华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金购入不动产项目交割审计情况的公告
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【原文】华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金购入不动产项目交割审计情况的公告
华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金
购入不动产项目交割审计情况的公告
一、公募 REITs 基本信息
公募 REITs 名称 华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金
公募 REITs 简称 华安陆家嘴商业 REIT
公募 REITs 代码 508607
公募 REITs 合同生效日 2026 年 7 月 31 日
基金管理人名称 华安基金管理有限公司
基金托管人名称 上海浦东发展银行股份有限公司
《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、 《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开
募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》
《上海
公告依据 证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用
指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定及《华安陆家
嘴封闭式商业不动产证券投资基金基金合同》 《华安陆家嘴封
闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》
二、交割审计情况
华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金（基金代码：508607，基金简称：
华安陆家嘴商业 REIT，以下简称“本基金”）发售并购入不动产项目事项（以
下简称“本次交易”），已由天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）完成对购
入项目公司上海仁陆置业有限公司及上海晶前置业有限公司的交割审计，并出具
了上述购入项目公司的交割审计报告（详见附件上海仁陆置业有限公司审计报告
-天职业字[2026]35707 号、上海晶前置业有限公司审计报告-天职业字[2026]35708
号）。
购入项目公司于交割审计基准日（2026 年 8 月 3 日）的各项资产、负债及
所有者权益情况详见附件交割审计报告。本基金已根据本次交易相关协议约定以
及交割审计情况完成全部交易对价支付工作。特此公告。
华安基金管理有限公司
2026 年 8 月 22 日
上海仁陆置业有限公司审计报告
天职业字[2026]35707 号
目 录
审计报告 1
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日财务报表 4
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日财务报表附注 9
审计报告天职业字[2026]35707 号
上海仁陆置业有限公司：
一、审计意见
我们审计了上海仁陆置业有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2026 年 8 月 3
日的资产负债表，2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日的利润表、现金流量表、所有者权益变
动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照附注二所述编制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性
准则以及中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责
任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、强调事项-编制基础
我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。贵公司编制财务报表
仅为贵公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管理（上海）有
限公司就贵公司的股权进行交割之目的而编制，因此，财务报表不适用于其他用途。本段内容
不影响已发表的审计意见。四、其他事项-对审计报告的发送对象和使用的限制
本报告仅供贵公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管理
（上海）有限公司就贵公司的股权进行交割之目的的使用，不得用作其他用途，因使用本报告
不当造成的后果，与注册会计师及本事务所无关。五、管理层和治理层对财务报表的责任
贵公司管理层（以下简称“管理层”
）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其
实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用）
，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的1
审计报告（续）天职业字[2026]35707 号
选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重
大的。在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及
串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者
注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于
截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。[以下无正文]
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审计报告（续）天职业字[2026]35707 号
[此页无正文]
中国注册会计师：
中国·北京
二○二六年八月二十日
中国注册会计师：
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上海仁陆置业有限公司
2026 年 1 月 1 日-2026 年 8 月 3 日
财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）一、企业的基本情况
上海仁陆置业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）成立于 2012 年 7 月 26 日，成立
时原名上海前五实业发展有限公司，后更名为上海川耀投资有限公司，于 2013 年 5 月 23 日正
式更名为上海仁陆置业有限公司。2023 年股权重组后上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司
受让上海仁远投资合伙企业(有限合伙)所持有的 35%股权。2025 年 12 月 26 日经本公司股东决
定，同意本公司实施减资 154,401.00 万元，本公司于 2026 年 3 月完成减资，减资后注册资本
为 28,271.00 万元。截至 2026 年 8 月 3 日，本公司实收资本 28,271.00 万元 ，上海前滩国际
商 务区投资 (集 团)有 限公 司控 股 100% 。2026 年 3 月本公 司换发 统一社 会信用代 码为
91310115051208979E 的《营业执照》。公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。
公司注册地址：中国（上海）自由贸易试验区东育路 255 弄 5 号 3 层 B10 单元。
法定代表人：毛佳亮。
本公司所属行业为:房地产业。
公司经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。
（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项
目：园林绿化工程施工；物业管理；停车场服务；建筑材料销售；信息咨询服务（不含许可类
信息咨询服务）
；企业管理咨询；非居住房地产租赁。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
依法自主开展经营活动）本公司的最终控制方为上海陆家嘴（集团）有限公司。
本公司财务报告于 2026 年 8 月 20 日经本公司管理当局批准。
本公司的营业期限为：2012 年 7 月 26 日至无固定期限。
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二、财务报表的编制基础(一)编制基础
本财务报表以本公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管
理（上海）有限公司就公司的股权进行交割之目的而编制，根据实际发生的交易事项，按照财
政部最新颁布的《企业会计准则》及其应用指南的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、
会计估计进行编制。(二)持续经营
本公司无影响持续经营能力的事项，预计未来十二个月内具备持续经营的能力，本公司的
财务报表系在持续经营为假设的基础上编制。三、遵循财务报表编制基础的声明
本财务报表遵循了附注二所述编制基础，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。四、重要会计政策和会计估计
(一) 会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
本公司以 12 个月作为一个经营周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
本报告期间从 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日止。
(二)记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
(三)记账基础和计价原则
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
(四)现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限
短（一般是指从购买日起三个月内到期）
、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险
很小的投资。10
(五)金融工具1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是
指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金
流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放
弃了对该金融资产的控制。2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同
现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取
决于其分类。本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特
征进行分类。（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资
产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为
目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采
用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差
额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产
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终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收
