博时蛇口产园REIT：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

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【原文】博时蛇口产园REIT：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
      2026 年第 3 季度报告
        2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：博时基金管理有限公司
    基金托管人：招商银行股份有限公司
    报告送出日期：二〇二六年十月二十七日

               1
           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                          §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗

漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了

本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、

误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内

容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不

动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应

仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                    §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 博时招商蛇口产业园 REIT

场内简称 博时蛇口产园 REIT

基金主代码 180101

交易代码 180101

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日

基金管理人 博时基金管理有限公司

基金托管人 招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 1,421,130,866.00 份

                                  2
          博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

基金合同存续期 50 年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限的除外）

基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所

上市日期 2021-06-21

                  本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部

                  份额；本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不

                  动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全

投资目标 所有权。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升

                  不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提

                  供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争

                  取提升不动产项目价值。

                  （一）不动产项目投资策略

                  1、资产支持专项计划投资策略本基金投资于招商蛇口

                  博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划及招商蛇口

                  博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划的全部资产

                  支持证券。招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持

                  专项计划持有项目公司（万融）100%的股权和其他附属

                  权益及衍生权益以及项目公司（万海）100%的股权和其

                  他附属权益及衍生权益。招商蛇口博时产业园基础设施

                  2 期资产支持专项计划投资于招商蛇口产业园 2 期 SPV

投资策略 等，本基金通过资产支持证券、招商蛇口产业园 2 期

                  SPV、项目公司等特殊目的载体取得由原始权益人（招

                  商光明）原持有的不动产项目的完全所有权和对相关招

                  商蛇口产业园 1 期项目公司的相应权利。存续期内，本

                  基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基

                  金资产的 80%。2、运营管理策略本基金将审慎论证宏

                  观经济因素（就业、利率、人口结构等）、不动产项目

                  行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、

                  其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断不动产

                  项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础

                          3
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        上，本基金将深入调研不动产项目的基本面（包括但不

        限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、

        租约、现金流等）和运营基本面（包括但不限于定位、

        经营策略、租赁能力、运营管理能力、物业管理能力等），

        综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模

        等。同时，基金管理人将采取积极措施以提升不动产项

        目的租金收入、出租率和净收益水平，提升长期增长前

        景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租

        率，实现租金收入的可持续增长：（1）积极开展不动

        产项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良

        好关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租

        赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所引致的

        影响减至最低；（2）实施积极的营销推广策略及租赁

        方案以维持较高的出租率及租金水平；（3）优化租户

        结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值

        和回报水平；（4）与外部管理机构合作，提供高标准

        的专业服务，以满足租户的持续需求并提高其忠诚度；

        （5）通过科学和规范的资产管理与项目运营，降低不

        动产项目运营成本，提升盈利水平。本基金将探索不同

        的策略，对不动产项目实施资产保值增值措施，从而进

        一步提高不动产项目的回报率，如升级设施、翻新及重

        建公共区域等。3、扩募收购策略等资产收购策略基金

        存续期内，本基金将积极寻找其他优质的不动产项目，

        以分散不动产项目的经营风险、提高基金资产的投资和

        运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专

        注于考核收益率要求、地理位置及增长潜力、租用及租

        户特征、资产增值潜力、建筑物及设施规格等。本基金

        可以通过扩募购入不动产项目，亦可通过出售原有部分

        或全部不动产项目的方式购入其他不动产项目。4、资

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博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        产出售及处置策略基金存续期内，若出现本基金原有部

        分或全部不动产项目持有期收益率下降、不动产项目运

        营质量下降、不动产项目的市场价值持续走高溢价明显

        或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会

        处置不动产项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、

        报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、

        付款方案等多个因素后，择机处置相关不动产项目。如

        本基金存续期内不动产项目的产权证到期且续期困难

        或续期价值不明显，或本基金存续期届满后不再续期，

        基金管理人将提前安排不动产项目处置方案，积极寻求

        综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、

        交割速度、付款方案等多个因素后，力争于清算期内完

        成资产处置。

        （二）基金的融资策略

        基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益

        优先原则的前提下，本基金将综合使用各种融资方式，

        提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩

        募、回购、直接或间接对外借入款项和法律法规允许的

        其他方式等。本基金扩募的相关安排详见《基金合同》

        “第五部分基金的扩募”。本基金借款相关限制详见招募

        说明书“九、借款限制”的相关内容。

        （三）固定收益投资策略

        存续期内，本基金除投资不动产资产支持证券外，其余

        基金资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债或货

        币市场工具。本基金通过自上而下和自下而上相结合、

        定性分析和定量分析相补充的方法，确定资产在固定收

        益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积

        累的信用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深

        入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢

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           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                        价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。

