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【原文】华夏基金管理有限公司关于华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告 华夏基金管理有限公司关于                 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金                             收益分配的公告                      公告送出日期：2026 年 9 月 9 日     一、公募 REITs 基本信息 公募REITs名称 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基                             金 公募REITs简称 华夏中核清洁能源REIT 场内简称 中核清能（扩位简称：华夏中核清洁能源REIT ） 公募REITs代码 508050 公募REITs合同生效日 2025 年 12 月 26 日 基金管理人名称 华夏基金管理有限公司 基金托管人名称 中国农业银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集                             证券投资基金信息披露管理办法》《公开募集证                             券投资基金运作管理办法》《公开募集基础设施                             证券投资基金指引（试行）》《华夏中核清洁能                             源封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《华                             夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金                             招募说明书》或其更新等 收益分配基准日 2026年6月30日 截止收益 基准日公募REITs份额净 5.0689 分配基准 值（单位：元） 日基金的 基准日公募REITs可供分 36,417,448.74 相关指标 配金额（单位：元）             截止基准日公募REITs按 -             照合同约定的分红比例计             算的应分配金额（单位：             元） 本次公募REITs分红方案（单位：元/10 1.2133 份公募REITs份额） 有关年度分红次数的说明 本次分红为 2026 年度第 1 次分红 注：1、本基金本次收益分配方案已经基金托管人复核。 2、根据本基金基金合同约定，本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以 现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。本 次拟分配金额为人民币 36,400,000.00 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 99.9521%。                                 1 截止基准日公募 REITs 按照本次分红比例计算的应分配金额与实际分配金额间可能存 在尾差，具体以注册登记机构的规则为准。      二、与分红相关的其他信息 权益登记日 2026年9月11日 除息日 2026年9月14日（场内） 2026年9月11日（场外） 现金红利发放日 2026年9月17日（场内） 2026年9月15日（场外） 分红对象 权益登记日在本基金注册登记机构登记在册的本基金全体                   基金份额持有人。 红利再投资相关事项的说明 本基金收益分配采取现金分红方式，不支持红利再投资。 税收相关事项的说明 根据财政部、国家税务总局的财税[2002]128号《财政部、                   国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通                   知》及财税[2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通                   知》的规定，基金向投资者分配的基金利润，暂不征收所得                   税。 费用相关事项的说明 本基金本次分红免收分红手续费。 注：1、本基金的分配方式为现金分红。 2、现金红利款将于 2026 年 9 月 15 日自本基金托管账户划出。      三、其他需要提示的事项 （1）权益分派期间（2026 年 9 月 9 日至 2026 年 9 月 11 日）暂停跨系统转 托管业务。 （2）本基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理 调整计算得出的金额，在可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利 润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司 持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整 项。本基金可供分配金额计算调整项如下： 当期购买不动产项目等资本性支出；支付的利息及所得税费用；应收应付项 目、存货和专项储备的变动；偿还借款支付的本金；未来合理相关支出预留，包 括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的 债务利息、运营费用等；其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、 处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等。 经过上述项目调整后，本基金自基金合同生效日 2025 年 12 月 26 日至本次 收益分配基准日 2026 年 6 月 30 日期间的可供分配金额为人民币 36,417,448.74 元。                           2 （3）权益登记日当天买入的基金份额享有本次分红权益，权益登记日当天 卖出的基金份额不享有本次分红权益。 四、相关机构联系方式 投资者可登录本公司网站（www.ChinaAMC.com）或拨打本公司客户服务电 话（400-818-6666）咨询、了解本次分红相关事宜。 五、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不 保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并 不预示其未来业绩表现。因基金分红导致基金资产净值的变化，不会改变基金 的风险收益特征，不会降低基金投资风险或提高基金投资收益。基金管理人提 醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与 基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在参与本基金相关 业务前，应当认真阅读本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信 息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投 资决策，自行承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并 根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身 风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出投资决策。本基金风险揭示详 见本基金招募说明书及其更新。 特此公告                                 华夏基金管理有限公司                                  二〇二六年九月九日                      3 来源：上海证券交易所 · 2026-09-09 · 中国内地 · 原文

【原文】关于中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金召开2026年中期业绩说明会的公告 关于中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金               召开 2026 年中期业绩说明会的公告 一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 中金安徽交控 REIT 公募 REITs 代码 508009 公募 REITs 合同生效日 2022 年 11 月 11 日 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司                   《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、 《公                   开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《上                   海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs)                   业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集不动 公告依据 产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——                   临时报告（试行）》、《中金安徽交控高速公路封闭                   式基础设施证券投资基金基金合同》、《中金安徽交                   控高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明                   书》及其更新等 二、业绩说明会内容 为便于广大投资者更全面深入地了解中金安徽交控高速公路封闭式基础设 施证券投资基金（扩位简称：中金安徽交控 REIT，基金代码：508009，以下简 称“本基金”）经营成果及财务状况，中金基金管理有限公司（以下简称“本基金管 理人”）拟召开本基金 2026 年中期业绩说明会，本次业绩说明会将针对 2026 年 上半年主要运营情况与投资者进行交流和沟通，在信息披露允许的范围内就投资 者普遍关注的问题进行交流和解答。 三、说明会召开的时间、地点与方式 （一）会议召开时间：2026 年 9 月 17 日（星期四）15:00-16:00                             1     （二）会议召开地点：上海证券交易所上证路演中心（网址： https://roadshow.sseinfo.com/）     （三）会议召开方式：上证路演中心视频直播+文字互动 四、参加人员     基金管理人和原始权益人、运营管理机构相关业务负责人。 五、投资者参加方式     （一）投资者可在 2026 年 9 月 17 日（星期四）15:00-16:00，通过互联网登 录上证路演中心（网址：https://roadshow.sseinfo.com/），在线参与本次业绩说明 会，本基金管理人将对投资者普遍关注的问题进行回答。     （二）投资者可于 2026 年 9 月 16 日（星期三）16:00 前登录上证路演中心 网站首页点击“提问预征集”栏目或通过中金基金管理有限公司邮箱 ir_AHreit@ciccfund.com 进行提问。 六、其他事项     本次投资者说明会召开后，投资者可以通过上证路演中心 （https://roadshow.sseinfo.com/）查看本次投资者说明会的召开情况及主要内容。     特此公告。                                      中金基金管理有限公司                                          2026 年 9 月 9 日                                  2 来源：上海证券交易所 · 2026-09-09 · 中国内地 · 原文

【原文】中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金关于举办2026年第二次投资者开放日活动的公告 中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金     关于举办 2026 年第二次投资者开放日活动的公告 一、公募 REITs 基本信息                  中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资 公募 REITs 名称                  基金 公募 REITs 简称 中信建投明阳智能新能源 REIT（场内简称：明阳 REIT） 公募 REITs 代码 508015 公募 REITs 合同生效日 2024 年 7 月 5 日 基金管理人名称 中信建投基金管理有限公司 基金托管人名称 中信银行股份有限公司                  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、                                       《公                  开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《上海证                  券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业                  务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产 公告依据 投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临                  时报告（试行）》《中信建投明阳智能新能源封闭式                  基础设施证券投资基金基金合同》《中信建投明阳智                  能新能源封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》                  及其更新等 二、本次投资者开放日活动内容 为便于广大投资者更全面深入地了解中信建投明阳智能新能源封闭式基础 设施证券投资基金（以下简称“本基金”）的运营业绩、经营成果、财务状况以 及底层资产运作情况，中信建投基金管理有限公司（以下简称“基金管理人”） 拟举办本基金 2026 年第二次投资者开放日活动，本次活动采用现场会议及项目 现场调研的形式开展，在符合信息披露规定的前提下，基金管理人将就投资者关 注的问题进行交流与解答。 三、本次投资者开放日活动的时间、地点、参与方式 1、活动日期：2026 年 9 月 16 日（星期三）9:00-16:30 2、活动地点：河北省沧州市（具体会议地址及活动日程安排以审核通知邮 件为准） 3、活动形式：现场会议、项目现场调研 四、参加人员 本基金基金经理、原始权益人代表、运营管理机构代表、本基金投资者、行 业专家等。 五、投资者参与方式 投资者可发送报名邮件至 cfund_reits@csc.com.cn 进行报名。邮件主题为 “开放日报名—姓名—中信建投明阳智能新能源 REIT”并填列以下报名表格， 以及附相关身份证明扫描件（包括但不限于名片、工牌等）。基于会议现场管理 要求，每家机构限报名 2 人。报名截止时间为 2026 年 9 月 11 日（星期五）12:00。 经审核后基金管理人将发送审核通知邮件，届时投资者凭审核通知邮件参加本次 投资者开放日活动。                                     是否参加项目 姓名 所属机构 职务 联系方式 拟交流事项 备注                                       现场调研 六、风险提示 不动产项目的现场调研受天气情况影响较大，本基金管理人将视天气情况灵 活决定是否安排进行现场调研。参加项目现场调研活动的投资者需严格遵循不动 产项目现场安全生产管理人员指示及相关规定，并自行承担相关安全责任。 特此公告。                                  中信建投基金管理有限公司                                           2026 年 9 月 8 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-08 · 中国内地 · 原文

【原文】关于华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金召开2026年中期业绩说明会的公告 关于华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金                  召开 2026 年中期业绩说明会的公告       一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 华泰江苏交控 REIT 公募 REITs 代码 508066 公募 REITs 合同生效日 2022 年 11 月 3 日 基金管理人名称 华泰证券（上海）资产管理有限公司 基金托管人名称 中国建设银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开                      募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易                      所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》                      《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）                      规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定及                      《华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基                      金基金合同》《华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设                      施证券投资基金招募说明书》及其更新       二、说明会内容       华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基 金”） 分别于 2026 年 8 月 20 日、2026 年 8 月 31 日发布了 2026 年 7 月主要运营数 据、2026 年中期报告，为便于广大投资者更全面深入地了解本基金 2026 年中期 及 7 月经营成果及财务状况，华泰证券（上海）资产管理有限公司（以下简称 “基金管理人”）、江苏沿江高速公路有限公司（以下简称“原始权益人/运营管 理机构”）拟召开本基金 2026 年中期业绩说明会，就投资者关心的问题进行交流 和解答。       三、说明会召开的时间、地点、形式       （一）会议召开时间：2026 年 9 月 15 日（星期二）下午 14:00-15:00       （二）会议召开地点：上海证券交易所上证路演中心（网址： https://roadshow.sseinfo.com/）     （三）会议召开方式：上证路演中心视频直播+文字互动     四、参加人员     基金管理人和运营管理机构相关业务负责人。     五、投资者参与方式     （一）投资者可于 2026 年 9 月 15 日（星期二）14:00-15:00，通过互联网登 录上证路演中心（网址：https://roadshow.sseinfo.com/），在线参与本次业绩说明 会，基金管理人将对投资者普遍关注的问题进行回答。     （二）投资者可于 2026 年 9 月 14 日（星期一）16:00 前通过基金管理人邮 箱 ir-reits@htsc.com 进行提问。     六、其他事项     本次业绩说明会召开后，投资者可以通过上证路演中心 （https://roadshow.sseinfo.com/）查看本次业绩说明会的召开情况及主要内容。     特此公告。                                  华泰证券（上海）资产管理有限公司                                           2026 年 9 月 8 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-08 · 中国内地 · 原文

【原文】创金合信北京国资公司REIT：创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金交易情况的提示性公告 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金                        交易情况的提示性公告 一、公募 REITs 基本信息 基金名称 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金 基金简称 创金合信北京国资公司 REIT 基金代码 181001 基金运作方式 契约型封闭式 基金合同生效日 2026 年 7 月 13 日 基金管理人 创金合信基金管理有限公司 基金托管人 中国工商银行股份有限公司 上市交易所及上市日期 深圳证券交易所；2026 年 9 月 3 日                   公告依据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规，《公开                   募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集证券投资基金                   运作管理办法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《中国                   证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《深圳证券交 公告依据 易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交                   易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报告（试                   行）》等有关规定以及《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证                   券投资基金基金合同》《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证                   券投资基金招募说明书》及其更新等 二、关于公募 REITs 交易情况的提示 2026 年 9 月 7 日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下 简称“本基金”）在二级市场的收盘价为 2.390 元/份，相较于 2026 年 9 月 4 日收盘价 跌幅达到 6.53%。 根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报 告（试行）》的相关规定，不动产基金当日收盘价涨跌幅超过 5%，基金管理人应当披 露交易情况提示公告。 三、不动产项目的经营业绩情况 本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于北京市的集智未来项目（量子芯座、 量子银座）和隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里）。集智未来项目业态为办公， 可供出租面积为 48,998.36 平方米；隆福寺一期项目业态为办公、配套商业，可供出租 面 积 为 54,792.96 平 方 米 。 截 至 2026 年 6 月 30 日 ， 集 智 未 来 项 目 时点 出 租 率 为 92.82%，隆福寺一期项目时点出租率为 93.40%。     结合当前的经济环境、市场情况、区域写字楼市场供应与竞争态势、租户的实际 诉求等，运营管理机构已采取并将持续跟进的措施包括但不限于：持续跟踪重点租户 的续租与扩租意向并提前开展租约洽谈；优化租户结构、提升入驻企业产业集聚度； 拓展线上线下招商渠道，积极对接潜在租赁需求；通过装修改造与软硬件升级改善产 品品质、提升项目运营服务水平；合理控制运营成本，提升项目经营效率。     截至本公告发布日，本基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作规范稳健， 运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律 法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。     以上披露内容已经运营管理机构确认。 四、价格变动对基金份额持有人权益的影响     基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净 现金流分派率降低/提高。     根据《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》，本 基金 2026 年度预测可供分配金额为 119,586,820.99 元。     基于上述数据，现金流分派率的计算方法举例说明如下：     1、如投资者在首次发行时买入本基金，买入价格 2.831 元/份，该投资者的 2026 年度现金流分派率预测值=119,586,820.99/(2.831*1,000,000,000.00)=4.22%。     2、如投资者在 2026 年 9 月 7 日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格为 当 天 收 盘 价 2.390 元 / 份 ， 该 投 资 者 的 2026 年 度 现 金 流 分 派 率 预 测 值 =119,586,820.99/(2.390*1,000,000,000.00)=5.00%。     需特别说明的是：     1、以上计算说明中的 2026 年度预测可供分配金额系根据《创金合信北京国资公 司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》《创金合信北京国资公司封闭式商业 不动产证券投资基金 2026 年 1 月 1 日（假设基金成立日）至 2026 年 12 月 31 日止期 间及 2027 年度可供分配金额测算审核报告》披露的 2026 年度可供分配金额计算得来。     2、以上现金流分派率仅为举例，并非基金实际现金流分派率，亦不构成对投资者 实际现金流分派所得情况的预测。现金流分派率不等同于基金的收益率。 基金管理人在此郑重提醒广大投资者注意本基金二级市场交易价格受多种因素影 响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。 五、相关机构联系方式 投资者可访问基金管理人网站（www.cjhxfund.com）或拨打基金管理人客户服务 电话（400-868-0666）进行相关咨询。 六、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本 基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业 绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后， 基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者在参与本 基金相关业务前，应当认真阅读本基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信息 披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策， 自行承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资 目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应， 理性判断市场，谨慎做出投资决策。 特此公告。                               创金合信基金管理有限公司                                     2026 年 9 月 8 日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-08 · 中国内地 · 原文

【原文】创金合信北京国资公司REIT：创金合信北京国资公司封闭式商业不0动产证券投资基金交易情况的提示性公告 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金                        交易情况的提示性公告 一、公募 REITs 基本信息 基金名称 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金 基金简称 创金合信北京国资公司 REIT 基金代码 181001 基金运作方式 契约型封闭式 基金合同生效日 2026 年 7 月 13 日 基金管理人 创金合信基金管理有限公司 基金托管人 中国工商银行股份有限公司 上市交易所及上市日期 深圳证券交易所；2026 年 9 月 3 日                   公告依据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规，《公开                   募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集证券投资基金                   运作管理办法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《中国                   证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《深圳证券交 公告依据 易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交                   易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报告（试                   行）》等有关规定以及《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证                   券投资基金基金合同》《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证                   券投资基金招募说明书》及其更新等 二、关于公募 REITs 交易情况的提示 2026 年 9 月 7 日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下 简称“本基金”）在二级市场的收盘价为 2.390 元/份，相较于 2026 年 9 月 4 日收盘价 跌幅达到 6.53%。 根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时报 告（试行）》的相关规定，不动产基金当日收盘价涨跌幅超过 5%，基金管理人应当披 露交易情况提示公告。 三、不动产项目的经营业绩情况 本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于北京市的集智未来项目（量子芯座、 量子银座）和隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里）。集智未来项目业态为办公， 可供出租面积为 48,998.36 平方米；隆福寺一期项目业态为办公、配套商业，可供出租 面 积 为 54,792.96 平 方 米 。 截 至 2026 年 6 月 30 日 ， 集 智 未 来 项 目 时点 出 租 率 为 92.82%，隆福寺一期项目时点出租率为 93.40%。     结合当前的经济环境、市场情况、区域写字楼市场供应与竞争态势、租户的实际 诉求等，运营管理机构已采取并将持续跟进的措施包括但不限于：持续跟踪重点租户 的续租与扩租意向并提前开展租约洽谈；优化租户结构、提升入驻企业产业集聚度； 拓展线上线下招商渠道，积极对接潜在租赁需求；通过装修改造与软硬件升级改善产 品品质、提升项目运营服务水平；合理控制运营成本，提升项目经营效率。     截至本公告发布日，本基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作规范稳健， 运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照法律 法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。     以上披露内容已经运营管理机构确认。 四、价格变动对基金份额持有人权益的影响     基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净 现金流分派率降低/提高。     根据《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》，本 基金 2026 年度预测可供分配金额为 119,586,820.99 元。     基于上述数据，现金流分派率的计算方法举例说明如下：     1、如投资者在首次发行时买入本基金，买入价格 2.831 元/份，该投资者的 2026 年度现金流分派率预测值=119,586,820.99/(2.831*1,000,000,000.00)=4.22%。     2、如投资者在 2026 年 9 月 7 日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格为 当 天 收 盘 价 2.390 元 / 份 ， 该 投 资 者 的 2026 年 度 现 金 流 分 派 率 预 测 值 =119,586,820.99/(2.390*1,000,000,000.00)=5.00%。     需特别说明的是：     1、以上计算说明中的 2026 年度预测可供分配金额系根据《创金合信北京国资公 司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》《创金合信北京国资公司封闭式商业 不动产证券投资基金 2026 年 1 月 1 日（假设基金成立日）至 2026 年 12 月 31 日止期 间及 2027 年度可供分配金额测算审核报告》披露的 2026 年度可供分配金额计算得来。     2、以上现金流分派率仅为举例，并非基金实际现金流分派率，亦不构成对投资者 实际现金流分派所得情况的预测。现金流分派率不等同于基金的收益率。 基金管理人在此郑重提醒广大投资者注意本基金二级市场交易价格受多种因素影 响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。 五、相关机构联系方式 投资者可访问基金管理人网站（www.cjhxfund.com）或拨打基金管理人客户服务 电话（400-868-0666）进行相关咨询。 六、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本 基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业 绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后， 基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者在参与本 基金相关业务前，应当认真阅读本基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信息 披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策， 自行承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资 目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应， 理性判断市场，谨慎做出投资决策。 特此公告。                               创金合信基金管理有限公司                                     2026 年 9 月 8 日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-08 · 中国内地 · 原文

【原文】山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告 山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金 公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告 山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：山证晋 中公投瑞阳供热 REIT，场内简称：晋中供热，扩位简称：山证晋中公投瑞阳供 热 REIT，基金代码：508047，以下简称“本基金”）的募集已获得中国证券监 督管理委员会证监许可〔2026〕2068 号文准予注册。本基金原定的公众投资者 募集期限自 2026 年 9 月 7 日起至 2026 年 9 月 9 日（含）。 截至 2026 年 9 月 7 日，本基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次 公众投资者的初始募集规模上限。根据《山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设 施证券投资基金招募说明书》《山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投 资基金基金份额发售公告》的有关规定，山证（上海）资产管理有限公司（以 下简称“基金管理人”）与中德证券有限责任公司决定提前结束公众投资者的 募集，2026 年 9 月 7 日为公众投资者最后认购日，自 2026 年 9 月 8 日起（含 当日）本基金不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照本基金基金 份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售” 的原则予以确认，未确认部分的认购款项在募集期结束后退还给投资者，敬请 投资者留意资金到账情况。最终向公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制 （如有）及比例配售决定，届时将另行公告。基金管理人将于《山证晋中公投 瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告》中披露本次最终配 售的结果。 本基金战略投资者和网下投资者的募集期限保持不变，仍为 2026 年 9 月 7 日起至 2026 年 9 月 9 日（含）。 如有疑问，投资者可登录基金管理人网站（https://szzg.sxzq.com/）或拨打 基金管理人客户服务电话（95573）咨询、了解详情。 风险提示：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金 资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金投资有风险，请投资 者正确认识和对待本基金未来可能的收益和风险，投资前仔细阅读本基金基金                            1 合同、招募说明书、基金份额发售公告等相关文件。 特此公告。                 2 来源：上海证券交易所 · 2026-09-08 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏华润消费REIT：关于华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金扩募发售并新购入不动产项目审核终止的公告 关于华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金             扩募发售并新购入不动产项目审核终止的公告 一、 公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 华夏华润消费 REIT 场内简称 华夏华润消费 REIT 公募 REITs 代码 180601 公募 REITs 合同生效日 2024 年 2 月 7 日 基金管理人名称 华夏基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司                     《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集                     基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国证监会关于推出                     商业不动产投资信托基金试点的公告》《深圳证券交易所公开                     募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交易                     所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募及新 公告依据 购入不动产（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资                     信托基金业务指引第 4 号——审核程序（试行）》《深圳证券                     交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临时                     报告（试行）》等有关规定以及《华夏华润消费封闭式基础设                     施证券投资基金基金合同》《华夏华润消费封闭式基础设施证                     券投资基金招募说明书》及其更新 注：自 2026 年 4 月 30 日起，本基金基金名称由华夏华润商业资产封闭式基础设施证券 投资基金变更为华夏华润消费封闭式基础设施证券投资基金。 二、 2025 年度第一次扩募发售并新购入不动产项目的基本情况 经华夏基金管理有限公司（以下简称“基金管理人”） 内部决策机构决议，本基金 拟申请扩募并新购入不动产项目，拟购入不动产项目为苏州昆山万象汇项目，具体情 况详见基金管理人于2025年3月25日披露的《华夏基金管理有限公司关于决定华夏华 润商业资产封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》。 三、 2025 年度第一次扩募发售并新购入不动产项目工作进展情况 基金管理人在推进本次扩募并新购入不动产项目期间，严格按照相关法律法规及规 范性文件的要求开展有关工作，聘请了财务顾问、法律顾问、审计机构、评估机构等相 关中介机构对拟新购入不动产项目开展尽职调查、审计及资产评估等工作，按照有关规 定及时履行信息披露义务，在 2025 年 3 月 25 日披露的《华夏基金管理有限公司关于决 定华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公 告》中揭示了本次交易的相关风险及不确定性。 基金管理人已向中国证监会提交了《关于华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投 资基金变更注册的请示》、向深圳证券交易所提交了《关于申请支持华夏华润商业资产 封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市的函》及相关申请文件，并已收 到深圳证券交易所审核问询函。 经履行基金管理人内部审批流程，基金管理人决定提交本次扩募并新购入不动产项 目终止审核的申请。2026 年 9 月 4 日，本次扩募并新购入不动产项目的审核终止。 四、 关于本次扩募并新购入不动产项目审核终止的原因 因规划调整，经基金管理人与原始权益人充分沟通，根据《深圳证券交易所公开募 集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募及新购入不动产（试行）》及《深圳证 券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 4 号——审核程序（试行）》，基金 管理人决定提交本次扩募并新购入不动产项目终止审核申请。 五、 对基金份额持有人权益的影响分析 截至本公告发布日，本基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作正常，运营 管理机构履职正常。本次扩募并新购入不动产项目的审核终止对基金管理及不动产项目 运营情况无不利影响，不会影响本基金后续在符合相关规定的条件下进行扩募申报，对 基金份额持有人的权益无实质性不利影响。 六、 其他说明事项 投资者可登录基金管理人网站（www.ChinaAMC.com）或拨打基金管理人客户服 务电话（400-818-6666）了解、咨询相关信息。 截至目前，本基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将 严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证 基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业 绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后， 基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。销售机构根据法 规要求对投资者类别、风险承受能力和基金的风险等级进行划分，并提出适当性匹配 意见。投资有风险，投资者在投资本基金前应认真阅读本基金基金合同、招募说明书 及其更新、基金产品资料概要及其更新等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，全面 认识本基金的风险收益特征和产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品 情况、听取销售机构适当性匹配意见的基础上，根据自身的投资目标、投资期限、投 资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，自主 判断基金投资价值，自主、谨慎做出投资决策，并自行承担投资风险。基金具体风险 评级结果以销售机构提供的评级结果为准。 特此公告                            华夏基金管理有限公司                             二〇二六年九月五日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-05 · 中国内地 · 原文

【原文】中银基金管理有限公司高级管理人员变更公告 中银基金管理有限公司高级管理人员变更公告                 公告送出日期：2026 年 9 月 5 日      1 公告基本信息 基金管理人名称 中银基金管理有限公司 公告依据 《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从                       业人员监督管理办法》等 高管变更类型 新任基金管理人总经理、离任基金管理人副总经理、                       离任基金管理人督察长、代任基金管理人督察长      2 新/代任高级管理人员的相关信息 新任高级管理人员职务 执行总裁 新任高级管理人员姓名 陈卫星 任职日期 2026 年 9 月 4 日 过往从业经历 历任中国银行总行金融市场总部（托管投资服务）助                       理总经理、中国银行深圳市分行党委委员、行长助                       理、副行长、中国银行总行养老金融部副总经理。                       2022 年加入中银基金管理有限公司，现任督察长，                       副执行总裁，代履职执行总裁。 取得的相关从业资格 基金从业资格 国籍 中国 学历、学位 研究生、博士 代任高级管理人员职务 督察长 代任高级管理人员姓名 陈卫星 任职日期 2026 年 9 月 4 日 过往从业经历 历任中国银行总行金融市场总部（托管投资服务）助                        理总经理、中国银行深圳市分行党委委员、行长助                        理、副行长、中国银行总行养老金融部副总经理。                        2022 年加入中银基金管理有限公司，现任督察长，                        副执行总裁，代履职执行总裁。 取得的相关从业资格 基金从业资格 国籍 中国 学历、学位 研究生、博士      3 离任高级管理人员的相关信息 离任高级管理人员职务 督察长、副执行总裁 离任高级管理人员姓名 陈卫星 离任原因 工作调整 离任日期 2026 年 9 月 4 日 转任本公司其他工作岗位的说明 任职公司执行总裁      4 其他需要说明的事项        上述变更事项经中银基金管理有限公司董事会审议通过，并按规定办理相应      的备案程序。                                         中银基金管理有限公司                                           2026 年 9 月 5 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-05 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金              询价公告      基金管理人：上海国泰海通证券资产管理有限公司        基金托管人：中国建设银行股份有限公司                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告                     特别提示 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”） 由上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规 及约定发起，根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）颁布的《公开 募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、 《关于修改第五十条的决定》、《关于 推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》、《公开募集证券 投资基金销售机构监督管理办法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《公开 募集证券投资基金信息披露管理办法》，上海证券交易所（以下简称“上交所”）颁布 的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》、《上 海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务 （试行）》（以下简称“《上交所发售业务指引》”）、《上海证券交易所公开募集不 动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》，中国证券业协会 （以下简称“证券业协会”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规 则》等相关法律法规、监管规定及自律规则等相关规定，以及上交所有关基金发售上市 规则和最新操作指引等有关规定发售。 上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下或简称“国泰海通资管”）担任基金管 理人，中国国际金融股份有限公司（以下或简称“中金公司”）担任财务顾问。 本次网下询价将通过上交所“REITs询价与认购系统”实施，请网下投资者认真阅读 本公告。 敬请投资者重点关注本次发售的网下询价、投资者认购和缴款等方面内容： 1、本基金将通过向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合条件的 网下投资者询价发售（以下简称“网下发售”）及向公众投资者公开发售（以下简称 “公众发售”）相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金销售业务资格并经 上交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上交所会员单位（以下简称“场内证券 经营机构”）或基金管理人委托的场外基金销售机构进行发售。 战略配售、网下发售、公众发售由基金管理人负责组织。战略配售通过基金管理人 和财务顾问实施；网下发售通过上交所的“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过                       2                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施。 2、本次询价区间为2.322元/份-2.838元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购 价格。 3、询价时间：本次发售的询价期间为2026年9月9日的9:00-15:00。 4、网下投资者：网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证 券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策性银 行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一定条件的私 募基金管理人以及其他中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）认可的专 业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参 与不动产基金网下询价。 5、同一投资者多档报价：本次询价采取拟认购价格与拟认购份额数量同时申报的方 式进行，网下投资者报价应当包含拟认购价格和该价格对应的拟认购数量。参与询价的 网下投资者需在询价区间范围内进行报价，可为其管理的不同配售对象账户分别填报一 个报价，报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购份额数量，且同一网下投资者全 部报价中的不同拟认购价格不得超过3个。网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入 报价记录后，应当一次性提交。网下投资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交 的全部报价记录为准。 本次网下发行每个配售对象的认购份额数量上限为10,500万份。 网下投资者及其管理的配售对象应遵守行业监管要求，加强风险控制和合规管理， 合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特别留意拟认购价格和拟认购 份额数量对应的拟认购金额是否超过其提供的资产规模或资金规模。基金管理人发现配 售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提交资产证明材料中相应资产规模或 资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。 参加网下询价的投资者应在2026年9月8日中午12:00前将资产证明材料通过登录中金 公司公募REITs项目投资者平台（网址：http://reits.cicc.com.cn）提交给基金管理人。相关 材料模板也可在系统内下载。如投资者拒绝配合核查、未能完整提交相关材料或者提交 的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件禁止参与网下发售情形的，基金管理 人将拒绝其参与本次网下发售、将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《国泰海                             3                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金份额发售公告》（以下简称 “《发售公告》”）中予以披露。网下投资者违反规定参与本基金网下发售的，应自行 承担由此产生的全部责任。 6、延迟发售安排：如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和 加权平均数的孰低值的，基金管理人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届 时请以《发售公告》为准。 7、限售期安排：公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排。战略投资者认 购基金的限售期安排详见“二/（四）限售期限”。 网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和 不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者及其管理的每一配售对象自 本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。若 剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和超过网下初始发售 份额数量的100倍（不含），则网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交 易的份额为其全部获配份额。网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询 价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。监管机构有权对网下投资者 在上述期间的交易情况进行监督管理。 8、网下投资者认购及缴款：本次网下发售中，网下认购与缴款同时进行。《发售公 告》中公布的全部有效报价配售对象必须参与网下认购，同时在网下认购期间缴纳对应 认购资金。在网下认购阶段，配售对象应使用在证券业协会备案的资金账户，向基金管 理人足额缴纳认购资金。 9、认购费用：投资者认购本基金基金份额的认购费率安排详见“五/（四）认购费 用”。 10、回拨机制：基金管理人在网下发售及公众发售结束后，根据战略投资者缴款、 网下发售及公众发售认购情况决定是否启用回拨机制，对战略配售、网下发售和公众发 售数量进行调整。回拨机制的具体安排请参见本公告中的“六、本次发售回拨机制”。 11、中止发售情况：中止条款请见“九、中止发售情况”。                     4                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      12、本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基 金具有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券， 通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利， 以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金 年度可供分配金额的 90%。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于 债券型基金、货币市场基金。      投资不动产基金可能面临的风险包括公募基金的特有风险和其他一般性风险因素，其 中：      （1）与不动产基金相关的特别风险，包括但不限于：集中投资风险；流动性风险； 基金募集失败风险；基金管理人的管理风险；中介机构履约风险；税收等政策调整风险； 专项计划等特殊目的载体提前终止风险。      （2）不动产基金的投资管理风险，包括但不限于：作为上市基金存在的风险；受同 一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险；本基金与原始权益人及其关联方、 运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突及利益输送风险；业务主体更换风险；不动产项 目收购与出售的相关风险。      （3）宏观及行业、区域相关的风险，包括但不限于：宏观经济环境变化可能导致的 相关行业风险；城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险。      （4）不动产资产运营相关的风险，包括但不限于：不动产项目运营风险；不动产项 目经营、管理、改造相关的风险；不动产项目所有权续期风险；不动产项目出售/处置价格 波动及处分的不确定性风险；现金流预测偏差可能导致的投资风险；不动产项目公允价值 下跌风险；不动产项目估值可能无法体现公允价值的风险；不动产项目租赁合同期限与基 金存续期不一致的风险；特定区域内存在同业竞争的风险；不动产项目的政策风险；意外 事件及不可抗力给不动产项目造成的风险；租约集中到期与换租的风险；租赁住房税收优 惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险；不动产项目报告期内收入成本波动较大、净 利润为负的风险；不动产项目既有财产一切险保额低于不动产资产估值的风险；不动产项 目租赁住房出租率和租金下降的风险。      （5）其他一般性风险，包括但不限于：基金价格波动风险；停牌、暂停上市或终止 上市的风险；操作或技术风险；资产支持证券投资的流动性风险；合规性风险；证券市场 风险（政策风险；经济周期风险；利率风险；收益率曲线风险；购买力风险；再投资风险； 信用风险；其他风险）；本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能 不一致的风险；意外事件及不可抗力对不动产项目造成的风险。                       5                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 本基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。基金的过往业绩并不预示其未 来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成对本基金业绩表现的保证。本基金的 可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配 情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产评估报告 的相关评估结果不代表不动产项目的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结 果进行转让。投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、 基金合同、基金产品资料概要等基金法律文件和相关公告，应全面了解本基金的产品特性， 并充分考虑相关风险因素及自身的风险承受能力，审慎参与本次基金发售的报价，并承担 基金投资中出现的各类风险。 投资者需充分了解有关公开募集不动产投资信托基金发售的相关法律法规，认真阅读 本公告的各项内容，知悉本次发售的定价原则和配售原则，在提交报价前应确保不属于禁 止参与网下询价的情形，并确保其认购数量和未来持有基金份额情况符合相关法律法规及 监管机构的规定。投资者一旦提交报价，基金管理人视为该投资者承诺：投资者参与本次 报价符合法律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法违规行为及相应后果由投资者自 行承担。 有关本询价公告和本次发售的相关问题由基金管理人保留最终解释权。                    6                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告                     重要提示 1、国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金由上海国泰海通证券资 产管理有限公司依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会2026 年8月13日证监许可[2026]2071号文《关于准予国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设 施证券投资基金注册的批复》准予注册。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本 基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有 风险。 本基金的场内简称为“中建住房”，扩位简称为“国泰海通中建租赁住房REIT”， 基金代码为“508095”，该代码同时用于本次发售的初步询价、网下认购及公众认购。 2、本基金将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公 众投资者公开发售相结合的方式进行发售。 本基金战略投资者可以通过基金管理人直销柜台进行认购；本基金网下询价和有效 报价的网下投资者录入认购信息均通过上交所的“REITs询价与认购系统”进行，同时需 向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购；公众投资者可以通过获得基金 销售业务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上交所会员单位或者 基金管理人及其委托的场外基金销售机构（包括基金管理人的直销机构及其他销售机构， 销售机构具体名单详见《发售公告》）认购本基金。 3、中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为50,000万份。本基金初始战略配售 发售份额为35,000万份，为本次基金份额发售总量的70.00%。其中，原始权益人或其同一 控制下的关联方拟认购数量为10,000万份，占发售份额总数的比例为20.00%；其他战略投 资者拟认购数量为25,000万份，占发售份额总数的比例为50.00%。网下初始发售份额为 10,500万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70.00%；公众初始发售份额为 4,500万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的30.00%。最终网下发售、公众发售合 计份额为本次发售总份额扣除最终战略配售分配，最终发售份额将根据回拨情况确定。 4、本公告所称“网下投资者”指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者。本公 告所称“配售对象”是指参与网下发售的投资者自营投资账户或其管理的资产管理产品。 网下投资者应当于2026年9月8日中午12:00前在证券业协会完成配售对象的注册工作。 基金管理人已根据相关法律法规制定了网下投资者的标准。具体标准及安排请见本                       7                           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 公告“三、网下询价安排”。只有符合基金管理人确定的网下投资者标准要求的投资者 方能参与本次发售询价。不符合相关标准而参与本次发售询价的，须自行承担一切由该 行为引发的后果，基金管理人将在上交所的“REITs询价与认购系统”中将其报价设定为 无效，并在《发售公告》中披露相关情况。 参与本次网下发售的所有投资者均通过登录中金公司公募REITs项目投资者平台（网 址：http://reits.cicc.com.cn）在线提交承诺函及相关核查材料。 提请投资者注意，基金管理人将在询价及配售前对网下投资者是否存在禁止性情形 进行核查，并要求网下投资者提供符合资质要求的承诺和证明材料。如网下投资者拒绝 配合核查或其提供的材料不足以排除其存在禁止性情形的，或经核查不符合配售资格的， 基金管理人将拒绝其参与询价及配售。 5、本次发售将进行面向网下投资者的网下路演及面向公众投资者的公开推介。具体 安排请见“一/（五）/2、本次发售的路演推介安排”。 6、网下投资者申报价格的最小变动单位为0.001元，询价阶段网下配售对象最低拟认 购数量设定为100万份，拟认购数量最小变动单位设定为1万份，即网下投资者指定的配 售对象的拟认购数量超过100万份的部分必须是1万份的整数倍，最高不得超过网下初始 发售总量的100%。 一、本次发售的基本情况 （一）发售方式 本基金将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众 投资者公开发售相结合的方式进行发售，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管 理人委托的场外基金销售机构进行发售。其中： 1、战略投资者需根据事先签订的《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金战略投资者配售协议》（以下简称“战略配售协议”）进行认购。 2、对网下投资者进行询价发售，并对所有网下投资者按照同比例配售原则进行配售。 3、对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认 购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。                               8                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 战略配售、网下发售、公众发售由基金管理人负责组织。战略配售通过基金管理人 和财务顾问实施；网下发售通过上交所的“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过 上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施。 （二）发售数量 中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为50,000万份。 本基金初始战略配售发售份额为35,000万份，为本次基金份额发售总量的70.00%，最 终战略配售份额与初始战略配售份额的差额（如有）将根据“六、本次发售回拨机制” 的原则进行回拨。 本基金网下初始发售份额为10,500万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额 的70.00%。本基金公众初始发售份额为4,500万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售 份额的30.00%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除最终战略配售 发售份额，最终发售份额将根据回拨（如有）情况确定。 （三）定价方式 本次询价区间为2.322元/份-2.838元/份。 基金管理人将根据剔除不符合条件的报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平 均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、年金基金、保险 资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格。 基金管理人已在本询价公告中披露本次询价的询价区间，并将通过网下询价最终确 定基金份额的认购价格。 （四）限售期安排 公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排，自本次发售的基金份额在上交 所上市之日起即可流通。 战略投资者认购基金份额的限售期安排详见“二/（四）限售期限”。 网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和 不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者及其管理的每一配售对象自 本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。若                               9                              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和超过网下初始发售 份额数量的100倍（不含），则网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交 易的份额为其全部获配份额。网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询 价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。监管机构有权对网下投资者 在上述期间的交易情况进行监督管理。 （五）本次发售重要时间安排 1、发售时间安排        日期 发售安排       X-3 日 1.刊登《询价公告》《基金合同》《基金托管协议》《招募 （2026 年 9 月 4 日，X 说明书》《产品资料概要》等相关公告与文件 日为询价日） 2.网下投资者提交核查文件       X-2 日                       网下投资者提交核查文件 （2026 年 9 月 7 日）                       1.网下投资者提交核查文件（当日 12:00 前）                       2.网下投资者在中国证券业协会完成注册截止日（当日        X-1 日                       12:00 前） （2026 年 9 月 8 日）                       3.基金管理人开展网下投资者资格审查，并确认网下投资者                       和及其配售对象信息         X日                       基金份额询价日，询价时间为 9:00-15:00 （2026 年 9 月 9 日）        X+1 日 1.确定基金份额认购价格 （2026 年 9 月 10 日） 2.确定有效报价网下投资者及其配售对象      T-3 自然日                       刊登《发售公告》、基金管理人和财务顾问关于战略投资者 （2026 年 9 月 11 日，T                       配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查 日为募集期首日）                       事项的法律意见书       （预计）                       基金份额募集期                       网下投资者认购时间：9:00-15:00       T 日至 L 日                       战略投资者认购时间：9:30-17:00 （2026 年 9 月 14 日至                       公众投资者场内认购时间：9:30-11:30，13:00-15:00 2026 年 9 月 18 日，L 日                       公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准 为募集期结束日）（预                       L 日为网下基金份额认购截止日及缴款截止日（17:00 缴款          计）                       截止）；公众基金份额认购截止日及缴款截止日（17:00 缴                       款截止）；战略投资者缴纳资金截止日（17:00 缴款截止）       L+1 日                       决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众投资者 （2026 年 9 月 21 日）                       发售的基金份额数量及配售比例，次日公告。      （预计）                       会计师事务所验资、证监会募集结果备案后，刊登《基金合 L+N（N≥2）日后 同生效公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件后尽                       快办理。                                10                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 注： （1）X日为基金份额询价日，T日为基金份额募集期首日，L日为募集期结束日。询价日后的具体时间安 排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公布的公告日期为准。 （2）上述日期为交易日，因特别事项影响本次发售的，基金管理人将及时公告并修改本次发售日程； （3）如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值的，基金管理 人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请以《发售公告》为准； （4）如因上交所“REITs询价与认购系统”故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其REITs询 价与认购系统进行询价或网下认购工作，请网下投资者及时与基金管理人联系。 （5）具体发售日程及时间以基金管理人发布的《发售公告》及相关公告为准。 2、本次发售的路演推介安排 基金管理人将于 2026 年 9 月 4 日（X-3 日）至 2026 年 9 月 18 日（L 日）（预计）期 间根据实际需要组织进行本次发售的路演。 二、战略配售 （一）参与对象 1、选择标准 本次发售的不动产基金原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与不动产基金的战 略配售，前述主体以外的符合《上交所发售业务指引》规定的专业机构投资者可以参与不 动产基金的战略配售。 参与本次战略配售的投资者不得参与本次不动产基金份额网下询价，但依法设立且未 参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。 战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立并 符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、 基本养老保险基金、年金基金等除外。 本次发售中，战略配售投资者的选择在考虑投资者资质以及市场情况后综合确定，参 与战略配售的专业机构投资者，具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可 不动产基金长期投资价值。本基金按照如下标准选择战略投资者：                            11                        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      （1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或者长期合作愿景的大型企业或者其 下属企业；      （2）具有长期投资意愿的大型保险公司或者其下属企业、国家级大型投资基金或者 其下属企业；      （3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或者其他资管产 品；      （4）具有丰富不动产项目投资经验的不动产投资机构、政府专项基金、产业投资基 金等专业机构投资者；      （5）原始权益人及其相关子公司；      （6）原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事和高级管理人员参与本次战略配 售设立的专项资产管理计划。      2、战略投资者具体情况      2026 年 9 月 11 日（预计）公布的《发售公告》将披露战略投资者名称、承诺认购的 基金份额数量以及限售期安排等。      （二）配售数量      本次战略配售募集的基金份额共计 35,000 万份，占本次募集基金份额的 70.00%。      其中，原始权益人中建资本管理（上海）有限公司及其同一控制下的关联方，拟合计 认购本基金基金份额 10,000 万份，占本次募集基金份额的 20.00%。      本次其他专业机构投资者拟认购本基金战略配售份额 25,000 万份，占本基金募集基金 份额的 50.00%。      （三）配售条件      参加本次战略配售的投资者已与基金管理人签署了《战略配售协议》，不参加本次发 售询价，按照确定的认购价格认购其承诺认购的基金份额。参加本次战略配售的投资者确 认其符合战略投资者的资格及条件，认可本基金的长期投资价值，符合本基金战略投资者 的选取标准和配售资格。      2026 年 9 月 11 日（预计）公布的《发售公告》将披露战略投资者名称、承诺认购的 基金份额数量以及限售期安排等。2026 年 9 月 18 日（预计）前，战略投资者将向基金管 理人足额缴纳认购资金。2026 年 9 月 29 日（预计）公布的《国泰海通中国建筑租赁住房 封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告》（以下简称“《基金合同生效公告》”） 将披露最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等。                           12                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 （四）限售期限 本基金原始权益人中建资本管理（上海）有限公司承诺认购基金发售份额 50,000,000 份，占基金份额发售总量的 10.00%，持有期限为自基金上市之日起不少于 60 个月，且基 金份额持有期间不允许质押。 本基金原始权益人同一控制下的关联方上海中建东孚资产管理有限公司承诺认购基金 发售份额 50,000,000 份，占基金份额发售总量的 10.00%，持有期限为自基金上市之日起不 少于 60 个月，且基金份额持有期间不允许质押。 其他战略投资者持有基金份额期限不少于 12 个月，具体以《战略配售协议》为准。 （五）核查情况 基金管理人、财务顾问和北京市竞天公诚律师事务所已对战略投资者的选取标准、配 售资格及是否存在《上交所发售业务指引》第三十条、第三十一条规定的禁止性情形进行 核查，并要求战略投资者就核查事项出具承诺函。相关核查文件及法律意见书将于 2026 年 9 月 11 日（预计）进行披露。 （六）认购款项缴纳及验资安排 2026 年 9 月 18 日 17:00 前，战略投资者需向基金管理人足额缴纳认购资金。 上会会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者、网下投资者和公众投资者认购 资金进行验资并出具验资报告。 （七）相关承诺 战略投资者承诺按照适用法律法规、本基金法律文件及《战略配售协议》认购本基金 基金份额，遵守法律法规和有权监管部门关于战略投资者的相关规定，包括但不限于认购 资金来源合法，遵守获配份额限售期要求等。 基金管理人、财务顾问未承诺基金上市后价格上涨、承销费用分成、聘请关联人员任 职等直接或间接利益输送行为。基金管理人应当对是否存在此种禁止性情形进行核查，并 在公告中承诺申明。 三、网下询价安排 （一）参与网下询价的投资者标准及条件 1、网下投资者为证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、 商业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、                          13                      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者，在证券业协 会注册后，可以参与不动产基金网下询价。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金 基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。 2、不动产基金网下投资者需于询价日前一交易日 2026 年 9 月 8 日中午 12 时前完成在 证券业协会注册。机构投资者在中国证券业协会注册网下投资者应当符合以下要求： （1）应当为“三/（一）参与网下询价的投资者标准及条件”规定的依法取得行政许 可的专业机构投资者；依法设立并在中国证券投资基金业协会完成登记手续的私募基金管 理人，持续经营时间、从事证券交易或者不动产项目投资时间均达到 2 年以上。其中，私 募基金管理人管理的私募投资基金总规模最近 2 个季度应当均为 10 亿元以上，且近 3 年 管理的私募投资基金中至少有 1 只存续期达到 2 年以上； （2）具有良好的信用记录和持续经营能力，最近 12 个月未受到刑事处罚，最近 12 个月未因重大违法违规行为被相关监管部门采取行政处罚、行政监管措施或者被相关自律 组织采取纪律处分，最近 36 个月未被相关自律组织采取书面自律管理措施 3 次以上，最 近 12 个月未被列入失信被执行人名单、经营异常名录、市场监督管理严重违法失信名单， 最近 12 个月未发生重大经营风险事件、被依法采取责令停业整顿、指定其他机构托管、 接管、行政重组等风险处置措施； （3）具备专业证券或者不动产基金研究定价能力，应当具有科学合理的估值定价模 型、完善的定价决策制度，能够自主作出投资决策。从事不动产基金研究和投资的人员应 当具备 2 年以上专业研究或者投资管理经验； （4）具备必要的合规风控能力，应当依法合规展业，将参与不动产基金网下询价和 认购业务纳入整体合规风控体系，并指定专门人员加强合规管理和风险控制。不动产基金 网下询价和认购业务合规管理人员应当具备 2 年以上金融合规管理工作经验，并具备法律、 金融等相关专业本科以上学历或者通过国家统一法律职业资格考试； （5）具备较强的风险承受能力，能够独立承担投资风险； （6）具有开展不动产基金网下询价和认购业务独立性，能够独立开展不动产基金研 究定价、网下询价与认购业务； （7）建立完善的参与不动产基金网下询价和认购业务的制度和机制，包括但不限于 内部控制、投资研究、定价决策、报价认购、通讯设备管控等制度机制； （8）建立健全不动产基金内部问责机制和薪酬考核机制，明确相关业务人员责任认 定、责任追究等事项，综合考量研究人员和投资决策人员的专业胜任能力、执业质量、合 规情况、业务收入等各项因素确定人员薪酬标准；                         14                          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 （9）监管部门和协会要求的其他条件。 3、网下投资者所属的自营投资账户注册配售对象，应当具备一定的投资实力，最近 1 个月末总资产应当不低于 1,000 万元。 4、网下投资者直接管理的投资账户注册配售对象，应当满足下列条件： （1）应当为保险资金、合格境外投资者账户；金融机构资产管理产品；私募投资基 金，且其直接投资于非公开募集的金融机构资产管理产品和私募投资基金的资产不得超过 20%；全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可以根据有关规定进行注册； （2）应当依法完成产品的注册、登记、备案手续以及份额销售、托管等事宜。私募 投资基金应当委托第三方托管机构独立托管基金资产； （3）具备一定的资产管理实力，私募投资基金最近 1 个月末投资账户总资产应当不 低于 6,000 万元，其他投资账户最近 1 个月末总资产应当不低于 1,000 万元； （4）产品投资经理应当具备 2 年以上投研经验。 申请注册的配售对象不得以博取证券一、二级市场价差为主要投资目的参与不动产基 金网下询价和认购业务。 5、本次发售询价通过上交所“REITs 询价与认购系统”进行，网下投资者应当办理完 成上交所“REITs 询价与认购系统”CA 证书后方可参与本次发售。 6、拟参与本次网下发售的所有网下投资者，应于 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前在中 国证券业协会完成网下投资者注册且开通上交所“REITs 询价与认购系统”CA 证书，并 通过登录中金公司公募 REITs 项目投资者平台（网址：http://reits.cicc.com.cn）在线提交相 关核查资料并经基金管理人审核通过。相关材料模板也可在系统内下载。 7、禁止参加本次询价和网下发售的投资者范围 网下投资者属于以下情形之一的，不得参与本次网下发售： （1）原始权益人及其直接或间接控制的法人或其他组织、基金管理人、财务顾问、 战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体； （2）原始权益人的关联法人，包括：1）直接或间接控制原始权益人的法人或其他组 织；2）上述主体直接或者间接控制的除原始权益人及其控股子公司以外的法人或其他组 织；3）关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级管理人员的 除原始权益人及其控股子公司以外的法人或其他组织；4）持有原始权益人 5%以上股份的 法人或其他组织；5）证监会、上交所或原始权益人根据实质重于形式原则认定的其他与 上市公司有特殊关系，可能导致上市公司利益对其倾斜的法人或其他组织；                             15                        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 （3）在证券业协会公布的不动产基金网下投资者限制名单中的机构； （4）通过配售可能导致不当行为或不正当利益的其他自然人、法人和组织； 上述第（1）项中基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基 金、基本养老保险基金和年金基金除外。上述第（1）项中的战略投资者管理的依法设立 且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。 8、网下投资者及其管理的配售对象应遵守行业监管要求，加强风险控制和合规管理， 合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特别留意拟认购价格和拟认购份 额数量对应的拟认购金额是否超过其提供的资产规模或资金规模。 基金管理人发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提交资产证明材 料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。 9、参与本次战略配售的投资者不得参与本次不动产基金份额网下询价，但依法设立 且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。 基金管理人将在询价及配售前对投资者是否存在上述禁止性情形进行核查，投资者应 按基金管理人的要求进行相应的配合（包括但不限于提供工商登记资料、投资者资产规模 或资金规模证明材料、如实提供相关自然人主要社会关系名单、配合其它关联关系调查 等），如拒绝配合核查或其提供的材料不足以排除其存在上述禁止性情形的，或经核查不 符合配售资格的，基金管理人将拒绝接受其询价或者向其进行配售。网下投资者违反规定 参与本基金网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。 （二）承诺函及资质证明文件的提交方式 所有拟参与本次询价的网下投资者须符合上述投资者条件，按要求在规定时间内 （2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前）通过登录中金公司公募 REITs 项目投资者平台（网址： http://reits.cicc.com.cn）录入信息并提交相关核查资料。如网下投资者资格核查系统无法上 传，投资者可与基金管理人协商确定核查资料的其他传送方式。 网下机构投资者及其配售对象的信息以在证券业协会登记备案为准。未在上述规定时 点前完成注册登记备案的，不得参与网下发售。因配售对象信息填报与备案信息不一致所 致后果由网下机构投资者、配售对象自负。 投资者需提交的资料包括：《网下投资者承诺函》《营业执照》《网下投资者关联方 基本信息表》《配售对象出资方基本信息表》（如适用）、备案核查材料（如适用）、资 产证明材料、反洗钱材料等。 1、系统提交方式 （1）注册及信息报备                           16                          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 登录中金公司公募 REITs 项目投资者平台（网址：http://reits.cicc.com.cn），在 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前完成用户动态密码登录及信息报备。登录过程中需提供有效的手 机号码，一个手机号码只能注册一个用户。由于基金管理人将会在投资者材料核查过程中 第一时间以短信或者电话反馈进展，请务必在本次发售过程中全程保持手机畅通。 提供有效手机号码、接收到手机验证码并登录成功后，请按如下步骤在 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前进行平台注册并提交相关核查材料； 第一步：点击“项目列表——国泰海通中建租赁住房 REIT——进入询价”链接进入 投资者信息填报页面； 第二步：提交投资者基本信息，包括输入并选择正确的投资者全称，输入正确的营业 执照号码和正确的协会编码，以及联系人姓名、邮箱和办公电话。点击“保存及下一步”； 第三步：选择拟参与询价的配售对象，并点击“保存及下一步”； 第四步：阅读《网下投资者承诺函》，点击“确认”进入下一步。一旦点击确认，视 同为投资者同意并承诺《网下投资者承诺函》的全文内容； 第五步：根据不同配售对象的具体要求，提交相应的材料（所需提交的材料模板均在 页面右侧的“模板下载”处）。 （2）提交网下投资者核查材料 1）有意参与本次询价且符合网下投资者标准的投资者均需提交《网下投资者承诺 函》。提交的方式为点击确认自动生成的电子版《网下投资者承诺函》，一旦点击确认， 视同为投资者同意并承诺《网下投资者承诺函》的全文内容，并承诺如实提供了本次网下 发售所需的全部文件，并保证对提供的所有文件资料的真实性、准确性、完整性和及时性 负责，确认没有任何遗漏或误导。 2）所有投资者均须提交营业执照正副本（三证合一）复印件（加盖公章）。 3）所有投资者均须提交《网下投资者关联方信息表》。投资者需在“模板下载”中 下载模板，填写完整并上传。提交《网下投资者关联方信息表》时需上传 EXCEL 版及盖 章版 PDF。 4）若配售对象属于公募证券投资基金、公募理财产品、基本养老保险基金、社保基 金组合、企业年金基金、保险资金投资账户、QFII 投资账户、机构自营投资账户，则无需 提交《配售对象出资方基本信息表》。 除此之外的其他配售对象均需在“模板下载”中下载《配售对象出资方基本信息表》， 填写完整并上传。提交《配售对象出资方基本信息表》时需上传 EXCEL 版及盖章版 PDF。                             17                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 5）所有拟参与本次发售的私募基金网下投资者，均应提交私募投资基金备案核查材 料，包括但不限于备案函、备案系统截屏。本款所称私募基金，系指在中华人民共和国境 内以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金，包括资产由基金管理人或者普通 合伙人管理的以投资活动为目的设立的公司或者合伙企业。在证券业协会备案的配售对象 中，证券公司、基金管理公司、保险公司、期货公司及其子公司成立的私募资产管理产品 亦需提供上述备案核查材料，上述私募资产管理产品包括但不限于：基金公司及其资产管 理子公司、证券公司及其资产管理子公司发行的单一资产管理计划或集合资产管理计划、 保险机构资产管理产品等。 6）提供配售对象的资产证明材料，具体如下： 配售对象资产规模汇总表 EXCEL 电子版：机构投资者须在投资者资料上传页面上传 其拟参与本次认购全部配售对象的 EXCEL 电子版《配售对象资产规模汇总表》                                      。模板下载 路径：http://reits.cicc.com.cn——国泰海通中建租赁住房 REIT——模板下载。投资者在 《配售对象资产规模汇总表》中填写的各配售对象资产规模将作为基金管理人判断配售对 象是否超资产规模认购的依据（之一）                 。 机构投资者自有资金或管理的每个产品参与网下询价的拟认购金额不超过其资产规模 （总资产）或资金规模的资产证明文件扫描件：其中，公募证券投资基金、公募理财产品、 基金专户、资产管理计划、私募基金等产品原则上应提供询价日前第 3 个工作日的产品总 资产有效证明材料（例如产品估值表，加盖公司公章或外部证明机构章）；自营投资账户 应提供公司出具的自营账户资金规模说明材料（加盖公司公章）。证明材料中载明的资产 规模需与 EXCEL 电子版《配售对象资产规模汇总表》中填写的资产规模一致。 7）提供反洗钱材料 模板下载路径：http://reits.cicc.com.cn——国泰海通中建租赁住房 REIT——模板下载 ——其他资料-反洗钱资料要求。投资者需按照模板中反洗钱材料清单要求，根据配售对 象的不同类型提供对应反洗钱材料（按反洗钱材料清单要求，加盖公司公章及/或法人章及 /或经办人签字），每个配售对象均需一套完整的反洗钱材料。每个配售对象的反洗钱材料 请分别打包上传至“配售对象-其他材料”处。 a）金融机构反洗钱资料 ①法定代表人身份证复印件（加盖公章） ②经办人身份证复印件（加盖公章） ③经营金融业务许可证（金融许可证、经营证券期货业务许可证、保险业务许可证等） /私募基金管理人备案证明/基金会法人登记证明/QFII、RQFII 管理人登记证明复印件（加 盖公章）                            18                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 ④证券公司子公司设立批复/基金管理子公司设立批复复印件（如有涉及，加盖公章） ⑤受益所有人身份证复印件（加盖公章） ⑥股权结构图（穿透至政府机构）/公司章程等证明文件（加盖公章） ⑦客户调查表（金融机构）及附件（每页加盖公章或加盖骑缝章，第五部分之后的签 署位置加盖公章、法人章、经办人签字；附件专业投资者告知及确认书加盖公章、经办人 签字） ⑧其他经基金管理人审查后需补充提供的材料（如需） b）非金融机构反洗钱资料 ①法定代表人身份证复印件（加盖公章） ②经办人身份证复印件（加盖公章） ③最近一年资产规模说明函（最近 1 年末净资产不低于 2,000 万元，且金融资产不低 于 1,000 万元）（加盖公章） ④最近 1 年审计报告复印件（加盖公章） ⑤具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇等投资经历证明文件（2 年前开户且 至少有过一次交易的凭证）（加盖公章） ⑥受益所有人身份证复印件（加盖公章） ⑦股权结构图（穿透至政府机构）/公司章程等证明文件 ⑧客户调查表（非金融机构）及附件（每页加盖公章或加盖骑缝章，第六部分之后的 签署位置加盖公章、法人章、经办人签字；附件专业投资者告知及确认书加盖公章、经办 人签字） ⑨其他经基金管理人审查后需补充提供的材料（如需） c）产品类客户反洗钱资料 ①法定代表人身份证复印件（加盖公章） ②经办人身份证复印件（加盖公章） ③经营金融业务许可证（金融许可证、经营证券期货业务许可证、保险业务许可证等） /私募基金管理人备案证明/基金会法人登记证明/QFII、RQFII 管理人登记证明复印件（加 盖公章） ④证券公司子公司设立批复/基金管理子公司设立批复复印件（如有涉及，加盖公章）                       19                                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      ⑤产品合同（需包括产品投资方向、投资经理等）/合伙人协议复印件（加盖公章）      ⑥产品类客户对应产品相关信息（参照反洗钱材料包中的模板填写，加盖公章）      ⑦受益所有人身份证复印件（加盖公章）      ⑧股权结构图（穿透至政府机构）/公司章程等证明文件（加盖公章）      ⑨客户调查表（产品类客户）及附件（每页加盖公章或加盖骑缝章，第五部分之后的 签署位置加盖公章、法人章、经办人签字；附件专业投资者告知及确认书公章、经办人签 字）      ⑩其他经基金管理人审查后需补充提供的材料（如需）      2、以上步骤完成后，点击提交并等待审核通过的短信提示（请保持手机畅通）。      3、提交时间：2026 年 9 月 8 日（X-1 日）中午 12:00 之前，投资者可修改已提交的项 目申请信息；2026 年 9 月 8 日（X-1 日）中午 12:00 之后，投资者将无法对已提交的信息 进行修改。      4、投资者注意事项：      （1）投资者须对其填写的信息的准确真实性、提交资料的准确完整性负责。投资者 未按要求在 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 之前完成材料提交，或虽完成材料提交但存在不真 实、不准确、不完整情形的，则将无法参加询价配售或者初步报价被界定为无效报价。      （2）基金管理人将安排专人在 2026 年 9 月 4 日（X-3）的 9:00-12:00、13:00-17:00、 2026 年 9 月 7 日（X-2）的 9:00-12:00、13:00-17:00 以及 2026 年 9 月 8 日（X-1）的 9:00- 12:00 期间接听咨询电话，咨询电话号码为 021-38031456。      （三）网下投资者备案核查      基金管理人将会同见证律师对投资者资质进行核查并有可能要求其进一步提供相关证 明材料，投资者应当予以积极配合（根据投资者类型及实际情况的不同，可能包括但不限 于提供工商登记资料、投资者资产规模信息表和资金规模证明文件、如实提供相关自然人 主要社会关系名单、配合其他关联关系调查等）。如投资者不符合条件、投资者或其管理 的资管产品的出资方为本基金原始权益人的关联方、投资者拒绝配合核查、未能完整提交 相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律法规、规范性文件和本公告规定的禁止参 与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次网下发售、将其报价作为无效报价处理 或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下投资者违反规定参与本次网下发售的， 应自行承担由此产生的全部责任。                                    20                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 网下投资者需自行审核比对关联方，确保原始权益人及其关联方、基金管理人、财务 顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人 或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金 除外。如因投资者的原因，导致关联方参与询价或发生关联方配售等情况，投资者应承担 由此所产生的全部责任。 （四）询价 本次发售的询价通过上交所“REITs 询价与认购系统”进行。询价期间为 2026 年 9 月 9 日（预计）的 9:00-15:00。在上述时间内，投资者可通过上交所“REITs 询价与认购系统” 填写、提交拟认购价格和拟认购份额数量。 参与询价的网下投资者及其管理的配售对象应于 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前在证券 业协会完成网下投资者注册且已开通上交所“REITs 询价与认购系统”CA 证书，方能参 与本次发售的询价。 只有符合基金管理人确定的条件的网下投资者及其管理的配售对象才能参与询价。基 金管理人提醒网下投资者在参与询价前应自行核查是否符合本公告“三/（一）参与网下询 价的投资者标准及条件”等相关要求。同时，网下投资者应于 2026 年 9 月 8 日中午 12:00 前，按照相关要求及时提交网下投资者资格核查资料。 本次询价采取拟认购价格与拟认购份额数量同时申报的方式进行，网下投资者报价应 当包含拟认购价格和该价格对应的拟认购数量。 参与询价的网下投资者需在询价区间范围内进行报价，可为其管理的不同配售对象账 户分别填报一个报价，报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购份额数量，且同一网 下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过 3 个。 网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。网下投 资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。 网下投资者申报价格的最小变动单位为 0.001 元，询价阶段网下配售对象最低拟认购 数量设定为 100 万份，拟认购数量最小变动单位设定为 1 万份，即网下投资者指定的配售 对象的拟认购数量超过 100 万份的部分必须是 1 万份的整数倍，最高不得超过网下初始发 售总量的 100%。 特别提醒网下投资者注意的是，投资者需严格遵守行业监管要求，加强风险控制和合 规管理，合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特别留意拟认购价格和 拟认购份额数量对应的拟认购金额是否超过其向基金管理人提交的资产证明材料中的资产 规模或资金规模。基金管理人发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提 交资产证明材料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。                         21                          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      参与询价的网下投资者应当根据不动产项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则， 合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公 平竞争、破坏市场秩序等行为。      网下投资者申报的以下情形将被视为无效：      1、单个配售对象的拟认购份额数量超过 10,500 万份以上的部分为无效申报；      2、单个配售对象拟认购份额数量不符合 100 万份的最低数量要求，或者拟认购数量 不符合 1 万份的整数倍，则该配售对象的申报无效；      3、经审查不符合本公告“三/（一）参与网下询价的投资者标准及条件”所列网下投 资者条件的；      4、基金管理人发现投资者不遵守行业监管要求、超过其提交的资产证明材料中的资 产规模或资金规模认购的；      5、配售对象名称、证券账户或基金账户、银行收付款账户/账号等申报信息与注册信 息不一致的；      6、被证券业协会列入不动产基金网下投资者限制名单的网下投资者；      7、网下投资者未在 2026 年 9 月 8 日中午 12：00 前在证券业协会完成网下投资者注册 且开通上交所网下发行电子平台数字证书，成为上交所网下发行电子平台用户的，或网下 投资者未于 2026 年 9 月 8 日中午 12：00 前按照相关要求及时向基金管理人提交网下投资 者核查材料的，或网下投资者提交材料后经基金管理人审核后未通过的。      （五）网下投资者的违规行为及处理      1、网下投资者在参与网下询价和认购业务时，不得存在下列行为：      （1）报送信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的；      （2）使用他人账户、多个账户报价的；      （3）委托他人开展网下询价和认购业务，或者接受其他网下投资者的委托，代其开 展网下询价和认购业务的，经行政许可的除外；      （4）在询价结束前泄露本机构的估值定价方法、估值定价参数、相关报价信息，打 听、收集、传播其他网下投资者的上述信息，或者网下投资者之间就上述信息进行协商报 价的；      （5）与其他投资者、原始权益人、基金管理人或者财务顾问等利益相关方串通报价 的；      （6）利用内幕信息、未公开信息报价的；                            22                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 （7）以“博入围”等目的故意压低、抬高报价，或者未审慎报价的； （8）通过嵌套投资等方式虚增资产规模获取不正当利益的； （9）接受原始权益人、基金管理人、财务顾问以及其他利益相关方提供的财务资助、 补偿、回扣等的； （10）未合理确定拟认购数量，其拟认购数量及（或）获配后持股数量不符合相关法 律法规或者监管规定的； （11）未合理确定拟认购数量，其拟认购金额超过配售对象总资产的； （12）未履行报价评估和决策程序，及（或）无定价依据的； （13）网上网下同时认购的； （14）获配后未恪守限售期等相关承诺的； （15）未严格履行报价评估和决策程序，及（或）定价依据不充分的； （16）提供有效报价但未参与认购或者未足额认购的； （17）未按时足额缴付认购资金的； （18）未及时进行展期导致认购或者缴款失败的； （19）向基金管理人、财务顾问提交的资产规模报告等数据文件存在不准确、不完整 或者不一致等情形的； （20）向协会提交的数据信息存在不准确、不完整或者不一致等情形的； （21）其他以任何形式谋取、输送不正当利益或者不独立、不客观、不诚信、不廉洁 等影响网下发行秩序的情形。 2、北京市竞天公诚律师事务所将对网下发售、配售行为，参与定价和配售投资者的 资质条件，及其与原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问的关联关系，资金划拨 等事项进行见证，并出具法律意见书。 3、网下投资者或配售对象参与不动产基金网下询价和认购业务时违反上述第 1 条规 定的，证券业协会按照法规对其采取自律措施并在其网站公布。网下投资者相关工作人员 出现上述第 1 条情形的，视为所在机构行为。基金管理人发现网下投资者存在上述第 1 条 情形的，应将其报价或认购行为认定为无效并予以剔除，并将有关情况报告上交所。 （六）其他要求 参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金 份额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账户注册资料中的“账                       23                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理 专用账户以及年金基金账户注册资料中“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码” 均相同的，不受上述限制。 四、确定有效报价投资者和认购价格      在询价结束后，基金管理人将对网下投资者的报价资格进行核查，剔除不符合“三/ （一）参与网下询价的投资者标准及条件”要求的投资者报价。      剔除不符合条件的报价后，基金管理人将根据所有网下投资者报价的中位数和加权平 均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、年金基金、保险资 金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格。      询价时，网下投资者管理的配售对象拟认购价格不低于认购价格即为有效报价投资者。 在确定认购价格后，提供有效报价的配售对象方可且必须作为有效报价投资者参与认购。 认购价格及其确定过程，以及可参与网下认购的配售对象及其有效拟认购份额数量信息将 在《发售公告》中披露。      同时，基金管理人将确定本次发售份额、募集资金额，并在《发售公告》中披露如下 信息：      1、剔除不符合条件的报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数和加权平均数；      2、网下投资者详细报价情况，具体包括投资者名称、配售对象信息、拟认购价格及 对应的拟认购份额数量等。      如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值 的，基金管理人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请以《发售公告》为 准。      有效报价网下投资者未参与认购，将被视为违约并应承担违约责任，基金管理人将违 约情况报告上交所和证券业协会。 五、各类投资者认购方式、缴款安排及认购费用      （一）战略投资者      战略配售投资者应在发售启动前与基金管理人签署《战略配售协议》，并在本公告规 定的期限内以认购价格认购《战略配售协议》约定的份额，全额缴纳对应认购资金。                       24                      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金 份额数量。参与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行 认购。 （二）网下投资者 本次发售中，网下认购与缴款同时进行。《发售公告》中公布的全部有效报价配售对 象必须参与网下认购，同时在发售期间缴纳对应认购资金。 网下投资者应当通过上交所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人提交认购申请， 参与基金份额的网下配售，且应当在发售期内通过基金管理人完成认购资金及认购费用的 缴纳，并通过登记机构登记份额。 在参与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs 询价与认购系统”为其管理的 有效报价配售对象填写并提交认购价格和认购份额数量，其中认购价格为本次发售确定的 认购价格。同时，认购份额对应的认购金额不得超过其向基金管理人提交的资产证明材料 中相应资产规模或资金规模。网下投资者为其管理的参与认购的全部有效报价配售对象录 入认购记录后，应当一次性全部提交。网下认购期间，网下投资者可以多次提交认购记录， 但以最后一次提交的全部认购记录为准。 在网下认购阶段，配售对象应使用在证券业协会备案的资金账户，向基金管理人足额 缴纳认购资金。网下投资者可通过发售公告以及上交所“REITs 询价与认购系统”查询到 基金管理人的收款账户信息。若网下投资者缴纳的认购资金及认购费用总和少于其在上交 所“REITs 询价与认购系统”中填写的认购份额数量对应的应缴纳认购资金，则其基金认 购份额数量以其缴纳的资金总额实际可以认购的基金份额数量为准。 （三）公众投资者 公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额。 场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上交所和登记机构 认可的上交所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系 统投资人的场内证券账户（上交所人民币普通股票账户或封闭式基金账户）下。 场外认购是指通过基金场外销售机构（具体名单详见基金份额发售公告或基金管理人 网站）的销售网点认购或按场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为。通过场外 认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下（中国结算开放式基金账 户）。 公众投资者通过具有基金销售资格的上海证券交易所会员单位及场外销售机构认购基 金，单笔最低认购金额为 1,000 元（含参与费），超过 1,000 元（含参与费）的应为 1 元                         25                    国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 （含参与费）的整数倍。各销售机构对最低金额限额及交易级差有其他规定的，以各销售 机构的业务规定为准。 （四）认购费用 份额类别 认购金额（M，元） 认购费率                     M＜500万 0.30% 场外份额                     M≥500万 1,000元/笔 场内份额 由基金销售机构参照场外认购费率执行 本基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基金财产， 主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。 投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认购申 请单独计算。投资者通过直销机构认购本基金时不收取认购费用。 上述费率适用于公众投资者，对于战略投资者及网下投资者，认购费率为 0。 （五）认购份额的计算 1、战略投资者及网下投资者认购金额和认购份额的计算： 本基金的战略投资者及网下投资者采用“份额认购、份额确认”的方式，计算公式为： 当认购费用适用比例费率时，认购份额的计算方法如下： 认购金额=认购份额×基金份额认购价格×（1+认购费率） 认购费用=认购份额×基金份额认购价格×认购费率 当认购费用为固定金额时，认购份额的计算方法如下： 认购金额=认购份额×基金份额认购价格+固定金额 认购费用=固定金额 认购份额的计算中，涉及基金份额的计算结果均保留到整数位，小数位部分舍去。涉 及金额的计算结果保留到小数点后两位，小数点后两位以后的部分四舍五入，由此产生的 收益或损失由基金财产承担。 2、公众投资者认购金额和认购份额的计算： （1）本基金的公众投资者采用“金额认购、份额确认”的方式。基金的认购金额包 括认购费用和净认购金额。                      26                            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      A、当投资人选择认购基金份额且认购费用适用比例费率时，其认购份额的计算公式 为：      净认购金额=认购金额/（1+认购费率）      认购费用=认购金额－净认购金额      认购份额=净认购金额/基金份额认购价格      B、当投资人选择认购基金份额且认购费用适用固定金额时，其认购份额的计算公式 为：      净认购金额=认购金额-固定金额      认购费用=固定金额      认购份额=净认购金额/基金份额认购价格      认购份额的计算中，涉及基金份额的计算结果均保留到整数位，小数位部分舍去。涉 及金额的计算结果保留到小数点后两位，小数点后两位以后的部分四舍五入，由此产生的 收益或损失由基金财产承担。      例如：某公众投资人认购本基金 100,000 元，若销售机构设定认购费率为 0.3%，假设 认购价格为 1.01 元，则认购金额和份额为：      认购价格＝1.01 元      净认购金额＝认购金额/（1+认购费率）＝100,000/（1+0.3%）＝99,700.90 元      认购费用＝认购金额－净认购金额＝100,000－99,700.90＝299.10 元      认购份额=净认购金额/基金份额认购价格=99,700.90/1.01=98,713 份      即：投资人认购 100,000 元基金份额，可得到 98,713 份基金份额。      （六）有效认购款项在募集期间产生的利息将根据法律法规的要求计入基金资产，不 折算为投资者基金份额，其中战略投资者及网下投资者利息转基金资产的具体数额以管理 人的记录为准，公众投资者利息转基金资产的具体数额以登记机构的记录为准。      （七）注意事项      1、使用租用交易单元的公众投资者无法参与 LOF 模式下的场内认购，无法参与场内 份额转托管至场外业务；      2、网下投资者、战略投资者如使用场内账户进行认购且其指定的交易单元为租用交 易单元的，上市后无法将场内份额转托管至场外；                               27                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 3、网下投资者、战略投资者如使用场外账户进行认购，其登记的场外份额可以转托 管至场内，但如转入的场内账户指定交易单元为租用交易单元的，上市后也无法将场内份 额转托管至场外。 六、本次发售回拨机制 本次网下发售及公众发售于 2026 年 9 月 18 日（预计）15:00 截止。认购结束后，基金 管理人将根据战略投资者缴款情况确认战略配售份额是否向网下回拨；在此基础上，根据 公众和网下认购情况决定是否进一步启动回拨机制，对网下及公众发售的规模进行调节。 2026 年 9 月 21 日（预计）回拨机制的启动将参照公众投资者初步有效认购倍数确定： 公众投资者初步有效认购倍数=公众有效认购份额数量/回拨前公众发售份额。 有关回拨机制的具体安排如下： 1、募集期结束前，基金份额总额未达到募集规模的，应当根据基金管理人事先确定 的方式处理，可由做市商等其他主体认购前述差额部分； 2、最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额部分（如有），将首先回拨至网下 发售； 3、若公众投资者认购份额不足的，基金管理人可以将公众投资者部分向网下发售部 分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公众投资者回拨； 4、网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的， 网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售数 量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。 在发生回拨的情形下，基金管理人将及时启动回拨机制，并于 2026 年 9 月 22 日（预 计）在《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金份额回拨公告》披露。 七、各类投资者配售原则及方式 （一）战略投资者配售 战略投资者认购确认数量按照战略投资者实际缴款金额确认，不参与比例配售。 （二）网下配售原则                         28                        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      基金管理人在 2026 年 9 月 22 日完成回拨后（如有），将根据以下原则对网下投资者 进行配售：      1、基金管理人将对提供有效报价的网下投资者是否符合基金管理人确定的网下投资 者标准进行核查，不符合配售投资者条件的，将被剔除，不能参与网下配售；      2、配售数量的计算：      若网下投资者认购总量超过回拨后的网下发售总量，则基金管理人将采取全程比例确 认的方式对网下投资者认购进行比例配售。      确定配售比例：配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额      某一配售对象的获配份额=该配售对象的有效认购份额×配售比例      在实施配售过程中，每个配售对象的获配份额取整后精确到 1 份，产生的剩余份额按 每个配售对象 1 份，依次分配给认购申请数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时， 分配给认购时间（以上交所“REITs 询价与认购系统”显示的申报时间及申报编号为准） 最早的配售对象。      本次发售所有网下投资者管理的配售对象的配售比例相同。当发生比例确认时，基金 管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给 投资者，由此产生的损失由投资人自行承担。当发生部分确认时，网下投资者认购费率按 照认购原申请金额所对应的费率计算。最终认购申请确认结果以基金管理人的计算并确认 的结果为准。      如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人将按照配售对象的 实际认购数量直接进行配售。      （三）公众配售原则      若公众投资者认购总量超过公众发售总量，则基金管理人将采取全程比例确认的方式 对公众投资者认购进行比例配售。      确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额×认购价格/全部有效公众认购金额      某一公众投资者的认购费用=该公众投资者的有效认购金额×配售比例×认购费率/（1+ 认购费率），按照比例配售后认购金额确定对应认购费率。      当（该公众投资者的有效认购金额×配售比例）适用固定费用时，认购费用＝固定费 用。      某一公众投资者的获配份额＝（该公众投资者的有效认购金额×配售比例－认购费用） /认购价格                          29                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      在实施配售过程中，每个投资者的获配份额取整后精确到 1 份，产生的剩余份额按每 位投资者 1 份，依次分配给认购金额最大的投资者；当认购金额相同时，分配给认购时间 最早的投资者。份额取整完成后，某一公众投资者的最终获配份额=获配份额+取整分配份 额。      份额取整完成后，获得取整分配份额的公众投资者将重新计算认购费用：      取整后认购费用=（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份额×认购价格） ×认购费率/（1+认购费率），按照（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份 额×认购价格）的金额确定对应认购费率。      当（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份额×认购价格）适用固定费 用时，取整后认购费用＝固定费用。      该公众投资者的实际认购费用为认购费用和取整后认购费用的孰低值。      该公众投资者的实际确认金额=最终获配份额×认购价格+实际认购费用。实际确认金 额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认金额与认购金额的差额将退 还投资者。      最终认购申请确认结果以本基金登记机构的计算并确认的结果为准。      当发生比例确认时，基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认部分的认购 款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承担。发生比例配售 及份额取整时，公众投资者认购所适用的认购费率可能低于该笔申请实际确认金额所对应 的认购费率。      当发生部分确认时，公众投资者认购费率按照认购申请确认金额所对应的费率计算， 认购申请确认金额不受认购最低限额的限制。最终认购申请确认结果以本基金登记机构的 计算并确认的结果为准。      如果公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人将按照公众投资者 的实际认购份额数量直接进行配售。 八、投资者缴款      （一）战略投资者缴款      基金管理人在确定认购价格后将认购价格通知战略配售投资者。战略投资者于本公告 规定的期限内，依据《战略配售协议》的约定向基金管理人足额缴纳认购资金。      基金管理人的资金募集专户信息如下：                          30                                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告      户名：上海国泰海通证券资产管理有限公司募集专户      账号：31050175360009000131      开户行：中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行      大额行号：105290075000      缴款时请备注“中国建筑 REIT 战配缴款”及使用的证券账户账号或基金账号。例如， 拟使 用 股东 账 户为 B123456789 ， 则应 在 附 注里 填 写： “ 中国 建筑 REIT 战配 缴款 B123456789”，证券账号或基金账号和股票代码中间不要加空格之类的任何符号，以免影 响电子划款。对于缴款备注如各战略投资者签署的《战略配售协议》另有约定的，从其约 定。      （二）网下投资者缴款      发售公告中列示的提供有效报价的全部网下有效配售对象，需在发售公告中确定的认 购募集期内使用在协会注册的银行账户全额缴纳认购资金及认购费。      基金管理人的资金募集专户信息如下：      户名：上海国泰海通证券资产管理有限公司募集专户      账号：31050175360009000131      开户行：中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行      大额行号：105290075000      缴款时请备注“中国建筑 REIT 网下缴款”及使用的证券账户账号或基金账号。例如， 拟使 用 股东 账 户为 B123456789 ， 则应 在 附 注里 填 写： “ 中国 建筑 REIT 网下 缴款 B123456789”，证券账号或基金账号和股票代码中间不要加空格之类的任何符号，以免影 响电子划款。      在网下认购阶段，配售对象应使用在证券业协会备案的资金账户，向基金管理人足额 缴纳认购资金。有效报价网下投资者未参与认购或未足额认购以及获得配售的网下投资者 未及时足额缴纳认购资金及认购费的，将被视为违约并应承担违约责任，基金管理人将违 约情况报证券业协会备案。      （三）公众投资者缴款      公众投资者在发售公告确定的认购募集期内通过基金销售机构全额缴纳认购资金及认 购费。      （四）各类投资者多缴款项的处理                                  31                      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金询价公告 对于网下投资者，如发生网下比例配售，基金管理人于 2026 年 9 月 22 日（预计）完 成网下投资者认购申请未确认部分的认购资金（本金）的退款。 对于公众投资者，如发生公众比例配售，基金管理人于 2026 年 9 月 22 日（预计）将 未确认部分的认购资金（本金）划付基金销售机构，由基金销售机构退还投资者。 九、中止发售情况 网下投资者提交的拟认购份额数量合计低于网下初始发售总量的，基金管理人、财务 顾问应当中止发售，并发布中止发售公告。 发生其他特殊情况，基金管理人、财务顾问可决定中止发售。 如发生中止发售情形，基金管理人和财务顾问将及时公告中止发售原因、恢复发售安 排等事宜。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，且满足会后事项监管要 求的前提下，经履行备案程序后，基金管理人和财务顾问将择机重新启动发售。 十、基金管理人、财务顾问联系方式 （一）基金管理人：上海国泰海通证券资产管理有限公司 法定代表人：陶耿 联系地址：上海市黄浦区中山南路 888 号国泰海通外滩金融广场 B 栋 2-6 层及 8 层 电话：021-38032569 联系人：唐榕融 （二）财务顾问：中国国际金融股份有限公司 法定代表人：陈亮 联系地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 电话：010-65051166 联系人：杨奔                         32 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同 编号：GTHTZG-ZX786-01 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础       设施证券投资基金          基金合同 基金管理人：上海国泰海通证券资产管理有限公司 基金托管人：中国建设银行股份有限公司                                                                 目录 第一部分 前言............................................................................................................................... 2 第二部分 释义............................................................................................................................... 4 第三部分 基金的基本情况 ......................................................................................................... 16 第四部分 基金份额的发售 ......................................................................................................... 18 第五部分 基金备案..................................................................................................................... 23 第六部分 基金份额的上市交易和结算 ..................................................................................... 24 第七部分 基金合同当事人及权利义务 ..................................................................................... 27 第八部分 基金份额持有人大会 ................................................................................................. 39 第九部分 基金管理人、基金托管人的更换条件和程序 ......................................................... 48 第十部分 基金的托管................................................................................................................. 50 第十一部分 基金份额的登记 ..................................................................................................... 51 第十二部分 基金的投资............................................................................................................. 53 第十三部分 利益冲突及关联交易 ............................................................................................. 58 第十四部分 基金的扩募............................................................................................................. 63 第十五部分 基金的财产............................................................................................................. 66 第十六部分 不动产项目运营管理 ............................................................................................. 68 第十七部分 基金资产估值 ......................................................................................................... 72 第十八部分 基金费用与税收 ..................................................................................................... 79 第十九部分 基金的收益与分配 ................................................................................................. 83 第二十部分 基金的会计与审计 ................................................................................................. 85 第二十一部分 基金的信息披露 ................................................................................................. 87 第二十二部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算 ..................................................... 95 第二十三部分 违约责任............................................................................................................. 98 第二十四部分 争议的处理和适用的法律 ................................................................................. 99 第二十五部分 基金合同的效力 ............................................................................................... 100 第二十六部分 其他事项........................................................................................................... 101 第二十七部分 基金合同内容摘要 ........................................................................................... 102                                                                    1                 第一部分 前言 一、订立本基金合同的目的、依据和原则 （一）订立本基金合同的目的是保护投资人合法权益，明确基金合同当事人的权利义务， 规范基金运作。 （二）订立本基金合同的依据是《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）、 《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金 运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理 办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下 简称“《信息披露办法》”）、《中国证监会关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高 质量发展有关工作的通知》（以下简称“《不动产基金通知》”）、《公开募集基础设施证券 投资基金指引（试行）》（以下简称“《基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动产 投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托 基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》、《上海证券交易所公开 募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》、《上海 证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入 不动产（试行）》（以下简称＂《新购入不动产指引》"）、《上海证券交易所公开募集不动 产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》（以下简称＂《临 时报告指引》"）、《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》、《公开募集 不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不动产投资信托 基金（REITs）运营操作指引（试行）》、《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动 产投资信托基金登记结算业务实施细则（试行）》、《中国证券登记结算有限责任公司公开 募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》和其他有关法律法规及监管政策。 （三）订立本基金合同的原则是平等自愿、诚实信用、充分保护投资人合法权益。 二、基金合同是规定基金合同当事人之间权利义务关系的基本法律文件，其他与基金相 关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任何文件或表述，如与基金合同有冲突，均以 基金合同为准。基金合同当事人按照《基金法》《基金指引》、基金合同及其他有关规定享 有权利、承担义务。 基金合同的当事人包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。 基金投资人自依本基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事 人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受。 三、国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”或“不 动产基金”）由基金管理人依照《基金法》《基金指引》、基金合同及其他有关规定募集，                        2 并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）注册。 中国证监会对本基金募集的注册，上海证券交易所（以下简称“上交所”）同意本基金的 基金份额上市，并不表明其对本基金的价值、收益和市场前景做出实质性判断或保证，也不 表明投资于本基金没有风险。 四、本基金为不动产证券投资基金。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同 的风险收益特征，不动产基金 80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其全部 份额，基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，通过资产支持证券和项 目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。 本不动产基金以获取不动产项目运营收入等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低 于合并后基金年度可供分配金额的 90%。 五、不动产基金采取封闭式运作并在符合相关条件后于上交所上市，不开放申购与赎回。 投资者使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参与上交所场内交易或直接参与相 关平台交易，具体可参照证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司（以下简称“中国结 算”）规则办理。 六、基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用不动产基金财产、 履行不动产项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低收益。 七、基金托管人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则安全保管不动产基金财产、 按照合同约定监督基金管理人投资运作，并履行基金合同、基金托管协议约定的其他义务。 八、投资人在参与不动产基金相关业务前，应当认真阅读基金合同、招募说明书、基金 产品资料概要等法律文件及信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价 值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。 九、本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同的内容与届时有效的法律法规的 强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。 十、本基金主要风险包括但不限于与公募基金相关的风险、与不动产项目相关的风险、 与交易安排有关的风险、信用风险、管理风险、操作或技术风险、合规性风险、政策变更风 险、其他风险、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风 险等，具体请见招募说明书风险揭示部分。                        3                 第二部分 释义 在本基金合同中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 一、基金涉及的主体定义 1、 基金/本基金/不动产基金：指国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资 基金。 2、 封闭式基金：指基金份额总额在本基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不得 申请赎回的证券投资基金，因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况 除外。 3、 基金合同当事人：指受本基金合同约束，根据本基金合同享有权利并承担义务的法 律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。 4、 基金管理人：指上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通资管”）， 或根据本基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。 5、 基金托管人：指中国建设银行股份有限公司（以下简称“建设银行”），或根据基 金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。 6、 基金份额持有人：指依据本基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资者。 7、 个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。 8、 机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记并 存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织。 9、 网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险 资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子 公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上交所投资者适 当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有 关规定参与不动产基金网下询价。 10、 战略投资者：指符合国家法律、法规，通过战略配售认购本基金基金份额并签署战 略投资者配售协议的投资者。 11、 公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于不动产证券投资基金的个人投资者、 机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会 允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面 向公众投资者发售部分认购基金份额。 12、 合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资 者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定，经中国证监会批 准，使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外机构投资者。                        4 13、 人民币合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机 构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定，经中国证 监会批准，使用来自境外的人民币资金进行境内证券期货投资的境外机构投资者。 14、 投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格 境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。 15、 中建股份：指中国建筑股份有限公司。 16、 原始权益人/中建资本（上海）：指不动产项目的原所有人。本不动产基金的原始 权益人为中建资本管理（上海）有限公司。 17、 原始权益人控股股东/中建资本：指中建资本控股有限公司。 18、 原始权益人实际控制人/中建集团：指中国建筑集团有限公司。 19、 中建东孚：指上海中建东孚投资发展有限公司。 20、 不动产项目公司/项目公司/标的公司：指上海孚茸置业有限公司。在扩募设立日后， 为孚茸置业及扩募项目公司。 21、 孚茸置业：系指持有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的主体，即上海孚茸置业有 限公司。 22、 扩募项目公司：系指基金进行历次扩募时，拟收购其全部股权的直接拥有不动产 资产合法、完整产权的法人实体主体的合称。 23、 特殊目的载体：指由本基金根据《基金指引》的规定，直接或间接全资拥有的法律 载体，本基金透过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。 24、 运营管理机构/外部管理机构：指根据《基金指引》第三十九条规定，按照运营管 理服务协议的约定提供不动产项目运营管理服务的机构。就本基金初始投资的不动产项目， 包括运营管理统筹机构以及运营管理实施机构，运营管理统筹机构为中建资本（上海），运 营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公司（以下简称“东孚资管”）。如本基金后 续购入、出售不动产项目，则运营管理机构的范围相应调整。 25、 参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构/市调机构/工程尽调机构、律师事 务所、会计师事务所、财务顾问等专业机构。 26、 市调机构/市场调研机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为 不动产项目提供市场调研服务的专业市调机构及其继任机构，就本基金以初始募集资金投资 的不动产项目而言，系仲量联行。 27、 工程尽调机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产项 目提供工程尽职调查服务的专业工程尽调机构及其继任机构，就本基金以初始募集资金投资 的不动产项目而言，系仲量联行。                        5 28、 评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产项目提 供资产评估服务的专业评估机构及其继任机构，就本基金以初始募集资金投资的不动产项目 而言，系仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“仲量联行”）。 29、 律师事务所/法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本 基金提供法律咨询服务的律师事务所及其继任机构，就本基金以初始募集资金投资的不动产 项目而言，系北京市竞天公诚律师事务所。 30、 会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请为本 基金提供会计/审计服务的会计师事务所及其继任机构，就本基金以初始募集资金投资的不 动产项目而言，系上会会计师事务所（特殊普通合伙）。 31、 财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动产项目进 行尽职调查的证券公司，就本基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系中国国际金融 股份有限公司（以下简称“中金公司”）。 32、 流动性服务商：指为不动产基金提供双边报价等服务的专业机构。 33、 销售机构：指上海国泰海通证券资产管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证 监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办 理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基金销售业务的会员单位。其中， 可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经上交 所和中国结算认可的上交所会员单位。 34、 资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及资产支持证券的管理人，为上海 国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通资管”）。 35、 资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管人，为中国 建设银行股份有限公司上海市分行（以下简称“建设银行上海分行”）。 36、 监管银行/项目公司监管银行：指根据《项目公司资金监管协议》担任项目公司监 管银行的中国建设银行股份有限公司上海市分行，或根据该协议任命的作为监管银行的继任 主体。 37、 净回收资金监管银行：指根据《净回收资金账户监管协议》担任净回收资金监管银 行的中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，或根据该协议任命的作为监管银行的继任主 体。 38、 认购人/专项计划认购人/资产支持证券认购人/资产支持证券投资者：指按照《计划 说明书》《认购协议》的约定，认购资产支持证券，将其合法拥有的人民币资金委托给计划 管理人管理、运用，并按照其取得的资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风 险的人，即不动产基金。                       6 39、 不动产资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法持有资产支持证券的投 资者。不动产资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项计划资产风险。专项计划全 部不动产资产支持证券由基金管理人（代表不动产基金）持有。 40、 银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。 41、 中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。 42、 证券交易所/上交所：指上海证券交易所。 43、 基金业协会：指中国证券投资基金业协会。 二、基金、专项计划相关的主要法律文件 44、 本基金合同/《基金合同》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订、补充或更新。 45、 基金托管协议/《基金托管协议》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设 施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。 46、 资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》》/专项计划托管协议/《专项计 划托管协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划托管协议》 及对该协议的任何有效修订、补充或更新。 47、 运营管理协议/《运营管理协议》/运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指基 金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司签订的《国泰海通中国建筑租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。 48、 计划说明书/《计划说明书》：指计划管理人制作的《国泰海通资管-中国建筑租赁 住房基础设施资产支持专项计划说明书》及其任何有效修订、补充或更新。 49、 标准条款/《标准条款》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持 专项计划标准条款》及对该《标准条款》的任何有效修订和补充。 50、 认购协议/《认购协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持 专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修订和补充。 51、 风险揭示书/《风险揭示书》：资产支持证券管理人与资产支持证券投资者签署的 《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划风险揭示书》，以及对该等 文件的任何有效修改或补充。 52、 资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《风险揭示书》和《计划说明书》一同 构成资产支持证券管理人与资产支持证券投资者之间的资产管理合同。 53、 项目公司资金监管协议/《项目公司资金监管协议》/《监管协议》：指基金管理人、 资产支持证券管理人、监管银行与项目公司签订之《关于上海孚茸置业有限公司之项目公司 资金监管协议》及对该协议的任何有效修订和补充。                       7 54、 《净回收资金监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、净回收资金监管 银行与原始权益人签订的《关于中建资本管理（上海）有限公司之净回收资金账户监管协议》 及对该协议的任何有效修订和补充。 55、 项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》：指资产支持证券管理人为取 得不动产项目完全所有权或经营权利而由资产支持证券管理人与原始权益人及项目公司签 订的《上海孚茸置业有限公司股权转让协议》，以及对该协议的任何有效修改、补充或更新。 56、 股东借款协议/《股东借款协议》：指就专项计划向项目公司提供借款，由资产支 持证券管理人与项目公司签署的《上海国泰海通证券资产管理有限公司（代表国泰海通资管 -中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划）与上海孚茸置业有限公司之股东借款协议》， 及对前述协议的任何有效修订及补充。 57、 专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件。 58、 招募说明书/《招募说明书》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证 券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更新。 59、 基金份额发售公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。 60、 基金产品资料概要：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。 61、 上市交易公告书：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 上市交易公告书》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。 62、 基金份额询价公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金基金份额询价公告》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。 63、 评估报告/《评估报告》：指评估机构出具的《房地产估价报告》（估价报告编号： JLL-SH[2026]房估字第 0145 号）。 64、 可供分配金额测算报告/《可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《指引》及 《公开募集不动产证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的可供分配金额测算报告。 本次发行时，指自 2026 年 4 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日止及自 2027 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日止（“预测期”）的可供分配金额测算报告，上述报告经上会会计师事务所（特殊 普通合伙）审核，并出具了《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可供分配金额测算报告及审核报告》。 三、与基金和专项计划相关的定义 65、 不动产资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，依据《证券公 司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》                       （以下简称《管理规定》）等有关规定， 以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以不动产资产支持专项计划为载体，向投资者发行 的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券。                                    8 66、 不动产资产支持专项计划/专项计划：指不动产资产支持证券的发行载体。本基金 首次发售时，系指由计划管理人设立的“国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持 专项计划”，及本基金存续期内新增投资的不动产资产支持专项计划。 67、 中建·幸孚+公寓（上海松江店）：指孚茸置业持有的位于上海市松江区施园路 299 弄、中创路的不动产权证书证载建筑面积共计为 143,225.75 平方米的房屋所有权、其所占用 范围内的国有土地使用权以及相应的业主共有部分，对应不动产权证书编号为沪（2023）松 字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不动产权第 000881 号。 68、 不动产项目/不动产资产/物业资产/底层资产：指本基金所投资的符合《基金指引》 的底层不动产资产，就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，为中建·幸孚+公 寓（上海松江店）。 69、 扩募不动产资产：扩募不动产资产指基金进行历次扩募时，扩募项目公司持有的 全部不动产资产的合称。 70、 扩募不动产项目：指专项计划进行历次扩募时，由项目公司持有的、以扩募资金直 接或间接取得的不动产项目的不动产权，具体以专项计划扩募时的实际情况为准。 71、 基础资产：系指由原始权益人原持有并转让给专项计划的项目公司的 100%股权。 专项计划扩募后，还包括扩募基础资产。 72、 基础资产追加投资：指专项计划受让取得基础资产后对基础资产进行的追加投资， 包括但不限于向项目公司提供借款、增资款（如有）及其他投资等。 73、 扩募基础资产：指专项计划在扩募设立日将扩募取得的募集资金进行对外投资所 获得的专项计划财产及其对应权利，具体类型及范围以专项计划扩募时的实际情况为准。 74、 扩募：就专项计划扩募而言，指在专项计划存续期内，由资产支持证券管理人根据 《标准条款》第十八条的约定在资产支持证券原有存续规模的基础上向投资者另行发行资产 支持证券的情形。 75、 专项计划资产：指《标准条款》规定的属于专项计划所有的全部资产和收益。 76、 专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。 77、 专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券持有人享 有的利益。 78、 回收款：指专项计划在专项计划存续期间取得各类收入。 79、 专项计划费用：指资产支持证券管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、 费用和其他支出。 80、 标的股权：指项目公司 100%的股权。 81、 标的债权：指《股东借款协议》项下资产支持证券管理人（代表专项计划）对项目 公司享有的借款债权。                             9 82、 运营收入：指项目公司运营其持有的物业资产而取得的所有收入（含税），包括但 不限于不动产项目的租赁住房租金、商铺租金、与不动产项目经营相关的违约金收入、罚没 保证金、车位租金、基于资产的增值服务收入（如有，包括公区厨房储物柜收费、公区健身 房收费、广告招牌收费等）及其他因不动产项目的合法运营、管理和处分以及其他合法经营 业务而产生的收入，前述收入按照权责发生制计算。 为免疑义，运营收入不包括：(1)所有直接向租户收取的代扣代缴税费；(2)保险理赔所 得；(3)代收代缴的水电能源费；(4)押金及其他需要退回的保证金；(5)运营管理机构在《运 营管理服务协议》项下向项目公司支付的违约金及赔偿金；(6)利息；(7)政府补贴、税收补 贴；(8)代收代缴的宽带网络费；（9）非基于资产产生的增值服务收入；（10）其他与不动 产项目经营管理无直接关联的收入。 其中水电能源费、宽带网络费由运营管理机构代收代付，向租户提供非基于资产的增 值服务而收取的服务费（如为提升租户入住体验，运营管理机构提供的增值服务）归属运营 管理机构。就基于资产的部分增值服务收入，若存在疑义的，届时由项目公司与运营管理机 构另行协商确定。 83、 运营支出：指项目公司为运营物业资产而承担的物业运营和管理支出、税收和费 用，包括但不限于运营实施管理机构的运营管理费、保险费、周期性翻新改造费用及由项目 公司承担的因重要设施设备损害或者报废导致的更换费用及影响社区正常运营的各类突发 或新增情况产生的相关费用且属于企业会计准则认定的资本性支出、租金调价评估费、与诉 讼或仲裁等争议解决相关的法律费用（含与诉讼或仲裁等争议解决相关的外聘律师服务费 用）、会计记账及纳税申报费用、银行手续费（不包括银行、股东借款产生的利息费用）、 行政罚款、违约金/损害赔偿金、物业资产相关的各项税费（增值税、城市维护建设税、教育 费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税以 及运营不动产项目产生的其他税费），以及按照项目公司支出审批流程批准的其他合理的费 用，前述支出按照权责发生制计算。运营支出均由项目公司承担。 84、 运营管理费：指外部管理机构就所提供的运营管理服务承担的并有权向项目公司 或基金管理人收取的运营管理费，具体以《运营管理服务协议》约定为准。 85、 战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权利 的配售方式。 86、 基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基金 份额的转托管等业务。 87、 场外：指通过上交所交易系统外的销售机构进行基金份额认购等业务的场所。通 过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。                        10 88、 场内：指通过上交所交易系统内具有基金销售业务资格的会员单位通过上交所系 统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场内认 购。 89、 会员单位/场内证券经营机构：指具有基金销售业务资格并经上交所和中国结算认 可的上交所会员单位。 90、 登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清算和结算业 务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清 算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。 91、 登记机构/中证登/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证 券登记结算有限责任公司。 92、 登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外基金销售 机构认购所得的基金份额登记在该系统下。 93、 证券登记结算系统：指中国结算上海分公司证券登记结算系统。投资人通过场内 会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。 94、 基金募集专户：指基金管理人开立并管理的用于存放基金募集期间募集的资金的 专用资金账户。 95、 不动产基金资金账户/基金托管账户：指基金托管人根据本基金合同、相关法律法 规、业务规则为本基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。 96、 不动产项目运营收支账户/监管账户：系指项目公司监管账户，具体以《监管协议》 约定为准。 97、 净回收资金监管账户：指原始权益人在净回收资金监管银行开立的净回收资金监 管账户，具体以《净回收资金账户监管协议》约定为准。 98、 开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结算注册的开 放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。 99、 基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认 购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。 100、 场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上 海人民币普通股票账户或封闭式基金账户。 101、 募集资金专户：指资产支持证券管理人开立的专用于专项计划发行期接收、存放 投资者交付的认购资金的人民币资金账户。 102、 认购资金：指在专项计划发行期，投资者为认购资产支持证券而向资产支持证券 管理人交付的资金。                       11 103、 认购：就专项计划而言，指投资者在专项计划设立或扩募时交付认购资金购买资 产支持证券的行为。就基金而言，指在基金募集期内，投资人根据本基金合同、招募说明书 及相关公告的规定申请购买基金份额的行为。 104、 转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金份 额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。 105、 系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销售 机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（席位或交易单元）之间进行指定关 系变更的行为。 106、 跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在证券登记结算系统内某会 员单位（席位或交易单元）与登记结算系统内的某销售机构（网点）之间进行转托管的行为。 107、 基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调整后的金额， 相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综 合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素；具体法律法规另有规定的， 从其规定。 108、 基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖证券价差、 银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约。 109、 基金资产总值/基金总资产：指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基 金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有 价证券、银行存款本息、应收款项以及其他资产的价值总和。 110、 基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值，以合并口径 计算。 111、 基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数。 112、 基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基金 份额净值的过程。 113、 估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产负债表日， 估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。如果本基 金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然年度最后一日不作为估值日。 四、法律法规的定义 114、 法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解 释、行政规章以及其他对本基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等，本基金合同项 下的法律法规亦包括基金份额上市的证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协 会等行业自律组织的规范。                        12 115、 《民法典》：指 2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过， 2020 年 5 月 28 日中华人民共和国主席令第四十五号公布，自 2021 年 1 月 1 日起施行的《中 华人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。 116、 《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五 次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修 订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委 员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改等七 部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。 117、 《证券法》：指 1998 年 12 月 29 日经第九届全国人民代表大会常务委员会第六 次会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于 修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005 年 10 月 27 日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订，2013 年 6 月 29 日第十二届全国人民代表大 会常务委员会第三次会议《关于修改〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》 第二次修正，2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修 改〈中华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第十三 届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自 2020 年 3 月 1 日起施行的 《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。 118、 《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的《公 开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。 119、 《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施， 并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公开募集 证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。 120、 《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公 开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。 121、 《基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 7 日颁布并实施的《公开募集基础设 施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。 122、 上交所业务规则：指上海证券交易所颁布并实施的《上海证券交易所公开募集不 动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《业务办法》”）《上海证券交 易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业 务（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号 ——扩募及新购入不动产（试行）》                《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs） 规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》（以下简称“《临时报告指引》”）《上海证券 交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试行）》                             13 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 7 号——中期报 告和季度报告（试行）》及上交所针对公开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则， 及颁布机关对其不时做出的修订。 123、 《商业不动产基金公告》：指中国证监会 2025 年 12 月 31 日颁布的《中国证监 会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。 124、 证券业协会业务规则：指中国证券业协会于 2025 年 12 月 31 日颁布并实施的《公 开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及中国证券业协会针对公开募集不动产投 资信托基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。 125、 基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于 2025 年 12 月 25 日颁布并 实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《公开募集 不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》及中国证券投资基金业协会针对公 开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。 126、 中国结算业务规则：指中国证券登记结算有限责任公司于 2025 年 12 月 31 日颁 布并实施的《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动产证券投资信托基金登记结算业 务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司基金通平台公开募集不动产投资信 托基金份额转让登记结算业务指引（试行）》，及中国证券登记结算有限责任公司发布的适 用于公开募集不动产投资信托基金的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。 127、 业务规则：指上交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业务规则、中 国结算业务规则及基金管理人、销售机构相关业务规则的合称。 五、其他 128、 基金合同生效日/基金设立日：指基金募集达到法律法规规定及本基金合同规定 的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证监会书面确认的日 期。 129、 基金合同终止日：指本基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算 完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。 130、 基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具体详见基金 份额发售公告。 131、 存续期/基金封闭期/封闭期：指本基金合同生效至终止之间的期限。 132、 专项计划设立日：指专项计划所募集的资金总额已达到《计划说明书》规定的募 集规模的 100%，并完成对专项计划账户内认购资金的验资后，由资产支持证券管理人宣布 专项计划成立之日。 133、 工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。 134、 元：指人民币元。 135、 规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。                           14 136、 规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊。 137、 规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、 基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。 138、 不可抗力：指本基金合同当事人无法预见、无法避免、无法克服且在本基金合同 由基金管理人、基金托管人签署之日后发生的，使本基金合同当事人无法全部或部分履行本 基金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、公共卫生事件、战争、骚 乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、公共卫生事件、法律法规变化、突发停电或其他突 发事件、证券交易所非正常暂停或停止交易。                        15              第三部分 基金的基本情况 一、基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。 二、基金的类别 不动产投资信托基金（REITs）。 三、基金的运作方式 契约型封闭式。 除本合同另有约定外，本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，取得不动产项 目完全所有权或经营权利；不动产资产支持证券将根据实际情况追加对不动产项目公司的权 益性或债性投资。 本基金存续期（即基金封闭期）为基金合同生效之日起 62 年，本基金在此期间内封闭 运作并在符合约定的情形下在上交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议 通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置，详见基 金合同第二十二部分。 在存续期内，本基金不接受申购、赎回。基金上市交易后，除按照基金合同约定进行限 售安排的基金份额外，场内份额可以上市交易，投资者可将其持有的场外基金份额通过办理 转托管业务转至场内并在基金上市后交易或在基金通平台转让，具体可参照上交所、登记机 构规则办理。 四、上市交易场所 上海证券交易所。 五、基金的投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，并取得不动产项目完全所有权或经营 权利；不动产资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积极 的投资管理和运营管理，力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基 金份额持有人提供相对稳定的回报。 六、基金份额总额和合同期限 中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为 5 亿份。 除根据本基金合同约定延长存续期限或在存续期届满前终止外，本基金存续期限为自基                        16 金合同生效之日起 62 年。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长 存续期限。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置，详见基金合同第二十二部分。 七、基金份额的定价方式和认购费用 本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，具 体信息请参见基金管理人届时发布的基金份额询价公告及基金份额发售公告。 本基金具体认购费率按招募说明书及基金产品资料概要的规定执行。                      17             第四部分 基金份额的发售 本基金基金份额发售的相关业务活动应当符合法律法规、业务规则的有关规定。若上交 所、中国结算、证券业协会及相关登记机构针对不动产证券投资基金的发售推出新的规则或 对现有规则进行调整，本基金管理人可相应对本基金的发售方式进行调整，但应在实施日前 依照《信息披露办法》的有关规定在规定媒介上公告。 一、基金份额的发售时间、发售方式、发售对象范围及选择标准 （一）发售时间 具体发售时间见基金份额询价公告、发售公告等相关公告。 （二）发售方式 本基金的首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资 者定价发售相结合的方式进行。具体发售安排及办理销售业务的机构的具体名单见基金份额 询价公告、基金份额发售公告等相关公告。基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专 门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。 （三）发售对象范围及选择标准 发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。 1、战略投资者 不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与不动产基金的战略配售，前述 主体以外的专业机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。参与战略配售的专业机构投资 者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值。 参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基金指引》及相关业务规则规定的要求，不 得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募 理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。 2、网下投资者 网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管 理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、 政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及证券交易所投资者适当 性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关 规定参与不动产基金网下询价。 原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益 冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、 基本养老保险基金和年金基金除外。 参与本次战略配售的投资者不得参与本次基金份额网下询价，但依法设立且未参与本次                      18 战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。 3、公众投资者 公众投资者为符合法律法规规定的可投资于不动产证券投资基金的个人投资者、机构投 资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购 买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众 投资者发售部分认购基金份额。 具体发售对象见基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公告。 二、战略配售原则、数量、比例及持有期限安排 不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例 合计不得低于本次基金份额发售总量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市 之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有 期间不允许质押。 不动产项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单独适用 前款规定。 不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与不动 产基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有不动产基金份额期限自上 市之日起不少于 12 个月。 本基金具体战略配售比例等相关信息将在基金份额询价公告、基金份额发售公告等相关 公告中披露。最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等以基金合同生效 公告中披露的情况为准。 三、网下投资者的询价与定价、发售数量、配售原则及配售方式 （一）网下询价与定价 本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。 上交所为本基金份额询价提供网下发行电子平台服务。网下投资者及配售对象的信息以 中国证券业协会注册的信息为准。 （二）网下投资者的发售数量 扣除向战略投资者配售部分后，本基金基金份额网下发售比例应不低于本次公开发售数 量的 70%。 （三）网下配售原则及配售方式 网下投资者通过上交所网下发行电子平台参与基金份额的网下配售。基金管理人和/或 财务顾问按照询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份额的认购和配售。 如本基金对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售比例相同。具体分类安排                        19 及配售情况见基金份额询价公告、基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公告。 四、公众投资者认购 公众投资者可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构 （包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。 参与网下询价的配售对象及其关联账户不得通过面向公众投资者发售部分认购基金份 额。 公众投资者应按发售公告约定的方式进行认购，首次认购不动产基金的需配合销售机构 提供投资者适当性管理材料。 五、基金份额的认购和持有限额 （一）认购方式 本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。基 金份额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应的认购方式，参与 本基金基金份额的认购。 1、战略投资者的认购方式 战略投资者需根据事先与基金管理人签订的战略配售协议进行认购。募集期结束前，战 略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。参与战略配售 的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行认购。 2、网下投资者的认购方式 网下投资者应当通过上交所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申请，参与基金份 额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的缴纳，并通过登记机构登 记份额。 3、公众投资者的认购方式 公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认 购基金份额。 场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和 登记机构认可的上海证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登 记在证券登记结算系统投资人的上海证券账户下。 场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认购或按基 金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单详见基金份额发售 公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在基金登记结算系统投资人的开放 式基金账户下。 各类投资者的具体认购方式、认购时间详见基金份额发售公告。                     20 （二）认购费用 本基金的认购费率由基金管理人决定，并在招募说明书、基金产品资料概要中列示。基 金认购费用不列入基金财产。 （三）募集期利息的处理方式 有效认购款项在募集期间产生的利息将根据法律法规的要求计入基金资产，不折算为投 资者基金份额，其中战略投资者及网下投资者利息转基金资产的具体数额以管理人的记录为 准，公众投资者利息转基金资产的具体数额以登记机构的记录为准。 （四）基金认购份额的计算 基金认购份额具体的计算方法在招募说明书中列示。投资者认购所得不动产基金份额计 算结果保留到整数。 （五）认购申请的确认 销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构已经接收到认 购申请。认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及认购份额的确认情况， 投资人应及时查询并妥善行使合法权利，否则，由此产生的任何损失由投资者自行承担。 投资人在基金募集期内可以多次认购基金份额。认购申请一经受理不得撤销。 （六）基金份额认购金额的限制 1、基金管理人可以对每个基金交易账户的单笔最低认购份额或金额进行限制，具体限 制请参见招募说明书或相关公告。 2、基金管理人可以对募集期间的单个投资者的累计认购金额/份额进行限制，具体限制 和处理方法请参见招募说明书或相关公告。 3、基金管理人可以对基金份额持有人集中度进行合理约定，但不得损害《基金法》《基 金指引》等相关法律法规中有关持有人收购、权益变动方面的权利，具体请参见招募说明书 或相关公告。 六、基金份额的认购账户 投资者参与不动产基金场内认购的，应当持有中国结算人民币普通股票账户或封闭式基 金账户（简称“场内证券账户”）。投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与上 交所场内交易。 投资者参与不动产基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（简称“场外基 金账户”）。投资者使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参与上交所场内交易或 直接参与相关平台交易，具体可参照证券交易所、中证登规则办理。 七、回拨机制 募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和/或财务顾问可以将公众投资                       21 者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公 众投资者回拨。 网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下 发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售数量扣除 向战略投资者配售部分后的 70%。 基金管理人和/或财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前， 将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。未在规定时间内通知上交 所并公告的，基金管理人和/或财务顾问应根据基金份额发售公告确定的公众投资者、网下 投资者发售数量进行份额配售。 本基金本次募集涉及的回拨机制具体安排请参见本基金管理人和/或财务顾问发布的基 金份额发售公告等相关公告。如果法律法规、监管部门、上海证券交易所等另有规定的从其 规定。                      22               第五部分 基金备案 一、基金备案的条件 基金募集期内，满足如下各项情形，本基金达到备案条件： （一）本基金募集的基金份额总额达到准予注册规模的 80%； （二）基金募集资金规模不少于 2 亿元，且基金认购人数不少于 1000 人； （三）原始权益人或其同一控制下的关联方已按规定参与战略配售； （四）扣除战略配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发售数量的 70%； （五）无导致基金募集失败的其他情形。 基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，基金 达到备案条件的，基金管理人应在 10 日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10 日内，向中国证监会办理基金备案手续。 基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会 书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到中国证监会确认 文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专 门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。 二、募集失败 募集期限届满，本基金出现以下任何情形之一的，则本基金募集失败： （一）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%； （二）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1000 人； （三）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%； （五）导致基金募集失败的其他情形。 三、基金募集失败的处理方式 如果募集期限届满本基金募集失败的，基金管理人应当承担下列责任： （一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用； （二）在基金募集期限届满后 30 日内返还投资人已交纳的款项，并加计银行同期活期 存款利息； （三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。基金募集 期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不得从投资者认购 款项中支付。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自 承担。                         23        第六部分 基金份额的上市交易和结算 基金合同生效后，在符合相关法律法规和基金份额上市条件的前提下，本基金将申请在 上交所上市交易。 一、基金份额的上市交易 （一）基金份额的上市交易 本基金上市后，可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券 交易所认可的交易方式交易。使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参与上海证券 交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国结算规则办理。 基金份额上市交易后，除按照基金合同约定进行限售安排的基金份额外，登记在中国证 券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记系统中的基金份额可直接在上海证券交易所 上市交易；登记在中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统中的场外基金份 额通过办理跨系统转托管业务将基金份额转至场内证券登记系统后，方可上市交易。 （二）拟上市的证券交易所 上海证券交易所。 （三）拟上市时间 基金合同生效后，在符合法律法规及上交所业务规则规定的上市条件的情况下，本基金 可向上交所申请上市。在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在基金份 额上市交易的三个工作日前在规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书及提示性公告。 （四）上市交易的规则 本基金在上海证券交易所的上市交易需遵循《上海证券交易所交易规则》《上海证券交 易所证券投资基金上市规则》《基金指引》及其他业务规则等有关规定及其不时修订、补充 或更新。 （五）上市交易的费用 上市交易的费用按照上交所有关规定办理。 （六）上市交易的停复牌 上市基金份额的停复牌按照《基金法》相关规定和上交所的相关规定执行。具体情况见 基金管理人届时相关公告。 （七）终止上市 基金份额上市交易后，有下列情形之一的，由上交所终止其上市交易，并报中国证监会 备案： 1、不再具备《基金法》第六十二条规定的上市交易条件； 2、基金合同期限届满； 3、基金份额持有人大会决定提前终止上市交易；                     24 4、基金合同约定的或者相关业务规则规定的终止上市交易的其他情形。 不动产基金应当严格按照法律法规进行收益分配，连续 2 年未按照规定进行收益分配 的，基金管理人应当申请不动产基金终止上市。 基金终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定公告。 （八）基金份额收购及份额权益变动 1、投资者及其一致行动人的承诺 投资者及其一致行动人同意并确认，自拥有基金份额时即视为对如下事项作出了不可撤 销的承诺： （1）通过上交所交易或上交所认可的其他方式，投资者及其一致行动人拥有权益的基 金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告 书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规 定的除外。 （2）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%后，其通 过上交所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%，应当在该 事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告。在该事实发生 之日起至公告后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额。 投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，承诺若违反上述第（1）、 （2）条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内，对该超过规定 比例部分的基金份额不行使表决权。 （3）投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发 行证券的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动 的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的 10%但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的 30%但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。 2、要约收购 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的 50%时，继续增持 不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份 权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规 则规定情形的可免除发出要约。 投资者及其一致行动人通过首次发售方式拥有权益的基金份额达到或超过本基金份额 50%，继续增持本基金份额的，适用前述规定。 本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的有关规定，编制并公告管理人报告                       25 书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。 以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，不动产基 金应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易 日起复牌。 以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照上海证券交易所和中国结算上市公司 要约收购业务的有关规定办理相关手续。 3、免于发出要约的情形 投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过本基金份额的 2/3 的，继续 增持本基金份额的，可免于发出要约。 除符合上款规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过 本基金份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可免 于发出要约。 符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约方 式增持本基金份额。 （九）扩募基金份额的上市 不动产基金存续期间购入不动产项目完成后，涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需 参照上交所业务规则向上交所申请新增基金份额上市。 （十）流动性服务商安排 本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 2 家流动性服务商为不动产基金提供双边 报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《上海证券 交易所基金业务指南第 2 号——上市基金做市交易业务》及其他相关规定执行。 （十一）相关法律法规、中国证监会、上交所、中国结算对基金上市交易的规则等相关 规定进行调整的，本基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会，并 在本基金更新的招募说明书中列示。 若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，本基金管理人可以在履 行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。 二、基金份额的结算 本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投资者场内证 券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者开放式基金账户中的 基金份额登记在中国结算开放式基金登记结算系统。 基金份额的具体结算以中国结算业务规则的规定为准。                       26          第七部分 基金合同当事人及权利义务 一、基金管理人 （一）基金管理人简况 名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司 住所：上海市黄浦区中山南路 888 号 8 层 法定代表人：陶耿 成立时间：2010 年 8 月 27 日 统一社会信用代码：91310000560191968J 组织形式：有限责任公司 注册资本：人民币 20 亿元 存续期间：持续经营 批准设立机关：中国证券监督管理委员会 批准设立文号：证监许可[2010]631 号 联系电话：021-38676107 （二）基金管理人的权利与义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的权利包 括但不限于： （1）依法募集资金； （2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产； （3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用； （4）发售基金份额； （5）按照规定召集基金份额持有人大会； （6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了基金合 同及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资 人的利益； （7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人； （8）在运营管理机构更换时，提名并聘任新的运营管理机构； （9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理； （10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得基金 合同规定的费用； （11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案； （12）按照有关规定运营管理不动产项目；设立专门的子公司或委托外部运营管理机构 承担部分不动产项目运营管理职责，派员负责不动产项目公司财务管理，基金管理人依法应                                 27 当承担的责任不因委托而免除； （13）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于包括资产支持证券在内的证券 所产生的权利，包括但不限于： a）作为资产支持证券持有人的权利，包括决定资产支持证券的扩募、延长资产支持证 券的期限、决定修改资产支持证券法律文件重要内容等； b）为基金的利益通过专项计划间接行使对 SPV（如涉及）、不动产项目公司所享有的 权利，包括决定不动产项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董 事和监事、审议批准不动产项目公司董事会/董事的报告、审议批准不动产项目公司的年度 财务预算和决算方案、派员负责不动产项目公司财务管理等。 前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份 额持有人大会决议范围内行使相关权利； （14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法 律行为； （15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、资产评估机构、运营管理 机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除 外）； （16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务 规则； （17）遴选符合本基金投资策略的不动产项目作为潜在投资标的，进行投资可行性分析、 尽职调查和资产评估等工作；对于属于本基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事由 的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施 基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关不动产项目； （18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于本基金合同第八部 分基金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决， 表决通过后根据大会决议实施资产出售； （19）依照法律法规，可以为基金的利益行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及 交易所业务规则未明确行使主体的权利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的不动产 项目或资产支持证券的购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）、决定金 额未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）等（基金合 同另有约定的除外）； （20）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接 的对外借款方案； （21）调整运营管理机构的运营管理费标准； （22）发生运营管理机构法定解聘情形时，解聘运营管理机构；                       28 （23）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的义务包 括但不限于： （1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售和登记事宜； （2）办理基金备案和基金上市所需手续； （3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产； （4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式 管理和运作基金财产； （5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、 监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互 独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资； （6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任 何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产； （7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核； （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、公募理 财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对 象的报价情况，与财务顾问审慎合理确定基金份额认购价格； （9）编制基金中期与年度合并及单独财务报表； （10）编制基金定期与临时报告； （11）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务； （12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基金合 同及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不 向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务 而向其提供的情况除外； （13）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益； （14）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金 托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； （15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料，保 存期限不少于法律法规规定的最低期限； （16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人 能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成 本的条件下得到有关资料的复印件； （17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，                      29 并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； （18）基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照 法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配； （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金 托管人； （20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承 担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除； （21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管人违反基 金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿； （22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行 为承担责任； （23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为； （24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金管理 人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金认购人； （25）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （26）建立并保存基金份额持有人名册； （27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎 运营管理不动产项目，主动履行不动产项目运营管理职责，包括： a）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； b）建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目运营等产生的现金流，防止现金 流流失、挪用等； c）建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章； d）为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相关保险 合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人事先书面同意不得变更、解除或终止相关 保险合同； e）制定及落实不动产项目运营策略； f）签署并执行不动产项目运营的相关协议； g）收取不动产项目运营等产生的收益，追收欠缴款项等； h）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； i）实施不动产项目维修、改造等； j）负责不动产项目档案归集管理； k）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； l）依法披露不动产项目运营情况；                         30 m）提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履 行运营管理义务，保障公共利益； n）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易及利 益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险； o）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； p）中国证监会规定的其他职责。 （28）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可以委托运 营管理机构负责上述第（27）条第 d）至 i）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因 委托而免除； 基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不动产项目公 司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管理服务协议，明确双方 的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止 情形和程序等事项。 （29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业 资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力； 基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督、检查，至少每年对其履职情 况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就 其获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次； 委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案； （30）若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构： a）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失； b）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为； c）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； d）法律法规及中国证监会规定的其他情形。 （31）若发生上述第 a）-c）种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需 召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘 任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 d）种情形的，基金管理 人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘运营管理机构 的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。与运营管理机构存在关联关系的基金 份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时 提名新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构，运营管                       31 理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 （32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行 1 次 评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产项目资产进行评估： a）不动产项目购入或出售； b）本基金扩募； c）提前终止基金合同拟进行资产处置； d）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； e）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 （33）充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障基金份额持有人权益； （34）不动产基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服务商为不 动产基金提供双边报价等服务； （35）本基金及其下设特殊目的载体借入款项安排，基金管理人应及时将借款合同以及 证明借入款项资金流向的证明文件提交基金托管人；基金合同生效后，基金管理人应及时向 基金托管人报送不动产项目已借款情况。如保留不动产项目对外借款，基金管理人应当向基 金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留不动产项目对外借款的金额、比例、偿付安 排、满足的法定条件等； （36）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 3、公募 REITs 投资管理议事机构 基金管理人设立公募 REITs 投资管理议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采取 集体决策制度，负责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决策的与运 营管理相关重大事项的决策。 （1）职权范围 公募 REITs 投资管理议事机构的职责包括： a）通过专项计划行使对不动产项目公司所享有的相关股东权利，包括决定项目公司的 经营方针和投资计划，选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定聘任和更换财务负 责人，审议批准项目公司董事会/董事的报告，审议批准项目公司的年度财务预算方案和决 算方案等； b）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的 对外借款方案； c）审议金额占基金净资产 5%及以下的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金 额）； d）审议金额不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支持证券的购入或 处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； e）审议由基金管理人或基金份额持有人提出的、对于基金扩募事项的建议及方案，并                         32 履行适当程序后，召集基金份额持有人大会投票表决； f）运营管理机构提议审议的、法律法规规定或基金文件约定的其他与运营相关的重大 事项。 （2）人员构成 公募 REITs 投资管理议事机构委员共有 5 个席位，均由基金管理人委派（由公司总裁， 公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人员）、不动产投资部分管领导及相关专业委员 组成）。具体人员如下： a）叶明先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁、财务负责人、首席市场官； b）吕巍先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司合规总监、督察长、首席风险官； c）徐刚先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官（CIO）； d）杨先锋先生，上海国泰海通证券资产管理有限公风险管理部副总经理； e）苏瑞先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司不动产投资部总经理。 （3）议事规则 公募 REITs 投资管理议事机构议事形式分为线上和线下两种，在发生公募 REITs 投资 管理议事机构审议事项时，由任意一名委员或基金经理负责召集并决定议事形式。 若公募 REITs 投资管理议事机构全体委员无法就审议事项在线上达成一致意见时，则 由任意一名委员或基金经理负责就同一审议事项召集线下会议。 公募 REITs 投资管理议事机构线下会议审议事项须经三分之二以上（含三分之二）委员 表决通过后方可实施。 4、运营管理咨询委员会 为进一步保障不动产基金的专业化投资和运营管理，基金管理人拟于不动产基金成立后 3 个月内设立专门的运营管理咨询委员会，该委员会就约定事项为不动产基金的产品扩募、 项目资产收购、项目资产处置等投资和运营重大事项提供专业咨询意见和建议，以作为基金 管理人的决策参考，提升不动产基金和底层资产的有效治理。 （1）运营管理咨询委员会人员构成及聘任形式 运营管理咨询委员会由 5 人构成，其中【3】名为由基金管理人指定的具备 REITs 投资 或运营管理经验的业务人员、【1】名为原始权益人提名并经基金管理人同意聘请的具备租 赁住房项目投资或运营管理经验的资深人士，以及 1 名原始权益人和基金管理人共同聘请 的具有相关审计、法律、评估等专业能力的外部专家组成。 运营管理咨询委员会主任委员由基金管理人投资管理议事机构指定。主任委员负责召集 和主持会议，并应妥善存档保管会议纪要与会议意见等资料。经原始权益人提名的【1】名 委员不得在不动产基金所涉项目公司任职或领薪。运营管理咨询委员会委员的任免由基金管 理人的投资管理议事机构决定。                         33 （2）运营管理咨询委员会职责范围 运营管理咨询委员会为不动产基金的专家咨询机构，其提供专家意见的范围包括： 1）不动产项目购入和出售方案，项目投资可行性分析； 2）基金或项目公司对外借款； 3）外部管理机构代表/协助项目公司签署并执行不动产项目运营的关联交易协议； 4）不动产项目相关重大协议的签署或变更，包括但不限于运营重大协议、大额工程改 造合同、重大租赁协议等； 5）不动产项目运营过程中的重大事项，包括但不限于基金年度经营预算、金额占基金 净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营情况或产生现金流的能力发生 重大变化的事项； 6）基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开份额持有人大会； 7）基金管理人投资管理议事机构认为其他与本基金相关的需经运营咨询委员会提供专 业意见的重大事项。 （3）运营管理咨询委员会议事规则和表决规则 1）当发生上述范围内事项，基金管理人可积极向运营管理咨询委员会征求意见。运营 管理咨询委员会收到书面材料后，可就上述范围内事项召开会议，并对会议讨论事项进行表 决，表决通过后形成书面建议，提交给基金管理人投资管理议事机构决策。 2）运营管理咨询委员会会议应由全体委员的三分之二以上（含本数）参与表决时方可 举行，参与表决的委员应就议题发表同意或反对意见，并具体说明理由。最终，由运营管理 咨询委员会主任委员将会议意见汇总提交至基金管理人参考。 3）如发生前述需要运营管理咨询委员会提供意见的事项，基金管理人根据议题提供书 面材料，提请运营管理咨询委员会发表专业意见。运营管理咨询委员会收到基金管理人书面 材料后，应及时进行相关决议。但运营咨询委员会会议的召开与否、是否在约定时间内作出 书面回复均不作为基金管理人投资管理议事机构决策的前提条件。 4）运营管理咨询委员会形成的书面意见仅作为基金管理人投资管理议事机构的决策参 考，运营管理咨询委员会不得干涉基金管理人决策。基金管理人投资管理议事机构有权根据 业务需求及管理需要适时调整运营咨询委员会议事规则。 二、基金托管人 （一）基金托管人简况 名称：中国建设银行股份有限公司 住所：北京市西城区金融大街 25 号 法定代表人：张金良 成立时间：2004 年 09 月 17 日                           34 批准设立机关：中国银行业监督管理委员会 批准设立文号：中国银行业监督管理委员会银监复【2004】 143 号 组织形式：股份有限公司 注册资本：贰仟陆佰壹拾陆亿零叁拾捌万壹仟肆佰伍拾玖元整 存续期间：持续经营 基金托管资格批文及文号：中国证监会证监基字[1998]12 号；银复[2002]56 号 （二）基金托管人的权利与义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的权利包 括但不限于： （1）自基金合同生效之日起，依基金合同的约定安全保管基金财产； （2）依基金合同约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的 其他费用； （3）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督不动产基金资金账户、不动产项目运 营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金 资产在监督账户内封闭运行； （4）根据基金合同以及基金托管协议约定，有权监督基金管理人对本基金的投资运作， 如发现基金管理人有违反基金合同及国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造 成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并有权采取必要措施保护基金投资人的利益； （5）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金管理人为不动产项目购买足够的 保险； （6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易 资金清算； （7）提议召开或召集基金份额持有人大会； （8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人； （9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同、基金托管协议约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的义务包 括但不限于： （1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、基金管理人交付的权属证书及 相关文件； （2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉 基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜； （3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对 所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、                           35 资金划拨、账册记录等方面相互独立； （4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任 何第三人谋取非法利益，不得委托第三人托管基金财产； （5）保管基金管理人交付给基金托管人的由基金管理人代表基金签订的与基金有关的 重大合同及有关凭证； （6）按规定协助基金管理人开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按 照基金合同、基金托管协议的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜； （7）根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金管理人所提供的文件监督不动产 项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途； （8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管机构另 有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法 机关等有权机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的，或因基金托管人上 市的证券交易所要求披露的情况除外； （9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项； （10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理 人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管理人有未执行基金合 同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施； （11）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限按照法律 法规的规定执行； （12）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册； （13）按规定制作相关账册并与基金管理人核对； （14）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益； （15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基 金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； （16）有权按照基金合同的约定监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、信息披 露等； （17）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； （18）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行业监 督管理机构，并通知基金管理人； （19）因自身过错违反基金合同导致基金财产直接经济损失时，应承担赔偿责任，其赔 偿责任不因其退任而免除； （20）有权按基金合同约定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反基金合同造 成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；                      36 （21）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （22）有权按基金合同约定监管本基金资金账户，符合法律法规规定和基金合同约定； （23）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险； （24）复核本基金信息披露文件，复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份 额净值； （25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 三、基金份额持有人的权利与义务 基金投资者持有本基金的基金份额的行为即视为对基金合同的承认和接受，基金投资者 自依据基金合同取得基金份额，即成为本基金份额持有人和基金合同的当事人，直至其不再 持有本基金的基金份额。基金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面签章 或签字为必要条件。 每份基金份额具有同等的合法权益。 （一）基金份额持有人的权利和义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的权 利包括但不限于： （1）分享基金财产收益； （2）参与分配清算后的剩余基金财产； （3）依法转让其持有的基金份额； （4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会； （5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行 使表决权； （6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料； （7）监督基金管理人的投资运作； （8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼 或仲裁； （9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的义 务包括但不限于： （1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件； （2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主 做出投资决策，自行承担投资风险； （3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务； （4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用；                        37 （5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任； （6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动； （7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序或 者义务； （8）拥有权益的基金份额达到 10%和后续每增加或减少 5%时，投资者及其一致行动 人应当按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 的规定履行相应的程序或者义务。拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持该不动产基金 份额的，按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 的规定履行不动产基金收购的程序或者义务。 特别的，违反权益变动信息披露义务的，投资者及其一致行动人在买入后的 36 个月内， 对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权； （9）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利； （11）战略投资者持有基金份额的期限应满足《基金指引》《新购入不动产指引》等规 定的相关要求；原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售对应的基金份 额在持有期间不允许质押； （12）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展相关 反洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关管理规定； （13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 （二）作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务 1、不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目； 2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机构履行职责； 3、确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 4、依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关印章证照、账 册合同、账户管理权限等； 5 主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编 造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或不动产项目权益； 6、、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料， 办理股权变更的工商变更登记手续； 7、法律法规及相关协议约定的其他义务。                        38            第八部分 基金份额持有人大会 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表 基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。 本基金份额持有人大会不设日常机构。 若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。 