招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基
础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报
        告

           2026 年 09 月 30 日

    基金管理人：招商基金管理有限公司

    基金托管人：兴业银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                       §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 26 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不
动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应
仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 招商基金招商蛇口租赁住房 REIT
场内简称 招商基金蛇口租赁住房 REIT
基金代码 180502
交易代码 180502
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2024 年 9 月 26 日
基金管理人 招商基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份
基金合同存续期 52 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2024 年 10 月 23 日
                   在严格控制风险的前提下，本基金通过不动产资产支持证券
                   等特殊目的载体持有不动产项目公司全部股权，通过资产支
投资目标
                   持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营
                   权利。本基金通过积极主动运营管理不动产项目，力求实现

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            招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                不动产项目现金流长期稳健增长。
                本基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持
                有其全部份额，从而取得不动产项目完全的所有权或经营权
                利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。
投资策略
                本基金其他主要投资策略包括：不动产项目投资策略、不动
                产项目运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处置策
                略、债券投资策略、对外借款策略等。
                本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的
                风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和
风险收益特征 货币市场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资不动产
                项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有
                风险。
                1、在符合有关基金分配条件的前提下，本基金应当将 90%以
                上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
                不动产基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少
                于 1 次；但若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行分配。
                具体分配时间由基金管理人根据不动产项目实际运营情况另
                行确定。
                2、本基金的分配方式为现金分红，具体权益分派程序等有关
                事项遵循深圳证券交易所及中国证券登记结算有限责任公司
基金收益分配政策
                的相关规定。
                3、每一基金份额享有同等分配权。
                4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。在不违反法
                律法规且对现有基金份额持有人利益无实质不利影响的情况
                下，基金管理人、登记机构在与基金托管人协商一致，并按
                照监管部门要求履行适当程序后可对基金收益分配原则进行
                调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前
                在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 招商财富资产管理有限公司
运营管理机构 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：林下项目

项目公司名称 深圳市林下住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 提供租赁住房服务
不动产项目地理位置 深圳市南山区工业八路
不动产项目名称：太子湾项目

项目公司名称 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 提供租赁住房服务
不动产项目地理位置 深圳市南山区港湾大道

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2.3 不动产基金扩募情况

     扩募 扩募 扩募发
                                                     扩募进展情况
     时间 方式 售金额
                                本基金于 2026 年 4 月 16 日披露了《招商基金管理有限公司
                                关于决定招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券
                                投资基金拟扩募并新购入不动产项目的公告》，拟购入不动
第 产项目暂定为深圳市南山区的租赁住房山前项目。本报告期
1 内，本基金暂未正式提交中国证监会和深圳证券交易所进行
次 - - - 审查，正在按照规定对拟购入的不动产项目进行全面尽职调
扩 查。原始权益人深圳市招商公寓发展有限公司已申报扩募并
募 新购入项目。本次基金扩募及新购入不动产项目的事项尚需
                                通过国家发展改革委推荐、中国证监会准予变更注册、深圳
                                证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可
                                实施。

2.4 基金管理人和运营管理机构

项目 基金管理人 运营管理机构
名称 招商基金管理有限公司 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司
信息披 姓名 潘西里 邵明勇
露事务 职务 督察长 总经理助理
负责人 联系方式 0755-83196666 0755-21610183
                                                深圳市南山区招商街道五湾社区邮轮大
                      深圳市福田区深南大道
注册地址 道 5 号太子湾海纳仓(招商积余大
                      7088 号
                                                厦)801802
                      深圳市福田区深南大道 深圳市南山区招商街道五湾社区邮轮大
办公地址
                      7088 号 道 5 号招商积余大厦 8 楼
邮政编码 518040 518000
法定代表人 王颖 李杰

