华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
       2026 年第 3 季度报告
         2026 年 9 月 30 日

     基金管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
     基金托管人：中信银行股份有限公司
     报告送出日期：二〇二六年十月二十七日

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            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                     §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中信银行股份有限公司根据本基金合同约定，于 2026 年 10 月
26 日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证
复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，
但不保证不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投
资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                    华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证
基金名称
                    券投资基金

基金简称 华泰苏州恒泰租赁住房 REIT
场内简称 华泰苏州恒泰租赁住房 REIT
基金代码 508085

交易代码 508085

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2025 年 4 月 25 日

基金管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司

基金托管人 中信银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份

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基金合同存续期 合同生效日起 48 年

基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所

上市日期 2025-05-21

                  本基金主要投资于不动产资产支持证券的全部
                  份额，通过不动产资产支持证券投资于项目公
                  司，最终取得由项目公司持有的不动产项目的完
                  全所有权或经营权利。基金管理人通过主动的投
投资目标
                  资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益
                  水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分
                  配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不
                  动产项目价值。

                  初始投资策略、不动产项目的购入策略、不动产
                  项目的出售及处置策略、融资策略、不动产项目
投资策略
                  的运营管理策略、固定收益投资策略、更新改造
                  策略。

                  本基金为不动产投资信托基金，通过主动运营管
                  理不动产项目，以获取不动产项目租金收入等稳
                  定的现金流为主要目的，其风险收益特征与股票
风险收益特征
                  型基金、债券型基金和货币市场基金不同；一般
                  市场情况下，长期风险和收益高于货币市场基
                  金、债券型基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。

                  （二）若基金合同生效不满 3 个月可不进行收益
                  分配。

                  （三）本基金应当将 90%以上合并后年度可供分
                  配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益
                  分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1
                  次。

                  （四）每一基金份额享有同等分配权。

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                     （五）法律法规或监管机关另有规定的，从其规
                     定。

                     在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金
                     份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基金
                     管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管
                     部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则
                     和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人
                     大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司
运营管理机构 苏州工业园区公租房管理有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：菁英公寓项目
项目公司名称 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 提供租赁住房服务，收入主要来源于不动产项目
              产生的租金及物业管理费收入等。
不动产项目地理位置 苏州市苏州工业园区启月街 1 号
2.3 不动产基金扩募情况
     不涉及。
2.4 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构
                   华泰证券（上海）资产管理 苏州工业园区公租房管理
名称
                       有限公司 有限公司
         姓名 刘博文 董伟
信息披露事 合规总监、督察长、董事会 执行董事
         职务
务负责人 秘书、首席风险官
         联系方式 4008895597 0512-67996767
                                     中国（江苏）自由贸易试验
                   中国（上海）自由贸易试验 区苏州片区苏州工业园区
注册地址
                    区基隆路 6 号 122 室 翠微街9号月亮湾国际中心
                                          6楼603室
                                     中国（江苏）自由贸易试验
                   中国（上海）自由贸易试验 区苏州片区苏州工业园区
办公地址
                    区东方路 18 号 21 楼 翠微街9号月亮湾国际中心
                                            12楼

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邮政编码 200120 215000
法定代表人 江晓阳 董伟
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
     项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
             中信银行股份有限公 华泰证券（上海）资 中信银行股份有限公
名称
                 司 产管理有限公司 司苏州分行
             北京市朝阳区光华路 中国（上海）自由贸 苏州工业园区苏州大
注册地址 10 号楼 1 号楼 6-30 易试验区基隆路 6 号 道东 266 号金融港商
                层、32-42 层 122 室 务中心西楼
             北京市朝阳区光华路 中国（上海）自由贸 苏州工业园区苏州大
办公地址 10 号楼 1 号楼 6-30 易试验区东方路 18 道东 266 号金融港商
                层、32-42 层 号 21 楼 务中心西楼
邮政编码 100000 200120 215028
法定代表人 方合英 江晓阳 张凯（负责人）

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                   单位：人民币元

                                                报告期

          主要财务指标 （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月
                                               30 日）

