平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                     重要提示

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管理委员会
（简称“中国证监会”）2026 年 8 月 13 日证监许可〔2026〕2067 号文《关于准予平安
西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》准予注册。

本基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。

本招募说明书经中国证监会注册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易
所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和收益作出实质性判断或保证，
也不表明投资于本基金没有风险。

本基金为不动产基金，不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金具
有不同的风险收益特征，不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，
并持有其全部份额，本不动产基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部
股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。
不动产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不
低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。一般市场情况下，本基金预期风险收益低
于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。投资者应充分了解不动产基金投资
风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。本招募说明书中所称不
动产项目是指项目公司、不动产资产的合称，其中项目公司是指直接拥有不动产资产
合法、完整产权的法人实体。

自基金合同生效之日起 40 年为本基金的存续期。如本基金存续期届满且未延长基
金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。

本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、
赎回。基金合同生效后，在符合法律法规和深圳证券交易所规定的情况下，基金管理
人可以申请本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交易所上市后，场内份额
可以上市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与
深圳证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据深圳证券交易所、中
国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。

投资有风险，投资人在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金

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            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

合同和基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，全面认识本基
金的风险收益特征和产品特性，自主判断基金的投资价值，自主作出投资决策，自行
承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎作出投资决策。

基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，在投资人作出投资决策后，
基金运营状况与基金净值变化导致的投资风险，由投资人自行负责。

基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证。基金的过往
业绩并不预示其未来表现。本不动产基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不
代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表不动产基金能够按照
可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产资产评估报告的相关评估结果不代表
不动产资产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进行转让。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用不动产基金财
产，履行不动产项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低
收益。

                 表：本次发行的简要情况表

基金名称 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
不动产项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
（预计）募集规模 12.95 亿元
（拟）上市的证券交易所 深圳证券交易所
基金管理人 平安基金管理有限公司
基金托管人 中国邮政储蓄银行股份有限公司
资产支持证券管理人 平安证券股份有限公司
财务顾问 中国银河证券股份有限公司
原始权益人 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
运营管理机构 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
招募说明书签署日期 2026 年 9 月

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                               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                                                        目 录

重要提示 ................................................................................................................1

目 录 ......................................................................................................................3

绪言 ........................................................................................................................5

释义 ........................................................................................................................7

       一、与本基金有关的基础定义 ...................................................................7

       二、与主体有关的定义 ............................................................................. 10

       三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义 ........................ 12

       四、与资产相关的定义 ............................................................................. 14

       五、其他定义 ............................................................................................. 14

第一部分 招募说明书概要及风险因素 ...........................................................17

       一、招募说明书概要 ................................................................................. 17

       二、风险因素 ............................................................................................. 27

第二部分 不动产项目 ....................................................................................... 53

       一、不动产项目概况 ................................................................................. 53

       二、经营业绩与财务状况分析 ...............................................................140

       三、原始权益人 ....................................................................................... 186

       四、运营管理机构 ................................................................................... 214

       五、存在重要影响的其他事项 ...............................................................219

第三部分 资产评估与现金流测算 .................................................................220

       一、资产评估情况 ................................................................................... 220

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      二、现金流测算分析 ............................................................................... 238

第四部分 治理机制与运营管理安排 .............................................................256

      一、不动产基金治理机制 ....................................................................... 256

      二、运营管理安排 ................................................................................... 273

第五部分 不动产基金 ..................................................................................... 293

      一、本次发行参与机构的基本情况 .......................................................293

      二、不动产基金的交易安排 ................................................................... 298

      三、关联交易与利益冲突 ....................................................................... 304

      四、基金运作 ........................................................................................... 321

      五、其他事项 ........................................................................................... 380

第六部分 附件 ................................................................................................. 383

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                    绪言

《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（简称“招募
说明书”或“本招募说明书”）依照《中华人民共和国证券投资基金法》（简称
“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（简称“《运作办
法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（简称“《销售办
法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（简称“《信息披露办
法》”）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》（简称“《基础设施基金指引》”）、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（简称“《不动产基金
业务办法》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号—
—审核关注事项（试行）》（简称“《不动产基金审核关注事项指引》”）、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 2 号——发售业务（试行）》
（简称“《不动产基金发售指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托
基金业务指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》（简称“《新购入不动产项
目指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第 4 号——
存续期业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第 5 号—
—定向扩募业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 6
号——年度报告（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引
第 7 号——中期报告和季度报告（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引
（试行）》等法律法规以及《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》编写。

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并
对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资
料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载
明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。

本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。基金
合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同取得基金

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份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即
表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及其他有关规定享
有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应当详细查阅基金
合同。

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                     释义

在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

一、与本基金有关的基础定义

1、基金/本基金/不动产基金：指“平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金”。

2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者因本基
金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回
的证券投资基金。

3、首次发售：本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资“平安证券-西安高
科产业园 1 号资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的唯一持有
人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得不动产项目完全所有权或经营
权利，拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权。

4、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期。

5、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算
完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。

6、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，原则上不超
过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月，具体详见基金份额发售公告。

7、存续期/封闭期：指基金合同生效之日起 40 年，但基金合同另有约定的除外。

8、基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入
合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款
项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。

9、基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合
并及个别财务报表层面计量的净资产。

10、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。

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11、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和
基金份额净值的过程。

12、估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年 6 月 30 日及 12 月 31 日，以
及法律法规规定的其他日期。

13、基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整后的
金额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，
同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。法律法规另有
规定的，从其规定。

14、基金收益：指基金投资所得不动产资产支持证券投资收益、债券利息、买卖
证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费
用的节约。

15、扩募：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有人大
会表决通过并报中国证监会备案后，基金启动新一轮基金份额募集及通过资产支持专
项计划持有新的不动产项目的交易；具体扩募安排根据前述基金份额持有人大会决议
确定。

16、权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人在权
益登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。

17、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的
权利的配售方式。

18、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办
理基金份额的转托管等业务。

19、场内：指通过具有相应业务资格的深圳证券交易所会员单位利用深圳证券交
易所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金
份额的认购也称为场内认购。

20、场外：指深圳证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交
易系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基金份额的
认购也称为场外认购。

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21、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和中国证券登记结
算有限责任公司认可的深圳证券交易所会员单位。

22、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资
人相关账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理
发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。

23、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算
有限责任公司。

24、登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统，
通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。

25、证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记结算
系统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。

26、深圳证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开设
的深圳证券交易所人民币普通股票账户（即 A 股账户）或证券投资基金账户，基金投
资者通过深圳证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有深圳证券账户。

27、基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国证券登记结算有限责任公司注
册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。

28、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办
理认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。

29、基金托管账户/基金资金账户：指基金托管人以本基金的名义在其营业机构开
立的资金账户，用于保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。
本基金的一切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金收益、收取认购款，均需
通过基金资金账户进行。

30、资金监管账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取专项计划通过专
项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借款、归集项目公司各类现金资产、收
取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管理人认可的其他款项，并根据《项目
公司资金监管协议》的约定进行对外支付的人民币资金账户。

31、基本户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取资金监管账户拨付的项

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目公司预算支出（包括运营支出及费用以及资本性支出等）以及经基金管理人批准的
预算外支出运营资金，并根据《项目公司资金监管协议》和《运营管理服务协议》的
约定对外进行日常运营开支的人民币资金账户。

32、上市交易：指投资者通过深圳证券交易所会员单位以集中竞价等方式买卖基
金份额的行为。

33、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购
买基金份额的行为。

34、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基
金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。

35、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同
销售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券登记系统内不同会员单位（交易单
元）之间进行指定关系变更的行为。

36、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券
登记系统之间进行转托管的行为。

二、与主体有关的定义

37、基金管理人：指平安基金管理有限公司（简称“平安基金”），或按基金合
同约定另行选任作为基金管理人的继任者。

38、基金托管人：指中国邮政储蓄银行股份有限公司（简称“邮储银行”），或
按基金合同及基金托管协议约定另行选任作为基金托管人的继任者。

39、原始权益人：指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次发售
时，指西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安
高新配套”）。

40、高科集团：指西安高科集团有限公司，原始权益人西安高新区基础设施配套
建设开发有限责任公司控股股东。

41、计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的平安证券股份
有限公司（简称“平安证券”），或根据《专项计划标准条款》任命的作为计划管理
人的继任机构。

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42、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对不动产项
目进行尽职调查、出具财务顾问报告或受托办理不动产基金份额发售的路演推介、询
价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售时，指中国银河证券股份有限公司。

43、计划托管人：指接受计划管理人委托，根据《专项计划托管协议》对专项计
划资产提供托管服务的中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行，或按《专项计划
托管协议》任命的作为计划托管人的继任机构。

44、监管银行：指接受基金管理人、计划管理人及项目公司委托，根据《项目公
司资金监管协议》对项目公司银行账户及其资金提供监管服务的中国邮政储蓄银行股
份有限公司西安市钟楼支行（以下简称“邮储银行西安钟楼支行”或“监管银行”），
或按《项目公司资金监管协议》任命的作为项目公司监管银行的继任机构。

45、净回收资金监管银行：指接受原始权益人委托，根据《净回收资金监管协议》
开立净回收资金使用专户，开展净回收资金监管的北京银行股份有限公司西安分行，
或按《净回收资金监管协议》任命的作为净回收资金监管银行的继任机构。

46、运营管理机构/外部管理机构：指根据《运营管理服务协议》为基金及不动产
项目提供运营管理服务的机构，本基金首次发售时，指西安高新区基础设施配套建设
开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安高新配套”）。

47、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务
所等专业机构。

48、项目公司：指直接拥有不动产资产合法、完整产权的法人实体。本基金首次
发售时，项目公司为西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城
公司”）。

49、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的
法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。

50、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。

51、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。

52、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法
登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其

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         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

他组织。

53、合格境外投资者：指符合相关法律法规规定使用来自境外的资金进行境内证
券期货投资的境外机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资
者。

54、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法
规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。

55、战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管理人
签署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括原始权益
人或其同一控制下的关联方及其他专业机构投资者。

56、网下投资者：指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外投资
者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符
合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障
基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。

57、公众投资者：指除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投
资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国
证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。

58、销售机构：指平安基金以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件，
取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业务
的机构，以及可通过深圳证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单位。其中，
可通过深圳证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有证券投资基金销售业务
资格、并经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深圳证券交易所
会员单位。

三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义

59、基金合同或本基金合同：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金合同》及对该合同的任何有效修订和补充。

60、基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《平安西安高科

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产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订和补充。

61、《运营管理服务协议》：指基金管理人、计划管理人、运营管理机构与项目
公司就本基金签订之《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服
务协议》及对该协议的任何有效修订和补充。

62、《项目公司资金监管协议》：指基金管理人、计划管理人、项目公司及监管
银行就本基金签订之《西安市高新区软件新城建设发展有限公司资金监管协议》及对
该协议的任何有效修订和补充。

63、招募说明书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说
明书》及其更新。

64、基金产品资料概要：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金产品资料概要》及其更新。

65、询价公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额
询价公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。

66、基金份额上市交易公告书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投
资基金上市交易公告书》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。

67、《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制订
的《平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划标准条款》。

68、《股东借款协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与
项目公司签订的《股东借款协议》，以及对该协议的任何有效修改或补充。

69、《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与
项目公司及原始权益人签订的《股权转让协议》，以及对该协议的任何有效修改或补
充。

70、基金份额发售公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金份额发售公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。

71、不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由计划管理人设立
并管理的不动产资产支持专项计划。首期不动产资产支持专项计划为“平安证券-西安
高科产业园 1 号资产支持专项计划”。

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四、与资产相关的定义

72、不动产资产支持证券/资产支持证券：指资产支持专项计划项下发行的资产支
持证券，本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高
科产业园 1 号资产支持专项计划资产支持证券”。

73、不动产项目/目标不动产项目：指本基金根据《基础设施基金指引》通过资产
支持专项计划持有的项目公司、不动产资产的合称。为免疑义，本基金首次发售时的
目标不动产项目为通过“平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划”持有的项
目公司、不动产资产的合称。

74、不动产资产/目标不动产资产：指项目公司直接持有的产业园区。本基金首次
发售时目标不动产资产，指由软件新城公司持有，坐落于西安市高新区天谷八路 156
号的地上 10 幢（现状编码 A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12、B1、B3、C1-C3）、
地下 3 幢（现状编码 1 号车库、2 号车库、3 号车库，包含物业用房、地下车库及其他
配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权的统称，又称“西安高
新产业园项目”或“西安软件新城软件研发基地二期”或“软件新城二期”。

五、其他定义

75、中国证监会：指中国证券监督管理委员会。

76、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。

77、法律法规/中国法律：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性
文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知
等。

78、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第
五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次
会议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关
对其不时做出的修订。

79、《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日颁布并实施的《公开

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            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。

80、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时作出的修订。

81、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施
的，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的
《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

82、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的
《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。

83、《管理规定》：指中国证监会公布并于 2014 年 11 月 19 日施行的《证券公司
及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及更新。

84、《业务规则》：指深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国
证券投资基金业协会、中国证券业协会、平安基金管理有限公司、基金销售机构的相
关业务规则，包括但不限于《深圳证券交易所交易规则》《深圳证券交易所证券投资
基金上市规则》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号——审核关注事项
（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 2 号——发售
业务（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——
扩募及新购入不动产（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务
指南第 4 号——存续期业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业
务指南第 5 号——定向扩募业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基
金业务指引第 6 号——年度报告（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信
托基金业务指引第 7 号——中期报告和季度报告（试行）》等规则及对其不时做出的
修订；深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会、
中国证券业协会发布的相关通知、指引、指南。

85、《业务办法》：指深圳证券交易所于 2025 年 12 月 31 日颁布并实施的《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》。

86、《上市规则》：指深圳证券交易所于 2006 年 2 月 13 日修订并发布的《深圳证
券交易所证券投资基金上市规则》。

                         15
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

87、元：指人民币元。

88、工作日或交易日：指深圳证券交易所的正常交易日。

89、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及
《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国
证监会基金电子披露网站）等媒介。

90、不可抗力：指本基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件，
该事件妨碍、影响或延误任何一方依据相关基金文件履行其全部或部分义务。该事件
包括但不限于 1）地震、台风、海啸、洪水、火灾、停电、瘟疫、公共卫生事件；2）
战争、政变、恐怖主义行动、骚乱、罢工；3）新的适用法律法规或国家政策的颁布或
实施、对原适用法律法规或国家政策的修改；4）证券监管机构强制要求终止本基金或
调整本基金合同任何一方的全部或部分义务（该等强制要求不可归咎于任何一方）；5）
证券交易所非正常暂停或停止交易；6）因本基金各方和/或其关联方、证券交易所运
营网络系统遭受黑客攻击、电信部门技术调整或故障等原因而造成的本基金各方和/或
其关联方之服务、营业的中断或者延迟。

91、本次交易：指本基金首次发售募集资金投资“平安证券-西安高科产业园 1 号
资产支持专项计划”的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，通过专
项计划和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利的行为。

                       16
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

        第一部分 招募说明书概要及风险因素

一、招募说明书概要

本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真阅读
招募说明书正文和附件。

（一）重大事项提示

本基金收益高度依赖项目经营情况，项目可能因经济环境变化或运营不善等因素
影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，项目运营
过程中租金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳定。提醒投资者重
点关注本招募说明书之“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因素”
，以及“第二部分 不动产项目”。

（二）不动产基金整体架构

本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高科产
业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，不动产资产系软件新城二期项目。

               图 1-1-2-1 不动产基金整体架构图

                         17
                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（三）基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况

                  表 1-1-3-1 不动产基金概况及中介机构情况
                               基本情况
基金名称 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划
不动产项目业态 园区类不动产项目
基金投资标的 软件新城二期 13 幢房屋及占用范围内的分摊国有土地使用权
基金存续期限 40 年
专项计划期限 40 年
预计基金募集份额（亿
                       4
份）
预计募集规模（亿元） 12.95
不动产项目估值（亿元） 12.93
                       预计 2026 年 7-12 月和 2027 年的分派率分别为 5.56%（年化）和
净现金流分派率
                       5.12%
基 金 收 益 预 计 分配 频 率 和
                       按每年不低于一次分配，分配比例不低于可供分配金额的 90%
分配比例
                       回收资金中 85%用于信息产业园三期项目、医疗产业园二期建
回收资金用途
                       设，剩余净回收资金用于补充公司流动资金。
原 始 权 益 人 及 其同 一 控 制 原始权益人西安高新配套认购 34%基金份额，原始权益人同一控
下关联方拟持战配比例 制下关联方西安科睿投资管理有限公司认购 2.315%基金份额
预计是否出表 是
                       基金收益分配中涉及原始权益人分红豁免机制：自本基金上市之
                       日起至 2030 年 12 月 31 日任一自然年度，如实际可供分配金额未
                       达到预测可供分配金额，原始权益人承诺通过自愿放弃所持有的
                       本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保
特殊条款
                       障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的
                       全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。原始权益人放
                       弃的分红金额以其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为
                       限。
                               参与人概况
基金管理人 平安基金管理有限公司
专项计划管理人 平安证券股份有限公司
托管人 中国邮政储蓄银行股份有限公司
财务顾问 中国银河证券股份有限公司
原始权益人 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
原始权益人企业性质 国有控股企业
原始权益人所属行业 综合管理服务
                       陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 11、12
原始权益人注册地
                       层
原 始 权 益 人 控 股股 东 和 持
                       西安高科集团有限公司，持股 86.48%
股比例

                                   18
                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

原始权益人实控人 西安高新技术产业开发区管理委员会
原 始 权 益 人 上 市地 点 和 股
                       未上市
票代码
运营管理机构 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
                       陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 11、12
运营管理机构注册地
                       层
                       陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 11、12
运营管理机构经营地
                       层
重要现金流提供方 阿里巴巴丝路有限公司、西安高新配套及其关联方
资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
基金法律顾问 北京市中伦律师事务所
专项计划法律顾问 北京市中伦律师事务所
审 计 不 动 产 项 目财 务 情 况
                       信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
的会计师事务所
审 阅 基 金 可 供 分配 金 额 测
                       信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
算报告的会计师事务所
现金流测算机构 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
流动性服务商 平安证券股份有限公司、中信证券股份有限公司

（四）不动产项目概况

                           表 1-1-4-1 不动产项目概况
        项目 项目信息
不动产项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
不动产项目业态 园区类不动产项目
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路 156 号
                       西安软件新城软件研发基地二期由 18 幢研发、会议中心、培训楼
                       及 3 幢地下车库、物业用房及其他配套建筑组成。入池资产楼栋
资产范围
                       共 13 幢，包括 10 幢地上建筑、3 幢地下建筑（物业用房、地下车
                       库及其他配套建筑）
                       入池资产总建筑面积 325,033.70 平方米，其中地上研发建筑面积
                       为 209,099.14 平方米，地下车库建筑面积为 84,070.14 平方米，地
建设内容和规模
                       下物业用房建筑面积为 4,093.81 平方米，储藏室等设备用房建筑面
                       积为 27,770.61 平方米。
建筑面积和可供出租或者
                       212,172.57 平方米
经营使用面积（如有）
                       2014 年 7 月 21 日开工，分区竣工并分区陆续开始运营，其中 A2、
开竣工时间以及投入运营
                       A3-1、A6、A9、A10、A11、A12 于 2016 年 9 月开始运营，B1、
时间
                       B3 于 2016 年 10 月开始运营，C1-C3 于 2017 年 7 月开始运营。
使用期限 使用权至 2064 年 10 月 24 日止
剩余年限 38.57 年
用地性质 出让用地
                       本基金预计 2026 年 7-12 月合并可供分配金额为 3,630.40 万元
可供分配金额测算
                       本基金预计 2027 年度合并可供分配金额为 6,631.82 万元

                                        19
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              已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，
投保情况（投保险种投保
              期限为自 2025 年 10 月 21 日起至 2026 年 10 月 20 日，其中财产一
金额、投保期限）
              切险总投保金额为 13.6 亿元，覆盖估值的金额
项目权属 原始权益人持有
他项权利 无

（五）不动产项目经营情况

1、行业及区域竞争情况

（1）行业竞争情况

根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，分别
是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产
业资本等。政府背景的园区具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招
商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。专业的产业园区运营商凭
借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为了重要的市场参与主体
之一。近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。作为
跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园区开发及运营管理等方面正在逐步积累
经验。

（2）区域竞争情况

2025年西安市存量园区约544万平方米、产业园约617个，主要集中于雁塔区（含
高新区部分）、长安区（含高新区和西咸新区部分）和未央区。其中雁塔区产业园数
量约133个，在全市占比最多，比例约22%。根据园区类型、区位、产业聚集度等因素
不同，西安市产业园区租金报价差异较大，研发办公类园区普遍在35~65元/平方米/月，
2025年平均出租率约为78%，2025年产业园市场平均租金表现为下行趋势，约为39元/
平方米/月。产业园区租户类型中，软件/互联网/通信/科技/能源化工/制造行业租户占比
最大，此外主要集中在食品加工、机械加工、装备制造、生物医药和化工行业。

本项目位于西安高新区软件新城片区，所在区域聚集了全市90%以上的软件研发企
业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40家。区域内集聚了阿里
巴巴西部总部、西门子（中国）有限公司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配
套企业（包括思特沃克、诚迈科技、歌尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信

                           20
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息、奥博杰天、特锐德西安研发中心、芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及
国内知名企业。本项目周边范围内竞争性物业西安环普国际科技园和腾飞科汇城租金
定价均高于本项目，竞争性物业大华股份西安数智产业园分流了对装修灵活性有要求
的客群，与本项目形成差异化竞争。主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北总部
基地、三人行数字信息产业基地、中电科太极西安产业园，新增供应以“自用”为主，
入市时间在2026年至2028年，时间分布较为均匀。

2、主要经营及财务指标

不动产项目自2016年9月开始运营，截至2026年3月31日，不动产项目整体已运行8
年以上，项目经营已从培育期转向成熟期，目前不动产项目整体经营稳健。

（1）报告期不动产项目主要财务指标

                 表 1-1-5-1 不动产项目主要财务指标
                    2026 年 3 月
     项目财务指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
                    31 日/1-3 月
     总资产（亿元） 10.20 10.52 10.51 10.78
    资产负债率（%） 57.62% 59.37% 60.40% 66.13%
    营业毛利率（%） 67.82% 67.24% 72.06% 73.41%
    营业收入（亿元） 0.27 1.06 1.10 1.15
     净利润（亿元） 0.05 0.20 0.20 0.16
    EBITDA（亿元） 0.21 0.84 0.92 1.01
运营净收益（亿元）① 0.21 0.79 0.89 0.93
                    2024 年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧影响，出
                    租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净
                    收益、EBITDA 相应减少。2025 年对项目设备设施进行了
大幅波动/持续为负等异常情况
                    提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长 24.17%，
      （如有）
                    导致当年 EBITDA 继续下降。评估预测 2026 年-2033 年
                    EBITDA 均低于 2025 年度，预测期前十年运营净收益均未
                    超 2025 年金额，预测较为审慎。

注 1：运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出

（2）报告期不动产项目主要经营指标

                 表 1-1-5-2 不动产项目主要经营指标

                                 21
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               2026 年 3 月 31 日
项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
                    /1-3 月
期末出租率①（%） 86.43% 88.34% 88.56% 82.05%
平均出租率②（%） 85.48% 87.18% 85.84% 89.06%
期末表面租金单价③
                          49.95 49.89 50.91 50.28
（元/平/月）
期末有效租金单价④
                          45.23 44.96 48.01 49.66
（元/平/月）
期末有效租金单价增长
                         0.60% -6.36% -3.32% 1.48%
率（%）
当期收缴率（%）⑤ 91.37% 96.53% 96.87% 85.59%
期后收缴率（%）⑥ 98.94% 99.96% 100.00% 99.99%
                   0-3 年 32.60% 0-3 年 37.14% 0-3 年 36.74% 0-3 年 39.21%
                    3（含）-5 年 3（含）-5 年 3（含）-5 年 3（含）-5 年
租赁合同期限分布
                         57.66% 53.63% 56.91% 52.69%
                 5 年以上 9.75% 5 年以上 9.23% 5 年以上 6.35% 5 年以上 8.11%

注 1：期末出租率=∑（年末在租租户面积）/可租赁面积

注 2：平均出租率=∑（租赁天数 x 租赁面积）/（总可租赁面积 x 当年天数）

注 3：期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）；表
面租金指在租租赁合同签订的租金单价（未考虑免租优惠）

注 4：期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）；有效
租金指考虑免租等优惠后的租金单价

注 5：当期收缴率=当年度实收租金/当年度应收租金；

注 6：期后收缴率=1-截至 2026 年 6 月 30 日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同
等协议中约定的应收租金收入

2023 年至 2025 年不动产项目期末出租率分别为 82.05%、88.56%、88.34%， 受经济
环境及周边竞品竞争的影响，2026 年一季度期末出租率为 86.43%，较上年有所下降。
截至 2026 年 6 月 30 日，出租率 86.39%，与 2026 年一季度末基本持平，整体经营稳定。

3、租户情况

（1）租户结构

不动产项目总体租户数量较多、分散度较高。截至2026年3月31日，不动产项目租
户数量为140个，其中前十大租户占已签约出租面积比重为51.23%，最大租户租赁面积
占比为15.11%。租户所属行业主要为软件和信息技术服务业、商务服务业、计算机、
通信和其他电子设备制造业、科技推广和应用服务业等。

（2）重要现金流提供方

                                    22
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

不动产项目有2家重要现金流提供方，为阿里巴巴丝路有限公司（简称“阿里丝路
公司”）和西安高新配套及其关联方。阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面
积基础上陆续扩租，最新租赁面积合计共27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积
比例为15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比例为13.17%。西安高新配套及其6家
关联方2025年度合计贡献的收入（含关联租金收入及不动产项目停车及空调费收入）
占不动产项目当年营业收入的比例为11.90%。

（3）关联租户

不动产项目共有7家关联公司以市场化价格承租使用园区物业，承租方为原始权益
人配套公司及其下属企业，合计在租建筑面积8,170.03平方米，占不动产项目已出租面
积比例为4.46%。2025年关联方租金收入占营业收入的比例为3.48%。项目公司关联方
租赁面积占比较小，对园区收入影响较小。具体关联交易详见“第五部分 不动产基金”
之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”。

（六）不动产项目资产评估及现金流预测情况

1、不动产项目资产评估及现金流预测表

             表 1-1-6-1 不动产项目资产评估及现金流预测
项目 西安软件新城软件研发基地二期 13 幢不动产项目
收益年限 38.57 年
评估方法 收益法
估值规模 12.93 亿元
评估增值率 30.19%
预测现金流年复合增长率① 1.10%
折现率 6.00%
Cap rate 5.21%

注 1：预测现金流年复合增长率指评估预测期第十年运营净现金流与 2026 年实际运营净现金
流相比之复合增长率，两位小数取整。

2、压力测试情况表

（1）长期稳定出租率对估价结果敏感分布

                               23
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                    表 1-1-6-2 长期稳定出租率压力测试
                                     基准日估值：12.93 亿元
出租率（%）变化比例
                        情境下估值（亿元） 估值变化比例
    下降 4%（83%） 12.37 -4%
    下降 2%（85%） 12.65 -2%
     基准（87%） 12.93 0%
    增长 2%（89%） 13.21 2%
    增长 4%（91%） 13.49 4%

（2）折现率敏感分析

                      表 1-1-6-3 折现率压力测试
                                     基准日估值：12.93 亿元
折现率变化比例
                        情境下估值（亿元） 估值变化比例
下降 0.50%（5.50%） 13.84 7%
下降 0.25%（5.75%） 13.37 3%
    基准（6.0%） 12.93 0%
上升 0.25%（6.25%） 12.51 -3%
上升 0.50%（6.50%） 12.11 -6%

（3）预测期外长期增长率敏感性分析

                     表 1-1-6-4 长期增长率压力测试
                                     基准日估值：12.93 亿元
长期增长率变化比例
                        情境下估值（亿元） 估值变化比例
下降 0.5%（1.00%） 12.52 -3%
下降 0.25%（1.25%） 12.72 -2%
    基准（1.5%） 12.93 0%
上升 0.25%（1.75%） 13.15 2%
上升 0.50%（2.00%） 13.38 3%

（七）不动产基金治理及运营管理安排情况

1、REITs 治理架构表

                      表 1-1-7-1 REITs 治理架构表
    层级 机制设计要点
持有人大会 基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《公开募集基础设施证

                                24
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             券投资基金指引（试行）》的法规要求设定。
             基金管理人为本不动产基金设立投资运营委员会，项目公司的重大事项
             需报投资运营委员会审批。本不动产基金的投资运营委员会成员根据
             《不动产基金运营管理制度》审核确定。本不动产基金的投资运营委员
             会仅负责对本基金有关的重大事项进行审批决策。
             本基金投资运营委员会委员由基金管理人 REITs 投资部分管领导、公司
基金管理人 风控负责人、督察长、风险管理部负责人、REITs 投资部负责人、本基
             金基金经理一名、外部专家一名组成。投资运营委员会召开决策会议
             时，参会委员需五人以上（含本数），经全体参会的委员三分之二以上
             （不含）表决同意后通过。上述外部专家可以由运营管理机构推荐，投
             资运营委员会委员任期为三年，可以连任，具体管理办法由基金管理人
             决定。
             张雷先生，管理学学士。曾先后担任华夏幸福基业股份有限公司高级产
             业经理/项目负责人、保定市长城智能科技有限公司产业促进高级经理、
             万科北京区域企服运营合伙人。2022 年 3 月加入平安基金管理有限公
             司，担任 REITs 投资部投资运营高级经理，现拟任本基金运营管理基金
             经理。
             王俪颖女士，对外经济贸易大学本科。曾担任普华永道会计师事务所特
             殊普通合伙高级审计师。2016 年 2 月加入深圳平安汇通投资管理有限公
             司（平安基金管理有限公司全资子公司），担任资产证券化业务经理、
             资产证券化业务副总监。2023 年 11 月调入平安基金管理有限公司 REITs
             投资部，担任 REITs 投资部副总监、REITs 投资部执行总经理，现拟任
拟任基金经理情况
             本基金投资管理基金经理。
             王光跃先生，天津大学本科，上海交通大学硕士，FRM 和法律职业资
             格，一级建造师和造价工程师执业资格。曾先后担任景瑞地产（集团）
             有限公司项目总监、上海歌斐资产管理有限公司高级经理。2015 年 9 月
             加入深圳平安汇通投资管理有限公司（平安基金管理有限公司全资子公
             司）担任风控中心投后总监。2022 年 11 月调入平安基金管理有限公司
             MOM 投资部任投后高级副总监，2025 年 9 月调入 REITs 投资部，现拟
             任本基金运营管理基金经理。
             上述 3 位拟任基金经理均已完成基金业协会注册，均未兼任其他产品基
             金经理，均满足 5 年以上不动产项目运营管理或投资管理经验要求。
             专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其他特
专项计划管理人
             殊安排。
             项目公司设置董事 1 名（公司法定代表人由董事担任），财务总监 1
项目公司
             名，董事、财务总监由基金管理人委派人选担任。

2、运管安排表

                  表 1-1-7-2 REITs 运管安排表
运营管理机构名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
运营管理机构企业性质 国有控股公司
运营管理机构控股股东和持
                 西安高科集团有限公司，持股 86.48%
股比例
运营管理机构实际控制人 西安高新技术产业开发区管理委员会
运营管理机构所属行业 综合管理服务

                           25
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                 主营业务为房屋租赁，2024 年占营业收入比例 62.13%（2025 年
运营管理机构主营业务
                 因代建收入较大导致租赁收入占比下降至 13.4%）。
                 西安高新配套共管理园区 12 个、管理面积约 170 万㎡、园区入
不动产项目管理经验 驻企业 400 余家，跻身“2025 产业园区运营企业卓越表现 30”
                 第 20 名。
                 运营管理服务包括年度经营及预算计划、合同管理、租户资质审
                 核、收益管理服务、日常运营服务、项目维修维保、保险事项，
                 以及运营管理服务协议约定的其他运营管理服务。
                 此外，还需协助支持基金管理人完成不动产项目的不动产资产交
运管管理安排
                 割、印章证照管理、财务管理、档案管理，以及运营管理服务协
                 议中约定的其他协助事项等。运营管理机构职责划分详见本招募
                 说明书“第四部分 治理机制与运营管理安排”之“二、运营管
                 理安排”之“（二）运营管理服务协议的主要内容”。
                 就不动产项目的日常运营管理事项，基金管理人与运营管理机构
                 就不动产项目运营管理重要事项设置了审批权限及/或管理方
                 案，以充分发挥运营管理机构及相关方在不动产项目运营管理及
                 风险控制等方面的专业能力，调动运营管理机构自主能动性。就
                 不动产项目运营管理相关的其他重要事项如关联交易、对外借
运营管理决策流程 款、项目运营过程中可能导致项目运营情况或产生现金流的能力
                 发生重大变化的事项等，需根据本招募说明书及运营管理服务协
                 议等相关文件约定履行相应审批程序；
                 若运营管理相关重要事项根据法律法规或《基金合同》约定需经
                 基金份额持有人大会进行决策的事项，还应召开基金份额持有人
                 大会进行表决。

3、运营管理费用表

                 表 1-1-7-3 REITs 运营管理费用表
                                           与本项目历史收取情况
运营管理费
         计费基础 具体计算方式 以及同行业可比项目的
用
                                              对比情况
                当年度实际收到的运营收入×5.5%+日常
                                           项目历史平均运营成本
                维修维护费用（日常维修维护费用按实
                                           占运营收入的 5.46%。
                际发生额支付，上限为当年度实际收到
基础管理费 营业收入 存续期考虑市场竞争情
                的运营收入×1.5%）
                                           况计划增加招商资源的
                包含招商费用、维修维护费、人工成
                                           投入。
                本、行政管理费。
                （当年实现的运营净收益-运营净收益目
                标值）×20%；运营净收益目标值依据评
                估报告中的相关数据确定。
                当实际值低于目标值时，扣减基础管理
                                           浮动管理费用设置了对
                费相应金额【不超过当年应付基础管理
                                           等的激励和扣减机制，
         运营净收 费的（不含日常维修维护费）50%】。
浮动管理费 以实现奖惩对等的激励
           益 当实际值高于目标值时，运营管理机构
                                           与约束效果，符合激励
                有权收取当年度浮动管理费【不超过当
                                           约束要求。
                年度应支付的基础管理费（不含日常维
                修维护费）的 50%】。运营管理机构原
                则上应将不少于 40%浮动管理费用于团
                队激励。

                           26
         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（八）基金合同主要内容

基金合同是规定基金合同当事人之间权利义务关系的基本法律文件，其他与基金
相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任何文件或表述，如与基金合同有冲
突，均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基金法》、基金合同及其他有关规定
享有权利、承担义务。

基金合同的当事人包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。基金投资人
自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基
金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受。

本基金基金合同的主要情况详见本招募说明书“第五部分 不动产基金”之“四、
基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关情况”，本基金基金合同的概要详见
本招募说明书“附件七：基金合同和托管协议有关情况”。

（九）其他对本次发行有重大影响的事项

无。

二、风险因素

本基金为不动产基金，通过主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租金、
收费等稳定现金流为主要目的。不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基
金具有不同的风险收益特征。

投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：

（一）不动产基金的特有风险

1、与不动产相关的行业风险

（1）宏观经济环境变化可能导致的行业风险

产业园区行业近年来的发展得益于国内整体经济水平的较高速度增长，此外也得
益于所在地区主管部门的相关支持政策。未来，国内经济环境及国际政治环境可能进
入新阶段，行业相关政策将面临诸多不确定性，上述因素可能对产业园区行业整体发
展造成重大不利影响，进而对标的不动产项目及本基金收益带来负面影响。

                      27
         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（2）城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险

不动产项目位于西安市高新区，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、产
业规划、园区政策等调整，导致不动产项目周边产业结构、园区运营发生变化，影响
租户需求，进而对不动产项目的经营产生不利影响。

（3）相关政策法规发生变化的风险

产业园区行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要
求的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，
均可能对不动产项目的运营产生影响。

（4）行业竞争加剧的风险

我国产业园区行业发展过程中经历过政策刺激产业导入的阶段，在部分经营方式
传统、对政策依赖度较高的地区，产业园区运营依靠价格优势吸引优质企业的可持续
性正在减弱。产业园区行业正转变为依托区域基础设施完备性、行业上下游适配度、
资产运营专业性来统筹考虑的综合性竞争格局，不动产项目的运营存在行业竞争加剧
的风险。

不动产项目所在区域未来可能面临产业园供应量持续增加、区域内市场竞争不断
加剧的情况，可能会出现区域竞争导致租金及出租率下滑等情形，同样也会影响不动
产项目收益。西安市其他区域产业园供应量的增加、地区产业扶持政策的变化也可能
对不动产项目所在区域的产业园出租情况造成不利影响，并进而影响本基金收益。

（5）产业园资产流动性较弱的风险

本基金以持有并运营不动产项目以获得稳定的现金流为主要目的，但若本基金需
要变现不动产项目，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括但不限于
政府相关机构事先审批、同意等）。鉴于产业园资产流动性整体较弱，基金可能将资
产折价出售以寻求快速变现，上述情况将对本基金的投资收益带来不利影响。

（6）产业园招商模式变化的风险

                      28
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

当前产业园市场同质化竞争加剧，低价获客策略边际效应递减，服务配套与产业
运营能力正成为新的竞争壁垒。若本项目未来运营无法满足行业迭代需求，将导致其
在区域竞争中处于劣势，从而引发基金收益不及预期的风险。

2、项目投资和运营的相关风险

（1）基金首次投资的交易风险

1）基金投资的交割风险

在本次发行的交易结构中，基金设立并认购不动产资产支持专项计划的全部份额
后，计划管理人（代表资产支持专项计划）将根据《股权转让协议》的约定受让原始
权益人持有的项目公司100%股权，并根据《股东借款协议》通过股东借款的形式完成
对项目公司的投资。上述流程涉及的交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置
条件，存在一方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操
作风险导致不动产项目无法按时完成交割的风险。

虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要的努
力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。

2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项等风险

本不动产基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购的项目公司
已存续且经营一定时间，在不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，
项目公司可能存在不可预见的税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。如不动产基金
通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影响项目公司的正常
运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。

项目公司重组前曾持有除不动产项目之外的其他物业。项目公司曾于2016-2017年
分别向A、B客户签署了《房屋转让协议》出售部分非入池资产。截至本招募说明书披
露日，该部分非入池资产尚未完成房屋权属转移登记。根据项目公司与分立新设公司
的分立重组安排，前述《房屋转让协议》项下债权债务已由分立新设公司承继。对此，
根据《民法典》第67条，法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，

                       29
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。因此，不排除项目公司因存在
连带责任而涉及诉讼等司法程序的风险。

为缓释该等或有风险，《股权转让协议》已约定，“因项目公司已分立给分立新
设公司的任何资产、负债、所有者权益而导致项目公司被任何第三方要求承担连带责
任的，转让方同意对项目公司由此受到的损失承担连带赔偿责任。”、“针对交割日
之前已经发生或因交割日之前的事项导致于交割日后发生的任何起诉、索赔、诉讼、
调查、程序或纠纷，转让方将实际承担该等纠纷导致的赔偿责任及全部费用、支出和
损失，如项目公司或者受让方因此承担了任何损失或者支出了任何费用，转让方应予
以全额补偿。”。另外，项目公司、分立新设公司已分别与A、B客户签署了协议，确
认分立新设公司承继项目公司与A、B公司签署的《房屋转让协议》项下全部权利、义
务与责任，项目公司无需就前述《房屋转让协议》承担任何连带责任。

此外，原始权益人出具承诺函，承诺“在本公募 REITs 项目发行或存续期间，如税
务部门要求补充缴纳发行本公募 REITs 项目过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，
将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担
所有相关经济和法律责任”。

（2）不动产项目运营风险

本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高科产
业园1号资产支持专项计划”，基金将通过持有不动产资产支持证券全部份额，持有项
目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很大程度依赖于目标
不动产资产运营情况。

在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力
发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影
响导致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现
金流，存在基金收益率波动的风险。目标不动产资产运营过程中租金、收费等收入的
波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

1）租赁相关风险

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          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

标的不动产项目历史出租情况及经营情况整体良好，但未来在维持较高出租率甚
至提升出租率、维持经营水平或提升经营收益等方面，将持续面临市场竞争和挑战：

租户集中度较高的风险：截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合
计占已出租面积的比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全
部租金收入的比例为49.21%，租户较为集中且收入占比较高。若租户所在行业出现周
期性波动，或租户自身经营情况发生不利变化、进行经营战略调整、办公选址迁移等
，均可能导致其出现提前退租、缩减租赁面积、拖欠租金等违约情形，如未能及时获
取新租户，可能造成项目空置率阶段性上升，对租金收入产生不利影响。

前十大租户不续租的风险：前十大租户租赁面积和租金收入占比较高，该等租户
租约到期后的续租情况对项目经营稳定性具有重要影响。若未来经济环境或行业发展
发生不利变化、区域市场竞争加剧、租户经营策略发生重大调整，可能导致主要租户
在租约到期后选择不续租或大幅缩减租赁面积。虽然运营管理机构通常会提前启动续
租谈判并同步开展备选客户招商工作，但考虑到前十大租户单户租赁面积较大，若主
要租户租约到期未能续约，项目可能面临阶段性空置风险，且新租户引入过程中通常
需要给予一定期限的装修免租期、租金优惠，同时需承担客户定制化改造等成本，可
能导致项目在换租期间出现出租率下降、运营收入减少，进而对基金收益产生不利影
响。

重要现金流提供方履约风险：2025年度不动产项目重要现金流提供方为阿里巴巴
丝路有限公司和西安高新配套及其6家关联方。其中阿里巴巴丝路有限公司是不动产项
目单一租赁面积最大的租户，租赁面积占比15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比
例为13.17%。若重要现金流提供方进行战略调整，或所在行业、自身经营情况等发生
不利变化，发生提前退租、减少租赁面积、拒绝履行租约、经营中断或拖欠租金等情
形，可能导致空置面积的租赁去化情况不及预期，同时租户支付的押金、违约金可能
无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失，可能对不动产项目现金流产生较大不
利影响的风险。

个别租户历史租赁期间涉及投资协议的潜在风险：标的不动产项目运营初期，软
件园发展中心作为西安软件园片区的产业发展培育机构，为维持项目的正常经营，对
项目提供了一定经营补贴支持、与部分战略租户签署投资协议，其中部分政策涉及租

                       31
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

赁租金激励。但截至本招募说明书披露日，含有租赁补贴条款的投资协议已全部到期
或租赁补贴条款失效，企业将不再取得房租补贴。基金存续期内，如该等租户出现拒
绝履约或退租等情形，将对基金收益带来不利影响。

租金收缴不及预期的风险：标的不动产项目历史收缴率存在未达到100%的情况。
在基金存续期内，基金管理人将通过运营管理考核机制督促运营管理机构按时完成租
金收缴。考虑到上述情况，估值测算中审慎设置未来当期收缴率为96%。虽然基金管理
人已设置相关监督机制，但基金存续期内仍可能面临租金收缴不达预期并导致基金收
益受到影响的风险。

租赁合同特殊条款对项目稳定运营及处置影响的风险：经管理人及律师核查，部
分租赁合同中存在转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违约责任提前退租
条款、租金优惠减免条款，相关条款的触发可能会对不动产项目的经营、处置产生限
制，进而对本基金造成不利影响。

租户行业集中度较高的风险：截至2026年3月31日，以合同签约主体统计，租户数
量共140户，主要行业为软件和信息技术服务业、科技推广和应用服务业及计算机、通
信和其他电子设备制造业、商务服务业等，租户行业集中度较高，如相关行业发生不
利变化，可能会影响不动产项目的租金收入，并进而影响本基金收益。

租约集中到期与换租的风险：截至2026年3月31日，项目已签约租户中，2026年至
2028年各年度到期面积占已出租面积的比例分别为27.08%、28.86%和31.82%，2029年
及以后到期占比为12.24%，分布相对均衡。2026年3月31日出租率维持在86.43%的稳定
水平，运营管理机构具备较好的招商去化能力，2025年下半年新签面积覆盖了退租空
置，实现了净增长，2026年一季度出租率略有下降，但储备有约1.33万平方米的意向客
户资源，为后续租赁衔接提供支撑。尽管如此，项目仍面临因宏观经济波动、区域市
场竞争加剧或租户经营策略调整等因素，导致到期租约无法顺利续签或新增租赁未能
及时衔接的风险。如出现上述情况，项目可能面临阶段性空置率上升，进而对租金收
入、基金现金流稳定性及收益分配水平带来不利影响。

提前退租的风险：部分租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出书面申请并
按照合同约定承担包括扣除部分押金、支付违约金等相应违约责任，但是上述补偿可
能无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失。

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          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

租赁期限内租金水平未能及时调整的风险：不动产项目运营至今，与承租人签订
的大部分租赁合同约定租金为50元/平方米/月，且部分租赁合同约定租赁期限内租金水
平不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金可能无法及时享受该等市场租金上
涨带来的收益，并进而导致投资者收益受损。

所在区域出台租金减免政策的风险：本基金上市后，所在区域主管部门可能出台
租金减免政策。就此，基金管理人与运营管理机构在《运营管理服务协议》约定，通
过减免运营管理机构管理费，或者原始权益人等通过协助租户向相关部门申请直接给
予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体就减免事宜给予项目
公司补偿，或者原始权益人自身及其关联主体协助项目公司就减免事宜向相关部门申
请补偿等措施以缓释减免影响。虽然基金管理人已就租金减免情况制定相应缓释措施，
但仍存在相关责任方不履约或未能及时履约的风险，并进而导致存在基金收益受不利
影响的风险。

区域新增竞争性物业的风险：区域内主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北
总部基地建设项目、三人行数字信息产业基地项目、百度智慧中心项目、中电科太极
西安产业园项目。尽管上述项目以企业自用为主要用途，但其可供出租部分在未来集
中入市，仍将增加区域市场的有效供给，预计将在一定时期内改变局部市场的供需关
系，加剧租赁市场竞争，从而可能对本项目租金收入的稳定性构成潜在压力。

出租率下降或租金下调的风险：不动产项目所在地区经济环境发生变化、所在区
域产业园供需发生变化、承租方对某类物业需求下降、承租方业务规划发生变化、不
动产项目管理风格发生变化，或不动产项目市场定位对承租方不再具备吸引力等，均
可能导致不动产项目出租率下降或租金下调，最终影响基金及投资者收益。此外，不
动产项目所处的区域内的现有竞品如西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城、大华
股份西安数智产业园、西安国家数字出版基地等项目与不动产项目形成直接竞争。区
域即将入市的园区（如浪潮西北总部基地、中电科太极西安产业园、三人行数字信息
产业基地等）将进一步增大不动产项目周边可比竞争项目的供给，可能对不动产项目
的出租率及租金水平产生不利影响。与此同时，虽然本基金结合存续租约和市场情况
在可供分配金额预测中对未来租金水平及租金增长率进行了预估，但无法保证该等预
测可以最终实现。运营管理机构将关注在租租户期限结构、行业分布、经营情况等，

                       33
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

并提前储备合适的潜在租户，以减少出租率及租金下降的风险，但未来各项宏观及微
观因素的变动仍可能导致整体租赁情况出现不达预期的情况。

未进行租赁合同备案的风险：截至本招募说明书披露日，不动产项目房屋租赁合
同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，不动产项目房屋租赁
合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风险。就此，《运营管理
服务协议》约定，运营管理机构应对因未办理房屋租赁登记备案而给项目公司、不动
产基金造成的损失承担赔偿责任。此外，原始权益人/运营管理机构已出具承诺，对运
营阶段相关事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担，并承担积极采取相
关措施以妥善处置降低相关舆论影响等责任。《运营管理服务协议》生效后，根据该
协议的约定，运营管理机构应协助项目公司签署租赁合同，并及时办理相应租赁合同
备案。基金管理人将积极督促运营管理机构进行相应备案程序。

不动产项目用途与证载用途不一致的风险：不动产项目的规划许可及权证载明用
途为科研、研发、车库及储藏室等配套建筑，但由于周边配套设施尚不够完善，不动
产项目在运营中出于满足园区日常运营的需要，部分面积用于研发及办公、商业配套
（餐饮、超市、快递、药房、打印店等便民生活配套用途）。对此，西安高新区自规
局针对项目的用途出具了相关无异议函。虽然主管部门已出具前述无异议函件，基金
存续期内仍可能受不可预见因素影响导致项目公司被处罚或被责令整改。就此，原始
权益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等方面的原因可能受到的处罚
或遭受的其他损失进行最终承担。

共有、共用资产权责划分风险：西安软件新城研发基地二期存在部分未入池资产
属于新设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立
公司就共有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于
共有共用资产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实
际运营需求的情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议
或纠纷，可能导致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层
资产的正常运营，导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及
投资者收益产生不利影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关
费用，可能导致本基金被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持
有人利益。
                       34
         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产
实现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价
值。若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护
标准与本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无
法及时修复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可
持续性。此外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，
需大额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工
作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。