                        本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证

                        券，获取不动产运营收益并承担不动产价格波动。本基
风险收益特征
                        金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币

                        型基金，低于股票型基金。

                        本基金收益分配采取现金分红方式。在符合有关基金分

                        红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每年
基金收益分配政策
                        收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金

                        额的 90%。

资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司

运营管理机构 深圳市招商创业有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：万融大厦
项目公司名称 深圳市万融大厦管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳
不动产项目名称：万海大厦
项目公司名称 深圳市万海大厦管理有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳
不动产项目名称：光明加速器二期项目
项目公司名称 深圳市招光物业租赁有限公司
不动产项目业态 产业园区
不动产项目主要经营模式 园区管理服务
不动产项目地理位置 深圳

2.3 不动产基金扩募情况

                                                  单位：人民币元

           扩募时间 扩募方式 扩募发售金额 扩募进展情况
第 1 次扩募 2023-06-02 定向扩募 1,243,939,377.21 -

                               6
                 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      注：关于第 2 次扩募的进展：2026 年 6 月 12 日，本基金的变更注册申请已提交中国证

券监督管理委员会，本基金的变更申请及不动产资产支持证券相关申请已提交深圳证券交易

所。本基金管理人于 2026 年 6 月 23 日收到中国证券监督管理委员会出具的《中国证监会行

政许可申请受理单》、深圳证券交易所出具的《关于受理博时招商蛇口产业园封闭式基础设

施证券投资基金变更及扩募份额上市和招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计

划挂牌条件确认申请文件的通知》，中国证监会对本基金的变更注册申请材料予以受理。深

交所对本基金变更及扩募份额上市和招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划

挂牌条件确认相关申请文件进行了核对，决定予以受理。于 2026 年 7 月 15 日收到深圳证券

交易所《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市和

招商蛇口博时产业园不动产 3 期资产支持专项计划挂牌申请文件的审核问询函》，截至本报

告日，基金管理人正积极反馈。

      本基金本次扩募并新购入不动产项目等变更的相关事项，尚需中国证监会准予本基金

变更注册、深交所审核通过本基金变更及扩募份额上市和不动产资产支持证券挂牌条件确认

的相关申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。
2.4 基金管理人和运营管理机构

           项目 基金管理人 运营管理机构
           名称 博时基金管理有限公司 深圳市招商创业有限公司

                姓名 吴曼 涂善安
信息披露事
                职务 公司督察长 运营管理部总经理
务负责人
                联系方式 0755-83169999 0755-21625440
                       深圳市福田区莲花街道福
                                             深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海
注册地址 新社区益田路 5999 号基金
                                             大厦A座5楼A区
                       大厦 21 层

                       广东省深圳市福田区益田
办公地址 深圳市南山区邮轮大道招商积余大厦5楼
                       路 5999 号基金大厦 21 层
邮政编码 518040 518000
法定代表人 张东 刘成

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

      项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人

      名称 招商银行股份有限公司 博时资本管理有限公司 招商银行股份有限公司

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               博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                     深 圳 市前 海 深 港 合 作区
            深圳市深南大道 7088 号 南山街道梦海大道 5035 深圳市深南大道 7088 号招商银行
注册地址
            招商银行大厦 号前海华润金融中心 T5 大厦
                                     写字楼 3009、3010B

            深圳市深南大道 7088 号 深圳市福田区益田路 深圳市深南大道 7088 号招商银行
办公地址
            招商银行大厦 5999 号基金大厦 18 楼 大厦
邮政编码 518040 518000 518040
法定代表人 缪建民 吴慧峰 缪建民

                     §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                                        单位：人民币元

                                                          报告期
           主要财务指标
                                              2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日

1.本期收入 40,345,622.25

2.本期净利润 8,397,019.24

3.本期经营活动产生的现金流量净额 18,490,390.86

4. 本期现金流分派率（%） 1.27%

5. 年化现金流分派率（%） 5.09%

     注：年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今

实际天数*本年总天数。

3.2 其他财务指标
     无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额

                                                                        单位：人民币元

      期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注

本期 25,844,575.83 0.0182 -

本年累计 77,364,318.19 0.0544 -

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            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

