中金菜鸟REIT：中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于不动产项目公司对外借入款项的公告
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【原文】中金菜鸟REIT：中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于不动产项目公司对外借入款项的公告
中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
关于不动产项目公司对外借入款项的公告一、公募 REITs 基本信息
基金名称 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金菜鸟 REIT
场内简称 中金菜鸟 REIT
基金主代码 180307
基金合同生效日 2026 年 9 月 28 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》
《深圳证券交易所公开募
集不动产投资信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所公
公告依据 开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报告（试
行）》等有关规定以及《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证
券投资基金招募说明书》二、不动产项目公司对外借入款项的情况
根据《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》中披露的对
外借款安排，不动产项目公司（嘉兴传云物联网技术有限公司、嘉兴传祥物联网技术
有限公司）已与固定资产贷款贷款人签署《固定资产借款合同》，获批额度分别为
18,105.00 万元和 7,410.00 万元，合计 25,515.00 万元。本次项目公司以前述固定资产
贷款贷款人发放的外部借款及 SPV 公司（嘉兴欣耘物联网技术有限公司、嘉兴欣祥物
联网技术有限公司）对其发放的股东借款分别用于置换存量银行贷款 1和归还关联方
借款。借款情况如下：
1、借款人：嘉兴传云物联网技术有限公司、嘉兴传祥物联网技术有限公司
2、固定资产贷款贷款人：兴业银行股份有限公司上海分行
3、借款类型：固定资产贷款
4、本次借款金额：人民币 18,105.00 万元、7,410.00 万元，合计 25,515.00 万元
5、借款用途：置换存量银行贷款、归还关联方借款1指嘉兴传云物联网技术有限公司（作为借款人）与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行（作为贷款人）签
署的《项目融资贷款合同》。
6、借款利率：本次借款采用浮动利率，合同期内的利率按照实际发放日和重定价
日（自借款实际发放日起每满一个周期的对应日为合同重定价日，当月无对应日的以
该月最后一天为对应日）全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 减 65 个基
本点（BPs）确定，以季度为浮动周期进行浮动，按此计算的放款后首季度利率为 2.85%/
年。
7、借款期限及偿还结构：借款期限为 15 年期，按季付息，第 1-5 年每年还本比
例为 0.1%（25.515 万元）、第 6-14 年每年还本比例为 1%（255.15 万元），第 15 年还
本比例为 90.5%（23,091.075 万元）。
8、增信方式、不动产资产被抵押、质押等权利限制情况：本基金对外借款遵循基
金份额持有人利益优先原则，不依赖外部增信。本次借款，项目公司将作为抵押人，
以目标不动产资产已办理产权证书的房产及土地使用权作为抵押物，向固定资产贷款
贷款人提供财产抵押担保，并在贷款放款后 4 个月内办妥抵押登记。三、对外借款安排的必要性、借款对不动产基金可供分配现金流及基金份额持有人
权益的影响分析在当前市场环境下，项目公司对外借款的利率水平较低，通过引入适当规模的银
行借款，在其他条件不变的情况下，有助于提升本基金的分派率，有利于提升本基金
份额持有人的收益水平。本次对外借款的相关借款条款是在遵循基金份额持有人利益
优先的原则下，综合考虑当前市场环境、不动产基金及项目公司资本结构及还款能力，
以及对不动产基金份额持有人的利益影响等因素后协商确定。本次对外借款的期限为 15 年期，放款后首季度利率为 2.85%/年，对外借款规模
合计为 25,515.00 万元，借款规模对应基准日资产评估值的比例为 15%。项目公司取
得前述对外借款后，基金总资产不超过基金净资产的 140%。基于本基金招募说明书
披露的可供分配金额预测数，在考虑本次对外借款的情形下，本基金 2026 年和 2027
年预计分派率（年化）为 4.73%、5.15%，较无对外借款情形下的 2026 年和 2027 年预
计分派率（年化）分别提升 0.24、0.31 个百分点，计算说明如下：
有对外借款 无对外借款 差异
借款金额（万元） 25,515.00 - 25,515.00
基金发行规模（万元） 149,000.00 174,515.00 -25,515.00
预测年度可供分配 2026 年 4-12 月 5,310.32 5,909.92 -599.60
金额（万元） 2027 年 7,671.06 8,451.34 -780.28
2026 年（年化） 4.73% 4.49% 提升 0.24 个百分点
预计分派率2
2027 年 5.15% 4.84% 提升 0.31 个百分点在此需特别说明的是：
①基金首次发行时的年化分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金发行规模，
对应到每个投资者的年化分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金买入成本。基
金上市后，二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际
的分派率降低/提高。②以上计算说明中的可供分配金额系《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投
资基金招募说明书》所载可供分配金额测算报告中的 2026 年 4-12 月和 2027 年可供
分配金额，以及根据可供分配金额测算报告的计算方法及相关假设计算而得。上述可
供分配金额不代表实际年度的可供分配金额，如实际年度可供分配金额降低，将影响
届时分派率的计算结果。③分派率不等同于基金的收益率。此外，就本次对外借款的相关风险，基金管理
人已设置相关缓释措施，具体安排详见本基金招募说明书 “第五部分 不动产基金”
之“二、不动产基金的交易安排”之“（四）外部借款”之“5、不动产基金具有完善
的融资安排及风险应对预案”。四、其他需要提示的事项
1、本公告仅针对本基金对外借款的有关事项予以说明，不构成投资建议。
2、投资者可以登录基金管理人网站（www.ciccfund.com）或拨打基金管理人的客
户服务电话 400-868-1166 咨询有关详情。3、风险提示：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资
产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不
预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出2表中有对外借款情形下的分派率以基金实际募集规模计算；无对外借款情形下的分派率以不考虑借款杠杆作用
下的模拟募集规模计算
投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投
资者在参与本基金相关业务前，应当认真阅读本基金的基金合同、最新的招募说明书、
基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价
值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品
特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自
身风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出投资决策。特此公告。
中金基金管理有限公司
2026 年 10 月 23 日来源：深圳证券交易所 · 2026-10-23 · 中国内地 · 原文