一、召开事由 （一）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、 中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外： 1、提前终止基金合同； 2、更换基金管理人、基金托管人； 3、转换基金运作方式； 4、调整基金管理人、基金托管人的报酬标准； 5、变更基金类别； 6、本基金与其他基金的合并； 7、对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整； 8、变更基金投资范围； 9、变更基金份额持有人大会程序； 10、基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会； 11、提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市的除 外； 12、单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人（以 基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人 大会； 13、本基金进行扩募； 14、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他 不动产项目或不动产资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 15、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联 交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 16、延长基金合同期限； 17、除本合同约定解聘运营管理机构的法定解聘情形外，基金管理人解聘、更换运营管 理机构的； 18、修改基金合同的重要内容；                        39 19、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产生 重大影响的其他事项（包括但不限于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导 不动产项目减免租金收入等情形），以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项； 20、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后金额超过基金净资产 5%（不含 5%） 的不动产项目新建或改造等产生的资本性支出，且运营管理机构与基金管理人未就该事项达 成一致意见的。 （二）在符合法律法规规定和基金合同约定且对基金份额持有人利益无实质性不利影响 的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大 会： 1、收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用； 2、不动产项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长； 3、按照法律法规的规定，调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务 的规则； 4、按照法律法规的规定，增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、 规则进行调整； 5、因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改； 6、因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改； 7、在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基金合同当事人权利义务 关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改； 8、履行相关程序后，基金推出新业务或服务； 9、若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行 相关程序后增加相应功能； 10、本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个 月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的，从而终止基 金合同； 11、本基金所持有的不动产项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、稳定现 金流，从而终止基金合同； 12、基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益 的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需解聘运营管理 机构的，应提交基金份额持有人表决； 13、基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形或约定解聘情形时解聘运营管理机构 从而应当对基金合同及相关文件进行修改： 14、按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计划 的分配兑付日；                       40 15、国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金（但基 金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直 接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人及其关联方或者其协助申请相关部门就减 免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因 素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于不动产基金的相关强 制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的情形除外）； 16、按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。 二、提案人 基金管理人、基金托管人、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人可以向基金份 额持有人大会提出议案。 三、会议召集人及召集方式 （一）除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集； （二）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集； （三）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面 提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管 人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不 召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之 日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； （四）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基 金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日 起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金 管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单 独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向 基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集， 并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自 出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； （五）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求 召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份 额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备 案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配 合，不得阻碍、干扰； （六）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。                        41 四、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 （一）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。 基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容： 1、会议召开的时间、地点和会议形式； 2、会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； 3、有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日； 4、授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、 送达时间和地点； 5、会务常设联系人姓名及联系电话； 6、出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续； 7、召集人需要通知的其他事项。 （二）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本 次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表 决意见寄交的截止时间和收取方式；明确采用网络投票方式的，由会议召集人在会议通知中 说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网 址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等； （三）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的 计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管 人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力； （四）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息 披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文 件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等； （五）召开基金份额持有人大会的，基金管理人、基金销售机构及上海证券交易所会员 等相关机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事宜。 五、基金份额持有人出席会议的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金 合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 （一）现场开会 由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时基金                        42 管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不 派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人 大会议程： 1、亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额 的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并且 持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 2、经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份 额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记 日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原 公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集 基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基 金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 （二）通讯开会 通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载明的其 他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式或大会公告载明 的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： 1、会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示性 公告； 2、召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理 人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为 召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有 人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力； 3、本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的 基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决 意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日 基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以 后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有 人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权 他人代表出具表决意见； 4、上述第 3 项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的 代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基 金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规 定，并与基金登记机构记录相符。                       43 （三）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方 式召开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式 由会议召集人确定并在会议通知中列明。 召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。 （四）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的， 授权方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。 六、议事内容与程序 （一）议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定终止基 金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基金合同规定的 其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有人大会召开前及时公告。 本基金存续期间拟购入不动产项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变 更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需 提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。 本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息 披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 （二）议事程序 1、现场开会 在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条“计票”规定程序确定和公布 监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为 基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托 管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主 持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一） 选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托 管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名 称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和 联系方式等事项。 2、通讯开会 在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前提前至少                      44 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计 全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。 （三）会议记录 1、基金份额持有人大会的会议记录由召集人负责，并由出席会议的召集人或其代表在 会议记录上签名。 2、现场开会的情形下，会议记录应记载以下内容： （1）会议时间、地点、方式、议程和召集人姓名或名称； （2）会议主持人以及出席或列席会议的基金份额持有人或其授权代表； （3）出席会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基 金全部份额总数的比例； （4）对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果； （5）律师及计票人、监票人姓名； （6）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 3、通讯开会的情形下，会议记录应记载以下内容： （1）会议时间、地点、方式、议程、召集人姓名或名称和会议主持人； （2）参加会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基 金全部份额总数的比例； （3）律师及计票人、监票人姓名； （4）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 七、表决 基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项 存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。 与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回 避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： （一）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二 分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（二）项所规定的须以特别决议通过事 项以外的其他事项均以一般决议的方式通过； （二）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的 三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另 有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效： 1、转换基金运作方式； 2、本基金与其他基金合并；                        45 3、更换基金管理人或者基金托管人； 4、提前终止基金合同； 5、对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整； 6、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的不 动产项目或不动产资产支持证券购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 7、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的扩 募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 8、本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 20%及以上的关 联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）。 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通 知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表 决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表 决。 八、计票 （一）现场开会 1、如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议 开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会 召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由 基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有 人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额 持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。 2、监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结 果。 3、如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以在宣 布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一 次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。 4、计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影 响计票的效力。 （二）通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权                       46 代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。 九、生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起于规定时间内在规定媒介上公告。如果采用通讯 方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、公证员 姓名等一同公告。 召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、 议事程序、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披 露。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。 生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束 力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额 持有人承担。 十、本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定， 凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被 取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前 公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。                      47 第九部分 基金管理人、基金托管人的更换条件和程序 一、基金管理人、基金托管人职责终止的情形 （一）基金管理人职责终止的情形 有下列情形之一的，基金管理人职责终止： 1、被依法取消基金管理资格； 2、被基金份额持有人大会解任； 3、依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产； 4、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他情形。 （二）基金托管人职责终止的情形 有下列情形之一的，基金托管人职责终止： 1、被依法取消基金托管资格； 2、被基金份额持有人大会解任； 3、依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产； 4、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他情形。 二、基金管理人、基金托管人的更换程序 （一）基金管理人的更换程序 1、提名：新任基金管理人由基金托管人或由单独或合计持有 10%以上（含 10%）基金 份额的基金份额持有人提名； 2、决议：基金份额持有人大会在基金管理人职责终止后 6 个月内对被提名的基金管理 人形成决议，该决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上（含三分之 二）表决通过，决议自表决通过之日起生效； 3、临时基金管理人：新任基金管理人产生之前，由中国证监会指定临时基金管理人； 4、备案：基金份额持有人大会更换基金管理人的决议须报中国证监会备案； 5、公告：基金管理人更换后，由基金托管人在更换基金管理人的基金份额持有人大会 决议生效后于规定时间内在规定媒介公告； 6、交接：基金管理人职责终止的，基金管理人应妥善保管基金管理业务资料，及时向 临时基金管理人或新任基金管理人办理基金管理业务的移交手续，临时基金管理人或新任基 金管理人应及时接收。临时基金管理人或新任基金管理人应与基金托管人核对基金资产总值 和净值等基金资产财务信息； 7、审计：基金管理人职责终止的，应当按照法律法规规定聘请会计师事务所对基金财 产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国证监会备案，审计费用从基金财产中列支； 8、基金名称变更：基金管理人更换后，如果原任或新任基金管理人要求，应按其要求 替换或删除基金名称中与原任基金管理人有关的名称字样。                        48 （二）基金托管人的更换程序 1、提名：新任基金托管人由基金管理人或由单独或合计持有 10%以上（含 10%）基金 份额的基金份额持有人提名； 2、决议：基金份额持有人大会在基金托管人职责终止后 6 个月内对被提名的基金托管 人形成决议，该决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的三分之二以上（含三分之 二）表决通过，决议自表决通过之日起生效； 3、临时基金托管人：新任基金托管人产生之前，由中国证监会指定临时基金托管人； 4、备案：基金份额持有人大会更换基金托管人的决议须报中国证监会备案； 5、公告：基金托管人更换后，由基金管理人在更换基金托管人的基金份额持有人大会 决议生效后于规定时间内在规定媒介公告； 6、交接：基金托管人职责终止的，应当妥善保管基金财产和基金托管业务资料，及时 办理基金财产和基金托管业务的移交手续，新任基金托管人或者临时基金托管人应当及时接 收。临时基金托管人或新任基金托管人与基金管理人核对基金资产总值和净值等基金资产财 务信息； 7、审计：基金托管人职责终止的，应当按照法律法规规定聘请会计师事务所对基金财 产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国证监会备案，审计费用从基金财产中列支。 （三）基金管理人与基金托管人同时更换的条件和程序 1、提名：如果基金管理人和基金托管人同时更换，由单独或合计持有基金总份额 10% 以上（含 10%）的基金份额持有人提名新的基金管理人和基金托管人； 2、基金管理人和基金托管人的更换分别按上述程序进行； 3、公告：新任基金管理人和新任基金托管人应在更换基金管理人和基金托管人的基金 份额持有人大会决议生效后于规定时间内在规定媒介上联合公告。 三、新任/临时基金管理人接收基金管理业务，或新任/临时基金托管人接收基金财产和 基金托管业务前，原基金管理人、原基金托管人应依据法律法规、基金合同和基金托管协议 的规定继续履行相关职责，并保证不对基金份额持有人的利益造成损害，并有义务协助新任 或临时基金管理人或者新任或临时基金托管人尽快交接基金资产。原基金管理人、原基金托 管人在继续履行相关职责期间，仍有权按照本基金合同和基金托管协议的约定收取基金管理 费、基金托管费。 四、本部分关于基金管理人、基金托管人更换条件和程序的约定，凡是直接引用法律法 规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消或变更的，基金 管理人、基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接对相 应内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。                        49             第十部分 基金的托管 基金托管人和基金管理人按照《基金法》《基金指引》、基金合同及其他有关规定订立 基金托管协议，《基金合同》未尽的基金托管事宜以托管协议约定为准。 订立基金托管协议的目的是明确基金托管人与基金管理人之间在基金财产的保管、投资 运作、净值计算、收益分配、信息披露及相互监督等相关事宜中的权利义务及职责，确保基 金财产的安全，保护基金份额持有人的合法权益。                     50           第十一部分 基金份额的登记 一、基金份额的登记业务 本基金的登记业务指本基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人 相关账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、 建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。 二、基金登记业务办理机构 本基金的登记业务由基金管理人或基金管理人委托的其他符合条件的机构办理。基金管 理人委托其他机构办理本基金登记业务的，应与代理人签订委托代理协议，以明确基金管理 人和代理机构在投资人相关账户管理、基金份额登记、清算及基金交易确认、发放红利、建 立并保管基金份额持有人名册等事宜中的权利和义务，保护基金份额持有人的合法权益。 基金份额登记由中国证券登记结算有限责任公司统一办理。 三、基金登记机构的权利 基金登记机构享有以下权利： （一）取得登记费； （二）建立和管理投资人相关账户； （三）保管基金份额持有人开户资料、交易资料、基金份额持有人名册等； （四）在法律法规允许的范围内，对登记业务的规则进行调整，并依照有关规定于开始 实施前在规定媒介上公告； （五）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 四、基金登记机构的义务 基金登记机构承担以下义务： （一）配备足够的专业人员办理本基金份额的登记业务； （二）严格按照法律法规和基金合同规定的条件办理本基金份额的登记业务； （三）妥善保存登记数据，并将基金份额持有人名称、身份信息及基金份额明细等数据 备份至中国证监会认定的机构。其保存期限自基金账户销户之日起不得少于法律法规规定的 最低期限； （四）对基金份额持有人的相关账户信息负有保密义务，因违反该保密义务对投资人或 基金带来的损失，须承担相应的赔偿责任，但司法强制检查情形及法律法规、中国证监会规 定的和基金合同约定的其他情形除外； （五）按基金合同及招募说明书规定为投资人办理非交易过户业务、提供其他必要的服                      51 务； （六）接受基金管理人的监督； （七）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 五、基金的转托管 本基金的转托管包括系统内转托管和跨系统转托管。 （一）系统内转托管 1、系统内转托管是指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销售机 构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之间进行转托管的行为。 2、份额登记在证券登记结算系统的基金份额持有人在变更办理上市交易的会员单位（交 易单元）时，可办理已持有基金份额的系统内转托管。本基金系统内转托管的具体业务按照 中国结算、上交所以及基金销售机构的相关规定办理。 （二）跨系统转托管 1、跨系统转托管只限于在证券账户和以其为基础注册的开放式基金账户之间进行，指 投资人将基金份额在证券登记结算系统内某会员单位（交易单元）与登记结算系统内的某销 售机构（网点）之间进行转托管的行为。 2、本基金跨系统转托管的具体业务按照中国结算及上交所的相关规定办理。 3、基金销售机构可以按照相关规定向基金份额持有人收取转托管费。                      52               第十二部分 基金的投资 一、投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，并取得不动产项目完全所有权或经营 权利；不动产资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性或债性投资。通过积极 的投资管理和运营管理，力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基 金份额持有人提供相对稳定的回报。 二、投资范围及比例 （一）本基金投资范围 本基金存续期内按照本基金合同的约定主要投资于以优质租赁住房不动产项目为投资 标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不 动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以中建股份或其关联方拥有或推荐的 优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法 投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金 融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的 纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监 会允许不动产证券投资基金投资的其他金融工具。 本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债 部分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可 以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。 （二）投资比例 本基金初始设立时的 100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资不动产资产支持专项 计划。 本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%， 于本基金存续期间， 但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购 入、资产支持证券或不动产资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的 其他原因致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述 原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因 所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整。 如果法律法规对投资比例要求有变更的，基金管理人在履行适当程序后，可对本基金的 投资比例进行相应调整。 （三）本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券 本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购国泰海通资管-中国建筑租赁住                       53 房基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券。 三、投资策略 （一）资产支持证券投资策略 本基金主要投资于优质租赁住房类型的不动产项目，通过积极的投资管理和运营管理， 力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳 定的回报。主要投资策略包括： 1、初始投资策略 基金合同生效后，本基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部投资于 不动产资产支持证券，并间接持有项目公司 100%的股权，以最终获取最初由原始权益人持 有的不动产项目完全所有权或经营权利；资产支持证券将根据需要追加对不动产项目公司或 其他特殊目的载体（如涉及）的权益性或债性投资。 前述不动产项目公司的概况、不动产项目情况、交易结构情况、现金流测算报告和资产 评估报告等信息详见基金招募说明书。 2、扩募收购策略 基金存续期内，本基金将寻求并购优质租赁住房类型的不动产资产，并根据实际情况选 择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支持证券扩募后份额的 方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金 的资产投资和运营收益。 3、资产出售及处置策略 基金存续期内，基金管理人根据市场环境与不动产项目运营情况制定不动产项目出售方 案并负责实施。基金管理人有权在基金存续期内通过市场化方式处分不动产项目，如前述行 为根据基金合同约定应召开基金份额持有人大会（比如金额超过基金净资产 20%等），基金 管理人应召集基金份额持有人大会，并根据基金份额持有人大会的决议实施。 4、融资策略 在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，力争提 高基金份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券资产 做正回购、采用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式等。 本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途符合相关法律法规的规定。 5、运营策略 本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行不动产项目运营管理职责，积极主动运 营管理所投资的不动产项目资产，充分借助聘请的运营管理机构的专业管理经验，以获取不 动产项目租金收入等稳定现金流为主要目的，并通过主动管理提升不动产项目资产的市场价 值。如未来法律法规或政府规划发生变化，导致不动产项目发生展期情形的，基金管理人将                      54 按照法律法规、监管要求以及基金合同的约定履行必要的审批程序后，实施展期方案。 6、权属到期后的安排 根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权将于 2088 年到 期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果延期申请获批 准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应款项，且受制于相关法律法规和政 府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。 （二）固定收益投资策略 本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债（国债、政策性金融债、央行 票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资 债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银 行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许投资的其他金融工具。 在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获 取相对确定的目标收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债、货币市场工具的持有期收益 进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA 级信用债、货币市场工具 的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体利率债、AAA 级信用债、货币市场工具的资 产投资组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。 四、业绩比较基准 本基金不设业绩比较基准。 如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推 出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在报中国证监会备案后增加或变更业绩比 较基准并及时公告，无须召开基金份额持有人大会。 五、风险收益特征 本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份额，以获取不动产项目运营收 益并承担不动产项目价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本 基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。 六、投资限制 （一）组合限制 基金的投资组合应遵循以下限制： 1、本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因不动产项目 出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、资产支持证 券或不动产资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他原因致使基                       55 金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他 原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因所投资债券的信 用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整； 2、除基金合同另有约定外，本基金所持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资 产净值的 10%，直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； 3、除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券， 不超过该证券的 10%，直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； 4、基金管理人承诺本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易 对手开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与本基金合同约定的投资范围保持一 致； 5、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。 因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投 资比例不符合上述第 2 项和第 3 项规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行 调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。 基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同 的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金 托管人对基金的投资的监督与检查自本基金合同生效之日起开始。基金托管人不因提供监督 而对基金管理人违法违规、违反基金合同约定投资等承担任何责任。 如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。 法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本 基金投资不再受相关限制。 （二）禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：      1、 承销证券；      2、 违反规定向他人贷款或者提供担保；      3、 从事承担无限责任的投资；      4、 买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；      5、 向基金管理人、基金托管人出资；      6、 从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；      7、 法律、行政法规或中国证监会规定禁止的其他活动。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者 与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交 易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益 冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先                            56 得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审 议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。 如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履 行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或按变更后的规定执行。 七、基金的借款 本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外 部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超 过基金净资产的 140%。其中，用于不动产项目收购的借款应当符合下列条件： 1、借款金额不得超过基金净资产的 20%； 2、本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险； 3、本基金已持不动产项目和拟收购不动产项目相关资产变现能力较强且可以分拆转让 以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作； 4、本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性； 5、本基金具有完善的融资安排及风险应对预案； 6、中国证监会规定的其他要求。 基金总资产被动超过基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金管理人应当及时向 中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。 本基金将确保杠杆比例符合相关法律法规允许的范围规定。 法律法规或监管机构另有规定的从其规定。 八、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法 （一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人的权利、通 过专项计划行使对不动产项目公司的股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益； （二）有利于基金财产的安全与增值； （三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取 任何不当利益。                        57            第十三部分 利益冲突及关联交易 一、基金存在的或可能存在利益冲突的情形 （一）利益冲突的情形 1、基金管理人管理的其他同类型不动产基金的情况 本基金的基金管理人为国泰海通资管，本基金成立之时，基金管理人管理的其他同类型 不动产基金为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 “城投宽庭保租房 REIT”），具体信息详见基金招募说明书。 2、运营管理机构为其他同类型不动产基金、不动产项目提供运营管理服务的情形 本基金的运营管理统筹机构为中建资本（上海）、运营管理实施机构为东孚资管，其中， 运营管理统筹机构不存在为其他同类型不动产基金、不动产项目提供运营管理服务的情形； 运营管理实施机构除为本基金投资的不动产项目提供运营管理服务外，还管理和运营了其他 同类型不动产项目，具体信息详见基金招募说明书。 3、原始权益人持有的其他同类资产情形 本基金的原始权益人为中建资本（上海），原始权益人除为持有本基金投资的不动产项 目外，不存在持有其他同类型不动产项目的情形。 （二）与基金管理人之间的利益冲突 针对后续可能出现的潜在利益冲突，基金管理人制定了有效的内部制度和风险缓释措施， 将严格做到风险隔离、基金财产隔离，防范利益冲突，具体信息详见基金招募说明书。 （三）存在利益冲突的处理方式与披露 1、利益冲突的处理方式 基金管理人和运营管理机构应坚持公平正义、诚实信用和基金份额持有人利益至上的行 为准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏感和进行识别： 当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法律 法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审批程序、关联方回避 表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据法律法 规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，根据基金管理人内部制度 要求部分关联交易应提交基金管理人董事会审议；外部审批程序系指根据法律法规、中国证 监会的规定和基金合同的约定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大 会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法 律法规予以披露。 2、利益冲突的披露 （1）披露内容 基金管理人应根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。                        58 （2）披露频率 当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关 联交易及相关利益冲突防范措施。 二、同业竞争情况 本基金的同业竞争主体包括原始权益人及控股股东、实际控制人、运营管理机构等，前 述竞争主体及竞争业务的具体情况详见基金招募说明书。 三、与原始权益人/运营管理机构之间同业竞争、利益冲突的防范措施 原始权益人/运营管理机构在运营管理不动产项目时，应严格按照诚实信用、勤勉尽责、 公平公正的原则对待其持有、运营管理的所有同类项目，采取适当措施避免可能出现的利益 冲突，充分保护基金份额持有人的利益。 本基金拟持有的不动产项目与原始权益人目前持有的不动产项目不存在显著的同业竞 争或利益冲突。为防范未来可能产生的、潜在的同业竞争风险，本基金设置的风险缓释措施 详见基金招募说明书。 四、本基金的关联方 本基金的关联方包括如下主体： 1、关联法人 （1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间接 控制的法人或其他组织； （2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织； （3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控股股东、 实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织； （4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品（同类型产品是指投资 对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品）； （5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级 管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织； （6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对 其倾斜的法人或其他组织。 2、关联自然人 （1）直接或间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人； （2）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高 级管理人员；                       59 （3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶 的父母； （4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对 其倾斜的自然人。 五、关联交易 1、关联交易的类型 本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转 移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股 股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券等事 项外，还包括但不限于以下交易： （1）基金层面：不动产基金购买资产支持证券、不动产基金借入款项、聘请运营管理 机构等； （2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权； （3）项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存在的购买、 销售等行为。 其中，关联交易的金额计算应当根据《基金指引》第五十条的要求，按照连续 12 个月 内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项： （1）购买或者出售资产； （2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）； （3）提供财务资助； （4）提供担保； （5）租入或者租出资产； （6）委托或者受托管理资产和业务； （7）赠与或者受赠资产； （8）债权、债务重组； （9）签订许可使用协议； （10）转让或者受让研究与开发项目； （11）购买原材料、燃料、动力； （12）销售产品、商品； （13）提供或者接受劳务； （14）委托或者受托销售； （15）在关联方的财务公司存贷款；                        60 （16）与关联方共同投资； （17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项； （18）法律法规规定的其他情形。 2、关联交易的决策与审批 （1）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制 人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大 关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必 须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董 事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交 易事项进行审查。 本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易 （金额是指连续 12 个月内累计发生金额）应当召开基金份额持有人大会进行审议，前述规 定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。 （2）无需另行决策与审批的关联交易事项 就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关联交易事项， 该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律法规、监管机构的要求及 时进行信息披露。 六、关联交易的内控和风险防范措施 （一）固定收益投资部分关联交易的内控措施 本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管 理。 针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。 在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等方 面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内部系 统中进行更新维护；此外，基金管理人根据法律法规进行关联交易前的审批与合规性检查， 只有合理确认相关交易符合基金管理人的关联交易政策后方可继续执行。 （二）不动产项目投资部分关联交易的内控措施 针对不动产证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内部控 制的专项制度；其中，在专门的不动产项目投资风险管理制度中，针对基金管理人运用基金 资产收购不动产项目后涉及的其他重大关联交易，基金管理人应当按照相关法律法规、内部 要求防范利益冲突，并会同各相关部门按法规要求召开基金份额持有人大会。 针对于此，在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于不                      61 动产项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制 交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审 议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。 在本基金的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相 关程序（例如，由基金管理人办公会或其授权机构、基金管理人董事会、本基金的基金份额 持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按 照规定履行信息披露和报告的义务。 （三）关联交易的风险防范措施 本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存在日常经营 所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将积极采 取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影响基金份额持有人利益的潜在风 险： 1、严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方回避表 决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据 法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，部分关联交 易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别 决议通过，并根据相关法规予以披露。 2、严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评估、法 律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。 3、不动产项目日常经营过程中，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不定期随 机抽样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、 对不动产项目的影响等；如存在可能影响不动产项目利益和基金份额持有人利益的情形的， 应当及时采取措施避免或减少损失。 （四）关联交易的信息披露安排 基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关风险防范措 施，并以临时公告的方式披露不动产基金发生重大关联交易。                     62              第十四部分 基金的扩募 一、扩募条件 在符合法律法规、业务规则的情况下，基金管理人可以根据市场情况发起对本基金进 行扩募的程序。本基金扩募应在取得基金份额持有人大会有效决议后实施。 本基金新购入不动产项目应当符合下列条件： 1、符合《基金法》《运作办法》《基金指引》上交所业务规则及相关规定的要求； 2、不动产基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满 12 个 月，运营业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法 得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险； 3、持有的不动产项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大不利影响 的情形； 4、会计基础工作规范，最近 1 年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相关信 息披露规则的规定，最近 1 年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见的审计报 告；最近 1 年财务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事项对基金的重 大不利影响已经消除； 5、中国证监会和上交所规定的其他条件。 二、新购入不动产项目与扩募程序 （一）初步磋商 基金管理人与交易对方就不动产项目购入进行初步磋商时，应当立即采取必要且充分 的保密措施，制定严格有效的保密制度，限定相关敏感信息的知悉范围。基金管理人及交 易对方聘请专业机构的，应当立即与所聘请专业机构签署保密协议。基金管理人披露拟购 入不动产项目的决定前，相关信息已在媒体上传播或者不动产基金交易出现异常波动的， 基金管理人应当立即将有关计划、方案或者相关事项的现状以及相关进展情况和风险因素 等予以公告，并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜。 （二）尽职调查 基金管理人应当按照《基金指引》等相关规定对拟购入的不动产项目进行全面尽职调 查，基金管理人可以与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘请财务顾 问开展尽职调查，尽职调查要求与不动产基金首次发售要求一致。 基金管理人或其关联方与新购入不动产项目原始权益人存在关联关系，或享有不动产 项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。 涉及新设不动产资产支持证券的，基金管理人应当与不动产资产支持证券管理人协商 确定不动产资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）、投                      63 资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。 基金管理人聘请符合法律法规规定的律师事务所、评估机构、会计师事务所等专业机 构就新购入不动产项目出具意见。 （三）基金管理人决策 基金管理人应当在作出拟购入不动产项目决定前履行必要内部决策程序，并于作出拟 购入不动产项目决定后 2 日内披露临时公告，同时披露拟购入不动产项目的决定、产品变 更方案、扩募方案等。 （四）向中国证监会、上交所同时提交申请文件，召开基金份额持有人大会 基金管理人依法作出拟购入不动产项目决定的，应当履行中国证监会变更注册、上交 所不动产基金产品变更和不动产资产支持证券相关申请确认程序（以下简称“变更注册程 序”）。对于不动产项目交易金额超过基金净资产 20%的或者涉及扩募安排的，基金管理 人应当在履行变更注册程序后提交基金份额持有人大会批准。基金管理人就拟购入不动产 项目召开基金份额持有人大会的，不动产基金应当自基金份额持有人大会召开之日（以现 场方式召开的）或者基金份额持有人大会计票之日（以通讯方式召开的）开市起停牌，至 基金份额持有人大会决议生效公告日复牌（如公告日为非交易日，公告后第一个交易日复 牌）。 基金管理人首次发布新购入不动产项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应当 定期发布进展公告，说明本次购入不动产项目的具体进展情况。若本次购入不动产项目发 生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。 基金管理人向中国证监会申请不动产基金产品变更注册的，基金管理人和资产支持证 券管理人应当同时向上交所提交不动产基金产品变更申请和不动产资产支持证券相关申 请，以及《业务办法》第十二条、第五十一条规定的申请文件，上交所认可的情形除外。 基金管理人应当同时披露提交基金产品变更申请的公告及相关申请文件。 （五）其他 1、经履行适当程序后，基金管理人将发布基金份额扩募公告。 2、基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（以下简称“定向扩 募”）。向不特定对象发售包括向原不动产基金持有人配售份额（以下简称“向原持有人 配售”）和向不特定对象募集（以下简称“公开扩募”）。 三、扩募定价原则、定价方法 1、向原持有人配售 基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据不动产 基金二级市场交易价格和新购入不动产项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格。 2、公开扩募                      64 基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据不动产 基金二级市场交易价格和新购入不动产项目的市场价值等有关因素，合理确定公开扩募的发 售价格。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20 个交易日或者前 1 个交易日的不动产基金交易均价。 3、定向扩募 （1）定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易日不动产基金交易均价 的 90%。 （2）定向扩募的定价基准日为基金发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定全 部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为当次扩募的基金产品变更 草案公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日： a）持有份额超过 20%的第一大不动产基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有 份额超过 20%的第一大不动产基金持有人的投资者； b）新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方； c）通过当次扩募拟引入的战略投资者。 （3）定向扩募的发售对象属于“新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关 联方”以外的情形的，基金管理人、财务顾问（如有）应当以竞价方式确定发售价格和发售 对象。基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的，确定的发售对象不得参与竞价，且应 当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售价格的情况下，是否继续参与认购、 价格确定原则及认购数量。 四、扩募的发售方式 具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告。 五、若法律法规、业务规则就不动产基金扩募另有规定的，按照届时有效的规定执 行。                        65               第十五部分 基金的财产 一、基金总资产 基金总资产指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基金拥有的不动产资产支 持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、 应收款项以及其他资产的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产。 二、基金净资产 基金净资产是指本基金合并财务报表层面计量的净资产，即基金总资产减去基金负债后 的价值。 三、基金财产的账户 基金托管人根据相关法律法规、规范性文件协助基金管理人为本基金开立资金账户、证 券账户以及投资所需的其他专用账户，并由基金托管人按照本基金合同及基金托管协议等的 约定进行管理。开立的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售 机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和基金登记机构等相关主体自有的财产账 户以及其他基金财产账户相独立。 资产支持证券托管人根据相关法律法规、规范性文件以及专项计划文件的约定为专项计 划开立专项计划托管账户，并由资产支持证券托管人按照专项计划托管协议的约定进行管 理。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收资产支持证券认购者的认购资金、接 收不动产项目公司分红、股东借款本息及其他款项、接收其他应属专项计划的款项、支付基 础资产购买价款、支付基础资产追加投资款项、支付专项计划利益及专项计划费用，进行合 格投资，均必须通过该账户进行。 项目公司监管账户由基金管理人、不动产项目公司共同聘请的资金监管银行按照相应监 管协议的约定开立，专门用于收取或支付监管协议约定的款项。 四、基金财产的保管和处分 本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持 证券管理人、资产支持证券托管人等相关主体的财产，并由基金托管人保管。基金管理人、 基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支 持证券托管人等相关主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财 产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法规和基金合同等约定进行处分外，基金财产 不得被处分。基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人等相关机构不得将基金财产归 入其固有财产。                       66 基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产 支持证券托管人等相关主体因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算 的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作基金财产所产生的债权，不得与其固 有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不 得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。                     67         第十六部分 不动产项目运营管理 基金管理人和项目公司委托运营管理机构对不动产项目提供运营管理服务，为此基金管 理人、运营管理机构、项目公司应签订运营管理服务协议。 运营管理机构的基本情况，运营管理服务内容，基金管理人、项目公司及运营管理机构 权利与义务，运营管理费计算方法、支付方式及考核安排，运营管理机构的解聘情形和解聘 程序、选任条件（如有）与选任程序，赔偿责任承担等内容具体见运营管理服务协议。 一、运营管理机构的基本情况 本基金的运营管理统筹机构为中建资本（上海），运营管理实施机构为东孚资管，具体 情况详见招募说明书。 本基金购入其他不动产项目的，新购入不动产项目的运营管理机构优先选择聘用中建资 本（上海）及其同一控制下关联方，依据基金份额持有人大会的表决结果确定。 二、运营管理服务内容 在运营管理服务协议有效期内，基金管理人委托运营管理机构提供相关运营管理服务， 具体运营管理服务内容详见招募说明书。 三、运营管理费计算及支付 运营管理机构就提供运营管理服务收取的运营管理费具体计算及支付方式详见招募说 明书。 四、基金管理人、项目公司及运营管理机构权利与义务 （一）基金管理人的权利义务 1、 基金管理人有权制定运营管理要求和决策重要运营管理事项； 2、 基金管理人有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关的全部合同文 件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料； 3、 基金管理人有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、检查及督促， 定期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理相关工作提出建议 和意见。运营管理机构应当充分尊重基金管理人的监管及检查权利，并在基金管理人就运营 管理服务提出合理建议和意见时予以积极响应，并在合理期限内按照基金管理人的建议和意 见进行整改、改进或者完善； 4、 基金管理人有权按照运营管理服务协议的约定对运营管理机构进行考核； 5、 在发生运营管理服务协议约定的解聘情形时，基金管理人有权按照运营管理服务协                       68 议约定的方式解聘运营管理机构； 6、 基金管理人应当促使项目公司按照运营管理服务协议约定的金额及计算方式向运 营管理机构支付运营管理费； 7、 基金管理人应当配合运营管理机构履行运营管理职责，并应当派员负责项目公司的 财务管理； 8、 基金管理人应尽最大努力于【3】个工作日内完成审批流程。如遇公安、消防等部 门临时检查或重大紧急事件需要紧急调用前述印章，基金管理人应以时间优先为原则尽最大 努力满足运营管理机构的紧急用印需求。 9、 运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 （二）项目公司的权利义务 1、 项目公司有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关的全部合同文件、 财务凭证、账目、账簿以及其他资料； 2、 项目公司有权取得物业资产的运营收益（包括租金及其他费用等）； 3、 项目公司有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、检查及督促，定 期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理相关工作提出建议和 意见。运营管理机构应当充分尊重项目公司的监管及检查权利，并在项目公司就运营管理服 务提出合理建议和意见时予以积极响应，并在合理期限内按照项目公司的建议和意见进行整 改、改进或者完善； 4、 项目公司应当按照运营管理服务协议约定的金额及计算方式向运营管理机构支付 运营管理费； 5、 项目公司应当配合运营管理机构履行运营管理职责； 6、 运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 （三）运营管理机构的权利义务 1、 运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定行使运营管理相关职责； 2、 运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定收取运营管理费； 3、 运营管理机构应当按照诚实信用、勤勉尽责的原则履行运营管理职责、保守商业秘 密、采取适当措施避免可能出现的利益冲突、配合履行信息披露义务； 4、 如运营管理机构为提供运营管理服务协议项下的服务需要聘用雇员，运营管理机构 应自行负责管理并协调其雇员的所有雇用条款和条件，并支付该等雇员的所有报酬，并应当 定期对雇员进行包括但不限于安全、保密、职业道德的教育和相关工作专业能力的培训，以 保证其提供的运营管理服务的质量，确保核心管理团队的稳定性，对于工作疏忽、未尽职守 的工作人员，应及时更换； 5、 运营管理机构应严格遵守法律法规、监管机构关于保障性租赁住房运营管理的监管 政策要求，诚实信用、勤勉尽责、专业审慎地履行运营管理服务协议约定的各项运营管理职                      69 责和义务（包括但不限于运营管理服务协议第 4 条、第 5 条约定的运营管理委托事项和协助 事项），尽一切合理努力确保物业资产运营过程中项目公司始终遵守法律法规的规定、保障 性租赁住房运营管理的监管政策要求和各项合同（包括但不限于租赁合同）项下的义务； 6、 运营管理机构负责不动产项目的安全管理工作，包括安全制度的建设、安全生产保 障设施设备的设置及维护、安全管理事件应急管理及善后处理工作等； 7、 如运营管理实施机构出现可能不能履行运营管理服务协议项下职责义务的风险时， 运营管理统筹机构应采取包括但不限于给该运营管理实施机构提供支持、代该运营管理实施 机构履行运营管理服务协议项下职责义务等措施，确保该运营管理实施机构在运营管理服务 协议项下的职责得以有效履行； 8、 运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 五、运营管理机构解聘机制 发生下列事件之一的，基金管理人有权解聘运营管理机构而无需召开基金份额持有人大 会投票表决，运营管理机构职责在基金管理人发出的解聘通知中载明的终止日期终止： （一）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失； （二）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行 为； （三）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； （四）法律法规及中国证监会规定的其他情形。 若发生上述第（一）-（三）种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需召 开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘任 新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第（四）种情形的，基金管理 人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘运营管理机构 的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。与运营管理机构存在关联关系的基金 份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时 提名新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构，运营管 理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 基金管理人应按照与运营管理服务协议条款和条件实质相同的原则与其签订新的《运营 管理服务协议》，并由继任的运营管理机构享有并承担运营管理机构在运营管理服务协议项 下实质相同的全部权利、权力、职责和义务，同时继任的运营管理机构应承担并履行原运营 管理机构对外部各方的承诺、责任和义务。 发生运营管理机构解聘情形的，继任运营管理机构应符合以下标准： （a）在长三角地区设有总部、分公司、子公司等常设机构，且上述常设机构在长三角                        70 地区存续时间已满 5 年； （b）具备在项目公司所在城市运营租赁住房项目的经验； （c）拥有 5 年以上租赁住房项目运营管理经验的员工不少于 2 名； （d）近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记 录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。                        71            第十七部分 基金资产估值 一、估值日 本基金的估值日为根据国家法律法规规定需要对外披露财务报表的资产负债表日，基金 资产的估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。如 果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然年度最后一日不作为估值 日。 二、估值对象 基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于资产支持 证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。 三、会计核算及估值方法 基金管理人应当按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制不动产 基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于不 动产基金通过特殊目的载体获得不动产项目完全所有权，并拥有特殊目的载体及不动产项目 完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时，应当统一不动产基金和被 合并主体所采用的会计政策。如被合并主体采用的会计政策与不动产基金不一致的，基金管 理人应当按照不动产基金的会计政策对其财务报表进行必要的调整。 基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个别财务报表 的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行： （一）基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当按照《企 业会计准则解释第 13 号》的规定，审慎判断取得的不动产项目是否构成业务。不构成业务 的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，应该依据《企业会 计准则第 20 号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属于同 一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。属于非 同一控制下的企业合并的，基金管理人应对不动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确 定的公允价值进行初始计量。 （二）应当按照《企业会计准则》的规定，在合并层面对基金的各项资产和负债进行后 续计量，除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，以购买日 确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定后不得随意变更。 在符合会计准则（即有确凿证据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大限度保护基金 份额持有人合法权益的前提下，如不动产资产公允价值显著高于账面价值，经履行相关决策 程序后，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。                      72 对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，应按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：公允价 值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重要参数、采用 公允价值模式计量的合理性说明等。 （三）在确定不动产项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益法中现金流 量折现法作为主要的评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验。采用 现金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度出发，综合反映资金的时间价值以 及与现金流预测相匹配的风险因素。 采用评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据的，基金管理人应审慎分析评估质量， 不能简单依赖评估机构的评估值，并在定期财务报告中充分说明公允价值估值程序等事项， 且基金管理人依法应当承担的责任不得免除。 （四）对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、无形资产等长期资产，若存 在减值迹象的，应当按照《企业会计准则》规定进行减值测试并计提资产减值准备。对于商 誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行减值测试。上述资产减 值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了时对长期资产的 折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。确认发生减值时，基金管理人应当按照 《企业会计准则》规定在定期报告中披露，包括但不限于可回收金额计算过程等。 （五）不动产基金持有的资产支持证券在基金个别财务报表上确认为一项长期股权投资， 采用成本法进行后续计量。 （六）基金持有的其他资产及负债的估值方法 1、证券交易所上市的有价证券的估值 （1）交易所上市交易或挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方估值基准 服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值； （2）交易所上市交易或挂牌转让的含权固定收益品种，选取估值日第三方估值基准服 务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行估值； （3）对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的情况下，应 以活跃市场上未经调整的报价作为估值日的公允价值；对于活跃市场报价未能代表估值日公 允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认估值日的公允价值；对于不存在市场活动或 市场活动很少的情况下，应采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的 估值技术确定其公允价值。 交易所市场上市交易的公开发行的可转换债券等有活跃市场的含转股权的债券，实行全 价交易的债券选取估值日收盘价作为估值全价；实行净价交易的债券选取估值日收盘价并加 计每百元税前应计利息作为估值全价                        73 2、处于未上市期间的有价证券应区分如下情况处理 首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公 允价值的情况下，采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术 确定其公允价值。 3、对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种 当日的估值全价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相 应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价估值。对银行间市场未上市，且第三方估值机构 未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场利率不存在明显差异，未上市期间市场利率 没有发生大的变动的情况下，采用当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的 估值技术确定其公允价值。 对于含投资人回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款日期间 采用第三方估值机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价估值。同时应充分考虑 发行人的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止日（含当日）后未行使回售权的 按照长待偿期所对应的价格进行估值。 4、同一证券同时在两个或两个以上市场交易的，按证券所处的市场分别估值。 5、持有的银行定期存款或通知存款以本金列示，按协议或合同利率逐日确认利息收入。 （七）本基金可以采用第三方估值机构按照上述公允价值确定原则提供的估值价格数据。 如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映其公允价值的，基金管理人可根据 具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。 使用模型估值的，应当审慎确定模型参数，不得随意调整。 对于仅依赖基金管理人所提供数据（包括不限于基金管理人自建模型定价）且无法从其 他渠道获取可靠数据进行会计核算的投资品种，基金管理人应对该估值数据的真实性、准确 性、完整性、合规性负责，因上述估值数据错误导致估值结果的不真实、不准确、不完整、 不合规，基金托管人不承担任何责任。 （八）相关法律法规以及监管部门有强制规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最 新规定估值。 如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法 律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应通知对方，共同查明原因，双方 协商解决。 根据有关法律法规，基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基 金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方 在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金净值信息的计算 结果按规定对外予以公布。                      74 四、核算及估值程序 （一）基金份额净值按照估值日基金净资产除以该日基金份额的余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入。国家另有规定的，从其规定。 （二）基金管理人应于每个估值日对基金资产估值，但基金管理人根据法律法规或本基 金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人于每个估值日对基金资产进行估值后，将基金资 产净值和基金份额净值结果发送基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人按照 基金合同规定对外公布。 （三）根据《基金指引》的有关规定，不动产基金存续期间，基金管理人应当聘请评估 机构对不动产项目资产每年进行 1 次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告。对于 采用成本模式计量的不动产项目资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表的净资 产及基金份额净值。 （四）基金管理人应在取得资产评估机构的评估报告、相关报表等计量依据后五个工作 日内提交基金托管人。各方认可，基金托管人以基金管理人提供的资产确认、计量过程的依 据（包括但不限于资产评估机构的评估报告、相关报表、合并报表计算过程、会计师事务所 审计意见和评估意见等）为基础对基金管理人的计算过程进行复核，但不对该资产确认和计 量过程依据的合法性、真实性、准确性、完整性和有效性负责。 五、核算及估值错误的处理 基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、 及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重 大错误时，视为基金份额净值错误。 发生上述错误情形时，本基金合同的当事人应按照以下约定处理： （一）估值错误类型 本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或 投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该 估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接经济损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿， 承担赔偿责任。 上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、 下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预见、不能避 免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行： 因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当 得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。 （二）估值错误处理原则 1、估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，                         75 及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未 及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿 责任；若估值错误责任方已经积极协调，但有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未 更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认， 确保估值错误已得到更正； 2、估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估 值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责； 3、因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责 任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造 成其他当事人的利益损失（以下简称“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失， 并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如 果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得 的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误 责任方； 4、估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。 （三）估值错误处理程序 估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下： 1、查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估 值错误的责任方； 2、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估； 3、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损 失； 4、根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进 行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。 （四）基金份额净值估值错误处理的方法： 1、基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人， 并采取合理的措施防止损失进一步扩大； 2、错误偏差达到基金份额净值或基金净资产的 0.25%时，基金管理人应当通报基金托 管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值或基金净资产的 0.5%时，基金管理 人应当公告，并报中国证监会备案； 3、前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行做 法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。 六、暂停核算及估值的情形                       76 （一）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值时； （二）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其他情形。 七、基金合并报表及份额净值的确认 不动产基金合并财务报表、相关财务信息及基金份额净值由基金管理人负责计算，基金 托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金合并财务报表的净资产和基金份额净值 前，应将相关财务信息发送给基金托管人。基金托管人对合并报表净值计算结果复核确认后 发送给基金管理人，由基金管理人对基金净值按规定予以公布。 八、特殊情况的处理 （一）基金管理人或基金托管人按照上述核算及估值方法因基于合理假设进行会计估计、 资产估值所造成的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。 （二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所、第三方估值机构及登记结算公司等机构 发送的数据错误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已 经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及 估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采 取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。 九、不动产项目的评估 （一）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按照评 估结果进行转让。 （二）基金存续期间，基金管理人应当聘请符合条件并经中国证监会备案的评估机构对 不动产资产每年进行 1 次评估。评估机构为同一只不动产基金提供评估服务不得连续超过 3 年。基金管理人可根据法律法规规定及基金合同约定，以及相关服务协议约定，解聘并更换 评估机构。 出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产项目资产进行评估： 1、不动产项目购入或出售； 2、不动产基金扩募； 3、提前终止基金合同拟进行资产处置； 4、不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； 5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基 金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等 情形发生日不得超过 6 个月。                        77 （三）评估报告应包括下列内容： 1、评估基础及所用假设的全部重要信息； 2、所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明； 3、不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等， 每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益和支出情况及其他相关事项； 4、不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等； 5、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营 成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等； 6、评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明； 7、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）； 8、可能影响不动产项目评估的其他事项。 （四）更换评估机构的程序 不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更换评估 机构后应及时进行披露。                     78             第十八部分 基金费用与税收 一、基金费用的种类 （一）基金管理费； （二）基金托管费； （三）基金上市费用及年费、登记结算费用； （四）基金合同生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的 除外； （五）基金合同生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费和仲裁费； （六）基金份额持有人大会费用； （七）基金的证券交易费用； （八）基金的银行汇划费用； （九）基金相关账户的开户及维护费用； （十）涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用； （十一）基金在资产购入和出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费 等相关中介费用； （十二）按照国家有关规定、基金合同、资产支持证券法律文件等，在资产支持证券和 不动产项目运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。 二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式 （一）基金管理费 本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次 年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.20%的年费率 按日计提，计算方法如下： B＝A×0.20%÷当年天数； B 为每日应计提的基金管理费； A 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金 规模（含募集期利息）为基数）；自基金成立的第二个自然年度起（含），在当年首日至上 一年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年度的 A 值进行预提，在上一年度合并 报表审计报告出具日根据审计结果，对当年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已 预提的基金管理费用进行调整。 本基金的基金管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定 的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （二）运营管理费                        79 本基金的运营管理费为运营管理机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收 取的管理费，包括基础运营管理费、绩效运营管理费。具体费率及支付方式按以下约定： 1、基础运营管理费 （1）运营管理统筹机构的基础运营管理费 运营管理统筹机构的基础运营管理费自不动产基金设立之日起第三个自然年度开始收 取，即不动产基金设立日起的前两个自然年度运营管理统筹机构不收取基础运营管理费。不 动产基金应以该年度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向运营管理统筹机构 支付基础运营管理费，每个自然年度运营管理统筹机构的基础运营管理费=该自然年度的资 产运营收入×2%。若不动产基金存续不满一整个年度的，则以不动产基金在该年度内的存 续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而言： 运营管理统筹机构的基础运营管理费按年支付，每一年度运营管理统筹机构的基础运营 管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次一年度 4 月 30 日前从基金财产中 支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （2）运营管理实施机构的基础运营管理费 项目公司应以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向运营管 理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度运营管理实施机构的基础运营管理费=该自 然季度的资产运营收入×13.6%。若不动产基金存续不满一整个季度的，则以不动产基金在 该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而言： 运营管理实施机构每个自然季度收取的基础运营管理费=该自然季度的资产运营收入 ×13.6%。 项目公司每个自然季度向运营管理实施机构预付部分基础运营管理费，预付金额为当自 然季度资产运营收入预算（含税）×50%×13.6%。基金成立后的第 10 个工作日内且经营计 划完成审批后由项目公司向运营管理实施机构预付首个自然季度基础运营管理费，后续运营 管理实施机构基础运营管理费应由项目公司在每一季度的定期报告出具后的【10】个工作日 内完成核算并向运营管理实施机构支付上一季度剩余基础运营管理费和预付下一季度部分 基础运营管理费。运营管理实施机构收取基础运营管理费主要用于支付运营管理成本。 运营管理成本指根据《运营管理服务协议》第 9 条约定的运营管理机构为运营管理物业 资产而承担的费用，包括但不限于【管理费成本（保安、保洁、维修等）、运营人员成本、 日常运营成本、市场营销成本、公区能源费、安全生产管理费用】，以及项目公司基于物业 资产运营需要在不动产基金存续期内因聘请中介机构发生的中介机构费用（如跟踪评估费、 律师费、审计费）等。 2、绩效运营管理费 （1）运营管理统筹机构的绩效运营管理费 运营管理统筹机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运                        80 营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付 绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期全部物业资产的 运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到 且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×5%。 运营管理统筹机构的绩效运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次 一年度 4 月 30 日前同运营管理统筹机构的基础运营管理费从基金财产中支付，若遇法定节 假日、公休假等，支付日期顺延。 （2）运营管理实施机构的绩效运营管理费 运营管理实施机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运 营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付 绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期全部物业资产的 运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到 且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×30%。 运营管理实施机构的绩效运营管理费应当于项目公司年度审计报告出具后 15 个工作日 内由项目公司监管账户向运营管理实施机构支付上一个资产运营收入回收期运营管理实施 机构的绩效运营管理费。若当期存在绩效运营管理费，运营管理实施机构应当将绩效运营管 理费的一定比例用于奖励运营团队。 为免疑义，上述绩效运营管理费计算公式的具体数值应以项目公司年度审计报告中的审 计值为准，且绩效运营管理费可以为负，如为负则相应扣减基础运营管理费。 “资产运营收入回收期”是指专项计划存续期内每个自然年度的 1 月 1 日（含）至 12 月 31 日（含）之间的期间，但第一个资产运营收入回收期系指专项计划设立日（含）至当 个自然年度 12 月 31 日（含）的期间，最后一个资产运营收入回收期系指专项计划终止日所 在年度的 1 月 1 日（含）至专项计划终止日（含）的期间。 “运营净收益”是指就项目公司运营收入扣减相关费用和支出后取得的净收益，并应按 照以下公式计算得出：运营净收益=项目公司营业收入+营业外收入（剔除不属于运营收入中 的其他收入）-信用减值损失-除绩效运营管理费（如有）以外的营业成本和管理费用-营业外 成本-相关税费+折旧及摊销-资本性支出。 “运营净收益目标金额”是指项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，运营净收益 目标金额按照《运营管理服务协议》第 1.1 条的原则制定。 （三）基金托管费 基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前， 以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.01%的年费率按年度计提。计算方法如 下：                        81 M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数； M 为每年度应计提的基金托管费； L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金 规模（含募集期利息）为基数）； 基金的托管费用按日计提。自基金成立的第二个自然年度起（含），在当年首日至上一 年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年度的 L 值进行预提，在上一年度合并报 表审计报告出具日根据审计结果，对当年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已预 提的基金托管费用进行调整。 基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付， 若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （四）上述“一、基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定， 按费用实际支出金额列入当期费用，从基金财产中支付。 三、不列入基金费用的项目 下列费用不列入基金费用： （一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产 的损失； （二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用； （三）基金合同生效前的相关费用； （四）基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费 用不得从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付； （五）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。 四、基金税收 本基金支付给管理人、托管人的各项费用均为含税价格，具体税率适用中国税务主管机 关的规定。 本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。 基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按 照国家有关税收征收的规定代扣代缴。                        82             第十九部分 基金的收益与分配 一、基金可供分配金额的计算方式 基金可供分配金额是指在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润 和超出合并净利润的其他返还；法律法规另有规定的，从其规定。 可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润， 并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可 供分配金额计算调整项。 合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润需加回以下调整项： （一）折旧和摊销； （二）利息支出； （三）所得税费用。 将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括： （一）期初现金余额； （二）不动产基金发行份额募集的资金； （三）取得借款收到的本金及偿还借款本金支付的现金； （四）当期购买不动产项目等资本性支出； （五）不动产项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公 允价值变动损益）； （六）不动产项目资产减值准备的变动； （七）处置不动产项目资产取得的现金； （八）不动产项目资产的处置利得或损失； （九）支付的利息及所得税费用； （十）应收和应付项目的变动； （十一）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、 改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的， 基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用 情况； （十二）金融资产相关调整。 二、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序 基金可供分配金额的相关计算调整项不可随意变更，如需变更的，需经基金管理人和基 金托管人协商一致后方可变更，并依据法律法规及基金合同进行信息披露。                        83 三、基金收益分配原则 （一）本基金收益分配采取现金分红方式；     本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。 （二） 本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基金合同生效不满 3 个 月可不进行收益分配； （三）每一基金份额享有同等分配权； （四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。 在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提 下，基金管理人可与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益 分配原则和支付方式进行调整，此项调整不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日 在规定媒介公告。 四、收益分配方案 基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 五、收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》 《基金指引》的有关规定在规定媒介公告。 各方认可，基金托管人以基金管理人提供的经审计的年度可供分配金额为基础对本基金 收益分配方案进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。 六、基金收益分配中发生的费用 基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。                       84             第二十部分 基金的会计与审计 一、基金会计政策 （一）基金管理人为本基金的基金会计责任方； （二）基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募集及扩募的会 计年度按如下原则：如果基金合同生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年度披露； （三）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位； （四）会计制度执行国家有关会计制度； （五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式。 本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是金融负 债，其后续计量模式如下： 1、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的 土地使用权和已出租的建筑物。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有 关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出， 在发生时计入当期损益。 本基金采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产从达到预定可使用状 态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧及摊销。投资性房地产的使用寿命、预 计净残值和年折旧率如下：        类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率      房屋及建筑物 【66.42】年 5.00% 1.43%      土地使用权 【66.42】年 5.00% 1.43% 投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额 计入当期损益。 当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。 在符合会计准则（即有确凿证据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大限度保护基金 份额持有人合法权益的前提下，如不动产资产公允价值显著高于账面价值，经基金份额持有 人大会同意，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。 2、应收款项 应收款项为应收账款。 本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收款项的原有 条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。                          85 3、金融负债 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付 账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计 量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基 金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的 差额，计入当期损益。 （六）本基金独立建账、独立核算； （七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算， 按照有关规定编制基金会计报表； （八）基金托管人与基金管理人于每年中期报告和年度报告出具前就基金的会计核算、 报表编制等进行核对并以书面或电子方式确认； （九）基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负 债确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资 产负债表、合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净值） 变动表及报表附注。 二、基金的年度审计 （一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的会 计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计； （二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意； （三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师 事务所需按规定在规定媒介公告； （四）会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参 数的合理性。                      86            第二十一部分 基金的信息披露 一、信息披露依据 本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《基金指引》《临 时报告指引》、基金合同及其他业务办法及有关规定，但下列事项因不适用于本基金，不予 披露：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度最后一个交易日基金份额净值和基 金份额累计净值，定期报告基金净值增长率及相关比较信息。 相关法律法规关于信息披露、披露内容、登载媒介、报备方式等规定发生变化时，本基 金从其最新规定。 二、信息披露义务人 本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基金 份额持有人、基金的收购及基金份额权益变动活动中的信息披露义务人等法律、行政法规和 中国证监会规定的自然人、法人和非法人组织。 本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中国 证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、简明 性和易得性。 本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过符合 中国证监会规定条件的全国性报刊（以下简称“规定报刊”）及《信息披露办法》规定的互联 网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站，以下简称 “规定网站”）等媒介披露，并保证基金投资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者 复制公开披露的信息资料。 三、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为： （一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； （二）对证券投资业绩进行预测； （三）违规承诺收益或者承担损失； （四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构； （五）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字； （六）中国证监会禁止的其他行为。 四、本基金公开披露的信息应采用中文文本。同时采用外文文本的，基金信息披露义务 人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。本基金公开披 露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。                      87 五、公开披露的基金信息 公开披露的基金信息包括： （一）基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品资料概要 1、基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人大会 召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益事项的法律文件。 2、基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项，说明基金认 购安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息披露及基金份额持有人服务；本基金整 体架构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安排；预计上市时间表；基金募集及存续 期相关费用，并说明费用收取的合理性；募集资金用途；资产支持证券基本情况；不动产项 目基本情况（包括项目所在地区宏观经济概况、不动产项目所属行业和市场概况、项目概况、 运营数据、合规情况、风险情况等）；不动产项目财务状况及经营业绩分析；不动产项目现 金流测算分析；不动产项目运营未来展望；为管理本基金配备的主要负责人员情况；不动产 项目运营管理安排；借款安排；关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施；原始权益 人基本情况及原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购不动产基金份额情况；基金募集失 败的情形和处理安排；基金拟持有的不动产项目权属到期、处置等相关安排；主要原始权益 人及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺；不动产项目最近三年及一期的财务报告及 审计报告；经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告；不动产项目尽职调查报告、 财务顾问报告（如有）；不动产项目评估报告；相关参与机构基本情况；战略投资者选取标 准、向战略投资者配售的基金份额数量、占本次基金发售数量的比例以及持有期限安排；财 务顾问费（如有）、审计与验资、律师费、信息披露费以及发售的手续费等情况，及费用承 担方式；可能影响投资者决策的其他重要信息。基金合同生效后，基金招募说明书的信息发 生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上； 基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基 金管理人不再更新基金招募说明书。 3、基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活 动中的权利、义务关系的法律文件。 4、基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概 要信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三 个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点； 基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的， 基金管理人不再更新基金产品资料概要。 5、基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额公开发售 3 日前，将基 金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告登载在规定报刊上，将                      88 基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载在 规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当 同时将基金合同、基金托管协议登载在规定网站上。 （二）基金份额询价公告 基金管理人在网下询价开始前，应当按照规定披露基金份额询价公告。 （三）基金份额发售公告 基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并按规定披露。 （四）基金合同生效公告 基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载基金合同生效公 告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略投资者、网下投资者和向公众投资者发售的基 金份额数量及其比例，获配战略投资者、网下投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购 数量、获配数量以及战略投资者的持有期限安排等，并明确说明自主配售的结果是否符合事 先公布的配售原则。对于提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认 购数量的网下投资者应列表公示并着重说明。 （五）基金份额上市交易公告书 基金份额获准在上交所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个工作日 前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公告登载在 规定报刊上。 （六）基金净值信息 基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 （七）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告 基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载 在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会计报 告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。 基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登 载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报 告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金合同生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度 报告。 本基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信 息： 1、本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本期                        89 净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过程、 本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度报告主 要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、 基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差 异情况（如有）； 2、不动产项目明细及运营情况； 3、本基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况； 4、不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说 明该收入的公允性和稳定性； 5、不动产项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基金指引》借款要求的情 况说明； 6、不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及运营管理机构等履职情 况； 7、不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及参与机构费用收取情况； 8、报告期内购入或出售不动产项目情况； 9、关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施； 10、报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变化情 况； 11、可能影响投资者决策的其他重要信息。 本基金季度报告披露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项，本基金年度报告还应当载有 不动产项目的评估报告、年度审计报告。 （八）临时报告 本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按《信息披露办法》《临时报告指引》 等规定编制临时报告书，并登载在规定报刊和规定网站上。 前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响 的下列事件： 1、基金份额持有人大会的召开及决定的事项； 2、基金终止上市交易、基金合同终止、基金清算； 3、基金扩募或延长基金合同期限； 4、转换基金运作方式、基金合并； 5、更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师事务所、评估 机构等专业机构；或运营管理机构发生变更； 6、基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基金 托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；                        90 7、基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更； 8、基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更； 9、基金中止发售、募集期延长或提前结束募集； 10、基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发生 变动； 11、基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托管 人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十； 12、涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁； 13、基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政处 罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到重大 行政处罚、刑事处罚； 14、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人 或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关 联交易事项，但中国证监会另有规定的除外； 15、基金收益分配事项； 16、管理费、托管费、不动产项目运营管理机构服务报酬等费用计提标准、计提方式和 费率发生变更； 17、基金份额净值计价错误达基金份额净值 0.5%； 18、不动产基金交易价格发生较大波动、基金份额停复牌或终止上市； 19、基金份额回拨； 20、除上述规定的情形外，发生下列情形时基金管理人应当依法编制并发布临时公告： （1）不动产基金发生重大关联交易； （2）金额占不动产基金净资产 10%以上的交易； （3）金额占不动产基金净资产 10%以上的损失； （4）不动产项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%； （5）不动产项目购入或者出售； （6）不动产基金扩募； （7）不动产项目运营情况、现金流或者产生现金流能力发生重大变化，项目公司、 运营管理机构发生重大变化； （8）不动产基金更换专业机构、运营管理机构； （9）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或者管理不动产基金的主要负 责人员发生变动； （10）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目 公司、运营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；                        91 （11）原始权益人或者其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的不动产基金份额； （12）不动产基金交易价格发生较大波动； （13）不动产基金停复牌； （14）出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基 金份额持有人权益的传闻或者报道； （15）法律法规、中国证监会和上海证券交易所规定的，或者基金信息披露义务人认 为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项。 基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定履 行信息披露义务。 21、法律法规、中国证监会、交易所规定或者基金信息披露义务人认为可能对基金份额 持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项。 （九）权益变动公告 本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告： 1、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该事 实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 2、投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过上交 所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时，应当在该事实 发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 3、投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行 证券的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的 规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10%但未达到 30% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30%但未达到 50% 的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。 4、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的 50%时，继续增 持不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股 份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务 规则规定情形的可免于发出要约；被收购不动产基金的管理人应当参照《上市公司收购管理 办法》的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。 （十）澄清公告 在基金合同存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基金份 额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，相关信息 披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告中国证监会和上                       92 交所。 （十一）回拨份额公告 基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将 公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。 （十二）战略配售份额解除限售的公告 战略投资者持有的不动产基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理人 在限售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向上交所提 交基金份额解除限售的提示性公告。 （十三）基金份额持有人大会决议 基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。 （十四）清算报告 基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并作 出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公 告登载在规定报刊上。 （十五）中国证监会规定的其他信息。 六、信息披露事务管理 基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理人 员负责管理信息披露事务。 基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容与 格式准则等法规以及上交所的自律管理规则规定。 基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定，对基金管理 人编制的基金资产净值、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产品资料 概要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或电子确认。 基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理人、 基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关报送信 息的真实、准确、完整、及时。 基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公共 媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的上交所网站披露信息，并 且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。 基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策提供 有用信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的前提 下，自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则的相关规定。 前述自主披露如产生信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。                       93 为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，应 当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到基金合同终止后 10 年。 七、信息披露文件的存放与查阅 依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将信 息置备于各自住所、上交所，供社会公众查阅、复制。 八、暂缓披露基金相关信息的情形 拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有上海证券交易所认可的其他 情形，及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，经审慎评估， 基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露： （一）拟披露的信息未泄露； （二）有关内幕信息知情人已书面承诺保密； （三）本基金交易未发生异常波动； （四）暂缓信息披露并不违反法律法规、监管规定。 暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄露或者出现市场传闻，导致本基金交易价格发生 大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。 九、暂停或延迟披露基金相关信息的情形 当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相关信息： （一）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时； （二）不可抗力； （三）法律法规规定、中国证监会或基金合同认定的其他情形。 十、法律法规或中国证监会对信息披露另有规定的，从其规定。                        94 第二十二部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算 一、基金合同的变更 （一）变更基金合同涉及法律法规规定或本基金合同约定应经基金份额持有人大会决议 通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可 不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告， 并报中国证监会备案。 （二）关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效 后按规定在规定媒介公告。 二、基金合同的终止事由 有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止： （一）本基金存续期届满，且未延长合同有效期限； （二）基金份额持有人大会决定终止的； （三）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管 人承接的； （四）本基金所持有的资产支持证券在基金合同期限届满前全部终止或本基金所持有的 资产支持证券份额在基金合同期限届满前全部变现； （五）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的； （六）本基金以首次发售募集资金所投资的不动产资产支持专项计划在基金合同初始生 效日起 6 个月内未直接或间接成功购入项目公司全部股权，或对应的《项目公司股权转让协 议》被解除的； （七）本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营； （八）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流； （九）基金合同约定的其他情形； （十）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 三、基金财产的清算 （一）基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起 30 个工作日内成立基金财 产清算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 （二）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照基金合 同和基金托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 （三）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符                        95 合《证券法》规定的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组 可以聘用必要的工作人员。 （四）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、 变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可 以依法进行必要的民事活动。 （五）基金财产清算程序： 1、基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金； 2、对基金财产和债权债务进行清理和确认； 3、处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关 法律法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产 进行评估并确定评估价值，届时如相关法律法规和有权主管部门对基金财产评估事宜另有规 定，从其规定。若基金财产中涉及非现金财产的，基金财产评估价值确定后，基金财产清算 小组制定相关处分方案并提起基金份额持有人大会决议，如处分方案经审议通过的，基金财 产清算小组按照该等处分方案实施处分；如处分方案经审议未通过的，基金财产清算小组将 进一步修订处分方案，并将修改后的处分方案及时再次提交审议，直至份额持有人大会审议 通过为止； 4、制作清算报告； 5、聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律 意见书； 6、将清算报告报中国证监会备案并公告； 7、对基金剩余财产进行分配。 （六）基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券 或不动产资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算 期间，基金管理人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。在清算完成后，基金管理 人应当在清算完成日期起计的 1 个月内作出一次性的分配。 （七）基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先 的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基 金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。 四、清算费用 清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用 由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。                       96 五、基金财产清算剩余资产的分配 依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费 用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。 六、基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会 计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算 公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告， 基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定 报刊上。 七、基金财产清算账册及文件的保存 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限按照法律法规的规定执行。                      97              第二十三部分 违约责任 一、基金管理人、基金托管人在履行各自职责的过程中，违反《基金法》等法律法规的 规定或者基金合同约定，给基金财产、基金份额持有人或其他基金合同当事人造成损失的， 应当分别对各自的行为依法承担赔偿责任；因共同行为给基金财产或者基金份额持有人造成 损失的，应当承担连带赔偿责任，对损失的赔偿，仅限于直接经济损失。但是发生下列情况， 当事人免责： （一）不可抗力； （二）基金管理人、基金托管人按照当时有效的法律法规、规章、市场交易规则或中国 证监会、银行业监督管理机构等监管机构的规定作为或不作为而造成的损失等； （三）基金管理人由于按照基金合同规定的投资原则投资、不投资或处置资产造成的直 接损失或潜在损失等或者非基金托管人过错或所能控制的原因造成的损失等。 （四）原始权益人、其他参与机构不履行法定义务或存在其他违法违规行为的，且基金 管理人、基金托管人并无违反基金合同、基金托管协议约定。 二、出现以下情形时，基金管理人应以其固有财产赔偿基金份额持有人受到的损失： （一）基金管理人未履行、怠于履行有关规定或基金合同约定的权利、义务； （二）基金管理人未完全履行有关规定或基金合同约定的权利、义务； （三）基金管理人未经基金份额持有人大会同意或追认超越权限管理和运营基金财产。 三、在发生一方或多方违约的情况下，在最大限度地保护基金份额持有人利益的前提下， 基金合同能够继续履行的应当继续履行。非违约方当事人在职责范围内有义务及时采取必要 的措施，防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失进一步扩大的，不得就扩大的损失要 求赔偿。非违约方因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。 四、由于基金管理人、基金托管人不可控制的因素导致业务出现差错，基金管理人和基 金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但是未能发现错误的，由此造成 基金财产或投资人损失，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但是基金管理人和基金托 管人应积极采取必要的措施消除或减轻由此造成的影响。 五、基金管理人、基金托管人及其从业人员等违反法律、行政法规及中国证监会规定的， 应当承担相应行政责任，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。                      98       第二十四部分 争议的处理和适用的法律 各方当事人同意，因基金合同而产生的或与基金合同有关的一切争议，如经友好协商未 能解决的，任何一方均有权将争议提交上海国际经济贸易仲裁委员会，根据该院当时有效的 仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁裁决是终局的，对当事人均有约束力。除非仲 裁裁决另有决定，仲裁费用由败诉方承担。 争议处理期间，基金管理人和基金托管人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地 履行基金合同约定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。 基金合同受中国法律（为本基金合同之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 法律和台湾地区有关规定）管辖并从其解释。                        99             第二十五部分 基金合同的效力 基金合同是约定基金合同当事人之间权利义务关系的法律文件。 （一）基金合同经基金管理人、基金托管人双方盖章以及双方法定代表人或授权代表签 字或盖章并在募集结束后经基金管理人向中国证监会办理基金备案手续，并经中国证监会书 面确认后生效。 （二）基金合同的有效期自其生效之日起至基金财产清算结果报中国证监会备案并公告 之日止。 （三）基金合同自生效之日起对包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人在内的 基金合同各方当事人具有同等的法律约束力。 （四）基金合同正本一式贰份，基金管理人、基金托管人各持有壹份，每份具有同等的 法律效力。 （五）基金合同可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场 所和营业场所查阅。                        100          第二十六部分 其他事项 基金合同如有未尽事宜，由基金合同当事人各方按有关法律法规协商解决。                   101            第二十七部分 基金合同内容摘要 一、基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利、义务 （一）基金份额持有人的权利和义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的权 利包括但不限于： （1）分享基金财产收益； （2）参与分配清算后的剩余基金财产； （3）依法转让其持有的基金份额； （4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会； （5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行 使表决权； （6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料； （7）监督基金管理人的投资运作； （8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼 或仲裁； （9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的义 务包括但不限于： （1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件； （2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主 做出投资决策，自行承担投资风险； （3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务； （4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用； （5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任； （6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动； （7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序或 者义务； （8）拥有权益的基金份额达到 10%和后续每增加或减少 5%时，投资者及其一致行动 人应当按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 的规定履行相应的程序或者义务。拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持该不动产基金 份额的，按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 的规定履行不动产基金收购的程序或者义务。 特别的，违反权益变动信息披露义务的，投资者及其一致行动人在买入后的 36 个月内，                        102 对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权； （9）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利； （11）战略投资者持有基金份额的期限应满足《基金指引》《新购入不动产指引》等规 定的相关要求；原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售对应的基金份 额在持有期间不允许质押； （12）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展相关 反洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关管理规定； （13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 （二）作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务 1、不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目； 2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机构履行职责； 3、确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 4、依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关印章证照、账 册合同、账户管理权限等； 5、主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者 编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或不动产项目权益； 6、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办 理股权变更的工商变更登记手续； 7、法律法规及相关协议约定的其他义务。 （三）基金管理人的权利与义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的权利包 括但不限于： （1）依法募集资金； （2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产； （3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用； （4）发售基金份额； （5）按照规定召集基金份额持有人大会； （6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了基金合 同及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资 人的利益； （7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人； （8）在运营管理机构更换时，提名并聘任新的运营管理机构；                     103 （9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理； （10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得基金 合同规定的费用； （11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案； （12）按照有关规定运营管理不动产项目；设立专门的子公司或委托外部运营管理机构 承担部分不动产项目运营管理职责，派员负责不动产项目公司财务管理，基金管理人依法应 当承担的责任不因委托而免除； （13）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于包括资产支持证券在内的证券 所产生的权利，包括但不限于： a）作为资产支持证券持有人的权利，包括决定资产支持证券的扩募、延长资产支持证 券的期限、决定修改资产支持证券法律文件重要内容等； b）为基金的利益通过专项计划间接行使对 SPV（如涉及）、不动产项目公司所享有的 权利，包括决定不动产项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董 事和监事、审议批准不动产项目公司董事会/董事的报告、审议批准不动产项目公司的年度 财务预算和决算方案、派员负责不动产项目公司财务管理等。 前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份 额持有人大会决议范围内行使相关权利； （14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法 律行为； （15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、资产评估机构、运营管理 机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除 外）； （16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务 规则； （17）遴选符合本基金投资策略的不动产项目作为潜在投资标的，进行投资可行性分析、 尽职调查和资产评估等工作；对于属于本基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事由 的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施 基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关不动产项目； （18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于本基金合同第八部 分基金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决， 表决通过后根据大会决议实施资产出售； （19）依照法律法规，可以为基金的利益行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及 交易所业务规则未明确行使主体的权利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的不动产 项目或资产支持证券的购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）、决定金                      104 额未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）等（基金合 同另有约定的除外）； （20）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接 的对外借款方案； （21）调整运营管理机构的运营管理费标准； （22）发生运营管理机构法定解聘情形时，解聘运营管理机构； （23）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的义务包 括但不限于： （1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售和登记事宜； （2）办理基金备案和基金上市所需手续； （3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产； （4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式 管理和运作基金财产； （5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、 监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互 独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资； （6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任 何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产； （7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核； （8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、公募理 财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对 象的报价情况，与财务顾问审慎合理确定基金份额认购价格； （9）编制基金中期与年度合并及单独财务报表； （10）编制基金定期与临时报告； （11）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务； （12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基金合 同及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不 向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务 而向其提供的情况除外； （13）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益； （14）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金 托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；                       105 （15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料，保 存期限不少于法律法规规定的最低期限； （16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人 能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成 本的条件下得到有关资料的复印件； （17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配， 并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； （18）基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照 法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配； （19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金 托管人； （20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承 担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除； （21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管人违反基 金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿； （22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行 为承担责任； （23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为； （24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金管理 人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金认购人； （25）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （26）建立并保存基金份额持有人名册； （27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎 运营管理不动产项目，主动履行不动产项目运营管理职责，包括： a）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； b）建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目运营等产生的现金流，防止现金 流流失、挪用等； c）建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章； d）为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相关保险 合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人事先书面同意不得变更、解除或终止相关 保险合同； e）制定及落实不动产项目运营策略； f）签署并执行不动产项目运营的相关协议；                         106 g）收取不动产项目运营等产生的收益，追收欠缴款项等； h）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； i）实施不动产项目维修、改造等； j）负责不动产项目档案归集管理； k）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； l）依法披露不动产项目运营情况； m）提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履 行运营管理义务，保障公共利益； n）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易及利 益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险； o）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； p）中国证监会规定的其他职责。 （28）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可以委托运 营管理机构负责上述第（27）条第 d）至 i）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因 委托而免除； 基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不动产项目公 司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管理服务协议，明确双方 的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止 情形和程序等事项。 （29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业 资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力； 基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督、检查，至少每年对其履职情 况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就 其获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次； 委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案； （30）若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构： a）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失； b）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为； c）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； d）法律法规及中国证监会规定的其他情形。 （31）若发生上述第 a）-c）种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需 召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内聘 任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 d）种情形的，基金管理                       107 人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘运营管理机构 的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。与运营管理机构存在关联关系的基金 份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时 提名新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构，运营管 理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 （32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行 1 次 评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产项目资产进行评估： a）不动产项目购入或出售； b）本基金扩募； c）提前终止基金合同拟进行资产处置； d）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； e）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 （33）充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障基金份额持有人权益； （34）不动产基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服务商为不 动产基金提供双边报价等服务； （35）本基金及其下设特殊目的载体借入款项安排，基金管理人应及时将借款合同以及 证明借入款项资金流向的证明文件提交基金托管人；基金合同生效后，基金管理人应及时向 基金托管人报送不动产项目已借款情况。如保留不动产项目对外借款，基金管理人应当向基 金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留不动产项目对外借款的金额、比例、偿付安 排、满足的法定条件等； （36）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 （四）基金托管人的权利与义务 1、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的权利包 括但不限于： （1）自基金合同生效之日起，依基金合同的约定安全保管基金财产； （2）依基金合同约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的 其他费用； （3）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督不动产基金资金账户、不动产项目运 营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金 资产在监督账户内封闭运行； （4）根据基金合同以及基金托管协议约定，有权监督基金管理人对本基金的投资运作， 如发现基金管理人有违反基金合同及国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造                        108 成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并有权采取必要措施保护基金投资人的利益； （5）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金管理人为不动产项目购买足够的 保险； （6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易 资金清算； （7）提议召开或召集基金份额持有人大会； （8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人； （9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同、基金托管协议约定的其他权利。 2、根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的义务包 括但不限于： （1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、基金管理人交付的权属证书及 相关文件； （2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉 基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜； （3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对 所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、 资金划拨、账册记录等方面相互独立； （4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任 何第三人谋取非法利益，不得委托第三人托管基金财产； （5）保管基金管理人交付给基金托管人的由基金管理人代表基金签订的与基金有关的 重大合同及有关凭证； （6）按规定协助基金管理人开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按 照基金合同、基金托管协议的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜； （7）根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金管理人所提供的文件监督不动产 项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途； （8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管机构另 有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法 机关等有权机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的，或因基金托管人上 市的证券交易所要求披露的情况除外； （9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项； （10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理 人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管理人有未执行基金合 同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；                      109 （11）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限按照法律 法规的规定执行； （12）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册； （13）按规定制作相关账册并与基金管理人核对； （14）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益； （15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基 金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； （16）有权按照基金合同的约定监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、信息披 露等； （17）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； （18）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行业监 督管理机构，并通知基金管理人； （19）因自身过错违反基金合同导致基金财产直接经济损失时，应承担赔偿责任，其赔 偿责任不因其退任而免除； （20）有权按基金合同约定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反基金合同造 成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿； （21）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （22）有权按基金合同约定监管本基金资金账户，符合法律法规规定和基金合同约定； （23）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险； （24）复核本基金信息披露文件，复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份 额净值； （25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表 基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。 本基金份额持有人大会不设日常机构。 若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。 （一）召开事由 1、当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、 中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外： （1）提前终止基金合同； （2）更换基金管理人、基金托管人； （3）转换基金运作方式；                      110 （4）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准； （5）变更基金类别； （6）本基金与其他基金的合并； （7）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整； （8）变更基金投资范围； （9）变更基金份额持有人大会程序； （10）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会； （11）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市的 除外； （12）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人 （以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持 有人大会； （13）本基金进行扩募； （14）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，对金额超过基金净资产 20%的其 他不动产项目或不动产资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （15）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关 联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （16）延长基金合同期限； （17）除本合同约定解聘运营管理机构的法定解聘情形外，基金管理人解聘、更换运营 管理机构的； （18）修改基金合同的重要内容； （19）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产 生重大影响的其他事项（包括但不限于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡 导不动产项目减免租金等情形），以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。      本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后金额超过基金净资产 5% （20） （不含 5%） 的不动产项目新建或改造等产生的资本性支出，且运营管理机构与基金管理人未就该事项达 成一致意见的。 2、在符合法律法规规定和基金合同约定且对基金份额持有人利益无实质性不利影响的 前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大会： （1）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用； （2）不动产项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长； （3）按照法律法规的规定，调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业 务的规则； （4）按照法律法规的规定，增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办                       111 法、规则进行调整； （5）因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改； （6）因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改； （7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基金合同当事人权利义 务关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改； （8）履行相关程序后，基金推出新业务或服务； （9）若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履 行相关程序后增加相应功能； （10）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的，从而终止 基金合同； （11）本基金所持有的不动产项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、稳定 现金流，从而终止基金合同； （12）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利 益的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需解聘运营管 理机构的，应提交基金份额持有人表决； （13）基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而应当对基 金合同及相关文件进行修改： （14）按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计 划的分配兑付日； （15）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金（但 基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取 直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人及其关联方或者其协助申请相关部门就 减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性 因素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于不动产基金的相关 强制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的情形除外）； （16）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。 （二）提案人 基金管理人、基金托管人、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人可以向基金份 额持有人大会提出议案。 （三）会议召集人及召集方式 1、除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集； 2、基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集； 3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提                      112 议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。 基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集， 基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； 4、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基金 份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管 理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独 或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基 金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并 书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出 具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； 5、单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召 开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。 基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合， 不得阻碍、干扰； 6、基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。 （四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。基 金份额持有人大会通知应至少载明以下内容： （1）会议召开的时间、地点和会议形式； （2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； （3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日； （4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限 等）、送达时间和地点； （5）会务常设联系人姓名及联系电话； （6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续； （7）召集人需要通知的其他事项。 2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次 基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决 意见寄交的截止时间和收取方式；明确采用网络投票方式的，由会议召集人在会议通知中说 明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网址、 移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等；                        113 3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计 票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见 的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人 到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的 计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力； 4、基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息披 露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文 件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价 方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等； 5、召开基金份额持有人大会的，基金管理人、基金销售机构及上海证券交易所会员等 相关机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事宜。 （五）基金份额持有人出席会议的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金 合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 1、现场开会 由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时基金 管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不 派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人 大会议程： （1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份 额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并 且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； （2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金 份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登 记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在 原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召 集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的 基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 2、通讯开会 通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载明的其 他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式或大会公告载明 的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： （1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示                       114 性公告； （2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管 理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人 为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持 有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力； （3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有 的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表 决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记 日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月 以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持 有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授 权他人代表出具表决意见； （4）上述第（3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意 见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持 有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的 规定，并与基金登记机构记录相符。 3、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方式 召开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由 会议召集人确定并在会议通知中列明。 召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。 4、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的， 授权方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。 （六）议事内容与程序 1、议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定终止基 金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基金合同规定的 其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份 额持有人大会召开前及时公告。 本基金存续期间拟购入不动产项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变 更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需 提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。 本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息 披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。                      115 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 2、议事程序 （1）现场开会 在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条“计票”规定程序确定和公布 监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为 基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托 管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主 持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一） 选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托 管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名 称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和 联系方式等事项。 （2）通讯开会 在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前提前至少 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计 全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。 3、会议记录 （1）基金份额持有人大会的会议记录由召集人负责，并由出席会议的召集人或其代表 在会议记录上签名。 （2）现场开会的情形下，会议记录应记载以下内容： a）会议时间、地点、方式、议程和召集人姓名或名称； b）会议主持人以及出席或列席会议的基金份额持有人或其授权代表； c）出席会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基金 全部份额总数的比例； d）对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果； e）律师及计票人、监票人姓名； f）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 （3）通讯开会的情形下，会议记录应记载以下内容： a）会议时间、地点、方式、议程、召集人姓名或名称和会议主持人； b）参加会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占基金 全部份额总数的比例； c）律师及计票人、监票人姓名； d）法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。                        116 （七）表决 基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项 存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。 与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回 避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： 1、一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分 之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过事项以外 的其他事项均以一般决议的方式通过； 2、特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三 分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有 约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效： （1）转换基金运作方式； （2）本基金与其他基金合并； （3）更换基金管理人或者基金托管人； （4）提前终止基金合同； （5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整； （6）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的 不动产项目或不动产资产支持证券购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （7）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上的 扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （8）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 20%及以上的 关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）。 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通 知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表 决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决 意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表 决。 （八）计票 1、现场开会 （1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会 议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大                        117 会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然 由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持 有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份 额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。 （2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票 结果。 （3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以在 宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以 一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。 （4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不 影响计票的效力。 2、通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权 代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关 对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的， 不影响计票和表决结果。 （九）生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起于规定时间内在规定媒介上公告。如果采用通讯 方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、公证员 姓名等一同公告。 召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、 议事程序、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披 露。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。 生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束 力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额 持有人承担。 （十）本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规 定，凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内 容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并 提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。 三、基金收益分配原则、执行方式                      118 （一）基金可供分配金额的计算方式 基金可供分配金额是指在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润 和超出合并净利润的其他返还；法律法规另有规定的，从其规定。 可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润， 并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可 供分配金额计算调整项。 合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润需加回以下调整项： 1、折旧和摊销； 2、利息支出； 3、所得税费用。 将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括： 1、期初现金余额； 2、不动产基金发行份额募集的资金； 3、取得借款收到的本金及偿还借款本金支付的现金； 4、当期购买不动产项目等资本性支出； 5、不动产项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允 价值变动损益）； 6、不动产项目资产减值准备的变动； 7、处置不动产项目资产取得的现金； 8、不动产项目资产的处置利得或损失； 9、支付的利息及所得税费用； 10、应收和应付项目的变动； 11、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造 等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基 金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情 况； 12、金融资产相关调整。 （二）基金收益分配原则 1、本基金收益分配采取现金分红方式； 2、本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本 基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基金合同生效不满 3 个月 可不进行收益分配； 3、每一基金份额享有同等分配权； 4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。                        119 在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提 下，基金管理人可与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益 分配原则和支付方式进行调整，此项调整不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日 在规定媒介公告。 （三）收益分配方案 基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 （四）收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》 《基金指引》的有关规定在规定媒介公告。 各方认可，基金托管人以基金管理人提供的经审计的年度可供分配金额为基础对本基金 收益分配方案进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。 （五）基金收益分配中发生的费用 基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。 四、与基金财产管理、运用有关费用的提取、支付方式与比例 （一）基金费用的种类 1、基金管理费； 2、基金托管费； 3、基金上市费用及年费、登记结算费用； 4、基金合同生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的除 外； 5、基金合同生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费和仲裁费； 6、基金份额持有人大会费用； 7、基金的证券交易费用； 8、基金的银行汇划费用； 9、基金相关账户的开户及维护费用； 10、涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用； 11、基金在资产购入和出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费等相 关中介费用； 12、按照国家有关规定、基金合同、资产支持证券法律文件等，在资产支持证券和不动 产项目运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。 （二）不列入基金费用的项目 下列费用不列入基金费用： 1、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的                        120 损失； 2、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用； 3、基金合同生效前的相关费用； 4、基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用 不得从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付； 5、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。 （三）基金费用计提方法、计提标准和支付方式 1、基金管理费 本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次 年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.20%的年费率 按日计提，计算方法如下： B＝A×0.20%÷当年天数； B 为每日应计提的基金管理费； A 为截至计提日基金管理人最近一期经审计的定期报告中披露的基金净资产（产品成 立日后至第一次披露经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额（含募集期利息））。 若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整，分段计 算。 本基金的基金固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协 商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至最 近一个工作日。 由于基金管理人、计划管理人均为国泰海通资管，基金管理费、专项计划管理费由国泰 海通资管以上述支付标准和支付路径统一收取，内部按 80%：20%的比例进行结算。 2、运营管理费 本基金的运营管理费为运营管理机构在运营管理协议项下就提供物业运营管理服务收 取的管理费，包括基础运营管理费、绩效运营管理费。具体费率及支付方式按以下约定： 1、基础运营管理费 （1）运营管理统筹机构的基础运营管理费 运营管理统筹机构的基础运营管理费自不动产基金设立之日起第三个自然年度开始收 取，即不动产基金设立日起的前两个自然年度运营管理统筹机构不收取基础运营管理费。不 动产基金应以该年度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向运营管理统筹机构 支付基础运营管理费，每个自然年度运营管理统筹机构的基础运营管理费=该自然年度的资 产运营收入×2%。若不动产基金存续不满一整个年度的，则以不动产基金在该年度内的存 续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而言： 运营管理统筹机构的基础运营管理费按年支付，每一年度运营管理统筹机构的基础运营                       121 管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次一年度 4 月 30 日前从基金财产中 支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （2）运营管理实施机构的基础运营管理费 项目公司应以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向运营管 理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度运营管理实施机构的基础运营管理费=该自 然季度的资产运营收入×13.6%。若不动产基金存续不满一整个季度的，则以不动产基金在 该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而言： 运营管理实施机构每个自然季度收取的基础运营管理费=该自然季度的资产运营收入 ×13.6%。 项目公司每个自然季度向运营管理实施机构预付部分基础运营管理费，预付金额为当自 然季度资产运营收入预算（含税）×50%×13.6%。基金成立后的第 10 个工作日内且经营计 划完成审批后由项目公司向运营管理实施机构预付首个自然季度基础运营管理费，后续运营 管理实施机构基础运营管理费应由项目公司在每一季度的定期报告出具后的【10】个工作日 内完成核算并向运营管理实施机构支付上一季度剩余基础运营管理费和预付下一季度部分 基础运营管理费。运营管理实施机构收取基础运营管理费主要用于支付运营管理成本。 运营管理成本指根据《运营管理服务协议》第 9 条约定的运营管理机构为运营管理物业 资产而承担的费用，包括但不限于【管理费成本（保安、保洁、维修等）、运营人员成本、 日常运营成本、市场营销成本、公区能源费、安全生产管理费用】，以及项目公司基于物业 资产运营需要在不动产基金存续期内因聘请中介机构发生的中介机构费用（如跟踪评估费、 律师费、审计费）等。 2、绩效运营管理费 （1）运营管理统筹机构的绩效运营管理费 运营管理统筹机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运 营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付 绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期全部物业资产的 运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到 且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×5%。 运营管理统筹机构的绩效运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次 一年度 4 月 30 日前同运营管理统筹机构的基础运营管理费从基金财产中支付，若遇法定节 假日、公休假等，支付日期顺延。 （2）运营管理实施机构的绩效运营管理费 运营管理实施机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现的运 营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净收益为支付 绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期全部物业资产的                        122 运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到 且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×30%。 运营管理实施机构的绩效运营管理费应当于项目公司年度审计报告出具后 15 个工作日 内由项目公司监管账户向运营管理实施机构支付上一个资产运营收入回收期运营管理实施 机构的绩效运营管理费。若当期存在绩效运营管理费，运营管理实施机构应当将绩效运营管 理费的一定比例用于奖励运营团队。 为免疑义，上述绩效运营管理费计算公式的具体数值应以项目公司年度审计报告中的审 计值为准，且绩效运营管理费可以为负，如为负则相应扣减基础运营管理费。 “资产运营收入回收期”是指专项计划存续期内每个自然年度的 1 月 1 日（含）至 12 月 31 日（含）之间的期间，但第一个资产运营收入回收期系指专项计划设立日（含）至当 个自然年度 12 月 31 日（含）的期间，最后一个资产运营收入回收期系指专项计划终止日所 在年度的 1 月 1 日（含）至专项计划终止日（含）的期间。 “运营净收益”是指就项目公司运营收入扣减相关费用和支出后取得的净收益，并应按 照以下公式计算得出：运营净收益=项目公司营业收入+营业外收入（剔除不属于运营收入中 的其他收入）-信用减值损失-除绩效运营管理费（如有）以外的营业成本和管理费用-营业外 成本+折旧及摊销-资本性支出。 “运营净收益目标金额”是指项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，运营净收益 目标金额按照《运营管理服务协议》第 1.1 条的原则制定。3、基金托管费 基金托管费以最近一期年度审计的基金资产净值为基数（首次年度审计报告出具之前， 以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数）按 0.01%的年费率按年度计提。计算方法如 下： M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前年度存续的自然天数； M 为每年度应计提的基金托管费； L 为最近一期年度审计的基金资产净值（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金 规模（含募集期利息）为基数）； 基金的托管费用按日计提。自基金成立的第二个自然年度起（含），在当年首日至上一 年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年度的 L 值进行预提，在上一年度合并报 表审计报告出具日根据审计结果，对当年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已预 提的基金托管费用进行调整。 基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付， 若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至最近一个工作日。 4、上述“（一）基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定， 按费用实际支出金额列入当期费用，从基金财产中支付。                        123 五、基金财产的投资方向和投资限制 （一）投资范围 1、本基金投资范围 本基金存续期内按照本基金合同的约定主要投资于以优质租赁住房不动产项目为投资 标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不 动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以中建股份或其关联方拥有或推荐的 优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法 投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金 融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的 纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监 会允许不动产证券投资基金投资的其他金融工具。 本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债 部分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可 以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。 2、投资比例 本基金初始设立时的 100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资不动产资产支持专项 计划。 本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%， 于本基金存续期间， 但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购 入、资产支持证券或不动产资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的 其他原因致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述 原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因 所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整。 如果法律法规对投资比例要求有变更的，基金管理人在履行适当程序后，可对本基金的 投资比例进行相应调整。 3、本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券 本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购国泰海通资管-中国建筑租赁住 房基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券。 （二）投资限制 1、组合限制 基金的投资组合应遵循以下限制： （1）本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因不动产项 目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、资产支持 证券或不动产资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他原因致使                      124 基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其 他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因所投资债券的 信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整； （2）除基金合同另有约定外，本基金所持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金 资产净值的 10%，直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； （3）除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券， 不超过该证券的 10%，直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； （4）基金管理人承诺本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交 易对手开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与本基金合同约定的投资范围保持 一致； （5）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。 因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投 资比例不符合上述第（2）项和第（3）项规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日 内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。 基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同 的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金 托管人对基金的投资的监督与检查自本基金合同生效之日起开始。基金托管人不因提供监督 而对基金管理人违法违规、违反基金合同约定投资等承担任何责任。 如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。 法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本 基金投资不再受相关限制。 2、禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动： （1）承销证券； （2）违反规定向他人贷款或者提供担保； （3）从事承担无限责任的投资； （4）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外； （5）向基金管理人、基金托管人出资； （6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动； （7）法律、行政法规或中国证监会规定禁止的其他活动。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者 与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交 易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益 冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先                        125 得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审 议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项 进行审查。 如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履 行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或按变更后的规定执行。 六、基金资产净值的计算方法和公告方式 （一）基金总资产 基金总资产指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基金拥有的不动产资产支 持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、 应收款项以及其他资产的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产。 （二）基金净资产 基金净资产是指本基金合并财务报表层面计量的净资产，即基金总资产减去基金负债后 的价值。 （三）基金净值信息 基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末 基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 七、基金合同解除和终止的事由、程序以及基金财产清算方式 （一）《基金合同》的终止事由 有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止： 1、本基金存续期届满，且未延长合同有效期限； 2、基金份额持有人大会决定终止的； 3、基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人 承接的； 4、本基金所持有的资产支持证券在基金合同期限届满前全部终止或本基金所持有的资 产支持证券份额在基金合同期限届满前全部变现； 5、本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个 月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的； 6、本基金以首次发售募集资金所投资的不动产资产支持专项计划在基金合同初始生效 日起 6 个月内未直接或间接成功购入项目公司全部股权，或对应的《项目公司股权转让协 议》被解除的； 7、本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营； 8、本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流； 9、基金合同约定的其他情形； 10、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。                        126 （二）基金财产的清算 1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起 30 个工作日内成立基金财产清 算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 2、在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照基金合同 和基金托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 3、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合 《证券法》规定的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可 以聘用必要的工作人员。 4、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以 依法进行必要的民事活动。 5、基金财产清算程序： （1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金； （2）对基金财产和债权债务进行清理和确认； （3）处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相 关法律法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财 产进行评估并确定评估价值，届时如相关法律法规和有权主管部门对基金财产评估事宜另有 规定，从其规定。若基金财产中涉及非现金财产的，基金财产评估价值确定后，基金财产清 算小组制定相关处分方案并提起基金份额持有人大会决议，如处分方案经审议通过的，基金 财产清算小组按照该等处分方案实施处分；如处分方案经审议未通过的，基金财产清算小组 将进一步修订处分方案，并将修改后的处分方案及时再次提交审议，直至份额持有人大会审 议通过为止； （4）制作清算报告； （5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法 律意见书； （6）将清算报告报中国证监会备案并公告； （7）对基金剩余财产进行分配。 6、基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或不 动产资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期 间，基金管理人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。在清算完成后，基金管理人 应当在清算完成日期起计的 1 个月内作出一次性的分配。 7、基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的 原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金                      127 管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。 （三）清算费用 清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用 由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。 （四）基金财产清算剩余资产的分配 依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费 用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。 （五）基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会 计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算 公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告， 基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定 报刊上。 （六）基金财产清算账册及文件的保存 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限按照法律法规的规定执行。 八、争议解决方式 凡基金合同引起的或与基金合同有关的任何争议，如经友好协商未能解决的，任何一方 均有权将争议提交上海国际经济贸易仲裁委员会，按照上海国际经济贸易仲裁委员会届时有 效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁裁决是终局的，对当事人均有约束力。除 非仲裁裁决另有决定，仲裁费用由败诉方承担。 争议处理期间，基金管理人和基金托管人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地 履行基金合同约定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。 基金合同受中国法律（为本基金合同之目的，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 法律和台湾地区有关规定）管辖并从其解释。 九、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式 基金合同可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场所和营 业场所查阅。                        128 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    重要提示 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“ 本基 金”）根据 2026 年 8 月 13 日中国证券监督管理委员会（以下简称“ 中国证监会”） 《关于准予国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批 复》（证监许可〔2026〕2071 号）注册募集。 基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对本基金 募集的注册以及上海证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值 和收益作出实质性判断或者保证，也不表明投资于本基金没有风险。 本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投 资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产 资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目 完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目 的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。 基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的 可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实 际可交易价格。投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披 露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产， 但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在上海证券交易所上市， 场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。本基金在 上海证券交易所上市后，场内份额可以上市交易，使用场外基金账户认购的基金 份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与相 关平台交易，具体可根据上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关 规则办理。本基金运作期间发生终止上市的情形时，本基金将变更为非上市的封 闭式证券投资基金，无需召开基金份额持有人大会。 本基金主要投资于以不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计 划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及其                       1       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 他与不动产基金相关的特别风险，具体请见本招募说明书 第一章 招募说明书 概要及风险因素”之 第二节 风险因素”。                     