供暖方面，青岛西海岸公用事业集团有限公司（青岛西海岸供热管网有
限公司的母公司）投资 16.9 亿元，以本项目为主力热源敷设长输供热管网约
61.7 公里至西海岸新区西部城区。同时，本项目已被列入《青岛西海岸新区供热
专项规划（含清洁能源供热专项规划）（2015 年–2030 年）》，作为集中热源之一
参与构建青岛西海岸新区供热体系。基于规划背景、定制化供热管网铺设情况和
供暖可靠性的要求，加之未来城镇化的推进，预计本项目的供暖业务可保持长期
稳定。

（三）利益冲突防范措施

在现有业务模式下，不动产项目与原始权益人/运营管理机构、发起人不存
在实质性的同业竞争关系。未来受电力市场化改革影响，不同地区的发电企业可
以向同一地区的购电客户进行电力销售，发起人持有的其他能源项目在市场化售
电方面与不动产项目不排除出现新的同业竞争关系。为缓释上述与原始权益人、
发起人之间的利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施：
根据原始权益人青岛热电出具的《关于避免同业竞争的承诺函》承诺：
“1、截至本函出具之日，除基础设施项目外，青岛热电及下属子公司不存在
直接或通过其他任何方式间接持有的位于山东省内的燃煤发电（含热电联产）项
目（简称“竞争性项目”），不存在直接的同业竞争的情形。
2、本公司将公平对待基础设施项目和竞争性项目，敦促本公司的关联方保
证基础设施项目采购长协煤占总耗煤量的比例不低于其持有的下水煤电厂的平
均水平。
3、对青岛热电及下属子公司直接或通过其他任何方式间接持有的与华能青
岛项目可能存在竞争的项目，本公司将采取合理、适当的措施，公平对待华能青
岛项目和该等竞争性项目。本公司不会将华能董家口（青岛）热电有限公司已取
得的业务机会违反市场惯例且不公平地授予或提供给其他竞争性项目；不会利用

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作为原始权益人或持有华能煤电 REIT 基金份额的地位以及利用该地位获得的信
息，作出不利于华能煤电 REIT 而有利于其他竞争性项目的、违反市场惯例且不
公平的决定或判断。如因华能青岛项目与竞争性项目的同业竞争而发生争议，且
基金管理人认为可能严重影响华能煤电 REIT 投资者利益的，本公司将与基金管
理人积极协商解决措施。”
此外，针对可能存在的同业竞争情况，基金管理人已充分揭示相关风险，详
见本招募说明书“第一章 招募说明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”之“二、
与不动产项目相关的风险”之“（十）关联交易和利益冲突的风险”。

十、重要会计政策和会计估计

（一）存货

存货包括燃料、维修材料及备品备件等，按成本与可变现净值孰低计量。
存货于取得时按实际成本入账，发出时的成本按加权平均法核算，分别根据
实际情况在耗用时计入燃料成本或修理及维修费用，或在安装时予以资本化。存
货成本主要包括采购价及运输费用。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。

（二）固定资产

固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入备考财务报告主体，且其成本
能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，
计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当
期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关
税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他
支出。
固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残
值率及年折旧率如下：
             图表 2-59：各类固定资产折旧情况
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     科目 使用寿命 预计净残值率 年折旧率

房屋及建筑物 30 年 3% 3.23%

营运中的发电设施 8-30 年 0%-5% 3.17%-12.50%

    其他设备 5-14 年 0%-5% 6.79%-20.00%

固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利
益的，适用不同折旧率。
备考财务报告主体至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残
值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。

（三）与客户之间的合同产生的收入

备考财务报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服
务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使
用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
备考财务报告主体与客户之间的销售商品合同通常包含电力销售、热力销售
的履约义务。备考财务报告主体通常在综合考虑了下列因素的基础上，以电力供
应至各电厂所在地的电网公司时点、热力供应至购热客户时点的控制权转移至客
户时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的
转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。

（四）会计政策或者会计估计变更

根据不动产项目相关资产及业务备考财务报表，项目公司 2023 年度、2024
年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月份未发生重要会计政策或会计估计变更。

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                  第三节 原始权益人

原始权益人青岛热电是一家在中华人民共和国山东省注册的有限责任公司，
于 2012 年 12 月 13 日成立，营业期限为 2012 年 12 月 13 日至无固定期限。青岛
热电位于青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号，法定代表人为张建民，是
华能国际电力股份有限公司全资子公司。

一、原始权益人主要情况表

（一）原始权益人 2025 年度主要业务板块情况

         图表 2-60：原始权益人 2025 年度主要业务板块情况表
               营业收入（万 营业成本（万 毛利率 收入占比
业务板块情况
                 元） 元） （%） （%）
1．主营业务小计 181,385.56 132,401.17 27.01 99.19
供暖和供汽收入 31,978.96 31,344.39 1.9 17.49
发电 149,406.60 101,056.79 32.36 81.70
2．其他业务小计 1,486.15 0.94 99.94 0.81
电力市场开发服务费 198.70 0.94 99.53 0.11
房屋租赁收入 29.29 0.02
物资转售收入 4.00 0.00
粉煤灰收入 78.24 0.04
配套费收入 1,168.87 0.64
电费 7.05 0.00
合计 182,871.71 132,402.12 27.60 100.00

（二）原始权益人主要财务数据指标

              图表 2-61：原始权益人主要财务数据指标表
      项目 2026 年 3 月末/一季度 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
总资产（亿元） 34.51 35.81 38.10 38.25

资产负债率（%） 53.50 56.07 66.78 69.63

营业收入（亿元） 3.57 18.29 16.46 16.12

营业毛利率（%） 15.64 27.60 13.90 14.18

净利润（亿元） 0.28 3.02 1.05 1.54
经营活动产生的现金
                           0.93 6.89 1.91 1.21
流量净额（亿元）
EBITDA（亿元） 0.88 6.28 3.78 3.36

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二、原始权益人基本情况

（一）基本情况

企业名称：华能青岛热电有限公司
注册资本：120,685.104522 万元
法定代表人：张建民
成立日期：2012 年 12 月 13 日
注册地址：青岛市黄岛区董家口经济区港润大道 16 号
统一社会信用代码：913702110572792764
经营范围：电力、热力的生产、销售；供热、供配电、供应蒸汽及相关设施
的建设、运营、维护和技术咨询服务；销售：粉煤灰、石膏，经营其他无需行政
审批即可经营的一般经营项目。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。

（二）设立、存续和历史沿革情况

1、公司设立

青岛热电由华能国际全资控股，申请设立时注册资本 18,787.9 万元，由股东
华能国际以其拥有的华能青岛港务公司分立出的净资产出资，并于 2012 年 11
月 20 日认缴并实缴。

2、增资

截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电的注册资本变更情况如下：
（1）第一次增资
2013 年 11 月 5 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 18,787.9 万元增至 20,287.9 万元，增加的 1,500 万元全部由股东华能国
际认缴，出资方式为货币出资。
（2）第二次增资
2014 年 12 月 2 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 20,287.9 万元增至 21,487.9 万元，增加的 1,200 万元全部由股东华能国
际认缴，出资方式为货币出资。
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（3）第三次增资
2019 年 1 月 10 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 21,487.9 万元增至 22,647.9 万元，增加的 1,160 万元全部由股东华能国
际认缴，出资方式为货币出资。
（4）第四次增资
2019 年 10 月 23 日增加出资 7,425 万元至 30,072.9 万元，全部由华能国际认
缴。出资方式为货币出资。
（5）第五次增资
2020 年 8 月 4 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 30,072.9 万元增至 43,272.9 万元，增加的 13,200 万元全部由股东华能
国际认缴，出资方式为货币出资。
（6）第六次增资
2021 年 1 月 15 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 43,272.9 万元增至 49,872.9 万元，增加的 6,600 万元全部由股东华能国
际认缴，出资方式为货币出资。
（7）第七次增资
2022 年 3 月 14 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 49,872.9 万元增至 91,722.9 万元，增加的 41,850 万元全部由股东华能
国际认缴，出资方式为货币出资。
（8）第八次增资
2023 年 1 月 3 日，青岛热电股东华能国际出具股东决定，同意青岛热电注
册资本由 91,722.9 万元增至 120,685.1 万元，增加的 28,962.2 万元全部由股东华
能国际认缴，出资方式为货币出资。

