【原文】华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金
       2026 年第 2 季度报告
         2026 年 6 月 30 日

     基金管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
     基金托管人：招商银行股份有限公司
     报告送出日期：二〇二六年七月二十一日

                 1
             华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                     §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同约定，于 2026 年 7 月 20
日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核
内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，
但不保证不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投
资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                    华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券
基金名称
                    投资基金

基金简称 华泰南京建邺 REIT
场内简称 华泰南京建邺 REIT
基金代码 508097

交易代码 508097

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2024 年 11 月 11 日

基金管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司

基金托管人 招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份

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基金合同存续期 40 年

基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所

上市日期 2024-12-03

                 本基金主要投资于不动产资产支持证券的全部
                 份额，通过不动产资产支持证券投资于项目公
                 司，最终取得由项目公司持有的不动产项目的完
投资目标 全所有权或经营权利。基金管理人通过主动的投
                 资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供
                 稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，
                 并争取提升不动产项目价值。

                 初始投资策略、不动产项目的购入策略、不动产
                 项目的出售及处置策略、融资策略、不动产项目
投资策略
                 的运营管理策略、权属到期后的安排、固定收益
                 投资策略

                 本基金为不动产信托基金，通过主动运营管理不
                 动产项目，以获取不动产项目租金等稳定的现金
                 流为主要目的，其风险收益特征与股票型基金、
风险收益特征
                 债券型基金和货币市场基金不同；一般市场情况
                 下，长期风险和收益高于货币市场基金、债券型
                 基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。

                 （二）若《基金合同》生效不满 3 个月可不进行
                 收益分配。

                 （三）本基金应当将 90%以上合并后年度可供分
                 配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益
                 分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1
                 次。

                 （四）每一基金份额享有同等分配权。

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                       （五）法律法规或监管机关另有规定的，从其规
                       定。

                       在不违反法律法规、《基金合同》的约定以及对
                       基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
                       基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照
                       监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配
                       原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持
                       有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司
运营管理机构 南京市建邺区高新科技投资集团有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：国际研发总部园
项目公司名称 南京金鱼嘴项目管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 对外出租和运营管理
不动产项目地理位置 江苏省南京市建邺区奥体大街 68 号
2.3 不动产基金扩募情况
      不涉及。
2.4 基金管理人和运营管理机构
           项目 基金管理人 运营管理机构
                     华泰证券（上海）资产管理 南京市建邺区高新科技投
名称
                         有限公司 资集团有限公司
            姓名 刘博文 李建亮
信息披露事 合规总监、督察长、董事会 副总经理
            职务
务负责人 秘书、首席风险官
            联系方式 4008895597 02587788806
                     中国（上海）自由贸易试验
                                        南京市建邺区奥体大街68
注册地址 区基隆路 6 号 1222 室
                                           号 01栋 01层
                         （0187）
                     中国(上海)自由贸易试验区 南京市建邺区奥体大街68
办公地址
                      东方路 18 号 21 楼 号 01栋 01层
邮政编码 200120 210019
法定代表人 江晓阳 秦念奇
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人

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             招商银行股份有限公 华泰证券（上海）资 招商银行股份有限公
名称
                 司 产管理有限公司 司南京分行
             深圳市福田区深南大 中国（上海）自由贸
                                            江苏省南京市建邺区
注册地址 道 7088 号招商银行 易试验区基隆路 6 号
                                              庐山路 199 号
                   大厦 1222 室
             深圳市福田区深南大 中国(上海)自由贸易
                                            江苏省南京市建邺区
办公地址 道 7088 号招商银行 试验区东方路 18 号
                                              庐山路 199 号
                   大厦 21 楼
邮政编码 518040 200122 210019
法定代表人 缪建民 江晓阳 戴深宇

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                               单位：人民币元

                                            报告期

          主要财务指标 （2026 年 4 月 1 日-2026 年 6
                                          月 30 日）

1.本期收入 15,594,582.86

2.本期净利润 4,553,633.13

3.本期经营活动产生的现金流量净额 8,594,826.58

4.本期现金流分派率（%） 1.02

5.年化现金流分派率（%） 4.68

注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收
益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以
及营业外收入的总和。
2、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流 量
净额”均指合并财务报表层面的数据。
3、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
4、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值
/年初至今实际天数*本年总天数。
3.2 其他财务指标
无。

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3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1本报告期的可供分配金额

                                                          单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 9,918,106.43 0.0248 -

本年累计 22,433,025.35 0.0561 -

3.3.2本报告期的实际分配金额

                                                          单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                 0.0316 以 2025 年 12
                                                        月 31 日可供
本期 12,639,999.60
                                                        分配金额为基
                                                        准
本年累计 12,639,999.60 0.0316 -

3.3.3本期可供分配金额计算过程

                                                          单位：人民币元
        项目 金额 备注
本期合并净利润 4,553,633.13 -
本期折旧和摊销 5,802,893.42 -
本期利息支出 561,873.87 -
本期所得税费用 -85,979.15 -
本期息税折旧及摊销前利润 10,832,421.27 -
调增项
      1 .所得税费用 85,979.15 -
2 .应收应付项目的变动 400,261.01 -
调减项
1 .偿还借款本金及利息 -561,873.87 -
     2 .预留支出 -838,681.13 -
本期可供分配金额 9,918,106.43 -

注：1、预留支出，包括未来合理期间内需要支付的本期基金管理人的管理
费、托管费、运营费用、待缴纳的税金、押金和预付租金等。
2、上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非

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在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基
金全年的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明
本期可供分配金额较上年同期下降 23.81%，主要原因是项目收入较上年同
期下降 293.63 万元。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关
预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性
无。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、
《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及《运营管
理协议》约定，本报告期内，基金管理人的管理费计提 502,315.45 元，资产支持
专项计划管理人的管理费计提 0.00 元，基金托管人的托管费计提 25,116.00 元，
资产支持专项计划的托管费计提 0.00 元，运营管理机构的运营管理费计提
1,455,829.84 元（即基本服务费用 1,455,829.84 元）。

1. 固定管理费用
   固定管理费以最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后
   至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利
   息）]，依据相应费率按日计提，计算方法如下：
   B=A×0.2%÷当年天数
   B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费。
   A 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一次
   披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））。
   基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金
   财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2. 基本服务费用
   基本服务费用采取按当年各季度运营收入实现金额（即含税运营收入）计算
   并按季度支付当年各季度基本服务费用的机制执行，在每年度结束后，基本服务
   费用应根据依据项目公司该年度审计报告确定的实际运营收入而计算的基本服

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务费用金额进行多退少补。
基本服务费用=项目公司上一季度运营收入实现金额*X ÷上一季度实际自然
天数×对应计费期间的实际自然天数（第一个季度起算日为不动产基金设立日）-
项目公司支付的法律诉讼费用。其中，X 以经基金管理人批准的年度商业计划确
定的数值为准，在各个运营收入回收期，X 不应超过 9.5%。
3. 浮动服务费用
浮动服务费用=（不动产项目运营收入回收期内实际收到的净收入（“实际收
到的净收入”，实际收到的净收入需根据项目公司年度审计报告数据进行计算，
为营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-外部借款（如有）+折旧
及摊销（如有），若该公式因项目公司财务报表科目发生变化需要调整的，需由
项目公司、外部管理机构、华泰资管书面达成一致意见）-该不动产项目运营收
入回收期对应的不动产项目净收入目标金额（“净收入目标金额”）*15%）*考核
系数。考核系数根据《运营管理协议》确定。
为免疑义，如根据上述方式计算的某年度浮动服务费用为负数金额，则基金
管理人（代表不动产基金）有权以该年度的基本服务费用金额为限扣减相应金额
的运营服务费，具体方式可由外部管理机构退还相应金额或由基金管理人（代表
不动产基金）在后续应支付的运营服务费中予以扣减。
其中，前两年项目公司当年资产净收入目标金额由基金管理人和外部管理机
构参考由会计师事务所确认并由基金管理人发布的不动产基金可供分配金额测
算报告最终确定。后续每年的资产净收入目标金额由年度商业计划确认，原则上
不低于上年金额。
4.基金托管人的托管费
本基金的托管费按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立
日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期
利息））的 0.01%年费率计提。托管费的计算方法如下：
H＝L×0.01%÷当年天数
H 为按日应计提的基金托管费。
L 为按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（产品成立日后至第一
次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））。

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                       §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
报告期内不动产项目资产为江苏省南京市建邺区奥体大街 68 号「国际研发
总部园」4 栋科研设计用房中的部分建筑（房屋所有权及其相应的土地使用权），
具体为 2 幢 101-601 室、
                 801-2001 室（简称“2 幢”），3 幢 101-109、201-208、301-313、
401-413、501-514 至 1201-1214、1601-1614 至 2001-2014、2101-2112、2201-2214
至 2401-2414 室（简称“3 幢”），4 幢二单元 101-701、901、1201-1401 室、三单
元、四单元 201-501 室（简称“4 幢”），5 幢二单元 101-901、1301-1501、三单元
301-501 室、四单元（简称“5 幢”）。不动产项目合计可出租面积为 119,207.60 平
方米，不动产项目期末时点合计实际出租面积为 85,007.78 平方米，期末时点出
租率 71.31%。
国际研发总部园自 2016 年起陆续投入运营，项目不动产权证到期日为 2061
年 04 月 17 日。报告期末，不动产项目签约客户 79 家，行业构成主要以科技研
发、法律服务、专业服务为主。报告期内，前五名租户的不含税收入合计
3,058,131.95 元，占全部租金及物业费收入的比例约为 20.30%。
本报告期内，受宏观经济周期波动、市场新增供应去化放缓等多重因素影响，
项目面临阶段性租赁需求收缩的压力，具体如下：
（1）区域产业园区竞争压力增大
当前产业园区办公楼总体空置率较高，因此南京众多产业园区推出租金优惠、
免租期延长、装修补贴等促销政策以抢占市场，因此加重总部园项目出租压力。
多重因素叠加作用下，上半年办公租房意向整体不高，导致出租率出现阶段性调
整，整体表现平稳态势。
为积极应对当前市场挑战，提升项目的长期竞争力，运营管理机构拟实施如
下核心举措：
（1）深化产业资源赋能，加速剩余面积去化。
联动园区管委会、街道、区内招商部门及招商中介机构，定向吸引 AI、金
融科技企业入驻，持续优化租户结构；将紧密围绕园区精细管理的发展目标，改
善园区配套设施，不断做强做优运营服务。

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    （2）调整招商策略。
    结合评估机构的市场调研及园区实际状况，包括目前租约情况、历史续租情
况、运营模式及所在市场的供求情况，通过优化招商策略，加大宣传推广力度，
吸引更多优质企业入驻。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                            上年同期
                                本期（2026 （2025 年 4
                                年4月1日 月1日
                                                         同比
             指标含义说明 -2026 年 6 月 -2025 年 6
序号 指标名称 指标单位 （%
             及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                          ）
                                期末（2026 上年同期末
                               年 6 月 30 日） （2025 年 6
                                           月 30 日）
     报告期末可
1 注1 平方米 119,207.60 119,207.60 0.00
     供出租面积
     报告期末实
2 注2 平方米 85,007.78 84,244.81 0.91
     际出租面积
     报告期末出
3 注3 % 71.31 70.67 0.91
     租率
     报告期内租 元/平方米/ -12.4
4 注4 62.96 71.90
     金单价水平 月 3
     报告期末剩 35.7
5 注5 天 832.34 613.26
     余租期情况 2
     报告期末租 11.7
6 注6 % 93.53 83.68
     金收缴率 7
    注：1、不动产项目期末可租赁面积之和
    2、不动产项目期末实际租赁面积之和
    3、期末实际出租面积之和/期末可供租赁面积
    4、本期期末在租的租金单价加权平均值=期末在租的合同租金单价*合同面
积/本期期末实际出租面积
    5、本期期末在租租约的剩余总租期的加权平均值=期末在租的合同剩余天数
*合同面积/本期期末实际出租面积；截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目期末加
权平均剩余租期为 832.34 天（2025 年同期为 613.26 天），同比增长 35.72%。该
指标一方面受合同实际执行进度的影响，另一方面受新签、续租合同的租期条款
（如新增长期合同或续租时延长租期）及租赁项目结构变化（如长期租赁项目占
比提升）。
    6、累积至本期末的当年实收租金/累积至本期末的当年应收租金

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4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
    不动产项目名称：1 国际研发总部园
                                            上年同期
                                本期（2026 （2025 年 4
                                年4月1日 月1日
                                                        同比
             指标含义说明 -2026 年 6 月 -2025 年 6
序号 指标名称 指标单位 （%
             及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                        ）
                                期末（2026 上年同期末
                               年 6 月 30 日） （2025 年 6
                                           月 30 日）
     报告期末
                                            119,207.6
1 可供出租 注1 平方米 119,207.60 0.00
                                                0
     面积
     报告期末
2 实际出租 注2 平方米 85,007.78 84,244.81 0.91
     面积
     报告期末
3 注3 % 71.31 70.67 0.91
     出租率
     报告期内
                      元/平方米/ -12.
4 租金单价 注4 62.96 71.90
                      月 43
     水平
     报告期末
                                                        35.7
5 剩余租期 注5 天 832.34 613.26
                                                         2
     情况
     报告期末
                                                        11.7
6 租金收缴 注6 % 93.53 83.68
                                                         7
     率
    注：1、不动产项目期末可租赁面积之和
    2、不动产项目期末实际租赁面积之和
    3、期末实际出租面积之和/期末可供租赁面积
    4、本期期末在租的租金单价加权平均值=期末在租的合同租金单价*合同面
积/本期期末实际出租面积
    5、本期期末在租租约的剩余总租期的加权平均值=期末在租的合同剩余天数
*合同面积/本期期末实际出租面积；截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目期末加
权平均剩余租期为 832.34 天（2025 年同期为 613.26 天），同比增长 35.72%。该
指标一方面受合同实际执行进度的影响，另一方面受新签、续租合同的租期条款
（如新增长期合同或续租时延长租期）及租赁项目结构变化（如长期租赁项目占
比提升）。
    6、累积至本期末的当年实收租金/累积至本期末的当年应收租金

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4.1.4 其他运营情况说明
    1、报告期末租户总数以及租户结构
    截止 2026 年 6 月 30 日，不动产项目签约客户 79 家。按承租面积划分，承
租面积大于 4000 ㎡的租户有 1 家，承租面积大于 3000 ㎡小于等于 4000 ㎡的租
户有 5 家，承租面积大于 2000 ㎡小于等于 3000 ㎡的租户有 2 家，承租面积大于
1000 ㎡小于等于 2000 ㎡的租户有 16 家，面积小于等于 1000 ㎡的租户有 55 家。
    2、报告期内前五名租户的收入情况
    本报告期内，前五名租户的收入情况如下：租户 A 贡献的不含税收入合计
为 76.84 万元（占项目全部租金、物业费收入的 5.10%）；租户 B 贡献的不含税
收入合计为 62.70 万元（占项目全部租金、物业费收入的 4.16%）；租户 C 贡献
的不含税收入合计为 60.23 万元（占项目全部租金、物业费收入的 4.00%）；租户
D 贡献的不含税收入合计为 53.86 万元（占项目全部租金、物业费收入的 3.57%）；
租户 E 贡献的不含税收入合计为 52.18 万元（占项目全部租金、物业费收入的
     。
3.46%）
    3、报告期内其他运营情况的说明
    截止 2026 年 6 月 30 日，为了提升收缴率水平，项目公司已对部分欠缴租户
提起诉讼及申请强制执行流程。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、
周期性风险
    无。
4.2 不动产项目运营财务数据
4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 1,042,964,365.38 1,054,661,446.53 -1.11
2 总负债 772,499,706.17 768,653,466.50 0.50
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 15,067,600.19 18,003,898.99 -16.31
     营业成本
2 23,043,084.91 23,538,082.09 -2.10
     /费用
3 EBITDA 11,395,113.03 14,111,192.17 -19.25
    注：1、营业成本/费用项包括运营管理费、管理费用、财务费用、税金及附
加；

                                 12
                   华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

        2、受到二季度租金单价下滑影响，本期收入较去年同期下降 16.31%，本期
EBITDA 较去年同期下降 19.25%。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

        项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                                                                            较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                            （%）
                                  主要资产科目
1 投资性房地产 1,006,200,000.00 1,006,200,000.00 0.00
                                 主要负债科目
1 长期应付款 624,000,000.00 624,000,000.00 0.00
         递延所得税负
2 77,340,211.55 77,340,211.55 0.00
         债
        注：本报告期项目公司长期应付款为股东借款。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
        不动产项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                  本期 2026 年 4 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 4 月 1 日至 金
                        年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日 额
                                                                                同
序号 构成
                                 占该项目总收 占该项目总收 比
                  金额（元） 金额（元）
                                 入比例（％） 入比例（％） （%
                                                                                ）
                  13,320,972. 16,136,243. -17.
    1 租金收入 88.41 89.63
                          75 45 45
                  1,746,627.4 1,867,655.5 -6.4
    2 物业费收入 11.59 10.37
                            4 4 8

    3 其他收入 - - - - -

         营业收入合 15,067,600. 18,003,898. -16.
    4 19
                                        100.00
                                                           99
                                                                      100.00
                                                                                  31
         计
        注：受到二季度租金单价下滑影响，本期租金收入较去年同期下降 17.45%，
本期物业费收入较去年同期下降 6.48%。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

        项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                  本期 2026 年 4 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 4 月 1 日至 金
                        年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日
                                                                                 额
序号 构成
                                 占该项目总成 占该项目总成 同
                  金额（元） 金额（元）
                                 本比例（％） 本比例（％）
                                                                                 比

                                       13
                华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                                                             （%
                                                                             ）
      房屋租赁成 1,455,829.8 1,745,911.8 -16.
1 6.32 7.42
      本/费用 4 8 61
                                                                             18,9
2 管理费用 39,919.16 0.17 209.28 0.00 74.5
                                                                                2
               19,258,745. 19,203,697.
3 财务费用 83.58 81.59 0.29
                       10 47
               2,288,590.8 2,588,263.4 -11.
4 税金及附加 9.93 11.00
                         1 6 58
      其他成本/
5 - - - - -
      费用
      营业成本/ 23,043,084. 23,538,082. -2.1
6 91
                                 100.00
                                                     09
                                                                    100.00
                                                                                0
      费用合计
     注：1、根据运管协议安排，因本期收入下滑，故本期房屋租赁成本相应降
低，本期房屋租赁成本费用较去年同期下降 16.61%。
     2、本期管理费用较上期上涨 18974.52%系增加了半年报审计费以及诉讼费
所致，上年同期审计费在三季度计提。
     3、去年同期百分比求和不等于 100%系小数点后两位四舍五入所致。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
     项目公司名称：1 南京金鱼嘴项目管理有限公司
                                                                      上年同期
                                                      本期 2026
                                                                     2025 年 4 月
                                                      年4月1日
                   指标含义说明及计 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 至 2026 年 6
                     算公式 年 6 月 30
                                                       月 30 日
                                                                         日
                                                       指标数值 指标数值
                                                      13,611,770. 16,257,987.
1 毛利润 营业收入-营业成本 元
                                                          35 11
2 毛利率 毛利润/营业收入 % 90.34 90.30
       息税折旧摊销 息税折旧摊销前利
3 % 75.63 78.38
       前净利润率 润/营业收入
      主要资产科目- 1,006,200,0 1,015,300,0
4 - 元
      投资性房地产 00.00 00.00
      主要负债科目- 624,000,000 624,000,00
5 - 元
       长期应付款 .00 0.00
     注：本期毛利润下滑系本期收入下滑所致，本期毛利率与去年同期基本持平。

4.3 不动产项目公司经营现金流

                                 14
                 华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
      不动产项目的全部收入统一由租户支付至项目公司监管账户。外部管理机构
提交的不动产项目费用支出申请经基金管理人、计划管理人复核确认后，由基金
管理人向项目公司资金监管银行发出付款指令及相关付款资料，资金监管银行复
核无误后进行划付。
      本期不动产项目经营活动产生的现金流量净额为 13,736,232.14 元。
      经营活动现金流入 19,808,903.71 元，其中销售商品、提供劳务收到的现金
为 19,245,764.15 元,收到其他与经营活动有关的现金为 563,139.56 元。经营活动
现金流出 6,072,671.57 元，其中购买商品、接受劳务支付的现金为 2,184,602.46
元，支付的各项税费为 3,796,567.65 元，支付其他与经营活动有关的现金为
91,501.46 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
      无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
      无。

               §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                 占不动产资产支
                                                 持证券之外的投
序号 项目 金额（元）
                                                  资组合的比例
                                                    （%）
1 固定收益投资 - -

        其中：债券 - -

               资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
        其中：买断式回购的买入返售
                                             - -
        金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,175,388.75 100.00

                            15
                  华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4 其他资产 - -

5 合计 4,175,388.75 100.00

5.2 其他投资情况说明
     无。

                        §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
     原始权益人于本基金首次发售时的净回收资金金额约 66,349.02 万元，其中
15%用于补充流动性，共计约 9,952.35 万元；剩余部分投入到新项目建设中，合
计约 56,396.67 万元。根据原始权益人提供的募集资金使用情况说明，截至 2026
年 6 月 30 日，净回收资金已使用 33,613.78 万元，其中支付科创园项目建设资金
18,982.75 万元，支付未来出行项目 4,666.67 万元，支付数智城项目 12.01 万元，
补充流动性 9,952.35 万元。回收资金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及有
关法律法规的规定。

                   §7 不动产基金主要负责人员情况

                             不动
                             产项
                  任职期限
                             目运
                                       不动产项目运营
姓名 职务 营或 说明
                                       或投资管理经验
                             投资
                             管理
                任职 离任 年限
                日期 日期
                                       曾任职于中建美 清华大学土木系
                                       国有限公司、中 本科、清华大学
                                       国华融资产管理 工商管理硕士，
          本基金
肖如 2024- 股份有限公司、 现任华泰证券
          的基金 - 13
嘉 11-11 万国数据服务有 （上海）资产管
           经理
                                       限公司，现就职 理有限公司不动
                                       于华泰资管不动 产基金部基金经
                                       产基金部。曾从 理。曾任职于中

                                  16
             华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                 事不动产项目的 建美国有限公
                                 前期开发及商务 司、中国华融资
                                 管理工作，曾从 产管理股份有限
                                 事数据中心投资 公司、万国数据
                                 并购及投后经营 服务有限公司，
                                 管理工作。2023 具备 5 年以上不
                                 年 9 月入职华泰 动产项目运营管
                                 资管，主要从事 理经验。
                                  REITs 项目运营
                                    管理工作。
                                 自 2014 年开始主
                                 要从事企业资产
                                              周南女士，北京
                                 证券化业务和公
                                               大学金融学硕
                                 募 REITs 业务；
                                              士。现华泰证券
                                 作为项目现场负
                                              （上海）资产管
                                 责人，主办发行
                                              理有限公司不动
                                 了中联水泥租赁
                                              产基金部基金经
                                 资产支持专项计
     本基金 理，曾任职于华
           2024- 划、太平人寿保
周南 的基金 - 12 泰证券股份有限
           11-11 单质押贷款证券
      经理 公司资产管理总
                                 化、扬州保障房
                                              部。自参加工作
                                 信托收益权资产
                                              以来，即从事不
                                 支持专项计划、
                                              动产投资相关工
                                 葛洲坝绿色水电
                                              作，具有 10 年以
                                 收费权证券化项
                                              上不动产投资经
                                 目、蚂蚁金服花
                                                   验。
                                 呗授信贷款系列
                                     等项目。
                                 在上海临港经济 陆梦琦女士，英
                                 发展（集团）有 国伦敦大学学院
                                   限公司工作期 UCL 数学系本科、
                                 间，从事园区开 剑桥大学经济系
                                   发投资管理工 硕士。现华泰证
                                 作，主要负责临 券（上海）资产
                                 港产业区、漕河 管理有限公司不
     本基金
陆梦 2024- 泾开发区等临港 动产基金部基金
     的基金 - 10
琦 11-11 集团下属产业园 经理，曾任职于
      经理
                                 区开发项目的投 上海临港经济发
                                 前审核与投中、 展（集团）有限
                                 投后运营管理。 公司。自参加工
                                 2022 年 12 月入 作以来，即从事
                                  职华泰证券(上 园区投资和运营
                                  海)资产管理有 管理工作，具有
                                   限公司，从事 9 年以上不动产

                            17
              华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                              REITs 项目运营 投资、运营管理
                                管理工作。 经验。
注：1、上述基金经理的任职日期及离任日期均以基金公告为准；首任基金
经理的任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或管理年限的计算标准为：自基金经理开始从事不动产
运营或不动产投资管理经验起至报告期末累计从事该行业或该岗位的时间。

                §8 不动产基金份额变动情况

                                                  单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本基金管理人未使用固有资金投资本基金。

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

无

                   §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予本基金募集注册的文件；
2、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
7、
《关于申请募集注册华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基

                         18
               华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

金之法律意见书》；
8、基金产品资料概要；
9、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
10、中国证监会规定的其他备查文件。
11.2 存放地点
文件存放在基金管理人、基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
部分备查文件可通过本基金管理人公司网站查询，也可咨询本基金管理人。
客服电话：4008895597；公司网址：https://www.htscamc.com。

                               华泰证券（上海）资产管理有限公司
                                     二〇二六年七月二十一日

                          19

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资
          基金
    2026 年第 2 季度报告

         2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：华安基金管理有限公司

    基金托管人：招商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                             华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                             §1 重要提示
    基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

    基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 17 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

    运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容

的真实性、准确性和完整性。

    基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

    不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

    本报告中财务资料未经审计。

    本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                      §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 华安张江产业园 REIT
场内简称 张江 REIT(扩位简称:华安张江产业园 REIT)
基金代码 508000
交易代码 508000
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日
基金管理人 华安基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 960,326,121.00 份
基金合同存续期 35 年
基金份额上市的证券交易 上海证券交易所
所
上市日期 2021 年 6 月 21 日
投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过资
                    产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取
                    得相关不动产项目完全所有权。本基金在严格控制风险的前提下，
                    通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升不动产项目的运营
                              第 2页 共 16页
                        华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                 收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定
                 的回报。
投资策略 本基金主要投资于优质园区类不动产项目资产，在严格控制风险的
                 前提下，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升不动产项
                 目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供
                 相对稳定的回报。
风险收益特征 本基金为不动产投资信托基金，存续期内主要投资于不动产资产支
                 持证券，以获取不动产运营收益并承担不动产资产价格波动，其预
                 期风险与收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策 在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后
                 基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于 1 次，若基金
                 合同生效不满 3 个月可不进行收益分配；本基金收益分配方式为现
                 金分红；每一基金份额享有同等分配权；法律法规或监管机关另有
                 规定的，从其规定。
资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司、华安未来资产管理（上海）
                 有限公司
运营管理机构 上海集挚咨询管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：张江光大园

项目公司名称 上海中京电子标签集成技术有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车
                               场（库）经营并获取经营收益
不动产项目地理位置 上海市浦东新区盛夏路 500 弄
不动产项目名称：张润大厦

项目公司名称 上海张润置业有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理，包括园区房屋租赁和停车场服务并获
                               取经营收益
不动产项目地理位置 上海市浦东新区盛夏路 61 弄 1-3 号、
                                                    金秋路 158
                               号

2.3 不动产基金扩募情况
                                                      单位：人民币元
                                                              扩募进
    扩募时间 扩募方式 扩募发售金额
                                                              展情况
第
1
2023 年 6 月 2
次 定向扩募 1,552,680,006.20 -
       日
扩
募
注：扩募份额上市时间为 2023 年 6 月 16 日。
                         第 3页 共 16页
                           华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

2.4 基金管理人和运营管理机构
             项目 基金管理人 运营管理机构
                                                             上海集挚咨询管理有限
名称 华安基金管理有限公司
                                                             公司
              姓名 杨牧云 陈晨
信息披露事务负责
              职务 督察长 董事长
    人
              联系方式 021-38969999 021-38959000
                               中国（上海）自由贸易试验 中国（上海）自由贸易试
注册地址 区临港新片区环湖西二路 验区集创路 200 号银东
                               888 号 B 楼 2118 室 路 491 号 1 幢 119 室
                               中国（上海）自由贸易试验
                                                             上海市浦东新区盛夏路
办公地址 区世纪大道 8 号国金中心二
                                                             500 弄 1 号 5 楼
                               期 31 - 32 层
邮政编码 200120 201210
法定代表人 徐勇 陈晨

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                                        上海国泰海通证券资
                   招商银行股份有限公 产管理有限公司/华安 招商银行股份有限公
      名称
                       司 未来资产管理（上海） 司上海分行
                                           有限公司
                                                              中国（上海）自由贸易
                                        上海市黄浦区中山南 试验区陆家嘴环路
                                        路 888 号 8 层/中国（上 1088 号招商银行上海
                  深圳市深南大道 7088
     注册地址 海）自由贸易试验区富 大厦 1 幢一至四层、B2
                   号招商银行大厦
                                        特北路 211 号 302 部位 层、2 幢十至十三层、
                                               368 室 十四层一单元 03 号，
                                                               二十五至二十七层
                                                              中国（上海）自由贸易
                                                               试验区陆家嘴环路
                                        上海市黄浦区中山南
                                                              1088 号招商银行上海
                  深圳市深南大道 7088 路 888 号 2-6 层及 8 层
     办公地址 大厦 1 幢一至四层、B2
                   号招商银行大厦 /上海市浦东新区浦东
                                                              层、2 幢十至十三层、
                                          南路 360 号 38 楼
                                                              十四层一单元 03 号、
                                                               二十五至二十七层
     邮政编码 518040 200011/200120 200120
     法定代表人 缪建民 陶耿/杜煊君 陆明（负责人）

              §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                                      单位：人民币元

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                        华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日 - 2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 30,650,710.62
2.本期净利润 -11,644,536.88
3.本期经营活动产生的现金流
                                                                      24,127,251.66
量净额
4.本期现金流分派率（%） 1.14
5.年化现金流分派率（%） 4.82

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                  单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 23,695,441.92 0.0247 -
本年累计 49,484,408.58 0.0515 -
注：上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关基

金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发展等因素调整可

供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给

投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                  单位：人民币元
    期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                          为 2025 年度第 2 次分
    本期 52,683,501.16 0.0549 红，收益分配基准日为
                                                          2025 年 12 月 31 日
本年累计 52,683,501.16 0.0549 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                  单位：人民币元

          项目 金额 备注

本期合并净利润 -11,644,536.88 -
本期折旧和摊销 36,699,299.07 -

本期利息支出 - -

本期所得税费用 -648,911.62 -

本期息税折旧及摊销前利润 24,405,850.57 -
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调增项

1-本期所得税费用调整 648,911.62 -
2-应收项目的减少 6,284,180.54 -
3-预留支出 1,354,746.38 -
调减项
1-应付项目的减少 -8,998,247.19 -
本期可供分配金额 23,695,441.92 -

注：1、上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关

基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发展等因素调整

可供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配

给投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
     本期可供分配金额较上年同期下降超过 10%，主要系基金持有的不动产项目运营表现下降以

及本期租赁调整导致按直线法应记的收入较合同法确认的收入调减较多，使得基金收入和 EBITDA

同比下降超过 10%。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
     预留支出调增项金额为 1,354,746.38 元，包含调增本期使用前期已预留的与租赁调整和提升

相关的预留、管理人报酬等共 4,063,971.52 元；以及调减运营提升相关的未来合理支出预留

2,709,225.14 元。截至本报告期末，上年同期未来合理支出相关预留项的设置金额已使用完毕。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
     基金管理人（华安基金管理有限公司）：每日固定管理费计算方式为 H＝H1+H2，H1=E×P1×

0.1%÷当年天数，E 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日

起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报

告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利

息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对不动产基金项下

全部不动产项目最近一期的评估值之和。H2=E×P2×0.12%÷当年天数，P2 为评估机构对扩募项

目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对不动产基金项下全部不动产项目最近一期的评估值之

和。本报告期内计提的管理费为 693,679.35 元，报告期内支付 2025 年度管理费 3,002,417.46

元。
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资产支持证券管理人（上海国泰海通证券资产管理有限公司）：每日固定管理费 H1=E×P1×

0.05%÷当年天数，E 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日

起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报

告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利

息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对不动产基金项下

全部不动产项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为 160,190.03 元，报告期内支

付 2025 年度管理费 700,850.94 元。

资产支持证券管理人（华安未来资产管理（上海）有限公司）：每日固定管理费 H2=E×P2×

0.03%÷当年天数，E 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日

起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报

告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利

息）之和），P2 为评估机构对扩募项目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对不动产基金项下

全部不动产项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为 93,325.05 元，报告期内支

付 2025 年度管理费 496,035.96 元。

托管人（招商银行股份有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次

扩募验资报告出具日至扩募后第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金于本次扩募前最近

一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和）的

0.01%年费率收取托管费。本报告期内计提的托管费为 63,146.72 元，报告期内支付 2025 年度托

管费 273,564.80 元。

运营管理机构（上海集挚咨询管理有限公司）：收取固定管理费和浮动管理费。每日固定管

理费计算方式为 E×P1×0.4%÷当年天数，E 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本

次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本

基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集

资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估

机构对不动产基金项下全部不动产项目最近一期的评估值之和。浮动管理费的计算公式参见招募

说明书。本报告期内计提的固定管理费为 1,281,520.55 元，浮动管理费为 1,255,721.98 元；支

付前期固定管理费 1,344,374.28 元，浮动管理费 1,310,032.81 元。为提升项目的经营活力和市

场竞争力，根据与运营管理机构签署的运营备忘录，运营管理机构自愿放弃运营管理协议项下

2025 年第四季度的固定管理费和浮动管理费，所放弃的管理费将优先用于支持项目的招商租赁、

物业资产推广和复原改造等运营提升相关工作的合理支出。本报告期冲回前期已计提的 2025 年第

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四季度的固定管理费 1,401,568.41 元，浮动管理费 1,307,656.73 元。

                    §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
     报告期内，本基金持有张江光大园和张润大厦两个不动产项目。张江光大园项目自 2015 年开

始运营，张润大厦项目自 2018 年开始运营。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金

收入的重大诉讼。具体运营指标参见 4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标 和

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标。为增强本基金不动产项目的经营表现，本基

金运营管理机构、基金管理人保持紧密合作，共同建立联动工作机制，持续加强招商力度，并通

过积极维护存量客户，优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引潜在租户。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                              本期(2026 年 上年同期
                               4 月 1 日至 (2025年4月1
              指标含义说明及计算方 2026 年 6 月 30 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                   式 日)/报告期末 月30日)/上年
                              (2026 年 6 月 同期末(2025
                                 30 日) 年6月30日)
      期末可供出租 不动产项目期末可租赁
1 平方米 86,337.32 86,337.32 0.00
      面积 面积之和
      期末实际出租 不动产项目期末实际租
2 平方米 76,084.75 80,316.05 -5.27
      面积 赁面积之和
              期末实际出租面积/期末
3 期末出租率 % 88.12 93.03 -5.27
              可供出租面积
             按照租约面积加权平均
4 平均租金单价 计算的期末合同租金单 元/平/天 5.44 5.48 -0.60
             价
             按照租约面积加权平均
      期末剩余租期
5 计算的期末合同剩余租 天 554.00 684.00 -19.01
      情况
             期
      期末租金收缴 期末累计当期实收租金/
6 % 100.00 98.56 1.47
      率 期末累计当期应收租金

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称： 张江光大园
                                       本期(2026 年 上年同期
              指标含义说明及计算公
序号 指标名称 指标单位 4 月 1 日至 (2025年4月1 同比（%）
                   式
                                       2026 年 6 月 30 日至2025年6
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                      华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                    日)/报告期末 月30日)/上年
                                    (2026 年 6 月 同期末(2025
                                       30 日) 年6月30日)
     期末可供出租 不动产项目期末可租赁
1 平方米 43,190.63 43,190.63 0.00
     面积 面积之和
     期末实际出租 不动产项目期末实际租
2 平方米 34,851.69 39,589.13 -11.97
     面积 赁面积之和
             期末实际出租面积/期末
3 期末出租率 % 80.69 91.66 -11.97
             可供出租面积
            按照租约面积加权平均
4 平均租金单价 计算的期末合同租金单 元/平/天 5.28 5.45 -3.12
            价
            按照租约面积加权平均
     期末剩余租期
5 计算的期末合同剩余租 天 658.00 647.00 1.85
     情况
            期
     期末租金收缴 期末累计当期实收租金/
6 % 100.00 100.00 0.00
     率 期末累计当期应收租金
不动产项目名称： 张润大厦
                             本期(2026 年 上年同期
                              4 月 1 日至 (2025年4月1
             指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                  式 日)/报告期末 月30日)/上年
                             (2026 年 6 月 同期末(2025
                                30 日) 年6月30日)
     期末可供出租 不动产项目期末可租赁
1 平方米 43,146.69 43,146.69 0.00
     面积 面积之和
     期末实际出租 不动产项目期末实际租
2 平方米 41,233.06 40,726.92 1.24
     面积 赁面积之和
             期末实际出租面积/期末
3 期末出租率 % 95.56 94.39 1.24
             可供出租面积
            按照租约面积加权平均
4 平均租金单价 计算的期末合同租金单 元/平/天 5.58 5.50 1.45
            价
            按照租约面积加权平均
     期末剩余租期
5 计算的期末合同剩余租 天 466.00 719.00 -35.19
     情况
            期
     期末租金收缴 期末累计当期实收租金/
6 % 100.00 97.31 2.77
     率 期末累计当期应收租金
注：张润大厦项目本期末剩余租期较上年同期末同比下降较多，系 2024 年和 2025 年初张润大厦

项目新签署租约较多提升了相关指标，而 2026 年初相关租约尚未到期剩余租期自然减少导致项目

剩余租期下降。

4.1.4 其他运营情况说明
                       第 9页 共 16页
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截至报告期末，不动产项目租赁业态分布主要为集成电路 38.24%、TMT（含在线新经济）19.61%、

