华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

[reits-news-desk]

【原文】华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告

华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
      2026 年第 3 季度报告
        2026 年 9 月 30 日

    基金管理人：华夏基金管理有限公司
    基金托管人：招商银行股份有限公司
    报告送出日期：二〇二六年十月二十七日

               1
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                          §1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并

对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了本报告中

的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或

者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基

金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅

读本不动产基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。

                                2
                    华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                  §2 不动产基金产品概况

2.1 不动产基金产品基本情况

基金名称 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 华夏深国际 REIT

场内简称 华夏深国际 REIT

基金主代码 180302

交易代码 180302
                   契约型封闭式。本基金存续期限为自基金合同生效之日起 44 年。
基金运作方式 本基金存续期限届满后，可由基金份额持有人大会决议通过延
                   期方案，本基金可延长存续期限。
基金合同生效日 2024 年 6 月 25 日

基金管理人 华夏基金管理有限公司

基金托管人 招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额 600,000,000.00 份

基金合同存续期 44 年

基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所

上市日期 2024 年 7 月 9 日
                   在严格控制风险的前提下，本基金通过基础设施资产支持证券
                   持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公
投资目标 司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通
                   过积极主动运营管理基础设施项目，力求实现基础设施项目现
                   金流长期稳健增长。
                   本基金的投资策略包括基础设施项目投资策略、基础设施基金
投资策略 运营管理策略、扩募及收购策略、资产出售及处置策略、融资
                   策略、固定收益品种投资策略等。
                   本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特
                   征，本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，
                   并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础
                   设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体
                   取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金以获取基础
风险收益特征
                   设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例
                   不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。因此本基金与股
                   票型基金、混合型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，
                   本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低
                   于股票型基金。本基金需承担投资基础设施项目因投资环境、

                              3
                       华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                       投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。

                       本基金的收益分配政策为：(1)每一基金份额享有同等分配权；
                       (2)本基金收益以现金形式分配；(3)本基金应当将不低于合并后
基金收益分配政策
                       年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的
                       收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人 中信证券股份有限公司

运营管理机构 深圳市深国际物流发展有限公司

2.2 不动产项目基本情况说明

不动产项目名称：杭州一期项目

项目公司名称 杭州深国际综合物流港发展有限公司

不动产项目业态 仓储物流
                       提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收
不动产项目主要经营模式
                       入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 浙江省杭州市钱塘新区纬二路 399 号

不动产项目名称：贵州项目

项目公司名称 贵州深国际综合物流港发展有限公司

不动产项目业态 仓储物流
                       提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收
不动产项目主要经营模式
                       入获取经营现金流。
不动产项目地理位置 贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷脚社区

2.3 不动产基金扩募情况

     无。

2.4 基金管理人和运营管理机构

          项目 基金管理人 运营管理机构

名称 华夏基金管理有限公司 深圳市深国际物流发展有限公司

           姓名 李彬 章鹏
信息披露事 职务 督察长 总经理
务负责人
                  联系电话：400-818-6666；邮箱：
           联系方式 0755-23979722
                  service@ChinaAMC.com
                                          深圳市福田区香蜜湖街道东海社
注册地址 北京市顺义区安庆大街甲3号院 区红荔西路8045号深业中城（深国
                                          际）14A
                  北京市朝阳区北辰西路6号院北 深圳市福田区红荔西路8045号深
办公地址
                  辰中心C座5层 国际大厦13、14楼

                              4
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

邮政编码 100101 518040

法定代表人 邹迎光 吴国平

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人

       项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
                                                               招商银行股份有限公司
名称 招商银行股份有限公司 中信证券股份有限公司
                                                                  深圳分行
                                        广东省深圳市福田区中 深圳市福田区莲花街道
               深 圳 市 深 南 大 道 7088
注册地址 心三路 8 号卓越时代广 深南大道 2016 号招商
               号招商银行大厦
                                        场（二期）北座 银行深圳分行大厦
                                                               深圳市福田区莲花街道
               深 圳 市 深 南 大 道 7088 北京市朝阳区亮马桥路
办公地址 深南大道 2016 号招商
               号招商银行大厦 48 号中信证券大厦
                                                                银行深圳分行大厦
邮政编码 518040 100026 518000

法定代表人 缪建民 邹迎光 王兴海（负责人）

             §3 主要财务指标和不动产基金运作情况

3.1 主要财务指标

                                                                    单位：人民币元
                                                               报告期
             主要财务指标
                                                 （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 24,422,450.15

