创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
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【原文】创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
创金合信首农产业园封闭式基础设施
证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2026 年 09 月 30 日
基金管理人：创金合信基金管理有限公司
基金托管人：北京银行股份有限公司
报告送出日期：2026 年 10 月 26 日
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人北京银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 22 日复核了
本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披
露内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证
不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前
应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券
基金名称
投资基金
基金简称 创金合信首农 REIT
首农 REIT（扩位简称：创金合信首农
场内简称
REIT）
基金代码 508039
前端交易代码 508039
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 7 月 14 日
基金管理人 创金合信基金管理有限公司
基金托管人 北京银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 16 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2025 年 7 月 25 日
本基金主要投资于基础设施资产支持证券
投资目标 全部份额，并通过资产支持专项计划等特殊
目的载体取得基础设施项目公司全部股权，第 1 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告最终取得基础设施项目完全所有权或经营
权利。通过主动的投资管理和运营管理，力
争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
本基金投资策略包括资产支持证券投资策
略与固定收益投资策略。其中，资产支持证
投资策略 券投资策略包括初始投资策略、扩募收购策
略、资产出售及处置策略、融资策略、运营
策略和权属到期后的安排。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资
产支持证券全部份额，以获取基础设施运营
收益并承担基础设施项目价格波动，因此与
股票型基金、债券型基金和货币型基金等常
风险收益特征
规证券投资基金有不同的风险收益特征。一
般市场情况下，本基金预期风险和收益高于
债券型基金和货币型基金，低于股票型基
金。
（一）本基金收益分配采取现金分红方式；
（二）本基金应当将不低于合并后年度可供
分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。
本基金的收益分配在符合分配条件的情况
下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满
6 个月可不进行收益分配；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从
基金收益分配政策
其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对
基金份额持有人利益无实质不利影响的前
提下，基金管理人可在与基金托管人协商一
致，并按照监管部门要求履行适当程序后对
基金收益分配原则和支付方式进行调整，不
需召开基金份额持有人大会，但应于变更实
施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 第一创业证券股份有限公司
运营管理机构 北京首农信息产业投资有限公司2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：首农元中心项目
项目公司名称 元创新（北京）科技产业有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目为科研办公类的产业园区资
不动产项目主要经营模式 产，主要运营及盈利模式为对外出租不动
产和车位，其收入来源主要为租金收入
不动产项目地理位置 北京市海淀区西二旗西路 16 号院第 2 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2.3 不动产基金扩募情况
暂不涉及。
2.4 基金管理人和运营管理机构
项目 基金管理人 运营管理机构
创金合信基金管理 北京首农信息产业
名称
有限公司 投资有限公司
姓名 奚胜田 安东
信息披露事务负责
职务 副总经理 董事
人
联系方式 0755-82820166 010-62918270
深圳市前海深港合
