广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金份额询价公告
-
【原文】广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金份额询价公告
广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资
基金基金份额询价公告基金管理人：广发基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
财务顾问：中信证券股份有限公司
1
特别提示广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“本基金”或“不
动产基金”）根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）颁布的
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基础设施基金指
引》）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简
称《商业不动产基金公告》），上海证券交易所（以下简称“上交所”）颁布的
《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》
（以下简称《业务办法》）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称《审核指
引》）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 （REITs）规则适用指
引第2号——发售业务（试行）》（以下简称《发售指引》），以及中国证券业
协会（以下简称“中证协”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者
管理规则》（以下简称《网下投资者管理规则》）等相关法律及规定组织实施发
售工作。
本次网下询价将通过上交所的“REITs 询价与认购系统”进行，请投资者
认真阅读本公告。关于不动产基金询价、定价、认购等详细规则，请查阅上交所
网站（http://www.sse.com.cn）公布的《发售指引》。
敬请投资者重点关注本次发售的网下询价、投资者认购和缴款等方面，具体
内容如下：
1.本基金将采用向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合
条件的网下投资者询价配售（以下简称“网下发售”）、向公众投资者公开发售
（以下简称“公众发售”）相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金
销售业务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上交所会员
单位（以下简称“场内证券经营机构”）或基金管理人及其委托的场外基金销售
机构进行发售。
本次战略配售、网下发售、公众发售均由基金管理人负责组织。网下发售通
过上交所“REITs 询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机
构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实2
施。
2.基金管理人确定本次询价区间为 2.774 元/份—3.390 元/份，并将通过网
下询价最终确定基金份额的认购价格。
3.询价时间：本次发售的询价期间为 2026 年 9 月 23 日的 9:00-15:00。
4.网下发售对象：网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资
者，包括证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、商
业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投
资者、符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资
者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不
动产基金网下询价。
5.同一投资者多档报价：本次询价采取拟认购价格与拟认购份额数量同时
申报的方式进行，网下投资者及其管理的配售对象的报价应当包含每份价格和该
价格对应的拟认购数量。参与询价的网下投资者需在询价区间范围内进行报价，
可为其管理的不同配售对象分别填报一个报价，报价应当包含每份价格和该价格
对应的拟认购数量，且同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过 3
个。网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。
网下投资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。
网下投资者及其管理的配售对象应严格遵守行业监管要求，加强风险控制
和合规管理，审慎合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特
别留意拟认购价格和拟认购份额数量对应的拟认购金额是否超过其提供的资产
规模或资金规模。
基金管理人发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提交
资产证明材料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。
参加网下询价的投资者应在 2026 年 9 月 22 日中午 12:00 前将资产证明材
料 通 过 广 发 基 金 公 募 REITs 项 目 网 下 投 资 者 平 台
（https://reits.gffunds.com.cn）提交给基金管理人。如投资者拒绝配合核
查、未能完整提交相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规
范性文件禁止参与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次网下发售、
将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《广发新城吾悦封闭式商业不动3
产证券投资基金基金份额发售公告》（以下简称《发售公告》）中予以披露。
网下投资者违反规定参与本基金网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。
6.延迟发售安排：若本次认购价格高于剔除不符合条件的报价后网下投资者
报价的中位数和加权平均数的孰低值，基金管理人将在基金份额认购首日前 5
个工作日发布投资风险特别公告，本次基金份额发售期将相应延迟。
7.限售期安排：公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排，战略投
资者认购基金的限售期安排详见“二、战略配售（四）限售期限”。
网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额
数量总和不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（含），则网下投资者及其管
理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易
的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资
者的全部获配份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售
对象拟认购份额数量总和超过网下初始发售份额数量的 100 倍（不含），则网
下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配
份额。网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露
的上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。监管机构有权对网下投资者在上
述期间的交易情况进行监督管理。
8.网下投资者认购及缴款：本次网下发售中，网下认购与缴款同时进行。《发
售公告》中公布的全部有效报价配售对象必须参与网下认购，同时在网下认购期
间缴纳对应认购资金。在网下认购阶段，配售对象应使用在中证协备案的资金账
户，向基金管理人足额缴纳认购资金。
9.认购费用：投资者认购本基金基金份额的认购费率安排详见“五、各类投
资者认购方式及认购费用”。