益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当
期损益。当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债：
（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；
（2）根据正式书面文件载明的
公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行
管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；
（3）该金融负债包含需单独
分拆的嵌入衍生工具。本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负
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债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具
有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变
现该金融资产和清偿该金融负债。5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司
按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的
差额，即全部现金短缺的现值。本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成
本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预
期信用损失进行估计。（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未
本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。
显著增加，
由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。通常逾期超过 30
日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三
个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，
企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收
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入。对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预
期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的
信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的
能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履
行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该
准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁
应收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备。6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对
该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担
保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，
将被要求偿还的最高金额。(六)应收账款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该
准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，
即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或
转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按
照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
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本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收账款
预期信用损失进行估计。本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型，详见“四（五）金融工具”进行处理。
(七)合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照
相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按
照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转
回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。(八)投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产
和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减
值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。(九)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊
的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。(十)合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。(十一)收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关
的经济利益的总流入。1.收入的确认
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企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相
关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时
确认收入：（1）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
（2）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
（3）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
（4）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或
金额；（5）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约
义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。（1）对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰
当的履约进度。（2）对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收
入。3.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公
司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交
易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金
额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的
可能性及其比重。（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实16
际利率法摊销。（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价
的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价
格。（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或
承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他
可明确区分商品的除外。企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采
购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允
价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，
企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。(十二)合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资
产：1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）
、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；
但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提
减值准备，并确认为资产减值损失：1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情
况下该资产在转回日的账面价值。17
(十三)政府补助1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的
方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分
配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期
损益。4.对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会
计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相
关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。6.本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴
息资金直接拨付给本公司两种情况处理：（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款
的，本公司选择按照下列方法进行会计处理：以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按
照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
(十四)租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计
准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届
满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期
间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产
是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。18
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损
