南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证
券投资基金 2026 年第 3 季度报告

          2026 年 09 月 30 日

基金管理人：南方基金管理股份有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                   南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                      §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不
动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应
仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                              南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投
基金名称
                              资基金
基金简称 南方顺丰物流 REIT
场内简称 南方顺丰物流 REIT
基金代码 180305
交易代码 180305
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 3 月 27 日
基金管理人 南方基金管理股份有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 43 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2025 年 4 月 21 日
                              本基金主要投资于最终投资标的为不动产
                              项目的不动产资产支持证券，并通过资产支
投资目标
                              持证券持有不动产项目公司全部股权以及
                              相关债权，从而取得不动产项目完全所有权

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                        或经营权利。本基金通过主动的运营管理和
                        投资管理，力求实现不动产项目的平稳运
                        营，为基金份额持有人提供稳定及长期可持
                        续的收益分配。
                        （一）不动产项目投资管理策略
                        1、初始投资策略
                        2、运营管理策略
                        3、扩募收购策略
投资策略
                        4、资产出售及处置策略
                        5、融资策略
                        6、权属到期后的安排
                        （二）固定收益投资策略
                        本基金为不动产投资信托基金，主要投资于
                        不动产资产支持证券，获取不动产运营收益
                        并承担标的资产价格波动。一般市场情况
风险收益特征 下，本基金与投资股票或债券的公募基金具
                        有不同的风险收益特征，本基金的预期收益
                        及预期风险水平高于债券型基金和货币型
                        基金，低于股票型基金。
                        在符合有关基金分红条件的前提下，本基金
                        每年至少进行收益分配一次。本基金应当将
                        不低于 90%的合并后基金年度可供分配金
基金收益分配政策 额以现金形式分配给投资者；若《基金合同》
                        生效不满 6 个月可不进行收益分配。本基金
                        收益分配方式为现金分红；每一基金份额享
                        有同等分配权。
资产支持证券管理人 南方资本管理有限公司
                        深圳誉惠管理咨询有限公司（运营管理统筹
运营管理机构 机构）深圳市丰泰产业园管理服务有限公司
                        （运营管理实施机构）

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：深圳项目

项目公司名称 深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                        提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租
不动产项目主要经营模式
                        赁及物业管理费收入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 广东省深圳市宝安区航站四路 1111 号
不动产项目名称：武汉项目

项目公司名称 武汉丰泰电商产业园管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
不动产项目主要经营模式 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租

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                              赁及物业管理费收入获取经营现金流。
                              湖北省武汉市东西湖区走马岭街道东吴大
不动产项目地理位置
                              道 535 号
不动产项目名称：合肥项目

项目公司名称 合肥市丰泰电商产业园管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                              提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租
不动产项目主要经营模式
                              赁及物业管理费收入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 安徽省合肥市蜀山区振兴路 666 号

2.3 不动产基金扩募情况

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构

                                     运营管理统筹 运营管理实施
项目 基金管理人
                                     机构 机构
                                                      深圳市丰泰产
                     南方基金管理 深圳誉惠管理
名称 业园管理服务
                     股份有限公司 咨询有限公司
                                                      有限公司
          姓名 鲍文革 杨奕 /
信息披露事务 投资管理部负
          职务 督察长 /
负责人 责人
          联系方式 0755-82763888 0755-36393662 /
                                     深圳市前海深 深圳市前海深
                     深圳市福田区 港合作区南山 港合作区南山
                     莲花街道益田 街道兴海大道 街道兴海大道
注册地址
                     路 5999 号基金 3076 号顺丰总 3076 号顺丰总
                     大厦 32-42 楼 部大厦 43 楼 部大厦 13 楼
                                     4302 1302
                                     深圳市前海深 深圳市前海深
                     深圳市福田区
                                     港合作区南山 港合作区南山
                     莲花街道益田
办公地址 街道兴海大道 街道兴海大道
                     路 5999 号基金
                                     3076 号顺丰总 3076 号顺丰总
                     大厦 32-42 楼
                                     部大厦 40 楼 部大厦 35 楼
邮政编码 518017 518000 518000
法定代表人 周易 李秋雨 冯晓平

