【原文】国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于2026年9月主要运营数据的公告

国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金
              关于 2026 年 9 月主要运营数据的公告
                 公告送出日期：2026 年 10 月 27 日

    一、公募 REITs 基本信息

公募 REITs 名称 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金

公募 REITs 简称 国金中国铁建高速 REIT

场内简称 铁建 REIT（扩位简称：国金中国铁建 REIT）

公募 REITs 代码 508008

公募 REITs 合同生效日 2022 年 6 月 27 日

基金管理人名称 国金基金管理有限公司

基金托管人名称 招商银行股份有限公司
                 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开
                 募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交
                 易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第
                 2 号——存续业务》《上海证券交易所公开募集不动产投

公告依据 资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告
                 （试行）》等有关规定以及《国金铁建重庆渝遂高速公路
                 封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《国金铁建重庆
                 渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
                 及其更新

    二、2026 年 9 月主要运营数据

    2026 年以来，不动产项目公司整体运营情况良好，本高速公路通行费收入
来源分散，无重要现金流提供方，外部管理机构未发生变动。
    本基金基础资产渝遂高速（重庆段）2026 年 9 月主要运营数据如下：
                日均收费车流量（辆次） 路费收入（人民币，万元，含增值税）

                                  2026
项目 当月环 当月同 累计同 当月环 当月同 2026 年 累计同
     当月 年累 当月
               比变动 比变动 比变动 比变动 比变动 累计 比变动
                                   计

渝遂
     17692 -10.05% -14.48% 21467 -7.74% 4820.01 -7.58% -9.06% 46447.88 -6.14%
高速
       备注：
       ① 日均收费车流量计算方法：当月总收费车流量/当月自然天数，按照重庆高速公路集
             团有限公司联网收费结算中心（以下简称“联网中心”）月度清分数据，本月自然
             天数为 2026 年 8 月 29 日至 2026 年 9 月 28 日；
       ② 收费车流量口径说明：均为自然车流（veh）口径；
       ③ 以上为联网中心当期清分数据，未经审计，该数据不包括联网中心对以前月度清分
             数据的调整部分及通行费套餐补助等，因此各月加总与定期报告披露数据可能存在
             较小差异，以定期报告披露为准。

             不动产项目本月运营数据变化情况及原因如下：
             2026 年 9 月日均收费车流量及路费收入同比数据有所下降，主要系：1.四
       川境内部分高速公路陆续推动扩容工程，其中四川省遂宁片区桂花枢纽至西宁枢
       纽自 2026 年 5 月 13 日起实施主线全幅双向封闭施工，原计划施工工期约 4 个
       半月，因持续雨天影响，为确保施工期间道路交通安全，延期约 1 个半月，预计
       至 2026 年 11 月 15 日 24 时；2.自 2026 年 8 月 20 日早 7 时至 2027 年 1 月 15 日
       早 7 时，G93 成渝环线高速（遂宁段）复兴枢纽至重庆交界处（全长约 19 公里）
       路段实施交通管制。本次采用的交通管制方案为封闭上述路段四川至重庆方向的
       双车道（即本基金不动产项目进城方向）。本次管制对车流通行效率产生阶段性
       影响，进而导致不动产项目本月运营数据有所下降。

              三、其他说明事项
             上述不动产项目主要运营数据已经本基金外部管理机构确认。截至目前，本
       基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律
       法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。
             投资者可登录基金管理人网站（www.gfund.com）或拨打基金管理人客户服
       务电话（4000-2000-18）进行相关咨询。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保
证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其
未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投
资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
销售机构根据法规要求对投资者类别、风险承受能力和基金的风险等级进行划分，
并提出适当性匹配意见。投资者在投资本基金前，应当认真阅读本基金基金合同、
招募说明书、基金产品资料概要等法律文件，全面认识本基金的风险收益特征和
产品特性，在了解产品情况及销售机构适当性意见的基础上，根据自身的投资目
标、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，
理性判断市场，自主判断基金投资价值，自主、谨慎做出投资决策，并自行承担
投资风险。

特此公告。
                         国金基金管理有限公司
                           2026 年 10 月 27 日

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
       2026 年第 3 季度报告
         2026 年 9 月 30 日

     基金管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
     基金托管人：中信银行股份有限公司
     报告送出日期：二〇二六年十月二十七日

                 1
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                     §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中信银行股份有限公司根据本基金合同约定，于 2026 年 10 月
26 日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证
复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，
但不保证不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投
资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                    华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证
基金名称
                    券投资基金

基金简称 华泰苏州恒泰租赁住房 REIT
场内简称 华泰苏州恒泰租赁住房 REIT
基金代码 508085

交易代码 508085

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2025 年 4 月 25 日

基金管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司

基金托管人 中信银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份

                             2
           华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

基金合同存续期 合同生效日起 48 年

基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所

上市日期 2025-05-21

                  本基金主要投资于不动产资产支持证券的全部
                  份额，通过不动产资产支持证券投资于项目公
                  司，最终取得由项目公司持有的不动产项目的完
                  全所有权或经营权利。基金管理人通过主动的投
投资目标
                  资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益
                  水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分
                  配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不
                  动产项目价值。

                  初始投资策略、不动产项目的购入策略、不动产
                  项目的出售及处置策略、融资策略、不动产项目
投资策略
                  的运营管理策略、固定收益投资策略、更新改造
                  策略。

                  本基金为不动产投资信托基金，通过主动运营管
                  理不动产项目，以获取不动产项目租金收入等稳
                  定的现金流为主要目的，其风险收益特征与股票
风险收益特征
                  型基金、债券型基金和货币市场基金不同；一般
                  市场情况下，长期风险和收益高于货币市场基
                  金、债券型基金，低于股票型基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。

                  （二）若基金合同生效不满 3 个月可不进行收益
                  分配。

                  （三）本基金应当将 90%以上合并后年度可供分
                  配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益
                  分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1
                  次。

                  （四）每一基金份额享有同等分配权。

                         3
              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                     （五）法律法规或监管机关另有规定的，从其规
                     定。

                     在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金
                     份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基金
                     管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管
                     部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则
                     和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人
                     大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 华泰证券（上海）资产管理有限公司
运营管理机构 苏州工业园区公租房管理有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：菁英公寓项目
项目公司名称 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 提供租赁住房服务，收入主要来源于不动产项目
              产生的租金及物业管理费收入等。
不动产项目地理位置 苏州市苏州工业园区启月街 1 号
2.3 不动产基金扩募情况
     不涉及。
2.4 基金管理人和运营管理机构
       项目 基金管理人 运营管理机构
                   华泰证券（上海）资产管理 苏州工业园区公租房管理
名称
                       有限公司 有限公司
         姓名 刘博文 董伟
信息披露事 合规总监、督察长、董事会 执行董事
         职务
务负责人 秘书、首席风险官
         联系方式 4008895597 0512-67996767
                                     中国（江苏）自由贸易试验
                   中国（上海）自由贸易试验 区苏州片区苏州工业园区
注册地址
                    区基隆路 6 号 122 室 翠微街9号月亮湾国际中心
                                          6楼603室
                                     中国（江苏）自由贸易试验
                   中国（上海）自由贸易试验 区苏州片区苏州工业园区
办公地址
                    区东方路 18 号 21 楼 翠微街9号月亮湾国际中心
                                            12楼

                            4
             华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

邮政编码 200120 215000
法定代表人 江晓阳 董伟
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
     项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
             中信银行股份有限公 华泰证券（上海）资 中信银行股份有限公
名称
                 司 产管理有限公司 司苏州分行
             北京市朝阳区光华路 中国（上海）自由贸 苏州工业园区苏州大
注册地址 10 号楼 1 号楼 6-30 易试验区基隆路 6 号 道东 266 号金融港商
                层、32-42 层 122 室 务中心西楼
             北京市朝阳区光华路 中国（上海）自由贸 苏州工业园区苏州大
办公地址 10 号楼 1 号楼 6-30 易试验区东方路 18 道东 266 号金融港商
                层、32-42 层 号 21 楼 务中心西楼
邮政编码 100000 200120 215028
法定代表人 方合英 江晓阳 张凯（负责人）

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                   单位：人民币元

                                                报告期

          主要财务指标 （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月
                                               30 日）

1.本期收入 20,442,262.65

2.本期净利润 7,282,686.96

3.本期经营活动产生的现金流量净额 9,098,937.51

4.本期现金流分派率（%） 0.89

5.年化现金流分派率（%） 3.48

注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收
益、公允价值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以
及营业外收入的总和。
2、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净
额”均指合并财务报表层面的数据。
3.2 其他财务指标

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          华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1本报告期的可供分配金额

                                              单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 15,351,767.30 0.0307 -

本年累计 44,713,020.17 0.0894 -

注：本基金通过反向吸收合并构建了专项计划与项目公司之间的股东借款债
权。根据《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税
收政策问题的通知》（财税[2008]121 号），项目公司对满足金融企业同期同类贷
款利率水平及债资比部分的股东借款的利息支出，在计算所得税应纳税额时予以
扣除。反向吸收合并的时间长短或国家税收政策的调整，均可能影响项目公司所
得税可抵扣的金额，进而影响基金的可供分配金额。
3.3.2本报告期的实际分配金额

                                              单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                            2026 年 8 月进
                                            行 2026 年度
                                            第 1 次分红，
                                            收益分配基准
本期 29,359,999.42 0.0587 日为 2026 年 6
                                            月 30 日，实际
                                            分 配 金 额
                                              29,359,999.42
                                              元。
                                              2026 年 4 月进
                                              行 2025 年度
                                              第 3 次分红，
本年累计 41,479,998.62 0.0830
                                              收益分配基
                                              准 日 为 2025
                                              年 12 月 31

                          6
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                   日，实际分配
                                                   金 额
                                                   12,119,999.20
                                                   元。2026 年 8
                                                   月 进 行 2026
                                                   年度第 1 次分
                                                   红，收益分配
                                                   基 准 日 为
                                                   2026 年 6 月
                                                   30 日，实际分
                                                   配 金 额
                                                   29,359,999.42
                                                   元。
3.3.3本期可供分配金额计算过程

                                                   单位：人民币元
       项目 金额 备注
本期合并净利润 7,282,686.96 -

本期折旧和摊销 10,788,197.27 -

本期利息支出 0.00 -

本期所得税费用 0.00 -

本期息税折旧及摊销前利润 18,070,884.23 -
调增项
1 .其他资本性支出 813,585.38 -
调减项
1 .应收和应付项目的变动 -2,416,201.26 -
2 .未来合理的相关支出预留 -1,116,501.05 -
本期可供分配金额 15,351,767.30 -

注：1、“未来合理的相关支出预留”包含了应付账款、应交税费、租赁保证
金、质保金、下一季度运营支出和预留的资本性支出等对应的资金；
2、本基金本报告期合并报表未经审计，本期基金可供分配金额为本期未经

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               华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

审计基金合并净利润基础上合理调整后的计算结果。2026 年各期基金可供分配
金额之和可能与 2026 年度基金审计报告中的年度基金可供分配金额存在偏差，
2026 年度基金可供分配金额以审计报告金额为准。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明
无。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性
未来合理的相关支出预留包含了应付账款、应交税费、租赁保证金、质保金、
下一季度运营支出和预留的资本性支出等对应的资金。上年同期未来合理支出相
关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因主要系：①
由于工程进度、决算等不确定性，所预留的应付账款和质保金的支付时间与预期
有所偏差；② 租户的租约还在存续中，租赁保证金在其退租时才支付。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
和《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》约定，
本报告期内基金费用收取情况如下：
1、基金管理人的管理费
基金管理人的管理费为固定管理费。
本报告期内计提固定管理费 534,169.66 元，截至报告期末已支付 2025 年基
金管理人的管理费 1,511,367.38 元。
2、基金托管人的托管费
本报告期内计提基金托管人的托管费 33,385.88 元，截至报告期末已支付
2025 年托管费 94,461.34 元。
3、运营管理机构的服务费
运营管理机构的服务费分为基础服务费和激励服务费。根据《运营管理服务
协议》，均由项目公司承担，属于项目公司营业成本，非基金直接支付的费用。
项目公司在每个季度初的第 15 日前，依据上个季度项目公司财务报告计算上个
季度基础服务费。项目公司在收到运营管理机构提供的发票后 10 个工作日内向
运营管理机构支付基础服务费。本报告期内项目公司计提基础服务费 715,177.70

                           8
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

元，截至报告期末已支付 2026 年上半年基础服务费 1,412,907.22 元。
4、资产支持证券管理人的管理费
资产支持证券管理人的管理费为固定管理费。
本报告期内计提固定管理费 133,542.42 元，截至报告期末已支付 2025 年度
资产支持证券管理人的管理费 377,841.85 元。
5、本基金无资产支持证券托管人托管费。
本报告期内基金费用收费依据如下：
1、管理人报酬
本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期经审计年度报告中披露的基
金净资产[产品成立日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集
资金金额（含募集期利息）]，依据相应费率按日计提，按年支付。其中 80%由
基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取。计算方法如下。
B＝A×0.2%÷当年天数
B 为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费
A 为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后至第一次
披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息）]
2、基金托管费
本基金的托管费按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立
日后至第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期
利息）]的 0.01%年费率计提。基金托管费按日计提，按年支付，计算方法如下：
H＝L×0.01%÷当年天数
H 为每日以基金资产净值为基数应计提的基金托管费
L 为按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产[产品成立日后至第一
次披露年末经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息）]
3、运营管理费
（1）基础服务费
基础服务费=项目公司运营收入*3.52%
（2）激励服务费
在项目公司的实际运营净收益高于项目公司目标运营净收益的情况下，运营

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                   华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

管理机构有权按照下述方式收取激励服务费：
1）100%＜实际运营净收益/目标运营净收益≤110%
激励服务费=（实际运营净收益-目标运营净收益-应收账款的增加）×20%。
2）110%＜实际运营净收益/目标运营净收益
激励服务费=(实际运营净收益-目标运营净收益×110%-应收账款的增加）
×30%+（目标运营净收益×110%-目标运营净收益-应收账款的增加）×20%
3）90%≤实际运营净收益/目标运营净收益<100%，扣减金额=(目标运营净收
益-实际运营净收益)×20%
4）实际运营净收益/目标运营净收益<90%，扣减金额=(目标运营净收益-目
标运营净收益×90%)×20%+(目标运营净收益×90%-实际运营净收益)×30%
当期项目公司实际运营净收益的计算基础以项目公司对应期间的审计报告
为准。

                       §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金通过持有专项计划穿透取得苏州工业园区菁英公寓管理有限公司（简
称“项目公司”）持有的不动产项目的完全所有权或经营权。不动产项目名为菁英
公寓，位于苏州工业园区启月街 1 号，为公共租赁住房项目。菁英公寓项目一期、
二期项目分别于 2010 年 12 月和 2013 年 3 月投入运营，截至本报告期末已分别
运营了 15.8 年和 13.6 年。
本报告期内，项目公司实现总收入 20,416,426.74 元，息税折旧摊销前利润
17,066,579.12 元。
截至本报告期末，租户结构稳定且高度分散，租赁住房租户均为个人租户，
受雇于 932 家不同的企业，无企业租户。
基金管理人与运营管理机构一起持续深耕运营，精细管控：① 租赁住房部
分，为适应租赁需求的变化，合租户型调改为家庭户型，租赁单元数较 2026 年
6 月末减少 39 个租赁单元，较 2025 年 6 月末减少 103 个租赁单元，同比下降 2.93%。
但因家庭户型的租金大于等于合租户型的租金，且家庭户型的候租人数高于合租

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              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

户型，房型的调改对租赁收入无负面影响。后续将根据居住需求的变化，动态对
房型进行调整。此外，运营管理机构利用”精准覆盖+全域渗透“的组合策略，主
动招租以扩大客源基础。截至本报告期末，租赁住房出租率（按出租面积）达
98.48%，同比增长 1.25%。② 商业配套部分，截至本报告期末，出租率达 96.19%，
同比增长 3.86%。
    整体而言，项目公司运营平稳，报告期内未发生重大变化和经营策略调整，
底层资产周边亦未新增竞争性项目，且不存在重大诉讼或纠纷。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                              上年同期
                                  本期（2026 （2025 年 7
                                  年7月1日 月1日
                                                           同比
              指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9
序号 指标名称 指标单位 （%
              及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                            ）
                                  期末（2026 上年同期末
                                 年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                             月 30 日）
     报告期末租 报告期末租赁
1 赁住房可供 住房可供出租 个 3,415.00 3,518.00 -2.93
     出租单元 单元
     报告期末租 报告期末租赁
2 赁住房实际 住房实际出租 个 3,344.00 3,432.00 -2.56
     出租单元 单元
              （报告期末租
              赁住房实际出
     报告期末出
              租单元/报告期
3 租率(按出 % 97.92 97.56 0.37
              末租赁住房可
     租单元算）
              供出租单元）
              ×100%
     报告期末租 报告期末租赁
4 赁住房可出 住房可出租面 平方米 243,025.44 243,025.44 0.00
     租面积 积
     报告期末租 报告期末租赁
5 赁住房实际 住房实际出租 平方米 239,331.45 236,372.23 1.25
     出租面积 面积
              (报告期末租赁
              住房实际出租
     报告期末出
              面积 /报告期
6 租率(按出 % 98.48 97.26 1.25
              末租赁住房可
     租面积算）
              供出租面积）
              ×100%
7 报告期内租 报告期内租赁 元/月/平方 26.30 26.28 0.08

                            11
             华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     赁住房租金 住房租金收入/ 米
     单价水平 （租赁住房可
             租赁面积×报
             告期内租赁住
             房平均出租率
             ×报告期内实
             际自然天数
             ×12/365），报
             告期内租赁住
             房平均出租率
             =报告期内覆
             盖的租赁住房
             每月末出租率
             （按面积）之和
             /报告期内覆盖
             的月份数
             ∑_(i=1)^n（租
             赁住房租约 i 的
             剩余租期*租赁
     报告期末租 住房租约 i 的租
8 赁住房剩余 赁面积）/租赁 天 220.19 222.71 -1.13
     租期情况 住房实际租赁
             面积，n 为报告
             期末租赁住房
             已签租约
     报告期末商 报告期末商业
9 业配套可供 配套可供出租 平方米 7,460.39 7,460.39 0.00
     出租面积 面积
     报告期末商 报告期末商业
10 业配套实际 配套实际出租 平方米 7,175.87 6,909.03 3.86
     出租面积 面积
             （报告期末商
             业配套实际出
     报告期末商
             租面积/报告期
11 业配套出租 % 96.19 92.61 3.86
             末商业配套可
     率
             供出租面积）
             ×100%
             报告期内商业
             配套租金收入/
     报告期内商 （商业配套可
                           元/月/平方
12 业配套租金 租赁面积×报 34.13 35.36 -3.48
                           米
     单价水平 告期内商业配
             套平均出租率
             ×报告期内实

                               12
              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

              际自然天数
              ×12/365），报
              告期内商业配
              套平均出租率
              =报告期内覆
              盖的商业配套
              每月末出租率
              之和/报告期内
              覆盖的月份数
              ∑_(i=1)^n（商
              业配套租约 i 的
              剩余租期*商业
      报告期末商 配套租约 i 的租
13 业配套剩余 赁面积）/商业 天 666.09 679.86 -2.03
      租期情况 配套已租赁面
              积，n 为报告期
              末商业配套已
              签租约
              （报告期内实
      报告期末租 收租赁收入/报
14 % 99.75 99.39 0.36
      金收缴率 告期内应收租
              赁收入）×100%
     注：1、租赁住房和商业配套的租金单价均为不含税租金单价。
     2、租赁住房租金单价未调整，受计算公式影响有轻微波动。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                  上年同期
                                      本期（2026 （2025 年 7
                                      年7月1日 月1日
                                                             同比
              指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9
序号 指标名称 指标单位 （%
              及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
                                                             ）
                                      期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                 月 30 日）
      报告期末
              报告期末租
      租赁住房 -2.9
1 赁住房可供 个 3,415.00 3,518.00
      可供出租 3
              出租单元
      单元
      报告期末
              报告期末租
      租赁住房 -2.5
2 赁住房实际 个 3,344.00 3,432.00
      实际出租 6
              出租单元
      单元
3 报告期末 （报告期末 % 97.92 97.56 0.37

                                13
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

    出租率(按 租赁住房实
    出租单元 际出租单元/
    算） 报告期末租
            赁住房可供
            出租单元）
            ×100%
    报告期末
            报告期末租
    租赁住房 243,025.4
4 赁住房可出 平方米 243,025.44 0.00
    可出租面 4
            租面积
    积
    报告期末
            报告期末租
    租赁住房 236,372.2
5 赁住房实际 平方米 239,331.45 1.25
    实际出租 3
            出租面积
    面积
            (报告期末租
            赁住房实际
    报告期末
            出租面积 /
    出租率(按
6 报告期末租 % 98.48 97.26 1.25
    出租面积
            赁住房可供
    算）
            出租面积）
            ×100%
            报告期内租
            赁住房租金
            收入/（租赁
            住房可租赁
            面积×报告期
            内租赁住房
            平均出租率×
            报告期内实
    报告期内 际自然天数
    租赁住房 ×12/365）， 元/月/平方
7 26.30 26.28 0.08
    租金单价 报告期内租 米
    水平 赁住房平均
            出租率=报告
            期内覆盖的
            租赁住房每
            月末出租率
            （按面积）之
            和/报告期内
            覆盖的月份
            数
    报告期末 ∑_(i=1)^n（租
                                                            -1.1
8 租赁住房 赁住房租约 i 天 220.19 222.71
                                                               3
    剩余租期 的剩余租期*

                              14
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     情况 租赁住房租
            约 i 的租赁面
            积）/租赁住
            房实际租赁
            面积，n 为报
            告期末租赁
            住房已签租
            约
     报告期末
            报告期末商
     商业配套
9 业配套可供 平方米 7,460.39 7,460.39 0.00
     可供出租
            出租面积
     面积
     报告期末
            报告期末商
     商业配套
10 业配套实际 平方米 7,175.87 6,909.03 3.86
     实际出租
            出租面积
     面积
            （报告期末
            商业配套实
     报告期末 际出租面积/
11 商业配套 报告期末商 % 96.19 92.61 3.86
     出租率 业配套可供
            出租面积）
            ×100%
            报告期内商
            业配套租金
            收入/（商业
            配套可租赁
            面积×报告期
            内商业配套
            平均出租率×
            报告期内实
     报告期内
            际自然天数
     商业配套 元/月/平方 -3.4
12 ×12/365）， 34.13 35.36
     租金单价 米 8
            报告期内商
     水平
            业配套平均
            出租率=报告
            期内覆盖的
            商业配套每
            月末出租率
            之和/报告期
            内覆盖的月
            份数
     报告期末 ∑_(i=1)^n（商 -2.0
13 天 666.09 679.86
     商业配套 业配套租约 i 3

                              15
               华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      剩余租期 的剩余租期*
      情况 商业配套租
                约 i 的租赁面
                积）/商业配
                套已租赁面
                积，n 为报告
                期末商业配
                套已签租约
                （报告期内
      报告期末 实收租赁收
14 租金收缴 入/报告期内 % 99.75 99.39 0.36
      率 应收租赁收
                入）×100%
     注：报告期内，本基金只有一个资产项目。本表统计口径与”4.1.2 报告期以
及上年同期资产项目整体运营指标“统计口径一致。
4.1.4 其他运营情况说明
     无。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
     无。
4.2 不动产项目运营财务数据
4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 953,819,491.98 968,069,664.74 -1.47
2 总负债 983,764,784.54 977,848,340.92 0.61
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 20,317,548.10 19,914,088.19 2.03
      营业成本
2 24,235,481.77 28,477,352.87 -14.90
      /费用
3 EBITDA 17,066,579.12 16,825,248.88 1.43
     注：营业成本/费用下降 14.90%，主要系长期待摊费用在 2025 年摊销完毕，
导致折旧摊销减少。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

     项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                                  较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                  （%）

                                  16
                  华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                主要资产科目
1 投资性房地产 876,171,419.91 896,486,285.70 -2.27
                                主要负债科目
                                                                          较上年
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 末变动
                                                                          （%）
                                主要资产科目
                                主要负债科目
1 长期应付款 911,133,300.00 911,133,300.00 0.00
2 其他应付款 15,673,561.10 15,431,061.59 1.57
        注：其他应付款系租赁保证金、质保金等；长期应付款系项目公司与华泰资
管-苏州恒泰租赁住房 1 号资产支持专项计划的借款。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
        不动产项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                  本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至 金
                        年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日 额
                                                                              同
序号 构成
                                占该项目总收 占该项目总收 比
                  金额（元） 金额（元）
                                入比例（％） 入比例（％） （%
                                                                              ）
         租赁住房收 19,031,340. 18,697,086.
    1 93.67 93.89 1.79
         入 97 10
         商铺租赁收
    2 740,748.99 3.65 674,290.02 3.39 9.86
         入

    3 其他收入 545,458.14 2.68 542,712.07 2.72 0.51

         营业收入合 20,317,548. 19,914,088.
    4 100.00 100.00 2.03
         计 10 19
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

        项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                  本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至 金
                        年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                              额
                                                                              同
序号 构成
                                占该项目总成 占该项目总成 比
                  金额（元） 金额（元）
                                本比例（％） 本比例（％）
                                                                              （%
                                                                              ）
                  7,080,740.6 9,665,288.5 -26.
    1 折旧摊销 29.22 33.94
                            0 2 74
                  2,042,009.5 2,056,930.4 -0.7
    2 物业管理费 8.43 7.22
                            0 4 3

                                     17
                  华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

3 运营管理费 715,177.70 2.95 700,975.90 2.46 2.03
4 税金及附加 144,520.40 0.60 138,174.37 0.49 4.59
       其他成本/ 14,253,033. 15,915,983. -10.
5 58.81 55.89
       费用 57 64 45

       营业成本/ 24,235,481. 28,477,352. -14.
6 100.00 100.00
       费用合计 77 87 90

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
      项目公司名称：1 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
                                                                      上年同期
                                                     本期 2026
                                                                     2025 年 7 月
                                                     年7月1日
                      指标含义说明及计 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 至 2026 年 9
                        算公式 年 9 月 30
                                                      月 30 日
                                                                         日
                                                      指标数值 指标数值
                     （营业收入-营业成
1 毛利率 % 49.25 35.25
                     本）/营业收入×100%
        息税折旧摊销 利润总额+利息费用 17,066,579. 16,825,248.
2 元
         前利润 +折旧摊销 12 88
        息税折旧摊销 息税折旧摊销前利
3 % 84.00 84.49
         前利润率 润/营业收入×100%
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
      本报告期初项目公司货币资金余额 37,839,125.98 元。本报告期内，累计资
金流入 35,786,899.77 元，其中收到租赁收入等经营相关的收入 18,076,445.49 元，
收到押金、保证金、宽带费等其他与经营活动有关的现金 2,712,434.23 元；累计
资金流出 57,083,921.78 元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的
支出 3,232,253.13 元，购买固定资产 223,682.00 元。本报告期末持有货币基金
50,478,291.80 元。本报告期末货币资金余额为 16,542,103.97 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
      无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
      无。

                                18
               华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                占不动产资产支
                                                持证券之外的投
序号 项目 金额（元）
                                                 资组合的比例
                                                   （%）
1 固定收益投资 - -

       其中：债券 - -

            资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返售
                                            - -
       金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 1,485,269.01 100.00

4 其他资产 - -

5 合计 1,485,269.01 100.00

5.2 其他投资情况说明
     无。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
     原始权益人净回收资金金额为 592,253,009.75 元。根据原始权益人承诺及招
募说明书相关约定，85%（含）以上净回收资金用于淞北四季、江韵四季 2 个项
目的投资，不高于 15%的净回收资金用于补充原始权益人流动资金等，未变更用
途。
     截至本报告期末，原始权益人已使用 179,473,243.27 元的净回收资金，其中
88,837,951.46 元补充其流动资金，占净回收资金比为 15%，90,635,291.81 元用于
淞北四季、江韵四季的项目投资。

                           19
           华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

              §7 不动产基金主要负责人员情况

                        不动
                        产项
             任职期限
                        目运
                                  不动产项目运营
姓名 职务 营或 说明
                                  或投资管理经验
                        投资
                        管理
           任职 离任 年限
           日期 日期
                                   2010 年至 2013
                                  年曾任职于上海
                                  神剑精密机械科
                                  技有限公司投资
                                  建设处，主要负
                                                陈宇峰先生，东
                                  责园区不动产及
                                                华大学工程管理
                                  固定资产投资管
                                                硕士学位，中级
                                  理工作。2013 年
                                                工程师（土建）
                                  至 2018 年任职于
                                                和中级经济师。
                                  上海市体育俱乐
                                                现华泰证券（上
                                  部总务科。主要
                                                海）资产管理有
                                  负责崇明体育训
                                                限公司不动产基
                                  练基地建设，市
                                                金部基金经理。
                                    属体育场馆改
                                                曾任职于上海神
     本基金 造、修缮和运营
陈宇 2025- 剑精密机械科技
     的基金 - 16 工作。2018 年至
峰 04-25 有限公司、上海
      经理 2020 年任职于上
                                                市体育俱乐部和
                                  海市长宁区发展
                                                上海市长宁区发
                                    和改革委员会
                                                 展和改革委员
                                  投资管理科会，
                                                会。自参加工作
                                  主要负责固定资
                                                以来，即从事固
                                  产投资项目管理
                                                定资产投资和运
                                  工作，包括辖区
                                                营管理工作，具
                                  内市政道路、项
                                                有 10 年以上不动
                                  目水电气等公建
                                                产投资、运营管
                                  配套工程。2020
                                                   理经验。
                                  年 9 月底加入华
                                   泰证券(上海)资
                                    产管理有限公
                                  司，从事不动产
                                  信托基金(REITs)

                             20
            华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                  项目等运营工
                                    作。
                                               王轶先生，2014
                                               年获南京大学工
                                                业工程专业硕
                                  自 2014 年开始从
                                               士，现任华泰证
                                  事不动产相关的
                                               券（上海）资产
                                  投资工作，曾参
                                               管理有限公司不
                                  与葛洲坝水电收
                                               动产基金部基金
      本基金 费权项目、顺丰
            2025- 经理。曾任职于
王轶 的基金 - 12 产业园项目、四
            04-25 华泰证券股份有
       经理 川高速隆纳高速
                                               限公司资产管理
                                  项目等，涵盖了
                                               总部。自参加工
                                  能源、仓储物流、
                                               作以来，即从事
                                  高速公路等不动
                                               不动产投资相关
                                     产类型。
                                               工作，具有 10 年
                                               以上不动产投资
                                                  经验。
                                  曾任职于德邦快
                                               莫丹女士，中南
                                  递，主要从事仓
                                               大学地球探测与
                                  储物流不动产项
                                               信息技术硕士，
                                  目开发投资、退
                                                现任华泰证券
                                  出及运营管理的
                                               （上海）资产管
                                  工作，包含厦门
                                               理有限公司不动
      本基金 智慧物流产业
            2025- 产基金部基金经
莫丹 的基金 - 8 园、西南冷链基
            04-25 理。自参加工作
       经理 地等数个项目。
                                               以来，从事不动
                                  2023 年 10 月加
                                               产项目投资和运
                                  入华泰证券（上
                                                营管理相关工
                                  海）资产管理有
                                               作，具有 5 年以
                                  限公司，主要从
                                               上不动产运营管
                                  事 REITs 项目运
                                                 理经验。
                                  营管理等工作。
注：1、上述基金经理的任职日期及离任日期均以基金公告为准；首任基金
经理的任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或管理年限的计算标准为：自基金经理开始从事不动产
运营或不动产投资管理经验起至报告期末累计从事该行业或该岗位的时间。
3、莫丹女士于 2026 年 10 月 14 日离任该基金的基金经理，肖如嘉女士于
2026 年 10 月 14 日起担任该基金的基金经理。

                             21
              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                 §8 不动产基金份额变动情况

                                                 单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00

       §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                 单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 17,250,000.00
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 17,250,000.00
报告期期末持有的本不动产基金份额占总份额
                                                      3.45
比例（%）

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

本报告期内，中信银行资产托管部总经理王坚已在监管部门完成高管任职资
格备案，取得正式任职资格。

                    §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予本基金募集注册的文件；
2、《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
《华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
4、
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
《关于申请募集注册华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资
7、
基金之法律意见书》；
8、基金产品资料概要；

                          22
              华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

9、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
10、中国证监会规定的其他备查文件。
11.2 存放地点
文件存放在基金管理人、基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
部分备查文件可通过本基金管理人公司网站查询，也可咨询本基金管理人。
客服电话：4008895597；公司网址：https://www.htscamc.com。

