中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
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【原文】中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
中金唯品会奥特莱斯封闭式
基础设施证券投资基金
2026 年第 3 季度报告
2026 年 9 月 30 日
基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：中国建设银行股份有限公司
报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国建设银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 26 日复
核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露
内容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证
不动产基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前
应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金唯品会奥莱 REIT
场内简称 唯品奥莱（扩位简称：中金唯品会奥莱 REIT）
基金代码 508082
交易代码 508082
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2025 年 8 月 27 日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 中国建设银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000 份
基金合同存续期 26 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2025 年 9 月 12 日
投资目标 本基金主 要资产 投资于 不动产资 产支持 证券并 持有其全第 2 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告部份额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透
取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动
的投资管 理和运 营管理 ，提升 不 动产项 目的运 营收益水
平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可
持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
（一）不动产项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。
2、运营管理策略。3、资产收购策略。4、更新改造策略。
投资策略
5、出售及处置策略。6、对外借款策略。
（二）债券及货币市场工具的投资策略
本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）（或简称
不动产基金），在基金合同存续期内通过资产支持证券和
项目公司 等载体 穿透取 得 不动产 项目完 全所有 权或经营
风险收益特征
权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租金、收费等
稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于
股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将
90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每
年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收
益分配；
（二）本基金收益分配方式为现金分红；
基金收益分配政策 （三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有
人利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金
托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金
收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
运营管理机构 杉杉商业集团有限公司2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：宁波杉井奥特莱斯
项目公司名称 杉井商业管理（宁波）有限公司
不动产项目业态 商业零售
宁波杉井奥特莱斯属于商业零售业态中的奥特莱斯行业，
主要采用联营销售或场地租赁的经营模式向商户收取相关
不动产项目主要经营模式
收入，项目运营收入主要包括联营模式收入、租金收入、
物业管理收入、推广费收入及其他业务收入
不动产项目地理位置 宁波市海曙区集士港镇春华路 1399 号、秋实路 555 号2.3 不动产基金扩募情况
无。
第 3 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2.4 基金管理人和运营管理机构
项目 基金管理人 运营管理机构
名称 中金基金管理有限公司 杉杉商业集团有限公司
姓名 李耀光 林可
信息披露事
职务 副总经理 公募 REITs 项目负责人
务负责人
联系方式 xxpl@ciccfund.com lydia.lin@vipshop.com
北京市朝阳区建国门外大
浙江省宁波市鄞州区首南街
注册地址 街 1 号国贸写字楼 2 座 26