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

                              资产支持证券管理 资产支持证券托管
     项目 基金托管人
                                  人 人

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             招商银行股份有限 南方资本管理有限 招商银行股份有限
名称
             公司 公司 公司深圳分行
                                深圳市前海深港合
                                                 深圳市福田区莲花
             深圳市深南大道 作区南山街道梦海
                                                 街道深南大道 2016
注册地址 7088 号招商银行大 大道 5035 号前海华
                                                 号招商银行深圳分
             厦 润金融中心 T5 写字
                                                 行大厦
                                楼 1308A
                                                 深圳市福田区莲花
             深圳市深南大道 深圳市福田区益田
                                                 街道深南大道 2016
办公地址 7088 号招商银行大 路 5999 号基金大厦
                                                 号招商银行深圳分
             厦 39 楼
                                                 行大厦
邮政编码 518040 518017 518000
法定代表人 缪建民 朱运东 占京平（负责人）

          §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                 金额单位：人民币元
                                报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月
主要财务指标
                                30 日)
1.本期收入 56,914,213.35
2.本期净利润 8,606,434.07
3.本期经营活动产生的现金流量净额 38,871,787.16
4.本期现金流分派率（%） 1.19
5.年化现金流分派率（%） 4.91
注：1、本期收入指不动产基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产
处置收益、营业外收入、其他收入、其他收益以及公允价值变动收益的总和；
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值；
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本
报告期末实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                     单位：人民币元
     期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注

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本期 40,057,601.70 0.0401 -
本年累计 123,860,725.54 0.1239 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                          单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 80,499,993.19 0.0805 -
本年累计 121,599,984.02 0.1216 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                          单位：人民币元
       项目 金额 备注
本期合并净利润 8,606,434.07 -
本期折旧和摊销 34,607,978.98 -
本期利息支出 0.00 -
本期所得税费用 -5,103,671.48 -
本期息税折旧及摊销前利润 38,110,741.57 -
调增项
1.其他可能的调整项，如不
动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取
                                 13,153,854.72 -
得的现金、金融资产相关调
整、非同一控制下合并损益、
期初现金余额等
调减项
1.应收和应付项目的变动 -3,348,751.20 -
2.当期购买不动产项目等资
                                 -1,164,399.42 -
本性支出
3.未来合理相关支出预留，
包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改 -6,693,843.97 -
造等）、未来合理期间内的债
务利息、运营费用等
本期可供分配金额 40,057,601.70 -
注：1、本期“未来合理相关支出预留”，包括基金管理人的管理费、资产支持证券管理人
的管理费、基金托管费、运营管理机构的运营管理服务费、租户押金保证金等。2、上述可
供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投
资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
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出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理
性
本期未来合理支出相关预留主要为经营性负债。
本基金 2025 年 3 季度未来合理支出相关预留项中基金管理人的管理费、资产支持证券
管理人的管理费、基金托管费、运营管理机构的运管服务费、待缴纳的税金已根据相应文件
约定及实际纳税要求进行支付。
上年同期本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要系：
1）租户押金保证金与租户变动情况挂钩，根据租户实际租约情况结算；2）资本性支出中包
括预留的合肥项目降噪改造工程支出，结合项目实际施工进度进行结算。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等
相关法律文件的约定，本报告期内计提基金管理人管理费 818,728.24 元、计划管理人管理
费 818,728.24 元，基金托管人托管费 81,872.64 元，运营管理机构基础管理费 5,133,769.26
元（不含税），本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                  §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金持有的三处不动产项目，分别位于深圳市宝安区、武汉市东西湖区和合肥市蜀山
区，其中深圳项目已运营年限 11 年；武汉项目已运营年限 5 年；合肥项目一期已运营年限
7 年，合肥项目二期已运营年限 4 年。
截至 2026 年 9 月 30 日，三处项目可租赁面积合计 465,231.18 平方米，实际出租面积
合计 415,802.65 平方米，出租率 89.38%，平均月末有效租金单价为 51.45 元/平方米/月（含
税），报告期末有效租金单价为 51.55 元/平方米/月（含税），加权平均剩余租期为 354.06
天，季度末租金收缴率为 99.77%。报告期内，项目公司各项工作运行平稳，未发生安全生
产事故。
注：本报告中出租率、可租赁面积等指标的计算均不含武汉项目宿舍业态，且数据保留
两位有效小数，比率可能存在尾差。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                  指标含义 本期(2026 上年同期
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                  说明及计 年 07 月 01 (2025 年 07