2          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                  本次发行的简要情况表： 基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 预计募集规模 12.901 亿元 拟上市的证券交易所 上海证券交易所 基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司 基金托管人 中国建设银行股份有限公司 资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司 财务顾问 中国国际金融股份有限公司 原始权益人 中建资本管理（上海）有限公司              运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司 运营管理机构              运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司 招募说明书签署日期 2026 年 9 月 3 日                               3                        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                             目录 重要提示 ....................................................................................................................... 1 目录................................................................................................................................ 4 绪言................................................................................................................................ 6 释义................................................................................................................................ 8 第一章 招募说明书概要及风险因素 ....................................................................... 23        第一节 招募说明书概要.................................................................................... 23        第二节 风险因素................................................................................................ 38 第二章 不动产项目 ................................................................................................... 50        第一节 不动产项目概况.................................................................................... 50        第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析.............................................. 129        第三节 原始权益人及原始权益人控股股东.................................................. 172        第四节 运营管理机构...................................................................................... 218        第五节 存在重要影响的其他事项.................................................................. 246 第三章 资产评估与现金流测算 ............................................................................. 247        第一节 资产评估.............................................................................................. 247        第二节 现金流测算分析.................................................................................. 291 第四章 治理机制与运营管理安排 ......................................................................... 311        第一节 不动产基金治理.................................................................................. 311        第二节 运营管理安排...................................................................................... 346 第五章 不动产基金 ................................................................................................. 377        第一节 本次发行参与机构的基本情况.......................................................... 377        第二节 不动产基金的交易安排...................................................................... 380        第三节 关联交易与利益冲突.......................................................................... 391        第四节 基金运作.............................................................................................. 408        第五节 其他事项.............................................................................................. 437                                                                  4                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 第六章 附件 ............................................................................................................ 441                                                           5        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                     绪言 《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》 （以下简称“ 本招募说明书”）依据《中华人民共和国民法典》                             《中华人民共和国 证券投资基金法》        《公开募集证券投资基金运作管理办法》                         《公开募集证券投资基 金销售机构监督管理办法》            《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》                               《公开募 集基础设施证券投资基金指引（试行）》                  《上海证券交易所公开募集不动产投资信 托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托 基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公 开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入不 动产（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适 用指引第 4 号——审核程序（试行）》                   《上海证券交易所公开募集不动产投资信托 基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》《上海证券交易所公 开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 7 号 ——中期报告和季度报告（试行）》                《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管 理规则》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》 《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动产证券投资信托基金登记结算 业务实施细则（试行）》           《中国证券登记结算有限责任公司基金通平台公开募集不 动产投资信托基金份额转让登记结算业务指引（试行）》等法律法规以及《国泰 海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称 基 金合同”）编写。 基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书 所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或者授权任何其他人提供未在 本招募说明书中载明的信息，或者对本招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。 基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同 取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的 行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及                       6       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务， 应当详细查阅基金合同。 本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届 时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。                      7       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    释义 在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 一、基金涉及的主体定义 1、基金/本基金/不动产基金：指国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施 证券投资基金。 2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持 有人不得申请赎回的证券投资基金，因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金 份额总额变更的情况除外。 3、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义 务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。 4、基金管理人：指上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称 国泰 海通资管”）      ，或根据基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。 5、基金托管人：指中国建设银行股份有限公司（以下简称 建设银行”）， 或根据基金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。 6、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投 资者。 7、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。 8、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内 合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会 团体或其他组织。 9、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险 公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、 商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他 符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基 金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。 10、战略投资者：指符合国家法律、法规，通过战略配售认购本基金基金份 额并签署战略投资者配售协议的投资者。                      8        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 11、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于不动产证券投资基金的个 人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及 法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配 售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。 12、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外 机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规 定，经中国证监会批准，使用来自境外的资金进行境内证券期货投资的境外机构 投资者。 13、人民币合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合 格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律 法规规定，经中国证监会批准，使用来自境外的人民币资金进行境内证券期货投 资的境外机构投资者。 14、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人 民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的 其他投资人的合称。 15、中建股份：指中国建筑股份有限公司。 16、原始权益人/中建资本（上海）：指不动产项目的原所有人。本不动产基 金的原始权益人为中建资本管理（上海）有限公司。 17、原始权益人控股股东/中建资本：指中建资本控股有限公司。 18、原始权益人实际控制人/中建集团：指中国建筑集团有限公司。 19、中建东孚：指上海中建东孚投资发展有限公司。 20、不动产项目公司/项目公司/标的公司：指上海孚茸置业有限公司（以下 简称 孚茸置业”）。在扩募设立日后，为孚茸置业及扩募项目公司。 21、孚茸置业：系指持有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的主体，即上海 孚茸置业有限公司。 22、扩募项目公司：系指基金进行历次扩募时，拟收购其全部股权的直接拥 有不动产资产合法、完整产权的法人实体主体的合称。                       9           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 23、特殊目的载体：指由本基金根据《基金指引》的规定，直接或间接全资 拥有的法律载体，本基金透过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权 利。 24、运营管理机构/外部管理机构：指根据《基金指引》第三十九条规定，按 照运营管理服务协议的约定提供不动产项目运营管理服务的机构。就本基金初始 投资的不动产项目，包括运营管理统筹机构以及运营管理实施机构，运营管理统 筹机构为中建资本（上海），运营管理实施机构为上海中建东孚资产管理有限公 司（以下简称“ 东孚资管”）。如本基金后续购入、出售不动产项目，则运营管理 机构的范围相应调整。 25、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构/市调机构/工程尽调机 构、律师事务所、会计师事务所、财务顾问等专业机构。 26、评估机构/资产评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法 聘请的为不动产项目提供资产评估服务的专业评估机构及其继任机构，就本基金 以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行（北京）房地产资产评估咨 询有限公司（以下简称 仲量联行”）。      27、市调机构/市场调研机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依 法聘请的为不动产项目提供市场调研服务的专业市调机构及其继任机构，就本 基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行。      28、工程尽调机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的 为不动产项目提供工程尽职调查服务的专业工程尽调机构及其继任机构，就本 基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行。 29、律师事务所/法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘 请的为本基金提供法律咨询服务的律师事务所及其继任机构，就本基金以初始募 集资金投资的不动产项目而言，系北京市竞天公诚律师事务所（以下简称“ 竞天 公诚”）。 30、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法 聘请为本基金提供会计/审计服务的会计师事务所及其继任机构，就本基金以初 始募集资金投资的不动产项目而言，系上会会计师事务所（特殊普通合伙）（以 下简称 上会”）            。                           10       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 31、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动 产项目进行尽职调查的证券公司，就本基金以初始募集资金投资的不动产项目而 言，系中国国际金融股份有限公司（以下简称 中金公司”）。 32、流动性服务商：指为不动产基金提供双边报价等服务的专业机构。 33、销售机构：指上海国泰海通证券资产管理有限公司以及符合《销售办法》 和中国证监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基 金销售服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基 金销售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机 构必须是具有基金销售业务资格、并经上交所和中国结算认可的上交所会员单位。 34、资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及资产支持证券的管理 人，为上海国泰海通证券资产管理有限公司，或根据专项计划文件任命的作为资 产支持证券管理人的继任机构。 35、资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管 人，为中国建设银行股份有限公司上海市分行（以下简称“ 建设银行上海分行”）， 或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人的继任机构。 36、项目公司监管银行：指项目公司监管账户的监管银行，为建设银行上海 分行，或根据《项目公司资金监管协议》任命的作为监管银行的继任机构。 37、净回收资金监管银行：指根据《净回收资金账户监管协议》担任净回收 资金监管银行的中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，或根据该协议任命的 作为监管银行的继任主体。 38、认购人/专项计划认购人/资产支持证券认购人/资产支持证券投资者：指 按照《计划说明书》《认购协议》的约定，认购资产支持证券，将其合法拥有的 人民币资金委托给计划管理人管理、运用，并按照其取得的资产支持证券享有专 项计划利益、承担专项计划资产风险的人，即不动产基金。 39、不动产资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法持有资产支 持证券的投资者。不动产资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项计划 资产风险。专项计划全部不动产资产支持证券由基金管理人（代表不动产基金） 持有。 40、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。                      11          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 41、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。 42、证券交易所/上交所：指上海证券交易所。 43、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。      二、基金、专项计划相关的主要法律文件 44、基金合同/“           《基金合同》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设 施证券投资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订、补充或更新。 45、基金托管协议/“             《基金托管协议》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。 46、资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》/专项计划托管协议 /“ 《专项计划托管协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持 专项计划托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。 47、运营管理协议/“             《运营管理协议》/运营管理服务协议/“                               《运营管理服务协 议》：指基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司签订的《国泰海通 中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议 的任何有效修订、补充或更新。 48、计划说明书/“           《计划说明书》：指计划管理人制作的《国泰海通资管-中国 建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划说明书》及其任何有效修订、补充或更 新。 49、标准条款/“          《标准条款》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施 资产支持专项计划标准条款》及对该《标准条款》的任何有效修订和补充。 50、认购协议/“          《认购协议》：指《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施 资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修订和补充。 51、风险揭示书/“            《风险揭示书》：资产支持证券管理人与资产支持证券投资 者签署的《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划风险揭 示书》，以及对该等文件的任何有效修改或补充。 52、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《风险揭示书》和《计划说明 书》一同构成资产支持证券管理人与资产支持证券投资者之间的资产管理合同。                         12       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 53、项目公司资金监管协议/“                 《项目公司资金监管协议》/“                              《监管协议》：指基 金管理人、资产支持证券管理人、项目公司监管银行与项目公司签订之《关于上 海孚茸置业有限公司之项目公司资金监管协议》及对该协议的任何有效修订和补 充。 54、《净回收资金监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、净回 收资金监管银行与原始权益人签订的《关于中建资本管理（上海）有限公司之净 回收资金账户监管协议》及对该协议的任何有效修订和补充。 55、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》/《股权转让协议》： 指资产支持证券管理人为取得不动产项目完全所有权或经营权利而由资产支持 证券管理人与原始权益人及项目公司签订的《上海孚茸置业有限公司股权转让协 议》，以及对该协议的任何有效修改、补充或更新。 56、股东借款协议/《股东借款协议》：指就专项计划向项目公司提供借款， 由资产支持证券管理人与项目公司签署的《上海国泰海通证券资产管理有限公司 （代表国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划）与上海孚 茸置业有限公司之股东借款协议》，及对前述协议的任何有效修订及补充。 57、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件。 58、招募说明书/“            《招募说明书》：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基 础设施证券投资基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更 新。 59、基金份额发售公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证 券投资基金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。 60、基金产品资料概要：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证 券投资基金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。 61、上市交易公告书：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金上市交易公告书》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。 62、基金份额询价公告：指《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证 券投资基金基金份额询价公告》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。                      13          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 63、评估报告/“           《评估报告》：指评估机构出具的《房地产估价报告》                                  （估价报 告编号：JLL-SH[2026]房估字第 0145 号）。     64、市调报告/《市调报告》：指市调机构出具的《上海市保障性租赁住房 市场调研报告》。 65、工程尽调报告/“              《工程尽调报告》：指工程尽调机构出具的《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》。 66、可供分配金额测算报告/“                 《可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《指 引》及《公开募集不动产证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的可供分配 金额测算报告。本次发行时，指自 2026 年 4 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日止及自 2027 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日止（“预测期”）的可供分配金额测算报 告，上述报告经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审核，并出具了《国泰海通 中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可 供分配金额测算报告及审核报告》。 三、与基金和专项计划相关的定义 67、不动产资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，依据 《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《管理 规定》）等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以不动产资产支 持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券。 68、不动产资产支持专项计划/专项计划：指不动产资产支持证券的发行载 体。本基金首次发售时，系指由计划管理人设立的“ 国泰海通资管-中国建筑租赁 住房基础设施资产支持专项计划”，及本基金存续期内新增投资的不动产资产支 持专项计划。 69、中建·幸孚+公寓（上海松江店）：指孚茸置业持有的位于上海市松江区 施园路 299 弄、中创路的不动产权证书证载建筑面积共计为 143,225.75 平方米的 房屋所有权、其所占用范围内的国有土地使用权以及相应的业主共有部分，对应 不动产权证书编号为沪（2023）松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不 动产权第 000881 号。                            14          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 70、不动产项目/不动产资产/物业资产/底层资产：指本基金所投资的符合 《基金指引》的底层不动产资产，就本基金拟以初始募集资金投资的不动产项目 而言，为中建·幸孚+公寓（上海松江店）。 71、扩募不动产资产：扩募不动产资产指基金进行历次扩募时，扩募项目公 司持有的全部不动产资产的合称。 72、扩募不动产项目：指专项计划进行历次扩募时，由项目公司持有的、以 扩募资金直接或间接取得的不动产项目的不动产权，具体以专项计划扩募时的实 际情况为准。 73、基础资产：系指由原始权益人原持有并转让给专项计划的项目公司的 100%股权。专项计划扩募后，还包括扩募基础资产。 74、基础资产追加投资：指专项计划受让取得基础资产后对基础资产进行的 追加投资，包括但不限于向项目公司提供借款、增资款（如有）及其他投资等。 75、扩募基础资产：指专项计划在扩募设立日将扩募取得的募集资金进行对 外投资所获得的专项计划财产及其对应权利，具体类型及范围以专项计划扩募时 的实际情况为准。 76、扩募：就专项计划扩募而言，指在专项计划存续期内，由资产支持证券 管理人根据《标准条款》第十八条的约定在资产支持证券原有存续规模的基础上 向投资者另行发行资产支持证券的情形。 77、专项计划资产：指《标准条款》规定的属于专项计划所有的全部资产和 收益。 78、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。 79、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券 持有人享有的利益。 80、回收款：指专项计划在专项计划存续期间取得各类收入。 81、专项计划费用：指资产支持证券管理人合理支出的与专项计划相关的所 有税收、费用和其他支出。 82、标的股权：指项目公司 100%的股权。                         15          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 83、标的债权：指《股东借款协议》项下资产支持证券管理人（代表专项计 划）对项目公司享有的借款债权。 84、运营收入：指项目公司运营其持有的物业资产而取得的所有收入（含税）， 包括但不限于不动产项目的租赁住房租金、商铺租金、与不动产项目经营相关的 违约金收入、罚没保证金、车位租金、基于资产的增值服务收入（如有，包括公 区厨房储物柜收费、公区健身房收费、广告招牌收费等）及其他因不动产项目的 合法运营、管理和处分以及其他合法经营业务而产生的收入，前述收入按照权责 发生制计算。 为免疑义，运营收入不包括：               （1）所有直接向租户收取的代扣代缴税费；                                  （2） 保险理赔所得；       （3）代收代缴的水电能源费；                    （4）押金及其他需要退回的保证金； （5）运营管理机构在《运营管理服务协议》项下向项目公司支付的违约金及赔 偿金；（6）利息；（7）政府补贴、税收补贴；（8）代收代缴的宽带网络费；（9） 非基于资产产生的增值服务收入；（10）其他与不动产项目经营管理无直接关联 的收入。 其中水电能源费、宽带网络费由运营管理机构代收代付，向租户提供非基于 资产的增值服务而收取的服务费（如为提升租户入住体验，运营管理机构提供的 增值服务）归属运营管理机构。就基于资产的部分增值服务收入，若存在疑义的， 届时由项目公司与运营管理机构另行协商确定。 85、运营支出：指项目公司为运营物业资产而承担的物业运营和管理支出、 税收和费用，包括但不限于运营管理实施机构的运营管理费、保险费、周期性翻 新改造费用及由项目公司承担的因重要设施设备损害或者报废导致的更换费用 及影响社区正常运营的各类突发或新增情况产生的相关费用且属于企业会计准 则认定的资本性支出、租金调价评估费、与诉讼或仲裁等争议解决相关的法律费 用（含与诉讼或仲裁等争议解决相关的外聘律师服务费用）、会计记账及纳税申 报费用、银行手续费（不包括银行、股东借款产生的利息费用）、行政罚款、违 约金/损害赔偿金、物业资产相关的各项税费（增值税、城市维护建设税、教育费 附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、企业 所得税以及运营不动产项目产生的其他税费），以及按照项目公司支出审批流程                         16       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 批准的其他合理的费用，前述支出按照权责发生制计算。运营支出均由项目公司 承担。 86、运营管理费：指外部管理机构就所提供的运营管理服务承担的并有权向 项目公司或基金管理人收取的运营管理费，具体以《运营管理服务协议》约定为 准。 87、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份 额的权利的配售方式。 88、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额， 办理基金份额的转托管等业务。 89、场外：指通过上交所交易系统外的销售机构进行基金份额认购等业务的 场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。 90、场内：指通过上交所交易系统内具有基金销售业务资格的会员单位通过 上交所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额 的认购也称为场内认购。 91、会员单位/场内证券经营机构：指具有基金销售业务资格并经上交所和 中国结算认可的上交所会员单位。 92、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清 算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基 金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名 册和办理非交易过户等。 93、登记机构/中证登/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机 构为中国证券登记结算有限责任公司。 94、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外 基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。 95、证券登记结算系统：指中国结算上海分公司证券登记结算系统。投资人 通过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。 96、基金募集专户：指基金管理人开立并管理的用于存放基金募集期间募集 的资金的专用资金账户。                      17       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 97、不动产基金资金账户/基金托管账户：指基金托管人根据基金合同、相关 法律法规、业务规则为本基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。 98、不动产项目运营收支账户/监管账户：系指项目公司监管账户，具体以 《监管协议》约定为准。 99、净回收资金监管账户：指原始权益人在净回收资金监管银行开立的净回 收资金监管账户，具体以《净回收资金账户监管协议》约定为准。 100、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结 算注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余 额及其变动情况的账户。 101、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售 机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。 102、场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公 司开立的上海人民币普通股票账户或封闭式基金账户。 103、募集资金专户/专项计划募集专户：指资产支持证券管理人开立的专用 于专项计划发行期接收、存放投资者交付的认购资金的人民币资金账户。 104、认购资金：指在专项计划发行期，投资者为认购资产支持证券而向资 产支持证券管理人交付的资金。 105、认购：就专项计划而言，指投资者在专项计划设立或扩募时交付认购 资金购买资产支持证券的行为。就基金而言，指在基金募集期内，投资人根据基 金合同、招募说明书及相关公告的规定申请购买基金份额的行为。 106、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更 所持基金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。 107、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统 内不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（席位或交易 单元）之间进行指定关系变更的行为。 108、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在证券登记结算 系统内某会员单位（席位或交易单元）与登记结算系统内的某销售机构（网点） 之间进行转托管的行为。                      18          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 109、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调 整后的金额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、 折旧与摊销，同时应当综合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金 流等因素；具体法律法规另有规定的，从其规定。 110、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖 证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本 和费用的节约。 111、基金资产总值/基金总资产：指基金合并财务报表层面计量的基金总资 产，包括基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所 拥有的资产）、其他有价证券、银行存款本息、应收款项以及其他资产的价值总 和。 112、基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值， 以合并口径计算。 113、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数。 114、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产 净值和基金份额净值的过程。 115、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产 负债表日，估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律法规规定 的其他日期。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然 年度最后一日不作为估值日。      四、法律法规的定义 116、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文 件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通 知等，本招募说明书项下的法律法规亦包括基金份额上市的证券交易所、中国证 券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织的规范。 117、《民法典》：指 2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会 议通过，2020 年 5 月 28 日中华人民共和国主席令第四十五号公布，自 2021 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。                         19         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 118、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委 员会第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委 员会第三十次会议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第 十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员 会关于修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和 国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。 119、《证券法》：指 1998 年 12 月 29 日经第九届全国人民代表大会常务委 员会第六次会议通过，经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会 第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订， 2013 年 6 月 29 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改 〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民 共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年 12 月 28 日第十三届 全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自 2020 年 3 月 1 日 起施行的《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。 120、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日 实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做 出的修订。 121、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决 定》修改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做 出的修订。 122、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实 施的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。 123、《基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 7 日颁布并实施的《公开募 集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。 124、上交所业务规则：指上海证券交易所颁布并实施的《上海证券交易所 公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》                             （以下简称“《业务办                                    “                          20         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 法》 ”）《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》                《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 （REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募 集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 3 号——扩募及新购入不动产 （试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指 引第 5 号——临时报告（试行）》                 （以下简称“《临时报告指引》                       “ ”）                                《上海证券交易 所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 6 号——年度报告（试 行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 7 号——中期报告和季度报告（试行）》及上交所针对公开募集不动产投资信托 基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。 125、《商业不动产基金公告》：指中国证监会 2025 年 12 月 31 日颁布的《中 国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。 126、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于 2025 年 12 月 31 日颁布并 实施的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及中国证券业协会 针对公开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做 出的修订。 127、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于 2025 年 12 月 25 日颁布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试 行）》 《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》及中国证 券投资基金业协会针对公开募集不动产投资信托基金发布的其他业务规则，及颁 布机关对其不时做出的修订。 128、中国结算业务规则：指中国证券登记结算有限责任公司于 2025 年 12 月 31 日颁布并实施的《中国证券登记结算有限责任公司公开募集不动产证券投 资信托基金登记结算业务实施细则（试行）》                    《中国证券登记结算有限责任公司基 金通平台公开募集不动产投资信托基金份额转让登记结算业务指引（试行）》，及 中国证券登记结算有限责任公司发布的适用于公开募集不动产投资信托基金的 其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。 129、业务规则：指上交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业 务规则、中国结算业务规则及基金管理人、销售机构相关业务规则的合称。                        21          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 五、其他 130、基金合同生效日/基金设立日：指基金募集达到法律法规规定及基金合 同规定的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证 监会书面确认的日期。 131、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金 财产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。 132、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具 体详见基金份额发售公告。 133、存续期/基金封闭期/封闭期：指基金合同生效至终止之间的期限。 134、专项计划设立日：指专项计划所募集的资金总额已达到《计划说明书》 规定的募集规模的 100%，并完成对专项计划账户内认购资金的验资后，由资产 支持证券管理人宣布专项计划成立之日。 135、工作日/交易日：指上海证券交易所的正常交易日。 136、元：指人民币元。 137、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。 138、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性 报刊。 139、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管 理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。 140、不可抗力：指基金合同当事人无法预见、无法避免、无法克服且在基 金合同由基金管理人、基金托管人签署之日后发生的，使基金合同当事人无法全 部或部分履行基金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、 公共卫生事件、战争、骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、公共卫生事件、 法律法规变化、突发停电或其他突发事件、证券交易所非正常暂停或停止交易。                         22       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        第一章 招募说明书概要及风险因素              第一节 招募说明书概要 本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真 阅读招募说明书正文和附件。 一、重大事项提示 请认真阅读本招募说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、 准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的 任何投资风险。 本不动产基金收益高度依赖底层不动产项目的运营状况。项目可能面临宏观 经济环境、城市规划、不动产项目周边配套及交通条件、政策法规、行业竞争等 多重因素影响，导致实际运营收入不及预期，进而影响基金的可供分配金额。提 醒投资者重点关注本招募说明书 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第 二节 风险因素”和 第二章 不动产项目”的内容。 二、基金整体框架 （一）交易结构图 本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为 国泰海通资管- 中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划”，目标不动产项目系中建·幸孚 +公寓（上海松江店）。本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计 划相关交易文件约定的交易后，项目公司的股东变更为国泰海通资管（代表资产 支持专项计划），本基金的整体架构如下图所示：                      23         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 图：本基金交易结构图 注： 1、本项目原始权益人中建资本（上海）和原始权益人同一控制下关联方参与本基金的战略配售。 2、本基金的名称为国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，基金名称表明了基金的 类别和投资特征，基金名称中不存在损害国家利益、社会公共利益，欺诈、误导投资者，或者其他侵犯他 人合法权益的内容。 （二）不动产基金整体架构概述 1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人设立并管理不动产 基金，投资人取得不动产基金份额，成为不动产基金份额持有人。 2、不动产基金拟以募集资金认购国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施 资产支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与 资产支持证券管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托资 产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人 （代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。 3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与原始 权益人及项目公司就项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协 议》以及对该协议的任何有效修改或补充的相关约定，受让中建资本（上海）持 有的不动产项目公司 100%的股权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向 不动产项目公司提供股东借款。                        24          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 4、不动产项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目公司 运营收入。 5、不动产项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署 的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股 东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 6、资产支持证券管理人按照《标准条款》约定，向不动产基金划付资产支 持证券收益。 7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。 8、股债结构调整安排：在《基金合同》生效后，基金管理人将视不动产基 金运营需要，通过项目公司增资（如涉及）等方式实现对项目公司股债结构的调 整。      三、基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况 本次不动产基金发行及有关中介机构的基本情况如下表所示：         表：基金发行概况及本次发行的有关中介机构基本情况                        基本情况 基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 专项计划名称 国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划 不动产类型-不动产项目               租赁住房-保障性租赁住房 业态 基金投资标的 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 基金存续期限 62 年 专项计划期限 62 年 预计基金募集份额（亿               5 亿份 份） 预计募集规模（亿元） 12.901 不动产资产估值（亿元） 12.901               2026 年度：4.02%（年化） 净现金流分派率/IRR               2027 年度：4.01% 基金收益预计分配频率 每年不少于 1 次，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分 及分配比例 配金额的 90%               用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债 回收资金用途               务、补充流动性资金等，不会用于购置商品住宅用地 原始权益人及其同一控 制下关联方拟持战配比 20%，最终比例以发售公告为准 例                          25          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 预计是否出表 是 特殊条款（如有） 无                       参与人概况 基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司 专项计划管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司 托管人 中国建设银行股份有限公司 财务顾问 中国国际金融股份有限公司 原始权益人 中建资本管理（上海）有限公司 原始权益人企业性质 中央国有企业 原始权益人所属行业 商务服务业               中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A 原始权益人注册地               楼 368 室 原始权益人控股股东及               中建资本控股有限公司，100% 持股比例 原始权益人实控人 中国建筑集团有限公司 原始权益人上市地点及               不涉及 股票代码               运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司 运营管理机构               运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司               运营管理统筹机构：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区 运营管理机构注册地 环湖西二路 888 号 A 楼 368 室               运营管理实施机构：上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室               运营管理统筹机构：北京市朝阳区安定路 5 号院 3 号楼中建财 运营管理机构经营地 富国际中心 30 层               运营管理实施机构：上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室 重要现金流提供方 不涉及 资产评估机构/市调机构               仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司 /工程尽调机构 基金法律顾问 北京市竞天公诚律师事务所 专项计划法律顾问 北京市竞天公诚律师事务所 审计不动产项目财务情               上会会计师事务所（特殊普通合伙） 况的会计师事务所 审阅基金可供分配金额 测算报告的会计师事务 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 所 验资机构 上会会计师事务所（特殊普通合伙） 现金流测算机构 不涉及 流动性服务商 拟选定不少于 2 家流动性服务商，将于上市前完成确定 四、不动产项目概况           表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目概况 不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店）                         26          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 大类资产类型 租赁住房 不动产项目业态 保障性租赁住房 项目所在地 上海市松江区                  西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临 资产范围                  中创路                  18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地下 建设内容及规模                  1 层人防车库，以及相应的业主共有部分 建筑面积与可供出租或者经 建筑面积：143,225.75 平方米 营使用面积 可出租面积：102,744.26 平方米                  开工时间：2018 年 12 月 开竣工时间及投入运营时间 竣工时间：2021 年 8 月                  投入运营时间：2021 年 11 月 使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止 剩余年限 于 2026 年 3 月 31 日基准日时点，剩余年限 62.12 年 用地性质 出让                  2026 年 4-12 月可供分配金额：3,885.12 万元 可供分配金额测算                  2027 年度可供分配金额：5,176.74 万元                  不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损失                  保险及机器损坏保险。                  财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至                  2026 年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切险的保                  险金额共计人民币 1,290,100,000.00 元。 投保情况（投保险种投保金                  公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至 额、投保期限）                  2026 年 12 月 3 日 24 时止。                  现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，                  至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。                  机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，                  至 2027 年 1 月 6 日 24 时止。 项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有                  孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以                  下简称 建行浦东分行” ）分别于 2019 年 12 月 26 日签署                  了编号为 522121801201902 号《固定资产贷款合同》、于                  2020 年 9 月 21 日签署了编号为 522121801201902 的《补                  充 协 议 》、 于 2022 年 7 月 29 日 签 署 了 编 号 为                  522121801201902 的《补充协议》 、于 2022 年 12 月 1 日签                  署了编号为 522121801201902 号《补充协议》（以下合称                   《固定资产贷款合同》” ），约定由建行浦东分行向孚茸置 他项权利（如有） 业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业股权转让前                  需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东分行分                  别于 2019 年 12 月 30 日签署了编号为 522121801201902 的                  《 抵 押 合 同 》、 于 2021 年 6 月 22 日 签 署 了 编 号 为                  522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 12 月 28 日                  签署了编号为 522121801201902 的《抵押变更协议》、于                  2024 年 4 月 30 日签署了编号为 522121801201902-2 的《抵                  押合同》 （以下合称 《抵押合同》”），约定以坐落于上海市                  松江区中山街道施园路 299 弄的房地产（即中建·幸孚+公                             27       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                寓（上海松江店））为《固定资产贷款合同》项下债务提供                抵押担保，并就此办理完毕抵押登记手续。                就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全                部股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集基础                设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的                交易行为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基金募集设                立后提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日                应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵                押登记。 五、不动产项目经营情况 （一）行业和区域竞争情况 1、行业竞争情况 不动产项目所处的行业为租赁住房，具有显著的地域性特征，目前上海流动 人口基数大、租赁住房需求旺盛，尽管近年来保障性租赁住房集中入市带来阶段 性供应结构调整，但整体市场仍存在较大缺口。 供给端，在政府给予土地、财税、金融等政策支持下，上海正在加快建立多 主体供给、多渠道保障的住房供应制度。其中，保障性租赁住房是解决新市民、 青年人阶段性住房困难问题的住房保障品种。除新建房源之外，政府还支持利用 存量建筑改建为保障性租赁住房，以多渠道增加供给，同时鼓励长租公寓纳入保 障性租赁住房体系，未来保障性租赁住房预计将迎来较快发展。截至 2025 年末， 上海市集中式公寓达 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应 为主，保障性租赁住房占比达 55%，主导市场趋势明显。 需求端，流动人口规模扩大和居住观念的转变为住房租赁需求提供新的增长 空间。受到房价高企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟，住房租赁需求 期延长，在人口净流入的大城市上海表现得尤为明显。同时伴随着社会观念的持 续变化，年轻一代的住房观念也在逐渐发生改变，对于租房的态度更趋于理性和 从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻群体的欢迎，这将成为未来住房租 赁需求增长的重要驱动因素之一。保障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容， 兼顾了公租房和市场化租赁住房的特征，申请门槛较低且租金低于同地段、同品 质的租赁住房租金，受到新市民和青年人的青睐，推动租赁需求持续提升。上海 的经济实力和创新能力在全国处于领先地位，同时其作为总部经济和研发创新的 中心，吸引大量人才集聚。                      28       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 同时，不动产项目所在的松江区作为 G60 科创走廊人才高地，产业聚集度 较高，G60 相关产业的发展会为松江吸引更多人口流入，为租赁需求提供了坚实 支撑。在此背景下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）凭借其位于区位交通优势、 地方政府支持、专业团队运营的管理服务优势以及周边环境宜居、房屋使用状态 良好等方面的优势，能够形成有力的市场竞争力。 2、区域竞争情况 作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力度，打造长三 角 G60 科创走廊人才高地。松江区着力解决区内人才引进、重点企事业单位和 公共服务类企业一线职工阶段性住房困难，聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集 聚区和交通枢纽地区，集中布点、建设租赁住房。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租 赁住房项目还包括世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离 不动产项目较近的还包括屿果公寓上海松江醉白池店（西区、东区）、华润置地 有巢国际公寓（东部经开店）。 从租户画像来看，城璟·松江中山社区的租户主要为中山街道的酒店餐饮服 务行业从业人员，世茂·闲猫国际青年社区的租户主要为中山街道的办公白领， 华润有巢·东部经开店的租户主要为周边 3 公里内东部经开区办公人群，中建·幸 孚+公寓（上海松江店）的租户主要为中山工业园企业员工、中山商务区 CBD 白 领、政府、医院、新就业群体、大学城配套工作人员及松江区 G60 科创单位相关 人员，上述保障性租赁住房项目与项目租户群体不重合。 从房型上来看，城璟·松江中山社区主要提供多床位的宿舍型房源、世茂·闲 猫国际青年社区均为一居室房源、华润有巢·东部经开店主要为一居室房源及少 量二居室，相较而言中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供的房型具有多样化， 有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅等，可吸引不同年龄、职业和背 景的租户，可满足不同租户对于居住环境和空间的差异需求。 综上，区域内各保障性租赁住房项目在客群定位与产品结构上形成错位互补， 中建·幸孚+公寓（上海松江店）凭借全品类户型优势，构建差异化竞争力。                      29             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       （二）主要经营指标       中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。主要经 营指标如下所示：                    表：不动产项目经营和财务情况                      2026 年 1-3 月/           类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末                          3 月末                               经营指标 可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26 可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12%1 期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09% 租金水平（元/平方米/月） 61.78 64.75 65.50 68.49 租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%                               财务指标 营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 息 税 折 旧 摊 销 前 利 润                           1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 （EBITDA）（万元） 经营性净现金流（万元） 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65 注： 1、出租率=已租面积/可租面积； 2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。       （三）重要现金流提供方有关情况       报告期内，不动产项目不存在重要现金流提供方。       六、不动产项目资产评估及现金流预测情况                 表：不动产项目资产评估及现金流预测表 项目 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 收益年限 62.12 年 1 不动产项目 2023 年末可租面积同比增长 11.12%，                                   主要系不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理， 2023 年 7 月开始进行保障性租赁住房经营业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性租赁住 房管理体系。                                      30            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 项目 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 估值方法 收益法 估值规模 12.901 亿元 评估增值率 6.83%2 预测现金流年复合增长率 1.65%3 折现率 5.50% Cap rate（扣除资本性支出） 4.39%（2026 年度） Cap rate（未扣除资本性支出） 4.40%（2026 年度）       为了更好地评估关键性假设波动对估值产生的影响，评估机构主要针对运营 管理费费率、长期增长率及长期出租率进行了以下情景下的估值敏感性分析：       （一）运营管理费费率       运营管理费费率的变化可以综合体现运营成本对于项目整体估值的影响。 基准运营管理费费率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对 应的运营管理费费率，即房地产年总收益的 13.60%。项目运营管理费费率的变 化对估值的影响如下：                表：运营管理费费率对估值的敏感性分析                                 价值时点估值：129,010 万元 运营管理费费率变化                      情境下估值（万元） 估值变化比例（%） 下降 1.0% 130,740 1.3% 下降 0.5% 129,880 0.7% 基准运营管理费费率                                       129,010 0.0% （13.60%） 增长 0.5% 128,160 -0.7% 增长 1.0% 127,290 -1.3%       （二）长期增长率 2 不动产评估价值较账面价值的增值幅度，项目账面价值=投资性房地产账面价值+固定资产账面价值 +长期待摊费用。 3 预测现金流年复合增长率选取周期为预测期第一个完整年度至最后一个完整年度，即 2027 年-2087 年。                                  31            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 长期增长率受到区域经济发展、通货膨胀、市场变化等宏观环境因素影响。 基准长期增长率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的 长期增长率为 1.75%。项目长期增长率变化对估值的影响如下：                表：长期增长率对估值的敏感性分析                          价值时点估值：129,010 万元 长期增长率变化                    情境下估值（万元） 估值变化比例（%） 下降 0.50% 121,620 -5.7% 下降 0.25% 125,190 -3.0% 基准长期增长率                                129,010 0.0% （1.75%） 增长 0.25% 133,100 3.2% 增长 0.50% 137,450 6.5% （三）长期出租率     基准长期出租率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对 应的长期稳定出租率 91%。项目出租率变化对估值的影响如下：                表：长期出租率对估值的敏感性分析                          价值时点估值：129,010 万元     出租率变化                    情境下估值（万元） 估值变化比例（%） 下降 2% 126,930 -1.6% 下降 1% 127,970 -0.8% 基准长期出租率                                129,010 0.0% （91%） 增长 1% 130,060 0.8% 增长 2% 131,100 1.6% 七、不动产基金治理及运营管理安排情况                    表：REITs 治理架构表      层级 机制设计要点               基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《基金指引》的法 持有人大会               规要求设定，不存在非法定事项。               基金管理人设立不动产投资部，负责对不动产基金所持有的不动产 基金管理人 项目日常运营进行监督管理。基金管理人设立公募 REITs 投资管理               议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采取集体决策制度，负                           32         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 层级 机制设计要点            责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决策            的与运营管理相关重大事项的决策。            公募 REITs 投资管理议事机构委员共有 5 个席位，均由基金管理人            委派（由公司总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人            员）、不动产投资部分管领导及相关专业委员组成），议事机构决            策项目经营计划及预算、对外借款方案、占基金净资产 5%以下的关            联交易、不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支            持证券的购入或处置等事项。            针对预算内一般事项或者其他无需履行公募 REITs 投资管理议事机            构决议的事项，基金管理人明确了授权事项类别、授权审批部门等，            进而提高日常审批及监督效率。            同时，为进一步保障不动产基金的专业化投资和运营管理，基金管            理人拟于不动产基金成立后 3 个月内设立专门的运营管理咨询委员            会，该委员会就约定事项为不动产基金的产品扩募、项目资产收购、            项目资产处置等投资和运营重大事项提供专业咨询意见和建议，以            作为基金管理人的决策参考，提升不动产基金和底层资产的有效治            理。运营咨询委员会由 5 人构成，其中 3 名为由基金管理人指定的            具备 REITs 投资或运营管理经验的业务人员、1 名为原始权益人提            名并经基金管理人同意聘请的具备租赁住房项目投资或运营管理经            验的资深人士，以及 1 名原始权益人和基金管理人共同聘请的具有            相关审计、法律、评估等专业能力的外部专家组成。            1、拟任基金经理基本情况            王欣慰先生，硕士研究生学历，毕业于悉尼大学，曾就职于国金证            券股份有限公司、华创证券有限责任公司、上海东方证券资产管理            有限公司，现就职于上海国泰海通证券资产管理有限公司。长期从            事资产证券化及 REITs 相关工作，拥有丰富的实操经验，涉及资产            包括租赁住房、新能源、产业园区、商业不动产、高速公路等。2023            年加入上海国泰海通证券资产管理有限公司，任职于不动产投资部，            满足 5 年以上不动产投资管理经验要求。            赵鹏先生，硕士研究生学历，毕业于新加坡南洋理工大学，具有 5            年以上不动产运营管理经验。自 2016 年起先后任职于华夏幸福基业            股份有限公司、华侨城华东投资有限公司、上海领昱公寓管理有限            公司（瓴寓国际） ，从事文旅、商业和租赁住房等不动产领域的资产            运营管理工作，任职期间全面负责上海、杭州、苏州、无锡、腾冲 拟任基金经理情况            等地区项目公司资产运营管理工作。2025 年加入上海国泰海通证券            资产管理有限公司，现任职于不动产投资部，满足 5 年以上不动产            运营管理经验要求。            唐鹏程，本科学历，毕业于重庆大学。自 2017 年起任职于新城控股            集团，从事不动产项目投资拓展、区域管理及运营工作，长期深耕            不动产全链条领域，具有丰富的不动产项目运营和租户管理经验，            任职期间主要负责浙江、福建、广东等地区不动产项目的投资及运            营管理工作。现就职于上海国泰海通证券资产管理有限公司，任职            于不动产投资部，负责 REITs 基金运营管理工作，满足 5 年以上不            动产运营管理经验要求。            2、是否符合兼任等有关要求            王欣慰先生已担任国泰海通城投宽庭保租房 REIT 和国泰海通砂之            船商业 REIT 的基金经理，赵鹏先生已担任国泰海通临港创新产业                        33          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 层级 机制设计要点             园 REIT 的基金经理，唐鹏程先生不存在兼任其他不动产基金的情             形。             因此，本基金成立后，王欣慰先生将同时担任三只不动产基金的基             金经理，赵鹏先生将同时担任两只不动产基金的基金经理，相关兼             任符合要求，详见本基金招募说明书 第五章 不动产基金”之 第             四节 基金运作”之 三、基金经理兼任情况” 。             专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其 专项计划管理人             他特殊安排。             基金存续期间，项目公司不设董事会，设董事 1 名、总经理 1 名和 项目公司             财务负责人 1 名，由基金管理人通过资产支持证券管理人委派。                  表：运营管理安排表                运营管理统筹机构：中建资本管理（上海）有限公司 运营管理机构名称                运营管理实施机构：上海中建东孚资产管理有限公司                运营管理统筹机构：有限责任公司（非自然人投资或控股的                法人独资） 运营管理机构企业性质                运营管理实施机构：有限责任公司（非自然人投资或控股的                法人独资） 运营管理机构控股股东及 运营管理统筹机构：中建资本控股有限公司，100% 持股比例 运营管理实施机构：上海中建东孚投资发展有限公司，100%                运营管理统筹机构：中国建筑集团有限公司 运营管理机构实际控制人                运营管理实施机构：中国建筑集团有限公司                运营管理统筹机构：商务服务业 运营管理机构所属行业                运营管理实施机构：商务服务业                运营管理统筹机构：中建资本（上海）定位为中建集团旗下                的资产管理、培育、盘活的集中平台，通过直接投资、收购                等方式，培育和整合中建体系内匹配公募 REITs 发行要求的 运营管理机构主营业务                各类优质资产                运营管理实施机构：东孚资管已形成“ 甲级办公、精品商业、                星级酒店、长租公寓”四大主营业态                截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）目                前仅向中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供运营管理服                务；运营管理实施机构东孚资管除中建·幸孚+公寓（上海松 不动产项目管理经验 江店）项目外，运营或拟运营的集中式租赁住房项目还包括                杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、宝山                幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出                租面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套。                本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金                合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管 运营管理安排 理人委托运营管理机构对不动产项目进行运营管理，并通过                《运营管理服务协议》明确约定委托运营管理的具体服务内                容和安排。                本项目拟采取 统筹+实施”的双层运营管理机构模式，由基                金管理人聘请中建资本（上海）担任运营管理统筹机构，聘 运营管理决策流程                请东孚资管作为运营管理实施机构。运营管理相关重要事项                的决策程序和审批权限如下：                         34        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                （1）经营计划制定及执行                运营管理机构负责制定年度经营计划，上报至基金管理人公                募 REITs 投资管理议事机构进行决策，运营管理机构负责执                行并落实经营计划。                运营管理机构提供的运营管理服务应在经审批的经营计划及                预算内执行，项目公司根据经营计划对运营管理机构服务事                项进行监督和审核，上述运营管理服务包括但不限于招商、                租户管理、合同管理、资产维修养护等运营管理事项。其中，                关于保障性租赁住房的调价计划，由运营管理实施机构根据                市场情况适时实施调整并经基金管理人确认后执行；如果调                价会对预算产生影响，则运营管理实施机构会先咨询运营管                理统筹机构的建议，最后由基金管理人确认后执行。                对于经营计划及预算外的事项由基金管理人公募 REITs 投资                管理议事机构审批同意后执行，其中对于经营计划及预算外                偏离较少的事项由基金管理人投资管理议事机构授权至不动                产投资部、风险管理部、法务监察部及相关部门审批同意后                执行。                （2）其他重要事项                其他运营管理相关重要事项如金额不超过基金净资产 5%的                关联交易、对外借款、对外投资、利润分配、公司变更、决定                项目公司高级管理人员及其他影响基金份额持有人利益的重                大事项，项目公司还需上报基金管理人投资管理议事机构决                策。                若运营管理相关重要事项根据法律法规或《基金合同》约定                需经基金份额持有人大会进行决策的（如金额超过基金净资                产 5%的关联交易、法律法规及中国证监会规定的和《基金合                同》约定的对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其                他事项），还应召开基金份额持有人大会进行表决。                  表：运营管理费用表                                    与本项目历史收取 运营管理        计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比 费用                                     项目的对比情况                                    运营管理统筹机构的               1、运营管理统筹机构的基础运营管理 基础运营管理费和绩               费 效运营管理费的支付               每个自然年度运营管理统筹机构的基础 主体为不动产基金；               运营管理费=该自然年度的资产运营收 运营管理实施机构的               入×2%，运营管理统筹机构的基础运营 基础运营管理费和绩               管理费自不动产基金设立之日起第三个 效运营管理费的支付 基础运营 自然年度开始收取，即不动产基金设立 主体为项目公司，运        运营收入 管理费 日起的前两个自然年度运营管理统筹机 营管理实施机构的基               构不收取基础运营管理费。 础运营管理费为不动               2、运营管理实施机构的基础运营管理 产项目历史实际发生               费 的费用，详见本招募               每个自然季度运营管理实施机构的基础 说明书“第四章 治理               运营管理费=该自然季度的资产运营收 机制与运营管理安               入×13.6% 排”之“ 第二节 运营                                    管理安排”之 三、                        35         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                       与本项目历史收取 运营管理        计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比 费用                                        项目的对比情况                                       运管费率”之 （五） “                                       与历史运管费用的匹                                       配情况”                                       与已上市租赁住房                                       REITs 项目的基础运                                       营管理费进行对比，                                       本项目运营管理实施                                       机构收取的基础运营                                       管 理 费 费 率 为                                       13.6%，与华润有巢                                       REIT （ 13.28%-                                       13.74%）、厦门安居                                       REIT“（13%）基本持                                       平，处于已上市同类                                       项目的可比区间内，                                       是市场化的合理收费                                       水平。                 1、运营管理统筹机构的绩效运营管理费                 运营管理统筹机构的绩效运营管理费=                 该资产运营收入回收期全部物业资产实                 现的运营净收益（为免疑义，为根据本条                 约定计算绩效运营管理费之目的，前述                 运营净收益为支付绩效运营管理费前的                 运营净收益，本条以下均同）-该资产运                 营收入回收期全部物业资产的运营净收                 益目标金额-该资产运营收入回收期对应                 的资产运营收入计算日前物业资产未收 绩效运营管理费设置                 到且归属于该资产运营收入回收期的资 了对等的正向激励和                 产运营收入总额×5%。 负向扣减机制，可以                 2、运营管理实施机构的绩效运营管理费 实现奖惩对等的激励                 运营管理实施机构的绩效运营管理费= 与约束效果，在对运 绩效运营 运营净收 该资产运营收入回收期全部物业资产实 营管理机构形成有效 管理费 益（NOI） 现的运营净收益（为免疑义，为根据本条 激励的同时对其增加                 约定计算绩效运营管理费之目的，前述 设置了约束机制，实                 运营净收益为支付绩效运营管理费前的 现运营管理机构与基                 运营净收益，本条以下均同）-该资产运 金份额持有人利益的                 营收入回收期全部物业资产的运营净收 长久绑定，有利于保                 益目标金额-该资产运营收入回收期对应 护投资者权益。                 的资产运营收入计算日前物业资产未收                 到且归属于该资产运营收入回收期的资                 产运营收入总额×30%。若当期存在绩效                 运营管理费，运营管理实施机构应当将                 绩效运营管理费的一定比例用于奖励运                 营团队。                 为免疑义，上述绩效运营管理费计算公                 式的具体数值应以项目公司年度审计报                 告中的审计值为准，且绩效运营管理费                          36        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                   与本项目历史收取 运营管理        计费基础 具体计算方式 情况及同行业可比 费用                                    项目的对比情况               可以为负，如为负则相应扣减基础运营               管理费。 八、基金合同的主要内容 基金合同主要约定以下事项：释义；基金的基本情况；基金份额的发售；基 金备案；基金份额的上市交易和结算；基金合同当事人及权利义务；基金份额持 有人大会；基金管理人、基金托管人的更换条件和程序；基金的托管；基金份额 的登记；基金的投资；利益冲突及关联交易；基金的扩募；基金的财产；不动产 项目运营管理；基金资产估值；基金费用与税收；基金的收益与分配；基金的会 计与审计；基金的信息披露；基金合同的变更、终止与基金财产的清算；违约责 任；争议的处理和适用的法律；基金合同的效力；其他事项；基金合同内容摘要。 具体约定详见本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基金运作” 之“ 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项”和本基 金《基金合同》。 九、其他对本次发行有重大影响的事项 无。 本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应认真阅 读招募说明书正文及附件。                       37          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                   第二节 风险因素 本基金是不动产基金，通过主要资产投资于不动产资产支持证券以间接持有 不动产项目，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取 不动产项目运营收入并提升不动产项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分 配和可持续、长期增值回报。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同 的风险收益特征。 投资本基金可能面临以下风险，包括但不限于：      一、与不动产基金相关的风险      （一）与不动产基金相关的特别风险      1、集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响，而本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持专项计划， 并持有其全部资产支持证券，通过不动产资产支持证券等特殊目的载体取得不动 产项目公司全部股权，并取得不动产项目完全所有权。因此，相较分散化投资的 公开募集证券投资基金，本基金将受到所投资不动产项目较大的影响，具有较高 的集中投资风险。      2、流动性风险 本基金采用封闭式运作，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份 额，仅能在本基金获准上市后，通过在上交所对基金份额进行交易的方式实现基 金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风 险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会 的风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额 持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。 按照《基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足 一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期可交易份额并 非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风 险。      3、基金募集失败风险                         38       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金募集期限届满后，出现以下情形之一的将致使基金募集失败： （1）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%； （2）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1,000 人； （3）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （4）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%； （5）导致基金募集失败的其他情形。 发生上述情况致使基金募集失败，可能影响投资人对本基金投资的收益实现。 如基金募集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项， 并加计银行同期存款利息。 4、基金管理人的管理风险 在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会 影响其对信息的占有和对经济形势、租赁住房行业、证券价格走势的判断，如基 金管理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收 益水平，从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手 段和管理技术等因素影响基金收益水平。 5、中介机构履约风险 本基金的正常运行依赖于基金管理人、资产支持证券管理人、基金托管人、 资产支持证券托管人、运营管理机构等的尽责服务，当上述机构未能尽责履约， 或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基金份额持有人造成 损失。 6、税收等政策调整风险 不动产投资信托基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、基金、资产支持 专项计划、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资 收益。本基金运作过程中，不动产项目所产生的现金流在向上分配的过程中，基 金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等主体所适用的税收征管法 律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，进而导致基金份额持有人 的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。此外，不动产基金是创新产品，如 果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。                      39        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 7、专项计划等特殊目的载体提前终止风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人，甚至导致本基金《基金合同》提 前终止。 （二）不动产基金的投资管理风险 1、作为上市基金存在的风险 在《基金合同》生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上交所挂牌 上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间 不能买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本基金因各种原因触发法律法规或 交易所规定的终止上市，对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终 止上市而受到损失的风险。 本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能 产生折价的情况，从而直接或间接地对投资者造成损失。 2、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险 本基金主要投资于租赁住房项目。基金管理人在本基金存续期间可能管理有 其他同样投资于租赁住房项目的基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、 彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系， 同时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展 定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。 本基金的基金经理在管理本基金的同时，可能还担任其他基金的管理职务。 尽管这些基金在法律上是完全独立的实体，彼此之间不发生直接的交易关系，且 各自的投资策略和目标有所不同，但仍然存在潜在的利益冲突风险。 3、本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益 冲突及利益输送风险 原始权益人及其关联方、运营管理机构在全国范围内亦持有或运营与本基金 拟投资不动产项目类似的资产，且不排除在本基金存续期间继续收购及运营同类 资产。                       40          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限 于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资机会、项目收购、不动 产项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其关联方、运 营管理机构直接或间接拥有的不动产项目，将存在竞争、利益冲突和利益输送风 险。      4、业务主体更换风险 本基金通过资产支持证券直接或间接持有不动产项目的所有权，资产支持证 券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可 能会导致本基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需 要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造成不利影响。      5、不动产项目收购与出售的相关风险 不动产项目的转让，多以项目公司股权交易的方式进行，不涉及底层资产的 直接交易。但基金存续期内，如若发生底层资产的直接转让，鉴于资产所在地的 地方性法规及政策及土地出让合同中存在关于土地转让过程中相关交易流程及 所需满足的前置条件方面的要求，在未来收购或处置相关资产的过程中，可能存 在因无法按时完成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等资 产的风险。 基金存续期内，如触发需对不动产进行处置或出售的事项，由于不动产项目 流动性较差，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，本基金可能面临 清算期内无法及时完成处置导致资产减值出售以寻求变现的风险，从而对本基金 投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。      二、与不动产项目特性相关的风险      （一）宏观及行业、区域相关风险      1、宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险 中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及行业相 关政策的支持，为租赁住房相关行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经 济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段， 相关行业的发展和监管政策也可能发生变化。若未来上述因素的发展趋势不及预 期，对不动产项目或将造成重大不利影响。                         41       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2、城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险 随着城市规模的日益扩大，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、租 赁住房政策等调整，导致不动产项目周边环境发生变化，影响租户需求，进而对 不动产项目的经营产生不利影响。 此外，不动产项目所在区域的便利设施关闭，交通运输网络发生变化，交通 设施停运、公交设施关闭、迁址，交通枢纽的地位改变，以及由于兴建项目而导 致交通受阻等，可能导致不动产项目交通条件发生改变，影响不动产项目对租户 的吸引力，对项目经营造成不利影响。 （二）不动产资产运营相关的风险 1、不动产项目运营风险 不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动 产项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、不动产项目所在区域的区位风险及 周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目的承租人未履行相关合同责任 或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际 现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程 中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接 或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。 2、不动产项目经营、管理、改造相关的风险 不动产项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所 持续提供的服务及表现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的 可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的 不动产项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景 可能会造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法 发现及防止不动产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现 上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。 本基金存续期间，本基金不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本 基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。本基金不动产项目可能需要大量 资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造成不利影响。                      42         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的 行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损 坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此需额外支付开支，对基金造成重大不 利影响。 基金管理人可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计 划可能无法达到预期效果，从而对基金造成不利影响。 3、不动产项目所有权续期风险 本基金成立时拟投资的不动产项目的土地性质为租赁住房用地（Rr4 类）。 根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权均将于 2088 年到期。 根据目前适用的相关法律，不动产项目占用范围内的土地使用权到期后，原 土地使用权人并无自动续约权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限 届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权人可能需（除需 符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土地 出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到 负面影响。 政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收 回，做出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行 评估。若政府强制征收本基金不动产项目，则根据该计算基准向本基金支付的补 偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能 会对基金造成重大不利影响。 4、不动产项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、不动产项目 公司股权及债权、不动产项目的权益等。由于不动产项目的公允价值可能受到当 时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按照公 允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份额持有人投 资收益，乃至导致投资本金损失。 本基金存续期为 62 年，存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过， 本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。                        43       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 如本基金存续期届满后终止运作的，则面临不动产项目的处置问题。由于不动产 项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长 清算期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成 交时间延迟的风险。 5、现金流预测偏差可能导致的投资风险 本基金的产品方案根据对不动产项目未来现金流的合理预测而设计，本项目 中影响不动产项目未来现金流的因素主要是不动产项目的出租情况及运营管理 机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此 对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临 现金流预测偏差导致的投资风险。 6、不动产项目公允价值下跌风险 本基金将定期公布评估机构出具的不动产项目评估报告。不动产项目评估报 告基于多项假设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动 产项目公允价值的任何承诺和保障。在不动产项目实际运营过程中，有可能出现 宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致不动产项目公允价值下跌的风险。 7、不动产项目估值可能无法体现公允价值的风险 评估机构采用估值技术对不动产项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设 且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不 能及时、准确地体现不动产项目届时的公允价值。 8、不动产项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险 与不动产项目经营相关的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽然符 合相关商业惯例，但如有关租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会对不动 产项目的经营造成不利影响，进而影响本基金的现金流。 9、特定区域内存在同业竞争的风险 原始权益人控股股东、实际控制人、运营管理机构可能持有或运营同类不动 产资产，其中在上海市同区域的同类项目与不动产资产构成直接或间接的竞争关 系，可能影响不动产资产的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。 10、不动产项目的政策风险                      44         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 政策风险包括区域政策、土地使用、行业管理、环境保护等相关政策变化引 致的风险。区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响不动 产项目公司经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。行 业管理指有关部门对不动产项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关 部门对不动产项目所处区域的环境政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运 作产生负面影响。 11、意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险 本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金运营管理实施机构为不 动产项目提供维修及保养服务，涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故 风险。此类事件可能导致不动产项目的损害、破坏或灭失、人身伤害或死亡以及 法律责任。 此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、公共卫生事件、 政策、法律变更及其他不能预见或其后果不能防止或不可避免的不可抗力事件， 从而影响不动产项目经营情况，造成投资不达预期的风险。 12、租约集中到期与换租的风险 保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年，若租约 大面积集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，目标不动产项目将面临一 定的空置风险，进而导致目标不动产项目的租金收入减少。 13、租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险 不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住 房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住 房的，减按 4%的税率征收房产税。未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或 者不动产项目不满足税收优惠政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增 加，基金可供分配金额下降的风险。 14、不动产项目报告期内收入成本波动较大、净利润为负的风险 不动产项目 2024 年度较 2023 年度的收入成本波动较大，且 2023 年度净利 润为负，主要系受不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间                        45        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 无法正常对外招租导致正常运营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期 内经历了爬坡阶段。自 2024 年以来，净利润持续为正，经营情况趋于稳定。若 后续项目公司运营情况经营不及预期，将对基金收益分配的稳定性产生影响。 15、不动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险 截至 2026 年 3 月末，不动产项目的租赁住房套数出租率为 92.64%，面积出 租率为 91.53%，租金单价为 61.78 元/平方米/月。受部分房源供给周期、周边同 类项目竞争、季节性波动等因素影响，出租率和租金短期内可能出现阶段性波动。 此外，保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年， 若本基金运作期内市场租金短期内出现大幅波动，项目租赁策略未能及时进行调 整到位，则可能因为租约期限较短导致租约到期后产生空置，出租率和租金的下 降叠加将对基金收益产生不利影响。 三、其他一般性风险 （一）基金价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管 理等因素影响，不动产项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不 动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生 较大损失而影响基金价格的风险。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能 因为市场供求关系变化等因素而面临交易价格异常波动的风险。 基金份额的交易价格与实际价值可能出现偏离。如本基金份额上市后在二级 市场交易价格发生较大波动，可能影响投资人收益。前述假设不变的情况下，如 基金份额交易价格大幅上涨，可能存在该价格下对应的分派率下降的情况。 （二）停牌、暂停上市或终止上市的风险 本基金上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致停牌，投资者 在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市（包 括但不限于本基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未 按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对 投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受 到损失的风险等。                       46       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （三）操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素 造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺 诈、交易错误、IT 系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差 错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来 自基金管理公司、登记机构、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 （四）资产支持证券投资的流动性风险 本基金持有不动产资产支持证券全部份额，如发生特殊情况需要处置不动产 资产支持证券，可能会由于资产支持证券流动性较弱从而给证券持有人带来损失 （如证券不能卖出或贬值出售等）。 （五）合规性风险 指基金管理或运作过程中，违反国家法律法规的规定，或者基金投资违反法 规及基金合同有关规定的风险。 （六）证券市场风险 1、政策风险 货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市 场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。 2、经济周期风险 证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的 经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。 3、利率风险 利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基 金部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到 利率变化的影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金 资产损失的风险。 4、收益率曲线风险                      47        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的 货币市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化， 可能导致基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并 不能充分反映这一风险的存在。 5、购买力风险 基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而 导致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。 6、再投资风险 再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这 与利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时， 基金从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的 收益率，这将对基金的净值增长率产生影响。 7、信用风险 信用风险主要指原始权益人、运营管理机构等因经营情况恶化等因素发生违 约，或由于原始权益人、运营管理机构信用等级降低导致基金价格波动等风险。 信用风险也包括基金在交易过程中发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况 或其他原因不能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导 致基金资产损失。 8、其他风险 随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具， 基金可能会面临一些特殊的风险。 （七）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一 致的风险 本基金法律文件有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券 市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收 益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法 规对本基金进行 销售适当性风险评价”，不同的销售机构采用的评价方法也不 尽相同，因此销售机构的基金产品“ 风险等级评价”与基金法律文件中风险收益                       48        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风 险承受能力与产品风险之间的匹配检验。 （八）意外事件及不可抗力对不动产项目造成的风险 项目运营过程中，项目公司可能面临不动产项目的损害、破坏或灭失、人身 伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。此外，本基金也可能受地震、台风、 水灾、火灾、战争、公共卫生事件、政策、法律变更及其他不能预见或其后果不 能防止或不可避免的不可抗力事件的影响，从而对不动产项目的经营产生重大不 利影响。 本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风 险。投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和 基金产品资料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价 值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。                       49          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                   第二章不动产项目                  第一节 不动产项目概况 一、不动产项目概况 本基金拟投资并持有的不动产项目的资产范围为以下建筑物的房屋所有权 及其占用范围内的国有土地使用权：（i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、 3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号 公寓及配套，20、25 号配套及商业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体 活动室、25 号 105 居委会用房除外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库； （ii）位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号配 套及商业，以及相应的业主共有部分。 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2022 年 1 月 10 日 取得《不动产权证书》[沪（2022）松字不动产权第 000881 号]、2023 年 6 月 9 日取得《不动产权证书》[沪（2023）松字不动产权第 024760 号]，依法享有中 建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围 内的国有土地使用权。           表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目概况 不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 大类资产类型 租赁住房 不动产项目业态 保障性租赁住房 项目所在地 上海市松江区                   西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临 资产范围                   中创路                   18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地 建设内容及规模 下 1 层人防车库，以及相应的业主共有部分，证载建筑                   面积合计 143,225.75 平方米                   租赁住房建筑面积：103,131.56 平方米 建筑面积与可供出租或者                   可供出租面积：102,744.26 平方米（截至 2026 年 3 月 31 经营使用面积（如有）                   日）                   开工日期：2018 年 12 月 开竣工时间及投入运营时                   竣工日期：2021 年 8 月 间                   投入运营日期：2021 年 11 月 使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止 剩余年限 剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日） 用地性质 出让                              50        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                2026 年 4-12 月可供分配金额：3,885.12 万元 可供分配金额测算                2027 年度可供分配金额：5,176.74 万元                不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损                失保险及机器损坏保险。                财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，                至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切                险的保险金额共计人民币 1,290,100,000.00 元。 投保情况（投保险种投保金                公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起， 额、投保期限）                至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。                现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，                至 2026 年 12 月 3 日 24 时止。                机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，                至 2027 年 1 月 6 日 24 时止。 项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有                孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行                （以下简称 建行浦东分行” ）分别于 2019 年 12 月 26                日签署了编号为 522121801201902 号《固定资产贷款合                同》 、于 2020 年 9 月 21 日签署了编号为 522121801201902                的《补充协议》、于 2022 年 7 月 29 日签署了编号为                522121801201902 的《补充协议》、于 2022 年 12 月 1 日                签署了编号为 522121801201902 号《补充协议》 （以下合                称“《固定资产贷款合同》                   “ ”）                                      ，约定由建行浦东分行向孚茸                置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业股权转                让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东                分 行 分 别 于 2019 年 12 月 30 日 签 署 了 编 号 为                522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 6 月 22 日                签署了编号为 522121801201902 的《抵押合同》 、于 2021 他项权利（如有） 年 12 月 28 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押                变 更 协 议 》、 于 2024 年 4 月 30 日 签 署 了 编 号 为                522121801201902-2 的《抵押合同》 （以下合称“《抵押合“                同》” ），约定以坐落于上海市松江区中山街道施园路 299                弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上海松江店））为《固                定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办理完                毕抵押登记手续。                就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的                全部股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集                基础设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所                涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基                金募集设立后提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提                前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配                合解除抵押登记。                           51       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区位 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于上海市松江区。上海市是国务院 批复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，经济增速位居全 国前列，人口每年呈现净流入态势。上海市松江区核心区域内有 G60 科创云廊、 上海宏亿国际产业园、景山汇丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上 海外国语大学、华东政法大学等高等学府，巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼 认证技术等企业，这些高校和企业为不动产项目提供了稳定且优质的租户客源。 不动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪杭高 速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近有多 个办公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平衡需 求。                      52         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书           图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目俯瞰图 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁 住房总可租套数为 2,432 套，可租赁面积合计 102,744.26 平方米，户型分为一室、 一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅，商业总可租面积为 3,012.02 平方米，地 下车位 1,016 个，各业态情况如下表。保障性租赁住房部分具体参照“ 图：中建·幸 孚+公寓（上海松江店）项目户型图”。           表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）业态分布      业态 房型 总套数（套） 可租面积/可租个数                 一室一厅 1,163 56,823.77 ㎡                   一室 896 23,853.48 ㎡                   两室 185 8,947.65 ㎡     租赁住房                 两室两厅 124 7,726.25 ㎡                 三室两厅 64 5,393.11 ㎡                   合计 2,432 102,744.26 ㎡     配套商业 - - 3,012.02 ㎡     地下车位 - - 1,016 个                         53          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书          图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目户型图 一室一厅 一室 两室            两室两厅 三室两厅 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年建成，物业品质良好，户型 布局合理，配套齐全，提供床、衣柜、书桌椅、空调、冰箱、洗衣机等家具家电， 租客轻松实现 拎包入住”。同时公共区域配有共享厨房、休闲区、健身房、阅 读角、咖啡吧等，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等， 融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消费需求。          图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目实景图                         54        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 二、不动产项目的合规性 （一）项目符合国家战略和发展规划、产业政策的情况 1、不动产项目符合国家重大战略和国家宏观调控政策 （1）符合国家重大发展战略情况 2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意 见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房 的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供 给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困 难问题。                       55       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 上海市高度重视住房保障工作，统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域， 发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性 租赁住房。同时，上海市将明确准入条件，严格租赁管理，提升居住品质，稳定 租赁价格，强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。 不动产项目是位于上海市松江区的保障性租赁住房，是上海市推进保障性租 赁住房政策的重要示范，符合推进、培育、发展保障性租赁住房市场的国家重大 战略。 （2）符合国家宏观调控政策情况 根据 2021 年中央经济工作会议的要求，“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市 场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因 城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 2014 年，上海作为共有产权住房试点城市之一，按照实施方案积极稳妥推 进试点，完善住房保障和供应体系。2017 年，上海市落实住房发展“ 十三五”规 划，大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次 的住房租赁需求。2023 年，上海市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指 导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“ 人民城市人民建，人 民城市为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联 手、以区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障 性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向 往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，同时，评估廉租住房、共有产 权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完 善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。2025 年，上海市持续深化“ 人 民城市”理念，锚定“ 十四五”住房保障收官目标，在巩固既有保障体系衔接成 果的基础上，聚焦城市一线从业者安居需求，推动住房保障向更精准、更具温度 的方向升级。通过出台《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定 （试行）》等专项政策，将建筑、环卫、快递、医护等一线建设者与管理者纳入 重点保障范围，为房地产市场平稳健康发展筑牢民生根基。                      56          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目符合加快构建住房保障体系，促进房地产业良性健康发展的国家 宏观调控政策，也为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供 了支撑保障。 2、不动产项目符合国民经济和社会发展总体规划 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目 标纲要》明确要求， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主 体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。 坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建 立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合 理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存 量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住 房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管， 保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性 制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供 给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集 体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为 保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地 制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方 式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健 全缴存、使用、管理和运行机制。” 2022 年 1 月，中华人民共和国国家发展和改革委员会出台的《“十四五”公 共服务规划》，提出人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房。 综上，不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合国民经济和社会发展的总 体规划。 3、不动产项目符合有关专项规划和区域规划 根据 2018 年发布的“               《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》，明确进一步完 善“ 四位一体（包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住 房） ”的住房保障体系，鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式，改善住房 困难群体居住条件，解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住                         57                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 房在住房供应总量中的比例，至 2035 年，全市计划新增保障性住房套数约 100 万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10%以上。2021 年发布的 《上海市住房发展 十四五”规划》提出， 十四五”时期新增供应保障性产权 住房约 23 万套。2026 年 2 月 7 日，上海市第十六届人民代表大会第四次会议批 准的《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出新增供应保障性 租赁住房 25—27 万套（间）。      不动产项目作为上海市松江区的保障性租赁住房项目，符合上海市、松江区 相关人才安居、租赁住房专项规划和区域规划。      4、项目符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定      根据国家发改委于 2023 年 12 月 27 日发布的《产业结构调整指导目录（2024 年本）》， 保障性住房（含保障性租赁住房）建设、运营和管理”作为 城镇基 础设施”行业被纳入 鼓励类”的产业目录中。      不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合《产业结构调整指导目录》和行 业政策规定。      5、配租或者招租对象、建筑面积等符合国家以及不动产所在地有关政策规 定      （1）保障性租赁住房      经核查项目公司提供的适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其 在房屋信息、试用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任 等方面的内容与上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租 赁住房租赁合同示范文本》4实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规 的强制性规定的情形。      经抽样核查项目公司提供的不动产项目《租赁合同》，法律顾问及基金管理 人认为抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的 内容一致，不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致 合同无效的情形。     4 网址： https://fgj.sh.gov.cn/zfbzgw/20220930/82dd3a551c95406f80e1b2b507c944df.html，最后查询日期： 2026 年 6 月 22 日。                                                 58         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规 定， 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其 配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房 建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥 有产权住房和承租公有住房情况核定。” 经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于 租赁人身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查 询材料、租赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主 创业的工商登记）社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为， 本次抽取样本的招租对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。 （2）配套商业 经核查项目公司提供的《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、 交付日期、租赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、 物业管理规约等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经核查项目公司提供的不动产项目《商铺租赁合同》，法律顾问及基金管理 人认为《商铺租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致， 不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的 情形。 （二）不动产项目权属、他项权利及解除安排 1、不动产项目权属情况 （1）资产范围 不动产项目包括以下建筑物的房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用 （i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、 权： 14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商 业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除 外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库；（ii）位于中创路的 665、673、 677、683、689、625、629、633、639、645 号配套及商业，以及相应的业主共有 部分。 （2）资产权属情况                          59             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       截至本招募说明书出具之日，孚茸置业已就中建·幸孚+公寓（上海松江店） 房屋所有权及对应土地使用权办理不动产权登记手续，不动产权证书取得情况如 下：       1）沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》       2023 年 6 月 9 日5，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产 权证书》，证载内容如下：         表：《不动产权证书》（沪（2023）松字不动产权第 024760 号） 证号 沪（2023）松字不动产权第 024760 号 权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有 坐落 松江区施园路 299 弄、中创路 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让 用途 土地用途：租赁住房/房屋用途：详见附记 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：140985.00 平方米                  国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 使用期限                  月 14 日止                  土地状况：                  地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况                  使用权面积：相应的土地面积。                  房屋状况：详见附记。                  自持，新建非商品房屋。                  1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自                  持物业仅用于出租；2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套                  商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交 附记 政府及政府有关部门的物业除外）；                  2、自持部分物业转让时需出让人同意。                  3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。                  4、出资比例：                  股权结构： 5 孚茸置业于 2022 年 1 月 10 日已取得上海市自然资源确权登记局核发的沪（2022）松字不动产权第 000871 号《不动产权证书》                ，建筑面积为 108,569.92 平方米，由于该不动产权证书所载建筑面积未包含地 下车库部分，因此孚茸置业于 2023 年申请换发不动产权证书并于 2023 年 6 月 9 日取得换发后的沪（2023） 松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》                        。                                60          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书             实际控制人：             变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人同意。             5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动             产权证书，不得分证办理。 2）沪（2022）松字不动产权第 000881 号《不动产权证书》 2022 年 1 月 10 日，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产 权证书》，证载内容如下：       表：《不动产权证书》（沪（2022）松字不动产权第 000881 号） 证号 沪（2022）松字不动产权第 000881 号 权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有 坐落 松江区施园路 299 弄 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让 用途 土地用途:租赁住房/房屋用途：详见附记 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：2240.75 平方米             国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 使用期限             月 14 日止             土地状况：             地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况             使用权面积：相应的土地面积。             房屋状况：详见附记。 附记 保留自有 3）《不动产登记簿》 上海市松江区自然资源登记中心于 2026 年 5 月 16 日至 2026 年 5 月 28 日 出具的《上海市不动产登记簿》显示，中建·幸孚+公寓（上海松江店）对应房 屋所有权及土地使用权均登记在孚茸置业名下。 综上，孚茸置业依法就中建·幸孚+公寓（上海松江店）享有对应房屋所有 权及土地使用权，不动产项目权属清晰，依照规定完成了相应的权属登记，符合 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号 ——审核关注事项（试行）》第十二条第（二）项等有关法律法规、规范性文件 的规定。                            61            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      2、不动产项目的他项权利情况及解除安排 孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“ 建行浦东 分行”）分别于2019年12月26日签署了编号为522121801201902号《固定资产贷款 合同》、于2020年9月21日签署了编号为522121801201902的《补充协议》、于2022 年7月29日签署了编号为522121801201902的《补充协议》、于2022年12月1日签署 了编号为522121801201902号《补充协议》（以下合称 《固定资产贷款合同》                                  “ ”）， 约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币1,091,790,000元，孚茸置业股权 转让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东分行分别于2019年12月 30日签署了编号为522121801201902的《抵押合同》、于2021年6月22日签署了编 号 为 522121801201902 的 《 抵 押 合 同 》、 于 2021 年 12 月 28 日 签 署 了 编 号 为 522121801201902 的 《 抵 押 变 更 协 议 》、 于 2024 年 4 月 30 日 签 署 了 编 号 为 522121801201902-2的《抵押合同》                        （以下合称“《抵押合同》                               “ ”），约定以坐落于上 海市松江区中山街道施园路299弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上海松江店）） 为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办理完毕抵押登记手续。 就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全部股权转让予原 始权益人、原始权益人依据公开募集基础设施证券投资基金的相关规定开展本次 发行工作所涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合 同》项下截至提前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除 抵押登记。 综上，除上述可在不动产基金成立后能够解除的抵押外，中建·幸孚+公寓 （上海松江店）的房屋所有权及对应土地使用权不存在抵押、质押等担保负担或 者其他权利限制，不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情 形。      （三）不动产项目固定资产投资管理相关手续 经基金管理人及法律顾问核查，不动产项目持续稳定运营的关键合规手续齐 备、合法有效，已取得能够实现权属合法有效转移、保障项目持续稳定运营的合 规文件，具体如下：      1、 关键合规手续情况                                  62             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                     表：项目投资管理手续情况汇总                      签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                      时间 机构 编号                                          《关于松江区中山街道                         上海市发展         企业投资项 2018 年 10 沪 发 改 城 SJC10032 单元 10-07 号地 1 立项 和改革委员         目核准 月 19 日 〔2018〕56 号 块 租 赁 住 房 项 目 核 准 的                         会                                          批复》                                沪 松 地                          上海市松江         建设用地规 2018 年 6 月 （ 2018 ）                          区规划和自 《建设用地规划许可证》         划许可证 25 日 EA310117201                          然资源局                                85868                                建字第沪松                          上海市松江         建设工程规 2018 年 12 建 （ 2018 ） 《 建 设 工 程 规 划 许 可 2 规划 区规划和自         划许可证 月 26 日 FA310117201 证》（桩基）                          然资源局                                88054 号                                  建字第沪松                            上海市松江           建设工程规 2019 年 3 月 建 （ 2019 ）                            区规划和自 《建设工程规划许可证》           划许可证 15 日 FA310117201                            然资源局                                  96765 号           土地取得方                 挂牌出让           式           建设用地批 松江区（市）           准书（2019 2018 年 10 松 江 区 人 民 县[2018]松府                                                 《建设用地批准书》           年 9 月 以 月 25 日 政府 土书字第 091           前） 号 3 用地                            上 海 市 自 然 沪（2023）松                 2023 年 6 月           建设项目土 资 源 确 权 登 字 不 动 产 权 《不动产权证书》                 9日           地使用权证 记局 第 024760 号           （或不动产 上 海 市 自 然 沪（2022）松                 2022 年 1 月           权证） 资 源 确 权 登 字 不 动 产 权 《不动产权证书》                 10 日                            记局 第 000881 号          环境影响评      环 境          价（报告书、2018 年 11 松 江 区 生 态 20183101170 《 建 设 项 目 环 境 影 响 登 4 影 响          报告表和登 月 15 日 环境局 0005994 记表》备案回执      评价          记表）批复                                            《上海市发展改革委关         节能审查                            上海市发展 于 松 江 区 中 山 街 道      节能 （ 节 能 报 2019 年 1 月 沪发改环资 5 和改革委员 SJC10032 单元 10-07 号地      审查 告、节能审 22 日 〔2019〕5 号                            会 块租赁住房项目节能报         查意见）                                            告的审查意见》                                                 《松江区绿化和市容管                           上海市松江 理局关于“ 松江区中山街          绿化环卫审 2018 年 9 月 沪松绿容许      其 他 区绿化和市 道 SJC10032 单元 10-07 号          核 28 日 [2018]231 号      专 项 容管理局 地块项目”设计方案配套 6      审 批 绿化、环卫的审核意见》      意见 上 海 市 公 安 （2018）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总          交通设计审 2018 年 12                           局 交 通 警 察 交 建 字 第 队建筑工程交通设计审          核 月3日                           总队 0460 号 核通知书》                                    63             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                      签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                      时间 机构 编号                           上海市住房                2018 年 12 1801SJ0015D 《 建 筑 工 程 施 工 许 可          施工许可证 和城乡建设                月 29 日 01 证》（桩基）      施 工 管理委员会 7      许可 上海市住房                2019 年 3 月 1801SJ0015D          施工许可证 和城乡建设 《建筑工程施工许可证》                18 日 02                           管理委员会                              松江区建设                   2021 年 9 月 LS181100008 《 建 筑 工 程 综 合 竣 工 验           综合验收 和管理委员                   9日 00358000003 收合格通知书》                              会                              松江区建筑                              建材业管理                   2021 年 9 月 1801SJ0015G 《 上 海 市 建 设 工 程 质 量           消防验收 中心及建设                   9日 001SJ 监督报告》                              工程质量安                              全监督站                                      （2021）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总           交通设计验 2021 年 9 月 上 海 市 公 安                                      交 建 验 字 第 队建筑工程交通设计验           收 3日 局交警总队                                      0273 号 收通知书》                                              《松江区绿化和市容管                            松江区绿化 理局关于“ 松江区中山街           绿化和环卫 2021 年 9 月 沪松绿容许                            和市容管理 道 SJC10032 单元 10-07 号           验收 6日 [2021]279 号                            局 地块项目”配套绿化、环                                              卫通过竣工验收的意见》                                      沪道运停验           停车场竣工 2021 年 9 月 上 海 市 道 路 《上海市机动车停车场                                      〔 2021〕 130           验收 6日 运输管理局 （库）验收意见单》                                      号      竣工 《新建松江区中山街道 8 松卫建项发      验收 2021 年 9 月 松 江 区 卫 生 SJC10032 单元 10-07 号地           卫生验收 字（2021）第                   3日 健康委员会 块租赁住房项目竣工验                                        0847 号                                                 收的卫生审核意见》                                                 通过上海市建设工程联                                                 审共享平台出具了中           民防专项竣 2021 年 9 月 松 江 区 民 防                                      / 建·幸孚+公寓（上海松江           工验收 6日 办公室                                                 店）通过民防专项竣工验                                                 收的意见                                                 2023 年 7 月 13 日，孚茸                                                 置业已取得上海市发改                                                 委出具的《上海市发展和                              上海市发展 沪发改环资                   2023 年 7 月 改革委员会公文办理便           节能验收 和 改 革 委 员 便字〔2023〕                   13 日 函 》（ 沪 发 改 环 资 便 字                              会 41 号                                                 〔2023〕41 号） ，明确不                                                 动产项目节能审查验收                                                 结果为通过。                                    沪松规划资                              上海市松江 《上海市工程建设项目                   2021 年 9 月 源验（2021）           规划验收 区规划和自 竣工规划资源验收合格                   8日 JA310117202                              然资源局 证（建筑工程）                                                      》                                    101067 号                                   64           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                    时间 机构 编号                          上海市松江         民防工程使 2023 年 7 月 《上海市民防工程使用                          区 民 防 办 公 松江 2023-16         用备案 4日 备案证书》                          室                         上海市松江 沪建管（松         交付使用许 2021 年 11 区 住 房 保 障 江 ） 交 付 许 《 上 海 市 新 建 住 宅 交 付         可 月3日 和 房 屋 管 理 （ 2021 ） 第 使用许可证》                         局 019 号 1）立项批复 上海市发改委于 2018 年 10 月 19 日出具《关于松江区中山街道 SJC10032 单 元 10-07 号地块租赁住房项目核准的批复》                       （沪发改城〔2018〕56 号），同意建设 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目，项目主要建设内容 为新建 18 栋住宅楼和 1 栋配套建筑，内含约 2741 套租赁住房、配套服务设施、 地下停车库等。项目总建筑面积约为 178,143 平方米，其中地上建筑面积 118,063 平方米，地下建筑面积 60,080 平方米，最终以建设工程设计方案批复为准。根据 上海市松江区规划和自然资源局（以下简称 区规划资源局”）于 2018 年 12 月 4 日出具的《关于审定松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房建 设工程设计方案的决定》           （沪松规土许方〔2018〕283 号）及其附图，项目主要建 设内容为新建 18 栋租赁住宅/住宅/酒店和商业及配套建筑、地下停车库等，总建 筑面积 161,119.64 平方米，其中地下建筑面积 45,600 平方米。 2）规划手续 A.建设用地规划许可证 区规划资源局于 2018 年 6 月 25 日核发《建设用地规划许可证》（沪松地 （2018）EA31011720185868），证载主要内容如下：      表：《建设用地规划许可证》（沪松地（2018）EA31011720185868） 用地单位 上海孚茸置业有限公司 用地项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房用地 用地位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路 用地性质 四类住宅组团用地 用地面积 62,693.6 平方米（以实测为准） 建设规模 （以审定方案为准） B.建设工程规划许可证                                65            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       区规划资源局于 2018 年 12 月 26 日核发《建设工程规划许可证》                                           （建字第沪 松建（2018）FA31011720188054 号），证载主要内容如下： 表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2018）FA31011720188054 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路 建设规模 桩基工程       区规划资源局于 2019 年 3 月 15 日核发《建设工程规划许可证》（建字第沪 松建（2019）FA31011720196765 号），证载主要内容如下： 表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2019）FA31011720196765 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路                总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）， 建设规模                计容建筑面积 112,742.95 平方米       3）用地手续       A.用地预审       根据中建·幸孚+公寓（上海松江店）立项及建设时适用的《国土资源部关 于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16 号， 以下简称“《优化用地预审的通知》       “ ”）第九条6，“ 不涉及新增建设用地，在土地利 用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可 不进行建设项目用地预审。”       经核查上海市人民政府于 2016 年 6 月 7 日下发的《关于同意的批复》                                    （沪府规〔2016〕74 号） 及其附图、上海市人民政府于 2017 年 11 月 24 日下发的《关于批准松江区 2017 年第 64 批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》                          （沪府土[2017]669 号），中 6 ““     《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》                                  （国土资规〔2016〕16 号）第九 条规定： 适当缩小用地预审范围。不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内 使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审。                              ”                                66          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 建·幸孚+公寓（上海松江店）所使用的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号 地块在出让予孚茸置业前，已被规划为建设用地并已取得农用地转建设用地的批 复，中建·幸孚+公寓（上海松江店）不涉及新增建设用地。 基于上述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）属于不涉及新增建设用地，在 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的 项目，根据《优化用地预审的通知》的规定，不动产项目可不办理用地预审。 B.建设用地批准书 2018 年 10 月 25 日，松江区政府核发《建设用地批准书》                                    （松江区（市）县 [2018]松府土书字第 091 号），明确用地单位为上海孚茸置业有限公司，建设项目 名称为松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块，批准用地机关为松江区人 民政府，批准文号为沪松府土[2018]23 号，批准用地面积为 62,693.6 平方米，土 地所有权性质为国有，土地取得方式为挂牌，土地用途为租赁住房，土地座落为 松江区中山街道 0029 村（街坊）p3 宗地。 C.土地使用权的挂牌出让 2018 年 2 月 28 日，区规划资源局作为出让人以挂牌方式实施松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块的出让。                           2018 年 3 月 21 日中建东孚竞得该地块。 中建东孚与孚茸置业分别与区规划资源局签署了《出让合同》，并最终执行《出 让合同》3.0 版，          《出让合同》签署情况详见本节 二、不动产项目的合规性”之 （四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限” “ 。 4）环境影响评价 孚茸置业已于 2018 年 11 月 15 日填报《建设项目环境影响登记表》，取得备 案回执，备案号为 201831011700005994，并于 2018 年 11 月 15 日在建设项目环 境影响登记表备案系统进行了公告。 5）节能审查 上海市发改委于 2019 年 1 月 22 日作出《上海市发展改革委关于松江区中山 街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目节能报告的审查意见》                                        （沪发改环 资〔2019〕5 号），原则同意中建·幸孚+公寓（上海松江店）节能报告，中建·幸 孚+公寓（上海松江店）投产年综合能源消耗总量 1866.78tce“                                 （即标标准当当量）， 需在投入生产、使用前报请上海市发改委对节能审查意见落实情况进行验收。                            67          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      6）其他专项审批意见      A.绿化环卫审核意见 上海市松江区绿化和市容管理局于 2018 年 9 月 28 日作出《松江区绿化和市 容管理局关于 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”设计方案配 套绿化、环卫的审核意见》（沪松绿容许[2018]231 号），同意建设项目的设计配 套绿地面积为 21,942.76 平方米，绿地率 35%，并明确了垃圾处理、地下空间顶 板的覆土厚度、绿植、技术标准和规范等内容。      B.交通设计审核 上海市公安局交通警察总队于 2018 年 12 月 3 日出具《上海市公安局交警总               （（2018）沪公交建字第 0460 号），同意按总平 队建筑工程交通设计审核通知书》 面图开设 3 个机动车出入口，设在中创路一处，出入口宽度 11 米，施园路二处， 出入口宽度各为 11 米，在中创路开设 1 处消防、行人出入口（不设进口坡），并 明确工程竣工十五日前落实出入口交通安全和通知总队验收，未经许可，不准启 用。      7）施工许可      A.建筑工程施工许可证 上海住建委于 2018 年 12 月 29 日核发《建筑工程施工许可证》（编号： 1801SJ0015D01），证载内容如下：         表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D01） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设地址 松江区中山街道，东至中创路，西至新开河，南至空地，北至施园路 建设规模 桩基工程：共计 3540 根 上海住建委于 2019 年 3 月 18 日核发《建筑工程施工许可证》（编号： 1801SJ0015D02），证载内容如下：         表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D02） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房                            68        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 建设地址 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路          总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）， 建设规模          计容建筑面积 112,742.95 平方米（房屋建筑面积为 160,634.91 平方米） B.施工图设计审查 受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的委托，上海浚源设计审图有限公 司对中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图设计文件以及其中的消防设计、结 合民用建筑修建防空地下室设计、预防性卫生设计、节水设施设计、抗震设防专 项设计（超限高层除外）等进行统一审查，并于 2019 年 3 月 12 日出具了《上海 市建设工程项目施工图设计文件联合审查合格书》（证书编号：LS181100008- s00004（19-05-005）），认定中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图合格。 8）竣工验收 A.建筑工程综合竣工验收 上海市松江区建设和管理委员会于 2021 年 9 月 9 日核发《建筑工程综合竣 工验收合格通知书》（综合验收编号：LS18110000800358000003，通知书编号： 2021SJ0081），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）已通过综合竣工验收。 B.质量监督和消防验收 上海市松江区建筑建材业管理中心及建设工程质量安全监督站于 2021 年 9 月 9 日出具《上海市建设工程质量监督报告》                      （编号：1801SJ0015G001SJ），确认 工程属于住宅工程，对建筑工程竣工验收的组织形式进行要件审核，对执行验收 标准进行抽查，对功能性实体质量进行抽查比对，未发现有违反建筑工程质量管 理规定的行为，确认审查该项目消防备案材料齐全，依法准予备案。 C.交通设计验收 上海市公安局交警总队于 2021 年 9 月 3 日出具《上海市公安局交警总队建 筑工程交通设计验收通知书》（2021）沪公交建验字第 0273 号），同意开设三个 机动车入口，中创路一处，宽 11 米；施园路二处，宽各 11 米；同意中创路开设 一处消防、人行出入口，通过验收。 D.绿化和环卫验收 上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 9 月 6 日作出《松江区绿化和市 容管理局关于 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”配套绿化、                           69           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 环卫通过竣工验收的意见》            （沪松绿容许[2021]279 号），确认中建·幸孚+公寓（上 海松江店）配套绿化、环卫符合沪松绿容许[2018]231 号的要求，同意正式竣工 并交付使用。      E.停车场竣工验收 上海市道路运输管理局于 2021 年 9 月 6 日出具《上海市机动车停车场（库） 验收意见单》（沪道运停验〔2021〕130 号），核定中建·幸孚+公寓（上海松江 店）机动车停车场（库）通过验收，停车场（库）泊位类型、数量、相关交通设 计指标以及标志标识设置合格。并告知有部分泊位区域净空高度较低，建设单位 在使用管理过程中应将相关情况提前告知使用人。      F.卫生验收 上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 9 月 3 日作出《新建松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目竣工验收的卫生审核意见》                                         （松卫建 项发字（2021）第 0847 号），从卫生角度原则同意此项目的竣工验收。      G.民防专项竣工验收 上海市松江区民防办公室于 2021 年 9 月 6 日通过上海市建设工程联审共享 平台出具了中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过民防专项竣工验收的意见。      H.节能验收 上海市发改委于 2023 年 7 月 13 日向孚茸置业出具《上海市发展和改革委员 会公文办理便函》        （沪发改环资便字〔2023〕41 号），明确节能审查验收结果为通 过。      I.竣工规划资源验收 区规划资源局于 2021 年 9 月 8 日核发《上海市工程建设项目竣工规划资源 验收合格证（建筑工程）》（编号：沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过规划和自然资源部门验收，证载 主要内容如下： 表：《上海市工程建设项目竣工规划资源验收合格证（建筑工程）》（编号：沪               松规划资源验（2021）JA310117202101067 号） 证号 沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号                                70          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 项目代码 310117MA1J2Y6H720181B2101001                   松江区中山街道，东至中创路，南至空地，西至新开河， 建设位置                   北至施园路 建设工程规划许可证号 沪松建（2019）FA31011720196765 建设用地规划许可证号 沪松地（2018）EA31011720185868 国有土地有偿使用合同（或规                   沪松规土（2018）出让合同第 15 号 划决定书）编号 用地批准书编号 松江区[2018]松府土书字第 091 号 不动产权证号 沪（2018）松字不动产权第 038981 号 建设项目验收规模 建筑面积地上 114875.6 平方米、地下 45170.7 平方米 J.民防工程使用备案 上海市松江区民防办公室于 2023 年 7 月 4 日核发《上海市民防工程使用备 案证书》，审核中建·幸孚+公寓（上海松江店）符合使用备案条件，准予备案。 K.交付使用许可 区房管局已于 2021 年 11 月 03 日核发《上海市新建住宅交付使用许可证》 （沪建管（松江）交付许（2021）第 019 号），审核中建·幸孚+公寓（上海松江 店）符合交付使用许可要求，准予交付。 综上，不动产资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求， 已按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法 律法规应当办理的手续，符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 （REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条第（六）项 等有关法律法规、规范性文件的规定。 2、已取得的其他合规手续情况 （1）保障性租赁住房项目认定情况 根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发[2021]22 号）》《上海市人民政府办公厅印发的通知》（沪府办规[2021]12 号）和《上海市保障性租赁住房项目认定办 法（试行）》（沪住建规范联[2022]2 号）等相关文件，根据上海市松江区保障性 租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租                             71                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），不动产项目共纳保 2,407 套（含 18 号楼 6-15 层共计 110 套）。根据上海市住房保障事务中心发布 的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房源拆套管理》，18 号 6-15 层 在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房 源，共计 2,437 套房源。基金管理人和运营管理机构严格按照国家和上海市关于 保障性租赁住房的政策规定，以及《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》 对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目进行运营管理。          不动产项目所属行业特有的关键固定资产投资管理手续取得情况如下表所 示：                      表：特定行业投资管理合规性手续 序号 具体手续 相关行业      《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 1 保障性租赁住房      保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）                             ）      《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 2 保障性租赁住房      保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号）                             ）      《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 3 保障性租赁住房      保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）                             ）                                经核查保障性租赁住房备案系统导出的项目房源拆                                套调整清单，孚茸置业已根据上海市住房保障事务                                中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南 4 保障性租赁住房项目拆套                                （一）——房源拆套管理》 ，将 18 号楼 6-15 层在保                                障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套                                房源拆套成 140 套房源。          中建·幸孚+公寓（上海松江店）的保障性租赁住房具体认定情况如下：          1）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 1-17 号楼（9 号楼 1 层除外），上 海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 8 月 12 日向孚茸置 业核发了《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号），以下简称 保租房认定书一”）7认定中建幸孚+公寓松江店项目为保障      7 保租房认定书一核发后，上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2022 年 10 月 25 日向                            （沪松保租认定〔2022〕15 号（总第 15 号） 上海孚茸置业有限公司核发的原《保障性租赁住房项目认定书》 ， 以下简称 原保租房认定书”             ）作废。原保租房认定书的认定主体为上海孚茸置业有限公司松江分公司，上 海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室已在保租房认定书一中将认定主体更新为孚茸置业。                                  72          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 性租赁住房，计 2,240 套（间）（住宅型）。 2）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 2-5 层，孚茸置业已依据 《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》                          （沪建房管联〔2022〕 45 号）的规定将 18 号楼 2-5 层改建为保障性租赁住房。就此，上海市松江区保 障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 6 月 28 日向孚茸置业核发了《保障 性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号），以下简 称 保租房认定书二”），认定中建幸孚+公寓松江店 18 号楼 2-5 层、9 号楼 1 层为保障性租赁住房，计 57 套（住宅型）。 3）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 6-15 层，上海市松江区保 障性租赁住房工作领导小组办公室于 2023 年 10 月 16 日向孚茸置业核发了《保 障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号），以下 简称 保租房认定书三”），认定中建·幸孚+公寓松江店（18 号楼 6-15 层）项 目为保障性租赁住房，计 110 套（住宅型）。 综上，截至本招募说明书出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）已完 成保障性租赁住房项目认定，租赁住房建筑面积共计 103,131.56 平方米，共计 2,437 套（住宅型）。 （2）不动产资产的保险情况 经 核 查 项 目 公 司 提 供 的 《 现 金 损 失 保 险 保 险 单 》（ 保 险 单 号 ： PTXL202531000000000064）、《财产一切险（2009 版）保险单》（保险单号： PQYC202531000000001427）及《中国人民财产保险股份有限公司财产一切险批 （批单号：EQYC202631000000000865）、 单》 《机器损坏保险保险单》                                        （保险单号： PQSD202531000000000174）、《公众责任保险（1999 版）》保险单（保单号： PZCG202531000000000397），项目公司已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）投 保现金保险、财产一切险、机器损坏保险、公众责任险，主要约定如下：                 表：不动产资产的现金保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司             金库、保险箱内（柜）内保险标的（保险标的地址：上海市松江区施 保险标的名称             园路 299 弄（中建幸孚+公寓）） 险别名称 现金保险 保险金额总计 100,000 元                            73          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 每次事故免赔额 / 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止                 表：不动产资产的财产一切险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司             建筑物；装修；装置、家具及办公设施或用品；安装费用；扩建、改 保险标的名称             建及维修；配套设施 险别名称 财产一切险 保险金额总计 1,290,100,000 元 每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，两者以高者为准 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止                 表：不动产资产的机器损坏保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司 保险标的名称 机器设备 险别名称 机器损坏保险 保险金额总计 10,000,000 元 每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，二者以高者为准 保险期限 自 2026 年 1 月 7 日零时起至 2027 年 1 月 6 日二十四时止                 表：不动产资产的公众责任保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司 保险标的地址 上海市松江区施园路 299 弄（中建幸孚+公寓） 险别名称 公众责任保险             累计责任限额 20,000,000.00 元， 每次事故财产损失免赔额 500.00 元， 限额 每 次 事 故 责 任 限 额 10,000,000.00 元 ， 每 次 事 故 每 人 责 任 限 额             800,000.00 元 总赔偿限额 20,000,000.00 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止 在本基金发行前，项目公司将就投保金额进行变更，以覆盖不动产项目估值。 同时，管理人及评估机构已按照能够覆盖项目估值的保险金额在未来经营预测中 对保险支出进行预测。      在本基金存续期间，根据《运营管理服务协议》约定，管理人委托并授权 运营管理实施机构负责购买保险相关事宜，运营管理实施机构将代表项目公司 为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险，确保现有 保险合同及后续续签的保险合同在本基金存续期内处于生效状态，且保额始终 足额覆盖不动产资产评估值。 3、其他合规手续情况未取得或不完备情况                               74         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目不涉及相关情况。 4、过往结构调整或者功能发生重大变化的改造工程涉及的投资管理手续完 备性情况 不动产项目不涉及相关情况。 （四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限 2018 年 3 月 21 日，区规划资源局“                         （作为出让人）与中建东孚（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规土（2018） 出让合同第 15 号（1.0 版），以下简称 《出让合同》1.0                         “ 版”），由区规划资源局 将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至 施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给受让人，出让宗 地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。 2018 年 6 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》                            （沪松规土（2018） 出让合同补字第 31 号、沪松规土（2018）出让合同第 15 号（2.0 版），以下简称 《出让合同》2.0 “ 版” ）。               《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合 同调整说明》中明确，中建东孚成立了开发经营松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块的项目公司孚茸置业，该地块受让人调整为孚茸置业，也即由区规 划资源局将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空 地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给孚茸置 业（作为受让人），出让宗地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。 2020 年 8 月 3 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规划资源 （2020）出让合同补字第 89 号、沪松规土（2018）出让合同补字第 31 号、沪松 规土（2018）出让合同第 15 号（3.0），以下简称“《出让合同》3.0                               “ 版” ，与《出 让合同》1.0 版、《出让合同》2.0 版合称 《出让合同》                          “ ”），约定就松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块地下空间补交土地价款。 经核查孚茸置业提供的《非税收入一般缴款书（收据）》（No.1600045132、 No.1600045133、No.1600045511），孚茸置业已支付完毕《出让合同》下国有建设 用地使用权出让价款。                          75          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 综上，孚茸置业取得中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目土地使用权的过 程合法、有效。 根据上海市自然资源确权登记局分别于 2022 年 1 月 10 日和 2023 年 6 月 9 日向孚茸置业核发的《不动产权证书》，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的 国有建设用地使用权使用期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止， 剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日）。 （五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）的《建设工程规划许可证》及附件载明的 建筑包括 住宅（含租赁住宅及租赁公寓）” 商业及配套”（含商业、酒店、社 区公共服务）及 地下车库”等，《不动产权证书》载明的土地用途为 租赁住 房”、房屋用途包括 居住” 旅（宾）馆” 店铺” 特种用途”。经法律顾问及 基金管理人核查，中建·幸孚+公寓（上海松江店）实际用途为保障性租赁住房、 车库、配套及商业。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）18 号楼 2-5 层，                               《建设工程规划许可证》 及附件载明 2-5 层为酒店；               《不动产权证书》载明 2-5 层房屋用途为旅（宾）馆。 在 18 号楼 2-5 层进行非居住存量住房改建为保障性租赁住房的过程中，区规划 资源局已在《非居住存量房屋改建为保障性租赁住房联合验收意见表》中明确同 意孚茸置业以保障性租赁住房用途使用 18 号楼 2-5 层。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）9 号楼 1 层，                            《建设工程规划许可证》及 附件载明用途为租赁住房，《不动产权证书》载明房屋用途为居住，实际以配套 方式提供予中建·幸孚+公寓（上海松江店）租户无偿使用。就本事项，区规划 资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复 意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应 的公共配套服务设施用途。 综上，截至本招募说明书出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的土 地实际用途与规划用途、不动产权证用途一致，符合“                        《上海证券交易所公开募集 不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》 第十二条第（七）项等有关法律法规、规范性文件的规定。 （六）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排                             76          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 中建·幸孚+公寓（上海松江店）为保障性租赁住房，已取得上海市松江区 保障性租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪 松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总 第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），认定书的有效期与 土地使用期限一致。 （七）实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件 具体详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第一节 不动产项目概况” 之“ 二、不动产项目合规性”之“（三）不动产项目固定资产投资管理相关手续”                  “ 之 2、已取得的其他合规手续情况”。 （八）其他合规事项 无。 三、关于未入池资产 （一）本项目入池资产完整，不存在应入池未入池的情况 本项目已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底 层资产范围，不存在应入池未入池的情况。 根据上海孚茸置业有限公司持有的不动产权证书（编号分别为沪（2022）松 字不动产权第 000881 号、沪（2023）松字不动产权第 024760 号），中建·幸孚 +公寓（上海松江店）项目所在宗地面积 62,693.60 平方米，总建筑面积 143,225.75 平方米（含 760 号产证所载 140,985.00 平方米，881 号产证所载配套 2,240.75 平 方米），不动产项目包含： 1、位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、 14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商 业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除 外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库； 2、位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号 配套及商业，以及相应的业主共有部分。 孚茸置业持有的不动产权证书所载产权面积均已完整纳入首发资产范围，不 存在应入池未入池的情况。                            77          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （二）不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性 质的公益性资产，不属于孚茸置业的未入池资产 根据《上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局关于本市业主共有房地 产及公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》第四条的规定，区房 管局应当对公益性公共服务设施房地产的内容、部位等分别认定，认定情况应当 在楼盘表上进行标注并出具《认定证明》；公益性公共服务设施房地产应按照有 关规定和开发企业与政府、市政公用管理单位等的有关约定明确权利归属。 根据上述政策，除项目公司所持有的不动产资产之外，在同一宗地上的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房，以及开 关站、配电站等资产由其他业主持有，产权人分别为上海市松江区人民政府中山 街道办事处（以下简称 中山街道办”）及国网上海市电力公司松江供电公司（以 下简称 松江电力公司”），具体如下： 1、中山街道办持有资产情况 中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老 年康体活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）及（以下简 称 中山街道办资产”）资产所有权，上述资产建筑面积共计 916.61 平方米。 根据《公益性公共服务设施房地产认定证明》《关于中山街道小区公益性公 共服务设施房地产配置约定书》，中山街道办资产的认定情况符合《上海市房屋 管理局、上海市规划和自然资源局关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设 施房地产认定工作有关问题的通知》等规定的要求。 2、松江电力公司持有资产情况 松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站资产（以 下简称 松江电力公司资产”）所有权。 根据《住宅小区供电配套开关站、配电站房屋和土地使用及产权证办理协议》， 小区配套的开关站、配电站属公益性公共服务设施，由项目公司建设完成后，产 权归属松江电力公司所有。 （三）同一宗地上存在的公共配套性质的公益性资产，不影响不动产项目的 长期稳定运营                         78         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1、中山街道办持有资产的运营情况 中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老 年康体活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）资产，并负 责运营管理。目前上述资产均按照规划使用方式正常投入使用，不影响不动产项 目的稳定运营。 2、松江电力公司持有资产的运营情况 根据孚茸置业与松江电力公司签署的《住宅小区供电配套开关站、配电站房 屋和土地使用及产权证办理协议》， 松江电力公司承担开关站、配电站房屋的日 常修缮义务”。松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站 资产，并负责日常运营。 上述公益性公共服务设施根据相关规定已分别移交中山街道办、松江电力公 司，并依据《公益性公共服务设施房地产认定证明》                       《住宅小区供电配套开关站、 配电站房屋和土地使用及产权证办理协议》等文件，继续为不动产项目提供相应 的配套服务，不会影响不动产资产的长期稳定运营。 综上，本项目入池资产完整，已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的 各组成部分完整纳入底层资产范围，不存在应入池未入池的情况；同一宗地范围 内存在公共服务性质的公益性资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会 用房，以及开关站、配电站等业态，为根据相关政策要求建设并移交给项目所在 地街道办事处及地方电力公司的资产，相关产权人均按照公共服务及公益性目的 独立运营管理上述资产，不影响不动产项目的长期稳定运营。 四、关于共用、共有资产 不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性质的公 益性资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会用房，以及开关站、配电 站等业态，系根据相关政策要求建设并移交给项目所在地街道办事处及地方电力 公司的资产，相关产权人均按照公共服务及公益性目的独立运营管理上述资产， 不影响不动产项目的长期稳定运营。具体详见本招募说明书 第二章 不动产项 目”之 第一节 不动产项目概况”之 三、关于未入池资产”。                          79        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 五、资产转让 （一）原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权 机构审批 就项目公司股权转让安排相关事宜，根据《中建资本管理（上海）有限公司 长期股权投资相关经济行为管理办法》，中建资本（上海）及所属单位的长期股 权投资事项履行本单位决策程序后，将请示文件报中建资本审批；根据中建资本 （上海）公司章程及修正案的规定，股东行使《公司法》规定的有限责任公司股 东会职权，职权范围包括决定公司的经营方针和投资计划。因此，中建资本有权 同意中建资本（上海）转让项目公司股权的相关事宜。原始权益人的唯一股东中 建资本已出具《中建资本关于同意中建资本（上海）申报发行中建保租房基础设 施 REITs 的决定》，同意原始权益人向不动产基金项下的专项计划转让其合法持 有的项目公司 100%股权。 中建资本董常会已作出《中建资本控股有限公司董常会（2024）第七次会议 决议》，同意中建资本（上海）作为原始权益人向不动产基金项下的专项计划转 让其合法持有的项目公司 100%股权。中建资本控股股东中建股份董事会已作出                          （董决字〔2024〕8 号）， 《中国建筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》 同意中建资本（上海）将持有的项目公司 100%股权转让至专项计划。 就原始权益人将项目公司股权转让予专项计划相关事宜，原始权益人已作为 项目公司的唯一股东出具《股东决定》，同意原始权益人将项目公司 100%股权转 让予资产支持证券管理人（代表专项计划）。 2025 年 4 月 1 日，国务院国资委出具《关于中建资本管理（上海）有限公 司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》，原则同意中建资本管理（上 海）有限公司以所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行不动产基金 的方案，所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。 综上，根据本项目法律顾问出具的法律意见书并经核查，中建资本（上海） 已就标的股权转让履行其内外部所需的授权或审批程序，拟作为基础资产的标的 股权转让不违反中国法律的禁止性规定，根据生效的《股权转让协议》进行的股 权转让行为合法、有效。                       80          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公 司股权、特许经营权、经营收益权的转让限制情况（如有）以及主管部门或者相 关权利方明确同意转让的证明 1、保障性租赁住房土地和房屋转让的限制性规定 《上海市规划和自然资源局关于印发通知》（沪规划资源用〔2022〕20 号）： 三、管理内容/（二）土地供应 管理/ 2.全生命周期管理要求：保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理， 出让人应当在土地出让合同中约定以下内容：……（2）转让管理要求：保障性 租赁住房土地和房屋应按照出让合同约定，不得整体或分割转让。对因破产、重 组等特殊情形需转让的，须经出让人同意。保障性租赁住房用地受让人的出资比 例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经 出让人同意。经出让人同意整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变 的，保障性租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于保障性租 赁住房，并按租赁使用合同保持原租赁关系。相关转让管理要求应纳入土地出让 合同，同时约定相关违约责任。……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础 设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产 基金无异议。 法律顾问及基金管理人认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项 目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述保障性租赁住房土地和房 屋转让相关规定中的限制条件已被解除。 2、国有资产转让的程序规定 项目公司股东（即中建资本（上海））的唯一股东为中建资本，实际控制人 为中建集团。中建集团为国务院国资委 100%出资的国家出资企业，因此项目公 司、原始权益人均系国务院国资委间接控股的国有企业。法律顾问及基金管理人 认为，项目公司的股权转让应适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国 有资产监督管理暂行条例（2019 修订）》                     《企业国有资产交易监督管理办法》                                    《国 务院国资委授权放权清单（2019 年版）》《关于企业国有资产交易流转有关事项 的通知》等法律法规。                         81          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》第三条规定： 国家出资企 业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合 理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公 开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。” 2025 年 4 月 1 日，国务院国资委向中国建筑集团有限公司下发《关于中建 资本管理（上海）有限公司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》                                      （国 资产权[2025]100 号）， 原则同意你公司所属中建资本管理（上海）有限公司以 所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行基础设施 REITs 的方案，所 涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。” 基金管理人和法律顾问认为，国务院国资委有权批准原始权益人以非公开协 议转让方式向专项计划转让项目公司股权相关事宜，上述国有资产转让相关规定 中的限制条件得到满足。 3、不动产权证书及土地使用权出让相关合同中的限制性约定 经核查不动产项目对应不动产权证书及土地使用权出让相关合同等文件，该 等不动产权证书及合同存在的对项目公司股权转让安排的限制性约定如下： 《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                            （沪松规土（2018） 出让合同第 15 号（3.0））第四十条： 本合同项下的国有建设用地土地使用权， 受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、 股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。” 沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》附记记载： 自持， 新建非商品房屋。……4、出资比例：股权结构：实际控制人：变更以上内容的， 应事先书面申请，经出让人同意……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础 设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产 基金无异议。 基金管理人和法律顾问认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项 目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述不动产权证书及土地使用 权出让合同中对项目公司股权转让安排的限制条件已被解除。 4、融资文件中的限制性约定                         82          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 如本节 二、不动产项目的合规性”之 （二）不动产项目权属、他项权利                         “ 及解除安排”所述，孚茸置业与建行浦东分行签订了《固定资产贷款合同》和《抵 押合同》，约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，并 有孚茸置业以中建·幸孚+公寓（上海松江店）为《固定资产贷款合同》项下债 务提供抵押担保，孚茸置业股权转让前需征得建行浦东分行的同意。 就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对原始权益人依据公开募集基础 设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行为无异议，并同 意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借款利 息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。 基金管理人和法律顾问认为，上述融资文件中对项目公司股权转让安排的限 制条件已得到满足。 六、资产到期移交和处置安排 （一）土地使用权续期政策                （2021 年 1 月 1 日实施）、 根据《中华人民共和国民法典》 《城市房地产管理 法》（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》（1990 年 5 月 19 日生效）的规定，非住宅建设用地使用权 年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的， 应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用 权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获 批准的，土地使用权由国家无偿收回。 （二）资产到期安排 1、土地出让合同中的相关约定 上海市松江区规划和自然资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订的《上海市国有建设用地使用权出让合同》3.0 版中“ 第五章 期限届满”章 节约定如下： 第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合 同项下出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社 会公共利益需要收回本合同项下出让宗地的，出让人应当予以批准。                         83          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 根据履约情况进行综合评定后，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办 理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付 土地出让价款、租金等土地有偿使用费。 第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期,因社会公共利益需要 未获批准的,土地使用者应当交不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用 权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意 本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定 履行： （一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上 建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平 整。 第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者 应当交回不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设 用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附 属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属 设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正 常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附 属设施，恢复场地平整。”      2、申请土地使用权续期 根据本基金《基金合同》约定，基金管理人将根据市场环境和不动产资产运 营情况，以持有人利益优先的基本原则，在政策允许的情况下及时申请土地使用 权续期，或制定不动产项目出售方案、提交基金份额持有人大会审议（如需）并 负责实施。      3、不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形                         84         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下， 强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补 偿金将根据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据 届时情况按照法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与 不动产项目估值之间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要 时将召开基金份额持有人大会决策。     4、不动产项目处置安排     基金合同终止或基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金 份额持有人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成 剩余财产的分配。资产处置期间，清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定 履行信息披露义务。     具体安排详见本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基金运作” 之“ 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项”之“（十 一）基金的终止与清算”。     5、风险揭示和风险缓释措施     鉴于目前不动产项目所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权 续期事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，同时未来国家有关宏观经济政 策、行业政策、相关法律法规及配套政策或发生变化（包括但不限于土地使用权 续期的批准原则、批准续期标准），不动产项目所在宗地土地使用权续期具有一 定不确定性，相关风险请见本招募说明书 第一章 招募说明书概要及风险因素” 之 第二节 风险因素”部分。     七、项目公司基本情况     （一）基本情况                   表：项目公司基本信息 公司名称 上海孚茸置业有限公司 注册地址 上海市松江区中辰路 299 号 1 幢 134 号 法定代表人 苏珺 注册资本 35,000.00 万元人民币 统一社会信用代码 91310117MA1J2Y6H7Y                                 85         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 公司名称 上海孚茸置业有限公司 成立日期 2018 年 6 月 6 日             许可项目：住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。             （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具             体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：住房             租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业保洁、清洗、             消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品 经营范围             等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租             赁经营服务；票务代理服务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；             机械电气设备销售；家用电器销售；电子产品销售；日用百货销售；             家具销售；礼品花卉销售；机械设备租赁；房地产咨询。（除依法须             经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 主要业务负责人 苏珺 （二）设立、存续及历史沿革 2018 年 6 月 6 日，孚茸置业成立，注册资本 5,000.00 万元人民币，公司类 型为一人有限责任公司（法人独资），法定代表人为何朱意，股东为中建东孚。 2021 年 7 月 19 日，中建东孚作出股东决定，免去何朱意执行董事兼法定代 表人职务，委派赵玮为公司执行董事兼法定代表人，2021 年 7 月 26 日，上海市 松江区市场监督管理局准予前述法定代表人的变更登记申请。 2022 年 6 月 22 日，中建东孚作出股东决定，孚茸置业注册资本由 5,000.00 万元人民币增资至 35,000.00 万元人民币，中建东孚增加认缴 30,000.00 万元人民 币，出资方式为货币。 2024 年 9 月 25 日，根据上海市松江区市场监督管理局颁布的编号为 27000001202409205406 的《登记通知书》，孚茸置业的股东由中建东孚变更为中 建资本（上海），中建资本（上海）持有孚茸置业 100%股权。 2024 年 12 月 9 日，孚茸置业经营范围变更，经营范围变更为 许可项目： 住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可 证件为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专 业保洁、清洗、消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学 品等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租赁经营服 务；票务代理服务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家 用电器销售；电子产品销售；日用百货销售；家具销售；礼品花卉销售；机械设                              86          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 备租赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经 营活动） ”。