【原文】华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基
金
2026 年第 2 季度报告
2026 年 6 月 30 日
基金管理人：华夏基金管理有限公司
基金托管人：中国建设银行股份有限公司
报告送出日期：二〇二六年七月二十一日
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并
对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国建设银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7 月 17 日复核了本报
告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基
金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅
读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。
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§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 华夏北京保障房 REIT
场内简称 京保 REIT（扩位证券简称：华夏北京保障房 REIT）
基金主代码 508068
交易代码 508068
契约型封闭式。本基金存续期限为 62 年，基金在此期间内封闭
运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。存续期届满后，
基金运作方式
经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，
本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
基金合同生效日 2022 年 8 月 22 日
基金管理人 华夏基金管理有限公司
基金托管人 中国建设银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 724,218,009.00 份
基金合同存续期 62 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2022 年 8 月 31 日
本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并取得基
投资目标 础设施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运
营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资
策略。其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、本次
投资策略
扩募资产投资策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策
略、权属到期后的安排。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份
额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，
风险收益特征 因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资
基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风
险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
本基金的收益分配政策为：(1)每一基金份额享有同等分配权；
(2)本基金收益以现金形式分配；(3)本基金应当将不低于合并后
基金收益分配政策
年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的
收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人 中信证券股份有限公司
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北京保障房中心有限公司、北京市燕房保障性住房建设投资有
运营管理机构
限公司、北京市燕东保障性住房建设投资有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：文龙家园公租房项目
项目公司名称 北京燕保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市海淀区文龙家园一里
不动产项目名称：熙悦尚郡公租房项目
项目公司名称 北京燕保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市朝阳区朝阳北路 82 号院
不动产项目名称：房山区朗悦嘉园项目
项目公司名称 北京京保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市房山区阜盛东街 58 号院
不动产项目名称：通州区光机电项目
项目公司名称 北京京保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市通州区兴光三街 9 号院
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不动产项目名称：大兴区盛悦家园项目
项目公司名称 北京京保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市大兴区旧忠路 10 号院 4 号楼
不动产项目名称：海淀区温泉凯盛家园项目
项目公司名称 北京京保宜居住房租赁有限公司
不动产项目业态 租赁住房
以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收
取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合
不动产项目主要经营模式
规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城
镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不动产项目地理位置 北京市海淀区温泉凯盛家园项目一区、二区
2.3 不动产基金扩募情况
单位：人民币元
扩募进展
扩募时间 扩募方式 扩募发售金额
情况
已完成扩
第 1 次扩募 2025-06-11 定向扩募 946,199,997.98
募
注：第 1 次扩募份额上市时间为 2025 年 6 月 25 日。
2.4 基金管理人和运营管理机构
运营管理机 运营管理机
项目 基金管理人 运营管理机构
构 构
北京市燕房 北京市燕东
保障性住房 保障性住房
名称 华夏基金管理有限公司 北京保障房中心有限公司
建设投资有 建设投资有
限公司 限公司
信息 姓名 李彬 张晓丽 魏荣军 张涛
披露 职务 督察长 总会计师 董事长 财务总监
事务
联 系 电 话 ：
