博时津开科工产业园
封闭式基础设施证券投资基金
更新招募说明书

基金管理人：博时基金管理有限公司
基金托管人：渤海银行股份有限公司

    签署日期：2026年9月
                 重要提示
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证监会2024年4月
2日证监许可〔2024〕554号文注册募集。
基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国
证监会注册；但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，
并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基
金没有风险。中国证监会不对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判断或者
保证，在投资者作出投资决策后，基金运营状况导致的投资风险，由投资者自行
负担。
本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投
资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金80%以上的基金资产投资于不动产
资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目
完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目
的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。一般市场情况下，
本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。投资者
应充分了解不动产基金投资风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投
资决定。
基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的
可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实
际可交易价格，投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披
露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，
但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。使用
场外基金账户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上海证
券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国
证券登记结算有限责任公司相关规则办理。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取不动
产项目运营收益并承担标的资产价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不

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同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和
货币型基金，低于股票型基金。
基金交易价格会因为不动产项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动，
投资人在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承
受能力，并承担本基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：因政治、经济、
社会等环境因素对证券价格产生影响而形成的系统性风险，基金管理人在不动产
项目运营过程中产生的风险等。
本基金的主要风险包括但不限于：
一、与基金有关的特有风险
1、集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全
部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风
险。
2、基金二级市场价格波动风险
本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管
理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基
金二级市场价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发
生较大损失而对基金价格造成严重影响的风险。
对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工
作。
3、流动性风险
本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市
场交易，存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时
变现并可能丧失其他投资机会的风险。
此外按照《基础设施基金指引》《扩募及新购入不动产项目指引》要求，本
基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要
求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份
额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动

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性风险。
4、发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1,000人、原始
权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网
下发售比例低于公开发售数量的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。
5、停牌或终止上市风险
基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况
下，本基金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本
基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终
止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终
止上市而受到损失的风险。
此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的
风险。
6、潜在利益冲突风险
基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型不动产项目
的基金，原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其
他同类型不动产项目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲
突。
7、本基金整体架构所涉及的风险
（1）相关交易未能完成的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募
集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划（以
下简称“津开科工产业园1期专项计划”）。如因津开科工产业园1期专项计划未
能成功备案，可能导致本基金无法投资于津开科工产业园1期专项计划，本基金
将面临提前终止的风险。
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园1期专
项计划的全部资产支持证券，津开科工产业园1期专项计划经过适当交易程序后
通过SPV向津开科工产业园1期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说
明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”部分），取得
津开科工产业园1期项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环节未能在预定

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时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚
至可能导致本基金基金合同提前终止。
本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的
前提下，项目公司将吸收合并其股东即SPV将注销，计划管理人（代表专项计划）
将直接持有项目公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税
务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法
完成或无法及时完成对SPV吸收合并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期
完成项目公司对SPV的吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层
面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的
企业所得税。
（2）交易结构法律风险
不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可
能存在瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
8、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等
特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得
预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
9、基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量，
不动产项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，
对其计提折旧、摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价
值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。
10、对外借款的风险
本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能
导致本基金存在如下特殊风险：
（1）本基金财务状况可能受到不利影响，如本基金的偿债压力提高、本基
金可支配的资金减少、本基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继
续申请借款的机会减少，运营的灵活性降低等；
（2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增
借款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收

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购不动产项目而申请续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目。
（3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或
相关特殊目的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到
期的风险，以及触发交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关
特殊目的载体也可能面临以不合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法
律风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风险。
11、中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初
始发售份额数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金
管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或不动产项目交
易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资
者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲
置、无法按照预期达到投资目的的风险。
二、与不动产项目相关的风险
1、不动产项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险
目前不动产项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产
业园，与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准
沿用数字产业园历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原
始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未
来租约期外的物业管理费水平若无法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。
原始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障的
具体安排如下：
自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户
违约、提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供
分配金额小于预测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全
部或部分分红，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而
享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益
人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人持有的基金份额对应的实际可供
分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施REITs每年经审计的实际分配
金额为准，预测可供分配金额以基础设施REITs招募说明书公告的最近一次预测

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的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。
上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现
金流提供方存量租约合同能够得到切实履行，并使不动产项目资产的运营从原始
权益人管控到不动产基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。基金管理人和外
部运营管理机构通过《运营管理协议》进行绩效考核和权利义务的约定，但如果
未来估值下滑，风险需由投资人承担。
评估机构出具的不动产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也
不作为不动产项目公允价值的任何承诺和保证。评估报告中对于不动产项目未来
收入的预测金额能否实现存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资
产的真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。
2、不动产项目运营收入波动风险
本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持不动产项目形成的
运营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的
区位风险及周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑
带来的市场低迷乃至天津或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来
不确定性。
在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现不动产项目资产
租金整体市场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常
运营等情况时，可能会对项目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。
此外，未来不动产项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争
将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形，
同样也会影响不动产项目资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业
技术行业的租赁面积超过已出租面积的50%，租户行业集中度较高。若相关行业
发生不利变化，可能影响项目的现金流情况。
极端情况下，若不动产项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、
资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。
3、项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险
根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付
预算资金给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请，
后由经开区管委会有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向不动产

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项目支付正常租金。
经基金管理人核查，数字产业园项目尚有1户租户（租赁面积约2.3万平方米）
因投资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政策不能
延续，可能会对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑现政策
实现的补贴依赖于当地财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能存在会
影响租户正常缴租的情形。
4、项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险
截至2024年3月31日，项目共存在2户重要现金流提供方，若出现提前退租或
租约到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。
其中之一为数字产业园租户A，目前租赁面积23,260.46平方米，租约于2025
年3月9日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。
若未来其享受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目
现金流造成波动。
另外一户为大陆汽车厂房整租租户B，目前租赁面积63,233.61平方米，各期
物业的租约分别于2032年和2040年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后
不续租或续租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报
告，大陆汽车厂房具有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求，
存在续租空置期相对较长的风险。
5、不动产项目的租约集中到期的风险
截至2024年3月31日，根据不动产项目现有租约的到期年度占可租面积的百
分比分布情况，数字产业园项目2024年末到期的租赁面积占总租约面积的17.99%，
2025年末到期的租赁面积占总租约面积的41.65%，2026年末到期的租赁面积占总
租约面积的25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响不动产项目的出租
情况，因而对不动产项目未来的现金流产生影响。
6、不动产项目的承租人违约风险
不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承
租人违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。数字产
业园项目存在1户租户（租赁面积约3,140.72平方米）由于历史原因存在欠缴租
金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况，目前原始权
益人正协商新的租户资源，后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品成立

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后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，则将按照租赁合同对该租户进行清退。若
届时以上措施的推进不及预期，则可能会对不动产项目现金流产生不利影响。另
外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风险，
进而对不动产项目资产收益及现金流产生不利影响。
7、数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险
根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产
内实际运营孵化器1,831.24平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策，
原始权益人已承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的
1,831.24平方米，若未来因孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极
端情况下标的项目孵化器面积扩大，则由原始权益人协调未入池资产承接。
8、项目回款不及预期风险
数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水
平，目前已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于95%，并将回
款率作为运营管理机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不
达预期部分进行补足。若未来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足，
则会对项目现金流产生不利影响。
9、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所
依据的各种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。
而影响不动产项目资产未来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及外部管
理机构的运营管理能力及宏观、市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上
述影响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目资产未来现金流的预测也可
能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收益承诺，可能面临现金
流预测偏差导致的投资风险。
10、不动产项目运营、管理、改造相关的风险
对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的
行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损
坏及工程质量问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支，
可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动

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产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。
若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出
高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，
可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
项目公司可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划
可能无法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
11、租赁合同备案风险
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，不动产项目部分房屋租
赁合同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合
同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民
政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发
生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部
门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管
部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。不动
产项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风
险。
12、提前退租风险
根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租
赁方有权扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全
部租金损失。
13、保险理赔风险
不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产
保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件
等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产
项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响不动产项
目资产现金流及预期收益。
14、原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险
不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管
理人员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部

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作业、人员管理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在
竞争关系的项目，可能会给本基金造成损失。
15、不动产项目出售价格波动及不动产项目资产处置的不确定性风险
本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让SPV公司股权及债权、项目公司
股权及债权、不动产项目的权益等。
目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根
据相关法律及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，
上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权
期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须
（除须符合其他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出
让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受
到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府
有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到政府根据相关法
律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于不动产项目的评估结果或已为该
项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金持有人的利益造成重大不利影
响。
若以出售方式处置不动产项目资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当
时市场景气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或
由于不动产项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进
而导致资产支持证券持有人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于
不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期
的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间偏迟的风
险。
另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于
土地或不动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等
要求，在未来收购或处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成
或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。
特别地，本基金投资不动产项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规
划与自然资源局的同意。本基金存续期内若决定出售此次投资的不动产项目资产，
亦可能需要事先获得上述政府机构及其他相关政府部门的同意。

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16、政策调整风险
政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土
地政策及国家或地方相关政策。
区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司
经营的相关政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业
发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面
的政策。如本基金存续期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金
产生不利影响。同时，国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、
产业政策、投资政策、土地政策及相关配套法规的调整与变化，以上政策的重大
变化可能对本基金的运作产生不利影响。
同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、不动产基金、资产支持证券
持有人、资产支持证券、SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生
调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股
权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴
纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。
原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆
汽车厂房申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺
函》，承诺在基础设施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规
定、税率计征方式等变化及与本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时，
导致的应纳税额与申报文件中的相关税额不一致时，原始权益人将按要求缴纳
（或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金（含滞纳金或罚款）并承担所有
相关经济和法律责任。
三、本基金其他风险
1、信用风险
基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不
能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损
失。
原始权益人2020-2023年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为
原始权益人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公
司等股东方、关联单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发

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起人经营情况发生恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。
2、管理风险
在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有
误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段
和管理技术等对基金收益水平存在影响。
3、操作或技术风险
指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素
造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺
诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差
错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来
自基金管理公司、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
4、其他风险
（1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运
行，可能导致基金资产的损失。
（2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理
人自身直接控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。
（3）因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以
及因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。
（4）本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，
可能会对本基金产生不利影响。
5、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致
的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比
例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长
期风险收益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相
关法律法规对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因
此销售机构的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不
同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险
之间的匹配检验。

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本招募说明书（更新）所载内容截止日2026年8月31日，有关财务数据、市
场数据、以及不动产项目相关情况信息截止日以招募说明书相关内容为准。
             基金发行的简要情况表

基金名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
            天津经济技术开发区天河数字产业园（数字产业园）、
不动产项目名称
                大陆汽车厂房产业园（大陆汽车厂房）
预计募集规模 基金份额总额5.00亿份，募集规模以询价结果为准
拟上市的证券交易所 上海证券交易所
基金管理人 博时基金管理有限公司
基金托管人 渤海银行股份有限公司
资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司
财务顾问 国投证券股份有限公司
原始权益人 天津泰达科技工业园有限公司
运营管理机构 天津泰达产业园管理有限公司
招募说明书签署日期 2026年9月

                  14
                                                    目录
重要提示 ............................................................................................................... 2
目录 ..................................................................................................................... 15
绪言 ..................................................................................................................... 16
释义 ..................................................................................................................... 18
第一章 招募说明书概要及风险因素 ............................................................... 37
       第一节 招募说明书概要 ........................................................................... 37
       第二节 风险因素 ....................................................................................... 45
第二章 不动产项目 ........................................................................................... 57
       第一节 不动产项目概况 ........................................................................... 57
       第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 ..................................... 136
       第三节 原始权益人 ................................................................................. 168
       第四节 运营管理机构 ............................................................................. 193
       第五节 存在重要影响的其他事项 ......................................................... 203
第三章 资产评估与现金流测算 ..................................................................... 205
       第一节 资产评估 ..................................................................................... 205
       第二节 现金流测算分析 ......................................................................... 215
第四章 治理机制与运营管理安排 ................................................................. 242
       第一节 基金分层治理机制 ..................................................................... 242
       第二节 运营管理安排 ............................................................................. 257
第五章 不动产基金 ......................................................................................... 266
       第一节 本次发行参与机构的基本情况 ................................................. 266
       第二节 不动产基金的交易安排 ............................................................. 271
       第三节 关联交易与利益冲突 ................................................................. 282
       第四节 基金运作 ..................................................................................... 295
       第五节 其他事项 ..................................................................................... 351

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                 绪言
本招募说明书依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）、
《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集
证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券
投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集
证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于
推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下
简称“《通知》”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下
简称“《基础设施基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托
基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《不动产基金业务办法》”）、
《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第1号—
—审核关注事项（试行）》、
            《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）
规则适用指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产投资信托基金
（REITs）运营操作指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集不动产投资信
托基金（REITs）规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》（以下
简称“《扩募及新购入不动产项目指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动
产投资信托基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》（以下简
称“《临时报告指引》”）、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调
查工作指引（试行）》等法律法规以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书
所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本
招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。
基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同
取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额
的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以
及其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义

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务，应当详细查阅基金合同。
本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、本招募说明书的内容与
届时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为
准。

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                  释义
    在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
    一、关于主体的定义
    （一）与本基金涉及的主体有关的定义
    1、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义
务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
    2、基金管理人：指博时基金管理有限公司
    3、基金托管人：指渤海银行股份有限公司
    4、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资
人
    5、原始权益人：指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次
发售时，指天津泰达科技工业园有限公司
    6、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师
事务所、外部管理机构等专业机构
    7、外部管理机构/运营管理机构：指接受基金管理人委托对不动产项目进行
运营管理的主体，本基金首次发售时，指天津泰达产业园管理有限公司
    8、不动产项目物业管理方：指接受基金管理人委托对不动产项目进行物业
管理的主体
    9、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动
产项目进行尽职调查和/或办理不动产基金份额发售及扩募份额的路演推介、询
价、定价、配售等相关业务活动的证券公司。本基金成立前基金管理人聘请的财
务顾问为国投证券（原安信证券）
    10、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即为本基金发
售募集提供不动产项目评估服务的评估机构
    11、中兴华：指中兴华会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金可供分
配金额测算报告提供审阅服务的会计师事务所
    12、安永华明：指安永华明会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金发
售募集提供法定验资服务以及为本基金的年度财务报表及其他规定事项提供审
计服务的会计师事务所

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13、法律顾问：指北京金诚同达律师事务所，即为本基金发售募集提供法律
服务的律师事务所
14、国投证券（原安信证券）：指国投证券股份有限公司（原安信证券股份
有限公司）
15、科工园公司：指原始权益人天津泰达科技工业园有限公司
16、产发集团：指不动产基金原始权益人控股股东天津泰达产业发展集团有
限公司
17、国资公司：指天津经济技术开发区国有资产经营有限公司
（二）与专项计划涉及的主要主体有关的定义
1、资产支持证券管理人/计划管理人：指担任资产支持证券管理人的主体，
或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任主体，本基金首次发
售时，指博时资本管理有限公司
2、津开科工产业园1期资产支持证券管理人：指担任津开科工产业园1期专
项计划的管理人的主体，或根据津开科工产业园1期专项计划文件任命的作为津
开科工产业园1期资产支持证券管理人的继任主体。津开科工产业园1期资产支持
证券管理人为博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）
3、资产支持证券托管人/计划托管人/专项计划托管银行：指根据专项计划
文件的约定担任资产支持证券托管人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资
产支持证券托管人的继任主体，本基金首次发售时，指渤海银行股份有限公司
4、津开科工产业园1期资产支持证券托管人：指担任津开科工产业园1期专
项计划的托管人的主体，或根据津开科工产业园1期专项计划文件任命的作为津
开科工产业园1期资产支持证券托管人的继任主体。津开科工产业园1期资产支持
证券托管人为渤海银行股份有限公司（以下简称“渤海银行”）
5、资产支持证券认购人：指按照专项计划文件的约定，认购资产支持证券，
将其合法拥有的人民币资金委托给资产支持证券管理人管理、运用，并按照其取
得的资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人
6、资产支持证券持有人：系持有资产支持证券的投资者
7、资产支持证券持有人大会：指按照专项计划文件的约定召集并召开的资
产支持证券持有人的会议（如有）
8、监管银行：指对SPV公司账户、项目公司账户、不动产项目收入和支出进

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行监管的银行
9、津开科工产业园1期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行的渤
海银行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体
10、SPV/SPV公司：指根据特殊目的载体的相关交易安排，由资产支持证券
管理人或其他相关主体设立的特殊目的公司，视各专项计划的交易安排，可能由
该特殊目的公司受让项目公司股权，视相关交易安排而定
11、SPV1/SPV（数字产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公
司，并拟由该公司受让“项目公司（数字产业园）”股权。SPV（数字产业园）
名称为天津泰达数字产业园管理有限公司
12、SPV2/SPV（智造产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公
司，并拟由该公司受让“项目公司（智造产业园）”股权。SPV（智造产业园）
名称为天津泰达智造产业园管理有限公司
13、不动产项目公司/项目公司：指直接持有不动产项目合法、完整产权的
法人主体
14、项目公司（数字产业园）：指天津泰达数字产业园有限公司
15、项目公司（智造产业园）：指天津泰达智造产业园有限公司
16、津开科工产业园1期项目公司：指项目公司（数字产业园）和项目公司
（智造产业园）的单称或合称（视上下文具体情况而定），即直接持有津开科工
产业园1期不动产项目100%所有权的公司，具体信息参见本招募说明书“第五章
不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”
17、项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定将其所持有
的项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）相应股权转让给SPV公司
的主体，具体指科工园公司
二、与不动产基金相关的定义
不动产基金、基础设施基金：指依据《基础设施基金指引》及上海证券交易
所相关业务规则设立的公开募集基础设施证券投资基金（不动产投资信托基金）；
本招募说明书各章节标题及索引中所称“不动产基金”“不动产项目”“不动产
资产支持证券”，与正文中所称“基础设施基金”“基础设施项目”“基础设施
资产支持证券”含义相同

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（一）与本基金有关的基础定义
1、基金或本基金或不动产基金或公募基金：指博时津开科工产业园封闭式
基础设施证券投资基金
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者
因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不
得申请赎回的证券投资基金
3、首次募集生效日：指基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的
条件，基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面
确认的日期
4、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间
5、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，
基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的
日期
6、存续期：指首次募集生效日至基金合同终止日之间的期限
7、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财
产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期
8、基金收益：指不动产项目租赁和运营等产生的收益、不动产项目处置收
益、不动产项目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、银行存
款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约
9、基金总资产：指基金通过特殊目的载体持有的不动产项目、其他各类证
券、银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并
财务报表层面计量的总资产
10、基金净资产：指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表
层面计量的净资产
11、基金份额净值：指计算日基金净资产除以计算日基金份额总数
12、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金净资产
和基金份额净值的过程
13、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法
以合理价格予以变现的资产，包括但不限于不动产项目、到期日在10个交易日以
上的逆回购与银行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、因发行

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人债务违约无法进行转让或交易的债券等，法律法规或中国证监会另有规定的，
从其规定
14、预留费用：指基金合同生效后，从基金资产中列支、预留在本基金相关
账户待支付给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金合同生效后首期
审计费用、基金合同生效后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立费用、
货币资金或债券投资管理涉及到的备付金预留等
15、尽职调查基准日：就本基金首次募集而言系指2024年3月31日
（二）与不动产基金整体架构相关的定义
1、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》直接或间接全资
拥有的法律实体，本基金通过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权，在本基
金中，特殊目的载体系指专项计划、SPV公司（如有）和项目公司的单称或统称，
具体见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”
章节
（三）与不动产基金整体架构投资相关的定义
1、不动产项目/不动产项目资产：本基金所投资的符合《基础设施基金指引》
和中国证监会其他规定的资产
2、不动产项目（数字产业园）：指项目公司（数字产业园）合法所有的土
地使用权及房屋所有权
3、不动产项目（智造产业园）：指项目公司（智造产业园）合法所有的土
地使用权及房屋所有权
4、不动产项目/两项资产：指不动产项目（数字产业园）、不动产项目（大
陆汽车厂房）的单称或合称（视上下文具体情况而定）
5、项目公司运营收入：指项目公司因不动产项目的运营、管理而取得的全
部收入，项目公司运营收入应当包括但不限于：（1）项目公司取得的其与相关
方签署的相应租赁合同项下的租金收入和物业管理费、场地租金收入、广告位租
赁收入；（2）项目公司取得的相关补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项，
各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信
设施押金、装修工程保证金等），因租户欠租或有其他违约行为产生的滞纳金、
违约金、押金罚没等收入，其他不动产管理收入和服务收入；（3）其他因不动
产项目的运营、管理而产生的收入。

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6、项目公司运营支出和费用：指项目公司为维持不动产项目的必要运营而
支出的不动产项目运营和管理支出及费用，包括但不限于（1）项目公司应支付
的维修费、营销推广费、佣金代理费、不动产项目装修改造相关费用、审计费、
智慧能源和数字孪生系统费用；（2）项目公司应支付的房产税、增值税及附加、
土地使用税、印花税、企业所得税等各项税金、保险费；（3）应退还的各类押
金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押
金、装修工程保证金等）、应补的物业管理亏损；（4）除上述（1）-（3）项以
外的支出，即外部管理机构的服务管理费，包括支付给物业管理公司的服务管理
费和支付给外部管理机构的服务管理费等
（四）与不动产基金整体架构相关的其他定义
1、重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状况、
资产或业务前景的不利变化，这些变化对其履行相关协议、文件项下义务的能力
产生重大不利影响
2、重大不利影响：指根据基金管理人的合理判断，可能对以下各项产生重
大不利影响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（1）基础资产的可回收性；
（2）基金管理人、基金托管人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持
证券托管人、外部管理机构、不动产项目物业管理方、SPV公司、项目公司、监
管银行及其他相关主体的（财务或其他）状况、业务或财产（因项目公司吸收合
并SPV公司导致的相应影响除外）；（3）基金管理人、基金托管人、原始权益人、
资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、外部管理机构、不动产项目物业管
理方、SPV公司、项目公司、监管银行及其他相关主体履行其在相关协议、文件
项下各自义务的能力（因项目公司吸收合并SPV公司导致的相应影响除外）；（4）
基金份额持有人的权益；（5）本基金或基金资产
3、划款指令：就专项计划而言，指资产支持证券管理人向资产支持证券托
管人发出的要求其将资金划出专项计划账户的指令；就监管账户而言，指资产支
持证券管理人向监管银行发出的要求监管银行将资金划出监管账户的指令
4、处置：指（1）本基金以出售或其他方式对全部或部分资产支持证券进行
处分，从而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债
权和/或不动产项目权益的处分；（2）专项计划以出售或其他方式对全部或部分
SPV股权进行处分，从而间接实现对SPV直接或间接持有的标的股权、标的债权和

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/或不动产项目权益的处分；（3）SPV以出售或其他方式对其直接或间接持有的
全部或部分标的股权、标的债权和/或不动产项目的权益进行全额处分
5、处置收入：指通过处置所获得的现金收入扣除因处置产生的支出、税费
和费用之后的净收入
6、合格投资：指资产支持证券管理人将专项计划账户内的资金在完成对标
的资产的投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行
票据）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资
券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的
纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、
定期存款及其他银行存款）等）法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融
工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可投资于可续期债券。“合格投资”
中相当于当期分配所需的部分应于“专项计划账户”中的资金根据“专项计划文
件”的约定进行现金流分配之前到期，且不必就提前提取支付任何罚款
7、重要现金流提供方：指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不
动产项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目同
一时期现金流总额的10%的现金流提供方
三、与专项计划相关的定义
（一）与专项计划有关的基础定义
1、不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由资产支持
证券管理人根据法律法规和专项计划文件约定设立的基础设施资产支持专项计
划，本基金首次发售时，指博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专
项计划
2、津开科工产业园1期专项计划：指博时津开科工产业园封闭式基础设施1
期资产支持专项计划
3、资产支持证券/不动产资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿
付来源，资产支持证券管理人以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发
行的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券
4、基础资产：指由原始权益人直接或间接转让给专项计划的，由原始权益
人合法持有的项目公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益 ；以及专项计划

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对SPV公司、项目公司等享有的债权
5、津开科工产业园1期专项计划基础资产：指转让给津开科工产业园1期专
项计划的，由科工园公司合法持有的数字产业园公司100%的股权和其他附属权益
及衍生权益以及智造产业园公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益
6、标的资产：指标的股权、标的债权和不动产项目的统称
7、标的股权：指资产支持证券管理人（代表专项计划）持有的SPV公司100%
的股权，和通过SPV公司间接持有的项目公司100%的股权的统称
8、标的债权：指相应股东借款协议及吸收合并协议项下的资产支持证券管
理人（代表专项计划，作为债权人）在该等股东借款协议及吸收合并协议项下对
SPV公司或吸收合并后的项目公司享有的债权、以及资产支持证券管理人（代表
专项计划）直接或间接对项目公司享有的其他债权（如有）的统称
9、专项计划资产：指专项计划文件约定的属于专项计划的全部资产和收益
10、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分
11、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券
持有人享有的利益
12、专项计划费用：指专项计划存续期间资产支持证券管理人合理支出的与
专项计划相关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于：专项计划在运营过
程中因其管理和处分专项计划资产而承担的税收（包括因国家税收体制调整变更
后的应缴税种，但资产支持证券管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）
和政府收费、资产支持证券管理人的管理费、资产支持证券托管人的托管费、登
记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监管费（如有）、销售机构的销售费
用（如有）、评估机构对不动产项目进行价值评估的跟踪评估费、对专项计划进
行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇划费、执行费用、信
息披露费、召开资产支持证券持有人大会的会务费、专项计划验资费（如有）、
银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、律师费、审计费等其他清
算费用以及资产支持证券管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的
其他费用支出
13、执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括但
不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需
要而委托中介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用

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14、期间收益：就专项计划而言，指专项计划存续期间内专项计划取得的各
类收入，包括但不限于SPV公司向专项计划分配的分红款、SPV公司向专项计划支
付的债权本金及相应利息（如有），以及完成吸收合并后项目公司向专项计划分
配的分红款，项目公司向专项计划支付的债权本金及相应利息，专项计划资金进
行合格投资的投资收益以及专项计划取得的相关业务参与人支付的违约金等
15、专项计划设立日：指根据验资机构的验资报告，专项计划募集资金总额
已达到专项计划文件约定的目标募集金额，且专项计划募集资金已全额划付至专
项计划托管账户之日
16、预期到期日：指专项计划文件约定的资产支持证券的预期到期日。其中，
津开科工产业园1期专项计划资产支持证券的预期到期日为2057年6月26日，资产
支持证券的预期到期日可经资产支持证券持有人大会决议延长
17、法定到期日：指专项计划最晚结束的日期。具体根据各专项计划的交易
安排而定
18、专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：（1）专项计划被法院或
仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止；（2）专项计划设立日后60个
工作日或资产支持证券持有人大会另行决定的其他期限内尚未按照SPV公司股权
转让协议、项目公司股权转让协议等专项计划文件约定完成对基础资产的投资；
（3）专项计划设立日后60个工作日或资产支持证券管理人另行指定的合理期限
后，标的资产上仍存在未注销的担保权利；（4）发生火灾、不可抗力事件（如
地震、政府征收等），使不动产项目的运行情况或产生现金流的能力发生重大不
利变化，资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；（5）专项计划资产全部
分配完毕；（6）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配；（7）
专项计划目的无法实现；（8）法定到期日届至；（9）由于法律的修改或变更导
致继续进行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会决议终止专项计划；
（10）中国法律或者中国证监会规定的其他情形
19、专项计划认购期间：指专项计划发行前，资产支持证券管理人确定的可
由认购人认购专项计划资产支持证券并交付认购资金的时间。在该期间内，若认
购人交付的认购资金总额（不含该期间认购资金产生的利息）提前达到专项计划
文件规定的目标发售规模的，专项计划认购期间提前终止
20、专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止

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日（含该日）止的期间
21、专项计划运营期：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划进入专
项计划处置期之前的期间（含该日）
22、专项计划处置期/处置期：指发生以下任一情形时，自该等情形发生后，
专项计划进入的处置期间。处置期自以下任一情形发生之日起算，至专项计划资
产处置完毕并完成最后一次处置分配之日止：（1）专项计划终止日届至；（2）
经资产支持证券持有人大会决定专项计划进入专项计划处置期的
（二）与专项计划认购有关的定义
1、认购：就专项计划而言，“认购”指投资者在专项计划设立时交付认购
资金购买资产支持证券的行为
2、认购资金：就相应专项计划而言，指在专项计划认购期间不动产基金为
认购资产支持证券而向计划管理人交付的资金
3、专项计划募集资金：指不动产基金认购资产支持证券而缴纳的认购资金
总和
4、目标发售规模：就相应专项计划而言，目标发售规模指专项计划文件中
约定的，根据不动产基金的询价发行或扩募发行结果，由资产支持证券管理人与
基金管理人届时共同出具的书面确认函的方式予以确定的相应资产支持证券的
目标发售规模
四、关于文件的定义
（一）与本基金涉及的主要文件有关的定义
1、基金合同或《基金合同》：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充
2、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《博时津开科工
产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订
和补充
3、招募说明书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招
募说明书》及其更新
4、基金份额发售公告：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金份额发售公告》
5、基金产品资料概要：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资

                    27
基金基金产品资料概要》及其更新
6、上市交易公告书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金份额上市交易公告书》
（二）与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义
1、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于计划说明
书、专项计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议及风险揭示书、《专项
计划托管协议》、根据专项计划文件的约定进行投资运作而签署的相关文件（包
括但不限于“SPV股权转让协议”、“SPV公司投资协议”、“SPV公司监管协议”、
“项目公司股权转让协议”、“项目公司监管协议”、“股东借款合同”及“吸
收合并协议”（如有）等）
2、计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人为推广资产支持证
券而制作的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充
3、专项计划标准条款/标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为
规范专项计划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有效
修改或补充
4、专项计划资产支持证券认购协议/《认购协议》：指资产支持证券管理人
与资产支持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及其任
何有效修改或补充
5、专项计划风险揭示书/《专项计划风险揭示书》：指资产支持证券管理人
编制的资产支持专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充，用于向资产支持
证券投资者阐明投资风险，并应经认购人签署
6、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《专项计划风险揭示书》和
《计划说明书》一同构成资产支持证券管理人与认购人之间的资产管理合同
7、《专项计划托管协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人
签署的资产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充
8、《津开科工产业园1期专项计划说明书》：指津开科工产业园1期专项计
划的资产支持证券管理人为推广津开科工产业园1期专项计划的资产支持证券而
制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划说明书》及
其任何有效修改或补充。本基金成立时，《计划说明书》即指《津开科工产业园
1期专项计划说明书》

                    28
9、《津开科工产业园1期专项计划标准条款》：指津开科工产业园1期专项
计划的资产支持证券管理人为规范津开科工产业园1期专项计划的设立和运作而
制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划标准条款》
及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《标准条款》即指《津开科工产业园
1期专项计划标准条款》
10、《津开科工产业园1期专项计划认购协议》：指津开科工产业园1期专项
计划的资产支持证券管理人与拟认购津开科工产业园1期专项计划资产支持证券
的投资者签署的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划资
产支持证券认购协议》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《认购协议》
即指《津开科工产业园1期专项计划认购协议》
11、《津开科工产业园1期专项计划风险揭示书》：指津开科工产业园1期专
项计划的资产支持证券管理人编制的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期
资产支持专项计划风险揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券
投资者阐明投资风险，并应经认购人签署。本基金成立时，《专项计划风险揭示
书》即指《津开科工产业园1期专项计划风险揭示书》
12、《津开科工产业园1期专项计划托管协议》：指津开科工产业园1期专项
计划的资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《博时津开科工产业园
封闭式基础设施1期资产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或补充。本
基金成立时，《托管协议》即指《津开科工产业园1期专项计划托管协议》
13、SPV（数字产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表
专项计划）就SPV（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有
效修改或补充
14、SPV（智造产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表
专项计划）就SPV（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有
效修改或补充
15、SPV股权转让协议：系指SPV（数字产业园）股权转让协议和SPV（智造
产业园）股权转让协议的统称
16、SPV（数字产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与SPV
（数字产业园）就计划管理人（代表专项计划）向SPV（数字产业园）进行投资
事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充

                    29
17、SPV（智造产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与SPV
（智造产业园）就计划管理人（代表专项计划）向SPV（智造产业园）进行投资
事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充
18、SPV公司投资协议：指SPV（数字产业园）投资协议和SPV（智造产业园）
投资协议的统称
19、项目公司（数字产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和SPV
（数字产业园）等相关方就项目公司（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转
让协议及其任何有效修改或补充的统称
20、项目公司（智造产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和SPV
（智造产业园）等相关方就项目公司（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转
让协议及其任何有效修改或补充的统称
21、项目公司股权转让协议：指项目公司（数字产业园）股权转让协议和项
目公司（智造产业园）股权转让协议的统称
22、股东借款协议（数字产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和SPV
（数字产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向SPV（数字产业园）
提供股东借款的相关协议
23、股东借款协议（智造产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和SPV
（智造产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向SPV（智造产业园）
提供股东借款的相关协议
24、股东借款协议：指股东借款协议（数字产业园）和股东借款协议（智造
产业园）的统称
25、吸收合并协议（数字产业园）：指由项目公司（数字产业园）和SPV（数
字产业园）就项目公司（数字产业园）吸收合并SPV（数字产业园）签署的吸收
合并协议
26、吸收合并协议（智造产业园）：系指由项目公司（智造产业园）和SPV
（智造产业园）就项目公司（智造产业园）吸收合并SPV（智造产业园）签署的
吸收合并协议
27、吸收合并协议：指由吸收合并协议（数字产业园）和吸收合并协议（智
造产业园）的统称
28、SPV公司监管协议：指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与相

                    30
应SPV公司签署的、关于对相应SPV公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有
效修改或补充的单称或统称
29、项目公司监管协议：系指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与
相应项目公司签署的、关于对相应项目公司监管账户进行监管的相关协议及其任
何有效修改或补充的单称或统称
30、监管协议：指SPV公司监管协议和项目公司监管协议的单称或统称
31、运营管理协议/《运营管理协议》：指基金管理人、项目公司与外部管
理机构及其他相关方（如有）就委托外部管理机构对不动产项目进行运营管理事
宜签署的不动产项目运营管理协议及其任何有效修改或补充
32、物业管理协议：指基金管理人、项目公司、外部管理机构与不动产项目
物业管理方及其他相关方（如有）就委托不动产项目物业管理方对不动产项目进
行物业管理事宜签署的不动产项目物业管理协议及其任何有效修改或补充
五、关于基金销售、登记、转托管的定义
1、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申
请购买基金份额的行为
2、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，
办理基金份额的转托管等业务
3、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括
投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结
算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
4、转托管：指系统内转托管及跨系统转托管的总称
5、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算
系统内不同销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员
单位（交易单元）之间进行指定关系变更的行为
6、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算
系统和证券登记结算系统之间进行转托管的行为
7、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人
8、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内
合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会
团体或其他组织

                   31
9、专业投资者：符合《证券期货投资者适当性管理办法》第八条规定的法
人机构和自然人
10、普通投资者：指依据《证券期货投资者适当性管理办法》规定，非专业
投资者的投资者
11、网下投资者：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务
公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财
子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上
海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养
老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。网下投资者
应当向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理
12、战略投资者：指符合国家法律、法规，按照基 金战略配售要求进行战
略投资的投资人
13、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份
额的权利的配售方式
14、特定机构投资者：指全国社会保障基金、基本养老保险基金、企业年金
基金和职业年金基金等机构投资者
15、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规
定可以投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者
16、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、
合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他
投资人的合称
17、销售机构：指博时基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监
会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务
协议，办理基金销售业务的机构及可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的
机构。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金
销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上
海证券交易所会员单位
18、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记
结算有限责任公司

                  32
19、场外：指通过上海证券交易所外的销售机构办理基金份额认购的场所
20、场内：指通过上海证券交易所具有相应业务资格的会员单位利用交易所
开放式基金交易系统办理基金份额认购和上市交易的场所
21、场内证券账户：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上
海证券账户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。通过场内证券账户办
理基金份额认购的为场内认购
22、场外基金账户/开放式基金账户：指中国结算开放式基金账户。通过场
外基金账户办理基金份额认购的称为场外认购
23、场内份额：指投资者通过场内证券账户认购的基金份额
24、场外份额：指投资者通过场外基金账户认购的基金份额
25、基金登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记
结算系统
26、证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券
登记结算系统
27、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机
构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户
六、关于账户的定义
1、专项计划募集账户：指资产支持证券管理人开立的专用于接收、存放、
划转专项计划认购期间不动产基金交付的认购资金的人民币资金账户
2、专项计划托管账户/专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计划的
名义在资产支持证券托管人开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活
动，包括但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项、
支付SPV公司股权购买价款并向SPV公司进行投资、支付项目公司股权购买价款并
向项目公司进行投资（如有）、向SPV公司或项目公司或其他主体发放借款、进
行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用，均必须通过该账户进行
3、SPV公司监管账户：指各SPV公司分别在基金托管人指定的分支机构银行
开立的、用于接收各SPV公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体
以相应《SPV公司监管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，
相应的SPV公司监管账户应相应注销
4、项目公司监管账户：指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银

                    33
行开立的、用于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，
具体以相应《项目公司监管协议》的约定为准
    5、监管账户：指SPV公司监管账户和项目公司监管账户的统称。在吸收合并
协议约定的吸收合并完成后，仅指项目公司监管账户
    6、项目公司基本户：指项目公司现有基本户，主要用于支付日常运营开支
的人民币资金账户
    七、关于日期的定义
    与日期相关的定义（工作日等）详见本部分“八、其他定义”。
    八、其他定义
    1、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、
司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等
    2、《业务规则》：指博时基金管理有限公司、上海证券交易所、中国证券
登记结算有限责任公司及销售机构的相关业务规则及对其不时做出的修订
    3、《公司法》：指经全国人民代表大会常务委员会2018年10月26日修订通
过的《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订
    4、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委员会
第五次会议通过，经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三
十次会议修订，并经2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十
四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改等七
部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时
做出的修订
    5、《销售办法》：指中国证监会2020年8月28日颁布、同年10月1日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修
订
    6、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1日实施，
并经2020年3月20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公
开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
    7、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实施的《公
开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
    8、《通知》：指中国证监会和国家发改委2020年4月24日颁布并于同日实施

                      34
的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
    9、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020年8月6日公布并实施的《公
开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
    10、《管理规定》：指中国证监会2014年11月19日公布并实施的《证券公司
及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做出的修
订
    11、《不动产基金业务办法》：指上海证券交易所2025年12月31日公布并实
施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》
及颁布机关对其不时做出的修订
    12、《不动产基金审核关注事项指引》：指上海证券交易所2025年12月31
日公布并实施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第1号——审核关注事项（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
    13、《不动产基金发售指引》：指上海证券交易所2025年12月31日公布并实
施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第2
号——发售业务（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
    14、《扩募及新购入不动产项目指引》：指上海证券交易所2025年12月31
日公布并实施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》及颁布机关对其不时做出的
修订
    15、《不动产基金运营操作指引》：指中国证券投资基金业协会2025年12
月25日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试
行）》及颁布机关对其不时做出的修订
    16、《不动产基金尽职调查工作指引》：指中国证券投资基金业协会2025
年12月25日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工
作指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
    17、《不动产基金网下投资者管理规则》：指中国证券业协会2025年12月31
日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及颁布机
关对其不时做出的修订
    18、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会
    19、中国证监会：指中国证券监督管理委员会

                      35
    20、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局
    21、上交所：指上海证券交易所
    22、中国基金业协会：中国证券投资基金业协会
    23、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报
刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网
站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介
    24、工作日：指上海证券交易所的正常交易日
    25、元：指人民币元
    26、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事
件

                      36
       第一章 招募说明书概要及风险因素

             第一节 招募说明书概要
本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真
阅读招募说明书正文和附件。
一、重大事项提示
本基金收益高度依赖不动产项目经营情况，不动产项目可能因经济环境变化
或运营不善等因素影响，导致实际现金流低于测算现金流，存在基金收益率不佳
的风险；不动产项目租金及物业管理费收入的波动也将影响本基金收益分配水平
的稳定。提醒投资者重点关注本招募说明书之“重要提示”、“第一章 招募说
明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”的相关内容。
二、不动产基金整体框架
本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全
所有权或经营权利后、项目公司吸收合并SPV前，本基金的整体架构如下图所示：
        图1-1 不动产基金整体架构（SPV吸收合并前）

本基金整体架构（含SPV吸收合并后的架构）及交易安排详见本招募说明书
“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“一、基金整体
架构”。
三、不动产基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况表
        表1-1 不动产基金发行及有关中介机构基本情况

                 基本情况

                    37
    基金名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划
               产业园区（数字产业园为研发办公物业；大陆汽车厂房为研发办公及生产
不动产项目业态
                               厂房）
               本基金存续期内主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持
               证券，并持有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不
               动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。本基金的
               其他基金资产可以投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、
               央行票据）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中
基金投资标的
               期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构
               债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债
               券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律
               法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的
                              相关规定）。
基金存续期限 35年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限或提前终止的除外）
               资产支持证券的预期到期日为2057年6月26日，法定到期日为专项计划设立
专项计划期限 日后第【35】年的对应日或经资产支持证券持有人大会决议延长的其他日
                                 期
基金募集份额（亿份） 5.00
募集规模（亿元） 11.99
不动产项目估值（亿元） 11.99
               经测算2024年4-12月和2025年度净现金流分派率分别为5.31%（年化）和
净现金流分派率/IRR
                                    5.41%
               本基金收益分配采取现金分红方式；在符合有关基金分红的条件下，本基
基金收益预计分配频率和分
               金每年至少进行收益分配1次，每年收益分配的比例应不低于合并后基金年
     配比例
                               度可供分配金额的90%
               原始权益人承诺将本基金的回收资金主要以项目资本金方式或者以向关联
                公司借款及关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的不动产项目建
回收资金用途 设，拟用于融达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、GMP完善和市
               药检院滨海实验室一期项目、泰达高科技园一二期升级改造项目和天大科
                              技园收购及提升改造项目
原始权益人及其同一控制下
                         不低于本次基金份额发售数量的34%
关联方拟持战配比例
预计是否出表 出表
特殊条款（如有） 无
                       参与人概况
基金管理人 博时基金管理有限公司
专项计划管理人 博时资本管理有限公司
    托管人 渤海银行股份有限公司
    财务顾问 国投证券股份有限公司
原始权益人 天津泰达科技工业园有限公司
原始权益人企业性质 国有企业（实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局）
               园区开发运营（经营范围包括土地使用权租赁、公共事业管理服务、自来
原始权益人所属行业
                     水生产与供应、污水处理及其再生利用等）
原始权益人注册地 天津开发区信环西路19号
原始权益人控股股东和持股
                       控股股东为天津泰达产业发展集团有限公司
     比例
原始权益人实控人 天津经济技术开发区国有资产监督管理局
原始权益人上市地点和股票 无

                          38
        代码

运营管理机构 天津泰达产业园管理有限公司
运营管理机构注册地 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25
运营管理机构经营地 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25
                租户A（承租数字产业园7号楼，2023年度收入占不动产项目合计收入的
重要现金流提供方 15.92%）、租户B（承租大陆汽车厂房，2023年度收入占不动产项目合计收
                                入的31.79%）
资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司
基金法律顾问 北京金诚同达律师事务所
专项计划法律顾问 北京金诚同达律师事务所
审计不动产项目财务情况的
                           中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所
审阅基金可供分配金额测算
                           中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
报告的会计师事务所
       验资机构 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
现金流测算机构 不适用
               本基金上市期间，基金管理人将选定不少于1家流动性服务商为不动产基金
               提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业
流动性服务商
               务，按照上交所《上海证券交易所基金业务指南第2号——上市基金做市业
                         务》及其他相关规定执行。
四、不动产项目概况
本基金持有的不动产项目基本情况如下表所示：
                    表1-2 不动产项目概况
        项目 数字产业园 大陆汽车厂房
               天津经济技术开发区天河数字产
不动产项目名称 大陆汽车厂房产业园
               业园
不动产项目业态 产业园区（研发办公） 产业园区（研发办公及生产厂房）
               天津市滨海新区开发区信环西路 天津市滨海新区开发区渤海路2号
项目所在地
               19号（天津经济技术开发区东区） （天津经济技术开发区东区）
                                         门卫、办公和实验楼、主生产厂房、
               数字产业园1-8号楼及连廊（科技
                                         扩建厂房、辅助用房、危险品仓库
资产范围 展厅），总建筑面积157,344.77平
                                         及研发中心和生产中心等建筑物，
               方米
                                         总建筑面积63,233.61平方米
               土地面积90,328.90平方米；建筑
               面积157,344.77平方米，由8栋研 土地面积82,298.20平方米；建筑
建设内容和规模 发办公楼及连廊（科技展厅）组成， 面积63,233.61平方米，共分四期
               分为一期（1-5号楼）及二期（6-8 开发建设
               号楼及连廊）
建筑面积和可供出租或者经 建筑面积157,344.77平方米，可租 建筑面积63,233.61平方米，可租
营使用面积（如有） 赁面积142,512.01平方米 赁面积63,233.61平方米
                                       一期厂房2004年5月1日开工，2005
                                       年2月25日竣 工； 一期 扩建 厂房
               1#、2#楼2008年5月开工，2009年8
                                       2011年10月开工，2012年11月竣
               月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年
                                       工；三期厂房项目2016年9月开工，
               7月4日开工，2009年9月25日竣工；
开竣工时间以及投入运营时 2017 年 4 月 竣 工 ； 四 期 研 发 中 心
               6#、7#、8#楼2011年7月1日开工，
间 2020年9月1日开工，2021年10月15
               2013年7月19日竣工。1#-5#楼2009
                                       日竣工。一期厂房2005年开始运
               年开始运营，6#-8#楼2014年开始
                                       营，一期扩建厂房2013年开始运
               运营
                                       营，三期厂房2017年开始运营，四
                                       期研发中心2021年开始运营