10.回拨机制：基金管理人在网下及公众发售结束后，根据战略投资者缴款、
网下发售及公众发售认购情况决定是否启用回拨机制。回拨机制的具体安排请参
见本公告中的“六、本次发售回拨机制”。
11.中止发售情况：中止条款请见“九、中止发售情况”。
12.本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投
资基金具有不同的风险收益特征。本基金存续期内按照《广发新城吾悦封闭式商4
业不动产证券投资基金基金合同》的要求以 80%以上基金资产投资于不动产资产
支持证券，并持有其全部份额，基金通过不动产资产支持证券持有 SPV 公司、不
动产项目公司全部股权，通过不动产资产支持证券、SPV 公司和项目公司等载体
穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。不动产基金以获取不动产项目租
金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分
配金额的 90%（若法律法规或监管机关另有规定的，从其规定）。投资者应充分
了解不动产基金投资风险及本基金招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资
决定。
本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持证券全
部份额。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风
险及基金投资的其他风险。其中，（1）不动产基金特有的风险，包括但不限于
商业地产行业风险（宏观经济环境变化、市场环境变化及客群迭代可能导致的行
业风险；城市规划及不动产项目周边便利设施等发生变化的风险；相关政策法规
发生变化的风险；行业竞争加剧的风险等）；不动产基金的投资管理风险（投资
不动产基金可能面临的风险；不动产项目的相关风险；运营管理机构的尽责履约
风险；因同业竞争导致的利益冲突风险；特定声誉风险等）；与专项计划相关的
风险（流动性风险；专项计划等特殊目的载体提前终止的风险；专项计划运作风
险和账户管理风险；资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险；计划管
理人、托管银行等机构尽职履约风险）及其他与不动产基金相关的特别风险（中
止发售的风险；发售过程中发生回拨的风险；募集失败风险；基金合同提前终止
的风险；意外事件及不可抗力风险等）；（2）其他一般性风险因素，包括但不
限于上市基金风险、操作或技术风险、合规性风险、证券市场风险、其他风险、
本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险
等。具体请见本基金招募说明书“风险因素”的内容。
不动产项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假
设前提在未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行
审慎判断。
本基金采取封闭式运作，在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。本基
金在上海证券交易所上市后，场内份额可以上市交易，使用场外基金账户认购的5
基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易，具体可根
据上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。本基金运作
期间发生终止上市的情形时，本基金将变更为非上市的封闭式证券投资基金，无
需召开基金份额持有人大会。
本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份额，以获取不动产
项目运营收益并承担不动产项目价格波动风险，因此与股票型基金、债券型基金
和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，
本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。
基金合同生效后，除基金合同另有约定外，本基金存续期限为 32 年，期间
如发生基金合同约定的特定情形，基金管理人有权终止基金合同，并按照基金合
同约定的程序进行清算，基金份额持有人可能面临基金合同提前终止的风险。
本风险提示的事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。 本
基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新之“第一部分之第二节 风险
因素”。
基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金
的可供分配金额测算及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或资产实际
可交易价格。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运
用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金管理人提醒
投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基
金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在投资本基金之前，
请仔细阅读本基金的招募说明书和基金合同、基金产品资料概要等信息披露文
件，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受
能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。6
重要提示1.本基金已于 2026 年 9 月 3 日获证监许可〔2026〕2360 号文准予募集注册。
中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做
出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本基金基金简称为“广
发新城吾悦商业 REIT”，场内简称为“新城吾悦”，扩位简称为“广发新城吾
悦商业 REIT”，基金代码为“508610”，该代码同时用于本次发售的询价、网
下认购及公众认购。
2.本基金将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售
及向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。
本基金战略投资者可以通过基金管理人直销柜台进行认购；本基金网下询价
和有效报价的网下投资者录入认购信息均通过上交所的“REITs询价与认购系
统”进行，同时需向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购；公众
投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责
任公司认可的上交所会员单位或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构（包
括基金管理人的直销机构及其他销售机构）认购本基金。
3.中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为50,000万份（利息不折算基
金份额），本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初
始战略配售基金份额数量为35,000万份，占发售份额总数的比例为70%。其中，
原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为17,000万份，占发售份额总数
的比例为34%；其他战略投资者拟认购数量为18,000万份，占发售份额总数的比
例为36%。网下发售的初始基金份额数量为10,500万份，占发售份额总数的比例
为21%。公众投资者认购的初始基金份额数量为4,500万份，占发售份额总数的比
例为9%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制
（如有）确定。
4.本次发售参与网下询价的投资者标准及条件请见本公告“三、网下询价
安排”。只有符合标准及条件的投资者方能参与本次发售网下询价。
基金管理人将会同见证律师对投资者资质进行核查并有可能要求其进一步
提供相关证明材料，投资者应当予以积极配合。如投资者不符合条件、投资者或7
其管理的资管产品的出资方为本基金原始权益人的关联方、投资者拒绝配合核