金融科技 12.66%、先进制造业 14.04%、产业服务配套 2.86%、医疗及生命科学 0.71%，其余部分

为空置待租。不动产项目张江光大园和张润大厦项目租户总数为 57 家，报告期内前五名租户的租

金收入分别为 353 万元，300 万元，263 万元，151 万元和 142 万元，占该项目全部租金收入比例

分别为 12.82%，10.89%，9.55%，5.47%和 5.14%。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
本基金所持有的两个不动产项目位于上海市浦东新区张江板块，可能面临地方经济和区域市

场负面变化的风险。区域市场的负面变化将对地区的租赁需求、租金水平等产生负面影响，继而

对项目的运营业绩及未来估值增长产生不利影响，主要包括：（1）对租户及时支付租金及续租能

力产生负面影响；（2）对不动产项目吸引新租户和挽留租户以及维持较高出租率水平及租金水平

的能力产生负面影响；（3）对不动产项目市场价值产生负面影响。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 2,827,496,184.49 2,830,615,748.82 -0.11
2 总负债 2,032,196,437.33 2,116,074,997.31 -3.96
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 30,530,117.98 35,805,219.97 -14.73
2 营业成本/费用 4,262,702.44 4,125,024.51 3.34
3 EBITDA 26,474,393.77 31,663,839.90 -16.39

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称： 上海中京电子标签集成技术有限公司

       序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                                    主要资产科目
       1 投资性房地产 1,275,000,000.00 1,275,000,000.00 0.00
                                    主要负债科目
       1 长期应付款 768,256,997.50 768,256,997.50 0.00
       2 递延所得税负债 234,706,601.08 234,706,601.08 0.00

注：项目公司采用公允价值模式计量投资性房地产，投资性房地产的评估值每年出具一次，在新

的评估值出具前，季度相关数据暂以 2025 年末的金额进行列示。
项目公司名称： 上海张润置业有限公司
                                   第 10页 共 16页
                            华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

     序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                              主要资产科目
      1 投资性房地产 1,238,000,000.00 1,238,000,000.00 0.00
                              主要负债科目
      1 长期应付款 731,021,136.26 816,021,136.26 -10.42
      2 递延所得税负债 155,256,982.33 155,256,982.33 0.00

注：项目公司采用公允价值模式计量投资性房地产，投资性房地产的评估值每年出具一次，在新

的评估值出具前，季度相关数据暂以 2025 年末的金额进行列示。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称： 上海中京电子标签集成技术有限公司
                             本期 上年同期
                   2026 年 4 月 1 日至 2026 年 2025年4月1日至2025年6月
                           6 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
                                 占该项目总 占该项目总 （%）
                       金额（元） 收入比例 金额（元） 收入比例
                                    （%） （%）
1 经营性租金收入 11,832,966.97 83.97 16,259,390.80 85.79 -27.22
2 物业管理费收入 1,877,869.25 13.33 2,212,593.12 11.67 -15.13
3 停车费收入 244,708.97 1.74 301,437.32 1.59 -18.82
4 其他收入 135,731.59 0.96 179,545.26 0.95 -24.40
5 营业收入合计 14,091,276.78 100.00 18,952,966.50 100.00 -25.65
项目公司名称： 上海张润置业有限公司
                             本期 上年同期
                   2026 年 4 月 1 日至 2026 年 2025年4月1日至2025年6月
                           6 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
                                 占该项目总 占该项目总 （%）
                       金额（元） 收入比例 金额（元） 收入比例
                                    （%） （%）
1 经营性租金收入 15,729,773.53 95.69 16,297,624.31 96.71 -3.48
2 停车费收入 709,067.67 4.31 554,629.16 3.29 27.85
3 其他收入 - - - - -
4 营业收入合计 16,438,841.20 100.00 16,852,253.47 100.00 -2.45

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称： 上海中京电子标签集成技术有限公司
                                  本期 上年同期
                                                                  金额同
序号 构成 2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6
                                                                  比（%）
                                 月 30 日 月30日

                              第 11页 共 16页
                        华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                            占该项目总 占该项目
                      金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比
                                                               例（%）
1 物业管理支出 523,444.57 20.05 507,389.93 21.24 3.16
2 外包服务支出 494,966.10 18.96 489,348.31 20.49 1.15
3 工程维保支出 489,416.23 18.75 387,349.69 16.21 26.35
4 营业税金及附加 908,562.57 34.80 909,107.10 38.06 -0.06
5 其他成本/费用 194,297.52 7.44 95,449.60 4.00 103.56
6 营业成本/费用合计 2,610,686.99 100.00 2,388,644.63 100.00 9.30

注：1、本期其他成本较去年同期变动幅度较大主要系保洁易耗品支出的时点有所变化，相关变化

不具有持续性。
项目公司名称： 上海张润置业有限公司
                               本期 上年同期
                     2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6
                              月 30 日 月30日 金额同
序号 构成
                            占该项目总 占该项目 比（%）
                      金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比
                                                               例（%）
1 工程维保支出 11,683.92 0.71 128,285.93 7.39 -90.89
2 营业税金及附加 1,640,331.53 99.29 1,608,093.95 92.61 2.00
3 其他成本/费用 - - - - -
4 营业成本/费用合计 1,652,015.45 100.00 1,736,379.88 100.00 -4.86

注：1、本期工程维保支出较去年同期变动幅度较大主要系项目工程维修成本有所减少，相关支出

根据项目状态按需支出，变动不具有持续性。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称： 上海中京电子标签集成技术有限公司
                                                      本期
                                                                  上年同期
                                                  2026 年 4 月 1
                 指标含义说明及计算公 2025年4月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6
                      式 2025年6月30日
                                                     月 30 日
                                                   指标数值 指标数值
                 （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 87.92 92.19
                 营业收入
      息税折旧摊销 息税折旧摊销前利润/营
2 % 82.76 86.32
      前利润率 业收入
项目公司名称： 上海张润置业有限公司
                                                      本期
                                                                  上年同期
                 指标含义说明及计算公 2026 年 4 月 1
序号 指标名称 指标单位 2025年4月1日至
                      式 日至 2026 年 6
                                                                2025年6月30日
                                                     月 30 日
                         第 12页 共 16页
                        华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                                   指标数值 指标数值
               （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 99.93 99.24
               营业收入
      息税折旧摊销 息税折旧摊销前利润/营
2 % 90.11 90.81
      前利润率 业收入

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
根据不动产项目公司与基金管理人、监管银行签署的《资金监管协议》的约定，不动产项目

公司应将项目运营过程中收取的运营收入归集至监管账户；监管账户中资金对外支出需经基金管

理人复核及监管银行的审查，监管银行监督并记录监管账户的资金划拨。报告期不动产项目收入

归集总金额及对外支出总金额分别为 43,288,380.70 元和 12,647,756.60 元。上年同期不动产项

目收入归集总金额及对外支出总金额分别为 44,357,568.66 元和 14,742,839.16 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
报告期内，本基金存在两家租户及其关联方的收入占比超过了不动产项目总收入的 10%。上

述两家租户均通过市场化招商引入本基金持有的不动产项目，并进行过续租和扩租，相关交易具

备公允性。报告期内，上述租户经营情况稳定。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                       占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                        的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
            资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返
                                                   - -
       售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 42,663.99 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 42,663.99 100.00

5.2 其他投资情况说明
本报告期内，本基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查的，也没有在报

告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情况。

                         第 13页 共 16页
                         华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                        §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
根据原始权益人出具的关于张江 REIT 回收资金使用情况的说明，原始权益人已于本报告期之

前，完成了发行前回收资金使用承诺事项。

               §7 不动产基金主要负责人员情况
                  任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
             任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
                                                        毕业于上海外
                                                        国语大学，
                                                        CPA，CFA，11
                                                        年基础设施项
                                                        目投资管理从
                                                        业经验及 3 年
                                                        公募基金财务
                                                        及内控审计从
                                                        业经验。曾任
                                           除管理本基金外，曾
                                                        普华永道基金
                                           参与如下项目的投
                                                        审计和内控规
                                           资管理工作，包括仓
                                                        划高级审计
                                           储物流 CMBS 项目，
      本基金的 2021 年 6 员；平安信托
叶璟 - 11 年 产业园区基金项目，
      基金经理 月7日 基础产业投资
                                           工业物流基金项目，
                                                        部投资经理；
                                           天然气港口码头投
                                                        普洛斯资本高
                                           资项目，新能源电站
                                                        级经理。2020
                                            投资项目等。
                                                        年 9 月加入华
                                                        安基金管理有
                                                        限公司，2021
                                                        年 6 月起担任
                                                        华安张江产业
                                                        园封闭式基础
                                                        设施证券投资
                                                        基金的基金经
                                                        理。
                                           除管理本基金外，曾 硕士研究生，9
                                           参与如下项目的投 年基础设施项
                                           资管理工作，包括张 目运营及投资
      本基金的 2022 年 7
蒋翼超 - 9年 江集团人才公寓一 管理经验。曾
      基金经理 月 25 日
                                           期、三期银团项目、任上海张江
                                           张江集团人工智能 （集团）有限
                                           岛商业物业抵押贷 公司计划财务

                             第 14页 共 16页
                         华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                           款资产支持专项计 部融资专员，
                                            划等项目。 并被委派至浦
                                                    东新区国资委
                                                    财务评价处挂
                                                    职。2021 年 12
                                                    月加入华安基
                                                    金管理有限公
                                                    司，2022 年 7
                                                    月起，担任华
                                                    安张江产业园
                                                    封闭式基础设
                                                    施证券投资基
                                                    金的基金经
                                                    理。
                                                     硕士研究生，7
                                                     年基础设施项
                                                     目运营管理经
                                                     验。曾任金地
                                                     威新产业发展
                                                     公司资产管理
                                                     经理，上海易
                                           除管理本基金外，曾
                                                     之商企业管理
                                           参与如下项目的运
                                                     服务有限公司
                                           营管理工作，包括产
                                                     战略合作高级
      本基金的 2024 年 10 业园区项目运营管
杜金鉴 - 7年 经理。2024 年
      基金经理 月 31 日 理、物流园区项目运
                                                     9 月加入华安
                                           营管理、生命科学主
                                                     基金，历任不
                                           题园区项目运营管
                                                     动产投资管理
                                             理工作等。
                                                     部运营经理。
                                                     2024 年 10 月
                                                     起，担任华安
                                                     张江产业园封
                                                     闭式基础设施
                                                     证券投资基金
                                                     的基金经理。
注：此处的任职日期和离任日期均指公司作出决定之日，即以公告日为准。证券从业的含义遵从

行业协会《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督管理办法》的相关规定。

                   §8 不动产基金份额变动情况
                                                          单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 960,326,121.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 960,326,121.00
                             第 15页 共 16页
                     华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

        §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                  单位：份
报告期期初管理人持有的本
                                               8,768,690.00
不动产基金份额
报告期期末管理人持有的本
                                               8,768,690.00
不动产基金份额
报告期期末持有的本不动产
                                                      0.91
基金份额占总份额比例（%）

                   §10 备查文件目录

10.1 备查文件目录
1、《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

2、《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

3、《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

4、《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基础设

施项目招募说明书》

5、《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

6、《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

7、《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

10.2 存放地点
基金管理人和基金托管人的住所，并登载于基金管理人互联网站 http://www.huaan.com.cn。

10.3 查阅方式
投资者可登录基金管理人互联网站查阅，或在营业时间内至基金管理人或基金托管人的住所

免费查阅。

                                        华安基金管理有限公司
                                           2026 年 7 月 21 日

                      第 16页 共 16页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】汇添富基金管理股份有限公司关于汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金新增做市商的公告

汇添富基金管理股份有限公司关于汇添富上海地产租
      赁住房封闭式基础设施证券投资基金
              新增做市商的公告

为促进汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“汇
添富上海地产租赁住房REIT”，场内简称“地产租住”，扩位简称“汇添富上海地产
租赁住房REIT”，基金代码“508055”，以下简称“本基金”）的市场流动性和平稳运
行，根据《上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第2号——上市基金做市交
易业务》等的相关规定，自2026年7月21日起，新增中国国际金融股份有限公司为
本基金提供做市服务。

投资者可拨打基金管理人客户服务电话（400-888-9918）咨询相关事宜。

特此公告。

                           汇添富基金管理股份有限公司

                                   2026年7月21日

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】浙江浙商证券资产管理有限公司关于浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金2026年第一次分红公告

浙江浙商证券资产管理有限公司
         关于浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施
            证券投资基金2026年第一次分红公告

                  公告送出日期：2026年7月21日
1 公募REITs基本信息

                      浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投
公募REITs名称
                      资基金
公募REITs简称 浙商沪杭甬REIT
公募REITs代码 508001
公募REITs合同生效日 2021年06月07日
基金管理人名称 浙江浙商证券资产管理有限公司
基金托管人名称 招商银行股份有限公司
                      依据《中华人民共和国证券投资基金法》《公开
                      募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集基
                      础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集
                      证券投资基金信息披露管理办法》《上海证券交
公告依据 易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务
                      指南第2号——存续业务》等法律法规有关规定以
                      及《浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证
                      券投资基金基金合同》和《浙商证券沪杭甬杭徽
                      高速封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
收益分配基准日 2025年12月31日
       基准日公募REITs份额
                      4.7631
       净值（单位:元）
截止收
       基准日公募REITs可供
益分配 196,272,117.57
       分配金额（单位:元）
基准日
       截止基准日公募REITs
的相关
       按照合同约定的分红比
指标 196,250,000.00
       例计算的应分配金额
       （单位:元）

                               1
本次公募REITs分红方案（单位:
                      3.925
元/10份基金份额）
有关年度分红次数的说明 本次分红为本基金2026年度第一次分红
注：1、本次收益分配方案已经基金托管人复核。
2、根据基金合同，在符合有关基金分红条件的前提下，每年至少分配1次。本基金

应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本次分配人民

币196,250,000元，约占截至本次收益分配基准日尚未分配可供分配金额的99.9887%。

截至基准日公募REITs按照本次分红比例计算的应分配金额与实际分配金额间可能存在

尾差，具体以注册登记机构的规则为准。

2 与分红相关的其他信息

权益登记日 2026年7月23日
除息日 2026年7月24日(场内) 2026年7月23日(场外)
现金红利发放日 2026年7月29日(场内) 2026年7月27日(场外)
分红对象 权益登记日登记在册的本基金全体基金份额持有人。
                    本基金收益分配方式为现金分红，不支持红利再投
红利再投资相关事项的说明
                    资。
                    根据财政部、国家税务总局的相关规定，基金向基金
税收相关事项的说明
                    份额持有人分配的基金收益，暂免征收所得税。
费用相关事项的说明 本次分红免收分红手续费。
注：场内现金红利发放日为 2026 年 7 月 29 日，场外现金红利发放日为 2026 年 7 月 27
日。

3 其他需要提示的事项
（1）权益分派期间（2026年7月21日至2026年7月23日）暂停跨系统转托管业务。

（2）权益登记日当天通过场内交易买入的基金份额享有本次分红权益，权益登记

日当天通过场内交易卖出的基金份额不享有本次分红权益。

（3）本基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算
得出的金额，在可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为息税折
旧及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿

                              2
债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。本次可供分配金额计算调
整项如下：支付的利息；应收应付的项目变动；偿还流动资金；资本性支出。经过上述
项目调整后，本基金自2025年1月1日至本次收益分配基准日2025年12月31日期间可供分
配金额为人民币399,272,063.27元。前期已分配202,999,945.70元，截至本次收益分配基
准日尚未分配的可供分配金额为196,272,117.57元。

4 相关机构联系方式
投资者可访问本基金管理人的网站（www.stocke.com.cn) 或拨打客户服务电话（95345）
咨询相关情况。

5 风险提示
本基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产，但不保证基
金一定盈利，也不保证最低收益。因基金分红导致基金资产净值的变化，不会改变基金
的风险收益特征，不会降低基金投资风险或提高基金投资收益。基金的过往业绩不代表
未来表现，敬请投资者注意投资风险。
特此公告。

                                 浙江浙商证券资产管理有限公司
                                            2026年7月21日

                          3

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中银基金管理有限公司关于中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金份额解除限售的公告

中银基金管理有限公司

关于中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

                基金份额解除限售的公告

一、公募REITs基本信息

公募REITs名称 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

公募REITs简称 中银中外运仓储物流REIT
公 募 REITs 场 内
                外运REIT
简称
公募REITs代码 508090
公 募 REITs 合 同
                2025年6月26日
生效日
基金管理人名称 中银基金管理有限公司

基金托管人名称 招商银行股份有限公司
                《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、
                《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
                《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
                （REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所
公告依据 公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用
                指引第5号—临时报告（试行）》等有关规定以及
                《中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基
                金基金合同》《中银中外运仓储物流封闭式基础设
                施证券投资基金招募说明书》及其更新
业务类型 场内解除限售

生效日期 2026年7月29日

二、解除限售份额基本情况

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等法律法规、中
银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）的
招募说明书及其更新、签署的战略配售协议及《中银中外运仓储物流封闭式
基础设施证券投资基金战略配售份额限售公告》的规定，本基金部分战略配

                             1
售份额将于2026年7月29日解除限售，本次场内解除限售份额及场外解除锁
定份额共计10,128万份，其中场内解除限售份额10,128万份，场外解除锁定
份额为0份。
     本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的本基金流通份
额为12,000万份，占本基金全部基金份额的30%。本次战略配售份额解禁后，
可流通份额合计为22,128万份，占本基金全部基金份额的55.32%。

     （一）公募REITs场内份额解除限售
     1.本次解除限售的份额情况
序 限售份额总量
         证券账户名称 限售类型 限售期
号 （份）
     中粮信托有限责任公司－中粮信 其他专业机构投
1 托·丰泽润业 025 号财富管理服 17,600,000 资者战略配售限 12 个月
          务信托 售
                                         其他专业机构投
     中国人民人寿保险股份有限公司
2 12,040,000 资者战略配售限 12 个月
         －自有资金
                                            售
                                         其他专业机构投
     中国人寿资管－广发银行－国寿
3 10,280,000 资者战略配售限 12 个月
     资产－鼎瑞 2498 资产管理产品
                                            售
                                         其他专业机构投
4 长城证券股份有限公司 10,280,000 资者战略配售限 12 个月
                                            售
                                         其他专业机构投
     中银基金－招商银行－中银基金
5 10,280,000 资者战略配售限 12 个月
     －睿享 1 号集合资产管理计划
                                            售
                                         其他专业机构投
     长城财富资管－工商银行－长城
6 9,680,000 资者战略配售限 12 个月
     财富朱雀创睿六号资产管理产品
                                            售
                                         其他专业机构投
     平安健康保险股份有限公司－传
7 7,200,000 资者战略配售限 12 个月
        统保险产品 2 号
                                            售
                                         其他专业机构投
8 东方证券股份有限公司 5,200,000 资者战略配售限 12 个月
                                            售
     招商基金－华宝证券股份有限公 其他专业机构投
9 司－招商基金华汐基础资产 1 号 3,600,000 资者战略配售限 12 个月
        单一资产管理计划 售
     广发基金－中汇人寿保险股份有 其他专业机构投
10 限公司－传统产品－广发基金－ 3,600,000 资者战略配售限 12 个月
     中汇人寿 FOF 单一资产管理计划 售
     中航基金－西南证券股份有限公 其他专业机构投
11 司－中航基金启蛰阳和 2 号单一 3,420,000 资者战略配售限 12 个月
         资产管理计划 售

                         2
     中航基金－西藏信托－稳楹添益 其他专业机构投
12 集合资金信托计划－中航基金启 3,420,000 资者战略配售限 12 个月
     蛰阳和 3 号单一资产管理计划 售
                                        其他专业机构投
     中国人民财产保险股份有限公司
13 2,340,000 资者战略配售限 12 个月
         －自有资金
                                           售
                                        其他专业机构投
     中国人民健康保险股份有限公司
14 2,340,000 资者战略配售限 12 个月
         －自有资金
                                           售
          合计 101,280,000
     注：限售期自基金上市之日起计算。上述限售份额自2026年7月29日起
满足解除限售条件。
     2.本次解除限售后剩余的限售份额情况
序 限售份额总量
         证券账户名称 限售类型 限售期
号 （份）
                                        原始权益人及其
1 中外运物流投资控股有限公司 80,000,000 同一控制下关联 60 个月
                                        方战略配售限售
                           7,560,000 其他专业机构投 24 个月
2 中国银河证券股份有限公司 资者战略配售限
                           7,560,000 36 个月
                                           售
                           2,520,000 其他专业机构投 24 个月
3 中国银河证券股份有限公司 资者战略配售限
                           2,520,000 36 个月
                                           售
                                        其他专业机构投
4 中信证券股份有限公司 16,720,000 资者战略配售限 24 个月
                                           售
                                        其他专业机构投
5 申万宏源证券有限公司 16,720,000 资者战略配售限 36 个月
                                           售
                                        其他专业机构投
6 中国国新资产管理有限公司 16,720,000 资者战略配售限 36 个月
                                           售
                                        其他专业机构投
     安联保险资管－中信银行－安联知
7 9,520,000 资者战略配售限 24 个月
        瑞 2 号资产管理产品
                                           售
                                        其他专业机构投
8 深圳担保集团有限公司 6,840,000 资者战略配售限 36 个月
                                           售
                                        其他专业机构投
     华能贵诚信托有限公司－华能信
9 6,840,000 资者战略配售限 24 个月
      托·北诚瑞驰 2 号资金信托
                                           售
                                        其他专业机构投
10 鞍钢集团资本控股有限公司 5,200,000 资者战略配售限 24 个月
                                           售
          合计 178,720,000
     注：限售期自基金上市之日起计算。其中,中国银河证券股份有限公司

                       3
以2个证券账户参与战略配售,故上表拆开列示。
    （二）公募REITs场外份额解除锁定
    本基金不存在场外份额解除锁定的情形。
    三、不动产项目的主要经营业绩
    本基金通过特殊目的载体持有项目公司股权，实现对基础设施资产的
控制，基础设施资产分别位于江苏省无锡市、江苏省昆山市、浙江省金华
市、四川省成都市和天津市，为长三角、京津冀及成渝经济圈的优质仓储
设施，均坐落于国家物流枢纽核心节点，建筑面积合计30.54万平米，可租
赁面积合计29.97万平米，项目以整租模式为主。截至2026年6月30日，5个
整租方实际租赁面积占整体项目可租赁面积的81.68%，本基金持有的不动
产项目季末出租率为96.25%，整体平均租金为1.09元/天/平方米，季末收
缴率为99.89%。
    截至本公告发布日，本基金投资的不动产项目经营稳定，运作规范，
运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。
    四、对基金份额持有人权益的影响分析
    基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投
资者实际的净现金流分派率降低/提高。
    2026年7月17日，本基金在二级市场的收盘价为3.740元/份。根据《中
银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金
2026年度预测可供分配金额为64,557,462.81元。基于上述预测数据，净现
金流分派率的计算方法举例说明如下：
1、如投资者在首次发行时买入本基金，买入价格3.277元/份，该投资者的
2026年净现金流分派率预测值=64,557,462.81/(3.277400,000,000)=4.93%。
    2、如投资者在2026年7月17日通过二级市场交易买入本基金，假设买
入价格为当天收盘价3.740元/份，该投资者的2026年净现金流分派率预测值
=64,557,462.81/(3.740400,000,000)=4.32%。
    需特别说明的是：
    1、以上计算说明中的2026年度预测可供分配金额系根据《中银中外运
仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》披露的预测数据予以

                                   4
假设，不代表实际年度的可供分配金额，如经审计后年度可供分配金额变
动，将影响届时净现金流分派率的计算结果。
2、净现金流分派率不等同于基金的收益率。

五、相关机构联系方式

投资者可登陆本公司网站（www.bocim.com）查询相关信息或拨打本公
司客服热线400-888-5566，021-38834788咨询相关事宜。

六、风险提示

截至目前，本基金运作正常且无应披露而未披露的重大信息，基金管
理人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露
义务。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，
但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高
低并不预示其未来业绩表现，敬请投资者注意投资风险。基金管理人提醒
投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况
与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在参与本基
金相关业务前，应当认真阅读本基金的基金合同、最新的招募说明书、基
金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产投资信托基金相关规则，自
主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，全面认识
本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、
投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判
断市场，谨慎做出投资决策。

特此公告。

                                中银基金管理有限公司
                                        2026年7月21日

                        5

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金安徽交控高速公路封闭式基础设施

      证券投资基金

2026 年第 2 季度报告

        2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：中金基金管理有限公司

    基金托管人：招商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                   中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                         §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露
内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证
不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前
应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                   §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金安徽交控 REIT
场内简称 安徽交控（扩位简称：中金安徽交控 REIT）
基金代码 508009
交易代码 508009
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2022 年 11 月 11 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 17 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2022 年 11 月 22 日
                     本基金主要资 产投资于 不动产资产支 持证券并 持有其全
投资目标 部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透
                     取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动

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              中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                的投资管理和 运营管理 ，提升 不动产 项目的运 营收益水
                平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可
                持续的收益分配增长。
                （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。
                2、运营管理策略。3、资产收购策略。4、维修改造策略。
投资策略 5、出售及处置策略。6、对外借款策略。
                （二）债券及货币市场工具的投资策略。
                本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）
                                       （或简称
                不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和
                项目公司等载 体穿透取 得 不动产项目 完全所有 权或经营
风险收益特征
                权利，通过积极运营管理以获取不动产项目车辆通行费等
                稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于
                股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
                （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将
                90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每
                年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收
                益分配；
                （二）本基金收益分配方式为现金分红；
                （三）每一基金份额享有同等分配权；
基金收益分配政策
                （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有
                人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金
                托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金
                收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 安徽省交通控股集团有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段
项目公司名称 安徽省沿江高速公路有限公司
不动产项目业态 交通设施
              沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段项目的运营管
不动产项目主要经营模式 理，通过为过往车辆提供通行服务并按照政府收费标准收取
              车辆通行费的方式获取经营收益。
              起于芜湖市（张韩），终于池州大渡口镇。沿江高速公路可分
              为三个路段，分别为沿江高速公路东段、沿江高速公路中段、
不动产项目地理位置 沿江高速公路西段。其中，沿江高速公路东段起于芜湖市（张
              韩），终于铜陵市（朱村）；沿江高速公路中段起于铜陵（朱
              村），经天门镇、上水桥、大通镇、梅龙镇、观前镇、九华河、

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                     中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                     马衙镇，终于池州（毛竹园）；沿江高速公路西段起于池州
                     （毛竹园），经双桥、殷家汇、牛头山，终于池州大渡口镇。

2.3 不动产基金扩募情况

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构

       项目 基金管理人 运营管理机构
       名称 中金基金管理有限公司 安徽省交通控股集团有限公司
信息披 姓名 李耀光 左敦礼
露事务 职务 副总经理 总经济师
负责人 联系方式 xxpl@ciccfund.com ahjkzjzx@163.com
                北京市朝阳区建国门外大街 1 安徽省合肥市包河区西藏路 1666
注册地址
                号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室 号
                北京市朝阳区建国门外大街 1 安徽省合肥市包河区西藏路 1666
办公地址
                号国贸大厦 B 座 43 层 号
邮政编码 100004 230092
法定代表人 李金泽 孙革新

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
            招商银行股份有限公 中国国际金融股份有限
名称 招商银行股份有限公司
                司 公司
                             北京市朝阳区建国门外
            深圳市深南大道 7088 深圳市深南大道 7088 号
注册地址 大街 1 号国贸大厦 2 座
            号招商银行大厦 招商银行大厦
                             27 层及 28 层
                             北京市朝阳区建国门外
            深圳市深南大道 7088 深圳市深南大道 7088 号
办公地址 大街 1 号国贸大厦 2 座
            号招商银行大厦 招商银行大厦
                             27 层及 28 层
邮政编码 518040 100004 518040
法定代表人 缪建民 陈亮 缪建民

               §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                     单位：人民币元

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                  中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

         主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 211,242,216.29
2.本期净利润 -8,380,516.93
3.本期经营活动产生的现金流量净额 191,632,756.00
4.本期现金流分派率（%） 2.94
5.年化现金流分派率（%） 9.00
注：1.本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动
收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。
    2.本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
    3.年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告
期末实际天数×本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额

                                                       单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 169,507,821.32 0.1695
本年累计 257,656,734.18 0.2577

3.3.2 本报告期的实际分配金额

                                                       单位：人民币元
    期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
    本期 161,000,011.99 0.1610
本年累计 321,000,011.99 0.3210

3.3.3 本期可供分配金额计算过程

                                                       单位：人民币元
             项目 金额 备注
本期合并净利润 -8,380,516.93
本期折旧和摊销 176,599,193.33

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                    中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

               项目 金额 备注
本期利息支出 7,104,572.23
本期所得税费用 1,008,991.74
本期息税折旧及摊销前利润 176,332,240.37
调增项
1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集
的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资 18,995,529.28
产相关调整、期初现金余额等

2.应收应付账款的变动 16,043,615.64

调减项

1.偿还借款本金支付的现金 -9,750,000.00
2.支付的利息及所得税费用 -8,113,563.97
3.未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出
（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合 -24,000,000.00
理期间内的债务利息、运营费用等
本期可供分配金额 169,507,821.32
注：设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本期可供分配金额为 169,507,821.32 元，较去年同期 148,719,455.71 元高 13.98%。主
要原因是原应于一季度入账的部分通行费收入结算支付时间延迟，于二季度初到账。该情
况属于阶段性影响。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预

留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
未来合理支出相关预留为项目公司未来一个月的资金预算，主要系结合本基金每月稳
定的现金流入特征，特预留项目公司未来一个月的资金预算作为日常支出储备，专项用于
覆盖成本费用、税费缴纳等日常运营开支，确保资金调度与经营需求精准匹配，保障运营活
动平稳有序开展。上年未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异
未超 10%。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

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                 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理
人的管理费计提金额 1,384,415.76 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 221,732.38
元，基金托管人和资产支持证券托管人的托管费合计计提金额 180,969.88 元。运营管理机
构的固定管理费用计提金额 0 元，浮动管理费用根据经营业绩完成情况于年末一次性计提。
具体费用的收取标准详见本基金招募说明书及其更新的“第二十三部分 基金的费用与
税收”。

                  §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金重要不动产项目为沿江高速公路（截至本报告披露日，本基金仅有此唯一不动
产项目）。沿江高速公路分为东、中、西三段，收费经营到期时间分别为 2037 年 6 月 27 日、
2038 年 6 月 27 日、2036 年 12 月 23 日。报告期内本不动产项目运营平稳，未发生安全生
产责任事故，未出现重大未决诉讼或仲裁。其他基本情况参见“2.2 不动产项目基本情况说
明”。本不动产基金竞争性项目的基本情况详见招募说明书（及其更新）和往期报告，报告
期内本不动产未新增竞争性道路。
G4231 南京至九江高速公路（原 S22 天长至天柱山高速公路，北沿江高速）无为至安
庆段（以下简称“宁九高速”）于 2025 年 12 月 26 日正式通车运营。宁九高速路线全长约
119 公里，线路起自无为市襄安镇北侧，止于怀宁县凉亭乡南侧，与合安高速相交，顺接正
在建设的 S22 天天高速安庆至潜山段。全线采用双向四车道标准建设，设计时速 120 公里。
宁九高速作为沿江高速的平行路段，其建成通车可能对沿江高速的车流量及通行费收入造
成一定影响，基金管理人与运营管理机构将持续关注相关情况。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                         本期（2026 上年同期
序 指标含义说明及计算方 指标 年 4 月 1 日- （2025 年 4 月 同比
    指标名称
号 式 单位 2026 年 6 月 1 日-2025 年 6 （%）
                           30 日） 月 30 日）
          断面自然车流量（含免
1 日均自然车流量 辆 18,930 20,108 -5.86
           费车流量）/自然天数
          客车断面自然车流量/自
2 日均客车流量 辆 11,840 12,360 -4.20
              然天数

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                  中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                          本期（2026 上年同期
序 指标含义说明及计算方 指标 年 4 月 1 日- （2025 年 4 月 同比
     指标名称
号 式 单位 2026 年 6 月 1 日-2025 年 6 （%）
                            30 日） 月 30 日）
           货车断面自然车流量/自
3 日均货车流量 辆 6,251 6,649 -5.99
               然天数
4 客车通行费收入 万元 7,726 8,311 -7.04

5 货车通行费收入 含税收入 万元 13,377 14,299 -6.45
6 通行费收入 万元 21,104 22,610 -6.66
注：1、断面自然车流量指每个区段两个收费站之间自然车流量按区段公里数加权平均后得
出全程的日均车流量。 日均车流量同比下降的原因主要为周边路网变化，具体 变化详见
“4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明”及“4.3.3 对报告期内发生的影响未
来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明”。
2、客货车通行费收入为估算值。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
    本不动产基金重要不动产项目为沿江高速项目，无其他不动产，项目运营指标参见
“4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标”。

4.1.4 其他运营情况说明
    无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
    （1）经营风险
    不动产项目的经营风险包括运营成本相关风险、维修和改造的相关风险、其他运营相
关的风险等。
    （2）行业风险
    高速公路行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、周边区域交通网络和
城市规划等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、土地使用政策风险、房屋产权
风险等。
    （3）周期性风险
    证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的经济运行
周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

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                         中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

        随着通车营运时间的增加，为维持道路通行技术状况，需要定期对道路养护设施进行
大中修。大中修期间，可能会对交通流量产生一定影响，同时增加运营成本，影响项目的盈
利水平。
        其他相关风险参见本基金招募说明书更新“第八部分 风险揭示”及往期公告。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况

序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
    1 总资产 8,206,479,663.69 8,640,901,113.18 -5.03
    2 总负债 9,285,732,511.79 9,404,714,117.85 -1.27
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
    1 营业收入 211,055,412.71 224,763,045.67 -6.10
    2 营业成本/费用 365,372,964.93 399,700,999.99 -8.59
    3 EBITDA 183,069,008.06 189,633,114.25 -3.46

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

项目公司名称：安徽省沿江高速公路有限公司
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 较上年末变动（%）
                       主要资产科目
1 无形资产 7,912,592,872.77 8,264,072,267.49 -4.25
                       主要负债科目
1 长期借款 1,173,900,000.00 1,189,500,000.00 -1.31
2 长期应付款 7,252,000,000.00 7,252,000,000.00 -
注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债 10%
以上的负债科目。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析

项目公司名称：安徽省沿江高速公路有限公司
           本期（2026 年 4 月 1 日- 上年同期（2025 年 4 月 1
            2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日）
序 金额同
     构成 占该项目 占该项目
号 比（%）
           金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                        例（％） 例（％）
1 通行费收入 209,445,997.90 99.24 224,492,923.30 99.88 -6.70
2 其他收入 1,609,414.81 0.76 270,122.37 0.12 495.81

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                  本期（2026 年 4 月 1 日- 上年同期（2025 年 4 月 1
                   2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日）
序 金额同
        构成 占该项目 占该项目
号 比（%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                               例（％） 例（％）
3 营业收入合计 211,055,412.71 100.00 224,763,045.67 100.00 -6.10
注：其他收入包含路损赔付收入、涉路工程补偿收入等。其他收入同比增长 495.81%的主要
原因为本期涉路工程补偿收入金额较去年增长明显，该部分收入不具长期性。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

项目公司名称：安徽省沿江高速公路有限公司
           本期（2026 年 4 月 1 日- 上年同期（2025 年 4 月 1
            2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日）
序 占该项 金额同
     构成 占该项目
号 目总成 比（%）
           金额（元） 总成本比 金额（元）
                                                          本比例
                        例（％）
                                                          （％）
1 折旧摊销 176,599,193.33 48.33 176,206,542.06 44.08 0.22
2 养护成本 2,885,074.26 0.79 10,947,403.17 2.74 -73.65
3 运营服务成本 21,433,722.96 5.87 20,544,877.00 5.14 4.33
4 其他营业成本 2,723,354.12 0.75 2,025,725.94 0.51 34.44
5 税金及附加 1,009,641.93 0.28 1,038,775.51 0.26 -2.80
6 财务费用 160,721,978.33 43.98 187,589,098.04 46.93 -14.32
7 管理人报酬 - - 1,348,578.27 0.34 -100.00
8 其他费用 - - - - -
     营业成本/费用
9 365,372,964.93 100.00 399,700,999.99 100.00 -8.59
        合计
注：1、本报告期项目公司财务费用主要包含外部银行借款利息 7,104,572.23 元及股东借款
利息 153,682,794.72 元等。
2、养护成本同比下降 73.65%的主要原因为去年国检专项养护工程结算金额较大；其他
营业成本同比增长 34.44%的主要原因为生产业务费结算进度与去年同期有差异。
3、根据运营管理协议，运营管理机构收取固定管理费的费率为 0，因此管理人报酬为
0，较去年同期下降 100%。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析

项目公司名称：安徽省沿江高速公路有限公司

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                                指 本期（2026 年 4 上年同期（2025
序 指标含义说明及计算公 标 月 1 日-2026 年 年 4 月 1 日-2025
     指标名称
号 式 单 6 月 30 日） 年 6 月 30 日）
                                位 指标数值 指标数值
1 毛利率 毛利润/营业收入 % 3.51 6.09
     息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊
2 % 86.74 84.37
     销前利润率 销前利润/营业收入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期可供
分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口径
存在差异。