                              39
                土地使用期限50年，2009年6月1日 土地使用期限50年，2005年6月1日
使用期限
                至2057年6月26日止 至2054年6月22日止
剩余年限 33.49年（截至2024年3月31日） 30.48年（截至2024年3月31日）
用地性质 工业用地（出让） 工业用地（出让）
                合并口径：2024年4-12月可供分配金额预计为4,793.80万元；2025年度
可供分配金额测算 可供分配金额预计为6,489.62万元
                （为两项不动产项目合并测算）
                财产一切险：保险金额/赔偿限额 财产一切险：保险金额/赔偿限额
                9.67亿元，保险期限自2024年4月1 4.87亿元，保险期限自2024年4月1
投保情况（投保险种投保金 日至2025年3月31日；公众责任险： 日至2025年3月31日；公众责任险：
额、投保期限） 累计赔偿限额2,000万元，单次赔 累计赔偿限额2,000万元，单次赔
                偿限额800万元，保险期限自2024 偿限额800万元，保险期限自2024
                年4月1日至2025年3月31日 年4月1日至2025年3月31日
                项目公司天津泰达数字产业园有 项目公司天津泰达智造产业园有
                限公司持有津（2023）开发区不动 限公司持有津（2024）开发区不动
                产 权 第 1040778 号 《 不 动 产 权 证 产 权 第 0028164 号 《 不 动 产 权 证
项目权属
                书》，权利类型为国有建设用地使 书》，权利类型为国有建设用地使
                用权/房屋（构筑物）所有权，权 用权/房屋（构筑物）所有权，权
                利性质为出让，单独所有 利性质为出让，单独所有
                                            项目公司（智造产业园）向中国光
                项目公司（数字产业园）的建设用
                                            大银行股份有限公司天津滨海分
                地使用权及房屋所有权曾为中国
                                            行的质押借款已清偿完毕，不动产
                银行天津滨海分行提供抵押担保，
                                            项目上存在的抵押及质押的他项
他项权利（如有） 该权利负担已于2024年5月13日解
                                            权 利 负 担 已 于 2024 年 5 月 31 日 解
                除；除此之外无其他资产抵押、质
                                            除；除此之外无其他资产抵押、质
                押等资产受限情形，未发生对外担
                                            押等资产受限情形，未发生对外担
                保
                                            保
五、不动产项目经营情况
（一）财务表现
不动产项目包括数字产业园和大陆汽车厂房，现金流全部来源于入驻企业的
租金收入和物业管理费收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性
收入。2023年度，租户A和租户B提供的现金流占不动产项目同一时期现金流总额
的比例超过10%，为重要现金流提供方。
2020年至2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万
元、7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元；净利润分别
为1,041.10万元、3,372.27万元、2,862.61万元、2,875.23万元及780.85万元。
项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、3,256.52万元、3,879.40
万元、3,879.40万元及969.85万元；净利润分别为1,215.06万元、1,207.13万元、
835.81万元、669.26万元及78.68万元。
报告期内不动产项目主要财务指标及财务状况、经营业绩的详细分析见本招
募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分
析”之“一、不动产项目备考财务报表情况”。

                                 40
（二）运营数据
不动产项目近年主要运营数据如下表所示：
                  表1-3 不动产项目主要经营指标

项目经营指标 2024年3月末 2023年度/末 2022年度/末 2021年度/末
数字产业园出租率 82.48% 83.02% 80.20% 72.16%
数字产业园合同签约月平
                      - 52.12 52.10 52.73
均租金（元/平方米/月）
数字产业园实际月平均租
                    42.65 42.46 44.21 46.57
金（元/平方米/月）
数字产业园租金及物业管
                      - 92.48% 94.95% 95.98%
理费收缴率
大陆汽车厂房出租率 100% 100% 100% 100%
大陆汽车厂房平均签约租
                    55.73 55.73 55.73 54.19
金（元/平方米/月）
大陆汽车厂房租金收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注：截至2024年5月31日，数字产业园已出租面积118,555.94平方米，出租
率为83.19%；租金及物业管理费为含税口径，2020年数字产业园合同签约月平均
租金为52.98元/平方米/月、租金及物业管理费收缴率为94.08%。
数字产业园租赁用途主要是研发办公及少量普通办公，可出租面积
142,512.01平方米，截至2024年5月31日已出租面积118,555.94平方米；大陆汽
车厂房租赁用途为研发办公和生产用房，可出租面积63,233.61平方米，整体出
租予租户B，出租率长期稳定在100%。不动产项目经营数据的详细情况见本招募
说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“七、不动产项
目经营数据情况”。
截至2024年3月31日，租户A和租户B在2023年提供的现金流占不动产项目同
一时期现金流总额的比例超过10%，为重要现金流提供方，其租赁面积及收入占
比如下表所示：
               表1-4 重要现金流提供方租赁面积及收入占比
                                                           单位：万元、平方米、%

                                                             占2023年度不动
                  截至2023年末 2023年度相应运
租户名称 所在物业 出租面积占比 产项目合计收入
                   已出租面积 营收入金额
                                                                 比例
         数字产业园7
租户A 23,260.46 11.31% 1,942.57 15.92%
           号楼
租户B 大陆汽车厂房 63,233.61 30.73% 3,879.40 31.79%
重要现金流提供方的具体情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之
“第一节 不动产项目概况”之“八、不动产项目重要现金流提供方的有关情况”。

                                41
（三）行业和区域竞争情况
全国产业园行业方面，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术
产业开发区等各类园区借助政府给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成
为引进外资、先进技术和管理经验的重要基地；随着开发区经济的发展和运作模
式逐步成熟，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金投
向的主要因素。根据商务部2023年国家级经开区综合发展水平考核评价结果，
2021年国家级经开区实现地区生产总值12.8万亿元，占国内生产总值比重为11%，
总体呈现稳中提质的良好发展态势。行业发展情况及未来趋势详见本招募说明书
“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“九、不动产项目所属
行业、市场、地区概况”。
区域竞争方面，本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，区
域内聚集大量龙头企业自建用房及企业自持运营的产业园项目，目前面向市场招
租的项目主要有泰达智能无人装备产业园、数字产业园、泰达生物医药产业园、
天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织产业
标准厂房等。评估机构选取了天大科技园、融健大厦、泰达高科技园3个可比产
业园项目进行竞争性物业对比分析，不动产项目的竞争优势与劣势详见本招募说
明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“十、不动产项目
所在区域竞争情况”。
六、不动产项目资产评估及现金流预测情况
                   表1-5 不动产项目资产评估和现金流预测表
       项目 数字产业园 大陆汽车厂房
     评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评 深圳市戴德梁行土地房地产评
                            估有限公司 估有限公司
评估基准日（价值时点） 2024年3月31日 2024年3月31日
     收益年限 至土地使用权到期日2057年6月 至土地使用权到期日2054年6月
                         26日（收益年期为33.24年） 22日（收益年期为30.23年）
     评估方法 收益法（报酬资本化法） 收益法（报酬资本化法）
     估值规模 80,800万元（单价5,135元/平方 39,100万元（单价6,183元/平方
                                 米） 米）
     评估增值率 35.12%

预测现金流年复合增长率 不适用 不适用
      折现率 7.50% 8.00%
    Cap rate/IRR 2024年度资本化率7.01%（两项不动产项目资产合并口径）
可供分配金额预测（合并口径） 2024年4-12月4,793.80万元；2025年度6,489.62万元

                                 42
     预测净现金流分派率 2024年4-12月5.31%（年化）；2025年度5.41%
     评估机构就估值折现率、预测期运营净收益增长率、预测期外运营净收益增
长率和出租率四项评估参数进行了压力测试：当数字产业园折现率下降0.5%、预
测期内运营净收益增长5.0%、预测期外运营净收益增长0.75%的情况下，数字产
业园评估值将达到9.34亿元；当大陆汽车厂房折现率下降0.5%、预测期内运营净
收益增长87%、预测期外运营净收益增长1%时，合计评估值将达到17.14亿元（较
目前资产估值上升42.95%），2024年预测净现金流分派率为3.73%，出现不利情
况，当期分派率将低于3.8%及以下。
     评估参数的压力测试及营业收入、营业成本变动对可供分配金额的敏感性分
析详见本招募说明书“第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算
分析”之“三、可供分配金额测算编制说明”。
     七、不动产基金治理及运营管理安排情况
     本基金的基金治理及运营管理安排如下表所示：
                   表1-6 REITs治理架构表
层级 机制设计要点
        基金份额持有人大会由公募基金份额持有人组成，决定本基金核心重要事项；基金管理人、
        基金托管人、单独或合计持有10%及以上公募基金份额的基金份额持有人可以提出基金份额
        持有人大会的相关议案；除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会
持有人大会
        由基金管理人召集。需经基金份额持有人大会决策的事项包括：金额占基金净资产50%及以
        上的不动产项目购入或出售、金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的不动产项目购
            入或出售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产5%的关联交易等。
        基金管理人为博时基金管理有限公司，设立基础设施投资决策委员会，负责年度商业计划和
        年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金净资产20%
基金管理人 的不动产项目购入或出售等事项的审批决策；基础设施投资管理部基金经理审批决策运营策
        略制定和修改、运营管理机构考核激励机制制定与调整、日常经营重大合同签署审批、计划
                        内资本性支出等事项。
        1、基金经理：江洲先生、李瑞伟先生、王敏燕女士，均满足5年以上不动产投资/运营管理
基金经理情 经验要求，具体情况详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第四节 基金运作”之“五、
况 基金经理情况”。2、兼任情况：李瑞伟先生曾任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券
                        投资基金的基金经理。
        资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司（基金管理人全资子公司），按照专项计划文
专项计划管
        件的约定进行专项计划资产的管理、运用和处分，向资产支持证券持有人进行信息披露，并
理人
                     履行专项计划层面的相关职责。
        项目公司为法人独资的有限责任公司，不设股东会，股东是最高权力机构；不设董事会，设
        执行董事一名；不设监事会，设监事一名；高级管理人员、财务负责人由股东聘任或解聘。
项目公司
        项目公司法定代表人、执行董事、高级管理人员和财务负责人均由基金管理人委派并依据公
                     司章程的约定选举/决定聘任。
                   表1-7 运营管理安排表

运营管理机构名称 天津泰达产业园管理有限公司
运营管理机构企业性质 有限责任公司（法人独资）
                      天津泰达科技工业园有限公司（原始权益人出资设立的全资
运营管理机构控股股东和持股比例
                               子公司，持股100%）
运营管理机构实际控制人 天津经济技术开发区国有资产监督管理局

                           43
                      园区管理服务（经营范围包括园区管理服务、创业空间服务、
运营管理机构所属行业
                              非居住房地产租赁等）
运营管理机构主营业务 为本项目提供物业运营服务，目前在运营的项目仅有本项目
                      不动产项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团
                      队进行运营管理；运营管理机构主要运营团队人员来源于原
不动产项目管理经验 始权益人的核心管理团队，配备充足的具有不动产项目运营
                      经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专
                                   业人员不少于2名
                      基金管理人、项目公司与运营管理机构签署运营管理协议，
                      委托运营管理期限初始期限为自运营管理协议生效之日起至
                      2026年12月31日，期满双方均未提出异议的自动延期三年；
运管管理安排 运营管理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本
                      项目运营管理，负责日常运营管理并协助编制与执行预算、
                      监督物业管理等；运营管理费与不动产项目运营净收入挂钩，
                        设置考核、解聘与更换程序，不影响资产持续运营稳定
                      运营策略制定和修改、运营管理机构考核激励机制、日常经
                      营重大合同签署、计划内资本性支出等由基金管理人基础设
                      施投资管理部基金经理审批决策；年度商业计划和年度预算、
                      计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金
运营管理决策流程
                       净资产20%的不动产项目购入或出售由基金管理人基础设施
                      投资决策委员会审批决策；金额占基金净资产50%及以上或超
                      过20%且低于50%的不动产项目购入或出售、金额超过基金净
                           资产5%的关联交易由基金份额持有人大会决策
                   表1-8 运营管理费用表
运营管 与本项目历史收取情况以及
         计费基础 具体计算方式
理费用 同行业可比项目的对比情况

基础管 项目公司经调整的 项目公司经调整的营业收入（不含税）
                                    不适用
理费 营业收入（不含税） 的3%

                  实际营业收入≤基准营业收入×85%：
                  运营机构按照实际营业收入与基准营
                  业收入差额的40%支付惩罚金；基准营
                  业收入×85%＜实际营业收入≤基准
                  营业收入×95%：按照实际营业收入与
                  基准营业收入差额的20%支付惩罚金；
                  基准营业收入×95%＜实际营业收入
      按会计年度考核项 ＜基准营业收入×105%：无浮动管理
      目公司营业收入（不 费；基准营业收入×105%≤实际营业
      含税）完成情况，基 收入＜基准营业收入×115%：项目公
浮动管
      准营业收入为考核 司按照实际营业收入与超过基准营业 不适用
理费
      前一年度评估报告 收入差额的20%支付浮动管理费；实际
      预测的营业收入（不 营业收入≥基准营业收入×115%：项
      含税） 目公司按照实际营业收入与超过基准
                  营业收入差额的40%支付浮动管理费。
                  数字产业园以年度平均出租率作为调
                  节因子修正浮动管理费（出租率＜预
                  测基准出租率-2%，修正浮动管理费=
                  浮动管理费×90%，出租率≥预测基准
                  出租率+2%，修正浮动管理费=浮动管
                  理费×110%）。浮动管理费奖惩对称

                          44
运营管理协议的主要内容、运营管理费用及项目资金收支和风险管控安排详
见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。
八、基金合同的主要内容
基金合同主要约定以下事项：基金合同当事人的权利、义务；基金份额持有
人大会召集、议事及表决的程序和规则；基金收益分配原则、执行方式；基金财
产的投资范围和投资限制；公开披露的基金信息；基金合同变更、终止与基金财
产的清算；基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式等内容。具体约定详见
本招募说明书“附件八、基金合同与基金托管协议内容摘要”之“第一部分 基
金合同的内容摘要”和本基金的基金合同。
九、其他对本次发行有重大影响的事项
无。

              第二节 风险因素
一、与公募基金相关的风险
（一）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全
部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风
险。
（二）基金二级市场价格波动风险
本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管
理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基
金二级市场价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发
生较大损失而对基金价格造成严重影响的风险。
对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工
作。
（三）流动性风险
本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市
场交易，存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时

                    45
变现并可能丧失其他投资机会的风险。
此外按照《基础设施基金指引》《扩募及新购入不动产项目指引》要求，本
基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要
求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份
额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动
性风险。
（四）发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1000人、原始权
益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下
发售比例低于公开发售数量的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。
（五）停牌或终止上市风险
基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况
下，本基金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本
基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终
止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终
止上市而受到损失的风险。
此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的
风险。
（六）潜在利益冲突风险
基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型不动产项目
的基金，原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其
他同类型不动产项目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲
突。
（七）本基金整体架构所涉及的风险
1、相关交易未能完成的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募
集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划。
如因津开科工产业园1期专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于津
开科工产业园1期专项计划，本基金将面临提前终止的风险。
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园1期专

                    46
项计划的全部资产支持证券，津开科工产业园1期专项计划经过适当交易程序后
通过SPV向津开科工产业园1期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说
明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”），取得津开
科工产业园1期项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环节未能在预定时间
内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚至可
能导致本基金基金合同提前终止。
本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的
前提下，项目公司将吸收合并其股东即SPV将注销，计划管理人（代表专项计划）
将直接持有项目公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税
务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法
完成或无法及时完成对SPV吸收合并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期
完成项目公司对SPV的吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层
面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的
企业所得税。
2、交易结构法律风险
不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可
能存在瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
（八）专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等
特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得
预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
（九）基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量，
不动产项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，
对其计提折旧、摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价
值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。
（十）对外借款的风险
本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能
导致本基金存在如下特殊风险：
1、基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支

                  47
配的资金减少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借
款的机会减少，运营的灵活性降低等；
2、本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借
款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购
不动产项目而申请续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目；
3、本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相
关特殊目的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期
的风险，以及触发交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特
殊目的载体也可能面临以不合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律
风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风险。
（十一）中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初
始发售份额数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金
管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或不动产项目交
易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资
者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲
置、无法按照预期达到投资目的的风险。
二、与不动产项目相关的风险
（一）不动产项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险
目前不动产项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产
业园，与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准
沿用数字产业园历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原
始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未
来租约期外的物业管理费水平若无法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。
原始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障的
具体安排如下：
自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户
违约、提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供
分配金额小于预测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全
部或部分分红，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而

                    48
享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益
人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人持有的基金份额对应的实际可供
分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施REITs每年经审计的实际分配
金额为准，预测可供分配金额以基础设施REITs招募说明书公告的最近一次预测
的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。
上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现
金流提供方存量租约合同能够得到切实履行，并使不动产项目资产的运营从原始
权益人管控到不动产基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。
基金管理人和外部运营管理机构通过《运营管理协议》进行绩效考核和权利
义务的约定，但如果未来估值下滑，风险需由投资人承担。评估机构出具的不动
产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动产项目公允价
值的任何承诺和保证。评估报告中对于不动产项目未来收入的预测金额能否实现
存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资产的真实市场价值，也不
代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。
（二）不动产项目运营收入波动风险
本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持不动产项目形成的
运营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的
区位风险及周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑
带来的市场低迷乃至天津或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来
不确定性。
在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现不动产项目资产
租金整体市场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常
运营等情况时，可能会对项目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。
此外，未来不动产项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争
将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形，
同样也会影响不动产项目资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业
技术行业的租赁面积超过已出租面积的50%，租户行业集中度较高。若相关行业
发生不利变化，可能影响项目的现金流情况。
极端情况下，若不动产项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、
资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。

                  49
（三）项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险
根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付
预算资金给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请，
后由经开区管委会有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向不动产
项目支付正常租金。
经管理人核查，目前数字产业园项目尚有1户租户（合计租赁面积约2.3万平
方米）因投资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政
策不能延续，可能会对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑
现政策实现的补贴依赖于当地财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能
存在会影响租户正常缴租的情形。
（四）项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险
截至2024年3月31日，项目共存在2户重要现金流提供方，若出现提前退租或
租约到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。
其中之一为数字产业园租户A，目前租赁面积23,260.46平方米，租约于2025
年3月9日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。
若未来其享受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目
现金流造成波动。
另外一户为大陆汽车厂房整租租户B，目前租赁面积63,233.61平方米，各期
物业的租约分别于2032年和2040年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后
不续租或续租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报
告，大陆汽车厂房具有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求，
存在续租空置期相对较长的风险。
（五）不动产项目的租约集中到期的风险
截至2024年3月31日，根据不动产项目现有租约的到期年度占可租面积的百
分比分布情况，数字产业园项目2024年末到期的租赁面积占总租约面积的17.99%，
2025年末到期的租赁面积占总租约面积的41.65%，2026年末到期的租赁面积占总
租约面积的25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响不动产项目的出租
情况，因而对不动产项目未来的现金流产生影响。
（六）不动产项目的承租人违约风险
不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承

                     50
租人违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。目前数
字产业园项目存在1户租户（租赁面积约3,140.72平方米）由于历史原因存在欠
缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况，目前原
始权益人正协商新的租户资源，后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品
成立后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，则将按照租赁合同对该租户进行清退。
若届时以上措施的推进不及预期，则可能会对不动产项目现金流产生不利影响。
另外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风
险，进而对不动产项目资产收益及现金流产生不利影响。
（七）数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险
根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产
内实际运营孵化器1,831.24平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策，
原始权益人已承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的
1,831.24平方米，若未来因孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极
端情况下标的项目孵化器面积扩大，则由原始权益人协调未入池资产承接。
（八）项目回款不及预期风险
数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水
平，目前已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于95%，并将回
款率作为运营管理机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不
达预期部分进行补足。若未来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足，
则会对项目现金流产生不利影响。
（九）现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所
依据的各种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。
而影响不动产项目资产未来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及外部管
理机构的运营管理能力及宏观、市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上
述影响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目资产未来现金流的预测也可
能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收益承诺，资产支持证券
持有人可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
（十）不动产项目运营、管理、改造相关的风险
对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的

                   51
行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损
坏及工程质量问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支，
可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动
产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。
若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出
高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，
可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
项目公司可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划
可能无法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
（十一）租赁合同备案风险
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，不动产项目部分房屋租
赁合同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合
同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民
政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发
生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部
门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管
部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。不动
产项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风
险。
（十二）提前退租风险
根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租
赁方有权扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全
部租金损失。
（十三）保险理赔风险
不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产
保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件
等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产
项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响不动产项

                 52
目资产现金流及预期收益。
（十四）原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险
不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管
理人员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部
作业、人员管理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在
竞争关系的项目，可能会给本基金造成损失。
（十五）不动产项目出售价格波动及基础资产处置的不确定性风险
本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让SPV公司股权及债权、项目公司
股权及债权、不动产项目的权益等。
目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根
据相关法律及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，
上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权
期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须
（除须符合其他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出
让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受
到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府
有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到政府根据相关法
律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于不动产项目的评估结果或已为该
项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不
利影响。
若以出售方式处置不动产项目资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当
时市场景气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或
由于不动产项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进
而导致资产支持证券持有人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于
不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期
的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间偏迟的风
险。
另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于
土地或不动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等
要求，在未来收购或处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成

                   53
或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。
特别地，本基金投资不动产项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规
划与自然资源局的同意。本基金存续期内若决定出售此次投资的不动产项目资产，
亦可能需要事先获得上述政府机构及其他相关政府部门的同意。
（十六）政策调整风险
政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土
地政策及国家或地方相关政策。
区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司
经营的相关政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业
发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面
的政策。如本基金存续期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金
产生不利影响。同时，国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、
产业政策、投资政策、土地政策及相关配套法规的调整与变化，以上政策的重大
变化可能对本基金的运作产生不利影响。
同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、不动产基金、资产支持证券
持有人、资产支持证券、SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生
调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股
权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴
纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。
原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆
汽车厂房申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺
函》，承诺在基础设施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规
定、税率计征方式等变化及与本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时，
导致的应纳税额与申报文件中的相关税额不一致时，原始权益人将按要求缴纳
（或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金（含滞纳金或罚款）并承担所有
相关经济和法律责任。
三、与专项计划相关的风险
与专项计划相关的风险（专项计划等特殊目的载体提前终止的风险等）详见
本节“一、与公募基金相关的风险”。

                    54
四、其他风险
（一）信用风险
基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不
能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损
失。
原始权益人2020-2023年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为
原始权益人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公
司等股东方、关联单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发
起人经营情况发生恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。
（二）管理风险
在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有
误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段
和管理技术等对基金收益水平存在影响。
（三）操作或技术风险
指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素
造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺
诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差
错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来
自基金管理公司、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）其他风险
1、战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，
可能导致基金资产的损失。
2、金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人
自身直接控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。
3、因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及
因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。
4、本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，
可能会对本基金产生不利影响。

                    55
（五）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不
一致的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比
例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长
期风险收益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相
关法律法规对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因
此销售机构的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不
同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险
之间的匹配检验。
五、声明
基金管理人关于本招募说明书内容真实、准确、完整的声明及投资者风险自
担的提示详见本招募说明书“重要提示”。

                 56
                 第二章 不动产项目

               第一节 不动产项目概况
一、不动产项目概况
本基金持有的不动产项目基本情况如下表所示：
                    表2-1 不动产项目概况
        项目 数字产业园 大陆汽车厂房
               天津经济技术开发区天河数字产
不动产项目名称 大陆汽车厂房产业园
               业园
不动产项目业态 产业园区（研发办公） 产业园区（研发办公及生产厂房）
               天津市滨海新区开发区信环西路 天津市滨海新区开发区渤海路2号
项目所在地
               19号（天津经济技术开发区东区） （天津经济技术开发区东区）
                                           门卫、办公和实验楼、主生产厂房、
               数字产业园1-8号楼及连廊（科技
                                           扩建厂房、辅助用房、危险品仓库
资产范围 展厅），总建筑面积157,344.77平
                                           及研发中心和生产中心等建筑物，
               方米
                                           总建筑面积63,233.61平方米
               土地面积90,328.90平方米；建筑
               面积157,344.77平方米，由8栋研 土地面积82,298.20平方米；建筑
建设内容和规模 发办公楼及连廊（科技展厅）组成， 面积63,233.61平方米，共分四期
               分为一期（1-5号楼）及二期（6-8 开发建设
               号楼及连廊）
建筑面积和可供出租或者经 建筑面积157,344.77平方米，可租 建筑面积63,233.61平方米，可租
营使用面积（如有） 赁面积142,512.01平方米 赁面积63,233.61平方米
                                           一期厂房2004年5月1日开工，2005
                                           年2月25日竣 工； 一期 扩建 厂房
               1#、2#楼2008年5月开工，2009年8
                                           2011年10月开工，2012年11月竣
               月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年
                                           工；三期厂房项目2016年9月开工，
               7月4日开工，2009年9月25日竣工；
开竣工时间以及投入运营时 2017 年 4 月 竣 工 ； 四 期 研 发 中 心
               6#、7#、8#楼2011年7月1日开工，
间 2020年9月1日开工，2021年10月15
               2013年7月19日竣工。1#-5#楼2009
                                           日竣工。一期厂房2005年开始运
               年开始运营，6#-8#楼2014年开始
                                           营，一期扩建厂房2013年开始运
               运营
                                           营，三期厂房2017年开始运营，四
                                           期研发中心2021年开始运营
               土地使用期限50年，2009年6月1日 土地使用期限50年，2005年6月1日
使用期限
               至2057年6月26日止 至2054年6月22日止
剩余年限 33.49年（截至2024年3月31日） 30.48年（截至2024年3月31日）
用地性质 工业用地（出让） 工业用地（出让）
               合并口径：2024年4-12月可供分配金额预计为4,793.80万元；2025年度
可供分配金额测算 可供分配金额预计为6,489.62万元
               （为两项不动产项目合并测算）
               财产一切险：保险金额/赔偿限额 财产一切险：保险金额/赔偿限额
               9.67亿元，保险期限自2024年4月1 4.87亿元，保险期限自2024年4月1
投保情况（投保险种投保金 日至2025年3月31日；公众责任险： 日至2025年3月31日；公众责任险：
额、投保期限） 累计赔偿限额2,000万元，单次赔 累计赔偿限额2,000万元，单次赔
               偿限额800万元，保险期限自2024 偿限额800万元，保险期限自2024
               年4月1日至2025年3月31日 年4月1日至2025年3月31日
               项目公司天津泰达数字产业园有 项目公司天津泰达智造产业园有
               限公司持有津（2023）开发区不动 限公司持有津（2024）开发区不动
项目权属 产 权 第 1040778 号 《 不 动 产 权 证 产 权 第 0028164 号 《 不 动 产 权 证
               书》，权利类型为国有建设用地使 书》，权利类型为国有建设用地使
               用权/房屋（构筑物）所有权，权 用权/房屋（构筑物）所有权，权

                               57
                   利性质为出让，单独所有 利性质为出让，单独所有
                                        项目公司（智造产业园）向中国光
                   项目公司（数字产业园）的建设用
                                        大银行股份有限公司天津滨海分
                   地使用权及房屋所有权曾为中国
                                        行的质押借款已清偿完毕，不动产
                   银行天津滨海分行提供抵押担保，
                                        项目上存在的抵押及质押的他项
他项权利（如有） 该权利负担已于2024年5月13日解
                                        权 利 负 担 已 于 2024 年 5 月 31 日 解
                   除；除此之外无其他资产抵押、质
                                        除；除此之外无其他资产抵押、质
                   押等资产受限情形，未发生对外担
                                        押等资产受限情形，未发生对外担
                   保
                                        保
不动产项目资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园（以下简称“数字
产业园”）和大陆汽车厂房产业园（以下简称“大陆汽车厂房”），均位于天津
市滨海新区经济技术开发区东区范围内，其位置分布如下：
                    图2-1 不动产项目位置示意图

数字产业园坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号，土地使用权面积为
90,328.90平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北至第七大街、西临北海
路、南临信环西路、东临络达街。其所占用地块呈不规则多边形，地势平缓，地
质条件良好，土地承载能力较强。
大陆汽车厂房坐落于天津市滨海新区开发区渤海路2号，土地使用权面积为
82,298.20平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北临第四大街、西临渤海
路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科技有限公司。其所占用地块呈规
则四边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。
                   图2-2 不动产项目外观暨内部照片
           数字产业园 大陆汽车厂房

                              58
    数字产业园 大陆汽车厂房

1、项目所处片区规划条件
不动产项目位于天津滨海新区天津经济技术开发区（东区）内。
       图2-3 天津经济技术开发区空间结构示意图

                 59
2、不动产项目资产情况
（1）数字产业园
数字产业园项目位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。包
含数字产业园1-8号楼，总建筑面积为157,344.77平方米。天津经济技术开发区
作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，在国家超级计算天津中心、天
津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有限公司等重点企业引领下，形
成了集成电路、移动互联网、智能制造等数字产业细分领域的产业聚集，数字产
业园是天津信息安全、数字产业孵化的核心载体。
数字产业园总建筑面积为157,344.77平方米，由8栋研发办公楼及连廊（科
技展厅）组成，分为一期及二期。其中一期包括1-5号楼于2009年建成，建筑面
积合计为87,287.42平方米，二期包括6-8号楼及连廊（科技展厅）于2013年建成，
建筑面积合计为70,057.35平方米。一期、二期现均作为研发办公使用。其中1
号、2号、5-8号研发办公楼为地上7层到顶（7号楼有地下1层）；3号及4号研发
办公楼为地上4层到顶（4号楼有地下1层），连廊（科技展厅）为地上1层。
数字产业园各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
              表2-2 不动产项目资产建筑面积等相关情况
                 建筑面积 可租赁面积
     部位 用途
                 （平方米） （平方米）
     1号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼
     2号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼
     3号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼
     4号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼（含地下车库）
     5号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼
     6号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼
     7号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼（含地下车库）
     8号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼
    科技展厅 728.50 - 科技展厅
     合计 157,344.77 142,512.01

2022年， 数字 产业 园项 目 营业 收 入 为 7,948.03 万元 ， 其 中租 金收入 为
5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元；2023年，数字产业园项目营业
收 入 为 8,324.35 万 元 ，其 中 租 金收入 为 5,664.91万元 ， 物 业管 理费收 入为
2,659.44万元。不动产项目资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部来源于
入驻企业的租金收入和物业管理费收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴

                              60
等非经常性收入。
不动产项目资产截至2024年3月31日的基本信息如下：

                   表2-3 不动产项目资产基本情况

    资产名称 数字产业园
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
    产权证号 津（2023）开发区不动产权第1040778号的《不动产权证书》
               北侧：第七大街北海泰汇通街；西侧：信环西路至信环北街；东侧：第七大
资产四至范围
               街；南侧：洛达路
               土地面积：90,328.90平方米
               建筑面积：157,344.77平方米（钢混面积156,616.27平方米，钢建筑面积728.5
建设内容及规模
               平方米）
               用途：工业
    用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年
               土地使用期限50年，2009年6月1日至2057年6月26日止，剩余33.49年
      限
               1#、2#楼2008年5月开工，2009年8月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年7月4日
开竣工时间 开工，2009年9月25日竣工；6#、7#、8#楼2011年7月1日开工，2013年7月19
               日竣工
项目运营开始时间 1#-5#楼2009年开始运营，6#-8#楼2014年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积：142,512.01平方米
               数字产业园坐落于天津经济技术开发区东部，园区西起开发区北海路（高尚
               居住区），东至天津港保税区（航运服务区），南临滨海国际会展中心（休
               闲购物区），北靠开发区现代产业区（新型产业区）。东侧距离天津轻轨9
    交通情况
               号线东海路站400米，南侧距离高铁滨海站4.5公里，向东1.5公里到达天津港，
               向西5公里到达高铁滨海西站，周边5公里范围内有滨海大道、京津高速，交
               通较为便利
    评估价值 80,800万元（基于2024年3月31日时点）
数字产业园项目《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：
            表2-4 数字产业园项目《不动产权证书》所载内容摘录
权证号 津（2023）开发区不动产权第1040778号
权利人 天津泰达数字产业园有限公司
共有情况 单独所有
    坐落 开发区信环西路19号
不动产单元号 120116040009GB00001F00010001等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
    用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积90,328.9平方米/房屋建筑面积157,344.77平方米
使用期限 至2057年06月26日
            建筑结构：钢混，建筑面积：156,616.27平方米
权利其他状况
            建筑结构：钢，建筑面积：728.50平方米
附记 宗地号：1201074000031570000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2023年12月27日
数字产业园租赁用途主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租面
积为142,512.01平方米。截至2024年3月31日，已出租面积为117,544.64平方米，
出租率为82.48%；截至2024年5月31日，已出租面积为118,555.94平方米，出租
率为83.19%。

                               61
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。项目
包含门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研
发中心和生产中心等建筑物，总建筑面积为63,233.61平方米。大陆汽车厂房入
驻企业租户B，始建于1995年，隶属于某德国上市公司。租户B目前主要由新能源
科技事业部、电子控制事业部以及委托生产事业部组成。公司主要生产车身控制
模块、多媒体导航、车载通讯模块、变速箱控制单元以及第三代轴驱动车用驱动
电机等产品。
大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为63,233.61平方米，由门卫、
办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生
产中心等建筑物组成，其中一期包括门卫、办公和实验楼及主生产厂房等3幢建
筑物，于2005年建成，建筑面积合计为26,299.72平方米；二期包括1幢单层局部
2层的扩建厂房，于2012年建成，建筑面积为3,701.56平方米；三期包括扩建厂
房、辅助用房、危险品库和门卫等4幢建筑物，于2017年建成，建筑面积为
24,581.15平方米；四期为1幢4层局部5层的研发建筑物，于2021年建成，建筑面
积为8,651.18平方米。
大陆汽车厂房各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
            表2-5 不动产项目资产建筑面积等相关情况
                  建筑面积 可租赁面积
    部位 用途
                 （平方米） （平方米）
    一期 17.39 17.39 门卫
    一期 6,460.36 6,460.36 办公和实验楼
    一期 19,821.97 19,821.97 主生产厂房
一期扩建厂房 3,701.56 3,701.56 扩建厂房
    三期 22,156.19 22,156.19 扩建厂房
    三期 2,002.60 2,002.60 辅助用房
    三期 294.88 294.88 危险品仓库
    三期 127.48 127.48 门卫
    四期 8,651.18 8,651.18 研发中心和生产中心
    合计 63,233.61 63,233.61 -

2022年，大陆汽车厂房营业收入为3,879.40万元，2023年，大陆汽车厂房营
业收入为3,879.40万元，全部为租金收入，不动产项目资产具备良好持续的经营
能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，不依赖第

                             62
三方补贴等非经常性收入。
不动产项目资产截至2024年3月31日的基本信息如下：
                       表2-6 不动产项目资产基本情况

资产名称 大陆汽车厂房
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
产权证号 津（2024）开发区不动产权第0028164号的《不动产权证书》
                  北临第四大街、西临渤海路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科技有
资产四至范围
                  限公司
                  土地面积：82,298.2平方米
建设内容及规模 建筑面积：63,233.61平方米
                  用途：工业
     用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年限 土地使用期限50年，从2005年6月1日至2054年6月22日，剩余30.48年
                  一期厂房2004年5月1日开工，2005年2月25日竣工；一期扩建厂房2011年10月
    开竣工时间 开工，2012年11月竣工，三期厂房项目2016年9月开工，2017年4月竣工，四期
                  研发中心2020年9月1日开工，2021年10月15日竣工
                  一期厂房2005年开始运营，一期扩建厂房2013年开始运营，三期厂房2017年开
项目运营开始时间
                  始运营，四期研发中心2021年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积：63,233.61平方米
                  向西1公里可以连接京津塘高速，南侧泰达大道直接与津滨高速连接，距离天
     交通情况 津港6.5公里，距离天津滨海国际机场30公里，10公里范围内到达滨海站、滨
                  海西站、塘沽站等中重要交通枢纽节点，交通较为便利
     评估价值 39,100万元（基于2024年3月31日时点）
大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：
            表2-7 大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录

     权证号 津（2024）开发区不动产权第0028164号
     权利人 天津泰达智造产业园有限公司
    共有情况 单独所有
     坐落 开发区渤海路2号
不动产单元号 120116040007GB00184F00010003等
    权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
    权利性质 出让
     用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积82,298.20平方米/房屋建筑面积63,233.61平方米
    使用期限 至2054年06月22日
                建筑结构：钢混，建筑面积：17,536.50平方米
权利其他状况 建筑结构：混合，建筑面积：17.39平方米
                建筑结构：钢，建筑面积：45,679.72平方米
     附记 宗地号：1201074000062400000
    登记机构 天津市规划和自然资源局
    登记日期 2024年1月12日
大陆汽车厂房租赁用途主要是研发办公和生产用房。资产可出租面积为
63,233.61 平 方 米 。 截 至 2024 年 3 月 31 日 和 2024 年 5 月 31 日 ， 已 出 租 面 积 为
63,233.61平方米，出租率均为100%。

                                       63
二、不动产项目的合规性
（一）项目符合国家战略、发展规划、产业政策的情况
本基金目标不动产资产为产业园区不动产资产，符合国家重大战略、宏观调控
政策、产业政策、国家和当地的国民经济和社会发展规划及有关专项规划情况。具
体分析详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”
之“九、不动产项目所属行业、市场、地区概况”。

（二）项目权属及他项权利情况
1）数字产业园项目
2008年1月21日，天津市人民政府向原始权益人下发《国有土地使用权证》
（开单国用（2008）第0010号），土地面积为90,330.25平方米，坐落于天津开
发区第五大街北，北海路东，用途为工业用地，权利性质为出让。
2010年5月6日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人
下发数字产业园1-5号楼《天津市房地产权证》
                     （房地证津字第114011003007号），
使用期限至2057年6月26日，土地面积为90,330.20平方米，坐落于开发区信环西
路19号，地号为1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2013年10月，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人下
发数字产业园1-8号楼《天津市房地产权证》（房地证津字第114011303527号），
使用期限至2057年6月26日，土地面积为90,330.20平方米，建筑面积为156,616.2
平方米，坐落于开发区信环西路19号，地号为1201074000031570000，用途为工
业用地，权属性质为国有。
2015年5月19日，原始权益人完成数字产业园权属登记，天津市经济技术开
发区规划和国土资源管理局向原始权益人下发数字产业园1-8号楼及科技展厅
《天津市房地产权证》（房地证津字第114011502018号），使用期限至2057年6
月26日，建筑面积为157,344.77平方米，坐落于开发区信环西路19号，地号为
1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2020年11月25日，原始权益人更新了数字产业园权属登记。
2020年11月25日，天津市规划和自然资源局向原始权益人下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第1004271号），使用期限至
2057年6月26日，土地面积为90,330.2平方米，建筑面积为157,344.77平方米，
坐落于开发区信环西路19号，用途为工业用地，权利性质为出让。

                        64
2023年11月30日，基础资产重组划转至项目公司（数字产业园），2023年12
月27日，项目公司（数字产业园）取得了编号为津（2023）开发区不动产权第
1040778号的《不动产权证书》。
2）大陆汽车厂房项目
2005年11月4日，天津市人民政府向国资公司下发《国有土地使用证》（开
单国用（2005）第0660号），使用期限自2004年6月23日至2054年6月22日，土地
面积为45,258.3平方米，坐落于开发区渤海路2号，地类为工业，使用权类型为
出让。
2006年1月12日，天津经济技术开发区房地产管理局向国资公司下发《中华
人民共和国房屋所有权证》（房权证开发字第140023716号），产别为国有自管
产，房屋建筑面积共计26,299.72平方米，设计用途为工业，坐落为开发区渤海
路2号。
2016年10月25日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和
国不动产权证书》（津（2016）开发区不动产权第1007756号），使用期限至2054
年6月22日，土地面积为45,258.3平方米，房屋建筑面积为30,192.45平方米，坐
落于开发区渤海路2号，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出
让。
2018年5月17日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和
国不动产权证书》（津（2018）开发区不动产权第1007322号），使用期限至2054
年6月22日，土地面积为36,552.5平方米，坐落于开发区渤海路2号，用途为工业
用地，权利性质为出让。
2020年4月27日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和
国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第1000758号），使用期限至2054
年6月22日，土地面积为82,303平方米，房屋建筑面积为30,192.45平方米，坐落
于开发区渤海路2号，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出让。
2022年4月29日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和
国不动产权证书》（津（2022）开发区不动产权第1203016号），使用期限至2054
年6月22日，土地面积为82,298.2平方米，建筑面积为63,233.61平方米，坐落于
开发区渤海路2号，用途为工业用地，使用权类型为出让。
2023年11月30日，基础资产重组划转至项目公司（智造产业园），2024年1

                       65
月12日，项目公司（智造产业园）取得了编号为津（2024）开发区不动产权第
0028164号的《不动产权证书》。
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，除上述已列明的土地
出让合同及其补充协议外，未签署其他与不动产项目用地相关的协议，且上述土
地出让合同及其补充协议项下不存在未经处理的逾期开竣工及其他未经妥善处
理的违约。
北京金诚同达律师事务所就土地规划、用地手续情况进行了合规性审查并出
具法律意见书，未发现影响不动产项目土地使用的合规性的情况。
综上，基金管理人认为，原始权益人及国资公司已经就不动产项目履行了相
应用地手续；北京金诚同达律师事务所已就前述情况做出核查并出具了《北京金
诚同达律师事务所关于博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的法
律意见书》。
不动产项目资产受限情况（抵押、质押等他项权利及其解除情况）详见本招
募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分
析”之“二、不动产项目财务状况分析”之“（一）资产情况分析”。
（三）项目合规相关手续
1、不动产项目资产用地规划审批手续
根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三
十六条的规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨
方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向
城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选
址意见书”。
根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规
定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
经核查，各底层不动产项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技
术开发区地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层不动产
项目均无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层不动产项目所涉土
地手续及规划审批程序的合法合规性。此外，各底层不动产项目均已办理建设用
地规划许可及建设工程施工许可。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：

                     66
根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开
发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据开发区REITs项目建设期
间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第74号）、《中华人民
共和国城乡规划法》（2015年修正，主席令第23号）以及《天津市城乡规划条例》
（2012年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发
选址意见书。开发区REITs项目属于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的
项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于
科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设
施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监
管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该
等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规
性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务
及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的
规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。
不动产项目已取得的用地规划审批相关文件如下：
（1）数字产业园项目
2007年10月24日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设
用地规划许可证》（编号2007002547），建设用地位置为天津开发区第五大街北，
北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为96,703.05平方米。
2008年2月14日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设
用地规划许可证》（编号1204012008000298），建设用地位置为天津开发区第五
大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为90,330.25平方
米。
2008年8月15日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设
用地规划许可证》（编号1204012008001936），建设用地位置为天津开发区第五
大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为13,276.45平方
米。
（2）大陆汽车厂房项目
2004年4月23日，天津开发区建设发展局向基建中心下发《中华人民共和国

                     67
建设用地规划许可证》（编号2004001156），用地项目名称：摩托罗拉IESS厂房
工程，建设用地位置为第四大街，建设用地面积为87,830.53平方米。
2、不动产项目资产土地出让手续
根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》
的规定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发
区土地管理部门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确
规定土地手续的办理要件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。
经核查，各底层不动产项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地
出让合同，办理了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复
及建设用地批准书，根据前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不
属于天津经济技术开发区内土地手续的办理要件。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开
发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据《国土资源部关于改进
和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号）的规定，
“不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准
建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委
会于1993年3月11日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，对于不涉及
新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权
人无需办理用地预审手续。经查证，开发区REITs项目用地位于开发区成立时划
定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区REITs项目用地为使用
存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让，
建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续，经查证，开发区REITs项目已依
法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产权证
书。2019年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、
多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）的规定，建设用地批准书已与
建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，
该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于
科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层基础设施

