易方达华威市场REIT：易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
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【原文】易方达华威市场REIT：易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金
2026 年第 2 季度报告
2026 年 6 月 30 日基金管理人：易方达基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
报告送出日期：二〇二六年七月二十一日第 1 页共 17 页
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 7
月 17 日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保
证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保
相关披露内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，
但不保证不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投
资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 4 月 1 日起至 6 月 30 日止。2
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资
基金名称
基金
基金简称 易方达华威农贸市场 REIT
场内简称 易方达华威市场 REIT
基金代码 180605
交易代码 180605
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 1 月 13 日
基金管理人 易方达基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 500,000,000.00 份
32 年（可根据基金合同约定延长存续期限或提前
基金合同存续期
终止）。
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2025 年 1 月 24 日
本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有
其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体
取得项目公司全部股权，最终取得相关不动产项
投资目标
目完全所有权。本基金通过主动的投资管理和运
营管理，力争为基金份额持有人提供相对稳定的
收益分配。
本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略、
固定收益投资策略与基金的融资策略。其中资产
投资策略 支持证券投资策略包括初始投资策略、不动产项
目运营管理策略、资产收购策略、资产出售及处
置策略、资产续期。
本基金为不动产基金，主要投资于不动产资产支
持证券，获取不动产项目运营收益并承担不动产
价格波动。由于本基金的投资标的与股票型基
风险收益特征
金、混合型基金、债券型基金和货币型基金等的
投资标的存在明显差异，故本基金与上述类型基
金有不同的风险收益特征。
基金收益分配政策 1.本基金收益分配采取现金分红方式。
2.在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至
少进行收益分配 1 次，每年收益分配的比例应不
低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。若
《基金合同》生效不满 6 个月可不进行收益分配。
3.每一基金份额享有同等分配权。
4.法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
资产支持证券管理人 易方达资产管理有限公司
3
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告运营管理机构 福建华威农商（集团）有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：华威西营里农产品交易中心
项目公司名称 福州华威智慧农产品有限公司
不动产项目业态 商业零售-农贸市场
不动产项目主要经营模式 向商户提供农产品批发市场经营及其他配套用
途所需的场地，收取租金、综合服务费、停车费、
广告费等收入
不动产项目地理位置 福建省福州市仓山区盘屿路 855 号，东临阳岐路，
南临盘屿路，西临上尚城，北临长埕路，位于海
峡奥体商圈
2.3 不动产基金扩募情况
报告期内本基金未发生扩募。
2.4 基金管理人和运营管理机构
项目 基金管理人 运营管理机构
福建华威农商（集
名称 易方达基金管理有限公司
团）有限公司
姓名 王玉 张惟浩
信 息 披 露事务 负 督察长、内审稽核部总经理、发 总经理
职务
责人 展研究中心总经理
联系方式 020-85102688 13805018879
福建省福州市仓山
广东省珠海市横琴新区荣粤道
注册地址 区西三环路519号
188 号 6 层
华威花花世界
广东省广州市天河区珠江西路
21 号 52 层；广东省广州市天河
福建省福州市仓山
办公地址 区珠江东路 30 号 42 层；广东省
区盘屿路850号
珠海市横琴新区荣粤道 188 号 6
层
邮政编码 510627；510623；519031 350008
法定代表人 吴欣荣 张惟浩