3、股权变更情况

截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电仍由华能国际 100%持股，自设立以来无
股权变更情况。

（三）股权结构、控股股东及实际控制人情况

1、股权结构
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截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电的股权结构如下图所示：

               图表 2-62：青岛热电股权结构图

2、控股股东及实际控制人

截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电注册资本为 120,685.104522 万元人民币，
由华能国际 100%的持股，是青岛热电的唯一股东。华能集团直接及间接合计持
有华能国际 46.23%的股权，国务院国有资产监督管理委员会持有华能集团 90.01%
股权、全国社会保障基金理事会持有华能集团 9.99%股权，国务院国资委为青岛
热电的实际控制人。

（四）组织架构和内部治理机制情况

1、组织架构

截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电设有办公室、人力资源部、党建工作部、
纪检审计部、生产管理部、运行部等部门，青岛热电的具体组织架构图如下：

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           图表 2-63：青岛热电组织架构图

2、治理结构

（1）股东
华能国际作为公司的唯一股东，享有以下权利：
1）依法行使表决权；
2）依法行使提名董事等权利；
3）了解公司经营状况和财务状况，依法获得公司经营信息和财务信息，包
括查阅公司及全资子公司会计账簿、会计凭证，查阅、复制本章程、股东名册、
股东决定、董事决定、公司财务会计报告、股东出资及股权转让的资料等；
4）依法对公司的经营活动进行监督，提出建议或者质询；
5）依法转让持有的公司股权；
6）依法获得红利和其他形式的利益分配；
7）公司终止、解散、清算时，获得剩余财产。
公司不设股东会，由股东行使下列职权：
1）决定公司的发展战略和规划；
2）决定公司的投资计划；
3）委派和更换董事，对其履职情况进行评价，决定其报酬事项；
4）批准董事的报告；
5）批准公司年度财务预算方案、决算方案；
6）批准公司利润分配方案和弥补亏损方案；
7）批准公司业绩考核和重大收入分配事项；
8）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
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9）决定公司年度债券发行计划；
10）对公司合并、分立、解散、清算、申请破产、变更公司形式作出决定；
11）决定公司章程的制定和修改；
12）批准公司重大国有资产转让、部分子公司国有产权变动事项；
13）批准公司重大财务事项和重大会计政策、会计估计变更方案，以及为公
司股东或者实际控制人提供担保事项；
14）对公司年度财务决算进行审计，对公司重大事项进行抽查检查，并按照
公司负责人管理权限开展经济责任审计；
15）法律、行政法规规定的其他职权。
股东对前款所列事项作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名或者盖
章后置备于公司。
（2）执行董事
公司不设董事会，设 1 名董事，代表公司执行公司事务。董事每届任期为 3
年，任期届满考核合格的，经委派可以连任。董事是公司的经营决策主体，定战
略、作决策、防风险，行使下列职权：
1）执行股东的决定，向股东报告工作；
2）制定贯彻党中央、国务院决策部署和落实国家发展战略重大举措的方案；
3）制订公司发展战略和规划；
4）制订公司投资计划，决定经营计划、投资方案及一定金额以上的投资项
目；
5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）制订公司的利润分配和弥补亏损方案；
7）制订公司增加或者减少注册资本的方案；
8）制订年度债券发行计划；
9）制订公司合并、分立、解散、清算、申请破产、变更公司形式的方案；
10）制订公司章程草案和公司章程的修改方案；
11）制订公司重大国有资产转让、部分子公司国有产权变动方案；
12）制定公司的基本管理制度；
13）决定公司内部管理机构的设置，决定分公司、子公司的设立或者撤销；

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14）根据授权，决定公司内部有关重大改革重组事项，或者对有关事项作出
决定；
15）根据有关规定和程序，聘任或者解聘公司高级管理人员；制定经理层成
员经营业绩考核和薪酬管理制度，组织实施经理层成员经营业绩考核，决定考核
方案、考核结果和薪酬分配事项；
16）制订公司的重大收入分配方案，包括公司工资总额预算与清算方案等，
批准公司职工收入分配方案、公司年金方案、中长期激励方案，按照有关规定，
决定子公司职工收入分配方案；
17）制订公司重大会计政策和会计估计变更方案，在满足国务院国资委资产
负债率管控要求的前提下，决定公司的资产负债率上限；
18）决定聘用或者解聘负责公司财务会计报告审计业务的会计师事务所及其
报酬；
19）批准一定金额以上的融资方案、资产处置方案以及对外捐赠或者赞助方
案；
20）批准公司担保事项，公司为公司股东或者实际控制人提供担保除外；
21）建立健全内部监督管理和风险控制制度，加强内部合规管理，决定公司
的风险管理体系、内部控制体系、违规经营投资责任追究工作体系、合规管理体
系，对公司风险管理、内部控制和法律合规管理制度及其有效实施进行总体监控
和评价；
22）指导、检查和评估公司内部审计工作，决定公司内部审计机构的负责人，
建立审计部门向董事负责的机制，批准年度审计计划和重要审计报告；
23）制订董事的工作报告；
24）听取总经理工作报告，检查总经理和其他高级管理人员对董事决定的执
行情况，建立健全对总经理和其他高级管理人员的问责制度；
25）决定公司安全环保、维护稳定、社会责任方面的重大事项；
26）决定公司重大诉讼、仲裁等法律事务处理方案；
27）决定公司行使所出资企业的股东权利所涉及的重大事项；
28）法律、行政法规规定或者股东授权行使的其他职权。
（3）经理

                     197
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公司设总经理一名，副总经理若干名，财务负责人一名。经理层是公司的执
行机构，谋经营、抓落实、强管理。总经理对董事负责，向董事报告工作。总经
理行使下列职权：
1）主持公司的经营管理工作，组织实施董事的决定；
2）拟订公司的发展战略和规划、经营计划，并组织实施；
3）拟订公司年度投资计划和投资方案，并组织实施；
4）根据公司年度投资计划和投资方案，决定一定金额内的投资项目，批准
经常性项目费用和长期投资阶段性费用的支出；
5）拟订年度债券发行计划及一定金额以上的其他融资方案，批准一定金额
以下的其他融资方案；
6）拟订公司的担保方案；
7）拟订公司一定金额以上的资产处置方案、对外捐赠或者赞助方案，批准
公司一定金额以下的资产处置方案、对外捐赠或者赞助；
8）拟订公司年度财务预算方案、决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案；
9）拟订公司增加或者减少注册资本的方案；
10）拟订公司内部管理机构设置方案，以及分公司、子公司的设立或者撤销
方案；
11）拟订公司的基本管理制度，制定公司的具体规章；
12）拟订公司的改革、重组方案；
13）按照有关规定，提请董事聘任或者解聘公司有关高级管理人员；
14）按照有关规定，聘任或者解聘除应当由董事决定聘任或者解聘以外的人
员；
15）拟订公司职工收入分配方案，按照有关规定，对子公司职工收入分配方
案提出意见；
16）拟订内部监督管理和风险控制制度，拟订公司建立风险管理体系、内部
控制体系、违规经营投资责任追究工作体系和合规管理体系的方案，经董事批准
后组织实施；
17）建立总经理办公会制度，召集和主持总经理办公会；
18）协调、检查和督促各部门、分公司、子公司的生产经营管理和改革发展

                     198
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工作；
19）提出公司行使所出资企业股东权利所涉及重大事项的建议；
20）法律、行政法规规定或者董事授权行使的其他职权。
（4）公司不设监事会、监事，由董事、内部审计等机构行使相关职权。