2）运营管理机构相关风险

本基金将聘请运营管理机构负责不动产项目的日常运营管理，因此可能存在以下
管理风险：

运营管理机构尽职履责风险：基金管理人已对运营管理机构建立了相应的管理机
制及考核安排，但无法完全保证运营管理机构服务及表现。当运营管理机构未能尽职
履责，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，本基金收益可能受到不利影
响。

运营管理机构更换风险：本基金存续期间，可能出现变更运营管理机构的情形。
若变更运营管理机构，则可能存在运营管理经验或能力不同于原运营管理机构的风险，
或运营管理服务质量下降的风险。

本基金的运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，该公
司或与其具有关联关系的公司的业务可能与其为本基金提供运营管理服务具有直接或
间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。

3）运营成本及相关税费超预期的风险

基金管理人及运营管理机构将在保证不动产项目高质量运营的前提下，合理控制
运营开支，但未来仍可能因劳务成本提高、设备及原材料成本提高、保险费用上升等
各类因素导致项目运营支出超出预期水平，从而导致不动产项目及基金收益低于预期。

                      35
           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

此外，从项目公司获取收益到基金实现分配的过程中，涉及多种税负。若国家税
收政策发生调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会相应发生变化；若税务
部门未来向项目公司征收任何额外的税负，或就项目公司纳税情况提出新的意见，基
金收益可能因相关政策调整而受到影响。

4）不动产项目维修改造及资本性支出超预期的风险

产业园区整体维修保养及物业品质与租户租赁意愿及租金价格存在较大关联度，
因此可能需要通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。不动产项目未来维修改造
可能因物价及劳务成本上涨、环保或消防要求提高、建筑标准提升或纠纷甚至事故等
不可预见因素而导致成本大幅增加或工程无法按时完成，并可能因此导致不动产项目
收益受到影响。

基金管理人可以开展维修升级以提升不动产项目的经营收益水平，但可能存在基
金支出增加而收益提升效果不达预期的风险。此外，基金管理人对不动产项目进行的
尽职调查可能无法发现不动产项目的所有重大缺陷、项目公司的所有违法违规行为及
其他不足之处，在不动产项目未来的经营中，本基金可能为此支付额外开支，将对基
金造成不利影响。

5）项目公司人员尽责履约风险

在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务管理人员，如该等人员
未能尽职履责，或其在作业或系统操作中存在不当或失误，可能造成项目公司财务、
行政、运营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给不动产项目造成损失。

6）其他运营相关的风险

部分门头牌匾未办理相关审查手续的风险：不动产项目尚有部分门头牌匾未办理
相关审查登记手续，可能存在被责令限期改正、处以罚款的风险。原始权益人已出具
承诺，对该事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。

不动产项目在进行日常维修、改造和安全应急等运营管理工作期间，可能会影响
正常使用或出租，影响正常招商、运营。

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不动产项目需要开展相关维修及保养工作，维修及保养服务涉及重型机械或高空
作业等操作，操作过程中可能会发生意外事件，本基金可能面临不动产项目的损害或
破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。为缓释该风险，《运营管理服
务协议》约定运营管理机构因故意或重大过失造成不动产项目发生3人以上重伤或者发
生人员死亡事故，或者产生300万元以上的直接经济损失的，除运营管理机构应承担全
部偿付或赔偿责任外，基金管理人有权要求运营管理机构提出整改方案及措施并更换
运营团队负责人及相关责任人员。

不动产项目在进行日常收入归集、支出等资金划转工作期间，工作人员可能出现
疏忽或纰漏或违反相关制度、规定的不当操作，并可能给不动产项目造成损失。

由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致不动产项目经营
中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。为缓释该风险，
项目公司已购买营业中断险以覆盖因意外事件导致经营中断而带来的收入损失。

（3）估值与现金流预测的风险

1）估值及公允价值变动的相关风险

不动产项目采用收益法进行评估，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来
收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。本基金对不动产资产估
价过程中确定的报酬率为6.0%，系评估机构综合测算无风险报酬率和风险报酬率加总
的结果，该等测算可能存在偏差，而报酬率假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影
响不动产资产的估值，导致评估值不能完全反映不动产资产的公允价值。同时，由于
不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致
不动产资产的评估值并不代表对不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价
格的保证。在不动产项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金
财务状况造成不利影响。

本基金对不动产资产测算未来收益过程中假设不动产项目2030年及以后的出租率
为87%（2026-2027年85%；2028年-2029年86%），2036年及以后租金增长率为1.5%（2
026-2035年租金复合增长率为0.72%）。不动产项目近三年及一期，期末出租率分别为
82.05%、88.56%、88.34%和86.43%，期末有效租金单价增长率分别为1.48%、-3.32%、

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-6.36%和0.60%。尽管本项目预测的出租率低于近三年的加权平均出租率87.36%，但仍
存在未来存续期间出租率、租金增长率不达预期水平，进而影响不动产项目现金流的
风险。若不动产项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致
资产估值及公允价值下跌。

另外，不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、
行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。不
动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始估值的
可能。具体如下：

上述评估方法涉及对多项参数进行预测及假设，虽然方便投资者评估不动产项目
的长远回报及资产估值，但无法保证所依据的预测及假设一定准确或可靠。而且由于
预测期限较长，部分假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影响不动产资产的估值。
虽然不动产项目每年进行1次评估，但仍可能由于未能及时体现不动产项目资产价格的
最新变化，或未能充分考虑影响资产价格的新因素，导致相关评估结果存在滞后性，
或不能及时的、准确的体现出其公允价值。

由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，不动产资产的评估值
并不代表不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在不动产项
目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利影响。

若不动产项目的经营不善导致经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，
可能导致资产估值及公允价值下跌。比如，不动产项目运营中可能因运营管理不达预
期、承租人拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平
大幅下降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法实现，导致不动产项目无
法正常运营或运营不达预期造成估值及公允价值下降。另外，不动产的市场估值及公
允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影
响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。不动产资产在重新估值的过程中，
可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始估值的可能。

基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，投资
者应根据基金定期报告中披露的不动产资产估值信息，特别是基金年度报告中载有的
评估报告，了解基金运作期内不动产资产价值的变动情况。

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2）基金可供分配金额预测风险

本基金可供分配金额来源于项目公司所持不动产资产的房屋租金收入、停车费收
入、空调费收入及其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。如前述因素所述，在
基金运行期内，不动产项目运营中可能受到运营管理不达预期、承租人拒绝履行租约
或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平大幅下降、租约到期后未
能顺利招租、预计租金增长率无法实现等经济环境因素或运营管理因素影响，并出现
实际现金流偏离测算现金流的情况，因此存在基金向基金份额持有人实际分配金额低
于预测的可供分配金额的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设
基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代
表对基金运行期间实际分配金额的保证。

3）股东借款带来的现金流波动风险

本基金在专项计划层面设置了股东借款，专项计划收购项目公司后将向项目公司
发放股东借款。其中股东借款利息可以根据企业所得税法规定实现税前扣除，有利于
优化项目公司资本结构。如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本
市场利率下行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能存在项目公司应纳税所得
额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分配现金流不达预期，导致现金流的波动
风险。

4）本项目未来实际现金流不达预测的风险

评估机构及管理人基于宏观经济、项目历史运营数据、所在城市及区域供需情况、
现有租约履行情况及运营协议等对未来租金收入、停车及空调费收入、运营成本等进
行了合理预测，但该等假设面临多方面不确定性，可能导致实际现金流低于预测，主
要包括：A.收入端：区域竞争加剧、经济周期变化、产业政策调整或租户经营状况恶
化，可能导致实际租金单价、增长率、出租率、租金收缴率、停车费及空调费的实际
经营效益等不及预期。B.成本端：人力及物料等价格超预期上涨，或因法规、资产维护
需要产生未预见的资本性支出，可能导致运营成本费用高于预测水平。C.协议履行风险
：停车费、空调费收入依赖于相关运营协议的持续、有效履行，若协议方履约能力或
市场条件发生重大变化，可能影响该部分现金流的实现。

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（4）不动产项目出售限制的相关风险

1）不动产项目宗地所涉优先收购权存在的风险

2014年10月16日，西安市人民政府向软件新城公司核发了编号为市国土字〔2014〕
782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展
有限公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》，同意将117,951.3平方米
国有建设用地使用权协议出让给软件新城公司，用于建设西安软件新城软件研发基地
二期项目。上述批复中要求，转让时政府有权优先收购。就此，西安市人民政府已于
2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高科集团、配套公司以转让软件新城公司100%
股权的方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点；2、对高科集团、
配套公司因申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优
先收购权。

西安市人民政府确认就本基金的申报发行不行使优先收购权，但基金存续期内，
如发生不动产项目的直接转让，可能因前述优先收购权导致基金无法按预期转让予特
定受让方。

2）不动产项目项下所涉人防工程相关转让限制情况

本基金所涉资产转让及多数产业园类项目的转让以项目公司股权交易的方式进行，
不涉及不动产的直接交易。但若发生底层资产的直接转让，不动产资产所在地的地方
性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地转让的相关交易流程要求及所需满足
的前置审批条件等要求，在未来收购或处置相关不动产资产的过程中，可能存在因无
法按时完成或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产资产的
风险。

特别地，根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城
乡建设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》
《西安市机动车停车条例》《陕西省物业服务管理条例》等相关规定，在陕西省、西
安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则可能存在被人民防空主管部
门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。因此，基金存续期内，不动
产项目项下人防工程无法出售，否则可能存在被主管部门追究相应责任的风险。

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3）不动产项目部分承租人未明确放弃优先购买权的风险

截至2026年3月31日，不动产项目部分承租人所涉租赁合同中未明确约定放弃优先
购买权。项目公司在处置标的不动产项目资产时，可能受制于承租人的优先购买权等
相关条款的约束；若项目公司未在合理期限内通知前述承租人，项目公司存在承担相
应的赔偿责任的风险。原始权益人已出具承诺，若因相关租户未放弃优先购买权使得
不动产项目存在转让或处置限制并因此使得项目公司遭受损失的，由原始权益人进行
最终承担。此外，针对承租人未明确放弃优先购买权的风险，一方面，《运营管理服
务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执行和落实不动产资产的
具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先购买安排等租
赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对标的不动产项目租金收
入、公募基金及其投资者利益的影响”；另一方面，为了降低潜在的房屋处置风险，
运营管理机构将与承租人在续签/换签协议中约定承租人不再享有优先购买权。

（5）不动产项目投保额赔付的风险

不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产保险
和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影
响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产项目损失的情
形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础资产现金流及预期收益。

（6）不动产项目建设、运营、管理、改造相关的风险

对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、历史建设过程中未遵
守或违反法律法规的行为及其他不足之处。就此，原始权益人已承诺：“如软件新城
公司因标的不动产项目的建设阶段、运营阶段相关事项而受到相关政府主管部门给予
罚款等行政处罚措施或因此遭受其他损失（如拆除费用、违约金等）的，由本公司进
行最终承担；同时，本公司承诺，对于该等事宜承担积极采取相关措施以妥善处置、
降低相关舆论影响等责任。”在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备
损坏及工程质量问题或违法违规行为，仍可能会导致项目公司为此须额外支付开支，
并进而对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。

（7）前期重组安排相关风险

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项目公司曾持有不动产项目之外的其他物业。截至本招募说明书披露日，前述物
业已完成重组，与之相关的全部权利、义务与责任由关联方受让及承接，但项目公司
可能被相应债权人追索应由该关联方承担的债务及应付税费（如适用）。对此，在相
关协议中已明确约定，该关联方应当与相应债权人积极协调沟通并由其直接承担相关
债务；若项目公司先行对外偿还了相应款项，则其有权向该关联方进行追偿。

（8）土地使用权期限风险

本基金成立时拟投资的不动产项目土地使用权权属起止时间为2014年10月25日至
2064年10月24日，使用年限50年，剩余年限约38.57年，不动产项目的土地使用权剩余
期限略短于本基金期限。届时，除非土地使用者申请延长土地使用权的期限且获得政
府部门的同意，否则在该等期限届满时，不动产项目的土地使用权将交回政府。土地
使用权到期后的相关可行操作应当依据届时有效的法律法规及规章来执行。

此外，政府机构有权根据有关法律法规的规定征用土地。如在土地使用权期限届
满前被强制征用，本基金将会获得一定的补偿，相关金额按照政府机构根据有关法律
法规所定基准评估而定，而该等价格可能会低于本基金对不动产项目的购入成本。

（9）税收相关风险

不动产基金整体交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，
使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险；此外基金运作过程中可能涉及基金份
额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发
生调整，可能影响投资收益。本基金运作过程中，不动产项目所产生的现金流在向上
分配的过程中，基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等主体所适用
的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关税收征管
法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向基金份额持有人、基金、资产支
持专项计划、项目公司征收任何额外的税负，基金管理人和计划管理人均不承担任何
补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。鉴于不动产
基金是创新产品，如国家税收等政策发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收
益。

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特别地，在本基金的交易架构中，专项计划将向项目公司发放股东借款，部分股
东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构，但该结构存在以下风险：

1）如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下行使股
东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额的提高，使本基
金可供分配现金流不达预期，导致现金流波动风险。

2）如未来关于民间借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公司可能
不能按照约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，带来现金流
波动风险。

（10）不动产基金关联交易、同业竞争与利益冲突风险

1）关联交易风险

本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及
其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承
销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于不动产基金购买资产支持证券、不动产
基金借入款项、聘请运营管理机构；计划管理人进行专项计划购买、出售项目公司股
权；项目公司进行不动产项目出售与购入、不动产项目运营管理阶段存在的购买、销
售等行为。

不动产资产存在部分租户为原始权益人及其关联方的情形，截至2026年3月31日，
关联方租赁面积占不动产项目已出租面积比例为4.46%。项目公司与原始权益人及原始
权益人分公司存在车位租赁业务，同时根据运营管理服务协议安排，项目公司向配套
公司收取空调费收入。2025年，关联方收入占营业总收入的比例为11.90%。

此外，项目公司当前聘请关联方配套公司为不动产项目提供物业管理服务。本基
金发行后，原始权益人将作为运营管理机构提供目标不动产项目的运营管理服务，上
述交易存在一定的关联交易风险。

2）同业竞争与利益冲突风险

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与运营管理机构/原始权益人之间的潜在利益冲突：基金管理人委托运营管理机构
负责不动产项目的日常运营管理，在履职过程中，不动产项目与运营管理机构运营的
其他园区可能存在同业竞争；同时，运营管理机构相关人员可能离职并在离职后从事
与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目或运营管理机构在不续聘后运营管
理与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目，可能会对本基金的经营业绩造
成不利影响。此外，本基金存续期间也可能收购原始权益人及其关联方直接或间接拥
有的其他不动产项目，从而存在潜在的发生利益冲突的风险；并且，当本基金通过扩
募方式收购其他产业园项目时，本基金可能与原始权益人存在竞争，从而有一定的利
益冲突风险。

与同一基金管理人管理基金之间的潜在利益冲突：本基金主要投资于产业园类型
不动产项目，基金管理人在本基金存续期间可能管理其他不动产基金，尽管本基金与
该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易且投资策略可能存在差异，但受同
一基金管理人、计划管理人管理，理论上存在同业竞争和利益冲突的风险。

（11）原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高可能导致的风险

本基金存续期间，因本基金原始权益人或其同一控制下的关联方参与的战略配售
份额按照《基金合同》约定在规定的期限内不得转让，因此原始权益人及其关联方持
有基金份额将持续占有较高比例。

虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易回避的投资者保
障措施防范利益冲突，但原始权益人及其关联方通过持有较高比例基金份额将对部分
决议事项的表决结果产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表决中无法实现
其表决意见。

（12）对外借款风险

本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，对外借入款
项的偿还顺序优先于本基金可供分配金额的分配。本基金对外借入款项可能导致本基
金存在如下特殊风险：

本基金可支配现金流不足以支付借款的本息支出；

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对外借入款项将可能导致债务人降低继续举债能力、提高举债成本、因偿债需要
减少可支配现金流等；

项目公司在对外借款时，可能无法以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款及时
性方面存在障碍或无法顺利续借或新增借款，在无法及时顺利续借或新增借款的情形
下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响；

贷款合同设置了违约条款，可能出现触发违约情形导致债务提前到期的风险，以
及可能触发交叉违约条款使得其他债务同时到期的风险；

在可支配现金流无法偿还债务时，可能面临不动产项目、项目公司股权被强制拍
卖或变卖的风险，甚至面临借款人被债权人提起诉讼的法律风险以及债务人破产清算
的风险等；

借款用于项目收购目的时可能面临收购失败所带来的相关风险。

3、其他与不动产基金相关的特别风险

（1）集中投资风险

公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的不动产资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。

（2）流动性风险

本基金的存续期为自基金合同生效之日起40年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级
市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。

（3）基金价值及价格波动风险

不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管
理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基

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金价值及价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大
损失而影响基金价值及价格的风险。

基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，基金
净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，本基金中期报告和年度报告
中公告的基金份额净值可能不能完全体现持有的不动产项目的公允价值。

同时，本基金在深圳证券交易所上市，也可能因为市场供求关系变化等因素而面
临交易价格异常波动的风险。

（4）基金份额交易价格折溢价风险

本基金基金合同生效后，将根据相关法律法规申请在交易所上市。本基金基金份
额上市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交易规则确定交易价格，该交易
价格可能受本基金投资的不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情绪及供求关系
等因素影响；此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定进行估值并披露基
金份额净值等信息。由于基金份额交易价格与基金份额净值形成机制以及影响因素不
同，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的风险。

（5）募集失败风险

本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的100%、
募集资金规模不足2亿元、投资人少于1000人、原始权益人或同一控制关联方未按规定
参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量的70%等情况导致
发售失败的风险。

（6）中止发售风险

本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售
份额数量，或基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或
不动产项目交易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。如发生上
述情形，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资
者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。

（7）停牌或终止上市风险

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在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市
交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在
停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本
基金不符合基金上市条件被深圳证券交易所终止上市，连续2年未按照法律法规进行收
益分配，由基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，
如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。

（8）基金提前终止风险

本基金存续期限为40年，而根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产
项目的土地使用权将于2064年到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期
限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件
并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不
保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在《基金合同》提前
终止的风险。若本基金提前终止，将可能影响本基金的投资运作，进而影响基金份额
持有人的利益。

（9）基金份额限售份额解禁风险

原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例为
36.315%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%
部分持有期自上市之日起不少于36个月。原始权益人或其同一控制下的关联方以外的
专业机构投资者可以参与不动产基金份额战略配售，持有不动产基金份额期限自上市
之日起不少于12个月。

此外，基金份额还可能根据《深圳证券交易所不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》等其他规则、监管规定等产生限售，
基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满时集中卖出不动
产基金份额，可能对二级市场价格造成一定的影响。

（10）本基金整体架构所涉及相关交易风险

本基金可能存在因募集期满仍未达到备案条件，从而可能导致《基金合同》无法
生效的风险。

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《基金合同》生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金投资于资
产支持专项计划。如资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于资
产支持专项计划，本基金《基金合同》将面临提前终止的风险。

资产支持专项计划将按照《股权转让协议》的约定收购项目公司全部股权，并支
付股权转让价款。若发生《股权转让协议》约定的解除情形且相关方解除《股权转让
协议》的，本基金将无法完成对项目公司的股权收购，存在交易失败的风险。

在资产支持专项计划完成项目公司股权收购后，项目公司将通过偿还特定债务及
减资等方式构建对资产支持专项计划的关联方债务，如上述交易未能按预期完成，则
可能导致税前可抵扣的股东借款利息较预测情形减少，从而导致可供分配金额较预测
情形减少。

此外，本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能
存在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务等风险。

（11）基金管理人的管理风险

在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响
其对信息的占有和对经济形势、产业园区相关行业、证券价格走势的判断，如基金管
理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，
从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术
等因素影响基金收益水平。

（12）运营管理机构的尽职履约风险

本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不
动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管理机构负责部分
不动产项目运营管理职责。在已建立相关机制防范运营管理机构履约风险的情况下（
见本招募说明书第四部分“治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”部分
内容），如运营管理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致不动产项目运营情况不善、
租金下降等风险。

（13）不可抗力风险

                        48
         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

本不动产基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能控制的情
况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因前述情
况、环境直接或间接导致不动产基金损失的风险。该等情况、环境包括但不限于政府
限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，目标不动产项
目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚乱、恐怖
活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、不动产项
目的持续经营能力等造成不利影响，导致不动产项目的经营现金流中断，资产估值下
降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对不动产项目，
继而对不动产基金和基金份额持有人收益产生不利影响。

（二）其他一般性风险因素

1、基金价格波动风险

本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流
动性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持
有本基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。

2、相关参与机构的操作及技术风险

基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证登、交易所等机构内
部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越
权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。

在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而
影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管
理人、登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。

3、基金运作的合规性风险

基金管理或运作过程中，因违反国家法律法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。

4、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风

                      49
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

险

    本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、
证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收
益特征。

    销售机构（包括基金管理人直销机构和非直销销售机构）根据相关法律法规对本
基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等
级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时
需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。

    5、证券市场风险

    本基金或有部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具以及法律法规
或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导
致基金收益水平变化而产生风险，主要包括：

    （1）政策风险

    货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产
生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。

    （2）经济周期风险

    证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经
济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

    （3）利率风险

    利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部
分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的
影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。

    （4）收益率曲线风险

                           50
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币
市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致
基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映
这一风险的存在。

（5）购买力风险

基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致
购买力下降，从而使基金的实际收益下降。

（6）再投资风险

再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利
率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投
资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将
对基金的净值增长率产生影响。

（7）信用风险

信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝
履行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等
风险。信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。

（8）利差风险

债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格
变化的风险。

（9）市场供需风险

如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发
生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相
应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。

（10）其他风险

                         51
         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基
金可能会面临一些特殊的风险。

本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。投
资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资
料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险。

                      52
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                第二部分 不动产项目

一、不动产项目概况

（一）不动产项目概况

本次拟发行的不动产项目位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号西安
软件新城软件研发基地二期（简称“软件新城二期”），资产范围为软件新城二期项
目的13幢房地产，包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及其他
配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积325,033.70
平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3月31日，不动产资产整体出租率
86.43%。不动产项目基本情况如下：

                   表 2-1-1-1 不动产项目概况
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
大类资产类型 产权类
项目业态 产业园
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路 156 号
              位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路 156 号西安软件新城
资产范围 软件研发基地二期，资产范围为软件新城二期项目的 13 幢房地产，
              包括房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权
              入池资产总建筑面积 325,033.70 平方米，其中地上研发建筑面积为
              209,099.14 平方米、地下车库建筑面积为 84,070.14 平方米，地下物
建设内容和规模
              业用房建筑面积为 4,093.81 平方米，储藏室等设备用房建筑面积为
              27,770.61 平方米。
建筑面积和可供出租面积 325,033.70 平方米；212,172.57 平方米
              分区竣工并分区陆续开始运营，其中 A2、A3-1、A6、A9、A10、
投入运营时间 A11、A12 于 2016 年 9 月开始运营，B1、B3 于 2016 年 10 月开始运
              营，C1-C3 于 2017 年 7 月开始运营
使用期限 2014 年 10 月 25 日至 2064 年 10 月 24 日
剩余年限 38.57 年
用地性质 出让用地
              本基金预计 2026 年 7-12 月合并可供分配金额为 3,630.40 万元
可供分配金额测算
              本基金预计 2027 年度合并可供分配金额为 6,631.82 万元
              已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，期
投保情况（投保险种投保 限为自 2025 年 10 月 21 日 00 时起至 2026 年 10 月 20 日 24 时 00 分
金额、投保期限） 止，其中财产一切险总投保金额为 13.6 亿元，覆盖基准日估值的金
              额
项目权属 原始权益人持有

                               53
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               图 2-1-1-1 不动产资产实景图

（二）不动产项目合规性

1、项目符合国家战略、发展规划和产业政策的情况

2014年国务院办公厅发布《关于促进国家级经济开发区转型升级创新发展的若干
意见》，该意见对国家级经济开发区转型升级、创新发展提出了相关建议，并大力支
持产业园未来的相关发展；2017年4月，科技部《国家高新技术产业开发区“十三五”
发展规划》，同样肯定了我国高新区的重大引领作用，将促进未来产业园区的长远发
展。2021年11月西安发布《西安高新区推动上市公司高质量发展的若干政策措施》，
公布了一系列助推上市公司的重要举措，其中产业园区承担起了上市公司释放产能的
重要作用。

项目不存在违背相关国家重大战略、宏观调控政策、国民经济和社会发展总体规
划、有关专项规划和区域规划（实施方案）、《产业结构调整指导目录》和相关行业
政策，以及外商投资准入负面清单等外商投资管理有关政策的情况。

                       54
                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     项目位于西安高新区。西安高新区是全国首批国家级高新区，在工信部2024年国
家高新区综合评价排名第五，是西安高新技术企业的重要孵化器。产业园区则发挥了
吸引产业链上下游形成规模化产业集群的重要作用，满足了公司多样化的用地需求，
为片区注入经济活力。

     本次产业园公募REITs为原始权益人西安高新配套提供了资本金来源，符合国家对
于高新产业发展的宏观目标，同时对西安高新区的产业活力、产业发展有着极大的促
进作用，有利于高新区打造硬科技重要增长极，成为大西安标杆产业聚集区，促进整
体经济水平提高。

     2、项目权属、他项权利及解除安排

     经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新
城公司，权属清晰。房屋所有权情况如下表：

                      表 2-1-2-1 房屋所有权情况

                                                     单位：平方米
序 资产
                产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
1 686.44
                  1040778 号 20101 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
2 683.31
                  1040781 号 20102 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
3 地上 1,686.05
                  1040784 号 20201 室
     物业-
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
4 A3-1 1,607.85
                  1040787 号 20301 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
5 1,587.46
                  1040790 号 20401 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 1 幢
6 1,600.46
                  1040793 号 20501 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
7 685.75
                  1092110 号 10101 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
8 地上 685.75
                  1092113 号 10102 室
     物业-
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
9 A2 827.80
                  1092116 号 10201 室
            陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
10 829.81
                  1092119 号 10202 室

                              55
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
              产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
11 15.47
                1092122 号 10203 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
12 15.47
                1092126 号 10204 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
13 780.54
                1092129 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
14 782.55
                1092132 号 10302 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
15 15.47
                1092135 号 10303 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
16 15.47
                1092138 号 10304 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
17 780.54
                1092141 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
18 782.55
                1092144 号 10402 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
19 15.47
                1092147 号 10403 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
20 15.47
                1092150 号 10404 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
21 789.15
                1092153 号 10501 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
22 791.16
                1092156 号 10502 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
23 15.47
                1092159 号 10503 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 3 幢
24 15.47
                1092162 号 10504 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
25 684.11
                1040811 号 10101 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
26 684.11
                1040814 号 10102 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
27 地上 1,674.91
                1040817 号 10201 室
物业-
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
28 A6 1,580.92
                1040820 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
29 1,576.12
                1040823 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 6 幢
30 1,587.67
                1040826 号 10501 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
31 576.05
                1040829 号 10101 室
地上
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
32 物业- 723.89
                1040832 号 10102 室
    A9
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
33 1,799.55
                1040835 号 10201 室

                            56
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
              产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
34 1,799.55
                1040838 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
35 1,799.55
                1040841 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 9 幢
36 1,799.55
                1040844 号 10501 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
37 265.04
                1040901 号 10101 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
38 299.31
                1040904 号 10102 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
39 地上 808.07
                1040907 号 10201 室
物业-
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
40 A10 808.07
                1040910 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
41 808.07
                1040913 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 10 幢
42 808.07
                1040916 号 10501 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
43 265.16
                1040853 号 10101 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
44 299.44
                1040856 号 10102 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
45 地上 806.24
                1040859 号 10201 室
物业-
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
46 A11 806.24
                1040862 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
47 806.24
                1040865 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 11 幢
48 806.24
                1040868 号 10501 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
49 574.88
                1040871 号 10101 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
50 722.42
                1040874 号 10102 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
51 地上 1,803.20
                1040877 号 10201 室
物业-
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
52 A12 1,803.20
                1040880 号 10301 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
53 1,803.20
                1040883 号 10401 室
          陕（2017）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 12 幢
54 1,803.20
                1040886 号 10501 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
55 地上 1,398.42
                0269695 号 10201 室
物业-
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
56 B1 2,108.58
                0269696 号 10301 室

                            57
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
              产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
57 2,108.58
                0269697 号 10401 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
58 2,108.58
                0269698 号 10501 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
59 2,108.58
                0269699 号 10601 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
60 2,108.58
                0269700 号 10701 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
61 2,108.58
                0269694 号 10801 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
62 2,108.58
                0269693 号 10901 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
63 2,108.58
                0269692 号 11001 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 14 幢
64 2,108.58
                0269691 号 11101 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
65 1,417.61
                0269712 号 10201 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
66 2,115.83
                0269713 号 10301 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
67 2,115.83
                0269714 号 10401 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
68 2,119.60
                0269715 号 10501 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
69 地上 2,119.60
                0269716 号 10601 室
物业-
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
70 B3 2,119.60
                0269717 号 10701 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
71 2,119.60
                0269718 号 10801 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
72 2,119.60
                0269719 号 10901 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
73 2,119.60
                0269720 号 11001 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 16 幢
74 2,119.60
                0269721 号 11101 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
75 572.28
                0269722 号 10101 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
76 1,491.28
地上 0269723 号 10102 室
物业- 陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
77 289.92
C1 至 0269724 号 10103 室
    C3 陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
78 574.94
                0269725 号 10105 室
          陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
79 381.49
                0269726 号 10106 室

                            58
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
               产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
80 10,286.74
                 0269727 号 10201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
81 2,064.02
                 0269728 号 10301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
82 1,990.02
                 0269729 号 10401 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
83 1,985.69
                 0269730 号 10501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
84 1,985.69
                 0269731 号 10601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
85 1,985.69
                 0269732 号 10701 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
86 1,983.56
                 0269733 号 10801 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
87 1,983.56
                 0269734 号 10901 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
88 1,985.69
                 0269735 号 11001 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
89 1,985.69
                 0269736 号 11101 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
90 1,985.69
                 0269737 号 11201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
91 1,995.30
                 0269738 号 11301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
92 1,995.30
                 0269739 号 11401 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
93 1,995.30
                 0269740 号 11501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
94 1,995.30
                 0269741 号 11601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
95 1,995.30
                 0269742 号 11701 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
96 1,993.19
                 0269743 号 11801 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
97 1,995.30
                 0269744 号 11901 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
98 1,995.30
                 0269745 号 12001 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
99 1,995.30
                 0269746 号 12101 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
100 1,995.30
                 0269747 号 12201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
101 2,030.17
                 0269748 号 20301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
102 1,975.39
                 0269749 号 20401 室

                             59
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
               产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
103 1,978.69
                 0269750 号 20501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
104 1,978.69
                 0269751 号 20601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
105 1,978.69
                 0269752 号 20701 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
106 1,978.69
                 0269753 号 20801 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
107 1,982.91
                 0269754 号 20901 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
108 1,982.91
                 0269755 号 21001 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
109 1,982.91
                 0269756 号 21101 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
110 1,982.91
                 0269757 号 21201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
111 1,982.91
                 0269758 号 21301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
112 1,989.24
                 0269759 号 21401 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
113 1,989.24
                 0269760 号 21501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
114 1,989.24
                 0269761 号 21601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
115 1,989.24
                 0269762 号 21701 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
116 1,989.24
                 0269763 号 21801 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
117 1,989.24
                 0269764 号 21901 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
118 1,989.24
                 0269765 号 22001 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
119 1,989.24
                 0269766 号 22101 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
120 1,989.24
                 0269767 号 22201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
121 1,933.70
                 0269768 号 30301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
122 1,927.43
                 0269769 号 30401 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
123 1,931.61
                 0269770 号 30501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
124 1,931.61
                 0269771 号 30601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
125 1,937.88
                 0269772 号 30701 室

                             60
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
               产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
126 1,931.61
                 0269773 号 30801 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
127 1,931.61
                 0269774 号 30901 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
128 1,931.61
                 0269775 号 31001 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
129 1,931.61
                 0269776 号 31101 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
130 1,931.61
                 0269777 号 31201 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
131 1,931.61
                 0269778 号 31301 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
132 1,931.61
                 0269779 号 31401 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
133 1,931.61
                 0269780 号 31501 室
           陕（2019）西安市不动产权第 西安市高新区天谷八路 156 号 17 幢
134 1,931.61
                 0269781 号 31601 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F101
135 40,008.00
                 0387359 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F101
136 车库 24,044.23
                 0387374 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F101
137 20,017.91
                 0387387 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F102
138 2,861.93
      下沉 0387360 号 室
      广场 陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F102
139 1,231.88
                 0387388 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F104
140 113.54
                 0387361 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F105
141 419.91
                 0387362 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F106
142 842.50
                 0387363 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F107
143 121.18
                 0387364 号 室
      配套 陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F108
144 215.68
      建筑 0387365 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F109
145 27.12
                 0387366 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F110
146 442.43
                 0387367 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F111
147 71.21
                 0387368 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F112
148 73.37
                 0387369 号 室

                             61
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
               产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F113
149 26.33
                 0387370 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F114
150 157.48
                 0387371 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F115
151 314.13
                 0387372 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 19 幢 1F117
152 32.62
                 0387373 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F102
153 191.70
                 0387375 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F103
154 343.47
                 0387376 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F104
155 117.37
                 0387377 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F105
156 1,509.82
                 0387378 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F106
157 489.15
                 0387379 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F107
158 50.13
                 0387380 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F108
159 176.84
                 0387381 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F109
160 534.75
                 0387382 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F110
161 36.05
                 0387383 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F201
162 11,736.13
                 0387384 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F202
163 1,567.56
                 0387385 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 20 幢 1F203
164 109.68
                 0387386 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F105
165 33.13
                 0387389 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F106
166 147.41
                 0387390 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F107
167 12.23
                 0387391 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F108
168 295.00
                 0387392 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F109
169 681.53
                 0387393 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F110
170 157.24
                 0387394 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F111
171 12.45
                 0387395 号 室

                             62
                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序 资产
                  产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
号 名称
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F112
172 174.60
                 0387396 号 室
           陕（2019）西安市不动产权第 高新区天谷八路 156 号 21 幢 1F201
173 6,413.11
                 0387397 号 室
合
       - - - 325,033.70
计

      截至本招募说明书出具日，标的不动产项目不存在他项权利。

      3、固定资产投资管理相关手续情况

      经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律所出具的《法律意见书》，目标不
动产资产履行了投资立项、规划、用地、节能、环评、施工许可、竣工验收、人防设
计和验收、工程质量等投资建设手续，目标不动产资产固定资产投资建设的基本程序
合法合规，已按照规定办理相关手续，并已通过竣工验收。

      目标不动产资产固定资产投资管理相关手续具体情况如下：

                  表 2-1-2-2 软件新城二期项目投资管理手续情况
序
           手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
号
                           1、2014
      审 西高新发商发
                           年4月11 西安高新 1、西高新发商发
      批、 企业投资项目 〔2016〕19号
                            日； 区发展改 〔2014〕77号；
1 核准 备案（2004年 文件对项目建
                           2、2016 革和商务 2、西高新发商发
      或备 以后） 设周期进行变
                           年1月25 局 〔2016〕19号
      案 更
                             日
           建设项目选址 不涉及，以划
           意见书（2019 拨方式取得土
           年9月以后为建 地使用权的项
                             - - -
           设项目用地预 目需取得，本
           审与选址意见 项目为协议出
              书） 让
2 规划
                                    西安市规
           建设用地规划 2014年8 高新规地字第〔2014〕
                                    划局高新 -
             许可证 月8日 66号
                                     分局
                                    西安市规
           建设工程规划 2015年3 高新规建字第2015-013
                                    划局高新 -
             许可证 月23日 号
                                     分局
           土地取得方式 协议出让
3 用地 土地预审意见 西安市规 《西安高新区自然资源
                           2023年9
           （2019年9月以 划局高新 和规划局关于支持申报 -
                            月6日
           后为建设项目 分局 基础设施领域不动产投

                                         63
                    平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

    序
             手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
    号
             用地预审与选 资信托基金（REITs）
              址意见书） 试点相关事项的回复》
                                                     1

                                                           1、西安市人
                                            1、市国土字〔2014〕
                                                           民政府出具建
                                   1、西安市 782号；
                         1、2014 设用地相关批
                                    人民政 2、《西安高新区自然
             建设用地批准 年10月16 复；
                                     府； 资源和规划局关于支持
             书（2019年9月 日； 2、西安市规
                                   2、西安市 申报基础设施领域不动
               以前） 2、2023 划局高新分局
                                    规划局高 产投资信托基金
                         年9月6日 确认无需办理
                                    新分局 （REITs）试点相关事
                                                           建设用地批准
                                               项的回复》
                                                              书2
                                   西安市人
                                   民政府、
                                   原西安市
             建设项目土地 2014年11 西高科技国用（2014）
                                   国土资源 -
             使用权证（或 月21日 第25145号
                                   局高新技
             不动产权证） 术产业开
                                   发区分局
                                   不动产权证详见表2-1-2-1 -
                                                           已取得《节能
                                   1、西安市
                         1、2014 评估审查批
                                    发展和改
                         年5月28 1、市发改资环发 复》《关于西
             节能审查（节 革委员
        节能 日； 〔2014〕302号； 安软件新城软
    4 能报告、节能 会；
        审查 2、2022 2、西高新发改发 件研发基地二
              审查意见） 2、西安市
                         年11月29 〔2022〕28号 期项目能效报
                                    高新区发
                           日 告的审查意
                                    展改革局
                                                             见》
        环境 环境影响评价 西安市环 《西安市高新
                         2014年5
    5 影响 （报告书、报 境保护科 无编号 区软件新城建
                          月4日
        评价 告表和登记 学研究院 设发展有限公

1
西安高新区自规局已于 2023 年 9 月 6 日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改
革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，‘使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预
审。’根据上述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目用地，在 2014 年 10 月 16 日签订《国
有建设用地使用权出让合同》前已取得陕西省人民政府陕政土批〔2013〕第 523 号和西安市人民政府市国土字
〔2014〕第 415 号以及西安市国土字〔2011〕第 537 号审批土地件批准转为建设用地，且宗地出让方案已经西安市
人民政府市国土字[2014]第 782 号审批土地件批准并已经签订《国有建设用地使用权出让合同》，系经依法批准的
建设用地上的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理用地预审意见。西安软件新城软件研发基地二期项目不存
在因未办理用地预审手续而受到相关处罚或承担其他责任的情形。”
2
西安高新区自规局已于 2023 年 9 月 6 日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以‘多规合一’为基础推进规划用地‘多审合一、多证合一’改
革的通知》（自然资规〔2019〕2 号）的规定，‘将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部
门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书’。根据上述规定，经我局研究认为，西安软
件新城软件研发基地二期项目用地宗地出让方案已经西安市人民政府批准并已取得建设用地规划许可证，系已取得
用地批准和建设用地规划许可证从而不再单独核发建设用地批准书的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理建
设用地批准书。西安软件新城软件研发基地二期项目不存在因未办理建设用地批准书而受到相关处罚或承担其他责
任的情形。”

                                       64
                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序
         手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
号
          表）批复 司西安软件新
                                                          城软件研发基
                                                          地二期建设项
                                                          目环境影响报
                                                            告书》
                                                          《关于西安高
                                                          新区软件新城
                            西安市环
                                                          建设发展有限
                            境保护局
                   2014年6 高新环评批复〔2014〕 公司西安软件
                            高新技术
                    月17日 66号 新城软件研发
                            产业开发
                                                          基地二期项目
                            区分局
                                                          环境影响报告
                                                           书的批复》
                   1、2015
                   年3月25 1、
                    日； 610130201503250102；
    施工 2、2015 高新区管 2、 分区办理施工
6 施工许可证
    许可 年3月25 委会 610130201503250101； 手续；
                    日； 3、
                   3、2015 610130201509090101
                   年9月9日
                   1、2016
                   年9月12 建设、监 入池部分已取
                   日；2、 理、勘 得竣工验收报
                   2016年8 察、设 无编号 告、竣工图、
                   月22日； 计、施工 “五方验收
                   3、未记 五方 单”
                     载
          综合验收 1、2016
                   年9月23
                    日；
                                    1、2016年度049号； 于高新区管委
                   2、2018 高新区管
                                    2、2018年度003#； 会办理竣工验
                    年2月5 委会
                                     3、2018年度004# 收备案
                    日；
    竣工 3、2018
7
    验收 年2月5日
                            1、西安市
                   1、2016 公安消防
                    年6月1 支队高新
                    日； 区大队；
                                        1、无编号；
                   2、2016 2、西安市
                                        2、无编号； 消防竣工验收
          消防验收 年8月23 公安消防
                                       3、西公消验字 意见
                    日； 支队高新
                                        〔2017〕69号
                   3、2017 区大队；
                   年4月19 3、西安市
                     日 公安消防
                              支队
          规划验收 1、2016 西安市规 1、验字第2016-035 建设工程规划

                              65
                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序
         手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
号
                    年9月7 划局高新 号； 验收
                    日； 分局 2、验字第2017-009号
                   2、2017
                   年2月28
                     日
                            西安市环
                   2016年7 环保竣工验收
          环保验收 保局高新 无编号
                    月15日 意见
                             分局
                   1、2016
                    年9月5 住建部门出具
                            西安高新
                    日； 的建筑工程节
          节能验收 区规划建 无编号
                   2、2017 能竣工验收意
                             设局
                   年12月20 见
                     日
                   1、2015
                   年3月25
                                      1、高新建监
                    日；
                            西安高新 20150401023；
                   2、2015
         建设工程质量 区建设工 2、高新建监
                   年3月25 -
         安全监督备案 程质量安 20150402024号；
                    日；
                            全监督站 3、高新建监
                   3、2015
                                     20150409051号
                   年8月25
                     日
                   1、2015
                   年11月12
                                    1、西公消审字
                    日；
                                   〔2015〕360号；
                   2、2016
                                    2、西公消审字
                    年8月3 西安市公
                                   〔2016〕259号；
         消防设计审核 日； 安消防支 -
                                    3、西公消审字
                   3、2017 队
                                    〔2017〕5号；
                   年1月20
8 其他 4、西公消审字
                    日；
                                   （2017）第00065号
                   4、2017
                   年4月1日
                                                    西安市人防办
                                                    于总平面图规
                   2015年1 西安市人
          人防审核 无编号 划图纸对人防
                    月20日 防办
                                                    建设要求进行
                                                      批复
                   1、2016
                                                    2号、3号车库
                   年12月19
                            西安市人 所涉人竣工验
                    日；
          人防验收 民防空办 无编号 收意见（ABC
                   2、2016
                             公室 区及1号车库
                   年12月19
                                                    不涉及人防）
                     日
                   1、2015 西安安泰 《陕西省建设
         建筑节能专项
                   年2月10 工程技术 无编号 项目建筑节能
           审查
                   日；2、 咨询有限 专项审查意见

                              66
                        平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      序
               手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
      号
                           2015年2 责任公司 书》
                            月11日
                                                                    《西安市民用
                建筑节能标准 2015年3 高新区管 建筑（总平面
                                               2015-高新-005号
                 专项审查 月4日 委会 图）节能标准
                                                                    审查意见书》
                绿色建筑项目
                                     西安市城 《关于绿色建
                评审（一星级 2015年8
                                     乡建设委 市建绿发〔2015〕95号 筑项目评审结
                绿色建筑设计 月17日
                                      员会 果的通知》
                  标识）
                                     中舜国际 安全设施“三
                安全设施设计 2022年10
                                     工程设计 ZS2211029 同时”相关文
                  报告 月
                                     有限公司 件
                                     陕西精诚
                                                                    安全设施“三
                安全设施竣工 2022年11 安全技术
                                              JCAP【2022】214 同时”相关文
                 验收报告 月24日 服务有限
                                                                       件
                                      公司

          4、土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限

          目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，西安市国
     土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权出让合同》，西
     安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基地二期项目的土地使
     用权。

          根据项目公司提供的《西安市政府非税收入一般缴款书》及银行业务回单，项目
     公司已按照上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额支付土地出让价款，并
     已缴纳国有土地使用权出让相关的契税。

          2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局
     向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国有土地使用证》，
     具体情况如下：

                               表 2-1-2-3 土地使用情况
    国有
                                            土地面积 土地
序 土地/ 产权证书编 宗地 使用 土地出让（转让）
                      权利人名称 坐落位置 （平方 取得
号 集体 号 用途 年限 方
                                             米） 方式
    土地
          西高科技国 西安市高新区 西安高新 西安市国土资源局
    国有 科教 协议
1 用（2014） 软件新城建设 区天谷八 117,951.3 50 年 （现西安市自然资
    土地 用地 出让
          第 25145 号 发展有限公司 路以南 源和规划局）

                                       67
                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

    国有
                                      土地面积 土地
序 土地/ 产权证书编 宗地 使用 土地出让（转让）
                  权利人名称 坐落位置 （平方 取得
号 集体 号 用途 年限 方
                                       米） 方式
    土地
合
     - - - - - 117,951.3 - - -
计

          根据《国有土地使用证》记载，土地使用权权属起止时间为2014年10月25日至
     2064年10月24日，使用年限50年。

          5、土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况

          不动产项目的规划许可及权证载明用途为科研、研发、车库及储藏室等配套建筑，
     但由于周边配套设施尚不够完善，不动产项目在运营中出于满足园区日常运营的需要，
     部分面积用于研发及办公、商业配套（餐饮、超市、快递、药房、打印店等便民生活
     配套用途）。对此，西安高新区自规局针对项目的用途出具了相关无异议函。原始权
     益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等方面的原因可能受到的处罚或
     遭受的其他损失进行最终承担。

          6、经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排

          经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
     项目公司已取得经营目标不动产资产所需的必要经营资质或已取得有权政府主管部门
     的认可。

          （1）《西安市机动车停车场备案证》

          项目公司现持有一张有效期为一年的《西安市机动车停车场备案证》，有效期限
     为2026年6月23日至2027年6月22日。

          根据《西安市机动车停车条例》第36条的规定，停车场备案事项发生变化的，经
     营单位应当自发生变化之日起十五日内到原备案机关变更备案信息；停止经营服务的，
     应当提前十五日告知原备案机关，并同时向社会公布，及时做好退费等相关工作。目
     前，项目公司持有的《西安市机动车停车场备案证》符合前述规定。

                                 68
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

《西安市机动车停车条例》未明确规定备案延期的相关规定。对此，项目公司已
书面确认将在备案事项发生变化后及时变更备案信息，在有效期限届满后向主管部门
申请备案延期。

（2）《西安高新区门头牌匾设置备案证》

根据软件新城公司的书面说明，截至法律尽职调查基准日，标的不动产项目项下
共设置了10个门头牌匾，其中7个为园区内展示，3个为临街户外展示。截至2026年3月
31日，尚有2个门头牌匾未办理相关审查登记手续，1个门头牌匾的审查登记手续已过
期。

对此，根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》第24条、第37条以及
《陕西省城市公共空间管理条例》第49条规定，门头牌匾设置单位原则上应每年向所
在区域的城市管理部门办理审查登记，否则可能存在被责令限期改正、处以罚款的风
险。另经律师电话咨询西安市高新区行政审批局，相关工作人员反馈园区内的广告、
门头牌匾由园区自主管理，无需办理相关手续，临街或公共道路上可以看到的相关广
告、门头牌匾，则需要按照户外广告的相关规定办理相应手续，门头牌匾相关手续的
办理主体为经营单位（即承租人），产权人对于承租人及相关广告、门头牌匾设置负
有管理责任。对此，根据软件新城公司的书面说明，软件新城公司承诺：“本公司将
积极督促相关承租人根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》等相关规定
及时补办相关审查登记手续。”

     7、其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件
取得情况

经基金管理人及计划管理人核查，在法律法规、政策文件、投资管理手续、土地
取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，不存在对项目资产、项目公司股
权等转让或相关资产处置设定的相关限制条件、特殊规定、约定，故不涉及其他能够
实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件。

     8、其他合规事项

不涉及。

                         69
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（三）未入池资产情况

     不涉及

（四）共用资产情况

     1、共用、共有资产范围，共用、共有原因以及合规性

     （1）共用、共有资产范围

     根据项目公司与分立新设公司签署的《分立协议》，项目公司与分立新设公司相
关共有区域及相关共用设施设备等具体包括：室外的共有区域及相关共用设施设备、
未在不动产登记等权属证明文件记载的共有区域及相关共用设施设备、地上房屋建筑
物所连接的正负零以下空间同时服务于存续公司与新设公司双方的设施设备，具体如
下表所示：

                     表 2-1-4-1 共用、共有资产情况
序
           名称 服务区域 所在区域 资产范围
号
1 生活泵房 C1、C2、C3、C4 C1 栋负一层
2 中水泵房 C1、C2、C3、C4 C1 栋负一层
3 生活泵房 B1、B2、B3 B1 栋负一层
4 中水泵房 B1、B2、B3 B1 栋负一层
5 生活泵房 A1-A3,A5-A12 A6 栋负一层
6 中水泵房 A1-A3,A5-A12 A8 栋负一层
7 消防泵房 A、B、D 区 A6 栋负一层
8 消防泵房 C1 C3 栋负二层
9 消控室 C1、C2、C3、C4 C4 栋一层 该建筑单元内相关
10 消控室 B1、B2、B3 B1 栋一层 的全部设备，不含
11 消防、安防控制室 A1-A3、A5-A12 A6 栋负一层 该建筑单元