查、未能完整提交相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范
性文件和本公告规定的禁止参与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次
网下发售、将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披
露。网下投资者违反规定参与本次网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。
5.网下投资者拟认购价格的最小变动单位为 0.001 元；单个配售对象最低
拟认购份额数量为 10 万份，拟认购份额数量最小变动单位为 1 万份，即网下投
资者指定的配售对象的拟认购份额数量超过 10 万份的部分必须是 1 万份的整数
倍，每个配售对象的拟认购份额数量不得超过 10,500 万份。
6.本公告仅对本基金网下询价的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本
基金及不动产项目的详细情况，请阅 2026 年 9 月 18 日公告的《广发新城吾悦封
闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》。
7.投资者需充分了解有关不动产基金发售的相关法律法规，认真阅读本公告
的各项内容，知悉本次发售的定价原则和配售原则，在提交报价前应确保不属于
禁止参与网下询价的情形，并确保其认购数量和未来持有情况符合相关法律法规
及主管部门的规定。投资者一旦提交报价，基金管理人视为该投资者已承诺：投
资者参与本次报价符合法律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法违规行为
及相应后果由投资者自行承担。
有关本公告和本次询价及发售的相关问题由基金管理人保留最终解释权。8
一、本次发售的基本情况
（一）基金基本情况
1.基金全称：广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金
2.基金简称：广发新城吾悦商业 REIT
3.基金场内简称：新城吾悦
4.基金扩位简称：广发新城吾悦商业 REIT
5.基金代码：508610
（二）发售方式和数量
本基金本次发售采用向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向
符合条件的网下投资者询价配售（以下简称“网下发售”）、向公众投资者公开
发售（以下简称“公众发售”）相结合的方式进行。发售方式包括通过场内证券
经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行发售。其中：
1.战略投资者需根据事先签订的《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资
基金战略投资者配售协议》（以下简称《战略配售协议》）进行认购。
2.对网下投资者进行询价发售，并对所有入围的网下投资者按照同比例配售
原则进行配售。
3.对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确
定的认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本
基金。
本次发售由基金管理人负责组织。战略配售通过基金管理人实施；网下发售
通过上交所“REITs 询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营
机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施。
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为50,000万份（利息不折算基金
份额）。基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为35,000万份，网下初始
发售的基金份额数量为10,500万份，公众投资者初始发售的基金份额数量为
4,500万份。最终战略配售、网下发售、公众发售份额将根据回拨情况（如有）
确定。
（三）定价方式
本次发售通过向符合条件的网下投资者进行询价确定基金认购价格。具体定9
价方式详见本公告“三、网下询价安排”。
（四）限售期安排
本次发售的基金份额中，公众投资者发售的基金份额无流通限制及限售期安
排，自本次发售的基金份额在上交所上市之日起即可流通。
参与配售的原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略
配售的比例合计不得低于本次基金份额总发售数量的20%。其中基金份额发售总
量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%的部分持有期为自上市之日
起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。
不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参
与战略配售的，持有不动产基金份额期限自上市之日起不少于12个月。
网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额
数量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者及其管理
的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的
份额不超过其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者
的全部获配份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对
象拟认购份额数量总和超过网下初始发售份额数量的100倍（不含），则网下投
资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份
额。网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露的
上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。监管机构有权对网下投资者在上述
期间的交易情况进行监督管理。
（五）本次发售重要时间安排
1.发售时间安排
日期 发售安排
X-3 日 1. 刊登《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明书》
（2026 年 9 月 18 日，X 日 《基金产品资料概要》等相关公告与文件
为询价日） 2. 网下投资者提交核查文件
X-2 日
网下投资者提交核查文件
（2026 年 9 月 21 日）
1. 网下投资者提交核查文件（当日12:00前）
X-1 日 2. 网下投资者在中国证券业协会完成注册截止日（当日12:00前）
（2026 年 9 月 22 日） 3. 基金管理人开展网下投资者资格审核，并确认网下投资者及其
配售对象信息10
日期 发售安排
X日
基金份额询价日，询价时间为9:00-15:00
（2026 年 9 月 23 日）
X日 1. 确定基金份额认购价格
（2026 年 9 月 23 日） 2. 确定有效报价投资者及其配售对象
T-3 日之前（自然日） （2026
年 9 月 28 日，T 日为发售 刊登《发售公告》、基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核
首日） 查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见书
（预计）
T 日至 L 日（L 日为募集期
结束日） 基金份额募集期
（2026 年 10 月 22 日至 其中，战略投资者、网下投资者和公众投资者的认购时间以《发售
2026 年 10 月 27 日）（预 公告》为准
计）
L+2 日
决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众投资者发售的
（2026 年 10 月 29 日）
（预
基金份额数量及配售比例，次日公告（如适用）。
计）
会计师事务所验资、证监会募集结果备案后，刊登《基金合同生效
L+2 日后 公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理上市事
宜。
注：（1）X日为基金份额询价日，T日为基金份额发售首日，L日为募集期结束日。询价日后的具体时间安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公布的公告日期为准。