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况（如有） 1、股权结构 截至 2026 年 3 月末，项目公司的股本数量及股东持股情况如下：                  表：项目公司股东出资情况                                出资额 序号 股东姓名/名称 出资比例（％）                               （万人民币） 1 中建资本管理（上海）有限公司 35,000.00 100.00             合计 35,000.00 100.00 截至 2026 年 3 月末，项目公司股权结构图如下：                  图：项目公司股权结构图 2、控股股东及实际控制人 截至 2026 年 3 月末，项目公司控股股东为中建资本管理（上海）有限公司， 持股比例 100%，实际控制人为中国建筑集团有限公司。 3、股权受限情况 截至 2026 年 3 月末，项目公司股权不存在受限的情形。                          87         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （四）治理结构和内控制度 1、治理结构 （1）股东 公司不设股东会，股东行使以下职权： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事和监事的报酬事项； 3）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项； 4）审议批准执行董事的报告； 5）审议批准公司监事的报告； 6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 8）对公司增加或者减少注册资本作出决议； 9）对发行公司债券作出决议； 10）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议； 11）修改公司章程。 对前款所列事项股东作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备 于公司。 （2）执行董事 公司不设董事会，设执行董事一名，任期三年，由股东委派产生。执行董事 任期届满，可以连任。执行董事按规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组 织的意见。 执行董事对股东负责，行使下列职权： 1）执行股东的决议； 2）决定公司的经营计划和投资方案； 3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；                        88          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 7）决定公司内部管理机构的设置； 8）根据总经理的提名决定聘任或者解聘副总经理、财务负责人及其报酬事 项； 9）制定公司的基本管理制度。 对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采用书面形式，并由执行董事签 名后置备于公司。 （3）监事 公司不设监事会，设监事一人，由股东聘任产生。监事任期每届三年，任期 届满，可以连任。监事任期届满未及时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍 应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管 理人员不得兼任监事。 公司监事行使下列职权： 1）检查公司财务； 2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、 行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议； 3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、 高级管理人员予以纠正； 4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和 主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议； 5）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。 监事可以对执行董事决定事项提出质询或者建议。监事发现公司经营情况异 常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司 承担。 公司监事行使职权所必需的费用，由公司承担。      2、组织架构 根据孚茸置业公司章程，其不设股东会、董事会、监事会。股东、执行董事、 监事形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。                         89         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3、内控管理制度 孚茸置业作为中建资本（上海）的全资子公司，其内控制度参照中建资本（上 海）的内控制度执行。 经核查，截至本招募说明书出具之日，孚茸置业的公司章程（已办理工商备 案登记）符合《公司法》的规定，孚茸置业设置了股东、执行董事、监事等，项 目公司组织结构健全、清晰，符合《公司法》有关法人治理结构的要求。 （五）财务会计制度和财务管理制度 孚茸置业财务会计制度参照中建资本（上海）的财务制度执行，包括但不限 于《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》《中建资本管理（上海）有 限公司费用管理办法》          《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》等， 具备一系列较为完善的财务会计制度和财务管理制度。 （六）资产独立性及财务独立性 1、资产独立性 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）取得《不动产权证书》[沪 （2023）松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不动产权第 000881 号]， 依法享有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的不动产权，包括房屋所有权及其占 用范围内的国有建设用地使用权。 截至 2026 年 3 月末，孚茸置业未持有任何商标权、专利权、版权、特许经 营权等权利。孚茸置业独立持有中建·幸孚+公寓（上海松江店），不存在被原始 权益人及其关联方控制和占用的情况。 2、财务独立性 截至本招募说明书出具之日，孚茸置业建立了独立的会计核算体系，独立在 银行开户并独立纳税。财务管理工作由中建资本（上海）统筹和负责，组建专门 的财务人员团队，设有会计 1 名，出纳 1 名，其财务制度参照中建资本（上海） 的财务制度执行。本基金通过资产支持专项计划持有不动产项目后，项目公司拥 有独立的运营收支账户，且其账户资金划转接受基金管理人派驻的财务负责人以 及基金托管人的审批和监督，保障了项目公司资金独立于运营管理机构。 （七）是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利                         90             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     项目公司取得载明房屋所有权人及其对应的土地使用权人为项目公司的不 动产权属证书，完全持有不动产的所有权。不动产项目权利限制情况详见本招募 说明书 第二章 不动产项目” 第一节 不动产项目概况”之 二、不动产项目 的合规性”之 （二）不动产项目权属、他项权利及解除安排”         “ 。     （八）资信情况     1、经营合法合规性情况     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记 录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截 至 2026 年 6 月 22 日，项目公司最近三年不存在重大违法违规记录、未受到行政 处罚，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经 营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。     2、商业信用情况     截至 2026 年 3 月末，项目公司未有主体信用等级。     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 4 月 28 日出具的《企业信用报告》， 项目公司无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。                                      91               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 报告期内，项目公司均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大 违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。 （九）重组情况 为推进本次不动产 REITs 项目发行，以中建资本（上海）作为中建集团体系 内的租赁住房 REITs 申报发行主体，中建东孚已于 2024 年 9 月将孚茸置业 100% 股权转让至中建资本（上海），由中建资本（上海）作为原始权益人发行不动产 REITs。 除前述公司股权转让外，自设立以来，孚茸置业未发生重大重组情况。 项目公司纳入不动产基金后，运营团队不存在实质变化，能够满足基金正常 运作需要。项目公司的运营管理安排详见本招募说明书 第四章 治理机制与运 营管理安排”。 八、不动产项目经营模式 （一）业务基本情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。                    表：不动产项目经营和财务情况                     2026 年 1-3 月          类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末                    /2026 年 3 月末                               经营指标 可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26 可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12% 期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09% 租金水平（元/平方米/月） 61.78 64.75 65.50 68.49 租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%                               财务指标 营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 息税折旧摊销前利润                         1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 （EBITDA）（万元） 经营性净现金流（万元） 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65                                    92          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 注：1、出租率=已租面积/可租面积； 2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。 1、经营情况分析 （1）可租面积 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目可租面积均为 102,744.26 平 方米，报告期内不动产项目可租面积未发生变化。2023 年末可租面积同比增长 11.12%，主要系不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理，2023 年 7 月开始进 行保障性租赁住房经营业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性 租赁住房管理体系。 （2）出租率 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目各期末面积出租率分别为 83.09%、92.09%、93.66%和 91.53%，2023-2025 年末，各期末出租率稳定提升； 受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住 房部分期末面积出租率略有下降，但仍维持在较高水平。 （3）租金水平 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目租金水平分别为 68.49 元/平 方米/月、65.50 元/平方米/月、64.75 元/平方米/月和 61.78 元/平方米/月。2023 年 末租金水平同比增长 6.50%，主要系租金单价较高的小户型快速去化，拉动当期 整体租金水平提升。随着租金单价相对较低的大户型出租率的继续上升，2024- 2025 年，为适配市场行情、加速大户型流转，项目租金单价合理回调。进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营策略，巩固并提升 长期出租率，增强本项目在长周期内的经营韧性。 2、财务情况分析 （1）营业收入 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万 元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保 障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间无法正常对外招租导致正常运 营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司                            93          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已 达到稳定运营状态。 （2）营业成本 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业成本分别为 4,494.86 万 元、3,385.98 万元、3,020.30 万元和 739.66 万元。2024 年以来，自 18 号楼完成 业态调整后，不动产项目营业成本相较 2023 年显著下降。 （3）净利润 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司净利润分别为-1,926.41 万元、 758.06 万元、1,462.34 万元和 324.40 万元。项目公司 2023 年度净利润为负主要 系受公共卫生事件及政府征用影响处于爬坡阶段，且 18 号楼业态调整导致营业 收入较少，同时成本端因形成的投资性房地产折旧及摊销，以及竣工后利息费用 不再资本化导致财务费用较高，使得 2023 年度项目净利润为负。2024 年以来净 利润持续为正，经营情况趋于稳定。 （4）息税折旧摊销前利润及经营性净现金流 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，随着项目出租率的持续提升，息税折旧摊 销前利润及经营性净现金流均持续为正且持续增长。 （二）盈利模式概况及主要运营策略 1、盈利模式 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，盈利模式主要为 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。 2、主要运营策略 （1）招租方式 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的运营模式符合《上海市保障性租赁 住房租赁管理办法（试行）》相关规定，具体如下： 1）租户准入核查 A.租户准入条件 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的规定，申请本项目 保障性租赁住房应同时符合以下条件：                             94        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 a.在上海市合法就业的在职人员及其配偶、子女； b.申请家庭在上海市松江区无房或人均住房建筑面积8低于 15 ㎡。 此外，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家 庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户 型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。 B.资格审核 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，结合本 项目的实际情况，具体如下： a.提交资料清单:《保障性租赁住房项目入住申请表》；本人有效期内的身份 证明原件及复印件、劳动合同（或劳务合同聘用协议、录用通知、自主创业的工 商登记）等证明合法就业的资料的原件及复印件；提交本人、配偶及子女最近 10 个工作日内的《本市房屋查询结果证明》（可通过上海市 一网通办”门户网站 或“ 随申办”APP“ 我的不动产”在线查询服务获取）；在上海市松江区承租公有 住房的，提交《租用居住公房凭证》；申请人为用人单位包租的，由用人单位集 中提供申请表、单位营业执照、入住人员信息、劳动合同，入住人员住房困难证 明等材料供审核。 b.资格审核：运营管理机构在资料收齐后 5 个工作日内对申请入住人员提交 的材料完成审核，并按照区住房保障机构的要求，将申请人员的相关数据输入规 定的数据信息系统后并进行住房核查。区住房保障机构按要求将住房核查情况反 馈给运营管理机构，运营管理机构根据住房核查信息，审核申请对象是否符合住 房面积准入条件；审核通过后方可通知申请人进入选房、签订租赁合同并进行合 同备案等流程。审核未通过的，由运营管理机构通知申请人审核结果。 2）项目招租 东孚资管通过企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他自 有渠道进行招租。具体形式如下： 8 家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。                        95          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                   表：项目招租渠道 招租渠道 具体形式 企业合作 面向优质企业客户的员工进行招租 传统线上渠道 主要包括贝壳找房、58、安居客等 传统线下渠道 分销代理、写字楼/园区/社区周边地推、商超/地铁广告及阵地包装等            SEM“               （索索引营营销）                      、微信友圈定定投、小红书/抖音企业号以及其 新媒体            他线上平台 自有渠道 签约租户老带新、幸孚会员推荐 企业合作渠道是东孚资管采取的重要招租方式，主要面向优质企业客户的员 工进行招租，企业类型涵盖园区、医院、高校等优质企业。相较于其他招租方式， 企业合作渠道为东孚资管全面覆盖目标客群的市场化招租方式之一，在租户准入 核查、租赁合同签署等要求和流程方面均与其余招租渠道保持一致。 除企业合作渠道外，东孚资管的招租渠道还包括传统线上及线下渠道、新媒 体渠道及自有渠道，能够实现对区域内目标客群较为全面的覆盖。 （2）租金管理、租约管理以及相应工作流程 1）租赁合同签署 A.签署方式 对于存在房源申请需求的个人租户，可直接于上海“ 随申办”平台发起申请， 由平台系统进行统一审核。随申办为上海市政务一网通平台，属于上海市民政务 办理的主要渠道之一，租户通过随申办线上申请房源的方式十分便捷。 对于部分需提交线下材料的租户，运营管理机构亦开通了线下申请通道，由 门店管家将相关材料扫描后上传到政府保租房系统进行审核。在租户信息经过系 统审核符合准入条件之后，可在随申办系统中进行电子签约，整个流程基本可实 现全程线上操作，对于存在租赁需求的意向租户可实现快速锁定和签约，整体签 约流程的便利性较高。 B.租赁合同备案 用户在随申办完成租房合同签约后，系统同时完成备案，备案主要内容包括 租户信息、租赁期限和租赁价格等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁合同 备案通知书》。 C.租赁合同主要约定事项                         96          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、费用标准及支付、权利与义务、 交付与交还、违约责任等。目前租金支付模式为 押一付三（季付）”的模式。 租金支付时间采用预付租金的方式。 2）租金收入管理 A.支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付， 亦可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公 司的银行账户将变更为监管账户。 B.逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、 微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进 行清退。 C.押金退还 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有 损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写 房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及 押金的退款。 3）续租安排、退换租处理机制 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、 高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租与退换租等运 营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房产品和服务。                         97 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书           图：续租流程图           图：退租流程图                98          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                       图：换租流程图 （3）租赁业务以及商业、停车等非租赁业务的情况 不动产项目的收入来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常 性收入，主要包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其 他收入，最近三年及一期的运营收入情况如下表所示：            表：项目最近 3 个会计年度及一期收入结构 （万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 营业收入合计 金额 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 保障性租赁住房 金额 1,596.46 7,086.87 7,048.38 5,055.66 租金收入 占比 90.21 93.66 93.18 74.48            金额 126.11 301.65 328.40 212.68 商铺租金收入            占比 7.13 3.99 4.34 3.13            金额 36.57 140.57 140.93 139.60 车位租金收入            占比 2.07 1.86 1.86 2.06 其他收入 金额 10.54 37.43 46.56 1,380.20                                99         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度           占比 0.60 0.49 0.62 20.33 （4）关于租户轮候情况 结合中建幸孚+公寓社区运营经验，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目设 置意向登记规则，租户通过二维码、小程序填报的形式登记预约，按户型建立轮 候名册，优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。 自 2024 年 4 月起，不动产项目有部分户型进入轮候，2024 年全年轮候总计 278 间，签约转化率为 14%；2025 年全年轮候 657 间，签约转化率 25%；2026 年一季度共计轮候 257 间，签约转化率 35%，轮候情况持续向好。 （5）租金调整 就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法 （试行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租 赁住房的认定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓 （上海松江店）项目住房平均租赁价格为 61.78 元/月/m²（建筑面积）                                     。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租 赁住房租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理 部门备案。具体机制如下： A.租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。 B.初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地 段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对 评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出 租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以 向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。 C.调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的， 调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且 年增幅应不高于 5%。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的 租赁价格不高于备案价格，调整程序如下：                               100          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 A.根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称 松江区房管局”） 监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管 局审核备案； B.上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复； C.根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的， 按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。 （三）运营管理及现金流归集安排 1、运营管理及物业管理 本项目运营管理实施机构东孚资管负责中建·幸孚+公寓（上海松江店）运 营管理服务的具体实施。东孚资管具有丰富的项目运营管理经验，形成了专业分 工清晰、人员结构合理的综合运营团队。本基金设立后，东孚资管受项目公司和 基金管理人的委托，为中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供物业管理服务，物 业管理费包含在东孚资管收取的基础运营管理费中，项目公司无需另行向东孚资 管支付物业管理费。 2、现金流归集安排 （1）现金流回收流程 一般情况下，租赁住房租户应在合同签署当日支付租赁保证金及首期租金， 先付后用，每 3 个月为一期支付，租赁保证金为 1 个月的租金，租赁住房租户应 于上一期租金到期前 5 日内按季支付当期的租金。商业租户应在合同签署后的 5 个工作日内支付全额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费，先付后用，以每 个租赁月为一个付款周期，租赁保证金为 3 个月租金及物业管理费，商业租户应 于下一个付款周期起始日的 15 日前预先支付下个租赁月的租金及物业管理费。 本基金成立后，基金管理人、项目公司作为委托方，委托运营管理机构代表 项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费和其 他应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方 案。项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户，运营管理机构应 定期查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其他账户收到 任何资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助项目公司自 收到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管账户。                         101         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （2）现金流管理系统 截至本招募说明书出具之日，孚茸置业采用中国建筑司库一体化平台系统作 为财务核算系统，在该系统中拥有独立账套，并采用智慧公寓管理系统作为租赁 管理系统。 在本基金设立后，孚茸置业拟采用用圈 NC 系统作为财务核算系统，并继续 采用智慧公寓管理系统作为租赁管理系统。 上述系统均为专业化信息系统，能够满足孚茸置业日常运营管理需求。 （四）项目运营未来展望 为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下： 1、项目运营管理团队不变 在不动产基金申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管经 营负责项目日常运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要 求和委托事项。 2、设置合理且具有激励效果的运营管理服务费 根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构 的激励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运 营管理费以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，按约定比例支付； 绩效运营管理费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应物业 资产实现的运营净收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和资产 运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费的增 加。绩效运营管理费设置了对等的正向激励和负向扣减机制，可以实现奖惩对等 的激励与约束效果，在对运营管理机构形成有效激励的同时对其增加设置了约束 机制，实现运营管理机构与基金份额持有人利益的长久绑定。 3、承诺采取有效措施降低同业竞争风险 不动产基金发行前，本项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、 原始权益人控股股东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施 机构东孚资管已根据监管要求出具承诺函，承诺：                        102       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际 控制的关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实 信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项 目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保 护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方 持有或运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称 竞争性项 目”）的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的 措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别 地，本公司承诺如发现任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的 业务机会，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会 按合理、公平的条件优先提供给不动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可 能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的 优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于不动产基金而有利于其他竞争性 项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发 生争议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺 将与基金管理人积极协商解决措施。” 4、不动产基金层面建立适当的项目管理机制 不动产基金层面建立了适当的项目管理机制，就运营管理机构提供的运营管 理服务，妥善处理基金管理人与运营管理机构在权责利方面的区分与衔接，设置 明确的治理机制，将敏感与非敏感的管理职能相分离。对项目公司具有重大影响 的事项由基金管理人在不动产基金层面进行决策，如年度经营计划及预算、章证 照审批等。而运营管理机构主要负责项目公司日常运营事项的执行，如招租计划、 财务预算、资金使用计划的编制等。 不动产基金已制定审核关联交易、利益冲突风险的控制的机制，如基金份额 持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表 决安排（中国证监会另有规定的除外）等。                      103          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      九、重要现金流提供方 截至 2026 年 3 月末，不动产项目不存在收入贡献占比超过 10%的现金流提 供方。不动产项目前十大企业租户租赁情况如下表：                       表：前十大企业客户情况表           租赁面积 租赁合同期限 租户编号 租赁面积占比 是否存在关联关系           （平方米） （月） 租户 1 3,934.10 4.18% 12.00 否 租户 2 483.81 0.51% 12.00 否 租户 3 371.83 0.40% 12.00 否 租户 4 365.51 0.39% 12.00 否 租户 5 313.89 0.33% 12.00 否 租户 6 294.37 0.31% 9.12 否 租户 7 252.64 0.27% 12.00 否 租户 8 241.98 0.26% 12.00 否 租户 9 208.80 0.22% 12.00 否 租户 10 181.16 0.19% 3.00 否 从前十大企业租户租赁情况来看，最大企业租户租赁面积合计 3,934.10 平方 米、占已出租房间面积的比例为 4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在 1%以 下，单一企业租户的租赁集中度较低。 2026 年 1-3 月，最大企业租户贡献收入 56.81 万元，占本项目保障性租赁住 房租金收入的比例为 3.56%，故本项目不存在收入超过 10%的现金流提供方，本 项目的租户具有良好的分散性。      十、行业和竞争情况      （一）所属行业法律法规、行业政策对项目经营资质、准入门槛、运营模式、 行业竞争格局等方面的主要影响 孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区 保障性租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳 入上海市保障性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行 业。      1、行业监管体系                              104               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       从国家层面来看，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“ 住建部”） 对发展保障性租赁住房工作进行组织协调和督促指导，并会同有关部门组织做好 发展保障性租赁住房情况监测评价。国家发改委、财政部、自然资源部、人民银 行、税务总局、金融监管总局、证监会等部门和单位进行政策协调、工作衔接， 强化业务指导、调研督促工作等。       此外，各省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，对城市发 展保障性租赁住房情况实施监测评价。市级人民政府建立健全住房租赁管理服务 平台，对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安 全监管。各地方政府的发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、国土资源局、 规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对开发项目建设实施行政性审批 及管理。       2、行业法律法规及政策       目前，我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的 住房供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。近 年来，我国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，对租赁市场的扶持力度 不断加大，扶持政策频出。       国家层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                    表：全国租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                               提出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收               《关于加快发展公共租赁                               入住房困难家庭；租金水平，由市、县人民政府统筹               住房的指导意见》住房和                               考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因 2010 年 6 月 城乡建设部/国家发改委/财                               素合理确定，并按年度实行动态调整；出租人与承租               政部/国土资源部/人民银行                               人应当签订书面租赁合同；只能用于承租人自住，不                /国家税务总局/银监会                               得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。               《公共租赁住房管理办 对公共租赁住房的申请与审核、轮候与配租、使用与 2012 年 5 月               法》住房和城乡建设部 退出及法律责任作出明确规定。                               指出从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方式               《关于公共租赁住房和廉                               筹集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计               租住房并轨运行的通知》 2013 年 12 月 划。2014 年以前年度已列入廉租住房年度建设计划               住房和城乡建设部/财政部/                               的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住                  国家发改委                               房管理。                               105               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 时间 文件/会议 主要内容                                 提出要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市场，               《关于加快培育和发展住                                 同时明确了培育住房租赁机构、支持房地产开发企业 2015 年 1 月 房租赁市场的指导意见》                                 租售并举、发展房地产投资信托基金（REITs）等多                 住房和城乡建设部                                 项支持渠道。               《关于运用政府和社会资               本合作模式推进公共租赁                                 指出通过运用政府和社会资本合作模式，逐步建立               住房投资建设和运营管理 2015 年 4 月 企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新               的通知》财政部/国土资源                                 型公共租赁住房投资建设和运营管理模式。               部/住房城乡建设部/人民银               行/国家税务总局/银监会               《关于加快培育和发展住 指出各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展 2016 年 6 月 房租赁市场的若干意见》 住房租赁市场的重要意义，各地区要研究制定具体实                 国务院办公厅 施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。               《公共租赁住房资产管理                                 对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、 2018 年 12 月 暂行办法》财政部/住房和                                 资产报告、监督管理作出明确规定。                  城乡建设部               《关于进一步规范发展公               租房的意见》住房和城乡 提出加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共 2019 年 5 月               建设部/国家发改委/财政部 有产权住房构成的城镇住房保障体系。                  /自然资源部                                 强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长                                 租房政策，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜， 2020 年 12 月 中央经济工作会议                                 单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企                                 事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。               《中华人民共和国国民经                                 明确要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量               济和社会发展第十四个五 2021 年 3 月 住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长               年规划和 2035 年远景目标                                 租房政策。                 纲要》国家发改委                                 明确要求解决好大城市住房突出问题，通过增加土地                                 供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保 2021 年 3 月 《政府工作报告》国务院                                 障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人                                 等缓解住房困难。                                 要求北京、上海、广州、深圳等 40 个城市大力发展               保障性租赁住房工作座谈 2021 年 5 月 保障性租赁住房，将促进解决新市民、青年人住房困                    会                                 难问题列入重要议事日程。                                 第一次明确了国家层面的住房保障体系，即公租房、               《关于加快发展保障性租                                 保障性租赁住房和共有产权房三类，从基础制度、土 2021 年 7 月 赁住房的意见》国务院办                                 地、金融、税收、审批等角度为保障性租赁住房的发                   公厅                                 展提供了重要政策支持。               《关于进一步做好基础设                                 明确将保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点范围，重               施领域不动产投资信托基 2021 年 7 月 点支持各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁               金（REITs）试点工作的通                                 住房项目。                 知》国家发改委                                 106              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 时间 文件/会议 主要内容                               为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支              《关于银行保险机构支持                               持，提出意见，包括：发挥各类机构优势，进一步加              保障性租赁住房发展的指 2022 年 2 月 强金融支持；把握保障性租赁住房融资需求特点，提              导意见》银保监会/住房和                               供针对性金融产品和服务；建立完善支持保障性租赁                 城乡建设部                               住房发展的内部机制等。              《中央财政城镇保障性安 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持               居工程补助资金管理办 公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合 2022 年 2 月              法》财政部/住房和城乡建 条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租                   设部 赁补贴等相关支出。                               加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，                               扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市                               民、青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主              《2022 年新型城镇化和城 要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲 2022 年 3 月 乡融合发展重点任务》国 置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适                    家发改委 当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保                               障性租赁住房用地比例，单列租赁住房用地供应计                               划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、                               城市重点建设片区等区域。                               保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存              《关于规范做好保障性租 量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建              赁住房试点发行基础设施 设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会 2022 年 5 月 领域不动产投资信托基金 资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利              （REITs）有关工作的通 于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房              知》证监会/国家发改委 制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解                               重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。                               围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续                               性为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化              《关于金融支持住房租赁 住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营              市场发展的意见（征求意 和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金 2023 年 2 月              见稿）                》人民银行、银保监 融服务体系。通过对各类主体新建、改建长期租赁住                   会 房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性                               住房金融支持，有助于解决大城市新市民、青年人等                               群体住房问题。              《关于进一步推进基础设              施领域不动产投资信托基 调整项目收益率和资产规模要求，充分考虑保障性租 2023 年 3 月 金（REITs）常态化发行相 赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房 REITs              关工作的通知》中国证监 发行。                      会              《关于保障性住房有关税 对于保障性住房项目城镇土地使用税、相关印花税、 2023 年 9 月 费政策的公告》财政部/税 土地增值税、契税、行政事业性收费和政府性基金等              务总局/住房和城乡建设部 方面的税费优惠政策。                               覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面              《关于金融支持住房租赁                               支持，进一步优化了我国现有的偏公益、保障性质的 2024 年 1 月 市场发展的意见》中国人                               保障性租赁住房政策体系，加快房地产发展模式的转                  民银行                               型，有助于推动租购并举。                               107                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     时间 文件/会议 主要内容                               支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商                《关于优化保障性租赁住                               品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购 2024 年 9 月 房再贷款有关要求的通                               主体的市场化激励，中国人民银行向金融机构发放再                  知》中国人民银行                               贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。                               《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房                               租赁市场的监督管理。一是规定国务院住房城乡建设                               主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租                               赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定 2025 年 7 月 《住房租赁条例》国务院 设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监                               测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理                               部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服                               务，与有关部门建立信息共享机制；四是规定住房租                               赁相关行业组织应当加强行业自律管理。         上海市层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                     表：上海市租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容               《关于加快培育和发展本市住房                                      提出要建立购租并举的住房体系建设，满足市 2017 年 9 月 租赁市场的实施意见》上海市政                                      场多层次需求，并以政府为主提供基本保障。                    府办公厅               《关于加快培育和发展本市住房 2020 年 10 月 租赁市场的规划土地管理细则》 从用地供应角度支持租赁住房发展。                上海市规划和自然资源局               《上海市发展公共租赁住房的实                                      明确了保障性租赁住房的建设思路、管理部门、               施意见》上海市住房城乡建设管                                      运营机构和发展规划,并鼓励多渠道筹集房源， 2021 年 4 月 理委/上海市房屋管理局/上海市发                                      同时规范了供应管理制度和健全租赁管理机               展改革委/上海市规划资源局/上海                                      制。                 市财政局/上海市税务局                                      明确了奖补资金申请条件、申请程序、申请材               《上海市 2021 年度中央财政支持 料、奖补标准和绩效考核。对新建租赁住房项               住房租赁市场发展试点资金使用 目，                                       “ 非转租”项目提供一次性补助，分别对住 2021 年 10 月               计划方案》上海市房屋管理局办 房租赁企业贷款贴息，住房租赁信息化建设，与                        公室 构建住房租赁体系相关的基础性工作按规定提                                      供补助。                                      提出包括规划和土地、财税、水电气价格、金融、               《关于加快发展本市保障性租赁                                      国资、配套公共服务在内六大具体支持政策。具 2021 年 11 月 住房的实施意见》上海市人民政                                      体组织实施层面要求市、区协同统筹推进，建设                    府办公厅                                      平台，规范管理，落实责任，严格考核。                                      明确本市行政区域内，通过长期租赁、受托经营               《上海市住房租赁交易资金监管                                      等非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁业 2021 年 12 月 实施细则（试行） 》上海市房屋管                                      务的轻资产住房租赁经营机构，其住房租赁交                 理局/银保监会上海监管局                                      易资金的监督管理。                                108                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 时间 文件/会议 主要内容               《关于本市非居住用地建设保障                                     本市非居住用地上新建、改建的保障性租赁住               性租赁住房水电气、有线电视执 2022 年 1 月 房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、               行居民价格的通知》上海市发展                                     用电、用气、有线电视价格按照居民标准执行。                   和改革委员会               《上海市保障性租赁住房项目认               定办法（试行）                     》上海市住房和城 明确各类型项目申请认定保障性租赁住房的办 2022 年 1 月               乡建设管理委员会/上海市房屋管 法。                     理局                                     明确供应和准入管理（供应条件、准入条件、配               《上海市保障性租赁住房项目管 租规则、供应标准、资格审核），租金、租期和               理办法（试行）                     》上海市住房和城 使用管理（租赁价格、租金支付、租赁期限、使 2022 年 1 月               乡建设管理委员会/上海市房屋管 用管理），巡查检查措施和数字化转型管理，进                     理局 一步完善了保障性租赁住房上市和管理的细                                     则。                                     积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市                                     保障性租赁住房规划土地管理工作。政策要求               《关于本市保障性租赁住房规划                                     积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市 2022 年 1 月 土地管理细则》上海市规划和自                                     保障性租赁住房规划土地管理工作。明确规划                    然资源局                                     编制管理、土地供应管理、建设规划管理、不动                                     产登记管理、运营管理要求。                                     对上海市单独选址建设的保障性租赁住房项目               《上海市房屋管理局关于保障性                                     以及商品房小区配建的保障性租赁住房免收城               租赁住房免缴城市基础设施配套 2022 年 3 月 市基础设施配套费。通知实施前已缴纳城市基               费的通知》上海市房屋管理局办                                     础设施配套费的保障性租赁住房项目，办理免                     公室                                     缴手续后可申请退费。                                     发挥基础设施不动产投资信托基金（REITs）作               《上海市加快经济恢复和重振行 用，推动更多符合条件的存量不动产项目发行 2022 年 5 月                动方案》上海市人民政府 REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展 REITs                                     试点。               《关于本市提取住房公积金支付 职工承租保障性租赁住房，符合条件可申请提 2022 年 10 月 保障性租赁住房房租的通知》上 取本人及配偶住房公积金账户的存储余额，用                 海市公积金管理中心 于支付租赁费用。                                     促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成               《上海市住房租赁条例》上海市 管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立 2023 年 2 月                   房屋管理局 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制                                     度，满足居民多层次的居住需求。                                     推进上海城市数字化转型的决策部署，进一步               《上海市住房租赁公共服务平台 2023 年 8 月 推动本市住房租赁公共服务平台的建设和应                管理规定》上海市房屋管理局                                     用。                               109                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 时间 文件/会议 主要内容                                     保障性租赁住房（包括住宅型租赁住房和宿舍               《关于进一步完善本市保障性租                                     型租赁住房）的新建、改建、扩建，鼓励开放式 2024 年 8 月 赁住房规划建设管理的意见》上                                     设计、鼓励通过不同的建筑形态组合来提升空                 海市规划和自然资源局                                     间品质。                                     新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项               《关于本市保障房配建的实施意                                     目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面 2024 年 9 月 见》上海市住房城乡建设管理委                                     积 5%的比例，配建保障房及相应产权车位；均                   等 7 个部门                                     应以实物房源移交                                     推进商务楼宇功能拓展和融合发展，允许商务               《上海市人民政府办公厅关于推                                     楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗 2025 年 7 月 进商务楼宇更新提升的实施意                                     服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功                     见》                                     能。                    表：松江区租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                                     加快推进已有租赁住房项目建设，持续探索已                                     出让集体建设用地建设租赁住房的试点工作；               《松江区住房发展 十四五”规 关注人才住房需求，增加保障性租赁住房供应； 2021 年 12 月 划》松江区住房保障和房屋管理 健全租赁住房项目运营管理长效机制。                     局 到 2025 年底，松江区范围预计筹措建设各类保                                     障性租赁住房约 5.7 万套，其中十四五期间新建                                     筹措 2 万套保障性租赁住房。                                     以园区集中建设为主、企业自行建设为辅、非居               《关于加强松江区产业园区产业                                     住存量改建为补充，分类建设保障性租赁住房。               项目类配套建设保障性租赁住房                                     鼓励园区管理机构与优秀的市场主体合作筹建 2022 年 9 月 工作的通知》松江区经济委员                                     产业园区宿舍型保障性租赁住房，以品牌化、连               会、松江区规划和自然资源局、                                     锁化建设运营的方式，提高产业园区宿舍型保                松江区住房保障和房屋管理局                                     障性租赁住房的房屋品质和运营水平。         （二）所属行业的供求状况、竞争格局、历史发展情况和未来变化趋势情况， 以及对行业发展前景的有利和不利因素         1、不动产项目所属行业         孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区 保障性租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳 入上海市保障性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行 业。         2、行业供求情况         （1）行业供给情况         1）土地                               110             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 近年来，全国 22 个集中供地城市的涉租赁用地供应量全面收缩。根据克而 瑞长租统计，2021 年-2025 年，全国 22 个集中供地城市涉租赁用地供应规模分 别为 1,228 万平方米、465 万平方米、292 万平方米、507 万平方米和 437 万平方 米。2021 年涉租土地供应达峰值，后续年度供给持续收窄，2025 年较 2021 年峰 值降幅达 64%。未来，随着各地保障性租赁住房筹建工作的逐步落实，预计涉租 赁用地集中供地的供应规模将进一步减少。 自 2017 年起，上海正式推出租赁住房专项用地——Rr4 用地，其可建设项 目类型包括职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁住房、全持 有的市场化租赁住房等住宅组团用地，并规定 Rr4 用地的土地受让人应在土地出 让年限内全周期持有租赁住房项目、不得销售。2025 年上海供应租赁住房用地 项目 37 个，这些项目可向市场提供房源约 42,000 间，同比下降 2.5%。2017 年 至 2024 年，已供应租赁住房用地项目 130 个，总房源 151,211 间，占全市在营 房源 34.7%。 2025 年度松江无 Rr4 用地成交，截至 2025 年末，松江共计成交 9 幅 Rr4 用 地，租赁相关用地总建筑面积超 46 万平方米，纯租赁用地成交规模在上海各区 域中处于中游水平。此外，松江区是全国范围内利用农村集体建设用地建设租赁 住房的 33 个试点区域之一，2018 年成交了 5 幅集体建设用地，总建筑面积近 23 万㎡。纯租赁用地及集体用地合计建筑面积约 70 万方，可按套均面积 50 ㎡计 算，潜在可供应约 1.4 万套房源，是五大新城中潜在供应最大的区域。 2）房源 从租赁住房房源供应情况来看，上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房 租赁市场发展的前列。据克而瑞长租统计，上海的集中式公寓规模远超其它城市， 截至 2025 年末达到 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应为 主。2021 年以来上海保障性租赁住房入市、上海集中式公寓规模扩张提速，保障 性租赁住房年度平均供应约 7 万套，带动整体规模走高，截至 2025 年末保障性 租赁住房占比达 55%，主导市场趋势明显。从出租率来看，近四年出租率保持在 85%-88%区间波动，2025 年出租率 87.1%，同比提升约 1.6%，上海整体租赁需 求旺盛，支撑出租率趋稳运行。                            111         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2025 年，松江区共建设筹措保障性租赁房源 6,355 套，供应 6,314 套，筹措、 供应均已完成全年任务目标。截至 2025 年底，松江区已累计筹措建设保障性租 赁住房 57,349 套，完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套，是继闵行、浦东外 新建租赁社区供应体量第三的区域。作为五大新城之一，松江区一直在加大保障 性住房建设筹措力度，打造长三角 G60 科创走廊人才高地。松江区的租赁住房 市场还有更广阔的发展空间。 （2）行业需求情况 流动人口规模扩张带动保障性租赁住房需求增长。根据国家统计局第七次全 国人口普查数据，2020 年全国流动人口为 3.76 亿人，较 2010 年大幅增长 1.54 亿人，复合年均增长率达到 5.43%。上海市非户籍人口构成了上海市住房租赁需 求的主体，租赁住房市场需求长期旺盛。截至 2025 年末，上海市常住人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口约为 974.50 万人，占比为 39.21%。根 据上海市房屋管理局的抽样调查数据，上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%， 外省市户籍常住人口租房比例约 85%，按照平均每户人口 2.62 人计算，需要租 房的家庭数量约为 374 万户，对应租赁住房需求数量约为 374 万套，可见需求量 远大于供给量，市场存在较大需求缺口。 此外，自如研究院发布的《10 城毕业生租房报告》显示，上海市吸引了约 20%的全国毕业生，且超过 90%的毕业生在刚毕业时通过选择租房解决居住问题。 受房价高企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟、住房租赁需求期延长， 在人口净流入的大城市上海表现得尤为明显。年轻一代的住房观念在逐渐发生改 变，对于租房的态度更趋于理性和从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻 群体的欢迎，上海市的保障性租赁需求将进一步增加。 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，外省市来松常住人口 107.38 万人，占比为 54.74%。松江作为长三角 G60 科创走廊策源地未来将进一 步提升产业发展能级，聚焦“ 一高地、三生态”战略定位，进一步做实机制、放 大效应、打响品牌，共筑科技创新策源地、共建世界级产业集群、共育国际一流 创新生态，加快打造中国制造迈向中国创造的先进走廊、科技与制度创新双轮驱 动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊。G60 相关产业的发展会为松江吸引更                         112         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 多人口流入，在 职住平衡”观念的影响下，松江区的租房人口会进一步上升， 能够保障松江区的租赁住房需求。 3、行业竞争格局 租赁住房行业具有不可移动的典型特征且具有较强的区域性特征，项目所处 的城市上海人口不断流入，租住需求旺盛；同时对比上海市“ 十四五”保障性租 赁住房新增供应，供需之间仍存在缺口。随着长三角区域经济发展以及人口持续 流入，预计上海市租赁需求将不断增加，供需矛盾仍将持续，因此项目整体提供 的高品质、高性价比的保障性租赁住房将依然保持强大的市场竞争力。 4、行业历史发展情况和未来变化趋势情况 （1）行业发展现状 根据住建部公布数据，“ 十四五”期间，全国 40 个重点城市初步计划新增保 障性租赁住房 650 万套/间。根据国家统计局数据，2021-2024 年全国保障性租赁 住房开工建设和筹集规模分别为 94.2 万套、240 万套、213 万套、172 万套，合 计约为 719.2 万套，已超额完成“ 十四五”规划指标。根据 2025 年 12 月召开的 全国住房和城乡建设工作会议，2026 年是 十五五”开局之年，将着力稳定房地 产市场，重点推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等， 优化和精准实施保障性住房供应，有序推进 好房子”建设。2026 年，在工作实 践中要因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众 基本住房需求。 根据上海市 十五五”规划， 十五五”期间上海市聚焦新市民、青年人安 居需求，持续扩大保障性租赁住房供给，优化供给结构与布局， 十五五”期间 计划新增供应保障性租赁住房 25-27 万套（间），同步新增供应新时代城市建设 者管理者之家床位 12 万张以上，持续完善 一张床、一间房、一套房”的多层 次保障性租赁住房供应体系，聚焦产业园区、轨道交通站点周边及人口导入区域， 强化职住平衡，推动保障性住房供应扩容提质，切实解决新市民、青年人的居住 难题。截至 2025 年末，上海市已累计建设筹措保障性租赁住房 61 万套（间）、 供应 48.1 万套（间），延续了全国一线城市保障性租赁住房发展的领先地位。土 地供应方面，截至 2025 年末，上海市累计推出 251 幅租赁住房 Rr4 地块，可建                        113         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 租赁住房约 30.2 万套（间），其中绝大多数是保障性租赁住房，新供应保租房土 地总量居全国主要城市之首。 根据松江区“ 十五五”规划，坚持租购并举，着眼新市民、青年人和城市一 线务工人员等群体的住房困难问题，加快构建完善多层次租赁住房供应体系，探 索更多元的保障性租赁住房项目模式和更丰富的设施配套。根据松江区住房发展 十四五”规划，松江区计划到 2025 年末，建设筹措保障性租赁住房 57,210 套 （间），上市供应保障性租赁住房 44,392 套（间），总量进入全市前三。截至 2025 年末，松江区已累计筹措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保 障性租赁住房 48,117 套（间），分别超额完成 十四五”期末规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各区中名列前茅。 （2）行业发展趋势 1）供给侧：盘活存量资产，推动保障性租赁住房行业快速发展 自 2024 年 5 月的国务院政策例行吹风会上提出收购存量商品房及存量土地 用作保障性住房以来，国家及地方政府层面不断完善盘活存量资产的相关政策， 非居改租、收储转租等逐步推行。住建部明确“ 积极推进收购已建成的存量商品 房用作保障性住房工作”，财政部提出 用好专项债券来收购存量商品房用作各 地的保障性住房，继续用好保障性安居工程补助资金”。2024 年 12 月召开的中 央经济工作会议上再次强调“ 盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工 作”，预计后续政策将加快落实，加大保障性住房供给。2025 年 12 月召开的中 央经济工作会议与全国住房和城乡建设工作会议，均延续并强化了 “ 盘活存量、 增加保障性住房供给”的政策导向，与 2024 年 12 月会议精神一脉相承且更具 体。 2）需求侧：居住观念转变，青年人租赁需求持续增加 在 房住不炒”和社会观念的持续变化下，居民的住房观念逐渐发生转变， 以租代购的生活方式越来越流行，住房观念的变化将进一步扩大保障性租赁住房 的租赁需求。同时，在城市发展进程和各地人才政策的加持下，人口及其工作流 动性较大，保障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容，兼顾了公租房和市场 化租赁住房的特征，申请门槛较低且租金低于同地段、同品质的租赁住房租金， 受到新市民和青年人的青睐。                        114         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 5、对行业发展前景的有利和不利因素 （1）有利因素 1）流动人口和城镇化进程增加租赁住房需求 如前文所述，流动人口规模在不断扩张，城镇化率也在持续提高。2020 年以 来，上海市人才落户政策多次更新，五大新城落户政策松绑，吸引了大量外来人 口。根据《2025 年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2025 年末上海市常住 人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口为 974.50 万人，占比为 39.21%。 松江区作为上海市重点发展的五大新城之一，未来还将吸引更多流动人口，带动 保障性租赁住房需求增长，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。 2）政策支持力度不断加大 2024 年和 2025 年政策持续发力，推动住房租赁市场供给模式多元化，保障 范围持续扩大。例如，2024 年 3 月国常会提出优化房地产政策，完善“ 市场+保 障”双轨制供给；2024 年 5 月央行将租赁住房贷款纳入保障性住房再贷款范围； 2024 年 7 月国务院发布行动计划，将农业转移人口纳入住房保障政策等；2024 年 7 月由国务院国资委批准设立的总规模 300 亿元的国有企业土地资产盘活专 项基金，旨在盘活土地、产业园、保租房等存量资产。未来相关政策的逐步落地， 有望促进保障性租赁住房行业持续发展，通过政策引导与专业化运作，持续为住 房租赁市场注入新动能。2024 年 9 月央行《关于优化保障性租赁住房再贷款有 关要求的通知》，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保 障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，中国人民银行向金 融机构发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。2025 年 7 月国务院发 布《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租赁市场的监督管理。一 是规定国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租 赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人民政 府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理部门 应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制； 四是规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。松江区作为上海市五大 新城之一，松江区租赁住房作为松江区“ 职住平衡”的配套设施，也将受到政策 的大力支持，促进松江区保障性租赁住房的持续发展。                          115          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3）住房观念的转变 随着社会观念的持续变化，住房观念在发生转变，租房的接受度不断提高。 职住平衡”、“ 以租代购”的生活方式越来越流行，这将成为未来租赁住房需求 增长的重要驱动因素之一。住房观念从购房到租房，从短期租赁到长期稳定租赁 的转变，能够增加市场的活力，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。近年来， 松江区大力发展长三角 G60 科创走廊。在 职住平衡”和 以租代购”的影响 下，松江区产业的发展将为松江区带来更多的租赁人口，保障松江区租赁住房需 求。 （2）不利因素 保障性租赁住房行业受到政策影响较大，譬如税收优惠等相关政策未来如出 现不利调整可能会提升项目存续期间的运营成本。      （三）所属行业的周期性、区域性或季节性特征      1、周期性特征 保障性租赁住房行业发展受到经济周期、政策周期等因素影响。在经济发展 良好时期，人口流动规模较大，上海市等人口净流入城市住房租赁需求旺盛；在 政策持续支持行业发展时期，供应主体更倾向于积极响应政策号召参与市场，供 需两旺驱动保障性租赁住房市场高速和高质量发展。      2、区域性特征 在全国范围内受我国各省市区域人口数量、流动人口比例以及房价的影响， 租赁住房行业发展地域差异十分明显。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成 都、武汉、重庆、西安等热点准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金 资源丰富等因素影响，租赁住房行业大多发展态势良好。以上海市为例，《上海 市住房发展“ 十四五”规划》强调，更加优化住房空间布局，在新城、产业园区 周边、轨道交通沿线、人口导入区域，加大建设供应租赁住房力度；强化供需适 配，在重点区域，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点 600 米范围内租赁住房占住房供应的比例。相关政策加持下，保障性租赁住房的区域 性特征较为显著。      3、季节性特征                         116         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 保障性租赁住房行业存在一定季节性特征。每年十月至次年春节前为行业淡 季，春节后开学租房和打工租房潮以及六月至八月毕业租房潮为行业旺季。但在 收入方面，租赁住房行业主要以收取租金的方式实现收入，固定收入部分占比较 高，季节性波动风险较小。 （四）所属行业特有的经营模式 1、本项目及可比项目的主要商业模式、盈利模式 不动产项目属于租赁住房行业，租赁住房行业主要围绕房源获取、运营管理 和服务增值三大核心环节展开。租赁住房行业的管理模式选择与投资主体、投资 目标有关，通常可以选择的经营模式包括：全权委托品牌运营商管理、自建品牌 且委托第三方运营管理公司、自建品牌自主运营。不动产项目的经营模式系中建 集团自建品牌自主运营，具体为通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车 场经营等获取经营收入。 2、主要风险以及对未来运营稳定性的影响 详见本招募说明书之 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第二节风 险因素”之 二、与不动产特性相关的风险”。 3、不动产项目竞争力 （1）优势分析 1）区位优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目地处上海市松江区施园路 299 弄、中 创路，位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走廊人才公 寓、市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内产业园区 众多，产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、 海尔地产智谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供了 稳定且优质的租户客源。 2）交通优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区域内有广富林路、中创路等主次干 道，其中，广富林路为双向五车道，属于交通主干道，车流量较大；附近有松江 21 路、松江 38 路、松江有轨电车 2 号线内定、松江有轨电车 2 号线外定等多路                        117       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 公交车设点经过，且从项目所在地前往上海松江站和上海南站的车程均在 30 分 钟内，租户有较多的出行方式可供选择。距离高速 G60 松江东出入口约 1.9 公 里，机动车进入市内通勤便捷。 3）地方政府支持 松江区将租赁型住宅建设作为贯彻上海市委、市政府租售并举战略的重要举 措，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松江区社会经济发展的民生工程， 得到了区委、区政府的大力支持。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松 江区人才公寓之一，租户可享受政府提供的专项补贴政策支持。在上海市委组织 部及松江区政府的大力支持下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）坚持东孚资管 领悦”党建特色品牌引领，联动区域政府创社区治理阵地，成立区域党群服务 中心及联合党支部，引领社区党员参与社区治理。同团松江区委合作成立青年中 心，在松江区妇联指导下成立 妇女之家”，同松江区总工会创立联合工会且获 得全国总工会创新示范案例。区委书记、区长现场实地拍摄推荐视频，多次获得 上海广播电台采访及短视频推送。 4）外部管理机构优势 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对 市场和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，形成了专 业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，为个人租户、企业租户制定专属服 务与住宿解决方案，并配置足够数量的安保、保洁、工程维保等物管团队，确保 服务品质，为项目的成熟稳定运营保驾护航。坚持社群活动引领，主打人情味社 区，贯彻“ 日日有活动、周周有亮点、月月有爆点”服务理念，全年举办活动超 百场，持续共享热度声量。 5）周边环境宜居 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的楼栋间距大、采光充足，项目周边 绿化率较高，毗邻有河边公园、跑道等设施，整体居住环境干净整洁，相较于区 域内的其他物业对租户更具有吸引力。 6）房屋使用状态良好 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年 8 月竣工、11 月起正式运 营，项目建成时间较短且东孚资管运营维护得当，整体房屋状态较新，室内均为                      118          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 精装交付，家具家电配备齐全，租户拎包入住，可获得较高的居住体验和生活品 质。 （2）不动产项目所面临的劣势 不动产项目周边存在同类租赁住房项目，区域内租赁住房市场的竞争可能对 本项目租户来源产生一定分流影响。      十一、区域分析      （一）所在区域宏观经济历史及趋势情况 目标不动产项目所在区域为上海市松江区。      1、地区生产总值及产业结构 2020-2025 年上海全市经济呈逐年增长趋势，2025 年，上海市实现地区生产 总值 56,708.71 亿元，比上年增长 5.4%。其中，第一产业增加值 99.39 亿元，增 长 2.0%；第二产业增加值 11,650.62 亿元，增长 3.5%；第三产业增加值 44,958.70 亿元，增长 6.0%。总的来看，2025 年上海经济稳中加固、稳中有进、稳中向好 的态势没有变，经济发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目 标。                 图：上海市 GDP 及产业结构                           119        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 数据来源：上海市统计局 受公共卫生事件影响，2019-2025 年松江区经济呈波动态势，2025 年，松江 区实现地区生产总值 2,375.42 亿元，按可比价格计算，比上年增长 5.2%。其中， 第一产业占地区生产总值比重约为 0.2%；第二产业占地区生产总值比重约为 40.5%；第三产业占地区生产总值比重约为 59.3%。总的来看，2025 年松江区经 济总体平稳、稳中有进的态势没有变，产业结构优化，第三产业表现突出，经济 发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目标。                图：松江区 GDP 及产业结构                       120         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 2、人口规模和结构及居民收入水平 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发 展和坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。2018-2021 年上海常 住人口小幅上升，2022 年常住人口为 2,476 万人，同比减少 13 万人，主要原因 为由公共卫生事件带来的外来常住人口减少。截至 2025 年末，上海市常住人口 为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常 住人口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了上海市吸引和 留住人才方面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活力，带动住房 需求持续上涨，外来常住人口的减少主要来自老年人离沪意愿增强。此外，按照 户籍和非户籍人口来看，上海对于人才的吸引力以及落户政策的放宽使得户籍人 口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。                          121         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                图：上海市人口及城镇化水平 数据来源：国家统计局、上海市统计局 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。本区户籍人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人， 比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万 人上升至 196.18 万人，年均复合增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体 保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。                   图：松江区人口结构 数据来源：上海市统计局、松江区统计局                         122         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2025 年，上海市居民人均可支配收入 91,987 元，比上年增长 4.1%。其中， 城镇常住居民人均可支配收入 96,842 元，增长 4.0%；农村常住居民人均可支配 收入 48,122 元，增长 5.4%。上海市居民人均消费支出 54,765 元，比上年增长 3.9%。其中，城镇常住居民人均消费支出 57,076 元，增长 3.8%；农村常住居民 人均消费支出 33,891 元，增长 4.9%。 2025 年，上海市城镇居民人均可支配收入为 96,842 元，同比增长 4.02%； 城镇居民人均消费支出累计为 57,076 元，同比增长 3.81%。                图：上海市居民收入与支出（元） 数据来源：国家统计局、上海市统计局 2019-2025 年，松江区居民人均可支配收入持续上涨。2025 年，松江区居民 人均可支配收入 77,565 元，比上年增长 4.2%。                            123           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书              图：松江区居民人均可支配收入（元） 数据来源：上海市统计局、松江区统计局      （二）区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析 松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住， 并且租赁房源多为精装修，根据与不动产项目在产品设计、租户定位、区位条件 等方面的相似程度，以项目区域附近、同等档次、类似规模、相同目标客群的保 障性租赁住房项目为主要竞争性物业。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租 赁住房项目还有世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离项 目较近的还有华润有巢·东部经开店，以下是周边保障性租赁住房项目的详细信 息：              表：周边保障性租赁住房项目基本信息 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3                               世茂·闲猫国际青年社 对象名称 城璟·松江中山社区 华润有巢·东部经开店                                   区 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房               中山街道 中山街道 新桥镇      位置             茸梅路 855 弄 1-4 号 五昆路 88 弄 2 号 书林路 600 弄 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月 房源套数 438 300 1,348                                124          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3                                        28-40 ㎡一居室 主要户型 多人间宿舍 20-35 ㎡一居室                                         55 ㎡二居室 备案价 （元/平方米/月/含 80.90 70.80 64.00     税） 平均租金 （元/平方米/月/含 53-92 58-83 49-66     税） 出租率 约 95% 约 90% 约 97% 周边保障性租赁住房项目的位置图如下：               图：周边保障性租赁住房项目位置图 来源：百度地图 （三）区域核心客群特征和需求情况 松江区入住保障性租赁住房项目的租客情况主要呈现以下两个特征： 第一，外来人口比重大，产业聚集区域租赁需求旺盛。根据第七次全国人口 普查数据，松江区外省市来松常住人口占全区总人口的 58.37%，入住保障性租 赁住房项目的新市民占比为 90%。从人口空间分布来看，呈明显的东多西少、北 多南少，主要集中在松江新城范围和东北片区。                          125        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 第二，青年人才群体为主，对居住品质有高要求。整体来看，保障性租赁住 房的申请对象年龄结构 40 周岁以下占比接近 90%、35 周岁以下占比接近 75%， 如世茂·闲猫国际青年社区以 20~30 岁的青年人群为主、 中建·幸孚+”公寓以 24~35 岁青年人群为主，其租户对居住品质有强烈的需求。 从人口来看，聚焦到户型需求而言，松江区入住保障性租赁住房项目的租客 偏好小户型。已成熟运营的泗泾有巢公寓、泗泾派米雷等项目的一室户户型出租 率较高，甚至已开始进行轮候。 （四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响 根据《上海市松江区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（2026- 2030 年），松江区立足 G60 科创走廊策源地定位，对接融入长三角一体化发展国 家战略，摒弃 十四五”时期 一廊一轴两核”空间格局，构建 一城发力、两 片提升”的整体空间发展优势，着力打造先进制造业发展集聚区、新质生产力发 展先行区、现代化新城建设样板区、乡村全面振兴示范区，筑牢未来发展战略空 间和重要增长极。以松江新城为核心发力点，联动东部先进制造业与科创功能集 聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片协同提升，推进松江全域高质量发展，持 续巩固松江新城人口规模、年轻化程度、高学历人才数量均居五大新城首位的优 势。深化 区校合作”，做深做实 G60 科创走廊建设，推进国家级创新要素持续 集聚，推动松江大学城双创集聚区升级发展，打造环高校创新集聚区，深化校企 地产业化合作，建设成为人才高地创新智谷、大学城双创示范区，助力科创要素 高效联动与科技成果转化。深入推进松江新城总部研发功能区建设，持续推进海 尔智谷、启迪漕河泾（中山）科技园等既有科创平台提质增效，同步加快格思航 天二期、上海松江先进产业技术研究院等新增科创平台建设，打造产业集聚、科 创活跃的创新热土。 十五五”期间，松江区将着力打造松江新城、长三角 G60 科创走廊、东部 先进制造业与科创功能集聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片等重点区域。到 2030 年，长三角 G60 科创走廊建设 中国制造”迈向 中国创造”的先进走廊、 科技和制度创新双轮驱动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊取得突破性成果， 全面建成具有国际影响力的科创走廊；城市数字化转型实现全面突破， 科创、                       126        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 人文、生态”现代化新松江城市核心竞争力大幅提升，全面建成独立的长三角综 合性节点城市，圆满完成 五个转型”目标。 围绕科创之城建设目标，聚力新质生产力发展，把握上海 五型经济”发展 优势，坚持创新引领，聚焦 2+4”现代化产业体系，加快打造千亿级产业集群 （其中时尚消费品产业 2030 年规模破 1,000 亿元），加速制造服务 两业融合”， 打造长三角先进制造业高地，形成具有世界级影响力、战略领先、品牌突出的现 代产业体系。持续全面激发科技创新策源功能，加快推进新一代信息技术、高端 装备、时尚消费品等战略性新兴产业集群建设，培育更多国家级专精特新 小巨 人”企业、制造业单项冠军企业，推动产业高端化、智能化、绿色化、集群化发 展。不动产项目附近产业园区众多，产业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科 技园、巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智谷等企业，依 托区域产业集聚优势，为项目提供了稳定的租户客源。 作为五大新城之一，松江区紧扣 十五五”民生福祉保障要求，持续加大保 障性住房建设筹措力度，健全租购并举的住房保障体系，助力长三角 G60 科创 走廊人才高地建设。聚焦区内人才引进、重点企事业单位和公共服务类企业一线 职工的阶段性住房困难，结合 十五五”期间产业集聚区、松江枢纽等交通枢纽 地区的发展布局，优化保障性租赁住房布点，集中建设租赁住房，同步优化申请 流程，完善多层次租赁住房供应体系，切实解决新市民、青年人和一线务工人员 住房困难，为区域产业发展和人才集聚提供坚实安居保障，助力每年引进海内外 高层次创新创业人才 1,000 人的目标落地。 松江区房管局于 2026 年 1 月 9 日召开 2026 年工作推进会，会上公布松江区 完成“ 新时代城市建设者管理者之家”床位筹措 1,200 张，完成保障性租赁住房 房源建设筹措 6,355 套（间）、供应 6,314 套（间），均超额完成市级年度目标。 这些新增的保障性租赁住房将有效增加市场供给，缓解供需矛盾。到 十四五” 期末，松江区计划建设筹措保障性租赁住房 57,210 套“                             （间），上市供应保障性租 赁住房 44,392 套（间），总量进入上海市前三。截至 2025 年末，松江区已累计 筹措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套（间），分别超额完成 十四五”期末规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各 区中名列前茅。                       127        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 综上所述，松江区经济发展及供需情况预计能够对本项目的稳定运营提供良 好支撑。                       128          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 项目公司的财务报表及审计报告已经完整披露，具体请参见本招募说明书 附件。提请基金投资者认真、仔细阅读相关报告全文，切勿仅以本节内容作为投 资判断依据。 一、不动产项目经营及财务情况 （一）审计报告及审计意见 项目公司 2023 年度、2024 年度、2025 年度以及 2026 年 1-3 月财务报表及 附注已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了编号为上会师报字 （2026）第 12251 号标准无保留意见的审计报告。              表：报告期各期不动产项目主要财务指标                  2026 年 3 月 项目财务指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度                   末/1-3 月 总资产（亿元） 12.31 12.34 12.43 13.36 资产负债率（%） 70.42% 70.75% 72.15% 74.64% 营业毛利率（%） 58.20% 60.08% 55.24% 33.78% 营业收入（亿元） 0.18 0.76 0.76 0.68 净利润（亿元） 0.03 0.15 0.08 -0.19 经营活动产生的现金流                         0.09 0.52 0.65 0.43 量净额（亿元） EBITDA（亿元） 0.14 0.59 0.55 0.29 大幅波动/持续为负等异                       不涉及 不涉及 不涉及 不涉及 常情况（如有）                  表：报告期各期项目经营指标              2026 年 3 月末 项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度                 /1-3 月 期末面积出租率                   91.53% 93.66% 92.09% 83.09% （%） 租金单价 61.78 64.75 65.50 68.49 租金增长率（%） -4.59% -1.15% -4.37% 6.50% 租金收缴率（%） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%              截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障              性租赁住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限 租赁合同期限分布              等于 1 年的租赁面积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积              占比为 0.60%。 1、项目公司合并报表                                  129          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （1）项目公司合并资产负债表             表：报告期内项目公司合并资产负债表                                                               单位：万元                  2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                  3 月末 流动资产： - - - 货币资金 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 预付款项 - 10.23 15.15 76.61 应收账款 75.62 - - - 其他应收款 7.55 7.55 7.91 7,635.18 其他流动资产 703.81 757.25 862.04 1,247.15 流动资产合计 2,335.02 2,146.47 1,398.89 9,178.32 非流动资产： - - - - 投资性房地产 120,441.47 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 19.84 21.00 16.90 18.98 长期待摊费用 298.81 316.55 319.66 52.63 递延所得税资产 - - 0.04 0.02 非流动资产合计 120,760.13 121,237.54 122,943.01 124,383.81 资产总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 流动负债： - - - - 应付账款 143.04 795.49 1,061.34 4,010.36 预收款项 792.79 818.14 1,109.35 1,025.68 应付职工薪酬 - - - 24.38 应交税费 200.79 335.61 274.81 718.35 其他应付款 18,778.45 18,719.71 18,772.26 24,310.24 一年内到期的非流动负                   22,915.95 22,775.33 2,300.76 1,181.80 债 流动负债合计 42,831.02 43,444.29 23,518.53 31,270.81 非流动负债： - - - - 长期借款 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 非流动负债合计 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 负债合计 86,679.02 87,292.29 89,712.53 99,690.81 所有者权益： - - - - 实收资本 35,000.00 35,000.00 35,000.00 35,000.00                               130          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                      2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                      3 月末 盈余公积 389.53 389.53 311.51 311.51 未分配利润 1,026.59 702.19 -682.13 -1,440.19 所有者权益合计 36,416.12 36,091.72 34,629.37 33,871.32 负债和所有者权益总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 （2）项目公司合并利润表                   表：报告期内项目公司合并利润表                                                                                  单位：万元                                 2026 年             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                  1-3 月 一、营业总收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 其中：营业收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 二、营业总成本 1,337.14 5,663.54 6,523.14 8,155.49 其中：营业成本 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 税金及附加 120.19 589.77 605.91 719.60 销售费用 - - - 275.20 管理费用 - - 9.43 46.60 研发费用 - - - - 财务费用 477.29 2,053.47 2,521.81 2,619.24 其中：利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69        利息收入 0.48 1.31 0.74 1.66 加：其他收益 - 36.57 27.03 0.15 投资收益（损失以 -”号填列） - - - - 净敞口套期收益（损失以 -”号填                                             - - - - 列） 公允价值变动收益（损失以 -”号                                             - - - - 填列） 信用减值损失（损失以 -”号填                                             - 0.18 -0.10 18.64 列） 资产减值损失（损失以 -”号填                                             - - - - 列） 资产处置收益（损失以 -”号填                                             - -0.15 - - 列） 三、营业利润（亏损以 -”号填                                      432.54 1,939.58 1,068.06 -1,348.56 列） 加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.04                                       131       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                        2026 年        项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                         1-3 月 减：营业外支出 - - - 308.82 四、利润总额（亏损总额以 -”号                          432.54 1,949.79 1,068.06 -1,657.35 填列） 减：所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07 五、净利润（净亏损以＂-＂号填                          324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 列） （一）持续经营净利润（净亏损以                          324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 -”号填列） （二）终止经营净利润（净亏损以                                    - - - - -”号填列） 六、综合收益总额 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 （3）项目公司合并现金流量表             表：报告期内项目公司合并现金流量表                                                                      单位：万元                       2026 年       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                        1-3 月 一、经营活动产生的现金流量： - - - 销售商品、提供劳务收到的现金 1,718.01 7,041.12 7,647.94 8,260.33 收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 397.97 540.44 1,285.59 808.53 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 购买商品、接受劳务支付的现金 495.84 1,567.47 796.10 2,177.40 支付给职工以及为职工支付的现金 - - 292.49 868.57 支付的各项税费 384.26 205.18 974.36 1,400.55 支付其他与经营活动有关的现金 305.08 563.34 416.89 302.46 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89 二、投资活动产生的现金流量： - - - - 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和其他长                                - 0.12 - - 期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的                                - - - - 现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 - - - -                            132       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                   2026 年       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                    1-3 月 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 购建固定资产、无形资产和其他长                     421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 期资产支付的现金 投资支付的现金 - - - - 取得子公司及其他营业单位支付的                            - - - - 现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 - - - - 投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 投资活动产生的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71 三、筹资活动产生的现金流量： - - - - 吸收投资收到的现金 - - - - 取得借款收到的现金 - - - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 偿还债务支付的现金 - 22,226.00 1,104.00 476.00 分配股利、利润或偿付利息支付的                     332.35 1,681.24 2,503.48 2,605.55 现金 支付其他与筹资活动有关的现金 - -- 27,536.94 16,848.75 筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30 筹资活动产生的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39 四、汇率变动对现金及现金等价物                            - - - - 的影响 五、现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44 加：期初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82 六、期末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 （二）主要财务指标分析 1、营业收入分析                       133                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                            表：报告期内项目公司收入结构                                                                          单位：万元、%                 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          占营业 占营业 占营业 占营业 项目                金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                           重 重 重 重 保障性租赁住               1,596.46 90.21 7,086.87 93.66 7,048.38 93.18 5,055.66 74.48 房租金收入 商铺租金收入 126.11 7.13 301.65 3.99 328.4 4.34 212.68 3.13 车位租金收入 36.57 2.07 140.57 1.86 140.93 1.86 139.6 2.06 其他收入 10.54 0.60 37.43 0.49 46.56 0.62 1,380.20 20.33 营业收入合计 1,769.68 100.00 7,566.52 100.00 7,564.27 100.00 6,788.14 100.00       注：       1、其他收入包括酒店客房收入、酒店餐饮收入、增值服务费和物业管理费收入、杂费收入、能耗收入 等。       2、不动产项目历史存在酒店业态，酒店运营期间对应产生的酒店客房收入和餐饮收入是其他收入的主 要构成部分；酒店改造完成后，其他收入构成主要为物业管理费收入、杂费收入。           2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万 元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保 障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用9影响，期间无法正常对外招租导致正常运 营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司 的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已 达到稳定运营状态。           2、营业成本分析       9 2022 年 2 月 27 日至 2022 年 7 月 31 日期间，不动产项目 1、6 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 3 月 3 日至 2022 年 8 月 1 日期间，不动产项目 2、3、4、5、7、8、9 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 9 月 7 日至 2022 年 12 月 31 日期间，不动产项目 1、2、3、4、5 号楼被政府征用作为隔离点。                                              134                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                            表：报告期内项目公司成本结构                                                                         单位：万元、%                       2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度        项目 占营业 占营业 占营业 占营业                       金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                                 重 重 重 重 折旧及摊销费用 480.41 27.15 1,920.12 25.38 1,900.69 25.13 1,938.72 28.56 付现成本 259.25 14.65 1,100.18 14.54 1,485.29 19.64 2,556.14 37.66 其中：市场推广及营运费 - - 0.88 0.01 168.45 2.23 321.02 4.73 行政办公支出 - - 7.19 0.10 40.11 0.53 77.88 1.15 物业费用支出 34.71 1.96 65.71 0.87 471.28 6.23 948.84 13.98 人工成本 - - - - 268.11 3.54 793.40 11.69 委托管理费 214.30 12.11 1,015.58 13.42 526.53 6.96 208.94 3.08 食品成本 - - - - - - 175.08 2.58 客房服务费 - - - - - - 16.23 0.24 保险 10.23 0.58 10.81 0.14 10.81 0.14 7.02 0.10 其他 - - - - - - 7.74 0.11 营业成本合计 739.66 41.80 3,020.30 39.92 3,385.98 44.76 4,494.86 66.22           从占营业收入的比重来看，营业成本主要为折旧及摊销费用，2023-2025 年 度及 2026 年 1-3 月，项目公司营业成本中的折旧摊销费用分别为 1,938.72 万元、 1,900.69 万元、1,920.12 万元和 480.41 万元，占营业收入的比例分别为 28.56%、 25.13%、25.38%和 27.15%。           营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付现成本，付现成本主要包括物业费 用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理费和市场推广及营运费用。2023- 2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司付现成本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。2023 年度，项目公司尚存在自主经营酒店 业务及由此产生的相关人员、营销成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目 公司将 18 号楼的酒店业态调整为租赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产 生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体 运营管理委托予东孚资管负责10，项目公司仅承担委托管理费及个别必要成本项         10 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协 议》及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议补充协议一》                                                   ，委托管理费 已涵盖自 2024 年 10 月起的物业费用支出、人工成本和行政办公支出。                                               135              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有少量行政办公支出和物业费用支出系过 渡期存在少量成本未完全转移11），付现成本进一步下降。     本项目付现成本与同行业可比项目对比情况详见本招募说明书 第四章 治 理机制与运营管理安排”之 第二节 运营管理安排”之 三、运管费率”之 （五） 与历史运管费用的匹配情况”与 （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情 况”。        3、运营净收益情况                    表：报告期内项目公司运营净收益                                                                     单位：万元                           2026 年             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                            1-3 月 净利润 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07 折旧摊销 480.41 1,920.12 1,900.69 1,942.79 利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69 EBITDA 1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 资本性支出 3.00 80.83 332.78 53.48 运营净收益 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65 运营净收益率 78.15% 76.98% 67.90% 41.74% 注： 1、EBITDA=净利润+所得税费用+折旧摊销+利息费用； 2、运营净收益=经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收； 3、运营净收益率=运营净收益/营业收入。     2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司 EBITDA 分别为 2,887.13 万元、 5,469.19 万元、5,905.71 万元和 1,385.92 万元，项目公司 2023 年息税折旧摊销前 利润金额较低，主要受公共卫生事件、政府征用及业态调整的影响，项目处于运 营爬坡期，收入释放受限且承担了较高的历史与改造成本；2024 年 EBITDA 实 现大幅增长，得益于项目进入稳定运营阶段，出租率显著提升，同时，随着业态 调整完成及运营管理模式的优化，项目付现成本得到有效压缩，成本结构优化。 11 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费 用支出主要系进项税转出及清理水电费预付挂账。                                       136                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司运营净收益分别为 2,833.65 万 元、5,136.40 万元、5,824.89 万元和 1,382.93 万元，运营净收益率分别为 41.74%、 67.90%、76.98%和 78.15%。自不动产项目 2023 年正常运营以来，项目公司的营 业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，且自 18 号楼完成业态调整后，成本 结构不断优化，2023-2025 年度运营净收益和运营净收益率持续增长，2026 年 1- 3 月年化运营净收益较 2025 年度略有下降主要系受春节返乡潮等季节性不利因 素影响，租住需求阶段性回落。         4、资产结构分析                         表：报告期内项目公司资产状况分析                                                                       单位：万元、%            2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产 2,335.02 1.90 2,146.47 1.74 1,398.89 1.13 9,178.32 6.87 非流动资产 120,760.13 98.10 121,237.54 98.26 122,943.01 98.87 124,383.81 93.13 资产总计 123,095.14 100.00 123,384.00 100.00 124,341.90 100.00 133,562.13 100.00         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，项目公司总资产分别为 133,562.13 万元、 124,341.90 万元、123,384.00 万元和 123,095.14 万元，剔除折旧摊销影响，整体 资产规模保持相对稳定。         资产内部结构上看，以非流动资产为主。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末， 流动资产分别为 9,178.32 万元、1,398.89 万元、2,146.47 万元和 2,335.02 万元， 占总资产的规模比例分别为 6.87%、1.13%、1.74%和 1.90%；非流动资产分别为 124,383.81 万元、122,943.01 万元、121,237.54 万元和 120,760.13 万元，占总资 产的规模比例分别为 93.13%、98.87%、98.26%和 98.10%，非流动资产中以投资 性房地产为主，与项目公司主营业务构成相符。         （1）流动资产分析                                              137                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                         表：报告期内项目公司流动资产状况分析                                                                                   单位：万元、%                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 1,548.03 66.30 1,371.43 63.89 513.78 36.73 219.38 2.39 预付账款 - - 10.23 0.48 15.15 1.08 76.61 0.83 应收账款 75.62 3.24 - - - - - 其他应收款 7.55 0.32 7.55 0.35 7.91 0.57 7,635.18 83.19 其他流动资产 703.81 30.14 757.25 35.28 862.04 61.62 1,247.15 13.59 流动资产合计 2,335.02 100.00 2,146.47 100.00 1,398.89 100.00 9,178.32 100.00         从流动资产构成来看，主要由其他应收款、其他流动资产和货币资金构成。     其他流动资产主要为留抵税额、待认证进项税额及待确认进项税额。2023-2025     年末及 2026 年 3 月末，其他应收款分别为 7,635.18 万元、7.91 万元、7.55 万元     和 7.55 万元，占流动资产的比例分别为 83.19%、0.57%、0.35%和 0.32%，其他     应收款主要由集团资金流动性管理需要归集至上级母公司账户的应收关联方款     项构成，2024 年项目公司对上述款项进行了回收，流动资产合计金额降低。2023-     2025 年末及 2026 年 3 月末，货币资金分别为 219.38 万元、513.78 万元、1,371.43     万元和 1,548.03 万元，随着不动产项目逐渐运营稳定，货币资金呈增长趋势。         （2）非流动资产情况                    表：报告期内项目公司非流动资产状况分析                                                                                   单位：万元、%             2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房地产 120,441.47 99.74 120,899.99 99.72 122,606.41 99.73 124,312.18 99.94 固定资产 19.84 0.02 21.00 0.02 16.90 0.01 18.98 0.02 长期待摊费用 298.81 0.25 316.55 0.26 319.66 0.26 52.63 0.04 递延所得税资产 - - - - 0.04 0.00 0.02 0.00 非流动资产合计 120,760.13 100.00 121,237.54 100.00 122,943.01 100.00 124,383.81 100.00         从非流动资产构成来看，投资性房地产为非流动资产的主要构成科目。2023-     2025 年末及 2026 年 3 月末，投资性房地产分别为 124,312.18 万元、122,606.41                                                      138               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 万元、120,899.99 万元和 120,441.47 万元，占非流动资产的比例分别为 99.94%、 99.73%、99.72%和 99.74%，与项目公司主营业务构成相符。        5、负债结构分析                         表：报告期内项目公司负债状况分析                                                                          单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债合计 42,831.02 49.41 43,444.29 49.77 23,518.53 26.22 31,270.81 31.37 非流动负债合计 43,848.00 50.59 43,848.00 50.23 66,194.00 73.78 68,420.00 68.63 负债合计 86,679.02 100.00 87,292.29 100.00 89,712.53 100.00 99,690.81 100.00        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，总负债分别为 99,690.81 万元、89,712.53 万元、87,292.29 万元和 86,679.02 万元，整体负债规模呈下降趋势，资产负债率 分别为 74.64%、72.15%、70.75%和 70.42%，资产负债率较高主要系不动产项目 的开发建设和开业筹办等事项产生较高的资金投入需求，由此形成了关联方借款 和银行贷款。        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债分别为 31,270.81 万元、23,518.53 万元、43,444.29 万元和 42,831.02 万元，占总负债的规模比例分别为 31.37%、 26.22%、49.77%和 49.41%；非流动负债分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、 43,848.00 万元和 43,848.00 万元，占总负债的规模比例分别为 68.63%、73.78%、 50.23%和 50.59%。负债内部结构上看，2023-2024 年末，负债构成主要为非流动 负债；2025 年末流动负债占比大幅提升，主要系当年新增中建资本（上海）借入 的 2.00 亿元关联方借款，计入一年内到期的非流动负债，同时项目公司将该笔 资金用于偿还银行贷款，导致非流动负债相应减少；2026 年 3 月末，项目公司 负债结构较 2025 年末整体保持相对稳定。        （1）流动负债情况                                              139                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                        表：报告期内项目公司流动负债状况分析                                                                      单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 143.04 0.33 795.49 1.83 1,061.34 4.51 4,010.36 12.82 预收款项 792.79 1.85 818.14 1.88 1,109.35 4.72 1,025.68 3.28 应付职工薪酬 - - - - - - 24.38 0.08 应交税费 200.79 0.47 335.61 0.77 274.81 1.17 718.35 2.30 其他应付款 18,778.45 43.84 18,719.71 43.09 18,772.26 79.82 24,310.24 77.74 一年内到期的            22,915.95 53.50 22,775.33 52.42 2,300.76 9.78 1,181.80 3.78 非流动负债 流动负债合计 42,831.02 100.00 43,444.29 100.00 23,518.53 100.00 31,270.81 100.00         从流动负债构成来看，其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款为 流动负债的主要构成科目。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，其他应付款分别为 24,310.24 万元、 18,772.26 万元、18,719.71 万元和 18,778.45 万元，主要系应付关联方款项，截至 2026 年 3 月末，项目公司的其他应付款主要为应付关联方借款，应付关联方借 款主要为对中建资本（上海）的借款 18,000.00 万元。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，一年内到期的非流动负债分别为 1,181.80 万元、2,300.76 万元、22,775.33 万元和 22,915.95 万元，主要由资产负债表日一 年内到期的长期应付款本息和一年内到期的银行贷款本息构成，2025 年末一年 内到期的非流动负债有所增加主要系新增对中建资本（上海）的关联方借款 2.00 亿元所致。前述银行贷款及关联方借款拟以募集资金通过专项计划向项目公司发 放股东借款及增资的方式予以偿还。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，应付账款分别为 4,010.36 万元、1,061.34 万元、795.49 万元和 143.04 万元，随应付工程款逐年减少呈下降趋势。截至 2026 年 3 月末，应付账款主要为应付工程款和应付东孚资管的委托管理费。前述应付 工程款拟根据付款期结算进度以货币资金支付。         （2）非流动负债情况                                             140                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                     表：报告期内项目公司非流动负债状况分析                                                                              单位：万元、%                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 长期借款 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00 非流动负债合计 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00         从非流动负债构成来看，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，长期借款分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、43,848.00 万元和 43,848.00 万元，是非流动负 债的唯一构成，长期借款主要为银行抵押借款，项目公司于 2025 年偿还银行贷 款 2.00 亿元，2025 年末长期借款有所减少。前述银行借款拟以募集资金通过专 项计划向项目公司发放股东借款及增资的方式予以偿还。         6、税金及期间费用分析                          表：报告期内项目公司税金及费用情况                                                                              单位：万元、%            2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收           金额 金额 金额 金额                     入比重 入比重 入比重 入比重 税金及附加 120.19 6.79 589.77 7.79 605.91 8.01 719.60 10.60 销售费用 - - - - - - 275.20 4.05 管理费用 - - - - 9.43 0.12 46.60 0.69 财务费用 477.29 26.97 2,053.47 27.14 2,521.81 33.34 2,619.24 38.59 税金及费用            597.48 33.76 2,643.24 34.93 3,137.16 41.47 3,660.63 53.93 合计         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司税金及费用分别为 3,660.63 万     3,137.16 万元、2,643.24 万元和 597.48 万元， 元、 占营业收入的比重分别为 53.93%、 41.47%、34.93%和 33.76%，报告期内税金及费用主要由财务费用构成，随着不 动产项目收入的提升和贷款本金的偿还，税金及费用占营业收入比重逐渐下降。         7、资本性支出分析                                                   141          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                表：报告期内项目公司资本性支出情况                                                                  单位：万元                          2026 年 2025 年 2024 年 2023 年           项目                           1-3 月 度 度 度 非经常性资本性支出： ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48 —— 新时代城市建设者管理者之                                    - - 101.35 - 家”形象升级相关 日常资本性支出： ——维持日常运营需要的维修改造                              3.00 80.83 67.60 - 及设备更新等        资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48 资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00% 不动产项目投入运营时间较短，设备设施较新，实际发生的经营性相关资本 性支出较少。2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1- 3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应 占营业收入的比重为 0.79%、4.40%、1.07%和 0.17%。2023 年度和 2024 年度资 本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和 新时代城市建设者管理者之家”形象 升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。 剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的维 持日常运营需要的维修改造及设备更新等日常资本性支出分别为 0.00 万元、 67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、 1.07%和 0.17%，项目日常资本性支出占收入比重较低，与项目投入运营时间较 短、设备设施较新的实际情况相符。 8、现金流情况分析                表：报告期内项目公司现金流情况                                                                  单位：万元                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89                            142           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                            2026 年            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                             1-3 月 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 投资活动使用的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71 筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30 筹资活动使用的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39 现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44 加：期/年初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82 期/年末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司经营活动产生的现金流量净额分 别为 4,319.89 万元、6,453.69 万元、5,245.57 万元和 930.81 万元。2025 年度较 2024 年度经营活动产生的现金流量净额略有下降，主要原因为 18 号楼业态调整 后收到的预收账款、销项税、押金有所减少。2026 年 1-3 月项目公司年化经营活 动产生的现金流量净额较 2025 年度有所下降主要系当期集中支付各项税费所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司投资活动产生的现金流量净额分 别为-8,171.71 万元、-3,768.51 万元、-480.69 万元和-421.85 万元，报告期内，项 目公司投资活动现金流入金额较小，投资活动产生的现金流出较大主要系结算建 设工程款所致，项目公司投资活动产生的现金流出随支付工程款的结算进度而逐 年减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分 别为 3,307.39 万元、-2,390.78 万元、-3,907.24 万元和-332.35 万元。2024 年度筹 资活动产生的现金流量净额为负主要系期间项目公司股权发生转让，项目公司向 原股东中建东孚和其他关联方偿还借款所致。2025 年度筹资活动产生的现金流 量净额较 2024 年进一步下降主要系项目公司偿还债务支付的现金增加且存在分 配股利、利润或偿付利息的筹资活动现金流出所致。2026 年 1-3 月筹资活动产生 的现金流量净额为负主要系当期无筹资活动现金流入，同时按期支付了借款利息。 二、不动产项目的租户情况 本不动产项目主要依托租赁收入，项目历史期间租户相关情况如下： （一）租户数量                                143                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书            根据项目公司租赁台账，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海        松江店）项目可出租租赁住房为 2,43212套，已出租租赁住房 2,253 套，其中企业        租户租赁 214 套，个人租户租赁 2,039 套；不动产项目下正在履行的配套商业《商        铺租赁合同》共计 27 份。               （二）租户行业分布和集中度               1、租赁住房租户类型分布情况            租赁住房租户类型分个人、企业两类。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目        已出租面积合计为 94,037.58 平方米，共 2,253 套。其中，出租给企业 214 套，        出租给个人 2,039 套；个人租户面积占比 87.90%，套数占比 90.50%，合同月租        金收入占比 88.82%，个人租户占比高，不动产项目有着较好的收入分散度。截        至 2026 年 3 月 31 日，企业租户平均租金单价为 57.08 元/平方米/月，个人租户        平均租金单价为 62.42 元/平方米/月，价差属于合理范围内，系正常的市场定价        策略所致。                                 表：租赁住房租户类型分布情况                                                          合同月租金 平均租金单          出租套数 租赁面积 租赁面积 合同月租金收 租户类型 套数占比 收入（元/ 价（元/平方           （套） （平方米） 占比 入占比                                                            月） 米/月） 企业租户 214 9.50% 11,376.04 12.10% 649,307 11.18% 57.08 个人租户 2,039 90.50% 82,661.54 87.90% 5,160,008 88.82% 62.42 合计 2,253 100.00% 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 61.78               2、租赁住房租户年龄分布            截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，支        付能力较为稳定。          12 不动产项目共纳保 2,437 套房源（含拆套）                                     ，考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故住房总可        租套数按照 2,432 套进行列示。                                               144        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    表：租赁住房租户年龄分布       租户年龄段 占比        25 岁以下 14.42%       25 岁-40 岁 72.88%        40 岁以上 12.70%         合计 100.00% 3、租户行业分布 截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研 究服务业、互联网相关行业和制造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼 测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在 20%以上，具备较 强的支付能力和稳定性。                   表：租赁住房租户职业行业分布        租户职业行业 出租套数（套） 套数占比      科学研究和技术服务业 556 24.68%        互联网相关行业 518 22.99%          制造行业 489 21.70%        医疗及健康行业 216 9.59%     商务服务及金融相关行业 176 7.81%       建筑及房地产行业 86 3.82%          教育行业 49 2.17%       研究及实验相关行业 35 1.55%           零售业 17 0.75%        文娱相关产业 13 0.58%           餐饮业 9 0.40%            其他 89 3.95%            合计 2,253 100.00% 截至 2026 年 3 月 31 日，商业配套部分租户主要为星巴克、瑞幸咖啡、罗森 超市、联华超市、菜鸟驿站等企业，覆盖餐饮、零售、医疗及健康、服务等行业， 满足租赁住房租户日常生活、娱乐需求。 4、租户集中度情况                          145           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本项目的租户具有良好的分散性，租户集中度分析详见本招募说明书 第二 章 不动产项目”之 第一节 不动产项目概况”之 九、重要现金流提供方”。 （三）关联方租户 近三年及一期，关联方租户收入占项目总收入比例分别为 0.15%、0.65%、 0.26%和 0.04%，关联方租户收入占比极低。历史上涉及的关联方租户为：上海 中建东孚资产管理有限公司、上海中建孚泰置业有限公司络绎坊酒店管理分公司、 中建资本管理（上海）有限公司和中建西部建设集团第八（上海）有限公司。各 关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍使用，系企业客户常见的租赁用途， 报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与关联方租户的定价方式根据市场交易 规则履行，关联方租户的合同租金处于同户型租赁房源的市场价的正常水平。 （四）租赁合同期限及到期时间分布 1、租赁住房租期分析 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》                          （沪住建规范联〔2022〕 3 号）的相关规定，保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合 同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。保障性租赁 住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不 再符合准入条件的，应当退出。 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁 住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等于 1 年的租赁面 积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积占比为 0.60%，其租赁期限情 况、租约到期期限分布如下：                 表：租赁住房租赁期限情况                 租赁面积 合同租金 占总合同租金     租赁期限 面积占比                 （平方米） （元/月） 比例     小于 1 年 9,880.97 10.51% 635,653 10.94%      1年 83,588.89 88.89% 5,138,031 88.44%     大于 1 年 567.72 0.60% 35,631 0.61%      合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00%                               146             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                  表：租赁住房租约到期分布情况                   租赁面积 合同租金 占总合同租金 租约到期时间 面积占比                   （平方米） （元/月） 比例 2026 年第一季度 370.96 0.39% 22,652 0.39% 2026 年第二季度 26,767.64 28.46% 1,715,470 29.53% 2026 年第三季度 23,226.54 24.70% 1,470,859 25.32% 2026 年第四季度 20,722.72 22.04% 1,232,690 21.22% 2027 年第一季度 22,949.72 24.40% 1,367,644 23.54%        合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租赁住房部分租约期限较短，可能面 临到期后不续约产生较长空置期，出租率下降的风险，基金管理人已在本招募说 明书 第一章 招募说明书概要及风险因素”之 第二节 风险因素”之 二、与 不动产项目特性相关的风险”中揭示 不动产项目租赁住房出租率和租金下降的 风险”。 对于相关风险，基金管理人与运营管理机构已设置如下保障项目稳定运营的 措施： （1）不动产项目平均去化周期较短，可实现较好地衔接 2026 年 1-3 月，不动产项目租户退租后去化平均天数为 15.82 天，较短的去 化周期，预计可助力不动产项目实现租约的良好衔接，促进不动产项目平稳经营。 （2）续租率较高，预计换租风险可控 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，本项目的全年综合续约率分别为 76%、 77%、78%和 76%，持续稳定地保持在较高水平，表明大多数租户在租期结束后 会选择继续租赁，预计集中换租风险可控。 （3）续租安排、退换租处理机制完善 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、 高价值生活的原则，运营管理实施机构东孚资管建立了一套从项目筹开期到运营 期、涵盖续租与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁 住房产品和服务。 2、商业租期分析                                 147           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目商业现有租 赁协议的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.30%，剩余 租期较长具有较高的稳定性，具体租约到期分布见下表：              表：商业租约剩余期限（X）分布情况 剩余期限 租赁面积             租户数 租户数占比 面积占比 （年） （平方米） X的通知》                 （沪房规范〔2025〕5 号），建设者之家项 目主要面向符合上海市保障性租赁住房准入条件的城市一线劳动者供应，重点 为建筑施工、环卫、绿化、快递、外卖、家政、医护、保安、保洁、交通等城 市建设、运营和生活服务保障行业的一线从业人员，以及来沪新就业、初创业 的人员和高校毕业生等群体（以下简称 相关群体”）。     租金定价方面，在向符合条件的相关群体出租时，建设者之家相关房源租 金按不高于床位备案租赁价格执行；在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的， 建设者之家的相关房源可以面向社会个人供应，租赁价格不高于保障性租赁住 房备案租赁价格（一房一价）。     报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用床位 备案租赁价格；两室两厅及三室两厅户型均面向社会个人供应，不适用床位备 案价。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，以建设者之家床位备案租赁价格出租 的相关房源合同月租金收入占比分别为 0.00%、6.07%、5.87%和 6.50%。建设 者之家房源明细及床位备案租赁价格详见下表：                        153                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                          表：建设者之家房源明细及床位备案租赁价格                                                                                 床位备案租赁                                可出租面积              户型 套数 床型 床位数 价格（元/床位/                                （平方米）                                                                                   月）                        138 6,672.35 双人间 276 1,200              两室                         36 1,744.69 四人间（上下铺） 144 600           两室两厅 51 3,176.01 双人间 102 2,400           三室两厅 26 2,189.98 三人间 78 1,400              合计 251 13,783.03 - 600 -               注：             1、在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设者之家的相关房源可以面向社会           个人供应；             2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家           床位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，           社会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案           租赁价格（一房一价）执行。               3）各户型报告期租金单价和租金增长率情况               报告期各期末，不动产项目租赁住房分户型的租金单价和租金增长率如           下表：                        表：租赁住房分户型历史租金单价和租金增长率情况                                                                              单位：元/平方米/月                     2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末               已出 已出 已出      户型 租金 租金 租金 已出租 租金               租套 增长率 租套 增长率 租套 增长率                        单价 单价 单价 套数 单价                数 数 数 一室 889 70.83 -2.93% 867 72.97 -7.53% 865 78.91 1.08% 888 78.07 一室一厅 1,006 59.81 -6.20% 1,055 63.76 1.40% 1,055 62.88 -0.62% 971 63.27 两室（建设者之家） 161 48.45 -0.06% 156 48.48 -0.82% 159 48.88 / / / 其中：双人间 127 48.25 -0.08% 123 48.29 -0.86% 124 48.71 / / /        四人间 34 49.21 0.02% 33 49.20 -0.65% 35 49.52 / / / 两室（其他） 18 62.52 -10.20% 23 69.62 1.96% 21 68.28 1.65% 143 67.17 两室两厅 116 62.94 -3.70% 121 65.36 3.35% 105 63.24 -15.08% 70 74.47 三室两厅 63 57.46 -4.03% 63 59.87 2.41% 57 58.46 -16.37% 17 69.90 合计 2,253 61.78 -4.59% 2,285 64.75 -1.15% 2,262 65.50 -4.37% 2,089 68.49               注：             1、不动产项目租赁住房部分报告期内不涉及免租期，合同租金单价和有效租金单           价一致；             2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家           床位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，                                                      154        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 社会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案 租赁价格（一房一价）执行； 3、2023 年末，不动产项目尚无房源按建设者之家床位价格对外出租； 4、由于不同房间存在面积尾差，建设者之家按面积计算的单位租金（元/㎡/月）略 有波动。 不动产项目自 2021 年 11 月投入运营，2022 年因公共卫生事件被政府征用 为隔离点。2023 年，项目运营快速修复爬升，小户型房源凭借高坪效优势快速 去化，带动租金单价、出租率同步提升，年末租赁住房租金单价 68.49 元/平方 米/月，面积出租率 83.09%。 2024 年，在稳固小户型高出租率的基础上，重点推进大户型（两室两厅 和三室两厅）房源去化。2024 年末两室两厅和三室两厅户型的租金单价同比 分别下降 15.08%和 16.37%，以主动调价促进大户型的快速去化，年末两室两 厅和三室两厅户型出租套数同比均大幅增加，去化成效显著。同时，部分两 室户型房源被认定为“ 建设者之家”并按床位备案租赁价格出租，“ 建设者之 家”床位备案租赁价格相对两室户型的其他房源租金单价较低，结构性拉低 了两室户型整体均价。在整体租金适度回调至 65.50 元/㎡/月的情况下，2024 年末租赁住房面积出租率已提升至 92.09%。 2025 年，项目所处区域租赁市场呈现周期性调整，周边竞品出现一定的 价格波动，2025 年下半年，项目动态调整运营思路，通过灵活有效的营销策 略稳存量、拓增量。其中，一室户型作为项目套数最多的主力户型，年内适 度下调 7.53%，以巩固该户型在周边竞品中的性价比优势；其他户型租金单 价保持基本稳定或小幅上涨。当年末，租赁住房租金单价小幅下调至 64.75 元 /平方米/月，出租率提升至 93.66%，经营态势保持稳健。 进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营 策略，对全户型进行普适性微调，2026 年 3 月末整体租金单价降至 61.78 元 /㎡/月。其中，一室一厅和两室（其他）户型租金单价降幅分别为 6.20%和 10.20%，降幅相对其他户型较高主要系一室一厅和两室（其他）户型在近三 年租赁表现相对稳定，租金价格未经历下调，为适应市场环境，在 2026 年一 季度对该类户型进行了针对性回调，租金降幅相对更大，以促进各类户型的 均衡去化。截至 2026 年 3 月末，本项目面积出租率为 91.53%、套数出租率 为 92.64%，出租率在受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响                       155        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 的情况下仍维持在较高水平，本项目通过适度优化租金定价以巩固并提升长 期出租率，增强了在长周期内的经营韧性。 总体而言，项目 2023 年短期内即实现快速修复企稳；2024-2025 年优化产 品结构、灵活适配市场周期，租金单价处于合理波动区间，出租率持续稳步攀 升；2026 年以来，项目进入全面优化期，主动实施以价换量策略对全户型进行 普适性调价，有效维稳了淡季出租率，增强了项目在长周期内的经营韧性。 （3）最近一期新签合同实际租金单价情况及以价换量策略的实施效果 自 2021 年国家大力推进保障性租赁住房建设以来，全国保租房进入集中 供给通道，重点城市在 十四五”期间筹集规模明显提升，部分区域租金单价 出现阶段性承压。上海作为人口净流入城市，保租房新增房源量居全国前列， 叠加就业人群租房消费预期的变化，近两年部分板块租金出现一定程度的调整 压力。 松江区作为 五个新城”之一，过去一段时间有相对集中的新建保租房入 市，短期内新增供给对区域租金单价形成了一定扰动，租赁市场经历过一个阶 段性承压的过程。运营团队持续跟踪区域市场变化，注意到这一阶段性供需波 动后，运营团队对项目租赁策略进行了动态评估与调整，适度采取以价换量的 方式应对短期去化压力，而非固守原有价格体系。随着新增房源逐步被消化、 区域租赁供需趋于平衡，整体租金和出租率表现进入相对稳定的状态。 2026 年一季度，本项目在前述以价换量策略框架下，进一步对全户型进行 普适性调价，2026 年 1-3 月新签合同整体均价为 60.74 元/平方米/月，较 2025 年同期有所下调。上述价格调整有效拉动了租赁需求。2026 年 1-3 月，新签套 数从去年同期 668 套增长至 755 套，同比增幅 13.02%；新签面积从 27,441.03 平方米提升至 31,304.22 平方米，同比增幅 14.08%，适度调降租金有效提升了 项目去化速度，并支撑整体出租率保持于 90%以上的高位。新签合同具体情况 如下：                         156               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               表：2026 年一季度及去年同期新签合同租金单价情况                                                      单位：平方米、元/平方米/月                    2026 年 1-3 月新签合同 2025 年 1-3 月新签合同      户型                 新签套数 新签面积 租金单价 新签套数 新签面积 租金单价 一室 301 8,066.96 68.59 268 7,152.03 79.39 一室一厅 355 17,432.04 58.37 321 15,836.82 62.16 两室（建设者之家） 38 1,837.54 48.27 30 1,450.75 48.25 其中：双人间 30 1,449.43 47.95 25 1,208.31 48.00         四人间 8 388.11 49.47 5 242.44 49.50 两室（其他） 10 482.36 61.77 13 626.86 66.53 两室两厅 37 2,305.11 62.45 30 1,868.65 63.40 三室两厅 14 1,180.21 57.84 6 505.92 60.72 合计 755 31,304.22 60.74 668 27,441.03 66.08        进入二季度，以价换量策略的实施效果进一步显现，项目出租率持续攀升， 2026 年 5 月末套数出租率已达 95.35%，面积出租率 94.74%，创下 2021 年运营 以来历史最佳水平；且 2026 年 3 月末至 2026 年 5 月末租金单价稳定维持在 61- 62 元/平方米/月的区间水平。后续，项目将持续沿用当前运营策略，结合当前稳 定的出租率水平与健康的租户结构，租金单价有望保持平稳，为投资人提供持续 稳健的回报。        2、配套商业租金单价和租金增长率情况        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目商业合同租金单价分别为 120.82 元/平方米/月、125.13 元/平方米/月、131.10 元/平方米/月和 131.99 元/平 方米/月，有效租金单价分别为 99.05 元/平方米/月、104.70 元/平方米/月、113.79 元/平方米/月和 125.92 元/平方米/月，合同租金单价与有效租金单价均呈增长趋 势。                 表：配套商业历史租金单价和租金增长率情况                                              2026 年 2025 2024 2023                  项目                                               1-3 月 年度 年度 年度            期末合同租金单价（元/平方米/月） 131.99 131.10 125.13 120.82      配套商 期末合同租金单价增长率 0.68% 4.77% 3.57% /       业 期末有效租金单价（元/平方米/月） 125.92 113.79 104.70 99.05               期末有效租金单价增长率 10.66% 8.68% 5.70% /      注：商业合同租金单价为对应时点合同约定的租金单价按租赁面积加权平均求得，商业有效租金单价 为对应时点考虑免租期影响后按租赁面积加权平均求得。                                        157         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3、地下车位租金单价和租金增长率情况 不动产项目车位自 2022 年 1 月投入运营，可租赁车位数为 1,016 个，月租 金单价均为 150 元/个/月。 （二）与可比项目租金水平对比情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于松江区中山街道，备案价格为 81.18- 85.00 元/平方米/月，租赁住房部分 2026 年 3 月末租金单价 61.78 元/平方米/月。 根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域主要竞品项目租金水平如下： 城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/月、世茂·闲猫国际青年社 区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与 周边主要竞品租金水平相当。 与可比项目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租金水平 处于合理区间，具体分析详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第一节 不动产项目概况”之 十一、区域分析”。 （三）租金收缴率 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目租赁住房部分收缴率均为 100%， 未发生租金逾期的情况。 （四）租金支付结算方式 1、支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付， 亦可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公 司监管账户将作为唯一收款账户。 2、逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、 微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进 行清退。 3、押金退还                          158          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有 损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写 房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及 押金的退款。 七、租赁合同特殊条款 经法律顾问及基金管理人核查不动产项目租赁合同，对“                           《住房租赁合同》特 殊条款分析如下： （一）租赁期限限制条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第一条约定 保障性租赁 住房租赁期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年， 鼓励出租单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。” 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十一条第二款的规 定， 保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除 外），最长不超过 3 年，鼓励出租单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。 租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合 准入条件的，应当退出。”此条款为依据上海市行业政策规定设置的限制性条款。 （二）转租限制条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第二条约定“ 保障性租赁 住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增加同住人， 不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房，不得在 保障性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲置保障性租 赁住房。 ” 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十二条的规定，“ 保 障性租赁住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增 加同住人，不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住 房，不得在保障性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲 置保障性租赁住房。违反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，并按照合 同约定追究承租人及居住使用人的违约责任，同时通报承租人所在单位。”此条 款为依据上海市行业政策规定设置的限制性条款。                         159        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （三）优先购买安排条款 经法律顾问及基金管理人核查，《住房租赁合同》不存在优先购买安排的相 关条款。 （四）提前退租条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中补充条款第九条 解除本合同的条件” 约定 9.1 甲、乙双方同意，未经对方书面同意，任一方不得擅自提前解除本合 同。如在租赁期限届满前一个月内，任一方提前解除本合同的，则应按剩余不足 一个月的租金标准向另一方支付违约金；在剩余租赁期限大于或等于一个月时， 任一方提前解除本合同的，则应按租赁保证金的标准向另一方支付违约金。9.2 乙方擅自解除本合同、提前搬离该房屋的，或因乙方违约导致甲方解除本合同的， 乙方应付清所有欠缴费用，且甲方有权没收租赁保证金，并有权从乙方剩余费用 中扣除应付款项、违约金或赔偿金等款项；造成甲方及第三方损失的，乙方应承 担全部赔偿责任。        ” （五）租金优惠减免条款 《住房租赁合同》的合同附件第二条“ 合同备注”中，甲乙双方对租金减免 优惠方式进行确认， 甲方对乙方的租金予以减免优惠的方式为：本合同项下约 定的租金价格为甲方正常对外出租价格的 X%。”经法律顾问及基金管理人核查 抽样合同，此处减免优惠具体金额因人而异。 法律顾问及基金管理人认为，上述条款中提前退租条款和租金优惠减免条款 系基于正常商业经营而设置的特殊条款，转租限制条款系依据上海市行业政策规 定设置的限制性条款。 八、租赁合同备案 截至 2026 年 3 月末，经法律顾问及基金管理人核查，中建·幸孚+公寓（上 海松江店）资产中保障性租赁住房及配套商业部分已办理完毕房屋租赁登记备案 手续。 九、收费权或经营权情况 本不动产项目各项经营权利的取得与行使均以合法产权及完备的运营资质 为基础。具体说明如下：                       160         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （一）收费权或者经营权取得依据 1、保障性租赁住房 经核查适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其在房屋信息、试 用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任等方面的内容与 上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租赁住房租赁合同 示范文本》实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的 情形。 经核查不动产项目的租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目中 共计 2,253 套房源处于在租状态。 鉴于《住房租赁合同》均系项目公司因运营保障性租赁住房而与自然人和单 位签署的租赁协议，在法律界定、业务形态以及基础交易文件方面具有同质性， 法律顾问及基金管理人采取了抽样尽职调查的方法对《住房租赁合同》进行了核 查。法律顾问及基金管理人采取的抽样尽职调查方法为： （1）抽样样本覆盖每一栋楼； （2）抽样样本覆盖每一类户型； （3）抽样样本的租期涵盖每个月段； （4）抽样样本覆盖企业租户与自然人租户； （5）抽样样本覆盖每一个在租房间≥2 套的企业类租户。 按上述方法，法律顾问及基金管理人从不动产项目在租房源中共抽取 223 套 并核查对应的《租赁合同》            （以下简称“ 抽样合同”）及供应对象审核材料，抽样 合同对应已租面积约占不动产项目已租面积总数的 10.03%。经核查抽样合同， 抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的内容一 致，不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无 效的情形。 法律顾问及基金管理人认为，本次抽取的样本符合重要性及分散度要求，具 有充分代表性，故根据抽样核查结果，不动产项目已签署租赁住房类的租赁合同 均合法有效，项目公司有权根据该等租赁合同的约定取得租金等收入。                        161        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规 定， 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其 配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房 建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥 有产权住房和承租公有住房情况核定。” 经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于 租赁人身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查 询材料、租赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主 创业的工商登记）社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为， 本次抽取样本的招租对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。 2、配套商业 经核查《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、交付日期、租 赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、物业管理规约 等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经核查不动产项目的商铺租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项 目下正在履行的配套商业《商铺租赁合同》共计 27 份。经核查前述《商铺租赁 合同》，《商铺租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致， 不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的 情形。 （二）收费标准与模式 就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法 （试行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租 赁住房的认定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓 （上海松江店）项目租赁住房部分有效租金单价为 61.78 元/月/m²。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租 赁住房租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理 部门备案。具体机制如下： 1、租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。                       162            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2、初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同 地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室 对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认； 出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可 以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。 3、调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增 的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅， 且年增幅应不高于 5%。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的 租赁价格不高于备案价格，调整程序如下： （1）根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称“ 松江区房管局”） 监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管 局审核备案； （2）上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复； （3）根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签 的，按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。 （三）经营期限与权利稳定性 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目经营期限与土地使用权期限保持一致。 依据《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目存在为原始贷款设立的抵押担保，并 就此办理了抵押登记手续，本项目相关转让安排已取得建行浦东分行的书面同意， 该等权利负担预计将在基金设立阶段予以解除，不会对基金存续期内的经营权构 成持续性限制。 十、收费减免或者优惠情况 （一）租金优惠情况 不动产项目租金收入包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入和车位租 金收入，其中：                           163          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1、保障性租赁住房租金根据租赁期限不同，按门市价格给予优惠，优惠幅 度（折扣率）一般不高于 6%； 2、商铺租金收入根据租赁合同通常在合同生效后给予 3 个月装修免租期， 并在租赁期内前 1-3 年给予 1-3 个月不等免租期，属于行业通行做法； 3、车位租金收入中对租户年付停车费给予付 12 月免 1 月优惠。 综上所述，不动产项目租金虽存在一定的免租或优惠安排，均属于市场化经 营中的行业惯例或常规运营策略。 （二）税收优惠政策情况 不动产项目税收优惠政策情况详见本节 十二、税收”。 （三）用水、用电、用气等方面的优惠政策情况 不动产项目不存在用水、用电、用气等方面的优惠政策情况。 十一、政府补贴情况 （一）报告期内收到的政府补贴情况 不动产项目未来收入预测中，不包含政府补贴资金。不动产项目报告期内收 到的政府补贴明细如下：                  表：历史政府补贴明细                                                                   单位：元         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度        补贴总金额 - 365,738.19 1,270,261.80 1,500.00 其中：                            - 305,738.19 1,194,261.80 - 建设者之家床位补贴（一次性） 建设者之家优秀示范项目奖励 - 60,000.00 76,000.00 - 稳岗补贴 - - - 1,500.00 经核查，不动产项目近三年及一期政府补贴主要来源于“ 新时代城市建设者 管理者之家”中央财政补助，该补贴的详细情况如下：         表： 新时代城市建设者管理者之家”补贴的详细情况         项目 具体内容                 上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室分别于 政府补贴的政策依据 2024 年 4 月 7 日出具《关于松江区 2023 年度中央财政城镇                 保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发放方案》、                                164        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      项目 具体内容                 于 2024 年 12 月 5 日出具《关于松江区 2024 年度中央财政                 城镇保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发放方                 案》、于 2025 年 10 月 24 日出具《关于松江区 2025 年度中                 央财政城镇保障性安居工程补助资金（租赁住房保障）的发                 放方案》     补贴方 上海市松江区住房保障和房屋管理局     资金来源 保障性租赁住房项目中央财政补助                 在松江区内已挂牌 新时代城市建设者管理者之家”的保障     补贴对象                 性租赁住房项目                 1、按每年上报上海市房屋管理局床位数，以上海市房屋管                 理局确定的标准给予一次性补贴     补贴条件                 2、根据 新时代城市建设者管理者之家”项目每年综合评                 分，对示范项目给予奖励补贴                 1、松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室初步梳理符                 合补助条件的 新时代城市建设者管理者之家”项目，提请                 上海市松江区住房保障和房屋管理局班子集体决策     补贴程序 2、经上海市松江区住房保障和房屋管理局班子会同意后，                 上海市松江区住房保障和房屋管理局将当年松江区专项资                 金使用安排报送上海市房屋管理局备案后，组织安排专项资                 金发放 最近 3 个会计年度政府补 上述 2023 至 2025 年度取得的政府补贴未计入项目公司营 贴的金额以及占项目对应 业收入，计入项目公司其他收益等会计科目，金额占项目对 年度收入的比例 应年度营业收入的比例为 0.00%、1.68%和 0.48%                 1、2023 年 3 月 14 日收到 稳岗补贴”1,500 元                 2、2024 年 5 月 6 日收到 2023 年度的 新时代城市建设者                 管理者之家”补贴 1,000,000.00 元                 3、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度 优秀示范项目”奖                 励 76,000.00 元                 4、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度 新时代城市建设者 补贴资金的历年到账情况 管理者之家”补贴 194,261.80 元                 5、2025 年 11 月 17 日收到 2023 年度 优秀示范项目”奖                 励 60,000.00 元                 6、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度 新时代城市建设者                 管理者之家”补贴 111,476.39 元                 7、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度 新时代城市建设者                 管理者之家”补贴 194,261.80 元 补贴资金是否纳入估值 否 未来应对账期不确定性的 不适用。该政府补贴是用于支持 新时代城市建设者管理者     措施 之家”项目的一次性补贴资金，已实际收到                 该政府补贴是用于支持 新时代城市建设者管理者之家”项 政府补贴政策的可持续性 目的一次性补贴资金，未来年度是否持续尚存在不确定性，                 故未纳入项目未来收入预测 鉴于此项政府补贴政策在 2026 年及以后是否持续尚存在不确定性，该政府 补贴未纳入项目公司未来收入预测及资产估值。 （二） G60 科创走廊人才租房补贴”情况                          165                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       根据上海市松江区人才工作局提供的统计数据，本项目租户中涉及领取 2024 年度“ G60 科创走廊人才租房补贴”的租户数量为 441 个，相关补贴直接发放予 个人，不计入本项目租金收入，补贴金额合计 523.99 万元。          1、相关补贴政策的核心条款       根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印 发的《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》（沪松人社[2020]125 号）， 相关补贴政策的核心条款如下： 核心补贴政策 具体条款                       （一）根据区域经济社会发展和人才工作实际，由区人才工作协调小组                       确定每年补贴的资金总额，并实行排序轮候制度。                       （二）申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同，本人、配                       偶及未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认定的 补贴原则 优秀人才在本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则                       补贴）；补贴额度应不高于租房价格。                       （三）采取先租赁后补贴的方式，由用人单位提出申请，每次审批补贴                       时间为一年，期满后可重新申请，申请人才年满 30 周岁后累计补贴时                       限不超过 6 年。                       （一）本区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分                       50 分以上人才； 补贴对象                       （二）本区四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才                       积分 60 分以上人才。                       （一）经认定的 A 类优秀人才，按区住房保障房屋管理局提供的上年                       度松江区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平均价格15，给                       予 100%补贴；                       （二）经认定的 B 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 80%执行；                       （三）经认定的 C 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 60%执行；                       （四）经认定的 D 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 50%执行； 补贴标准 （五）经认定的 E 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 40%执行；                       （六）获得 G60 科创走廊人才积分 120 分以上人才，按第一类对象补                       贴额度 50%执行；                       （七）获得 G60 科创走廊人才积分 100 分以上人才，按第一类对象补                       贴额度 40%执行；                       （八）获得 G60 科创走廊人才积分 90 分以上人才，按第一类对象补贴                       额度 35%执行；     15 松江区人民政府 2022 年公开显示的上年度松江区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平 均价格为 4,500 元/月，相关网址为： https://www.shanghai.gov.cn/zqfzsjq/20220426/ecb4e5e3ab60439f817e2e218ee9cfad.html?eqid=badcf5860003a5 6400000005647eddea。                                                    166        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 核心补贴政策 具体条款           （九）获得 G60 科创走廊人才积分 80 分以上人才，按第一类对象补贴           额度 30%执行；           （十）获得 G60 科创走廊人才积分 70 分以上人才，按第一类对象补贴           额度 25%执行；           （十一）获得 G60 科创走廊人才积分 60 分以上人才，按第一类对象补           贴额度 20%执行；           （十二）获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以上人才，按第一类对象补           贴额度 15%执行。 2、补贴申请过程及具体申领条件 根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印 发的《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》                          （沪松人社[2020]125 号）梳 理的补贴申请过程和具体申领条件如下： （1）补贴申请过程 a.申请。申请人取得有效 G60 科创走廊人才积分后，向用人单位提出申请， 用人单位核实其住房及租房情况，经公示无异议后，报区人才服务中心，相关申 报实行全程网办。 b.审核。区人才服务中心汇总各单位、部门申报的拟补贴人员情况，报区人 力资源和社会保障局审核。 c.公示。审核通过的拟补贴人员名单，通过 G60 人才直达车微信公众号向社 会公示 7 天。公示无异议的，列入补贴范围。公示有异议的，经过核实情况后， 由区人才工作协调小组办公室决定是否列入补贴范围。 d.补贴。按季度发放，自区人才服务中心受理申请之月起执行。如当年审批 通过人员补贴资金发放总额超过年度预算的，依次按批准时间、G60 科创走廊人 才积分等情况排序实行轮候制度，延后发放。 （2）具体申领条件 a.申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同； b.本人、配偶及未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认 定的优秀人才在本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则补贴）； c.申请人才年满 30 周岁后累计补贴时限不超过 6 年；                        167         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 d.松江区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以 上人才； e.松江四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才积分 60 分 以上人才。 3、补贴政策如取消预计对本项目招租及运营稳定性不会产生重大影响 （1）补贴金额不计入租金收入，整体占比较低，对项目整体收入影响有限 G60 科创走廊人才租房补贴”补贴系直接发放予个人，不计入本项目租金 收入。本项目租户领取的 2024 年度“G60 科创走廊人才租房补贴”金额合计 523.99 万元，占 2024 年度租金收入的比例为 6.97%，整体占比较低，预计对本项目收 入的影响有限。 （2）补贴发放具有滞后性，非租户入住决策的决定因素 根据现行政策，“ G60 科创走廊人才租房补贴”采取“ 先租赁后补贴”模式， 实际能否获得补贴需经区人才服务中心审核后方可确定，即租户在做出入住决策 时，并非能够确定性获得补贴，亦无法完全确定自身是否符合当年度补贴政策的 具体要求。因此，补贴政策并非租户选择入住本项目的决定性因素，政策调整对 招租的影响有限。 （3）补贴政策为松江区普惠性政策，并非针对本项目单独设立 G60 科创走廊人才租房补贴”系松江区普惠性政策，并非为本项目单独设 立。该补贴面向松江区所有纳入人才公寓体系的项目，凡符合相关申请条件的租 户，无论入住该体系内任一人才公寓，均可依规申报。若未来该补贴政策发生调 整或取消，则松江区纳入人才公寓体系的所有项目将同步执行，相关政策不构成 本项目相较于区内其他人才公寓的差异化竞争优势，因此对本项目招租工作的实 际影响较为有限。 （4）本项目具备多元化运营手段，可有效对冲政策变动风险 若未来补贴政策发生调整或取消，本项目运营团队仍可依托项目自身的区位 优势、产品品质及服务体系，通过存量到期客户储备、线上线下客源拓展、老客 户裂变引流、预判空置提前备客、政企人才定向储备等灵活的市场化运营手段保 持项目吸引力及运营稳定性。                        168        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 综上，本项目具备较强的抗风险能力和运营灵活性，人才租房补贴政策并非 项目稳定运营的唯一依赖因素，若政策发生调整或取消，项目可通过市场化运营 手段缓释相关风险，对本项目整体招租及运营稳定性的影响可控。 十二、税收 （一）不动产项目当前运营所适用的税收政策 增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的 （财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人 公告》 向个人出租住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减 按 1.5%计算缴纳增值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入 增值税适用于简易征收 5%减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入 增值税按一般征收 9%计算；配套商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业 管理费增值税按 6%计算。 增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地 方教育附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。 房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税 租金收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置 部分采用从价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。 印花税：取不含税租金收入的 0.10%。 城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。 （二）相关税收优惠政策情况及税收政策变化对项目运营的影响 不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住 房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住 房的，减按 4%的税率征收房产税。 未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者不动产项目不满足税收优惠 政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增加，基金可供分配金额下降的 风险。                       169         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 十三、资产选取依据 截至 2026 年 3 月末，中建集团持有租赁住房项目 37 个（含本项目），其中 22 个项目已投入运营。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目为中建集团体系内 第一个以租赁住房用地开发建设的项目，为中央国有企业在上海取得的第一块租 赁住房用地。在中建集团体系内已投入运营的租赁住房项目中，本项目资产规模 （按照总投资额）排名第 1/22，运营表现（按照最近一个完整年度的营业收入） 排名第 1/22，运营净收益（按照最近一个完整年度的净利润）排名第 2/22。 综合考虑资产规模、运营表现以及该项目在中建集团及上海市内央企的 首 块”地位，故选取中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为本次不动产基金底 层资产。 十四、同业竞争 不动产项目周边的可比竞品情况，详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目” 之“ 第一节 不动产项目概况”之“ 十一、区域分析”。原始权益人及其控股股东、 实际控制人、运营管理机构持有的同类资产情况及其可能涉及的同业竞争与利益 冲突情形，详见本招募说明书“ 第五章 不动产基金”之“ 第三节 关联交易与利 益冲突”之 四、利益冲突”。 十五、会计政策 项目公司报告期内采用的重要会计政策和会计估计详见本招募说明书 第六 章 附件”之 附件二：项目公司最近 3 年及 1 期财务报表及审计报告”，其中投 资性房地产采用的会计政策如下： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包 括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 投资性房地产应当按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出，如 果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性 房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。 项目公司对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折 旧或进行摊销：                        170         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 表：投资性房地产使用寿命、预计净残值率、年折旧率或摊销率 名称 使用寿命（年） 预计净残值率% 年折旧率或摊销率% 房屋及建筑物 66.42 5.00 1.43 土地使用权 66.42 5.00 1.43 采用成本模式的投资性房地产减值准备的确认标准、计提方法如下： 对于以成本模式计量的投资性房地产，项目公司于资产负债表日判断是否存 在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、 使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减 值迹象，每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值 准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资 产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中 销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资 产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息 为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税 费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金 流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流 量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资 产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产 所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小 资产组合。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。                        171          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书           第三节 原始权益人及原始权益人控股股东 一、原始权益人基本情况 （一）基本信息                      表：原始权益人基本资料 注册名称 中建资本管理（上海）有限公司 成立日期 2021 年 5 月 28 日 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 苏珺 注册资本 300,000.00 万元人民币              中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A 楼 注册地址              368 室              一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；              住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含 经营范围              许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照              依法自主开展经营活动） 主要业务负责人 苏珺 （二）设立、存续和历史沿革情况 中建资本（上海）成立于 2021 年 5 月，法定代表人为刘宇彤，注册资本 300,000 万人民币，处于存续状态。 2024 年 5 月 8 日，中建资本（上海）的股东由中建股份变更为中建资本， 注册资本由 900,000.00 万元变更为 300,000.00 万元。 2024 年 6 月 6 日，中建资本（上海）法定代表人由孙震变更为刘宇彤。 2024 年 7 月 5 日，公司经营范围发生变更，由原先的 投资管理、资产管 理、项目投资、投资咨询、财务咨询、企业管理咨询、信息咨询服务（不含许可 类信息咨询服务），（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活 动）”变更为 以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理咨询、住房租赁、 非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）                                  （除 依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）”。 2026 年 1 月 21 日，中建资本（上海）法定代表人由刘宇彤变更为苏珺。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况 1、股权结构                                 172          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股权结构如下：                 图：中建资本（上海）股权结构      2、股东出资      截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股本数量及股东持股情况如下：                表：中建资本（上海）股东出资情况                                    出资额 出资比例 序号 股东姓名/名称                                  （万人民币） （％） 1 中建资本控股有限公司 300,000 100                 合计 300,000 100      3、控股股东及实际控制人情况      截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的控股股东 为中建资本，持股比例 100%；中建股份持有中建资本 100%股权；中建集团持有 中建股份 57.70%股权，是中建资本（上海）的实际控制人。      （四）组织架构及内部治理机制情况      1、治理结构      （1）股东      中建资本控股有限公司是中建资本（上海）的唯一股东。      股东行使如下职权：                            173       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、高级管理人员，决定有关董事、高级管理人员的报酬 事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定： 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事 公司不设董事会，设董事一名，由股东委派产生。董事每届任期三年，任期 届满后可连选连任。董事对股东负责。董事按规定程序决定公司重大问题，应事 先听取党组织的意见。公司实施总法律顾问制度，决策事项涉及法律问题的，总 法律顾问列席决策会议并根据需要发表法律意见。公司的法定代表人由股东委派 的董事（代表公司执行事务的董事）担任。 董事行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置；                      174         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按 规定程序提议聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问等其他高级 管理人员及其报酬事项；由股东决定聘任或者解聘； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对 外担保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定或股东授予的其他职权。 董事在对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关 联交易等方面的权限，应建立严格的审查和决策程序，其中对股东授权外事项， 应报股东决定。对于重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报 股东决定。 （3）监事 公司不设监事。 （4）总经理 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。 总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责。董事可以兼任总经理。 总经理行使下列职权： 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司 经营管理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度； 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管 理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员；                        175         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 8）董事授予的其他职权。 2、组织架构 中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部， 形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行 业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。              图：中建资本（上海）组织架构图 中建资本（上海）根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设 置和职责分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：            表：中建资本（上海）部门职责及对应表 部门 主要职责            承担综合协调、办公、行政、企划、人力、企业文化、信息化、审 综合管理部            计、纪检监督等职能。            承担财务管理、资金管理、预算管理、资产管理、融资管理、税务 财务部            管理、统计管理等职能。            承担投资拓展、资产收购、管理、盘活、处置及项目运营管理、市 投资运营部            值管理与信息披露等职能。 法务风控部 承担法治建设、风险管理、合规管理、合同管理等职能。 3、内部控制情况 中建资本（上海）制订的各项内部控制制度健全、有效，执行情况良好，近 年来，中建资本（上海）未发生重大内控事故。 中建资本（上海）制订的内部控制制度包括《自持物业运营管理办法》《资 金管理规定》《资产管理规定》《制度管理规定》《长期股权投资相关经济行为 管理办法》《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交易管理办法》                        176       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 《费用管理办法》《财务报告管理办法》《REITs 信息披露管理办法》《REITs 回收资金管理办法》等，保障了公司业务平稳、合规、有效运行。 （1）《中建资本管理（上海）有限公司自持物业运营管理办法》 为完善自持物业运营管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于 公司直接管理的项目公司的自持物业。该办法明确管理原则，涵盖商业规划、租 赁运管、采购等多方面管理内容，明确各方职责，要求运营管理机构提供运营管 理报告，以提高运营创效能力，防控运营风险。 （2）《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》 为加强公司资金管控，依据相关法律法规及制度制定，适用于公司资金管理 工作。该办法规定遵循安全合规等原则，旨在防范资金风险，明确董事及财务部 职责，对岗位设置、监督、支付审批等内控环节作出要求，涵盖资金集中、预算、 库存现金等管理内容，对违规行为制定罚则。 （3）《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》 为强化国有资产管理，依据多部法律法规及公司制度制定，适用于公司及下 属子企业。该办法规定遵循统一领导等原则，构建横向分类、纵向分级管理体系， 对资产的取得、日常管理、处置、评估等环节进行规范，明确各环节管理要求与 责任追究机制，以实现资产配置合理、运营安全、保值增值。 （4）《中建资本管理（上海）有限公司制度管理规定》 为推动公司制度标准化等工作，依据相关文件及公司制度制定。该办法规定 遵循统筹规范等原则，明确董事等的审批职责，综合管理部牵头制度管理工作， 并对制度体系分类、层级、全周期管理等作出规定。 （5）《中建资本管理（上海）有限公司长期股权投资相关经济行为管理办 法》 为规范公司及所属单位长期股权投资及相关经济行为，依据多部法律法规及 公司制度制定。该办法明确适用范围、遵循战略引领等原则，旨在防范投资风险。 该办法对投资及变动事项等管理内容进行规范，明确决策机制、审批程序及实施 细则，定期检查监督，对违规行为进行处罚。 （6）《中建资本管理（上海）有限公司印信证照管理办法》                      177        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 为规范公司印信证照使用与管理，规避经营风险制定，对印章的制发、启用、 保管、使用，以及证照的申办、使用等环节作出详细规定，明确各环节流程与责 任，对违规行为制定责任追究机制，以维护公司权益。 （7）《中建资本管理（上海）有限公司经营性投资管理办法》 为完善投资管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于公司经营 性投资项目。该办法遵循预算管理等原则，对投资项目的立项、决策、过程监控、 后评价、变更、中止和终止等环节进行严格管理，明确各环节工作要求与审批程 序，以提升投资业务价值创造能力，控制投资风险。 （8）《中建资本管理（上海）有限公司关联交易管理办法》 为加强关联交易管理，防范合规风险，依据多部法规及公司实际制定，适用 于公司与关联方的交易。公司遵循诚实信用等原则，投资运营部归口管理，负责 制度拟定等工作。交易应遵循定价公允等原则，明确执行原则、书面协议要求及 信息披露规定，以确保关联交易合法合规、公平公正。 （9）《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》 为规范公司费用管理，贯彻相关精神，依据上级制度制定，适用于公司各项 费用管理。该办法旨在防范费用开支风险，明确费用内容包括办公费等多种类别， 并按管理属性分类。该办法对审批、预算、业务事项、报销及备用金等进行全面 管理，对各类费用的审批流程、报销标准、使用规范等作出详细规定，以促进降 本增效。 （10）《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》 为规范公司结账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报告，依据 相关规定制定。该办法旨在应对财务核算风险，明确核算、稽核、报表会计等岗 位的职责，规范记账与报表编制流程及复核工作，对货币资金、投资等各项业务 核算进行规范。该办法规定财务报告的类型、填报与报送要求，要求财务经理在 年度审计中积极沟通整改，以确保财务报告工作符合国家及公司要求。 （11）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 信息披露管理办法》 中建资本（上海）为加强配合不动产基金信息披露的制度建设，依据多部法 律法规及相关规定制定，适用于公司配合信息披露义务人开展的不动产基金信息                       178          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 披露活动。该办法规定公司遵循真实、准确等原则，防范信息披露不实等风险， 董事为负责人，投资运营部归口管理，负责完善流程、协调部门等工作。该办法 规定公司配合编制并披露定期报告和临时公告，明确了披露内容、时间及程序。 同时，对信息保密、禁止行为及问责机制等作出规定，以保障信息披露工作合法 合规、及时有效。 （12）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》 为确保不动产基金回收资金使用规范、安全、高效，依据相关法规及公司实 际制定。该办法明确董事及财务部职责，要求资金专户储存，按规定用途使用， 接受监管。对资金使用原则、变更报告、信息报送等作出规定，以加强回收资金 管控。 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 1、业务模式 中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业 管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许 可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资 质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。 2、行业地位和持续经营能力分析 中建资本（上海）充分利用中建集团在建筑行业的资源与行业地位优势，已 建立、实施并持续完善统一的运营管理机制，并逐步实现资产发行上市、稳健运 营与可持续扩募的 培育-投资-盘活-再投资”的良性循环。中建资本（上海）将 获取中建集团在资产重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力 的股东支持，保证自身持续稳定运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值。 中建资本（上海）具备持续经营能力，具体业务表现、财务状况、资信情况等内 容详见下文 （六）主营业务基本情况”、 （七）财务数据及偿债能力分析”、 （八）资信水平、商业信用、主体评级情况”、 （九）债务及资本市场公开 融资情况”。 （六）主营业务基本情况 中建资本（上海）定位为中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台， 采取直接投资、收购等方式，持续培育和整合中建体系内符合不动产基金发行要                         179            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 求的优质资产。中建资本（上海）为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体， 在资产、业务、财务、人员和机构等方面，严格与从事商品住宅和商业地产开发 的其他主体进行业务隔离。      中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业 管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许 可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资 质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。      中建资本（上海）自设立日起至 2023 年末未开展实质经营活动。2024 年 9 月，中建资本（上海）收购孚茸置业 100%股权，将孚茸置业期间实现的租赁业 务收入合并纳入自身营业收入范围。因此，中建资本（上海）2023 年度未产生营 业收入和营业成本，2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月的主营业务情况如 下：            表：中建资本（上海）2024 年度主要业务板块情况              营业收入 营业成本 毛利率 收入占比 主要业务板块              （万元） （万元） （%） （%） 租赁业务收入 7,807.88 3,430.65 56.06 99.94      其他 4.91 0.10 97.96 0.06      合计 7,812.79 3,430.66 56.09 100.00 注：其他收入 4.91 万元是孚茸置业收到的上一年度会务收入，不涉及商品住宅及商业地产开发业务收 入。            表：中建资本（上海）2025 年度主要业务板块情况              营业收入 营业成本 毛利率 收入占比 主要业务板块              （万元） （万元） （%） （%） 租赁业务收入 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00      合计 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00           表：中建资本（上海）2026 年 1-3 月主要业务板块情况              营业收入 营业成本 毛利率 收入占比 主要业务板块              （万元） （万元） （%） （%） 租赁业务收入 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00      合计 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00      （七）财务数据及偿债能力分析                                180              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      立信会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定对 中建资本（上海）2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意        （信会师报字[2024]第 ZB32049 号、信会师报字[2025]第 ZK21667 见的《审计报告》 号、信会师报字[2026]第 ZK20702 号）。中建资本（上海）2026 年 1-3 月财务报 表未经审计。        1、财务报表      中建资本（上海）近三年及一期的财务情况16如下：                  表：中建资本（上海）合并资产负债表                                                                        单位：元                    2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 预付款项 25,302.00 1,165,190.40 4,799,620.66 0.00 其他应收款 75,538.95 75,538.95 117,328.70 0.00 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00 持有待售的资产 0.00 0.00 0.00 0.00 一年内到期的非流动资                               0.00 0.00 0.00 0.00 产 其他流动资产 9,727,046.42 10,200,791.03 14,522,328.64 0.00 流动资产合计 33,578,435.79 34,442,487.85 33,899,030.05 254.87 非流动资产： 债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 16 如无特别说明，本招募说明书中中建资本（上海）所引用的 2023、2024 及 2025 年度/末财务数据来 源于各自年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计 的财务报表。                                      