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             算方式 日至 2026 月 01 日至
                                    年 09 月 30 2025 年 09
                                     日)/报告 月 30 日)/
                                    期末(2026 上年同期
                                    年 09 月 30 末(2025 年
                                       日) 09 月 30
                                                    日)
      报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 465,231.18 465,231.18 0.00
      面积 面积
      报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 415,802.65 448,815.43 -7.36
      面积 面积
             报告期末
             实际出租
      报告期末
3 面积/报告 百分比 89.38 96.47 -7.36
      出租率
             期末可供
             出租面积
             各月末租
      报告期内 金单价的
                      元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 51.45 48.11 6.96
                      月
      水平 税含管理
             费
             按租约租
             赁面积与
      报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 354.06 669.38 -47.11
      情况 计算的平
             均剩余租
             期
            截至报告
            期末当年
      报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 99.77 99.19 0.59
      率 至报告期
            末当年的
            应收租金
注：报告期末剩余租期同比下降，主要系三个不动产项目主要租户的租赁合同在报告期内正
常履行，导致加权剩余租期正常缩短，下同。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：深圳项目

序号 指标名称 指标含义 指标单位 本期（2026 上年同期 同比（%）

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            说明及计 年 07 月 01 （2025 年
             算公式 日-2026 年 07 月 01 日
                                    09 月 30 -2025 年 09
                                   日）/报告 月 30 日）/
                                   期末（2026 上年同期
                                   年 09 月 30 末（2025
                                      日） 年 09 月 30
                                                   日）
     报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 74,219.10 74,219.10 0.00
     面积 面积
     报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 74,219.10 74,219.10 0.00
     面积 面积
            报告期末
            实际出租
     报告期末
3 面积/报告 百分比 100.00 100.00 0.00
     出租率
            期末可供
            出租面积
            各月末租
     报告期内 金单价的
                     元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 102.95 98.41 4.61
                     月
     水平 税含管理
            费
            按租约租
            赁面积与
     报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 457.00 822.00 -44.40
     情况 计算的平
            均剩余租
            期
          截至报告
          期末当年
    报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 100.00 100.00 0.00
    率 至报告期
          末当年的
          应收租金
不动产项目名称：武汉项目

                                   本期（2026 上年同期
            指标含义 年 07 月 01 （2025 年
序号 指标名称 说明及计 指标单位 日-2026 年 07 月 01 日 同比（%）
             算公式 09 月 30 -2025 年 09
                                   日）/报告 月 30 日）/

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                                   期末（2026 上年同期
                                   年 09 月 30 末（2025
                                     日） 年 09 月 30
                                                  日）
     报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 182,878.43 182,878.43 0.00
     面积 面积
     报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 159,960.36 173,202.36 -7.65
     面积 面积
            报告期末
            实际出租
     报告期末
3 面积/报告 百分比 87.47 94.71 -7.65
     出租率
            期末可供
            出租面积
            各月末租
     报告期内 金单价的
                     元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 42.70 39.34 8.53
                     月
     水平 税含管理
            费
            按租约租
            赁面积与
     报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 281.07 603.32 -53.41
     情况 计算的平
            均剩余租
            期
          截至报告
          期末当年
    报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 100.00 100.00 0.00
    率 至报告期
          末当年的
          应收租金
不动产项目名称：合肥项目

