【原文】华夏华润消费REIT：华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金
2026 年第 3 季度报告
2026 年 9 月 30 日
基金管理人：华夏基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
报告送出日期：二〇二六年十月二十七日
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并
对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 10 月 23 日复核了本报告中
的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或
者重大遗漏。
运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基
金一定盈利。
不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅
读本不动产基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2026 年 7 月 1 日起至 9 月 30 日止。
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
§2 不动产基金产品概况
2.1 不动产基金产品基本情况
基金名称 华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 华夏华润消费 REIT
场内简称 华夏华润消费 REIT
基金主代码 180601
交易代码 180601
契约型封闭式。本基金存续期（即基金封闭期）为自基金合同
初始生效日起 28 年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定
基金运作方式 的情形下在深交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有
人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运
作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
基金合同生效日 2024 年 2 月 7 日
基金管理人 华夏基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,000,000,000.00 份
基金合同存续期 28 年
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2024 年 3 月 14 日
本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并通过资
产支持专项计划等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股
投资目标 权，最终取得基础设施项目完全所有权或经营权利。通过主动
的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收
益分配
本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资
策略。其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、后续
投资策略
扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略、
权属到期后的安排。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份
额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，
风险收益特征 因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资
基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风
险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。
本基金的收益分配政策为：(1)每一基金份额享有同等分配权；
基金收益分配政策
(2)本基金收益以现金形式分配；(3)本基金应当将不低于合并后
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年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的
收益分配在符合分配条件的情况下每半年不得少于 1 次。
资产支持证券管理人 中信证券股份有限公司
运营管理机构 华润商业资产控股有限公司、润欣商业投资（深圳）有限公司
2.2 不动产项目基本情况说明
不动产项目名称：青岛万象城
项目公司名称 青岛嘉昇润城商业管理有限公司
不动产项目业态 商业零售
不动产项目属于购物中心行业，运营模式主要为以自持购物中
心向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并
向承租商户收取租金、物业管理费、固定推广费等收入。各承
不动产项目主要经营模式
租商户统一管理、分散经营。经营环节主要分为承租商户的招
商与进租、续租、退租、运营管理、物业管理、支付结算及收
入管理。
青岛市市南区山东路 6 号甲、6 号乙、6 号丙、6 号丁 1，东侧
以沿山东路营区边线为界，南侧以临香格里拉大饭店的营区边
不动产项目地理位置
线为界，西侧以临海门路、北海宾馆的营区边线以及操场西边
