国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投
                资基金
        2026 年第 3 季度报告
             2026 年 09 月 30 日

     基金管理人:上海国泰海通证券资产管理有限公司
        基金托管人:中国银行股份有限公司
        报告送出日期:2026 年 10 月 27 日
             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                       §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年10月23日复核了本报告中
的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容
的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产
基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细
阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2026年07月01日起至2026年09月30日止。

                   §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
                            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础
基金名称
                            设施证券投资基金
基金简称 国泰海通城投宽庭保租房 REIT
场内简称 城投宽庭
基金代码 508031
交易代码 508031
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2023 年 12 月 27 日
基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
基金托管人 中国银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 基金合同生效后 65 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2024 年 01 月 12 日
                            本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部
                            份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营
投资目标 权利；基础设施资产支持证券将根据实际情况
                            追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积
                            极的投资管理和运营管理，力争提升基础设施

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               国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                              项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力
                              争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。
                              基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设
                              施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通
                              过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公
                              司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等
投资策略
                              载体取得基础设施项目完全所有权或经营权
                              利。前述项目公司的概况、基础设施项目情
                              况、交易结构情况、现金流测算报告和资产评
                              估报告等信息详见本基金招募说明书。
                              本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支
                              持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并
                              承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基
风险收益特征
                              金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基
                              金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基
                              金，低于股票型基金。
                              （一）本基金收益分配采取现金分红方式；
                              （二）本基金应当将不低于合并后年度可供分
                              配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基
                              金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不
                              得少于 1 次；若基金合同生效不满 3 个月可不
                              进行收益分配；
                              （三）每一基金份额享有同等分配权；
                              （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其
基金收益分配政策
                              规定。
                              在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基
                              金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
                              基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按
                              照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分
                              配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份
                              额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介
                              公告。
资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
运营管理机构 上海城投置业经营管理有限公司
注：国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金由国泰君安城投宽庭保障
性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金变更而来。国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础
设施证券投资基金经中国证监会注册募集。《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》自 2023 年 12 月 27 日生效。
2025 年 7 月 25 日，上海国泰君安证券资产管理有限公司变更名称为上海国泰海通证券资产管
理有限公司。2025 年 9 月 29 日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
变更为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，《国泰海通城投宽庭保障
性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》自 2025 年 9 月 29 日生效。

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            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：江湾社区项目
项目公司名称 上海城驰房地产有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                           通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停
不动产项目主要经营模式
                           车场经营等获取经营收入
不动产项目地理位置 上海市杨浦区国泓路 392 弄

不动产项目名称：光华社区项目
项目公司名称 上海城业房地产有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                           通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停
不动产项目主要经营模式
                           车场经营等获取经营收入
不动产项目地理位置 上海市杨浦区学德路 27 弄

2.3 不动产基金扩募情况
                                                  单位：人民币元

            扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况

                                                 2025 年 8 月 7
                                                 日，本基金发布
                                                 了《上海国泰海
                                                 通证券资产管理
                                                 有限公司关于决
                                                 定国泰君安城投
                                                 宽庭保障性租赁
                                                 住房封闭式基础

                                                 设施证券投资基
                                                 金拟扩募并新购
                                                 入基础设施项目
                                                 的公告》，目前正
                                                 在按照规定对拟
                                                 购入的不动产项
                                                 目进行全面尽职
                                                 调查。

2.4 基金管理人和运营管理机构

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              国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

             项目 基金管理人 运营管理机构
                             上海国泰海通证券资 上海城投置业经营管
名称
                             产管理有限公司 理有限公司
              姓名 吕巍 伊书锦
                             上海国泰海通证券资
                             产管理有限公司合规 上海城投置业经营管
信息披露事务负责人 职务
                             总监、督察长、首席 理有限公司副总经理
                             风 险官
              联系方式 95521 021-52232058
                             上海市黄浦区中山南 上海市杨浦区国和路
注册地址
                             路 888 号 8 层 60 号
                             上海市黄浦区中山南
                                                 上海市杨浦区清波路
办公地址 路 888 号 B 栋 2-6 层
                                                 58 号东楼 3 楼
                             及8层
邮政编码 200011 200438
法定代表人 陶耿 吴晓波