2.本期净利润 4,266,083.20

3.本期经营活动产生的现金流量净额 18,128,726.71

4.本期现金流分派率（%） 1.14

5.年化现金流分派率（%） 4.59

     注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表

层面的数据。

     ②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营业

外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。

     ③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。

     ④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至本报告期末

实际天数×本年总天数。

                                    5
                       华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

3.2 其他财务指标

无。

3.3 不动产基金收益分配情况

3.3.1 本报告期的可供分配金额

                                                                      单位：人民币元

       期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注

       本期 17,762,104.60 0.0296 -

      本年累计 53,256,720.33 0.0888 -

3.3.2 本报告期的实际分配金额

                                                                      单位：人民币元

       期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注

       本期 35,441,991.55 0.0591 -

      本年累计 56,261,988.75 0.0938 -

3.3.3 本期可供分配金额计算过程

                                                                      单位：人民币元

        项目 金额 备注

本期合并净利润 4,266,083.20 -

本期折旧和摊销 13,776,803.76 -

本期利息支出 - -

本期所得税费用 -1,125,757.82 -

本期息税折旧及摊销前利润 16,917,129.14 -

调增项

1.应收和应付项目的变动 1,197,100.59 -

调减项
1.当期购买不动产项目等资本
                                           -287,819.77 -
性支出
2.未来合理相关支出预留，包括
重大资本性支出（如固定资产正
常更新、大修、改造等）、未来 -64,305.36 -
合理期间内需要偿付的经营性
负债、运营费用等
本期可供分配金额 17,762,104.60 -

                                     6
                      华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未

来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、托管费、运营

管理机构的管理费、运营费用、待缴纳的税金、未来合理期间内的债务利息、不可预见费用、租赁

押金等。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。

此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发

生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明

无。

3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项的

前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性

为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，避免短期现金流波动引起项目经营风险，本基金

计算可供分配金额时设置了未来合理相关支出预留调整项，包括基金管理人及计划管理人的管理费、

托管费、运营管理机构的管理费、日常运营费用、税金、押金、保证金、资本性开支及不可预见费

用等必要资金。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使用。

本基金上年同期（2025 年 3 季度）未来合理支出相关预留科目列示为 8,766,091.53 元（调减项），

此金额为对前期预留的合理调整，包括：经营相关的合理的资产负债表负债类科目金额 11,753,868.25

元（调减项）、不可预见费用相关预留金额 2,987,776.72 元（调增项）。上年同期（2025 年 3 季度）

未来合理支出相关预留调整项的实际使用金额，较前期设置金额的差异未超过 10%。

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明

依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法

律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 583,117.16 元，资产支持证券管理人管理费 145,779.52

元，基金托管人托管费 36,444.88 元，运营管理机构基础管理费 2,766,633.97 元。本报告期本期净利

润及可供分配金额均已扣减上述费用。

                   §4 不动产项目基本情况

4.1 报告期内不动产项目的运营情况

4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明

本基金持有 2 个仓储物流园，分别为杭州一期项目和贵州项目。杭州一期项目和贵州项目合计

总建筑面积为 354,968.47 平方米，总可出租面积为 354,313.77 平方米，报告期末实际出租面积合计
                            7
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

