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【原文】红土创新深圳安居REIT：红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式     基础设施证券投资基金     2026 年第 2 季度报告          2026 年 6 月 30 日     基金管理人：红土创新基金管理有限公司     基金托管人：招商银行股份有限公司     报告送出日期：2026 年 7 月 21 日                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                            §1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 07 月 17 日复核了本报告 中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。 运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产 基金一定盈利。 不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细 阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。 本报告中财务资料未经审计。 本报告期自 2026 年 04 月 01 日起至 2026 年 06 月 30 日止。                      §2 不动产基金产品概况 2.1 不动产基金产品基本情况 基金名称 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资                         基金 基金简称 红土创新深圳安居 REIT 场内简称 红土创新深圳安居 REIT 基金代码 180501 交易代码 180501 基金运作方式 契约型封闭式 基金合同生效日 2022 年 8 月 22 日 基金管理人 红土创新基金管理有限公司 基金托管人 招商银行股份有限公司 报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份 基金合同存续期 基金合同生效日(含该日)起至 2088 年 6 月 25 日(含该日)，                         但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续期 基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所 上市日期 2022 年 8 月 31 日 投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；                         本基金通过不动产资产支持专项计划持有不动产项目公司全                         部股权及间接持有由项目公司直接持有的不动产资产，资产                         支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投                              第 2页 共 25页        红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告               资。基金管理人主动运营管理不动产项目，以获取不动产项               目运营收入等稳定现金流及不动产项目增值为主要目的。 投资策略 （一）不动产项目投资策略               1、专项计划投资策略               专项计划投资的不动产项目包括：安居百泉阁项目、安居锦               园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目及因本基金扩募或               其他原因所持有的其他符合《基础设施基金指引》和中国证               监会其他规定的不动产项目；               在满足相关法律法规及政策规定并经基金份额持有人大会有               效决议的前提下，项目公司股东可以对外申请并购贷款收购               不动产项目或对外申请经营性贷款。针对并购贷款和经营性               贷款，可以以项目公司自有资产为债权人设定抵押、质押等               担保。               2、不动产项目的购入与出售投资策略               本基金将审慎论证宏观经济因素、深圳市发展情况、保障性               租赁住房的行业环境及竞争格局情况、以及其他可比投资项               目的风险和预期收益率来判断专项计划间接持有的不动产资               产当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基               金将深入调研项目公司所持不动产资产的基本面情况，通过               合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收               入的规模和建立合适的估值模型，对于已持有和拟投资的项               目进行价值评估，在此基础上判断是否购入或出售。               对拟购入的不动产项目，基金管理人将进行全面的尽职调查。               在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人可聘请其他中               介机构对不动产项目的购入提供专业服务。对于拟出售已持               有的不动产项目，基金管理人还将在评估其收益状况和增值               潜力的基础上，合理考量交易程序和交易成本，评估不动产               项目出售的必要性和可行性，制定不动产项目出售方案并负               责实施。               3、不动产项目运营管理策略               本基金管理人将主动履行不动产项目运营管理职责，并有权               聘请具备丰富保障性租赁住房不动产运营管理经验的运营管               理机构根据基金合同、                        《运营管理服务协议》的约定承担不动               产项目运营管理职责，通过主动管理，积极提升不动产项目               的运营业绩表现。本基金关于不动产项目的具体运营管理安               排详见招募说明书第十八部分“不动产项目运营管理安排”。               4、不动产项目的更新改造策略               基金管理人聘请运营管理机构根据不动产项目的特性制定和               实施不动产项目的更新计划，确保不动产项目处于良好可使               用状态。对于可显著提升不动产项目使用效益，提升不动产               项目收益的改造事宜，基金管理人将综合考虑投入产出比，               审慎决策。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人亦               可聘请其他中介机构对不动产项目的更新改造提供专业服               务。                    第 3页 共 25页            红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                   （二）基金扩募收购策略                   本基金存续期内，本基金将寻求并购符合本基金投资范围和                   投资策略的其他优质租赁住房类型的不动产资产，并根据实                   际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继                   续认购原有资产支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，                   以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、                   提高基金的资产投资和运营收益。                   本基金存续期间扩募的，基金管理人应当按照《公募基金运                   作办法》第四十条以及基金合同相关规定履行变更注册等程                   序，并在履行变更注册程序后，提交基金份额持有人大会投                   票表决。在变更注册程序履行完毕并取得基金份额持有人大                   会表决通过后，基金管理人根据中国证监会、证券交易所等                   相关要求履行适当程序启动扩募发售工作。在基金管理人认                   为必要的情况下，基金管理人可聘请其他中介机构对基金的                   扩募提供专业服务。                   （三）基金投资策略                   1、固定收益资产投资策略                   在本基金存续期间，本基金投资专项计划以外的剩余资产，                   应当投资于利率债、AAA 级信用债，或货币市场工具。在不影                   响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略                   构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。本基金将对利                   率债、AAA 级信用债或货币市场工具的持有期收益进行比较，                   确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA 级信用债                   或货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基金将对整                   体利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的资产投资组合久期                   做严格管理和匹配，完全遵照基金合同的相关约定。                   2、基金的融资策略                   基金管理人将审慎判断不动产投资信托基金的总体资金需                   求，通过基金扩募和对外借款等各种融资方式、融资条件、                   融资成本和融资风险的比较，综合考虑适用性、安全性、收                   益性和可得性，合理选择融资方式，使得基金整体杠杆水平                   符合本基金及监管上限要求，并使得不动产基金的融资金额、                   融资期限和融资成本处于适当水平，最大限度降低利率及再                   融资风险。                   3、其他事项                   如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管                   理人在履行法律法规或监管机构认可的适当程序后，可以将                   其纳入投资范围。 风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份                   额，以获取不动产运营收益并承担不动产项目价格波动，本                   基金与股票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的风                   险收益特征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货                   币型基金，低于股票型基金。 基金收益分配政策 在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上的                      第 4页 共 25页                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                       合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本基金                       的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若                       基金合同生效不满 3 个月可不进行收益分配。                       本基金收益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分                       配权。 资产支持证券管理人 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 运营管理机构 深圳市房屋租赁运营管理有限公司 2.2 不动产项目基本情况说明 不动产项目名称：安居百泉阁项目 项目公司名称 深圳市安居百泉阁管理有限公司 不动产项目业态 保障性租赁住房 不动产项目主要经营模式 提供住房租赁服务 不动产项目地理位置 深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托                              山六路交汇处 不动产项目名称：安居锦园项目 项目公司名称 深圳市安居锦园管理有限公司 不动产项目业态 保障性租赁住房 不动产项目主要经营模式 提供住房租赁服务 不动产项目地理位置 深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交                              汇处以东 不动产项目名称：保利香槟苑项目 项目公司名称 深圳市安居鼎吉管理有限公司 不动产项目业态 保障性租赁住房 不动产项目主要经营模式 提供住房租赁服务 不动产项目地理位置 深圳市大鹏新区，坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧 不动产项目名称：凤凰公馆项目 项目公司名称 深圳市安居鼎吉管理有限公司 不动产项目业态 保障性租赁住房 不动产项目主要经营模式 提供住房租赁服务 不动产项目地理位置 深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西龙                              勤路以南 2.3 不动产基金扩募情况       2024 年 6 月 1 日，本基金披露了《红土创新基金管理有限公司关于决定红土创新深圳人才安 居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告》，拟申 请扩募并新购入不动产项目，具体包括承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目 3 个保障性租赁 住房项目。       2026 年 6 月 30 日，本基金披露了《红土创新基金管理有限公司关于红土创新深圳安居保障                          第 5页 共 25页                 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目方案更新及进展公告》，为深 入贯彻国务院关于盘活存量资产扩大有效投资的决策部署，通过多元化资产配置分散风险，同时 保持不动产项目持续稳定运营并争取实现资产增值，使广大投资者分享粤港澳大湾区经济和深圳 优质资产带来的发展红利，经红土创新基金管理有限公司不动产基金投资决策委员会审议通过， 本基金拟将南馨苑项目面向个人分配的保障性租赁住房和尚龙苑项目全部租赁住房纳入本次扩募 范围，即本次拟申请扩募并新购入的不动产项目包括承福苑项目、南馨苑项目、空港花园项目和 尚龙苑项目 4 个租赁住房项目。      本报告期内，本基金暂未正式向中国证监会和深圳证券交易所提交相关文件申请审查。本次 基金扩募及新购入不动产项目的事项尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更 注册、深圳证券交易所审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请，并经基 金份额持有人大会决议通过后方可实施。 2.4 基金管理人和运营管理机构            项目 基金管理人 运营管理机构                                                深圳市房屋租赁运营管理有 名称 红土创新基金管理有限公司                                                限公司         姓名 殷喆 庄立川 信息披露 职务 督察长 副总经理 事务负责 联系电话：0755-83080401、                        联系电话：0755-33011858、电 人 联系方式 电子邮箱：                        子邮箱：yinz@htcxfund.com                                                zhuanglic@szrcaj.com                                                深圳市福田区福保街道益田                        广东省深圳市前海深港合作区 注册地址 路 1005 号益田大厦 A 栋、B                        前湾一路 1 号 A 栋 201 室                                                栋裙楼 401                                                深圳市福田区福保街道益田                        深圳市南山区海德三道 1066 号 办公地址 路 1005 号益田大厦 A 栋、B                        深创投广场 48 层                                                栋裙楼 401 邮政编码 518048 518000 法定代表人 何琨 袁虎林 2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人       项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人                  招商银行股份有限公 深创投红土资产管理 招商银行股份有限公       名称                      司 （深圳）有限公司 司深圳分行                                   深圳市南山区粤海街                  深圳市深南大道 7088 道海珠社区海德三道 深圳市深南大道 7088      注册地址                   号招商银行大厦 1066 号深创投广场 号招商银行大厦                                         4806      办公地址 深圳市深南大道 7088 深圳市南山区海德三 深圳市深南大道 7088                             第 6页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                 号招商银行大厦 道 1066 号深创投广场 号招商银行大厦                                           48 层 邮政编码 518040 518048 518040 法定代表人 缪建民 何琨 王兴海           §3 主要财务指标和不动产基金运作情况 3.1 主要财务指标                                                                   单位：人民币元 主要财务指标 报告期（2026 年 4 月 1 日 - 2026 年 6 月 30 日） 1.