负责 联系
400-818-6666 ； 邮 箱 ： 010-57981748 010-69386081 010-61511350
人 方式
service@ChinaAMC.com
北京市顺义区安庆大街 北京市通州区宋庄镇小堡 北京市房山 北京市通州
注册地址
甲3号院 村南街甲1号1116室 区长阳镇长 区张家湾镇
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阳一村村委 广源西街9号
会南110米 235
北京市通州区宋庄镇燕保 燕保阜盛家 北京市通州
北京市朝阳区北辰西路
办公地址 广场c座北京保障房中心 园 南 区 17 号 区清风路含
6号院北辰中心C座5层
有限公司 楼207室 英园9区
邮政编码 100101 101118 102401 101149
法定代表人 邹迎光 吴东 魏荣军 何丹
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
中国建设银行股份有限 中国建设银行股份有限
名称 中信证券股份有限公司
公司 公司北京市分行
广东省深圳市福田区中 北京市西城区宣武门西
北京市西城区金融大街
注册地址 心三路 8 号卓越时代广 大街 28 号楼大成广场
25 号
场（二期）北座 4门8门
北京市西城区复兴门南
北京市西城区闹市口大 北京市朝阳区亮马桥路
办公地址 大街甲 2 号天银大厦 A
街 1 号院 1 号楼 48 号中信证券大厦
西座
邮政编码 100033 100026 100031
法定代表人 张金良 张佑君 曹屹立
§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
报告期
主要财务指标
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 32,292,407.22
2.本期净利润 13,723,909.10
3.本期经营活动产生的现金流量净额 24,875,689.68
4.本期现金流分派率（%） 0.78
5.年化现金流分派率（%） 3.13
注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报
表层面的数据。
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营业
外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
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③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实
际天数*本年总天数。
3.2 其他财务指标
无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 22,429,830.91 0.0310 -
本年累计 44,859,296.85 0.0619 -
3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 43,453,080.54 0.0600 -
本年累计 43,453,080.54 0.0600 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 13,723,909.10 -
本期折旧和摊销 10,808,771.77 -
本期利息支出 - -
本期所得税费用 -672,094.45 -
本期息税折旧及摊销前利润 23,860,586.42 -
调增项
1.应收和应付项目的变动 1,264,547.81 -
调减项
1.当期购买不动产项目等资本
-50,400.00 -
性支出
2.未来合理相关支出预留，包括
-2,644,903.32 -
重大资本性支出（如固定资产正
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
常更新、大修、改造等）、未来
合理期间内需要偿付的经营性
负债、运营费用等
本期可供分配金额 22,429,830.91 -
注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未
来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、托管费、运营
管理机构的管理费、运营费用、待缴纳的税金、未来合理期间内的债务利息、不可预见费用、租赁
押金及计提未收到的租金收入等变动的净额。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实
际发生情况进行使用。
此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发
生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本基金本期可供分配金额为 22,429,830.91 元，上年同期实现可供分配金额 15,641,122.77 元，本
期同比上涨 43.40%，主要原因为新扩募项目于 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）后纳入基金合并范
围。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项的
前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，避免短期现金流波动引起项目经营风险，本基金
计算可供分配金额时设置了未来合理相关支出预留调整项，包括基金管理人及计划管理人的管理费、
托管费、运营管理机构的管理费、日常运营费用、税金、押金、质保金、资本性开支及不可预见费
用等必要资金。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。
本基金上年同期（2025 年 2 季度）未来合理支出相关预留科目列示为调减项 33,179,617.33 元，
此金额为新增预留与实际使用的变动净额，包括：经营相关的合理的资产负债表应收应付类科目的
变动净额和预留的未来运营资金 31,469,175.06 元（调减项）、资本性支出相关预留与使用的变动净
额 370,442.27 元（调减项）、预留的不可预见费用 1,340,000.00 元（调减项）。
上年同期（2025 年 2 季度）未来合理支出相关预留调整项的实际使用金额，较前期设置金额的
差异超过 10%，主要原因为：
（1）预留的押金因租约未到期暂未支付；
（2）为覆盖未来不可预见的支付需求，避免短期现金流波动引起项目经营风险而预留的不可预
见费和未来运营资金，因截止目前无此类事项发生，暂未使用。
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法
律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 540,360.73 元，资产支持证券管理人管理费 540,360.73
元，基金托管人托管费 54,035.80 元，基于项目公司实收运营收入的运营管理费 6,012,057.21 元。本