作区南山街道时代 北京市海淀区西二
注册地址
大街 200 号创金大 旗中路 29 号
厦 3101
深圳市前海深港合
作区南山街道时代 北京市海淀区西二
办公地址
大街 200 号创金大 旗中路 29 号
厦 25-27、31 层
邮政编码 518052 100085
法定代表人 青美平措 安东2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
资产支持证券管理 资产支持证券托管
项目 基金托管人
人 人
北京银行股份有限
北京银行股份有限 第一创业证券股份
名称 公司城市副中心分
公司 有限公司
行
北京市通州区东关
深圳市福田区福华
北京市西城区金融 一街 1 号院 1 号楼 1
注册地址 一路 115 号投行大
大街甲 17 号首层 层至 11 层、13 层、
厦 20 楼
14 层
北京市通州区东关
深圳市福田区福华
北京市西城区金融 一街 1 号院 1 号楼 1
办公地址 一路 115 号投行大
大街丙 17 号 层至 11 层、13 层、
厦 20 楼
14 层
邮政编码 100033 518046 101100
法定代表人 关文杰 郭川 刘军§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
第 3 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3.1 主要财务指标
金额单位：人民币元
报告期（2026 年 07 月 01 日-2026 年 09 月
主要财务指标
30 日)
1.本期收入 68,988,544.17
2.本期净利润 2,941,772.14
3.本期经营活动产生的现金流量净额 76,912,037.34
4.本期现金流分派率（%） 1.87
5.年化现金流分派率（%） 7.49
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收
益、营业外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
2、本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末基金市值。
3、年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末基金市值/年初
至报告期末实际天数*本年总天数。3.2 其他财务指标
无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 63,722,903.97 0.0637 -
本年累计 190,514,192.79 0.1905 -
注：1、上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符
合有关基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑不动产项目公司经营情况和持续发
展等因素调整可供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的
90%以现金形式分配给投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。
2、根据北京市房产税及城镇土地使用税征缴规定，2026 年 10 月需缴纳 7-12 月税款。
为提高资金使用效率，基金管理人调整资金预留安排，不再为 2026 年 10-12 月房产税及城
镇土地使用税额外预留资金，该部分税金将通过统筹调用现有其他未来合理相关支出预留
完成缴纳。本次安排旨在优化资金管理、平滑税金缴纳带来的季度现金流波动。3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 124,699,999.15 0.1247 -第 4 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告本年累计 254,699,999.15 0.2547 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 2,941,772.14 -
本期折旧和摊销 42,990,502.11 -
本期利息支出 - -
本期所得税费用 3,824,823.27 -
本期息税折旧及摊销前利润 49,757,097.52 -
调增项
1.应收和应付项目的变动 27,154,939.82 -
2.其他可能的调整项，如不
动产基金发行份额募集的资
金、处置不动产项目资产取 126,430,984.70 -
得的现金、金融资产相关调
整、期初现金余额等
调减项
1.当期购买不动产项目等资
- -
本性支出
2.支付的利息和所得税费用 - -
3. 未 来 合 理 的 相 关 支 出 预
留，包括重大资本性支出（如
固定资产正常更新、大修、改
造等） 、未来合理期间内的债 -139,620,118.07 -
务利息、专业服务费、不可预
见费用、期末经营性负债余
额等
本期可供分配金额 63,722,903.97 -
注：1、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造
等）、未来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理
费、托管费、运营管理机构的管理费、待缴纳的税金、未来合理期间内的债务利息、不可