益。按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从
其规定。本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租
赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成
本或当期损益。2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融
资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收
款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按
照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于
其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减
值，并进行相应会计处理。五、会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
（一）会计政策变更情况
本公司自 2026 年 1 月 1 日执行《企业会计准则解释第 19 号》(财会〔2025〕32 号)中关于
“在非同一控制下企业合并中，出售方与购买方可能作出合同约定，针对被购买方某些或有事
项，或者特定资产或负债的某些不确定性结果，出售方给予购买方补偿，购买方因此获得补偿
性资产。”相关规定，该会计政策变更对公司无影响。（二）会计估计变更情况
无。
（三）前期重大会计差错更正情况
无。
19
六、税项税种 计税依据 适用税率（%）
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销
项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应
交增值税。根据财税［2016］36 号《财政部 国家税务总局
关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以
增值税 选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。根据财税 5、6、9、13
[2016]68 号《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推
开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策
的通知》，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发
的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的
征收率计算应纳税额。
企业所得税 应纳税所得额 25
城市维护建设税 应缴流转税税额 5
教育费附加 应缴流转税税额 3
地方教育费附加 应缴流转税税额 2
土地使用税 实际占用的土地面积 3 元/㎡
房产税 从价计征；从租计征 1.2、12
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
七、财务报表重要项目的说明
以下注释项目除特别注明之外，金额单位为人民币元。
（一）货币资金
项目 2026 年 8 月 3 日
银行存款 80,026,146.87
其他货币资金 41,607.62
合计 80,067,754.49
其中：存放在境外的款项总额
受限制的货币资金明细如下：无。
20
（二）应收账款1.按账龄披露应收账款
2026 年 8 月 3 日
账 龄
账面余额 坏账准备1 年以内（含 1 年） 5,220,032.13
其中：0-6 个月（含 6 个月） 5,220,032.13
合计 5,220,032.13
2.按坏账准备计提方法分类披露应收账款
2026 年 8 月 3 日
账面余额 坏账准备
类别
预期信用损失率 账面价值
金额 比例(%) 金额
/计提比例(%)按信用风险特征组合计提坏账准
5,220,032.13 100.00 5,220,032.13
备的应收账款其中：账龄组合 3,412,286.82 65.37 3,412,286.82
关联方组合 1,807,745.31 34.63 1,807,745.31
合计 5,220,032.13 100.00 5,220,032.13
3.按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
（1）账龄组合
2026 年 8 月 3 日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例(%)1 年以内（含 1 年） 3,412,286.82 100.00
合计 3,412,286.82 100.00
（2）采用余额百分比或其他组合方法计提坏账准备的应收账款
2026 年 8 月 3 日
组合名称
账面余额 计提比例(%) 坏账准备关联方组合 1,807,745.31
合计 1,807,745.31
21
4.按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况债务人名称 账面余额 占应收账款合计的比例（%） 坏账准备
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司上海分公司 3,251,617.91 62.29
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 1,807,745.31 34.63
上海乡村基餐饮管理有限公司 46,161.84 0.88
上海喜创于茶餐饮管理有限公司 32,253.21 0.62
上海古鲁鲁餐饮管理有限公司 23,571.84 0.45
合计 5,161,350.11 98.87
（三）其他应收款
项目 2026 年 8 月 3 日
其他应收款项 160,000.00
合计 160,000.00
1.其他应收款项
（1）按账龄披露其他应收款项
2026 年 8 月 3 日
账 龄
账面余额 坏账准备1 年以上 160,000.00
合计 160,000.00
（2）按坏账准备计提方法分类披露其他应收款项
2026 年 8 月 3 日
账面余额 坏账准备
类别 预期信用损失
账面价值
金额 比例(%) 金额 率/计提比例(%)
按信用风险特征组合计提坏账准备的其
160,000.00 100.00 160,000.00
他应收款项其中：其他组合 160,000.00 100.00 160,000.00
合计 160,000.00 100.00 160,000.00
22
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款项①采用余额百分比或其他组合方法计提坏账准备的其他应收款项
2026 年 8 月 3 日
组合名称
账面余额 计提比例(%) 坏账准备押金保证金 160,000.00
关联方往来款
合计 160,000.00
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况
占其他应收款
债务人名称 款项性质 账面余额 账龄 合计的比例 坏账准备
（%）
国网上海市电力公司 押金保证金 160,000.00 1 年以上 100.00
合计 160,000.00 100.00
（四）投资性房地产
1.以成本计量
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日
一、账面原值合计 1,381,499,107.47 1,381,499,107.47
其中：1.房屋、建筑物 1,381,499,107.47 1,381,499,107.47
二、累计折旧和累计摊销合计 254,821,951.78 20,526,733.45 275,348,685.23
其中：1.房屋、建筑物 254,821,951.78 20,526,733.45 275,348,685.23
三、投资性房地产账面净值合计 1,126,677,155.69 1,106,150,422.24
其中：1.房屋、建筑物 1,126,677,155.69 1,106,150,422.24
四、投资性房地产减值准备累计金额合计
其中：1.房屋、建筑物
五、投资性房地产账面价值合计 1,126,677,155.69 1,106,150,422.24
其中：1.房屋、建筑物 1,126,677,155.69 1,106,150,422.24
23
（五）无形资产1.无形资产分类
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加额 本期减少额 2026 年 8 月 3 日
一、原价合计 774,925.00 774,925.00
其中：办公设备 774,925.00 774,925.00
二、累计摊销额合计 471,325.31 45,828.91 517,154.22
其中：办公设备 471,325.31 45,828.91 517,154.22
三、无形资产减值准备金额合计
其中：办公设备
四、账面价值合计 303,599.69 257,770.78
其中：办公设备 303,599.69 257,770.78
（六）长期待摊费用
2025 年 12 月 本期 本期 其他 2026 年 8 月 3 其他减少的原
项目
31 日 增加额 摊销额 减少额 日 因租户改造 177,778.29 177,778.29
合计 177,778.29 177,778.29
（七）应付账款
账龄 2026 年 8 月 3 日
1 年以内（含 1 年） 6,258,140.00
1-2 年
2-3 年
3 年以上 1,292,090.13
合计 7,550,230.13
账龄超过 1 年的重要应付账款：无。
（八）预收款项
账龄 2026 年 8 月 3 日
1 年以内（含 1 年） 5,474,515.92
合计 5,474,515.92
24
（九）应交税费项目 2026 年 8 月 3 日
增值税 476,883.50
印花税 1,395.15
城市维护建设税 25,661.51
房产税 1,238,540.88
土地使用税 2,715.72
教育费附加（含地方教育附加） 25,661.51
企业所得税 993,984.27
合计 2,764,842.54
（十）其他应付款
项目 2026 年 8 月 3 日
其他应付款项 39,095,224.07
合计 39,095,224.07
1.其他应付款项
（1）按款项性质列示其他应付款项
项目 2026 年 8 月 3 日
押金及保证金 35,032,461.00
非结算性款项 708,385.37
预提费用 3,354,377.70
合计 39,095,224.07
（十一）一年内到期的非流动负债
项目 2026 年 8 月 3 日
1 年内到期的长期借款 37,350,000.00
1 年内到期的应付利息 1,955,072.78
合计 39,305,072.78
（十二）长期借款
项目 2026 年 8 月 3 日 期末利率区间（％）
抵押借款 615,550,000.00 2.45
合计 615,550,000.00
25
（十三）实收资本2025 年 12 月 31 日 2026 年 8 月 3 日
本期 本期
投资者名称 所占比例 所占比例
投资金额 增加 减少 投资金额
（%） （%）合计 1,826,720,000.00 100.00 1,544,010,000.00 282,710,000.00 100.00
上海前滩国际商务区投
1,826,720,000.00 100.00 1,544,010,000.00 282,710,000.00 100.00
资 （集团）有限公司注：2025 年 12 月 26 日经本公司股东决定，同意本公司实施减资 154,401 万元，注册资本
由人民币 182,672 万元，减至人民币 28,271 万元，本公司已于 2026 年 3 月 13 日完成减资。（十四）盈余公积
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日
法定盈余公积金 177,826,713.41 177,826,713.41
合计 177,826,713.41 177,826,713.41
（十五）未分配利润
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
上年年末余额 10,597,114.11
期初调整金额
本期期初余额 10,597,114.11
本期增加额 10,982,266.68
其中：本期净利润转入 10,982,266.68
盈余公积弥补亏损转入
资本公积弥补亏损转入
其他调整因素
本期减少额
其中：本期提取盈余公积数