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     项目公司开立了监督账户和缴费账户，两个账户均受到托管人招商银行股份有限公司
的监管。
     自权利义务转移日（2022 年 11 月 14 日，下同）起，基金管理人全面接管项目公司所
有银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。
项目公司本期收入归集总金额 246,621,234.71 元，去年同期收入归集总金额 217,639,705.69
元；本期对外支出总金额 49,108,010.30 元，去年同期对外支出总金额 46,306,192.18 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
     无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
     根据铜陵市人民政府公告，自 2026 年 2 月 1 日起至 2028 年 7 月 31 日，对铜陵长江大
桥（一桥）实施封闭施工，计划工期 30 个月。除公交车（38 路、62 路、64 路、T1 路）、
三轮及以下机动车、非机动车及行人外，其他车辆禁止通行。铜陵长江三桥于 2025 年 11 月
6 日通车，其主力车型（一类客货车、六轴货车等）收费标准较安庆长江大桥提高 25%，铜
陵长江大桥（一桥）封闭施工，可能造成部分往来湖北与浙江、上海之间的车辆通过安庆长
江大桥过桥。
     由于道路维修整治工程施工需要，铜陵市义安区东盛大道实施同侧半幅封闭施工，半

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                                 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

幅双向通行 1，期间禁止大型货车通行，封闭时间为 2026 年 3 月 5 日—2026 年 12 月 31 日。
由于铜陵长江大桥封闭改造和铜陵市义安区东盛大道道路维修整治工程施工，部分车辆选
择从沿江高速绕行，对沿江高速铜陵东站通行费收入有一定提升作用。基金管理人与运营
管理机构将持续跟踪工程进展。

     针对上述路网变化，基金管理人与运营管理机构将努力做好运营管理工作，保障资产
平稳运营。本报告期运营管理机构采取的措施有：
     （1）扎实开展安全生产月，筑牢高速安全防线
     运营管理机构紧扣第 25 个全国“安全生产月”部署要求，以压紧压实全员安全生产责
任为主线，系统开展安全生产宣传教育和风险隐患治理工作。通过组织安全公开课，进一步
强化一线员工安全意识和岗位责任意识；聚焦涉路施工、防汛度汛等重点领域，开展全覆
盖、拉网式隐患排查；围绕季节性风险和收费现场高频突发情形，组织开展针对性、场景化
应急演练。同时，创新采用“露天影院”“沉浸式互动宣教”等群众喜闻乐见的形式，深入
乡村、校园和企业开展安全知识宣传，持续提升沿线群众安全出行意识，全方位筑牢高速公

1 公告内容详见：
https://www.ahtlyaq.gov.cn/home/?searchWord=关于义安区东�%
9B%9B%E5%A4%A7%E9%81%93%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%BB%B4%E4%BF%AE%E6%96%BD%E5%B7%A5%E7%9A%84%E5%85%
AC%E5%91%8A&siteid=1678706659544797184

                                          第 12 页 共 17 页
               中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

路运营安全防线，以高水平安全保障路网平稳有序运行。
（2）深化联动引流潜力，推动路地双向赋能
运营管理机构持续深化“一路多方”协同联动机制，积极推动“引车上路”各项举措落
地见效。一方面，紧抓地方道路施工、国省道改扩建和交通管制等带来的车流转移契机，通
过加强跨单位协同、科学布设绕行标识、优化道路通行保障等方式，精准引导过境车辆选择
高速公路通行。另一方面，深入挖掘“高速公路＋文旅”融合发展潜力，主动联动沿线景区、
民宿等文旅资源，开展出行推介和惠民服务，将路网引流与地方文旅发展有机结合，在促进
通行费收入提升的同时，进一步发挥高速公路服务地方经济社会发展的带动作用，实现 路
地双方互促共赢。
（3）深挖机电资产潜力，推动运营提质降本增效
运营管理机构机电运维条线坚持“能用尽用、修旧利废”的工作思路，通过自主改造、
利旧升级和方案优化等方式，持续推进机电设备提质增效，有效降低设备更新及日常运维
成本。针对殷汇收费站入口情报板故障，采取自主改造方式完成修复，避免整机更换；对铜
陵东收费站超宽车道老旧地磅实施利旧升级，在满足设备运行标准的前提下，大幅节约设
备购置支出。针对户外识别设备易受潮、识别精度不稳定等问题，采取加装防雨设施、粘贴
防潮贴膜等低成本优化措施，对芜湖段干线摄像头以及铜陵东至铜陵互通 ETC 门架车牌识
别设备进行改造。改造后设备运行稳定性和车牌识别准确性显著提升，在有效节约设备更
新成本的同时，也为后续推进“手机＋”无卡便捷通行提供了良好的硬件基础。
（4）聚焦技术创新应用，提升高速养护效能
运营管理机构聚焦养护作业组织模式优化升级，以技术创新和方法创新为抓手，持续
推进养护作业机械化、智能化建设。针对沪渝高速九华山北互通、池州互通、殷汇互通及沿
线边坡杂草清理难度较大的问题，引入遥控履带式杂草清理机器人，以智能化装备替代传
统人工养护，有效提升作业安全性和工作效率。针对铜九段集水井清淤难度较大、汛期易积
水等问题，自主研发免土建改造的嵌入式单层不锈钢过滤装置，显著提升集水井清淤效率
并降低养护成本。同时，自主研发异形铲头可换杆专用清理工具，凭借适配性强、操作便捷、
成本较低等特点，有效解决缝隙式排水沟清理难题，进一步提升隐蔽部位养护作业效率和
精细化管理水平。

        §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

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                                                           占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                           的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
     其中：债券 - -
          资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
     其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
3 货币资金和结算备付金合计 36,067,403.46 100.00
4 其他资产 -
5 合计 36,067,403.46 100.00

5.2 其他投资情况说明

     无。

                             §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

     原始权益人净回收资金已使用完毕。经原始权益人确认，其对净回收资金的使用符合
基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

                      §7 不动产基金主要负责人员情况
          任职期限 不动产项目
姓 职 不动产项目运营或投
          任职 离任 运营或投资 说明
名 务 资管理经验
          日期 日期 管理年限
                                     曾参与台州市域铁路 吴亚琼女士，CPA，管理
                                     S1 线 PPP 项目、天津 学硕士。历任中车建设工
     本
                                     地铁 7 号线 PPP 项目 程有限公司物资部采购
     基 2022
                                     及唐山港货运铁路 主管、城轨运营部高级主
     金 年
吴 PPP 项目等的运营管 管；神州高铁技术股份有
     的 11
亚 - 10 年 理工作，项目类型覆 限公司 PPP 事业部项目
     基 月
琼 11 盖轨道交通、铁路等 经理；北京明树数据科技
     金
           日 不动产领域。 有限公司常务副总经理
     经
                                                           助理；现任中金基金管理
     理
                                                           有限公司创新投资部基
                                                           金经理。
郑 本 2022 曾负责贵阳市清镇市 郑霜女士，管理学学士。
                 - 9.5 年
霜 基 年 产业新城、成都市明 历任华夏幸福（深圳）运

                                   第 14 页 共 17 页
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         任职期限 不动产项目
姓 职 不动产项目运营或投
         任职 离任 运营或投资 说明
名 务 资管理经验
         日期 日期 管理年限
     金 11 宸冠寓等产业园及租 营 管 理 有 限 公 司 财 务 经
     的 月 赁住房项目的园区运 理；成都辰煦置业有限公
     基 11 营、预算管理、税务管 司项目财务岗位；现任中
     金 日 理 与 财 务 分 析 等 工 金基金管理有限公司创
     经 作，项目类型覆盖产 新投资部基金经理。
     理 业园、租赁住房等不
                  动产领域。
                  曾参与望东长江大桥 郭茂乾先生，理学硕士，
     本 北岸连接线项目财务 历 任 中 交 三 公 局 第 二 工
     基 管理相关工作，参与 程有限公司财务会计；润
     金 2025 或负责北京望京万象 欣商业投资（深圳）有限
郭
     的 年 3 汇、北京首开万象汇、 公 司 北 京 咨 询 分 公 司 招
茂 - 8年
     基 月3 石家庄万象城等购物 商专员、营运管理主管、
乾
     金 日 中心项目投资及运营 营运管理高级主管；现任
     经 管理相关工作，项目 中 金 基 金 管 理 有 限 公 司
     理 类型覆盖高速公路、 创新投资部基金经理。
                  消费等不动产领域。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。
2、本基金无基金经理助理。

                      §8 不动产基金份额变动情况

                                                         单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00

          §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                         单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占基金总份额比例（%） -
注：本报告期内，基金管理人未运用固有资金投资本基金。

                §10 影响投资者决策的其他重要信息

    本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：

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                                             金额单位：人民币元
       不动产名称 沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段 备注
        币种 人民币 /
项目公司形成/购买不动产时
                                      2022 年 3 月 23 日 /
      间
     基金购买不动产时间 2022 年 11 月 14 日 注1
      项目初始成本 5,445,579,300.00 注2
      资产组评估价值 8,186,224,900.00 注3
采用成本法计量的账面价值 7,856,759,365.90 注4
基金购买不动产的投资成本 12,170,000,000.00 /
        报告期 2026 年 2 季度 /
注：1.本基金购买不动产交割日；
2.项目形成或购买不动产的成本；
3.根据北京国友大正资产评估有限公司出具的《中金基金管理有限公司拟披露不动产基
金定期报告涉及的安徽省沿江高速公路有限公司享有的芜湖至安庆（池州大渡口）高速公
路收费经营权及相关资产组价值项目资产评估报告》（大正评报字（2026）第 039A 号）资
产组评估价值；
4.本项目公司采用历史成本法对不动产项目计量，高速公路特许经营权计入无形资产。

                   §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

     （一）中国证监会准予中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金募集注册
的文件
     （二）《中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
     （三）《中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
     （四）《中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新
     （五）关于申请募集注册中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的法律
意见
     （六）基金管理人业务资格批复和营业执照
     （七）基金托管人业务资格批复和营业执照
     （八）报告期内中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金在指定媒介上发
布的各项公告
     （九）中国证监会要求的其他文件

                      第 16 页 共 17 页
                     中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

11.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，
投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询基金管理人中金基金管理有限公司。
咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166
传真：（86）010-66159121

                                            中金基金管理有限公司
                                               2026 年 7 月 21 日

                           第 17 页 共 17 页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金重庆两江产业园封闭式基础设施证
         券投资基金
    2026 年第 2 季度报告

          2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：中金基金管理有限公司

    基金托管人：中国光大银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                  中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                        §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗

漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国光大银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复

核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假

记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内

容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不

动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应

仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                     §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金重庆两江 REIT
场内简称 重庆两江（扩位简称：中金重庆两江 REIT）
基金代码 508010
交易代码 508010
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2024 年 12 月 3 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 中国光大银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份
基金合同存续期 34 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2024 年 12 月 11 日

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              中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全
                部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透
                取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动
投资目标
                的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水
                平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可
                持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
                （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。
                2、运营管理策略。3、资产收购策略。4、更新改造策略。
投资策略
                5、出售及处置策略。6、对外借款策略。
                （二）债券及货币市场工具的投资策略。
                本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）
                                       （或简称
                不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和
                项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营
风险收益特征
                权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、收费等
                稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于
                股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
                （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将
                90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每
                年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收
                益分配；
                （二）本基金收益分配方式为现金分红；
基金收益分配政策 （三）每一基金份额享有同等分配权；
                （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有
                人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金
                托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金
                收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
                运营管理统筹机构：重庆两江新区产业发展集团有限公司
运营管理机构
                运营管理实施机构：重庆两江新区产业运营有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：双鱼座项目
项目公司名称 重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
不动产项目业态 产业园区
                  主要通过提供不动产资产租赁服务、增值服务等方式获
不动产项目主要经营模式
                  取经营现金流
不动产项目地理位置 重庆市渝北区黄山大道中段 53 号、57 号
不动产项目名称：双子座项目
项目公司名称 重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 主要通过提供不动产资产租赁服务、增值服务等方式获

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                    中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                           取经营现金流
                           重庆市渝北区青枫北路 10 号 2 幢、3 幢、12 号 1 幢、
不动产项目地理位置
                           12 号负 1 号、负 2 号
不动产项目名称：凤凰座项目
项目公司名称 重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
不动产项目业态 产业园区
                           主要通过提供不动产资产租赁服务、增值服务等方式获
不动产项目主要经营模式
                           取经营现金流
不动产项目地理位置 重庆市渝北区青枫北路 18 号、30 号
不动产项目名称：拓 D 一期 D2 项目
项目公司名称 重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
不动产项目业态 产业园区
                           主要通过提供不动产资产租赁服务、增值服务等方式获
不动产项目主要经营模式
                           取经营现金流
不动产项目地理位置 重庆市渝北区黄山大道中段 62 号、杨柳北路 2 号

2.3 不动产基金扩募情况

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构
                                          运营管理统筹机构：重庆两江新区产
                                          业发展集团有限公司
       名称 中金基金管理有限公司
                                          运营管理实施机构：重庆两江新区产
                                          业运营有限公司
            姓名 李耀光 何渝生
信息披露
                                          重庆两江新区产业运营有限公司副
事务负责 职务 副总经理
                                          总经理
人
        联系方式 xxpl@ciccfund.com 023-63118855
                                          运营管理统筹机构：重庆市渝北区星
                 北京市朝阳区建国门外大 光大道 1 号
注册地址 街 1 号国贸写字楼 2 座 26 运营管理实施机构：重庆市两江新区
                 层 05 室 天宫殿街道财富大道 19 号 1 幢（财
                                          富三号 A 幢 4 楼）
                                          运营管理统筹机构：重庆市渝北区星
                                          光大道 1 号
                 北京市朝阳区建国门外大
办公地址 运营管理实施机构：重庆市两江新区
                 街 1 号国贸大厦 B 座 43 层
                                          天宫殿街道财富大道 19 号 1 幢（财
                                          富三号 A 幢 4 楼）
                                          运营管理统筹机构：401147
邮政编码 100004
                                          运营管理实施机构：401121
                                          运营管理统筹机构：谢静
法定代表人 李金泽
                                          运营管理实施机构：范宇

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                   中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
           中国光大银行股份有 中国国际金融股份有 中国光大银行股份有
名称
           限公司 限公司 限公司重庆分行
           北京市西城区太平桥 北京市朝阳区建国门
                                                     重庆市渝中区民族路
注册地址 大街 25 号、甲 25 号中 外大街 1 号国贸大厦 2
                                                     168 号地王广场
           国光大中心 座 27 层及 28 层
           北京市西城区太平桥 北京市朝阳区建国门
                                                     重庆市渝中区民族路
办公地址 大街 25 号、甲 25 号中 外大街 1 号国贸大厦 2
                                                     168 号地王广场
           国光大中心 座 27 层及 28 层
邮政编码 100033 100004 400011
法定代表人 吴利军 陈亮 谷晶（负责人）

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                              单位：人民币元
          主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 22,165,199.09
2.本期净利润 8,156,158.49
3.本期经营活动产生的现金流量净额 10,900,447.47
4.本期现金流分派率（%） 1.72
5.年化现金流分派率（%） 6.37
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今
实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                              单位：人民币元
    期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
    本期 15,403,113.16 0.0385 -
本年累计 28,273,954.23 0.0707 -

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                 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                           单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
      本期 14,160,000.08 0.0354 -
本年累计 14,160,000.08 0.0354 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                           单位：人民币元
               项目 金额 备注
本期合并净利润 8,156,158.49 -

本期折旧和摊销 7,244,159.20 -

本期利息支出 - -

本期所得税费用 - -

本期息税折旧及摊销前利润 15,400,317.69 -

调增项
1.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改造等） 、未来合理期间内的 4,069,743.41 -
运营费用等
2.其他可能的调整项，如公开募集不动产投资信托基金
发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现 - -
金、金融资产相关调整、期初现金余额等
调减项
1.当期购买不动产项目等资本性支出 - -
2.应收和应付项目的变动 -4,066,947.94 -
本期可供分配金额 15,403,113.16 -
注：设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本报告期实现可供分配金额 15,403,113.16 元，相较上年同期可供分配金额 13,310,545.02

元，同比增长 15.72%。主要系：1）项目公司税金及附加、运营管理机构计提的运营管理费

（含基础管理费与浮动管理费）等成本费用低于 2025 年同期水平；2）应收项目的变动幅度

低于 2025 年同期水平，2025 年第 2 季度部分租户存在未及时缴纳租金情况，基金管理人和

运营管理机构通过建立租户收缴应急预案、不同租户分类施策、积极响应租户诉求、提升楼

宇功能品质等多种主动管理方式督促租户按期缴纳租金，2026 年第 2 季度应收变动带来的

现金流调减压力减弱。

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                 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，避免短期现金流波动引起项目经营风险，

本基金计算可供分配金额时设置了未来合理相关支出预留调整项，包括未来资本性支出、负

债及不可预见费用等必要资金。资本性支出预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项

目实施周期，预留足额资金以避免临时性资金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；负债

（应付管理人报酬、应付账款、应交税费等）预留，主要系负债为本基金既定支付义务，通

过预留负债可确保本基金资金储备能够满足日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，

保障经营活动平稳有序开展。

上年同期本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，
                                     主要系，

资本性支出的实际执行受运营管理规划、市场环境、租户需求等方面影响，可能导致当期实

际使用金额与前期设置金额形成差异。负债等资金结算金额与时间需以最终合同履行情况为

准，可能导致当期实际使用金额与前期设置金额形成差异。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，报告期内基金管理人的

管理费计提金额 432,247.27 元，基金托管人和资产支持证券托管人的托管费合计计提金额

25,426.31 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 79,152.29 元，运营管理机构的基础管

理费和浮动管理费用合计计提金额 2,142,807.51 元。

费用收取依据详见本基金招募说明书“第二十三部分 基金的费用与税收”。

                 §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
重要不动产项目指单独或者合计运营收入或者现金流占上年度全部不动产项目合计运

营收入、现金流 10%以上的项目，或者其他对不动产项目运营、基金份额持有人权益产生重

大影响的项目。

本基金通过专项计划 100%持有的重要不动产资产合计由 4 个产业园区组成，为位于重

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庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座

项目及拓 D 一期 D2 项目，合计建筑面积约 24.37 万平方米，可租赁面积 18.77 万平方米。

截至 2026 年 6 月 30 日，不动产资产出租率为 88.12%，期末已生效合同平均签约租金单价

为 46.32 元/平方米/月（含税）
                  ，报告期末剩余租期 1,271 天，报告期末累计租金收缴率为

96.32%。报告期末当期租金收缴率（计算方式为累计当期实收租金/累计当期应收租金）为

92.84%，
      其中双鱼座项目当期租金收缴率为 100.00%、
                             双子座项目当期租金收缴率为 95.97%、

凤凰座项目当期租金收缴率为 85.71%、拓 D 一期 D2 项目当期租金收缴率为 94.59%。

双鱼座项目自 2013 年 10 月开始运营，双子座项目自 2012 年 9 月开始运营，凤凰座项

目自 2010 年 3 月开始运营，拓 D 一期 D2 项目自 2014 年 9 月开始运营，不动产资产均已成

熟运营 10 年以上。报告期内本不动产项目运营平稳，未发生安全生产责任事故，未出现重

大未决诉讼或仲裁。

报告期内，本不动产项目周边未发现新增竞争性项目入市。

根据运营管理机构反馈，重庆市研发办公类写字楼及产业园区租赁市场竞争激烈，整体

呈现以存量去化为主的博弈格局。基金管理人与运营管理机构高度关注项目所在区域租赁市

场竞争环境，将通过灵活租金策略、优化园区配套设施、提升资产品质等多种措施应对市场

变化，全力稳定不动产项目运营指标。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                              本期 上年同期
                          （2026 年 4 月 1 （2025 年 4 月 1
序 指标含义说明及计算 日-2026 年 6 月 日-2025 年 6 月 同比
指标名称 指标单位
号 方式 30 日）/报告期 30 日）/上年同 （%）
                           末（2026 年 6 期末（2025 年 6
                            月 30 日） 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 187,671.13 187,671.13 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 165,370.27 165,363.66 0.00
际出租面积
        报告期末实际出租面
报告期末出
3 积/报告期末可供出租 % 88.12 88.11 0.01
租率
             面积
        报告期末已生效合同
报告期内租 元/平方米/
4 平均签约租金（未考 46.32 51.21 -9.55
金单价水平 月，含税
         虑免租期影响）
        报告期末各租约剩余
报告期末剩
5 租期*租约面积的加 天 1,271 1,265 0.47
余租期情况
          总/租约总面积

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报告期末累 报告期末当年累计实
6 计租金收缴 收租金/报告期末当年 % 96.32 86.55 11.29
    率 累计应收租金
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
    不动产项目名称：双鱼座项目
                            本期 上年同期
                        （2026 年 4 月 1 （2025 年 4 月 1
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 日-2025 年 6 月
    指标名称 同比（%）
号 算公式 位 30 日）/报告期 30 日）/上年同
                         末（2026 年 6 期末（2025 年 6
                          月 30 日） 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 15,215.15 15,215.15 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 15,015.92 15,015.92 -
际出租面积
        报告期末实际出租
报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 98.69 98.69 -
租率
           出租面积
        报告期末已生效合
                  元/平方
报告期内租 同平均签约租金
4 米/月， 60.22 67.75 -11.11
金单价水平 （未考虑免租期影
                   含税
            响）
        报告期末各租约剩
报告期末剩
5 余租期*租约面积的 天 690 788 -12.44
余租期情况
         加总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 100.00 99.26 0.75
    率 当年累计应收租金
    不动产项目名称：双子座项目
                            本期 上年同期
                        （2026 年 4 月 1 （2025 年 4 月 1
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 日-2025 年 6 月
    指标名称 同比（%）
号 算公式 位 30 日）/报告期 30 日）/上年同
                         末（2026 年 6 期末（2025 年 6
                          月 30 日） 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 72,446.15 72,446.15 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 56,559.20 57,131.67 -1.00
际出租面积
        报告期末实际出租
报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 78.07 78.86 -1.00
租率
           出租面积
        报告期末已生效合 元/平方
报告期内租
4 同平均签约租金 米/月， 43.65 53.32 -18.14
金单价水平
        （未考虑免租期影 含税

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            响）
        报告期末各租约剩
报告期末剩
5 余租期租约面积的 天 1,171 1,344 -12.87
余租期情况
         加总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 98.09 79.01 24.15
    率 当年累计应收租金
    不动产项目名称：凤凰座项目
                            本期 上年同期
                        （2026 年 4 月 1 （2025 年 4 月 1
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 日-2025 年 6 月 同比
    指标名称
号 算公式 位 30 日）/报告期 30 日）/上年同 （%）
                        末（2026 年 6 月 期末（2025 年 6
                           30 日） 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 69,129.46 69,129.46 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 62,914.78 62,335.70 0.93
际出租面积
        报告期末实际出租
报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 91.01 90.17 0.93
租率
           出租面积
        报告期末已生效合
                  元/平方
报告期内租 同平均签约租金
4 米/月， 38.68 41.67 -7.18
金单价水平 （未考虑免租期影
                   含税
            响）
        报告期末各租约剩
报告期末剩
5 余租期租约面积的 天 1,723 1,347 27.91
余租期情况
         加总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 92.14 85.15 8.21
    率 当年累计应收租金
    不动产项目名称：拓 D 一期 D2 项目
                            本期 上年同期
                        （2026 年 4 月 1 （2025 年 4 月 1
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 日-2025 年 6 月 同比
    指标名称
号 算公式 位 30 日）/报告期 30 日）/上年同 （%）
                        末（2026 年 6 月 期末（2025 年 6
                           30 日） 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 30,880.37 30,880.37 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 30,880.37 30,880.37 -
际出租面积
          报告期末实际出租
    报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 100.00 100.00 -
      租率
            出租面积

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         报告期末已生效合
                      元/平方
报告期内租 同平均签约租金
4 米/月， 60.00 58.50 2.56
金单价水平 （未考虑免租期影
                       含税
            响）
报告期末剩 报告期末加权平均
5 天 818 1,183 -30.85
余租期情况 剩余租期
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 97.29 94.59 2.85
      率 当年累计应收租金
注：报告期末剩余租期情况同比下降 30.85%，主要系拓 D 一期 D2 项目由租户 1 整租，
租户 1 主营物联网运营，自 2018 年入驻项目已完成多次租约续签。其在执行租约尚在有效
期内，系租约剩余租期自然缩减导致。
4.1.4 其他运营情况说明
报告期末，不动产项目在执行租约共涉及租户 56 家，其中双鱼座项目 8 家，双子座项

目 30 家，凤凰座项目 23 家，拓 D 一期 D2 项目 1 家。租户所在行业主要包括信息技术、专

业服务、金融、供应链/零售、餐饮/零售等行业。本报告期内，不动产项目前五大租户租金

收入约占全部租金收入的比例为 52.96%，具体情况如下：

     租户 租金收入（不含税，万元） 占全部租金收入的比例（%）
    租户 A 508.00 25.12
    租户 B 162.35 8.03
    租户 C 142.77 7.06
    租户 D 129.19 6.39
    租户 E 128.55 6.36
    合计 1,070.86 52.96
注：1、计算不动产项目租户数量时，以租户名称为统计口径，部分租户租赁不止一处不动
产资产。
2、上表统计的前五大租户未将关联租户的租金收入贡献合并统计。
3、上表所述租金收入口径与“4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析”相同，为直
线法调整后的不含税营业收入。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
（1）经营风险

在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重

大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致不动产

资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于预测现金流，存在基金收益

率不佳的风险。具体而言，经营风险包括租赁的相关风险、运营支出及相关税费增长的风险、

维修和改造的相关风险及其他相关风险等。

（2）行业风险
                       第 11 页 共 19 页
                   中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

      中国经济规模稳步扩大，产业升级有新进展，相关行业支持政策协同推进。与此同时，

未来国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素，外部环境变化带来的不利影响

持续加深，相关行业的发展和监管政策也可能发生变化，上述潜在外部环境变化可能对产业

园区行业的发展趋势、园区租赁市场的需求情况造成重大不利影响。具体而言，行业风险包

括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策

等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险及行业竞争加剧的风险等。

      （3）周期性风险

      证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的经济运行表

现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

      相关风险详见本基金招募说明书“第八部分 风险揭示”。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                                                               变动比例
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                （%）
1 总资产 1,044,436,282.55 1,041,545,945.04 0.28
2 总负债 928,394,976.78 913,863,099.68 1.59
                                                               变动比例
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元）
                                                                （%）
1 营业收入 22,030,313.83 23,041,440.20 -4.39
2 营业成本/费用 27,548,172.27 30,074,501.56 -8.40
3 EBITDA 16,363,690.76 15,941,916.71 2.65
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
      项目公司名称：重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
                                                               较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                               变动（%）
                    主要资产科目
1 投资性房地产 928,633,402.02 941,346,130.63 -1.35
                    主要负债科目
1 长期应付款 863,902,177.71 863,902,177.71 -
     注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债
10%以上的负债科目。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
      项目公司名称：重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司

                            第 12 页 共 19 页
                    中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                本期（2026 年 4 月 1 日- 上年同期（2025 年 4 月 1
                  2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
       构成 占该项目 占该项目 比
号
                金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比 （%）
                              例（%） 例（%）
1 楼宇租赁收入 20,218,924.00 91.78 -7.94
                                            21,961,765.36 95.31
    停车费及车位
2 1,811,389.83 8.22 1,079,674.84 4.69 67.77
    相关收入
3 营业收入合计 22,030,313.83 100.00 23,041,440.20 100.00 -4.39
注：停车费及车位相关收入包括车位及其他租赁收入、停车费收入、车位物业服务收入
等收入，前述收入占不动产项目总收入的比例较小。停车费及车位相关收入的金额同比变动
比例超过 30%，主要系其中部分收入具有波动性。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
     项目公司名称：重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
                本期（2026 年 4 月 1 日- 上年同期（2025 年 4 月 1
                  2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
       构成 占该项目 占该项目 比
号
                金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比 （%）
                              例（%） 例（%）
1 折旧摊销费用 7,244,159.20 26.30 7,218,213.80 24.00 0.36
2 运营管理费用 2,142,807.51 7.78 2,873,829.62 9.56 -25.44
3 财务费用 14,681,325.79 53.29 15,354,390.33 51.05 -4.38
4 税金及附加 3,479,879.77 12.63 4,528,067.81 15.06 -23.15
    其他成本/费
5 - - 100,000.00 0.33 -100.00
    用
    营业成本/费
6 27,548,172.27 100.00 30,074,501.56 100.00 -8.40
    用合计
注：其他成本/费用金额同比变动比例超过 30%，主要系各项支出结算、列支期间存在
时间差异所致，上期列支部分阶段性支出，本期暂未发生。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
     项目公司名称：重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司
                            本期（2026 年 4 月 上年同期（2025 年
              指标含义说明及计算 指标单 1 日-2026 年 6 月 4 月 1 日-2025 年 6
序号 指标名称
                 公式 位 30 日） 月 30 日）
                               指标数值 指标数值
             （营业收入-营业成
1 毛利率 % 57.39 56.20
             本）/营业收入
息 税 折 旧 摊 不动产 项目息税折 旧
2 % 74.28 69.19
销前利润率 摊销前利润/营业收入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润率为项目公司财务业绩指标，“3.3.3 本期
可供分配金额计算过程”中本报告期息税折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算
口径存在差异。

                                第 13 页 共 19 页
                     中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
不动产项目公司在监管银行中国光大银行股份有限公司重庆分行开立了监管账户和基

本账户。上述账户均受到监管银行的监管，不动产项目公司运营收入均归集至监管账户。

自权利义务转移日（2024 年 12 月 4 日）起，基金管理人全面接管不动产项目公司所有

银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人、基金托管人和监管银行的监管

范围。

本 报 告 期 不 动 产 项 目 公 司 收 入 归 集 总 金 额 25,151,767.21 元 ， 对 外 支 出 总 金 额

12,140,128.30 元。上年同期项目公司收入归集总金额 28,787,760.43 元，对外支出总金额

10,606,970.15 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期共有 3 个租户的租金贡献收入占比超过 10%。租户 1 贡献不含税租金收入

508.00 万元，占报告期租金收入总额的 25.12%。租户 1 主营物联网运营，自 2018 年入驻项

目已完成多次租约续签。基金管理人与运营管理机构持续关注租户发展动态，建立了常态化

深度沟通机制。自 2026 年以来，租户 1 表示面临降本增效的经营压力，基金管理人与运营

管理机构将积极与租户 1 保持密切沟通，拟适时通过合理调降租金单价及资源协同等措施，

促进项目经营的持续稳定。

租户 2 及其关联方贡献不含税租金收入 357.30 万元，
                                占报告期租金收入总额的 17.67%。

租户 3 及其关联方贡献不含税租金收入 306.67 万元，占报告期租金收入总额的 15.17%。租

户 2 和租户 3 主营创业空间服务，入驻不动产项目后已先后多次完成租约续签及扩租。

租户 2 和租户 3 提供精装修的产品，满足租户“拎包入住”的需求。产品面积主要集中

在 70-300 平方米，多为小户型，主要面向租赁用途为科研办公的孵化期、小微初创企业，

其租赁项目的经营模式主要收入来源为租赁价差。在当前租赁市场下行周期中，租户普遍追

求降本增效，导致租赁价差空间持续收窄。若市场租金进一步下滑至低于孵化器租户的实际

承租成本，可能出现“租金倒挂”现象，从而加剧市场价格竞争，推动“价格战”进一步演

化。

基金管理人与运营管理机构密切跟踪市场动态，并采取以下应对措施：1）深化租户沟

通机制，洞察核心诉求，着力提升服务体验；2）推进园区设施设备的系统性升级，持续优

化营商环境；3）强化对租户的赋能支持，强化与租户 2 和租户 3 的租户资源协同与伙伴关

                              第 14 页 共 19 页
                  中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

系建设。通过多元化的策略组合保障资产现金流的稳定性。

本基金已针对可能对投资人收益产生不利影响的潜在风险设置补充缓释措施，即自本基

金上市之日起五年内，任一年度未达到预期分配金额，原始权益人/运营管理统筹机构重庆

两江新区产业发展集团有限公司及其同一控制下的关联方将通过让渡其运营管理费和自持

部分分红收益以实现收益分配调节，用于向投资者分配，具体条款参见本基金招募说明书。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
无。

          §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                            占不动产资产支持证券之外的
序号 项目 金额（元）
                                              投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
     其中：债券 - -
          资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
     其中：买断式回购的买入返售金
                                        - -
     融资产
3 货币资金和结算备付金合计 2,804,988.18 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 2,804,988.18 100.00

5.2 其他投资情况说明

无。

                   §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人已完成净回收资金的使用。经原始权益人确认，其对净回收资金的使用符合

基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

                        第 15 页 共 19 页
                  中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

               §7 不动产基金主要负责人员情况

                       不动产项
                任职期限
                       目运营或 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
                       投资管理 投资管理经验
             任职日期 离任日期
                        年限
                                                    闫婧茹女士，会计
                                      曾参与成都苏宁广
                                                    硕士，CPA。历任中
                                      场类 REITs、招商蛇
                                                    信证券股份有限公
                                      口一期商业物业类
                                                    司投资银行管理委
                                      REITs、浙江沪杭甬
                                                    员会高级经理、中
                                      高速公路类 REITs
                                                    信金石基金管理有
      本基金的 2024 年 12 等项目及其他不动
闫婧茹 - 7.5 年 限公司高级经理、
      基金经理 月 3 日 产类 REITs、CMBS
                                                    光大证券股份有限
                                      等投融资项目，项
                                                    公司债务融资总部
                                      目类型覆盖商业零
                                                    项目经理；现任中
                                      售、住房租赁、高速
                                                    金基金管理有限公
                                      公路等不动产领
                                                    司创新投资部基金
                                      域。
                                                    经理。
                                                陈涛先生，工学硕
                                                士。历任北京全路
                                                通信信号研究设计
                                      曾负责蒙冀铁路、
                                                院集团有限公司工
                                      川气东送天然气管
                                                程师；国投交通控
                                      道、千黄高速等项
                                                股有限公司投资发
                                      目的投资及运营管
                                                展部高级经理；工
      本基金的 2024 年 12 理工作，项目类型
陈涛 - 14 年 银金融租赁有限公
      基金经理 月 3 日 覆盖铁路、港口、轨
                                                司交通金融事业部
                                      道交通、高速公路、
                                                项目经理、境内综
                                      清洁能源、租赁住
                                                合租赁业务三部项
                                      房、产业园区等领
                                                目经理。现任中金
                                      域。
                                                基金管理有限公司
                                                创新投资部基金经
                                                理。
                                      曾负责收费公路运 马澍玮先生，工学
                                      营养护、信息化项 硕士，高级工程师。
                                      目建设、市场开发 历任中交公路规划
      本基金的 2024 年 12 等工作，参与贵州 设计院有限公司助
马澍玮 - 12.5 年
      基金经理 月 3 日 贵都高速、云南嵩 理工程师；中交资
                                      昆高速、重庆涪丰 产管理有限公司项
                                      石高速、湖北咸通 目运营中心高级业
                                      高速、山西翼侯高 务经理、处长、总经
                           第 16 页 共 19 页
               中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                       速、陕西榆佳高速、理助理；现任中金
                       广东广明高速、新 基金管理有限公司
                       疆尉且公路、塞内 创新投资部基金经
                       加 尔 新 国 际 机 场 - 理。
                       捷斯-姆布尔及捷
                       斯-图巴高速等境
                       内外 30 多个收费
                       公路统一运营管理
                       工作，项目类型主
                       要为高速公路领
                       域。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。
2、本基金无基金经理助理。

              §8 不动产基金份额变动情况

                                                 单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

     §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                 单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占总份额比例（%） -

           §10 影响投资者决策的其他重要信息

截至 2026 年 6 月 30 日，本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：
                      双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目、
不动产名称
                                拓 D 一期 D2 项目
币种 人民币
项目公司形成/购买不动产时间 2022/11/1
基金购买不动产时间 2024/12/4 注1

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                  中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

初始成本（元） 538,348,865.85 注 2
不动产项目公司账面价值（元） 950,220,041.27 注 3
基金购买不动产的投资成本（元） 1,007,152,515.04
所在区域 重庆市
所在城市 重庆市
报告期 2026 年第 2 季度
注：1、本基金购买不动产项目的交割日。
2、不动产项目形成或购买不动产项目的成本。
3、不动产项目公司层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动
产项目账面价值合计为 950,220,041.27 元。其中，投资性房地产的账面价值为 928,633,402.02
元，物业专项维修基金账面价值为 21,586,639.25 元。

                     §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

    （一）中国证监会准予中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文

件

    （二）
      《中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

    （三）
      《中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

    （四）
      《中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新

    （五）关于申请募集注册中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见

书

    （六）基金管理人业务资格批复和营业执照

    （七）基金托管人业务资格批复和营业执照

    （八）报告期内中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金在规定媒介上发布的

各项公告

    （九）中国证监会要求的其他文件

11.2 存放地点

    备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

    投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，

投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

                         第 18 页 共 19 页
                 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

咨询电话：
    （86）010-63211122；400-868-1166

传真：
（86）010-66159121

                                         中金基金管理有限公司

                                           2026 年 7 月 21 日

                         第 19 页 共 19 页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金联东科技创新产业园封闭式基础设施
       证券投资基金
    2026 年第 2 季度报告

           2026 年 6 月 30 日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：交通银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                   中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                             §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人交通银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的

真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                      §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金联东科创 REIT
场内简称 中金联东（扩位简称：中金联东科创 REIT）
基金代码 508003
交易代码 508003
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2024 年 10 月 17 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 交通银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份
基金合同存续期 42 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2024 年 11 月 5 日
投资目标 本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份
                      额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得不
                      动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管
                      理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基

                             第 2 页 共 19 页
              中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                  金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配
                  增长，并争取提升不动产项目价值。
                  （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。2、
                  运营管理策略。3、资产收购策略。4、更新改造策略。5、出
投资策略
                  售及处置策略。6、对外借款策略。
                  （二）债券及货币市场工具的投资策略。
风险收益特征 本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）（或简称不
                  动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目
                  公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利，通
                  过积极运营管理以获取不动产项目租金等稳定现金流。一般
                  市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债
                  券型基金、货币市场基金。
基金收益分配政策 （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%
                  以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得
                  少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配；
                  （二）本基金收益分配方式为现金分红；
                  （三）每一基金份额享有同等分配权；
                  （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                  在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人
                  利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管
                  人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的
                  分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 北京联东金园管理科技有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：北京大兴科创产业园
项目公司名称 北京恒星意达科技有限公司
不动产项目业态 产业园区
                          为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通
不动产项目主要经营模式
                          过产业园区租赁获取经营现金流。
不动产项目地理位置 北京市大兴区华佗路 50 号院