                                华泰证券（上海）资产管理有限公司
                                      二〇二六年十月二十七日

                           23

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投
                资基金
        2026 年第 3 季度报告
             2026 年 09 月 30 日

     基金管理人:上海国泰海通证券资产管理有限公司
        基金托管人:中国银行股份有限公司
        报告送出日期:2026 年 10 月 27 日
             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                       §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年10月23日复核了本报告中
的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容
的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产
基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细
阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2026年07月01日起至2026年09月30日止。

                   §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
                            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础
基金名称
                            设施证券投资基金
基金简称 国泰海通城投宽庭保租房 REIT
场内简称 城投宽庭
基金代码 508031
交易代码 508031
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2023 年 12 月 27 日
基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
基金托管人 中国银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 基金合同生效后 65 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2024 年 01 月 12 日
                            本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部
                            份额，并取得基础设施项目完全所有权或经营
投资目标 权利；基础设施资产支持证券将根据实际情况
                            追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积
                            极的投资管理和运营管理，力争提升基础设施

                      第 1 页，共 21 页
               国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                              项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力
                              争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。
                              基础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设
                              施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通
                              过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公
                              司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等
投资策略
                              载体取得基础设施项目完全所有权或经营权
                              利。前述项目公司的概况、基础设施项目情
                              况、交易结构情况、现金流测算报告和资产评
                              估报告等信息详见本基金招募说明书。
                              本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支
                              持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并
                              承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基
风险收益特征
                              金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基
                              金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基
                              金，低于股票型基金。
                              （一）本基金收益分配采取现金分红方式；
                              （二）本基金应当将不低于合并后年度可供分
                              配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基
                              金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不
                              得少于 1 次；若基金合同生效不满 3 个月可不
                              进行收益分配；
                              （三）每一基金份额享有同等分配权；
                              （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其
基金收益分配政策
                              规定。
                              在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基
                              金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
                              基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按
                              照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分
                              配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份
                              额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介
                              公告。
资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司
运营管理机构 上海城投置业经营管理有限公司
注：国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金由国泰君安城投宽庭保障
性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金变更而来。国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础
设施证券投资基金经中国证监会注册募集。《国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》自 2023 年 12 月 27 日生效。
2025 年 7 月 25 日，上海国泰君安证券资产管理有限公司变更名称为上海国泰海通证券资产管
理有限公司。2025 年 9 月 29 日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
变更为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，《国泰海通城投宽庭保障
性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》自 2025 年 9 月 29 日生效。

                        第 2 页，共 21 页
            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：江湾社区项目
项目公司名称 上海城驰房地产有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                           通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停
不动产项目主要经营模式
                           车场经营等获取经营收入
不动产项目地理位置 上海市杨浦区国泓路 392 弄

不动产项目名称：光华社区项目
项目公司名称 上海城业房地产有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                           通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停
不动产项目主要经营模式
                           车场经营等获取经营收入
不动产项目地理位置 上海市杨浦区学德路 27 弄

2.3 不动产基金扩募情况
                                                  单位：人民币元

            扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况

                                                 2025 年 8 月 7
                                                 日，本基金发布
                                                 了《上海国泰海
                                                 通证券资产管理
                                                 有限公司关于决
                                                 定国泰君安城投
                                                 宽庭保障性租赁
                                                 住房封闭式基础

---

                                                 设施证券投资基
                                                 金拟扩募并新购
                                                 入基础设施项目
                                                 的公告》，目前正
                                                 在按照规定对拟
                                                 购入的不动产项
                                                 目进行全面尽职
                                                 调查。

2.4 基金管理人和运营管理机构

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              国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

             项目 基金管理人 运营管理机构
                             上海国泰海通证券资 上海城投置业经营管
名称
                             产管理有限公司 理有限公司
              姓名 吕巍 伊书锦
                             上海国泰海通证券资
                             产管理有限公司合规 上海城投置业经营管
信息披露事务负责人 职务
                             总监、督察长、首席 理有限公司副总经理
                             风 险官
              联系方式 95521 021-52232058
                             上海市黄浦区中山南 上海市杨浦区国和路
注册地址
                             路 888 号 8 层 60 号
                             上海市黄浦区中山南
                                                 上海市杨浦区清波路
办公地址 路 888 号 B 栋 2-6 层
                                                 58 号东楼 3 楼
                             及8层
邮政编码 200011 200438
法定代表人 陶耿 吴晓波

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
     项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
              中国银行股份有限公 上海国泰海通证券资 中国银行股份有限公
名称
              司 产管理有限公司 司上海市分行
              北京市西城区复兴门 上海市黄浦区中山南
注册地址 中山东一路 23 号
              内大街 1 号 路 888 号 8 层
                             上海市黄浦区中山南
              北京市西城区复兴门
办公地址 路 888 号 B 栋 2-6 层 银城中路 200 号
              内大街 1 号
                             及8层
邮政编码 100818 200011 200120
法定代表人 葛海蛟 陶耿 陈志能

              §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                          单位：人民币元
                              报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月 30
          主要财务指标
                                            日）
1.本期收入 46,020,019.16
2.本期净利润 21,267,863.11
3.本期经营活动产生的现金流量净额 33,695,111.97
4.本期现金流分派率（%） 0.80
5.年化现金流分派率（%） 3.34

                       第 4 页，共 21 页
             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

注：1、截至本报告期末，本基金市值为 38.30 亿，本期现金流分派率=本报告期可供分配金额/
报告期末本基金市值，年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额年化后金额/报告期
末本基金市值。
2、本期净利润根据项目公司未经审计的数据测算。
3、本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报
表层面的数据。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                   单位：人民币元
       期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
       本期 32,872,281.03 0.0329 -
    本年累计 97,841,376.18 0.0978 -
注：上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关
基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发展等因素调整可
供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投
资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                   单位：人民币元
       期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                              2026 年度第一次分红
       本期 64,959,999.57 0.0650 （收益分配基准日为
                                                              2026 年 6 月 30 日）
    本年累计 129,559,997.56 0.1296 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                   单位：人民币元
        项目 金额 备注
本期合并净利润 21,267,863.11 -
本期折旧和摊销 12,105,256.92 -
本期利息支出 - -

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             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

本期所得税费用 -345,278.14 -
本期息税折旧及摊销前利润 33,027,841.89 -

调增项

1. 使用以前期间预留支出 7,080,209.92 -
2. 应收、应付项目的变动 1,511,461.05 -

调减项

1. 购买不动产项目等资本性
                                 -125,539.70 -
   支出
2. 未来合理相关支出预留 -8,621,692.13 -
   本期可供分配金额 32,872,281.03 -
   注：本期“使用以前期间预留支出”，主要用于外部运营管理机构管理费；同时，本期“未来合
   理相关支出预留”主要包括基金管理费、托管费、运营管理费等未支付的相关费用的合理预留。

3.3.4 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设
置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本期未来合理支出相关预留调整项主要是本期基金管理费、托管费、运营管理费等未支付的相
关费用的合理提前预留。考虑前述预留的原因主要是：为应对相关管理费等后续实际支付需求，需
在报告期内进行提前进行合理预留；前述预留调整项均具备合理性。
上年同期未来合理相关支出预留金额为 10,191,295.52 元，预留调整项实际使用金额差异超过
10%，上年同期未使用的相关支出预留为不动产项目的未来大修改造的提前预留，本期暂未使用，
具有合理性。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
1、基金管理人及资产支持证券管理人(上海国泰海通证券资产管理有限公司):
本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审
计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.2%的年费率按日计提，计
算方法如下：
B＝A×0.2%÷当年天数；
B 为每日应计提的基金管理费；
A 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模
（含募集期利息）为基数）。
基金管理人（上海国泰海通证券资产管理有限公司）本报告期内计提管理费 1,522,689.24
元，截至报告期末尚未支付。本报告期未支付管理费。
2、基金托管人(中国银行股份有限公司):
基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前，以基金

                      第 6 页，共 21 页
                国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.01%的年费率按年度计提。计算方法如下：
M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数；
M 为每年度应计提的基金托管费；
L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模
（含募集期利息）为基数）。
基金托管人（中国银行股份有限公司）本报告期内计提托管费 76,134.60 元，截至报告期末尚
未支付。本报告期未支付托管费。
3、外部管理机构（上海城投置业经营管理有限公司）：
本基金的运营管理费为运营管理机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收取的管理
费，包括基础运营管理费、绩效运营管理费。
具体费率及支付方式按以下约定：
每个自然季度的基础运营管理费=监管账户收取的该自然季度的资产运营收入（含税）×15%。
绩效运营管理费=（该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运营净收益（为免疑义，为根
据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益）
-该资产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额）×【20】%。绩效运营管理费可为
负，如为负则相应扣减基础运营管理费。
本报告期内计提 2026 年三季度运营管理费 7,022,868.29 元，截至报告期末尚未支付。本期支
付了 2026 年二季度基础运营管理费金额为 7,080,209.92 元。

                      §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金通过专项计划 100%持有的不动产由 2 个保障性租赁住房项目组成。其中，上海城驰房地
产有限公司持有的江湾社区项目自 2022 年 11 月开始运营，截至 2026 年 9 月 30 日，已运营约 3.9
年；上海城业房地产有限公司持有的光华社区项目自 2023 年 3 月开始运营，截至 2026 年 9 月 30 日，
已运营约 3.6 年。两个项目均位于上海市杨浦区新江湾城板块，地理位置优越。
截至报告期末，上述不动产项目运营保持平稳，租户结构稳定且分散度较高。报告期内未发生
重大不利变化，经营策略亦无调整，不存在未决重大诉讼或纠纷。
本报告期内，两个社区周边新增竞品项目 Young 城置美寓·新江湾社区。该项目位于杨浦区市
光路 268 弄 1-8 号，可提供房源 319 套，户型为一居室，建筑面积 30.52 至 42.39 平方米，已于 2026
年 8 月入市运营。项目入市不足两月，房源去化速度较快，目前尚未对本基金底层不动产的运营产
生显著影响，预计后续经营影响有限。从区域供给看，周边保障性租赁住房产品供应量相对有限；
本项目凭借优越的地理位置、便捷的交通通达性，以及较为充裕的公共空间、绿化景观、配套设施
和成熟的社区氛围，在区域内具备一定的竞争优势。

                          第 7 页，共 21 页
            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                    上年同期
                                      本期（2026
                                                    （2025 年
                                      年 07 月 01
                                                   07 月 01 日
                                      日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                       09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                      日）/报告
                 式 上年同期末
                                      期末（2026
                                                    （2025 年
                                      年 09 月 30
                                                    09 月 30
                                         日）
                                                      日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 121,961.06 121,961.06 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 112,550.32 115,108.32 -2.22
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 92.28 94.38 -2.10
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 130.83 131.61 -0.59
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 359.44 301.08 19.38
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
               期内租赁住
       报告期末租 房合同实收
6 % 98.68 99.91 -1.23
       金收缴率 租金/报告
               期内租赁住
               房的应收租

                       第 8 页，共 21 页
            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

               金

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：上海城驰房地产有限公司
                                                    上年同期
                                      本期（2026
                                                    （2025 年
                                      年 07 月 01
                                                   07 月 01 日
                                      日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                       09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                      日）/报告
                 式 上年同期末
                                      期末（2026
                                                    （2025 年
                                      年 09 月 30
                                                    09 月 30
                                         日）
                                                      日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 79,997.38 79,997.38 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 73,362.89 75,236.55 -2.49
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 91.71 94.05 -2.34
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 129.53 130.59 -0.82
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 386.78 306.61 26.15
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
       报告期末租 期内租赁住
6 % 98.63 99.91 -1.23
       金收缴率 房合同实收
               租金/报告

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           国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

               期内租赁住
               房的应收租
               金

不动产项目名称：上海城业房地产有限公司
                                                 上年同期
                                  本期（2026
                                                 （2025 年
                                  年 07 月 01
                                                07 月 01 日
                                  日-2026 年
               指标含义说 -2025 年 09
                                   09 月 30
序号 指标名称 明及计算方 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                  日）/报告
                 式 上年同期末
                                  期末（2026
                                                 （2025 年
                                  年 09 月 30
                                                 09 月 30
                                     日）
                                                   日）
               报告期末租
       报告期末可
1 赁住房可供 平方米 41,963.68 41,963.68 0.00
       供出租面积
               出租面积
               报告期末租
       报告期末实
2 赁住房实际 平方米 39,187.43 39,871.77 -1.72
       际出租面积
               出租面积
               报告期末租
               赁住房实际
       报告期末出
3 出租面积/ % 93.38 95.01 -1.63
       租率
               可供出租面
               积
               报告期内各
               月末租赁住
               房在租租约
               租金单价按
       报告期内租 元/平方米/
4 照面积加权 133.26 133.48 -0.16
       金单价水平 月
               计算的月末
               时点租金单
               价的平均
               值，含税
               报告期末租
               赁住房在租
       报告期末剩 租约剩余租
5 天 308.26 290.65 6.06
       余租期情况 期按照面积
               进行加权计
               算
               所属本报告
       报告期末租
6 期内租赁住 % 98.77 99.89 -1.12
       金收缴率
               房合同实收

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                 国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                    租金/报告
                    期内租赁住
                    房的应收租
                    金

4.1.4 其他运营情况说明
无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                             报告期末金额 上年末金额
    序号 科目名称 变动比例（%）
                              （元） （元）
                            2,674,770,016.3 2,694,703,291.8
       1 总资产 -0.74
                                          7 1
                            1,927,386,051.9 1,912,635,735.0
       2 总负债 0.77
                                          1 2
                              报告期金额 上年同期金额
    序号 科目名称 变动比例（%）
                               （元） （元）
       1 营业收入 45,853,432.21 47,017,127.63 -2.48
       2 营业成本/费用 20,788,665.36 21,377,493.72 -2.75
       3 EBITDA 35,882,172.28 36,519,266.13 -1.74

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                             报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
    序号 构成
                              （元） （元） （%）
                             主要资产科目
                            1,708,726,246.6 1,729,939,870.9
       1 投资性房地产 -1.23
                                          5 6
                             主要负债科目
                            1,224,805,455.7 1,224,805,455.7
       1 长期应付款 0.00
                                          0 0

项目公司名称：上海城业房地产有限公司

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                  国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                 报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                                  （元） （元） （%）
                                 主要资产科目
       1 投资性房地产 874,701,247.04 885,524,499.76 -1.22
                                 主要负债科目
       1 长期应付款 600,376,289.41 600,376,289.41 0.00

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30
                     -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） 金额同比
序号 构成
                                  占该项目总 占该项目总 （%）
                        金额 收入比例 金额 收入比例
                                   （％） （％）
                    29,925,809 30,433,347
1 租赁收入 100.00 100.00 -1.67
                           .74 .56
2 其他收入 - - - - -
           营业收入合 29,925,809 30,433,347
3 100.00 100.00 -1.67
           计 .74 .56

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30
                     -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） 金额同比
序号 构成
                                  占该项目总 占该项目总 （%）
                        金额 收入比例 金额 收入比例
                                   （％） （％）
                    15,927,622 16,583,780
1 租赁收入 100.00 100.00 -3.96
                           .47 .07
2 其他收入 - - - - -
           营业收入合 15,927,622 16,583,780
3 100.00 100.00 -3.96
           计 .47 .07

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                               上年同期（2025 年 07 月
                    本期（2026 年 07 月 01 日
                                               01 日-2025 年 09 月 30 金额同比
序号 构成 -2026 年 09 月 30 日）
                                                      日） （%）
                    金额（元） 占该项目总 金额（元） 占该项目总

                             第 12 页，共 21 页
              国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                              成本比例 成本比例
                               （％） （％）
                 7,100,674. 7,098,620.
1 折旧与摊销 51.66 49.95 0.03
                         20 34
                 4,593,251. 4,668,282.
2 运营管理费 33.42 32.85 -1.61
                         33 24
                 1,970,715. 1,930,494.
3 税金及附加 14.34 13.58 2.08
                         73 76
        其他成本/
4 79,928.18 0.58 513,432.67 3.62 -84.43
        费用
        营业成本/ 13,744,569 14,210,830
5 100.00 100.00 -3.28
        费用合计 .44 .01
注：其他成本/费用较上年同期变动超 30%，主要是因为本年实际支付保险费用的时间性差异导
致的波动。

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                         上年同期（2025 年 07 月
                 本期（2026 年 07 月 01 日
                                         01 日-2025 年 09 月 30
                  -2026 年 09 月 30 日）
                                                日） 金额同比
序号 构成
                              占该项目总 占该项目总 （%）
                 金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
                               （％） （％）
                 3,623,470. 3,622,385.
1 折旧与摊销 51.44 50.54 0.03
                         14 52
                 2,429,616. 2,531,290.
2 运营管理费 34.49 35.32 -4.02
                         96 97
3 税金及附加 947,387.35 13.45 919,343.80 12.83 3.05
        其他成本/
4 43,621.47 0.62 93,643.42 1.31 -53.42
        费用
        营业成本/ 7,044,095. 7,166,663.
5 100.00 100.00 -1.71
        费用合计 92 71
注：其他成本/费用较上年同期变动超 30%，主要是因为本年实际支付保险费用的时间性差异导
致的波动。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：上海城驰房地产有限公司
                                                 本期（2026 上年同期
                    指标含义说明 年 07 月 01 日 （2025 年 07
序号 指标名称 指标单位
                    及计算公式 -2026 年 09 月 01 日-2025
                                                  月 30 日） 年 09 月 30

                          第 13 页，共 21 页
                国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                             日）
                                            指标数值 指标数值
                     （营业收入-
    1 毛利率 营业成本）/ % 60.86 61.28
                     营业收入
                     净利润+折旧
          息税折旧摊销 摊销+利息支 23,340,176.1 23,414,088.2
    2 元
          前利润 出+所得税费 3 0
                     用
                     息税折旧摊销
          息税折旧摊销
    3 前利润/营业 % 77.99 76.94
          前利润率
                     收入

项目公司名称：上海城业房地产有限公司
                                                            上年同期
                                           本期（2026
                                                          （2025 年 07
                                           年 07 月 01 日
                     指标含义说明 月 01 日-2025
序号 指标名称 指标单位 -2026 年 09
                     及计算公式 年 09 月 30
                                            月 30 日）
                                                              日）
                                            指标数值 指标数值
                     （营业收入-
    1 毛利率 营业成本）/ % 61.95 62.84
                     营业收入
                     净利润+折旧
          息税折旧摊销 摊销+利息支 12,541,996.1 13,105,177.9
    2 元
          前利润 出+所得税费 5 3
                     用
                     息税折旧摊销
          息税折旧摊销
    3 前利润/营业 % 78.74 79.02
          前利润率
                     收入

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
项目公司在中国银行股份有限公司开立了监管户。根据不动产项目公司与基金管理人、监管银
行签署的《资金监管协议》的约定，项目公司取得的物业资产运营收入等款项应直接进入监管账户。
资金对外支付均由基金管理人复核后将划款指令提交监管银行，监管银行根据基金管理人指令执行
并监督资金支付。
报告期内，不动产项目公司现金流流入合计 51,439,348.43 元（上年同期为 53,394,011.31
元），本期主要为项目公司收到租赁收入、租户押金、存款利息及其他经营活动相关收入合计等；现
金流流出合计为 17,692,841.99 元（上年同期为 16,824,744.80 元），本期主要是支付外部机构的

                         第 14 页，共 21 页
             国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

管理费、相关税金、租户退租退款等。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明
无。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                      占不动产资产支持证
       序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
                                                        比例（%）
       1 固定收益投资 - -

             其中：债券 - -

                  资产支持证券 - -

       2 买入返售金融资产 - -
             其中：买断式回购的
                                                  - -
             买入返售金融资产
             货币资金和结算备付
       3 1,918,198.08 100.00
             金合计
       4 其他资产 - -
       5 合计 1,918,198.08 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                    §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人已将回收资金全部使用完毕，相关情况已在本基金 2025 年第四季度报告及 2025 年
年度报告披露。

                       第 15 页，共 21 页
            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

              §7 不动产基金主要负责人员情况

                     任职期限 不动产项目 不动产项目
姓名 职务 运营或投资 运营或投资 说明
               任职日期 离任日期
                                   管理年限 管理经验
                                            王欣慰，硕
                                            士研究生学
                                            历，毕业于
                                            悉尼大学，
                                            曾就职于国
                                            金证券股份
                                            有限公司、
                                            华创证券有
                                            限责任公
                                            司、上海东
                                            方证券资产
                                            管理有限公
                                            司，现就职
                                            于上海国泰
                                            君安证券资
                                            产管理有限
                                            公司。长期
                                            从事资产证
      本基金的基 券化及
王欣慰 2023-12-27 - 8年 -
      金经理 REITs 相关
                                            工作，拥有
                                            丰富的实操
                                            经验，涉及
                                            资产包括产
                                            业园区、写
                                            字楼、商
                                            场、融资租
                                            赁、应收账
                                            款、高速公
                                            路等。2023
                                            年加入上海
                                            国泰君安证
                                            券资产管理
                                            有限公司不
                                            动产投资
                                            部，现任国
                                            泰海通城投
                                            宽庭保障性

                       第 16 页，共 21 页
          国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                            租赁住房封
                                            闭式基础设
                                            施证券投资
                                            基金（2023
                                            年 12 月 27
                                            日—至今）
                                            的基金经
                                            理、国泰海
                                            通砂之船封
                                            闭式商业不
                                            动产证券投
                                            资基金
                                            （2026 年
                                            6 月 1 日—
                                            至今）的基
                                            金经理。
                                            张鹏坤,硕
                                            士研究生学
                                            历，毕业于
                                            上海交通大
                                            学。自
                                            2018 年
                                            起，先后就
                                            职于旭辉集
                                            团和龙湖集
                                            团租赁住房
                                            板块，从事
                                            不动产投资
                                            及资产管理
      本基金的基 工作，深耕
张鹏坤 2023-12-27 - 8年 -
      金经理 租赁住房领
                                            域，具有丰
                                            富的租赁住
                                            房投、融、
                                            管、退经
                                            验，任职期
                                            间主要负责
                                            上海、北
                                            京、杭州等
                                            地区大型租
                                            赁社区的投
                                            资及资产管
                                            理工作。
                                            2023 年加

                       第 17 页，共 21 页
         国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                           入上海国泰
                                           君安证券资
                                           产管理有限
                                           公司不动产
                                           投资部，现
                                           任国泰海通
                                           城投宽庭保
                                           障性租赁住
                                           房封闭式基
                                           础设施证券
                                           投资基金
                                           （2023 年
                                           12 月 27 日
                                           —至今）的
                                           基金经理、
                                           国泰海通东
                                           久新经济产
                                           业园封闭式
                                           基础设施证
                                           券投资基金
                                           （2025 年
                                           1 月 11 日
                                           —至今）的
                                           基金经理、
                                           国泰海通砂
                                           之船封闭式
                                           商业不动产
                                           证券投资基
                                           金（2026
                                           年6月1日
                                           —至今）的
                                           基金经理。
                                           刘敏，硕士
                                           研究生学
                                           历，毕业于
                                           复旦大学，
                                           具有 5 年以
     本基金的基 上不动产运
刘敏 2023-12-27 - 9年 -
     金经理 营管理经
                                           验。自
                                           2016 年起
                                           先后任职于
                                           大昌行投资
                                           管理（上

                      第 18 页，共 21 页
           国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                      海）有限公
                                      司、珠海万
                                      纬物流发展
                                      有限公司，
                                      从事不动产
                                      资产运营管
                                      理工作，全
                                      面负责上
                                      海、宁波、
                                      廊坊、沈
                                      阳、昆明等
                                      地区项目公
                                      司资产运营
                                      管理工作。
                                      2022 年加
                                      入上海国泰
                                      君安证券资
                                      产管理有限
                                      公司，现任
                                      国泰海通城
                                      投宽庭保障
                                      性租赁住房
                                      封闭式基础
                                      设施证券投
                                      资基金
                                      （2023 年
                                      12 月 27 日
                                      —至今）的
                                      基金经理、
                                      国泰海通临
                                      港创新智造
                                      产业园封闭
                                      式基础设施
                                      证券投资基
                                      金（2025
                                      年 3 月 21
                                      日—至今）
                                      的基金经
                                      理。
注：1、上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基
金经理的，其“任职日期”为基金合同生效日。
2、证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定。

                    第 19 页，共 21 页
                     国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                           §8 不动产基金份额变动情况

                                                             单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
注：本报告期内本不动产基金无份额变动情况。

                §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本报告期内基金管理人未持有本基金份额且无份额变动情况。

                          §10 影响投资者决策的其他重要信息

无。

                              §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募集注册
的文件；
2、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照；
7、法律意见书；
8、中国证监会要求的其他文件。

11.2 存放地点
备查文件存放于基金管理人和基金托管人的办公场所，并登载于基金管理人互联网站
https://www.gthtzg.com。

                               第 20 页，共 21 页
            国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

11.3 查阅方式
投资者可登录基金管理人互联网站查阅，或在营业时间内至基金管理人或基金托管人的办公场
所免费查阅。

                                     上海国泰海通证券资产管理有限公司
                                            2026 年 10 月 27 日

                     第 21 页，共 21 页

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于2026年第3季度经营情况的临时公告

华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
                关于2026年第3季度经营情况的临时公告

一、 公募 REITs 基本信息
公募 REITs 名称 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
公募 REITs 简称 华夏深国际 REIT
场内简称 华夏深国际 REIT
公募 REITs 代码 180302
公募 REITs 合同生效日 2024 年 6 月 25 日
基金管理人名称 华夏基金管理有限公司
基金托管人名称 招商银行股份有限公司
公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
                      开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国证
                      监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 《深
                      圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法
                      （试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托
                      基金业务指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规
                      定以及《华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资
                      基金基金合同》《华夏深国际仓储物流封闭式基础设施
                      证券投资基金招募说明书》及其更新
二、 不动产项目基本情况

     本基金持有 2 个仓储物流园，分别为杭州一期项目和贵州项目，建筑面积合
计 354,968.47 平方米，可租赁面积 354,313.77 平方米。截至本公告发布日，本不
动产项目公司整体运营情况良好，未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，
运营管理机构未发生变动且履职正常。
三、 不动产项目 2026 年第 3 季度经营情况的说明

     截至 2026 年第 3 季度末，杭州一期项目出租率为 92.43%，贵州项目出租率
为 92.22%，不动产项目整体出租率为 92.34%。
     2026 年第 3 季度末杭州一期项目出租率同比变动超过 20%，现根据《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报告（试行）》
的规定公告说明如下：
     1、2026 年第 3 季度末杭州一期项目出租率的同比变动情况
                季度 2026 年第 3 季度末 2025 年第 3 季度末 同比变动率
指标 （2026 年 9 月 30 日） （2025 年 9 月 30 日） （%）

报告期末出租率（%） 92.43 74.25 24.48
2、2026 年第 3 季度末杭州一期项目出租率同比变动较大的原因分析
杭州一期项目 2026 年第 3 季度末出租率同比变动较大主要由于该指标 2025
年同期基数偏低。2025 年第 3 季度末因某大租户换租空档期，杭州一期项目出
租率短期下滑至 74.25%，后在新租户承接后于 2025 年 10 月初回升至 86.98%。
2026 年以来，本基金运营管理机构扎实推进全年招商工作，2026 年第 3 季度内
合计完成近 2 万平方米租约签署。其中，通过持续深化与园区主力客户的业务合
作与战略协同，成功促成园区内电商零售客户扩租 11,849.34 平方米；同时，在
电梯库、办公配套租赁方面实现突破性进展，相继引入医疗器械、OPC 社区产
业运营企业等重点客户，合计实现去化 6,134.04 平方米，项目长期空置面积进一
步降低，2026 年第 3 季度末出租率达到 2026 年以来最高水平。
四、 对不动产项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益的影
     响分析

2026 年第 3 季度本不动产项目的上述经营情况变动将对不动产项目的经营
业绩、现金流和基金份额持有人权益产生较为积极的影响。本不动产项目 2026
年 3 季度实际收益情况将在本基金 2026 年第 3 季度报告中披露。
五、 已采取和拟采取的应对措施

2026 年以来，基金管理人和运营管理机构积极推动到期面积招商去化，充
分整合运营管理机构各级资源，深化与重点客户的战略合作，挖掘多元化市场业
务机会，保障到期租约平稳衔接。后续，基金管理人及运营管理机构将持续跟踪
本不动产项目各项经营指标，依据全年经营计划，前置开展到期租约沟通并储备
潜在客户，积极挖掘低效空间的盘活机会，采取更为灵活的招商策略以获取市场
竞争优势，确保项目经营状况持续稳健。
六、 相关机构联系方式

投资者可登录基金管理人网站（www.ChinaAMC.com）或拨打基金管理人客
户服务电话（400-818-6666）进行相关咨询。
七、 其他提示

以上披露内容已经过本基金不动产项目的运营管理机构确认。
截至目前，本基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管
理人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预
示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在
做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自
行负担。销售机构根据法规要求对投资者类别、风险承受能力和基金的风险等
级进行划分，并提出适当性匹配意见。投资者在投资本基金前应认真阅读本基
金基金合同、招募说明书及其更新、基金产品资料概要等法律文件，全面认识
本基金的风险收益特征和产品特性，在了解产品情况及销售机构适当性意见的
基础上，根据自身的投资目标、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是
否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，自主判断基金投资价值，自主、
谨慎做出投资决策，并自行承担投资风险。
特此公告

                        华夏基金管理有限公司
                       二〇二六年十月二十七日

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】中航北京昌保租赁住房REIT：中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证
         券投资基金
    2026 年第 3 季度报告

         2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：中航基金管理有限公司

    基金托管人：中国银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                                         中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

                         §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容

的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                    §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中航北京昌保租赁住房 REIT
场内简称 昌保 REIT
基金代码 180503
交易代码 180503
基金运作方式 封闭式
基金合同生效日 2026 年 4 月 16 日
基金管理人 中航基金管理有限公司
基金托管人 中国银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 400,000,000.00 份
基金合同存续期 基金合同生效日起 62 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2026 年 4 月 29 日
投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，通过持
                       有不动产资产支持证券间接持有项目公司全部股权，并通
                       过项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基
                       金通过主动投资和运营管理，争取为投资者提供稳定的收
                       益分配和可持续、长期增值回报。

                           第 2页 共 15页
                             中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

投资策略 （一）初始基金资产投资策略（二）不动产项目的运营管
                  理策略（三）不动产项目的扩募及收购策略（四）不动产
                  项目的出售及处置策略（五）不动产项目的融资策略
                  （六）固定收益投资策略
风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份
                  额，以获取不动产运营收益并承担标的资产价格波动，因
                  此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征。本
                  基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于
                  股票型基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。（二）在符合有
                  关基金分红条件的前提下，本基金每年至少进行收益分配
                  一次。（三）本基金应当将不低于 90%的合并后基金年度可
                  供分配金额以现金形式分配给投资者；若《基金合同》生
                  效不满 6 个月可不进行收益分配。具体分配时间由基金管
                  理人根据不动产项目实际运营情况确定。
                                   （四）每一基金份
                  额享有同等分配权。（五）基金连续两年未按照法律法规进
                  行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，不需
                  召开基金份额持有人大会。
                             （六）法律法规或监管机关另有
                  规定的，从其规定。在不违反法律法规、基金合同的约定
                  以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基
                  金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要
                  求履行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调
                  整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在
                  规定媒介公告。
资产支持证券管理人 中航证券有限公司
运营管理机构 北京市昌平保障房建设投资管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：滟澜新宸项目

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租
                         赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区能源西路 2 号院
不动产项目名称：国瑞熙院项目

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租
                         赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区沟自头街 3 号院一区
不动产项目名称：未来融尚家园项目

项目公司名称 北京昌保住房租赁有限公司

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                                      中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

不动产项目业态 租赁住房
不动产项目主要经营模式 向符合一定条件的新毕业大学生提供租赁服
                                务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 北京市昌平区岭上东路 6 号院