预见费用、租赁押金、付款周期的调整等。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约
定及实际发生情况进行使用。
2、上述可供分配金额不代表最终实际分配金额。由于收入和费用并非在一年内平均发
生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。
3、根据北京市房产税及城镇土地使用税征缴规定，2026 年 10 月需缴纳 7-12 月税款。
为提高资金使用效率，基金管理人调整资金预留安排，不再为 2026 年 10-12 月房产税及城
镇土地使用税额外预留资金，该部分税金将通过统筹调用现有其他未来合理相关支出预留
完成缴纳。本次安排旨在优化资金管理、平滑税金缴纳带来的季度现金流波动。第 5 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
可供分配金额较上年同期变化超过 10%主要是因为：（1）上年同期可供分配金额计算
期间为 2025 年 7 月 14 日（即基金合同生效日）至 2025 年 9 月 30 日，根据项目公司股权
转让协议安排，自评估基准日（不含），即 2025 年 1 月 1 日起不动产项目正常运营所产生
的成本及收益（包括但不限于不动产项目运营所得收入、不动产项目运营所产生的支出和费
用等）均归属于不动产基金所有，因此上年同期项目公司期初现金包括评估基准日（不含）
至股权交割日（含）过渡期间的损益，纳入上年同期可供分配金额计算；（2）本报告期可
供分配金额计算期间为 2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 月 30 日，无上年同期过渡期间的损益
款项。3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理
性
1、设置未来合理支出相关预留调整项的原因
未来合理支出相关预留调整项以经营性负债为主，包括重大资本性支出（如固定资产正
常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的管理费（含基金管理人的管理费、资
产支持证券管理人的管理费、托管费、运营管理机构的管理费等）、待缴纳的税金、未来合
理期间内的债务利息、不可预见费用、租赁押金、付款周期的调整等。
设置上述预留调整项的核心原因，主要是应对两类情形：一是部分资金存在特定用途，
如租赁押金、预收账款等，该类资金需依照租赁合同等协议约定履行后续返还义务；二是
部分款项需在后续期间实际支付，如管理费、待缴纳的税金等。相关预留资金将按照协议
约定的付款条款，结合实际支出情况使用。
2、上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过
10%的原因及合理性
上年同期未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%，主要是因为（1）
租期在一年及以上的租户缴纳的租赁保证金，受租赁合同履约周期约束，相关租约尚未到
期，租赁保证金暂不满足返还条件，需待对应租赁合同到期终止后按约办理退还，因此本
期未发生实际使用，预留具有合理性；（2）根据《运营管理服务协议》约定，需预留资本
性支出以保持资产处于良好的运营状态，部分资本性支出尚未发生或支付，该差异系资本
性支出实施及支付进度所致，预留具有合理性。3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据本基金《基金合同》《招募说明书》《资产支持专项计划标准条款》《运营管理服
务协议》等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 1,450,378.16 元，资产支持第 6 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告证券管理人管理费 362,594.08 元，基金托管人托管费 90,648.52 元，运营管理机构运营管
理费 2,358,511.47 元（含税）。
本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
（1）不动产项目基本情况
本基金持有的不动产项目为首农元中心项目，坐落于北京市海淀区西二旗西路 16 号院，
包括 1-10 号楼、14 号楼和 15 号楼（即地下一、二和四层），合计 11 栋建筑物和 1 栋附属
地下建筑物（包含可出租车位 700 个），总建筑面积合计 203,643.55 平方米，可租赁面积
160,967.36 平方米。首农元中心项目是中关村科学城第五批园区建设重点项目，2017 年 3
月被确定为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息技术、人工智能、科技服务、信息内
容消费、大数据及云计算等领域。项目自 2021 年 11 月开始运营，截至报告期末已投入运
营超过 4 年。
报告期内，不动产项目未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，周边未新增同
等规模的可比竞争性项目，整体运营稳定，未发生重大变化。
（2）不动产项目经营情况
报告期内，不动产项目整体运营情况良好，项目公司 2026 年 7-9 月期间实现营业收入
67,987,454.91 元。剔除直线法影响后，按照各租约约定的收款期间及对应租金标准计算，