不动产项目名称：北京马坡科技园一期
项目公司名称 北京亚美耳康科技发展有限公司
不动产项目业态 产业园区
                          为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通
不动产项目主要经营模式
                          过产业园区租赁获取经营现金流。
不动产项目地理位置 北京市顺义区聚源中路 12 号院

不动产项目名称：北京房山奥得赛产业园
项目公司名称 北京京燕奥得赛化学有限公司
不动产项目业态 产业园区

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                                             为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通
不动产项目主要经营模式
                                             过产业园区租赁获取经营现金流。
不动产项目地理位置 北京市房山区燕新南路 18 号院

2.3 基金扩募情况
                   扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况
第 1 次扩募 / / / 详见注释
注：2026 年 6 月 16 日，基金管理人披露《中金基金管理有限公司关于决定中金联东科技创新产
业园封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目的公告》。

2.4 基金管理人和运营管理机构
         项目 基金管理人 运营管理机构
         名称 中金基金管理有限公司 北京联东金园管理科技有限公司
信息披露 姓名 李耀光 刘荣辉
事务负责 职务 副总经理 高级副总裁
人 联系方式 xxpl@ciccfund.com fund@liando.cn
                            北京市朝阳区建国门外大街 1 北京市通州区台湖镇京通街 9 号
       注册地址
                            号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室 103-1 室
                            北京市朝阳区建国门外大街 1
       办公地址 北京市通州区台湖镇联东集团
                              号国贸大厦 B 座 43 层
       邮政编码 100004 101100
       法定代表人 李金泽 刘振东

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
名称 交通银行股份有限公司 中国国际金融股份有限公司 交通银行股份有限公司
注册 中国（上海）自由贸易 北京市朝阳区建国门外大街 1 中国（上海）自由贸易
地址 试验区银城中路 188 号 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 试验区银城中路 188 号
办公 中国（上海）长宁区仙 北京市朝阳区建国门外大街 1 中国（上海）长宁区仙
地址 霞路 18 号 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 霞路 18 号
邮政
               200336 100004 200336
编码
法定
代表 任德奇 陈亮 任德奇
人

                   §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                                    单位：人民币元
          主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 27,113,941.31

                                    第 4 页 共 19 页
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           主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
2.本期净利润 -2,662,508.01
3.本期经营活动产生的现金流量净额 16,476,295.02
4.本期现金流分派率（%） 1.11
5.年化现金流分派率（%） 4.49
注：1、本期收入指不动产基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实际天
数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                             单位：人民币元
      期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
      本期 19,816,697.63 0.0396 -
本年累计 39,664,127.03 0.0793 -
3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                             单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
      本期 20,000,000.00 0.0400 -
本年累计 40,499,999.80 0.0810 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                             单位：人民币元
               项目 金额 备注
本期合并净利润 -2,662,508.01 -
本期折旧和摊销 21,451,682.68 -
本期利息支出 526,366.23 -
本期所得税费用 694,732.19 -
本期息税折旧及摊销前利润 20,010,273.09 -
调增项
1．未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债 3,986,009.75 -
务利息、运营费用等
调减项
1．应收和应付项目的变动项 -3,209,883.72

                          第 5 页 共 19 页
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            项目 金额 备注
2．支付的利息及所得税费用 -881,494.65 -
3. 其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的
资金、处置基础设施项目资产取得的现金、金融资产相关 -88,206.84
调整、期初现金余额等
本期可供分配金额 19,816,697.63 -
注：设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债。资本性支出预留，

主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临时性资金缺口，保

障资本性项目按计划稳步推进；经营性负债（应付管理人报酬、应付账款、应交税费等）预留，

主要系经营性负债为本基金既定支付义务，通过预留经营性负债可确保本基金资金储备能够满足

日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平稳有序开展。

上年度本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要系，未来合

理支出预留主要包括保证金与其他流动负债，其中保证金的支付与租户变动情况挂钩，不限于未

来一年内支付；其他流动负债依据具体结算进度安排支付。上述所有支出事项均纳入次年度资金

支付预算，基金管理人严格落实预算管控要求，按季度跟踪把控预算执行节奏，并就资金支付进

行逐笔审核，实现资金使用的监控管理。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管

理费计提金额 725,961.60 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 128,110.86 元，基金托管人

及专项计划托管人的托管费合计计提金额 38,821.51 元。运营管理机构的管理费包括基础管理费用

和浮动管理费用，合计计提金额 2,381,822.84 元。

具体安排详见本招募说明书第二十三部分“基金的费用与税收”。

                    §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金现持有并运营管理 3 个产业园区，包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期和

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北京房山奥得赛产业园，为分布于北京市大兴区、顺义区和房山区的 3 处新型标准工业厂房产业

园区，建筑面积合计约 198,383.91 平方米，可租赁面积合计约 194,399.47 平方米。北京大兴科创

产业园一期运营起始时间为 2018 年 11 月，北京大兴科创产业园二期运营起始时间为 2019 年 11

月，北京马坡科技园一期运营起始时间为 2018 年 7 月，北京房山奥得赛产业园运营起始时间为

2020 年 6 月，3 个不动产资产运营时间均已超过 3 年。根据市场机构调研报告及运营管理机构统

计，报告期内不动产项目周边暂未发现新增竞争性项目。

报告期内，本基金持有的 3 个不动产项目公司营业收入合计为人民币 26,464,698.16 元，期末

平均出租率为 95.97%，期末平均租金单价为 1.67 元/平方米/天，期末租金收缴率为 99.30%，期末

剩余合同租期为 679.26 天。报告期内本不动产项目运营平稳，未发生安全生产责任事故，未出现

重大未决诉讼或仲裁。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                 上年同期
                           本期
                                            （2025 年 4 月 1 日至
序 指标名 指标含义说明及 指标 （2026 年 4 月 1 日至 2026 同比
                                          2025 年 6 月 30 日）/上年
号 称 计算方式 单位 年 6 月 30 日）/报告期末 （%）
                                           同期末（2025 年 6 月 30
                   （2026 年 6 月 30 日）
                                                   日）
报告期
末可供 平方
,399.47 194,399.47 -
出租面 米
积
报告期
末实际 平方
,564.72 186,576.74 -0.01
出租面 米
积
报告期 报告期末实际出
3 末出租 租面积/报告期末 % 95.97 95.98 -0.01
率 可供出租面积
报告期 报告期末日租金 元/
内租金 收入/报告期末实 平方
4 1.67 1.76 -5.11
单价水 际出租面积，含 米/
平 增值税 天
报告期 报告期末各租约
末剩余 剩余租期*租约面
5 天 679.26 794.21 -14.47
租期情 积的加总/租约总
况 面积
      报告期末累计当
报告期
      年实收租金/报告
6 末租金 % 99.30 99.22 0.08
      期末累计当年应
收缴率
         收租金
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：北京大兴科创产业园

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                                                 上年同期
                            本期
                                            （2025 年 4 月 1 日至
序 指标名 指标含义说明及计 指标 （2026 年 4 月 1 日至 2026 同比
                                          2025 年 6 月 30 日）/上年
号 称 算公式 单位 年 6 月 30 日）/报告期末 （%）
                                           同期末（2025 年 6 月 30
                    （2026 年 6 月 30 日）
                                                   日）
报告期
末可供 平方
,499.86 82,499.86 -
出租面 米
    积
报告期
末实际 平方
,165.88 80,521.83 -0.44
出租面 米
    积
报告期 报告期末实际出租
3 末出租 面积/报告期末可 % 97.17 97.60 -0.44
    率 供出租面积
报告期 报告期末日租金收 元/
内租金 入/报告期末实际 平方
4 2.19 2.23 -1.79
单价水 出租面积，含增值 米/
    平 税 天
报告期 报告期末各租约剩
末剩余 余租期*租约面积
5 天 1,067.36 1,202.35 -11.23
租期情 的加总/租约总面
    况 积
       报告期末累计当年
报告期
       实收租金/报告期
6 末租金 % 99.43 98.97 0.46
       末累计当年应收租
收缴率
           金

不动产项目名称：北京马坡科技园一期

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                                                 上年同期
                            本期
                                            （2025 年 4 月 1 日至
序 指标名 指标含义说明及计 指标 （2026 年 4 月 1 日至 2026 同比
                                          2025 年 6 月 30 日）/上年
号 称 算公式 单位 年 6 月 30 日）/报告期末 （%）
                                           同期末（2025 年 6 月 30
                    （2026 年 6 月 30 日）
                                                   日）
报告期
末可供 平方
,612.89 60,612.89 -
出租面 米
    积
报告期
末实际 平方
,310.45 56,488.07 -0.31
出租面 米
    积
报告期 报告期末实际出租
3 末出租 面积/报告期末可 % 92.90 93.19 -0.31
    率 供出租面积
报告期 报告期末日租金收 元/
内租金 入/报告期末实际 平方
4 1.41 1.51 -6.62
单价水 出租面积，含增值 米/
    平 税 天
报告期 报告期末各租约剩
末剩余 余租期*租约面积
5 天 366.58 472.14 -22.36
租期情 的加总/租约总面
    况 积
       报告期末累计当年
报告期
       实收租金/报告期
6 末租金 % 98.55 99.20 -0.66
       末累计当年应收租
收缴率
           金

不动产项目名称：北京房山奥得赛产业园

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                             本期
                                                   上年同期
                      （2026 年 4 月 1 日至
序 指标名 指标含义说明及计 指标 （2025 年 4 月 1 日至 2025 同比
                    2026 年 6 月 30 日）/报告
号 称 算公式 单位 年 6 月 30 日）/上年同期末 （%）
                      期末（2026 年 6 月 30
                                             （2025 年 6 月 30 日）
                             日）
报告期
末可供 平方
1 /
出租面 米 51,286.72 51,286.72 -
    积
报告期
末实际 平方
2 /
出租面 米 50,088.39 49,566.84 1.05
    积
报告期 报告期末实际出租
3 末出租 面积/报告期末可 %
                                      97.66 96.65 1.05
    率 供出租面积
报告期 报告期末日租金收
                元/平
内租金 入/报告期末实际
4 方米/
单价水 出租面积，含增值 1.11 1.28 -13.28
                 天
    平 税
报告期 报告期末各租约剩
末剩余 余租期*租约面积
5 天
租期情 的加总/租约总面 409.61 498.22 -17.79
    况 积
       报告期末累计当年
报告期
       实收租金/报告期
6 末租金 %
       末累计当年应收租 99.96 100.00 -0.04
收缴率
           金
4.1.4 其他运营情况说明

报告期末，项目在执行租约共涉及租户 130 家，其中北京大兴科创产业园 44 家，北京马坡科

技园一期 48 家，北京房山奥得赛产业园 38 家。租户所在行业主要包括医药制造业、专用设备制

造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业和其他制造业。本报告期内，项目前五大租户租

金收入占全部租金收入的比例为 23.87%，具体情况如下：
         租户 租金收入（万元） 占全部租金收入的比例（%）
        租户 1 294.20 11.12
        租户 2 90.77 3.43
        租户 3 84.28 3.18
        租户 4 81.65 3.09
        租户 5 80.62 3.05
         合计 631.52 23.87

报告期内项目营业收入的主要构成情况、项目营业成本及费用的主要构成情况参见“4.2 不动
产项目运营相关财务信息”。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性

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风险

（1）经营风险

不动产项目的经营风险包括租赁的相关风险、运营支出及相关税费增长进而可能影响基金份

额持有人收益的风险、维修和改造的相关风险、其他运营相关的风险等。

（2）行业风险

产业园行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项目周边产

业规划、园区政策等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、行业竞争加剧的风险等。

（3）周期性风险

证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济运行表现

将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

其他相关风险详见本基金招募说明书“第八部分 风险揭示”。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                                                             变动比例
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                              （%）
1 总资产 1,687,169,539.78 1,684,199,182.16 0.18
2 总负债 1,231,850,532.97 1,233,722,222.03 -0.15
                                                             变动比例
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元）
                                                              （%）
1 营业收入 26,464,698.16 27,312,376.40 -3.10
2 营业成本/费用 23,913,314.49 23,597,310.08 1.34
3 EBITDA 20,983,416.30 23,899,020.29 -12.20
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：北京恒星意达科技有限公司
                                                             较上年末变动
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                               （%）
                     主要资产科目
1 投资性房地产 863,000,000.00 863,000,000.00 -
                     主要负债科目
1 长期借款 478,589,028.67 478,589,028.67 -
2 递延所得税负债 150,131,135.92 149,791,532.15 0.23
注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债 10%以上
的负债科目。
项目公司名称：北京亚美耳康科技发展有限公司
                                                             较上年末变动
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                               （%）
                        主要资产科目

                        第 11 页 共 19 页
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                                                                                   较上年末变动
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                     （%）
1 投资性房地产 422,000,000.00 422,000,000.00 -
                                   主要负债科目
1 长期借款 247,158,412.82 247,158,412.82 -
2 递延所得税负债 66,475,836.89 66,475,836.89 -
项目公司名称：北京京燕奥得赛化学有限公司
                                                                                   较上年末变动
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                     （%）
                                   主要资产科目
1 投资性房地产 278,000,000.00 278,000,000.00 -
                                   主要负债科目
1 长期借款 180,330,386.38 180,330,386.38 -
2 递延所得税负债 19,716,636.03 19,716,636.03 -
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：北京恒星意达科技有限公司
                      本期 上年同期
            （2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 （2025 年 4 月 1 日至 2025 年 6 金额同
序 月 30 日） 月 30 日）
     构成 比
号 （%）
                               占该项目总收入 占该项目总收入
             金额（元） 金额（元）
                                比例（％） 比例（％）
     租金收
1 14,891,044.54 100.00 14,927,091.71 100.00 -0.24
     入
     物业管
2 理费收 - - - - -
     入
     其他收
3 - - - - -
     入
     营业收
4 14,891,044.54 100.00 14,927,091.71 100.00 -0.24
     入合计
项目公司名称：北京亚美耳康科技发展有限公司
                      本期 上年同期
            （2026 年 4 月 1 日至 2026 年 （2025 年 4 月 1 日至 2025 年
序 6 月 30 日） 6 月 30 日）
     构成 金额同比
号 （%）
                               占该项目总收入 占该项目总收入
            金额（元） 金额（元）
                                比例（％） 比例（％）
     租金收
1 7,052,565.11 100.00 7,161,915.06 100.00 -1.53
      入
     物业管
2 理费收 - - - - -
      入

                                   第 12 页 共 19 页
                                中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                           本期 上年同期
                 （2026 年 4 月 1 日至 2026 年 （2025 年 4 月 1 日至 2025 年
序 6 月 30 日） 6 月 30 日）
          构成 金额同比
号 （%）
                                  占该项目总收入 占该项目总收入
                 金额（元） 金额（元）
                                    比例（％） 比例（％）
         其他收
     3 - - - - -
          入
         营业收
     4 7,052,565.11 100.00 7,161,915.06 100.00 -1.53
         入合计
项目公司名称：北京京燕奥得赛化学有限公司
                           本期 上年同期
                 （2026 年 4 月 1 日至 2026 年 （2025 年 4 月 1 日至 2025 年
序 6 月 30 日） 6 月 30 日）
          构成 金额同比
号 （%）
                                  占该项目总收入 占该项目总收入
                 金额（元） 金额（元）
                                    比例（％） 比例（％）
         租金收
     1 4,521,088.51 100.00 5,223,369.63 100.00 -13.44
          入
         物业管
     2 理费收 - - - - -
          入
         其他收
     3 - - - - -
          入
         营业收
     4 4,521,088.51 100.00 5,223,369.63 100.00 -13.44
         入合计
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：北京恒星意达科技有限公司
                                  本期 上年同期
                          （2026 年 4 月 1 日至 2026 （2025 年 4 月 1 日至 2025
序 年 6 月 30 日） 年 6 月 30 日） 金额同
            构成 比
号 占该项目 占该项目总
                                                                                            （%）
                            金额（元） 总成本比 金额（元） 成本比例
                                                 例（%） （%）
1 其他主营业务成本 297,820.89 2.33 298,541.83 2.46 -0.24
2 管理费用 976,122.14 7.64 518,092.79 4.27 88.41
3 税金及附加 2,001,771.69 15.67 1,912,856.10 15.76 4.65
4 财务费用 9,498,040.61 74.36 9,404,633.28 77.51 0.99
5 营业成本/费用合计 12,773,755.33 100.00 12,134,124.00 100.00 5.27
注：1、资产项目营业成本构成项目无折旧费用，主要原因是资产项目公司对投资性房地产采用公
允价值核算，无需计提折旧，下同；
2、本期管理费用同比变化超 30%，主要系上年同期扣减部分基础管理费。
项目公司名称：北京亚美耳康科技发展有限公司

                                          第 13 页 共 19 页
                    中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                          本期 上年同期
                  （2026 年 4 月 1 日至 2026 （2025 年 4 月 1 日至 2025
序 年 6 月 30 日） 年 6 月 30 日） 金额同
         构成 比
号 占该项目总 占该项目总
                                                                               （%）
                  金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
                                     （%） （%）
1 其他主营业务成本 141,051.30 2.16 143,238.30 2.18 -1.53

2 管理费用 552,456.57 8.45 619,056.18 9.43 -10.76

3 税金及附加 932,687.43 14.26 933,015.52 14.22 -0.04

4 财务费用 4,913,884.29 75.13 4,867,930.38 74.17 0.94

5 营业成本/费用合计 6,540,079.59 100.00 6,563,240.38 100.00 -0.35

项目公司名称：北京京燕奥得赛化学有限公司
                          本期 上年同期
                  （2026 年 4 月 1 日至 2026 （2025 年 4 月 1 日至 2025
序 年 6 月 30 日） 年 6 月 30 日） 金额同
         构成 比
号 占该项目总 占该项目总
                                                                               （%）
                  金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
                                     （%） （%）
1 其他主营业务成本 90,421.77 1.97 104,467.39 2.13 -13.44
2 管理费用 328,880.45 7.15 599,828.51 12.24 -45.17
3 税金及附加 595,860.24 12.95 653,393.67 13.33 -8.81
4 财务费用 3,584,317.11 77.93 3,542,256.13 72.30 1.19
5 营业成本/费用合计 4,599,479.57 100.00 4,899,945.70 100.00 -6.13
注：本期管理费用同比变化超 30%，主要系本期装修费用较去年同期减少。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：北京恒星意达科技有限公司
                                  本期 上年同期
序 指标含义说明及计算 指标 （2026 年 4 月 1 日至 （2025 年 4 月 1 日至
      指标名称
号 公式 单位 2026 年 6 月 30 日） 2025 年 6 月 30 日）
                                指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成
1 毛利率 % 98.00 98.00
               本）/营业收入
     息税折旧摊销 不动产项目息税折旧
2 % 79.10 92.99
      前利润率 摊销前利润/营业收入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，3.3.3 本期可供分配金
额计算过程中本报告期税息折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在差异,下同。
项目公司名称：北京亚美耳康科技发展有限公司

                                  第 14 页 共 19 页
                      中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                  本期 上年同期
序 指标含义说明及计算 指标 （2026 年 4 月 1 日至 （2025 年 4 月 1 日至
      指标名称
号 公式 单位 2026 年 6 月 30 日） 2025 年 6 月 30 日）
                                指标数值 指标数值
               （营业收入-营业成
1 毛利率 % 98.00 98.00
                本）/营业收入
     息税折旧摊销 不动产项目息税折旧
2 % 77.60 81.96
      前利润率 摊销前利润/营业收入
项目公司名称：北京京燕奥得赛化学有限公司
                                  本期 上年同期
序 指标含义说明及计算 指标 （2026 年 4 月 1 日至 （2025 年 4 月 1 日至
      指标名称
号 公式 单位 2026 年 6 月 30 日） 2025 年 6 月 30 日）
                                指标数值 指标数值
               （营业收入-营业成
1 毛利率 % 98.00 98.00
                本）/营业收入
     息税折旧摊销 不动产项目息税折旧
2 % 82.53 79.44
      前利润率 摊销前利润/营业收入

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     不动产项目公司在监管银行交通银行股份有限公司北京通州分行处开立了监管账户和基本账

户。上述账户均受到监管银行的监管，不动产项目公司运营收入均归集至监管账户。基金管理人

全面接管不动产项目公司所有银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人、基金

托管人和监管银行的监管范围。

     本报告期，本基金持有的三个不动产项目类型均为产业园区，三个不动产项目公司收入归集

总金额 30,432,629.32 元，对外支出总金额 9,959,421.96 元。项目公司上年同期收入归集总金额

39,381,470.25 元，对外支出总金额 27,151,330.10 元。

     本报告期内，三个不动产项目公司合计购买结构性存款 107,000,000.00 元，赎回结构性存款

本息 39,061,545.20 元，截至本报告期末，本基金持有的结构性存款余额为 68,000,000.00 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
     本报告期存在来源于单一客户及其关联方租户贡献租金收入占比超过 10%的情况，该租户及

其关联方贡献租金收入 3,167,194.08 元，占报告期租金收入总额约 11.97%。相关租约在本基金首

次公开发行前已经签署，租赁合同到期日在 2028 年及之后。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的
说明

                              第 15 页 共 19 页
                        中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

无。

               §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                         占不动产资产支持证券之外的
序号 项目 金额（元）
                                                           投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 -
       其中：债券 -
            资产支持证券 -
2 买入返售金融资产 -
       其中：买断式回购的买入返售金融资产 -
3 货币资金和结算备付金合计 414,353.52 100.00
4 其他资产 -
5 合计 414,353.52 100.00

5.2 其他投资情况说明

无。

                           §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人净回收资金金额约为 64,004.19 万元，为落实《关于全面推动基础设施领域不动产
投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号）要求，提升净回收资
金使用效率，原始权益人履行内部相关决策审批流程，于 2026 年第 2 季度调整了资金使用比例及
投向，向监管部门履行了报备程序，说明了变更情况。
根据 2026 年 6 月 22 日原始权益人向本基金管理人出具的回收资金投资项目变更说明材料，
基金管理人于 2026 年 6 月 24 日发布了《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基
金关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向的公告》。
截至本报告期末，原始权益人累计已使用回收资金数额合计约 39,392.63 万元，净回收资金使
用率约 61.55%，剩余暂未使用资金合计约 24,611.56 万元。
原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况，回收资金的使用符
合基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

                     §7 不动产基金主要负责人员情况
                    任职期限 不动产项目
                                不动产项目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
                任职日期 离任日期 投资管理经验
                           管理年限
       本 基 金 的 2024 年 10 曾参与成都金沙城 尚元先生，理学硕士。
尚元 - 7年
       基金经理 月 17 日 3 号地块大融城投 历任平安不动产有限

                                第 16 页 共 19 页
                     中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                   任职期限 不动产项目
                               不动产项目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
               任职日期 离任日期 投资管理经验
                          管理年限
                                              资项目、云能投可 公司南京分公司开发
                                              再生能源电价附加 助理投资经理、金融产
                                              补助碳中和资产支 品副经理，安石筑信
                                              持专项计划项目以 （上海）建设管理有限
                                              及其他不动产与不 公司投资部投资经理，
                                              动产投资、资产证 首誉光控资产管理有
                                              券化及公募 REITs 限公司不动产及基础
                                              业务。项目类型覆 设施投资事业部投资
                                              盖消费类不动产、 经理；现任中金基金管
                                              产业园、工业厂房 理有限公司创新投资
                                              及仓储、租赁住房 部基金经理。
                                              及城市不动产等领
                                              域。
                                                            吴亚琼女士，CPA，管
                                                            理学硕士。历任中车建
                                              曾参与台州市域铁
                                                            设工程有限公司物资
                                              路 S1 线 PPP 项目、
                                                            部采购主管、城轨运营
                                              天津地铁 7 号线
                                                            部高级主管；神州高铁
                                              PPP 项目及唐山港
      本 基 金 的 2024 年 10 技术股份有限公司
吴亚琼 - 10 年 货运铁路 PPP 项目
      基金经理 月 17 日 PPP 事业部项目经理；
                                              等的运营管理工
                                                            北京明树数据科技有
                                              作，项目类型覆盖
                                                            限公司常务副总经理
                                              轨道交通、铁路等
                                                            助理；现任中金基金管
                                              不动产领域。
                                                            理有限公司创新投资
                                                            部基金经理。
                                              曾参与华润置地清 马牧野先生，理学硕
                                              河万象汇购物中心 士。历任华润置地（北
                                              项目和华润置地西 京）股份有限公司运营
      本 基 金 的 2024 年 10
马牧野 - 8.5 年 单更新场购物中心 主管和运营经理；现任
      基金经理 月 17 日
                                              项目，主要涵盖消 中金基金管理有限公
                                              费、产业园区等不 司创新投资部基金经
                                              动产类型。 理。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限根据基金经理参与不动产相关行业的运营或投资管理工作
经历核算。
2、本基金无基金经理助理。

                      §8 不动产基金份额变动情况
                                                                  单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -

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                    中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00

          §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                                           单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本基金份额占不动产基金总份额比例（%） -

                §10 影响投资者决策的其他重要信息
本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：

                                                              金额单位：人民币元
                           北京亚美耳康 北京京燕奥得
          北京恒星意达 备
资产名称 科技发展有限 赛化学有限公 汇总
          科技有限公司 注
                             公司 司
币种 人民币 人民币 人民币 / /
          一期：2018 年
项目公司形成/ 11 月
                           2018 年 7 月 2020 年 6 月 / /
购买资产时间 二期：2019 年
            11 月
基金购买资产
          2024 年 10 月 2024 年 10 月 2024 年 10 月 / 1
时间

初始成本 875,000,000.00 442,000,000.00 294,000,000.00 1,611,000,000.00 2

采用公允价值
法计量的账面 863,000,000.00 422,000,000.00 278,000,000.00 1,563,000,000.00 3
价值
采用成本法计
          794,045,068.19 401,830,169.11 266,846,526.39 1,462,721,763.69 4
量的账面价值

基金购买资产
          868,032,978.31 442,000,256.50 294,000,626.81 1,604,033,861.62 /
的投资成本

所在区域 北京市 北京市 北京市 / /

所在城市 北京市 北京市 北京市 / /

报告期 2026 年 2 季度 2026 年 2 季度 2026 年 2 季度 / /
注：1、基金购买不动产资产交割日。
2、项目形成或购买资产的成本。
3、不动产项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项
目的账面价值合计为 1,563,000,000.00 元。
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                       中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4、基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项目的账面
价值合计为 1,462,721,763.69 元。

                            §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

    （一）中国证监会准予中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文

件

    （二）《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

    （三）《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

    （四）《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

    （五）关于申请募集注册中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见

书

    （六）基金管理人业务资格批复和营业执照

    （七）基金托管人业务资格批复和营业执照

    （八）报告期内中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金在规定媒介上发布的

各项公告

    （九）中国证监会要求的其他文件

11.2 存放地点

    备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

    投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者

可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

    投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

    咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166

    传真：（86）010-66159121

                                               中金基金管理有限公司
                                                 2026 年 7 月 21 日

                               第 19 页 共 19 页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年度第2季度报告

汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设
      施证券投资基金
    2026 年第 2 季度报告

         2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：汇添富基金管理股份有限公司

    基金托管人：兴业银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 07 月 21 日
                                              汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

                           §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 17 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的

真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 04 月 01 日起至 2026 年 06 月 30 日止。

                     §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 汇添富九州通医药 REIT
场内简称 九州通 R
基金代码 508084
交易代码 508084
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 2 月 17 日
基金管理人 汇添富基金管理股份有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份
基金合同存续期 39 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2025 年 2 月 27 日
投资目标 本基金通过主要资产投资于不动产资产支持证券以间接持有
                        不动产项目,以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主
                        要目的,通过获取不动产项目运营收益并提升不动产项目的
                        价值,争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值
                        回报。
                               第 2 页 共 14 页
                                        汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

投资策略 （一）不动产项目投资策略。1、初始投资策略；2、扩募收
                     购策略；3、资产出售及处置策略；4、融资策略；5、运营策
                     略；6、权属到期后的安排。
                     （二）固定收益投资策略。
风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份额，
                     以获取不动产运营收益并承担不动产项目价格波动风险，因
                     此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投
                     资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预
                     期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型
                     基金。
基金收益分配政策 1、在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根
                     据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比
                     例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；若《基金合同》
                     生效不满 6 个月则可不进行收益分配；
                     2、本基金收益分配方式为现金分配；
                     3、本基金每份基金份额享有同等分配权；
                     4、法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。
资产支持证券管理人 汇添富资本管理有限公司
运营管理机构 湖北九州产业园区运营管理有限公司,九州通医药集团物流
                     有限公司
注：扩位简称：汇添富九州通医药 REIT；

     本基金的运营管理机构中，湖北九州产业园区运营管理有限公司为资产管理机构，九州通医

药集团物流有限公司为招商实施机构。

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：武汉东西湖项目

项目公司名称 武汉九州首瑞供应链服务有限公司
不动产项目业态 仓储物流
不动产项目主要经营模式 通过自有医药仓库提供仓储服务获取经营收入
不动产项目地理位置 位于武汉东西湖区，地处武汉绕城高速及四环线
                              之间，所在地块西临新城十八路，南临田园街，
                              北近东吴大道、东临新城十六路

2.3 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构 运营管理机构
              汇添富基金管理股份有 湖北九州产业园区 九州通医药集团物
名称
              限公司 运营管理有限公司 流有限公司
信息 姓名 李鹏 王婷婷 孙超
披露 湖北物流事业部总
      职务 督察长 副总经理
事务 经理
负责
      联系方式 021-28932888 18162348023 18872220200
人

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                                            汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

                                       湖北省武汉市东西
                                       湖区长青街东吴大
                上海市黄浦区外马路 武汉市东西湖区田
注册地址 道南、十六支沟西管
                728 号 9 楼 园大道 98-99 号（8）
                                       控中心栋-1-12 屋 1
                                       室 301
                                       湖北省武汉市汉阳
                上海市黄浦区外马路 武汉市东西湖区田
办公地址 区龙兴西街 5 号九
                728 号 园大道 98-99 号（8）
                                       州通总部大厦 40 楼
邮政编码 200010 430051 430040
法定代表人 鲁伟铭 苏熙凌 葛微

2.4 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
    项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
             兴业银行股份有限公 汇添富资本管理有限 兴业银行股份有限公
    名称
                 司 公司 司
             福建省福州市台江区 福建省福州市台江区
                                    上海市虹口区奎照路
注册地址 江滨中大道 398 号兴 江滨中大道 398 号兴
                                      441 号底层
               业银行大厦 业银行大厦
             上海市浦东新区银城 上海市黄浦区外马路 上海市浦东新区银城
办公地址
              路 167 号 4 楼 728 号 路 167 号 4 楼
邮政编码 200120 200010 200120
法定代表人 吕家进 张晖 吕家进

           §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                           单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日 - 2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 21,896,535.73
2.本期净利润 6,024,535.51
3.本期经营活动产生的现金流
                                                             14,788,369.65
量净额
4.本期现金流分派率（%） 0.98
5.年化现金流分派率（%） 3.93
注：①本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营

业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。

②本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

③年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实际天

数*本年总天数。

④本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报

表层面的数据。
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                                            汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                   单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 15,599,786.33 0.0390 -
本年累计 30,980,023.79 0.0775 -
注：上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关基

金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发展等因素调整可

供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给

投资者的法定要求，实际分配情况届时以基金管理人公告为准。

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                   单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
      本期 32,915,998.83 0.0823 -
本年累计 32,915,998.83 0.0823 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                   单位：人民币元

           项目 金额 备注

本期合并净利润 6,024,535.51 -
本期折旧和摊销 10,970,873.23 -

本期利息支出 544,301.99 -

本期所得税费用 -922,305.70 -

本期息税折旧及摊销前利润 16,617,405.03 -

调增项

1-使用以前期间预留的运营费用 6,384,612.87 -
调减项
1-支付的利息及所得税费用 -976,722.91 -
2-应收及应付项目的变动 -771,300.78 -
3-未来合理相关支出预留，包括重大
资本性支出、未来合理期间内的债务 -5,654,207.88 -
利息、运营费用等
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                                        汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

本期可供分配金额 15,599,786.33 -

注：①未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未

来合理期间内需要支付的基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、托管费、运营管

理机构的运营管理费、待缴纳的税金等。针对合理相关支出预留，根据相关协议付款约定及实际

发生情况进行使用。

②上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。

③由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简

单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本期可供分配金额较上年同期变化未超过 10%。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本期“未来合理相关支出预留”主要包括未来单个季度内应付基金管理人的管理费、专项计

划管理人的管理费、基金托管费、中介机构费、运营管理机构的运营管理费、资本性支出及有关

税费等，上述金额将根据相关协议约定及实际发生情况支付。

上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异未超过 10%。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据本基金的基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相

关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 683,140.64 元，资产支持证券管理人管理费

455,426.79 元，基金托管人托管费 28,463.89 元，运营管理费 1,544,932.37 元。本报告期本期

净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
报告期内，本基金持有武汉东西湖项目，项目各楼栋自 2015 年至 2021 年陆续投入运营。报

告期内，不动产项目公司各项工作运行平稳，未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，所

在地主管部门评价及客户满意度均处于较高水平，未发生重大变化和经营策略调整，外部管理机

构未发生变动。
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                                         汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

      截至 2026 年 6 月 30 日，项目最大托盘使用量为 128,511 个，报告期托盘月度平均使用量合

计 111,594 个，托盘使用率 86.84% ；办公总可租面积为 14,873.21 平方米，报告期末出租率

100%。项目整体租金收缴率为 100%。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                本期(2026 年 上年同期
                                 4 月 1 日至 (2025年4月1
                指标含义说明及计算方 2026 年 6 月 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                     式 30 日)/报告 月30日)/上年
                                期末(2026 年 同期末(2025
                                 6 月 30 日) 年6月30日)
       可供出租托盘
1 可供出租托盘数 个 128,511.00 128,511.00 0.00
       数
       报告期内日均 报告期内日均托盘使用
2 个 111,594.00 101,042.00 10.44
       托盘使用数 数
       报告期内日均 报告期内日均托盘使用
3 % 86.84 78.63 10.44
       托盘使用率 数/可供出租托盘数
       报告期内托盘 报告期内各合同托盘单
                          元/托盘/
4 单价 价按照保底托盘使用量 200.90 200.90 0.00
                            月
       （冷库） 加权的算数平均值，含税
       报告期内托盘 报告期内各合同托盘单
                          元/托盘/
5 单价 价按照保底托盘使用量 77.42 77.42 0.00
                            月
       （阴凉库） 加权的算数平均值，含税
       报告期内办公 报告期内按照租用面积 元/平方
6 22.17 21.42 3.50
       用房租金单价 加权的算数平均值，含税 米/月
       报告期末剩余 报告期末在租合同剩余
7 租期情况（三 租期按照保底托盘使用 天 1,095.00 1,460.00 -25.00
       方协议） 量进行加权计算
       报告期末剩余
              报告期末在租合同剩余
8 租期情况（包 天 1,096.00 1,461.00 -24.98
              租期
       干协议）
       报告期末剩余
              报告期末在租合同剩余
9 租期情况（过 天 713.00 1,078.00 -33.86
              租期
       渡期协议）
       报告期末剩余
              报告期末在租合同剩余
       租期情况（办
10 租期按照租赁面积进行 天 1,096.00 1,461.00 -24.98
       公用房租赁协
              加权计算
       议）
       报告期末租金 报告期末实收租金/应收
11 % 100.00 100.00 0.00
       收缴率 租金
注：①“租金”包括项目公司提供仓储及相关租赁服务而获取的租金及综合管理费等收入，财务

数据为不含税口径，下同。

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                                          汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

     ②日均托盘使用数统计的是仓储过程中实际占用的托盘位置，收入结算不依照此托盘使用数。

根据本项目三方协议约定，第一季度至第三季度按照最低托盘使用量结算，第四季度按照托盘交

易后的实际托盘使用量结算，托盘使用量按照存储件数以约定的转换系数转化计算，故不等同此

处披露的托盘使用数。

     ③考虑到过渡期协议中到期客户按照约定托盘数量不定期纳入特定仓库租赁协议的情况，托

盘平均单价将过渡期协议和特定仓库租赁协议的托盘数合并加权计算。为保持期间可比性，上年

同期（2025 年第二季度）报告期内托盘单价（阴凉库）经过上述重述调整后披露。

     ④因本项目托盘租赁为后付结算（办公部分为预付结算），每季度结束后方与客户结算该季度

的租赁和管理费收入，故季度末除办公租金外，不能收缴到当季度计提的租赁和管理费收入。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：武汉东西湖项目
                                 本期(2026 年 上年同期
                                  4 月 1 日至 (2025年4月1
                 指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                      式 30 日)/报告 月30日)/上年
                                 期末(2026 年 同期末(2025
                                  6 月 30 日) 年6月30日)
1 - - - - / - - / - -