181          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 长期应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他权益工具投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 1,204,406,756.68 1,208,999,901.40 1,226,064,109.28 0.00 固定资产 198,130.62 209,955.60 168,969.32 0.00 在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00 使用权资产 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用 2,643,573.72 2,843,966.39 2,875,062.33 0.00 递延所得税资产 0.00 0.00 87.50 0.00 其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 1,207,248,461.02 1,212,053,823.39 1,229,108,228.43 0.00 资产总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87 流动负债： 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 交易性金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应付账款 687,602.53 7,151,398.66 9,618,675.89 0.00 预收款项 6,996,491.68 8,181,397.45 11,093,494.15 0.00 合同负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付职工薪酬 28,483.10 0.00 0.00 0.00 应交税费 923,217.32 2,580,714.58 4,270,129.50 0.00 其他应付款 387,718,278.16 387,197,144.73 187,759,356.04 254.87 一年内到期的非流动负                138,907,238.51 23,885,507.99 11,787,610.27 0.00 债 其他流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 流动负债合计 535,261,311.30 428,996,163.41 224,529,265.85 254.87 非流动负债： 长期借款 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00 租赁负债 0.00 0.00 0.00 0.00                                  182          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 长期应付款 0.00 0.00 0.00 0.00 预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动负债合计 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00 负债合计 858,294,072.79 867,476,163.41 897,689,265.85 254.87 实收资本（或股本） 350,000,000.00 350,000,000.00 350,000,000.00 0.00 其他权益工具 0.00 0.00 0.00 0.00 资本公积 9,456,607.52 9,456,607.52 9,456,607.52 0.00 盈余公积 277,483.00 277,483.00 572.01 0.00 其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00 专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 年末未分配利润 22,798,733.50 19,286,057.31 5,860,813.10 0.00 归属于母公司所有者权                382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 益合计 少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00 所有者权益合计 382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 负债和所有者权益总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87               表：中建资本（上海）合并利润表                                                                       单位：元          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 17,001,547.38 75,635,224.84 78,127,867.39 0.00 二、营业总成本 11,215,618.61 57,829,013.79 66,676,895.45 74.69 其中：营业成本 8,181,700.14 34,204,527.74 34,306,572.90 0.00 税金及附加 45,264.41 5,941,445.01 6,059,120.19 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 62,879.96 1,064,228.18 1,110,689.31 0.00 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 2,925,774.10 16,618,812.86 25,200,513.05 74.69 其中：利息支出 2,898,031.92 16,490,248.87 25,004,401.59 0.00 利息收入 17,517.90 62,550.87 26,808.24 11.41                                  183           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度     汇兑净损失（净收益以                                  0.00 0.00 0.00 0.00 -”填列) 手续费支出 45,260.08 0.00 0.00 0.00 加：其他收益 0.00 365,738.19 270,261.80 74.69 投资收益（损失以 -”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00 净敞口套期收益 0.00 0.00 0.00 0.00 公允价值变动收益（损失以 -”                                  0.00 0.00 0.00 0.00 号填列） 信用减值损失 0.00 350.00 370.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 资产处置收益（损失以 -”号填                                  0.00 -1,507.52 0.00 0.00 列） 三、营业利润 5,785,928.77 18,170,791.72 11,721,603.74 0.00 加：营业外收入 0.00 102,083.55 0.70 0.00 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 四、利润总额（损失以 -”号填                           5,785,928.77 18,272,875.27 11,721,604.44 0.00 列） 减：所得税费用 2,273,252.58 4,570,720.07 11,136,080.74 -161.95 五、净利润（损失以 -”号填                           3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 列） 六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于少数股东的其他综合收益的                                  0.00 0.00 0.00 0.00 税后净额 七、综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 归属于母公司的综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 少数股东综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00                表：中建资本（上海）合并现金流量表                                                                       单位：元         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 16,500,757.28 76,612,505.64 94,624,406.52 0.00 收到的税费返还 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与经营活动有关的现金 3,926,177.77 210,850,542.69 928,072,610.58 86.10 经营活动现金流入小计 20,426,935.05 287,463,048.33 1,022,697,017.10 86.10 购买商品、接受劳务支付的现金 8,832,471.66 8,826,767.42 32,376,121.64 0.00                                  184           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 支付给职工以及为职工支付的现金 34,216.17 0.00 1,567,069.47 31,187.50 支付的各项税费 3,842,604.09 13,068,926.39 10,837,843.63 17.99 支付其他与经营活动有关的现金 3,644,522.27 14,010,240.58 923,409,790.02 8,737.00 经营活动现金流出小计 16,353,814.19 35,905,934.39 968,190,824.76 39,942.49 经营活动产生的现金流量净额 4,073,120.86 251,557,113.94 54,506,192.34 -39,856.39 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 处置固定资产、无形资产和其他长                              0.00 1,364.00 0.00 0.00 期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的                              0.00 0.00 0.00 0.00 现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 0.00 1,364.00 0.00 0.00 购建固定资产、无形资产和其他长                              0.00 3,944,911.37 15,622,276.66 0.00 期资产支付的现金 投资支付的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支付的                              0.00 0.00 340,543,392.48 0.00 现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流出小计 0.00 3,944,911.37 356,165,669.14 0.00 投资活动产生的现金流量净额 0.00 -3,943,547.37 -356,165,669.14 0.00 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 筹资活动现金流入小计 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 偿还债务支付的现金 0.00 222,260,000.00 11,040,000.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息支付的                      3,323,539.91 16,812,351.15 25,034,831.40 0.00 现金 支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 筹资活动现金流出小计 3,323,539.91 239,072,351.15 36,074,831.40 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 -3,323,539.91 -239,072,351.15 313,925,168.60 0.00 四、汇率变动对现金及现金等价物                              0.00 0.00 0.00 0.00 的影响                              185             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 五、现金及现金等价物净增加额 749,580.95 8,541,215.42 12,265,691.80 -39,856.39 加：期初现金及现金等价物余额 23,000,967.47 14,459,752.05 2,194,060.25 40,111.26 六、期末现金及现金等价物余额 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87     2、主要财务指标              表：报告期内中建资本（上海）主要财务数据指标         项目 2026 年一季度/末 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末 总资产（亿元） 12.41 12.46 12.63 0.00 资产负债率（%） 69.17 69.59 71.08 100.00 营业收入（亿元） 0.17 0.76 0.78 0.00 营业毛利率（%） 34.03 54.78 56.09 0.00 净利润（亿元） 0.04 0.14 0.01 0.00 经营活动产生的现金流量净                                  0.04 2.52 0.55 -0.0004 额（亿元） EBITDA（亿元） 0.11 0.54 0.31 0.00     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人总资产分别为 254.87 元、 1,263,007,258.48 元、1,246,496,311.24 元和 1,240,826,896.81 元。2023-2025 年度 及 2026 年 1-3 月，原始权益人的营业收入分别为 0.00 元、78,127,867.39 元、 75,635,224.84 元和 17,001,547.38 元；原始权益人净利润分别为 161.95 元、 585,523.70 元、13,702,155.20 元和 3,512,676.19 元；原始权益人经营活动产生的 现 金 流 量 净额 分 别 为 -39,856.39 元 、 54,506,192.34 元 、 251,557,113.94 元 和 4,073,120.86 元。原始权益人 2024 年度的财务指标变动主要系 2024 年 9 月收购 孚茸置业 100%股权所致。     3、偿债能力分析                表：报告期末中建资本（上海）偿债能力指标          项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动比率 0.06 0.08 0.15 1.00 速动比率 0.06 0.08 0.15 1.00 资产负债率 69.17% 69.59% 71.08% 100.00%     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人的流动比率分别为 1.00、0.15、 0.08 和 0.06。2023 年末流动比率接近 1.00，主要系公司成立初期未开展实际业                                        186             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 务，流动资产与流动负债规模均极小所致。近三年及一期原始权益人的速动比率 分别为 1.00、0.15、0.08 和 0.06，与流动比率保持一致，主要系公司存货余额为 零，速动资产与流动资产相等所致。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人资产负债率分别为 100%、 71.08%、69.59%和 69.17%。2023 年末的资产负债率较高的原因为原始权益人自 成立至 2023 年未实际开展业务、未实缴注册资本金，具体如下：2023 年，原始 权益人对累计的未分配利润全部进行了分配，故 2023 年末净资产为 0 元，资产 负债率为 100%。截至 2026 年 3 月末，原始权益人的资产负债率为 69.17%，已 处于正常水平。 结合前述业务情况及财务情况的分析，中建资本（上海）近三年及一期的资 产负债结构在合理范围内变动，持续盈利能力稳定，具备持续经营能力。     （八）资信水平、商业信用、主体评级情况     1、资信水平 经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息 公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查 询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会网站 （ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ http://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn/index.htm）、国家税务总局（https://www.chinatax.gov.cn/）、 国家税务总局上海市税务局（https://shanghai.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国 住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网 站（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息 记录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），                                   187          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 截至 2026 年 6 月 22 日，未在前述网站公布的信息中发现中建资本（上海）存在 重大违法违规记录，存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、 失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。      2、商业信用及主体评级情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无外部评级。 报告期内，中建资本（上海）均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不 存在重大违法违规或不诚信行为，商业信用良好。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 13 日出具的《企业信用报告》， 中建资本（上海）无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 截至本招募说明书出具之日，中建资本（上海）未有主体信用等级。      （九）债务及资本市场公开融资情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无债务及资本市场公开融资情 况。      （十）独立性状况 原始权益人实际控制人中建集团本级不从事商品住宅开发业务，无房地产开 发资质，中建集团经营范围中包含 房地产开发”系中建集团下属具有房地产开 发资质的子公司从事商品住宅开发业务。根据原始权益人中建资本（上海）出具 的承诺函，以及基金管理人和法律顾问对中建资本（上海）的独立性核查，中建 资本（上海）是开展租赁住房业务的独立法人主体，未开展商品住宅和商业地产 开发业务，在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发 业务主体有效隔离，保持相对独立。      1、资产独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》， 明确了管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、资产评 估、责任追究等事项。中建资本（上海）取得资产后及时办理产权手续，纳入公 司资产管理范畴，不存在法律法规禁止或者限制交易的情形，资产权属清晰。      2、业务独立                         188          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 中建资本（上海）系开展租赁住房业务的独立法人主体，就中建资本（上海） 的日常经营事项，中建资本（上海）根据其公司章程和内部制度进行决策，中建 资本（上海）的唯一股东中建资本根据公司章程和《公司法》等法律规定行使股 东权利，参与中建资本（上海）重大事项的决策。中建资本（上海）业务过程中 涉及与中建资本及其关联方之间的交易应当签订书面协议，并遵守内部关联交易 制度的规定。 3、财务独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》 《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》《中建资本管理（上海）有限 公司财务报告管理办法》等必要的财务制度，并配备有财务负责人等财务人员， 执行独立的财务管理流程，开立独立的银行账户。 中建资本（上海）就发行不动产基金募集资金的使用建立了《中建资本管理 （上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资金 的使用、回收资金的监管作出了明确规定。 4、人员独立 中建资本（上海）的董事由股东委派，总经理由董事提议、股东决定聘任或 者解聘，均未在商品住宅和商业地产开发业务主体担任职务。 5、机构独立 根据中建资本（上海）的公司章程，中建资本（上海）设股东、董事和总经 理，公司章程规定了股东、董事和总经理的职责权限，制定了经营管理所需的财 务、投资、关联交易、资产管理、风险管理等内部制度。 二、原始权益人控股股东基本情况 （一）基本信息                      表：中建资本基本信息 公司名称 中建资本控股有限公司 成立日期 2015 年 8 月 20 日 企业类型 有限责任公司（法人独资） 法定代表人 黄杰                             189             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 注册资本 900,000 万元人民币 注册地址 北京市石景山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室               一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批准 经营范围 的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从               事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）      （二）设立、存续及历史沿革      1、中建资本设立情况      根据《关于设立中建资本控股有限公司、中建基金管理有限公司的决定》（中                                      “ 建股企字〔2015〕334 号），中建资本由中国建筑股份有限公司全额出资设立，注 册资本为 30 亿元。2015 年 8 月 20 日，中建资本取得北京市工商行政管理局海 淀分局准予设立登记通知书。2015 年 8 月 25 日，中建资本领取了注册号为 110108019719026 的营业执照。      2、中建资本历史沿革      中建资本历史沿革事件主要如下： 序号 发生时间 事件类型 基本情况                                  根据《关于设立中建资本控股有限公司、中                                  建基金管理有限公司的决定》（中建股企字 1 2015 年 8 月 20 日 设立                                  〔334〕号），中建资本由中国建筑股份有限                                  公司全额出资设立，注册资本为 30 亿元。                                  换发加载统一社会信用代码的营业执照，统 2 2017 年 4 月 27 日 其他                                  一社会信用代码为 911101083530151448。                                  中建资本取得深圳市市场监督管理局出具的       2018 年 11 月 14 《迁移通知书》，注册地址变更为深圳市南山 3 其他             日 区粤海街道中心路 3331 号中建钢构大厦 37                                  楼。 4 2023 年 7 月 12 日 增加注册资本 中建资本注册资本增加至 90 亿元。                                  中建资本登记机关变更为北京市石景山区市 5 2025 年 1 月 17 日 其他 场监督管理局，注册地址变更为北京市石景                                  山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室。      中建股份通过现金注资、债转股、股权划转等方式共计向中建资本出资 83.05 亿元。截至 2026 年 3 月末，中建资本实收资本为 83.05 亿元。      （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况      1、股东持股情况      截至 2026 年 3 月末，中建资本的股本数量及股东持股情况如下：                                  190        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 表：中建资本股东持股情况                              出资额 持股比例 序号 股东姓名/名称                             （万人民币） （％） 1 中国建筑股份有限公司 830,500.00 100.00            合计 830,500.00 100.00 2、股权结构 截至 2026 年 3 月末，中建资本的股权结构如下图所示：                 图：中建资本股权结构 3、控股股东及实际控制人情况 截至 2026 年 3 月末，中建股份持有中建资本 100.00%的股权，是中建资本 的控股股东；中建集团持有中建股份 57.70%股权，是中建资本的实际控制人。 （四）组织架构及内部治理机制情况 1、组织架构 截至 2026 年 3 月末，中建资本组织架构如下图所示：                       191       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               图：中建资本组织架构 根据业务发展需要，中建资本设立了办公室（党委办公室）、规划发展部、 人力资源部（干部人事部）、财务部、投资部、法律事务部、党建工作部（企业 文化部）、信息化管理部、审计部、纪检监督部共 10 个部门，以及上海事业部、 数字科技事业部两个事业部，中建资本各部门具体职责内容如下所示： （1）办公室（党委办公室） 办公室（党委办公室）主要负责党委运行保障，党风廉政建设和反腐败，办 公体系建设，公文管理，会议管理，督查督办管理，保密管理，档案管理，印信 与证照管理，值班与应急管理，信访维稳，后勤管理，行政事务服务中心，安全 生产管理，疫情防控（员工健康）等工作。 （2）规划发展部 规划发展部主要负责战略规划与管理，国企改革与专项行动，企业策划，政 策研究，绩效考核，产权管理，并购重组，管理体系建设等工作。 （3）人力资源部（干部人事部） 人力资源部主要负责人力资源体系建设，领导班子建设和领导人员管理，薪 酬分配与绩效管理，人才发展管理，改革制度建设及试点推广，人力资源服务中 心运行等工作。                      192       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （4）财务部 财务部主要负责财务管理体系建设，预算管理，会计核算与财务报告管理， 资金管理，融资管理，税务管理，资产管理，统计管理，财务信息化管理，利润 分配管理，财务服务中心运行等工作。 （5）投资部 投资部主要负责金融业务体系建设，金融业务管理，金融资源开发维护，金 融业务统计分析，金融行业研究等工作。 （6）法律事务部 法律事务部主要负责体系建设，合规与风险管理委员会办公室，法律事务管 理，全面风险管理，合规管理，法律审查，合同管理，第三方服务机构管理，知 识产权管理，法律服务中心运行，普法管理等工作。 （7）党建工作部（企业文化部） 党建工作部主要负责党建工作研究，基层组织建设，党员教育管理，落实党 建工作责任制，党内评先评优，党建信息化建设，意识形态责任制工作，理论宣 教工作，新闻舆论工作，文明文化建设，品牌和社会责任，统战工作，工会工作， 共青团工作，乡村振兴及援疆援藏援青等工作。 （8）信息化管理部 信息化管理部主要负责信息化战略与发展管理，信息化标准体系建设、数字 化转型与数据治理体系建设，网络与信息安全管理，信息系统建设及运维管理， IT 基础设施建设及运维管理，信息化科技创新管理，数字化和网络安全领导小 组及工作组办公室职能等工作。 （9）审计部 审计部主要负责审计体系建设，内部审计，内控审计，审计问题整改与评价， 违规经营投资责任追究，外审对接等工作，承担审计工作委员会、违规经营投资 责任追究工作委员会办事机构职能。 （10）纪检监督部                      193       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 纪检监督部主要负责协助推进全面从严治党、加强党风廉政建设和组织协调 反腐败工作、政治监督、日常监督、执纪问责、受理信访举报、综合监督工作体 系建设、廉洁文化建设、纪检监督干部队伍建设等工作。 中建资本设立了 2 个事业部，具体职责内容如下所示： （1）上海事业部 上海事业部主要负责中建资本在江浙沪皖等长三角战略区域范围内的市场 开拓、资源开发及维护工作。 （2）数字科技事业部 数字科技事业部主要负责科技研发，科技成果转化，数字科技平台建设、 运营和优化等工作。 2、治理机制 中建资本严格按照《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规，制定了 《中建资本控股有限公司章程》，建立了规范、完善的企业治理结构。 （1）股东 公司不设股东会，由股东中国建筑股份有限公司行使《公司法》规定的有限 责任公司股东会职权。股东享有下列权利： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、经理，决定有关董事、经理的报酬事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定； 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事                      194       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 公司不设立董事会，设立一名董事，董事由股东委派并向股东负责。董事按 规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组织的意见。执行公司事务的董事为 公司的法定代表人。董事对股东负责，行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置； 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按 规定程序聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等其他高级管理人员及其报酬 事项； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对 外担保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定的其他职权。 根据《中建资本控股有限公司治理结构管理办法》，董事研究决策相关事项 的主要形式为董事长常务会，简称 董常会”。 （3）经营管理机构 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。 高级管理人员的指派应符合《公司法》及公司章程相关规定。 总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责，行使下列职权：                      195        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司 经营管理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度； 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管 理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员； 8）董事授予的其他职权。 3、内部控制情况 中建资本已经建立起一整套比较系统、完整、有效的内部控制、全面风险 管理与合规管理体系，从预算管理、财务管理、风险管理、资金管理、资产管 理、投资管理、担保管理、关联交易等业务流程层面均建立了系统的内部控制 制度，确保各项工作都有章可循、合法合规。 （1）全面预算管理规定 为推进公司持续健康发展，确保战略目标实现，促进资源优化配置，提高运 行质量，加强风险管控，结合公司预算管理的实际情况，中建资本制定了《中建 资本控股有限公司全面预算管理规定》。该制度主要包括预算组织管理体系、预 算编制、预算执行与控制、预算分析与预警、预算调整、预算考核等。 （2）关账与财务报告管理办法 为规范公司的结账和关账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报 告，中建资本制定了《中建资本控股有限公司关账与财务报告管理办法》。该制 度主要包括岗位职责，会计记账、关账、报表编制流程，关账前分析性复核，财 务报告的编制等。 （3）法治、合规与风险管理规定 为建立、健全公司法治、合规与风险管理体系，强化企业内部管理，稳步实 现公司战略目标，确保运营效果和效率，促使各项经营活动合法合规，从而促进                       196       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 公司持续、健康、稳定的发展，中建资本制定了《中建资本控股有限公司法治建 设管理规定》《中建资本控股有限公司合规管理规定》及《中建资本控股有限公 司风险管理规定》。三项制度主要包括法治建设、合规管理、风险管理的总则、 组织与职责、管理内容、资源保障、附则等。 （4）资金管理规定 为进一步加强资金管控，防范资金风险，保证资金安全，强化资金集中管理， 提高资金使用效率，降低资金成本，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资 金管理规定》。该制度主要包括管理体系、内部控制及合规管理要求、资金集中、 资金预算、库存现金、银行存款、其他资金等。 （5）资产管理规定 为强化国有资产管理，促进国有资产保值增值。实现公司资产配置合理，运 营安全，风险可控，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资产管理规定》。 该制度主要包括管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、 资产评估与责任追究等。 （6）金融投资管理规定 为适应公司金融投资业务发展需要，完善金融投资管理体系，规范金融投资 业务运营管理流程，健全金融投资责任机制，防控金融投资风险，保障金融投资 效益实现，中建资本制定了《中建资本控股有限公司金融投资管理规定》。该制 度主要包括投资管理体系、金融投资预算管理、业务管理与过程管控、金融投资 档案管理、投资管理责任等。 （7）对外担保管理规定 为规范公司对外担保业务管理，防范债务风险，中建资本制定了《中建资本 控股有限公司对外担保管理规定》。该制度主要包括对外担保管理体系、对外担 保预算管理、对外担保管理要求、对外担保风险管理、对外担保信息披露、内部 控制与监督检查等。 （8）关联交易管理制度 中建资本通过一系列内部控制程序来控制关联交易，确保重大关联交易的合 法性、公允性、合理性。                      197         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 1、主营业务 （1）保理业务 中建资本的保理业务由子公司中建商业保理有限公司（以下简称“ 中建保理”） 负责，中建保理成立于 2017 年 10 月 12 日，是由中建资本控股全资发起设立的 保理公司。截至 2025 年末，中建保理注册资本 20 亿元。中建保理主要业务包括 应收/应付账款保理业务、工程尾款/供应链 ABS 资产管理服务业务及司库供应链 金融平台服务业务。 （2）委托贷款 中建资本委托贷款业务收入来自深圳中建幸福九号基础设施投资中心（有限 合伙）。幸福九号以重庆地铁九号线一期工程为融资载体，采用 PPP 投融资模式， 中国建筑联合体为项目施工方。 中建资本无其他委托贷款项目，亦无计划开展新的委托贷款项目。幸福九号 委托贷款剩余本金预计将于 2026 年 12 月 20 日到期，到期后，中建资本将不再 有委托贷款业务。中建资本将重点围绕中建集团内部企业，提供全面金融服务， 通过做深做透系统内业务，逐步形成公开市场竞争力。 （3）保险经纪 中建资本保险经纪业务由子公司中建英大保险经纪有限公司（以下简称“ 中 建英大”）负责，中建英大成立于 2016 年 10 月 18 日。截至 2025 年末，中建英 大实收资本 5,000 万元，已取得《保险中介许可证》。中建英大主要开发中建集团 投资或负责建设的工程项目保险业务。 （4）基金管理 中建资本基金管理业务由子公司中建投资基金管理（北京）有限公司（以下 简称“ 中建基金”）负责，中建基金成立于 2015 年 9 月 21 日，注册资本 2 亿元， 是由中建资本控股全资发起设立的私募基金管理公司，专业从事发起、设立并管 理各类投资基金，为中国建筑及其成员单位提供产业基金投融资服务和资产管理 服务。 （5）租赁业务                        198               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 中建资本融资租赁业务由中建融资租赁有限公司（以下简称“ 中建融资租赁”） 负责运营。中建融资租赁成立于 2018 年 8 月，由中建资本控股与中建丝路建设 投资有限公司共同出资设立。中建融资租赁定位于为中国建筑及其成员单位提供 融资租赁服务，自 2023 年起正式开展业务。截至 2025 年末，中建融资租赁注册 资本为 1.70 亿元，中建资本控股持股 90.00%。 2、所在行业相关情况 （1）商业保理行业 国内保理市场主要分为商业保理、银行保理，此前分别由商务部、银监会监 管。其中，商业保理之前主要归属于地方政府的商务主管部门或金融主管部门管 理，时至今日，我国已经形成以国家金融监管总局（打击非法金融活动局）为主 要监管机构，辅以各省（区、市）政府细化监管政策、各地方金融监督管理局落 实监管措施的多层级和属地风险处置的监管体制。2012 年 6 月，根据商务部发 布的《关于商业保理试点有关工作的通知》，我国先后在自贸区和经济发达地区 如天津滨海新区、上海浦东新区开展商业保理试点工作，使得商业保理行业得到 快速发展。随后《商业保理企业管理办法（试行）》出台，商业保理向全国放开， 且取消内资商业保理公司的前置审批，使得商业保理呈现迅猛增长的态势。 近年来，中央、各地政府及自贸区管理委员会制定了一系列政策和法规的落 地与实施，包括保理行业的业务范围、会计准则、行业监管和税收政策，依法保 护了保理业务各当事人的合法权益，防范了应收账款融资风险，规范保理企业的 经营行为，为保理行业的健康发展营造了良好的经营环境。2018 年 5 月，商务 部发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整 有关事宜的通知》，将制定融资租赁、商业保理和典当行三类公司的业务经营与 监管职责划给银保监会。                   表：中国保理行业主要法规和政策     时间 政策 颁布机构               《关于企业与银行等金融机构之间从事应收 2003 年 5 月 财政部               债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》               《关于出口保付代理业务项下收汇核销管理 2003 年 7 月 国家外汇管理局               有关问题的通知》                               199               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 时间 政策 颁布机构 2012 年 6 月 《关于商业保理试点有关工作的通知》 商务部               《关于香港、澳门服务提供者在深圳市、广州 2012 年 12 月 商务部               市试点设立商业保理企业的通知》 2013 年 8 月 《关于做好商业保理行业管理工作的通知》 商务部                                       上海市浦东新区商务委               《上海市浦东新区商业保理试点期间监管暂 2013 年 8 月 员会、上海市工商行政管               行办法》                                       理局浦东新区分局               《深圳市外资商业保理试点审批工作暂行细 深圳市经济贸易和信息 2013 年 8 月               则》 化委员会               《自贸试验区管理委员会从事商业保理（含融 中国（上海）自由贸易试 2014 年 4 月               资租赁兼营商业保理）业务告知单》 验区管理委员会 2014 年 4 月 《商业银行保理业务管理暂行办法》 银监会               《中国（上海）自由贸易试验区商业保理业务 中国（上海）自由贸易试 2014 年 6 月               管理暂行办法》 验区管理委员会 2014 年 7 月 《上海市商业保理试点暂行管理办法》 上海市人民政府               《关于完善融资环境加强小微商贸流通企业 2014 年 12 月 商务部、银监会               融资服务的指导意见》 2015 年 3 月 《商业保理企业管理办法》 商务部               《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化 2015 年 8 月 国务院               营商环境的意见》                                       中国人民银行、发展改革               《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的 委、工业和信息化部、财 2016 年 2 月               若干意见》 政部、商务部、银监会、                                       证监会、保监会               《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理 2018 年 5 月 商务部办公厅               公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》 2020 年 5 月 《中华人民共和国民法典》 全国人民代表大会               《关于印发的函》 2021 年 12 月 《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》 中国人民银行               《关于印发的函》                                       国家金融监管总局、证监 2024 年 4 月 《关于进一步加强地方金融组织监管的通知》                                       会、市场监管总局 2019年，我国保理行业在法律环境改善方面取得重大进展。全国人大代表宪 法和法律委员会经研究认为，保理业务作为企业融资的一种手段，在权利义务设                               200       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 置、对外效力等方面具有典型性。据此，在《中华人民共和国民法典（草案）》 第三编（合同编）第十六章（保理合同）中增加了9条关于保理合同的规定，同 时规定了准用条款“ 本章没有规定的，适用第三编第六章关于债权转让的规定”， 据此构建了我国保理合同的法律规则体系，保理合同由此也成为有名合同。在民 法典实施之前，对于商业保理业务的审判依据，大部分系根据《中华人民共和国 合同法》中关于债权转让的法律规定予以审判，本次民法典将保理合同纳入有名 合同，将大大规范商业保理业务的审判依据，进一步促进行业健康发展。 2021年12月，中国人民银行颁布《地方金融监督管理条例（征求意见稿）》， 该征求意见稿规定保理业务原则上不得跨省级行政区域开展业务，但同时规定属 地的地方金融监督管理局（金融工作办）承担具体政策制定和监管职责。目前我 国保理公司多为全国展业，限制异地展业给行业未来发展带来了不确定性。2024 年，国家金融监管总局、证监会、国家市场监督管理总局三部委联合印发《关于 进一步加强地方金融组织监管的通知》，《通知》明确：3年内，地方金融组织的 类别和机构总量只减不增，同时按照“ 规范一批，清理一批，转型一批”的方针， 大力清退风险问题频发以及实际停业的机构，持续加强存量机构监管，提升发展 质量。 目前商业保理公司主要分为由大型企业、金融集团或者大型电商平台发起设 立的商业保理公司和独立第三方保理公司，前者主要依托股东产业背景开展应收 账款保理业务。其中产业背景的商业保理公司依托集团的资金和信用支持，在融 资额度和融资成本等方面优势较为明显，资产规模大多高于独立第三方保理公司。 在商业保理行业征信体系尚未建立、国内宏观经济下行压力加大等影响下， 预计企业坏账规模将增加，商业保理公司面临的信用风险将上升。中小型商业保 理公司受制于融资成本高企、客户准入把控不严、存量项目风险管理能力较弱等 因素，存在较大的资产质量恶化的风险，盈利指标也将受限。有产业背景的大型 商业保理公司受益于较低的融资成本和集团内的良好业务资源，资产质量和盈利 能力保持行业前列。但考虑到根据 205号文”要求 受让同一债务人的应收账 款不得超过风险资产总额的50%”、“ 受让以关联企业为债务人的应收账款不得超 过风险资产总额的40%”，为服务集团内部开展的保理业务以及凭借核心企业向 其供应商开展反向保理的业务发展将受限，未来业务发展存在一定的不确定性。                      201         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 整体来看，随着行业法律法规体系逐步完善，我国商业保理行业面临调整。 长期来看，监管程度加深为行业持续稳定发展创造良好的政策引导和监管环境， 将有利于商业保理行业的良性合规发展。 （2）保险经纪行业 保险经纪公司是依法成立的保险中介机构，一方面，代表被保险人的利益， 为被保险人设计保险方案，与保险公司商议达成保险协议；另一方面，为保险公 司招揽业务，向保险公司收取佣金。保险经纪公司还可以向投保人提供防灾防损、 风险评估、风险管理、保险咨询或顾问服务等。 随着国内保险市场成熟度的不断提升，保险经纪机构被越来越多的投保人和 保险公司所认可。近年来，国内保险中介市场迅速发展。据统计，2024 年末，我 国保险专业中介机构法人数量为 2,539 家，较 2023 年 12 月末减少 27 家，保险 中介市场从“ 粗放式”发展旧模式向提质增效转型，实现了规模扩张。2024 年， 国内保费收入再创新高，达 5.67 万亿元，保费收入较 2023 年增长 5.60%。2024 年末，保险密度为 4,045.67 元，较 2023 年末同比上升 11.29%，同时，保险深度 也实现了快速增长，为我国经济社会提供了更加坚实的保障。 中国保险市场的快速发展主要得益于以下几个方面：第一，政策支持和监管 环境优化。政府的政策支持和监管环境的优化为保险行业提供了稳健的发展基础。 近年来，中国政府出台了一系列政策以促进保险业的发展，如税收优惠政策、监 管创新以及鼓励险资参与国家重大战略等。这些政策为保险行业的发展创造了良 好的外部环境，也为保险公司提供了更多的业务机会。第二，经济增长和中产阶 级的崛起随着中国经济的持续增长和中产阶级的不断壮大，保险产品的需求日益 增加。中产阶级的崛起带动了对健康保险、寿险以及财产险的需求，这也是推动 中国保险市场快速增长的重要因素之一。随着中国人均可支配收入的增加，人们 对保险产品的认知和接受度也在提高，这进一步推动了市场的发展。第三，科技 创新的推动科技创新正在深刻地改变保险行业的运作模式。大数据、人工智能和 区块链等技术的应用，不仅提高了保险产品的设计和服务能力，也优化了风险管 理和定价模型。中国保险公司正积极探索利用科技手段提高运营效率，优化客户 体验，从而推动了保险市场的进一步发展。                         202        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 未来几年，中国保险市场将继续保持快速增长态势，并有望成为全球保险市 场的重要增长引营。以下几个方面将是未来中国保险市场的重要机遇：第一，健 康险和养老险的巨大潜力。随着中国人口老龄化的加速和健康意识的增强，健康 险和养老险市场的需求将大幅增加。到 2030 年，中国 60 岁及以上人口预计将达 到 3 亿，这将为健康险和养老险市场提供巨大的发展空间。同时，政府对商业健 康保险的政策支持力度加大，也为保险公司提供了更多的发展机会。第二，农村 保险市场的开发随着乡村振兴战略的推进和农村经济的发展，农村保险市场的潜 力正在逐步释放。目前农村保险市场的覆盖率和渗透率较低，未来保险公司可以 通过开发适合农村特点的保险产品和服务，拓展这一蓝海市场。第三，科技赋能 保险业务。科技赋能将继续是未来保险业发展的重要趋势。中国保险公司可以通 过加大对科技的投入，利用大数据和人工智能等技术，提高产品创新和客户服务 能力。特别是在精准营销、风险定价和理赔服务方面，科技将发挥越来越重要的 作用。 尽管中国保险市场前景广阔，但仍面临诸多挑战。第一，市场竞争加剧。随 着越来越多的外资保险公司进入中国市场，竞争日益激烈。外资保险公司凭借其 丰富的国际经验、先进的管理模式和创新的产品设计，给国内保险公司带来了不 小的挑战。为了在竞争中立于不败之地，国内保险公司需要在产品创新、服务优 化和客户体验提升等方面下功夫。第二，消费者信任问题。消费者对保险产品的 信任度较低也是中国保险市场面临的一大挑战。报告指出，由于过去一些保险公 司在销售过程中的误导行为和理赔服务上的不足，导致部分消费者对保险产品持 观望态度。保险公司需要通过加强透明度、提高服务质量和强化品牌建设，逐步 恢复和增强消费者的信任。第三，监管环境的变化随着全球经济环境的变化和监 管政策的不断调整，保险公司需要及时适应新的监管要求。例如，近年来关于资 本充足率的监管要求越来越高，保险公司需要调整资本结构，提高资本管理水平， 以应对监管变化。 （3）基金管理行业 我国基金管理业的参与主体主要包括基金持有人、基金管理机构、基金托管 机构、基金销售机构、基金投资顾问机构、以及包括份额登记机构在内的基金服 务机构等。其中基金管理公司负责基金的投资管理和运作，以申购赎回费、管理                       203          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 费和业绩报酬为驱动。基金管理机构主要分为公募和私募两大类，和公募基金相 比，私募基金投资范围更为广泛，可分为私募证券投资基金、私募股权及创业投 资基金、私募资产配置基金、其他私募投资基金四大类。 2022 年 12 月 30 日，中国证券投资基金业协会发布《私募投资基金登记备 案办法》，相比于 2014 年发布的试行办法，主要修改体现在以下几个方面：第一， 明确“ 依法合规、公开透明、便捷高效”的登记备案原则；第二，明确管理人登 记标准，并适度提高规范要求；第三，明确私募基金“ 募、投、管、退”全生命 流程制度安排，并对创投基金进行明确界定；第四，增设“ 信息变更和报送”专 章，强调持续信息披露和报送义务；第五，加强全流程自律管理，进一步丰富自 律管理手段。以上修订使基金的管理及运营流程更加公开透明。 2023 年 7 月 3 日《私募投资基金监督管理条例》                              （国务院令第 762 号，简称 私募条例）发布，并于 9 月 1 日生效实施。主要内容如下：一是明确扩大适用范 围，完善顶层设计以强化监管。二是对私募基金管理人提出多方面规范要求，并 明确要求管理合伙型私募基金的普通合伙人亦适用《私募条例》关于管理人的规 定。三是重点规范了私募基金资金募集和投资运作环节，核心要求进一步细化和 具体化。四是差异化管理，加快创新发展。五是拓宽监管手段，明确法律责任。 《私募条例》属于行政法规，是目前专门针对私募股权基金行业的效力级别最高 的法律规范。 中国证券投资基金业协会于 2024 年 4 月发布了《私募证券投资基金运作指 引》，以进一步贯彻落实《私募条例》。《运作指引》自 2024 年 8 月 1 日起施行， 覆盖了私募证券基金的募集、投资、运作等各环节，以促进私募证券基金规范运 作。2024 年 6 月，国务院办公厅发布《促进创业投资高质量发展的若干政策措 施》（国办发〔2024〕31 号）围绕创业投资 募投管退”全链条提供政策支持， 向市场传递了激发投资活力的愿景，此外，政策提出充分发挥国家新兴产业创业 投资引导基金、国家中小企业发展基金、国家科技成果转化引导基金等作用，通 过 母基金+参股+直投”方式支持战略性新兴产业和未来产业。2024 年 9 月， 金融监管总局印发了《关于做好金融资产投资公司股权投资扩大试点工作的通知》 和《关于扩大金融资产投资公司股权投资试点范围的通知》，将金融资产投资公                         204         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 司的股权投资试点范围由上海扩大到全国 18 个城市，同时放宽股权投资金额和 比例限制。 2025 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进政府投资基金高质量发展的指 导意见》 （国办发〔2025〕1 号）引发市场的广泛关注，明确提出政府投资基金将 提升专业化市场化运作水平”，具体政策包括 不以招商引资为目的设立政府 投资基金，鼓励取消政府投资基金及管理人注册地限制；……优化政府出资比例 调整机制，鼓励降低或取消返投比例”。此次政策首次在国家层面释放了政府投 资基金解绑招商、返投要求的信号，有助于政府投资基金提升专业化运作水平， 引导基金管理人回归投资本质，按照市场化原则进行投资决策，提高投资效率和 自由度。 从私募基金产业链来看，上游为资本募集环节，投资者通过投资顾问和基金 管理公司提供资金，投资者包括高净值个人投资者、企业、机构投资者以及政府 引导基金等；中游为私募股权基金的投资活动环节，基金管理公司负责制定投资 策略和决策，进行市场研究和企业评估；下游则是投资的退出方式与利益分配环 节，私募股权基金通过上市、并购、股权转让、回购或其他方式实现投资退出， 并将收益分配给投资者和基金管理团队。 整体而言，我国经济的快速发展和资本市场的逐步开放，使得私募股权投资 的资金规模不断扩大，私募股权管理人也取得了令人满意的投资回报，中国私募 股权市场迅速发展。特别是在创新驱动和技术升级的背景下，市场对高成长企业 的投资需求增加，直接推动行业实现蓬勃发展。 3、行业地位 （1）强大的股东背景 中建资本股东中国建筑是全球最大的投资建设集团，实际控制人为国务院国 资委，经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地 产开发、建造融资、持有运营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设 计、新业务（绿色建造、节能环保、电子商务）等板块。中建集团位列 2025 年 《财富》世界 500 强第 16 位，中国企业 500 强第 4 位，稳居 ENR“ 全球最大 250 家工程承包商”首位，保持行业全球最高信用评级，价值创造力、国际竞争力、 行业引领力、品牌影响力、文化软实力持续提升。                          205        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2025 年，中国建筑新签合同额 4.5 万亿元，同比增长 1.0%，继续保持行业 领先，是建筑行业新签合同额、营业收入达到 双万亿”的企业。 中国建筑内部业务板块众多，各项金融业务需求旺盛，大型机械设备、债权 债务和运营资产等存量资产丰富，为中建资本提供了良好的发展空间。 （2）产融结合优势 2019 年以来，中建集团金融业务实施“ 管运分离”，中建资本作为中建集团 的二级单位实体化运行，战略地位逐步提升，管理日趋完善，通过旗下子公司开 展的基金投资管理、保理及资产管理服务、保险经纪等业务保持快速增长。中建 基金积极参与重大基础设施建设项目，实现基金管理费收入；中建保理围绕系统 内各级单位开展供应链资产证券化、工程尾款资产证券化、保理债权资产证券化 及应收账款保理业务，2021 年以来加大业务投放力度，盈利能力不断提升；中建 英大保险经纪业务持续发展，随着统保集中度的提升，盈利水平稳步增加。 中建集团坚定支持中建资本发展，将中建资本发展成为与中建集团地位相匹 配的金融持股平台，为中建集团主业高质量发展和战略转型提供坚实金融支撑。 中国建筑产业链上下游企业涉及数量多、范围广，为中建资本金融业务拓展 提供了广阔市场和良好的切入点。中建资本坚持“ 服务主业、以融强产”的基本 定位，基金管理业务方面，以中建基金为载体，充分发挥基金在聚合金融资源、 优化负债结构、优化治理结构和约束激励机制、促进商业模式闭环、探索新业务 方面的作用；供应链金融业务方面，以中建保理为载体，围绕提质增效需求，打 造若干个标准化的供应链金融产品，提升供应链金融业务专业化、标准化、规模 化水平，推动供应链金融业务在盘活存量资产、缓解资金周转压力、降低中建集 团整体成本等方面发挥更重要的作用；保险经纪业务方面，以中建英大为载体， 协助中建集团各成员单位统筹保险业务，不断提升议价能力、降低保费支出、强 化索赔服务、合理规避风险、实现降本增效；融资租赁业务方面，以中建融资租 赁为载体，紧紧围绕主业单位融资租赁需求开展业务，在相关领域提供金融服务 解决方案，积极拓宽集团主业单位和上下游企业融资渠道，助力产业转型升级和 结构调整，带动新兴产业发展。 （3）业务协同优势                       206               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        中建资本各业务板块协同性较好，基金投资管理、保理及资产管理服务、保 险经纪等业务均围绕中建集团主业开展，有利于各业务板块协同并实现优势互补， 整体风险可控。中建资本通过保险经纪引入保险业资源，协助基金引入保险资金 认购基金份额和投资不动产基金业务盘活 PPP 项目资产等方式，构建内部金融 业务协同机制。搭建信息共享平台，打通 客户-平台-资产”的金融闭环生态， 实现资金流、业务流、信息流在闭环生态中的共享共用。        （4）风险管控优势        中建资本建立了完善的内部控制、全面风险管理暨合规管理体系，具备基于 内外部环境、法律法规、公司资源、监管要求等所有相关要素和利益相关方的综 合分析判断能力，建立了有效的风险防范体系、风险化解机制，实现承担风险、 管理风险、规避风险。        （5）人才优势        中建资本拥有基金管理业务、商业保理业务、保险经纪业务、融资租赁业务、 金融科技、投资运营、财务管理、法务合规、企业管理、党建纪检等方面的人才 队伍。中建资本通过内部培训、外部培训、沟通交流、调研学习等相结合、多样 化的培养形式，构建了有效的人才培育体系。        （六）主营业务基本情况        中建资本经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批 准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政 策禁止和限制类项目的经营活动。）        中建资本承担中建集团金融业务的投资、持有和拓展等职责，主要业务板块 包括基金管理业务、委托贷款业务、保理及资产管理服务业务、保险经纪业务、 咨询服务业务等。以下为中建资本各业务板块经营情况：                          表：中建资本营业收入构成情况                                                                    单位：万元、%          2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 业务板块          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 保理业务 20,482.70 76.93 72,453.04 74.14 69,770.58 70.55 56,276.46 63.64 委托贷款 733.23 2.75 5,857.72 5.99 8,855.82 8.95 11,805.05 13.35                                         207                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书            2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 业务板块            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 保险经纪 2,750.49 10.33 9,111.72 9.32 8,719.51 8.82 8,287.38 9.37 基金管理 713.24 2.68 1,856.31 1.90 3,282.47 3.32 4,105.80 4.64 租赁业务 1,829.30 6.88 8,347.93 8.54 8,244.48 8.34 7,904.83 8.94 其他业务 117.07 0.44 95.89 0.10 26.36 0.03 56.60 0.06 合计 26,626.03 100.00 97,722.60 100.00 98,899.21 100.00 88,436.12 100.00        注：其他业务包含会议室会场服务、投资与资产管理、科技经费收入，无商品住宅及商 业地产开发业务相关收入        （七）财务数据及偿债能力分析        立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计了中建资本 2023 年、2024 年、2025 年财务报表，并分别出具了 信会师报字[2024]第 ZB32081 号”、 信会师报字 [2025]第 ZK21663 号”和“ 信会师报字[2026]第 ZK20720 号”标准无保留意见的 审计报告。中建资本 2026 年 1-3 月财务报表未经审计。        1、财务数据        中建资本近三年及一期的财务情况17如下：                            表：中建资本合并资产负债表                                                                                      单位：万元            项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 184,939.67 46,495.19 118,297.17 29,634.11 应收账款 1,449,544.14 1,442,272.61 1,498,242.18 1,243,550.26 预付款项 45.06 127.19 485.97 190.79 其他应收款 1,408.55 1,999.97 1,466.13 7,758.25 一年内到期的非流动资产 52,244.80 53,738.27 51,491.57 48,699.99 其他流动资产 73,531.53 74,548.16 87,007.29 84,666.56 流动资产合计 1,761,713.75 1,619,181.38 1,756,990.32 1,414,499.96 非流动资产： 债权投资 - - 46,416.67 92,833.33 长期应收款 16,080.08 9,509.15 8,747.49 5,694.86        17如无特别说明，本招募说明书中中建资本所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审 计的财务报告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月 末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。                                                 208              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书         项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 长期股权投资 520,704.49 520,704.49 490,892.87 465,608.16 其他权益工具投资 7.18 7.18 8.53 9.50 其他非流动金融资产 21,079.25 20,979.25 18,346.11 18,546.11 投资性房地产 120,440.68 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 157.94 166.72 381.87 274.48 使用权资产 1,661.88 1,899.29 - 1,013.05 无形资产 2,027.98 2,101.08 2,253.66 2,344.80 开发支出 1,624.19 1,453.11 1,290.16 610.96 长期待摊费用 281.81 304.03 322.61 342.24 递延所得税资产 19,911.49 19,679.86 14,847.91 24,288.41 非流动资产合计 703,976.96 697,704.14 706,114.30 735,878.07 资产总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03 流动负债： 短期借款 614,979.62 633,518.05 835,979.40 702,013.95 应付账款 8,643.45 8,093.61 6,313.02 7,389.83 预收款项 735.53 970.38 1,332.16 1,161.97 合同负债 58.01 58.01 167.78 178.55 应付职工薪酬 1,815.01 1,813.23 2,496.24 2,913.50 应交税费 3,666.77 4,835.19 4,201.96 6,211.15 其他应付款 11,309.05 11,168.15 58,457.11 109,390.79 一年内到期的非流动负债 32,212.24 54,206.64 110,879.77 31,213.25 其他流动负债 2,278.47 1,381.47 2,376.19 1,737.66 流动负债合计 675,698.14 716,044.72 1,022,203.62 862,210.67 非流动负债： 长期借款 42,310.76 63,848.00 113,449.82 68,420.00 应付债券 599,910.00 400,000.00 200,000.00 99,916.44 租赁负债 719.07 985.61 - - 长期应付款 277.26 82.26 156.44 - 递延收益 - - - 2.71 递延所得税负债 - - - - 非流动负债合计 643,217.09 464,915.87 313,606.26 168,339.14 负债合计 1,318,915.24 1,180,960.59 1,335,809.89 1,030,549.79 所有者权益： 实收资本 830,500.00 830,500.00 830,500.00 830,500.00 资本公积 68,636.17 68,636.17 68,636.17 102,690.51 其他综合收益 -22,472.31 -21,777.43 -18,444.96 -50,879.33 盈余公积 26,457.47 26,457.47 20,066.01 15,389.76 一般风险准备 16,050.17 16,050.17 15,975.26 13,187.65                                     209             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 未分配利润 182,060.97 171,429.83 129,319.42 90,655.85 归属于母公司所有者权益                     1,101,232.47 1,091,296.21 1,046,051.88 1,001,544.44 合计 少数股东权益 45,543.01 44,628.72 81,242.84 118,283.80 所有者权益合计 1,146,775.48 1,135,924.93 1,127,294.73 1,119,828.24 负债和所有者权益总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03                    表：中建资本合并利润表                                                                                单位：万元          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12 其中：营业收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12 二、营业总成本 11,341.18 48,816.63 51,606.20 42,832.85 其中：营业成本 6,131.02 24,958.80 23,744.99 22,114.85        税金及附加 68.05 1,569.14 1,391.94 1,258.39        销售费用 - - - 275.20        管理费用 1,413.06 6,272.02 6,208.24 6,681.87        财务费用 3,729.05 16,016.66 20,261.03 12,502.55        其中：利息费用 3,954.93 17,351.25 21,271.77 13,149.84             利息收入 240.95 1,575.72 1,046.55 933.07 汇兑净损失（净收益以 -”                                            - 1.38 - - 号填列） 加：其他收益 1.13 45.04 135.82 16.46        投资收益（损失以 -”                                      78.19 32,846.95 32,555.41 31,247.76 号填列）       公允价值变动收益（损                                            - 765.74 - 229.34 失以 -”号填列）       信用减值损失（损失以                                            - -5,729.17 -4,750.10 -13,070.16 -”号填列）       资产处置收益（损失以                                            - -0.15 - - -”号填列） 三、营业利润（亏损以 -”号填列） 15,364.17 76,834.39 75,234.15 64,026.68 加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.43 减：营业外支出 - - 0.04 308.82 四、利润总额（亏损总额以 -”号                               15,364.17 76,844.59 75,234.11 63,718.29 填列） 减：所得税费用 3,818.74 10,612.58 9,933.73 6,817.83 五、净利润（净亏损以 -”号填列） 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46 （一）按所有权归属分类 - 归属于母公司所有者的净利润 10,631.14 60,712.79 57,516.41 46,859.87                                      210              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书             项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度         少数股东损益 914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59     （二）按经营持续性分类 -         持续经营净利润 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46         终止经营净利润 - - - -     六、其他综合收益的税后净额 -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32       归属于母公司所有者的其他综                               -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32     合收益的税后净额       归属于少数股东的其他综合收                                          - - - -     益的税后净额     七、综合收益总额 10,850.54 62,899.56 95,515.75 68,467.78       归属于母公司所有者的综合收                              9,936.26 57,380.33 87,731.78 58,427.18     益总额         归属于少数股东的综合收益总                                914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59     额                    表：中建资本合并现金流量表                                                                       单位：万元                         2026 年 1-3             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                             月 一、经营活动产生的现金流量：     销售商品、提供劳务收到的现金 5,171.56 40,332.13 42,838.71 44,914.98     收到的税费返还 - - - 1.73     收到其他与经营活动有关的现金 142,778.96 2,188,360.06 1,468,983.73 761,525.23 经营活动现金流入小计 147,950.52 2,228,692.20 1,511,822.44 806,441.94     购买商品、接受劳务支付的现金 1,307.67 6,142.15 6,245.67 11,745.56     支付给职工以及为职工支付的现                             1,576.72 7,345.75 7,303.61 8,468.84 金     支付的各项税费 5,411.48 21,143.14 20,077.66 15,014.67     支付其他与经营活动有关的现金 130,712.89 2,123,658.05 1,716,562.15 1,207,875.98 经营活动现金流出小计 139,008.76 2,158,289.09 1,750,189.09 1,243,105.05 经营活动产生的现金流量净额 8,941.75 70,403.11 -238,366.64 -436,663.11 二、投资活动产生的现金流量： -     收回投资收到的现金 - 48,329.26 82,244.81 154,282.96     取得投资收益收到的现金 78.19 8,637.37 9,720.05 8,827.31 处置固定资产、无形资产和其他                                      - 0.14 长期资产收回的现金净额     收到其他与投资活动有关的现金 - - - 2,481.64 投资活动现金流入小计 78.19 56,966.77 91,964.85 165,591.91 购建固定资产、无形资产和其他                              100.00 1,952.25 1,231.93 长期资产支付的现金 405.03                                 211             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                            2026 年 1-3           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                月 投资支付的现金 - 3,779.00 - - 取得子公司及其他营业单位支付                                         - - 34,054.34 - 的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 - - 10,565.65 - 投资活动现金流出小计 100.00 4,184.03 46,572.24 1,231.93 投资活动产生的现金流量净额 -21.81 52,782.74 45,392.62 164,359.98 三、筹资活动产生的现金流量： 取得借款收到的现金 76,478.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,380.00 发行债券收到的现金 199,900.00 - - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 60.00 筹资活动现金流入小计 276,378.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,440.00 偿还债务支付的现金 141,133.82 1,131,322.18 1,238,164.00 635,372.00 分配股利、利润或偿付利息支付                               4,673.38 48,933.02 46,884.36 45,586.48 的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 217.78 37,938.53 38,018.06 37,805.91 筹资活动现金流出小计 146,024.98 1,218,193.74 1,323,066.41 718,764.38 筹资活动产生的现金流量净额 130,353.42 -195,245.79 270,971.59 245,675.62 四、汇率变动对现金的影响 - -1.38 - - 五、现金及现金等价物净增加额 139,273.36 -72,061.32 77,997.56 -26,627.52 加：年初现金及现金等价物余额 34,600.57 106,661.89 28,664.33 55,291.85 六、年末现金及现金等价物余额 173,873.93 34,600.57 106,661.89 28,664.33     2、主要财务指标分析     （1）资产结构     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本总资产分别为 2,150,378.03 万 元、2,463,104.61 万元、2,316,885.52 万元和 2,465,690.71 万元，总体呈波动增长 趋势，主要系货币资金、一年内到期的非流动资产、长期应收款、长期股权投资 及投资性房地产增加。     资产结构方面，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本流动资产分别为 1,414,499.96 万元、1,756,990.32 万元、1,619,181.38 万元和 1,761,713.75 万元， 占资产总额的比例分别为 65.78%、71.33%、69.89%和 71.45%。中建资本流动资 产所占比重较高，主要包括货币资金、应收账款一年内到期的非流动资产以及其 他流动资产。                                   212            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2024 年末，中建资本货币资金较 2023 年末增加 88,663.06 万元，增幅为 299.19%，主要系保理业务回款，预留资金增加所致；2025 年末，中建资本货币 资金较 2024 年末减少 71,801.99 万元，降幅 60.70%，主要系中建保理因业务投 放计划，按需消耗预留资金。2026 年 1-3 月，中建资本货币资金较 2025 年末增 加 138,444.48 万元，增幅为 297.76%，主要系为偿还短期借款和业务投放预留资 金所致。 2024 年末，中建资本应收账款余额较 2023 年末增加 254,691.92 万元，增幅 20.48%，主要系保理业务投放增加，应收保理款增加所致；2025 年末，中建资本 应收账款余额较 2024 年末减少 55,969.56 万元，降幅 3.74%，主要系保理业务回 款所致。 （2）负债结构 近三年及一期末，中建资本负债总额与资产总额变化趋势一致。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本负债总额分别为 1,030,549.79 万元、1,335,809.89 万元、1,180,960.59 万元和 1,318,915.24 万元。 中建资本负债以流动负债为主，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债 分别为 862,210.65 万元、1,022,203.62 万元、716,044.72 万元和 675,698.14 万元， 占负债总额的比重分别为 83.67%、76.52%、60.63%和 51.23%。中建资本流动负 债主要为短期借款、一年内到期的非流动负债、应付账款、以及其他应付款等。 2024 年末，中建资本短期借款较 2023 年末增加 133,965.45 万元，增幅 19.08%， 主要系中建资本开展应收保理业务，融资需求增加；2025 年末，中建资本短期借 款较 2024 年末减少 202,461.35 万元，降幅 24.22%，主要系中建资本偿还银行贷 款所致。 2024 年末，中建资本其他应付款较 2023 年末减少 50,933.67 万元，降幅 46.56%，主要系保理业务转付款及应付往来款减少所致；2025 年末，中建资本 其他应付款较 2024 年末减少 47,288.96 万元，降幅 80.90%，主要系保理业务转 付规模降低所致。 （3）营业收入和净利润分析                                213            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本营业总收入分别为 88,436.12 万 元、98,899.21 万元、97,722.60 万元和 26,626.03 万元；净利润分别为 56,900.46 万元、65,300.38 万元、66,232.02 万元和 11,545.43 万元。 近年来中建资本营业收入呈波动增长态势，保理业务是中建资本收入的主要 来源，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，上述板块业务收入在中建资本营业收入 中占比分别为 63.64%、70.55%、74.14%和 76.93%。 （4）现金使用分析 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本经营活动现金流量净额分别为- 436,663.11 万元、-238,366.64 万元、70,403.11 万元和 8,941.75 万元。2023、2024 年，中建资本经营活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系中建商业保理 有限中建资本开展应收保理业务，投放保理款项所致。2025 年及 2026 年 1-3 月， 中建资本经营活动产生的现金流量净额为 70,403.11 万元和 8,941.75 万元，转为 净流入，主要系中建资本应收保理业务到期回款增加所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本投资活动产生的现金流量净额分 别为 164,359.98 万元、45,392.62 万元、52,782.74 万元和-21.81 万元。2024 年， 中建资本投资活动产生的现金流量净额较 2023 年减少 118,967.36 万元，降幅 72.38%，主要系幸福九号通过工商银行发放的委托贷款正常按照委贷合同还本付 息，委托贷款回款较 2023 年减少所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本筹资活动现金流量净额分别为 245,675.62 万元、270,971.59 万元、-195,245.79 万元和 130,353.42 万元。2025 年， 中建资本筹资活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系 2025 年度取得借 款收到的现金减少所致。 （八）资信水平、商业信用、主体评级情况 1、经营合法合规性情况 经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站                                 214             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局 （ http://beijing.chinatax.gov.cn ）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记 录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截 至 2026 年 6 月 22 日，中建资本最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严 重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失 信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。     2、商业信用及主体评级情况     截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本获得主要贷款银行授信额度合计 306.63 亿元，已使用额度 78.25 亿元，尚未使用的授信额度为 228.38 亿元。上述尚未使 用的授信额度不等同于不可撤销的贷款承诺。     报告期内，中建资本均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大 违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 21 日出具的《企业信用报告》， 中建资本无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。     经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，根据《2025 年度中建资本控股 有限公司信用评级报告》           （编号：CCXI-20251742M-01），中建资本最新主体信用 等级为 AAA，评级展望 稳定”                           。     （九）债务及资本市场公开融资情况     截至 2026 年 3 月末，中建资本已发行债券总额 70 亿元人民币，余额为 60 亿元人民币。最近三年，中建资本未发生延迟支付债券本息的情况。                                     215         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 三、回收资金使用计划 （一）原始权益人回收资金用途 本次回收资金拟用于上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房 项目建设，该项目建设主体为中建一局集团华北建设有限公司，项目公司为上 海方程怡华公寓有限公司，项目具体情况如下：                表：募集资金拟投资项目 项目名称 上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目 项目总投资（亿元） 6.57 投资缺口 4.63 建设内容 保障性租赁住房 1,077 套及其配套，建筑面积 77,093 平方米              1、已纳入上海市 2024 年重大工程和保租房名录              2、已于 2023 年 11 月 13 日取得土地使用权证（沪（2023）奉字              不动产权第 502955 号）              3、已于 2024 年 6 月 7 日取得上海市奉贤区发展和改革委员会              出具的关于奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目              核准的批复（沪奉发改批〔2024〕67 号）              4、已于 2024 年 6 月 21 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局 前期工作进展              出 具 的 建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 沪 奉 地 （ 2024 ）              EA310120202400500）              5、已于 2024 年 9 月 24 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局              出 具 的 建 设 工 程 规 划 许 可 证 （ 沪 奉 建 （ 2024 ）              FA310120202400752）              6、已于 2024 年 9 月 30 日取得上海市奉贤区建设和管理委员会              出具的建筑工程施工许可证（310120202409300301） 开工时间 2024 年 9 月 30 日 （二）回收资金管理制度 本项目回收资金由原始权益人与其股东中建资本独立支配，并严格按照政策 规定使用。 原始权益人已制定《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办 法》，严格执行回收资金监管机制。本次不动产基金发行的回收资金，将通过由 原始权益人开立的专门账户存放和支出，与商品住宅和商业地产开发业务主体有 效隔离。在不动产基金设立前，原始权益人将与基金管理人、回收资金的存放银 行签订《资金监管协议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。 （三）防范回收资金流入商品住宅或者商业地产开发领域的具体措施 1、原始权益人已设置回收资金监管机制，严格限制回收资金用途                          216       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 实施回收资金闭环管理。中建资本（上海）回收资金的使用本着规范、透明 的原则，将按照承诺的回收资金投资计划使用，实行严格的闭环管理。根据中建 资本（上海）出具的承诺函，中建资本（上海）通过转让保障性租赁住房项目取 得的回收资金，将优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁 住房项目的，将用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。因特殊原因导致已 承诺的回收资金投资计划无法正常执行的，中建资本（上海）承诺将及时向监管 部门报告相关情况和应对措施，确需变更回收资金用途的，中建资本（上海）将 向监管部门提交回收资金投向变更报告。 制定回收资金使用制度。为推动中建资本（上海）不动产基金回收资金管控， 确保回收资金的使用规范、安全、高效，中建资本（上海）制定了《中建资本管 理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资 金的使用、回收资金的监管作出了明确规定。 开立回收资金监管账户。中建资本（上海）将审慎选择回收资金的存放银行 并开设回收资金的专项管理账户，用于集中管理回收资金，不得存放非回收资金 或用作其它用途。在不动产基金设立前，中建资本（上海）将与基金管理人、资 产支持证券管理人、回收资金的存放银行签订《关于中建资本管理（上海）有限 公司之净回收资金账户监管协议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。 2、基金管理人将严格监督回收资金使用情况，并做相应的信息披露 基金管理人将按照有关法律法规规定、上海证券交易所有关业务规则与业务 指引、中建资本（上海）制定的《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资 金管理办法》以及《关于中建资本管理（上海）有限公司之净回收资金账户监管 协议》的相关约定对中建资本（上海）回收资金使用情况进行监督。对于原始权 益人回收资金的使用等有关情况，基金管理人将在定期报告和临时报告中披露。                      217          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 第四节 运营管理机构 本项目拟由中建资本（上海）作为运营管理统筹机构、东孚资管作为运营管 理实施机构，两者合称为 运营管理机构”。截至本招募说明书出具之日，本项 目运营管理机构均已设立。 一、运营管理统筹机构基本情况 （一）基本信息 运营管理统筹机构基本信息详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第 三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（一）                                     “ 基本信息”。 （二）设立、存续和历史沿革情况 运营管理统筹机构设立、存续和历史沿革情况详见本招募说明书“ 第二章 不 动产项目”之 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之 一、原始权益 人基本情况”之 （二）设立、存续和历史沿革情况”          “ 。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况 运营管理统筹机构股权结构、控股股东和实际控制人情况详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之“ 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“ 一、 原始权益人基本情况”之 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限              “ 情况” 。 （四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、 风险控制制度 运营管理统筹机构组织架构及内部治理机制情况、不动产运营相关业务流程、 管理制度、风险控制制度详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之 一、原始权益人基本情况”之 （四）                                         “ 组织架构及内部治理机制情况”。 （五）业务模式及持续经营能力 运营管理统筹机构业务模式详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第 三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（五） 业务模式、行业地位和持续经营能力分析”与 （六）主营业务基本情况”                       “ 。                         218             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据《中国建筑股份有限公司第三届董事会第五十二次会议决议》《中国建 筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》，原始权益人中建资本（上海） 是中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台。中建集团高位统筹内部资 源，将中建资本（上海）打造为中建集团租赁住房不动产基金发行上市平台。原 始权益人将通过正常转让、无偿划转等方式，将中建集团旗下控股企业运营管理 的可扩募资产整合至原始权益人之下，能够确保自身有充足资产推动未来不动产 基金扩募，不断推动项目上市及回收资金再投资，逐步形成“ 培育-投资-盘活-再 投资”的良性循环。因此，中建资本（上海）将获取中建集团在资产重组、项目 运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力的股东支持，保证自身持续稳定 运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值，具备持续经营能力。 （六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析 运营管理统筹机构近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析详见本招 募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第三节 原始权益人及原始权益人控股股东” 之 一、原始权益人基本情况”之 （七）财务数据及偿债能力分析”                  “ 。 （七）资信情况 运营管理统筹机构资信情况详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第 三节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（八）                                     “ 资信水平、商业信用、主体评级情况”。 二、运营管理实施机构基本情况 （一）基本信息 根据上海市青浦区市场监督管理局于 2025 年 4 月 8 日核发的《营业执照》 （统一社会信用代码：91310115342082157C）及国家企业信用信息公示系统的公 示信息，截至 2026 年 3 月 31 日，运营管理实施机构基本情况如下：                  表：运营管理实施机构基本信息        事项 内容 企业名称 上海中建东孚资产管理有限公司 类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 刘庆鹏 成立日期 2015 年 6 月 30 日                                    219             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        事项 内容 注册资本 61,000.00 万元人民币 住所 上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室                  一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；                  信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；财                  务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学                  品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；                  租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型                  客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口； 经营范围                  商业综合体管理服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经                  营】。                    （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经                  营活动）许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱                  乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。                                          （依法须                  经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经                  营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） （二）设立、存续和历史沿革情况 东孚资管原名上海中建三益资产管理有限公司，是由中建东孚和上海三益佳 柏资产管理有限公司（以下简称 三益佳柏资管”）于 2015 年 6 月 30 日出资设 立的有限责任公司（国内合资），注册资本为人民币 1,000 万元，其中，中建东孚 现金出资 700 万元，持股 70%，三益佳柏资管现金出资 300 万元，持股 30%。东 孚资管经营范围为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资咨询,企业管理咨询, 商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务。【依法须经批准的项目,经相关 部门批准后方可开展经营活动】 2016 年 12 月 16 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁 布的编号为 41000001201612090043 的《准予变更（备案）登记通知书》，三益佳 柏资管将持有的东孚资管 30%的股权转让给中建东孚，东孚资管股东由中建东 孚和三益佳柏资管变更为中建东孚，经营范围变更为：资产管理,物业管理,建筑 设计咨询,投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服 务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发。【依法须经批准的项目,经相关部门 批准后方可开展经营活动】 2017 年 6 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布 的编号为 41000001201706080045 的《准予变更登记通知书》，东孚资管法定代表 人由高波变更为孙戈宁。                              220           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2017 年 9 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布 的编号为 41000001201709150021 的《准予变更（备案）登记通知书》，经营范围 变更为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨 询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发,从 事货物及技术进出口业务,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,烟草专卖零售,以 下均限分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库） 经营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。【依法须经批准的项目,经相关部门 批准后方可开展经营活动】 2018 年 1 月 17 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001201801170004 的《准予变更登记通知书》，东孚资管公司注册地由上海 自由贸易试验区世纪大道 1568 号 16 楼 07A 室迁移至上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室。 2021 年 11 月 19 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202111190002 的《内资公司备案通知书》，东孚资管第一次增资，股东 中建东孚对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增 加至 31,000 万元，经营范围变更为： 一般项目:资产管理,物业管理,建筑设计咨 询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓 储（除危险品）,酒店管理,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,住房租赁,以下均 限分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）经 营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。（除依法须经批准的项目外,凭营业执 照依法自主开展经营活动） 许可项目:房地产开发经营；货物进出口；技术进出 口；烟草制品零售。         （依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动, 具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）” 2022 年 10 月 14 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202210130013 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由孙戈宁变更为 吴天凯。 2022 年 12 月 26 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202212260005 的《登记通知书》，东孚资管第二次增资，股东中建东孚                          221          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增加至 61,000 万元。      2023 年 7 月 24 日，东孚资管股东做出决定，东孚资管监事由马东升变更为 肖韫华。      2024 年 10 月 30 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202409095153 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由吴天凯变更为 刘庆鹏。      2025 年 4 月 8 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202504030005 的《登记通知书》，东孚资管经营范围变更为： 一般项 目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许 可类信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓 储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住 房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租 赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理服务； 停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。                   （除依法须经批准的项目外，凭营业执 照依法自主开展经营活动） 许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺 娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。                          （依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可 证件为准）。      ”      2025 年 8 月 15 日，东孚资管股东作出决定：由刘庆鹏担任东孚资管董事、 经理；免去其他董事、监事、高级管理人员职务；同日通过新公司章程。      （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况      1、股权结构      截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股本数量及股东持股情况如下：                 表：东孚资管股东出资情况                                  出资额 出资比例 序号 股东姓名/名称                                （万人民币） （％） 1 上海中建东孚投资发展有限公司 61,000.00 100               合计 61,000.00 100                         222          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股权结构如下：                 图：东孚资管股权结构图 2、控股股东及实际控制人 截至 2026 年 3 月末，东孚资管控股股东为中建东孚，持股比例 100%，实际 控制人为中国建筑集团有限公司。 （四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、 风险控制制度 1、组织架构 截至 2026 年 3 月末，运营管理实施机构东孚资管共设置 9 个部门，其中业 务管理部门 7 个：投资研策部、企业策划与资产管理部、品牌管理部、运维管理 部、法律合规与风险管理部、商务管理部、财务金融部；职能管理部门 1 个：综 合管理部；安全生产部门 1 个：安全生产监督管理部。东孚资管形成了专业分工 清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营管理团队人员共计 179 人，人员配备 充足，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验。                         223         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                图：东孚资管组织架构图 东孚资管根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和职责 分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：              表：东孚资管部门职责及对应表 部门 主要职责             1、已进驻及拟拓展城市市场研究；项目策划与拓展；投资项目研             判及报批；投资过程监控及执行；投资数据统计上报；投资项目中 投资研策部             间评价及后评价；内外部资源整合与维护等；             2、策划定位管理等。             1、战略管理；组织绩效管理；组织机构及职责管理；管理标准化             与制度管理；体系认证管理；经营机构管理；创新管理；卓越绩效             与管理提升；内部业务协同归口管理；外部创优及协会归口管理；             数字化转型管理；流程管理；数据管理；信息系统应用推广；系统 企业策划与资产管理 运维管理；信息安全管理；IT 基础设施管理（含软硬件采购与使     部 用）；年度运营目标制定与分解；项目计划管理；运营会议管理等；             2、大宗资产销售管理；商办项目运营管理；酒店公寓项目运营管             理；市场及客户研究等；             3、运营项目定价管理；中介费用管理等；             4、reits 运营管理等。             1、会员体系管理等；             2、企业品牌管理等； 品牌管理部             3、市场推广策划等；             4、业务品牌管理；推广费用管理等。             1、物业服务管理等；             2、报批报建管理；生产体系管理；项目开、竣、停、复工管理（轻             资产、营运期改造）；策划管理；工期管理；质量管理；供应商管 运维管理部             理（非工程类供应商管理，年度评价汇总上报）等；             3、环境管理；信用管理；工程保修；项目管理总结；安全文明管             理等；                        224         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 部门 主要职责             4、项目设计管理；方案设计管理；设计标准化应用管理；设计变             更管理等；             5、产品研发管理；科技管理与应用（低碳智慧运维技术）；设计             对标考察管理等。 法律合规与风险管理 1、合同管理；法律纠纷管理；风险与合规管理；法治宣传教育；     部 知识产权管理等。             1、采购计划管理；采购策划管理；集中采购管理；采购合规管理             等； 商务管理部             2、项目成本策划与管控；成本数据库管理；招标控制价编制及审             核；造价咨询管理；结算编制及审核等。             1、协助内控监督与评价；对接上级和外部审计机构；协助风险管             理等； 财务金融部 2、全面预算管理；会计核算管理；回款管理；税务管理；资金管             理；报表管理；资产管理；融资管理；授信管理；金融创新；保险             集中管理等。             1、党组织运行保障；党风廉政建设主体责任；决策层保障；应急             管理；档案管理；保密管理；行政管理；事务管理；员工健康；投             诉管理；满意度管理；风控管理等；             2、人才战略制定与执行；人才体系建设与信息化建设；人员招聘             与配置管理；关键岗位和领导人员管理；薪酬、考核及福利；教育             培训与开发；人才职业化发展；职业生涯规划；职（执）业资格管             理；职称管理；社会保险管理；劳动用工管理；出国（境）管理；             人员退休办理；人事档案管理；户籍办理等；             3、协助党组织推进全面从严治党，加强党风廉政建设；政治监督、 综合管理部 综合监督、日常监督；大监督体系运行；协助落实处分问责工作；             廉洁文化建设；纪律教育；巡察配合、整改监督等；             4、领导团队建设；党建工作研究；基层组织建设；党员教育管理；             组织协调党建工作责任制落实；组织协调意识形态工作责任制落             实；理论武装工作；宣传教育工作；企业文化建设工作；融媒体中             心建设运营；社会责任工作；乡村振兴工作；统战及共青团工作             等；             5、舆情管控；精神文明建设；工会组织建设；企业民主管理和职             工权益保障工作；服务关爱职工工作；职工创新创效工作；职工文             体活动；工会经费管理；退休职工管理等。 安全生产监督管理部 进行安全教育检查、规避风险事故 2、治理机制 根据运营管理实施机构的公司章程相关规定，东孚资管为有限责任公司，公 司治理机构包括股东、董事、经理，并设立公司党组织。 （1）股东 公司不设股东会，由股东行使下列职权： 1）委派和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；                        225       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2）审议批准董事的报告； 3）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 4）对公司增加或者减少注册资本作出决定； 5）对发行公司债券作出决定； 6）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定： 7）修改公司章程。 股东作出上述决定应当采用书面形式，并由股东签名或者盖章后置备于公司。 （2）董事 公司不设董事会，设董事一名，任期三年。董事任期届满，可以连任。董事 由股东委派产生。 董事对股东负责，行使下列职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东的决定； 3）决定公司的经营计划和投资方案； 4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 8）决定公司内部管理机构的设置； 9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任 或者解聘副经理、财务负责人及其报酬事项； 10）制定公司的基本管理制度。 董事作出决定应当采用书面形式并签名后置备于公司。 （3）经理 公司设经理一名，由董事决定聘任或者解聘。经理每届任期为三年，任期届 满，可以连任。 3、不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度                      226       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （1）内部控制制度 东孚资管内部建立了完善的核心管理制度，主要包括“ 三重一大”决策制度、 董常会议事规则等。具体如下： 1） 三重一大”决策制度 东孚资管就重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项、大额度 资金运作事项制定了《上海中建东孚资产管理有限公司“ 三重一大”决策制度实 施管理办法》，明确决策范围，规范决策程序，强化监督检查，全面落实 三重 一大”决策制度，确保加强党的领导和完善企业治理有机统一。 2）董常会议事规则 东孚资管就董常会会议的议事和决策程序制定了《上海中建东孚资产管理有 限公司董常会议事规则》，明确董常会会议的组成人员、议事范围、工作机制、 会议决议会议记录和决议发布等事项，保证科学决策，提高工作效率。 （2）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 除内部控制制度外，东孚资管为不动产项目的运营管理制定了《投资研策部 标准化管理手册》        《企业策划与资产管理部标准化管理手册》                          《长租公寓运营指导 手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册》等制度。 1）投资研策部标准化管理手册 东孚资管为落实贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持新发展理念， 推动高质量发展，规范自持物业及运营服务的投资、研判和退出管理流程，指导 运营管理指标实施，实现自持物业的保值增值，防范自持物业运营风险，保障投 资效益实现，制定了《投资研策部标准化管理手册》，就投资预算管理、项目拓 展管理、投资决策管理、数据库管理、行业研究管理、项目策划定位管理、投资 过程监控管理、资产统计管理、项目后评价管理、项目处置立项报批管理等事项 的管理要求进行了明确规定。 2）企业策划与资产管理部标准化管理手册 为有效推进资产管理业务有效运营，实现运营目标，东孚资管制定了《企业 策划与资产管理部标准化管理手册》，明确了企划管理、商办运营、公寓运营（包                      227        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 括基础信息维护、项目筹开、租金定价、招租管理、租费收缴、退租管理、营运 评价及分析）、酒店运营、数字化管理、资产销售等方面的管理要求。 3）长租公寓运营指导手册 东孚资管为进一步规范公司长租公寓项目的日常管理工作，提高工作效率， 明确工作流程及各阶段工作内容，加强与公司各部门、各岗位之间，以及与项目 公司之间的有效沟通，制定了《长租公寓运营指导手册》，该制度适用于东孚资 管所管自持长租公寓及轻资产运营项目，工作内容涉及项目定位阶段、设计阶段、 施工阶段、筹开阶段、营运阶段等全过程。 4）中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册 《中建幸孚+租赁社区运营管理手册》覆盖了运营筹备工作、销售筹备工作、 社区岗位每日工作内容、日常运营管理、物业管理、安全管理等内容，形成了国 内租赁住房产业在运营管理领域具备领先性的专业化体系与标准。 A.运营筹备工作 对开业准备、年度资产管理计划制定指导、社区开办事项指导、社区运营人 员培训等事项进行了规定。 B.销售筹备工作 对开业前销售准备工作、销售价格管理、销售策略、项目推广材料准备、推 广渠道管理等内容进行了明确。 C.社区岗位每日工作内容 规定了项目经理、项目副经理、社区管家、销售人员等社区岗位每日的工作 内容。 D.日常运营管理 对日常工作、报表管理、投诉管理、保障性租赁住房管理、信息安全管理、 运营检查、标准操作流程、服务礼仪规范、社区工服管理规定、营销管理、营运 推广活动指导、满意度测评管理等日常运营管理事项做出详细约定。 E.物业管理 明确了保洁服务管理、绿化养护监管办法、绿植租摆养护标准、虫害防治管 理、秩序维护服务管理、设施设备基础管理、设施设备维护保养、设施设备维护                       228          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 保养工作计划及标准、公寓房间维护保养、能耗管理、接报修服务等物业管理事 项细则。 F.安全管理 规定了社区安全管理工作、消防安全管理制度、应急管理方案。 （五）业务模式及持续经营能力 东孚资管布局上海、青岛、西安、杭州、南京等核心城市，形成“ 甲级办公、 精品商业、星级酒店、长租公寓”四大主营业态。截至 2026 年 3 月末，东孚资 管在管项目共计 38 个，面积 149 万平方米，在管商业平均出租率 87.8%，办公 平均出租率 61.2%，长租公寓平均出租率 90.6%，酒店平均入住率 59.1%四大主 营业态运营质量位居行业前端。 东孚资管荣获中国商业地产公司品牌价值 TOP10、中国办公运管综合实力 TOP20、中国不动产商管综合实力 TOP30、中国租赁住房运营商综合实力 TOP20、 中国商业地产 2025 年百强榜 20 位、金坐标 年度商业地产卓越企业”等奖项， 行业声誉良好，资产管理能力获得行业普遍认可。 综上，东孚资管致力于商业、办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效 运营，四大主营业态运营质量位居行业前端，运营稳定，具备独立经营能力，其 运营管理经验和能力能够满足不动产项目的经营管理需要，未来也将继续保持稳 健发展态势。 （六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规 定对东孚资管 2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的      （安永华明（2024）审字第 80009313_A01 号、安永华明（2025）审 《审计报告》 字第 80009313_A01 号、安永华明（2026）审字第 80009313_A01 号）；东孚资管 2026 年 1-3 月财务报表未经审计。 1、财务数据                           229             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     东孚资管近三年及一期的财务情况18如下：                 表：东孚资管近三年及一期合并资产负债表                                                                       单位：万元                         2026 年            项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                          3 月末 流动资产： 货币资金 582.81 2,726.39 758.60 557.62 应收账款 1,710.37 1,156.73 2,312.14 1,094.97 预付款项 587.54 628.95 653.88 273.39 其他应收款 11,745.32 19,776.13 109,459.76 25,683.06 存货 29.05 - - - 一年内到期的非流动资产 196.21 - - - 其他流动资产 8,765.18 5,134.29 4,949.91 5,327.62 流动资产合计 23,616.48 29,422.48 118,134.28 32,936.67 非流动资产： - 长期应收款 451.40 - - - 长期股权投资 154.28 - - - 其他权益工具投资 12,460.14 - - - 其他非流动金融资产 - 12,460.14 - - 投资性房地产 128,277.53 129,415.27 321,311.14 353,735.59 固定资产 30,575.34 30,821.84 31,944.04 32,938.19 在建工程 112.48 - - 347.29 使用权资产 12,202.72 13,048.92 17,564.59 11,383.13 无形资产 78.72 82.86 85.06 50.40 长期待摊费用 3,798.88 3,046.19 2,239.87 1,707.42 递延所得税资产 511.35 511.35 1,663.27 4,461.97 非流动资产合计 188,622.83 189,386.56 374,807.98 404,623.98 资产总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65 流动负债： - 应付账款 10,044.85 10,464.39 9,143.14 5,926.84 预收款项 794.86 1,002.87 2,963.40 3,183.94 应付职工薪酬 343.82 177.82 197.75 176.96 应交税费 3,186.64 9,220.66 641.51 2,335.59 其他应付款 80,276.14 80,965.87 252,389.73 253,107.21 一年内到期的非流动负债 6,790.44 6,180.98 11,680.97 7,614.18 其他流动负债 591.33 - - - 18 如无特别说明，本招募说明书中东孚资管所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审 计的财务报告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月 末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。                                      230          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                       2026 年         项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                        3 月末 流动负债合计 102,028.10 108,012.60 277,016.49 272,344.72 非流动负债： 长期借款 34,000.65 34,000.65 163,000.65 113,000.65 租赁负债 8,760.80 8,653.90 12,866.26 8,645.24 长期应付款 296.40 - - 46.96 递延所得税负债 - - 24.04 - 其他非流动负债 - - - - 非流动负债合计 43,057.85 42,654.54 175,890.95 121,692.85 负债合计 145,085.94 150,667.14 452,907.44 394,037.57 所有者权益： 实收资本 61,000.00 61,000.00 61,000.00 61,000.00 资本公积 5.84 5.84 277.79 277.79 盈余公积 798.83 701.02 - 171.81 未分配利润 5,348.70 6,435.04 -21,242.98 -17,926.52 归属于母公司所有者权益                        67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 （或股东权益）合计 少数股东权益 - - - - 所有者权益合计 67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 负债和所有者权益总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65               表：东孚资管近三年及一期合并利润表                                                                              单位：万元                            2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                             1-3 月 一、营业总收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：营业收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 二、营业总成本 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：营业成本 5,461.48 57,619.27 58,048.18 51,099.52 税金及附加 340.10 3,302.09 3,183.75 3,571.56 销售费用 48.68 494.70 615.21 1,336.84 管理费用 152.21 842.12 762.53 1,519.69 财务费用 14.91 2,186.37 257.18 148.74 其中：利息费用 10.38 2,168.47 234.12 157.45        利息收入 0.18 0.35 4.99 17.38 加：其他收益 2.35 306.68 228.50 0.61 投资收益（损失以 -”号                                        - 51,957.79 - - 填列）     信用减值损失（损失以                                        - 105.55 -81.72 -8.01 -”号填列）     资产处置收益（损失以                                        - 223.42 0.47 - -”号填列）                                     231       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                      2026 年       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                       1-3 月 三、营业利润（亏损以 -”号填                       -1,159.96 38,393.52 33.51 357.42 列） 加：营业外收入 17.15 79.42 35.82 60.82 减：营业外支出 - - 35.07 - 四、利润总额（亏损总额以 -”                       -1,142.81 38,472.94 34.27 418.24 号填列） 减：所得税费用 - 10,093.90 3,522.53 1,956.71 五、净利润（净亏损以 -”号填                       -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 列） （一）按所有权归属分类： - 归属于母公司所有者的净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 少数股东损益 - - - - （二）按经营持续性分类： - 持续经营净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 终止经营净利润 - - - - 六、其他综合收益的税后净额 - - - - 七、综合收益总额 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 归属于母公司所有者的综合收益                       -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 总额 归属于少数股东的综合收益总额 - - - -            表：东孚资管近三年及一期合并现金流量表                                                                   单位：万元                      2026 年       项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                       1-3 月 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 4,479.36 51,204.30 64,025.29 62,277.31 收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 14,453.38 386.45 222.35 711.93 经营活动现金流入小计 18,932.74 51,590.75 64,247.64 62,989.25 购买商品、接受劳务支付的现金 2,121.30 18,842.19 11,338.11 12,141.49 支付给职工以及为职工支付的现                       1,474.01 5,660.54 6,249.10 5,071.35 金 支付的各项税费 9,653.81 5,621.47 7,842.19 5,465.77 支付其他与经营活动有关的现金 7,195.52 112,665.47 85,270.78 144,131.98 经营活动现金流出小计 20,444.64 142,789.68 110,700.17 166,810.59 经营活动产生的现金流量净额 -1,511.90 -91,198.93 -46,452.53 -103,821.34 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - -                            232          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                         2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 处置固定资产、无形资产和其他                                  - 33.26 0.64 - 长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到                                  - 114,960.00 - - 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 - - - -     投资活动现金流入小计 - 114,993.26 0.64 - 购建固定资产、无形资产和其他                           631.68 2,166.66 630.74 38.64 长期资产支付的现金 投资支付的现金 - 12,460.14 处置子公司及其他营业单位支付                                  - - 的现金净额     投资活动现金流出小计 631.68 14,626.80 630.74 38.64 投资活动产生的现金流量净额 -631.68 100,366.47 -630.10 -38.64 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 - - - - 取得借款收到的现金 - - 137,500.00 253,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -     筹资活动现金流入小计 - - 137,500.00 253,000.00 偿还债务支付的现金 - 2,500.00 86,000.00 145,499.35 分配股利、利润或偿付利息支付                                  - 806.53 - - 的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 - 3,893.22 4,216.38 4,076.35     筹资活动现金流出小计 - 7,199.76 90,216.38 149,575.70 筹资活动产生的现金流量净额 - -7,199.76 47,283.62 103,424.30 四、汇率变动对现金及现金等价                                  - - - - 物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -2,143.58 1,967.78 200.99 -435.68 加：期初现金及现金等价物余额 2,726.39 758.60 557.62 993.30 六、期末现金及现金等价物余额 582.81 2,726.39 758.60 557.62 2、主要财务指标分析 （1）资产负债分析 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总资产分别为 437,560.65 万元、 492,942.26 万元、218,809.05 万元和 212,239.31 万元。2024 年末东孚资管总资产 规模较 2023 年末增长 12.65%，主要系集团体系内资金流动性管理需要，东孚资 管新增银行贷款并向股东中建东孚归集资金，其他应收款增加所致。2025 年末 东孚资管总资产规模同比下降 55.61%，主要系东孚资管向轻资产运营转型，对                               233          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 存量资产进行优化盘活并清理关联方往来款所致。2026 年 3 月末，东孚资管总 资产规模较 2025 年末保持相对稳定。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债分别为 394,037.57 万元、 452,907.44 万元、150,667.14 万元和 145,085.94 万元。2024 年末东孚资管总负债 增加主要系前述流动性管理等原因新增东孚资管银行贷款所致。2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债大幅下降主要系东孚资管向轻资产运营转型， 借助机构间 REITs 等创新工具回笼资金，同时偿还银行贷款、清理关联方往来 款，主动压降负债规模所致。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管资产负债率分别为 90.05%、 91.88%、68.86%和 68.36%，总体呈下降趋势。2023 年末和 2024 年末资产负债 率较高的原因系历史上东孚资管以建设运营持有型物业为主营业务、以租金及管 理费等经营收益为主要收入来源，持有型物业前期建设成本投入高、而租金及管 理费等经营收益回收周期较长，为满足生产经营需要，东孚资管通过借款补充部 分资金。2025 年以来，东孚资管通过优化盘活存量资产、偿还银行贷款、清理关 联方往来款等方式优化债务结构，2026 年 3 月末东孚资管资产负债率已降至 68.36%，东孚资管有息负债均为长期借款，债务结构以无息且无固定还本要求的 股东往来款为主，2026 年 3 月末应付关联方往来款为 7.39 亿元，占总负债的比 例为 50.99%%，偿债风险可控。 此外，东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出具《财力支持函》，中建东孚 将在东孚资管提出申请时及时提供充足的财务资助，以保证东孚资管在可预见的 将来有足够的流动资金以支持正常持续经营。 （2）盈利能力分析     表：东孚资管近三年及一期剔除资产处置影响后的盈利能力分析表                                                                  单位：万元                      2026 年        项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                       1-3 月 营业收入合计 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：资产处置收入 - 17,537.78 24,637.67 22,137.94      资产运营收入 4,855.06 32,706.85 38,115.43 35,903.22 营业成本合计 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：资产处置成本 - 16,249.17 21,229.27 18,068.36                                   234            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                        2026 年         项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                         1-3 月       资产运营成本 6,017.37 48,195.38 41,637.58 39,607.99 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业收入分别为 58,041.16 万元、 62,753.11 万元、50,244.63 万元和 4,855.06 万元，2023 年以来营业收入波动主要 系东孚资管持续对存量资产盘活，处置资产而产生的非经常性损益。若剔除资产 处置的影响，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管资产运营收入分别为 35,903.22 万元、38,115.43 万元、32,706.85 万元和 4,855.06 万元。2023-2025 年 度，东孚资管资产运营收入总体保持稳定，在合理范围内小幅波动；2026 年 1-3 月，东孚资管年化资产运营收入较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs， 相关子公司出表，使得合并范围内的资产运营规模减小导致相关运营收入减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业成本分别为 57,676.34 万元、 62,866.85 万元、64,444.55 万元和 6,017.37 万元，2023 年以来营业成本波动主要 系受资产处置影响。若剔除资产处置相关成本，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月， 东孚资管资产运营成本分别为 39,607.99 万元、41,637.58 万元和 48,195.38 万元 和 6,017.37 万元。2023-2025 年度，东孚资管运营成本保持相对稳定，2025 年度 因集中支付历史年度空置物业管理费，当期运营成本较高；2026 年 1-3 月，东孚 资管年化资产运营成本较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs 实现资产 出表，相关子公司的运营成本不再计入合并范围所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管净利润分别为-1,538.47 万元、- 3,488.27 万元、28,379.04 万元和-1,142.81 万元；息税折旧摊销前利润分别为 17,775.64 万元、16,996.49 万元、51,785.82 万元和 981.66 万元。2023-2024 年度， 东孚资管净利润波动主要受利息、税收及折旧摊销因素的影响，还原前述影响因 素后，2023-2024 年度东孚资管息税折旧摊销前利润整体保持稳定；2025 年度净 利润及 EBITDA 大幅增加，主要系东孚资管当年发行机构间 REITs 进行存量资 产盘活，取得处置长期股权投资损益 5.16 亿元；2026 年 1-3 月，东孚资管净利 润为负主要受人工相关成本于一季度集中支付及轻资产战略转型的阶段性影响 所致。 （3）现金流量分析                                    235             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管经营活动产生的现金流量净额分 别为-103,821.34 万元、-46,452.53 万元、-91,198.93 万元和-1,511.90 万元。经营 活动产生的现金流量净额波动较大主要系为协同股东及其关联方发展需要，关联 方往来及跨期拆借较为频繁。随着东孚资管向轻资产运营转型，聚焦于提供专业 的资产运营管理服务并将运营管理收入作为主要收入来源，资本开支压力小，现 金流将趋于稳健。     综上，近三年及一期，东孚资管资产负债结构在合理范围内变动，部分财务 指标存在一定波动主要受资产处置产生的非经常性损益和因内部资金流动性管 理而产生的关联方往来款影响。同时，因东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出 具《财力支持函》，东孚资管具备持续经营能力。     （七）资信情况     1、经营合法合规性情况     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记 录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截 至 2026 年 6 月 22 日，运营管理实施机构最近三年不存在重大违法违规记录，不                                     236        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或 者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。 2、商业信用情况 截至 2026 年 3 月末，东孚资管最近一次主体信用评级为 A-，根据联合资信 评估股份有限公司于 2022 年 10 月 10 日出具的《上海中建东孚资产管理有限公 司主体长期信用评级报告》，联合资信评估股份有限公司通过对东孚资管的信用 状况进行综合分析和评估，确定东孚资管主体长期信用等级为 A-，评级展望为 稳定。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 8 日出具的《企业信用报告》，东 孚资管无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 报告期内，东孚资管均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大 违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。 三、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况 （一）经中国证监会备案情况 本基金拟聘任的运营管理机构符合相关规定的条件，依法设立且合法存续， 具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运营经验的专 业人员，其中运营管理统筹机构和运营管理实施机构具有 5 年以上不动产项目运 营经验的专业人员均不少于 2 名，公司治理与财务状况良好。本基金申请注册过 程中，运营管理机构将按照中国证监会要求履行相关备案程序（如需）。 （二）不动产运营管理资质及同行业不动产项目运营管理经验、管理的同类 项目历史运营表现等 1、不动产运营管理资质 根据中国（上海）自由贸易试验区临港新片区市场监督管理局颁发的中建资 本（上海）的营业执照以及中建资本（上海）公司章程，中建资本（上海）经营 范围为：一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；住房 租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服 务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）                       237           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据上海市青浦区市场监督管理局颁发的东孚资管的营业执照以及东孚资 管公司章程，东孚资管经营范围为：一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管 理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划； 财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批 的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服 务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出 口；技术进出口；商业综合体管理服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。 （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 许可项目： 房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分 支机构经营】。       （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具 体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 2、同行业不动产项目运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现 截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）无其他在运营和 管理的同类型不动产项目。 截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营 或拟运营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港 幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租 面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产 情况如下所示：              表：东孚资管运营或拟运营同类资产情况           建筑面积（平 可出租面积 项目体量 项目名称 项目持有人 运营状态             方米） （平方米） （套）                                              杭州中建申杭房地产开 杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 在营                                                发有限公司                                              上海中建张江投资发展 张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营                                                 有限公司 临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 上海孚乾置业有限公司 在营 宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 上海宝孚置业有限公司 在营                                              成都西盛投资集团有限 成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营                                                  公司                                              上海海质科技发展有限 海尔公寓 18,641 18,355 536 在营                                                  公司 合计 203,313 190,282 4,113 - -                                238             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 截至 2026 年 3 月末，东孚资管运营的同类资产中，除海尔公寓因运营年限 较短仍处于爬坡期外，其余同类资产出租率已达较高水平，整体经营情况保持稳 定。东孚资管已运营的资产运营情况如下表列示：         表：东孚资管运营同类资产近三年及一期出租率情况                  起始 2026 年      项目名称 2025 年末 2024 年末 2023 年末                 运营时间 3 月末 杭州幸孚家公寓 2020.01 88.89% 90.74% 91.32% 83.33% 张江幸孚里公寓 2021.09 95.40% 93.25% 86.20% 95.40% 临港幸孚家公寓 2024.05 97.48% 97.09% 95.74% - 宝山幸孚家公寓 2024.08 96.71% 92.81% 58.94% - 成都郫都公寓 2025.06 100.00% 100.00% - -      海尔公寓 2025.09 61.19% 49.07% - -      （三）为管理不动产项目配备的主要负责人员情况、主要负责人员在不动产 项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备情况      1、运营管理统筹机构主要负责人员及专业人员配备情况 中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部， 形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行 业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）员工共计 20 人，平均从业时间逾 13 年， 其中本科以及本科以上人员占比 100%，就职平均年限 3 年。主要负责人履历如 下：                                239         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      表：运营管理统筹机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况                                                相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                 时间                  苏珺，经济师，硕士研究生学历，中共党员。2013                  年 7 月起，历任中国建筑股份有限公司基础设施                  事业部项目部业务主办、业务主管。2016 年 11 月                  起，历任中国建筑股份有限公司金融部业务主                  办、业务经理、高级经理。2023 年 3 月起，任中                  建资本控股有限公司投资运营部总经理、中建投       董事、 资基金管理（北京）有限公司副总经理、安徽国 苏珺 女 13 年       总经理 元信托有限公司董事。2024 年 9 月起，任中建资                  本控股有限公司投资部总经理，上海孚茸置业有                  限公司董事、总经理，安徽国元信托有限公司董                  事。2025 年 12 月起，任中建资本控股有限公司                  投资部总经理，中建资本管理（上海）有限公司                  董事、总经理，上海孚茸置业有限公司董事、总                  经理，安徽国元信托有限公司董事。                  李冰，正高级会计师，硕士研究生学历，中共党                  员。2007 年 7 月起，历任中建国际建设有限公司                  财务资金部总账会计、中国建筑股份有限公司海                  外事业部财务资金部预算管理经理、中国建筑国       财务负 际工程公司财务资金部副总经理。2020 年 3 月 李冰 女 16 年       责人 起，历任中建资本控股有限公司财务部副总经                  理。2021 年 9 月起，任中建资本控股有限公司财                  务部总经理。2024 年 6 月任中建资本管理（上海）                  有限公司财务负责人。2024 年 9 月起，任上海孚                  茸置业有限公司财务负责人。                  范庆伦，高级经济师，硕士研究生学历，中共党                  员。2013 年 7 月起，历任中建交通投资管理公司                  佛山新交通项目公司商务合约部业务主办、业务                  经理。2016 年 4 月起，历任中证基金管理有限公                  司产业投资部项目经理。2018 年 3 月起，历任中       投资运                  建投资基金管理（北京）有限公司投融资业务部 范庆伦 营部经 男 13 年                  业务经理、投融资二部高级经理、投融资一部高       理                  级经理、经理。2023 年 8 月起，任中建投资基金                  管理（北京）有限公司投融资三部经理。2024 年                  9 月，任上海孚茸置业有限公司监事，2026 年 2                  月，任中建资本管理（上海）有限公司投资运营                  部经理。 2、运营管理实施机构主要负责人员及专业人员配备情况 东孚资管具有丰富的租赁住房项目运营经验，形成了专业分工清晰、人员结 构合理的综合运营团队。截至 2026 年 3 月末，东孚资管员工共计 179 人，平均 从业时间 12 年，其中本科以及本科以上人员占比 96%，就职平均年限 4.5 年。 主要负责人履历如下：                           240         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      表：运营管理实施机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况                                             相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                              时间                  刘庆鹏，男，35 岁，党员，本科学历，学士学位。                  曾任上海中建东孚投资发展有限公司原山东公                  司财务部项目财务经理，上海中建东孚投资发展       执行董 有限公司原上海公司财务部主管会计、副经理， 刘庆鹏 事兼总 男 上海中建东孚投资发展有限公司原上海公司财 12 年       经理 务部经理，上海中建东孚投资发展有限公司金融                  发展部副经理，上海中建东孚投资发展有限公司                  财务资金部副经理。现任上海中建东孚资产管理                  有限公司党总支书记、执行董事、总经理。                  张健，男，本科学历，拥有 8 年长租公寓运营管                  理经验。熟悉长租公寓项目从前期筹备、开业落                  地到日常运营、经营指标达成的全生命周期管理       上海松                  流程。历任上海乐乎公寓管理有限公司金桥店店       江幸孚                  助、华润置地有巢国际公寓社区泗泾店储备店 张健 +公寓 男 8年                  长、有巢国际公寓社区新桥店大社区负责人。现       项目经                  任上海中建东孚资管分公司上海松江幸孚+公寓       理                  项目总经理，全面主持项目公寓运营管理相关工                  作。现管理公寓项目建筑面积 16 万方，管理套数                  达 2432 套。                  裴小伟，男，34 岁，党员，硕士学历，历任上海                  中建东孚资产管理有限公司计划运营岗、运营管                  理部经理、企划管理部经理、现任上海中建东孚                  资产管理有限公司企业策划与资产管理部经理       长租公                  兼长租公寓项目中心总经理，具备 8 年商业资产 裴小伟 寓部门 男 8年                  运营管理经验。曾参与商业、写字楼、公寓、酒        经理                  店从投资研策、工程设计、项目筹备、招商运营、                  资产盘活全生命周期管理。目前管理项目总体量                  共 51 个，建筑面积约 176 万平方米，其中公寓项                  目 14 个，总体量 1.02 万套。 （四）不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排 1、不动产项目运营管理业务制度和流程 运营管理统筹机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《自持物业运 营管理办法》      《资金管理规定》             《资产管理规定》                    《制度管理规定》                           《长期股权投资 相关经济行为管理办法》《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交 易管理办法》      《费用管理办法》             《财务报告管理办法》                      《REITs 信息披露管理办法》 《REITs 回收资金管理办法》等，详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第三节 原始权益人控股股东及原始权益人”之 一、原始权益人基本情况” 之 （四）组织架构及内部治理机制情况” “ 。                          241         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营管理实施机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《“三重一大” 决策制度》《董常会议事规则》《投资研策部标准化管理手册》《企业策划与资产 管理部标准化管理手册》《长租公寓运营指导手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运 营管理手册》等，详见本招募说明书“ 第二章 不动产项目”之“ 第四节 运营管 理机构”之 二、运营管理实施机构基本情况”之 （四）组织架构及内部治理                          “ 机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”之 3、不动 产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”。 2、不动产运营管理职责安排 基金管理人、项目公司委托运营管理机构对不动产项目提供运营管理服务， 为此基金管理人、运营管理机构、项目公司签订《运营管理服务协议》。根据各 方签署的《运营管理服务协议》，针对定义和释义；运营管理服务；陈述与保证； 运营管理的委托事项；运营管理机构的协助事项；监督、检查及督促；权利与义 务；信息披露；费用与考核；应收补贴款安排；违约责任；期限、期满、终止； 一般规定等事项进行了约定，具体以各方签署的《运营管理服务协议》的约定为 准。具体情况详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营管理安排”之 第二 节 运营管理安排”。 （五）项目资金收支及风险管控安排 1、项目公司账户设置 项目公司应于《基金合同》生效前在项目公司监管银行处开立监管账户。基 金管理人、资产支持证券管理人与项目公司共同委托项目公司监管银行根据《项 目公司资金监管协议》的约定对监管账户的资金活动进行监管。 项目公司监管账户专门用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资 款项（如有）、收取不动产项目运营收入、收取不动产项目处置收入及其他基金 管理人认可的款项，并根据约定对外支付运营支出。 除《项目公司资金监管协议》另有约定外，不动产基金设立后，项目公司仅 保留在项目公司监管银行开立的监管账户。项目公司应不晚于监管期间起始日注 销应注销账户（如有），并于监管期间起始日将应注销账户中的资金全部划转入 监管账户，该等资金自监管期间起始日受项目公司监管银行监管。 2、项目公司的收支管理                        242          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 监管账户在基金托管人分支机构开立，且签署了《项目公司资金监管协议》， 根据上述协议对相关账户收支进行管理。 就项目公司的收入而言，根据《项目公司资金监管协议》约定，项目公司应 将监管账户作为不动产项目运营的收入资金账户，如项目公司的其他银行账户收 到任何不动产项目运营收入现金的，基金管理人应督促并确保运营管理机构协助 项目公司自收到该笔资金后于 20 个工作日内将该笔资金全额存至项目公司监管 账户。 就项目公司的支出而言，根据《项目公司资金监管协议》，监管账户的资金 使用包括对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关 税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项 （押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性 负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、 支付运营管理实施机构应收补贴款以及《项目公司资金监管协议》约定的其他款 项支出。除为上述目的外，未经基金管理人同意，监管账户内的资金不得用于其 他任何用途。 监管账户内的资金的使用仅限于上述用途，相关划款操作流程均须根据《项 目公司资金监管协议》约定通过由基金管理人向项目公司监管银行发送相应划款 指令的操作方式进行。 3、风险管控安排 根据账户监管安排，项目公司监管账户的支出须经基金管理人委派的人员以 及项目公司监管银行的审批通过方可对外支出。 同时根据《运营管理服务协议》约定，项目公司原则上仅保留一个不动产项 目运营收支账户并作为监管账户。《运营管理服务协议》生效后，项目公司原则 上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开 户流程并由基金管理人对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为 准。《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银 行账户的，运营管理机构应负责推动关联方协助项目公司于基金管理人指定的时 限内完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。                         243       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 上述现金流的归集与管理机制在各个环节均由基金托管人进行监督，在必要 的环节由基金管理人或其委派的人员进行审批，保障了资金的安全性。 （六）运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，披露 相关独立部门、独立机构的设立情况，避免出现利益冲突的风险缓释措施 截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）目前仅向中建·幸 孚+公寓（上海松江店）项目提供运营管理服务；除中建·幸孚+公寓（上海松江 店）项目外，运营管理实施机构东孚资管运营或拟运营的集中式租赁住房项目还 包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成 都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产。 为切实防范运营管理机构在同时服务多个项目时可能出现的利益冲突，基金 管理人已制定并实施以下风险缓释措施： 1、账户与现金流独立管控 对项目公司设立独立的监管账户（即基本户），由基金管理人和监管银行管 控，对项目公司收入和预算支出进行监管。具体来说，不动产项目的所有收入均 归集至监管账户。经基金管理人审批后，才可将对应的预算资金从项目公司监管 账户对外划付。以上机制可有效防范不动产项目现金流被混同和挪用。 2、财务管理与审计独立 基金管理人向项目公司派驻财务人员，对项目公司日常财务管理事项进行监 督和管理。同时，基金管理人每年聘请具备资质的第三方审计机构，对项目公司 财务报表及财务管理情况进行独立审计。 3、运营团队与人员独立 本基金设立后，运营管理实施机构对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目 配置专属运营团队，确保人员职责清晰、服务专注。该团队在提供运营管理服务 过程中，全程接受基金管理人的监督，并配合第三方审计机构开展独立审计，从 而在人员层面保障项目公司的独立运营，杜绝潜在利益冲突。 4、防止利益冲突 运营管理统筹机构和运营管理实施机构均拥有较为完善的内部管理制度，并 在《运营管理服务协议》中明确约定：                       244       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 在运营管理期间内，运营管理机构承诺将严格遵守相关法律法规及内部制 度的规定，控制与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的潜在风险，并 及时披露公司与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的事项。 运营管理机构同时向其他机构提供同类不动产项目运营管理服务或同时直 接或间接持有其他同类不动产项目的，应采取充分、适当的措施避免可能出现的 利益冲突，确保隔离不同不动产项目之间的商业或其他敏感信息、避免不同不动 产项目在运营管理方面的交叉和冲突。” （七）涉及多个运营管理机构的，披露各运营管理机构的职能分工、权责划 分、协调机制等 中建资本（上海）作为运营管理统筹机构，主要负责统筹、协调和安排《运 营管理服务协议》项下的运营管理具体工作；中建东孚资管作为运营管理实施机 构，是《运营管理服务协议》项下相关运营管理服务具体实施机构。 在物业资产运营过程中，若出现《运营管理服务协议》没有约定或约定不明 确的事项，各方应尽快协商签署补充协议，作为《运营管理服务协议》的组成部 分。补充协议签署前，上述事项可由运营管理机构协商基金管理人共同处理。                      245        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书            第五节 存在重要影响的其他事项 一、有重要影响的合同情况 经管理人及法律顾问核查，截至 2026 年 3 月 31 日，不存在对报告期项目运 营、财务状况或未来发展等具有重要影响的已履行、正在履行和将要履行的合同 情况。 二、有较大影响的诉讼及仲裁 经管理人及法律顾问核查，截至 2026 年 3 月 31 日，不存在对项目公司及不 动产项目财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响 的诉讼或仲裁事项，以及基金管理人、原始权益人、运营管理机构等不动产基金 主要参与机构及相关核心人员作为一方当事人可能对项目公司及不动产项目产 生影响的刑事诉讼、重大诉讼或仲裁事项。 三、其他机构 本基金交易结构中未安排其他对投资者收益有重大影响的机构。                       246           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书              第三章 资产评估与现金流测算                        第一节 资产评估 一、不动产项目评估情况 （一）评估基准日 仲量联行作为资产评估机构就中建·幸孚+公寓（上海松江店）进行了评估， 并出具了编号为 JLL-SH[2026]房估字第 0145 号的评估报告。本次资产评估的基 准日为 2026 年 3 月 31 日。 （二）评估方法 不动产项目为中建·幸孚+公寓（上海松江店），系收益性物业，未来收益情 况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因 此，根据不动产项目的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为本次项 目价值的评估方法。 （三）评估假设条件 评估机构在本次评估中采取的评估假设条件如下： 1、一般假设 （1）注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的 关注，无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价 委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。若资 料失实或有所隐匿，本报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。 （2）我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象 的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象 是否存在结构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值 的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机 构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 （3）本次估价以估价对象权属清晰无异议为假设前提。即估价对象以合法、 合规的方式取得和建设，取得和建设过程中所涉及的各种法律、法规和批复文件 齐全，并可持续使用。                           247         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （4）估价委托人没有提供用益物权设立情况、拖欠税费情况等限制权利情 况等方面有关资料，本次估价假设估价对象产权清晰无纠纷，评估结果未考虑上 述状况的影响。 （5）估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经实地观察，估价对象房 屋建筑面积与《不动产权证书》记载的建筑面积大体相当。评估时我们以权属证 明复印件所记载数据与信息为准进行相关说明和测算。 （6）根据上海市松江区保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认 【沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）、沪松保租认定〔2024〕004 定书》 号（总第 26 号）、沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）】，估价对象共纳保 2,407 套。根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工 作指南（一）房源拆套管理》，施园路 299 弄 18 号 6-15 层在保障性租赁住房备 案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。 另外施园路 299 弄 9 号 1 层 5 套实际以配套用房方式提供予租户无偿使用。故 本次评估按照 2,432 套进行测算收益，总租赁面积为 102,744.26 平方米。 （7）根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》                          （财政部税务总局住房 城乡建设部公告 2021 年第 24 号），自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的 增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税 方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴 纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的 征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个 人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。根据 权利人提供的资料，估价对象适用上述增值税、房产税的税收优惠政策。本次评 估以估价对象在收益期内均能享受上述税收优惠为假设前提。 （8）本次估价在现场查勘时，估价对象由权利人有关人员进行了现场指认， 若与实际不符，应重新估价。 （9）估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 （10）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场， 即房地产的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受                         248        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。它依据了如 下假设： 1）交易双方是自愿地进行交易的——一个自愿出售者和一个自愿购买者； 2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化； 3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象； 4）交易双方掌握必要的市场信息； 5）交易双方有较充裕的时间进行交易； 6）不存在买者因特殊兴趣而给予追加出价。 2、未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 3、背离事实假设 （1）本次估价的价值时点为 2026 年 3 月 31 日，完成实地查勘日期为 2026 年 6 月 24 日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房 地产状况与完成实地查勘之日的状况一致，且未发生可影响价值的重大变化。 （2）根据权利人提供的《上海市不动产登记簿》及《法定优先受偿款调查 情况复印件》复印件记载，截至 2026 年 3 月 31 日，部分估价对象已设立抵押登 记且尚未解除。应估价委托人要求，本次估价不考虑上述抵押权对估价结果的影 响，故本次估价以该抵押权已解除为假设前提，不考虑此项优先受偿款。 4、不相一致假设 本次估价委托人为中国国际金融股份有限公司、上海国泰海通证券资产管理 有限公司，估价对象《不动产权证书》等资料记载权利人为上海孚茸置业有限公 司。本次评估以权利人知悉并同意本次评估行为为假设前提。 5、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 （四）评估过程及评估参数设置依据 1、运营收入假设 （1）租金水平的确定                       249         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1）保障性租赁住房 根据上海市松江区住房保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定 （沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、 书》 （沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），不动产项目 共纳保 2,407 套。根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房 供应工作指南（一）房源拆套管理》，18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上 完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。其中， 不动产项目 9 号楼 1 层实际以配套方式提供予租户无偿使用。就本事项，区规划 资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复 意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应 的公共配套服务设施用途。考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故评估保 租房按照 2,432 套可租赁房源进行测算。 根据上海市松江区保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》                   （总第 20 号）、沪松保租认定〔2024〕004 号“ 【沪松保租认定〔2023〕004 号“ （总 第 26 号）、沪松保租认定〔2024〕005 号“                          （总第 27 号）】，项目租赁价格初次定价 应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价增幅应不高于同地段 市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于 5%。 截至 2026 年 3 月 31 日（按评估基准日在执行合同当月收入统计），不动产 项目的平均租金水平为 61.78 元/平方米/月（含税），符合租金备案标准。考虑到 不动产项目为市场化的保障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场租 金参考评估基准日平均合同租金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税）。 2）配套商业 对于租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存 续期外的租金预测按照市场客观租金水平进行测算。 确定配套商业部分的市场租金时，选取不动产项目周边 3 个可比配套商业实 例租金水平，通过区域因素、个别因素等方面的修正得出配套商业部分市场租金 水平。                        250           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 表：配套商业可比案例情况     因素 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3                  东外苑 明月清泉北苑 开心公寓 可比案例名称                 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业     坐落 松东路近环城路 新南街近九新公路 松卫北路近荣乐东路 租赁面积（平方米） 140 105 105     交易租金                     127 118 116 （元/平方米/月，含税） 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 交易情况 正常 正常 正常 成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下： 根据评估机构调研，配套商业部分首层的市场租金单价为 120 元/平方米/月 （含税，不含物业管理费）。对配套商业部分各个租赁部位进行临街状况、楼层 进行修正，得到配套商业部分整体加权平均租金水平为 107.90 元/平方米/月（含 税，不含物业管理费）。 3）车位                               251             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目地下车位主要为包月方式对外出租，月租金为 150 元/个/月，根 据评估机构对不动产项目所处区域租金水平的调研并结合项目实际租赁情况，确 定不动产项目地下车位租金为 150 元/个/月。 4）商业物管费收入 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，租赁合同约定 的商业物管费为 10.00 元/平方米/月，按租赁面积加权平均物管费约 10.00 元/平 方米/月。本次评估对于租赁合同存续期内的商业物管费根据合同约定进行测算， 对于租赁合同存续期外的物管费预测按照首年商业物管费 10.00 元/平方米/月进 行测算。 5）其他收入 本项目另有其他收入，主要包括违约金收入、杂费收入等，违约金收入具有 偶然性，测算中不考虑违约金收入，其他收入取含税金额 10 万元/年。 （2）租金增长率的预测 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，不动产 项目租赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度应不高于上海市房屋管理 部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。 评估机构结合不动产项目所在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增 长情况及自身运营情况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及租赁相关管理规 定，经综合分析确定不动产项目保障性租赁住房租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束年增长率为 1.75%。 考虑周边商业及地下车位发展趋势及保障性租赁住房经营情况，本次评估预 测商业租金水平经综合分析确定不动产项目商业租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年起年增长率为 1.75%；地下车位租金水平第 1-10 年不递增，第 11 年起年增长 率为 1.00%。                   表：租金年增长率设定情况                                                             2036 年至收        年度 2026 年 2027 年 2028 年 2029-2035 年                                                              益期结束 保障性租赁住房租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%     商业租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%                                252         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                         2036 年至收       年度 2026 年 2027 年 2028 年 2029-2035 年                                                          益期结束 车位租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.00% （3）出租率的预测 不动产项目目前已稳定运营，2026 年 3 月 31 日的出租率为 91.53%，出租率 呈现平稳趋势。根据对不动产项目所处区域租赁需求及周边租赁住房空置情况， 综合考虑不动产项目的实际出租状况，保障性租赁住房面积出租率 2026-2035 年 按 90%来考虑、2036 年至期末按 91%来考虑。 不动产项目配套商业、地下车位作为项目的配套使用，商业业态为咖啡店、 餐饮店、便利店、超市、快递站等，主要服务本项目内部住户，辐射范围相对较 小，一般局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为企业园区， 且无沿街配套商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大，合计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具有稳定且 较大的商业消费需求及停车需求。截至 2026 年 3 月 31 日，配套商业出租率为 92.56%、地下车位出租率为 74.11%，本次测算参考不动产项目周边情况及实际 运营情况，配套商业部分出租率设定为 92%，地下车位出租率设定为 65%。 （4）收缴率的确定 不动产项目租赁住房部分历史三年及一期收缴率均为 100%，历史收缴状况 良好，结合不动产项目目前较好的运营情况及管理机制，故本次评估谨慎考虑后 设定收缴率为 99%。 2、运营成本假设 运营成本分为运营支出和非运营支出，运营支出为运营管理费，非运营支出 为增值税及附加税、房产税、印花税、城镇土地使用税、保险费用。 （1）运营支出 运营支出为运营管理费，指为保证出租房屋进行的必要运营管理所需费用， 包括市场推广、人员工资、物业管理、物业维修及改造、日常经营管理事项等费 用。结合项目实际情况，运营管理费按照当年年租金收入的 13.60%计算。 （2）非运营支出                            253                    国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书             增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的           （财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人         公告》         向个人出租住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减         按 1.5%计算缴纳增值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入         增值税适用于简易征收 5%减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入         增值税按一般征收 9%计算；配套商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业         管理费增值税按 6%计算。             增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地         方教育附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。             房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税         租金收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置         部分采用从价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。             印花税：取不含税租金收入的 0.10%。             城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。             保险费：指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付         的费用，包括财产一切险、公众责任险、现金保险、机械损坏险。根据不动产项         目实际情况，不动产项目的保险费设定为 125,000 元/年（含税）。             3、资本性支出假设             资本性支出主要为不动产项目每年固定资产维修、设施设备维修、楼层翻新         改造等费用的支出。根据《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》的数据，         不动产项目未来资本性支出数据如下：                                    表：资本性支出预测数据                                                                          单位：万元         2026 年 项目 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年         Q2-Q4 资本性支出 15.36 60.00 163.10 173.00 184.00 255.00 255.00 260.00 265.00 270.00 项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 资本性支出 206.00 210.12 214.32 218.61 222.98 227.44 231.99 236.63 241.36 246.19 项目 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年                                               254                    国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 资本性支出 251.11 256.13 261.25 266.48 271.81 277.25 282.80 288.46 294.23 300.11 项目 2056 年 2057 年 2058 年 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年 2063 年 2064 年 2065 年 资本性支出 306.11 312.23 318.47 324.84 331.34 337.97 344.73 351.62 358.65 365.82 项目 2066 年 2067 年 2068 年 2069 年 2070 年 2071 年 2072 年 2073 年 2074 年 2075 年 资本性支出 373.14 380.60 388.21 395.97 403.89 411.97 420.21 428.61 437.18 445.92 项目 2076 年 2077 年 2078 年 2079 年 2080 年 2081 年 2082 年 2083 年 2084 年 2085 年 资本性支出 454.84 463.94 473.22 482.68 492.33 502.18 512.22 522.46 532.91 543.57                           2088 年 项目 2086 年 2087 年                            1-5 月 资本性支出 554.44 565.53 240.35             4、折现率的选取及说明             物业的价值为其经营收益于评估基准日的收益折现值，折现率从纯理论上讲，         应等于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和         国国家标准 GB/T50921-2015），折现率的确定方法一般有市场提取法、累加法、         投资收益率排序插入。本次评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调         整值加总作为折现率。细化公式为：             折现率=安全利率+风险投资报酬率，其中：             安全利率：参照评估基准日（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率         作为安全利率。             风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿         率等三项补偿之和，并扣除投资带来的优惠率。             1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地         产时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。             2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就         会越小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。             3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流动         性要求的补偿。             4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外         的好处（如易于获得融资等），从而投资者会降低所要求的报酬率。             综上，根据不动产项目的实际情况，综合确定项目的报酬率为 5.5%。                                              255            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 5、收益期 依据《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日 起至 2088 年 5 月 14 日，于评估基准日 2026 年 3 月 31 日的土地剩余使用年限为 62.12 年。不动产项目 2021 年竣工，未来会投入资本性支出用于可能产生的房屋 结构维修、设施设备维修、楼层翻新改造等，预计建筑物的经济耐用年限不短于 剩余土地使用年限，故本次评估测算以土地剩余使用年限 62.12 年作为不动产项 目的收益期限。 （五）评估价值 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目估值为人民币 129,010 万元，折合总建 筑面积单价 9,007 元/平方米。                         表：不动产项目估值结果                                     建筑面积 评估总价 评估单价 项目名称 实际用途                                    （平方米） （万元） （元/平方米）                 保障性租赁住房 105,494.07 中建·幸孚+公寓 配套商业 2,965.85                                                     129,010 9,007 （上海松江店） 地下车库 32,525.08                    配套用房 2,240.75             合计 143,225.75 129,010 9,007 （六）账面价值与评估价值的差异情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目账面价值 120,760.13 万元，评估结果较账面价值增值 8,249.87 万元，增值率 6.83%。中 建·幸孚+公寓（上海松江店）评估结果与账面价值的比较情况详见下表：         表：截至 2026 年 3 月 31 日账面价值与评估价值的差异情况                                                      评估值较账面                        账面价值 评估价值        项目名称 价值增值 增值率                        （万元） （万元）                                                       （万元） 中建·幸孚+公寓（上海                       120,760.13 129,010.00 8,249.87 6.83% 松江店） 注： 1、项目账面价值=投资房地产账面价值+固定资产账面价值+长期待摊费用； 2、增值率=“         （截至 2026 年 3 月 31 日评估值-截至 2026 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2026 年 3 月 31 日 账面价值。                                        256             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        （七）存续期内部收益率（IRR）或者资本化率（Cap Rate）     1、资本化率     根据 2026 年扣除资本性支出前的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海 松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.40%；根据 2026 年扣除资本性支出 后的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.39%。     2、已上市同类公募 REITs 资本化率情况     经统计，已上市的同类型项目的资本化率位于 3.9%-5.5%区间。          表：不动产项目与已上市同类公募 REITs 资本化率的对比情况            项目名称 所在地 评估时点 首年资本化率19 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 上海 2026-3-31 4.39%                                                  林边公寓：5.03%         厦门安居 REIT 扩募 厦门 2025-12-31                                                  仁和公寓：5.07%                                                  滟澜新宸：4.66%        北京昌保租赁住房 REIT 北京 2025-9-30 国瑞熙院：4.56%                                                 未来融尚家园：4.58%         华润有巢 REIT 扩募 上海 2025-6-30 有巢马桥：4.15%                                                  虹桥项目：4.7%           上海地产 REIT 上海 2024-9-30                                                 江月路项目：4.7%           城投宽庭 REIT 上海 2023-6-30 未披露                                                  有巢泗泾：4.5%           华润有巢 REIT 上海 2022-6-30                                                  有巢东经：4.4%         华泰苏州恒泰 REIT 苏州 2024-12-31 未披露                                                  朗悦嘉园：4.8%                                                   光机电：4.9%         北京保障房 REIT 扩募 北京 2024-12-31                                                  盛悦家园：4.7%                                                 温泉凯盛家园：4.7%                                                  壹栈林下：4.7%           招商蛇口 REIT 深圳 2024-6-30                                                 壹栈太子湾：5.5%                                                  园博公寓：5.1%           厦门安居 REIT 厦门 2022-3-31                                                  珩琦公寓：5.1%                                                  文龙家园：4.8%          北京保障房 REIT 北京 2022-3-31                                                  熙悦尚郡：4.7%                                                 安居百泉阁：5.0%           深圳安居 REIT 深圳 2022-3-31                                                  安居锦园：4.7% 19 此处按照扣除资本性支出后的运营净收益口径的资本化率统计。                              257           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        项目名称 所在地 评估时点 首年资本化率19                                                保利香槟苑：3.9%                                                 凤凰公馆：4.6% （八）不同评估方法校验 评估机构选取了比较法作为本次评估校验方法。首先建立比较基础，然后进 行市场状况调整、交易情况修正、房地产状况（包括区位状况、实物状况和权益 状况三方面）调整，最后求取比准价格。 市场价值＝可比实例价格×市场状况调整×交易情况修正×区位状况调整 ×实物状况调整×权益状况调整 校验结果如下：           表：不同评估方法（收益法与比较法）的校验结果               建筑面积 评估总值 评估单价 项目名称 评估方法              （平方米） （万元） （元/平方米） 中建·幸孚+公寓 收益法 129,010 9,007              143,225.75 （上海松江店）                           比较法 145,374 10,150 二、关于资产评估重要参数的合理性分析 不动产项目具体评估参数的设置充分考虑了项目的历史业务运营及财务状 况，并结合宏观经济、行业发展情况以及可比项目分析得出，综合前文的分析论 证，管理人认为估值参数的取值具有合理性。具体分析如下： （一）出租率假设合理性说明 1、保障性租赁住房 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了不动产项目所在城市以及区域宏观 经济发展情况、区域人口净流入情况、区域可比项目出租率、不动产项目实际经 营情况及退续租衔接机制等，审慎地对不动产项目租赁住房出租率进行了预测。 （1）上海市经济发展良好，人口持续流入 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发 展和坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。截至 2025 年末，上 海市常住人口为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14                             258         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 万人；外来常住人口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了 上海市吸引和留住人才方面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活 力，带动住房需求持续上涨。此外，按照户籍和非户籍人口来看，上海对于人才 的吸引力以及落户政策的放宽使得户籍人口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。 （2）松江区经济发展良好，外来人口规模较大 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。本区户籍人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人， 比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万 人上升至 196.18 万人，年均复合增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体 保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。 松江区外省市来松常住人口增速较快，随着 G60 科创走廊建设不断加快促 进城市建设和产城融合，各类产业人才对多主体、全方位、高品质的租赁住房需 求将持续攀升。其次，依托着松江大学城的教育资源，松江将成为最具活力的重 要增长极，不断丰富宜居新内涵，吸引更多的优秀人才及高校毕业生扎根松江、 扎根长三角 G60 科创走廊，为松江人才储备和发展提供坚实保障。根据目前松 江区常住人口增速以及新增常住人口租房居住需求计算，预计未来松江区每年新 增将近 2-3 万租住需求。 （3）区位优势明显，产业蓬勃发展 不动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪 杭高速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近 有多个办公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平 衡需求。 不动产项目位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走 廊人才公寓、市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内 产业园区众多，产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认 证技术、海尔地产智谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项 目提供了稳定且优质的租户客源。 （4）租赁住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符                         259                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       周边达到稳定运营保障性租赁住房项目的出租率在 90-93%之间。不动产项 目租赁住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符，以下是周边保障性租 赁住房项目的出租率情况：                     表：周边保障性租赁住房项目出租率情况       比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3       对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店       项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里       开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月        出租率 约 95% 约 90% 约 97%       （5）出租率预测符合不动产项目实际运营情况       不动产项目于 2021 年 11 月起开始运营，2022 年因公共卫生事件被政府征 用作为隔离点，期间无法正常对外招租；2023 年起不动产项目进入正常经营状 态，出租率持续提升，即使在 2024 年 18 号楼业态调整导致部分空置的情况下， 2024 年度平均面积出租率仍达到 89.82%，已处于较高水平；截至 2025 年 12 月 31 日，不动产项目租赁住房部分的出租率为 93.66%，出租率呈现平稳趋势，已 实现稳定运营；受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住房部分期末面积出租率略有下降为 91.53%，但仍维持在较高水平。 不动产项目历史出租率情况如下：                           表：不动产项目历史出租率情况                  保障性租赁住房 配套商业 地下车位 年度 期末面积 加权平均 期末面积 加权平均 期末个数 加权平均                出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 2021 年度 6.22% 4.35% - - - - 2022 年度 49.70% 31.60% 37.50% 37.50% 19.63% 12.88% 2023 年度 83.09% 69.67% 87.53% 67.09% 59.64% 43.54% 2024 年度 92.09% 89.82% 94.40% 92.21% 76.87% 66.17% 2025 年度 93.66% 92.69% 94.40% 94.40% 69.50% 74.15% 2026 年 1-3 月 91.53% 88.96% 92.56% 92.56% 74.11% 72.24%      注：      1、年度加权平均出租率=运营各月面积出租率的平均值；保障性租赁住房、配套商业、地下车位分别 于 2021 年 11 月、2022 年 11 月、2022 年 1 月投入运营；      2、保障性租赁住房的出租率口径为当期已纳保租赁面积对应的出租率。       （6）退续租衔接机制，能够实现租约较好衔接                                        260          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 如前文所述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、 高品质服务、高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租 与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，不动产项目 2026 年 1-3 月平均退 租后去化时间为 15.82 天，去化效率较高，能够实现租约较好衔接。 2、配套商业 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了项目所在区域市场供需及出租情况、 客户画像以及不动产项目实际经营情况等，审慎地对不动产项目配套商业出租率 进行了预测。 （1）项目所在区域消费市场稳步复苏，促进商铺租赁需求释放 2025 年上海市社会消费品零售总额达 16,600.93 亿元，同比增长 4.6%，消费 规模持续保持全国超一流水平。2025 年松江区限上商品销售总额、社会消费品 零售总额分别同比增长 18%、11.8%，增幅均位居上海市第一，不动产项目所在 区域消费市场稳步复苏，商铺租赁需求释放。此外，在上海市 稳就业、促就业、 保就业、助就业”目标下，上海就业形势有望改善，叠加促消费政策持续发力， 或将带动居民消费意愿提升、消费能力增强，商铺租赁需求将保持稳步释放态势。 （2）配套商业作为项目配套使用，无沿街配套商业与之竞争 中建·幸孚+公寓（上海松江店）配套商业作为项目的配套使用，商业业态 为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等，主要服务本公寓内部住户，辐射 范围相对较小，一般局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为 企业园区，且无沿街配套商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大， 共计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具 有稳定且较大的商业消费需求。 （3）配套商业业态多元，能够吸引不动产项目及周边的消费人群 不动产项目的主要客群为年轻高知群体，支付能力较为稳定，消费能力较强， 对配套商业的需求较高。配套商业对保租房项目的平稳运营具有辅助功能，保租 房社区内提供齐全的生活配套和商业功能，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、 便利店、超市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消 费需求，更有助于增加租赁住房租户的黏性，吸引周边租户前往消费，使得配套 商业出租率更加稳定。                         261         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （4）配套商业运营团队成员经验丰富 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对 市场和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，并针对不 动产项目配套商业的特性制定招商策略，中建·幸孚+公寓（上海松江店）主要 侧重于开拓餐饮、商超等为租户带来生活便利的商户，从而保障配套商业出租率 稳定。 （5）出租率预测符合项目实际运营情况 不动产项目配套商业出租率整体符合预测水平，且租约稳定性较好。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，现有租赁协议的剩余租赁 期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.78%，剩余租期较长具有较高 的稳定性，面积加权平均剩余租期为 2.87 年。因此，不动产项目配套商业出租率 设定为 92%，具备审慎合理性且符合历史运营情况。 3、配套车位 不动产项目车位出租率假设符合项目实际运营情况。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目车位个数出租率为 74.11%，不动产项目保障性租赁住房部分体 量较大，共计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量 较大，具有稳定且较大的停车需求，不动产项目车位出租率设定为 65%，具备审 慎合理性且符合历史运营情况。 综上所述，管理人认为不动产项目出租率假设审慎合理。 （二）市场租金单价假设合理性说明 结合不动产项目定位、租赁住房类型与政策、区域位置与承租人群，以及不 动产项目相较于区域内其他可比项目定价情况，本项目预测租金单价契合项目整 体定位，预测租金单价水平具有合理性。 1、保障性租赁住房 （1）与周边项目对比情况 作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力度，打造长三 角 G60 科创走廊人才高地。松江区着力解决区内人才引进、重点企事业单位和                        262                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      公共服务类企业一线职工阶段性住房困难，聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集      聚区和交通枢纽地区，集中布点、建设租赁住房。           松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住，      并且租赁房源多为精装修，提供健身房、咖啡吧、餐饮店、便利店等配套服务，      融合社交、休闲、消费等生活体验，可以满足不同人群多元化的需求，空置率处      于较低水平。目前，根据上海市 随申办”平台公布的松江区保障性租赁住房项      目如下：                      表：松江区保障性租赁住房主要项目列表                                                                  租金参考 项目 序 供应                房源项目 街镇 运营主体 地址 价格（元/ 分类 号 套数                                                                   套/月） A 1 中建幸孚+公寓松江店 中山街道 中建幸孚公寓 施园路 299 弄 2432 1727-8261       乐享公寓（壹间新桥 G60 科创 招商蛇口-壹间 A 2 新桥镇 夏松路 66 弄 1623 2562-9428           云廊社区） 公寓       花米粒公寓（贝壳海盐公寓九 A 3 九亭镇 贝壳海盐公寓 易富路 1139 弄 930 2942-6322           亭国际社区）                                 非连锁品牌管 A 4 新科祥园 洞泾镇 长浜路 600 弄 529 2408-3946                                     理                                 非连锁品牌管 涞坊路 1588 弄 1- A 5 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 1664 3107-5813                                     理 15 号          派米雷·LINK 新界（泗泾） 派米雷集团- 泗泾镇米易路 45 A 6 泗泾镇 587 3375-7623               未来社区 LINK 新界品牌 弄                                柚米租房-柚米 A 7 上海松江西部科技园柚米社区 松江工业区 文俊东路 99 弄 2538 1960-5275                                    社区                                 非连锁品牌管 工业区书林路 670 A 8 沁尚茗寓 松江工业区 826 1752-3519                                     理 弄          派米雷·LINK 新界（车墩） 派米雷集团- 车墩镇迎轩路 41 A 9 车墩镇 1349 2615-5842               未来社区 LINK 新界品牌 弄 A 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 华润有巢公寓 米易路 216 弄 1264 2453-4842 A 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 华润有巢公寓 书林路 600 弄 1348 1716-3126                                              永隆路 255 弄 1-8 A 12 象屿屿果·醉白池店（东区） 永丰街道 象屿商发-屿果 966 2132-4558                                                   号                                              永隆路 333 弄 1-8 A 13 象屿屿果·醉白池店（西区） 永丰街道 象屿商发-屿果 902 2585-6163                                                   号          佘山环球企业中心·闲猫青年 闲猫国际青年 广富林路 5000 弄 A 14 松江工业区 502 1339-3837                社区 社区 6-9 号楼                                Ease Living 城 茸梅路 855 弄 1-4 A 15 城璟松江中山社区 中山街道 438 1913-4000                                   璟租住 号                                              佘山镇金白花路 A 16 城投宽庭 Lite·松江社区 佘山镇 城投宽庭 Lite 1391 1013-2898                                                  50 弄                                     263                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                             租金参考 项目 序 供应              房源项目 街镇 运营主体 地址 价格（元/ 分类 号 套数                                                              套/月）                                         九里亭街道沪亭                                柚米租房-柚米 B 17 柚米寓九亭中心店 九里亭街道 北路 199 弄 8 号 386 2834-6191                                   寓                                               楼                                        泗泾镇高技路 205                                非连锁品牌管 B 18 喜富公寓 泗泾镇 弄凯富科技园 508 1723-2250                                   理                                            10、11 号                                柚米租房-柚米 九亭镇蒲汇路 178 B 19 纯真中心 6 号楼 九亭镇 219 4218-7139                                   寓 弄6号                                闲猫国际青年 中山街道五昆路 B 20 世贸闲猫国际青年社区 中山街道 300 1650-2550                                  社区 88 弄 2 号                                非连锁品牌管 松江工业区松卫 B 21 凯富雅进公寓 松江工业区 277 952-1561                                   理 北路 280 号                                非连锁品牌管 泗泾镇莘砖公路 B 22 合寓社区 泗泾镇 235 1770-2531                                   理 1128 号                                         九亭镇九新公路                                宿香门第联盟 B 23 宿香门第公寓九亭店 九亭镇 1005 号 1 幢 201- 207 1201-2484                                  公寓                                             1001 室                                         松江工业区文翔                                        路 3788 弄 6 号 2- B 24 上海龙湖冠寓松江大学城店 松江工业区 龙湖冠寓 752 1808-3039                                        18 层，10 号 2-18                                               层                                闲猫国际青年 小昆山镇文松路 B 25 中电·闲猫青年社区 小昆山镇 600 1658-3060                                  社区 333 弄 13 号                                         广富林街道谷阳 B 26 龙湖冠寓谷阳北路店 广富林街道 龙湖冠寓 北路 2558 弄 4 号 446 2437-3163                                               楼                                非连锁品牌管 九亭镇盛龙路 831 B 27 久盛公寓 九亭镇 64 3074-3308                                   理 弄          上海乐港三宝电器有限公司 非连锁品牌管 车墩镇车泾路 99 B 28 车墩镇 303 1274-3195             （乐家公寓） 理 号          资料来源：随申办，仲量联行根据公开信息整理          注：A 类：集中式租赁社区项目。项目整体以租赁住房为主要功能，通常采用社区化规划建设模式，      具备相对完善的公共空间、配套设施及物业管理服务体系，居住品质整体接近市场化商品住宅社区。          B 类：非社区型保障性租赁住房项目。项目多为单体建筑项目，通常不具备独立社区园区空间，公共      配套及共享设施规模相对有限，以满足租住功能需求为主。          此外部分此前原公租房房源因 2026 年起的 公保简并”或将逐步并入保租房，但此类项目多为在商品      房小区中配建的保障房单元，多由区住房保障相关单位进行管理，无集中式管理服务或配套，和本项目并      不形成重大直接竞争关系。                                  264         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                图：松江区保障性租赁住房项目分布 来源：百度地图，仲量联行 与本项目周边保障性租赁住房项目对比，本项目备案价格为 81.18-85.00 元/ 平方米/月，略高于仲量联行调研的周边保障性租赁住房备案价格范围 64.00- 80.90 元/平方米/月；截至 2026 年 3 月 31 日，本项目租赁住房部分期末租金单价 61.78 元/平方米/月，周边保障性租赁住房平均租金为 49-92 元/平方米/月。周边 保障性租赁住房项目租金情况如下表所示：                表：周边保障性租赁住房项目租金情况 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与本项目距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月     备案价                    80.90 70.80 64.00 （元/平方米/月/含税）     平均租金                    53-92 58-83 49-66 （元/平方米/月/含税） 从租户画像来看，城璟松江中山社区的租户主要为中山街道的酒店餐饮服务 行业从业人员，世茂·闲猫国际青年社区的租户主要为中山街道的办公白领，华 润有巢·东部经开店的租户主要为周边 3 公里内东部经开区办公人群，中建·幸                              265        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 孚+公寓（上海松江店）的租户主要为中山工业园企业员工、中山商务区 CBD 白 领、政府、医院、新就业群体、大学城配套工作人员及松江区 G60 科创单位相关 人员，上述保障性租赁住房项目与本项目租户群体不重合。 从房型上来看，城璟·松江中山社区主要提供多床位的宿舍型房源、世茂·闲 猫国际青年社区均为一居室房源、华润有巢·东部经开店主要为一居室房源及少 量二居室，相较而言中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供的房型具有多样化， 有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅等，可吸引不同年龄、职业和背 景的租户，可满足不同租户对于居住环境和空间的差异需求。 由于项目的辐射客群范围、房型等差异较大，上述保障性租赁住房项目的租 金水平具备一定的参考价值，但无法体现周边整体租赁住房市场租金水平。 （2）不动产项目定位为高品质的、企业自主配租的保障性租赁住房项目 在租赁及定价模式方面，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于保障性 租赁住房，作为企业自主投资建设并出租的项目，项目采用更加市场化的租赁模 式。招租渠道主要为企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他 自有渠道进行招租等，与其他城市保租房项目采用的政府统筹配租的计划性租赁 相比有较大差异，招租方式更为灵活，辐射客群主要为不动产项目周边的年轻人 才群体，租金水平在符合相关规定要求的同时，基于项目区位及品质合理确定。 （3）不动产项目所在松江新城东区板块产业密布，人才聚集，该区域办公 人群及居民对租赁住房的需求较大，租金定价水平符合市场供求情况 不动产项目属于松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主，产业氛 围较好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据上海市房屋管理局的抽样调查数据， 上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%，外省市户籍常住人口租房比例约 85%， 按照平均每户人口 2.63 人计算，需要租房的家庭数量约为 392 万户，对应租赁 住房需求数量约为 392 万套，可见需求量远大于供给量，市场存在较大需求缺口， 租金定价水平符合市场供求情况。 （4）不动产项目主要客群为年轻人才群体，具有一定的支付能力 截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，租 赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制                        266         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边相关产业 公司任职员工为主，占比均在 20%以上，支付能力和支付意愿较为稳定。 （5）不动产项目建造标准较高，社区品质较优，政策补贴优厚，房间类型 丰富 在品牌管理方面，不动产项目由中建八局开发建设，东孚资管运营管理的自 有品牌，东孚资管为租赁住房及酒店行业中成熟且知名的运营商及品牌，运营经 验丰富、品牌信任度高。凭借过硬品质和良好口碑，不动产项目荣获第十届 广 厦奖”、中房协 五星级长租公寓”认证、克而瑞 上海租赁住房品牌影响力 TOP10” 等荣誉，并多次被人民日报等央媒报道，曾获松江区政府点赞推介，并获得中央 电视台、上海电视台实地采访、刊播。 在服务及安保方面，不动产项目打造 智慧公寓”综合应用场景，实现对客 服务全覆盖，VR 看房、签约缴费、智能报修等功能全部线上完成，推进物业管 理与服务系统深度融合。公寓全面导入智能化安防系统，提供 24 小时安保服务 与智能防护，人脸识别、智能门锁、高空抛物检测，完成苑区内智能化、全覆盖 安全管理。 在政策补贴方面，作为上海松江区经认定规模最大的保障性租赁住房项目， 公寓租户可享受保租房相关优惠政策，如：享受低于同地段同品质市场租赁住房 租金、每月最高可提取 4,500 元公积金、居住证协办等。此外，不动产项目也已 经纳入松江区人才公寓体系，申请入住的人才可通过分层分类的补贴标准，符合 条件的个人可享受不同比例的人才住房补贴，依据其经认定的 G60 科创走廊人 才积分，每月可享受 675-4,500 元的租房补贴。上述政策补贴可有效降低租赁住 房租金价格水平，缓解租房成本负担。 G60 科创走廊人才租房补贴”相关情况 详见本招募说明书 第二章 不动产项目”之 第二节 不动产项目经营业绩及财 务状况分析”之 十一、政府补贴情况”。 在房间类型方面，不动产项目配有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室 两厅等不同户型以满足不同客户群体的需要，有效地扩充客源，增强了租金单价 适配能力。 （6）租赁住房租金单价符合项目实际运营情况                        267            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目保障性租赁住房的备案价格为 81.18-85.00 元/平方米/月，月租金 范围为 1,727.5-8,261 元/月。截至 2026 年 3 月 31 日，保障性租赁住房房源已出 租 2,253 套，出租面积合计为 94,037.58 平方米，面积出租率为 91.53%，套数出 租率为 92.64%，平均合同租金为 61.78 元/平方米/月，符合租金备案标准。考虑 到不动产项目为市场化的保障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场 租金参考评估基准日平均合同租金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税），具备审 慎合理性。 2、配套商业 不动产项目配套商业部分可租面积为 3,012.02 平方米，评估机构对于租赁合 同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存续期外的租金预 测按照市场客观租金水平进行测算，具体分析如下： 评估机构对不动产项目配套商业的市场客观租金水平的确定采用比较法，根 据替代原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。不动产项目和可比实例概况如 下表：               表：不动产项目配套商业可比实例概况     比较因素 不动产项目 商业 1 商业 2 商业 3                中建·幸孚+公                寓（上海松江 东外苑 明月清泉北苑 开心公寓     对象名称                店）沿街底层 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业                 配套商业                              松东路近环城 新南街近九新 松卫北路近荣       位置 施园路 299 弄                                路 公路 乐东路 租赁面积（平方米） 待估 140 105 105 交易租金（元/平方米/                    待估 127 118 116 月/含税）     装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯     交易情况 正常 正常 正常 正常     成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下：                                268           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                图：不动产项目周边商业项目位置图 对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况 进行修正和调整。            表：不动产项目与可比实例比较因素条件对比表        比较因素 本项目 商业 1 商业 2 商业 3                  沿街底层配套 东外苑 明月清泉北苑 开心公寓      对象名称                     商业 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业 交易租金（元/平方米/月/含税） 待估 127 118 116      市场状况 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月      交易情况 正常 正常 正常 正常       商业繁华度 较高 较高 较高 较高 与区域商业中心接近程度 较近 较近 较近 较近      人流量及密度 较大 较大 较大 较大 区       交通便捷度 较高 较高 较高 较高 位     公共配套设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 状     环境质量优劣状况 较好 较好 较好 较好 况      基础设施状况 六通 六通 六通 六通         楼层 1F 1F 1F 1F        临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道        新旧程度 较新 较新 较新 较新 实 外观设计 较好 较好 较好 较好 物 布局合理，便 布局合理，便 布局合理，便 布局合理，便        空间布局 状 于使用 于使用 于使用 于使用 况 临街宽深比 适中 适中 适中 适中        设施设备 齐全、维护较齐全、维护较 齐全、维护较 齐全、维护较                               269                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               比较因素 本项目 商业 1 商业 2 商业 3                                  好 好 好 好               物业类型 商业 商业 商业 商业                层高 4米 4米 4米 4米                面积 169.06 140 105 105               装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯        权 产权性质 商品房 商品房 商品房 商品房        益 物业管理 较好 较好 较好 较好        状 抵押或担保情况 不考虑 无 无 无        况 租赁或占用情况 无 无 无 无            经修正和调整后得出不动产项目配套商业的比准租金单价，见下表：                    表：配套商业参数修正情况及比较因素条件说明       项目 商业 1 商业 2 商业 3 比较因素修正和调整说明      交易租金                        127 118 116 市场调查取得。 （元/平方米/月/含税）                                                 估价对象与可比实例均为正常交易，故估价对         市场状况 100/100 100/100 100/100                                                 象与各可比实例条件指数均为 100。                                                 估价对象与可比实例的交易日期均不超过 1 年，         交易情况 100/100 100/100 100/100                                                 故不做修正。                                                 分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估            商业繁华度 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                 分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估      与区域商业中心接近程度 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                 分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以估         人流量及密度 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                 分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估            交通便捷度 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                 分为齐全、较齐全、不齐全三个等级，以估价对 区位 公共配套设施状况 100/100 100/100 100/100                                                 象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。 