挡土墙为界，北侧以今日商务楼南地界沿绿化带闭合区域。
2.3 不动产基金扩募情况
（1）经本基金管理人决定，拟扩募并新购入昆山万象汇项目，相关事项已于 2025 年 3 月 25 日
进行公告。根据相关工作进展，基金管理人于 2025 年 10 月 1 日披露《华夏基金管理有限公司关于
提交华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请的公告》、于 2025
年 10 月 15 日披露《华夏基金管理有限公司关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产
品变更暨扩募份额上市申请获得受理的公告》、于 2025 年 10 月 31 日披露《华夏基金管理有限公司
关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请收到深圳证券交
易所审核问询函的公告》。因规划调整，经基金管理人与原始权益人充分沟通，本基金管理人根据交
易所有关规定提交了本次扩募并新购入不动产项目终止审核申请，2026 年 9 月 4 日，本次扩募并新
购入不动产项目的审核终止，基金管理人已于 2026 年 9 月 5 日披露《关于华夏华润消费封闭式基础
设施证券投资基金扩募发售并新购入不动产项目审核终止的公告》。
（2）经本基金管理人决定，拟扩募并新购入杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博
万象汇项目。相关事项已于 2025 年 7 月 9 日进行公告。根据有关法律法规的规定，相关交易尚需中
国证监会准予本基金变更注册、深圳证券交易所审核通过本基金的基金产品变更申请和资产支持证
券相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
2.4 基金管理人和运营管理机构
项目 基金管理人 运营管理机构 运营管理机构
润欣商业投资
华润 商业 资产控 股有限 公司 （深圳）有限
名称 华夏基金管理有限公司
（运营管理统筹机构） 公司（运营管
理实施机构）
姓名 李彬 朱国桃 /
信息披露 职务 督察长 财务负责人 /
事务负责
联系电话：400-818-6666；
人 联 系 方 联系电话：0755-26912951；邮
邮 箱 ： /
式 箱：180601_ir@crland.com.cn
service@ChinaAMC.com
深圳市前海深
港合作区南山
深圳 市南 山区粤 海街道 大冲 街道梦海大道
北京市顺义区安庆大街甲3
注册地址 社区 大冲 一路18 号大 冲商 务 5035号前海华
号院
中心(三期)3栋46A 润金融中心
T5 写 字 楼
1405-1408
深圳市南山区
深圳 市南 山区粤 海街道 大冲 深南大道铜鼓
北京市朝阳区北辰西路6号
办公地址 社区 大冲 一路18 号大 冲商 务 路5号华润置
院北辰中心C座5层
中心(三期)3栋46A 地大厦B座30
楼
邮政编码 100101 518000 518000
法定代表人 邹迎光 梅阿敏 王磊
2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人
项目 基金托管人 资产支持证券管理人 资产支持证券托管人
招商银行股份有限公司
名称 招商银行股份有限公司 中信证券股份有限公司
深圳分行
广东省深圳市福田区中 深圳市福田区莲花街道
深 圳 市 深 南 大 道 7088
注册地址 心三路 8 号卓越时代广 深南大道 2016 号招商
号招商银行大厦
场（二期）北座 银行深圳分行大厦
北京市朝阳区亮马桥路 深圳市福田区莲花街道
深 圳 市 深 南 大 道 7088
办公地址 48 号中信证券大厦 22 深南大道 2016 号招商
号招商银行大厦
层 银行深圳分行大厦
邮政编码 518040 100026 518000
法定代表人 缪建民 邹迎光 王兴海（负责人）
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§3 主要财务指标和不动产基金运作情况
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
报告期
主要财务指标
（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 月 30 日）
1.本期收入 210,395,683.47
2.本期净利润 23,825,025.08
3.本期经营活动产生的现金流量净额 125,341,901.60
4.本期现金流分派率（%） 1.00
5.年化现金流分派率（%） 3.97
注：①本表中的“本期收入”、“本期净利润”、“本期经营活动产生的现金流量净额”均指合并报表
层面的数据。
②本期收入指基金合并利润表中的本期营业收入、利息收入、投资收益、资产处置收益、营业
外收入、其他收入以及公允价值变动收益的总和。
③本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。
④年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实
际天数×本年总天数。
3.2 其他财务指标
无。
3.3 不动产基金收益分配情况
3.3.1 本报告期的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 93,102,084.08 0.0931 -
本年累计 275,367,855.98 0.2754 -
3.3.2 本报告期的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 92,139,995.55 0.0921 -
