东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
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【原文】东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施
证券投资基金
2026 年第 3 季度报告2026 年 9 月 30 日
基金管理人：东吴基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
报告送出日期：2026 年 10 月 27 日
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了本报告
中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的
真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产
基金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细
阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 2026 年 9 月 30 日止。
§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 东吴苏园产业 REIT
场内简称 东吴苏园
基金代码 508027
交易代码 508027
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日
基金管理人 东吴基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 900,000,000.00 份
基金合同存续期 40 年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2021 年 6 月 21 日
投资目标 本基金主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持
证券份额，穿透取得基础设施项目完全所有权。通过积极的
投资管理和运营管理，力争提升基础设施项目的运营收益水
平，并获取稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长。
投资策略 基金合同生效后，本基金将在扣除本基金预留费用后 100%的
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告初始基金资产投资于产业园资产支持专项计划全部资产支持
证券，通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，
以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有
权。前述项目公司的概况、基础设施项目情况、交易结构情
况、现金流测算报告和资产评估报告等信息详见基金招募说
明书。
风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持专项计划全
部资产支持证券份额，以获取基础设施运营收益并承担标的
资产价格与现金流波动风险，因此与股票型基金和债券型基
金有不同的风险收益特征。本基金预期风险低于股票型基金，
高于债券型基金、货币市场基金。
基金收益分配政策 （一）本基金收益分配采取现金分红方式。
（二）本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以
现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件
的情况下每年不得少于 1 次。自本基金成立之日起前 2 个自
然年度，本基金应当将 100%经审计年度可供分配利润以现金
形式分配给投资者。
（三）每一基金份额享有同等分配权。
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人
利益无实质不利影响的前提下，基金管理人可在与基金托管
人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收
益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人
大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
资产支持证券管理人 东吴证券股份有限公司
运营管理机构 苏州工业园区科技发展有限公司,苏州工业园区建屋产业园
开发有限公司2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：国际科技园五期 B 区项目项目公司名称 苏州工业园区科智商业管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车
场（库）经营并获取经营收益
不动产项目地理位置 江苏省苏州市苏州工业园区星湖街 328 号
不动产项目名称：2.5 产业园一期、二期项目项目公司名称 苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车
场（库）经营并获取经营收益
不动产项目地理位置 江苏省苏州市苏州工业园区东长路 88 号2.3 不动产基金扩募情况
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告无。
2.4 基金管理人和运营管理机构
项目 基金管理人 运营管理机构 运营管理机构
苏州工业园区建屋
苏州工业园区科技
名称 东吴基金管理有限公司 产业园开发有限公
发展有限公司
司
信息 姓名 刘婷婷 郭梦林 杨军
披露 职务 督察长 财务总监 副总经理
事务
负责 联系方式 021-50509888-8308 0512-62529888 0512-66608262
人
上海浦东新区银城路
苏州工业园区星湖 苏州工业园区东长