                     68
项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合同
前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照供
地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地方相关规定全部
履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济
技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，国有建设用地预审批
复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地手续及规划审批手
续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规
划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项目
所涉土地不存在限制转让情形。
不动产项目已取得的土地审批相关文件如下：
（1）数字产业园项目
2007年6月27日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国
有土地使用权出让合同》（津开土合（2007）第004号），将位于天津开发区第
五大街北、北海路东，土地面积为96,703.05平方米的地块出让予天津滨海服务
外包产业有限公司，出让金总额为43,516,372.5元人民币。
2008年1月7日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国有
土地使用权出让补充协议》，变更出让土地面积至90,330.25平方米，相应价款
变更为40,648,612.5元人民币。
2010年12月24日，大连软件园股份有限公司与天津泰达科技发展有限公司签
署股权转让协议，协议双方同意由大连软件园股份有限公司将其持有的原始权益
人的70%股权转让给天津泰达科技发展有限公司。
根据原始权益人提供的土地出让金专用票据、中华人民共和国契税完税证等
缴费凭证，原始权益人已全额支付土地出让金。
（2）大陆汽车厂房项目
2004年10月25日，天津经济技术开发区土地管理局与国资公司签署了《国有
土地使用权出让合同》（津开土合【2004】第031号），将位于开发区渤海路2
号，宗地面积为45,258.3平方米的地块出让给国资公司，出让金总额为452,583
元人民币。
2018年4月12日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与国资公司签署了
《天津市国有建设用地使用权出让合同》（TJ10142018009），将坐落于开发区

                       69
东区宗地编号为津滨开（挂）G2017-8号，宗地面积为36,552.5平方米的地块出
让给国资公司，土地出让金为14,800,000元人民币。
     2020年2月17日，天津经济技术开发区规划和自然资源局与国资公司签署《土
地使用权合并协议》，经规划部门批准，将国资公司所取得的面积为45,258.3
平方 米及面积为36,552.5平方 米的两宗土地合并，合 并后的新地块总面积
82,406.5平方米，用途为工业用地，土地使用权终止日期调整为2054年6月22日。
     根据国资公司已提供的土地出让金等缴费凭证，国资公司已全额支付土地出
让金。
     3、不动产项目固定资产投资管理手续
     经审查，原始权益人、国资公司和相关建设单位分别就数字产业园项目、大
陆汽车厂房项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下手续：
               表2-8 数字产业园项目固定资产投资管理手续情况

序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                                      天津经济技术 项目共分两
                                      开发区发展计 期，分别履
                          2011年3月22 津开计项批【2011】086
              项目建议书批 划局、天津经济 行项目批准
                         日、2011年7月6 号、津开计项批【2011】
                    复 技术开发区（南 程序，其中：
                             日 145号
                                      港工业区）发展 一期1-5号
                                           和改革局 楼（又称A
                                      天津经济技术 区）为企业
              可行性研究报 开发区（南港工 津开计项批【2011】112 投资项目，
                         2011年5月25日
                   告批复 业区）发展和改 号 履行投资项
                                            革局 目备案程
                                                                   序；二期6-8
                                                                   号楼及科技
                                                                   展厅为政府
                                                                   投资项目，
                                                                   中途虽曾变
     政府投资项目
                                                                   更为企业投
       审批
1 资项目，最
                                                                   终仍按政府
                                                                   投资项目实
                                      天津经济技术
                                                                   施，建成后
                                      开发区（南港工 津开计投批【2011】090
              初步设计批复 2011年7月18日 作为经营性
                                      业区）发展和改 号
                                                                   资产无偿划
                                            革局
                                                                   转至原始权
                                                                   益人，已履
                                                                   行项目立项
                                                                   批复程序。
                                                                   前述程序合
                                                                   规性已取得
                                                                   属地管委
                                                                   会、发改局
                                                                   的确认。
        企业投资项目核准 / / /
                                                                      /
        企业投资项目备案 2008年1月18日 天津经济技术 行政许可[2008]02号

                                      70
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                                    开发区管理委
                                          员会
                                                                       无需办理，
            建设项目选址
                            / / / 已取得主管
                 意见书
                                                                       部门确认
                       2007年10月24
                                    天津经济技术 2007002547、
            建设用地规划 日、2008年2月
                                    开发区建设管 1204012008000298、 /
                 许可证 14日、2008年8
                                          理局 1204012008001936
                          月15日
                       2008年3月3日、
                       2008年4月7日、
2 规划 2008年6月18 1204012008000440、
                       日、2008年7月2 1204012008000762、
                                    天津经济技术
                       日、2010年1月 SL2008051、SL2008053、
                                    开发区规划建
            建设工程规划 27日、2011年1 2010开发建证0020、2011
                                    设管理局、天津 /
                 许可证 月20日、2011年 开发建证0013、2011开发
                                    经济技术开发
                       4月19日、2011 建证0091、2011开发建证
                                    区建设发展局
                        年6月21日、 0132、2013开发建证
                       2013年11月29 0048、2013开发建证0146
                       日、2013年12月
                          25日
                                                                       均为协议出
                                                                       让，已签署
                                    天津经济技术
                                                津开土合（2007）第004 出让合同、
            土地取得方式 2007年6月27日 开发区土地管
                                                         号 全额支付土
                                          理局
                                                                       地出让金及
                                                                       相关契税
                                                                       根据建设时
                                                                       期适用的规
                                                                       定无需办
                                                                       理，已取得
                                                                       主管部门确
                                                                       认，详见本
                                                                       招募说明书
                                                                       “第二章
                                                                       不动产项
                                                                       目”之“第
                                                                       一节 不动
            土地预审意见 / / /
3 土地 产项目概
                                                                       况”之“二、
                                                                       不动产项目
                                                                       的合规性”
                                                                       之“（三）
                                                                       项目合规相
                                                                       关手续”之
                                                                       “1、基础设
                                                                       施资产用地
                                                                       规划审批手
                                                                         续”
                                                                       建设时期适
                                                                       用的规定未
                                                                       做强制要
            建设用地批准
                            / / / 求。根据“自
                  书
                                                                        然资规
                                                                       [2019]2号”
                                                                       规定已与其

                                    71
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                                                                          他手续合
                                                                          并，无需另
                                                                          行补办，已
                                                                          取得主管部
                                                                          门确认，详
                                                                          见本招募说
                                                                          明书“第二
                                                                          章 不动产
                                                                          项目”之“第
                                                                          一节 不动
                                                                          产项目概
                                                                          况”之“二、
                                                                          不动产项目
                                                                          的合规性”
                                                                          之“（三）
                                                                          项目合规相
                                                                          关手续”之
                                                                          “1、基础设
                                                                          施资产用地
                                                                          规划审批手
                                                                           续”
               建设项目不动 2023年12月27 天津市规划和 津（2023）开发区不动产
                                                                            /
                    产权证 日 自然资源局 权第1040778号
                                                                          主管部门确
                                                                          认项目属于
               环境影响评价 工业厂房类
                                        天津经济技术
               （报告书、报告 2008年3月5日、 津开环评【2008】016号、 建设项目，
                                        开发区环境保
4 环评 表和登记表）批 2013年9月5日 津开环登【2013】109号 本身不存在
                                              护局
                     复 长期环境影
                                                                          响要素，无
                                                                          需强制办理
                排污许可证 不涉及 不涉及 不涉及 /
                           2008年4月15
                                                     1211911200807009、
                          日、2008年7月4
                                                     1211911200807003、
                          日、2008年7月 天津经济技术
                                                    1211911200807003变、
                          17日、2010年1 开发区建设发
                                                    1211911200807009变、
                          月6日、2010年6 展局、天津经济
5 施工许可 施工许可证 1211911201006009、 /
                          月13日、2011年 技术开发区建
                                                    12119011201107006、
                          7月8日、2011年 设工程管理中
                                                    12119011201101018、
                          1月27日、2011 心
                                                    12119011201104025、
                          年5月3日、2014
                                                     12119011201402004
                           年2月21日
                           2010年1月26 建备J2010-006、建备
                                        天津经济技术
                          日、2013年7月 J2010-007、建备
                综合验收 开发区建设工 /
                          31日、2014年10 J2013-038、建备
                                         程管理中心
                             月29日 J2014-076
                          2009年9月2日、 天津经济技术 120000WYS090001780、
6 竣工验收 专项验收-消防 2013年1月4日、 开发区消防支 120000WYS130000002、 /
                          2014年7月22日 队 120000WYS140002897
                           2009年12月3
                                        天津经济技术 2009开发建验证0040、
                          日、2013年5月
               专项验收-规划 开发区建设管 2013开发建验证0032、 /
                          23日、2014年9
                                              理局 2014开发建验证1044
                             月19日
7 外资 不涉及 / / / /
                          2008年6月2日、 天津经济技术 2008201、津开能评
8 其他重要手续 节能审查 /
                           2010年1月14 开发区公用事 [2010]3号、津开能评

                                        72
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                         日、2011年6月2 业局 [2011]089号、津开能评
                         日、2013年9月2 [2013]114号
                              日
              表2-9 大陆汽车厂房项目固定资产投资管理手续情况

序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                                      天津经济技术 项目共分四
                                      开发区发展计 期，分别履行
                         2004年11月9 划局、天津经 项目批准程
              项目建议书批 津开计项批（2004）85号、
                         日、2011年8月 济技术开发区 序，各期不存
                    复 津开计项批【2011】155号
                            9日 （南港工业 在政府投资项
                                      区）发展和改 目转为企业投
                                        革局 资项目的情
     政府投资项目
                                      天津经济技术 形，其中：一
       审批
              可行性研究报 开发区（南港 期和二期为政
                         2011年8月9日 津开计项批【2011】155号
                   告批复 工业区）发展 府投资项目，
                                      和改革局 建成后作为经
                                      天津经济技术 营性资产无偿
1 2012年11月6 开发区（南港 划转至国资公
              初步设计批复 津开计投批【2012】127号
                             日 工业区）发展 司，履行项目
                                      和改革局 立项批复程
       企业投资项目核准 / / / 序；三期和四
                                                                          期为国资公司
                                                                          自筹资金投资
                                                                          建设的企业投
                                      天津经济技术
                         2017年3月23 资项目，履行
                                      开发区（南港 津开审批[2017]10050号、
       企业投资项目备案 日、2020年11 投资项目备案
                                      工业区）行政 津开审批[2020]11469号
                           月19日 程序。前述程
                                       审批局
                                                                          序合规性已取
                                                                          得属地发改局
                                                                          的确认。
                                                                          无需办理，已
              建设项目选址
                             / / / 取得主管部门
                   意见书
                                                                            确认
                                      天津经济技术
              建设用地规划 2004年4月23
                                      开发区建设发 2004001156 /
                   许可证 日
                                        展局
                                      天津经济技术
                          2004年8月2
2 规划 开发区规划建
                         日、2004年8月
                                      设管理局、天 2004002478、SL2004061、
                         5日、2011年9
                                      津经济技术开 2011开发建部申字0014、
              建设工程规划 月21日、2011
                                      发区建设发展 2011开发建证0233、2016 /
                   许可证 年11月25日、
                                      局、天津经济 开发建证0092、2020开发
                         2016年11月8
                                      技术开发区规 建证申字0046变更01号
                         日、2020年8月
                                      划和国土资源
                            10日
                                      房屋管理局
                                      天津经济技术 包括协议出让
                                      开发区土地管 和公开出让，
                         2004年10月25
                                      理局、天津市 津开土合【2004】第031号、 已签署出让合
              土地取得方式 日、2018年4月
                                      滨海新区规划 TJ10142018009 同、全额支付
                            12日
                                      和国土资源管 土地出让金及
3 土地
                                        理局 相关契税
                                                                          根据建设时期
                                                                          适用的规定无
              土地预审意见 / / /
                                                                          需办理，已取
                                                                          得主管部门确

                                      73
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                                                                     认，详见本招
                                                                     募说明书“第
                                                                     二章 不动产
                                                                     项目”之“第
                                                                     一节 不动产
                                                                     项目概况”之
                                                                     “二、不动产
                                                                      项目的合规
                                                                     性”之“（三）
                                                                     项目合规相关
                                                                     手续”之“1、
                                                                     基础设施资产
                                                                     用地规划审批
                                                                       手续”
                                                                     建设时期适用
                                                                     的规定未做强
                                                                     制要求。根据
                                                                      “自然资规
                                                                     [2019]2号”规
                                                                     定已与其他手
                                                                     续合并，无需
                                                                     另行补办，已
                                                                     取得主管部门
                                                                     确认，详见本
                                                                      招募说明书
             建设用地批准 “第二章 不
                            / / /
                   书 动产项目”之
                                                                     “第一节 不
                                                                      动产项目概
                                                                     况”之“二、
                                                                     不动产项目的
                                                                      合规性”之
                                                                     “（三）项目
                                                                      合规相关手
                                                                     续”之“1、基
                                                                     础设施资产用
                                                                     地规划审批手
                                                                        续”
             建设项目不动 2024年1月12 天津市规划和 津（2024）开发区不动产
                                                                         /
                  产权证 日 自然资源局 权第0028164号
                                                                     主管部门确认
                        2004年6月30 项目属于工业
             环境影响评价
                        日、2011年9月 天津经济技术 津开环评【2004】062号、 厂房类建设项
             （报告书、报
                        6日、2016年5 开发区环境保 津开环评【2011】119号、 目，本身不存
4 环评 告表和登记
                        月26日、2020 护局 20201201000100000278 在长期环境影
              表）批复
                         年11月17日 响要素，无需
                                                                      强制办理
              排污许可证 不涉及 不涉及 不涉及 /
                        2004年12月17 天津经济技术
                                               1211911200412002、
                        日、2011年9月 开发区建设发
                                               1211911201109023、
                        27日、2012年1 展局、天津经
5 施工许可 施工许可证 1211911201201001、 /
                        月4日、2017年 济技术开发区
                                              1211192017012301111、
                        1月23日、2020 建设工程管理
                                               1203162020082409111
                         年8月24日 中心
                        2005年11月9 天津经济技术 建备J2005-076、建备
6 竣工验收 综合验收 /
                        日、2013年11 开发区建设发 J2013-067、建备

                                     74
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
                         月19日、2021 展局、天津经 J2021-068、建备
                         年11月26日、 济技术开发区 J2022-073、建备
                         2022年4月29 建设工程管理 J2022-074、建备
                             日 中心 J2022-075、建备
                                                    J2022-076
                                      天津市公安消
                         2005年4月13 防局、天津市 津公消验字（2005）第
                         日、2012年10 滨海新区公安 0087-1号、
               专项验收-消 月26日、2017 消防支队（开 120000WYS120007037、开
                                                                      /
                    防 年9月18日、 发）、天津经 公消验字【2017】第0027
                         2021年10月29 济技术开发区 号、经开建管消验备凭字
                             日 建设工程管理 [2021]第0387号
                                        中心
                                      天津经济技术
                         2005年4月26
                                      开发区规划建 2005001242、2013开发建
                         日、2013年1月
               专项验收-规 设管理局、天 验证0007、2021开发建验
                         31日、2021年9 /
                    划 津经济技术开 证0086、2021开发建验证
                         月24日、2021
                                      发区规划和自 0100
                          年11月1日
                                      然资源局
7 外资 不涉及 / / / /
                                      天津经济技术
                                      开发区公用事
                         2011年11月18 业局、天津经
                                               津开能评[2011]166号、津
8 其他重要手续 节能审查 日、2016年11 济技术开发区 /
                                               开审批【2016】10344号
                            月2日 （南港工业
                                      区）行政审批
                                           局

     （1）项目可行性研究报告批复或核准、备案文件
     根据各底层不动产项目立项时期适用的《天津经济技术开发区政府投资项目
管理规定》（天津经济技术开发区管理委员会令第115号），政府投资项目应由
计划主管部门负责立项批复、可研批复及投资批复的审批，财政部门负责资金管
理，审计主管部门应对项目法人报送的竣工决算相关资料及时提出审计意见。项
目法人应当于竣工验收后向财政主管部门报送财务决算报告，待财务决算批复后，
办理产权登记手续。政府投资项目应当报计划主管部门重新审批的情形为：因设
计变更引起项目年度投资额增加，并有下列情形之一的，需求单位和项目法人应
当报经计划主管部门重新审批：
     1）投资增加额超过项目招标合同金额百分之十；
     2）投资增加额超过三百万元以上的；
     3）项目招标合同金额未超，但建设功能、建设规模或建设标准出现重大调
整的。
     天河数字产业园项目共分两期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府
投资项目最终转为企业投资项目的情形，其中：一期1-5号楼（又称A区）为企业

                                      75
投资项目，履行投资项目备案程序；二期6-8号楼及科技展厅原为政府投资项目，
虽中途因财政预算问题曾暂调为企业投资，但最终仍按政府投资项目实施，建成
后作为经营性资产划拨至原始权益人，已履行项目立项（代可研）批复、投资批
复程序、财务决算批复程序及产权登记手续。
大陆汽车厂房项目共分四期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府投
资项目转为企业投资项目的情形，其中：一期和二期为政府投资项目，建成后作
为经营性资产划拨至国资公司，履行项目立项（代可研）批复及投资批复程序、
财务决算批复程序及产权登记手续；三期和四期为国资公司自筹资金投资建设的
企业投资项目，履行投资项目备案程序。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区发展和改革局于2022年5月19日出具的《关于科工
园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“各底层基础设施项
目所涉项目立项审批程序均已按照其建设时期适用的天津经济技术开发区政府
投资项目相关管理规定和监管审批实践全部履行完毕，不存在应履行未履行的程
序，不存在合规瑕疵”。
（2）规划许可
根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三
十六条的规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨
方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向
城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选
址意见书”。
根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规
定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
各底层不动产项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技术开发区
地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层不动产项目均无
需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层不动产项目所涉土地手续及
规划审批程序的合法合规性。此外，各底层不动产项目均已办理建设用地规划许
可及建设工程施工许可。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开

                   76
发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据开发区REITs项目建设期
间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第74号）、《中华人民
共和国城乡规划法》（2015年修正，主席令第23号）以及《天津市城乡规划条例》
（2012年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发
选址意见书。开发区REITs项目属于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的
项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于
科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设
施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监
管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该
等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规
性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务
及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的
规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。
（3）土地
根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》
的规定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发
区土地管理部门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确
规定土地手续的办理要件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。
各底层不动产项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地出让合
同，办理了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复及建设
用地批准书，根据前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不属于天
津经济技术开发区内土地手续的办理要件。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开
发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据《国土资源部关于改进
和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号）的规定，
“不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准
建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委
会于1993年3月11日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，对于不涉及

                    77
新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权
人无需办理用地预审手续。经查证，开发区REITs项目用地位于开发区成立时划
定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区REITs项目用地为使用
存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让，
建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续”，“经查证，开发区REITs项目
已依法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产
权证书。2019年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审
合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）的规定，建设用地批准
书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划
许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于
科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“各底层基础设
施项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合
同前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照
供地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地方相关规定全
部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期适用的《天津经
济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，国有建设用地预审
批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地手续及规划审批
手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及
规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项
目所涉土地不存在限制转让情形”。
（4）施工许可
各底层不动产项目所涉施工许可手续均已办理完毕。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区建设和交通局于2022年4月29日出具的《关于科工
园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，由该单位负责审批的
各底层基础设施项目所涉建设审批手续已按照建设时期适用的国家及地方相关
规定以及监管审批实践全部办理完毕，不存在应办理未办理的程序，不存在合规
瑕疵。

                   78
（5）竣工验收（综合验收及消防、规划、环保等专项验收）
关于环保验收手续，根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和
国环境影响评价法》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》的规定，工业厂
房未被列入《建设项目环境保护分类管理名录》，无需强制办理环境影响评价手
续及环保竣工验收手续。
各底层不动产项目均属于工业厂房类建设项目。根据前述规定，各底层不动
产项目无需单独办理环境影响评价审批手续及环保竣工验收手续。
就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区生态环境局于2022年5月19日出具的《关于科工园
基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“根据各底层基础设施
项目建设时期适用的《中华人民共和国环境影响评价法》及《建设项目环境影响
评价分类管理名录》等相关规定要求，各底层基础设施项目均属于工业厂房类建
设项目，该等项目本身不存在长期环境影响要素，无需单独办理环境影响评价审
批手续及环保竣工验收手续。从环境管理角度，未办理该等手续不会影响各底层
基础设施项目所涉建设审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵”。
根据北京金诚同达律师事务所出具的《法律意见书》，基础设施项目已按相
关规定取得了立项（项目建议书）批复/企业投资项目备案、建设用地规划许可、
建设工程规划许可、环评批复、施工许可、竣工综合验收、专项（如消防、规划）
验收等固定资产投资管理相关手续。
截至本招募说明书出具之日，根据原始权益人提供的资料并经其确认，基金
管理人认为，不动产项目均按规定就不动产项目履行了项目立项、规划、环评、
施工许可和竣工验收手续，北京金诚同达律师事务所已对前述情况进行核查并出
具《法律意见书》。
（四）土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限
数字产业园项目位于开发区信环西路19号，占地面积90,328.90平方米，建
筑面积157,344.77平方米，《不动产权证书》编号为津（2023）开发区不动产权
第1040778号，用途为工业，土地使用期限至2057年6月26日止。
大陆汽车厂房位于开发区渤海路2号，占地面积82,298.20平方米，建筑面积
63,233.61平方米，
            《不动产权证书》编号为津（2024）开发区不动产权第0028164
号，用途为工业，土地使用期限至2054年6月22日止。

                      79
（五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于
科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设
施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监
管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该
等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规
性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务
及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的
规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。
（六）不动产项目经营资质情况
无。
（七）不动产项目的投保情况
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保
单号为PQYC202412000000000277的《财产一切险（2009版）保险单》，被保险人
为天津泰达数字产业园有限公司，保险标的包括数字产业园1-8号楼及连廊，险
种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为9.67亿元，保险期限自2024年4月1日0
时起至2025年3月31日24时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《财
产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法
规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保
单号为PZCG202412000000000120的《公众责任险（1999版）保险单》，被保险人
为天津泰达数字产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为2,000万
元，单次赔偿限额800万元，保险期限自2024年4月1日0时起至2025年3月31日24
时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《公众责任险保险单》不违
反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、
有效。
针对不动产项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资
产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同
时为不动产项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
其中，财产一切险的保险财产范围主要包括：建筑物结构、建筑物内部装修

                        80
及用品、机器设备、室外财产及仓储物；公众责任险的责任范围包括：在保险期
内，在保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人
身伤亡和财产损失。
本基金成立后，不动产项目资产将每年以资产估值为基数购买财产一切险，
确保保额可覆盖项目资产总估值；按单项资产每年10,000元保费分别购买公众责
任险取费。
经基金管理人核查，中国人民保险股份有限公司天津分公司签发了保单号为
PQYC202412000000000289的《财产一切险保险单》，被保险人为天津泰达智造产
业园有限公司，保险标的包括中国天津市滨海新区开发区渤海路2号房屋建筑，
险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为4.87亿元，保险期限自2024年04月01
日00时起至2025年03月31日24时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应
的《财产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和
行政法规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保
单号为PZCG202412000000000121的《公众责任险（1999版）保险单》，被保险人
为天津泰达智造产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为2,000万
元，单次赔偿限额800万元，保险期限自2024年4月1日0时起至2025年3月31日24
时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《公众责任险保险单》不违
反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、
有效。
针对不动产项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资
产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同
时为不动产项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
三、资产完整性及共用资产情况
截至2024年3月31日，不动产项目资产数字产业园的主要配套设施如下：
            表2-10 数字产业园项目主要配套设施情况

配套类型 租户 起租日 到期日 租约面积 历史租金
        领航酒店管理（天津）
食堂 2023/6/16 2033/6/15 4,798.78 0.00
           有限公司
        融飞（天津）信息咨
健身房 2023/8/1 2033/7/31 1,839.13 0.00
          询有限公司
科技展厅 不计入可租面积

                                 81
数字产业园初始规划将位于4号楼的一层空间设计为园区配套职工食堂。该
区域于投入之初，与天津亚惠快餐有限公司达成合作，委托其负责餐厅整体运营
管理。2023年初，亚惠快餐公司合同即将到期，通过公开招募形式选取新合作商，
创新合作经营模式，对数字产业园职工食堂进行升级更新。经第三方招标代理机
构实施，最终领航酒店管理（天津）有限公司中标获取数字产业园美食广场合作
经营权。
领航酒店管理（天津）有限公司经营园区配套餐厅，租赁面积4,798.78平方
米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023年6月16日至2033年6月15日期间，
双方合作经营，自合同签订之日起至2024年12月31日期间，双方不进行分成；自
2025年1月1日起至合同签订之日满5年止，出租人按餐厅营业额2%收取提成费；
自合同签订之日起第六年至满十年止，出租人按餐厅营业额3%收取提成费。
数字产业园5号楼与6号楼间，于2014年增建连廊进行两栋楼宇的链接互通，
面积约945平米。因此连廊空间配套等受限，不具备实际办公条件，设计规划为
园区科技展厅，但入区企业多为实际生产经营，非展销类企业，且不具备承租企
业自设展厅的使用需求。该处连廊使用频率较低，于2019年调整为运动中心，改
造为篮球馆及羽毛球馆，园区众多企业员工于此打球健身，并沿用至今。2023
年，与专业第三方健身经营单位融飞（天津）信息咨询有限公司达成合作，于2023
年6月签订协议，使用该连廊打造园区职工健身中心。
融飞（天津）信息咨询有限公司为园区配套健身房，租赁面积1,839.13平方
米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023年8月1日至2033年7月31日，双方合
作经营，自合同签订之日起至2024年12月31日，双方不进行分成。自2025年1月1
日起至合同签订之日满5年止，出租人按健身房营业额5%收取提成费。自合同签
订之日起第六年至满十年止，出租人按健身房营业额8%收取提成费。
科技展厅为园区入驻企业提供产品展示、品牌宣传服务，不计入可租面积。
美食广场和健身中心运营较为专业，且属于特种经营行业。原始权益人自
2023年初，通过充分调研、分析及与合作意向单位洽商，如以出租场地的自行经
营模式下，承租单位无法实现正常盈利，也无法保证园区配套的服务质量，故最
终经公司研究决定，通过公开招募形式选取新合作商，创新合作联营的经营模式，
对数字产业园职工食堂和健身中心进行升级更新。
领航酒店公司负责对4号楼一层职工食堂进行提升改造，包括但不限于食堂

                     82
内部装修、厨房操作间改造、设施设备更换、美食档口设置、增上超市等售卖，
双方合作分成比例按照营业额提取，且全部经营收入由运营管理机构收取和管控，
收入分配方案为前5年由运营管理机构提取营业额的2%、后5年3%，且全部运营成
本由承租人承担。考虑领航酒店公司实施提升改造投入超过300万元，故给予自
合作期开始前18个月的扶持期，不进行收入分配，自2025年起提取收入分成。经
模式调整，整体成效显著，就餐环境得到提升，各美食档口、自助餐、商务单间、
便利超市等全部投入使用，得到入区企业员工好评。自7月底试运营一个月后，
营业额大幅提升，已达到日均客流量1,200至1,300人，月营业额超过40万元，达
到预期水平。随着园区出租率提升、人员增长，及外部客流导入、外面配送增加、
商务团餐等规模扩大，预计年均营业额不低于600万元，收入分成净收益约12万
至18万元。
健身中心参照美食广场的联营的经营模式，给予租户一定的经营缓冲期，自
合同签订之日起至2024年12月31日，双方不进行分成。自2025年1月1日起至合同
签订之日满5年止，由运营管理机构按健身房营业额5%收取提成费。自合同签订
之日起第六年至满十年止，按健身房营业额8%收取提成费。
由于上述两个园区配套为联营合作模式，约定在经营中进行利润分成，但其
收益均存在不确定性，出于谨慎性原则考虑，本次评估未计入上述两个园区配套
可能产生的租金收益。
四、不动产项目转让行为的合法性
（一）资产转让行为所需取得的相关授权与批准程序
根据《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕
39号）的规定，“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资
产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范
作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批
准。”
科工园公司唯一股东泰达产发集团已按照其内部管理规定，于2022年5月24
日召开党委会，2022年4月28日召开总经理办公会，并已于2022年5月25日向科工
园公司出具股东决定，通过了本基金整体方案，同意科工园公司作为原始权益人，
以数字产业园、大陆汽车厂房开展基础设施领域不动产投资信托基金试点项目，
将科工园公司持有项目公司100%股权作为基础资产转让给专项计划，并签署本基

                     83
金及专项计划项下的交易文件。
国资公司已于2022年12月23日召开董事会并作出董事会决议，同意科工园公
司作为原始权益人参与由基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟通
过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投
资于不动产项目；同意将国资公司持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项
目（原不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权第1203016号）资产无偿
划转至智造产业园公司；同意科工园公司将其持有的数字产业园项目（原不动产
权证书编号：津（2020）开发区不动产权第1004271号）资产无偿划转至数字产
业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股权
及债权（如有）作为基础资产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署公募
基金及专项计划项下的交易文件。
国资公司已于2022年12月23日召开股东会并作出股东会决议，国资公司全体
股东（即开发区国资局和天津中联置业有限公司）一致同意科工园公司作为原始
权益人参与由基金管理人设立并管理的一支公募基金，本基金拟通过持有专项计
划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于不动产项
目；将其持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项目（原不动产权证书编号：
津（2022）开发区不动产权第1203016号）资产无偿划转至智造产业园公司，同
意科工园公司将其持有的数字产业园项目（原不动产权证书编号：津（2020）开
发区不动产权第1004271号）资产无偿划转至数字产业园公司名下；同意科工园
公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股权及债权（如有）作为基础资
产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署本基金及专项计划项下的交易文
件。
综上，本项目国资公司及原始权益人已经履行了内部审批程序，取得了国资
公司股东会，以及原始权益人唯一股东的同意，并已取得相关主管部门的确认及
国资管理部门的批准。本项目所涉项目公司、SPV公司的100%股权转让及不动产
项目资产无偿划转事项符合相关法律法规的要求，可以依法依规进行，相关限制
已具备解除条件。
五、项目公司基本情况
项目公司为天津泰达数字产业园有限公司（以下简称“项目公司（数字产业
园）”）、天津泰达智造产业园有限公司（以下简称“项目公司（智造产业园）”），

                    84
项目公司拟获取不动产项目的产权。
     （一）项目公司的基本情况
     1、天津泰达数字产业园有限公司
     （1）基本情况
               表2-11 天津泰达数字产业园有限公司基本信息

     企业名称 天津泰达数字产业园有限公司

统一社会信用代码 91120116MABMWJXW57

法定代表人 张金泽

住所 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-11

成立日期 2022年5月5日

注册资本 100万元

企业类型 有限责任公司（法人独资）
               一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服
经营范围 务；计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维修。
                  （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     （2）历史沿革
     截至2024年3月31日，根据原始权益人2022年5月24日作出执行董事决定及原始权益人的
唯一股东泰达产发集团2022年5月25日向原始权益人出具的股东决定，同意设立天津泰达数
字产业园有限公司，股东及其持股情况如下：
              表2-12 项目公司（数字产业园）股东及其持股情况

序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例

1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%

               合计 100 100%

     基金管理人认为，项目公司（数字产业园）设立程序、工商注册登记合法、
真实。
     （3）股东出资情况
     截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）股权结构如下：

                                     85
         图2-4 项目公司（数字产业园）股权结构图

截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）的全资股东为天津泰达科技
工业园有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津
泰达科技工业园有限公司基本情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之
“第三节 原始权益人”。自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具
之日，项目公司（数字产业园）未发生过股权变动情况。
基金管理人认为，项目公司（数字产业园）股东人数、住所、出资比例等符
合法律、法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在
纠纷或潜在纠纷；未发生重大股权变动情况。项目公司（数字产业园）以发行不
动产基金设立的特殊目的公司，自2023年末完成资产重组后开始实际经营，并按
照股东科工园公司的制度要求建立相关财务会计制度和财务管理制度。
（4）重大重组情况
自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（数字
产业园）成立至今除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收
购或出售资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。

                   86
     2、天津泰达智造产业园有限公司
     （1）基本信息
              表2-13 天津泰达智造产业园有限公司基本信息

企业名称 天津泰达智造产业园有限公司

统一社会信用代码 91120116MA7MRLGL8W

法定代表人 张金泽

住所 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-12

成立日期 2022年5月5日

注册资本 100.00万元

企业类型 有限责任公司（法人独资）
             一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服务；
经营范围 计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维修。（除
                 依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     （2）历史沿革
     截至2024年3月31日，根据原始权益人2022年5月24日作出执行董事决定及原始权益人的
唯一股东泰达产发集团2022年5月25日向原始权益人出具的股东决定，同意设立天津泰达智
造产业园有限公司，股东及其持股情况如下：
            表2-14 项目公司（智造产业园）股东及其持股情况

序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例

1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%

             合计 100 100%

     基金管理人认为，项目公司（智造产业园）设立程序、工商注册登记合法、
真实。
     （3）股东出资情况
     截至2024年3月31日，项目公司（智造产业园）股权结构如下：

                                  87
         图2-5 项目公司（智造产业园）股权结构图

截至2024年3月31日，项目公司（智造产业园）的全资股东为天津泰达科技
工业园有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津
泰达科技工业园有限公司基本情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之
“第三节 原始权益人”。自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具
之日，项目公司（智造产业园）未发生过股权变动情况。
基金管理人认为，项目公司（智造产业园）股东人数、住所、出资比例等符
合法律、法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在
纠纷或潜在纠纷；未发生重大股权变动情况。项目公司（智造产业园）以发行不
动产基金设立的特殊目的公司，自2023年末完成资产重组后开始实际经营，并按
照股东科工园公司的制度要求建立相关财务会计制度和财务管理制度。
（4）重大重组情况
自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（智造
产业园）除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售
资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。

                   88
（二）项目公司设立及历史沿革
各项目公司的设立及历史沿革详见本条“（一）项目公司的基本情况”。
（三）项目公司股权结构
各项目公司的股东出资情况及股权结构详见本条“（一）项目公司的基本情
况”。
（四）其他事项
根据《项目公司（数字产业园）股权转让协议》、《项目公司（智造产业园）
股权转让协议》及相关协议的约定，在项目公司设立至本基金间接受让项目公司
100%股权交割日的期间，项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）正
常经营所产生的经营收益（体现为未分配利润）应归属于原股东科工园公司（即
本基金原始权益人）所有。拟在本基金及专项计划设立前，依据《天津泰达数字
产业园有限公司股东决定》和《天津泰达智造产业园有限公司股东决定》，项目
公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）以税后可供分配的未分配利润向
股东科工园公司分配红利。自本基金设立至资产交割日之间产生的应收应付款项
视应收应付账款的金额、账期、交易对手等情况由基金管理人与原始权益人协商
处理。
（五）合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利
项目公司持有的《不动产权证书》及不动产项目的权属情况详见本节“二、
不动产项目的合规性”之“（二）项目权属及他项权利情况”，项目公司合法且
完全持有不动产项目的所有权。
（六）治理安排
项目公司纳入不动产基金后，预计将发生下述安排的变化：
1、人员安排
项目公司法定代表人、执行董事、监事、高级管理人员和财务负责人将由基
金管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。同时将借助外部管理机构
独立的专业管理团队，加强对不动产项目的经营管理。
2、财务安排
截至2024年3月31日，不动产项目仍采用成本模式计量。依据《企业会计准
则》规定，项目公司可采用公允价值计量模式对不动产项目进行后续计量。

                   89
3、运营安排
基金管理人将委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务。项目公司
成立后已按照《公司法》、现代企业制度等要求制定公司章程、建立法人治理结
构和制定公司管理制度。基金管理人将依据《基础设施基金指引》要求完善项目
公司治理安排；并委派人员担任项目公司执行董事、执行监事、总经理和财务负
责人。
基金发行后的项目公司组织架构及治理安排详见本招募说明书“第四章 治
理机制与运营管理安排”之“第一节 基金分层治理机制”的内容。
（七）人员安排及重组情况
自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（数字
产业园）成立至今除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收
购或出售资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。
自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（智造
产业园）除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售
资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。
六、不动产项目的经营模式
（一）业务基本情况及主要运营策略
不动产项目为产业园区，业务为向入驻企业提供研发办公、生产厂房租赁及
物业管理服务，项目基本情况及运营策略详见本节“一、不动产项目概况”之“七、
不动产项目经营数据情况”。
（二）盈利模式及资金结算流程
不动产项目收入来源于租金收入和物业管理费收入，收入构成及租赁情况详
见本节“七、不动产项目经营数据情况”。
不动产项目现金流归集及资金结算流程详见本招募说明书“第五章 不动产
基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“三、资产支持证券的相关情况”
之“（二）专项计划现金流归集、投资及分配”。
（三）运营管理和现金流归集安排
不动产项目由基金管理人委托运营管理机构进行运营管理，运营管理安排详
见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。
不动产项目现金流的归集、投资及分配安排详见本招募说明书“第五章 不

                    90
动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“三、资产支持证券的相关
情况”之“（二）专项计划现金流归集、投资及分配”。
     （四）项目运营未来展望
     不动产项目运营未来展望详见本节“七、不动产项目经营数据情况”之“1、
数字产业园经营管理情况”。
     七、不动产项目经营数据情况
     1、数字产业园经营管理情况
     （1）不动产项目收入情况
     数字产业园不动产项目为研发办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式
为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入、物业管理费收入。截至2024
年3月31日，数字产业园项目的收入主要包括：（1）物业租赁收入，即数字产业
园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业租赁收入；（2）物业管
理费收入，即数字产业园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业管
理费收入。数字产业园项目报告期内的收入情况详见下表：
                   表2-15 数字产业园项目近三年及一期收入情况
                                                                                          单位：万元、%

              2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度
     科目
              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

运营收入（不含
           2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00
税）

其中：租金收入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66

物业管理费收入 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34

成本费用、税金及
                   771.94 3,130.66 2,676.71 2,793.35
附加

运营净收益 1,445.46 5,193.69 5,271.32 5,060.08

     注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含
折旧）+物业管理成本
     注 2：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加，下同
     2022年， 数字 产业 园项 目 营业 收 入 为 7,948.02 万元 ， 其 中租 金收入 为
5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元。2023年，数字产业园项目营业
收 入 为 8,324.35 万 元 ，其 中 租 金收入 为 5,664.91万元 ， 物 业管 理费收 入为
2,659.44万元。
     2021年较2020年收入增长2,180.69万元，增幅38.44%，主要系2020年受突发

                                                 91
公共卫生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月，导致当年收
入较少所致，2021年不再提供减免政策，当年运营收入较2020年有较大幅度上升；
2022年较2021年收入增长94.60万元，增幅1.20%；2023年较2022年收入增长
376.32万元，增幅4.73%，主要系出租率稳步提升所致。整体来看，不动产项目
资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳定性。
数字产业园的现金流主要来源于入驻企业的租金及物业费收入，为市场化运
营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金及物业
管理费，因此数字产业园项目现金流具备独立性。
（2）不动产项目租赁情况
截至2024年3月31日，数字产业园项目的租赁情况见下表：
              表2-16 数字产业园项目的租赁情况
                                   单位：元/平方米、平方米

             项目 数值
            平均月租金 42.65
          平均月物业管理费 20.23
            可租面积 142,512.01
            已租面积 117,544.64
             出租率 82.48%
注：上述租金及物业管理费为含税口径，其中租金考虑免租期及租赁空闲期，并已剔除因突发公共卫生事
件给予中小企业的房租减免优惠的因素。

1）租赁合同签订情况
根据原始权益人提供的不动产项目租赁台账并经核查确认，截至2024年3月
31日，数字产业园项目涉及112个租户，在租房屋面积共计117,544.64平方米。
截至2024年3月31日，数字产业园项目由原始权益人持有并对外签署租赁合
同，基于合同产生真实、合法的经营收入。根据原始权益人提供的不动产项目租
赁台账并经核查确认，截至2024年3月31日，数字产业园租户112户，已完成换签
70户，未完成换签42户。
2）房屋租赁合同登记备案情况
截至本招募说明书出具之日，不动产项目部分房屋租赁合同未办理登记备案
手续。
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋
租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管
部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终

                       92
止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案
的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位
逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
    根据《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理
租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。故，如不存在其他影响合同合法
有效性的情形，仅就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响房屋
租赁合同的合法有效性，亦不会对不动产项目房屋所有权及对应土地使用权的认
定造成实质性不利影响。
    鉴于当前不动产项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签完成
后督促运营管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。
                       《运营管理协议》生效后，
根据《运营管理协议》的约定，运营管理机构有义务代表项目公司申请并取得合
法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当地主管部门要求
的租赁备案登记），基金管理人有权对运营管理机构的履职情况进行监督检查；
如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公司、不动产基金造成损失的，基金管理
人有权要求运营管理机构作出相应的赔偿。
    根据国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、国家市场监督管理
总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 “ 信 用 中 国 ” 网 站
（ www.creditchina.gov.cn ） 、 中 国 裁 判 文 书 网
（ https://wenshu.court.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 和 天 津 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 网 站
（https://zfcxjs.tj.gov.cn/）的查询结果，并经原始权益人确认，截至本招
募说明书出具日，原始权益人未因不动产项目所涉房屋租赁合同的备案情况而被
处以行政处罚或被追究相关责任。
    截至本招募说明书出具之日，换签工作正在进行中。根据《项目公司股权转
让协议》之安排，原始权益人承诺于数字产业园项目的不动产权人变更为项目公
司（数字产业园）后尽其最大努力尽快完成租赁合同换签工作，将数字产业园项
目范围内租赁合同的出租人变更为项目公司（数字产业园）。考虑到部分租户内
部决策时间长、审批流程复杂等极端情况，原始权益人承诺租赁合同换签工作应
当在交割日后六个月内完成。在未完成全部租赁合同换签之前，原始权益人需通
过下述方式保障项目公司（数字产业园）的利益：a. 原始权益人需通过EMS快递

                                 93
或邮件等合理方式就数字产业园项目产权变更、租赁合同出租人变更及租金收款
人的变更事项向未签署租赁合同补充协议的租户发送《租赁合同变更通知书》；
b. 尽其最大努力保障项目公司（数字产业园）对租户的租金收取工作，及时向
租户催缴和收取租金，如租户于交割日后向原始权益人支付租金的，原始权益人
应当于收到租金后及时转付给项目公司（数字产业园）。
鉴于当前不动产项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将在换签完成后
督促运营管理机构完成租赁合同备案相关手续。
3）房屋租赁合同承租人之提前解约情形约定
根据租赁合同，部分合同约定“非因法律规定或本合同约定，任何一方擅自
终止本合同，则应按三个月租金及三个月物业管理费的标准计算违约金，且本违
约金不免除违约方的其他违约责任和义务。”部分合同约定“租赁期间，乙方不
得中途退租、提前终止和解除合同，否则甲方收取的保证金不予退还。如保证金
不足弥补甲方损失的，双方协商解决。”
根据部分租赁合同的约定，租赁期间，出租方欲转让租赁房屋的，应提前两
个月通知承租方并保证转让后租赁合同继续履行，承租方具有同等条件下的优先
购买权；但出租方转让承租方租赁房屋所在的楼宇整栋时，承租方同意不行使优
先购买权。承租方不行使优先购买权的，应在接到出租方售房通知之日起十五天
内予以答复，不予答复则视为放弃优先购买权。
截至本招募说明书出具日，科工园公司已向全部享有优先购买权的数字产业
园项目承租人发出数字产业园拟重组至项目公司（数字产业园）名下，并将该等
项目公司100%股权转让予本基金的通知，该等通知所载行权期限均已届满，相关
数字产业园项目承租人均未主张就数字产业园项目行使优先购买权。
科工园公司已经启动租约换签工作，新的换签协议中约定承租人不再享有优
先购买权。
（3）租户分布情况
数字产业园项目拥有多元化的租户基础。截至2024年3月31日，数字产业园
项目共有租户112个，租赁面积占比超过10%的行业有科技行业、专业技术行业和
商务服务业。

                   94
1）租户行业分布
                 表2-17 数字产业园项目租户行业分布情况
                                                                     单位：平方米

         租户行业 租赁面积 面积占比 租户数量（户） 数量占比
科技行业 51,302.83 43.65% 31 27.68%
制造业 7,400.48 6.30% 8 7.14%
专业技术行业 28,335.91 24.11% 39 34.82%
商务服务业 15,329.80 13.04% 16 14.29%
建筑业 2,151.37 1.83% 2 1.79%
物业管理 1,239.93 1.05% 2 1.79%
资本市场服务 2,087.48 1.78% 2 1.79%
运输业 6,730.68 5.73% 7 6.25%
房地产业 1,381.01 1.17% 2 1.79%
批发零售业 1,585.15 1.35% 3 2.68%
已出租面积 117,544.64 100.00% 112 100.00%
2）前十大租户情况
截至2024年3月31日，数字产业园项目前十大租户情况如下表。
                表2-18 项目公司（数字产业园）前十大租户情况
                                                                  单位：平方米、年