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
     项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
              中国银行股份有限公 上海国泰海通证券资 中国银行股份有限公
名称
              司 产管理有限公司 司上海市分行
              北京市西城区复兴门 上海市黄浦区中山南
注册地址 中山东一路 23 号
              内大街 1 号 路 888 号 8 层
                             上海市黄浦区中山南
              北京市西城区复兴门
办公地址 路 888 号 B 栋 2-6 层 银城中路 200 号
              内大街 1 号
                             及8层
邮政编码 100818 200011 200120
法定代表人 葛海蛟 陶耿 陈志能

              §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                          单位：人民币元
                              报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月 30
          主要财务指标
                                            日）
1.本期收入 46,020,019.16
2.本期净利润 21,267,863.11
3.本期经营活动产生的现金流量净额 33,695,111.97
4.本期现金流分派率（%） 0.80
5.年化现金流分派率（%） 3.34

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注：1、截至本报告期末，本基金市值为 38.30 亿，本期现金流分派率=本报告期可供分配金额/
报告期末本基金市值，年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额年化后金额/报告期
末本基金市值。
2、本期净利润根据项目公司未经审计的数据测算。
3、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报
表层面的数据。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                   单位：人民币元
       期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
       本期 32,872,281.03 0.0329 -
    本年累计 97,841,376.18 0.0978 -
注：上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关
基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发展等因素调整可
供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投
资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                   单位：人民币元
       期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                              2026 年度第一次分红
       本期 64,959,999.57 0.0650 （收益分配基准日为
                                                              2026 年 6 月 30 日）
    本年累计 129,559,997.56 0.1296 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                   单位：人民币元
        项目 金额 备注
本期合并净利润 21,267,863.11 -
本期折旧和摊销 12,105,256.92 -
本期利息支出 - -

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本期所得税费用 -345,278.14 -
本期息税折旧及摊销前利润 33,027,841.89 -

调增项

1. 使用以前期间预留支出 7,080,209.92 -
2. 应收、应付项目的变动 1,511,461.05 -

调减项

1. 购买不动产项目等资本性
                                 -125,539.70 -
   支出
2. 未来合理相关支出预留 -8,621,692.13 -
   本期可供分配金额 32,872,281.03 -
   注：本期“使用以前期间预留支出”，主要用于外部运营管理机构管理费；同时，本期“未来合
   理相关支出预留”主要包括基金管理费、托管费、运营管理费等未支付的相关费用的合理预留。

3.3.4 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设
置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本期未来合理支出相关预留调整项主要是本期基金管理费、托管费、运营管理费等未支付的相
关费用的合理提前预留。考虑前述预留的原因主要是：为应对相关管理费等后续实际支付需求，需
在报告期内进行提前进行合理预留；前述预留调整项均具备合理性。
上年同期未来合理相关支出预留金额为 10,191,295.52 元，预留调整项实际使用金额差异超过
10%，上年同期未使用的相关支出预留为不动产项目的未来大修改造的提前预留，本期暂未使用，
具有合理性。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
1、基金管理人及资产支持证券管理人(上海国泰海通证券资产管理有限公司):
本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审
计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.2%的年费率按日计提，计
算方法如下：
B＝A×0.2%÷当年天数；
B 为每日应计提的基金管理费；
A 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模
（含募集期利息）为基数）。
基金管理人（上海国泰海通证券资产管理有限公司）本报告期内计提管理费 1,522,689.24
元，截至报告期末尚未支付。本报告期未支付管理费。
2、基金托管人(中国银行股份有限公司):
基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前，以基金