本期收入 14,061,191.48 2.本期净利润 5,811,638.54 3.本期经营活动产生的现金流量                                                                       12,033,064.06 净额 4.本期现金流分派率（%） 0.70 5.年化现金流分派率（%） 2.82 注：1、“本期收入”、“本期净利润”和“本期经营活动产生的现金流量净额”均指基金合并报表 层面的数据。 2、 “本期收入”指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、 营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。 3、本期现金流分派率为报告期可供分配金额/报告期末市值；年化现金流分派率指截至报告 期末累计可供分配金额年化后计算的现金流分派率。现金流分派率不等同于基金的收益率。 3.2 其他财务指标 无。 3.3 不动产基金收益分配情况 3.3.1 本报告期的可供分配金额                                                                   单位：人民币元 期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注 本期 11,932,404.28 0.0239 - 本年累计 23,728,780.76 0.0475 - 3.3.2 本报告期的实际分配金额                                                                   单位：人民币元     期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注                                                           对应所属期间为 2025     本期 23,804,854.51 0.0476 年 10 月 1 日至 2026 年                                                           3 月 31 日                              第 7页 共 25页             红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                                                       对应所属期间为 2025 本年累计 23,804,854.51 0.0476 年 10 月 1 日至 2026 年                                                       3 月 31 日 3.3.3 本期可供分配金额计算过程                                                            单位：人民币元        项目 金额 备注 本期合并净利润 5,811,638.54 - 本期折旧和摊销 5,362,126.11 - 本期利息支出 - - 本期所得税费用 -3,251.45 - 本期息税折旧及摊销前利润 11,170,513.20 - 调增项 1-应收和应付项目的变动 -919,331.52 - 2-使用以前期间预留的运营费                                 3,971,803.24 - 用 调减项 1-重大资本性支出 -67,130.54 - 2-不可预见费用预留 -175,000.00 - 3-未来合理期间内的运营费用 -2,048,450.10 - 本期可供分配金额 11,932,404.28 - 注：未来合理的相关支出预留包括预留重大资本性支出、不可预见费用及未来合理期间内的运营 费用。其中，预留重大资本性支出主要拟用于不动产资产的大修支出及更新改造支出，基于本基 金管理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的重大资本性支出按照各不动产项目租赁住房面积 2 元/平方米/年进行预留，对应本报告期内预留金额为人民币 67,130.54 元；不可预见费用主要 拟用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留金额为人民币 175,000.00 元；未来合理期间内 的运营费用包括未来合理期间内需要支付的本期管理人报酬、托管费、中介机构费及税费等。 3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明 无。 3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调 整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性 基于本基金管理人的审慎判断，未来合理的相关支出预留包括预留资本性支出、不可预见费 用及未来合理期间内的运营费用。其中，预留资本性支出主要拟用于不动产资产的大修支出及更                          第 8页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 新改造支出，不可预见费用主要拟用于不可预见的项目支出，未来合理期间内的运营费用拟用于 未来合理期间内应付的管理人报酬、托管费、中介机构费及税费等。上述预留金额将根据相应协 议约定以及实际发生情况支付。 上年同期，本基金预留资本性支出金额为人民币 67,130.54 元，预留不可预见费用金额为人 民币 175,000.00 元，截至报告期末，本基金未发生不动产更新改造和其他不可预见事项，该部分 预留金额尚未使用。 3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明 一、报告期内基金管理人的费用收取情况及依据 本报告期内计提基金管理人管理费 292,111.82 元。 基金管理人的管理费按最近一期不动产投资信托基金年度报告披露的不动产投资信托基金净 值的 0.1%按日计提，具体计算方法如下： H = E ×0.1%÷当年天数 H 为每日以基金净值为基数应计提的固定管理费 E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基 金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成 立当年，E 为基金成立时的募集规模 当年度的按最新一期年度报告披露的基金净值计提的固定管理费总额为该年度每日应计提的 固定管理费相加的总和。 二、报告期内基金托管人的费用收取情况及依据 本报告期内计提基金托管人托管费 29,211.00 元。 基金托管人的托管费按最新一期年度报告披露的基金净值的 0.01%（下称“基金托管费”） 计提，具体计算方法如下： H = E ×0.01%÷当年天数 H 为每日应计提的基金托管费 E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导致基 金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，就基金成 立当年，E 为基金成立时的募集规模 基金托管费每日计提，按年支付。基金管理人与基金托管人于最新一期年度报告出具后的 5 个工作日内核对无误后，基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式从基金财产中一次性划扣。 三、报告期内资产支持证券管理人的费用收取情况及依据                        第 9页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 本报告期内计提资产支持证券管理人管理费 292,111.82 元。 计划管理人的管理费按最近一期不动产投资信托基金年度报告披露的不动产投资信托基金净 值的 0.1%按日计提，具体计算方法如下： H = E ×0.1%÷当年天数 H 为每日应计提的计划管理人的管理费 E 为计提日所在年度的上一自然年度不动产投资信托基金年度报告披露的不动产投资信托基 金净值（若涉及不动产投资信托基金扩募导致不动产投资信托基金规模变化时，需按照实际规模 变化情况对不动产投资信托基金净值进行调整，分段计算），特别地，就专项计划设立当年，E 为不动产投资信托基金设立时的募集规模 四、报告期内资产支持证券托管人的费用收取情况及依据 本报告期内计划托管人不收取资产支持证券托管人的费用。 根据《深创投-深圳安居保障性租赁住房资产支持专项计划之托管协议》的约定，计划托管人 不收取任何托管费用。 五、报告期内运营管理机构的费用收取情况及依据 本报告期内计提运营管理机构固定管理费 609,025.64 元，未计提运营管理机构浮动管理费。 （一）按每季度不动产项目运营收入计提的固定管理费 Z=Q×4% Z 为每季度以不动产项目运营收入为基数计提的固定管理费 Q 为计提日所对应季度的经基金管理人与计划管理人确认的不动产项目运营收入 就每年第一至三季度而言，每个自然季度后的第 10 个工作日前，运营管理机构与项目公司核 对上一季度的不动产项目运营收入，由项目公司在每个自然季度结束后的第 20 个工作日前向运营 管理机构支付当季度固定管理费；就每年第四季度而言，项目公司于其年度财务审计报告正式出 具后第 10 个工作日前，按照财务审计报告审定金额向运营管理机构支付第四季度固定管理费，第 一至三季度经审计确认的固定管理费与此前项目公司已支付金额如有出入，则按多退少补原则与 第四季度固定管理费同时结算。 当年度的按每季度不动产项目运营收入计提的固定管理费总额为该年度每季度应计提的固定 管理费相加的总和。 （二）浮动管理费 浮动管理费系指以每一项目公司该自然年度的不动产项目运营收入为基数并结合该项目公司 不动产资产运营业绩目标计算的费用。为免疑义，当“不动产项目运营收入”按本条约定作为浮                        第 10页 共 25页               红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 动管理费的计算依据时，指项目公司实收到账的“因不动产资产的运营、管理而取得的收入”（包 括但不限于：保障性租赁住房的住宅租金收入、配套商业设施租金/运营收入、配套停车场停车费 收入、广告位租金收入、临时摊位租金/运营收入；因不动产资产的合法运营、管理而产生的其他 收入）金额，且包含项目公司因取得该等收入而依法应当缴纳的各项税费（含销项增值税）。      浮动管理费总额为针对每一项目公司计算的浮动管理费相加之和。      其中，运营业绩目标按照如下方式确定：      1、第一、二个自然年度的运营业绩目标确定方式      于不动产投资信托基金设立日所在当个自然年度及下一个自然年度，该项目公司不动产项目 运营业绩目标以本基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》中记载的该自然年度（就基 金设立日所在当个自然年度而言，基金设立时《可供分配金额测算报告及审核报告》对应的测算 期间为当年度 7 月 1 日至 12 月 31 日）对应的预测运营收入（含税）为准。      其中，基金设立日所在自然年度剩余期限不动产项目运营业绩目标进一步按以下规则进行推 算：      基金设立日所在自然年度剩余期限指自基金设立日起（含当日），至 2022 年 12 月 31 日止（含 当日）的期间，即“2022 年度运营期间”。      2022 年度运营期间的不动产项目运营业绩目标以基金设立时《可供分配金额测算报告及审核 报告》所列的 2022 年 7 月 1 日（含当日）至 2022 年 12 月 31 日（含当日）期间（下称“2022 下 半年”）运营收入预测值为基准值，按以下公式计算：      就某一不动产项目而言，      2022 年度运营期间的不动产项目运营业绩目标=2022 下半年运营收入基准值×（2022 年度运 营期间实际天数/184 天）      上述公式，同样适用于某一不动产项目 2022 年度运营期间的运营收入明细项目、运营支出及 其明细项目的预算金额计算。      2、自第三个自然年度起的运营业绩目标确定方式      自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩目标为以上一个自然年度 12 月 31 日为基准 日的评估报告（如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在 12 月 31 日之前且距离 12 月 31 日最近的评估报告）所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度不动产项目运营收入水平（含 税）。      基金管理人和计划管理人应共同确认每年的运营业绩目标具体金额。      浮动管理费计算方式如下：                          第 11页 共 25页                    红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告      浮动管理费累进计算。如任一项目公司不动产资产年度运营收入（含税）超过该项目公司该 年度运营业绩目标，则该项目公司不动产资产年度运营收入（含税）处于该年度运营业绩目标的 100%-125%区间的 13%作为浮动管理费；进一步，如该项目公司不动产资产年度运营收入（含税） 超过该年度运营业绩目标的 125%，则该项目公司不动产施资产年度运营收入（含税）处于该年度 运营业绩目标的 125%-150%区间的 25%作为浮动管理费；再进一步，如该项目公司不动产资产年度 运营收入（含税）超过该年度运营业绩目标的 150%，则该项目公司不动产资产年度运营收入（含 税）超过 150%部分的 45%作为浮动管理费，具体累进计算比例如下所示：      区间      项目公司不动产资产年度运营收入（含税且以实际到账金额为准）为 A，对应年度运营业绩 目标为 X 累进计算比例      A≤X 0      100%X＜A≤125%X 13%      125%X＜A≤150%X 25%      A＞150%X 45%                          §4 不动产项目基本情况 4.1 报告期内不动产项目的运营情况 4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明      本基金持有安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个保障性租 赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，运营起始时间分别为 2022 年 1 月、2021 年 11 月、2020 年 7 月和 2020 年 11 月。不动产项目建筑面积合计 13.47 万平方米， 共计 1,830 套保障性租赁住房、9 间商铺以及 510 个停车位。其中，深圳市安居百泉阁管理有限 公司持有安居百泉阁项目 594 套保障性租赁住房、9 间商铺及 294 个停车位物业产权；深圳市安 居锦园管理有限公司持有安居锦园项目 360 套保障性租赁住房及 216 个停车位物业产权；深圳市 安居鼎吉管理有限公司持有保利香槟苑项目 210 套保障性租赁住房以及凤凰公馆项目 666 套保障 性租赁住房物业产权。      本报告期，本基金持有的不动产资产完成总收入 13,949,822.54 元，其中保障性租赁住房租 金收入 13,424,202.11 元，配套商业租金收入 272,959.89 元，配套停车场租金收入 252,660.54 元。      截至 2026 年 6 月 30 日，按建筑面积占比，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为 97.10%、                              第 12页 共 25页               红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 配套商业出租率为 61.35%、配套停车场出租率为 100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为 99.75%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为 94.66%；凤凰公馆 项目保障性租赁住房出租率为 96.98%。截至本报告期末，保障性租赁住房整体出租率为 97.28%， 租金收缴率为 99.94%。 4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标                               本期(2026 年 上年同期                                4 月 1 日至 (2025年4月1               指标含义说明及计算方 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                    式 日)/报告期末 月30日)/上年                               (2026 年 6 月 同期末(2025                                  30 日) 年6月30日)       报告期末住宅 1 住宅可供出租的面积 平方米 134,261.07 134,261.07 0.00       可供出租面积       报告期末住宅 2 住宅实际出租的面积 平方米 130,613.10 130,460.80 0.12       实际出租面积       报告期末住宅 住宅实际出租面积/住宅 3 % 97.28 97.17 0.11       出租率 可供出租面积100%       报告期内住宅 报告期内平均签约租金                          元/平方 4 平均租金单价 单价：Σ单套房间月租金 36.26 35.98 0.78                           米/月       （含税） /Σ单套房间计租面积       报告期末住宅 住宅实收租金/住宅应收 5 % 99.95 99.53 0.42       租金收缴率 租金100%       报告期末商铺 6 商铺可供出租的面积 平方米 414.11 414.11 0.00       可供出租面积       报告期末商铺 7 商铺实际出租的面积 平方米 254.06 363.11 -30.03       实际出租面积       报告期末商铺 商铺实际出租面积/商铺 8 % 61.35 87.68 -30.03       出租率 可供出租面积100%       报告期末商铺 商铺实收租金/商铺应收 9 % 92.43 97.98 -5.66       租金收缴率 租金100%       报告期末停车              停车场可供出租车位的 10 场可供出租车 个 510 510 0.00              个数       位个数       报告期末停车              停车场实际出租车位的 11 场实际出租车 个 510 510 0.00              个数       位个数       报告期末停车 实际出租车位个数/期末 12 % 100 100 0.00       场出租率 可供出租车位个数100%       报告期末停车 停车场实收租金/停车场 13 % 91.67 100 -8.33       场租金收缴率 应收租金100% 注：本报告期末商铺实际出租面积及期末出租率较上年同期末下降，变动原因系本报告期内出现                         第 13页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 商户退租。 