本期提取一般风险准备
本期分配现金股利数
转增资本
其他减少
本期期末余额 21,579,380.79
26
（十六）营业收入、营业成本2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
项目
收入 成本1．主营业务小计 64,927,251.68 25,497,429.29
其中：房产租赁 60,248,799.95 25,497,429.29
服务收入 1,187,216.68
物业收入 3,491,235.05
2．其他业务小计 18,670.18
其中：其他 18,670.18
合计 64,945,921.86 25,497,429.29
（十七）销售费用
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
管理酬金 5,692,634.00
广告费 881,959.06
合计 6,574,593.06
（十八）管理费用
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
办公费 45,828.91
合计 45,828.91
（十九）财务费用
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
利息支出 9,664,472.27
减：利息收入 101,583.77
金融机构手续费 36,963.64
合计 9,599,852.14
（二十）营业外支出
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
行政性罚款、滞纳金 5,873.84
合计 5,873.84
27
（二十一）所得税费用1.所得税费用表
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
当期所得税费用 3,714,548.89
合计 3,714,548.89
（二十二）现金流量表
1.采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 10,982,266.68
加：资产减值损失
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 20,526,733.45
使用权资产折旧
无形资产摊销 45,828.91
长期待摊费用摊销 177,778.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 9,664,472.27
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 531,435,924.49
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -13,813,819.18
其他
经营活动产生的现金流量净额 559,019,184.91
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
28
补充资料 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日现金的期末余额 80,067,754.49
减：现金的期初余额 41,619,173.21
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 38,448,581.28
2.现金和现金等价物的构成
项目 2026 年 8 月 3 日
一、现金 80,067,754.49
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 80,026,146.87
可随时用于支付的其他货币资金 41,607.62
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 80,067,754.49
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
八、资产负债表日后事项
本公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司同意根据“上海前滩国际商务区
投资（集团）有限公司和华安未来资产管理（上海）有限公司关于上海仁陆置业有限公司及上
海晶前置业有限公司之股权转让协议”及其补充协议中的相关约定向华安未来资产管理（上海）
有限公司（代表“华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划”
）转让本公司 100%股权，
2026 年 8 月 12 日股权转让完成后，本公司母公司变更为华安未来资产管理（上海）有限公司
（代表“华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划”）
，本公司法人变更为夏莽，本公
司最终控制方变更为华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金。29
九、关联方关系及其交易（一） 本公司的母公司的有关信息
母公司对本公 母公司对本公
注册资本（万
母公司名称 注册地 业务性质 司持股比例 司的表决权比
元）
（%） 例（%）上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 上海市 商务服务业 263,491.38 100.00 100.00
注：本公司的最终控制方为上海陆家嘴（集团）有限公司。
（二）其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与项目公司关系
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴资产管理有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴建设发展有限公司 同一最终控制方
（三）关联方
1.关联方交易
未结算
交易金额占同 项目金
关联方关系 未结算项目金
交易类型 企业名称 交易金额 类交易总额的 额坏账 定价政策
性质 额
比例（%） 准备金额
一、购买商品、接受劳务的关联交易
上海陆家嘴
金融贸易区 同一最终控
管理酬金 1,041,875.00 15.85 726,404.00 协议价
开发股份有 制方
限公司
上海陆家嘴
同一最终控
管理酬金 商业经营管 4,650,759.00 70.74 协议价
制方
理有限公司
上海陆家嘴 5,531,736.00
同一最终控
运营成本 商业经营管 830,297.00 3.26 协议价
制方
理有限公司
上海陆家嘴
同一最终控
维护修理费 建设发展有 46,183.08 0.18 25,518.98 协议价
制方
限公司
二、销售商品、提供劳务的关联交易
上海前滩国
际商务区投
房产租赁 母公司 1,721,662.19 2.65 1,807,745.31 协议价
资（集团）
有限公司30
未结算交易金额占同 项目金
关联方关系 未结算项目金
交易类型 企业名称 交易金额 类交易总额的 额坏账 定价政策
性质 额
比例（%） 准备金额
上海陆家嘴
同一最终控
房产租赁 资产管理有 1,222,283.73 1.88 协议价
制方
限公司
三、其他交易
上海前滩国
际商务区投
利息支出 母公司 19,768.23 微小 协议价
资（集团）
有限公司
2.应收、应付关联方款项情况关联方名称 应收项目 2026 年 8 月 3 日 坏账准备余额
上海前滩国际商务区投资
应收账款 1,807,745.31
（集团）有限公司（续上表）
关联方名称 应付项目 2026 年 8 月 3 日上海陆家嘴商业经营管理有限公司 应付账款 5,531,736.00
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 应付账款 726,404.00
上海陆家嘴资产管理有限公司 其他应付款 1,530,069.99
上海陆家嘴建设发展有限公司 其他应付款 25,518.98
十、其他事项
根据“上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司和华安未来资产管理（上海）有限公司
关于上海仁陆置业有限公司及上海晶前置业有限公司之股权转让协议”及其补充协议（以下简
称“股转协议”）的相关条款，不考虑过渡期期间的银行贷款利息费用 9,644,704.04 元，本公
司净资产金额为 491,760,798.24 元，该净资产金额仅用于股转协议中关于股权转让价款的校
验。31
该
资
质
仅
用
于
天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
7号
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告
相
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件
一
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资
质
仅
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上海晶前置业有限公司审计报告
天 职 业 字 [2026]35708 号
目 录
审计报告 1
2026 年 1 月 1 日-2026 年 8 月 3 日财务报表 4
2026 年 1 月 1 日-2026 年 8 月 3 日财务报表附注 9
审计报告天职业字[2026]35708 号
上海晶前置业有限公司：
一、审计意见
我们审计了上海晶前置业有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2026 年 8 月 3
日的资产负债表，2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日的利润表、现金流量表、所有者权益变
动表以及相关财务报表附注。我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照附注二所述编制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性
准则以及中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责
任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、强调事项-编制基础
我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注二对编制基础的说明。贵公司编制财务报表
仅为贵公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管理（上海）有
限公司就贵公司的股权进行交割之目的而编制，因此，财务报表不适用于其他用途。本段内容
不影响已发表的审计意见。四、其他事项-对审计报告的发送对象和使用的限制
本报告仅供贵公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管理
（上海）有限公司就贵公司的股权进行交割之目的的使用，不得用作其他用途，因使用本报告
不当造成的后果，与注册会计师及本事务所无关。五、管理层和治理层对财务报表的责任
贵公司管理层（以下简称“管理层”
）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其
实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用）
，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的1
审计报告（续）天职业字[2026]35708 号
选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重
大的。在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及
串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者
注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于
截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。[以下无正文]
2
审计报告（续）天职业字[2026]35708 号
[此页无正文]
中国注册会计师：
中国·北京
二○二六年八月二十日
中国注册会计师：
3
沁.�· ' .
.
利润表
钮中位： 卜心和估权业有限公司 合砍羊位·元
}'- ,. 顶目
!