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募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.01%的年费率按年度计提。计算方法如下：
M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数；
M 为每年度应计提的基金托管费；
L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模
（含募集期利息）为基数）。
基金托管人（中国银行股份有限公司）本报告期内计提托管费 76,134.60 元，截至报告期末尚
未支付。本报告期未支付托管费。
3、外部管理机构（上海城投置业经营管理有限公司）：
本基金的运营管理费为运营管理机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收取的管理
费，包括基础运营管理费、绩效运营管理费。
具体费率及支付方式按以下约定：
每个自然季度的基础运营管理费=监管账户收取的该自然季度的资产运营收入（含税）×15%。
绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运营净收益（为免疑义，为根
据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益）
-该资产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额）×【20】%。绩效运营管理费可为
负，如为负则相应扣减基础运营管理费。
本报告期内计提 2026 年三季度运营管理费 7,022,868.29 元，截至报告期末尚未支付。本期支
付了 2026 年二季度基础运营管理费金额为 7,080,209.92 元。

                      §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金通过专项计划 100%持有的不动产由 2 个保障性租赁住房项目组成。其中，上海城驰房地
产有限公司持有的江湾社区项目自 2022 年 11 月开始运营，截至 2026 年 9 月 30 日，已运营约 3.9
年；上海城业房地产有限公司持有的光华社区项目自 2023 年 3 月开始运营，截至 2026 年 9 月 30 日，
已运营约 3.6 年。两个项目均位于上海市杨浦区新江湾城板块，地理位置优越。
截至报告期末，上述不动产项目运营保持平稳，租户结构稳定且分散度较高。报告期内未发生
重大不利变化，经营策略亦无调整，不存在未决重大诉讼或纠纷。
本报告期内，两个社区周边新增竞品项目 Young 城置美寓·新江湾社区。该项目位于杨浦区市
光路 268 弄 1-8 号，可提供房源 319 套，户型为一居室，建筑面积 30.52 至 42.39 平方米，已于 2026
年 8 月入市运营。项目入市不足两月，房源去化速度较快，目前尚未对本基金底层不动产的运营产
生显著影响，预计后续经营影响有限。从区域供给看，周边保障性租赁住房产品供应量相对有限；
本项目凭借优越的地理位置、便捷的交通通达性，以及较为充裕的公共空间、绿化景观、配套设施
和成熟的社区氛围，在区域内具备一定的竞争优势。

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4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                    上年同期
                                      本期（2026
                                                    （2025 年
                                      年 07 月 01
                                                   07 月 01 日
                                      日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                       09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                      日）/报告
                 式 上年同期末
                                      期末（2026
                                                    （2025 年
                                      年 09 月 30
                                                    09 月 30
                                         日）
                                                      日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 121,961.06 121,961.06 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 112,550.32 115,108.32 -2.22
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 92.28 94.38 -2.10
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 130.83 131.61 -0.59
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 359.44 301.08 19.38
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
               期内租赁住
       报告期末租 房合同实收
6 % 98.68 99.91 -1.23
       金收缴率 租金/报告
               期内租赁住
               房的应收租

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               金

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：上海城驰房地产有限公司
                                                    上年同期
                                      本期（2026
                                                    （2025 年
                                      年 07 月 01
                                                   07 月 01 日
                                      日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                       09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                      日）/报告
                 式 上年同期末
                                      期末（2026
                                                    （2025 年
                                      年 09 月 30
                                                    09 月 30
                                         日）
                                                      日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 79,997.38 79,997.38 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 73,362.89 75,236.55 -2.49
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 91.71 94.05 -2.34
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 129.53 130.59 -0.82
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 386.78 306.61 26.15
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
       报告期末租 期内租赁住
6 % 98.63 99.91 -1.23
       金收缴率 房合同实收
               租金/报告

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           国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

               期内租赁住
               房的应收租
               金

不动产项目名称：上海城业房地产有限公司
                                                 上年同期
                                  本期（2026
                                                 （2025 年
                                  年 07 月 01
                                                07 月 01 日
                                  日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                   09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                  日）/报告
                 式 上年同期末
                                  期末（2026
                                                 （2025 年
                                  年 09 月 30
                                                 09 月 30
                                     日）
                                                   日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 41,963.68 41,963.68 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 39,187.43 39,871.77 -1.72
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 93.38 95.01 -1.63
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 133.26 133.48 -0.16
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 308.26 290.65 6.06
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
       报告期末租
6 期内租赁住 % 98.77 99.89 -1.12
       金收缴率
               房合同实收