12 1#配电室 A9-A12 A12 栋负一层
13 2#配电室 A3-1、A3-2、A5、A6 A3-1 栋负一层
14 3#配电室 A1、A2、A7、A8 A7 负一层
15 4#配电室 B1 B1 栋负一层
16 5#配电室 B2 B2 栋负一层
17 6#配电室 B3 B2 栋负一层
18 7#配电室 C3、C4 C4 栋负一层
19 8#配电室 C2 C2 栋负一层

                                  70
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序
         名称 服务区域 所在区域 资产范围
号
20 9#配电室 C1 C1 栋负一层
21 10#配电室 A13 座 A13 负一层
22 网络机房 A1-A3、A5-A12、1 号车库 A7 负一层
                                                  用地红线内、建筑
                                                  物之外的绿地（含
23 绿化、景观 全园区 室外
                                                  草地、树木）、景
                                                  观设施、铺装地面
                                                  用地红线内、建筑
24 道路 全园区 室外 物之外的市政路、
                                                     铺装路
25 垃圾中转站 全园区 C1 负一层 附属设施设备
                                                  用地红线内、建筑
26 公共照明设施 全园区 室外 物之外的园区公共
                                                     照明设施
                                                  化粪池 3 个，ABC
27 化粪池 全园区 室外
                                                     区各 1 个
                                                  用地红线内、建筑
                                                  物之外的给水、污
28 室外管网工程 全园区 室外
                                                  水、雨水、消防、
                                                    中水工程等
                                                   包括安防箱、立
29 监控设施 全园区 室外 杆、管线、监控设
                                                       备
                                                  两组箱式柴油发电
30 室外发电机组 7、9 号配电室，用于消防应急 北门西侧
                                                       机
31 消防稳压泵房 A 区、D 区 A3-2 屋面 该建筑单元内相关
32 消防稳压泵房 B区 B1 屋面 的全部设备，不含
33 消防稳压泵房 C区 C1 屋面 该建筑单元

34 雨水提升泵 全园区 下沉广场 雨水提升泵 4 台
35 污水提升泵 A区 A3-2 室外 园区红线内 2 台
       未登记面积
36 / / 不动产
     （包含地上及地下）

     根据项目公司的书面说明，除上述情形之外，项目公司与其他方不存在其他共用
资产情形。

     （2）共用、共有原因

     软件新城二期完整项目涉及宗地面积117,951.3平方米，建设楼栋共21幢，建筑面
积合计409,698.84平方米；其中，入池部分楼栋共13幢房地产，包括10幢地上房地产、
3幢地下房地产，建筑面积合计325,033.70平方米。本项目将软件新城二期完整项目内
部分地上物业作为不入池资产并将其进行剥离，因此部分资产由入池楼栋与非入池楼

                                  71
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栋共用/共有。剥离的主要原因有二：1）该部分研发楼尚不完全满足REITs发行条件；2
）园区内的会议中心、培训楼等物业业态不属于物理上不可分割的物业，行业范围要
求不符合方案制定时适用的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）相关规定。

（3）合规性

为剥离非入池资产，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》
，约定按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等
相关权利、义务进行划分和承继。其中，《分立协议》已明确约定共用、共有资产范
围，对于共用、共有资产的权责划分清晰。此外，本次分立已经取得项目公司执行董
事决定、项目公司股东决定和董联会决定，并按照《公司法》履行了债权人通知及登
报公告等程序，相关程序合法合规。

     2、共用、共有资产存续期间的运营权责划分和管理安排

项目公司与新设分立公司已就共有、共用资产范围（以下简称共用资产）进行了
明确，由同一运营管理机构统一运营，并设定了清晰的成本分摊及决策机制，具体如
下：

（1）统一运营管理

所有区域由运营管理机构实施统一管理，统一制定对共用资产的使用规划，统一
调配资源并按照行业标准对共用资产进行维护，有计划的实施相关工作。

（2）清晰的成本分摊及决策机制

通过签署《物业服务协议》，明确超出物业公司承担标准的共用资产维护费用由
项目公司和新设分立公司按照可租赁面积比例共同承担。同时，共用资产升级改造方
案须经产权双方书面确认后方可执行。对共用资产维护标准或费用分担存在争议时，
委托第三方专业机构进行裁定并执行结果，确保决策客观公正。

综上，共用资产由运营管理机构统一管理，费用分摊规则及争议解决程序完备，
非入池资产的存在不影响入池资产对共用资产的正常使用及品质保障。

                         72
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3、共用、共有资产未纳入资产范围的原因（如有）以及对运营稳定的影响

不涉及。

4、对现金流和估值的具体影响

共用资产主要为功能性配套区域，不直接产生经济效益，在日常运营过程中，需
要一定的成本投入以保障整个园区可以正常运营，相关成本约定由项目公司和新设分
立公司按照公允的比例进行分摊，并在评估模型之中予以考虑。

5、风险揭示和相关缓释措施

（1）风险揭示

在本项目招募说明书“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因素”
已进行风险揭示如下：

共有、共用资产权责划分风险：西安软件新城研发基地二期存在部分未入池资产
属于新设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立
公司就共有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于
共有共用资产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实
际运营需求的情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议
或纠纷，可能导致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层
资产的正常运营，导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及
投资者收益产生不利影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关
费用，可能导致本基金被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持
有人利益。

共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产
实现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价
值。若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护
标准与本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无
法及时修复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可
持续性。此外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，

                        73
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需大额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工
作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。

    （2）风险缓释措施

    运营管理机构负责共有、共用资产的日常巡检、维护保养，定期向各方提交维护
报告，确保维护工作及时、到位；基金管理人负责监督维护工作的执行情况，核查维
护费用的合理性及分摊情况；新设分立公司需按协议约定配合维护工作，及时足额支
付应承担的维护费用。同时，运营管理机构已经建立应急处置机制，针对共有、共用
资产出现的突发故障（如供配电中断、消防设施故障等），明确各方的应急响应流程、
责任分工，确保能够快速组织抢修，最大限度降低对本基金底层资产运营的影响。

（五）资产转让

    1、原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权机构审
批

    （1）关于REITs发行环节的资产转让安排

    根据本项目的交易安排，在实施本项目的发行环节，配套公司拟作为原始权益人
将其所持有的项目公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关载体，并就
此与平安证券和项目公司签署关于项目公司股权转让相关事宜的《股权转让协议》。
经审查，原始权益人关于基础资产权属转移的意思表示真实，《股权转让协议》的约
定合法、有效。

    （2）项目公司股权及不动产资产转让的内部决策

    截至2026年3月31日，西安高新区管委会持有高科集团100%的股权，高科集团系配
套公司的控股股东，配套公司持有软件新城公司100%的股权。通过相关交易安排，软
件新城公司已通过存续分立方式进行资产重组；资产重组完成后，配套公司拟将其所
持有的软件新城公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关载体。

    对此，根据《公司法》、《高新区国企重大事项管理办法》、《西安高科（集团）
公司公开融资管理暂行办法》、《高科集团重大事项管理暂行办法》、高科集团的公
司章程、配套公司的公司章程和软件新城公司的公司章程的规定，上述资产重组、项

                         74
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目公司100%的股权转让相关事宜，应当取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配
套公司股东会和软件新城公司股东的批准。经核查，截至2026年3月31日，资产重组、
项目公司股权转让已取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配套公司股东会和软
件新城公司股东的批准。

其中，西安高新区管委会已于2022年8月19日出具了《西安高新区管委会关于同意
西安高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务的批复》
，同意高科集团根据实际需要和资产状况，开展基础设施领域不动产投资信托基金（R
EITs）业务。

（3）项目公司100%股权转让相关国有资产交易行为的合法性

配套公司及项目公司均系西安高新区管委会间接控股的国有企业，根据国务院国
资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号）
第3条、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔20
22〕19号）第2条第（四）款的规定，国有企业发行不动产REITs涉及国有产权非公开
协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。因此，本公募REITs项目涉及
的国有产权（即软件新城公司100%股权）非公开协议转让，应当报同级国资监管机构
（即西安高新区管委会）批准。就此，西安高新区管委会已于2022年9月30日出具了《
西安高新区管委会关于同意西安高科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的批复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公
开协议转让方式，无需另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿和公平
公正的原则公开规范发行。”

项目公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，已取得西安高新区管委会的批
准以及高科集团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东决议，可按协议转让方
式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行为合法有效。

2、有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公司股权、
特许经营权、经营收益权的转让限制情况以及主管部门或者相关权利方明确同意转让

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的证明

    （1）协议出让土地相关的无异议函

    目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，西安市国
土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权出让合同》，西
安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基地二期项目的土地使
用权。2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开发区分
局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国有土地使用证》
。

    就此，西安高新区自规局已于2022年10月17日出具了《关于支持申报基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》，确认：“软件新城公司以协
议出让方式取得研发基地项目国有建设用地使用权，我局对以该项目项下相关资产作
为标的基础设施项目、以软件新城公司100%股权转让方式申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点无异议”；同时，西安市自然资源和规划局（作为《国有建
设用地使用权出让合同》签署方原西安市国土资源局的职能承继机构）已于2022年12
月28日出具了《关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关事项的函》，确认“原则上同意西安高新区基础设施配套建设开
发有限责任公司及西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称：软件新城公
司）以西安软件新城软件研发基地二期项目项下相关资产作为标的基础设施项目，以
软件新城公司100%股权转让方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
。对于以软件新城公司100%股权转让方式发行基础设施REITs事项无异议。软件新城公
司资产重组环节涉及的不动产剥离与转移严格按照《城市房地产管理法》《城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》的相关规定及《国有建
设用地使用权出让合同》（合同编号：30864）相关约定执行。”

    （2）关于用地批复项下政府优先收购权的限制与解除情况

    西安市人民政府向软件新城公司核发的编号为市国土字〔2014〕782号的《关于将
176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展有限公司用于建
设西安软件新城软件研发基地二期的批复》记载：“若改变为商业、旅游、娱乐、商

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品住宅和工业等经营性用地时，由政府收回重新以招标拍卖挂牌方式出让；转让时政
府有权优先收购。”

就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具了《西安市人民政府关于支持西安
高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批
复》，确认：“同意西安高科集团有限公司（以下简称“高科集团”）、西安高新区
基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“配套公司”）以转让西安市高新区
软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城公司”）100%股权的方式申报基础
设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。市政府对高科集团、配套公司因申报基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。”

（3）关于目标不动产资产项下所涉人防工程的限制与解除情况

根据《西安市房屋权属分户表》《西安市不动产登记簿》等文件，目标不动产资
产项下所涉地下人防部分已在不动产登记机关办理初始登记并配置了相关不动产权证
书编号，包括：产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0387384号项下的建筑面积
11736.13平方米、陕（2019）西安市不动产权第0387397号项下的建筑面积6413.11平方
米。

根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城乡建设厅、
省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》第3条、《
西安市机动车停车条例》第21条、《陕西省物业服务管理条例》第83条第2款以及第
109条的规定，在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则
可能存在被人民防空主管部门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。

经基金管理人、律师事务所核查，目标不动产资产项下所涉地下人防工程由软件
新城公司投资建设，就本公募REITs项目而言，在软件新城公司分立的资产重组环节，
相关人防工程将继续保留在软件新城公司并由其持有，不涉及将相关人防工程向派生
分立新设公司进行转移剥离的安排，即不涉及人防工程的出售、附赠或转移安排；在
本公募REITs发行环节，系配套公司将软件新城公司100%的股权直接转让给公募基金项
下的相关载体，相关人防工程仍将继续保留在软件新城公司并由其持有，也不涉及人
防工程的出售、附赠或转移安排。因此，本公募REITs项目的资产重组环节、发行环节
均不涉及前述陕西省、西安市相关地方性法规及规范性文件所述“人防工程平时用作

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停车位的不得出售、附赠”的情形从而并不适用也不直接违反该等规定。同时，根据
软件新城公司的书面说明，软件新城公司承诺：“在资产重组、本公募REITs项目发行
后，本公司将继续严格按照法律法规和规划要求对相关人防工程进行使用和经营，不
改变相关人防工程的设计、结构与平时用途。”

（4）西安高新区管委会关于房产转让的相关限制与解除情况

根据2016年6月28日作出的《西安高新区管委会专项问题会议纪要》（2016-143号）
，高新区管委会召开专题会议审议并“原则同意软件园确定的租赁价格、优惠方式以
及面向优秀招商项目或本地优秀行业企业转让部分房产确定的《二期项目房产转让管
理办法》。”前述《二期项目房产转让管理办法》即2016年5月10日由软件园发展中心
和软件新城管理办公室印发的《软件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》。
经审查，《软件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》关于目标不动产资产
项下相关房产的转让提出了相关限制性要求，主要如下：

“第二条：以上楼宇面向符合以下规定的软件和信息服务类行业企业转让：1、世
界500强企业、境外上市公司、国内上市公司、国家规划布局内重点软件企业、国家软
件百强及出口百强企业在软件新城设立的信息技术企业独立法人企业。2、在软件新城
从事高端软件、信息服务、电子商务、集成电路设计、互联网+等产业的研发设计类业
务独立法人企业。3、其他高新区管委会及软件园（软件新城）引进的重点招商项目。

第三条：软件新城研发基地二期面向符合以上条件的企业转让，最低转让面积不
小于1000平方米，并尽量安排在同一楼宇转让。

第四条：西安软件园发展中心是软件新城研发基地二期转让管理的执行部门，具
体负责策划、推广及转让管理的组织实施，配合配套公司办理按揭等相关手续、收取
转让房款、房屋大修基金和建立转让档案等工作。

第八条：由软件园发展中心物业服务部会同投资促进部根据上述原则拟定项目可
行性价格建议方案，报中心主任工作会议审议通过后实施。

第十四条：由投资促进部代表中心与转让意向客户洽谈，审核其商业计划书，签
订入园协议。”

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            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

针对以上事宜，西安高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新区管委会
关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软件新城研发基地二期
房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发行后将不再继续适用，具体
运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管要求和交易文件约定为准。”

（5）关于融资文件项下的转让限制及解除情况

见“第二部分 不动产项目”之“一、不动产项目概况”之“（二）不动产项目合
规性”之“2、项目权属、他项权利及解除安排”。

（6）原始权益人转让项目公司股权不涉及新增地方政府隐性债务

根据本基金相关法律文件的约定，西安高新配套作为原始权益人转让项目公司股
权同时收取相应股权转让价款、并收回历史借款作为回收资金；同时，部分基金募集
资金将由专项计划通过股东借款形式支付至项目公司，用于定向偿还项目公司特定债
务。从上述资金性质及流向来看，本基金募集应不涉及替政府举债、由政府提供担保
或由财政资金偿还等新增地方政府隐性债务的情形。

（六）资产到期移交

1、土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排

（1）土地使用权期限

本基金拟持有的不动产资产的国有土地使用证/不动产权证书记载的土地使用权到
期日详见本章“（二）不动产项目合规性”。

（2）土地使用权续期安排

根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）、《中华人民共和国城市
房地产管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）及
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）的规定，
非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满
前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准
予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

                         79
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但
未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和不动
产资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额持有人大
会审议并负责实施。

（3）土地出让合同约定

1）一般情形使用年限届满前不得收回，特殊情形给予补偿

土地出让合同第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合
同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要
提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上
建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格
及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。”

2）针对申请续期且获批准情形的相关约定：

“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应
当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同
项下宗地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新
签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”

3）针对申请续期但未获批准情形的相关约定

“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，
土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，
国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上
的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行：

（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑
物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。”

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         平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

4）针对未申请续期情形的相关约定

“土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土
地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出
让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收
回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人
为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地
使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。”

2、土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排

（1）基金合同对于基金存续期的约定

自基金合同生效之日起【40】年为本基金的存续期。

（2）基金到期后相关资产的处置安排

如本基金存续期届满且未延长基金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
基金管理人将组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。基
金财产清算程序如下：

1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；

2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；

3）对基金财产进行会计核算和变现；

4）制作清算报告；

5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具
法律意见书；

6）将清算报告报中国证监会备案并公告；

7）对基金剩余财产进行分配。

                      81
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     3、不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形

     根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制
在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根
据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据届时情况按照
法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与不动产项目估值之
间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要时将召开基金份额持有
人大会决策。

（七）项目公司基本情况

     1、项目公司的基本情况

     软件新城公司持有由西安市市场监督管理局于2025年1月15日核发的统一社会信用
代码为91610131096051450K的《营业执照》。截至2026年3月31日，软件新城公司的基
本情况如下：

                    表 2-1-7-1 项目公司基本信息
         事项 内容
公司名称 西安市高新区软件新城建设发展有限公司
法定代表人 杨孝平
成立时间 2014-3-28
注册资本 40,000 万元人民币
注册地址 西安市高新区锦业一路 34 号培训楼二层 201 室
                    一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除
经营范围
                    依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
公司登记机关 西安市市场监督管理局高新区分局
统一社会信用代码 91610131096051450K

     2、项目公司股权结构及股东出资情况

     截至本招募说明书签署日，配套公司为软件新城公司的唯一出资股东，截至2026
年3月31日的具体出资情况如下：

                 表 2-1-7-2 项目公司股东出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
1 西安高新区基础设施配套 40,000.00 货币出资 100.00%

                                 82
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序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
      建设开发有限责任公司
合计 - 40,000.00 - 100.00%

本基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由配套公司全资持
有，其截至2026年3月31日股权结构如下图所示：

                  图 2-1-7-1 本基金首次发售前项目公司股权结构

3、项目公司的设立及历史沿革

（1）项目公司的设立

项目公司于2014年3月28日设立，住所为西安市高新区锦业一路34号培训楼二层
201室，设立时股东为配套公司，设立时配套公司持有项目公司100%的股权，注册资本
为60,000万元。

（2）重大股权变动及重组事项

1）2014年8月，增资

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2014年8月19日，配套公司作为项目公司股东出具《西安市高新区软件新城建设发
展有限公司股东决定》，同意增加项目公司注册资本由60,000万元增加至70,000万元，
该等增加的注册资本均由配套公司认缴。

2）项目公司的重组

为实施本公募REITs项目，项目公司已通过存续分立等合法方式进行重组，即分立
新设公司，将当前西安软件新城软件研发基地二期项目中除拟入池目标不动产资产以
外的其他不入池资产及相关事项剥离转移至分立新设公司，拟入池目标不动产资产项
下不动产所对应的房屋所有权、土地使用权等继续由软件新城公司持有，配套公司拟
将所持有的软件新城公司100%股权直接或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。对
此，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立
新设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负
债等相关权利、义务进行划分和承继，项目公司的注册资本变更为40,000.00万元。

4、治理结构

根据项目公司章程，公司的投资人为公司股东，股东按照法律法规和公司章程享
受权利，承担义务。不设董事会，设执行董事一名，由股东任命。设经理，由执行董
事兼（聘）任。经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律
意见书》，截至2026年3月31日，项目公司组织机构健全、清晰，符合《中华人民共和
国公司法》（简称“《公司法》”）有关法人治理结构的要求。

5、财务会计制度和财务管理制度

项目公司已制定财务会计及管理制度，报告期内严格遵循《企业会计准则》及项
目公司的财务会计制度和财务管理制度，依照相关财务制度规范运行。

6、资产独立性和财务独立性

（1）资产独立性

经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新
城公司，权属清晰。

                          84
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（2）财务独立性

项目公司为独立法人，财务工作委托配套公司管理，未设专属财务团队，派驻人
员专项负责财务工作；拥有独立账套及完整核算体系，严格遵循《企业会计准则》及
配套公司统一核算制度独立记账核算，无混同情形；已依法开立独立银行账户，资金
收支独立管控，具备独立纳税资格，依法独立完成纳税申报与缴纳，具有财务独立性。

7、项目公司经营合法合规性及商业信用情况

经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，项目公司不存在重大违法、违规行为，未被认定为失信被执行人、
未受到过行政处罚；项目公司最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、
税务等方面不存在重大违法违规记录。

（八）不动产项目经营模式

1、业务基本情况

（1）项目概况

标的资产包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及其他配套
建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积325,033.70平方
米、可租赁面积212,172.57平方米。截至 2026年3月31日，不动产资产整体出租率
86.43%。

（2）运营时间

标的资产地上建筑分高层区域、小高层区和多层区三类。高层区域包括C1-C3地上
建筑（产权幢号：17幢），于2017年7月开始运营；小高层包括B1、B3两幢地上建筑（
产权幢号：14幢、16幢），于2016年10月开始运营；多层区包括A2、A3-1、A6、A9、
A10、A11、A12七幢地上建筑（产权幢号：3幢、1幢2单元、6幢、9幢、10幢、11幢、
12幢），于2016年9月开始运营。下沉广场、地上车位、地下车库及地下配套建筑于
2016年9月开始运营。

（3）收入结构情况

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项目公司备考报表中的历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，
其中房屋租赁收入占比保持在90%以上，为主要收入来源。

2、盈利模式概况和主要运营策略

（1）盈利模式

不动产项目的收入来源为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，各项收入的
盈利模式如下表所示：

                表 2-1-8-1 不动产项目盈利模式
收入 盈利模式 设置原因
         项目公司委托运营管理机构进行管理，直
                              不动产基金常见架构，引入专业的运
房屋租赁收入 接向租户收取房屋租金，向运营管理方支
                               营管理机构，保障项目稳定运营
               付运营管理费用
         配套公司向车位使用方收取，向项目公司 共享超额收益，激励运营管理机构优
停车费收入
              支付固定及超额分成 化停车业务管理
                              项目公司收取固定运营费用于覆盖折
                              旧摊销及资本性开支，保障国有资产
         配套公司向空调使用方收取，向项目公司
空调费收入 不流失。同时运营管理机构获得空调
               支付固定运营费
                              业务分成可以激励其优化空调业务，
                                   提升租户体验

（2）主要运营策略

1）为积极提升不动产项目的运营效率，拟采取的运营策略如下：

A.及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟
通工作，同时通过多种渠道积极拓展客户储备，研判客户承租能力，持续优化客户结
构，保证园区较高的出租率水平，提高租金水平。

B.充分调动外部管理机构运营管理能力，不断提升园区品质与客户服务满意度，聚
焦软件研发及电子信息行业相关企业，构建科技、人才、包容的和谐产业园区氛围，
提升产业资源的汇聚能力，增强客户黏性，助力企业发展。

C.在保证服务质量的同时，监督项目公司运营成本按预算执行；定期巡检及维护不
动产项目的各项设施，制定合理的维修改造开支计划，延长不动产项目各设备设施的
使用寿命，降低大中修及设备设施更新成本，有效控制不动产项目运行成本，提升经
营效率。

                         86
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    D.基金管理人与外部管理机构的运营团队通过制定不动产项目经营计划、定期举
办例会、定期检查、紧密追踪市场变化等方式，及时了解项目运营情况，助力项目持
续运营提升。

    E.维护不动产基金资金、资产安全，严格执行基金各层的现金流管理，按照相关法
规及基金合同约定及时分派。

    F.做好基金份额持有人沟通工作，了解市场需求，按规定及时、准确进行信息披露
。

    2）为应对市场风险，保障项目后续的稳定运营，拟采取的运营策略如下：

    A.延续不动产项目原有的项目运营策略与运营团队

    在本基金存续期间内，基金管理人拟委托西安高新配套作为外部管理机构为目标
不动产项目提供运营管理服务，维持不动产项目的既有项目定位、经营策略，延续不
动产项目原有的运营机制，减少运营管理变动成本。

    外部管理机构对目标不动产项目所在地区了解深入，具备经验丰富的运营团队，
为项目长期的经营表现奠定坚实基础。外部管理机构的运营管理及资质和经验详见本
招募说明书“第二部分 不动产项目”之“四、运营管理机构”之“（二）运营管理机
构与不动产项目相关的业务情况”。

    B.通过运营管理服务协议实现对外部管理机构的约束与激励

    基金管理人与外部管理机构通过运营管理服务协议明确各方权责安排及运营管理
职责衔接，由外部管理机构负责不动产项目运营方案的发起及日常运营事项的执行，
其中对不动产项目具有重大影响的事项，由基金管理人在不动产基金层面进行决策，
如项目公司的年度预算、经营规划以及重大维修改造方案审批等。基金管理人与外部
管理机构的运营管理职责安排详见本招募说明书“第四部分 治理机制与运营管理安排”
之“二、运营管理安排”之“（二）运营管理服务协议的主要内容”。

    根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础管
理费用和浮动管理费用，运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂钩，以确
保外部管理机构与不动产基金利益一致，达到考核运营成果、奖优惩劣的目的，促进

                        87
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外部管理机构降本增效，实现精细化运营。运营管理费用的具体安排详见本招募说明
书“第五部分 不动产基金”之“四、基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关
情况”之“9、基金的费用与税收”之“（2）基金费用计提方法、计提标准和支付方
式”。

    前述运营管理机制安排和运营管理费用的设置可有效促进外部管理机构勤勉尽责
并努力提升不动产项目运营业绩，有利于保障不动产项目平稳运营。

    C.制定项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度

    为规范不动产项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制定了
项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包括预算管
理、印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等，详见本招募说明书“第四
部分 治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”之“（四）资金流转路径及
管控安排”。

    D.相关主体承诺采取有效措施缓释利益冲突风险

    不动产基金发行前，原始权益人和外部管理机构已出具《关于避免同业竞争的承
诺函》，承诺采取有效措施防范利益冲突风险。

    3、运营管理和现金流归集安排

    （1）运营管理安排

    详见本招募说明书“第四部分 治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”
。

    （2）现金流归集安排

    1）设置独立账户接收项目运营收入

    不动产基金成立后，项目公司设置账户包括项目公司基本户、项目公司资金监管
账户，除上述账户外，其他原则上应注销，基金管理人、计划管理人与项目公司共同
委托监管银行根据运营管理服务协议的约定对项目公司资金监管账户的资金活动进行
监管。项目公司应确保在《基金合同》生效前将在监管银行开立前述账户。

                        88
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2）现金流的管理

收款方面，项目公司监管账户作为不动产基金成立后项目公司唯一运营收入收款
账户，专门用于收取专项计划通过专项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借
款、归集项目公司各类现金资产、收取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管
理人认可的其他款项。

支出方面，项目公司监管账户资金仅能用于向债权人偿还标的债权本息、支付项
目公司股权的股利、向基本户划拨运营资金、因合同换签或账户变更应支付结算款项、
进行账户合格投资。

4、项目运营未来展望

西安市作为陕西省省会，特大城市，是国务院批复确定的中国西部地区重要的中
心城市，国家重要的科研、教育和工业基地，全国性综合交通枢纽城市，北方先进制
造业基地、北方商贸物流中心、区域性科技创新高地，具备长期高质量发展潜力。

本基金拟通过专项计划持有的不动产项目位于西安高新区，西安高新区是国务院
首批批准成立的国家级高新区之一，在工业和信息化部2024年发布的国家级高新区综
合评估中排名全国第5位、位居中西部第一；2024年，西安高新区实现规上工业总产值
4,106亿元，全市占比42.4%；专精特新中小企业达566家，国家专精特新“小巨人”企
业76家，占全省比重31%。2025 年全区进出口总值达3,592.9亿元，同比增长26.9%，
高新技术产品出口1,896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%，区内产业价值链地
位持续提升。近年来，西安高新区外引内培、梯度培育，壮大硬科技企业群体。目前
培育市场主体（存续）达21.4万户，企业达到11.7万家，其中高新技术企业5326家，上
市企业77家。不动产项目所处区域产业基础较好，产业集中度高，产业园区需求稳定。

基金运作期内，基金管理人以基金份额持有人利益优先的原则，主动管理不动产
项目，维护资产资金安全，与外部管理机构各司其职各显所长，努力为基金份额持有
人提供稳定的分红，争取长期的分红增长和不动产资产的增值。外部管理机构利用其
丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持不动产项目较高的出租率的同时，争
取租金的增长，提高不动产项目经营效率。

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（九）重要现金流提供方

1、重要现金流提供方确认标准与核查方法

重要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产项目
中任一资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过该资产同一时期现
金流总额的10%的现金流提供方。

针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查询承
租人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境外结构，
则仅核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相关承租人为同
一实际控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。

2、重要现金流提供方核查结果

经基金管理人、计划管理人核查，不动产项目存在重要现金流提供方，为阿里巴
巴丝路有限公司（简称“阿里丝路公司”）和西安高新配套及其关联方。

阿里丝路公司2025年度贡献的收入占2025年度不动产项目营业收入的比例为
13.17%；西安高新配套及其6家关联方（西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市
高新区领苑建设开发有限公司、西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区
领嘉建设开发有限公司、西安高新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园
建设发展有限公司）2025年度合计贡献的收入占不动产项目当年营业收入的比例为
11.90%，其中关联租金收入占比3.48%，停车费收入占比5.29%，空调费收入占比3.13%
。停车费和空调费收入，其收入来源穿透后均为园区租户或停车位的实际使用人，按
照市场化定价收费。实际来源于关联方的收入为租金收入，来源于西安高新配套及其6
家关联方的租金收入合计占营业收入的比例为3.48%，其中2025年单一最大关联方租户
为西安市高新区信息产业园建设发展有限公司，来自该关联方的租金收入占营业收入
的比例为0.90%。原始权益人及其6家关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动产项目已
出租面积 4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，租金价格均为
市场化的租金价格。

              表 2-1-9-1 重要现金流提供方核查结果

                         90
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重要现金流提供方 2025年度收入 占2025年度不动产项目 2025年租赁面积 占2025年末不动产项
名称 （万元） 营业收入的比例 （平方米） 目已出租面积的比例
阿里丝路公司 1,390.27 13.17% 27,703.07 14.78%
西安高新配套及其6
               1,255.83 11.90% 8,170.03 4.36%
家关联方

     3、重要现金流提供方最新租赁情况

     （1）阿里丝路公司

     阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面积基础上陆续扩租，最新租赁面积
27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积比例为15.11%。截至2026年3月31日，阿里
丝路公司租赁情况如下表所示：

                      表 2-1-9-2 阿里丝路公司租赁情况
序号 重要现金流提供方名称 租赁物业 租赁面积（平方米） 起租时间 到期时间
                          C1 栋 3,990.60 2024-5-16 2027-5-15
                          C1 栋 10,021.64 2025-4-16 2028-4-15
                          A2 栋 3,933.70 2024-5-16 2027-5-15
1 阿里巴巴丝路有限公司 B3 栋 2,119.60 2024-9-1 2027-8-31
                          B3 栋 2,119.60 2024-7-1 2027-6-30
                          A3-1 栋 3,874.36 2025-4-1 2028-3-31
                          A3-1 栋 1,643.57 2025-10-1 2028-9-30
              合计 27,703.07 - -

     （2）西安高新配套及其关联方

     西安高新配套及其关联方的租赁情况参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”
之“二、经营业绩与财务状况分析”之“（二）不动产项目经营业绩分析”之“2、不
动产项目现金流分散性”之“（3）关联方租户”。

     4、重要现金流提供方基本情况

     （1）阿里丝路公司

     1）工商信息

                      表 2-1-9-3 阿里丝路公司工商信息
公司名称 阿里巴巴丝路有限公司

                                      91
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统一社会信用代码 91610131MA6UAL4458
类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
法定代表人 王强
注册地址 陕西省西安市高新区天谷八路软件新城云汇谷 C1 栋 19 层 1901 室
注册资本 10,000 万元
成立日期 2017-11-24
           网络信息技术、计算机软硬件、网络技术产品、多媒体产品的研发；系
           统集成；计算机的技术咨询、技术服务；网站建设；电子产品的批发、
经营范围
           零售；机械设备维修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
           开展经营活动）

2）股权结构

阿里丝路公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司。

截至2026年3月31日，阿里丝路公司股权结构图如下：

                图 2-1-9-1 阿里丝路公司股权结构图

3）经营与财务情况

阿里巴巴丝路有限公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司，最终控
股方为阿里巴巴集团控股有限公司（以下简称“阿里巴巴”、“阿里巴巴集团”）。

阿里巴巴于1999年在杭州创立。在“用户为先，AI驱动的”战略引领下，阿里巴
巴将业务聚焦于电商和云两大核心领域：为商家、品牌、零售商及其他企业提供技术
设施以及营销平台，帮助其借助新技术的力量与用户和客户互动，并更高效地经营；

                                92
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

为企业提供领先的云和AI基础设施和服务，促进其数字化转型并支持其业务增长。AI
技术将驱动电商及其他互联网平台的用户价值创造，实现业务转型与升级。

阿里巴巴业务包括阿里巴巴中国电商集团、阿里国际数字商业集团、AI+云业务及
其他业务。阿里巴巴中国电商集团由电商、即时零售及批发商业构成。阿里巴巴是全
球最大的零售商业体，阿里巴巴于2025年完成了淘天集团、淘宝闪购与飞猪的战略整
合，组建阿里巴巴中国电商集团，将不同的电商平台升级为大消费平台。借助产品和
供应链能力以及物流履约网络能力，消费者可以在有吸引力的价位上享受到各种各样
的高质量产品和服务，以及满足消费者不同需求的多种物流配送服务。阿里国际数字
商业集团经营多个零售和批发平台，支持品牌、商家和中小企业通过广泛的商品选择
和差异化的客户体验来服务全球买家和消费者。阿里巴巴是世界第四大、亚太地区最
大的基础设施即服务（IaaS）提供商，也是中国最大的公共云服务（包括PaaS和IaaS服
务）提供商。云智能集团基于基础设施即服务（IaaS）、平台即服务（PaaS）和模型即
服务（MaaS）三层架构，为全球客户提供全面的云服务。利用这些产品化能力和技术
为不同领域的客户提供行业订制的解决方案，支持在AI时代智能业务决策和运营。

2014年，阿里巴巴在纽约证券交易所挂牌上市；2019年，阿里巴巴在香港联合交
易所挂牌上市。

根据阿里巴巴2026年财年年报披露，阿里巴巴合并总资产19,095.70亿元，净资产
11,262.70亿元，2026财年实现营收10,236.70亿元，税后利润1,021.27亿元。

阿里丝路公司成立于2017年，是阿里巴巴集团在西部地区的重要战略布局与平台
型实体，经核查阿里丝路公司自入驻园区以来的租金支付流水，未发现阿里丝路公司
财务情况存在异常。

4）行业属性与园区规划相符

根据《西安高新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，“十四五”时期，西安高新区将围绕建设世界一流高科技园区总体目标，全
面建设具有全球影响力的硬科技创新示范区、“一带一路”高质量发展先行区、内陆
改革开放引领区和科技新城发展样板区。按照高质量发展要求，围绕电子信息、生物
医药、先进制造三大高新技术产业、人工智能和5G等新兴产业，以及科技金融为主的

                             93
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

现代服务业，以丝路科学城片区为中部生产力核心区，形成“一核两翼”的生产力空
间布局。阿里巴巴作为行业领先的软件信息服务企业，与园区及所在区域行业规划高
度相符。

5）重要现金流提供方资信情况

通过查询中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中国执行信息公开网-失信
被执行人信息查询系统、“信用中国”网站，截至2026年3月31日，阿里巴巴丝路有限
公司不属于被有权部门认定的失信被执行人、失信生产经营单位、其他失信单位。

6）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况

经公开途径查询阿里巴巴丝路有限公司、阿里巴巴（中国）有限公司的股权结构，
未发现其与原始权益人存在股权关联关系，与原始权益人除租赁业务外未有其他业务
合作。

7）阿里巴巴丝路有限公司到期不续租的缓释措施

本项目已经设置了相应的风险缓释措施，具体如下：

A.违约条款设置和退租后其他租户的适租性有利于保障租赁稳定性

a.阿里巴巴丝路有限公司已缴纳等同于三个月租金金额的押金，此外，根据租赁合
同约定，承租方如提前退租的，应提前2个月书面通知出租方，为提前蓄客提供了较为
充足的时间。

b.阿里巴巴丝路有限公司办公区域与大部分软件信息和科技型企业装修风格类似，
以开放式办公空间为主，新租户无需重新硬装，购置办公区域内家具与设备后即可实
现拎包入驻，装修成本低、装修期短，有利于高效腾挪换租。

B.重点监控，前置识别风险

运营管理机构针对本项目重要现金流提供方，制定了专门的风险监控机制，一是
定期（月度）及不定期与企业负责办公租赁相关人员现场沟通交流，掌握企业扩租、
续租、退租、缩租动态，了解企业对运营及物业需求并及时作出响应；二是通过定期

                       94
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

分析企业财务经营数据，定期（月度）进行能源统计，监控企业人员、能耗变动情况，
提前对企业退租、缩租风险进行监控与识别。

如监测到主要租户提前退租、缩租等迹象，运营管理机构将积极协调其他租户及
产业链上下游储备租户及时补足，以减少项目整体经营波动风险。

C.分红豁免机制保障可分配金额

如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目实际收入
扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未达到预期分配
金额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的本基金份额在
该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基
于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。

（2）西安高新配套及其关联方

1）工商信息

A.西安高新配套

西安高新配套的工商信息参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“三、原
始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“1、名称、注册地址、注册资本、成
立日期、法定代表人、经营范围、主要业务负责人”。

B. 西安市高新区领鑫建设开发有限公司

            表2-1-9-4 西安市高新区领鑫建设开发有限公司

公司名称 西安市高新区领鑫建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABWAMX866
类型 有限责任公司
法定代表人 杨斌奇
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层
注册资本 50000000 元
成立日期 2022 年 8 月 30 日

                                 95
           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

           一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非
           居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。
经营范围 ( 除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动 ) 许可项
           目：房地产开发经营；建设工程施工。(依法须经批准的项目，经相关部
           门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。

C. 西安市高新区领苑建设开发有限公司

           表2-1-9-5 西安市高新区领苑建设开发有限公司

公司名称 西安市高新区领苑建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUNT80
类型 有限责任公司
法定代表人 姚博伦
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层
注册资本 50000000 元
成立日期 2022 年 8 月 30 日

           一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非
           居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的
经营范围 项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经
           营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
           展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。

D. 西安市高新区领铭建设开发有限公司

           表2-1-9-6 西安市高新区领铭建设开发有限公司

公司名称 西安市高新区领铭建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUUK98
类型 有限责任公司
法定代表人 高瑜
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层
注册资本 50000000 元
成立日期 2022 年 8 月 30 日
           本公司属房地产开发经营，主要经营范围为一般项目：物业管理；停车
           场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销
           策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
经营范围
           主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法
           须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
           以审批结果为准）。

E. 西安市高新区领嘉建设开发有限公司

           表2-1-9-7 西安市高新区领嘉建设开发有限公司

                                96
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

公司名称 西安市高新区领嘉建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABYBNEW1A
类型 有限责任公司
法定代表人 宋小亮
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层
注册资本 50000000 元
成立日期 2022 年 8 月 30 日
            本公司经营范围包括：一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租
            赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服
            务；公共事业管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法
经营范围
            自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依
            法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项
            目以审批结果为准）。

F. 西安市高新区领尚建设开发有限公司

            表2-1-9-8 西安市高新区领尚建设开发有限公司

公司名称 西安市高新区领尚建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MAB123680B
类型 有限责任公司
法定代表人 黄学斌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层
注册资本 200000000 元
成立日期 2022 年 8 月 30 日
            一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；
            园区管理服务；物业管理；机械设备租赁；停车场服务；市场营销策
            划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
经营范围
            许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，
            经 相关 部门 批 准后 方可 开 展经 营 活动 ，具 体 经营 项目 以 审批 结果 为
            准）。

G. 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司

           表2-1-9-9 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司

公司名称 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
统一社会信用代码 91610131396092254W
类型 有限责任公司
法定代表人 段顺昌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 12 层 1206 室
注册资本 332000000 元
成立日期 2014 年 6 月 24 日

                                 97
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

              一般项目：一般经营项目：工业厂房建设；市政建设；公共服务配套设
              施建设；物业管理；房屋销售及租赁；酒店管理；建筑材料 （除木材）
经营范围
              销售；中小企业孵化；电子设备、机械设备租赁。（以上经营范围除国
              家规定的专控及前置许可项目）。

2）股权结构

A.西安高新配套的股权结构参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“三、
原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“3、股权结构、控股股东和实际控
制人、股权受限情况”。

B. 西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市高新区领苑建设开发有限公司、
西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区领嘉建设开发有限公司、西安高
新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园建设发展有限公司均为原始权益
人100%持股子公司。

3）经营与财务情况

西安高新配套及其关联方的经营与财务情况参见本招募说明书“第二部分 不动产
项目”之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“6、近3年的主营业
务的基本情况，主营业务收入的主要构成和特征”。

经核查西安高新配套及其关联方的租金支付流水，截至 2026 年 3 月 31 日，西安高
新配套及其关联方履约情况正常，历史租金收缴率 100%，不存在未经协商而延迟缴纳
租金的情况。从历史数据来看，履约能力稳定。

4）重要现金流提供方资信情况

西安高新配套及其关联方的资信情况参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”
之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“8、资信水平、商业信用、
主体评级情况”。

5）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况

西安高新配套及其关联方为原始权益人及其100%持股子公司。过往业务合作情况

参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“二、经营业绩与财务状况分析”之“（二）

                           98
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

不动产项目经营业绩分析”之“2、不动产项目现金流分散性”之“（3）关联方租户”及“第

五部分 不动产基金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“1、不

动产项目报告期内的重要关联交易情况”。

5、重要现金流提供方对租赁收入稳定性的影响

（1）阿里丝路公司

1）租赁面积稳步提升

阿里巴巴丝路有限公司于2019年入驻园区，入驻至今经营情况稳定，租赁面积逐
步扩张，截至2026年3月31日，租赁面积共27,703.07平方米，占已出租面积比例15.11%。

2）阿里丝路公司本年度到期租赁协议已续签

阿里丝路公司已于2025年4月、2025年10月续签当年到期的租赁合同，租赁期限最
长至2028年，预计可于本园区持续稳定经营。

（2）西安高新配套及其关联方

西安高新配套及其关联方的收入稳定性分析参见本招募说明书“第五部分 不动产基

金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“4、不动产项目现金流

来源于关联方的比例，是否影响不动产项目的市场化运营”。

6、重要现金流提供方所处行业发展情况

（1）阿里丝路公司

阿里丝路公司所属行业为软件和信息技术服务业，软件和信息技术服务业是指利
用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索
和利用，并提供信息服务的业务活动。

软件和信息技术服务业已成为国民经济的战略性、基础性和先导性产业，是数字
经济发展的重要支撑。2025年，我国软件业务收入154,831亿元，同比增长13.2%，利润

                         99
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

总额18,848亿元，同比增长7.3%，软件业务出口627.3亿美元，同比增长7.7%，增速连
续10个月保持正增长。

从增长趋势看，我国软件业已连续多年保持两位数增长，远高于同期GDP增速。
自2012年的约2.5万亿元到2025年约15.1万亿元，我国软件业业务收入增长了约5倍。即
使在全球经济增长放缓的背景下，软件业仍保持稳健增长，成为国民经济的“稳”字
“利器”。

从产业结构看，软件和信息技术服务业主要包括软件产品、信息技术服务、信息
安全产品和服务、嵌入式系统软件四大类。2025年，这四类业务收入占比分别为22.2%、
67.2%、1.7%和8.9%。其中，软件产品是指提供计算机软件、信息系统或设备中嵌入的
软件或在提供计算机信息系统集成、应用服务等技术服务时提供的计算机软件;信息技
术服务包括云计算、大数据、人工智能、电子商务平台技术服务等多种细分服务类型。

软件产品收入稳定增长。2025年，软件产品收入32,361亿元，同比增长10.4%，占
全行业收入比重为20.9%。其中，基础软件产品收入2,146亿元，同比增长11.1%；工业
软件产品收入3,330亿元，同比增长9.7%。

信息技术服务收入保持两位数增长。2025年，信息技术服务收入106,366亿元，同
比增长14.7%，占全行业收入的68.7%。其中，云计算、大数据服务共实现收入16,230亿
元，同比增长13.6%，占信息技术服务收入的15.3%；集成电路设计收入4,421亿元，同
比增长18.9%；电子商务平台技术服务收入14,855亿元，同比增长12.7%。

信息安全收入和嵌入式系统软件收入平稳增长。2025年，信息安全产品和服务收
入2,235亿元，同比增长6.7%。嵌入式系统软件收入13,869亿元，同比增长9.3%。

（2）西安高新配套及其关联方

西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主，具
体行业情况详见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“一、不动产项目概况”之
“（十）关于行业及竞争情况”。

                          100
                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

（十）关于行业及竞争情况

    产业园区是区域推动产业升级与经济增长的重要空间平台。在政策引导和统筹布
局下，园区通过系统构建基础设施与服务体系，吸引相关企业集中入驻，形成产业协
同和资源集聚效应。这种模式不仅促进技术、资本和人才等要素高效流动，也增强了
区域整体产业竞争力，并对周边地区产生带动作用。

    根据国家发展改革委2021年6月印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号）的制度要求，纳入
试点支持的基础设施包括在自贸试验区、国家级新区、国家和省级开发区、战略性新
兴产业集群内建设的研发设施、生产厂房、创新孵化空间、产业服务综合体等各类资
产。

     1、行业主要法律法规政策及对不动产项目运营的影响

    （1）行业的监管体制

    产业园区，行业监管已形成“多部门协同、全维度覆盖、新要求嵌入”的立体化
体系，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招商、劳动力、税收、基础设施配
套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部门等多方
面的监督和管理。此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取设立开发区管
委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全面的行政管理职能，
负责开发区的具体规划和日常管理工作。

    （2）产业园行业规划文件概述

    在产业园区行业发展规划层面，国家及相关部门围绕不同阶段的发展目标，出台
了一系列指导性政策，推动产业园区持续升级。在区域发展规划方面，西安市围绕产
业升级与科技创新，出台多项专项规划与措施。

                    表 2-1-10-1 产业园区行业发展规划概览表
序
      发布时间 政策名称 核心内容
号
                        产业园区行业发展规划概览
                   《国家级经济技术开发区和 各地区国家级开发区需加强产业合作，提
1 2012 年 11 月
                   边境经济合作区“十二五” 升科技创新能力，重点发展战略性新兴产

                               101
                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序
     发布时间 政策名称 核心内容
号
                  发展规划（2011-2015）》 业、现代制造业和高新技术产业，培育全
                     （商务部） 国领先的优势产业集群
                                       明确了国家级经开区的发展定位，从体制
                  《国务院办公厅关于促进国
                                       机制创新、开放型经济发展、产业转型升
                  家级经济技术开发区转型升
2 2014 年 11 月 级、绿色集约发展、营商环境优化等维度
                   级创新发展的若干意见》
                                       提出具体推进工作，为经开区转型指明方
                  （国办发〔2014〕54 号）
                                       向
                                       强调以科技型创业为引领，为衍生创业、
                                       跨国创业、“互联网+”与跨界融合等
                  《国家科技企业孵化器“十 新型创新创业创造条件，通过在国家自主
3 2017 年 7 月 三五”发展规划》（国科办 创新示范区、国家级高新区和特色产业基
                    高〔2017〕55 号） 地布局专业孵化器，壮大特色产业、发展
                                       战略性新兴产业，助力传统产业转型升级
                                       与实体经济发展
                                       根据国务院部署，为促进开发区健康发
                                       展，国家发展改革委、科技部、国土资源
                   《中国开发区审核公告目
                                       部、住房城乡建设部、商务部、海关总署
4 2018 年 2 月 录》（2018 年版）（发展改
                                       会同各地区开展《中国开发区审核公告目
                  革委公告 2018 年第 4 号）
                                       录》修订工作，形成了《中国开发区审核
                                       公告目录》（2018 年版）。
                                       提出以加快发展现代产业体系、巩固壮大
                  《中共中央关于制定国民经 实体经济根基为核心，全面塑造产业发展
                  济和社会发展第十四个五年 新优势，明确强化国家自主创新示范区、
5 2020 年 10 月
                  规划和二〇三五年远景目标 高新技术产业开发区、经济技术开发区的
                      的建议》 创新功能，推动战略性新兴产业向融合
                                       化、集群化、生态化方向发展
                                       增强城市群承载能力，促进大中小城市和
                                       小城镇协调发展，依托城市圈的区域一体
                  《2021 年新型城镇化和城乡 化优势，构建完整互补的产业链，实现区
6 2021 年 4 月 融合发展重点任务》发改规 域产业结构优化与空间协同发展，同时推
                      划〔2021〕493 号 动产业政策向普惠化和功能性转型，强化
                                       竞争政策基础性地位，支持技术创新与结
                                       构升级
                                       聚焦产业园区数字化转型，提出引导园区
                                       加快数字基础设施建设，利用数字技术提
                   《国务院关于印发“十四
                                       升管理与服务能力，探索平台企业与园区
7 2022 年 1 月 五”数字经济发展规划的通
                                       联合运营模式，丰富技术、数据、平台、
                   知》国发〔2021〕29 号
                                       供应链等服务供给，提升资源共享水平，
                                       吸引各类要素向园区集聚
                                       确定以科技创新和体制机制创新双轮驱动
                                       为核心，以高质量发展为主题，以强化创
                                       新功能、支撑高水平科技自立自强为主
                  《“十四五”国家高新技术
                                       线，以培育国际竞争力企业和产业为重
8 2022 年 11 月 产业开发区发展规划》国科
                                       点，以优化创新创业生态为抓手，将国家
                    发区〔2022〕264 号
                                       高新区打造为创新驱动发展示范区和高质
                                       量发展先行区，为创新型国家建设贡献力
                                       量
                              区域发展规划