项目公司 2026 年 7-9 月期间实际取得的租金收入为 85,634,451.98 元。截至报告期末，项
目可租赁面积 160,967.36 平方米，已出租面积 155,296.50 平方米（不含地下停车场面积）
，
整体出租率为 96.48%。
招商管理方面，运营管理团队持续实施“增量拓展+存量维护”双线策略，保障园区运
营稳定。增量拓展方面，积极联合代理机构推动联合办公工位带看，并拟采取更灵活的激
励政策及租约形式，提升带看积极性与转化率，增强对客户个性化需求的响应能力，以拓
展新客户资源。存量维护方面，依托品质服务与客户粘性，持续做好园区租户运营管理与
服务工作。本报告期内，已与多家联合办公工位租户完成续租，进一步巩固园区租赁稳定
性。
运营管理方面，运营管理团队继续贯彻“社区运营”服务理念，报告期内开展冰淇淋、
购车嘉年华、潮玩嘉年华及中秋节等多场主题活动，园区入驻企业员工参与度较高，既提
升了入驻企业员工的办公体验与归属感，也增强了园区生态活跃度与客户粘性。后续，运第 7 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告营管理团队将围绕客户维护与园区建设，结合季节特点制定差异化活动计划，持续丰富园
区社群生态。4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
上年同期
(2025 年
本期(2026
07 月 14
年 07 月
日(基金合
01 日至
同生效日)
指标含义 2026 年 09
至 2025 年 同比
序号 指标名称 说明及计 指标单位 月 30 日)/
09 月 30 （%）
算方式 报告期末
日)/上年
(2026 年
同期末
09 月 30
(2025 年
日)
09 月 30
日)
报告期末 报告期末
1 可供出租 可供出租 平方米 160,967.36 160,967.36 0.00
面积 面积
报告期末 报告期末
2 实际出租 实际出租 平方米 155,296.50 156,096.33 -0.51
面积 面积
报告期末
实际出租
报告期末
3 面积/报告 % 96.48 96.97 -0.51
出租率
期末可供
出租面积
报告期内
各月月末
平均租金
单价的算
术平均值
[ ∑ (i=1)^n
报告期内 租约 i 月末
元/平方米/
4 租金单价 含税不含 6.49 6.49 0.00
天
水平 物业费签
约租金单
价*租约 i
的租约面
积]/月末实
际出租面
积
5 报告期末 报告期末 年 7.06 5.52 27.90第 8 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告剩余租期 加权平均
剩余租约
[∑(i=1)^n
租约 i 的
剩余租期*
租约 i 的
租约面积]/
报告期末
可租赁面
积
报告期末
当年累计
报告期末 实收租金/
6 % 100.20 100.00 0.20
收缴率 报告期末
当年累计
应收租金
注：1、报告期内租金单价水平计算的租金收入范围含研发办公、产业配套及联合办公工位，
不含车位部分。
2、本报告期收缴率为 100.20%，主要系报告期内有联合办公租户发生提前退租，依据
租赁合同约定形成罚没租赁押金收益所致。4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
本基金报告期内重要资产项目为首农元中心项目，无其他资产，项目的运营指标同本
报告“4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标”。4.1.4 其他运营情况说明
租户结构方面，报告期末租户数量 33 个，租户类型以科技推广和应用服务业和信息传
输、软件和信息技术服务业为主。按照租赁面积统计，报告期末租户结构为科技推广和应
用服务业占 93.76%，信息传输、软件和信息技术服务业占 5.20%，其他行业占 1.03%。
租金收入方面，报告期内按照收入贡献前五名的租户收入额占营业收入的比例分别为：
租户 A 为 4,011.06 万元，占比 59.00%；租户 B 为 2,536.46 万元，占比 37.31%；租户 C 为
45.71 万元，占比 0.67%；租户 D 为 20.48 万元，占比为 0.30%；租户 E 为 20.06 万元，占
比 0.30%。上述租户报告期内收入占营业收入比例总计 97.57%。
注：
1、以租户名称统计，收入包括出租收入和地下停车场出租收入。
2、统计前五大租户租金收入贡献时，将关联租户合并统计。
3、四舍五入，存在尾差。4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
第 9 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告期性风险
（1）经营风险
本基金收益主要来源于园区空间租金收入，依赖于不动产项目租赁情况。在基金运作
期内，不动产项目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不善、承租人履约能
力发生不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金等因素影响导致不动产项目无法正常运营
或者遭受损失，从而导致实际运营净现金流大幅低于测算值，影响投资人收益。
（2）行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，宏观经济的整体增长以及行业相关政策的支