3.3.2 本报告期的实际分配金额

                                                             单位：人民币元

      期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注

                                                             2026 年 度 第 一
本期 51,444,661.85 0.0362
                                                             次分红

                                                             2025 年 度 第 三

本年累计 84,272,591.36 0.0593 次分红、2026 年

                                                             第一次分红
3.3.3 本期可供分配金额计算过程

                                                             单位：人民币元
           项目 金额 备注

本期合并净利润 8,397,019.24 -
本期折旧和摊销 22,787,581.64 -
本期利息支出 2,165,760.15 -
本期所得税费用 -5,691,522.76 -
本期息税折旧及摊销前利润 27,658,838.27 -
调增项

1 .基础设施项目资产减值准备的变
                                             44,774.20 -
动
2 .应收和应付项目的变动 3,329,232.85 -
3 .其他 1,179,292.71 注
调减项

1 .支付的利息及所得税费用 -2,165,759.92 -
2 .未来合理的相关支出预留 -3,022,509.57 -
3 .其他资本性支出 -1,179,292.71 -
本期可供分配金额 25,844,575.83 -

     注：“其他”主要是：使用本基金以前年度累计的资本性支出进行光明加速器二期项目改

造，改造预算为 5,000,000.00 元，本季度实际发生资本性支出 1,179,292.71 元，未占用本年

度的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

     本季度可供分配金额较上年同期变化未超过 10%。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支
出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理

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            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

性

    “未来合理的相关支出预留”为本基金预留的基金管理费、托管费、中介费用、其他运营

及税费支出等费用，并扣减本期支出的前期已预留的上述费用，以及本期为未来支出合理预

留的重大资本性支出。

    上年同期“未来合理支出相关预留”调整项中预留的各项费用与实际使用金额差异未超

过 10%。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

    根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、
                                   《博时招商蛇口

产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报

告期内，基金管理人计提管理费 1,082,621.32 元，资产支持专项计划管理人计提管理费

445,247.80 元，
            基金托管人计提托管费 114,097.48 元，资产支持专项计划计提托管费 0.00 元，

运营管理机构计提运营管理费 1,829,940.97 元。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

    本报告期内，本基金投入运营的不动产项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项

目。其中：万海大厦于 2014 年 7 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 9 月 29 日；

万融大厦于 2014 年 1 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 7 月 16 日；光明加速器

二期项目自 2012 年 12 月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为 2057 年 6 月 28 日。

    本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目周边无新增竞争性项目。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                                                上年同期
                                  本期（2026 （2025 年 7
                                  年7月1日 月1日
                指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
序号 指标名称 指标单位
                及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                  期末（2026 上年同期末
                                  年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                月 30 日）

                           10
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 204,912.16 204,758.59 0.08%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 171,497.94 174,907.96 -1.95%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 83.69% 85.42% -2.02%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 83.32% 85.20% -2.21%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 71.86 78.44 -8.39%
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积
6 权平均剩余 天（取整） 622.00 677.00 -8.17%
                 之和）/租约总
         租期
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.99% 95.96% 1.07%
         缴率
                 年化
     注：受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，季度平均

租金单价同比下降 8.39%，主要系 2025 年 2-3 季度采取了以价换量的新租及稳商措施，对

于满足稳商条件的客户，在 2025 年下半年签署补充协议并逐步调整到位。
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
     不动产项目名称：1 万海大厦

                                                   上年同期
                                     本期（2026 （2025 年 7
                                     年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                  及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                     期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                   月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 52,646.25 52,646.25 0.00%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 43,676.10 42,497.20 2.77%
         际出租面积 出租面积
3 报告期末出 报告期末实际 % 82.96% 80.72% 2.77%

                                11
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         租率 出租面积/报告
                 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 82.33% 80.48% 2.30%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 110.47 117.53 -6.01%
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积
6 权平均剩余 天（取整） 559.00 548.00 2.01%
                 之和）/租约总
         租期
                 面积
             1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 97.72% 96.99% 0.75%
         缴率
             年化
     不动产项目名称：2 万融大厦

                                                  上年同期
                                    本期（2026 （2025 年 7
                                    年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                 及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                    期末（2026 上年同期末
                                    年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                  月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 41,571.44 41,417.87 0.37%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 32,105.90 35,194.98 -8.78%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 77.23% 84.98% -9.12%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 78.01% 84.31% -7.47%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 99.86 108.74 -8.17%
                 （含税）
         报告期末加 （各租约剩余
6 天（取整） 672.00 666.00 0.90%
         权平均剩余 租期*租约面积