1.本期收入 20,442,262.65

2.本期净利润 7,282,686.96

3.本期经营活动产生的现金流量净额 9,098,937.51

4.本期现金流分派率（%） 0.89

5.年化现金流分派率（%） 3.48

注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收
益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以
及营业外收入的总和。
2、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净
额”均指合并财务报表层面的数据。
3.2 其他财务指标

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无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1本报告期的可供分配金额

                                              单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 15,351,767.30 0.0307 -

本年累计 44,713,020.17 0.0894 -

注：本基金通过反向吸收合并构建了专项计划与项目公司之间的股东借款债
权。根据《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税
收政策问题的通知》（财税[2008]121 号），项目公司对满足金融企业同期同类贷
款利率水平及债资比部分的股东借款的利息支出，在计算所得税应纳税额时予以
扣除。反向吸收合并的时间长短或国家税收政策的调整，均可能影响项目公司所
得税可抵扣的金额，进而影响基金的可供分配金额。
3.3.2本报告期的实际分配金额

                                              单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                            2026 年 8 月进
                                            行 2026 年度
                                            第 1 次分红，
                                            收益分配基准
本期 29,359,999.42 0.0587 日为 2026 年 6
                                            月 30 日，实际
                                            分 配 金 额
                                              29,359,999.42
                                              元。
                                              2026 年 4 月进
                                              行 2025 年度
                                              第 3 次分红，
本年累计 41,479,998.62 0.0830
                                              收益分配基
                                              准 日 为 2025
                                              年 12 月 31

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                                                   日，实际分配
                                                   金 额
                                                   12,119,999.20
                                                   元。2026 年 8
                                                   月 进 行 2026
                                                   年度第 1 次分
                                                   红，收益分配
                                                   基 准 日 为
                                                   2026 年 6 月
                                                   30 日，实际分
                                                   配 金 额
                                                   29,359,999.42
                                                   元。
3.3.3本期可供分配金额计算过程

                                                   单位：人民币元
       项目 金额 备注
本期合并净利润 7,282,686.96 -

本期折旧和摊销 10,788,197.27 -

本期利息支出 0.00 -

本期所得税费用 0.00 -

本期息税折旧及摊销前利润 18,070,884.23 -
调增项
1 .其他资本性支出 813,585.38 -
调减项
1 .应收和应付项目的变动 -2,416,201.26 -
2 .未来合理的相关支出预留 -1,116,501.05 -
本期可供分配金额 15,351,767.30 -

注：1、“未来合理的相关支出预留”包含了应付账款、应交税费、租赁保证
金、质保金、下一季度运营支出和预留的资本性支出等对应的资金；
2、本基金本报告期合并报表未经审计，本期基金可供分配金额为本期未经

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审计基金合并净利润基础上合理调整后的计算结果。2026 年各期基金可供分配
金额之和可能与 2026 年度基金审计报告中的年度基金可供分配金额存在偏差，
2026 年度基金可供分配金额以审计报告金额为准。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明
无。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性
未来合理的相关支出预留包含了应付账款、应交税费、租赁保证金、质保金、
下一季度运营支出和预留的资本性支出等对应的资金。上年同期未来合理支出相
关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因主要系：①
由于工程进度、决算等不确定性，所预留的应付账款和质保金的支付时间与预期
有所偏差；② 租户的租约还在存续中，租赁保证金在其退租时才支付。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
和《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》约定，
本报告期内基金费用收取情况如下：
1、基金管理人的管理费
基金管理人的管理费为固定管理费。
本报告期内计提固定管理费 534,169.66 元，截至报告期末已支付 2025 年基
金管理人的管理费 1,511,367.38 元。
2、基金托管人的托管费
本报告期内计提基金托管人的托管费 33,385.88 元，截至报告期末已支付
2025 年托管费 94,461.34 元。
3、运营管理机构的服务费
运营管理机构的服务费分为基础服务费和激励服务费。根据《运营管理服务
协议》，均由项目公司承担，属于项目公司营业成本，非基金直接支付的费用。
项目公司在每个季度初的第 15 日前，依据上个季度项目公司财务报告计算上个
季度基础服务费。项目公司在收到运营管理机构提供的发票后 10 个工作日内向
运营管理机构支付基础服务费。本报告期内项目公司计提基础服务费 715,177.70