2.3 不动产基金扩募情况
本基金于 2026 年 7 月 30 日披露了《中航基金管理有限公司关于决定中航北京昌保租赁住房

封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目的公告》，拟购入不动产项目暂定为位于

北京市昌平区的未来公元项目、未来城市一期项目、东方蓝海项目、绿地慧谷项目，四个项目均

为租赁住房项目。

本报告期内，本基金暂未向中国证监会和深圳证券交易所提交相关文件申请审查。本次基金

扩募及新购入不动产项目的事项尚需通过国家发展改革委推荐、中国证监会准予变更注册、深圳

证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

2.4 基金管理人和运营管理机构
            项目 基金管理人 运营管理机构
                                                   北京市昌平保障房建设
名称 中航基金管理有限公司
                                                   投资管理有限公司
             姓名 宋鑫 陈旭
信息披露事务负
             职务 督察长 总经理
责人
             联系方式 010-56716167 010-56765665
                           北京市石景山区五一剧场 北京市昌平区天通中苑
注册地址 南路 2 号院 1 号楼 7 层 二区 10 号楼 1 至 3 层
                           702E 101
                           北京市朝阳区天辰东路 1 北京市昌平区天通中苑
办公地址 号院亚洲金融大厦 D 座第 8 二区 10 号楼 1 至 3 层
                           层 801/805/806 单元 101
邮政编码 100101 102218
法定代表人 杨彦伟 张霞

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
     项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                 中国银行股份有限公 中国银行股份有限公
     名称 中航证券有限公司
                     司 司北京市分行
                                    江西省南昌市红谷滩
                 北京市西城区复兴门 新区红谷中大道 1619 北京市东城区朝阳门
     注册地址
                   内大街 1 号 号南昌国际金融大厦 内大街 2 号凯恒中心
                                       A 栋 41 层
                                    北京市朝阳区望京东
                 北京市西城区复兴门 北京市东城区朝阳门
     办公地址 园四区 2 号楼中航产
                   内大街 1 号 内大街 2 号凯恒中心
                                       融大厦
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邮政编码 100818 100102 100010
法定代表人 葛海蛟 戚侠 蔡兴华

               §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                                单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日 - 2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 11,788,244.36
2.本期净利润 3,378,546.00
3.本期经营活动产生的现金流
                                                                 4,311,931.82
量净额
4.本期现金流分派率（%） 0.68
5.年化现金流分派率（%） 7.96
注：①本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣

除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。

②所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要

低于所列数字。

③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/基金合同生效日

至报告期末实际天数×本年总天数。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 7,887,586.56 0.0197 -
本年累计 42,208,964.65 0.1055 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
本报告期及本年累计无实际分配金额。

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                单位：人民币元

          项目 金额 备注

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本期合并净利润 3,378,546.00 -
本期折旧和摊销 4,405,850.52 -

本期利息支出 - -

本期所得税费用 1,066,943.00 -

本期息税折旧及摊销前利润 8,851,339.52 -

调增项

1-期初现金余额 64,857,617.05 -
调减项
1-前期可供分配金额 -34,321,378.09 -
2-支付的利息和所得税费用 -1,683,704.14 -
3-应收应付的变动 -2,855,625.39 -
4-未来合理相关支出预留，包
括重大资本性支出（例如固定
资产正常更新、大修、改造 -26,960,662.39 -
等）、未来合理期间内的债务
利息、运营费用等
本期可供分配金额 7,887,586.56 -

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留
调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
①为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，本基金计算可供分配金额时设置了未来合理

相关支出预留，包括基金管理人及资产支持专项计划管理人的管理费、托管费、运营管理机构的

服务费、日常运营费用、税金及不可预见费用等必要资金。

②截至本报告期末，本基金成立时间不满一年，故不涉及上年同期未来合理支出预留的设置

金额及实际使用差异。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关

法律文件，本报告期内计提本基金固定管理费 543,436.15 元（固定管理费包含基金管理人和资产

支持证券管理人的管理费）,基金托管人托管费 23,627.66 元,基于项目公司实收运营收入的运营

管理费 2,030,188.53 元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

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                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
4.1.1.1 不动产项目整体运营情况

本基金通过专项计划持有 1 个不动产项目公司的 100%股权，即北京昌保住房租赁有限公司

（以下简称“项目公司”），项目公司共有三处人才公租房项目，分别是滟澜新宸项目、国瑞熙院

项目、未来融尚家园项目。不动产项目均位于北京市昌平区，合计拥有可出租人才公租房 1,391

套，建筑面积合计 105,640.25 平方米，可供出租面积合计 105,399.04 平方米。

报告期内，不动产项目合计实现租金收入 11,771,881.09 元。截至本报告期末，不动产项目

运营平稳，实际出租面积合计为 100,829.64 平方米，出租率为 95.66%，租金收缴率为 99.93%。

4.1.1.2 不动产项目分项目运营情况

滟澜新宸项目位于北京市昌平区能源西路 2 号院，自 2017 年 11 月投入运营，截至报告期末

已运营 9 年。截至 2026 年 9 月 30 日，滟澜新宸项目可供出租面积 57,242.66 平方米，实际出租

面积 54,879.86 平方米，出租率为 95.87%，当前执行的租金单价为 37 元/平方米/月。

国瑞熙院项目位于北京市昌平区沟自头街 3 号院一区，自 2022 年 3 月投入运营，截至报告期

末已运营 4 年。截至 2026 年 9 月 30 日，国瑞熙院项目可供出租面积 29,905.10 平方米，实际出

租面积 29,547.01 平方米，出租率为 98.80%，当前执行的租金单价为 41 元/平方/月。

未来融尚家园项目位于北京市昌平区岭上东路 6 号院，自 2022 年 9 月投入运营，截至报告期

末已运营 4 年。截至 2026 年 9 月 30 日，未来融尚家园项目可供出租面积 18,251.28 平方米，实

际出租面积 16,402.77 平方米，出租率为 89.87%，当前执行的租金单价为 41 元/平方/月。根据

未来融尚家园项目配租规则，新毕业大学生租户累计租期最长不超过 3 年。首轮第二批次签约租

户租赁期将于 2026 年 10 月 14 日 3 年租期届满，涉及租户约 130 户，因部分租户提前退租，项目

出租率较上季度末有所回落。目前项目正在积极推进配租工作：本批次专项配租公告已于 2026 年

6 月由昌平区住建委发布，并于 2026 年 8 月公示审核结果，最终符合登记条件的意向租户约 400

户，可覆盖本轮次配租需求。发生租户退租后，运营管理机构将及时办理腾退并安排意向租户选

房入住，尽快完成配租。

4.1.1.3 不动产项目周边竞品及其他情况

本报告期内，不动产项目周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，运营整

体保持平稳，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。考虑到本项目底层资产为人才

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公租房，与其他类型的租赁住房具有显著不同的市场竞争情况，在交通便捷、租金价格等方面具

备一定优势，因此项目储备客户充足，租户的稳定性较强。基金管理人与运营管理机构也将持续

监控周边新增竞品情况，并不断提高运营管理能力、增强租户粘性及客户满意度，确保项目保持

稳健运营态势。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
               指标含义说明及计算方 报告期末(2026 年 9 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 105,399.04
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 100,829.64
      出租面积
             [实际出租面积（平方
      报告期末出租
3 米）/可供出租面积（平 % 95.66
      率
             方米）]×100%
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
4 租约面积（平方米）/实 天 487.64
      租期情况
             际出租面积（平方米） ，
             n为存量租约
             1-（报告期末应收未收
      报告期末收缴
5 的收入/报告期内应收的 % 99.93
      率
             收入）
注：①本基金 2026 年 4 月 16 日成立，无上年同期数据、同期末数据，下同。

②根据北京市相关部门的规定，公租房执行政府批复的定价，因此不适合将三个项目的租金

单价水平合并计算。就本产品而言，本报告期末滟澜新宸项目的租金标准为 37 元/平方米/月，国

瑞熙院项目的租金标准为 41 元/平方米/月，未来融尚家园项目的租金标准为 41 元/平方米/月。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：序号：1 项目名称：滟澜新宸项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 9 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 57,242.66
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 54,879.86
      出租面积
             [实际出租面积（平方
      报告期末出租
3 米）/可供出租面积（平 % 95.87
      率
             方米）]×100%

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      报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 37.00
      单价水平 的价格水平
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 530.99
      租期情况
             际出租面积（平方米） ，
             n为存量租约
             1-（报告期末应收未收
      报告期末收缴
6 的收入/报告期内应收的 % 99.94
      率
             收入）
不动产项目名称：序号：2 项目名称：国瑞熙院项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 9 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 29,905.10
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 29,547.01
      出租面积
             [实际出租面积（平方
      报告期末出租
3 米）/可供出租面积（平 % 98.80
      率
             方米）]×100%
      报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 41.00
      单价水平 的价格水平
             Σ(i=1)^n租约i的总剩
             余租期（天）×租约i的
      报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 544.58
      租期情况
             际出租面积（平方米） ，
             n为存量租约
             1-（报告期末应收未收
      报告期末收缴
6 的收入/报告期内应收的 % 100.00
      率
             收入）
不动产项目名称：序号：3 项目名称：未来融尚家园项目
               指标含义说明及计算公 报告期末(2026 年 9 月
序号 指标名称 指标单位
                   式 30 日)
      报告期末可出
1 可供出租的面积 平方米 18,251.28
      租面积
      报告期末实际
2 实际出租的面积 平方米 16,402.77
      出租面积
             [实际出租面积（平方
      报告期末出租
3 米）/可供出租面积（平 % 89.87
      率
             方米）]×100%
      报告期内租金 经政府批准的每平方米
4 元/平方米/月 41.00
      单价水平 的价格水平

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                                         中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

                 Σ(i=1)^n租约i的总剩
                 余租期（天）×租约i的
          报告期末剩余
5 租约面积（平方米）/实 天 240.02
          租期情况
                 际出租面积（平方米） ，
                 n为存量租约
                 1-（报告期末应收未收
          报告期末收缴
6 的收入/报告期内应收的 % 99.77
          率
                 收入）

4.1.4 其他运营情况说明
无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期
性风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元）
      1 总资产 601,785,237.18
      2 总负债 401,354,909.06
序号 科目名称 报告期金额（元）
      1 营业收入 11,771,881.09
      2 营业成本/费用 9,008,647.88
      3 EBITDA 9,561,306.14

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司

           序号 构成 报告期末金额（元）

                                主要资产科目
               1 投资性房地产 543,118,251.07
                                主要负债科目
               1 长期应付款 373,002,280.88

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
                                                            本期
                                              2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日
          序号 构成
                                                              占该项目总收入比
                                                金额（元）
                                                              例（%）
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                                   中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

      1 租金收入 11,771,881.09 100.00
      2 物业管理费收入 - -
      3 其他收入 - -
      4 营业收入合计 11,771,881.09 100.00

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
                                                      本期
                                        2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日
      序号 构成
                                                            占该项目总成本比
                                          金额（元）
                                                            例（%）
      1 物业运营成本 2,030,188.53 22.54
      2 折旧摊销成本 2,722,067.01 30.22
      3 财务费用 3,007,784.23 33.38
      4 税金及附加 4.89 0.00
      5 租赁成本 - -
      6 管理费用 107,540.22 1.19
      7 其他成本/费用 1,141,063.00 12.67
      8 营业成本/费用合计 9,008,647.88 100.00

注：①物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包含基于项目公司实收运营收入的运营

管理费和激励服务费；租赁成本为空置房供暖费。

②其他成本/费用主要为企业所得税 1,066,943.00 元。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
                                                                 本期
                                                            2026 年 7 月 1 日
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位 至 2026 年 9 月
                                                                 30 日
                                                               指标数值
1 毛利率 毛利润/营业收入×100% % 59.00
          息税折旧摊销前 （利润总额+利息费用+折旧
2 % 81.22
          利润率 摊销）/营业收入×100%

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
4.3.1.1 收入归集和支出管理

项目公司仅在本基金托管人开立了一个银行账户并受到本基金托管人监管，该账户用于接收

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                                 中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

不动产项目运营收入、其他合法收入（如有），并根据《项目公司资金监管协议》的约定对外支

付资金，以确保所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。

4.3.1.2 现金归集和使用情况

本报告期内，不动产项目公司经营活动产生的现金流量净额 4,302,614.74 元。经营活动现金

流入 8,188,939.30 元，经营活动现金流出 3,886,324.56 元。截至本报告期末，项目公司货币资

金余额为 58,656,320.28 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期内，单一项目中租赁面积及经营性现金流流入占比超过 10%的承租人有三家，分别

为北京生命科学研究所、某机关事业单位 A 和某机关事业单位 B。截至报告期末，北京生命科学

研究所承租面积 25,177.28 平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为 43.98%；某机关事业单

位 A 承租面积 6,161.96 平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为 10.76%；某机关事业单位

B 承租面积 3,381.78 平方米，占国瑞熙院项目可租赁面积的比例为 11.31%。某机关事业单位 A 和

某机关事业单位 B 均为非营利性机构。上述 3 家租户的租金价格均按照项目统一的公允租金标准

核算，租金价格具备市场化公允性。

三位承租人资信优良，历史履约情况良好，具有较强的偿付能力。与此同时，租约到期前 3 个

月，运营管理机构将协调区人才住房工作专班对承租单位开展续约意向摸排，结合租户租赁需求

确定租赁面积。不动产项目所在区域潜在租户相对充足。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
无。

           §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                 占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                  的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
        其中：债券 - -
             资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
        其中：买断式回购的买入返
                                            - -
        售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 7,884,578.47 100.00

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4 其他资产 - -
5 合计 7,884,578.47 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                         §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人净回收资金为 35,113.52 万元，截至 2026 年 9 月 30 日，已使用 1,608.80 万元投

资于天通中苑下沉广场项目、318.07 万元投资于绿海家园 5 号楼 3、4 单元改造项目及 31.98 万

元投资于昌平沙阳路一通小区东侧地块保租房项目，合计使用 1,958.85 万元。

原始权益人在履行内部有关审批流程后，已向国家发展和改革委员会、北京市发展和改革委

员会等监管部门履行了报备程序并说明了回收资金投向和比例拟变更情况，并于 2026 年 7 月 7 日

向本基金管理人通知，原始权益人拟将净回收资金的 85%用于投资不动产项目，并将剩余 15%用于

补充流动资金。回收资金不再用于北京市昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土地

一级开发项目一期 HQL-09 地块 R2 二类居住用地项目和北京市昌平回龙观新村剩余安置房项目，

新增昌平沙阳路一通小区东侧地块保租房项目、天通中苑下沉广场项目、回龙观村旧村改造定向

安置房项目和昌平区绿海家园 5 号楼 3、4 单元改造项目，并调整北京市昌平区未来城市二期人才

公租房项目的拟使用募集资金规模。

本基金管理人已于 2026 年 7 月 9 日就关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向事宜进

行公告。

                §7 不动产基金主要负责人员情况
                   任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
              任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
                                                        注册会计师，
                                                        硕士学位，具
                                                        有五年以上不
                                                        动产项目投资
                                               除管理本基金外，
                                                        管理经验。曾
       本基金的 2026 年 4 曾参与多项资产证
刘振东 - 5 年以上 供职于立信会
       基金经理 月 16 日 券化项目的投资管
                                                        计师事务所、
                                                 理工作。
                                                        中国中投证券
                                                        有限责任公
                                                        司、中国国际
                                                        金融股份有限
                              第 13页 共 15页
                                     中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

                                                        公司。2025
                                                        年 9 月入中航
                                                        基金管理有限
                                                        公司，现担任
                                                        不动产投资部
                                                        基金经理。
                                                    硕士学位，具
                                                    有五年以上不
                                                    动产项目运营
                                                    管理经验。曾
                                                    供职于北京龙
                                           除管理本基金外，
                                                    智工程咨询有
                                           曾参与多项商业零
      本基金的 2026 年 4 限公司、北京
罗可 - 5 年以上 售、租赁住房等不
      基金经理 月 16 日 万科企业有限
                                           动产项目运营管理
                                                    公司。2025
                                              工作。
                                                    年 7 月入中航
                                                    基金管理有限
                                                    公司，现担任
                                                    不动产投资部
                                                    基金经理。
                                                    硕士学位，具
                                                    有五年以上不
                                                    动产项目运营
                                                    管理经验。曾
                                                    供职于大悦城
                                                    控股集团股份
                                           除管理本基金外，
                                                    有限公司、万
      本基金的 2026 年 4 曾参与多项商业零
吴兆霖 - 5 年以上 达商业管理集
      基金经理 月 16 日 售项目运营管理工
                                                    团有限公司。
                                              作。
                                                    2024 年 1 月
                                                    加入中航基金
                                                    管理有限公
                                                    司，现担任不
                                                    动产投资部基
                                                    金经理。
注：不动产项目运营或管理年限的计算标准，依据基金经理之前参与不动产项目运营或投资管理

项目或产品的具体时间核算。

                  §8 不动产基金份额变动情况
                                                           单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 400,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 400,000,000.00
                            第 14页 共 15页
                                    中航北京昌保租赁住房 REIT2026 年第 3 季度报告

            §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                          单位：份
报告期期初管理人持有的本
                                                       4,000,000.00
不动产基金份额
报告期期末管理人持有的本
                                                       4,000,000.00
不动产基金份额
报告期期末持有的本不动产
                                                              1.00
基金份额占总份额比例（%）

                  §10 影响投资者决策的其他重要信息
     无。

                         §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
     1. 中国证监会批准中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募集的文件

     2. 《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

     3. 《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

     4. 基金管理人业务资格批件、营业执照

     5. 报告期内中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在规定媒体上披露的各项

公告

11.2 存放地点
     中航基金管理有限公司，地址：北京市朝阳区天辰东路 1 号院亚洲金融大厦 D 座第 8 层

801\805\806 单元。

11.3 查阅方式
     1. 营业时间内到本公司免费查阅

     2. 登录本公司网站查阅基金产品相关信息：www.avicfund.cn

     3. 拨打本公司客户服务电话垂询：400-666-2186

                                              中航基金管理有限公司
                                                  2026 年 10 月 27 日

                           第 15页 共 15页

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】南方润泽科技数据中心REIT：南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

南方润泽科技数据中心封闭式基础设
施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

           2026 年 09 月 30 日

    基金管理人：南方基金管理股份有限公司

    基金托管人：招商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                      §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不
动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应
仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                              南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证
基金名称
                              券投资基金
基金简称 南方润泽科技数据中心 REIT
场内简称 南方润泽科技数据中心 REIT
基金代码 180901
交易代码 180901
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 7 月 18 日
基金管理人 南方基金管理股份有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 50 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2025 年 8 月 8 日
                              本基金主要投资于最终投资标的为不动产
                              项目的不动产资产支持证券，并通过资产支
投资目标
                              持证券持有不动产项目公司全部股权，从而
                              取得不动产项目完全所有权或经营权利。本

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               南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                            基金通过主动的运营管理和投资管理，力求
                            实现不动产项目的平稳运营，为基金份额持
                            有人提供稳定及长期可持续的收益分配。
                            （一）不动产项目投资管理策略
                            1、初始投资策略
                            2、运营管理策略
                            3、扩募收购策略
投资策略
                            4、资产出售及处置策略
                            5、融资策略
                            6、权属到期后的安排
                            （二）固定收益投资策略
                            本基金为不动产基金，主要投资于不动产资
                            产支持证券，获取不动产运营收益并承担标
                            的资产价格波动。一般市场情况下，本基金
风险收益特征 与投资股票或债券的公募基金具有不同的
                            风险收益特征，本基金的预期收益及预期风
                            险水平高于债券型基金和货币型基金，低于
                            股票型基金。
                            在符合有关基金分红条件的前提下，本基金
                            每年至少进行收益分配一次。本基金应当将
                            不低于 90%的合并后基金年度可供分配金
基金收益分配政策 额以现金形式分配给投资者；若《基金合同》
                            生效不满 6 个月可不进行收益分配。本基金
                            收益分配方式为现金分红；每一基金份额享
                            有同等分配权。
资产支持证券管理人 南方资本管理有限公司
运营管理机构 润泽科技发展有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：润泽（廊坊）国际信息港 A-18 数据中心

项目公司名称 河北润禾科技有限公司
不动产项目业态 数据中心
                            批发型数据中心，经营模式为向客户提供机
不动产项目主要经营模式
                            柜托管服务，并收取一定的托管服务费
                            河北省廊坊经济技术开发区梨园路 2 号
不动产项目地理位置
                            A-18 幢

2.3 不动产基金扩募情况

经本基金管理人决定，拟扩募并新购入润泽（廊坊）国际信息港 A-7、A-8 数据中心。
相关事项已于 2026 年 2 月 14 日公告。根据相关工作进展，基金管理人后续于 2026 年 7 月
11 日披露《南方基金管理股份有限公司关于提交南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证

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              南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请的公告》、于 2026 年 7 月 18 日披露《南方基金管
理股份有限公司关于南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募
份额上市申请获得受理的公告》、于 2026 年 8 月 12 日披露《南方基金管理股份有限公司关
于收到深圳证券交易所《关于南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金产品变更
暨扩募份额上市申请和南方资本-润泽科技数据中心 2 期基础设施资产支持专项计划挂牌申
请文件的审核问询函》的公告》。目前，相关工作按计划推动。根据相关法律法规规定，相
关交易尚需中国证监会准予本基金变更注册、深圳证券交易所审核通过本基金的基金产品变
更申请和资产支持证券相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。本基金本
次扩募及新购入不动产项目等变更的详细情况，以基金份额持有人大会表决通过后的基金管
理人届时披露的相关法律文件的记载为准。
本次交易能否满足上述条件，以及满足上述条件所需的时间，均存在不确定性。提请广
大投资者注意相关风险。

2.4 基金管理人和运营管理机构

项目 基金管理人 运营管理机构
                          南方基金管理股份 润泽科技发展有限
名称
                          有限公司 公司
            姓名 鲍文革 桂滨
信息披露事务负责
            职务 督察长 证券投资部负责人
人
            联系方式 0755-82763888 0316-6081283
                          深圳市福田区莲花
                                          廊坊经济技术开发
注册地址 街道益田路 5999 号
                                          区楼庄路 9 号
                          基金大厦 32-42 楼
                          深圳市福田区莲花
                                          廊坊经济技术开发
办公地址 街道益田路 5999 号
                                          区楼庄路 9 号
                          基金大厦 32-42 楼
邮政编码 518017 065001
法定代表人 周易 李笠

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

                           资产支持证券管理 资产支持证券托管
     项目 基金托管人
                               人 人
            招商银行股份有限 南方资本管理有限 招商银行股份有限
名称
            公司 公司 公司石家庄分行
                          深圳市前海深港合
            深圳市深南大道 石家庄市桥西区中
                          作区南山街道梦海
注册地址 7088 号招商银行大 华南大街 172 号泰丰
                          大道 5035 号前海华
            厦 大厦
                          润金融中心 T5 写字

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               南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                      楼 1308A
             深圳市深南大道 深圳市福田区益田 石家庄市桥西区中
办公地址 7088 号招商银行大 路 5999 号基金大厦 华南大街 172 号泰丰
             厦 39 楼 大厦
邮政编码 518040 518017 050000
法定代表人 缪建民 朱运东 何飞（负责人）

          §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                         金额单位：人民币元
                                      报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月
主要财务指标
                                      30 日)
1.本期收入 136,412,566.93
2.本期净利润 9,629,170.11
3.本期经营活动产生的现金流量净额 59,928,137.69
4.本期现金流分派率（%） 0.93
5.年化现金流分派率（%） 4.47
注：1、本期收入指不动产基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产
处置收益、营业外收入、其他收益以及公允价值变动收益的总和；
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值；
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本
报告期末实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                             单位：人民币元
     期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 53,346,746.66 0.0533 -
本年累计 191,459,731.96 0.1915 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                             单位：人民币元
     期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 138,099,992.61 0.1381 -

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               南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

本年累计 353,499,983.89 0.3535 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                          单位：人民币元
       项目 金额 备注
本期合并净利润 9,629,170.11 -
本期折旧和摊销 60,421,700.79 -
本期利息支出 - -
本期所得税费用 -5,849,933.55 -
本期息税折旧及摊销前利润 64,200,937.35 -
调增项
1.未来合理相关支出预留 1,360,895.21 -
2.其他可能的调整项，如不
动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取 - -
得的现金、金融资产相关调
整、期初现金余额等
调减项
1.当期购买不动产项目等资
                                 -7,942,480.00 -
本性支出
2.应收和应付项目的变动 -4,272,605.90 -
3.支付的利息及所得税费用 - -
本期可供分配金额 53,346,746.66 -
上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发
生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本基金基金合同生效日为 2025 年 7 月 18 日，上年同期非完整季度，上年同期金额不具
备直接可比性。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理
性
本期“未来合理相关支出预留”，包括资本性支出、基金管理人的管理费、基金托管费、
运营管理机构的运管服务费、待缴纳的经营性负债及税金等。
上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%，
主要原因系项目公司历史期经营性负债，该事项不限于未来一年内支付，已在项目公司资产
负债表中计提，未来负有清偿义务，预留具备合理性。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

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                     南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

依据本基金基金合同、招募说明书、运营管理服务协议等相关法律文件的约定，本报告
期内计提基金管理人管理费 2,284,440.96 元，基金托管人托管费 114,221.68 元，运营管理
机构基础管理费 6,733,558.75 元，本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                      §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
南方润泽科技数据中心 REIT 持有的润泽（廊坊）国际信息港 A-18 数据中心项目（简称
“A-18 数据中心”），位于河北省廊坊经济技术开发区，该项目已运营年限 5.75 年。截至
2026 年 9 月 30 日 ， A-18 数 据 中 心 可 供 上 架 总 功 率 42,479.58kW ， 实 际 上 架 功 率 合 计
42,205.02kW，上架率 99.35%，托管服务费单价为 1,139.53 元/kW/月（含税），报告期末
剩余协议期为 8.25 年，报告期末托管服务费收缴率为 100.00%。报告期内，不动产项目各
项工作运行平稳，未发生安全生产事故。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                           上年同期
                                                          (2025 年 07
                                             本期(2026
                                                          月 18 日(基
                                             年 07 月 01
                                                           金合同生
                                             日至 2026
                      指标含义 效日)至
                                             年 09 月 30
序号 指标名称 说明及计 指标单位 2025 年 09 同比（%）
                                              日)/报告
                       算方式 月 30 日)/
                                             期末(2026
                                                           上年同期
                                             年 09 月 30
                                                          末(2025 年
                                                日)
                                                           09 月 30
                                                              日)
                      报告期末
           报告期末
                      不动产项
    1 项目 IT 总 kW 42,479.58 42,479.58 0.00
                      目可供上
           功率
                      架总功率
                      报告期末
           报告期末 不动产项
    2 实际上架 目实际上 kW 42,205.02 42,155.74 0.12
           总功率 架功率之
                      和
                      报告期末
           报告期末
    3 上架率=报 % 99.35 99.24 0.11
           上架率
                      告期末实

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                南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                际上架总
                功率/项目
                IT 总功率
                报告期内
                各月按功
      报告期内
                率加权计
      托管服务
4 算的托管 元/kW/月 1,139.53 1,139.53 0.00
      费单价水
                服务费单
      平
                价的平均
                值（含税）
      报告期末 报告期末
5 剩余协议 剩余协议 年 8.25 9.25 -10.81
      期情况 期
                截至报告
                期末当年
                的累计实
                收托管费
      报告期末 及尚未逾
6 托管服务 期的应收 % 100.00 100.00 0.00
      费收缴率 托管费/截
                至报告期
                末当年的
                应收托管
                费

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：A-18 数据中心

                                                      上年同期
                                                     （2025 年
                                        本期（2026 07 月 18 日
                                        年 07 月 01 (基金合同
                                        日-2026 年 生效
                指标含义
                                         09 月 30 日)-2025
序号 指标名称 说明及计 指标单位 同比（%）
                                        日）/报告 年 09 月 30
                 算公式
                                        期末（2026 日）/上年
                                        年 09 月 30 同期末
                                           日） （2025 年
                                                      09 月 30
                                                        日）
                报告期末
      报告期末
                不动产项
1 项目 IT 总 kW 42,479.58 42,479.58 0.00
                目可供上
      功率
                架总功率
2 报告期末 报告期末 kW 42,205.02 42,155.74 0.12

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               南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        实际上架 不动产项
        总功率 目实际上
               架功率之
               和
               报告期末
               上架率=报
        报告期末 告期末实
3 % 99.35 99.24 0.11
        上架率 际上架总
               功率/项目
               IT 总功率
               报告期内
               各月按功
        报告期内
               率加权计
        托管服务
4 算的托管 元/kW/月 1,139.53 1,139.53 0.00
        费单价水
               服务费单
        平
               价的平均
               值（含税）
        报告期末 报告期末
5 剩余协议 剩余协议 年 8.25 9.25 -10.81
        期情况 期
               截至报告
               期末当年
               的累计实
               收托管费
        报告期末 及尚未逾
6 托管服务 期的应收 % 100.00 100.00 0.00
        费收缴率 托管费/截
               至报告期
               末当年的
               应收托管
               费

4.1.4 其他运营情况说明
报告期内，不动产项目 A-18 数据中心整体运营稳健，客户结构稳定。直接客户为中国
电信股份有限公司北京分公司（简称“北京电信”），全部托管服务费收入来源于此，报告
期内实现托管服务费收入 13,611.48 万元。截止报告期末，7.04kW 机柜上架数量为 5,763
个，16.5kW 高功率机柜上架数量为 99 个，上架率持续保持在 99%以上。
报告期内，不动产项目 A-18 数据中心按计划全面落实各项巡检与维保工作，各专业团
队持续开展日常周期性检查与设备维护，有效保障了不动产项目 A-18 数据中心设备的稳定
运行与系统安全。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周

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                  南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

期性风险
无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                          报告期末金额 上年末金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                          （元） （元）
     1 总资产 776,508,815.00 979,114,441.34 -20.69
                          3,098,959,288.7 3,225,738,000.4
     2 总负债 -3.93
                                        7 9
                          报告期金额 上年同期金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                          （元） （元）
     1 营业收入 136,114,811.31 96,495,599.52 41.06
     2 营业成本/费用 165,745,197.06 53,197,838.93 211.56
    3 EBITDA 70,239,347.65 49,364,083.49 42.29
本基金基金合同生效日为 2025 年 7 月 18 日，上年同期非完整季度，上年同期金额不具
备直接可比性。同时，本报告期营业成本/费用较去年同期新增财务费用，主要系本期项目
公司已完成吸收合并后计提股东借款利息所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，在基
金合并层面抵消。

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：河北润禾科技有限公司

                          报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                          （元） （元） （%）
                          主要资产科目
     1 货币资金 109,985,017.73 302,444,067.37 -63.63
     2 固定资产 589,678,228.15 596,973,557.92 -1.22
                          主要负债科目
                2,999,073,332.0 2,999,073,332.0
     1 长期应付款 0.00
                              0 0
货币资金：本报告期货币资金较上年末减少超过 30%，主要原因系 2026 年累计完成 2
次收益分配（收益分配基准日分别为 2025 年 12 月 31 日和 2026 年 6 月 30 日）所致。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
                                                           金额单位：人民币元
项目公司名称：河北润禾科技有限公司

                                            上年同期（2025 年 07
                  本期（2026 年 07 月 01 金额同比
序号 构成 月 18 日-2025 年 09 月
                  日-2026 年 09 月 30 日） （%）
                                                  30 日）

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                       占该项目 占该项目
                 金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                       例（％） 例（％）
        托管服务 136,114,81 96,495,599
1 100.00 100.00 41.06
        费收入 1.31 .52
      营业收入 136,114,81 96,495,599
2 100.00 100.00 41.06
      合计 1.31 .52
本基金基金合同生效日为 2025 年 7 月 18 日，上年同期非完整季度，上年同期金额不具
备直接可比性。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
                                                         金额单位：人民币元
项目公司名称：河北润禾科技有限公司

                                           上年同期（2025 年 07
                 本期（2026 年 07 月 01
                                           月 18 日-2025 年 09 月
                 日-2026 年 09 月 30 日）
                                                 30 日） 金额同比
序号 构成
                       占该项目 占该项目 （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                       例（％） 例（％）
        IDC 运营 65,355,170 46,443,366
1 39.43 87.30 40.72
        成本 .47 .98
        折旧及摊 9,152,652. 5,850,484.
2 5.52 11.00 56.44
        销费用 07 84
        税金及附
3 592,764.11 0.36 415,165.05 0.78 42.78
        加
4 管理费用 209,905.66 0.13 492,129.79 0.93 -57.35
                 90,434,704 -2,734,141.
5 财务费用 54.56 -3,307.73 -0.01
                         .75 31
      营业成本/ 165,745,19 53,197,838
6 100.00 100.00 211.56
      费用合计 7.06 .93
本基金基金合同生效日为 2025 年 7 月 18 日，上年同期非完整季度，上年同期金额不具
备直接可比性。同时，本报告期财务费用增幅较大，主要原因系本报告期项目公司已完成吸
收合并，计提股东借款利息所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，在基金合并层面抵
消。去年同期财务费用为负数系利息收入大于利息支出导致财务费用净额为负数。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：河北润禾科技有限公司