注册地址 117 号瑞明大厦 9 楼
街 328 号 路 88 号
901、902 室
苏州工业园区金鸡 苏州工业园区东长
上海浦东新区银城路
办公地址 湖大道 88 号人工智 路 88 号 2.5 产业园
117 号瑞明大厦 9 楼
能产业园 G1 栋 16 楼 G1 栋 6 楼
邮政编码 200120 215123 215024
法定代表人 李素明 壮子阳 郑威2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
招商银行股份有限公 东吴证券股份有限公 招商银行股份有限公
名称
司 司 司
深圳市深南大道 7088 苏州工业园区星阳街 5 深圳市深南大道 7088
注册地址
号招商银行大厦 号 号招商银行大厦
深圳市深南大道 7088 苏州工业园区星阳街 5 深圳市深南大道 7088
办公地址
号招商银行大厦 号 号招商银行大厦
邮政编码 518040 215000 518040
法定代表人 缪建民 范力 缪建民§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2026 年 7 月 1 日 - 2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 50,679,272.11
2.本期净利润 6,346,110.26
3.本期经营活动产生的现金流
33,604,152.64
量净额
4.本期现金流分派率（%） 1.43
5.年化现金流分派率（%） 5.65第 4 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3.2 其他财务指标
无。3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 30,488,294.97 0.0339 -
本年累计 90,080,448.77 0.1001 -3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 - - -
本年累计 133,289,973.75 0.1481 -3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元项目 金额 备注
本期合并净利润 6,346,110.26 -
本期折旧和摊销 21,092,618.00 -本期利息支出 - -
本期所得税费用 - -
本期息税折旧及摊销前利润 27,438,728.26 -
调增项
1-使用以前期间预留的运营费
160,000.00 -
用
2-应收项目变动 4,869,070.23 -
3-应付项目变动 1,877,238.87 -
调减项
1-未来合理期间内的运营费用 -3,856,742.39 -
本期可供分配金额 30,488,294.97 -注：本报告期使用以前期间预留的运营费用为 160,000.00 元，主要用于支付专业服务费。本报告
期未来合理支出相关预留金额为 3,856,742.39 元，主要为需在未来合理期间支付的应付管理人报
酬、应付托管费、应交税费等。
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
上 年 同 期 可 供 分 配 金 额 为 34,342,313.05 元 ， 本 期 可 供 分 配 金 额 较 上 年 同 期 减 少3,854,018.08 元，变化幅度超过 10%。主要原因为项目出租率较去年同期下滑，导致本期项目经
营业绩较去年同期有所下滑。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留
调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
本报告期未来合理支出相关预留金额为 3,856,742.39 元，主要为需在未来合理期间支付的应付管理人报酬、应付托管费、应交税费等。上年同期未来合理支出预留金额为 2,366,232.73 元，
主要用于支付管理人报酬、托管费、应交税费、专业服务费,该费用已使用完毕 。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
报告期内基金管理人的费用收取情况及依据基金的管理费分为两个部分：固定管理费和浮动管理费
1、固定管理费
基金的固定管理费含固定管理费 1 及固定管理费 2，计算方法如下：
（1）固定管理费 1＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.15%÷当年天
数 （基金固定管理费 1 每日计提，按年支付。）
（2）固定管理费 2＝本基金当年度可供分配金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）×1.05%
（固定管理费 2 基金管理人按年一次性收取。）
2、浮动管理费
浮动管理费含浮动管理费 1 和浮动管理费 2，计算方法如下：
浮动管理费 1=（科智商管于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础
设施项目运营收入回收期对应的国际科技园五期 B 区项目净收入目标金额）×40%
浮动管理费 2=（园区艾派科于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基
础设施项目运营收入回收期对应的 2.5 产业园一期、二期项目净收入目标金额）×40%
为避免歧义，基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入含回收期内实际收到的归属
于当年及归属于以往年度的净收入。
本报告期内，基金管理费的收取情况：本基金的固定管理费 1 按最新一期定期报告披露的基
金合并报表中基金净资产的 0.15%的年费率按日计提。本基金的固定管理费 2 按本基金当年度可
供分配金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）1.05%的费率计提。
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告固定管理费 1 已于本期计提尚未收取。