持，为产业园区行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政治环
境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策也可能
发生变化。上述潜在外部环境变化可能对产业园区行业的发展趋势、园区租赁市场的需求
情况造成不利影响。
（3）周期性风险
随着经济运行的周期性变化，不动产项目资产价格及租金水平高低也可能呈周期性变
化，从而产生风险。
（4）重要现金流提供方相关风险
重要现金流提供方所属集团是数字经济、科技服务、互联网信息产业的龙头企业。但
由于数字经济、科技服务、互联网信息产业会受到技术更新换代、竞争格局变化、产品社
会舆情等影响，如发生不利的变化对重要现金流提供方履约能力和意愿产生影响，可能会
对本不动产项目经营产生负面影响。涉及重要现金流提供方的风险包括重要现金流提供方
集中度高的风险、履约能力下降的风险、提前退租的风险、租金下调、租金增长率不及预
期、租金收缴不及预期、租约集中到期、到期未续等风险。
相关风险详见本基金招募说明书“第一章 一般规定”之“第四节 风险因素”。4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
报告期末金额 上年末金额
序号 科目名称 变动比例（%）
（元） （元）
1,815,134,053.9 2,084,170,302.5
1 总资产 -12.91
3 6
2,640,908,384.9 2,799,913,625.6
2 总负债 -5.68
5 7
报告期金额 上年同期金额
序号 科目名称 变动比例（%）
（元） （元）
1 营业收入 67,987,454.91 67,453,961.26 0.79
2 营业成本/费用 97,086,214.70 25,046,762.45 287.62第 10 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3 EBITDA 53,450,225.94 55,781,808.18 -4.18
注：1、营业成本/费用为营业总成本。
2、营业成本/费用同比变动原因详见“4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要
费用分析”。4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：元创新（北京）科技产业有限公司报告期末金额 上年末金额 较上年末变动
序号 构成
（元） （元） （%）
主要资产科目
1 货币资金 198,662,927.03 365,365,919.19 -45.63
投资性房地 1,528,206,561.3 1,574,733,596.1
2 -2.95
产 3 9
主要负债科目
2,456,666,666.6 2,456,666,666.6
1 长期应付款 0.00
7 7
注：1、主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目；主要负债科目指占期末总负债
10%以上的负债科目。
2、截至本报告期末，项目公司 2025 年度应付专项计划的股东借款利息已于 2026 年第
1 季度完成支付。受跨期支付安排影响，本报告期末货币资金较 2025 年末下降 45.63%。4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
金额单位：人民币元
项目公司名称：元创新（北京）科技产业有限公司本期（2026 年 07 月 01 上年同期（2025 年 07
日-2026 年 09 月 30 月 14 日-2025 年 09 月
日） 30 日） 金额同比
序号 构成
占该项目 占该项目 （%）
金额 金额
总收入比 总收入比
（元） （元）
例（％） 例（％）
67,062,664 66,657,497
1 出租收入 98.64 98.82 0.61
.77 .13
地下停车
2 场出租收 924,790.14 1.36 796,464.13 1.18 16.11
入
3 其他收入 - - - - -
营业收入 67,987,454 67,453,961
4 100.00 100.00 0.79
合计 .91 .264.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
金额单位：人民币元第 11 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告项目公司名称：元创新（北京）科技产业有限公司
本期（2026 年 07 月 01 上年同期（2025 年 07
日-2026 年 09 月 30 月 14 日-2025 年 09 月
日） 30 日） 金额同比
序号 构成
占该项目 占该项目 （%）
金额 金额
总成本比 总成本比
（元） （元）
例（％） 例（％）
运营管理 2,225,010. 1,599,186.
1 2.29 6.38 39.13
服务费 82 81
折旧和摊 15,548,980 13,174,321
2 16.02 52.60 18.02
销 .17 .69
税金及附 12,517,912 10,088,644
3 12.89 40.28 24.08
加 .52 .25
维修改造
4 1,000.00 0.00 1,500.00 0.01 -33.33
费
5 保险费 156,002.70 0.16 126,419.24 0.50 23.40