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本年累计 275,509,985.43 0.2755 -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 23,825,025.08 -
本期折旧和摊销 83,651,106.36 -
本期利息支出 10,188,059.57 -
本期所得税费用 - -
本期息税折旧及摊销前利润 117,664,191.01 -
调增项
1.应收和应付项目的变动 8,875,878.15 -
2.其他可能的调整项，如不动产
基金发行份额募集的资金、处置
不动产项目资产取得的现金、金 949,548.02 -
融资产相关调整、期初现金余额
等
调减项
1.当期购买不动产项目等资本
-6,513,746.87 -
性支出
2.支付的利息及所得税费用 -7,325,658.88 -
3.偿还借款支付的本金 -6,297,411.36 -
4.未来合理相关支出预留，包括
重大资本性支出（如固定资产正
常更新、大修、改造等）、未来 -14,250,715.99 -
合理期间内的债务利息、运营费
用等
本期可供分配金额 93,102,084.08 -
注：未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未
来合理期间内需要偿付的本期基金管理人的管理费、资产支持证券管理人的管理费、托管费、运营
管理机构的管理费、待缴纳的税金、未来合理期间的债务本息、运营费用、租赁押金及计提未收到
的租金收入等变动的净额。针对合理相关支出预留，根据相应协议付款约定及实际发生情况进行使
用。
此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。
3.3.4 可供分配金额较上年同期变化超过 10%的情况说明
无。
3.3.5 设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项的
前期设置金额与实际使用金额差异超过 10%的原因及合理性
（1）为保障不动产项目公司长期稳健运营，本基金可供分配金额计算调整项目中设置了未来合
理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需
要偿付的经营性负债、债务本息、运营费用等，对应预留资金根据相应协议约定及实际发生情况进
行使用。
（2）本基金上年同期（2025 年 3 季度）未来合理支出相关预留科目列示为调减项 25,244,240.34
元，此金额为新增预留与实际使用的变动净额，包括：经营相关的合理的资产负债表应收应付类科
目的变动净额、资本性支出相关预留与使用的变动净额、预留的未来运营资金等。截至本报告期末，
上年同期未来合理支出相关预留调整项的实际使用金额较前期设置金额的差异超过 10%，主要原因
为：①部分预留的押金保证金、应付工程款/质保金、预付卡充值款等尚未达到支付或结转条件；②
为避免短期现金流波动风险或不可预见支付需求而预留的资金尚未完全使用。
3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明
依据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法
律文件，本报告期内计提基金管理人管理费 2,574,139.76 元，资产支持证券管理人管理费 643,534.48
元，基金托管人托管费 160,884.08 元，浮动管理费 32,962,377.12 元。本报告期本期净利润及可供分
配金额均已扣减上述费用。
§4 不动产项目基本情况
4.1 报告期内不动产项目的运营情况
4.1.1 对报告期内重要不动产项目运营情况的说明
本基金所持有的不动产项目为青岛万象城。报告期内不动产项目未发生安全生产事故，不存在
未决重大诉讼或纠纷。
（1）不动产项目经营情况
不动产项目青岛万象城于 2015 年开业，报告期内不动产项目整体运营平稳，实现营业收入
20,868.34 万元、息税折旧及摊销前利润 12,140.32 万元，符合经营预期，报告期内收缴率为 100.00%。
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
截至报告期末，不动产项目可供出租面积 139,732.50 平方米，实际出租面积 138,622.50 平方米，
出租率 99.21%。截至报告期末，入驻租户店铺数量共计 576 家，租约加权平均剩余租期为 1.68 年，
平均租金单价水平为 460.95 元/平方米/月。报告期内，平均租金单价创历史新高。
项目品牌组合进一步优化，持续引入多家山东及青岛首店。报告期内新开业店铺 37 家，总计出
租 面 积 5,358 平 方 米 ， 重 点 引 入 品 牌 包 括 零 售 品 牌 如 MARITHÉ FRANÇOIS GIRBAUD 、 ONE
MOMENT、TELETIES 等山东首店，餐饮品牌如寿司郎青岛首店、YOAJUNG、PANNDANN WAFFLE
等山东首店。通过高效调整迭代，品牌矩阵优化，为项目持续注入商业活力，吸引客流并实现收益
提升。
会员人数延续增长势能。会员规模持续上涨，报告期末会员总人数达 214 万，同比增长 26%，
总量超青岛市常住人口的五分之一，展现了较好的会员发展势能，体现了会员对青岛万象城较高的
认可度和满意度。
报告期内，不动产项目周边未新增同体量、同定位竞争性项目。
（2）不动产项目其他运营情况
①开展系列主题活动，突出在地文化特征
以“内容运营”为抓手做流量运营，以“青岛有山”、“青岛有海”为主题，联合 lululemon、On、
DESCENTE、KEEN、HOKA 等品牌，开展近百场沿海骑行/跑步，崂山溯溪/净山等社群活动，链接