道日丽中路 777 号 2601 室
层 05 室
浙江省宁波市鄞州区宁穿路
北京市朝阳区建国门外大
办公地址 1409 号宁波中心大厦 A 座 21
街 1 号国贸大厦 B 座 43 层
层
邮政编码 100004 315100
法定代表人 李金泽 陈江挺2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
中国建设银行股份有 中国国际金融股份有 中国建设银行股份有
名称
限公司 限公司 限公司宁波市分行
北京市朝阳区建国门
北京市西城区金融大 浙 江 省 宁 波市 鄞 州 区 宝
注册地址 外大街 1 号国贸大厦 2
街 25 号 华街 255 号
座 27 层及 28 层
北京市朝阳区建国门
北京市西城区闹市口 浙 江 省 宁 波市 鄞 州 区 宝
办公地址 外大街 1 号国贸大厦 2
大街 1 号院 1 号楼 华街 255 号
座 27 层及 28 层
邮政编码 100033 100004 315100
法定代表人 张金良 陈亮 陈承标（负责人）§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日）第 4 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告1.本期收入 71,559,262.87
2.本期净利润 -11,601,275.43
3.本期经营活动产生的现金流量净额 107,241,425.68
4.本期现金流分派率（%） 1.04
5.年化现金流分派率（%） 4.32
注：1、本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、公允价值变
动收益、汇兑收益、资产处置收益、其他收益、其他业务收入以及营业外收入的总和。
2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。
3、年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告
期末实际天数*本年总天数。3.2 其他财务指标
无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 41,606,429.86 0.0416 -
本年累计 129,257,540.20 0.1293 -3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 87,560,000.47 0.0876 -
本年累计 144,560,001.87 0.1446 -3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元
第 5 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告项目 金额 备注
本期合并净利润 -11,601,275.43 -
本期折旧和摊销 54,531,655.42 -
本期利息支出 1,362,482.27 -
本期所得税费用 3,606,403.89 -
本期息税折旧及摊销前利润 47,899,266.15 -
调增项
1.应付账款增加/应收账款减少 15,910,806.45 -
调减项
1.其他资本性支出 -950,521.97 -
2.支付的利息及所得税费用 -5,023,477.35 -
3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固
定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需 -16,229,643.42 -
要偿付的经营性负债、运营费用等
本期可供分配金额 41,606,429.86 -
注:设置未来合理相关支出预留调整项的原因及其使用情况详见 3.3.5。3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
本 报 告 期 实 现 可 供 分 配 金 额 41,606,429.86 元 ， 相 较 上 年 同 期 可 供 分 配 金 额
15,943,585.22 元，同比变动 160.96%。变化幅度较大的主要原因为，本基金于 2025 年 8 月
27 日成立，上年同期为 2025 年 8 月 27 日（基金合同生效日）至 2025 年 9 月 30 日，期间
天数存在差异。3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预
留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性本基金未来合理相关支出预留主要考虑预留未来资本性支出和经营性负债等。资本性
支出预留，主要系本基金结合底层资产发展规划与项目实施周期，预留足额资金以避免临
时性资金缺口，保障资本性项目按计划稳步推进；经营性负债（应付管理人报酬、应付账款、
应交税费等）预留，主要系经营性负债为本基金既定支付义务，通过预留经营性负债可确保
本基金资金储备能够满足日常运营的连续性支付要求，防范流动性风险，保障经营活动平
稳有序开展。
上年度本基金未来合理支出相关预留调整项与实际使用情况差异超过 10%。主要系预
留款项包含商户保证金，该保证金于商户合同到期后返还，支出发生时点存在不确定性；同
时，项目为资产改造提升预留的重大资本性支出，需结合底层资产运营规划统筹安排，相关
支出不一定在当年度发生。第 6 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
根据本基金的基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管
理人的管理费计提金额 1,641,551.40 元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 289,685.92
元，基金托管人、资产支持证券托管人的托管费合计计提金额 87,783.64 元。运营管理机构
的运营管理费用合计计提金额 10,562,211.44 元。