327,184.76 平方米，报告期末出租率 92.34%。

     杭州一期项目于 2017 年至 2021 年分期投入运营，贵州项目自 2018 年至 2019 年分期投入运营。

报告期内，不动产项目公司整体运营情况良好，未发生安全生产事故，不存在重大诉讼或纠纷，运

营管理机构未发生变动。

     招商方面，运营管理机构主动作为、精准发力，扎实推进下半年招商工作，为冲刺全年业绩目

标奠定坚实基础。杭州一期项目持续深化与园区主力客户的业务合作与战略协同，报告期内合计完

成近 2 万平方米租约签署。其中成功促成园区内电商零售客户扩租 11,849.34 平方米；同时，在电梯

库、办公配套租赁方面实现突破性进展，相继引入医疗器械、OPC 社区产业运营企业等重点客户，

合计实现去化 6,134.04 平方米，项目加权平均剩余租期提升至 1.75 年。贵州项目报告期内已顺利完

成本年度主要到期租户的续约工作，并成功实现某零售商贸类客户 6,628.37 平方米扩租；剩余少量

到期面积的续租洽谈亦在平稳有序推进中。

     运营管理方面，现场管理团队有序推进屋顶光伏施工建设，助力园区绿色低碳运营，并同步配

合客户推进自动化分拣线的报批及改造工作，支持客户业务升级需求。

     市场方面，杭州项目所在钱塘区大江东市场报告期内无高标仓项目入市。供需方面，受 618 年

中大促节点退租及某家电物流企业业务收缩影响，杭州市场短期释放部分空置仓储面积，随后被外

资商超零售和某头部车企等主力客户的仓储需求快速承接；同时，钱塘汽车智造园预计 10 月底正式

投运，某两大新能源车企产线全面启动后，将带动上下游供应链的仓储及配套需求持续释放。另一

方面，今年双 11 前置仓需求成交较不活跃，杭州本地暂未产生相关成交，部分头部客户大促仓储需

求呈现向杭州周边城市外溢的趋势。贵州项目所在市场报告期内无新增供应入市。2026 年一季度贵

阳北部修文片区有 6.9 万平方米连锁商超自建项目入市，距离贵州项目约 56 公里，无直接竞争关系，

目前已完成入驻企业 4 家，含自用面积出租率已提升至 70%，主要为三方物流、食品零售及仓储类

型客户，租金价格水平较低。此外，贵阳北部白云区、西部清镇市有少量仓储供应于年初入市，距

离贵州项目分别为 35 公里和 50 公里，且客户类型差异较大，竞争关系较弱。需要关注的是，报告

期内贵州项目周边子市场的同类型竞品园区中，部分客户为压降成本而搬迁至楼库场地，亦有连锁

商超客户退租后搬至自建仓，导致片区潜在供应有所增加，短期内租金议价能力有所承压。

4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
                    本期（2026 年 7 月 1 日
                                        上年同期（2025 年 7 月 1 日
        指标含义说明 至 2026 年 9 月 30 日）/ 同比
序号 指标名称 指标单位 至 2025 年 9 月 30 日）/上年
         及计算方式 报告期末（2026 年 9 月 （%）
                                        同期末（2025 年 9 月 30 日）
                           30 日）
1 报告期末 报告期末可供 平方米 354,313.77 354,313.77 -

                                 8
                              华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

     可供出租 出租面积
      面积
     报告期末
          报告期末实际
2 实际出租 平方米 327,184.76 287,901.56 13.64
           出租面积
      面积
          期末实际出租
     报告期末
3 面积/期末可 % 92.34 81.26 13.64
     出租率
           供出租面积
          [���=1 租约 i 期
          末含税含物业
     报告期末
          费租金单价× 元/平方
4 有效租金 27.05 29.05 -6.88
          租约 i 的期末 米/月
      单价
          租约面积]/期
          末租约总面积
          报告期内每月
     报告期内
          末有效租金单 元/平方
5 平均租金 27.55 30.27 -8.99
          价的简单平均 米/月
      单价
          值
          [���=1 租约 i 的
     报告期末 剩余租期×租
6 加权平均 约 i 的租约面 年 1.52 1.86 -18.28
     剩余租期 积]/租约总面
          积
     报告期末 累计当年实收
7 租金收缴 租金/累计当 % 99.57 99.06 0.51
       率 年应收租金
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
不动产项目名称：杭州一期项目
                    本期（2026 年 7 月 1 日 上年同期（2025 年 7 月 1
        指标含义说明 至 2026 年 9 月 30 日）/ 日至 2025 年 9 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
         及计算公式 报告期末（2026 年 9 月 上年同期末（2025 年 9 月
                           30 日） 30 日）
报告期末
        报告期末可供
1 可供出租 平方米 206,881.52 206,881.52 -
          出租面积
    面积
报告期末
        报告期末实际
2 实际出租 平方米 191,219.00 153,610.17 24.48
          出租面积
    面积
        期末实际出租
报告期末
3 面积/期末可 % 92.43 74.25 24.48
    出租率
         供出租面积
          [���=1 租约 i 期
     报告期末
          末含税含物业 元/平方
4 有效租金 30.32 31.97 -5.16
          费租金单价× 米/月
      单价
          租约 i 的期末
                                    9
                              华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