报告期内基金托管人的费用收取情况及依据
本基金的托管费按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产的 0.01%的年费率计
提。托管费的计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数
H 为每日应计提的基金托管费
E 为最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产
基金托管费每日计提，按年支付。
本报告期内，基金托管费的收取情况：按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资
产的 0.01%的年费率按日计提。
上述费用已于本期计提尚未收取。
报告期内资产支持证券管理人的费用收取情况及依据
资产支持证券管理人不收取管理费。
报告期内资产支持证券托管人的费用收取情况及依据
资产支持证券托管人不收取托管费。
报告期内运营管理机构的费用收取情况及依据
运营管理费的收取依据：
运营管理机构提供运营管理协议约定的基础设施资产运营服务，有权向项目公司收取管理费，
包括基础运营管理费和绩效运营管理费。
1、基础运营管理费
项目公司应当按照其在每一基础设施资产运营收入回收期内实际取得的基础设施资产运营收
入计算应向运营管理机构支付基础管理费，为免歧义，为项目公司购买保险的费用、审计、预算
内的大修支出、项目公司为维持基础设施资产的运营而产生的法律诉讼费、仲裁费不包含在内。
年度基础管理费计算方式如下：项目公司应支付的年度基础管理费=该物业运营回收期内项目
公司实际取得的基础设施资产运营收入×基础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率
季度基础管理费=项目公司的年度基础管理费/4。
基础设施基金设立后基础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率如下，后续每个基
础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率参照运营管理机构过往运营表现（包括但不限
于上述运营目标的实现情况），以届时各方协商后书面确认的为准：
项目公司名称 费率第 7 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年
苏州工业园区科智商
12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%
业管理有限公司
费率
项目公司名称
2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年苏州工业园区艾派科
13.50% 13.50% 13.50% 13.50% 13.50%
项目管理有限公司
本协议期限内，项目公司应当于每个自然季度开始后 5 个工作日内向运营管理机构支付该季度的基础管理费。
2、浮动运营管理费
项目公司应当按照基金管理人对运营管理机构的绩效考核情况向运营管理机构支付浮动运营
管理费，该浮动运营管理费包含在当期基金管理人收取的浮动管理费中，占当期基金管理人收取
的浮动管理费总额的 75%。
本报告期内，运营管理费的收取情况按照运营管理协议规定，运营管理机构苏州工业园区科
技发展有限公司实际收取 397.85 万元（不含税）。运营管理机构苏州工业园区建屋产业园开发有
限公司实际收取 307.20 万元（不含税）。根据运营管理协议规定，最终年度基础运营管理费根据
运营回收期内项目公司实际取得的基础设施资产运营收入进行结算，多退少补。
§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
1）不动产项目运营年限国际科技园五期 B 区于 2009 年至 2011 年陆续建成，截至本报告期运营期限为 17 至 15 年；
2.5 产业园一期、二期陆续竣工于 2011 年和 2013 年，截至本报告期运营期限为 15 年和 13 年。
2）不动产项目运营情况说明
本期科智商管公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的 21.33%，全年累计实现净
收入目标金额的 71.51%；本期艾派科公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的
23.16%，全年累计实现净收入目标金额的 72.49%。
3）报告期内周边新增竞争性项目的基本情况以及对基金份额持有人权益的影响
本报告期内国际科技园五期 B 区项目周边无新增竞争性项目。
本报告期内 2.5 产业园一期、二期项目周边新增竞争性项目为苏州人工智能产业园二期项目：
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告该项目距 2.5 产业园直线距离约 1.5 公里，总投资 14.76 亿元，总建筑面积达 26 万平方米，
聚焦“AI+制造”方向，是具有研发＋制造（中试）能力的复合型载体。该项目与苏州 2.5 产业园
呈现差异化竞争格局：苏州人工智能产业园二期在“AI+制造”细分赛道上具备产业集聚效应和一
站式培育生态优势， 2.5 产业园是成熟低密度多层产业社区，主打独栋、分层通用研发办公，产
业定位上 2.5 产业园更为综合多元，凭借新建元成熟运营品牌、完善配套与外资产业生态，更受
跨国研发中心、规模化成熟企业青睐。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
本期(2026 年 上年同期
7 月 1 日至 (2025年7月1
指标含义说明及计算方 2026 年 9 月 30 日至2025年9
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
式 日)/报告期末 月30日)/上年
(2026 年 9 月 同期末(2025
30 日) 年9月30日)
报告期末可供
1 -- 平方米 424,967.11 424,967.11 0.00