3、内部控制情况

青岛热电根据《华能国际电力股份有限公司内部控制手册》相关要求执行内
部控制工作，具体重要内容如下：
（1）风险评估
1）风险信息初始收集
青岛热电结合日常工作，通过各种渠道、广泛、持续地收集与本单位风险和
风险管理相关的内部、外部初始信息，对风险信息进行动态管理。
青岛热电根据实际情况，选择合适的方式对风险初始信息进行整理、汇总、
统计、分析和存档，提高信息的有用性。
2）风险识别
青岛热电以收集的风险初始信息为基础，结合对各项重要管理及业务流程的
分析，开展风险识别和评估。
青岛热电查找本单位各项重要经营活动以及重要管理、业务流程中有无风险，
有哪些风险。通过风险识别，应确定风险的来源、主要影响因素，风险发生后的
影响对象与范围、风险发生的可能表现形式等。
3）风险评估
风险评估包括风险分析和风险评价两方面的工作。开展风险分析，应对识别
出的风险及其特征进行明确的定义，分析和描述风险发生可能性的高低、风险发
生的条件。开展风险评价，主要是研究判断风险对企业实现经营发展目标的影响
程度。青岛热电根据风险类型特点和风险管理实际需要，合理选择定性和定量评
估方法。
青岛热电根据风险发生可能性的高低和对经营发展目标影响程度的大小，区
分重大风险、重要风险、中等风险和低风险 4 个等级。
4）风险应对

                     199
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青岛热电根据自身业务特点，统一确定风险偏好（即愿意承担哪些风险，承
担多大风险）和风险承受度（即根据风险与收益的关系，针对具体风险明确风险
的最低限度和不能超过的最高限度）。在此基础上，根据风险评估结果，权衡风
险与收益，合理确定各类各级风险的应对策略。
青岛热电建立健全重大风险预警机制和突发事件应急处理机制，明确风险预
警指标，对可能发生的重大风险和突发事件，制订应急预案，明确责任部门和人
员，规范处置程序，开展必要的演练和培训，确保重大风险和突发事件得到及时
妥善处理。
青岛热电由风险管理部门牵头组织，定期（至少每年一次）编制全面风险管
理报告，系统地总结前一阶段风险管理工作情况及成效，分析下一阶段企业面临
的风险形势，提出相应的风险管理工作建议，报送决策机构履行审批程序。
青岛热电的全面风险管理报告上报山东区域公司，由山东区域公司报上级单
位备案。
5）风险管理的监督与改进
青岛热电应定期对风险管理工作进行自查，及时发现缺陷并加以改进。
青岛热电可自行组织或根据需要聘请有资质、信誉好、风险管理专业能力强
的咨询机构对企业全面风险管理工作进行专项诊断或评价。
（2）控制流程
青岛热电具体规定了收入流程、物资采购流程、燃料采购流程、生产成本及
存货管理流程、费用性支出流程、基建工程支出流程、更新改造及小型基建流程、
固定资产零星购置流程、固定资产与无形资产管理流程、税务管理流程、人工成
本管理流程、资金管理流程、账务处理流程、合并报表流程、筹资管理流程、投
资管理流程、会计报表附注流程、准则差异调整流程、信息系统管理流程、合同
及法律事务管理流程、全面预算管理流程、研究与开发流程、环境、社会和管治
报告流程、供热业务流程、电力能源销售流程等 25 项控制流程。
主要控制流程如下：
1）收入流程：该流程包括签订购售电合同、编制年度及月度发电量计划、
编制生产日报、每月末确认上网电量并开具增值税发票、对应收账款进行对账与
账龄分析、管理应收票据的保管与盘点、以及按政策计提坏账准备和审批冲销。

                    200
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2）燃料采购流程：该流程包括编制年度及月度燃料采购计划、按准入制度
选择供应商并定期评价、分类审批签订年度或现货采购合同、管理预付款的审批
与核对、通过轨道衡或水尺等方式验收入库并填制结算单、依据发票及入库单进
行财务付款与入账、月末对货到票未到的燃料进行暂估处理。
3）生产成本及存货管理流程：该流程包括编制和分解年度成本预算、采用
加权平均法核算燃料成本并在 SAP 系统中自动生成凭证、通过 SAP 系统按加权
平均法核算物资材料出库成本、定期对库存物资和燃料进行盘点并处理差异、对
事故备品进行减值测试、以及按审批权限处理物资报废。
4）费用性支出流程：该流程包括编制年度费用预算并控制预算外支出、员
工填写借款单经审批后借支备用金并限期归还、费用报销需填写申请单附原始凭
证按权限审批、月末由 SAP 系统自动预提利息费用并编制其他预提费用明细表、
以及年度终了对全年费用进行分项目分析。
5）税务管理流程：该流程包括依据增值税专用发票计算进销项税额并编制
申报表、对税前利润进行纳税调整计算所得税并完成申报缴纳、购买并保管印花
税票或在合同上贴花完税、按房产余值和适用税率计算申报房产税、以及根据生
产部门提供的应税数据编制环境保护税申报表。
6）人工成本管理流程：该流程包括由董事会或上级单位核定工资总额、部
门考勤并经考核后由人力资源部门编制工资和奖金发放表、财务部门审核后编制
付款凭证发放薪酬、以及根据法律法规计算和缴纳各项社会保险。
7）资金管理流程：该流程包括银行账户的开立、变更与销户审批、印鉴与
支票的分管登记及使用审批、现金的盘点与额度控制、月度资金预算的编制与追
加审批、银行对账单的核对与余额调节表编制、对外担保的审批与台账登记、以
及关联方资金占用的季度自查。
8）供热业务流程：该流程包括受理用户开户申请并进行现场勘查和入网审
批、签订用热协议并收取供热管网建设配套费、通过收费系统统计供热面积和单
价并确认热费收入、对报停和开栓业务进行申请审批与现场隔离操作、以及每季
度对应收账款进行对账和坏账准备复核。
9）电力能源销售流程：该流程包括对居间商进行准入审批并签订年度服务
合同、根据用户实际用电量计算居间费用并编制报酬确认表、建立用户分级清单

                    201
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并开展定期拜访、基于市场形势编制年度交易方案并通过谈判或投标签订售电合
同、以及制定线上交易策略并按时进行交易申报。
（3）监控
1）内部审计
为加强内部约束机制，维护合法权益，根据《中华人民共和国审计法》和
《审计署关于内部审计工作的规定》，青岛热电建立内部审计机制。内部审计是
青岛热电内部实施监督、控制、评价的重要手段，接受国家审计和行业审计的指
导。审计部门是公司内部审计的归口管理部门。
区域公司审计部门的职责包括：负责对所辖各单位贯彻执行国家有关财经法
律、法规、制度的情况进行审计监督；负责对所辖各单位的生产、经营、基建、
财务、资金等业务活动进行审计监督；负责对所辖各单位有关内部控制执行情况
进行审计监督和评价；负责对所辖各单位财务收支和会计决算报表进行审计监督；
负责对所辖各单位进行经济效益审计；负责对所辖各单位限额以下基建项目过程
跟踪审计（如需要）和竣工决算审计；负责区域公司审批的技改检修或小型基建
项目的审计；负责对所辖各单位经理（厂长）的任期经济责任审计；负责对所辖
各单位违反财经纪律和严重损失浪费的情况进行审计检查；协助国家审计机关或
上级审计部门对公司所属各单位进行审计；协助纪检部门对重大经济案件进行核
查。
内部审计的职责以文件形式通过内部网络或其他形式等渠道向内审人员发
布，通过电子回执或签收单或其他有效形式对内审人员是否收到进行记录。
青岛热电审计部门在公司执行董事、党委书记及审计委员会的领导下进行审
计工作，独立行使内部审计监督权，对公司本部的财务收支及其经济效益进行审
计监督、控制和评价，对公司内部控制体系的设计和有效运行进行监督，并通过
对账务处理流程、合并报表流程和期末报告等几个部分进行重点监督，完成对财
务报表真实性的审计监督。
2）自我评估
为监控内部控制情况、评估部门业绩及个人表现，改进内部控制并整改缺陷，
青岛热电建立内部控制自我评估机制及部门业绩和个人表现评估机制，分别由公
司内控管理部门、人力资源部门负责组织实施。