行次 2026年1月1日至2026年8月3日
一、营业总收入 I 38,281.507. 99
共中：咭亚收入 2 38,281.507. 99
心不I）总收入 .,y :1
t:.,f只险服务收入 � 4
....已钮优费 s
么手续费及佣令收入 il
－、营业总成本 i 5 I, 7 4.l, R2.. 94
共中：苔寸V成本 8 :l 1. 886, 8SO. 42
A利，总义：＂ 9
A手续杭及佣金文iii 10
心保险版务费用 II
A分出保费的分沌 12
心减：扽I口！保险扣务费用 1:l
心承保财务损从 14
A减·分出冉优险财务收益 Iii
.t.退优佥 16
...疤H.支出净桥 17
...提取优险百任准备佥净额 IR
... , 呆单红利义出 19
�分保费用 20
税佥从怍加 21 4, 528, 79! J8
怕售费用 22 ;;, 402, 14:i 44
件如费用 23
训发费用 24
财务费用 2. 1 9, 92:i, 8�8. 90
共中：利息如用 2fi 9. 9:17, l:l:l :l4
利息收入 27 II, 37:l. 28
礼兑净悦火0净收益以.._., 亏块列） 28
共他 29
加· 其他收益 �o
投资收益（损失以··-"号块列） �I
其中：对联仕个业和合仕令业的投资收彷 32
以持余成本计兰的佥融资产终止确认收祜 33
. 34
丛iL兑收益<lW人以, ., 号坟列）
,
净欣l-1套朋收符lJ\l久以. . 号培列） 35
公允价伯变动收彷d妃人以"-"号坎列） 36
估用砐伯损久（损人以''-"号坎列） 37
资产减伍损久(j妃人以"-"号坟列） 38
资产处过收茄（损久以"-"号块列） 39
＝、营业利润（亏损以 一 号填列）
“ ”
40 -13, 462,115 95
加：它业外收入 11
其中：政府补助 12
歧：饮业外支出 13
四、利润总额（亏损总额以 一 号填列）
“ ”
11 一13.162. 115. 95
11/<: 所得校费用 15
五、净利润（净亏损以 一 号填列）
“ ”
16 -13. 162. 115. 95
持绞终'II·净利润 17 一13.162, 115. 95
终止纾六净利润 18
六、其他综合收益的税后净额 19
（ 一 ）不能虫分类进损祜的灭他综合收益 50
Llli新计云设定受益计划变动彻 51
2. 杖祜法下不能转损益的其他综合收祜 52
3. 其他权祜T具投资公允价但变动 53
1. 介业自身估用风险公允价位变动 51
一
0 0
俨
心5. 不能转损祜的保吟合问金总女动
6. 其他 56
（ ）将出分类进拚祜的共他综合收祜 57
1权祜法下可转损益的共他综合收祜 58
2灭他债权投资公允价位交动 59
合3. 可供出化金总资户公允价位变动损祜 60
4金牡资户出分类计入T他综合收益的金彻 61
女5. 持有王到期投资玉分类为可供出仕金总资产损益 62
6灭他债权投资i自用减位作备 63
i. 现金汕量会朋你备（现金i�tli!: 全明损益的有效咄分） 61
8外币则务报表折算汒额 65
6.9. 可转损益的保险合问金卧变动 66
6.10可转扭益的分出再保胎合问金记交动 67
J J. Y. 他 68
七、综合收益总额 69 一13, 162. 115. 95
八、每股收益： 70
丛本笃股收益 71
稀释每股收益 7�会计机构负矿人· 才土分足
..
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,.,.I!�
夕...,一处，．��、心
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奇,; 现金流量良
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石
.. 八 ， 八项工
、
｀舶 令心 口 行次 2026年1月1日至2026年8月3日
｀
一、经营活动产生的现金流量：
销仔眈品、促仗劣务收到的现合,·. .'�. 2 50. I 95, 535. 44
心客户存款和同、11,存放款顶净培加税 3
心向中央银行供款净沿加狈 ， 4
A向其他金壮机构拆入负金<3'增加常 5
A收到衿发保险合同保费取行的现金 6
A收到分入冉保脸合同的现合净挽 7
...收到原保险合同保贾取得的现令 R
�收到百保险、I� 务现金净砍 9
...保尸估金及投资款净增加额 10
心处风以公允价伍ii兄且儿变动计入当期损益的金融资产净用加额 Jl
心收取利息、 r 续费及佣合的现金 12
A拆入资合净治加额 1�
么回购业务资金净冶加额 11
么代押买卖扯券收列的现金净额 15
收到的税费返还 16
收到共他与经营沽动h关的现合 17 2,574,683.14
经营活动现金流入小计 18 52,770, 218.58
购买商品 、 权收劳务支付的现金 19 7. 47fi. fi47�fi
A客户贷款及垫款冲增加额 20
A存放中央银行和同业佽项净培加额 21
A义付笭发保险合同赔款的现合 22
A文付分小再优险合同的双仑净芴 2�
A保单质押贷款净培加钡 2,1
...支付原保险合同赔付软项的现金 25
凸拆出资金汴增加锐 26
心支付利息、千续费及佣合的现合 27
�支付保单红利的现金 28
支付给职l以及为职I支付的现金 29
支付的各项税费 30 5. 810, Yl2. :!2
丈付共他与经它活动有头的现金 31 11,637,881. 89
经营活动现金流出小计 32 24. 924, 441 56
经营活动产生的现金流量净额 3� 27, 84fi, 777. 02
二、投资活动产生的现金流量： 31
收回投资收到的现金 35
取得投资收益收到怕现金 36
处忤陌定资广 、 尤形资广和其他长期资户所收回的现金净额 37
处世子公司及其他性寸V单位收同的现金冲源 38
收到其他与投资活动有关的现金 39 796, 109. 923.19
投资活动现金流入小计 10 796, 109,923.19
购硅应定资产、儿形资产和共他长阴资产ri; 文付的现合 41
投资支付的现令 42
�质押贷款净均加砍 ��
取得子公司及共他菩业单位支付的现金净额 ,11
支付从他与投资活动有关的现金 15 9,500.00
投资活动现金流出小计 46 9,500.00
投资活动产生的现金流量净额 47 796, I 00, 423. 49
＝、筹资活动产生的现金流量； 48
吸收投资收到的现金 19
＊共中：千公司吸收少数股东投资收到的现金 50
取得倍;入所收到的现合 51
收到其他与芳贷活动钉关的现合 52
筹资活动现金流入小计 �:�
偿还倚务所支付的现金 51 17. 500. 000 00
分配股利、利询或偿付和思所支付的现金 �－ �－ 8. 456, 606. 6i
＊共中．了公,oJ义付给少数股东的股利 、 利润 56
支付其他与芳资活动行关的现令 :,7 fi80.000. 000. 00
筹资活动现金流出小计 58 70S, 9Sti. 006. fi7
筹资活动产生的现金流量净额 59 -705. 956. 606 67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 60
五、现金及现金等价物净增加额 61 11 i. 989,593.84
加· 割初现仑及现合等价物余税 fi2 �2. 444. 711��
六、期末现金及现金等价物余额 fi:1 liiO. 4�4, �05 17会计机构负责入：才土杰
上海晶前置业有限公司
2026 年 1 月 1 日-2026 年 8 月 3 日
财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）一、企业的基本情况
上海晶前置业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）成立于 2014 年 10 月 27 日，由
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称“前滩集团”）出资 500.00 万元组建，
于 2023 年 4 月取得前滩集团注资 159,500.00 万元，增资后注册资本为 160,000.00 万元。2026
年 1 月 29 日经本公司股东决定，同意本公司实施减资 68,000 万元，减资后注册资本为 92,000
万元。本公司于 2026 年 3 月换发统一社会信用代码为 913101153207797114 的营业执照。公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。
公司注册地址：中国(上海)自由贸易试验区东育路 227 弄 6 号 15 层 1501 室。
法定代表人：高升武。
本公司所属行业为: 房地产开发经营。
公司经营范围：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；食品销售；酒类经营。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件
或许可证件为准） 一般项目：物业管理；园林绿化工程施工；停车场服务；建筑材料销售；信
息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；企业管理咨询；非居住房地产租赁；住房租赁；针
纺织品销售；鞋帽批发；鞋帽零售；服装服饰批发；服装服饰零售；日用百货销售；日用化学
产品销售；机械电气设备销售；五金产品批发；五金产品零售；家用电器销售；照相机及器材
销售；文具用品批发；文具用品零售；办公用品销售；体育用品及器材批发；体育用品及器材
零售；玩具、动漫及游艺用品销售；珠宝首饰批发；珠宝首饰零售；工艺美术品及收藏品批发
（象牙及其制品除外）；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；皮革制品销售；礼
品花卉销售；钟表销售；箱包销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；汽车装饰用品销售；乐器批
发；乐器零售；乐器零配件销售；家居用品销售；化妆品批发；化妆品零售；日用家电零售；
计算机软硬件及辅助设备批发；计算机软硬件及辅助设备零售；通讯设备销售；第一类医疗器
械销售；食品销售（仅销售预包装食品）；食用农产品批发；食用农产品零售；音响设备销售；
包装服务；文化用品设备出租；租赁服务（不含许可类租赁服务）。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）本公司的最终控制方为上海陆家嘴（集团）有限公司。
9
本公司的营业期限为：2014-10-27 至无固定期限。本公司财务报告于 2026 年 8 月 20 日经本公司管理当局批准。
二、财务报表的编制基础
(一)编制基础
本财务报表以本公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司与华安未来资产管
理（上海）有限公司就公司的股权进行交割之目的而编制，根据实际发生的交易事项，按照财
政部最新颁布的《企业会计准则》及其应用指南的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、
会计估计进行编制。(二)持续经营
本公司无影响持续经营能力的事项，预计未来十二个月内具备持续经营的能力，本公司的
财务报表系在持续经营为假设的基础上编制。三、遵循财务报表编制基础的声明
本财务报表遵循了附注二所述编制基础，真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。四、重要会计政策和会计估计
(一) 会计期间
本公司的会计年度从公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止。
本公司以 12 个月作为一个经营周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