                                                              租赁日期
序号 承租方 租赁面积 租赁期限
                                                    起始日期 终止日期
1 租户1 23,260.46 5.00 2020/3/10 2025/3/9
/12 2025/1/11
2 租户2 5,724.78 1.08-10.00
                                                  （2023/6/16） （2033/6/15）
3 租户3 5,687.63 5.49 2020/12/1 2026/5/31
/1
4 租户4 5,471.11 2.00-5.58 2025/3/31
                                                  （2023/4/1）
5 租户5 4,872.09 2.00 2023/1/1 2024/12/31
6 租户6 4,323.76 5.00 2021/11/1 2026/10/31
7 租户7 3,962.41 5.00 2023/12/20 2028/12/19
/1 2026/12/31
8 租户8 3,720.03 3.50-5.00
                                                  （2024/1/1） (2028/12/31)
9 租户9 3,140.72 2.00 2023/8/1 2025/7/31
10 租户10 2,912.64 1.00 2023/3/1 2024/2/29
根据原始权益人提供的历史合同，前10大租户的平均租赁期限为4.71年，租
赁面积占已出租面积的53.66%。其中租户8为2023年末第6大租户，因2024年起该
租户将一部分租赁面积拆分后由其下游关联方井芯微电子技术（天津）有限公司
承租，导致其合同面积减少，合并承租面积未发生变化。
3）租户租赁面积占比情况
截至2024年3月31日，数字产业园项目租户租赁面积占比情况如下图：

                                          95
                   图2-6 租户租赁面积示意图

其中，租赁面积占比在10%以上的租户为1户，租赁面积占比在4%-10%的租户
为4户，租赁面积占比在3%-4%的租户为3户，租赁面积占比在2%-3%的租户为5户，
租赁面积占比在1%-2%的租户为13户，剩余租户租赁面积占比均在1%以下，整体
收入来源较为分散。
（4）租赁期限
数字产业园项目已签租约中占比17.99%的租户剩余租期小于1.0年（含1.0
年），41.65%的租户剩余租期为1.0-2.0年（含2.0年），25.04%的租户剩余租期
为2.0-3.0年（含3.0年），4.08%的租户剩余租期为3.0-4.0年（含4.0年），5.60%
的租户剩余租期为4.0-5.0年（含5.0年），5.64%的租户剩余租期大于5.0年。
截至2024年3月31日，数字产业园项目未来到期的租约情况如下：
              表2-19 项目公司（数字产业园）未来租约到期情况
                                             单位：平方米、%

      到期日 租约到期的出租面积 到期租约占已出租面积的百分比
/31 21,144.78 17.99%
/31 48,956.04 41.65%
/31 29,432.83 25.04%
/31 4,791.01 4.08%
    2028年及以后 13,219.98 11.24%
（5）关联方租户情况
截至2024年3月31日，数字产业园项目仍处于有效租赁期限内的关联租户有8
个，关联方租户明细如下。

                             96
              表2-20 项目公司（数字产业园）关联方租户情况
                                             单位：平方米、元/平方米/月、万元

                           占已出租面积的 合同 2024年1-3月
       租户 租约面积 合同租金
                             百分比 物业费 租赁收入占比
天津经济技术开发
区融信产业园管理 762.77 0.65% 54.75 19.47 0.71%
有限公司
天津逸仙科学工业
                 680.50 0.58% 54.75 19.47 0.63%
园国际有限公司
天津经济技术开发
区微电子工业区总 700.51 0.6% 54.75 19.47 0.65%
    公司
天津经济技术开发
区现代产业区开发 785.63 0.67% 54.75 19.47 0.73%
建设有限公司
天津开发区慧谷投
                 595.16 0.51% 54.75 19.47 0.55%
资发展有限公司
天津泰达产业园管
                  340 0.29% 54.75 24.33 0.26%
理有限公司
天津泰达科技工业
                2,448.00 2.08% 54.75 24.33 2.42%
园有限公司
北塘湾（天津）科技
                1,492.32 1.27% 54.75 19.47 1.06%
发展有限公司
合计/平均 7,804.89 6.64% 53.93 21.21 7.01%
      关联方租户中的天津泰达科技工业园有限公司即为不动产项目原始权益人。
科工园公司注册地址即在数字产业园内，承租面积2,448平方米，为自用办公使
用，2019-2022年未收取租金，2023年不动产项目资产重组至项目公司后，租金
                                                      1
价格根据租约按照54.75元/平方米/月执行，基本符合市场水平 ；其余租户均为
国资公司直接或间接参控股企业，其承租的物业主要用于自用办公，承租面积相
对较小，2021年承租至今租金按照市场水平（54.75元/平方米/月）执行。
      关联方承租面积合计7,804.89平方米，占不动产项目已租面积的6.64%，占
当期不动产项目收入的7.01%，因此基金管理人认为上述关联方租赁情况对不动
产项目运营独立性和稳定性不构成重大影响。
      天津泰达科技工业园有限公司即为不动产项目原始权益人，本不动产项目为
原始权益人注册地及办公地，不动产项目资产划转至项目公司（数字产业园）后
按照租赁合同约定支付租金和物业管理费。其余关联租户均为根据其经营需要，
自主承租不动产项目资产的物业用于自用办公，并按照市场租金水平执行租约，
上述相关交易延续至不动产基金存续期间，基金管理人认为上述关联交易具备合
理性、公允性。
1
      根据本招募说明书“第三章 资产评估与现金流测算”之“第一节 资产评估”之“一、评估情况”之“（五）评
估假设条件与特别事项说明”内容，评估机构最终确定数字产业园不动产项目的市场签约租金水平为51.7元/平方米/月

                                     97
（6）租金水平
          表2-21 2020年-2023年月平均租金、月平均物业管理费
                                            单位：元/平方米/月

    类型 2020年 2021年 2022年 2023年
合同租金 52.98 52.73 52.10 52.12
合同物业管理费 23.99 22.91 22.80 22.77
实际租金 39.33 46.57 44.21 42.46
实际物业管理费 16.20 19.53 19.70 19.55
注1：上述租金及物业管理费均为含税，其中租金已剔除因突发公共卫生事件给予中小企业的房租政策性减
免因素。
注2：合同租金是指合同签约租金收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积、孵化器面积）。
注3：合同物业管理费是指合同签约物业管理费收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积）。
注4：实际月租金是指实际租金收入/签约合同面积，实际月物业管理费是指实际物业管理费收入/签约合同
面积；实际租金及实际物业管理费考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产生租金收益等因素。

2020年至2023年，数字产业园项目合同签约月平均租金分别为52.98元/月/
平方米、52.73元/月/平方米、52.10元/月/平方米和52.12元/月/平方米，2021
年、2022年和2023年相比上期增长率分别为-0.47%、-1.19%和0.04%。在2021年
和2022年出现小幅度下滑，随着2023年上半年突发公共卫生事件结束，签约租金
水平略有恢复。合同签约月平均物业管理费分别为23.99元/月/平方米、22.91
元/月/平方米、22.80元/月/平方米和22.77元/月/平方米，2021年、2022年和2023
年分别同比增长-4.50%、-0.48%和-0.12%。合同签约月平均物业管理费呈下降趋
势，主要是突发公共卫生事件期间为了吸引租户入驻，合同签约物业管理费略有
优惠。
2020年至2023年，数字产业园项目考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实
际无产生租金收益等因素，实际月平均租金分别为39.33元/月/平方米、46.57
元/月/平方米、44.21元/月/平方米和42.46元/月/平方米，2021年、2022年和2023
年分别同比变化18.41%、-5.07%和-3.96%，实际月平均物业管理费分别为16.20
元/月/平方米、19.53元/月/平方米、19.70元/月/平方米和19.55元/月/平方米，
2021年、2022年和2023年分别同比增长20.56%、0.87%和-0.08%。2020年较2021
年实际月平均租金、月平均物业管理费水平较低是因为对2020年入驻的核心租户，
如腾讯、中海油等核心大租户给与了较长的免租期。2022年-2023年，数字产业
园项目为了克服突发公共卫生事件影响吸引租户入住，给予了更多新入租户免租
期优惠政策，实现了突发公共卫生事件期间出租率逆势提升，但也导致了2022
年-2023年期间实际平均租金水平的下降。

                           98
数字产业园项目在经开区所处地理位置优越、公共交通便利、商业及生活配
套齐全、物业昭示性较强、市场知名度较高，在区域内的租赁市场上具有一定的
议价能力，租金水平处于市场合理范围内。园区及物业运营维护状况良好，运营
管理及物业服务完善，物业管理费在同区域处于较高水平。
（7）出租率
数字产业园自运营以来，整体出租率稳步提升。近三年出租率持续增长有一
定的历史原因。天津港812大爆炸后，经开区管委会大力推动经开区东区园区整
体环境的恢复工作，数字产业园及产发集团所辖楼宇资产快速维修恢复生产经营，
为企业经营带来了信心，2024年5月31日出租率达到83.19%。
                  表2-22 数字产业园项目出租率
时间 2024年5月 2024年3月 2023年 2022年 2021年
出租率 83.19% 82.48% 83.02% 80.20% 72.16%
2023年，数字产业园系经开管委会重点督导主题园区建设区域，要求原始权
益人围绕主导产业做优数字产业园，着力提升主题园区质效。一是2023年以来经
开区经济发展态势持续向好，多项经济指标两位数或翻倍增长，新引入投资项目
集中在10亿级以上，聚焦新兴产业和前沿领域，为发展提供有力支撑；二是“双
城”战略使经开区享受更多资源倾斜；三是原始权益人超200万平方米的载体资
源可实现迁徙共享；四是今年以来，尤其是突发公共卫生事件消退之后，储备意
向租户数量足、质量好。
出租率持续增长的支撑条件有：
1）现有租户稳定性
入园的主体客户较为稳定，且基本形成了成熟稳定的合作关系。其中前10
大核心租户租赁面积超过出租面积的53.66%，特别是近三年前30大租户基本保持
稳定，产业集群效果逐渐显现，未发生租户大规模退租的情况。2022年，园区内
有小部分企业退租，但腾讯数码、唯捷创芯、中海油系相关单位、川崎机器人、
智慧工厂、聚芯光禾等企业发展势头良好，如唯捷创芯成功在科创板上市，对整
个数字产业园影响力的提升能够起到积极作用，租户租约相对稳定。
2）项目产业集群效应，吸引更多潜在头部企业入驻
按照原始权益人“一楼一特色”既定规划，数字产业园1号楼，建设以腾讯
数码为领头企业的互联网信息服务集群；数字产业园2号楼，建设以NDSC信创中
心和唯捷创芯为领头企业的集成电路设计汇聚区；数字产业园3号楼，建设以天

                               99
津市滨海新区环境创新研究院为领头企业的数字环保产业和碳数据中心；数字产
业园4号楼，建设以中软卓越为领头企业的产业服务主题楼宇；数字产业园5号楼，
建设以超算中心上下游的中小企业集群；数字产业园6号楼，建设以川崎机器人
和智慧工厂为领头企业的智能制造主题楼宇；数字产业园7号楼，试点数字经济
军民融合发展新业态；数字产业园8号楼，重点升级孵化空间的运营管理，吸引
热门产业头部企业入孵，并以物流贸易等基础配套服务形成中小企业集群。
      数字产业园项目“一楼一特色”的规划体现了产权方清晰业态定位，该定位
吸引了各楼主力租户上下游企业入驻，出租率得到稳步提升。
      3）项目区域优势及同类项目出租率情况
      数字产业园项目所在区域是滨海新区核心的产业板块，是滨海新区目前基础
配套完善、创新创业活跃、产业集群密集、经济规模最大的产业板块。受到突发
公共卫生事件的影响，近两年来开发区研发办公类产业园项目出租率在50%-85%，
其中天大科技园、生物医药研发大厦、高科技园一期二期等凭借优越的交通条件
以及较高的产业聚集度，出租率平均在82%-94%之间。随着开发区区域整体规划
及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增加，开发区产业政策扶持力度
较大，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升，区域内产业类物业出租率持续增
长。
      4）项目外立面改造及装修提升对租户有吸引力
      2023年年初原始权益人开始对数字产业园外立面进行修复改造，已于2023
年8月底完工，提升了项目整体使用功能以及美观度，吸引更多企业入驻园区。
      （8）历史收缴率
                                                     2
         表2-23 数字产业园2020-2023年租金、物业管理费历史收缴率情况
                                                     单位：万元、%

      年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金、物业管理费 8,126.48 7,948.54 7,936.79 5,622.16
     当期收入 8,787.06 8,371.27 8,269.14 5,975.67
      收缴率 92.48% 94.95% 95.98% 94.08%
注1：统计截止日为本招募书出具之日
注2：租金为含税租金

      数字产业园项目租金支付方式以转账支付为主，租金支付的频次以月度、季
度及半年度为主。
2
      收缴率=1-截至统计时点对应期间尚未回收的资产运营收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入；
其中，对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入为扣减政策性减免因素的应收运营收入。

                              100
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金和物业管理费最终收取实际
情况，截至2023年12月31日，数字产业园项目2020年至2023年租金和物业管理费
历史收缴率分别为94.08%、95.98%、94.95%和92.48%，平均收缴率为94.37%。
过往三年数字产业园租金收缴率维持在九成左右，主要是因为入园企业涉及
科技型初创企业、中小企业等，抵抗风险能力尤其是突发公共卫生事件期间的抗
风险能力较差，出现租金逾期支付甚至无力支付的情况。
对于发生租金逾期的租户，主要采取以下措施：对于发生逾期租金的客户发
送租金逾期通知书，告知其逾期违约的风险，并可动用押金或者保证金抵扣当期
租金，并要求客户限期补齐押金或保证金；对于押金、保证金不足抵扣当期租金
的，按照协议按照日万分之五收取合同违约金；对于一定期限内仍无法支付租金
的，执行单方解除合同条款，要求其限期退租并腾退房屋，并支付违约金；对于
经营困难无力支付的租户，要求其限期腾退，并采取资产保全、法律诉讼等强制
性措施。
另外，对于存在享受投资兑现政策的租户在2022年已由“政府向园区支付”
调整为“政府向企业支付，企业支付租金”的模式，租户将按照合同执行，后续
不会再出现因政府兑现政策延迟导致租户租金延迟支付的情况。
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和运营管理机构已制定合理有效
的缓释措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，明确基
金管理人对运营管理机构收缴工作的监督机制，设置与租金回收情况挂钩的运营
管理费收费安排，以及运营管理机构及原始权益人对租金收缴率考核指标的补足
机制，多维度促进运营管理机构加强日常催收管理等。此外，对于应收账款的质
量亦作出相关考核要求，如坏账达到一定金额的，按照一定比例扣减运营管理费
用，以促使运营管理机构勤勉尽职提高项目租金收缴率。
（9）不动产项目物业管理情况
1）物业管理
根据原始权益人与豪之英不动产管理集团有限公司于2023年5月1日签订的
《物业管理委托合同》，科工园公司委托豪之英不动产管理集团有限公司作为数
字产业园项目1-8号楼（7号楼除外）的物业管理方，委托期限自2023年5月1日起
至2024年6月30日止。
根据原始权益人与中航物业管理有限公司于2022年4月25日签订的《物业管

                         101
理委托合同》，科工园公司委托中航物业管理有限公司作为数字产业园7号楼的
物业管理方，委托期限自2022年4月1日起至2024年6月30日止。
数字产业园项目物业管理费收入的合同签署方为项目公司与在租租户，物业
管理费随租户租金由租户支付至项目公司监管账户中。数字产业园项目物业管理
费支出的合同签署方为项目公司与豪之英不动产管理集团有限公司、中航物业管
理有限公司，并由项目公司根据合同据实通过监管账户向两家物管公司支付物业
管理费。根据上述物业管理委托合同不动产项目物业管理相关收费标准如下：
                    表2-24 物业管理相关收费标准
        楼栋 类型 物业管理费（万元/月） 合计（万元/年）
数字产业园1-8号楼（7号楼除外） 研发办公 75.41 904.98
    数字产业园7号楼 研发办公 14.41 172.93
注：上述均为含税价。

物业管理相关费用事项均在原始权益人与各租户签订的租赁合同中进行约
定，原始权益人未与各租户单独签署物业管理合同。
2）资本性支出
根据不动产项目资产的历史大修支出记录，2019-2023年大修支出共计
560.29万元，平均每年支出112.06万元。若剔除7号楼的定向招商和特殊改造需
求的非经常性因素，2019-2023年大修支出共计285.90万元，平均每年支出57.18
万元。7号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了
硬件支持，但属于非经常事项。
2020-2023年，数字产业园平均运营收入约为7,449.64万元，不考虑特殊改
造需求的情况下，平均大修支出占运营收入的比例为0.77%；另外，原始权益人
已于2023年对数字产业园的外檐等进行了整体提升改造，以减轻项目未来大型维
修改造的负担，故综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业
园大修支出的市场水平，数字产业园项目设定资本性支出为不含税运营收入的
1.0%合理。
（10）享受投资兑现政策的租户情况
截至2024年3月末，尚在租赁期内享受投资兑现政策的租户两户，分别为租
户A和天津市滨海新区信息技术创新中心，具体情况如下：
          表2-25 截至2024年3月31日享受投资兑现政策的租户基本情况

                             102
                                                                                                           单位：元/日/平方米、平方米

                                         租金价格 租赁面积 投资奖励兑现政策情况
                                                                                                                      《投资协议》相关
租户 租约期限 2023年度租赁收 政策兑现金额 租金支付安排
                                租金单价 物业费单价 租赁面积 面积占比 补贴期限 条款
                                                  入占比 （含税）
                                                                                                                      2018年2月8日天津
                                                                                                                      经济技术开发区管
                                                                                                                      委会与中央某科研
                                                                                  2025年合同到期前 院所签署《创新中
                                                                                  享受5年免租金、免 物业费和租赁费由 心合作协议》，约
租户A 2020.3.10-2025.3.9 1.61 0.80 15.92% 23,260.46 19.79% 物业优惠，合计补 5年 承租人每年年初向 定“自场地装修完
                                                                                     贴金额约 业主方支付。 成交付实用，创新
                                                                                   10,230.53万元 中心租赁7号楼之
                                                                                                                      日起，给予创新中
                                                                                                                      心五年免租金和物
                                                                                                                       业费的扶持”
                                                                                                        按月支付。周期租 2018年9月天津经
                                                                                                        金、物业管理费以 济技术开发区管委
                                                                                                        每壹个月为一个支 会与天津市滨海新
                                                                                  投资政策奖励已于 付周期,承租人应 区信息技术创新中
          2023-7-1-2026-12-31 1.80 0.80 1,232.92 /
                                                                                    2021年到期 于上一支付周期届 心签署《框架协议
                                                                                                        满后15日内支付下 补充协议》，约定
                                                                                                        一支付周期的租 “开发区管委会给
                                                                                                        金、物业管理费。 予创新中心2层
天津市滨海新区
                                                                                                        按月结算，根据 1,465.66平方米继
信息技术创新中 3.48% 2.97%
                                                                                                        2018年9月，天津经 续免收租金3年支
心
                                                                                                        济技术开发区管委 持（不包含物业
                                                                                  2024年4月1日前享 会与天津市滨海新 费），自2018年7
                                                                                  受3年免租金、物业 区信息技术创新中 月20日至2021年7
          2023-7-1-2026-12-31 1.80 0.80 3,487.29 3年
                                                                                  优惠，补贴金额约 心签署的《框架协 月19日止；创新中
                                                                                    992.83万元 议补充协议》，自 心意向增加选址2
                                                                                                        2021年4月1日至 号楼4层办公场地
                                                                                                        2024年3月31日止 约3,500平方米，签
                                                                                                        乙方免缴租金、物 订5年租赁合同，给

                                                             103
租户 租约期限 租金价格 租赁面积 投资奖励兑现政策情况 租金支付安排 《投资协议》相关
                                               业费。 予前3年免收租金
                                             周期租金、物业管 支持（含物业费），
                                             理费以每壹个月为 优惠期至2024年3
                                             一个支付周期,承 月；以上房租、物
                                             租人应于上一支付 业、装修等由产权
                                             周期届满后15日内 方向管委会申请财
                                             支付下一支付周期 政补贴”
                                             的租金、物业管理
                                                费。

                   104
租户A为滨海新区、天津经开区重点招商引资客户，根据2018年2月8日天津
经济技术开发区管委会与中央某科研院所签署的租户A合作协议，约定“自场地
装修完成交付使用，租户A租赁7号楼之日起，给予租户A五年租金和物业费的扶
持”，政策优惠期为2020年3月至2025年3月，其租赁场地租金的实际来源于政府
招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算，2023年度不动产
项目对该租户的租赁收入为1,942.57万元，占入池资产收入的15.92%。
天津市滨海新区信息技术创新中心为滨海新区、天津经开区重点招商引资客
户，2018年9月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新中心
签署框架协议补充协议，约定“开发区管委会给予创新中心2层1,465.66平方米
继续免收租金3年支持（不包含物业费），自2018年7月20日至2021年7月19日止，
政策兑现期满后客户正常续租并缴纳租金；2021年4月意向增加选址2号楼4层办
公场地约3,500平方米，签订5年租赁合同，给予前3年免收租金支持（含物业费），
优惠期至2024年3月；以上房租、物业、装修等由产权方向管委会申请财政补贴”。
现已调整付租方式为管委会向承租方兑现优惠政策，承租方向产权方按照租赁协
议支付租金，政策优惠期至2024年3月末，其租赁场地租金的实际来源于政府招
商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算，2023年度不动产项
目对该租户的租赁收入为424.28万元，占入池资产收入的3.48%。
根据2018年2月天津经济技术开发区管委会与中央某科学院签署的《创新中
心合作协议》、2018年9月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技
术创新中心签署的《框架协议补充协议》，租户享受的补贴优惠由经开区管委会
与租户之间的投资奖励政策兑现，与租户和项目公司之间的租赁合同的履行不互
为必要条件，投资奖励政策兑现的政府补贴与租金无对应关系，即承租人按照市
场化租约承担租金支付义务。
经基金管理人核查，上述租户的付租方式已调整为由承租方向产权方按照租
赁协议支付租金。享受投资奖励政策的租户按照其与经开区管委会签署的投资协
议通过经开区科技局系统自主申报兑现方案。经开区管委会于2023年6月2日召开
关于政策兑现支付路径等相关工作会议，会议明确今后补贴兑现工作于每季度结
束后的次月进行申请，财政局与科技局应协商兑现资金预算安排，确保政策兑现
资金在通过审批后能及时拨付。

                     105
    （11）国家级孵化器情况
    数字产业园于2021年获得《2020年度国家级科技企业孵化器评定优秀（A类）》
奖项，将8号楼2层有1,831.24平方米租赁面积作为孵化器办公对外出租，截至
2024年3月31日，8号楼2层孵化器办公中已出租面积1,375.58平方米，空置面积
455.66平方米，具体出租情况如下：
                        表2-26 孵化器项目实际租约基本情况
                                                      单位：平方米；元/平方米/月

     单元 租户 面积 起租日 到期日 月租金
8201-1 租户1 54.57 2023-5-1 2024-5-31 0
8201-2、8201-3 租户2 172.42 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-4 租户3 61.11 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-5 租户4 122.23 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-6 租户5 67.66 2024-1-26 2027-1-25 0
8201-8 租户6 128.78 2022-7-1 2024-5-31 0
8201-9、8201-10 租户7 91.70 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-15 租户8 48.50 2024-3-1 2025-2-28 0
8201-17 租户9 48.02 2022-10-1 2024-5-31 0
8201-20 租户10 45.84 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-21 租户11 45.84 2023-11-1 2024-5-31 0
                                                              2024年5月31日（含）
                                                              前不收取租金，2024
8201-23 租户12 56.75 2023-11-1 2025-5-31
                                                               年6月1日起收取54
                                                                元的平均月租金
8201-22 租户13 56.75 2022-7-10 2024-5-31 0
                                                              2024年5月31日（含）
                                                              前不收取租金，2024
8201-26 租户14 78.58 2023-6-1 2025-10-31
                                                               年6月1日起收取54
                                                                元的平均月租金
8201-27 租户15 144.05 2022-6-1 2024-5-31 0
                                                              2024年5月31日（含）
                                                              前不收取租金，2024
8201-28-A 租户16 152.78 2023-12-1 2024-11-30
                                                               年6月1日起收取54
                                                                元的平均月租金
            合计 1,375.58 - - -
    截至2024年3月31日，孵化器项目未产生租金收入，租金占数字产业园项目
租金收入的0%；孵化器项目可租面积为1,831.24平方米，占数字产业园项目可供
租赁面积的1.28%；孵化器已出租面积1,375.58平方米，空置面积455.66平方米，
租户数量为16户。孵化器项目的主要租户行业为科技行业，其中，第一大租户的
租赁面积仅为172.42平方米，租赁面积超过100平方的租户仅有5户，其余租户租
赁面积均在100平方米以下，租赁面积占数字产业园可供租赁面积较小。
    为响应经开区管委会政策及要求，孵化器办公不收取租金；本次评估对
1,831.24平方米中已签约的租户按照租约约定计算，空置部分及租约期外按照免
租金计算不计入估值。原始权益人承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业
                                     106
面积不超过现有的1,831.24平方米。
（12）欠缴租金租户情况说明
目前数字产业园项目存在1户租户（租赁面积3,140.72平方米）由于历史原
因存在欠缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况，
上述租金欠缴租户承租数字产业园3号楼3101、3201房间，共计3,140.72平米，
用途为研发办公用房，租期为2020年8月1日至2025年7月31日，根据入驻时原始
权益人与其商业谈判为其预留3层、4层满足其未来业务拓展需要。经管理人调查，
该租户月租金水平为54.75元/平/月，为市场化运营的租户。该租户入驻后由于
上级单位未能及时拨付经营款项、自主盈利能力偏弱等主客观原因，导致其业务
开展受到较大影响，日常收入无法支付到期房屋租金。管理人已与原始权益人进
行沟通，将采取以下缓释措施解决上述问题：
1）管理人在基金财产交割时，不将此类质量不高的应收账款并入基金财产，
由原始权益人向欠租租户进行历史租金的收缴，历史租金欠缴不影响基金财产的
安全。
2）本基金成立后管理人将严格按照租约合同履行双方权利义务。若承租方
逾期欠缴租金等费用超过2个月的，项目公司有权单方面解除合同并收回房屋，
承租方需按照剩余租期租金总额的20%支付项目公司损失，并按照房屋欠缴租金、
物业费金额的万分之五收取违约金。
3）无偿预留的备用面积评估时按照空置面积，在未实现出租产生收益前不
计算空置期间的收益及估值。
4）租户违约执行清退的，虽然会影响资产的收入，但在本基金的可供分配
现金测算中，已经将该租户作为无法收回的租金租户进行了考量，未来并不影响
本基金的现金分派。
5）一旦该租户提前退租或清退，会产生出租率下滑风险。运营管理机构已
积极储备3号楼的适租租户，不再预留三层、四层给现有租户备用，目前已有多
家意向企业洽谈拟整租3号楼，可有效缓释租户退租的风险和影响。3号楼一层、
二层腾退后，可抓紧引入新的高质量租户，进一步提高资产收益水平。
（13）其他
截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现数字产业园存在项目运营的
投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在存
                       107
续期间以及清算时存在不动产项目限制转让的风险。
     2、大陆汽车厂房产业园经营管理情况
     （1）不动产项目收入情况
     大陆汽车厂房不动产项目为研发办公和厂房组合型产业园区资产，主要运营
及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源于出租自有物业收取的租金。截
至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目的收入全部为租金收入。大陆汽车厂房项
目报告期内的收入情况详见下表：
                  表2-27 大陆汽车厂房项目近三年及一期收入情况
                                                                                                      单位：万元

                  2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度
     科目
                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入（不含税） 969.85 100% 3,879.40 100% 3,879.40 100% 3,256.52 100%
成本费用、税金及附
                     207.93 665.42 629.41 555.75
加
运营净收益 761.92 3,213.98 3,249.99 2,700.77

     注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含
折旧）+物业管理成本
     注 2：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加
     大陆汽车厂房项目2020年至今收入均较为稳定，2021年收入略有下降主要是
增值税税率在2021年发生变化所致，2022年收入增加主要是四期研发中心投运起
租收入增加所致。因大陆汽车厂房签署长期租约，未来租约期内收入将比较稳定。
整体来看，不动产项目资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳定性。
     大陆汽车厂房的现金流主要来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，
不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金，因此大陆汽车
厂房项目现金流具备独立性。
     （2）不动产项目租赁情况
     截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目的租赁情况见下表：
                              表2-28 大陆汽车厂房的租赁情况
                                                                                    单位：平方米、万元、年

                                                                                              租赁日期
序号 承租方 租赁位置 可租赁面积 已出租面积 合同计租面积 租赁期限
                                                                                        起始日期 终止日期

           一期及扩建厂
1 租户B 30,001.28 30,001.28 28,288.60 19.5 2013/1/1 2032/6/30
             房

                                                   108
                                                              3
2 三期厂房 24,581.15 24,581.15 36,681.64 15.0 2017/7/1 2032/6/30

3 研发中心 8,651.18 8,651.18 8,651.18 20.0 2022/1/1 2040/6/30

        1）租赁合同签订情况
        根据原始权益人提供的不动产项目租赁台账并经核查确认，截至2024年3月
31日，大陆汽车厂房项目仅有1个租户，在租房屋面积共计63,233.61平方米。基
金管理人对截至本招募说明书出具之日在租房屋相关的租赁合同进行了全面核
查。
        根据租户B租赁合同，2006年8月31日签署的《一期租赁合同》显示租赁面积
为26,299.72平方米，之后由于承租方生产经营需要，产权方对一期建筑物进行
改扩建，并于2012年12月28日签署的《一期补充协议》显示一期及扩建厂房（实
际为一、二期）建筑物租赁面积合计28,288.60平方米；2017年3月22日签署《二
期厂房租赁合同》（实际为三期）租赁面积为36,681.64平方米（此租赁面积乃
三期厂房所占用之土地使用权面积，而非建筑物之建筑面积）；2020年6月15日
签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）所载租赁面积8,651.18平方米即为
四期建筑物之建筑面积。
        大陆汽车厂房一至四期于2024年1月12日办理一套完整《不动产权证书》
                                          【津
（2024）开发区不动产权第0028164号】，证载建筑面积合计63,233.61平方米，
其中一期二期建筑面积为30,001.28平方米，三期厂房建筑面积为24,581.15平方
米，四期建筑面积为8,651.18平方米。基于上述原因，现有租赁合同期内承租面
积与建筑面积存在差异。
        2）房屋租赁合同登记备案情况
        根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，不动产项目部分房屋
租赁合同未办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案风险及缓释措施同数字产
业园章节披露内容。
        3）房屋租赁合同承租人之提前解约权及购买选择权
        根据租赁合同，承租人在租赁期届满后有自由延期的权利，可延长不超过10

    3
        大陆汽车厂房项目三期合同计租面积与可租赁面积的差异，主要是《大陆汽车系统（天津）有限公司、天津经济
技术开发区国有资产经营公司厂房建设和租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”）内对租金计算面积和租赁标的面积约
定存在差异。《租赁协议》中约定“土地月租金+建筑物月租金+计提月维修预算=合计月租金”，其中土地月租金根据
土地面积36,681.64平方米计算；建筑物月租金根据建筑物最终项目成本计算；计提月维修预算根据土地成本和建筑物最
终项目成本计算，租赁标的面积为测绘结果24,581.15平方米；但租金计算公式内未采用租赁标的面积结果进行计算，上
述差异不会造成《租赁协议》租金计算的变化。

                                            109
年的租期。在租赁期届满前的24个月，承租人应向出租方提交是否续租的书面通
知，并最迟不晚于合同到期前的18个月签订新的租赁合同。
     但合同中同时约定，承租人在租赁标的有效租赁期内，有权购买标的资产的
全部资产，出租方将按照合同约定的价格的计算方式向承租方转让租赁标的，并
负责为承租方办理产权过户手续。截至本招募说明书出具日，基金管理人已经获
取了大陆汽车厂房承租人关于放弃购买选择权的书面函件：同意租赁标的产权由
国资公司转至项目公司天津泰达智造产业园有限公司名下，并放弃于2006年8月
31日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁合同》以及2012
年12月28日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁合同补充协
议》（包括其后续展期）第21.3条项下享有的对租赁标的选择购买权。
     （3）租户分布情况
     截至2024年3月末，大陆汽车厂房项目目前仅有1户租户，为租户B，所处行
业为汽车制造行业。
     （4）租赁期限
     根据租户B于2006年8月31日签署的《一期租赁合同》租赁协议约定一期租赁
期为10年，租赁到期后以5年为一个延长周期，每一个5年延长周期到期后根据双
方确认可再行延长5年；根据2012年12月28日签署的《一期补充协议》租赁协议
约定，一期及扩建生产厂房租赁日期至2022年12月31日；根据2017年3月22日签
署《二期厂房租赁合同》（实际为三期）所载租赁期限为15年，自租赁起始之日
（2018年1月1日）起至2032年12月31日，同时约定《一期租赁合同》及《一期补
充协议》的租期延期至同《二期厂房租赁合同》，即2032年6月30日；根据2020
年6月15日签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）所载租赁期限为20年，
自租赁起始之日（2022年1月1日）起至2041年12月31日，同时约定该租赁期满以
后，租户B可延长不超过10年的租期。
                      表2-29 大陆汽车厂房的租约情况
                                                                 单位：平方米、万元、年

                                           面 租 租赁日期
序 承租 租赁 可租赁面 合同计租面 积 收入占 赁
                                                 年租金 起始日
号 方 位置 积 积 占 比 期 终止日期
                                           比 限 期

          一期及扩建 19. 2013/1/ 2032/6/3
1 30,001.28 28,288.60 100 3,879.
     租户 厂房 100% 5 1 0
                                           % 4
2 三期厂房 24,581.15 36,681.64 15 2017/7/ 2032/6/3

                                          110
                                               面 租 租赁日期
序 承租 租赁 可租赁面 合同计租面 积 收入占 赁
                                                    年租金 起始日
号 方 位置 积 积 占 比 期 终止日期
                                               比 限 期

                                                                             1 0
/ 2040/6/3
3 研发中心 8,651.18 8,651.18 20
                                                                             1 0

     （5）关联方租户情况
     截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目暂无关联方租户。
     （6）租金水平
     截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目平均月租金收入合计约为352.38万
元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为55.73
元/月/平方米。相比2020-2021年，2022年-2023年末，平均租金水平增长了2.84%。
                 表2-30 2020年-2023年12月末年历史平均签约租金
                                                                          单位：元/平方米/月

      类型 2023年 2022年 2021年 2020年

研发办公及厂房 55.73 55.73 54.19 54.19
注：以上租金均为含税租金，该租户未享受突发公共卫生事件期间政策性租金减免政策。

     大陆汽车厂房项目所处地理位置优越、公共交通便利、为租户定制配套水平
高、园区及物业运营维护状况良好，达到满租水平，租金水平处于市场合理范围
内。
     （7）出租率
     大陆汽车厂房项目所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳
定，依托着优势产业集聚、位置优越和交通便利等优势，出租率长期处于较高位，
根据项目自身特点，出租率长期稳定在100%。
                     表2-31 2020年-2024年年5月历史出租率

类型 2024年5月 2024年3月 2023年 2022年 2021年

出租率 100% 100% 100% 100% 100%

     随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增
加，开发区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用房为
主，未来自持类产业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面，
区域进入稳定运营期的定制厂房出租率基本在90%-95%的水平，标准厂房出租率
基本在80%-90%之间。在公共卫生突发事件的影响之下，经济发展放缓，对于企
业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于公共卫生突发事件蓄力阶段，预计随着

                                             111
公共卫生突发事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业集聚
化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。长期来看，伴
随租户逐步优化、运营水平不断提升以及突发公共卫生事件逐渐缓解，预计未来
区域出租率将会保持较高水平。
（8）历史收缴率
          表2-32 大陆汽车厂房2020-2023年租金历史收缴率情况
                                             单位：万元、%

     年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
当期收入 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注1：统计截止日为本招募说明书出具之日。
注2：上述租金收入为含税收入。

大陆汽车厂房项目租金支付方式为转账支付，租金支付的频次为每三个月一
次。
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金最终收取实际情况，截至本
招募说明书出具之日，大陆汽车厂房项目2020年至2023年租金收缴率均为100%。
（9）不动产项目物业管理情况
1）物业管理情况
根据国资公司与承租人签订的《厂房建设与租赁协议》，承租方无需再向出
租方支付任何物业管理费用，出租人进行物业管理的物业管理费全部包含在租金
之中。
租赁标的占地范围内的大物业管理由出租方负责，大物业的管理范围包括：
租赁标的的全部建筑物、构筑物、设备设施、配套设施、停车场的保修事项；
租赁标的内部建筑物、构筑物主体结构的大修、中修；租赁标的的内供电、空调、
消防、电梯、照明、供水、污水处理、供气设备设施以及庭院、道路、基础设施
管线的大修、中修及设备更新；租赁标的内公共设备设施的维修和大修；租赁标
的内市政基础设施的大修和设备更新；协助和配合公安机关进行安全、消防等安
保工作；定期对租赁标的围栏、厂房外墙及附属建筑物外墙进行定期粉刷和保养。
租赁标的占地范围内的小物业管理由承租方负责，小物业的管理范围包括：
标的物业内建筑物、构筑物的日常运行、保养和维护；建筑物、构筑物内供
电、空调、消防、照明、供水、污水等设施及庭院道路日常运行、保养和维护；

                           112
标的物业内配套服务设施的维修、养护和管理；绿地、花木景观养护，园区内公
共卫生保洁等。
2）资本性支出
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户
具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于2017
年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行
了维修。
根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自2005年开始运
营，仅2017年-2019年、2023年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统
等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出2,557.87万元。自2005年至今折合
平均每年约134.62万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣工日期、
可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前10年取费基数为年
运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入（不
含增值税）的2.5%，预测每年的金额在116-133万元。对于未来为了满足承租人
额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，由项目公司（智造产业园）与运
营管理机构签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过评估预测期内资本性支
出金额的部分，由运营管理机构承担；运营管理机构应及时响应承租人的实际需
求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、
足额支付租金的，由运营管理机构、天津泰达科技工业园有限公司承担相应责任。
（10）其他
截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现大陆汽车厂房存在项目运营
的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在
存续期间以及清算时存在不动产项目限制转让的风险。
八、不动产项目重要现金流提供方的有关情况
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》，
在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产项目资产的单一现金流提供
方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目资产同一时期现金流总额的10%，
视为重要现金流提供方。
截至2024年3月31日，租户A和租户B在2023年提供的现金流占标的不动产项
目同一时期的现金流总额比例超过10%，因此上述两家承租人被认定为重要现金
                    113
流提供方。
                       表2-33 重要现金流提供方租赁面积及收入占比
                                                                               单位：万元、平方米、%

                                                                                   占2023年度不动
                              截至2023年末 2023年度相应运
租户名称 所在物业 出租面积占比 产项目合计收入
                               已出租面积 营收入金额
                                                                                       比例
            数字产业园7
     租户A 23,260.46 11.31% 1,942.57 15.92%
              号楼
     租户B 大陆汽车厂房 63,233.61 30.73% 3,879.40 31.79%
     （1）重要现金流提供方“租户A”
     租户A所在行业为人工智能行业，系当前全球科技行业的前沿趋势领域，经
营发展前景良好，依托中央某科研单位的信用，历史支付记录及资信记录良好，
支付能力较强，具体说明如下：
     1）租户基本情况
     租户A的实际控制人为中央某科研单位，该科研单位系中央某委员会直接领
导下的科技研究机构，发起单位为该中央科研单位与天津市滨海新区人民政府。
     租户A是具有独立法人资格的事业单位，实行现代化企业管理，已获国家高
新技术企业、科技型中小企业认定，是科技创新研发平台和成果转化平台，由我
国著名院士领衔，已有科研人员200余人。
     租户A为国家二级保密单位，具备特定领域科研生产单位二级保密资格证书，
详情如下：
                   1
证书名称 XX 科研生产单位二级保密资格证书
证书编号 TJB22045
颁发时间 2011年9月14日
有效期至 2027年9月13日
注册地址 天津开发区信环西路19号泰达服务外包产业园7号楼
注1：保密要求不公开

     因其保密单位的特殊需求，租户A整租数字产业园项目7号楼，注册地亦位于
数字产业园7号楼，报告期内租赁情况如下：
                                                                    单位：平方米、元/日/平方米、年

                                                                租 截至2024年3月末最
序 承租 租赁 租金单 物业管理费 支付方 赁 新租约日期 历史合作年
                       租赁面积
号 方 位置 价 单价 式 期 终止日 限
                                                                      起始日期
                                                                限 期
            数字产业园 23,260.4 按年结 2020/3/1 2025/3/
1 租户A 1.61 0.80 5 4.00
             7号楼 6 算 0 9

     币种说明：无特殊说明，“元”指人民币元，下同

                                                  114
2）租户经营情况
租户A开办宗旨和业务范围为开展院地协同创新、推动前沿技术研发、促进
高新成果转化和产业孵化，当前主要聚焦于人工智能和无人系统相关领域的技术
研发、系统研制、智能化升级改造及试验验证等。
2019年以来，租户A已获发明专利91项、实用新型专利6项、外观设计专利8
项、在审发明专利44项，具备较强的研发创新能力。
租户A运营经费主要来源于上级单位中央某科研院的专项拨款，运营、研发
支出具备较强的支付能力及可持续性。基于保密要求，该租户无法提供其财务及
经营数据
3）历史支付情况
租户A历史支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，报告期内的租
金支付情况如下：
                                            单位：万元

    时间 租赁收入 现金流回款
2020年度 1,580.67 -
2021年度 1,942.57 -
2022年度 1,942.57 3,711.02
2023年度 1,942.57 2,046.11
    合计 7,408.38 5,757.13
2021年末之前的租金由原始权益人直接向经开区科技局申请专项投资政策
奖励兑现来支付，自2022年起由租户A按照租赁协议支付租金。
4）租户资信情况
经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市
场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、
海关总署网站、信用中国网站、中国裁判文书网，截至查询日2024年3月31日，
在前述网站公布的信息中租户A不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定
为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
（2）重要现金流提供方“租户B”
租户B及其母公司是全球领先的汽车电子零部件行业研发商和制造商，财务
状况稳健，经营发展良好，历史租金支付及时，资信状况良好，支付能力较强，
详情如下：

                      115
    1）租户基本情况
    租户B始建于1995年，隶属于某德国上市公司，所属行业为汽车零部件及配
件制造行业，为外商独资企业，位于天津泰达经济技术开发区中心工业区，目前
员工1,800余人。
    租户B是某德国上市公司的全资子公司，也是某德国上市公司在中国大陆布
局的最重要的研发、生产基地之一。某德国上市公司是全球领先的汽车先进动力
总成技术和电气化解决方案供应商，其前身为某世界五百强企业的动力总成事业
部，拆分后于2021年9月16日在德国法兰克福交易所成功上市，2021年底被纳入
SDAX指数。某德国上市公司目前全球拥有50多个生产研发基地，全球员工3.8万
人，2022年销售总额90.7亿欧元。
    租户B是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行
提供先进的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键
部件和智能系统解决方案。租户B主要产品包括48伏电气化解决方案、混合动力
及纯电动汽车的电驱动、功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理
解决方案等。主要客户为大众、通用、东风乘用、法国PSA、小鹏等汽车整车制
造商。
    租户B系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，
2024年3月该租户与天津经开区签署投资合作协议，继续加大在经开区的新产品
布局力度，积极引入碳化硅功率模块、800伏电机定子及转子、EMR3三合一电动
轴驱动系统、高压逆变器、新一代变速箱控制器等新产品，以满足国内新势力汽
车制造企业订单需求。此次布局项目将持续投入固定资产12亿元，预计将新增引
入不少于100名高端人才，并带来每年上亿元新增销售额。
    租户B系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，
天津经济技术开发区百强企业，其行业属性与大陆汽车厂房园区规划相符，亦符
合天津经济技术开发区重点发展新一代信息技术、化工新材料、汽车制造、生物
医药的区域发展政策。
    报告期内租户B整租大陆汽车厂房，具体租赁情况如下：
                                                 单位：平方米、元/月/平方米、年

                               截至2024年3月末 租
    租赁 建筑面积 报告期内 历史续约
序 已出租 最新租约日期 赁 历史合作
    大陆汽车 /可租面 平均租金 支付方式 或新增租
号 面积 期 年限
    厂房位置 积 单价 起始 终止日 约次数
                                             限

                                 116
                                                    截至2024年3月末 租
     租赁 建筑面积 报告期内 历史续约
序 已出租 最新租约日期 赁 历史合作
    大陆汽车 /可租面 平均租金 支付方式 或新增租
号 面积 日期 期 期 年限
    厂房位置 积 单价 约次数
                                                                       限
    一期及扩 30,001.2 30,001. 2013/ 2032/6 19.
1 1
    建厂房 8 28 1/1 /30 50
                                                                                               续租2次；
              2
                  24,581.1 24,581. 2017/ 2032/6 15. 每三个月
2 三期厂房 55.16 17 扩建1次；
                     5 15 7/1 /30 00 支付一次
                                                                                               新建2次。
                             8,651.1 2020/ 2040/6 20.
3 研发中心3 8,651.18
                                8 7/1 /30 00
注：1、一期厂房即摩托罗拉IESS厂房；一期扩建厂房即大陆汽车系统（天津）有限公司厂房扩建项目；