                               12
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

         租期 之和）/租约总
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.77% 95.17% 1.68%
         缴率
                 年化
     注：本项目上半年有 2 个整层客户退租，出租率有一定幅度的下降。基金管理人及运营

管理机构对季末出租率情况高度重视，将积极采取大改小的方式灵活适配市场需求、提高招

商人员考核权重等措施提升出租率。基金管理人将协同运管机构持续跟进，加大力度转化意

向储备客户。
     不动产项目名称：3 光明加速器二期项目
                                                   上年同期
                                     本期（2026 （2025 年 7
                                     年7月1日 月1日
                 指标含义说明 -2026 年 9 月 -2025 年 9 同比
    序号 指标名称 指标单位
                  及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/ （%）
                                     期末（2026 上年同期末
                                     年 9 月 30 日） （2025 年 9
                                                   月 30 日）

         报告期末可 报告期末可出
1 平方米 110,694.47 110,694.47 0.00%
         出租面积 租面积
         报告期末实 报告期末实际
2 平方米 95,715.94 97,215.78 -1.54%
         际出租面积 出租面积
                 报告期末实际
         报告期末出 出租面积/报告
3 % 86.47% 87.82% -1.54%
         租率 期末可出租面
                 积
                 各月末平均实
4 平均出租率 际出租面积/平 % 85.70% 87.74% -2.33%
                 均可出租面积
                 报告期内月均
                                                                -11.62
5 平均月租金 有效租金单价 元/平方米 44.65 50.52
                                                                  %
                 （含税）
                 （各租约剩余
         报告期末加
                 租期*租约面积 -14.09
6 权平均剩余 天（取整） 634.00 738.00
                 之和）/租约总 %
         租期
                 面积
                 1-本期末欠款/
         当期租金收
7 本年累计收入 % 96.36% 95.53% 0.87%
         缴率
                 年化

                                13
          博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.1.4 其他运营情况说明

截至报告期末，万海大厦租户总数量为 133 户，以新一代信息技术、现代服务业、商业

和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比 88.81%。万融大厦总租户数量为

120 户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁

面积合计占比 88.89%。光明加速器二期项目总租户数量为 130 户，以高端制造业、生物产

业、新一代信息技术产业和新材料新能源产业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比

80.65%。首发及扩募资产租户结构继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业

集聚性，保障了不动产项目租户的稳定性。

本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总租金收入 10%的情况。本报告期内，各

基础资产前五大客户的情况如下：
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 542,507.34 1.61%
2 客户 2 489,308.25 1.45%
3 万海大厦 客户 3 446,320.17 1.32%
4 客户 4 436,899.09 1.29%
5 客户 5 362,662.38 1.07%
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 1,139,416.53 3.38%
2 客户 2 329,135.79 0.98%
3 万融大厦 客户 3 327,743.13 0.97%
4 客户 4 281,790.30 0.83%
5 客户 5 261,481.65 0.77%
                                             占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
                                              入比例（％）
1 客户 1 1,512,930.27 4.48%
2 光明加速器 客户 2 628,122.93 1.86%
        二期项目
3 客户 3 551,606.43 1.63%
4 客户 4 393,280.37 1.17%
5 客户 5 333,550.47 0.99%
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周
期性风险

不涉及。

                         14
                     博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

        4.2 不动产项目运营相关财务信息

        4.2.1不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）

    1 总资产 3,443,653,839.02 3,635,561,654.89 -5.28%
    2 总负债 2,729,764,234.44 2,774,168,117.47 -1.60%
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）

    1 营业收入 39,407,925.57 43,456,623.11 -9.32%

    2 营业成本/费用 6,507,237.73 6,055,372.60 7.46%
    3 EBITDA 30,465,221.21 34,189,893.92 -10.89%
        4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
             项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司
                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）

                                     主要资产科目

1 投资性房地产 1,317,000,000.00 1,317,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 697,900,000.00 697,900,000.00 0.00%
2 长期借款 292,231,500.00 293,700,000.00 -0.50%
             项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司

                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）
                                     主要资产科目

1 投资性房地产 963,000,000.00 963,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 610,490,000.00 610,490,000.00 0.00%
             项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司
                                                                                   较上年末
        序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                   变动（%）