出租面积
报告期末实际
2 -- 平方米 273,176.94 303,642.55 -10.03
出租面积
报告期末出租 报告期末实际出租面积/
3 % 64.28 71.45 -10.03
率 报告期末可供出租面积
截至各期末当年的累计
报告期末租金
4 实收租金/截至各期末当 % 97.58 97.30 0.29
收缴率
年的应收租金
（各租约i的剩余租期×
报告期末加权
5 租约i的租约面积）/租约 天 596.18 518.79 14.92
平均剩余租期
总面积
租约内应收租金总额/实
报告期内租金 元/平方
6 际出租面积/加权平均总 1.68 1.74 -3.45
单价水平 米/天
租期
注：1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。
2：加权平均总租期（天）=（各租约 i 的总租期×租约 i 的租约面积）/租约总面积，总租期
包含免租期。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：国际科技园五期 B 区项目第 9 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告本期(2026 年 上年同期
7 月 1 日至 (2025年7月1
指标含义说明及计算公 2026 年 9 月 30 日至2025年9
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
式 日)/报告期末 月30日)/上年
(2026 年 9 月 同期末(2025
30 日) 年9月30日)
报告期末可供
1 -- 平方米 269,619.36 269,619.36 0.00
出租面积
报告期末实际
2 -- 平方米 172,699.48 199,833.28 -13.58
出租面积
报告期末出租 报告期末实际出租面积/
3 % 64.05 74.12 -13.58
率 报告期末可供出租面积
截至各期末当年的累计
报告期末租金
4 实收租金/截至各期末当 % 97.37 97.08 0.30
收缴率
年的应收租金
（各租约i的剩余租期×
报告期末剩余
5 租约i的租约面积）/租约 天 570.39 470.95 21.12
租期情况
总面积
租约内应收租金总额/实
报告期内租金 元/平方
6 际出租面积/加权平均总 1.44 1.47 -2.04
单价水平 米/天
租期
注：1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。
2：加权平均总租期（天）=（各租约 i 的总租期×租约 i 的租约面积）/租约总面积，总租期
包含免租期。
不动产项目名称： 2.5 产业园一期、二期项目
本期(2026 年 上年同期
7 月 1 日至 (2025年7月1
指标含义说明及计算公 2026 年 9 月 30 日至2025年9
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
式 日)/报告期末 月30日)/上年
(2026 年 9 月 同期末(2025
30 日) 年9月30日)
报告期末可供
1 -- 平方米 155,347.75 155,347.75 0.00
出租面积
报告期末实际
2 -- 平方米 100,477.46 103,809.27 -3.21
出租面积
报告期末出租 报告期末实际出租面积/
3 % 64.68 66.82 -3.21
率 报告期末可供出租面积
截至各期末当年的累计
报告期末租金
4 实收租金/截至各期末当 % 97.85 97.59 0.27
收缴率
年的应收租金第 10 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告（各租约i的剩余租期×
报告期末剩余
5 租约i的租约面积）/租约 天 640.51 610.87 4.85
租期情况
总面积
租约内应收租金总额/实
报告期内租金 元/平方
6 际出租面积/加权平均总 1.97 2.08 -5.29
单价水平 米/天
租期
注：1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。
2：加权平均总租期（天）=（各租约 i 的总租期×租约 i 的租约面积）/租约总面积，总租期
包含免租期。
4.1.4 其他运营情况说明
（1）租户总数及租户结构：截至本报告期末，国际科技园五期 B 区项目租户总数为 232 户，租户结构如下：
序号 租户行业 租赁面积(平方米) 面积占比
1 信息技术 67,418.35 39.04%
2 人工智能 47,655.42 27.59%
3 集成电路 25,766.81 14.92%
4 餐饮 9,966.85 5.77%
5 其他科技服务业 9,686.10 5.61%
6 工业互联网 5,533.13 3.20%
7 专业服务 6,672.82 3.87%
合计 172,699.48 100.00%截至本报告期末，2.5 产业园一期、二期项目租户总数为 103 户，租户结构如下：
序号 租户行业 租赁面积(平方米) 面积占比
1 信息技术业 24,762.24 24.64%
2 电子产业 18,500.89 18.41%
3 生物医药产业 16,116.64 16.04%
4 其他 13,582.33 13.52%
5 房地产 9,515.73 9.47%
6 综合配套 3,187.54 3.17%
7 机械仪器及制造业 3,028.30 3.01%
8 建筑工程业 2,598.12 2.59%
9 科研技术业 2,406.22 2.39%
10 新能源、新材料产业 2,292.94 2.28%
11 批发零售业 2,229.55 2.22%第 11 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告12 运输服务业 1,337.04 1.33%
13 金融、租赁、商务服务业 919.92 0.93%
合计 100,477.46 100.00%（2）报告期内前 5 名租户租金收入情况及占总租金比例：
国际科技园五期 B 区项目：