年轻客群，传递青岛万象城在地属性；以“青岛有酒”为主题，结合青岛啤酒 IP，开展多场主题类啤
酒节，同时联动精英会员开展在地文化探寻，开展啤酒精酿工厂溯源、崂山文化探寻等会员活动，
进一步加深会员粘性与品牌感知。
②积极进行品牌联动，落地众多优质资源
围绕暑期旅游季、七夕、秋冬上新等活动节点，开展明星应援、珠宝腕表节、秋冬时髦季等活
动，并落地多场优质零售品牌首展资源，如 Hervé Chapelier 展、祖·玛珑「英伦田园」限时快闪华北
首展、CPB「日夜钻光巡航」青岛首展，报喜鸟明星活动等，持续扩大青岛万象城市场影响力。
③深耕城市在地特色，焕新会员价值体验
在会员运营方面，紧抓暑期旅游消费旺季、七夕节庆及新店开业等营销节点，于一点万象 APP
上线「您的万象星很值钱」
「青岛有酒・精酿夜」
「奔向山 拥抱海」等主题专区，借势暑期出游、城
市休闲消费场景精选兑换单品。同步围绕 “时髦季”概念，联动品牌打造”“时髦 LOOKER 穿搭大赛”
及“秋冬塔罗能量秀场”，以稀缺内容与定制服务提升 VIC 好感度，助推秋季新品转化。
④ESG 评级首获国际奖项，坚持长期主义
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
本基金可持续发展管理和绩效首次参与 GRESB（格睿思）评级，即获评“四星级”佳绩，高于
GRESB 全球平均分及同类组别平均分，并获得“绿色之星”（Green Star）认定，在东亚地区上市购物
中心组别中位列前三，与国际知名零售 REITs 同组竞技、表现稳健，标志着本基金的可持续发展绩
效获得国际不动产 ESG 评级标准认可。
（3）不动产项目运营管理机构情况
本项目原始权益人及运营管理统筹机构华润商业资产控股有限公司（以下简称“华润商业资产”）
于 2023 年 6 月 9 日完成设立，是华润置地（01109.HK）全资子公司，主要从事购物中心资产的持有、
运营和管理等业务。华润置地是最早布局购物中心业务的开发商之一，经过 20 余年发展，旗下购物
中心业务已逐步形成全国化布局。
根据华润置地公告，截至 2026 年 6 月末，华润置地共有 98 座在营购物中心，上半年实现零售
额 1,282 亿元，同比增长 16.4%，其中有 87 座购物中心零售额位列当地市场前三位；实现租金收入
124 亿元，同比增长 19.4%；整体出租率较 2025 年底提升 0.6 个百分点至 98.0%。未来可扩募资产储
备充足、项目优质。
本项目运营管理实施机构润欣商业投资（深圳）有限公司为华润万象生活（01209.HK）全资子
公司，华润万象生活是华润置地旗下轻资产管理业务上市平台，是中国领先的物业管理及商业运营
服务商，拥有全国领先的购物中心全价值链运营能力。
根据华润万象生活公告，截至 2026 年 6 月末，华润万象生活在管购物中心 138 座，其中 116 座
购物中心零售额排名当地市场前三、62 座购物中心零售额排名当地市场第一，经营业绩突出，行业
影响力巩固提升。华润万象生活在管购物中心 2026 年上半年零售额 1,485 亿元，同比增长 21.7%，
可同比增长 10.2%，优于全国社会消费品零售总额增速（1.3%）。
此外，经过多年业务发展，华润置地及华润万象生活已积累深厚的品牌资源禀赋，截至 2026 年
6 月末，已合作的品牌数量超 19,200 家，在营品牌数量超 9,300 家，并构建完善的会员体系，以大
会员积分品牌“万象星”，实现华润置地内全业态、华润集团内主要业务单元以及外部合作伙伴间的
积分通，大会员总量突破 9,330 万人，较 2025 年末增长 12.3%。
本项目运营管理机构具备卓越的购物中心全价值链运营管理能力，管理规模和经营业绩行业领
先，品牌资源和会员规模优势明显，将持续赋能项目运营，保障运营长期稳健。
（4）项目运营展望
四季度，青岛万象城将抓住节庆假日契机，持续打造全城瞩目的年轻潮流话题性事件，吸引本
地及外埠客群到访。在品牌迭代方面，将持续引入零售及餐饮等各业态头部品牌，保持项目在市场
的领先优势。会员运营方面将以“超级会员日、感恩回馈、年终答谢” 三级递进夯实会员满意度，突
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
出会员身份价值。
4.1.2 报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
本期（2026 年 7 月 1 日
上年同期（2025 年 7 月 1 日
指标含义说明 至 2026 年 9 月 30 日）/ 同比
序号 指标名称 指标单位 至 2025 年 9 月 30 日）/上年
及计算方式 报告期末（2026 年 9 月 （%）
同期末（2025 年 9 月 30 日）
30 日）
报告期末
报告期末总可
1 可供出租 平方米 139,732.50 139,913.00 -0.13
供出租面积
面积
报告期末
报告期末已实
2 实际出租 平方米 138,622.50 138,137.00 0.35
际出租面积
面积
报告期末实际
报告期末 出租面积与可
3 % 99.21 98.73 0.49
出租率 供出租面积之
比
报告期内应收
报告期末 金额与实收金
4 % 100.00 100.00 0.00
收缴率 额之比，包含
全口径收入
报告期末按租
报告期末 约租赁面积与
5 加权平均 租约剩余期限 年 1.68 1.92 -12.50
剩余租期 加权计算的平
均剩余租期
报告期各月度
租金、物业管
理及固定推广
费之和与各月
末实际出租面
报告期内
积（不含自营 元/平方
6 平均租金 460.95 430.07 7.18
冰场面积）之 米/月
单价水平
和之比，不包
含项目其他收
入科目，如多
种经营收入、
停车场收入等
4.1.3 报告期及上年同期重要不动产项目运营指标
本基金持有资产项目为青岛万象城，项目的运营指标同本报告“4.1.2 报告期以及上年同期不动