（2）如无特殊说明，上述日期均为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金管
理人将及时公告，修改本次发售日程。
（3）若触及本公告“九、中止发售情况”约定的中止发售条款，将及时刊登《中止发
售公告》。
（4）如因上交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其“REITs询价
与认购系统”进行网下询价或录入认购信息工作，请网下投资者及时与基金管理人联系。
（5）如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰
低值的，基金管理人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请以《发售公告》
为准。
2.本次发售路演推介安排
基金管理人将于2026年9月18日（X-3日）至2026年9月22日（X-1日）期间，
通过现场、电话或视频的方式进行本次发售的网下路演，或通过网络直播的方式
进行本次发售的网上路演。11
二、战略配售
（一）参与对象
不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与不动产基金的战
略配售，前述主体以外的专业机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。参与
战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金
实力，认可不动产基金长期投资价值。
本基金按照如下标准选择战略投资者：（1）与原始权益人经营业务具有战
略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属企业；（2）具有长期投资意愿
的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下属企业；（3）主要
投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；（4）
具有丰富不动产项目投资经验的不动产投资机构、政府专项基金、产业投资基金
等专业机构投资者；（5）原始权益人及其相关子公司；（6）原始权益人与同一
控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次战略配售设立的专项资产管
理计划；（7）其他机构投资者。
参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基础设施基金指引》及相关业务
规则规定的要求，不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定
投资目的的证券投资基金、公募理财产品和其他资产管理产品，以及全国社会保
障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。
（二）配售数量
本基金初始战略配售份额数量为 35,000 万份，占基金发售份额总数的比例
为 70%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为 17,000 万份，
占发售份额总数的比例为 34%；其他战略投资者拟认购数量为 18,000 万份，占
发售份额总数的比例为 36%。
（三）配售条件
参加本次战略配售的投资者已与基金管理人签署了《战略配售协议》。本基
金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。
参与本次战略配售的投资者不得参与本次不动产基金份额网下询价，但依法
设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除
外。12
（四）限售期限
原始权益人或其同一控制下的关联方持有的基金份额发售总量的20%持有期
自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，
基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满
后参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务的，质押的战略配售取得的本基
金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%，上交所另有规定除外。其他战
略投资者持有基金份额期限不少于12个月，持有期限自本基金在上交所上市之日
起开始计算。
（五）核查情况
基金管理人已对战略投资者的选取标准、配售资格，以及是否存在《发售指
引》第三十条和第三十一条规定的禁止性情形进行核查并出具核查文件，同时聘
请上海源泰律师事务所出具法律意见书。核查文件及法律意见书将与《发售公告》
一并披露。
（六）认购款项缴纳及验资安排
原始权益人或其同一控制下的关联方及其他战略投资者已与基金管理人签
署战略投资者配售协议，将按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份
额。战略投资者将通过基金管理人的直销机构参与认购。战略投资者可选择使用
场内证券账户或场外基金账户参与认购，如选择使用场外基金账户认购的，则在
份额限售期届满后，需将所持份额转托管至场内方可进行交易或在允许的情况下
通过基金通平台进行份额转让。
所有战略投资者需根据战略投资者配售协议的规定在认购期全额缴纳认购
款。
战略投资者本次认购费用为 0。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者、网下投资者和公
众投资者缴纳的认购资金及认购费用到账情况进行审验，并出具验资报告。（七）相关承诺
战略投资者承诺按照适用法律法规、本基金法律文件及《战略配售协议》等
规定认购本基金，募集期结束前，应当在约定的期限内，按询价确定的认购价格
认购其承诺认购的基金份额数量。战略投资者应当承诺遵守法律法规、本基金法13
律文件关于战略投资者的相关规定，包括但不限于提交的文件资料不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转
让、交易等。
基金管理人向战略投资者配售基金份额的，不得存在承诺基金上市后价格上
涨、聘请关联人员任职等直接或间接利益输送行为。基金管理人应当对是否存在
此种禁止性情形进行核查，并在后续公告中承诺声明。三、网下询价安排
（一）参与网下询价的投资者标准及条件
1.本公告所称“网下投资者”是指参与网下发售的机构投资者。本公告所称
“配售对象”是指参与网下发售的投资者或其管理的证券投资产品。
2.参与本次网下发售的投资者应符合《基础设施基金指引》
《发售指引》
《网
下投资者管理规则》等法规中规定的网下投资者标准。具体应符合以下条件：
（1）网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券
公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策
性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一
定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会
保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下
询价；
（2）机构投资者在中证协注册网下投资者，应当满足下列基本条件：
①应当为上述（1）规定的依法取得行政许可的专业机构投资者；依法设立
并在中国证券投资基金业协会完成登记手续的私募基金管理人，持续经营时间、
从事证券交易或者不动产项目投资时间均达到2年以上。其中，私募基金管理人
管理的私募投资基金总规模最近2个季度应当均为10亿元以上，且近3年管理的私
募投资基金中至少有1只存续期达到2年以上；
②具有良好的信用记录和持续经营能力，最近12个月未受到刑事处罚，最近
12个月未因重大违法违规行为被相关监管部门采取行政处罚、行政监管措施或者
被相关自律组织采取纪律处分，最近36个月未被相关自律组织采取书面自律管理
措施3次以上，最近12个月未被列入失信被执行人名单、经营异常名录、市场监14
督管理严重违法失信名单，最近12个月未发生重大经营风险事件、被依法采取责
令停业整顿、指定其他机构托管、接管、行政重组等风险处置措施；
③具备专业证券或者不动产基金研究定价能力，应当具有科学合理的估值定
价模型、完善的定价决策制度，能够自主作出投资决策。从事不动产基金研究和
投资的人员应当具备2年以上专业研究或者投资管理经验；
④具备必要的合规风控能力，应当依法合规展业，将参与不动产基金网下询
价和认购业务纳入整体合规风控体系，并指定专门人员加强合规管理和风险控