序号 租户名称 报告期内租金收入（元） 占该项目总租金收入比例
1 科智租户 A 1,328,745 6.16%
2 科智租户 B 1,206,150 5.59%
3 科智租户 D 726,780 3.37%
4 科智租户 F 703,510 3.26%
5 科智租户 E 568,415 2.63%2.5 产业园一期、二期项目：
序号 租户名称 报告期内租金收入（元） 占该项目总租金收入比例
1 艾派科租户 A 1,295,014 7.41%
2 艾派科租户 B 1,091,773 6.25%
3 艾派科租户 C 1,045,445 5.98%
4 艾派科租户 D 1,015,712 5.81%
5 艾派科租户 E 974,831 5.58%4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期
性风险
风险提示：本基金不动产项目收入很大程度依赖于项目公司所持不动产项目运营收入。国家宏观调控和
行业周期的影响、不动产项目所在区域的区位风险及周边其他不动产项目带来的市场竞争、或其
他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降都会给不动产项目经营带来不确定性，这些
不确定性可能影响未来的不动产项目运营收益，可能会对项目公司所持不动产项目形成的现金流
产生不利影响，造成投资者投资收益率偏低的风险。同时，我国产业园区行业发展迅速，市场供
应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。不动产资产周边未来可能出现新增项目供应，与
之形成竞争关系，从而影响不动产资产的出租率及租金水平。
4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 2,991,941,478.24 3,046,281,434.20 -1.78第 12 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告2 总负债 2,293,093,570.96 2,338,165,267.43 -1.93
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 50,134,485.74 58,373,280.75 -14.11
2 营业成本/费用 13,454,448.37 14,973,716.12 -10.15
3 EBITDA 29,852,409.64 36,018,793.20 -17.124.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）
主要资产科目
1 投资性房地产 1,522,000,000.00 1,522,000,000.00 0.00
主要负债科目
1 长期借款 944,700,000.00 944,700,000.00 0.00
2 递延所得税负债 175,333,362.18 170,356,045.09 2.92
项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司序号 构成 报告期末金额（元）上年末金额（元） 较上年末变动（%）
主要资产科目
1 投资性房地产 1,298,000,000.00 1,298,000,000.00 0.00
主要负债科目
1 长期借款 862,000,000.00 862,000,000.00 0.00
2 递延所得税负债 138,373,180.02 134,785,149.54 2.664.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
本期 上年同期
2026 年 7 月 1 日至 2026 年 2025年7月1日至2025年9月
9 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
占该项目总 占该项目总 （%）
金额（元） 收 入 比 例 金额（元） 收入比例
（%） （%）
1 租金收入 21,578,601.00 76.25 26,143,007.09 76.87 -17.46
2 物业管理收入 6,237,184.26 22.04 7,405,101.06 21.77 -15.77
3 停车位收入 458,715.60 1.62 458,715.58 1.35 0.00
4 其他收入 26,422.00 0.09 3,302.75 0.01 700.00
5 营业收入合计 28,300,922.86 100.00 34,010,126.48 100.00 -16.79注：其他收入主要为虚拟注册费，上年同期发生较少。该项金额较少，因此波动较大。
项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司第 13 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告本期 上年同期
2026 年 7 月 1 日至 2026 年 2025年7月1日至2025年9月
9 月 30 日 30日 金额同比
序号 构成
占该项目总 占该项目总 （%）
金额（元） 收 入 比 例 金额（元） 收入比例
（%） （%）
1 租金收入 17,474,775.35 80.04 19,069,237.34 78.27 -8.36
2 物业管理收入 3,044,020.12 13.94 3,993,029.37 16.39 -23.77
3 停车位收入 1,222,829.04 5.60 1,166,843.40 4.79 4.80
4 其他收入 91,938.37 0.42 134,044.16 0.55 -31.41
5 营业收入合计 21,833,562.88 100.00 24,363,154.27 100.00 -10.38注：其他收入主要为仓库费用、摊位费等，根据实际业务入账，该项金额较小，因此波动较大。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
本期 上年同期
2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 2025年7月1日至2025年9