                                                 上年同期
                                   本期（2026
                                                 （2025 年
                                   年 07 月 01
                                                07 月 01 日
                                   日-2026 年
            指标含义 -2025 年 09
                                    09 月 30
序号 指标名称 说明及计 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                   日）/报告
             算公式 上年同期
                                   期末（2026
                                                 末（2025
                                   年 09 月 30
                                                年 09 月 30
                                      日）
                                                   日）

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        报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 208,133.65 208,133.65 0.00
        面积 面积
        报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 181,623.19 201,393.97 -9.82
        面积 面积
                报告期末
                实际出租
        报告期末
3 面积/报告 百分比 87.26 96.76 -9.82
        出租率
                期末可供
                出租面积
                各月末租
        报告期内 金单价的
                          元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 38.28 37.07 3.27
                          月
        水平 税含管理
                费
                按租约租
                赁面积与
        报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 376.27 669.94 -43.84
        情况 计算的平
                均剩余租
                期
                截至报告
                期末当年
        报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 99.31 97.69 1.67
        率 至报告期
                末当年的
                应收租金

4.1.4 其他运营情况说明
报告期内，三处不动产项目整体运营平稳，截至报告期末，三处不动产项目租户共计
139 个，租户结构主要以快递快运行业租户为主。
报告期内，前五名租户租金收入及租金收入占比情况如下：租户 1，报告期内租金收入
金额 1,573.01 万元，占全部租金收入的 23.34%；租户 2，报告期内租金收入金额 1,436.35
万元，占全部租金收入的 21.32%；租户 3，报告期内租金收入金额 1,309.54 万元，占全部
租金收入的 19.43%；租户 4，报告期内租金收入金额 719.25 万元，占全部租金收入的 10.67%；
租户 5，报告期内租金收入金额 442.12 万元，占全部租金收入的 6.56%。本段提及的“租金
收入”是指项目公司提供租赁服务而获取的租金及物业管理费等收入。

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                    南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

报告期内，通过“一户一策、专项攻坚”等组合招商策略，合肥项目累计新签/续签近
7,000 ㎡办公业态，月均去化超 2,000 ㎡，积极应对外部租户租约到期影响，同时坚守租金
底线、保持价格稳定，统筹兼顾租金水平与去化进度，维持良好租户生态；武汉项目针对仓
储业态外部租户到期形成的空置，已组建专项招商团队，聚焦物流仓储及供应链类目标客户
开展定向推介，目前正与多组潜在客户接洽，争取年底前提升项目出租率。
面对持续加剧的市场竞争环境，运营管理机构将会持续发挥市场化经营优势，通过开展
专项招商活动，以及提供更具竞争力的租金方案，确保项目出租率稳定，同时持续优化租户
结构，以促进经营收益的可持续性。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
本基金首次发行时已披露了可能面临的风险，相关风险详见本基金招募说明书更新“第
一章 招募说明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                        报告期末金额 上年末金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                        （元） （元）
                        1,954,898,604.7 2,003,322,703.9
     1 总资产 -2.42
                                      0 7
                        2,286,190,289.4 2,306,169,733.3
     2 总负债 -0.87
                                      8 5
                        报告期金额 上年同期金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                        （元） （元）
     1 营业收入 55,938,745.61 54,532,065.91 2.58
     2 营业成本/费用 69,102,405.69 58,589,489.89 17.94
     3 EBITDA 41,170,037.53 39,436,055.59 4.40

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                        报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                        （元） （元） （%）
                        主要资产科目
           交易性金融资
     1 45,352,622.45 58,205,247.08 -22.08
           产
     2 投资性房地产 240,352,486.55 255,159,532.32 -5.80
                        主要负债科目
    1 长期应付款 855,069,210.00 855,069,210.00 0.00
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

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                              报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                              （元） （元） （%）
                                  主要资产科目
         1 投资性房地产 764,680,675.28 778,503,675.52 -1.78
                                  主要负债科目
    1 长期应付款 529,191,231.00 529,191,231.00 0.00
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                              报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                              （元） （元） （%）
                                  主要资产科目
               交易性金融资
         1 92,014,246.96 108,268,396.74 -15.01
               产
         2 投资性房地产 649,712,432.90 661,352,731.08 -1.76
                                  主要负债科目
         1 长期应付款 808,206,226.00 808,206,226.00 0.00