制。不动产基金网下询价和认购业务合规管理人员应当具备2年以上金融合规管
理工作经验，并具备法律、金融等相关专业本科以上学历或者通过国家统一法律
职业资格考试；
⑤具备较强的风险承受能力，能够独立承担投资风险；
⑥具有开展不动产基金网下询价和认购业务独立性，能够独立开展不动产基
金研究定价、网下询价与认购业务；
⑦建立完善的参与不动产基金网下询价和认购业务的制度和机制，包括但不
限于内部控制、投资研究、定价决策、报价认购、通讯设备管控等制度机制；
⑧建立健全不动产基金内部问责机制和薪酬考核机制，明确相关业务人员责
任认定、责任追究等事项，综合考量研究人员和投资决策人员的专业胜任能力、
执业质量、合规情况、业务收入等各项因素确定人员薪酬标准；
⑨符合监管部门和协会要求的其他条件。
（3）网下投资者所属的自营投资账户注册配售对象，应当具备一定的投资
实力，最近1个月末总资产应当不低于1,000万元。
（4）网下投资者直接管理的投资账户注册配售对象，应当满足下列条件：
①应当为保险资金、合格境外投资者账户；金融机构资产管理产品；私募投
资基金，且其直接投资于非公开募集的金融机构资产管理产品和私募投资基金的
资产不得超过20%；全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可以根
据有关规定进行注册；
②应当依法完成产品的注册、登记、备案手续以及份额销售、托管等事宜。
私募投资基金应当委托第三方托管机构独立托管基金资产；
③具备一定的资产管理实力，私募投资基金最近1个月末投资账户总资产应15
当不低于6000万元，其他投资账户最近1个月末总资产应当不低于1000万元；
④产品投资经理应当具备2年以上投研经验。
拟参与本项目询价的网下投资者应承诺不得以博取证券一、二级市场价差为
主要投资目的参与不动产基金网下询价和认购业务。
3.本次发售网下询价通过上交所“REITs询价与认购系统”进行。网下投资
者应当在询价日前一交易日，即2026年9月22日（X-1日）12:00前，按照规定向
中证协完成不动产基金网下投资者注册并已在上交所开通“REITs询价与认购系
统”CA证书，且其所属或直接管理的、拟参与本基金网下询价和认购业务且符合
规定的自营投资账户或资产管理产品必须已注册为配售对象。完成上述流程的网
下投资者方可参与网下询价。
4.基金管理人将在上交所规定的时间内，通过“REITs询价与认购系统”确
认拟参与网下发售的配售对象名称、场内证券账户或场外基金账户等相关信息，
同时剔除不符合本公告规定的网下投资者及其配售对象账户，完成询价准备的确
认工作。不符合相关标准而参与本次发售网下询价的，须自行承担一切由该行为
引发的后果。
5.禁止参加本次询价和网下发售的投资者范围
网下投资者属于以下情形之一的，不得参与本次网下发售：
（1）原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其
他与定价存在利益冲突的主体；
（2）原始权益人的关联方，包括：1）直接或间接控制原始权益人的法人或
其他组织；2）上述主体直接或者间接控制的除原始权益人及其控股子公司以外
的法人或其他组织；3）关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担
任董事、高级管理人员的除原始权益人及其控股子公司以外的法人或其他组织；
4）持有原始权益人5%以上股份的法人或其他组织；5）证监会、上交所或原始权
益人根据实质重于形式原则认定的其他与原始权益人有特殊关系，可能导致原始
权益人利益对其倾斜的法人或其他组织；
（3）在中证协公布的不动产基金网下投资者限制名单中的机构；
（4）通过配售可能导致不当行为或不正当利益的其他自然人、法人和组织。
上述第（1）项中基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社16
会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。上述第（1）项中的战略投资
者管理的依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产
管理产品除外。
6.投资者若参与本基金询价，即视为其向基金管理人承诺其不存在法律法
规禁止参与网下询价及配售的情形。如因投资者的原因，导致关联方参与询价
或发生关联方配售等情况，投资者应承担由此所产生的全部责任。
（二）承诺函及资质证明文件的提交方式
所有拟参与询价的网下投资者均需通过广发基金公募 REITs 项目网下投资
者平台（https://reits.gffunds.com.cn）在线提交承诺函及相关核查材料，敬
请投资者重点关注。
所有拟参与本次网下询价的网下投资者须符合上述投资者条件，并按要求在
规定时间内（本公告发布之日起至 2026 年 9 月 22 日（X-1 日）中午 12:00 前）
通过广发基金公募 REITs 项目网下投资者平台完成用户注册及核查材料最终提
交。在 2026 年 9 月 22 日中午 12:00 之后，投资者将无法对已提交的信息和材料
进行修改。
投资者须承诺电子版文件、盖章扫描件、原件三个版本文件内容一致，并对
其所提交的所有材料的真实性、准确性、完整性和有效性负有全部责任。
投资者需提交的资料包括：网下投资者承诺函、网下投资者关联方信息表、
网下投资者身份证明文件、法定代表人身份证明文件、经办人身份证明文件、配
售对象资产证明材料、业务授权委托书、投资者信息登记表和/或配售对象信息
登记表及其产品备案或登记证明文件、受益所有人身份证明文件及其他资料。
此外，除公募证券投资基金、公募理财产品、基本养老保险基金、社保基金
组合、企业年金计划、保险资金投资账户、QFII 投资账户、机构自营投资账户
外的其他配售对象需提供《配售对象出资方基本信息表》。配售对象为产品的需
提供产品备案或登记证明文件，并通过系统上传签章版扫描件。系统提交方式如下：
1.注册及信息报备：
登录广发基金公募 REITs 项目网下投资者平台（https://reits.gffunds.c
om.cn）并根据网页右上角《操作指引》的操作说明（如无法下载，请更新或更17
换浏览器，建议使用 google chrome 浏览器），在本公告发布之日起至 2026 年
9 月 22 日（X-1 日）中午 12:00 前完成用户注册及核查材料最终提交。用户注册
过程中需提供有效的手机号码，一个手机号码只能注册一个用户。由于基金管理
人将会在投资者材料核查过程中第一时间以短信或者电话反馈材料申报进展，请
务必在本次发行过程中全程保持手机畅通。
用户在提供有效手机号码，接收到手机验证码并登录成功后，请按如下步骤
在本公告发布之日起至 2026 年 9 月 22 日（X-1 日）中午 12：00 前完成用户注
册及核查材料最终提交：
第一步：点击“正在发行项目—广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基
金”链接进入投资者信息填报页面；
第二步：提交投资者基本信息，包括输入并选择正确的投资者全称，输入正
确的统一社会信用代码或证件号码、中证协编码，联系人姓名、联系方式等；
第三步：选择拟参与询价的配售对象；
第四步：阅读电子版《认购电子承诺函》，勾选同意后可点击“确认”。一
旦点击确认，视同为同意并承诺电子版《承诺函》的全文内容；
第五步：根据不同配售对象的具体要求，提交相应的材料（材料模板均在页
面右侧的“模板下载”处）。
2.提交投资者核查材料
所有投资者及配售对象根据类型不同，将通过广发基金公募 REITs 项目网下
投资者平台提交相应的核查材料的电子版。具体核查材料主要包括：
（1）网下投资者承诺函（PDF 盖章版）：有意参与本次初步询价且符合基
金管理人和原始权益人确定的网下投资者标准的投资者均需提交《网下投资者承
诺函》（加盖公章），并承诺如实提供了本次网下发行所需的全部文件，并保证
对提供的所有文件资料的真实性、准确性、完整性和及时性负责，确认没有任何
遗漏或误导；投资者可在“模板下载”中下载相应模板，补充相关信息并加盖公
司公章。
（2）机构业务资质许可证明（PDF 盖章版）：投资者需按机构类别提供相
应的业务资质许可证明，例如金融许可证/证券期货业务经营许可证/私募基金管
理人登记证明等；18
（3）营业执照（扫描件，盖章版）；
（4）《网下投资者关联方信息表》：投资者需在“模板下载”中下载相应
模板，请勿擅自改动模板格式。提交《网下投资者关联方信息表》时需上传 EXCEL
版及 PDF 盖章版，EXCEL 版与 PDF 盖章版内容需保持一致，否则基金管理人有权
认定为无效；
（5）《配售对象出资方基本信息表》：除公募证券投资基金、公募理财产
品、基本养老保险基金、社保基金组合、企业年金计划、保险资金投资账户、QFII
投资账户、机构自营投资账户外的其他配售对象均需在“模板下载”中下载相应
模板。提交《配售对象出资方基本信息表》时需上传 EXCEL 版及 PDF 盖章版，EXCEL