            租约面积]/期
            末租约总面积
          报告期内每月
     报告期内
          末有效租金单 元/平方
5 平均租金 31.02 33.97 -8.68
          价的简单平均 米/月
      单价
          值
          [���=1 租约 i 的
     报告期末 剩余租期×租
6 加权平均 约 i 的租约面 年 1.75 1.98 -11.62
     剩余租期 积]/租约总面
          积
     报告期末 累计当年实收
7 租金收缴 租金/累计当 % 99.73 98.61 1.14
       率 年应收租金
不动产项目名称：贵州项目
                    本期（2026 年 7 月 1 日 上年同期（2025 年 7 月 1
        指标含义说明 至 2026 年 9 月 30 日）/ 日至 2025 年 9 月 30 日）/
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
         及计算公式 报告期末（2026 年 9 月 上年同期末（2025 年 9 月
                           30 日） 30 日）
报告期末
        报告期末可供
1 可供出租 平方米 147,432.25 147,432.25 -
          出租面积
    面积
报告期末
        报告期末实际
2 实际出租 平方米 135,965.76 134,291.39 1.25
          出租面积
    面积
        期末实际出租
报告期末
3 面积/期末可 % 92.22 91.09 1.24
    出租率
         供出租面积
          [���=1 租约 i 期
          末含税含物业
     报告期末
          费租金单价× 元/平方
4 有效租金 22.46 25.70 -12.61
          租约 i 的期末 米/月
      单价
          租约面积]/期
          末租约总面积
          报告期内每月
     报告期内
          末有效租金单 元/平方
5 平均租金 22.86 25.49 -10.32
          价的简单平均 米/月
      单价
          值
          [���=1 租约 i 的
     报告期末 剩余租期×租
6 加权平均 约 i 的租约面 年 1.20 1.72 -30.23
     剩余租期 积]/租约总面
          积
     报告期末 累计当年实收
7 % 99.26 99.90 -0.64
     租金收缴 租金/累计当

                                    10
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

        率 年应收租金

     注：报告期末，贵州项目加权平均剩余租期为 1.20 年，上年同期末加权平均剩余租期为 1.72 年，

加权平均剩余租期同比下降 30.23%，主要系报告期内大部分合同尚在租约执行期内，剩余租期随时

间自然缩短所致，属租约执行过程中的正常现象，随后续新签租约增加会回升。

4.1.4 其他运营情况说明

     报告期末两个项目总租户数量 49 个，主要租户类型包括快递快运、零售商贸、电商和三方物流，

面积分别占总出租面积的 38.20%、23.28%、10.11%和 9.13%，其余租户包括冷链、生产制造等类型，

占比 19.28%。

     按签订主体，三季度租金收入（含物业管理费）贡献前五名租户的租金收入和占全部租金收入

的比例分别为：租户 A 租金收入 571.80 万元，占比 24.07%；租户 B 租金收入 482.23 万元，占比

20.30%；租户 C 租金收入 273.93 万元，占比 11.53%；租户 D 租金收入 140.65 万元，占比 5.92%；

租户 E 租金收入 121.87 万元，占比 5.13% 。前五大租户租金收入合计占比 66.94%

4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险

     仓储物流类项目运营表现可能受到当地经济发展不及预期、当地区域竞争力下降、当地仓储物

流项目供应过剩等因素的影响，对不动产项目维持出租率、保持甚至提高租金水平方面产生压力。

同时，高标仓行业的主力租户包括三方物流、快递快运、零售电商等，与居民消费能力及消费趋势

密切相关，若租户所处行业发生不利变化时，可能导致租户履约能力下降，或选择提前退租，进而

影响不动产项目运营的可持续性和稳定性，导致实际现金流出现波动的风险。同时，本基金两个项

目租户具有一定集中度，若租赁面积占比较大的租户调整租赁需求，使得其租赁合同到期不再续租，

短时间内可能对不动产项目的出租率、收入和现金流等产生不利影响。

4.2 不动产项目运营相关财务信息

4.2.1 不动产项目公司整体财务情况

序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）

1 总资产 906,462,470.60 940,509,114.62 -3.62

2 总负债 1,074,642,593.95 1,079,341,468.97 -0.44

序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）

1 营业收入 24,400,089.47 27,204,131.96 -10.31

2 营业成本/费用 30,650,096.37 36,568,699.28 -16.18

3 EBITDA 18,548,764.48 20,804,714.29 -10.84

4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
                                   11
                          华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

4.2.2.1 项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司
                                                                                 较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                 变动（%）
                               主要资产科目