                  202
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① 评估形式
包含内部控制自我评估与部门业绩及个人表现自我评估，内部控制自我评估
以内控测评形式开展，部门业绩自我评估以部门工作总结形式开展，个人表现自
我评估以个人工作总结形式开展。
② 机构设置与组织
对于内部控制自我评估，青岛热电成立内控领导小组及其办公室。内控领导
小组由公司相关领导及各部室负责人组成。公司内控办由公司内控管理部门负责
人任主任，其他成员由公司有关部室指定专人组成。
对于部门业绩评估，部门负责人每年末以书面形式提交部门及个人总结报告，
由分管领导负责对其个人和部门业绩进行评估。对于个人表现自我评估，一般在
本部门内部进行，部门负责人在一般员工每年提交的年度总结上签署评价意见并
将评价意见报本单位人力资源部门，评估记录由人力资源部门或本部门保存。
③ 评估内容
对于内部控制自我评估，涉及青岛热电所有职能部门，内部控制框架，包括
控制环境、风险评估、控制流程、信息与沟通、监控五大要素；内部控制流程包
括收入流程、物资采购流程、燃料采购流程等 25 项流程。
对于部门业绩及个人表现自我评估，部门工作总结包含部门工作计划或考核
指标完成情况、部门业绩、部门工作的不足、下一步部门工作计划等内容，个人
工作总结包含岗位工作完成情况、不足与差距、改进不足的措施等内容。

（五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析

华能集团创立于 1985 年，是以电为核心、多能协同、创新引领、金融支持、
全球布局的国有重要骨干综合能源集团。华能集团因改革开放而生，伴随着改革
开放不断成长壮大，是中国电力工业的一面旗帜，持续引领发电行业进步，在新
时代全面开启创建世界一流企业新征程。华能集团注册资本 352.8 亿元人民币，
主营业务包括电源开发、投资、建设、经营和管理，电力（热力）生产和销售，
金融、煤炭、交通运输、新能源、环保相关产业及产品的开发、投资、建设、生
产、销售，实业投资经营及管理。目前，华能集团拥有 57 家二级单位、480 余
家三级企业，5 家上市公司（分别为华能国际、华能蒙电、新能泰山、华能水电、

                     203
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长城证券），职工 12.3 万人。
其中，华能国际及其附属公司主要在中国全国范围内开发、建设和经营管理
发电厂，是中国最大的上市发电公司之一，是中国境内第一个实现在纽约、香港、
上海三地上市的发电公司。华能国际境内电厂广泛分布在中国二十六个省、自治
区和直辖市；在新加坡全资拥有一家营运电力公司，在巴基斯坦投资一家营运电
力公司。
作为发电企业，华能国际自成立以来，坚持技术创新、体制创新、管理创新，
在电力技术进步、电厂建设和管理方式等方面创造了多项国内行业第一和里程碑
工程，推动了中国电力事业的跨越式发展和电站设备制造业的技术进步，促进了
中国发电企业技术水平和管理水平的提高。公司在中国首次引进了 60 万千瓦超
临界发电机组；投运了国内首台单机容量 100 万千瓦及首台数字化百万千瓦超超
临界燃煤机组，建成了世界上首台使用海水脱硫百万千瓦机组以及国内最高参数
的 66 万千瓦高效超超临界燃煤机组，建成了国内首座超超临界二次再热燃煤发
电机组，开发了火电厂烟气协同治理技术，并在环保改造和新建工程中广泛应用，
自主研发的“国家首台（套）”重大技术装备全国产安全智能型 DCS/DEH 一体化
分散控制系统在百万千瓦超超临界高效二次再热机组投运，并得到推广应用；大
力推动东线沿海地区海上风电基地建设，打造形成海上风电集群化开发优势；建
成了中巴经济走廊首个重大能源项目，创造了中国海外电力建设工程安全、质量
和进度最好记录；公司技术经济指标、全员劳动生产率在国内电力行业保持先进
水平。公司不断优化电源结构和区域布局，巩固常规能源领先地位，加快发展新
能源，提高产业协同效果，拓展配售服务领域，实现运营水平、质量效益和企业
活力全面提升。
青岛热电坐落于国家级循环经济示范区、省级化工园区的青岛董家口经济区，
持有并运营华能董家口 2×350MW 热电联产机组及其附属设备设施、2 台 75t/h
中温中压循环流化床供热锅炉及其附属设备设施。华能青岛项目是青岛董家口经
济区唯一的集中大型热源和主力电源，被列为山东省新旧动能转换重点项目，是
青岛市重点能源基础工程和民生工程。
青岛热电业务模式详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动
产项目概况”之“八、不动产项目的经营模式”；青岛热电行业地位详见本招募说

                       204
                             长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“十、不动产项目所属
行业情况” 。
财务方面，2023 年末、2024 年、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的
总 资 产 余 额 分 别 为 382,485.62 万 元 、 381,047.00 万 元 、 358,113.08 万 元 和
345,135.71 万元，2025 年末总资产余额下降 22,933.92 万元，主要因煤炭原材料
存货波动、固定资产折旧、以及其他流动资产减少所致，2026 年 3 月末总资产
余额下降 12,977.37 万元，主要因煤炭原材料存货波动、固定资产折旧所致。2023
年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年一季度，青岛热电营业收入分别为
161,206.85 万元、164,568.57 万元、182,871.71 万元和 35,703.89 万元，2023 年起
营收规模显著扩大，主要系 2022 年 10 月青岛热电持有并运营华能董家口
2×350MW 热电联产机组正式投产，至今已稳定运营满三年，主营业务收入稳步
提升。
青岛热电专业人员储备充足，目前拥有 300 余名正式员工，且拟为本项目配
备的管理团队均为具备 10 年以上燃煤发电基础设施运营经验的专业人员，在制
度建设、内部控制、运营增收等方面积累了成熟的管理方法。同时，青岛热电股
东背景雄厚，作为华能国际的全资子公司，背靠华能集团。此外，青岛热电自 2012
年 12 月成立以来，已运营管理华能青岛项目、山东省日照市及湖北省黄冈市的
清洁能源发电项目，通过多年实践形成了行之有效的运营管理体系，处于国内燃
煤发电领域的领先行列。

（六）业务情况

青岛热电运营华能董家口 2×350MW 热电联产机组及其附属设备设施、2 台
75t/h 中温中压循环流化床供热锅炉及其附属设备设施，营业收入明细包括电力、
热力销售、管网配套费摊销、市场开发服务收入、粉煤灰销售收入和其他。
公司所持能源项目运营基础扎实，其中 2×350MW 超临界热电联产机组于
2022 年 10 月 13 日正式投产运营，截至目前已稳定运营逾三年；配套华能青岛
启动锅炉于 2015 年 12 月已投产运营。
电力收入、热力收入是青岛热电的主要收入来源。青岛热电近三年及一期营
业收入情况如下表所示：

                                 205
                                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                       图表 2-64：青岛热电近三年及一期营业收入情况
                                                                               单位：万元
           2026 年 1-3 月 2025 年 2024 年 2023 年
科目
          收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
电力销售
        23,846.95 66.79% 149,406.60 81.70% 130,188.02 79.11% 133,098.44 82.56%
收入
热力销售
        11,514.87 32.25% 31,978.96 17.49% 32,520.65 19.76% 26,404.68 16.38%
收入
管网配套
          305.28 0.86% 1,168.87 0.64% 1,533.33 0.93% 1,072.46 0.67%
费摊销
市场开发
             0.00 0.00% 198.70 0.11% 196.39 0.12% 204.61 0.13%
服务收入
粉煤灰销
             0.00 0.00% 78.24 0.04% 53.37 0.03% 369.49 0.23%
售收入
其他 36.80 0.10% 40.34 0.02% 76.81 0.05% 57.17 0.04%
合计 35,703.89 100.00% 182,871.71 100.00% 164,568.56 100.00% 161,206.85 100.00%

         2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，营业收入分别为
      161,206.85 万元、164,568.56 万元、182,871.71 万元和 35,703.89 万元，2023-2025
      年营业收入呈逐年增长趋势，营业收入以电力、热力销售收入为主，电力收入占
      比超 80%。电力、热力业务具体经营情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”
      之“第一节 不动产项目概况”之“八、不动产项目的经营模式”和“第二章 不动产
      项目”之“第二节 不动产项目经营业绩与财务状况分析”之“三、报告期内不动产
      项目的经营和财务情况分析”。