4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标 不动产项目名称：序号：1 项目名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司-保障性租赁住房                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的面积 平方米 39,301.32 39,301.32 0.00      出租面积      报告期末实际 2 实际出租的面积 平方米 38,159.65 37,592.91 1.51      出租面积      报告期末出租 实际出租面积/可供出租 3 % 97.10 95.65 1.52      率 面积100%      报告期内平均             Σ单套房间月租金/Σ单 元/平方 4 租金单价（含 61.5 61.09 0.67             套房间计租面积 米/月      税）      报告期末租金 住宅实收租金/住宅应收 5 % 100 99.70 0.30      收缴率 租金100%             Σ租约i的剩余租期*租      报告期末加权 6 约i的租约面积/租约总 天 599 975 -38.56      平均剩余租期             面积 注：本报告期末加权平均剩余租期较上年同期末减少 376 天，变动原因系本期末较上年同期末集 中配租房屋租赁合同正常履约缩短。 不动产项目名称：序号：2 项目名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司-商铺                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的面积 平方米 414.11 414.11 0.00      出租面积      报告期末实际 2 实际出租的面积 平方米 254.06 363.11 -30.03      出租面积      报告期末出租 实际出租面积/可供出租 3 % 61.35 87.68 -30.03      率 面积*100%      报告期内平均             Σ单套商铺月租金/Σ单 元/平方 4 租金单价（含 389.20 339.99 14.47             套商铺计租面积 米/月      税）                        第 14页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告      报告期末租金 商铺实收租金/商铺应收 5 % 92.43 97.98 -5.66      收缴率 租金100%             Σ租约i的剩余租期租      报告期末加权 6 约i的租约面积/租约总 天 679 896 -24.22      平均剩余租期             面积 注：本报告期末商铺实际出租面积及期末出租率较上年同期末下降，变动原因系本报告期内出现 商户退租。 不动产项目名称：序号：3 项目名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司-停车场                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的停车位个数 个 294 294 0.00      出租个数      报告期末实际 2 实际出租的停车位个数 个 294 294 0.00      出租个数             （实际出租停车位个数/      报告期末出租 3 可供出租停车位个数） % 100 100 0.00      率             *100%      报告期内平均             Σ单个停车位月租金/Σ 4 租金单价（含 元/个/月 180 180 0.00             单个停车位计租个数      税）      报告期末租金 （实收停车位租金/应收 5 % 100 100 0.00      收缴率 停车位租金）100%      报告期末加权 6 租约剩余租期 天 244 244 0.00      平均剩余租期 不动产项目名称：序号：4 项目名称：深圳市安居锦园管理有限公司-保障性租赁住房                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的面积 平方米 26,948.60 26,948.60 0.00      出租面积      报告期末实际 2 实际出租的面积 平方米 26,881.24 26,225.25 2.50      出租面积      报告期末出租 实际出租面积/可供出租 3 % 99.75 97.32 2.50      率 面积100%                        第 15页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告      报告期内平均             Σ单套房间月租金/Σ单 元/平方 4 租金单价（含 46.66 46.69 -0.06             套房间计租面积 米/月      税）      报告期末租金 住宅实收租金/住宅应收 5 % 99.83 98.89 0.95      收缴率 租金100%             Σ租约i的剩余租期租      报告期末加权 6 约i的租约面积/租约总 天 610 973 -37.31      平均剩余租期             面积 注：本报告期末加权平均剩余租期较上年同期末减少 363 天，变动原因系本期末较上年同期末集 中配租房屋租赁合同正常履约缩短。 不动产项目名称：序号：5 项目名称：深圳市安居锦园管理有限公司-停车场                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的停车位个数 个 216 216 0.00      出租个数      报告期末实际 2 实际出租的停车位个数 个 216 216 0.00      出租个数             （实际出租停车位个数/      报告期末出租 3 可供出租停车位个数） % 100 100 0.00      率             *100%      报告期内平均             Σ单个停车位月租金/Σ 4 租金单价（含 元/个/月 180 180 0.00             单个停车位计租个数      税）      报告期末租金 （实收停车位租金/应收 5 % 83.33 100 -16.67      收缴率 停车位租金）*100%      报告期末加权 6 租约剩余租期 天 244 244 0.00      平均剩余租期 注：截至本报告披露日，安居锦园公司已收到全部停车场租金，收缴率达到 100%。 不动产项目名称：序号：6 项目名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司-保利香槟苑                              本期(2026 年 上年同期                               4 月 1 日至 (2025年4月1              指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                   式 日)/报告期末 月30日)/上年                              (2026 年 6 月 同期末(2025                                 30 日) 年6月30日)      报告期末可供 1 可供出租的面积 平方米 16,457.28 16,457.28 0.00      出租面积      报告期末实际 2 实际出租的面积 平方米 15,577.68 15,252.86 2.13      出租面积                        第 16页 共 25页                  红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告       报告期末出租 实际出租面积/可供出租 3 % 94.66 92.68 2.14       率 面积100%       报告期内平均              Σ单套房间月租金/Σ单 元/平方 4 租金单价（含 17.90 17.21 4.01              套房间计租面积 米/月       税）       报告期末租金 住宅实收租金/住宅应收 5 % 100 99.52 0.48       收缴率 租金100%              Σ租约i的剩余租期*租       报告期末加权 6 约i的租约面积/租约总 天 400 642 -37.69       平均剩余租期              面积 注：本报告期末加权平均剩余租期较上年同期末减少 242 天，变动原因系本期末较上年同期末集 中配租房屋租赁合同正常履约缩短。 不动产项目名称：序号：7 项目名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司-凤凰公馆                                  本期(2026 年 上年同期                                   4 月 1 日至 (2025年4月1                  指标含义说明及计算公 2026 年 6 月 30 日至2025年6 序号 指标名称 指标单位 同比（%）                       式 日)/报告期末 月30日)/上年                                  (2026 年 6 月 同期末(2025                                     30 日) 年6月30日)       报告期末可供 1 可供出租的面积 平方米 51,553.87 51,553.87 0.00       出租面积       报告期末实际 2 实际出租的面积 平方米 49,994.53 51,389.78 -2.72       出租面积       报告期末出租 实际出租面积/可供出租 3 % 96.98 99.68 -2.71       率 面积100%       报告期内平均              Σ单套房间月租金/Σ单 元/平方 4 租金单价（含 17.25 17.28 -0.17              套房间计租面积 米/月       税）       报告期末租金 住宅实收租金/住宅应收 5 % 99.95 100 -0.05       收缴率 租金100%              Σ租约i的剩余租期*租       报告期末加权 6 约i的租约面积/租约总 天 339 621 -45.41       平均剩余租期              面积 注：本报告期末加权平均剩余租期较上年同期末减少 282 天，变动原因系本期末较上年同期末集 中配租房屋租赁合同正常履约缩短。 4.1.4 其他运营情况说明      无。 4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性 风险                            第 17页 共 25页                     红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 无。 4.2 不动产项目运营相关财务信息 4.2.1 不动产项目公司整体财务情况 序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%） 1 总资产 964,820,477.52 974,588,854.65 -1.00 2 总负债 705,162,332.63 706,080,838.78 -0.13 序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%） 1 营业收入 13,949,822.54 13,614,370.76 2.46 2 营业成本/费用 18,210,644.56 18,604,262.24 -2.12 3 EBITDA 12,305,939.57 12,133,560.36 1.42 4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司       序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）                                   主要资产科目       1 投资性房地产 369,921,160.25 373,532,104.31 -0.97                                   主要负债科目       2 长期借款 291,550,299.71 291,550,299.71 0.00 项目公司名称：序号：2 公司名称：深圳市安居锦园管理有限公司       序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）                                   主要资产科目       1 投资性房地产 239,072,116.05 241,405,791.81 -0.97                                   主要负债科目       2 长期借款 188,422,709.01 188,422,709.01 0.00 项目公司名称：序号：3 公司名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司       序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）                                   主要资产科目       1 投资性房地产 252,476,626.32 254,941,148.70 -0.97                                   主要负债科目       2 长期借款 195,854,029.76 195,854,029.76 0.00 4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司                                本期 上年同期 序号 构成 2026 年 4 月 1 日至 2026 2025年4月1日至2025年6 金额同比（%）                            年 6 月 30 日 月30日                                  第 18页 共 25页                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                           占该项目 占该项目                     金额（元） 总 收 入 比 金额（元） 总收入比                           例（%） 例（%） 1 住宅收入 6,646,107.12 94.07 6,443,913.65 92.38 3.14 2 商铺收入 272,959.89 3.86 386,171.71 5.54 -29.32 3 停车场收入 145,651.38 2.06 145,651.38 2.09 0.00 4 其他收入 - - - - - 5 营业收入合计 7,064,718.39 100.00 6,975,736.74 100.00 1.28 项目公司名称：序号：2 公司名称：深圳市安居锦园管理有限公司                             本期 上年同期                    2026 年 4 月 1 日至 2026 2025年4月1日至2025年6                         年 6 月 30 日 月30日 序号 构成 金额同比（%）                           占该项目 占该项目                     金额（元） 总 收 入 比 金额（元） 总收入比                           例（%） 例（%） 1 住宅收入 3,443,532.20 96.99 3,347,260.56 96.90 2.88 2 停车场收入 107,009.16 3.01 107,009.16 3.10 0.00 3 其他收入 - - - - - 4 营业收入合计 3,550,541.36 100.00 3,454,269.72 100.00 2.79 项目公司名称：序号：3 公司名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司                             本期 上年同期                    2026 年 4 月 1 日至 2026 2025年4月1日至2025年6                         年 6 月 30 日 月30日 序号 构成 金额同比（%）                           占该项目 占该项目                     金额（元） 总 收 入 比 金额（元） 总收入比                           例（%） 例（%）       凤凰公馆住宅收 1 2,562,574.44 76.85 2,479,208.14 77.86 3.36       入       保利香槟苑住宅 2 771,988.35 23.15 705,156.16 22.14 9.48       收入 3 其他收入 - - - - - 4 营业收入合计 3,334,562.79 100.00 3,184,364.30 100.00 4.72 4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司                                    本期 上年同期                          2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6                                                                           金额                                   月 30 日 月30日 序号 构成 同比                                 占该项目总 占该项目                                                                           （%）                           金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比                                                                      例（%） 1 投资性房地产折旧 1,805,472.03 20.71 1,805,472.03 19.29 0.00                                   第 19页 共 25页               红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 2 运营管理服务费 291,353.66 3.34 286,415.41 3.06 1.72 3 管理费用 64,913.92 0.74 46,383.95 0.50 39.95 4 利息费用 6,158,053.10 70.64 6,805,842.48 72.71 -9.52 5 税金及附加 353,183.99 4.05 375,680.57 4.01 -5.99 6 其他成本/费用 45,113.31 0.52 40,464.00 0.43 11.49 7 营业成本/费用合计 8,718,090.01 100.00 9,360,258.44 100.00 -6.86 注：1、利息费用为股东借款利息。 