                                                    本期（2026 上年同期
                     指标含义说
                                                    年 07 月 01 （2025 年 07
序号 指标名称 明及计算公 指标单位
                                                    日-2026 年 月 18 日
                       式
                                                   09 月 30 日） -2025 年 09

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                                                  月 30 日）
                                       指标数值 指标数值
                   毛利润/营业
    1 毛利率 % 45.26 45.81
                   收入×100%
                   （利润总额
                   +利息费用+
          息税折旧摊
    2 折旧摊销）/ % 51.60 51.16
          销前净利率
                   营业收入×
                   100%

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1、收入归集和支出管理
项目公司开立了基本户，账户受到托管行的监管。不动产项目的所有现金流入由项目公
司基本户统一接收。日常经营支出的划付流程为：运营管理机构提起付款申请，经基金管理
人复核确认后，提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。
2、现金归集和使用情况
本报告期内，不动产项目累计经营活动资金流入 144,558,692.75 元；累计经营活动资
金流出 72,834,421.06 元。经营活动产生的现金流量净额为 71,724,271.69 元，其中经营活
动现金流支出，包括数据中心运维管理成本、税金及附加等。上年同期，不动产项目累计经
营活动资金流入 144,143,365.21 元，累计经营活动资金流出 47,102,899.80 元，经营活动
产生的现金流量净额为 97,040,465.41 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
本报告期内，项目公司存在来源单一客户的现金流占比超过 10%的情况，来源于项目公
司直接签约客户北京电信的托管服务费收入为 13,611.48 万元，占项目公司营业收入比例为
100%。北京电信为不动产项目的重要现金流提供方，其企业信息及经营情况已在本基金招募
说明书中披露，其作为中国电信股份有限公司的分公司在本报告期内经营情况稳定。报告期
内，项目公司与北京电信的业务合作情况均依照已签订的《IDC 业务合作协议（A-18 数据中
心）》执行，协议相关情况已在本基金招募说明书中披露。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应
措施的说明
无。

        §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

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                南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                      金额单位：人民币元
                                                      占不动产资产支持
     序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
                                                       合的比例（%）
      1 固定收益投资 - -
            其中：债券 - -
                  资产支持证
                                                  - -
            券
      2 买入返售金融资产 - -
            其中：买断式回购的
                                                  - -
            买入返售金融资产
            货币资金和结算备
      3 2,814,118.05 100.00
            付金合计
      4 其他资产 - -
      5 合计 2,814,118.05 100.00

5.2 其他投资情况说明

报告期内基金投资的前十名证券的发行主体未有被监管部门立案调查，不存在报告编制
日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                 §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

本基金首次发行实际募集资金为 45.00 亿元，原始权益人润泽科技发展有限公司（简称
“原始权益人”）获得净回收资金 203,323.87 万元，根据本基金招募说明书披露，拟将 85%
的净回收资金用于投资重庆润泽（西南）国际信息港项目，剩余 15%用于补充流动资金。鉴
于实际净回收资金较原计划总额有所增加，且原计划投资项目由于投资节奏调整，短期内资
金整体使用需求有限，为满足项目实际资金需求，提高回收资金使用效率，原始权益人在履
行了内部有关审批流程后，已就回收资金投向变更情况向国家发改委、河北省发展和改革委
员会等监管部门履行了相关报备程序，说明了拟变更回收资金用途和使用比例的情况，并于
2025 年 11 月 21 日出具《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金回收资金使
用承诺函》，承诺严格监督本项目净回收资金投资于润泽人工智能应用中心项目、长三角平
湖润泽国际信息港项目和润泽（惠州）国际信息港（一期）升级改造项目，合计不低于净回
收资金的 85%。

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                南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

关于上述变更回收资金投向和使用比例事项，详见基金管理人于 2025 年 11 月 28 日披
露的《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金投
向的公告》。
本报告期内，原始权益人使用净回收资金约 9,675.86 万元，用于长三角平湖润泽国际
信息港项目。截至报告期末，净回收资金已全部使用完毕，净回收资金使用率为 100.00%。

            §7 不动产基金主要负责人员情况

                      任职期限 不动产项 不动产项
                                           目运营或 目运营或
姓名 职务 说明
                任职日期 离任日期 投资管理 投资管理
                                            年限 经验
                                                           美国伯特
                                                           利大学工
                                                  自 2016 年 商 管 理 硕
                                                  开 始 从 事 士，具有基
                                                  不动产相 金从业资
                                                  关 的 投 资 格。曾先后
                                                  管理工作， 就 职 于 成
                                                  主要包括 都娇子实
                                                  南方骐元- 业 发 展 有
                                                  远 东 宏 信 限公司、南
                                                  （天津）1 方 资 本 管
                                                  号资产支 理有限公
                                                  持 专 项 计 司，历任投
                                                  划、南方资 资 银 行 部
         本基金的 2025 年 7 本-鑫桥租 总监助理、
冯达 - 10.8 年
         基金经理 月 18 日 赁资产支 投资银行
                                                  持专项计 部项目经
                                                  划 以 及 南 理助理、战
                                                  方润泽科 略业务部
                                                  技数据中 项目经理
                                                  心 REIT 的 助 理 等 职
                                                  投 资 管 理 务 。 2025
                                                  工作。主要 年 3 月 加
                                                  涵盖资产 入南方基
                                                  支 持 专 项 金 ， 2025
                                                  计划、公募 年 7 月 18
                                                  REITs 等 日至今，任
                                                  项目类型。 南 方 润 泽
                                                           科技数据
                                                           中心 REIT

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            南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                       基金经理，
                                                       具有 5 年
                                                       以上不动
                                                       产投资管
                                                       理经验。
                                                       香港理工
                                                       大学会计
                                                       与金融分
                                                       析硕士，具
                                                       有基金从
                                                       业资格。曾
                                                       先后就职
                                                       于中国电
                                                       力工程有
                                                       限公司、中
                                              自 2012 年 冶 国 际 工
                                              开始从事 程集团有
                                              不 动 产 相 限公司、上
                                              关的运营 海云枫股
                                              管理工作， 权 投 资 基
                                              主要包括 金管理有
                                              水电站、光 限公司、特
                                              伏、风电等 变 电 工 衡
                                              不动产项 阳变压器
     本基金的 2025 年 7
胡阔 - 14.3 年 目 以 及 南 有限公司、
     基金经理 月 18 日
                                              方润泽科 明阳智慧
                                              技数据中 能源集团
                                              心 REIT 的 股份公司，
                                              运营管理 主要从事
                                              工作。主要 水电、风电
                                              涵盖能源 及光伏等
                                              类、数据中 电 力 不 动
                                              心等项目 产项目投
                                              类型。 资及运营
                                                       管理工作。
                                                       2023 年 2
                                                       月加入南
                                                       方基金，
                                                       2025 年 7
                                                       月 18 日至
                                                       今，任南方
                                                       润泽科技
                                                       数据中心
                                                       REIT 基金

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              南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                            经理，具有
                                            5 年以上
                                            不动产运
                                            营管理经
                                            验。
                                        女，大连理
                                        工大学经
                                        济学硕士，
                                        具有基金
                                        从业资格。
                                        曾先后就
                                        职于华夏
                               自 2015 年
                                        幸福基业
                               开始从事
                                        股份有限
                               不动产相
                                        公司、长盛
                               关的运营
                                        基金管理
                               管理工作，
                                        有限公司，
                               主要包括
                                        历任策略
                               产业园区
                                        发展高级
                               等不动产
                                        经 理 、
       本基金的 2025 年 7 项目以及
王雪 - 11.3 年 REITs 运
       基金经理 月 18 日 南方润泽
                                        营岗等职
                               科技数据
                                        务 。 2025
                               中心 REIT
                                        年 3 月加
                               的运营管
                                        入南方基
                               理工作。主
                                        金 ， 2025
                               要涵盖产
                                        年 7 月 18
                               业园区、数
                                        日至今，任
                               据中心等
                                        南方润泽
                               项目类型。
                                        科技数据
                                        中心 REIT
                                        基金经理，
                                        具有 5 年
                                        以上不动
                                        产运营管
                                        理经验。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限根据基金经理参与不动产相关行业的运营或投资管
理工作经历核算。
2、本基金无基金经理助理。

            §8 不动产基金份额变动情况

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                   南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                      单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00

     §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                      单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份
                                                  2,650,000.00
额
报告期期末管理人持有的本不动产基金份
                                                  2,650,000.00
额
报告期期末持有的本不动产基金份额占总
                                                        0.27%
份额比例（%）

            §10 影响投资者决策的其他重要信息

无。

                      §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

1、中国证监会批准设立南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金的文件；
2、《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、基金管理人业务资格批件、营业执照；
5、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
6、
《南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告》原文。

11.2 存放地点

深圳市福田区莲花街道益田路 5999 号基金大厦 32-42 楼。

11.3 查阅方式

网站：http://www.nffund.com

                             第 16 页 共 16 页

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证
券投资基金 2026 年第 3 季度报告

          2026 年 09 月 30 日

基金管理人：南方基金管理股份有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                   南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                      §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不
动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应
仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                 §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                              南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投
基金名称
                              资基金
基金简称 南方顺丰物流 REIT
场内简称 南方顺丰物流 REIT
基金代码 180305
交易代码 180305
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 3 月 27 日
基金管理人 南方基金管理股份有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 43 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2025 年 4 月 21 日
                              本基金主要投资于最终投资标的为不动产
                              项目的不动产资产支持证券，并通过资产支
投资目标
                              持证券持有不动产项目公司全部股权以及
                              相关债权，从而取得不动产项目完全所有权

                        第 1 页 共 21 页
              南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                        或经营权利。本基金通过主动的运营管理和
                        投资管理，力求实现不动产项目的平稳运
                        营，为基金份额持有人提供稳定及长期可持
                        续的收益分配。
                        （一）不动产项目投资管理策略
                        1、初始投资策略
                        2、运营管理策略
                        3、扩募收购策略
投资策略
                        4、资产出售及处置策略
                        5、融资策略
                        6、权属到期后的安排
                        （二）固定收益投资策略
                        本基金为不动产投资信托基金，主要投资于
                        不动产资产支持证券，获取不动产运营收益
                        并承担标的资产价格波动。一般市场情况
风险收益特征 下，本基金与投资股票或债券的公募基金具
                        有不同的风险收益特征，本基金的预期收益
                        及预期风险水平高于债券型基金和货币型
                        基金，低于股票型基金。
                        在符合有关基金分红条件的前提下，本基金
                        每年至少进行收益分配一次。本基金应当将
                        不低于 90%的合并后基金年度可供分配金
基金收益分配政策 额以现金形式分配给投资者；若《基金合同》
                        生效不满 6 个月可不进行收益分配。本基金
                        收益分配方式为现金分红；每一基金份额享
                        有同等分配权。
资产支持证券管理人 南方资本管理有限公司
                        深圳誉惠管理咨询有限公司（运营管理统筹
运营管理机构 机构）深圳市丰泰产业园管理服务有限公司
                        （运营管理实施机构）

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：深圳项目

项目公司名称 深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                        提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租
不动产项目主要经营模式
                        赁及物业管理费收入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 广东省深圳市宝安区航站四路 1111 号
不动产项目名称：武汉项目

项目公司名称 武汉丰泰电商产业园管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
不动产项目主要经营模式 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租

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                 南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                              赁及物业管理费收入获取经营现金流。
                              湖北省武汉市东西湖区走马岭街道东吴大
不动产项目地理位置
                              道 535 号
不动产项目名称：合肥项目

项目公司名称 合肥市丰泰电商产业园管理有限公司
不动产项目业态 仓储物流
                              提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租
不动产项目主要经营模式
                              赁及物业管理费收入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 安徽省合肥市蜀山区振兴路 666 号

2.3 不动产基金扩募情况

无。

2.4 基金管理人和运营管理机构

                                     运营管理统筹 运营管理实施
项目 基金管理人
                                     机构 机构
                                                      深圳市丰泰产
                     南方基金管理 深圳誉惠管理
名称 业园管理服务
                     股份有限公司 咨询有限公司
                                                      有限公司
          姓名 鲍文革 杨奕 /
信息披露事务 投资管理部负
          职务 督察长 /
负责人 责人
          联系方式 0755-82763888 0755-36393662 /
                                     深圳市前海深 深圳市前海深
                     深圳市福田区 港合作区南山 港合作区南山
                     莲花街道益田 街道兴海大道 街道兴海大道
注册地址
                     路 5999 号基金 3076 号顺丰总 3076 号顺丰总
                     大厦 32-42 楼 部大厦 43 楼 部大厦 13 楼
                                     4302 1302
                                     深圳市前海深 深圳市前海深
                     深圳市福田区
                                     港合作区南山 港合作区南山
                     莲花街道益田
办公地址 街道兴海大道 街道兴海大道
                     路 5999 号基金
                                     3076 号顺丰总 3076 号顺丰总
                     大厦 32-42 楼
                                     部大厦 40 楼 部大厦 35 楼
邮政编码 518017 518000 518000
法定代表人 周易 李秋雨 冯晓平

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

                              资产支持证券管理 资产支持证券托管
     项目 基金托管人
                                  人 人

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                      南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

             招商银行股份有限 南方资本管理有限 招商银行股份有限
名称
             公司 公司 公司深圳分行
                                深圳市前海深港合
                                                 深圳市福田区莲花
             深圳市深南大道 作区南山街道梦海
                                                 街道深南大道 2016
注册地址 7088 号招商银行大 大道 5035 号前海华
                                                 号招商银行深圳分
             厦 润金融中心 T5 写字
                                                 行大厦
                                楼 1308A
                                                 深圳市福田区莲花
             深圳市深南大道 深圳市福田区益田
                                                 街道深南大道 2016
办公地址 7088 号招商银行大 路 5999 号基金大厦
                                                 号招商银行深圳分
             厦 39 楼
                                                 行大厦
邮政编码 518040 518017 518000
法定代表人 缪建民 朱运东 占京平（负责人）

          §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                 金额单位：人民币元
                                报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月
主要财务指标
                                30 日)
1.本期收入 56,914,213.35
2.本期净利润 8,606,434.07
3.本期经营活动产生的现金流量净额 38,871,787.16
4.本期现金流分派率（%） 1.19
5.年化现金流分派率（%） 4.91
注：1、本期收入指不动产基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产
处置收益、营业外收入、其他收入、其他收益以及公允价值变动收益的总和；
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值；
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本
报告期末实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                     单位：人民币元
     期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注

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                南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

本期 40,057,601.70 0.0401 -
本年累计 123,860,725.54 0.1239 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                          单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 80,499,993.19 0.0805 -
本年累计 121,599,984.02 0.1216 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                          单位：人民币元
       项目 金额 备注
本期合并净利润 8,606,434.07 -
本期折旧和摊销 34,607,978.98 -
本期利息支出 0.00 -
本期所得税费用 -5,103,671.48 -
本期息税折旧及摊销前利润 38,110,741.57 -
调增项
1.其他可能的调整项，如不
动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取
                                 13,153,854.72 -
得的现金、金融资产相关调
整、非同一控制下合并损益、
期初现金余额等
调减项
1.应收和应付项目的变动 -3,348,751.20 -
2.当期购买不动产项目等资
                                 -1,164,399.42 -
本性支出
3.未来合理相关支出预留，
包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改 -6,693,843.97 -
造等）、未来合理期间内的债
务利息、运营费用等
本期可供分配金额 40,057,601.70 -
注：1、本期“未来合理相关支出预留”，包括基金管理人的管理费、资产支持证券管理人
的管理费、基金托管费、运营管理机构的运营管理服务费、租户押金保证金等。2、上述可
供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投
资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
                       第 5 页 共 21 页
                    南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理
性
本期未来合理支出相关预留主要为经营性负债。
本基金 2025 年 3 季度未来合理支出相关预留项中基金管理人的管理费、资产支持证券
管理人的管理费、基金托管费、运营管理机构的运管服务费、待缴纳的税金已根据相应文件
约定及实际纳税要求进行支付。
上年同期本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要系：
1）租户押金保证金与租户变动情况挂钩，根据租户实际租约情况结算；2）资本性支出中包
括预留的合肥项目降噪改造工程支出，结合项目实际施工进度进行结算。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等
相关法律文件的约定，本报告期内计提基金管理人管理费 818,728.24 元、计划管理人管理
费 818,728.24 元，基金托管人托管费 81,872.64 元，运营管理机构基础管理费 5,133,769.26
元（不含税），本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                  §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金持有的三处不动产项目，分别位于深圳市宝安区、武汉市东西湖区和合肥市蜀山
区，其中深圳项目已运营年限 11 年；武汉项目已运营年限 5 年；合肥项目一期已运营年限
7 年，合肥项目二期已运营年限 4 年。
截至 2026 年 9 月 30 日，三处项目可租赁面积合计 465,231.18 平方米，实际出租面积
合计 415,802.65 平方米，出租率 89.38%，平均月末有效租金单价为 51.45 元/平方米/月（含
税），报告期末有效租金单价为 51.55 元/平方米/月（含税），加权平均剩余租期为 354.06
天，季度末租金收缴率为 99.77%。报告期内，项目公司各项工作运行平稳，未发生安全生
产事故。
注：本报告中出租率、可租赁面积等指标的计算均不含武汉项目宿舍业态，且数据保留
两位有效小数，比率可能存在尾差。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                  指标含义 本期(2026 上年同期
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                  说明及计 年 07 月 01 (2025 年 07

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              南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

             算方式 日至 2026 月 01 日至
                                    年 09 月 30 2025 年 09
                                     日)/报告 月 30 日)/
                                    期末(2026 上年同期
                                    年 09 月 30 末(2025 年
                                       日) 09 月 30
                                                    日)
      报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 465,231.18 465,231.18 0.00
      面积 面积
      报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 415,802.65 448,815.43 -7.36
      面积 面积
             报告期末
             实际出租
      报告期末
3 面积/报告 百分比 89.38 96.47 -7.36
      出租率
             期末可供
             出租面积
             各月末租
      报告期内 金单价的
                      元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 51.45 48.11 6.96
                      月
      水平 税含管理
             费
             按租约租
             赁面积与
      报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 354.06 669.38 -47.11
      情况 计算的平
             均剩余租
             期
            截至报告
            期末当年
      报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 99.77 99.19 0.59
      率 至报告期
            末当年的
            应收租金
注：报告期末剩余租期同比下降，主要系三个不动产项目主要租户的租赁合同在报告期内正
常履行，导致加权剩余租期正常缩短，下同。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：深圳项目

序号 指标名称 指标含义 指标单位 本期（2026 上年同期 同比（%）

                     第 7 页 共 21 页
             南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

            说明及计 年 07 月 01 （2025 年
             算公式 日-2026 年 07 月 01 日
                                    09 月 30 -2025 年 09
                                   日）/报告 月 30 日）/
                                   期末（2026 上年同期
                                   年 09 月 30 末（2025
                                      日） 年 09 月 30
                                                   日）
     报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 74,219.10 74,219.10 0.00
     面积 面积
     报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 74,219.10 74,219.10 0.00
     面积 面积
            报告期末
            实际出租
     报告期末
3 面积/报告 百分比 100.00 100.00 0.00
     出租率
            期末可供
            出租面积
            各月末租
     报告期内 金单价的
                     元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 102.95 98.41 4.61
                     月
     水平 税含管理
            费
            按租约租
            赁面积与
     报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 457.00 822.00 -44.40
     情况 计算的平
            均剩余租
            期
          截至报告
          期末当年
    报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 100.00 100.00 0.00
    率 至报告期
          末当年的
          应收租金
不动产项目名称：武汉项目

                                   本期（2026 上年同期
            指标含义 年 07 月 01 （2025 年
序号 指标名称 说明及计 指标单位 日-2026 年 07 月 01 日 同比（%）
             算公式 09 月 30 -2025 年 09
                                   日）/报告 月 30 日）/

                    第 8 页 共 21 页
             南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                   期末（2026 上年同期
                                   年 09 月 30 末（2025
                                     日） 年 09 月 30
                                                  日）
     报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 182,878.43 182,878.43 0.00
     面积 面积
     报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 159,960.36 173,202.36 -7.65
     面积 面积
            报告期末
            实际出租
     报告期末
3 面积/报告 百分比 87.47 94.71 -7.65
     出租率
            期末可供
            出租面积
            各月末租
     报告期内 金单价的
                     元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 42.70 39.34 8.53
                     月
     水平 税含管理
            费
            按租约租
            赁面积与
     报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 281.07 603.32 -53.41
     情况 计算的平
            均剩余租
            期
          截至报告
          期末当年
    报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 100.00 100.00 0.00
    率 至报告期
          末当年的
          应收租金
不动产项目名称：合肥项目

                                                 上年同期
                                   本期（2026
                                                 （2025 年
                                   年 07 月 01
                                                07 月 01 日
                                   日-2026 年
            指标含义 -2025 年 09
                                    09 月 30
序号 指标名称 说明及计 指标单位 月 30 日）/ 同比（%）
                                   日）/报告
             算公式 上年同期
                                   期末（2026
                                                 末（2025
                                   年 09 月 30
                                                年 09 月 30
                                      日）
                                                   日）

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                  南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 208,133.65 208,133.65 0.00
        面积 面积
        报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 181,623.19 201,393.97 -9.82
        面积 面积
                报告期末
                实际出租
        报告期末
3 面积/报告 百分比 87.26 96.76 -9.82
        出租率
                期末可供
                出租面积
                各月末租
        报告期内 金单价的
                          元/平方米/
4 租金单价 平均值：含 38.28 37.07 3.27
                          月
        水平 税含管理
                费
                按租约租
                赁面积与
        报告期末 租约剩余
5 剩余租期 期限加权 天 376.27 669.94 -43.84
        情况 计算的平
                均剩余租
                期
                截至报告
                期末当年
        报告期末 的累计实
6 租金收缴 收租金/截 百分比 99.31 97.69 1.67
        率 至报告期
                末当年的
                应收租金

4.1.4 其他运营情况说明
报告期内，三处不动产项目整体运营平稳，截至报告期末，三处不动产项目租户共计
139 个，租户结构主要以快递快运行业租户为主。
报告期内，前五名租户租金收入及租金收入占比情况如下：租户 1，报告期内租金收入
金额 1,573.01 万元，占全部租金收入的 23.34%；租户 2，报告期内租金收入金额 1,436.35
万元，占全部租金收入的 21.32%；租户 3，报告期内租金收入金额 1,309.54 万元，占全部
租金收入的 19.43%；租户 4，报告期内租金收入金额 719.25 万元，占全部租金收入的 10.67%；
租户 5，报告期内租金收入金额 442.12 万元，占全部租金收入的 6.56%。本段提及的“租金
收入”是指项目公司提供租赁服务而获取的租金及物业管理费等收入。

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                    南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

报告期内，通过“一户一策、专项攻坚”等组合招商策略，合肥项目累计新签/续签近
7,000 ㎡办公业态，月均去化超 2,000 ㎡，积极应对外部租户租约到期影响，同时坚守租金
底线、保持价格稳定，统筹兼顾租金水平与去化进度，维持良好租户生态；武汉项目针对仓
储业态外部租户到期形成的空置，已组建专项招商团队，聚焦物流仓储及供应链类目标客户
开展定向推介，目前正与多组潜在客户接洽，争取年底前提升项目出租率。
面对持续加剧的市场竞争环境，运营管理机构将会持续发挥市场化经营优势，通过开展
专项招商活动，以及提供更具竞争力的租金方案，确保项目出租率稳定，同时持续优化租户
结构，以促进经营收益的可持续性。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
本基金首次发行时已披露了可能面临的风险，相关风险详见本基金招募说明书更新“第
一章 招募说明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”。

4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                        报告期末金额 上年末金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                        （元） （元）
                        1,954,898,604.7 2,003,322,703.9
     1 总资产 -2.42
                                      0 7
                        2,286,190,289.4 2,306,169,733.3
     2 总负债 -0.87
                                      8 5
                        报告期金额 上年同期金额
序号 科目名称 变动比例（%）
                        （元） （元）
     1 营业收入 55,938,745.61 54,532,065.91 2.58
     2 营业成本/费用 69,102,405.69 58,589,489.89 17.94
     3 EBITDA 41,170,037.53 39,436,055.59 4.40

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                        报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                        （元） （元） （%）
                        主要资产科目
           交易性金融资
     1 45,352,622.45 58,205,247.08 -22.08
           产
     2 投资性房地产 240,352,486.55 255,159,532.32 -5.80
                        主要负债科目
    1 长期应付款 855,069,210.00 855,069,210.00 0.00
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

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                       南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                              报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                              （元） （元） （%）
                                  主要资产科目
         1 投资性房地产 764,680,675.28 778,503,675.52 -1.78
                                  主要负债科目
    1 长期应付款 529,191,231.00 529,191,231.00 0.00
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                              报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
                              （元） （元） （%）
                                  主要资产科目
               交易性金融资
         1 92,014,246.96 108,268,396.74 -15.01
               产
         2 投资性房地产 649,712,432.90 661,352,731.08 -1.76
                                  主要负债科目
         1 长期应付款 808,206,226.00 808,206,226.00 0.00

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
                                                                   金额单位：人民币元
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                                   上年同期（2025 年 07
                    本期（2026 年 07 月 01
                                                   月 01 日-2025 年 09 月
                    日-2026 年 09 月 30 日）
                                                         30 日） 金额同比
序号 构成
                          占该项目 占该项目 （%）
                    金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                          例（％） 例（％）
                    17,606,018 17,606,018
     1 租赁收入 91.50 91.51 0.00
                            .46 .46
             物业管理
                    1,636,255. 1,633,546.
     2 和经营收 8.50 8.49 0.17
                            42 16
             入
      营业收入 19,242,273 19,239,564
     3 100.00 100.00 0.01
      合计 .88 .62
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                                   上年同期（2025 年 07
                    本期（2026 年 07 月 01
                                                   月 01 日-2025 年 09 月
                    日-2026 年 09 月 30 日）
                                                         30 日） 金额同比
序号 构成
                          占该项目 占该项目 （%）
                    金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                          例（％） 例（％）
                    13,037,581 13,375,638
     1 租赁收入 66.50 67.25 -2.53
                            .91 .65
             物业管理 6,569,097. 6,513,819.
     2 33.50 32.75 0.85
             和经营收 82 88

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                    南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        入
      营业收入 19,606,679 19,889,458
3 100.00 100.00 -1.42
      合计 .73 .53
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                                           上年同期（2025 年 07
                 本期（2026 年 07 月 01
                                           月 01 日-2025 年 09 月
                 日-2026 年 09 月 30 日）
                                                 30 日） 金额同比
序号 构成
                       占该项目 占该项目 （%）
                 金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                       例（％） 例（％）
                 12,093,381 10,456,780
1 租赁收入 70.76 67.89 15.65
                         .90 .50
        物业管理
                 4,996,410. 4,946,262.
2 和经营收 29.24 32.11 1.01
                         10 26
        入
        营业收入 17,089,792 15,403,042
3 100.00 100.00 10.95
        合计 .00 .76

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
                                                        金额单位：人民币元
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                           上年同期（2025 年 07
                 本期（2026 年 07 月 01
                                           月 01 日-2025 年 09 月
                 日-2026 年 09 月 30 日）
                                                 30 日） 金额同比
序号 构成
                       占该项目 占该项目 （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                       例（％） 例（％）
        折旧及摊 5,077,630. 5,064,359.
1 20.60 27.88 0.26
        销费用 87 06
        物业管理 3,123,274. 3,094,493.
2 12.67 17.03 0.93
        成本 94 72
                 15,082,458 8,774,981.
3 财务费用 61.20 48.30 71.88
                         .49 89
        税金及附 1,143,613. 1,232,860.
4 4.64 6.79 -7.24
        加 83 86
        其他成本/
5 219,032.83 0.89 - - -
        费用
       营业成本/ 24,646,010 18,166,695
6 100.00 100.00 35.67
       费用合计 .96 .53
注：1、本报告期财务费用较去年同期增加超过 30%，主要原因系 2025 年 3 季度完成吸收合
并后，项目公司股东借款利息计提基数不一致所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，

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                   南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                          上年同期（2025 年 07
                本期（2026 年 07 月 01
                                          月 01 日-2025 年 09 月
                日-2026 年 09 月 30 日）
                                                30 日） 金额同比
序号 构成
                      占该项目 占该项目 （%）
                金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                      例（％） 例（％）
        折旧及摊 4,909,846. 4,928,894.
1 24.24 23.51 -0.39
        销费用 24 48
        物业管理 3,779,346. 3,946,341.
2 18.66 18.82 -4.23
        成本 77 52
                 9,331,575. 10,062,683
3 财务费用 46.06 47.99 -7.27
                         66 .54
        税金及附 2,139,656. 2,029,230.
4 10.56 9.68 5.44
        加 19 20
        其他成本/
5 97,790.10 0.48 - - -
        费用
       营业成本/ 20,258,214 20,967,149
6 100.00 100.00 -3.38
       费用合计 .96 .74
注：1、本报告期财务费用主要为项目公司股东借款计提的利息费用，属于内部利息费用，
在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

                                          上年同期（2025 年 07
                本期（2026 年 07 月 01
                                          月 01 日-2025 年 09 月
                日-2026 年 09 月 30 日）
                                                30 日） 金额同比
序号 构成
                      占该项目 占该项目 （%）
                金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                      例（％） 例（％）
        折旧及摊 4,643,113. 4,631,863.
1 19.19 23.81 0.24
        销费用 41 36
        物业管理 2,828,458. 2,712,865.
2 11.69 13.94 4.26
        成本 81 51
                14,258,384 9,826,131.
3 财务费用 58.92 50.51 45.11
                        .56 38
        税金及附 2,205,817. 2,284,784.
4 9.12 11.74 -3.46
        加 82 37
        其他成本/
5 262,405.17 1.08 - - -
        费用

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       营业成本/ 24,198,179 19,455,644
6 100.00 100.00 24.38
       费用合计 .77 .62
注：1、本报告期财务费用较去年同期增加超过 30%，主要原因系 2025 年 3 季度完成吸收合
并后，项目公司股东借款利息计提基数不一致所致，上述借款利息费用属于内部利息费用，
在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润。2、物业管理成本主要包括运营管理服务
费、外包成本等。3、其他成本/费用主要为保险费。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司

                                                  上年同期
                                       本期（2026
                                                 （2025 年 07
                   指标含义说 年 07 月 01
                                                   月 01 日
序号 指标名称 明及计算公 指标单位 日-2026 年
                                                 -2025 年 09
                     式 09 月 30 日）
                                                  月 30 日）
                                       指标数值 指标数值
                   （营业收入-
                   营业成本）/
    1 毛利率 % 57.38 56.98
                   营业收入×
                   100%
              （利润总额
              +利息费用+
       息税折旧摊
2 折旧摊销）/ % 77.94 77.67
       销前净利率
              营业收入×
              100%
项目公司名称：武汉丰泰电商产业园管理有限公司

                                                  上年同期
                                       本期（2026
                                                 （2025 年 07
                   指标含义说 年 07 月 01
                                                   月 01 日
序号 指标名称 明及计算公 指标单位 日-2026 年
                                                 -2025 年 09
                     式 09 月 30 日）
                                                  月 30 日）
                                       指标数值 指标数值
                   （营业收入-
                   营业成本）/
    1 毛利率 % 56.65 55.81
                   营业收入×
                   100%
              （利润总额
              +利息费用+
       息税折旧摊
2 折旧摊销）/ % 70.96 70.45
       销前净利率
              营业收入×
              100%
项目公司名称：合肥市丰泰电商产业园管理有限公司

序号 指标名称 指标含义说 指标单位 本期（2026 上年同期

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                    明及计算公 年 07 月 01 （2025 年 07
                      式 日-2026 年 月 01 日
                                        09 月 30 日） -2025 年 09
                                                    月 30 日）
                                         指标数值 指标数值
                    （营业收入-
                    营业成本）/
    1 毛利率 % 57.22 46.83
                    营业收入×
                    100%
                    （利润总额
                    +利息费用+
          息税折旧摊
    2 折旧摊销）/ % 71.73 68.05
          销前净利率
                    营业收入×
                    100%