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

    项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
             兴业银行股份有限公 兴业银行股份有限公
名称 招商财富资产管理有限公司
             司 司
             福建省福州市台江区 深圳市前海深港合作区南山街 福建省福州市台江区
注册地址 江滨中大道 398 号兴业 道梦海大道 5033 号前海卓越金 江滨中大道 398 号兴
             银行大厦 融中心 3 号楼 L26-01B、2602 业银行大厦
             上海市浦东新区银城 深圳市福田区深南大道 7888 号 上海市浦东新区银城
办公地址
             路 167 号 4 楼 东海国际中心 B 座 19 楼 路 167 号 4 楼
邮政编码 200120 518040 200120
法定代表
             吕家进 陈兆贤 吕家进
人

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           §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                  金额单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月 30 日)
1.本期收入 20,332,684.40
2.本期净利润 700,023.02
3.本期经营活动产生的现金流量净额 15,565,138.70
4.本期现金流分派率（%） 0.80
5.年化现金流分派率（%） 3.30
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
     2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
     3、年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实
际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

     无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                       单位：人民币元
      期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 14,402,208.52 0.0288 -
本年累计 44,160,034.91 0.0883 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                       单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 15,779,995.89 0.0316 -
本年累计 44,329,993.95 0.0887 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                       单位：人民币元
                 项目 金额 备注
本期合并净利润 700,023.02 -
本期折旧和摊销 16,516,265.14 -
本期利息支出 - -

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本期所得税费用 -2,795,674.59 -
本期息税折旧及摊销前利润 14,420,613.57 -
调增项
1.应收和应付项目的变动 1,120,851.07 -
调减项
1.当期购买不动产项目等资本性支出 -874,808.10 -
2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常
更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、 -264,448.02 -
运营费用等
本期可供分配金额 14,402,208.52 -
注：1、本期“未来合理相关支出预留”，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大
修、改造等）、未来合理期间内需偿付的基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、
托管费、运营管理机构的管理费、待缴纳的税金、经营性负债等变动的净额。上述费用将根
据相应协议约定及实际发生情况支付。
2、上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平
均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本报告期可供分配金额较上年同期变化未超过 10%。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
未来合理相关支出预留调整项根据本不动产项目基金合同相关条款约定设置，主要是覆
盖及应对项目的经营支出以确保项目持续稳定的运营。
截至本报告期末，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金
额差异超过 10%，主要是由于上年同期预留的未来资本性支出具有周期性特征，专项用于未
来资产维护、升级改造及品质提升，实际执行受运营规划、市场环境、租户需求等方面影响，
可能存在期间波动，导致实际使用金额与预留金额形成阶段性差异。剩余预留的资本性支出
将根据项目改造提升规划，持续用于后续设施设备更新、公共区域功能升级等必要支出，保
障资产长期价值与运营韧性。其次是由于预留的押金保证金等经营性负债安排充分考虑了租
约周期动态，实际支付退还取决于租户退租率、续租意愿等租赁业务进展，资金结算金额与
时间需以最终合同履行情况为准，客观上造成预留金额与实际支付金额产生差异。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管
理人管理费 330,606.60 元（含税），资产支持证券管理人管理费 330,606.60 元（含税），

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基金托管人托管费 33,061.12 元（含税），运营管理机构的管理费用 2,233,531.69 元（含
税）。

                §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
    本基金通过专项计划 100%持有的不动产项目由 2 个租赁住房项目组成，均位于深圳市
南山区，合计拥有 927 套租赁住房及 15 套配套商业，可供出租面积合计 65,253.27 平方米。
本报告期内，两个不动产项目整体运营平稳，完成营业收入 20,178,924.73 元，息税折旧及
摊销前利润 15,686,194.59 元。林下项目自 2016 年 3 月开始运营，已运营超过 10 年；太子
湾项目自 2020 年 5 月开始运营，已运营超过 6 年。报告期内不动产项目运营稳定，未发生
安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                        本期(2026
                                                    上年同期(2025
                                       年 07 月 01
                                                    年 07 月 01 日
                                      日至 2026 年
序 指标含义说明及计 指标单 至 2025 年 09 同比
      指标名称 09 月 30 日)/
号 算方式 位 月 30 日)/上年 （%）
                                        报告期末
                                                     同期末(2025
                                       (2026 年 09
                                                    年 09 月 30 日)
                                        月 30 日)
    可供出租面 报告期末可供出租
1 平方米 65,253.27 65,253.27 -
    积 面积
    实际出租面 报告期末时点实际
2 平方米 62,577.06 62,580.88 -0.01
    积 出租面积
             报告期末时点出租
3 出租率 % 95.90 95.90 -
             率
             报告期内平均签约
             租金单价：Σ单套
    平均租金单 元/平方
4 房间已出租月租金 103.89 102.46 1.40
    价（含税） 米/月
             收入/Σ单套房已出
             租面积
             报告期末在租租约
    加权平均合
5 面积加权平均剩余 年 0.58 0.56 3.57
    同剩余租期
             租期
             报告期末租金收缴
6 租金收缴率 % 99.64 99.46 0.18
             率
    企业租户占 报告期末企业租户
7 % 16.84 14.84 13.48
    比 面积占已出租面积