注：本基金报告期内仅持有一个资产项目，项目运营指标详见 4.1.2。

4.1.4 其他运营情况说明
     本基金底层资产整体运营良好，截至报告期末，园区客户共计 34 个，客户结构主要以药品、

医药器械、消费品为主。报告期内，前五名客户租金收入占比情况如下：客户 A，报告期内租金

收入金额 1,013.29 万元，占全部租金收入的 46.42%；客户 B，报告期内租金收入金额 510.18 万

元，占全部租金收入的 23.37%；客户 C，报告期内租金收入金额 270.15 万元，占全部租金收入的

12.37%；客户 D，报告期内租金收入金额 68.99 万元，占全部租金收入的 3.16%；客户 E，报告期

内租金收入金额 52.17 万元，占全部租金收入的 2.39%。

     本报告期内，招商实施机构九州通医药集团物流有限公司（以下简称“九州通物流”）为提升

药品药械出入库效率、加快库内托盘周转，已完成对保障中心 3 号楼月台的改造升级工程，该项

升级成本由九州通物流全额承担，并通过了消防检测及建筑安全检测。

     本次升级后，保障中心 3 号楼仓库物流车辆由单边出入库升级为双边出入库，缩短了收发货

等待时间，提升了库内托盘的周转效率。基金管理人将持续跟踪仓库托盘使用率及月台升级效果，

并将与运营管理机构积极协商托盘使用数量的正向调整，维护广大投资者利益。
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                                                      汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 1,102,517,930.09 1,132,106,924.47 -2.61
2 总负债 849,381,735.15 857,836,436.95 -0.99
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 21,830,551.58 21,240,890.02 2.78
2 营业成本/费用 33,403,906.01 29,040,645.20 15.02
3 EBITDA 18,085,276.09 17,293,477.54 4.58
注：营业成本/费用本期同比变动较大的原因主要为财务费用的增长。详情请见“4.2.4 重要不动

产项目公司的营业成本及主要费用分析”有关注释。

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：武汉九州首瑞供应链服务有限公司

      序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                                    主要资产科目
      1 投资性房地产 1,026,006,899.91 1,042,489,935.45 -1.58
                                    主要负债科目
      1 长期应付款 624,634,710.55 624,634,710.55 0.00
      2 递延所得税负债 193,725,906.89 196,435,360.13 -1.38

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：武汉九州首瑞供应链服务有限公司
                                    本期 上年同期
                           2026 年 4 月 1 日至 2026 2025年4月1日至2025年6月
                                                                   金额同比
序号 构成 年 6 月 30 日 30日
                                                                    （%）
                                         占该项目总 占该项目总
                           金额（元） 金额（元）
                                         收入比例（%） 收入比例（%）
                       21,830,551.5 21,240,890.0
1 租金及管理费收入 100.00 100.00 2.78
                                  8 2
2 其他收入 - - - - -
                       21,830,551.5 21,240,890.0
3 营业收入合计 100.00 100.00 2.78
                                  8 2

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
                                   第 9 页 共 14 页
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项目公司名称：武汉九州首瑞供应链服务有限公司
                                本期 上年同期
                      2026 年 4 月 1 日至 2026 年 2025年4月1日至2025年6
                              6 月 30 日 月30日 金额同
序号 构成
                                   占该项目总 占该项目 比（%）
                       金额（元） 成本比例（%）金额（元） 总成本比
                                                  例（%）
                      10,970,873.2 10,972,560
1 折旧摊销成本 32.84 37.78 -0.02
                                 3 .47
                                                     1,511,855.
2 运营管理费 1,544,932.37 4.63 5.21 2.19
                                                             65
                                                     2,196,475.
3 税金及附加 2,112,886.51 6.33 7.56 -3.81
                                                             14
                      18,640,056.4 14,110,407
4 财务费用 55.80 48.59 32.10
                                 4 .15
5 其他成本/费用 135,157.46 0.40 249,346.79 0.86 -45.80
                      33,403,906.0 29,040,645
6 营业成本/费用合计 100.00 100.00 15.02
                                 1 .20
注：① 财务费用主要为股东借款利息支出。报告期内财务费用同比增加的原因是 2025 年向项目

公司下达的利率确认及利息缴纳通知书自当年 5 月起开始计息，计息期并非涵盖完整的第二季度，

导致 2025 年同期计提的财务费用相对较少。

②其他成本/费用主要为软件服务费、保险费、设备维修费等，报告期内其他成本/费用同比

降低是由于本年上半年没有新增的软件开发需求，且维修维护支出较少所致。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：武汉九州首瑞供应链服务有限公司
                                                          本期
                                                                     上年同期
                                                     2026 年 4 月 1
                  指标含义说明及计算公 2025年4月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年
                      式 2025年6月30日
                                                       6 月 30 日
                                                       指标数值 指标数值
                  （营业收入-营业成本）
1 毛利率 % 42.05 40.14
                  /营业收入
             （净利润+折旧摊销+利
      息税折旧摊销
2 息支出+所得税费用）/ % 82.84 81.42
      前净利率
             营业收入

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
项目公司在兴业银行股份有限公司开立了监管账户。根据不动产项目公司与基金管理人、监

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                                     汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

管银行签署的《资金监管协议》的约定，监管账户用于收取不动产项目运营收入。监管账户资金

对外划付均由基金管理人复核后将划款指令提交监管银行，监管银行根据基金管理人划款指令执

行并监督资金划拨。

报告期内，不动产项目公司经营现金流流入合计为 23,624,494.38 元，本期现金流入主要为

项目公司收到租赁收入、综合管理费收入、存款利息及其他经营活动相关收入等；经营现金流流

出合计为 6,128,473.24 元，本期现金流出主要是支付运营管理费、相关税金等。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
报告期内，来源于关联方的现金流占比超过 10%的客户情况如下：

客户 A，作为运营管理机构的全资股东，报告期内租金收入金额 1,013.29 万元，占全部租金

收入的 46.42%。该客户是中国领先的民营医药流通企业，核心主营业务为医药分销与批发、物流

配送及供应链服务等，构建了全国性的分销体系和渠道网络，拥有全国性的物流仓储网络，通过

现代化的物流体系，已与多个行业龙头企业建立稳定合作关系，以灵活的民营机制在基层市场和

零售端占据优势。预计未来该客户将保持高投入，推动该业务持续扩张，客户经营具备稳定性。

客户 B，作为不动产项目的招商实施机构，报告期内租金收入金额 510.18 万元，占全部租金

收入的 23.37%，是九州通医药集团股份有限公司旗下的核心物流板块，专注于医药及大健康领域

的供应链物流服务，依托全国化网络和智能化技术，已成为国内领先的医药物流服务商。

客户 C，报告期内租金收入金额 270.15 万元，占全部租金收入的 12.37%，作为国内领先的医

疗器械供应链服务商，业务涵盖全球采购、多仓物流、智能仓储、进出口贸易及数字化供应链管

理，并与国际医疗巨头如强生等深度合作，推动高端医疗产品在中国市场的落地。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的
说明
无。

         §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                               占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
          资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -

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                                                 汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

        其中：买断式回购的买入返
                                                       - -
        售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,736,404.40 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 4,736,404.40 100.00

5.2 其他投资情况说明
报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券

的发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                           §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人通过不动产基金发行获得净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按

规则参与战略配售等资金后的回收资金）为 62,690.86 万元。原始权益人承诺，不将回收资金变

相用于商品住宅开发项目。

回收资金将严格按照进度要求使用，即不动产 REITs 购入项目完成之日起 2 年内，净回收资

金使用率不低于 75%，3 年内全部使用完毕。

截至本报告期末，原始权益人拟使用净回收资金 2,000.00 万元用于伊犁九州通开发项目（用

于物流 仓库及配 套 设 施 ），目 前 实 际 已 累 计 使 用 资 金 规 模 为 2,000.00 万 元 ， 使 用 比 例 为

100.00%。拟使用净回收资金 10,000.00 万元用于南通九州通开发项目（用于物流仓库及配套设

施），目前实际已累计使用资金规模为 2,847.91 万元，使用比例为 28.48%。拟使用净回收资金

17,600.00 万元用于云南九州通开发项目（用于物流仓库及配套设施），目前实际已累计使用资

金规模为 11,334.86 万元，使用比例为 64.40%。拟使用净回收资金 24,690.86 万元用于上海青浦

楼库扩建项目（用于物流仓库及配套设施），目前实际已累计使用资金规模为 14,905.05 万元，

使用比例为 60.37%。拟使用净回收资金 8,400.00 万元用于补充流动资金，目前实际已累计使用

资金规模为 1,556.63 万元，使用比例为 18.53%。报告期末合计已累计使用净回收资金 32,644.44

万元，使用比例为 52.07%。同时，原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金

使用情况。

                  §7 不动产基金主要负责人员情况
                     任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
                任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
       本基金的 2025 年 2 自 2017 年开始从事 硕士，已取得
詹烨 - 9年
       基金经理 月 17 日 不动产项目投资管 从业资质并完
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                                            汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

                                               理工作，曾先后参与 成了基金经理
                                               多只 REIT 基金的投 注册。曾就职
                                               资、研究和申报工作， 于平安证券股
                                               涵盖仓储物流、产业 份有限公司、
                                               园、能源、市政及消 鹏华基金管理
                                               费等基础设施类型。有限公司、中
                                                            信证券股份有
                                                            限公司及汇添
                                                            富资本管理有
                                                            限公司。
                                                            硕士，已取得
                                                            从业资质并完
                                               自 2018 年开始从事 成了基金经理
                                               不动产项目投资管 注册。曾任毕
                                               理工作，曾参与上海 马威华振会计
                                               正大广场的财务和 师事务所（特
                                               现场运营工作，协助 殊普通合伙）
      本基金的 2025 年 2
纪骏炜 - 8年 普洛斯资管平台服 上海分所审计
      基金经理 月 17 日
                                               务全国的物流园区，助理经理，上
                                               负责账税处理和运 海帝泰发展有
                                               营协调，涵盖仓储物 限公司项目经
                                               流、消费等基础设施 理，普洛斯企
                                                    类型。 业发展（上海）
                                                            有限公司财务
                                                            经理。
                                                            硕士，已取得
                                                            从业资质并完
                                               自 2017 年开始从事
                                                            成了基金经理
                                               不动产项目投资管
                                                            注册。曾任上
                                               理工作，常年负责上
                                                            海宜家家居有
      本基金的 2025 年 2 海、江苏地区园区的
李心宁 - 8年 限公司货物流
      基金经理 月 17 日 物业、安全生产及日
                                                            转经理，迪卡
                                               常运营工作，主要涵
                                                            侬（昆山）仓
                                               盖仓储物流基础设
                                                            储有限公司园
                                                   施类型。
                                                            区安全及运营
                                                            经理。
注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基金

经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。

②不动产项目运营或投资管理年限自基金经理参与项目运营或投资起始日期起计算。

                  §8 不动产基金份额变动情况
                                                               单位：份

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                                      汇添富九州通医药 REIT2026 年第 2 季度报告

报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
注：本基金的基金管理人本报告期未运用固有资金投资本基金。

              §10 影响投资者决策的其他重要信息
无。

                    §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的文件；

2、《汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；

3、《汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；

4、基金管理人业务资格批件、营业执照；

5、报告期内汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在规定报刊上披露的各

项公告；

6、中国证监会要求的其他文件。

11.2 存放地点
上海市黄浦区外马路 728 号 汇添富基金管理股份有限公司

11.3 查阅方式
投资者可于本基金管理人办公时间预约查阅，或登录基金管理人网站 www.99fund.com 查阅，

还可拨打基金管理人客户服务中心电话：400-888-9918 查询相关信息。

                                        汇添富基金管理股份有限公司
                                                 2026 年 07 月 21 日

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来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金普洛斯仓储物流封闭式
基础设施证券投资基金
2026 年第 2 季度报告

       2026 年 6 月 30 日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                          §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的

真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

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                  中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                  §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金普洛斯 REIT
场内简称 普洛斯（扩位简称：中金普洛斯 REIT）
基金代码 508056
前端交易代码 508056
基金运作方式 契约型封闭式
首次募集基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,938,268,684.00 份
基金合同存续期 50 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
                   首发份额上市日为 2021 年 6 月 21 日
上市日期
                   第一次扩募份额上市日为 2023 年 6 月 16 日
                   本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部
                   份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得
                   不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资
投资目标
                   管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为
                   基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益
                   分配增长，并争取提升不动产项目价值。
                   （一）不动产项目投资策略。
                   1、初始基金资产投资策略。2、2022 年度第一次扩募资产投
投资策略 资策略。3、运营管理策略。4、资产收购策略。5、更新改造
                   策略。6、出售及处置策略。7、对外借款策略。
                   （二）债券及货币市场工具的投资策略。
                   本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）
                                          （或简称不
                   动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目
                   公司等载体穿透取得仓储物流不动产项目完全所有权或经
风险收益特征
                   营权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、收费等
                   稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股
                   票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
                   （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将
                   90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年
                   不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分
                   配；
基金收益分配政策
                   （二）本基金收益分配方式为现金分红；
                   （三）每一基金份额享有同等分配权；
                   （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                   在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人

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                  中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                   利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管
                   人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的
                   分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 普洛斯投资（上海）有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：普洛斯北京空港物流园

项目公司名称 北京普洛斯空港物流发展有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                           普洛斯北京空港物流园为客户提供仓储物流不
不动产项目主要经营模式 动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物
                           业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 北京市顺义区顺畅大道 15 号、16 号

不动产项目名称：普洛斯通州光机电物流园

项目公司名称 北京普洛斯空港物流发展有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                           普洛斯通州光机电物流园为客户提供仓储物流
不动产项目主要经营模式 不动产相关的服务，
                                   主要通过仓储物流园租赁和
                           物业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 北京市通州区兴光二街 2 号

不动产项目名称：普洛斯广州黄埔物流园

项目公司名称 普洛斯（广州）保税仓储有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                           普洛斯广州黄埔物流园为客户提供仓储物流不
不动产项目主要经营模式 动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物
                           业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5
                            号
注：自 2026 年 4 月 16 日起，普洛斯广州保税物流园属地海关正式解除对该园区的保税仓库监
管，园区同步更名为普洛斯广州黄埔物流园。详见 2026 年 7 月 11 日披露的《中金普洛斯仓储物
流封闭式基础设施证券投资基金关于不动产项目经营情况的公告》 。
不动产项目名称：普洛斯增城物流园

项目公司名称 广州普洛斯仓储设施管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                           普洛斯增城物流园为客户提供仓储物流不动产
不动产项目主要经营模式 相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管
                           理服务等获取经营现金流。
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               中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

不动产项目地理位置 广东省广州市增城区荔新九路 1 号

不动产项目名称：普洛斯顺德物流园

项目公司名称 佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                          普洛斯顺德物流园为客户提供仓储物流不动产
不动产项目主要经营模式 相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管
                          理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 广东省佛山市顺德区顺昌路 19 号、26 号

不动产项目名称：苏州望亭普洛斯物流园

项目公司名称 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                          苏州望亭普洛斯物流园为客户提供仓储物流不
不动产项目主要经营模式 动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物
                          业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路 68、75 号

不动产项目名称：普洛斯淀山湖物流园

不动产项目公司名称 昆山普淀仓储有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                          普洛斯淀山湖物流园为客户提供仓储物流不动
不动产项目主要经营模式 产相关的服务，
                                主要通过仓储物流园租赁和物业
                          管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁
                          家浜路 7 号

不动产项目名称：普洛斯青岛前湾港国际物流园

项目公司名称 普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                          普洛斯青岛前湾港国际物流园为客户提供仓储
不动产项目主要经营模式 物流不动产相关的服务，
                                    主要通过仓储物流园租
                          赁和物业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 青岛市前湾保税港区内月湾路 5 号、7 号、8 号

不动产项目名称：普洛斯江门鹤山物流园

项目公司名称 鹤山普洛斯物流园有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                          普洛斯江门鹤山物流园为客户提供仓储物流不
不动产项目主要经营模式
                          动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物

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                       中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                     业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路 2 号、6 号

不动产项目名称：普洛斯（重庆）城市配送物流中心

项目公司名称 重庆普南仓储服务有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                                     普洛斯（重庆）城市配送物流中心为客户提供仓
不动产项目主要经营模式 储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园
                                     租赁和物业管理服务等获取经营现金流。
不动产项目地理位置 重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196
                                     号

2.3 不动产基金扩募情况

                                                            单位：人民币元
项目 扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况
第 1 次扩募 2023 年 6 月 2 日 定向扩募 1,852,999,995.95 已完成
注：本基金第 1 次扩募募集期为 2023 年 5 月 25 日至 2023 年 6 月 1 日。根据《中金普洛斯仓储物
流封闭式基础设施证券投资基金基金合同更新公告》 ，基金合同于 2023 年 6 月 2 日正式更新生效，
基金合同更新生效日本基金扩募募集期实收份额 438,268,684 份(含利息转份额零份)，发行价格为
人民币 4.228 元。该资金已由毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具验资报告。本基
金第 1 次扩募份额于 2023 年 6 月 16 日在上海证券交易所上市。

2.4 基金管理人和运营管理机构

        项目 基金管理人 运营管理机构
        名称 中金基金管理有限公司 普洛斯投资（上海）有限公司
             姓名 李耀光 杨敏
信息披
                                             普洛斯中国董事总经理，资本运
露事务 职务 副总经理
                                                     营负责人
负责人
         联系方式 xxpl@ciccfund.com glpreitxxpl@glprop.com
                                             中国（上海）自由贸易试验区张
                  北京市朝阳区建国门外大街 1 号 杨路 2389 弄 3 号普洛斯大厦 16
    注册地址
                  国贸写字楼 2 座 26 层 05 室 楼 1601 室
                                              （名义楼层 18 楼 1801 室）
                                             中国（上海）自由贸易试验区张
                  北京市朝阳区建国门外大街 1 号
    办公地址 杨路 2389 弄 3 号普洛斯大厦 18
                  国贸大厦 B 座 43 层
                                                        楼
    邮政编码 100004 200135
    法定代表人 李金泽 赵明琪

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                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                           中国国际金融股份有限公
名称 兴业银行股份有限公司 兴业银行股份有限公司
                                    司
       福建省福州市台江区江滨 北京市朝阳区建国门外大 福建省福州市台江区江
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法定代表
            吕家进 陈亮 吕家进
人

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                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                 §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                            单位：人民币元
          主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 96,815,757.95
2.本期净利润 -7,479,799.35
3.本期经营活动产生的现金流量净额 51,929,809.75
4.本期现金流分派率（%） 1.58
5.年化现金流分派率（%） 6.20
注：
1、 本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
2、 年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际
天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                            单位：人民币元
          期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
          本期 72,445,290.41 0.0374 -
          本年累计 141,334,008.22 0.0729 -
3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                            单位：人民币元
          期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
          本期 88,772,703.29 0.0458 -
          本年累计 88,772,703.29 0.0458 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                            单位：人民币元
                 项目 金额 备注
本期合并净利润 -7,479,799.35 -
本期折旧和摊销 82,959,822.35 -
本期利息支出 2,959,214.54 -
本期所得税费用 -19,353,125.16 -
本期税息折旧及摊销前利润 59,086,112.38 -
调增项

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                    中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

               项目 金额 备注
1-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固 -
定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的 3,754,943.23
债务利息、运营费用等
2-应收和应付项目的变动项 63,949,393.19 1
调减项
1-当期购买不动产项目等资本性支出 -2,729,564.17 -
2-支付的利息及所得税费用 -4,264,679.37 -
3-其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调 -47,350,914.85 2
整、期初现金余额等
本期可供分配金额 72,445,290.41 -
注：
1、本期内披露的收益分配公告金额 65,435,950.77 元，于 7 月实际发放，调增备注 1 的应付项目，
调减备注 2 的期初现金余额预留
2、设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
上年同期可供分配金额为 83,962,570.66 元，本期可供分配金额较上年同期变化超过 10%。受

仓储物流市场租金下行影响，本基金持有的部分不动产项目新签租金单价同比下调，基金管理人

及运营管理机构通过主动调整定价以维持出租率稳定，同时加强现金流管理和成本控制，以缓释

经营业绩下滑对可供分配金额的影响。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
    整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债。原因：1、资本性

支出预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临时性资

金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；2、经营性负债（应付管理人报酬、应付账款等）预留，

主要系经营性负债为本基金刚性支付需求，通过预留经营性负债可确保本基金资金储备能够满足

日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平稳有序开展。

上年同期本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要系，未来

合理支出预留主要包括保证金与其他流动负债，其中保证金的支付与租户变动情况挂钩，不限于

未来一年内支付；其他流动负债依据具体结算进度安排支付。上述所有支出事项均纳入次年度资

金支付预算，基金管理人严格落实预算管控要求，按季度跟踪把控预算执行节奏，并就资金支付

进行逐笔审核，实现资金使用的监控管理。

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3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管

理费计提金额 1,629,223.96 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 287,510.86 元，基金托管

人的托管费计提金额 191,673.30 元。运营管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，

合计计提金额 15,358,153.41 元。

基金管理人、基金托管人和资产支持证券托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构的费

用收取依据详见本基金招募说明书及其更新“第五章 不动产基金”之“第四节 基金运作”之“（九）

基金的费用与税收”
        。

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                  §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金持有的不动产项目组合由 10 个仓储物流园组成，包括：普洛斯北京空港物流园、普洛

斯通州光机电物流园、普洛斯广州黄埔物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望

亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园

及普洛斯（重庆）城市配送物流中心，建筑面积合计约 1,156,620.02 平方米。

前述项目中，本基金运营收入或者现金流占上年度全部不动产项目合计运营收入或者现金流

                     ）共有 5 个，具体为普洛斯北京空港物流园、普洛
10%以上的不动产项目（即“重要不动产项目”

斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园。

普洛斯北京空港物流园自 2007-2012 年建成。根据仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有

限公司和普洛斯投资（上海）有限公司提供资料（下同）
                        ，本期北京空港物流园周边未发现形成显

著竞争的新增项目。

普洛斯增城物流园自 2011-2014 年建成。本期普洛斯增城物流园周边新增竞争性项目 1）中国

外运·绿天然华南进出口食品产业园，该项目距离本园区约 10 公里，建筑面积约 24.6 万平方米；

2）沃邦产业园，该项目距离本园区约 5 公里，建筑面积约 11.9 万平方米，主要由某跨境电商租

赁；3）京东物流广州景兴冷链科技有限公司，该项目距离本园区约 15 公里，建筑面积约 10.5 万

平方米，由京东整租。与新增竞争性项目相比，普洛斯增城物流园采用单层库设计规格，空间利

用效率高，具有一定竞争力。为积极应对市场新增供应竞争，本基金已前置沟通本园区租户，本

园区于今年到期的租赁面积，租户已表达续租意向。截至报告披露日，不动产项目经营平稳，本

基金将持续关注上述项目租赁进展。

普洛斯顺德物流园自 2009-2017 年建成。本期普洛斯顺德物流园周边新增竞争性项目 1）京东

智能产业园·佛山顺德，该项目距离本园区约 12 公里，建筑面积约 21.3 万平方米；2）粤黔生鲜

数智生态港项目，该项目距离本园区约 40 公里，建筑面积约 10.7 万平方米。与新增竞争性项目

相比，普洛斯顺德物流园采用单层库设计规格，空间利用效率高，具有一定竞争力。为积极应对

市场新增供应竞争，本基金已持续拓宽招商范围，做好后续租赁客户储备。截至报告披露日，不

动产项目经营平稳，本基金将持续关注上述项目租赁进展。

苏州望亭普洛斯物流园自 2009-2017 年建成。本期苏州望亭普洛斯物流园周边未发现形成显

著竞争的新增项目。

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      普洛斯淀山湖物流园自 2011-2015 年建成。本期普洛斯淀山湖物流园周边未发现形成显著竞

争的新增项目。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                  上年同期（2025
                                     本期（2026 年 4
                   指标含 年 4 月 1 日至
                                    月 1 日至 2026 年
                   义说明 2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 指标单位 6 月 30 日）/报告
                   及计算 日）/报告期末 （%）
                                     期末（2026 年 6
                   方式 （2025 年 6 月 30
                                       月 30 日）
                                                        日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 1,163,212.20 1,163,212.20 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 1,074,092.80 1,072,946.82 0.11
3 期末出租率 注3 百分比 92.34 92.24 0.11
       月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 31.01 34.38 -9.81
           水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 462.01 436.78 5.78
6 期末租金收缴率 注6 百分比 98.77 98.45 0.32
注：
1、不动产项目期末可租赁面积之和，下同
2、不动产项目期末实际租赁面积之和，下同
3、期末实际出租面积/期末可供出租面积，下同
4、报告期每月（∑𝑛𝑖=1 租约 i 的时点租金单价 ∗ 租约 i 的租约面积/租约总面积）之和/报告期月份，
即报告期合同租金及物业管理服务费（不含税）有效月度算术平均租金单价，下同
5、∑𝑛𝑖=1 租约 i 的总剩余租期 ∗ 租约 i 的租约面积/租约总面积，下同
6、期末累计当年实收租金/期末累计当年应收租金，下同
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标

不动产项目名称：普洛斯北京空港物流园
                                                  上年同期（2025
                                     本期（2026 年 4
                                                    年 4 月 1 日至
                   指标含义 月 1 日至 2026 年
                                                   2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 说明及计 指标单位 6 月 30 日）/报告
                                                   日）/报告期末 （%）
                   算方式 期末（2026 年 6
                                                  （2025 年 6 月 30
                                       月 30 日）
                                                        日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 128,061.00 128,061.00 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 126,759.00 123,448.24 2.68
3 期末出租率 注3 百分比 98.98 96.40 2.68
       月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 60.05 67.40 -10.91
           水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 504.43 398.8 26.49
6 期末租金收缴率 注6 百分比 98.28 98.41 -0.13
注：注 1-6 详见 4.1.2
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                        中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

不动产项目名称：普洛斯增城物流园
                                                        上年同期（2025
                                   本期（2026 年 4
                   指标含 年 4 月 1 日至
                                   月 1 日至 2026 年
                   义说明 2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 指标单位 6 月 30 日）/报告
                   及计算 日）/报告期末 （%）
                                   期末（2026 年 6
                   方式 （2025 年 6 月 30
                                     月 30 日）
                                                             日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 112,757.00 112,757.00 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 96,024.93 99,074.79 -3.08
3 期末出租率 注3 百分比 85.16 87.87 -3.08
      月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 37.75 40.86 -7.62
         水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 550.82 763.99 -27.90
6 期末租金收缴率 注6 百分比 100.64 97.12 3.62
注：注 1-6 详见 4.1.2

不动产项目名称：普洛斯顺德物流园
                                                        上年同期（2025
                                   本期（2026 年 4
                   指标含 年 4 月 1 日至
                                   月 1 日至 2026 年
                   义说明 2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 指标单位 6 月 30 日）/报告
                   及计算 日）/报告期末 （%）
                                   期末（2026 年 6
                   方式 （2025 年 6 月 30
                                     月 30 日）
                                                             日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 106,737.00 106,737.00 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 105,458.12 96,023.20 9.83
3 期末出租率 注3 百分比 98.80 89.96 9.83
      月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 33.14 41.00 -19.16
         水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 253.42 190.35 33.14
6 期末租金收缴率 注6 百分比 104.13 99.53 4.62
注：1、注 1-6 详见 4.1.2。
2、期末剩余租期同比变动超过 30%主要系存续租约剩余年限自然减少，或本基金根据市场情况对
租约管理动态调整，新签租约年限发生变化导致，下同。

不动产项目名称：苏州望亭普洛斯物流园
                                   本期（2026 年 4 上年同期（2025
                   指标含 同比
序号 指标名称 指标单位 月 1 日至 2026 年 年 4 月 1 日至
                   义说明 （%）
                                   6 月 30 日）/报告 2025 年 6 月 30

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                   及计算 期末（2026 年 6 日）/报告期末
                   方式 月 30 日） （2025 年 6 月 30
                                                             日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 94,434.00 94,434.00 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 95,366.33 95,366.33 -
3 期末出租率 注3 百分比 100.00 100.00 -
       月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 35.61 40.63 -12.36
           水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 859.20 866.54 -0.85
6 期末租金收缴率 注6 百分比 100.00 99.53 0.47
注：注 1-6 详见 4.1.2

不动产项目名称：普洛斯淀山湖物流园
                                                        上年同期（2025
                                   本期（2026 年 4
                   指标含 年 4 月 1 日至
                                   月 1 日至 2026 年
                   义说明 2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 指标单位 6 月 30 日）/报告
                   及计算 日）/报告期末 （%）
                                   期末（2026 年 6
                   方式 （2025 年 6 月 30
                                     月 30 日）
                                                             日）
1 期末可供出租面积 注1 平方米 181,223.00 181,223.00 -
2 期末实际出租面积 注2 平方米 162,899.86 172,995.60 -5.84
3 期末出租率 注3 百分比 89.89 95.46 -5.84
       月度平均租金单价
4 注4 元/平方米/月 25.09 28.14 -10.84
           水平
5 期末剩余租期情况 注5 天 174.34 401.88 -56.62
6 期末租金收缴率 注6 百分比 90.28 99.34 -9.12
注：注 1-6 详见 4.1.2
4.1.4 其他运营情况说明
      本基金持有 10 个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝

经济圈，建筑面积合计约 1,156,620.02 平方米。不动产项目整体经营平稳，截至 2026 年 6 月 30

日，时点平均出租率为 92.34%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为 92.34%，报告

期合同租金及物业管理服务费（不含税）月度有效平均租金单价为 31.01 元/平方米/月，租金收缴

率 98.77%。不动产项目租户结构稳定，签约租户约 87 家，行业构成主要为第三方物流、快递快

运、零售电商、医药及医疗设备和其他等。本报告期内，不动产项目前五大租户租金及物业管理

服务费收入 2,635.87 万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为 27.35%。

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                  中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

           前五大租户租金及物业管理服务费收入情况和占比情况
                 租金及物业管理服务费收入 占全部租金及物业管理服务费
       租户
                     （万元） 收入的比例（%）
       租户 1 744.39 7.72
       租户 2 562.31 5.83
       租户 3 562.11 5.83
       租户 4 384.02 3.98
       租户 5 383.04 3.97
       合计 2,635.87 27.35

截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项目出租率指标具体为：普洛斯北京空港物流园为 98.98%、

普洛斯通州光机电物流园为 99.90%、普洛斯广州黄埔物流园为 47.97%、普洛斯增城物流园为

85.16%、普洛斯顺德物流园为 98.80%、苏州望亭普洛斯物流园为 100%、普洛斯淀山湖物流园为

89.89%、普洛斯青岛前湾港国际物流园为 100%、普洛斯江门鹤山物流园为 96.71%、普洛斯（重

庆）城市配送物流中心为 87.90%。

本报告期内，本基金通过实施差异化定价租赁策略，有效挖掘市场需求，不动产项目整体期

末出租率环比提升 5.62 个百分点。基金管理人与运营管理机构紧密协作，针对一季度换租产生的

空置面积加快招商，捕捉大促期间短租需求及深度挖掘各子市场新增需求，实现空置去化，提升

项目运营水平。本报告期内，珠三角区域新增供给较大，且预计未来供应量仍处于高位，预计部

分子市场仍面临较大竞争，租金水平承压下行。本基金持有的该区域的不动产项目前期租金处于

相对高位，本基金主动优化定价策略，中长期租金水平预计将逐步回归市场合理区间。

本期内普洛斯广州保税物流园属地海关正式解除对园区的保税仓库监管，园区同步更名为普

洛斯广州黄埔物流园。解除保税监管后，该园区相应解除原有保税经营限制，经营范围拓展至通

用型仓储领域，即黄埔物流园可以服务生产型物流、消费类城市配送、期货交割等多元类租户。

本基金积极推进新租约签订，对存量租户进行换租调整，目前已顺利引入高端制造业配套物流和

第三方物流类型的新租户。随着非保税类租约起租，截至 2026 年 6 月 30 日，黄埔物流园期末

平均租金（不含税）为 34.76 元/平方米/月，较上年期末提升约 20%。受租户换签因素影响，该园

区出租率呈现阶段性波动，但得益于换签过程中新签租金水平上调，2026 年上半年经营指标维持

平稳。依托已充足储备的租户资源，目前储备租户的租赁面积可以覆盖剩余可租赁面积，预计园

区整体出租率有望在 2026 年四季度有较大提升，经营指标存在企稳向好的空间。随着未来园区

翻新升级、租户结构优化等举措的落地有助于增厚项目中长期经营表现。具体详见本基金 2026 年

7 月 11 日披露的《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于不动产项目经营情况的

公告》
。

本基金原始权益人普洛斯中国在不动产建设领域深耕多年，服务于包括电商、物流、零售、

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                  中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

服装等主流行业在内的高质量产业客户，未来租户储备相对充足，运营管理机构将积极协调总部

资源持续提升资产运营水平，以应对市场挑战并把握增长机遇。

本基金持有的上述不动产项目分布于 5 个城市群，7 个城市，通过分散投资缓释仓储物流市

场供需关系周期性波动对本基金整体业绩的影响。基金管理人及运营管理机构将持续主动管理，

通过改造提升园区硬件和完善客户服务，持续为园区引入优质企业，增加租户组合的分散度，优

化租约期限，力争业绩达成预期。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风
险
（1）经营风险

仓储物流行业的经营风险包括因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重大不利变

化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致不动产项目无法正常

运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险。不

动产项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

（2）行业风险

仓储物流行业的行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项

目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、行业竞争加剧的

风险等。

近期，全球关税政策频繁调整，国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素。关

税调整潜在影响了仓储物流行业国际贸易相关租户的运营成本、市场需求和供应链布局，可能对

不动产项目的运营产生影响。

（3）周期性风险

证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济运行表现

将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

其他相关风险详见本基金招募说明书更新“第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”
                                        。

4.2 不动产项目公司运营财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
不动产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、
广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物
流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤
山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

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                         中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                                                      变动比例
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年末金额（元）
                                                                       （%）
1 总资产 6,696,639,933.54 6,736,543,682.43 -0.59
2 总负债 4,830,939,842.33 4,789,570,651.45 0.86
                                                                      变动比例
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元）
                                                                       （%）
1 营业收入 96,380,875.07 106,486,710.88 -9.49
2 营业成本/费用 19,454,881.80 19,948,157.58 -2.47
3 EBITDA 61,746,570.04 71,555,630.09 -13.71

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普
洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开
发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛
斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
      序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
      1 投资性房地产 6,391,719,870.07 6,385,900,000.00 0.09
                             主要负债科目
      1 长期借款 3,522,945,757.38 3,522,945,757.38 -

     2 递延所得税负债 1,026,918,228.67 1,026,941,327.80 -
注：1、主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债 10%以
上的负债科目，下同。2、采用公允价值计量的投资性房地产账面价值根据截至 2025 年 12 月 31
日的年度评估报告确定，下同。

项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
      序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
      1 投资性房地产 1,918,178,881.92 1,916,900,000.00 0.07
                             主要负债科目
      1 长期借款 1,167,484,840.02 1,167,484,840.02 -
      2 递延所得税负债 403,937,301.08 403,937,301.08 -

项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
      序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
      1 投资性房地产 827,641,636.93 825,900,000.00 0.21
                             主要负债科目

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                       中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

    1 长期借款 406,202,515.26 406,202,515.26 -
    2 递延所得税负债 158,268,431.97 158,268,431.97 -
    3 其他应付款 111,574,103.07 110,859,226.48 0.64

项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
    序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
    1 投资性房地产 595,839,964.16 595,800,000.00 0.01
                             主要负债科目
    1 长期借款 335,121,782.43 335,121,782.43 -
    2 递延所得税负债 111,211,470.09 111,211,470.09 -

项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
    序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
    1 投资性房地产 535,288,521.87 534,800,000.00 0.09
    2 货币资金 59,064,316.27 60,033,173.04 -1.61
                             主要负债科目
    1 长期借款 237,144,990.29 237,144,990.29 -
    2 递延所得税负债 93,595,699.81 93,624,141.81 -0.03

项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
    序号 构成
                                （元） （元） （%）
                             主要资产科目
    1 投资性房地产 834,374,267.99 834,300,000.00 0.01
                             主要负债科目
    1 长期借款 464,691,468.42 464,691,468.42 -
    2 递延所得税负债 121,616,629.85 121,611,286.98 -

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普
洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开
发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛
斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司
                                               上年同期（2025 年 4 月
序 本期（2026 年 4 月 1 日至 金额同比
         构成 1 日至 2025 年 6 月 30
号 2026 年 6 月 30 日） （%）
                                                      日）

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                                占该项 占该项
                                目总收 目总收
               金额（元） 金额（元）
                                入比例 入比例
                                （％） （％）
    租金及物业管理
1 96,380,875.07 100.00 106,486,710.88 100.00 -9.49
     服务费收入
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 96,380,875.07 100.00 106,486,710.88 100.00 -9.49
注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法
计算的收入金额。

项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司
                                          上年同期（2025 年 4 月
              本期（2026 年 4 月 1 日至
                                          1 日至 2025 年 6 月 30
                2026 年 6 月 30 日）
                                                   日）
序 金额同比
      构成 占该项 占该项
号 （%）
                                目总收 目总收
               金额（元） 金额（元）
                                入比例 入比例
                                （％） （％）
    租金及物业管理
1 27,987,843.86 100.00 29,187,329.93 100.00 -4.11
     服务费收入
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 27,987,843.86 100.00 29,187,329.93 100.00 -4.11
注：北京普洛斯空港物流发展有限公司持有的普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园
本期营业收入分别约占该项目公司的 80%和 20%。

项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司
                                          上年同期（2025 年 4 月
              本期（2026 年 4 月 1 日至
                                          1 日至 2025 年 6 月 30
               2026 年 6 月 30 日）
                                                  日）
序 金额同比
      构成 占该项 占该项
号 （%）
                                目总收 目总收
               金额（元） 金额（元）
                                入比例 入比例
                                （％） （％）
    租金及物业管理
1 11,571,446.26 100.00 10,968,727.89 100.00 5.49
     服务费收入
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 11,571,446.26 100.00 10,968,727.89 100.00 5.49

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项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
                                          上年同期（2025 年 4 月
              本期（2026 年 4 月 1 日至
                                          1 日至 2025 年 6 月 30
               2026 年 6 月 30 日）
                                                  日）
序 金额同比
      构成 占该项 占该项
号 （%）
                                目总收 目总收
               金额（元） 金额（元）
                                入比例 入比例
                                （％） （％）
1 租金及物业管理
                 8,046,427.42 100.00 11,639,663.89 100.00 -30.87
     服务费收入
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 8,046,427.42 100.00 11,639,663.89 100.00 -30.87
注：受佛山市仓储物流市场供应量增大，市场租金下行承压，不动产资产所属项目公司的收入同
比下滑较大。本基金已采取更为积极灵活的租赁政策以稳定出租率，同时严控成本、精细化管理
现金流，缓解收入同比下降对可供分配金额的影响。