报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。
§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金下设两个项目公司，即北京燕保宜居住房租赁有限公司（以下简称“燕保宜居公司”）以
及北京京保宜居住房租赁有限公司（以下简称“京保宜居公司”），两家公司合计下辖六处公租房资产，
包括位于北京市海淀区文龙家园一里的文龙家园公租房项目（简称“文龙家园项目”）、位于北京市朝
阳区朝阳北路 82 号院的熙悦尚郡公租房项目（简称“熙悦尚郡项目”）、位于北京市房山区阜盛东街
58 号院的房山区朗悦嘉园项目（简称“朗悦嘉园项目”）、位于北京市通州区兴光三街 9 号院的通州区
光机电项目（简称“光机电项目”）、位于北京市大兴区旧忠路 10 号院 4 号楼的大兴区盛悦家园项目
（简称“盛悦家园项目”）和位于北京市海淀区温泉凯盛家园项目一区、二区的海淀区温泉凯盛家园
项目（简称“温泉凯盛家园项目”）。
六处资产合计可出租房间数 4,264 套，可出租面积共计 241,509.97 平米。文龙家园项目自 2015
年 2 月开始运营，截至报告期末已运营超 11 年；熙悦尚郡项目自 2018 年 10 月开始运营，截至报告
期末已运营超 7 年；朗悦嘉园项目自 2015 年 1 月开始运营，截至报告期末已运营超 11 年；光机电
项目自 2013 年 9 月开始运营，截至报告期末已运营超 12 年；盛悦家园项目自 2015 年 4 月开始运营，
截至报告期末已运营超 11 年；温泉凯盛家园项目自 2014 年 11 月开始运营，截至报告期末已运营超
11 年。
本报告期内，六个项目周边均未新增竞争性项目，且未发生重大变化和经营策略调整。本报告
期内项目公司整体运营平稳，未发生重大租约变化，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或
纠纷。
租约结构方面，截至 2026 年 6 月 30 日，文龙家园项目个人租赁面积占比 81.68%，其余为趸租
面积；熙悦尚郡项目全部为个人租户；朗悦嘉园项目个人租赁面积占比 89.63%，其余为趸租面积；
光机电项目个人租赁面积占比 65.22%，其余为趸租面积；盛悦家园项目个人租赁面积占比 34.76%，
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
其余为趸租面积；温泉凯盛家园项目个人租赁面积占比 52.24%，其余为趸租面积。
截至报告期末，文龙家园项目实际执行的租金单价为 56 元/平方米·月，熙悦尚郡项目实际执行
的租金单价为 65 元/平方米·月，朗悦嘉园项目实际执行的租金单价为 35 元/平方米·月，光机电项目
实际执行的租金单价为 35 元/平方米·月，盛悦家园项目实际执行的租金单价为 44 元/平方米·月，温
泉凯盛家园项目实际执行的租金单价为 42 元/平方米·月。本基金底层资产租金水平为政府指导批复
的价格，在一个租期内不会进行租金调整。
本基金底层资产为公共租赁住房，单个租约一般固定为三年，考虑到公共租赁住房与其他类型
的资产具有显著不同的市场竞争情况，因此，租户的稳定性较强，续约意愿较强，通常而言，符合
公租房租赁标准的租户具有显著更强的续约意愿。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
本期（2026 年 4 月 1 日
上年同期（2025 年 4 月 1 日
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 同比
序号 指标名称 指标单位 至 2025 年 6 月 30 日）/上年
及计算方式 报告期末（2026 年 6 月 （%）
同期末（2025 年 6 月 30 日）
30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 241,509.97 241,509.97 -
积
积
报告期末
实际出租的面
2 实际出租 平米 227,190.40 229,846.21 -1.16
积
面积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 94.07 95.17 -1.16
出租率
（平方米）]×
100%
𝑛
𝛴𝑖=1 租 约 i 的
总租期（天）×
[租约 i 的租约
报告期末
面积（平方米）
4 剩余租期 年 1.24 1.45 -14.22
/实际出租面
情况
积 （ 平 方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末
（元）/应收租
5 租金收缴 % 96.30 96.37 -0.07
金（元）]×
率
100%
注：根据北京市相关部门的规定，公租房执行政府批复的定价，因此，不适合将六个项目的租
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
金单价水平合并计算。就本产品而言，本报告期末文龙家园项目的租金标准为 56 元/平方米·月，熙
悦尚郡项目的租金标准为 65 元/平方米·月，朗悦嘉园项目的租金标准为 35 元/平方米·月，光机电项
目的租金标准为 35 元/平方米·月，盛悦家园项目的租金标准为 44 元/平方米·月，温泉凯盛家园项目
的租金标准为 42 元/平方米·月。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：文龙家园公租房项目
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 76,564.72 76,564.72 -
积
积
报告期末
实际已出租的
2 已出租面 平米 73,887.49 74,100.97 -0.29
面积
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 96.50 96.78 -0.29
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 56.00 56.00 -
米·月
水平 格水平
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.26 1.57 -20.05
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 98.24 98.58 -0.34
收缴率 金
（元）]×100%
不动产项目名称：熙悦尚郡公租房项目
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 36,231.58 36,231.58 -
积
积
报告期末 报告期末实际
2 平米 33,872.61 33,997.30 -0.37
已出租面 已出租的面积
11
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 93.49 93.83 -0.37
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 65.00 65.00 -
米·月
水平 格水平
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.28 1.87 -31.60