2、本期管理费用较上年同期增长了 39.95%，主要是由于财产保险费的增加产生的变动。 项目公司名称：序号：2 公司名称：深圳市安居锦园管理有限公司                               本期 上年同期                     2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6                              月 30 日 月30日 金额同 序号 构成                            占该项目总 占该项目 比（%）                      金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比                                                              例（%） 1 投资性房地产折旧 1,166,837.88 24.63 1,166,837.88 24.13 0.00 2 运营管理服务费 146,041.15 3.08 142,081.27 2.94 2.79 3 管理费用 47,969.61 1.01 46,237.72 0.96 3.75 4 利息费用 3,147,515.70 66.44 3,201,303.60 66.19 -1.68 5 税金及附加 222,329.32 4.69 246,577.98 5.10 -9.83 6 其他成本/费用 6,577.41 0.14 33,476.84 0.69 -80.35 7 营业成本/费用合计 4,737,271.07 100.00 4,836,515.29 100.00 -2.05 注：1、利息费用为股东借款利息。 2、本期其他成本/费用较上年同期下降了 80.35%，主要是由于空置房物管费以及专项维修金、 日常维修费的下降产生的变动。 项目公司名称：序号：3 公司名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司                               本期 上年同期                     2026 年 4 月 1 日至 2026 年 6 2025年4月1日至2025年6                              月 30 日 月30日 金额同 序号 构成                            占该项目总 占该项目 比（%）                      金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比                                                              例（%） 1 投资性房地产折旧 1,232,261.19 25.91 1,232,261.19 27.96 0.00 2 运营管理服务费 137,157.68 2.88 129,287.15 2.93 6.09 3 管理费用 56,217.18 1.18 54,716.97 1.24 2.74 4 利息费用 2,930,360.25 61.62 2,765,888.25 62.75 5.95 5 税金及附加 167,964.25 3.53 182,651.54 4.14 -8.04 6 其他成本/费用 231,322.93 4.86 42,683.41 0.97 441.95 7 营业成本/费用合计 4,755,283.48 100.00 4,407,488.51 100.00 7.89                          第 20页 共 25页                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 注：1、利息费用为股东借款利息。      2、本期其他成本/费用较上年同期增长了 441.95%，主要是由于日常维修费的增加产生的变 动。 4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：深圳市安居百泉阁管理有限公司                                                本期                                                             上年同期                                            2026 年 4 月 1                 指标含义说明及计算公 2025年4月1日至 序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6                      式 2025年6月30日                                               月 30 日                                             指标数值 指标数值                 毛利率是衡量盈利能力 1 毛利率 的指标。毛利率=毛利润/ % 69.84 69.44                 营业收入100%               息税折旧摊销前净利率=               （净利润+所得税费用+        息税折旧摊销 2 利息费用+计入本期损益 % 90.38 90.57        前净利率               的折旧和摊销）/营业收               入 项目公司名称：序号：2 公司名称：深圳市安居锦园管理有限公司                                                本期                                                             上年同期                                            2026 年 4 月 1                 指标含义说明及计算公 2025年4月1日至 序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6                      式 2025年6月30日                                               月 30 日                                             指标数值 指标数值                 毛利率是衡量盈利能力 1 毛利率 的指标。毛利率=毛利润/ % 62.96 61.15                 营业收入100%               息税折旧摊销前净利率=               （净利润+所得税费用+        息税折旧摊销 2 利息费用+计入本期损益 % 88.87 87.30        前净利率               的折旧和摊销）/营业收               入 项目公司名称：序号：3 公司名称：深圳市安居鼎吉管理有限公司                                                本期                                                             上年同期                                            2026 年 4 月 1                 指标含义说明及计算公 2025年4月1日至 序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 6                      式 2025年6月30日                                               月 30 日                                             指标数值 指标数值                 毛利率是衡量盈利能力 1 毛利率 的指标。毛利率=毛利润/ % 52.24 56.03                 营业收入*100%                          第 21页 共 25页                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告              息税折旧摊销前净利率=              （净利润+所得税费用+       息税折旧摊销 2 利息费用+计入本期损益 % 82.92 87.93       前净利率              的折旧和摊销）/营业收              入 4.3 不动产项目公司经营现金流 4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况 不动产项目公司运营的资产类型均为保障性租赁住房。三家项目公司分别开立了一个运营收 支账户，三个账户均受托管人招商银行股份有限公司深圳分行监管。运营收支账户专门用于接收 专项计划发放的借款（如有）、增资款项（如有）、不动产项目运营收入以及承租人/运营客户支 付的租赁保证金/运营保证金，并根据监管协议的约定对外支付相关费用和支出。 本报告期内，本基金持有的深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、 深圳市安居鼎吉管理有限公司，合并经营活动产生的现金流量净额共计 13,143,538.05 元。经营 活动现金流入共计 15,224,760.38 元，其中销售商品、提供劳务收到的现金共计 14,940,636.65 元，取得利息收入收到的现金共计 15,317.04 元，收到其他与经营活动有关的现金共计 268,806.69 元。经营活动现金流出共计 2,081,222.33 元，其中，购买商品、接受劳务支付的现金共计 900,403.49 元，支付的各项税费共计 502,823.31 元，支付其他与经营活动有关的现金共计 677,995.53 元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额为 12,333,702.96 元；货币基金账户余 额为 25,568,415.83 元，本报告期投资收益为 87,187.28 元。 上年同期项目公司合并经营活动产生的现金流量净额共计 12,282,750.63 元。其中，经营活 动现金流入共计 17,824,514.96 元，经营活动现金流出共计 5,541,764.33 元。 4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明 本报告期内，单一租赁面积及现金流占比超过 10%的承租人有一家，为荣耀终端股份有限公 司。租赁安居百泉阁项目 18,041.77 平方米，占项目可租赁面积的 45.43%，占合计可租赁总面积 的 13.40%;报告期内的租赁收入为 3,063,896.28 元,占项目租赁收入的 43.37%，占合计租赁总收 入的 21.96%。荣耀终端股份有限公司注册地为福田区，历史履约情况良好，具有持续经营能力。 福田区政府根据企业引进政策，为其配租多套保租房供其使用，房屋最终入住人均是单位的雇员 中符合配租条件且经深圳市、区住建部门认可的个人，穿透收入来源分散。不动产项目收入来源 持续稳定。荣耀终端股份有限公司承租安居百泉阁项目的保障性租赁住房，系根据配租程序，由 福田区住建局确定配租结果，租金价格按住建部门确定的租金标准执行，定价依据充分、公允， 相关程序合法合规。                            第 22页 共 25页               红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施 的说明 无。          §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告 5.1 报告期末不动产基金资产组合情况                                                         占不动产资产支持证券之外 序号 项目 金额（元）                                                          的投资组合的比例（%） 1 固定收益投资 - -        其中：债券 - -              资产支持证券 - - 2 买入返售金融资产 - -        其中：买断式回购的买入返                                                    - -        售金融资产 3 货币资金和结算备付金合计 1,116,964.72 100.00 4 其他资产 - - 5 合计 1,116,964.72 100.00                          §6 回收资金使用情况 6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明 原始权益人控股股东或者关联方严格遵守基金合同约定、公开承诺、回收资金相关法律、法 规和规范性文件的相关规定，并制定了《深圳市安居集团有限公司保障性租赁住房 REIT 募集资金 管理办法》，按承诺用途规范使用回收资金，严格执行回收资金使用直报制度，并将使用等有关 情况向社会公开。截至 2024 年 1 季度末，原始权益人净回收资金已使用完毕。                 §7 不动产基金主要负责人员情况                    任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或 姓名 职务 说明               任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验                                                曾先后任职于中国                                                平安保险（集团）股                                                份有限公司稽核监                                                察项目中心、长城证        本基金的 2022 年 8 裴颖 - 11 年 券股份有限公司资 硕士        基金经理 月 22 日                                                产管理部。现担任红                                                土创新基金管理有                                                限公司不动产投资                                                部基金经理，具有 5                                第 23页 共 25页              红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告                                           年以上不动产项目                                            投资管理经验。                                           注册会计师、法律职                                           业资格、税务师，曾                                           先后任职于盐田港                                           国际资讯有限公司                                           财务部、深圳市坪山       本基金的 2022 年 8 安居有限公司财务 皮姗姗 - 9年 学士       基金经理 月 22 日 部。现担任红土创新                                           基金管理有限公司                                           不动产投资部基金                                           经理，具有 5 年以上                                           不动产项目运营管                                              理经验。                                           PMP、中级经济师，                                            曾先后任职于华润                                            置地华南大区商业                                            创新业态发展部和                                            城市建设运营事业                                           部、华润置地华西大                                            区成都公司东安湖                                           大运场馆事业部、华       本基金的 2024 年 8 胡定雨 - 8年 润置地东北大区大 硕士       基金经理 月 26 日                                           连公司工程管理部、                                            华润置地深圳大区                                           城市运营事业部。现                                            担任红土创新基金                                            管理有限公司不动                                           产投资部基金经理，                                           具有 5 年以上不动                                            产运营管理经验。                  §8 不动产基金份额变动情况                                                         单位：份 报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00 报告期期间不动产基金份额变动情况 - 报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00        §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况                                                         单位：份 报告期期初管理人持有的本                                                       1,250,000.00 不动产基金份额                             第 24页 共 25页               红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告 报告期期末管理人持有的本                                                  1,250,000.00 不动产基金份额 报告期期末持有的本不动产                                                         0.250 基金份额占总份额比例（%）               §10 影响投资者决策的其他重要信息      无。                      §11 备查文件目录 11.1 备查文件目录      （1）中国证监会批准红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金设立的 文件      （2）红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同      （3）红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议      （4）基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程 （5）报告期内红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上 各项公告的原稿 11.2 存放地点      基金管理人、基金托管人处 11.3 查阅方式      （1）投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件 （2）投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人红土创新基金管理有限公司，客户服 务电话：4000603333（免长途话费）                                       红土创新基金管理有限公司                                              2026 年 7 月 21 日                         第 25页 共 25页 来源：深圳证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文