项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
              本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1
               2026 年 6 月 30 日） 日至 2025 年 6 月 30 日）
                                                                        金额
序 占该项
      构成 占该项目 同比
号 目总收
               金额（元） 金额（元） 总收入比 （%）
                                入比例
                                                          例（％）
                                （％）
1 租金及物业管理
                10,210,746.63 100.00 11,476,868.91 100.00 -11.03
     服务费收入
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 10,210,746.63 100.00 11,476,868.91 100.00 -11.03

项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司
              本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1
               2026 年 6 月 30 日） 日至 2025 年 6 月 30 日）
                                                                        金额
序 占该项
      构成 占该项目 同比
号 目总收
               金额（元） 金额（元） 总收入比 （%）
                                入比例
                                                          例（％）
                                （％）
    租金及物业管理
1 10,258,373.82 100.00 13,367,141.15 100.00 -23.26
     服务费收入

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2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 10,258,373.82 100.00 13,367,141.15 100.00 -23.26

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普
洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开
发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛
斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司
                 本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1 日
                    2026 年 6 月 30 日） 至 2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
        构成 占该项目总 占该项目总 比
号
                金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例 （%）
                                   （％） （％）
1 物业服务费 6,444,240.87 33.12 6,417,087.12 32.17 0.42
2 税金及附加 11,647,145.03 59.87 12,567,620.68 63.00 -7.32
3 其他成本费用 1,363,495.90 7.01 963,449.78 4.83 41.52
     营业成本/费用
4 19,454,881.80 100 19,948,157.58 100.00 -2.47
      合计
注：1、不动产项目营业成本构成项目无折旧费用，主要原因是不动产项目公司对投资性房地产采
用公允价值核算，无需计提折旧。2、其他成本费用主要为代收公共事业费，按照准则要求以收入
和支出净额列报。但因收缴和支付存在时间差异，故其他成本费用同比波动较大，下同。

项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司
                 本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1 日
                    2026 年 6 月 30 日） 至 2025 年 6 月 30 日） 金额
序
       构成 占该项目总 同比
号 占该项目总成
                 金额（元） 成本比例 金额（元） （%）
                                                                   本比例（％）
                                   （％）
1 物业服务费 1,280,309.28 33.76 1,280,309.28 33.13 0.00
2 税金及附加 2,269,540.02 59.84 2,468,968.99 63.87 -8.08
3 其他成本费用 242,699.45 6.40 115,764.51 3.00 109.65
     营业成本/费用合
4 3,792,548.75 100.00 3,865,042.78 100.00 -1.88
      计
注：其他成本费用同比变化情况详见 4.2.4 注 2，下同

项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司
                 本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1 日
                    2026 年 6 月 30 日） 至 2025 年 6 月 30 日） 金额
序
       构成 占该项目总 同比
号 占该项目总成
                 金额（元） 成本比例 金额（元） （%）
                                                                   本比例（％）
                                   （％）

                                第 29 页 共 30 页
                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

1 物业服务费 657,552.00 34.56 646,998.51 32.23 1.63
2 税金及附加 1,213,156.66 63.76 1,231,258.03 61.35 -1.47
3 其他成本费用 31,953.08 1.68 128,906.98 6.42 -75.21
    营业成本/费用合
4 1,902,661.74 100.00 2,007,163.52 100.00 -5.21
       计

项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
               本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1
                  2026 年 6 月 30 日） 日至 2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
      构成 占该项目总 占该项目总 比
号
               金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例 （%）
                                 （％） （％）
1 物业服务费 644,771.01 38.49 635,040.03 31.24 1.53
2 税金及附加 961,520.48 57.40 1,358,441.78 66.84 -29.22
3 其他成本费用 68,948.83 4.12 38,976.25 1.92 76.90
    营业成本/费用合
4 1,675,240.32 100.00 2,032,458.06 100.00 -17.58
       计

项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
               本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1 日
                  2026 年 6 月 30 日） 至 2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
      构成 占该项目总 占该项目总 比
号
               金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例 （%）
                                 （％） （％）
1 物业服务费 550,151.25 31.30 533,401.17 25.92 3.14
2 税金及附加 1,143,515.62 65.06 1,168,359.98 56.77 -2.13
3 其他成本费用 63,906.41 3.64 356,291.24 17.31 -82.06
    营业成本/费用合
4 1,757,573.28 100.00 2,058,052.39 100.00 -14.60
       计

项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司
               本期（2026 年 4 月 1 日至 上年同期（2025 年 4 月 1 日
                  2026 年 6 月 30 日） 至 2025 年 6 月 30 日） 金额同
序
      构成 占该项目总 占该项目总 比
号
               金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例 （%）
                                 （％） （％）
1 物业服务费 930,788.64 35.63 904,388.64 32.48 2.92
                              第 29 页 共 30 页
                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

2 税金及附加 1,563,028.51 59.83 1,735,025.70 62.31 -9.91
3 其他成本费用 118,495.82 4.54 144,930.81 5.21 -18.24
    营业成本/费用合
4 2,612,312.97 100.00 2,784,345.15 100.00 -6.18
       计

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广州普
洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开
发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山普洛
斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

                                     指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
    指标名称 指标含义说明及计算公式
号 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                                     位
                                                指标数值 指标数值
             （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 91.90 93.07
                 营业收入
    息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊销
2 % 64.07 67.20
销前利润率 前利润/营业收入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，3.3.3 本期可供分配金
额计算过程中本报告期息税折旧摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在差异。

项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司
                                     指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
    指标名称 指标含义说明及计算公式
号 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                                     位 指标数值 指标数值
             （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 94.56 95.22
                 营业收入
    息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊销
2 % 69.49 71.08
    销前利润率 前利润/营业收入

项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司
                                     指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
    指标名称 指标含义说明及计算公式
号 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                                     位 指标数值 指标数值
             （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 94.04 92.93
                 营业收入

                              第 29 页 共 30 页
                    中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

     息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊销
2 % 65.86 63.67
     销前利润率 前利润/营业收入

项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
                               指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
      指标名称 指标含义说明及计算公式
号 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                               位 指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 91.13 94.21
                 营业收入
     息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊销
2 % 62.32 69.86
     销前利润率 前利润/营业收入

项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
                               指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
      指标名称 指标含义说明及计算公式
号 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                               位 指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 93.99 92.25
                 营业收入
     息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊销
2 % 70.19 71.14
     销前利润率 前利润/营业收入

项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司
                               指 本期（2026 年 4 上年同期（2025 年
序 指标含义说明及计算公 标 月 1 日至 2026 年 4 月 1 日至 2025 年
      指标名称
号 式 单 6 月 30 日） 6 月 30 日）
                               位 指标数值 指标数值
              （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 89.77 92.15
                 营业收入
      息税折旧摊 不动产项目息税折旧摊
2 % 51.72 61.37
      销前利润率 销前利润/营业收入

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     不动产项目公司开立了监督账户及支出账户，前述账户均受到托管人兴业银行股份有限公司

的监管，不动产项目相关收入均归集至监督账户。基金管理人已全面接管不动产项目公司所有银

                        第 29 页 共 30 页
                      中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。本报告期不

动产项目公司收入归集总金额 110,151,973.77 元，对外支出总金额 48,241,418.32 元。上年同期不

动产项目公司收入归集总金额 132,703,435.70 元，对外支出总金额 100,917,958.48 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期内，本基金不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的
    说明
本报告期内，本基金不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。

                         第 29 页 共 30 页
                    中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

              §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                  占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                   的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
       资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返售 -
                                              -
       金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 73,804,899.60 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 73,804,899.60 100.00

5.2 其他投资情况说明

无。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

根据原始权益人说明，原始权益人于本基金首次发售时的净回收资金金额 42.05 亿元已于

2022 年 11 月使用完毕，并按要求向主管部门报告。

根据原始权益人普洛斯中国控股有限公司出具的《承诺函》，原始权益人首次扩募净回收资金

金额为 128,324 万元。净回收资金拟用于投资项目金额为 121,000 万元，拟投资项目包括普洛斯盐

田四期项目、普洛斯深圳龙华物流园、普洛斯临港奉贤南物流园等。

截至本报告期末，原始权益人普洛斯中国控股有限公司累计已使用回收资金数额合计 116,590

万元，净回收资金使用率 90.86%，剩余暂未使用资金合计约 11,734 万元。已使用资金全部用于普

洛斯盐田四期项目、普洛斯深圳龙华物流园、普洛斯临港奉贤南物流园等不动产项目的投资，本

报告期未新增投放金额，剩余回收资金后续将根据项目建设进度用于不动产项目投资。原始权益

人普洛斯中国控股有限公司依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况，回收资

金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

                       第 29 页 共 30 页
                         中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                   §7 不动产基金主要负责人员情况
                   任职期限 不动产项目
                               不动产项目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
               任职日期 离任日期 投资管理经验
                          管理年限
                                                      刘立宇先生，工学硕
                                                      士，特许金融分析师
                                                      （CFA），历任中投发
                                                      展有限责任公司产品
                                          曾参与中云信顺义 管理部工程管理专员、
                                          数据中心、万国数 战略投资部高级分析
                                          据北京十三号数据 师、投资主管；西安嘉
      本 基 金 的 2021 年 6 中心、以及 TCL 控 仁投资管理有限公司
刘立宇 - 14 年
      基金经理 月7日 股等项目的投资工 投资部投资经理、高级
                                          作，涵盖数据中心、投资经理；天津磐茂企
                                          产业园区、仓储物 业管理合伙企业(有限
                                          流等不动产类型。 合伙)不动产投资部投
                                                      资经理、投资副总裁；
                                                      现任中金基金管理有
                                                      限公司创新投资部负
                                                      责人、基金经理。
                                                   郭瑜女士，工商管理学
                                                   硕士，历任毕马威华振
                                                   会计师事务所（上海分
                                                   所）审计员；安博（中
                                          曾负责安博中国嘉
                                                   国）管理有限公司高级
                                          兴物流中心、安博
                                                   会计；上海城市地产投
                                          上海青浦配送中心
                                                   资控股有限公司高级
                                          以及安博上海九亭
                                                   经理；皇龙停车发展
郭瑜 本 基 金 的 2021 年 6 物流中心等十余个
                          - 16 年 （上海）有限公司高级
      基金经理 月7日 物流仓储园区的财
                                                   经理；新宜（上海）企
                                          务报告和财务分析
                                                   业管理咨询有限责任
                                          工作，主要涵盖仓
                                                   公司战略发展副总监；
                                          储物流不动产类
                                                   普洛斯投资（上海）有
                                          型。
                                                   限公司投资并购副总
                                                   监；现任中金基金管理
                                                   有限公司创新投资部
                                                   基金经理。
                                          曾负责中信资本仓 陈茸茸女士，经济学学
                                          储物流基金上海、 士，历任皇龙停车发展
                                          南京等核心城市的 （上海）有限公司经
      本 基 金 的 2021 年 6
陈茸茸 - 12 年 仓储物流园运营管 理；信效商业管理（上
      基金经理 月7日
                                          理工作，参与不动 海）有限公司高级经
                                          产停车场基金虹桥 理；现任中金基金管理
                                          机场停车楼等多个 有限公司创新投资部

                              第 29 页 共 30 页
                 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                停车场的财务分析 基金经理。
                                工作，主要涵盖仓
                                储物流、停车场等
                                不动产类型。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限根据基金经理参与不动产相关行业的运营或投资管理工作
经历核算。2、本基金无基金经理助理。

             §8 不动产基金份额变动情况
                                                  单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,938,268,684.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,938,268,684.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                  单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占基金总份额比例（%） -

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                                                                                           中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                             §10 影响投资者决策的其他重要信息
截至 2026 年 6 月 30 日，本基金穿透持有的不动产项目公司相关信息如下：
                                                                                                                                                  单位：元
                    项目公司形
                                                                采用公允价值法 基金购买项目公
序 币 成/ 基金购买项目 采用成本法计量 基金购买项目公
      项目公司 2 计量的账面价值 司的成本账面价 所在区域 所在城市
                                              初始成本
号 种 购买资产时 公司时间 1 的账面价值 4 司的投资成本
                                                                      3 5
                                                                                                                              值
                       间

                人 北京市
    北京普洛斯空港物流
1 民 2005/4/11 2021/6/9 565,858,769.50 1,916,900,000.00 1,662,909,623.68 2,356,622,196.99 2,076,238,367.24 北京市 （直辖
     发展有限公司
                币 市）

                人 广州市
    普洛斯（广州）保税 459,151,678.78
2 民 2004/11/16 2021/6/9 107,819,624.01 209,100,000.00 114,040,732.30 191,023,794.80 广东省 （省会城
     仓储有限公司
                币 市）

                人 广州市
    广州普洛斯仓储设施
3 民 2005/10/20 2021/6/9 299,197,175.13 825,900,000.00 696,136,895.88 685,253,749.61 866,481,300.10 广东省 （省会城
     管理有限公司
                币 市）

                人
    佛山市顺德区普顺物
4 民 2007/2/14 2021/6/9 241,879,449.48 595,800,000.00 442,344,828.66 635,826,486.75 571,381,795.47 广东省 佛山市
    流园开发有限公司
                币

                人
    苏州普洛斯望亭物流
5 民 2007/6/13 2021/6/9 247,811,303.39 534,800,000.00 378,077,862.00 587,957,303.77 493,754,575.75 江苏省 苏州市
    园开发有限公司
                币
                人
    昆山普淀仓储有限公
6 民 2008/10/6 2021/6/9 477,181,987.67 834,300,000.00 809,173,811.66 1,108,261,695.88 1,008,481,393.19 江苏省 昆山市
       司
                币

                                                               第 28 页 共 30 页
                                                                                            中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

     普洛斯（青岛）前湾 人 青岛市
7 港国际物流发展有限 民 2006/6/27 2023/6/7 335,774,493.39 529,600,000.00 483,420,781.79 728,571,564.41 - 山东省 （计划单
         公司 币 列市）

                 人
     鹤山普洛斯物流园有
8 民 2014/6/4 2023/6/7 390,079,142.38 501,300,000.00 447,838,555.21 583,193,261.21 - 广东省 江门市
        限公司
                 币

                 人 重庆市
     重庆普南仓储服务有
9 民 2011/11/15 2023/6/7 581,089,515.14 438,200,000.00 401,651,147.39 541,974,968.04 - 重庆市 （直辖
        限公司
                 币 市）

         汇总 3,246,691,460.09 6,385,900,000.00 5,435,594,238.57 7,686,812,905.44 5,207,361,226.55

    注：1、本基金购买不动产项目公司的交割日
    2、不动产项目公司形成或购买资产成本
    3、不动产项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项目公司的账面价值合计为 6,385,900,000.00 元
    4、本基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，投资性房地产的账面价值合计为 5,435,594,238.57 元
    5、截至 2021 年 12 月 31 日，基金合并报表记载的不动产项目公司投资性房地产账面值
    6、 报告期为 2026 年第 2 季度

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                       中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                         §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

（一）中国证监会准予中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文件

（二）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其更新

（三）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及其更新

（四）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新

（五）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2022 年度第一次扩募并新购入基

础设施项目招募说明书》及其更新

（六）关于申请募集注册中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书

（七）基金管理人业务资格批复和营业执照

（八）基金托管人业务资格批复和营业执照

（九）报告期内中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在指定媒介上发布的各项

公告

（十）中国证监会要求的其他文件

11.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者

可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

      （86）010-63211122 400-868-1166
咨询电话：

传真：
    （86）010-66159121

                                            中金基金管理有限公司
                                               2026 年 7 月 21 日

                            第 30 页 共 30 页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投
          资基金
    2026 年第 2 季度报告

          2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：中金基金管理有限公司

    基金托管人：中国农业银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                     中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                        §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗

漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复

核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假

记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内

容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不

动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应

仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                     §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金亦庄产业园 REIT
场内简称 北京亦庄（扩位简称：中金亦庄产业园 REIT）
基金代码 508080
交易代码 508080
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 6 月 16 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 中国农业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份
基金合同存续期 15 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2025 年 6 月 26 日

                           第 2 页 共 17 页
               中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                  本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其
                  全部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体
                  穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通
投资目标 过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营
                  收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配
                  及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目
                  价值。
                  （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策
                  略。2、运营管理策略。3、资产收购策略。4、更新改造
投资策略
                  策略。5、出售及处置策略。6、对外借款策略。
                  （二）债券及货币市场工具的投资策略。
                  本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）
                                         （或简
                  称不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证
                  券和项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权
风险收益特征 或经营权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租
                  金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期
                  风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场
                  基金。
                  （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当
                  将 90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资
                  者，每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可
                  不进行收益分配；
                  （二）本基金收益分配方式为现金分红；
                  （三）每一基金份额享有同等分配权；
基金收益分配政策
                  （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                  在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持
                  有人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与
                  基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调
                  整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大
                  会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 北京盛芯运营管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N12 项目
项目公司名称 北京盛擎科技服务有限公司
不动产项目业态 产业园区
                  通过厂房租赁、物业管理及其他综合服务获取经营现金
不动产项目主要经营模式
                  流
不动产项目地理位置 北京经济技术开发区融兴北一街
不动产项目名称：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N20 项目
项目公司名称 北京盛擎科技服务有限公司

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                           中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

不动产项目业态 产业园区
                            通过厂房租赁、物业管理及其他综合服务获取经营现金
不动产项目主要经营模式
                            流
不动产项目地理位置 北京经济技术开发区融兴北一街

2.3 不动产基金扩募情况

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构
       名称 中金基金管理有限公司 北京盛芯运营管理有限公司
信息披露 姓名 李耀光 朱贝贝
事务负责 职务 副总经理 副总经理
人 联系方式 xxpl@ciccfund.com 598683964@qq.com
                                               北京市北京经济技术开发区经
                  北京市朝阳区建国门外大街 1
注册地址 海四路 22 号院四区 5 号楼 4 层
                  号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室
                                               401
                                               北京市北京经济技术开发区经
                  北京市朝阳区建国门外大街 1
办公地址 海四路 22 号院四区 5 号楼 4 层
                  号国贸大厦 B 座 43 层
                                               401
邮政编码 100004 100176
法定代表人 李金泽 武玉福

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
             中国农业银行股份有 中国国际金融股份有 中国农业银行股份有
名称
             限公司 限公司 限公司
                                  北京市朝阳区建国门
             北京市东城区建国门 北京市东城区建国门
注册地址 外大街 1 号国贸大厦 2
             内大街 69 号 内大街 69 号
                                  座 27 层及 28 层
             北京市西城区复兴门 北京市朝阳区建国门 北京市西城区复兴门
办公地址 内大街 28 号凯晨世贸 外大街 1 号国贸大厦 2 内大街 28 号凯晨世贸
             中心东座 座 27 层及 28 层 中心东座
邮政编码 100031 100004 100031
法定代表人 谷澍 陈亮 谷澍

                 §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                          单位：人民币元

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         主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 24,165,592.77
2.本期净利润 -1,760,863.71
3.本期经营活动产生的现金流量净额 19,030,393.01
4.本期现金流分派率（%） 1.46
5.年化现金流分派率（%） 5.90
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今
实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                           单位：人民币元
      期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
      本期 17,110,598.70 0.0428 -
本年累计 34,281,427.40 0.0857 -
3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                           单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
      本期 36,000,000.00 0.0900 -
本年累计 36,000,000.00 0.0900 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                           单位：人民币元
               项目 金额 备注
本期合并净利润 -1,760,863.71 -

本期折旧和摊销 16,491,364.48 -

本期利息支出 471,344.12 -

本期所得税费用 -121,224.84 -

本期息税折旧及摊销前利润 15,080,620.05 -

调增项

1.应收和应付项目的变动 4,438,890.41 -
调减项

                            第 5 页 共 17 页
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                 项目 金额 备注
1.当期购买不动产项目等资本性支出 -61,061.95 -
2.支付的利息及所得税费用 -514,420.23 -
3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改造等） 、未来合理期间内的 -1,833,429.58 -
运营费用等
4.其他可能的调整项，如公开募集不动产投资信托基金
发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现
金、金融资产相关调整、期初现金余额等
本期可供分配金额 17,110,598.70 -
注：设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本报告期实现可供分配金额 17,110,598.70 元，相较上年同期可供分配金额 2,182,311.28

元，同比变化 684.06%。变化幅度较大的主要原因为，本基金于 2025 年 6 月 16 日成立，上

年同期为 2025 年 6 月 16 日（基金合同生效日）至 2025 年 6 月 30 日，期间天数存在差异。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债。资本性支出

预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临时性资

金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；经营性负债（应付管理人报酬、应付账款、应交

税费等）预留，主要系经营性负债为本基金既定支付义务，通过预留经营性负债可确保本基

金资金储备能够满足日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平稳有序

开展。

上年未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与本期实际使用金额差异未超过

10%。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人

的管理费计提金额 463,253.70 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 82,120.50 元，基

金托管人及资产支持证券托管人的托管费计提金额 27,249.95 元。运营管理机构的管理费用

计提金额合计 4,147,293.47 元。

运营管理机构的运营管理费用与不动产项目运营管理业绩挂钩，包括以项目公司当年实

现的营业收入为收费基数的基础管理费用，以及根据项目公司当年实现的经营净现金流与经
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营净现金流目标值的差值作为收费基数计算的浮动管理费用。浮动管理费用与不动产项目实

收现金流直接挂钩，如回收不及预期，则浮动管理费用为负，将于年末考核后，相应扣减当

年度基础管理费用。

费用收取依据详见本基金招募说明书“第四部分 治理机制与运营管理安排”与“第五

部分 不动产基金”
        。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
重要不动产项目指单独或者合计运营收入或者现金流占上年度全部不动产项目合计运

营收入、现金流 10%以上的项目，或者其他对不动产项目运营、基金份额持有人权益产生重

大影响的项目。本基金重要不动产项目为位于北京经济技术开发区融兴北一街 11 号院的高

端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N12-1 地块建设项目（简称“N12 项目”）及位于北

京经济技术开发区融兴北一街 4 号院的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N20-1 地

块建设项目（简称“N20 项目”。建筑面积合计约 128,643.86 平方米，可租赁面积合计约
                ）

122,897.63 平方米。N12 项目运营起始时间为 2019 年 10 月，N20 项目运营起始时间为 2019

年 12 月，2 个不动产资产运营时间均已超过 6 年。

根据运营管理机构统计，报告期内不动产项目周边未发现新增竞争性项目。同时，根据

运营管理机构调研，2026 年以来，北京经济技术开发区工业厂房市场新增供应峰值或将过

去，市场消化现有存量有望成为主旋律，面临去化压力和区域竞争加剧的双重挑战，未来不

动产项目运营将进一步加强现有租户服务质量、持续优化租约条款和租赁结构，积极应对市

场变化。

报告期内，本基金持有的不动产项目公司营业收入合计为人民币 24,015,353.45 元，期

末整体出租率为 87.74%，期末租金加权平均单价为 2.62 元/平方米/天，期末已签租约的加

权平均剩余租期 957 天，报告期末累计租金收缴率为 90.11%。报告期末当期租金收缴率（计

算方式为累计当期实收租金/累计当期应收租金）为 92.33%，其中 N12 项目当期租金收缴率

为 92.16%、N20 项目当期租金收缴率为 92.53%。

                          第 7 页 共 17 页
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4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                    本期 上年同期
                                （2026 年 4 月 1 （2025 年 6 月
序 指标含义说明及计算 日-2026 年 6 月 16 日-2025 年 6 同比
    指标名称 指标单位
号 方式 30 日）/报告期 月 30 日）/上年 （%）
                                 末（2026 年 6 同期末（2025
                                  月 30 日） 年 6 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 122,897.63 122,897.63 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 107,832.72 108,902.97 -0.98
际出租面积
           报告期末实际出租面
报告期末出
3 积/报告期末可供出租 % 87.74 88.61 -0.98
      租率
                 面积
           报告期末已生效合同
报告期内租 元/平方米/
4 平均签约租金（未考 2.62 2.65 -1.13
金单价水平 天，含税
             虑免租期影响）
           报告期末各租约剩余
报告期末剩
5 租期*租约面积的加 天 957 1,235 -22.51
余租期情况
              总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计实
6 计租金收缴 收租金/报告期末当年 % 90.11 89.52 0.66
       率 累计应收租金
注：1、本基金于 2025 年 6 月 16 日成立，上年同期为基金成立日至 2025 年 6 月 30 日。
    2、表格中列示的报告期末累计租金收缴率，其上年同期为 2025 年 1 月 1 日至 2025 年
6 月 30 日。
    3、注 1 和注 2 同步适用于“4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标”章节。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N12 项目
                              本期 上年同期
                          （2026 年 4 月 1 （2025 年 6 月
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 16 日-2025 年 6
     指标名称 同比（%）
号 算公式 位 30 日）/报告期 月 30 日）/上年
                           末（2026 年 6 同期末（2025
                            月 30 日） 年 6 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 71,337.61 71,337.61 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 60,573.67 61,643.92 -1.74
际出租面积
         报告期末实际出租
报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 84.91 86.41 -1.74
    租率
            出租面积
         报告期末已生效合 元/平方
报告期内租
4 同平均签约租金 米/天， 2.59 2.65 -2.26
金单价水平
         （未考虑免租期影 含税
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            响）
        报告期末各租约剩
报告期末剩
5 余租期租约面积的 天 840 1,078 -22.08
余租期情况
         加总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 88.08 80.00 10.10
    率 当年累计应收租金
    不动产项目名称：高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 N20 项目
                             本期 上年同期
                         （2026 年 4 月 1 （2025 年 6 月
序 指标含义说明及计 指标单 日-2026 年 6 月 16 日-2025 年 6
    指标名称 同比（%）
号 算公式 位 30 日）/报告期 月 30 日）/上年
                          末（2026 年 6 同期末（2025
                           月 30 日） 年 6 月 30 日）
报告期末可
1 / 平方米 51,560.02 51,560.02 -
供出租面积
报告期末实
2 / 平方米 47,259.05 47,259.05 -
际出租面积
        报告期末实际出租
报告期末出
3 面积/报告期末可供 % 91.66 91.66 -
租率
           出租面积
        报告期末已生效合
                  元/平方
报告期内租 同平均签约租金
4 米/天， 2.66 2.66 -
金单价水平 （未考虑免租期影
                   含税
            响）
        报告期末各租约剩
报告期末剩
5 余租期租约面积的 天 1,119 1,454 -23.04
余租期情况
         加总/租约总面积
报告期末累 报告期末当年累计
6 计租金收缴 实收租金/报告期末 % 92.53 100.00 -7.47
    率 当年累计应收租金
4.1.4 其他运营情况说明
    本期末，不动产项目整体在执行租约共涉及租户 13 家，其中 N12 项目租户 11 家，N20

项目租户 2 家。租户总共涉及 4 个行业，分布广泛，主要集中在汽车制造业、科技推广和应

用服务业、电气机械和器材制造业、商务服务业。

    报告期内，本项目前五大租户的租金收入合计 1,923.34 万元，占本基金全部租金收入的

80.31%。具体情况如下：

      租户 租金收入（不含税，万元） 占全部租金收入的比例（%）
     租户 1 1,054.52 44.04
     租户 2 303.69 12.68
     租户 3 234.69 9.80
     租户 4 174.92 7.30

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      租户 租金收入（不含税，万元） 占全部租金收入的比例（%）
      租户 5 155.52 6.49
      合计 1,923.34 80.31
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
     （1）经营风险

     在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重

大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致不动产

资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于预测现金流，存在基金收益

率不佳的风险。具体而言，经营风险包括租赁的相关风险、运营支出及相关税费增长的风险、

维修和改造的相关风险及其他相关风险等。

     （2）行业风险

     中国经济规模稳步扩大，产业升级有新进展，相关行业支持政策协同推进。与此同时，

未来国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素，外部环境变化带来的不利影响

持续加深，相关行业的发展和监管政策也可能发生变化，上述潜在外部环境变化可能对产业

园区行业的发展趋势、园区租赁市场的需求情况造成重大不利影响。具体而言，行业风险包

括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策

等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险及行业竞争加剧的风险等。

     （3）周期性风险

     证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的经济运行表

现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

     相关风险详见本基金招募说明书“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、风

险因素”
。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                                                                   变动比例
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                    （%）
1 总资产 1,035,136,255.74 1,058,723,609.37 -2.23
2 总负债 736,668,773.86 745,219,150.65 -1.15
                     报告期（2026 年 4 上年同期（2025 年 6
                                                                   变动比例
序号 科目名称 月 1 日至 2026 年 6 月 16 日（基金合同生
                                                                    （%）
                      月 30 日）金额 效日）至 6 月 30 日）
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                                （元） 金额（元）
     1 营业收入 24,015,353.45 4,018,820.64 497.57
     2 营业成本/费用 34,058,234.31 4,925,827.68 591.42
     3 EBITDA 15,623,260.66 2,849,996.44 448.19
注：营业收入、营业成本/费用变化、EBITDA 同比变动比例超过 30%，主要系本基金
于 2025 年 6 月 16 日成立，上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 6 月 17 日
（权利义务转移日即不动产资产支持专项计划设立日）至 2025 年 6 月 30 日，期间天数存在
差异。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
         项目公司名称：北京盛擎科技服务有限公司
                                                                              较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                              变动（%）
                    主要资产科目
     1 投资性房地产 935,773,291.57 955,151,262.97 -2.03
                    主要负债科目
1 长期应付款 649,090,923.78 649,090,923.78 -
     注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债
10%以上的负债科目。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
         项目公司名称：北京盛擎科技服务有限公司
                                                 上年同期（2025 年 6 月 16
                     本期（2026 年 4 月 1 日-
                                                  日（基金合同生效日）- 金额同
                      2026 年 6 月 30 日）
序 2025 年 6 月 30 日）
           构成 比
号 占该项目 占该项目
                                                                                  （%）
                     金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                     例（%） 例（%）
         主营业务收入
1 21,827,429.14 90.89 3,650,980.33 90.85 497.85
         -房屋租赁
         主营业务收入
2 2,141,058.38 8.92 367,840.31 9.15 482.06
         -物业管理
3 其他收入 46,865.93 0.19 0.00 0.00 -
4 营业收入合计 24,015,353.45 100.00 4,018,820.64 100.00 497.57
注：上述营业收入构成同比变动比例超过 30%，主要系本基金于 2025 年 6 月 16 日成
立，上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 6 月 17 日（权利义务转移日即不动
产资产支持专项计划设立日）至 2025 年 6 月 30 日，期间天数存在差异。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
         项目公司名称：北京盛擎科技服务有限公司

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                                     上年同期（2025 年 6 月
                本期（2026 年 4 月 1 日
                                      16 日（基金合同生效
                 -2026 年 6 月 30 日）
序 日）-2025 年 6 月 30 日） 金额同比
        构成 占该项 占该项
号 （%）
                            目总成 目总成
                 金额（元） 金额（元）
                            本比例 本比例
                            （%） （%）
1 折旧摊销费用 9,754,920.59 28.64 1,446,655.26 29.37574.31
2 运营管理费用 4,147,293.47 12.18 602,823.10 12.24587.98
3 财务费用 16,149,238.39 47.42 2,167,694.37 44.00645.00
4 税金及附加 3,604,181.92 10.58 708,380.96 14.38408.79
     其他成本/费
5 402,599.94 1.18 273.99 0.01 146,839.65
     用
     营业成本/费
6 34,058,234.31 100.00 4,925,827.68 100.00 591.42
     用合计
注：上述营业成本及主要费用构成同比变动比例超过 30%，主要系本基金于 2025 年 6
月 16 日成立，上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 6 月 17 日（权利义务转
移日即不动产资产支持专项计划设立日）至 2025 年 6 月 30 日，期间天数存在差异。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
     项目公司名称：北京盛擎科技服务有限公司
                                           上年同期（2025 年
                            本期（2026 年 4 月
                                           6 月 16 日（基金合
              指标含义说明及计算 指标单 1 日-2026 年 6 月
序号 指标名称 同生效日）-2025
                 公式 位 30 日）
                                             年 6 月 30 日）
                                            指标数值 指标数值
             （营业收入-营业成
1 毛利率 % 40.43 49.00
             本）/营业收入
息 税 折 旧 摊 不动产 项目息税折 旧
2 % 65.06 70.92
销前利润率 摊销前利润/营业收入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润率为项目公司财务业绩指标，“3.3.3 本期
可供分配金额计算过程”中本报告期息税折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算
口径存在差异。

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     不动产项目公司在监管银行中国农业银行股份有限公司北京经济技术开发区分行处开

立了监管账户和基本账户。上述账户均受到监管银行的监管，不动产项目公司运营收入均归

集至监管账户。

     自权利义务转移日（2025 年 6 月 17 日）起，基金管理人全面接管不动产项目公司所有

银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人、基金托管人和监管银行的监管

范围。
                            第 12 页 共 17 页
                      中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

本报告期，不动产项目公司经营活动现金流入总金额 39,386,843.00 元，经营活动现金

流出总金额 19,230,485.60 元；上年同期（2025 年 6 月 17 日-2025 年 6 月 30 日）不动产项

目公司经营活动现金流入总金额 17,736,042.78 元，经营活动现金流出总金额 588,100.00 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期共有 2 个租户的租金贡献收入占比超过 10%。其中，租户 1 贡献不含税租金

收入 1,054.52 万元，占报告期租金收入总额的 44.04%。租户 1 是一家专注于生产及总装成

高端轻量化车身件、底盘件等汽车零部件的供应商。该租户自 2020 年入驻 N20 项目，签署

10 年长租约，目前经营较稳定。租户 2 贡献不含税租金收入 303.69 万元，占报告期租金收

入总额的 12.68%。租户 2 主要生产锁闭系统和汽车门模块等汽车零部件，该租户自 2019 年

入驻 N12 项目，签署 10 年长租约，后于 2022 年、2023 年及 2025 年 10 月 1 日分别扩租，

目前经营较稳定。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
无。

           §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                               占不动产资产支持证券之外的
序号 项目 金额（元）
                                                 投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
      其中：债券 - -
           资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
      其中：买断式回购的买入返售金
                                           - -
      融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,591,035.92 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 4,591,035.92 100.00

5.2 其他投资情况说明

无。

                           第 13 页 共 17 页
                           中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                           §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人净回收资金金额为 26,992.42 万元，根据原始权益人承诺及招募说明书相关

约定，拟投资于北京亦庄新能源汽车核心零部件创新基地项目及新能源汽车与智能网联汽车

零部件产业园项目。其中，新能源汽车与智能网联汽车零部件产业园项目已于 2025 年 5 月

28 日竣工，后续净回收资金将主要用于投资建设北京亦庄新能源汽车核心零部件创新基地

项目。

截至本报告期末，原始权益人已累计使用净回收资金 14,005.89 万元，净回收资金余额

12,986.53 万元，净回收资金使用率 51.89%。剩余净回收资金后续将继续主要投至北京亦庄

新能源汽车核心零部件创新基地项目。原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送

回收资金使用情况，回收资金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。

                  §7 不动产基金主要负责人员情况

                       不动产
                 任职期限
                       项目运
                           不动产项目运营或投资管理
姓名 职务 营或投 说明
                任职日 离任 经验
                       资管理
                 期 日期
                        年限
                                                      周嘉辰女士，管理
                                     曾参与负责多单不动产基金
                                                      学硕士，历任中信
                                     和基础设施与不动产证券化
                                                      证券股份有限公
                                     项目的投资工作，包括中金
                                                      司投资银行管理
      本 基 金 的 2025 年 6 普洛斯仓储物流封闭式基础
周嘉辰 - 11 年 委员会高级经理、
      基金经理 月 16 日 设施证券投资基金、菜鸟仓
                                                      副总裁；现任中金
                                     储物流类 REITs 的首发及扩
                                                      基金管理有限公
                                     募等，主要涵盖仓储物流、
                                                      司创新投资部基
                                     产业园区等不动产类型。
                                                      金经理。
                                     曾参与万国数据北京四号、 王顺征女士，理学
                                     北京五号、北京九号等数据 硕士。历任万国数
                                     中心的尽职调查、交割、流 据 服 务 有 限 公 司
      本 基 金 的 2025 年 6
王顺征 - 9年 程体系建设与优化、预算编 运营风控经理。现
      基金经理 月 16 日
                                     制等投资及运营管理工作。 任 中 金 基 金 管 理
                                     曾参与中金普洛斯 REIT、中 有 限 公 司 创 新 投
                                     金安徽交控 REIT 等项目的 资部基金经理。
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                 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                         申报及运营管理工作。项目
                         类型覆盖数据中心、仓储物
                         流、高速公路等不动产领域。
                                        石健行先生，金融
                           曾负责印尼卡拉旺产业园、
                                        学学士。曾任华夏
                           印尼唐格朗产业新城项目、
                                        幸福基业股份有
                           河北固安产业园、南京溧水
                                        限公司财务主管、
     本 基 金 的 2025 年 6 新能源汽车产业园、沈阳苏
石健行 - 9年 预算高级经理等
     基金经理 月 16 日 家屯汽车零部件产业园等项
                                        职务；现任中金基
                           目的财务运营工作，主要涵
                                        金管理有限公司
                           盖产业园区、消费等不动产
                                        创新投资部基金
                           类型。
                                        经理。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。
2、本基金无基金经理助理。

              §8 不动产基金份额变动情况

                                                    单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00

     §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                    单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占总份额比例（%） -

           §10 影响投资者决策的其他重要信息

截至 2026 年 6 月 30 日，本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：
不动产名称 北京盛擎科技服务有限公司
币种 人民币
项目公司形成/购买不动产时间 2022-11-24
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                 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