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
中国工商银行股 中国工商银行股份有限公
名称 易方达资产管理有限公司
份有限公司 司福建省分行
北京市西城区复 珠海市横琴新区荣粤道
注册地址 福州市古田路 108 号
兴门内大街 55 号 188 号 6 层自编 A01
广州市天河区珠江新城珠
北京市西城区复
办公地址 江东路 30 号广州银行大 福州市古田路 108 号
兴门内大街 55 号
厦 41 楼；珠海市横琴新区
4
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告荣粤道 188 号 6 层自编
A01
邮政编码 100140 510620；519031 350000
法定代表人 廖林 刘炜 李强
注：李强为资产支持证券托管人中国工商银行股份有限公司福建省分行的负
责人。§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
3.1 主要财务指标
金额单位：人民币元
报告期
主要财务指标
（2026 年 4 月 1 日-2026 年 6 月 30 日）
1.本期收入 27,350,018.49
2.本期净利润 7,708,844.79
3.本期经营活动产生的现金流量净额 5,274,339.83
4.本期现金流分派率（%） 1.01
5.年化现金流分派率（%） 4.05
注：1.本表中的“本期收入”“本期净利润”“本期经营活动产生的现金流量净额”
均指合并财务报表层面的数据。
2.本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资
产处置收益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
3.本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
4.年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额年化后计算的
现金流分派率。年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期
末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。
3.2 其他财务指标
无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 22,902,673.89 0.0458 -
本年累计 45,372,920.39 0.0907 -5
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 37,049,994.86 0.0741 -
本年累计 37,049,994.86 0.0741 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 7,708,844.79 -
本期折旧和摊销 12,820,156.45 -
本期利息支出 - -
本期所得税费用 2,455,753.59 -
本期息税折旧及摊销前利润 22,984,754.83 -
调增项
1.使用以前期间预留的费用 15,029,632.40 -
调减项
1.支付的所得税费用 -2,661,446.08 -
2.本期资本性支出 -51,823.01 -
3.未来合理支出相关预留 -5,430,920.99 -
4.应收和应付项目的变动 -6,967,523.26 -
本期可供分配金额 22,902,673.89 -
注：1.本基金“未来合理支出相关预留”包括：未来合理期间内需偿付的基金
管理人管理费、资产支持证券管理人管理费、基金托管人托管费以及预留的未来
合理期间内的运营支出、资本性支出、押金及预收租金等，上述费用将根据相应
协议约定及实际发生情况支付。本报告期预留新增的应付账款、应付管理费、应
付托管费、应付中介机构费用、应交税费增加额、预收账款增加额、代收款项。
2.上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在
一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金
全年的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明
本报告期可供分配金额为 22,902,673.89 元，相较上年同期减少 3,654,893.39
元，变化-13.76%，主要原因为上年同期年度所得税汇算清缴，回冲调整已计提
应交所得税 4,720,659.77 元，而本报告期年度所得税汇算清缴无已计提应交所得
税回冲；本报告期支付年度汇算清缴所得税 2,661,446.08 元，为本期计提并缴纳，
该项支出影响本报告期可供分配金额，而上年同期汇算清缴缴纳所得税
6
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告4,460,146.25 元，已在前期计提并预留该项支出，该项支出不影响上年同期可供
分配金额；本报告期使用前期预留不可预见费 2,000,000.00 元，可增加本期可供
分配金额，上年同期无使用前期预留不可预见费。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关
预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性
本基金“未来合理支出相关预留”包括：未来合理期间内需偿付的基金管理人
管理费、资产支持证券管理人管理费、基金托管人托管费以及预留的未来合理期