费用收取依据详见本基金招募说明书更新“第四部分 治理机制与运营管理安排”与“第
五部分 不动产基金”。§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于宁波市海曙区的杉井奥特莱斯，项目紧
邻宁波栎社机场，周边交通便利，半小时车程可基本覆盖宁波市主城区范围，辐射范围广，
客群聚集能力强，报告期内周边未发现新增竞争性项目。截至报告期末，本项目一期已开业
运营 15.1 年，三期开业运营 9.9 年，四期开业运营 6.5 年，合计总建筑面积 104,262.75 平方
米，商业建筑面积 83,319.32 平方米，可供出租面积 51,427.27 平方米，报告期末实际出租
面积 51,427.27 平方米，期末时点出租率 100.00%，报告期末租金收缴率 100.00%，报告期
内租金单价为 353.46 元/平方米/月。2026 年前 3 季度，杉井奥特莱斯营业收入同比增长
10.6%。
2026 年第 3 季度处于奥特莱斯行业传统淡季，叠加中秋与国庆假期分散、台风多发等
阶段性因素，杉井奥莱项目经营基本面保持平稳。品牌调改层面，聚焦运动户外核心赛道做
强头部矩阵，同步补齐品质餐饮配套，持续优化业态组合竞争力。运动业态上，项目持续巩
固优势赛道：8 月完成始祖鸟浙江奥莱旗舰店扩店升级，落地约 460 平方米全国奥莱全新形
象店；索康尼、亚瑟士华东旗舰店同步移位焕新，进一步放大户外运动头部品牌集聚效应。第 7 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告餐饮配套方面，全国奥莱首店山缓缓于 3 季度正式营业，填补高品质餐饮供给缺口，项目
“运动户外引流、品质餐饮留客”的业态结构更趋完善。
营销推广方面，本季度恰逢项目开业十五周年，项目以“浙江省一起省”全域营销 IP
为主线，将文化策展、明星互动与店庆促销有机串联，形成贯穿 8 月至 10 月的持续性消费热点。一是落地“三星堆古蜀艺术大展・宁来了”华东首展（9 月 4 日-10 月 8 日），依托国
家级文化 IP 赋予项目文旅打卡属性，拓宽客群边界；二是分时段推出差异化演艺明星到场
活动，包含乌兰图雅“店庆官宣音乐节”、“港风金曲之夜”，以及张亮、金在中到店互动，
分层触达多元圈层客群；三是 9 月 24 日启动为期 15 天的十五周年店庆活动，实现淡季客
流、销售持续释放。
报告期内，本不动产项目运营平稳，未发生安全生产责任事故，未出现重大未决诉讼或
仲裁。4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
本期（2026
年 7 月 1 日- 上年同期（2025
2026 年 9 月 年 8 月 27 日-2025
序 指标含义说明及计 指标
指标名称 30 日）/报告 年 9 月 30 日）/上 同比（%）
号 算方式 单位
期末（2026 年同期末（2025
年 9 月 30 年 9 月 30 日）
日）
报告期末可供出 平方
,427.27 50,914.95 1.01
租面积 米
报告期末已签订联
报告期末实际出 营、租赁合同的各 平方
2 51,427.27 50,914.95 1.01
租面积 正式商铺的租赁面 米
积
报告期末实际出租
3 报告期末出租率 面积/期末可供出租 % 100.00 100.00 -
面积
报告期内实际出租
面积对应的商铺联
营收入及租金收入
元/平
报告期内租金单 （含联营、抽成、
4 方米/ 353.46 436.85 -19.09
价水平 固租收入，不含
月
税）/报告期内各月
末时点实际出租面
积之和
报告期末剩余租 报告期末已签正式
5 年 1.60 1.88 -14.89
期情况 铺位租约的加权平第 8 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告均剩余租期
报告期末当年累计
报告期末租金收
6 实收租金/报告期末 % 100.00 100.00 -
缴率
当年累计应收租金
注：1、本基金的基金合同生效日为 2025 年 8 月 27 日，上年同期为 2025 年 8 月 27 日至
2025 年 9 月 30 日，期间天数与本报告期存在差异。
2、上表上年同期为基金设立后区间，为实现口径可比，经还原测算，2025 年第三季度
完整自然周期租金单价为 358.16 元/平方米/月。4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
本基金重要不动产项目为宁波杉井奥特莱斯项目，无其他资产，项目运营指标参见
“4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标”。4.1.4 其他运营情况说明
本报告期末，不动产项目在执行租约共涉及商户 205 家，其中零售业态商户面积占比
83.62%，非零售业态商户面积占比 16.38%，报告期内前五大商户联营及租赁收入占全部联
营及租赁收入的比例为 22.80%，租户集中度较低。具体情况如下：
占全部联营及租赁收
商户 业态 联营及租赁收入（万元）
入的比例
商户 1 零售 566.37 10.28%
商户 2 零售 268.78 4.88%
商户 3 零售 210.00 3.81%
商户 4 零售 112.82 2.05%
商户 5 零售 97.93 1.78%
合计 1,255.90 22.80%4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险
（1）经营风险
在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、商户履约能力发生重大
不利变化或者其拒绝履行合同及租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致
不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在
基金收益率不佳的风险。不动产资产运营过程中联营模式收入、租金等收入的波动也将影