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元，截至报告期末已支付 2026 年上半年基础服务费 1,412,907.22 元。
4、资产支持证券管理人的管理费
资产支持证券管理人的管理费为固定管理费。
本报告期内计提固定管理费 133,542.42 元，截至报告期末已支付 2025 年度
资产支持证券管理人的管理费 377,841.85 元。
5、本基金无资产支持证券托管人托管费。
本报告期内基金费用收费依据如下：
1、管理人报酬
本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期经审计年度报告中披露的基
金净资产[产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集
资金金额（含募集期利息）]，依据相应费率按日计提，按年支付。其中 80%由
基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取。计算方法如下。
B＝A×0.2%÷当年天数
B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费
A 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后至第一次
披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息）]
2、基金托管费
本基金的托管费按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立
日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期
利息）]的 0.01%年费率计提。基金托管费按日计提，按年支付，计算方法如下：
H＝L×0.01%÷当年天数
H 为每日以基金资产净值为基数应计提的基金托管费
L 为按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后至第一
次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息）]
3、运营管理费
（1）基础服务费
基础服务费=项目公司运营收入*3.52%
（2）激励服务费
在项目公司的实际运营净收益高于项目公司目标运营净收益的情况下，运营

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管理机构有权按照下述方式收取激励服务费：
1）100%＜实际运营净收益/目标运营净收益≤110%
激励服务费=（实际运营净收益-目标运营净收益-应收账款的增加）×20%。
2）110%＜实际运营净收益/目标运营净收益
激励服务费=(实际运营净收益-目标运营净收益×110%-应收账款的增加）
×30%+（目标运营净收益×110%-目标运营净收益-应收账款的增加）×20%
3）90%≤实际运营净收益/目标运营净收益<100%，扣减金额=(目标运营净收
益-实际运营净收益)×20%
4）实际运营净收益/目标运营净收益<90%，扣减金额=(目标运营净收益-目
标运营净收益×90%)×20%+(目标运营净收益×90%-实际运营净收益)×30%
当期项目公司实际运营净收益的计算基础以项目公司对应期间的审计报告
为准。

                       §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金通过持有专项计划穿透取得苏州工业园区菁英公寓管理有限公司（简
称“项目公司”）持有的不动产项目的完全所有权或经营权。不动产项目名为菁英
公寓，位于苏州工业园区启月街 1 号，为公共租赁住房项目。菁英公寓项目一期、
二期项目分别于 2010 年 12 月和 2013 年 3 月投入运营，截至本报告期末已分别
运营了 15.8 年和 13.6 年。
本报告期内，项目公司实现总收入 20,416,426.74 元，息税折旧摊销前利润
17,066,579.12 元。
截至本报告期末，租户结构稳定且高度分散，租赁住房租户均为个人租户，
受雇于 932 家不同的企业，无企业租户。
基金管理人与运营管理机构一起持续深耕运营，精细管控：① 租赁住房部
分，为适应租赁需求的变化，合租户型调改为家庭户型，租赁单元数较 2026 年
6 月末减少 39 个租赁单元，较 2025 年 6 月末减少 103 个租赁单元，同比下降 2.93%。
但因家庭户型的租金大于等于合租户型的租金，且家庭户型的候租人数高于合租

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              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

户型，房型的调改对租赁收入无负面影响。后续将根据居住需求的变化，动态对
房型进行调整。此外，运营管理机构利用”精准覆盖+全域渗透“的组合策略，主
动招租以扩大客源基础。截至本报告期末，租赁住房出租率（按出租面积）达
98.48%，同比增长 1.25%。② 商业配套部分，截至本报告期末，出租率达 96.19%，
同比增长 3.86%。
    整体而言，项目公司运营平稳，报告期内未发生重大变化和经营策略调整，
底层资产周边亦未新增竞争性项目，且不存在重大诉讼或纠纷。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                              上年同期
                                  本期（2026 （2025 年 7
                                  年7月1日 月1日
                                                           同比
              指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9
序号 指标名称 指标单位 （%
              及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                            ）
                                  期末（2026 上年同期末
                                 年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                             月 30 日）
     报告期末租 报告期末租赁
1 赁住房可供 住房可供出租 个 3,415.00 3,518.00 -2.93
     出租单元 单元
     报告期末租 报告期末租赁
2 赁住房实际 住房实际出租 个 3,344.00 3,432.00 -2.56
     出租单元 单元
              （报告期末租
              赁住房实际出
     报告期末出
              租单元/报告期
3 租率(按出 % 97.92 97.56 0.37
              末租赁住房可
     租单元算）
              供出租单元）
              ×100%
     报告期末租 报告期末租赁
4 赁住房可出 住房可出租面 平方米 243,025.44 243,025.44 0.00
     租面积 积
     报告期末租 报告期末租赁
5 赁住房实际 住房实际出租 平方米 239,331.45 236,372.23 1.25
     出租面积 面积
              (报告期末租赁
              住房实际出租
     报告期末出
              面积 /报告期
6 租率(按出 % 98.48 97.26 1.25
              末租赁住房可
     租面积算）
              供出租面积）
              ×100%
7 报告期内租 报告期内租赁 元/月/平方 26.30 26.28 0.08