【原文】红土创新深圳安居REIT：红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于二〇二六年上半年主要运营数据的公告 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金               关于二〇二六年上半年主要运营数据的公告      一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 红土创新深圳安居 REIT 公募 REITs 代码 180501 公募 REITs 合同生效日 2022 年 8 月 22 日 基金管理人名称 红土创新基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司 公告依据 公告依据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规、《公开募                  集基础设施证券投资基金指引(试行)》《公开募集证券投资基金信息披                  露管理办法》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南                  第 4 号——存续期业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资                  信托基金业务指引第5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及《红                  土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合                  同》《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金                  招募说明书》及其更新等      二、2026 年上半年主要运营数据 本基金持有安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个 保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，运营起始 时间分别为 2022 年 1 月、2021 年 11 月、2020 年 7 月和 2020 年 11 月。不动产项目建筑 面积合计 13.47 万平方米，共计 1,830 套保障性租赁住房、9 间商铺以及 510 个停车位。 其中，深圳市安居百泉阁管理有限公司持有安居百泉阁项目 594 套保障性租赁住房、9 间 商铺及 294 个停车位物业产权；深圳市安居锦园管理有限公司持有安居锦园项目 360 套 保障性租赁住房及 216 个停车位物业产权；深圳市安居鼎吉管理有限公司持有保利香槟 苑项目 210 套保障性租赁住房以及凤凰公馆项目 666 套保障性租赁住房物业产权。 2026 年上半年，四个不动产项目运营情况良好，重要现金流提供方未发生变动，运 营管理机构未发生变动。自 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日期间，主要运营数据如 下： （一）安居百泉阁项目                                                                          上半年 2026 年上半年运营数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月                                                                          平均值 保障性 月末出租率(%) 95.86 94.85 94.57 94.39 97.10 97.10 95.65 租赁住房 月末租金收缴率(%) 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00        月末出租率(%) 76.96 76.96 76.96 68.59 61.35 61.35 70.36 商铺       月末租金收缴率(%) 53.54 89.90 93.27 94.82 95.55 92.43 86.59        月末出租率(%) 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 停车场       月末租金收缴率(%) 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 注：1、月末出租率=月末实际出租面积/月末可供出租面积×100%。 2、月末租金收缴率=实收租金/应收租金×100%。 3、停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租。 （二）安居锦园项目                                                                          上半年 2026 年上半年运营数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月                                                                          平均值 保障性 月末出租率(%) 98.94 98.37 98.88 99.19 99.19 99.75 99.05 租赁住房 月末租金收缴率(%) 97.52 98.90 99.38 99.69 99.86 99.83 99.20        月末出租率(%) 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 停车场       月末租金收缴率(%) 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 83.33 97.22 注：1、月末出租率=月末实际出租面积/月末可供出租面积×100%。 2、月末租金收缴率=实收租金/应收租金×100%。 3、停车场由安居（深圳）城市运营科技服务有限公司整租。 （三）保利香槟苑项目                                                                          上半年 2026 年上半年运营数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月                                                                          平均值 保障性 月末出租率(%) 94.56 96.05 95.64 95.64 95.64 94.66 95.37 租赁住房 月末租金收缴率(%) 100.00 98.71 100.00 100.00 100.00 100.00 99.79 注：1、月末出租率=月末实际出租面积/月末可供出租面积×100%。 2、月末租金收缴率=实收租金/应收租金×100%。 （四）凤凰公馆项目                                                                      上半年 2026 年上半年运营数据 1月 2月 3月 4月 5月 6月                                                                      平均值 保障性 月末出租率(%) 98.56 98.08 98.00 97.84 97.07 96.98 97.76 租赁住房 月末租金收缴率(%) 99.85 99.73 99.88 99.94 99.97 99.95 99.89 注：1、月末出租率=月末实际出租面积/月末可供出租面积×100%。 2、月末租金收缴率=实收租金/应收租金×100%。 以上披露内容已经过本不动产项目的运营管理机构深圳市房屋租赁运营管理有限公 司确认。 三、相关机构联系方式 投资者可以登录红土创新基金管理有限公司网站（www.htcxfund.com）或拨打红土创 新基金管理有限公司客户服务热线 400-060-3333（全国统一，均免长途费）进行相关咨询。 四、其他提示 截至目前，本基金运作正常且无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按 照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基 金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表 现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运 营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在参与本基金相关 业务前，应当认真阅读本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信息披露文 件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担 投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资 期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场， 谨慎做出投资决策。 特别提示：本公告所载 2026 年上半年的运营数据仅为初步核算数据，未经审计，最 终数据以 2026 年中期报告披露为准，请投资者审慎使用。 特此公告。                                                   红土创新基金管理有限公司                                                            2026 年 7 月 10 日 来源：深圳证券交易所 · 2026-07-10 · 中国内地 · 原文

【原文】红土创新深圳安居REIT：红土创新基金管理有限公司关于红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目方案更新及进展公告 红土创新基金管理有限公司 关于红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金拟扩募并新购入不动产项目方案更新及进展公告 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金代码： 180501，以下简称“红土创新深圳安居 REIT”或“本基金”）于 2024 年 6 月 1 日发布了《红土创新基金管理有限公司关于决定红土创新深圳人才安居保障性租 赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告》， 拟申请扩募并新购入不动产项目，具体包括承福苑项目、南馨苑项目和空港花园 项目 3 个保障性租赁住房项目。 为深入贯彻国务院关于盘活存量资产扩大有效投资的决策部署，通过多元化 资产配置分散风险，同时保持不动产项目持续稳定运营并争取实现资产增值，使 广大投资者分享粤港澳大湾区经济和深圳优质资产带来的发展红利，经红土创新 基金管理有限公司（以下简称“基金管理人”）不动产基金投资决策委员会审议 通过，本基金拟将南馨苑项目面向个人分配的保障性租赁住房和尚龙苑项目全部 租赁住房纳入本次扩募范围，即本次拟申请扩募并新购入的不动产项目包括承福 苑项目、南馨苑项目、空港花园项目和尚龙苑项目 4 个租赁住房项目。 除上述新增拟购入不动产项目事项外，本次不涉及其他调整且截至本公告披 露之日相关情况未发生实质变化，相关扩募并新购入不动产项目的具体内容详见 基金管理人在中国证券监督管理委员会规定信息披露网站披露的《红土创新深圳 安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更草案（更新）》《红 土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募方案草案（更 新）》。 根据有关法律法规的规定，本次扩募并新购入不动产项目尚需中华人民共和 国国家发展和改革委员会（以下简称“国家发展改革委”）申报推荐、中国证券 监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）准予本基金变更注册、深圳证券交 易所（以下简称“深交所”）审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持 证券相关申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。                        1 在国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、深交所审核 通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请、基金份额持有人大 会决议通过本次扩募并新购入不动产项目相关事项后，基金管理人将依法发售扩 募份额，向深交所申请办理扩募份额上市事宜，实施不动产项目交易，并完成全 部呈报批准程序。 本次交易能否满足上述条件，以及满足上述条件所需的时间，均存在不确定 性。提请广大投资者注意相关风险。                        红土创新基金管理有限公司                            2026 年 6 月 30 日 附件 1：《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品 变更草案（更新）》 附件 2：《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募 方案草案（更新）》                    2 附件 1： 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金     产品变更草案（更新）         二〇二六年六月            3                 基金声明 1、本基金主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持证券，并 持有其全部份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得不动产 项目完全所有权。 2、本基金申请新购入不动产项目符合本基金投资目标。投资者在投资本基金 前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担因基 金扩募并新购入不动产项目引致的投资风险及其他各类风险。 3、本变更草案是本基金对本次扩募并申请新购入不动产项目的说明，任何与 之相反的声明均属不实陈述。 4、本变更草案所述事项并不代表中国证监会及深交所对本基金扩募并申请新 购入不动产项目相关事项的实质性判断、确认、批准或无异议，本变更草案所述 本次扩募并申请新购入不动产项目的生效和完成尚待取得有关机关的批准或无异 议函。本基金本次扩募并新购入不动产项目等变更的详细情况，以基金份额持有 人大会决策后基金管理人届时披露的相关法律文件的记载为准。                  4                            释义 在本变更草案中，除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 本基金或红土创新深 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证                     指 圳安居REIT 券投资基金                         《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施 基金合同 指                         证券投资基金基金合同》                         不动产基金存续期内，经履行变更注册程序、取得基                         金份额持有人大会表决通过等规定程序后，基金启动 扩募 指                         新一轮募集发售并将募集资金用于新购入不动产项目                         等相关法律法规允许的用途                         不动产基金存续期内，在满足法定条件的前提下，经                         履行变更注册程序、取得基金份额持有人大会表决通                         过（如不动产项目交易金额超过基金净资产20%或涉 新购入不动产项目 指                         及扩募安排）等规定程序后，基金单独或同时以留存                         资金、对外借款或者扩募资金等作为资金来源新增购                         入不动产项目                         本基金通过本次扩募发售募集资金，用于投资深创投- 本次交易 指 深圳安居租赁住房2号资产支持专项计划，以穿透持有                         拟购入不动产项目完全所有权 本次发售、本次扩募发                     指 本基金本次依法进行扩募发行募集资金 售、本次扩募                         本基金拟通过深创投-深圳安居租赁住房2号资产支持 拟购入不动产项目 指 专项计划持有的拟购入项目公司、拟购入不动产资产                         的合称                         本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资深创投- 首次发售 指 深圳安居保障性租赁住房资产支持专项计划，以穿透                         持有初始不动产项目完全所有权 持 有 份 额 不 低 于 20% 不动产基金持有人及其关联方、一致行动人合计持有 的第一大不动产基金 指 不动产基金份额比例不低于20%且持有份额最多的基 持有人 金份额持有人 红土创新/基金管理人 指 红土创新基金管理有限公司 深创投红土资管/资产                     指 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 