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 96.40 95.99 0.43
收缴率 金
（元）]×100%
注：本报告期末加权平均剩余租期为 1.28 年，去年同期末加权平均剩余租期为 1.87 年，加权平
均剩余租期同比下降 31.60%的原因为，在过去的一年内，本项目合同不存在集中到期的情况，经过
一年的时间后，本项目整体的加权平均剩余租期自然下降。考虑到较多租户预计在 2027 年下半年集
中续约，在续约完成前，该指标预计持续下降，并在续约后显著提升。结合本项目出租率暂无较大
波动，因此本项指标的单独波动属于公租房类资产的正常状况，不会对投资人利益产生不利影响。
不动产项目名称：房山区朗悦嘉园项目
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 30,031.62 30,031.62 -
积
积
报告期末
报告期末实际
2 已出租面 平米 28,327.19 28,864.27 -1.86
已出租的面积
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 94.32 96.11 -1.86
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 35.00 35.00 -
米·月
水平 格水平
12
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.22 1.40 -12.81
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 90.44 80.11 12.89
收缴率 金
（元）]×100%
注：本项目为扩募新购入项目，上年同期数据为 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）至 2025 年 6
月 30 日数据。
不动产项目名称：通州区光机电项目
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 29,420.81 29,420.81 -
积
积
报告期末
报告期末实际
2 已出租面 平米 28,195.58 26,952.58 4.61
已出租的面积
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 95.84 91.61 4.61
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 35.00 35.00 -
米·月
水平 格水平
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.40 0.79 77.00
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 92.21 81.94 12.53
收缴率 金
（元）]×100%
注：①本项目为扩募新购入项目，上年同期数据为 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）至 2025
年 6 月 30 日数据。
13
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
②本报告期末加权平均剩余租期为 1.40 年，去年同期末加权平均剩余租期为 0.79 年，加权平
均剩余租期同比上升 77.00%的原因为，报告期内有部分租户续约同时完成了一定数量新租户签约，
导致加权平均剩余租期提升显著，预计后续本指标会呈现小幅波动。由于公租房项目的租约通常为
三年，因此，如不存在租户集中新签、集中续约、租约集中到期的情况，且在出租率未发生显著波
动的情况下，本指标的常规浮动不会对投资人利益造成不利影响。
不动产项目名称：大兴区盛悦家园项目
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 15,143.86 15,143.86 -
积
积
报告期末
报告期末实际
2 已出租面 平米 11,885.77 13,431.32 -11.51
已出租的面积
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 78.49 88.69 -11.51
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 44.00 44.00 -
米·月
水平 格水平
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.60 1.27 26.30
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 97.88 90.53 8.12
收缴率 金
（元）]×100%
注：①本项目为扩募新购入项目，上年同期数据为 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）至 2025
年 6 月 30 日数据。
②项目有 59 户合计共 2,807.07 平米已经于本报告期内完成了签约并于 2026 年 7 月起租，鉴于
本次季报统计时点为 2026 年 6 月 30 日，因此上述面积未在二季度的出租率计算中予以考虑。如考
虑上述面积，本项目的出租率为 97.02%。
不动产项目名称：海淀区温泉凯盛家园项目
14
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
指标含义说明 至 2026 年 6 月 30 日）/ 日至 2025 年 6 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 报告期末（2026 年 6 月 上年同期末（2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末
可供出租的面
1 可出租面 平米 54,117.38 54,117.38 -
积
积
报告期末
报告期末实际
2 已出租面 平米 51,021.76 52,499.77 -2.82
已出租的面积
积
[实际出租面
积（平方米）/
报告期末
3 可供出租面积 % 94.28 97.01 -2.82
出租率
（平方
米）]×100%
报告期内 经政府批准的
元/平方
4 租金单价 每平方米的价 42.00 42.00 -
米·月
水平 格水平
𝛴𝑛𝑖=1 租约 i 的
总租期（天）
× [租约 i 的租
报告期末
约面积（平方
5 加权平均 年 1.05 1.44 -27.26
米）/实际出租
剩余租期
面积（平方
米）]，n 为存
量租约
[实收租金
报告期末 （元）/应收租
6 % 96.70 93.58 3.33
收缴率 金
（元）]×100%
注：本项目为扩募新购入项目，上年同期数据为 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）至 2025 年 6
月 30 日数据。
4.1.4 其他运营情况说明
无。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险