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     赁住房租金 住房租金收入/ 米
     单价水平 （租赁住房可
             租赁面积×报
             告期内租赁住
             房平均出租率
             ×报告期内实
             际自然天数
             ×12/365），报
             告期内租赁住
             房平均出租率
             =报告期内覆
             盖的租赁住房
             每月末出租率
             （按面积）之和
             /报告期内覆盖
             的月份数
             ∑_(i=1)^n（租
             赁住房租约 i 的
             剩余租期*租赁
     报告期末租 住房租约 i 的租
8 赁住房剩余 赁面积）/租赁 天 220.19 222.71 -1.13
     租期情况 住房实际租赁
             面积，n 为报告
             期末租赁住房
             已签租约
     报告期末商 报告期末商业
9 业配套可供 配套可供出租 平方米 7,460.39 7,460.39 0.00
     出租面积 面积
     报告期末商 报告期末商业
10 业配套实际 配套实际出租 平方米 7,175.87 6,909.03 3.86
     出租面积 面积
             （报告期末商
             业配套实际出
     报告期末商
             租面积/报告期
11 业配套出租 % 96.19 92.61 3.86
             末商业配套可
     率
             供出租面积）
             ×100%
             报告期内商业
             配套租金收入/
     报告期内商 （商业配套可
                           元/月/平方
12 业配套租金 租赁面积×报 34.13 35.36 -3.48
                           米
     单价水平 告期内商业配
             套平均出租率
             ×报告期内实

                               12
              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

              际自然天数
              ×12/365），报
              告期内商业配
              套平均出租率
              =报告期内覆
              盖的商业配套
              每月末出租率
              之和/报告期内
              覆盖的月份数
              ∑_(i=1)^n（商
              业配套租约 i 的
              剩余租期*商业
      报告期末商 配套租约 i 的租
13 业配套剩余 赁面积）/商业 天 666.09 679.86 -2.03
      租期情况 配套已租赁面
              积，n 为报告期
              末商业配套已
              签租约
              （报告期内实
      报告期末租 收租赁收入/报
14 % 99.75 99.39 0.36
      金收缴率 告期内应收租
              赁收入）×100%
     注：1、租赁住房和商业配套的租金单价均为不含税租金单价。
     2、租赁住房租金单价未调整，受计算公式影响有轻微波动。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                  上年同期
                                      本期（2026 （2025 年 7
                                      年7月1日 月1日
                                                             同比
              指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9
序号 指标名称 指标单位 （%
              及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                             ）
                                      期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                 月 30 日）
      报告期末
              报告期末租
      租赁住房 -2.9
1 赁住房可供 个 3,415.00 3,518.00
      可供出租 3
              出租单元
      单元
      报告期末
              报告期末租
      租赁住房 -2.5
2 赁住房实际 个 3,344.00 3,432.00
      实际出租 6
              出租单元
      单元
3 报告期末 （报告期末 % 97.92 97.56 0.37