支持证券管理人 招商银行/基金托管人 指 招商银行股份有限公司                         根据运营管理服务协议为基金及不动产项目提供运营 房屋租赁公司/运营管                     指 管理服务的机构，本基金首次发售及本次扩募发售时 理机构                         为深圳市房屋租赁运营管理有限公司                             5 深圳 市安居 集团/ 发起                  指 深圳市安居集团有限公司 人 福田 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市福田安居有限公司 益人1 南山 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市南山安居有限公司 益人2 宝安 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市宝安安居有限公司 益人3 安居 瑞思 公司/ 原始 权                  指 深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司 益人4                      拟向“深创投-深圳安居租赁住房2号资产支持专项计                      划”转移其合法拥有的目标资产以获得资金的主体， 原始权益人 指 即深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公                      司、深圳市宝安安居有限公司及深圳市安居瑞思住房                      租赁投资有限公司的合称                      中国证监会2020年8月6日颁布并实施的《公开募集基础 《公开募集基础设施                  指 设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时 证券投资基金指引》                      做出的修订                      深圳证券交易所2025年12月31日颁布并实施的《深圳 《扩募及新购入不动 证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第                  指 产指引》 3号——扩募及新购入不动产（试行）》及颁布机关对                      其不时做出的修订 国家发展改革委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 元 指 中国法定货币人民币元                           6 一、公募 REITs 基本信息                   红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投 公募REITs名称                   资基金 场内简称 红土创新深圳安居REIT 公募REITs代码 180501 上市交易所 深圳证券交易所 公募REITs合同生效日 2022年8月22日 基金管理人名称 红土创新基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司 截至 2025 年 12 月 31 日，本基金的基金份额净值为 2.3433 元，基金份额总 额为 500,000,000.00 份，本基金经审计的合并财务报表资产合计 1,190,323,296.68 元，负债合计 18,667,498.34 元，所有者权益合计 1,171,655,798.34 元。 二、拟购入不动产项目及交易安排 （一）交易概况 本基金拟通过扩募发售募集资金，认购深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产 支持专项计划，并最终投资于位于广东省深圳市的承福苑项目、南馨苑项目、空 港花园项目和尚龙苑项目四个租赁住房项目。具体交易过程如下： 1、交易架构图 本次交易由本基金扩募发售及新购入不动产项目两部分组成，本次新购入不 动产项目的实施以扩募成功募集资金为前提。 本次交易将遵守相关法律法规要求，本次交易完成后，本基金的产品结构变 更如下：                               7 2、交易安排 经履行必要审批程序，本基金通过扩募募集资金并达到扩募成功条件、基金 管理人办理完毕法律法规规定的后续程序后，将扣除必要的预留资金后的所募资 金投资于深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产支持专项计划并持有其全部份额， 基金管理人（代表本基金利益）成为深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产支持专 项计划的单一持有人。 计划管理人代表专项计划与原始权益人签署《股权转让协议》，收购各项目 公司 100%的股权，原始权益人在收到首期股权转让价款之日与计划管理人或其 指定主体按照约定进行股权交割。计划管理人代表专项计划与各项目公司签署 《股东借款协议》，向各项目公司发放股东借款，用于偿还各项目公司的存量负 债，以完成股债结构的搭建。 不动产基金通过持有专项计划发行的不动产资产支持证券全部份额而间接 持有不动产项目公司以及不动产项目。 （二）拟购入不动产项目的基本情况 1、不动产项目 本基金本次扩募拟购入的不动产项目为承福苑项目、南馨苑项目、空港花园 项目和尚龙苑项目 4 个租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、南山区、宝安区 和龙华区。项目建筑面积合计 23.06 万平方米，共 3,948 套租赁住房及 51 个配套                       8 停车位。 （1）承福苑项目 承福苑项目位于福田区梅林街道梅坳二路与梅坳五路交汇处东南侧，共 382 套保障性租赁住房，建筑面积 14,638.52 平方米，另含 51 个配套停车位。 （2）南馨苑项目 南馨苑项目位于深圳市南山区粤海街道科技南八路以东、高新南六道南侧、 高新南七道以北，共 768 套保障性租赁住房，建筑面积 33,644.37 平方米。 （3）空港花园项目 空港花园项目位于深圳市宝安区福永街道金荔路与金兴路交汇处，共 2,338 套保障性租赁住房，建筑面积 144,780.79 平方米。 （4）尚龙苑项目 尚龙苑项目位于深圳市龙华区民塘路与民兴街交汇处，共 460 套租赁住房， 建筑面积 37,523.00 平方米。 2、交易对方 （1）交易对方 1：深圳市福田安居有限公司 本次拟购入承福苑项目的交易对方，即本基金新购入承福苑项目的原始权益 人 1 为深圳市福田安居有限公司。 1）基本情况 截至 2026 年 3 月 31 日，福田安居公司基本情况如下：     事项 内容 公司名称 深圳市福田安居有限公司 法定代表人 张博 成立时间 2017 年 2 月 9 日 注册资本 595,698.00 万元             深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道 2016 号招商银行深圳分行大 注册地址             厦 27F 经营范围 一般经营项目是：人才住房、保障性住房、安居型商品房、公共租赁                              9            住房等投资项目的规划、设计、投资、建设、融资、运营、资源开发            与经营、服务；棚户区改造项目的投资、开发及建设；物业租赁；在            合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；工程管理；物业管理。            （以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须            取得许可后方可经营）；住房租赁。非居住房产租赁。（除依法须经            批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可经营项目：            无。 经营期限 2017 年 2 月 9 日至长期 公司登记机关 深圳市市场监督管理局 统一社会信用代码 91440300MA5EC8G32F 2）股权结构 截至 2026 年 3 月 31 日，福田安居公司注册资本为 595,698 万元，深圳市安 居集团出资 357,418.80 万元，持股比例为 60%；深圳市福田投资控股有限公司出 资 238,279.20 万元，持股比例为 40%。深圳市国资委间接持有福田安居公司 60% 股权，为福田安居公司的实际控制人。福田安居公司股权结构图如下图所示： （2）交易对方 2：深圳市南山安居有限公司 本次拟购入南馨苑项目的交易对方，即本基金新购入南馨苑项目的原始权益 人 2 为深圳市南山安居有限公司。 1）基本情况 截至 2026 年 3 月 31 日，南山安居公司基本情况如下：                                 10     事项 内容 公司名称 深圳市南山安居有限公司 法定代表人 牛润平 成立时间 2017 年 4 月 6 日 注册资本 415,500.00 万元 注册地址 深圳市南山区粤海街道深圳湾科技生态园 10 栋 B 座 28 楼             一般经营项目：人才住房、保障性住房、安居型商品房、公共租赁             住房等投资项目的规划、设计、投资、建设、运营、资源开发与经             营、服务；棚户区改造项目的投资、开发及建设；物业租赁；在合 经营范围             法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；工程管理；物业管理。             住房租赁；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营             业执照依法自主开展经营活动）许可经营项目：无。 经营期限 2017 年 4 月 6 日至长期 公司登记机关 深圳市市场监督管理局 统一社会信用代码 91440300MA5EFAKF85 2）股权结构 截至 2026 年 3 月 31 日，南山安居公司注册资本为 415,500 万元，深圳市安 居集团出资 249,300 万元，持股比例为 60%；深圳市南山安居建设开发有限公司 出资 166,200 万元，持股比例为 40%。深圳市国资委间接持有南山安居公司 60% 股权，为南山安居公司的实际控制人。南山安居公司股权结构图如下图所示： （3）交易对方 3：深圳市宝安安居有限公司                              11 本次拟购入空港花园项目的交易对方，即本基金新购入空港花园项目的原始 权益人 3 为深圳市宝安安居有限公司。 1）基本情况 截至 2026 年 3 月 31 日，宝安安居公司基本情况如下： 事项 内容 公司名称 深圳市宝安安居有限公司 法定代表人 蔡东平 成立时间 2016 年 5 月 24 日 注册资本 300,000.00 万元            深圳市宝安区新安街道海滨社区宝兴路 6 号海纳百川总部大厦 A 座 16 注册地址            层            一般经营项目：人才住房、保障性住房、安居型商品房、公共租赁住            房等投资项目的规划、设计、投资、建设、运营、资源开发与经营、            服务；棚户区改造项目的投资、开发及建设；物业租赁；在合法取得 经营范围            使用权的土地上从事房地产开发经营；工程管理；物业管理；住房租            赁；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依            法自主开展经营活动）许可经营项目：无。 经营期限 2016 年 5 月 24 日至长期 公司登记机关 深圳市市场监督管理局 统一社会信用代码 91440300MA5DD8DU92 2）股权结构 截至 2026 年 3 月 31 日，宝安安居公司注册资本为 300,000 万元，深圳市安 居集团出资 195,000 万元，持股比例为 65%；深圳市宝安建设投资集团有限公司 出资 105,000 万元，持股比例为 35%。深圳市国资委间接持有宝安安居公司 65% 股权，为宝安安居公司的实际控制人。宝安安居公司股权架构图如下图所示：                              12 （4）交易对方 4：深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司 本次拟购入尚龙苑项目的交易对方，即本基金新购入尚龙苑项目的原始权益 人 4 为深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司。 1）基本情况 截至 2026 年 3 月 31 日，安居瑞思公司基本情况如下： 事项 内容 公司名称 深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司 法定代表人 王珂 成立时间 2023 年 6 月 13 日 注册资本 210,000.00 万元            深圳市南山区粤海街道高新区社区科苑南路 3156 号深圳湾创新科技中 注册地址            心 2 栋 A 座 62 层            一般经营项目：住房租赁；非居住房地产租赁。租赁服务（不含许可 经营范围 类租赁服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开            展经营活动）许可经营项目：无。 经营期限 2023 年 6 月 13 日至长期 公司登记机关 深圳市市场监督管理局 统一社会信用代码 91440300MACM47BXXR 2）股权结构 截至 2026 年 3 月 31 日，安居瑞思公司注册资本为 210,000 万元，由深圳市 安居集团全额出资，持股比例为 100%。深圳市国资委间接持有安居瑞思公司 100%股权，为安居瑞思公司的实际控制人。安居瑞思公司股权架构图如下图所                              13 示： （三）拟购入不动产项目的定价方式和定价依据 基金管理人综合考虑本基金现有规模、自身管理能力、持有人结构和二级市 场流动性等因素，合理确定了拟购入不动产项目类型、规模、融资方式和结构等。 基金管理人将遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入不动产项目 评估值及市场公允价值等有关因素，合理确定拟购入不动产项目的交易价格或价 格区间，并按照规定履行必要决策程序。 三、资金来源 本基金本次新购入不动产项目的资金来源为扩募资金。 四、交易主要风险 1、审批风险 本次交易尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、 深交所审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请并经基 金份额持有人大会决议通过后，方可实施。上述呈报事项能否获得相关批准和核 准，以及获得相关批准和核准的时间，均存在不确定性，从而使得本次交易能否 最终成功实施存在不确定性。本次交易亦可能存在需视前述审批要求调整交易方 案（包括但不限于调整新购入不动产项目范围、参与机构、扩募发售方式等）的 风险。 2、召开持有人大会失败或相关议案未被表决通过的风险 本次交易提交基金份额持有人大会审议后，可能存在参会人数未达会议召开                  14 条件等持有人大会召开失败的风险，或召开成功但本次交易相关议案未能被表决 通过的风险，从而可能使本次交易无法顺利实施。 3、原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高导致的基金治理 风险 本基金存续期间，因本基金初始设立时原始权益人或其同一控制下的关联方 所认购并持有战略配售基金份额达到约 51%，且在法定限售期内不得转让，因此 原始权益人或其同一控制下的关联方持有基金份额将在基金设立后 3-5 年间持续 占有较高比例。虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易 （解聘、更换运营管理机构事项除外）回避的投资者保障措施以防范利益冲突， 但在未触发上述投资者保障措施的决议事项中，原始权益人或其同一控制下的关 联方通过持有较高比例基金份额将对基金份额持有人大会决议事项的表决结果 产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表决中无法落实其表决意见的风 险。 4、基金二级市场价格波动风险 本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受经济形势、政策 环境、投资者偏好与心理预期、市场流动性、舆论情况等因素影响，交易价格可 能大幅波动，大幅高于或低于基金净值，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如 地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。本基金交易价格具有不确 定性，提醒投资者注意相关投资风险。 5、基金停牌风险 根据适用法规，本基金就本次交易召开基金份额持有人大会，应当自大会召 开之日（以现场方式召开的）或计票之日（以通讯方式召开的）开市起停牌，至 大会决议生效公告日复牌（如公告日为非交易日，公告后第一个交易日复牌）。 此外，本次交易期间，可能因相关政策法规要求等因素，使得基金面临停牌风险。 6、扩募发售失败风险 在基金管理人履行完毕变更注册流程、并通过基金份额持有人大会的决议后， 基金管理人将实施基金扩募流程，如在本基金扩募募集期届满，出现下列情形，             （1）基金扩募份额总额未达到准予注册规模的 80%； 将导致本基金扩募发售失败： （2）新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方等未按规定参                    15 与战略配售；（3）导致基金扩募发售失败的其他情形。 就上述第（2）项情形，由于届时原始权益人及其同一控制下的关联方将对 参与战略配售事宜作出承诺，且其可通过本次扩募获得融资款项，因此不按要求 参与战略配售的可能性较低。 如本基金确实因各种原因导致扩募发售失败，基金管理人将根据《基金合同》 的约定，在扩募募集期届满后 30 日内返还投资者已交纳的款项，并加计银行同 期活期存款利息。此外，基金管理人将重新考虑是否需要调整扩募方案，修改扩 募方案，并重新履行变更注册流程（如需）、再次提交基金份额持有人大会表决、 启动扩募方案等。 7、基金关联交易风险 已知本次扩募本基金涉及关联交易如下：（1）基金管理人与计划管理人之 间存在关联关系，本基金投资于计划管理人管理的资产支持专项计划、买卖不动 产资产支持证券份额；（2）基金管理人将委托属于发起人关联方的深圳市房屋 租赁运营管理有限公司作为运营管理机构；（3）深圳市安居集团通过深圳市房 屋租赁运营管理有限公司间接持有承福苑项目配套停车场整体承租人以及物业 管理服务机构安居（深圳）城市运营科技服务有限公司的 100%股权。 除上述外，本基金还可能与前述关联方不时地发生其他类型的重大关联交易， 并从事一般关联交易。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风 险：基金重大关联交易，将事先经基金管理人董事会（包括 2/3 以上独立董事） 批准并取得基金托管人同意；基金一般关联交易，将根据基金管理人的章程、有 关关联交易的管理制度履行内部审批程序。必要时基金管理人将就关联交易的公 允性等征求会计师事务所等中介机构的独立意见。 8、流动性风险 本基金扩募后，存续期为自首次发售《基金合同》生效之日(含该日)起至 2090 年 10 月 19 日(含该日)，但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续 期。本基金存续期内封闭运作，不开放申购赎回等业务。本次扩募发售的基金份 额上市交易前，投资者无法在二级市场交易。本次扩募发售的基金份额上市后， 投资者仅能在二级市场交易，在投资者结构以机构投资者为主的情形下，存在流 动性不足等风险。                     