    2、大陆汽车厂房（三期）项目；
    3、混合动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心。
    2）租户经营情况
    ①商业模式
    租户B是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行
提供先进的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键
部件和智能系统解决方案。
    租户B主要产品包括48伏电气化解决方案、混合动力及纯电动汽车的电驱动、
功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理解决方案等。主要客户为
大众、通用、东风乘用、法国PSA、小鹏等汽车整车制造商。
    ②财务状况
    通过对该租户及对天津经开区相关局室的走访了解，租户B为天津经开区单
位面积产值最高的企业之一，是天津经开区百强企业。2022年末，租户B资产规
模39.82亿元，营业收入54.09亿元，利润总额4.17亿元。结合租户B向项目公司
的租金支付流水，截至2024年3月31日，未发现租户B财务异常情况，履约能力稳
定。其母公司定期发布的上市公司财报主要经营数据如下：
                                                                                              单位：万欧元

    项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度

资产总额 758,310 760,370 740,810 806,170
负债总额 473,180 454,200 471,980 541,310
营业总收入 923,320 907,000 834,850 802,770
除税前利润 14,580 9,800 3,360 -35,130
经营活动产生的现
                                 62,900 59,210 41,890 -590
金流量净额
    3）历史租金支付情况
       发生期间 租赁收入 现金流回款
                                                       117
       发生期间 租赁收入 现金流回款
       2020年度 3,304.47 1,872.03
       2021年度 3,256.52 4,437.01
       2022年度 3,879.40 4,812.50
       2023年度 3,879.40 4,907.49
         合计 14,319.79 16,029.03
    租户B历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账款
回笼整体较为均衡，2020年度回款较少主要系四期研发中心因公共卫生事件原因
导致延迟竣工备案，非租户主观原因欠缴，2021年完成四期研发中心竣工备案手
续后租户已及时支付2020年度暂未支付的租金。
    4）租户资信情况
    经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市
场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、
海关总署网站、信用中国网站、中国裁判文书网，截至查询日2024年3月31日，
在前述网站公布的信息中租户B不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定
为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
    九、不动产项目所属行业、市场、地区概况
    （一）所属行业
    不动产项目根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》
                            （GB/T4754-2017），
其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。
    （二）行业主要法律法规政策及其对不动产项目运营的影响
    1、行业主要法律法规政策
                      表2-34 产业园法律法规政策

序
        法律法规名称 发布时间 核心内容
号
    《国务院办公厅关于暂停审
1 批各类开发区的紧急通知》 2003年7月 对于开发区过快发展进行控制。
    （国办发明电〔2003〕30号）
    《国务院办公厅关于清理整 对开发区的全面清理整顿：
    顿各类开发区加强建设用地 1、对国家级开发区未经国务院批准擅自扩建的部分，
2 2003年7月
    管理的通知》（国办发〔2003〕 予以核减，依法收回所占用的土地；
    70号） 2、对省级开发区中布局不合理、功能重复、占用土地
    《国务院关于加大工作力度 过多的进行整合；对长期得不到开发、项目资金不落实
    进一步治理整顿土地市场秩 2003年11 的予以撤销，收回占用土地；
3
    序的紧急通知》（国发明电 月 3、对省级及以下各级政府擅自批准设立的各类开发区
    〔2003〕7239号） 按照“撤销、核减、整合”的要求统一进行整改。
    《国务院办公厅关于促进国 2014年10 以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区
4
    家级经济技术开发区转型升 月 转型升级、创新发展进行探索。

                                  118
序 法律法规名称 发布时间 核心内容
号
     级创新发展的若干意见》（国
     办发〔2014〕54号）
                                   “十二五”期间，国家级开发区发展的重点任务为：营
     商务部发布的《国家级经济技 造优良投资发展环境；提高先进制造业竞争力；大力发
     术开发区和边境经济合作区 2012年10 展战略性新兴产业；壮大提升高新技术产业；推动现代
5
     “十二五”发展规划 月 服务业发展；着力构建区域创新体系；提升要素资源集
     （2011-2015年）》 聚整合能力；优化开放型经济格局；强化生态环境保护
                                         管理；全面促进区域协调发展。
                                   围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从
                                   夯实产业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强
     《国务院办公厅关于完善国
                                   化绿色集约发展、推进体制机制创新等五个方面，提出
     家级经济技术开发区考核制
6 2016年3月 具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目
     度促进创新驱动发展的指导
                                   标要求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调
     意见》国办发〔2016〕14号
                                   动国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创新驱动
                                             发展的积极性。
                                   为进一步促进国家高新区高质量发展，发挥好示范引领
                                   和辐射带动作用，继续坚持“发展高科技、实现产业化”
                                   方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为
     《关于促进国家高新技术产
                                    抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重
7 业开发区高质量发展的若干 2020年7月
                                   点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产
     意见》
                                   业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新
                                   动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成
                                      为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
                                    提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产业体
                                   系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑造产业发展
     《中共中央关于制定国民经
                                   新优势。指出应强化国家自主创新示范区、高新技术产
     济和社会发展第十四个五年 2020年10
8 业开发区、经济技术开发区等创新功能，推动战略性新
     规划和二〇三五年远景目标 月
                                   兴产业融合化、集群化、生态化发展，推动产业政策向
     的建议》
                                   普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持
                                            技术创新和结构升级。
                                   着力推进重点产业向重点园区聚集、重点园区向特色产
                                   业聚焦，建设一批小而精、有特色、有灵魂的产业主题
     《天津市产业主题园区建设
9 2021年9月 园区，打造天津经济新增长极，为实现市委、市政府“制
     实施方案（2021—2025年）》
                                   造业立市”决策部署和“十四五”末基本建成全国先进
                                          制造研发基地提供载体支撑。
                                   5月18日，第七届世界智能大会智能制造高峰论坛在国
                                   家会展中心（天津）举办。提出全力推动数字经济主题
                                   园区发展，加速数字经济企业向天河数字经济产业园聚
                                   集，打造信息服务集群、集成电路设计集群、数字环保
     天津经济技术开发区泰达数 产业集群等“一楼一特色”的产业分布，依托“平台-
10 2023年5月
     字经济产业支持政策 园区-基金”融合优势，持续推进区域产业升级发展和
                                   招商聚集，实现超算中心与天河数字经济产业园双向赋
                                   能。围绕数据要素创新中心、信创服务中心、工业设计
                                   创新中心、人工智能算力中心建设，打造经开区信创应
                                              用服务基地。
数据来源：政府公开网站

     2、行业主要法律法规政策
     2016年3月，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于完善国家级经济技术
开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。
     《指导意见》围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从夯实产
业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制机制
                                    119
创新等五个方面，提出具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目标要
求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经济技术开发区加快
转型升级、实现创新驱动发展的积极性。
一是夯实产业基础。《指导意见》从提升产业核心竞争力、创新产业投融资
方式、争取更多金融支持等方面，提出通过考核相关指标，给予相关政策支持，
促进国家级经开区参与全球产业分工和价值链重组，发展外向型产业集群，打造
一批行业领军企业，强力推进产业集聚、集群、集约发展。二是激发创新活力。
新形势下，培育创业创新成为我国提升产业竞争力和加速转型升级的必然选择。
国家级经开区必须通过打造发展新引擎，增强发展新动力，开拓发展新市场，营
造良好的创新创业生态环境。三是发挥区域带动作用。在过去30多年的发展历程
中，国家级经开区有效发挥了示范、辐射和带动作用，在今后全面建设小康社会
进程中，国家级经开区仍然要主动作为，为实施国家区域发展战略做出积极贡献。
四是强化绿色集约发展。当前，我国资源环境矛盾日益凸显，《指导意见》从提
高土地开发利用率、鼓励绿色低碳循环发展等方面对国家级经开区提出了新的更
高要求。五是推进体制机制创新。国家级经开区一直走在体制机制创新的最前沿。
随着经开区的发展壮大，其承担的社会管理责任日益重大，开发区体制机制问题
十分复杂，要真正形成集聚效应和增长动力，创新的任务仍然艰巨。
2017年1月，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意
见》（以下简称“《若干意见》”），《若干意见》是我国第一个关于各类开发
区的总体指导文件，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结
构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、
促发展中的积极带动作用。《若干意见》对在党的十八大和十八届三中、四中、
五中、六中全会新形势下做好开发区工作，明确了当前和今后一段时期开发区行
业发展的总体思路：
贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区
的统筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理
制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：
坚持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和
活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位发
展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发区集
                  120
中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。坚持
发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区发展新
路径、新经验。
2020年7月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展
的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新技术产业
开发区（以下简称“国家高新区”）经过30多年发展，已经成为我国实施创新驱
动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方
面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新发展
理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造
良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以
科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕创新链布
局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成为
创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》提出国家高新区发展的五大基本原则：坚持创新
驱动、引领发展的原则，优化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引
领高质量发展；坚持高新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高
点，构建开放创新、高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极；坚持深化改革、激
发活力的原则，完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于
促进优胜劣汰的发展环境，充分释放各类创新主体活力；坚持合理布局、示范带
动的原则，加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展；坚持突出
特色、分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制，
实行动态管理。
《高质量发展的若干意见》明确国家高新区的发展目标：到2025年，国家高
新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境
明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化
机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际
领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有
世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。到2035年，建成一大批具有全
                  121
球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和
治理能力现代化。
（三）行业发展情况和未来发展趋势
1、全国产业园行业发展情况及市场概况
20世纪80年代以来，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产
业开发区、工业园区、文化创意园区、生态园区、保税区和出口加工区借助政府
给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成为引进外资、先进技术和管理经
验的重要基地。30多年来，我国各级开发区持续吸引外资以及其先进管理经验，
在产业培育、城市建设、出口创汇、科技进步、创造就业、增加税收等方面都取
得了显著的成就，并成为中国经济极具潜力的经济增长点。各级开发区通过先行
一步的实践展示了外向型经济的带动效应，并与周边地域配套协作，为区域及国
家经济发展作出重大贡献。
二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验，在
经济发展、产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就业等
诸多方面都取得了显著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的增强。
我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，
在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、
商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新
兴行业的培育和投资。在招商引资方面，随着开发区经济的发展和运作模式逐步
成熟，各地开发区的政策制定越来越规范和透明，传统的政策优惠对投资者的吸
引力减弱，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金投向
的主要因素。其中国家级高新技术产业园区充分发挥政府和市场的两方面作用，
实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经成为我国经济发展中最具活
力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。高科技园区发展有力地促进了
我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，成
为人才等创新要素的聚合中心。
以国家级经济技术开发区为例，中华人民共和国商务部完成了2023年国家级
经济技术开发区（以下简称“国家级经开区”）综合发展水平考核评价工作，对
217家国家级经开区2021年度综合发展水平情况进行考核评价。此次考核评价结
果显示，国家级经开区坚持高水平对外开放，积极推进高质量发展，有效发挥稳
                   122
外贸稳外资的“主力军”作用，总体呈现稳中提质的良好发展态势：
一是经济增长稳中提质。2021年，国家级经开区实现地区生产总值12.8万亿
元，占国内生产总值比重为11%。截至2021年末，东部地区国家级经开区主营业
务收入30亿元以上、中西部地区国家级经开区主营业务收入15亿元以上制造业企
业共1,682家，上市企业共894家，较前一年均有显著上升。
二是开放带动作用显著。2021年，国家级经开区实现进出口总额8.9万亿元，
占全国进出口总额比重为22.8%；其中高新技术产品进出口额3万亿元，占全国高
新技术产品进出口额比重为25.4%。实际使用外资金额381.6亿美元，占全国实际
使用外资比重为22%。
三是科技创新实力增强。截至2021年末，国家级经开区拥有国家级孵化器和
众创空间573家，省级及以上研发机构1.04万家，高新技术企业5.03万家，较上
年末均有明显提升。
四是绿色发展成效明显。2021年，国家级经开区规模以上工业企业单位工业
增加值能耗、水耗和COD排放同比显著下降，工业固体废物综合利用率较上年提
高3.8个百分点。
五是协调发展扎实推进。截至2021年末，东部地区国家级经开区与中西部地
区国家级经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境合作
区数量比上年增加91个。
下一步，商务部将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，引导国家级经开
区完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快创新提升，继续发挥开放平台和产业
集聚区优势，推进高水平对外开放，建设现代化产业体系，加快发展方式绿色转
型，促进区域协调发展，服务加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。
2、全国产业园行业特点
产业园区行业是指由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配
套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特
点：
（1）提供增值服务，回报长期稳定
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展
的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定
                    123
的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳
定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈
上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
（2）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此，
产业园区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。在向高新技术转
型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面
的调控进行引导与支持。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合地方
政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。
（3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区的主导产业形成一定规模后，就会产生集聚效应，形成具有一定地
域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产
业区。集聚效应的产生，可以扩大市场规模，促进企业间的交流与学习，促进基
础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的
粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。产业园区就是规模经济的一
个典型。
在产业集群形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射
效应带动周边生产、生活配套产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、三产
业具有巨大的带动作用。
（4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多
元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发
销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投
资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐
形成。
（5）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在招商引资的初始过程
时，已有部分园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，有些
园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段，
园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等
                 124
服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。
（6）增值服务和创新业务带来更大盈利空间
各园区的政策优惠正在趋同，吸引企业入驻需要依靠增值服务和创新服务，
如园区产业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服务
功能，增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实
现园区价值的最大化。因此，增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力，
实现差异化经营的必由之路。
（7）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已
投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实
现产业园区公司的战略转型。
3、天津市产业园行业发展现状
天津市产业园项目载体共包括两大类，分别为企业自购土地自建用房及租赁
自持运营产业园区项目，即自持运营的产业园项目。截至2023年6月末，天津市
自持运营的产业园项目总存量达1,229.8万平方米，其中39%分布于滨海新区，27%
分布于武清区（详见下表）。
       表2-35 天津主要产业园项目存量分布（截至2023年6月末）

     产业区 存量（万平方米） 占比
     北辰区 135.3 11%
     东丽区 44.8 4%
     津南区 93.3 8%
     武清区 325.9 27%
     西青区 148.3 12%
     滨海新区 482.2 39%
      合计 1,229.80 100%
资料来源：戴德梁行

                        125
        图2-7 天津市主要产业园项目存量比例（截至2023年6月末）

4、行业未来发展趋势

               表2-36 产业园行业未来发展趋势

发展方向 具体内容
        近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向
        更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制
        造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重
园区的战略转
        软环境转变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋
型和升级
        势：在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，
        一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕
                      发出蓬勃的经济活力。
        在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。
        园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。“瘦身”主要体现在产
        业门类上，就像很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产
园区产业的“瘦
        业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优
身”和“增高”
        化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。“增高”主要体
        现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差
                          异。
        随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动
产业园区走向 在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向
综合城区 融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，
               逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
        近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群
        体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团1994年介入苏州工业园开发，至
园区开发（产业 今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开
地产）商的崛起 发商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安
        数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开
              发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。
        从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境
        主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝
        码。产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运
产业招商的精
        营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关
细化运作
        键在于两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式
        招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流
                程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。

                        126
发展方向 具体内容

        创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作
        需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，
园区的品牌化
        其实从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企
和“连锁经营”
        业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、
                        做出特色。
        为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多
产业资本战略 的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式
推动园区战略 投资园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里
                  资本运作成为园区开发的撬动杠杆。
        很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院
从招商引资到 所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力
招商引“智” 资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量
                人才的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。
        随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，
        从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备
公共服务平台
        受关注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设
成为竞争利器
        方面做了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成
                        商的定位。
        近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融
园区政策措施 综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创
的创新空间 新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管
                  理、排污权交易、保税物流园区等等。
数据来源：前瞻产业研究院研究报告

中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理
念，进一步加快园区转型升级，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和政
策体系，进一步增强园区功能优势；坚持改革创新，强化精简高效的管理特色；
坚持规划引领，完善空间布局和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应；
坚持发展导向，构建长效机制，开创中国产业园区行业持续健康发展的新局面。
（四）行业运营模式
产业园区区别于普通住宅房地产，一般采用对工业用地的开发和工业房产项
目的投资建设，建设完成后主要以出租、项目经营、提供产业服务等方式获得长
期稳定回报的经营模式。
（五）不动产项目所在地区宏观经济概况
1、京津冀地区宏观经济和区域发展战略概况
京津冀指北京（简称京）、天津（简称津）、河北（简称冀）地区，一般用
以指京津冀一体化（战略）、京津冀城市群、京津冀都市圈。土地面积21.8万平
方公里，常驻人口约为1.1亿人，其中外来人口为1,750万。是全国主要的高新技
术和重工业基地，也是中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心
所在地。京津冀城市群是中国的政治、文化中心，也是中国北方经济的重要核心

                       127
区。
2022年，京津冀地区生产总值合计10万亿元，按现价计算，是2013年的1.8
倍。其中北京、河北跨越4万亿元量级，均为4.2万亿元，分别是2013年的2.0倍
和1.7倍；天津1.6万亿元，是2013年的1.6倍。2014年以来，京津冀三地紧密围
绕《京津冀协同发展规划纲要》和各阶段重点任务推动工作，积极应对复杂多变
的内外部环境与突发公共卫生事件影响，着力稳增长、优结构、惠民生。
据北京市统计局数据，京津冀地区“三二一”产业格局持续稳固。三次产业
构成由2013年的6.2:35.7:58.1变化为2022年的4.8:29.6:65.6，第三产业比重提
高7.5个百分点。其中，北京三产占比保持在8成以上，天津占比超6成，河北提
升最快。京津冀地区就业规模也实现扩大，城镇新增就业9年累计1,442万人，三
地分别新增288.1万、405.5万和748.4万人；就业结构不断优化，2021年，北京
法人单位从业人员中，第三产业比重为84.4%，较2013年提高6.2个百分点；天津
和河北第三产业就业人员占比为60.5%和46.6%，较2013年提高10.9个和15.1个百
分点。此外，2022年，京津冀三地全体居民人均可支配收入分别为77,415元、
48,976元和30,867元，与2013年相比，年均名义增长分别为7.4%、7.1%和8.2%。
京津冀三地持续加大创新投入，高端产业引领发展，新业态新模式展现活力，创
新主体发展壮大。
“十四五”规划纲要对京津冀进行了重新定位，确定“以京津冀、长三角、
粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高
质量发展的第一梯队”，显然，京津冀的目标是成为中国城市群的第一梯队，比
肩长三角、粤港澳大湾区。
京津冀地区处于东北亚经济圈的中心地带和连接欧亚大陆桥的战略要地，地
理位置重要，资源要素集中，产业基础雄厚，市场腹地广阔，在历史文脉、资源
禀赋、产业结构、发展基础等方面互补性强、合作开发潜力巨大。
加快京津冀地区的快速发展，有利于实现我国新丝绸之路战略下对东北亚、
中亚以及欧洲等地区的全方位开放，进而带动我国周边发展中国家的经济增长，
扩大中国经济的影响范围。
2、天津市宏观经济概况
天津市，我国四大直辖市之一，为全国先进制造研发基地、北方国际航运核
心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。
                          128
天津市2022年经济总体形势转好，经济转型出现长期稳定向好趋势，发展的
韧性更强、结构更优、质量更好、活力更足。2022年6月天津市党代会明确了未
来奋斗目标和总体要求，在京津冀协同发展、“一带一路”建设、构建新发展格
局等重大战略机遇交汇叠加背景下，强化“一基地三区”功能定位和制造业立市
战略，形成“津城”和“滨城”双城发展格局。
2022年全市地区生产总值16311.34亿元，按不变价格计算，比上年增长1.0%。
其中，第一产业增加值273.15亿元，比上年增长2.9%；第二产业增加值6,038.93
亿元，下降0.5%；第三产业增加值9,999.26亿元，增长1.7%。三次产业结构为
1.7:37.0:61.3。全市人均地区生产总值119,235元，比上年增长1.8%。
天津在全国发展大局中地位重要，京津冀协同发展、“一带一路”建设和构
建新发展格局等重大战略机遇交汇叠加，得天独厚的区位优势、联通内外的港口
优势、基础雄厚的产业优势、人才富集的科教优势、改革开放的先行优势、底蕴
深厚的文化优势，正加快转化为高质量发展的强大动能。这些都是天津实现更高
质量发展的信心所在、底气所在、动力所在。综合判断，天津仍然处于大有可为
的战略机遇期、优势叠加的历史窗口期，处于转型升级的决战决胜期、构建新发
展格局的争先进位期。
3、天津经济技术开发区宏观经济概况
（1）天津经开区状况概述
天 津 经 济 技 术 开 发 区 （ TEDA- Tianjin Economic-Technological
Development Area），其英文名称缩写是“TEDA”，音译为“泰达”，创立于1984
年12月6日，位于天津市区以东40千米，为天津市的重要组成部分，国家综合配
套改革试验区的一部分，是中国首批国家级经济技术开发区之一。在全国54个国
家级开发区、工业园区投资环境评价中，天津开发区曾经连续16年位居第一。2023
年1月，天津经济技术开发区荣获2022年国家级经济技术开发区综合发展水平考
核评价排名第3。2020年4月，天津经济技术开发区入选国家数字服务出口基地。
2022年，天津经开区规上工业产值完成5,255.6亿元、营利性服务业收入620
亿元，整体呈现逐季向好态势。特别是化工新材料产业产值增长26.3%，规模突
破千亿元大关。固定资产投资保持增长，制造业投资增长7.4%，在建和新开工项
目342个，达产后预计新增产值超600亿元。全年社会消费品零售额增长1.6%，区
域消费加快回暖。
                            129
2022年经开区产业结构持续优化，产业投资占比76.4%，提高1.5个百分点；
战略性新兴产业增加值占比43.6%，提高1.3个百分点，转型升级效果明显。2022
年天津经开区全年实际利用外资增长22.5%，实际利用内资增长40%。新引进落地
项目1,717个，其中百亿级项目1个，30亿级以上项目3个。服务京津冀协同成果
丰硕，落地京冀项目300个，投资额近1,000亿元，央企项目55个，投资额490亿
元。
（2）政策优势
2022年8月22日，天津市滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建
设若干政策措施的工作方案》，加快建设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美
丽滨海新城，支持滨海新区在各领域开展先行先试，充分激发创新创业活力，举
全市之力支持美丽“滨城”发展。
1）人才引进政策
2022年8月22日，滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建设若干
政策措施的工作方案》，为增强滨海新区人口导入能力，制定一揽子落户政策，
鼓励高校毕业生和在校生、新区产业工人、京津冀协同重点企事业单位员工、在
“滨城”生活的准市民及为“滨城”贡献者在“滨城”落户。产业（人才）联盟
成员单位申办就业见习基地可不受经营年限、职工人数、经营场地等条件限制。
简化博士后科研工作分站的设立审批，实施人社部备案制。在新区设立博士后科
研工作站的，给予10万元经费支持。允许具备条件的联盟内龙头、骨干企业，自
主制定评价标准，自主组建评价机构，自主开展职称评审。世界技能大赛、市级
及以上技能竞赛获奖选手，争取直接申报国务院特殊津贴专家、全国技术能手、
天津市海河工匠、天津市技术能手等荣誉；争取参与市级及以上重大人才工程项
目；争取直接申报天津市劳动模范、五一劳动奖章等评选表彰；争取直接认定为
相应水平的技能等级；争取根据个人和企业的需求，破格认定为相应层级职称。
2）重大项目支持政策
争取对于纳入天津市重点建设、重点储备项目范围，项目总投资超50亿元的
市级重点产业项目，属于市级大企业范围的，报请市政府同意，由属地税务部门
进行税收征管，在激励机制以外按照3:7比例由市与区分成，分成范围扩大到地
方全量税收，分成税收不计入现有高质量发展专项资金额度，或由市财政按照新
区前期投入的更高比例给予专项资金补助。
                    130
争取将海域使用金地方留成部分（70%）返还新区。其中，海域使用金50%
部分，研究调整海域使用金入库级次，将该部分收入直接缴入新区国库；在调整
级次前，市财政通过转移支付将海域使用金50%部分拨付新区；海域使用金20%
部分，纳入市规划和自然资源局部门预算，由新区向市规划和自然资源局提出项
目资金申请，用于新区海洋海域方面支出。2020年以来，应拨未拨新区的海域使
用金50%部分，力争纳入以后年度预算统筹考虑，由市财政通过结算方式补助新
区。
3）基本服务保障政策
争取符合条件的蓝白领公寓纳入中央财政支持保障性租赁住房资金奖补范
围。积极争取购房金融支持，鼓励新区金融机构加大个人住房按揭贷款投放，对
合理购房贷款给予贷款利率优惠。为来新区投资重大项目的企事业单位及科研院
所，量身制定相应支持政策。支持采取订单式限价商品房的模式实施开发建设，
定向对单位职工进行销售，同时鼓励企业或单位采取团购的方式购置新区存量商
品住房。对新区引进认定的领军人才、重点人才、青年人才、高技能人才等各种
人才，在租房、购房时给予相应的支持。拓展升级滨城人才服务证事项，提供精
准高效的购房租房等住房保障服务，协调新区优质商品住宅和租赁房源给予特别
优惠，购置新区特定房源可享受团购价格。
4）基础设施、公共服务建设政策
推进医疗体制机制改革，推动优质资源布局新区，争取将天津市妇产医院优
质资源迁入新区，支持肿瘤医院建设国际级质子中心。争取市名校核心优质教育
资源引进新区。以塘沽一中以及市教委直属校滨海学校等优质名校为主体，组建
一批教育集团，放大辐射效应。在学校级格、领导职数、管理人员和教师编制及
专项资金方面予以倾斜，积极争取1-2所市教委直属学校布局“滨城”，支持和
平保育院在新区建设分园。支持天津铁道职业技术学院等一批职业院校迁入新区
或新建校区，建设全市职业教育高地。
（3）规划优势
根据《天津经济技术开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三
五年远景目标纲要》，天津经济技术开发区将建设成为产城融合发展标杆区，牢
固确立全国经开区第一方阵地位，为重夺首位迈出决定性的一步。
坚持“以产兴城、以城聚人、以人促产”的发展思路，按照“产城融合、聚
                    131
集优势、功能协同、错位相融”的布局理念，聚焦以滨海--中关村科技园、经开
区东区、中心商务。片区为“一核”的城市主轴，打造天津汽车城、南港工业区、
生物医药产业集聚区、新能源新材料产业基地、新一代信息技术产业基地“五区”
引领，特色园区“多点支撑”的城市空间发展新格局，为建设美丽“滨城”核心
区搭建合理的空间载体。本项目位于城市主轴开发区东区，东区发展坚持以城市
更新为抓手，推动工业区转型升级和“二次开发”，实现减量增长，加快新一代
信息技术、智能制造、医药健康等新兴产业聚集，大园区下构建专业小园区，配
套居住、商业等“产业邻里”，打造产城融合示范区。
十、不动产项目所在区域竞争情况
（一）所在区域宏观经济历史和趋势情况
不动产项目所在地区宏观经济概况详见本节“九、不动产项目所属行业、市
场、地区概况”之“（六）不动产项目所在地区宏观经济概况”。
（二）区域内现有在运营和未来3年已规划可比竞品分析
本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前基
础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板块。
区域内聚集大量如一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企业自建
用房，此外还汇聚了如以天津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园项目，为
板块内提供了丰富多元的标准厂房、定制化厂房、研发办公等产品。目前面向市
场招租的项目主要有泰达智能无人装备产业园、数字产业园、泰达生物医药产业
园、天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织
产业标准厂房等等。
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子
信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、
设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、
新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、
电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主
要以大中型和中小型企业为主。
经过戴德梁行的市场调查与研究，根据与本项目在客群定位、楼宇品质、区
位条件等方面的相似程度，戴德梁行选取本项目邻近的范围内选定了3个较有代
表性的产业园项目作为竞争性物业对比分析的对象：天大科技园、融健大厦、泰
                    132
达高科技园。
可比实例详情概述如下:
                          表2-37 可比实例
项目名称 天大科技园 融健大厦 泰达高科技园
位置 开发区第四大街80号 开发区黄海路111号 开发区睦宁路45号
建筑面积 107,621.24平方米 12,638.81平方米 64,254.37平方米
建筑类型 研发办公楼、厂房 研发办公楼、厂房 厂房
层高 5米 4.5-6米 5.4-6米
占地面积 127,768.7平方米 11,696.6平方米 106,100.6平方米
入驻率 94% 70% 82%

租金 租金32-64元/月/平方米 租金45-48元/月/平方米 租金22-27元/月/平方米

开发商 天大科技园有限公司 泰达 天津泰港实业有限公司

建成时间 2000年 2006年 一期1999年，二期2002年

       公路：泰达大街、南海路等 公路：泰达大街、黄海路等 公路：第五大街、南海路等

       地铁：津滨轻轨9号线泰达 地铁：津滨轻轨9号线泰达 地铁：津滨轻轨9号线泰达
周边交通 站、市民广场站 站、市民广场站 站、市民广场站

       公交线路：459路、507路、 公交线路：508路、517路、 公交线路：104路、507路、
        508路、515路、880路等 519路、651路、820路等 518路、524路、605路等

        楼宇入驻租户涉及生物医
       药、金融、化工材料、专业
       服务、物流、电子信息技术 楼宇入驻租户涉及电子器
       等行业。知名企业如天津三 材、汽车及智能装备制造等
                           楼宇入驻租户涉及医药、科
       箭生物技术股份有限公司、 行业。知名企业深之蓝海洋
                           技等行业。知名企业如天津
       易泰达科技有限公司、天津 科技股份有限公司、域适都
                           凯诺医药科技发展有限公
租户 天大凯泰化工科技有限公 智能装备（天津）有限公司、
                           司、天津杰柯逊生物技术开
       司、天津泰达生物医学工程 天津滨海鼎拓激光科技有限
                           发有限公司、天津世佳中药
       股份有限公司、恩智浦强芯 公司、天津众通汽车配件有
                             科技有限公司等
       （天津）集成电路设计有限 限公司、天津龙之蓝科技合
       公司、恩智浦半导体（天津） 伙企业（有限合伙）、等
       有限公司天津华永无线科技
           有限公司等

       办公公共部分精装修；厂房 办公公共部分精装修；厂房
装修 毛坯
            毛坯 毛坯

       金融机构：工商银行、邮政 金融机构：交通银行、工商 金融机构：工商银行、农业
       储蓄银行、农业银行、招商 银行、华夏银行、广发银行 银行、交通银行、邮政储蓄
           银行等 等 银行等
周边配套
          商业设施：金元宝滨海国际购物中心、鸿泰千百汇商业广场、永旺购物中心等

                教育机构：南开大学泰达学院、天津科技大学（滨海校区）等

         医疗资源：泰达国际心血管病医院、天津华泰医院、奥华医院、天津市泰达医院等

根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，目标不动产项目资产的

                               133
竞争优势与劣势如下：
1、不动产项目资产具备的优势
区域产业优势：本项目所处的开发区产业氛围浓厚，着力聚集高端服务业和
科技创新资源，主要涉及行业有汽车制造、高端装备制造、健康医药及现代服务
业等，是滨海新区目前基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经
济规模最大的产业板块。
专项政策优势：结合经开区招商局制定的各项促进数字经济高质量发展的措
施，加快建设国家数字经济产业高地、打造具有国际竞争力的数字产业集群，经
开区科技局出台《关于促进数字经济高质量发展若干措施》，全力推进产业吸引、
人才吸引发展目标。全力配合超算中心改革工作，推动经开区数字经济发展和支
持天河数科公司发展，配合集团与天河数科公司紧密合作，积极派员参加算力、
数字产业相关的招商培训，出台天河数字产业园载体拎包入住支持政策。借力国
家级孵化器的优势，形成良好的产业培育生态。
产业聚集优势：天津经开区作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，
在国家超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有
限公司等重点科技创新平台的支撑下，在集成电路、移动互联网、智能制造等数
字产业细分领域聚集了一批重点科技创新企业，基于大数据的商业模式创新公司
纷纷落户，除了上述企业外，还有中软卓越、川崎机器人、唯捷创芯等创新型企
业入驻，产业集聚效应显现。
品牌形象：园区开发商泰达科工园和泰达产发是经开区城市和园区运营服务
商，深耕园区开发和运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，实现经济、
社会、生态环境的全面可持续发展。
资源优势：本项目为泰达产发体系下园区，可共享200万平方米载体面积及
千余家入园企业的丰富资源，可在产业合作领域提供各类资源对接。
先发优势：本项目园区竣工、开始运营时间较早，如今运营早已成熟，出租
率以及租金相比于附近同类物业较高。
产品优势：数字产业园1-8号楼规划建设伊始，建筑结构即采用机房加研发
楼模式，充分满足机房的荷载和层高要求。经过充分企业需求调研，数据中心面
积占园区规划建筑面积的10%-20%。特别是园区的电力能源供应系220KV双电源，
环网供电。电力规划负荷密度为50,000kw/平方公里至100,000kw/平方公里，已
                      134
建成一座110KV专用变电站，预留一座35KV变电站站址。数字产业园周边载体以
东区研发型楼宇为主，虽具备一定的价格优势，但园区规模较小，且缺乏产业引
导政策支持，无法形成产业聚集规模，难以与数字产业园形成同业竞争态势。
2、目标不动产项目资产所面临的挑战
数字产业园2009年开始投入运营，在楼宇维修保养、物业管理、提升物业品
质等方面需要投入一定成本。大陆汽车厂房整租给一个租户，抵抗风险能力相对
较弱。
3、目标不动产项目资产所面临的机遇
随着开发区区域产业规划利好，产业园区发展日渐成熟，产业聚集效应不断
增强，本项目会吸引更多相关产业链的企业入驻。
4、目标不动产项目资产所面临的威胁
滨海新区内未来会有同类型产业园产品投入运营，而且楼宇品质、物业管理
等方面均有所提升，更加契合企业不断升级的需求，会对本项目造成客户分流。
（三）区域核心客群特征和需求情况
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子
信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、
设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、
新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、
电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主
要以大中型和中小型企业为主。
（四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响
随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增
加，开发区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用房为
主，未来自持类产业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面，
区域进入稳定运营期的定制厂房出租率基本在90%-95%的水平，标准厂房出租率
基本在80%-90%之间。在公共卫生突发事件的影响之下，经济发展放缓，对于企
业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于公共卫生突发事件蓄力阶段，预计随着
公共卫生突发事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业集聚
化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。长期来看，伴
随租户逐步优化、运营水平不断提升以及突发公共卫生事件逐渐缓解，预计未来
                   135
区域出租率将会保持较高水平。

           第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析
      投资有风险，本章节为不动产项目经营业绩概况及重要财务状况分析，投资人
在投资本基金之前，请仔细阅读本基金“不动产项目财务报告及审计报告全文”。
      一、不动产项目备考财务报表情况
      根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的项目公司备考财务报表及
审计报告，报告期内不动产项目主要财务指标如下表所示：
            表2-38 项目公司（数字产业园）近四年及一期主要财务指标

             2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
      项目
            /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17%
净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%
                         4
净资产收益率 6.26% 5.77% 5.99% 7.44% -
注：

      （1）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
      （2）流动比率=流动资产/流动负债；
      （3）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
      （4）净利率=净利润/营业收入；
      （5）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。
            表2-39 项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标
             2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
      项目
            /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48%
净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%
                         5
净资产收益率 0.92% 2.03% 2.56% 3.49% -
注：

      （1）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
      （2）流动比率=流动资产/流动负债；
      （3）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；

4
      为保持数据可比性，此处为年化净资产收益率。
5
      为保持数据可比性，此处为年化净资产收益。

                                         136
（4）净利率=净利润/营业收入；
（5）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。
投资者应阅读不动产项目备考财务报告和审计报告全文，详见本招募说明书
“附件二、不动产项目财务报告及审计报告”。
（一）不动产项目主要财务情况
根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）针对项目公司（数字产业园）出
具的编号为“中兴华专字（2024）第010291号”的《天津泰达数字产业园有限公
司所持有的数字产业园经营业务2020年1月1日至2023年12月31期间备考财务报
表及相关附注》、“中兴华专字（2024）第011050号”的《天津泰达数字产业园
有限公司所持有的数字产业园经营业务2021年1月1日至2024年3月31期间备考财
务报表及相关附注》，以及针对项目公司（智造产业园）出具的编号为“中兴华
专字（2024）第010290号”的《天津泰达智造产业园有限公司所持有的大陆汽车
厂房经营业务2020年1月1日至2023年12月31期间备考财务报表及相关附注》、
                                        “中
兴华专字（2024）第011051号”的《天津泰达智造产业园有限公司所持有的大陆
汽车厂房经营业务2021年1月1日至2024年3月31期间备考财务报表及相关附注》，
项目公司的备考财务报表如下附：
1、项目公司（数字产业园）
（1）资产负债表
         表2-40 项目公司（数字产业园）备考合并资产负债表
                                                                       单位：万元

         2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
项目
             日 日 日 日 日
流动资产：

货币资金 1,035.27 406.18 - - -
交易性金融资
                                 - - - -
产
以公允价值计
量且其变动计
                                 - - - -
入当期损益的
金融资产
衍生金融资产 - - - -

应收票据 - - - -

应收账款 5,647.51 4,663.20 5,118.65 9,385.23 7,007.01

应收款项融资 - - - -

预付款项 - - - -

                                     137
          2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
     项目
              日 日 日 日 日
其他应收款 0.06 0.88 0.09 0.12

存货 - - - -

合同资产 - - - -

持有待售资产 - - - -
一年内到期的
                                  - - - -
非流动资产
其他流动资产 - - - -

流动资产合计 6,682.78 5,069.43 5,119.53 9,385.32 7,007.13

非流动资产： -

债权投资 - - - -
可供出售金融
                                  - - - -
资产
其他债权投资 - - - -
持有至到期投
                                  - - - -
资
长期应收款 - - - -

长期股权投资 - - - -
其他权益工具
                                  - - - -
投资
其他非流动金
                                  - - - -
融资产
投资性房地产 49,386.37 49,277.53 50,455.48 51,633.43 52,811.38

固定资产 132.68 166.24 300.49 432.22 563.95

在建工程 1,031.51 377.01 - -
生产性生物资
                                  - - - -
产
油气资产 - - - -

使用权资产 - - - -

无形资产 - - - -

开发支出 - - - -

商誉 - - - -

长期待摊费用 1,355.74 90.19 243.89 421.90 585.49
递延所得税资
                                  - - - -
产
其他非流动资
                                  - - - -
产
非流动资产合
            50,874.79 50,565.46 51,376.87 52,487.55 53,960.82
计
资产总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96

流动负债： -

短期借款 - - - -
交易性金融负
                                  - - - -
债
                                      138
          2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
项目
              日 日 日 日 日
以公允价值计
量且其变动计
                                  - - - -
入当期损益的
金融负债
衍生金融负债 - - - -

应付票据 - - - -

应付账款 2,734.57 2,198.93 2,686.41 13,355.45 13,786.44

预收款项 131.60 175.88 112.86 257.66 90.40

合同负债 56.61 78.67 55.91 121.32 28.91

应付职工薪酬 - - - -

应交税费 324.90 14.47 - - -

其他应付款 1,115.31 1,170.89 1,099.54 1,056.58 982.64

其中：应付利息 - - - -
应付股利 - - - -
持有待售负债 - - - -
一年内到期的
                                  - - - -
非流动负债
其他流动负债 - - - -

流动负债合计 4,362.98 3,638.84 3,954.72 14,791.01 14,888.38

非流动负债：

长期借款 - - - -

应付债券 - - - -

租赁负债 - - - -

长期应付款 1,196.00 1,196.00 503.00 - -
长期应付职工 -
                                                    - - -
薪酬
预计负债 - - - -

递延收益 1,520.39 1,548.26 1,700.26 1,867.93 670.56
递延所得税负 -
                                                    - - -
债
其他非流动负 -
                                                    - - -
债
非流动负债合
             2,716.39 2,744.26 2,203.26 1,867.93 670.56
计
负债合计 7,079.37 6,383.11 6,157.98 16,658.94 15,558.94

所有者权益：
净资产合计 50,478.20 49,251.79 50,338.41 45,213.93 45,409.02
负债和所有者
            57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96
权益总计
2020-2024年3月末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为60,967.96万
                                      139
元、61,872.87万元、56,496.39万元、55,634.89万元及57,557.57万元；负债总
额分别为15,558.94万元、16,658.94万元、6,157.98万元、6,383.11万元和
7,079.37 万 元 ； 所 有 者 权 益 总 额 分 别 为 45,409.02 万 元 、 45,213.93 万 元 、
50,338.41万元、49,251.79万元和50,478.20万元。
（2）利润表
               表2-41 项目公司（数字产业园）备考合并利润表
                                                                      单位：万元

     项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
一、营业收入 2,217.40 8,324.35 7,948.03 7,853.43 5,672.74
减：营业成本 890.88 3,606.43 3,254.70 3,420.68 3,166.82
税金及附加 197.36 754.88 711.39 710.60 620.13
销售费用 12.36 3.85 4.22 163.15
管理费用 79.40 227.09 194.46 145.09 356.01
研发费用 - - - -
财务费用 -2.17 -1.06 - - -
其中：利息费用 - - - -
利息收入 2.18 1.11 - - -
加：其他收益 27.88 152.00 167.67 1,065.14 227.38
投资收益 - - - -
其中：对联营企业
和合营企业的投资 - - - -
收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认 - - - -
收益
净敞口套期收益 - - - -
公允价值变动收益 - - - -
信用减值损失 -18.96 -54.89 -44.39 -103.14 -
资产减值损失 - - - -162.85
资产处置收益 - - - -
二、营业利润 1,060.86 3,821.77 3,906.90 4,534.84 1,431.16
加：营业外收入 30.16 - 12.75 15.13
减：营业外支出 - 75.29 16.85 3.88
三、利润总额 1,060.86 3,851.93 3,831.61 4,530.75 1,442.42
减：所得税费用 280.01 976.71 969.00 1,158.47 401.32
四、净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
（一）持续经营净
                    780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
利润
（二）终止经营净
                                      - - - -
利润
五、其他综合收益
                                      - - - -
的税后净额

                                      140
      项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
（一）不能重分类
进损益的其他综合 - - - -
收益
（二）将重分类进
损益的其他综合收 - - - -
益
六、综合收益总额 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10

     2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万元、
7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元；利润总额分别为
1,442.42万元、4,530.75万元、3,831.61万元、3,851.93万元和1,060.86万元；
净利润分别为1,041.10万元、3,372.27万元、2,862.61万元、2,875.23万元和
780.85万元。
     （3）现金流量表
     因项目公司（数字产业园）为2022年5月5日新设立，历史无模拟备考现金流
量表。
     2、项目公司（智造产业园）
     （1）资产负债表
            表2-42 项目公司（智造产业园）备考合并资产负债表
                                                                                  单位：万元

            2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
     项目
                日 日 日 日 日
流动资产：

货币资金 5.35 1,250.31 - - -
交易性金融资
                                    - - - -
产
以公允价值计
量且其变动计
                                    - - - -
入当期损益的
金融资产
衍生金融资产 - - - -

应收票据 - - - -

应收账款 1,004.28 843.03 1,488.03 2,042.78 2,885.81

应收款项融资 - - - -

预付款项 - - - -

其他应收款 - - - -

存货 - - - -

合同资产 - - - -

                                        141
          2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
     项目
              日 日 日 日 日
持有待售资产 - - - -
一年内到期的
                                  - - - -
非流动资产
其他流动资产 - - - -

流动资产合计 1,009.63 2,093.34 1,488.03 2,042.78 2,885.81

非流动资产：

债权投资 - - - -
可供出售金融
                                  - - - -
资产
其他债权投资 - - - -
持有至到期投
                                  - - - -
资
长期应收款 - - - -

长期股权投资 - - - -
其他权益工具
                                  - - - -
投资
其他非流动金
                                  - - - -
融资产
投资性房地产 39,352.15 39,684.22 39,743.68 40,384.03 32,564.32

固定资产 - - - -

在建工程 - - - 3,769.90
生产性生物资
                                  - - - -
产
油气资产 - - - -

使用权资产 - - - -

无形资产 - - - -

开发支出 - - - -

商誉 - - - -

长期待摊费用 699.08 961.24 1,334.42 2,030.64 -
递延所得税资
                                  - - - -
产
其他非流动资
                                  - - - -
产
非流动资产合
            40,051.24 40,645.47 41,078.10 42,414.67 36,334.22
计
资产总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03

流动负债：

短期借款 - - - -
交易性金融负
                                  - - - -
债

                                      142
          2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31
项目
              日 日 日 日 日
以公允价值计
量且其变动计
                                  - - - -
入当期损益的
金融负债
衍生金融负债 - - - -

应付票据 - - - -
应付账款 1,809.61 2,361.02 5,704.03 7,087.90 3,637.81
预收款项 - - - -
合同负债 - - - -