                                13
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

    出租率(按 租赁住房实
    出租单元 际出租单元/
    算） 报告期末租
            赁住房可供
            出租单元）
            ×100%
    报告期末
            报告期末租
    租赁住房 243,025.4
4 赁住房可出 平方米 243,025.44 0.00
    可出租面 4
            租面积
    积
    报告期末
            报告期末租
    租赁住房 236,372.2
5 赁住房实际 平方米 239,331.45 1.25
    实际出租 3
            出租面积
    面积
            (报告期末租
            赁住房实际
    报告期末
            出租面积 /
    出租率(按
6 报告期末租 % 98.48 97.26 1.25
    出租面积
            赁住房可供
    算）
            出租面积）
            ×100%
            报告期内租
            赁住房租金
            收入/（租赁
            住房可租赁
            面积×报告期
            内租赁住房
            平均出租率×
            报告期内实
    报告期内 际自然天数
    租赁住房 ×12/365）， 元/月/平方
7 26.30 26.28 0.08
    租金单价 报告期内租 米
    水平 赁住房平均
            出租率=报告
            期内覆盖的
            租赁住房每
            月末出租率
            （按面积）之
            和/报告期内
            覆盖的月份
            数
    报告期末 ∑_(i=1)^n（租
                                                            -1.1
8 租赁住房 赁住房租约 i 天 220.19 222.71
                                                               3
    剩余租期 的剩余租期*

                              14
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     情况 租赁住房租
            约 i 的租赁面
            积）/租赁住
            房实际租赁
            面积，n 为报
            告期末租赁
            住房已签租
            约
     报告期末
            报告期末商
     商业配套
9 业配套可供 平方米 7,460.39 7,460.39 0.00
     可供出租
            出租面积
     面积
     报告期末
            报告期末商
     商业配套
10 业配套实际 平方米 7,175.87 6,909.03 3.86
     实际出租
            出租面积
     面积
            （报告期末
            商业配套实
     报告期末 际出租面积/
11 商业配套 报告期末商 % 96.19 92.61 3.86
     出租率 业配套可供
            出租面积）
            ×100%
            报告期内商
            业配套租金
            收入/（商业
            配套可租赁
            面积×报告期
            内商业配套
            平均出租率×
            报告期内实
     报告期内
            际自然天数
     商业配套 元/月/平方 -3.4
12 ×12/365）， 34.13 35.36
     租金单价 米 8
            报告期内商
     水平
            业配套平均
            出租率=报告
            期内覆盖的
            商业配套每
            月末出租率
            之和/报告期
            内覆盖的月
            份数
     报告期末 ∑_(i=1)^n（商 -2.0
13 天 666.09 679.86
     商业配套 业配套租约 i 3

                              15
               华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      剩余租期 的剩余租期*
      情况 商业配套租
                约 i 的租赁面
                积）/商业配
                套已租赁面
                积，n 为报告
                期末商业配
                套已签租约
                （报告期内
      报告期末 实收租赁收
14 租金收缴 入/报告期内 % 99.75 99.39 0.36
      率 应收租赁收
                入）×100%
     注：报告期内，本基金只有一个资产项目。本表统计口径与”4.1.2 报告期以
及上年同期资产项目整体运营指标“统计口径一致。
4.1.4 其他运营情况说明
     无。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
     无。
4.2 不动产项目运营财务数据
4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 953,819,491.98 968,069,664.74 -1.47
2 总负债 983,764,784.54 977,848,340.92 0.61
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 20,317,548.10 19,914,088.19 2.03
      营业成本
2 24,235,481.77 28,477,352.87 -14.90
      /费用
3 EBITDA 17,066,579.12 16,825,248.88 1.43
     注：营业成本/费用下降 14.90%，主要系长期待摊费用在 2025 年摊销完毕，
导致折旧摊销减少。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

     项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                                  较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                  （%）

                                  16
                  华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                主要资产科目
1 投资性房地产 876,171,419.91 896,486,285.70 -2.27
                                主要负债科目
                                                                          较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                          （%）
                                主要资产科目
                                主要负债科目
1 长期应付款 911,133,300.00 911,133,300.00 0.00
2 其他应付款 15,673,561.10 15,431,061.59 1.57
        注：其他应付款系租赁保证金、质保金等；长期应付款系项目公司与华泰资
管-苏州恒泰租赁住房 1 号资产支持专项计划的借款。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
        不动产项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                  本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至 金
                        年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日 额
                                                                              同
序号 构成
                                占该项目总收 占该项目总收 比
                  金额（元） 金额（元）
                                入比例（％） 入比例（％） （%
                                                                              ）
         租赁住房收 19,031,340. 18,697,086.
    1 93.67 93.89 1.79
         入 97 10
         商铺租赁收
    2 740,748.99 3.65 674,290.02 3.39 9.86
         入