1 投资性房地产 521,858,942.74 537,350,044.96 -2.88

                               主要负债科目

1 长期借款 675,175,604.84 675,175,604.84 -

4.2.2.2 项目公司名称：贵州深国际综合物流港发展有限公司
                                                                                 较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
                                                                                 变动（%）
                               主要资产科目

1 投资性房地产 307,486,777.57 316,227,756.85 -2.76

                               主要负债科目

1 长期借款 320,524,395.16 320,524,395.16 -

4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析

4.2.3.1 项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司
                           本期 上年同期
                 （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9
                                                                                 金额同
                        月 30 日） 月 30 日）
    序号 构成 比变化
                                   占该项目 占该项目
                                                                                 （%）
                   金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
                                   例（%） 例（%）
    1 租赁收入 11,651,066.32 72.16 12,804,318.03 74.08 -9.01

    2 管理费收入 3,966,118.26 24.56 4,173,365.43 24.14 -4.97

    3 其他收入 529,147.55 3.28 306,944.12 1.78 72.39
         营业收入合
    4 16,146,332.13 100.00 17,284,627.58 100.00 -6.59
         计
     注：其他收入主要构成为水电费收入，本期水电费及其他收入较上年同期增加 22.22 万元，该

收入为净额结算，本期水电费收支情况较上年同期有所改善，该变动不具有可持续性。

4.2.3.2 项目公司名称：贵州深国际综合物流港发展有限公司
                           本期 上年同期
                 （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9 金额同
    序号 构成 月 30 日） 月 30 日） 比变化
                                   占该项目 占该项目 （%）
                   金额（元） 金额（元）
                                   总收入比 总收入比

                                      12
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                                    例（%） 例（%）

1 租赁收入 6,414,918.17 77.73 8,027,746.50 80.93 -20.09

2 管理费收入 1,726,188.65 20.91 1,838,115.86 18.53 -6.09

3 其他收入 112,650.52 1.36 53,642.02 0.54 110.00
     营业收入合
4 8,253,757.34 100.00 9,919,504.38 100.00 -16.79
     计
注：其他收入主要构成为水电费收入，本期水电费及其他收入较上年同期增加 5.9 万元，该收

入为净额结算，本期水电费收支情况较上年同期有所改善，该变动不具有可持续性。

4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析

4.2.4.1 项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司
                         本期 上年同期
               （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9
                      月 30 日） 月 30 日） 金额同
序号 构成
                                    占该项目 占该项目 比（%）
                 金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
                                    例（%） 例（%）
1 折旧摊销 5,452,161.85 27.00 5,407,559.66 22.47 0.82

2 物业运营成本 1,802,028.79 8.92 2,056,194.80 8.54 -12.36

3 租赁成本 231,780.94 1.15 271,240.89 1.13 -14.55

4 财务费用 10,896,187.76 53.94 14,463,841.04 60.09 -24.67

5 管理费用 19,083.33 0.09 113,144.94 0.47 -83.13

6 税金及附加 1,798,797.06 8.90 1,757,762.68 7.30 2.33

7 其他成本/费用 - - - - -
     营业成本/费用
8 20,200,039.73 100.00 24,069,744.01 100.00 -16.08
       合计
注：①本报告期项目公司财务费用主要为股东借款利息费用。

②物业运营成本包括运营管理费用，租赁成本包括维修保养费及其他营业成本。

③项目公司本期较上年同期管理费用减少 9.4 万元，主要系律师费及保险费较上年同期有所下

降，该变动不具有可持续性。

4.2.4.2 项目公司名称：贵州深国际综合物流港发展有限公司
                         本期 上年同期
               （2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9 金额同
序号 构成 月 30 日） 月 30 日） 比（%）
                 金额（元） 占该项目 金额（元） 占该项目
                                     13
                        华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                                  总成本比 总成本比
                                  例（%） 例（%）
1 折旧摊销 2,952,616.24 28.26 2,991,731.48 23.94 -1.31

2 物业运营成本 964,605.18 9.23 1,173,118.75 9.39 -17.77

3 租赁成本 244,656.13 2.34 304,058.25 2.43 -19.54

4 财务费用 5,173,069.56 49.50 6,865,860.85 54.93 -24.66

5 管理费用 17,103.78 0.16 -297,747.21 -2.38 -

6 税金及附加 1,098,005.75 10.51 1,461,933.15 11.70 -24.89

7 其他成本/费用 - - - - -
       营业成本/费用
8 10,450,056.64 100.00 12,498,955.27 100.00 -16.39
         合计
     注：①本报告期项目公司财务费用主要为股东借款利息费用。