产项目整体运营指标”。
4.1.4 其他运营情况说明
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
截至报告期末，青岛万象城入驻租户店铺数量共计 576 家，租户结构和集中度具备良好分散性。
主力店所占的租赁面积约 28.42%，专门店所占的租赁面积约 71.58%。
报告期内租金收入前五名租户的租金收入及占全部租金收入的比例分别为：租户 A 为 498.13 万
元、3.20%；租户 B 为 304.38 万元、1.96%；租户 C 为 252.70 万元、1.62%；租户 D 为 252.47 万元、
1.62%；租户 E 为 216.98 万元、1.39%，上述租户报告期内租金收入占全部租金收入比例总计 9.80%，
租户集中度继续保持较低水平。
为进一步挖掘增长潜力，提升闲置空间的利用效率，持续巩固和提升市场竞争优势，运营管理
机构全面复盘过往经验，结合项目未来发展规划，建议对青岛万象城 B1 层北侧局部区域实施升级改
造，从而进一步激活青岛万象城作为山东省、青岛市最大购物中心之一的经营潜力。
经基金管理人与运营管理团队紧密协商，并经基金管理人审批同意，计划于 2026 年第四季度启
动该区域调改，预计投入金额 7,362 万元，计划于 2027 年完成改造和开业。调改后预计将优化区域
动线、改善空间格局及业态分布，提升店铺经营和客户体验，从而提高经营坪效，进一步提升项目
整体竞争力；项目公司运营稳定，具有充足的现金储备及银行授信额度，后续将保持合理财务弹性，
结合改造进度使用自有资金或择机使用外部借款满足资本性支出需求。
4.1.5 可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险
无。
4.2 不动产项目运营相关财务信息
4.2.1 不动产项目公司整体财务情况
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
1 总资产 4,509,875,705.08 4,622,398,060.29 -2.43
2 总负债 6,499,885,088.36 6,509,669,858.19 -0.15
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
1 营业收入 208,683,380.16 195,673,909.71 6.65
2 营业成本/费用 244,087,324.42 232,889,106.61 4.81
3 EBITDA 121,403,215.94 114,004,386.64 6.49
4.2.2 重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析
4.2.2.1 项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
较上年末
序号 构成 报告期末金额（元） 上年末金额（元）
变动（%）
主要资产科目
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
1 货币资金 738,653,864.15 700,062,045.04 5.51
2 投资性房地产 3,734,936,667.53 3,883,454,943.16 -3.82
主要负债科目
1 其他应付款 5,140,239,979.99 5,123,404,829.14 0.33
2 长期借款 1,241,334,535.22 1,242,367,068.91 -0.08
4.2.3 重要不动产项目公司的营业收入分析
4.2.3.1 项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
本期 上年同期
（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9
金额同
月 30 日） 月 30 日）
序号 构成 比变化
占该项目 占该项目
（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（%） 例（%）
1 租金收入 155,637,834.00 74.59 142,924,143.91 73.04 8.90
物业管理费
2 28,406,292.74 13.61 27,925,759.22 14.27 1.72
收入
固定推广费
3 3,093,850.32 1.48 3,096,495.99 1.58 -0.09
收入
4 停车场收入 5,532,415.74 2.65 5,794,455.88 2.96 -4.52
5 其他收入 16,012,987.36 7.67 15,933,054.71 8.15 0.50
营业收入合
6 208,683,380.16 100.00 195,673,909.71 100.00 6.65
计
注：其他收入主要为多经收入、冰场收入、手续费收入等。
4.2.4 重要不动产项目公司的营业成本及主要费用分析
4.2.4.1 项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
本期 上年同期
（2026 年 7 月 1 日-2026 年 9 （2025 年 7 月 1 日-2025 年 9
月 30 日） 月 30 日） 金额同
序号 构成
占该项目 占该项目 比（%）
金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
例（%） 例（%）
1 折旧摊销成本 48,460,868.75 19.86 44,543,593.12 19.13 8.79
2 物业运营成本 20,512,708.81 8.40 19,874,515.56 8.53 3.21