应付职工薪酬 - - - -

应交税费 257.02 1,245.82 - - -

其他应付款 414.82 245.09 245.09 245.09 245.09

持有待售负债 - - - -
一年内到期的
               571.63 571.63 571.63 393.64 -
非流动负债
其他流动负债 - - - -

流动负债合计 3,053.07 4,423.55 6,520.74 7,726.63 3,882.90

非流动负债：

长期借款 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -

应付债券 - - - -

租赁负债 - - - -

长期应付款 - - - -
长期应付职工
                                  - - - -
薪酬
预计负债 - - - -

递延收益 - - - -
递延所得税负
                                  - - - -
债
其他非流动负
                                  - - - -
债
非流动负债合
             3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -
计
负债合计 6,768.65 8,424.94 11,093.75 10,657.91 3,882.90

所有者权益：

净资产合计 34,292.22 34,313.86 31,472.37 33,799.54 35,337.14
负债和所有者
            41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03
权益总计
2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为39,220.03万
元、44,457.45万元、42,566.13万元、42,738.80万元和41,060.86万元；负债总

                                      143
额分别为3,882.90万元、10,657.91万元、11,093.75万元、8,424.94万元和
6,768.65 万 元 ； 所 有 者 权 益 总 额 分 别 为 35,337.14 万 元 、 33,799.54 万 元 、
31,472.37万元、34,313.86万元和34,292.22万元。
（2）利润表
               表2-43 项目公司（智造产业园）备考合并利润表
                                                                         单位：万元

    项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度

一、营业收入 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47

减：营业成本 631.45 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36

税金及附加 141.61 567.86 552.45 480.49 470.41

销售费用 - - - -

管理费用 29.10 97.56 76.96 75.26 60.45

研发费用 - - - -

财务费用 51.48 233.97 207.44 58.25 -

其中：利息费用 52.39 234.28 207.44 58.25 -

利息收入 0.92 0.31 - - -

加：其他收益 - - - -
以摊余成本计量的
金融资产终止确认 - - - -
收益
净敞口套期收益
（损失以“－”号 - - - -
填列）
公允价值变动收益
（损失以“－”号 - - - -
填列）
信用减值损失（损
                   -8.49 33.95 29.20 44.37 -
失以“－”号填列）
资产减值损失（损
                                    - - - -108.88
失以“－”号填列）
资产处置收益（损
                                    - - - -
失以“－”号填列）
二、营业利润（亏
                  107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
损以“－”号填列）
加：营业外收入 - - - -

减：营业外支出 - - - -

三、利润总额（亏
损总额以“－”号 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
填列）
减：所得税费用 29.06 211.77 268.87 387.59 441.31

四、净利润（净亏 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06

                                        144
项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
损以“－”号填列）

（一）持续经营净
利润（净亏损以 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
“－”号填列）
（二）终止经营净
利润（净亏损以 - - - -
“－”号填列）
五、其他综合收益
                                  - - - -
的税后净额
六、综合收益总额 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06

2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、
3,256.52万元、3,879.40万元、3,879.40万元及969.85万元；利润总额分别为
1,656.37万元、1,594.72万元、1,104.69万元、881.04万元和107.73万元；净利
润分别为1,215.06万元、1,207.13万元、835.81万元、669.26万元和78.68万元。
（3）现金流量表
因项目公司（智造产业园）为2022年5月5日新设立，历史无模拟备考现金流
量表。
3、不动产项目与原始权益人集团其他主体之间的交易情况
详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第三节 关联交易与利益冲突”
之“五、不动产项目关联交易情况”内容。
（二）审计报告及审计意见
无。
（三）备考财务报表的编制基础
为基金管理人提交博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金发行
设立申报材料之目的，基金管理人聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）编
制了不动产项目备考财务报表。
（1） 备考财务报表仅供反映项目公司（数字产业园）和项目公司（智造
产业园）于备考财务报表期间的财务状况和经营成果。备考财务报表仅列示备考
资产负债表、备考利润表以及对备考财务报表使用者具有重大参考意义的备考财
务报表项目附注。
（2） 备考财务报表以持续经营为基础编制。
（3）由于备考财务报表的报告主体历史期间并非真实的公司实体，备考财
务报表所附财务信息并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报
                                      145
表期间或未来期间的真实财务状况和经营成果。
（4）编制备考资产负债表时：
1）项目公司（数字产业园）
备考报表以天津泰达科工园及项目公司2024年1-3月、2023年度、2022年度、
2021年度、2020年度（简称“相关会计期间”）的历史财务报表为基础，按照下
述具体方法进行编制：
①备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各时
点不考虑货币资金，2024年1-3月及2023年12月31日货币资金以项目公司账面余
额予以确定。
②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在天津泰达科工园和
项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
③备考资产负债表中的固定资产、在建工程、递延收益及长期待摊费用项目
以与交易标的相关的资产负债在天津泰达科工园和项目公司相关会计期间的账
面金额简单加总后予以确定。
④预付账款、存货、短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期
借款项目由天津泰达科工园承继，不纳入备考财务报表范围；与交易标的相关的
应付职工薪酬，因项目公司实际运营未满一年且交易标的业务相关人员在天津泰
达科工园相关会计期间的账面金额无法单独区分，故不在备考财务报表中体现。
⑤备考财务报表中的2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各
时间点的交易标的相关税费在原始权益人账面无法区分，故应交税费未予考虑；
2024年1-3月及2023年12月31日以项目公司应交税费账面余额予以确定。
⑥备考资产负债表中的应收账款、其他应收款、应付账款、预收款项、合同
负债、其他应付款及长期应付款项目按照与交易标的租赁业务和物业服务两项业
务（以下简称“两项业务”）相关上述各项资产和负债在天津泰达科工园和项目
公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列
示为净资产。
⑧备考利润表中的营业收入项目按照本项目的投资性房地产在天津泰达科
工园和项目公司相关会计期间实际发生的物业出租收入、物业管理费收入两项金
额简单加总后予以确定。
                       146
⑨与两项业务直接相关的成本、信用减值损失直接纳入本备考财务报表。
⑩与交易标的直接相关的费用、其他收益、资产减值损失、营业外收入及营
业外支出直接纳入本备考财务报表。
⑪为交易标的与非交易标的发生的成本和间接费用，按照交易标的与非交易
标的的面积比例进行分摊。
⑫备考利润表2022年、2021年及2020年的税金及附加项目按照如下方法进行
列示：房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园
相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税
和教育费附加税以两项业务收入（不含税）乘以各自适用增值税税率或征收率之
和减去营业成本-综合服务费中单独核算的物业管理费用乘以适用增值税税率或
征收率并乘以对应税率计算得出；车船税由天津泰达科工园承继，不纳入备考财
务报表范围；印花税以交易标的在天津泰达科工园相关会计期间实际发生的租赁
收入乘以相应税率计算得出。
备考利润表2024年1-3月及2023年的税金及附加按照如下方法进行列示：
房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园和
项目公司相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确
定；城建税和教育费附加以天津泰达科工园2024年1-3月及2023年两项业务收入
（不含税）乘以各自适用增值税税率或征收率之和减去营业成本-综合服务费中
交易标的单独核算的物业管理费用乘以适用增值税税率或征收率并乘以对应税
率，然后加上项目公司账面的城建税及教育费附加予以确定；印花税以交易标的
在天津泰达科工园相关会计期间实际发生的租赁收入乘以相应税率，然后加上项
目公司实际发生的印花税予以确定。
⑬备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率25%按照本备考财务报表的
经营成果数据计算得出，未确认递延所得税资产及递延所得税负债。
2）项目公司（智造产业园）
项目公司持有的目标资产的投资性房地产产权清晰、物理特征可明确区分。
备考财务报表基于运营方历史记录，按照下述编制基础进行编制。
①备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各时
点不考虑货币资金，2024年1-3月及2023年12月31日货币资金以项目公司账面余
额予以确定。
                       147
②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在运营方及项目公司
相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
③备考资产负债表中的在建工程、长期待摊费用项目以与交易标的相关的商
定资产在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
④备考资产负债表中的应收账款、应付账款、其他应付款项目以与交易标的
相关的商定资产和负债在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总
后予以确定。
⑤备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日各时点不考虑应交税费，
2024年1-3月及2023年12月31日应交税费以项目公司账面余额予以确定。
⑥备考资产负债表中的长期借款及一年内到期的非流动负债（以下简称“相
关借款”）项目以借款合同中约定用于本项目的投资性房地产开发建设的相关借
款为基础，按照这些相关借款在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单
加总后予以确定。
⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列
示为净资产。
⑧备考利润表中的营业收入项目以交易标的相关的商定客户在运营方及项
目公司相关会计期间实际发生的租赁收入简单加总后予以确定。
⑨备考利润表中的营业成本以与交易标的相关的折旧摊销费用、资产运营服
务费在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
⑩备考利润表中的税金及附加项目按照如下方法进行列示：房产税及土地使
用税以交易标的为基础，按照交易标的在运营方相关会计期间实际发生的房产税
及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税和教育费附加税以与交易标的相
关的商定客户在运营方及项目公司相关会计期间实际发生的租赁收入乘以适用
增值税税率或征收率并乘以对应税率计算得出。备考利润表中的印花税包含商定
客户租赁合同应缴纳的印花税及项目公司相关会计期间实际缴纳的印花税。
⑪2021年度、2022年度及2023年度备考利润表中的管理费用以与交易标的相
关的商定人员薪酬在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予
以确定；2024年1-3月管理费用以交易标的在项目公司相关会计期间发生的费用
账面金额予以确认。
⑫备考利润表中的财务费用按照本项目相关借款在运营方及项目公司相关
                     148
会计期间实际发生的财务费用简单加总后予以确定。
⑬备考利润表中的信用减值损失及资产减值损失以与交易标的相关的商定
客户应收款项在运营方及项目公司相关会计期间的计提的减值损失账面金额简
单加总后予以确定。
⑭备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率25%按照本备考财务报表的
经营成果数据计算得出，未确认递延所得税资产和递延所得税负债。
⑮除上述商定项目外，其他项目因无法从运营方财务报表中单独区分，故不
在备考财务报表中体现。
（四）重大影响的会计政策和会计估计
1、会计政策和会计估计
本项目的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。本项目编制
本备考汇总财务报表时所采用的货币为人民币。
对不动产项目有重大影响的会计政策和会计估计重点科目如下
（1）投资性房地产
投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地
产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的
建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果
与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地
产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或
土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净
残值和年折旧率如下：
         表2-44 各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率

项目公司 类别 使用寿命 残值率 年折旧率
数字产业园 房屋及建筑物 50年 5% 1.90%
            房屋及建筑物 40年 5% 2.38%
智造产业园
            土地使用权 50年 - 2.00%

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
                        149
费后的差额计入当期损益。
（2）收入确认
本项目于2020年1月1日起釆用以下收入会计政策：本项目的收入主要来源于
提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入（房屋租赁收入）。
本项目在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按
照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向客
户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商品
或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本项目预
期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履
约进度，在一段时间内确认收入：1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗所
带来的经济利益；2）客户能够控制本项目履约过程中在建的商品；3）本项目履
约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本项目在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本项目在客户取得相关商品或服务控
制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服
务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履
行了相关履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放
弃其全部或部分合同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相
关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，
本项目只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关
余额转为收入。
取得合同的成本：本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会
发生的成本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或
服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过
一年的，在发生时计入当期损益。本项目为取得合同发生的其他支岀，在发生时
计入当期损益，明确由客户承担的除外。
                   150
履行合同的成本：本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的
其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：1）该成本与
一份当前或预期取得的合同直接相关；2）该成本增加了本项目未来用于履行履
约义务的资源；3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或
服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
以下收入会计政策适用于2020及以前年度：
本项目营业收入主要包括提供劳务收入和让渡资产使用权收入；
本项目提供劳务的收入主要包括物业管理费收入等：在物业管理服务已经提
供，相关的经济利益很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时，本项目
确认物业管理服务收入；
本项目让渡资产使用权收入主要为租赁收入：让渡资产使用权收入在相关的
经济利益很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时予以确认。租赁收入，
按照合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认。
（3）租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资
租赁以外的其他租赁为经营租赁。本项目作为岀租人记录经营租赁业务。经营租
赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的
基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。
或有租金于实际发生时计入当期损益。
2、报告期重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正
（1）新收入准则
本项目自2020年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第14
号一收入》（以下简称“新收入准则”）。
新收入准则引入了收入确认计量的五步法，并针对特定交易（或事项）增加
了更多的指引。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年
年初（即2020年1月1日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信
息不予调整。
在首次执行日（即2020年1月1日），本项目按照新收入准则的规定进行确认
和计量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。
                    151
（2）新金融工具准则
本项目自2021年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第22
号一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一金融资产转移》、《企业
会计准则第24号一套期会计》和《企业会计准则第37号一金融工具列报》（简称
“新金融工具准则”）。
在金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金
流量特征及企业管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产三大类别，取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、
持有至到期投资和可供出售金融资产等分类。非交易性权益工具投资一般分类为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,也允许将其指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，但该指定不可撤销，且在处置时
不得将原计入其他综合收益的累计公允价值变动额结转计入当期损益。
在减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融
资产以及分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应
收款以及特定未提用的贷款承诺和财务担保合同。新金融工具准则要求采用预期
信用损失模型确认信用损失准备,以替代原先的已发生信用损失模型。新减值模
型采用三阶段模型，依据相关项目自初始确认后信用风险是否发生显著增加，信
用损失准备按12个月内预期信用损失或者整个存续期的预期信用损失进行计提。
本项目对由收入准则规范的交易形成的应收账款，以及由《企业会计准则第21
号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，按照整个存续期预期信用损失
的金额计量损失准备。
在首次执行日（即2021年1月1日），本项目按照新金融工具准则的规定进行
分类、确认和计量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。
（3）突发公共卫生事件相关租金减让会计处理规定
2020年6月19日，财政部以财会（2020）10号文件发布了《新冠肺炎疫情相
关租金减让会计处理规定》（简称“10号文”）。10号文规定对于租金减让，同
时满足一定条件的，企业可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处
理，也可以选择采用10号文规定的简化方法进行会计处理。企业选择采用简化方
法的，不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。企业应当将
                    152
该选择一致地应用于类似租赁合同，不得随意变更。
二、不动产项目财务状况分析
（一）资产情况分析
1、项目公司（数字产业园）
（1）资产构成及变动情况
             表2-45 项目公司（数字产业园）近四年及一期资产构成情况
                                                                                                单位：万元、%

           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产 11.6
         6,682.78 5,069.43 9.11 5,119.53 9.06 9,385.32 15.17 7,007.13 11.49
合计 1

非流动资 50,874.7 88.3 50,565.4 51,376.8 52,487.5 53,960.8
                                           90.89 90.94 84.83 88.51
产合计 9 9 6 7 5 2

         57,557.5 100. 55,634.8 100.0 56,496.3 100.0 61,872.8 100.0 60,967.9 100.0
资产总计
                   7 0 9 0 9 0 7 0 6 0

近四年及一期末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为60,967.96万元、
61,872.87万元、56,496.39万元、55,634.89万元及57,557.57万元，公司资产总
额小幅下降。项目公司（数字产业园）资产结构较为稳定，非流动资产为公司资
产的主要部分。
（2）流动资产分析
          表2-46 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动资产构成情况
                                                                                                单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末

科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

货币资金 1,035.27 15.49 406.18 8.01 - - - - - -

                                                                                     100.0 100.0
应收账款 5,647.51 84.51 4,663.20 91.99 5,118.65 99.98 9,385.23 7,007.01
                                                                                          0 0
其他应收
            0.00 0.00 0.06 0.00 0.88 0.02 0.09 0.00 0.12 0.00
款

流动资产 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
        6,682.78 5,069.38 5,119.53 9,385.32 7,007.13
合计 0 0 0 0 0

近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动资产分别为7,007.13万元、
9,385.32万元、5,119.53万元、5,069.38万元及6,682.78万元，主要为应收账款，
应收账款主要为应收租金及物业费。应收账款在2021年增长较快的原因是2022
年之前，对于享受投资兑现政策的租户，是由原始权益人向经开区科技局申请专
项投资兑现，原始权益人未及时通过系统申请所致。自2022年起，投资兑现政策
                                                       153
调整为“企业支付租金，租户自主申请政策兑现”的模式，与租金支付分开，租
户将按照合同执行，后续不会再出现因政府兑现政策延迟导致租户租金延迟支付
的情况。改变补贴申请模式后，2022年集中回收了以前年度的存在的租金延迟支
付的款项，当年应收账款余额大幅降低。
（3）非流动资产分析
       表2-47 项目公司（数字产业园）近四年及一期非流动资产构成情况
                                                                                      单位：万元、%

         2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
        金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房 49,386.3 49,277.5 50,455.4 51,633.4 52,811.3
                  97.07 97.45 98.21 98.37 97.87
地产 7 3 8 3 8

固定资产 132.68 0.26 166.24 0.33 300.49 0.58 432.22 0.82 563.95 1.05

在建工程 - - 1,031.51 2.04 377.01 0.73 - - - -

长期待摊
       1,355.74 2.66 90.19 0.18 243.89 0.47 421.90 0.80 585.49 1.09
费用
非流动资
       50,874.7 100.0 50,565.4 100.0 51,376.8 100.0 52,487.5 100.0 53,960.8 100.0
产
              9 0 6 0 7 0 5 0 2 0
合计

近四年及一期末，项目公司（数字产业园）非流动资产分别为53,960.82万
元、52,487.55万元、51,376.87万元、50,565.46万元及50,874.79万元，非流动
资产金额整体呈现下降趋势。项目公司（数字产业园）非流动资产主要由投资性
房地产构成，投资性房地产变动主要系累计折旧逐年增加导致。
（4）资产受限情况
截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）的建设用地使用权及房屋所
有权为中国银行天津滨海分行提供抵押担保，北京金诚同达律师事务所已核查上
述《抵押合同》及抵押权人中国银行于2023年6月16日出具的《关于提前还款、
解除抵押的同意函》，并已出具《法律意见书》，北京金诚同达律师事务所认为
基础设施项目上存在抵押的他项权利负担可于原始权益人履行相应程序后解除。
截至本招募说明书出具之日，该权利负担已于2024年5月13日解除。除上述情况
外，项目公司（数字产业园）无其他资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对
外担保。
综上所述，基金管理人认为上述对外借款已经在本基金成立前根据还款安排
进行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款，上述抵押权利负担已解除。

                                               154
2、项目公司（智造产业园）
（1）资产构成及变动情况
           表2-48 项目公司（智造产业园）近四年及一期资产构成情况
                                                                                          单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产
        1,009.63 2.46 2,093.34 4.90 1,488.03 3.50 2,042.78 4.59 2,885.81 7.36
合计
非流动资 40,051.2 40,645.4 41,078.1 42,414.6 36,334.2
                   97.54 95.10 96.50 95.41 92.64
产合计 4 7 0 7 2
        41,060.8 100.0 42,738.8 100.0 42,566.1 100.0 44,457.4 100.0 39,220.0 100.0
资产总计
               6 0 0 0 3 0 5 0 3 0

近四年及一期末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为39,220.03万元、
44,457.45万元、42,566.13万元、42,738.80万元及41,060.86万元，公司资产整
体稳定。
项目公司（智造产业园）流动资产分别为2,885.81万元、2,042.78万元、
1,488.03万元、2,093.34万元及1,009.63万元，主要为货币资金及应收账款。应
收账款系租户B房租应收款。租户B历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支
付能力较强，应收账款回笼整体较为均衡。
2020年度回款较少主要系四期研发中心竣工备案因突发公共卫生事件原因
延迟导致，非租户主观原因欠缴，2021年完成四期研发中心竣工备案手续后租户
已及时支付2020年度暂未支付的租金，年末应收账款有所下降。2022年，大陆汽
车厂房加强以前年度的存在的租金延迟支付的款项的收取，当年应收账款余额继
续降低。
从资产结构看，近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产占总
资产的比重分别为92.64%、95.41%、96.50%、95.10%及97.54%，资产结构较为稳
定，非流动资产为公司资产的最主要部分。
（2）流动资产分析
         表2-49 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动资产构成情况
                                                                                          单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 5.35 0.53 1,250.31 59.73 - - - - - -
                                                            100.0 100.0 100.0
应收账款 1,004.28 99.47 843.03 40.27 1,488.03 2,042.78 2,885.81
                                                                0 0 0
流动资产合 1,009.6 100.0 2,093.3 100.0 1,488.0 100.0 2,042.7 100.0 2,885.8 100.0
计 3 0 4 0 3 0 8 0 1 0

                                                  155
     近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动资产分别为2,885.81万元、
2,042.78万元、1,488.03万元、及2,093.34万元及1,009.63万元，均为应收账款。
应收账款系租户B房租应收款，货币资金系截至2024年3月31日项目公司银行存款
余额。
     （3）非流收动资产分析
         表2-50 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动资产构成情况
                                                                                        单位：万元、%

           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
    科目
          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房 39,352.1 39,684.2 39,743.6 40,384.0 32,564.3
                    98.25 97.64 96.75 95.21 89.62
地产 5 2 8 3 2
在建工程 - - - - - - - - 3,769.90 10.38
长期待摊
           699.08 1.75 961.24 2.36 1,334.42 3.25 2,030.64 4.79 - -
费用
非流动资
         40,051.2 100.0 40,645.4 100.0 41,078.1 100.0 42,414.6 100.0 36,334.2 100.0
产
                4 0 7 0 0 0 7 0 2 0
合计
     近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产分别为36,334.22万
元、42,414.67万元、41,078.10万元、40,645.47万元及40,051.24万元，非流动
资产金额整体呈现上升趋势。项目公司（智造产业园）非流动资产主要由投资性
房地产、长期待摊费用构成，投资性房地产变动主要系在建工程完工转入所致。
     （4）资产受限情况
     截至本招募说明书出具之日，项目公司（智造产业园）与中国光大银行股份
有限公司天津滨海分行的质押借款（出质人为天津泰达科技工业园有限公司和天
津经济技术开发区国有资产经营有限公司，质押合同编号分别为TJBHGS质
2021001、TJBHGS质2021002和TJBHGS质2021003）已清偿完毕，不动产项目上存
在的抵押及质押的他项权利负担已于2024年5月31日解除。除上述情况外，项目
公司（智造产业园）无其他资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对外担保。
     综上所述，基金管理人认为上述对外借款已于本基金成立前根据还款安排进
行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款；上述质押的他项权利负担已解
除。

                                                 156
      （二）负债情况分析
      1、项目公司（数字产业园）
      （1）负债构成及变动情况
                    表2-51 数字产业园公司近四年及一期负债构成情况
                                                                                              单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债
        4,362.98 61.63 3,638.84 57.01 3,954.72 64.22 14,791.01 88.79 14,888.38 95.69
合计
非流动负
        2,716.39 38.37 2,744.26 42.99 2,203.26 35.78 1,867.93 11.21 670.56 4.31
债合计
负债合计 7,079.37 100.00 6,383.10 100.00 6,157.98 100.00 16,658.94 100.00 15,558.94 100.00

      近四年及一期末，项目公司（数字产业园）负债总额分别为15,558.94万元、
16,658.94万元、6,157.98万元、6,383.10万元及7,079.37万元，主要由流动负
债构成。
      （2）流动负债分析
           表2-52 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动负债构成情况
                                                                                              单位：万元、%

         2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
        金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 2,734.57 62.68 2,198.93 60.43 2,686.41 67.93 13,355.45 90.29 13,786.44 92.60
预收款项 131.60 3.02 175.88 4.83 112.86 2.85 257.66 1.74 90.40 0.61
合同负债 56.61 1.30 78.67 2.16 55.91 1.41 121.32 0.82 28.91 0.19
应交税费 324.90 7.45 14.47 0.40 - - - - - -
其他应付
       1,115.31 25.56 1,170.89 32.18 1,099.54 27.80 1,056.58 7.14 982.64 6.60
款
流动负债
       4,362.98 100.00 3,638.84 100.00 3,954.72 100.00 14,791.01 100.00 14,888.38 100.00
合计
      近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债分别为14,888.38万元、
14,791.01万元、3,954.72万元、3,638.84万元及4362.98万元，呈下降趋势。近
四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债主要由应付账款及其他应付款
构成，应付账款占流动负债的比例分别为92.60%、90.29%、67.93%、60.43%及
62.68%，其他应付款占流动负债的比例分别为6.60%、7.14%、27.80%、32.18%
及25.56%。2022年末应付账款较2021年末下降79.89%，主要系工程款结清结转所
致。
      2024年3月末，账龄超过1年的应付账款主要为尚未结算的暂估工程款；预收
款项全部为预收租金；合同负债均为预收物业费；其他应付款主要为施工保证金、

                                                     157
暂收多缴款项、招标保证金和租赁保证金。
（3）非流动负债分析
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）的非流动负债分别为670.56万元、
1,867.93万元、2,203.26万元、2,744.26万元及2,716.39万元，项目公司（数字
产业园）非流动负债均由递延收益构成，递延收益主要系政府补助。
2、项目公司（智造产业园）
（1）负债构成及变动情况
           表2-53 项目公司（智造产业园）近四年及一期负债构成情况
                                                                                              单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债 3,053.0 4,423.5 3,882.9 100.0
                   45.11 52.51 6,520.74 58.78 7,726.63 72.50
合计 7 5 0 0
非流动负 3,715.5 4,001.3
                   54.89 47.49 4,573.01 41.22 2,931.29 27.50 0.00 0.00
债合计 7 9
        6,768.6 100.0 8,424.9 100.0 11,093.7 100.0 10,657.9 100.0 3,882.9 100.0
负债合计
              5 0 4 0 5 0 1 0 0 0

近四年及一期末，项目公司（智造产业园）负债总额分别为3,882.90万元、
10,657.91万元、11,093.75万元、8,424.94万元及6,768.65万元，总负债规模整
体呈上升趋势。从负债构成来看，项目公司（智造产业园）负债中流动负债的占
比整体呈下降趋势，非流动负债的占比整体呈上升趋势。
（2）流动负债分析
        表2-54 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动负债构成情况
                                                                                              单位：万元、%

          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 1,809.61 59.27 2,361.02 53.37 5,704.03 87.48 7,087.90 91.73 3,637.81 93.69
应交税费 257.02 8.42 1,245.82 28.16 - - - - - -
其他应付款 414.82 13.59 245.09 5.54 245.09 3.76 245.09 3.17 245.09 6.31
一年内到期
的非流动负 571.63 18.72 571.63 12.92 571.63 8.77 393.64 5.09 - -
债
流动负债合 3,053.0 100.0 4,423.5 100.0 6,520.7 100.0 7,726.6 100.0 3,882.9 100.0
计 7 0 5 0 4 0 3 0 0 0
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债分别为3,882.90万元、
7,726.63万元、6,520.74万元、4,423.55万元及3,053.07万元，整体呈下降趋势。
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债主要由应付账款、应交税费
及其他应付款构成，应付账款占流动负债的比例分别为93.69%、91.73%、87.48%、

                                                     158
53.37%及59.27%，应交税费占流动负债的比例为0%、0%、0%、28.16%及8.42%，
2023年应交税费增加，主要系资产划转过程中计提的契税所致。其他应付款占流
动负债的比例分别为6.31%、3.17%、3.76%、5.54%及13.59%。2021年末应付账款
较2020年末上升94.84%，主要系工程款增加所致。
     经核查，应付账款全部为尚未结算的工程款项；其他应付款均为房屋保证金；
一年内到期的非流动负债均为一年内到期的长期借款。在资产重组过程中，不动
产项目资产项目尚未结算的工程款项将保留于原始权益人报表范围内，并由原始
权益人清偿上述尚未结算的工程款项，该尚未结算的工程款项不作为划转负债进
行重组；数字产业园项目存在的递延收益将作为划转负债连同重组至新设项目公
司内，将其确认至当期损益。
     （3）非流动负债分析
          表2-55 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动负债构成情况
                                                                                                单位：万元、%

            2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目 金 占
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
                                                                                                 额 比
长期借款 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
非流动负债
          3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
合计
     近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动负债分别为0万元、2,931.29
万元、4,573.01万元、4,001.39万元及3,715.57万元，整体呈下降趋势。截至
2021-2024年3月末，项目公司（智造产业园）非流动负债均为长期借款。经核查，
长期借款均为向中国光大银行股份有限公司天津滨海分行的质押借款。
     三、不动产项目经营业绩分析
     （一）不动产项目主要经营情况
     1、项目公司（数字产业园）
             表2-56 项目公司（数字产业园）近四年及一期主要财务指标

                2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
     项目
               /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17%
净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%

                                                    159
                         6
净资产收益率 6.26% 5.77% 5.99% 7.44% -
注：

      （6）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
      （7）流动比率=流动资产/流动负债；
      毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
      （8）净利率=净利润/营业收入；
      （9）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。
      2、项目公司（智造产业园）
           表2-57 项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标
             2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
      项目
            /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48%
净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%
                         7
净资产收益率 0.92% 2.03% 2.56% 3.49% -
注：

      （6）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
      （7）流动比率=流动资产/流动负债；
      （8）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
      （9）净利率=净利润/营业收入；
      （10）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。
      （二）经营收入分析
      1、项目公司（数字产业园）
      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万元、
7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元，营业收入维持增
长趋势。其中，2020-2021年收入大幅度提升，主要原因如下：2021年较2020年
收入增长约2,180.69万元，主要是2020年受突发公共卫生事件影响，对中小企业
租户租金减免三个月、减半三个月。
      各期营业收入构成及比例如下表所示：

6
      为保持数据可比性，此处为年化净资产收益率。
7
      为保持数据可比性，此处为年化净资产收益。

                                         160
           表2-58 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业收入构成情况
                                                                                                         单位：万元、%

         2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
科目
        金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收
       1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66 3,743.63 65.99
入
物业收
         713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34 1,929.11 34.01
入
合计 2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00 5,672.74 100.00

     2、项目公司（智造产业园）
     2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、
3,256.52万元、3,879.40万元、3,879.40万元及969.85万元，均为厂房租金收入。
其中，2021年度较2020年度营业收入略有减少，系因2020年9月之前的租金为增
值税简易征收5%，2020年9月之后租金增值税为9%，税金增加导致不含税租金收
入略有减少。各期营业收入构成及比例如下表所示：
           表2-59 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业收入构成情况
                                                                                                         单位：万元、%

营业收入明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
           969.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
租金收入 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
                  5 0 0 0 0 0
           969.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
合计 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
                  5 0 0 0 0 0

     （三）经营成本分析
     1、项目公司（数字产业园）
     2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业成本分别为3,166.82万元、
3,420.68万元、3,254.70万元、3,606.43万元及890.88万元，营业成本维持总体
稳定。依照性质分类，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪酬、运营费用。各期
营业成本构成及比例如下表所示：
           表2-60 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业成本构成情况
                                                                                                         单位：万元、%

          2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
科目
         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧及摊 40.76
        395.70 44.42 1,470.09 1,487.69 45.17 1,487.23 43.48 1,265.53 39.96
销
职工薪酬 - - 38.08 1.06 44.92 1.38 57.84 1.69 213.60 6.74
运营费用 495.18 55.58 2,098.26 58.18 1,722.08 52.19 1,875.61 54.83 1,687.69 53.29
合计 890.88 100.00 3,606.43 100.00 3,254.70 100.00 3,420.68 100.00 3,166.82 100.00

     2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）期间费用分别为519.16万元、
149.30万元、198.31万元、238.38万元及77.23万元，主要为管理费用。
                                                                161
                表2-61 项目公司（数字产业园）近四年及一期期间费用情况
                                                                                                        单位：万元、%

         2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
       金额 金额 金额 金额 金额
                 入比例 入比例 入比例 入比例 入比例
销售 163.1
          - - 12.36 0.15 3.85 0.05 4.22 0.05 2.88
费用 5
管理 79.4 227.0 194.4 145.0 356.0
                      3.58 2.73 2.45 1.85 6.28
费用 0 9 6 9 1
财务 -2.1
                      -0.10 -1.06 -0.01 - - - - - -
费用 7
       77.2 238.3 198.3 149.3 519.1
合计 3.48 2.86 2.50 1.90 9.15
         3 8 1 0 6

      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）期间费用主要由销售费用和管理
费用组成。销售费用主要由销售管理部门员工薪酬组成，2021年较2020年有较大
幅度的下降，主要系2021年数字产业园的销售管理部门撤销，销售业务转移到各
自园区运营中心负责，员工薪酬不再计入销售费用。
      管理费用主要由员工薪酬组成，2021年较2020年有较大幅度下降，主要系
2020年10月，科工园公司新增较多托管园区，对应的期间费用按照数字产业园面
积占园区总面积比例划分，托管园区面积增加摊薄了划入数字产业园的管理费用。
管理费用2021年至2023年增长系正常的员工人数增长导致。
      项目公司（数字产业园）2023年度的财务费用主要系利息收入。
      项目公司（数字产业园）期间费用占营业收入比例较小，项目公司（数字产
业园）的期间费用不会对其稳定运营造成重大不利影响。
      2、项目公司（智造产业园）
      2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业成本分别为1,008.36万元、
1,092.16万元、1,967.06万元、2,132.92万元及631.45万元，主要可以划分为折
旧及摊销、职工薪酬、水电费及其他费用，其中以折旧及摊销为主。其中，长期
待摊费用均系大陆一期厂房设备大修所致。2022年较2021年主营业务成本上升，
主要系大陆一期厂房设备大修，2022年长期待摊费用摊销较2021年高638.20万元
所致。各期营业成本构成及比例如下表所示：
              表2-62 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业成本构成情况
                                                                                                        单位：万元、%

营业成本明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地 332.0 100.0
                        52.59 1,289.86 60.47 1,270.84 64.61 1,034.14 94.69 1,008.36
产折旧与摊 7 0

                                                               162
营业成本明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
销

长期待摊费 262.1
                       41.52 843.06 39.53 696.22 35.39 58.02 5.31 - -
用摊销 6

维修维护费 36.85 5.84

物业服务费 0.38 0.06

              631.4 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
合计 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36
                  5 0 0 0 0 0
      2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）期间费用分别为60.45万元、133.51
万元、284.40万元、331.53万元及80.57万元，主要为管理费用和财务费用，管
理费用均为职工薪酬。2022年度财务费用较2021年度增加256.11%，系新增借款
导致利息支出大幅度增加所致。
                表2-63 项目公司（智造产业园）近四年及一期期间费用情况
                                                                                                       单位：万元、%

         2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收
       金额 金额 金额 金额 金额
                 入比例 入比例 入比例 入比例 入比例
销售
          - - - - - - - - - -
费用
管理 29.1 60.4
                      3.00 97.56 2.51 76.96 1.98 75.26 2.31 1.83
费用 0 5
财务 51.4 233.9 207.4
                      5.31 6.03 5.35 58.25 1.79 - -
费用 8 7 4
       80.5 331.5 284.4 133.5 60.4
合计 8.31 8.55 7.33 4.10 1.83
         7 3 0 1 5
      2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）期间费用占营业收入比例整体较
低，不会对其稳定运营造成不利影响。
      （四）盈利能力分析
      1、项目公司（数字产业园）
      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）的营业利润分别为1,431.16万元、
4,534.84万元、3,906.90万元、3,821.77万元及1,060.86万元。2020-2024年3
月，项目公司（数字产业园）毛利率分别为44.17%、56.44%、59.05%、56.68%
及59.82%。项目公司（数字产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水
平，符合其以房屋租赁业务和物业服务为主营业务的特征。
      2、项目公司（智造产业园）
      2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）的营业利润分别为1,656.37万元、
1,594.72万元、1,104.69万元、881.04万元及107.73万元，呈下降趋势，主要系

                                                               163
大陆一期厂房设备大修导致长期待摊费用摊销增加所致。2020-2024年3月，项目
公司（智造产业园）毛利率分别为 69.48%、6.46%、49.29%、45.02% 及
34.89%。项目公司（智造产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水平，
符合其以厂房租赁为主营业务的特征。
（五）偿债能力分析
1、项目公司（数字产业园）
项目公司（数字产业园）报告期末偿债能力指标如下表所示：
          表2-64 项目公司（数字产业园）近四年及一期偿债能力情况

    项目 2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
速动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%

从短期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数字产业园）流动比率
分别为0.47、0.63、1.29、1.39及1.53；速动比率分别为0.47、0.63、1.29、1.39
及1.53，短期偿债能力较弱，主要系项目公司（数字产业园）的资产主要为非流
动性的投资性房地产所致；从长期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数
字产业园）资产负债率分别为25.52%、26.92%、10.90%、11.47%及12.30%，资产
负债率整体保持在较低水平。
2、项目公司（智造产业园）
项目公司（智造产业园）偿债能力指标如下表所示：
          表2-65 项目公司（智造产业园）近四年及一期偿债能力情况

项目 2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
速动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%

从短期偿债能力指标看，截至2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园）
流动比率分别为0.74、0.26、0.23、0.47及0.33，速动比率分别为0.74、0.26、
0.23、0.47及0.33。
从长期偿债能力指标看，截至2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园）
资产负债率分别为9.90%、23.97%、26.06%、19.71%及16.48%，资产负债率小幅
增加，主要系长期借款增加所致，但整体保持在合理水平，长期偿债能力稳定。

                                        164
（六）不动产项目收费减免或者优惠情况
2020年及2022年上半年，受突发公共卫生事件影响，项目公司（数字产业园）
对部分企业进行了租金减免。租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标
的影响如下表所示：
          表2-66 租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标的影响
                                                                                             单位：万元

项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
营业收入 - - -491.57 - -983.83
所得税 - - -122.89 - -245.96
净利润 - - -368.68 - -737.87
综合收益总额 - - -368.68 - -737.87

为应对基金存续内因租金减免影响不动产项目资产收入，为缓解免租带来的
收益波动风险，与外部运营管理机构签署运管协议约定：委托运营期内，如再发
生因突发公共卫生事件原因导致中小租户免租事项的，委托运营管理机构或通过
减免项目委托运营管理费的方式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减免金
额以受托运营管理机构对应免租期内应收运营管理费为限。
针对产业政策鼓励但未强制要求的租金减免情形，管理人在基金治理层面的
决策机制为租金减免事项应召开基金持有人大会通过后实施，因管理人或运管机
构可通过有效管理措施缓释租金减免变动风险的除外。
（七）不动产项目政府补贴情况
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，2020-2024年3月，项目公司（数
字产业园）不存在当期重大投资收益事项。2020-2024年3月，项目公司（数字产
业园）存在政府补助，主要为开发区财政局7#楼军科项目补贴和开发区财政局
NDSC项目补贴。项目公司（数字产业园）报告期政府补助明细如下表所示：
              表2-67 项目公司（数字产业园）近四年及一期政府补助情况
                                                                                             单位：万元

2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度

         本期新 本期新 本期新 本期新 本期新
项目 项目 项目 项目 项目
             增 增 增 增 增

1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财
                                                                       1,113.
政局7#楼军 - 政局7#楼军 - 政局7#楼军 - 政局7#楼军 政局7#楼军 542.00
                                                                               76
科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴

                                              165
2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度

2、开发区财 2、开发区财 2、开发区财 2、开发区财
政局NDSC项 - 政局NDSC项 - 政局NDSC项 - 政局NDSC项 218.10 - -
目补贴 目补贴 目补贴 目补贴

上述财政补贴是在原投资协议模式下，由经开区财政局兑现招商引资政策所
致，现政策兑现方案发生变化，由享受招商引资政策的租户按照租约支付租金，
政策兑现由企业自主向经开区财政申请。基金存续期内，项目公司（数字产业园）
将不再有计入当期损益的政府补助发生。
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，2020-2024年3月，项目公司（智
造产业园）不存在当期重大投资收益事项。2020-2024年3月，项目公司（智造产
业园）不存在计入其他收益的政府补助。
（八）资本性支出情况
1、项目公司（数字产业园）
报告期内项目公司（数字产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产
业务重组等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见本招募说明书
“第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析”。
2、项目公司（智造产业园）
报告期内项目公司（智造产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产
业务重组等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见本招募说明书
“第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析”。
（九）不动产项目运营所适用的税收政策及税收优惠政策
1、公募基金层面适用的主要税种如下：
（1）增值税
根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财
税[2016]140号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号）
等国家有关税收规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以管
理人博时基金以及计划管理人博时资本管理有限公司为增值税纳税人，暂适用简
易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]736号)及
《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税

                                        166
[2016]140号)，如果公募基金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约
定返还投资本金，则该收益不属于增值税应税范围。
（2）所得税
根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015年修订)，本基金财产投资的
相关税收，由基金份额持有人承担。
根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第二(一)条，
对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股
权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
2、项目公司和SPV公司（不含本基金发行时其需缴纳的税金）适用的主要税
种如下：

税种 计税依据 税率（注2）
企业所得税 应纳税所得额 25%

           适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税额 物业出租一般计税方法9%
           扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按销售 物业管理服务收入及停车费收入增
增值税
           收入和相应税率计算；适用简易计税方法，计 值税率为6%
           税依据为应税行为收入 贷款服务收入，税率6%，征收率3%
           从价计税：房屋原值的70%作为基数 1.2%
房产税
           从租计税：收入为基数 12%
城市维护建设税 已交增值税 7%
教育费附加 已交增值税 3%
地方教育费附加 已交增值税 2%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 5元/平方米
印花税 租赁收入（不含税） 0.10%

（十）不动产项目的同业竞争情况以及拟采取的减少利益冲突的措施安排
不动产项目的同业竞争情况及风险缓释措施详见本招募说明书“第二章 不
动产项目”之“第四节 外部管理机构”之“二、运营管理机构与不动产项目相
关的业务情况”之“（六）同类项目运营管理情况及防止利益冲突的措施”。
（十一）日后事项、或有事项及其他重要事项
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，截至2024年3月31日，项目公
司（数字产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重
要事项。
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，截至2024年3月31日，项目公
司（智造产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重
要事项。
                           167
                     第三节 原始权益人
     本基金的原始权益人为天津泰达科技工业园有限公司。
     一、基本情况及历史沿革
     （一）基本情况
     截至2024年3月31日，天津泰达科技工业园有限公司的基本情况如下表所示。
             表2-68 天津泰达科技工业园有限公司基本情况

企业名称 天津泰达科技工业园有限公司

法定代表人 汤洪亮

注册资本 58,235.015418万元人民币

地址 天津开发区信环西路19号

统一社会信用代码 91120116666125301X

设立时间 2007年9月25日

电话 022-25208282

公司网址 —
             一般项目：土地使用权租赁；公共事业管理服务；自来水生产与供应；污水处理
             及其再生利用；热力生产和供应；工程管理服务；体育场地设施经营（不含高危
             险性体育运动）；体育竞赛组织；体育用品及器材零售；会议及展览服务；机械
             设备租赁；创业空间服务；代理记账；国内贸易代理、进出口代理；普通货物仓
             储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；国内货物运输代理；体育用品
经营范围
             及器材零售批发；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；办公用品销
             售；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；园区管理服务；企
             业管理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；办公设备租赁服务；
             住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；供应链管理服务。（除依法须经批准
                    的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）

     （二）设立、存续和历史沿革情况
     1、2007 年 9 月，科工园公司设立
     天津泰达科技工业园有限公司前身为天津滨海服务外包产业有限公司，成立
于2007年9月25日，由大连软件园股份有限公司和天津经济技术开发区国有资产
经营公司共同出资组建，注册资本10,000万元，大连软件园股份有限公司持股比
例为70%，天津经济技术开发区国有资产经营公司持股比例为30%。公司法定代表
人为孙荫环，地址为天津开发区信环西路19号，公司类型为有限责任公司。
     天津滨海服务外包产业有限公司设立时的股东出资情况如下表所示：
                            表2-69 股东出资情况

序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）

                                  168
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）

1 大连软件园股份有限公司 7,000.00 70.00

2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00

               合计 10,000.00 100.00

     2、2010 年 12 月，第一次股权转让
     2010年12月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，大连软件园
股份有限公司、天津泰达科技发展有限公司签署了《股权转让协议》，约定大连
软件园股份有限公司将其持有的科工园公司70%股权转让给天津泰达科技发展有
限公司。转让后，天津泰达科技发展有限公司持股比例为70%，天津经济技术开
发区国有资产经营公司持股比例为30%，公司注册资本为10,000万元。
     本次增资完成后，天津滨海服务外包产业有限公司股权结构如下表所示：
                    表2-70 股东出资情况

序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）

1 天津泰达科技发展有限公司 7,000.00 70.00

2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00

               合计 10,000.00 100.00

     3、2011 年 3 月，科工园公司第二次股权转让
     2011年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经
济技术开发区财政局出具同意批复，天津泰达科技发展有限公司通过无偿划转方
式取得天津经济技术开发区国有资产经营公司持有的天津滨海服务外包产业有
限公司30%股权，天津滨海服务外包产业有限公司成为天津泰达科技发展有限公
司全资子公司，注册资本为10,000万元。
     本次股权转让完成后，公司股权结构如下表所示：
                    表2-71 股东出资情况