中介服务
6 84,905.66 0.09 125,000.00 0.50 -32.08
费
66,552,402
7 财务费用 68.55 - - -
.83
其他成本/
8 - - -68,309.54 -0.27 -
费用
营业成本/ 97,086,214 25,046,762
9 100.00 100.00 287.62
费用合计 .70 .45
注：本报告期部分营业成本及主要费用和合计金额较上年同期同口径变动超过 30%，具体
原因如下：
1、上年同期为 2025 年 7 月 14 日（即基金合同生效日）至 2025 年 9 月 30 日，并非完
整季度，同比期间天数不一致。
2、运营管理服务费同比增长。根据《运营管理服务协议》，运营管理服务费按项目公
司现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”数额计提。由于租户租金支付时间存
在差异，导致运营管理服务费同比增长。
3、维修改造费同比下降。主要系本报告期内发生的保险理赔相关维修改造事项少于上
年同期，相应支付金额同比减少。
4、中介服务费同比下降。主要系相关协议约定的付款节点不同，相关费用根据实际业
务进展情况计提或支付，导致同比金额存在差异。
5、上年同期（2025 年第 3 季度），本基金尚未完成吸收合并，项目公司偿还存量负债
的利息等在其他成本/费用科目列示。2025 年第 4 季度，项目公司完成对 SPV 公司的吸收合
并后，股东借款本金相应增加，项目公司按照债权债务确认协议的约定计提股东借款利息，
并将其计入财务费用，导致相关成本费用科目同比发生变动。第 12 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告上述同比变动对项目公司实际经营无重大影响，不涉及后续应对措施。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：元创新（北京）科技产业有限公司本期（2026 上年同期
年 07 月 01 （2025 年 07
指标含义说
日-2026 年 月 14 日-
序号 指标名称 明及计算公 指标单位
09 月 30 2025 年 09
式
日） 月 30 日）
指标数值 指标数值
（营业收入-
1 毛利润率 营业成本）/ % 73.86 78.10
营业收入
（利润总额
+利息费用+
息税折旧摊
2 折旧摊销）/ % 78.62 82.70
销前净利率
营业收入×
100%4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
（1）收入归集和支出管理
项目公司在监管银行北京银行股份有限公司中轴路支行和北京银行股份有限公司东直
门支行分别开设一般户监管账户和基本户监管账户。一般户监管账户主要用于接收 SPV 公
司及专项计划发放的借款、专项计划支付的增资款项（如有）、收取项目运营收入、收取项
目处置收入及其他基金管理人认可的款项，并根据《项目公司资金监管协议》的约定用于偿
还存量借款及补充生产、经营所需流动资金；偿还专项计划借款本息；项目公司股权的股
利分配（如有）；向运营管理机构支付运营管理费用；向基本户监管账户支付预算资金等。
基本户监管账户主要用于日常经营支出的支付。
（2）现金流归集和使用情况
本报告期初，项目公司现金及现金等价物余额 197,228,472.25 元。本报告期内，项目
公司累计现金流流入为 96,025,431.85 元；累计现金流流出为 94,648,182.55 元。截至报
告期末，项目公司现金及现金等价物余额 198,605,721.55 元（包含定期存款，不含应计利
息）。
上年同期，项目公司累计现金流流入为 851,935,489.14 元；累计现金流流出为
722,861,519.80 元。4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
第 13 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告本报告期内租金贡献收入占比超过 10%的租户为北京顺捷中恒科技有限公司（以下简称
“顺捷中恒”）及小米公司，包括小米科技有限责任公司（以下简称“小米科技”）及其关
联方北京玄戒技术有限公司（以下简称“玄戒技术”）和北京食乐科技有限公司（以下简称
“食乐科技”，与小米科技、玄戒技术合称“小米公司”）。
顺捷中恒为 Kuaishou Technology（快手科技，01024.HK）（即“快手科技”）的受控
制结构性实体。根据快手科技官网资料，快手科技是一家以人工智能为核心驱动和技术依
托的科技公司。快手科技的主营业务由三个主要板块构成，分别为线上营销服务业务、直
播业务以及其他服务业务。报告期内，顺捷中恒的租约履行正常。
小米科技、玄戒技术和食乐科技为 Xiaomi Corporation（小米集团，01810.HK）（即
“小米集团”）的受控制结构性实体或附属公司。根据小米集团官网资料，小米集团是一家
以智能手机、智能硬件和 IoT 平台为核心的消费电子及智能制造公司。小米集团的主营业
务由两个主要板块构成，分别为手机×AIoT 业务以及智能电动汽车等创新业务。报告期内，
小米科技、玄戒技术和食乐科技的租约均履行正常。4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
无。§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