4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1、收入归集和支出管理
项目公司开立了收入户、支出户和基本户，账户均受到托管行的监管。不动产项目的所
有现金流入由项目公司收入户统一接收。日常经营支出的划付流程为：运营管理机构提起付
款申请，经基金管理人复核确认后，提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行支付。
2、现金归集和使用情况
深圳项目：本报告期内，累计资金流入 26,630,092.40 元；累计资金流出 11,969,802.96
元。经营活动产生的现金流量净额为 14,660,289.44 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 26,894,050.04 元；累计资金流出
10,880,193.14 元。经营活动产生的现金流量净额为 16,013,856.90 元。
武汉项目：本报告期内，累计资金流入 27,749,881.59 元；累计资金流出 14,820,973.54
元。经营活动产生的现金流量净额为 12,928,908.05 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 28,285,690.60 元；累计资金流出
9,823,251.55 元；经营活动产生的现金流量净额为 18,462,439.05 元。
合肥项目：本报告期内，累计资金流入 28,976,593.99 元；累计资金流出 12,637,960.26
元。经营活动产生的现金流量净额为 16,338,633.73 元，其中经营活动现金流支出，包括物
业管理费成本、税金及附加等。上年同期，累计资金流入 33,226,794.01 元；累计资金流出
11,696,443.27 元。经营活动产生的现金流量净额为 21,530,350.74 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

                        第 16 页 共 21 页
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     本报告期内经营性现金流流入贡献超过 10%的客户包括深圳顺路物流有限公司、湖北顺
丰运输有限公司、安徽顺丰速运有限公司，均为顺丰控股子公司，上述租户业务稳定，对分
拨中心、仓库、配套设施有租赁需求并具备租金支付能力。
     深圳顺路物流有限公司承租深圳项目场地的分拨中心作为进出港操作区域，配套楼 3、
4 层为其办公配套区域。深圳项目出港操作区域，即空侧区（大部分位于深圳机场空防管控
区内），主要处理由广东省内发往全国各地的航空类货物。货物经过场院卸货-前置安检-
自动分拣-货物打板四个作业环节在场内可实现快速过站中转，并通过顺丰自有的全货机及
外部包机进行发运。目前经营情况稳定，有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围
内。
     湖北顺丰运输有限公司承租武汉项目分拨中心、配套宿舍及办公区域，承接华中地区小
件集散货转运场地。承租场地每天中转件量约 120 万-140 万件，业务高峰期日均处理件量
超 200 万件。目前经营情况稳定，有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围内。
     安徽顺丰速运有限公司承租合肥项目分拨中心及部分产业办公业态，作为安徽省快递业
务总部使用，其中办公区域容纳办公人员 300-500 人，分拨中心主要负责安徽省全省快递中
转场超 50%快件，场地日均处理件量约 140 万件，高峰期超 200 万件。目前经营情况稳定，
有效租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围内。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应
措施的说明
     无。

              §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

                                                          金额单位：人民币元
                                                          占不动产资产支持
       序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
                                                           合的比例（%）
          1 固定收益投资 - -
                  其中：债券 - -
                      资产支持证
                                                      - -
                  券
          2 买入返售金融资产 - -
                  其中：买断式回购的
                                                      - -
                  买入返售金融资产
                  货币资金和结算备
          3 2,319,441.69 100.00
                  付金合计

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                       南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

       4 其他资产 - -
       5 合计 2,319,441.69 100.00

5.2 其他投资情况说明

报告期内基金投资的前十名证券的发行主体未有被监管部门立案调查，不存在报告编制
日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                       §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

本基金首次发行实际募集资金为 329,000.00 万元，原始权益人获得净回收资金约
190,765.15 万元。鉴于实际净回收资金较原计划的投资进度及用款节奏有所调整，为满足
项目实际资金需求，且为提高回收资金使用效率，原始权益人在履行内部有关审批流程后，
已就回收资金投向变更情况向国家发展和改革委员会等监管部门履行了相关报备程序。关于
上述变更回收资金投向和使用比例变更事项，详见基金管理人于 2026 年 3 月 31 日披露的《关
于南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金原始权益人变更回收资金投向的公告》。
原始权益人回收资金使用符合基金招募说明书、公开承诺以及有关法律法规的规定，报
告期内原始权益人及控股股东严格遵守相关回收资金管理制度及监管要求。截至 2026 年 9
月 30 日，已使用公募 REITs 净回收资金 97,909.29 万元。

              §7 不动产基金主要负责人员情况

                         任职期限 不动产项 不动产项
                                              目运营或 目运营或
姓名 职务 说明
                   任职日期 离任日期 投资管理 投资管理
                                               年限 经验
                                                         自 2018 年 女，重庆大
                                                         开始从事 学金融学
                                                         不 动 产 相 硕士，注册
                                                         关的投资 会 计 师
                                                         管理工作， （ CPA ），
           本基金的 2025 年 3
唐潇 - 8.6 年 主要包括 特许金融
           基金经理 月 27 日
                                                         南方资本- 分 析 师
                                                         一 方 永 熙 （CFA），
                                                         系列供应 具有基金
                                                         链 金 融 资 从业资格、
                                                         产支持专 法律职业

                              第 18 页 共 21 页
                  南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                项计划、南 资格。曾先
                                                方资本印 后就职于
                                                力-印象 3 普 华 永 道
                                                号等资产 中天会计
                                                支 持 专 项 师事务所、
                                                计划项目 厦门国际
                                                以及南方 金融有限
                                                顺 丰 物 流 公司、方正
                                                REIT 的投 证 券 股 份
                                                资 管 理 工 有限公司、
                                                作。主要涵 南 方 资 本
                                                盖资产支 管理有限
                                                持 专 项 计 公司。2023
                                                划 、 公 募 年 11 月加
                                                REITs 等 入 南 方 基
                                                项目类型。 金 ， 2025
                                                        年 3 月 27
                                                        日至今，任
                                                        南方顺丰
                                                        物流 REIT
                                                        基金经理，
                                                        具有 5 年
                                                        以上不动
                                                        产投资管
                                                        理经验。
                                                自 2013 年 女，对外经
                                                开始从事 济贸易大
                                                不动产相 学会计学
                                                关 的 运 营 硕士，具有
                                                管理工作， 基 金 从 业
                                                主 要 包 括 资格。曾先
                                                保障性住 后就职于
      本基金的
                                                房、市政道 安 永 华 明
      基金经理，
                                                路、污水处 会 计 师 事
      公司 2025 年 3
徐文妹 - 13.4 年 理、水利设 务所、北控
      REITs 投 月 27 日
                                                施等不动 水务集团
      资部总经
                                                产项目以 有限公司
      理
                                                及南方顺 等公司。
                                                丰 物 流 2020 年 9
                                                REIT 、 南 月 加 入 南
                                                方万国数 方基金，
                                                据 中 心 2025 年 3
                                                REIT 的管 月 27 日至
                                                理工作，主 今，任南方

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                南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                     要涵盖仓 顺丰物流
                                     储物流、污 REIT 基金
                                     水处理、水 经理；2026
                                     利设施、数 年 2 月 26
                                     据中心等 日至今，任
                                     不动产类 南方万国
                                     型。 数据中心
                                             REIT 基金
                                             经理，具有
                                             5 年以上
                                             不动产项
                                             目运营或
                                             投资管理
                                             经验。
                                       武汉理工
                                       大学环境
                                       工程硕士，
                              自 2017 年
                                       具有基金
                              开始从事
                                       从业资格。
                              不动产相
                                       曾就职于
                              关的运营、
                                       中国葛洲
                              投资管理
                                       坝集团水
                              工作，主要
                                       务运营有
                              包括南方
                                       限公司，曾
                              顺丰物流
                                       参与多个
                              REIT 以及
                                       不动产项
                              数据中心、
                                       目的运营
       本基金的 2025 年 3 生态环保、
许炜 - 9.3 年 管理工作。
       基金经理 月 27 日 市政供水
                                       2022 年 12
                              等不动产
                                       月加入南
                              项目的运
                                       方基金，
                              营、投资管
                                       2025 年 3
                              理工作。主
                                       月 27 日至
                              要涵盖仓
                                       今，任南方
                              储物流、数
                                       顺丰物流
                              据中心、生
                                       REIT 基金
                              态环保、市
                                       经理，具有
                              政等不动
                                       5 年以上
                              产类型。
                                       不动产运
                                       营管理经
                                       验。
注：1、不动产项目运营或投资管理年限根据基金经理参与不动产相关行业的运营或投资管
理工作经历核算。
2、本基金无基金经理助理。

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                      南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                 §8 不动产基金份额变动情况

                                                       单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00

     §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

无。

            §10 影响投资者决策的其他重要信息

无。

                      §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

1、中国证监会批准设立南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的文件；
2、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4、基金管理人业务资格批件、营业执照；
5、报告期内在选定报刊上披露的各项公告；
6、《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告》原文。

11.2 存放地点

深圳市福田区莲花街道益田路 5999 号基金大厦 32-42 楼。

11.3 查阅方式

网站：http://www.nffund.com

                             第 21 页 共 21 页

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】平安广州广河REIT：平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

平安广州交投广河高速公路封闭式基础设
      施证券投资基金
    2026 年第 3 季度报告

         2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：平安基金管理有限公司

    基金托管人：中国工商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                                            平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

                           §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同约定，于 2026 年 10 月 26 日复核了本

报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导

性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，确保相关披露内容的真实性、准确

性和完整性,不存在异议。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 07 月 01 日起至 2026 年 09 月 30 日止。

                     §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 平安广交投广河高速 REIT
场内简称 平安广州广河 REIT
基金代码 180201
交易代码 180201
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日
基金管理人 平安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 700,000,000.00 份
基金合同存续期 99 年封闭期，在封闭期内，不接受基金份额申购和赎回。
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2021 年 6 月 21 日
投资目标 本不动产基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，以
                         取得不动产项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管
                         理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
投资策略 （一）资产支持证券投资策略
                         1、本基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，全
                            第 2 页 共 14 页
                                   平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

                  部用于认购平安广州交投广河高速公路不动产资产支持专项
                  计划的全部资产支持证券份额，以取得不动产项目的完全所
                  有权或经营权利。
                  2、存续期内，本基金将优先收购广州交投或其他机构拥有的
                  优质收费公路不动产项目，并根据实际情况选择通过基金扩
                  募募集资金，投资于新的不动产资产支持专项计划或通过认
                  购已投资资产支持专项计划扩募份额的方式实现资产收购，
                  以扩大本基金持有的不动产项目规模、分散不动产项目的经
                  营风险、提高基金的投资收益。
                  （二）固定收益投资策略
                  本不动产基金除投资不动产资产支持证券外，其余基金资产
                  应当依法投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。
                  本基金采用的投资策略包括：期限结构策略、信用策略、个
                  券挖掘策略等。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资
                  收益。在以上战略性资产配置的基础上，本基金通过自上而
                  下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，
                  进行前瞻性的决策。
风险收益特征 本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于
                  股票型基金。
基金收益分配政策 本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 95%以现金
                  形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情
                  况下每年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人 平安证券股份有限公司
运营管理机构 广州交通投资集团有限公司,广州高速运营管理有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：广州至河源高速公路广州段项目

项目公司名称 广州交投广河高速公路有限公司
不动产项目业态 交通设施
不动产项目主要经营模式 广州至河源高速公路广州段项目（以下简称“本
                         项目”）的运营管理，通过为过往车辆提供通行
                         服务并按照政府收费标准收取车辆通行费的方
                         式获取经营收益。
不动产项目地理位置 本项目位于粤港澳大湾区，是连接广州市中心区
                         至中新知识城、增城区的主要通道，也是往河源
                         和梅州汕头等粤东地区和出省至福建、浙江的大
                         通道。起于广州市天河区龙洞春岗立交，对接华
                         南快速干线（三期），与华南快速干线（二期）
                         相交，自西往东穿越广州市天河区、白云区、黄
                         埔区（萝岗）、增城区，终于增城区九龙江，与
                         广河高速公路惠州段相接。

2.3 不动产基金扩募情况

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                                            平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

注：未涉及

2.4 基金管理人和运营管理机构
          项目 基金管理人 运营管理机构 运营管理机构
                    平安基金管理有限公 广州交通投资集团 广州高速运营管理
名称
                    司 有限公司 有限公司
            姓名 李海波 刘洋 何军
信息披露事务 总法律顾问、董事
            职务 督察长 董事长
负责人 会秘书
            联系方式 0755-88622632 020-84013072 020-84016551
                                                               广州市海珠区新港
                    深圳市福田区福田街 广州市海珠区新港
                                                               东路 1138 号（1-17
注册地址 道益田路 5033 号平安 东路 1138 号 14-17
                                                               层 01 号房）1221
                    金融中心 34 层 层
                                                               单元（仅限办公）
                    深圳市福田区福田街 广州市海珠区新港 广州市海珠区新港
办公地址 道益田路 5033 号平安 东路 1138 号智通 东路 1138 号智通
                    金融中心 34 层 广场 A 座 14-16 层 广场 A 座 6 层
邮政编码 518048 510320 510320
法定代表人 罗春风 徐结红 何军

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                 中国工商银行股份有 平安证券股份有限公 中国工商银行股份有
      名称
                    限公司 司 限公司广州分行
                                    深圳市福田区福田街
                 北京市西城区复兴门 道益田路 5023 号平安 北京市西城区复兴门
     注册地址
                   内大街 55 号 金融中心 B 座第 22-25 内大街 55 号
                                         层
                                    深圳市福田区福田街
                 北京市西城区复兴门 道益田路 5023 号平安 广州市越秀区大沙头
     办公地址
                   内大街 55 号 金融中心 B 座第 22-25 路 29 号工银大厦
                                         层
     邮政编码 100140 518047 510199
     法定代表人 廖林 何之江 廖林

               §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                                单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 204,334,779.08
2.本期净利润 51,468,247.68
3.本期经营活动产生的现金流 172,034,255.23

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                                           平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

量净额
4.本期现金流分派率（%） 3.54
5.年化现金流分派率（%） 11.75
注：1、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

2、年化现金流分派率指截至报告期末累计可供分配金额年化后计算的现金流分派率。年化现金流

分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天

数。

3.2 其他财务指标
     本基金本报告期内无其他特殊需要披露的财务指标。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                                    单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 168,600,489.45 0.2409
本年累计 418,137,196.89 0.5973

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                                    单位：人民币元
      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
                                                            2026 年度第一次分红金
      本期 247,099,943.13 0.3530
                                                            额： 247,099,943.13 元。
                                                            2025 年度第三次分红金
                                                            额： 112,000,000.00 元。
     本年累计 359,099,943.13 0.5130
                                                            2026 年度第一次分红金
                                                            额： 247,099,943.13 元。

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                                    单位：人民币元

           项目 金额 备注

本期合并净利润 51,468,247.68
本期折旧和摊销 114,264,867.25

本期利息支出 4,616,575.32

本期所得税费用 -

本期息税折旧及摊销前利润 170,349,690.25

调增项

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                                        平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

1-应收项目的变动 1,840,186.46
2-应付项目的变动 1,024,918.38
调减项
1-支付的利息及所得税费用 -4,614,305.64
本期可供分配金额 168,600,489.45

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
     无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调
整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
     无。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
     费用收取情况：

     本报告期内计提基金管理人管理费 1,582,740.09 元，
                                   资产支持证券管理人管理费 439,650.03

元，运营管理机构运营服务费用 2,787,924.26 元，基金托管人托管费 175,860.01 元，资产支持

证券托管人托管费 351,720.02 元。本报告期内支付基金管理人管理费 3,126,066.32 元，运营管

理机构运营服务费用 2,733,866.54 元，基金托管人托管费 347,340.71 元，资产支持证券托管人

托管费 349,259.71 元。

     费用收取依据：

     基金管理人固定管理费以前一个估值日本基金资产净值为基数按 0.09%的年费率计提；

     基金托管人固定托管费以前一个估值日本基金资产净值为基数按 0.01%的年费率计提；

     资产支持证券管理人固定管理费以前一个估值日本基金资产净值为基数按 0.025%的年费率

计提；

     资产支持证券托管人固定托管费以前一个估值日本基金资产净值为基数按 0.02%的年费率计

提；

     运营管理机构固定费用以项目公司已实现营业收入为基础按 1.37%的年费率计提。

                    §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

                         第 6 页 共 14 页
                                        平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

基金管理人委托运营管理机构负责不动产项目的日常运营工作，按照《平安广州交投广河高

速公路封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》
                        （以下简称“运营管理服务协议”）对运

营管理机构进行监督和考核。

报告期内，不动产项目整体运营平稳，基金管理人、项目公司与运营管理机构紧密合作，积

极开展引流宣传，做好收费管理、道路养护、重大活动和节假日保安全保畅通工作，保障项目运

营平稳有序。

一是做好道路安全保畅，紧盯暑运、中秋等重点时段，强化车流研判及路警联勤，优化应急

响应机制，常态化推行收费路政“一岗多能”联合巡查、汛期“路养同车”巡查、
                                   “一次围蔽，多

个施工”合并作业等模式，不断提升应急响应效率及道路通行效能。自主研发摩托车智能抓拍摄

像枪，实现摩托车 24 小时自动抓拍，同步建立摩托车“一车一档”冲卡台账，联合属地执法部门

持续强化摩托车管控力度。完成重要点位监控摄像枪加密、增设路灯以及凤凰山隧道消防报警系

统改造等项目，切实提升路网运行保障能力。

二是积极开展引流增收，联合龙门县文广旅体局、广河高速惠州段、高速交警等深入社区、

学校、服务区开展“沿着广河去旅行”“平安高速护畅行”“广河揽月·飞瀑迎秋”等主题营销活

动，常态化运营新媒体账号，持续向潜在客群推荐个性化旅游路线；针对货车引流，定期组织前

往沿线物流园、产业园、景区开展营销推广，暑期在服务区组织开展多场“平安高速·出行有礼”

营销活动，活动取得良好反响。

三是扎实推进防汛备汛，全力推进广河高速多处雨天事故多发点位加粘磨耗层施工，完成部

分路段沥青摊铺，有效提升路面抗滑性能，降低雨天行车安全风险；开展隐患乔木靶向清理，重

点清除遮挡监控、标牌及侵占行车净空的植被，累计完成隐患乔木处置 14 处，后续将结合日常巡

查动态排查新增隐患乔木，做到发现即清、动态清零。

四是完成服务区“司机之家”标准化规范化建设，积极沟通对接中石化，推动其完善管理制

度、上墙公示服务承诺、增设入口标牌指引等，目前服务区“司机之家”各项服务功能均已符合

规范要求并完成验收，为司乘人员提供了更加优质的服务和出行体验。

不动产项目为广河高速（广州段）
                ，于 2011 年 12 月 30 日开通运营，特许经营权期限自 2011

年 12 月 17 日至 2036 年 12 月 16 日共 25 年，截至本报告期末，特许经营权剩余年限约为 10.22

年。报告期内，本项目周边未发现新增竞争性项目。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标

                         第 7 页 共 14 页
                                                平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

                                   本期(2026 年 上年同期
                   指标含义说明及计算方 7 月 1 日至 (2025年7月1
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
                       式 2026 年 9 月 30 日至2025年9
                                        日) 月30日)
1 通行费收入 含增值税 万元 20,950.70 20,566.03 1.87
         客车通行费收
2 含增值税 万元 15,143.17 14,663.58 3.27
         入
         货车通行费收
3 含增值税 万元 5,807.53 5,902.45 -1.61
         入
         日均自然车流 当期总收费车流量/当期
4 万车次 15.78 14.80 6.58
         量 自然天数
         客车日均自然 当期客车收费车流量/当
5 万车次 12.70 11.80 7.55
         车流量 期自然天数
         货车日均自然 当期货车收费车流量/当
6 万车次 3.08 3.00 2.76
         车流量 期自然天数
注：1.车流量口径说明：均为自然车流（veh）口径；

     2.以上为广东省联网收费清分结算机构提供的当期清分数据，未经审计。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
注：报告期内，本基金基础资产不动产项目仅包含广州至河源高速公路广州段，相关运营指标参

见本报告 4.1.2 部分。

4.1.4 其他运营情况说明
     报告期内，本项目收费标准、通行费减免政策无变化。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性
风险
     无。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
     1 总资产 7,613,114,983.05 7,767,632,034.71 -1.99
     2 总负债 5,905,755,464.94 5,907,910,763.59 -0.04
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
     1 营业收入 203,498,120.96 199,768,061.65 1.87
     2 营业成本/费用 249,411,158.63 234,863,455.59 6.19
     3 EBITDA 175,873,683.63 173,305,363.17 1.48

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
                                 第 8 页 共 14 页
                                                 平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

项目公司名称：序号：1 公司名称：广州交投广河高速公路有限公司

       序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）

                                 主要资产科目
       1 固定资产 39,877,129.09 44,841,796.04 -11.07
       2 无形资产 7,385,670,161.26 7,691,567,044.63 -3.98
                                 主要负债科目
       1 长期借款 5,844,726,300.00 5,873,938,600.00 -0.50

注：截止报告期末，对外借入款项余额 5,844,726,300.00 元（其中一年内到期的非流动负债

29,212,300.00 元 ）， 其 中 工 商 银 行 借 款 820,726,300.00 元 ， 借 款 年 利 率 2.2% ； 股 东 借 款

5,024,000,000.00 元，借款年利率 8%。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：广州交投广河高速公路有限公司
                                本期 上年同期
                      2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 2025年7月1日至2025年9月30
                               月 30 日 日 金额同比
序号 构成
                                       占该项目 占该项目总 （%）
                        金额（元） 总收入比 金额（元） 收入比例
                                       例（%） （%）
1 路费收入 203,404,875.14 99.95 199,670,172.55 99.95 1.87
2 其他收入 93,245.82 0.05 97,889.10 0.05 -4.74
3 营业收入合计 203,498,120.96 100.00 199,768,061.65 100.00 1.87

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：广州交投广河高速公路有限公司
                                    本期 上年同期
                          2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 2025年7月1日至2025年9月
                                   月 30 日 30日 金额同
序号 构成
                                           占该项目总 占该项目 比（%）
                            金额（元） 成 本 比 例 金额（元） 总成本比
                                           （%） 例（%）
1 折旧摊销成本 114,231,779.89 45.80 96,123,244.53 40.92 18.84
2 养护成本 9,958,377.55 3.99 10,467,300.00 4.46 -4.86
3 运营管理成本 12,069,900.00 4.84 11,992,200.00 5.11 0.65
4 管理人报酬 2,787,924.26 1.12 2,736,822.45 1.17 1.87
5 其他运营成本 2,144,459.74 0.86 1,737,900.84 0.74 23.39
6 财务费用 107,245,259.77 43.00 110,534,639.05 47.06 -2.98
7 管理费用 238,345.00 0.10 586,436.04 0.25 -59.36
8 税金及附加 735,112.42 0.29 684,912.68 0.29 7.33

                                 第 9 页 共 14 页
                                            平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

9 其他成本/费用 - - 0.00 0.00 0.00
10 营业成本/费用合计 249,411,158.63 100.00 234,863,455.59 100.00 6.19

注：1.报告期内，项目公司财务费用主要包含外部银行借款利息 4,614,305.65 元及资产支持专项

计划借款利息 102,712,888.89 元；

2.2025 年 3 季度管理费支出中包含中介机构咨询费，本期不存在该费用，因此管理费用同比

下降明显；

3.以上数据未经审计，最终以审计报告数据为准。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：广州交投广河高速公路有限公司
                                                        本期
                                                                     上年同期
                                                    2026 年 7 月 1
                 指标含义说明及计算公 2025年7月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 9
                      式 2025年9月30日
                                                       月 30 日
                                                     指标数值 指标数值
              （利润总额+利息支出+
       息税折旧摊销
1 折旧摊销）/营业收入× % 86.43 86.75
       前利润率
              100%
                 (营业收入-营业成本）/
2 毛利润率 % 30.62 38.40
                 营业收入*100%

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1.收入归集和支出管理：项目公司在中国工商银行股份有限公司广州东山口支行（以下简称

“监管银行”）开立了监管账户和基本账户，账户均接受监管银行的监管。监管账户是唯一收取

不动产项目运营收入的银行账户。项目公司向监管银行发出划款指令，经过监管银行的审核后，

才能对外支付。监管账户内资金的使用限于偿还项目公司债务、分配利润、运营支出及合格投资

等。偿还公司债务、分配利润及合格投资等直接通过监管账户对外支出，运营支出先由监管账户

转入不动产项目公司基本户，监管银行按照《基本户资金监管协议》约定对运营支出审核后，由

基本户对外支付。

2.现金归集和使用情况：本报告期初项目公司货币资金余额 77,357,020.18 元，报告期内，

项目公司收入归集总金额为 207,681,674.04 元，其中取得路费收入 206,599,878.64 元。支出总

金额为 110,646,241.06 元,其中：支付专项计划借款利息 75,918,222.22 元，支付工商银行借款

利息 4,614,305.64 元，支付运营支出 23,380,969.41 元，支付的各项税费 6,732,743.79 元。截

至 2026 年 9 月 30 日，项目公司货币资金余额 174,392,453.16 元。
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                                               平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

上 年 同 期 项 目 公 司 期 初 货 币 资 金 余 额 为 259,291,039.95 元 ， 收 入 归 集 总 金 额 为

207,730,868.57 元，支出总金额为 293,740,131.35 元，期末货币资金余额为 173,281,777.17 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
无。

             §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                          占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                           的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
        其中：债券 - -
              资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
        其中：买断式回购的买入返
                                                      - -
        售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 2,976,814.73 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 2,976,814.73 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                          §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
本报告期期初原始权益人回收资金已使用完毕。

                  §7 不动产基金主要负责人员情况
                    任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
               任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
        平安广州 在上海城建养护管 孙磊先生，管
               2021 年 6
孙磊 交投广河 - 11 年 理有限公司从事高 理学硕士，法
                月7日
        高速公路 速公路运营养护工 律职业资格。

                               第 11 页 共 14 页
                                           平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

     封闭式基 作，主要项目有沪渝 2015 年 7 月入
     础设施证 高速上海段；在中交 职上海城建养
     券投资基 第三航务工程局有 护管理有限公
     金基金经 限公司从事不动产 司（上海隧道
     理 投资管理工作，主要 工程股份有限
                                               项目有盐城快速路 公司全资子公
                                               网三期 PPP 项目、司），任助理工
                                               株洲清水塘产业新 程师。2018 年
                                               城 PPP 项目、徐圩 8 月入职中交
                                               新区达标尾水排海 第三航务工程
                                                  PPP 项目。 局有限公司，
                                                           任投资事业部
                                                           投资经理。
                                                           2020 年 11 月
                                                           入职平安基金
                                                           管理有限公
                                                           司，现任平安
                                                           广州交投广河
                                                           高速公路封闭
                                                           式基础设施证
                                                           券投资基金基
                                                           金经理。
                                                         马赛先生，管
                                                         理学学士，会
                                                         计师。2014 年
                                                         4 月入职新粤
                                                         （广州）投资
                                                         有限公司（广
                                                         东省交通集团
                                                         有限公司二级
     平安广州
                                                         子公司），先后
     交投广河
                                               先后在茂湛高速、开 担任广东茂湛
     高速公路
                                               阳高速担任计划财 高速公路有限
     封闭式基 2021 年 6
马赛 - 12 年 务部经理，负责高速 公司计划财务
     础设施证 月7日
                                               公路项目运营计划 部经理、广东
     券投资基
                                               和财务管理工作。 开阳高速公路
     金基金经
                                                         有限公司计划
     理
                                                         财务部经理。
                                                         2021 年 4 月入
                                                         职平安基金管
                                                         理有限公司，
                                                         现任平安广州
                                                         交投广河高速
                                                         公路封闭式基
                                                         础设施证券投
                           第 12 页 共 14 页
                                             平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

                                                               资基金基金经
                                                               理，同时兼任
                                                               项目公司财务
                                                               总监。
                                                              沈荣女士，管
                                                              理学学士，曾
                                                              先后担任利丰
                                                              采购管理（深
                                                              圳）有限公司
                                                              会计 、西门子
                                                              （深圳）磁共
                                                              振有限公司财
                                                              务管理。2016
                                                              年 3 月加入深
                                                              圳平安汇通投
       平安广州 先后负责长租公寓 资管理有限公
       交投广河 类 REITs、商业写字 司（平安基金
       高速公路 楼 CMBS 等多种类 全资子公司），
       封闭式基 2024 年 9 型资产证券化产品 历任资产证券
沈荣 - 10 年
       础设施证 月2日 的方案设计及产品 化业务经理、
       券投资基 存续期管理，以及广 投后管理经理
       金基金经 河高速等 REITs 等，2022 年 6
       理 项目的投资管理。 月从深圳平安
                                                              汇通投资管理
                                                              有限公司调入
                                                              平安基金管理
                                                              有限公司，担
                                                              任项目经理，
                                                              现担任平安广
                                                              州交投广河高
                                                              速公路封闭式
                                                              基础设施证券
                                                              投资基金基金
                                                              经理。
注：1、对基金的首任基金经理，其“任职日期”为基金合同生效日，“离任日期”为根据公司决

定确认的解聘日期；对此后的非首任基金经理，
                    “任职日期”和“离任日期”分别指根据公司决定

确认的聘任日期和解聘日期。

     2、不动产项目运营或投资管理年限自基金经理实际从事不动产项目运营或管理工作之日起统

计。

                   §8 不动产基金份额变动情况
                                                                 单位：份
                             第 13 页 共 14 页
                                         平安广交投广河高速 REIT2026 年第 3 季度报告

报告期期初不动产基金份额总额 700,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 700,000,000.00

         §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
注：无。

               §10 影响投资者决策的其他重要信息
    无。

                        §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录
    （1）中国证监会准予平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文

件

    （2）平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金合同

    （3）平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金托管协议

    （4）法律意见书

    （5）基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程

11.2 存放地点
    深圳市福田区福田街道益田路 5033 号平安金融中心 34 层

11.3 查阅方式
    （1）投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件

    （2）投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人平安基金管理有限公司，客户服务电

话：400-800-4800（免长途话费）

                                                  平安基金管理有限公司
                                                     2026 年 10 月 27 日

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来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】中航首钢绿能REIT：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资
          基金
    2026 年第 3 季度报告

         2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：中航基金管理有限公司

    基金托管人：招商银行股份有限公司

    报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
                                          中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

                         §1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，

并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了本报告

中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容

的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产

基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细

阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                    §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中航首钢绿能 REIT
场内简称 中航首钢绿能 REIT
基金代码 180801
交易代码 180801
基金运作方式 封闭式，封闭期为基金合同生效日起 21 年
基金合同生效日 2021 年 06 月 07 日
基金管理人 中航基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 100,000,000.00 份
基金合同存续期 基金合同生效日起 21 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2021 年 6 月 21 日
投资目标 本基金全部募集资金在扣除“基础设施基金需预留的全部
                       资金和费用”后，剩余基金资产全部用于购买资产支持证
                       券份额，存续期 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支
                       持证券，并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券
                       持有项目公司全部股权，并通过项目公司取得基础设施项

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                           中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

         目完全所有权或经营权利。基金管理人通过主动的投资管
         理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分
         配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项
         目价值。
投资策略 （一）基础设施项目的购入策略：基金存续期内，基金管
         理人在基金份额持有人利益优先的基本原则下，积极审慎
         进行基础设施项目的购入，通过资产支持证券和项目公司
         等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权
         利。
         （二）基础设施项目的出售及处置策略：基金存续期内，
         基金管理人根据市场环境与基础设施运营情况制定基础设
         施项目出售方案并负责实施。基金存续期内，如根据基础
         设施项目文件的约定，导致基础设施项目文件提前终止，
         且政府方书面要求移交基础设施项目的，基金管理人应按
         照基础设施项目文件向政府方或其指定机构转让与移交基
         础设施项目（含项目公司股权、基础设施项目资产）。如首
         钢集团或其指定关联方未在行权期内行使优先收购权的，
         基金管理人有权在行权期届满之日起的项目处置期内通过
         市场化方式处分基础设施项目，如前述行为根据基金合同
         约定应召开基金份额持有人大会（比如金额超过基金净资
         产 20%等），基金管理人应召集基金份额持有人大会，并根
         据基金份额持有人大会的决议实施。
         （三）基金扩募收购策略：本基金存续期间扩募收购的，
         基金管理人应当按照《运作办法》第四十条以及基金合同
         相关规定履行变更注册等程序，并在履行变更注册程序
         后，提交基金份额持有人大会投票表决。在变更注册程序
         履行完毕并取得基金份额持有人大会表决通过后，基金管
         理人根据中国证监会、证券交易所等相关要求履行适当程
         序启动扩募发售工作。在基金管理人认为必要的情况下，
         基金管理人可聘请其他中介机构对基金的扩募收购提供专
         业服务。
         （四）基础设施项目的运营管理策略：基金管理人根据
         《运营管理服务协议》的约定委托运营管理机构负责基础
         设施项目的部分运营管理职责，力争获取稳定的运营收
         益，具体以《运营管理服务协议》的约定为准。
         （五）固定收益投资策略：本基金除投资基础设施资产支
         持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信
         用债或货币市场工具。
风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部
         份额，以获取基础设施运营收益并承担标的资产价格波
         动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特
         征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基
         金，低于股票型基金。

