中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金关于2026年第3季度经营情况的临时公告
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【原文】中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金关于2026年第3季度经营情况的临时公告
中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金
关于 2026 年第 3 季度经营情况的临时公告一、公募 REITs 基本信息
公募 REITs 名称 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金
公募 REITs 简称 中金重庆两江 REIT
公募 REITs 代码 508010
公募 REITs 合同生效日 2024 年 12 月 3 日
基金管理人名称 中金基金管理有限公司
基金托管人名称 中国光大银行股份有限公司
《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 《上
海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开
公告依据 募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第
5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及《中金
重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》 《中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投
资基金招募说明书》及其更新二、不动产项目基本情况
本基金通过重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司持有的不动产项目合
计由 4 个产业园区组成，为位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创
核心区内的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓 D 一期 D2 项目，合计建
筑面积约 24.37 万平方米，可租赁面积 18.77 万平方米。截至 2026 年 9 月 30 日，
不动产项目出租率为 88.35%，出租率水平同比、环比均实现提升。三、不动产项目经营情况及其原因说明
根据《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指
引第 5 号——临时报告（试行）》的规定，本不动产基金持有的不动产项目整体
及双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目等三个项目于 2026 年第 3 季度租金收
缴率数据同比增长超过 20%，特此公告说明如下：（一）不动产项目季末租金收缴率变化情况
1
截至 2026 年 9 月 30 日，不动产项目整体第 3 季度当期租金收缴率为 88.70%，
较去年同期增长 32.49%。不动产项目整体前 3 个季度累计租金收缴率为 95.82%。
其中，双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目的当期租金收缴率指标同比增
长超过 20%，具体数据如下：
当期租金收缴率（%）
本期（2026 年 7 月 1 日- 上年同期（2025 年 7 月 1 日 同比
不动产项目名称
2026 年 9 月 30 日）/报告期 -2025 年 9 月 30 日）/上年同 （%）
末（2026 年 9 月 30 日） 期末（2025 年 9 月 30 日）
双鱼座项目 91.47 73.78 23.98
双子座项目 84.81 53.21 59.39
凤凰座项目 86.10 58.00 48.45
不动产项目整体 88.70 66.95 32.49
注：当期租金收缴率的计算方式为累计当期实收租金/累计当期应收租金。（二）不动产项目季末租金收缴率变化的原因分析及预计持续时间
双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目占不动产基金 2025 年营业收入的比
例分别为 13.83%、32.08%、31.67%。
本不动产项目共有 3 个重要现金流提供方1，其中 2 个重要现金流提供方为
孵化器租户。孵化器租户及其关联方分别承租双鱼座项目、双子座项目、凤凰座
项目等多处物业位置。孵化器租户提供精装修的产品，产品面积主要集中在 70-
300 平方米，多为小户型，主要面向租赁用途为科研办公的孵化期、小微初创企
业，其租赁项目经营模式的主要收入来源为租赁价差。
2025 年第 3 季度，孵化器租户存在逾期缴费情况，导致当期收缴率短期波
动。2025 年，不动产项目整体租金收缴率为 90.60%，后续孵化器租户按照租赁
协议约定缴纳当期租金并逐步清偿历史欠缴租金。2026 年前三个季度末不动产
项目整体收缴率均实现同比提升。四、对不动产项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有
人权益的影响分析
2026 年第 3 季度的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目收缴率及不动产
1 重要现金流提供方，是指单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目同一时期
现金流总额的 10%的现金流提供方。2
项目整体收缴率均为同比提升，对于不动产项目第 3 季度经营情况、经营业绩及
现金流情况带来积极影响。
2026 年前 3 个季度，本基金实现的可供分配金额为 4,213.50 万元，对比按
天折算的同期预测可供分配金额2的达成率为 103.09%。
本基金设有原始权益人业绩承诺机制，约定自本基金上市之日起五年内，任
一年度未达到预期分配金额，原始权益人兼运营管理统筹机构重庆两江新区产业
发展集团有限公司及其同一控制下的关联方将通过让渡其运营管理费和自持部
分分红收益以实现收益分配调节，用于向投资者分配。其中预测可供分配金额以
本基金首发招募说明书公告的最近一次预测的可供分配金额为准，超过预测期限
的以最后一期预测可供分配金额为准。具体条款参见本基金招募说明书及其更新。五、已采取或拟采取的应对措施
本基金运营管理统筹机构为重庆两江新区产业发展集团有限公司，运营管理
实施机构为重庆两江新区产业运营有限公司。
为保障本基金不动产项目运营表现及现金流的稳定性，基金管理人和运营管
理机构保持紧密合作，并就提升项目运营指标建立多维度管理体系。
（一）采取更加灵活的租金定价策略
运营管理机构持续跟踪重庆市两江新区租赁市场动态，并定期聘请市场调研
机构研判租赁市场行情。根据第三方市场调研机构于 2026 年 4 月开展调研并出
具的租赁市场调研报告，重庆市两江新区研发办公类写字楼及产业园区租赁市场
仍处于以价换量、业态结构优化的良性调整阶段，适度调整租金单价为降低空置
率、激活租赁需求的重要举措。
运营管理机构动态感知租赁市场变化信号，并及时优化租赁策略，适时采取
更加灵活的租金定价策略，努力夯实存量租户稳定性。
（二）实施楼宇提升改造，提升租户服务体验
本项目资产均已成熟运营 10 年以上，存在设施设备老化、楼宇形象吸引力
减弱等情形。运营管理机构制定楼宇更新实施方案，并已有序实施多项重点改造2 ，本基金预测期为 2024 年 7-12 月、2025 年，2026 年未在预测
根据《基金可供分配金额测算报告》
期内。2026 年预测可供分配金额参考 2025 年预测可供分配金额。3
项目，包括电梯更换、大堂空间形象提升优化、公共配套设备升级改造等。持续
改善楼宇功能品质与建筑整体形象，改善租户体验，努力稳定存量租户的同时增
强项目吸引力。
（三）引进配套商业租户，丰富园区租赁业态
运营管理机构高度重视中金重庆两江 REIT 运营稳定性，设立并启用中金重
庆两江 REIT 招商服务中心，专项提升项目招商服务能力与租户服务水平。
运营管理机构持续开展租户需求调研，对标租户需求优化业态配套，定向引
入商业租户，涵盖健身、潮流餐饮、连锁餐饮、茶类经营等业态，丰富园区租户
八小时工作外的生活配套供给，完善租赁业态布局。六、其他提示
投资者可以登录中金基金管理有限公司网站 www.ciccfund.com 或拨打中金
基金管理有限公司客服电话 400-868-1166 进行相关咨询。
本公告内容已经运营管理实施机构确认。截至目前，本基金投资运作正常，
无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律法规及基金合同的规
定进行投资运作，履行信息披露义务。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保
证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示
其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投
资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。
投资者在参与本基金相关业务前，应当认真阅读本基金的基金合同、最新的招募
说明书、基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产投资信托基金相关规则，
自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，全面认识本基
金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、
资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出
投资决策。特此公告。
中金基金管理有限公司
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重庆两江新区产业运营有限公司
2026 年 10 月 17 日5
来源：上海证券交易所 · 2026-10-17 · 中国内地 · 原文