间内的运营支出、资本性支出、押金及预收租金等，上述费用将根据相应协议约
定及实际发生情况支付。本报告期预留新增的应付账款、应付管理费、应付托管
费、应付中介机构费用、应交税费增加额、预收账款增加额、代收款项。
本基金上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用
金额差异超过 10%，上年同期可供分配金额计算过程的未来合理支出相关预留调
减项金额为 6,655,075.10 元，包含未来合理期间内需偿付的基金管理人管理费、
资产支持证券管理人管理费、基金托管人托管费以及预留的未来合理期间内的运
营支出、资本性支出、押金及预收租金等。未来合理支出相关预留调整项根据上
年同期末账上应付项目、年度预算中部分资本性支出项目金额、基金募集户产生
利息及预留不可预见费计算得出，其中应付账款、应付职工薪酬、应交税费根据
项目实际经营及支付安排实际使用；应付管理人管理费、应付托管人托管费还未
到支付时点，该预留款还未完成结算支付；押金及预收租金根据每个报告期末余
额进行调整，余额调增为该报告期新增预留，余额调减为该报告期使用前期预留，
截至本报告期末仍按本报告期末余额进行预留；基金募集户产生利息仍继续预留；
上年同期预留资本性支出已使用完毕；本期支付所得税款项未在前期预留，因此
使用前期预留的不可预见费，截至本报告期末该笔预留不可预见费已使用完毕，
本报告期末不继续预留。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据《易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金基金合同》基金费
用与税收章节，本报告期内计提的基金固定管理费为 804,210.68 元，其中基金管
理人固定管理费为 657,990.56 元，资产支持证券管理人固定管理费为 146,220.12
元；基金托管人托管费为 36,555.03 元；运营管理机构运营管理费为 2,630,438.457
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告元。
§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
（1）不动产项目公司基本情况
本基金通过不动产资产支持证券持有的项目公司为福州华威智慧农产品有
限公司。本报告期内，项目公司未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠
纷，未发生重大租约变化，整体运营平稳。
（2）不动产项目运营情况
福州华威智慧农产品有限公司持有的不动产项目华威西营里农产品交易中
心自 2013 年 12 月开始运营，截至报告期末运营已超过 12 年。报告期内不动产
项目基本情况及运营情况未发生重大变化，经营策略未发生调整。
报告期内，周边无新增竞争性项目。
截至报告期末，不动产项目可供出租面积 76,622.34 平方米，实际出租面积
71,526.83 平方米，出租率 93.35%，租赁合同平均剩余期限为 4.46 年，收缴率为
99.55%。报告期内平均租金单价为 127.75 元/平方米/月。
报告期内，市场围绕“万物复苏，品尝生机”主题，以“引流造势、诚信筑基、
乡宴文化”为主线，开展常态化营销活动。
一是“五一嗨购”聚人气：围绕“5.1 放肆吃”主题，通过爆品套餐推广及自媒
体矩阵传播，营造浓厚节日氛围，有效拉动了蔬果、水产等民生品类的节日消费。
二是“计量诚信”树口碑：借力“世界计量日”，市场启动换装的新规电子秤，
严格对标“开壳锁机、授权解锁”“三码一封”及“唯一性信息核查”三大核心技术要
求，为消费者筑牢了“足斤足两”的消费底线，也为守法商户捍卫了公平竞争的商
业生态。
三是“乡宴文化”创品牌。6 月 13 日，第 18 届中国（福州）国际渔业博览会
华威西营里农产品交易中心分会场开幕。华威西营里农产品交易中心携手渔博会
打造“双会场”，建立“双会场”空间联动及“3 天展会+365 天商贸”对接机制，成功
将专业展会、民生市场与乡厨资源深度融合，为华威西营里农产品交易中心商户8
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告提供了展示自我的绝佳舞台。依托渔博会庞大的行业流量、全媒体宣传资源，实
现展商与采购商的双向引流。除商贸对接外，华威西营里农产品交易中心分会场
还集结了 300 多位资深乡厨到场，现场开设 50 桌特色乡宴，并同步开展乡厨交
流与烹饪秀等系列活动。“华威市场”电商直播同步开启，抖音、视频号开展云逛
华威西营里农产品交易中心分会场，鲜活海鲜、地道闽味现场直击，直播间观众
超万人，曝光量近 1.5 万人次。
报告期内，通过常态化的营销活动，通过“华威农产品”抖音、视频号矩阵宣
发，持续吸引大众关注，吸引客流，为下半年旺季经营奠定了坚实基础。
报告期内，完成前广场雨水管（DN800）与市政接驳点改造，极大改善急暴
雨前广场东侧部分积水内涝，日常加速一号楼排水，减少异味发生，提升环境品
质；完成 2#、3#、5#、7#楼彩钢瓦屋面及排水沟检修及修复，有效解决台风季
屋面漏水现象。
2026 年上半年，受宏观消费环境和微观需求变动影响，不动产项目沿街餐
饮业态经营承压，局部出租情况出现波动。消费端，居民外出就餐支出趋于审慎，
客流恢复节奏放缓，餐饮类租户经营基本面未见明显好转，此类配套业态出租率
和收缴率承压加剧；供给端，小吃快餐等业态同质化集中，市场竞争加剧，部分
中小商户品牌与产品竞争力不足，门店更替导致出租率出现波动。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
本期（2026 年 上年同期（2025
4 月 1 日-2026 年4月1日