无。
4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 1,973,201,755.43 2,000,889,931.59 -1.38
2 总负债 1,689,637,568.34 1,700,332,428.16 -0.63
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
15
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
1 营业收入 31,979,018.41 21,162,044.13 51.11
2 营业成本/费用 41,341,776.05 25,308,381.22 63.35
3 EBITDA 25,784,389.03 17,422,120.46 48.00
注：本报告期营业收入、营业成本/费用和 EBITDA 金额较上年同期变化超过 30%，主要原因为
项目公司北京京保宜居住房租赁有限公司上年同期合并期间为 2025 年 6 月 12 日（股权交割日）至
2025 年 6 月 30 日，非完整季度，期间天数和本报告期存在较大差异，不具有可比性，该情况不具
有持续性。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
4.2.2.1. 项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司
较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
变动（%）
主要资产科目
1 投资性房地产 1,060,232,490.14 1,071,994,069.58 -1.10
主要负债科目
1 长期应付款 836,340,000.00 836,340,000.00 -
2 递延所得税负债 113,193,066.88 114,266,193.44 -0.94
4.2.2.2. 项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司
较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
变动（%）
主要资产科目
1 投资性房地产 810,362,542.50 820,218,506.55 -1.20
主要负债科目
1 长期应付款 630,533,331.98 630,533,331.98 -
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
4.2.3.1. 项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 4 月 1 日-2025 年 6
金额同
月 30 日） 月 30 日）
序号 构成 比变化
占该项目 占该项目
（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（%） 例（%）
1 租金收入 18,673,594.29 100.00 18,371,270.66 100.00 1.65
2 物业管理费 - - - - -
16
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
收入
3 其他收入 - - - - -
营业收入合
4 18,673,594.29 100.00 18,371,270.66 100.00 1.65
计
4.2.3.2. 项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 4 月 1 日-2025 年 6
金额同
月 30 日） 月 30 日）
序号 构成 比变化
占该项目 占该项目
（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（%） 例（%）
1 租金收入 13,305,424.12 100.00 2,790,773.47 100.00 376.76
物业管理费
2 - - - - -
收入
3 其他收入 - - - - -
营业收入合
4 13,305,424.12 100.00 2,790,773.47 100.00 376.76
计
注：项目公司北京京保宜居住房租赁有限公司上年同期合并期间为 2025 年 6 月 12 日（股权交
割日）至 2025 年 6 月 30 日，非完整季度，期间天数和本报告期存在较大差异，不具有可比性，该
情况不具有持续性。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
4.2.4.1. 项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 4 月 1 日-2025 年 6
月 30 日） 月 30 日） 金额同
序号 构成
占该项目 占该项目 比（%）
金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
例（%） 例（%）
1 物业运营成本 3,147,711.12 13.22 3,119,266.81 13.11 0.91
2 折旧摊销成本 5,880,789.72 24.69 5,880,789.72 24.71 0.00
3 财务费用 14,703,917.08 61.74 14,706,028.49 61.80 -0.01
4 税金及附加 - - - - -
5 租赁成本 -68,728.09 -0.29 -41,083.14 -0.17 -67.29
6 管理费用 151,860.38 0.64 132,299.74 0.55 14.79
7 其他成本/费用 - - - - -
17
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
营业成本/费用
8 23,815,550.21 100.00 23,797,301.62 100.00 0.08
合计
注：①物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包括基于项目公司实收运营收入的运
营管理费和激励管理费；租赁成本为空置房供暖费。
②本报告期租赁成本为-68,728.09 元，上年同期金额为-41,083.14 元，金额同比变化-67.29%，
原因为空置房供暖费在本报告期根据实际数据进行确认并冲销多计提费用，2025-2026 年供暖季项目
整体空置率较上年同期更低因此需要冲销费用较多。因供暖费结算已经完成，该变化不具有持续性。
4.2.4.2. 项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 （2025 年 4 月 1 日-2025 年 6
月 30 日） 月 30 日） 金额同
序号 构成
占该项目 占该项目 比（%）
金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
例（%） 例（%）
1 物业运营成本 2,864,346.09 16.34 526,959.32 34.87 443.56
2 折旧摊销成本 4,927,982.05 28.12 925,529.39 61.25 432.45
777,371.