状况                                                 分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估        环境质量优劣状况 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。                                                 分为七通、六通、五通、三通、仅场地平整五个         基础设施状况 100/100 100/100 100/100 等级，以估价对象的等级为 100，每相差一个等                                                 级修正 2。                                                 估价对象与可比实例均为一层，故估价对象与             楼层 100/100 100/100 100/100                                                 各可比实例条件指数均为 100。                                                 分为临街、不临街两个等级，以估价对象的等级            临街状况 100/100 100/100 100/100                                                 为 100，每相差一个等级修正 5。                                                 分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估            新旧程度 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                 分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估            外观设计 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。 实物                                                 分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估 状况 空间布局 100/100 100/100 100/100                                                 价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。                                                 分为好、一般、差三个等级，以估价对象的等级            临街宽深比 100/100 100/100 100/100                                                 为 100，每相差一个等级修正 2。            设施设备 100/100 100/100 100/100 分为维护好、维护较好、维护一般、维护较差、                                         270                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书          项目 商业 1 商业 2 商业 3 比较因素修正和调整说明                                                维护差五个等级，以估价对象的等级为 100，每                                                相差一个等级修正 3。                                                估价对象与可比实例的均为商业物业，故不做          物业类型 100/100 100/100 100/100                                                修正。                                                分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估             层高 100/100 100/100 100/100                                                价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 3。                                                分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以估             面积 100/100 100/100 100/100                                                价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                分为精装修、简单装修、毛胚三个等级，以估价          装修状况 100/100 100/100 100/100                                                对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                估价对象与可比实例均为商品房，故估价对象          产权性质 100/100 100/100 100/100                                                与各可比实例条件指数均为 100。                                                分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估 权益 物业管理 100/100 100/100 100/100                                                价对象的等级为 100，每相差一个等级修正 3。 状况        抵押或担保情况 100/100 100/100 100/100 本次评估不考虑估价对象的抵押担保情况。                                                分为无占用、被占用两个等级，以估价对象的等        租赁或占用情况 100/100 100/100 100/100                                                级为 100，每相差一个等级修正 5。 修正和调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 / 比准租金（元/平方米/月/含税） 127 118 116 /       权重 1/3 1/3 1/3 / 有效市场租金单价（元/平方米/                                120 /       月）          根据仲量联行对不动产项目所处区域租金水平的了解，结合不动产项目现状，       仲量联行通过比较法的测算确定不动产项目 1 层沿街配套商业的有效市场租金       为 120.00 元/平方米/月/含税/不含物业管理费。对配套商业部分各个租赁部位进       行临街状况、楼层进行修正，得到配套商业部分整体加权平均有效租金水平为       107.90 元/平方米/月/含税/不含物业管理费。          综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，配套商业部分租金水平综合考虑       了市场状况、交易情况、实物状况、权益状况、临街状况及楼层等因素，具备合       理性。          3、配套车位          截至 2026 年 3 月 31 日，本项目停车位月租金为 150 元/个/月。根据仲量联       行提供的调研数据，松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准如下：               表：松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准                                                                         月租停车收 序 租金参考价格           房源项目 街镇 地址 供应套数 费标准（元/ 号 （元/套/月）                                                                          个/月）      乐享公寓（壹间新桥 G60 科创 1 新桥镇 夏松路 66 弄 1,623 2,562-9,428 300          云廊社区）                                         271                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                                    月租停车收 序 租金参考价格           房源项目 街镇 地址 供应套数 费标准（元/ 号 （元/套/月）                                                                     个/月）      花米粒公寓（贝壳海盐公寓九 2 九亭镇 易富路 1139 弄 930 2,942-6,322 300         亭国际社区） 3 新科祥园 洞泾镇 长浜路 600 弄 529 2,408-3,946 0                                 涞坊路 1588 弄 4 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 1,664 3,107-5,813 0                                   1-15 号      派米雷·LINK 新界（泗泾）未 泗泾镇米易路 5 泗泾镇 587 3,375-7,623 300             来社区 45 弄 6 上海松江西部科技园柚米社区 松江工业区 文俊东路 99 弄 2,538 1,960-5,275 200                                 工业区书林路 7 沁尚茗寓 松江工业区 826 1,752-3,519 200                                   670 弄 8 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 中山街道 施园路 299 弄 2,432 1,727-8,261 150      派米雷·LINK 新界（车墩）未 车墩镇迎轩路 9 车墩镇 1,349 2,615-5,842 200             来社区 41 弄 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 米易路 216 弄 1,264 2,453-4,842 200 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 书林路 600 弄 1,348 1,716-3,126 200                           永隆路 255 弄 12 象屿屿果·醉白池店（东区） 永丰街道 966 2,132-4,558 150                             1-8 号                           永隆路 333 弄 13 象屿屿果·醉白池店（西区） 永丰街道 902 2,585-6,163 150                             1-8 号 佘山环球企业中心·闲猫青年社 广富林路 5000 14 松江工业区 502 1,339-3,837 0            区 弄 6-9 号楼                           茸梅路 855 弄 15 城璟·松江中山社区 中山街道 672 1,913-4,000 200                             1-4 号                           佘山镇金白花 16 城投宽庭 Lite·松江社区 佘山镇 1,391 1,013-2,898 0                             路 50 弄          从周边保障性租赁住房项目配套停车收费情况来看，松江区样本项目停车收       费标准主要集中在 150 元/个/月至 300 元/个/月之间。其中，乐享公寓（壹间新桥       G60 科创云廊社区）、花米粒公寓（贝壳海盐公寓九亭国际社区）及派米雷·LINK       新界（泗泾）未来社区等项目停车收费标准为 300 元/个/月；上海松江西部科技       园柚米社区、沁尚茗寓、华润有巢·泗泾店、华润有巢·东部经开店及城璟·松江中       山社区等项目停车收费标准为 200 元/个/月；象屿屿果·醉白池店东、西区停车收       费标准为 150 元/个/月，与本项目保持一致。          部分项目目前实行停车费减免或免费政策，但该类情况通常与项目招商运营       策略、入住率培育阶段及市场推广安排有关，属于阶段性运营措施，未来收费政       策可能根据项目运营情况进行动态调整。因此，免费停车位安排并不必然代表区       域停车资源的长期市场价格水平。                                   272         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 综合来看，本项目停车收费标准为 150 元/个/月，处于松江区保障性租赁住 房项目停车收费区间的中等偏低水平，与区域同类项目相比具有一定竞争力。同 时，考虑到项目所在区域产业园区、办公园区及居住社区分布较为集中，租户存 在一定通勤停车需求，本项目停车收费水平与区域市场整体情况基本相符，具备 一定的市场接受度。 综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，不动产项目租金水平整体具备审 慎合理性且符合历史运营情况。 （三）租金增长率假设合理性说明 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了项目租户结构、最新租金情况、所 在区域租赁住房租金单价水平及增长率的变动趋势、未来供需情况、人口变动情 况、居民消费水平、当地相关租房政策规定等，审慎地对不动产项目租赁住房租 金增长率进行了预测。 1、保障性租赁住房 （1）租户结构情况 从租户年龄结构来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户中 25-40 岁青 年群体占比达 72.88%。该年龄段租户多处于职业发展上升期，收入增长预期较 为明确，租金承受意愿较强。 从租户行业分布来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比 较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制造行业，占比均在 20%以 上,主要为巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边产业企业员工， 租户具备稳定的收入来源和较强的租金支付能力。 （2）所在区域租赁住房租金单价水平及增长率的变动趋势 近年来，上海租赁住房平均租金从 2021 年末的 134.6 元/平方米/月回落至 2025 年末的 112.7 元/平方米/月，主要受外环以外交付的 Rr4 项目供应增加影响 拉低了全市整体租金水平，近期租金回调主要由供应端推动，而非需求疲软所致。 此外，经历租金回调后，上海 Rr4 项目的租金在全国范围内仍处于相对较高水平， 支撑了上海市租赁住房市场的长期基本面。                        273         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 从松江区层面来看，根据 CREIS 中指数据库数据，松江区 2019 年 12 月至 2025 年 12 月租金保持平稳增长，6 年平均复合增长率为 2.1%，反映出区域租赁 住房市场整体运行平稳。 进一步聚焦本项目所处的松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主， 产业氛围较好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据 CREIS 中指数据库数据统 计，松江新城东区板块租赁住房租金整体呈上涨趋势，租金水平近 5 年平均复合 增长率为 4.53%，体现了板块内产业集聚效应对租赁需求的有力支撑。 从当前市场租金水平来看，根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域 主要竞品项目租金水平如下：城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米 /月、世茂·闲猫国际青年社区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东 部经开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单 价为 61.78 元/平方米/月，与周边主要竞品处于可比区间。 （3）未来供需情况 租赁住房市场的供需格局是影响租金长期走势的关键因素。从供给端来看， 集中式租赁住房新增供给趋缓，其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，区 域内短期内无大规模集中新增供应计划，本项目在同类用地供给收缩的环境中具 备一定的稀缺性和竞争力，市场供给节奏整体趋于平稳，有助于中长期供需关系 的动态平衡，为本项目未来租金增长提供了有利的市场环境。以下从集中式用地 供应和其他供给渠道两个层面展开分析： 1）租赁住房用地供应：Rr4 用地及带自持租赁部分的 Rr2 用地供应持续收 缩，新增集中式供给趋缓 保障性租赁住房的供给渠道中，Rr4 用地因其规划用途直接对应保障性租赁 住房，其供应规模与入市节奏较为明确，是形成集中式、配套完善租赁社区的主 要载体。除 Rr4 用地外，其他可纳入保障性租赁住房体系的来源还包括 Rr2 用地 上开发的商品住宅项目中，由开发商按规定自持的租赁住房部分（通常为 15%左 右），该部分可申请纳入保障性租赁住房，但实际是否纳入、何时纳入取决于开 发商的自主决策，并非所有自持部分均转化为保障性租赁住房。 A.上海市层面                        274        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 近年来，上海市租赁住房用地供应呈现明显收缩态势。从成交情况来看 2021 年为阶段性供应高点，上海市全年租赁住房用地（含 Rr4 及 Rr2 自持租赁部分） 成交规划建筑面积合计超过 280 万平方米，此后成交规模逐年回落。2025 年， 全市仅成交 5 宗 Rr4 用地，无带自持租赁部分 Rr2 用地成交，成交规划建筑面积 合计约 23.8 万平方米，处于历史低位。          图：上海市 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 从土地供应结构来看，Rr4 用地仍是新增集中式租赁住房的主要来源，但近 年来 Rr4 及相关混合用地供应同步趋紧，叠加土地出让节奏放缓，预计未来中短 期内上海租赁住房新增供应整体仍将维持收缩态势，新增集中式项目的规模化入 市存在一定制约。 从新增供应的可预期性来看，基于历史 Rr2 用地的土地出让节奏及项目入市 周期，未来 2-3 年内，该类自持转化房源暂无新增供应计划。 B.松江区层面 松江区租赁住房用地成交趋势与全市基本一致，呈现收缩态势。松江区 Rr4 用地成交规模于 2021 年达到阶段性高点后快速回落，2022-2024 年间成交规模 维持低位，2025 年全年无 Rr4 用地成交。                         275        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书         图：松江区 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 与此同时，松江区带自持租赁部分的 Rr2 用地成交亦呈现收缩态势，2017 年 为供应高峰，此后逐年回落，2020-2025 年间均无新增成交，进一步印证了区域 租赁住房新增供给趋缓的趋势。 图：松江区带自持租赁部分 Rr2 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 综合来看，上海市及松江区租赁住房供给结构正由前期以 Rr4 集中供地驱动 的增量开发阶段，逐步转向以存量转化与多渠道补充为主的结构性供给阶段。在                         276         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 新增集中式社区型保障性租赁住房供给趋缓的背景下，市场供给节奏整体趋于平 稳，有助于中长期供需关系的动态平衡。 2）其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，短期内对集中式租赁市场 冲击可控 根据公开信息，松江区“ 十五五”期间住房保障体系仍将坚持多渠道筹措原 则，除 Rr4 用地建设的保障性租赁住房外，还包括商品住房配建、存量非居住房 屋改建、集体经营性建设用地建设以及其他符合政策要求的房源转化等多种渠道。 现阶段，松江区“ 十五五”期间新增保障性租赁住房的具体建设规模、供应计划 及实施时序尚未见公开披露，因此未来新增供应规模存在一定不确定性。 A.已批复配建项目：体量较小，对集中式租赁住房市场影响有限 上海市松江区人民政府办公室已于 2026 年 3 月批复同意将 7 个商品住宅配 建项目中的 377 套房屋（总建筑面积约 1.73 万平方米）用途确定为区公共租赁 住房，该部分房源未来将纳入区域住房保障体系供应。总体来看，未来松江区住 房保障供给仍将通过新建、配建、改建及存量转化等多种方式持续完善，但目前 尚无公开信息显示区域内存在大规模集中新增供应计划。本项目的土地性质为 Rr4 用地，在 Rr4 用地出让节奏放缓情况下，本项目具备一定稀缺性和竞争力， 预计同类资产供给对不动产项目的竞争影响有限。 B.存量改建项目：启动取决于市场主体自主决策，未来新增供应规模存在一 定不确定性 存量非居住房屋改建项目的启动与推进，主要依赖于产权持有方的资产盘活 需求与商业盈利判断，属于市场主体自主经营决策范畴。该类项目是否启动改造、 何时入市、供应规模等均存在较大不确定性，且该类项目通常以单体建筑或住宅 小区内嵌入式零星房源形式存在，缺乏独立的社区空间与完善的配套设施，与 Rr4 用地建设的集中式租赁社区在产品形态和运营模式上存在一定差异，其边际竞争 影响相对有限。 C.政策转化类项目： 公保简并”改革属管理口径调整而非实质供给扩张 上海 公保简并”改革已于 2026 年起逐步推进，部分原公共租赁住房项目 统一纳入保障性租赁住房体系进行管理。此类项目多为早期建设形成，主要以商 品住宅小区内配建或传统公租房形式存在，在建设年代、产品形态、空间组织及                        277         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营模式方面与本项目存在明显差异，其进入保障性租赁住房体系主要体现为政 策统筹管理口径的统一调整，而非新增集中式供给的实质扩张。 综上，在 Rr4 用地出让节奏放缓、新增集中式社区型保障性租赁住房供给趋 缓的背景下，叠加其他供给渠道供应存在较大不确定性或与本项目产品形态存在 差异，区域内短期内无大规模集中新增供应计划。本项目作为 Rr4 用地项目，在 同类用地供给收缩的环境中具备一定的稀缺性和竞争力。市场供给节奏整体趋于 平稳，有助于中长期供需关系的动态平衡，为本项目未来租金增长提供了有利的 市场环境。 （4）人口变动情况 1）上海市：人口规模基本保持稳定，人才落户持续活跃，租赁住房需求基 础稳固 作为我国重要的经济、金融、贸易和科技创新中心，以及长三角城市群核心 城市，上海凭借较强的经济实力、完善的产业体系和持续优化的人才政策，长期 保持较强的人口吸引力。2018 年至 2021 年，上海常住人口总体呈小幅增长态势； 2022 年受阶段性因素影响有所回落；2023 年末，全市常住人口达 2,487.45 万人， 其中户籍常住人口 1,480.17 万人，外来常住人口 1,007.28 万人，为 2015 年以来 最高水平，也是 十三五”以来常住人口增量首次超过 10 万人。截至 2025 年末， 上海市常住人口为 2,485.41 万人。其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，外来常住 人口 974.50 万人。整体来看，上海人口规模基本保持稳定，户籍常住人口持续增 长，反映出城市综合吸引力和人口承载能力依然较强。 从人才导入情况来看，2021 年至 2024 年，上海市落户规模整体保持高位运 行，2024 年落户总量突破 8 万人，居转户和人才引进两大主渠道均保持较高活 跃度。2025 年，上海市落户总量约 7.61 万人，较 2024 年小幅回落约 5%，但仍 处于近年来较高水平。其中，居转户规模约 3.86 万人，继续保持稳步增长；人才 引进规模约 3.75 万人，在经历前期快速增长后进入阶段性调整阶段。总体来看， 上海落户规模在经历快速扩张后呈现 高位运行、结构优化”的特征，人才导入 体系逐步由规模扩张向更加注重产业导向、就业匹配和高质量发展的方向转变， 为租赁住房市场持续导入具有较强支付能力和稳定就业基础的租户群体。                          278          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2）松江区：人口基数保持高位，产业与人才集聚效应持续增强，为区域租 赁住房需求提供有力支撑 截至 2025 年末，松江区常住人口为 196.18 万人，同比增长 0.1%。其中，本 市户籍常住人口 88.80 万人，同比增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人， 同比下降 0.9%。全区户籍人口 79.63 万人，同比增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，同比增长 2.8%。虽然 2025 年松江区外省市来松常住人口较上年小幅下降， 但整体规模仍超过 100 万人，保持较高基数，体现出区域较强的人口吸附能力。 随着长三角 G60 科创走廊建设持续推进、松江新城功能不断完善以及产城 融合水平持续提升，区域产业集聚效应进一步增强，各类产业人才、高校毕业生 及青年就业群体对租赁住房的需求仍具备长期支撑基础。同时，依托松江大学城 等优质教育资源，区域青年人口集聚优势有望进一步增强，为区域人才储备和产 业发展提供持续动力，也为本项目持续导入目标客群提供了长期保障。 （5）居民消费水平 居民收入水平和消费能力是影响租赁住房租金支付能力的重要因素。近年来， 上海市和松江区经济保持平稳发展，居民收入总体呈增长态势，居民支付能力持 续改善，为租赁住房市场租金水平保持总体稳定提供了良好的经济基础。 1）上海市层面 2025 年，上海市居民人均可支配收入为 91,987 元，同比增长 4.1%。其中， 城镇常住居民人均可支配收入 96,842 元，同比增长 4.0%；农村常住居民人均可 支配收入 48,122 元，同比增长 5.4%。 消费支出方面，受前期公共卫生事件影响，居民消费活动一度受到抑制，随 着经济社会秩序全面恢复，消费市场逐步回暖，居民消费意愿和消费能力持续修 复。2025 年，上海市居民人均消费支出 54,765 元，同比增长 3.9%。其中，城镇 常住居民人均消费支出 57,076 元，同比增长 3.8%；农村常住居民人均消费支出 33,891 元，同比增长 4.9%。 总体来看，随着上海居民收入稳步提升以及消费市场逐步回暖，居民消费意 愿和消费能力持续修复，为租赁住房市场的租金支付能力提供了良好的经济基础。 2）松江区层面                            279           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据抽样调查数据，2025 年松江区居民人均可支配收入为 77,565 元，同比 增长 4.2%，其中，工资性收入 60,167 元，同比增长 4.5%。反映出区域就业市场 的较强韧性和目标客群租金支付能力的提升，租户收入增长覆盖租金涨幅的空间 充足，租金增长的实现具备居民消费能力层面的支撑。 （6）当地相关租房政策规定 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》                           （沪住建规范联〔2022〕 3 号）有关规定，不动产项目租赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度 应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应 不高于 5%。 本项目设定的租赁住房租金增长率为第 1-3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.75%，低于政策规定的 5%上限，满足上海市相关政策规定。 （7）租金增长率设置符合已上市项目参数范围 根据公开披露资料整理，已上市的同类型项目的租赁住房增长率位于 1.5%- 3%区间。本项目租赁住房按第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束年增长率为 1.75%，租金增长率位于已上市的同类型项目的租赁住房项目的合理区间。           表：已上市租赁住房项目租金增长率估值参数设置情况                                                      长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                       长率           中建·幸孚+公寓（上 第 1-3 年不增长，第 4 年起每年增长 本项目 1.75%             海松江店） 1.75%             安居百泉阁 第 4 年、第 7 年各增长 2% 2.5% 深圳安居 安居锦园 第 4 年、第 7 年各增长 2% 3.0% REIT 保利香槟苑 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%              凤凰公馆 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%              园博公寓 第 1 年不增长，第 2 年 2.5%，第 3 年起每                        年 2.0%                                                        /              珩琦公寓 此外，在连续 3 年累计涨幅超过 5%的情 厦门安居 REIT 况下，下一年增长率为 0%            林边公寓（扩募） 前 3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.5% 1.5%            仁和公寓（扩募） 前 2 年不递增，第 3 年起每三年递增 5% 1.5% 北京保障房 第 3 年预测调整至 55 元/㎡/月，后续每三              文龙家园 1.5% REIT 年上调 4%                          280            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                           长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                            长率                         第 3 年预测调整至 64 元/㎡/月，后续每三               熙悦尚郡 1.5%                         年上调 4%                         第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年             朗悦嘉园（扩募） 1.5%                         每三年上调 5%                         第 1-2 年不增长，第 3 年 5%，第 4-10 年             光机电（扩募） 1.5%                         每三年上调 5%                         第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年             盛悦家园（扩募） 1.5%                         每三年上调 5%                         第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年            温泉凯盛家园（扩募） 1.5%                         每三年上调 5%               有巢泗泾 第 1-2 年不增长，第 3-4 年每年 2%，第 5                         年起每年 2.5% 华润有巢 /             有巢东部经开区 此外，在连续 2 年累计增幅超过 5%的情 REIT 况下，下一年增长率为 0%             有巢马桥（扩募） 第 1 年不增长，第 2 年至第 10 年每年 2% 1.75% 城投宽庭保租 江湾社区 第 1 年不增长，第 2-5 年每年 2.25%，第                                                           1.5% 房 REIT 光华社区 6-10 年每年 2.0% 招商蛇口租赁 太子湾项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.2% 2.2% 住房 REIT 林下项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.8% 1.8% 上海地产租赁 虹桥项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.0% 1.5% 住房 REIT 江月路项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.0% 1.5%                         四房高级家庭户：预测期内均不增长。 苏州恒泰租赁 其余 6 种户型每 3 年增长一次，第 2 年增               菁英公寓 2.19% 住房 REIT 长 5.4%-8.6%、第 5 年增长 5.1%-7.9%、第                         8 年增长 4.9%-7.5%               滟澜新宸 北京昌保租赁               国瑞熙院 每 3 年增长 3% 1.25% 住房 REIT              未来融尚家园     2、配套商业     （1）配套商业定位清晰，具备增长潜力     不动产项目配套商业面积 3,012.02 平方米，主要业态为咖啡店、餐饮店、便 利店、超市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足中建·幸孚+ 公寓（上海松江店）自身及周边人群日常消费需求。在预测未来增长率时，综合 考虑了项目自身情况与周边市场情况。     （2）配套商业租金增长率低于已签约合同涨幅                            281         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目商业已签约合同的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同， 合同约定的租金增长率均为 5%，可一定程度上支撑未来租金增长。本项目配套 商业未来租金的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，低于已签 约合同涨幅，假设审慎。 （3）配套商业增长率假设符合市场情况 根据类似租赁住房的发展经验及该区域的市场状况综合分析，不动产项目配 套商业未来租金的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，与已发 行同区位项目商业租金增长率接近，符合市场情况。               表：已发行同区位项目商业租金增长率         项目名称 项目区位 商业租金增长率         有巢泗泾 上海市松江区 3%        有巢东部经开区 上海市松江区 3% 3、配套车位 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目月租金为 150 元/个/月，考虑到不动产 项目所在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增长情况及自身运营情况， 且对比同位于上海市松江区的华润有巢 REIT 项目，本项目将预测期内车位租金 设置为第 1-10 年不递增、第 11 年起年增长率为 1.00%，假设具有一定的合理性。               表：已发行同区位项目车位租金增长率         项目名称 项目区位 车位租金增长率         有巢泗泾 上海市松江区 2%        有巢东部经开区 上海市松江区 2% 综上所述，管理人、财务顾问及评估机构认为不动产项目租金增长率假设审 慎合理。 （四）收缴率假设合理性说明 不动产项目 2021 年至 2026 年一季度的收缴率如下表所示：           表：不动产项目 2021 年至 2026 年一季度收缴率 年度 2026 年一季度 2025 年 2024 年 2023 年 2022 年 2021 年 收缴率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% （%）                               282          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 如上表所示，不动产项目历史年度收缴率均为 100%，结合不动产项目目前 较好的运营情况及管理机制，谨慎考虑未来收缴风险，本次评估设定收缴率为 99%，具备合理性。 （五）运营管理费假设合理性说明 运营管理费假设的合理性说明详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营 管理安排”之 第二节 运营管理安排”之 三、运管费率”之 （五）与历史运 管费用的匹配情况”与 （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情况”。 （六）折现率取值依据及合理性说明 1、业务风险较低，对应风险投资报酬率也较低 物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲， 应等于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和 国国家标准 GB/T50921-2015），报酬率的确定方法一般有市场提取法、累加法、 投资收益率排序插入。 本次不动产项目评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调整值加 总作为报酬率。细化公式为： 报酬率=安全利率+风险投资报酬率 安全利率：参照价值时点（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率作 为安全利率。 风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿 率等三项补偿之和，并扣减除投资带来的优惠率。 （1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房 地产时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。 （2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力 就会越小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。 （3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流 动性要求的补偿。 （4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额 外的好处(如易于获得融资等)，从而投资者会降低所要求的报酬率。                         283            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据仲量联行判断，不动产项目位于核心一线城市上海，当地社会经济环境 发展良好，结合资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用 5.50%折 现率较为合理。 2、符合已发行同类项目报酬率选取情况 已发行同类公募 REITs 的不动产项目均位于一线城市及二线城市，选取的报 酬率处于 5.25%-6.50%区间。本项目选取的折现率为 5.50%，与已发行同类项目 报酬率选取情况可比。具体情况如下：                表：已发行同类项目报酬率选取情况 REIT 简称 项目名称 城市 城市能级 评估基准日 折现率              中建·幸孚+公寓 本项目 上海市 一线城市 2026-03-31 5.50%              （上海松江店）                安居百泉阁 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                安居锦园 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00% 深圳安居 REIT                保利香槟苑 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                凤凰公馆 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                园博公寓 厦门市 二线城市 2022-03-31 6.50% 厦门安居 REIT                珩琦公寓 厦门市 二线城市 2022-03-31 6.50% 北京保障房 文龙家园 北京市 一线城市 2022-03-31 6.00% REIT 熙悦尚郡 北京市 一线城市 2022-03-31 6.00%                有巢泗泾 上海市 一线城市 2022-06-30 6.25% 华润有巢 REIT              有巢东部经开区 上海市 一线城市 2022-06-30 6.25% 城投宽庭保租 江湾社区 上海市 一线城市 2023-06-30 6.00% 房 REIT 光华社区 上海市 一线城市 2023-06-30 6.00% 招商蛇口租赁 太子湾项目 深圳市 一线城市 2024-06-30 6.00% 住房 REIT 林下项目 深圳市 一线城市 2024-06-30 6.00% 上海地产租赁 虹桥项目 上海市 一线城市 2024-09-30 6.00% 住房 REIT 江月路项目 上海市 一线城市 2024-09-30 6.00% 苏州恒泰租赁               菁英公寓项目 苏州市 二线城市 2024-12-31 6.00% 住房 REIT 北京保障房 朗悦嘉园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00% REIT（扩募） 光机电项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00%                           284             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 REIT 简称 项目名称 城市 城市能级 评估基准日 折现率                盛悦家园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00%               温泉凯盛家园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00% 华润有巢 REIT                有巢马桥项目 上海市 一线城市 2025-06-30 6.00% （扩募） 厦门安居 REIT 林边公寓项目 厦门市 二线城市 2025-09-30 6.25% （扩募） 仁和公寓项目 厦门市 二线城市 2025-09-30 6.25%                滟澜新宸项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% 北京昌保租赁                国瑞熙院项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% 住房 REIT               未来融尚家园项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% （七）资本性支出预测合理性说明 本次评估的资本性支出预测采取《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报 告》的数据。 （1）历史资本性支出以酒店业态调整及建设者之家改造等非经常性支出为 主，日常资本性支出占收入比重较低 资本性支出一般包括购建投资性房地产、固定资产的支出。中建·幸孚+公 寓（上海松江店）于 2021 年 11 月投入运营，不动产项目建成时间较短，设备设 施较新，因此，自运营以来不动产项目未发生维修、设备更换及重新装修等运营 性重大资本性支出的情况，且不动产项目建筑及装修标准较高，整体使用高品质 原材料进行标准化装修，能够降低损耗及维修保养成本。 从历史数据来看，2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万 元。2023 年度和 2024 年度资本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和 新时代 城市建设者管理者之家”形象升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。 剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的经 营性相关资本性支出分别为 0.00 万元、67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对 应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、1.07%和 0.17%，2023-2025 年度项 目日常资本性支出占收入比重较低，整体来看，历史资本性支出情况与项目投入 运营时间较短、设备设施较新的实际情况相符。                             285         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书               表：报告期内不动产项目资本性支出情况                                                          单位：万元                       2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                        1-3 月 非经常性资本性支出： ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48 —— 新时代城市建设者管理者之                                - - 101.35 - 家”形象升级相关 日常资本性支出： ——维持日常运营需要的维修改造及                          3.00 80.83 67.60 - 设备更新等      资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48 资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00% （2）资本性支出取值参考《工程尽调报告》进行调整 管理人聘请仲量联行作为工程尽调机构，工程尽调机构通过现场勘察、图纸 和文件资料检查、功能技术分析等方式对不动产项目的建筑、结构、机电技术评 估进行初步总结后，对不动产项目未来资本性支出进行了预测，并出具了《工程 尽调报告》。报告结果表明，本项目整体运营及维护情况良好，未发现有严重影 响安全及使用功能的缺陷。 工程尽调机构基于项目公司提供的未来大修改造计划及预算、现场勘察所观 察到的物业缺陷及现状、建筑设计生命周期、设备强制报废年限、工程维修常用 做法、建设期采购施工成本价格及市场一般建设成本、假设为 2%的年通胀率等 信息，对本项目自 2026 年 4 月 1 日起 10 年期间及 11 年至测算期末的大修改造 等含税（综合税率 9%）资本性支出做出预测，并对各年度支出金额进行平滑处 理。各专业基础测算逻辑及各年度资本性支出预测金额如下表所示：                表：本项目资本性支出测算基础逻辑 专业 支出内容 周期假设        地下车库顶板加固、坡道结构层修复、                          首期 2046 年启动，后续每 10 年滚 结构 沉降监测及梁柱剪力墙等承重结构检                          动实施        测与补强 建筑 屋面防水系统整体翻修 每 15 年一轮，覆盖全部楼栋 建筑 外立面翻新（真石漆、金属漆、铝板等） 每 15 年一轮，分区域错峰实施        公区内装更新（地砖、涂料、木饰面、 每 8 年一轮，优先电梯厅、共享活 建筑        吊顶等） 动空间、架空层 给排水 生活水泵、潜水泵大修或整机更换 每 15 年一轮，分批更换                         286          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 专业 支出内容 周期假设 给排水 隔油池整机更换 每 10 年一轮 给排水 地下车库集水井防渗修复、排水沟重做 每 10 年一轮检查维修                                    每 20 年一轮，覆盖全项目强弱电竖 电气 配电箱、桥架、电表等末端设备更新                                    井及配电间                                    每 10 年一轮，含地下车库、楼梯间、 电气 应急照明 LED 灯具更换                                    公共走廊 电气 UPS 电源系统（消防中控室）更换 每 8 年一轮         VRV/多联机空调系统更换（1#、6#、11#、 暖通 每 12 年一轮，按楼栋分批实施         15#等公共区域） 暖通 排烟/加压风机更换 每 15 年一轮                                    每 10 年一轮，按人防办要求检修或 暖通 人防风机大修                                    更换         火灾报警主机、烟感、手报、喷淋头、 报警设备每 10 年一轮、喷淋、消火 消防         消火栓阀体更换 栓每 15 年一轮，分区域滚动实施         防火卷帘门框防腐处理及传动机构保 消防 每 5 年一轮，例行保养或更换         养                                    每 15 年一轮：2036 年起（2021 年 电梯 客梯大修                                    投用满 15 年），分批实施                                    每 25 年一轮：2046 年起（2021 年 电梯 整梯更换                                    起投用满 25 年）分批实施                                    保守测算按启用预留预算，含启用 电梯 扶梯安全评估及启用                                    检测及每 15 年一轮检修 室外工程 围墙、安保系统维护 每 10 年一轮更新 室外工程 室外水电管网 每 15 年一轮，分区域实施 室外工程 室外道路局部翻修 每 15 年一轮，分段实施 基于以上预测逻辑，前 10 年资本性合计预测金额占运营收入合计预测金额 的比例为 2.56%，全生命周期资本性支出合计预测金额占运营收入合计预测金额 的比例为 2.66%，处于合理水平。                    表：资本性支出预测情况                        预测期前 10 年         期间 预测期全生命周期                     （2026 年 4 月-2035 年） 资本性支出金额（万元） 1,900.46 20,683.88 资本性支出占对应预测期运                                        2.56% 2.66% 营收入的比例 （3）资本性支出预测假设与运营年限匹配 不动产项目资本性支出预测期间为自 2026 年 4 月 1 日起至土地使用权期限 到期日，因此资本性支出覆盖整个资产期限（土地使用权期限）。                             287         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 此外，实际资本性支出与预测资本性支出可能存在差异，未来某一年度实际 资本性支出低于预测资本性支出时，本基金将按照预测情况对资本性支出进行计 提和预留，并将未使用资金用于后续年度的资本性支出，前述资本性支出预留及 使用机制能够保障不动产项目拥有充足的资金覆盖资本性支出需求。 综上所述，资本性支出预测假设与运营年限相匹配。 （4）基础运营管理费已包含日常小修，能够减少资本性支出金额 根据《运营管理服务协议》，向运营管理实施机构支付的基础运营管理费中 已经包含了不动产项目除资本性支出以外的维修维保费用。上述费用有助于保持 不动产项目良好的保养状态，从而降低资本性支出的频率、减少资本性支出所需 的费用。 （5）与已发行同类项目资本性支出预留情况可比 已发行的一线城市同类项目资本性支出占运营收入的比例在 0.5%-5.55%之 间，不动产项目全生命周期资本性支出合计预留金额占运营收入合计预测金额的 比例为 2.66%，符合行业合理水平。 （八）敏感性分析 本次评估结果是评估机构基于价值时点所获知及调研到的不动产项目及市 场信息所做出的判断。由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数 据与实际情况产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过 10 年， 较长期的预测亦受到长期宏观及区域经济发展的影响。为了更好地评估关键性假 设波动对估值产生的影响，评估机构主要针对运营管理费费率、长期增长率及出 租率进行了以下情景下的估值敏感性分析： 1、运营管理费费率 项目的运营管理费费率的变化可以综合体现运营成本对于项目整体估值的 影响。 基准运营管理费费率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的运营管理费费率，即房地产年总收益的 13.60%。项目运营管理费费 率的变化对估值的影响如下：                        288          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书              表：运营管理费费率对估值的敏感性分析 运营管理费费率变化比例 情境下估值（万元） 估值变化比例(%)         下降 1.0% 130,740 1.3%         下降 0.5% 129,880 0.7% 基准运营管理费费率（13.60%） 129,010 0.0%         增长 0.5% 128,160 -0.7%         增长 1.0% 127,290 -1.3% 2、增长率 增长率受到区域经济发展、通货膨胀、市场变化等宏观环境因素影响。 基 准增长率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的长期增长 率为 1.75%。项目增长率变化对估值的影响如下：                   表：增长率对估值的敏感性分析       增长率变化 情境下估值（万元） 估值变化比例(%)       下降 0.50% 121,620 -5.7%       下降 0.25% 125,190 -3.0% 基准长期增长率（1.75%） 129,010 0.0%       增长 0.25% 133,100 3.2%       增长 0.50% 137,450 6.5% 3、出租率     基准出租率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的 长期稳定出租率 91%。项目出租率变化对估值的影响如下：                   表：出租率对估值的敏感性分析     出租率变化 情境下估值（万元) 估值变化比例(%)      下降 2% 126,930 -1.6%      下降 1% 127,970 -0.8% 基准长期出租率（91%） 129,010 0.0%      增长 1% 130,060 0.8%      增长 2% 131,100 1.6% （九）同行业上市公司重大资产重组情况对比 不动产项目评估单价、资本化率与已上市可比公募 REITs 项目对应参数可 比，因此评估值在合理水平。具体如下：                          289         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产项目和上海市已上市同类保障性租赁住房公募 REITs 的近期估值、 评估单价如下表所示： 表：不动产项目和上海市已上市同类项目的近期估值、评估单价对比                                              单位：亿元、元/平方米            项目名称 评估基准日 估值 评估单价                   中建·幸孚+公寓      本基金 2026 年 3 月末 12.90 9,007                   （上海松江店） 华润有巢 REIT（扩募） 有巢马桥项目 2025 年 12 月末 9.91 9,242 上海地产租赁住房 REIT 虹桥项目 2025 年 12 月末 3.56 11,594 上海地产租赁住房 REIT 江月路项目 2025 年 12 月末 8.75 15,201 城投宽庭保租房 REIT 江湾社区 2025 年 12 月末 19.76 17,910 城投宽庭保租房 REIT 光华社区 2025 年 12 月末 10.82 18,303 华润有巢 REIT 泗泾项目 2025 年 12 月末 5.84 10,592 华润有巢 REIT 东部经开区项目 2025 年 12 月末 5.30 7,990 对比已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目，从估值结果看，上海市已上市 可比保障性租赁住房 REITs 项目近期估值单价在 7,990 元/平方米至 18,303 元/平 方米，不动产项目估值对应建筑面积单价 9,007 元/平方米，在可比项目估值对应 建筑面积单价区间内。 资本化率方面，已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目的首年资本化率区 间为 3.9%-5.5%。根据 2026 年扣除资本性支出前的运营净收益计算，中建·幸孚 +公寓（上海松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.40%；根据 2026 年扣 除资本性支出后的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目首年资 本化率（Cap Rate）为 4.39%，在已上市保障性租赁住房项目资本化率区间范围 内。因此估值结果具备可比性及合理性。 三、期后重大事项 根据原始权益人出具的说明文件，评估基准日后，不动产项目未发生可能导 致收入或者成本重大变化，或者对评估价值、现金流产生重大影响的事项。                             290           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    第二节 现金流测算分析 根据《中华人民共和国证券投资基金法》                     （以下简称“《证券投资基金法》                            “ ”）、 《公开募集证券投资基金运作管理办法》                  （以下简称“《运作办法》                         “ ”）、                                《公开募集 基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称 《指引》                         “ ”）、《公开募集不动产 投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》                        （以下简称“《操作指引》                               “ ”）、                                      《上 海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号—— 发售业务（试行）》等法律法规、业务规则和《基金合同》，国泰海通资管编制了 2026 年 12 月 31 日、2027 年 12 月 31 日、2026 年 4-12 月及 2027 年度（以下简 称“ 预测期”）的《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可供分配金额测算报告及审核报告》                                 （以下简称 《可供分 配金额测算报告》”）。           《基金可供分配金额测算报告》经上会会计师事务所（特殊 普通合伙）审核。 投资者认购本基金时，应认真阅读《基金可供分配金额测算报告》全文。可 供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具 有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。 一、预测的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额 计算表 （一）预测合并资产负债表                 表：不动产项目合并资产负债表测算                                                         单位：元                           2026 年末 2027 年末         项目                            预测数 预测数 资产： 货币资金 61,544,716.11 75,088,749.26 预付账款 117,924.53 - 其他流动资产 5,982,503.13 4,672,166.85 流动资产合计 67,645,143.77 79,760,916.11 投资性房地产 1,275,302,893.64 1,255,573,418.48 固定资产 165,084.20 121,638.41 商誉 10,596,628.96 10,596,628.96 长期待摊费用 2,406,804.44 1,884,155.77 非流动资产合计 1,288,471,411.24 1,268,175,841.62                                291          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                            2026 年末 2027 年末         项目                             预测数 预测数 资产总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 负债： 应付账款 2,603,980.25 2,605,386.15 预收款项 7,927,912.97 7,927,912.97 应交税费 2,345,185.28 2,325,470.68 其他应付款 9,816,394.91 10,462,623.49 流动负债合计 22,693,473.41 23,321,393.29 递延所得税负债 21,167,260.05 20,828,500.77 非流动负债合计 21,167,260.05 20,828,500.77 负债合计 43,860,733.46 44,149,894.06 所有者权益： 实收资本 1,290,100,000.00 1,290,100,000.00 未分配利润 22,155,821.55 13,686,863.67 所有者权益合计 1,312,255,821.55 1,303,786,863.67 负债和所有者权益总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 （二）预测合并利润表                   表：不动产项目合并利润表测算                                                                       单位：元                                       2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                           预测数 预测数 一、营业总收入 53,116,588.52 70,993,014.81 其中：营业收入 53,116,588.52 70,993,014.81 二、营业总成本 31,214,836.43 40,949,489.27 其中：营业成本 22,944,741.80 30,839,265.93 税金及附加 5,744,993.04 7,248,928.87 管理人报酬 1,935,150.00 2,550,605.79 托管费 96,757.50 127,530.29 其他费用 493,194.09 183,158.39 三、利润总额（亏损总额以 -”号填列） 21,901,752.09 30,043,525.54 减：所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 四、净利润（净亏损以 -”号填列） 22,155,821.55 30,382,284.82 五、综合收益总额 22,155,821.55 30,382,284.82                                 292         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （三）预测合并现金流量表                表：不动产项目合并现金流量表测算                                                          单位：元                        2026 年 4-12 月 2027 年度           项目                            预测数 预测数 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 55,638,240.93 73,263,357.00 收到其他与经营活动有关的现金 75,538.95 - 经营活动现金流入小计 55,713,779.88 73,263,357.00 购买商品、接受劳务支付的现金 6,585,480.94 10,562,414.65 支付的各项税费 6,009,323.43 8,090,600.61 支付其他与经营活动有关的现金 493,194.09 2,215,065.89 经营活动现金流出小计 13,087,998.46 20,868,081.15 经营活动产生的现金流量净额 42,625,781.42 52,395,275.85 二、投资活动产生的现金流量 收购不动产项目所支付的现金净额 472,541,570.36 - 置换不动产项目债权所支付的现金 798,639,494.95 - 支付其他与投资活动有关的现金 - - 投资活动现金流出小计 1,271,181,065.31 - 投资活动产生的现金流量净额 -1,271,181,065.31 - 三、筹资活动产生的现金流量 发行基金份额收到的现金 1,290,100,000.00 - 筹资活动现金流入小计 1,290,100,000.00 - 向基金份额持有人分配支付的现金 - 38,851,242.70 筹资活动现金流出小计 - 38,851,242.70 筹资活动产生的现金流量净额 1,290,100,000.00 -38,851,242.70 四、现金净增加额 61,544,716.11 13,544,033.15 加：上年末现金余额 - 61,544,716.11 五、年末现金余额 61,544,716.11 75,088,749.26 （四）预测可供分配金额计算表                表：不动产项目可供分配金额计算表                                                          单位：元                                 2026 年 4-12 月 2027 年度             项目                                     预测数 预测数 一、净利润 22,155,821.55 30,382,284.82 折旧和摊销 15,552,718.08 20,846,028.34 利息支出 - -                        293             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                        2026 年 4-12 月 2027 年度                  项目                                            预测数 预测数 所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 二、税息折旧及摊销前利润 37,454,470.17 50,889,553.88 三、其他调整 不动产基金发行份额募集的资金 1,290,100,000.00 - 收购不动产项目所支付的现金净额 -1,271,181,065.31 - 应收和应付项目的变动 5,324,911.25 2,105,721.97 本年资本性支出 -153,600.00 -600,000.00 加：上年末现金余额 - 61,544,716.11 减：本年分配金额 - -38,851,242.70 未来合理的相关支出预留 —预留资本性支出 - - —预留不可预见费用 - - —年末经营性负债余额 -22,693,473.41 -23,321,393.29 —其他预留费用 - - 四、本年可供分配金额 38,851,242.70 51,767,355.97 基金拟募集规模 1,290,100,000.00 分派率 4.02%20 4.01%       （五）可供分配金额测算报告预测参数和调整项的设置依据和合理性       1、可供分配金额测算报告的基本假设 （1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现 行政治、法律、法规、政策及其经济环境无重大变化； （2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化； （3）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营计划将如期实现，不会受 到政府行为、行业或劳资纠纷等的重大影响； （4）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状 况无重大变化； （5）本基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测 期内均不会发生重大变化； 20 2026 年度分派率=（2026 年 4-12 月可供分配金额/3*4）/基金拟募集规模。                                  294          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺 的不利影响； （7）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化； （8）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影 响。      2、可供分配金额测算报告的特定假设 （1）假定本基金于 2026 年 4 月 1 日成立，募集资金总计人民币 12.9010 亿 元。募集资金拟用于认购专项计划全部份额，之后由专项计划支付购买项目公司 的股权转让款，通过专项计划以股东借款和增资的形式投入项目公司以置换项目 公司存量负债及预留本基金运行所必需的现金储备。假设预测期内无新增募集资 金。 （2）在专项计划收购项目公司股权前后，本基金与项目公司均不受同一方 或相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。本基金在合并中取 得的项目公司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成 本费用或所产生的收入，该不动产资产组合构成业务。 （3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设本基金的发 行、收购项目公司以及本基金内部资金拆借的安排于 2026 年 4 月 1 日均已完成 并按照合并财务报表的编制原则进行编制。 （4）预测期内新签订或变更租赁合同的主要条款与已签订的租赁合同的主 要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条款；同时，租赁期满承租人 将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行。 （5）本基金预测期间内假定不会出现因租户违约或提前退租而向租户收取 的违约金或其他产生营业外收入的情况。 （6）项目公司和国泰海通资管（代表专项计划）签署《股东借款协议》，向 专项计划偿还相应股东借款的本金和利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 项目公司预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出可在项 目公司计算企业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务处理均符 合相关法律法规的规定。                         295          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （7）专项计划和公募基金的管理人报酬以及托管费确定方法在预测期内保 持不变。 （8）不动产资产在预测期内不会发生减值，本基金与项目公司于预测期内 不会发生预期信用损失。 （9）预测期内无不动产资产的处置情况。 （10）预测期内无不动产基金发行募集资金的情况及购买不动产项目的情 况。 （11）预测期内，本基金实施的收益分配比例为可供分配金额的 100.00%。 （12）预测期内，本基金资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计 划的实施发生困难。 （13）预测期内，本基金当年产生的中介费用当年计提，次年支付。 （14）预测期内，本基金并无营业外收入和营业外支出。      3、税项假设      （1）公募基金层面适用的主要税种 1）增值税 根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财 税[2016]140 号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税[2017]56 号)等 国家有关税收规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以基金 管理人国泰海通资管以及资产支持证券管理人国泰海通资管为增值税纳税人，按 照 3.00%的征收率缴纳增值税。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》(财税[2016]36 号)及《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税 政策的通知》(财税[2016]140 号)，如果公募基金从专项计划取得的收益不是保本 收益，同时也未约定返还投资本金，则该收益不属于增值税应税范围。 2）所得税 根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015 年修订)，本基金财产投资的 相关税收，由基金份额持有人承担。                         296          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1 号)第二(一)条， 对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股 权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 （2）项目公司适用的主要税种                  表：项目公司适用的主要税种 税种 计税依据 税率               以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基 增值税 础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后， 13%、9%、6%               差额部分为应交增值税               从价（房产原值的 70%）计征部分 1.2% 房产税               从租（租金收入）计征部分 12% 城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 7% 教育费附加 实际缴纳的增值税税额 3% 地方教育附加 实际缴纳的增值税税额 2% 企业所得税 应纳税所得额 25% 4、可供分配金额测算相关参数明细 （1）营业收入 可供分配金额测算表中营业收入主要包括保障性租赁住房收入、商铺收入 （包括商铺租金收入与商铺物业管理费收入）、车位收入及其他收入。各项目明 细预测数据如下：                   表：营业收入明细预测数据                                                       单位：元                            2026 年 4-12 月 2027 年度          项目                                预测数 预测数 保障性租赁住房租金收入 48,868,228.41 65,248,427.26 商铺收入 3,266,616.99 4,435,596.72 车位收入 912,935.78 1,217,247.71 其他收入 68,807.34 91,743.12          合计 53,116,588.52 70,993,014.81 1）保障性租赁住房、商铺收入 于预测期间，对于已签订收费租赁合同或已就租赁合同内容达成一致并于预 测期前签订固定收费租赁合同的租户，按照已签订租赁合同（以下简称 已签约                             297          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 合同”）约定的租金单价或商铺物业管理费单价、租赁面积及租赁期限计算保障 性租赁住房、商铺收入。 于预测期间，对于假设就租赁合同内容达成一致的租户，按照假设的租赁合 同（以下简称 新签约合同”）约定的租赁面积、租金单价、商铺物业管理费单 价及租赁期限计算保障性租赁住房、商铺收入（以下简称 租约外租金收入”）。 预测新签约合同的租金收入的各项基本假设如下： A.租赁面积计算假设 计算租约外租金收入时需要考虑各标的不动产项目年度预计出租面积。 各标的不动产项目年度预计出租面积=各标的不动产项目总可出租面积×各 标的不动产项目各年度平均出租率。假设不动产项目的平均出租率如下：                表：不动产项目的平均出租率                    2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                        预测数 预测数 保障性租赁住房 90.00% 90.00%        商铺 92.51% 92.20% 本基金在预测出租率时考虑预测期内的租约到期情况、各标的不动产项目历 史出租率水平、租金收缴水平、运营情况及管理机制等多种因素，并结合不动产 项目所处区域租赁住房空置情况的了解，综合考虑所处区位及结合估价人员的实 地查勘。 B.市场租金单价及增长率假设 本基金在预测市场租金时考虑预测期内已签约合同实际租金的情况、各标的 不动产项目历史租金水平等多种因素，并结合市场状况、交易情况、区位状况、 实物状况和权益状况等、各标的不动产项目的物业特定因素及项目公司运营团队 对租赁策略的考虑，假设于预测期间，各标的不动产项目各年度市场含税单价如 下表所示：             表：各标的不动产项目各年度市场月租金单价                                             单位：元/平方米/月                    2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                        预测数 预测数 保障性租赁住房 61.00 61.00                            298           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                     2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                         预测数 预测数 商铺租金 120.00 120.00 商铺物业管理费 10.00 10.00 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，保障性 租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在 地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价 格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房 租金的九折以下。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调 增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增 幅，且年增幅应不高于 5.00%。 结合标的不动产项目的实际状况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及租 赁相关管理规定，经综合分析确定估价对象保障性租赁住房 2026 年 4-12 月、 2027 年、2028 年租金不递增，2029 年起租金每年递增 1.75%。配套商业未来租 金的年增长率设定为 2026 年 4-12 月、2027 年、2028 年无增长，2029 年起租金 每年递增 1.75%，商铺物业管理费的年增长率设定为 0.00%。各标的不动产项目 各年度增长率如下表所示：             表：各标的不动产项目各年度租金增长率                        2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                            预测数 预测数 保障性租赁住房 0.00% 0.00% 商铺租金 0.00% 0.00% 商铺物业管理费 0.00% 0.00% 2）车位收入预测说明 本基金根据标的不动产项目停车位的历史出租水平及预期出租率，于预测期 间对标的不动产项目地下停车位租金收入的各项假设如下表所示：                 表：停车位租金收入假设参数                  车位数 收费标准      项目 预测车位出租率                  （个） （元/车位/月） 中建·幸孚+公寓                     1,016.00 150.00 65% （上海松江店）                                299             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 车位收入主要为车位租金收入，车位租金收入=停车位个数×地下停车位收 费标准×预测车位出租率。 3）其他收入 主要包含杂费收入等，结合项目实际情况，其他收入取含税金额 10 万元/年。 （2）营业成本 营业成本主要包括折旧和摊销、运营成本、资本性支出和保险费。营业成本 的明细具体如下：                   表：营业成本明细预测数据                                                       单位：元                      2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                          预测数 预测数 折旧和摊销 15,552,718.08 20,846,028.34 运营成本 7,376,429.38 9,875,313.06 保险费 15,594.34 117,924.53        合计 22,944,741.80 30,839,265.93 1）折旧和摊销 于预测期间，折旧和摊销按照以下方式预测： A.假设原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变； B.本基金收购项目公司股权构成非同一控制下的企业合并进行合并对价分 摊后对折旧和摊销的影响； C.假设项目公司预测期内不存在新购置的资产。 2）运营成本 根据《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管理服 务协议》，于预测期间，东孚资管作为运营管理实施机构，提供不动产项目的各 项运营管理服务。 项目公司应当支付的相应的标的不动产项目所对应的运营管理费（含对应的 增值税）=不动产项目运营收入（含税）×相应的基本服务费费率 13.60%。 3）保险费                               300          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费 用，包括财产一切险、公众责任险、现金保险、机器损坏险，根据项目实际情况， 本次估价设定保险费不含税金额为 117,924.53 元/年。 除上述折旧和摊销费用、运营成本、保险费外，本基金将不再额外发生与标 的不动产项目运营相关的其他成本支出。 （3）税金及附加 本基金的税金及附加主要包括不可抵扣的进项税、增值税附加税、房产税、 印花税和城镇土地使用税。预测期内税金及附加的发生额分别如下：                表：税金及附加明细预测数据                                                  单位：元                    2026 年 4-12 月 2027 年度       项目                        预测数 预测数 不可抵扣的进项税 1,230,925.84 1,639,266.12 增值税附加税 197,489.31 264,706.79 房产税 3,878,566.97 5,086,055.96 印花税 297,010.92 70,800.00 城镇土地使用税 141,000.00 188,100.00       合计 5,744,993.04 7,248,928.87 1）不可抵扣的进项税 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳 税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易 计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税。 专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息日前可调整该 计息期间的利率并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日以上 述协议生效后专项计划书面通知为准。 本基金预计于预测期间项目公司不会向专项计划偿还债务本金，本基金每年 末将项目公司现金余额扣除项目公司预留的不可预见费用等未来合理的相关支 出预留之外的现金分配给专项计划，作为专项计划的利息收入，并相应调整该计 息期间的利率。据此，预测于 2026 年 4-12 月及 2027 年度专项计划利息收入（不                           301             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 含 专 项 计 划 利 息 收 入 增 值 税 ） 分 别 为 人 民 币 42,261,787.14 元 及 人 民 币 56,281,470.10 元。 对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、 地方政府债以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管 产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。 专项计划利息收入增值税=专项计划利息收入/（1+3%）×3% 根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36 号）附件 1《营 业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不 得从销项税额中抵扣，即项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值 税进项税额。因此，上述专项计划利息收入增值税额在编制本基金合并财务报表 时作为税金及附加列示。 2、增值税附加税 本基金合并范围内主体的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税 费按照实际缴纳增值税额的适用比例计算缴纳。 增值税附加=“          （增值税销项税额-增值税进项税额）                          【“ 或应纳增值税额】×12% 3、房产税 项目公司对拥有的房产需要缴纳房产税，其持有的房产分为从价计征方式缴 纳房产税和从租计征方式缴纳房产税。空置部分房产按从价计征方式缴纳房产税， 已出租部分的房产按从租计征方式缴纳房产税。 （1）从价计征 计税依据为房产原值一次减除比例后的余值，税率为 1.2%。 房产税（从价）=房产原值×（1-出租率）×（1-30%）×1.2% （2）从租计征 计税依据为当个会计年度所对应的不含增值税的标的不动产项目运营收入 （以下简称 运营收入”），税率为 12%；个人租户房产税税率减按 4%。 房产税（个人租户从租）=运营收入×4% 房产税（企业租户、配套商业从租）=运营收入×12% 出租率参照前述假设，并预计于预测期间无新增房产。                               302           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 4、印花税 本基金合并范围内主体印花税主要因租赁合同及专项计划购买项目公司股 权而产生，印花税按照应纳税凭证记载的金额乘适用税率计算缴纳。其中，于预 测期间内，租赁合同的印花税按租赁合同收入（不含增值税）的 0.1%预测；2026 年 4-12 月，专项计划购买项目公司股权产生的印花税按股权对价的 0.05%预测。 5、城镇土地使用税 城镇土地使用税=土地的实际占用面积×适用单位税额 项目公司城镇土地使用税的适用税率为 3.00 元/平方米/年，土地面积为 62,693.60 平方米，每年应缴付的城镇土地使用税为人民币 188,080.80 元。 （4）管理人报酬及托管费 管理人报酬为基金层面需支付给基金管理人和资产支持证券管理人的基金 管理费。托管费为基金层面需支付给基金托管人和专项计划托管人的托管费。预 测期内管理人报酬及托管费的发生额分别如下：              表：管理人报酬及托管费明细预测数据                                                     单位：元                    2026 年 4-12 月 2027 年度      项目                        预测数 预测数 基金管理费 1,935,150.00 2,550,605.79 基金托管费 96,757.50 127,530.29 1、管理人报酬 管理人报酬为基金层面需支付给基金管理人和资产支持证券管理人的管理 费。根据基金合同，本基金首年按照基金规模，后续按照基金资产净值，依据相 应费率按年支付，计算方法如下： 管理人报酬=期末基金资产净值*0.20% 在预测期内，本基金的管理人报酬根据拟签署的《基金合同》约定的费率和 计算方式确认，次年支付。 2、托管费                             303           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 托管费为基金层面需支付给基金托管人和专项计划托管人的托管费。预测期 间内，本基金的托管费根据拟签署的《基金合同》约定的费率和计算方式确认， 次年支付。 托管费=期末基金资产净值*0.01%      （5）其他费用 其他费用主要为专业服务费和银行手续费。预测期内其他费用预测明细如下：                     表：其他费用明细预测数据                                                           单位：元                        2026 年 4-12 月 2027 年度         项目                            预测数 预测数 专业服务费 350,939.08 - 银行手续费 137,205.01 183,158.39         合计 493,194.09 183,158.39 1）专业服务费包括挂牌费、披露费等中介机构专业服务费，按照本基金管 理人对相关中介机构的初步询价进行预测。2026 年 4-12 月预估挂牌费、披露费 等费用 355,989.08 元。 2）银行手续费支出按照项目公司每年运营收入的 0.25%计取。      （6）信用减值损失 于预测期间，基于不动产项目资产的现有运行状况、项目公司有关过去事项、 当前状况以及对未来经济状况的预期进行考虑计提，本基金预计不会产生坏账损 失。      （7）所得税费用      1、所得税费用表                     表：预测期内所得税费用                                                           单位：元         项目 2026 年 4-12 月 2027 年度                            预测数 预测数 当期所得税费用 - - 递延所得税费用 -254,069.46 -338,759.28         合计 -254,069.46 -338,759.28                              304          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （1）根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》 （财税【2008】1 号）规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券 的差价收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金 对取得的收益暂不征收企业所得税。此外，经本基金与资产支持证券管理人主管 税务机关确认，专项计划相关税收可由专项计划份额持有人缴纳而不在专项计划 层面缴纳，因此，专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。 （2）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税 务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税 【2008】121 号）规定，项目公司在生产经营活动中发生的利息支出，不超过按 照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。此外，项目公司在 计算应纳税所得额时，实际支付给关联方的利息支出，其中接受关联方债权性投 资与其权益性投资不超过 2∶1 比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分， 准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 除上述项目公司不得扣除的利息支出外，假设于预测期间，本基金及其所持 有的不动产项目各项经营成本及支出均可取得纳税凭证并进行企业所得税税前 扣除。 （3）本基金对于项目公司能够结转以后年度的可抵扣亏损，以未来期间很 可能获得用来抵扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 本基金根据对项目公司未来期间应纳税所得额的预测，预计可获得用来抵扣预测 期间产生的可抵扣亏损的应纳税所得额为零，因此不确认递延所得税资产。 （4）本基金于非同一控制下企业合并取得的可辨认净资产于购买日的公允 价值高于项目公司净资产账面价值的部分分摊至项目公司的投资性房地产，本基 金根据投资性房地产的计税基础与其购买日公允价值的差额相应确认递延所得 税负债，并于 2026 年 4-12 月及 2027 年度分别转回 254,069.46 元、338,759.28 元。 2、会计利润与所得税费用调整过程 将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费 用：                             305           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 表：会计利润与所得税费用调整过程                                                           单位：元            项目 2026 年 4-12 月 2027 年度                                  预测数 预测数 利润总额 21,901,752.09 30,043,525.54 按适用税率 25%计算的所得税 5,475,438.02 7,510,881.39 本基金及专项计划作为非纳税主体                                     -9,308,741.22 -12,603,079.71 的影响 支付给专项计划不得抵扣的利息支                                       307,731.46 409,816.53 出 项目公司当年未确认递延所得税资                                      3,525,571.74 4,682,381.79 产的可抵扣亏损的影响 其他 -254,069.46 -338,759.28 所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 （8）调整 根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集不动产投资信托基金(REITs) 运营操作指引（试行）》及《基金合同》，预测期间的可供分配金额是在预测期间 的净利润基础上调整为息税折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出， 预测期内的其他调整事项如下： 1）不动产基金发行份额募集的资金：1,290,100,000.00 元； 2 ） 收 购 不 动 产 项 目 所 支 付 的 现 金 净 额 ： 于 2026 年 4-12 月 支 出 1,271,181,065.31 元，其中收购不动产项目所支付的现金为 472,541,570.36 元，购 买日项目公司持有的现金和现金等价物为 15,480,263.02 元，置换不动产项目债 权所支付的现金为 798,639,494.95 元； 3）应收和应付项目的变动：本基金根据过往历史情况，预测本基金的应收 应付往来情况。于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，预测应收和应付项目的变动金 额分别为：5,324,911.25 元、2,105,721.97 元； 4）本年资本性支出：资本性支出主要为未来收益期内，主体工程及设施设 备的更换、改造及大修。于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，本基金资本性支出金 额分别为 153,600.00 元、600,000.00 元。                               306          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书     5）年末经营性负债余额：于预测期间包括预收的租金及物业费、应付押金 及保证金、当年确认的管理人报酬、托管费等，于 2026 年 4-12 月和 2027 年度， 本基金预留年末经营性负债余额分别为 22,693,473.41 元、23,321,393.29 元。     6）年初现金余额：本次预测中预测期年初现金余额为 0.00 元。     （六）期初现金余额     详见本节 一、预测的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及可 供分配金额计算表”之 （五）可供分配金额测算报告预测参数和调整项的设置 依据和合理性”之 4、可供分配金额测算相关参数明细”之 （8）调整”之 6） 年初现金余额”。     （七）发行前减资或分配等安排     不动产项目不涉及发行前减资或分配等安排。     （八）存续期内分派计划     不动产项目存续期内分派计划可详见本招募说明书 第五章 不动产基金” 之 第四节 基金运作”之 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别 关注的重要事项”之 （八）基金的收益分配”。     （九）评估报告与可供分配金额测算报告的差异     评估机构仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司基于不动产项目 的经营预期，对不动产项目的现金流进行了预测。在此基础上，基金管理人根 据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》的要求， 结合不动产项目的运营情况进行了调整，并经上会会计师事务所（特殊普通合 伙）审核后，计算得出可供分配金额测算报告，可供分配金额测算表的编制是 基于多项假设进行的，并可能受多项风险因素的影响，投资者进行投资决策时 应谨慎使用。     根据评估报告与可供分配金额测算报告，评估报告中 2026 年 4-12 月和 2027 年度项目公司运营净收益（NOI）分别为 4,244.68 万元和 5,633.96 万元， 可供分配金额测算报告中 2026 年 4-12 月和 2027 年度项目公司运营净收益 （NOI）分别为 4,226.18 万元和 5,628.15 万元。评估口径和可供分配金额测算                           307            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 口径的现金流预测差异未超过 5%，不动产项目层面 2026 年 4-12 月及 2027 年 度的现金流预测结果差异率分别为 0.44%和 0.10%。具体列示如下：               表：不动产项目层面现金流预测结果对比21                                                  单位：万元                             2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                 预测数 预测数            评估报告口径 4,244.68 5,633.96         可供分配金额测算报告口径 4,226.18 5,628.15             差异金额 18.50 5.81 差异率（差异金额/评估报告口径） 0.44% 0.10%     同时，基金管理人提示不动产资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险， 提请报告使用者注意。        二、资本性支出     资本性支出主要为未来收益期内，主体工程及设施设备的更换、改造及大修。 于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，本基金资本性支出金额分别为 15.36 万元、60.00 万元。     资本性支出作为现金流出的重要组成部分，管理人聘请仲量联行作为工程尽 调机构，工程尽调机构通过现场勘察、图纸和文件资料检查、功能技术分析等方 式对不动产项目的建筑、结构、机电技术评估进行初步总结后，对不动产项目未 来资本性支出进行合理预估，确保可供分配金额预测的稳健性，资本性支出相关 安排合理性分析详见本招募说明书 第三章 资产评估与现金流测算”之 第一 节 资产评估”之 二、关于资产评估重要参数的合理性分析”之 （七）资本性 支出预测说明”。        三、敏感性分析        （一）影响可供分配金额结果实现的主要风险因素及对策     本基金 2026 年 4-12 月和 2027 年度的租赁收入系根据截至 2026 年 3 月 31 日项目公司已签订的租赁合同进行预测，若预测期内已签订的租赁合同出现不利 21 此处对比的是评估机构计算的项目公司运营净收益（NOI）及现金流预测的项目公司运营净收益 （NOI）     。                            308          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 变动（如租户提前终止租约、租金调整等情况）或面临同业竞争的风险，可能导 致预测可供分配金额无法顺利实现。 为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下：      1、项目运营管理团队不变 在不动产 REITs 申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管 经营负责项目运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要求 和委托事项。      2、设置合理且具有激励效果的运营管理服务费 根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构 的激励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运 营管理费以每个自然季度监管账户收取的资产运营收入作为基数，按约定比例支 付；绩效运营管理费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应 物业资产实现的运营净收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和 资产运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费 的增加。上述运营管理费方案考虑了奖励措施，有利于提升运营管理机构的工作 积极性。      3、承诺采取有效措施降低同业竞争风险 不动产项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人 控股股东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资 管已根据监管要求出具关于同业竞争的承诺函。      （二）敏感性测算 可供分配金额测算审核报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并 可能受多项风险因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算 审核报告中的预测数据可能存在不确定性及偏差。 为使本基金投资人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对 营业收入和营业成本（付现成本，不包含折旧摊销，下同）关键假设进行了敏感 性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对可供分配金额的影 响。                         309          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对 可供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动 亦可能引起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因 此，针对单项假设进行的敏感性分析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测 结果相匹配。 预测期内，营业收入和营业成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结 果如下：          表：2026 年 4-12 月可供分配金额预测敏感性分析                                                        单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 38,851,242.70 41,148,377.61 5.91% 营业收入 下降 5% 38,851,242.70 36,554,011.22 -5.91% 付现成本 上升 5% 38,851,242.70 38,475,945.54 -0.97% 付现成本 下降 5% 38,851,242.70 39,226,539.85 0.97%            表：2027 年度可供分配金额预测敏感性分析                                                        单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 51,767,355.97 54,829,181.18 5.91% 营业收入 下降 5% 51,767,355.97 48,705,627.45 -5.91% 付现成本 上升 5% 51,767,355.97 51,256,395.25 -0.99% 付现成本 下降 5% 51,767,355.97 52,278,316.68 0.99% 四、分配率及 IRR 根据可供分配金额结果，本基金 2026 年度预测分派率为 4.02%“                                     （年化），2027 年度预测分派率为 4.01%。 截至 2026 年 3 月 31 日，十年期国债收益率为 1.82%，本基金未来 2 年每年 净现金流分派率不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 150 个基点。                            310          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书            第四章 治理机制与运营管理安排                第一节 不动产基金治理 一、分层决策机制                  图：基金整体治理架构 （一）各层级决策权限、触发条件、表决规则和执行路径 1、基金份额持有人大会 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代 表有权代表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份 额拥有平等的投票权。基金份额持有人大会具体安排详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营管理安排”之 第一节 不动产基金治理”之 二、基金份额持 有人大会”。 2、基金管理人层面 基金管理人建立了不动产基金运营管理办法，明确了不动产基金治理工作。 基金管理人设立不动产投资部，负责对不动产基金所持有的不动产项目日常运营 进行监督管理。 （1）投资管理议事机构                         311       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金管理人设立公募 REITs 投资管理议事机构，对不动产项目运营管理重大 事项采取集体决策制度，负责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人 有权自行决策的与运营管理相关重大事项的决策。针对预算内一般事项或者其他 无需履行公募 REITs 投资管理议事机构决议的事项，基金管理人明确了授权事项 类别、授权审批部门等，进而提高日常审批及监督效率。 1）公募 REITs 投资管理议事机构职权范围 A.通过专项计划行使对不动产项目公司所享有的相关股东权利，包括决定项 目公司的经营方针和投资计划，选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决 定聘任和更换财务负责人，审议批准项目公司董事会/董事的报告，审议批准项 目公司的年度财务预算方案和决算方案等； B.在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接 或间接的对外借款方案； C.审议金额占基金净资产 5%及以下的关联交易（金额是指连续 12 个月内累 计发生金额）； D.审议金额不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支持证 券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； E.审议由基金管理人或基金份额持有人提出的、对于基金扩募事项的建议及 方案，并履行适当程序后，召集基金份额持有人大会投票表决； F.运营管理机构提议审议的、法律法规规定或基金文件约定的其他与运营相 关的重大事项。 2）人员构成 公募 REITs 投资管理议事机构委员会共有 5 个席位，均由基金管理人委派 （由公司总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人员）、不动产投资 部分管领导及相关专业委员组成）。具体人员如下： 叶明先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁、财务负责人、首席市 场官； 吕巍先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司合规总监、督察长、首席风 险官；                      312          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 徐刚先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官 （CIO）； 杨先锋先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司风险管理部副总经理； 苏瑞先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司不动产投资部总经理。 3）议事规则 公募 REITs 投资管理议事机构议事形式分为线上和线下两种，在发生公募 REITs 投资管理议事机构审议事项时，由任意一名委员或基金经理负责召集并决 定议事形式。 若公募 REITs 投资管理议事机构全体委员无法就审议事项在线上达成一致 意见时，则由任意一名委员或基金经理负责就同一审议事项召集线下会议。 公募 REITs 投资管理议事机构线下会议审议事项须经三分之二以上（含三分 之二）委员表决通过后方可实施。 （2）运营管理咨询委员会 为进一步保障不动产基金的专业化投资和运营管理，基金管理人拟于不动产 基金成立后 3 个月内设立专门的运营管理咨询委员会，该委员会就约定事项为不 动产基金的产品扩募、项目资产收购、项目资产处置等投资和运营重大事项提供 专业咨询意见和建议，以作为基金管理人的决策参考，提升不动产基金和底层资 产的有效治理。 1）运营管理咨询委员会人员构成及聘任形式 运营咨询委员会由 5 人构成，其中 3 名为由基金管理人指定的具备 REITs 投 资或运营管理经验的业务人员、1 名为原始权益人提名并经基金管理人同意聘请 的具备租赁住房项目投资或运营管理经验的资深人士，以及 1 名原始权益人和基 金管理人共同聘请的具有相关审计、法律、评估等专业能力的外部专家组成。 运营管理咨询委员会主任委员由基金管理人投资管理议事机构指定。主任委 员负责召集和主持会议，并应妥善存档保管会议纪要与会议意见等资料。经原始 权益人提名的 1 名委员不得在不动产基金所涉项目公司任职或领薪。运营管理咨 询委员会委员的任免由基金管理人的投资管理议事机构决定。 2）运营管理咨询委员会职责范围                         313       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营管理咨询委员会为不动产基金的专家咨询机构，其提供专家意见的范围 包括： A.不动产项目购入和出售方案，项目投资可行性分析； B.基金或项目公司对外借款； C.外部管理机构代表/协助项目公司签署并执行不动产项目运营的关联交易 协议； D.不动产项目相关重大协议的签署或变更，包括但不限于运营重大协议、大 额工程改造合同、重大租赁协议等； E.不动产项目运营过程中的重大事项，包括但不限于基金年度经营预算、金 额占基金净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营情况或产 生现金流的能力发生重大变化的事项； F.基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开份额持有人大会； G.基金管理人投资管理议事机构认为其他与本基金相关的需经运营咨询委 员会提供专业意见的重大事项。 3）运营管理咨询委员会议事规则和表决规则 A.当发生上述范围内事项，基金管理人可积极向运营管理咨询委员会征求意 见。运营管理咨询委员会收到书面材料后，可就上述范围内事项召开会议，并对 会议讨论事项进行表决，表决通过后形成书面建议，提交给基金管理人投资管理 议事机构决策。 B.运营管理咨询委员会会议应由全体委员的三分之二以上（含本数）参与表 决时方可举行，参与表决的委员应就议题发表同意或反对意见，并具体说明理由。 最终，由运营管理咨询委员会主任委员将会议意见汇总提交至基金管理人参考。 C.如发生前述需要运营管理咨询委员会提供意见的事项，基金管理人根据议 题提供书面材料，提请运营管理咨询委员会发表专业意见。运营管理咨询委员会 收到基金管理人书面材料后，应及时进行相关决议。但运营咨询委员会会议的召 开与否、是否在约定时间内作出书面回复均不作为基金管理人投资管理议事机构 决策的前提条件。                      314        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 D.运营管理咨询委员会形成的书面意见仅作为基金管理人投资管理议事机 构的决策参考，运营管理咨询委员会不得干涉基金管理人决策。基金管理人投资 管理议事机构有权根据业务需求及管理需要适时调整运营咨询委员会议事规则。 3、专项计划层面 专项计划作为项目公司的股东，资产支持证券管理人代表专项计划对于不动 产项目拥有间接决策权。资产支持证券管理人根据《专项计划标准条款》的约定 按照基金管理人（代表基金的利益）事先作出的专项计划直接决议或其他书面形 式的指示，行使及履行其作为项目公司股东依据项目公司章程及/或中国法律规 定所享有及承担的股东权利、权力及/或职责。 4、项目公司层面 为提升运营决策的效率和质量，确保不动产项目运营管理的持续稳定，由基 金管理人通过资产支持证券管理人或 SPV 公司任命和更换项目公司的董事、监 事、总经理和财务负责人，董事、监事、总经理和财务负责人各 1 人，根据公司 章程就非重大事项进行决策。 对于项目公司日常经营事项，由基金管理人委托运营管理机构为不动产项目 提供运营管理服务，签订《运营管理服务协议》，通过约定相关事项的决策机制， 充分地保障了运营管理机构日常运营管理的独立性。 5、不动产项目运营管理 不动产项目运营管理安排详见本章 第二节 运营管理安排”。 （二）业务参与机构在基金治理中的权利与义务 1、基金管理人的权利与义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理 人的权利包括但不限于： 1）依法募集资金； 2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金 财产； 3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其 他费用；                       315          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 4）发售基金份额； 5）按照规定召集基金份额持有人大会； 6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反 了基金合同及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必 要措施保护基金投资人的利益； 7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人； 8）在运营管理机构更换时，提名并聘任新的运营管理机构； 9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理； 10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并 获得基金合同规定的费用； 11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案； 12）按照有关规定运营管理不动产项目；设立专门的子公司或委托外部运营 管理机构承担部分不动产项目运营管理职责，派员负责不动产项目公司财务管理， 基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除； 13）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于包括资产支持证券在 内的证券所产生的权利，包括但不限于： A.作为资产支持证券持有人的权利，包括决定资产支持证券的扩募、延长资 产支持证券的期限、决定修改资产支持证券法律文件重要内容等； B.为基金的利益通过专项计划间接行使对 SPV（如涉及）、不动产项目公司 所享有的权利，包括决定不动产项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非 由职工代表担任的董事和监事、审议批准不动产项目公司董事会/董事的报告、 审议批准不动产项目公司的年度财务预算和决算方案、派员负责不动产项目公司 财务管理等。 前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人 应在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利； 14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实 施其他法律行为；                         316          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、资产评估机构、 运营管理机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基 金合同另有约定的除外）； 16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过 户等业务规则； 17）遴选符合本基金投资策略的不动产项目作为潜在投资标的，进行投资可 行性分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持 有人大会召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决， 表决通过后根据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关 不动产项目； 18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于基金合同 第八部分基金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额 持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施资产出售； 19）依照法律法规，可以为基金的利益行使相关法律法规、部门规章、规范 性文件及交易所业务规则未明确行使主体的权利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下的不动产项目或资产支持证券的购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）、决定金额未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指 连续 12 个月内累计发生金额）等（基金合同另有约定的除外）； 20）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直 接或间接的对外借款方案； 21）调整运营管理机构的运营管理费标准； 22）发生运营管理机构法定解聘情形时，解聘运营管理机构； 23）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理 人的义务包括但不限于： 1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基 金份额的发售和登记事宜； 2）办理基金备案和基金上市所需手续；                         317         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金 财产； 4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的 经营方式管理和运作基金财产； 5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部 风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和 基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证 券投资； 6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自 己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产； 7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核； 8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、 公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投 资者资金等配售对象的报价情况，与财务顾问审慎合理确定基金份额认购价格； 9）编制基金中期与年度合并及单独财务报表； 10）编制基金定期与临时报告； 11）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告 义务； 12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、 基金合同及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披 露前应予保密，不向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产 评估等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外； 13）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配 基金收益； 14）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或 配合基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； 15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关 资料，保存期限不少于法律法规规定的最低期限；                        318         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保 证投资人能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资 料，并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件； 17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； 18）基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原 则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配； 19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并 通知基金托管人； 20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时， 应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除； 21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管 人违反基金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基 金托管人追偿； 22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金 事务的行为承担责任； 23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他 法律行为； 24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效， 基金管理人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期活期存款利息在基 金募集期结束后 30 日内退还基金认购人； 25）执行生效的基金份额持有人大会的决议； 26）建立并保存基金份额持有人名册； 27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定 专业审慎运营管理不动产项目，主动履行不动产项目运营管理职责，包括： A.及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； B.建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目运营等产生的现金流， 防止现金流流失、挪用等；                        319       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 C.建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章； D.为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供 相关保险合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人事先书面同意不得变 更、解除或终止相关保险合同； E.制定及落实不动产项目运营策略； F.签署并执行不动产项目运营的相关协议； G.收取不动产项目运营等产生的收益，追收欠缴款项等； H.执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； I.实施不动产项目维修、改造等； J.负责不动产项目档案归集管理； K.聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； L.依法披露不动产项目运营情况； M.提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要 求，严格履行运营管理义务，保障公共利益； N.建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联 交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风 险； O.按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； P.中国证监会规定的其他职责。 28）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可 以委托运营管理机构负责上述第 27）条第 D 至 I 项运营管理职责，其依法应当 承担的责任不因委托而免除； 基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不 动产项目公司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管 理服务协议，明确双方的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管 理机构解聘情形和程序、协议终止情形和程序等事项。                      320         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保 其在专业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充 分的履职能力； 基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督、检查，至少每年 对其履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定 期检查运营管理机构就其获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合 同等文件，检查频率不少于每半年 1 次； 委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案； 30）若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构： A.运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失； B.运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法 违规行为； C.运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； D.法律法规及中国证监会规定的其他情形。 31）若发生上述第 A-C 种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构， 无需召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日 起 6 个月内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 D 种情形的，基金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额 持有人大会作出解聘运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管 理机构。与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理 机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。基金管理人或其他有 权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时提名新任 运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机 构，运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年 进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动 产项目资产进行评估：                        321       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 A.不动产项目购入或出售； B.本基金扩募； C.提前终止基金合同拟进行资产处置； D.不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； E.对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 33）充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障基金份额持有人权益； 34）不动产基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服 务商为不动产基金提供双边报价等服务； 35）本基金及其下设特殊目的载体借入款项安排，基金管理人应及时将借款 合同以及证明借入款项资金流向的证明文件提交基金托管人；基金合同生效后， 基金管理人应及时向基金托管人报送不动产项目已借款情况。如保留不动产项目 对外借款，基金管理人应当向基金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留 不动产项目对外借款的金额、比例、偿付安排、满足的法定条件等； 36）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 2、基金托管人的权利与义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管 人的权利包括但不限于： 1）自基金合同生效之日起，依基金合同的约定安全保管基金财产； 2）依基金合同约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部 门批准的其他费用； 3）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督不动产基金资金账户、不动 产项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金 合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行； 4）根据基金合同以及基金托管协议约定，有权监督基金管理人对本基金的 投资运作，如发现基金管理人有违反基金合同及国家法律法规行为，对基金财产、 其他当事人的利益造成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并有权采取必要 措施保护基金投资人的利益；                      322       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 5）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金管理人为不动产项目购 买足够的保险； 6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理 证券交易资金清算； 7）提议召开或召集基金份额持有人大会； 8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人； 9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同、基金托管协议约定的其他权 利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管 人的义务包括但不限于： 1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、基金管理人交付的权 属证书及相关文件； 2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合 格的熟悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜； 3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确 保基金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基 金财产相互独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理， 保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立； 4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自 己及任何第三人谋取非法利益，不得委托第三人托管基金财产； 5）保管基金管理人交付给基金托管人的由基金管理人代表基金签订的与基 金有关的重大合同及有关凭证； 6）按规定协助基金管理人开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需 账户，按照基金合同、基金托管协议的约定，根据基金管理人的投资指令，及时 办理清算、交割事宜； 7）根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金管理人所提供的文件监 督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；                      323          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管 机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但 向监管机构、司法机关等有权机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向 其提供的，或因基金托管人上市的证券交易所要求披露的情况除外； 9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项； 10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明 基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管 理人有未执行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措 施； 11）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限 按照法律法规的规定执行； 12）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册； 13）按规定制作相关账册并与基金管理人核对； 14）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益； 15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会 或配合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； 16）有权按照基金合同的约定监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、 信息披露等； 17）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分 配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； 18）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和 银行业监督管理机构，并通知基金管理人； 19）因自身过错违反基金合同导致基金财产直接经济损失时，应承担赔偿责 任，其赔偿责任不因其退任而免除； 20）有权按基金合同约定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反基 金合同造成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿； 21）执行生效的基金份额持有人大会的决议；                         324          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 22）有权按基金合同约定监管本基金资金账户，符合法律法规规定和基金合 同约定； 23）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险； 24）复核本基金信息披露文件，复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、 基金份额净值； 25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 3、资产支持证券管理人的权利与义务 （1）资产支持证券管理人的权利 1）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》                       《认购协议》及《专项计划托 管协议》的约定将专项计划发行收入用于支付专项计划费用、支付标的股权转让 价款、向项目公司发放股东借款、向计划管理人（代表专项计划）作为股东的项 目公司增加注册资本（如需）、进行实缴出资、进行合格投资，并按照专项计划 文件的约定管理专项计划资产、分配专项计划利益。 2）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》第二十条的规定终止专项计 划的运作。 3）资产支持证券管理人有权委托资产支持证券托管人托管专项计划资金， 并根据《资产支持证券托管协议》的约定，监督资产支持证券托管人的托管行为， 并针对资产支持证券托管人的违约行为采取必要措施保护资产支持证券持有人 的合法权益。 4）当专项计划资产或资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方损害 时，资产支持证券管理人有权代表全体资产支持证券持有人依法向相关责任方追 究法律责任。 5）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》及《认购协议》的约定召集 资产支持证券持有人大会。 6）资产支持证券管理人有权为资产支持证券持有人的利益，在法律顾问、 审计机构等专项计划参与主体不能履职时，聘任相关继任机构。 7）如专项计划文件的修改属于对资产支持证券持有人利益无实质性不利影 响的微小技术性改动或修改属于法律法规强制性要求的，资产支持证券管理人有                         325        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 权进行该等修改；本约定构成专项计划及资产支持证券持有人对资产支持证券管 理人的不可撤销的授权。 8）资产支持证券管理人有权代表资产支持证券持有人行使项目公司股东的 相关权利，包括且不限于变更公司会计政策、取得股东分红及清算后的剩余公司 财产等。 9）资产支持证券管理人有权收取计划管理费。 10）资产支持证券管理人有权按照《标准条款》的约定取得已经实际垫付但 未受偿的专项计划费用。 11）资产支持证券管理人有权根据合格的专项计划决定或基金管理人（代表 不动产基金）以书面形式发出的指示对资产支持证券管理人参与签署的除资产管 理合同之外的其他专项计划文件（包括但不限于《专项计划托管协议》《股东借 款协议》《股权转让协议》《监管协议》等）项下安排与其他相关各方进行接洽、 协商及谈判，并有权在经基金管理人（代表不动产基金）事先书面同意的前提下 根据协商及谈判结果对该等专项计划文件进行解释、修改、补充或删减。 12）根据资产支持证券持有人大会有效决议代表专项计划配合对外签署融资 合同、借款协议等。 13）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》的约定召集不动产资产支持 证券持有人会议，或提请不动产资产支持证券单一持有人就特定事项作出专项计 划直接决议或其他书面指示。 14）资产支持证券管理人有权代表专项计划根据资产管理合同的约定完成对 基础资产的追加投资，包括对项目公司提供借款和/或增资的安排，就前述安排 作出决议并推进完成前述安排。 15）中国法律规定及专项计划文件约定的其他权利。 2、资产支持证券管理人的义务 1）资产支持证券管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《认购协议》 及《标准条款》的规定为资产支持证券持有人提供服务。                       326          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2）资产支持证券管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制，将专 项计划的资产与其固有财产分开管理，并将不同客户资产支持专项计划的资产分 别记账，切实防范专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险。 3）资产支持证券管理人应根据《管理规定》以及《标准条款》的规定，将 专项计划认购资金用于向原始权益人购买基础资产，并进行基础资产追加投资以 及进行合格投资。 4）资产支持证券管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《管理规定》 和《资产支持证券托管协议》的约定，接受资产支持证券托管人对专项计划资金 拨付的监督。 5）资产支持证券管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的约定，按期 出具资产支持证券管理人报告及其他相关信息披露义务，保证资产支持证券持有 人能够及时了解有关专项计划资产与收益等信息。 6）资产支持证券管理人应按照《标准条款》的规定向资产支持证券持有人 分配专项计划利益。 7）资产支持证券管理人应按照《管理规定》及《标准条款》的约定，妥善 保存与专项计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资 料，保存期不少于专项计划终止后二十年。 8）在专项计划终止时，资产支持证券管理人应按照《管理规定》                               《标准条款》 及《资产支持证券托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。 9）资产支持证券管理人因自身或其代理人的过错造成专项计划资产损失的， 应向资产支持证券持有人承担赔偿责任。 10）因资产支持证券托管人过错造成专项计划资产损失时，资产支持证券管 理人应代表资产支持证券持有人向资产支持证券托管人追偿。 11）资产支持证券管理人应监督资产支持证券托管人、项目公司及其他相关 机构履行各自在专项计划文件项下的职责或义务，如前述机构发生违约情形，则 资产支持证券管理人应代表资产支持证券持有人根据有关专项计划文件的规定 追究其违约责任。                         327         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 12）资产支持证券管理人应当在资产支持证券存续期履职过程中，遵守交易 场所关于资产支持证券存续期信用风险管理的相关要求，履行信用风险管理职责。 13）在基金管理人（代表不动产基金）成为专项计划唯一的资产支持证券持 有人的情况下，资产支持证券管理人应配合基金管理人根据《基金合同》规定开 展联合工作，就根据《基金合同》的约定应召开不动产基金份额持有人大会或由 基金管理人决定的涉及专项计划、项目公司的事宜，资产支持证券管理人应根据 基金管理人（代表不动产基金）的决定或指示行使及履行其作为项目公司股东、 依据项目公司章程及/或中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及职责； 在资产支持证券管理人需要行使或履行其作为项目公司股东的股东权利、权力及 职责的情形时，资产支持证券管理人应当向基金管理人发出征询通知，基金管理 人（代表不动产基金）应当在收到前述征询通知后 5 个工作日内将其书面决定发 送资产支持证券管理人。 14）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。 4、资产支持证券托管人的权利与义务 （1）资产支持证券托管人的权利 1）资产支持证券托管人有权依据《管理规定》《标准条款》《计划说明书》 及《专项计划托管协议》的约定，安全保管专项计划账户内的资金。 2）资产支持证券托管人有权按照《专项计划托管协议》约定收取专项计划 的托管费。 3）资产支持证券托管人发现计划管理人的划款指令与《专项计划托管协议》、 《计划说明书》       《管理规定》            《标准条款》和《收益分配报告》约定不符的，有权 拒绝执行，并要求其改正。未能改正的，应拒绝执行并有权向中国基金业协会报 告，同时有权抄送计划管理人住所地的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。 4）因计划管理人过错（包括上述第 3）款规定情形）导致专项计划资产产生 任何损失时，资产支持证券托管人有权向计划管理人进行追偿，追偿所得应归入 专项计划资产。 5）资产支持证券托管人自专项计划设立之日起履行托管职责。非因资产支 持证券托管人原因造成的损失，以及处于资产支持证券托管人实际控制之外账户 中的资产的损失资产支持证券托管人不承担责任。                        328         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 6）资产支持证券托管人对投资计划财产的保管，并非对收回投资资金本金 或取得收益的保证或承诺，资产支持证券托管人不承担专项计划的任何投资风险。 7）除法律规定或《专项计划托管协议》另有约定外，资产支持证券托管人 不承担专项计划的合规性审查职责，不承担对专项计划所投资项目的审核义务， 亦不对专项计划资金来源的合法合规性承担任何责任。 8）法律法规或《专项计划托管协议》规定的其他权利。 （2）资产支持证券托管人的义务 1）资产支持证券托管人的托管职责始于专项计划设立日，应在专项计划托 管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，妥善保管专项计划账户内 资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的 财产权益。 2）资产支持证券托管人应依据《专项计划托管协议》的约定，管理专项计 划账户，复核并执行计划管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。 3）专项计划账户收到项目公司支付当期标的借款应付利息及/或本金（如有）、 当期股东利润（如有）后，在项目公司支付日，计划管理人可以通过开通托管网 银查询功能的方式查询专项计划账户资金变动情况，计划管理人也可以向资产支 持证券托管人申请，由资产支持证券托管人每日日终向计划管理人提供专项计划 账户资金变动情况报告。 4）专项计划存续期内，如果发生下列可能对不动产资产支持证券持有人权 益产生重大影响的临时事项，资产支持证券托管人应在知道该临时事项发生之日 起 5 个工作日内以邮寄或电子邮件或传真的方式通知计划管理人： A.发生资产支持证券托管人解任事件； B.资产支持证券托管人的法定名称、住所等工商登记事项发生变更； C.资产支持证券托管人涉及法律纠纷，可能影响不动产资产支持证券按时分 配收益； D.资产支持证券托管人经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分立、 解散、申请破产等决定；                        329          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 E.资产支持证券托管人信用等级发生调整，可能影响不动产资产支持证券投 资者利益； F.其他中国法律规定的情形。 5）资产支持证券托管人应按《专项计划托管协议》的约定制作并按时向计 划管理人提供《托管报告》。 6）资产支持证券托管人应妥善保存《专项计划托管协议》以及与专项计划 托管业务有关的记录专项计划业务活动的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、 交易记录和重要合同（原件或复印件）等文件、资料，保管期限至自专项计划终 止日起二十年。 7）在专项计划到期终止或《专项计划托管协议》终止时，资产支持证券托 管人应协助计划管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核计划管理人编 制的清算报告中的财务数据，以及依据计划管理人出具的划款指令办理专项计划 资金的分配。 8）资产支持证券托管人未按《专项计划托管协议》约定执行指令或者错误 执行指令进而导致专项计划资产产生损失的，资产支持证券托管人发现后应及时 采取补救措施，并对由此造成的专项计划资产直接损失负赔偿责任。 9）按照《上海证券交易所资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）》 的规定履行托管人在资产支持证券存续期信用风险管理职责。 10）中国法律规定及《专项计划托管协议》约定的其他义务。 5、资产支持证券持有人的权利与义务 （1）资产支持证券持有人的权利 1）专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，取得专 项计划利益。 2）资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投 资运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项 计划资产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求资产支持证券管理人作出 说明。                         330       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3）专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，知悉有 关专项计划利益的分配信息。 4）专项计划资产支持证券持有人的合法权益因资产支持证券管理人、资产 支持证券托管人过错而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件 的规定取得赔偿。 5）资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持证券在上交所固定收益 证券平台进行转让及监管机构认可的其他平台进行转让。 6）资产支持证券持有人享有按照《标准条款》的约定召集或出席资产支持 证券持有人大会，并行使表决等权利；或根据《标准条款》的约定作出特别决议。 7）资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专 项计划剩余资产。 8）资产支持证券持有人有权以交易或质押等方式处置资产支持证券，且有 权根据交易场所的相关规则通过回购进行融资。 （2）资产支持证券持有人的义务 1）专项计划的资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的 规定，按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。 2）专项计划的资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。 3）资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。 4）专项计划存续期间，资产支持证券持有人不得要求专项计划赎回其取得 或受让的资产支持证券。 （三）流动性管理的相关安排 不动产基金存续期间，基金管理人将选定不少于 2 家流动性服务商为不动产 基金提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务， 按照《上海证券交易所基金业务指南第 2 号——上市基金做市交易业务》及其他 相关规定执行。 二、基金份额持有人大会 （一）基金份额持有人大会规则的主要内容 1、召开事由                      331       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会， 但法律法规、中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外： 1）提前终止基金合同； 2）更换基金管理人、基金托管人； 3）转换基金运作方式； 4）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准； 5）变更基金类别； 6）本基金与其他基金的合并； 7）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整； 8）变更基金投资范围； 9）变更基金份额持有人大会程序； 10）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会； 11）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终 止上市的除外； 12）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额 持有人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要 求召开基金份额持有人大会； 13）本基金进行扩募； 14）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 15）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 16）延长基金合同期限； 17）除基金合同约定解聘运营管理机构的法定解聘情形外，基金管理人解聘、 更换运营管理机构的； 18）修改基金合同的重要内容；                      332        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 19）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利 和义务产生重大影响的其他事项（包括但不限于国家或当地有权机构出台相关规 定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金收入等情形），以及其他应当召开基 金份额持有人大会的事项； 20）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后金额超过基金净资产 5% （不含 5%）的不动产项目新建或改造等产生的资本性支出，且运营管理机构与 基金管理人未就该事项达成一致意见的。 （2）在符合法律法规规定和基金合同约定且对基金份额持有人利益无实质 性不利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需 召开基金份额持有人大会： 1）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担 的费用； 2）不动产项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长； 3）按照法律法规的规定，调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转 托管等业务的规则； 4）按照法律法规的规定，增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份 额分类办法、规则进行调整； 5）因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改； 6）因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改； 7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基金合同当事 人权利义务关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改； 8）履行相关程序后，基金推出新业务或服务； 9）若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管 理人在履行相关程序后增加相应功能； 10）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效 之日起 6 个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产 支持证券的，从而终止基金合同；                       333          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 11）本基金所持有的不动产项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持 续、稳定现金流，从而终止基金合同； 12）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额 持有人利益的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外 的事项需解聘运营管理机构的，应提交基金份额持有人表决； 13）基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而 应当对基金合同及相关文件进行修改： 14）按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增 设专项计划的分配兑付日； 15）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免 租金（但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协 助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人及其关 联方或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对 应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分 配金额下降的情形；或基于明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策 要求导致不动产项目减免租金的情形除外） 16）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。 2、提案人 基金管理人、基金托管人、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人可 以向基金份额持有人大会提出议案。 3、会议召集人及召集方式 （1）除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金 管理人召集； （2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集； （3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理 人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集， 并书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基                         334          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人， 基金管理人应当配合； （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面 要求召开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应 当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份 额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日 起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。 基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出 提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具 书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； （5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同 一事项要求召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的， 单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集， 并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持 有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰； （6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和 权益登记日。 4、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 （1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定 媒介公告。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容： 1）会议召开的时间、地点和会议形式； 2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； 3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日； 4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理 有效期限等）、送达时间和地点； 5）会务常设联系人姓名及联系电话； 6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；                         335       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 7）召集人需要通知的其他事项。 （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通 知中说明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其 联系方式和联系人、表决意见寄交的截止时间和收取方式；明确采用网络投票方 式的，由会议召集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票 网络系统名称、网络投票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号/程序名称、 网络投票流程、操作指引等； （3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对 表决意见的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理 人到指定地点对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另 行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基 金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表决意 见的计票效力； （4）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的， 相关信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方 案及法律意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对 手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等； （5）召开基金份额持有人大会的，基金管理人、基金销售机构及上海证券 交易所会员等相关机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事宜。 5、基金份额持有人出席会议的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管 机关、基金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 （1）现场开会 由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场 开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金 管理人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下 条件时，可以进行基金份额持有人大会议程：                      336       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持 有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和 会议通知的规定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有 效的基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。 若到会者在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总 份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月 以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的 基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基 金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 （2）通讯开会 通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公 告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书 面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： 1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布 相关提示性公告； 2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则 为基金管理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管 人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议 通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通 知不参加收取表决意见的，不影响表决效力； 3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有 人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）； 若本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持 有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的 基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新 召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一                      337         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表 决意见； 4）上述第 3 项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具 表决意见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理 人出具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法 律法规、基金合同和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。 （3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电 话或其他方式召开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方 式进行表决，具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。 召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提 供便利。 （4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会 议并表决的，授权方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式 在会议通知中列明。 6、议事内容与程序 （1）议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、 决定终止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律 法规及基金合同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大 会讨论的其他事项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应 当在基金份额持有人大会召开前及时公告。 本基金存续期间拟购入不动产项目或发生其他中国证监会或相关法规规定 的需履行变更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履 行变更注册等程序。需提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更 注册程序。 本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查 要求、信息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。                        338       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 （2）议事程序 1）现场开会 在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条 计票”规定程序 确定和公布监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大 会决议。大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表 未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管 理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份额 持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份 额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不 出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名 （或单位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人 姓名（或单位名称）和联系方式等事项。 2）通讯开会 在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间 前提前至少 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机 关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。 （3）会议记录 1）基金份额持有人大会的会议记录由召集人负责，并由出席会议的召集人 或其代表在会议记录上签名。 2）现场开会的情形下，会议记录应记载以下内容： A.会议时间、地点、方式、议程和召集人姓名或名称； B.会议主持人以及出席或列席会议的基金份额持有人或其授权代表； C.出席会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数 及占基金全部份额总数的比例； D.对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果； E.律师及计票人、监票人姓名；                      339          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 F.法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 3）通讯开会的情形下，会议记录应记载以下内容： A.会议时间、地点、方式、议程、召集人姓名或名称和会议主持人； B.参加会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数 及占基金全部份额总数的比例； C.律师及计票人、监票人姓名； D.法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 7、表决 基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人 与表决事项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的 基金份额总数。 与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构 事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持 表决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（二）项所规定 的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过； （2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所 持表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构 另有规定或基金合同另有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效： 1）转换基金运作方式； 2）本基金与其他基金合并； 3）更换基金管理人或者基金托管人； 4）提前终止基金合同； 5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；                         340          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 6）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50% 及以上的不动产项目或不动产资产支持证券购入或处置（金额是指连续 12 个月 内累计发生金额）； 7）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50% 及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 8）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 20% 及以上的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）。 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交 符合会议通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面 符合会议通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视 为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开 审议、逐项表决。 8、计票 （1）现场开会 1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人 应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金 份额持有人代表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金 份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理 人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后 宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。 基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。 2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场 公布计票结果。 3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议， 可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新                         341              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 清点，重新清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结 果。 4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大 会的，不影响计票的效力。 （2）通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金 托管人授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进 行计票，并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代 表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。      9、生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会 备案。 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起于规定时间内在规定媒介上公告。如 果采用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全 文、公证机构、公证员姓名等一同公告。 召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、 审议事项、议事程序、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额 持有人大会决议一并披露。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人 大会的决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理 人、基金托管人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会 生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承担。      10、其他 本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件 等规定，凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则 修改导致相关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律                             342          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整， 无需召开基金份额持有人大会审议。      （二）基金份额持有人权利、行使程序      1、基金份额持有人的权利和义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额 持有人的权利包括但不限于： 1）分享基金财产收益； 2）参与分配清算后的剩余基金财产； 3）依法转让其持有的基金份额； 4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会； 5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审 议事项行使表决权； 6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料； 7）监督基金管理人的投资运作； 8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法 提起诉讼或仲裁； 9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额 持有人的义务包括但不限于： 1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件； 2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价 值，自主做出投资决策，自行承担投资风险； 3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务； 4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用； 5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责 任； 6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动；                         343          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应 的程序或者义务； 8）拥有权益的基金份额达到 10%和后续每增加或减少 5%时，投资者及其一 致行动人应当按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业 务办法（试行）》的规定履行相应的程序或者义务。拥有权益的基金份额达到 50% 时，继续增持该不动产基金份额的，按照《上海证券交易所公开募集不动产投资 信托基金（REITs）业务办法（试行）》的规定履行不动产基金收购的程序或者义 务。 特别的，违反权益变动信息披露义务的，投资者及其一致行动人在买入后的 36 个月内，对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权； 9）执行生效的基金份额持有人大会的决议； 10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利； 11）战略投资者持有基金份额的期限应满足《基金指引》《新购入不动产指 引》等规定的相关要求；原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战 略配售对应的基金份额在持有期间不允许质押； 12）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求 开展相关反洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖 融资相关管理规定； 13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。      2、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务 （1）不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目； （2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业 机构履行职责； （3）确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资 料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； （4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关 印章证照、账册合同、账户管理权限等；                         344       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒 重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额 或不动产项目权益； （6）及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的 相关资料，办理股权变更的工商变更登记手续； （7）法律法规及相关协议约定的其他义务。 （三）基金份额持有人大会的召集、通知、决策机制和信息披露等重要事项 基金份额持有人大会的召集、通知、决策机制和信息披露等重要事项详见本 节 二、基金份额持有人大会”之 （一）基金份额持有人大会规则的主要内容”。                      345       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书              第二节 运营管理安排 一、基金管理人运管安排 （一）基金管理人履行不动产项目运营管理职责的具体安排和机制 1、基金管理人运营管理职责 基金管理人按照法律法规规定、监管要求和基金合同约定专业审慎运营管理 不动产项目，主动履行项目运营管理职责；同时，基金管理人委托中建资本（上 海）、东孚资管作为运营管理机构负责部分运营管理职责，但依法应承担的责任 不因委托而免除。基金管理人运营管理职责具体如下： （1）及时办理项目印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； （2）建立账户和现金流管理机制，有效管理项目租赁、运营等产生的现金 流，防止现金流流失、挪用等； （3）建立印章管理、使用机制，妥善管理项目各种印章； （4）为项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相 关保险合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人同意不得变更、解除或 终止相关保险合同； （5）制定及落实项目运营策略； （6）签署并执行项目运营的相关协议； （7）收取项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等； （8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； （9）实施项目维修、改造等； （10）负责项目档案归集管理； （11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； （12）依法披露项目运营情况； （13）提供公共产品和服务的资产的运营管理，应符合国家有关监管要求， 严格履行运营管理义务，保障公共利益； （14）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、项目经营风险、关联交 易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等项目运营过程中的风险；                      346         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； （16）中国证监会规定的其他职责。 2、运营管理具体安排和机制 本项目拟采取 统筹+实施”的双层运营管理机构模式，由基金管理人聘请 中建资本（上海）担任运营管理统筹机构，聘请东孚资管作为运营管理实施机构。 其中，运营管理统筹机构中建资本（上海）主要在运营管理机构体系内承担 统筹协调的相关工作，保障本基金拟持有的各不动产项目运营管理水平的相对一 致性；统筹负责与基金管理人、监管部门的整体性对接工作，协助基金管理人开 展经营计划及预算管理、信息披露、投资者关系等相关工作，保障基金的管理效 率和提升管理水平。 运营管理实施机构东孚资管在不动产领域具备丰富的运营管理经验，致力于 商业、办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效运营，四大主营业态运营质 量位居行业前端，运营稳定，具备独立经营能力，其运营管理经验和能力能够满 足不动产项目的经营管理需要，未来也将继续保持稳健发展态势。东孚资管具备 履行不动产项目受托运营管理职责的相关运营能力。 本项目中运营管理统筹机构和运营管理实施机构具有明确的职责分工，且已 在本基金《运营管理服务协议》中进行约定，具体如下：         表：运营管理统筹机构和运营管理实施机构的权责分工 职责安排 运营管理统筹机构 运营管理实施机构          1. 需求整体性承接：基金管理人 1. 租赁策略制定：进行区域市场          发出或转达的各项要求、通知、授权 调研、开展周边竞争性物业运营情          等指令 况收集等市场工作，制定并调整租          2. 存续期统筹管理：协调中建集 赁策略          团体系内不同运营管理实施机构开 2. 运营管理：根据日常经营情况          展具体运营工作，保障项目行稳致 开展项目经营和财务分析；编制并          远 实 施执 行不 动产项 目年度 经营 计          3. 信息披露牵头：作为运营管理 划；负责资产修理维护、装修改造审 具体分工          机构信息披露工作的牵头方，配合 查；承担物业管理工作；执行日常运          基金管理人提供公募 REITs 信息披 营管理服务，包括安保、消防、通讯、          露所需信息，并完成信息披露工作 紧急事故处理等；代表项目公司进          4. 预算审核及管理咨询：就预算 行招标采购、证照与许可申请等          初稿提供审核咨询意见，对项目经 3. 营销推广：制定全年营销推广          营业绩动态跟踪及监控，及时纠偏， 计划和短期的营销活动规划安排并          保障项目年度预算目标实现 根据项目实际经营情况及市场动向          5. 资本性支出咨询及审核：对资 做动态调整                         347          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 职责安排 运营管理统筹机构 运营管理实施机构          本性支出相关方案进行论证并提供 4. 租赁管理：运营管理实施机构          咨询服务，针对项目维修与改造计 进行租户资质审查、租户谈判与日          划，出具专业意见 常沟通、租赁合同签署、物业交付、          6. 资产扩募收购、处置：为公募 催缴费用及追收欠款、纠纷处理等          REITs 资产扩募收购、资产处置提供 工作          方案建议 5. 安全生产：组织实施安全生产                                和消防安全检查，落实应尽的安全                                生产和消防安全责任，包括资产设                                备安全、防火管理、消防设备采购维                                护、治安保护、应急疏散预案、突发                                事件应对、安全档案管理等      （二）利益冲突防范机制 截至本招募说明书出具之日，基金管理人存在管理其他同类基金的情形。针 对后续可能出现的潜在利益冲突及防范措施，详见本招募说明书 第五章 不动 产基金”之 第三节 关联交易与利益冲突”之 四、利益冲突”。      二、运营管理协议的主要内容      （一）协议各方的主要权利义务      1、基金管理人的一般权利义务 （1）基金管理人有权制定运营管理要求和决策重要运营管理事项； （2）基金管理人有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关 的全部合同文件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料； （3）基金管理人有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、 检查及督促，定期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运 营管理相关工作提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重基金管理人的监管 及检查权利，并在基金管理人就运营管理服务提出合理建议和意见时予以积极响 应，并在合理期限内按照基金管理人的建议和意见进行整改、改进或者完善； （4）基金管理人有权按照运营管理服务协议的约定对运营管理机构进行考 核； （5）在发生运营管理服务协议约定的解聘情形时，基金管理人有权按照运 营管理服务协议约定的方式解聘运营管理机构； （6）基金管理人应当促使项目公司按照运营管理服务协议约定的金额及计 算方式向运营管理机构支付运营管理费；                         348          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （7）基金管理人应当配合运营管理机构履行运营管理职责，并应当派员负 责项目公司的财务管理； （8）基金管理人应尽最大努力于【3】个工作日内完成审批流程。如遇公安、 消防等部门临时检查或重大紧急事件需要紧急调用前述印章，基金管理人应以时 间优先为原则尽最大努力满足运营管理机构的紧急用印需求。 （9）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。      2、项目公司的一般权利义务 （1）项目公司有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关的 全部合同文件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料； （2）项目公司有权取得物业资产的运营收入（包括租金及其他费用等）； （3）项目公司有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、检 查及督促，定期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营 管理相关工作提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重项目公司的监管及检 查权利，并在项目公司就运营管理服务提出合理建议和意见时予以积极响应，并 在合理期限内按照项目公司的建议和意见进行整改、改进或者完善； （4）项目公司应当按照运营管理服务协议约定的金额及计算方式向运营管 理机构支付运营管理费； （5）项目公司应当配合运营管理机构履行运营管理职责； （6）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。      3、运营管理机构的一般权利义务 （1）运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定行使运营管理相关职 责； （2）运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定收取运营管理费； （3）运营管理机构应当按照诚实信用、勤勉尽责的原则履行运营管理职责、 保守商业秘密、采取适当措施避免可能出现的利益冲突、配合履行信息披露义务； （4）如运营管理机构为提供运营管理服务协议项下的服务需要聘用雇员， 运营管理机构应自行负责管理并协调其雇员的所有雇用条款和条件，并支付该等 雇员的所有报酬，并应当定期对雇员进行包括但不限于安全、保密、职业道德的                         349       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 教育和相关工作专业能力的培训，以保证其提供的运营管理服务的质量，确保核 心管理团队的稳定性，对于工作疏忽、未尽职守的工作人员，应及时更换； （5）运营管理机构应严格遵守法律法规、监管机构关于保障性租赁住房运 营管理的监管政策要求，诚实信用、勤勉尽责、专业审慎地履行运营管理服务协 议约定的各项运营管理职责和义务（包括但不限于运营管理服务协议第 4 条、第 5 条约定的运营管理委托事项和协助事项），尽一切合理努力确保物业资产运营 过程中项目公司始终遵守法律法规的规定、保障性租赁住房运营管理的监管政策 要求和各项合同（包括但不限于租赁合同）项下的义务； （6）运营管理机构负责不动产项目的安全管理工作，包括安全制度的建设、 安全生产保障设施设备的设置及维护、安全管理事件应急管理及善后处理工作等； （7）如运营管理实施机构出现可能不能履行运营管理服务协议项下职责义 务的风险时，运营管理统筹机构应采取包括但不限于给该运营管理实施机构提供 支持、代该运营管理实施机构履行运营管理服务协议项下职责义务等措施，确保 该运营管理实施机构在运营管理服务协议项下的职责得以有效履行； （8）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 （二）运营服务内容 1、运营管理机构的委托事项 在《运营管理服务协议》有效期限内，运营管理机构应向基金管理人提供以 下物业运营管理服务（为免疑义，该等物业运营管理服务不包括任何人事代理服 务、工程监理服务、工程项目管理服务等须特殊资质及资格方可提供的服务）。 运营管理统筹机构、运营管理实施机构应执行的委托事项包括： （1）运营管理统筹机构的服务职责 运营管理统筹机构负责统筹、管理、协调和安排各项委托事项，具体包括： 1）需求整体性承接：负责对接基金管理人发出或转达的各项要求、通知、 授权等指令，并向运营管理实施机构进行传达。 2）存续期统筹管理：负责统筹协调发行人集团体系内不同运营管理实施机 构根据不动产项目运营需要开展具体运营工作，保障不动产项目持续、平稳运行。                      350       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3）统筹配合信息披露：作为运营管理机构信息披露工作的牵头方，制定运 营管理机构信息披露制度，并指定信息披露事务负责人，负责提供信息披露所需 运营管理相关的信息，并配合完成信息披露相关工作。 4）统筹预算审核及管理相关事务：就项目公司的年度经营预算、季度经营 预算初稿进行审核并提供咨询意见。对不动产项目经营业绩动态进行跟踪及监控， 及时纠偏，督促预算的执行落实。 5）负责资本性支出咨询及审核：对资本性支出相关方案进行论证并提供咨 询服务，针对不动产项目维修与改造计划，提供专业方案建议。 6）为资产扩募收购、处置提供专业意见：依据《基金合同》规定的投资目 标和投资策略，可以向基金管理人提供不动产项目相关的收购和处置咨询服务， 包括但不限于对相关资产的收购或出售进行市场研究、可行性分析、评估等工作， 向基金管理人提出专业意见和建议，由基金管理人独立判断和决策后具体实施。 （2）运营管理实施机构的服务职责 1）经营计划管理 运营管理机构应编制不动产项目在下一年度的经营计划（简称 年度经营计 划”），并于每个自然年度 12 月 1 日前书面提交年度经营计划初稿至基金管理人 审批。 年度经营计划应包括招租计划、财务预算、资金使用计划，其中： A.招租计划应包括租金定价策略（项目一房一价表）、营销或续租策略等； B.财务预算应包括应收应付变动表、利润表、运营净收益目标金额；除运营 净收益目标金额外，财务预算应至少细化至每个自然月度； C.资金使用计划应包括各项运营支出明细及金额、运营支出预计发生时点； 资金使用计划应细化至每个自然月度。 基金管理人对年度经营计划有合理的修订或完善意见的，应于该年度 12 月 15 日前向运营管理机构提出修订或完善意见。基金管理人及运营管理机构应就 年度经营计划进行圈好协商讨论并达成一致意见。基金管理人于 12 月 31 日前完 成下一年度经营计划的最终审批。                      351          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 为免疑义，《运营管理服务协议》生效之日所在自然年度剩余期限内的经营 计划应由运营管理机构于《运营管理服务协议》生效之日起 5 个工作日内完成编 制，并提交基金管理人审批；若基金管理人对经营计划有合理的修订或完善意见 的，基金管理人及运营管理机构应就该经营计划进行圈好协商讨论并达成一致意 见，该经营计划应不晚于《运营管理服务协议》生效之日起 20 个工作日内完成 审批。 确定具体的年度经营计划后，基金管理人、运营管理机构及项目公司应按照 年度经营计划实施并执行不动产项目的相关运营管理工作。 2）运营管理实施机构的运营事项 基金管理人委托并授权运营管理机构在如下方面负责项目公司和物业资产 的运营管理。 A.执行经营计划 根据基金管理人审批的年度经营计划，对项目公司和物业资产实施运营管理。 B.市场评估 进行区域市场调研、开展周边竞争性物业运营情况收集等市场工作，就物业 资产优化调整租赁策略、营销推广措施等提供相关建议。 C.招租招商 代表项目公司进行招租招商工作，开展不动产项目的营销推广及招租招商工 作，包括但不限于线上线下营销推广活动的策划、组织、实施，和客户跟进及落 实租赁等工作。 D.物业交付 代表项目公司向租户按租赁协议约定的标准交付其所承租的区域，并在租赁 期结束后监督相应的租户按租赁协议约定对物业进行返还、复原（如需）、腾空 所承租的区域并解除租赁备案（如有）。 E.租户日常沟通 代表项目公司及时了解租户对物业资产及运营服务的合理意见和建议，针对 租户集中反映的问题和建议，如法律或租赁协议明确要求项目公司应当履行相关                         352          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 义务或承担相关责任的，则代表项目公司提出具体的优化解决方案，并跟踪方案 执行落地情况。 F.合同管理 草拟标准租赁协议格式文本，以保障项目公司利益，标准租赁合同格式文本 及其修改需经基金管理人审批同意后方可使用。根据市场需要对租赁协议模版条 款提出调整优化建议。 在最终确认招租计划所订立的年度租金价格方案内，协助项目公司签署并执 行物业资产运营过程中需要签署的租赁合同等所有合同文本，及相关合同的修订、 补充或续签。 协助项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记， 包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。 按照审批后的年度经营计划及一房一价表，在预算范围内不低于一房一价底 价的且属于标准个人租户租赁住房合同的签订，基金管理人可授权运营管理机构 自行决策直接签约，其他类型租赁合同，需经基金管理人审批后，运营管理机构 方可进行签约。运营管理机构应就定期签约情况以书面方式向基金管理人报备。 G.催缴费用及追收欠款 代表项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物 业费和其他应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体 的解决方案。 未经基金管理人同意，若实际签约租赁合同的租金低于审批的应签约价格的， 运营管理机构应及时进行追缴，发生追缴失败，运营管理机构应承担相应的赔偿 责任。 H.购买保险及理赔事宜 代表项目公司为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等 保险；确保以项目公司名义进行投保且项目公司为受益人，并代表项目公司进行 理赔事宜。 I.资产修理维护、装修改造审查                         353          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 组织开展并监督协调对不动产项目进行的修整、改造（包含但不限于日常普 通修整、年度大中修、应急抢修、加固升级等建筑本体及附属设施设备维修、室 内家私家电等装修升级改造更换等），以保持不动产项目处于良好的运营状态。 若不动产项目发生重大突发或紧急情况（系指水管爆裂、墙面大面积漏水严 重影响正常使用、玻璃爆裂、消防设施爆裂及其他因不可抗力造成不动产项目需 进行紧急补救或维修的情形），运营管理机构应及时维修，若因未及时维修造成 的损失由运营管理机构承担。 前述所涉维修事项，若租户自身原因导致资产损坏需要维修或者赔偿的，租 户承担相应费用，运管机构应督促租户及时进行维修或者更换；当租户选择由运 管机构提供的维修或者更换服务时，运管机构收取相应的维修费用/赔偿金，运 营管理机构履行相应的维修或者更换义务，应确保资产/设备保持完好状态。 前述所涉维修事项若项目公司可以向保险公司申请理赔，运营管理机构应积 极向保险公司申请理赔，运营管理机构承担了相应维修成本的，项目公司在取得 的保险理赔款限额内，可向运营管理机构支付前述维修成本。若因为不可抗力导 致不动产项目发生维修等事项的，相关维修成本由项目公司承担，届时相关保险 理赔款项归属项目公司。 运营管理机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事 件立即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。 J.招标采购 代表项目公司对营销活动或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如项目 公司或运营管理机构相关管理制度需要），代表项目公司进行合同谈判和签署， 实施工程监督及竣工验收（质量验收）等。 K.执行日常运营管理服务 代表项目公司执行日常运营管理服务，如安保服务，消防服务，通讯及紧急 事故处理等。 依法制定各项安全管理规则制度，对项目内部采取必要的安全管理措施，确 保项目的安全有序及正常运行。遇应急突发事件时及时向项目公司、基金管理人 反馈，并处理该等事件。根据不同的专业性质，运营管理机构负责安排具体日常 安全管理工作，运营管理机构有关专业部门负责专业安全管理的指导和协调工作。                         354       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 委托第三方机构提供服务的，运营管理机构应当承担的安全管理责任不因此而免 除。 L.安全生产管理 履行安全生产管理协议中运营管理实施机构应当承担的安全管理职责及义 务，包括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和消防设备的采购 维护、治安保护管理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档案管理、与物业 单位或其他第三方的安全管理工作协调事宜等与本项目运营的安全管理有关的 职责。委托第三方机构提供服务的，运营管理实施机构应当承担的安全生产管理 责任不因此而免除或减轻。 M.配合检查 配合基金管理人对物业资产和管理工作的检查，包括但不限于提供日常管理 资料和记录等。 协助项目公司配合政府及相关部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限 于工商、税务、应急管理、安全生产、消防检查、环保、各项申报等工作。 N.承担物业资产的物业管理工作 履行物业管理职责及义务，包括但不限于对不动产项目实施日常维护保养等 事项，相关费用纳入运营管理费。 O.代表项目公司解决、处理经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。如需对 承租人、工程方等提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助项目公司 及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维 护项目公司的利益。 P.代表项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和 经营许可等，办理项目公司工商年检工作。 Q.在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营的资金 划转（包括申请基金管理人审批退还项目公司应退还的质保金、押金、保证金等）。 R.自专项计划设立日起，前两个自然年度的会计记账工作及相关成本由运营 管理实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目 公司聘请代理记账机构（如需）进行财务核算、财务报表编制等相关工作，并按                      355        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 照要求协助进行年度资产评估、审计及其他信息披露等工作，相关成本由项目公 司承担。 S.自专项计划设立日起，前两个自然年度的纳税申报工作及相关成本由运营 管理实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目 公司聘请税务代理机构（如需）进行税务核算、纳税申报等相关工作，及时了解 并协助申报项目公司可享受的税收政策优惠，相关成本由项目公司承担。 T.代表项目公司与房屋管理局等政府部门沟通处理与不动产项目相关的事 项，如不动产项目每年的租金价格备案及租金评估等事项。运营管理机构原则上 每年应以书面形式向基金管理人提出租金调整计划，经基金管理人审批后，由运 营管理机构向房屋管理局等政府部门提出租金价格备案申请等事项。 U.若国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免 租金，或明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求不动产项目减 免租金的（统称 租金减免政策”），运营管理机构应在得到相关政策或得知相关 运营影响后的五个工作日内向基金管理人书面报告，并在二十个工作日内，向基 金管理人提交因上述事件造成的资产运营影响及预计采取措施的报告，包括预计 影响金额、涉及租户、舆情风险、缓释措施及方案等。 V.基金管理人与运营管理机构协商一致的其他事项。 3）账户管理 项目公司原则上仅保留一个不动产项目运营收支账户并作为监管账户。《运 营管理服务协议》生效后，项目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他 银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行 监管，具体监管方式以届时协商一致为准。 《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银 行账户的，运营管理实施机构应负责推动关联方协助项目公司于基金管理人指定 的时限内完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。 监管账户用于接收专项计划发放的借款及增资款（如有）、收取资产运营收 入、收取物业资产处置收入及其他基金管理人认可的款项；并根据约定对外支付 运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本性支出、 保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租金等）、                       356        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债 及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、支付应收补贴款以及《项 目公司资金监管协议》约定的其他款项支出。除为上述目的外，非经基金管理人 书面同意，项目公司资金监管账户内的资金不得用于其他任何用途。 监管账户对外划款时，应根据项目公司、基金管理人以及项目公司监管银行 签署的《项目公司资金监管协议》的约定执行。《项目公司资金监管协议》生效 后，基金管理人应尽快向运营管理机构发送一份《项目公司资金监管协议》的签 署扫描件，并将监管账户的使用机制和流程等事项通知运营管理机构。监管账户 的预留印鉴应由基金管理人指定。 各方同意，项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。运营 管理机构应定期查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其 他账户收到任何资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助 项目公司自收到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管 账户。 4）委托事项的调整 《运营管理服务协议》生效后，除非经项目公司、基金管理人与运营管理机 构书面协商一致，任一方不得单方对委托给运营管理机构的运营管理委托事项进 行调整。 5）移交事项 不动产基金设立后【10】个工作日内，基金管理人、项目公司及运营管理机 构应签署形式和内容符合基金管理人要求的书面移交清单，并由基金管理人、项 目公司向运营管理机构移交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关 的各项资料、文件、记录、物品等，并办理委托运营事项的移交手续。 自移交之日起，运营管理机构应妥善保管并使用所移交的各项资料、文件、 记录、物品等，若因运营管理机构原因导致前述资料、文件遗失、损坏、灭失， 或因运营管理机构不当使用该等资料、文件等致使委托方或物业资产遭受任何损 失的，运营管理机构应积极补救并承担相应的赔偿责任。 2、运营管理机构的协助事项                       357          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营管理机构除履行委托事项的职责外，应协助支持基金管理人完成不动产 项目的预算执行、印章管理、证照管理、档案及资料保管、资产收购及处置、协 助融资事项等物业运营管理工作。运营管理机构应执行的协助事项包括：      （1）不动产项目的预算执行 在经基金管理人批准的年度经营计划所载该科目的年度预算额度内，由项目 公司监管账户直接对外支付运营支出；若支出项目当年累计使用资金总额超出前 述经批准的年度经营计划所载的预算资金总额、实际支出项目与经批准的年度经 营计划中的支出项目不一致时，则运营管理机构应提前向基金管理人提出书面申 请并列明超出预算的具体原因，对外支付的预算外费用需经过基金管理人的审批 同意后，方可将该笔款项由监管账户进行对外支付。 若当年度的年度经营计划审批尚未完成（应包括基金管理人及运营管理机构 未达成一致意见等情形），项目公司监管账户原则上不得对外划付运营支出；如 项目公司因经营需要确需开支，基金管理人应按照前一年度经营计划对应当季度 的预算情况先行支付。待年度经营计划审批通过后，再按实际批复的预算金额与 已先行支付金额的差异，按照下述方式处理：若实际批复的预算金额大于已先行 支付金额，则后续按照实际批复的预算金额执行；若实际批复的预算金额小于已 先行支付金额，则超出实际批复的预算金额部分于次季度预算金额中扣减。      （2）印章管理 项目公司的印章包括公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章、发票 章；非经基金管理人同意，项目公司不得制作或授权使用其他印章。上述印章按 照如下方式进行印章管理。 1）公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章 项目公司公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章由基金管理人授权 放入专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金管理人管理。 若运营管理机构需使用前述印章，则应提前以书面形式将使用申请（需包含 用章事项、用章文件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批。针对收入类和 支出类合同，基金管理人应充分考虑运营管理机构对该等合同商务条件的专业意 见。 2）发票章                         358       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 项目公司发票章委托由运营管理机构协助保管及使用。但运营管理机构使用 发票章不得使得项目公司及物业资产实际违背基金管理人审批通过的年度经营 计划所载明的可实施事项的范围或预算范围，及所有对不动产项目有法律约束力 的文件的约定；否则运营管理机构应按照《运营管理服务协议》约定就不动产项 目所遭受的损失承担相应违约责任。 运营管理机构应建立发票章的用章台账，记载包括但不限于用章日期、用章 文件类型、用章文件名称（如涉及），并从报税系统中导出的发票台账。基金管 理人有权随时查阅前述用印及台账记录。 若基金管理人按照相关法律法规、                 《基金合同》等不动产基金文件、                               《运营管 理服务协议》及基金份额持有人大会决议需使用发票章，运营管理机构应予以配 合。 3）证照管理 物业资产的不动产权证由不动产基金的基金托管人保管。项目公司营业执照 （正、副本）、开户许可证（如有）等项目公司自身及物业资产的其他证照由基 金管理人授权放入专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金 管理人管理。若运营管理机构需使用前述证照，则应提前以书面形式将使用申请 （需包含具体事项、文件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批，基金管理 人应尽最大努力于【3】个工作日内完成审批流程，基金管理人审批通过后，由 证照保管人员配合使用。如遇公安、消防等部门临时检查或重大紧急事件需要紧 急调用前述印章，基金管理人应以时间优先为原则尽最大努力满足运营管理机构 的紧急用印需求。 4）保管档案、资料 协助基金管理人建立、保存、管理相关档案与资料并提供合适的档案资料存 放地点，例如租赁合同等各项运营管理合同、工程建设招标采购竣工资料、租户 档案资料、收入台账、用印台账等。最终管理方式以基金管理人要求为准。为免 疑义，需由基金管理人履行不动产项目档案归集管理最终职责。 5）协助融资事项 运营管理机构就项目公司申请外部融资事宜提供协助。 6）协助事项的调整                      359       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 《运营管理服务协议》生效后，除非经委托方与运营管理机构书面协商一致， 任一方不得单方对运营管理机构协助事项进行调整。 （三）业务移交安排 不动产基金设立后【10】个工作日内，基金管理人、项目公司及运营管理机 构应签署形式和内容符合基金管理人要求的书面移交清单，并由基金管理人、项 目公司向运营管理机构移交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关 的各项资料、文件、记录、物品等，并办理委托运营事项的移交手续。 自移交之日起，运营管理机构应妥善保管并使用所移交的各项资料、文件、 记录、物品等，若因运营管理机构原因导致前述资料、文件遗失、损坏、灭失， 或因运营管理机构不当使用该等资料、文件等致使委托方或物业资产遭受任何损 失的，运营管理机构应积极补救并承担相应的赔偿责任。 （四）考核安排 1、若物业资产对应的某一个 资产运营收入回收期”实现的运营净收益未 达到对应期间的运营净收益目标金额的【90】%，或资产运营收入回款比例未达 到【90】%的，运营管理机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措 施，且基金管理人有权约谈运营管理机构的对应运营负责人； 2、若物业资产对应的某一个 资产运营收入回收期”实现的运营净收益未 达到对应期间的运营净收益目标金额的【80】%，且资产运营收入回款比例未达 到【80】%的，运营管理机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措 施，且基金管理人有权要求运营管理机构更换对应的运营负责人； 3、运营管理机构已出具关于避免同业竞争的承诺函，承诺将采取充分、适 当的措施，公平对待本协议项下受托运营管理的不动产项目和相关竞争性项目， 避免可能出现的利益冲突。 （五）解聘条件和流程 1、运营管理机构解聘机制 若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，《运营管理 服务协议》在基金管理人发出的解聘通知中载明的终止日期终止： （1）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失；                      360          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大 违法违规行为； （3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履 职； （4）法律法规及中国证监会规定的其他情形。            -“ 种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构， 若发生上述第（1）（3） 无需召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日 起 6 个月内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 （4）种情形的，基金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金 份额持有人大会作出解聘运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运 营管理机构。与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营 管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。基金管理人或其 他有权召集基金份额持有人大会的主体应在提请解聘运营管理机构的同时提名 新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机 构，运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。      2、继任运营管理机构的选择 发生运营管理机构解聘情形的，继任运营管理机构应符合以下标准： （1）在长三角地区设有总部、分公司、子公司等常设机构，且上述常设机 构在长三角地区存续时间已满 5 年； （2）具备在项目公司所在城市运营租赁住房项目的经验； （3）拥有 5 年以上租赁住房项目运营管理经验的员工不少于 2 名； （4）近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大 违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。 经约定程序聘任新任运营管理机构的，基金管理人、项目公司应当按照与《运 营管理服务协议》的条款和条件实质相同的内容与其签订新的运营管理服务协议， 由继任运营管理机构享有并承担运营管理机构在原协议项下实质相同的全部权 利、职责和义务。                         361         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 项目公司和被解聘的运营管理机构应合理地努力确保不动产资产经营管理 工作的有序过渡（包括妥善处理交接过程中可能发生的各项争议、交接、纠纷、 诉讼等）。 （六）协议违约 各方应严格遵守《运营管理服务协议》的约定，任何一方违反《运营管理服 务协议》的部分或全部约定，均应向守约方承担违约责任，并赔偿因其违约给对 方造成的直接实际损失。 若一方违反《运营管理服务协议》明确规定的承诺或义务导致其他方造成直 接实际损失，违约方应向守约方作出赔偿并使之免受损害。对于归因于违约方而 引起的针对守约方提出、提起或维持的任何索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁， 如果守约方被要求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何款项，或者 被要求作为对该等索赔、民事或刑事诉讼、程序、指控或公诉进行抗辩的任何费 用（包括但不限于合理的律师费）而付出任何款项，违约方应向守约方偿付或赔 偿该等款项。尽管有上述规定，如果委托方经从运营管理机构之外的其他方获得 补偿的，运营管理机构无须就该等索赔向委托方承担责任，且对于保单可实际理 赔金额之内的委托方受偿事项，运营管理机构亦无须向委托方承担责任。 （七）期限、期满、终止 1、协议期限及服务期限 《运营管理服务协议》自专项计划及不动产基金设立之日起生效，并应持续 完全有效至不动产基金终止并清算完毕之日。运营管理机构的服务期限与《运营 管理服务协议》期限一致。 2、发生以下终止情形时，《运营管理服务协议》终止： （1）《运营管理服务协议》约定的期限届满而未延期； （2）《运营管理服务协议》各方当事人协商一致终止； （3）发生运营管理机构解聘情形的。 （八）争议解决方式 凡因《运营管理服务协议》引起的或与本协议有关的任何争议，由各方协商 解决，如经圈好协商未能解决的，任何一方均应提交上海国际经济贸易仲裁委员                        362       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁裁决是终局的，对当事 人均有约束力。除非仲裁裁决另有决定，仲裁费用由败诉方承担。 （九）关键运营管理事项的决策机制 关键运营管理事项的决策机制详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营 管理安排”之 第二节 运营管理安排”之 二、运管协议的主要内容”之 （二） 运营服务内容”。 （十）非主要职责转委托的情况 1、权利义务转让 运营管理机构有权申请将《运营管理服务协议》项下的部分运营管理职责转 让给其指定的第三方，在不违反相关法律法规及《基金合同》约定程序且未构成 运营管理主要职责转委托的情形下，基金管理人可同意上述安排。若该等情形构 成《基金合同》项下需要召开基金份额持有人大会进行表决的事项，基金管理人 应按照《基金合同》履行相应的程序；运营管理职责的承接主体应符合《基金指 引》及相关法律法规要求的主体。 2、转委托禁止 运营管理机构不得将受委托运营管理基础设施的主要职责转委托给其他机 构。经项目公司、基金管理人书面同意后，运营管理机构可委托其他专业服务机 构、供应商或指定其关联方（ 第三方机构”）提供如下运营服务范围中的非主体、 非关键性服务（合称 辅助性服务”）：绿化及景观管理、专业技术性服务、保洁 服务、安保服务、垃圾清运服务、消防服务、通讯，以及其他基金管理人认可的 非主体、非关键性服务事项，委托第三方机构的费用由运营管理机构承担。 运营管理机构决定由第三方机构提供项目辅助性服务时，运营管理机构应当 行使合理的商业判断以确保该等第三方机构确为业务的开展所需要，运营管理机 构应勤勉尽职地对第三方机构的工作进行监督，且运营管理机构对基金管理人应 承担的运营管理服务义务不因此转移或减损或免除。 三、运管费率 （一）费用构成                      363         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营管理机构在运营管理服务协议项下就提供物业运营管理服务收取运营 管理费，包括基础运营管理费、绩效运营管理费。 （二）具体费率及支付方式 1、基础运营管理费 （1）运营管理统筹机构的基础运营管理费 运营管理统筹机构的基础运营管理费自不动产基金设立之日起第三个自然 年度开始收取，即不动产基金设立日起的前两个自然年度运营管理统筹机构不收 取基础运营管理费。 不动产基金应以该年度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向 运营管理统筹机构支付基础运营管理费，每个自然年度运营管理统筹机构的基础 运营管理费=该自然年度的资产运营收入×2%。若不动产基金存续不满一整个年 度的，则以不动产基金在该年度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行 计算。具体而言： 运营管理统筹机构的基础运营管理费按年支付，每一年度运营管理统筹机构 的基础运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次一年度 4 月 30 日前从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。 （2）运营管理实施机构的基础运营管理费 项目公司应以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费 率向运营管理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度运营管理实施机构的 基础运营管理费=该自然季度的资产运营收入×13.6%。若不动产基金存续不满一 整个季度的，则以不动产基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基 数进行计算。具体而言： 运营管理实施机构每个自然季度收取的基础运营管理费=该自然季度的资产 运营收入×13.6%。 项目公司每个自然季度向运营管理实施机构预付部分基础运营管理费，预付 金额为当自然季度资产运营收入预算（含税）×50%×13.6%。基金成立后的第 10 个工作日内且经营计划完成审批后由项目公司向运营管理实施机构预付首个自 然季度基础运营管理费，后续运营管理实施机构基础运营管理费应由项目公司在                        364          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 每一季度的定期报告出具后的【10】个工作日内完成核算并向运营管理实施机构 支付上一季度剩余基础运营管理费和预付下一季度部分基础运营管理费。运营管 理实施机构收取基础运营管理费主要用于支付运营管理成本。运营管理成本指运 营管理实施机构为运营管理物业资产而承担的费用，包括但不限于管理费成本 （保安、保洁、维修等）、运营人员成本、日常运营成本、市场营销成本、公区 能源费、安全生产管理费用，以及项目公司基于物业资产运营需要在不动产基金 存续期内因聘请中介机构发生的中介机构费用（如跟踪评估费、律师费、审计费） 等。      2、绩效运营管理费      （1）运营管理统筹机构的绩效运营管理费 运营管理统筹机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资 产实现的运营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的， 前述运营净收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资 产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期 对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到且归属于该资产运营收入回收期 的资产运营收入总额】×5%。 运营管理统筹机构的绩效运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对 无误后，在次一年度 4 月 30 日前从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假 等，支付日期顺延。      （2）运营管理实施机构的绩效运营管理费 运营管理实施机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资 产实现的运营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的， 前述运营净收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资 产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期 对应的资产运营收入计算日前物业资产未收到且归属于该资产运营收入回收期 的资产运营收入总额】×30%。 运营管理实施机构的绩效运营管理费应当于项目公司年度审计报告出具后 15 个工作日内由项目公司监管账户向运营管理实施机构支付上一个资产运营收                         365        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 入回收期运营管理实施机构的绩效运营管理费。若当期存在绩效运营管理费，运 营管理实施机构应当将绩效运营管理费的一定比例用于奖励运营团队。 为免疑义，上述绩效运营管理费计算公式的具体数值应以项目公司年度审计 报告中的审计值为准，且绩效运营管理费可以为负，如为负则相应扣减基础运营 管理费。 （三）调整安排 运营管理费金额及计算方式调整须经基金管理人与运营管理机构书面协商 一致并提交基金份额持有人大会投票表决，并以基金份额持有人大会投票表决结 果为准。 （四）支付主体 运营管理统筹机构的基础运营管理费和绩效运营管理费的支付主体为不动 产基金；运营管理实施机构的基础运营管理费和绩效运营管理费的支付主体为项 目公司。 （五）与历史运管费用的匹配情况 1、历史运营管理费用模式 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松 江店）委托管理服务协议》及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江 店）委托管理服务协议补充协议一》，孚茸置业委托东孚资管作为孚茸置业的授 权代理人提供以下物业运营管理服务。 不动产 REITs 发行后，不动产项目将继续以委托管理的方式委托由运营管理 实施机构东孚资管负责日常运营管理，项目公司无人员编制。项目公司向东孚资 管支付相应的运营管理费，不动产项目的经营费用支出由东孚资管统一对外支付。 2、基础运营管理费与历史运营管理成本的匹配情况 （1）运营管理费的测算方式 根据《运营管理服务协议》，运营管理实施机构收取基础运营管理费主要用 于支付运营管理成本。运营管理成本指运营管理实施机构为运营管理物业资产而 承担的费用，包括但不限于市场推广及营运费、行政办公支出、物业费用支出、                       366          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 人工及委托管理成本等。本项目设置的基础运营管理费可以有效覆盖运营管理机 构相关事项的成本支出，并预留了运营管理机构的合理商业利润。具体构成如下：         表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）运营支出具体构成                                                            单位：万元 费用类型 费用名称 费用说明                          市场推广费主要为社区日常活动及物料印刷制                          作费用；            市场推广及营运费                          营运费主要为出租经营过程中的成本费用支出，                          包括销售费用、管理费用。 运营支出 主要为办公用品、耗材、中介机构专业服务费等             行政办公支出                          行政成本。                          主要为物业保安、保洁及维修人员成本及相关耗             物业费用支出                          材费用，工程维修费用，以及公区能源费用。           人工及委托管理成本 主要为本项目管理人员成本及预留的合理利润。 （2）基础运营管理费率符合项目进行稳定运营期的历史运营成本情况 1）不动产项目历史成本情况 营业成本主要为折旧及摊销费用，营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付 现成本，付现成本主要包括物业费用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理 费和市场推广及营运费用。2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目付现成 本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。付现成本 构成如下表所示：      表：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月付现成本构成                                                            单位：万元                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 77.88         其中：办公费 - - 40.11 77.88             中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 948.84         其中：进项税转出 34.71 51.56 - -             劳务费 - - 108.27 216.03             能耗成本 - 14.15 182.31 369.07             物业管理费 - - - 140.15             现场维护费 - - 180.69 223.58                             367             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                             2026 年             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                              1-3 月 市场推广及营运费 - 0.88 168.45 321.02           其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49               广告宣传费 - - 58.57 95.31               物料消耗 - - 99.81 217.21 委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94 食品成本 - - - 175.08 人工成本 - - 268.11 793.40 其他 - - - 7.74 客房服务费 - - - 16.23 保险 10.23 10.81 10.81 7.02 付现成本合计 259.25 1,100.18 1,485.29 2,556.14 2023 年度，不动产项目存在自主经营酒店业务及由此产生的相关人员、营 销成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目公司将 18 号楼的酒店业态调整 为租赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体运营管理委托予东孚资管负责 ， 项目公司仅承担委托管理费及个别成本项（其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还 有少量行政办公支出和物业费用支出系过渡期存在少量成本未完全转移 22“），付 现成本进一步下降。       2）项目进入稳定运营期以来的历史运营成本占比已逐步下降并稳定在 14% 左右，具备进一步下降空间 考虑到项目公司历史存在自主经营酒店业务及建设期临时人员编制，自 2024 年项目将酒店业态调整为租赁住房并剥离相关人员后，相关成本不再产生。按照 上述项目公司历史付现成本分拆情况，剔除与本项目后续日常运营无关的成本 （酒店相关成本、建设期项目人员成本）以及由项目公司承担的保险费后，本项 目历史运营成本如下：         表：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月运营成本构成 22 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费 用支出主要系进项税转出及清理水电费预付挂账。                                 368          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                                                               单位：万元                      2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                       1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 64.87        其中：办公费 - - 40.11 64.87            中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 725.04        其中：进项税转出 34.71 51.56 - -            劳务费 - - 108.27 204.29            能耗成本 - 14.15 182.31 329.59            物业管理费 - - - 69.62            现场维护费 - - 180.69 121.54 市场推广及营运费 - 0.88 168.45 217.26        其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49            广告宣传费 - - 58.57 84.97            物料消耗 - - 99.81 123.80 委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94 其他 - - - 6.44 运营成本合计 249.01 1,089.37 1,206.37 1,222.56 营业收入合计（剔除酒店相关） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 5,916.30 运营成本占营业收入的比例（剔                        14.07% 14.40% 15.95% 20.66% 除酒店相关） 注：运营成本为营业成本中剔除了折旧、摊销等非付现成本，并剔除了与本项目后续日 常运营无关的成本（酒店相关成本、建设期人员成本）以及保险费等非运营管理成本支出。 不动产项目 2023 年度受公共卫生事件及政府征用影响，本项目处于爬坡阶 段，收入端未达稳态，而市场推广及营运费、物业费用支出等运营成本投入相对 刚性，不能真实反映本项目稳定运营状态下所需的运营管理费水平。2024 年进 入稳定运营期以来，剔除酒店及建设期等非持续成本后，2024 年度、2025 年度 及 2026 年 1-3 月的运营成本占营业收入比例分别为 15.95%、14.40%和 14.07%， 已逐步下降并稳定在 14%左右，与 13.6%的费率水平差异较小。此外，考虑到项 目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体运营管 理委托予东孚资管负责，项目公司仅承担委托管理费及个别成本项，剔除未完全 转移的少量成本后，2025 年度及 2026 年 1-3 月委托管理费占营业收入的比例分 别为 13.42%和 12.11%，因此在当前委托管理模式下，13.6%的费率具有可实现 性。                            369               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书         随着项目运营日益稳定成熟，出租率持续保持高位，未来项目将无需再维持     爬坡期高频次、高投入的推广模式，市场推广及营运费有望进一步优化，运营成     本占比具备下降至 13.6%的合理空间，与项目设定的 13.6%基础运营管理费率相     匹配。         （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情况         截至本招募说明书出具之日，已上市租赁住房 REITs 项目的基础运营管理费     均以运营收入或营业收入作为收费基数，费率水平在 3.52%-29%之间。本项目运     营管理实施机构收取的基础运营管理费费率为 13.6%，与华润有巢 REIT“                                         （13.28%-     13.74%）、厦门安居 REIT“                     （13%）基本持平，处于已上市同类项目的可比区间内，     是市场化的合理收费水平。               表：与已上市租赁住房 REITs 基础运营管理费对比                               城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                               市 计算方式             中建·幸孚 上 运营服务费包括市场推广及营                                     运营收入（含 本项目 +公寓（上 保障性租赁住房 海 运费、行政办公支出、物业费用                                     税）*13.6%             海松江店） 市 支出、人工及委托管理成本等             有巢泗泾 保障性租赁住房 运营服务费包括员工用房费用、                                                   人工成本、行政管理/客群服务/                                                   其他营运费用、销售费用、品牌                                     运营收入（不含 华润有巢 REIT 使用费以及合理附加成本，主要                                      税）*13.37%- （首发） 覆盖运营管理过程中运营管理                                       13.74%                                                   机构发生的人工成本、行政费             有巢东部经 用、销售费用、客群活动费用、                     保障性租赁住房 上 外部管理机构员工住房费用、资              开区                               海 产标签费用、电子签章、电子印                               市 鉴及短信服务等外采信息使用                                                   费、日常法律服务费用（涉及诉                                                   讼、仲裁等争议解决程序的除                                                   外）、其他营运费用（班车等）、                                                   品牌使用费、信息系统使用费及                                     运营收入（不含 华润有巢 REIT 《运营管理服务协议》的运营管             有巢马桥 保障性租赁住房 税）*13.28%- （扩募） 理委托事项服务费用、运营管理                                       13.55%                                                   协助事项服务费用                               370               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                               城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                               市 计算方式                                                 运营管理成本包括但不限于管             江湾社区 保障性租赁住房 理费成本（保安、保洁、维修等）、                               上 实收运营收入 城投宽庭保租房 运营人员成本、日常运营成本、                               海 （含税） REIT 市场营销成本、公区能源费、会                               市 *15.00%             光华社区 保障性租赁住房 计记账及纳税申报费用、安全生                                                 产管理费用等                                                 运营服务费涵盖运营管理机构             虹桥项目 保障性租赁住房 人工成本、办公行政费、物业费                                                 用、营销费、除资本性支出以外                                                 的维修维保费用、应由租户缴纳                               上 上海地产租赁住 运营收入（含 以外的水电气热等能源费用及                               海 房 REIT 税）*15.00% 网络宽带费用及其他公用事业                               市                                                 费用等、客群活动费用、系统的                                                 开发使用及维护升级改造费、品             江月路项目 保障性租赁住房 牌资质使用维护费、其他运营管                                                 理服务产生的费用等                                                 基本服务费包含了运营管理机                                                 构在提供《运营管理协议》项下             太子湾项目 保障性租赁住房                                                 服务的过程中所需员工的劳动                                                 薪酬（包括五险一金）、因员工                                                 开展运营管理服务产生的招待                               深 费用、行政办公、为提供运营服 蛇口租赁住房 年度运营收入                               圳 务而必须的差旅、电话、应酬费 REIT *11.00%                               市 用、IT 系统使用费（如业务系                                                 统）、品牌使用费（如 壹栈”                                                 名称、商标图样、标识等）、委                                                 托第三方管理停车场所产生的             林下项目 保障性租赁住房                                                 相关管理服务费用以及停车管                                                 理系统使用费等全部费用             安居百泉阁 保障性租赁住房                                                 运营服务费由人员成本、租赁服             安居锦园 保障性租赁住房 深 年总运营收入                                                 务点费用、行政办公费、人员通 深圳安居 REIT 圳 （含税）             保利香槟苑 保障性租赁住房 信与交通费和其他成本等费用                               市 *4.00%                                                 构成             凤凰公馆 保障性租赁住房 北京昌保租赁住 滟澜新宸 公共租赁住房                                     （运营收入-期 房 REIT 国瑞熙院 公共租赁住房 末应收账款+期                               371               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                               城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                               市 计算方式                               北 初应收账款） 运营服务费主要包括物业管理             未来融尚家 *18.00%                     公共租赁住房 京 费、维修维保费、人工成本及其               园                               市 他运营费用                                                  运营服务费主要包括物业费、人             文龙家园 公共租赁住房                                     实收运营收入 工成本、维修保养费、提供租赁 北京保障房                                      （不含税） 管理及日常运营等服务相关的 REIT（首发）             熙悦尚郡 公共租赁住房 *17.00% 行政办公费、信息化服务相关费                                                  用                                     实收运营收入             朗悦嘉园 公共租赁住房 北 （不含税）                               京 *29.00%                               市 运营管理服务费主要包括职工                                     实收运营收入 薪酬、物业费、维修保养费、能 北京保障房 光机电项目 公共租赁住房 （不含税） 源费（不含空置房能源费）、租 REIT（扩募） *28.00% 赁费、行政办公费、技术服务费             盛悦家园 公共租赁住房 及其他（不含保险费）                                     实收运营收入             温泉凯盛家 （不含税）                     公共租赁住房 *17.00%               园                                                  基础服务费包括运营管理费和                                                  软件开发维护费，其中运营管理                               苏 苏州恒泰租赁住 运营收入（不含 费为支付给运营管理机构的服             菁英公寓 公共租赁住房 州 房 REIT 税）*3.52% 务报酬；软件开发维护费项目公                               市                                                  司使用运营管理机构的运营管                                                  理系统所支付的系统维护费                                                  运营管理费包括但不限于：（1）             园博公寓 保障性租赁住房 为提供运营管理服务而产生的                                     （营业收入-应 管理费用（包括但不限于人员薪 厦门安居 REIT                                     收账款余额的增 酬等）、劳务费用；（2）空置 （首发）                                      加）*13.00% 房源的物业管理服务费、专项物             珩琦公寓 保障性租赁住房 业维修基金、水电燃气费（如                                                  有）；（3）清洁费、物料费；                               厦 （4）除可计入资本化支出的不                               门 动产中大修及/或改造以外的维             林边公寓 保障性租赁住房 市 护费；（5）维护保障性租赁住                                                  房及公共租赁住房运营管理信                                     （营业收入-应 息平台（包括但不限于小程序） 厦门安居 REIT                                     收账款余额的增 的维护费，银联 线上购物车” （扩募）                                      加）*13.00% 业务处理费，以及宽带使用费；             仁和公寓 公共租赁住房 （6）商标使用（如有）；（7）                                                  其他日常运营管理服务产生的                                                  费用                               372       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （七）管理费考核目标基准确定机制 运营净收益目标金额”指项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，其 中： 【2026 年】及【2027】年的运营净收益目标金额为《可供分配现金流预测报 告》及其测算底稿中对应资产所载年度运营净收益预测金额，其中，运营净收益 =项目公司营业收入+营业外收入（剔除不属于运营收入中的其他收入）-信用减 值损失-除绩效运营管理费（如有）以外的营业成本和管理费用-营业外成本-相关 税费+折旧及摊销-资本性支出。若不动产基金存续时间在某一自然年度不满一年 的，项目公司在对应期间内的运营净收益目标金额=专项计划在该自然年度实际 存续的天数×当年度可供分配现金流预测报告中运营净收益目标金额／当年度可 供分配现金流预测报告中预测存续天数；【2028】年及以后年度的运营净收益目 标金额，以上一年度评估机构出具的最新的估值报告中，对当年的运营净收益金 额预测值计取。 （八）运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制 为充分调动一线运营团队积极性，当绩效运营管理费为正时，运营管理机构 有权根据项目运营情况，在每年实际收到运营管理费用后，对其运营管理团队进 行业绩考核和激励。相关考核激励岗位及激励方案由运营管理机构制定，向基金 管理人报备后具体执行。若当期存在绩效运营管理费，绩效运营管理费的一定比 例将用于奖励运营团队。 （九）超额收益分享及亏损承担责任 本基金设置了绩效运营管理费奖惩对等机制，若资产运营收入回收期全部物 业资产实现的运营净收益大于该资产运营收入回收期全部物业资产的运营净收 益目标金额，运营管理统筹机构和运营管理实施机构可针对超额净收益部分分别 提取 5%和 30%的绩效运营管理费；若资产运营收入回收期全部物业资产实现的 运营净收益小于该资产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额，将 按照对等的比例相应扣减运营管理机构当年基础运营管理费。 （十）突发事件及时响应处置披露机制 根据《运营管理服务协议》，运营管理机构应协助项目公司配合政府及相关 部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限于工商、税务、应急管理、安全生 产、消防检查、环保、各项申报等工作。                      373       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 运营管理机构应履行安全生产管理协议中运营管理实施机构应当承担的安 全管理职责及义务，包括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和 消防设备的采购维护、治安保护管理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档 案管理、与物业单位或其他第三方的安全管理工作协调事宜等与本项目运营的安 全管理有关的职责。委托第三方机构提供服务的，运营管理实施机构应当承担的 安全生产管理责任不因此而免除或减轻。 运营管理机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事 件立即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。 四、资金流转 （一）本基金涉及的各层级账户设置与监管 本基金涉及的各层级账户包括基金募集专户、不动产基金资金账户、专项计 划募集专户、专项计划账户和监管账户。 1、基金募集专户 基金募集专户指基金管理人开立并管理的用于存放基金募集期间募集的资 金的专用资金账户。 2、不动产基金资金账户 不动产基金资金账户指基金托管人根据基金合同、相关法律法规、业务规则 为本基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。 3、专项计划募集专户 专项计划募集专户系指资产支持证券管理人开立的专用于专项计划发行期 接收、存放投资者交付的认购资金的人民币资金账户。 4、专项计划账户 专项计划账户系指资产支持证券管理人以专项计划的名义在资产支持证券 托管人开立的人民币资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接 收募集资金专户划付的认购资金、接收回收款、处分收入及其他应属专项计划的 款项、支付基础资产购买价款、进行基础资产追加投资、进行合格投资、支付专 项计划利益及专项计划费用等，均必须通过该账户进行。 5、监管账户                      374       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 监管账户系指项目公司在项目公司监管银行开立的专门用于接收专项计划 发放的借款及增资款（如有）、收取资产运营收入、收取物业资产处置收入及其 他基金管理人认可的款项；并根据约定对外支付运营支出（包括但不限于运营管 理费、监管账户手续费、相关税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和 支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付 股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括 经营性负债）、进行合格投资、支付运营管理实施机构应收补贴款以及《监管协 议》约定的其他款项支出的人民币资金账户。 （二）现金流分配路径及账户划转安排 本基金现金流分配路径及账户划转安排如下：          图：存续期各层级账户资金流转示意图 1、监管账户在基金托管人分支机构开立，且签署了《项目公司资金监管协 议》，根据上述协议对监管账户收支进行管理。 就项目公司的收入而言，根据《项目公司资金监管协议》约定，项目公司应 将监管账户作为不动产项目运营的收入资金账户，如项目公司的其他银行账户收 到任何不动产项目运营收入现金的，基金管理人应督促并确保运营管理机构协助 项目公司自收到该笔资金后于 20 个工作日内将该笔资金全额存至项目公司监管 账户。 就项目公司的支出而言，根据《项目公司资金监管协议》，监管账户的资金 使用包括对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关                      375          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项 （押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性 负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、 支付运营管理实施机构应收补贴款以及《项目公司资金监管协议》约定的其他款 项支出。除为上述目的外，未经基金管理人同意，监管账户内的资金不得用于其 他任何用途。 2、项目公司以监管账户内的资金偿还专项计划股东借款本息或股息、红利 等股权投资收益时，基金管理人应当根据资产支持证券管理人发出的付息还款通 知书、提前还款通知书（如有）、利润分配决议（如有）、处分分配决议（如有） 等文件约定的金额，在对应还款日向监管银行发起符合《项目公司资金监管协议》， 约定的划款指令，指令项目公司监管银行将监管账户内的相应资金支付至专项计 划账户。 3、资产支持证券管理人于划款指令发送日向资产支持证券托管人发送分配 当期应分配的资产支持证券所有收益的划款指令。 4、资产支持证券托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于资产支 持证券托管人划款日按划款指令将专项计划当期应分配的资产支持证券所有收 益划入登记托管机构指定账户，由登记托管机构向不动产基金资金账户分配。                         376          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 第五章 不动产基金            第一节 本次发行参与机构的基本情况 一、基金管理人 名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司 法定代表人：陶耿 住所：上海市黄浦区中山南路 888 号 8 层 办公地址：上海市黄浦区中山南路 888 号 2-6 层及 8 层 联系人：徐刚、苏瑞、刘玉柱、王欣慰、陈浩妍、邓俊宇、倪帆、杜盛磊、 赵鹏、唐鹏程 联系方式：021-38676999 二、资产支持证券管理人 名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司 法定代表人：陶耿 住所：上海市黄浦区中山南路 888 号 8 层 办公地址：上海市黄浦区中山南路 888 号 2-6 层及 8 层 联系人：徐刚、严洁、杨競程、李奕奕 联系方式：021-38676999 三、基金托管人 名称：中国建设银行股份有限公司 注册地址：北京市西城区金融大街25号 法定代表人：张金良 联系人：王小飞 联系电话：021-60637103 四、财务顾问 名称：中国国际金融股份有限公司 法定代表人：陈亮                         377       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 联系人：杨奔 联系方式：010-65051166 五、基金份额发售机构 名称：上海国泰海通证券资产管理有限公司 法定代表人：陶耿 住所：上海市黄浦区中山南路 888 号 8 层 办公地址：上海市黄浦区中山南路 888 号 2-6 层及 8 层 联系人：甘珉 联系方式：021-38676999 六、注册登记机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司 法定代表人：于文强 住所：北京市西城区太平桥大街 17 号 办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号 联系人：赵亦清 联系方式：010-50938991 七、律师事务所 名称：北京市竞天公诚律师事务所 负责人：赵洋 住所：北京市朝阳区建国路 77 号华贸中心 3 号写字楼 34 层 办公地址：北京市朝阳区建国路 77 号华贸中心 3 号写字楼 34 层 联系人：秦茂宪 联系方式：010-58091000                      378         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 八、会计师事务所 名称：上会会计师事务所（特殊普通合伙） 执行事务合伙人：张健、张晓荣、耿磊、巢序、朱清滨、杨滢、江燕 住所：上海市静安区威海路 755 号 25 层 办公地址：上海市静安区威海路 755 号文新报业大厦 25 楼 联系人：梁海燕 联系方式：13810844166 九、资产评估机构/市场调研机构/工程尽调机构 名称：仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司 法定代表人：李萍萍 住所：北京市朝阳区针织路 23 号楼-5 至 39 层 101 等[2]套内 1 层 101 号 7 层（电梯楼层 8 层）801B 室 办公地址：北京市朝阳区针织路 23 号楼-5 至 39 层 101 等[2]套内 1 层 101 号 7 层（电梯楼层 8 层）801B 室 联系人：吴慧兰、韩彦 联系方式：13917841335、15900521309                            379         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书             第二节 不动产基金的交易安排 一、不动产基金的整体架构 本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为 国泰海通资管- 中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划”，目标不动产项目系中建·幸孚 +公寓（上海松江店）。本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计 划相关交易文件约定的交易后，项目公司的股东变更为国泰海通资管（代表资产 支持专项计划），本基金的整体架构如下图所示：                 图：本基金交易结构图 注： 1、本项目原始权益人中建资本（上海）和原始权益人同一控制下关联方参与本基金的战略配售。 2、本基金的名称为国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，基金名称表明了基金的 类别和投资特征，基金名称中不存在损害国家利益、社会公共利益，欺诈、误导投资者，或者其他侵犯他 人合法权益的内容。 1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人设立并管理不动产 基金，投资人取得不动产基金份额，成为不动产基金份额持有人。 2、不动产基金拟以募集资金认购国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施 资产支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与 资产支持证券管理人签订《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持 专项计划资产支持证券认购协议》（以下简称 《认购协议》”），将认购资金以专 项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理                        380          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 专项计划，基金管理人（代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持 有人。 3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与原始 权益人就项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协议》以及对 该协议的任何有效修改或补充的相关约定，受让中建资本（上海）持有的不动产 项目公司 100%的股权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向不动产项目 公司提供股东借款。 4、不动产项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目公司 运营收入。 5、不动产项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署 的《股东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股 东借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 6、资产支持证券管理人按照《标准条款》约定，向不动产基金划付资产支 持证券收益。 7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。 8、股债结构调整安排：在《基金合同》生效后，基金管理人将视不动产基 金运营需要，通过项目公司增资（如涉及）等方式实现对项目公司股债结构的调 整。      二、交易流程和交易结构      （一）资产重组安排 为推进本次不动产 REITs 项目发行，以中建资本（上海）作为中建集团体系 内的租赁住房 REITs 申报发行主体，中建东孚已于 2024 年 9 月将孚茸置业 100% 股权转让至中建资本（上海），由中建资本（上海）作为原始权益人发行不动产 REITs。      （二）不动产基金的设立与投资安排      1、基金合同生效 基金合同经基金管理人、基金托管人双方盖章以及双方法定代表人或授权代 表签字或盖章，并在募集达到基金备案条件的募集结束后经基金管理人向中国证                         381         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 监会办理基金备案手续，并经中国证监会书面确认后生效。自基金合同生效之日 起，基金管理人根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产。 2、基金投资 本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质租赁住房不动产项 目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证 券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以中 建股份或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支 持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性金融 债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融 资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或 货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会 允许不动产证券投资基金投资的其他金融工具。 本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可 转债的纯债部分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当 程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整 投资范围。 （三）不动产资产支持专项计划的设立与投资安排 1、资产支持专项计划设立 专项计划发行期结束或根据《标准条款》规定发行期提前结束时，若资产支 持证券投资者的认购资金总额（不含发行期认购资金产生的利息）达到或超过资 产支持证券目标募集规模，则应在资产支持证券缴款截止日后的第一个工作日内 由验资机构完成对专项计划账户内认购资金的验资。资产支持证券管理人宣布专 项计划设立，宣布设立之日即为专项计划设立日。资产支持证券管理人于该日宣 布专项计划设立并于该日或其后第一个工作日通知所有投资者，并在专项计划设 立日起 5 个工作日内向托管人提交验资报告。 2、资产支持专项计划投资 （1）基础资产投资                        382       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1）在专项计划设立后，资产支持证券管理人（代表专项计划）应按照专项 计划文件的约定，在扣除专项计划层面预留费用后，将募集资金用于购买项目公 司股权并向项目公司发放借款和/或增资。 2）针对项目公司股权的购买安排，资产支持证券管理人应根据《项目公司 股权转让协议》约定向原始权益人指定的账户支付《项目公司股权转让协议》项 下的转让价款，用于购买项目公司股权。 3）针对向项目公司发放借款和/或增资的安排，资产支持证券管理人（代表 专项计划）受让项目公司股权后，应根据《项目公司股权转让协议》《股东借款 协议》的约定向项目公司发放借款和/或增资，借款金额和/或增资金额以《项目 公司股权转让协议》《股东借款协议》约定的金额为准。 4）资产支持证券管理人应代表专项计划向资产支持证券托管人发出付款指 令，指示资产支持证券托管人将专项计划认购资金资产支持证券原始权益人指定 的账户支付《项目公司股权转让协议》项下的股权转让价款并实缴注册资本和/ 或增资（如有），向项目公司指定的账户支付《股东借款协议》项下的借款。资 产支持证券托管人应根据相关交易文件及《资产支持证券托管协议》的约定对付 款指令中资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照《标准条款》与《资产 支持证券托管协议》的约定予以划款。 （2）合格投资 1）在《标准条款》允许的范围内，资产支持证券管理人可以在有效控制风 险、保持流动性的前提下，以现金管理为目的，指示资产支持证券托管人将专项 计划账户中的资金进行合格投资，即将专项计划账户内的资金在向原始权益人购 买基础资产、进行基础资产追加投资后，专项计划账户中的资金可以投资于利率 债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融 债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易 可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）、货 币市场基金以及法律法规或中国证监会允许投资的其他金融工具。 特别地，在专项计划向原始权益人购买基础资产后，并在对基础资产进行追 加投资前，资产支持证券管理人可指示资产支持证券托管人将专项计划账户中资                      383          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 金投资于协定存款等银行存款，但应于专项计划履行对基础资产的追加投资义务 之前到期。 2）合格投资中相当于当期分配所需的部分应于初始核算日之前到期、变现 并转入专项计划账户，且不必就提前提取支付任何罚款。 3）专项计划资金进行合格投资的全部投资收益构成回收款的一部分，全部 投资收益直接转入专项计划账户，如果资产支持证券管理人收到该投资收益的退 税款项，应将该款项作为专项计划资产转入专项计划账户。 4）只要资产支持证券管理人按照专项计划文件的规定，指示资产支持证券 托管人将专项计划账户中的资金进行合格投资，资产支持证券托管人按照《标准 条款》和《资产支持证券托管协议》的约定将专项计划账户中的资金用于合格投 资，则资产支持证券管理人和资产支持证券托管人对于因价值贬值或该等合格投 资造成的任何损失不承担责任，对于该等投资的回报少于采用其他方式投资所得 的回报也不承担责任。 （四）股债结构调整安排、股权转让对价支付安排、股权交割、工商变更登 记等事项 1、股债结构调整安排 （1）专项计划向项目公司增资及发放股东借款 根据《项目公司股权转让协议》及《股东借款协议》约定，不动产基金设立 后，专项计划将向项目公司增资及发放股东借款。根据《项目公司股权转让协议》 约定，资产支持证券管理人（代表专项计划）应在《项目公司股权转让协议》生 效，且专项计划、项目公司分别就增资事项通过必要的内部决议程序（如有）后， 向项目公司增资并一次性缴纳增资款。前述股东借款及增资款项用于项目公司偿 还存量负债。 （2）项目公司偿还存量负债 孚茸置业拟于发行后偿还的存量负债包括对中国建设银行股份有限公司上 海浦东分行的银行贷款、对中建资本（上海）的关联方应付款。 项目公司已取得借款银行出具的《回执》，明确对孚茸置业的全部股权转让 予原始权益人、原始权益人依据公开募集基础设施证券投资基金的相关规定开展                         384          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本次发行工作所涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业提前支付《固定资产贷 款合同》项下截至提前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合 解除抵押登记。自项目公司将等额于《固定资产贷款合同》项下全部应付借款本 息支付之日起，项目公司在《固定资产贷款合同》项下全部债务即清偿完毕。全 部债务清偿完毕后，《抵押合同》项下以及后续项目公司以不动产项目不动产权 为在《贷款合同》项下债权所设立的抵押权等担保（如有）亦同时消灭。借款银 行同意在债务清偿完毕后配合解除抵押登记。      2、项目公司股权转让对价支付安排      （1）转让价款计算方式 专项计划（作为受让方）将就项目公司的资产负债等财务情况聘请一家具有 相应专业资质的会计师事务所（以下简称 审计师”）进行以交割日前一日为基 准日的交割审计（以下简称 交割审计”），并根据交割审计结果计算项目公司 100% 的股权（简称 目标股权”）转让价款，具体公式如下： 转让价款=资产对价－融资负债－经营性净负债－估值差异金额调整 1）其中，资产对价=专项计划可投资金额；专项计划可投资金额为专项计划 募集总金额减去为本期资产支持证券发行、挂牌转让及为受让目标股权之目的而 支付的专项计划预留费用人民币【60】万元（包括交割审计费、交割评估费、资 金汇划费、登记托管服务费、认购资金的验资费、就购买目标股权拟由受让方支 付的印花税等，金额根据本项目实际发行情况经转让方、受让方协商一致后可调 整）； 2）其中，融资负债=项目公司银行负债（含利息）+应付的关联方负债（含 利息）。为免疑义，关联方负债系指对关联方的应付款，不包含关联方租户的保 证金； 3）其中，经营性净负债=“               （项目公司负债总额－融资负债）－货币资金－应 收账款－预付款项－其他应收款。为免疑义，经营性净负债不得为负，最低为 0 元。 上述 应收账款”系指按照合同约定截至交割日应收的租户租金，且账期在 3 个月以内的金额，不考虑直线法摊销的影响。                         385          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 4）不动产项目评估机构将以交割日为评估基准日出具不动产项目资产评估 报告（以下简称 交割评估报告”）。若交割评估报告所载明的不动产项目估值低 于招募说明书载明的不动产项目估值，估值差异金额将自专项计划向原始权益人 支付的股权转让价款中扣除，估值差异金额调整=招募说明书载明的不动产项目 估值-交割评估报告不动产项目估值；若交割评估报告所载明的不动产项目估值 等于或高于载明的不动产项目估值，则不调整上述股权转让价款，估值差异金额 调整为 0。 上述金额计算应以项目公司交割审计结果为准；若在交割审计报告中不存在 上述数据的，应以相关法律法规或交易文件的相关规定为准。但是，项目公司负 债中的融资负债的具体金额（含本金、利息等）应以融资负债实际偿还日的具体 金额为准。上述转让价款计算公式可经各方一致同意在股权转让价款确认函中进 行调整。 目标股权的最终转让价款应不低于按照国有产权交易相关规定进行备案的 股权评估价值。若目标股权的最终转让价款低于按照国有产权交易相关规定进行 备案的股权评估价值，则《项目公司股权转让协议》自动终止。 （2）转让价款支付条件 转让价款分两期支付，各期股权转让价款的支付应以该期转让价款支付条件 全部获得满足为前提（专项计划有权豁免其中一项或数项条件）。 1）第一期转让价款支付条件： A.原始权益人已通过必要的内部决议程序批准目标股权的转让； B.原始权益人已取得国有资产监督管理部门关于本次交易采用非公开协议 转让的方式的批复； C.项目公司已取得中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的同意函，明确 可将股权转让予资产支持证券管理人（代表专项计划）并同意可提前偿还中建·幸 孚+公寓（上海松江店）的固定资产贷款。除此之外，目标股权及目标资产不存 在其他抵押、质押、被查封、冻结或其他任何第三方权利限制； D.不动产基金已缴付认购全部资产支持证券的认购价款，且专项计划已成功 设立。                         386          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2）第二期转让价款支付条件： A.各方已完成目标股权的股权变更工商登记，项目公司的唯一股东变更为资 产支持证券管理人； B.项目公司已将专项计划登记为持有项目公司 100%股权之股东的股东名册、 出资证明书及公司章程（或章程修正案）移交给资产支持证券管理人或其指定主 体； C.原始权益人已完成《股权转让协议》约定的文件交付，并完成公司管理权 向专项计划的移交； D.原始权益人不存在违反《股权转让协议》项下的各项陈述、保证和承诺的 情形； E.目标股权已完成交割审计，原始权益人与专项计划共同签署《股权转让价 款确认函》。      （3）转让价款支付时间 专项计划应在《股权转让协议》约定的第一期转让价款支付条件全部成就（或 被专项计划豁免）且持续满足的前提下，于交割日当日向原始权益人支付第一期 转让价款（以下简称 第一期转让价款”）： 第一期转让价款=基于上会会计师事务所（特殊普通合伙）以【2026 年 3 月 31 日】为基准日就项目公司出具的审计报告所确认的转让价款×90%。 专项计划应在《项目公司股权转让协议》约定的第二期转让价款支付条件全 部成就（或被专项计划豁免）且持续满足的前提下，于原始权益人与专项计划共 同签署《股权转让价款确认函》后 5 个工作日内向原始权益人支付第二期转让价 款（以下简称 第二期转让价款”）。 第二期转让价款=经交割审计和交割评估报告确认的股权转让价款-第一期 转让价款。 若第二期转让价款经计算为负数，则专项计划无需支付第二期转让价款，且 原始权益人应与专项计划共同签署《股权转让价款确认函》后 5 个工作日内向专 项计划退还已支付的第一期转让价款与经交割审计确认的股权转让价款之间的 差额。                         387          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （五）不动产项目交割安排 1、专项计划设立日即为《项目公司股权转让协议》项下目标股权的交割日 （即权利义务转移日），视为各方之间已完成目标股权的交割，原始权益人已将 项目公司 100%的股权及对应的股东权利转移予专项计划。专项计划承担目标股 权自权利义务转移日起的全部风险，并享有目标股权自权利义务转移日起所产生 的全部收益。 2、原始权益人应当在权利义务转移日向资产支持证券管理人或其指定主体 交付下述全部文件、提供交割事项及文件清单，并完成公司运营权的完整移交： （1）项目公司已将专项计划登记为持有项目公司 100%股权之股东的公司 股东名册、出资证明书及公司章程； （2）项目公司已取得的各项批文、执照、登记文件； （3）项目公司的印鉴（包括但不限于公章、法定代表人人名章、财务专用 章、合同专用章等）的原件； （4）其他由转让方持有或保管的，关于项目公司或不动产资产的其他文件、 资料。 原始权益人与计划管理人（代表专项计划）应在交割日前制作一份经双方共 同认可的移交事项及文件清单，具体移交事项及文件以该等清单为准；除必须交 割日当天才可进行交割材料外，其他项目涉及的交割材料及清单，双方应在交割 日前 30 日开始有序启动进行预交割工作。 （六）评估基准日至交割日相关成本收益归属 根据计划管理人与原始权益人签订的《项目公司股权转让协议》的约定，自 专项计划设立之日即交割日（含）起，根据中国法律和公司章程规定的项目公司 股权所代表的一切权利义务和损益由计划管理人（代表专项计划）享有和承担， 在此之前由原始权益人享有和承担。 因交割日前项目公司仍处于原始权益人的合并报表范围内，从法律形式和会 计核算角度，项目公司仍由原始权益人所有，原始权益人有权享有并承担项目公 司股权代表的权利义务和经营产生的损益。                         388          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 考虑到评估基准日与交割日的差异，计划管理人拟选聘原始权益人认可的一 家具有相应专业资质的会计师事务所按《项目公司股权转让协议》确定的基准日 完成交割审计，各方应协调并促使审计师于专项计划设立后 10 个工作日内出具 交割审计报告。 此外，不动产基金截至交割日的资产价值与截至招募说明书所载评估基准日 的评估价值可能存在差异，为进一步保障投资人利益，拟委托评估机构以交割日 为评估基准日出具不动产项目资产评估报告（以下简称 交割评估报告”），已于 《股权转让协议》中约定： 若交割评估报告所载明的不动产项目估值低于招募 说明书载明的不动产项目估值，估值差异金额将自专项计划向原始权益人支付的 股权转让价款中扣除，估值差异金额调整=招募说明书载明的不动产项目估值-交 割评估报告不动产项目估值；若交割评估报告所载明的不动产项目估值等于或高 于载明的不动产项目估值，则不调整上述股权转让价款，估值差异金额调整为 0。” 股权转让价款根据交割审计和交割评估结果计算，具体公式如下： 转让价款=资产对价－融资负债－经营性净负债－估值差异金额调整 上述各项明细金额以交割审计报告和交割评估报告记载为准。 三、资产支持证券、项目公司的基本情况 （一）资产支持证券的基本情况 1、资产支持证券名称 国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券 2、资产支持证券管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司。 3、规模 资产支持证券的目标募集规模根据不动产基金的询价发行结果确定，具体以 资产支持证券管理人和基金管理人签署的《认购协议》中约定的募集规模为准。 4、发行方式 面值发行。 5、资产支持证券面值 每份资产支持证券的面值为 100 元。                         389           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 6、产品期限 资产支持证券的产品期限为【62】年，自专项计划设立日起算，但资产支持 证券可根据《标准条款》的约定提前终止，亦可根据资产支持证券持有人大会决 议进行延期。 7、收益率 资产支持证券的收益为浮动收益，每一期资产支持证券可获得分配的收益具 体以相应的兑付日前资产支持证券管理人的公告为准。 8、分配方式 按照《标准条款》的规定进行分配。 9、权益登记日 权益登记日为每个兑付日前第 1 个工作日。每个权益登记日日终在登记托管 机构登记在册的资产支持证券持有人有权于该兑付日取得资产支持证券在当期 的利益。 10、托管 资产支持证券的托管银行为中国建设银行股份有限公司上海市分行，或由根 据《资产支持证券托管协议》任命的继任机构负责托管。 11、交易场所 上海证券交易所。 （二）项目公司的基本情况 本基金项目公司为孚茸置业，经基金管理人、计划管理人及法律顾问核查， 项目公司为依法设立并有效存续的有限责任公司，不存在《公司法》等相关法律 或公司章程规定的应当终止的情形。项目公司基本信息详见本招募说明书 第二 章 不动产项目”之 第一节 不动产项目概况”之 七 项目公司基本情况”。 四、对外借款 截至本招募说明书出具之日，本不动产基金存续期间暂无对外借款安排。因 基金存续期内，对外借款金额为 0，对外借款事项对于不动产项目持续稳定运营 不构成影响，对于不动产基金可供分配现金流不产生影响。                          390       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书             第三节 关联交易与利益冲突 一、关联方界定 本基金的关联方包括如下主体： （一）关联法人 1、直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直 接或间接控制的法人或其他组织； 2、持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织； 3、基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控 股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织； 4、同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品（同类型产品 是指投资对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品）； 5、由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董 事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织； 6、根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基 金利益对其倾斜的法人或其他组织。 （二）关联自然人 1、直接或间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人； 2、基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、 监事和高级管理人员； 3、本条第 1 项和第 2 项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐 妹、子女配偶的父母； 4、根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基 金利益对其倾斜的自然人。 （三）关联交易的类型 本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联方之 间发生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、                      391        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证 券或者承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易： 1、基金层面：不动产基金购买资产支持证券、不动产基金借入款项、聘请 运营管理机构等； 2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权； 3、项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存 在的购买、销售等行为。 其中，关联交易的金额计算应当根据《基金指引》第五十条的要求，按照连 续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项： 1、购买或者出售资产； 2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）； 3、提供财务资助； 4、提供担保； 5、租入或者租出资产； 6、委托或者受托管理资产和业务； 7、赠与或者受赠资产； 8、债权、债务重组； 9、签订许可使用协议； 10、转让或者受让研究与开发项目； 11、购买原材料、燃料、动力； 12、销售产品、商品； 13、提供或者接受劳务； 14、委托或者受托销售； 15、在关联方的财务公司存贷款； 16、与关联方共同投资； 17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移 的事项；                       392             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书        18、法律法规规定的其他情形。        二、报告期关联交易        （一）基金管理人运用基金财产买卖不动产资产支持证券涉及的关联交易及 其他关联交易概况        本基金本次为首次募集，报告期内不存在基金管理人运用基金财产买卖不动 产资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易。        （二）报告期内对项目运营、财务状况或未来发展等存在重要影响的重大关 联交易的情况，包括关联方名称，交易内容，交易价格的公允性、合理性、必要 性        1、报告期内关联交易明细        2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司发生的关联交易明细如下：        （1）购销商品、提供和接受劳务情况         表：报告期内项目公司购销商品、提供和接受劳务的关联交易情况                                                             单位：元 关联交易 2026 年           关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月        上海中建东孚资产 受同一最终控制 接受劳务 2,143,028.83 10,155,813.85 5,265,269.93 1,902,825.96         管理有限公司 方控制        中国建筑第八工程 受同一最终控制 提供服务 - - - 4,590,637.68         局有限公司 方控制        上海中建东孚资产 受同一最终控制 提供服务 - - - 9,595.10         管理有限公司 方控制                  受同一最终控制 提供服务 其他 - - - 128,091.90                    方控制        报告期内，项目公司接受劳务的关联交易为孚茸置业委托东孚资管对中 建·幸孚+公寓（上海松江店）进行专业运营管理而支付的委托管理费；提供服 务的关联交易主要为不动产项目历史的酒店业态对应收取的酒店客房收入和餐 饮收入，自 2023 年 7 月起酒店进行业态调整，相关关联交易随之终止。        （2）利息收入/利息支出情况           表：报告期内项目公司利息收入/利息支出的关联交易情况                                                             单位：元                             393            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 关联交易 2026 年          关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月                   受同一最终控制 利息收入 中建财务有限公司 3,241.06 5,664.11 7,363.88 10,836.08                     方控制        中建资本管理（上 受同一最终控制 利息支出 1,429,444.44 3,867,777.78 - -         海）有限公司 方控制        报告期内，项目公司利息收入的关联交易为在中建财务有限公司资金归集产 生的利息收入；项目公司利息支出的关联交易系向中建资本（上海）的关联方借 款产生的利息支出。        （3）关联租赁情况             表：报告期内项目公司关联租赁的关联交易情况                                                               单位：元 关联交易 2026 年          关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月 项目公司作 上海中建东孚资产 受同一最终控制                                       - 94,271.56 356,409.32 71,716.91 为出租方 管理有限公司 方控制 项目公司作 中建资本管理（上 受同一最终控制                                       - 35,827.31 - - 为出租方 海）有限公司 方控制       中建西部建设集团 项目公司作 受同一最终控制       第八（上海）有限 7,585.32 34,554.23 - - 为出租方 方控制          公司 项目公司作 上海中建孚泰置业 受同一最终控制                                       - 33,394.50 132,110.08 27,583.42 为出租方 有限公司 方控制        报告期内，不动产项目涉及的关联方租户为：上海中建东孚资产管理有限公 司、中建资本管理（上海）有限公司、中建西部建设集团第八（上海）有限公司 和上海中建孚泰置业有限公司。各关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍 使用，系企业客户常见的租赁用途，报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与 关联方租户的定价方式根据市场交易规则履行，关联方租户的合同租金处于同户 型租赁房源的市场价的正常水平。        2、关联交易的公允性、合理性、必要性        （1）关联交易的合规性        不动产项目与关联方的关联交易定价参照市场价格并与关联方协商一致确 定。在本基金发行后，所有关联交易将按照相关法律法规的规定和项目公司内部 管理控制要求执行。上述关联交易均具备合规性。                              394         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （2）关联交易的公允性 根据孚茸置业与东孚资管签署的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务 协议》及补充协议，东孚资管通过对不动产项目提供运营管理服务，收取的委托 管理费能够满足东孚资管日常运营需求，且东孚资管在本基金存续期内收取的委 托管理费与报告期内定价水平可比。 关联方租户租赁价格与其他租户租赁价格保持一致，对关联方收取的酒店客 房收入和餐饮收入均为市场价格，具有公允性。 根据项目公司出具的《关于公司关联交易情况的说明函》，对报告期内项目 公司关联交易的合法、合规性及交易价格的公允性问题作出了如下承诺：     本公司暂未制定关联交易专项制度，参照本公司股东关联交易制度执行。 上述关联交易制度对关联方、关联交易的认定、关联交易决策权限与程序已进行 明确规定。 报告期（即 2023 年 1 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日）内，本公司涉及的关联 交易均已履行了必要的决策、审批程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定 及公司章程等公司内部管理制度、本公司股东关联交易制度的相关要求。” 经基金管理人及法律顾问核查项目公司与原关联方间的关联交易涉及的交 易合同和项目公司的《关于公司关联交易情况的说明函》，项目公司已就该等交 易按照内部制度履行了内部审批程序。基金管理人及法律顾问认为，该等关联交 易履行了必要的决策程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及公司章程等 公司内部管理制度要求，该等基于公允决策程序的关联交易定价具有公允性。 3、存续期的关联交易持续情况 本基金成立后，上述关联交易中除与东孚资管的关联交易外，其余关联交易 将终止。本基金存续期间，东孚资管作为运营管理实施机构签署《运营管理服务 协议》，继续为不动产项目提供运营管理服务。 （三）不动产资产现金流来源于关联方的比例 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目营业收入所对应的现金流来源 于关联方的比例分别为 7.11%、0.65%、0.26%和 0.04%，其中，2023 年度关联方 收入占营业收入的比例较高主要系包括历史的酒店业态对应收取的酒店客房收                         395            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 入和餐饮收入。自 2023 年 7 月起酒店进行业态调整，相关关联交易随之终止， 因此剔除酒店相关收入后，近三年及一期关联方租户收入占项目总收入比例分别 为 0.15%、0.65%、0.26%和 0.04%，关联方租户收入占比极低。            表：报告期内不动产资产现金流来源于关联方的比例                                                              单位：元 关联交易 2026 年          关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月        中国建筑第八工程 受同一最终控制 提供服务 - - - 4,590,637.68         局有限公司 方控制        上海中建东孚资产 受同一最终控制 提供服务 - - - 9,595.10         管理有限公司 方控制                 受同一最终控制 提供服务 其他 - - - 128,091.90                   方控制 项目公司作 上海中建东孚资产 受同一最终控制                                      - 94,271.56 356,409.32 71,716.91 为出租方 管理有限公司 方控制 项目公司作 中建资本管理（上 受同一最终控制                                      - 35,827.31 - - 为出租方 海）有限公司 方控制       中建西部建设集团 项目公司作 受同一最终控制       第八（上海）有限 7,585.32 34,554.23 - - 为出租方 方控制          公司 项目公司作 上海中建孚泰置业 受同一最终控制                                      - 33,394.50 132,110.08 27,583.42 为出租方 有限公司 方控制 营业收入中的关联方收入金额合计 7,585.32 198,047.60 488,519.40 4,827,625.01     关联方收入占营业收入的比例 0.04% 0.26% 0.65% 7.11%        三、存续期关联交易披露        （一）关联交易的决策与审批        基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际 控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或 者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份 额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按 照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律 法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以 上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。                            396       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5% 的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）应当召开基金份额持有人 大会进行审议，前述规定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。 （二）无需另行决策与审批的关联交易事项 就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关 联交易事项，该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律 法规、监管机构的要求及时进行信息披露。 （三）关联交易的信息披露安排 基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关 风险防范措施，并以临时公告的方式披露不动产基金发生重大关联交易。 （四）关联交易的内控和风险防范措施 1、固定收益投资部分关联交易的内控措施 本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的 内控措施管理。 针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易 管理办法。在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、 管理和信息披露等方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联 交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据法律 法规进行关联交易前的审批与合规性检查，只有合理确认相关交易符合基金管理 人的关联交易政策后方可继续执行。 2、不动产项目投资部分关联交易的内控措施 针对不动产证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管 理及内部控制的专项制度；其中，在专门的不动产项目投资风险管理制度中，针 对基金管理人运用基金资产收购不动产项目后涉及的其他重大关联交易，基金管 理人应当按照相关法律法规、内部要求防范利益冲突，并会同各相关部门按法规 要求召开基金份额持有人大会。 针对于此，在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基 金投资于不动产项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，                      397          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 在不属于禁止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、 中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并 严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过程中，凡是涉 及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由基金管 理人办公会或其授权机构、基金管理人董事会、本基金的基金份额持有人大会等 在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照 规定履行信息披露和报告的义务。      3、关联交易的风险防范措施 本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存 在日常经营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。 基金管理人将积极采取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影 响基金份额持有人利益的潜在风险： （1）严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、 关联方回避表决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。 内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所 应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、 部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予以披 露。 （2）严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构 提供评估、法律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。 （3）不动产项目日常经营过程中，基金管理人将妥善保管相关资料，并将 通过不定期随机抽样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该 等关联交易的履行情况、对不动产项目的影响等；如存在可能影响不动产项目利 益和基金份额持有人利益的情形的，应当及时采取措施避免或减少损失。      4、出具防范关联交易承诺函 原始权益人暨运营管理统筹机构中建资本（上海）、运营管理实施机构东孚 资管已分别出具《关于申请注册公开募集不动产信托投资基金相关事项的承诺 函》，对同业竞争和利益冲突的防范措施作出承诺：                         398        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际 控制的关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实 信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项 目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保 护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方 持有或运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称 竞争性项 目”）的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的 措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别 地，本公司承诺如发现任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的 业务机会，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会 按合理、公平的条件优先提供给不动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可 能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的 优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于不动产基金而有利于其他竞争性 项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发 生争议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺 将与基金管理人积极协商解决措施。” 四、利益冲突 （一）主要原始权益人及控股股东、实际控制人持有的其他同类资产情形 1、主要原始权益人持有的其他同类资产情形 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）未持有或运营其他同类资产。 2、主要原始权益人控股股东及实际控制人持有的其他同类资产情形 截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的实际控制 人为中建集团，中建集团未来可用于扩募的保租房项目 3 个、租赁住房项目 33 个，总投资额合计约 209 亿元，资产规模合计约 91 万平方米，项目分布在北京、 上海、深圳、杭州、苏州等经济活跃的城市，资产储备充足。其中部分中建集团 持有的同类资产的具体情况列示如下：                       399            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 表：中建集团持有的同类资产情况                    资产状态 中建集团                          资产规模 决算总投            所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿             业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                          积，㎡） 元）                     时间） 例                                                              绝对控股23 中海海堂（上海 租赁住 上海普 于 2023 年                            39,246 9.96 64 年 70% （间接持 真如店） 房 陀 1 月开业                                                               股）                                                              绝对控股24 中海海堂（苏州 租赁住 苏州工 于 2021 年                            34,760 7.23 31 年 100% （间接持 奥体店） 房 业园区 2 月开业                                                               股）                                                              绝对控股25 中海圈里（北京 租赁住 北京房 于 2021 年                            33,891 7.01 31 年 100% （间接持 房山店） 房 山 1 月开业                                                               股）                                                              绝对控股26         租赁住 上海浦 于 2021 年 张江幸孚里公寓 19,826 5.40 63 年 90% （间接持          房 东新区 10 月开业                                                               股）                                                              绝对控股27 中海圈里（上海 租赁住 上海普 于 2021 年                            15,171 7.89 63 年 100% （间接持 金沙江路店） 房 陀 12 月开业                                                               股）                                                              绝对控股28 深圳龙岗宝龙项 租赁住 深圳龙 于 2025 年                            55,100 8.70 65 年 100% （间接持 目（寰宇珑宸） 房 岗 1 月开业                                                               股）                                                              绝对控股29         租赁住 上海宝 于 2025 年 宝山幸孚家公寓 53,309 6.89 63 年 51% （间接持          房 山 5 月开业                                                               股） 上海市奉贤区海 租赁住 上海奉 绝对控股31                     在建 72,128 6.5730 67 年 100% 湾旅游区 04-06 房 贤 （间接持 23中建集团实际控制中海企业发展集团有限公司（简称 中海企业发展”                                           ），中海企业发展持有项目公司 100%股权。 24中建集团实际控制中国海外发展有限公司（简称 中国海外发展”                                  ），中国海外发展全资附属公司中海 兴隆深圳地产有限公司持有项目公司 100%股权。 25     中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有北京中海地产有限公司（简称 北京中海”）100% 股权，北京中海持有项目公司 100%股权。     26 中建集团持有中国建筑第八工程局有限公司（简称 中建八局”）100%股权，中建八局持有项目公 司 90%股权。 27     中建集团实际控制中国海外发展和中海企业发展，中国海外发展和中海企业发展分别持有深圳市海                    ）74.45%、25.55%股权，深圳海荣持有项目公司 100%股权。 荣房地产开发有限公司（简称 深圳海荣” 28     中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有东莞市中海嘉和房地产开发有限公司（简称 东       ）100%股权，东莞中海嘉和持有项目公司 100%股权。 莞中海嘉和” 29 中建集团持有中建八局 100%股权，中建八局持有中建东孚投资发展有限公司（简称 中建东孚”） 100%股权，中建东孚持有上海中建八局投资发展有限公司（简称 八局投资” ）100%股权，八局投资持有 项目公司 51%股权。 30     上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目在建中，决算总投资列示金额非最终金额， 具体以实际决算为准。 31 中建集团持有中建方程投资发展集团有限公司（简称 中建方程”）100%股权，中建方程持有项目 公司 100%股权。                             400           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                   资产状态 中建集团                         资产规模 决算总投           所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿            业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                         积，㎡） 元）                    时间） 例 地块保障性租赁 股） 住房项目 合计 - - - 323,431 59.64 - - - （二）主要原始权益人、运营管理机构同时向不动产基金以外的其他机构提 供同类不动产项目运营管理服务的情形 1、运营管理统筹机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形 截至 2026 年 3 月末，原始权益人、运营管理统筹机构不存在同时向不动产 基金以外的其他机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形。 2、运营管理实施机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形 截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营 或拟运营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港 幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租 面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产 情况如下所示：                  表：东孚资管运营或拟运营同类资产情况           建筑面积（平 可出租面积 项目体量 项目名称 项目持有人 运营状态             方米） （平方米） （套）                                                          杭州中建申杭房地产开 杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 在营                                                            发有限公司                                                          上海中建张江投资发展 张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营                                                             有限公司 临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 上海孚乾置业有限公司 在营 宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 上海宝孚置业有限公司 在营                                                          成都西盛投资集团有限 成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营                                                              公司                                                          上海海质科技发展有限 海尔公寓 18,641 18,355 536 在营                                                              公司 合计 203,313 190,282 4,113 - - （三）基金管理人管理多个相同类型不动产基金的利益冲突情形                                        401       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 除本基金外，上海国泰海通证券资产管理有限公司作为基金管理人管理的其 他同类型不动产基金为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金（以下简称 城投宽庭保租房 REIT”）。 考虑到 2 支租赁住房 REITs 在不动产项目客群定位、投资范围和运营管理 机构方面有差异，基金管理人认为现阶段同时管理 2 支租赁住房 REITs 不存在 利益冲突，详细论述如下： （1）不动产项目区位、面向客群不同 租赁住房的租户，主要为在租赁住房所在区位周边工作的租户。 城投宽庭保租房 REIT 的底层资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房项 目，包括江湾社区项目和光华社区项目。杨浦区是上海科创的重要承载区域，目 前已形成了湾谷科技园、尚浦领世、创智天地等重要产业引营区域，江湾社区、 光华社区地处杨浦区大创智重点功能区，形成了以软件信息服务业、现代设计、 文化创意和智慧医疗为主的现代服务业产业，区域内国际知名企业和高科技企业 众多，项目所在的板块内有复旦大学、同济大学、上海财经大学等高等院校。江 湾社区项目和光华社区项目的租户主要为区域内配套产业相关的客群。 本基金的底层资产为位于上海市松江区的保障性租赁住房项目：中建·幸孚 +公寓（上海松江店）。松江区内有 G60 科创云廊、上海宏亿国际产业园、景山汇 丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上海外国语大学、东华大学、华 东政法大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海体育大学、上海立信 会计金融学院、上海视觉艺术学院等高等院校。同时，项目周边产业园区众多、 产业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科技园、巨人网络、上海飞科电器、上 海谱尼认证技术、海尔地产智谷等企业。中建·幸孚+公寓（上海松江店）的租 户主要为区域内配套产业相关的客群。 综上，两支 REITs 的底层资产所在区位、区域内配套产业、面向客群存在较 大差异，将不会因基金管理人的主动管理而在租赁住房区之间发生转移。 （2）投资及扩募范围不同 本基金基金合同约定， 本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以 优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项 计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本                      402         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金将优先投资于以中建股份或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房不动产项 目为投资标的的资产支持专项计划。” 根据城投宽庭保租房 REIT 基金合同约定， 本基金存续期内按照基金合同 的约定主要投资于以优质保障性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专 项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项 目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方 拥有或推荐的优质保障性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。” 两支 REITs 在扩募阶段新购入的不动产项目预计主要来源于各自的原始权 益人或发起人及其关联方，且主要的扩募资产范围不重叠，因此，两支 REITs 在 扩募方面亦不存在重大利益冲突或竞争关系。 （3）运营管理机构不同 针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分别聘请了不 同的运营管理机构且其不存在关联关系，运营管理机构各自在相关领域具备丰富 的管理经验及成熟的核心运营团队，能够实现项目稳定运作。同时，不同的运营 管理机构和运营管理团队有效地避免了运营管理过程中的利益冲突。 具体而言，本基金聘请的运营管理机构为中建资本（上海）和东孚资管，中 建资本（上海）作为运营管理统筹机构，是中建集团旗下资产管理、培育、盘活 的集中平台，东孚资管作为运营管理实施机构，是中建集团旗下从事城市核心资 产运营业务的专业平台公司。中建集团是国务院国有资产监督管理委员会下属专 业化发展最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集 团之一。 城投宽庭保租房 REIT 聘请的运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公 司（简称 上海城投置业经营”）。上海城投置业经营是上海城投（集团）有限公 司（简称 上海城投集团”）旗下专业的租赁住房运营平台。上海城投集团是上 海市国有资产监督管理委员会下属专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理 的国有特大型企业集团。 综上所述，针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分 别聘请了不同的运营管理机构且其不存在关联关系，且两支 REITs 的运营管理机 构均已出具承诺函，承诺在作为不动产基金的运营管理机构期间将平等对待不动                        403          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 产项目和其直接或间接持有或运营的竞争性项目，有效地避免了运营管理过程中 的利益冲突。 （四）其他可能存在的潜在利益冲突的情形 不涉及。 （五）利益冲突的防范措施 1、利益冲突的处理方式 基金管理人和运营管理机构应坚持公平正义、诚实信用和基金份额持有人利 益至上的行为准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏感和进行识别： 当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则， 按照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审 批程序、关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。 内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所 应履行的程序，根据基金管理人内部制度要求部分关联交易应提交基金管理人董 事会审议；外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约 定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通 过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法律法 规予以披露。 2、利益冲突的披露 （1）披露内容 基金管理人应根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。 （2）披露频率 当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期 内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施。 3、与原始权益人/运营管理机构之间同业竞争、利益冲突的防范措施 原始权益人、运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人的控股股东 中建资本、原始权益人的实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资管已出 具关于避免同业竞争的承诺函，承诺内容如下：                         404          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书       在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际 控制的关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实 信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项 目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保 护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方 持有或运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称 竞争性项 目”）的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的 措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别 地，本公司承诺如发现任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的 业务机会，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会 按合理、公平的条件优先提供给不动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可 能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的 优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于不动产基金而有利于其他竞争性 项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发 生争议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺 将与基金管理人积极协商解决措施。” 4、与基金管理人管理的相同类型不动产基金之间同业竞争、利益冲突防范 措施 （1）基金管理人内部制度层面 基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司关联交易管理办 法》 《上海国泰海通证券资产管理有限公司公平交易管理办法》                           《上海国泰海通证 券资产管理有限公司防控内幕交易管理办法》等内部控制制度，能够有效防范本 基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公 平性。 基金管理人同时制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动 产投资信托基金发售业务管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司投资                         405       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金 业务风险控制管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产 投资信托基金运营管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不 动产投资信托基金业务信息披露管理规定》等，建立了不动产基金的内部运营管 理规则，能够有效防范不同不动产基金之间的利益冲突。 针对不动产基金业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《上海 国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办 法》，该制度从不动产基金的投资决策、运营管理及交易、投资交易行为监控与 核查、报告和信息披露等角度，对利益冲突防范措施进行了细化。 （2）不动产基金的运营管理层面 根据《公平交易管理办法》，对于同类型、不同公募 REITs 产品，基金管理 人应聘请不同的运营管理机构，且原则上不同运营管理机构之间不存在关联关 系。《公平交易管理办法》还规定了各公募 REITs 产品项目公司的年度计划及预 算原则上应由运营管理机构拟定，经基金管理人审批通过后方可执行。必要情况 下，基金管理人可以聘请外部专业机构对项目公司年度计划和预算发表专业意见。 同时，《公平交易管理办法》还规定不同公募 REITs 产品之间不得相互投资和资 金拆借，上述规定能够直接有效地防范利益输送和冲突的风险。 针对运营管理过程中的关联交易事项，基金管理人已建立了成熟的关联交易 审批和检查机制，且根据基金合同规定，不动产基金的重大关联交易应提交基金 管理人董事会审议。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。 此外，对于连续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 5%的关联交易，还应当 提交基金份额持有人大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运 营管理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分防范利益冲突。 同时，基金管理人须对不动产基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露， 必要情况下还需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督 促基金管理人公平、公正、妥善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。 （3）不动产基金的投资扩募层面 在投资扩募过程中，根据《公平交易管理办法》约定，不动产基金通过信息 隔离、人员隔离和决策流程独立等方式来防范利益冲突。                      406         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 在信息隔离方面，针对需要进行信息隔离的公募 REITs 产品，公司实行相关 信息的流转管理和监控制度。对涉及信息隔离的人员在办公电话、电子邮件等进 行留痕管理，并对其使用的即时通讯工具进行监控。如具有隔离要求的相关人员 调入或借调、轮岗到其他部门、基金或岗位工作的，其仍应当按照相关监管规定 及公司制度的要求，对其在公募 REITs 业务中接触的信息保守秘密。 在业务人员隔离方面，一方面采取基金经理隔离，如所管理的不动产基金拟 收购资产存在利益冲突潜在风险的，公司原则上需对基金经理进行人员隔离。不 同不动产基金的基金经理应维护各自基金持有人的利益，严禁直接或间接在不同 基金间进行利益输送。另一方面，存在利益冲突的议案时，相关人员需要回避表 决。 在决策流程方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要环节，存 在潜在利益冲突的人员应当主动避免可能的利益冲突。若合同、交易行为中存在 或可能存在利益冲突，相关人员应及时声明，并在有关决策时主动回避。就存在 利益冲突的扩募收购项目，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、 独立决策。 此外，本着基金份额持有人利益优先的原则，基金管理人在严格遵守法律法 规要求的前提下，原则上不主动发起涉及同一第三方标的的扩募收购，最大化规 避可能造成的利益冲突。 综上所述，基金管理人为同类型不动产基金的管理、投资扩募建立了有效的 内部制度和决策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效防 范不同不动产基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损害管理 的其他同类型基金利益的情况，为各不动产基金合规、公平、平稳运作提供保障。 未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及不动产基金实际运作情况持续 完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机制。                        407        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                 第四节 基金运作 一、基金的信息披露 （一）基金信息披露的渠道 本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信 息通过符合中国证监会规定条件的全国性报刊（以下简称 规定报刊”）及《信 息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国 证监会基金电子披露网站，以下简称 规定网站”）等媒介披露，并保证基金投 资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。 （二）基金信息披露文件的种类、披露时间和披露形式 1、基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品资料概要 （1）基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份 额持有人大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重 大利益事项的法律文件。 （2）基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项， 说明基金认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份额 持有人服务等内容。基金合同生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的， 基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基 金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运 作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。 （3）基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金 运作监督等活动中的权利、义务关系的法律文件。 （4）基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供 简明的基金概要信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更 的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网 站及基金销售机构网站或营业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的，基 金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产品资 料概要。                       408        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （5）基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额公开发售 3 日前，将基金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公 告登载在规定报刊上，将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概 要、基金合同和基金托管协议登载在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在 基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当同时将基金合同、基金托管协议 登载在规定网站上。 2、基金份额询价公告 基金管理人在网下询价开始前，应当按照规定披露基金份额询价公告。 3、基金份额发售公告 基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并按规 定披露。 4、基金合同生效公告 基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载基金 合同生效公告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略投资者、网下投资者和 向公众投资者发售的基金份额数量及其比例，获配战略投资者、网下投资者名称 以及每个获配投资者的报价、认购数量、获配数量以及战略投资者的持有期限安 排等，并明确说明自主配售的结果是否符合事先公布的配售原则。对于提供有效 报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的网下投资者应 列表公示并着重说明。 5、基金份额上市交易公告书 基金份额获准在上交所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的 三个工作日前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公 告书提示性公告登载在规定报刊上。 6、基金净值信息 基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净 资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 7、基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告                       409       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年 度报告登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年 度报告中的财务会计报告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。 基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将 中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告， 将季度报告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金合同生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报 告或者年度报告。 本基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细 披露下列信息： （1）本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本 期收入、本期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位 可供分配金额及计算过程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金 额（如有）等；中期报告和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末 基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、 基金总资产占基金净资产 比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）； （2）不动产项目明细及运营情况； （3）本基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况； （4）不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较 高的，应当说明该收入的公允性和稳定性； （5）不动产项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基金指引》 借款要求的情况说明； （6）不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及运营管理 机构等履职情况； （7）不动产基金及资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及参与机构 费用收取情况； （8）报告期内购入或出售不动产项目情况；                      410         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （9）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施； （10）报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金 份额及变化情况； （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。 本基金季度报告披露内容可不包括前款第（3）、（6）、（9）、（10）项，本基 金年度报告还应当载有不动产项目的评估报告、年度审计报告。 8、临时报告 本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当在规定时间内编制临时报告 书，并登载在规定报刊和规定网站上。 前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产 生重大影响的下列事件： （1）基金份额持有人大会的召开及决定的事项； （2）基金终止上市交易、基金合同终止、基金清算； （3）基金扩募或延长基金合同期限； （4）转换基金运作方式、基金合并； （5）更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师 事务所、评估机构等专业机构；或运营管理机构发生变更； （6）基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值 等事项，基金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项； （7）基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更； （8）基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控 制人变更； （9）基金中止发售、募集期延长或提前结束募集； （10）基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部 门负责人发生变动；                        411          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （11）基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理 人、基金托管人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百 分之三十； （12）涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁； （13）基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受 到重大行政处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托 管业务相关行为受到重大行政处罚、刑事处罚； （14）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、 实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证 券，或者从事其他重大关联交易事项，但中国证监会另有规定的除外； （15）基金收益分配事项； （16）管理费、托管费、运营管理机构服务报酬等费用计提标准、计提方式 和费率发生变更； （17）基金份额净值计价错误达基金份额净值 0.5%； （18）不动产基金交易价格发生较大波动、基金份额停复牌或终止上市； （19）基金份额回拨； （20）除上述规定的情形外，发生下列情形时基金管理人应当依法编制并发 布临时报告： 1）不动产基金发生重大关联交易； 2）金额占不动产基金净资产 10%以上的交易； 3）金额占不动产基金净资产 10%以上的损失； 4）不动产项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%； 5）不动产项目购入或者出售； 6）不动产基金扩募； 7）不动产项目运营情况、现金流或者产生现金流能力发生重大变化，项目 公司、运营管理机构发生重大变化； 8）不动产基金更换专业机构、运营管理机构；                         412          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 9）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或者管理不动产基金的 主要负责人员发生变动； 10）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、 项目公司、运营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁； 11）原始权益人或者其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的不动产基金 份额； 12）不动产基金交易价格发生较大波动； 13）不动产基金停复牌； 14）出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能 损害基金份额持有人权益的传闻或者报道； 15）法律法规、中国证监会和上海证券交易所所规定的，或者基金信息披露 义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其 他事项。 基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金 合同约定履行信息披露义务。 （21）基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的 价格产生重大影响的其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。      9、权益变动公告 本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告： （1）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时， 应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公 告； （2）投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10% 后，通过上交所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减 少 5%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理 人，并予公告； （3）投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监 会公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司                         413         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 收购及股份权益变动的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予 公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10% 但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变 动报告书。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30% 但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变 动报告书。 （4）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的 50% 时，继续增持不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他 有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的 程序或者义务，但符合上交所业务规则规定情形的可免于发出要约；被收购不动 产基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的规定，编制并公告管理人 报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。 10、澄清公告 在基金合同存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可 能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持 有人权益的，相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将 有关情况立即报告中国证监会和上交所。 11、回拨份额公告 基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日） 日终前，将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。 12、战略配售份额解除限售的公告 战略投资者持有的不动产基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过 基金管理人在限售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金 管理人应当向上交所提交基金份额解除限售的提示性公告。 13、基金份额持有人大会决议 基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。                        414          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 14、清算报告 基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进 行清算并作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上， 并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。 15、中国证监会规定的其他信息 （三）基金经理以及兼任安排 本基金基金经理为王欣慰先生、赵鹏先生、唐鹏程先生，具体兼任安排详见 本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基金运作” 之 三、基金经 理兼任情况”。 （四）信息披露文件的存放与查阅 依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法 规规定将基金定期更新的招募说明书、定期报告、基金资产净值公告等公告文本 置备于各自住所、上交所，供社会公众查阅、复制。基金管理人、基金托管人应 保证文本的内容与所公告的内容完全一致。 本基金信息披露义务人、暂缓披露基金相关信息的情形、暂停或延迟披露基 金相关信息的情形、信息披露事务管理等相关内容请参见《基金合同》。 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项 （一）基金的募集 1、核准情况 由基金管理人依照《基金法》               《基金指引》                    《基金合同》及其他有关规定募集， 募集申请于 2026 年 8 月 13 日经中国证监会《关于准予国泰海通中国建筑租赁住                    （证监许可〔2026〕2071 号）注册。 房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》 中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为 5 亿份。 2、基金类型及存续期间 本基金为租赁住房不动产基金，存续期为自基金合同生效之日起 62 年。存 续期期限届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否 则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。 3、基金份额的发售时间、发售方式、发售对象范围及选择标准                         415        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （1）发售时间 本基金募集期原则上不超过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。具体发售时 间见本基金询价公告及基金份额发售公告。 （2）发售方式 本基金将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资 者定价发售相结合的方式进行，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管理 人及其委托的场外基金销售机构进行发售，认购价格通过向网下投资者询价的方 式确定。 （3）发售对象范围 本基金发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。具体发售对象 见基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的其他相关公告（如有）。 4、基金份额的认购和持有期限 （1）认购费用 本基金的认购费率详见本招募说明书 第五章 不动产基金”之 第四节 基 金运作”之 二、基金运作重要内容和其他应当提醒投资者特别关注的重要事项” 之 （九）基金的费用与税收”。基金认购费用不列入基金财产。 （2）募集期利息的处理方式 有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额， 全部计入基金资产。 （3）认购份额余额的处理方式 认购份额的计算结果保留到整数位，认购份额余额的处理方式在招募说明书 中列示。 （4）认购申请的确认 基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机 构确实接收到认购申请，认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购 申请及认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由 此产生的任何损失，由投资者自行承担。 （5）认购的方式                       416        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登 记机构认可的上海证券交易所会员单位进行。本基金的场外认购将通过基金管理 人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行。 （6）基金份额的认购账户 投资者参与不动产基金场内认购的，应当持有上海证券账户，通过场内认购 的基金份额登记在证券登记结算系统基金份额持有人上海证券账户下。投资者参 与不动产基金场外认购的，应当持有基金账户，通过场外认购的基金份额登记在 基金登记结算系统基金份额持有人基金账户下。 （7）回拨份额的发售和配售 募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公 众投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售 数量的，不得向公众投资者回拨。 网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较 高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于 本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。 5、发售的中止 网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售总量的，基金管理人、 财务顾问应当中止发售，并发布中止发售公告。 发生其他特殊情况，基金管理人可决定中止发售。 中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启 动发售。 6、募集期间募集资金的存放 基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结 束前，任何人不得动用。 发售对象范围及选择标准，战略配售数量、比例及持有期限安排，网下投资 者的发售数量、配售原则及配售方式，基金份额认购份额的限制等相关内容请参 见《基金合同》。 7、募集失败情形的处理                       417          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金募集期限届满，出现下列情形之一的，募集失败： （1）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%； （2）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1000 人； （3）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （4）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%； （5）导致基金募集失败的其他情形。 届时应按照如下方式处理： （1）募集期间产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用 不得从投资者认购款项中支付； （2）基金管理人应当在基金募集期限届满后 30 日内返还投资者已缴纳的款 项，并加计银行同期存款利息； （3）如基金募集失败，基金管理人、财务顾问、基金托管人及销售机构不 得向投资人请求报酬。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一 切费用应由各方各自承担。 （二）基金合同的生效 本基金募集期限届满时，同时满足下述情形，本基金达到备案条件： 1、基金份额总额不低于准予注册规模的 80%； 2、募集资金规模达到 2 亿元且基金认购人数不少于 1000 人； 3、原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售； 4、扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不低于本次公开发售数量 的 70%； 5、无导致本基金募集失败的其他情形。 基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基 金发售，并在 10 日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10 日内， 向中国证监会办理基金备案手续。                         418       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得 中国证监会书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人 在收到中国证监会确认文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。 （三）基金份额的交易 1、基金份额的上市交易 本基金上市后，可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易 等上海证券交易所认可的交易方式交易。使用场外基金账户认购的基金份额可通 过转托管参与上海证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上 海证券交易所、中国结算规则办理。 基金份额上市交易后，除按照基金合同约定进行限售安排的基金份额外，登 记在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记系统中的基金份额可 直接在上海证券交易所上市交易；登记在中国证券登记结算有限责任公司开放式 基金登记结算系统中的场外基金份额通过办理跨系统转托管业务将基金份额转 至场内证券登记系统后，方可上市交易。 2、拟上市的证券交易所 上海证券交易所。 3、拟上市时间 基金合同生效后，在符合法律法规及上交所业务规则规定的上市条件的情况 下，本基金可向上交所申请上市。在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据 法律法规规定在基金份额上市交易的三个工作日前在规定媒介上刊登基金份额 上市交易公告书及提示性公告。 4、终止上市 基金份额上市交易后，有下列情形之一的，由上交所终止其上市交易，并报 中国证监会备案： （1）不再具备《基金法》第六十二条规定的上市交易条件； （2）基金合同期限届满； （3）基金份额持有人大会决定提前终止上市交易； （4）基金合同约定的或者相关业务规则规定的终止上市交易的其他情形。                      419        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 不动产基金应当严格按照法律法规进行收益分配，连续 2 年未按照规定进行 收益分配的，基金管理人应当申请不动产基金终止上市。 基金终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规 定公告。 5、扩募基金份额的上市 不动产基金存续期间购入不动产项目完成后，涉及扩募基金份额上市的，基 金管理人需参照上交所业务规则向上交所申请新增基金份额上市。 6、流动性服务商安排 不动产基金存续期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服务商 为不动产基金提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性 服务业务，按照上交所《上海证券交易所基金业务指南第 2 号——上市基金做市 交易业务》及其他相关规定执行。 7、基金份额的结算 本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投 资者场内证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资 者开放式基金账户中的基金份额登记在中国结算开放式基金登记结算系统。 上市交易的规则、上市交易的费用、上市交易的停复牌、基金份额收购及份 额权益变动等相关内容请参见《基金合同》。 （四）基金的投资 1、投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，并取得不动产项目完全所 有权或经营权利；不动产资产支持证券将根据实际情况追加对项目公司的权益性 或债性投资。通过积极的投资管理和运营管理，力争提升不动产项目的运营收益 水平及不动产项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。 2、投资范围及比例 （1）本基金投资范围 本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质租赁住房不动产项 目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证                       420         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以中 建股份或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支 持专项计划。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性金融 债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融 资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或 货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会 允许不动产证券投资基金投资的其他金融工具。 本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可 转债的纯债部分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当 程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整 投资范围。 （2）投资比例 本基金初始设立时的 100%基金资产扣除相关费用后全部用于投资不动产资 产支持专项计划。于本基金存续期间，本基金投资于不动产资产支持证券的比例 不低于基金资产的 80%，但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收 到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、资产支持证券或不动产资产公允价值减 少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他原因致使基金投资比例不符 合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因 导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。因所投资债 券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理人应在 3 个月之内调整。 如果法律法规对投资比例要求有变更的，基金管理人在履行适当程序后，可 对本基金的投资比例进行相应调整。 （3）本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券 本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购国泰海通资管-中国 建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划的全部资产支持证券。 3、投资策略 （1）资产支持证券投资策略                        421       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金主要投资于优质租赁住房类型的不动产项目，通过积极的投资管理和 运营管理，力争提升不动产项目的运营收益水平及不动产项目价值，力争为基金 份额持有人提供相对稳定的回报。主要投资策略包括： 1）初始投资策略 基金合同生效后，本基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟 全部投资于不动产资产支持证券，并间接持有项目公司 100%的股权，以最终获 取最初由原始权益人持有的不动产项目完全所有权或经营权利；资产支持证券将 根据需要追加对不动产项目公司或其他特殊目的载体（如涉及）的权益性或债性 投资。 前述不动产项目公司的概况、不动产项目情况、交易结构情况、现金流测算 报告和资产评估报告等信息详见基金招募说明书。 2）扩募收购策略 基金存续期内，本基金将寻求并购优质租赁住房类型的不动产资产，并根据 实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产 支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散 化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。 3）资产出售及处置策略 基金存续期内，基金管理人根据市场环境与不动产项目运营情况制定不动产 项目出售方案并负责实施。基金管理人有权在基金存续期内通过市场化方式处分 不动产项目，如前述行为根据基金合同约定应召开基金份额持有人大会（比如金 额超过基金净资产 20%等），基金管理人应召集基金份额持有人大会，并根据基 金份额持有人大会的决议实施。 4）融资策略 在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工 具，力争提高基金份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使 用基金持有的债券资产做正回购、采用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷 款和法律法规允许的其他方式等。 本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途符合相关法律法规的规定。                      422       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 5）运营策略 本基金将按照法律法规规定和基金合同约定履行不动产项目运营管理职责， 积极主动运营管理所投资的不动产项目资产，充分借助聘请的运营管理机构的专 业管理经验，以获取不动产项目租金收入等稳定现金流为主要目的，并通过主动 管理提升不动产项目资产的市场价值。如未来法律法规或政府规划发生变化，导 致不动产项目发生展期情形的，基金管理人将按照法律法规、监管要求以及基金 合同的约定履行必要的审批程序后，实施展期方案。 6）权属到期后的安排 根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权将于 2088 年到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续 期。如果延期申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应 款项，且受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使 用权一定能够续期。 （2）固定收益投资策略 本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债（国债、政策性金 融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期 融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分） 或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监 会允许投资的其他金融工具。 在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略构建投资 组合，以获取相对确定的目标收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债、货币 市场工具的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、 AAA 级信用债、货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体利 率债、AAA 级信用债、货币市场工具的资产投资组合久期做严格管理和匹配， 完全配合基金合同期限内的允许范围。 4、业绩比较基准 本基金不设业绩比较基准。 基金风险收益特征、投资限制、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利 的处理原则及方法等相关内容请参见《基金合同》。                      423       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （五）基金的财产 1、基金财产的构成 基金总资产指基金合并财务报表层面计量的基金总资产，包括基金拥有的不 动产资产支持证券（包含应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他有 价证券、银行存款本息、应收款项以及其他资产的价值总和，即基金合并财务报 表层面计量的总资产。 基金净资产是指本基金合并财务报表层面计量的净资产，即基金总资产减去 基金负债后的价值。 2、基金财产的账户 基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账 户以及投资所需的其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及基金托管协议 等的约定进行管理。 3、基金财产的保管和处分 本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、 资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等相关主体的财产，并由基金托管人 保管。基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售机构、 资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等相关主体以其自有的财产承担其自 身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除 依法律法规和基金合同等约定进行处分外，基金财产不得被处分。基金管理人、 基金托管人、资产支持证券管理人等相关机构不得将基金财产归入其固有财产。 基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管 理人、资产支持证券托管人等相关主体因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告 破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作基金 财产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运 作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担 的债务，不得对基金财产强制执行。 （六）不动产基金的扩募                      424          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 本基金将主要投资于中建股份或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房项目 为投资标的的资产支持专项计划。可供购入租赁住房项目基本情况详见本招募说 明书 第五章 不动产基金 之 第三节 关联交易与利益冲突”之 四、利益冲 突”之 （一）主要原始权益人及控股股东、实际控制人持有的其他同类资产情 形”之 2、主要原始权益人控股股东及实际控制人持有的其他同类资产情形”。 扩募条件、扩募程序、扩募定价原则、定价方法、扩募的发售方式、扩募变 更注册的新基金合同不能生效时募集资金的处理方式等相关内容请参见《基金合 同》      （七）基金资产的估值      1、估值日 本基金的估值日为根据国家法律法规规定需要对外披露财务报表的资产负 债表日，基金资产的估值日包括每自然年度的半年度和年度最后一日，以及法律 法规规定的其他日期。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一 日或自然年度最后一日不作为估值日。      2、估值对象 基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限 于资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应 付款项等。      3、会计核算及估值方法 基金管理人应当按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则， 编制不动产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成 果和现金流量。由于不动产基金通过特殊目的载体获得不动产项目完全所有权， 并拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企 业合并财务报表时，应当统一不动产基金和被合并主体所采用的会计政策。如被 合并主体采用的会计政策与不动产基金不一致的，基金管理人应当按照不动产基 金的会计政策对其财务报表进行必要的调整。 基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个 别财务报表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定。                         425       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 具体会计核算及估值方法等相关内容请参见《基金合同》                           。 4、基金合并报表及份额净值的确认 不动产基金合并财务报表、相关财务信息及基金份额净值由基金管理人负责 计算，基金托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金合并财务报表的净 资产和基金份额净值前，应将相关财务信息发送给基金托管人。基金托管人对合 并报表净值计算结果复核确认后发送给基金管理人，由基金管理人对基金净值按 规定予以公布。 5、不动产项目的评估 （1）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产资产能够 按照评估结果进行转让。 （2）基金存续期间，基金管理人应当聘请符合条件并经中国证监会备案的 评估机构对不动产资产每年进行 1 次评估。评估机构为同一只不动产基金提供评 估服务不得连续超过 3 年。基金管理人可根据法律法规规定及基金合同约定，以 及相关服务协议约定，解聘并更换评估机构。 出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产资产进行 评估： 1）不动产项目购入或出售； 2）不动产基金扩募； 3）提前终止基金合同拟进行资产处置； 4）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； 5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离 签署购入或出售协议等情形发生日不得超过 6 个月。 （3）更换评估机构的程序 不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理 人更换评估机构后应及时进行披露。                      426        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 核算及估值程序、核算及估值错误的处理、暂停核算及估值的情形、特殊情 况的处理等相关内容请参见《基金合同》                  。 （八）基金的收益分配 1、基金可供分配金额的计算方式 基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调整后 的金额，相关计算调整项目至少包括不动产资产的公允价值变动损益、折旧与摊 销，同时应当综合考虑不动产项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素； 法律法规另有规定的，从其规定。 可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及 摊销前利润，并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经 营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。 2、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序 基金可供分配金额的相关计算调整项不可随意变更，如需变更的，需经基金 管理人和基金托管人协商一致后方可变更，并依据法律法规及基金合同进行信息 披露。 （1）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整 项变更，由基金管理人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供 分配金额时开始实施，无需基金份额持有人大会审议； （2）除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人 履行内部审批程序后决定对本基金可供分配金额计算调整项进行变更的，于下一 次计算可供分配金额前及时通知基金托管人，并依据法律法规及基金合同进行信 息披露。 3、基金收益分配原则 （1）本基金收益分配采取现金分红方式； （2）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配 给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次；若基 金合同生效不满 3 个月可不进行收益分配； （3）每一基金份额享有同等分配权；                       427         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 （4）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。 在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利 影响的前提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履 行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有 人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。 本基金连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金 终止上市，不需召开基金份额持有人大会。 4、收益分配方案 基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益 分配对象、分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息 披露办法》《基金指引》的有关规定在规定媒介公告。 各方认可，基金托管人以基金管理人提供的经审计的年度可供分配金额为基 础对本基金收益分配方案进行复核，不对本基金可供分配金额的准确性负责。 基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。 5、账户设置与划转安排 基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账 户以及投资所需的其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及基金托管协议 等的约定进行管理。 本基金账户设置与划转安排详见本招募说明书 第四章 治理机制与运营管 理安排”之 第二节 运营管理安排”之 四、资金流转”。 （九）基金的费用与税收 1、基金管理费及专项计划管理费 本基金的基金管理费为固定管理费，以最近一期年度审计的基金资产净值为 基数（首次年度审计报告出具之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基 数）按 0.20%的年费率按日计提，计算方法如下： B＝A×0.20%÷当年天数； B 为每日应计提的基金管理费；                        428       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 A 为截至计提日基金管理人最近一期经审计的定期报告中披露的基金净资 产（产品成立日后至第一次披露经审计的基金净资产前为本基金募集资金金额 （含募集期利息））。若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规 模变化期间进行调整，分段计算。 本基金的基金固定管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误 后，以协商确定的方式和时点从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等， 支付日期顺延至最近一个工作日。 由于基金管理人、计划管理人均为国泰海通资管，基金管理费、专项计划管 理费由国泰海通资管以上述支付标准和支付路径统一收取，内部按 80%：20%的 比例进行结算。 其他与基金运作相关的费用请参见《基金合同》。 2、与基金销售有关的费用 （1）基金认购费用 基金认购费=单笔认购金额×认购费率，投资人在募集期内可以多次认购基 金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认购申请单独计算。 本基金的场外认购费率如下：                     表：认购费率       单笔认购金额（M，元） 认购费率           M＜500 万 0.30%           M≥500 万 1,000 元/笔 对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。 投资者通过基金管理人直销渠道认购本基金的，不收取认购费。 基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。 本基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基 金财产，主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。 （2）申购费、赎回费、转换费和其他费用 不动产基金采取封闭式运作并在符合相关条件后于交易所上市，存续期间不 开放申购、赎回和转换。                       429        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 3、基金税收 本基金支付给基金管理人及基金托管人的各项费用均为含税价格，具体税率 适用中国税务主管机关的规定。 本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执 行。基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣 缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。基金份额持有人须自行缴纳的 相关税收，由基金份额持有人自行负责，基金管理人和基金托管人不承担代扣代 缴或纳税义务。 （十）基金的会计与审计 1、基金的会计政策 （1）基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任； （2）基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募集 的会计年度按如下原则：如果基金合同生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年 度披露； （3）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位； （4）会计制度执行国家有关会计制度； （5）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式 本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收账款，可辨认负债主 要是金融负债，其后续计量模式请参见《基金合同》。 2、基金的年度审计 （1）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》 规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。 （2）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。 （3）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。 更换会计师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。 （4）会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评 估方法和参数的合理性。 （十一）基金的终止与清算                       430       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 1、基金终止的情形及处理方式 有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止： （1）本基金存续期届满，且未延长合同有效期限； （2）基金份额持有人大会决定终止的； （3）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、 新基金托管人承接的； （4）本基金所持有的资产支持证券在基金合同期限届满前全部终止或本基 金所持有的资产支持证券份额在基金合同期限届满前全部变现； （5）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生 效之日起 6 个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资 产支持证券的； （6）本基金以首次发售募集资金所投资的不动产资产支持专项计划在基金 合同初始生效日起 6 个月内未直接或间接成功购入项目公司全部股权，或对应的 《项目公司股权转让协议》被解除的； （7）本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营； （8）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流； （9）基金合同约定的其他情形； （10）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 2、基金财产的清算 自出现基金合同终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小组，基金管理人 组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 基金清算小组的组成及职责，清算程序、费用，清算剩余财产的分配，清算 的公告及账册及文件的保存等相关内容请参见《基金合同》。 3、不动产项目处置 （1）触发情形 本基金存续期届满且未延长存续期（到期终止），或本基金提前终止且经持 有人大会决策进行资产处置的情形下，触发不动产项目处置。                      431          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书      （2）决策程序 1）到期终止：存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可 延长存续期限。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置。 2）提前终止：提前终止基金合同应召开基金份额持有人大会，经参加大会 的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上（含三分之二）决策通 过。      （3）处置方式和流程 基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益 优先的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。      （4）相关信息披露安排等 基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金 合同约定履行信息披露义务。      （十二）基金合同的内容摘要 基金合同对以下内容进行了约定，包括但不限于：基金份额持有人、基金管 理人和基金托管人的权利、义务；基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序 和规则；基金收益分配原则、执行方式；与基金财产管理、运用有关费用的提取、 支付方式与比例；基金财产的投资方向和投资限制；基金资产净值的计算方法和 公告方式；基金合同解除和终止的事由、程序以及基金财产清算方式；争议解决 方式；基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式。 基金合同的内容摘要具体请详见本招募说明书 第六章 附件”之 附件七： 基金合同及托管协议有关情况”。      （十三）基金托管协议的内容摘要 基金托管协议对以下内容进行了约定，包括但不限于：基金托管人对基金管 理人的业务监督和核查；基金管理人对基金托管人的业务核查；基金财产的保管； 交易及清算交收安排；基金资产净值计算、估值和会计核算；基金份额持有人名 册的保管；托管协议的变更、终止与基金财产的清算。 基金托管协议的内容摘要具体请详见本招募说明书 第六章 附件”之 附 件七：基金合同及托管协议有关情况”。                         432         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 三、基金经理兼任情况 （一）基金经理的基本情况 王欣慰先生，硕士研究生学历，毕业于悉尼大学，曾就职于国金证券股份有 限公司、华创证券有限责任公司、上海东方证券资产管理有限公司，现就职于上 海国泰海通证券资产管理有限公司。长期从事资产证券化及 REITs 相关工作， 拥有丰富的实操经验，涉及资产包括租赁住房、新能源、产业园区、商业不动产、 高速公路等。2023 年加入上海国泰海通证券资产管理有限公司，任职于不动产 投资部，满足 5 年以上不动产投资管理经验要求。 赵鹏先生，硕士研究生学历，毕业于新加坡南洋理工大学，具有 5 年以上不 动产运营管理经验。自 2016 年起先后任职于华夏幸福基业股份有限公司、华侨 城华东投资有限公司、上海领昱公寓管理有限公司（瓴寓国际），从事文旅、商 业和租赁住房等不动产领域的资产运营管理工作，任职期间全面负责上海、杭州、 苏州、无锡、腾冲等地区项目公司资产运营管理工作。2025 年加入上海国泰海通 证券资产管理有限公司，现任职于不动产投资部，满足 5 年以上不动产运营管理 经验要求。 唐鹏程，本科学历，毕业于重庆大学。自 2017 年起任职于新城控股集团， 从事不动产项目投资拓展、区域管理及运营工作，长期深耕不动产全链条领域， 具有丰富的不动产项目运营和租户管理经验，任职期间主要负责浙江、福建、广 东等地区不动产项目的投资及运营管理工作。现就职于上海国泰海通证券资产管 理有限公司，任职于不动产投资部，负责 REITs 基金运营管理工作，满足 5 年以 上不动产运营管理经验要求。 （二）基金经理兼任的政策符合情况 王欣慰先生已担任基金管理人管理的国泰海通城投宽庭保租房 REIT（2023 年 12 月 27 日—至今）和国泰海通砂之船商业 REIT（2026 年 6 月 1 日—至今） 的基金经理，赵鹏先生同时担任基金管理人管理的国泰海通临港创新产业园 REIT（2025 年 10 月 16 日—至今）的基金经理，唐鹏程先生不存在兼任其他不 动产基金的情形。                         433          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金管理人符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs） 规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第五十八条，存在基金经理兼 任情形的相关条件的说明如下： 1、基金管理人在管的已上市不动产基金不少于 3 只，且同一资产业态的运 营管理基金经理岗位适格人员不少于 2 人 截至本招募说明书出具之日，基金管理人在管的已上市不动产基金有 5 只， 具体包括国泰海通临港创新产业园 REIT、国泰海通东久新经济 REIT、国泰海通 城投宽庭保租房 REIT、国泰海通济南能源供热 REIT 和国泰海通砂之船商业 REIT。同一资产类型的运营管理基金经理岗位适格人员不少于两人。 2、同一基金经理原则上兼任不超过 3 只，且具备 6 个月以上的不动产基金 管理经验 截至本招募说明书出具之日，王欣慰先生、赵鹏先生、唐鹏程先生兼任基金 经理的不动产基金均不超过 3 只，均具备 6 个月以上的不动产基金管理经验。 王欣慰先生兼任基金经理的国泰海通城投宽庭保租房 REIT 投资的项目位于 上海市杨浦区，本基金所投资的项目位于上海市松江区，地理位置相隔较远，不 存在直接竞争关系；王欣慰先生兼任基金经理的国泰海通砂之船商业 REIT 行业 类型为商业不动产，赵鹏先生兼任基金经理的国泰海通临港创新产业园 REIT 投 资的项目行业类型为产业园，本基金所投资的项目行业类型为租赁住房，在管不 动产基金所投项目的行业类型有所不同，因此前述基金经理兼任均不存在潜在利 益冲突风险。 （三）内部控制机制 基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司关联交易管理办 法》 《上海国泰海通证券资产管理有限公司公平交易管理办法》                           《上海国泰海通证 券资产管理有限公司防控内幕交易管理办法》等内部控制制度，能够有效防范本 基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公 平性。 针对不动产基金业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《上海 国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办                         434       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 法》，该制度从不动产基金的投资决策、运营管理及交易、投资交易行为监控与 核查、报告和信息披露等角度，对利益冲突防范措施进行了细化。 1、不动产基金的投资决策 根据《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公 平交易管理办法》，公司对不动产基金业务实行独立的投资决策体系，公司管理 的不同不动产基金产品之间在投资时（含首发投资及扩募投资）原则上应进行信 息隔离并履行互相独立的决策程序。这表明基金经理在兼任多个基金的管理时， 需要确保各个基金的投资决策是独立的，避免利益冲突和信息泄露。 2、不动产基金的运营管理 根据《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公 平交易管理办法》，在运营管理过程中，不动产基金产品之间存在或可能存在潜 在利益冲突的议案时，相关人员应主动回避。不动产基金产品之间存在或可能存 在利益冲突的首发、扩募收购项目的，不同不动产基金产品的基金经理应独立立 项、独立尽调、独立谈判、独立决策等。 对于不同不动产基金产品，公司应聘请不同的运营管理机构，且原则上不同 运营管理机构之间不存在关联关系。各不动产基金产品项目公司的年度计划及预 算原则上应由运营管理机构拟定，经公司审批通过后方可执行。 以上内容表明基金经理在同时管理多个基金时，必须维持独立性、客观性和 公正性。此外，由于不同的不动产基金产品委托不同的运营管理机构运营，运营 管理策略的实施存在差异且相互独立。 （四）考核、相关信息披露和内部监察稽核安排 基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投 资信托基金发售业务管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司投资管理 办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务 风险控制管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资 信托基金运营管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产 投资信托基金业务信息披露管理规定》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公 开募集不动产投资信托基金业务风险控制管理办法》等内部制度。                      435       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 基金管理人已建立了不动产基金的内部投资管理及运营管理考核机制和相 关规则；规范相关信息披露工作，确保披露时间、披露内容、披露程序合法合规； 为应对不动产基金业务的管理及项目相关的风险进行识别、评价和管理，确保公 司不动产基金业务的健康发展，设置了不动产基金风险控制的架构与明确各部门 职责，对不动产基金业务可能的经营风险、信用风险、流动性风险、操作风险、 合规性风险等特定风险进行识别并设置风险控制措施。 （五）基金经理符合兼任要求的专项说明 基金管理人已建立有效的管理机制，将合理安排基金经理的职责与分工，保 障王欣慰先生、赵鹏先生和唐鹏程先生的工作职责安排合理、有效，确保基金经 理具有充足的时间和能力，兼任基金中承担的工作职责。除基金经理以外，基金 管理人的公募 REITs 投资管理议事机构负责对不动产基金业务的重大事项进行 决策，基金管理人产品管理部、营运管理部、风险管理部、信息技术部等部门为 不动产基金业务提供标准化运营及数字化系统服务。 基金管理人认为本基金的拟任基金经理具备专业胜任能力。王欣慰先生已任 国泰海通城投宽庭保租房 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT 与本基金的基金经 理，赵鹏先生兼任国泰海通临港创新产业园 REIT 与本基金的基金经理，唐鹏程 先生担任本基金的基金经理，符合兼任要求。                      436           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                    第五节 其他事项 一、对基金份额持有人的服务、招募说明书存放及查阅方式 基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。以下是主要的服务内 容，基金管理人根据基金份额持有人的需要和市场的变化，有权增加、修改服务 项目： （一）基金份额持有人交易记录查询服务 本基金份额持有人可通过基金管理人的官方网站（www.gthtzg.com）和网上 直销系统（国泰海通资管 APP）查询历史交易记录。 （二）基金份额持有人的对账单服务 基金管理人至少每年度以电子邮件、短信或其他电子形式向通过基金管理人 直销机构持有基金管理人基金份额的持有人提供基金保有情况信息，基金份额持 有人也可通过网上直销系统（国泰海通资管 APP）查询对账单。 由于持有人提供的邮寄地址、手机号码、电子邮箱不详、错误、未及时变更 或邮局投递差错、通讯故障、延误等原因有可能造成前述服务无法按时或准确送 达。因上述原因无法正常获得前述服务的持有人，敬请及时通过基金管理人官方 网站或网上直销系统（国泰海通资管 APP），或拨打基金管理人客服热线查询、 核对、变更您的预留联系方式。 （三）资讯服务 1、客户服务电话 投资者如果想了解基金产品、服务等信息，或反馈投资过程中需要投诉与建 议的情况，可拨打如下电话：95521。 2、基金管理人官方网站 www.gthtzg.com 3、基金管理人网上直销系统 投资者可以在应用市场索索 国泰海通资管”，或者扫描下方二维码，下载 国泰海通资管 APP，了解基金产品、服务等信息。                          437          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                国泰海通资管 APP 下载二维码 如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述客户服务 电话或其他方式联系基金管理人。请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本 招募说明书。 二、招募说明书的存放地点及查阅方式 本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人和基金销售机构的住所，投资 人可在办公时间查阅；投资人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复 制件或复印件。对投资人按此种方式所获得的文件及其复印件，基金管理人保证 文本的内容与所公告的内容完全一致。 投资人还可以直接登录基金管理人的网站（www.gthtzg.com）查阅和下载招 募说明书。 三、备查文件的存放地点及查阅方式 （一）备查文件 1、中国证监会准予基金募集的文件； 2、基金合同； 3、注册登记协议（如有）； 4、托管协议； 5、法律意见书； 6、基金管理人业务资格批件、营业执照； 7、基金托管人业务资格批件、营业执照； 8、中国证监会要求的其他文件。 （二）存放地点和投资人查阅方式 1、存放地点：《基金合同》《基金托管协议》存放在基金管理人和基金托管 人处；其余备查文件存放在基金管理人处。                         438       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书 2、查阅方式：投资人可在基金管理人营业时间免费到存放地点查阅，也可 按工本费购买复印件。                      439       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书                第六章 附件 附件一：原始权益人及其控股股东、实际控制人、外部管理机构对相关事项 的承诺 附件二：项目公司最近 3 年及 1 期财务报表及审计报告 附件三：基金可供分配金额测算报告 附件四：不动产项目尽职调查报告 附件五：不动产项目评估报告 附件六：财务顾问报告 附件七：基金合同及托管协议有关情况 附件八：本次发行参与机构的基本情况                      441 附件一：原始权益人及其控股股东、实际控制人、外部管理 机构对相关事项的承诺 附件二：项目公司最近 3 年及 1 期财务报表及审计报告 附件三：基金可供分配金额测算报告 附件四：不动产项目尽职调查报告                             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                                              目 录 第一条 尽职调查情况描述 .................................................................................................... 3 第一节 尽职调查基准日 ............................................................................................... 3 第二节 尽职调查内容 ................................................................................................... 3 第三节 尽职调查程序 ................................................................................................... 7 第四节 尽职调查主要结论 ........................................................................................... 8 第二条 业务参与人 .............................................................................................................. 11 第一节 原始权益人及原始权益人控股股东 ............................................................ 11 第二节 运营管理机构 ................................................................................................. 57 第三节 基金托管人/资产支持证券托管人基本情况 ............................................... 85 第四节 其他重要参与方基本情况 ............................................................................. 90 第五节 关于第三方聘请的说明 ................................................................................. 95 第六节 涉贿情况核查 ................................................................................................. 95 第三条 不动产项目及项目公司情况 .................................................................................. 96 第一节 不动产项目概况 ............................................................................................. 96 第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 ...................................................... 175 第三节 资产评估 ....................................................................................................... 217 第四节 现金流测算分析 ........................................................................................... 262 第五节 结论 ............................................................................................................... 282 第四条 治理机制与运营管理安排 .................................................................................... 283 第一节 不动产基金治理 ........................................................................................... 283 第二节 运营管理安排 ............................................................................................... 317 第三节 关联交易与利益冲突 ................................................................................... 348 第四节 专项计划概述 ............................................................................................... 366 第五节 结论 ................................................................................................................ 368                                                                   2           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告               第一条 尽职调查情况描述                第一节 尽职调查基准日 本次尽职调查原始权益人、运营管理机构、基金托管人、资产支持证券托管人、 第三方服务机构、项目公司及不动产资产的尽职调查基准日为 2026 年 3 月 31 日。本尽 职调查报告将依据国泰海通资管截至本尽职调查报告出具日对原始权益人、运营管理 机构、基金托管人、资产支持证券托管人、第三方服务机构、项目公司、重要现金流 提供方及不动产资产所了解到的信息而出具。                 第二节 尽职调查内容 本次尽职调查将针对原始权益人、原始权益人控股股东、运营管理机构、基金托 管人、资产支持证券托管人、第三方服务机构、项目公司及不动产资产的情况进行调 查。 中建资本管理（上海）有限公司（简称“中建资本（上海）”）作为原始权益人， 持有项目公司 100%股权及其他附属权益，于专项计划设立后向资产支持证券管理人转 让项目公司 100%股权及其他附属权益。中建资本控股有限公司（简称“中建资本“） 系原始权益人控股股东。 本项目拟由中建资本（上海）作为运营管理统筹机构、上海中建东孚资产管理有 限公司（简称“东孚资管”）作为运营管理实施机构，两者合称为“运营管理机构”。 中国建设银行股份有限公司（简称“建设银行”）作为基金托管人提供不动产基金 账户并妥善保管和管理不动产基金资金；中国建设银行股份有限公司上海市分行（简 称“建设银行上海分行”）受建设银行授权，作为资产支持证券托管人提供专项计划账 户并妥善保管和管理专项计划资金。 中国国际金融股份有限公司（简称“中金公司”）、北京市竞天公诚律师事务所 （简称“竞天公诚”）、仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司（简称“仲量 梁行”）、上会会计师事务所（特殊普通合伙）（简称“上会”）作为第三方服务机构提 供不动产基金及专项计划所需的支持性服务。 上海孚茸置业有限公司作为项目公司，持有不动产资产。                          3         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产资产为项目公司持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）。 主要调查内容如下： 一、原始权益人 （一）调查内容： （二）原始权益人设立存续的基本情况； （三）原始权益人的股权结构、控股股东和实际控制人情况 （四）原始权益人的组织架构、治理结构及内部控制情况； （五）原始权益人的主营业务、经营情况； （六）原始权益人的财务状况； （七）原始权益人的主要债务、对外担保及授信情况； （八）原始权益人的信用状况； （九）原始权益人对不动产资产的所有权及转让许可； 二、原始权益人控股股东 （一）调查内容： （二）原始权益人控股股东设立存续的基本情况； （三）原始权益人控股股东的股权结构、控股股东和实际控制人情况 （四）原始权益人控股股东的组织架构、治理结构及内部控制情况； （五）原始权益人控股股东的主营业务、经营情况； （六）原始权益人控股股东的财务状况； （七）原始权益人控股股东的主要债务、对外担保及授信情况； （八）原始权益人控股股东的信用状况； （九）原始权益人控股股东对不动产资产的所有权及转让许可； 三、运营管理机构 调查内容： （一）运营管理机构设立存续的基本情况；                        4               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （二）运营管理机构的股权结构、治理结构； （三）运营管理机构内部组织架构情况、内部控制的监督和评价制度的有效性情 况； （四）运营管理机构的主营业务及持续经营能力； （五）运营管理机构运营管理服务经验、专业人员配置、员工结构情况； （六）运营管理机构不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 （七）运营管理机构的财务状况； （八）运营管理机构防范利益冲突的措施； （九）运营管理机构的信用状况。      四、基金托管人/资产支持证券托管人 调查内容： （一）基金托管人/资产支持证券托管人整体状况及资信水平； （二）基金托管人/资产支持证券托管人业务资质情况； （三）基金托管人/资产支持证券托管人托管业务管理制度、业务流程、风险控制 措施；      五、第三方服务机构 调查内容： （一）第三方服务机构设立存续的基本情况； （二）第三方服务机构的主营业务、经营情况。      六、项目公司 调查内容： （一）项目公司设立存续的基本情况； （二）项目公司的股东出资及股权结构； （三）项目公司的重大重组情况； （四）项目公司的治理结构、组织架构和内部控制制度； （五）项目公司的独立性情况；                              5           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （六）项目公司的经营合法合规性及商业信用情况； （七）项目公司所属行业情况及竞争状况； （八）项目公司的经营模式； （九）项目公司的同业竞争与关联交易情况。 （十）项目公司的财务状况； （十一）项目公司的权利限制及对外担保情况； （十二）项目公司关于不动产项目转让的内部决策情况； 七、不动产资产 调查内容： （一）不动产资产的产权、面积、位置及出租等基本情况； （二）不动产资产的运营模式及运营情况； （三）不动产资产行业情况； （四）不动产资产权属、涉诉、权利限制和负担等情况； （五）不动产资产投资建设的合法合规情况； （六）不动产资产的投保情况、设备设施情况； （七）不动产资产转让行为的合法性情况； 八、治理机制与运营管理安排 调查内容： （一）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构等主体的管理架构设置 是否合理满足不动产基金正常运行的要求； （二）各主体之间的职责分工是否清晰，运营管理中的核心事项是否有明确的责 任主体； （三）运营管理中的各项审批权限和节点的设置情况、重要事项的决策安排； （四）各主体之间是否有监督机制，内部控制安排是否健全； （五）出现风险事件时的协调处理机制。                          6            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  第三节 尽职调查程序 针对不同调查对象，本次尽职调查程序分别为： 一、原始权益人 （一）查阅原始权益人登记文件、公司章程、主要工商变更资料等上述调查内容 涉及的文件资料； （二）现场访谈原始权益人相关方主要领导及核心员工，对上述调查内容进行深 入了解与核实； （三）搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。 二、原始权益人控股股东 （一）查阅原始权益人登记文件、公司章程、主要工商变更资料等上述调查内容 涉及的文件资料； （二）现场访谈原始权益人相关方主要领导及核心员工，对上述调查内容进行深 入了解与核实； （三）搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。 三、运营管理机构 （一）查阅运营管理机构营业执照、公司章程、主要工商变更资料等上述调查内 容涉及的文件资料； （二）现场访谈运营管理机构主要领导及核心员工，对上述调查内容进行深入了 解与核实； （三）搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。 四、基金托管人/资产支持证券托管人 （一）查阅基金托管人/资产支持证券托管人营业执照、托管业务资质、业务管理 制度等上述调查内容涉及的文件资料； （二）搜索政府相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。 五、第三方服务机构 （一）查阅第三方服务机构提供的营业执照等文件资料；                           7            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （二）搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。 六、项目公司 （一）查阅项目公司营业执照、公司章程、主要工商变更资料等上述调查内容涉 及的文件资料； （二）现场访谈项目公司主要领导及核心员工，对上述调查内容进行深入了解与 核实； （三）搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。 七、不动产资产 （一）查阅项目公司提供的不动产资产相关文件和历史现金流情况，现场收集不 动产资产详细资料； （二）搜索政府相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。 八、治理机制与运营管理安排 （一）查阅《基金合同》《运营管理服务协议》等协议约定； （二）查阅同类型项目案例，对前种调查程序进行补充。               第四节 尽职调查主要结论 一、原始权益人 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为原始权益人中建资本（上海）合法设立并 有效存续，股权结构、组织结构及治理结构清晰完善，中建资本（上海）资信水平良 好，内控机制有效，能够按照法律、法规以及监管机构的要求规范运作。 二、原始权益人控股股东 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为原始权益人控股股东中建资本合法设立并 有效存续，主营业务稳定，财务状况及信用水平良好，能够按照法律、法规以及监管 机构的要求规范运作。 三、运营管理机构 （一）运营管理统筹机构                           8            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为运营管理统筹机构中建资本（上海）合法 设立并有效存续，股权结构、组织结构及治理结构清晰完善，资信水平良好，内控机 制有效，能够按照法律、法规以及监管机构的要求规范运作。 中建资本（上海）作为中建股份的 100%控股的附属公司，将获取中建股份在资产 重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力的股东支持，具备持续经 营能力。从最近几年的经营状况看，中建资本（上海）的营业收入、现金流和负债水 平处于合理区间，各项经营指标较为平稳。 （二）运营管理实施机构 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为运营管理实施机构东孚资管合法设立并有 效存续，股权结构、组织结构及治理结构清晰完善，资信水平良好，内控机制有效， 能够按照法律、法规以及监管机构的要求规范运作。 东孚资管在租赁住房运营管理领域具备较强的竞争实力和领先的行业地位。从最 近几年的经营状况看，东孚资管的营业收入及现金流相对稳定、负债水平处于合理区 间，各项经营指标较为平稳。 四、基金托管人/资产支持证券托管人 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为建设银行和建设银行上海分行整体经营情 况、资信水平良好。建设银行和建设银行上海分行分别作为不动产基金的托管人及专 项计划的资产支持证券托管人，其托管业务资质合法、有效，托管业务管理制度、业 务流程、风险控制措施较为完备，针对不动产基金及专项计划的托管结算业务操作流 程和对基金管理人及资产支持证券管理人的监督、复核程序合理、有效。 五、第三方服务机构 第三方服务机构包括财务顾问、法律顾问、评估机构/市调机构/工程尽调机构及会 计师事务所。上述机构分别为不动产基金及专项计划提供财务顾问服务、法律服务、 资产评估、市场调研、工程尽职调查、项目公司审计、基金可供分配金额测算报告审 核、模拟汇总净资产报告审阅相关的服务。国泰海通资管对各机构的任职资格及相关 情况进行适当核查，未发现违法违规的情况。 六、项目公司                           9         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为项目公司合法设立并有效存续，股权结构、 组织结构及治理结构清晰完善，资信水平良好，内控机制有效，能够按照法律、法规 以及监管机构的要求规范运作。 七、不动产资产 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为不动产资产的房屋所有权及其占有范围内 的土地使用权真实、合法、有效，系项目公司的合法财产。不动产资产已履行立项、 规划、用地、施工、环评的审批、核准、备案、登记等各项依法应当办理的手续，并 已完成竣工验收，工程建设质量、安全生产标准、环境保护均符合相关要求。不动产 资产已购买所需保险，各项设施设备均处于良好运作状态。 八、治理机制与运营管理安排 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为本项目已设置与运营管理收费挂钩的激励 约束机制、运营管理费设置具备合理性；基金管理人、资产支持证券管理人、运营管 理机构等主体的管理架构设置合理满足不动产基金正常运行的要求、各主体之间的职 责分工清晰，运营管理中的核心事项有明确的责任主体，各主体之间具备监督机制， 内部控制安排健全。                       10               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         第二条 业务参与人           第一节 原始权益人及原始权益人控股股东 一、原始权益人基本情况 （一）基本信息                         表：原始权益人基本资料 注册名称 中建资本管理（上海）有限公司 成立日期 2021 年 5 月 28 日 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 苏珺 注册资本 300,000.00 万元人民币                 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A 楼 注册地址                 368 室                 一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；                 住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含 经营范围                 许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照                 依法自主开展经营活动） 主要业务负责人 苏珺 （二）设立、存续和历史沿革情况 中建资本（上海）成立于 2021 年 5 月，法定代表人为刘宇彤，注册资本 300,000 万 人民币，处于存续状态。 2024 年 5 月 8 日，中建资本（上海）的股东由中建股份变更为中建资本，注册资 本由 900,000.00 万元变更为 300,000.00 万元。 2024 年 6 月 6 日，中建资本（上海）法定代表人由孙震变更为刘宇彤。 2024 年 7 月 5 日，公司经营范围发生变更，由原先的“投资管理、资产管理、项 目投资、投资咨询、财务咨询、企业管理咨询、信息咨询服务（不含许可类信息咨询 服务），（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）”变更为 “以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理咨询、住房租赁、非居住房地产租 赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）（除依法须经批准的项 目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）”。                                    11            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2026 年 1 月 21 日，中建资本（上海）法定代表人由刘宇彤变更为苏珺。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况 1、股权结构 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股权结构如下：                图：中建资本（上海）股权结构 2、股东出资 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股本数量及股东持股情况如下：               表：中建资本（上海）股东出资情况                                     出资额 出资比例 序号 股东姓名/名称                                   （万人民币） （％） 1 中建资本控股有限公司 300,000 100                合计 300,000 100 3、控股股东及实际控制人情况 截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的控股股东为中建 资本，持股比例 100%；中建股份持有中建资本 100%股权；中建集团持有中建股份 57.70%股权，是中建资本（上海）的实际控制人。 （四）组织架构及内部治理机制情况                          12            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、治理结构 （1）股东 中建资本控股有限公司是中建资本（上海）的唯一股东。 股东行使如下职权： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、高级管理人员，决定有关董事、高级管理人员的报酬事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定： 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事 公司不设董事会，设董事一名，由股东委派产生。董事每届任期三年，任期届满 后可连选连任。董事对股东负责。董事按规定程序决定公司重大问题，应事先听取党 组织的意见。公司实施总法律顾问制度，决策事项涉及法律问题的，总法律顾问列席 决策会议并根据需要发表法律意见。公司的法定代表人由股东委派的董事（代表公司 执行事务的董事）担任。 董事行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；                          13            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置； 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按规定 程序提议聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问等其他高级管理人员 及其报酬事项；由股东决定聘任或者解聘； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担 保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定或股东授予的其他职权。 董事在对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交 易等方面的权限，应建立严格的审查和决策程序，其中对股东授权外事项，应报股东 决定。对于重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报股东决定。 （3）监事 公司不设监事。 （4）总经理 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。总经 理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责。董事可以兼任总经理。 总经理行使下列职权： 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司经营管 理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度；                          14            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员； 8）董事授予的其他职权。 2、组织架构 中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部，形 成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行业特征 及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。                图：中建资本（上海）组织架构图 中建资本（上海）根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和 职责分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：              表：中建资本（上海）部门职责及对应表 部门 主要职责             承担综合协调、办公、行政、企划、人力、企业文化、信息化、审计、 综合管理部             纪检监督等职能。             承担财务管理、资金管理、预算管理、资产管理、融资管理、税务管 财务部             理、统计管理等职能。             承担投资拓展、资产收购、管理、盘活、处置及项目运营管理、市值管 投资运营部             理与信息披露等职能。 法务风控部 承担法治建设、风险管理、合规管理、合同管理等职能。 3、内部控制情况                          15          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 中建资本（上海）制订的各项内部控制制度健全、有效，执行情况良好，近年来， 中建资本（上海）未发生重大内控事故。 中建资本（上海）制订的内部控制制度包括《自持物业运营管理办法》《资金管 理规定》《资产管理规定》《制度管理规定》《长期股权投资相关经济行为管理办法》 《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交易管理办法》《费用管理办 法》《财务报告管理办法》《REITs 信息披露管理办法》《REITs 回收资金管理办法》 等，保障了公司业务平稳、合规、有效运行。 （1）《中建资本管理（上海）有限公司自持物业运营管理办法》 为完善自持物业运营管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于公司 直接管理的项目公司的自持物业。该办法明确管理原则，涵盖商业规划、租赁运管、 采购等多方面管理内容，明确各方职责，要求运营管理机构提供运营管理报告，以提 高运营创效能力，防控运营风险。 （2）《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》 为加强公司资金管控，依据相关法律法规及制度制定，适用于公司资金管理工作。 该办法规定遵循安全合规等原则，旨在防范资金风险，明确董事及财务部职责，对岗 位设置、监督、支付审批等内控环节作出要求，涵盖资金集中、预算、库存现金等管 理内容，对违规行为制定罚则。 （3）《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》 为强化国有资产管理，依据多部法律法规及公司制度制定，适用于公司及下属子 企业。该办法规定遵循统一领导等原则，构建横向分类、纵向分级管理体系，对资产 的取得、日常管理、处置、评估等环节进行规范，明确各环节管理要求与责任追究机 制，以实现资产配置合理、运营安全、保值增值。 （4）《中建资本管理（上海）有限公司制度管理规定》 为推动公司制度标准化等工作，依据相关文件及公司制度制定。该办法规定遵循 统筹规范等原则，明确董事等的审批职责，综合管理部牵头制度管理工作，并对制度 体系分类、层级、全周期管理等作出规定。 （5）《中建资本管理（上海）有限公司长期股权投资相关经济行为管理办法》                        16         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为规范公司及所属单位长期股权投资及相关经济行为，依据多部法律法规及公司 制度制定。该办法明确适用范围、遵循战略引领等原则，旨在防范投资风险。该办法 对投资及变动事项等管理内容进行规范，明确决策机制、审批程序及实施细则，定期 检查监督，对违规行为进行处罚。 （6）《中建资本管理（上海）有限公司印信证照管理办法》 为规范公司印信证照使用与管理，规避经营风险制定，对印章的制发、启用、保 管、使用，以及证照的申办、使用等环节作出详细规定，明确各环节流程与责任，对 违规行为制定责任追究机制，以维护公司权益。 （7）《中建资本管理（上海）有限公司经营性投资管理办法》 为完善投资管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于公司经营性投 资项目。该办法遵循预算管理等原则，对投资项目的立项、决策、过程监控、后评价、 变更、中止和终止等环节进行严格管理，明确各环节工作要求与审批程序，以提升投 资业务价值创造能力，控制投资风险。 （8）《中建资本管理（上海）有限公司关联交易管理办法》 为加强关联交易管理，防范合规风险，依据多部法规及公司实际制定，适用于公 司与关联方的交易。公司遵循诚实信用等原则，投资运营部归口管理，负责制度拟定 等工作。交易应遵循定价公允等原则，明确执行原则、书面协议要求及信息披露规定， 以确保关联交易合法合规、公平公正。 （9）《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》 为规范公司费用管理，贯彻相关精神，依据上级制度制定，适用于公司各项费用 管理。该办法旨在防范费用开支风险，明确费用内容包括办公费等多种类别，并按管 理属性分类。该办法对审批、预算、业务事项、报销及备用金等进行全面管理，对各 类费用的审批流程、报销标准、使用规范等作出详细规定，以促进降本增效。 （10）《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》 为规范公司结账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报告，依据相关 规定制定。该办法旨在应对财务核算风险，明确核算、稽核、报表会计等岗位的职责， 规范记账与报表编制流程及复核工作，对货币资金、投资等各项业务核算进行规范。                       17            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 该办法规定财务报告的类型、填报与报送要求，要求财务经理在年度审计中积极沟通 整改，以确保财务报告工作符合国家及公司要求。 （11）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 信息披露管理办法》 中建资本（上海）为加强配合不动产基金信息披露的制度建设，依据多部法律法 规及相关规定制定，适用于公司配合信息披露义务人开展的不动产基金信息披露活动。 该办法规定公司遵循真实、准确等原则，防范信息披露不实等风险，董事为负责人， 投资运营部归口管理，负责完善流程、协调部门等工作。该办法规定公司配合编制并 披露定期报告和临时公告，明确了披露内容、时间及程序。同时，对信息保密、禁止 行为及问责机制等作出规定，以保障信息披露工作合法合规、及时有效。 （12）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》 为确保不动产基金回收资金使用规范、安全、高效，依据相关法规及公司实际制 定。该办法明确董事及财务部职责，要求资金专户储存，按规定用途使用，接受监管。 对资金使用原则、变更报告、信息报送等作出规定，以加强回收资金管控。 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 1、业务模式 中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理 咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息 咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资质，不从事商 业住宅和商业地产开发业务。 2、行业地位和持续经营能力分析 中建资本（上海）充分利用中建集团在建筑行业的资源与行业地位优势，已建立、 实施并持续完善统一的运营管理机制，并逐步实现资产发行上市、稳健运营与可持续 扩募的“培育-投资-盘活-再投资”的良性循环。中建资本（上海）将获取中建集团在 资产重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力的股东支持，保证自 身持续稳定运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值。中建资本（上海）具备 持续经营能力，具体业务表现、财务状况、资信情况等内容详见下文“（六）主营业                          18             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 务基本情况”、“（七）财务数据及偿债能力分析”、“（八）资信水平、商业信用、 主体评级情况”、“（九）债务及资本市场公开融资情况”。 （六）主营业务基本情况 中建资本（上海）定位为中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台，采 取直接投资、收购等方式，持续培育和整合中建体系内符合不动产基金发行要求的优 质资产。中建资本（上海）为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，在资产、业 务、财务、人员和机构等方面，严格与从事商品住宅和商业地产开发的其他主体进行 业务隔离。 中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理 咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息 咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资质，不从事商 业住宅和商业地产开发业务。 中建资本（上海）自设立日起至 2023 年末未开展实质经营活动。2024 年 9 月，中 建资本（上海）收购孚茸置业 100%股权，将孚茸置业期间实现的租赁业务收入合并纳 入自身营业收入范围。因此，中建资本（上海）2023 年度未产生营业收入和营业成本， 2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月的主营业务情况如下：            表：中建资本（上海）2024 年度主要业务板块情况              营业收入 营业成本 毛利率 主要业务板块 收入占比（%）              （万元） （万元） （%） 租赁业务收入 7,807.88 3,430.65 56.06 99.94 其他 4.91 0.10 97.96 0.06 合计 7,812.79 3,430.66 56.09 100.00 注：其他收入 4.91 万元是孚茸置业收到的上一年度会务收入，不涉及商品住宅及商业地产开发业务收入。            表：中建资本（上海）2025 年度主要业务板块情况              营业收入 营业成本 毛利率 主要业务板块 收入占比（%）              （万元） （万元） （%） 租赁业务收入 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00 合计 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00                                19                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             表：中建资本（上海）2026 年 1-3 月主要业务板块情况                 营业收入 营业成本 毛利率 主要业务板块 收入占比（%）                 （万元） （万元） （%） 租赁业务收入 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00      合计 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00      （七）财务数据及偿债能力分析      立信会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定对中建 资本（上海）2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的《审计 报告》（信会师报字[2024]第 ZB32049 号、信会师报字[2025]第 ZK21667 号、信会师报 字[2026]第 ZK20702 号）。中建资本（上海）2026 年 1-3 月财务报表未经审计。      1、财务报表      中建资本（上海）近三年及一期的财务情况1如下：                   表：中建资本（上海）合并资产负债表                                                                                    单位：元                     2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 预付款项 25,302.00 1,165,190.40 4,799,620.66 0.00 其他应收款 75,538.95 75,538.95 117,328.70 0.00 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00 持有待售的资产 0.00 0.00 0.00 0.00 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 其他流动资产 9,727,046.42 10,200,791.03 14,522,328.64 0.00 1 如无特别说明，中建资本（上海）所引用的 2023、2024 及 2025 年度/末财务数据来源于各自年度/末经审计的 财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。                                        20             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产合计 33,578,435.79 34,442,487.85 33,899,030.05 254.87 非流动资产： 债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他权益工具投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 1,204,406,756.68 1,208,999,901.40 1,226,064,109.28 0.00 固定资产 198,130.62 209,955.60 168,969.32 0.00 在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00 使用权资产 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用 2,643,573.72 2,843,966.39 2,875,062.33 0.00 递延所得税资产 0.00 0.00 87.50 0.00 其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 1,207,248,461.02 1,212,053,823.39 1,229,108,228.43 0.00 资产总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87 流动负债： 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 交易性金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应付账款 687,602.53 7,151,398.66 9,618,675.89 0.00 预收款项 6,996,491.68 8,181,397.45 11,093,494.15 0.00 合同负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付职工薪酬 28,483.10 0.00 0.00 0.00 应交税费 923,217.32 2,580,714.58 4,270,129.50 0.00 其他应付款 387,718,278.16 387,197,144.73 187,759,356.04 254.87 一年内到期的非流动负债 138,907,238.51 23,885,507.99 11,787,610.27 0.00 其他流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00                                    21                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                    2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动负债合计 535,261,311.30 428,996,163.41 224,529,265.85 254.87 非流动负债： 长期借款 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00 租赁负债 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应付款 0.00 0.00 0.00 0.00 预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动负债合计 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00 负债合计 858,294,072.79 867,476,163.41 897,689,265.85 254.87 实收资本（或股本） 350,000,000.00 350,000,000.00 350,000,000.00 0.00 其他权益工具 0.00 0.00 0.00 0.00 资本公积 9,456,607.52 9,456,607.52 9,456,607.52 0.00 盈余公积 277,483.00 277,483.00 572.01 0.00 其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00 专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 年末未分配利润 22,798,733.50 19,286,057.31 5,860,813.10 0.00 归属于母公司所有者权益                     382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 合计 少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00 所有者权益合计 382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 负债和所有者权益总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87                    表：中建资本（上海）合并利润表                                                                                        单位：元           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 17,001,547.38 75,635,224.84 78,127,867.39 0.00 二、营业总成本 11,215,618.61 57,829,013.79 66,676,895.45 74.69 其中：营业成本 8,181,700.14 34,204,527.74 34,306,572.90 0.00 税金及附加 45,264.41 5,941,445.01 6,059,120.19 0.00                                         22                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 62,879.96 1,064,228.18 1,110,689.31 0.00 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 2,925,774.10 16,618,812.86 25,200,513.05 74.69 其中：利息支出 2,898,031.92 16,490,248.87 25,004,401.59 0.00      利息收入 17,517.90 62,550.87 26,808.24 11.41      汇兑净损失（净收益以“-”填                                        0.00 0.00 0.00 0.00 列) 手续费支出 45,260.08 0.00 0.00 0.00 加：其他收益 0.00 365,738.19 270,261.80 74.69 投资收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00 0.00 0.00 净敞口套期收益 0.00 0.00 0.00 0.00 公允价值变动收益（损失以“-”号填                                        0.00 0.00 0.00 0.00 列） 信用减值损失 0.00 350.00 370.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 资产处置收益（损失以“-”号填列） 0.00 -1,507.52 0.00 0.00 三、营业利润 5,785,928.77 18,170,791.72 11,721,603.74 0.00 加：营业外收入 0.00 102,083.55 0.70 0.00 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 四、利润总额（损失以“-”号填列） 5,785,928.77 18,272,875.27 11,721,604.44 0.00 减：所得税费用 2,273,252.58 4,570,720.07 11,136,080.74 -161.95 五、净利润（损失以“-”号填列） 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于少数股东的其他综合收益的税                                        0.00 0.00 0.00 0.00 后净额 七、综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 归属于母公司的综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 少数股东综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00                                   23                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  表：中建资本（上海）合并现金流量表                                                                         单位：元           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 16,500,757.28 76,612,505.64 94,624,406.52 0.00 收到的税费返还 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与经营活动有关的现金 3,926,177.77 210,850,542.69 928,072,610.58 86.10 经营活动现金流入小计 20,426,935.05 287,463,048.33 1,022,697,017.10 86.10 购买商品、接受劳务支付的现金 8,832,471.66 8,826,767.42 32,376,121.64 0.00 支付给职工以及为职工支付的现金 34,216.17 0.00 1,567,069.47 31,187.50 支付的各项税费 3,842,604.09 13,068,926.39 10,837,843.63 17.99 支付其他与经营活动有关的现金 3,644,522.27 14,010,240.58 923,409,790.02 8,737.00 经营活动现金流出小计 16,353,814.19 35,905,934.39 968,190,824.76 39,942.49 经营活动产生的现金流量净额 4,073,120.86 251,557,113.94 54,506,192.34 -39,856.39 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资                                   0.00 1,364.00 0.00 0.00 产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金                                   0.00 0.00 0.00 0.00 净额 收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流入小计 0.00 1,364.00 0.00 0.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资                                   0.00 3,944,911.37 15,622,276.66 0.00 产支付的现金 投资支付的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金                                   0.00 0.00 340,543,392.48 0.00 净额 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流出小计 0.00 3,944,911.37 356,165,669.14 0.00 投资活动产生的现金流量净额 0.00 -3,943,547.37 -356,165,669.14 0.00 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00                                  24                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告            项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 发行债券收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 筹资活动现金流入小计 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 偿还债务支付的现金 0.00 222,260,000.00 11,040,000.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 3,323,539.91 16,812,351.15 25,034,831.40 0.00 支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 筹资活动现金流出小计 3,323,539.91 239,072,351.15 36,074,831.40 0.00 筹资活动产生的现金流量净额 -3,323,539.91 -239,072,351.15 313,925,168.60 0.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的                                        0.00 0.00 0.00 0.00 影响 五、现金及现金等价物净增加额 749,580.95 8,541,215.42 12,265,691.80 -39,856.39 加：期初现金及现金等价物余额 23,000,967.47 14,459,752.05 2,194,060.25 40,111.26 六、期末现金及现金等价物余额 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87     2、主要财务指标                 表：报告期内中建资本（上海）主要财务数据指标          项目 2026 年一季度/末 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末 总资产（亿元） 12.41 12.46 12.63 0.00 资产负债率（%） 69.17 69.59 71.08 100.00 营业收入（亿元） 0.17 0.76 0.78 0.00 营业毛利率（%） 34.03 54.78 56.09 0.00 净利润（亿元） 0.04 0.14 0.01 0.00 经营活动产生的现金流量净额                                     0.04 2.52 0.55 -0.0004 （亿元） EBITDA（亿元） 0.11 0.54 0.31 0.00     2023-2025 年 末 及 2026 年 3 月 末 ， 原 始 权 益 人 总 资 产 分 别 为 254.87 元 、 1,263,007,258.48 元、1,246,496,311.24 元和 1,240,826,896.81 元。2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，原始权益人的营业收入分别为 0.00 元、78,127,867.39 元、75,635,224.84 元和 17,001,547.38 元；原始权益人净利润分别为 161.95 元、585,523.70 元、13,702,155.20 元 和 3,512,676.19 元；原始权益人经营活动产生的现金流量净额分别为-39,856.39 元、 54,506,192.34 元、251,557,113.94 元和 4,073,120.86 元。原始权益人 2024 年度的财务指 标变动主要系 2024 年 9 月收购孚茸置业 100%股权所致。                                        25                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3、偿债能力分析                 表：报告期末中建资本（上海）偿债能力指标          项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动比率 0.06 0.08 0.15 1.00 速动比率 0.06 0.08 0.15 1.00 资产负债率 69.17% 69.59% 71.08% 100.00% 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人的流动比率分别为 1.00、0.15、0.08 和 0.06。2023 年末流动比率接近 1.00，主要系公司成立初期未开展实际业务，流动资 产与流动负债规模均极小所致。近三年及一期原始权益人的速动比率分别为 1.00、0.15、 0.08 和 0.06，与流动比率保持一致，主要系公司存货余额为零，速动资产与流动资产相 等所致。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人资产负债率分别为 100%、71.08%、 69.59%和 69.17%。2023 年末的资产负债率较高的原因为原始权益人自成立至 2023 年 未实际开展业务、未实缴注册资本金，具体如下：2023 年，原始权益人对累计的未分 配利润全部进行了分配，故 2023 年末净资产为 0 元，资产负债率为 100%。截至 2026 年 3 月末，原始权益人的资产负债率为 69.17%，已处于正常水平。 结合前述业务情况及财务情况的分析，中建资本（上海）近三年及一期的资产负 债结构在合理范围内变动，持续盈利能力稳定，具备持续经营能力。 （八）资信水平、商业信用、主体评级情况 1、资信水平 经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系 统网站（http://www.gsxt.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、 中华人民共和国应急管理部网站（http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询平台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共                                      26                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （ https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网 站 （ https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/ ） 、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截至 2026 年 6 月 22 日，未在前述网站公布的信息中发现中建资本（上海）存在重大违法违 规记录，存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单 位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。 2、商业信用及主体评级情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无外部评级。 报告期内，中建资本（上海）均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在 重大违法违规或不诚信行为，商业信用良好。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 13 日出具的《企业信用报告》，中建资 本（上海）无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 截至本尽职调查报告出具之日，中建资本（上海）未有主体信用等级。 （九）债务及资本市场公开融资情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无债务及资本市场公开融资情况。 （十）独立性状况 原始权益人实际控制人中建集团本级不从事商品住宅开发业务，无房地产开发资 质，中建集团经营范围中包含“房地产开发”系中建集团下属具有房地产开发资质的 子公司从事商品住宅开发业务。根据原始权益人中建资本（上海）出具的承诺函，以 及基金管理人和法律顾问对中建资本（上海）的独立性核查，中建资本（上海）是开 展租赁住房业务的独立法人主体，未开展商品住宅和商业地产开发业务，在资产、业 务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业务主体有效隔离，保持相 对独立。                                    27            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、资产独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》，明 确了管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、资产评估、责 任追究等事项。中建资本（上海）取得资产后及时办理产权手续，纳入公司资产管理 范畴，不存在法律法规禁止或者限制交易的情形，资产权属清晰。 2、业务独立 中建资本（上海）系开展租赁住房业务的独立法人主体，就中建资本（上海）的 日常经营事项，中建资本（上海）根据其公司章程和内部制度进行决策，中建资本 （上海）的唯一股东中建资本根据公司章程和《公司法》等法律规定行使股东权利， 参与中建资本（上海）重大事项的决策。中建资本（上海）业务过程中涉及与中建资 本及其关联方之间的交易应当签订书面协议，并遵守内部关联交易制度的规定。 3、财务独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》《中 建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》《中建资本管理（上海）有限公司财务 报告管理办法》等必要的财务制度，并配备有财务负责人等财务人员，执行独立的财 务管理流程，开立独立的银行账户。 中建资本（上海）就发行不动产基金募集资金的使用建立了《中建资本管理（上 海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资金的使用、 回收资金的监管作出了明确规定。 4、人员独立 中建资本（上海）的董事由股东委派，总经理由董事提议、股东决定聘任或者解 聘，均未在商品住宅和商业地产开发业务主体担任职务。 5、机构独立 根据中建资本（上海）的公司章程，中建资本（上海）设股东、董事和总经理， 公司章程规定了股东、董事和总经理的职责权限，制定了经营管理所需的财务、投资、 关联交易、资产管理、风险管理等内部制度。                          