月 30 日 月30日 金额同
序号 构成
占该项目总 占该项目 比（%）
金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比
例（%）
1 运营管理费 3,978,528.84 48.46 4,493,823.95 52.86 -11.47
2 物业管理费 3,182,823.06 38.77 3,595,059.16 42.28 -11.47
3 维修维护费 1,049,056.33 12.77 413,173.59 4.86 153.90
4 其他成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
5 营业成本合计 8,210,408.23 100.00 8,502,056.70 100.00 -3.43注：维修维护费按照整体施工计划及工程进度确认，上年同期发生金额偏低，本期维修维护费用
恢复至正常水平。
项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
本期 上年同期
2026 年 7 月 1 日至 2026 年 9 2025年7月1日至2025年9
月 30 日 月30日 金额同
序号 构成
占该项目总 占该项目 比（%）
金额（元） 成本比例（%） 金额（元） 总成本比
例（%）
1 运营管理费 3,071,975.30 58.58 3,517,511.85 54.36 -12.67
2 物业管理费 1,462,264.15 27.88 1,462,264.15 22.59 0.00
3 维修维护费 709,800.69 13.54 1,491,883.42 23.05 -52.42
4 其他成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
5 营业成本合计 5,244,040.14 100.00 6,471,659.42 100.00 -18.97第 14 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告注：维修维护费上年同期大额维修项目较多、基数较高；本期维修维护费按整体施工计划及工程
进度确认，属于阶段性波动。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司
本期
上年同期
2026 年 7 月 1
指标含义说明及计算公 2025年7月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 9
式 2025年9月30日
月 30 日
指标数值 指标数值
1 毛利率 毛利润/主营业务收入 % 70.99 75.00
息税折旧前净
2 EBITDA/主营业务收入 % 57.59 63.28
利率
项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司
本期
上年同期
2026 年 7 月 1
指标含义说明及计算公 2025年7月1日至
序号 指标名称 指标单位 日至 2026 年 9
式 2025年9月30日
月 30 日
指标数值 指标数值
1 毛利率 毛利润/主营业务收入 % 75.98 73.44
息税折旧前净
2 EBITDA/主营业务收入 % 62.07 59.51
利率4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
根据项目公司与基金管理人、监管银行、资金归集银行签署的《资金监管协议》《资金归集协议》的规定，项目公司将项目运营中产生的运营收入归集至资金归集账户，并在到账次月五个
工作日内划转至监管账户，监管账户资金支出由项目公司申请，基金管理人审核并经监管银行审
核后执行。
本 报 告 期 内 科 智 商 管 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 为 38,067,657.76 元 ， 去 年 同 期 为
46,436,742.43 元；
本期经营活动产生的现金流出为 21,502,205.39 元，
去年同期为 20,393,220.48元，本期经营活动现金流净额为 16,565,452.37 元，去年同期为 26,043,521.95 元。
本报告期内艾派科经营活动产生的现金流入为 27,853,134.03 元，去年同期为 26,303,974.57
元；本期经营活动产生的现金流出为 10,663,170.60 元，去年同期为 12,810,342.36 元，本期经
营活动现金流量净额为 17,189,963.43 元，去年同期为 13,493,632.21 元。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
第 15 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告本报告期底层资产 2.5 产业园一期、二期项目存在租金及物业管理服务费收入占比较高的租
户，该租户为苏州新建元控股集团有限公司及其关联企业，贡献租金及物业管理费收入 308.39
万元(不含税），占报告期 2.5 产业园一期、二期项目租金、物业费收入总额(不含税）的比例为
15.03%，占报告期两个底层资产总租金、物业管理费收入(不含税）的比例为 6.38%。该租户交易
价格公允，财务状况稳健，经营发展良好。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
无。§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
占不动产资产支持证券之外
序号 项目 金额（元）
的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返
- -
售金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 4,136,817.99 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 4,136,817.99 100.005.2 其他投资情况说明