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
                                                                   金额单位：人民币元
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                                   上年同期（2025 年 07
                    本期（2026 年 07 月 01
                                                   月 01 日-2025 年 09 月
                    日-2026 年 09 月 30 日）
                                                         30 日） 金额同比
序号 构成
                          占该项目 占该项目 （%）
                    金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                          例（％） 例（％）
                    17,606,018 17,606,018
     1 租赁收入 91.50 91.51 0.00
                            .46 .46
             物业管理
                    1,636,255. 1,633,546.
     2 和经营收 8.50 8.49 0.17
                            42 16
             入
      营业收入 19,242,273 19,239,564
     3 100.00 100.00 0.01
      合计 .88 .62
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                                   上年同期（2025 年 07
                    本期（2026 年 07 月 01
                                                   月 01 日-2025 年 09 月
                    日-2026 年 09 月 30 日）
                                                         30 日） 金额同比
序号 构成
                          占该项目 占该项目 （%）
                    金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                          例（％） 例（％）
                    13,037,581 13,375,638
     1 租赁收入 66.50 67.25 -2.53
                            .91 .65
             物业管理 6,569,097. 6,513,819.
     2 33.50 32.75 0.85
             和经营收 82 88

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        入
      营业收入 19,606,679 19,889,458
3 100.00 100.00 -1.42
      合计 .73 .53
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                                           上年同期（2025 年 07
                 本期（2026 年 07 月 01
                                           月 01 日-2025 年 09 月
                 日-2026 年 09 月 30 日）
                                                 30 日） 金额同比
序号 构成
                       占该项目 占该项目 （%）
                 金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                       例（％） 例（％）
                 12,093,381 10,456,780
1 租赁收入 70.76 67.89 15.65
                         .90 .50
        物业管理
                 4,996,410. 4,946,262.
2 和经营收 29.24 32.11 1.01
                         10 26
        入
        营业收入 17,089,792 15,403,042
3 100.00 100.00 10.95
        合计 .00 .76

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
                                                        金额单位：人民币元
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                           上年同期（2025 年 07
                 本期（2026 年 07 月 01
                                           月 01 日-2025 年 09 月
                 日-2026 年 09 月 30 日）
                                                 30 日） 金额同比
序号 构成
                       占该项目 占该项目 （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                       例（％） 例（％）
        折旧及摊 5,077,630. 5,064,359.
1 20.60 27.88 0.26
        销费用 87 06
        物业管理 3,123,274. 3,094,493.
2 12.67 17.03 0.93
        成本 94 72
                 15,082,458 8,774,981.
3 财务费用 61.20 48.30 71.88
                         .49 89
        税金及附 1,143,613. 1,232,860.
4 4.64 6.79 -7.24
        加 83 86
        其他成本/
5 219,032.83 0.89 - - -
        费用
       营业成本/ 24,646,010 18,166,695
6 100.00 100.00 35.67
       费用合计 .96 .53
注：1、本报告期财务费用较去年同期增加超过 30%，主要原因系 2025 年 3 季度完成吸收合
并后，项目公司股东借款利息计提基数不一致所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，