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            招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

          比例
注：平均租金单价包含家私服务费；租赁住房合同期限以 1 年为主，每年办理一次续签手续。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
    不动产项目名称：林下项目

                                   本期（2026 上年同期
                                    年 07 月 01 （2025 年 07 月
                                    日-2026 年 01 日-2025 年
序 指标含义说明及计 指标单 同比
     指标名称 09 月 30 日） 09 月 30 日）/
号 算公式 位 （%）
                                    /报告期末 上年同期末
                                   （2026 年 09 （2025 年 09 月
                                    月 30 日） 30 日）
    可供出租面 报告期末可供出租
1 平方米 39,304.42 39,304.42 -
    积 面积
    实际出租面 报告期末时点实际
2 平方米 37,987.82 38,340.07 -0.92
    积 出租面积
            报告期末时点出租
3 出租率 % 96.65 97.55 -0.92
            率
            报告期内平均签约
            租金单价：Σ单套
    平均租金单 元/平方
4 房间已出租月租金 100.63 98.24 2.43
    价（含税） 米/月
            收入/Σ单套房已出
            租面积
            报告期末在租租约
    加权平均合
5 面积加权平均剩余 年 0.53 0.51 3.92
    同剩余租期
            租期
            报告期末租金收缴
6 租金收缴率 % 99.70 99.32 0.38
            率
          报告期末企业租户
    企业租户占
7 面积占已出租面积 % 15.03 15.80 -4.87
    比
          比例
注：平均租金单价包含家私服务费；租赁住房合同期限以 1 年为主，每年办理一次续签手续。
    不动产项目名称：太子湾项目

                                   本期（2026 上年同期
                                    年 07 月 01 （2025 年 07 月
                                    日-2026 年 01 日-2025 年
序 指标含义说明及计 指标单 同比
     指标名称 09 月 30 日） 09 月 30 日）/
号 算公式 位 （%）
                                    /报告期末 上年同期末
                                   （2026 年 09 （2025 年 09 月
                                    月 30 日） 30 日）
    租赁住房可 报告期末时点可供
1 平方米 25,051.85 25,051.85 -
    供出租面积 出租面积
2 租赁住房实 报告期末时点实际 平方米 24,114.56 23,900.48 0.90

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    际出租面积 出租面积
    租赁住房出 报告期末时点租赁
3 % 96.26 95.40 0.90
    租率 住房出租率
    配套商业出 报告期末时点配套
4 % 52.92 37.94 39.48
    租率 商业出租率
            报告期内租赁住房
    租赁住房平 平均签约租金单
                        元/平方
5 均租金单价 价：Σ单套房间已 107.87 106.82 0.98
                        米/月
    （含税） 出租月租金收入/Σ
            单套房已出租面积
            报告期内配套商业
    配套商业平 平均签约租金单
                        元/平方
6 均租金单价 价：Σ单套房间已 187.94 251.48 -25.27
                        米/月
    （含税） 出租月租金收入/Σ
            单套房已出租面积
            报告期末在租租约
    加权平均合
7 面积加权平均剩余 年 0.65 0.63 3.17
    同剩余租期
            租期
            报告期末租金收缴
8 租金收缴率 % 99.55 99.64 -0.09
            率
          报告期末租赁住房
企业租户占 企业租户面积占租
9 % 18.49 12.32 50.08
比 赁住房实际已出租
          面积比例
注：平均租金单价包含家私服务费；租赁住房合同期限以 1 年为主，每年办理一次续签手续。
本期配套商业出租率同比提高、平均签约租金单价有所降低主要系为加速租赁去化，给予新
签租户租金折扣及免租期优惠方案，项目正加快推进配套商业租户结构优化调整。本报告期
企业租户占比有所提高，整体保持在合理区间内，项目已建立多元化租户结构。