                                 102
                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序
     发布时间 政策名称 核心内容
号
                                       明确聚焦先进制造业，打造电子信息、高
                                       端装备、汽车、航空航天等支柱产业集
                                       群，发展人工智能、新能源、新材料等战
                  《西安市“十四五”规划和
                                       略性新兴产业，推动文化旅游、现代物流
1 2021 年 8 月 二〇三五年远景目标纲要》
                                       等现代服务业提质升级，同时强化科技创
                   （市政发〔2021〕7 号）
                                       新驱动、完善创新生态，助力西安建设全
                                       国影响力的科技创新中心和先进制造业基
                                       地，实现区域经济高质量发展
                                       提出推进“5+2”重大科技基础设施建
                                       设，推动陕西实验室争创国家实验室，围
                                       绕通信、航空航天、生物医药、精密制造
                                       等领域实现成果转化与产业升级；支持龙
                                       头企业联合高校院所建设新型研发机构，
                                       计划到 2025 年新建 20 个，建成 20 个高水
                                       平中试转化平台（基地），发布多领域应
                                       用场景开放清单并实施 50 项重大应用场景
                                       示范项目，推行政府对“三首”产品首购
                  《西安市加快推进硬科技产
                                       首用；通过多元方式引育科创人才，探索
2 2023 年 12 月 业化发展若干措施》（市政
                                       差异化人才评价方法，打造创投基金生态
                   办发〔2023〕32 号）
                                       链矩阵，创新金融服务产品，构建“股贷
                                       债保”联动的科技金融服务体系；培育硬
                                       科技企业和新兴终端产业，目标到 2025 年
                                       全市战略性新兴产业增加值占地区生产总
                                       值比重达 25%，加速数字赋能产业，新增
                                       3 个国家智能制造示范工厂揭榜单位（优
                                       秀场景），支持重大制造业项目和产业集
                                       群发展，对重大项目实行“一事一议”，
                                       探索弹性供地方式
                                       以习近平新时代中国特色社会主义思想为
                                       指导，遵循需求导向、目标牵引、企业主
                                       导、场景示范、统筹布局原则，设立基础
                                       研究和应用基础研究、技术攻关、企业创
                                       新能力提升、科技成果转化产业化、教育
                  《西安市科技计划体系改革 科技人才一体发展、创新生态优化六大专
3 2025 年 5 月 优化方案》（市政办发 项（含 19 个专题），覆盖科技基础设施建
                    〔2025〕33 号） 设、关键技术攻关、企业创新主体培育、
                                       科技成果转化、人才引育、区域协同创新
                                       等领域，同时加强科技项目库建设，强化
                                       全流程管理，探索“免申即享”模式，提
                                       高应用方评价话语权，深化绩效管理并将
                                       结果作为重要依据
                                       到 2027 年全市投用重大科技基础设施数量
                  《西安市支持重大科技基础 达 3 个以上、陕西实验室达 5 家以上、市
                  设施等科研平台服务产业发 级及以上重点实验室总数达 600 家以上，
4 2025 年 5 月 展的若干措施（2025—2027 依托科研平台转化孵化企业 100 家以上、
                  年）》（市政办发〔2025〕 开展关键核心技术攻关 1000 项以上，具体
                      34 号） 从推动科研平台高效建设与多元化投入
                                       （如加快建设、争取各级资金与多元化融

                                 103
                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序
     发布时间 政策名称 核心内容
号
                                       资）、强化科研平台服务产业与开放共享
                                       能力（如建设用户装置、依托平台建产业
                                       园区、开展技术攻关、资源开放共享）、
                                       支持科研平台探索新型管理机制（如推动
                                       实体化运行、对接产业服务、加强服务保
                                       障）三个维度落实举措

    （3）法规及相关文件概述

    为驱动产业园区迈向特色化、集约化、绿色化的高质量发展新阶段，锚定各地园
区差异化发展目标，我国已构建起贯穿土地空间治理、开发建设、要素配置全流程的
法规政策体系。特别是在土地利用环节，通过创新供地模式、强化集约管控等制度设
计筑牢发展根基，同时以专项指引与动态考核机制为抓手，持续优化政策供给的精准
性与有效性。

    在产业园区行业发展的政策体系中，国家级层面围绕园区考核机制优化、创新提
升及高质量发展出台多项核心文件，为园区建设指明方向；在产业园区土地规划领域，
专项政策为土地高效利用提供制度保障；区域层面，西安市围绕产业用地供应创新出
台多项落地政策。

                  表 2-1-10-2 产业园区行业法律法规及规范性文件
序号 发布时间 政策名称 核心内容
                     产业园区行业发展目标及考核规范政策
                  《国务院办公厅关于 国家级经济技术开发区需以夯实产业基础为目标，
                  完善国家级经济技术 提升产业核心竞争力，充分运用创新创业扶持政策
                  开发区考核制度促进 打造服务平台；同时从产业基础、科技创新、区域
1 2016 年 3 月
                  创新驱动发展的指导 带动、生态环保、行政效能五个维度构建考核评价
                  意见》（国办发 体系，通过综合评估明确发展方向，强化分类指导
                  〔2016〕14 号） 与动态管理，激励园区争先进位
                  《国务院关于推进国 进一步要求国家级经开区践行新发展理念，以高质
                  家级经济技术开发区 量发展为核心目标，以激发对外经济活力为突破
                  创新提升打造改革开 口，推进开放创新、科技创新与制度创新，提升对
2 2019 年 5 月
                  放新高地的意见》 外合作水平和经济发展质量，打造改革开放新高
                  （国发〔2019〕11 地，同时提出支持有条件的国家级经开区开展不动
                  号） 产投资信托基金试点
                  《国务院关于促进国
                                聚焦国家级高新区发展，强调需大力培育新兴产
                  家高新技术产业开发
                                业、优化空间布局，将创新驱动作为根本发展路
3 2020 年 7 月 区高质量发展的若干
                                径，通过优化创新生态、集聚创新资源提升自主创
                  意见》（国发
                                新能力，引领高质量发展；此外，还明确要建立国
                  〔2020〕7 号）

                                 104
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序号 发布时间 政策名称 核心内容
                                  家级高新区评价考核机制与动态管理机制，统筹各
                                  类资金与政策加大支持力度
                     产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
                   《自然资源部办公厅 界定了产业用地政策的范围与基本原则，明确土地
                   关于印发〈产业用地 供应基本规定及政策适用情形与依据；同时指导地
                   政策实施工作指引 方自然资源主管部门在执行政策时，保障各类所有
1 2019 年 4 月
                   （2019 年版）〉的 制经济平等获取土地要素，落实“严控增量、盘活
                   通知》（自然资办发 存量、优化结构、提升效率”要求，推动产业发展
                   〔2019〕31 号） 节约集约用地
                                  从国土空间开发保护格局、规划用地布局与结构、
                   《中华人民共和国土 用途管制要求等方面作出规范，明确耕地保有量、
2 2021 年 7 月 地管理法实施条例》 建设用地规模、禁止开垦范围等硬性指标，通过严
                   （国令第 743 号） 格控制新增建设用地规模，提升土地节约集约利用
                                  水平，保障土地可持续利用
                             区域土地规划政策
                                  制定分阶段推进目标：2022 年底前，省级以上经
                                  济技术开发区、高新技术产业开发区及城市新区等
                                  有条件区域，新批工业用地按“标准地”供应比例
                                  不低于 40%；2023 年起，全市经济技术开发区、
                                  高新技术产业开发区、县域工业集中区等产业集聚
                                  区全面推行“标准地”供应；2024 年起，将“标
                   《西安市人民政府办 准地”供应延伸至混合产业项目。该意见还构建了
                   公厅关于进一步推进 “标准地”出让前区域评估指标体系，分为内涵性
                   “标准地承诺制”改 指标（含区域生态环境评价、区域节能评价等七项
1 2022 年 11 月
                   革工作的实施意见》 区域性统一评价及区县自定评价项目）与外延性指
                   （市政办发〔2022〕 标（含固定资产投资强度、亩均税收等五项控制性
                   58 号） 指标及功能区划相关指标），并明确“标准地”可
                                  通过招标拍卖挂牌出让、弹性年期出让等方式供
                                  应，对技术门槛高的高新技术产业相关工业与科研
                                  用地，可探索以技术标、设计标为主、价格标为辅
                                  的招标方式确定中标人，标准化厂房与科技孵化器
                                  用地经批准可采用土地使用权作价出资或入股方式
                                  供应。
                                  进一步优化工业用地供应方式，明确各区县、开发
                   《西安市自然资源和 区在招商阶段，工业用地（含高新技术产业涉及的
                   规划局关于市十七届 工业用地）可采用长期租赁、先租后让、弹性年期
                   人大五次会议第 142 出让等灵活模式，支持企业根据自身需求选择用地
2 2024 年 9 月
                   号建议的复函》（市 方式；同时围绕工业及高新技术产业用地保障作出
                   资源函〔2024〕101 回应，通过配套政策降低企业用地成本、提高土地
                   号） 利用效率，满足产业发展合理用地需求，为西安市
                                  相关产业高质量发展提供土地要素支撑

    2、行业发展情况及发展趋势

    产业园区作为区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，在我国经济体
系中占据着举足轻重的地位。自改革开放以来，我国产业园从最初的经济技术开发区
逐步发展壮大，涵盖了高新技术产业开发区、特色工业园区、物流园区等多种类型，

                                   105
           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

在推动工业化、城市化进程，促进创新资源集聚，培育新兴产业等方面发挥了不可替
代的作用。

（1）产业园区行业演进脉络

随着我国经济社会的持续演进与技术创新的迭代升级，产业园区行业历经多轮迭
代转型，其核心内涵不断拓展深化。从早期的经济特区、工业集聚区起步，逐步演进
至开发区、高新技术产业开发区，再到如今产业新城、文创产业园、科技孵化园等多
元形态的涌现，产业园区的功能定位与承载使命也发生了深刻转变——从最初聚焦对
外开放窗口搭建、承接加工制造产业，逐步过渡到赋能产业集群培育、驱动科技创新
突破的核心载体。从行业发展的阶段性特征、产业结构演进路径及形态演化趋势综合
研判，我国产业园区的发展历程可划分为以下五个阶段：

1）产业初创培育阶段（1979-1991年）：政策破冰与外向型探索

这一阶段得益于国家对外开放战略与政策试点驱动，以政府主导的园区建设为核
心。1979年深圳蛇口工业区的成立奠定了我国产业园区的发展起点，1984年中央确定
14个沿海港口城市设立经济技术开发区，正式开启沿海地区的开放布局，1988年首个
国家级高新区的成立则为产业集聚提供了早期实践范式。

此阶段的产业与运营呈现鲜明的初期特征：产业结构以劳动密集型中低端轻工业
为主，企业类型以外商投资为核心，形成“工业+外资”的基础格局；园区形态较为单
一且规模有限，多数远离城区，受产业基础薄弱、资金实力不足等因素制约，发展速
度相对缓慢。作为对外开放的核心窗口，园区运营模式以政府直接规划、简单配套建
设为主，服务内容聚焦于基础行政保障。

2）高速增长阶段（1992-2002年）：市场化扩张与产业升级​

此阶段的核心驱动源于邓小平南方谈话激活的市场化活力，加入WTO带来的全球
产业转移机遇，以及政策向中西部延伸形成的发展红利，多重因素共同推动产业园区
进入规模化扩张阶段。关键事件层面，1992年全国掀起外资引进热潮，园区数量实现
快速增长；2001年我国正式加入WTO，推动园区深度融入全球产业分工体系；其间全
国新增国家级经开区39家、高新区26家，形成多层次开放发展格局。

                       106
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产业与运营特征上，园区产业结构从劳动密集型向化工金属、电气机械制造等中
等技术制造业转型，主导产业逐渐清晰明确；空间布局上从沿海向中西部扩展，北京
亦庄、成都高新区等区域重点园区顺势崛起；运营模式初步形成“政府规划+企业参与
”的雏形，产业集聚效应开始显现，同时园区与城区的联系逐步紧密，有力带动城市
化进程加速。在区域实践中，西安依托三线建设时期奠定的扎实工业基础，顺势启动
高新技术产业开发区的布局建设，为后续区域产业升级埋下重要伏笔。

3）稳态优化与结构调整阶段（2003-2009年）：规范整顿与质量提升​

此阶段的核心驱动来自国家针对园区无序扩张的治理政策，推动行业从规模扩张
向质量优化转型。关键事件层面，2003年国务院发布《关于暂停审批各类开发区的紧
急通知》等文件，启动全国园区清理整顿，使开发区数量与规划面积缩减近半；2006
年工业用地出让全面实行招拍挂制度，重塑市场准入规则；2009年广西等地方政府出
台园区分类管理办法，建立A/B/C类动态考核机制，一系列政策举措推动产业园区步入
规范化运营新阶段。

产业与运营特征上，园区产业方向转向高新技术产业与高附加值服务业，摒弃低
水平重复建设；管理体制走向成熟，区域运营商逐步形成“土地开发+基础服务”的复
合能力；同时产城融合趋势初现，园区开始配套基础生活服务设施，摆脱“孤岛经济”
雏形。在区域实践中，西安高新区在整顿中明确电子信息、先进制造等主导产业定位，
通过清理低质项目提升产业集聚度，园区亩均税收较整顿前提升40%，为后续硬科技集
聚奠定了坚实基础。

4）创新驱动与转型升级阶段（2010-2022年）：产融结合与生态构建

此阶段以产融结合与生态构建为核心特征，在产业结构转型需求、自贸区建设与
资本工具创新（REITs试点）的多重推动下，产业园区行业迈入高质量发展新阶段。
2010年中国-东盟自贸区启动，标志园区进入制度创新阶段；2014年国办发〔2014〕54
号文明确开发区“科技创新与绿色集约”定位；2017年供给侧改革与“中国制造2025”
推动产业高端化；2020年REITs试点启动，为资产证券化开辟路径，一系列关键事件持
续引领行业转型方向。

                        107
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产业层面，园区主导产业加速向数字经济、智能经济、绿色低碳等战略性新兴产
业集群转型，发展动能从要素驱动全面转向创新驱动；运营模式呈现专业化分化特征，
同时产城融合深度深化，园区普遍配套商业、教育、医疗等城市功能，实现生产与生
活功能的有机融合。在区域实践中，西安高新区表现突出，在软件产业、硬科技领域
形成鲜明集聚优势，累计培育高新技术企业超5000家。

5）高质量内涵式运营发展阶段（2023年至今）：精细化分化与专业深耕

该阶段以精细化分化与专业深耕为显著特征，在数字经济发展、REITs市场分化与
“存量改革+创新发展”的行业共识多重核心驱动力作用下，产业园区行业进入品质提
升与价值深耕的全新发展阶段。关键事件层面，《“十四五”数字经济发展规划》的
落地实施，为园区数字化转型提供了明确指引与方向；西安高科智慧智造园精准锚定
航空航天与精密制造领域发力，通过聚焦细分赛道有效规避了同质化竞争，成为行业
专业化发展的典型实践。

（2）产业园区行业的市场容量

我国产业园区市场规模持续扩张，呈现“数量增长与结构优化并存”的特征，核
心数据如下：

1）总量规模与增长态势

截至2025年初，全国产业园区数量已超78000个，较十年前实现翻倍增长；预计
2025年底园区总供应量将突破62亿平方米，反映出工业集约化需求的持续释放。从区
域分布看，东部沿海地区因经济基础雄厚，园区发展成熟度领先，形成完善的产业链
生态；中西部地区在“一带一路”政策扶持下加速追赶。

2）产业结构与价值维度

行业正从传统制造业向高端产业转型，以科技创新、数字经济、智能制造为主导
的园区占比已达35%，较2019年提升20个百分点。园区收入结构同步优化，头部项目通
过产业投资、技术服务分成等模式，实现非租金收入占比超40%，较传统园区提升25个
百分点。

（3）产业园区行业发展前景研判与关键影响因素分析

                      108
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1）行业发展的机遇和有利因素

A.产业结构升级驱动下的行业发展新维度

产业园区作为产业经济发展的重要空间载体，自其产生以来便与区域经济发展形
成深度耦合关系。在我国经济由高速增长向高质量发展转型的关键时期，产业结构的
优化与升级已成为推动经济可持续发展的核心动力机制。随着产业结构调整的持续深
入，产业园区行业正面临前所未有的发展机遇，其成长空间亦得到进一步拓展。

B.政策支持体系对产业园区发展的赋能效应

近年来，国家及地方政府围绕产业园区发展出台了一系列政策措施，构建起完善
的政策支持体系，为行业发展创造了良好的制度环境。在“十四五”规划实施的重要
战略机遇期，国家大力推进科技自立自强与产业创新，持续加大对战略性新兴产业的
投资力度，加快构建现代化产业体系。在此背景下，各级政府进一步完善政策引导机
制，为产业园区高质量发展注入新动能。

C.城园融合发展的演进逻辑与动力机制

产业园区的可持续发展高度依赖城市所提供的人才、资本及公共服务等要素支持，
城市功能的完善与能级提升构成了园区发展的重要基础。随着我国城园融合发展模式
加速推进，通过以城促产、以产兴城的互动机制，逐步实现土地资源的价值重构与城
市功能的优化升级。这种发展模式不仅为产业园区的人才集聚、职住平衡和精细化管
理提供了支撑，也推动了传统生产型园区向生产、生活、生态融合发展的新型城市化
园区转型。

2）行业发展面临的主要挑战

A.区域产业定位趋同与结构性供给失衡

当前产业园区发展呈现结构性矛盾，核心问题在于区域产业定位趋同导致的供需
错配。部分地区在园区开发中缺乏对本地资源禀赋的深度挖掘，过度依赖短期经济效
益导向的招商引资策略，导致全国范围内出现大量功能相似、产业重叠的园区。这种
同质化发展不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。结
构性供给失衡的另一表现为园区功能与企业需求的不匹配。传统园区普遍存在“重生

                      109
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产、轻服务”的问题，研发办公空间占比不足、生活配套设施滞后，难以满足现代企
业对创新生态与人才吸引力的要求。

B.传统投融资模式的结构性困境与转型压力

产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长的特点，虽然产业园区
融资方式繁多但权益性资金渠道少、退出机制不畅。

总体而言，目前产业园区发展挑战与机遇并存，近年来国家通过政策创新逐步构
建多元化投融资体系。2020年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，支持符合条件的
产业园区开展基础设施REITs。上述政策的推出为解决产业园区投融资困境提供了新的
思路和方向。2025年9月国家发展改革委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，将REITs扩募时间缩短至上市
满6个月，并允许混装扩募，为行业转型提供了新的政策窗口。

3、行业特点及竞争格局

（1）行业特点

产业园行业具有存量规模大、政策力度强、产业能级高的特征，但同时也存在开
发管理粗放的问题，随着产业园区行业步入存量改革+创新发展期，存量园区升级改造
、新型特色园区的打造以及配套服务的优化提升都将引导产业园行业价值关注点重回
运营管理与资产升值的底层逻辑，预计我国产业园将从粗放式发展向专业特色化的投
融研一体化模式转变，实现产业精细化发展。从而构建可持续发展的园区生态，促进
园区全生命周期管理。

1）政策主导性较强，主导产业与产业园建设体系逐渐完善

我国产业园区在推动产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此当前我国大
部分园区仍以政府主导的开发模式为主，产业园区内的主导产业通常会较大程度上受
到国家宏观产业政策及当地政府具体产业规划的影响。

2）提供配套运营服务、追求多元长期稳定回报

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相较于传统土地运营模式，增值服务及金融投资联动服务更加贴合产业园升级扩
张诉求，也逐渐成为产业园盈利新增长极，同时产业园提供的配套环境及服务也在一
定程度上增加了客户黏性。

3）产业载体空间的需求形态日益多元，由传统工业大厂房拓展至产业片区、产业
社区、产城融合模式

随着高科技产业和服务业的快速发展，产业园区对空间载体的需求也日益增加，
逐渐引入办公、文化、商业、休闲等要素。

4）产业集聚效应呈区域化差异

受产业转移、区域特点及地理环境等因素影响产业集聚呈区域化差异；我国东部
地区受益于良好经济基础，以新兴产业研发和金融、信息等高端服务产业园为主；中
西部地区通过承接产业转移以传统制造业园区为主。

5）在存量改革+创新发展期，传统园区正经历升级整合和角色转变，而新型产业
园的打造更加追求特色化

部分存量产业园仍以第一、二产业为主，因前期追求粗放式发展而导致园区配套
设施不完备、耗能大、污染高；由于产业园数量的快速增多，不少产业园面临着激烈
的同质化竞争，导致园区招商落地难、园区空置率高等现象出现，同时各地园区良莠
不齐，有些产业园存在顶层设计缺失、产业基础支撑不足、产业培育能力弱、园区服
务配套滞后等问题，此外部分产业园在发展中追求短期经济效益指标而导致主导产业
定位模糊、价值生产链单一。

（2）竞争格局

1）行业竞争情况

根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，分别
是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产
业资本等。上述三类参与主体的特点如下：

A.政府园区平台与政府主导的园区企业

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国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在国家
政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发
展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。然而由于各地政策各异和政府体制机制
的限制，该类园区往往有较强属地化特征，难以大量异地复制。

B.专业产业园区运营商

专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，
成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营商依托自己的品牌效应，在产业资源
和融资能力方面都具备一定的优势，但是由于缺少政策的支持，该类园区在开发建设、
招商引资等方面也会受到一定的限制。

C.实体企业、金融产业资本等

近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主
体依托自身产业资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶
持和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，
寻求产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园
区开发及运营管理等方面正在逐步积累经验。

2）行业竞争壁垒

产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开发和
运营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期运营
服务。这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营对资源获取和
整合的要求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而导致产业园区市场
进入壁垒非常高，主要有产业导入壁垒、开发和运营能力壁垒、资金和资本运作壁垒。

A.产业导入的壁垒

产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关键。
首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密切相关。
其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，能否结合地区发展
规划和产业基础持续有效导入产业资源，成为产业园区能否更好发展的核心壁垒。

                        112
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B.开发和运营能力壁垒

产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、招商
运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对行业参与
者的综合开发能力、招商及运营水平提出了较高要求。

C.资金和资本运作壁垒

产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、运
营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，投资回收
期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营的必备条件。

4、所属行业的经营模式及其主要风险

（1）经营模式

随着产业园区由依赖土地红利驱动逐步转向依靠运营价值驱动，其经营模式已演
进为覆盖开发、招商、运营与盈利等环节的完整链条体系。在此过程中，核心逻辑从
单纯提供物理空间，转变为注重价值创造与能力赋能，依托市场化运作与专业化服务，
推动园区、入驻企业及所在城市实现多方协同共赢。该模式可具体归纳为以下四个关
键维度：

1）开发模式：从“行政主导”到“政企协同”的市场化重构

开发模式的核心演进方向在于突破以往以行政主导为主的单一建设逻辑，逐步构
建起政府监管、专业运营与资本赋能协同驱动的合作体系。在传统模式中，园区开发
多由管委会等行政单位主导，侧重于土地平整与基础设施建设，往往存在运营能力不
足、资源配置效率有限等问题。而在新型模式下，普遍采用管委会实施监管、专业化
公司负责运营的机制。政府主要承担政策制定、土地供应与监督管理等职能，同时通
过市场化途径引入专业运营机构，由其具体执行开发建设、招商引资、资产运营与价
值提升等任务，从而形成权责明确、分工清晰的政企协作格局。

2）招商模式：从“空间租赁”到“生态匹配”的精准化转型

产业园的商业模式已实现显著演进，从传统上单纯依靠空间出租获取收益，升级
为以产业内在逻辑为基础、注重生态协同的精准招商模式。

                       113
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3）运营模式：从“基础物业”到“增值服务”的专业化升级

运营模式的核心转变体现为从以收取租金和基础物业管理为主的初级阶段，向涵
盖全生命周期服务与产业赋能能力的专业化运营升级。其本质是通过深度服务为企业
创造附加价值。在服务内容层面，该模式构建了产业服务与生活服务双体系。产业端
着力提供包括检测孵化、办公空间配置、活动承办与资源对接等在内的综合服务解决
方案，以覆盖企业自初创至成熟各阶段的发展需求；生活端则致力于打造集公寓居住、
商业配套、医疗健康及教育培训等功能于一体的服务综合体，形成工作、生活与消费
的良性闭环，从而有效提升园区的生活氛围与内在活力。

4）盈利模式：从“租售依赖”到“多元共创”的可持续构建

当前，产业园区盈利模式的核心特征在于其构成的多元化。其收入来源已不再局
限于传统的土地与物业业务，而是整合了经营性租赁、增值服务、产业投资以及资产
价值提升等多个维度。这种结构性转变，不仅显著提升了园区的财务韧性与盈利的成
长性，更构筑了更为稳固的收入基础。

（2）主要风险

1）宏观经济与政策风险

经济周期波动：经济下行期，企业扩张意愿减弱，导致园区招商困难、空置率上
升，租金收入下降。

政策变动风险：国家对产业用地、税收优惠、环保标准等政策的调整，可能直接
影响园区的招商吸引力和运营成本。

2）市场与竞争风险

同质化竞争：大量园区产业定位相似，导致招商内卷，租金议价能力下降，不仅
加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。

供需失衡：部分区域产业园导致供给过剩，导致空置率居高不下。

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（十一）区域分析

1、所在区域宏观经济历史和趋势情况

（1）西安市宏观经济情况

1）西安市地区生产总值及产业结构

西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济增长。
GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，西安市经济
发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP破万亿城市，2025
年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。与此同时人均生
产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至2025年10.53万元。

              图 2-1-11-1 西安市地区生产总值及增长率

                                   数据来源：西安市统计局

近年来，西安的产业结构正在向更高端、更多元化的方向转变。除了传统的制造
业、建筑业和房地产业外，高技术产业、现代服务业和文化创意产业等新兴行业也在
快速发展，2025年第一产业生产总值为332.80亿元，占生产总值的比重为2.39%，第二
产业生产总值为3,970.37亿元，占生产总值的比重为28.56%，第三产业生产总值为
9,599.50亿元，占生产总值的比重为69.05%。

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                  图2-1-11-2 西安市产业结构

                                      数据来源：西安市统计局

2025年，全市规模以上工业增加值比上年增长5.7%。分三大门类看，采矿业增加
值增长6.5%，制造业增长5.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.5%。重点
行业支撑有力。规模以上汽车制造业增加值增长20.1%，电气机械和器材制造业增长
28.5%，专用设备制造业增长7.6%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长
8.4%。重点产业链群持续壮大。乘用车与智能网联汽车、光伏、商用车等9大产业链群
总产值增长14.0%。新质生产力加快形成。移动通信基站设备产量增长279.1%，民用无
人机增长78.5%，3D打印设备增长71.3%，充电桩增长43.6%，城市轨道车辆增长44.6%，
锂离子电池增长13.4%，太阳能电池增长11.4%。

2）固定资产投资及其增长

2025年，全市固定资产投资比上年下降15.3%。分领域看，制造业投资增长4.9%，
房地产开发投资下降6.9%，基础设施投资下降56.3%，科学研究和技术服务业投资增长
20.3%。投资结构持续优化。民间投资、工业投资占固定资产投资比重分别较上年提高
4.5和3.0个百分点。新兴领域投资较快增长。装备制造业投资增长7.2%，高技术制造业
投资增长15.4%。大规模设备更新政策带动有力。设备工器具购置投资增长12.0%，工
业企业技改投资增长21.9%。

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              图 2-1-11-3 西安市固定资产投资及增速

                                   数据来源：西安市统计局

3）人均可支配收入、支出及消费意愿

2025年，西安市居民人均可支配收入47,496元，比上年增长5.4%。按常住地分，城
镇居民人均可支配收入56,324元，增长4.9%；农村居民人均可支配收入22,425元，增长
5.9%。城乡居民收入比为2.51，比上年缩小0.02。全年全市居民人均生活消费支出
29,735.0元，比上年增长5.0%。按常住地分，城镇居民人均生活消费支出33,665.3元，
增长4.7%；农村居民人均生活消费支出18,572.0元，增长5.3%。

              图 2-1-11-4 西安市人均可支配收入及支出

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                                     数据来源：西安市统计局

根据第一财经·新一线城市研究所于2025年5月发布的《2025新一线城市魅力排行
榜》，2025年15座新一线城市依次是成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、南京、
长沙、郑州、天津、合肥、青岛、东莞、宁波与佛山。对2024年西安市与其他部分新
一线城市之城镇居民消费意愿指数（居民消费性支出/可支配收入）进行横向比较，西
安市消费意愿指数为59.9%，低于消费活跃的其他新一线城市，但根据近年来国家对关
中城市群、西安都市圈发展战略定位及西安市城市规划部署、经济格局等政策规划部
署，以及西安市自身地理位置、经济发展、产业发展、房地产市场发展和文旅影响力
等因素综合考虑，西安的城市发展势头迅猛，未来发展潜力看好。另外，近几年西安
文旅主要打造的“品牌+流量”效应，如“相声江湖”、“汉服潮流”、“盛唐密盒”
、“长安十二时辰”、“不倒翁小姐姐”、“石头哥”等一系列顶流文化IP火爆全网，
成为线上线下流量密码，进一步将西安文旅影响力推向高潮，在全国城市文旅影响力
排名前列，进一步提升西安市商业市场发展潜力。

4）人口规模和结构及城镇化水平

西安市人口总量平稳增长。受益于引进人才的户口政策，西安市人口在2018年得
到了极大的提升。2024年末，西安市常住人口为1,316.76万人，比上年末增加8.94万人
。城镇人口1,059.07万人，城镇化率80.43%。截至2025年底，西安市常住人口为
1,323.63万人，比上年末增加6.87万人。城镇人口1,072.27万人，城镇化率81.01%。

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             图 2-1-11-5 西安市常住人口及城镇化率

                                 数据来源：西安市统计局

5）社会消费品零售总额与居民消费价格指数

2025年，全市社会消费品零售总额5,721.21亿元，比上年增长5.3%。其中，限额以
上单位消费品零售额3,033.58亿元，增长5.3%。以旧换新政策带动效应明显。限额以上
汽车类零售额增长10.0%，其中，新能源汽车增长34.9%；家用电器和音像器材类增长
30.8%，其中，能效等级为1级和2级的商品、智能家用电器和音像器材分别增长92.9%
和22.4%；通讯器材类增长31.5%，其中，智能手机增长55.1%。基本生活类和部分升级
类商品销售增势较好。限额以上粮油、食品类零售额增长7.4%，金银珠宝类增长9.6%，
可穿戴智能设备增长54.7%。网上零售持续活跃。限额以上单位通过公共网络实现的零
售额增长21.4%，占限额以上消费品零售额比重37.1%，较上年提高4.6个百分点。

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             图 2-1-11-6 西安市社会消费品零售总额及增速

                                    数据来源：西安市统计局

2025年，全市居民消费价格同比上涨0.5%。分类别看，食品烟酒价格下降0.7%，
衣着价格上涨1.6%，居住价格与上年持平，生活用品及服务价格上涨0.4%，交通通信
价格下降1.6%，教育文化娱乐价格上涨3.7%，医疗保健价格上涨0.1%，其他用品及服
务价格上涨9.0%。12月份，全市居民消费价格环比上涨0.3%，同比上涨0.7%。

          图 2-1-11-7 西安市居民消费价格指数（以上年为 100）

                                    数据来源：西安市统计局

6）进出口贸易及其增长

2025年，全市进出口总值4987.89亿元，比上年增长21.1%。其中，出口总值
3492.62亿元，增长25.8%；进口总值1495.27亿元，增长11.4%。外贸多元化支撑明显。
对共建“一带一路”国家进出口2677.83亿元，增长11.6%。对东盟、欧盟、中国台湾、
中国香港、RCEP国家进出口分别增长21.8%、47.4%、72.2%、50.1%和11.6%。重点产

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品出口快速增长。机电产品出口增长25.6%，高新技术产品出口增长26.3%，电动载人
汽车出口增长66.1%。集结中心建设持续深化。中欧班列（西安）开行6037列，增长
21.1%；运送货物696万吨，增长23.7%。

              图 2-1-11-8 西安市进出口贸易总值及增速

                                   数据来源：西安市统计局

（2）西安市城市规划

1）城市总体规划

随着2022年西安都市圈发展规划获批，“三区三线”划定成果获自然资源部批复，
新增城镇建设用地271.5平方公里。为提升城市综合能级，发挥国家中心城市辐射带动
作用，西安确立了“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略，进一步优化
城市空间布局，遏制中心城区无序蔓延，拓展外围节点功能承载力，带动西安都市圈
高质量发展。南控：秦岭作为国家中央公园来打造，使秦岭北麓成为绿色经济带、生
态大屏障；北跨：北跨渭河，打造渭河世界级景观带，使渭北成为工业新重镇、城市
新组团；西融：加强与周边城市规划衔接、融合发展，不断提升对陕西、对西北发展
带动能力；东拓：整合东部板块，使东部区域成为开放新高地、国际化大通道、城市
新中心；中优：疏解人口、降低密度、提升品质，彰显千年古都底蕴，建设中华民族

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共有精神家园标识地；三轴：南北贯穿大西安的三条轴线。古都文化传承轴：处于中
间位置，是长安龙脉，南接秦岭终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，传承大
西安历史脉络。科技创新轴：位于西侧，纵贯西咸新区。国际开放轴：位于东侧，沿
灞河南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区；两带：东西横向上的秦岭生态
带、渭河生态带；多中心：西侧西咸新区建设大西安新中心、中间依托中心城区建设
大西安核心区、东部建设现代服务新中心。

     图 2-1-11-9 “南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略图

2）国土空间总体规划

依据国务院2025年关于《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复，
西安市将以秦岭脉、秦创原、丝路桥、长安城为规划主线，坚持以人民为中心，统筹
发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥西部经济中心、科技创新中心、先进制造
业基地、对外交往中心以及国际旅游目的地等功能。

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            图 2-1-11-10 西安市国土空间开发格局图

（3）西安高新区情况

西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006年被科技
部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015年8月，国务院正式批复
同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4月，陕西自贸区正式挂牌，高新功
能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税等通关模式创新为特色的核心
片区正式启动建设。2021年，西安高新区启动建设由中央创新区、生态文创区和硬科
技产业区三个片区组成的丝路科学城。并开启了“实力高新、科创高新、品质高新、
幸福高新”建设新征程，推动综合实力迈上新台阶。根据2025年1月西安高新区发布《
西安高新区建设世界领先科技园区行动方案（2025-2030年）》，高新区将通过实施五
大重点任务，于2030年初步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领先科
技园区，先进制造业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质生产力发
展高地。

西安高新区位于西安市城市中心西南侧。成立之初启动面积2.7平方公里，经过30
多年的飞速发展，目前辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，面积296.7平方公里，
为高新经济发展蓄足力量。

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2025年1月，西安高新区管委会通过官网发布《西安高新区2025年重点建设项目清
单》，明确将交通基础设施列为“城市能级提升”板块的核心内容。清单显示，当年
计划实施交通项目46个，涵盖快速路网、地铁接驳、智慧交通等领域，总投资规模达
138.96亿元。2025年上半年，西安高新区持续完善城市空间布局和资源配置，推进35条
续建道路建设，开建公共停车位1301个，新建和提升绿地14.2万平方米。高新至鄠邑高
速复合通道、西鄠路市政化改造、京昆高速改扩建、有轨电车等重点项目加快建设，
构建起内联外畅的综合交通体系。

西安高新区在2024年发展良好。在全国178家国家高新区综合评价中，排名跃升至
全国第5位、位居中西部第一；地区生产总值（GDP）从2020年的2,410.1亿元跃升至
2024年的3,372.38亿元。2024年，西安高新区实现规上工业总产值4,106亿元，增加值增
速6.8%，增加值全市占比49.3%；工业投资369.78亿元，全市占比37%；专精特新中小
企业达566家，国家专精特新“小巨人”企业76家，占全省比重31%。一季度，规上工
业总产值1,006亿元，同比增长16%，实现历史新突破。2024年，西安高新区实现地区
生产总值3,372.38亿元，同比增长4.1%。完成固定资产投资1,006.9亿元，完成社会资本
投资855亿元，外贸进出口总值2,831.2亿元，同比增长24.3%，净增外贸经营主体128家。
全年完成规上工业总产值4,106.17亿元，同比增长5.6%，全市占比42.4%，规上工业增
加值增速6.8%，完成工业投资369.78亿元，全市占比37%，完成工业技改投资205.25亿
元，增速15.5%，全市占比55.8%。

2025年全区进出口总值达3592.9亿元，同比增长26.9%，其中，出口2444.72亿元，
增长34.03%；进口1148.18亿元，增长14%，同期贸易顺差1296.54亿元，拉动全省外贸
增长16.8个百分点，拉动全市增长18.5个百分点，稳居省市外贸“绝对主力”地位。

外贸高速增长的背后，是持续优化的贸易结构和日益凸显的产业竞争力。2025年，
高新区贸易方式与产品结构亮点纷呈，加工贸易增长22.8%。一般贸易增长33.6%；高
新技术产品出口1896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%；“新三样”产品出口
353.6亿元，增长69.4%，占出口总值的14.5%，区内产业价值链地位持续提升。全区有
进出口记录的经营主体超1400家，在西安市占比28%。外商投资企业为主带动全区外贸
稳定增长，2025年外商投资企业进出口增长29.1%，民营企业进出口增长15.5%，国有
企业进出口增长17%。

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2、区域内现有在运营和未来 3 年已规划可比竞品分析

（1）同行业可比项目的竞争分析

1）不动产项目周边竞品情况

根据戴德梁行市调报告，不动产项目周边范围内竞争性物业主要为西安环普国际
科技园、腾飞科汇城和大华股份西安数智产业园。

                     表 2-1-11-1 不动产项目周边案例
                             案例一
项目名称 西安环普国际科技园
地址 西安市高新区天谷八路 211 号
建成时间 一期 2014 年，二期 2016 年，三期 2021 年
物业公司 金地物业管理有限公司
楼层数 6-21
层高 约 4.2 米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
       园区总占地面积 223 亩，规划总建筑面积 48 万平方米，项目分三期开发：一期：总
       建筑面积约 12 万平方米的多层大开间办公楼；二期：19 万平方米高层办公楼及综合
       配套区；三期：总建筑面积 17 万平方米，包括高层办公楼及会议中心。园区包含多
       层研发办公楼，高层塔楼及下沉式配套广场，可满足客户多方面空间需求。
       高品质商务空间：两栋地上六层，地下一层，总建筑面积 12 万平方米。大开间，单
园区规模
       层面积 4500~6000 平方米，标准层高 4.2 米。
       高层塔楼：五栋地上 15 层-22 层，总建筑面积约 35 万平方米，单层建筑面积约
       1500~1800 平方米，标准层高 4.2 米；
       下沉配套广场：约 7000 平方米的商业配套面积，云集餐饮、健身、咖啡、零售等各
       类高端服务机构。
       配有地下停车位约 2740 个；电梯：写字楼部分客梯 6 个、货梯 1 个；空调：中央空
设施
       调；网络：联通、电信。
       租金（含税）：约 50~65 元/平方米/月；
       物业管理费：18.35 元/平方米/月（含空调，集控）；
入驻费用
       园区停车费：园区为地下停车位，约为 200 元/月/个（含管理费）；
       出租率：约 80%～90%。
核心入驻 软通动力（西安）、施耐德电气（西安）、汇丰软件（西安）、中软国际（西
企业 安）、浪潮（西安科创中心）等。
                             案例二
项目名称 腾飞科汇城
地址 西安市高新区天谷七路 88 号
建成时间 2016 年
物业公司 新加坡腾飞物业管理有限公司
楼层数 23
层高 约 4.5 米

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装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
       新加坡腾飞科汇城园区总占地面积约 26.59 亩，包括两座 23 层研发大厦及一座独栋
园区规模
       研发大楼，总建筑面积约为 12 万平方米。
       配有地下停车位约 879 个；电梯：客梯 6 个、货梯 2 个；空调：中央空调；网络：联
设施
       通、电信。
       租金（含税）：约 50~65 元/平方米/月；
       物业管理费：约 17 元/平方米/月（含空调，集控）；
入驻费用 园区停车费：平面车位约 300 元/月/个（含管理费），机械车位约 150 元/月/个（含
       管理费）；
       出租率：约 80%～90%。
核心入驻 上海电气风电集团、西安咸林能源科技、长鑫存储技术（西安）、科睿唯安科技
企业 （西安）等。
                          案例三
项目名称 大华股份西安数智产业园
地址 西安市高新区云水二路
建成时间 2022 年
物业公司 /
楼层数 12
层高 约4米
装修标准 公共区域普通装修、内部部分精装修、部分简装、部分楼宇毛坯
       占地面积约 133.7 亩，总建筑面积约为 30 万平方米，由 8 栋研发办公楼及 4 栋配套
园区规模
       楼组成。
设施 配有地下停车位约 1900 个；电梯：/；空调：中央空调；网络：联通、电信、移动。
       租金（含税）：装修房源约 48-55 元/平方米/月、毛坯房源约 38-40 元/平方米/月；
       物业管理费：约 9 元/平方米/月（24 小时 VRV 自控空调）；
       园区停车费：约为平面车位 300 元/月/个（含管理费）。
入驻费用
       出租率：1 幢自用，其余七幢对外出租，目前 5 幢散租，8 幢整租满租，2 幢出租中，
       其余四幢委托运营商经营（2 栋整租），配套用房目前出租中。目前底层租户出租率
       约为 70%～75%。
核心入驻
       大华集团、蝉鸣科技（西安）、西安因联信息科技等。
企业

得益于西安软件新城长期积累形成的产业聚集优势，园区资产整体上出租率较高。
上述竞争性园区与不动产项目同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争风险，但具
体的物业定位及细分的客户群体仍存在部分差异。

西安软件新城项目作为陕西省、西安市“十二五”期间规划建设的重点项目之一，
以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动互联网、集成应用
服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业——新一代信息技术，
区域园区客户群体存在一定程度的重合，客观上存在同业竞争的风险。

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由于区域内包含多个产业园由国有企业负责运作，在招租盈利的一般职责以外，
还肩负着吸引优质企业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内
落户的企业提供力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基
金。西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城为区域市场化园区，租金定价均高于标
的项目，因此从价格角度来看，标的项目具有优势。

2）竞争关系分析

西安环普国际科技园：区域头部产业载体，产业生态成熟，依托华为西研所等龙
头企业聚集大量上下游企业，与标的项目定位高度契合，面向中大型科技企业及成长
型团队。其规模更大、业态更全，但租金及物业费更高，可租空间紧张、大面积房源
稀缺，高成本筛选了部分租户。标的项目凭借低租费、充足车位、大面积房源充足的
性价比优势，吸引成本敏感型企业，二者形成互补竞争。

新加坡腾飞科汇城：与标的项目建成年代相近、装修标准一致，主要服务中小型
企业，但产业聚集度一般，无核心龙头企业带动，且租金、物业费、车位费均高于标
的项目，出租率更低，整体竞争力稍弱。因地理位置紧邻，部分对区位要求高、成本
敏感度低的小企业将其作为备选，与标的项目形成近距离轻度竞争。

大华股份西安数智产业园：物业较新，装修分梯度、租金分层定价，毛坯房源对
初创企业、需定制办公空间的客户吸引力强，填补了区域梯度需求空白。其租金、物
业费与标的项目接近，规模及配套能力相当，分流了对装修灵活性有要求的客群，与
标的项目形成直接差异化竞争。

（2）未来竞品分析

1）区域未来竞品情况

根据区域内土地出让信息和公开资料整理，区域内主要在建及拟开业的同类项目
情况如下：

            表 2-1-11-2 区域内主要在建及拟开业同类项目

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                                                              建设进度及
项目 建筑面
      片区 经营模式 物业类型 土地性质 可租面积 预计投运时
名称 积
                                                                间
浪 潮
      丝路 预计自用
西 北 包含 25 栋楼 约
      软件 为主，少 预计 2026
总 部 单体建筑及 30.87
      城云 量物业配 工业用地 均未确定 年 10 月份
基 地 相关配套设 万平方
      水六 套进行租 建成投用
建 设 施 米
       路 赁
项目
三 人
                                                               一期计划
行 数 预计自用 7 栋 3-22 层
                                                              2026 年 12
字 信 丝路 为主，少 厂房、1 栋 约 15
                                                              月投用，整
息 产 软件 量物业配 19 层配套办 工业用地 万平方 均未确定
                                                                体计划
业 基 城 套进行租 公楼，共 8 米
                                                              2028 年投
地 项 赁 栋建筑
                                                                 用
目
中 电 2 栋塔楼和 1
           预计自用
科 太 栋配楼（含
      丝路 为主，少 约 15.2 约 8 万平方米 预计 2026
极 西 研发塔楼、
      软件 量配套对 工业用地 万平方 （1 号楼及 2 年 3 季度投
安 产 总部办公
       城 外租赁， 米 号楼） 入使用
业 园 楼、配套综
           部分出售
项目 合服务楼）
                               商业服务业 约 7.3 万平方
百 度 预计自 约
                  展示中心、 设施用地 米（主要用于
智 慧 新城 用、面向 19.38 预计 2027
                  多栋主体建 （B29 其他 生态合作伙伴
中 心 区 产业方合 万平方 年竣工投用
                    筑 商业服务业 办公及配套服
项目 作租赁 米
                                用地） 务空间）

2）区域内未来竞品对不动产项目的影响分析

A.市场竞争格局分析

a.新增供应以“自用”为主

项目均定位于特定企业的总部基地或研发中心，同时目前运营管理机构从市场公
开渠道并未获取以上项目对外明确招商消息。初步判断上述项目以企业自用为主，其
次是吸引其产业链上下游的生态伙伴入驻，预计其实际投向纯商业租赁市场的面积将
显著低于总建筑面积，稀释了对租赁市场的直接冲击。

b.新增供应入市时间分布较为均匀

从预计投用时间看，供应释放分批分布在2026年至2028年，避免了在单一时间点
形成过度集中的供应，为市场逐步消化增量提供了缓冲期。

c.新增供应项目区位分布

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中电科太极西安产业园项目与本项目的区位基本一致，构成竞争关系；浪潮西北
总部基地和三人行数字信息产业基地虽同处高新区丝路软件城片区，但其区位条件相
对逊于本项目；百度智慧中心位于新城区，与本项目距离较远，从区位上与本项目不
构成直接竞争关系。

B.本项目竞争优势

a.本项目产业集聚效应明显，配套完善，运营成熟

产业生态完善，客户黏性强劲：项目已集聚了以阿里巴巴、易点天下等龙头企业，
形成了规模化的产业集群，构建起成熟完备的产业生态，具备显著的产业协同效应，
同时沉淀了稳固的企业客户粘性。

产品类型丰富，硬件适配度高：本项目提供高层、小高层、多层等多元产品形态，
建筑层高、楼面承重、电力配置等硬件标准均量身适配研发企业需求。其中多层产品
在空间布局灵活性、园区环境品质等方面优势突出、吸引力显著。区域内主要在建及
拟开业竞争性项目产品形态相对单一，基本为高层。

地理位置优越，交通出行便捷：项目坐落区域核心地段，公共交通通达性强，云
轨软件新城站专属接驳园区，通勤出行高效便利。

内外配套成熟，生活服务齐全：园区外部优质公共资源集聚，涵盖西安人才公园、
陕西省图书馆、高新八小、高新区第十四小学、高新区第四中学、高新区第十六小学、
高新区第十初级中学、儿童医院等教育、医疗、文化休闲配套；

园区内部规划超1万平方米员工餐厅，同步引入品牌超市、咖啡茶饮、健身会所、
药店、快递服务中心及数十家特色餐饮等商业业态，全方位提升园区综合服务能级，
优化企业及员工办公生活体验。

b.运营管理机构是专业产业园投资运营商，在区域内具有运营和资源优势。

丰富的运营经验与资源积累：已累计开发运营约170万平方米产业空间，成功引进
了包括阿里巴巴、易点天下、施耐德、美光等超过400家知名科技企业，积累了深厚的
产业资源与客户网络。

                        129
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体系化的运营能力：形成了涵盖产业研究、孵化投资、招商运营、资产管理的完
备产业运营体系，并秉持“社区化”运营理念，能够有效应对市场变化，提升项目吸
引力与租户黏性。

3、区域核心客群特征和需求情况

（1）西安市产业园区市场概况

1）西安市产业园区市场分布及特点

目前，西安市产业园约617个，其中雁塔区产业园数量约133个，在全市占比最多
约22%。长安区约121个占比约20%，未央区约115个占比约19%，其余分布在灞桥区、
高陵区等其他区县，西安市主要产业片区分布如下：

             图 2-1-11-11 西安市主要产业片区分布

其中高新技术开发区围绕光电子信息、生物医药、汽车、智能制造、新能源新材
料、人工智能、航空航天等领域，形成“芯（集成电路）——软（高端软件）——端
（智能终端）——网（智能网络）”为一体的产业集群，加快建设世界领先科技园区。