                           第 13 页 共 21 页
                   南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                          上年同期（2025 年 07
                本期（2026 年 07 月 01
                                          月 01 日-2025 年 09 月
                日-2026 年 09 月 30 日）
                                                30 日） 金额同比
序号 构成
                      占该项目 占该项目 （%）
                金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                      例（％） 例（％）
        折旧及摊 4,909,846. 4,928,894.
1 24.24 23.51 -0.39
        销费用 24 48
        物业管理 3,779,346. 3,946,341.
2 18.66 18.82 -4.23
        成本 77 52
                 9,331,575. 10,062,683
3 财务费用 46.06 47.99 -7.27
                         66 .54
        税金及附 2,139,656. 2,029,230.
4 10.56 9.68 5.44
        加 19 20
        其他成本/
5 97,790.10 0.48 - - -
        费用
       营业成本/ 20,258,214 20,967,149
6 100.00 100.00 -3.38
       费用合计 .96 .74
注：1、本报告期财务费用主要为项目公司股东借款计提的利息费用，属于内部利息费用，
在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                                          上年同期（2025 年 07
                本期（2026 年 07 月 01
                                          月 01 日-2025 年 09 月
                日-2026 年 09 月 30 日）
                                                30 日） 金额同比
序号 构成
                      占该项目 占该项目 （%）
                金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                      例（％） 例（％）
        折旧及摊 4,643,113. 4,631,863.
1 19.19 23.81 0.24
        销费用 41 36
        物业管理 2,828,458. 2,712,865.
2 11.69 13.94 4.26
        成本 81 51
                14,258,384 9,826,131.
3 财务费用 58.92 50.51 45.11
                        .56 38
        税金及附 2,205,817. 2,284,784.
4 9.12 11.74 -3.46
        加 82 37
        其他成本/
5 262,405.17 1.08 - - -
        费用

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                  南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

       营业成本/ 24,198,179 19,455,644
6 100.00 100.00 24.38
       费用合计 .77 .62
注：1、本报告期财务费用较去年同期增加超过 30%，主要原因系 2025 年 3 季度完成吸收合
并后，项目公司股东借款利息计提基数不一致所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，
在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                                  上年同期
                                       本期（2026
                                                 （2025 年 07
                   指标含义说 年 07 月 01
                                                   月 01 日
序号 指标名称 明及计算公 指标单位 日-2026 年
                                                 -2025 年 09
                     式 09 月 30 日）
                                                  月 30 日）
                                       指标数值 指标数值
                   （营业收入-
                   营业成本）/
    1 毛利率 % 57.38 56.98
                   营业收入×
                   100%
              （利润总额
              +利息费用+
       息税折旧摊
2 折旧摊销）/ % 77.94 77.67
       销前净利率
              营业收入×
              100%
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                                  上年同期
                                       本期（2026
                                                 （2025 年 07
                   指标含义说 年 07 月 01
                                                   月 01 日
序号 指标名称 明及计算公 指标单位 日-2026 年
                                                 -2025 年 09
                     式 09 月 30 日）
                                                  月 30 日）
                                       指标数值 指标数值
                   （营业收入-
                   营业成本）/
    1 毛利率 % 56.65 55.81
                   营业收入×
                   100%
              （利润总额
              +利息费用+
       息税折旧摊
2 折旧摊销）/ % 70.96 70.45
       销前净利率
              营业收入×
              100%
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

序号 指标名称 指标含义说 指标单位 本期（2026 上年同期

                      第 15 页 共 21 页
                   南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                    明及计算公 年 07 月 01 （2025 年 07
                      式 日-2026 年 月 01 日
                                        09 月 30 日） -2025 年 09
                                                    月 30 日）
                                         指标数值 指标数值
                    （营业收入-
                    营业成本）/
    1 毛利率 % 57.22 46.83
                    营业收入×
                    100%
                    （利润总额
                    +利息费用+
          息税折旧摊
    2 折旧摊销）/ % 71.73 68.05
          销前净利率
                    营业收入×
                    100%

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1、收入归集和支出管理
项目公司开立了收入户、支出户和基本户，账户均受到托管行的监管。不动产项目的所
有现金流入由项目公司收入户统一接收。日常经营支出的划付流程为：运营管理机构提起付
款申请，经基金管理人复核确认后，提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行支付。
2、现金归集和使用情况
深圳项目：本报告期内，累计资金流入 26,630,092.40 元；累计资金流出 11,969,802.96
元。经营活动产生的现金流量净额为 14,660,289.44 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 26,894,050.04 元；累计资金流出
10,880,193.14 元。经营活动产生的现金流量净额为 16,013,856.90 元。
武汉项目：本报告期内，累计资金流入 27,749,881.59 元；累计资金流出 14,820,973.54
元。经营活动产生的现金流量净额为 12,928,908.05 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 28,285,690.60 元；累计资金流出
9,823,251.55 元；经营活动产生的现金流量净额为 18,462,439.05 元。
合肥项目：本报告期内，累计资金流入 28,976,593.99 元；累计资金流出 12,637,960.26
元。经营活动产生的现金流量净额为 16,338,633.73 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 33,226,794.01 元；累计资金流出
11,696,443.27 元。经营活动产生的现金流量净额为 21,530,350.74 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