    3 其他收入 545,458.14 2.68 542,712.07 2.72 0.51

         营业收入合 20,317,548. 19,914,088.
    4 100.00 100.00 2.03
         计 10 19
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

        项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                  本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至 金
                        年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                              额
                                                                              同
序号 构成
                                占该项目总成 占该项目总成 比
                  金额（元） 金额（元）
                                本比例（％） 本比例（％）
                                                                              （%
                                                                              ）
                  7,080,740.6 9,665,288.5 -26.
    1 折旧摊销 29.22 33.94
                            0 2 74
                  2,042,009.5 2,056,930.4 -0.7
    2 物业管理费 8.43 7.22
                            0 4 3

                                     17
                  华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

3 运营管理费 715,177.70 2.95 700,975.90 2.46 2.03
4 税金及附加 144,520.40 0.60 138,174.37 0.49 4.59
       其他成本/ 14,253,033. 15,915,983. -10.
5 58.81 55.89
       费用 57 64 45

       营业成本/ 24,235,481. 28,477,352. -14.
6 100.00 100.00
       费用合计 77 87 90

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
      项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                                      上年同期
                                                     本期 2026
                                                                     2025 年 7 月
                                                     年7月1日
                      指标含义说明及计 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 至 2026 年 9
                        算公式 年 9 月 30
                                                      月 30 日
                                                                         日
                                                      指标数值 指标数值
                     （营业收入-营业成
1 毛利率 % 49.25 35.25
                     本）/营业收入×100%
        息税折旧摊销 利润总额+利息费用 17,066,579. 16,825,248.
2 元
         前利润 +折旧摊销 12 88
        息税折旧摊销 息税折旧摊销前利
3 % 84.00 84.49
         前利润率 润/营业收入×100%
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
      本报告期初项目公司货币资金余额 37,839,125.98 元。本报告期内，累计资
金流入 35,786,899.77 元，其中收到租赁收入等经营相关的收入 18,076,445.49 元，
收到押金、保证金、宽带费等其他与经营活动有关的现金 2,712,434.23 元；累计
资金流出 57,083,921.78 元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的
支出 3,232,253.13 元，购买固定资产 223,682.00 元。本报告期末持有货币基金
50,478,291.80 元。本报告期末货币资金余额为 16,542,103.97 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
      无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
      无。

                                18
               华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                占不动产资产支
                                                持证券之外的投
序号 项目 金额（元）
                                                 资组合的比例
                                                   （%）
1 固定收益投资 - -

       其中：债券 - -

            资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返售
                                            - -
       金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 1,485,269.01 100.00

4 其他资产 - -

5 合计 1,485,269.01 100.00

5.2 其他投资情况说明
     无。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
     原始权益人净回收资金金额为 592,253,009.75 元。根据原始权益人承诺及招
募说明书相关约定，85%（含）以上净回收资金用于淞北四季、江韵四季 2 个项
目的投资，不高于 15%的净回收资金用于补充原始权益人流动资金等，未变更用
途。
     截至本报告期末，原始权益人已使用 179,473,243.27 元的净回收资金，其中
88,837,951.46 元补充其流动资金，占净回收资金比为 15%，90,635,291.81 元用于
淞北四季、江韵四季的项目投资。