响基金收益分配水平的稳定。具体而言，经营风险包括运营收入的相关风险、运营支出及相第 9 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险、维修和改造的相关风险、收款账户
未全部在托管行开立的相关风险及其他运营相关风险等。
（2）行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及行业相关政策的
支持，为商业零售相关行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政
治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策也
可能发生变化。若未来上述因素的发展趋势不及预期，对不动产项目或将造成重大不利影
响。具体而言，行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及不动产项
目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、商业零售相
关行业竞争加剧的风险、电商发展对线下零售行业冲击的风险等。
（3）周期性风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的经济运行
表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
相关风险详见本基金招募说明书更新“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、
风险因素”。4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序
科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
号
1 总资产 591,205,903.06 675,826,720.46 -12.52
2 总负债 2,577,263,302.90 2,664,121,254.87 -3.26
序
科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
号
1 营业收入 71,155,229.74 33,612,805.85 111.69
营业成本/费
2 74,341,582.55 13,831,909.42 437.46
用
3 EBITDA 49,985,526.42 23,033,562.25 117.01
注：营业收入、营业成本/费用变化、EBITDA 同比变动比例超过 30%，主要系本基金于 2025
年 8 月 27 日成立，上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 8 月 27 日至 2025
年 9 月 30 日，期间天数存在差异。
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司第 10 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告序 较上年末变动
构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
号 （%）
主要资产科目
1 货币资金 321,988,424.03 393,689,625.19 -18.21
投资性房
2 247,229,608.28 259,975,940.26 -4.90
地产
主要负债科目
其他应付
1 2,556,621,892.93 2,644,387,038.87 -3.32
款
注：主要资产科目指占期末总资产 10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债 10%
以上的负债科目。
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司
上年同期 2025 年 8 月 27
本期（2026 年 7 月 1 日-
日（基金合同生效日）-
2026 年 9 月 30 日）
序 2025 年 9 月 30 日 金额同比
构成
号 占该项目总 占该项目 （%）
金额（元） 收入比例 金额（元） 总收入比
（％） 例（％）
联营模式收
1 49,982,456.02 70.24 23,969,540.98 71.31 108.52
入
2 租金收入 5,121,122.26 7.20 2,162,971.71 6.43 136.76
物业管理费
3 8,391,724.07 11.79 3,175,231.72 9.45 164.29
收入
4 推广费收入 4,192,991.70 5.89 3,405,134.01 10.13 23.14
广告位租赁
5 497,349.29 0.70 99,772.85 0.30 398.48
收入
停车场租赁
6 125,000.01 0.18 41,946.48 0.12 198.00
收入
7 其他收入 2,844,586.39 4.00 758,208.10 2.26 275.17
营业收入合
8 71,155,229.74 100.00 33,612,805.85 100.00 111.69
计
注：1、上述营业收入构成同比变动比例超过 30%，主要系本基金于 2025 年 8 月 27 日成立，
上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 8 月 27 日至 2025 年 9 月 30 日，期间
天数存在差异。
2、其他收入主要包括场地租赁收入、装修管理费收入、其他服务费收入等。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司
上年同期 2025 年 8 月 27
序 本期（2026 年 7 月 1 日-2026 金额同比
构成 日（基金合同生效日）-
号 年 9 月 30 日） （%）
2025 年 9 月 30 日第 11 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告占该项