                        第 16 页 共 21 页
                      南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     本报告期内经营性现金流流入贡献超过 10%的客户包括深圳顺路物流有限公司、湖北顺
丰运输有限公司、安徽顺丰速运有限公司，均为顺丰控股子公司，上述租户业务稳定，对分
拨中心、仓库、配套设施有租赁需求并具备租金支付能力。
     深圳顺路物流有限公司承租深圳项目场地的分拨中心作为进出港操作区域，配套楼 3、
4 层为其办公配套区域。深圳项目出港操作区域，即空侧区（大部分位于深圳机场空防管控
区内），主要处理由广东省内发往全国各地的航空类货物。货物经过场院卸货-前置安检-
自动分拣-货物打板四个作业环节在场内可实现快速过站中转，并通过顺丰自有的全货机及
外部包机进行发运。目前经营情况稳定，有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围
内。
     湖北顺丰运输有限公司承租武汉项目分拨中心、配套宿舍及办公区域，承接华中地区小
件集散货转运场地。承租场地每天中转件量约 120 万-140 万件，业务高峰期日均处理件量
超 200 万件。目前经营情况稳定，有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围内。
     安徽顺丰速运有限公司承租合肥项目分拨中心及部分产业办公业态，作为安徽省快递业
务总部使用，其中办公区域容纳办公人员 300-500 人，分拨中心主要负责安徽省全省快递中
转场超 50%快件，场地日均处理件量约 140 万件，高峰期超 200 万件。目前经营情况稳定，
有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围内。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应
措施的说明
     无。

              §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                          金额单位：人民币元
                                                          占不动产资产支持
       序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
                                                           合的比例（%）
          1 固定收益投资 - -
                  其中：债券 - -
                      资产支持证
                                                      - -
                  券
          2 买入返售金融资产 - -
                  其中：买断式回购的
                                                      - -
                  买入返售金融资产
                  货币资金和结算备
          3 2,319,441.69 100.00
                  付金合计

                           第 17 页 共 21 页
                       南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

       4 其他资产 - -
       5 合计 2,319,441.69 100.00

5.2 其他投资情况说明

报告期内基金投资的前十名证券的发行主体未有被监管部门立案调查，不存在报告编制
日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                       §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

本基金首次发行实际募集资金为 329,000.00 万元，原始权益人获得净回收资金约
190,765.15 万元。鉴于实际净回收资金较原计划的投资进度及用款节奏有所调整，为满足
项目实际资金需求，且为提高回收资金使用效率，原始权益人在履行内部有关审批流程后，
已就回收资金投向变更情况向国家发展和改革委员会等监管部门履行了相关报备程序。关于
上述变更回收资金投向和使用比例变更事项，详见基金管理人于 2026 年 3 月 31 日披露的《关
于南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金原始权益人变更回收资金投向的公告》。
原始权益人回收资金使用符合基金招募说明书、公开承诺以及有关法律法规的规定，报
告期内原始权益人及控股股东严格遵守相关回收资金管理制度及监管要求。截至 2026 年 9
月 30 日，已使用公募 REITs 净回收资金 97,909.29 万元。

              §7 不动产基金主要负责人员情况

                         任职期限 不动产项 不动产项
                                              目运营或 目运营或
姓名 职务 说明
                   任职日期 离任日期 投资管理 投资管理
                                               年限 经验
                                                         自 2018 年 女，重庆大
                                                         开始从事 学金融学
                                                         不 动 产 相 硕士，注册
                                                         关的投资 会 计 师
                                                         管理工作， （ CPA ），
           本基金的 2025 年 3
唐潇 - 8.6 年 主要包括 特许金融
           基金经理 月 27 日
                                                         南方资本- 分 析 师
                                                         一 方 永 熙 （CFA），
                                                         系列供应 具有基金
                                                         链 金 融 资 从业资格、
                                                         产支持专 法律职业