4.1.4 其他运营情况说明
    根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》中关于社会主体出租的保障性租赁住房相关规
定，太子湾项目已向主管部门完成年度租金备案，自 2026 年 10 月 1 日（含当日）起，太子
湾项目所有新签订租赁合同的租户，均按照深圳市社会主体出租保障性租赁住房规则执行。
本次调整仅适用于太子湾项目租赁住房部分，配套商业不适用上述租金定价规则。
    本次太子湾项目备案的基准租金（即同期同区域同品质租赁住房市场参考租金）为，包
含家私、家电租金单价 150 元/平方米/月，不包含家私、家电租金单价 132 元/平方米/月。
根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》中社会主体出租的保障性租赁住房租金不高于同期
同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之九十相关规定，太子湾项目房源含家私、家电
租金单价按不高于 150 元/平方米/月的百分之九十，即 135 元/平方米/月执行；不含家私、
家电租金单价按不高于 132 元/平方米/月的百分之九十，即 118.8 元/平方米/月执行。不动

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产项目在上述租金单价上限范围内，结合市场环境、房源条件及阶段性促销安排，综合确定
实际签约租金单价，实际签约租金单价不高于上述租金单价上限。
     自 2026 年 10 月 1 日（含当日）起，太子湾项目所有新签订租赁合同的租户，均按照深
圳市社会主体出租保障性租赁住房规则执行，不再适用《招商局蛇口工业区控股股份有限公
司（深圳地区）人才公寓租赁管理办法》（以下简称“《招蛇租赁管理办法》”）人才公寓
租金优惠政策。为保障在住租户权益并实现平稳过渡，凡于 2026 年 10 月 1 日（不含当日）
前已签约入住，且依据《招蛇租赁管理办法》正在享受人才公寓三年折扣优惠政策的租户，
按照“新老划断”原则，如其符合《招蛇租赁管理办法》的相关规定，则其原有人才公寓三
年折扣优惠可继续享受至优惠期满为止；优惠期满后，如需续租，须按照本项目保障性租赁
住房规则执行，不再延续原人才公寓特殊折扣。
     截至报告期末，太子湾项目租赁住房平均租金单价低于本次备案的租金单价上限，本次
租金定价机制调整对存量租约及当期租金水平无重大不利影响。基金管理人将会同运营管理
机构提前开展续租洽谈，同时拓宽招租渠道、提升租户服务等方式促进项目平稳运营。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
     无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 420,808,961.63 431,334,784.94 -2.44
2 总负债 949,711,342.96 945,510,136.02 0.44
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 20,178,924.73 20,096,536.51 0.41
2 营业成本/费用 9,976,563.71 9,697,214.19 2.88
3 EBITDA 15,686,194.59 15,902,255.22 -1.36

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
     项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司

序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 较上年末变动（%）
                          主要资产科目
1 投资性房地产 191,908,240.38 201,058,069.23 -4.55
2 货币资金 26,251,660.88 23,518,633.86 11.62
                          主要负债科目
1 长期借款 569,778,170.00 569,778,170.00 -
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。
     项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司

                         第 9 页 共 16 页
                招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 较上年末变动（%）
                            主要资产科目
1 投资性房地产 175,719,121.12 181,864,944.37 -3.38
                            主要负债科目
1 长期借款 337,155,163.00 337,155,163.00 -
注：本报告期项目公司长期借款为股东借款。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
                                                                金额单位：人民币元
     项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司