指标含义说明 年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 同比
序号 指标名称 指标单位
及计算方式 /报告期末 日）/上年同期末 （%）
（2026 年 6 月 （2025 年 6 月
30 日） 30 日）
报告期末可 报告期末可供
1 平方米 76,622.34 76,016.07 0.80
供出租面积 出租面积
报告期末实 报告期末实际
2 平方米 71,526.83 71,115.01 0.58
际出租面积 出租面积
报告期末实际
报告期末出 出租面积/报
3 % 93.35 93.55 -0.21
租率 告期末可供出
租面积
报告期内各月
报告期内平 元/平方米
4 末实际出租面 127.75 130.39 -2.02
均租金单价 /月
积对应的租金
9
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告物业收入之和
/报告期内各
月末实际出租
面积之和，租
金物业收入包
含租金收入、
物业管理及综
合服务费收入
报告期末按照
报告期末剩 实际出租面积
5 年 4.46 5.31 -16.01
余租期情况 加权计算的合
同剩余租期
截至报告期末
基于租赁合同
所产生的所有
报告期末租
6 实收金额/截 % 99.55 100.00 -0.45
金收缴率
至报告期末累
计租金物业收
入的应收金额
注：1.报告期末可供出租面积76,622.34平方米，较2026年第1季度末可供出
租面积76,314.34平方米增加308平方米，原因为：1号楼附二层自用办公室用于对
外出租，可供出租面积增加。
2.报告期内平均租金单价127.75元/平方米/月，较上年同期（2025年4月1日
-2025年6月30日）平均租金单价130.39元/平方米/月降低2.64元/平方米/月，原因
为：餐饮类租户经营基本面未见明显好转，此类配套业态出租率和收缴率承压加
剧，租金单价高于全场平均租金单价，从而使全场平均租金单价降低。
3.报告期末租赁合同平均剩余期限4.46年，较2025年第2季度末租赁合同平均
剩余期限5.31年减少0.85年，主要原因为时间自然流逝。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
本基金报告期仅持有一个不动产项目：华威西营里农产品交易中心，项目的
运营指标同本报告“4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标”。
4.1.4 其他运营情况说明
截至报告期末，不动产项目租户总数为 406 个，业态涵盖水产品、冻品、干
货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、商业配
套、办公及其他配套等。
报告期内，不动产项目租金收入贡献前五名租户的租金收入及占全部租金收
10
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告入的比例分别为：
租户 1：租金收入 203.65 万元，9.75%；
租户 2：租金收入 78.24 万元，3.75%；
租户 3：租金收入 61.55 万元，2.95%；
租户 4：租金收入 43.21 万元，2.07%；
租户 5：租金收入 37.31 万元，1.79%。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、
周期性风险
无。
4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 362,886,863.11 372,704,783.95 -2.63
2 总负债 1,098,267,729.35 1,121,647,274.12 -2.08
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 26,923,199.05 26,554,667.91 1.39
2 营业成本/费用 8,167,570.42 7,805,025.19 4.65
3 EBITDA 23,922,314.58 23,527,879.15 1.68
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析项目公司名称： 福州华威智慧农产品有限公司
较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
变动（%）
主要资产科目
交易性金融资
1 81,084,890.64 90,520,216.45 -10.42
产
2 投资性房地产 250,041,861.51 257,567,303.79 -2.92
主要负债科目
1 其他应付款 1,065,567,435.29 1,080,934,498.36 -1.42
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称： 福州华威智慧农产品有限公司
本期（2026 年 4 月 1 日 上年同期（2025 年 4 月 1
-2026 年 6 月 30 日） 日-2025 年 6 月 30 日）
金额同
序号 构成 占该项目总 占该项目总
比（%）
金额（元） 收入比例 金额（元） 收入比例
（％） （％）
1 租金收入 20,951,96 77.82 20,624,72 77.67 1.59
11
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告2.19 9.52
物业管理
3,737,653. 3,609,225.
2 及综合服 13.88 13.59 3.56
31 33
务费收入
停车位收 1,700,344. 1,822,586.