                       130
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             图 2-1-11-12 西安高新区各组团产业方向

            图 2-1-11-13 西安高新区产业园区空间布局

2）产业园区历史供应分析

西安市科研办公类产业园数量逐年增长，总体供应量也随之增加，据不完全统计，
2016年存量园区规模约111万平方米，2025年增加至约544万平方米，在政府的强烈导
向作用下，产业园区数量激增，产业地产实现大发展。国家级新区、开发区以及自贸
区等政策支持，让区域性建设热度持续不减。国家发改委更是打破传统行政区域限制，
明确支持“飞地经济”发展模式。

                       131
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           图 2-1-11-14 西安市产业园区存量及新增供应统计

                                    数据来源：戴德梁行

3）产业园区租金及空置率分析

作为西部地区中心城市和“一带一路”的重要节点城市，西安市持续成为外商投
资性企业、区域总部和研发中心最大的聚集地之一，极大推动了产业园区市场的迅猛
发展。目前，西安市的产业园区主要集中于雁塔区（含高新区部分）、长安区（含高
新区和西咸新区部分）和未央区。西安市产业园区多以租赁形式投放市场，一些新入
市的园区由于产业聚集度较低和未成熟的商务氛围，租金报价相对较低；目前西安市
产业园区根据园区类型、区位、产业聚集度等因素不同，租金报价差异较大，研发办
公类园区普遍在35~65元/平方米/月，2025年平均出租率约为78%。产业园区租户类型中
，软件/互联网/通信/科技/能源化工/制造行业租户占比最大，此外主要集中在食品加工、
机械加工、装备制造、生物医药和化工行业。

统计数据显示，2025年西安市产业园平均租金表现为下行趋势，约为39元/平方米/
月。本项目位于西安高新区西安软件新城，截至尽调基准日2026年3月31日，出租率为
86.43%，研发办公平均租金为50.26元/平方米/月。该项目历史合同租金单价稳定，但近
两年由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予部分租
户免租期优惠，导致近两年有效租金小幅下滑。据不完全统计，区域产业园区历史租
金水平统计如下：

                       132
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        图 2-1-11-15 西安市产业园区租金及出租率统计图

                                     数据来源：戴德梁行

4）需求情况分析

2025年，高新区仍是去化主力区域，互联网软件与服务、互联网硬件技术与设备、
能源化工三大赛道延续高景气，航空航天及军事工程类需求环比显著上涨，成为市场
新增亮点。

全市企业租赁需求仍以“搬迁”为主导，成本控制与区位优化仍是企业选址核心
动因，新设立企业数量较往年收缩显著；企业选址仍以区内流动为主导，受写字楼持
续降价影响，专业服务类企业留驻写字楼的意愿增强，向产业园导入节奏明显放缓。

（2）西安高新区产业园市场核心客群特征和需求情况

1）西安高新区产业园分布情况

从区域产业园分布来看，目前西安市高新区内产业园数量较多，主要集中于科技
路片区、锦业路片区，西三环片区以及上林路片区。不动产项目位于西三环片区，周
边有多个产业园区正在正常运作中，主要产业园统计如下：

                        133
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                图 2-1-11-16 西安高新区产业园分布图

2）西安高新区软件新城片区

西安高新区软件新城位于城市中心区西南侧，规划范围为西三环以西、绕城高速
以东、富鱼路以南、科技八路以北区域，规划总占地面积约25平方公里，总规划建筑
面积2,400多万平方米。

西安软件新城以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动
互联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业—
—新一代信息技术，力争打造成为国内软件产业创新发展的引领区、支撑创新业态发
展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和信息服务基地，是西安市建设国
际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流园区的重点板块。

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                  图 2-1-11-17 西安软件新城

区域内聚集了全市90％以上的软件和信息技术服务业企业。软件新城现已初步形
成了“2+5+N”产业发展新格局：2即应用软件、信息技术服务两大优势产业，5即集成
电路设计、跨境电商、大数据与云计算、数字创意、信息安全五大新兴产业，N个即人
工智能、5G、工业互联网、物联网等多个未来产业。

4、区域经济发展和供需情况对项目运营的影响

（1）区域经济发展和供需情况

1）西安市经济发展情况

西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济增长。
GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，西安市经济
发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP破万亿城市，2025
年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。与此同时人均生
产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至2025年10.53万元。

                         135
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              图 2-1-11-18 西安市地区生产总值及增长率

                                   数据来源：西安市统计局

2）行业规模与结构

A.产业整体规模分析

西安市软件和信息技术服务业规模持续扩大，已成为国民经济的重要支柱产业。
2023年，西安市信息传输、软件和信息技术服务业增加值达927.74亿元，比上年增长
7.5%，占GDP比重达7.7%。从收入规模看，2023年西安市软件业务收入达2309亿元，
位居全国第13位。

从增长趋势看，西安市软件和信息技术服务业保持较快增长。2023年，西安市信
息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长7.5%，高于GDP增速2.3个百分点。
2024年上半年，西安市信息传输、软件和信息技术服务业营业收入370.04亿元，同比下
降1.3%，降幅较1-4月收窄2.6个百分点。尽管增速有所放缓，但仍保持了相对稳定的发
展态势。

从企业数量看，西安市软件和信息技术服务业市场主体快速增长。截至2023年末，
全市共有信息传输、软件和信息技术服务业企业法人单位39824个，比2018年末增长
155.4%；从业人员325357人，比2018年末增长58.6%。西安高新区丝路软件城作为核心

                         136
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载体，已聚集软件企业超过4300家，其中规上企业从197家增长到252家，亿元以上企
业由61家增长到81家。

B.区域分布格局

西安市软件和信息技术服务业呈现“一核多区”的空间布局，以高新区为核心，
辐射带动经开区、航天基地、西咸新区等区域协同发展。

高新区作为西安市软件和信息技术服务业的核心承载区，聚集了全市90%以上的软
件和信息技术服务业企业。2023年，西安高新区软件和信息服务业规上企业营收达
654.1亿元，软件行业增加值占高新区GDP的比重由17.8%提高到19.3%。高新区拥有华
为、中兴、三星等知名企业，以及vivo、OPPO研发中心等智能终端研发机构。

（2）产业园区未来供应分析

从规划来看，区域内产业园区未来将呈现出持续增长的供应趋势，从实际交付来
看，近年来由于市场竞争加剧，产业园业主普遍“以延待变”，交付延期现象频发，
市场未来供应量的不确定性较高。工程进度和运营策略等因素相互交织，单一业权业
主持有的供应量有限，预计供应主要集中在企业自建园区的交付上。

分区域看，2026-2027年随着秦创原·生态科创岛、数字能源岛、中电科太极西安产
业园、三人行数字信息产业基地、曲江电竞产业园等项目陆续交付，全市场将迎来近
100万平方米的供应。

               图 2-1-11-19 2026-2027 年西安市产业园供应

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                                       数据来源：戴德梁行

预计未来两年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。预计
全市场空置水平可能会在2026至2027年触及阶段性高点，未来几年租金也将面临下行
压力。

（3）不动产项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势分析

1）优势

A.区位优势：不动产项目位于西安软件新城，所在区域聚集了全市90%以上的软件
研发企业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40家。标的项目交
通条件较为便捷，周边有城市交通主次干道天谷八路、云水一路、科技八路、西三环
路等，周边设有云水一路天谷八路口、云水二路天谷八路口等公交站，分布有116路、
198路、272路、303路、339路、526路、821路、高新8号线、186路、199路、828路等多
条公交线路，标的项目对外交通较为便捷，距离西安西站约14公里，距离西安火车站
约20公里，距离西安北站约27公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。

B.产业优势：不动产项目区域内集聚了阿里巴巴西部总部、西门子（中国）有限公
司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配套企业（包括思特沃克、诚迈科技、歌
尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信息、奥博杰天、特锐德西安研发中心、
芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及国内知名企业。

C.政策优势：西安高新区出台了较为完善的发展产业、支持企业的优惠政策，明确
支持软件和信息服务业发展：（一）支持信创产业发展（二）支持智能汽车软件研发
（三）支持集成电路设计提升（四）支持出海产业成长壮大（五）支持产业创新中心
建设（六）支持应用场景试点示范（七）培育数字化转型服务商（八）支持制造业软
件业务剥离（九）支持企业突破发展（十）支持重大发展项目。

D.配套优势：不动产项目区域内分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、中
国邮政储蓄银行、中国银行等金融机构，分布有安朴酒店、西安高新区喜来登酒店，
区域商务配套较为完善，分布有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、中软国际
科技园等科技产业园区，区域内人群整体素养较高，周边休闲娱乐场所有西安人才公

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园、鹤鸣湖公园等。不动产项目配套有3,117个停车位，C1-C3栋配套有10,286.74平方米
园区食堂，充足的车位、便利的餐厅为员工提供更加便捷的生活条件。

E.规模优势：不动产项目包括10幢地上房地产，3幢地下房地产，总建筑面积为
325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米、地下车库建筑面积为
84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面
积为27,770.61平方米，适中的建筑体量不仅有利于日常管理，也能满足园区成长型企
业后续扩租的需求。不动产项目A区、B区楼栋为5层低层建筑，D区为11层中层建筑，
E区为22层高层建筑，不同的楼层分布为租户提供了更多的承租选择，有利于不动产项
目出租经营。

F.大租户优势：不动产项目目前承租租户为140户，平均承租建筑面积为1,309.81平
方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户承租建筑面积在1,000平方米以下，
其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%，约15.00%的租户承租建筑面积在1,000-
3,000平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面积的21.17%，约10.71%的租户承租
建筑面积在3,000平方米以上，其承租建筑面积占已出租建筑面积的61.54%，从租户数
量来看，租户分散度较好，从承租空间来看，大租户又相对集中。大租户的变动对出
租率等经营指标的影响较大，但就当下市场环境下，大租户对园区的经济稳定、生态
构建、风险抵御、品牌升级具有不可替代的作用。

G.先发与成熟度优势：作为已运营园区，提供了稳定的办公环境和即时的入驻能
力，对风险厌恶型或急需扩张的企业吸引力巨大。初具规模的入驻企业群体形成了基
本的产业氛围与社区网络，商业配套已落地运营，生活便利性有保障。

2）劣势

A.历史租金定价：不动产项目由西安市高新区软件新城建设发展有限公司开发建
设，建成后委托西安软件园发展中心运营，西安软件园发展中心是西安高新区管委会
下设的园区运营单位，在招租盈利的一般职责以外，还肩负着吸引优质企业落户，促
进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内落户的企业提供力度较大的各类
优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基金，因此不动产项目租金定价并
未及时响应市场，自运营以来租金标准一直保持50元/平方米/月。

                        139
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B.物业品质滞后：不动产项目竣工于2016-2018年，部分楼栋（如A/B区）为低层建
筑，公区装修（混合砂浆墙面、地砖地面）与新建园区（如大华股份西安数智产业园，
含精装修产品）相比标准较低，对追求高品质办公环境的科技企业吸引力有限。

3）机会

衍生产业：软件信息产业园会衍生出软件服务、互联网金融、商务办公服务等多
种直接相关服务。同时会刺激类似于第四方物流、云数据等增值性服务行业。园区的
入驻为当地扩充就业岗位，同时带动平台周边商贸、餐饮、服务等产业发展。借助区
域特性属性，区域经济条件、政府规划指导、区域优惠政策、区域企业分布、教学研
究机构、人才、物流、交通等条件，园区发展的承载力会更好。

4）威胁

产业分流：西安软件新城产业聚集度较高，潜在需求较为可观，目前区域内优质
物业项目的容量有限，但随着中电科太极西安产业园陆续建成并投入使用，优质专业
的产业园办公供给量随之增加。加之新建园区的政策优势及功能的更新，原有租户会
有更多的选择，因而可能会导致疏解部分租户。

二、经营业绩与财务状况分析

投资有风险，本章节为不动产项目经营业绩概况及重要财务状况分析，投资人在

投资本基金之前，请仔细阅读本基金“不动产项目备考财务报表及审计报告”，具体

请参见本招募说明书附件。本招募说明书中，部分合计数与各报表项目直接相加之和在尾

数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入。

不动产项目自2016年9月开始运营，截至2026年3月31日，基础资产整体已运行8年
以上，项目经营已从培育期转向成熟期，目前整体经营稳健。不动产项目近三年及一
期主要财务经营情况如下：

               表 2-2-1-1 不动产项目主要财务指标
                  2026 年 3 月 2025 年末/ 2024 年末/
    项目财务指标 2023 年末/度
                  31 日/1-3 月 度 度
    总资产（亿元） 10.20 10.52 10.51 10.78

                           140
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      资产负债率（%） 57.62% 59.37% 60.40% 66.13%
      营业毛利率（%） 67.82% 67.24% 72.06% 73.41%
      营业收入（亿元） 0.27 1.06 1.10 1.15
      净利润（亿元） 0.05 0.20 0.20 0.16
      EBITDA（亿元） 0.21 0.84 0.92 1.01
    运营净收益（亿元）① 0.21 0.79 0.89 0.93
                           2024 年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧影响，出
                           租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净
                           收益、EBITDA 相应减少。2025 年对项目设备设施进行了
大幅波动/持续为负等异常情况
                           提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长 24.17%，
      （如有）
                           导 致 当 年 EBITDA 继 续 下 降 。 评 估 预 测 2026 年 -2033 年
                           EBITDA 均低于 2025 年度，预测期前十年运营净收益均未
                           超 2025 年金额，预测较为审慎。

                     表 2-2-1-2 不动产项目主要经营指标
                   2026 年 3 月 31
    项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度
                      日/1-3 月
期末出租率②（%） 86.43% 88.34% 88.56% 82.05%
平均出租率③（%） 85.48% 87.18% 85.84% 89.06%
期末表面租金单价④
                            49.95 49.89 50.91 50.28
（元/平/月）
期末有效租金单价⑤
                            45.23 44.96 48.01 49.66
（元/平/月）
期末有效租金单价增长
                           0.60% -6.36% -3.32% 1.48%
率（%）
租金收缴率⑥（%） 98.94% 99.96% 100.00% 99.99%
                     0-3 年 32.60% 0-3 年 37.14% 0-3 年 36.74% 0-3 年 39.21%
                      3（含）-5 年 3（含）-5 年 3（含）-5 年 3（含）-5 年
    租赁合同期限分布
                           57.66% 53.63% 56.91% 52.69%
                   5 年以上 9.75% 5 年以上 9.23% 5 年以上 6.35% 5 年以上 8.11%

    注 1：运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支
出

    注 2：期末出租率=∑（年末在租租户面积）/可租赁面积

    注 3：平均出租率=∑（租赁天数 x 租赁面积）/（总可租赁面积 x 当年天数）

    注 4：期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）

    注 5：期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）

注 6 ： 租金收缴率=1-截至 2026 年 6 月 30 日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同
等协议中约定的应收租金收入

                                       141
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（一）不动产项目财务状况

1、备考审计报告及审计意见

西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城”或“项目公司”
）成立于2014年3月28日，持有西安软件新城软件研发基地二期项目全部资产，其中部
分资产不纳入本次不动产基金，对此，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签
署《分立协议》，项目公司与分立新设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对
项目公司的资产、业务、人员及负债等相关权利、义务进行划分和承继。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定审
计了项目公司所持有的位于陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号西安软件新城
研发基地二期经营业务（以下简称“不动产项目”）所编制的备考财务报表，包括
2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日、2026年3月31日的备考资产负债
表，2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份备考利润表、备考现金流量表以
及备考财务报表附注，并出具了标准无保留意见的审计报告（编号为：
XYZH/2026XAAA5B0324）。

不动产项目财务状况如下：

（1）资产负债表

                   表 2-2-1-3 项目公司备考资产负债表

                                                                            单位：万元
                 2026 年 3 月 31 2025 年 12 月 2024 年 12 月 2023 年 12 月
       项目
                       日 31 日 31 日 31 日
流动资产：
货币资金 750.60 3,122.64 - -
应收票据 14.85 24.35 19.68 -
应收账款 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
应收款项融资 - - 19.89 -
预付账款 0.25 - 0.21 -
其他应收款 - - 9.30 13.05
其他流动资产 - 54.42 - -
流动资产合计 2,032.77 4,506.75 2,024.83 2,152.98
非流动资产：

                                     142
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                  2026 年 3 月 31 2025 年 12 月 2024 年 12 月 2023 年 12 月
       项目
                        日 31 日 31 日 31 日
投资性房地产 99,318.98 99,998.57 102,593.70 105,273.06
固定资产 2.42 2.31 2.48 2.34
长期待摊费用 662.99 697.30 485.29 325.92
非流动资产合计 99,984.38 100,698.18 103,081.47 105,601.33
资产总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
流动负债：
应付票据 403.08 378.73 - -
应付账款 507.77 538.33 621.13 430.54
预收账款 248.31 236.49 306.99 364.27
应付职工薪酬 2.02 7.95 18.86 24.91
应交税费 571.04 402.14 1,089.09 772.34
其他应付款 57,051.74 60,893.48 61,445.80 68,089.59
一年内到期的非流动负
                               - - - 1,579.10
债
流动负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
所有者权益合计 43,233.19 42,747.82 41,624.42 36,493.55
负债和所有者权益总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31

（2）利润表

                      表 2-2-1-4 项目公司备考利润表

                                                                                   单位：万元
            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、营业总收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
减：营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
财务费用 756.27 2,701.84 3,808.97 5,490.93
加：其他收益 - - - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） 8.64 -20.97 50.48 557.99
二、营业利润 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.41
三、利润总额 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.41

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          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
减：所得税费用 165.90 682.6 649.26 330.85
四、净利润 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
五、综合收益总额 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55

（3）现金流量表

                 表2-2-1-5 项目公司备考现金流量表

                                                                          单位：万元
                            2026 年 1-3 2025 年 2024 年 2023 年
           项目
                                月 度 度 度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,896.36 11,694.31 11,677.22 17,777.51
收到其他与经营活动有关的现金 152.51 296.95 390.92 1,027.43
        经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
购买商品、接受劳务支付的现金 100.22 334.61 332.24 91.47
支付给职工以及为职工支付的现金 46.17 109.94 145.17 329.99
支付的各项税费 459.42 3,404.09 2,269.44 2,232.09
支付其他与经营活动有关的现金 18.81 28.41 156.14 331.66
        经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
二、投资活动产生的现金流量：
        投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
                                    46.45 546.56 323.36 364.11
付的现金
        投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
三、筹资活动产生的现金流量：
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 11,020.28
        筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
偿还债务支付的现金 - - - 16,017.75
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 756.58 2,702.64 3,739.97 5,303.39
支付其他与筹资活动有关的现金 3,993.26 1,742.37 5,101.81 5,154.76
        筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
                                                                                  -
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78
                                                                          15,455.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,372.04 3,122.64 - -
加：期初现金及现金等价物余额 3,122.64 - - -
六、期末现金及现金等价物余额 750.60 3,122.64 - -

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2、备考财务报表的编制基础

项目公司管理层根据与平安基金签署的备考财务报表编制基础备忘录编制备考财
务报表，用于反映不动产项目2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日及
2026年3月31日的财务状况以及2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份的经营
成果和现金流量，以供设立不动产基金之用，不适用于其他目的。

基于编制本备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示2023年12月31日、
2024年12月31日、2025年12月31日及2026年3月31日备考资产负债表；2023年度、2024
年度、2025年度及2026年1-3月份的备考利润表、备考现金流量表以及对备考财务报表
使用者具有重大参考意义的备考财务报表项目附注。备考财务报表不构成按照企业会
计准则编制的完整财务报表。由于备考财务报表的报告主体并非真实的公司实体，备
考财务报表所附财务信息并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报
表期间或未来期间的真实财务状况、经营成果和现金流量。

备考财务报表系假设项目公司于2023年1月1日前已经完成了资产重组工作，将用
于发行REITs产品的不动产项目作为一个整体保留至项目公司，并采用《备考财务报表
审计报告》附注中所述的重要会计政策、会计估计和财务编制基础方法进行编制。

3、重要会计政策和会计估计

（1）应收款项

项目公司应收款项包括应收租户租赁款、停车位费、空调费等。对外出租研发办
公楼及商业配套形成的租赁应收款和委托西安高新配套收取的停车位费、空调或者新
风系统收费形成的应收款项，根据合同约定的金额在租赁期内和委托期间按直线法确
认租金收入和停车费收入、空调费收入并相应形成应收账款，以摊余成本计量。对于
应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。

项目公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（
包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期
信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，
由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

                          145
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对于包含重大融资成分的应收款项，项目公司选择采用预期信用损失的简化模型，
即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

项目公司对于信用风险显著不同、具备以下特征的应收票据、应收账款单项评价
信用风险。如：未续期的银行承兑汇票；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款
项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，对于应收票据、应收账款，项目公司在单
项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据，而在组合基础上
评估信用风险是否显著增加则是可行的。项目公司基于共同风险特征将金融资产划分
为不同组合，在组合的基础上编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。

对于其他应收款、长期应收款，项目公司依据风险特征，参考历史信用损失经验，
结合当前状况及未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续
期预期信用损失率，计算信用损失。

1）应收账款坏账准备

A.单项计提坏账准备的应收账款

公司对于单独评估信用风险的应收款项，包括与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁
的应收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单项
计提坏账准备。

B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的应收账款

a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、应收与公司内部项目有关的客户往
来等确定能收回的往来款项。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通常不确认预期信用损失。

b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失
率对照表，计算预期信用损失。

2）其他应收款坏账准备

                        146
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A.单项计提坏账准备的其他应收款

包括单项金额重大及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。

B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的其他应收款

a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、备用金（除离职外）、保证金、定
金及押金、应收与公司内部项目有关的客户往来等确定能收回的往来款项，认定为无
信用风险。

b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合
当前状况及未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄和整个存续期预期信用损失率
对照表，计算预期信用损失。

（2）投资性房地产

本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地
产，并以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很
可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入
当期损益。

所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年限平
均法对其计提折旧，对于购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命
内计提折旧。

目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：

        表2-2-1-6 目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率表

项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
土地使用权 20.00－50.00 - 2.00-5.00
配套设施 8.00-20.00 5.00 4.75-11.88

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。

                               147
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自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

资产负债表日，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记
至可收回金额。

4、重要会计政策和会计估计的变更

（1）项目公司自2023年1月1日执行《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕
31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的
会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目公司备考财务报表不产生影响。

（2）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕
21号）中“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”和
“关于售后租回交易的会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目公司备考财务报
表不产生影响。

（3）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕
24号），规定对不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负债，应当按确定
的金额计入“主营业务成本”和“其他业务成本”，不再计入“销售费用”。并根据
流动性列示预计负债。项目公司执行《企业会计准则解释第18号》对本报告期内财务
报表无影响。

                      148
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（4）项目公司自2025年1月1日起无强制执行的新企业会计准则解释或修订版准则。
截至2025年12月31日，财政部发布的《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32
号）自2026年1月1日起施行，其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处
理、处置同一控制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负
债终止确认等内容，未对项目公司2025年度备考财务报表产生影响。

（5）项目公司自2026年1月1日执行《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕
32号），规定其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、处置同一控
制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负债终止确认等内
容。项目公司执行《企业会计准则解释第 19号》对本报告期内财务报表无影响。

5、税收政策

不动产项目主要税种及税率列示如下：

                    表2-2-1-7 不动产项目主要税种及税率表

        税种 计税依据 适用税率
                        应纳增值税额（除简易征收外，应纳税
增值税 额按照应纳税销售额乘以适用税率扣除 5.00%、9.00%
                        当期允许抵扣的进项税后的余额）
城市维护建设税 增值税额 7.00%
教育费附加 增值税额 3.00%
地方教育费附加 增值税额 2.00%
企业所得税 应纳税所得额 25.00%
房产税 按房产原值扣除 20%的余值、房屋租金 12.00%、1.20%
土地使用税 核减后实际占用面积 6.00 元/㎡/年

6、主要财务指标分析

（1）资产情况

                   表2-2-1-8 项目公司备考财务报表资产情况

                                                                               单位：万元、%
             2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
项目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 750.60 0.74 3,122.64 2.97 - - - -

                                            149
                     平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收票据 14.85 0.01 24.35 0.02 19.68 0.02 - -
应收账款 1,267.07 1.24 1,305.34 1.24 1,975.74 1.88 2,139.93 1.99
应收款项融资 - - - - 19.89 0.02 - -
预付账款 0.25 - - - 0.21 - - -
其他应收款 - - - - 9.30 0.01 13.05 0.01
其他流动资产 - - 54.42 0.05 - - - -
流动资产合计 2,032.77 1.99 4,506.75 4.29 2,024.83 1.93 2,152.98 2.00
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
固定资产 2.42 - 2.31 - 2.48 - 2.34 -
长期待摊费用 662.99 0.65 697.30 0.66 485.29 0.46 325.92 0.30
非流动资产合计 99,984.38 98.01 100,698.18 95.71 103,081.47 98.07 105,601.33 98.00
资产总计 102,017.15 100.00 105,204.93 100.00 105,106.30 100.00 107,754.31 100.00

    最近三年及一期末，项目公司资产总额分别为107,754.31万元、105,106.30万元、
105,204.93万元和102,017.15万元，总体保持平稳。其中：流动资产占比分别为2.00%、
1.93%、4.29%和1.99%，主要由货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款构成；非
流动资产占比分别为98.00%、98.07%、95.71%和98.01%，主要由投资性房地产、固定
资产和长期待摊费用构成。

    1）货币资金

    最近三年末，项目公司货币资金分别为0.00万元、0.00万元、3,122.64万元和750.60
万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、2.97%和0.74%。

    2）应收账款

                      表2-2-1-9 项目公司备考财务报表应收账款

                                                                                                单位：万元
                    2026 年 3 月 31 2025 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 2023 年 12 月 31
         账龄
                          日 日 日 日
1 年以内（含 1
                           1,267.28 1,092.38 1,510.34 2,221.67
年）
1-2 年 47.05 268.36 496.62 0.89
2-3 年 0.71 0.71 0.66 2.12
3 年以上 0.94 0.94 4.85 2.45

                                                   150
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                       2026 年 3 月 31 2025 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 2023 年 12 月 31
      账龄
                             日 日 日 日
      小计 1,315.98 1,362.39 2,012.47 2,227.13
减：坏账准备 48.91 57.04 36.72 87.20
      合计 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93

最近三年及一期末，项目公司应收账款账面价值分别为2,139.93万元、1,975.75万元
、1,305.34万元和1,267.07万元，占资产总额的比例分别为1.99%、1.88%、1.24%和
1.24%。截至2026年3月31日，应收账款余额为1,315.98万元，计提坏账准备48.91万元，
其中关联方应收账款余额353.99万元，占比26.90%。

3）投资性房地产

投资性房地产是项目公司的核心资产，最近三年及一期末，项目公司投资性房地
产账面价值分别为105,273.06万元、102,593.70万元、99,998.57万元和99,318.98万元，占
资产总额的比例分别为97.70%、97.61%、95.05%和97.36%。项目公司投资性房地产采
用成本法进行后续计量，房屋建筑物、土地使用权与配套设施均按照直线法进行折旧
或摊销，故报告期内账面价值逐年递减。

                   表2-2-1-10 项目公司备考财务报表投资性房地产

                                                                                        单位：万元、%
           2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
项目 占总 占总 占总
                                               占总资
            金额 资产 金额 金额 资产 金额 资产
                                               产比例
                         比例 比例 比例
房屋、建
           92,073.03 90.25 92,679.85 88.09 95,031.95 90.42 97,492.92 90.48
筑物
土地使用
            5,701.17 5.59 5,741.04 5.46 5,857.83 5.57 6,006.08 5.57
权
配套设施 1,544.78 1.51 1,577.68 1.50 1,703.92 1.62 1,774.06 1.65
合计 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70

4）长期待摊费用

最近三年及一期末，项目公司长期待摊费用账面价值分别为325.92万元、485.29万
元、697.30万元和662.99万元，占资产总额的比例分别为0.30%、0.46%、0.66%和0.65%
。长期待摊费用均为维修改造费。

（2）负债情况

                                                 151
                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

最近三年及一期末，项目公司备考财务报表的总负债规模分别为71,260.76万元、
63,481.88万元、62,457.11万元和58,783.96万元，全部为流动负债。最近三年及一期末，
项目公司负债规模逐渐减少，负债构成及变动情况如下表所示。

                表2-2-1-11 项目公司备考财务报表负债情况

                                                                             单位：万元、%
                                                                             2023 年 12 月 31
         2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
项目 日
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付票据 403.08 0.69 378.73 0.61 - - - -
应付账款 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
预收款项 248.31 0.42 236.49 0.38 306.99 0.48 364.27 0.51
应付职工薪酬 2.02 0.00 7.95 0.01 18.86 0.03 24.91 0.03
应交税费 571.04 0.97 402.14 0.64 1089.09 1.72 772.34 1.08
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
一年内到期的
                  - - - - - - 1,579.10 2.22
非流动负债
流动负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00

1）应付票据

最近三年及一期末，项目公司应付票据分别为 0.00 万元、0.00 万元、378.73 万元

和 403.08 万元，占负债总额的比例分别为 0.00%、0.00%、0.61%和 0.69%。2026 年 3

月 31 日应付票据余额 403.08 万元，主要因支付维修改造费而发生。

2）应付账款

最近三年及一期末，项目公司应付账款分别为 430.54 万元、621.13 万元、538.33

万元和 507.77 万元，占负债总额的比例分别为 0.60%、0.98%、0.86%和 0.86%，应付

账款主要为工程款、运营管理费等。

                  表 2-2-1-12 项目公司备考财务报表应付账款

                                           152
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                                                                      单位：万元、%
                              2025 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 2023 年 12 月 31
          2026 年 3 月 31 日
                                    日 日 日
项目
                    占总负 占总负 占总负 占总负
           金额 金额 金额 金额
                    债比例 债比例 债比例 债比例
运营管理费 183.02 0.31 184.38 0.30 290.50 0.46 - -
工程款 324.74 0.55 353.95 0.56 330.63 0.52 430.54 0.60
合计 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60

3）预收款项

最近三年及一期末，项目公司预收款项分别为 364.27 万元、306.99 万元、236.49

万元和 248.31 万元，占负债总额的比例分别为 0.51%、0.48%、0.38%和 0.42%。项目

公司预收款项均为对租户的预收租金。

4）应交税费

最近三年及一期末，项目公司应交税费分别为 772.34 万元、1,089.09 万元、402.14

万元和 571.04 万元，占负债总额的比例分别为 1.08%、1.72%、0.64%和 0.97%，应交

税费主要为企业所得税、房产税、增值税及附加等。

5）其他应付款

最近三年及一期末，项目公司其他应付款分别为 68,089.59 万元、61,445.80 万元、

60,893.48 万元和 57,051.74 万元。占负债总额的比例分别为 95.55%、96.79%、97.50%

和 97.05%。其他应付款主要包括往来款及借款、保证金、押金和应付利息，其中往来

款及借款主要为与西安高新配套之间的日常经营性往来款及借款。

                    表 2-2-1-13 项目公司备考财务报表其他应付款

                                                                     单位：万元、%
         2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
项目 占总负 占总负 占总负 占总负
          金额 金额 金额 金额
                    债比例 债比例 债比例 债比例
应付利息 19.03 0.03

                                        153
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           2026 年 3 月 31 日 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日
项目 占总负 占总负 占总负 占总负
            金额 金额 金额 金额
                        债比例 债比例 债比例 债比例
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,070.55 95.52
其中：往来
           54,543.96 92.79 58,537.83 93.72 59,376.77 93.53 66,032.08 92.66
款及借款
保证金、押
            2,507.78 4.27 2,355.65 3.77 2,069.04 3.26 2,038.47 2.86
金
合计 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55

（3）收入及盈利水平

1）营业收入

                       表 2-2-1-14 项目公司备考财务报表营业收入情况

                                                                                       单位：万元、%
                 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
    项目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
其中：租金收入 2,357.37 87.64 9,668.28 91.59 10,125.14 91.96 10,697.29 93.14
停车费收入 229.20 8.52 558.06 5.29 556.38 5.05 457.14 3.98
空调费收入 103.21 3.84 330.28 3.13 328.93 2.99 330.28 2.88
    合计 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00

最近三年及一期，项目公司营业收入分别为 11,484.70 万元、11,010.45 万元、

10,556.62 万元和 2,689.78 万元。报告期内收入主要为租金收入，分别为 10,697.29 万元、

10,125.14 万元、9,668.28 万元和 2,357.37 万元，占营业收入的比例分别为 93.14%、

91.96%、91.59%和 87.64%。受经济环境及区域市场变化影响，运营管理机构调整招商

策略以应对市场变化，出租率保持稳定，租金收入略有下降。

2）营业成本

                       表 2-2-1-15 项目公司备考财务报表营业成本情况

                                                                                       单位：万元、%
                       2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
      项目
                   金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

                                                    154
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投资性房地产折旧 679.59 78.52 2,720.65 78.66 2,679.36 87.12 2,679.36 87.75
装修及改造费用 52.79 6.10 345.53 9.99 41.63 1.35 81.58 2.67
运营管理成本 133.14 15.38 392.51 11.35 354.94 11.53 292.59 9.58
     合计 865.52 100.00 3,458.69 100.00 3,075.93 100.00 3,053.53 100.00

最 近 三 年 及 一 期 ， 项 目 公 司 营 业 成 本 分 别 为 3,053.53 万 元 、 3,075.93 万 元 、

3,458.69 万元和 865.52 万元。营业成本主要包括投资性房地产折旧、装修及改造费用

和 运 营 管 理 成本 ， 其 中 投 资 性 房 地产 折 旧 分 别 为 2,679.36 万 元、 2,679.36 万 元、

2,720.65 万元和 679.59 万元，在营业成本中占比分别为 87.75%、87.12%、78.66%和

78.52%；装修及改造费用分别为 81.58 万元、41.63 万元、345.53 万元和 52.79 万元，在

营业成本中占比分别为 2.67%、1.35%、9.99%和 6.10%，2025 年对部分景观及设备设

施进行了提升改造，当年费用有所增加；运营管理成本分别为 292.59 万元、354.94 万

元、392.51 万元和 133.14 万元，在营业成本中占比分别为 9.58%、11.53%、11.35%和

15.38%；自 2024 年 3 月 31 日起，项目公司委托西安高新配套负责项目的运营管理并

支付运营管理费用，按照市场化需求进一步加强招商营销和渠道投入，同时充实了运

营管理团队规模，运营管理成本有所增长。

3）营业收入、营业成本及运营净收益的增减变动情况及原因

        表 2-2-1-16 项目公司营业收入、营业成本及运营净收益同比变动情况

                                                                                     单位：万元
          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
营业收入变动 -2.91% -4.12% -4.13% -
营业成本变动 6.78% 12.44% 0.73% -
运营净收益变动 6.24% -10.82% -4.01% -

最近三年及一期，项目公司运营净收益分别为 9,275.57 万元、8,903.95 万元、

7,940.89 万元和 2,117.15 万元。运营净收益有所下降的主要原因是受经济环境变化影响，

                                           155
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市场竞争压力增大，运营管理机构通过优化运营策略、加强招商营销和渠道投入、改

造提升园区配套服务设施等方式提高园区综合竞争力。

4）成本费用及税金占营业收入的比重和变化情况

             表 2-2-1-17 项目公司成本费用结构及占营业收入比重情况

                                                                                   单位：万元、%
           2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
项目 占营业 占营业 占营业 占营业
          金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比
                      重 重 重 重
营业成本 865.52 32.18 3,458.69 32.76 3,075.93 27.94 3,053.53 26.59
税金及附加 373.55 13.89 1,490.97 14.12 1,387.99 12.61 1,416.59 12.33
销售费用 17.39 0.65 75.68 0.72 44.13 0.40 71.82 0.63
管理费用 30.08 1.12 99.03 0.94 96.39 0.88 128.42 1.12
财务费用 756.27 28.12 2,701.84 25.59 3,808.97 34.59 5,490.93 47.81
合计 2,042.81 75.95 7,826.21 74.14 8,413.42 76.41 10,161.29 88.48

最近三年及一期，项目公司营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、财务

费用之和分别为 10,161.29 万元、8,413.42 万元、7,826.21 万元和 2,042.81 万元，占营业

收入比重分别为 88.48%、76.41%、74.14%和 75.95%，总体呈现下降趋势，主要原因

为：随着关联方借款本金的偿还和利率的下降，2023 年-2025 年财务费用明显下降。

5）税金及附加

                    表 2-2-1-18 项目公司备考财务报表税金及附加情况

                                                                                        单位：万元
    项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
房产税 341.70 1,364.98 1,260.49 1,283.67
土地使用税 11.94 47.75 47.75 47.75
城市维护建设税 9.70 37.87 38.43 41.12
教育费附加 4.16 16.23 16.47 17.62
地方教育费附加 2.77 10.82 10.98 11.75
印花税 2.47 10.15 10.63 11.23
水利建设基金 0.81 3.17 3.25 3.45

                                              156
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    项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
    合计 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59

最近三年及一期，项目公司税金及附加分别为 1,416.59 万元、1,387.99 万元、

1,490.97 万 元和 373.55 万 元，占营业 收入比例分 别为 12.33%、12.61%、 14.12%和

13.89%，税金及附加主要为房产税，房产税金额主要受租金收入的影响而波动。

6）销售费用、管理费用、财务费用

最近三年及一期，项目公司销售费用分别为 71.82 万元、44.13 万元、75.68 万元和

17.39 万元，占营业收入比例分别为 0.63%、0.40%、0.72%和 0.65%，占比较低；管理

费用分别为 128.42 万元、96.39 万元、99.03 万元和 30.08 万元，主要由职工薪酬等构

成，占营业收入比例分别为 1.12%、0.88%、0.94%和 1.12%；财务费用分别为 5,490.93

万元、3,808.98 万元、2,701.84 万元和 756.27 万元，主要为利息支出，占营业收入比例

分别为 47.81%、34.59%、25.59%和 28.12%。

（4）资本性支出情况

最近三年及一期，项目公司资本性支出分别为 299.72 万元、223.04 万元、444.36
万元和 17.10 万元，资本性支出主要包括园区设备设施维修及物业更新改造支出，
2025 年资本性支出增加的原因为对不动产项目部分区域及设施进行了提升改造，以及
对部分设备大中修，使得当年物业更新改造支出有所增加。

（5）现金流量情况分析

                表 2-2-1-19 项目公司备考财务报表现金流量情况

                                                                               单位：万元
         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
投资活动现金流入小计 - - - -
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11

                                          157
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投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61

最 近 三 年 及 一 期 ， 项 目 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 总 额 分 别 为 18,804.94 万 元 、
12,068.13 万元、11,991.26 万元和 3,048.87 万元，经营活动产生的现金流量净额分别为
15,819.73 万元、9,165.14 万元、8,114.20 万元和 2,424.26 万元。报告期内，项目公司经
营活动现金流入总额与营业收入变动趋势基本保持一致，2023 年经营活动现金流入总
额明显高于当年营业收入，主要原因系项目公司 2023 年起强化园区运营管理，收回历
史租金欠款。

最近三年及一期，项目公司投资活动产生的现金流量净额分别为-364.11 万元、-
323.36 万元、-546.56 万元和-46.45 万元。2025 年度投资活动现金流出较 2024 年度上
升，主要原因是维修改造支出增加。

最近三年及一期，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-15,455.61 万
元、-8,841.78 万元、-4,445.00 万元和-4,749.84 万元，筹资活动产生的现金流量净额有
所波动，主要是流动资金借款及偿还本金引起。

（二）不动产项目经营业绩分析

1、不动产项目现金流稳定性

（1）运营时间

不动产项目分区竣工并分区陆续开始运营，其中 A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、
A12 于 2016 年 9 月开始运营，B1、B3 于 2016 年 10 月开始运营，C1-C3 于 2017 年 7 月
开始运营。截至 2026 年 3 月 31 日，基础资产整体已运行 8 年以上。

            表 2-2-2-1 不动产项目运营时间（截至 2026 年 3 月 31 日）
          现状编号 运营起始时间 已运营期限（年）
A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12 2016年9月 9.5
           B1、B3 2016 年 10 月 9.42
           C1-C3 2017 年 7 月 8.67

（2）历史现金流稳定性

                                         158
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      不动产资产的现金流来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收
入。不动产项目历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入和空调费收入，不动产项目
历史运营情况如下：

                      表 2-2-2-2 不动产项目历史运营情况

                                                                        单位：万元
        指标 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：租金收入 2,357.37 9,668.28 10,125.14 10,697.29
      停车费收入 229.20 558.06 556.38 457.14
      空调费收入 103.21 330.28 328.93 330.28
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
运营净收益3 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57

      近三 年及一期 ，不动产项目营业 收入分别为 11,484.70 万元、11,010.45 万元、
10,556.62 万元 和 2,689.78 万元 ， 运 营净收 益 分别 为 9,275.57 万元 、 8,903.95 万元 、
7,940.89 万元和 2,117.15 万元。

      （3）不动产项目历史出租率

      不动产项目历史各期末出租率及各期加权平均出租率如下表所示：

                     表 2-2-2-3 不动产项目历史出租率统计
                                 期末出租率
       2023年末 2024年末 2025年末 2026年3月31日
        82.05% 88.56% 88.34% 86.43%
                               各期加权平均出租率4
       2023年度 2024年度 2025年度 2026年3月31日
        89.06% 85.84% 87.18% 85.48%

      近三年及一期，不动产项目期末整体出租率分别为 82.05%，88.56%、88.34%和

3
    运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出
4
    加权平均出租率=∑（租赁天数 x 租赁面积) /（总可租赁面积 x 当年天数）

                                     159
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86.43%。

（4）不动产项目历史出租率变动说明

2023 年，随着不动产项目经营从培育期转向成熟期，不动产项目当年加权平均出租
率达到运营以来峰值 89.06%。2023 年末出租率下滑的主要原因为一租户于年末搬离不
动产项目园区至其自建办公楼，对期末出租率影响较大。随着 2024 年新签约项目实现落
地及入驻园区，2024 年年末出租率提升至 88.56%。2025 年以来，标的资产经营情况稳
定，2025 年加权平均出租率指标与 2024 年相比实现净增长。2026 年一季度末，不动产
项目出租率小幅下降至 86.43%。截至 2026 年 6 月 30 日，出租率 86.39%，与 2026 年一
季度末基本持平，整体经营稳定。

（5）续租率

不动产项目历史各期末续租率如下表所示：

                  表 2-2-2-4 不动产项目历史续租率统计

          项目 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年一季度
到期面积（平方米） 78,623.69 104,201.4 111,042.09 15,898.82
续租面积（平方米） 51,394.27 87,714.15 89,097.15 13,963.74
续租面积/到期总面积 65.37% 84.18% 80.24% 87.83%

2023 年至 2026 年一季度，不动产项目续租率分别为 65.37%、84.18%、80.24%和
87.83%，续租率水平较高且总体趋势向好，呈现出较强的租户黏性，有效减少了换租期
间物业空置产生的租金损失。园区优质的运营服务、完善的生活配套、良好的产业生态
及合理的租金水平，为出租率稳定提供了直接保障。

（6）不动产项目退租后去化率

不动产项目历史各期退租后去化率如下表所示：

                   表 2-2-2-5 不动产项目退租后去化率
                                                                          2026 年
           项目 2023 年 2024 年 2025 年 三年平均
                                                                          一季度
                          27,979.8 23,664.5
当年/期退租总面积（平方米） 31,542.83 5,964.30
                                 6 4 27,729.08
退租后去化面积（平方米）（注 13,819.8 22,838.69 13,614.3 833.79

                                     160
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                                                                           2026 年
              项目 2023 年 2024 年 2025 年 三年平均
                                                                           一季度
    1） 3 4 16,757.62

    退租后去化率（注 2） 49.39% 72.41% 57.53% 60.43% 13.98%

         注 1：退租后去化面积是指某租赁单元退租后，该特定租赁单元退租后 12 个月内累计去化面
积（其中 2026 年一季度为当期退租后截至本反馈回复日的去化面积）

         注 2：退租后去化率=退租后去化面积/退租总面积

         2023 年至 2025 年退租后去化率（为特定房源退租后 12 个月内去化情况）分别为
49.39%、72.41%、57.53%，在近三年的退租面积中，退租后 12 个月内去化面积平均占
比 60.43%。

         （7）不动产项目历史租金单价

         1）历史各期末平均租金单价

         不动产项目近三年及一期表面租金单价如下表所示：

                 表 2-2-2-6 不动产项目近三年及一期表面租金单价统计

                                                                   单位：元/平方米/月
            指标 2023年 2024年 2025年 2026年1-3月
         期末表面租金单价 5 50.28 50.91 49.89 49.95
         当期表面租金单价6 49.76 50.15 50.48 50.00

         不动产项目从 2016 年陆续开始运营至今，对外出租的租金单价基本保持稳定，含税
表面租金单价主要以 50 元/平方米/月为主。

         2）不动产项目近三年及一期有效租金单价如下表所示：

                 表 2-2-2-7 不动产项目近三年及一期有效租金单价统计

                                                                   单位：元/平方米/月
            指标 2023年 2024年 2025年 2026年1-3月

5
    期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积表面租金）/∑（年末在租租户面积）
6
    当期表面租金单价=∑（当期在租租户面积表面租金）/∑（当期在租租户面积）

                                          161
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      期末有效租金单价7 49.66 48.01 44.96 45.23
      当期有效租金单价 8 48.84 47.95 46.19 45.14

     2023 年，不动产项目通过陆续取消或减少免租优惠等措施，期末及当期有效租金单
价基本与表面租金单价持平。2024 年以来，由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品
的影响，不动产项目在签约时给予租户一定的免租期优惠，导致有效租金单价有所下降。

     （8）租金收取结算方式

     不动产项目租金收取方式主要为预付形式，项目公司同时向租户收取押金，以应对
租户欠缴或者违约的风险。

     1）项目租金预付机制具体情况

     运营管理机构于租赁合同约定的租金支付日前，向租户送达租金结算表及租金发票
等付款通知，租户需按合同约定时点支付租金。截至 2026 年 3 月 31 日，本项目涉及租
户 140 家，租金预付方式主要分为以下两类：

     A. 缴费期初预付

     租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满
前/后 7 日内交纳下一缴费期租金，该类租户共计 125 个，占比 89.29%。

     B. 缴费期内预付

     租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，在缴费期内按照固定日期
支付当期租金，该类租户共计 15 个，占比 10.71%。

     综上，租户均采用预付模式，只是预付期长短的区别。

     2）历史押金收取情况

     运营管理机构通常要求租户缴纳 3 个月租金作为押金，但基于个别商业谈判，存在
部分差异化安排。截至 2026 年 3 月 31 日，租赁合同约定的押金收取情况如下：

7
    期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积有效租金）/∑（年末在租租户面积）
8
    当期有效租金单价=∑（当期在租租户面积有效租金）/∑（当期在租租户面积）

                                  162
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                   表 2-2-2-8 押金收取情况统计

                          押金额度
      分类 合计
               3 个月租金 3 个月租金以下 未约定押金
租户数量（个） 117 20 3 140
租户个数占比 83.57% 14.29% 2.14% 100%

截至 2026 年 3 月 31 日，存续租户中 137 家租户已全部按合同足额缴纳押金，3 家租
户未约定收取押金，这 3 家租户的租金收入占 2026 年一季度不含税营业收入的 1.54%，
占比较小。对于 3 家未约定押金的租户，运营管理机构通过加强监控日常经营情况，综
合判断其履约能力，降低可能的履约风险。

2、不动产项目现金流分散性

（1）租户数量

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目租户数量为 140 户，平均承租建筑面积为
1,309.81 平方米，平均承租建筑面积适中。目前约 74.29%的租户（104 家）承租建筑面
积在 1,000 平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的 17.29%；约 15.00%的租户
（21 家）承租建筑面积在 1,000-3,000 平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面积
的 21.17%；约 10.71%的租户（15 家）承租建筑面积在 3,000 平方米以上，其承租建筑面
积占已出租建筑面积的 61.54%，其中前十大租户承租建筑面积占已出租建筑面积的
51.23%。

从租户数量来看，租户分散度较高，从承租空间来看，大租户又相对集中。大租户
相对集中有利于园区构建产业生态，形成产业聚集效应。本项目单一最大租户阿里巴巴
丝路有限公司租赁面积占已出租面积比例为 15.11%，其 2025 年全年贡献的收入占营业
收入的比例为 13.17%，其余单一租户租赁面积占比不超过 10%，单一租户对不动产项目
现金流稳定性的影响有限。

（2）行业分布情况

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目签约租户所属行业主要为软件和信息技术服务
业、计算机、通信和其他电子设备制造业、商务服务业、科技推广和应用服务业等，具
体行业分布情况如下表所示：

                          163
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                        表 2-2-2-9 不动产项目租户行业分布
              租户所属行业 租赁面积（平方米） 占比（%）
         软件和信息技术服务业 93,088.77 50.76
      计算机、通信和其他电子设备制造业 31,092.40 16.96
              商务服务业 25,360.61 13.83
         科技推广和应用服务业 12,910.78 7.04
              住宿和餐饮业 11,059.97 6.03
                其他 9,861.19 5.38
               合计 183,373.72 100.00