占该项目
目总成
金额（元） 金额（元） 总成本比
本比例
例（％）
（％）
1 折旧摊销 6,325,576.53 8.52 2,753,733.39 19.91 129.71
物业运营
2 3,408,586.19 4.59 1,577,475.27 11.40 116.08
成本
税金及附
3 2,158,894.34 2.90 1,104,667.46 7.99 95.43
加
4 销售费用 5,295,700.51 7.12 1,994,059.73 14.42 165.57
5 管理费用 10,582,122.44 14.23 6,462,678.67 46.72 63.74
6 财务费用 46,570,702.54 62.64 -60,705.10 -0.44 -76816.29
其他成本/
7 - - - - -
费用
营业成本/
8 74,341,582.55 100.00 13,831,909.42 100.00 437.46
费用合计
注：1、上述成本费用构成同比变动比例超过 30%，主要系本基金于 2025 年 8 月 27 日成立，
上年同期资产项目运营财务数据期间实际为 2025 年 8 月 27 日至 2025 年 9 月 30 日，期间
天数存在差异。
2、上年同期，不动产项目公司尚未完成与宁波集奥商业运营管理有限公司（SPV 公司）
的吸收合并，未计提股东借款利息；上年同期财务费用主要为项目公司利息收入。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：杉井商业管理（宁波）有限公司
指 上年同期 2025 年
本期（2026 年 7
序 指标含义说明及计算 标 8 月 27 日（基金
指标名称 月 1 日-2026 年 9
号 公式 单 合同生效日）-
月 30 日）
位 2025 年 9 月 30 日
（营业收入-营业成本）
1 毛利率 % 86.32 87.11
/营业收入
息税折旧
息税折旧摊销前利润/
2 摊销前利 % 70.25 68.53
营业收入
润率
注：上表所述不动产项目息税折旧摊销前利润为不动产项目财务业绩指标，“3.3.3 本期可
供分配金额计算过程”中“本期息税折旧及摊销前利润”为基金层面财务指标，两者计算口
径存在差异。4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
项目公司开立了监管账户、基本账户、预付卡监督账户以及项目公司运营专项账户，以
上账户均受到监管银行的监管，不动产项目相关收入最终均归集至监管账户。以上账户均第 12 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告按照《项目公司资金监管协议》《项目公司运营专项账户管理协议》的约定进行管理，执行
资金收支。
自权利义务转移日（2025 年 8 月 27 日）起，基金管理人完成对不动产项目公司所有银
行账户及资金的管理交接，实现所有账户及资金统一纳入基金管理人和监管银行的监管范
围 。 本 报 告 期 内 不 动 产 项 目 公 司 收 入 归 集 总 金 额 377,581,394.66 元 ， 对 外 支 出 总 金 额
138,875,562.69 元。上年同期（2025 年 8 月 27 日-2025 年 9 月 30 日）不动产项目公司收入
归集总金额 218,243,654.40 元，对外支出总金额 107,048,708.50 元。4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明
无。§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
占不动产资产支持
序号 项目 金额（元） 证券之外的投资组
合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
3 货币资金和结算备付金合计 12,963,933.75 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 12,963,933.75 100.005.2 其他投资情况说明
无。
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中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
为落实《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通
知》
（发改投资〔2024〕1014 号）要求，提升净回收资金使用效率，原始权益人履行内部相
关决策审批流程，于 2026 年第 3 季度调整了净回收资金使用比例及投向，向监管部门履行
了报备程序，说明了变更情况。根据原始权益人向本基金管理人出具的回收资金投资项目
变更说明材料，基金管理人于 2026 年 9 月 25 日发布了《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础
设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向的公告》。
原始权益人净回收资金总额为 138,345.62 万元，截至报告期末，原始权益人已使用回
收资金数额合计 44,672.72 万元，已使用比例为 32.29%，净回收资金余额为 93,672.90 万元。
原始权益人依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况，回收资金的
使用符合基金合同约定、公开承诺以及有关法律法规的规定。§7 不动产基金主要负责人员情况
不动产
任职期限 项目运
不动产项目运营或投资
姓名 职务 营或投 说明
任 职 离 任 管理经验
资管理
日期 日期 年限
闫婧茹女士，
会 计 硕 士 ，
CPA。历任中信
曾参与成都苏宁广场类
证券股份有限
REITs、招商蛇口一期商
公司投资银行
业物业类 REITs、浙江沪