序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）

1 天津泰达科技发展有限公司 10,000.00 100.00

               合计 10,000.00 100.00

     4、2011 年 11 月，第一次增资
     2011年11月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经
济技术开发区财政局出具同意意见，同意由公司股东天津泰达科技发展集团有限
公司增资8,000万元，将公司注册资本由10,000万元增加至18,000万元。本次增

                             169
资完成后，天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为18,000
万元。
5、2012 年 6 月，第二次增资
2012年6月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资10,399.51万元，将公司注
册资本由18,000万元增加至28,399.51万元。本次增资完成后，股东天津泰达科
技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为28,399.51万元。
6、2012 年 9 月，第三次增资
2012年9月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会会议审议通过，同意
由公司股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资6,530.51万元，将公
司注册资本由28,399.51万元增加至34,930.02万元。本次增资完成后，股东天津
泰达科技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为34,930.02万元。
7、2012 年 11 月，第四次增资
2012年11月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资1,006.37万元，将公司注册
资本由34,930.02万元增加至35,936.39万元。本次增资完成后，股东天津泰达科
技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为35,936.39万元。
8、2013 年 3 月，第五次增资
2013年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资1,349.31万元，将公司注册资本由
35,936.39万元增加至37,285.70万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为37,285.70万元。
9、2014 年 5 月，第六次增资
2014年5月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资3,586.98万元，将公司注册资本由
37,285.70万元增加至40,872.68万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为40,872.68万元。
10、2015 年 9 月，第七次增资
2015年9月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资4,919.63万元，将公司注册资本由
                        170
40,872.68万元增加至45,792.31万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为45,792.31万元。
11、2016 年 2 月，第八次增资
2016年2月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资1,035.89万元，将公司注册资本由
45,792.31万元增加至46,828.20万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为46,828.20万元。
12、2017 年 3 月，科工园公司第九次增资
2017年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资884.30万元，将公司注册资本由
46,828.20万元增加至47,712.51万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为47,712.51万元。
13、2018 年 3 月，第十次增资
2018年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资811.73万元，将公司注册资本由
47,712.51万元增加至48,524.24万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为48,524.24万元。
14、2019 年 7 月，第十一次增资
2019年7月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司
股东天津泰达科技发展集团有限公司增资510.76万元，将公司注册资本由
48,524.24万元增加至49,035.01万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展
集团有限公司出资比例为100%，出资额为49,035.01万元。
15、2020 年 8 月，公司名称变更
2020年8月，经公司股东会议决议，同意公司更名为天津泰达科技工业园有
限公司，并相应修改公司章程。
16、2023 年 11 月，公司增资
2023年11月，经公司股东会会议决议，同意由公司股东天津泰达产业发展集
团 有 限 公 司 增 资 9,200.00 万 元 ， 将 公 司 注 册 资 本 由 49,035.02 万 元 增 加 至
58,235.02万元。本次增资完成后，股东天津泰达产业发展集团有限公司出资比
例为100%，出资额为58,235.02万元。
                                171
     截至2024年3月31日，科工园公司的控股股东天津泰达产业发展集团有限公
司出资额为58,235.02万元，出资比例为100%，实际控制人为天津经济技术开发
区国有资产监督管理局。
     （三）股权结构、控股股东和实际控制人
     截至2024年3月31日，科工园公司股权结构如下：
                        图2-8 科工园公司股权结构图

     截至2024年3月31日，科工园公司的控股股东为天津泰达产业发展集团有限
公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。
     最近36个月内，科工园公司未发生过控制权变动情况，控股股东为天津泰达
产业发展集团有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。
     截至2024年3月31日，泰达产发集团的基本情况如下：
              表2-72 天津泰达产业发展集团有限公司基本情况

企业名称 天津泰达产业发展集团有限公司

法定代表人 傅鑫

注册资本 233,592.971129万元人民币

地址 天津经济技术开发区宏达街19号
统一社会信用
         9112011656269733X5
代码
设立时间 2010年11月19日

电话 022-25231111

公司网址 http://www.tedacf.cn
         一般项目：自有资金投资的资产管理服务；以自有资金从事投资活动；企业总部管理；
经营范围 信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；融资咨询服务；园区管理服务；企业管理；
         信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；机械设备租赁；土地使用权租赁；办

                                172
      公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技
      术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务；创业空间服务；物业管理；房地产咨询；
       供应链管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
天津泰达产业发展集团有限公司前身为天津泰达科技发展集团有限公司，系
天津开发区管委会直属企业，拥有和管理着一批公共平台、科技园区、孵化基地
和产业化基地，资产总额超过30亿元人民币。集团建立了科技投资、科技融资、
科技担保、低碳科技等运营支持体系，并与国家各部委、天津市及滨海新区众多
机构建立了战略合作伙伴关系。天津泰达产发集团依靠政府背景的政策资源、资
金资源和资产载体资源，用足滨海新区区位优势和开发区品牌优势，充分发挥政
府支持优势、市场化运作优势和专业化优势，通过企业化运作的科技项目招商、
平台载体建设与经营管理、科技企业孵化培育、科技项目股权投资等四大类经营
活动，延伸政府职能，盘活科技资产，统筹科技促进工作，增强跨部门协作，加
快优质科技项目与科技资源在开发区聚集，形成一个庞大的“铺天盖地”的科技
企业群体，培育出一批“顶天立地”的科技企业小巨人，从而推动开发区和滨海
新区科技产业快速发展，跻身国内科技领先地区行列。
（四）组织架构和内部治理机制情况
截至2024年3月31日，科工园公司下设部门12个，分别为综合管理，财务管
理部、经营管理部、工程与公用事业部、商务合约部、应急管理部、逸仙园运营
中心、微电子运营中心、现代产业区运营中心、东区科技园运营中心、东区工业
园运营中心、西区运营中心。科工园公司的组织结构如下图所示：
             图2-9 科工园公司组织架构图

公司重要管理人员任职情况如下：
金强先生，1975 年生，工商管理硕士，中共党员，高级工程师，曾在天津
市泰达工程设计有限公司、中国银监会机关事务管理局工作。历任天津市泰达工
程设计有限公司项目负责人、中国银监会机关事务 管理局局务助理等。现任天
                     173
津泰达产业发展集团有限公司总工程师，天津泰达科技工业园有限公司执行董事。
汤洪亮先生，男，1980年11月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，硕
士学历。2006年7月毕业于东北林业大学会计学专业。2006年7月至2010年9月，
就职于天津出入境检验检疫局；2010年9月至2020年7月，担任天津经开区审计局
科长；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理（主持工作），法定代表人。
韩永日先生，男，1978年1月生，朝鲜族，中国国籍，无境外永久居留权。
2001年7月毕业于吉林大学日语专业。2007年7月至2012年2月，就职于天津经开
区投资促进局；2012年2月至2018年2月，担任日本办事处主任；2018年2月至2019
年8月，担任天津经开区科技和工业创新局副局长；2019年8月至2020年6月，担
任泰达科技集团副总；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
高新林先生，男，1980年1月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。2005
年7月毕业于南开大学中国古代文学专业。2005年7月至2006年6月，就职于天津
市广播电视电影局；2006年6月至2019年8月，就职于天津经济技术开发区管理委
员会；2019年8月至2020年6月，担任天津经开区滨海技能开发有限责任公司副总
经理；2020年6月至2023年2月，担任天津泰达人才发展有限公司副总经理；现任
天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
刘昕女士，女，1986年8月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。2011
年7月毕业于南开大学传播学专业。2011年7月至2015年2月，就职于天津泰达科
技发展集团有限公司；2015年2月至2018年2月，就职于天津滨海新区中心商务区
贸易发展局；2018年2月至2020年6月，就职于天津经济技术开发区新经济促进局；
现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
根据《公司法》和《天津泰达科技工业园有限公司章程》的相关规定，科工
园公司的治理结构如下：
科工园公司设党总支部、董事会、监事会和总经理及其他公司高级管理人员，
构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级
管理、责任权利分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。
1、党总支部
根据《中国共产党章程》和相关规定，经上级党组织批准，设立中国共产党
天津泰达科技工业园有限公司总支委员会。其主要职责是：
（1）加强公司党的政治建设，坚持和落实中国特色社会主义根本制度、基
                      174
本制度、重要制度；
（2）深入学习和贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想；
（3）研究讨论公司重大经营管理事项，支持董事会和经理层依法行使职权；
（4）加强对公司选人用人的领导和把关，抓好企业领导班子建设和干部队
伍、人才队伍建设；
（5）履行公司党风廉政建设主体责任；
（6）加强基层党组织建设和党员队伍建设
（7）领导公司思想政治工作、精神文明建设、统一战线工作。
2、董事会
公司设董事会，成员为5人，其中4名由出资人委派担任。1名职工董事由公
司职工代表大会选举产生。董事任期3年，任期届满，可连选连任。公司设董事
长1名，由出资人从董事会成员中指定。董事会行使下列职权：
（1）决定公司的经营计划和投资方案；
（2）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（4）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（5）制订公司合并、分立、变更公司形式和解散的方案，拟定上市和申请
破产的方案；
（6）决定公司内部管理机构的设置；
（7）定期听取经理层工作汇报；
（8）制订公司章程草案和公司章程的修改方案；
（9）制订公司分支机构的设立或者撤销方案；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）决定公司的风险管理体制，包括风险评估、财务控制、内部审计、法
律风险控制、并对实施进行监控；
（12）出资人授予的其他职权。
3、监事会
公司设立监事会，监事会成员为3人，其中职工代表监事1人，由公司职工通
过职工代表大会、职工大会或其他形式民主选举产生，另外2人由出资人委派。
监事会设主席1人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。董事、高级管理人
                     175
员不得兼任监事。
4、总经理
公司设总经理1名，由董事长提名，董事会决定聘任和解聘。总经理行使下
列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
（2）拟订公司的经营计划和投资方案，组织实施公司年度经营计划和投资
方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司重大资产处置方案；
（5）建立总经理办公会制度，召集和主持总经理办公会议，协调、检查和
督促公司各部门、各分公司、各子企业的生产经营和管理工作；
（6）组织经理层定期向党总支部、出资人汇报公司经营情况。
（7）拟定公司的基本管理制度；
（8）制定公司的具体规章；
（9）出资人授予的其他职权。
5、内部控制情况
科工园公司为规范企业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效率
和经济性，保证资金安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有效性，以公司章
程和生产经营活动实际为基础，制定并执行了内控制度、管理制度、风险控制制
度，包括：《资金计划及支付管理制度》《财务管控制度》《“三重一大”决策
管理制度》《招商项目管理及审批的办法》等。
（1）资金计划及支付管理制度
为规范资金审批行为，有效控制资金使用风险，科工园公司制定《资金计划
及支付管理制度》，规定了各类资金审批权限、资金支付联签审批流程及要求、
资金支付计划管理、资金支付单据审批要求等制度。该制度适用于公司各类资金
支付行为，包括各项费用支付、合同付款、工资发放、融资性支出、税金支出、
管控范围内企业间资金调拨等。
（2）财务管控制度
为进一步规范财务管理工作，建立健全财务管理体系，科工园公司制定《财
务管控制度》，对银行账户管理、印章管理、票据管理、会计核算、会计档案管
                    176
理等工作做出了详细而明确的规定，该制度适用于天津泰达科技工业园有限公司
及其管控范围内企业。
（3）“三重一大”决策管理制度
为促进国企领导人员廉洁从业，规范决策行为，提高科学决策水平，防范决
策风险，根据有关规定，结合公司运营情况，科工园公司制定了重大事项决策、
重要人事任免、重要项目安排、大额资金的使用事项决策的实施管理办法。
（4）招商项目管理及审批的办法
为规范公司的招商产业方向、业务管理，科工园公司制订了《招商项目管理
及审批的办法》，规定了分工与管理、项目入口与选址管理、项目入驻标准、项
目分类及审批、项目优惠政策及审批、项目引资奖励、项目管理流程等制度。本
办法适用于科工园所辖园区全部拟投资项目、已注册在经开区项目及招租类项目
的企业。
整体上，所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各子公司的顺畅运转，
为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（五）原始权益人业务情况分析
1、主营业务介绍
科工园公司是泰达产发旗下重要成员单位，定位于专业化科技工业园区运营
商，管控物业面积约200万平方米，致力于产业园区的规划、设计、运营，打造
泰达专业化产业园区品牌。通过对物理空间、场景功能的重新设计，内外提升更
新，围绕核心企业导入上下游，打造主题园区，推动产城融合发展。在持续完善
载体运营、物业管理体系的基础上，搭建企业服务平台，助力企业成长，树立泰
达专业化产业园区品牌，实现国有资产的保值增值。
2、主营业务构成
（1）主营业务收入情况
科工园公司主营业务为园区运营业务，营业收入主要来源于房屋租赁收入和
物业管理费收入。2020-2023年，科工园公司主营业务收入如下表所示：
                 表2-73 科工园公司主营业务收入情况
                                                      单位：万元、%

        2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
项目
       金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

                                177
              2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
项目
           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

主营业务收
          49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00
入

合计 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00

2020-2023年，科工园公司主营业务收入分别为14,032.07万元、42,714.50
万元、51,561.79万元及49,212.92万元。2020-2023年度，科工园公司营业收入
增长率分别为204.41%、20.71%和-4.56%。
（2）主营业务毛利润情况
2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润如下表所示：
                      表2-74 科工园公司主营业务销售毛利润情况
                                                                                          单位：万元

                       2023年度 2022年度
项 目
         收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润

主营业务 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93

合 计 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93

                       2021年度 2020年度
项 目
         收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润

主营业务 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23

合 计 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23

注：以上毛利润为税前口径

2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润率如下表所示：
                     表2-75 科工园公司主营业务销售毛利润率情况

项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度

毛利率 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%

合计 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%
注：以上毛利润率为税前口径

2020-2023年，科工园公司主营业务销售毛利润分别为2,917.23万元、
3,289.31万元、11,558.93万元和8,018.31万元。2020-2022年度，科工园公司毛
利润增长率分别为251.41%、12.75%和398.88%。2020-2023年，科工园公司主营
业务毛利率分别为20.79%、7.70%、22.42%和16.29%。2021年度科工园公司的毛
利率相对较低，主要原因是科工园公司上缴给资产委托方的成本是根据结算协议
确定的，但结算协议是在每年年初根据当时的租赁情况预估，在租赁合同实际执
行过程中有退租、更改租赁面积、免租等情况发生，导致当年实际发生的成本高

                                                178
于托管资产的收入。
     （六）原始权益人近三年及一期的财务数据及财务分析
     1、财务数据
     中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园有限公司
财务报表，包括2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日的资产负债
表，2022年度、2021年度、2020年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表
以及相关财务报表附注，并出具了中兴华审字（2023）第016068号标准无保留意
见审计报告。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园
有限公司2023年12月31日的资产负债表，2023年度的利润表、现金流量表、所有
者权益变动表以及相关财务报表附注，并出具了中兴华审字（2024）第014327
号的审计报告。
     （1）合并资产负债表
              表2-76 科工园公司合并资产负债表
                                                               单位：万元

        项目 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
货币资金 54,533.74 17,837.20 3,411.40 2,092.89
应收账款 27,919.09 21,377.51 22,206.23 12,669.30
预付款项 1.38 - 9,500.00 9,500.00
其他应收款 387,837.91 164,267.65 55,676.81 23,620.97
存货 - - 2.46 2.76
其他流动资产 597.22 - - 161.62
流动资产合计 470,889.35 203,482.35 90,796.90 48,047.53
长期股权投资 90,540.57 - - -
投资性房地产 - 50,455.48 51,633.43 52,811.38
固定资产 3,548.52 365.66 485.50 616.50
在建工程 28,917.20 3,929.42 - -
使用权资产 -
长期待摊费用 - 243.89 421.90 585.49
非流动资产合计 123,006.30 54,994.45 52,540.83 54,013.37
资产总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
短期借款 67,000.00 61,000.00 22,000.00 2,000.00
应付票据 502.17 63.23 318.26 -
应付账款 48,661.98 30,373.19 27,359.78 18,992.93
预收款项 1,284.61 1,281.40 1,369.12 351.77
合同负债 228.10 222.40 446.01 48.39
应付职工薪酬 1,419.27 1,474.89 1,333.57 482.51

                              179
        项目 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
应交税费 887.27 783.11 289.94 38.14
应付利息 - 50.11 - -
其他应付款 35,145.94 40,766.05 8,322.56 1,209.51
一年内到期的非流动负债 40,465.55 15,600.00 850.00 1,500.00
其他流动负债 134.13 3.04 - -
流动负债合计 195,729.00 151,567.30 62,289.24 24,623.25
长期借款 262,706.64 42,875.00 34,650.00 33,500.00
应付债券 29,990.00 9,926.61 - -
专项应付款 - - - -
租赁负债 - - - -
长期应付款 3,685.73 503.00 87.50 -
递延收益 98.33 1,700.26 1,867.93 670.56
非流动负债合计 296,480.70 55,004.88 36,605.43 34,170.56
负债合计 492,209.71 206,572.18 98,894.67 58,793.81
实收资本 58,235.02 49,035.02 49,035.02 49,035.02
资本公积 40,906.28 1,541.44 - -
盈余公积 282.68 132.82 - -
未分配利润 2,261.96 1,195.35 -4,591.95 -5,767.93
所有者权益合计 101,685.94 51,904.62 44,443.06 43,267.09
负债和所有者权益总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工
园公司2020年审计报告。

部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，均系计算中四舍五入
造成，下同。
（2）合并利润表
                  表2-77 科工园公司合并利润表
                                                                      单位：万元

             项目 2023年末 2022年度 2021年度 2020年度
一、营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
减：营业成本 41,194.61 40,002.86 39,425.19 11,114.84
税金及附加 846.83 795.27 764.12 615.07
销售费用 28.81 10.32 70.79 245.61
管理费用 5,427.84 4,896.47 2,394.53 976.94
研发费用 - - - -
财务费用 -811.98 -119.82 -154.09 684.19
其中：利息费用 8,668.33 5,298.80 2,287.53 915.11
利息收入 9,645.53 5,432.17 2,287.53 163.02
加：其他收益 237.08 777.11 1,108.44 229.43
投资收益（损失以“－”号填列） -2.89 - - -

                               180
           项目 2023年末 2022年度 2021年度 2020年度
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2.89 - - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - - -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - - - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） -598.23 -255.11 -142.33 -486.54
资产减值损失（损失以“－”号填列） - - - -
资产处置收益（损失以“－”号填列） - - - -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,162.77 6,498.69 1,180.08 138.30
加：营业外收入 36.40 - 12.75 16.06
减：营业外支出 - 79.99 16.85 5.91
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
减：所得税费用 700.50 498.58 - -
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工
园公司2020年审计报告。

（3）合并现金流量表
                表2-78 科工园公司合并现金流量表
                                                                              单位：万元

         项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 45,895.44 49,923.75 38,289.63 6,773.80
收到的税费返还 - - 91.45 -
收到其他与经营活动有关的现金 354,446.02 178,344.37 81,324.37 490.66
经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46
购买商品、接受劳务支付的现金 20,303.77 27,869.51 27,167.63 3,670.34
支付给职工以及为职工支付的现金 6,923.70 6,419.41 4,109.36 1,443.60
支付的各项税费 1,626.58 1,336.12 890.70 668.49
支付其他与经营活动有关的现金 572,502.25 255,275.44 98,859.46 25,072.54
经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98
经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 2,002.48 4,011.78 2,311.69
取得投资收益收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
                                  - - - -
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
                                  - - - -
额
收到其他与投资活动有关的现金 - - 1,113.76 2,042.00
投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
                        32,170.92 1,128.06 16.05 27.89
付的现金
投资支付的现金 2,053.10 2,000.00 7,000.00 900.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
                                  - - - -
额
支付其他与投资活动有关的现金 - 50.00 4,000.00 -
投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89

                            181
        项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度
投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 9,200.00 - - -
取得借款收到的现金 374,646.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -
筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
偿还债务支付的现金 101,943.99 30,900.00 3,500.00 16,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,838.99 5,242.07 2,287.53 868.58
支付其他与筹资活动有关的现金 28,747.10 - - -
筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58
筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31
加：期初现金及现金等价物余额 6,063.13 3,093.14 2,092.89 2,126.19
六、期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89
数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工
园公司2020年审计报告。

2、财务数据分析
（1）资产分析
                          表2-79 科工园公司资产构成情况
                                                                                  单位：万元、%

              2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 54,533.74 9.18 17,837.20 6.90 3,411.40 2.38 2,092.89 2.05
应收账款 27,919.09 4.70 21,377.51 8.27 22,206.23 15.49 12,669.30 12.41
预付款项 1.38 - - - 9,500.00 6.63 9,500.00 9.31
其他应收款 387,837.91 65.30 164,267.65 63.55 55,676.81 38.84 23,620.97 23.14
存货 - - - - 2.46 - 2.76 -
其他流动资
              597.22 0.10 - - - - 161.62 0.16
产
流动资产合
          470,889.35 79.29 203,482.35 78.72 90,796.90 63.34 48,047.53 47.08
计
长期股权投
           90,540.57 15.25 - - - - - -
资
投资性房地
                   - - 50,455.48 19.52 51,633.43 36.02 52,811.38 51.74
产
固定资产 3,548.52 0.60 365.66 0.14 485.50 0.34 616.50 0.60
在建工程 28,917.20 4.87 3,929.42 1.52 - - - -
使用权资产 - -
长期待摊费
                   - - 243.89 0.09 421.90 0.29 585.49 0.57
用
非流动资产
          123,006.30 20.71 54,994.45 21.28 52,540.83 36.66 54,013.37 52.92
合计
资产总计 593,895.65 100.00 258,476.80 100.00 143,337.73 100.00 102,060.89 100.00
截至2020-2023年，科工园公司的总资产分别为102,060.89万元、143,337.73
万元、258,476.80万元和593,895.65万元，科工园公司资产规模保持增长态势。
截至2021年末，科工园公司总资产较2020年末增加41,276.84万元，增长40.44%，
主要系营业收入快速增长导致对应的应收账款增长、以及关联方往来产生的其他
                                             182
应收款增长。截至2022年末，科工园公司总资产较2021年末增加115,139.07万元，
增长80.33%，主要系对关联方天津泰港实业有限公司往来产生的关联借款增长。
截至2023年末，科工园总资产较2022年末增加335,418.85万元，增长129.77%，
主要系长期股权投资增加及关联方往来产生的其他应收款增长。
从资产结构来看，截至2020-2023年，科工园公司流动资产占比逐年提升，
非流动资产占比逐年下降。截至2023年12月末，科工园公司流动资产合计占资产
总额的比重增长至79.29%，主要系货币资金及其他应收款增加所致。科工园公司
流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等
科目构成。截至2020-2023年，科工园公司流动资产合计分别为48,047.53万元、
90,796.90万元、203,482.35万元和470,889.35万元，占资产总额的比重分别为
47.08%、63.34%、78.72%和79.29%。
科工园公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在
建工程、长期待摊费用等科目构成。截至2020-2023年，科工园公司非流动资产
合计分别为54,013.37万元、52,540.83万元、54,994.45万元和123,006.30万元，
占资产总额的比重分别为52.92%、36.66%、21.28%和20.71%。截至2020-2023年，
科工园公司投资性房地产分别为52,811.38万元、51,633.43万元、50,455.48万
元和0万元，占资产总额的比重分别为51.74%、36.02%、19.52%和0%。2022年末，
科工园公司在建工程增加3,929.42万元，主要系新增药检院仪器设备投入、数字
产业园提升改造一期工程及厂房及泰达生物技术创新园二期建设。
（2）负债分析
                         表2-80 科工园公司负债构成情况
                                                                                      单位：万元、%

              2023年末 2022年末 2021年末 2020年末
科目
            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 67,000.00 13.61 61,000.00 29.53 22,000.00 22.25 2,000.00 3.40
应付票据 502.17 0.10 63.23 0.03 318.26 0.32
应付账款 48,661.98 9.89 30,373.19 14.70 27,359.78 27.67 18,992.93 32.30
预收款项 1,284.61 0.26 1,281.40 0.62 1,369.12 1.38 351.77 0.60
合同负债 228.10 0.05 222.40 0.11 446.01 0.45 48.39 0.08
应付职工薪酬 1419.27 0.29 1,474.89 0.71 1,333.57 1.35 482.51 0.82
应交税费 887.27 0.18 783.11 0.38 289.94 0.29 38.14 0.06
其他应付款 35,145.94 7.14 40,766.05 19.73 8,322.56 8.42 1,209.51 2.06
一年内到期的
         40,465.55 8.22 15,600.00 7.55 850.00 0.86 1,500.00 2.55
非流动负债
其他流动负债 134.13 0.03 3.04 0.00 - - - -
流动负债合
         195,729.00 39.77 151,567.30 73.37 62,289.24 62.99 24,623.25 41.88
计

                                             183
长期借款 262,706.64 53.37 42,875.00 20.76 34,650.00 35.04 33,500.00 56.98
应付债券 29,990.00 6.09 9,926.61 4.81 - - - -
租赁负债 - - - - - - - -
长期应付款 3,685.73 0.75 503.00 0.24 87.50 0.09 - -
递延收益 98.33 0.02 1,700.26 0.82 1,867.93 1.89 670.56 1.14
非流动负债
         296,480.70 60.23 55,004.88 26.63 36,605.43 37.01 34,170.56 58.12
合计
负债合计 492,209.71 100.00 206,572.18 100.00 98,894.67 100.00 58,793.81 100.00

截至2020-2023年，科工园公司总负债分别为58,793.81万元、98,894.67万
元、206,572.18万元和492,209.71万元，随着科工园公司业务规模的扩大，总负
债呈增长态势，主要系科工园公司为开发新项目大幅增加短期借款所致。
截至2020-2023年，科工园公司流动负债合计分别为 24,623.25 万元、
62,289.24万元、151,567.30万元和195,729.00万元，占负债总额的比重分别为
41.88%、62.99%、73.37%和39.77%。科工园公司流动负债占比较大，主要由短期
借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债等组成。截至2020-2023
年，科工园公司短期借款分别为2,000.00万元、22,000.00万元、61,000.00万元
和67,000.00万元，占负债总额的比重分别为3.40%、22.25%、29.53%和13.61%，
主要由保证借款、抵押借款、质押借款构成。2023年12月末，科工园公司短期借
款较2022年末增加6,000.00万元，增长9.84%，主要系科工园公司为满足经营发
展需要适当增加短期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的
需要，合理安排短期借款的筹措及偿还。截至2020-2023年，科工园公司应付账
款分别为18,992.93万元、27,359.78万元、30,373.19万元和48,661.98万元，占
负债总额的比重分别为32.30%、27.67%、14.70%和9.89%。
截至2020-2023年，科工园公司非流动负债合计分别为34,170.56万元、
36,605.43万元、55,004.88万元和296,480.70万元，占负债总额的比重分别为
58.12%、37.01%、26.63%和60.23%。非流动负债主要由长期借款、应付债券等科
目 组 成 。截 至 2020-2023 年 ， 科 工 园 公 司 长 期 借 款 分别 为 33,500.00 万 元 、
34,650.00万元、42,875.00万元和262,706.64万元，占负债总额的比重分别为
56.98%、35.04%、20.76%和53.37%。截至2023年12月末，长期借款较2022年末增
加219,831.64万元，增长512.73%，主要系科工园公司为满足经营发展需要适当
增加长期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的需要，合理
安排长期借款的筹措及偿还。

                                            184
（3）现金流量分析
                   表2-81 科工园公司现金流状况
                                                                    单位：万元

        项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度

经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46

经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98

经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52

投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69

投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89

投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79

筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00

筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58

筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42

现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31

期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89

2020-2023 年 度 ， 科 工 园 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为
-23,590.52万元、-11,321.70万元、-62,632.36万元和-201,014.83万元。2021
年的经营活动产生的现金流量净额同比增加12,268.82万元，2022年的经营活动
产生的现金流量净额同比减少-51,310.65万元，2023年的经营活动产生的现金流
量净额同比减少-138,382.47万元。2020-2023年期间科工园公司经营活动产生的
现金流量净额为负，主要原因是科工园公司的资金管控模式是资金归集至产发集
团，因此将关联企业（产发集团、国资公司等）的往来款项计入了支付与其他经
营活动有关的现金。
2020-2023年度，科工园公司投资活动产生的现金流量净额分别为3,425.79
万元、-5,890.52万元、-1,175.59万元和-34,224.02万元。2021年科工园公司投
资活动产生的现金流量净额同比减少9,316.31万元，2022年科工园公司投资活动
产生的现金流量净额同比增加4,714.93万元，2023年科工园公司投资活动产生的
现金流量净额同比减少-33,048.43万元。除2020年度外均为现金净流出，主要由
于投资支付的现金较多及购建固定资产支出增加所致。
2020-2023年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额分别为20,131.42
万元、18,212.47万元、66,777.93万元和244,316.56万元。2021年，科工园公司
筹资活动产生的现金流量净额同比减少1,918.95万元，降幅为9.53%。2022年，
                                    185
科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加48,565.46万元，增幅为
266.66%，2023年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加177,538.63
万元，增幅为265.86%，主要系取得借款收到的现金大幅上升所致。筹资性现金
流以流入为主，主要原因是随着在建工程的增加，科工园公司的资金需求有所上
升。
     2020-2023年，科工园公司现金及现金等价物净增加额分别为-33.31万元、
1,000.25万元、2,969.99万元和9,077.70万元。截至2020-2023年，科工园公司
期末现金及现金等价物余额分别为2,092.89万元、3,093.14万元、6,063.13万元
和15,140.83万元。
     （4）盈利能力分析
                  表2-82 科工园公司盈利能力指标表
                                                                 单位：万元

      项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度
     营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
     利润总额 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
      净利润 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
     毛利率（%） 16.29 22.42 7.70 20.79
     净利率（%） 3.05 11.48 2.75 1.06
总资产收益率（%） 0.35 2.95 0.96 0.18
净资产收益率（%） 1.95 12.29 2.68 0.35
注：

     1）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
     2）净利率=净利润/营业收入
     3）总资产收益率=净利润/[（期初总资产+期末总资产）/2]
     4）净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产）/2]
     2020-2023年，科工园公司实现营业收入分别为14,032.07万元、42,714.50
万元、51,561.79万元和49,212.92万元。2021年，科工园公司营业收入同比增加
28,682.43万元，增幅204.41%，主要系科工园公司新托管的项目增加所致。2022
年，科工园公司营业收入同比增加8,847.29万元，增幅20.71%，主要系当年营运
情况良好使得营业收入增加。2020-2023年，科工园公司分别实现净利润148.46
万元、1,175.98万元、5,920.12万元和1,498.67万元。2021年，科工园公司净利
润同比增加1,027.52万元，增幅692.13%，主要系新托管的项目增加所致；2022
年，科工园公司净利润同比增加4,744.14万元，增幅403.42%，主要系2021年实
                                  186
际运营成本高于结算协议预估的成本所致。
     2020-2023年，科工园公司毛利率分别为20.79%、7.70%、22.42%和16.29%，
2021年度科工园公司毛利率较低，主要原因是托管资产当年实际发生的成本高于
结算协议约定的预估成本所致。2020-2023年，净利率分别为1.06%、2.75%、11.48%
和3.05%，总资产收益率分别为0.18%、0.96%、2.95%和0.35%。净资产收益率分
别为0.35%、2.68%、12.29%和1.95%，科工园公司具有良好的盈利能力和持续发
展能力。
     （5）偿债能力分析
                   表2-83 科工园公司偿债能力分析

      项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度
流动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
速动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
资产负债率（%） 82.88 79.92 68.99 57.61
EBITDA利息倍数 1.25 2.21 1.51 1.16
注：

     1）流动比率=流动资产/流动负债
     2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
     3）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%
     4）EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用利息支出+资本化利息）
     从短期偿债能力指标来看，截至2020-2023年，科工园公司流动比率分别为
1.95、1.46、1.34和2.41，速动比率分别为1.95、1.46、1.34和2.41。流动比率
和速动比率均处于正常水平，流动资产对流动负债的覆盖率较高，有着较好的抗
风险能力。总体来看，科工园公司短期偿债能力较好。
     从长期偿债能力指标来看，截至2020-2023年，科工园公司资产负债率分别
为57.61%、68.99%、79.92%和82.88%。科工园公司资产负债率较高，主要系业务
需求导致的资金需求较大、负债相对较高。2020-2023年，科工园公司EBITDA利
息保障倍数分别为1.16、1.51、2.21和1.25，总体来看近三年科工园公司EBITDA
利息保障倍数高，偿债能力强。
     （6）营运能力分析
                   表2-84 科工园公司营运能力分析

       项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度

                                187
应收账款周转率（次） 2.00 2.37 2.45 1.61

总资产周转率（次） 0.12 0.26 0.35 0.17
注：

     1）应收账款周转率（次）=营业收入/[（期初应收账款总额+期末应收账款
总额）/2]
     2）总资产周转率（次）=营业收入/[（期初资产总额+期末资产总额）/2]
     从营运能力指标来看，2020-2023年，科工园公司应收账款周转率分别为1.61、
2.45、2.37和2.00，虽存在一定的波动，但整体保持稳定状态，营运能力较强。
2020-2023年，科工园公司总资产周转率分别为0.17、0.35、0.26和0.12，总体
保持稳定。鉴于科工园公司资产规模较大、基础设施建设项目投资建设周期长等
因素，科工园公司总资产周转率相对较低，符合公司所在行业及自身业务结构的
特征。预计随着建设项目逐步完工，科工园公司的营运能力指标将进一步改善。
     （七）资信状况
     1、资本市场公开融资情况
     截至2024年3月31日，科工园公司未在资本市场公开融资。
     2、历史信用表现
     根据科工园公司提供的报告时间为2023年7月11日的《企业信用报告（自主
查询版）》，并经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与
查 询 系 统 ” （ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、
国家税务总局（https://chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管理委员会网
站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券
监 督 管 理 委 员 会 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 平 台
（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/query.do）中华人民
共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和
国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网
站 （ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局
（http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站
（ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站

                                188
（http://www.mof.gov.cn）、国家统计局网站（http://www.stats.gov.cn/）、
国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）等网站，科工园公司最近
三年在投资建设、生产运营、工商、税务领域未存在重大违法违规记录，亦未被
有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者
限制融资。
二、对不动产项目的转让是否获得有权机构的审批
不动产项目转让所需取得的授权与批准程序及其履行情况详见本招募说明
书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“四、不动产项目转
让行为的合法性”之“（一）资产转让行为所需取得的相关授权与批准程序”。
三、原始权益人转让不动产项目回收资金用途及承诺
原始权益人承诺将本基金的回收资金主要以项目资本金方式或者以向关联
公司借款及关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的不动产项目建设，本次
回收资金拟用于融达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、GMP完善和市
药检院滨海实验室一期项目、泰达高科技园一二期升级改造项目和天大科技园收
购及提升。拟新投资的不动产项目情况如下：
                   表2-85 募集资金拟投资项目

     类别 募集资金投资项目情况

                                         GMP完善和市药 泰达高科技园 天大科技园收
               融达科技园新 生物医药创新
    项目名称 检院滨海实验 一二期升级改 购及提升改造
                建厂房 园二期
                                         室一期项目 造项目 项目

项目总投资（亿元） 1.8 12 1.5 6.4 5

项目资本金（亿元） 0.54 3.6 1.1 1.9 1.5

项目资本金缺口（亿元） 0.54 3 0.8 1.9 1

                                   189
       类别 募集资金投资项目情况

                                             GMP完善和市药 泰达高科技园 天大科技园收
                   融达科技园新 生物医药创新
      项目名称 检院滨海实验 一二期升级改 购及提升改造
                     建厂房 园二期
                                              室一期项目 造项目 项目

                                                                    天大科技园占
                                                         对园区整体提 地面积13万平
                                             GMP中试研发平
                                                         升改造，深度优 方米，总建筑面
                                             台项目建筑面
                              生物医药创新 化园区载体空 积约11万平方
                                             积1.41万平方
                              园一期已开发 间布局，改扩建 米，是国家科技
                   计划利用融达 米,框架结构四
                              完成，计划在二 与拆除重建相 部、教育部确定
                   科技园内1.2万 层，现计划对项
                              期继续建设医 结合，提高容积 的首批十五个
                   平米空地新建3 目进行改造完
                              药企业生产载 率与使用效率， 国家大学科技
建设内容和规模 万平米生物医 善，同时在GMP
                              体，土地面积11 最大限度的发 园建设试点单
                   药类生产厂房， 四楼计划建设
                              万平米，计划建 挥产业集聚效 位之一，也是天
                   投资估算1.8亿 市药检院滨海
                              设研发办公及 应。改造前总建 津市唯一的国
                     元。 实验室一期项
                              厂房载体22万 筑面积为6.4万 家级大学科技
                                             目，装修及设备
                                平米。 平米，改造后可 园，计划通过收
                                              购置投入约
                                                         经营面积为 购盘活方式取
                                              8300万元。
                                                         14.5平方米。 得该项资产并
                                                                    进行提升改造。

                              已开工建设：
                              计划分三期实
                              施，首期2.6万
                                             已开工建设：
                              平米厂房已于
                                             施工和装修已
                              2023年1月开工 概念阶段： 已开工建设：
                                             于2022年8月份
                              建设，预计2024 正在进行产业 分四期实施，首
                                             开工建设，2023
                   概念阶段： 年10月份竣工， 策划和方案设 期已于2023年2
                                             年3月竣工，实
前期工作进展 正在进行可研 二期5.4万平米 计，计划年底前 月份启动，计划
                                             验仪器设备安
                     编制 已于2023年6月 完成立项、设计 10月份竣工，竣
                                             装2023年1月启
                              份开工，预计 招标等前期工 工后启动二期
                                             动，计划2023年
                              2024年12月份 作。 改造前期工作。
                                             9月份安装调试
                              竣工，三期目前
                                               完成。
                              正在办理土地
                              规划调整和土
                              地手续阶段。

      拟开工时间 2024年6月 2023年1月 2022年8月 2024年6月 2023年2月

拟使用募集资 科工园公
                      0.4 2.8 0.6 1.2 0.4
金规模（亿元） 司

募集资金投入 资本金投入和 资本金投入和 收购关联公司
            科工园公 向国资公司提
项目的具体方 对关联公司借 直接投入 对关联公司借 资产并直接投
              司 供借款投入
式 款投入 款投入 入

项目介绍如下：

                                       190
（一）融达科技园新建厂房
计划利用融达科技园内1.2万平米空地新建3万平米生物医药类生产厂房，投
资估算1.8亿元。
（二）生物医药创新园二期建设
2007年科技部、商务部、卫生部、国家食品药品监督管理局和天津市政府共
同组建成立国家生物医药国际创新园，现一期已开发完成，计划在二期继续建设
医药企业生产载体，土地面积11万平米，计划建设厂房载体22万平米，投资估算
12亿元。
（三）GMP完善和市药检院滨海实验室一期项目
该项目为企业投资项目。GMP中试研发平台项目位于滨海新区“国家生物医
药创新园”，建筑面积14,151平方米,框架结构四层，现计划对项目进行改造完
善，预计需投入资金7,000万元，同时在GMP四楼计划建设市药检院滨海实验室一
期项目，装修及设备购置投入约8,300万元，项目总投资估算1.5亿元。
上述三个项目主要用于发展生物医药行业。经开区现有400余家医药企业，
覆盖医药六大领域，包括生物药及制品、化学药、医疗器械、数字医疗、CRO/CDMO、
药械流通，医药产业链条完整，拥有高水平的研发机构30余家，2019年入选全国
生物医药园区综合竞争力50强。经开区生物医药产业发展迅猛，现有载体难以满
足需求，亟需新建部分载体来满足生物医药企业的需求。生物医药创新园二期作
为天津市和经开区的重点建设项目，将为经开区生物医药企业提供更多可用载体，
促进生物医药行业的进一步发展，符合天津市生物医药战略新兴产业集群的发展
战略。
（四）泰达高科技园一二期升级改造项目
原园区形象老旧，功能配套不足，计划对园区整体提升改造，深度优化园区
载体空间布局，改扩建与拆除重建相结合，提高容积率与使用效率，最大限度的
发挥产业集聚效应。改造前总建筑面积为6.4万平米，改造后可经营面积为14.5
平方米，容积率达到1.42，提升了约2.4倍，投资估算6.4亿元。
（五）天大科技园收购及提升改造项目
天大科技园占地面积13万平方米，总建筑面积约11万平方米，园区定位于高
端电子商务、IC设计等产业领域，现有实际入驻办公企业171家，是国家科技部、
教育部确定的首批十五个国家大学科技园建设试点单位之一，也是天津市唯一的
                    191
国家级大学科技园，计划通过收购方式取得该项资产并进行提升改造，估算投资
总额5亿元。
上述（四）、（五）两个项目的建设有助于形成产业配套合理、资源充分共
享、市场竞争有序的、创新创业活跃的现代化生物医药产业集群及高端电子商务、
IC设计等产业集群。同时，可促进相关企业的技术研究、设备更新和产品开发，
为产业竞争力的进一步提高奠定基础。募投的5个项目总投资为26.7亿元，其中
已经落实的资金为14.9亿元，剩余需要自筹、融资等方式需要解决的资金缺口为
11.8亿元。本基金发行回收净资金5.64亿元，可解决上述资金缺口的47.8%，剩
余缺口需要通过利润滚存再投资、银行借款、发行专项债等方式解决。上述所列
5个项目可利用本基金的净回收资金需要根据项目建设具体情况进行具体分配。

                    192
四、原始权益人拟认购基金份额情况
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额的认购，份额以最终认
购数额为准，但合计持有战略配售的不动产基金份额所占本次基金份额发售数量
的比例不低于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基
金指引》”）《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办
法（试行）》等适用法律法规、监管部门要求的战略配售比例。
原始权益人或同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不
得低于本次基金份额发售数量的34%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市
之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份
额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取
得的不动产基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。不动产项目控股
股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单独适用前款规定。
不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参
与本基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份
额期限自上市之日起不少于12个月。
本基金战略配售情况详见本招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等
文件。

              第四节 运营管理机构
一、运营管理机构基本情况
（一）基本信息
               表2-86 运营管理机构基本情况

企业名称 天津泰达产业园管理有限公司

企业类型 有限责任公司（法人独资）

成立日期 2022年5月5日

统一社会信用代码 91120116MABLK6XCX2

注册资本 人民币500万元

法定代表人 杨帆

注册地址 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25

            一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；商务秘书服务；
经营范围
            房地产经纪；房地产咨询；企业管理咨询；企业管理；财务咨询；办公设备租

                       193
               赁服务；计算机及通讯设备租赁；计算机及办公设备维修；市场主体登记注册
               代理；物业管理；停车场服务；工业设计服务；规划设计管理；科技中介服务；
               技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；项目策划
               与公关服务；市场营销策划；会议及展览服务；工程管理服务；合同能源管理；
               商业综合体管理服务；餐饮管理；外卖递送服务；柜台、摊位出租；单位后勤
               管理服务；广告制作；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可
               的培训）；城市绿化管理；园林绿化工程施工；环保咨询服务；节能管理服务；
               数字内容制作服务（不含出版发行）；安全咨询服务；采购代理服务；信息咨
               询服务（不含许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执
                          照依法自主开展经营活动）

     登记状态 存续（在营、开业、在册）

     （二）本基金运营管理机构符合《基金指引》第四十条规定的说明
     根据表十八-1中天津泰达产业园管理有限公司（以下简称“运营管理机构”）
的营业执照及其公司章程，其经营范围中包含“园区管理服务”的内容，运营管
理机构可以在经营范围内为不动产项目提供运营管理服务。
     根据运营管理机构提供的公司章程等相关资料以及运营管理机构的确认，运
营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运
营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于2
名；运营管理机构治理与财务状况良好，符合《基金指引》第四十条第一款第（二）
项和第（三）项规定。
     在《运营管理协议》等相关法律文件生效后，运营管理机构符合《基金指引》
第四十条第一款规定的外部管理机构应符合的要求，具备作为不动产项目外部管
理机构的资质。
     （三）设立、存续和历史沿革
     2022年5月10日，天津经济技术开发区市场监督管理局颁发《营业执照》（统
一社会信用代码：91120116MABLK6XCX2），运营管理机构注册资本为人民币500
万元，由天津泰达科技工业园有限公司出资设立，股东及其持股情况如下：
               表2-87 运营管理机构股东及其持股情况
                   认缴出资金额 实际出资金额 持股比例
序号 股东名称 出资方式
                  （人民币万元） （人民币万元） （%）
      天津泰达科技工业园
1 500 500 100 货币
        有限公司
     （四）股权结构、控股股东和实际控制人情况
     截至2024年3月31日，运营管理机构的控股股东为天津泰达科技工业园有限
公司。