版与 PDF 盖章版内容需保持一致，否则基金管理人有权认定为无效；
（6）配售对象备案或登记证明文件（PDF 盖章版）：A、配售对象如属于私
募投资基金，应上传私募基金管理人登记以及私募投资基金产品成立的备案证明
文件。“私募投资基金”系指以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基
金，包括资产由基金管理人或者普通合伙人管理的以投资活动为目的设立的公司
或者合伙企业； B、配售对象如属于基金公司或其资产管理子公司一对一、一对
多专户理财产品、证券公司定向资产管理计划、集合资产管理计划需提供产品备
案证明文件（包括但不限于备案函、备案系统截屏等）。配售对象为产品的需提
供产品备案或登记证明文件，并通过系统上传签章版扫描件。
（7）总资产或资金规模相关材料：
所有投资者均需向基金管理人提交配售对象总资产规模或资金规模相关材
料，包括《配售对象资产规模汇总表》EXCEL 电子版和配售对象总资产规模或资
金规模的资产相关材料扫描件。网下投资者及其管理的配售对象应严格遵守行业
监管要求，如实向基金管理人提交资产规模或资金规模相关材料，确保其填写的
《配售对象资产规模汇总表》EXCEL 与其提供的上述材料中相应的资产金额保持
一致，且配售对象申购金额不得超过上述材料及《配售对象资产规模汇总表》中
相应的资产规模或资金规模。配售对象拟申购金额超过材料或《配售对象资产规
模汇总表》中相应的总资产或资金规模，基金管理人有权认定该配售对象的申购
无效。
总资产规模或资金规模的资产相关材料提供标准遵循如下原则：配售对象为19
公募基金、基金专户、资产管理计划和私募基金等产品的，应提供截至 2026 年
9 月 18 日（X-3 日）的产品总资产有效证明文件；配售对象为自营投资账户的，
应以公司出具的自营账户资金规模说明为准。上述证明材料均需公司或外部证明
机构盖章。
3.提交客户核查材料
（1）业务授权委托书：所有网下投资者需在“模板下载”中下载《业务授
权委托书》模板，填写日期、加盖公章和法人章。
（2）法定代表人身份证明文件：所有网下投资者均须提交法定代表人有效
身份证件正反面复印件并加盖公章。
（3）经办人身份证明文件：所有网下投资者均须提交经办人有效身份证件
正反面复印件并加盖公章。
（4）投资者信息登记表和/或配售对象信息登记表：投资者需在页面右侧点
击“投资者信息登记”和/或“配售对象信息登记”并根据配售对象类型完整填
写表单，填写完后点击“保存并打印”，上传信息登记表的 PDF 盖章版，信息登
记表的页面版与 PDF 盖章版内容需保持一致，否则视为无效。
（5）受益所有人身份证明文件及其他资料：在“配售对象信息登记”表单
中涉及的受益所有人有效身份证件正反面复印件并加盖公章。以上步骤完成后，
点击提交并等待审核通过的短信提示（请保持手机畅通）。提交投资者核查材
料 过 程 中 如 有 无 法 解 决 的 问 题 ， 请 及 时 拨 打 咨 询 电 话 【 020-89335907 、
020-89335908】 。投资者须对其填写的信息的准确真实性、提交资料的准确完
整性负责。
投资者未按要求在规定时间内提供以上信息，或提供虚假信息的，提交文
件内容不完整、不符合要求的、或投资者所提供材料未通过基金管理人及见证
律师审核，基金管理人将拒绝其参与本次网下发行、将其报价作为无效报价处
理或不予配售。因投资者提供信息与实际情况不一致所导致的后果由投资者自
行承担。
敬请投资者注意：
（1）所有的 PDF 盖章版电子文件应按要求及时完成核查材料最终提交。
（2）投资者须对其填写的信息的准确真实性、提交资料的准确完整性负责。20
投资者未按要求在 2026 年 9 月 22 日（X-1 日）中午 12：00 之前完成备案，或
虽完成备案但存在不真实、不准确、不完整情形的，则将无法参加询价配售或
者报价被界定为无效报价。
（3）请投资者认真阅读报备页面中的填写注意事项。基金管理人将安排专
人 在 本 公 告 发 布 之 日 起 至 2026 年 9 月 22 日 （ X-1 日 ） （ 每 天
9:00-12:00,13:00-17:00 ） 接 听 咨 询 电 话 ， 号 码 为 【 020-89335907 、
020-89335908】。
（三）网下投资者备案核查
基金管理人将会同见证律师对投资者资质进行核查并有可能要求其进一步
提供相关证明材料，投资者应当予以积极配合（根据投资者类型及实际情况的不
同，可能包括但不限于提供工商登记资料、投资者资产规模信息表和资金规模证
明文件、安排实际控制人访谈、如实提供相关自然人主要社会关系名单、配合其
他关联关系调查等）。如投资者不符合条件、投资者或其管理的资管产品的出资
方为本基金原始权益人的关联方、投资者拒绝配合核查、未能完整提交相关材
料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件和本公告规定的
禁止参与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次网下发售、将其报价
作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下投资者违
反规定参与本次网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。
网下投资者需自行审核比对关联方，确保原始权益人及其关联方、基金管理
人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询
价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基
本养老保险基金和年金基金除外。如因投资者的原因，导致关联方参与询价或发
生关联方配售等情况，投资者应承担由此所产生的全部责任。
（四）询价
1.本次网下询价时间为 2026 年 9 月 23 日（X 日）的 9:00-15:00。在上述
时间内，符合条件的网下投资者可通过上交所“REITs 询价与认购系统”填写、
提交申报价格和申报数量。
2.本次网下询价采取拟认购价格与拟认购数量同时申报的方式进行，网下投
资者及其管理的配售对象的报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购数量。21
网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。网
下投资者可以多次提交报价记录，应在网下发行电子平台填写具体原因，但以最
后一次提交的全部报价记录为准。
3.本次网下询价的询价区间为：2.774 元/份—3.390 元/份。任何超出询价
区间的报价将被视为无效报价。网下投资者申报价格的最小变动单位为 0.001
元；网下投资者可为其管理的不同配售对象分别报价，每个配售对象报价不得超
过 1 个，且同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过 3 个。
单个配售对象参与本次网下发售的最低申报数量为 10 万份，申报数量须为
1 万份的整数倍，不得超过网下初始发售份额数量，且拟认购金额原则上不得超
过该配售对象询价日前三个工作日（X-3 日），即 2026 年 9 月 18 日的总资产或
资金规模。投资者应按规定进行网下询价，并自行承担相应的法律责任。
特别提醒网下投资者注意的是，网下投资者及其管理的配售对象应遵守行
业监管要求，加强风险控制和合规管理，合理确定拟认购价格和拟认购份额数
量。参与询价时，请特别留意拟认购价格和拟认购份额数量对应的拟认购金额
是否超过其向基金管理人提交的资产证明材料中的资产规模或资金规模。基金
管理人发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提交资产证明
材料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。
参与询价的网下投资者应当根据不动产项目相关情况，遵循独立、客观、
诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高
价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
基金管理人将在《发售公告》中披露投资者详细报价情况、认购价格及其确
定过程、募集期起止日、基金份额总发售数量、网下发售份额数量、公众投资者
发售份额数量、回拨机制（如有）、销售机构、认购方式、认购费用，以及以认
购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算等内容。其中，详细报价情况包括
每个投资者名称、配售对象信息、认购价格及对应的拟认购数量，以及所有网下
投资者报价的中位数和加权平均数。
4.网下投资者申报存在以下情形之一的，将被视为无效：
（1）网下投资者未在 2026 年 9 月 22 日（X-1 日）中午 12:00 前在中证协