本报告期间从 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日止。
(二)记账本位币
本公司采用人民币作为记账本位币。
(三)记账基础和计价原则
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
(四)现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限
短（一般是指从购买日起三个月内到期）
、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险10
很小的投资。(五)金融工具
1.金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是
指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但
放弃了对该金融资产的控制。2.金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同
现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取
决于其分类。本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特
征进行分类。（1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资
产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为
目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采
用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差11
额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产
终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收
益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当
期损益。当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重
分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。3.金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债。符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债：
（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；
（2）根据正式书面文件载明的
公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行
管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；
（3）该金融负债包含需单独
分拆的嵌入衍生工具。本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金
额。金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负
12
债的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。4.金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具
有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变
现该金融资产和清偿该金融负债。5.金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司
按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的
差额，即全部现金短缺的现值。本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成
本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预
期信用损失进行估计。（1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个
存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未
本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。
显著增加，
由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。通常逾期超过 30
日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三
个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，
企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收13
入。对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预
期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。（2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的
信用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的
能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履
行其支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。（3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该
准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁
应收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备。6.金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对
该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担
保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，
将被要求偿还的最高金额。(六)应收账款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该
准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，
即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或
转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按
照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。14
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对应收账款
预期信用损失进行估计。本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型，详见“四（五）金融工具”进行处理。
(七)合同资产
1.合同资产的确认方法及标准
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。2.合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
对于不包含重大融资成分的合同资产，本公司采用预期信用损失的简化模型，即始终按照
相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按
照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转
回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。(八)投资性房地产
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产
和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减
值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。(九)长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊
的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。(十)合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。(十一)收入
收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关
的经济利益的总流入。1.收入的确认
15
企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相
关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时
确认收入：（1）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
（2）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
（3）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
（4）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或
金额；（5）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
2.本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约
义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。（1）对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰
当的履约进度。（2）对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时点确认收
入。3.收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公
司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交
易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金