本 基 管理委员会高
2025 杭 甬 高 速 公 路 类 REITs
金 的 级经理、中信
闫婧茹 年8月 - 7.5 年 等项目及其他不动产类
基 金 金石基金管理
27 日 REITs、CMBS 等投融资
经理 有限公司高级
项目，项目类型覆盖消
经理、光大证
费、住房租赁、高速公路
券股份有限公
等不动产领域。
司债务融资总
部项目经理；
现任中金基金第 14 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告管理有限公司
创新投资部基
金经理。
马澍玮先生，
曾负责收费公路运营养 工 学 硕 士 ， 高
护、信息化项目建设、市 级 工 程 师 。 历
场开发等工作，参与贵 任 中 交 公 路 规
州贵都高速、云南嵩昆 划 设 计 院 有 限
高速、重庆涪丰石高速、 公 司 助 理 工 程
本 基 湖北咸通高速、山西翼 师 ； 中 交 资 产
2025
金 的 侯高速、陕西榆佳高速、 管 理 有 限 公 司
马澍玮 年8月 - 12.5 年
基 金 广东广明高速、新疆尉 项 目 运 营 中 心
27 日
经理 且公路、塞内加尔新国 高 级 业 务 经
际 机 场 -捷 斯 -姆 布 尔 及 理、处长、总经
捷斯-图巴高速等境内外 理 助 理 ； 现 任
30 多个收费公路统一运 中 金 基 金 管 理
营管理工作，项目类型 有 限 公 司 创 新
主要为高速公路领域。 投资部基金经
理。
秦文博先生，
曾负责购物中心板块业 国 际 商 务 硕
务可研测算、预算管理 士 。 历 任 大 悦
和运营分析，曾参与朝 城 控 股 集 团 股
本 基 阳 大 悦 城 商 业 决 策 评 份有限公司财
2025
金 的 审、广州大悦汇轻资产 务 运 营 高 级 专
秦文博 年8月 - 7.5 年
基 金 项 目 获 取 、 北 京 华 尔 道 员、主管、高级
27 日
经理 夫 酒 店 运 营 管 理 等 工 主管和经理；
作，项目类型覆盖商业 现 任 中 金 基 金
综合体、酒店等商业不 管 理 有 限 公 司
动产领域。 创新投资部基
金经理。
注：1、上述任职日期、离任日期根据本基金管理人作出决定确定的任免日期填写；担任新
成立基金基金经理的，任职日期为基金合同生效日。
2、不动产项目运营或投资管理年限为参与不动产相关行业运营或投资管理工作经历年
限总和。
3、本基金无基金经理助理。§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00第 15 页 共 17 页
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 -
报告期期末持有的本不动产基金份额占基金总份额比例（%） -§10 影响投资者决策的其他重要信息
本基金穿透持有的不动产项目相关信息如下：
金额单位：人民币元
不动产名称 杉井商业管理（宁波）有限公司 /
币种 人民币 /
一期：2011 年 9 月；三期：
项目公司形成/购买资产时间 2015 年 12 月；四期：2019 年 /
11 月
基金购买资产时间 2025 年 8 月 27 日
注1
初始成本 2,901,000,000.00
注2
不动产评估价值 2,970,000,000.00
注3
采用成本法计量的账面价值 3,182,126,508.60
注4
基金购买不动产的投资成本 3,478,776,136.05
/
所在区域 / 浙江省
所在城市 / 宁波市
报告期 /
2026 年第 3 季度
注：1、基金购买不动产交割日；
2、项目形成或购买不动产的成本；
3、根据《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2025 年度评估报告》取
不动产项目评估价值；
4、基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至 2026 年 9 月 30 日，不动产项目
的账面价值合计为 3,182,126,508.60 元。§11 备查文件目录
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中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告11.1 备查文件目录
（一）中国证监会准予中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金募集注册的
文件
（二）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
（三）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
（四）《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新
（五）北京市汉坤律师事务所关于申请募集注册中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施
证券投资基金的法律意见书
（六）基金管理人业务资格批复和营业执照
（七）基金托管人业务资格批复和营业执照
（八）报告期内中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金在规定媒介上发布
的各项公告
（九）中国证监会要求的其他文件11.2 存放地点
备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，
投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询基金管理人中金基金管理有限公司。
咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166
传真：（86）010-66159121中金基金管理有限公司
2026 年 10 月 27 日第 17 页 共 17 页
来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文