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                    租金/报告
                    期内租赁住
                    房的应收租
                    金

4.1.4 其他运营情况说明
无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                             报告期末金额 上年末金额
    序号 科目名称 变动比例（%）
                              （元） （元）
                            2,674,770,016.3 2,694,703,291.8
       1 总资产 -0.74
                                          7 1
                            1,927,386,051.9 1,912,635,735.0
       2 总负债 0.77
                                          1 2
                              报告期金额 上年同期金额
    序号 科目名称 变动比例（%）
                               （元） （元）
       1 营业收入 45,853,432.21 47,017,127.63 -2.48
       2 营业成本/费用 20,788,665.36 21,377,493.72 -2.75
       3 EBITDA 35,882,172.28 36,519,266.13 -1.74

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
    序号 构成
                              （元） （元） （%）
                             主要资产科目
                            1,708,726,246.6 1,729,939,870.9
       1 投资性房地产 -1.23
                                          5 6
                             主要负债科目
                            1,224,805,455.7 1,224,805,455.7
       1 长期应付款 0.00
                                          0 0

项目公司名称：上海城业房地产有限公司

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                                 报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                                  （元） （元） （%）
                                 主要资产科目
       1 投资性房地产 874,701,247.04 885,524,499.76 -1.22
                                 主要负债科目
       1 长期应付款 600,376,289.41 600,376,289.41 0.00

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30
                     -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） 金额同比
序号 构成
                                  占该项目总 占该项目总 （%）
                        金额 收入比例 金额 收入比例
                                   （％） （％）
                    29,925,809 30,433,347
1 租赁收入 100.00 100.00 -1.67
                           .74 .56
2 其他收入 - - - - -
           营业收入合 29,925,809 30,433,347
3 100.00 100.00 -1.67
           计 .74 .56

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30
                     -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） 金额同比
序号 构成
                                  占该项目总 占该项目总 （%）
                        金额 收入比例 金额 收入比例
                                   （％） （％）
                    15,927,622 16,583,780
1 租赁收入 100.00 100.00 -3.96
                           .47 .07
2 其他收入 - - - - -
           营业收入合 15,927,622 16,583,780
3 100.00 100.00 -3.96
           计 .47 .07

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30 金额同比
序号 构成 -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） （%）
                    金额（元） 占该项目总 金额（元） 占该项目总

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                              成本比例 成本比例
                               （％） （％）
                 7,100,674. 7,098,620.
1 折旧与摊销 51.66 49.95 0.03
                         20 34
                 4,593,251. 4,668,282.
2 运营管理费 33.42 32.85 -1.61
                         33 24
                 1,970,715. 1,930,494.
3 税金及附加 14.34 13.58 2.08
                         73 76
        其他成本/
4 79,928.18 0.58 513,432.67 3.62 -84.43
        费用
        营业成本/ 13,744,569 14,210,830
5 100.00 100.00 -3.28
        费用合计 .44 .01
注：其他成本/费用较上年同期变动超 30%，主要是因为本年实际支付保险费用的时间性差异导
致的波动。

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                         上年同期（2025 年 07 月
                 本期（2026 年 07 月 01 日
                                         01 日-2025 年 09 月 30
                  -2026 年 09 月 30 日）
                                                日） 金额同比
序号 构成
                              占该项目总 占该项目总 （%）
                 金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
                               （％） （％）
                 3,623,470. 3,622,385.
1 折旧与摊销 51.44 50.54 0.03
                         14 52
                 2,429,616. 2,531,290.
2 运营管理费 34.49 35.32 -4.02
                         96 97
3 税金及附加 947,387.35 13.45 919,343.80 12.83 3.05
        其他成本/
4 43,621.47 0.62 93,643.42 1.31 -53.42
        费用
        营业成本/ 7,044,095. 7,166,663.
5 100.00 100.00 -1.71
        费用合计 92 71
注：其他成本/费用较上年同期变动超 30%，主要是因为本年实际支付保险费用的时间性差异导
致的波动。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                                 本期（2026 上年同期
                    指标含义说明 年 07 月 01 日 （2025 年 07
序号 指标名称 指标单位
                    及计算公式 -2026 年 09 月 01 日-2025
                                                  月 30 日） 年 09 月 30