额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的
可能性及其比重。（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实
际利率法摊销。（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价
16
的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价
格。（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或
承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他
可明确区分商品的除外。企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采
购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允
价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，
企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。(十二)合同成本
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资
产：1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）
、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；2.该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；
但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提
减值准备，并确认为资产减值损失：1.因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2.为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情
况下该资产在转回日的账面价值。(十三)政府补助
1.政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2.政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，
17
按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。3.政府补助采用总额法：
（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的
方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分
配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期
损益。4.对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会
计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。5.本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相
关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。6.本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴
息资金直接拨付给本公司两种情况处理：（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款
的，本公司选择按照下列方法进行会计处理：以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按
照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
(十四)租赁
1.承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计
准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届
满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期
间内计提折旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产
是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损
益。按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从
其规定。本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租
18
赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成
本或当期损益。2.出租人
（1）融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融
资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。（2）经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收
款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按
照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于
其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减
值，并进行相应会计处理。五、会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
（一）会计政策变更情况
本公司自 2026 年 1 月 1 日执行《企业会计准则解释第 19 号》(财会〔2025〕32 号)中关于
“在非同一控制下企业合并中，出售方与购买方可能作出合同约定，针对被购买方某些或有事
项，或者特定资产或负债的某些不确定性结果，出售方给予购买方补偿，购买方因此获得补偿
性资产。”相关规定，该会计政策变更对公司无影响。（二）会计估计变更情况
无。
（三）前期重大会计差错更正情况
无。
六、税项
税种 计税依据 适用税率（%）
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计
增值税 算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额 6、9
部分为应交增值税。
企业所得税 应纳税所得额 25
19
税种 计税依据 适用税率（%）城市维护建设税 应缴流转税税额 5
教育费附加 应缴流转税税额 3
地方教育费附加 应缴流转税税额 2
土地使用税 实际占用的土地面积 3 元/㎡
房产税 从价计征；从租计征 1.2、12
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
七、财务报表重要项目的说明
以下注释项目除特别注明之外，金额单位为人民币元。
（一）货币资金
项目 2026 年 8 月 3 日
银行存款 150,434,305.17
合计 150,434,305.17
其中：存放在境外的款项总额
受限制的货币资金明细如下：无。
（二）应收账款
1.按账龄披露应收账款
2026 年 8 月 3 日
账 龄
账面余额 坏账准备1 年以内（含 1 年） 3,105,211.04
其中：0-6 个月（含 6 个月） 3,105,211.04
合计 3,105,211.04
2.按坏账准备计提方法分类披露应收账款
2026 年 8 月 3 日
账面余额 坏账准备
类别
预期信用损失率 账面价值
金额 比例(%) 金额
/计提比例(%)按信用风险特征组合计提坏账准
3,105,211.04 100.00 3,105,211.04
备的应收账款其中：账龄组合 3,105,211.04 100.00 3,105,211.04
20
2026 年 8 月 3 日账面余额 坏账准备
类别
预期信用损失率 账面价值
金额 比例(%) 金额
/计提比例(%)合计 3,105,211.04 3,105,211.04
3.按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
（1）账龄组合
2026 年 8 月 3 日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例(%)1 年以内（含 1 年） 3,105,211.04 100.00
其中：0-6 个月（含 6 个月） 3,105,211.04 100.00
合计 3,105,211.04 100.00
4.按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
债务人名称 账面余额 占应收账款合计的比例（%） 坏账准备
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司上海分公司 2,923,058.74 94.13
睛姿（上海）企业管理有限公司 25,591.97 0.82
上海壹一童艺术发展有限公司 23,551.00 0.76
上海二有餐饮管理有限公司 20,424.70 0.66
统一超商（上海）便利有限公司 15,891.96 0.51
合计 3,008,518.37 96.88
（三）其他流动资产
项目 2026 年 8 月 3 日
待抵扣进项税 57,255,082.77
合计 57,255,082.77
（四）投资性房地产
1.以成本计量
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日
一、账面原值合计 1,519,744,057.79 1,519,744,057.79
其中：1.房屋、建筑物 1,519,744,057.79 1,519,744,057.79
二、累计折旧和累计摊销合计 120,666,656.40 28,544,800.44 149,211,456.84
其中：1.房屋、建筑物 120,666,656.40 28,544,800.44 149,211,456.84
三、投资性房地产账面净值合计 1,399,077,401.39 1,370,532,600.95
21
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日其中：1.房屋、建筑物 1,399,077,401.39 1,370,532,600.95
四、投资性房地产减值准备累计金额合计
其中：1.房屋、建筑物
五、投资性房地产账面价值合计 1,399,077,401.39 1,370,532,600.95
其中：1.房屋、建筑物 1,399,077,401.39 1,370,532,600.95
（五）递延所得税资产和递延所得税负债
1.未确认递延所得税资产明细
项目 2026 年 8 月 3 日
可抵扣亏损 55,952,215.70
合计 55,952,215.70
2.未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2026 年 8 月 3 日 备注
2028 年 3,974,003.26
2029 年 14,765,401.59
2030 年 23,750,694.90