无。§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
无。§7 不动产基金主要负责人员情况
任职期限 不动产项目运营 不动产项目运营或
姓名 职务 说明
任职日期 离任日期 或投资管理年限 投资管理经验
2021 年 6 曾就职于东吴证券 孙野先生，中
孙野 基金经理 - 13.5 年
月7日 股份有限公司、上海 国国籍，西南第 16 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告新东吴优胜资产管 财经大学工学
理有限公司，具有五 学士，苏州大
年以上基础设施项 学工商管理硕
目投资/运营管理经 士，具备证券
验。2021 年 6 月 7 投资基金从业
日至今担任东吴苏 资格。曾就职
州工业园区产业园 于东吴证券股
封闭式基础设施证 份有限公司、
券投资基金基金经 上海新东吴优
理。 胜资产管理有
限公司，具有
五年以上基础
设施项目投资
/运营管理经
验。2021 年 5
月 1 日起加入
东吴基金管理
有限公司，现
任基金经理。
2021 年 6 月 7
日至今担任东
吴苏州工业园
区产业园封闭
式基础设施证
券投资基金基
金经理。
徐昊先生，中
国国籍，美国
南加州大学金
融工程硕士，
曾就职于中山证券
CFA（特许金融
投资银行总部、东吴
分析师），具备
证券固定收益总部，
证券投资基金
拥有丰富的 ABS 实
公募 REITs 从业资格。曾
操经验，具有五年以
总部副总 就职于中山证
2021 年 6 上基础设施项目投
徐昊 经理（主持 - 10.9 年 券投资银行总
月7日 资/运营管理经验。
工作）、基 部、东吴证券
2021 年 6 月 7 日至
金经理 固定收益总
今担任东吴苏州工
部，拥有丰富
业园区产业园封闭
的 ABS 实操经
式基础设施证券投
验，具有五年
资基金基金经理。
以上基础设施
项目投资/运
营管理经验。
2021 年 4 月 26
第 17 页 共 20 页
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告日加入东吴基
金管理有限公
司，现任公募
REITs 总部副
总经理（主持
工作）、基金经
理。2021 年 6
月 7 日至今担
任东吴苏州工
业园区产业园
封闭式基础设
施证券投资基
金基金经理。
刘帆女士，中
国国籍，吉林
财经大学会计
硕士研究生毕
业，具备证券
投资基金从业
资格，曾任职
曾任职于南京万达 于南京万达茂
茂投资有限公司，苏 投资有限公
州万科企业有限公 司，苏州万科
司从事基础设施项 企业有限公司
目运营管理工作，具 从事基础设施
备 5 年以上基础设 项目运营管理
2024 年 2
刘帆 基金经理 - 8.2 年 施项目运营管理经 工作，具备 5
月6日
验。2024 年 2 月 6 年以上基础设
日至今担任东吴苏 施项目运营管
州工业园区产业园 理经验，2024
封闭式基础设施证 年 1 月加入东
券投资基金基金经 吴基金管理有
理。 限公司，2024
年 2 月 6 日至
今担任东吴苏
州工业园区产
业园封闭式基
础设施证券投
资基金基金经
理。
注：1、任职日期和离任日期一般情况下指根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期；若该基金经理自基金合同生效日起即任职，则任职日期为基金合同生效日。
2、证券从业的含义遵从《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督管理
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告办法》的相关规定。
§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 900,000,000.00
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 900,000,000.00§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
本基金管理人本报告期内未持有本基金份额。§10 影响投资者决策的其他重要信息
无。§11 备查文件目录
11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复文件；2、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；
3、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金托管协议》；
4、基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程；
5、报告期内东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金在中国证监会指定媒介上
披露的各项公告。
11.2 存放地点
《基金合同》、《托管协议》存放在基金管理人和基金托管人处；其余备查文件存放在基金管理人处。
11.3 查阅方式
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅。网站：http：//www.scfund.com.cn
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人东吴基金管理有限公司。
客户服务中心电话（021）50509666/400-821-0588
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东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告东吴基金管理有限公司
2026 年 10 月 27 日第 20 页 共 20 页
来源：上海证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文