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                                                             日）
                                            指标数值 指标数值
                     （营业收入-
    1 毛利率 营业成本）/ % 60.86 61.28
                     营业收入
                     净利润+折旧
          息税折旧摊销 摊销+利息支 23,340,176.1 23,414,088.2
    2 元
          前利润 出+所得税费 3 0
                     用
                     息税折旧摊销
          息税折旧摊销
    3 前利润/营业 % 77.99 76.94
          前利润率
                     收入

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                                            上年同期
                                           本期（2026
                                                          （2025 年 07
                                           年 07 月 01 日
                     指标含义说明 月 01 日-2025
序号 指标名称 指标单位 -2026 年 09
                     及计算公式 年 09 月 30
                                            月 30 日）
                                                              日）
                                            指标数值 指标数值
                     （营业收入-
    1 毛利率 营业成本）/ % 61.95 62.84
                     营业收入
                     净利润+折旧
          息税折旧摊销 摊销+利息支 12,541,996.1 13,105,177.9
    2 元
          前利润 出+所得税费 5 3
                     用
                     息税折旧摊销
          息税折旧摊销
    3 前利润/营业 % 78.74 79.02
          前利润率
                     收入

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
项目公司在中国银行股份有限公司开立了监管户。根据不动产项目公司与基金管理人、监管银
行签署的《资金监管协议》的约定，项目公司取得的物业资产运营收入等款项应直接进入监管账户。
资金对外支付均由基金管理人复核后将划款指令提交监管银行，监管银行根据基金管理人指令执行
并监督资金支付。
报告期内，不动产项目公司现金流流入合计 51,439,348.43 元（上年同期为 53,394,011.31
元），本期主要为项目公司收到租赁收入、租户押金、存款利息及其他经营活动相关收入合计等；现
金流流出合计为 17,692,841.99 元（上年同期为 16,824,744.80 元），本期主要是支付外部机构的

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             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

管理费、相关税金、租户退租退款等。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明
无。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                      占不动产资产支持证
       序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
                                                        比例（%）
       1 固定收益投资 - -

             其中：债券 - -

                  资产支持证券 - -

       2 买入返售金融资产 - -
             其中：买断式回购的
                                                  - -
             买入返售金融资产
             货币资金和结算备付
       3 1,918,198.08 100.00
             金合计
       4 其他资产 - -
       5 合计 1,918,198.08 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人已将回收资金全部使用完毕，相关情况已在本基金 2025 年第四季度报告及 2025 年
年度报告披露。

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              §7 不动产基金主要负责人员情况

                     任职期限 不动产项目 不动产项目
姓名 职务 运营或投资 运营或投资 说明
               任职日期 离任日期
                                   管理年限 管理经验
                                            王欣慰，硕
                                            士研究生学
                                            历，毕业于
                                            悉尼大学，
                                            曾就职于国
                                            金证券股份
                                            有限公司、
                                            华创证券有
                                            限责任公
                                            司、上海东
                                            方证券资产
                                            管理有限公
                                            司，现就职
                                            于上海国泰
                                            君安证券资
                                            产管理有限
                                            公司。长期
                                            从事资产证
      本基金的基 券化及
王欣慰 2023-12-27 - 8年 -
      金经理 REITs 相关
                                            工作，拥有
                                            丰富的实操
                                            经验，涉及
                                            资产包括产
                                            业园区、写
                                            字楼、商
                                            场、融资租
                                            赁、应收账
                                            款、高速公
                                            路等。2023
                                            年加入上海
                                            国泰君安证
                                            券资产管理
                                            有限公司不
                                            动产投资
                                            部，现任国
                                            泰海通城投
                                            宽庭保障性