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基金收益分配政策 1、本基金收益分配采取现金分红方式。
                     2、若基金合同生效不满 3 个月可不进行收益分配。
                     3、本基金应当将 90%以上合并后年度可供分配金额以
                   现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条
                   件的情况下每年不得少于 1 次。
                     4、每一基金份额享有同等分配权。
                     5、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                     在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额
                   持有人利益无实质不利影响的前提下，基金管理人可在与
                   基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序
                   后对基金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基
                   金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 中航证券有限公司
运营管理机构 北京首钢生态科技有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：首钢生物质项目

项目公司名称 北京首钢生物质能源科技有限公司
不动产项目业态 生态环保
不动产项目主要经营模式 属于生态环保行业，主要提供垃圾处理服务及
                           生物质能源发电服务，包括销售电力产品，收
                           取电费收入；提供垃圾收运及处理服务，收取
                           垃圾收运及处理服务费。
不动产项目地理位置 北京市门头沟区鲁家山首钢鲁矿南区

2.3 不动产基金扩募情况
无。

2.4 基金管理人和运营管理机构
          项目 基金管理人 运营管理机构
                                             北京首钢生态科技有限
名称 中航基金管理有限公司
                                             公司
            姓名 宋鑫 李佳
信息披露事务负
            职务 督察长 副总经理
责人
            联系方式 010-56716167 010-60865988
                      北京市石景山区五一剧场
                                             北京市门头沟区鲁坨路
注册地址 南路 2 号院 1 号楼 7 层
                                             1 号院 1 号楼
                      702E
                      北京市朝阳区天辰东路 1
                                             北京市门头沟区鲁坨路
办公地址 号院亚洲金融大厦 D 座第 8
                                             1 号院 1 号楼
                      层 801/805/806 单元
邮政编码 100101 102308
法定代表人 杨彦伟 炼峰

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2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
       项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
              招商银行股份有限公 招商银行股份有限公
       名称 中航证券有限公司
                  司 司
                                  江西省南昌市红谷滩
              深圳市深南大道 7088 新区红谷中大道 1619 深圳市深南大道 7088
注册地址
               号招商银行大厦 号南昌国际金融大厦 号招商银行大厦
                                     A 栋 41 层
                                  北京市朝阳区望京东
              深圳市深南大道 7088 深圳市深南大道 7088
办公地址 园四区 2 号楼中航产
               号招商银行大厦 号招商银行大厦
                                     融大厦
邮政编码 518040 100102 518040
法定代表人 缪建民 戚侠 缪建民

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标
                                                               单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日 - 2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 102,142,081.23
2.本期净利润 12,808,665.93
3.本期经营活动产生的现金流
                                                               123,266,522.90
量净额
4.本期现金流分派率（%） 2.50
5.年化现金流分派率（%） 5.88
注：1.第 3 章节数据均为合并财务报表层面的数据。

2.本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

3.年化现金流分派率指截至报告期末本年度累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期

末实际天数×本年总天数。

3.2 其他财务指标
无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                                               单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 28,398,754.66 0.2840 -
本年累计 49,896,281.10 0.4990 -

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3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                                              单位：人民币元
     期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
     本期 21,489,856.44 0.2149 -
    本年累计 50,499,801.33 0.5050 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                              单位：人民币元

            项目 金额 备注

本期合并净利润 12,808,665.93 -
本期折旧和摊销 22,185,829.44 -

本期利息支出 168,711.73 -

本期所得税费用 -918,260.18 -

本期息税折旧及摊销前利润 34,244,946.92 -

调增项

1-应收项目的减少 154,268,835.63 -
2-期初现金 111,496,426.82 -
调减项
1-应付项目的减少 -96,311,629.06 -
2-本期分配金额 -21,489,856.44 -
3-本期资本性支出 -3,671,407.68 -
4-预留资本性支出 -96,603,653.74 -
5-预留不可预见费用 -1,993,442.00 -
6-期末负债余额 -51,541,465.79 -
本期可供分配金额 28,398,754.66 -

注：1.本期利息支出为保理融资利息。

2.报告期内新增预留资本性支出 24,000,000 元，截至报告期末已预留未使用资本性支出

96,603,653.74 元。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本期可供分配金额较上年同期同比增加 84.77%，同比增加金额为 1,302.88 万元，主要原因

系不动产项目于 2026 年 8 月收回北京市城市管理委员会 2025 年及 2026 年度相关垃圾处理费 1.72

亿元。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留
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调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
未来合理支出相关预留调整项，系依据本不动产基金合同相关条款约定进行设置，预留安排

符合基金运作规范及合同约定要求。

上年同期该预留调整项前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%，主要系预留的资本性支

出余额大于当期实际支出金额所致。本基金每年资本性支出预留金额严格按照基金合同约定执行，

预留标准为 3,200 万元/年。而当期实际资本性支出发生额，需结合年度资本性支出计划统筹安

排，并受具体改造项目实施进度、工程交付验收节奏等客观因素影响，导致实际支出规模低于前

期预留金额，相关差异具有合理业务背景，不存在异常情形。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关

法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 2,212,256.66 元，其中与净值相关的固定管理费计

提 224,343.84 元，与年度可供分配金额相关的固定管理费计提 1,987,912.82 元；计提资产支持

证券管理人管理费 337,219.07 元；计提基金托管人托管费 112,172.03 元；计提外部运营管理机

构基础及激励运营管理费 65,802,732.05 元。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
1.不动产项目基本情况

报告期内，不动产项目包括北京首钢生物质能源项目（以下简称生物质能源项目）、北京首钢

餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）
               （以下简称餐厨一期项目）以及北京首钢鲁家山残渣暂存场项

目（为生物质能源项目的配套设施）3 个子项目，涵盖生活垃圾焚烧发电、厨余垃圾收运处置等业

务。其中：生物质能源项目已与北京市城市管理委员会签订为期 28 年（2014 年-2041 年）的《垃

圾处理服务协议》，自 2014 年 1 月并网运营；餐厨一期项目自 2017 年 9 月开始运营；北京首钢鲁

家山残渣暂存场项目（为生物质能源项目的配套设施）自 2018 年 6 月开始运营。

2.不动产项目收入及成本费用的主要构成情况

报告期内，本不动产项目主要业务包括生活垃圾处理服务、厨余垃圾收运处置服务、电力销

售等。其中，生物质能源项目主要处理来自石景山区、门头沟区、丰台区等主要区域的经分类的

其他生活垃圾，收取生活垃圾处理服务费，上述区域其他生活垃圾的处理，最终以北京市生活垃

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圾处理设施主管单位的调度为准。餐厨一期项目主要处置北京市石景山区、门头沟区的非居民厨

余垃圾，取得厨余垃圾收运处置费。本不动产项目通过向国网北京市电力公司销售电力取得电费

收入，售电电价根据国家发展改革委《关于完善垃圾焚烧发电价格政策的通知》(发改价格【2012】

801 号)的有关规定，不动产项目每吨垃圾折算上网电量不超过 280 千瓦时的部分，执行全国统一

垃圾发电标杆电价每千瓦时 0.65 元（含税）
                      （其中：国网北京市电力公司补贴（即省补）0.1 元，

可再生能源电价附加补助（即国补）0.1902 元），其余上网电量执行标杆电价每千瓦时 0.3598 元

（含税）。

     本不动产项目营业成本及费用主要是运营管理成本、折旧及摊销、利息支出（主要为北京首

钢生物质能源科技有限公司对资产支持专项计划的有息负债计提的利息费用）等。

     3.报告期内不动产项目整体运营情况

     报告期内，不动产项目整体运营稳定，未发生安全生产事故，未发现设备存在影响机组正常

运行的情况，不动产项目按照行业规范要求定期进行设备检修及设备检测工作。

     报告期内，不动产项目运营指标出现阶段性波动。报告期内厨余垃圾处置量同比下降 32.03%，

系为保障餐厨一期项目安全稳定运营，依据《厨余垃圾协同处置协议》分流部分厨余垃圾所致。

报告期内生活垃圾处理量、发电量、结算电量同比分别下降 4.21%、2.23%、1.57%，主要为年度计

划性设备检修所致。目前检修已完成，相关设备设施均恢复正常运行。机组检修、季节因素及垃

圾进厂量波动，为导致不动产项目季度指标波动的正常行业因素。详细情况请查阅《中航基金管

理有限公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度经营情况的临时

公告》。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                              本期(2026 年 上年同期
              指标含义说明及计算方 7 月 1 日至 (2025年7月1 同比
序号 指标名称 指标单位
                   式 2026 年 9 月 日至2025年9 （%）
                                 30 日) 月30日)
             指在一定时间和区域
             内，对居民日常生活及
      生活垃圾处理
1 为生活服务活动中产生 万吨 26.03 27.18 -4.21
      量
             的经分类的其他生活垃
             圾进行处置的数量
             企业实际的生活垃圾处
      生活垃圾处理 理水平与设计处理能力
2 % 26.03 27.18 -4.21
      产能利用率 的比率，实际生活垃圾
             处理量/设计处理量

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                                   中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

             发电机在一定时间生产
3 发电量 万千瓦时 11,052.06 11,303.58 -2.23
             的电能数量
             发电企业与购电公司按
             照双方签署的合同，在
4 结算电量 万千瓦时 8,744.56 8,884.48 -1.57
             一定结算周期内实际进
             行电费结算的电量
             发电设备在不同负荷下
             的实际运行时间按照一
      等效利用小时 定的方法折算成相当于
5 小时 1,842.01 1,883.93 -2.23
      数 满负荷运行状态下的运
             行时间，发电量/额定装
             机容量
             指在一定时间和区域
             内，通过专门的收运车
      厨余垃圾收运
6 辆和人员，对产生的厨 万吨 1.21 1.23 -1.62
      量
             余垃圾进行收集和运输
             的数量
             指在一定时间和区域
      厨余垃圾处置
7 内，对收集的厨余垃圾 万吨 1.38 2.03 -32.03
      量
             进行处理和处置的数量
             在一定区域内，平均每
      厨余垃圾日均 天收集运输的厨余垃圾
8 吨/日 131.53 133.70 -1.62
      收运量 的数量，厨余垃圾收运
             量/自然天数
             指在一定区域内，平均
             每天对收集的厨余垃圾
      厨余垃圾日均
9 进行处理和处置的数 吨/日 149.97 220.65 -32.03
      处置量
             量，厨余垃圾处置量/自
             然天数
      生活垃圾处理 每吨生活垃圾的处理服
10 元/吨 173.00 173.00 -
      服务费单价 务费
      厨余垃圾收运 每吨厨余垃圾的收运价
11 元/吨 447.47 480.18 -6.81
      平均单价 格
      厨余垃圾处置 每吨厨余垃圾的处置价
12 元/吨 262.34 291.48 -10.00
      平均单价 格
注：报告期内，厨余垃圾处置量同比下降 32.03%，主要系为保障餐厨一期项目安全稳定运营，项

目公司依据与北京首钢新能源发电有限公司（以下简称新能源公司）签订的《厨余垃圾协同处置

协议》，将超负荷的部分厨余垃圾交由新能源公司厨余设施处置所致。详细情况请查阅《中航基金

管理有限公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度经营情况的临

时公告》。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标

                     第 9页 共 17页
                                      中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

不动产项目名称：序号：1 项目名称：首钢生物质项目
                              本期(2026 年 上年同期
              指标含义说明及计算公 7 月 1 日至 (2025年7月1 同比
序号 指标名称 指标单位
                   式 2026 年 9 月 日至2025年9 （%）
                                 30 日) 月30日)
             指在一定时间和区域
             内，对居民日常生活及
      生活垃圾处理
1 为生活服务活动中产生 万吨 26.03 27.18 -4.21
      量
             的经分类的其他生活垃
             圾进行处置的数量
             企业实际的生活垃圾处
      生活垃圾处理 理水平与设计处理能力
2 % 26.03 27.18 -4.21
      产能利用率 的比率，实际生活垃圾
             处理量/设计处理量
              发电机在一定时间生产
3 发电量 万千瓦时 11,052.06 11,303.58 -2.23
              的电能数量
              发电企业与购电公司按
              照双方签署的合同，在
4 结算电量 万千瓦时 8,744.56 8,884.48 -1.57
              一定结算周期内实际进
              行电费结算的电量
             发电设备在不同负荷下
             的实际运行时间按照一
      等效利用小时 定的方法折算成相当于
5 小时 1,842.01 1,883.93 -2.23
      数 满负荷运行状态下的运
             行时间，发电量/额定装
             机容量
             指在一定时间和区域
             内，通过专门的收运车
      厨余垃圾收运
6 辆和人员，对产生的厨 万吨 1.21 1.23 -1.62
      量
             余垃圾进行收集和运输
             的数量
             指在一定时间和区域
      厨余垃圾处置
7 内，对收集的厨余垃圾 万吨 1.38 2.03 -32.03
      量
             进行处理和处置的数量
             在一定区域内，平均每
      厨余垃圾日均 天收集运输的厨余垃圾
8 吨/日 131.53 133.70 -1.62
      收运量 的数量，厨余垃圾收运
             量/自然天数
             指在一定区域内，平均
             每天对收集的厨余垃圾
      厨余垃圾日均
9 进行处理和处置的数 吨/日 149.97 220.65 -32.03
      处置量
             量，厨余垃圾处置量/自
             然天数
      生活垃圾处理 每吨生活垃圾的处理服
10 元/吨 173.00 173.00 -
      服务费单价 务费
                       第 10页 共 17页
                                                     中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

      厨余垃圾收运 每吨厨余垃圾的收运价
11 元/吨 447.47 480.18 -6.81
      平均单价 格
      厨余垃圾处置 每吨厨余垃圾的处置价
12 元/吨 262.34 291.48 -10.00
      平均单价 格
注：报告期内，厨余垃圾处置量同比下降 32.03%，主要系为保障餐厨一期项目安全稳定运营，项

目公司依据与北京首钢新能源发电有限公司（以下简称新能源公司）签订的《厨余垃圾协同处置

协议》，将超负荷的部分厨余垃圾交由新能源公司厨余设施处置所致。详细情况请查阅《中航基金

管理有限公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度经营情况的临

时公告》。

4.1.4 其他运营情况说明
报告期内，项目公司确认国补电费收入 1,240.35 万元，占项目公司营业收入的 12.05%；确

认省补电费收入 652.13 万元，占项目公司营业收入的 6.33%。报告期内，项目公司收到国补电费

回款 4,339.53 万元，收到省补电费回款 738.31 万元。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期
性风险
本不动产项目政策风险、市场风险、运营风险等与不动产项目相关的风险及缓释措施请查阅

本基金招募说明书（2026 年第 1 号）第一章第四节相关内容。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 827,267,113.60 894,676,096.62 -7.53
2 总负债 1,379,595,717.44 1,431,529,664.90 -3.63
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 102,976,544.19 104,683,109.13 -1.63
2 营业成本/费用 122,227,496.96 106,142,247.56 15.15
3 EBITDA 41,591,972.39 38,042,292.73 9.33

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京首钢生物质能源科技有限公司
                                  报告期末金额 较上年末变动
      序号 构成 上年末金额（元）
                                    （元） （%）
                                  主要资产科目
      1 货币资金 134,284,463.90 86,891,636.80 54.54
      2 应收账款 309,578,259.47 375,133,724.49 -17.48

                                  第 11页 共 17页
                                                        中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

      3 固定资产 368,995,585.29 421,117,454.42 -12.38
                              主要负债科目
      1 长期应付款 1,277,766,551.74 1,277,766,551.74 0.00

注：货币资金同比增长 54.54%及应收账款下降 17.48%，主要系本期项目公司收到北京市城市管理

委员会 2025 年及 2026 年度相关垃圾处理费 1.72 亿元。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京首钢生物质能源科技有限公司
                              本期 上年同期
                    2026 年 7 月 1 日至 2026 年 2025年7月1日至2025年9月
                            9 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
                                   占该项目 占该项目总 （%）
                     金额（元） 总收入比 金额（元） 收入比例
                                    例（%） （%）
1 发电收入 46,768,157.06 45.42 48,024,713.06 45.88 -2.62
2 生活垃圾处置收入 45,801,444.39 44.48 43,694,394.60 41.74 4.82
      餐厨垃圾收运及处
3 8,523,065.58 8.28 11,167,987.91 10.67 -23.68
      置收入
4 其他收入 1,883,877.16 1.82 1,796,013.56 1.71 4.89
5 营业收入合计 102,976,544.19 100.00 104,683,109.13 100.00 -1.63

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京首钢生物质能源科技有限公司
                                 本期 上年同期
                       2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 2025年7月1日至2025年9月
                                                                  金额
                                月 30 日 30日
序号 构成 同比
                                     占该项目总 占该项目
                                                                  （%）
                         金额（元） 成 本 比 例 金额（元） 总成本比
                                     （%） 例（%）
1 运营管理成本 63,574,124.20 52.01 65,786,423.00 61.98 -3.36
2 折旧及摊销 18,512,788.72 15.15 16,727,850.74 15.76 10.67
3 利息支出 38,554,219.23 31.54 22,724,384.73 21.41 69.66
4 其他成本/费用 1,586,364.81 1.30 903,589.09 0.85 75.56
5 营业成本/费用合计 122,227,496.96 100.00 106,142,247.56 100.00 15.15

注：1.利息支出主要为北京首钢生物质能源科技有限公司对资产支持专项计划的有息负债计提的

利息费用，属于内部利息费用，在基金合并层面抵消，不影响基金合并层面利润，本期利息支出

同比增长 69.66%，主要系资产支持专项计划借款利率调整所致。

2.其他成本/费用同比增长 75.56%，主要系增值税附加等费用增加所致。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
                              第 12页 共 17页
                                       中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

项目公司名称：序号：1 公司名称：北京首钢生物质能源科技有限公司
                                             本期
                                                         上年同期
                                         2026 年 7 月 1
              指标含义说明及计算公 2025年7月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年
                   式 2025年9月30日
                                           9 月 30 日
                                          指标数值 指标数值
              毛利率=毛利/主营业务
1 毛利率 % 20.46 20.57
              收入
             息税折旧摊销前利润率=
      息税折旧摊销
2 息税折旧摊销前利润/营 % 40.39 36.34
      前利润率
             业收入

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
不动产项目公司现有银行账户 3 个，均按照资金监管协议约定，开立在招商银行北京分行，

并接受招商银行的监管。

不动产项目公司运营收入归集账户主要接收不动产项目运营收入及其他收入资金，支付不动

产项目相关的各项税费及费用，按照约定偿付项目公司往期债务、定期向资金运作账户划付运作

资金等。不动产项目公司资金运作账户主要接收运营收入归集账户划转的资金，用于债务清偿、

分配股东红利、支付运营管理服务费、支付大修资金、进行合格投资等相关货币资金支出。不动

产项目公司一般户为基金成立后新开立账户，按照北京城管委相关要求，需单独开立银行账户，

用于门头沟区厨余垃圾处理服务费的收款。

基金成立以来，不动产项目公司日常收款于运营收入归集账户、一般户中进行。资金支付方

面，建立“三级审批”机制，由项目公司、基金管理人、监管银行分别对其真实性、适当性进行

审查，审批通过后，发起网托付款申请，公司财务相关人员对审批流程及相关信息进行复核，递

交监管银行再次审核，审核通过后，资金划转成功。

报告期内，不动产项目公司经营活动现金总流入为 26,735.54 万元，主要为垃圾处理费及电

费回款。经营活动现金流入较去年同期增加 10,694.09 万元，主要原因系本期北京市城管委生活

垃圾处理费回款增加所致；不动产项目公司经营活动现金流出为 14,452.57 万元，主要为支付给

运营管理机构的运营管理费及项目相关税金等费用，经营活动现金流出较去年同期增加 8,230.02

万元，主要系支付的运营管理费及相关税金较去年同期增加所致。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
报告期内主要经营性现金流来源方为北京市城市管理委员会及国网北京市电力公司，经营性

                     第 13页 共 17页
                                       中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

现金流入占比为 95.96%。

报告期内，不动产目公司收到北京市城市管理委员会生活垃圾处理费 1.72 亿元，垃圾处理费

定价标准依据为项目公司与北京市城市管理委员会签订为期 28 年（2014 年-2041 年）的《垃圾处

理服务协议》。

报告期内，不动产项目公司收到国网北京市电力公司电费 0.84 亿元，定价标准依据《购售电

合同》，国网北京市电力公司具有稳定的持续经营能力。目前，项目公司与国网北京市电力公司

签订的《购售电合同》合同周期为 3 年（2025 年-2027 年）。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
报告期内，本不动产项目于 2026 年 8 月 27 日收到北京市城市管理委员会 2025 年及 2026 年

度相关垃圾处理费 1.72 亿元，补充了项目经营性现金流。基金管理人同运营管理机构将持续强化

应收账款管理，主动对接主管部门加快应收账款回款进度，必要时运用保理融资等金融工具，维

护项目现金流平稳。

            §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
                                                 的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
       其中：债券 - -
            资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
       其中：买断式回购的买入返
                                            - -
       售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 21,188,546.98 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 21,188,546.98 100.00

5.2 其他投资情况说明
无。

                     §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人首钢环境净回收资金 75,431 万元，计划用于北京首钢新能源发电项目（生活垃圾
                       第 14页 共 17页
                                            中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

二期）及永清县生活垃圾焚烧发电厂项目（一期）。报告期内，首钢环境实际未使用回收资金。

截至报告期末首钢环境净回收资金余额为 65,381 万元。

                §7 不动产基金主要负责人员情况
                   任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
             任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
                                                     管理学学士学
                                                     位。曾供职于
                                                     烟台传化公路
                                                     港物流有限公
                                                     司、滕州传化
                                            除管理本基金外，
                                                     公路港物流有
      本基金的 2025 年 5 曾参与多项仓储物
邢薛程 - 5 年以上 限公司、青岛
      基金经理 月 16 日 流项目运营管理工
                                                     传化公路港物
                                               作。
                                                     流有限公司。
                                                     现担任中航基
                                                     金管理有限公
                                                     司不动产投资
                                                     部基金经理。
                                                     学士学位，高
                                                     级会计师，具
                                                     有五年以上基
                                                     础设施项目运
                                            除管理本基金外，
                                                     营管理经验。
                                            曾参与多项垃圾焚
      本基金的 2025 年 7 曾供职于中汇
宋文雪 - 5 年以上 烧发电项目、固废
      基金经理 月 16 日 会计师北京分
                                            投资项目运营管理
                                                     所、北京首创
                                               工作。
                                                     环境投资有限
                                                     公司。现供职
                                                     于中航基金管
                                                     理有限公司。
                                                        硕士研究生，
                                                        具有五年以上
                                                        不动产项目投
                                                        资管理经验。
                                            除管理本基金外，
                                                        曾供职于北京
                                            曾参与多项不动产
      本基金的 2025 年 12 融创控股集团
刘荣 - 5 年以上 项目、租赁住房类
      基金经理 月 17 日 有限公司、中
                                            REITs 等产品的投
                                                        联前源不动产
                                              资管理工作。
                                                        管理有限公
                                                        司。现担任中
                                                        航基金管理有
                                                        限公司不动产

                              第 15页 共 17页
                                      中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

                                                    投资部基金经
                                                    理。
注：不动产项目运营或管理年限的计算标准，依据基金经理之前参与不动产项目运营或投资管理

项目或产品的具体时间核算。

                   §8 不动产基金份额变动情况
                                                        单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 100,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 0.00
报告期期末不动产基金份额总额 100,000,000.00

          §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
                                                        单位：份
报告期期初管理人持有的本
                                                       32,926.00
不动产基金份额
报告期期末管理人持有的本
                                                       32,926.00
不动产基金份额
报告期期末持有的本不动产
                                                            0.00
基金份额占总份额比例（%）

                  §10 影响投资者决策的其他重要信息
无。

                      §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

1. 中国证监会批准中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金募集的文件

2. 《中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

3. 《中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

4. 基金管理人业务资格批件、营业执照

5. 报告期内中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金在规定媒体上披露的各项公告

11.2 存放地点
中航基金管理有限公司，地址：北京市朝阳区天辰东路 1 号院亚洲金融大厦 D 座第 8 层

801\805\806 单元。

11.3 查阅方式
                        第 16页 共 17页
                                    中航首钢绿能 REIT2026 年第 3 季度报告

1. 营业时间内到本公司免费查阅

2. 登录本公司网站查阅基金产品相关信息：www.avicfund.cn

3. 拨打本公司客户服务电话垂询：400-666-2186

                                         中航基金管理有限公司
                                             2026 年 10 月 27 日

                      第 17页 共 17页

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】博时蛇口产园REIT：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
      2026 年第 3 季度报告
        2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：博时基金管理有限公司
    基金托管人：招商银行股份有限公司
    报告送出日期：二〇二六年十月二十七日

               1
           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                          §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗

漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了

本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、

误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内

容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不

动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应

仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                    §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 博时招商蛇口产业园 REIT

场内简称 博时蛇口产园 REIT

基金主代码 180101

交易代码 180101

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日

基金管理人 博时基金管理有限公司

基金托管人 招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 1,421,130,866.00 份

                                  2
          博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

基金合同存续期 50 年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限的除外）

基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所

上市日期 2021-06-21

                  本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部

                  份额；本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不

                  动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全

投资目标 所有权。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升

                  不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提

                  供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争

                  取提升不动产项目价值。

                  （一）不动产项目投资策略

                  1、资产支持专项计划投资策略本基金投资于招商蛇口

                  博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划及招商蛇口

                  博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划的全部资产

                  支持证券。招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持

                  专项计划持有项目公司（万融）100%的股权和其他附属

                  权益及衍生权益以及项目公司（万海）100%的股权和其

                  他附属权益及衍生权益。招商蛇口博时产业园基础设施

                  2 期资产支持专项计划投资于招商蛇口产业园 2 期 SPV

投资策略 等，本基金通过资产支持证券、招商蛇口产业园 2 期

                  SPV、项目公司等特殊目的载体取得由原始权益人（招

                  商光明）原持有的不动产项目的完全所有权和对相关招

                  商蛇口产业园 1 期项目公司的相应权利。存续期内，本

                  基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基

                  金资产的 80%。2、运营管理策略本基金将审慎论证宏

                  观经济因素（就业、利率、人口结构等）、不动产项目

                  行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、

                  其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断不动产

                  项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础

                          3
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        上，本基金将深入调研不动产项目的基本面（包括但不

        限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、

        租约、现金流等）和运营基本面（包括但不限于定位、

        经营策略、租赁能力、运营管理能力、物业管理能力等），

        综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模

        等。同时，基金管理人将采取积极措施以提升不动产项

        目的租金收入、出租率和净收益水平，提升长期增长前

        景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租

        率，实现租金收入的可持续增长：（1）积极开展不动

        产项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良

        好关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租

        赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所引致的

        影响减至最低；（2）实施积极的营销推广策略及租赁

        方案以维持较高的出租率及租金水平；（3）优化租户

        结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值

        和回报水平；（4）与外部管理机构合作，提供高标准

        的专业服务，以满足租户的持续需求并提高其忠诚度；

        （5）通过科学和规范的资产管理与项目运营，降低不

        动产项目运营成本，提升盈利水平。本基金将探索不同

        的策略，对不动产项目实施资产保值增值措施，从而进

        一步提高不动产项目的回报率，如升级设施、翻新及重

        建公共区域等。3、扩募收购策略等资产收购策略基金

        存续期内，本基金将积极寻找其他优质的不动产项目，

        以分散不动产项目的经营风险、提高基金资产的投资和

        运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专

        注于考核收益率要求、地理位置及增长潜力、租用及租

        户特征、资产增值潜力、建筑物及设施规格等。本基金

        可以通过扩募购入不动产项目，亦可通过出售原有部分

        或全部不动产项目的方式购入其他不动产项目。4、资

             4
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        产出售及处置策略基金存续期内，若出现本基金原有部

        分或全部不动产项目持有期收益率下降、不动产项目运

        营质量下降、不动产项目的市场价值持续走高溢价明显

        或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会

        处置不动产项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、

        报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、

        付款方案等多个因素后，择机处置相关不动产项目。如

        本基金存续期内不动产项目的产权证到期且续期困难

        或续期价值不明显，或本基金存续期届满后不再续期，

        基金管理人将提前安排不动产项目处置方案，积极寻求

        综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、

        交割速度、付款方案等多个因素后，力争于清算期内完

        成资产处置。

        （二）基金的融资策略

        基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益

        优先原则的前提下，本基金将综合使用各种融资方式，

        提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩

        募、回购、直接或间接对外借入款项和法律法规允许的

        其他方式等。本基金扩募的相关安排详见《基金合同》

        “第五部分基金的扩募”。本基金借款相关限制详见招募

        说明书“九、借款限制”的相关内容。

        （三）固定收益投资策略

        存续期内，本基金除投资不动产资产支持证券外，其余

        基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债或货

        币市场工具。本基金通过自上而下和自下而上相结合、

        定性分析和定量分析相补充的方法，确定资产在固定收

        益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积

        累的信用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深

        入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢

             5
           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                        价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。

                        本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证

                        券，获取不动产运营收益并承担不动产价格波动。本基
风险收益特征
                        金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币

                        型基金，低于股票型基金。

                        本基金收益分配采取现金分红方式。在符合有关基金分

                        红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每年
基金收益分配政策
                        收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金

                        额的 90%。

资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司

运营管理机构 深圳市招商创业有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：万融大厦
项目公司名称 深圳市万融大厦管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳
不动产项目名称：万海大厦
项目公司名称 深圳市万海大厦管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳
不动产项目名称：光明加速器二期项目
项目公司名称 深圳市招光物业租赁有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳

2.3 不动产基金扩募情况

                                                  单位：人民币元

           扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况
第 1 次扩募 2023-06-02 定向扩募 1,243,939,377.21 -

                               6
                 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      注：关于第 2 次扩募的进展：2026 年 6 月 12 日，本基金的变更注册申请已提交中国证

券监督管理委员会，本基金的变更申请及不动产资产支持证券相关申请已提交深圳证券交易

所。本基金管理人于 2026 年 6 月 23 日收到中国证券监督管理委员会出具的《中国证监会行

政许可申请受理单》、深圳证券交易所出具的《关于受理博时招商蛇口产业园封闭式基础设

施证券投资基金变更及扩募份额上市和招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计

划挂牌条件确认申请文件的通知》，中国证监会对本基金的变更注册申请材料予以受理。深

交所对本基金变更及扩募份额上市和招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划

挂牌条件确认相关申请文件进行了核对，决定予以受理。于 2026 年 7 月 15 日收到深圳证券

交易所《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市和

招商蛇口博时产业园不动产 3 期资产支持专项计划挂牌申请文件的审核问询函》，截至本报

告日，基金管理人正积极反馈。

      本基金本次扩募并新购入不动产项目等变更的相关事项，尚需中国证监会准予本基金

变更注册、深交所审核通过本基金变更及扩募份额上市和不动产资产支持证券挂牌条件确认

的相关申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。
2.4 基金管理人和运营管理机构

           项目 基金管理人 运营管理机构
           名称 博时基金管理有限公司 深圳市招商创业有限公司

                姓名 吴曼 涂善安
信息披露事
                职务 公司督察长 运营管理部总经理
务负责人
                联系方式 0755-83169999 0755-21625440
                       深圳市福田区莲花街道福
                                             深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海
注册地址 新社区益田路 5999 号基金
                                             大厦A座5楼A区
                       大厦 21 层

                       广东省深圳市福田区益田
办公地址 深圳市南山区邮轮大道招商积余大厦5楼
                       路 5999 号基金大厦 21 层
邮政编码 518040 518000
法定代表人 张东 刘成

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人

      名称 招商银行股份有限公司 博时资本管理有限公司 招商银行股份有限公司

                                       7
               博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                     深 圳 市前 海 深 港 合 作区
            深圳市深南大道 7088 号 南山街道梦海大道 5035 深圳市深南大道 7088 号招商银行
注册地址
            招商银行大厦 号前海华润金融中心 T5 大厦
                                     写字楼 3009、3010B

            深圳市深南大道 7088 号 深圳市福田区益田路 深圳市深南大道 7088 号招商银行
办公地址
            招商银行大厦 5999 号基金大厦 18 楼 大厦
邮政编码 518040 518000 518040
法定代表人 缪建民 吴慧峰 缪建民

                     §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                                        单位：人民币元