3 6.32 6.86 -6.71
入 03 97
广告位收 212,023.1 192,595.6
4 0.79 0.73 10.09
入 1 3
321,216.4 305,530.4
5 其他收入 1
1.19
6
1.15 5.13营业收入 26,923,19 26,554,66
6 9.05
100.00
7.91
100.00 1.39
合计
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析项目公司名称： 福州华威智慧农产品有限公司
本期（2026 年 4 月 1 日-2026 上年同期（2025 年 4 月 1 日
年 6 月 30 日） -2025 年 6 月 30 日）
金额同比
序号 构成 占该项目总 占该项目总
（%）
金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
（％） （％）
折旧摊销
1 4,761,681.23 58.30 4,654,204.52 59.63 2.31
成本
2 租赁成本 201,321.02 2.46 255,835.46 3.28 -21.31
运营管理
3 2,480,731.67 30.37 2,447,774.59 31.36 1.35
成本
税金及附
4 691,965.03 8.47 409,502.17 5.25 68.98
加
5 财务费用 31,871.46 0.39 31,767.86 0.41 0.33
6 管理费用 0.01 0.00 5,940.59 0.08 -100.00
其他成本
7 - - - - -
/费用
营业成本/
8 8,167,570.42 100.00 7,805,025.19 100.00 4.65
费用合计
注：1.本期税金及附加同比上年同期增加 282,462.86 元，同比变动幅度超过
30%，变动原因主要是本期随增值税缴纳义务的产生新增城建税及附加税合计
186,597.21 元，而上年同期因增值税留抵进项尚未抵扣完毕，无需缴纳增值税及
附加税费；此外，本期项目公司针对经营农产品出租面积适用暂免征收房产税及
土地使用税情况进行自查，对部分非经营农产品的出租面积补缴了 2023-2025 年
度房产税及土地使用税，补缴金额 168,754.04 元（该笔补缴金额由原始权益人承
担并已由原始权益人向项目公司偿还）。上述变动原因中，增值税附加税费随增
12
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告值税缴纳义务的产生具有持续性，补缴历史房产税及土地使用税不具有持续性，
后续项目公司将按自查梳理后的口径缴交房产税及土地使用税，基金管理人将持
续跟踪项目税金及附加同比变化及变动原因。2.本期管理费用同比上年同期减少
5,940.58 元，同比变动幅度超过 30%，变动原因主要是上年同期支付了税审费用，
而本年度税审费用还未支付，该变动原因具有一定的持续性，个别费用会因实际
支付时间不同而出现季节性波动，后续基金管理人将持续跟踪项目管理费用同比
变化及变动原因。4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称： 福州华威智慧农产品有限公司
上年同期
本期（2026
（2025 年
年4月1日
指标含义说明及 4 月 1 日
序号 指标名称 指标单位 -2026 年 6
计算公式 -2025 年 6
月 30 日）
月 30 日）
指标数值 指标数值
毛利润额/营业收
1 毛利润率 % 72.36 72.31
入×100%
(利润总额+利息
息税折旧摊销
2 支出+折旧摊销)/ % 88.85 88.60
前利润率
营业收入×100%
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
1.收入归集和支出管理
项目公司设置的账户包括基本户、监管账户。基本户主要用于接收项目公司
监管账户划付的项目公司预算内及预算外支出（包括运营支出、资本性支出、保
证金或押金、代收代付款及其他全部对外支出款项，但不包括项目公司对外支付
的借款本金及利息、股东分红、合格投资、支付给运营管理机构的运营管理费及
基金管理人认为有必要支付的其他款项）。监管账户主要用于接收项目公司所有
收入和现金流入（包括但不限于运营收入、股东增资及借款、贷款、合格投资收
益）及运营管理机构根据运营管理协议划付的运营管理保证金，并且偿还存量债
权本息、向资产支持证券管理人（代表资产支持证券）偿还标的债权本息、向股
东分配股息、红利（如有）等股权投资收益、进行合格投资、向运营管理机构支
付运营管理费、根据监管协议约定的划款指令向基本户划付资金，以及支付基金13
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告管理人认为必要的其他款项。
2.现金归集和使用情况
本报告期初项目公司货币资金余额为 14,468,764.78 元。报告期内，累计资
金流入 29,458,347.55 元，均为收到租赁收入及其他与经营活动相关的流入；累
计资金流出 24,886,174.85 元，其中支付税金 5,331,350.64 元，支付资本性支出
2,147,162.03 元，购买货币基金支出 10,000,000.00 元，其他与经营相关的支出
7,407,662.18 元。截至 2026 年 6 月 30 日，项目公司货币资金余额为 19,040,937.48
元；货币基金账户余额为 81,084,890.64 元，本报告期收益 255,032.97 元。
上年同期项目公司累计资金流入 36,921,406.50 元，均为收到租赁收入及其
他与经营活动相关的流入；累计资金流出 136,708,491.30 元，其中支付税金