       从行业分布来看，不动产项目主要租户符合园区产业定位，形成了比较明显的产业
     聚集效应。

       （3）关联方租户

       截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目存在关联租户，项目公司与原始权益人及其关
     联方之间的关联交易情况如下：

       1）研发办公租赁

       不动产项目运营至今，累计共有 8 家关联公司以市场化价格承租使用园区物业，承
     租方为原始权益人配套公司及其下属企业，截至 2026 年 3 月 31 日，有 7 家仍处于在租
     状态，合计在租建筑面积 8,170.03 平方米，占已出租建筑面积的 4.46%。

       关联方租赁面积占比较小，对园区收入影响较小，具体租赁情况详见下表。

                         表 2-2-2-10 关联方研发办公租赁

                                                          单位：平方米、元/平方米/月
                                                                                与原始 与项目
                                                                        合同
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 权益人 公司关
                                                                        单价
                                                                                关系 系
                       C1 栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50
                       C1 栋 200.00 2022-8-1 2024-12-31 50
                       C1 栋 200.00 2025-1-1 2025-5-31 50
     西安高新区基础设施配 项目公
                       C1 栋 200.00 2025-6-1 2025-12-31 50 原始权
1 套建设开发有限责任公 司控股
                       C1 栋 200.00 2026-1-1 2026-12-31 50 益人
          司 股东
                       A10 栋 564.34 2024-5-1 2027-4-30 50
                       C1 栋 1,184.28 2025-12-26 2027-12-31 50
                       C1 栋 172.00 2025-12-26 2027-12-31 50

                                     164
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                                                                      与原始 与项目
                                                                 合同
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 权益人 公司关
                                                                 单价
                                                                      关系 系
     西安高新区综保基地配
2 C1 栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50
       套建设有限公司
                    C1 栋 900.00 2022-8-1 2024-12-31 50
     西安市高新区领铭建设 C1 栋 900.00 2025-1-1 2025-5-31 50
3
       开发有限公司 C1 栋 900.00 2025-6-1 2025-12-31 50
                    C1 栋 900.00 2026-1-1 2026-12-31 50
                    C1 栋 885.69 2022-8-1 2024-12-31 50
     西安市高新区领嘉建设 C1 栋 885.69 2025-1-1 2025-5-31 50
4
       开发有限公司 C1 栋 885.69 2025-6-1 2025-12-31 50
                    C1 栋 885.69 2026-1-1 2026-12-31 50
                    C1 栋 993.00 2022-8-1 2024-12-31 50 原始权
                                                                      益 人 受同一
     西安市高新区领鑫建设 C1 栋 993.00 2025-1-1 2025-5-31 50
5 100% 母公司
       开发有限公司 C1 栋 993.00 2025-6-1 2025-12-31 50
                                                                      持股子 控制
                    C1 栋 993.00 2026-1-1 2026-12-31 50 公司
                    C1 栋 992.69 2022-8-1 2024-12-31 50
     西安市高新区领苑建设 C1 栋 992.69 2025-1-1 2025-5-31 50
6
       开发有限公司 C1 栋 992.69 2025-6-1 2025-12-31 50
                    C1 栋 992.69 2026-1-1 2026-12-31 50
                   下沉广场 214.00 2022-8-1 2024-12-31 50
     西安高新领尚建设开发 下沉广场 214.00 2025-1-1 2025-5-31 50
7
        有限公司 下沉广场 214.00 2025-6-1 2025-12-31 50
                   下沉广场 214.00 2026-1-1 2026-12-31 50
     西安市高新区信息产业 下沉广场 214.00 2021-12-1 2022-7-31 50
8
      园建设发展有限公司 C1 栋 2,064.02 2024-9-1 2027-8-31 50

       除上述租户外，不存在其他关联方租赁的情况。

       2）车位租赁

       近三年及一期，项目公司与原始权益人及原始权益人分公司存在车位租赁业务，项
     目公司按照与关联方的约定进行款项收取。

                       表 2-2-2-11 关联方车位租赁
                                                                 与项目公司
      序号 租户 租赁类型 与原始权益人关系
                                                                 关系
            西安高新区基础设施配套建设开 项目公司控
       1 车位 原始权益人
                发有限责任公司 股股东
            西安高新区基础设施配套建设开 受同一母公
       2 车位 原始权益人分公司
            发有限责任公司物业管理分公司 司控制

       3）关联交易金额及余额

       不动产项目的关联交易金额及余额参见本招募说明书“第五部分 不动产基金”之

                                  165
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“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“1、不动产项目报告期
内的重要关联交易情况”。

（4）租赁合同期限分布情况

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目在执行的租赁合同租期主要集中在 5 年以内，
其中 3 年以下（不含 3 年）租期占已出租面积的 32.60%，3 至 5 年（不含 5 年）租期占
已出租面积的 57.66%，5 年以上（含 5 年）租期占已出租面积的 9.75%。

                表 2-2-2-12 不动产项目租赁合同期限分布情况
          租期 租赁面积（平方米） 占比（%）
    3 年以下（不含 3 年） 59,770.99 32.60
    3 至 5 年（不含 5 年） 105,727.76 57.66
     5 年以上（含 5 年） 17,874.97 9.75
          合计 183,373.72 100.00

（5）租赁合同到期日分布

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目所签租赁合同到期日分布较为均衡，其中 2028
年到期租户租赁面积占已出租面积的 31.82%，占比最大，2027年到期的面积占比第二。
总体而言，不动产项目租期结构较为合理，未来三年存在一定的集中到期风险。针对拟
到期的租赁合同，运营管理机构将提前与租户沟通续租意愿，如不续租，运营管理机构
将前置招商，以缩短换租带来的空置期。

                表 2-2-2-13 不动产项目租赁合同到期日分布情况
     合同到期年份 租赁面积（平方米） 占已出租面积比重（％）
      2026 年 49,648.96 27.08
      2027 年 52,926.97 28.86
      2028 年 58,345.56 31.82
    2029 年及之后 22,452.23 12.24
       合计 183,373.72 100.00

（6）加权平均剩余租期

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目在租租约加权平均剩余租期为 638 天。

（7）平均免租期

                              166
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不动产项目近三年及一期免租期分别为 6.65 天、15.83 天、30.64 天、 35.02 天，平
均免租天数 22.04 天。

（8）享受补贴情况

截至 2026 年 3 月 31 日，本项目不存在租金补贴。

（9）储备租户情况

运营管理机构储备租户潜在租赁面积共计 13,326.96 平方米，储备租户为后续租赁稳
定性提供了一定支撑。其中一季度退租面积 5,964.30 平方米，当期去化 2,738.48 平方米，
二季度签约 4,173.18 平方米，累计转化签约 6,911.66 平方米，并实现净增签约面积
947.36 平方米。具体如下：

                   表 2-2-2-14 不动产项目储备租户情况

                                            拟租赁面积
序号 客户信息 租赁位置 签约/预计签约时间
                                             （m²）
1 租户 1 C1 栋 102-2 室 135.00 2026 年 1 月已签约
2 租户 2 C1 栋 411 室 106.00 2026 年 1 月已签约
                    B3 栋 1 层 101 室及 104
3 租户 3 184.66 2026 年 2 月已签约
                             室
4 租户 4 C1 栋 5 层 502 室 82.35 2026 年 3 月已签约
         租户 5-1 C2 栋 1401 室 1,193.54 2026 年 3 月已签约
5 租户 5-2 C2 栋 1402 室 596.77 2026 年 3 月已签约
         租户 5-3 C2 栋 1403 室 198.93 2026 年 3 月已签约
6 租户 6 C1 栋 601 室 101.56 2026 年 3 月已签约
7 租户 7 C1 栋 603 室 139.67 2026 年 3 月已签约
8 租户 3 B3 栋 3 层 596.60 2026 年 4 月已签约
9 租户 8 C2 栋 604/605 室 489.83 2026 年 5 月已签约
10 租户 9 C2 栋 21 层 994.62 2026 年 5 月已签约
11 租户 10 B3 栋 1102 室 467.48 2026 年 6 月已签约
12 租户 11 C1 栋 4 层 1,343.58 2026 年 6 月已签约
13 租户 12 C1 栋 503 室 140.67 2026 年 6 月已签约
14 租户 13 下沉广场 B-1F-01 室 140.40 2026 年 6 月已签约
15 租户 14 A10 栋 302 550.05 2026 年 8 月
16 租户 15 C3 栋 7 层 600.00 2026 年 9 月
17 租户 16 C3 栋 6 层 1,931.61 2026 年 9 月
18 租户 17 A3 栋 1-2 层 2,333.64 2026 年 9 月
19 租户 18 C3 栋 7 层 1,000.00 2026 年 10 月

                                      167
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                 合计 13,326.96

      （10）前十大租户租赁情况

      截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目前十大租户租赁面积合计占已出租面积的比例
为 51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目 2026 年一季度全部租金收入的比例为
49.21%，前十大租户全部为非关联方租户。具体情况如下表所示：

                  表 2-2-2-15 不动产项目前十大租户租赁情况
序 租赁面积（平方 面积占比 租赁收入占比
       企业名称 所在行业
号 米） （%） （%）
1 租户 A 软件和信息技术服务业 27,703.07 15.11 13.92
2 租户 B 商务服务业 14,704.6 8.02 7.89
               计算机、通信和其他电子
3 租户 C 8,739.42 4.77 4.89
                  设备制造业
4 租户 D 多式联运和运输代理业 8,540.28 4.66 4.99
5 租户 E 软件和信息技术服务业 7,917.51 4.32 3.69
6 租户 F 软件和信息技术服务业 6,386.46 3.48 3.28
7 租户 G 软件和信息技术服务业 5,792.74 3.16 2.85
8 租户 H 软件和信息技术服务业 5,245.66 2.86 2.76
               计算机、通信和其他电子
9 租户 I 4,522.15 2.47 2.42
                  设备制造业
10 租户 J 软件和信息技术服务业 4,394.83 2.40 2.52
       合计 - 93,946.72 51.23 49.21

      1）租户 A（阿里巴巴丝路有限公司）

      关于阿里巴巴丝路有限公司的基本信息及承租情况详见本部分之“一、不动产项目
概况”之“（九）重要现金流提供方”。

      2）租户 B

      租户 B 成立于 2020 年，所属行业为商务服务业，是上市网络科技股份有限公司项下
专业经营园区管理服务、非居住房地产租赁业务的全资子公司。租户 B 于 2020 年入驻
不动产项目，最新租约到期时间为 2029 年。

      3）租户 C

      租户 C 成立于 2012 年，所属行业为计算机、通信和其他电子设备制造业，核心业务

                             168
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包括仓储服务、自有房屋租赁，从事存储器（包括但不限于 10纳米级闪存芯片）及相关
产品的生产、研发、销售，就本公司生产的产品提供服务，并从事生产产品所需原材料
和设备的进出口业务。

租户 C 自 2016 年入驻不动产项目，于 2022 年进行扩租，2025 年 9 月已就到期租赁
合同进行续租，最新租约到期时间为 2028 年。

4）租户 D

租户 D 成立于 1999 年，所属行业为多式联运和运输代理业，是一家韩国集团旗下
专注于物流与供应链数据服务的地区总部；公司专注于为该集团及其合作伙伴提供全球
供应链管理、智慧物流解决方案及大数据系统支持，在物流信息系统集成与数据分析方
面具备深厚技术积累。

租户 D 自 2016 年入驻不动产项目，于 2022 年进行扩租，最新租约到期时间为 2027
年。

5）租户 E

租户 E 成立于 2019 年，所属行业为软件和信息技术服务业，是一家新兴的直播电商
与数字营销服务企业；公司专注于通过直播、社交媒体等渠道为品牌提供线上销售、用
户增长与内容营销的全链路服务，在短视频运营和流量转化方面具有独特方法论；公司
紧抓直播电商风口，业务量快速增长，已进入规模扩张与模式复制阶段。

租户 E 自 2020 年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时间为
2028 年。

6）租户 F

租户 F 成立于 2015 年，所属行业为软件和信息技术服务业，是全球领先的智能操作
系统产品和技术提供商；公司专注于智能手机、智能汽车、物联网等领域的嵌入式软件
系统开发，在 Android、Linux 及相关硬件平台的中介软件技术方面拥有核心竞争力；作
为所属集团在全球的重要研发中心，西安公司已进入与全球产业链协同创新的快速发展
阶段。

租户 F自 2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时间为 2028

                          169
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年。

7）租户 G

租户 G 成立于 2017 年，所属行业为软件和信息技术服务业，公司核心业务包括技
术开发与服务、系统集成与咨询、投资与平台、其他（广告、会展、翻译、计算机软硬
件销售等），是某大型科技集团科技服务与技术输出的重要载体，聚焦金融科技、数字
化转型解决方案。

租户 G 自 2025 年入驻不动产项目，租约到期时间为 2030 年。

8）租户 H

租户 H 成立于 2012 年 12 月 25 日，是江苏一上市软件股份有限公司在西安设立的全
资子公司。租户 H 拥有 1000 余名软件开发工程师，五个主要事业部，公司主营业务是
面向国内外客户提供新一代信息技术为核心的产品、解决方案和服务。公司聚焦“金融
科技”、“智能物联”和“智慧能源”三大业务领域，依托从芯片、硬件、操作系统到
应用软件的软硬件一体化产品与解决方案能力，以及涵盖需求、开发、测试、运维于一
体的综合服务体系，赋能金融、通讯、汽车、能源、工业制造、商业、地产、家居、消
费电子等行业客户，满足客户数字化升级转型的需求，帮助客户实现价值提升。

租户 H 自 2017 年入驻不动产项目，租约到期时间为 2028 年。

9）租户 I

租户 I 成立于 2004 年，系从事智能产品的研发设计及生产制造等综合服务的科技企
业，公司深耕行业 20余年，已成长为全球领先的智能产品和服务提供商，形成了涵盖智
能手机、AIPC、汽车电子、平板电脑、智能手表/手环、智能眼镜等全品类产品布局。
业务覆盖多个国家和地区，为全球头部消费电子品牌商和全球领先的科技企业提供专业
化的综合服务。

租户 I 的总部位于上海，拥有七大研发中心，分别设立于上海、深圳、惠州、南昌、
合肥、西安及苏州；同时，在惠州、南昌、越南和印度布局了制造中心，具备全球化产
品交付能力，并在美国、韩国、日本、中国香港及新加坡设有分支机构。

租户 I 自 2025 年入驻不动产项目，租约到期时间为 2030 年。

                         170
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10）租户 J

租户 J 成立于 2018 年，所属行业为软件和信息技术服务业，是上市通信技术有限公
司在西北地区的重要销售与技术服务分支；公司专注于物联网与移动互联网无线通信模
块、终端的销售与客户技术支持，产品广泛应用于移动支付、智能电网、车联网等领域。

租户 J 自 2017 年入驻不动产项目，已稳定租赁 8 年以上，历史续租情况较好，最新
租约到期时间为 2026年 12月 31日。运营管理机构正在与租户 J沟通续约，经初步沟通，
预计可在园区稳定租赁。

（11）新入驻租户租金优惠

根据行业惯例，新入驻租户在入驻园区前，存在必要的装修及入驻手续办理时间，
根据项目运营管理及签约安排，不动产项目会针对新入驻租户提供一定时间的免租期。
其中，免租期通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因素确定，并在与新入
驻租户所签署的租赁合同中对免租时间予以明确和体现；截至 2026 年 3 月 31 日，不动
产项目已起租租约部分设置免租期，免租期根据租户情况、租赁面积等因素具体确定。

（12）不动产资产涉及的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标的情况说明

经审阅原始权益人提供的资料及根据原始权益人说明，不动产资产无正在执行且有
效的《投资协议》。不动产资产的立项备案文件载明不动产项目总投资为 200,649.77 万
元。根据原始权益人和项目公司的书面确认，目标不动产资产所属地块实际投资总额已
达成。对此，原始权益人承诺并确认，原始权益人对该事项可能受到的处罚或遭受的其
他损失进行最终承担。

（13）不动产项目租金收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排

1）租金收缴率

                 表 2-2-2-16 不动产资产租金收缴率

                                                 单位：%
项目 2023年度 2024年度 2025年 2026年3月31日
当期收缴率 85.59 96.87 96.53 91.37

                          171
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    期后收缴率9 99.99 100 99.96 98.94

    近三年及一期，当期收缴率分别为 85.59%、96.87%、96.53%和 91.37%，期后收缴
率分别为 99.99%、100.00%、99.96%和 98.94%，均处于较高水平。不动产项目期后租金
收缴率均在 98.9%以上，未达 100%为少量租户延迟支付所致。项目公司及运营管理机构
已对上述剩余尚未回收的运营收入形成追缴方案，并积极跟踪欠款回收情况，争取尽早
回收。

    截至 2026 年 6 月 30 日，项目当期收缴率为 97.51%，高于近三年及一期的当期收缴
率水平，园区运营管理水平持续提升。

    2）关于欠缴租金的风险缓释措施

    A.通过租金预付及租赁押金制度防范欠缴损失

    不动产项目租金收取方式主要为预付形式，租户按照租赁合同约定，以每月或每季
度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满前/后 7 日内交纳下一缴费期租金。项目公司
同时向租户收取押金，以应对租户欠缴或者违约的风险，如租户欠缴租金或提前解约，
租赁押金可提供一定安全保障。

    B.采取多渠道多层次的催缴手段，保障租金收缴的及时性

    运营管理机构将根据租户实际逾期时长采取上门沟通、信息发送、函件寄达以及法
律诉讼等不同方式进行催收；运营管理机构亦将在必要时组织专题分析会，对未按时缴
纳租金的租户情况进行分析，制定催缴方案并落实。

    C.运用数智园区管理平台，强化租金收缴台账系统化管理

    运营管理机构已经搭建数智园区运营管理平台，平台功能主要包括资源管理、客户
管理、租赁合同管理、履约管理、财务管理等板块。创建完备的资源台账、合同台账、
企业台账、费用台账（包括账单、催缴、票据）等，高效管理租赁资源、租赁合同、租
金收缴、租户信息等，达到实时掌握欠租情况并有针对性地采取催收措施的目的。

    （14）运管保障措施

期后收缴率=1-截至 2026 年 6 月 30 日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收租金
9

收入

                              172
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为保障项目平稳运营与现金流可持续，运营管理机构建立了租户储备与合作机制。
通过深化与现有核心租户的合作关系，以及储备潜在优质租户，应对租约到期和市场变
化风险。具体措施如下：

1）深化存量重点租户战略合作，夯实现金流基本盘

一是强化常态化沟通与全周期运营服务。

运营管理机构与阿里巴巴丝路有限公司等核心租户保持常态化高频对接，及时掌握
其业务发展动态和空间使用需求。依托定制化运营服务方案，通过优化空间布局、完善
配套设施等措施，精准匹配租户经营需求，提升租户依存度与续约意愿。

二是前置开展续租磋商，针对租约临近到期的核心租户，运营管理机构提前启动续
约谈判工作。

2）开展多元化潜在租户储备，保障物业去化能力

一是聚焦园区产业定位开展圈层招商，重点引入软件研发、云计算、大数据、人工
智能等领域的龙头企业，带动产业链上下游企业入驻，构建良好的产业生态。

二是运营团队依托常态化市场调研、拓展招商渠道、深化与行业协会及专业论坛招
商合作等多种方式，与目标租户建立长效联络机制，沉淀潜在客户资源，具备快速开展
定向招商、填补空置空间的响应能力。

综上，运营管理机构通过 “稳固现有核心租户”与“储备潜在优质租户” 双向并
举的管理策略，力争实现租户管理和招商去化的良性循环，为项目长期稳定运营、现金
流持续稳健提供坚实支撑。

（15）风险缓释措施

1）基金管理人与运营管理机构制定了相关措施保障项目稳定运营：通过深化存量
重点租户战略合作，夯实现金流基本盘；同时通过拓展多元化招商渠道，深化与相关行
业协会及专业论坛的招商合作，并优化对第三方招商机构及个人的激励机制等方式开展
多元化潜在租户储备，保障物业去化能力。此外，为提高风险应对措施的可操作性，加
强对运营管理机构的约束力，基金管理人与运营管理机构设置了运营管理费的考核与奖
惩机制，将运营管理机构收取的运营管理费用与底层项目的实际租赁及经营情况相挂钩。

                     173
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2）分红豁免机制保障可分配金额

如不动产项目自本基金上市之日起至 2030 年 12 月 31 日任一自然年度项目实际收入
扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未达到预期分配金
额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的本基金份额在该
年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预
测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。

3、不动产项目现金流真实性

不动产项目现金流的产生基于真实、合法的经营活动。

不动产项目采用委托运营管理模式，由配套公司负责资产的运营和管理。不动产项
目运营收入包括租户或者使用人支付的研发办公、便民服务、配套车位租金及空调费等
收入。

经基金管理人、计划管理人及中伦律所对租赁合同进行全面核查，截至 2026 年 3 月
31 日，租赁合同均不存在违反《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）第
148 条、第 149 条、第 153 条、第 154 条和第 506 条规定导致合同无效或可撤销的情形，
均合法有效。

（1）租赁合同的特殊条款

关于合同特殊条款，经基金管理人、计划管理人及中伦律所核查，部分租赁合同中
存在转租限制、优先购买安排、提前退租、租金优惠减免等条款（以下简称“特殊条
款”）。租赁合同中前述特殊条款的实质内容基本相同，在具体的转租限制、提前退租
通知期限及违约金金额、租金优惠减免期限方面略有不同。个别租赁合同未对承租人是
否同意放弃优先购买权事宜作出约定，承租人享有相关租赁房屋的优先购买权。前述租
赁合同中的特殊条款概述如下：

1）转租限制条款。根据租赁合同的约定，承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以
其他任何形式进行处分，在未征得出租方同意的情况下，不得进行转借或转租。承租方
不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也不得将该房屋之任何权
益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。

                          174
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     2）优先购买安排。个别租赁合同未明确约定承租方放弃优先购买权。

     3）提前退租条款。根据租赁合同的约定，承租人在租赁期内需提前退租的，应提
前提出书面申请，经出租方书面同意后可提前终止租赁合同，承租方应当额外支付违约
金予出租方，作为出租方的补偿。如果承租方未经出租方书面同意单方解除租赁合同的，
出租方有权收回出租房屋，并没收承租方租房押金不予退还，承租方还应按合同房屋租
金总额的一定比例向出租方支付违约金。

     4）租金优惠减免条款。根据租赁合同的约定，出租人给予承租人约定期限的免租
期，免租期内承租人无需向出租人支付租金，但除租金外的与使用租赁房屋有关的其他
费用（包括但不限于物业服务费、水电费、空调费等）均由承租人自行承担。

     对于上述特殊条款，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构应执行和落实不动
产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先购买安
排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对不动产项目租金收
入、公募基金及其投资者利益的影响。

      （2）存在特殊条款的租赁合同面积占比和租金收入占比

     目标不动产项目截至 2026 年 3 月 31 日合计 140 位租户签署的 168 份租赁合同，租
赁合同中存在承租人享有转租限制条款、优先购买权条款、无违约责任提前退租条款、
租金优惠减免条款，具体如下：

                  表 2-2-2-17 租赁合同特殊条款情况表
                     合同数量 面积 租赁合同面积 租 金 收 入占
        特殊条款
                      （份） （平方米） 占比10 比
       转租限制条款 166 167,802.12 91.51% 89.73%
     享有优先购买权条款 17 76,941.44 41.96% 39.88%
     无违约责任提前退租条款 8 35,350.53 19.28% 17.89%
      租金优惠减免条款 99 137,481.96 74.97% 71.31%

     1）166 份房屋租赁合同约定了承租人转租限制条款，合计租赁面积 167,802.12 平方
米，租赁合同面积占比 91.51%，对应租金收入占 2026 年一季度全部租金收入的 89.73%。

租赁合同面积占比计算公式为：截至 2026 年 3 月 31 日非公共区域相关租赁部位存在特殊条款的租赁合同面积之
10

和/截至 2026 年 3 月 31 日非公共区域相关租赁部位合计租赁合同面积。

                             175
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承租人转租限制条款主要包括：

A.承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以其他任何形式进行处分，在未征得出租方
同意的情况下，不得进行转借或转租。

B.承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也不得将
该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。

2）17 份房屋租赁合同约定承租人享有同等条件下的优先购买权，合计租赁面积
76,941.44 平方米，租赁合同面积占比 41.96%，对应租金收入占 2026 年一季度全部租金
收入的 39.88%。明确放弃优先购买权的租赁合同相关条款系指：承租方不可撤销地承
诺放弃对出租房屋的优先购买权。根据《民法典》的相关规定，未约定放弃优先购买权
则承租人享有同等条件下的优先购买权。

3）8 份房屋租赁合同约定可以无违约责任提前退租，无违约责任提前退租条款主要
包括：经承租方提前通知出租方，承租方可以提前终止合同，无需承担任何违约责任。
含该类特殊条款的租赁合同合计租赁面积 35,350.53 平方米，租赁合同面积占比 19.28%，
对应租金收入占 2026 年一季度全部租金收入的 17.89%。

4）99 份房屋租赁合同约定了租金优惠减免条款（租金优惠减免条款系指出租方同
意给相关承租方 10 天至 12.5 个月不等的免租期），合计租赁面积 137,481.96 平方米，
租赁合同面积占比 74.97%，对应租金收入占 2026 年一季度全部租金收入的 71.31%。

（3）不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况

就上述租赁合同中存在的转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违约责任
提前退租条款、租金优惠减免条款，经管理人及律师核查，各条款均系运营过程中运营
管理机构与租户磋商而定，部分租户合同不涉及前述条款亦可证明相关条款非强制性，
不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况。

（4）就租赁合同中存在的转租限制条款，系常规的商业安排且具有相关的法律依
据，对项目运营和处置没有影响。根据《西安市城市房屋租赁条例》（西安市人民代表
大会常务委员会，2021.01.18 发布并实施），承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人
有权终止合同，收回房屋。因此，租赁合同中约定在未征得出租方同意的情况下，承租

                         176
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方不得进行转借或转租，有利于运营管理机构把控承租人资质，维护园区产业定位，保
障对租赁房屋的管理。

（5）租赁合同项下承租人的优先购买权

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目签约租户中尚有 11 户承租人未明确放弃优先购
买权（涉及房屋租赁合同 17 份，合计租赁 76,941.44 平方米，占截至 2026 年 3 月 31 日不
动产项目已出租面积的比例约为 41.96%），其余全部承租人均已明确在整体出售目标不
动产的情况下放弃对租赁房屋的优先购买权。关于该等尚未放弃优先购买权的影响及风
险揭示具体如下：

1）未放弃优先购买权对不动产项目整体处置或分拆销售的影响分析

A.承租人仅在同等交易条件下享有优先购买权

根据《民法典》第 726 条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合
理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，因此，未放弃优先购
买权的承租人如接受与本项目相同的同等交易条件（包括转让价格、价款履行方式及支
付进度等因素时），则享有对租赁房屋的优先购买权，反之承租人即使明示购买意向亦
不享有法律上的优先购买权。

B.承租人享有的同等条件下的优先购买权的权利行权对象

根据民法典第 726 条的规定，承租人的优先购买权行权对象为其所租赁的房屋。就
本项目而言，项目公司目前单独持有每个房屋的不动产权证书，理论上存在按每个房屋
单独出售的法律可行性。

C.承租人在同等条件下行使优先购买权，应在出租人履行通知义务后 15 日内明确表
示购买，否则视为已放弃优先购买权

根据《民法典》第 726 条的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未
明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。因此，未放弃优先购买权的承租人，
如项目公司履行通知义务后承租人在 15日内仍未明确表示购买的，即视为已放弃优先购
买权。

D.因出租人未履行通知义务等导致承租人未能履行其享有的优先收购权的情形下，

                            177
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出租人与第三人的处置交易行为仍然有效，但该承租人有权主张赔偿责任进而对目标不
动产项目的运营可能产生一定的不利影响

根据《民法典》第 728 条的规定，在出租人未通知承租人导致承租人未能履行优先
购买权情形下，出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力亦不受影响，但享有优先购买
权的承租人有权向出租人主张赔偿责任。

就本项目而言，相关承租人未放弃优先购买权的情形，均不影响该等处置行为的合
同效力，既不影响本项目已完成的资产重组的效力，亦不影响基金存续期内不动产项目
的整体处置或是分拆销售交易行为的效力，但不排除享有优先购买权的承租人向项目公
司主张赔偿责任，进而可能存在如下风险：可能对未完成的处置交易进程的推进、目标
不动产的短期运营现金流情况等产生一定不利影响，或可能限制项目公司与其他同类租
户签署租赁协议，进而影响目标不动产的短期运营表现等。

2）未放弃优先购买权对项目公司股权转让的效力影响

根据《民法典》第 726 条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合
理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，未放弃优先购买权的
承租人享有优先购买权条款的行权对象仅为租户承租的租赁房屋而并非持有不动产项目
整体物业的项目公司 100%股权。因此，承租人未放弃优先购买权不影响项目公司股权
转让的效力，以不动产项目作为底层资产发行不动产基金的交易合法有效。

3）未放弃优先购买权的风险缓释措施：

A.就未放弃优先购买权的承租人的风险缓释措施

配套公司已出具书面承诺，“若因相关租户未放弃优先购买权，使得不动产项目存
在转让或处置限制并因此使得软件新城公司遭受损失的，由本公司进行最终承担”。

B.运营管理机构有义务预防触发优先购买安排或缓释对不动产项目租金收入、公募
基金及其投资者利益的影响

《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执行和落
实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先
购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对标的不动产

                      178
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响”。

综上，本项目已就未放弃优先购买权设置了相关风险缓释措施。

（6）就租赁合同中存在的无违约责任提前退租条款，经承租方提前（一个月/两个
月/三个月）书面通知即可提前终止租赁合同，因此无违约责任提前退租条款的设置可
能会导致退租时间点具有不确定性，在突发退租情形下将造成招商工作被动，进而可能
导致房屋空置期延长的风险。针对前述风险，未来运营管理机构将进一步降低无违约责
任提前退租合同签署的比例，并增加与租户沟通的频次，了解租户未来的续租意愿，在
明确退租意图前提前储备相应房源的潜在客户以避免出现长期空置的情况。

（7）就租赁合同中存在的租金优惠减免条款，系指出租方同意给予相关承租方 10
天至 12.5 个月不等的免租期。其中，免租期为 12.5 个月的承租人共 2 户，涉及房屋租
赁合同 2 份，合计租赁面积 7,724.35 平方米，租期分别为 5.5 年（5,792.74 平方米）、
3.3 年（1,931.61 平方米），占截至 2026 年 3 月 31 日目标不动产项目已出租面积的比例
约为 4.21%，占 2026 年一季度全部租金收入比例为 3.76%。阶段性提供免租期有利于提
高租户的粘性、吸引潜在租户，但同时也会降低有效租金单价。就以上免租期相关条款
对运营稳定性可能产生的不利影响，管理人通过以下措施降低其对运营收入的影响：

1）考核绑定：将运营管理费与运营收入挂钩；

在运营管理机构的运营管理服务期限内，按年度对当年运营收入净额实际值是否达
到运营收入净额目标值进行考核，以运营收入净额达成情况作为浮动运营管理费用计提
依据。当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管
理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基础
运营管理费（不含日常维修维护费）的 50%）。当年度运营收入净额实际值低于当年度
运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础运营管
理费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修
维护费）的 50%）。浮动运营管理费的具体设置如下：

“浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基数计
算，计算公式为：J=(G-H)*20%

J 为每年度应计提的浮动运营管理费

                           179
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

G 为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构
与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际值=项目公司
审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用（如有）+当期全部折
旧摊销。为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，不对浮动运营管理费进行扣
除。

H 为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净额的目
标金额，2026 年至 2035 年的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考不
动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定。2036 年及以后年度的运营收入净额
目标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新一期评估报告或运营管理机构与基金
管理人双方认可的其他方式进行书面确认。

当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管理
费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基础运
营管理费（不含日常维修维护费）的 50%）。当年度运营收入净额实际值低于当年度运
营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础运营管理
费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维
护费）的 50%）。

浮动运营管理费用按年支付，经基金托管人与基金管理人核对一致，以协商确定的
日期及账户路径从基金财产支付。”

2）可分配金额保障：原始权益人承诺按《基金合同》的相关安排实施本基金收益
分配中的分红豁免机制，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额
而享有的全部分红收益。未来，运营管理机构将根据市场情况、客户重要性，综合考虑
免租期带来的出租率上升收益和有效租金单价下降的风险，制定合理的免租期方案，并
在基金管理人的监督下执行，以保证不动产项目平稳运营。

（8）目标不动产所涉租赁合同未进行租赁合同备案。根据《民法典》第 706 条的
规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响租赁
合同的效力。因此，如不存在其他影响租赁合同合法有效性的情形，仅就租赁合同未
能及时进行租赁备案的情况，不会影响目标不动产租赁合同的合法有效性。

                         180
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

根据《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第 6 号）
第 14 条第 1 款、第 23 条的规定，在前述租赁合同在相关行政主管部门办理房屋租赁
登记备案手续之前，项目公司存在被相关行政主管部门处以相应罚款的风险。截至尽
职调查基准日，项目公司未因目标不动产所涉租赁合同的备案情况而被处以行政处罚
或被追究相关责任。《运营管理服务协议》生效后，根据《运营管理服务协议》的约
定，西安高新配套有义务代表项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外
部批准和登记（包括但不限于当地主管部门要求的租赁备案登记），如因未办理房屋
租赁登记备案而给项目公司、不动产基金造成损失的，运营管理机构应承担赔偿责
任。

4、资产筛选依据

截至 2026 年 3 月 31 日，原始权益人持有的产业园资产丰富，主要位于西安市高新
区内，其中本项目标的不动产所处的软件新城片区产业聚集度高，区域配套成熟，原始
权益人持有其 100%的股权，资产权属清晰，历史运营成熟稳定。不动产项目是原始权
益人全部产业园项目中建筑规模最大、收入及 EBITDA 最高的产业园区项目，故选择不
动产项目作为入池资产具有合理性。除入池的不动产项目外，原始权益人还持有国家新
一代人工智能产业园、数字经济产业园、信息园、软件新城云汇谷（非入池）、国家服
务外包示范基地二期等可扩募资产；原始权益人股东西安高科集团名下太周园、集智园、
高科智慧园等其他产业园区项目可作为未来扩募资产。

5、同业竞争情况

（1）同业竞争情况

根据原始权益人的说明，截至本招募说明书披露日，原始权益人及其同一控制下的
关联方持有的同类型（研发办公类产业园区）资产约 107.94 万平方米，具体情况如下表：

     表 2-2-2-18 西安高新配套及同一控制下关联方持有的主要其他同类产业园区项目
                                                           出租率
                            资产规模
            所属 所在地 资产 原值/总投 （2026年
     资产名称 （面积万 持股比例
            行业 区 状态 （亿元） 3月31
                             ㎡）
                                                            日）
国家服务外包示 产业 西安高
                       运营 8.43 2.90 配套公司 92.65%
范基地二期 园区 新区

                            181
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                                                            出租率
                          资产规模
          所属 所在地 资产 原值/总投 （2026年
资产名称 （面积万 持股比例
          行业 区 状态 （亿元） 3月31
                           ㎡）
                                                             日）
国家新一代人工 产业 西安高 持有100%
                     运营 7.04 3.62
智能产业园一期 园区 新区
                                                            78.74%
国家新一代人工 产业 西安高
                     运营 19.10 10.98
智能产业园二期 园区 新区
软件新城云汇谷 产业 西安高
                     运营 8.47 3.20 94.39%
（非入池） 园区 新区
          产业 西安高
信息园一期 运营 5.95 3.99 89.26%
          园区 新区
          产业 西安高
信息园二期 运营 8.13 3.30 87.33%
          园区 新区
          产业 西安高
数字经济产业园 运营 20.40 14.15 78.71%
          园区 新区
          产业 西安市
太周园 运营 17.48 11.05 54.50%
          园区 周至县
                                                  西安高科
          产业 西安高
高科智慧园一期 运营 9.03 6.80 集团持有 90.00%
          园区 新区
                                                   100%
          产业 西安市
集智园 运营 3.91 2.50 87.00%
          园区 周至县
          合计 107.94 62.49 - -

上述物业中，西安高科集团持有的太周园、集智园位于西安市下辖周至县，与本项
目不动产不在同一区域，空间距离远，且聚焦汽车零部件等行业，综合判断不构成直接
的同业竞争关系。其他项目位于西安高新区，可能与本项目形成同园区、同区域市场竞
争情况。具体分析如下：

1）软件新城云汇谷（西安软件新城研发基地二期非入池资产）

由于软件新城云汇谷非入池资产与本项目（以下简称“入池资产”）均位于软件新
城研发基地二期，在地理区位、建筑规格及产业定位（软件及电子信息服务业）方面具
有一致性，存在直接的竞争关系。

2）数字经济产业园

数字经济园位于西安高新区丝路科学城，因其紧邻丝路软件城片区，主导产业为数
字经济、大数据与云计算，与入池资产部分重叠，且租金价格低于入池资产具备一定竞
争力，在区域内对同类目标客群形成一定的市场竞争。

尽管数字经济产业园在租金和新兴产业定位上可能吸引部分对成本敏感或处于初创

                          182
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

期的新兴数字科技企业，从而构成潜在竞争，但入池资产具备成熟的区位配套、稳固的
产业生态和高质量的租户基础，已建立起差异化的竞争优势。此外，本项目多个重要租
户已经续租多次，租赁意向稳定，部分租户在本项目配备了重要设备，搬迁成本较高，
总体为本项目带来了较为稳定的租赁局面。

3）国家新一代人工智能产业园（一期及二期）、信息产业园（一期及二期）

上述项目均位于西安绕城高速以外，属于丝路科学城的外围区域；而入池资产所处
的丝路软件城片区紧邻城市主干道西三环，与主要交通枢纽的连接更为便捷，享有更明
显的区位与交通优势。

国家新一代人工智能产业园的主导产业方向为人工智能、大数据与云计算、智能制
造；信息产业园则以检验检测认证服务、研发设计、新材料新能源产业为核心。入池资
产已形成以软件研发、信息技术服务为核心的鲜明产业集聚，双方在核心产业导向上存
在区别。

上述项目在业态上以满足生产制造需求的多层标准厂房为主，研发办公空间为辅；
而入池资产则为专为研发、办公及企业总部功能设计的高品质研发办公楼宇。产品形态
的差异决定了两者服务于不同类型企业的空间需求。

综上所述，虽然上述项目与入池资产在广义的科技企业客户群体上存在一定交集，
可能构成一定程度的潜在竞争，但由于区位能级、主导产业方向及产品硬件形态等方面
存在一定差异，双方的目标客户细分市场与核心竞争力各有侧重。

4）国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期

国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期位于西安高新区锦业路沿线，地处锦
业路 CBD 中央商务区核心区域，以金融科技产业为主，与入池资产主导产业区分明显，
同时租金价格明显高于入池资产，上述项目与入池资产的目标客群重合度较低，不构成
直接竞争关系。

（2）减少利益冲突的措施安排

为防范同业竞争和潜在利益冲突，进一步保障基金份额持有人利益，本项目从原始
权益人、运营管理机构、基金管理人三个层次分别设置了相关风险缓释措施，并在招募

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          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

说明书中进行了风险揭示，具体内容如下：

1）针对同业竞争、利益冲突情形，原始权益人作出相关承诺：

A.承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项目同
类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会
以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的
其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项
目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。

B.承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募 REITs 项目之间的关联交易。对于正常
经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确
定交易价格，依法与本公募 REITs 项目项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关
联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，
包括但不限于必要的关联方回避表决等义务并依照有关法律、法规和相关主体的内部管
理规定履行关联交易的信息披露义务。保证不通过关联交易非法转移本公募 REITs 项目
的资金、利润，不利用关联交易损害本公募 REITs 项目及其基金份额持有人的合法权益。

C.在本公募 REITs 项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，且是不可
撤销的。若本公司违反上述承诺给本公募 REITs 项目及其基金份额持有人造成损失的，
一切损失将由本公司承担。

2）在运营管理机构层面，拟签署的《运营管理服务协议》中约定，运营管理机构
同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能
出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：

A.运营团队人员的资质及更换：运营管理机构承诺运营团队中具有 5 年以上产业园
项目运营经验的专业人员不少于 2 名；运营管理机构承诺如更换前述运营团队成员，应
经基金管理人审核并批准，并及时补充符合资质的人员，以确保不动产项目的运营服务
不受影响。

B.运营团队的独立性：运营管理机构承诺为不动产项目服务的运营团队独立于运营
管理机构内部其他团队，为且仅为项目公司提供本协议约定的运营管理工作服务；运营
管理机构承诺并保证不动产项目的运营团队的独立性。

                      184
           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

C.招商机会的公平对待：运营管理机构承诺，若其已知悉或获得任何关于招商的新
商机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产项目的招商需求。

D.同等条件下的优先机会：运营管理机构承诺，对于可能构成实质竞争的其他同类
型项目，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得不动产
项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。

同时，运营管理机构己制定并持续完善与同业竞争相关联的制度、规定，降低或有
的同业竟争与利益冲突风险。

3）基金管理人

为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，基金管理
人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联交易的相关制
度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。

4）风险揭示

管理人已在招募说明书“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因
素”中针对运营管理机构的操作风险、运营管理机构及其关联方的利益冲突风险、关联
交易风险等进行了风险揭示。

6、补贴

报告期内，不动产项目的营业收入来源不包括政府补贴。评估机构亦未在估值测算
中考虑不动产项目未来收到的政府补贴。

7、税收

项目公司主要应纳税项及税率情况详见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之
“二、经营业绩与财务状况分析”之“（一）不动产项目财务状况”之“5、税收政
策”。

8、重要会计政策和会计估计

重要会计政策和会计估计参见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“二、经
营业绩与财务状况分析”之“（一）不动产项目财务状况”之“3、重要会计政策和会

                       185
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

计估计”。

三、原始权益人

（一）原始权益人基本情况

1、名称、注册地址、注册资本、成立日期、法定代表人、经营范围、主要业务
负责人

本项目原始权益人及运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
公司（简称“西安高新配套”），成立于 2008 年 10 月。自成立伊始，西安高新配套始
终坚持服务西安高新区的科技创新和产业发展的定位，致力于高新区内产业园区的建设
和运营，为西安高新区产业发展和聚集作出重要贡献。主要从事园区开发建设、园区运
营服务、产业投资孵化、资产管理服务及工程代建服务等。

截至报告期末，其基本情况如下所示：

                   表 2-3-1-1 西安高新配套基本情况
      公司名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
      企业类型 其他有限责任公司
统一社会信用代码 91610131678619819Q
      成立日期 2008-10-9
法定代表人 曹靖
主要业务负责人 苏扬
      注册资本 68,901.41 万元
      实缴资本 68,901.41 万元
      注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼 11、12 层
             一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服务；停车场
             服务；机械设备租赁；物业管理；酒店管理；非居住房地产租赁；供应
             链管理服务；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；塑料制品
             销售；五金产品批发；通讯设备销售；消防器材销售；光伏设备及元器
             件销售；建筑装饰材料销售；包装材料及制品销售；防腐材料销售；保
             温材料销售；建筑防水卷材产品销售；发电机及发电机组销售；电力电
      经营范围 子元器件销售；电工器材销售；电池销售；电子产品销售；卫生陶瓷制
             品销售；国内货物运输代理；国际货物运输代理；航空国际货物运输代
             理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；太阳
             能发电技术服务；储能技术服务；合同能源管理；节能管理服务；信息
             咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；输配电及控制设备制造；广告
             发布；广告制作；广告设计、代理；会议及展览服务；市场营销策划；
             企业管理咨询；电动汽车充电基础设施运营；环保咨询服务。（除依法

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               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

               须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建
               设工程施工；住宿服务；道路货物运输（不含危险货物）；发电业务、
               输电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
               后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）

2、设立、存续和历史沿革情况

（1）设立情况

西安高新配套系经西安高新区管委会批准，于 2008 年 10 月 9 日成立的高科集团下
属的全资国有企业，主要承担高新区范围内可经营性基础配套服务设施项目的开发建设
及管理工作，公司注册资本 2,000 万元，实收资本 2,000 万元（陕鼎会验字〔2008〕581
号），西安高科集团有限公司（简称“西安高科集团”或“高科集团”）持有 100%股
份。注册地址是西安市电子一路 18 号西部电子商城四楼。

（2）主要历史沿革情况及存续情况

经核查并根据法律顾问出具的《法律意见书》，西安高新配套系依法设立且有效存
续的有限责任公司。

2010 年 1 月 19 日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资 3,000 万元
（陕盛源会验字〔2010〕38号），截至 2010年 1月 19日，公司的注册资本（实收资本）
为 5,000 万元人民币，西安高科集团持有 100%股份。

2010 年 7 月 22 日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资 5,000 万元
（陕新汉会验字〔2010〕202 号），截至 2010 年 7 月 22 日，公司的注册资本（实收资
本）为 10,000 万元人民币，西安高科集团持有 100%股份。

2018 年 5 月 10 日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资 20,000 万元，
截至 2018 年 5 月 10 日，公司的注册资本（实收资本）为 30,000 万元人民币，西安高科
集团持有 100%股份。

2020 年 7 月 15 日，西安高科集团增资 10,000 万元人民币；2020 年 7 月 15 日，西安
高科软件新城建设开发有限公司增资 10,000 万元人民币；2020 年 7 月 15 日，西安高科
国际社区建设开发有限公司增资 10,000 万元人民币；2021 年 11 月 16 日，陕西金融资产
管理股份有限公司增资 8,901.41 万元人民币；2022 年 9 月 30 日，陕西金融资产管理股份
有限公司增资 0.001861 万元人民币。

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                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     截至 2026 年 3 月末，公司注册资本为 68,901.411861 万元人民币。

     3、股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况

     截至报告期末，西安高新配套股权结构如下图所示：

                    图 2-3-1-1 西安高新配套股权结构图

                  表 2-3-1-2 西安高新配套股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 西安高科集团有限公司 40,000 58.0540
2 西安高科软件新城建设开发有限公司 10,000 14.5135
3 西安高科国际社区建设开发有限公司 10,000 14.5135
4 陕西金融资产管理股份有限公司 8,901.41 12.9191

     截至报告期末，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公司，直接及间接持
股比例合计为 86.48%。西安高科集团有限公司成立于 1992 年 2 月 20 日，是西安高新区
管委会全资直属企业。西安高科集团有限公司的经营范围为：基础设施、园区和房地产
建设投资和运营；公共服务投资和运营；高技术产业、战略新兴产业、先进制造业和现
代服务业投资和运营；股权投资和资本管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。

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             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

截至报告期末，西安高新技术产业开发区管理委员会持有西安高科集团有限公司
100%股权，为西安高科集团及原始权益人的实际控制人。

截至报告期末，原始权益人的控股股东所持有的股权不存在受限情况。

4、组织架构和内部治理机制情况

（1）组织架构

截至 2026 年 3 月末，西安高新配套组织架构如下图所示：

               图2-3-1-2 西安高新配套组织架构图

配套公司组织机构设置涵盖战略支撑、资产管理、开发建设三大板块及 1 家子公司
卓著数科，共设置 20 个部门。其中，战略支撑板块（6 个部门）承担党建人力、纪检风
控、战略规划、财务融资、计划考核等核心保障，为公司运营定方向、强监督；资产管
理板块（6 个部门）聚焦产业研判、园区招商运营、新能源拓展及公募 REITs 管理、创
投孵化，实现资产增值；开发建设板块（8 个部门）兼具项目设计、工程管理、成本控
制等建设管理，及项目全周期支撑资产管理运营等工作；子公司卓著数科公司聚焦数字
化人才培养、产业数字化赋能与数据资产运营，拓展数字经济业务。各部门主要职能介
绍如下：

1）战略支撑板块

A.综合办公室：承担党建管理、群团管理、人力资源管理、行政管理、重点任务督
查督办、档案管理、非经营性固定资产管理、信息化管理、后勤保障、舆情管理、企业

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文化建设及对外宣传等职能。

B.纪检审计部：承担纪检监察、内控及风控管理、法务管理、审计管理、合规监督、
采购监督等职能。

C.投资规划部：承担战略规划、品牌管理、土地市场研究、项目前期研判、项目初
步策划、成本收益测算、产品定位、项目前期土地手续、不动产权证办理等职能。

D.计划考核部：承担公司计划预算管理、部门考核、任务目标计划的跟踪及落实、
经营指标分析及统计等职能。

E.财务部：承担财务预算管理、会计核算管理、资金管理、税务管理、财务分析与
公司决策支持、财务管理与监督等职能。

F.资本运营部：承担融资管理、资本运作、园区市值管理、投资标的研究及立项、
投资标的尽调组织等职能。

2）资产管理板块

A.产业研究部：承担宏观环境研究与趋势研判、区域战略/产业规划研究、主导产业
研究、标杆企业研究、重点客户研究、主导产业产品研究、区域竞争分析、园区企业研
究等职能。