16 此外按照《公开募集基础设施证券投资基金指引》《扩募及新购入不动产指 引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定 的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初 期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能 导致的流动性风险。 9、对外债务融资相关的风险 本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，用于不 动产项目日常运营、维修改造、项目收购等。如未来不动产基金直接或间接对外 借入款项，而不动产项目经营不达预期，可能造成基金无法偿还对外借款的情况。 10、项目公司的税务、未决诉讼、或有事项风险 本基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购不动产项目公 司 100%股权，在该等股权收购前，项目公司可能存在税务风险、未决诉讼以及 或有负债。如不动产基金通过资产支持专项计划完成项目公司股权交割后项目公 司被追索，甚至不动产项目被采取查封、冻结等保全措施，则可能影响项目公司 及不动产项目的正常运营，对不动产项目运营现金流回收产生不利影响，进而影 响基金份额持有人的投资收益实现。 11、基金设立后实施不动产项目交易过程中的操作风险 在本基金的交易结构中，不动产基金扩募并认购深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产支持证券的全部份额。专项计划设立后，计划管理人（代表资产支持专项 计划）将根据《股权转让协议》的约定受让原始权益人持有的项目公司 100%股 权，并根据《股东借款协议》完成对项目公司的债权投资，整个流程涉及的合同 或协议签署方较多、股权转让中股权交割涉及诸多彼此交叉的前置条件，存在一 方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导 致不动产项目无法按时完成交易、本基金无法按时取得不动产项目所有权的风险。 12、实施交易期间发生实质性变动的风险 本基金涉及新购入不动产项目并安排扩募的，在实施不动产项目交易的过程 中，存在发生重大事项导致交易发生实质性变动而需重新履行变更注册程序并提 交基金份额持有人大会审议的风险。 13、实际分配金额低于预测的基金可供分配金额的风险                    17 本基金现金流预测是基于不动产项目未来现金流的合理假设，影响不动产项 目未来现金流的因素主要包括不动产项目的运营情况、运营管理机构的管理能力、 市场竞争情况及宏观经济增长情况等。在不动产基金存续期间，若出现租金等运 营收入不达预期，或除不可抗力之外的其他因素导致不动产项目无法正常运营等 情况，则可能会对本基金现金流产生不利影响。同时，基金可供分配金额测算报 告是在相关假设基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，本基金的可供分配 金额预测值不代表对基金运行期间实际收益分配金额的保证。因此本基金对不动 产项目未来现金流的预测可能会出现一定程度的偏差，投资人面临现金流预测偏 差导致的投资风险。 14、基金终止上市风险 在本基金符合法律法规和深圳证券交易所规定的上市条件的情况下，基金管 理人可以申请本基金扩募发售份额上市交易。本基金运作过程中可能因触发法律 法规或深交所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法正常在二级市场 交易。 15、不动产项目处置风险 本基金将在基金份额持有人利益优先的基本原则下，在满足适用法律规定， 并履行《基金合同》约定的决策程序基础上，审慎判断和实施不动产项目的对外 处置。不动产项目市场化处置的交易价格、交易完成的时间周期等，可能受到法 律法规要求、税收政策、交易条件、项目经营情况、市场竞争、宏观经济环境、 资本市场环境、行业政策导向等因素综合影响，由于本基金购入的租赁住房资产 均存在转让的特殊性要求，如需对外处置，只能转让项目公司股权或资产支持专 项计划份额，且不动产项目根据政府相关规定须继续用于租赁住房使用，亦可能 存在交易价格低于不动产项目评估值、潜在买方较少，交易时间周期较长或无法 顺利完成处置交易的风险，进而对本基金通过不动产项目处置实现投资退出和现 金流回收产生不利影响，并可能由此影响基金收益的分配。 16、税收风险 不动产基金运作过程中涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、 项目公司等多个层面。本基金收益分配时，基金份额持有人获得的收益将可能被 要求缴纳相应税费。基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、项目公司                  18 等主体所适用的税收实体法和税收征管程序法均有可能会由于国家相关政策调 整而发生变化。如因税法发生变化导致税务部门未来向基金份额持有人、公募基 金、资产支持专项计划、项目公司征收更多税金，基金管理人和计划管理人均不 对此承担任何补偿责任，基金份额持有人获得的基金投资收益可能因相关税收政 策法律调整而产生额外的税负。 17、专项计划等特殊目的载体提前终止风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换计划管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。 有关不动产基金及不动产项目的相关风险，敬请投资者关注本基金届时披露 的招募说明书相关章节。 18、集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响。而本基金存续期内主要投资于租赁住房类型的不动产资产支持证 券，并持有其全部份额；本基金通过不动产资产支持证券等特殊目的载体取得不 动产项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金， 本基金将具有较高的集中投资风险。 五、交易各方声明与承诺 （一）基金管理人就本次交易作如下声明与承诺： 1、本基金符合适用法规对新购入不动产项目不动产基金的条件要求，红土 创新基金管理有限公司具备适用法规对新购入不动产项目基金管理人的资质条 件，红土创新基金管理有限公司不存在利用购入不动产项目损害基金财产或基金 份额持有人合法权益的情形； 2、红土创新基金管理有限公司将根据适用法规就开展本次扩募并新购入不 动产项目履行适当内部审批程序，并参照首次发行要求进行全面尽职调查，严控 拟购入不动产项目的质量； 3、红土创新基金管理有限公司将在交易实施过程中持续做好信息披露工作， 依法对交易方案重大进展或重大变化（如有）、监管机构审批状态、持有人大会 决议情况、交易方案实施情况等重要事项进行及时披露；                    19 4、红土创新基金管理有限公司将在不动产项目交易的价格敏感信息依法披 露前严格遵守保密义务，不利用该等信息进行内幕交易。 （二）交易对手/原始权益人就本次交易作如下声明与承诺： 1、深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居 有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司符合适用法规对新购入不动 产项目原始权益人的相关资质要求，不存在利用购入不动产项目损害基金财产或 基金份额持有人合法权益的情形； 2、深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居 有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司将根据适用法规及内部规章 就开展本次扩募并新购入不动产项目履行必要授权及审批程序； 3、深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居 有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司将依法履行《公开募集基础设 施证券投资基金指引》第十八条、第四十三条对原始权益人的各项义务，深圳市 福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居有限公司和深圳 市安居瑞思住房租赁投资有限公司或其同一控制下的关联方参与战略配售的比 例合计不低于本次扩募基金份额发售数量的 20%，其中扩募份额发售总量 20% 的持有期自上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少 于 36 个月（前述上市之日指扩募份额上市之日）； 4、深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居 有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司及关联方在不动产项目交易 的价格敏感信息依法披露前严格遵守保密义务，不利用该等信息进行内幕交易； 5、深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居 有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司所提供的文件资料真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 6、如深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安 居有限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司及其控股股东、实际控制人 所提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行 为的，深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居有 限公司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司及其控股股东、实际控制人应当                    20 购回不动产基金全部扩募基金份额或拟购入不动产项目权益。 （三）持有份额不低于 20%的第一大不动产基金持有人就本次交易作如下 声明与承诺： 截至 2026 年 3 月 31 日，深圳市安居集团有限公司作为持有本基金份额不低 于 20%的第一大持有人（即本基金持有人及其关联方、一致行动人合计持有本基 金份额比例不低于 20%且持有份额最多的基金份额持有人），确认最近 1 年不存 在未履行向本基金投资者作出的公开承诺的情形，最近 3 年不存在严重损害不动 产基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为。 六、本次交易存在的其他重大因素 无。                            红土创新基金管理有限公司                                  2026 年 6 月 30 日                     21 附件 2： 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金 产品扩募方案草案（更新）         二〇二六年六月            22                  基金声明 1、本扩募方案按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国证券投资 基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集证券投资基金销售 机构监督管理办法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《中国证监会、 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关 工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《国家发展改革 委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报 推荐有关工作的通知》《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》《深圳证券交易所公开募集不动产 投资信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基 金业务指引第 1 号——审核关注事项（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动 产投资信托基金业务指引第 2 号——发售业务（试行）》《深圳证券交易所公开 募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》                                    《深 圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报告（试 行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》 《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》和其他有关 法律法规要求编制。 2、本基金主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持证券， 并持有其全部份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得不动 产项目完全所有权。 3、本基金申请新购入不动产项目符合基金投资目标。投资者在投资本基金 前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担因基 金扩募并新购入不动产项目引致的投资风险及其他各类风险。 4、本扩募方案是本基金对本次扩募并申请新购入不动产项目的说明，任何 与之相反的声明均属不实陈述。 5、本扩募方案所述事项并不代表中国证监会及深交所对本基金扩募并申请 新购入不动产项目相关事项的实质性判断、确认、批准或无异议，本扩募方案所 述本次扩募并申请新购入不动产项目的生效和完成尚待取得有关机关的批准或 无异议函。本基金本次扩募并新购入不动产项目等变更的详细情况，以基金份额                   23 持有人大会决策后基金管理人届时披露的相关法律文件的记载为准。                 24                            释义 在本扩募方案草案中，除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 本基金或红土创新深 红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证                     指 圳安居REIT 券投资基金                         《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施 基金合同 指                         证券投资基金基金合同》                         不动产基金存续期内，经履行变更注册程序、取得基                         金份额持有人大会表决通过等规定程序后，基金启动 扩募 指                         新一轮募集发售并将募集资金用于新购入不动产项目                         等相关法律法规允许的用途                         不动产基金存续期内，在满足法定条件的前提下，经                         履行变更注册程序、取得基金份额持有人大会表决通                         过（如不动产项目交易金额超过基金净资产20%或涉 新购入不动产项目 指                         及扩募安排）等规定程序后，基金单独或同时以留存                         资金、对外借款或者扩募资金等作为资金来源新增购                         入不动产项目                         本基金通过本次扩募发售募集资金，用于投资深创投- 本次交易 指 深圳安居租赁住房2号资产支持专项计划，以穿透持有                         拟购入不动产项目完全所有权 本次发售、本次扩募发                     指 本基金本次依法进行扩募发行募集资金 售、本次扩募                         本基金拟通过深创投-深圳安居租赁住房2号资产支持 拟购入不动产项目 指 专项计划持有的拟购入项目公司、拟购入不动产资产                         的合称                         本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资深创投- 首次发售 指 深圳安居保障性租赁住房资产支持专项计划，以穿透                         持有初始不动产项目完全所有权 持 有 份 额 不 低 于 20% 不动产基金持有人及其关联方、一致行动人合计持有 的第一大不动产基金 指 不动产基金份额比例不低于20%且持有份额最多的基 持有人 金份额持有人 红土创新/基金管理人 指 红土创新基金管理有限公司 深创投红土资管/资产                     指 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 支持证券管理人 招商银行/基金托管人 指 招商银行股份有限公司                         根据运营管理服务协议为基金及不动产项目提供运营 房屋租赁公司/运营管                     指 管理服务的机构，本基金首次发售及本次扩募发售时 理机构                         为深圳市房屋租赁运营管理有限公司                             25 深圳 市安居 集团/ 发起                  指 深圳市安居集团有限公司 人 福田 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市福田安居有限公司 益人1 南山 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市南山安居有限公司 益人2 宝安 安居 公司/ 原始 权                  指 深圳市宝安安居有限公司 益人3 安居 瑞思 公司/ 原始 权                  指 深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司 益人4                      拟向“深创投-深圳安居租赁住房2号资产支持专项计                      划”转移其合法拥有的目标资产以获得资金的主体， 原始权益人 指 即深圳市福田安居有限公司、深圳市南山安居有限公                      司、深圳市宝安安居有限公司及深圳市安居瑞思住房                      租赁投资有限公司的合称                      中国证监会2020年8月6日颁布并实施的《公开募集基础 《公开募集基础设施                  指 设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时 证券投资基金指引》                      做出的修订                      深圳证券交易所2025年12月31日颁布并实施的《深圳 《扩募及新购入不动 证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第                  指 产指引》 3号——扩募及新购入不动产（试行）》及颁布机关对                      其不时做出的修订 国家发展改革委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 元 指 中国法定货币人民币元                           26                  重大事项提示 1、本次扩募并申请新购入不动产项目相关事项已经基金管理人不动产投资 决策委员会审议通过，根据有关法律法规的规定，本次扩募并申请新购入不动产 项目相关事项尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、 深交所审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请并经基 金份额持有人大会决议通过后方可实施。 