基金购买不动产时间 2025-06-17 注1
初始成本（元） 1,003,000,000.00 注2
采用公允价值法计量的账面价值 954,000,000.00 注3
采用成本法计量的账面价值 909,672,762.40 注4
基金购买不动产的投资成本（元） 1,060,980,588.51
所在区域 北京市
所在城市 北京市
报告期 2026 年第 2 季度
注：1、本基金购买不动产项目的交割日。
2、不动产项目形成或购买不动产项目的成本。
3、不动产项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不
动产项目的账面价值合计为 954,000,000.00 元。
4、基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项目
的账面价值合计为 909,672,762.40 元。

                 §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

（一）中国证监会准予中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文件

（二）
    《中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

（三）
    《中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

（四）
    《中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新

（五）关于中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书

（六）基金管理人业务资格批复和营业执照

（七）基金托管人业务资格批复和营业执照

（八）报告期内中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金在规定媒介上发布的各项

公告

（九）中国证监会要求的其他文件

11.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，

投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
                     第 16 页 共 17 页
                     中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

咨询电话：
    （86）010-63211122；400-868-1166

传真：
（86）010-66159121

                                          中金基金管理有限公司

                                             2026 年 7 月 21 日

                         第 17 页 共 17 页

来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

中金唯品会奥特莱斯封闭式

基础设施证券投资基金

2026 年第 2 季度报告

       2026 年 6 月 30 日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：中国建设银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 7 月 21 日
                    中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                        §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国建设银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 20 日复
核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露
内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证
不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前
应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。

                   §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金唯品会奥莱 REIT
场内简称 唯品奥莱（扩位简称：中金唯品会奥莱 REIT）
基金代码 508082
交易代码 508082
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 8 月 27 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 中国建设银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000 份
基金合同存续期 26 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2025 年 9 月 12 日
投资目标 本基金主 要资产 投资于 不动产资 产支持 证券并 持有其全
                         第 2 页 共 17 页
                中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透
                取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动
                的投资管 理和运 营管理 ，提升 不 动产项 目的运 营收益水
                平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可
                持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
                （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。
                2、运营管理策略。3、资产收购策略。4、更新改造策略。
投资策略
                5、出售及处置策略。6、对外借款策略。
                （二）债券及货币市场工具的投资策略
                本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）（或简称
                不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和
                项目公司 等载体 穿透取 得 不动产 项目完 全所有 权或经营
风险收益特征
                权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、收费等
                稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于
                股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
                （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将
                90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每
                年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收
                益分配；
                （二）本基金收益分配方式为现金分红；
基金收益分配政策 （三）每一基金份额享有同等分配权；
                （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有
                人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金
                托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金
                收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 杉杉商业集团有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：宁波杉井奥特莱斯
项目公司名称 杉井商业管理（宁波）有限公司
不动产项目业态 商业零售
                宁波杉井奥特莱斯属于商业零售业态中的奥特莱斯行业，
                主要采用联营销售或场地租赁的经营模式向商户收取相关
不动产项目主要经营模式
                收入，项目运营收入主要包括联营模式收入、租金收入、
                物业管理收入、推广费收入及其他业务收入
不动产项目地理位置 宁波市海曙区集士港镇春华路 1399 号、秋实路 555 号

2.3 不动产基金扩募情况

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                    中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构

        项目 基金管理人 运营管理机构
名称 中金基金管理有限公司 杉杉商业集团有限公司
         姓名 李耀光 林可
信息披露事
         职务 副总经理 公募 REITs 项目负责人
务负责人
         联系方式 xxpl@ciccfund.com lydia.lin@vipshop.com
                    北京市朝阳区建国门外大
                                            浙江省宁波市鄞州区首南街
注册地址 街 1 号国贸写字楼 2 座 26
                                            道日丽中路 777 号 2601 室
                    层 05 室
                                            浙江省宁波市鄞州区宁穿路
                    北京市朝阳区建国门外大
办公地址 1409 号宁波中心大厦 A 座 21
                    街 1 号国贸大厦 B 座 43 层
                                            层
邮政编码 100004 315100
法定代表人 李金泽 陈江挺

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
         中国建设银行股份有 中国国际金融股份有 中国建设银行股份有
名称
         限公司 限公司 限公司宁波市分行
                              北京市朝阳区建国门
         北京市西城区金融大 浙 江 省 宁 波市 鄞 州 区 宝
注册地址 外大街 1 号国贸大厦 2
         街 25 号 华街 255 号
                              座 27 层及 28 层
                              北京市朝阳区建国门
         北京市西城区闹市口 浙 江 省 宁 波市 鄞 州 区 宝
办公地址 外大街 1 号国贸大厦 2
         大街 1 号院 1 号楼 华街 255 号
                              座 27 层及 28 层
邮政编码 100033 100004 315100
法定代表人 张金良 陈亮 陈承标（负责人）

              §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

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                     中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                                    单位：人民币元
        主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 67,439,531.29
2.本期净利润 -14,508,855.69
3.本期经营活动产生的现金流量净额 -34,907,447.05
4.本期现金流分派率（%） 0.96
5.年化现金流分派率（%） 4.15
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变
动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。
    2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
    3、年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告
期末实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额

                                                    单位：人民币元

    期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
    本期 40,983,030.06 0.0410 -
本年累计 87,651,110.34 0.0877 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额

                                                    单位：人民币元

    期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
    本期 57,000,001.40 0.0570 -
本年累计 57,000,001.40 0.0570 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程

                          第 5 页 共 17 页
                    中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                              单位：人民币元

               项目 金额 备注
本期合并净利润 -14,508,855.69 -
本期折旧和摊销 54,969,397.47 -
本期利息支出 1,347,672.36 -
本期所得税费用 4,638,280.77 -
本期息税折旧及摊销前利润 46,446,494.91 -
调增项
1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产 23,614.82 -
相关调整、期初现金余额等
2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的 76,559,346.37
债务利息、运营费用等
调减项
1.应付账款增加/应收账款减少 -75,188,474.50 -
2.其他资本性支出 -827,303.05 -
3.支付的利息及所得税费用 -6,030,648.49 -
本期可供分配金额 40,983,030.06 -
注:设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性

本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债等。资本性
支出预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临
时性资金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；经营性负债（应付管理人报酬、应付账款、
应交税费等）预留，主要系经营性负债为本基金既定支付义务，通过预留经营性负债可确保
本基金资金储备能够满足日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平
稳有序开展。
暂无上年同期数据。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
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                   中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

根据本基金的基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管
理人的管理费计提金额 1,623,708.45 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 286,758.56
元，基金托管人、资产支持证券托管人的托管费合计计提金额 86,829.47 元。运营管理机构
的运营管理费用合计计提金额 10,081,768.45 元。
费用收取依据详见本基金招募说明书“第二十三部分 基金的费用与税收”。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于宁波市海曙区的杉井奥特莱斯，项目紧
邻宁波栎社机场，周边交通便利，半小时车程可基本覆盖宁波市主城区范围，辐射范围广，
客群聚集能力强，报告期内周边未发现新增竞争性项目。截至报告期末，本项目一期已开业
运营 14.8 年，三期开业运营 9.7 年，四期开业运营 6.2 年，合计总建筑面积 104,262.75 平方
米，商业建筑面积 83,319.32 平方米，可供出租面积 51,427.27 平方米，报告期末实际出租
面积 51,427.27 平方米，期末时点出租率 100.00%，报告期末租金收缴率 100.00%，报告期
内租金单价为 351.45 元/平方米/月。
2026 年第二季度正值奥特莱斯传统销售淡季，杉井奥莱项目依然延续了稳健向好的运
营态势。在招商层面，本季度聚焦零售品牌升级、餐饮业态调优两大核心方向，加速品牌矩
阵焕新。在零售品牌升级方面，启动始祖鸟浙江奥莱旗舰店改造工程，门店计划于 8 月正
式对外开放，同步完成太平鸟男装、GXG、麦檬等品牌全国新一代形象门店重装焕新，并落
地李宁集团全国首家运动生活店；餐饮业态优化方面，全新引入山缓缓全国奥莱首店，强化
项目差异化品牌竞争优势。
营销活动端，项目持续打造多元化特色主题活动，有效拉动场内客流与销售规模双提
升。期间落地宁波首届抹茶甜品节，活动单日客流峰值突破 10 万人次；年中庆叠加毕业季
打造专属音乐节，邀约明星到场互动宣传；同时举办体系内首次阿迪达斯世界杯主题联动
活动，借助特色主题营销持续激活消费氛围，进一步提升项目到访热度。

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                   中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

     报告期内，本不动产项目运营平稳，未发生安全生产责任事故，未出现重大未决诉讼或
仲裁。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标

                                             本期（2026 年 4 月 1
                                              日-2026 年 6 月 30
序号 指标名称 指标含义说明及计算方式 指标单位 日）/报告期末
                                              （2026 年 6 月 30
                                                   日）
1 报告期末可供出租面积 / 平方米 51,427.27
                  报告期末已签订联营、租赁合
2 报告期末实际出租面积 平方米 51,427.27
                  同的各正式商铺的租赁面积
                  报告期末实际出租面积/期末可
3 报告期末出租率 % 100.00
                  供出租面积
                  报告期内实际出租面积对应的
                  商铺联营收入及租金收入（含
                                 元/平方米/
4 报告期内租金单价水平 联营、抽成、固租收入，不含 351.45
                                     月
                  税）/报告期内各月末时点实际
                  出租面积之和
                  报告期末已签正式铺位租约的
5 报告期末剩余租期情况 年 1.74
                  加权平均剩余租期
                  报告期末当年累计实收租金/报
6 报告期末租金收缴率 % 100.00
                  告期末当年累计应收租金

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标

     本基金重要不动产项目为宁波杉井奥特莱斯项目，无其他资产，项目运营指标参见
“4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标”。

4.1.4 其他运营情况说明

     本报告期末，不动产项目在执行租约共涉及商户 206 家，其中零售业态商户面积占比
83.77%，非零售业态商户面积占比 16.23%，报告期内前五大商户联营及租赁收入占全部联
营及租赁收入的比例为 20.06%，租户集中度较低。具体情况如下：
                                               占全部联营及租赁收
      商户 业态 联营及租赁收入（万元）
                                                  入的比例
      商户 1 零售 396.94 7.25%
      商户 2 零售 237.58 4.34%
      商户 3 零售 164.63 3.01%

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                                           占全部联营及租赁收
商户 业态 联营及租赁收入（万元）
                                              入的比例
商户 4 零售 156.49 2.86%
商户 5 零售 142.25 2.60%
         合计 1,097.89 20.06%

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
（1）经营风险
在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、商户履约能力发生重大
不利变化或者其拒绝履行合同及租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致
不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在
基金收益率不佳的风险。不动产资产运营过程中联营模式收入、租金等收入的波动也将影
响基金收益分配水平的稳定。具体而言，经营风险包括运营收入的相关风险、运营支出及相
关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险、维修和改造的相关风险、收款账户
未全部在托管行开立的相关风险及其他运营相关风险等。
（2）行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及行业相关政策的
支持，为商业零售相关行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政
治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策也
可能发生变化。若未来上述因素的发展趋势不及预期，对不动产项目或将造成重大不利影
响。具体而言，行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项
目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、商业零售相
关行业竞争加剧的风险、电商发展对线下零售行业冲击的风险等。
（3）周期性风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的经济运行
表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
相关风险详见本基金招募说明书“第八部分 风险揭示”。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

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4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 539,398,587.41 675,826,720.46 -20.19
2 总负债 2,523,116,825.09 2,664,121,254.87 -5.29
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 67,000,534.13 - -
2 营业成本/费用 71,437,469.25 - -
3 EBITDA 48,653,470.65 - -
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
     项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司
序 较上年末变动
      构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
号 （%）
                           主要资产科目
1 货币资金 262,579,205.46 393,689,625.19 -33.30
     投资性房
2 250,859,864.03 259,975,940.26 -3.51
     地产
                          主要负债科目
其他应付
1 2,508,724,670.97 2,644,387,038.87 -5.13
款
注：1、主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债
10%以上的负债科目。
2、本期末货币资金较上年末减少 1.31 亿元，较上年末变动-33.30%，变动幅度超 30%。主
要系本报告期完成分红资金归集拨付所致；该资金流出为一次性阶段性安排，无长期持续
性，对基金份额持有人利益无负面影响。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
     项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司

                 本期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
序
        构成 占该项目总收入比例
号 金额（元）
                                            （％）
1 联营模式收入 49,393,612.04 73.71
2 租金收入 5,335,346.84 7.96
3 物业管理费收入 8,252,022.62 12.32
4 推广费收入 888,615.40 1.33
5 广告位租赁收入 487,009.03 0.73
6 停车场租赁收入 125,000.00 0.19
7 其他收入 2,518,928.20 3.76
8 营业收入合计 67,000,534.13 100.00
注：其他收入主要包括场地租赁收入、装修管理费收入、其他服务费收入等。

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                    中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
     项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司

                          本期（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
序号 构成
                           金额（元） 占该项目总成本比例（％）
1 折旧摊销 6,763,595.10 9.48
2 物业运营成本 1,452,963.70 2.03
3 税金及附加 1,708,962.66 2.39
4 销售费用 5,499,397.43 7.70
5 管理费用 9,996,878.41 13.99
6 财务费用 46,015,671.95 64.41
7 其他成本/费用 - -
8 营业成本/费用合计 71,437,469.25 100.00
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
     项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司

                                        指标 本期（2026 年 4 月 1 日-
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式
                                        单位 2026 年 6 月 30 日）

           （营业收入-营业成本）/营业
1 毛利率 % 87.74
           收入
    息税折旧摊销 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润 /营 业 收
2 % 72.62
    前利润率 入
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期可
供分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口
径存在差异。

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     项目公司开立了监管账户、基本账户、预付卡监督账户以及项目公司运营专项账户，以
上账户均受到监管银行的监管，不动产项目相关收入最终均归集至监管账户。以上账户均
按照《项目公司资金监管协议》《项目公司运营专项账户管理协议》的约定进行管理，执行
资金收支。
     自权利义务转移日（2025 年 8 月 27 日）起，基金管理人完成对不动产项目公司所有银
行账户及资金的管理交接，实现所有账户及资金统一纳入基金管理人和监管银行的监管范

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                         中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

围 。 本 报 告 期 内 不 动 产 项 目 公 司 收 入 归 集 总 金 额 360,665,789.41 元 ， 对 外 支 出 总 金 额
452,587,703.58 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
      无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
      无。

               §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                                占不动产资产支持
序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
                                                                 合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
      其中：债券 - -
         资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
      其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
3 货币资金和结算备付金合计 55,251,581.68 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 55,251,581.68 100.00

5.2 其他投资情况说明

      无。

                          §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

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                     中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

原始权益人净回收资金金额为 138,345.62 万元，根据原始权益人承诺及招募说明书相
关约定，原始权益人拟将其中不低于 85%部分用于长沙自贸会展区奥特莱斯项目和武汉经
开区奥特莱斯项目建设，不超过 15%部分拟用于补充原始权益人的流动资金。
截至报告期末，原始权益人已使用回收资金数额合计 43,780.49 万元，已使用比例为
31.65%，净回收资金余额为 94,565.13 万元。后续将按计划继续用于上述项目建设、补充流
动资金或其他经批准同意的项目建设。回收资金的使用符合基金合同约定、公开承诺以及
有关法律法规的规定。

               §7 不动产基金主要负责人员情况

                          不动产
             任职期限 项目运
                                   不动产项目运营或投资
姓名 职务 营或投 说明
            任 职 离 任 管理经验
                          资管理
            日期 日期 年限
                                                       闫婧茹女士，
                                                       会 计 硕 士 ，
                                                       CPA。历任中信
                                                       证券股份有限
                                   曾参与成都苏宁广场类 公 司 投 资 银 行
                                   REITs、招商蛇口一期商 管 理 委 员 会 高
                                   业物业类 REITs、浙江沪 级 经 理 、 中 信
      本 基
            2025 杭 甬 高 速 公 路 类 REITs 金 石 基 金 管 理
      金 的
闫婧茹 年8月 - 7.5 年 等项目及其他不动产类 有 限 公 司 高 级
      基 金
            27 日 REITs、CMBS 等投融资 经 理 、 光 大 证
      经理
                                   项目，项目类型覆盖消 券 股 份 有 限 公
                                   费、住房租赁、高速公路 司 债 务 融 资 总
                                   等不动产领域。 部项目经理；
                                                       现任中金基金
                                                       管理有限公司
                                                       创新投资部基
                                                       金经理。
                                   曾负责收费公路运营养 马 澍 玮 先 生 ，
                                   护、信息化项目建设、市 工 学 硕 士 ， 高
                                   场开发等工作，参与贵 级 工 程 师 。 历
      本 基
            2025 州贵都高速、云南嵩昆 任 中 交 公 路 规
      金 的
马澍玮 年8月 - 12.5 年 高速、重庆涪丰石高速、 划 设 计 院 有 限
      基 金
            27 日 湖北咸通高速、山西翼 公 司 助 理 工 程
      经理
                                   侯高速、陕西榆佳高速、 师 ； 中 交 资 产
                                   广东广明高速、新疆尉 管 理 有 限 公 司
                                   且公路、塞内加尔新国 项 目 运 营 中 心
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                     中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                                  际 机 场 -捷 斯 -姆 布 尔 及
                                            高 级 业 务 经
                                  捷斯-图巴高速等境内外
                                            理、处长、总经
                                  30 多个收费公路统一运
                                            理助理；现任
                                  营管理工作，项目类型中金基金管理
                                  主要为高速公路领域。有限公司创新
                                            投资部基金经
                                            理。
                                            秦文博先生，
                        曾负责购物中心板块业 国 际 商 务 硕
                        务可研测算、预算管理 士 。 历 任 大 悦
                        和运营分析，曾参与朝 城 控 股 集 团 股
      本 基 阳 大 悦 城 商 业 决 策 评 份有限公司财
          2025
      金 的 审、广州大悦汇轻资产 务 运 营 高 级 专
秦文博 年8月 - 7.5 年
      基 金 项 目 获 取 、 北 京 华 尔 道 员、主管、高级
          27 日
      经理 夫 酒 店 运 营 管 理 等 工 主管和经理；
                        作，项目类型覆盖商业 现 任 中 金 基 金
                        综合体、酒店等商业不 管 理 有 限 公 司
                        动产领域。 创新投资部基
                                            金经理。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。2、本基金无基金经理助理。

                §8 不动产基金份额变动情况

                                                                单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00

        §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                                单位：份

报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占基金总份额比例（%） -

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              §10 影响投资者决策的其他重要信息

本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：

                                                      金额单位：人民币元

不动产名称 杉井商业管理（宁波）有限公司 /

币种 人民币 /

                       一期：2011 年 9 月；三期：2015 年
项目公司形成/购买资产时间 /
                              12 月；四期：2019 年 11 月

基金购买资产时间 2025 年 8 月 27 日 注1

初始成本 2,901,000,000.00 注2

不动产评估价值 2,970,000,000.00 注3

采用成本法计量的账面价值 3,235,707,642.05 注4

基金购买不动产的投资成本 3,478,776,136.05 /

所在区域 浙江省 /

所在城市 宁波市 /

报告期 2026 年第 2 季度 /

注：1、基金购买不动产交割日；

     2、项目形成或购买不动产的成本；

     3、根据《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2025 年度评估报告》取

不动产项目评估价值；

     4、基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项

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                           中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

目的账面价值合计为 3,235,707,642.05 元。

                            §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

     （一）中国证监会准予中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金募集注册的
文件
     （二）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
     （三）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
     （四）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新
     （五）北京市汉坤律师事务所关于申请募集注册中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施
证券投资基金的法律意见书
     （六）基金管理人业务资格批复和营业执照
     （七）基金托管人业务资格批复和营业执照
     （八）报告期内中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金在规定媒介上发布
的各项公告
     （九）中国证监会要求的其他文件

11.2 存放地点

     备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

     投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，
投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
     投资者对本报告书如有疑问，可咨询基金管理人中金基金管理有限公司。
     咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166
     传真：（86）010-66159121
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中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告

                    中金基金管理有限公司
                        2026 年 7 月 21 日

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来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】鹏华深圳能源REIT：鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证
         券投资基金
    2026 年第 2 季度报告

         2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：鹏华基金管理有限公司

    基金托管人：招商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 20 日
                                            鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

                           §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 07 月 17 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 04 月 01 日起至 2026 年 06 月 30 日止。

                     §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 鹏华深圳能源 REIT
场内简称 鹏华深圳能源 REIT
基金代码 180401
交易代码 180401
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2022 年 7 月 11 日
基金管理人 鹏华基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 600,000,000.00 份
基金合同存续期 34 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2022 年 7 月 26 日
投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；
                        本基金通过资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，并
                        通过资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所
                        有权或经营权利。基金管理人主动运营管理不动产项目，以
                        获取不动产项目运营收入等稳定现金流及不动产项目增值为
                        主要目的。

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                       鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

投资策略 （一）不动产项目投资策略
       1、专项计划投资策略
       专项计划投资的不动产项目包括：
       东部电厂（一期）项目及因本基金扩募或其他原因所持有的
       其他符合《公开募集基础设施证券投资基金指引》和中国证
       监会其他规定的不动产项目；东部电厂（一期）项目为深圳
       市东部电力有限公司持有的位于深圳市大鹏新区大鹏街道下
       沙秤头角的天然气发电项目，包括项目相关建筑（构）物的
       房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，1#、2#、
       3#机组，电费收费权。
       在满足相关法律法规及政策规定并经基金份额持有人大会有
       效决议的前提下，项目公司股东可以对外申请并购贷款收购
       不动产项目或对外申请经营性贷款。针对并购贷款和经营性
       贷款，可以以项目公司自有资产为债权人设定抵押、质押等
       担保。
       2、不动产项目的购入与出售投资策略
       本基金将审慎论证宏观经济因素、粤港澳大湾区发展情况、
       天然气发电的行业环境及竞争格局情况、以及其他可比投资
       资产项目的风险和预期收益率来判断专项计划间接持有的不
       动产资产当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，
       本基金将深入调研项目公司所持不动产资产的基本面情况，
       通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金
       流收入的规模和建立合适的估值模型，对于已持有和拟投资
       的项目进行价值评估，在此基础上判断是否购入或出售。
       对拟购入的不动产项目，基金管理人将进行全面的尽职调查。
       在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人可聘请其他中
       介机构对不动产项目的购入提供专业服务。对于拟出售已持
       有的不动产项目，基金管理人还将在评估其收益状况和增值
       潜力的基础上，综合考量交易程序和交易成本，评估不动产
       项目出售的必要性和可行性，制定不动产项目出售方案并负
       责实施。
       3、不动产项目运营管理策略
       本基金管理人将主动履行不动产项目运营管理职责，并有权
       聘请具备丰富能源不动产运营管理经验的外部管理机构根据
       基金合同、
           《运营管理协议》的约定承担不动产项目运营管理
       职责，通过主动管理，积极提升不动产项目的运营业绩表现。
       本基金关于不动产项目的具体运营管理安排详见招募说明书
       第十八部分“基础设施项目运营管理安排”。
       4、不动产项目的机组延寿策略
       根据不动产项目对应的《电力业务许可证》
                         ，不动产项目机组
       设计寿命均为 30 年，预计于 2037 年到期。
       基金存续期内，基金管理人将根据市场环境与不动产运营情
       况制定不动产项目机组延寿方案并负责实施。
       2032 年开始进入延寿准备阶段，2034 年由深圳能源、东部电

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                             鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

           厂作为运营管理机构协助基金管理人、项目公司根据法律法
           规及监管部门要求，向主管部门申请机组延寿审批并办理相
           关手续。
           2036 年，取得相关主管部门申请机组延寿审批后，运营管理
           机构将协助基金管理人制定机组延寿方案。基金管理人根据
           《基金合同》约定召开基金份额持有人大会就延寿方案进行
           决议，包括不限于延寿期限、延寿资本性支出、管理费等事
           项。
           延寿方案经基金份额持有人大会表决通过，由基金管理人实
           施。
           若不动产项目 1 号、2 号、3 号机组未在到期前取得主管部门
           延寿批准，或延寿方案未获基金份额持有人大会决议通过，
           则基金管理人将于机组设计寿命到期后，依照《基金合同》
           约定处置不动产项目。
           如本基金通过专项计划持有的不动产项目在《基金合同》期
           限届满前全部处置，且连续六十个工作日未成功购入新的不
           动产项目，则《基金合同》终止，基金进入清算程序。
           （二）基金扩募收购策略
           本基金存续期间扩募的，基金管理人应当按照《运作办法》
           第四十条、
               《深圳证券交易所公开募集不动产证券投资基金业
           务指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）
                                 》以及基金合
           同相关规定履行变更注册等程序，并在履行变更注册程序后，
           提交基金份额持有人大会投票表决。在变更注册程序履行完
           毕并取得基金份额持有人大会表决通过后，基金管理人根据
           中国证监会、证券交易所等相关要求履行适当程序启动扩募
           发售工作。
           （三）债券投资策略
           本基金债券投资将采取久期策略、收益率曲线策略、骑乘策
           略、息差策略、个券选择策略、信用策略等积极投资策略，
           自上而下地管理组合的久期，灵活地调整组合的券种搭配，
           同时精选个券，以增强组合的持有期收益。
风险收益特征 本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的
           风险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和
           货币型基金，低于股票型基金。本基金需承担投资不动产项
           目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风
           险。
基金收益分配政策 1、本基金收益分配采取现金分红方式；
           2、在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益
           分配 1 次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可
           供分配金额的 90%。若《基金合同》生效不满 6 个月可不进行
           收益分配。具体分配时间由基金管理人根据不动产项目实际
           运营情况另行确定；
           3、每一基金份额享有同等分配权；
           4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。

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                                      鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

                  如自 2038 年起至基金存续期届满之日，不动产项目仍产生运
                  营收入等现金流，由此产生的基金收益由基金份额持有人享
                  有。在对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基
                  金管理人可在与基金托管人协商一致的情况下调整基金收益
                  分配原则和支付方式，不需召开基金份额持有人大会，但应
                  于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 指国信证券资产管理有限公司（简称“国信资管”）或其继任
                  主体及基金投资的其他专项计划的资产支持证券管理人。
运营管理机构 深圳能源集团股份有限公司/深圳能源集团股份有限公司东
                  部电厂
注：无。

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：东部电厂（一期）项目

项目公司名称 深圳市东部电力有限公司
不动产项目业态 能源设施
不动产项目主要经营模式 以液化天然气为主要燃料，提供电力生产及相关
                         服务并获取电费收入
不动产项目地理位置 广东省深圳市大鹏新区大鹏街道下沙秤头角

2.3 不动产基金扩募情况
注：无。

2.4 基金管理人和运营管理机构
          项目 基金管理人 运营管理机构
                                             深圳能源集团股份有限
名称 鹏华基金管理有限公司 公司/深圳能源集团股份
                                             有限公司东部电厂
           姓名 高永杰 李柏岩
信息披露事务负责 鹏华基金管理有限公司督察 深圳能源集团股份有限
           职务
    人 长 公司东部电厂副总经理
           联系方式 0755-81395402 0755-84213229
                     深圳市福田区福华三路 168 深圳市大鹏新区大鹏街
注册地址 号深圳国际商会中心第 43 道下沙社区下沙东部电
                     楼 厂行政办公楼 201
                     深圳市福田区福华三路 168 深圳市大鹏新区大鹏街
办公地址 号深圳国际商会中心第 43 道下沙社区下沙东部电
                     楼 厂行政办公楼
邮政编码 518048 518120
法定代表人 张纳沙 杨群
注：深圳能源集团股份有限公司东部电厂为深圳能源集团股份有限公司的分公司，无法定代表人，

负责人为杨群。
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                                             鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
    项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
              招商银行股份有限公 国信证券资产管理有 招商银行股份有限公
    名称
                  司 限公司 司深圳分行
                                   深圳市福田区福田街
                                                     深圳市福田区莲花街
              深圳市深南大道 7088 道福安社区福华一路
注册地址 道深南大道 2016 号招
               号招商银行大厦 125 号国信金融大厦 31
                                                     商银行深圳分行大厦
                                         层
                                   深圳市福田区福田街
                                                     深圳市福田区莲花街
              深圳市深南大道 7088 道福安社区福华一路
办公地址 道深南大道 2016 号招
               号招商银行大厦 125 号国信金融大厦 31
                                                     商银行深圳分行大厦
                                         层
邮政编码 518040 518000 518000
法定代表人 缪建民 方强 王兴海
注：招商银行股份有限公司深圳分行为招商银行股份有限公司的分公司，无法定代表人，负责人

为王兴海。

           §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                          单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日 - 2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 307,801,145.15
2.本期净利润 48,052,684.05
3.本期经营活动产生的现金流
                                                           35,305,188.62
量净额
4.本期现金流分派率（%） 0.94
5.年化现金流分派率（%） 4.49
注：1、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

2、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实际天

数*本年总天数。

3、提请投资者关注，上述年化现金流分派率并不代表最终实际 2026 年分派率结果。由于收

入和费用并非在一年内平均发生，电价及收益受电力供需情况影响，季节性温度变化和全社会生

产用电情况将影响电力供需。所以不能按照本期占全年的时长比例来推算本基金全年的分派率情

况，请投资者理性看待。

3.2 其他财务指标
无。

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                                            鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 32,108,731.78 0.0535 -
本年累计 76,287,444.12 0.1271 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 74,579,947.52 0.1243 -
本年累计 74,579,947.52 0.1243 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                单位：人民币元

        项目 金额 备注

本期合并净利润 48,052,684.05 -
本期折旧和摊销 32,687,912.19 -

本期利息支出 1,364,263.24 -

本期所得税费用 12,069,337.88 -

本期息税折旧及摊销前利润 94,174,197.36 -

调增项

1-应付项目的变动 -67,778,514.43 -
调减项
1-应收项目的变动 15,118,091.21 -
2-需支付的利息 -1,364,263.24 -
3-需支付的企业所得税 -12,069,337.88 -
4-未来合理相关支出预留，包括
重大资本性支出（如固定资产正
常更新、大修、改造等），未来 4,028,558.76 -
合理期间内的债务利息，运营费
用等
本期可供分配金额 32,108,731.78 -

注：1、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等），

未来合理期间内的债务利息，运营费用等，其中运营费用包括外部管理机构的管理费、检修费用、

待缴纳的增值税等。

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                                    鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

2、调增项增加用正号填列，调增项减少用负号填列；调减项增加用负号填列，调减项减少用

正号填列。

3、提请投资者关注，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非

在一年内平均发生，电价及收益受电力供需情况影响，季节性温度变化和全社会生产用电情况将

影响电力供需。所以不能按照本期占全年的时长比例来推算本基金全年的可供分配金额，请投资

者理性看待。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本报告期可供分配金额较上年同期变化超过 10%，主要原因为本报告期 LNG 用气量同比下降

导致售电量同比下降 28.74%，售电收入同比下降 20.25%。从供气端角度来讲，目前澳气处于合同

稳产期，澳大利亚方正常履约，LNG 供应波动主要取决于上游生产、运输船舶以及生产计划安排，

合同年内不同季度之间波动属正常现象。本报告期综合平均电价同比上涨 11.91%，主要受到一次

能源价格波动、气候变化、用电需求上升等因素影响。请投资人理性看待可供分配的波动情况，

合理判断本项目经营业绩水平。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本基金预留项目主要包括营运资金变动及资本性支出变动两大类，其中营运资金包括天然气

费、运营管理费及检修费三项的变动金额，资本性支出以每年年度资本性支出预算作为预留口径，

上年预留金额扣减本年实际使用资本性支出再补充差额至次年资本性支出预算金额。

上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异未超过 10%。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》《鹏华深圳能源清

洁能源封闭式基础设施证券投资基金基金合同》等约定，本报告期内各项管理费计提和划付情况

如下：

1、基金管理人计提二季度基金管理费 1,683,213.35 元（含税），暂未划付；

2、基金托管人计提二季度基金托管费 75,143.25（含税），暂未划付；

3、资产支持专项计划管理人计提二季度管理费 420,803.11 元（含税），本报告期划付资产

支持专项计划管理费 683,261.66 元（含税）；

4、运营管理机构计提二季度固定运营管理服务费 3,555,758.73 元（含税），2025 年四季度

固定运营管理服务费-874,868.55 元(含税)已在本基金与运营管理机构结算 2025 年剩余运营支出

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                                         鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

时统一扣减。

                       §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
     1、报告期内运营情况的说明

     报告期内，深圳市东部电力有限公司（以下简称“项目公司”）坚持“安全第一、运营高效、

节能减排、低碳环保”的经营理念，持续为社会提供稳定可靠的清洁能源电力供应。基金管理人

和项目公司共同委托深圳能源集团股份有限公司和深圳能源集团股份有限公司东部电厂作为不动

产项目的运营管理机构，负责不动产项目运营管理的统筹和实施工作。基金管理人按照《鹏华深

圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》对运营管理机构进行监督和考

核。

     本报告期项目公司实现发电收入 307,686,738.41 元（不含税），上网电量 60,688.10 万千瓦

时，平均电价约为 0.5729 元/千瓦时（含税）；天然气成本 172,932,917.02 元（不含税），消耗

LNG 约 8.55 万吨，平均 LNG 成本约为 2,205.54 元/吨（含税）。项目公司和运营管理机构密切沟

通、紧密合作，统筹做好安全生产工作，确保项目公司安全稳定运营，为电力平稳供应做出积极

贡献。

     2、其他运营情况的说明

     (1) 不动产项目运营年限

     根据机组初始设计使用寿命确定，不动产项目运营年限预计至 2037 年。

     (2) 不动产项目周边新增竞争项目基本情况

     本报告期内不动产项目所在区域暂无新增竞争项目。

     (3) 不动产项目主要能源采购情况

     本报告期内，本项目 LNG 唯一采购方为广东大鹏液化天然气有限公司，上游由广东大鹏液化

天然气有限公司与澳大利亚方通过《天然气销售与购买协议》采购 LNG 取得。本报告期内不动产

项目消耗 LNG 约为 8.55 万吨，成本 172,932,917.02 元（不含税），平均 LNG 成本约为 2,205.54

元/吨（含 9%增值税）。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标

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                                            鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

                           本期(2026 年 4 月 1
                                           上年同期(2025年4
                           日至 2026 年 6 月
             指标含义说明及计算 指标单 月1日至2025年6月 同比
序号 指标名称 30 日)/报告期末
                 方式 位 30日)/上年同期末 （%）
                            (2026 年 6 月 30
                                           (2025年6月30日)
                                  日)
                           万千瓦
1 发电量 机组实际发出的电量 61,620.34 86,547.46 -28.80
                            时
     等效利用小 发电量/装机容量(取
2 小时 527.00 740.00 -28.80
     时数 整)
                           万千瓦
3 结算电量 项目实际上网电量 60,688.10 85,166.40 -28.74
                            时
4 结算电费 项目实际电费收入 元 307,686,738.41 385,819,406.25 -20.25
                            元/千
             售电收入/结算电量
5 结算电价 瓦时 0.57 0.51 11.91
             *(1+增值税税率)
                           (含税)
注：1、由于项目当月电费结算单需在次月中旬获得，因此结算电费为暂估电费收入，可能与实际

结算电费存在较小偏差。

     2、等效利用小时数披露口径为取整数小时数，实际等效利用小时数的同比变动应与发电量同

比变动相同。

     3、本报告期平均结算电价为 0.5729 元/千瓦时(含税)，上年同期平均结算电价为 0.5119 元/

千瓦时(含税)，同比上涨 11.91%。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：序号：1 项目名称：深圳市东部电力有限公司
                           本期(2026 年 4 月 1
                                           上年同期(2025年4
                           日至 2026 年 6 月
             指标含义说明及计算 指标单 月1日至2025年6月 同比
序号 指标名称 30 日)/报告期末
                 公式 位 30日)/上年同期末 （%）
                            (2026 年 6 月 30
                                           (2025年6月30日)
                                  日)
                           万千瓦
1 发电量 机组实际发出的电量 61,620.34 86,547.46 -28.80
                            时
     等效利用小 发电量/装机容量(取
2 小时 527.00 740.00 -28.80
     时数 整)
                           万千瓦
3 结算电量 项目实际上网电量 60,688.10 85,166.40 -28.74
                            时
4 结算电费 项目实际电费收入 元 307,686,738.41 385,819,406.25 -20.25
                            元/千
             售电收入/结算电量
5 结算电价 瓦时 0.57 0.51 11.91
             *(1+增值税税率)
                           (含税)
注：1、由于项目当月电费结算单需在次月中旬获得，因此结算电费为暂估电费收入，可能与实际

结算电费存在较小偏差。
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                                            鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

2、等效利用小时数披露口径为取整数小时数，实际等效利用小时数的同比变动应与发电量同

比变动相同。

3、本报告期平均结算电价为 0.5729 元/千瓦时(含税)，上年同期平均结算电价为 0.5119 元/

千瓦时(含税)，同比上涨 11.91%。

4.1.4 其他运营情况说明
本不动产项目电费收入不涉及中央和地方财政补贴，本报告期机组运行稳定，各类型售电模

式电量、电费收入及平均电价如下：

1、电网代购及跨省交易：电量 15,000.06 万千瓦时，占全部售电量约 24.72%，电费收入

5,426.76 万元（不含税）
               ，占全部售电收入 17.63%，平均电价 0.4088 元/千瓦时（含税）；

2、年度中长期：电量 5,316.39 万千瓦时，占全部售电量约 8.76%，电费收入 1,750.18 万元

（不含税），占全部售电收入 5.68%，平均电价 0.3720 元/千瓦时（含税）；

3、月度、周中长期：电量 28,217.61 万千瓦时，占全部售电量约 46.50%，电费收入 9,577.15

万元（不含税），占全部售电收入 31.10%，平均电价 0.3835 元/千瓦时（含税）；

4、现货：电量 12,154.04 万千瓦时，占全部售电量约 20.03%，电费收入 10,716.59 万元（不

含税），占全部售电收入 34.81%，平均电价 0.9964 元/千瓦时（含税）；

5、其他电费（分摊补偿、调频及两个细则等）
                      ：-805.64 万元（不含税）
                                     ，占全部售电收入-2.62%；