3 租赁成本 2,809,362.83 1.15 3,881,485.88 1.67 -27.62
4 税金及附加 21,957,409.22 9.00 19,417,419.39 8.34 13.08
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
5 销售费用 10,040,407.60 4.11 8,969,503.27 3.85 11.94
6 管理费用 33,515,355.56 13.73 31,282,024.39 13.43 7.14
7 财务费用 106,791,211.65 43.75 104,920,565.00 45.05 1.78
8 其他成本/费用 - - - - -
营业成本/费用
9 244,087,324.42 100.00 232,889,106.61 100.00 4.81
合计
注：物业运营成本为委托第三方物业管理公司提供物业管理服务之成本及公共能源费；租赁成
本为营业成本中扣除折旧摊销及物业运营成本后的其他成本，如保险费、设备维修维护费等；管理
费用主要为委托运营管理机构提供运营管理服务之费用；财务费用中包括了项目公司对资产支持专
项计划的借款利息费用。
4.2.5 重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析
4.2.5.1 项目公司名称：青岛嘉昇润城商业管理有限公司
本期 上年同期
指标含义说明及计 指标单 （2026 年 7 月 1 日 （2025 年 7 月 1 日
序号 指标名称 -2026 年 9 月 30 日） -2025 年 9 月 30 日）
算公式 位
指标数值 指标数值
毛利润/营业收入
1 毛利率 % 65.60 65.10
×100%
息税折旧 （利润总额+利息
2 摊销前利 费用+折旧摊销）/ % 58.18 58.26
润率 营业收入×100%
4.3 不动产项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况
（1）收入归集和支出管理
项目公司于招商银行青岛分行开立了监管账户、项目公司基本户，于工商银行青岛市分行开立
了项目公司 POS 机账户，根据相关政府部门要求于交通银行青岛分行开立了遮光保证金账户，以上
账户均按照《项目公司监管协议》《项目公司基本户监管协议》的约定进行管理，执行资金收支。
（2）现金归集和使用情况
本报告期初项目公司货币资金余额为 722,663,778.36 元（不含应收利息，其中大额存单本金
360,000,000.00 元）。本报告期内，累计资金流入 608,449,041.96 元，累计资金流出 596,904,380.85 元，
截至本报告期末，项目公司货币资金（不含应收利息）余额为 734,208,439.47 元，其中大额存单本
金 360,000,000.00 元。
上年同期项目公司累计资金流入 590,808,630.23 元，累计资金流出 569,431,836.44 元。
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
4.3.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过 10%的情况说明
无。
4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明
无。
§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末不动产基金资产组合情况
占不动产资产支持证券之
序号 项目 金额（元）
外的投资组合的比例（%）
1 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
2 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售
- -
金融资产
3 货币资金和结算备付金合计 24,147,684.14 100.00
4 其他资产 - -
5 合计 24,147,684.14 100.00
5.2 其他投资情况说明
报告期内，本基金投资决策程序符合相关法律法规的要求，未发现本基金投资的前十名证券的
发行主体本期出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
§6 回收资金使用情况
6.1 原始权益人回收资金使用有关情况说明
截至 2025 年一季度末，原始权益人回收资金已使用完毕，有关情况详见本基金 2025 年第 1 季
度报告。
§7 不动产基金主要负责人员情况
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
任职期限 不动产项
不动产项目
目运营或
姓名 职务 运营或投资 说明
任职日期 离任日期 投资管理
管理年限
经验
自 2013 年
起从事不
动产相关
的运营管
理与投资
管理工
硕士，具有 5
作。曾参
年以上不动产
与多个产
运营管理经验。
业园、工
曾就职于天津
业厂房、
生态城产业园
仓储物
运营管理有限
流、保障
公司、天津空港
性租赁住
本基金的基 经济区科技发
郑韬 2024-02-07 - 13 年 房项目的
金经理 展有限公司、普
运营管理
洛斯投资（上
工作。曾
海）有限公司、
于 2021 年
华安基金管理
6 月至
有限公司。2022
2022 年 7
年 8 月加入华
月担任华
夏基金管理有
安张江产
限公司。
业园封闭
式基础设
施证券投
资基金的
基金经
理。
16
华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
自 2015
年开始从 硕士，具有 5
事不动产 年以上不动产
相关的运 运营管理经验。