                                     主要资产科目

1 投资性房地产 1,025,000,000.00 1,025,000,000.00 0.00%
                                     主要负债科目

1 长期应付款 869,952,563.35 869,952,563.35 0.00%
             项目公司投资性房地产采用公允价值计量，在资产价值未发生重大的变化的情况下，于

        每年年末更新估值，期间保持不变。

                                           15
               博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
     项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 13,178,818.69 88.41% 13,705,948.28 88.64% -3.85%
2 物业收入 1,728,268.81 11.59% 1,755,821.12 11.36% -1.57%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 14,907,087.50 100.00% 15,461,769.40 100.00% -3.59%
      计

     项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 8,913,274.98 85.14% 10,450,755.48 86.87% -14.71%
2 物业收入 1,555,672.91 14.86% 1,579,274.21 13.13% -1.49%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 10,468,947.89 100.00% 12,030,029.69 100.00% -12.98%
      计
     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司
                 本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                       年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                           金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                           （%）
                  金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（％） 例（％）

1 租金收入 11,658,275.21 83.08% 13,504,802.93 84.59% -13.67%
2 物业收入 2,373,614.97 16.92% 2,460,021.09 15.41% -3.51%
3 其他收入 - - - - -
      营业收入合
4 14,031,890.18 100.00% 15,964,824.02 100.00% -12.11%
      计

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

                                    16
              博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司

                本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                      年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                       金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                       （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                  例（％） 例（％）

1 租赁成本 511,450.27 17.72% 103,101.46 4.56% 396.07%
2 物业成本 1,636,085.13 56.67% 1,398,064.32 61.88% 17.03%
       运营管理成
3 739,493.46 25.61% 758,328.02 33.56% -2.48%
       本
       其他成本/
4 - - - - -
       费用
       营业成本/
5 2,887,028.86 100.00% 2,259,493.80 100.00% 27.77%
       费用合计

     注：1、不动产项目租赁成本主要包括维修费、佣金等费用，此费用在年度预算范围按

实际情况列支，单个季度同比变动较大属于正常情况，下同。

     2、万海物业成本较上年同期增加 17.03%，主要是部分费用在季度间的计提有所浮动，

1-9 月累计的物业成本同比基本保持稳定。

     3、本期运营管理费用同比下降，主要是随项目收入、项目 EBITDA 的下降而下降，下

同。
     项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司
                本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                      年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                       金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                       （%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                  例（％） 例（％）

1 租赁成本 127,735.50 7.50% 78,801.23 3.84% 62.10%
2 物业成本 1,069,848.74 62.79% 1,418,222.48 69.16% -24.56%
       运营管理成
3 506,347.51 29.72% 553,567.78 27.00% -8.53%
       本
       其他成本/
4 - - - - -
       费用

       营业成本/
5 1,703,931.75 100.00% 2,050,591.49 100.00% -16.91%
       费用合计
     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司

                                   17
                 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                   本期 2026 年 7 月 1 日至 2026 上年同期 2025 年 7 月 1 日至
                         年 9 月 30 日 2025 年 9 月 30 日
                                                                                金额同比
序号 构成 占该项目 占该项目
                                                                                 （%）
                    金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                     例（％） 例（％）

1 租赁成本 - 0.00% 19,810.76 1.14% -100.00%
2 物业成本 1,332,177.12 69.52% 1,028,534.50 58.93% 29.52%
          运营管理成
3 584,100.00 30.48% 696,942.05 39.93% -16.19%
          本
          其他成本/
4 - - - - -
          费用

          营业成本/
5 1,916,277.12 100.00% 1,745,287.31 100.00% 9.80%
          费用合计

        注：招光物业成本较上年同期增加 29.52%，主要是部分费用在季度间的计提有所浮动，

1-9 月累计物业成本呈下降趋势，降幅为 7.15%。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
        项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司

                                                                            上年同期 2025
                                                          本期 2026 年 7
                                                                            年 7 月 1 日至
                       指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                            算公式 年 9 月 30 日
                                                                                  日

                                                            指标数值 指标数值

    1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 1,202.01 1,320.23
    2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 80.63% 85.39%
          息税折旧前净 息税折旧前利润/营
    3 % 75.74% 78.70%
            利率 业收入
        项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司

                                                                            上年同期 2025
                                                          本期 2026 年 7
                                                                            年 7 月 1 日至
                       指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                            算公式 年 9 月 30 日
                                                                                  日