         （七）公司财务情况

         安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师审计准则对青
      岛热电 2023 年 12 月 31 日、2024 年 12 月 31 日的资产负债表，2023 年度、2024
      年度的利润表、所有者权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注进行了审
      计，并出具了无保留意见的安永华明（2024）审字第 70037069_X27 号审计报告、
      安永华明（2025）审字第 70593813_A01 号审计报告。
         立信会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师审计准则对青岛热
      电 2025 年 12 月 31 日的资产负债表，2025 年度的利润表、现金流量表、所有者
      权益变动表以及相关财务报表附注进行了审计，并出具了无保留意见的信会师报
      字[2026]第 ZG215126 号审计报告。

                                               206
                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      青岛热电 2026 年 3 月 31 日财务报表未经审计。

      1、资产负债表

      原始权益人青岛热电最近三年及一期资产负债表如下：
     图表 2-65：2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末青岛热电资产负债表
                                                       单位：万元
     项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
货币资金 2,557.11 3,999.58 4,688.21 4,888.80
应收账款 15,098.69 14,079.05 13,961.61 18,549.81
预付款项 1,714.33 2,242.89 57.60 38.16
其他应收款 98.48 323.37 1,159.44 259.46
存货 9,359.93 16,730.26 26,563.24 13,421.92
其他流动资产 172.70 294.02 3,304.17 1,276.22
流动资产合计 29,001.23 37,669.17 49,734.28 38,434.38
固定资产 266,575.99 270,737.61 286,426.64 296,025.71
在建工程 8,457.55 8,528.89 37,217.26 37,124.49
使用权资产 340.30 346.42 370.92 395.41
无形资产 8,263.01 8,333.76 6,240.28 6,255.01
递延所得税资产 139.81 139.41 421.06 4,227.27
其他非流动资产 32,357.81 32,357.81 636.57 23.37
非流动资产合计 316,134.48 320,443.90 331,312.72 344,051.25
资产总计 345,135.71 358,113.08 381,047.00 382,485.62
短期借款 147,397.42 155,377.62 114,043.26 27,017.31
应付账款 8,249.69 11,839.60 7,744.34 17,077.06
预收款项 6.54 13.69 14.59 10.78
合同负债 884.15 2,566.97 5,018.05 3,195.35
应付职工薪酬 356.76 326.30 297.42 253.31
应交税费 2,164.92 3,039.96 410.64 370.45
其他应付款 14,302.52 16,052.29 29,730.53 40,545.86
一年内到期的非
                   57.80 55.90 5,153.87 9,845.82
流动负债
流动负债合计 173,419.80 189,272.33 162,412.69 98,315.95
长期借款 0.00 0.00 79,760.00 155,216.00
租赁负债 227.61 220.16 276.11 325.04
递延收益 290.88 301.66 344.75 387.85
递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 6.88
其他非流动负债 10,704.17 11,009.45 11,657.95 12,088.77
非流动负债合计 11,222.66 11,531.26 92,038.81 168,024.54
负债合计 184,642.46 200,803.59 254,451.50 266,340.49

                                 207
                                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
实收资本（或股
                120,685.10 120,685.10 120,685.10 120,685.10
本）
专项储备 1,336.71 971.65 496.32 549.13
盈余公积 3,569.56 3,569.56 545.69 4.76
未分配利润 34,901.88 32,083.17 4,868.38 -5,093.87
所有者权益合计 160,493.25 157,309.48 126,595.50 116,145.13
负债和所有者权
                345,135.71 358,113.08 381,047.00 382,485.62
益总计

2、利润表

原始权益人青岛热电最近三年及一期的利润表如下：
       图表 2-66：2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月青岛热电利润表
                                                         单位：万元
        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
营业收入 35,703.89 182,871.71 164,568.57 161,206.85
营业总成本 31,959.70 141,997.53 152,481.71 149,092.29
其中：营业成本 30,121.46 132,402.12 141,697.59 138,343.25
税金及附加 319.34 1,284.07 1,125.42 1,071.85
销售费用 5.14 15.62 15.74 15.61
管理费用 723.44 4,257.81 4,125.60 3,467.94
研发费用 0.00 59.71 23.26 0.00
财务费用 790.33 3,978.21 5,494.10 6,193.64
其中：利息费用 800.41 4,015.36 5,562.58 6,294.54
利息收入 10.24 41.57 72.89 104.49
加：其他收益 10.77 230.92 273.36 -65.68
营业利润（亏损以
                         3,754.96 41,105.09 12,360.22 12,048.89
“－”号填列）
加：营业外收入 2.77 282.58 1,942.29 12.68
减：营业外支出 0.00 39.55 0.00 6.47
利润总额（亏损总
                         3,757.73 41,348.12 14,302.50 12,055.11
额以“－”号填列）
减：所得税费用 939.03 11,109.46 3,799.33 -3,331.41
净利润（净亏损以
                         2,818.70 30,238.66 10,503.18 15,386.52
“－”号填列）
其中：持续经营净
                         2,818.70 30,238.66 10,503.18 15,386.52
利润
综合收益总额 2,818.70 30,238.66 10,503.18 15,386.52

3、现金流量表

原始权益人青岛热电最近三年及一期的现金流量表如下：
                                           208
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图表 2-67：2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月青岛热电现金流量表
                                                     单位：万元
           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 36,906.58 202,992.73 189,855.53 170,344.89
收到的税费返还 0.00 2,244.96 1,277.10 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 19.06 714.36 2,250.65 724.78
经营活动现金流入小计 36,925.64 205,952.05 193,383.29 171,069.66
购买商品、接受劳务支付的现金 21,361.05 101,746.62 153,141.82 140,601.97
支付给职工及为职工支付的现金 2,535.80 13,020.23 11,745.65 10,017.31
支付的各项税费 3,151.89 18,342.46 6,569.17 6,971.49
支付其他与经营活动有关的现金 619.47 3,896.75 2,797.20 1,343.85
经营活动现金流出小计 27,668.21 137,006.06 174,253.84 158,934.62
经营活动产生的现金流量净额 9,257.43 68,945.99 19,129.45 12,135.05
二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他
                                    0.00 0.00 0.00 1.77
长期资产收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.41 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 0.00 0.41 0.00 1.77
购建固定资产、无形资产和其他
                                1,928.64 22,031.54 20,587.45 30,775.61
长期资产支付的现金
投资活动现金流出小计 1,928.64 22,031.54 20,587.45 30,775.61
投资活动产生的现金流量净额 -1,928.64 -22,031.13 -20,587.45 -30,773.84
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 35,400.00 226,600.00 154,500.00 59,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 35,400.00 226,600.00 154,500.00 59,000.00
偿还债务支付的现金 43,400.00 270,060.00 147,588.00 36,044.00
分配股利、利润或偿付利息支付
                                 771.27 4,039.67 5,550.28 6,237.30
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 103.81 104.31 207.63
筹资活动现金流出小计 44,171.27 274,203.48 153,242.58 42,488.93
筹资活动产生的现金流量净额 -8,771.27 -47,603.48 1,257.42 16,511.07
四、现金及现金等价物净增加额 -1,442.47 -688.63 -200.59 -2,127.73
加：期初现金及现金等价物余额 3,999.58 4,688.21 4,888.80 7,016.53
五、年末现金及现金等价物余额 2,557.11 3,999.58 4,688.21 4,888.80

4、资产结构分析
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的资产总额
分别为 382,485.62 万元、381,047.00 万元、358,113.08 万元和 345,135.71 万元。2025
年末，青岛热电资产余额下降 22,933.92 万元，2026 年 3 月末资产余额较 2025