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                  南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                项计划、南 资格。曾先
                                                方资本印 后就职于
                                                力-印象 3 普 华 永 道
                                                号等资产 中天会计
                                                支 持 专 项 师事务所、
                                                计划项目 厦门国际
                                                以及南方 金融有限
                                                顺 丰 物 流 公司、方正
                                                REIT 的投 证 券 股 份
                                                资 管 理 工 有限公司、
                                                作。主要涵 南 方 资 本
                                                盖资产支 管理有限
                                                持 专 项 计 公司。2023
                                                划 、 公 募 年 11 月加
                                                REITs 等 入 南 方 基
                                                项目类型。 金 ， 2025
                                                        年 3 月 27
                                                        日至今，任
                                                        南方顺丰
                                                        物流 REIT
                                                        基金经理，
                                                        具有 5 年
                                                        以上不动
                                                        产投资管
                                                        理经验。
                                                自 2013 年 女，对外经
                                                开始从事 济贸易大
                                                不动产相 学会计学
                                                关 的 运 营 硕士，具有
                                                管理工作， 基 金 从 业
                                                主 要 包 括 资格。曾先
                                                保障性住 后就职于
      本基金的
                                                房、市政道 安 永 华 明
      基金经理，
                                                路、污水处 会 计 师 事
      公司 2025 年 3
徐文妹 - 13.4 年 理、水利设 务所、北控
      REITs 投 月 27 日
                                                施等不动 水务集团
      资部总经
                                                产项目以 有限公司
      理
                                                及南方顺 等公司。
                                                丰 物 流 2020 年 9
                                                REIT 、 南 月 加 入 南
                                                方万国数 方基金，
                                                据 中 心 2025 年 3
                                                REIT 的管 月 27 日至
                                                理工作，主 今，任南方

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                南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                     要涵盖仓 顺丰物流
                                     储物流、污 REIT 基金
                                     水处理、水 经理；2026
                                     利设施、数 年 2 月 26
                                     据中心等 日至今，任
                                     不动产类 南方万国
                                     型。 数据中心
                                             REIT 基金
                                             经理，具有
                                             5 年以上
                                             不动产项
                                             目运营或
                                             投资管理
                                             经验。
                                       武汉理工
                                       大学环境
                                       工程硕士，
                              自 2017 年
                                       具有基金
                              开始从事
                                       从业资格。
                              不动产相
                                       曾就职于
                              关的运营、
                                       中国葛洲
                              投资管理
                                       坝集团水
                              工作，主要
                                       务运营有
                              包括南方
                                       限公司，曾
                              顺丰物流
                                       参与多个
                              REIT 以及
                                       不动产项
                              数据中心、
                                       目的运营
       本基金的 2025 年 3 生态环保、
许炜 - 9.3 年 管理工作。
       基金经理 月 27 日 市政供水
                                       2022 年 12
                              等不动产
                                       月加入南
                              项目的运
                                       方基金，
                              营、投资管
                                       2025 年 3
                              理工作。主
                                       月 27 日至
                              要涵盖仓
                                       今，任南方
                              储物流、数
                                       顺丰物流
                              据中心、生
                                       REIT 基金
                              态环保、市
                                       经理，具有
                              政等不动
                                       5 年以上
                              产类型。
                                       不动产运
                                       营管理经
                                       验。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限根据基金经理参与不动产相关行业的运营或投资管
理工作经历核算。
2、本基金无基金经理助理。

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                      南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                 §8 不动产基金份额变动情况

                                                       单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00

     §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

无。

            §10 影响投资者决策的其他重要信息

无。

                      §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

1、中国证监会批准设立南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的文件；
2、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、基金管理人业务资格批件、营业执照；
5、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
6、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告》原文。

11.2 存放地点

深圳市福田区莲花街道益田路 5999 号基金大厦 32-42 楼。

11.3 查阅方式

网站：http://www.nffund.com

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来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文