完成本基金网下投资者及配售对象的注册工作；22
（2）按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂
行办法》《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》的规定，未能在
中国基金业协会完成管理人登记和基金备案的私募基金；
（3）单个配售对象的申报数量不符合要求的，该配售对象的申报无效；
（4）网下投资者资格不符合相关法律、法规、规范性文件以及本公告规定
的，其报价为无效申报；
（5）未按本公告要求提交投资者资格核查文件的，或提交材料后经基金管
理人审核后未通过的；
（6）经审查不符合本公告网下投资者条件的；
（7）被中证协列入限制名单的网下投资者；
（8）基金管理人发现投资者不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提
交的资产证明材料及《资产规模信息表》中相应资产规模或者资金规模认购的，
则该配售对象的认购无效；
（9）其他网下投资者无效申报的情况。
5.投资者或其管理的配售对象的托管单元代码是办理份额登记的重要信息，
托管单元代码错误将会导致无法办理份额登记或份额登记有误，请参与网下询价
的网下投资者正确填写其托管单元代码，如发现填报有误请及时与基金管理人联
系。
（五）网下投资者违规行为的处理
1.网下投资者及相关工作人员在参与不动产基金网下询价和认购业务时，不
得存在下列行为：
（1）报送信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的；
（2）使用他人账户、多个账户报价的；
（3）委托他人开展网下询价和认购业务，或者接受其他网下投资者的委托，
代其开展网下询价和认购业务的，经行政许可的除外；
（4）在询价结束前泄露本机构的估值定价方法、估值定价参数、相关报价
信息，打听、收集、传播其他网下投资者的上述信息，或者网下投资者之间就上
述信息进行协商报价的；
（5）与其他投资者、原始权益人、基金管理人或者财务顾问等利益相关方23
串通报价的；
（6）利用内幕信息、未公开信息报价的；
（7）以“博入围”等目的故意压低、抬高报价，或者未审慎报价的；
（8）通过嵌套投资等方式虚增资产规模获取不正当利益的；
（9）接受原始权益人、基金管理人、财务顾问以及其他利益相关方提供的
财务资助、补偿、回扣等的；
（10）未合理确定拟认购数量，其拟认购数量及（或）获配后持股数量不符
合相关法律法规或者监管规定的；
（11）未合理确定拟认购数量，其拟认购金额超过配售对象总资产的；
（12）未履行报价评估和决策程序，及（或）无定价依据的；
（13）网上网下同时认购的；
（14）获配后未恪守限售期等相关承诺的；
（15）未严格履行报价评估和决策程序，及（或）定价依据不充分的；
（16）提供有效报价但未参与认购或者未足额认购的；
（17）未按时足额缴付认购资金的；
（18）未及时进行展期导致认购或者缴款失败的；
（19）向基金管理人提交的资产规模报告等数据文件存在不准确、 不完整
或者不一致等情形的；
（20）向协会提交的数据信息存在不准确、不完整或者不一致等情形的；
（21）其他以任何形式谋取、输送不正当利益或者不独立、不客观、不诚信、
不廉洁等影响网下发行秩序的情形。
2.上海源泰律师事务所将对网下发售、配售行为，参与定价和配售投资者的
资质条件，及其与基金管理人和财务顾问的关联关系、资金划拨等事项进行见证，
并出具法律意见书。
3.网下投资者或配售对象参与不动产基金网下询价和认购业务时违反上述
第 1 条规定的，中证协按照法规对其采取自律措施并在其网站公布。网下投资者
相关工作人员出现上述第 1 条情形的，视为所在机构行为。
（六）其他要求
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部24
分认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账
户注册资料中的“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。
证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人
名称”“有效身份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。四、确定有效报价投资者和发行价格
1.在询价结束后，基金管理人将对网下投资者的报价资格进行核查，剔除不
符合“三、（一）参与网下询价的投资者标准及条件”要求的投资者报价。
2.剔除不符合条件的报价后，基金管理人将根据所有网下投资者报价的中位
数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、
企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审
慎合理确定本基金份额发售价格。
若基金管理人确定的认购价格高于上述网下投资者报价的中位数和加权平
均数的孰低值，基金管理人将至少在基金份额认购首日前五个工作日发布投资风
险特别公告，并在公告中披露超过的原因，以及各类网下投资者报价与认购价格
的差异情况，同时提请投资者关注投资风险，理性作出投资决策。
3.申报价格不低于确定的发售价格且未被认定为无效的报价为有效报价。提
供有效报价的网下投资者，方可参与且必须参与网下认购。
4.基金管理人将在 2026 年 9 月 28 日（预计）发布的《发售公告》中披露下
列信息：
网下投资者详细报价情况、发售价格及其确定过程、募集期起止日、基金份
额总发售数量、网下发售份额数量、公众投资者发售份额数量、回拨机制（如有）、
销售机构、认购方式、认购费用，以及以认购价格计算的不动产项目价值及预期
收益测算等。其中，详细报价情况包括每个网下投资者名称、配售对象信息、认
购价格及对应的拟认购数量，以及所有网下投资者报价的中位数和加权平均数。五、各类投资者认购方式及认购费用
本基金认购价格确定后，将在《发售公告》中公布。本基金各类型投资者均
以该价格参与认购。具体认购方式和资金交收将在后续刊登的《发售公告》中披25
露。
（一）认购方式
1.战略投资者的认购方式:本基金的战略投资者认购采取“份额认购，份额
确认”的方式。战略投资者需根据事先与基金管理人签订的战配配售协议进行认
购。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认
购的基金份额数量。参与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认
可的其他对价进行认购。
2.网下投资者的认购方式：本基金的网下投资者认购采取“份额认购，份额
确认”的方式。本次发售中，网下认购与缴款同时进行。《发售公告》中公布的
全部有效报价配售对象必须参与网下认购，同时在网下认购期间缴纳对应认购资
金及认购费用。在网下认购阶段，配售对象应使用在中证协备案的资金账户，向
基金管理人足额缴纳认购资金及认购费用。
网下投资者应当通过上交所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人提交认
购申请，参与本基金网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金
及认购费用的缴纳，由登记机构登记份额。
在参与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs 询价与认购系统”为
其管理的有效报价配售对象填写并提交认购价格和认购份额数量，其中认购价格
为本次发售确定的认购价格；认购份额数量为其在询价阶段提交的有效报价所对
应的有效拟认购份额数量。同时，认购份额数量对应的认购金额不得超过其向基
金管理人提交的资产证明材料中相应资产规模或资金规模。网下投资者为其管理
的参与认购的全部有效报价配售对象录入认购记录后，应当一次性全部提交。网
下认购期间，网下投资者可以多次提交认购记录，但以最后一次提交的全部认购
记录为准。
3.公众投资者的认购方式：本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额
确认”的方式。公众投资者可以通过场内认购或场外认购两种方式认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证
券交易所和登记机构认可的上交所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购
的基金份额登记在证券登记结算系统投资人的上海证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点26
（具体名单详见基金管理人网站）认购或按基金管理人、场外销售机构提供的其