                                  209
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      年下降 12,977.37 万元，降幅 3.62%，主要系煤炭原材料存货波动、固定资产折
      旧、以及其他流动资产减少所致。
         从资产结构来看，青岛热电的流动资产占比较低，2023 年末、2024 年末、2025
      年末和 2026 年 3 月末，公司流动资产占比分别为 10.05%、13.05%、10.52%和
      8.40%。流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和存货等项目。
         青岛热电的非流动资产占比较高。2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026
      年 3 月末，非流动资产占总资产的比重分别为 89.95%、86.95%、89.48%和
      91.60%，主要由固定资产等项目构成，固定资产在非流动资产中的占比分别为
      86.04%、86.45%、84.49%和 84.32%。
         （1）流动资产分析
                                 图表 2-68：青岛热电流动资产构成
                                                                                单位：万元
           2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
           金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 2,557.11 8.82% 3,999.58 10.62% 4,688.21 9.43% 4,888.80 12.72%
应收账款 15,098.69 52.06% 14,079.05 37.38% 13,961.61 28.07% 18,549.81 48.26%
预付款项 1,714.33 5.91% 2,242.89 5.95% 57.60 0.12% 38.16 0.10%
其他应收
            98.48 0.34% 323.37 0.86% 1,159.44 2.33% 259.46 0.68%
款
存货 9,359.93 32.27% 16,730.26 44.41% 26,563.24 53.41% 13,421.92 34.92%
其他流动
           172.70 0.60% 294.02 0.78% 3,304.17 6.64% 1,276.22 3.32%
资产
流动资产
         29,001.23 100.00% 37,669.17 100.00% 49,734.28 100.00% 38,434.38 100.00%
合计

         2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的流动资产
      主要由应收账款、货币资金、存货构成，上述资产合计占流动资产的比例分别为
      95.91%、90.91%、92.41%和 93.15%。
         1）应收账款
         2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的应收账款
      分别为 18,549.81 万元、13,961.61 万元、14,079.05 万元和 15,098.69 万元。2024
      年末较 2023 年末减少 4,588.20 万元，降幅约为 24.73%，主要系热费回收力度增
      加所致；2025 年末较 2024 年末增加 117.45 万元，增幅约为 0.84%，主要系当期
      营收节奏放缓、回款进度稳定所致。2026 年 3 月末较 2025 年末增加 1,019.64 万

                                               210
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        元，增幅约为 7.24%，主要为部分工业蒸汽用户蒸汽款、长输供暖用户热费回款
        存在结算周期。
           2）货币资金
           2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，货币资金分别为
        4,888.80 万元、4,688.21 万元、3,999.58 万元和 2,557.11 万元，2024 年末较 2023
        年末减少 200.59 万元，降幅 4.10%，2025 年末较 2024 年末减少 688.63 万元，降
        幅 14.69%。2026 年 3 月末较 2025 年末减少 1,442.47 万元，降幅 36.07%。
           3）存货
           2023 年末、2024 年末及、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的存货分
        别为 13,421.92 万元、26,563.24 万元、16,730.26 万元和 9,359.93 万元。2024 年
        末较 2023 年末增加 13,141.32 万元，增幅约为 97.91%，主要系保民生保供热，
        年末存煤量增加所致；2025 年末较 2024 年末减少 9,832.98 万元，降幅约为 37.02%，
        主要系生产需求调整、主动缩减采购量及消耗库存所致。2026 年 3 月末较 2025
        年末减少 7,370.33 万元，降幅约为 44.05%，主要系 2025 年末冬季保供需要青岛
        热电加大采购煤炭力度、提升库存，2026 年一季度燃料库存有所消耗。
           4）其他流动资产
           2023 年末、2024 年末及、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的其他流
        动资产分别为 1,276.22 万元、3,304.17 万元、294.02 万元和 172.70 万元。2025
        年末较 2024 年末减少 3,010.15 万元，2024 年末较 2023 年末增加 2,027.95 万元，
        主要系增值税借方余额等项目增加所致。
           （2）非流动资产分析
                              图表 2-69：青岛热电非流动资产构成
                                                                                  单位：万元
                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
               金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
固定资产 266,575.99 84.32% 270,737.61 84.49% 286,426.64 86.45% 296,025.71 86.04%
在建工程 8,457.55 2.68% 8,528.89 2.66% 37,217.26 11.23% 37,124.49 10.79%
使用权资产 340.30 0.11% 346.42 0.11% 370.92 0.11% 395.41 0.11%
无形资产 8,263.01 2.61% 8,333.76 2.60% 6,240.28 1.88% 6,255.01 1.82%
递延所得税资产 139.81 0.04% 139.41 0.04% 421.06 0.13% 4,227.27 1.23%
其他非流动资产 32,357.81 10.24% 32,357.81 10.10% 636.57 0.19% 23.37 0.01%
非流动资产合计 316,134.48 100.00% 320,443.90 100.00% 331,312.72 100.00% 344,051.25 100.00%

                                                 211
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          青岛热电的非流动资产主要由固定资产构成，2023 年末、2024 年末、2025
       年末和 2026 年 3 月末，固定资产分别为 296,025.71 万元、286,426.64 万元、
       270,737.61 万元和 266,575.99 万元，占非流动资产的比例为 86.04%、86.45%、
       84.49%和 84.32%，其中主要为燃煤发电项目相关建筑物、发电设备及配套设施，
       固定资产账面余额因逐年计提折旧下降。
          2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，在建工程分别为
       37,124.49 万元、37,217.26 万元、8,528.89 万元和 8,457.55 万元，2025 年末在建
       工程余额下降较大主要因填海造陆区域取得土地证，填海造陆成本转出在建工程
       科目，此期间主厂区基建工程已陆续竣工决算转固。

          5、负债结构分析

          2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电的负债总额
       分别为 266,340.49 万元、254,451.50 万元、200,803.59 万元和 184,642.46 万元，2023
       年末至 2026 年 3 月末负债总额持续降低，且短期借款规模持续大幅增长、长期
       借款减少，主要因公募 REITs 资产重组安排，提取内部短期借款提前归还外部
       银行长期借款。
          （1）流动负债分析
                                  图表 2-70：青岛热电流动负债构成
                                                                             单位：万元
                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
               金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
短期借款 147,397.42 84.99% 155,377.62 82.09% 114,043.26 70.22% 27,017.31 27.48%
应付账款 8,249.69 4.76% 11,839.60 6.26% 7,744.34 4.77% 17,077.06 17.37%
预收款项 6.540758 0.00% 13.69 0.01% 14.59 0.01% 10.78 0.01%
合同负债 884.15 0.51% 2,566.97 1.36% 5,018.05 3.09% 3,195.35 3.25%
应付职工薪酬 356.757906 0.21% 326.30 0.17% 297.42 0.18% 253.31 0.26%
应交税费 2,164.92 1.25% 3,039.96 1.61% 410.64 0.25% 370.45 0.38%
其他应付款 14,302.52 8.25% 16,052.29 8.48% 29,730.53 18.31% 40,545.86 41.24%
一年内到期的
            57.797786 0.03% 55.90 0.03% 5,153.87 3.17% 9,845.82 10.01%
非流动负债
流动负债合计 173,419.80 100.00% 189,272.33 100.00% 162,412.69 100.00% 98,315.95 100.00%
          青岛热电的流动负债主要由短期借款、其他应付款构成。2023 年末、2024
       年、2025 年末和 2026 年 3 月末，短期借款占流动负债的比例分别为 27.48%、
       70.22%、82.09%和 84.99%；其他应付款占流动负债的比例分别为 41.24%、18.31%、
       8.48%和 8.25%。
                                                212
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1）短期借款
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电短期借款分
别为 27,017.31 万元、114,043.26 万元、155,377.62 万元和 147,397.42 万元，2023-
2025 年末呈现逐年上升趋势，占流动负债的比例也同步提升，短期借款规模持
续大幅增长，主要因公募 REITs 资产重组安排，提取内部短期借款提前归还外
部银行长期借款。2026 年 3 月末部分短期借款到期，规模小幅下降。
2）其他应付款
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电其他应付款
分别为 40,545.86 万元、29,730.53 万元、16,052.29 万元和 14,302.52 万元，其他
应付款科目主要为电厂向工程施工方及设备供应商支付的应付账款，随着工程陆
续竣工决算，款项逐步结清，其他应付款呈逐年下降趋势。
3）应付账款
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电应付账款分
别为 17,077.06 万元、7,744.34 万元、11,839.60 万元和 8,249.69 万元，占流动负
债的比例分别为 17.37%、4.77%、6.26%和 4.76%。
4）一年内到期的非流动负债
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电一年内到期
的非流动负债分别为 9,845.82 万元、5,153.87 万元、55.90 万元和 57.80 万元，规
模大幅下降，主要因一年内到期长期借款已偿还。
（2）非流动负债分析
                       图表 2-71：青岛热电非流动负债分析
                                                                       单位：万元
           2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
           金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
                                                79,760. 155,216.
长期借款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 86.66% 92.38%
                                                    00 00
                      2.03
租赁负债 227.61 220.16 1.91% 276.11 0.30% 325.04 0.19%
                        %
递延收益 290.88 2.59% 301.66 2.62% 344.75 0.37% 387.85 0.23%
递延所得税负
             0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 6.88 0.00%
债
其他非流动负 10,704. 11,009. 11,657. 12,088.7
                    95.38% 95.47% 12.67% 7.19%
债 17 45 95 7