B.招商部：承担园区年度招商任务的完成、政府关系维护、招商渠道搭建、数字化
招商体系的搭建、产业合作等职能。

C.园区运营部：承担租金收缴、客户关系维护、物业监督管理、经营性资产管理、
资产管理平台及智能园区等数字化平台管理、运营服务、对外接待交流、维修管理、重
点项目报审及优惠政策落实，同时承接园区维修、提升改造及装修等职能。

D.创投孵化部：承担孵化体系构建、孵化器运营、创投孵化活动策划执行、创业培
训、创投企业投资等职能。

E.资产管理分公司：统筹负责园区公募 REITs 的招商、运营等工作，保证稳定出租
率和经营收入，完善运营和服务管理体系。

F.能源运营分公司：制定新能源业务规划、推动光伏+储能等技术落地、构建新能源

                        190
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资产全生命周期管理体系，同时开拓碳交易、绿证市场，推广节能解决方案。

3）开发建设板块

A.设计部：承担项目设计管理、项目前期报建管理、产品研究及标准化、效果品质
控制与技术服务、设计资料档案及综合管理等职能。

B.成本合约部：承担招投标管理、预结算管理、材料管理、合同管理等职能。

C.工程部：承担工程管理、质量管理、治污减霾、维稳管理、市政报建等职能。

D.安全管理部：承担安全管理制度与应急预案管理、安全教育培训、安全管理措施
执行、安全生产检查及安全资料管理等职能。

E.各项目部：负责项目安全、质量、进度、治污减霾、维稳、合同、成本、验收、
竣工移交及后期维修等工作；统筹协调项目前期策划定位、立项、设计、招标、报建及
后续招商介入等工作；同时承接工程建设、规划设计管理、工程造价咨询、技术咨询、
对外工程承包、设备安装及建设工程监理等业务。

4）子公司：卓著数科公司

统筹开拓数字化人才培养、产业数字化赋能及数据资产运营等业务，聚焦数字经济
领域的业务拓展。

（2）治理结构及内控制度

1）治理结构

西安高新配套根据现行法律法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人治理结构，
制定了《公司章程》并建立了股东会、董事会和经理组成的治理结构体系。同时构建了
较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，确保公司经营工作有序、高效地进行。

A.股东会

公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：

a.选举和更换董事，决定有关执行董事的报酬事项；

b.审议批准董事会的报告；

                        191
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c.审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

d.对公司增加或者减少注册资本作出决议；

e.对发行公司债券作出决议；

f.对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

g.修改公司章程；

h.法律、法规和公司章程规定的其他职权。

B.董事会

公司设董事会，成员为六人，其中四名由西安高科集团有限公司提名，一名由陕西
金融资产管理股份有限公司提名经由股东会选举产生，另一名董事经由公司提名通过民
主方式选举产生作为职工董事。董事每届任期三年，任期届满，连选可以连任。

公司为董事投保责任保险或者续保后，董事会应当向股东会报告责任保险的投保金
额、承保范围及保险费率等内容。

董事会设董事长一人，由西安高科集团有限公司提名的董事担任。董事会对股东会
负责，行使下列职权：

a.召集股东会会议，并向股东会报告工作；

b.执行股东会的决议；

c.制定公司发展战略、经营方针、中长期发展规划、主营业务、产业布局、产业结
构调整等重大战略事项；

d.决定公司的经营计划和投资方案；

e.制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

f.制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

g.制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

h.决定公司内部管理机构的设置；

                     192
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i.决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘
公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

j.制定公司的基本管理制度；

k.定期听取经理层关于公司重大经营管理工作的汇报；

l.听取公司年度经营报告和专项审计方案及结果的汇报；

m.法律法规和公司章程规定的其他职权。

C.审计委员会

公司不设监事会和监事，在董事会中设置审计委员会，审计委员会对董事会负责。
审计委员会成员共三名，主任一名，成员两名，由公司董事会成员担任，成员由董事长
提名或三分之一董事提名。审计委员会行使以下职权：

a.贯彻落实国家有关审计的政策法规和相关制度；

b.坚持党对审计工作的集中统一领导，协调督促有关工作的要求部署和落实。

c.建立完善审计监督机制，促进审计整改工作有效落实；

d.负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审计工作和内部控制；

e.董事会授予的其他职权。

D.经理

公司设经理，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职权：

a.主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；

b.组织实施公司年度经营计划和投资方案；

c.拟订公司内部管理机构设置方案；

d.拟订公司的基本管理制度；

e.制定公司的具体规章；

                       193
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f.提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；

g.提请聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员及分公司
的负责人；

h.董事会授予的其他职权；

i.法律法规和公司章程规定的其他职权。

2）内控制度

西安高新配套建立了《内部控制体系运行管理制度》《财务管理制度（修订）》
《会计核算办法》《关联交易管理办法》等内部控制、财务管理、会计核算、关联交易
等方面的内部管理制度体系，形成了依靠制度管理、依靠制度约束的管理机制。公司内
部控制制度相对健全，在完整性、有效性及合理性方面不存在重大缺陷。公司内部控制
制度在确保公司规范运作，提高科学管理水平，保证投资者利益等方面发挥了良好的作
用。

A.内部控制体系运行管理制度

西安高新配套制定了《内部控制体系运行管理制度》，为保障公司及下属机构更加
高效地实现内部控制目标和防范风险，保证内部控制的组织结构、管理制度和业务流程
有效运行。同时要求公司各部门建立健全内部控制体系，开展监督与评价工作，确保内
部控制体系有效运行和不断改进。

B.财务管理制度及会计核算办法

西安高新配套制定了《财务管理制度（修订）》，对财务管理机构的设置和部门及
负责人职责、财务基础管理工作、资金筹集、计划预算管理、会计档案管理等方面都作
出了指导和规定。同时，西安高新配套制定了详细的《会计核算办法》，保证公司的会
计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。

C.关联交易管理办法

西安高新配套适用高科集团制定的适用于集团公司及下属各级全资及控股子公司的
《西安高科集团有限公司关联交易管理办法》，规范集团及各级子公司之间的关联交易，

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保证关联交易公平、公正、公开，确保关联交易行为不损害西安高新配套和相关各方的
合法权益。关联交易制度从关联方和关联交易范围、关联交易的决策程序、关联交易的
定价等方面进行了严格的规定。

D.其他主要内控制度

除此之外，西安高新配套还制定了《资产管理办法》《合同管理办法》《安全生产
管理制度》《融资管理办法（修订）》《档案管理规定》等制度，对内部资产管理、合
同管理、企业安全生产、档案管理等方面均进行了规范，科学地建立了公司的内部控制
机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。

5、业务模式、行业地位和持续经营能力分析

（1）业务模式

西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主。截
至 2025 年末，先后建设完成了国家服务外包示范基地二期、美光二期厂房、综合保税区
通关服务中心、中兴生产厂房、施耐德厂房、西安软件新城研发基地二期等 12个园区项
目的开发建设，总建筑面积达 163.6 万平方米。

（2）所在行业相关情况

西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主，具
体行业情况详见本招募说明书“第二部分 不动产项目”之“（十）关于行业及竞争情
况”。

（3）行业地位

西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司作为西安高新技术产业开发区管理
委员会下属重要的基础设施建设与运营主体，在区域内承担着关键职能，具备显著的行
业专营优势和领先地位。公司是西安高新技术产业开发区核心的城市基础设施配套建设
及产业园区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市政基础设施、安置房、保障性住
房以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。其业务发展得到西安高新区管委会的

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有力支持，在区域内具有不可替代的职能定位和显著的专营优势，为公司的持续稳定经
营奠定了坚实基础。

作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产规模
（累计开发近 700 万平方米，运营 12 个园区），更在于其创新的“产城人文”融合模
式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸引人才的活
力氛围，成功集聚了 400 余家优质科技企业，实现了高出租率与客户满意度。2025 年，
西安高新配套市场化运营的园区平均出租率保持在 85%以上的较高水平，体现了市场对
其运营管理能力及园区品质的高度认可。

西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表现”
2024 年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2025 产业园区运营企业卓越表现 30”第
20 名等多项荣誉之后，进一步入选由中指研究院发布的“2025 中国产业园区运营商综合
实力 TOP10”，其旗下 3TCOM 云汇谷产业社区也获评“2025 中国产业运营优秀项目”。
此外，在 2025 年 8 月举办的博鳌风尚盛典上，配套公司因在构建园区产业生态方面的卓
越贡献，荣膺“2025 年度产业生态赋能企业”称号。

（4）持续经营能力分析

西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显著的专营优势、
雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公司的核心竞争力
和强大的信用基本面。

1）强大的股东背景

公司实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托此背景，西安高新配
套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备显著优势。西安高新配套能
够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目立项、土地获取、政策配套及资金
支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的稳定性和可持续性，为长期稳健经营提供
了坚实基础。

2）领先的区位优势

西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区的核心区

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域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度最高、经济活力
最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位确保了公司资产面临持
续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，有效抵御了市场波动风险。

3）丰富的行业运营管理经验

经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开发建设、
招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及企业客户需求具
有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而维持了园区的高品质形
象与高出租率。

6、近 3 年的主营业务的基本情况，主营业务收入的主要构成和特征

（1）主营业务基本情况

公司业务收入由主营业务房屋租赁、代建项目、物业经营、会展和餐饮等服务收入
及其他业务收入构成，2025 年度分别为 45,246.74 万元、264,763.87 万元、11,521.60 万
元、-3.83 万元和 16,170.75 万元，营业成本分别为 1,437.23 万元、258,942.44 万元、
9,077.18 万元、30.89 万元和 15,494.95 万元，房屋租赁为公司主营业务收入主要形式。

（2）主营业务收入构成情况

                表 2-3-1-3 近三年西安高新配套的业务情况

                                                           单位：万元
                           2023 年度
主要业务 营业成本
         营业收入（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
板块 （万元）
房屋租赁 49,668.79 332.62 99.30 61.88
代建项目 17,197.52 14,837.06 13.70 21.43
物业经营 9,591.17 9,044.38 5.70 11.95
会展和餐
饮等服务 2,896.75 5,295.77 -82.80 3.61
收入
其他业务 912.48 1,243.26 -36.30 1.14
合计 80,266.71 30,753.10 61.70 100.00
                           2024 年度
主要业务 营业成本
         营业收入（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
板块 （万元）

                              197
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房屋租赁 44,531.66 257.31 99.40 62.13
代建项目 7,536.10 4,271.25 43.30 10.51
物业经营 8,820.33 8,352.88 5.30 12.31
会展和餐
饮等服务 583.97 524.76 10.10 0.81
收入
其他业务 10,203.64 9,994.71 2.00 14.24
合计 71,675.71 23,400.91 67.40 100.00
                             2025 年度
主要业务 营业成本
          营业收入（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
板块 （万元）
房屋租赁 45,246.74 1,437.23 96.82 13.40
代建项目 264,763.87 258,942.44 2.20 78.41
物业经营 11,521.60 9,077.18 21.22 3.41
会展和餐
饮等服务 -3.83 30.89 -906.53 -0.01
收入
其他业务 16,170.75 15,494.95 4.18 4.79
合计 337,699.14 284,982.69 15.61 100.00

7、近三年及一期的财务数据和偿债能力分析

天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计准则对西安
高新配套 2023 年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的天职业字〔2024〕
22007 号审计报告。信永中和会计师事务所依据中国注册会计师独立审计准则对西安高
新 配 套 2024 年 、 2025 年 财 务 报 告 进 行 了 审 计 ， 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的
XYZH/2025XAAA5B0171 号、XYZH/2026XAAA5B0052 号审计报告。

未经特别说明，本招募说明书中涉及年度期末财务数据均引自西安高新配套经审计
的 2023-2025 年审计报告，其中 2023 年末/度数据引自 2024 年审计报告期初数字，2024
年末/度数据引自 2025 年审计报告期初数字。2025 年末/度数据引自当期审计报告期末数
字。2026 年 1-3 月/3 月末财务数据未经审计。

（1）资产负债表

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             表 2-3-1-4 西安高新配套近三年及一期合并资产负债表

                                                                         单位：万元
        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
流动资产：
货币资金 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
应收票据 1,234.76 897.75 196.88 19.50
应收账款 459,471.28 472,148.58 206,387.84 209,136.20
预付款项 475.38 448.72 315.36 348.77
其他应收款 180,848.49 171,486.54 160,281.36 83,647.12
存货 249,072.95 229,618.46 395,269.76 177,117.18
其他流动资产 26,917.61 24,726.09 33,948.21 23,476.63
流动资产合计 963,602.52 997,552.48 810,744.47 611,550.37
非流动资产：
长期股权投资 3,000.00 3,000.00 - -
投资性房地产 775,693.71 775,693.71 767,948.92 659,994.00
固定资产 187.66 204.24 223.26 77,873.29
在建工程 462,702.22 431,874.91 376,631.55 340,413.49
无形资产 110,586.55 111,375.30 114,530.29 132,482.90
长期待摊费用 18,824.53 19,269.24 10,938.70 8,666.23
递延所得税资产 1,714.66 1,718.56 1,831.83 2,758.53
非流动资产合计 1,372,709.32 1,343,135.97 1,272,104.56 1,222,188.44
资产总计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
流动负债：
短期借款 243,955.96 134,176.26 90,585.28 122,195.00
应付票据 7,675.90 9,857.10 263.03 1,263.03
应付账款 228,823.06 209,871.51 244,373.27 202,027.33
预收款项 984.45 503.59 793.41 811.66
合同负债 115.65 253.62 84.97 360.82
应付职工薪酬 868.59 2,180.48 1,785.46 2,323.44
应交税费 5,021.23 6,354.55 4,858.72 3,542.20
其他应付款 575,588.15 587,084.05 524,169.30 232,879.78
其中：应付利息 17,216.59 - 14,532.15 -
应付股利 3,703.92 3,703.92 3,821.56 -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 213,745.52 229,060.33 268,808.40
其他流动负债 1,228.91 1,270.38 1,374.79 1,493.13
流动负债合计 1,218,502.28 1,165,297.05 1,097,348.55 835,704.80
非流动负债：
长期借款 605,687.96 599,484.68 489,828.04 519,235.84

                                    199
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                 项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
         长期应付款 232,258.57 296,073.06 235,107.85 221,365.93
         递延所得税负债 47,234.25 47,234.25 46,515.54 43,908.54
         非流动负债合计 885,180.78 942,791.99 771,451.43 784,510.31
         负债合计 2,103,683.06 2,108,089.04 1,868,799.98 1,620,215.11
         所有者权益：
         实收资本 68,901.41 68,901.41 68,901.41 68,901.41
         资本公积 91,099.02 91,099.02 71,099.02 65,098.59
         盈余公积 8,011.03 8,011.03 8,011.03 8,011.03
         未分配利润 64,493.52 64,451.39 66,037.58 71,512.67
         归属于母公司所有者权益合计 232,504.98 232,462.85 214,049.04 213,523.70
         少数股东权益 123.80 136.57 - -
         所有者权益合计 232,628.77 232,599.42 214,049.04 213,523.70
         负债及所有者权益合计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81

          （2）利润表

                      表 2-3-1-5 西安高新配套近三年及一期合并利润表

                                                                                     单位：万元
                项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、营业总收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
其中：营业收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
二、营业总成本 13,404.47 330,824.64 77,148.85 85,878.55
其中：营业成本 2,925.61 284,982.69 23,400.91 30,753.10
税金及附加 2,084.72 10,118.25 8,296.52 9,631.14
销售费用 6.77 480.65 681.27 13.69
管理费用 246.46 2,272.53 2,067.88 2,106.99
财务费用 8,140.91 32,970.52 42,702.27 43,373.64
其中：利息费用 6,072.93 30,295.23 42,207.00 46,189.69
利息收入 27.51 153.56 - -
加：其他收益 1.27 1.16 1.70 36.85
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -490.58 13,894.08 96,759.49
信用减值损失（损失以“－”号填列） - 317.56 -472.06 106.18
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 817.75 6,702.63 7,950.58 91,290.68
加：营业外收入 28.13 134.96 115.74 176.47
减：营业外支出 - 0.00 0.17 12.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 845.87 6,837.59 8,066.15 91,454.65
减：所得税费用 816.51 5,114.85 6,219.68 28,414.08

                                            200
                      平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

              项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
（一）按经营持续性分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - - - -
（二）按所有权归属分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
2.少数股东损益（净亏损以“－”号填列） -12.77 -73.43 - -
六、综合收益总额 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
归属于母公司所有者的综合收益总额 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
归属于少数股东的综合收益总额 -12.77 -73.43 - -

           （3）现金流量表

                   表 2-3-1-6 西安高新配套近三年及一期合并现金流量表

                                                                           单位：万元
              项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 15,802.60 68,218.66 105,014.55 68,705.85
收到其他与经营活动有关的现金 33,352.17 263,347.16 275,503.24 266,514.64
经营活动现金流入小计 49,154.76 331,565.82 380,517.79 335,220.49
购买商品、接受劳务支付的现金 22,876.28 133,619.47 197,240.11 38,359.95
支付给职工及为职工支付的现金 1,877.67 4,543.13 4,488.67 5,810.26
支付的各项税费 7,617.25 23,729.44 17,335.70 15,343.57
支付其他与经营活动有关的现金 54,165.67 268,012.54 313,821.45 235,090.18
经营活动现金流出小计 86,536.87 429,904.58 532,885.93 294,603.96
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,029.28 33,238.36 9,897.58 38,614.89
投资支付的现金 - 3,000.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 0.25 - 2,000.00 -
投资活动现金流出小计 5,029.53 36,238.36 11,897.58 38,614.89
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 20,210.00 6,000.43 -
取得借款收到的现金 293,199.99 715,257.41 717,753.53 522,430.89
收到其他与筹资活动有关的现金 6.31 0.00 - 549.11
筹资活动现金流入小计 293,206.29 735,467.41 723,753.96 522,980.00

                                   201
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              项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
偿还债务支付的现金 283,073.80 440,260.74 578,521.03 532,743.28
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19,354.93 71,171.33 79,526.10 78,545.96
支付其他与筹资活动有关的现金 1,010.23 5,576.91 4,901.03 1,334.20
筹资活动现金流出小计 303,438.96 517,008.99 662,948.16 612,623.45
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -52,644.31 83,881.30 -103,459.91 -87,641.81
加：期初现金及现金等价物余额 98,226.35 14,345.05 117,804.97 205,446.78
六、期末现金及现金等价物余额 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97

        （4）财务指标

        1）盈利能力

                     表 2-3-1-7 西安高新配套主要财务指标

                                                                      单位：亿元、%
            项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
总资产（亿元） 233.63 234.07 208.28 183.37
营业收入（亿元） 1.42 33.77 7.17 8.03
营业毛利率（%） 79.43 15.61 67.35 61.68
净利润（亿元） 0.003 0.17 0.18 6.30
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -3.74 -9.83 -15.24 4.06
EBITDA（亿元） - 4.42 5.69 4.35

        原始权益人 2023 年度净利润较高，主要原因为投资性房地产由成本法计量变更为公
     允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益导致，当期确认公允价值变动
     损益 9.68 亿元。整体来看，原始权益人处于重资产行业，经过多年投资建设，资产负债
     率较高导致财务费用侵占利润空间，整体净利润金额较低。未来随着财务费用降低、轻
     资产转型持续推进，盈利能力有望得到改善。

        原始权益人 2024 年度经营活动产生的现金流量净额较 2023 年度减少 19.30 亿元，
     2025 年持续为负，主要原因为公司承担了西安市高新区部分安置性房屋的开发任务，近
     两年投资规模较大，经营活动支出较多。

        2）偿债能力分析

                                      202
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          表 2-3-1-8 西安高新配套资产负债率、流动比率、速动比率表
    项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
资产负债率 90.04% 90.06% 89.72% 88.36%
流动比率 0.79 0.86 0.74 0.73
速动比率 0.59 0.66 0.38 0.52

最近三年及一期末，公司资产负债率分别为 88.36%、89.72%、90.06%和 90.04%，
总体保持稳定，公司负债率较高，主要因为公司采用了重资产经营模式，且在西安高新
区高速发展期间承担了区域内较多重要项目建设，对外投资规模较大，资金需求量较大，
融资规模较高所致。西安高新配套已从建设为主转型为运营为主，聚焦园区投资运营服
务商定位，预计未来资产负债结构及现金流情况将得到改善。

近三年及一期末，公司的流动比率分别为 0.73、0.74、0.86 和 0.79，速动比率分别
为 0.52、0.38、0.66 和 0.59，报告期内总体呈上升趋势。

3）现金流分析

                     表 2-3-1-9 西安高新配套现金流状况

                                                                              单位：万元
         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45

经营活动产生的现金流量方面，2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-3 月，
公司经营活动产生的现金流量净额分别为 40,616.53 万元、-152,368.14 万元、-98,338.76
万 元 和-37,382.11 万 元。2024 年 度经营活动 产生的 现金流量 净额 较 2023 年度 减少
192,984.67 万元，2025 年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为西安高新配
套子公司承担了 5 个安置性房屋项目建设任务，近两年为主要建设期，预计整体建设任
务将在 2026 年完成。

投资活动现金流方面，西安高新配套 2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-
3 月，投资活动产生的现金流量净额分别为-38,614.89 万元、-11,897.58 万元、-36,238.36
万元和-5,029.53 万元，主要为构建固定资产、无形资产等资产支出。2024 年度投资活动
产生的现金流较 2023 年度增加 26,717.31 万元，增幅为 69.19%，主要是由于购建固定资

                                           203
                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

     产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少，同时处置固定资产等收回的现金净额有
     所增加共同影响所致。2025 年度投资活动产生的现金流较 2024 年度减少 24,340.78 万元，
     降幅为 204.59%，主要是由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加
     所致。

       筹资活动现金流方面，西安高新配套 2023 年度、2024 年度、2025 年度和 2026 年 1-
     3 月，筹资活动产生的现金流量净额分别为-89,643.45 万元、60,805.81 万元、218,458.42
     万元和-10,232.67。2024 年度筹资活动产生的现金流较 2023 年度增加 150,449.26 万元，
     增幅为 167.83%，主要是为建设安置性房屋而进行的融资，取得借款收到的现金大幅增
     加。2025 年度筹资活动产生的现金流较 2024 年度增加 157,652.61 万元，增幅为 259.27%，
     主要是为建设安置性房屋而进行的融资持续扩大，取得借款收到的现金进一步大幅增加，
     同时偿还债务支付的现金有所减少共同影响所致。

       4）资产分析

                     表 2-3-1-10 西安高新配套近三年及一期资产结构表

                                                                                         单位：万元、%
                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
     项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 45,582.05 1.95 98,226.35 4.20 14,345.05 0.69 117,804.97 6.42
应收票据 1,234.76 0.05 897.75 0.04 196.88 0.01 19.50 -
应收账款 459,471.28 19.67 472,148.58 20.17 206,387.84 9.91 209,136.20 11.40
预付款项 475.38 0.02 448.72 0.02 315.36 0.02 348.77 0.02
其他应收款 180,848.49 7.74 171,486.54 7.33 160,281.36 7.70 83,647.12 4.56
存货 249,072.95 10.66 229,618.46 9.81 395,269.76 18.98 177,117.18 9.66
其他流动资产 26,917.61 1.15 24,726.09 1.06 33,948.21 1.63 23,476.63 1.28
流动资产合计 963,602.52 41.24 997,552.48 42.62 810,744.47 38.92 611,550.37 33.35
长期股权投资 3,000.00 0.13 3,000.00 0.13 - - - -
投资性房地产 775,693.71 33.20 775,693.71 33.14 767,948.92 36.87 659,994.00 35.99
固定资产 187.66 0.01 204.24 0.01 223.26 0.01 77,873.29 4.25
在建工程 462,702.22 19.80 431,874.91 18.45 376,631.55 18.08 340,413.49 18.56
无形资产 110,586.55 4.73 111,375.30 4.76 114,530.29 5.50 132,482.90 7.22
长期待摊费用 18,824.53 0.81 19,269.24 0.82 10,938.70 0.53 8,666.23 0.47
递延所得税资产 1,714.66 0.07 1,718.56 0.07 1831.83 0.09 2,758.53 0.15
非流动资产合计 1,372,709.32 58.76 1,343,135.97 57.38 1,272,104.56 61.08 1,222,188.44 66.65

                                                   204
                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产总计 2,336,311.84 100.00 2,340,688.45 100.00 2,082,849.02 100.00 1,833,738.81 100.00

       近三年及一期末，西安高新配套资产总额分别为 1,833,738.81 万元、2,082,849.02 万
元、2,340,688.45 万元和 2,336,311.84 万元，公司的资产以非流动资产为主，截至 2026 年
3 月末，非流动资产占比达 58.76%，主要为投资性房地产、在建工程和无形资产；流动
资产占比 41.24%，主要为货币资金、应收账款、其他应收款和存货。

       近三年及一期末，公司货币资金余额分别为 117,804.97 万元、14,345.05 万元、
98,226.35 万元和 45,582.05 万元，占总资产的比例分别为 6.42%、0.69%、4.20%和 1.95%，
主要由银行存款构成。2024 年末货币资金余额较 2023 年末减少 103,459.92 万元，减幅为
87.82%，主要是由于安置性房屋建设净流出较多，尽管通过筹资活动补充了部分资金，
但不足以完全覆盖现金消耗，导致货币资金下降。2025 年末货币资金余额较 2024 年末
增加 83,881.30 万元，增幅为 584.75%，主要是由于当期筹资活动现金净流入大幅增加，
资金紧张状况得到缓解。

       近三年及一期末，公司应收账款余额分别为 209,136.20 万元、206,387.84 万元、
472,148.58 万元和 459,471.28 万元，占总资产的比例分别为 11.40%、9.91%、20.17%和
19.67%，主要系对西安市雁塔区的应收款，2025 年末应收账款余额较 2024 年末增加
265,760.74 万元，增幅为 128.77%，主要系应收西安市雁塔区款项增加所致。

       近三年及一期末，公司其他应收款余额分别为 83,647.12 万元、160,281.36 万元、
171,486.54 万元和 180,848.49 万元，占总资产的比例分别为 4.56%、7.70%、7.33%和
7.74%，总体呈现波动起伏态势，主要变动原因为与西安高科集团内与其他子公司的往
来款变动。

       近 三 年 及 一 期 末 ， 公 司 存 货 余 额 分 别 为 177,117.18 万 元 、 395,269.76 万 元 、
229,618.46 万元和 249,072.95 万元，占总资产的比例分别为 9.66%、18.98%、9.81%和
10.66%，总体呈波动趋势，2025 年末存货余额较 2024年末减少 165,651.30 万元，降幅为
41.91%，主要系安置性商品房项目完工交付结转成本所致。

       近三年及一期末，公司投资性房地产余额分别为 659,994.00 万元、767,948.92 万元、
775,693.71 万元和 775,693.71 万元，占总资产的比例分别为 35.99%、36.87%、33.14%和

                                                    205
                    平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

33.20%，总体呈现上升趋势，主要为自建的产业园区及工业厂房等项目。2024 年末投资
性房地产余额较 2023 年末增加 107,954.92 万元。2025 年末投资性房地产余额较 2024 年
末增加 7,744.79 万元，近年变动幅度不大。

       近三年及一期末，公司固定资产余额分别为 77,873.29 万元、223.26 万元、204.24 万
元和 187.66 万元，占总资产的比例分别为 4.25%、0.01%、0.01%和 0.01%，总体占比较
小且呈现波动下降态势。2024 年末固定资产余额较 2023 年末减少 77,650.03 万元，减幅
为 99.71%，主要是由于公司建设的会议中心项目由固定资产转入投资性房地产科目所致。
2025 年末固定资产余额较 2024 年末减少 19.02 万元，降幅为 8.52%，主要系正常计提折
旧所致。

       近三年及一期末，公司在建工程余额分别为 340,413.49 万元、376,631.55 万元、
431,874.91 万元和 462,702.22 万元，占总资产的比例分别为 18.56%、18.08%、18.45%和
19.80%。2024 年末在建工程余额较 2023 年末增加 36,218.06 万元。主要系公司在建项目
持续投入。2025 年末在建工程余额较 2024 年末增加 55,243.36 万元，增幅为 14.67%，主
要系产业园区等在建项目持续投入所致。

       近三年及一期末，公司无形资产余额分别为 132,482.90 万元、114,530.29 万元、
111,375.30 万元和 110,586.55 万元，占总资产的比例分别为 7.22%、5.50%、4.76%和
4.73%，随着摊销总体呈现下降态势。

       5）负债分析

                表 2-3-1-11 西安高新配套近三年及一期负债项目结构表

                                                                                单位：万元、%
             2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 243,955.96 11.60 134,176.26 6.36 90,585.28 4.85 122,195.00 7.54
应付票据 7,675.90 0.36 9,857.10 0.47 263.03 0.01 1,263.03 0.08
应付账款 228,823.06 10.88 209,871.51 9.96 244,373.27 13.08 202,027.33 12.47
预收款项 984.45 0.05 503.59 0.02 793.41 0.04 811.66 0.05
合同负债 115.65 0.01 253.62 0.01 84.97 0.00 360.82 0.02
应付职工薪酬 868.59 0.04 2,180.48 0.10 1,785.46 0.10 2,323.44 0.14
应交税费 5,021.23 0.24 6,354.55 0.30 4,858.72 0.26 3,542.20 0.22

                                              206
                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末
项目
                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他应付款 575,588.15 27.36 587,084.05 27.85 524,169.30 28.05 232,879.78 14.37
其中：应付利息 17,216.59 0.82 0.00 0.00 14,532.15 0.78 - -
应付股利 3,703.92 0.18 3,703.92 0.18 3,821.56 0.20 - -
一年内到期的非
              154,240.39 7.33 213,745.52 10.14 229,060.33 12.26 268,808.40 16.59
流动负债
其他流动负债 1,228.91 0.06 1,270.38 0.06 1,374.79 0.07 1,493.13 0.09
流动负债合计 1,218,502.28 57.92 1,165,297.05 55.28 1,097,348.55 58.72 835,704.80 51.58
长期借款 605,687.96 28.79 599,484.68 28.44 489,828.04 26.21 519,235.84 32.05
长期应付款 232,258.57 11.04 296,073.06 14.04 235,107.85 12.58 221,365.93 13.66
递延所得税负债 47,234.25 2.25 47,234.25 2.24 46,515.54 2.49 43,908.54 2.71
非流动负债合计 885,180.78 42.08 942,791.99 44.72 771,451.43 41.28 784,510.31 48.42
负债合计 2,103,683.06 100.00 2,108,089.04 100.00 1,868,799.98 100.00 1,620,215.11 100.00

       近 三 年 及 一 期 末 ， 流 动 负 债 合 计 分 别 为 835,704.80 万 元 、 1,097,348.55 万 元 、
1,165,297.05 万元和 1,218,502.28 万元，占总负债的比重分别为 51.58%、58.72%、55.28%
和 57.92%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由一年内到期的非流动负债、其他
应付款、应付账款和短期借款组成，占总负债的比重分别为 7.33%、27.36%、10.88%和
11.60%。

       近三年及一期末，公司短期借款余额分别为 122,195.00 万元、90,585.28 万元、
134,176.26 万元和 243,955.96 万元，占总负债的比例分别为 7.54%、4.85%、6.36%和
11.60%，总体呈现波动态势。2024 年末短期借款余额较 2023 年末减少 31,609.72 万元，
降幅为 25.87%，主要是公司偿还部分短期借款所致。2025 年末短期借款余额较 2024 年
末增加 43,590.98 万元，增幅为 48.12%，主要是为满足安置性房屋建设等资金需求，新
增短期融资所致。

       公司应付账款余额分别为 202,027.33 万元、244,373.27 万元、209,871.51 万元和
228,823.06 万元，占总负债的比例分别为 12.47%、13.08%、9.96%和 10.88%，总体呈现
波动态势，主要系尚未清算的项目工程款。2025 年末应付账款余额较 2024 年末减少
34,501.76 万元，降幅为 14.12%，主要系部分项目完工结算支付了工程款。

       近三年及一期末，公司其他应付款余额分别为 232,879.78 万元、524,169.30 万元、
587,084.05 万元和 575,588.15 万元，占总负债的比例分别为 14.37%、28.05%、27.85%和
27.36%，总体呈上升趋势，主要系单位往来款和代收代付款项组成。

                                                    207
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

近三年及一期末，公司一年内到期的非流动负债余额分别为 268,808.40 万元、
229,060.33 万元、213,745.52 万元和 154,240.39 万元，占总负债的比例分别为 16.59%、
12.26%、10.14%和 7.33%，总体呈现下降趋势。

近三 年及一期 末，非流 动负债合计分别为 784,510.31 万元、 771,451.43 万元、
942,791.99 万元和 885,180.78 万元，占总负债的比重分别为 48.42%、41.28%、44.72%和
42.08%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由长期借款和长期应付款组成，占总
负债的比重分别为 28.79%和 11.04%。

近三年及一期末，公司长期借款余额分别为 519,235.84 万元、489,828.04 万元、
599,484.68 万元和 605,687.96 万元，占总负债的比例分别为 32.05%、26.21%、28.44%和
28.79%，总体呈波动上升趋势。

近三年及一期末，公司长期应付款余额分别为 221,365.93 万元、235,107.85 万元、
296,073.06 万元和 232,258.57 万元，占总负债的比例分别为 13.66%、12.58%、14.04%和
11.04%，总体呈上升趋势。

8、资信水平、商业信用、主体评级情况

（1）银行授信情况

截至 2026 年 3 月 31 日，西安高新配套获得金融机构的授信总额共 932,818.11 万元，
其中已使用授信额度 919,618.11 万元，剩余授信额度 13,200.00 万元。具体授信情况如下：

                  表 2-3-1-12 西安高新配套授信情况表

                                                                 单位：万元
      授信机构 总授信额度 已使用的授信额度 未使用的授信额度
      开发银行 345,319.48 345,319.48 -
      中国银行 52,494.00 52,494.00 -
      工商银行 229,924.00 216,724.00 13,200.00
      光大银行 10,000.00 10,000.00 -
      民生银行 5,000.00 5,000.00 -
      中信银行 11,800.00 11,800.00 -
      长安银行 22,455.63 22,455.63 -
      北京银行 38,916.00 38,916.00 -
      西安银行 46,500.00 46,500.00 -

                                     208
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

      浙商银行 8,500.00 8,500.00 -
      广发银行 4,800.00 4,800.00 -
      重庆银行 18,610.00 18,610.00 -
      成都银行 107,499.00 107,499.00 -
      华夏银行 31,000.00 31,000.00 -
        合计 932,818.11 919,618.11 13,200.00

（2）对外担保的情况

截至报告期末，西安高新配套尚无对集团外公司提供担保的情况。

（3）历史信用及评级情况

截至报告期末，西安高新配套尚无主体信用评级。

9、债务和资本市场公开融资情况

截至报告期末，西安高新配套合并口径公开市场融资记录如下：

             表 2-3-1-13 西安高新配套合并口径公开市场融资记录

                                                                         单位：亿元
产品名称 起息日期 到期日期 发行规模 融资余额 票面利率
配套 24 优 2024-5-30 2042-5-30 3.75 3.63 4.8%
配套 24 次 2024-5-30 2042-5-30 0.20 0.20 -

10、最近 3 年（成立未满 3 年的自公司成立之日起）是否存在重大违法违规记录，
是否存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或
者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形

截至本招募说明书披露日，经核查西安高新配套提供的中国人民银行征信中心于
2026 年 4 月 7 日出具的《企业信用报告》，并经于 2026 年 6 月 18 日查询中国裁判文书
网、国家企业信用信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局重大税收违法案件
信息公布栏、国家税务总局陕西省税务局网站、中国证监会网站、中国证券监督管理委
员会证券期货市场失信记录查询网站、中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、国家
金融监督管理总局网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中
华人民共和国财政部网站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行人信息查
询系统及中国执行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场监管行政处罚文

                                      209
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

书网、中华人民共和国住房和城乡建设部网站、中华人民共和国自然资源部网站、中华
人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部等网站西安高新配套最近三年
不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形；西安高新配套
最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记
录。

（二）募集资金用途

     1、原始权益人的承诺

（1）本公司对不动产项目的转让获得了合法有效的授权，不动产基金可以合法取
得不动产项目的完全所有权。

（2）本项目净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项
目和存量资产收购；用于补充本公司流动资金等用途的净回收资金比例不超过 15%。因
特殊原因导致已承诺的净回收资金投资计划无法正常执行的，本公司将及时向相关主管
部门报告相关情况和应对措施，确需变更净回收资金用途的，本公司将按照 236 号文、
1014 号文等有关规定另行履行相应内部决策及外部备案程序并向相关主管部门提交净回
收资金投向变更报告。

（3）本公司承诺回收资金拟投资或收购的固定资产投资项目情况真实；使用过程
中将严格遵守房地产调控政策要求，不将回收资金变相用于商品住宅开发项目；回收资
金将严格按照进度要求使用，即自基础设施 REITs 购入项目完成之日起 2 年内，净回收
资金使用率不低于 75%，3 年内全部使用完毕。

（4）本公司最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存
在重大违法违规记录。本公司配备充足的具有不动产项目运营经验的专业人员，其中具
有 5 年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于 2 名。

（5）承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项
目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，
不会以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞
争的其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动

                        210
          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。

承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募 REITs 项目之间的关联交易。对于正常经
营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确定
交易价格，依法与本公募 REITs 项目项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联
交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，
包括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并依照有关法律法规和相关主体的内部管
理规定履行关联交易的信息披露义务。保证不通过关联交易非法转移本公募 REITs 项目
的资金、利润，不利用关联交易损害本公募 REITs 项目及其基金份额持有人的合法权益。

在本公募 REITs 项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，且是不可撤
销的。若本公司违反上述承诺给本公募 REITs 项目及其基金份额持有人造成损失的，一
切损失将由本公司承担。

（6）本公司开展资产证券化业务，向不动产基金转让项目公司股权符合地方政府
性债务管理的规定，并未通过发行资产支持证券新增地方政府隐性债务。

（7）在本公募 REITs 项目发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行本公募
REITs 项目过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他
相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任，不将相
关税收风险由不动产基金的基金管理人或投资人承担。

（8）如本公司及本公司的控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事
实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回不动产基金的全部基
金份额或不动产项目权益。

（9）本公司就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、准确、完整和有效，不
存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真实，
副本与正本一致、复印件与原件一致。

（10）若软件新城公司因目标不动产资产在本公募 REITs 发行之前的相关报批报建
手续、规划用途、开发投资金额、先行开工建设问题及建设周期问题、部分区域加建或
封闭装修、物业用房对外出租以及其他方面的原因而受到相关政府主管部门给予罚款等
行政处罚措施或因此遭受其他损失的，由本公司进行最终承担。

                      211
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

2、原始权益人控股股东已承诺

（1）本公司将监督原始权益人按照监管政策要求尽快使用回收资金。

（2）本公司将监督原始权益人按照有关业务监管细则报告回收资金使用情况。

（3）本公司严格监督发行不动产 REITs 的全部净回收资金用于经同意的不动产项目
的投资和建设，以及其他符合规定的用途；严格监督和确保发行不动产 REITs 的全部净
回收资金和其他因发行不动产 REITs 而回收的资金（如有）不会用于商品住宅或商业地
产开发业务。

（4）本公司将监督原始权益人建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，
确保净回收资金的使用用途和使用频率均符合监管规则的要求，提高净回收资金使用率。

（三）回收资金管理制度

根据《西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司产业园基础设施 REITs 募集
资金管理与使用制度》，公司通过产业园基础设施 REITs 发行及扩募净回收的资金（扣
除偿还相关债务、缴纳税费、参与战略配售等资金后）将纳入专项管理账户进行存储，
并与基金管理人、资产支持证券管理人及存放银行签订资金监管协议；募集资金优先以
资本金注入方式用于产业园基础设施项目建设，确无项目时可投向其他基础设施补短板
重点领域，闲置资金在坚持稳健、审慎原则下可进行低风险高流动性金融产品投资，不
得用于高风险领域；资金使用须严格遵循发行申请文件承诺的计划，并按季度向相关主
管机关报告使用情况，履行信息披露义务；如需变更募投项目，须经公司最高决策会议
审议通过并向省发改委备案及通知基金管理人；公司董事、监事、高管及控股股东、实
际控制人负有监督责任，违规使用将依法追责。

（四）原始权益人回收资金用途

本基金原始权益人西安高新配套转让不动产项目预计回收资金 4.14 亿元，其中 85%
约 3.52 亿元用于投资新项目建设。拟新投资的不动产项目情况如下：

                表 2-3-4-1 募集资金拟投资项目
    项目名称 信息产业园三期 医疗产业园二期
    项目总投资 预计 5.35 亿元 预计 11.46 亿元

                          212
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       项目资本金 1.87 亿元 3.44 亿元
      项目资本金缺口 1.87 亿元 2.80 亿元
     建设地点（省、市） 陕西省西安市 陕西省西安市
                    信息产业园三期预估占地 医疗产业园二期预估占地
                   62,640.82 ㎡，预估总建筑面 29,975 ㎡，预估地上建筑面积
      建设内容和规模
                   积 109,508.46 ㎡，共建设生产 不超过 93,549.30 ㎡，地下建筑
                     厂房 13 栋，配套楼 1 栋 面积不超过 53,246.70 ㎡
                            谋划阶段 谋划阶段
                   已经取得建设土地，土地证编 已经取得建设土地，土地证编
      前期工作进展
                   号为陕（2025）西安市不动产 号为陕（2022）西安市不动产
                         权第 0475189 号 权第 0021414 号
      （拟）开工时间 2025 年 12 月 2027 年 1 月
     拟使用募集资金规模 3.52 亿元
募集资金投入项目的具体
                          资本金 资本金
      方式

以上为回收资金拟投项目初步计划，后续将根据拟投项目进展情况和募集资金实际
到位情况，选择表中项目投资，如未来拟投项目计划有变，将严格按照监管规定履行变
更程序。

（五）拟投资项目符合国家宏观政策与规划情况

产业园已经成为国民经济发展的重要力量和主要空间形式，在国民经济和社会发展
中发挥着重要的作用。产业园区作为宏观政策贯彻实施服务基本对象，凭借着产业园区
对于国家经济重要的贡献程度，以及对社会发展和进步产生的较大推动力，在土地、税
收、人才方面都具有较大的优势。2017 年 4 月，科技部《国家高新技术产业开发区“十
三五”发展规划》，同样肯定了产业园的作用并促进了未来产业园区的长远发展。

信息产业园依托西安高新区的产业链发展现状，以信息产业、人工智能行业为主，
以相关的生产性服务业作为补充。项目以产城融合理念，通过打造生产制造空间与科研
创业空间吸引人流集聚，进而融合项目周边生活服务空间，构建产城融合生态圈。医疗
产业园的建设将有利于吸引医疗、卫生相关企业入区，完善区域产业链，培育和推动高
新区医疗产业的发展；同时将完善高新区医疗资源配置，满足区域内医疗服务需求，项
目的建设，将加强卫生应急体系建设，有效提升高新区处置重大疫情的公共卫生应急能
力。

根据《产业结构调整指导目录（2024 年本）》，信息产业和医药行业均为鼓励类产
业。产业园作为产业发展的重要载体，也定位于科技企业孵化器、科教基础设施、产业

                                213
           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

集群综合公共服务平台等功能，属于科技服务业，亦属于鼓励类产业。

另外，根据《西安市现代产业布局规划》，西安市大力实施先进制造业强市战略，
着力推动 “5+5+6+1+1”现代产业体系壮大成势，构筑支撑经济高质量发展的“四梁八
柱”，其中就包含了人工智能、生物医药等产业，拟投项目符合地方的发展规划。

综上所述，拟投资项目符合国家政策与规划，符合地方经济社会发展要求。

四、运营管理机构

（一）运营管理机构基本情况

运营管理机构的基本情况详见“第二部分 不动产项目”之“三、原始权益人”之
“（一）原始权益人基本情况”。

（二）运营管理机构与不动产项目相关的业务情况

1、经中国证监会备案情况

经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求配套公司为不动产项目
提供运营管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；配套公司按照《基金法》第
九十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任外部管理机构
的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《不动产基金审核关注事项指引》
第八条规定的担任不动产项目外部管理机构的主体资格及相应权限。

2、不动产运营管理资质（如有）、同行业不动产项目运营管理经验，以及管理
的同类资产历史运营表现

运营管理机构的经营范围详见“第二部分 不动产项目”之“三、原始权益人”之
“（一）原始权益人基本情况”之“1、名称、注册地址、注册资本、成立日期、法定
代表人、经营范围、主要业务负责人”。西安高新配套可以在经营范围内为目标不动产
项目提供运营管理服务，符合《基金指引》第 40 条第 1 款第（1）项的规定。

运营管理机构运营管理经验丰富，建设运营产业园区 12 个，运营面积约 170 万平方
米，累计引入超 400 家知名科技企业，获得同行业广泛认可，先后获得“2025 中国产业
园区运营商综合实力 TOP10”、“2025 年度产业生态赋能企业”、“2025 产业园区运营

                       214
                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

企业卓越表现 30 强”等。

     在管的同类资产历史运营表现良好，截至 2026 年 3 月 31 日时点运营表现如下：

                    表 2-4-2-1 运营管理机构同类资产运营情况
     序号 项目名称 资产状态 建筑面积/万㎡ 出租率
     1 国家服务外包示范基地二期 运营 8.43 92.65%
     2 国家新一代人工智能产业园一期 运营
                                           25.77 78.74%
     3 国家新一代人工智能产业园二期 运营
     4 软件新城云汇谷（非入池） 运营 8.83 94.39%
     5 信息产业园一期 运营 7.42 89.26%
     6 信息园产业二期 运营 6.57 87.33%
     7 数字经济产业园 运营 20.77 78.71%

     3、为管理不动产项目配备的主要负责人员情况

     西安高新配套同时作为运营管理机构拥有管理经验丰富的管理团队，相关人员均有
较强的组织和协调能力，其中具有 5 年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于 2 名。
运营管理机构核心管理人员及运营管理相关部门负责人具体介绍如下：

                    表 2-4-2-2 运营管理机构主要管理人员介绍
序号 姓名 职位 履历
                           曹靖，男，1969 年 5 月出生，中共党员，研究生学历，主
                           要工作经历如下：
                           2020.08-2023.08，西安高科集团高科房产有限责任公司任
1 曹靖 法定代表人/董事长
                           副总经理
                           2023.08 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                           公司任党总支书记、董事长
                           苏扬，男，1974 年 4 月出生，中共党员，大学本科学历，
                           高级经济师职称，主要工作经历如下：
                           2023.08-2025.06，西安高新安居投资建设运营有限公司副
2 苏扬 财务总监
                           总经理
                           2025.07 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                           公司财务总监
                           任晓莉，女，1978 年 4 月出生，中共党员，研究生学历，
          任晓 副总经理 主要工作经历如下：
3
           莉 （分管资产运营） 2020.04 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                           公司副总经理
                           张铮平，男，1975 年 11 月出生，中共党员，大学专科学
          张铮 资产管理分公司副 历，主要工作经历如下：
4
           平 总经理 2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                           责任公司资产运营部副经理

                                 215
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序号 姓名 职位 履历
                     2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司资产运营部副经理（主持工作）
                     2024.02 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                     公司资产管理分公司副总经理
                     李毅，男，1985 年 8 月出生，中共党员，大学本科学历，
                     主要工作经历如下：
                     2019.10-2022.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司办公室副主任
                     2022.08-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
            招商部经理 责任公司资产运营部副经理
5 李毅
          兼产业研究部经理 2024.02--2024.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司园区运营部兼招商部经理
                     2024.08--2025.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司招商部经理
                     2025.03 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                     公司招商部经理兼产业研究部经理
                     田杭，男，1988 年 10 月出生，中共党员，研究生学历，
                     主要工作经历如下：
                     2011.07-2011.12，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司锦业商务酒店员工
                     2011.12-2018.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司资产管理部投资运营主管
                     2018.10-2020.04，西安高新区基础设施配套建设开发有限
6 田杭 招商部副经理
                     责任公司会议中心运营部经理助理
                     2020.04-2022.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司资产运营部经理助理
                     2022.03-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司市场营销部经理助理
                     2024.02 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                     公司招商部副经理
                     徐杉，男，1981 年 3 月出生，研究生学历，主要工作经历
                     如下：
                     2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司招商管理部高级主管
7 徐杉 招商部高级助理
                     2024.02-2024.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司招商部高级助理
                     2025.7 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                     公司招商部高级助理
                     解婷玉，女，1988 年 7 月出生，中共党员，研究生学历，
     解婷 园区运营部副经理 主要工作经历如下：
8
      玉 （主持工作） 2024.08 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                     公司园区运营部副经理（主持工作）
                     杨文婷，女，1990 年 5 月出生，研究生学历，主要工作经
                     历如下：
     杨文 园区运营部 2020.06-2023.09，西安高科领创文化发展有限公司销售部
9
      婷 经理助理 副经理
                     2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                     责任公司招商管理部运营管理

                           216
               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

序号 姓名 职位 履历
                         2024.02-2025.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
                         责任公司园区运营部运营管理
                         2025.02 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                         公司园区运营部经理助理
                         张志娟，女，1973 年 3 月出生，大学专科学历，主要工作
                         经历如下：
       张志 园区运营部 2018.06-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限
10
        娟 高级助理 责任公司会议中心运营部经理
                         2024.02 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
                         公司园区运营部高级助理