营管理工 曾就职于深圳
作，曾参 市招商创业有
本基金的基 与多个不 限公司、平安不
刘京虎 2024-02-07 - 11 年
金经理 动产项目 动产有限公司、
运营管 平安基金管理
理，涵盖 有限公司。2022
产业园、 年 1 月加入华
购物中心 夏基金管理有
等资产类 限公司。
型。
自 2016
年起从事
不动产相
硕士，具有 5
关的投资
年以上不动产
管理工
投资管理经验。
作。曾参
曾就职于上海
与上海、
银行股份有限
嘉兴、常
公司、新宜（上
本基金的基 熟、济南、
沈倩 2025-03-05 - 10 年 海）企业管理咨
金经理 廊坊、肇
询有限公司、上
庆、江门
海熙麦企业管
等地仓储
理有限公司。
物流及购
2022 年 11 月加
物中心等
入华夏基金管
不动产项
理有限公司。
目的投资
管理工
作。
注：①上述“任职日期”和“离任日期”为根据公司决定确定的聘任日期和解聘日期。首任基金经
理的，其“任职日期”为基金合同生效日。
②不动产项目运营或投资管理年限自基金经理不动产项目运营或投资起始日期起计算。
§8 不动产基金份额变动情况
单位：份
报告期期初不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
报告期期间不动产基金份额变动情况 -
报告期期末不动产基金份额总额 1,000,000,000.00
§9 基金管理人运用固有资金投资本不动产基金情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本不动产基金份额 7,244,277.00
报告期期末管理人持有的本不动产基金份额 7,244,277.00
报告期期末持有的本不动产基金份额占基金总份额比
0.72
例（%）
§10 影响投资者决策的其他重要信息
1、报告期内披露的主要事项
2026 年 8 月 26 日发布华夏基金管理有限公司关于华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金
收益分配的公告。
2026 年 9 月 5 日发布关于华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金扩募发售并新购入不动产
项目审核终止的公告。
2、其他相关信息
华夏基金管理有限公司成立于 1998 年 4 月 9 日，是经中国证监会批准成立的首批全国性基金管
理公司之一。公司总部设在北京，在北京、上海、深圳、成都、南京、杭州、广州、青岛、武汉及
沈阳设有分公司，在香港、深圳、上海、北京设有子公司。公司是首批全国社保基金管理人、首批
企业年金基金管理人、境内首批 QDII 基金管理人、境内首只 ETF 基金管理人、境内首只沪港通 ETF
基金管理人、首批内地与香港基金互认基金管理人、首批基本养老保险基金投资管理人、首家加入
联合国责任投资原则组织的公募基金公司、首批公募 FOF 基金管理人、首批公募养老目标基金管理
人、首批个人养老金基金管理人、境内首批中日互通 ETF 基金管理人、首批商品期货 ETF 基金管理
人、首批纳入互联互通 ETF 基金管理人、首批北交所主题基金管理人以及特定客户资产管理人、保
险资金投资管理人、公募 REITs 管理人、首批浮动管理费基金管理人、首批公募 REITs 指数基金管
理人，境内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司，香港子公司是首批 RQFII 基金管理
人。华夏基金是业务领域最广泛的基金管理公司之一。
华夏基金拥有多年丰富的不动产领域投资研究和投后管理经验，并已设置独立的不动产基金业
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华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金2026 年第 3 季度报告
务主办部门，即 REITs 业务部。截至本报告发布日，REITs 业务部已配备不少于 3 名具有 5 年以上
不动产项目运营或投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上不动产项目运营经验，
覆盖基础设施、商业不动产等领域。
3、管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基
金运作管理办法》、《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》、《基金管理公司开展投资、研
究活动防控内幕交易指导意见》等法律法规和基金合同，本着诚实信用、勤勉尽责、安全高效的原
则管理和运用基金资产，在严格控制投资风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益，没有损
害基金份额持有人利益的行为。
§11 备查文件目录
11.1 备查文件目录
1、中国证监会准予基金注册的文件；
2、基金合同；
3、托管协议；
4、法律意见书；
5、基金管理人业务资格批件、营业执照；
6、基金托管人业务资格批件、营业执照。
11.2 存放地点
备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。
11.3 查阅方式
投资者可到基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可
在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
华夏基金管理有限公司
二〇二六年十月二十七日
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来源：深圳证券交易所 · 2026-10-27 · 中国内地 · 原文