                                                          报告期
           主要财务指标
                                              2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日

1.本期收入 40,345,622.25

2.本期净利润 8,397,019.24

3.本期经营活动产生的现金流量净额 18,490,390.86

4. 本期现金流分派率（%） 1.27%

5. 年化现金流分派率（%） 5.09%

     注：年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今

实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标
     无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额

                                                                        单位：人民币元

      期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注

本期 25,844,575.83 0.0182 -

本年累计 77,364,318.19 0.0544 -

                                        8
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

3.3.2 本报告期的实际分配金额

                                                             单位：人民币元

      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注

                                                             2026 年 度 第 一
本期 51,444,661.85 0.0362
                                                             次分红

                                                             2025 年 度 第 三

本年累计 84,272,591.36 0.0593 次分红、2026 年

                                                             第一次分红
3.3.3 本期可供分配金额计算过程

                                                             单位：人民币元
           项目 金额 备注

本期合并净利润 8,397,019.24 -
本期折旧和摊销 22,787,581.64 -
本期利息支出 2,165,760.15 -
本期所得税费用 -5,691,522.76 -
本期息税折旧及摊销前利润 27,658,838.27 -
调增项

1 .基础设施项目资产减值准备的变
                                             44,774.20 -
动
2 .应收和应付项目的变动 3,329,232.85 -
3 .其他 1,179,292.71 注
调减项

1 .支付的利息及所得税费用 -2,165,759.92 -
2 .未来合理的相关支出预留 -3,022,509.57 -
3 .其他资本性支出 -1,179,292.71 -
本期可供分配金额 25,844,575.83 -

     注：“其他”主要是：使用本基金以前年度累计的资本性支出进行光明加速器二期项目改

造，改造预算为 5,000,000.00 元，本季度实际发生资本性支出 1,179,292.71 元，未占用本年

度的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

     本季度可供分配金额较上年同期变化未超过 10%。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理

                                9
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

性

    “未来合理的相关支出预留”为本基金预留的基金管理费、托管费、中介费用、其他运营

及税费支出等费用，并扣减本期支出的前期已预留的上述费用，以及本期为未来支出合理预

留的重大资本性支出。

    上年同期“未来合理支出相关预留”调整项中预留的各项费用与实际使用金额差异未超

过 10%。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

    根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、
                                   《博时招商蛇口

产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报

告期内，基金管理人计提管理费 1,082,621.32 元，资产支持专项计划管理人计提管理费

445,247.80 元，
            基金托管人计提托管费 114,097.48 元，资产支持专项计划计提托管费 0.00 元，

运营管理机构计提运营管理费 1,829,940.97 元。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

    本报告期内，本基金投入运营的不动产项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项

目。其中：万海大厦于 2014 年 7 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 9 月 29 日；

万融大厦于 2014 年 1 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 7 月 16 日；光明加速器

二期项目自 2012 年 12 月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为 2057 年 6 月 28 日。

    本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目周边无新增竞争性项目。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                上年同期
                                  本期（2026 （2025 年 7
                                  年7月1日 月1日
                指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
序号 指标名称 指标单位
                及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                  期末（2026 上年同期末
                                  年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                月 30 日）

                           10
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 204,912.16 204,758.59 0.08%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 171,497.94 174,907.96 -1.95%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 83.69% 85.42% -2.02%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 83.32% 85.20% -2.21%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 71.86 78.44 -8.39%
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积
6 权平均剩余 天（取整） 622.00 677.00 -8.17%
                 之和）/租约总
         租期
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.99% 95.96% 1.07%
         缴率
                 年化
     注：受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，季度平均

租金单价同比下降 8.39%，主要系 2025 年 2-3 季度采取了以价换量的新租及稳商措施，对

于满足稳商条件的客户，在 2025 年下半年签署补充协议并逐步调整到位。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：1 万海大厦

                                                   上年同期
                                     本期（2026 （2025 年 7
                                     年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                  及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                     期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                   月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 52,646.25 52,646.25 0.00%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 43,676.10 42,497.20 2.77%
         际出租面积 出租面积
3 报告期末出 报告期末实际 % 82.96% 80.72% 2.77%

                                11
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         租率 出租面积/报告
                 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 82.33% 80.48% 2.30%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 110.47 117.53 -6.01%
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积
6 权平均剩余 天（取整） 559.00 548.00 2.01%
                 之和）/租约总
         租期
                 面积
             1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 97.72% 96.99% 0.75%
         缴率
             年化
     不动产项目名称：2 万融大厦

                                                  上年同期
                                    本期（2026 （2025 年 7
                                    年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                 及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                    期末（2026 上年同期末
                                    年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                  月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 41,571.44 41,417.87 0.37%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 32,105.90 35,194.98 -8.78%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 77.23% 84.98% -9.12%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 78.01% 84.31% -7.47%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 99.86 108.74 -8.17%
                 （含税）
         报告期末加 （各租约剩余
6 天（取整） 672.00 666.00 0.90%
         权平均剩余 租期*租约面积

                               12
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         租期 之和）/租约总
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.77% 95.17% 1.68%
         缴率
                 年化
     注：本项目上半年有 2 个整层客户退租，出租率有一定幅度的下降。基金管理人及运营

管理机构对季末出租率情况高度重视，将积极采取大改小的方式灵活适配市场需求、提高招

商人员考核权重等措施提升出租率。基金管理人将协同运管机构持续跟进，加大力度转化意

向储备客户。
     不动产项目名称：3 光明加速器二期项目
                                                   上年同期
                                     本期（2026 （2025 年 7
                                     年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                  及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                     期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                   月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 110,694.47 110,694.47 0.00%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 95,715.94 97,215.78 -1.54%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 86.47% 87.82% -1.54%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 85.70% 87.74% -2.33%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
                                                                -11.62
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 44.65 50.52
                                                                  %
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积 -14.09
6 权平均剩余 天（取整） 634.00 738.00
                 之和）/租约总 %
         租期
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.36% 95.53% 0.87%
         缴率
                 年化

                                13
          博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.1.4 其他运营情况说明

截至报告期末，万海大厦租户总数量为 133 户，以新一代信息技术、现代服务业、商业

和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比 88.81%。万融大厦总租户数量为

120 户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁

面积合计占比 88.89%。光明加速器二期项目总租户数量为 130 户，以高端制造业、生物产

业、新一代信息技术产业和新材料新能源产业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比

80.65%。首发及扩募资产租户结构继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业

集聚性，保障了不动产项目租户的稳定性。

本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总租金收入 10%的情况。本报告期内，各

基础资产前五大客户的情况如下：
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 542,507.34 1.61%
2 客户 2 489,308.25 1.45%
3 万海大厦 客户 3 446,320.17 1.32%
4 客户 4 436,899.09 1.29%
5 客户 5 362,662.38 1.07%
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 1,139,416.53 3.38%
2 客户 2 329,135.79 0.98%
3 万融大厦 客户 3 327,743.13 0.97%
4 客户 4 281,790.30 0.83%
5 客户 5 261,481.65 0.77%
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 1,512,930.27 4.48%
2 光明加速器 客户 2 628,122.93 1.86%
        二期项目
3 客户 3 551,606.43 1.63%
4 客户 4 393,280.37 1.17%
5 客户 5 333,550.47 0.99%
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险

不涉及。

                         14
                     博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        4.2 不动产项目运营相关财务信息

        4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）

    1 总资产 3,443,653,839.02 3,635,561,654.89 -5.28%
    2 总负债 2,729,764,234.44 2,774,168,117.47 -1.60%
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）

    1 营业收入 39,407,925.57 43,456,623.11 -9.32%

    2 营业成本/费用 6,507,237.73 6,055,372.60 7.46%
    3 EBITDA 30,465,221.21 34,189,893.92 -10.89%
        4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
             项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司
                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）

                                     主要资产科目

1 投资性房地产 1,317,000,000.00 1,317,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 697,900,000.00 697,900,000.00 0.00%
2 长期借款 292,231,500.00 293,700,000.00 -0.50%
             项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司

                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）
                                     主要资产科目

1 投资性房地产 963,000,000.00 963,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 610,490,000.00 610,490,000.00 0.00%
             项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司
                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）

                                     主要资产科目

1 投资性房地产 1,025,000,000.00 1,025,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 869,952,563.35 869,952,563.35 0.00%
             项目公司投资性房地产采用公允价值计量，在资产价值未发生重大的变化的情况下，于

        每年年末更新估值，期间保持不变。

                                           15
               博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
     项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 13,178,818.69 88.41% 13,705,948.28 88.64% -3.85%
2 物业收入 1,728,268.81 11.59% 1,755,821.12 11.36% -1.57%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 14,907,087.50 100.00% 15,461,769.40 100.00% -3.59%
      计

     项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 8,913,274.98 85.14% 10,450,755.48 86.87% -14.71%
2 物业收入 1,555,672.91 14.86% 1,579,274.21 13.13% -1.49%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 10,468,947.89 100.00% 12,030,029.69 100.00% -12.98%
      计
     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 11,658,275.21 83.08% 13,504,802.93 84.59% -13.67%
2 物业收入 2,373,614.97 16.92% 2,460,021.09 15.41% -3.51%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 14,031,890.18 100.00% 15,964,824.02 100.00% -12.11%
      计

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

                                    16
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司

                本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                      年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                       金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                       （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                  例（％） 例（％）

1 租赁成本 511,450.27 17.72% 103,101.46 4.56% 396.07%
2 物业成本 1,636,085.13 56.67% 1,398,064.32 61.88% 17.03%
       运营管理成
3 739,493.46 25.61% 758,328.02 33.56% -2.48%
       本
       其他成本/
4 - - - - -
       费用
       营业成本/
5 2,887,028.86 100.00% 2,259,493.80 100.00% 27.77%
       费用合计

     注：1、不动产项目租赁成本主要包括维修费、佣金等费用，此费用在年度预算范围按

实际情况列支，单个季度同比变动较大属于正常情况，下同。

     2、万海物业成本较上年同期增加 17.03%，主要是部分费用在季度间的计提有所浮动，

1-9 月累计的物业成本同比基本保持稳定。

     3、本期运营管理费用同比下降，主要是随项目收入、项目 EBITDA 的下降而下降，下

同。
     项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司
                本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                      年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                       金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                       （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                  例（％） 例（％）

1 租赁成本 127,735.50 7.50% 78,801.23 3.84% 62.10%
2 物业成本 1,069,848.74 62.79% 1,418,222.48 69.16% -24.56%
       运营管理成
3 506,347.51 29.72% 553,567.78 27.00% -8.53%
       本
       其他成本/
4 - - - - -
       费用

       营业成本/
5 1,703,931.75 100.00% 2,050,591.49 100.00% -16.91%
       费用合计
     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司

                                   17
                 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                   本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                         年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                                金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                                 （%）
                    金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                     例（％） 例（％）

1 租赁成本 - 0.00% 19,810.76 1.14% -100.00%
2 物业成本 1,332,177.12 69.52% 1,028,534.50 58.93% 29.52%
          运营管理成
3 584,100.00 30.48% 696,942.05 39.93% -16.19%
          本
          其他成本/
4 - - - - -
          费用

          营业成本/
5 1,916,277.12 100.00% 1,745,287.31 100.00% 9.80%
          费用合计

        注：招光物业成本较上年同期增加 29.52%，主要是部分费用在季度间的计提有所浮动，

1-9 月累计物业成本呈下降趋势，降幅为 7.15%。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
        项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司

                                                                            上年同期 2025
                                                          本期 2026 年 7
                                                                            年 7 月 1 日至
                       指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                            算公式 年 9 月 30 日
                                                                                  日

                                                            指标数值 指标数值

    1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 1,202.01 1,320.23
    2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 80.63% 85.39%
          息税折旧前净 息税折旧前利润/营
    3 % 75.74% 78.70%
            利率 业收入
        项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司

                                                                            上年同期 2025
                                                          本期 2026 年 7
                                                                            年 7 月 1 日至
                       指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                            算公式 年 9 月 30 日
                                                                                  日

                                                            指标数值 指标数值

    1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 876.50 997.94
    2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 83.72% 82.95%
          息税折旧前净 息税折旧前利润/营
    3 % 81.53% 77.41%
            利率 业收入

                                      18
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司

                                                    上年同期 2025
                                      本期 2026 年 7
                                                    年 7 月 1 日至
                 指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                    算公式 年 9 月 30 日
                                                         日

                                        指标数值 指标数值

1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 1,211.56 1,421.95
2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 86.34% 89.07%
       息税折旧前净 息税折旧前利润/营
3 % 75.82% 79.60%
         利率 业收入
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

     不动产项目的租金收入、物业管理费收入等收入统一由租户支付至项目公司。日常经营

支出的划付流程为：运营机构发起付款申请，基金管理人复核数据及预算情况后通过付款申

请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。

     本基金项目公司持有的不动产项目均为产业园项目，经营活动的现金流入主要包括租金

收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入以及预收款项等，本报告期内，不动产项目

公司经营性现金流入合计 5,124.60 万元，较上年同期 5,312.98 万元下降 3.55%。经营活动现

金流流出主要包括应付房产税、增值税等税费、维修费、佣金、运营管理费等成本支出、支

付押金等，本报告期内，经营性现金流出合计 1,373.71 万元，较上年同期 1,215.72 万元增长

13.00%，主要是季度间的成本支出时间有差异，项目公司 1-9 月累计的经营性现金流出同比

总体呈下降趋势，同比下降 12.90%。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

     截至本报告期末，不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占本基金总现金流比例超

过 10%的情况。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明

     本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体经营情况承压，受宏观经

济环境与市场供需变动双重因素影响，项目出租率在一定范围内有所波动，租金单价有所下

调，周边市场竞争激烈，各不动产项目的出租率及租金单价均承受了不同程度的经营压力，

暂未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。基金管理人将保持对区域市场、招商策略的

关注。

                          19
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     基金管理人高度重视不动产项目经营情况，已协同运营管理机构结合当前的经济环境、

市场情况、周边园区竞争态势、租户的实际诉求，通过全方位拓展招商渠道和挖潜项目存量

客户扩租；优化产品结构，灵活适配市场需求；加强存量客户前期调研，确保已签约客户的

稳定性。通过一系列的改善措施，出租率总体维持在区域内行业合理水平，基金管理人与运

营管理机构将进一步采取灵活招租、深化服务等一系列更有力的措施，积极转化储备客户，

稳定存量客户，尽全力保障不动产项目收益。

             §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                         占不动产资产支持证
序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
                                                           比例（%）

1 固定收益投资 - -
      其中：债券 - -
      资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
      其中：买断式回购的买入返售金融
                                                     - -
      资产

3 货币资金和结算备付金合计 196,740.60 100.00
4 其他资产 - -

5 合计 196,740.60 100.00

5.2 其他投资情况说明

     基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，

或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                       §6 不动产基金主要负责人员情况

                                 不动产项
                      任职期限
                                 目运营或 不动产项目运营或投资管
姓名 职务 任职日 离任日 说明
                                 投资管理 理经验
                  期 期 年限

刘玄 基金 2021-0 - 15.8 刘玄先生于 2010 年至 2015 刘玄先生，硕

                                    20
           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      经理 6-07 年先后参与了河源东阳光 士。2010 年起先
                               工业园区、深圳市华南城 后在深圳市戴
                               仓储物流园区等多个不动 德梁行土地及
                               产项目的市场调研、园区 房地产评估有
                               推广、运营方案设计、运 限公司、平安信
                               营制度制定等运营管理工 托、博时资本工
                               作；2016 年加入博时资本 作。2021 年加入
                               后先后参与了南京朗诗绿 博时基金管理
                               色能源物业公司收费权项 有限公司。现任
                               目等不动产项目的市场尽 博时招商蛇口
                               调、运营方案设计、运营 产业园封闭式
                               及物管团队督导、服务体 基础设施证券
                               系完善、运营活动开展等 投资基金(2021
                               运营管理工作；2021 年起 年 6 月 7 日—至
                               负责博时招蛇产园 REIT 今)的基金经理。
                                  的运营管理。
                                王翘楚女士于 2012 年至
                                                 王翘楚女士，硕
                               2015 年期间参与了贵州公
                                                 士。2012 年起先
                               路、成自泸高速、四川成
                                                 后在华润集团、
                               德绵高速、沧州路桥等不
                                                 博时资本工作。
                               动产产品及华润投资停车
                                                  2020 年加入博
                               场基金等多个不动产项目
                                                  时基金管理有
      基金 2021-0 的投资运营管理；2015 年
王翘楚 - 14.0 限公司。现任博
      经理 6-07 加入博时资本后负责前海
                                                  时招商蛇口产
                               自贸投资园区基金、宁波
                                                  业园封闭式基
                               工业物流基金、云南建工
                                                  础设施证券投
                               呈澄高速公路资产支持专
                                                 资基金(2021 年
                                项计划等不动产项目；
                                                 6 月 7 日—至今)
                               2021 年起负责博时招蛇产
                                                  的基金经理。
                                 园 REIT 的运营管理。
                               李慧娟女士于 2016 年 10 李慧娟女士，硕
                               月至 2021 年 11 月先后参 士。2007 年起先
                               与了蛇口网谷园区、南海 后在安永华明
                               意库、光明科技园等多个 会计师事务所、
                               不动产项目的预算管理提 中国信息技术
                               升方案制定、日常财务工 有限公司、招商
      基金 2025-1 作、重大财务事项及预算 局蛇口工业区
李慧娟 - 9.9
      经理 0-17 审核、业务管理架构梳理、 控股股份有限
                               内控制度建设及内控风险 公司工作。2021
                               措施改进等方面的运营管 年加入博时基
                               理工作。2021 年 12 月加入 金管理有限公
                                博时基金，现主要从事 司。历任博时招
                               2021 年国内首批发行的 9 商蛇口产业园
                               支公募 REITs 项目之一的 封闭式基础设

                          21
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                  “博时蛇口产园 REIT”项目 施证券投资基
                                  存续期的运营管理工作， 金(2022 年 8 月 3
                                  主要负责公募基金、不动 日-2024 年 5 月
                                  产资产运营的潜在风险进 31 日)、博时津
                                  行分析、预判，并制定处 开科工产业园
                                  置预案；定期报告/临时公 封闭式基础设
                                  告的披露；预算审核及预 施证券投资基
                                  算管控。同时参与了博时 金(2024 年 8 月
                                   基金其他已中标不动产 28 日-2025 年 10
                                   Reits 项目运营及财务尽 月 17 日)的基金
                                  调、估值逻辑评估、落实 经理。现任博时
                                  存续期管理方案等方面的 招商蛇口产业
                                  工作。满足 5 年以上不动 园封闭式基础
                                   产投资/运营管理经验要 设施证券投资
                                           求。 基金(2025 年 10
                                                    月 17 日—至今)
                                                     的基金经理。
注：不动产项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与不动产项目运营或者投资项目

计算。上述任职日期、离任日期根据本基金管理人对外披露的任免日期填写。

                    §7 不动产基金份额变动情况

                                                     单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 1,421,130,866.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 1,421,130,866.00

        §8 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

基金管理人未持有本基金。

               §9 影响投资者决策的其他重要信息

博时基金管理有限公司是中国内地首批成立的五家基金管理公司之一。“创造财富，共

赴未来”是公司的使命。公司的投资理念是“投资价值发现者”。截至 2026 年 9 月 30 日，博

时基金管理有限公司共管理 406 只公募基金，并受全国社会保障基金理事会委托管理部分社

保基金，以及多个企业年金、职业年金及特定专户，管理资产总规模逾 16,913 亿元人民币，

                             22
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

剔除货币基金后，博时基金管理有限公司公募资产管理总规模逾 6,744 亿元人民币，累计分

红逾 2,335 亿元人民币，是目前我国资产管理规模领先的基金公司之一。

                    §10 备查文件目录

10.1 备查文件目录
1、中国证券监督管理委员会批准博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金设

立的文件

2、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

3、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

4、基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程

5、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金各年度审计报告正本

6、报告期内博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上各项公告

的原稿

10.2 存放地点
基金管理人、基金托管人处

10.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查询，也可按工本费购买复印件

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人博时基金管理有限公司

博时一线通：95105568（免长途话费）

                                     博时基金管理有限公司

                                    二〇二六年十月二十七日

                           23

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于二〇二六年九月主要运营数据的公告

华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金
                    关于二〇二六年九月主要运营数据的公告

一、公募 REITs 基本信息

公募 REITs 名称 华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金

公募 REITs 简称 华夏南京交通高速公路 REIT

场内简称 南京交通（扩位简称：华夏南京交通高速公路 REIT）

公募 REITs 代码 508069

公募 REITs 合同生效日期 2024 年 10 月 17 日

基金管理人名称 华夏基金管理有限公司

基金托管人名称 招商银行股份有限公司

公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
                                        开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国证
                                        监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》
                                        《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
                                        （REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开
                                        募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第5
                                        号——临时报告（试行）》等有关规定以及《华夏南京
                                        交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
                                        《华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金
                                        招募说明书（更新）》

二、2026 年 9 月主要运营数据

2026 年以来，不动产项目公司整体运营情况良好，本基金底层资产南京绕
越高速公路东南段（“绕越高速公路东南段”）通行费收入来源分散，无重要现
金流提供方，外部管理机构未发生变动。
绕越高速公路东南段 2026 年 9 月主要运营数据如下：
                   日均收费车流量（辆次） 路费收入（人民币，万元，含增值税）
                                 2026
月份 当月环 当月同 累计同 当月环 当月同 2026年 累计同
          当月 年 当月
             比变动 比变动 比变动 比变动 比变动 累计 比变动
                                 累计
2026年9月 39,558 6.3% -11.7% 37,888 -9.6% 4,193 2.9% -8.8% 35,670 -5.7%
注：①车流量口径说明：均为收费自然车流（veh）口径。江苏省高速公路联网运营管

理中心（简称“联网中心”）清分车流量数据为全口径车流量（包含免费车和收费车），此表

                                           1
中的收费车流量数据系江苏省高速公路联网中心当期清分数据剔除重大节假日门架统计免

费车数据后计算得出，因此数据可能存在一定误差。

②日均收费车流量计算方法：当月总收费车流量/当月自然天数。

③收入数据为江苏省高速公路联网中心当期清分收入数据，未经审计。

运营数据变化原因如下：
日均收费车流量和路费收入当月环比变动增长但同比变动下降的主要原因：
（1）本月受沿线高校秋季开学、中秋小长假及国庆节前客运高峰等多重因
素叠加影响，客车车流量环比上升，货运车流量保持稳健。
（2）2025 年 9 月，因扬溧高速改扩建施工利好本项目（该利好因素已于 2025
年 11 月出清），同期基数较高，导致本期日均收费车流量与路费收入数据同比
降幅较大。
以上披露内容已经过本项目的运营管理实施机构确认。

三、其他说明事项

投资者可登录华夏基金管理有限公司网站（www.ChinaAMC.com）或拨打华
夏基金管理有限公司客户服务电话（400-818-6666）进行相关咨询。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预
示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在
做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自
行负担。销售机构根据法规要求对投资者类别、风险承受能力和基金的风险等
级进行划分，并提出适当性匹配意见。投资者在投资本基金前，应当认真阅读
本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件，全面认识本基
金的风险收益特征和产品特性，在了解产品情况及销售机构适当性意见的基础
上，根据自身的投资目标、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和
自身风险承受能力相适应，理性判断市场，自主判断基金投资价值，自主、谨
慎做出投资决策，并自行承担投资风险。
特此公告

                     2
     华夏基金管理有限公司
    二〇二六年十月二十七日

3

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】关于东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金举办投资者开放日活动的公告

关于东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金
                举办投资者开放日活动的公告

一、公募 REITs 基本信息

公募REITs名称 东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金

公募REITs简称 东方红隧道股份高速公路REIT

场内简称 隧道REIT（扩位简称：东方红隧道股份高速公路REIT）

公募REITs代码 508020

公募REITs合同生效日期 2026年4月7日

基金管理人名称 上海东方证券资产管理有限公司

基金托管人名称 上海银行股份有限公司

                  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公
                  开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证
                  券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办
                  法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信
公告依据
                  托基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试
                  行）》等有关规定以及《东方红隧道股份高速公路封闭
                  式基础设施证券投资基金基金合同》《东方红隧道股份
                  高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》

二、活动内容
为了使广大投资者更好地了解东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证
券投资基金（以下简称“本基金”）的经营成果、财务状况以及底层资产运作
状况，上海东方证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）拟于2026
年11月3日举办本基金的投资者开放日活动。本次活动将安排现场调研及会议座
谈，原始权益人、运营管理机构及基金管理人将在符合信息披露规定的前提下，
就投资者关心的问题进行交流和解答。

三、本次投资者开放日活动的时间、地点、参与方式
（一）时间：2026 年 11 月 3 日（星期二）
（二）现场地点：杭州市钱塘区杭州建元隧道发展有限公司
（三）参与方式：项目现场调研、会议座谈

                           1
四、参加人员
本基金基金经理，原始权益人、运营管理机构相关业务负责人，本基金投
资者等。

五、报名方式
投资者可发送报名邮件至 ir_508020@dfham.com 报名参与本次活动。邮件
主题为“开放日报名—机构名/人名—东方红隧道股份高速公路 REIT”，邮件
正文中填列以下报名表格及对本基金的相关问题（若有），并附所属机构身份
证明（如名片、员工工牌等，若为个人投资者可不提供）。基于会议现场管理
要求，机构投资者每家限报名 2 人。如报名人数过多，基金管理人将按照报名
时序优先原则合理确定参加本次活动的投资者总人数。经审核后基金管理人将
发送确认邮件，届时投资者凭确认邮件参加投资者开放日活动。
所属机构 姓名 职务 联系方式 投资者问题 备注

报名截止时间为 2026 年 10 月 30 日（星期五）15:00。

特此公告。

                             上海东方证券资产管理有限公司
                                  二〇二六年十月二十七日

                        2

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金关于二〇二六年九月主要运营数据的公告

中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金
         关于二〇二六年九月主要运营数据的公告

    一、公募 REITs 基本信息

                       中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资
公募 REITs 名称
                       基金
公募 REITs 简称 中金山东高速 REIT
公募 REITs 代码 508007
公募 REITs 合同生效日 2023 年 10 月 16 日
基金管理人名称 中金基金管理有限公司
基金托管人名称 平安银行股份有限公司
                       《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、
                       《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、
                       《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
                       （REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所
公告依据 公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指
                       引第 5 号——临时报告（试行）》、《中金山高集
                       团高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金合
                       同》、《中金山高集团高速公路封闭式基础设施证
                       券投资基金招募说明书》及其更新

    二、2026 年 9 月主要运营数据

2026 年 9 月，不动产项目公司整体运营情况良好，本高速公路通行费收入
来源分散，无重要现金流提供方，运营管理机构未发生变动。2026 年 9 月主要
运营数据如下：
             日均自然车流量（辆次） 路费收入（人民币，万元，含增值税）
项目 当月环 当月同 2026 年 累计同 当月环 当月同 2026 年 累计同
        当月 当月
             比变动 比变动 累计 比变动 比变动 比变动 累计 比变动
鄄菏高速 18,524 0.4% -9.5% 18,155 -4.2% 2,041 -2.3% -14.1% 18,344 -7.3%
注：①日均自然车流量指收费车流量，不含免费车，计算方法：当月断面自然车流量/当
月自然天数；其中断面自然车流量指每个区段两个收费站之间自然车流量按区段公里数加权
平均后得出全程的日均车流量。
②以上为山东省交通运输厅数据应用和收费结算中心（简称“结算中心”）当期清分数
据，未经审计，该数据不包括结算中心对以前月度清分数据的调整部分，因此各月加总与定
期报告披露数据可能存在细微差异，以定期报告披露为准。

                                1
③本月日均自然车流量环比增长 0.4%（其中客车降低 7.8%、货车增长 7.7%），同比降
低 9.5%（其中客车降低 2.5%、货车降低 14.1%）。
本月通行费收入环比降低 2.3%（其中客车降低 10.8%、货车增长 0.1%），同比降低 14.1%
（其中客车降低 3.4%、货车降低 16.4%）。

本月日均自然车流量、通行费收入同比降低的主要原因分析：一是国道 240
范县黄河公路大桥及接线工程于 2026 年 8 月 18 日开通试运行（试通行期间免收
车辆通行费，试通行结束后开始收取车辆通行费，具体收费时间及收费标准以后
续相关公告为准），可能对目前鄄菏高速上跨黄河的短途车辆有一定分流影响；
二是油价同比上涨，或抑制部分货运需求。

三、其他说明事项

投资者可以登录中金基金管理有限公司网站 www.ciccfund.com 或拨打中金
基金管理有限公司客服电话 400-868-1166 进行相关咨询。
本公告相关内容已经本基金运营管理机构确认。截至本公告披露日，本基
金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律
法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及净值高低并不预示
其未来业绩表现。基金管理人提示投资者基金投资的“买者自负”原则，在作
出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行
承担。投资者在投资本基金前应认真阅读本基金的基金合同和最新的招募说明
书等法律文件，全面认识不动产基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及
销售机构适当性意见的基础上，自主判断是否和自身风险承受能力相适应，理
性判断市场，自主判断基金投资价值，自主审慎作出投资决策并自行承担投资
风险。
特此公告。
                                     中金基金管理有限公司
                                        2026 年 10 月 27 日

                            2

来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文

【原文】中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式

基础设施证券投资基金

2026 年第 3 季度报告

         2026 年 9 月 30 日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
               中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                        §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大

遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 26 日复核了

本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记

载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露

内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证

不动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前

应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                   §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

                        中金厦 门安居 保障性 租 赁住房 封闭式 基础设 施 证券
基金名称
                        投资基金
基金简称 中金厦门安居 REIT
场内简称 厦门安居（扩位简称：中金厦门安居 REIT）
基金代码 508058
交易代码 508058
基金运作方式 契约型封闭式
首次募集基金合同生效日 2022 年 8 月 22 日

                         第 2 页 共 26 页
            中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 713,335,136 份
基金合同存续期 71 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2022 年 8 月 31 日
                    本基金 主要资 产投资 于 不动产 资产支 持证券 并 持有
                    其全部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等
                    载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。本
投资目标 基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项
                    目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定
                    的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提
                    升不动产项目价值。
                    （一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策
                    略。2、扩募资产投资策略。3、运营管理策略。4、资
投资策略 产收购策略。5、更新改造策略。6、出售及处置策略。
                    7、对外借款策略。
                    （二）债券及货币市场工具的投资策略。
                    本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）
                                           （或
                    简称不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支
                    持证券 和项目 公司等 载 体穿透 取得不 动产项 目 完全
风险收益特征 所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取不动产
                    项目通行费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金
                    预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货
                    币市场基金。

                    （一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应
                    当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给
                    投资者，每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6
                    个月可不进行收益分配；
                    （二）本基金收益分配方式为现金分红；
                    （三）每一基金份额享有同等分配权；
基金收益分配政策
                    （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
                    在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额
                    持有人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人
                    经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条
                    件下调整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持
                    有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 厦门住房租赁发展有限公司

                    第 3 页 共 26 页
               中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：园博公寓

项目公司名称 厦门安居园博住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                                   园博公寓为保障性租赁住房，主要向新就业
不动产项目主要经营模式 大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新
                                   市民群体提供租赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 福建省厦门市集美区滨水北里

不动产项目名称：珩琦公寓

项目公司名称 厦门安居珩琦住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                                   珩琦公寓为保障性租赁住房，主要向新就业
不动产项目主要经营模式 大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新
                                   市民群体提供租赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 福建省厦门市集美区珩崎二里

不动产项目名称：林边公寓

项目公司名称 厦门安居林边仁和住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                                   林边公寓为保障性租赁住房，主要向新就业
不动产项目主要经营模式 大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新
                                   市民群体提供租赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 福建省厦门市思明区下堡路

不动产项目名称：仁和公寓

项目公司名称 厦门安居林边仁和住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
                                   仁和公寓为厦门市市级公共租赁住房，主要
                                   向在厦稳定就业的无住房职工，优先保障从
不动产项目主要经营模式
                                   事城市公共服务领域、特殊艰苦岗位等特定
                                   群体提供租赁服务，并收取相应租金
不动产项目地理位置 福建省厦门市湖里区洪水头东路

2.3 不动产基金扩募情况

                                                             单位：人民币元

               扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况
第 1 次扩募 2026 年 5 月 18 日 定向扩募 788,699,997.79 已完成扩募
                             第 4 页 共 26 页
              中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