      西安高新配套组建了专职的公募 REITs 运营管理团队，全面负责入池资产的管理。
运营管理团队共计 8 人，下设项目负责人 1 人，产业运营部 4 人、招商部 2 人、工程管
理部 1 人。

                     表 2-4-2-3 运营管理团队主要人员介绍
        岗位
序号 人员 相关经验及工作内容
        类型
                      张铮平，男，1975 年 11 月出生，中共党员，大学专科学历，
                      主要工作经历如下：
                      2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
        资产管 公司资产运营部副经理
        理分公 2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
1 张铮平
        司副总 公司资产运营部副经理（主持工作）
         经理 2024.02 至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
                      资产管理分公司副总经理
                      全面负责公募 REITs 资产招商运营管理，具备近十年的园区全周
                      期管理经验，曾负责高新配套公司所有园区的资产管理
                      雷静，女，1979 年 10 月出生，工程硕士学位，高级工程师，
                      一级建造师，招标师，主要工作经历如下：
                      2019.11-2020.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公
                      司学校项目部行政主管岗位
                      2020.3-2020.9，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公
                      司，学校建设项目部综合办公室主任助理岗位
2 雷静 2020.9-2024.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公
        产业运 司，学校建设项目部副经理岗位。
         营部 2024.3-至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公
                      司，资产管理分公司高级主管岗位
                      整体负责 REITs 资产的运营管理，具备多年的合同管理、资产管
                      理、物业管理及项目管理经验，对合同、政策、人才、金融、
                      设施设备及活动策划等服务有全面的了解
                      负责 REITs 资产的运营管理，均具备三年以上的园区运营管理经
              其余 3
3 验，具备客户关系维护、费用收缴制度、流程、租赁合同管
               人
                      理、客户信息管理等管理能力

                               217
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

       岗位
序号 人员 相关经验及工作内容
       类型
                  负责 REITs 资产的招商管理，均具备三年以上的园区招商管理经
4 招商部 2人 验，熟悉西安产业资源、政府招商流程与市场化招商策略，有
                  一定的招商资源储备
                  负责 REITs 资产的整体运维管理，具备多年工程及设施设备管理
       工程管
5 1人 经验，熟悉物业工程、安全、保洁、客服各条线业务，尤其对
        理部
                  工程维修、消防、空调系统、强弱电等设备设施运维管理精通

4、不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排

（1）运营管理相关制度及流程

西安高新配套在公司治理、财务管理、会计核算、融资管理、关联交易、资产管理、
产业孵化、招商、运营、创投孵化、安全生产管理、工程管理、应急救援、事故报告与
调查等方面制定了完善的内部管理制度体系，相关制度详见本招募说明书“第二部分
不动产项目”之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“4、组织架
构和内部治理机制情况”。

（2）运营管理安排

基金管理人、运营管理机构与项目公司已就本基金签订了《运营管理服务协议》，
并在协议中明确约定基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具
体安排，详见本招募说明书“第四部分 治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理
安排”。

5、项目资金收支和风险管控安排

运营管理机构作为独立核算的法人主体，已建立完善的资金管理体系，确保资金独
立运作，不与项目公司账务混同。在资金收支方面， 严格执行统一的资金管理办法，所
有收支均纳入独立账套核算，符合企业会计准则要求。支出审批遵循内部控制流程，并
在预算范围内进行拨付，确保资金使用规范、透明、可控。整体资金管理兼顾独立性、
合规性与效率，确保与项目公司自有资金独立。

6、运营管理机构的利益冲突及风险防范

运营管理机构的利益冲突及风险防范措施，详见本招募说明书“第五部分 不动产
基金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（五）利益冲突”。

                          218
        平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

五、存在重要影响的其他事项

截至本招募说明书出具日，暂无其他对本次发行有重大影响的事项。

                    219
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

              第三部分 资产评估与现金流测算

一、资产评估情况

戴德梁行作为资产评估机构对不动产资产进行了评估，就不动产资产于价值时点
2026 年 3 月 31 日的市场价值出具了《估价报告》。

（一）评估方法和评估结果

     1、评估方法

根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015 的相关准则，评估机构根据项目的特点和
实际状况，在实地查勘和调研的基础上认为，依据评估原则，结合评估目的，并综合考
虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用收益
法评估物业之市场价值。

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本次估价过程中将不动产资产按照预测期
内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算后取得预测
期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收
益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值时点。

     2、评估对象和评估范围

本项目的评估对象和评估范围为陕西省西安市高新区天谷八路 156 号“西安软件新
城软件研发基地二期”1 幢等共计 13 幢不动产项目，即总建筑面积为 325,033.70 平方米
的研发、车库、物业用房及其他配套用房的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为
38.57 年科教用途的国有出让土地使用权。

     3、评估结果及评估结果与账面价值的差异情况

（1）不动产资产评估结果

截至 2026 年 3 月 31 日，不动产资产估值合计 12.93 亿元。估值结果具体如下表所
示：

                          220
                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

                        表 3-1-1-1 不动产资产的评估情况
                                                        收益法估值
                         账面价值 建筑面积 单价 评估增值
         项目名称 （元）
                          （元） （㎡） （元/㎡） 率
                                                        权重：100%
中国陕西省西安市高新区天谷八路
156 号 “软件新城软件研发基地二 993,189,771.8011 325,033.70 1,293,000,000 3,978 30.19%
期”1 幢等共计 13 幢不动产项目

         （2）评估结果与账面价值的差异情况

         截至 2026 年 3 月 31 日，不动产资产账面价值合计 9.93 亿元，不动产资产评估价值
    12.93 亿元，评估结果较账面价值合计增值 3 亿元，增值率 30.19%。主要有两点原因：

         1）计算方法不同：审计报告中的账面价值是以入账价值为基础计量的，而评估价
    值是依据收益法评估的市场价值，两者计算方式不同；

         2）价值时点不同：审计报告中的账面价值主要反映历史时期发生的项目建设成本
    于资产负债表日，扣除累计折旧后的净值。而评估价值的价值时点为 2026年 3月 31 日，
    估值结果反映了该时点的市场价值。

    （二）评估过程

         1、运营收入预测

         不动产资产在收益期内运营收入主要包含租金收入、停车场收入、空调费收入。

         （1）租金收入

         截至 2026 年 3 月 31 日，不动产资产总可租赁面积为 212,172.57 平方米，截至价值
    时点已部分对外出租，已租赁面积为 183,373.72 平方米，出租率为 86.43%。对于已出租
    部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按
    照市场租金水平计算租赁收入。

         确定研发办公物业市场租金时，采用比较法，首先，按照区位条件、业态类型和产
    业定位等维度进行比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考虑不动产资产与可比

    11
     账面价值数据来源：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西安市高新区软件新城建设发展有限公司
    所持有的基础设施项目备考财务报表审计报告》（XYZH/2026XAAA5B0324）

                                         221
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得出不动产资产的比准
市场租金。

1）可比实例选取依据的具体分析如下：

A.区位条件

不动产资产位于西安市高新区西安软件新城板块，聚集了西安 90%以上的软件研发
企业，区域内较多类似的研发办公项目，故选择周边毗邻较近的项目，选取的案例均为
不动产资产所在区域的代表性项目，在区域范围内与不动产资产具有可比性。

B.业态类型

产业园区主要分为研发办公类园区及工业厂房类园区，不动产资产为研发办公物业，
土地用途为科研用地，选取案例房屋用途与土地用途均与不动产资产一致。

C.产业定位

不动产资产所在园区主要产业为软件和信息技术服务业，可吸引西安市、陕西省省
内外乃至全国龙头企业入驻，可比实例与不动产项目类似，产业定位以软件和信息技术
服务业为主，主要产业具有一定的重合度，具有可比性。

综上，从区位条件、业态类型及产业定位等方面综合分析，选取的可比实例与不动
产项目具备可比性。

经过市场调查与研究，评估机构最终确定了三个均位于该区域类似研发办公物业作
为不动产项目研发办公的可比实例。可比实例详情概述如下：

                        表 3-1-2-1 可比实例情况
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
           西安软件新城软
项目名称 环普科技园 腾飞科汇城 大华数智产业园
           件研发基地二期
项目地址 天谷八路 156 号 天谷八路 211 号 天谷七路 88 号 云水二路
案例来源 N/A 市场询价 市场询价 市场询价
交易时间 N/A 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月
交易价格（元/平
              N/A 52.6 50.0 50.8
方米/月）
交易情况 N/A 成交 报价 报价

                                222
            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

建筑面积（平方
             N/A 3,500 5,700 719
米）
                                   备注：上述租金均不含管理费、含增值税

对上述案例，从交易时间、交易情况、不动产状况三大方面进行了相应的调整，主
要有以下调整因素：

2）交易时间

可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公物业租金水平基本保持
稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。

3）交易情况

可比实例一为正常市场成交价格，交易情况无特殊影响，无需修正；可比实例二、
三为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价幅度进行交易情况修正。

4）不动产状况

不动产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内容包括
产业聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状况等因素；
实物状况调整的内容包括建筑物外观、建筑面积、设施设备、装修、层高、使用率、楼
龄及保养、物业管理等因素；权益状况调整的内容包括规划限制条件、租赁占用情况等
因素。

根据不动产资产与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表如下：

                    表 3-1-2-2 可比实例修正系数表

因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
市场报价（元/平
              - 52.6 50.0 50.8
方米/月）
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.05 1.05
区位状况 1.00 1.00 0.98 0.98
实物状况 1.00 1.00 0.96 1.04
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00

                             223
              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

修正因素合计 - 1.0001 1.0128 0.9340
修正价格（元/平
                - 52.6 50.6 47.4
方米/月）
    权重 - 1/3 1/3 1/3
评估单价（元/平
                - 50.0
方米/月）

由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与不动产项目用途一致，区域因素类似，
故平均分配权重，即每个案例的权重均取 1/3，则不动产资产研发办公用途的市场比准
租金单价为（52.6+50.6+47.4）×1/3=50 元/平方米/月（取整、不含管理费、含增值税）。

根据项目公司提供的《租约明细表》《租赁合同》等资料， C1~C3 栋 201 室，共计
10,286.74 平方米的面积，现状用途为配套食堂，该用途主要为园区配套，辅助园区正常
运营需要，故该用途市场租金一般低于正常市场租金，根据对周边市场同用途类型的物
业差异进行市场调查和结合物业实际情况，在比准市场租金基础上考虑 70%修正系数，
配套食堂市场租金 35 元/平方米/月；不动产项目 1,811.32 平方米配套商业已签约租金在
64-149.30 元/平方米/月之间，根据对周边市场同用途类型的物业进行市场调查和结合配
套商业实际情况，设定位置一般的配套商业市场租金为 64 元/平方米/月、位置较好的配
套商业市场租金为 128 元/平方米/月。

（2）出租率

不动产资产于 2016 及 2018 年陆续竣工，在项目运营初期，为保证项目的定位及品
质，主要经营策略是对入驻的租户进行主动筛选、引入软件行业优质企业，打造园区聚
集效应。筛选租户保证了不动产资产未来租赁的稳定性和持续的聚集效应，但一定程度
上限制了出租率的提升。在该经营策略下，不动产资产所处的西安软件新城研发基地二
期于 2016 至 2020 年之间引入了租户 A、租户 B 等中大型企业，逐渐形成聚集效应。随
着不动产资产开始进入更加市场化的经营阶段，前期导入的龙头企业集聚效应开始显现。
2023 年年度加权平均出租率 89.06%、当年年末因为部分租户退租，年末出租率降至
82.05%；2024 年年度加权平均出租率为 85.84%、当年年末出租率提升至 88.56%；2025
年年度加权平均出租率为 87.18%，年末出租率为 88.34%；2026 年 1-3 月加权平均出租率
为 85.48%，季末出租率为 86.43%。

根据市场调研，不动产资产位于西安高新区软件新城板块，所在区域产业聚集度较

                             224
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

高，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流园区的重点板
块，研发办公需求稳定。依托着优越的地理位置、便利的交通方式、众多的优质企业聚
集、力度较大的各类优惠政策等条件，出租率处于稳定水平，区域平均出租率约为
70%-90%，在全市范围内处于高位。

综上，根据不动产资产历史及价值时点出租率情况、项目公司访谈介绍及市场调研，
同时根据对不动产项目自身签约情况以及对即将到期租户的分析，设定 2026 年至 2027
年出租率为 85%，2028 年至 2029 年出租率为 86%，预测期内后续年度出租率按 87%测
算。同时假设不动产资产所有租户租赁期外市场租金按照每年更新，在考虑合理的租赁
期限、免租期长度后，假设不动产项目每次更新租期时有效的年均免租期为 30 天。

（3）租金增长率

不动产资产位于西安高新区软件新城板块，该区域打造成为国内软件产业创新发展
的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和信息服
务基地，产业规模聚集效应明显，聚集了软件研发、云计算、移动互联网、集成应用服
务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业，竞争优势明显。同时，
不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在 35-65 元/平方米/月，不动产资产研发
业态租金单价相较周边产业园区处于中等水平。

根据不动产资产历史运营情况、所在区域研发办公物业市场行情及同类对标项目发
展经验，经综合研判确定：预测期内 2026 年至 2029 年租金增长率为 0%，2030 年至
2033 年租金每年增长率为 1%，2034 年至 2035 年租金每年增长率为 1.25%。

（4）收缴率

结合不动产资产历史租金收缴率情况，本次评估设定：租金当期收缴率 96%，期后
收缴率 99.9%。

具体计算口径为：2026 年租金收入按当年预测应收租金收入的 96%计取；2027 年租
金收入先按当年预测应收租金收入的 96%计取，并加回上一年度的期后收缴金额，后续
年度以此类推。

（5）停车场收入

                           225
                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

       根据基金发行后运营安排，停车场将由运营管理机构统一运营管理，运营管理机构
负责停车位的日常运营维护，全额承担停车位运行所产生的日常维修维保费、能源费、
保洁费、秩序维护、停车位收费软件使用费等与停车位相关所有费用（除资本性支出以
外所产生的所有相关费用）。

       运营管理机构负责收取停车费，并按以下标准向项目公司支付停车费收入分成：

       1）固定停车费收入 480 万元。

       2）超额停车费收入分成：若当年度停车费收入超过 600 万元，则除固定停车费收入
外，运营管理机构还需向项目公司支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收
入的 60%。项目公司与运营管理机构确认，在停车位（含地上地下停车位）由西安高新
配套经营管理的第 10年，项目公司与运营管理机构应当依据当年停车费标准合理上调项
目公司固定停车费收入和超额停车费收入分成比例。

       截至价值时点，不动产资产项目在用车位共 3,117 个，其中地上车位 608 个，根据相
关资料，约定地上月卡车位租金为 100 元/个/月（含税含物业费），地下月卡车位租金
为 200 元/个/月（含税含物业费），临时停车车位收费标准为 2 元/小时/个、临时停车费
上限为 20 元/天。

       根据周边市场调研，车位租金约为 200-300 元/个/月之间（含税含物业费）。本次测
算结合不动产资产实际运营情况，地上车位租金采用 100 元/个/月（含税含物业费），
地下车位租金采用 200 元/个/月（含税含物业费），预测期内后续年度的车位收入考虑
自价值时点起第 5 年及第 10 年分别递增 10%进行测算；根据项目公司介绍，不动产资产
当前停车场使用率较高，结合园区整体入驻情况，车位出租率设定为 90%。

       3）车位出租率12合理性分析

       申报稿原预测的车位出租率设定与研发办公出租率保持一致，具体为：2025 年 84%，
2026-2027 年 85%，2028-2029 年 86%，2030-2031 年 88%，2032-2034 年 89%。2023 年至
2026 年一季度的实际车位出租率分别为 115%、116%、120%和 125%（超过 100%系包含
临停收入）。可以看出，近三年及一期的实际运营水平均显著高于原申报稿的预测值。

12
       车位出租率=已售车位月卡数量÷可租车位数量

                                   226
             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

基于此，本次反馈回复将 2026 年至 2035 年的车位出租率统一上调至 90%。即便经
过调整，该预测值仍低于历史实际水平，体现了预测的谨慎性原则。

（6）空调费收入

其他收入主要系空调费收入，根据基金发行后运营安排，项目公司将不动产资产对
应的空调及新风系统整体委托给运营管理机构经营管理，由运营管理机构负责收取空调
费收入、新风收入（如有）。运营管理机构负责空调及新风系统的日常运营，全额承担
空调及新风系统运行所产生的日常维修维护费用、能源费以及除资本性支出以外的所有
相关费用。

运营管理机构需按照以下标准向项目公司支付空调费收入及新风收入（如有），支
付安排为运营管理机构应当在每年 6 月 15 日前和 12 月 15 日前，向项目公司分别支付
180 万元作为当年的空调费收入，自项目公司委托运营管理机构经营管理空调及新风系
统设施设备的第 11 年（含）起，项目公司每年的空调费收入在 360 万元/年基础上逐年
递增 2%。

（7） 预测期前 10 年（2026 年-2035 年）的预测收入复合增长率为 1.34%。

2、运营支出预测

系与不动产资产租赁业务直接相关且必要的房屋租赁费、维修维护费、人工成本及
行政管理费、保险费等成本费用以及大修等资本性支出、税金及附加，不含非付现的投
资性房地产折旧成本。

（1）成本费用

1）招商费用

系与租赁业务相关的营销费、招商佣金等，根据类似项目的经营情况，本次评估招
商费用取项目运营不含税收入的 2%计。

2）维修维护费

系与不动产项目日常运营必要的维修、维护等费用，根据类似项目的经营情况，本
次评估维修维护费取项目运营不含税收入的 1.5%计。

                          227
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3）人工成本

系与不动产项目日常运营必要的人员薪酬、社保、办公等费用，结合项目公司备考
报表，本次评估人工成本取项目运营不含税收入的 3.5%计。

4）行政管理费

系项目公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，包括管理
人员工资劳动保险费、福利工会费、业务招待费、办公费、差旅费等，项目公司管理人
员主要为财务管理人员等，本次评估行政管理费取项目运营不含税收入的 1%计。

5）保险费

保险费主要包括不动产资产财产一切险、公众责任险等，本次评估保险费按不动产
项目评估值的 0.023%计。

（2）大中修及资本性支出

本次评估大中修及资本性支出主要参考《技术尽职调查报告》，按每年 628.09 万元
计提。

（3）税金及附加

本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值
税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、水利建设基金。

1）增值税

根据不动产资产的《建筑工程施工许可证》，开工日期为 2014 年，结合项目公司提
供的相关纳税证明，判定不动产资产为增值税的老项目，根据增值税相关规定可以适用
简易计税方法。本次评估中房屋出租收入、停车场收入涉及的增值税按 5%简易征收率
计算，空调等其他收入的增值税按 9%税率计算。

结合本次评估前提，假设该 5%简易征收率在上述优惠政策到期后，持续沿用至收
益期结束；若未来国家税收政策发生调整，导致该 5%增值税征收率不再适用（包括但
不限于政策终止、税率上调或下调），则对应估值模型中的税率参数、现金流测算及最
终估值结果将相应调整。

                         228
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2）增值税附加

增值税附加税按照增值税税额的一定比例征收。不动产项目所在地的附加税率为城
建税 7%、教育费附加 3%、地方教育费附加 2%，合计按照应纳税额的 12%计算增值税
附加。

3）房产税

房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《中华人民共和国房产
税暂行条例》（简称“《房产税暂行条例》”）规定，房产税依照房产原值一次减除
10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为
1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为 12%。

不动产项目所在地的房产税计征方式为从租和从价计征，即出租房屋按照从租计征、
税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为 20%，税率为 1.2%。

4）城镇土地税

城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。

不动产项目所在城市土地使用税等级为 5，所在地的土地使用税为 6 元/平方米/年，
不动产资产分摊后土地面积为 79,577.62 平方米，对应城镇土地使用税为 47.75 万元/年。

5）印花税

《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率
表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明
的增值税税款。

本次评估按运营期内每期取得的租金收入的 1‰估算租赁合同印花税。

6）水利建设基金

水利建设基金是用于水利事业的专项资金，主要用于防洪保安、重点水利工程和农
业基础设施建设。根据《陕西省财政厅等四部门关于降低我省水利建设基金征收标准的
通知》（陕财办综﹝2019﹞25 号）、《关于民航发展基金等三项财政性基金有关政策的
通知》（财税﹝2020﹞72 号），水利建设基金从 2021 年 1 月 1 日起继续征收，在陕西省

                         229
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境内有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入
和提供劳务收入的 0.5‰征收水利建设基金。其中在中国（陕西）自由贸易试验区范围
内，有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入
和提供劳务收入的 0.3‰征收水利建设基金。

不动产项目位于中国（陕西）自由贸易试验区范围内，故按销售商品收入和提供劳
务收入的 0.3‰测算水利建设基金。

3、运营净收益

运营净收益= 运营收入–成本费用–大中修及资本性支出–税金及附加

4、未来现金流预期

综上对运营收入、运营支出等的分析，预计 2026 年 4-12 月及 2027 年不动产项目运
营收入及运营净收益情况如下（单位：万元，不含税）：

                    表 3-1-2-3 预测期运营净收益
        科目 2026 年 4-12 月 2027 年
运营收入 7,274.39 9,874.09
运营成本费用及保险费用 604.26 819.67
税金及附加 1,146.05 1,513.45
运营收入-运营成本费用-保险
                          5,524.08 7,540.97
费用-税金及附加
资本性支出 471.07 628.09
运营收入-运营成本费用-税金
                          5,053.01 6,912.88
及附加-资本性支出

备注：上述运营收入及运营净收益基于价值时点提供之不动产资产概况、租赁明细、运营支出等情况，以及对于市

场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经营特殊变动的影响，上述资料及参数的变动均会带来运

营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为价值时点的估值测算过程数据，不可直接作为现金流

预测使用。

5、长期增长率

根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析，预测期后至收益期届满的
长期增长率为 1.5%。

（1）城市宏观情况分析

                              230
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从城市角度分析，西安市是陕西省省会、副省级市、特大城市、国家中心城市、西
安都市圈以及关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城
市，国家重要的科研、教育和工业基地。在宏观经济层面，西安市作为陕西省的“龙头”
城 市 ，其 生产总 值 （ GDP）长 期位 列陕西 省 第一 名 。 2025 年， 西 安 全市 GDP 达
13,902.67 亿元，是西北地区唯一万亿城市：近十年（2016-2025 年）GDP 年均增幅约为
9%，近五年（2021-2025 年）年均增幅约为 6.2%，经济发展势头稳健。物价方面，近 10
年西安市 CPI 年均增长率约为 1.43%，涨幅合理可控，市场供应充足、价格运行平稳，
宏观经济环境稳定。

综合来看，西安市依托国家中心城市与区域核心城市定位，经济发展动能强劲，地
区生产总值持续稳步提升，产业集聚能力与区域辐射带动作用不断增强，整体经济运行
态势良好、未来发展预期稳定。同时，居民消费价格指数长期保持温和上涨，物价水平
合理可控，市场供需关系稳定，为经济社会持续健康发展营造了良好的宏观环境。稳健
的经济基本面、持续提升的城市能级与稳定的市场环境也为未来增长提供坚实支撑。

（2）资产周边市场分析

不动产资产坐落于西安高新区软件新城，是西安市“十二五”期间规划建设的重点
项目之一。周边 3 公里范围内，共有 2 个地铁线路站点，包括地铁 6 号线丈八六路站及
造字台站；邻近 2 条高速公路，分别为西安绕城高速和京昆高速，距离约 1.7 公里。依
托着丰富的产业资源以及良好的交通条件，西安高新区软件新城板块整体租户较优质，
产业氛围较好，研发办公租赁需求稳定，板块中的研发办公物业整体租赁情况良好。

展望未来，区域着力加强创新引领，已形成以领军企业带动、中小微企业共生发展
的产业生态格局；随着优化城市结构，补足城市功能，提升内涵品质，成为智慧宜居的
都市创新城，完善生活配套，未来将吸引更多企业入驻，为板块的发展提供新助力，板
块内的研发办公出租率将保持高水平、租金将稳步增长。

（3）资产自身情况分析

从不动产资产历史经营情况来看，不动产资产有效租金 2016 至 2023 年略有上涨，
平均增长率为 1.9%，2024 年开始有效租金呈现下行趋势，主要系近两年由于区域产业
园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予租户免租期优惠时间有所增

                            231
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加；同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在 35-65 元/平方米/月，不动
产资产园区研发业态单价相较周边产业园区处于中等水平，从竞品定价来看存在上涨的
可能性。

总体而言，不动产资产在经营过程中，持续通过不断优化运营服务，充分发挥优质
企业引领作用，未来增长潜力充足。

因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域经济发展水平、产业聚集度以及估价
对象自身增长情况，不动产资产长期增长率采用 1.5%属于合理水平。

6、收益年期

不动产资产为钢筋混凝土结构，设计寿命为 50 年，根据项目公司的相关资料，不动
产资产所在项目 A、B、C 组团及 1 号车库于 2016 年竣工、D、E 组团及 2-3 号车库于
2018 年竣工，则剩余经济寿命分别为 40 年、42 年；不动产资产土地使用权终止日期为
2064 年 10 月 24 日，截至 2026 年 3 月 31 日，土地剩余使用年限为 38.57 年，土地剩余使
用年限小于建筑物剩余经济寿命，根据孰短原则和谨慎原则，故确定本次评估的收益年
限为土地剩余使用年限即 38.57 年。

7、折现率的确定

本次评估测算采用 6.0%作为折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或
应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述折现率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：

报酬率=无风险报酬率+风险报酬率

其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率 1.82%（2026 年 3 月
31 日）进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主
要包含：（1）投资不动产的风险补偿（2）缺乏流动性风险补偿（3）区位风险补偿（4）
行业及管理负担风险补偿（5）合规风险补偿（6）增长风险补偿（7）特殊经营风险补
偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，采用 3.50%作为投
资不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不

                             232
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动产风险回报要求。

       不动产资产为研发办公业态，所在区域为西安市高新区，依托着较高的科技区位支
撑，以及初具规模的产业集聚效益，该区域租赁需求较为稳定，区域中的优质研发办公
物业整体租赁情况良好。综合考虑近期市场流动性、不动产资产长期增长情况及经营情
况，结合 REITs 项目合规优势，在上述投资不动产的风险补偿均值 3.50%的基础上，上
调 0.65%，综合风险报酬率取值为 4.15%。

                             表 3-1-2-4 报酬率计算表
                           风险因素 报酬率
                          无风险报酬率 1.82%
                   风险报酬率
                                                     3.50%
              ——投资不动产风险补偿均值
                   风险报酬率
     ——不动产资产流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、特殊经 0.65%
                营等方面风险补偿调整
                    报酬率13 6.0%

       不动产资产位于西安市高新区，当地社会经济环境发展良好，结合底层资产实体状
况、供需情况及经营状况等综合分析，本项目的风险报酬率在本地区类似业务中属于风
险中等的类型，因此采用上述 6.0%作为折现率较为合理。

       8、资本化率

       资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动
产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI）/不动产评估价
值（或成本）。

       资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化率时通
常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户类型、租约结
构等因素均会影响资产的价值。

       不动产资产 2026 年资本化率为 5.21%。

13
     报酬率按 25bp 步长归整。

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9、估值敏感性分析及压力测试

针对运营净收益和长期增长率进行了 8 个情景下的估值敏感性分析：

（1）运营净收益

运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市场变化
对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次估值 12.93 亿对应的运营净收益水
平。项目运营净收益的变化对估值的影响如下：

                      表 3-1-2-5 敏感性分析一
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
     下降 10% 11.64 -10%
      下降 5% 12.28 -5%
       基准 12.93 0%
      增长 5% 13.58 5%
     增长 10% 14.22 10%

（2）长期增长率

长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市商业活力等宏观因素影响，不可
预见的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情景为本次估值 12.93 亿
对应的长期增长率（1.5%）。

                      表 3-1-2-6 敏感性分析二
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
     减少 0.5% 12.52 -3%
     减少 0.25% 12.72 -2%
    基准（1.5%） 12.93 0%
     增加 0.25% 13.15 2%
     增加 0.5% 13.38 3%

（3）根据不动产项目所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-2601-
30864)记载，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准
的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登
记，国有建设使用权由出让人无偿收回，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设
施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补

                             234
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偿，由于届时地上建筑物、构筑物及其附属设施的维护状况、成新率等影响残余价值的
因素无法准确预测，本次评估未考虑土地到期后地上建筑物、构筑物及其附属设施的残
余价值。

10、估值合理性验证

根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号——审核关注
事项（试行）》中第三章第三节第四十四条：评估机构应当选择其他不同评估方法进行
校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。

通过对项目情况进行分析，本次采用比较法作为估价结果校验方法。

（1）校验过程：

比较法的定义：根据市场类似成交案例的搜集，通过对区位状况、实体状况、权益
状况、市场状况、交易情况等不同因素的修正，计算得出估价对象的市场价格的方法。

1）选取可比实例

经过市场调查与研究，最终确定了三个类似项目作为可比实例。不动产项目与可比
实例详情概述如下：

               表 3-1-2-7 不动产项目与可比实例详情概述

因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
         西安软件新城软 科技二路某产业 纬二十六路某产
项目名称 上林苑某产业园
         件研发基地二期 园 业园
建筑年代 2016-2018 2024 2012 2018
区位 高新区 长安区 高新区 长安区
案例来源 - 市场询价 市场询价 市场询价
业态 研发办公 研发办公 研发办公 研发办公
交易时间 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月
交易情况 - 报价 报价 报价
建筑面积
            209,099.14 4,000 1,000 4,791
（平方米）
交易价格 - 6,500 7,000 7,200

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（元/平方米）

位置示意图

2）各项因素调整

对上述可比实例，从交易时间、交易情况、房地产状况等方面进行了相应的修正，
主要有以下调整因素：

交易时间：可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公项目交易价
格水平基本保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。

交易情况：可比实例为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价
幅度进行交易情况修正。

房地产状况：房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调
整的内容包括商圈繁华度、交通便捷度、基础设施完善度等因素；实物状况调整的内容
包括楼宇档次、建筑面积、楼宇配套设施设备、内部装修等因素；权益状况调整的内容
包括规划限制条件、剩余土地收益年限因素。

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                       表 3-1-2-8 比较因素修正指数表

                            比较因素修正指数表
       因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
交易价格（元/平方米） - 6,500 7,000 7,200
      交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
      交易情况 1.00 1.10 1.10 1.10
      区位状况 1.00 0.95 0.98 1.00
      实物状况 1.00 0.99 0.99 0.99
      权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
     修正因素合计 - 0.9666 0.9370 0.9183
修正价格（元/平方米） - 6,283 6,559 6,612
       权重 - 1/3 1/3 1/3
校验单价取算术平均数
                                                       6,485
    （元/平方米）

由于可比实例与估价对象业态一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每个案例
的权重相同，则比较法校验单价为 6,485 元/平方米，校验总价为 1,356,000,000 元（取整
至百万位）。

（2）校验结果

本次评估选用比较法校验参考情况如下：

                           表 3-1-2-9 比较法校验结果
                             地上研发办
              总建筑面积 总值 单价
项目名称 公建筑面积 评估方法
              （平方米） （亿元） （元/平方米）
                             （平方米）
西安软件新城软 收益法 12.93 6,184
              325,033.70 209,099.14
件研发基地二期 比较法 13.56 6,485

不动产项目估值总价为 12.93 亿，采用比较法校验测算总价为 13.56 亿，结果差异在
20%之内，处于合理区间。

收益法已充分审慎考虑未来租金、出租率、运营成本、资本性支出等关键参数，评
估结果偏谨慎；市场比较法反映当前市场交易价格水平。两种方法结论趋同，本次估价
结果具备合理性。

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二、现金流测算分析

投资有风险，本章节为可供分配金额测算分析，投资人在投资本基金之前，请仔细
阅读本基金“基金可供分配金额测算报告 ”，具体请参见本招募说明书附件。

（一）可供分配金额测算

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《公开募集不动产投资信
托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，基金管理人编制了自 2026 年 7 月 1 日至
2027 年 12 月 31 日止（简称“预测期”）的《可供分配金额测算报告》。《可供分配金
额测算报告》包括预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合并现金流量表、可供
分配金额计算表及相关附注。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对《可供分配金
额测算报告》进行了审核并出具了可供分配金额测算报告审核报告。投资者应当阅读
《可供分配金额测算报告》及审核报告全文。

《可供分配金额测算报告》是基金管理人在各项假设的基础上编制的，并且披露了
基金管理人认为对评估《可供分配金额测算报告》至关重要的所有重要信息。虽然《可
供分配金额测算报告》是根据审慎原则编制的，但《可供分配金额测算报告》所依据的
各种假设存在许多不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。

根据《可供分配金额测算报告》，本基金 2026 年 7 月 1 日起至 12 月 31 日止期间、
2027 年度预测可供分配金额分别为 3,630.40 万元和 6,631.82 万元。假设基金发行规模为
12.95 亿元，并按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配，2026 年 7 月 1 日起至 12 月
31 日止期间（年化）和 2027 年度预测现金流分派率分别为 5.56%、5.12%。

《可供分配金额测算报告》以本基金所投资的不动产项目历史备考财务报表信息所
反映的经营业绩为基础，假设本基金成立于 2026 年 7 月 1 日，且于 2026 年 7 月 1 日完成
对不动产项目的收购，因此以 2026 年 7 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日作为预测期间测算可
供分配金额，并假设自基金成立日即合并专项计划和项目公司。需特别说明的是，因本
基金实际设立日期以及取得项目公司控股权的日期（简称“交割日”）并非 2026年 7月
1 日，故本基金预测可供分配金额与预测现金流分派率可能与实际情况存在差异。

本基金预测合并利润表、预测合并资产负债表、预测合并现金流量表和可供分配金
额计算表如下：

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1、预测合并利润表

根据《可供分配金额测算报告》，本基金 预测期基金合并利润表如下：

                    表 3-2-1-1 预测期基金合并利润表

                                                                  单位：万元
                                2026 年 7 月 1 日起至
                                                             2027 年度
              项目 12 月 31 日止
                                       预测数 预测数
一、营业总收入 4,912.26 9,899.09
其中：营业收入 4,912.26 9,899.09
二、营业总成本 3,869.73 6,827.89
其中：营业成本 2,436.12 4,541.58
税金及附加 890.32 1,741.05
管理人报酬 156.68 313.30
托管费 6.53 13.05
其他费用 380.08 218.90
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
六、综合收益总额 1,042.53 3,071.20

2、预测合并资产负债表

根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并资产负债表如下：

                   表 3-2-1-2 预测期基金合并资产负债表

                                                                  单位：万元
                        2026 年 12 月 31 日 2027 年 12 月 31 日
         项目
                             预测数 预测数
流动资产：
货币资金 6,141.49 9,142.91
应收账款 1,025.69 1,032.92
    流动资产合计 7,167.18 10,175.83
非流动资产：
投资性房地产 125,711.96 122,217.16
固定资产 2.29 2.11

                               239
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                         2026 年 12 月 31 日 2027 年 12 月 31 日
         项目
                              预测数 预测数
商誉 32.79 32.79
长期待摊费用 934.09 1,208.34
      非流动资产合计 126,681.13 123,460.40
        资产总计 133,848.30 133,636.23
流动负债：
应付账款 383.37 729.07
应交税费 411.31 412.74
其他应付款 2,511.09 2,511.09
      流动负债合计 3,305.77 3,652.90
非流动负债：
      非流动负债合计 - -
        负债合计 3,305.77 3,652.90
股东权益：
股本 129,500.00 129,500.00
未分配利润 1,042.53 483.34
      股东权益合计 130,542.53 129,983.34
     负债和股东权益总计 133,848.30 133,636.23

3、预测合并现金流量表

根据《可供分配金额测算报告》，本基金 预测期基金合并现金流量表如下：

                    表 3-2-1-3 预测期基金合并现金流量表

                                                                         单位：万元
                                  2026 年 7 月 1 日起至
                                                                    2027 年度
               项目 12 月 31 日止
                                        预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,480.44 10,400.02
         经营活动现金流入小计 5,480.44 10,400.02
购买商品、接受劳务支付的现金 347.28 518.40
支付的各项税费 1,146.88 2,247.78
支付的其他与经营活动有关的现金 498.20 545.09
         经营活动现金流出小计 1,992.36 3,311.26
      经营活动产生的现金流量净额 3,488.08 7,088.76
二、投资活动产生的现金流量：

                                240
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                          2026 年 7 月 1 日起至
                                                 2027 年度
            项目 12 月 31 日止
                               预测数 预测数
        投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                   73,256.52 456.94
支付的现金
其中：收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24 -
        投资活动现金流出小计 73,256.52 456.94
    投资活动产生现金流量净额 -73,256.52 -456.94
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 129,500.00
         筹资活动现金流入小计 129,500.00 -
偿还债务支付的现金 54,540.65 -
向基金份额持有人分配支付的现金 3,630.40
        筹资活动现金流出小计 54,540.65 3,630.40
筹资活动产生的现金流量净额 74,959.35 -3,630.40
四、现金及现金等价物净增加额 5,190.92 3,001.42
加：期初现金及现金等价物 950.57 6,141.49
五、期末现金及现金等价物余额 6,141.49 9,142.91

4、预测合并可供分配金额计算表

根据《可供分配金额测算报告》，本基金 预测期基金合并可供分配金额计算表如下：

             表 3-2-1-4 预测期基金合并可供分配金额计算表

                                                    单位：万元
                          2026 年 7 月 1 日起至
                                                 2027 年度
            项目 12 月 31 日止
                               预测数 预测数
一、净利润 1,042.53 3,071.20
折旧及摊销 2,092.35 3,848.82
所得税费用 - -
二、税息折旧及摊销前利润 3,134.88 6,920.02
三、其他调整 495.52 -288.20
不动产基金发行份额募集的资金 129,500.00
偿还债务支付的金额 -54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 -71,598.24
其他资本性支出 -314.05 -628.09
应收和应付项目的变动 -40.46 339.89

                         241
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                          2026 年 7 月 1 日起至
                                                2027 年度
           项目 12 月 31 日止
                               预测数 预测数
未来合理相关支出预留 -2,511.09 -
——预留经营性负债余额 -2,511.09
四、可供分配金额 3,630.40 6,631.82

（二）预测的关键假设和依据、计算方法

可供分配金额测算报告是本基金管理人平安基金管理层根据本基金所投资的不动产
项目历史期间所反映的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所投资的不动产项
目在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及可供分配金额测算报告附注五、附
注六及附注七中列示的各项假设的前提下，本着谨慎的原则而编制的。本基金的可供分
配金额测算报告按照中国证券监督管理委员会（以下称“中国证监会”）颁布的《公开
募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、深圳证券交易所（以下称“深交所”）颁
布的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号一审核关注事项
（试行）》及中国证券投资基金业协会（以下简称“中国基金业协会”）颁布的《公开
募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》的相关要求及基金合同中
约定的基金可供分配金额的计算调整项编制。

本基金按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准
则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制财务报表。

本基金在编制本可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策和会计估计与项目公
司按照备考财务报表编制基础编制的备考财务报表所应用的主要会计政策和会计估计无
重大差异。

本基金在编制可供分配金额测算报告时，是以历史期间所反映的经营业绩及预计的
交易方案为基础和假设测算的，本次最终交易方案及不动产项目交易估值对本次可供分
配金额可能会产生影响，交易方案及相关因素的变动后，可供分配金额将会相应调整。

可供分配金额测算报告的预测期间为 2026 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2027
年 12 月 31 日止期间（以下简称“预测期间”）。

                         242
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1、可供分配金额测算基本假设

以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些一般性假
设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，并且变动
可能重大，因此可供分配金额的实际结果可能与本报告中的预测存在差异。

（1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现行政治、
法律、法规、政策及其经济环境无重大变化；

（2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化。资产支
持专项计划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所
得税；

（3）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业执
照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。

（4）本基金及本基金所投资的不动产项目业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等
事件而受到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此
外,经营不会因预测期内第三方服务设备和其他供应中断而受到不利影响；

（5）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状况无重
大变化；

（6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺的不利
影响；

（7）预测期内，预测期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，不会
出现因租户违约或提前退租而向租户收取的违约金或其他产生营业外收入的情况，新签
订或变更的租赁合同的主要条款与截至 2026 年 3 月 31 日止已签订的租赁合同的主要条
款基本一致，同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁
合同均可强制执行；

（8）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响；

（9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；

                        243
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（10）于预测期内，本基金无处置不动产项目的安排，故本基金预计无处置不动产
项目资产取得的现金；

（11）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资本
支出的需求，以维持稳定的发展；

（12）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；

（13）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；

（14）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影响。包
括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；

（15）在预测期内，投资性房地产无处置计划；

（16）本不动产基金本次发行募集的资金，扣除本不动产基金成立初期的必要税费
（如有），假设 100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人
支付购买项目公司股权的对价以及向项目公司发放借款及增资款（如有）。资产支持专
项计划向项目公司发放的借款及增资款（如有）将用于偿还项目公司存量负债等用途；

（17）在预测期内，假设本基金不会发生扩募。

2、可供分配金额测算特定假设

（1）不动产基金发行份额募集的资金

本基金根据评估机构对不动产项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，预计募
集资金为 12.95 亿元，扣除本基金及专项计划预留支出后，主要用于收购不动产项目公
司的股权和发放股东借款以部分偿还项目公司存量债务。本可供分配金额测算报告中，
上述募集资金在可供分配金额计算表中列示为其他调整项，并在预测合并现金流量表中
列示为发行基金份额收到的现金和偿还债务支付的现金。假设预测期内无新增募集资金。

（2）购买不动产项目

根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》要求及本基金向战略投资
者定向配售安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益

                      244
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人及其关联方合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，并且本基金的
基金管理人将根据相关协议和中国证监会的相关规定主动履行其运营管理不动产项目的
职责，包括对运营管理机构的履职情况的监督和考核，从而原始权益人提供的运营管理
服务也无法构成其在项目公司层面的控制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持
有和运营项目公司期间，本基金及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金
通过专项计划收购项目公司股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。

（3）本基金购买不动产项目的对价

本基金购买不动产项目的对价为股权对价，股权对价按照项目公司股权转让协议确
定。

根据项目公司股权转让协议约定，项目公司股权的转让价款=（不动产基金的最终
募集规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+评估基准日非
受限资产±其他各方协商确认的调整项（如有）。

本基金收购不动产项目所支付的现金净额=不动产基金实际募集规模-需预留的相关
支出及交易税费-项目公司于基金成立日持有的现金-项目公司特定债务+评估基准日非受
限资产。

本基金收购不动产项目所支付的现金净额的相关预测详见“第三部分 资产评估与
现金流测算”之“二、现金流测算分析”之“（三）可供分配金额测算报告编制说明”
之“7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额”。

（三）可供分配金额测算报告编制说明

     1、营业收入

营业收入包括不动产项目的租金收入、停车费收入和空调费收入。营业收入的金额
根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定、历史经营数据，并考虑预测期间的出
租率、市场租金、租金增长率、免租期假设进行预测。预测期内，各项收入明细预测如
下：

                          245
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                       表 3-2-3-1 营业收入预测表

                                                           单位：万元
                      2026 年 7 月 1 日（假设基金
            项目 成立日）至 2026 年 12 月 31 2027 年度
                               日止期间
租金收入 4,516.38 9,107.33
停车费收入 230.75 461.49
空调费收入 165.14 330.28
            合计 4,912.26 9,899.09

（1）租金收入

预测期内，项目公司租金收入仅为固定租金收入，具体假设如下：

对于已签订租约的固定租金合同，按照合同约定的租金单价、出租面积、租赁期限
及免租期政策计算租金收入；

对于未签订租约的面积，本基金按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预
计可出租面积预测租赁收入。

关于平均租金、预计可出租面积、免租期的详细假设如下：

1）平均租金水平

对于已签订租约部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际租金）；
租赁期外按照市场租金水平计算固定租金收入。对于未签订租约部分按照市场租金水平
计算租赁收入。

参考截至 2026 年 3 月 31 日已签订租赁合同平均租金单价，并充分考虑不动产项目
的经营条件、经营环境及未来发展计划后，预测未签订租约的面积在预测期内含税平均
租金单价，其中研发办公用途的市场租金单价为 50 元/㎡/月，配套食堂市场租金单价为
35 元/㎡/月，位置一般的配套商业市场租金单价为 64 元/㎡/月，位置较好的配套商业市
场租金为 128 元/㎡/月，且预测期内租金均不发生增长。

2）预计可出租面积

截至预测基准日 2026 年 3 月 31 日，根据已签订租赁合同清单，不动产项目出租率
为 86.43%。
                                246
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本基金根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定，且考虑不动产项目历史出
租率水平，预测期间不动产项目可出租面积为 212,172.57 平方米，假设于 2026 年 3-6 月、
2026 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2026 年 12 月 31 日止期间和 2027 年度的出租率
分别为 85%、85%和 85%。

3）免租期

本基金参考截至 2026年 3 月 31 日已签订租约所约定的免租期政策，假设预测期内：
租赁期外的市场租金按年度更新定价；存续租约到期后新签租约的免租安排，按每次租
期更新时对应的年均 30 天免租期执行。

4）特定假设

预测期内，对不动产项目计算固定租金收入的特定假设如下：

假设于 2026 年 4 月 1 日起，项目公司作为出租方履行合同。假设所有租户在预测期
间内，不会出现提前退租的情形；

假设不动产项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变化；

考虑不动产项目的出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及租赁押
金的金额在预测期内不会发生变化。

（2）停车费收入

截至 2026 年 3 月 31 日，项目公司在用车位共 3,117 个，其中地上车位 608 个，于预
测期内，根据基金管理人及项目公司拟与高新配套签订的《平安西安高科产业园封闭式
基础设施证券投资基金运营管理服务协议》（以下简称“运营管理服务协议”），项目
公司将不动产项目对应的停车位委托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取停车费
收入，并每年向项目公司支付停车费收入分成。停车费收入由固定停车费及超额停车费
收入组成，固定停车费收入 480 万元/年，若当年度停车费收入超过 600 万元，则除固定
停车费收入外，高新配套需支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收入的
60%。基于谨慎性原则，2026 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2026 年 12 月 31 日止期
间、2027 年度停车费收入按 90%出租率，即 484.56 万元/年（含税）进行预测。

（3）空调费收入

                            247
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根据运营管理服务协议安排，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委
托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取空调费收入、新风收入（如有），并每年
向项目公司支付空调运营费收入分成。预测期内，高新配套每年向项目公司支付空调费
收入分成 360 万元，具体支付安排为每年 6 月 25 日前和 12 月 25 日前向项目公司分别支
付 180 万元（含税）。2026 年 7 月 1 日（假设基金成立日）至 2026 年 12 月 31 日止期
间、2027 年度空调费收入分成按 360 万元/年（含税）进行预测。

2、营业成本

营业成本主要是不动产项目的运营成本，包括折旧费、维修改造费及运营管理费。
预测期内，各项营业成本明细预测如下：

                    表 3-2-3-2 营业成本预测表

                                                         单位：万元
                   2026 年 7 月 1 日（假设基金成
        项目 立日）至 2026 年 12 月 31 日止 2027 年度
                              期间
折旧费 1,941.51 3,494.80
维修改造费 150.75 353.85
运营管理费 343.86 692.94
        合计 2,436.12 4,541.58

（1）折旧费

折旧费为投资性房地产的折旧额，基于项目公司 2026 年 3 月 31 日投资性房地产预
计使用寿命及预计净残值率进行预测，并考虑资产评估增值的影响，相关参数在预测期
内保持不变。

（2）维修改造费

维修改造费为历史维修改造支出及新增资本性支出摊销费用，后续资本性支出以评
估机构出具的《估价报告》的预测值作为相应年度资本性支出的预测值，并假设资本性
支出于年底发生，于次年开始计提摊销。

（3）运营管理费

根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础运营

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管理费用和浮动运营管理费用。本次预测期间运营管理费的测算范围限定为基础运营管
理费，因浮动管理费以“运营收入净额实际值与目标值的差额”为基数，预测阶段假设
两者一致（差额为 0），故浮动运营管理费暂不纳入本次预测口径。

根据本基金与高新配套签订的运营管理服务协议安排，基础运营管理费用计算方式
如下：项目公司应当支付的不动产项目所对应的年度基础运营管理费用（含税金额）=
当年度实际收到的运营收入（含往年欠款本年收回金额，下同）×5.5%+日常维修维护
费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度实际收到的运营收入
×1.5%），运营收入以每年审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构与项目公
司双方认可的其他书面形式确认。

3、税金及附加

税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、
印花税等根据项目公司当地税收政策规定测算得出。不可抵扣的进项税为专项计划收取
项目公司支付的利息产生的增值税。

                   表 3-2-3-3 税金及附加预测表

                                                       单位：万元
                  2026 年 7 月 1 日（假设基金成
         项目 立日）至 2026 年 12 月 31 日止 2027 年度
                             期间
房产税 700.95 1,410.86
不可抵扣的进项税 111.02 190.65
土地使用税 23.87 47.75
城市维护建设税 22.48 45.95
教育费附加（含地方） 16.06 32.82
印花税 14.46 10.05
水利建设基金 1.47 2.97
         合计 890.32 1,741.05