3 财务费用 9,616,696.68 54.87 1,236.92 0.08
19
4 税金及附加 - - - - -
5 租赁成本 -49,062.91 -0.28 - - -
6 管理费用 166,263.93 0.95 57,353.97 3.80 189.89
7 其他成本/费用 - - - - -
营业成本/费用
8 17,526,225.84 100.00 1,511,079.60 100.00 1,059.85
合计
注：①物业运营成本为外部管理机构收取的运营管理费，包括基于项目公司实收运营收入的运
营管理费和激励管理费；租赁成本为空置房供暖费。
②项目公司北京京保宜居住房租赁有限公司上年同期合并期间为 2025 年 6 月 12 日（股权交割
日）至 2025 年 6 月 30 日，非完整季度，期间天数和本报告期存在较大差异，不具有可比性，该情
况不具有持续性。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
4.2.5.1. 项目公司名称：北京燕保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
指标含义说明及计 指标单
序号 指标名称 （2026 年 4 月 1 日 （2025 年 4 月 1 日
算公式 位
-2026 年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 日）
18
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
指标数值 指标数值
毛利润/营业收入
1 毛利率 % 52.02 51.23
×100%
息税折旧 （利润总额+利息
2 摊销前利 费用+折旧摊销）/营 % 82.94 83.02
润率 业收入× 100%
4.2.5.2. 项目公司名称：北京京保宜居住房租赁有限公司
本期 上年同期
指标含义说明及计 指标单 （2026 年 4 月 1 日 （2025 年 4 月 1 日
序号 指标名称 -2026 年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 日）
算公式 位
指标数值 指标数值
毛利润/营业收入
1 毛利率 % 41.80 47.95
×100%
息税折旧 （利润总额+利息
2 摊销前利 费用+折旧摊销）/营 % 77.39 77.77
润率 业收入× 100%
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1、收入归集和支出管理
项目公司开立了运营账户和基本户，两个账户均受到中国建设银行股份有限公司北京市分行的
监管。运营账户用于接收项目公司运营收入；基本户用于接收自运营收支账户划付的项目公司运营
收入、其他合法收入（如有）及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《资金监管协议》的约
定对外支付人民币资金。
2、现金归集和使用情况
本报告期初项目公司货币资金余额 17,490,946.29 元。本报告期内，累计资金流入 75,691,561.47
元，其中收到租赁收入及其他与经营活动相关的收入 37,691,561.47 元，赎回货币基金 38,000,000.00
元；累计资金流出 82,492,608.47 元，其中购买商品、接受劳务及其他与经营活动相关的支出
7,685,921.33 元，申购货币基金 17,500,000.00 元，支付股东借款利息 57,256,287.14 元，资本性支出
50,400.00 元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额为 10,689,899.29 元；货币基金账户余额为
82,368,869.30 元，本报告期投资收益 249,444.55 元。
上年同期项目公司累计资金流入 49,516,781.29 元，累计资金流出 50,933,465.17 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明
19
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
无。
§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
占不动产资产支持证券之
序号 项目 金额（元）
外的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售
- -
金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 11,823,658.16 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 11,823,658.16 100.00
5.2 其他投资情况说明
报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的
发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人北京保障房中心有限公司回收资金使用符合基金合同约定、公开承诺以及有关法律
法规的规定。原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况。
§7 不动产基金主要负责人员情况
任职期限 不动产项
不动产项目
目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
任职日期 离任日期 投资管理
管理年限
经验
20
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
自 2016 年
开始从事
不动产相
关的投资
和运营管
理工作。
曾参与多
个境内外
基建项目
博士，具有 5 年
的并购及
以上不动产运
管理等，
营管理经验。曾
包括深圳
就职于中国神
盐田港仓
华海外开发投
储物流项
资有限公司、保
目的运营
创投资发展有
管理、美
本基金的基 限公司、中国海
岳洋 2022-08-22 - 10 年 国俄勒冈
金经理 外基础设施开
州光伏发
发投资有限公
电项目的
司、深创投红土
投资运营
资产管理（深
管理、斯
圳）有限公司。
里兰卡垃
2022 年 3 月加
圾发电项
入华夏基金管
目投资运
理有限公司。
营管理
等。主要
涵盖产业
园、能源
电力、交
通、仓储
物流等不
动产类
型。
21
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