                                       213
                                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

非流动负债合 11,222. 100.00 11,531. 100.00 92,038. 100.00 168,024. 100.00
计 66 % 26 % 81 % 54 %

非流动负债方面，青岛热电的非流动负债结构发生显著变化，2023 年末、
2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，非流动负债合计分别为 168,024.54 万元、
92,038.81 万元、11,531.26 万元和 11,222.66 万元，整体规模大幅下降。
1）长期借款
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电长期借款余
额分别为 155,216.00 万元、79,760.00 万元、0.00 万元和 0.00 万元，占非流动负
债比例为 92.38%、86.66%、0.00%和 0.00%。2023 年末至 2024 年末长期借款余
额大幅下降，2025 年末已无长期借款，主要系公募 REITs 安排偿还相关款项所
致。
2）其他非流动负债
2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，青岛热电其他非流动
负债余额分别为 12,088.77 万元、11,657.95 万元、11,009.45 万元和 10,704.17 万
元，其他非流动负债为管道初装配套费。

6、现金流量分析

2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，青岛热电经营活动产生
的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 12,135.05 万 元 、 19,129.45 万 元 、 68,945.99 万 元 和
9,257.43 万元。2024 年较 2023 年有所上升，主要系销售商品收到的现金增加所
致；2025 年度大幅增长，主要系销售商品收到的现金规模扩大、经营活动现金
流入增幅高于流出增幅所致。
2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，青岛热电投资活动产生
的现金流量净额分别为-30,773.84 万元、-20,587.45 万元、-22,031.13 万元和-
1,928.64 万元。各期投资活动现金流均为净流出，主要系购建固定资产、无形资
产等长期资产支付现金所致，且支付规模在 2024 年有所缩减后，2025 年略有回
升。
2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，青岛热电筹资活动产生
的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 16,511.07 万 元 、 1,257.42 万 元 、 -47,603.48 万 元 和 -
8,771.27 万元。近年来筹资活动产生的现金流量净额大幅下降，2025 年度转为净
                                        214
                                长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

流出，主要系机组投产以后，经营性现金流增加，无需大额提取银行借款且有资
金盈余可提前偿还外部借款所致。
2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，青岛热电现金及现金等
价物净增加额分别为-2,127.73 万元、-200.59 万元、-688.63 万元和-1,442.47 万元。
各期现金及现金等价物余额持续下降，期末现金及现金等价物余额分别为
4,888.80 万元、4,688.21 万元、3,999.58 万元和 2,557.11 万元。

7、盈利能力分析

                     图表 2-72：青岛热电盈利能力分析
                                                                单位：万元
盈利能力指标 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
总资产收益率 0.80% 8.18% 2.75% 4.12%
净资产收益率 1.77% 21.30% 8.65% 14.22%
毛利率 15.64% 27.60% 13.90% 14.18%
净利润率 7.89% 16.54% 6.38% 9.54%
EBITDA 8,843.31 62,849.48 37,772.00 33,600.44
注：总资产收益率=净利润÷（（期初资产总额+期末资产总额）/2）×100%
净资产收益率=净利润÷（（期初净资产+期末净资产）/2）×100%
毛利率=（营业收入－营业成本）/营业收入×100%
净利润率=（净利润/主营业务收入）×100%
EBIT=净利润+所得税+利息
EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+使用权资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用
摊销+偿付利息所支付的现金
青岛热电超临界热电联产机组于 2022 年 10 月 13 日正式投产运营，已稳定
运营三年，盈利能力持续向好。
2023 年度为热电联产机组运营的首个完整年度，各项指标扭亏为盈：毛利
率回升至 14.18%，净利润率达 9.54%，EBITDA 增至 33,600.44 万元；资产收益
能力同步改善，总资产收益率、净资产收益率分别为 4.12%、14.22%，均转为正
增长。
2024 年度，盈利水平较为稳定：毛利率为 13.90%，净利润率达 6.38%，EBIT
为 16,065.76 万元，EBITDA 达 37,772.00 万元；资产收益能力保持稳定，总资产
收益率为 2.75%，净资产收益率为 8.65%。
2025 年度，盈利表现大幅跃升：毛利率进一步提升至 27.60%，净利润率增
至 16.54%，EBITDA 大幅增长至 62,849.48 万元；资产收益能力显著增强，总资
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                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

产收益率、净资产收益率分别达 8.18%、21.30%。2025 年度盈利水平大幅增长
主要因当年度结算电价提升所致。

8、偿债能力分析

                图表 2-73：青岛热电偿债能力分析
偿债能力指标 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
资产负债率 53.50% 56.07% 66.78% 69.63%
流动比率 0.17 0.20 0.31 0.39
速动比率 0.11 0.11 0.14 0.25
EBITDA 利息保障倍数 11.05 15.65 6.79 5.34
从短期偿债能力指标来看，2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3
月末，青岛热电流动比率分别为 0.39、0.31、0.20 和 0.17，速动比率分别为
0.25、0.14、0.11 和 0.11。2025 年末两项指标明显下降，主要系流动负债规模扩
大（尤其是短期借款占比提升），而流动资产增幅相对有限所致。
从长期偿债能力来看，2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026 年 3 月末，
青岛热电资产负债率分别为 69.63%、66.78%、56.07%和 53.50%，整体呈持续下
降趋势，主要因公募 REITs 资产重组安排偿还长期银行借款所致。
从盈利对利息的覆盖能力来看，2023 年末、2024 年末、2025 年末和 2026
年 3 月末，青岛热电 EBITDA 利息保障倍数分别为 5.34、6.79、15.65 和 11.05，
整体呈波动上升趋势。随着盈利改善，覆盖能力在 2025 年显著增强；2026 年一
季度虽有所回落，但仍保持在 11 倍以上的较高水平。

（八）资信水平、商业信用

原始权益人信用状况良好。截至 2026 年 3 月 31 日，原始权益人系合法设立
且有效存续的有限责任公司，不存在《公司法》等相关法律、法规、规范性文件
规定及其《公司章程》约定的应当终止的情形。
根据 2026 年 7 月 17 日从中国人民银行征信中心查询的《企业信用报告》
（NO.2026071715555512489938），原始权益人未出现逾期未偿还银行贷款及延
迟付息的情况。

（九）债务和资本市场公开融资情况

截至 2026 年 3 月 31 日，青岛热电无公开市场融资情况。

                                216
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（十）最近 3 年是否存在重大违法违规记录，是否存在因严重违法失信行
为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被
暂停或者限制进行融资的情形

通 过 中 国 证 监 会 证 券 期 货 市 场 失 信 信 息 公 开 查 询 平 台
（ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 “ 信 用 中 国 ” 网 站
（ https://www.creditchina.gov.cn/ ）、 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统
（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、国家税务总局的重大税收违法失信案件信
息公布栏（http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/c101249/n2020011502）、中国执行
信息公开网全国法院被执行人信息查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/）、
中国执行信息公开网全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台
（ http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/ ） 、 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会
（ https://www.ndrc.gov.cn/?code=&state=123 ） 、 中 国 裁 判 文 书 网
（https://wenshu.court.gov.cn/）、国家应急管理部（https://www.mem.gov.cn/）、国
家 生 态 环 境 部 （ https://www.mee.gov.cn/ ）、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局
（http://www.samr.gov.cn/）、国家工业和信息化部（https://www.miit.gov.cn/）、国
家 统 计 局 （ http://www.stats.gov.cn/ ）、 中 国 海 关 企 业 进 出 口 信 用 公 示 平 台
（http://credit.customs.gov.cn/）等平台查询，截至尽调基准日，青岛热电最近三
年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记
录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营
单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。