                本期（2026 年 07 月 01 日-2026 上年同期（2025 年 07 月 01
                   年 09 月 30 日） 日-2025 年 09 月 30 日） 金额
序
        构成 占该项目 占该项目 同比
号
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比 （%）
                                  例（％） 例（％）
1 租金收入 11,080,416.99 94.67 11,021,366.37 94.33 0.54
2 物业管理费收入 285,122.30 2.44 320,585.30 2.74 -11.06
3 停车位收入 337,930.03 2.89 337,845.20 2.89 0.03
4 其他收入 461.19 0.00 4,041.62 0.03 -88.59
5 营业收入合计 11,703,930.51 100.00 11,683,838.49 100.00 0.17
注：1、本期其他收入较上年同期变动较大，主要是由于面向租户提供的生活服务费等多经
收入具有非经常性、偶发性特征，主要基于租户即时需求动态发生，本身基数较小，因此引
起较大的比率变动。2、合计项列示数字不等于各项加总的情形系四舍五入形成的尾差，下
同。
     项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司

                  本期（2026 年 07 月 01 日 上年同期（2025 年 07 月 01
                   -2026 年 09 月 30 日） 日-2025 年 09 月 30 日） 金额
序
           构成 占该项目 占该项目 同比
号
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比 （%）
                                  例（％） 例（％）
1 租金收入 7,689,484.32 90.73 7,616,034.89 90.53 0.96
2 物业管理费收入 597,488.51 7.05 607,102.79 7.22 -1.58
3 停车位收入 163,754.15 1.93 176,009.14 2.09 -6.96
4 其他收入 24,267.24 0.29 13,551.20 0.16 79.08
5 营业收入合计 8,474,994.22 100.00 8,412,698.02 100.00 0.74
注：1、本期其他收入较上年同期变动较大，主要是由于面向租户提供的生活服务费等多经
收入具有非经常性、偶发性特征，主要基于租户即时需求动态发生，本身基数较小，因此引
起较大的比率变动。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
                                                                金额单位：人民币元

                           第 10 页 共 16 页
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

    项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司

                本期（2026 年 07 月 01 日 上年同期（2025 年 07 月
                 -2026 年 09 月 30 日） 01 日-2025 年 09 月 30 日）
序 金额同
        构成 占该项目 占该项目
号 比（%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                例（％） 例（％）
1 折旧和摊销费用 3,267,625.27 58.01 3,066,516.90 57.21 6.56
2 运营服务费 1,207,056.69 21.43 1,284,457.24 23.96 -6.03
3 物业管理及维修费 831,481.84 14.76 663,674.60 12.38 25.28
4 其他运营成本 209,550.24 3.72 253,735.60 4.73 -17.41
5 税金及附加 36,955.27 0.66 36,903.00 0.69 0.14
6 管理费用 51,103.88 0.91 24,725.13 0.46 106.69
7 财务费用 29,503.97 0.52 29,961.80 0.56 -1.53
8 其他成本/费用 - - - - -
营业成本/费用合
9 5,633,277.16 100.00 5,359,974.27 100.00 5.10
计
注：1、管理费用较上年同比增幅超过 30%，主要是由于项目管理服务费的增加。2、以上列
示的本期财务费用不包括银行存款利息收入和股东借款利息等。此处调减了财务报表中已计
提给专项计划的股东借款利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最终分配给基金持
有人，该财务费用的发生为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运行发生的财务费用，
本表中已对该项做调减处理。
    项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司