4,625,570.56 元，支付股东借款利息 57,579,287.08 元，购买货币基金支 出
72,000,000.00 元，其他与经营相关的支出 2,503,633.66 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明
无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应
措施的说明
本报告期内，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
占不动产资产支持证
序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
比例（%）
1 固定收益投资 - -其中：债券 - -
资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融
- -
资产
3 货币资金和结算备付金合计 2,872,334.79 100.0014
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告4 其他资产 - -
5 合计 2,872,334.79 100.00
5.2 其他投资情况说明
无。§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人严格按照基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定使用
回收资金。§7 不动产基金主要负责人员情况
任职期限 不动产
项目运
不动产项目运营或
姓名 职务 任职 离任 营或投 说明
投资管理经验
日期 日期 资管理
年限
硕士研究生，
自 2017 年起开始从 具有基金从业
事不动产项目运营 资格。曾任杭
和投资管理工作，曾 州龙宇置业有
参与杭州金沙天街 限公司商业运
购物中心项目、杭州 营 部 运 营 主
滨江天街购物中心 管、商业运营
本基 项目、杭州西溪天街 部招商主管、
金的 2025- 购物中心项目、杭州 商业运营部投
焦瑞鹏 - 9年
基金 01-13 滨江蓝海引擎产业 资拓展经理、
经理 园项目、杭州城北万 物流产城部招
象城购物中心项目、 商运营高级经
杭州亚奥万象天地 理，杭州润地
购物中心项目等，涵 亚运村开发有
盖商业零售、产业园 限公司产品部
区等不动产项目类 高级经理、产
型。 品部资深经
理。
本基 自 2019 年起开始从 硕士研究生，
2025-
雷昀 金的 - 7年 事不动产项目投资 具有基金从业
01-13
基金 管理工作，曾参与中 资格。曾任中15
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告经理 金普洛斯仓储物流 联前源不动产
封闭式基础设施证 基金管理有限
券投资基金、中金安 公司不动产金
徽交控高速公路封 融 部 高 级 经
闭式基础设施证券 理、国际业务
投资基金、中金山高 部高级经理，
集团高速公路封闭 中国国际金融
式基础设施证券投 股份有限公司
资基金、招商基金招 投资银行部高
商公路高速公路封 级经理。
闭式基础设施证券
投资基金等产品的
投资管理工作，标的
资产涵盖仓储物流、
交通设施等不动产
类型。
本基 硕士研究生，
金的 自 2015 年起开始从 具有基金从业
基金 事不动产项目运营 资格。曾任广
经理， 和投资管理工作，曾 州越秀商业地
易方 参与深圳中集低轨 产经营管理有
达广 卫星物联网产业园 限公司运营管
州开 项目、东莞中集智谷 理岗，广州仲
2025-
李国正 发区 - 9年 产业园项目、上海中 量联行物业服
11-06
高新 集中央公园项目、扬 务有限公司资
产业 州中集文昌商业中 本市场部副经
园 心项目等，涵盖产业 理，深圳市中
REIT 园区、租赁住房、商 集产城发展集
的基 业零售等不动产类 团有限公司资
金经 型。 产管理高级经
理 理。
注：1.对基金的首任基金经理，其“任职日期”为基金合同生效日，“离任日期”
为根据公司决定确定的解聘日期；对此后的非首任基金经理，“任职日期”和“离
任日期”分别指根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。
2.不动产项目运营或投资管理年限为基金经理参与不动产项目运营或投资
年限加总。§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 500,000,000.00
16
易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 2 季度报告报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 500,000,000.00§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
本报告期内基金管理人未持有本基金份额。
§10 影响投资者决策的其他重要信息
无。
§11 备查文件目录
11.1 备查文件目录
1.中国证监会准予本基金募集注册的文件；
2.《易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3.《易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
4.基金管理人业务资格批件、营业执照；
5.中国证监会要求的其他文件。
11.2 存放地点
广东省广州市天河区珠江东路 30 号 42 层。
11.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。易方达基金管理有限公司
二〇二六年七月二十一日17
来源：深圳证券交易所 · 2026-07-21 · 中国内地 · 原文