     ②物业运营成本包括运营管理费用，租赁成本包括维修保养费及其他营业成本。

     ③项目公司本期较上年同期管理费用增加 31.5 万元，主要系上年同期冲回多计提管理费，该变

动不具有可持续性。

4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析

4.2.5.1 项目公司名称：杭州深国际综合物流港发展有限公司
                                                    本期 上年同期
              指标含义说明及计 指标单 （2026 年 7 月 1 日 （2025 年 7 月 1 日
序号 指标名称 -2026 年 9 月 30 日） -2025 年 9 月 30 日）
                 算公式 位
                                                   指标数值 指标数值
              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 53.64 55.25
              ×100%
       息税折旧 （利润总额+利息
2 摊销前利 费用+折旧摊销）/ % 76.21 76.34
       润率 营业收入×100%
4.2.5.2 项目公司名称：贵州深国际综合物流港发展有限公司
                                                    本期 上年同期
              指标含义说明及计 指标单 （2026 年 7 月 1 日 （2025 年 7 月 1 日
序号 指标名称 -2026 年 9 月 30 日） -2025 年 9 月 30 日）
                 算公式 位
                                                   指标数值 指标数值
              毛利润/营业收入
1 毛利率 % 49.58 54.95
              ×100%
       息税折旧 （利润总额+利息
2 摊销前利 费用+折旧摊销）/ % 75.64 76.72
       润率 营业收入×100%

                                      14
                         华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

4.3 不动产项目公司经营现金流

4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

1、收入归集和支出管理:项目公司开立了收入监管账户和基本户，账户均受到招商银行股份有

限公司深圳分行的监管。项目公司收入监管账户用于接收项目公司所有的现金流入，项目公司基本

户用于接收项目公司收入监管账户划付的项目公司的资金，并根据《资金监管协议》的约定对外支

付人民币资金。

2、现金归集和使用情况：

本报告期初项目公司货币资金余额为 70,209,668.12 元。报告期内，累计资金流入 26,765,864.26

元，其中租赁等营业收入 26,761,796.79 元，其他资金流入 4,067.47 元。累计资金流出 26,568,944.96

元，其中支付股东借款利息 18,369,983.01 元，支付税金 3,772,935.49 元，其他资金流出 4,426,026.46

元。截至 2026 年 9 月 30 日，项目公司货币资金余额为 70,406,587.42 元。

上年同期项目公司累计资金流入 36,588,168.12 元，累计资金流出 25,930,044.64 元。

4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明

本报告期现金流流入贡献超过 10%的客户及其关联方包括一家物流服务运营商（“重要现金流提

供方一”）的两家关联公司和一家即时零售公司（“重要现金流提供方二”）的两家关联公司。

重要现金流提供方一是一家大型跨国物流服务商，其子公司 1 为杭州一期项目租户，报告期内

贡献营业收入 571.80 万元，占报告期租赁营业收入总额的 24.07%；子公司 2 为贵州项目租户，报告

期内贡献营业收入 482.23 万元，占报告期租赁营业收入总额的 20.30%。根据公开信息，重要现金流

提供方一的主要业务规模在中国市场处于领先地位，且业务稳定增长，经营表现良好，履约情况正

常。其租金水平处于对应地区市场租金水平合理范围内。

重要现金流提供方二是一家头部大型即时零售公司，其两家子公司为杭州一期项目租户，报告

期内贡献营业收入 320.63 万元，占报告期租赁营业收入总额的 13.50%。重要现金流提供方二依托原

电商生态优势及快速扩张的供应链布局，近两年业务稳步扩张，履约情况良好。其租金水平处于对

应地区市场租金水平合理范围内。

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明

无。

           §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告

5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
                                 15
                       华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                                                    占不动产资产支持证券之
序号 项目 金额（元）
                                                    外的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -

      其中：债券 - -

         资产支持证券 - -

2 买入返售金融资产 - -
      其中：买断式回购的买入返售
                                                - -
      金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 1,335,498.11 100.00

4 其他资产 - -

5 合计 1,335,498.11 100.00

5.2 其他投资情况说明

报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的

发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

                      §6 回收资金使用情况

6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人回收资金已使用完毕。

                §7 不动产基金主要负责人员情况

                      任职期限 不动产项
                                    不动产项目
                                                    目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
                    任职日期 离任日期 投资管理
                                     管理年限
                                                     经验