2、本基金可选择的扩募发售方式，包括向不特定对象发售、向特定对象发 售。本次扩募的具体发售方式、发行时间、发售对象及认购方式、基金定价基准 日、发行价格及定价方式等以基金管理人后续发布的招募说明书及基金份额持有 人大会决议等相关公告为准。 3、本基金本次扩募的实际募集金额在扣除基金层面相关预留费用后，拟全 部用于认购深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产支持专项计划的全部资产支持证 券。 4、本次扩募资金拟最终用于新购入不动产项目，具体情况详见本基金管理 人于 2026 年 6 月 30 日发布的《红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设 施证券投资基金产品变更草案（更新）》。                      27                 第一节 基金基本情况                红土创新深圳安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投 公募REITs名称                资基金 场内简称 红土创新深圳安居REIT 公募REITs代码 180501 上市交易所 深圳证券交易所 公募REITs合同生效日 2022年8月22日 基金管理人名称 红土创新基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司             第二节 本次扩募发行的背景和目的 本基金于 2022 年 8 月 22 日成立并于 2022 年 8 月 31 日在深交所上市交易。 本基金成立以来投资运作稳健，已持有不动产项目运营情况良好。 为深入贯彻国务院关于盘活存量资产扩大有效投资的决策部署，通过多元化 资产配置分散风险，同时保持不动产项目持续稳定运营并争取实现资产增值，使 广大投资者分享粤港澳大湾区经济和深圳优质资产带来的发展红利，根据相关法 律法规的规定及本基金基金合同、招募说明书等法律文件的约定，经基金管理人 决定，本基金拟通过扩募方式新购入承福苑项目、南馨苑项目、空港花园项目和 尚龙苑项目。 本基金已持有及本次扩募拟购入的不动产项目位于广东省深圳市核心区域 或所在区域的核心位置，周边配套齐全，居住品质佳。深圳位于粤港澳大湾区、 先行示范区两大国家战略实施的核心地位，发展前景广阔，“双区驱动”的优势为 深圳市租赁住房提供高价值区位优势及高发展潜力。 截至本公告发布日，基金管理人已与本次不动产项目购入的交易对方进行磋 商并达成收购意向。基金管理人将在完成对拟购入不动产项目的尽职调查等工作 后，依法向国家发展改革委申报，向中国证监会申请基金变更注册，向深交所申 请基金产品变更和不动产资产支持证券相关程序，并在履行变更注册程序后就本 次交易及相关事项提交基金基金份额持有人大会审议。                             28              第三节 本次扩募方案概要 本基金为公开募集不动产投资信托基金，运作方式为契约型封闭式。本基 金在基金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务。 1、发售方式 本基金可选择的扩募发售方式，包括向不特定对象发售、向特定对象发售。 本次扩募的具体发售方式、发行时间、发售对象及认购方式、基金定价基准日、 发行价格及定价方式等以基金管理人后续发布的招募说明书及基金份额持有人 大会决议等相关公告为准。 2、发售时间 本基金将在获得中国证监会准予本基金变更注册、深圳证券交易所审核通过 本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请并经基金份额持有人大 会决议通过后，由基金管理人在中国证监会准予变更注册的批复文件及基金份额 持有人大会决议的有效期限（如有）内选择适当时机发行。 3、募集资金用途 本次扩募资金拟用于认购深创投-深圳安居租赁住房 2 号资产支持专项计划 资产支持证券全部份额，进而最终用于新购入不动产项目。其中拟购入不动产项 目的收购价格由基金管理人遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据拟购入不 动产项目评估值及市场公允价值等有关因素合理确定。 4、本次扩募发售前基金留存未分配收益的安排 本次扩募发售完成前最近一次收益分配基准日至本次扩募发售完成相关监 管备案程序之日产生的累计可供分配金额将由本次扩募发售完成后的新增基金 份额持有人与本次扩募发售前原基金份额持有人共同享有，每一基金份额享有同 等分配权。收益分配的具体信息以基金管理人届时披露的收益分配公告为准。 5、上市地点 本次扩募发售的基金份额将在深交所上市交易。                   29              第四节 交易标的基本情况 本次拟购入不动产项目的基本情况详见《红土创新深圳安居保障性租赁住房 封闭式基础设施证券投资基金产品变更草案（更新）》。           第五节 本次扩募对原份额持有人的影响 1、对基金份额持有人结构的影响 如本次扩募发售及新购入不动产项目顺利完成，本基金的基金份额将相应增 加，同时拟购入不动产项目将为本基金提供额外的可供分配收入来源。基金份额 持有人结构可能发生变化，新基金份额持有人将与原基金份额持有人共同持有基 金资产，并共同间接享有本基金当前已持有不动产项目及本次拟购入不动产项目 所带来的权益。 2、对基金投资的影响 本次扩募募集资金的投资项目符合本基金的投资目标，本次扩募不会导致基 金的投资运作发生重大变化。 3、对基金财务状况的影响 本次扩募发售完成后，基金的总资产和净资产规模将同时增加，拟购入不动 产项目将为本基金提供额外的可供分配收入来源，本基金抗风险能力将进一步增 强。 4、对基金治理结构的影响 本次扩募完成后，本基金的治理结构未发生变化。 本基金的新增原始权益人深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居有限公 司和深圳市安居瑞思住房租赁投资有限公司均系本基金首发原始权益人深圳市 安居集团有限公司的控股子公司。 本次扩募后新购入的不动产项目的运营管理机构与本基金现持有的不动产 项目的运营管理机构相同，均为深圳市房屋租赁运营管理有限公司。           第六节 本次扩募发行是否构成关联交易 根据本基金基金合同，拟购入不动产项目的原始权益人深圳市福田安居有限                     30 公司、深圳市南山安居有限公司、深圳市宝安安居有限公司和深圳市安居瑞思住 房租赁投资有限公司，运营管理机构深圳市房屋租赁运营管理有限公司，承福苑 项目配套停车场整体承租人以及物业管理服务机构安居（深圳）城市运营科技服 务有限公司，计划管理人深创投红土资产管理（深圳）有限公司为本基金的关联 方。本基金本次扩募发售完成后认购深创投红土资管发行的深创投-深圳安居租 赁住房 2 号资产支持证券的全部份额，以穿透持有拟购入不动产项目的完全所有 权，基金管理人将继续委托属于关联方的深圳市房屋租赁运营管理有限公司作为 运营管理机构，深圳市安居集团通过深圳市房屋租赁运营管理有限公司间接持有 承福苑项目配套停车场整体承租人以及物业管理服务机构安居（深圳）城市运营 科技服务有限公司的 100%股权，构成基金的关联交易。 本基金将在实施上述关联交易前，根据法律法规规定、基金合同约定以及关 联交易制度就上述关联交易履行相应的审议程序。 第七节 本次扩募方案已经取得批准的情况以及尚需履行的程序 本基金扩募相关事项已经基金管理人不动产投资决策委员会审议通过。 根据有关法律法规的规定，本次扩募尚需国家发展改革委申报推荐、中国证 监会准予本基金变更注册、深交所审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产 支持证券相关申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。 在国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、深交所审核 通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请、基金份额持有人大 会决议通过本次交易相关事项后，基金管理人将依法按约定发售扩募份额，向深 交所·申请办理扩募份额上市事宜，并完成本次扩募全部呈报批准程序。 本次发售能否满足上述条件，以及满足上述条件所需的时间，均存在不确定 性。提请广大投资者注意相关风险。                    31                 风险揭示 1、审批风险 本次交易尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予本基金变更注册、 深交所审核通过本基金的产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请并经基 金份额持有人大会决议通过后，方可实施。上述呈报事项能否获得相关批准和核 准，以及获得相关批准和核准的时间，均存在不确定性，从而使得本次交易能否 最终成功实施存在不确定性。本次交易亦可能存在需视前述审批要求调整交易方 案（包括但不限于调整新购入不动产项目范围、参与机构、扩募发售方式等）的 风险。 2、召开持有人大会失败或相关议案未被表决通过的风险 本次交易提交基金份额持有人大会审议后，可能存在参会人数未达会议召开 条件等持有人大会召开失败的风险，或召开成功但本次交易相关议案未能被表决 通过的风险，从而可能使本次交易无法顺利实施。 3、原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高导致的基金治理 风险 本基金存续期间，因本基金初始设立时原始权益人或其同一控制下的关联方 所认购并持有战略配售基金份额达到约 51%，且在法定限售期内不得转让，因此 原始权益人或其同一控制下的关联方持有基金份额将在基金设立后 3-5 年间持续 占有较高比例。虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易 （解聘、更换运营管理机构事项除外）回避的投资者保障措施以防范利益冲突， 但在未触发上述投资者保障措施的决议事项中，原始权益人或其同一控制下的关 联方通过持有较高比例基金份额将对基金份额持有人大会决议事项的表决结果 产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表决中无法落实其表决意见的风 险。 4、基金二级市场价格波动风险 本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受经济形势、政策 环境、投资者偏好与心理预期、市场流动性、舆论情况等因素影响，交易价格可 能大幅波动，大幅高于或低于基金净值，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如 地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。本基金交易价格具有不确                    32 定性，提醒投资者注意相关投资风险。 5、基金停牌风险 根据适用法规，本基金就本次交易召开基金份额持有人大会，应当自大会召 开之日（以现场方式召开的）或计票之日（以通讯方式召开的）开市起停牌，至 大会决议生效公告日复牌（如公告日为非交易日，公告后第一个交易日复牌）。 此外，本次交易期间，可能因相关政策法规要求等因素，使得基金面临停牌风险。 6、扩募发售失败风险 在基金管理人履行完毕变更注册流程、并通过基金份额持有人大会的决议后， 基金管理人将实施基金扩募流程，如在本基金扩募募集期届满，出现下列情形，             （1）基金扩募份额总额未达到准予注册规模的 80%； 将导致本基金扩募发售失败： （2）新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方等未按规定参 与战略配售；（3）导致基金扩募发售失败的其他情形。 就上述第（2）项情形，由于届时原始权益人及其同一控制下的关联方将对 参与战略配售事宜作出承诺，且其可通过本次扩募获得融资款项，因此不按要求 参与战略配售的可能性较低。 如本基金确实因各种原因导致扩募发售失败，基金管理人将根据《基金合同》 的约定，在扩募募集期届满后 30 日内返还投资者已交纳的款项，并加计银行同 期活期存款利息。此外，基金管理人将重新考虑是否需要调整扩募方案，修改扩 募方案，并重新履行变更注册流程（如需）、再次提交基金份额持有人大会表决、 启动扩募方案等。 7、基金关联交易风险 已知本次扩募本基金涉及关联交易如下：（1）基金管理人与计划管理人之 间存在关联关系，本基金投资于计划管理人管理的资产支持专项计划、买卖不动 产资产支持证券份额；（2）基金管理人将委托属于发起人关联方的深圳市房屋 租赁运营管理有限公司作为运营管理机构；（3）深圳市安居集团通过深圳市房 屋租赁运营管理有限公司间接持有承福苑项目配套停车场整体承租人以及物业 管理服务机构安居（深圳）城市运营科技服务有限公司的 100%股权。 除上述外，本基金还可能与前述关联方不时地发生其他类型的重大关联交易， 并从事一般关联交易。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风                   33 险：基金重大关联交易，将事先经基金管理人董事会（包括 2/3 以上独立董事） 批准并取得基金托管人同意；基金一般关联交易，将根据基金管理人的章程、有 关关联交易的管理制度履行内部审批程序。必要时基金管理人将就关联交易的公 允性等征求会计师事务所等中介机构的独立意见。 8、流动性风险 本基金扩募后，存续期为自首次发售《基金合同》生效之日(含该日)起至 2090 年 10 月 19 日(含该日)，但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续 期。本基金存续期内封闭运作，不开放申购赎回等业务。本次扩募发售的基金份 额上市交易前，投资者无法在二级市场交易。本次扩募发售的基金份额上市后， 投资者仅能在二级市场交易，在投资者结构以机构投资者为主的情形下，存在流 动性不足等风险。 此外按照《公开募集基础设施证券投资基金指引》《扩募及新购入不动产指 引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定 的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初 期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能 导致的流动性风险。 9、对外债务融资相关的风险 本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，用于不 动产项目日常运营、维修改造、项目收购等。如未来不动产基金直接或间接对外 借入款项，而不动产项目经营不达预期，可能造成基金无法偿还对外借款的情况。 10、项目公司的税务、未决诉讼、或有事项风险 本基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购不动产项目公 司 100%股权，在该等股权收购前，项目公司可能存在税务风险、未决诉讼以及 或有负债。如不动产基金通过资产支持专项计划完成项目公司股权交割后项目公 司被追索，甚至不动产项目被采取查封、冻结等保全措施，则可能影响项目公司 及不动产项目的正常运营，对不动产项目运营现金流回收产生不利影响，进而影 响基金份额持有人的投资收益实现。 11、基金设立后实施不动产项目交易过程中的操作风险 在本基金的交易结构中，不动产基金扩募并认购深创投-深圳安居租赁住房 2                     34 号资产支持证券的全部份额。专项计划设立后，计划管理人（代表资产支持专项 计划）将根据《股权转让协议》的约定受让原始权益人持有的项目公司 100%股 权，并根据《股东借款协议》完成对项目公司的债权投资，整个流程涉及的合同 或协议签署方较多、股权转让中股权交割涉及诸多彼此交叉的前置条件，存在一 方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导 致不动产项目无法按时完成交易、本基金无法按时取得不动产项目所有权的风险。 12、实施交易期间发生实质性变动的风险 本基金涉及新购入不动产项目并安排扩募的，在实施不动产项目交易的过程 中，存在发生重大事项导致交易发生实质性变动而需重新履行变更注册程序并提 交基金份额持有人大会审议的风险。 13、实际分配金额低于预测的基金可供分配金额的风险 本基金现金流预测是基于不动产项目未来现金流的合理假设，影响不动产项 目未来现金流的因素主要包括不动产项目的运营情况、运营管理机构的管理能力、 市场竞争情况及宏观经济增长情况等。在不动产基金存续期间，若出现租金等运 营收入不达预期，或除不可抗力之外的其他因素导致不动产项目无法正常运营等 情况，则可能会对本基金现金流产生不利影响。同时，基金可供分配金额测算报 告是在相关假设基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，本基金的可供分配 金额预测值不代表对基金运行期间实际收益分配金额的保证。因此本基金对不动 产项目未来现金流的预测可能会出现一定程度的偏差，投资人面临现金流预测偏 差导致的投资风险。 14、基金终止上市风险 在本基金符合法律法规和深圳证券交易所规定的上市条件的情况下，基金管 理人可以申请本基金扩募发售份额上市交易。本基金运作过程中可能因触发法律 法规或深交所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法正常在二级市场 交易。 15、不动产项目处置风险 本基金将在基金份额持有人利益优先的基本原则下，在满足适用法律规定， 并履行《基金合同》约定的决策程序基础上，审慎判断和实施不动产项目的对外 处置。不动产项目市场化处置的交易价格、交易完成的时间周期等，可能受到法                    35 律法规要求、税收政策、交易条件、项目经营情况、市场竞争、宏观经济环境、 资本市场环境、行业政策导向等因素综合影响，由于本基金购入的租赁住房资产 均存在转让的特殊性要求，如需对外处置，只能转让项目公司股权或资产支持专 项计划份额，且不动产项目根据政府相关规定须继续用于租赁住房使用，亦可能 存在交易价格低于不动产项目评估值、潜在买方较少，交易时间周期较长或无法 顺利完成处置交易的风险，进而对本基金通过不动产项目处置实现投资退出和现 金流回收产生不利影响，并可能由此影响基金收益的分配。 16、税收风险 不动产基金运作过程中涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、 项目公司等多个层面。本基金收益分配时，基金份额持有人获得的收益将可能被 要求缴纳相应税费。基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、项目公司 等主体所适用的税收实体法和税收征管程序法均有可能会由于国家相关政策调 整而发生变化。如因税法发生变化导致税务部门未来向基金份额持有人、公募基 金、资产支持专项计划、项目公司征收更多税金，基金管理人和计划管理人均不 对此承担任何补偿责任，基金份额持有人获得的基金投资收益可能因相关税收政 策法律调整而产生额外的税负。 17、专项计划等特殊目的载体提前终止风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换计划管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。 有关不动产基金及不动产项目的相关风险，敬请投资者关注本基金届时披露 的招募说明书相关章节。 18、集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响。而本基金存续期内主要投资于租赁住房类型的不动产资产支持证 券，并持有其全部份额；本基金通过不动产资产支持证券等特殊目的载体取得不 动产项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金， 本基金将具有较高的集中投资风险。                    36      红土创新基金管理有限公司          2026 年 6 月 30 日 37 来源：深圳证券交易所 · 2026-06-30 · 中国内地 · 原文