他方式认购基金份额的行为。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资
人的开放式基金账户下。
场外认购限额：投资者通过基金管理人直销机构及代销机构认购本基金，单
个基金账户单笔首次认购最低金额为 1,000 元（各销售机构对最低认购金额及交
易级差有其他规定的，以各销售机构的业务规定为准）。具体业务办理请遵循各
销售机构的相关规定。
场内认购限额：投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请最低金
额为 1,000 元，超过 1,000 元的应为 1 元的整数倍。对于场内认购的数量限制，
上交所和中国证券登记结算有限责任公司的相关业务规则有规定的，从其最新规
则办理。
（二）认购费用
1.本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式。公众投资
者通过基金管理人直销机构认购本基金不收取认购费用，通过其他销售机构认购
本基金的收取基金认购费用。投资者如果有多笔基金份额认购，适用费率按单笔
分别计算。公众投资者通过其他代销机构认购本基金的认购费率如下表：
认购金额（M） 认购费率
场外认购费率 M＜500 万元 0.40%
M≥500 万元 每笔 1000 元
上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场
场内认购费率
内认购费率2.认购费用不列入基金财产，主要用于本基金的市场推广、销售、登记等募
集期间发生的各项费用，不足部分在基金管理人的运营成本中列支，投资人多次
认购，须按每次认购所对应的费率档次分别计费。
3.对于战略投资者及网下投资者，认购费用为 0。
4.基金投资者认购时，需按销售机构规定的方式全额缴款。认购一旦被登记
机构确认，就不再接受撤销申请。
5.本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费,赎回费。场内交
易费以证券公司实际收取为准。27
六、本次发售回拨机制
本基金募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人可以将公众投
资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售量
的，不得向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售量，且公众投资者有效认购倍数较高
的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本
次发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。
最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额部分（如有），可回拨至网下
发售。
如决定启用回拨机制，基金管理人将发布公告，披露本基金回拨机制及回拨
情况。七、各类投资者配售原则及方式
基金管理人在完成回拨机制（如有）后，将根据以下原则对各类投资者进行
配售：
（一）战略投资者配售
战略投资者由基金管理人根据战略配售协议的约定进行配售。本基金的战略
投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。
（二）网下投资者配售
本基金发售结束后，基金管理人将对进行有效认购且足额缴款的投资者及其
管理的有效配售对象进行全程比例配售，所有配售对象将获得相同的配售比例。
配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额。
某一配售对象的获配份额=该配售对象的有效认购份额×配售比例
在实施配售过程中，每个配售对象的获配份额向下取整后精确到 1 份，产生
的剩余份额分配给认购份额数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时，产生
的剩余份额分配给认购时间（以“REITs 询价与认购系统”显示的申报时间及申
报编号为准）最早的配售对象。
当发生比例确认时，基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认部28
分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承
担。
如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人将按照配
售对象的实际认购数量直接进行配售。（三）公众投资者配售
若公众投资者认购总量超过公众发售总量，公众投资者的配售将遵循全程比
例确认的原则。
确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额/全部有效公众认购份额。
某一公众投资者的获配份额=该公众投资者的有效认购份额×配售比例
投资者最终获配份额保留整数，最终认购申请确认结果以本基金登记机构的
计算并确认的结果为准。
当发生比例确认时，基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认部
分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承
担。
如果公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人将按照公
众投资者的实际认购份额数量直接进行配售。
投资者缴纳的全部认购款项在募集期间产生的全部利息不折算为基金份额
持有人的基金份额，全部计入基金资产。八、网下及公众投资者多缴款项的处理
如发生网下比例配售，基金管理人于本基金募集期结束日后的 3 个工作日
（预计）完成网下投资者认购申请未确认部分的退款。
如发生公众比例配售或其他认购未确认的情况，基金管理人于本基金募集期
结束日后的 3 个工作日（预计）完成公众投资者认购申请未确认部分的退款。退
回至公众投资者原账户的时间请以所在场内交易所会员单位或场外基金销售机
构为准。九、中止发售情况
29
当出现以下任意情况之一时，基金管理人可采取中止发售措施：
（1）网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售
份额数量；
（2）出现对基金发售有重大影响的其他情形。
如发生以上其他情形，基金管理人可采取中止发售措施，并发布中止发售公
告。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启
动发售。十、募集失败的情形和处理安排
募集期届满，本基金出现下列任意情形之一的，本基金募集失败：
1.基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%；
2.基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1000 人；
3.原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
4.扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%；
5.导致基金募集失败的其他情形。
如果本基金募集失败，基金管理人应当承担下列责任：
1.以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
2.在基金募集期限届满后 30 日内返还投资者已交纳的款项，并加计银行同
期活期存款利息；
3.如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。基
金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用
不得从投资者认购款项中支付。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集
支付之一切费用应由各方各自承担。十一、基金管理人联系方式
基金管理人：广发基金管理有限公司
住所：广东省珠海市横琴新区环岛东路 3018 号 2608 室
办公地址：广东省广州市海珠区琶洲大道 168 号星河湾中心 28-38 层；广东
省广州市海珠区琶洲大道东 1 号保利国际广场南塔 31－33 楼；广东省珠海市横30
琴新区环岛东路 3018 号 2603-2622 室
法定代表人：葛长伟
联系人：客户服务中心
联系电话：95105828广发基金管理有限公司
2026 年 9 月 18 日31
（本页无正文，为《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金份额询价
公告》之盖章页）广发基金管理有限公司
2026 年 9 月 18 日31
来源：上海证券交易所 · 2026-09-18 · 中国内地 · 原文