                 本期（2026 年 07 月 01 日 上年同期（2025 年 07 月
                  -2026 年 09 月 30 日） 01 日-2025 年 09 月 30 日）
序 金额同
        构成 占该项目 占该项目
号 比（%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                例（％） 例（％）
1 折旧和摊销费用 2,065,941.52 47.57 2,056,132.80 47.41 0.48
2 运营服务费 869,921.01 20.03 963,063.50 22.20 -9.67
3 物业管理及维修费 566,347.63 13.04 424,548.61 9.79 33.40
4 其他运营成本 400,880.74 9.23 452,175.87 10.43 -11.34
5 税金及附加 396,981.51 9.14 386,892.46 8.92 2.61
6 管理费用 24,568.10 0.57 34,444.96 0.79 -28.67
7 财务费用 18,646.04 0.43 19,981.72 0.46 -6.68
8 其他成本/费用 - - - - -
9 营业成本/费用合计 4,343,286.55 100.00 4,337,239.92 100.00 0.14
注：1、物业管理及维修费较上年同比增幅超过 30%，主要是由于维修费用的增加。项目的
日常维修、设备检修等业务按照实际需求开展，且结算周期也存在时间性差异，本季度内项
目进行电梯检修等业务，故本期金额略高于上年同期。2、以上列示的本期财务费用不包括
银行存款利息收入和股东借款利息等。此处调减了财务报表中已计提给专项计划的股东借款

                         第 11 页 共 16 页
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

利息，原因为该部分财务费用扣除相关税费后将最终分配给基金持有人，该财务费用的发生
为本基金交易结构安排导致，非项目公司实际运行发生的财务费用，本表中已对该项做调减
处理。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
    项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司

                                                           上年同期
                                            本期（2026
                                                          （2025 年 07
                                           年 07 月 01 日
                                      指标 月 01 日-2025
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 -2026 年 09 月
                                      单位 年 09 月 30
                                              30 日）
                                                             日）
                                            指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成本）/营业
1 毛利率 % 52.87 54.91
              收入*100%
     息税折旧摊 （利润总额+利息费用+折旧
2 % 80.50 81.84
     销前利润率 摊销）/营业收入×100%
    项目公司名称：太子湾乐宜置业（深圳）有限公司

                                                           上年同期
                                            本期（2026
                                                          （2025 年 07
                                           年 07 月 01 日
                                      指标 月 01 日-2025
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 -2026 年 09 月
                                      单位 年 09 月 30
                                              30 日）
                                                             日）
                                            指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成本）/营业
1 毛利率 % 53.95 53.69
              收入*100%
      息税折旧摊 （利润总额+利息费用+折旧
2 % 73.92 75.37
      销前利润率 摊销）/营业收入×100%

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
    1.收入归集和支出管理：
    林下项目公司和太子湾项目公司均属于租赁住房。
    林下项目公司和太子湾项目公司均在兴业银行深圳沙河支行开立了运营账户，在兴业银
行深圳蛇口支行开立了基本户，在招商银行深圳蛇口支行开立了政策监管账户。运营账户是
项目公司在监管银行开立的专门用于接收政策监管账户转付的收入、政策监管账户收取的收
入外的其他收入等款项的人民币资金账户。基本户是用于接收从运营账户所划转的款项，并
根据项目公司监管协议的约定对外支付的人民币资金账户。政策监管账户是项目公司在政策
监管账户开户行开立的深圳市辖区内唯一的住房租赁资金专用账户，专项用于收取承租人租

                      第 12 页 共 16 页
                招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

金、押金及住房租赁关系存续期间的相关费用，并根据政策监管账户监管协议的约定将前述
全部收入划付至项目公司运营账户的人民币资金账户。
     2.现金归集和使用情况：
     本报告期内，林下项目和太子湾项目合计现金流入金额为 23,466,747.08 元，主要为本
期项目公司收到租赁收入、租户押金、存款利息及其他经营活动相关收入合计等；林下项目
和太子湾项目合计现金流出总金额为 24,038,008.79 元，主要为支付专项计划借款利息
16,000,762.64 元，其余为购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的支出，支付的税费，
资本性支出等。
     上年同期，林下项目和太子湾项目合计现金流入金额为 23,432,221.04 元，合计现金流
出金额为 35,425,380.12 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
     本报告期内林下项目和太子湾项目个人租户占比较大，分散度较高，均不存在重要现金
流提供方。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应
措施的说明
     无。

           §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                       单位：人民币元
                                                     占不动产资产支持证
序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
                                                       比例（%）
1 固定收益投资 - -

• 其中：债券 - -

•     资产支持证券                                -              -
  

2 买入返售金融资产 - -

• 其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
  3 货币资金和结算备付金合计 190,393.68 100.00
  4 其他资产 - -
  5 合计 190,393.68 100.00