6、容量电费：4,125.00 万元（不含税），占全部售电收入 13.40%。

以上包含 6 月预估电费结算单数据，与报告 4.2.3 披露的售电收入可能存在差异，主要原因

为 6 月财务暂估数与实际数可能存在差额，6 月预估数与实际数差异金额将在 7 月调整。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
本报告期内，未发现可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、

周期性风险。有关本基金的具体风险信息，详见本基金招募说明书。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 3,144,760,456.91 3,268,269,841.39 -3.78
2 总负债 2,252,015,320.38 2,360,704,536.87 -4.60
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 307,686,738.41 385,819,406.25 -20.25

                           第 11页 共 18页
                                                            鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

     2 营业成本/费用 290,811,410.45 349,704,291.92 -16.84
     3 EBITDA 96,660,603.53 110,427,179.38 -12.47

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市东部电力有限公司

         序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                                        主要资产科目
         1 固定资产 2,514,556,767.95 2,578,712,752.50 -2.49
                                        主要负债科目
         1 长期应付款 2,085,500,000.00 2,095,000,000.00 -0.45

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市东部电力有限公司
                                       本期 上年同期
                             2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6月30
                                      月 30 日 日 金额同比
序号 构成
                                              占该项目 占该项目总 （%）
                               金额（元） 总收入比 金额（元） 收入比例
                                              例（%） （%）
1 售电收入 307,686,738.41 100.00 385,819,406.25 100.00 -20.25
2 其他收入 - - - - -
3 营业收入合计 307,686,738.41 100.00 385,819,406.25 100.00 -20.25

注：本报告期售电收入同比下降主要原因为上网电量同比下降 28.74%导致,平均电价同比上升

11.91%。具体详见本基金《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金关于二〇二六年

第二季度经营情况的临时公告》。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市东部电力有限公司
                                         本期 上年同期
                               2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6月
                                        月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
                                                占该项目总 占该项目 （%）
                                 金额（元） 成本比 例 金额（元） 总成本比
                                                （%） 例（%）
1 原材料（燃气费） 172,932,917.02 59.47 228,280,451.75 65.28 -24.25
2 折旧摊销 32,687,912.19 11.24 43,824,614.86 12.53 -25.41
3 其他主营业务成本 36,595,830.97 12.58 45,141,014.72 12.91 -18.93
4 财务费用 46,547,255.76 16.01 29,775,842.98 8.51 56.33
5 管理费用 221,556.61 0.08 5,712.00 0.00 3,778.79

                                        第 12页 共 18页
                                             鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

6 税金及附加 1,567,658.68 0.54 2,676,655.61 0.77 -41.43
7 其他成本/费用 258,279.22 0.08 - - -
8 营业成本/费用合计 290,811,410.45 100.00 349,704,291.92 100.00 -16.84

注：1、本报告期原材料（燃气费）同比下降主要原因为受上游供气和生产计划因素影响，用气量

同比下降导致；

     2、本报告期折旧摊销同比下降主要原因为主要机组设备折旧以产量法为主，受上网电量同比

下降影响导致折旧摊销金额同比下降；

     3、本报告期财务费用增加主要为股东借款利息计提增加导致，该部分财务费用不影响基金合

并净利润及可供分配金额；

     4、本报告期税金及附加同比下降主要原因为收入下降导致增值税附加税金额下降。

     5、本报告期管理费用和其他成本费用增加主要为 2026 年一季度冲销部分计提费用在二季度

收到发票重新入账，2026 年上半年管理费用和其他成本费用未发生重大变化。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市东部电力有限公司
                                                   本期
                                                                上年同期
                                               2026 年 4 月 1
                指标含义说明及计算公 2025年4月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6
                     式 2025年6月30日
                                                  月 30 日
                                                 指标数值 指标数值
                （营业收入-营业成本）/
1 毛利率 % 21.28 17.77
                营业收入×100%
              （利润总额+利息支出+
       息税折旧摊销
2 折旧摊销）/营业收入× % 31.42 28.62
       前利润率
              100%
3 净利率 净利润/营业收入×100% % 1.65 6.90

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
     不动产项目现有 2 个银行账户，根据已签署的《深圳市东部电力有限公司资金监管协议》及

《深圳市东部电力有限公司账户监管协议》约定，不动产项目接受招商银行股份有限公司深圳分

行的监管。

     其中，深圳市东部电力有限公司运营收入账户（一般户，开户行：中国农业银行股份有限公

司深业上城支行）主要用于收取不动产项目电费收入并定期向项目公司在监管银行开立的基本账

户划付电费收入。

                           第 13页 共 18页
                                      鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

深圳市东部电力有限公司资金运作账户（基本户/监管账户，开户行：招商银行股份有限公司

深圳福田支行）主要接收运营收入账户划转的资金，用于各项运营成本支出、运营税费支出、对

外融资的本息还款支出及其他支出。

项目公司银行账户均实行三级审批制度，分别由项目公司、基金管理人、监管银行对付款真

实性、准确性、适当性进行审核，监管银行审批通过后方可对外划付资金。

本报告期内，项目公司经营活动现金总流入为 345,187,755.64 元，总流出 306,319,406.74

元，经营活动产生的现金流量净额 38,868,348.90 元，经营活动现金总流入与售电收入匹配，生

产经营情况良好。现金收入主要来源为：其中收取 2026 年 3 月-2026 年 5 月的电费收入占经营活

动现金总流入的 99.88%；现金支出主要为：支付燃气成本费用等运营管理费用占经营活动现金总

流出的 86.01%；税费支出和其他支出分别占经营活动现金总流出的 12.41%和 1.58%。

上年同期不动产项目经营活动现金流入为 374,510,615.69 元，流出 390,826,467.87 元，经

营活动产生的现金流量净额-16,315,852.18 元，生产经营情况良好。现金流主要提供方为深圳供

电局有限公司的售电收入。现金收入主要来源为收取 2025 年 3 月-2025 年 5 月的电费收入,占经

营活动现金总流入的 99.87%；现金支出主要为：支付燃气成本费用等运营管理费用占经营活动现

金总流出的 85.75%；税费支出和其他支出分别占经营活动现金总流出的 14.58%和-0.33%。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
报告期内不动产项目现金流主要提供方为深圳供电局有限公司，非不动产项目关联方，实际

电费支付方为各电力用户，来源合理分散。不动产项目电价由广东电力市场充分竞价得出，与广

东电力市场供需关系密切相关，电费收入符合市场公允性原则。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
本报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。

         §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                             占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                              的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
      其中：债券 - -
          资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -

                        第 14页 共 18页
                                           鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

      其中：买断式回购的买入返
                                                - -
      售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 7,595,024.49 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 7,595,024.49 100.00

5.2 其他投资情况说明
本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一

年内受到公开谴责、处罚的证券。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人回收资金已使用完毕。

              §7 不动产基金主要负责人员情况
                任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
             任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
                                                           王弈哲先生，
                                                           国籍中国，金
                                                           融及会计双学
                                                           位硕士，13 年
                                            曾任普华永道中天
                                                           证券从业经
                                            会计师事务所深圳
                                                           验。曾任普华
                                            分所审计员，南方资
                                                           永道中天会计
                                            本管理有限公司产
                                                           师事务所深圳
                                            品开发部总监助理，
                                                           分所审计员，
                                            南方基金管理股份
                                                           南方资本管理
                                            有限公司基础设施
                                                           有限公司产品
                                            基金投资管理部总
                                                           开发部总监助
王弈哲 基金经理 2022-12-24 - 5 年以上 经理。2022 年 12 月
                                                           理，南方基金
                                            加盟鹏华基金管理
                                                           管理股份有限
                                            有限公司，现担任基
                                                           公司基础设施
                                            础设施基金投资部
                                                           基金投资管理
                                            总经理/基金经理，
                                                           部总经理。
                                            王弈哲具备基金从
                                                           2022 年 12 月
                                            业资格，满足 5 年以
                                                           加盟鹏华基金
                                            上不动产投资/运营
                                                           管理有限公
                                             管理经验要求。
                                                           司，现担任基
                                                           础设施基金投
                                                           资部总经理/
                                                           基金经理。

                           第 15页 共 18页
                                         鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

                                                        2022 年 12 月
                                                        至今担任鹏华
                                                        深圳能源清洁
                                                        能源封闭式基
                                                        础设施证券投
                                                        资基金基金经
                                                        理，王弈哲具
                                                        备基金从业资
                                                        格。
                                                        臧钊先生，国
                                                        籍中国，会计
                                                        硕士，5 年证
                                                        券从业经验。
                                                        曾担任中国广
                                                        核电力股份有
                                                        限公司会计核
                                         曾担任中国广核电 算主管，中国
                                         力股份有限公司会 广核能源国际
                                         计核算主管，中国广 控股责任有限
                                         核能源国际控股责 公司马来西亚
                                         任有限公司马来西 区域埃德拉公
                                         亚区域埃德拉公司 司管理会计部
                                         管理会计部资金主 资金主管。
臧钊 基金经理 2022-07-11 - 5 年以上 管。2021 年 10 月加 2021 年 10 月
                                         盟鹏华基金管理有 加盟鹏华基金
                                         限公司，现担任基础 管理有限公
                                         设施基金投资部基 司，现担任基
                                         金经理，臧钊具备基 础设施基金投
                                         金从业资格，满足 5 资部基金经
                                         年以上不动产投资/ 理。2022 年 07
                                         运营管理经验要求。月至今担任鹏
                                                        华深圳能源清
                                                        洁能源封闭式
                                                        基础设施证券
                                                        投资基金基金
                                                        经理，臧钊具
                                                        备基金从业资
                                                        格。
                                         曾任职于广东电网 刘一璠先生，
                                         公司江门供电局，从 国籍中国，经
                                         事电力、信息等基础 济学硕士，5
刘一璠 基金经理 2022-07-11 - 5 年以上 设施维护管理工作。年证券从业经
                                         2021 年 9 月加盟鹏 验。曾任职于
                                         华基金管理有限公 广东电网公司
                                         司，现担任基础设施 江门供电局，
                           第 16页 共 18页
                                  鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

                                  基金投资部基金经 从事电力、信
                                  理。刘一璠具备基金 息等基础设施
                                  从业资格，满足 5 维护管理工
                                  年以上不动产投资/ 作。2021 年 9
                                  运营管理经验要求。月加盟鹏华基
                                            金管理有限公
                                            司，现担任基
                                            础设施基金投
                                            资部基金经
                                            理。2022 年 07
                                            月至今担任鹏
                                            华深圳能源清
                                            洁能源封闭式
                                            基础设施证券
                                            投资基金基金
                                            经理，刘一璠
                                            具备基金从业
                                            资格。

               §8 不动产基金份额变动情况
                                                   单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 600,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 600,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
注：无。

              §10 影响投资者决策的其他重要信息
无。

                  §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
（一）《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金基金合同》;

（二）《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金托管协议》;

（三）
    《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告》
                                           （原文）。

11.2 存放地点
深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第 43 层鹏华基金管理有限公司。
                    第 17页 共 18页
                                          鹏华深圳能源 REIT2026 年第 2 季度报告

11.3 查阅方式
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理

人网站（http://www.phfund.com.cn）查阅。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客

户服务系统，咨询电话：400-6788-533。

                                               鹏华基金管理有限公司
                                                    2026 年 7 月 20 日

                            第 18页 共 18页

来源：深圳证券交易所 · 2026-07-20 · 中国内地 · 原文

【原文】银华绍兴原水水利REIT：银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告

银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投
          资基金
    2026 年第 2 季度报告

         2026 年 6 月 30 日

    基金管理人：银华基金管理股份有限公司

    基金托管人：中国工商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 7 月 20 日
                                           银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

                          §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 07 月 16 日复核了本

报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的

真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 04 月 01 日起至 06 月 30 日止。

                    §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 银华绍兴原水水利 REIT
场内简称 银华绍兴原水水利 REIT
基金代码 180701
交易代码 180701
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2024 年 10 月 28 日
基金管理人 银华基金管理股份有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 600,000,000.00 份
基金合同存续期 30 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2024 年 11 月 8 日
投资目标 在严格控制风险的前提下，本基金主要资产投资于基础设施
                       资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证
                       券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目的完全所有权或
                       经营权利。本基金通过积极主动运营管理基础设施项目，争
                       取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。
                              第 2页 共 16页
                                        银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

投资策略 本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持
                     有其全部份额，从而取得基础设施项目完全的所有权或经营
                     权利；剩余基金资产将依法投资于利率债，AAA 级信用债，或
                     货币市场工具。
                          具体投资策略包括：基础设施项目投资策略、基础设施
                     项目运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处置策略、
                     固定收益投资策略、对外借款策略。
风险收益特征 一般情况下，本基金与股票型基金、混合型基金和债券型基
                     金等有不同的风险收益特征。本基金需承担投资基础设施项
                     目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风
                     险。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式；在符合有关基金
                     分配条件的前提下，每年至少收益分配一次。基金应当将不
                     低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给
                     投资者。若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配；
                     （二）每一基金份额享有同等分配权；
                     （三）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                     本基金每次收益分配比例详见届时基金管理人发布的公告。
资产支持证券管理人 银华长安资本管理(北京)有限公司
运营管理机构 绍兴市原水集团有限公司（运营管理统筹机构）,绍兴市汤浦
                     水库运营管理有限公司（运营管理实施机构）

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：绍兴市汤浦水库工程

项目公司名称 绍兴市汤浦水库有限公司
不动产项目业态 水利设施
不动产项目主要经营模式 向供水厂提供原水并收取原水费
不动产项目地理位置 绍兴市上虞区汤浦镇

2.3 不动产基金扩募情况
注：无。

2.4 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构 运营管理机构
                                   绍兴市原水集团有 绍兴市汤浦水库运
              银华基金管理股份有限
名称 限公司（运营管理统 营管理有限公司（运
              公司
                                   筹机构） 营管理实施机构）
信息 姓名 杨文辉 许骏 陈辉
披露 职务 督察长 总审计师 副总经理
事务
负责 联系方式 tpsk@yhfund.com.cn 7551515@qq.com tpskch@163.com
人
注册地址 广东省深圳市深南大道 浙江省绍兴市越城 浙江省绍兴市上虞

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                6008 号特区报业大厦 19 区华滨路 102 号 区汤浦镇塔山路
                层
                北京市东城区东长安街
                                       浙江省绍兴市越城 浙江省绍兴市上虞
办公地址 1 号东方广场 C2 办公楼
                                       区华滨路 102 号 区汤浦镇塔山路
                15 层
邮政编码 100738 312000 312364
法定代表人 王珠林 何叶春 施练东

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
    项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
              中国工商银行股份有 银华长安资本管理(北 中国工商银行股份有
    名称
                 限公司 京)有限公司 限公司浙江省分行
                                    北京市东城区东长安
              北京市西城区复兴门 街 1 号东方广场东方经 浙江省杭州市上城区
注册地址
                内大街 55 号 贸城中二办公楼 5 层 剧院路 66 号
                                          501 室
                                    北京市东城区东长安
              北京市西城区复兴门 街 1 号东方广场东方经 浙江省杭州市上城区
办公地址
                内大街 55 号 贸城中二办公楼 5 层 剧院路 66 号
                                          501 室
邮政编码 100140 100738 310000
                                                             梅霜
法定代表人 廖林 刁慧娜
                                                           （负责人）
注：银华长安资本管理(北京)有限公司的法定代表人已于 2026 年 7 月 14 日变更为刘书晨。

           §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                           单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日 - 2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 35,120,523.89
2.本期净利润 10,301,631.66
3.本期经营活动产生的现金流
                                                             3,801,888.34
量净额
4.本期现金流分派率（%） 0.80
5.年化现金流分派率（%） 2.17
注：1.本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合

并财务报表层面的数据。

2.本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变动收益、

汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。

3.本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值、年化现金流分派率=截至报告期末

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                                           银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                  单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 18,650,363.79 0.0311 -
本年累计 24,987,143.73 0.0416 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                  单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 30,000,000.00 0.0500 -
本年累计 30,000,000.00 0.0500 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                  单位：人民币元

          项目 金额 备注

本期合并净利润 10,301,631.66 -
本期折旧和摊销 8,266,430.52 -

本期利息支出 0.00 -

本期所得税费用 0.00 -

本期息税折旧及摊销前利润 18,568,062.18 -

调增项

1-未来合理的相关支出预留 15,688,856.70 -
调减项
1-资本性支出 -904,473.85 -
2-应收和应付项目的变动 -7,333,256.38 -
3-支付的利息及所得税费用 -7,368,824.86 -
4-基础设施项目资产的公允价值变
                                                 - -
动损益
5-基础设施项目资产的处置利得或
                                                 - -
损失
本期可供分配金额 18,650,363.79 -

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注：1.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、

预留不可预见费用、未来合理期间内需要支付的基金管理人的管理费、专项计划管理人的管理费、

托管费、外部管理机构的管理费、运营支出、待缴纳的税金等，上述费用将根据相应协议约定及

实际发生情况支付。

2.此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平

均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
报告期可供分配金额较上年同期下降 740.43 万元，降幅为 28.42%，主要原因系供应原水量

及原水收入均同比下降 19.26%。供应原水量同比下降有两个方面原因，一是小舜江流域自然水文

条件持续偏枯：2026 年一季度，流域降雨量 204.8 毫米，较常年同期减少 30.67%，入库径流量

1903 万立方米，较常年同期减少 79.10%，导致 2026 年二季度初水位偏低，且流域土壤干旱，降

雨期间产流效率降低；2026 年二季度，流域降雨量 376.7 毫米，较常年同期减少 25.66%，入库径

流量 6824 万立方米，较常年同期减少 45.12%。二是原水应急保障响应时间长，供水比例持续偏

低：2026 年二季度，汤浦水库共有 91 天受到原水应急保障响应的原水供应量限制措施影响，其

中有 65 天处于Ⅱ级响应状态，期间供水量原则上控制在最近正常供水年份同期当月日均原水供应

量的 70%，26 天处于Ⅰ级响应状态，期间供水量原则上控制在最近正常供水年份同期当月日均原

水供应量的 40%，最低供水比例可至 10%以下。

针对上述情况，基金管理人和运营管理机构根据绍兴市原水应急保障响应相关规定，结合汤

浦水库运行实际，已采取或拟采取的应对措施如下：

1.动态跟踪气象预报信息，及时开展预测分析，借助数字孪生等智慧化手段加强合理科学调

度，根据来水情况适时调整限供比例与原水应急保障响应等级。

2.加强与气象部门联动，择机开展人工增雨作业。

3.利用枯水期作业条件，加强水库基础设施维护管养，降低设备设施故障潜在风险，确保防

汛安全，降低弃水风险，提升中长期运营表现。

4.加强预算管理，在可行范围内缓冲收入下滑对现金流带来的影响。

5.加强与有关部门对接，确保相关管理措施顺利推进。

根据《绍兴市区城市供水原水应急保障预案》相关规定，若汤浦水库水位回蓄超过 23 米且经

综合研判来水有持续上涨趋势，原水应急保障Ⅱ级响应将调整至Ⅲ级响应；若汤浦水库水位降至

18 米时且未来 10 天气象预报汤浦水库集雨区无明显降水，或经综合研判降水难以产生有效径流，

将启动原水应急保障Ⅰ级响应。
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3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
     根据历史经营情况，本基金预计于基础设施运营期间会发生的重大资本性支出，对基础设施

项目进行局部（包括建筑物或设备）更新、装修、改造、大修（中修）、翻新等，需每年末预留

资本性支出调整项；同时为应对每期末流动负债及下季度运营管理费用的支付需求，根据每期末

流动资产和流动负债的金额及应支付下季度运营管理费用的金额，预留运营费用调整项；为应对

日常发生的不可预见的费用支出，预留不可预见费用调整项。

     上年同期与实际使用金额差异超过 10%的预留调整项为资本性支出调整项和不可预见费调整

项。1、资本性支出调整项：每年预估的资本性支出是基于每年基础设施资产更新改造计划发生的

全部金额，受更新改造的完成进度影响，每年实际支付金额可能会小于预留的资本性支出，结余

部分将保留在资本性支出专用账户中，基于项目实施进度支付。资本性支出调整项按资本性支出

年度预算金额计算，以基金首发阶段评估报告对应年份的资本性支出预测值为预算金额上限，具

备合理性；2、不可预见费调整项：本年未发生不可预见的费用支出，因此实际使用金额为零。以

基金首发阶段可供分配金额测算审核报告中假设的预留不可预见费用人民币 300 万元为总上限，

具备合理性。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
     根据《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《银华绍兴原水水利封

闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《银华绍兴原水水利基础设施资产支持专项计划标准

条款》、《银华绍兴原水水利基础设施资产支持专项计划说明书》、《银华绍兴原水水利封闭式

基础设施证券投资基金运营管理服务协议》等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费

为 700,279.58 元，基金托管人托管费为 41,192.97 元，计划管理人管理费为 123,578.91 元。运

营管理机构在报告期内计提的运营管理费用为 13,757,500.00 元，根据《银华绍兴原水水利封闭

式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》中约定的计算方式及分配比例，向运营管理机构支

付。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
     项目公司主营业务为原水供应，底层基础设施绍兴市汤浦水库是绍兴市的主要水源，以 460

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                                          银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

平方公里流域集雨面积积累自然径流量，并向绍兴市越城区、柯桥区和上虞区供水，同时跨区域

向慈溪市供水，除沿程少量输水损失和水厂自用水损失外，其余均由水厂生产自来水供给用户，

主要包括城乡生活（含建筑业及第三产业）、部分工业企业等。项目运营起始时间为 2002 年 7

月 26 日，授权经营期自 2022 年 12 月 1 日至 2052 年 11 月 30 日。

报告期内，基础设施项目公司整体运营平稳，无安全生产事故。2026 年 4-6 月，汤浦水库水

质均达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅱ类标准，达标率 100%，其中 4-5 月达到Ⅰ

类标准。

2026 年 1 月 7 日，本基金发布《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公

司原水应急保障Ⅰ级响应的公告》，披露绍兴市自 1 月 5 日起启动原水应急保障Ⅰ级响应。

2026 年 4 月 28 日，本基金发布《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目

公司原水应急保障Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应的公告》，披露项目公司原水应急保障响应级别于 4

月 27 日由Ⅰ级调整为Ⅱ级。

报告期内，汤浦水库共有 91 天受到原水应急保障响应的原水供应量限制措施影响，其中有

65 天处于Ⅱ级响应状态，期间供水量原则上控制在最近正常供水年份同期当月日均原水供应量的

70%，26 天处于Ⅰ级响应状态，期间供水量原则上控制在最近正常供水年份同期当月日均原水供

应量的 40%，最低供水比例可至 10%以下。受此影响，报告期项目公司供应原水量 5,360.59 万立

方米，实现原水收入 3,434.94 万元（不含税)，较去年同期均下降 19.26%。

针对上述情况，基金管理人和运营管理机构根据绍兴市原水应急保障响应相关规定，结合汤

浦水库运行实际，已采取或拟采取的应对措施如下：

1.动态跟踪气象预报信息，及时开展预测分析，借助数字孪生等智慧化手段加强合理科学调

度，根据来水情况适时调整限供比例与原水应急保障响应等级。

2.加强与气象部门联动，择机开展人工增雨作业。

3.利用枯水期作业条件，加强水库基础设施维护管养，降低设备设施故障潜在风险，确保防

汛安全，降低弃水风险，提升中长期运营表现。

4.加强预算管理，在可行范围内缓冲收入下滑对现金流带来的影响。

5.加强与有关部门对接，确保相关管理措施顺利推进。

截至 7 月 15 日，汤浦水库水位为 20.59 米，原水应急保障Ⅱ级响应尚未解除。根据《绍兴市

区城市供水原水应急保障预案》相关规定，若汤浦水库水位回蓄超过 23 米且经综合研判来水有持

续上涨趋势，原水应急保障Ⅱ级响应将调整至Ⅲ级响应；若汤浦水库水位降至 18 米时且未来 10

天气象预报汤浦水库集雨区无明显降水，或经综合研判降水难以产生有效径流，将启动原水应急

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                                     银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

保障Ⅰ级响应。

     汤浦水库供水量存在季节性差异，事件对基金份额持有人收益的影响需结合全年实际供水情

况综合判断，以后续披露的经审计的财务数据为准。汤浦水库流域降水量年际、年内分配不均匀，

无法基于短期供水经营情况预测未来经营表现。2014 年至 2025 年间，汤浦水库年供水量范围为

25,757～34,437 万立方米，逐年供水量数据已在本基金《招募说明书》及定期报告中披露。本基

金《招募说明书》对汤浦水库长期平均供水量的测算基于浙江省水利水电勘测设计院有限责任公

司出具的《绍兴市汤浦水库可供水量论证专题报告》，该报告对汤浦水库 1961-2023 年逐日径流

量进行分析，得出汤浦水库多年平均年径流量，并结合下游需求对汤浦水库未来多年平均供水量

进行分析预测。上述预测已将枯水季水量变化及相关应急调度对供水量的限制原则考虑在内。

     关于流域气象情况、应急响应历程等情况，详见本报告 3.3.4 节，以及《银华绍兴原水水利

封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水应急保障Ⅰ级响应的公告》、《银华绍兴原水水

利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水应急保障Ⅰ级响应有关情况的公告》、《银华

绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于 2026 年第一季度经营情况的临时公告》、《银华

绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水应急保障Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应

的公告》。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                              本期(2026 年 上年同期
                                4 月 1 日至 (2025年4月1
              指标含义说明及计算方 2026 年 6 月 30 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                   式 日)/报告期末 月30日)/上年
                              (2026 年 6 月 同期末(2025
                                  30 日) 年6月30日)
              根据相关供水协议中约
1 供应原水量 万立方米 5,360.59 6,639.49 -19.26
              定的流量计量方式结算
              平均原水价格，不含水资 元/立方
2 原水价格 0.66 0.66 0.00
              源税 米

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：绍兴市汤浦水库工程
                              本期(2026 年 上年同期
                                4 月 1 日至 (2025年4月1
              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                   式 日)/报告期末 月30日)/上年
                              (2026 年 6 月 同期末(2025
                                  30 日) 年6月30日)

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                                             银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

                   根据相关供水协议中约
1 供应原水量 万立方米 5,360.59 6,639.49 -19.26
                   定的流量计量方式结算
                   平均原水价格，不含水资 元/立方
2 原水价格 0.66 0.66 0.00
                   源税 米

4.1.4 其他运营情况说明
     无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
     报告期内，汤浦水库流域来水偏枯，对项目公司当期收入造成影响，并可能对全年经营业绩

形成一定程度的影响。汤浦水库供水量存在季节性差异，事件对基金份额持有人收益的影响需结

合全年实际供水情况综合判断，以后续披露的经审计的财务数据为准。汤浦水库流域降水量年际、

年内分配不均匀，无法基于短期供水经营情况预测未来经营表现。具体情况详见本报告 3.3.4 节、

4.1.1 节分析，以及《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水应急保

障Ⅰ级响应的公告》、《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水应急

保障Ⅰ级响应有关情况的公告》、《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于 2026

年第一季度经营情况的临时公告》、《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目

公司原水应急保障Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应的公告》。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
     1 总资产 1,655,602,502.08 1,700,534,454.78 -2.64
     2 总负债 1,358,069,135.99 1,378,846,414.71 -1.51
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
     1 营业收入 35,034,013.39 42,772,497.96 -18.09
     2 营业成本/费用 42,659,204.79 51,388,881.78 -16.99
     3 EBITDA 20,152,817.30 27,602,305.43 -26.99
注：1.营业收入变化的主要原因请参考“4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析”。

     2.营业成本/费用变化的主要原因请参考“4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用

分析”。

     3.EBITDA 变化的主要原因是 2026 年 2 季度供水收入同比下降，但部分偏刚性成本例如运营

管理费、折旧摊销等仍按计划发生导致。

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
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                                                   银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

项目公司名称：绍兴市汤浦水库有限公司

      序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                               主要资产科目
       1 固定资产 666,477,633.43 681,439,861.29 -2.20
       2 在建工程 250,065,764.41 239,702,746.24 4.32
       3 其他非流动资产 661,469,823.93 671,272,243.25 -1.46
                               主要负债科目
       1 长期应付款 1,307,409,999.00 1,307,409,999.00 0.00

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：绍兴市汤浦水库有限公司
                               本期 上年同期
                     2026 年 4 月 1 日至 2026 年 2025年4月1日至2025年6月
                             6 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
                                   占该项目总 占该项目总 （%）
                        金额（元） 收入比例 金额（元） 收入比例
                                     （%） （%）
1 供水收入 34,349,437.91 98.05 42,544,306.14 99.47 -19.26
2 其他收入 684,575.48 1.95 228,191.82 0.53 200.00
3 营业收入合计 35,034,013.39 100.00 42,772,497.96 100.00 -18.09

注：1.供水收入同比减少 8,194,868.23 元，主要系小舜江流域自然水文条件持续偏枯，2026 年 2

季度汤浦水库共有 91 天受到原水应急保障响应的原水供应量限制措施影响，其中有 65 天处于Ⅱ

级响应状态，进而影响到原水供应收入；具体流域气象情况、应急响应历程及应对措施等情况，

可详见“3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明”。

     2.其他收入主要为渔业捕捞权收入，2026 年 2 季度同比增加 456,383.66 元，主要原因是收

入确认方式调整，根据渔业合同，将捕鱼权外包款项按时间进度确定提供服务的履约进度，年度

渔业捕捞权收入金额变动不大。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：绍兴市汤浦水库有限公司
                                   本期 上年同期
                         2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6月
                                  月 30 日 30日 金额同
序号 构成
                                         占该项目总 占该项目 比（%）
                          金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比
                                                                         例（%）
1 运营管理费 13,757,500.00 32.25 13,590,000.00 26.45 1.23
2 折旧及摊销 7,873,670.98 18.46 7,770,256.50 15.12 1.33
                               第 11页 共 16页
                                            银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

3 利息支出 19,829,051.97 46.48 28,091,156.73 54.66 -29.41
4 税金及附加 132,647.05 0.31 504,359.60 0.98 -73.70
5 其他成本/费用 1,066,334.79 2.50 1,433,108.95 2.79 -25.59
6 营业成本/费用合计 42,659,204.79 100.00 51,388,881.78 100.00 -16.99

注：1.利息支出同比减少 8,262,104.76 元，主要原因是分红规模缩小导致股东借款利息计提减少，

后续基金管理人将结合实际分红情况合理确定利息支出计提金额。

2.税金及附加变化较大，同比减少 371,712.55 元，主要原因是营业收入同比下降，缴纳税金

也相应减少。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：绍兴市汤浦水库有限公司
                                                    本期
                                                                 上年同期
                                                2026 年 4 月 1
                指标含义说明及计算公 2025年4月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6
                     式 2025年6月30日
                                                   月 30 日
                                                  指标数值 指标数值
1 毛利率 毛利/营业收入 % 36.49 49.32
      息税折旧摊销 息税折旧摊销前利润/营
2 % 57.52 64.53
      前利润率 业收入
注：上述财务业绩衡量指标本期同比变动的原因是营业收入和不含利息支出的营业成本/费用变动

的综合影响，具体营业收入的变动请参考“4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析”，营业

成本/费用的变动请参考“4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析”。

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
项目公司设置的账户包括运营收支账户、基本户、资本性支出专用账户。基础设施项目的所

有收入均归集至运营收支账户；上述所有账户资金划转接受基金管理人以及基金托管人的审批和

监督。

本报告期内，项目公司经营性现金流入 40,162,706.43 元，主要为供水收入；经营性现金流

出 34,848,694.18 元，主要为水资源税等各项税费的支出以及购买商品、接受劳务的支出。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期内，项目公司存在来源于单一客户及其关联方的经营性现金流占比超过 10%的情况，

分别是来源于绍兴市制水有限公司 21,518,437.38 元，占比 64.93%、来源于绍兴市上虞区供水有

限公司 6,272,234.76 元，占比 18.92%、来源于慈溪市自来水有限公司 5,351,969.04 元，占比

                          第 12页 共 16页
                                        银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

16.15%。上述三家客户作为本基础设施项目的重要现金流提供方，其企业信息及经营情况已在本

基金招募说明书中披露。截至本报告发布之日，经查询公开渠道，未发现上述三家客户存在因严

重违法失信行为而被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉及金融严重失

信人的情形。报告期内，与上述客户间的交易均依据已签订的相关协议执行，协议具体情况已在

本基金招募说明书中披露。原水价格执行政府定价，绍兴市发改委根据《水利工程供水价格管理

办法》（国家发改〔2022〕54 号），按照水利工程成本监审办法，遵循“准许成本+合理收益”

原则，对汤浦水库原水价格进行核定。相关交易具备公允性。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
无。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                   占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                    的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
            资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返
                                               - -
       售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,656,448.53 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 4,656,448.53 100.00
注：本基金除不动产资产支持证券之外仅有银行存款人民币 4,656,448.53 元，占除不动产资产支

持证券之外的资产 100%。

                     §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人回收资金已使用完毕。

                §7 不动产基金主要负责人员情况
                   任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
              任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验

                          第 13页 共 16页
                                          银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

                                            曾就职于中国投资
                                            有限责任公司，从事
                                            海外实物资产投资
                                            管理、运营管理工
                                            作；2022 年至今就
                                            职于银华基金管理
                                                         博士研究生，
                                            股份有限公司，现任
                                                         已取得从业资
     本基金的 2024 年 10 REITs 投资管理部
杨默 - 5 年以上 质并完成了基
     基金经理 月 28 日 总监、REITs 投资经
                                                         金经理注册。
                                            理，兼任银华长安资
                                                         国籍：中国。
                                            本管理（北京）有限
                                            公司董事；从事公募
                                            REITs 投资管理工
                                            作，具备 5 年以上不
                                            动产项目投资管理
                                                 经验。
                                             曾就职于银华长安
                                            资本管理（北京）有
                                            限公司，主要从事公
                                            募 REITs、资产证券
                                            化业务等工作，参与
                                             过水务相关 ABS 产
                                             品的发行与投后管 硕士研究生，
                                            理，财务会计方向经 已取得从业资
     本基金的 2024 年 10
王鹏 - 5 年以上 验丰富；2023 年加 质并完成了基
     基金经理 月 28 日
                                             入银华基金管理股 金经理注册。
                                             份有限公司，现任 国籍：中国。
                                             REITs 投资管理部
                                            REITs 投资经理，从
                                             事公募 REITs 投资
                                             管理工作，具备 5
                                             年以上不动产项目
                                              投资管理经验。
                                             曾就职于北控水务
                                            （中国）投资有限公
                                                          硕士研究生，
                                            司，主要从事水利、
                                                          高级工程师、
                                            水环境、水务类基础
                                                          注册公用设备
                                             设施的技术及运营
                                                          工程师（给水
     本基金的 2024 年 10 管理工作；2024 年
林卉 - 5 年以上 排水），已取
     基金经理 月 28 日 加入银华基金管理
                                                          得从业资质并
                                            股份有限公司，现任
                                                          完成了基金经
                                             REITs 投资管理部
                                                          理注册。国籍：
                                            REITs 运营经理，从
                                                          中国。
                                             事公募 REITs 运营
                                             管理工作，具备 5
                            第 14页 共 16页
                                           银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

                                              年以上不动产项目
                                              投资管理经验。
                                             曾就职于绍兴市水
                                             务集团有限公司、绍
                                             兴市公用事业集团
                                             有限公司、绍兴市原
                                             水集团有限公司，主
                                             要从事水利、水务类
                                                          硕士研究生，
                                             基础设施的战略规
                                                          高级会计师，
                                             划、投融资和财务管
      本基金的 2024 年 10 已取得从业资
许梁 - 5 年以上 理；2024 年加入银
      基金经理 月 28 日 质并完成了基
                                             华基金管理股份有
                                                          金经理注册。
                                             限公司，现任 REITs
                                                          国籍：中国。
                                             投资管理部 REITs
                                             运营经理，从事公募
                                             REITs 运营管理工
                                             作，具备 5 年以上不
                                             动产项目运营管理
                                                  经验。
注：1、此处的任职日期和离任日期均指基金合同生效日或公司作出决定之日。

2、证券从业的含义遵从《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督管理

办法》的相关规定。

3、不动产项目运营或投资管理年限自基金经理不动产项目运营或投资起始日期起计算。

                  §8 不动产基金份额变动情况
                                                               单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 600,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 600,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
注：本基金的基金管理人于本报告期未运用固有资金投资本基金。

             §10 影响投资者决策的其他重要信息
2026 年 04 月 03 日发布《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于 2026 年第一

季度经营情况的临时公告》

2026 年 04 月 21 日发布《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于召开 2025 年

度暨 2026 年一季度业绩说明会的公告》

                             第 15页 共 16页
                                    银华绍兴原水水利 REIT2026 年第 2 季度报告

2026 年 04 月 28 日发布《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金关于项目公司原水

应急保障Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应的公告》

2026 年 06 月 10 日发布《银华基金管理股份有限公司关于银华绍兴原水水利封闭式基础设施

证券投资基金收益分配的公告》

                    §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
11.1.1 银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金募集申请获中国证监会注册的文件

11.1.2《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

11.1.3《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

11.1.4《银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

11.1.5 本基金管理人业务资格批件和营业执照

11.1.6 本基金托管人业务资格批件和营业执照

11.1.7 本报告期内本基金管理人在指定媒体上披露的各项公告

11.2 存放地点
上述备查文本存放在本基金管理人或基金托管人的办公场所。本报告存放在本基金管理人及

托管人住所，供公众查阅、复制。

11.3 查阅方式
投资者可免费查阅，在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件的复制件或复印件。相

关公开披露的法律文件，投资者还可在本基金管理人网站（www.yhfund.com.cn）查阅。

                                        银华基金管理股份有限公司
                                                2026 年 7 月 20 日

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来源：深圳证券交易所 · 2026-07-20 · 中国内地 · 原文