（十一）本次发行前原始权益人对不动产项目的所有权情况及原始权益人针
对本次发行的内部授权与外部审批情况

详见本招募说明书“第二章 不动产项目 第一节 不动产项目概况”之“二、不
动产项目合规情况”之“（二）不动产项目权属、他项权利以及解除安排”、“五、
不动产项目转让有关事项”之“（一）原始权益人转让不动产项目已获得了合法有
效的授权以及有权机构审批情况”。

    三、对回收资金用途做出的承诺、回收资金用途、合规性

                                 217
                长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“二、
不动产项目合规情况”之“（八）其他合规事项”。

四、原始权益人及其关联方认购本基金情况

本基金的战略投资者为原始权益人及其关联方华能国际，拟通过战略配售
认购本基金首次发售份额中的 5.1 亿份，占本次基金首次发售份额比例的
51%，持有期自上市之日起不少于 60 个月。以上比例以基金合同生效公告中披
露的情况为准。基金份额持有期间不允许质押。

                   218
                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

            第四节 运营管理机构

本不动产项目由基金管理人、项目公司作为委托方共同委托青岛热电担任本
不动产项目的运营管理机构。运营管理机构应具备充分的运营能力并勤勉尽责地
履行《运营管理服务协议》项下各项义务，并就《运营管理服务协议》项下受托
的运营管理事项承担责任。

     一、运营管理机构的基本情况

运营管理机构的基本情况，设立、存续和历史沿革情况，股权结构、控股股
东和实际控制人情况，组织架构和内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、
管理制度、风险控制制度，业务模式和持续经营能力，近 3 年及一期的财务数据
及主要财务指标分析，资信情况，分别详见本招募说明书“第二章 不动产项目”
之“第三节 原始权益人”之“二、原始权益人基本情况”之“（一）基本情况”、“（二）
设立、存续和历史沿革情况”、“（三）股权结构、控股股东及实际控制人情况”、
“（四）组织架构和内部治理机制情况”、“（五）业务模式、行业地位和持续经
营能力分析”、“（六）业务情况”、“（七）公司财务情况”、“（八）资信水平、
商业信用”。

     二、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况

（一）经中国证监会备案情况

本基金申请注册过程中，青岛热电将按照中国证监会要求履行相关备案程序。

（二）项目运营管理资质、运营管理经验、以及管理的同类资产历史运营
表现

本基金不动产项目的运营管理机构为青岛热电。青岛热电成立于 2012 年 12
月，系华能国际体系内从事电力、热力生产经营及相关资产运营管理的基层电厂。
根据运营管理安排，在符合相关法律法规要求的情况下，青岛热电拟作为华能国
际全资控股的 REITs 运营管理服务机构，负责本基金不动产项目的日常运营管
理。
青岛热电的运营管理能力建立在华能国际成熟、规范的发电资产管理体系基
                     219
                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

础之上，并结合其自身长期从事燃煤发电项目运营管理所形成的制度体系、管理
经验和专业团队，具备较强的不动产项目持续运营管理能力。
在运营管理经验方面，青岛热电长期运营管理华能青岛项目、山东省日照市
及湖北省黄冈市的清洁能源发电项目，通过多年来对各类能源项目的投资运营与
管理实践，已在制度建设、内部控制、人才培养引进、运营增收等方面积累了较
为丰富的基础设施运营管理经验，并形成了一套行之有效的运营管理方法和制度，
在国内燃煤发电领域具有较强的专业化运营管理能力。与此同时，青岛热电作为
华能国际体系内基层电厂，其项目运营管理进一步依托于华能国际完善的公司治
理、生产管理、风险控制及合规管理体系。根据华能国际 2025 年年度报告披露，
华能国际已建立由股东会、董事会和管理层组成的治理架构，并形成以公司章程
为基础、以“三重一大”决策管理规定为总纲、以议事规则为框架、以业务管理制
度为支撑的制度体系；同时，公司已建立并持续完善风险管控和内部控制体系，
并连续二十年顺利通过内控外部审计。前述制度安排和内控体系为本基金不动产
项目在安全生产、技术监督、环保合规、成本管控及风险防范等方面提供了较为
充分的制度保障。
此外，华能国际长期从事燃煤发电等常规能源项目的投资、建设和运营，已
形成较为成熟的煤电资产运营管理体系。根据华能国际 2025 年年度报告，华能
国际主要业务为利用现代化技术和设备，在国内外开发、建设和运营燃煤、燃气
发电厂、新能源发电项目及配套港口、航运、增量配电网等设施，为社会提供电
力、热力及综合能源服务；截至 2025 年 12 月 31 日，华能国际可控发电装机容
量为 155,869 兆瓦，境内电厂广泛分布于 26 个省、自治区和直辖市，具备较强
的电力基础设施投资、建设、生产及运营管理能力。华能国际坚持以市场为导向、
客户为中心、效益为目标，通过政策分析、市场研判、精细化交易、量价统筹等
措施，持续提升资产运营效率和市场竞争力；同时持续推进煤电机组高效灵活性
能提升计划，积极推进宽负荷节能运行优化和智慧化火电建设，并在燃料采购、
设备运维、节能降耗、环保治理、市场交易及供热拓展等方面积累了较为丰富的
管理经验。青岛热电作为华能国际体系内重要基层电厂，在承接和共享前述成熟
管理体系与管理经验的基础上，已具备较强的同类不动产项目运营管理能力。
从团队配置及项目延续性看，青岛热电拟为本项目配备的管理人员均为具有

                     220
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10 年以上燃煤发电项目运营经验的专业人员，将在制定和落实燃煤发电项目运
营策略、签署并执行运营管理服务协议、实施日常运营服务等过程中勤勉尽责，
确保燃煤发电项目持续、稳定且有效率地运营。根据运营管理安排，在本基金设
立及不动产项目发行上市后，青岛热电将沿袭华能国际成熟的管理体系、丰富的
管理经验、专业化的管理团队及相关合作资源，并基于原有安排制定相应的管理
制度和规定，人员职责保持不变，核心团队保持稳定。青岛热电现有运营管理团
队对底层资产了解程度较深，在适用政策、专业技术、电力市场及项目运营管理
等方面均已积累较为丰富的理论和实操经验。由现运营管理团队在本基金发行后
继续负责华能青岛项目运营，有利于减少运营管理团队与底层资产之间的磨合成
本，实现资产上市前后运营工作的顺利衔接，并有利于不动产项目在上市后继续
保持稳定、连续的运营状态。
在管理的同类资产历史运营表现方面，华能国际整体煤电资产运行质量和经
营表现良好。根据华能国际 2025 年年度报告，截至 2025 年末，华能国际煤机装
机容量为 91,953 兆瓦；2025 年煤机全年税前利润汇总金额为 132.70 亿元，同比
增加 61.32 亿元。2025 年，公司境内火电机组平均等效可用率为 93.68%，生产
供电煤耗为 292.05 克/千瓦时，生产厂用电率为 4.36%，安全生产、技术经济及
能耗指标继续保持较好水平。同期，公司燃煤发电量为 3,633.76 亿千瓦时，上网
电量为 3,401.59 亿千瓦时。环保合规方面，华能国际披露其全部燃煤机组均装有
脱硫、脱硝和除尘装置，截至 2025 年末超低排放机组容量占比达到 100%。此外，
公司燃煤发电机组中 60 万千瓦以上大型机组装机容量超过 56%，包括 16 台已投
产的百万千瓦等级超超临界机组，相关燃煤发电装置技术性能先进、维护保养精
良、污染物排放达标，具有较好的能效水平、环境保护价值和市场竞争优势。前
述同类资产历史运营表现表明，华能国际体系内煤电项目总体具备较强的盈利能
力、设备可靠性、节能环保水平和持续运营能力，也为青岛热电运营管理本基金
不动产项目提供了较强的业绩支撑。
综上，青岛热电作为本项目的运营管理机构，一方面依托华能国际成熟的治
理和内控体系、丰富的煤电项目运营管理经验以及同类煤电资产良好的历史运营
表现，另一方面依托其自身多年运营燃煤发电项目所形成的专业能力、制度体系
及稳定团队，具备对本基金不动产项目实施持续、稳定、规范运营管理的能力，