                                                            指标数值 指标数值

    1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 876.50 997.94
    2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 83.72% 82.95%
          息税折旧前净 息税折旧前利润/营
    3 % 81.53% 77.41%
            利率 业收入

                                      18
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司

                                                    上年同期 2025
                                      本期 2026 年 7
                                                    年 7 月 1 日至
                 指标含义说明及计 月 1 日至 2026
序号 指标名称 指标单位 2025 年 9 月 30
                    算公式 年 9 月 30 日
                                                         日

                                        指标数值 指标数值

1 毛利润金额 营业收入-营业成本 万元 1,211.56 1,421.95
2 毛利润率 毛利润/营业收入 % 86.34% 89.07%
       息税折旧前净 息税折旧前利润/营
3 % 75.82% 79.60%
         利率 业收入
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

     不动产项目的租金收入、物业管理费收入等收入统一由租户支付至项目公司。日常经营

支出的划付流程为：运营机构发起付款申请，基金管理人复核数据及预算情况后通过付款申

请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。

     本基金项目公司持有的不动产项目均为产业园项目，经营活动的现金流入主要包括租金

收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入以及预收款项等，本报告期内，不动产项目

公司经营性现金流入合计 5,124.60 万元，较上年同期 5,312.98 万元下降 3.55%。经营活动现

金流流出主要包括应付房产税、增值税等税费、维修费、佣金、运营管理费等成本支出、支

付押金等，本报告期内，经营性现金流出合计 1,373.71 万元，较上年同期 1,215.72 万元增长

13.00%，主要是季度间的成本支出时间有差异，项目公司 1-9 月累计的经营性现金流出同比

总体呈下降趋势，同比下降 12.90%。
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

     截至本报告期末，不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占本基金总现金流比例超

过 10%的情况。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措
施的说明

     本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体经营情况承压，受宏观经

济环境与市场供需变动双重因素影响，项目出租率在一定范围内有所波动，租金单价有所下

调，周边市场竞争激烈，各不动产项目的出租率及租金单价均承受了不同程度的经营压力，

暂未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。基金管理人将保持对区域市场、招商策略的

关注。

                          19
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

     基金管理人高度重视不动产项目经营情况，已协同运营管理机构结合当前的经济环境、

市场情况、周边园区竞争态势、租户的实际诉求，通过全方位拓展招商渠道和挖潜项目存量

客户扩租；优化产品结构，灵活适配市场需求；加强存量客户前期调研，确保已签约客户的

稳定性。通过一系列的改善措施，出租率总体维持在区域内行业合理水平，基金管理人与运

营管理机构将进一步采取灵活招租、深化服务等一系列更有力的措施，积极转化储备客户，

稳定存量客户，尽全力保障不动产项目收益。

             §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                                         占不动产资产支持证
序号 项目 金额（元） 券之外的投资组合的
                                                           比例（%）

1 固定收益投资 - -
      其中：债券 - -
      资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
      其中：买断式回购的买入返售金融
                                                     - -
      资产

3 货币资金和结算备付金合计 196,740.60 100.00
4 其他资产 - -

5 合计 196,740.60 100.00

5.2 其他投资情况说明

     基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，

或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                       §6 不动产基金主要负责人员情况

                                 不动产项
                      任职期限
                                 目运营或 不动产项目运营或投资管
姓名 职务 任职日 离任日 说明
                                 投资管理 理经验
                  期 期 年限