                             16
                      华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                                           自 2016 年
                                                      学士，具有 5
                                           开始从事
                                                      年以上不动产
                                           产业园区
                                                      运营管理经验。
                                           不动产相
                                                      曾就职于深业
                                           关的运营
                                                      鹏基（集团）有
                                           及财务管
      本基金的基 限公司，深圳龙
郑磊 2024-06-25 - 10 年 理工作，
       金经理 岗区启迪协信
                                           曾负责深
                                                      科技园发展有
                                           圳启迪协
                                                      限公司。2022
                                           信科技园
                                                      年 8 月加入华
                                           的运营及
                                                      夏基金管理有
                                           财务管理
                                                       限公司。
                                            工作。
                                           自 2012 年
                                           起从事不
                                                      硕士，具有 5
                                           动产项目
                                                      年以上不动产
                                           的投资及
                                                      投资和运营管
                                           运营管理
                                                      理经验。曾就职
                                           工作，曾
                                                      于英大国际信
                                           参与普洛
      本基金的基 托有限责任公
张九龙 2024-06-25 - 14 年 斯物流仓
       金经理 司、泰康资产管
                                           储私募基
                                                      理有限责任公
                                           金、易商
                                                      司。2022 年 11
                                           物流仓储
                                                      月加入华夏基
                                           私募基金
                                                      金管理有限公
                                           等项目的
                                                         司。
                                            投资工
                                             作。

                               17
                       华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

                                            2016 年起
                                            从事不动 硕士，具有 5
                                            产项目的 年以上不动产
                                            投资与管 运营管理经验。
                                            理工作， 曾就职于凯德
                                            曾负责凯 商用房产管理
                                            德商用华 咨询（上海）有
                                            南区域购 限公司深圳分
      本基金的基
朱昱汀 2024-06-25 - 10 年 物中心投 公司，普洛斯投
       金经理
                                            资及资产 资（上海）有限
                                             管理工 公司，深圳市新
                                            作，普洛 南山控股（集
                                            斯大湾区 团）有限公司。
                                            仓储物流 2023 年 6 月加
                                            项目投资 入华夏基金管
                                             管理工 理有限公司。
                                              作。
注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基金经

理的，其“任职日期”为基金合同生效日。

②不动产项目运营或投资管理年限自基金经理不动产项目运营或投资起始日期起计算。

                §8 不动产基金份额变动情况

                                                           单位：份

报告期期初不动产基金份额总额 600,000,000.00

报告期期间不动产基金份额变动情况 -

报告期期末不动产基金份额总额 600,000,000.00

      §9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况

本基金本报告期无基金管理人运用固有资金投资本基金的情况。

              §10 影响投资者决策的其他重要信息

1、报告期内披露的主要事项

2026 年 7 月 10 日发布华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于二〇二六年上半

                                18
                    华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

年主要运营数据的公告。

2026 年 9 月 4 日发布关于举办华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资者开放日

活动的公告。

2026 年 9 月 16 日发布华夏基金管理有限公司关于华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投

资基金收益分配的公告。

2、其他相关信息

华夏基金管理有限公司成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管

理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、青岛、武汉及

沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社保基金管理人、首批

企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金管理人、境内首只沪港通 ETF

基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基本养老保险基金投资管理人、首家加入

联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金管理

人、首批个人养老金基金管理人、境内首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金管理

人、首批纳入互联互通 ETF 基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、保

险资金投资管理人、公募 REITs 管理人、首批浮动管理费基金管理人、首批公募 REITs 指数基金管

理人，境内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管理

人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。

华夏基金拥有多年丰富的不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独立的不动产基金业

务主办部门，即 REITs 业务部。截至本报告发布日，REITs 业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上

不动产项目运营或投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上不动产项目运营经验，

覆盖基础设施、商业不动产等领域。

3、管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基

金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研

究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原

则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损

害基金份额持有人利益的行为。

                   §11 备查文件目录

                          19
                华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告

11.1 备查文件目录

1、中国证监会准予基金注册的文件；

2、基金合同；

3、托管协议；

4、法律意见书；

5、基金管理人业务资格批件、营业执照；

6、基金托管人业务资格批件、营业执照。

11.2 存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3 查阅方式

投资者可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可

在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

                                      华夏基金管理有限公司

                                     二〇二六年十月二十七日

                        20

来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文