                       第 16 页，共 21 页
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                                            租赁住房封
                                            闭式基础设
                                            施证券投资
                                            基金（2023
                                            年 12 月 27
                                            日—至今）
                                            的基金经
                                            理、国泰海
                                            通砂之船封
                                            闭式商业不
                                            动产证券投
                                            资基金
                                            （2026 年
                                            6 月 1 日—
                                            至今）的基
                                            金经理。
                                            张鹏坤,硕
                                            士研究生学
                                            历，毕业于
                                            上海交通大
                                            学。自
                                            2018 年
                                            起，先后就
                                            职于旭辉集
                                            团和龙湖集
                                            团租赁住房
                                            板块，从事
                                            不动产投资
                                            及资产管理
      本基金的基 工作，深耕
张鹏坤 2023-12-27 - 8年 -
      金经理 租赁住房领
                                            域，具有丰
                                            富的租赁住
                                            房投、融、
                                            管、退经
                                            验，任职期
                                            间主要负责
                                            上海、北
                                            京、杭州等
                                            地区大型租
                                            赁社区的投
                                            资及资产管
                                            理工作。
                                            2023 年加

                       第 17 页，共 21 页
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                                           入上海国泰
                                           君安证券资
                                           产管理有限
                                           公司不动产
                                           投资部，现
                                           任国泰海通
                                           城投宽庭保
                                           障性租赁住
                                           房封闭式基
                                           础设施证券
                                           投资基金
                                           （2023 年
                                           12 月 27 日
                                           —至今）的
                                           基金经理、
                                           国泰海通东
                                           久新经济产
                                           业园封闭式
                                           基础设施证
                                           券投资基金
                                           （2025 年
                                           1 月 11 日
                                           —至今）的
                                           基金经理、
                                           国泰海通砂
                                           之船封闭式
                                           商业不动产
                                           证券投资基
                                           金（2026
                                           年6月1日
                                           —至今）的
                                           基金经理。
                                           刘敏，硕士
                                           研究生学
                                           历，毕业于
                                           复旦大学，
                                           具有 5 年以
     本基金的基 上不动产运
刘敏 2023-12-27 - 9年 -
     金经理 营管理经
                                           验。自
                                           2016 年起
                                           先后任职于
                                           大昌行投资
                                           管理（上

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           国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                      海）有限公
                                      司、珠海万
                                      纬物流发展
                                      有限公司，
                                      从事不动产
                                      资产运营管
                                      理工作，全
                                      面负责上
                                      海、宁波、
                                      廊坊、沈
                                      阳、昆明等
                                      地区项目公
                                      司资产运营
                                      管理工作。
                                      2022 年加
                                      入上海国泰
                                      君安证券资
                                      产管理有限
                                      公司，现任
                                      国泰海通城
                                      投宽庭保障
                                      性租赁住房
                                      封闭式基础
                                      设施证券投
                                      资基金
                                      （2023 年
                                      12 月 27 日
                                      —至今）的
                                      基金经理、
                                      国泰海通临
                                      港创新智造
                                      产业园封闭
                                      式基础设施
                                      证券投资基
                                      金（2025
                                      年 3 月 21
                                      日—至今）
                                      的基金经
                                      理。
注：1、上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基
金经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。
2、证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定。

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                     国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                           §8 不动产基金份额变动情况

                                                             单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
注：本报告期内本不动产基金无份额变动情况。

                §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本报告期内基金管理人未持有本基金份额且无份额变动情况。

                          §10 影响投资者决策的其他重要信息

无。

                              §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募集注册
的文件；
2、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
7、法律意见书；
8、中国证监会要求的其他文件。

11.2 存放地点
备查文件存放于基金管理人和基金托管人的办公场所，并登载于基金管理人互联网站
https://www.gthtzg.com。

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            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

11.3 查阅方式
投资者可登录基金管理人互联网站查阅，或在营业时间内至基金管理人或基金托管人的办公场
所免费查阅。

                                     上海国泰海通证券资产管理有限公司
                                            2026 年 10 月 27 日

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来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文