2031 年 13,462,115.95
无使用期限
合计 55,952,215.70
（六）应付账款
账龄 2026 年 8 月 3 日
1 年以内（含 1 年） 5,942,354.00
合计 5,942,354.00
（七）预收款项
账龄 2026 年 8 月 3 日
1 年以内（含 1 年） 4,138,374.26
合计 4,138,374.26
（八）应交税费
项目 2026 年 8 月 3 日
房产税 713,530.77
土地使用税 7,780.24
印花税 288.01
合计 721,599.02
22
（九）其他应付款项目 2026 年 8 月 3 日
其他应付款项 23,634,853.64
合计 23,634,853.64
1.其他应付款项
（1）按款项性质列示其他应付款项
项目 2026 年 8 月 3 日
押金 22,869,537.64
非结算性款项 236,513.85
预提费用 528,802.15
合计 23,634,853.64
（十）一年内到期的非流动负债
项目 2026 年 8 月 3 日
1 年内到期的长期借款 35,000,000.00
1 年内到期的应付利息 1,991,146.67
合计 36,991,146.67
（十一）长期借款
项目 2026 年 8 月 3 日 期末利率区间（％）
抵押借款 643,800,000.00 2.40
合计 643,800,000.00
（十二）实收资本
2025 年 12 月 31 日 2026 年 8 月 3 日
本期 本期
投资者名称 所占比例 所占比例
投资金额 增加 减少 投资金额
（%） （%）合计 1,600,000,000.00 100.00 680,000,000.00 920,000,000.00 100.00
上海前滩国际商务区投
1,600,000,000.00 100.00 680,000,000.00 920,000,000.00 100.00
资（集团）有限公司注：2026 年 1 月 29 日经本公司股东决定，同意本公司实施减资 68,000 万元，注册资本由
人民币 160,000 万元，减至人民币 92,000 万元，本公司已于 2026 年 3 月 16 日完成减资。（十三）盈余公积
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日
法定盈余公积金 543,111.55 543,111.55
23
项目 2025 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2026 年 8 月 3 日合计 543,111.55 543,111.55
（十四）未分配利润
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
上期期末余额 -40,982,123.26
期初调整金额
本期期初余额 -40,982,123.26
本期增加额 -13,462,115.95
其中：本期净利润转入 -13,462,115.95
盈余公积弥补亏损转入
资本公积弥补亏损转入
其他调整因素
本期减少额
其中：本期提取盈余公积数
本期提取一般风险准备
本期分配现金股利数
转增资本
其他减少
本期期末余额 -54,444,239.21
（十五）营业收入、营业成本
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
项目
收入 成本1．主营业务小计 38,281,507.99 31,886,850.42
其中：房产出租 34,092,186.96 31,886,850.42
服务收入 1,452,132.50
物业收入 2,737,188.53
合计 38,281,507.99 31,886,850.42
（十六）销售费用
项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
管理酬金 4,590,193.40
媒介广告费 811,950.04
合计 5,402,143.44
24
（十七）财务费用项目 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 3 日
利息支出 9,937,133.34
减：利息收入 11,373.28
金融机构手续费 78.84
合计 9,925,838.90
（十八）现金流量表
1.采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量
2026 年 1 月 1 日至 2026 年
补充资料
8月3日1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -13,462,115.95
加：资产减值损失
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 28,544,800.44
使用权资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 9,937,133.34
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 10,953,380.63
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -8,127,421.44
其他
经营活动产生的现金流量净额 27,845,777.02
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
25
2026 年 1 月 1 日至 2026 年
补充资料
8月3日3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 150,434,305.17
减：现金的期初余额 32,444,711.33
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 117,989,593.84
2.现金和现金等价物的构成
项目 2026 年 8 月 3 日
一、现金 150,434,305.17
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 150,434,305.17
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 150,434,305.17
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
八、资产负债表日后事项
本公司母公司上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司同意根据“上海前滩国际商务区
投资（集团）有限公司和华安未来资产管理（上海）有限公司关于上海仁陆置业有限公司及上
海晶前置业有限公司之股权转让协议”及其补充协议中的相关约定向华安未来资产管理（上海）
有限公司（代表“华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划”）转让本公司 100%股权，
2026 年 8 月 12 日股权转让完成后，本公司母公司变更为华安未来资产管理（上海）有限公司
（代表“华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划”）
，本公司法人变更为夏莽，本公
司最终控制方变更为华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金。26
九、关联方关系及其交易（一）本公司的母公司的有关信息
母公司对本公司持 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本（万元）
股比例（%） 表决权比例（%）上海前滩国际商务区投
上海市 商务服务业 263,491.38 100.00 100.00
资（集团）有限公司注：本公司的最终控制方为上海陆家嘴（集团）有限公司。
（二）其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴建设发展有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 同一最终控制方
上海陆家嘴耀能建筑科技发展有限公司 同一最终控制方
（三）关联方
1.关联方交易
未结
算项
交易金额占同 目金
关联方关 未结算项目金
交易类型 企业名称 交易金额 类交易总额的 额坏 定价政策
系性质 额
比例（%） 账准备金
额
一、购买商品、接受劳务的关联交易
上海陆家嘴
同一最终
管理酬金 商业经营管 4,590,193.40 84.97 协议价
控制方
理有限公司
5,942,354.00
上海陆家嘴
同一最终
运营成本 商业经营管 957,366.04 3.00 协议价
控制方
理有限公司上海陆家嘴
耀能建筑科 同一最终
维护修理费 201,020.61 0.63 协议价
技发展有限 控制方公司
维护修理费 上海陆家嘴 同一最终 28,614.55 0.09 31,189.86 协议价
27
未结算项
交易金额占同 目金
关联方关 未结算项目金
交易类型 企业名称 交易金额 类交易总额的 额坏 定价政策
系性质 额
比例（%） 账准备金
额
建设发展有 控制方
限公司
2.应收、应付关联方款项情况
关联方名称 应付项目 2026 年 8 月 3 日
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 应付账款 5,942,354.00
上海陆家嘴建设发展有限公司 其他应付款 31,189.86
十、其他事项
根据“上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司和华安未来资产管理（上海）有限公司
关于上海仁陆置业有限公司及上海晶前置业有限公司之股权转让协议”及其补充协议（以下简
称“股转协议”）的相关条款，不考虑过渡期期间的银行贷款利息费用 9,937,133.34 元，本公
司净资产金额为 876,036,005.68 元，该净资产金额仅用于股转协议中关于股权转让价款的校
验。28
该
资
质
仅
用
于
天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
8号
报
告
相
关
资
料
，
与
原
件
一
致
该
资
质
仅
用
于
天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
8号
报
告
相
关
资
料
，
与
原
件
一
致
该
资
质
仅
用
于
天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
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告
相
关
资
料
，
与
原
件
一
致
该
资
质
仅
用
于
天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
8号
报
告
相
关
资
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，
与
原
件
一
致
该
资
质
仅
用
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天
职
业
字
[2
02
6]
35
70
8号
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告
相
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资
料
，
与
原
件
一
致来源：上海证券交易所 · 2026-08-22 · 中国内地 · 原文