                            194
（五）组织架构
运营管理机构的组织结构如下图所示：
              图2-10 运营管理机构组织架构图

（六）治理结构
运营管理机构根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立
了完善的法人治理结构。公司不设董事会，设一名执行董事，由股东任命产生，
执行董事任期三年，任期届满，经任命后连任。公司设经理1名，由执行董事聘
任或者解聘，经理对执行董事负责。公司不设监事会，设监事1名，由股东任命
产生。监事任期每届3年，任期届满，可连选连任。
（七）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度
根据上级单位定位与自身业务需要，为进一步促进天津泰达产业园管理有限
公司以服务经开区高质量发展为先导，推动所辖园区产业结构优化、载体利用合
理高效、项目质量提升的转型升级要求，规范招商项目管理，制定准入标准和审
批流程，给予优质项目合理的扶持政策，引导企业健康、有序、快速发展，切实
做好落户企业日常服务管理工作，依据国家及市政府的相关政策法规，及经开区
投资促进相关政策、园区产业发展规划，特制定《天津泰达产业园管理科技工业
园有限公司招商项目审批及管理办法》。
1、业务流程
（1）项目入驻标准
1）入驻项目必须符合国家有关法律、法规，及安全生产、环境保护要求。
禁止工艺落后、设备陈旧、高耗能、高耗水、高噪音以及对周边环境有污染的项
目入驻。
2）入驻项目主体必须具有独立法人资格和完善的内部管理制度、财务制度，
并在经开区工商注册、税务登记，向属地税务部门缴税。
3）入驻项目应符合经开区及产业园管理公司引资要求及发展定位，且对整

                      195
体发展规划、产业体系有积极贡献的生产型企业，或对该产业体系企业有配套、
扶助作用的服务型企业。
4）判定项目可否入驻时，需要对其产品附加值、生产工艺、市场占有率、
行业排名和发展前景等内容综合、有效评估，应征询相关审批部门审核，必要时
聘请外部顾问或第三方机构，委托尽职调研，建立科学合理的评价机制。
（2）项目分类及审批
招商项目可具体分为四种类型，其相应的入驻审批如下：
1）一般制造业项目、商贸、办公类等现代服务业项目。由运营服务部洽商
审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。
2）符合经开区及产业园管理公司引资要求和发展定位，需给予重点支持类
项目，应以上级单位或管委会项目落地支持文件为依托，按照项目优惠政策审批
权限执行。由运营服务部洽商审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。
3）重大招商引资项目，由运营服务部洽商和促进，根据项目提供的投资计
划书和项目情况，对项目进行评估论证，形成初步意见，报副总经理和总经理审
批后，再报请上级单位统一制定该项目整体优惠扶植政策，并依照经开区招商项
目签批流程，由管委会投委会对项目入驻和给予扶持政策进行审批。
4）拟购置资产类项目、合作开发类项目，由运营服务部充分考虑投资方资
质、背景、项目运营情况等信息，在与项目方充分洽商的基础上，根据项目提供
的投资计划书和双方拟定的合作计划，对项目进行充分评估论证，报副总经理和
总经理，经与项目管理公司达成一致后，报上级单位审批决策后执行。
（3）项目租金价格、优惠政策及审批
1）租金价格的制定
现有载体的对外租赁价格按照与项目公司批复价格体系执行。
租赁对外报价的构成包括基本租金和物业费两部分，两者合计形成综合租金。
如项目方提出其他增值服务、委托服务等需求，价格须另行商议，不作为租赁对
外报价的组成部分。
2）价格优惠及审批
招商人员应以公司统一的价格体系对外报价，根据项目的情况和审批权限范
围给予一定优惠，由运营服务部审核后，报副总经理和总经理审批后执行。

                 196
3）免租期的确定和审批
a．免租期的确定
厂房优惠期采用“2+2+2”让渡基本租金模式给予入驻项目优惠扶持。即经
审核可以给予企业“2个月开办期+2个月装修期+2个月扶持期”，最高不超过6
个月免租期优惠政策，特殊情况或突破政策范围需履行相关审批决策程序。
一般类项目租赁，给予1个月的装修免租期，如该项目因生产工艺、装修改
造、资质审核等周期较长情况，可再给予1个月免租期，最高合计“2个月开办期”。
招商人员根据洽商情况，评估形成意见，报运营服务部和副总经理审批。
对优质招商项目，或确因厂房现状与企业实际需求相差很大，为盘活资产可
考虑再追加最高“2个月扶持期”。由运营服务部根据洽商情况，评估形成意见，
报副总经理和总经理审批。
b．免租期的审批
对免租期不超过6个月，且免租总金额未超过100万元的项目优惠，由副总经
理审批后执行；
对免租期超过6个月或免租金额大于100万元，但未超过200万元的项目优惠，
由总经理审批后执行；
2、管理制度、风险控制制度
（1）《天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度（试行）汇编2023版》
为保障“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目发行后不
动产项目运营的专业性和连贯性，确保REITs对国家有关监管要求的严格落实和
运营管理义务的有效履行，从而保障公共利益。天津泰达产业园管理有限公司作
为原始权益人成立的专业运营公司负责不动产项目资产的运营管理，以高度专业
化、深度精细化运营管理为目标，着力推动不动产项目运营提质增效，确保运营
目标完成情况可向社会公开，增强运营的透明度。
为加强天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度建设，提升公司内部管理
水平，强化风险管控意识，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证
券法》《中华人民共和国会计法》和其他有关法律法规，参照《企业内部控制基
本规范》《企业内部控制应用指引》等文件，结合上级公司、集团公司文件要求、
公司内部管理要求和具体情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司内部管理
制度（试行）汇编2023版》。
                   197
1）为贯彻落实党的领导融入公司治理各环节，充分发挥上级公司党总支领
导作用、股东的决策作用、经理层的执行作用，明确责任边界、重大经营管理权
限，规范管理秩序，保证集团整体有序运作，提高决策效率，编制了《天津泰达
产业园管理有限公司权责管理》。
2）为明确用工制度，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工手册》；
为提高工作效率、强化工作作风，严格公司考勤管理，编制了《天津泰达产业园
管理有限公司员工考勤管理规定》；为强化公司员工遵纪守法和自我约束的意识，
增强员工的积极性和创造性，维护公司正常的工作秩序，构建和谐劳动关系，编
制了《天津泰达产业园管理有限公司员工奖惩管理办法》。
3）为进一步加强公司管理，确保公司级印章的安全使用，维护公司的合法
权益，编制了《天津泰达产业园管理有限公司印章管理制度》。
4）为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据国家有关法律法规，结
合公司具体情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司合同管理制度》。
（2）《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》
为提高天津泰达产业园管理有限公司的财务管理与会计核算水平，逐步实现
规范化、制度化、信息化的科学管理，达到对经济活动及收支全过程实行有效监
控，同时提高财务运作效率的目的。依据《中华人民共和国会计法》、《中华人
民共和国公司法》等相关现行成文法律，参照《企业会计准则》、《企业会计制
度》以及有关法规、办法，结合产业园管理公司的经营业态特点与财务管理要求，
制定了《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》。
（3）《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》
为加强安全生产投入管理，保障本公司安全生产资金投入，依据《企业安全
生产费用提取和使用管理办法》《天津市安全生产条例》等法律法规，特制定了
《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》。
整体上，包括上述制度在内的所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各
分子公司的顺畅运转，为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（八）业务模式和持续经营能力
不动产项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团队进行运营管
理。2022年5月，为进一步推动本项目专业化的独立运作，更好地服务不动产投
资信托基金的存续管理，由原始权益人科工园公司出资设立全资子公司天津泰达
                   198
产业园管理有限公司，自2023年以来运营管理公司逐步接手本项目的日常运营，
由于运营管理公司主要运营团队人员来源于原始权益人的核心管理团队，在运营
工作衔接方面不存在实质性障碍，目前运营管理公司已成功衔接近乎全部运营工
作。
    运营管理机构主要业务是为本项目提供物业运营服务，保证了产业园的独立
运作，目前运营管理机构在运营的项目仅有本项目。
    （九）近3年及一期的财务数据及主要财务指标分析
    运营管理机构于2022年5月5日设立，未有审计报告和财务报表，目前公司无
任何财务信息。运营管理机构无任何有息负债、融资情况及对外担保情况。
    （十）公司资信水平
    1、信用状况
    截至2024年3月31日，运营管理机构未进行过资信评级。
    2、失信核查情况
    根据运营管理机构公司提供的报告时间为2023年7月11日的《企业信用报告
（自主查询版）》、并经查询国家企业信用信息公示系统网站
（ http://www.gsxt.gov.cn/index.html ） 、 信 用 中 国 网 站
（ http://www.creditchina.gov.cn ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站
（http://www.ndrc.gov.cn）和财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家
税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局天津市税务局
网站（https://tianjin.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设
部 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（ http://www.mnr.gov.cn/ ） 、 中 国 银 行 保 险 监 督 管 理 委 员 会 网 站
（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html），中国证券监
督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/）、中国人民银行
网站（http://www.pbc.gov.cn/），并经运营管理机构确认，运营管理机构自成
立以来在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规
                                   199
记录。
二、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况
（一）证监会备案情况
经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求运营管理机构天津

泰达产业园管理有限公司为不动产项目提供运营管理服务需另行取得专门的不动
产运营管理资质；天津泰达产业园管理有限公司按照《基金法》第九十七条、《基
础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任运营管理机构的备案之后，
即具备《基金指引》第四十条及《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》第八条规定的担任不动
产项目运营管理机构的主体资格及相应权限。
（二）同行业不动产项目运营管理经验
运营管理机构主要运营团队人员来源于原始权益人的核心管理团队，具备产
业园运营管理经验，详见本节“一、运营管理机构基本情况”之“（八）业务模
式和持续经营能力”及本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第
二节 运营管理安排”之“一、运营管理协议的主要内容”之“（十）促进项目
持续健康平稳运营的保障措施”。
（三）主要负责人员在不动产项目运营或投资管理领域的经验情况
截至2024年3月31日，运营管理机构共有员工6人，其中构成情况如下：
              表2-88 运营管理机构学历构成情况

       学历 人数 占总人数比例
      硕士及以上 2 33.33%
       本科 4 66.67%
       合计 6 100.00%
              表2-89 运营管理机构部门构成情况
       部门 人数 占总人数比例
       经理层 2 33.33%
      综合事务部 1 16.67%
      招商运营部 3 50%
       合计 6 100.00%
总体来看，依托于运营管理机构的人员配置，整体素质较高，能够为不动产
项目的运营提供有力支持。
运营管理机构主要管理人员如下：
刘昕，泰达产业园管理公司执行董事，女，36岁，硕士学历，毕业于天津南
开大学，现任泰达科技工业园公司副总经理。2011年7月入职天津经技术开发区

                         200
管委会直属企业天津泰达科技发展集团有限公司，具有超过10年的招商引资、企
业服务、园区运营及相关管理经验，长期从事区域产业培育和生态体系建设工作，
对自贸区、双创示范基地、科技孵化器等创新示范项目政策制定、服务体系搭建、
项目引入经验丰富。历任天津经济技术开发区管委会新经济促进局科长，泰达科
技工业园公司副总经理。
杨帆，泰达产业园管理公司法定代表人、总经理，男，44岁，硕士学历，毕
业于天津南开大学，现任泰达科技工业园公司综合管理部部长。2001年11月入职
天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总公司，长期前端一
线工作，具有超过20年的产业园区招商引资、企业服务、园区运营及相关工作管
理经验。历任微电子工业区总公司招商服务部部长、投资服务部部长，天津泰达
科技工业园公司园区运营部部长。熟悉产业园区开发流程、策划、招商、服务与
运营管理工作及技巧运用；尤其了解京津冀地区产业园区运营管理模式及招商服
务方式，具备独立团队管理及人员培训能力。
李鹏程，运营管理公司综合事务部部长，男，41岁，本科学历，中级工程师
职称。2005年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总
公司，长期在一线工作，具有超过18年的产业园区物业管理、工程建设、公用事
业管理、园区运营管理及相关工作经验。历任微电子工业区总公司公用事业部市
政主管、物业管理部运营主管，天津泰达科技工业园公司园区运营部市场拓展主
管、经营管理部规划发展主管。
马文先，招商运营部主管，女，37岁，本科学历，中级经济师，中级工程师。
2012年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津泰达弘泰物业服务有限公司，
长期在一线工作，具有超过11年的产商业项目物业管理、工程建设、企业服务、
安全管理、运营管理及相关工作经验。历任天津泰达弘泰物业服务有限公 司工
程管理部主管、经理助理，借调上级单位天津开发区国有资产经营有限公司、泰
达产发集团工程管理部主管。
经登录中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、应急
管 理 部 网 站 （ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 生 态 环 境 部 网 站
（ http://www.mee.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站
（http://credit.ndrc.gov.cn/XYXX/admin_client/form_designer/ttt/index.
                                  201
html）、财政部网站（http://www.mof.gov.cn/index.html）、中华人民共和国
住房和城乡建设部（http://www.mohurd.gov.cn/），截至本招募说明书出具日，
未发现主要管理人员最近两年在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领域、
产品质量领域、财政性资金管理使用领域存在失信记录，未发现其因严重违法失
信行为，被认定为失信被执行人或被暂停或限制进行融资记录。
综上，运营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有
不动产项目运营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业
人员不少于2名。
（四）项目资金收支和风险管控安排
无。
（五）同类项目运营管理情况及防止利益冲突的措施
运营管理机构除了为本基金所投资的不动产项目提供服务外，未来还可能为
其他同类型不动产项目提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项
下不动产项目和其他机构旗下的其他同类型不动产项目在所在区域和运营管理
策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租
户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
为缓释本基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，
本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
（1）本基金聘任的运营管理机构为本基金配备经管理人确认的专门运营管
理团队，设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏
感信息等。
（2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：
本基金存续期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金
首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本
基金购入或出售不动产项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基
金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除
外）。
（3）运营管理机构关于利益冲突的相关承诺
1）基金管理人与运营管理机构在《运营管理协议》中约定：
①运营管理机构履行《运营管理协议》项下的职责时，应以基础设施基金份
                          202
额持有人利益最大化为目标。
②运营管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和标准以及《运营
管理协议》生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范和标准，以不低于运营
管理机构的其他同类资产的运营管理水平以及不低于行业内同类资产的运营管
理水平为基础设施项目提供运营管理服务。
2）运营管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避免同业竞争的
承诺函》：
①运营管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆
汽车厂房和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。运营管理机构不会将所取
得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会利
用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施REITs而有
利于竞品项目或其他项目的决定或判断。
②在担任基础设施REITs的运营管理机构期间，运营管理机构将根据自身针
对产业园基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤
勉尽责、公平公正的原则，以不低于运营管理机构自身和/或实际控制的关联方
管理的其他同类资产的运营管理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利
益。
（4）管理人按照年度营业收入的比例对运营管理机构进行考核，两年连续
不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管理费率，根据项目
公司营业收入完成情况确定奖惩比例。
在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发
生争议，且管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，原始权益人承诺
将与管理人积极协商解决措施。

        第五节 存在重要影响的其他事项
一、项目公司正在履行或拟履行的重大合同
不动产项目正在履行的租赁合同情况详见本招募说明书“第二章 不动产项
目”之“第一节 不动产项目概况”之“七、不动产项目经营数据情况”。

                    203
二、诉讼或者仲裁事项
不适用

             204
           第三章 资产评估与现金流测算

               第一节 资产评估
一、评估情况
（一）评估对象及评估范围
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具了《博时津开科工产业园封闭
式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」
项目（反馈稿）》，以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中
国天津市滨海新区开发区渤海路2号「大陆汽车厂房」项目（反馈稿）》的估价
报告，分别对数字产业园项目及大陆汽车厂房项目进行了评估。
（二）评估基准日
价值时点：2024年3月31日
（三）评估方法
由于估价对象为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续
性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此根据估价对象的特点和实际状况，
采用收益法作为本次估价的评估方法。
应用收益法进行估价时，应该按照确定具体方法、测算收益期、测算未来收
益、确定报酬率或者资本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。
收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，报酬资本化法是预测估价对
象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值
或价格的方法。本次估价选用报酬资本化法。
本次估价将数字产业园未来十年的经营期作为预测期；大陆汽车厂房未来二
十年的经营期作为预测期，对上述预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算
后取得预测期内每年的净收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴现，预测期
末至土地使用权到期日期间的净收益按照经预测的增长率持续计算至土地使用
权到期日并贴现至价值时点。
（四）估价结果
评估机构采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先
确定出一定时期的运营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计
算估价对象的市场价值，该方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资
                    205
本增长，让投资者或产权方可对估价对象可能带来的长期回报作出评估。
中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目，总建筑面积
为157,344.77平方米，土地使用权面积90,328.90平方米，于2024年3月31日之市
场价值为人民币808,000,000.00元（大写人民币捌亿零捌佰万元整），市场价值
单价为5,135元/平方米。
中国天津市滨海新区开发区渤海路2号「大陆汽车厂房」项目，总建筑面积
为63,233.61平方米，土地使用权面积82,298.20平方米，于2024年3月31日之市
场价值为人民币391,000,000.00元（大写人民币叁亿玖仟壹佰万元整），市场价
值单价为6,183元/平方米。
（五）评估假设条件与特别事项说明
1、租金水平
在计算不动产项目资产运营收入时，评估机构对于已出租部分物业，租赁期
限内：租金采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金）；租赁期外：
按照市场租金水平计算租赁收入；对于空置部分按照市场租金水平计算租赁收入。
（1）租约期内租金执行合同约定租金
已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约定
租金进行测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。
截至2024年3月31日，数字产业园项目月租金收入合计约为552.64万元（含
增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为47.02元/月/
平方米。月物业管理费收入合计约为253.94万元（含增值税，按价值时点在执行
合同当月收入统计），当期平均管理费为21.60元/平方米/月。
截至2024年3月31日，大陆汽车厂房月租金收入合计约为352万元（含增值税，
按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为55.73元/月/平方米。
（2）租约期外租金采用市场租金
市场租金通过提取数字产业园同区域类似可比项目租金水平，经市场比较法
修正后获得。评估机构针对数字产业园，按照估价相关规范选取了同区域具有较
强可比性的鸿发工业园、天润科技园和天大科技园三个项目，通过对商圈聚集度、
办公聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状况、
办公类型、建筑面积、楼层、楼宇配套设施设备、装修情况、层高、楼龄及保养、
物业管理、以及有无限制条件等诸多因素进行对比、修正，并取三个案例修正后
                        206
租金水平的算术平均值作为测算结果，最终确定不动产项目数字产业园的市场租
金水平为51.20元/平方米/月。根据估价对象所在地同类物业租赁市场的收益情
况，新承租方进驻前必须的装修时间及免租期等因素存在，都有可能带来租金损
失，根据对运营团队的访谈和对市场的调研，假设估价对象新签租约期限为3年，
所有新签租户采用的租赁期外市场租金每3年有30天的免租期及租赁空闲期，考
虑到7号楼重要现金流提供方承租面积较大，充分评估换租风险，对7号楼另行设
置6个月租赁空闲期。
评估机构针对大陆汽车厂房的生产厂房部分，按照估价相关规范选取了同区
域的荣晟嘉汇（原嘉年华）厂房、天大科技园厂房和生物医药研发厂房三个项目；
研发办公部分则选取了天大科技园研发楼、融健大厦研发楼和生物医药研发大厦
研发楼三个项目，并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，最
终确定不动产项目大陆汽车厂房的市场租金水平为：1-2期生产厂房部分为51.00
元/平方米/月；3期生产厂房部分为54.10元/平方米/月；4期研发办公部分通过
相同方法，确定市场租金水平为61.20元/平方米/月。
2、租金增长率
（1）数字产业园
根据市场调研，估价对象所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产业
园及生产型企业为主，产业园办公用房需求稳定。估价对象及区域内其他可比生
产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年1.5%-2.5%。
根据对数字产业园运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长率
设定为5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为1%-3%。
估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率4%。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的
市场状况综合分析以2.0%进行预测。
（2）大陆汽车厂房
估价对象当前已签约租户租期内租金增长率基本为0%。根据市场调研，估价
对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定。估价对象及区
域内其他可比生产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年
1.5%-2.5%。
根据对大陆汽车厂房运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长
                     207
率设定为5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为1%-3%。
估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率4%。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的
市场状况综合分析以2.0%进行预测。
3、出租率
不动产项目位于天津市滨海新区开发区。开发区是滨海新区最早的工业区，
也是政府着力打造的最核心的工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势，
聚集了如汽车及装备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空航天等支
柱产业，同时也吸引了大量的龙头企业聚集于此。随着开发区区域整体规划及产
业发展都向着利好方向进行，区域认可度不断增加。
（1）数字产业园
数字产业园2021年、2022年、2023年及2024年1月-3月的出租率分别为72.16%、
80.20%、83.02%和82.48%，同时根据市场调研，数字产业园所在区域产业基础较
好，研发办公用房需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租
率长期处于较高位，成熟稳定研发办公项目一般出租率在70%-90%。截至2024年3
月31日，数字产业园签约租户共计112个，其中已出租面积的17.99%于2024年年
底到期，已出租面积的41.65%于2025年年底到期，已出租面积的25.04%于2026
年年底到期，已出租面积的4.08%于2027年底到期，已出租面积的11.24%于2028
年及以后到期。评估机构给出的数字产业园预期出租率为：2024年4月-12月出租
率为83.3%，2025年至土地使用年期终止出租率均为85%。
2023年以来，经开区围绕服务超算中心新型研发机构改革、推动算力转化生
产力、国资资产公募REITs项目发行工作和园区高质量发展工作进行部署。要求
通过双向赋能，重点加强数字产业园招商、服务和运营机制建设，着力完善园区
软硬件配套环境，加速引育数字经济企业，推进算力向现实生产力转化，天河数
字经济产业园获天津市发改委批复为第二批现代服务业特色数字化集天河数字
经济产业园获天津市发改委批复为第二批现代服务业特色数字化集聚区。
截至2024年3月31日，根据当前意向租户沟通情况，出租率有望在2024年末
提升至85%左右，提前达到预测期稳态出租率，因此上述出租率假设具备较高的
可实现性。

                       208
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房2021年、2022年、2023年及2024年1月-3月的出租率均为100%，
同时根据市场调研，估价对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房
需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期处于较高位，
根据项目自身特点，出租率在100%。截至2024年3月31日，大陆汽车厂房签约租
户1个，近三年及一期出租率均为100%。
根据租约大陆汽车厂房一至三期租约到2032年，四期租约到2040年，就租赁
合同而言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前五年内提前退租，承
租方应赔偿出租方相当于12个月租金的赔偿，如承租方在租赁合同期后十年内提
前退租，承租方应赔偿出租方相当于6个月租金的赔偿；研发中心的租赁合同中
约定如由于承租方违约造成合同终止，承租方除应赔偿出租方因承租方原因导致
工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩余未执行租赁期租金总额
的百分之五十向出租方支付违约金。大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，产权方
为满足租户的生产要求，在厂房建设过程中均满足其具体要求并交付使用。经评
估机构调研，项目周边甚至天津市范围内能满足租户相关要求的物业较少。目前
租户为重资产的生产企业属性，退租搬迁的成本代价较高，因此租户退租、换租
风险较小。
综上，大陆汽车厂房于预测期内的出租率均为100%假设具有合理性。
4、收缴率
鉴于不动产项目资产在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全
部收缴租金的情况，从而对收入形成一定的损失。不动产项目资产的出租方与租
户的租赁合同中对租赁保证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等
相关事项进行了约定。此项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失，
以此提高并保证收缴率。
（1）数字产业园
数字产业园2021年至2023年度收缴率分别为95.98%、94.95%、92.48%，三年
平均值为94.47%。
参考数字产业园历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管理
费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金收
缴率不低于95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次年
                       209
对上一年度未收回部分的收缴率不低于60%，剩余40%未收回部分须在第三年内全
部收回。” 本次评估酌情按照收益期内租金收入及物业费收入的收缴率为2024
年4月-12月和2025年均为94%，2026年及以后均按95%计算，即收租损失分别按6%
及5%进行测算。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房2020年至2022年租金收缴率均为100%。
参考大陆汽车厂房历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管
理费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金
收缴率不低于95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次
年对上一年度未收回部分的收缴率不低于60%，剩余40%未收回部分须在第三年内
全部收回。”本次评估酌情按照收益期内租金收入的收缴率为100%计算，即不考
虑收租损失。
5、物业管理费
数字产业园从2018年起签署的合同物业费即为0.8元/平方米/天，有部分关
联租户物业费给与8折优惠，另有个别租户不收取或仅收取0.1元/平方米/天。根
据评估机构对租赁合同及租赁台账的整理可知，已出租部分综合平均物业费为
0.7元/平方米/天，故本次评估估价对象市场物业费取值亦为0.7元/平方米/天，
折合为21.29元/平方米/月（含增值税），且直至土地使用年期终止不递增。
大陆汽车厂房不收取物业管理费。
6、运营期间成本费用、税金及附加假设
（1）数字产业园项目
                  表3-1 数字产业园项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
       租金增值税 9% 本次测算采用签约租金、签约物业管理费及市场
                                  租金、市场物业管理费均为含增值税
增值税 物业管理费增值税 6%
                  税率分别为9%、
       可抵扣项 可抵扣项包括保险费及物业管理费
                     6%
                               包括维修费、基本运营管理费及管理费，取费基
       综合运营管理费 7.0%
                                   数为运营收入（不含增值税）
       能源费-含公区 6.5% 取费基数为运营收入（不含增值税）
运营支出 本次评估物业费支出按合同约定价格计算，即每
                  物业管理合同 年物业费支出成本约为10,168,880.00元（不含
       物业服务费
                    金额 税），自2025年起按照物业管理费支出每年较前
                                       一年度增加1%计算。
非运营支 房产税-从价 70%*1.2% 取费基数为计价部分房产原值
出 土地使用税 5元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积

                               210
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
                  财产一切险：
                                   财产一切险取费基数为估值金额
                    0.072‰
       保险费 公众责任险暂按10,000元计，按每年需支付保险
                  公共责任险暂
                                   费约为64,317元（不含税）计算
                  按10,000元计
       增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
       印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）
（2）大陆汽车厂房
                 表3-2 大陆汽车厂房项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
                                      本次测算采用签约租金及市场租金均为含
       租金增值税 一般征收9%
                                              增值税
增值税
       可抵扣项 税率6% 可抵扣项包括保险费
       综合管理服务费 4.0% 取费基数为运营收入（不含增值税）
                                        取费以2021-2023年物业管理合同金额
运营支出
       物业管理费 95,755元/年（不含税） 95,755元/年（不含税）为基数，后续年度
                                                每2年增长2%
       房产税-从租 12% 取费基数为运营收入（不含增值税）
       土地使用税 5元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积
                                          财产一切险取费基数为估值金额
非运营支 财产一切险：0.06‰
       保险费 公众责任险暂按10,000元计，按每年需支
出 公共责任险暂按10,000元计
                                       付保险费约为31,566元（不含税）计算
       增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
       印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）
7、资本性支出
（1）数字产业园
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，资本性支出取费基数为年运营
收入（不含增值税）的1.0%计算。
根据不动产项目资产的历史大修支出记录，数字产业园2019-2023年大修支
出共计560.29万元，平均每年支出112.06万元；若剔除7号楼的定向招商和特殊
改造需求的非经常性因素，2019-2023年大修支出共计285.90万元，平均每年支
出57.18万元。7号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动
进行了硬件支持，但属于非经常事项；另外，数字产业园于2023年3月-9月对外
檐等进行了提升改造，减轻项目未来在大型维修改造的负担，故综合考虑数字产
业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，数字产业
园项目设定资本性支出为年运营收入（不含增值税）的1.0%为合理水平。
（2）大陆汽车厂房
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，前10年资本性支出取费基数为
年运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入（不
含增值税）的2.5%计算。
                               211
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户
具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于2017
年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行
了维修。根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自2005年开
始运营，仅2017年-2019年、2023年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调
系统等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出2,557.87万元。自2005年至今
折合平均每年约134.62万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣工日
期、可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前10年取费基数
为年运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入
（不含增值税）的2.5%。对于未来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出
金额的大修需求，由项目公司（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营
管理协议》予以明确：超过评估预测期内资本性支出金额的部分，由运营管理机
构承担；运营管理机构应及时响应承租人的实际需求，不得因管理不到位、不及
时影响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由运营管
理机构、天津泰达科技工业园有限公司承担相应责任。通过《委托运营管理协议》
约定的形式，锁定不动产项目资产未来的资本性支出金额，按照协议内容，大陆
汽车厂房前10年资本性支出取费基数为年运营收入（不含增值税）的3.0%计算，
从第11年开始取费基数为年运营收入（不含增值税）的2.5%计算。
8、收益年限
（1）数字产业园
数字产业园土地使用权终止日期为2057年06月26日，于价值时点2024年3月
31日剩余使用年期为33.24年；估价对象于2009年及2013年建成，钢及钢混结构，
钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为60、80年，至价值时点2024年3月
31日，已使用约11-15年，估价对象剩余经济耐用年限约为45-49年；根据孰短原
则，估价对象收益年期为33.24年。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房土地使用权终止日期为2054年06月22日，于价值时点2024年3
月31日剩余使用年期为30.23年；估价对象不同建筑物分别于2005-2012年、2017
年及2021年建成，建筑结构为钢及钢混结构，钢结构生产用房最高经济耐用年限
为70年，钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为60、80年，至价值时点2024
                      212
年3月31日，已使用约3-19年，估价对象剩余经济耐用年限约为57-61年；根据孰
短原则，估价对象收益年期为30.23年。
结合区域总体规划、建筑设计功能等条件基本满足使用至土地使用权到期日，
基金管理人认为上述收益年限参数指标选取具备合理性。
9、折现率（报酬率）
本次数字产业园项目估价测算采用7.5%的折现率；大陆汽车厂房项目估价测
算采用8.0%的折现率。其中，大陆汽车厂房由研发办公和生产厂房组合业态产品
组成，因此两项资产采用了不同的折现率。该报酬率是为资本成本或用以转换日
后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述报酬
率时采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将
报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，无风险报酬率参照
价值时点十年到期国家债券的收益率2.56%进行确定；风险报酬率是根据同类地
区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，其测算结果如下：

      风险因素 数字产业园折现率 大陆汽车厂房折现率

    无风险报酬率 2.29% 2. 29%
     风险报酬率
                       3.50% 3.50%
——投资不动产风险补偿均值
     风险报酬率
——估价对象流动性、区位、行业
                       1.50% 2.08%
及管理负担、合规、增长、特殊经
营等方面风险补偿调整
      报酬率 7.50% 8.00%
注：上述报酬率按0.25%进行归整。

本次估价对象位于天津市滨海新区，当地社会经济环境发展良好，根据估价
对象的区位，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用上
述报酬率进行计算。
（六）收益预测过程
评估机构采用收益法（报酬资本化法）对预测期内每年收入、成本费用及税
金进行估算并折现，收益预测过程及各项参数取值详见本节“（三）评估方法”
及“（五）评估假设条件与特别事项说明”。
（七）市场法校验情况
不适用

                          213
（八）内部收益率（IRR）
不适用
（九）基础设施资产的资本化率
资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡
量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI）
/不动产评估价值（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化
率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户
类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。以预测的2024年运营净收益为计算
基础，本项目2024年度的资本化率为7.01%。
二、关于资产评估重要参数的合理性分析
（一）运营收入的合理性分析
评估机构对租金水平、租金增长率、出租率、收缴率及物业管理费等运营收
入相关参数的取值及依据详见本节“一、评估情况”之“（五）评估假设条件与
特别事项说明”。
（二）运营成本的合理性分析
评估机构对运营期间成本费用、税金及附加、资本性支出等运营成本相关参
数的取值及依据详见本节“一、评估情况”之“（五）评估假设条件与特别事项
说明”。
（三）折现率的合理性分析
评估机构采用累加法确定折现率（报酬率），数字产业园项目采用7.50%、
大陆汽车厂房项目采用8.00%，其构成及依据详见本节“一、评估情况”之“（五）
评估假设条件与特别事项说明”。
（四）敏感性分析和压力测试
评估机构就估值折现率、预测期运营净收益增长率、预测期外运营净收益增
长率和出租率四项评估参数进行压力测试，确认在压力情况下不动产项目估值变
化情况。在本次估值结果数字产业园8.08亿元和大陆汽车厂房3.91亿元情况下，
当数字产业园折现率下降0.5%、预测期内运营净收益增长5.0%、预测期外运营净
收益增长0.75%的情况下，数字产业园评估值将达到9.34亿元；当大陆汽车厂房
折现率下降0.5%、预测期内运营净收益增长87%、预测期外运营净收益增长1%的
                     214
情况下，评估值将达到7.80亿元，合计评估值将达到17.14亿元。按照《博时津
开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年4月1日-2025年12月31日可供
分配金额测算报告及审核报告》的可供分配金额测算结果测算，2024年预测净现
金流分派率将不满足《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）项目申报推荐工作的通知》对于经营收益权类项目净现金流分派率原
则上不低于3.8%的要求。压力测试结果如下：
                                            单位：亿元

    项目名称 数字产业园 项目名称 大陆汽车厂房
                        折现率变化
    变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
    下降0.5% 6.00% 下降0.5% 7.00%
                预测期内运营净收益增长率变化
    变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
    增长5.0% 5.0% 增长87% 87%
                预测期外运营净收益增长率变化
    变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
增长0.75.0% 2.75% 增长1.0% 3.00%
                        出租率变化
     变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
      无变化 无变化 无变化 无变化
调整后评估值 9.34 7.80
    合计评估值 17.14亿
压力测试结果下净现金流分
                                3.73%
      派率
根据前述评估参数的敏感性分析和压力测试可知，当相关评估参数调整使基
础资产估值达到17.14亿元以上时，即较目前资产估值上升42.95%时，将出现不
利情况，当期分派率将低于3.8%及以下。

               第二节 现金流测算分析
可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种
假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
本项目的评估机构戴德梁行基于不动产项目资产的经营预期已对现金流进
行了预测。在评估机构现金流预测的基础上，基金管理人基于不动产项目资产经
审计机构审计的历史经营数据，结合不动产项目资产的收缴率水平，对未来经营
的预测进行了谨慎性调整，编制了不动产项目资产2024年4月-2025年的可供分派
现金流表。经审计机构审阅，可供分配现金流表的现金流预测与评估机构的现金
流预测的差异未超过5%。
因此，基金管理人基于谨慎性原则综合考量各项因素，编制了不动产项目资

                          215
产的可供分配现金流表，已通过了审计机构的审阅。同时，基金管理人提示不动
产项目资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险，提请报告使用者注意。
一、预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合并现金流量表及可供
分配金额计算表
根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴华专字（2024）第
011048号《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年4月1日
-2025年12月31日可供分配金额测算报告及审核报告》显示：
（一）预测合并资产负债表
不适用
（二）预测合并利润表
                     表3-3 预测合并利润表
                                                       单位：万元

               项目 2024年度4-12月 2025年度
一、营业收入 9,790.77 12,120.62
其中：营业收入 9,790.77 12,120.62
利息收入 - -
投资收益 - -
公允价值变动损益 - -
其他收入 - -
二、营业总成本 7,208.41 8,205.48
其中：营业成本 5,504.80 6,098.74
税金及附加 1,115.45 1,322.54
管理人报酬及托管费 287.76 383.68
销售服务费 - -
交易费用 - -
利息支出 157.90 210.53
其他费用 142.50 190.00
加：其他收益 - -
信用减值准备 - -
资产减值准备 - -
资产处置损益 - -
三、利润总额 2,582.36 3,915.13
减：所得税费用 - -
四、净利润 2,582.36 3,915.13
五、综合收益总额 2,582.36 3,915.13
（三）预测合并现金流量表
                    表3-4 预测合并现金流量表
                                                       单位：万元

           项 目 2024年度4-12月 2025年度

                           216
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,328.32 12,266.67
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 - -
            经营活动现金流入小计 9,328.32 12,266.67
购买商品、接受劳务支付的现金 1,686.96 2,100.93
支付给职工以及为职工支付的现金 187.54 380.42
支付的各项税费 1,930.54 2,496.91
支付其他与经营活动有关的现金 359.01 549.93
            经营活动现金流出小计 4,164.05 5,528.19
          经营活动产生的现金流量净额 5,164.27 6,738.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
            投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 120,787.87 -
收购不动产项目所支付的现金 - -
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
            投资活动现金流出小计 120,787.87 -
          投资活动产生的现金流量净额 -120,787.87 -
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 120,904.28 -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
            筹资活动现金流入小计 120,904.28 -
偿还债务支付的现金 - -
偿付利息支付的现金 - -
向基金份额持有人分配的支付的现金 4,793.80 6,489.62
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
            筹资活动现金流出小计 4,793.80 6,489.62
          筹资活动产生的现金流量净额 116,110.48 -6,489.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 486.89 248.86
加：期初现金及现金等价物余额 - 486.89
六、期末现金及现金等价物余额 486.89 735.74
（四）合并可供分配金额测算表
                    表3-5 合并可供分配金额计算表
                                                            单位：万元

               项目 2024年度4-12月 2025年度
一、合并净利润 2,582.36 3,915.13
二、税息折旧及摊销前利润 6,270.35 7,766.03

                            217
其中：折旧和摊销 3,530.09 3,640.36
利息支出 157.90 210.53
所得税费用 - -
三、其他调整 -1,476.55 -1,276.41
不动产基金发行份额募集的基金 120,904.28 -
取得借款收到的本金 - -
偿还借款本金支付的本金 - -
购买不动产项目的支出 -120,787.87 -
其他资本性支出 - -
不动产项目资产减值准备的变动 - -
不动产项目资产的处置利得或损失 - -
处置不动产项目资产取得的现金 -
应收和应付项目的变动 -1,064.04 -810.13
支付的利息及所得税费用 - -
未来合理的相关支出预留 -528.93 -466.27
其中：重大资本性支出 -156.10 -198.79
未来合理期间内的债务利息偿还 - -
未来合理期限内的运营费用 -372.83 -267.48
其他调整项目 -
四、本期/本年可供分配金额 4,793.80 6,489.62
假设2024年度及2025年度预测可供分配金额100%分派，本基金2024年度
（4-12月）和2025年度的预测净现金流分派率分别为5.31%（年化）和5.41%。
二、编制基础及假设情况
（一）编制基础
1、会计期间
本基金的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。
2、记账本位币
人民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以人民币为记账
本位币。本基金编制备考合并可供分配金额测算表时所采用的货币为人民币。
3、金融工具
在本基金成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本基金根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资

                      218
产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含
或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本基金按照预期有权收取的对价
金额作为初始确认金额。
1）以摊余成本计量的金融资产
本基金管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量
为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本
基金对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销
或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本基金管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以
出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本基
金对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或
利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本基金将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。本基金将该类金融资产的相关股利收入计入当期
损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本基金将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本基金为了消除或显著减少会计错
配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于此类金融资产，本基金采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期
损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认
金额。
                   219
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债
（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计
量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本项
目自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债
时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留
存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身
信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本项目将该金
融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损
益。
2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，
按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：1）收取该金融资产现金流
量的合同权利终止；2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬转移给转入方；3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有
保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且
未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关
金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融
资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因
转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计
入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终
                    220
止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到
的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额
之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本项目对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，
需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有
转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是
否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本项目终止确认该金融负
债（或该部分金融负债）。本项目（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融
负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同
的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本项目对原金融负债（或
其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改
后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本项目将其账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本项目具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法
定权利是当前可执行的，同时本项目计划以净额结算或同时变现该金融资产和清
偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。
除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本项目采用
活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、
经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发
生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本项目采用估值技术确定其
公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中
                    221
使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法
和期权定价模型等。在估值时，项目采用在当前情况下适用并且有足够可利用数
据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所
考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。
在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7）金融资产减值
本项目需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收账款、其他应
收款。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和
确认信用减值损失。
1）减值准备的确认方法
对于租赁应收款、应收款项、合同资产、其他应收款，本项目运用简化计量
方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
信用损失，是指本项目按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现
金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本项目按照该金融资产经信用调
整的实际利率折现。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产及财务担保合同，本项目在每个资
产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初
始确认后未显著增加，处于第一阶段，本项目按照相当于未来12个月内预期信用
损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用
风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本项目按
照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实
际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本项目
按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和
实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本
项目假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本项目基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本项目考虑了不同客
户的信用风险特征，以账龄组合为基础评估以摊余成本计量金融工具的预期信用
损失。
                  222
本项目在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济
状况预测的合理且有依据的信息。
2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
本项目利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产
负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信
用风险自初始确认后是否已显著增加。
本项目在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或
经济状况的不利变化。
债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生
显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响
违约概率；
预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的
免除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的
合同框架做出其他变更；
债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
合同付款是否发生逾期超过（含）30日。
3）已发生信用减值的金融资产的判断标准
当本项目预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发
生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的
证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其
他情况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
                    223
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
4）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本项目对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方
款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人
很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，基于共同风险特征还可以将金融资产
划分为不同的组别，如金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、
合同结算周期、债务人所处行业等，在组合的基础上评估信用风险。
5）金融资产减值的会计处理方法
期末，本项目计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于
其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备
的账面金额，则将差额确认为减值利得。
6）各类金融资产信用损失的确定方法
a、应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本项目按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量损失准备。
基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目 确定组合的依据
组合1：按单项计 单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计
提资产信用损失 入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
组合2：采用账龄
            本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
分析法计提
组合3：无风险组
            本组合主要为由财政补贴扶持的租户、行政事业单位
合
b、其他应收款
本项目依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当
于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项
评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

           项目 确定组合的依据
组合1：采用账龄分析法计提 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
组合2：备用金组合 本组合为日常经常活动中应收取的员工借款、社保公积金。

                          224
4、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。期末如果有客观证据表明应收款项发
生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益。可收回金额是通过对其未来现金流量（不包括尚未发生的信用损
失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置费用等）。
原实际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收款项的预计
未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金
流量进行折现。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

单项金额重大的判断依据或金额标准： 金额在100.00万元以上（含）。
                       单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面
单项金额重大并单项计提坏账准备计提方法： 价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发
                       生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按
信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信
用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组
合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：

      账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
     1年以内 5.00 5.00
     1－2年 20.00 20.00
     2－3年 50.00 50.00
     3年以上 100.00 100.00

组合中，无风险组合按其性质，发生坏账的可能性非常小，不予计提坏账准
备。
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
                          存在客观证据表明本项目将无法按应收款项的原有
单项金额不重大的判断依据或金额标准：
                          条款收回款项。
                          根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面
单项金额不重大但单项计提坏账准备计提方法
                          价值的差额进行计提。
5、长期待摊费用
长期待摊费用包括已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年
以上的装修费用、设备大修费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出

                         225
减去累计摊销后的净额列示。本项目中摊销期3年。
6、投资性房地产
投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地
产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的
建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果
与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地
产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或
土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净
残值和年折旧率如下：

类别 使用寿命 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 50年 5% 1.90%

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
7、除商誉以外的非金融资产减值
本项目在每一个资产负债表日检查投资性房地产是否存在可能发生减值的
迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收
回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金
流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计
入当期损益。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
8、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发
生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费

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用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销
售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借
款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根
据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的
汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断
时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重
新开始。
9、职工薪酬
职工薪酬，是指本项目为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种
形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期
职工福利。
除因解除与职工的劳动关系而给予的补偿外，本项目在职工提供服务的会计
期间，将应付的职工薪酬确认为负债。
本项目按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、
医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产
成本或当期损益。
短期薪酬，是指本项目在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月
内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。短期薪酬具体包
括：职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生
育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，
短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。本项目在职工提供服务的
会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入
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相关资产成本或费用。
离职后福利，是指本项目为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除
劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后
福利包括养老保险、年金、失业保险、内退福利以及其他离职后福利。
本项目将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利
计划，是指本项目与职工就离职后福利达成的协议，或者本项目为向职工提供离
职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固
定费用后，本项目不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，
是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。在职工为本项目提供服务的会计期
间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
本项目向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指向未达到国
家规定的退休年龄、经批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社
会保险费等。对于内退福利，在符合内退福利相关确认条件时，将自职工停止提
供服务日至正常退休日期间本项目拟支付的内退福利，按照现值确认为负债，计
入当期损益。
辞退福利，是指本项目在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或
者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。本项目向职工提供辞退福利的，
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的负债，并计入当期损益：（1）本项目不
能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。（2）本项
目确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职
工薪酬。
10、收入确认
本项目的收入主要来源于提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使
用权收入（房屋租赁收入）。
本项目在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，
按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向
客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商
品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本项目
                 228
预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履
约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗
所带来的经济利益；（2）客户能够控制本项目履约过程中在建的商品；（3）本
项目履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本项目在整个合同期间内有
权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本项目在客户取得相关商品或
服务控制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服
务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履
行了相关履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放
弃其全部或部分合同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相
关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，
本项目只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关
余额转为收入。
（1）取得合同的成本
本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期
能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同
的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时
计入当期损益。本项目为取得合同发生的其他支岀，在发生时计入当期损益，明
确由客户承担的除外。
（2）履行合同的成本
本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则
范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期
取得的合同直接相关；（2）该成本增加了本项目未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认
相同的基础进行摊销，计入当期损益。