自 2018 年
开始从事
不动产相
硕士，具有 5 年
关的投资
以上不动产投
管理工
资管理经验。曾
作，主要
就职于光控安
本基金的基 涵盖仓储
王欣悦 2024-07-30 - 8年 石（北京）投资
金经理 物流、写
管理有限公司。
字楼、保
2022 年 12 月加
障性租赁
入华夏基金管
住房、商
理有限公司。
业综合体
等不动产
类型。
自 2012 年
起从事不
动产项目 硕士，具有 5 年
的投资及 以上不动产投
运营管理 资和运营管理
工作，曾 经验。曾就职于
参与普洛 英大国际信托
本基金的基
张九龙 2025-10-13 - 14 年 斯物流仓 有限责任公司、
金经理
储私募基 泰康资产管理
金、易商 有限责任公司。
物流仓储 2022 年 11 月加
私募基金 入华夏基金管
等项目的 理有限公司。
投资工
作。
注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基金经
理的，其“任职日期”为基金合同生效日。
②不动产项目运营或投资管理年限自基金经理不动产项目运营或投资起始日期起计算。
§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 724,218,009.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 724,218,009.00
22
华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
本基金本报告期无基金管理人运用固有资金投资本基金的情况。
§10 影响投资者决策的其他重要信息
1、报告期内披露的主要事项
2026 年 4 月 2 日发布关于召开华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2025
年年度业绩说明会的公告。
2026 年 5 月 13 日发布华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设
施证券投资基金收益分配的公告。
2026 年 6 月 13 日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管
理机构高级管理人员变更情况的公告。
2026 年 6 月 25 日发布关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管
理机构高级管理人员变更情况的公告。
2、其他相关信息
华夏基金管理有限公司成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管
理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、青岛、武汉及
沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社保基金管理人、首批
企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金管理人、境内首只沪港通 ETF
基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基本养老保险基金投资管理人资格、首家
加入联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金
管理人、首批个人养老金基金管理人、境内首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金
管理人、首批纳入互联互通 ETF 基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、
保险资金投资管理人、公募 REITs 管理人、首批浮动管理费基金管理人、首批公募 REITs 指数基金
管理人，境内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管
理人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。
华夏基金拥有多年丰富的不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独立的不动产基金业
务主办部门，即 REITs 业务部。截至本报告发布日，REITs 业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上
不动产项目运营或投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上不动产项目运营经验，
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华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
覆盖基础设施、商业不动产等领域。
3、管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基
金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研
究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原
则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损
害基金份额持有人利益的行为。
§11 备查文件目录
11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予基金注册的文件；
2、基金合同；
3、托管协议；
4、法律意见书；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照。
11.2 存放地点
备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
投资者可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可
在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
华夏基金管理有限公司
二〇二六年七月二十一日
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来源：上海证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文