单位：人民币元
占不动产资产支持
序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证
- -
券
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购
的买入返售金融资 - -
产
货币资金和结算备
3 130,659,178.24 100.00
付金合计
4 其他资产 - -
5 合计 130,659,178.24 100.00第 14 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
原始权益人北京首农信息产业投资有限公司（以下简称“首农信息”）净回收资金为
77,804.62 万元，截至报告期末，原始权益人已使用 11,670.69 万元用于补充流动资金，净
回收资金使用率 15%。
原始权益人根据《北京首农信息产业投资有限公司基础设施 REITs 回收资金管理制度》
及其出具的承诺函执行并使用回收资金，在报告期内按要求向相关监管部门定期汇报回收
资金使用情况，报告期内未发生违反管理制度或相关法律法规情形。§7 不动产基金主要负责人员情况
任职期限 不动产项 不动产项
目运营或 目运营或
姓名 职务 说明
任职日期 离任日期 投资管理 投资管理
年限 经验
清华大学
博士研究
生 ， 2016
年 7 月加
入北京顺
自 2017 年
隆私募债
起从事与
券投资基
不动产相
金管理有
关的投研
本基金基 限公司，任
工作，曾
金经理、 投资部投
参与
REITs 基 资经理，
ABS、私
金管理部 2025 年 7 2017 年 10
贾楠 - 8 募基金等
负责人、 月 14 日 月加入顺
研究和投
北京分公 隆资产管
资工作，
司总经理 理（北京）
主要涵盖
助理 有限公司，
产业园
历任投资
区、电
经理、投资
力、市政
三部副总
等领域。
经理，2022
年 9 月加
入北京京
管泰富基
金管理有第 15 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告限责任公
司，任基础
设施不动
产投资部
部门总经
理 ， 2023
年 12 月加
入创金合
信基金管
理有限公
司，现任
REITs 基
金管理部
负责人，兼
任北京分
公司总经
理助理、基
金经理。
美国约翰
霍普金斯
大学硕士
研究生，
2017 年 12
月加入北
京天江通
睿置业有
自 2017 年
限公司，任
起从事不
投资管理
动产项目
部投资主
运营管理
管 ， 2020
工作，主
本基金基 2025 年 7 年 2 月加
杨轩 - 7 要涵盖产
金经理 月 14 日 入远洋集
权类项目
团旗下芜
包括产业
湖盛远洪
园区、仓
全股权投
储物流等
资合伙企
业态。
业（有限合
伙），任投
资管理部
投资经理，
2022 年 5
月加入首
程控股旗
下北京朗第 16 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告和私募基
金管理有
限公司，任
REITs 行
业团队投
资高级经
理 ， 2023
年 4 月加
入北京京
管泰富基
金管理有
限责任公
司，任基础
设施不动
产投资部
项目经理，
2023 年 12
月加入创
金合信基
金管理有
限公司，现
任 REITs
基金管理
部基金经
理。
中山大学
学士，2012
年 7 月加
入广东保
自 2012 年
利置业有
起从事不
限公司任
动产项目
投资运营
运营管理
部投资专
工作，主
员 ， 2013
本基金基 2025 年 7 要涵盖产
尹丽娃 - 12 年 1 月加
金经理 月 14 日 权类项目
入深圳市
包括产业
戴德梁行
园区、仓
土地房地
储物流、
产评估有
公寓等业
限公司任
态。
估价部高
级经理，
2017 年 8
月加入华第 17 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告润置地（深
圳）有限公
司任公建
管理部公
建管理高
级经理，
2023 年 7
月加入创
金合信基
金管理有
限公司，现
任 REITs
基金管理
部基金经
理。
注：1、本基金首任基金经理的任职日期为本基金合同生效日，离任日期、后任基金经理的
任职日期指公司作出决定的日期；
2、不动产运营或投资管理年限为基金经理参与不动产项目运营或投资管理年限加总。§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
本报告期内基金管理人无运用固有资金投资本不动产基金的情况。
§10 影响投资者决策的其他重要信息
无。
§11 备查文件目录
11.1 备查文件目录
1、《创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
第 18 页 共 19 页
创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2、《创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；
3、创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 3 季度报告原文。11.2 存放地点
深圳市前海深港合作区南山街道时代大街 200 号创金大厦 25-27、31 层
11.3 查阅方式
第 19 页 共 19 页
来源：上海证券交易所 · 2026-10-26 · 中国内地 · 原文