刘玄 基金 2021-0 - 15.8 刘玄先生于 2010 年至 2015 刘玄先生，硕

                                    20
           博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

      经理 6-07 年先后参与了河源东阳光 士。2010 年起先
                               工业园区、深圳市华南城 后在深圳市戴
                               仓储物流园区等多个不动 德梁行土地及
                               产项目的市场调研、园区 房地产评估有
                               推广、运营方案设计、运 限公司、平安信
                               营制度制定等运营管理工 托、博时资本工
                               作；2016 年加入博时资本 作。2021 年加入
                               后先后参与了南京朗诗绿 博时基金管理
                               色能源物业公司收费权项 有限公司。现任
                               目等不动产项目的市场尽 博时招商蛇口
                               调、运营方案设计、运营 产业园封闭式
                               及物管团队督导、服务体 基础设施证券
                               系完善、运营活动开展等 投资基金(2021
                               运营管理工作；2021 年起 年 6 月 7 日—至
                               负责博时招蛇产园 REIT 今)的基金经理。
                                  的运营管理。
                                王翘楚女士于 2012 年至
                                                 王翘楚女士，硕
                               2015 年期间参与了贵州公
                                                 士。2012 年起先
                               路、成自泸高速、四川成
                                                 后在华润集团、
                               德绵高速、沧州路桥等不
                                                 博时资本工作。
                               动产产品及华润投资停车
                                                  2020 年加入博
                               场基金等多个不动产项目
                                                  时基金管理有
      基金 2021-0 的投资运营管理；2015 年
王翘楚 - 14.0 限公司。现任博
      经理 6-07 加入博时资本后负责前海
                                                  时招商蛇口产
                               自贸投资园区基金、宁波
                                                  业园封闭式基
                               工业物流基金、云南建工
                                                  础设施证券投
                               呈澄高速公路资产支持专
                                                 资基金(2021 年
                                项计划等不动产项目；
                                                 6 月 7 日—至今)
                               2021 年起负责博时招蛇产
                                                  的基金经理。
                                 园 REIT 的运营管理。
                               李慧娟女士于 2016 年 10 李慧娟女士，硕
                               月至 2021 年 11 月先后参 士。2007 年起先
                               与了蛇口网谷园区、南海 后在安永华明
                               意库、光明科技园等多个 会计师事务所、
                               不动产项目的预算管理提 中国信息技术
                               升方案制定、日常财务工 有限公司、招商
      基金 2025-1 作、重大财务事项及预算 局蛇口工业区
李慧娟 - 9.9
      经理 0-17 审核、业务管理架构梳理、 控股股份有限
                               内控制度建设及内控风险 公司工作。2021
                               措施改进等方面的运营管 年加入博时基
                               理工作。2021 年 12 月加入 金管理有限公
                                博时基金，现主要从事 司。历任博时招
                               2021 年国内首批发行的 9 商蛇口产业园
                               支公募 REITs 项目之一的 封闭式基础设

                          21
             博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

                                  “博时蛇口产园 REIT”项目 施证券投资基
                                  存续期的运营管理工作， 金(2022 年 8 月 3
                                  主要负责公募基金、不动 日-2024 年 5 月
                                  产资产运营的潜在风险进 31 日)、博时津
                                  行分析、预判，并制定处 开科工产业园
                                  置预案；定期报告/临时公 封闭式基础设
                                  告的披露；预算审核及预 施证券投资基
                                  算管控。同时参与了博时 金(2024 年 8 月
                                   基金其他已中标不动产 28 日-2025 年 10
                                   Reits 项目运营及财务尽 月 17 日)的基金
                                  调、估值逻辑评估、落实 经理。现任博时
                                  存续期管理方案等方面的 招商蛇口产业
                                  工作。满足 5 年以上不动 园封闭式基础
                                   产投资/运营管理经验要 设施证券投资
                                           求。 基金(2025 年 10
                                                    月 17 日—至今)
                                                     的基金经理。
注：不动产项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与不动产项目运营或者投资项目

计算。上述任职日期、离任日期根据本基金管理人对外披露的任免日期填写。

                    §7 不动产基金份额变动情况

                                                     单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 1,421,130,866.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 1,421,130,866.00

        §8 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

基金管理人未持有本基金。

               §9 影响投资者决策的其他重要信息

博时基金管理有限公司是中国内地首批成立的五家基金管理公司之一。“创造财富，共

赴未来”是公司的使命。公司的投资理念是“投资价值发现者”。截至 2026 年 9 月 30 日，博

时基金管理有限公司共管理 406 只公募基金，并受全国社会保障基金理事会委托管理部分社

保基金，以及多个企业年金、职业年金及特定专户，管理资产总规模逾 16,913 亿元人民币，

                             22
            博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 3 季度报告

剔除货币基金后，博时基金管理有限公司公募资产管理总规模逾 6,744 亿元人民币，累计分

红逾 2,335 亿元人民币，是目前我国资产管理规模领先的基金公司之一。

                    §10 备查文件目录

10.1 备查文件目录
1、中国证券监督管理委员会批准博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金设

立的文件

2、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

3、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

4、基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程

5、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金各年度审计报告正本

6、报告期内博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上各项公告

的原稿

10.2 存放地点
基金管理人、基金托管人处

10.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查询，也可按工本费购买复印件

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人博时基金管理有限公司

博时一线通：95105568（免长途话费）

                                     博时基金管理有限公司

                                    二〇二六年十月二十七日

                           23

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文