注：第一次扩募份额上市时间为 2026 年 6 月 4 日。

2.4 基金管理人和运营管理机构

     项目 基金管理人 运营管理机构
     名称 中金基金管理有限公司 厦门住房租赁发展有限公司
       姓名 李耀光 许玮瑛
信息披露事
       职务 副总经理 副总经理
务负责人
       联系方式 xxpl@ciccfund.com xuweiying@xmzfzl.com
                  北京市朝阳区建国门外大街 1 厦门市思明区台北路 1 号之
     注册地址
                  号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室 二 1401-5 单元
                  北京市朝阳区建国门外大街 1 厦门市湖里区仙岳路 2999
     办公地址
                    号国贸大厦 B 座 43 层 号 9、10 楼
      邮政编码 100004 361000
     法定代表人 李金泽 林芳芳

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                          中国国际金融股份有限
名称 兴业银行股份有限公司 兴业银行股份有限公司
                          公司
        福建省福州市台江区江 北京市朝阳区建国门外 福建省福州市台江区江
注册地址 滨中大道 398 号兴业银 大街 1 号国贸大厦 2 座 滨中大道 398 号兴业银
        行大厦 27 层及 28 层 行大厦
                          北京市朝阳区建国门外
        上海市浦东新区银城路 上海市浦东新区银城路
办公地址 大街 1 号国贸大厦 2 座
        167 号 4 楼 167 号 4 楼
                          27 层及 28 层
邮政编码 200120 100004 200120
法定代表人 吕家进 陈亮 吕家进

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                    单位：人民币元

主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 31,384,466.14
2.本期净利润 12,893,529.59
3.本期经营活动产生的现金流量净额 23,362,318.89
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4.本期现金流分派率（%） 0.85
5.年化现金流分派率（%） 2.73
    注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价
值变动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。
    2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
    3、年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告
期末实际天数*本年总天数。
    4、本报告期年化现金流分派率较低，主要原因为本次扩募新购入的项目于 2026 年 5 月
18 日（基金合同更新生效日）纳入基金合并范围。根据注 3 列示的年化现金流分派率计算
公式，本年度后续期间年化现金流分派率会持续受到以上因素影响，下一完整年度会恢复
至正常水平。

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额
                                           单位：人民币元
    期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
    本期 23,838,843.31 0.0334 -
本年累计 57,396,299.47 0.0805 -
注：本基金合同更新生效日为 2026 年 5 月 18 日，单位可供分配金额使用本报告期末
份额计算。

3.3.2 本报告期的实际分配金额
                                          单位：人民币元
    期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
    本期 33,526,752.96 0.0470 -
本年累计 63,371,768.28 0.1067 -
注：截至本报告期末，本基金本年累计实施两次分红。2026 年第一次分红，权益登记
日为 2026 年 4 月 7 日，实际分配金额 29,845,015.32 元，按照基金扩募前的份额 500,000,000
份计算，单位实际分配金额为 0.0597 元。2026 年第二次分红，权益登记日为 2026 年 9 月 1
日，实际分配金额 33,526,752.96 元，按照基金扩募后的份额 713,335,136 份计算，单位实际
分配金额为 0.0470 元。

3.3.3 本期可供分配金额计算过程
                                                   单位：人民币元

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              项目 金额 备注
本期合并净利润 12,893,529.59 -
本期折旧和摊销 10,908,865.49 -
本期利息支出 660,008.00 -
本期所得税费用 729,702.61 -
本期息税折旧及摊销前利润 25,192,105.69 -
调增项
1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集
的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资 - -
产相关调整、期初现金余额等
2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出
（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来 476,881.63
合理期间内的债务利息、运营费用等
调减项
1.应收和应付项目的变动 -440,433.40 -
2.当期购买不动产项目等资本性支出 - -
3.支付的利息及所得税费用 -1,389,710.61 -
本期可供分配金额 23,838,843.31 -
注：设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

本基金本期可供分配金额为 23,838,843.31 元，上年同期可供分配金额为 15,243,812.03

元，同比变动 56.38%。主要是本基金于上半年完成第一次扩募并购入新资产，基金合同更

新生效日为 2026 年 5 月 18 日，基金持有的底层资产增加导致本基金可供分配金额较上年

同期变化超过 10%。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性

本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债。资本性支

出预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临时

性资金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；经营性负债（如应付管理人报酬、应付账款、

应交税费等）预留，主要系经营性负债为本基金既定支付义务，通过预留经营性负债可确保

本基金资金储备能够满足日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平

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稳有序开展。

上年同期本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要系

依据评估报告及《运营管理协议》的约定预留的资本性支出金额实际未完全使用以及部分

租户到期续租，其押金未实际退还等。资本性支出的使用以运营管理机构结合资产实际状

况报送、并经基金管理人审核通过的预算为依据统筹安排。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理

人 的 管 理 费 计 提 金 额 864,868.08 元 （ 含 税 ）， 资 产 支 持 证 券 管 理 人 的 管 理 费 计 提 金 额

152,623.83 元（含税），基金托管人及资产支持证券托管人的托管费计提金额 50,874.16 元

（含税），运营管理机构的浮动管理费用 1 和浮动管理费用 2 合计计提金额 3,924,602.94 元

（含税）。

具体费用收取依据详见本基金招募说明书及其更新“第四部分 不动产基金”及“附件

六 基金合同和托管协议有关情况”。

                        §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

本基金通过专项计划 100%持有的不动产项目由 4 个租赁住房项目组成，分别为位于福

建省厦门市集美区的保障性租赁住房园博公寓项目、珩琦公寓项目，位于福建省厦门市思

明区的保障性租赁住房林边公寓项目，以及位于福建省厦门市湖里区的厦门市市级公共租

赁 租 房 仁 和 公 寓 项 目 。 4 个 租 赁 住 房 项 目 合 计 拥 有 房 源 套 数 7,354 套 ， 建 筑 面 积 合 计

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288,471.95 平方米，可供出租面积合计 288,471.95 平方米。园博公寓、珩琦公寓自 2020 年

11 月投入运营，截至 2026 年 9 月底，已运营超过 5 年。林边公寓自 2022 年 9 月投入运营，

截至 2026 年 9 月底，已运营超过 4 年。仁和公寓自 2022 年 4 月投入运营，截至 2026 年 9

月底，已运营超过 4 年。报告期内不动产项目运营平稳，未发生安全生产责任事故，未出现

重大未决诉讼或仲裁。

报告期内，本基金持有的不动产项目合计实现租金收入人民币 30,189,253.39 元。截至

2026 年 9 月 30 日，按建筑面积计算，不动产项目出租率为 98.95%。不动产项目保持平稳

运营，租金收缴率保持 100.00%。不动产项目租金单价保持稳中有升，截至 2026 年 9 月 30

日在租租约的平均单价为 36.65 元/平方米/月（含税）。

分项目看，园博公寓项目 2026 年第三季度实现租金收入 11,504,048.62 元。截至 2026

年 9 月 30 日，园博项目可供出租面积 112,875.18 平方米，实际出租面积 112,129.96 平方米，

不动产项目出租率为 99.34%。截至 2026 年 9 月 30 日，园博项目在租租约的平均单价为

36.07 元/平方米/月（含税）。

珩琦公寓项目 2026 年第三季度实现租金收入 8,357,512.20 元。截至 2026 年 9 月 30 日，

珩琦项目可供出租面积 85,678.79 平方米，实际出租面积 84,893.65 平方米，不动产项目出

租率为 99.08%。截至 2026 年 9 月 30 日，珩琦项目在租租约的平均单价为 34.59 元/平方米

/月（含税）。

林边公寓项目 2026 年第三季度实现租金收入 2,960,281.77 元。截至 2026 年 9 月 30

日，林边公寓项目可供出租面积 21,254.68 平方米，实际出租面积 20,919.55 平方米，不动

产项目出租率为 98.42%。截至 2026 年 9 月 30 日，林边公寓项目在租租约的平均单价为

48.51 元/平方米/月（含税）。

仁和公寓项目 2026 年第三季度实现租金收入 7,367,410.80 元。截至 2026 年 9 月 30 日，
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仁和公寓项目可供出租面积 68,663.30 平方米，实际出租面积 67,499.34 平方米，不动产项

目出租率为 98.30%。截至 2026 年 9 月 30 日，仁和公寓项目在租租约的平均单价为 36.55

元/平方米/月（含税）。

据运营管理机构介绍，2026 年第三季度，园博公寓、珩琦公寓、仁和项目周边未有新

增竞争性项目投入运营。2026 年第三季度，林边项目周边的湿地公园 TOD 项目约有 300 套

租赁住房投入运营，该项目与林边项目在产品定位、目标客群方面存在显著差异。

截至报告披露日，不动产项目经营稳定，暂无对不动产项目运营产生重大不利影响的

因素。基金管理人与运营管理机构将密切关注新入市项目的情况，同时不断提高主动管理

能力，提升服务水平、增强租户粘性，力争不动产项目实现稳定的经营。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                              本期 上年同期
                        （2026 年 7 月 1 日- （2025 年 7 月 1 日-
           指标含义说明 同比
序号 指标名称 指标单位 2026 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）/
            及计算方式 （%）
                        /报告期末（2026 年 报告期末（2025 年 9
                           9 月 30 日） 月 30 日）
报告期末
1 可供出租 / 平方米 288,471.95 198,553.97 45.29
面积
报告期末
2 实际出租 / 平方米 284,458.84 197,062.15 44.35
面积
           报告期末实际
报告期末
3 出租面积/可 % 98.95 99.25 -0.30
出租率
            供出租面积
           报告期末各租
报 告 期 内 约租金单价* 元/平方米
4 租 金 单 价 租赁面积的加 /月（含 36.65 34.74 5.50
水平 总/总在租赁 税）
              面积
报 告 期 末 报告期末各租
5 剩 余 租 期 约剩余租期* 天 268.44 211.59 26.87
情况 租约面积的加

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           总/总在租赁
             面积
           报告期末当年
报 告 期 末 累计实收租金
6 租 金 收 缴 /报告期末当 % 100.00 100.00 -
率 年累计应收租
              金
注：本基金本期 2026 年 9 月 30 日时点的各项指标包括园博公寓项目、珩琦公寓项目、
林边公寓项目、仁和公寓项目四个资产。上年同期，本基金资产不包括林边公寓项目和仁和
公寓项目，因此合计的各项指标仅包括园博公寓项目和珩琦公寓项目。

4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标

不动产项目名称：园博公寓

                              本期 上年同期
                        （2026 年 7 月 1 日- （2025 年 7 月 1 日-
           指标含义说明 同比
序号 指标名称 指标单位 2026 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）/
            及计算方式 （%）
                        /报告期末（2026 年 报告期末（2025 年 9
                           9 月 30 日） 月 30 日）
报告期末
1 可供出租 / 平方米 112,875.18 112,875.18 -
面积
报告期末
2 实际出租 / 平方米 112,129.96 111,963.78 0.15
面积
           报告期末实际
报告期末
3 出租面积/可 % 99.34 99.19 0.15
出租率
            供出租面积
           报告期末各租
报 告 期 内 约租金单价* 元/平方米
4 租 金 单 价 租赁面积的加 /月（含 36.07 35.34 2.07
水平 总/总在租赁 税）
              面积
           报告期末各租
报 告 期 末 约剩余租期*
5 剩 余 租 期 租约面积的加 天 204.07 207.17 -1.50
情况 总/总在租赁
              面积
报 告 期 末 报告期末当年
6 % 100.00 100.00 -
租 金 收 缴 累计实收租金

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率 /报告期末当
           年累计应收租
              金

不动产项目名称：珩琦公寓

                              本期 上年同期
                        （2026 年 7 月 1 日- （2025 年 7 月 1 日-
           指标含义说明 同比
序号 指标名称 指标单位 2026 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）/
            及计算方式 （%）
                        /报告期末（2026 年 报告期末（2025 年 9
                           9 月 30 日） 月 30 日）
报告期末
1 可供出租 / 平方米 85,678.79 85,678.79 -
面积
报告期末
2 实际出租 / 平方米 84,893.65 85,098.37 -0.24
面积
           报告期末实际
报告期末
3 出租面积/可 % 99.08 99.32 -0.24
出租率
            供出租面积
           报告期末各租
报 告 期 内 约租金单价* 元/平方米
4 租 金 单 价 租赁面积的加 /月（含 34.59 33.95 1.89
水平 总/总在租赁 税）
              面积
           报告期末各租
报 告 期 末 约剩余租期*
5 剩 余 租 期 租约面积的加 天 212.95 217.40 -2.05
情况 总/总在租赁
              面积
报 告 期 末 报告期末的累
6 租 金 收 缴 计实收租金/ % 100.00 100.00 -
率 截至应收租金

不动产项目名称：林边公寓

                           本期 上年同期
                    （2026 年 7 月 1 日- （2025 年 7 月 1 日-
        指标含义说明 同比
序号 指标名称 指标单位 2026 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）/
         及计算方式 （%）
                    /报告期末（2026 年 报告期末（2025 年 9
                        9 月 30 日） 月 30 日）
报告期末
1 / 平方米 21,254.68 - -
可供出租
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     面积
     报告期末
2 实际出租 / 平方米 20,919.55 - -
     面积
             报告期末实际
     报告期末
3 出租面积/可 % 98.42 - -
     出租率
              供出租面积
             报告期末各租
     报 告 期 内 约租金单价* 元/平方米
4 租 金 单 价 租赁面积的加 /月（含 48.51 - -
     水平 总/总在租赁 税）
                面积
             报告期末各租
     报 告 期 末 约剩余租期*
5 剩 余 租 期 租约面积的加 天 180.86 - -
     情况 总/总在租赁
                面积
     报 告 期 末 报告期末的累
6 租 金 收 缴 计实收租金/ % 100.00 - -
     率 截至应收租金

     注：林边公寓所属厦门安居林边仁和住房租赁有限公司于 2026 年 5 月 18 日纳入本基

金合并范围，无上年同期可比数据。

     不动产项目名称：仁和公寓

                              本期 上年同期
                        （2026 年 7 月 1 日- （2025 年 7 月 1 日-
           指标含义说明 同比
序号 指标名称 指标单位 2026 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）/
            及计算方式 （%）
                        /报告期末（2026 年 报告期末（2025 年 9
                           9 月 30 日） 月 30 日）
报告期末
1 可供出租 / 平方米 68,663.30 - -
面积
报告期末
2 实际出租 / 平方米 67,499.34 - -
面积
           报告期末实际
报告期末
3 出租面积/可 % 98.30 - -
出租率
            供出租面积
4 报 告 期 内 报告期末各租 元/平方米 36.55 - -

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     租 金 单 价 约租金单价* /月（含
     水平 租赁面积的加 税）
             总/总在租赁
               面积
             报告期末各租
     报 告 期 末 约剩余租期*
5 剩 余 租 期 租约面积的加 天 472.30 - -
     情况 总/总在租赁
               面积
     报 告 期 末 报告期末的累
6 租 金 收 缴 计实收租金/ % 100.00 - -
     率 截至应收租金

     注：仁和公寓所属厦门安居林边仁和住房租赁有限公司于 2026 年 5 月 18 日纳入本基

金合并范围，无上年同期可比数据。

4.1.4 其他运营情况说明

     无。

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险

     （1）租赁住房行业的风险

     不动产项目所处的租赁住房行业容易受行业政策、经济社会环境影响。从需求端来看，

如果未来国内经济增速持续放缓可能导致居民收入水平下降、城市人口流出，将会导致租

金增长及出租率水平承压。从供给端来看，在政策支持和租房需求持续释放的驱动下，未来

市场同类租赁住房房源供给将持续增加，市场竞争也将会更加激烈。

     （2）不动产项目运营风险

     不动产项目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不善、承租人履约能力发

生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致

不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在

基金收益率不佳的风险。具体包括：1）租金在政策指导下定价和调整的风险；2）租金优惠
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折扣导致租金下降的风险；3）出租率下降的风险；4）住房租赁市场需求变化的风险；5）

租赁住房及保障性住房供给增大的风险；6）承租人履约风险；7）保险理赔金额无法覆盖财

产损失的风险；8）运营支出及相关税费增长的风险；9）不动产资产维修和改造的相关风险；

10）运营管理机构的尽职履约风险；11）公共租赁住房配租效率风险；12）公共租赁住房配

租方案变化的风险；13）重要现金流提供方退租风险；14）税收政策调整风险；15）不动产

项目运营风险；16）非入池资产的风险等。

（3）其他与不动产基金相关的特别风险

集中投资风险、流动性风险、基金管理人的管理风险、运营管理机构的尽职履约风险、

计划管理人的尽职履约风险、托管人的尽职履约风险、税收政策调整可能影响基金份额持

有人收益的风险、专项计划等特殊目的载体提前终止风险、不可抗力风险等。

相关风险详见本基金的招募说明书及其更新中的“风险因素”章节。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
                                                     变动比例
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                      （%）
1 总资产 1,970,067,703.85 1,282,202,461.07 53.65
2 总负债 1,324,955,971.77 860,970,853.86 53.89
                                    上年同期金额 变动比例
序号 科目名称 报告期金额（元）
                                       （元） （%）
1 营业收入 30,189,253.39 19,423,692.10 55.42
2 营业成本/费用 1,958,223.23 2,940,299.49 -33.40
3 EBITDA 26,294,297.40 16,955,147.43 55.08
注：本基金于 2026 年完成第一次扩募，上年末金额和上年同期金额均不含本年新购入
项目公司厦门安居林边仁和住房租赁有限公司的数据，变动比例较大主要是合并范围变动
导致。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析

项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司

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                                                           较上年末变
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                            动（%）
                   主要资产科目
1 投资性房地产 710,002,730.24 710,002,730.24 -
                   主要负债科目
1 其他应付款 448,858,127.09 457,013,154.51 -1.78
    注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负
债 10%以上的负债科目。

     项目公司名称：厦门安居珩琦住房租赁有限公司

                                                           较上年末变
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                            动（%）
                   主要资产科目
1 投资性房地产 515,878,114.86 515,878,114.86 -
                   主要负债科目
1 其他应付款 320,327,311.98 326,115,975.32 -1.78
    注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负
债 10%以上的负债科目。

     项目公司名称：厦门安居林边仁和住房租赁有限公司

                                                           较上年末变
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                            动（%）
                   主要资产科目
1 投资性房地产 682,453,428.91 - -
                   主要负债科目
1 其他应付款 464,448,529.73 - -
    注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负
债 10%以上的负债科目。

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析

     项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司

             本期（2026 年 7 月 1 日-2026 上年同期（2025 年 7 月 1 日-
                                                               金额同
序 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）
        构成 比
号 占该项目总收 占该项目总收
              金额（元） 金额（元） （%）
                            入比例（％） 入比例（％）
1 租金收入 11,504,048.62 100.00 11,233,958.59 100.00 2.40
2 物业管理费收入 - - - - -
3 其他收入 - - - - -
4 营业收入合计 11,504,048.62 100.00 11,233,958.59 100.00 2.40

                             第 16 页 共 26 页
                  中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

    项目公司名称：厦门安居珩琦住房租赁有限公司

          本期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 上年同期（2025 年 7 月 1 日-
                   9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）
序 金额同
     构成 占该项目总
号 占该项目总收入 比（%）
           金额（元） 金额（元） 收入比例
                          比例（％）
                                                     （％）
1 租金收入 8,357,512.20 100.00 8,189,733.51 100.00 2.05
2 物业管理费收入 - - - - -
3 其他收入 - - - - -
4 营业收入合计 8,357,512.20 100.00 8,189,733.51 100.00 2.05

    项目公司名称：厦门安居林边仁和住房租赁有限公司

          本期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 上年同期（2025 年 7 月 1 日
序 月 30 日） -2025 年 9 月 30 日） 金额同
     构成
号 占该项目总收 占该项目总收 比（%）
           金额（元） 金额（元）
                          入比例（％） 入比例（％）
1 租金收入 10,327,692.57 100.00 - - -
2 物业管理费收入 - - - - -
3 其他收入 - - - - -
4 营业收入合计 10,327,692.57 100.00 - - -

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

    项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司

            本期（2026 年 7 月 1 日-2026 上年同期（2025 年 7 月 1 日-
                                                            金额同
序 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）
     构成 比
号 占该项目总成 占该项目总成
             金额（元） 金额（元） （%）
                         本比例（％） 本比例（％）
1 长期待摊费用摊销 183,847.73 22.99 1,069,215.29 62.94 -82.81
2 税金及附加 579,166.39 72.42 598,929.97 35.26 -3.30
3 管理费用 36,669.62 4.59 30,672.81 1.80 19.55
4 租赁成本 - - - - -
5 物业运营成本 - - - - -
6 其他成本费用 - - - - -
7 营业成本/费用合计 799,683.74 100.00 1,698,818.07 100.00 -52.93
注：长期待摊费用摊销同比变化较大主要系部分家具家电摊销完毕所致。

    项目公司名称：厦门安居珩琦住房租赁有限公司

                            第 17 页 共 26 页
                  中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

            本期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 上年同期（2025 年 7 月 1 日
                                                               金额同
序 9 月 30 日） -2025 年 9 月 30 日）
     构成 比
号 占该项目总成本比 占该项目总成
            金额（元） 金额（元） （%）
                           例（％） 本比例（％）
1 长期待摊费用摊销 142,741.20 25.35 816,195.27 65.75 -82.51
2 税金及附加 389,533.70 69.17 400,561.01 32.26 -2.75
3 管理费用 30,889.57 5.48 24,725.14 1.99 24.93
4 租赁成本 - - - - -
5 物业运营成本 - - - - -
6 其他成本费用 - - - - -
7 营业成本/费用合计 563,164.47 100.00 1,241,481.42 100.00 -54.64
注：长期待摊费用摊销同比变化较大主要系部分家具家电摊销完毕所致。

     项目公司名称：厦门安居林边仁和住房租赁有限公司

            本期（2026 年 7 月 1 日-2026 上年同期（2025 年 7 月 1 日-
                                                         金额同
序 年 9 月 30 日） 2025 年 9 月 30 日）
     构成 比
号 占该项目总成 占该项目总成
             金额（元） 金额（元） （%）
                         本比例（％） 本比例（％）
1 长期待摊费用摊销 359,959.40 60.46 - - -
2 税金及附加 202,435.93 34.00 - - -
3 管理费用 32,979.69 5.54 - - -
4 租赁成本 - - - - -
5 物业运营成本 - - - - -
6 其他成本费用 - - - - -
7 营业成本/费用合计 595,375.02 100.00 - - -

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析

     项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司

                                   本期（2026 年 7 月 1 上年同期（2025 年 7
              指标含义说明及 指标 日-2026 年 9 月 30 月 1 日-2025 年 9 月
序号 指标名称 日） 30 日）
                计算公式 单位
                                         指标数值 指标数值

             （营业收入-营业
1 毛利率 % 98.40 90.48
             成本）/营业收入

                             第 18 页 共 26 页
               中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      息税折旧 不动产项目息税
2 摊销前利 折旧摊销前利润/ % 86.43 87.00
       润率 营业收入

注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期
可供分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口
径存在差异。

     项目公司名称：厦门安居珩琦住房租赁有限公司

                              本期（2026 年 7 月 1 上年同期（2025 年 7
             指标含义说明及 指标 日-2026 年 9 月 30 月 1 日-2025 年 9 月
序号 指标名称 日） 30 日）
               计算公式 单位
                                   指标数值 指标数值

             （营业收入-营业
1 毛利率 % 98.29 90.03
             成本）/营业收入

     息税折旧 不动产项目息税
2 摊销前利 折旧摊销前净利 % 87.51 87.69
      润率 润/营业收入

注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期
可供分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口
径存在差异。

     项目公司名称：厦门安居林边仁和住房租赁有限公司

                              本期（2026 年 7 月 1 上年同期（2025 年 7
             指标含义说明及 指标 日-2026 年 9 月 30 月 1 日-2025 年 9 月
序号 指标名称 日） 30 日）
               计算公式 单位
                                    指标数值 指标数值

             （营业收入-营业
1 毛利率 % 96.51 -
             成本）/营业收入

      息税折旧 不动产项目息税
2 摊销前利 折旧摊销前利润/ % 87.52 -
       润率 营业收入

注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期
可供分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口
径存在差异。

4.3 不动产项目公司经营现金流
                        第 19 页 共 26 页
                中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

项目公司开立了运营收入账户及基本账户，两个账户均受到托管人兴业银行股份有限

公司的监管，不动产项目相关收入均归集至运营收入账户。

自权利义务转移日（2022 年 8 月 22 日）起，基金管理人完成对不动产项目公司所有银

行账户及资金的管理交接，实现所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管

范围。本期不动产项目公司合计收入归集总金额 32,751,080.76 元，合计对外支出总金额

6,286,053.43 元。2025 年同期，不动产项目公司合计收入归集总金额 20,800,443.98 元，合

计对外支出总金额 2,824,311.47 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

无。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明

无。

           §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况

序 金额 占不动产资产支持证券之外的投资组合的
         项目
号 （元） 比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
      资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金
                          - -
融资产
3 货币资金和结算备付金合计 888,825.87 100.00
4 其他资产 - -
                           第 20 页 共 26 页
                 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

5 合计 888,825.87 100.00

5.2 其他投资情况说明

     无。

                      §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

     根据原始权益人厦门安居集团有限公司、利安达会计师事务所（特殊普通合伙）共同出

具的《关于净回收资金计算结果的说明函》及《厦门安居集团有限公司关于中金厦门安居

REIT 回收资金使用情况的说明》，原始权益人净回收资金金额为 47,598.16 万元，拟用于投

资项目金额为 40,458.44 万元，拟投资项目包括保障性租赁住房大嶝公寓、保障性租赁住房

美峰公寓、保障性住房龙泉公寓一期、保障性住房龙泉公寓二期、保障性租赁住房古地石公

寓、蓬莱公寓（2013XP05 地块）等。截至 2026 年 9 月 30 日，已使用回收资金数额合计

27,103.56 万元。暂时闲置的剩余资金开展现金管理，后续将根据项目建设进度用于项目投

资。

                 §7 不动产基金主要负责人员情况
                 任职期限 资产项目
                         运营或投 资产项目运营或投
姓名 职务 说明
               任职日期 离任日期 资管理年 资管理经验
                           限

                           第 21 页 共 26 页
                中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                                李耀光先生，经济学
                                                硕士，CFA、CPA。历
                                                任中国农业银行股
                                                份有限公司托管业
                                                务部经理；中信证券
                                                股份有限公司资产
                                      曾负责东久中国智
                                                管理部高级经理；摩
                                      能制造产业园资产
                                                根士丹利华鑫证券
                                      支持专项计划、新
                                                有限责任公司（现
                                      派公寓权益型房托
                                                “摩根士丹利证券
                                      资产支持专项计
                                                （中国）有限公司”）
                                      划、晋江房建安置
                                                固定收益部经理和
      本基金的 2022 年 8 房资产支持专项计
李耀光 - 13 年 副总裁、全球资本市
      基金经理 月 22 日 划等多单资产证券
                                                场部副总裁和执行
                                      化项目，项目类型
                                                董事；渤海汇金证券
                                      覆盖产业园区及仓
                                                资产管理有限公司
                                      储、住房租赁、保障
                                                资本市场部总经理、
                                      房及城市设施以及
                                                金融市场部总经理
                                      商业办公等不动产
                                                （ 兼 ）、 不 动 产 投 资
                                      领域。
                                                管理部总经理（兼）、
                                                公司副总经理。现任
                                                中金基金管理有限
                                                公司副总经理、深圳
                                                分公司负责人、基金
                                                经理。

                                      曾 负 责 招 商 局 公 路 吕静杰女士，经济学
                                      网 络 科 技 控 股 股 份 学士，CPA。历任信
                                      有 限 公 司 合 并 报永中和会计师事务
                                      表 、 预 算 及 信 息 披 所项目经理；招商局
                                      露等集团财务管理公 路 网 络 科 技 控 股
      本基金的 2022 年 8
吕静杰 - 10 年 工作，并参与高速股 份 有 限 公 司 财 务
      基金经理 月 22 日
                                      公 路 项 目 投 资 的 财 部高级经理；国金基
                                      务尽调工作，项目金 管 理 有 限 公 司 投
                                      类 型 覆 盖 高 速 公 资经理。现任中金基
                                      路、光伏、租赁住房 金 管 理 有 限 公 司 创
                                      等领域。 新投资部基金经理。

                                      曾负责蒙冀铁路、陈 涛 先 生 ， 工 学 硕
      本基金的 2022 年 8 2026 年 8 川 气 东 送 天 然 气 管 士。历任北京全路通
陈涛 14 年
      基金经理 月 22 日 月 31 日 道、千黄高速等项信 信 号 研 究 设 计 院
                                      目的投资及运营管集 团 有 限 公 司 工 程
                            第 22 页 共 26 页
               中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                     理 工 作 ， 项 目 类 型 师；国投交通控股有
                                     覆盖铁路、港口、轨 限 公 司 投 资 发 展 部
                                     道交通、高速公路、高级经理；工银金融
                                     清洁能源、租赁住租 赁 有 限 公 司 交 通
                                     房、产业园区等领金 融 事 业 部 项 目 经
                                     域。 理、境内综合租赁业
                                                     务三部项目经理；中
                                                     金基金管理有限公
                                                     司创新投资部基金
                                                     经理。

                                     曾 负 责 经 营 性 不 动 吕林峰先生，理学硕
                                     产 投 资 研 判 、 运 营 士。历任万科企业股
                                     管控、资产盘活，开 份 有 限 公 司 南 方 区
                                     展若干大型城市综域 总 部 资 产 管 理 部
                                     合 体 存 续 期 经 营 管 经理，深圳市万科发
      本基金的 2026 年 8
吕林峰 - 8年 理、改造提升、资产 展 有 限 公 司 投 后 管
      基金经理 月 31 日
                                     证 券 化 等 工 作 ， 项 理部经理；深业集团
                                     目类型涵盖购物中资 产 管 理 部 高 级 经
                                     心、租赁住房、产业 理；现任中金基金管
                                     园区、写字楼、酒理 有 限 公 司 创 新 投
                                     店、IP 乐园等领域。资部基金经理。

注：1、上述任职日期、离任日期根据本基金管理人作出决定确定的任免日期填写；担
任新成立基金基金经理的，任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。
3、本基金无基金经理助理。

                  §8 不动产基金份额变动情况

                                                          单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 713,335,136.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 713,335,136.00

         §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

                                                          单位：份

                           第 23 页 共 26 页
                  中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占总份额比例（%） -

                 §10 影响投资者决策的其他重要信息

本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：

                                                            金额单位：人民币元

        厦门安居园博 厦门安居珩琦 厦门安居林边
                                                                              备
资产名称 住房租赁有限 住房租赁有限 仁和住房租赁 汇总
                                                                              注
           公司 公司 有限公司
币种 人民币 人民币 人民币 / /
项目公司
形成/购买 2022-5-25 2022-5-25 2024-9-24 / /
资产时间
基金购买
资产 2022-8-23 2022-8-23 2026-5-14 / 1
时间

初始成本 704,000,000.00 510,000,000.00 78,7700,000.00 2,001,700,000.00 2

采用公允
价值法计
        711,400,000.00 516,900,000.00 78,7700,000.00 2,016,000,000.00 3
量的账面
价值
采用成本
法计量的 679,470,138.71 493,890,011.26 774,542,501.25 1,947,902,651.22 4
账面价值
基金购买
资产的投 753,663,473.48 545,977,957.75 684,016,486.74 1,983,657,917.97 /
资成本
所在区域 福建省 福建省 福建省 / /
所在城市 厦门市 厦门市 厦门市 / /
        2026 年 2026 年 2026 年
报告期 / /
        第 3 季度 第 3 季度 第 3 季度
注：1、基金购买不动产交割日；
2、项目形成或购买资产的成本；
3、不动产项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至 2026 年 9 月 30 日，不
动产项目的账面价值合计为 2,016,000,000.00 元；
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              中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4、基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 9 月 30 日，不动产项目
的账面价值合计为 1,947,902,651.22 元。

                    §11 备查文件目录

11.1 备查文件目录

     （一）中国证监会准予中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募

集注册的文件

     （二）
       《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其更

新

     （三）
       《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及其更

新

     （四）
       《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其

更新

     （五）《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025 年度第一次

扩募并新购入不动产项目招募说明书》及其更新

     （六）关于申请募集注册中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

的法律意见书

     （七）基金管理人业务资格批复和营业执照

     （八）基金托管人业务资格批复和营业执照

     （九）报告期内中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在规定媒

介上发布的各项公告

     （十）中国证监会要求的其他文件

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                中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

11.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

投资者在营业时间内可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支

付工本费后，投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人。

咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166

传真：（86）010-66159121

                                          中金基金管理有限公司

                                           2026 年 10 月 27 日

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来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文