                           19
           华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

              §7 不动产基金主要负责人员情况

                        不动
                        产项
             任职期限
                        目运
                                  不动产项目运营
姓名 职务 营或 说明
                                  或投资管理经验
                        投资
                        管理
           任职 离任 年限
           日期 日期
                                   2010 年至 2013
                                  年曾任职于上海
                                  神剑精密机械科
                                  技有限公司投资
                                  建设处，主要负
                                                陈宇峰先生，东
                                  责园区不动产及
                                                华大学工程管理
                                  固定资产投资管
                                                硕士学位，中级
                                  理工作。2013 年
                                                工程师（土建）
                                  至 2018 年任职于
                                                和中级经济师。
                                  上海市体育俱乐
                                                现华泰证券（上
                                  部总务科。主要
                                                海）资产管理有
                                  负责崇明体育训
                                                限公司不动产基
                                  练基地建设，市
                                                金部基金经理。
                                    属体育场馆改
                                                曾任职于上海神
     本基金 造、修缮和运营
陈宇 2025- 剑精密机械科技
     的基金 - 16 工作。2018 年至
峰 04-25 有限公司、上海
      经理 2020 年任职于上
                                                市体育俱乐部和
                                  海市长宁区发展
                                                上海市长宁区发
                                    和改革委员会
                                                 展和改革委员
                                  投资管理科会，
                                                会。自参加工作
                                  主要负责固定资
                                                以来，即从事固
                                  产投资项目管理
                                                定资产投资和运
                                  工作，包括辖区
                                                营管理工作，具
                                  内市政道路、项
                                                有 10 年以上不动
                                  目水电气等公建
                                                产投资、运营管
                                  配套工程。2020
                                                   理经验。
                                  年 9 月底加入华
                                   泰证券(上海)资
                                    产管理有限公
                                  司，从事不动产
                                  信托基金(REITs)

                             20
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                  项目等运营工
                                    作。
                                               王轶先生，2014
                                               年获南京大学工
                                                业工程专业硕
                                  自 2014 年开始从
                                               士，现任华泰证
                                  事不动产相关的
                                               券（上海）资产
                                  投资工作，曾参
                                               管理有限公司不
                                  与葛洲坝水电收
                                               动产基金部基金
      本基金 费权项目、顺丰
            2025- 经理。曾任职于
王轶 的基金 - 12 产业园项目、四
            04-25 华泰证券股份有
       经理 川高速隆纳高速
                                               限公司资产管理
                                  项目等，涵盖了
                                               总部。自参加工
                                  能源、仓储物流、
                                               作以来，即从事
                                  高速公路等不动
                                               不动产投资相关
                                     产类型。
                                               工作，具有 10 年
                                               以上不动产投资
                                                  经验。
                                  曾任职于德邦快
                                               莫丹女士，中南
                                  递，主要从事仓
                                               大学地球探测与
                                  储物流不动产项
                                               信息技术硕士，
                                  目开发投资、退
                                                现任华泰证券
                                  出及运营管理的
                                               （上海）资产管
                                  工作，包含厦门
                                               理有限公司不动
      本基金 智慧物流产业
            2025- 产基金部基金经
莫丹 的基金 - 8 园、西南冷链基
            04-25 理。自参加工作
       经理 地等数个项目。
                                               以来，从事不动
                                  2023 年 10 月加
                                               产项目投资和运
                                  入华泰证券（上
                                                营管理相关工
                                  海）资产管理有
                                               作，具有 5 年以
                                  限公司，主要从
                                               上不动产运营管
                                  事 REITs 项目运
                                                 理经验。
                                  营管理等工作。
注：1、上述基金经理的任职日期及离任日期均以基金公告为准；首任基金
经理的任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或管理年限的计算标准为：自基金经理开始从事不动产
运营或不动产投资管理经验起至报告期末累计从事该行业或该岗位的时间。
3、莫丹女士于 2026 年 10 月 14 日离任该基金的基金经理，肖如嘉女士于
2026 年 10 月 14 日起担任该基金的基金经理。

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              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                 §8 不动产基金份额变动情况

                                                 单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                 单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 17,250,000.00
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 17,250,000.00
报告期期末持有的本不动产基金份额占总份额
                                                      3.45
比例（%）

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

本报告期内，中信银行资产托管部总经理王坚已在监管部门完成高管任职资
格备案，取得正式任职资格。

                    §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予本基金募集注册的文件；
2、《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
4、
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
《关于申请募集注册华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资
7、
基金之法律意见书》；
8、基金产品资料概要；

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              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

9、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
10、中国证监会规定的其他备查文件。
11.2 存放地点
文件存放在基金管理人、基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
部分备查文件可通过本基金管理人公司网站查询，也可咨询本基金管理人。
客服电话：4008895597；公司网址：https://www.htscamc.com。

                                华泰证券（上海）资产管理有限公司
                                      二〇二六年十月二十七日

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来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文