5.2 其他投资情况说明

     无。

                        第 13 页 共 16 页
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                   §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人已将净回收资金全部使用完毕，相关情况已在本基金 2026 年第 2 季度报告
及 2026 年中期报告披露。

             §7 不动产基金主要负责人员情况

             任职期限 不动产
                        项目运 不动产项目
姓名 职务 任职 离任 营或投 运营或投资 说明
            日期 日期 资管理 管理经验
                         年限
                                              学士，注册会计师。曾任毕马
                                              威华振会计师事务所助理审计
                                   自 2014 年
                                              经理；曾任如新（中国）日用
                                   起开始从事
                                              保健品有限公司内审部主任，
                                   不动产项目
                                              从事公司内部审计工作；曾任
                                   投资/运营
            2024 湖州银东购物中心财务部经
      本基金 管理工作，
            年9 理，从事湖州银泰城购物中心
陈如琳 基金经 - 12 主要涵盖消
            月 26 的财务工作；曾任普洛斯普瑞
      理 费基础设
            日 数据科技（上海）有限公司财
                                   施、数据中
                                              务副总监，参与 IDC 数据中心
                                   心、租赁住
                                              的财务和运营工作。现任招商
                                   房等不动产
                                              基金招商蛇口租赁住房封闭式
                                   项目类型。
                                              基础设施证券投资基金基金经
                                              理。
                                              学士。曾任华夏幸福基业股份
                                   自 2014 年
                                              有限公司财务经理，厦门钧浩
                                   起开始从事
                                              房地产开发有限公司财务经
                                   不动产项目
                                              理、片区财务负责人，珠海市
                                   投资/运营
            2024 龙湖发展有限公司财务经理，
      本基金 管理工作，
            年9 红土创新基金管理有限公司
任吉伟 基金经 - 12 主要涵盖产
            月 26 REITs 运营岗，负责产业园、仓
      理 业园区、仓
            日 储物流、公寓等多业态项目财
                                   储物流、租
                                              务管理及运营工作。现任招商
                                   赁住房等不
                                              基金招商蛇口租赁住房封闭式
                                   动产项目类
                                              基础设施证券投资基金基金经
                                   型。
                                              理。
      本基金 2024 自 2018 年 硕士，法律职业资格、注册会
郭王炅 - 8
      基金经 年9 起开始从事 计师、税务师。曾任招商财富

                            第 14 页 共 16 页
              招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     理 月 26 不动产项目 资产管理有限公司资产证券化
            日 投资/运营 部助理经理、经理、高级经理。
                     管理工作， 现任招商基金招商蛇口租赁住
                     主要涵盖产 房封闭式基础设施证券投资基
                     业园区、交 金基金经理。
                     通基础设施
                     等不动产项
                     目类型。
注：1、本基金首任基金经理的任职日期为本基金合同生效日，后任基金经理的任职日期以
及历任基金经理的离任日期为公司相关会议作出决定的公告（生效）日期；
2、不动产项目运营或投资管理年限为基金经理参与不动产项目运营或投资年限加总。

               §8 不动产基金份额变动情况

                                                  单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00

    §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本报告期内基金管理人无运用固有资金投资本基金的情况。

                   §10 备查文件目录

10.1 备查文件目录

1、中国证券监督管理委员会批准设立招商基金管理有限公司的文件；
2、中国证券监督管理委员会批准招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资
基金设立的文件；
3、《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
4、《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
5、《招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
6、基金管理人业务资格批件、营业执照。

10.2 存放地点

招商基金管理有限公司

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                招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

地址：深圳市福田区深南大道 7088 号

10.3 查阅方式

上述文件可在招商基金管理有限公司互联网站上查阅，或者在营业时间内到招商基金管
理有限公司查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人招商基金管理有限公司。
客户服务电话：400-887-9555
网址：http://www.cmfchina.com

                                           招商基金管理有限公司
                                            2026 年 10 月 27 日

                           第 16 页 共 16 页

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文