28                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 二、原始权益人控股股东基本情况 （一）基本信息                            表：中建资本基本信息 公司名称 中建资本控股有限公司 成立日期 2015 年 8 月 20 日 企业类型 有限责任公司（法人独资） 法定代表人 黄杰 注册资本 900,000 万元人民币 注册地址 北京市石景山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室              一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批准 经营范围 的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从              事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） （二）设立、存续及历史沿革 1、中建资本设立情况 根据《关于设立中建资本控股有限公司、中建基金管理有限公司的决定》 （中建 股企字〔2015〕334 号），中建资本由中国建筑股份有限公司全额出资设立，注册资本 为 30 亿元。2015 年 8 月 20 日，中建资本取得北京市工商行政管理局海 淀分局准予设 立登记通知书。2015 年 8 月 25 日，中建资本领取了注册号为 110108019719026 的营业 执照。 2、中建资本历史沿革 中建资本历史沿革事件主要如下： 序号 发生时间 事件类型 基本情况                                      根据《关于设立中建资本控股有限公司、中                                      建基金管理有限公司的决定》（中建股企字 1 2015 年 8 月 20 日 设立                                      〔334〕号），中建资本由中国建筑股份有限                                      公司全额出资设立，注册资本为 30 亿元。                                      换发加载统一社会信用代码的营业执照，统 2 2017 年 4 月 27 日 其他                                      一社会信用代码为 911101083530151448。                                      中建资本取得深圳市市场监督管理局出具的                                      《迁移通知书》，注册地址变更为深圳市南 3 2018 年 11 月 14 日 其他                                      山区粤海街道中心路 3331 号中建钢构大厦                                      37 楼。 4 2023 年 7 月 12 日 增加注册资本 中建资本注册资本增加至 90 亿元。                                     29                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 序号 发生时间 事件类型 基本情况                                     中建资本登记机关变更为北京市石景山区市       5 2025 年 1 月 17 日 其他 场监督管理局，注册地址变更为北京市石景                                     山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室。 中建股份通过现金注资、债转股、股权划转等方式共计向中建资本出资 83.05 亿元。 截至 2026 年 3 月末，中建资本实收资本为 83.05 亿元。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况 1、股东持股情况 截至 2026 年 3 月末，中建资本的股本数量及股东持股情况如下：                             表：中建资本股东持股情况                                            出资额 持股比例 序号 股东姓名/名称                                           （万人民币） （％） 1 中国建筑股份有限公司 830,500.00 100.00                      合计 830,500.00 100.00 2、股权结构 截至 2026 年 3 月末，中建资本的股权结构如下图所示：                              图：中建资本股权结构 3、控股股东及实际控制人情况                                    30            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 截至 2026 年 3 月末，中建股份持有中建资本 100.00%的股权，是中建资本的控股 股东；中建集团持有中建股份 57.70%股权，是中建资本的实际控制人。 （四）组织架构及内部治理机制情况 1、组织架构 截至 2026 年 3 月末，中建资本组织架构如下图所示：                   图：中建资本组织架构 根据业务发展需要，中建资本设立了办公室（党委办公室）、规划发展部、人力 资源部（干部人事部）、财务部、投资部、法律事务部、党建工作部（企业文化部）、 信息化管理部、审计部、纪检监督部共 10 个部门，以及上海事业部、数字科技事业部 两个事业部，中建资本各部门具体职责内容如下所示： （1）办公室（党委办公室） 办公室（党委办公室）主要负责党委运行保障，党风廉政建设和反腐败，办公体 系建设，公文管理，会议管理，督查督办管理，保密管理，档案管理，印信与证照管 理，值班与应急管理，信访维稳，后勤管理，行政事务服务中心，安全生产管理，疫 情防控（员工健康）等工作。 （2）规划发展部                          31            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 规划发展部主要负责战略规划与管理，国企改革与专项行动，企业策划，政策研 究，绩效考核，产权管理，并购重组，管理体系建设等工作。 （3）人力资源部（干部人事部） 人力资源部主要负责人力资源体系建设，领导班子建设和领导人员管理，薪酬分 配与绩效管理，人才发展管理，改革制度建设及试点推广，人力资源服务中心运行等 工作。 （4）财务部 财务部主要负责财务管理体系建设，预算管理，会计核算与财务报告管理，资金 管理，融资管理，税务管理，资产管理，统计管理，财务信息化管理，利润分配管理， 财务服务中心运行等工作。 （5）投资部 投资部主要负责金融业务体系建设，金融业务管理，金融资源开发维护，金融业 务统计分析，金融行业研究等工作。 （6）法律事务部 法律事务部主要负责体系建设，合规与风险管理委员会办公室，法律事务管理， 全面风险管理，合规管理，法律审查，合同管理，第三方服务机构管理，知识产权管 理，法律服务中心运行，普法管理等工作。 （7）党建工作部（企业文化部） 党建工作部主要负责党建工作研究，基层组织建设，党员教育管理，落实党建工 作责任制，党内评先评优，党建信息化建设，意识形态责任制工作，理论宣教工作， 新闻舆论工作，文明文化建设，品牌和社会责任，统战工作，工会工作，共青团工作， 乡村振兴及援疆援藏援青等工作。 （8）信息化管理部 信息化管理部主要负责信息化战略与发展管理，信息化标准体系建设、数字化转 型与数据治理体系建设，网络与信息安全管理，信息系统建设及运维管理，IT 基础设 施建设及运维管理，信息化科技创新管理，数字化和网络安全领导小组及工作组办公 室职能等工作。                          32            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （9）审计部 审计部主要负责审计体系建设，内部审计，内控审计，审计问题整改与评价，违 规经营投资责任追究，外审对接等工作，承担审计工作委员会、违规经营投资责任追 究工作委员会办事机构职能。 （10）纪检监督部 纪检监督部主要负责协助推进全面从严治党、加强党风廉政建设和组织协调反腐 败工作、政治监督、日常监督、执纪问责、受理信访举报、综合监督工作体系建设、 廉洁文化建设、纪检监督干部队伍建设等工作。 中建资本设立了 2 个事业部，具体职责内容如下所示： （1）上海事业部 上海事业部主要负责中建资本在江浙沪皖等长三角战略区域范围内的市场开拓、 资源开发及维护工作。 （2）数字科技事业部 数字科技事业部主要负责科技研发，科技成果转化，数字科技平台建设、运营和 优化等工作。 2、治理机制 中建资本严格按照《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规，制定了《中建 资本控股有限公司章程》，建立了规范、完善的企业治理结构。 （1）股东 公司不设股东会，由股东中国建筑股份有限公司行使《公司法》规定的有限责任 公司股东会职权。股东享有下列权利： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、经理，决定有关董事、经理的报酬事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；                          33           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定； 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事 公司不设立董事会，设立一名董事，董事由股东委派并向股东负责。董事按规定 程序决定公司重大问题，应事先听取党组织的意见。执行公司事务的董事为公司的法 定代表人。董事对股东负责，行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置； 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按规定 程序聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等其他高级管理人员及其报酬事项； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担 保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定的其他职权。                         34            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据《中建资本控股有限公司治理结构管理办法》，董事研究决策相关事项的主要 形式为董事长常务会，简称“董常会”。 （3）经营管理机构 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。高级 管理人员的指派应符合《公司法》及公司章程相关规定。 总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责，行使下列职权： 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司经营管 理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度； 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员； 8）董事授予的其他职权。 3、内部控制情况 中建资本已经建立起一整套比较系统、完整、有效的内部控制、全面风险管理与 合规管理体系，从预算管理、财务管理、风险管理、资金管理、资产管理、投资管 理、担保管理、关联交易等业务流程层面均建立了系统的内部控制制度，确保各项工 作都有章可循、合法合规。 （1）全面预算管理规定 为推进公司持续健康发展，确保战略目标实现，促进资源优化配置，提高运行质 量，加强风险管控，结合公司预算管理的实际情况，中建资本制定了《中建资本控股 有限公司全面预算管理规定》。该制度主要包括预算组织管理体系、预算编制、预算 执行与控制、预算分析与预警、预算调整、预算考核等。 （2）关账与财务报告管理办法                          35          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为规范公司的结账和关账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报告， 中建资本制定了《中建资本控股有限公司关账与财务报告管理办法》。该制度主要包 括岗位职责，会计记账、关账、报表编制流程，关账前分析性复核，财务报告的编制 等。 （3）法治、合规与风险管理规定 为建立、健全公司法治、合规与风险管理体系，强化企业内部管理，稳步实现公 司战略目标，确保运营效果和效率，促使各项经营活动合法合规，从而促进公司持续、 健康、稳定的发展，中建资本制定了《中建资本控股有限公司法治建设管理规定》 《中建资本控股有限公司合规管理规定》及《中建资本控股有限公司风险管理规定》。 三项制度主要包括法治建设、合规管理、风险管理的总则、组织与职责、管理内容、 资源保障、附则等。 （4）资金管理规定 为进一步加强资金管控，防范资金风险，保证资金安全，强化资金集中管理，提 高资金使用效率，降低资金成本，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资金管理 规定》。该制度主要包括管理体系、内部控制及合规管理要求、资金集中、资金预算、 库存现金、银行存款、其他资金等。 （5）资产管理规定 为强化国有资产管理，促进国有资产保值增值。实现公司资产配置合理，运营安 全，风险可控，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资产管理规定》。该制度主 要包括管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、资产评估与 责任追究等。 （6）金融投资管理规定 为适应公司金融投资业务发展需要，完善金融投资管理体系，规范金融投资业务 运营管理流程，健全金融投资责任机制，防控金融投资风险，保障金融投资效益实现， 中建资本制定了《中建资本控股有限公司金融投资管理规定》。该制度主要包括投资 管理体系、金融投资预算管理、业务管理与过程管控、金融投资档案管理、投资管理 责任等。                        36             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （7）对外担保管理规定 为规范公司对外担保业务管理，防范债务风险，中建资本制定了《中建资本控股 有限公司对外担保管理规定》。该制度主要包括对外担保管理体系、对外担保预算管 理、对外担保管理要求、对外担保风险管理、对外担保信息披露、内部控制与监督检 查等。 （8）关联交易管理制度 中建资本通过一系列内部控制程序来控制关联交易，确保重大关联交易的合法性、 公允性、合理性。 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 1、主营业务 （1）保理业务 中建资本的保理业务由子公司中建商业保理有限公司（以下简称“中建保理”）负 责，中建保理成立于 2017 年 10 月 12 日，是由中建资本控股全资发起设立的保理公司。 截至 2025 年末，中建保理注册资本 20 亿元。中建保理主要业务包括应收/应付账款保 理业务、工程尾款/供应链 ABS 资产管理服务业务及司库供应链金融平台服务业务。 （2）委托贷款 中建资本委托贷款业务收入来自深圳中建幸福九号基础设施投资中心（有限合伙）。 幸福九号以重庆地铁九号线一期工程为融资载体，采用 PPP 投融资模式，中国建筑联 合体为项目施工方。 中建资本无其他委托贷款项目，亦无计划开展新的委托贷款项目。幸福九号委托 贷款剩余本金预计将于 2026 年 12 月 20 日到期，到期后，中建资本将不再有委托贷款 业务。中建资本将重点围绕中建集团内部企业，提供全面金融服务，通过做深做透系 统内业务，逐步形成公开市场竞争力。 （3）保险经纪 中建资本保险经纪业务由子公司中建英大保险经纪有限公司（以下简称“中建英 大”）负责，中建英大成立于 2016 年 10 月 18 日。截至 2025 年末，中建英大实收资本                           37             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 5,000 万元，已取得《保险中介许可证》。中建英大主要开发中建集团投资或负责建设 的工程项目保险业务。 （4）基金管理 中建资本基金管理业务由子公司中建投资基金管理（北京）有限公司（以下简称 “中建基金”）负责，中建基金成立于 2015 年 9 月 21 日，注册资本 2 亿元，是由中建 资本控股全资发起设立的私募基金管理公司，专业从事发起、设立并管理各类投资基 金，为中国建筑及其成员单位提供产业基金投融资服务和资产管理服务。 （5）租赁业务 中建资本融资租赁业务由中建融资租赁有限公司（以下简称“中建融资租赁”）负 责运营。中建融资租赁成立于 2018 年 8 月，由中建资本控股与中建丝路建设投资有限 公司共同出资设立。中建融资租赁定位于为中国建筑及其成员单位提供融资租赁服务， 自 2023 年起正式开展业务。截至 2025 年末，中建融资租赁注册资本为 1.70 亿元，中 建资本控股持股 90.00%。 2、所在行业相关情况 （1）商业保理行业 国内保理市场主要分为商业保理、银行保理，此前分别由商务部、银监会监管。 其中，商业保理之前主要归属于地方政府的商务主管部门或金融主管部门管理，时至 今日，我国已经形成以国家金融监管总局（打击非法金融活动局）为主要监管机构， 辅以各省（区、市）政府细化监管政策、各地方金融监督管理局落实监管措施的多层 级和属地风险处置的监管体制。2012 年 6 月，根据商务部发布的《关于商业保理试点 有关工作的通知》，我国先后在自贸区和经济发达地区如天津滨海新区、上海浦东新区 开展商业保理试点工作，使得商业保理行业得到快速发展。随后《商业保理企业管理 办法（试行）》出台，商业保理向全国放开，且取消内资商业保理公司的前置审批，使 得商业保理呈现迅猛增长的态势。 近年来，中央、各地政府及自贸区管理委员会制定了一系列政策和法规的落地与 实施，包括保理行业的业务范围、会计准则、行业监管和税收政策，依法保护了保理 业务各当事人的合法权益，防范了应收账款融资风险，规范保理企业的经营行为，为 保理行业的健康发展营造了良好的经营环境。2018 年 5 月，商务部发布《商务部办公                           38                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》，将制定 融资租赁、商业保理和典当行三类公司的业务经营与监管职责划给银保监会。                    表：中国保理行业主要法规和政策     时间 政策 颁布机构               《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权 2003 年 5 月 财政部               融资等有关业务会计处理的暂行规定》               《关于出口保付代理业务项下收汇核销管理有关 2003 年 7 月 国家外汇管理局               问题的通知》 2012 年 6 月 《关于商业保理试点有关工作的通知》 商务部               《关于香港、澳门服务提供者在深圳市、广州市 2012 年 12 月 商务部               试点设立商业保理企业的通知》 2013 年 8 月 《关于做好商业保理行业管理工作的通知》 商务部                                           上海市浦东新区商务委员               《上海市浦东新区商业保理试点期间监管暂行办 2013 年 8 月 会、上海市工商行政管理               法》                                           局浦东新区分局                                           深圳市经济贸易和信息化 2013 年 8 月 《深圳市外资商业保理试点审批工作暂行细则》                                           委员会               《自贸试验区管理委员会从事商业保理（含融资 中国（上海）自由贸易试 2014 年 4 月               租赁兼营商业保理）业务告知单》 验区管理委员会 2014 年 4 月 《商业银行保理业务管理暂行办法》 银监会               《中国（上海）自由贸易试验区商业保理业务管 中国（上海）自由贸易试 2014 年 6 月               理暂行办法》 验区管理委员会 2014 年 7 月 《上海市商业保理试点暂行管理办法》 上海市人民政府               《关于完善融资环境加强小微商贸流通企业融资 2014 年 12 月 商务部、银监会               服务的指导意见》 2015 年 3 月 《商业保理企业管理办法》 商务部               《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化营商 2015 年 8 月 国务院               环境的意见》                                           中国人民银行、发展改革               《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干 委、工业和信息化部、财 2016 年 2 月               意见》 政部、商务部、银监会、                                           证监会、保监会               《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公 2018 年 5 月 商务部办公厅               司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》 2020 年 5 月 《中华人民共和国民法典》 全国人民代表大会                               39                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     时间 政策 颁布机构               《关于印发 2020 年 8 月 银保监会               的函》 2021 年 12 月 《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）                                  》 中国人民银行               《关于印发的 2023 年 1 月 银保监会               函》                                           国家金融监管总局、证监 2024 年 4 月 《关于进一步加强地方金融组织监管的通知》                                           会、市场监管总局 2019年，我国保理行业在法律环境改善方面取得重大进展。全国人大代表宪法和 法律委员会经研究认为，保理业务作为企业融资的一种手段，在权利义务设置、对外 效力等方面具有典型性。据此，在《中华人民共和国民法典（草案）》第三编（合同编） 第十六章（保理合同）中增加了9条关于保理合同的规定，同时规定了准用条款“本章 没有规定的，适用第三编第六章关于债权转让的规定”，据此构建了我国保理合同的法 律规则体系，保理合同由此也成为有名合同。在民法典实施之前，对于商业保理业务 的审判依据，大部分系根据《中华人民共和国合同法》中关于债权转让的法律规定予 以审判，本次民法典将保理合同纳入有名合同，将大大规范商业保理业务的审判依据， 进一步促进行业健康发展。 2021年12月，中国人民银行颁布《地方金融监督管理条例（征求意见稿）》，该征 求意见稿规定保理业务原则上不得跨省级行政区域开展业务，但同时规定属地的地方 金融监督管理局（金融工作办）承担具体政策制定和监管职责。目前我国保理公司多 为全国展业，限制异地展业给行业未来发展带来了不确定性。2024年，国家金融监管 总局、证监会、国家市场监督管理总局三部委联合印发《关于进一步加强地方金融组 织监管的通知》，《通知》明确：3年内，地方金融组织的类别和机构总量只减不增，同 时按照“规范一批，清理一批，转型一批”的方针，大力清退风险问题频发以及实际 停业的机构，持续加强存量机构监管，提升发展质量。 目前商业保理公司主要分为由大型企业、金融集团或者大型电商平台发起设立的 商业保理公司和独立第三方保理公司，前者主要依托股东产业背景开展应收账款保理 业务。其中产业背景的商业保理公司依托集团的资金和信用支持，在融资额度和融资 成本等方面优势较为明显，资产规模大多高于独立第三方保理公司。                               40             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 在商业保理行业征信体系尚未建立、国内宏观经济下行压力加大等影响下，预计 企业坏账规模将增加，商业保理公司面临的信用风险将上升。中小型商业保理公司受 制于融资成本高企、客户准入把控不严、存量项目风险管理能力较弱等因素，存在较 大的资产质量恶化的风险，盈利指标也将受限。有产业背景的大型商业保理公司受益 于较低的融资成本和集团内的良好业务资源，资产质量和盈利能力保持行业前列。但 考虑到根据“205号文”要求“受让同一债务人的应收账款不得超过风险资产总额的 50%”、“受让以关联企业为债务人的应收账款不得超过风险资产总额的40%”，为服务 集团内部开展的保理业务以及凭借核心企业向其供应商开展反向保理的业务发展将受 限，未来业务发展存在一定的不确定性。 整体来看，随着行业法律法规体系逐步完善，我国商业保理行业面临调整。长期 来看，监管程度加深为行业持续稳定发展创造良好的政策引导和监管环境，将有利于 商业保理行业的良性合规发展。 （2）保险经纪行业 保险经纪公司是依法成立的保险中介机构，一方面，代表被保险人的利益，为被 保险人设计保险方案，与保险公司商议达成保险协议；另一方面，为保险公司招揽业 务，向保险公司收取佣金。保险经纪公司还可以向投保人提供防灾防损、风险评估、 风险管理、保险咨询或顾问服务等。 随着国内保险市场成熟度的不断提升，保险经纪机构被越来越多的投保人和保险 公司所认可。近年来，国内保险中介市场迅速发展。据统计，2024 年末，我国保险专 业中介机构法人数量为 2,539 家，较 2023 年 12 月末减少 27 家，保险中介市场从“粗放 式”发展旧模式向提质增效转型，实现了规模扩张。2024 年，国内保费收入再创新高， 达 5.67 万亿元，保费收入较 2023 年增长 5.60%。2024 年末，保险密度为 4,045.67 元， 较 2023 年末同比上升 11.29%，同时，保险深度也实现了快速增长，为我国经济社会提 供了更加坚实的保障。 中国保险市场的快速发展主要得益于以下几个方面：第一，政策支持和监管环境 优化。政府的政策支持和监管环境的优化为保险行业提供了稳健的发展基础。近年来， 中国政府出台了一系列政策以促进保险业的发展，如税收优惠政策、监管创新以及鼓 励险资参与国家重大战略等。这些政策为保险行业的发展创造了良好的外部环境，也                            41           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为保险公司提供了更多的业务机会。第二，经济增长和中产阶级的崛起随着中国经济 的持续增长和中产阶级的不断壮大，保险产品的需求日益增加。中产阶级的崛起带动 了对健康保险、寿险以及财产险的需求，这也是推动中国保险市场快速增长的重要因 素之一。随着中国人均可支配收入的增加，人们对保险产品的认知和接受度也在提高， 这进一步推动了市场的发展。第三，科技创新的推动科技创新正在深刻地改变保险行 业的运作模式。大数据、人工智能和区块链等技术的应用，不仅提高了保险产品的设 计和服务能力，也优化了风险管理和定价模型。中国保险公司正积极探索利用科技手 段提高运营效率，优化客户体验，从而推动了保险市场的进一步发展。 未来几年，中国保险市场将继续保持快速增长态势，并有望成为全球保险市场的 重要增长引擎。以下几个方面将是未来中国保险市场的重要机遇：第一，健康险和养 老险的巨大潜力。随着中国人口老龄化的加速和健康意识的增强，健康险和养老险市 场的需求将大幅增加。到 2030 年，中国 60 岁及以上人口预计将达到 3 亿，这将为健康 险和养老险市场提供巨大的发展空间。同时，政府对商业健康保险的政策支持力度加 大，也为保险公司提供了更多的发展机会。第二，农村保险市场的开发随着乡村振兴 战略的推进和农村经济的发展，农村保险市场的潜力正在逐步释放。目前农村保险市 场的覆盖率和渗透率较低，未来保险公司可以通过开发适合农村特点的保险产品和服 务，拓展这一蓝海市场。第三，科技赋能保险业务。科技赋能将继续是未来保险业发 展的重要趋势。中国保险公司可以通过加大对科技的投入，利用大数据和人工智能等 技术，提高产品创新和客户服务能力。特别是在精准营销、风险定价和理赔服务方面， 科技将发挥越来越重要的作用。 尽管中国保险市场前景广阔，但仍面临诸多挑战。第一，市场竞争加剧。随着越 来越多的外资保险公司进入中国市场，竞争日益激烈。外资保险公司凭借其丰富的国 际经验、先进的管理模式和创新的产品设计，给国内保险公司带来了不小的挑战。为 了在竞争中立于不败之地，国内保险公司需要在产品创新、服务优化和客户体验提升 等方面下功夫。第二，消费者信任问题。消费者对保险产品的信任度较低也是中国保 险市场面临的一大挑战。报告指出，由于过去一些保险公司在销售过程中的误导行为 和理赔服务上的不足，导致部分消费者对保险产品持观望态度。保险公司需要通过加 强透明度、提高服务质量和强化品牌建设，逐步恢复和增强消费者的信任。第三，监                         42           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 管环境的变化随着全球经济环境的变化和监管政策的不断调整，保险公司需要及时适 应新的监管要求。例如，近年来关于资本充足率的监管要求越来越高，保险公司需要 调整资本结构，提高资本管理水平，以应对监管变化。 （3）基金管理行业 我国基金管理业的参与主体主要包括基金持有人、基金管理机构、基金托管机构、 基金销售机构、基金投资顾问机构、以及包括份额登记机构在内的基金服务机构等。 其中基金管理公司负责基金的投资管理和运作，以申购赎回费、管理费和业绩报酬为 驱动。基金管理机构主要分为公募和私募两大类，和公募基金相比，私募基金投资范 围更为广泛，可分为私募证券投资基金、私募股权及创业投资基金、私募资产配置基 金、其他私募投资基金四大类。 2022 年 12 月 30 日，中国证券投资基金业协会发布《私募投资基金登记备案办法》， 相比于 2014 年发布的试行办法，主要修改体现在以下几个方面：第一，明确“依法合 规、公开透明、便捷高效”的登记备案原则；第二，明确管理人登记标准，并适度提 高规范要求；第三，明确私募基金“募、投、管、退”全生命流程制度安排，并对创 投基金进行明确界定；第四，增设“信息变更和报送”专章，强调持续信息披露和报 送义务；第五，加强全流程自律管理，进一步丰富自律管理手段。以上修订使基金的 管理及运营流程更加公开透明。 2023 年 7 月 3 日《私募投资基金监督管理条例》（国务院令第 762 号，简称私募条 例）发布，并于 9 月 1 日生效实施。主要内容如下：一是明确扩大适用范围，完善顶层 设计以强化监管。二是对私募基金管理人提出多方面规范要求，并明确要求管理合伙 型私募基金的普通合伙人亦适用《私募条例》关于管理人的规定。三是重点规范了私 募基金资金募集和投资运作环节，核心要求进一步细化和具体化。四是差异化管理， 加快创新发展。五是拓宽监管手段，明确法律责任。《私募条例》属于行政法规，是目 前专门针对私募股权基金行业的效力级别最高的法律规范。 中国证券投资基金业协会于 2024 年 4 月发布了《私募证券投资基金运作指引》，以 进一步贯彻落实《私募条例》。《运作指引》自 2024 年 8 月 1 日起施行，覆盖了私募证 券基金的募集、投资、运作等各环节，以促进私募证券基金规范运作。2024 年 6 月， 国务院办公厅发布《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》（国办发〔2024〕31 号）                         43            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 围绕创业投资“募投管退”全链条提供政策支持，向市场传递了激发投资活力的愿景， 此外，政策提出充分发挥国家新兴产业创业投资引导基金、国家中小企业发展基金、 国家科技成果转化引导基金等作用，通过“母基金+参股+直投”方式支持战略性新兴 产业和未来产业。2024 年 9 月，金融监管总局印发了《关于做好金融资产投资公司股 权投资扩大试点工作的通知》和《关于扩大金融资产投资公司股权投资试点范围的通 知》，将金融资产投资公司的股权投资试点范围由上海扩大到全国 18 个城市，同时放宽 股权投资金额和比例限制。 2025 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》 （国办发〔2025〕1 号）引发市场的广泛关注，明确提出政府投资基金将“提升专业化 市场化运作水平”，具体政策包括“不以招商引资为目的设立政府投资基金，鼓励取消 政府投资基金及管理人注册地限制；……优化政府出资比例调整机制，鼓励降低或取 消返投比例”。此次政策首次在国家层面释放了政府投资基金解绑招商、返投要求的信 号，有助于政府投资基金提升专业化运作水平，引导基金管理人回归投资本质，按照 市场化原则进行投资决策，提高投资效率和自由度。 从私募基金产业链来看，上游为资本募集环节，投资者通过投资顾问和基金管理 公司提供资金，投资者包括高净值个人投资者、企业、机构投资者以及政府引导基金 等；中游为私募股权基金的投资活动环节，基金管理公司负责制定投资策略和决策， 进行市场研究和企业评估；下游则是投资的退出方式与利益分配环节，私募股权基金 通过上市、并购、股权转让、回购或其他方式实现投资退出，并将收益分配给投资者 和基金管理团队。 整体而言，我国经济的快速发展和资本市场的逐步开放，使得私募股权投资的资 金规模不断扩大，私募股权管理人也取得了令人满意的投资回报，中国私募股权市场 迅速发展。特别是在创新驱动和技术升级的背景下，市场对高成长企业的投资需求增 加，直接推动行业实现蓬勃发展。 3、行业地位 （1）强大的股东背景 中建资本股东中国建筑是全球最大的投资建设集团，实际控制人为国务院国资委， 经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地产开发、                          44            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 建造融资、持有运营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设计、新业务 （绿色建造、节能环保、电子商务）等板块。中建集团位列 2025 年《财富》世界 500 强第 16 位，中国企业 500 强第 4 位，稳居 ENR“全球最大 250 家工程承包商”首位， 保持行业全球最高信用评级，价值创造力、国际竞争力、行业引领力、品牌影响力、 文化软实力持续提升。 2025 年，中国建筑新签合同额 4.5 万亿元，同比增长 1.0%，继续保持行业领先， 是建筑行业新签合同额、营业收入达到“双万亿”的企业。 中国建筑内部业务板块众多，各项金融业务需求旺盛，大型机械设备、债权债务 和运营资产等存量资产丰富，为中建资本提供了良好的发展空间。 （2）产融结合优势 2019 年以来，中建集团金融业务实施“管运分离”，中建资本作为中建集团的二级 单位实体化运行，战略地位逐步提升，管理日趋完善，通过旗下子公司开展的基金投 资管理、保理及资产管理服务、保险经纪等业务保持快速增长。中建基金积极参与重 大基础设施建设项目，实现基金管理费收入；中建保理围绕系统内各级单位开展供应 链资产证券化、工程尾款资产证券化、保理债权资产证券化及应收账款保理业务， 2021 年以来加大业务投放力度，盈利能力不断提升；中建英大保险经纪业务持续发展， 随着统保集中度的提升，盈利水平稳步增加。 中建集团坚定支持中建资本发展，将中建资本发展成为与中建集团地位相匹配的 金融持股平台，为中建集团主业高质量发展和战略转型提供坚实金融支撑。 中国建筑产业链上下游企业涉及数量多、范围广，为中建资本金融业务拓展提供 了广阔市场和良好的切入点。中建资本坚持“服务主业、以融强产”的基本定位，基 金管理业务方面，以中建基金为载体，充分发挥基金在聚合金融资源、优化负债结构、 优化治理结构和约束激励机制、促进商业模式闭环、探索新业务方面的作用；供应链 金融业务方面，以中建保理为载体，围绕提质增效需求，打造若干个标准化的供应链 金融产品，提升供应链金融业务专业化、标准化、规模化水平，推动供应链金融业务 在盘活存量资产、缓解资金周转压力、降低中建集团整体成本等方面发挥更重要的作 用；保险经纪业务方面，以中建英大为载体，协助中建集团各成员单位统筹保险业务， 不断提升议价能力、降低保费支出、强化索赔服务、合理规避风险、实现降本增效；                          45             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 融资租赁业务方面，以中建融资租赁为载体，紧紧围绕主业单位融资租赁需求开展业 务，在相关领域提供金融服务解决方案，积极拓宽集团主业单位和上下游企业融资渠 道，助力产业转型升级和结构调整，带动新兴产业发展。 （3）业务协同优势 中建资本各业务板块协同性较好，基金投资管理、保理及资产管理服务、保险经 纪等业务均围绕中建集团主业开展，有利于各业务板块协同并实现优势互补，整体风 险可控。中建资本通过保险经纪引入保险业资源，协助基金引入保险资金认购基金份 额和投资不动产基金业务盘活 PPP 项目资产等方式，构建内部金融业务协同机制。搭 建信息共享平台，打通“客户-平台-资产”的金融闭环生态，实现资金流、业务流、信 息流在闭环生态中的共享共用。 （4）风险管控优势 中建资本建立了完善的内部控制、全面风险管理暨合规管理体系，具备基于内外 部环境、法律法规、公司资源、监管要求等所有相关要素和利益相关方的综合分析判 断能力，建立了有效的风险防范体系、风险化解机制，实现承担风险、管理风险、规 避风险。 （5）人才优势 中建资本拥有基金管理业务、商业保理业务、保险经纪业务、融资租赁业务、金 融科技、投资运营、财务管理、法务合规、企业管理、党建纪检等方面的人才队伍。 中建资本通过内部培训、外部培训、沟通交流、调研学习等相结合、多样化的培养形 式，构建了有效的人才培育体系。 （六）主营业务基本情况 中建资本经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批准的项 目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制 类项目的经营活动。） 中建资本承担中建集团金融业务的投资、持有和拓展等职责，主要业务板块包括 基金管理业务、委托贷款业务、保理及资产管理服务业务、保险经纪业务、咨询服务 业务等。以下为中建资本各业务板块经营情况：                           46                       国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                              表：中建资本营业收入构成情况                                                                                      单位：万元、%            2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 业务板块            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 保理业务 20,482.70 76.93 72,453.04 74.14 69,770.58 70.55 56,276.46 63.64 委托贷款 733.23 2.75 5,857.72 5.99 8,855.82 8.95 11,805.05 13.35 保险经纪 2,750.49 10.33 9,111.72 9.32 8,719.51 8.82 8,287.38 9.37 基金管理 713.24 2.68 1,856.31 1.90 3,282.47 3.32 4,105.80 4.64 租赁业务 1,829.30 6.88 8,347.93 8.54 8,244.48 8.34 7,904.83 8.94 其他业务 117.07 0.44 95.89 0.10 26.36 0.03 56.60 0.06 合计 26,626.03 100.00 97,722.60 100.00 98,899.21 100.00 88,436.12 100.00        注：其他业务包含会议室会场服务、投资与资产管理、科技经费收入，无商品住宅及商业地产 开发业务相关收入        （七）财务数据及偿债能力分析        立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计了中建资本 2023 年、2024 年、2025 年财 务报表，并分别出具了“信会师报字[2024]第 ZB32081 号”、“信会师报字[2025]第 ZK21663 号”和“信会师报字[2026]第 ZK20720 号”标准无保留意见的审计报告。中建 资本 2026 年 1-3 月财务报表未经审计。        1、财务数据        中建资本近三年及一期的财务情况2如下：                                  表：中建资本合并资产负债表                                                                                         单位：万元            项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 184,939.67 46,495.19 118,297.17 29,634.11 应收账款 1,449,544.14 1,442,272.61 1,498,242.18 1,243,550.26 预付款项 45.06 127.19 485.97 190.79 其他应收款 1,408.55 1,999.97 1,466.13 7,758.25        2如无特别说明，中建资本所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审计的财务报告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月 /3 月末未经审计的财务报表。                                                47              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 一年内到期的非流动资产 52,244.80 53,738.27 51,491.57 48,699.99 其他流动资产 73,531.53 74,548.16 87,007.29 84,666.56 流动资产合计 1,761,713.75 1,619,181.38 1,756,990.32 1,414,499.96 非流动资产： 债权投资 - - 46,416.67 92,833.33 长期应收款 16,080.08 9,509.15 8,747.49 5,694.86 长期股权投资 520,704.49 520,704.49 490,892.87 465,608.16 其他权益工具投资 7.18 7.18 8.53 9.50 其他非流动金融资产 21,079.25 20,979.25 18,346.11 18,546.11 投资性房地产 120,440.68 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 157.94 166.72 381.87 274.48 使用权资产 1,661.88 1,899.29 - 1,013.05 无形资产 2,027.98 2,101.08 2,253.66 2,344.80 开发支出 1,624.19 1,453.11 1,290.16 610.96 长期待摊费用 281.81 304.03 322.61 342.24 递延所得税资产 19,911.49 19,679.86 14,847.91 24,288.41 非流动资产合计 703,976.96 697,704.14 706,114.30 735,878.07 资产总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03 流动负债： 短期借款 614,979.62 633,518.05 835,979.40 702,013.95 应付账款 8,643.45 8,093.61 6,313.02 7,389.83 预收款项 735.53 970.38 1,332.16 1,161.97 合同负债 58.01 58.01 167.78 178.55 应付职工薪酬 1,815.01 1,813.23 2,496.24 2,913.50 应交税费 3,666.77 4,835.19 4,201.96 6,211.15 其他应付款 11,309.05 11,168.15 58,457.11 109,390.79 一年内到期的非流动负债 32,212.24 54,206.64 110,879.77 31,213.25 其他流动负债 2,278.47 1,381.47 2,376.19 1,737.66 流动负债合计 675,698.14 716,044.72 1,022,203.62 862,210.67 非流动负债： 长期借款 42,310.76 63,848.00 113,449.82 68,420.00 应付债券 599,910.00 400,000.00 200,000.00 99,916.44 租赁负债 719.07 985.61 - - 长期应付款 277.26 82.26 156.44 - 递延收益 - - - 2.71 递延所得税负债 - - - - 非流动负债合计 643,217.09 464,915.87 313,606.26 168,339.14                                  48                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 负债合计 1,318,915.24 1,180,960.59 1,335,809.89 1,030,549.79 所有者权益： 实收资本 830,500.00 830,500.00 830,500.00 830,500.00 资本公积 68,636.17 68,636.17 68,636.17 102,690.51 其他综合收益 -22,472.31 -21,777.43 -18,444.96 -50,879.33 盈余公积 26,457.47 26,457.47 20,066.01 15,389.76 一般风险准备 16,050.17 16,050.17 15,975.26 13,187.65 未分配利润 182,060.97 171,429.83 129,319.42 90,655.85 归属于母公司所有者权益合                         1,101,232.47 1,091,296.21 1,046,051.88 1,001,544.44 计 少数股东权益 45,543.01 44,628.72 81,242.84 118,283.80 所有者权益合计 1,146,775.48 1,135,924.93 1,127,294.73 1,119,828.24 负债和所有者权益总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03                        表：中建资本合并利润表                                                                                    单位：万元           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12     其中：营业收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12 二、营业总成本 11,341.18 48,816.63 51,606.20 42,832.85     其中：营业成本 6,131.02 24,958.80 23,744.99 22,114.85         税金及附加 68.05 1,569.14 1,391.94 1,258.39         销售费用 - - - 275.20         管理费用 1,413.06 6,272.02 6,208.24 6,681.87         财务费用 3,729.05 16,016.66 20,261.03 12,502.55         其中：利息费用 3,954.93 17,351.25 21,271.77 13,149.84              利息收入 240.95 1,575.72 1,046.55 933.07 汇兑净损失（净收益以“-”号                                              - 1.38 - - 填列）      加：其他收益 1.13 45.04 135.82 16.46         投资收益（损失以“-”号                                          78.19 32,846.95 32,555.41 31,247.76 填列）       公允价值变动收益（损失                                              - 765.74 - 229.34 以“-”号填列）       信用减值损失（损失以                                              - -5,729.17 -4,750.10 -13,070.16 “-”号填列）       资产处置收益（损失以                                              - -0.15 - - “-”号填列）                                     49              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 15,364.17 76,834.39 75,234.15 64,026.68 加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.43 减：营业外支出 - - 0.04 308.82 四、利润总额（亏损总额以“-”号填                             15,364.17 76,844.59 75,234.11 63,718.29 列） 减：所得税费用 3,818.74 10,612.58 9,933.73 6,817.83 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46 （一）按所有权归属分类 - 归属于母公司所有者的净利润 10,631.14 60,712.79 57,516.41 46,859.87 少数股东损益 914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59 （二）按经营持续性分类 - 持续经营净利润 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46 终止经营净利润 - - - - 六、其他综合收益的税后净额 -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32 归属于母公司所有者的其他综合                               -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32 收益的税后净额 归属于少数股东的其他综合收益                                        - - - - 的税后净额 七、综合收益总额 10,850.54 62,899.56 95,515.75 68,467.78 归属于母公司所有者的综合收益                              9,936.26 57,380.33 87,731.78 58,427.18 总额 归属于少数股东的综合收益总额 914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59                   表：中建资本合并现金流量表                                                                      单位：万元         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 5,171.56 40,332.13 42,838.71 44,914.98 收到的税费返还 - - - 1.73 收到其他与经营活动有关的现金 142,778.96 2,188,360.06 1,468,983.73 761,525.23 经营活动现金流入小计 147,950.52 2,228,692.20 1,511,822.44 806,441.94 购买商品、接受劳务支付的现金 1,307.67 6,142.15 6,245.67 11,745.56 支付给职工以及为职工支付的现金 1,576.72 7,345.75 7,303.61 8,468.84 支付的各项税费 5,411.48 21,143.14 20,077.66 15,014.67 支付其他与经营活动有关的现金 130,712.89 2,123,658.05 1,716,562.15 1,207,875.98 经营活动现金流出小计 139,008.76 2,158,289.09 1,750,189.09 1,243,105.05 经营活动产生的现金流量净额 8,941.75 70,403.11 -238,366.64 -436,663.11 二、投资活动产生的现金流量： -                               50                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度     收回投资收到的现金 - 48,329.26 82,244.81 154,282.96     取得投资收益收到的现金 78.19 8,637.37 9,720.05 8,827.31 处置固定资产、无形资产和其他长期                                         - 0.14 资产收回的现金净额     收到其他与投资活动有关的现金 - - - 2,481.64 投资活动现金流入小计 78.19 56,966.77 91,964.85 165,591.91 购建固定资产、无形资产和其他长期                                   100.00 405.03 1,952.25 1,231.93 资产支付的现金     投资支付的现金 - 3,779.00 - - 取得子公司及其他营业单位支付的现                                         - - 34,054.34 - 金净额     支付其他与投资活动有关的现金 - - 10,565.65 - 投资活动现金流出小计 100.00 4,184.03 46,572.24 1,231.93 投资活动产生的现金流量净额 -21.81 52,782.74 45,392.62 164,359.98 三、筹资活动产生的现金流量：     取得借款收到的现金 76,478.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,380.00     发行债券收到的现金 199,900.00 - - -     收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 60.00 筹资活动现金流入小计 276,378.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,440.00     偿还债务支付的现金 141,133.82 1,131,322.18 1,238,164.00 635,372.00     分配股利、利润或偿付利息支付的现                                  4,673.38 48,933.02 46,884.36 45,586.48 金     支付其他与筹资活动有关的现金 217.78 37,938.53 38,018.06 37,805.91 筹资活动现金流出小计 146,024.98 1,218,193.74 1,323,066.41 718,764.38 筹资活动产生的现金流量净额 130,353.42 -195,245.79 270,971.59 245,675.62 四、汇率变动对现金的影响 - -1.38 - - 五、现金及现金等价物净增加额 139,273.36 -72,061.32 77,997.56 -26,627.52     加：年初现金及现金等价物余额 34,600.57 106,661.89 28,664.33 55,291.85 六、年末现金及现金等价物余额 173,873.93 34,600.57 106,661.89 28,664.33        2、主要财务指标分析        （1）资产结构        2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本总资产分别为 2,150,378.03 万元、     2,463,104.61 万元、2,316,885.52 万元和 2,465,690.71 万元，总体呈波动增长趋势，主要     系货币资金、一年内到期的非流动资产、长期应收款、长期股权投资及投资性房地产     增加。                                    51                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 资产结构方面，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本流动资产分别为 1,414,499.96 万元、1,756,990.32 万元、1,619,181.38 万元和 1,761,713.75 万元，占资产总 额的比例分别为 65.78%、71.33%、69.89%和 71.45%。中建资本流动资产所占比重较高， 主要包括货币资金、应收账款一年内到期的非流动资产以及其他流动资产。 2024 年末，中建资本货币资金较 2023 年末增加 88,663.06 万元，增幅为 299.19%， 主要系保理业务回款，预留资金增加所致；2025 年末，中建资本货币资金较 2024 年末 减少 71,801.99 万元，降幅 60.70%，主要系中建保理因业务投放计划，按需消耗预留资 金。2026 年 1-3 月，中建资本货币资金较 2025 年末增加 138,444.48 万元，增幅为 297.76%，主要系为偿还短期借款和业务投放预留资金所致。 2024 年末，中建资本应收账款余额较 2023 年末增加 254,691.92 万元，增幅 20.48%， 主要系保理业务投放增加，应收保理款增加所致；2025 年末，中建资本应收账款余额 较 2024 年末减少 55,969.56 万元，降幅 3.74%，主要系保理业务回款所致。 （2）负债结构 近三年及一期末，中建资本负债总额与资产总额变化趋势一致。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本负债总额分别为 1,030,549.79 万元、1,335,809.89 万元、 1,180,960.59 万元和 1,318,915.24 万元。 中建资本负债以流动负债为主，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债分别为 862,210.65 万元、1,022,203.62 万元、716,044.72 万元和 675,698.14 万元，占负债总额的 比重分别为 83.67%、76.52%、60.63%和 51.23%。中建资本流动负债主要为短期借款、 一年内到期的非流动负债、应付账款、以及其他应付款等。 2024 年末，中建资本短期借款较 2023 年末增加 133,965.45 万元，增幅 19.08%，主 要系中建资本开展应收保理业务，融资需求增加；2025 年末，中建资本短期借款较 2024 年末减少 202,461.35 万元，降幅 24.22%，主要系中建资本偿还银行贷款所致。 2024 年末，中建资本其他应付款较 2023 年末减少 50,933.67 万元，降幅 46.56%， 主要系保理业务转付款及应付往来款减少所致；2025 年末，中建资本其他应付款较 2024 年末减少 47,288.96 万元，降幅 80.90%，主要系保理业务转付规模降低所致。 （3）营业收入和净利润分析                                     52                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本营业总收入分别为 88,436.12 万元、 98,899.21 万元、97,722.60 万元和 26,626.03 万元；净利润分别为 56,900.46 万元、 65,300.38 万元、66,232.02 万元和 11,545.43 万元。 近年来中建资本营业收入呈波动增长态势，保理业务是中建资本收入的主要来源， 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，上述板块业务收入在中建资本营业收入中占比分别为 63.64%、70.55%、74.14%和 76.93%。 （4）现金使用分析 2023-2025 年 度 及 2026 年 1-3 月 ， 中 建 资本 经 营 活动 现 金 流量净 额 分 别 为- 436,663.11 万元、-238,366.64 万元、70,403.11 万元和 8,941.75 万元。2023、2024 年，中 建资本经营活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系中建商业保理有限中建资 本开展应收保理业务，投放保理款项所致。2025 年及 2026 年 1-3 月，中建资本经营活 动产生的现金流量净额为 70,403.11 万元和 8,941.75 万元，转为净流入，主要系中建资 本应收保理业务到期回款增加所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本投资活动产生的现金流量净额分别为 164,359.98 万元、45,392.62 万元、52,782.74 万元和-21.81 万元。2024 年，中建资本投资 活动产生的现金流量净额较 2023 年减少 118,967.36 万元，降幅 72.38%，主要系幸福九 号通过工商银行发放的委托贷款正常按照委贷合同还本付息，委托贷款回款较 2023 年 减少所致。 2023-2025年度及 2026 年 1-3月，中建资本筹资活动现金流量净额分别为 245,675.62 万元、270,971.59 万元、-195,245.79 万元和 130,353.42 万元。2025 年，中建资本筹资活 动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系 2025 年度取得借款收到的现金减少所致。 （八）资信水平、商业信用、主体评级情况 1、经营合法合规性情况 经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系 统网站（http://www.gsxt.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、中 华人民共和国应急管理部网站（http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部 网 站 （http://www.mee.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询平台                                  53                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中 华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn/index.htm） 、 国 家 税 务 总 局 （https://www.chinatax.gov.cn/） 、 国 家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局 （http://beijing.chinatax.gov.cn）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、 中 国 政 府 采 购 网 政 府 采 购 严 重 违 法 失 信 行 为 信 息 记 录 网 站 （https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/） 和 中 国 裁 判 文 书 网 （https://wenshu.court.gov.cn/）， 截 至 2026 年 6 月 22 日，中建资本最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失 信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂 停或者限制进行融资的情形。     2、商业信用及主体评级情况     截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本获得主要贷款银行授信额度合计 306.63 亿元，已 使用额度 78.25 亿元，尚未使用的授信额度为 228.38 亿元。上述尚未使用的授信额度不 等同于不可撤销的贷款承诺。     报告期内，中建资本均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大违法、 违规或不诚信行为，商业信用良好。     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 21 日出具的《企业信用报告》，中建资 本无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。     经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，根据《2025 年度中建资本控股有限公 司信用评级报告》（编号：CCXI-20251742M-01），中建资本最新主体信用等级为 AAA， 评级展望“稳定”。     （九）债务及资本市场公开融资情况     截至 2026 年 3 月末，中建资本已发行债券总额 70 亿元人民币，余额为 60 亿元人 民币。最近三年，中建资本未发生延迟支付债券本息的情况。                                        54              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 三、回收资金使用计划 （一）原始权益人回收资金用途 本次回收资金拟用于上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目建 设，该项目建设主体为中建一局集团华北建设有限公司，项目公司为上海方程怡华公 寓有限公司，项目具体情况如下：                     表：募集资金拟投资项目       项目名称 上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目 项目总投资（亿元） 6.57       投资缺口 4.63       建设内容 保障性租赁住房 1,077 套及其配套，建筑面积 77,093 平方米                 1、已纳入上海市 2024 年重大工程和保租房名录                 2、已于 2023 年 11 月 13 日取得土地使用权证（沪（2023）奉字不动                 产权第 502955 号）                 3、已于 2024 年 6 月 7 日取得上海市奉贤区发展和改革委员会出具的                 关于奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目核准的批复                 （沪奉发改批〔2024〕67 号） 前期工作进展                 4、已于 2024 年 6 月 21 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局出具的                 建设用地规划许可证（沪奉地（2024）EA310120202400500）                 5、已于 2024 年 9 月 24 日取得上海市奉贤区规划和自然资源局出具的                 建设工程规划许可证（沪奉建（2024）FA310120202400752）                 6、已于 2024 年 9 月 30 日取得上海市奉贤区建设和管理委员会出具的                 建筑工程施工许可证（310120202409300301）       开工时间 2024 年 9 月 30 日 （二）回收资金管理制度 本项目回收资金由原始权益人与其股东中建资本独立支配，并严格按照政策规定 使用。 原始权益人已制定《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》， 严格执行回收资金监管机制。本次不动产基金发行的回收资金，将通过由原始权益人 开立的专门账户存放和支出，与商品住宅和商业地产开发业务主体有效隔离。在不动 产基金设立前，原始权益人将与基金管理人、回收资金的存放银行签订《资金监管协 议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。 （三）防范回收资金流入商品住宅或者商业地产开发领域的具体措施 1、原始权益人已设置回收资金监管机制，严格限制回收资金用途                            55            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 实施回收资金闭环管理。中建资本（上海）回收资金的使用本着规范、透明的原 则，将按照承诺的回收资金投资计划使用，实行严格的闭环管理。根据中建资本（上 海）出具的承诺函，中建资本（上海）通过转让保障性租赁住房项目取得的回收资金， 将优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁住房项目的，将用于 其他基础设施补短板重点领域项目建设。因特殊原因导致已承诺的回收资金投资计划 无法正常执行的，中建资本（上海）承诺将及时向监管部门报告相关情况和应对措施， 确需变更回收资金用途的，中建资本（上海）将向监管部门提交回收资金投向变更报 告。 制定回收资金使用制度。为推动中建资本（上海）不动产基金回收资金管控，确 保回收资金的使用规范、安全、高效，中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上 海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资金的使用、回 收资金的监管作出了明确规定。 开立回收资金监管账户。中建资本（上海）将审慎选择回收资金的存放银行并开 设回收资金的专项管理账户，用于集中管理回收资金，不得存放非回收资金或用作其 它用途。在不动产基金设立前，中建资本（上海）将与基金管理人、资产支持证券管 理人、回收资金的存放银行签订《关于中建资本管理（上海）有限公司之净回收资金 账户监管协议》，明确各自监督职责，严格限制回收资金用途。      2、基金管理人将严格监督回收资金使用情况，并做相应的信息披露 基金管理人将按照有关法律法规规定、上海证券交易所有关业务规则与业务指引、 中建资本（上海）制定的《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》 以及《关于中建资本管理（上海）有限公司之净回收资金账户监管协议》的相关约定 对中建资本（上海）回收资金使用情况进行监督。对于原始权益人回收资金的使用等 有关情况，基金管理人将在定期报告和临时报告中披露。                          56          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                第二节 运营管理机构 本项目拟由中建资本（上海）作为运营管理统筹机构、东孚资管作为运营管理实 施机构，两者合称为“运营管理机构”。截至本尽职调查报告出具之日，本项目运营 管理机构均已设立。 一、运营管理统筹机构基本情况 （一）基本信息 运营管理统筹机构基本信息详见本条“第一节 原始权益人及原始权益人控股股东” 之“一、原始权益人基本情况”之“（                 （一）基本信息”。 （二）设立、存续和历史沿革情况 运营管理统筹机构设立、存续和历史沿革情况详见本条“第一节 原始权益人及原 始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（                          （二）设立、存续和历史沿革 情况” 。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况 运营管理统筹机构股权结构、控股股东和实际控制人情况详见本条“第一节 原始 权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（                               （三）股权结构、 控股股东和实际控制人、股权受限情况”。 （四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风 险控制制度 运营管理统筹机构组织架构及内部治理机制情况、不动产运营相关业务流程、管 理制度、风险控制制度详见本条“第一节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、 原始权益人基本情况”之“（             （四）组织架构及内部治理机制情况”。 （五）业务模式及持续经营能力 运营管理统筹机构业务模式详见本条“第一节 原始权益人及原始权益人控股股东” 之“一、原始权益人基本情况”之“（                 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析” 与“（ （六）主营业务基本情况”。 根据《中国建筑股份有限公司第三届董事会第五十二次会议决议》《中国建筑股份 有限公司第三届董事会第六十次会议决议》，原始权益人中建资本（上海）是中建集团                        57             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台。中建集团高位统筹内部资源，将中建资本 （上海）打造为中建集团租赁住房不动产基金发行上市平台。原始权益人将通过正常 转让、无偿划转等方式，将中建集团旗下控股企业运营管理的可扩募资产整合至原始 权益人之下，能够确保自身有充足资产推动未来不动产基金扩募，不断推动项目上市 及回收资金再投资，逐步形成“培育-投资-盘活-再投资”的良性循环。因此，中建资 本（上海）将获取中建集团在资产重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、 强有力的股东支持，保证自身持续稳定运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价 值，具备持续经营能力。 （六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析 运营管理统筹机构近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析详见本条“第一 节 原始权益人及原始权益人控股股东”之“一、原始权益人基本情况”之“（                                   （七）财务 数据及偿债能力分析”。 （七）资信情况 运营管理统筹机构资信情况详见本条“第一节 原始权益人及原始权益人控股股东” 之“一、原始权益人基本情况”之“（                 （八）资信水平、商业信用、主体评级情况”。 二、运营管理实施机构基本情况 （一）基本信息 根据上海市青浦区市场监督管理局于 2025 年 4 月 8 日核发的《营业执照》（统一社 会信用代码：91310115342082157C）及国家企业信用信息公示系统的公示信息，截至 2026 年 3 月 31 日，运营管理实施机构基本情况如下：                  表：运营管理实施机构基本信息        事项 内容 企业名称 上海中建东孚资产管理有限公司 类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 刘庆鹏 成立日期 2015 年 6 月 30 日 注册资本 61,000.00 万元人民币 住所 上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室                                   58             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        事项 内容                 一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信                 息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨                 询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许                 可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；租赁服务                 （不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经营                 服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理 经营范围                 服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。（除依法须经批准                 的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产                 开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服                 务【分支机构经营】。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方                 可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为                 准） （二）设立、存续和历史沿革情况 东孚资管原名上海中建三益资产管理有限公司，是由中建东孚和上海三益佳柏资 产管理有限公司（以下简称“三益佳柏资管”）于 2015 年 6 月 30 日出资设立的有限责 任公司（国内合资），注册资本为人民币 1,000 万元，其中，中建东孚现金出资 700 万 元，持股 70%，三益佳柏资管现金出资 300 万元，持股 30%。东孚资管经营范围为： 资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划, 财务咨询,会务服务。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】 2016 年 12 月 16 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布的编 号为 41000001201612090043 的《准予变更（备案）登记通知书》，三益佳柏资管将持有 的东孚资管 30%的股权转让给中建东孚，东孚资管股东由中建东孚和三益佳柏资管变 更为中建东孚，经营范围变更为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资咨询,企业管 理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,房 地产开发。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】 2017 年 6 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布的编号 为 41000001201706080045 的《准予变更登记通知书》，东孚资管法定代表人由高波变更 为孙戈宁。 2017 年 9 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布的编号 为 41000001201709150021 的《准予变更（备案）登记通知书》，经营范围变更为：资产 管理,物业管理,建筑设计咨询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务 咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发,从事货物及技术进出口业务,票                           59              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,烟草专卖零售,以下均限分支机构经营:高危险性体育 项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）经营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮 服务。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】 2018 年 1 月 17 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001201801170004 的《准予变更登记通知书》，东孚资管公司注册地由上海自由贸 易试验区世纪大道 1568 号 16 楼 07A 室迁移至上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室。 2021 年 11 月 19 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001202111190002 的《内资公司备案通知书》，东孚资管第一次增资，股东中建东 孚对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增加至 31,000 万 元，经营范围变更为：“一般项目:资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资管理,企业管理 咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,票务 代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,住房租赁,以下均限分支机构经营:高危险性体育项目,娱 乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）经营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。 （除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动） 许可项目:房地产开发 经营；货物进出口；技术进出口；烟草制品零售。（依法须经批准的项目,经相关部门批 准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）” 2022 年 10 月 14 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001202210130013 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由孙戈宁变更为吴天凯。 2022 年 12 月 26 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001202212260005 的《登记通知书》，东孚资管第二次增资，股东中建东孚对东孚 资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增加至 61,000 万元。 2023 年 7 月 24 日，东孚资管股东做出决定，东孚资管监事由马东升变更为肖韫华。 2024 年 10 月 30 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001202409095153 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由吴天凯变更为刘庆鹏。 2025 年 4 月 8 日 ， 根 据 上 海 市 青 浦 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 29000001202504030005 的《登记通知书》，东孚资管经营范围变更为：“一般项目：投 资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨 询服务）；市场营销策划；财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险                              60            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 化学品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；租赁服务（不含 许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货 物进出口；技术进出口；商业综合体管理服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经 营】。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 许可项目：房 地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构 经营】。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目 以相关部门批准文件或许可证件为准）。” 2025 年 8 月 15 日，东孚资管股东作出决定：由刘庆鹏担任东孚资管董事、经理； 免去其他董事、监事、高级管理人员职务；同日通过新公司章程。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人情况 1、股权结构 截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股本数量及股东持股情况如下：                    表：东孚资管股东出资情况                                      出资额 出资比例 序号 股东姓名/名称                                    （万人民币） （％） 1 上海中建东孚投资发展有限公司 61,000.00 100               合计 61,000.00 100 截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股权结构如下：                          61            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   图：东孚资管股权结构图 2、控股股东及实际控制人 截至 2026 年 3 月末，东孚资管控股股东为中建东孚，持股比例 100%，实际控制人 为中国建筑集团有限公司。 （四）组织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风 险控制制度 1、组织架构 截至 2026 年 3 月末，运营管理实施机构东孚资管共设置 9 个部门，其中业务管理 部门 7 个：投资研策部、企业策划与资产管理部、品牌管理部、运维管理部、法律合规 与风险管理部、商务管理部、财务金融部；职能管理部门 1 个：综合管理部；安全生产 部门 1 个：安全生产监督管理部。东孚资管形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合 运营团队，运营管理团队人员共计 179 人，人员配备充足，具备丰富的租赁住房项目运 营管理经验。                          62           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  图：东孚资管组织架构图 东孚资管根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和职责分工 满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：               表：东孚资管部门职责及对应表 部门 主要职责             1、已进驻及拟拓展城市市场研究；项目策划与拓展；投资项目研判及             报批；投资过程监控及执行；投资数据统计上报；投资项目中间评价及 投资研策部             后评价；内外部资源整合与维护等；             2、策划定位管理等。             1、战略管理；组织绩效管理；组织机构及职责管理；管理标准化与制             度管理；体系认证管理；经营机构管理；创新管理；卓越绩效与管理提             升；内部业务协同归口管理；外部创优及协会归口管理；数字化转型管             理；流程管理；数据管理；信息系统应用推广；系统运维管理；信息安 企业策划与资产管理 全管理；IT 基础设施管理（含软硬件采购与使用）；年度运营目标制     部 定与分解；项目计划管理；运营会议管理等；             2、大宗资产销售管理；商办项目运营管理；酒店公寓项目运营管理；             市场及客户研究等；             3、运营项目定价管理；中介费用管理等；             4、reits 运营管理等。             1、会员体系管理等；             2、企业品牌管理等； 品牌管理部             3、市场推广策划等；             4、业务品牌管理；推广费用管理等。             1、物业服务管理等；             2、报批报建管理；生产体系管理；项目开、竣、停、复工管理（轻资             产、营运期改造）；策划管理；工期管理；质量管理；供应商管理（非 运维管理部             工程类供应商管理，年度评价汇总上报）等；             3、环境管理；信用管理；工程保修；项目管理总结；安全文明管理             等；                         63            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     部门 主要职责              4、项目设计管理；方案设计管理；设计标准化应用管理；设计变更管              理等；              5、产品研发管理；科技管理与应用（低碳智慧运维技术）；设计对标              考察管理等。 法律合规与风险管理 1、合同管理；法律纠纷管理；风险与合规管理；法治宣传教育；知识     部 产权管理等。              1、采购计划管理；采购策划管理；集中采购管理；采购合规管理等； 商务管理部 2、项目成本策划与管控；成本数据库管理；招标控制价编制及审核；              造价咨询管理；结算编制及审核等。              1、协助内控监督与评价；对接上级和外部审计机构；协助风险管理              等； 财务金融部 2、全面预算管理；会计核算管理；回款管理；税务管理；资金管理；              报表管理；资产管理；融资管理；授信管理；金融创新；保险集中管理              等。              1、党组织运行保障；党风廉政建设主体责任；决策层保障；应急管              理；档案管理；保密管理；行政管理；事务管理；员工健康；投诉管              理；满意度管理；风控管理等；              2、人才战略制定与执行；人才体系建设与信息化建设；人员招聘与配              置管理；关键岗位和领导人员管理；薪酬、考核及福利；教育培训与开              发；人才职业化发展；职业生涯规划；职（执）业资格管理；职称管              理；社会保险管理；劳动用工管理；出国（境）管理；人员退休办理；              人事档案管理；户籍办理等；              3、协助党组织推进全面从严治党，加强党风廉政建设；政治监督、综 综合管理部              合监督、日常监督；大监督体系运行；协助落实处分问责工作；廉洁文              化建设；纪律教育；巡察配合、整改监督等；              4、领导团队建设；党建工作研究；基层组织建设；党员教育管理；组              织协调党建工作责任制落实；组织协调意识形态工作责任制落实；理论              武装工作；宣传教育工作；企业文化建设工作；融媒体中心建设运营；              社会责任工作；乡村振兴工作；统战及共青团工作等；              5、舆情管控；精神文明建设；工会组织建设；企业民主管理和职工权              益保障工作；服务关爱职工工作；职工创新创效工作；职工文体活动；              工会经费管理；退休职工管理等。 安全生产监督管理部 进行安全教育检查、规避风险事故 2、治理机制 根据运营管理实施机构的公司章程相关规定，东孚资管为有限责任公司，公司治 理机构包括股东、董事、经理，并设立公司党组织。 （1）股东 公司不设股东会，由股东行使下列职权： 1）委派和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；                          64           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2）审议批准董事的报告； 3）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 4）对公司增加或者减少注册资本作出决定； 5）对发行公司债券作出决定； 6）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定： 7）修改公司章程。 股东作出上述决定应当采用书面形式，并由股东签名或者盖章后置备于公司。 （2）董事 公司不设董事会，设董事一名，任期三年。董事任期届满，可以连任。董事由股 东委派产生。 董事对股东负责，行使下列职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东的决定； 3）决定公司的经营计划和投资方案； 4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 8）决定公司内部管理机构的设置； 9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解 聘副经理、财务负责人及其报酬事项； 10）制定公司的基本管理制度。 董事作出决定应当采用书面形式并签名后置备于公司。 （3）经理 公司设经理一名，由董事决定聘任或者解聘。经理每届任期为三年，任期届满， 可以连任。                         65          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3、不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 （1）内部控制制度 东孚资管内部建立了完善的核心管理制度，主要包括“三重一大”决策制度、董 常会议事规则等。具体如下： 1）“三重一大”决策制度 东孚资管就重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项、大额度资金 运作事项制定了《上海中建东孚资产管理有限公司“三重一大”决策制度实施管理办 法》，明确决策范围，规范决策程序，强化监督检查，全面落实“三重一大”决策制度， 确保加强党的领导和完善企业治理有机统一。 2）董常会议事规则 东孚资管就董常会会议的议事和决策程序制定了《上海中建东孚资产管理有限公 司董常会议事规则》，明确董常会会议的组成人员、议事范围、工作机制、会议决议会 议记录和决议发布等事项，保证科学决策，提高工作效率。 （2）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 除内部控制制度外，东孚资管为不动产项目的运营管理制定了《投资研策部标准 化管理手册》《企业策划与资产管理部标准化管理手册》《长租公寓运营指导手册》《中 建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册》等制度。 1）投资研策部标准化管理手册 东孚资管为落实贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持新发展理念，推 动高质量发展，规范自持物业及运营服务的投资、研判和退出管理流程，指导运营管 理指标实施，实现自持物业的保值增值，防范自持物业运营风险，保障投资效益实现， 制定了《投资研策部标准化管理手册》，就投资预算管理、项目拓展管理、投资决策管 理、数据库管理、行业研究管理、项目策划定位管理、投资过程监控管理、资产统计 管理、项目后评价管理、项目处置立项报批管理等事项的管理要求进行了明确规定。 2）企业策划与资产管理部标准化管理手册 为有效推进资产管理业务有效运营，实现运营目标，东孚资管制定了《企业策划 与资产管理部标准化管理手册》，明确了企划管理、商办运营、公寓运营（包括基础信                        66            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 息维护、项目筹开、租金定价、招租管理、租费收缴、退租管理、营运评价及分析）、 酒店运营、数字化管理、资产销售等方面的管理要求。 3）长租公寓运营指导手册 东孚资管为进一步规范公司长租公寓项目的日常管理工作，提高工作效率，明确 工作流程及各阶段工作内容，加强与公司各部门、各岗位之间，以及与项目公司之间 的有效沟通，制定了《长租公寓运营指导手册》，该制度适用于东孚资管所管自持长租 公寓及轻资产运营项目，工作内容涉及项目定位阶段、设计阶段、施工阶段、筹开阶 段、营运阶段等全过程。 4）中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册 《中建幸孚+租赁社区运营管理手册》覆盖了运营筹备工作、销售筹备工作、社区 岗位每日工作内容、日常运营管理、物业管理、安全管理等内容，形成了国内租赁住 房产业在运营管理领域具备领先性的专业化体系与标准。 A.运营筹备工作 对开业准备、年度资产管理计划制定指导、社区开办事项指导、社区运营人员培 训等事项进行了规定。 B.销售筹备工作 对开业前销售准备工作、销售价格管理、销售策略、项目推广材料准备、推广渠 道管理等内容进行了明确。 C.社区岗位每日工作内容 规定了项目经理、项目副经理、社区管家、销售人员等社区岗位每日的工作内容。 D.日常运营管理 对日常工作、报表管理、投诉管理、保障性租赁住房管理、信息安全管理、运营 检查、标准操作流程、服务礼仪规范、社区工服管理规定、营销管理、营运推广活动 指导、满意度测评管理等日常运营管理事项做出详细约定。 E.物业管理                          67               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 明确了保洁服务管理、绿化养护监管办法、绿植租摆养护标准、虫害防治管理、 秩序维护服务管理、设施设备基础管理、设施设备维护保养、设施设备维护保养工作 计划及标准、公寓房间维护保养、能耗管理、接报修服务等物业管理事项细则。 F.安全管理 规定了社区安全管理工作、消防安全管理制度、应急管理方案。      （五）业务模式及持续经营能力 东孚资管布局上海、青岛、西安、杭州、南京等核心城市，形成“甲级办公、精 品商业、星级酒店、长租公寓”四大主营业态。截至 2026 年 3 月末，东孚资管在管项 目共计 38 个，面积 149 万平方米，在管商业平均出租率 87.8%，办公平均出租率 61.2%， 长租公寓平均出租率 90.6%，酒店平均入住率 59.1%四大主营业态运营质量位居行业前 端。 东孚资管荣获中国商业地产公司品牌价值 TOP10、中国办公运管综合实力 TOP20、 中国不动产商管综合实力 TOP30、中国租赁住房运营商综合实力 TOP20、中国商业地 产 2025 年百强榜 20 位、金坐标“年度商业地产卓越企业”等奖项，行业声誉良好，资 产管理能力获得行业普遍认可。 综上，东孚资管致力于商业、办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效运营， 四大主营业态运营质量位居行业前端，运营稳定，具备独立经营能力，其运营管理经 验和能力能够满足不动产项目的经营管理需要，未来也将继续保持稳健发展态势。      （六）近三年及一期的财务数据及主要财务指标分析 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定对 东孚资管 2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的《审计报告》 （安永华明（2024）审字第 80009313_A01号、安永华明（2025）审字第 80009313_A01 号、安永华明（2026）审字第 80009313_A01 号）；东孚资管 2026 年 1-3 月财务报表未 经审计。      1、财务数据                             68                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 东孚资管近三年及一期的财务情况3如下：                  表：东孚资管近三年及一期合并资产负债表                                                                         单位：万元                               2026 年          项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                                3 月末 流动资产： 货币资金 582.81 2,726.39 758.60 557.62 应收账款 1,710.37 1,156.73 2,312.14 1,094.97 预付款项 587.54 628.95 653.88 273.39 其他应收款 11,745.32 19,776.13 109,459.76 25,683.06 存货 29.05 - - - 一年内到期的非流动资产 196.21 - - - 其他流动资产 8,765.18 5,134.29 4,949.91 5,327.62 流动资产合计 23,616.48 29,422.48 118,134.28 32,936.67 非流动资产： - 长期应收款 451.40 - - - 长期股权投资 154.28 - - - 其他权益工具投资 12,460.14 - - - 其他非流动金融资产 - 12,460.14 - - 投资性房地产 128,277.53 129,415.27 321,311.14 353,735.59 固定资产 30,575.34 30,821.84 31,944.04 32,938.19 在建工程 112.48 - - 347.29 使用权资产 12,202.72 13,048.92 17,564.59 11,383.13 无形资产 78.72 82.86 85.06 50.40 长期待摊费用 3,798.88 3,046.19 2,239.87 1,707.42 递延所得税资产 511.35 511.35 1,663.27 4,461.97 非流动资产合计 188,622.83 189,386.56 374,807.98 404,623.98 资产总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65 流动负债： - 应付账款 10,044.85 10,464.39 9,143.14 5,926.84 预收款项 794.86 1,002.87 2,963.40 3,183.94 应付职工薪酬 343.82 177.82 197.75 176.96 应交税费 3,186.64 9,220.66 641.51 2,335.59 其他应付款 80,276.14 80,965.87 252,389.73 253,107.21 一年内到期的非流动负债 6,790.44 6,180.98 11,680.97 7,614.18 3 如无特别说明，本招募说明书中东孚资管所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审计的财务报 告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。                                        69               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                        2026 年         项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                         3 月末 其他流动负债 591.33 - - - 流动负债合计 102,028.10 108,012.60 277,016.49 272,344.72 非流动负债： 长期借款 34,000.65 34,000.65 163,000.65 113,000.65 租赁负债 8,760.80 8,653.90 12,866.26 8,645.24 长期应付款 296.40 - - 46.96 递延所得税负债 - - 24.04 - 其他非流动负债 - - - - 非流动负债合计 43,057.85 42,654.54 175,890.95 121,692.85 负债合计 145,085.94 150,667.14 452,907.44 394,037.57 所有者权益： 实收资本 61,000.00 61,000.00 61,000.00 61,000.00 资本公积 5.84 5.84 277.79 277.79 盈余公积 798.83 701.02 - 171.81 未分配利润 5,348.70 6,435.04 -21,242.98 -17,926.52 归属于母公司所有者权益（或                         67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 股东权益）合计 少数股东权益 - - - - 所有者权益合计 67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 负债和所有者权益总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65                 表：东孚资管近三年及一期合并利润表                                                                                单位：万元                             2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                              1-3 月 一、营业总收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：营业收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 二、营业总成本 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：营业成本 5,461.48 57,619.27 58,048.18 51,099.52 税金及附加 340.10 3,302.09 3,183.75 3,571.56 销售费用 48.68 494.70 615.21 1,336.84 管理费用 152.21 842.12 762.53 1,519.69 财务费用 14.91 2,186.37 257.18 148.74 其中：利息费用 10.38 2,168.47 234.12 157.45        利息收入 0.18 0.35 4.99 17.38 加：其他收益 2.35 306.68 228.50 0.61      投资收益（损失以“-”号填                                          - 51,957.79 - - 列）                                   70             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 信用减值损失（损失以“-”号                                      - 105.55 -81.72 -8.01 填列） 资产处置收益（损失以“-”号                                      - 223.42 0.47 - 填列） 三、营业利润（亏损以“-”号填列） -1,159.96 38,393.52 33.51 357.42 加：营业外收入 17.15 79.42 35.82 60.82 减：营业外支出 - - 35.07 - 四、利润总额（亏损总额以“-”号填                          -1,142.81 38,472.94 34.27 418.24 列） 减：所得税费用 - 10,093.90 3,522.53 1,956.71 五、净利润（净亏损以“-”号填列） -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 （一）按所有权归属分类： - 归属于母公司所有者的净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 少数股东损益 - - - - （二）按经营持续性分类： - 持续经营净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 终止经营净利润 - - - - 六、其他综合收益的税后净额 - - - - 七、综合收益总额 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 归属于母公司所有者的综合收益总                          -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 额 归属于少数股东的综合收益总额 - - - -                表：东孚资管近三年及一期合并现金流量表                                                                      单位：万元                        2026 年        项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                         1-3 月 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 4,479.36 51,204.30 64,025.29 62,277.31 收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 14,453.38 386.45 222.35 711.93 经营活动现金流入小计 18,932.74 51,590.75 64,247.64 62,989.25 购买商品、接受劳务支付的现金 2,121.30 18,842.19 11,338.11 12,141.49 支付给职工以及为职工支付的现金 1,474.01 5,660.54 6,249.10 5,071.35 支付的各项税费 9,653.81 5,621.47 7,842.19 5,465.77 支付其他与经营活动有关的现金 7,195.52 112,665.47 85,270.78 144,131.98 经营活动现金流出小计 20,444.64 142,789.68 110,700.17 166,810.59 经营活动产生的现金流量净额 -1,511.90 -91,198.93 -46,452.53 -103,821.34 二、投资活动产生的现金流量：                             71                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                           2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                            1-3 月 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和其他长                                     - 33.26 0.64 - 期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的                                     - 114,960.00 - - 现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 - - - -     投资活动现金流入小计 - 114,993.26 0.64 - 购建固定资产、无形资产和其他长                              631.68 2,166.66 630.74 38.64 期资产支付的现金 投资支付的现金 - 12,460.14 处置子公司及其他营业单位支付的                                     - - 现金净额     投资活动现金流出小计 631.68 14,626.80 630.74 38.64 投资活动产生的现金流量净额 -631.68 100,366.47 -630.10 -38.64 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 - - - - 取得借款收到的现金 - - 137,500.00 253,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -     筹资活动现金流入小计 - - 137,500.00 253,000.00 偿还债务支付的现金 - 2,500.00 86,000.00 145,499.35 分配股利、利润或偿付利息支付的                                     - 806.53 - - 现金 支付其他与筹资活动有关的现金 - 3,893.22 4,216.38 4,076.35     筹资活动现金流出小计 - 7,199.76 90,216.38 149,575.70 筹资活动产生的现金流量净额 - -7,199.76 47,283.62 103,424.30 四、汇率变动对现金及现金等价物                                     - - - - 的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -2,143.58 1,967.78 200.99 -435.68 加：期初现金及现金等价物余额 2,726.39 758.60 557.62 993.30 六、期末现金及现金等价物余额 582.81 2,726.39 758.60 557.62 2、主要财务指标分析 （1）资产负债分析 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总资产分别为 437,560.65 万元、 492,942.26 万元、218,809.05 万元和 212,239.31 万元。2024 年末东孚资管总资产规模较 2023 年末增长 12.65%，主要系集团体系内资金流动性管理需要，东孚资管新增银行贷 款并向股东中建东孚归集资金，其他应收款增加所致。2025 年末东孚资管总资产规模                                72              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 同比下降 55.61%，主要系东孚资管向轻资产运营转型，对存量资产进行优化盘活并清 理关联方往来款所致。2026 年 3 月末，东孚资管总资产规模较 2025 年末保持相对稳定。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债分别为 394,037.57 万元、 452,907.44 万元、150,667.14 万元和 145,085.94 万元。2024 年末东孚资管总负债增加主 要系前述流动性管理等原因新增东孚资管银行贷款所致。2025 年末及 2026 年 3 月末， 东孚资管总负债大幅下降主要系东孚资管向轻资产运营转型，借助机构间 REITs 等创 新工具回笼资金，同时偿还银行贷款、清理关联方往来款，主动压降负债规模所致。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管资产负债率分别为 90.05%、91.88%、 68.86%和 68.36%，总体呈下降趋势。2023 年末和 2024 年末资产负债率较高的原因系 历史上东孚资管以建设运营持有型物业为主营业务、以租金及管理费等经营收益为主 要收入来源，持有型物业前期建设成本投入高、而租金及管理费等经营收益回收周期 较长，为满足生产经营需要，东孚资管通过借款补充部分资金。2025 年以来，东孚资 管通过优化盘活存量资产、偿还银行贷款、清理关联方往来款等方式优化债务结构， 2026 年 3 月末东孚资管资产负债率已降至 68.36%，东孚资管有息负债均为长期借款， 债务结构以无息且无固定还本要求的股东往来款为主，2026 年 3 月末应付关联方往来 款为 7.39 亿元，占总负债的比例为 50.99%%，偿债风险可控。 此外，东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出具《财力支持函》，中建东孚将在 东孚资管提出申请时及时提供充足的财务资助，以保证东孚资管在可预见的将来有足 够的流动资金以支持正常持续经营。 （2）盈利能力分析       表：东孚资管近三年及一期剔除资产处置影响后的盈利能力分析表                                                                     单位：万元                       2026 年         项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                        1-3 月 营业收入合计 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：资产处置收入 - 17,537.78 24,637.67 22,137.94     资产运营收入 4,855.06 32,706.85 38,115.43 35,903.22 营业成本合计 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：资产处置成本 - 16,249.17 21,229.27 18,068.36     资产运营成本 6,017.37 48,195.38 41,637.58 39,607.99                                    73               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业收入分别为 58,041.16 万元、 62,753.11 万元、50,244.63 万元和 4,855.06 万元，2023 年以来营业收入波动主要系东孚 资管持续对存量资产盘活，处置资产而产生的非经常性损益。若剔除资产处置的影响， 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管资产运营收入分别为 35,903.22 万元、 38,115.43 万元、32,706.85 万元和 4,855.06 万元。2023-2025 年度，东孚资管资产运营收 入总体保持稳定，在合理范围内小幅波动；2026 年 1-3 月，东孚资管年化资产运营收入 较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs，相关子公司出表，使得合并范围内的 资产运营规模减小导致相关运营收入减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业成本分别为 57,676.34 万元、 62,866.85 万元、64,444.55 万元和 6,017.37 万元，2023 年以来营业成本波动主要系受资 产处置影响。若剔除资产处置相关成本，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管资 产运营成本分别为 39,607.99 万元、41,637.58 万元和 48,195.38 万元和 6,017.37 万元。 2023-2025 年度，东孚资管运营成本保持相对稳定，2025 年度因集中支付历史年度空置 物业管理费，当期运营成本较高；2026 年 1-3 月，东孚资管年化资产运营成本较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs 实现资产出表，相关子公司的运营成本不再计 入合并范围所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管净利润分别为-1,538.47 万元、-3,488.27 万元、28,379.04 万元和-1,142.81 万元；息税折旧摊销前利润分别为 17,775.64 万元、 16,996.49 万元、51,785.82 万元和 981.66 万元。2023-2024 年度，东孚资管净利润波动 主要受利息、税收及折旧摊销因素的影响，还原前述影响因素后，2023-2024 年度东孚 资管息税折旧摊销前利润整体保持稳定；2025 年度净利润及 EBITDA 大幅增加，主要 系东孚资管当年发行机构间 REITs 进行存量资产盘活，取得处置长期股权投资损益 5.16 亿元；2026 年 1-3 月，东孚资管净利润为负主要受人工相关成本于一季度集中支付及轻 资产战略转型的阶段性影响所致。 （3）现金流量分析 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管经营活动产生的现金流量净额分别为- 103,821.34 万元、-46,452.53 万元、-91,198.93 万元和-1,511.90 万元。经营活动产生的现 金流量净额波动较大主要系为协同股东及其关联方发展需要，关联方往来及跨期拆借                               74                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 较为频繁。随着东孚资管向轻资产运营转型，聚焦于提供专业的资产运营管理服务并 将运营管理收入作为主要收入来源，资本开支压力小，现金流将趋于稳健。     综上，近三年及一期，东孚资管资产负债结构在合理范围内变动，部分财务指标 存在一定波动主要受资产处置产生的非经常性损益和因内部资金流动性管理而产生的 关联方往来款影响。同时，因东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出具《财力支持 函》，东孚资管具备持续经营能力。     （七）资信情况     1、经营合法合规性情况     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系 统网站（http://www.gsxt.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、中 华人民共和国应急管理部网站（http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部 网 站 （http://www.mee.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询平台 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中 华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn/index.htm） 、 国 家 税 务 总 局 （https://www.chinatax.gov.cn/） 、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、 中 国 政 府 采 购 网 政 府 采 购 严 重 违 法 失 信 行 为 信 息 记 录 网 站 （https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/） 和 中 国 裁 判 文 书 网 （https://wenshu.court.gov.cn/）， 截 至 2026 年 6 月 22 日，运营管理实施机构最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严 重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单 位并被暂停或者限制进行融资的情形。     2、商业信用情况                                        75           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 截至 2026 年 3 月末，东孚资管最近一次主体信用评级为 A-，根据联合资信评估股 份有限公司于 2022 年 10 月 10 日出具的《上海中建东孚资产管理有限公司主体长期信 用评级报告》，联合资信评估股份有限公司通过对东孚资管的信用状况进行综合分析和 评估，确定东孚资管主体长期信用等级为 A-，评级展望为稳定。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 8 日出具的《企业信用报告》，东孚资管 无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 报告期内，东孚资管均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大违法、 违规或不诚信行为，商业信用良好。 三、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况 （一）经中国证监会备案情况 本基金拟聘任的运营管理机构符合相关规定的条件，依法设立且合法存续，具备 丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运营经验的专业人员， 其中运营管理统筹机构和运营管理实施机构具有 5 年以上不动产项目运营经验的专业人 员均不少于 2 名，公司治理与财务状况良好。本基金申请注册过程中，运营管理机构将 按照中国证监会要求履行相关备案程序（如需）。 （二）不动产运营管理资质及同行业不动产项目运营管理经验、管理的同类项目 历史运营表现等 1、不动产运营管理资质 根据中国（上海）自由贸易试验区临港新片区市场监督管理局颁发的中建资本 （上海）的营业执照以及中建资本（上海）公司章程，中建资本（上海）经营范围为： 一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；住房租赁；非居住 房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。（除依法须经 批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 根据上海市青浦区市场监督管理局颁发的东孚资管的营业执照以及东孚资管公司 章程，东孚资管经营范围为：一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管 理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨询；会议                         76            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；酒店管理； 票务代理服务；住房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小 微型客车租赁经营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理 服务；停车场服务；洗染服务【分支机构经营】。（除依法须经批准的项目外，凭营业 执照依法自主开展经营活动） 许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐 活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。（依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 2、同行业不动产项目运营管理经验及管理的同类项目历史运营表现 截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）无其他在运营和管理的 同类型不动产项目。 截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营或拟运 营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、 宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租面积达 190,282 平方 米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产情况如下所示：               表：东孚资管运营或拟运营同类资产情况           建筑面积（平 可出租面积 项目体量 项目名称 项目持有人 运营状态             方米） （平方米） （套）                                             杭州中建申杭房地产开 杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 在营                                               发有限公司                                             上海中建张江投资发展 张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营                                                有限公司 临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 上海孚乾置业有限公司 在营 宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 上海宝孚置业有限公司 在营                                             成都西盛投资集团有限 成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营                                                 公司                                             上海海质科技发展有限 海尔公寓 18,641 18,355 536 在营                                                 公司 合计 203,313 190,282 4,113 - - 截至 2026 年 3 月末，东孚资管运营的同类资产中，除海尔公寓因运营年限较短仍 处于爬坡期外，其余同类资产出租率已达较高水平，整体经营情况保持稳定。东孚资 管已运营的资产运营情况如下表列示：                                77               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告              表：东孚资管运营同类资产近三年及一期出租率情况                    起始 2026 年      项目名称 2025 年末 2024 年末 2023 年末                   运营时间 3 月末 杭州幸孚家公寓 2020.01 88.89% 90.74% 91.32% 83.33% 张江幸孚里公寓 2021.09 95.40% 93.25% 86.20% 95.40% 临港幸孚家公寓 2024.05 97.48% 97.09% 95.74% - 宝山幸孚家公寓 2024.08 96.71% 92.81% 58.94% - 成都郫都公寓 2025.06 100.00% 100.00% - -      海尔公寓 2025.09 61.19% 49.07% - - （三）为管理不动产项目配备的主要负责人员情况、主要负责人员在不动产项目 运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备情况 1、运营管理统筹机构主要负责人员及专业人员配备情况 中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部，形 成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行业特征 及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）员工共计 20 人，平均从业时间逾 13 年，其中本科以及本科 以上人员占比 100%，就职平均年限 3 年。主要负责人履历如下：       表：运营管理统筹机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况                                                           相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                            时间                       苏珺，经济师，硕士研究生学历，中共党员。2013年                       7 月起，历任中国建筑股份有限公司基础设施事业部                       项目部业务主办、业务主管。2016 年 11 月起，历任                       中国 建筑股份 有限公司金融 部业务主 办、业务经                       理、高级经理。2023 年 3 月起，任中建资本控股有限                       公司 投资运营 部总经理、中 建投资基 金管理（北        董事、 京）有限公司副总经理、安徽国元信托有限公司董 苏珺 女 13 年        总经理 事。2024 年 9 月起，任中建资本控股有限公司投资部                       总经理，上海孚茸置业有限公司董事、总经理，安                       徽国元信托有限公司董事。2025 年 12 月起，任中建                       资本 控股有限 公司投资部总 经理，中 建资本管理                       （上海）有限公司董事、总经理，上海孚茸置业有                       限公 司董事、 总经理，安徽 国元信托 有限公司董                       事。                                 78             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                                  相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                   时间                   李冰 ，正高级 会计师，硕士 研究生学 历，中共党                   员。2007 年 7 月起，历任中建国际建设有限公司财务                   资金部总账会计、中国建筑股份有限公司海外事业                   部财务资金部预算管理经理、中国建筑国际工程公       财务负 李冰 女 司财务资金部副总经理。2020 年 3 月起，历任中建资 16 年       责人                   本控股有限公司财务部副总经理。2021 年 9 月起，任                   中建资本控股有限公司财务部总经理。2024 年 6 月任                   中建资本管理（上海）有限公司财务负责人。2024年                   9 月起，任上海孚茸置业有限公司财务负责人。                   范庆 伦，高级 经济师，硕士 研究生学 历，中共党                   员。2013 年 7 月起，历任中建交通投资管理公司佛山                   新交通项目公司商务合约部业务主办、业务经理。                   2016 年 4 月起，历任中证基金管理有限公司产业投资       投资运 部项目经理。2018 年 3 月起，历任中建投资基金管理 范庆伦 营部经 男 （北京）有限公司投融资业务部业务经理、投融资 13 年       理 二部高级经理、投融资一部高级经理、经理。2023年                   8 月起，任中建投资基金管理（北京）有限公司投融                   资三部经理。2024 年 9 月，任上海孚茸置业有限公司                   监事，2026 年 2 月，任中建资本管理（上海）有限公                   司投资运营部经理。 2、运营管理实施机构主要负责人员及专业人员配备情况 东孚资管具有丰富的租赁住房项目运营经验，形成了专业分工清晰、人员结构合 理的综合运营团队。截至 2026 年 3 月末，东孚资管员工共计 179 人，平均从业时间 12 年，其中本科以及本科以上人员占比 96%，就职平均年限 4.5 年。主要负责人履历如下：       表：运营管理实施机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况                                                  相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                   时间                   刘庆鹏，男，35 岁，党员，本科学历，学士学位。                   曾任上海中建东孚投资发展有限公司原山东公司财                   务部项目财务经理，上海中建东孚投资发展有限公       执行董 司原上海公司财务部主管会计、副经理，上海中建 刘庆鹏 事兼总 男 东孚投资发展有限公司原上海公司财务部经理，上 12 年       经理 海中建东孚投资发展有限公司金融发展部副经理，                   上海 中建东孚 投资发展有限 公司财务 资金部副经                   理。现任上海中建东孚资产管理有限公司党总支书                   记、执行董事、总经理。                           79             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                                     相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                      时间                   张健，男，本科学历，拥有 8 年长租公寓运营管理经                   验。熟悉长租公寓项目从前期筹备、开业落地到日       上海松 常运营、经营指标达成的全生命周期管理流程。历       江幸孚 任上海乐乎公寓管理有限公司金桥店店助、华润置 张健 +公寓 男 地有巢国际公寓社区泗泾店储备店长、有巢国际公 8年       项目经 寓社区新桥店大社区负责人。现任上海中建东孚资       理 管分公司上海松江幸孚+公寓项目总经理，全面主持                   项目公寓运营管理相关工作。现管理公寓项目建筑                   面积 16 万方，管理套数达 2432 套。                   裴小伟，男，34 岁，党员，硕士学历，历任上海中                   建东孚资产管理有限公司计划运营岗、运营管理部                   经理、企划管理部经理、现任上海中建东孚资产管                   理有限公司企业策划与资产管理部经理兼长租公寓       长租公                   项目中心总经理，具备 8 年商业资产运营管理经验。 裴小伟 寓部门 男 8年                   曾参与商业、写字楼、公寓、酒店从投资研策、工        经理                   程设计、项目筹备、招商运营、资产盘活全生命周                   期管理。目前管理项目总体量共 51 个，建筑面积约                   176 万平方米，其中公寓项目 14 个，总体量 1.02 万                   套。 （四）不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排 1、不动产项目运营管理业务制度和流程 运营管理统筹机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《自持物业运营管 理办法》《资金管理规定》《资产管理规定》《制度管理规定》《长期股权投资相关经济 行为管理办法》《印信证照管理办法》《经营性投资管理办法》《关联交易管理办法》 《费用管理办法》《财务报告管理办法》《REITs 信息披露管理办法》《REITs 回收资金管 理办法》等，详见本条“第一节 原始权益人控股股东及原始权益人”之“一、原始权 益人基本情况”之“（          （四）组织架构及内部治理机制情况”。 运营管理实施机构内部建立了完善的核心管理制度，主要包括《（                               “三重一大”决策 制度》《董常会议事规则》《投资研策部标准化管理手册》《企业策划与资产管理部标准 化管理手册》《长租公寓运营指导手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册》等， 详见本条“第二节 运营管理机构”之“二、运营管理实施机构基本情况”之“（                                    （四）组 织架构及内部治理机制情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度” 之“3、不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度”。 2、不动产运营管理职责安排                            80          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金管理人、项目公司委托运营管理机构对不动产项目提供运营管理服务，为此 基金管理人、运营管理机构、项目公司签订《运营管理服务协议》。根据各方签署的 《运营管理服务协议》，针对定义和释义；运营管理服务；陈述与保证；运营管理的委 托事项；运营管理机构的协助事项；监督、检查及督促；权利与义务；信息披露；费 用与考核；应收补贴款安排；违约责任；期限、期满、终止；一般规定等事项进行了 约定，具体以各方签署的《运营管理服务协议》的约定为准。具体情况详见本尽职调 查报告“第四条 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。 （五）项目资金收支及风险管控安排 1、项目公司账户设置 项目公司应于《基金合同》生效前在项目公司监管银行处开立监管账户。基金管 理人、资产支持证券管理人与项目公司共同委托项目公司监管银行根据《项目公司资 金监管协议》的约定对监管账户的资金活动进行监管。 项目公司监管账户专门用于接收专项计划发放的借款、专项计划支付的增资款项 （如有）、收取不动产项目运营收入、收取不动产项目处置收入及其他基金管理人认可 的款项，并根据约定对外支付运营支出。 除《项目公司资金监管协议》另有约定外，不动产基金设立后，项目公司仅保留 在项目公司监管银行开立的监管账户。项目公司应不晚于监管期间起始日注销应注销 账户（如有），并于监管期间起始日将应注销账户中的资金全部划转入监管账户，该等 资金自监管期间起始日受项目公司监管银行监管。 2、项目公司的收支管理 监管账户在基金托管人分支机构开立，且签署了《项目公司资金监管协议》，根据 上述协议对相关账户收支进行管理。 就项目公司的收入而言，根据《项目公司资金监管协议》约定，项目公司应将监 管账户作为不动产项目运营的收入资金账户，如项目公司的其他银行账户收到任何不 动产项目运营收入现金的，基金管理人应督促并确保运营管理机构协助项目公司自收 到该笔资金后于 20 个工作日内将该笔资金全额存至项目公司监管账户。                        81          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 就项目公司的支出而言，根据《项目公司资金监管协议》，监管账户的资金使用包 括对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本 性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租 金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负 债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、支付运营管理实施机构应收 补贴款以及《项目公司资金监管协议》约定的其他款项支出。除为上述目的外，未经 基金管理人同意，监管账户内的资金不得用于其他任何用途。 监管账户内的资金的使用仅限于上述用途，相关划款操作流程均须根据《项目公 司资金监管协议》约定通过由基金管理人向项目公司监管银行发送相应划款指令的操 作方式进行。 3、风险管控安排 根据账户监管安排，项目公司监管账户的支出须经基金管理人委派的人员以及项 目公司监管银行的审批通过方可对外支出。 同时根据《运营管理服务协议》约定，项目公司原则上仅保留一个不动产项目运 营收支账户并作为监管账户。《运营管理服务协议》生效后，项目公司原则上不再开立 其他账户，如确需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金 管理人对该等账户进行监管，具体监管方式以届时协商一致为准。《运营管理服务协议》 生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银行账户的，运营管理机构应负责 推动关联方协助项目公司于基金管理人指定的时限内完成该等账户的销户手续，并将 相关账户余额（如有）拨付至监管账户。 上述现金流的归集与管理机制在各个环节均由基金托管人进行监督，在必要的环 节由基金管理人或其委派的人员进行审批，保障了资金的安全性。 （六）运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，披露相关 独立部门、独立机构的设立情况，避免出现利益冲突的风险缓释措施 截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）目前仅向中建·幸孚+公 寓（上海松江店）项目提供运营管理服务；除中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目外， 运营管理实施机构东孚资管运营或拟运营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公                        82             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓 合计 6 处资产。 为切实防范运营管理机构在同时服务多个项目时可能出现的利益冲突，基金管理 人已制定并实施以下风险缓释措施： 1、账户与现金流独立管控 对项目公司设立独立的监管账户（即基本户），由基金管理人和监管银行管控，对 项目公司收入和预算支出进行监管。具体来说，不动产项目的所有收入均归集至监管 账户。经基金管理人审批后，才可将对应的预算资金从项目公司监管账户对外划付。 以上机制可有效防范不动产项目现金流被混同和挪用。 2、财务管理与审计独立 基金管理人向项目公司派驻财务人员，对项目公司日常财务管理事项进行监督和 管理。同时，基金管理人每年聘请具备资质的第三方审计机构，对项目公司财务报表 及财务管理情况进行独立审计。 3、运营团队与人员独立 本基金设立后，运营管理实施机构对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目配置专 属运营团队，确保人员职责清晰、服务专注。该团队在提供运营管理服务过程中，全 程接受基金管理人的监督，并配合第三方审计机构开展独立审计，从而在人员层面保 障项目公司的独立运营，杜绝潜在利益冲突。 4、防止利益冲突 运营管理统筹机构和运营管理实施机构均拥有较为完善的内部管理制度，并在 《运营管理服务协议》中明确约定： “在运营管理期间内，运营管理机构承诺将严格遵守相关法律法规及内部制度的 规定，控制与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的潜在风险，并及时披露 公司与项目公司或物业资产产生同业竞争或利益冲突的事项。 运营管理机构同时向其他机构提供同类不动产项目运营管理服务或同时直接或间 接持有其他同类不动产项目的，应采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，                           83         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 确保隔离不同不动产项目之间的商业或其他敏感信息、避免不同不动产项目在运营管 理方面的交叉和冲突。          ” （七）涉及多个运营管理机构的，披露各运营管理机构的职能分工、权责划分、 协调机制等 中建资本（上海）作为运营管理统筹机构，主要负责统筹、协调和安排《运营管 理服务协议》项下的运营管理具体工作；中建东孚资管作为运营管理实施机构，是 《运营管理服务协议》项下相关运营管理服务具体实施机构。 在物业资产运营过程中，若出现《运营管理服务协议》没有约定或约定不明确的 事项，各方应尽快协商签署补充协议，作为《运营管理服务协议》的组成部分。补充 协议签署前，上述事项可由运营管理机构协商基金管理人共同处理。                       84            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     第三节 基金托管人/资产支持证券托管人基本情况 不动产基金托管人为中国建设银行股份有限公司，资产支持证券托管人为中国建 设银行股份有限公司上海市分行。 一、基本情况 （一）基金托管人的基本信息 名称：中国建设银行股份有限公司 住所：北京市西城区金融大街 25 号 办公地址：北京市西城区闹市口大街 1 号院 1 号楼 法定代表人：张金良 成立时间：2004 年 9 月 17 日 组织形式：股份有限公司 注册资本：26,160,038.1459 万元 存续期间：持续经营 基金托管资格批文及文号：中国证监会证监基字[1998]12 号 联系人：王小飞 联系电话：（021）6063 7103 （二）资产支持证券托管人的基本信息 名称：中国建设银行股份有限公司上海市分行 住所：上海市淮海中路 200 号 办公地址：浦东新区陆家嘴环路 900 号 负责人：周辉东 成立时间：1998 年 6 月 3 日 联系人：王小飞 联系电话：（021）6063 7103                            85           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 二、托管业务的资质和权限 根据原中国银行保险监督管理委员会于 2022 年 2 月 11 日核发的《金融许可证》 （机构编码：B0004H111000001），中国建设银行股份有限公司业务范围为吸收公众 存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；办理票据承兑与贴现；发行金 融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；从事同业 拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款 项及代理保险业务；提供保管箱服务；经银保监会批准的其他业务。 根据原中国银行保险监督管理委员会上海局于 2021 年 9 月 28 日核发的《金融许可 证》（机构编码：B0004B231000001），中国建设银行上海市分行业务范围为许可该 机构经营银行业监督管理机构依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营 范围以批准文件所列的为准。 根据中国证监会和中国人民银行于 1998 年 3 月 18 日出具的《关于核准中国建设银 行基金托管人资格的批复》（证监基字[1998]12 号），建设银行取得证券投资基金托管 人资格，可开展证券投资基金托管业务。根据中国人民银行于 2001 年 11 月 13 日出具 的《中国人民银行关于中国建设银行开办委托资产管理托管业务的批复》（银复 〔2001〕187 号），建设银行取得开办委托资产管理托管业务资格，可开展资产支持专 项计划资产托管。根据建设银行行长于 2026 年 2 月 10 日作出的《中国建设银行股份有 限公司行长授权书》，建设银行授权建设银行上海分行开展资产支持专项计划托管。 三、托管业务主要人员情况 建设银行总行设资产托管业务部，下设综合处、基金业务处、证券保险业务处、 理财信托业务处、全球业务处、养老金业务处、新兴业务处、客户服务与业务协同处、 运营管理处、跨境与外包管理处、托管应用系统支持处、内控合规处等 12 个职能处室， 在北京、上海、合肥设有托管运营中心，共有员工 300 余人。自 2007 年起，托管部连 续聘请外部会计师事务所对托管业务进行内部控制审计，并已经成为常规化的内控工 作手段。 四、基金托管业务经营情况 作为国内首批开办证券投资基金托管业务的商业银行，中国建设银行一直秉持 “以客户为中心”的经营理念，不断加强风险管理和内部控制，严格履行托管人的各                         86            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 项职责，切实维护资产持有人的合法权益，为资产委托人提供高质量的托管服务。经 过多年稳步发展，中国建设银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断增加，已 形成包括证券投资基金、社保基金、保险资金、基本养老个人账户、(R)QFII、(R)QDII、 企业年金、存托业务等产品在内的托管业务体系，是目前国内托管业务品种最齐全的 商业银行之一。截至 2026 年 3 月末，中国建设银行已托管 1,523 只证券投资基金。中 国建设银行专业高效的托管服务能力和业务水平，赢得了业内的高度认同。中国建设 银行多次被《全球托管人》、《财资》、《环球金融》杂志及《中国基金报》评选为 “最佳托管银行”、连续多年荣获中央国债登记结算有限责任公司（中债）“优秀资 产托管机构”、银行间市场清算所股份有限公司（上清所）“优秀托管银行”奖项、 并先后荣获《亚洲银行家》颁发的 2017 年度“最佳托管系统实施奖”、2019 年度“中 国年度托管业务科技实施奖”、2021 年度“中国最佳数字化资产托管银行”、以及 2020 年度、2022 年度“中国年度托管银行（大型银行）”奖项。2023 年度，荣获《中 国基金报》“公募基金 25 年最佳基金托管银行”奖项。2024 年度，荣获《中国基金报》 “优秀 ETF 托管人”、《中国证券报》“ETF 金牛生态圈卓越托管机构（银行）”、 《环球金融》“中国最佳次托管人”奖项。2025 年度，荣获《中国基金报》“指数生 态圈英华奖”、《环球金融》“中国最佳次托管人”等奖项。 建设银行在基础设施资产托管领域积累了丰富经验。在证券公司资产证券化产品 方面，先后托管了吉林城建 BT 项目资产支持收益专项资产管理计划、哈尔滨机场专用 路通行费收入收益权资产支持专项计划、鄂黄长江公路大桥车辆通行费资产支持专项 计划、武夷新区保障房一期资产支持专项计划、秦开动力供热收费收益权资产支持专 项计划、大渡河水电电费应收账款资产支持专项计划托管、中国电建绿色资产支持专 项计划、国家电投-广东公司新能源基础设施投资碳中和绿色资产支持专项计划、建信 住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划等多只基础设施资产证券化项目。在保 险资管公司债权投资计划产品方面，先后托管了水发天源水务项目基础设施债权投资 计划、江苏园博园基础设施债权投资计划、汤山建投基础设施债权投资计划、上饶城 投高速公路债权投资计划。涉及市政交通、水电气热、保障房等基础设施领域，累计 托管规模超 700 亿。                          87         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 五、基金托管人的内部控制制度 （一）内部控制目标 作为基金托管人，建设银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业监管规 章和本行内有关管理规定，守法经营、规范运作、严格检查，确保业务的稳健运行， 保证基金财产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及时，保护基金份额 持有人的合法权益。 （二）内部控制组织结构 建设银行设有风险内控管理委员会，负责全行风险管理与内部控制工作，对托管 业务风险管理和内部控制的有效性进行指导。资产托管业务部配备了专职内控合规人 员负责托管业务的内控合规工作，具有独立行使内控合规工作职权和能力。 （三）内部控制制度及措施 资产托管业务部具备系统、完善的制度控制体系，建立了管理制度、控制制度、 岗位职责、业务操作流程，可以保证托管业务的规范操作和顺利进行；业务人员具备 从业资格；业务管理严格实行复核、审核、检查制度，授权工作实行集中控制，业务 印章按规程保管、存放、使用，账户资料严格保管，制约机制严格有效；业务操作区 专门设置，封闭管理，实施音像监控；业务信息由专职信息披露人负责，防止泄密； 业务实现自动化操作，防止人为事故的发生，技术系统完整、独立。 六、托管人对管理人运作基金进行监督的方法和程序 （一）监督方法 依照《基金法》及其配套法规和基金合同的约定，监督所托管基金的投资运作。 利用自行开发的“新一代托管应用监督子系统”，严格按照现行法律法规以及基金合 同规定，对基金管理人运作基金的投资比例、投资范围、投资组合等情况进行监督。 在日常为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，对基金管理人发送的投 资指令、基金管理人对各基金费用的提取与开支情况进行检查监督。 （二）监督流程                       88          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、每工作日按时通过新一代托管应用监督子系统，对各基金投资运作比例控制等 情况进行监控，如发现投资异常情况，向基金管理人进行风险提示，与基金管理人进 行情况核实，督促其纠正，如有重大异常事项及时报告中国证监会。 2、收到基金管理人的划款指令后，对指令要素等内容进行核查。 3、通过技术或非技术手段发现基金涉嫌违规交易，电话或书面要求基金管理人进 行解释或举证，如有必要将及时报告中国证监会。 七、结论 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为建设银行和建设银行上海市分行整体经营 情况、资信水平良好，托管业务资质合法、有效，托管业务管理制度、业务流程、风 险控制措施较为完备，针对不动产基金及专项计划的托管结算业务操作流程和对基金 管理人及资产支持证券管理人的监督、复核程序合理、有效。                        89                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                第四节 其他重要参与方基本情况 一、财务顾问 （一）基本情况        注册名称 中国国际金融股份有限公司     信用代码证号 91110000625909986U        法定代表人 陈亮        注册地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层        成立日期 1995 年 7 月 31 日        公司类型 股份有限公司 （二）业务情况 中国国际金融股份有限公司（中金公司，601995.SH，3908.HK）成立于 1995 年， 凭借率先采用市场最佳实践以及深厚的专业知识，中金公司完成了众多开创先河的交 易，并深度参与中国经济改革和发展，与客户共同成长。中金公司的目标是打造成为 具有国际竞争力的一流投资银行。 中金公司一直致力于为多元化的客户群体提供高质量金融增值服务，建立了以研 究和信息技术为基础，投资银行、股票业务、固定收益、资产管理、私募股权和财富 管理全方位发展的均衡业务结构。 2015 年，中金公司在香港联交所主板成功挂牌上市。2017 年，中金公司与原中国 中投证券的战略重组完成，本次交易使中金公司规模显著扩大，实现了对大、中小企 业及机构、个人客户更为深度的覆盖，构建了更为均衡的一二级市场业务结构。2020 年，中金公司在上海证券交易所主板成功挂牌上市。 集团总部位于北京，在境内拥有多家子公司，并在上海、深圳、厦门、成都、杭 州、济南、重庆、沈阳、南京、苏州设有分公司。此外，集团及下属子公司在中国大 陆 28 个省、自治区、直辖市拥有 200 多个证券营业部。集团亦积极开拓境外市场，在 中国香港、纽约、伦敦、新加坡、法兰克福、东京、越南、迪拜等地设有子公司或分 支机构。                                  90              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 二、法律顾问 （一）基本情况       注册名称 北京市竞天公诚律师事务所       成立日期 2000 年 5 月 16 日       执业证号 31110000E00016813E （二）业务情况 北京市竞天公诚律师事务所的前身“北京市竞天律师事务所”成立于 1992 年，是 中国最早获准设立的四家合伙制律师事务所之一。2000 年 5 月，“北京市竞天律师事务 所”与“北京市公诚律师事务所”合并，更名为“北京市竞天公诚律师事务所”。自成 立以来，竞天公诚一直致力于在各个专业领域为客户提供卓越高效的法律服务，发展 至今，已成为中国最具规模和最具实力的综合性律师事务所之一，在资产证券化、证 券与资本市场、外商直接投资、银行和融资、兼并与收购、私募投资和风险资本、境 内外发债、基金投资、海外投资、房地产与基础设施、电信、媒体和科技、能源和自 然资源、医疗保健、知识产权、反垄断、劳动法（含劳动人事争议）、争议解决（含刑 事案件、民商事诉讼）、税务、破产、重整与清算等诸多专业领域处于国内领先地位。 竞天公诚实行合伙制，合伙人会议是竞天公诚的最高权力机构，合伙人会议下设 管理委员会；管理委员会是竞天公诚的管理机构，对竞天公诚各部门、分支机构进行 统一管理。竞天公诚总部设于北京，并战略性地选择在天津、上海、成都、南京、杭 州、深圳、广州、三亚、重庆、宁波、香港设立分所，向国内外客户提供优质的法律 服务。 三、资产评估机构/市调机构/工程尽调机构 （一）基本情况        注册名称 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司       信用代码证号 91110108700036979F        负责人 李萍萍                     北京市朝阳区针织路 23 号楼-5 至 39 层 101 等[2]套内 1 层        注册地址                     101 号 7 层（电梯楼层 8 层）801B 室                                91           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        成立日期 1998 年 7 月 6 日        公司类型 有限责任公司 （二）业务情况 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司于 1998 年正式注册成立，注册资 金 500 万元，是仲量联行企业评估及咨询业务中国牌照公司，具备最高等级全国范围的 资质，全国执业的土地资质、房地产评估一级资质、全国范围资产评估资质等相关从 业资质，可为客户提供包括房地产评估、土地评估、拆迁评估、项目可研、土地一级 开发实施方案编制、顾问咨询、代理经纪业务及抵押、并购重组、新上市、会计处理、 司法、资产证券化、投后管理、移民、土地一级市场、拆迁等领域所涉及房地产评估 服务等全面专业的服务；主要服务客户为银行、保险公司、上市公司、基金、国有大 型企业等。公司通过严格的招聘、系统的培训等方式形成了一支学历高，专业背景强， 持有房地产、土地等评估资质和英国皇家特许测量师（RICS）执业资质的人才队伍。 目前，仲量联行评估团队在大中华地区拥有一支超过 300 人的评估服务团队，通过位于 香港、新加坡、北京、上海、深圳、广州、成都等地的办公室，为各行业客户提供专 业服务。 仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司在公募 REITs 工程尽调领域具备深 厚的专业资质与丰富的实战业绩，服务内容涵盖技术尽职调查、资本性支出测算、成 本及进度核查、ESG 披露支持以及验收收楼等全链条工程技术咨询。其业绩广泛覆盖 物流园、商业综合体、保障性租赁住房、写字楼、工业园、酒店及农贸市场等多元资 产业态，项目分布遍及北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等全国核心城市。在具 体项目实践中，公司参与了包括万纬物流园 REIT、南方顺丰物流 REIT、华威农贸市场 REIT、华泰紫金华住安住商业 REIT、光大保德信光大安石商业不动产 REIT 等多个具 有市场影响力的公募 REITs 项目，累计涉及资产规模数百万平方米，展现了其在处理 大规模、多业态复杂资产组合时的专业技术能力与行业领先地位。 根据仲量联行提供的《营业执照》、北京市住房和城乡建设委员会于 2024 年 3 月 11 日核发的《房地产估价机构备案证书》（证书编号：建房估备字[2015]020 号），仲量联 行的房地产估价备案的等级为一级，有效期至 2027 年 3 月 10 日，仲量联行已依法获得 从事房地产估价的资格。                             92               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 仲量联行待按照《中华人民共和国证券投资基金法》第九十七条、《公开募集基础 设施证券投资基金指引（试行）》第十一条的规定在中国证监会进行担任评估机构的备 案。      四、会计师事务所      （一）基本情况        注册名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）      统一社会信用代码 91310106086242261L         合伙人 张健、张晓荣、耿磊、巢序、朱清滨、杨滢、江燕        注册地址 上海市静安区威海路 755 号 25 层        成立日期 2013 年 12 月 27 日        公司类型 特殊普通合伙企业      （二）业务情况 上会会计师事务所（特殊普通合伙）是国内最早成立的全国性会计师事务所，原 名上海会计师事务所（以下简称上会），于 1980 年筹建、1981 年元旦正式成立，是全 国第一批具有上市公司、证券、期货、金融资质的会计师事务所之一。1998 年 12 月按 财政部、中国证券监督委员会的要求，改制为有限责任公司制的会计师事务所。2013 年 12 月上海上会会计师事务所有限公司改制为上会会计师事务所（特殊普通合伙）。经 过四十余年的快速发展，上会已成为中国最具影响力的会计师事务所之一。已在全国 各地设有 26 家分所，共有合伙人 113 人，员工 1900 余人，其中注册会计师约 550 人。 注册资本 3,390 万元，注册地址位于上海市静安区威海路 755 号 25 层。 上会经历了我国改革开放以来的重大经济变革阶段，一直以专业的第三方审计身 份为我国的经济发展提供各类服务，几经行业变革和整合，上会一直在全国百强会计 师事务所中名列前茅，并以专业的服务水准、兢兢业业的执业精神立足于注册会计师 行业，力求稳健和规范发展。上会秉持良好的执业操守和专业精神，注重服务质量和 声誉，得到了客户、监管部门、投资机构的认可。                                 93          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 五、结论 不动产基金及专项计划的第三方服务机构包括财务顾问、法律顾问、资产评估机 构/市调机构/工程尽调机构及会计师事务所。其中中金公司提供财务顾问服务，竞天公 诚提供法律服务，仲量联行提供资产评估、市场调研和工程尽职调查服务，上会提供 项目公司审计服务、基金可供分配金额测算报告审核服务。上述机构均由国泰海通资 管和项目公司聘请并签署相关协议，国泰海通资管对各机构的任职资格及相关情况进 行适当核查，未发现违法违规的情况。                        94          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告           第五节 关于第三方聘请的说明 不动产基金及专项计划的第三方服务机构包括财务顾问、法律顾问、评估机构/市 调机构/工程尽调机构及会计师事务所。其中中金公司提供财务顾问服务，竞天公诚提 供法律服务，仲量联行提供资产评估、市场调研和工程尽调服务，上会会计师事务所 提供公司审计和基金可供分配金额测算报告审核服务。上述机构均由国泰海通资管聘 请并签署相关协议，国泰海通资管对各机构的任职资格及相关情况进行适当核查，未 发现违法违规的情况经核查。                第六节 涉贿情况核查 本项目实际融资人为中建资本（上海），实际融资人及其相关人员系指实际融资人 的控股股东、实际控制人、法定代表人、董事、监事和高级管理人员。本项目中介机 构包括管理人国泰海通资管、财务顾问中金公司、法律顾问竞天公诚、评估机构/市场 调研/工程尽调机构仲量联行、会计师事务所上会。 经核查，截至本尽职调查报告出具之日，实际融资人及其相关人员、中介机构及 其相关人员不存在以行贿行为干扰 ABS 挂牌上市审核的情形；不存在涉嫌行贿被立案 调査或者被司法机关侦查尚未结案的情形。近三年内中介机构及其相关人员不存在以 下行贿行为： （1）经人民法院生效裁判认定实施行贿犯罪； （2）纪检监察机关未移送或者移送后人民检察院作出相对不起诉决定，人民法院 作出无罪判决，但被人民法院生效裁判认定系受贿犯罪的行贿行为（被索贿的行贿行 为除外）； （3）纪检监察机关通报的行贿行为。                        95             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             第三条 不动产项目及项目公司情况                 第一节 不动产项目概况 一、不动产项目概况 本基金拟投资并持有的不动产项目的资产范围为以下建筑物的房屋所有权及其占 用范围内的国有土地使用权：（i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、 8、9、10、12、13、14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、 25 号配套及商业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会 用房除外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库；（ii）位于中创路的 665、673、 677、683、689、625、629、633、639、645 号配套及商业，以及相应的业主共有部分。 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2022 年 1 月 10 日取得《不 动产权证书》[沪（2022）松字不动产权第 000881 号]、2023 年 6 月 9 日取得《不动产 权证书》[沪（2023）松字不动产权第 024760 号]，依法享有中建·幸孚+公寓（上海松江 店）项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权。             表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目概况 不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 大类资产类型 租赁住房 不动产项目业态 保障性租赁住房 项目所在地 上海市松江区                   西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临中 资产范围                   创路                   18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地下 1 建设内容及规模 层人防车库，以及相应的业主共有部分，证载建筑面积合计                   143,225.75 平方米 建筑面积与可供出租或者经营 租赁住房建筑面积：103,131.56 平方米 使用面积（如有） 可供出租面积：102,744.26 平方米（截至 2026 年 3 月 31 日）                   开工日期：2018 年 12 月 开竣工时间及投入运营时间 竣工日期：2021 年 8 月                   投入运营日期：2021 年 11 月 使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止 剩余年限 剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日） 用地性质 出让                   2026 年 4-12 月可供分配金额：3,885.12 万元 可供分配金额测算                   2027 年度可供分配金额：5,176.74 万元                              96               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损失保                         险及机器损坏保险。                         财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至                         2026 年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切险的保险                         金额共计人民币 1,290,100,000.00 元。 投 保 情 况 （ 投保 险 种 投保 金                         公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至 2026 额、投保期限）                         年 12 月 3 日 24 时止。                         现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至                         2026 年 12 月 3 日 24 时止。                         机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，至                         2027 年 1 月 6 日 24 时止。 项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有                         孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下                         简称“建行浦东分行” ）分别于 2019 年 12 月 26 日签署了编号                         为 522121801201902 号《固定资产贷款合同》 、于 2020 年 9 月                         21 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协议》 、于 2022                         年 7 月 29 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协议》 、                         于 2022 年 12 月 1 日签署了编号为 522121801201902 号《补充                         协议》（以下合称“（ 《固定资产贷款合同》 ”），约定由建行浦东                         分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业                         股权转让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦                         东 分 行 分 别 于 2019 年 12 月 30 日 签 署 了 编 号 为                         522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 6 月 22 日签署                         了编号为 522121801201902 的《抵押合同》 、于 2021 年 12 月 他项权利（如有）                         28 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押变更协议》 、于                         2024 年 4 月 30 日签署了编号为 522121801201902-2 的《抵押                         合同》（以下合称“（ 《抵押合同》 ”），约定以坐落于上海市松江                         区中山街道施园路 299 弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上海                         松江店））为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，                         并就此办理完毕抵押登记手续。                         就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全部                         股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集基础设施                         证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行                         为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基金募集设立后提前                         支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借                         款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。                                    97          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告          图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区位 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于上海市松江区。上海市是国务院批复确 定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，经济增速位居全国前列，人 口每年呈现净流入态势。上海市松江区核心区域内有 G60 科创云廊、上海宏亿国际产 业园、景山汇丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上海外国语大学、华东 政法大学等高等学府，巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术等企业，这些高 校和企业为不动产项目提供了稳定且优质的租户客源。不动产项目所在的中山街道基 础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪杭高速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯 全境，区域内公共配套设施较齐全，附近有多个办公园区、医院和商业中心，租赁需 求旺盛，满足不同租赁人群的职住平衡需求。                        98             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目俯瞰图 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁住房总可 租套数为 2,432 套，可租赁面积合计 102,744.26 平方米，户型分为一室、一室一厅、两 室、两室两厅、三室两厅，商业总可租面积为 3,012.02 平方米，地下车位 1,016 个，各 业态情况如下表。保障性租赁住房部分具体参照“图：中建·幸孚+公寓（上海松江店） 项目户型图”。             表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）业态分布       业态 房型 总套数（套） 可租面积/可租个数                    一室一厅 1,163 56,823.77 ㎡                      一室 896 23,853.48 ㎡                      两室 185 8,947.65 ㎡      租赁住房                    两室两厅 124 7,726.25 ㎡                    三室两厅 64 5,393.11 ㎡                      合计 2,432 102,744.26 ㎡      配套商业 - - 3,012.02 ㎡      地下车位 - - 1,016 个                           99             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目户型图      一室一厅 一室 两室              两室两厅 三室两厅 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年建成，物业品质良好，户型布局合 理，配套齐全，提供床、衣柜、书桌椅、空调、冰箱、洗衣机等家具家电，租客轻松 实现“拎包入住”。同时公共区域配有共享厨房、休闲区、健身房、阅读角、咖啡吧等， 配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等，融合社交、休闲、消 费等生活体验，满足住户日常消费需求。             图：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目实景图                            100          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 二、不动产项目的合规性 （一）项目符合国家战略和发展规划、产业政策的情况 1、不动产项目符合国家重大战略和国家宏观调控政策 （1）符合国家重大发展战略情况 2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明 确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重 点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、 青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。                        101          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 上海市高度重视住房保障工作，统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发 挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性租赁住 房。同时，上海市将明确准入条件，严格租赁管理，提升居住品质，稳定租赁价格， 强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。 不动产项目是位于上海市松江区的保障性租赁住房，是上海市推进保障性租赁住 房政策的重要示范，符合推进、培育、发展保障性租赁住房市场的国家重大战略。 （2）符合国家宏观调控政策情况 根据 2021 年中央经济工作会议的要求，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进 保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房 地产业良性循环和健康发展”。 2014 年，上海作为共有产权住房试点城市之一，按照实施方案积极稳妥推进试点， 完善住房保障和供应体系。2017 年，上海市落实住房发展“十三五”规划，大幅增加 各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求。 2023 年，上海市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，量力 而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联手、以区为主，强化顶层设计、规划 引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满 足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发 展，同时，评估廉租住房、共有产权保障住房等住房保障制度实施情况，与保障性租 赁住房有序衔接，以进一步完善符合超大城市发展规律和特点的住房保障体系。2025 年，上海市持续深化“人民城市”理念，锚定“十四五”住房保障收官目标，在巩固 既有保障体系衔接成果的基础上，聚焦城市一线从业者安居需求，推动住房保障向更 精准、更具温度的方向升级。通过出台《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运 营管理规定（试行）》等专项政策，将建筑、环卫、快递、医护等一线建设者与管理者 纳入重点保障范围，为房地产市场平稳健康发展筑牢民生根基。                        102            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产项目符合加快构建住房保障体系，促进房地产业良性健康发展的国家宏观 调控政策，也为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供了支撑保 障。      2、不动产项目符合国民经济和社会发展总体规划 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》 明确要求，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道 保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策 并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制， 加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性 需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租 赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加 快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加 保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城 市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租 赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房， 支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、 金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系， 完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积 金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。” 2022 年 1 月，中华人民共和国国家发展和改革委员会出台的《（                                   “十四五”公共服务 规划》，提出人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房。 综上，不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合国民经济和社会发展的总体规 划。      3、不动产项目符合有关专项规划和区域规划 根据 2018 年发布的《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》，明确进一步完善“四 位一体（包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房）”的住房 保障体系，鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式，改善住房困难群体居住条件， 解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住房在住房供应总量中的比                          103                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 例，至 2035 年，全市计划新增保障性住房套数约 100 万套，保障性住房套数占全市住 房总套数的比例达到 10%以上。2021 年发布的《上海市住房发展“十四五”规划》提 出，“十四五”时期新增供应保障性产权住房约 23 万套。2026 年 2 月 7 日，上海市第十 六届人民代表大会第四次会议批准的《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划 纲要》提出新增供应保障性租赁住房 25—27 万套（间）。 不动产项目作为上海市松江区的保障性租赁住房项目，符合上海市、松江区相关 人才安居、租赁住房专项规划和区域规划。 4、项目符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定 根据国家发改委于 2023 年 12 月 27 日发布的《产业结构调整指导目录（2024 年 本）》，“保障性住房（含保障性租赁住房）建设、运营和管理”作为“城镇基础设施” 行业被纳入“鼓励类”的产业目录中。 不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合《产业结构调整指导目录》和行业政 策规定。 5、配租或者招租对象、建筑面积等符合国家以及不动产所在地有关政策规定 （1）保障性租赁住房 经核查项目公司提供的适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其在房 屋信息、试用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任等方面的 内容与上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租赁住房租赁合同 示范文本》4（实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经抽样核查项目公司提供的不动产项目《租赁合同》，法律顾问及基金管理人认为 抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的内容一致， 不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规定， “保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子 女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于 4 网址：https://fgj.sh.gov.cn/zfbzgw/20220930/82dd3a551c95406f80e1b2b507c944df.html，最后查询日期：2026 年 6 月 22 日。                                               104             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公 有住房情况核定。        ” 经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于租赁人 身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查询材料、租 赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记） 社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为，本次抽取样本的招租 对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。 （2）配套商业 经核查项目公司提供的《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、交 付日期、租赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、物业管 理规约等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经核查项目公司提供的不动产项目《商铺租赁合同》，法律顾问及基金管理人认为 《商铺租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致，不存在因违 反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形。 （二）不动产项目权属、他项权利及解除安排 1、不动产项目权属情况 （1）资产范围 不动产项目包括以下建筑物的房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权：（i） 位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、16、17 号 租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商业（20 号 107 文化活 动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除外），30 号地下 1 层车库及地 下 1 层人防车库；（ii）位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、 645 号配套及商业，以及相应的业主共有部分。 （2）资产权属情况 截至本尽职调查报告出具之日，孚茸置业已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）房 屋所有权及对应土地使用权办理不动产权登记手续，不动产权证书取得情况如下： 1）沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》                           105               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2023 年 6 月 9 日5，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产权证书》， 证载内容如下：          表：《不动产权证书》（沪（2023）松字不动产权第 024760 号） 证号 沪（2023）松字不动产权第 024760 号 权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有 坐落 松江区施园路 299 弄、中创路 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让 用途 土地用途：租赁住房/房屋用途：详见附记 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：140985.00 平方米                   国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 月 使用期限                   14 日止                   土地状况：                   地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况                   使用权面积：相应的土地面积。                   房屋状况：详见附记。                   自持，新建非商品房屋。                   1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自                   持物业仅用于出租；2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商                   业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政                   府及政府有关部门的物业除外）；                   2、自持部分物业转让时需出让人同意。 附记 3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。                   4、出资比例：                   股权结构：                   实际控制人：                   变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人同意。                   5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产                   权证书，不得分证办理。 5 孚茸置业于 2022 年 1 月 10 日已取得上海市自然资源确权登记局核发的沪（2022）松字不动产权第 000871 号 《不动产权证书》，建筑面积为 108,569.92 平方米，由于该不动产权证书所载建筑面积未包含地下车库部分，因此 孚茸置业于 2023 年申请换发不动产权证书并于 2023 年 6 月 9 日取得换发后的沪（2023）松字不动产权第 024760 号 《不动产权证书》        。                                 106              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2）沪（2022）松字不动产权第 000881 号《不动产权证书》 2022 年 1 月 10 日，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产权证 书》，证载内容如下：          表：《不动产权证书》（沪（2022）松字不动产权第 000881 号） 证号 沪（2022）松字不动产权第 000881 号 权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有 坐落 松江区施园路 299 弄 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让 用途 土地用途:租赁住房/房屋用途：详见附记 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：2240.75 平方米                国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 月 使用期限                14 日止                土地状况：                地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况                使用权面积：相应的土地面积。                房屋状况：详见附记。 附记 保留自有 3）《不动产登记簿》 上海市松江区自然资源登记中心于 2026 年 5 月 16 日至 2026 年 5 月 28 日出具的 《上海市不动产登记簿》显示，中建·幸孚+公寓（上海松江店）对应房屋所有权及土 地使用权均登记在孚茸置业名下。 综上，孚茸置业依法就中建·幸孚+公寓（上海松江店）享有对应房屋所有权及土 地使用权，不动产项目权属清晰，依照规定完成了相应的权属登记，符合《上海证券 交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项 （试行）》第十二条第（二）项等有关法律法规、规范性文件的规定。 2、不动产项目的他项权利情况及解除安排 孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“建行浦东分行”） 分别于2019年12月26日签署了编号为522121801201902号《固定资产贷款合同》、于                               107                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2020年9月21日签署了编号为522121801201902的《补充协议》、于2022年7月29日签署 了 编 号 为522121801201902的 《 补 充 协 议 》、 于2022年12月1日 签 署 了 编 号 为 522121801201902号《补充协议》（以下合称“（                             《固定资产贷款合同》”），约定由建行浦 东分行向孚茸置业提供借款人民币1,091,790,000元，孚茸置业股权转让前需征得建行浦 东 分 行 的 同 意 。 孚 茸 置 业 与 建 行 浦 东 分 行 分 别 于2019年12月30日 签 署 了 编 号 为 522121801201902的《抵押合同》、于2021年6月22日签署了编号为522121801201902的 《抵押合同》、于2021年12月28日签署了编号为522121801201902的《抵押变更协议》、 于2024年4月30日签署了编号为522121801201902-2的《抵押合同》（以下合称“（                                                《抵押 合同》”），约定以坐落于上海市松江区中山街道施园路299弄的房地产（即中建·幸孚+ 公寓（上海松江店））为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办理完 毕抵押登记手续。 就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对孚茸置业的全部股权转让予原始权益 人、原始权益人依据公开募集基础设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所 涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提 前还款日应付未付借款利息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。 综上，除上述可在不动产基金成立后能够解除的抵押外，中建·幸孚+公寓（上海 松江店）的房屋所有权及对应土地使用权不存在抵押、质押等担保负担或者其他权利 限制，不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。 （三）不动产项目固定资产投资管理相关手续 经基金管理人及法律顾问核查，不动产项目持续稳定运营的关键合规手续齐备、 合法有效，已取得能够实现权属合法有效转移、保障项目持续稳定运营的合规文件， 具体如下：           1、关键合规手续情况                       表：项目投资管理手续情况汇总                        签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                        时间 机构 编号                                               《关于松江区中山街道                            上海市发展 沪 发 改 城            企业投资项 2018 年 10 SJC10032 单元 10-07 号地     1 立项 和 改 革 委 员 〔2018〕56            目核准 月 19 日 块租赁住房项目核准的                            会 号                                               批复》                                  108              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                      签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                      时间 机构 编号                                沪 松 地                          上海市松江         建设用地规 2018 年 6 月 （2018） 《建设用地规划许可                          区规划和自         划许可证 25 日 EA310117201 证》                          然资源局                                85868                                建字第沪松                          上海市松江         建设工程规 2018 年 12 建 （2018） 《 建 设 工 程 规 划 许 可 2 规划 区规划和自         划许可证 月 26 日 FA310117201 证》（桩基）                          然资源局                                88054 号                                  建字第沪松                            上海市松江           建设工程规 2019 年 3 月 建 （2019） 《 建 设 工 程 规 划 许 可                            区规划和自           划许可证 15 日 FA310117201 证》                            然资源局                                  96765 号           土地取得方                 挂牌出让           式           建设用地批 松 江 区           准书（2019 2018 年 10 松 江 区 人 民 （ 市 ） 县                                                 《建设用地批准书》           年 9 月 以 月 25 日 政府 [2018]松府土           前） 书字第 091 号                                  沪 （2023） 3 用地 上海市自然                 2023 年 6 月 松字不动产                            资源确权登 《不动产权证书》           建设项目土 9 日 权 第 024760                            记局           地使用权证 号           （或不动产 沪 （2022）                            上海市自然           权证） 2022 年 1 月 松字不动产                            资源确权登 《不动产权证书》                 10 日 权 第 000881                            记局                                  号          环境影响评      环 境价 （ 报 告                 2018 年 11 松 江 区 生 态 20183101170 《 建 设 项 目 环 境 影 响 登 4 影 响 书、报告表                 月 15 日 环境局 0005994 记表》备案回执      评价 和登记表）          批复                                            《上海市发展改革委关         节能审查                            上海市发展 于 松 江 区 中 山 街 道      节能 （ 节 能 报 2019 年 1 月 沪发改环资 5 和改革委员 SJC10032 单元 10-07 号地      审查 告、节能审 22 日 〔2019〕5 号                            会 块租赁住房项目节能报         查意见）                                            告的审查意见》                                                 《松江区绿化和市容管                                                 理局关于“松江区中山                           上海市松江          绿化环卫审 2018 年 9 月 沪 松 绿 容 许 街道 SJC10032 单元 10-07      其 他 区绿化和市          核 28 日 [2018]231 号 号 地 块 项 目 ” 设 计 方 案      专 项 容管理局 6 配套绿化、环卫的审核      审 批                                                 意见》      意见                           上 海 市 公 安 （2018） 沪 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总          交通设计审 2018 年 12                           局 交 通 警 察 公 交 建 字 第 队建筑工程交通设计审          核 月3日                           总队 0460 号 核通知书》                                 109                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                       签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                       时间 机构 编号                              上海市住房                    2018 年 12 1801SJ0015D 《 建 筑 工 程 施 工 许 可            施工许可证 和城乡建设                    月 29 日 01 证》（桩基）      施 工 管理委员会 7      许可 上海市住房                    2019 年 3 月 1801SJ0015D 《 建 筑 工 程 施 工 许 可            施工许可证 和城乡建设                    18 日 02 证》                               管理委员会                               松江区建设                    2021 年 9 月 LS181100008 《 建 筑 工 程 综 合 竣 工 验            综合验收 和管理委员                    9日 00358000003 收合格通知书》                               会                               松江区建筑                               建材业管理                    2021 年 9 月 1801SJ0015G 《 上 海 市 建 设 工 程 质 量            消防验收 中心及建设                    9日 001SJ 监督报告》                               工程质量安                               全监督站                                       （2021） 沪 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总            交通设计验 2021 年 9 月 上 海 市 公 安                                       公 交 建 验 字 队建筑工程交通设计验            收 3日 局交警总队                                       第 0273 号 收通知书》                                               《松江区绿化和市容管                                               理局关于“松江区中山                             松江区绿化            绿化和环卫 2021 年 9 月 沪 松 绿 容 许 街道 SJC10032 单元 10-07                             和市容管理            验收 6日 [2021]279 号 号 地 块 项 目 ” 配 套 绿                             局                                               化、环卫通过竣工验收                                               的意见》      竣工 停车场竣工 2021 年 9 月 上 海 市 道 路 沪 道 运 停 验 《 上 海 市 机 动 车 停 车 场 8 〔2021〕130      验收 验收 6日 运输管理局 （库）验收意见单》                                    号                                                  《新建松江区中山街道                                         松卫建项发                    2021 年 9 月 松 江 区 卫 生 SJC10032 单元 10-07 号地            卫生验收 字 （2021）                    3日 健康委员会 块租赁住房项目竣工验                                         第 0847 号                                                  收的卫生审核意见》                                                  通过上海市建设工程联                                                  审共享平台出具了中            民防专项竣 2021 年 9 月 松 江 区 民 防                                       / 建·幸孚+公寓（上海松江            工验收 6日 办公室                                                  店）通过民防专项竣工                                                  验收的意见                                               2023 年 7 月 13 日，孚茸                                               置业已取得上海市发改                                     沪 发 改 环 资 委出具的《上海市发展                               上海市发展                    2023 年 7 月 便 字 和改革委员会公文办理            节能验收 和改革委员                    13 日 〔2023〕41 便函》（沪发改环资便字                               会                                     号 〔2023〕41 号），明确不                                               动产项目节能审查验收                                               结果为通过。                                  110              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                      签发 签发 文件 序号 手续名称 文件名称                      时间 机构 编号                                        沪松规划资                              上海市松江 源 验 《上海市工程建设项目                   2021 年 9 月           规划验收 区 规 划 和 自 （2021） 竣工规划资源验收合格                   8日                              然资源局 JA310117202 证（建筑工程）                                                          》                                        101067 号                            上海市松江           民防工程使 2023 年 7 月 《上海市民防工程使用                            区 民 防 办 公 松江 2023-16           用备案 4日 备案证书》                            室                           上海市松江 沪建管（松           交付使用许 2021 年 11 区 住 房 保 障 江 ） 交 付 许 《 上 海 市 新 建 住 宅 交 付           可 月3日 和 房 屋 管 理 （2021） 第 使用许可证》                           局 019 号 1）立项批复 上海市发改委于 2018 年 10 月 19 日出具《关于松江区中山街道 SJC10032 单元 10- 07 号地块租赁住房项目核准的批复》（沪发改城〔2018〕56 号），同意建设松江区中山 街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目，项目主要建设内容为新建 18 栋住宅楼 和 1 栋配套建筑，内含约 2741 套租赁住房、配套服务设施、地下停车库等。项目总建 筑面积约为 178,143 平方米，其中地上建筑面积 118,063 平方米，地下建筑面积 60,080 平方米，最终以建设工程设计方案批复为准。根据上海市松江区规划和自然资源局 （以下简称“区规划资源局”）于 2018 年 12 月 4 日出具的《关于审定松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房建设工程设计方案的决定》（沪松规土许方〔2018〕 283 号）及其附图，项目主要建设内容为新建 18 栋租赁住宅/住宅/酒店和商业及配套建 筑、地下停车库等，总建筑面积 161,119.64 平方米，其中地下建筑面积 45,600 平方米。 2）规划手续 A.建设用地规划许可证 区规划资源局于 2018 年 6 月 25 日核发《建设用地规划许可证》（沪松地（2018） EA31011720185868），证载主要内容如下：        表：《建设用地规划许可证》（沪松地（2018）EA31011720185868） 用地单位 上海孚茸置业有限公司 用地项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房用地 用地位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路                                 111             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 用地性质 四类住宅组团用地 用地面积 62,693.6 平方米（以实测为准） 建设规模 （以审定方案为准） B.建设工程规划许可证 区规划资源局于 2018 年 12 月 26 日核发《建设工程规划许可证》（建字第沪松建 （2018）FA31011720188054 号），证载主要内容如下： 表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2018）FA31011720188054 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路 建设规模 桩基工程 区规划资源局于 2019 年 3 月 15 日核发《建设工程规划许可证》（建字第沪松建 （2019）FA31011720196765 号），证载主要内容如下： 表：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2019）FA31011720196765 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路            总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）                                                       ， 建设规模            计容建筑面积 112,742.95 平方米 3）用地手续 A.用地预审 根据中建·幸孚+公寓（上海松江店）立项及建设时适用的《国土资源部关于改进 和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16 号，以下简称 《优化用地预审的通知》”）第九条6（，“不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确 “（ 定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用 地预审。 ” 6 《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16 号）第九条规定： “适当缩小用地预审范围。不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设 用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审。”                            112             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 经核查上海市人民政府于 2016 年 6 月 7 日下发的《关于同意的批复》（沪府规〔2016〕74 号）及其附图、上 海市人民政府于 2017 年 11 月 24 日下发的《关于批准松江区 2017 年第 64 批次建设项 目农用地转用、征收土地的通知》（沪府土[2017]669 号），中建·幸孚+公寓（上海松江 店）所使用的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块在出让予孚茸置业前，已被 规划为建设用地并已取得农用地转建设用地的批复，中建·幸孚+公寓（上海松江店） 不涉及新增建设用地。 基于上述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）属于不涉及新增建设用地，在土地利 用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，根据 《优化用地预审的通知》的规定，不动产项目可不办理用地预审。 B.建设用地批准书 2018 年 10 月 25 日，松江区政府核发《建设用地批准书》（松江区（市）县[2018] 松府土书字第 091 号），明确用地单位为上海孚茸置业有限公司，建设项目名称为松江 区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块，批准用地机关为松江区人民政府，批准文号 为沪松府土[2018]23 号，批准用地面积为 62,693.6 平方米，土地所有权性质为国有，土 地取得方式为挂牌，土地用途为租赁住房，土地座落为松江区中山街道 0029 村（街坊） p3 宗地。 C.土地使用权的挂牌出让 2018 年 2 月 28 日，区规划资源局作为出让人以挂牌方式实施松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块的出让。2018 年 3 月 21 日中建东孚竞得该地块。中建东孚 与孚茸置业分别与区规划资源局签署了《出让合同》，并最终执行《出让合同》3.0 版， 《出让合同》签署情况详见本条 “第一节 不动产项目的合规性”之“二、不动产项目 的合规性”之“（        （四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限”。 4）环境影响评价 孚茸置业已于 2018 年 11 月 15 日填报《建设项目环境影响登记表》，取得备案回 执，备案号为 201831011700005994，并于 2018 年 11 月 15 日在建设项目环境影响登记 表备案系统进行了公告。 5）节能审查                            113               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 上海市发改委于 2019 年 1 月 22 日作出《上海市发展改革委关于松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目节能报告的审查意见》（沪发改环资〔2019〕 5 号），原则同意中建·幸孚+公寓（上海松江店）节能报告，中建·幸孚+公寓（上海松 江店）投产年综合能源消耗总量 1866.78tce（即吨标准煤当量），需在投入生产、使用 前报请上海市发改委对节能审查意见落实情况进行验收。 6）其他专项审批意见 A.绿化环卫审核意见 上海市松江区绿化和市容管理局于 2018 年 9 月 28 日作出《松江区绿化和市容管理 局关于“松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”设计方案配套绿化、环卫 的 审 核 意 见 》（ 沪松绿 容 许[2018]231 号 ）， 同 意 建 设 项 目 的设计 配 套 绿 地 面 积 为 21,942.76 平方米，绿地率 35%，并明确了垃圾处理、地下空间顶板的覆土厚度、绿植、 技术标准和规范等内容。 B.交通设计审核 上海市公安局交通警察总队于 2018 年 12 月 3 日出具《上海市公安局交警总队建筑 工程交通设计审核通知书》（（2018）沪公交建字第 0460 号），同意按总平面图开设 3 个 机动车出入口，设在中创路一处，出入口宽度 11 米，施园路二处，出入口宽度各为 11 米，在中创路开设 1 处消防、行人出入口（不设进口坡），并明确工程竣工十五日前落 实出入口交通安全和通知总队验收，未经许可，不准启用。 7）施工许可 A.建筑工程施工许可证 上 海 住 建 委 于 2018 年 12 月 29 日 核 发 《 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》（ 编 号 ： 1801SJ0015D01），证载内容如下：            表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D01） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设地址 松江区中山街道，东至中创路，西至新开河，南至空地，北至施园路 建设规模 桩基工程：共计 3540 根                                114             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 上 海 住 建 委 于 2019 年 3 月 18 日 核 发 《 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》（ 编 号 ： 1801SJ0015D02），证载内容如下：           表：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D02） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 建设地址 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路             总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）， 建设规模             计容建筑面积 112,742.95 平方米（房屋建筑面积为 160,634.91 平方米） B.施工图设计审查 受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的委托，上海浚源设计审图有限公司对 中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图设计文件以及其中的消防设计、结合民用建筑 修建防空地下室设计、预防性卫生设计、节水设施设计、抗震设防专项设计（超限高 层除外）等进行统一审查，并于 2019 年 3 月 12 日出具了《上海市建设工程项目施工图 设计文件联合审查合格书》（证书编号：LS181100008-s00004（19-05-005）），认定中 建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图合格。 8）竣工验收 A.建筑工程综合竣工验收 上海市松江区建设和管理委员会于 2021 年 9 月 9 日核发《建筑工程综合竣工验收 合格通知书》（综合验收编号：LS18110000800358000003，通知书编号：2021SJ0081）， 确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）已通过综合竣工验收。 B.质量监督和消防验收 上海市松江区建筑建材业管理中心及建设工程质量安全监督站于 2021 年 9 月 9 日 出具《上海市建设工程质量监督报告》（编号：1801SJ0015G001SJ），确认工程属于住 宅工程，对建筑工程竣工验收的组织形式进行要件审核，对执行验收标准进行抽查， 对功能性实体质量进行抽查比对，未发现有违反建筑工程质量管理规定的行为，确认 审查该项目消防备案材料齐全，依法准予备案。 C.交通设计验收                              115            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 上海市公安局交警总队于 2021 年 9 月 3 日出具《上海市公安局交警总队建筑工程 交通设计验收通知书》（2021）沪公交建验字第 0273 号），同意开设三个机动车入口， 中创路一处，宽 11 米；施园路二处，宽各 11 米；同意中创路开设一处消防、人行出入 口，通过验收。 D.绿化和环卫验收 上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 9 月 6 日作出《松江区绿化和市容管理 局关于“松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”配套绿化、环卫通过竣工 验收的意见》（沪松绿容许[2021]279 号），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）配套绿 化、环卫符合沪松绿容许[2018]231 号的要求，同意正式竣工并交付使用。 E.停车场竣工验收 上海市道路运输管理局于 2021 年 9 月 6 日出具《上海市机动车停车场（库）验收 意见单》（沪道运停验〔2021〕130 号），核定中建·幸孚+公寓（上海松江店）机动车停 车场（库）通过验收，停车场（库）泊位类型、数量、相关交通设计指标以及标志标 识设置合格。并告知有部分泊位区域净空高度较低，建设单位在使用管理过程中应将 相关情况提前告知使用人。 F.卫生验收 上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 9 月 3 日作出《新建松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目竣工验收的卫生审核意见》（松卫建项发字 （2021）第 0847 号），从卫生角度原则同意此项目的竣工验收。 G.民防专项竣工验收 上海市松江区民防办公室于 2021 年 9 月 6 日通过上海市建设工程联审共享平台出 具了中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过民防专项竣工验收的意见。 H.节能验收 上海市发改委于 2023 年 7 月 13 日向孚茸置业出具《上海市发展和改革委员会公文 办理便函》（沪发改环资便字〔2023〕41 号），明确节能审查验收结果为通过。 I.竣工规划资源验收                          116             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 区规划资源局于 2021 年 9 月 8 日核发《上海市工程建设项目竣工规划资源验收合 格证（建筑工程）》（编号：沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号），确认中 建·幸孚+公寓（上海松江店）通过规划和自然资源部门验收，证载主要内容如下： 表：《上海市工程建设项目竣工规划资源验收合格证（建筑工程）》（编号：沪松规划资               源验（2021）JA310117202101067 号） 证号 沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 项目代码 310117MA1J2Y6H720181B2101001                     松江区中山街道，东至中创路，南至空地，西至新开 建设位置                     河，北至施园路 建设工程规划许可证号 沪松建（2019）FA31011720196765 建设用地规划许可证号 沪松地（2018）EA31011720185868 国有土地有偿使用合同（或规                     沪松规土（2018）出让合同第 15 号 划决定书）编号 用地批准书编号 松江区[2018]松府土书字第 091 号 不动产权证号 沪（2018）松字不动产权第 038981 号 建设项目验收规模 建筑面积地上 114875.6 平方米、地下 45170.7 平方米 J.民防工程使用备案 上海市松江区民防办公室于 2023 年 7 月 4 日核发《上海市民防工程使用备案证书》， 审核中建·幸孚+公寓（上海松江店）符合使用备案条件，准予备案。 K.交付使用许可 区房管局已于 2021 年 11 月 03 日核发《上海市新建住宅交付使用许可证》（沪建管 （松江）交付许（2021）第 019 号），审核中建·幸孚+公寓（上海松江店）符合交付使 用许可要求，准予交付。 综上，不动产资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已 按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法律法规 应当办理的手续，符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则 适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条第（六）项等有关法律法规、规 范性文件的规定。                             117                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告       2、已取得的其他合规手续情况       （1）保障性租赁住房项目认定情况       根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发[2021]22 号）》 《上海市人民政府办公厅印发的通知》 （沪府办规[2021]12 号）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（沪住建 规范联[2022]2 号）等相关文件，根据上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公 室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕 005 号（总第 27 号）），不动产项目共纳保 2,407 套（含 18 号楼 6-15 层共计 110 套）。 根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房 源拆套管理》，18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套 房源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。基金管理人和运营管理机构严格按照国家 和上海市关于保障性租赁住房的政策规定，以及《上海市保障性租赁住房租赁管理办 法（试行）》 对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目进行运营管理。       不动产项目所属行业特有的关键固定资产投资管理手续取得情况如下表所示：                      表：特定行业投资管理合规性手续 序号 具体手续 相关行业        《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 1 保 租 认 定 〔2024〕005 号 （ 总 第 27 保障性租赁住房        号））        《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 2 保 租 认 定 〔2024〕004 号 （ 总 第 26 保障性租赁住房        号））        《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 3 保 租 认 定 〔2023〕004 号 （ 总 第 20 保障性租赁住房        号））                                 经核查保障性租赁住房备案系统导出的项目房源拆                                 套调整清单，孚茸置业已根据上海市住房保障事务                                 中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南 4 保障性租赁住房项目拆套                                 （一）——房源拆套管理》 ，将 18 号楼 6-15 层在保                                 障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110                                 套房源拆套成 140 套房源。       中建·幸孚+公寓（上海松江店）的保障性租赁住房具体认定情况如下：       1）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 1-17 号楼（9 号楼 1 层除外），上海市松                                  118               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 8 月 12 日向孚茸置业核发了《保障 性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号），以下简称 “保租房认定书一”）7认定中建幸孚+公寓松江店项目为保障性租赁住房，计 2,240 套 （间）（住宅型）。 2）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 2-5 层，孚茸置业已依据《本市非 居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》（沪建房管联〔2022〕45 号）的规 定将 18 号楼 2-5 层改建为保障性租赁住房。就此，上海市松江区保障性租赁住房工作 领导小组办公室于 2024 年 6 月 28 日向孚茸置业核发了《保障性租赁住房项目认定书》 （沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号），以下简称“保租房认定书二”），认 定中建幸孚+公寓松江店 18 号楼 2-5 层、9 号楼 1 层为保障性租赁住房，计 57 套（住宅 型）。 3）就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 6-15 层，上海市松江区保障性租 赁住房工作领导小组办公室于 2023 年 10 月 16 日向孚茸置业核发了《保障性租赁住房 项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号），以下简称“保租房认定 书三”），认定中建·幸孚+公寓松江店（18 号楼 6-15 层）项目为保障性租赁住房，计 110 套（住宅型）。 综上，截至本尽职调查报告出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）已完成保 障性租赁住房项目认定，租赁住房建筑面积共计 103,131.56 平方米，共计 2,437 套（住 宅型）。 （2）不动产资产的保险情况 经 核 查 项 目 公 司 提 供 的 《 现 金 损 失 保 险 保 险 单 》（ 保 险 单 号 ： PTXL202531000000000064）、《 财 产 一 切 险 （2009 版 ） 保 险 单 》（ 保 险 单 号 ： PQYC202531000000001427）及《中国人民财产保险股份有限公司财产一切险批单》 （ 批 单 号 ：EQYC202631000000000865）、《 机 器 损 坏 保 险 保 险 单 》（ 保 险 单 号 ： 7 保租房认定书一核发后，上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2022 年 10 月 25 日向上海孚茸                        （沪松保租认定〔2022〕15 号（总第 15 号） 置业有限公司核发的原《保障性租赁住房项目认定书》 ，以下简称“原保 租房认定书”）作废。原保租房认定书的认定主体为上海孚茸置业有限公司松江分公司，上海市松江区保障性租赁 住房工作领导小组办公室已在保租房认定书一中将认定主体更新为孚茸置业。                                119               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 PQSD202531000000000174）、《 公 众 责 任 保 险 （1999 版 ）》 保 险 单 （ 保 单 号 ： PZCG202531000000000397），项目公司已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）投保现金 保险、财产一切险、机器损坏保险、公众责任险，主要约定如下：                       表：不动产资产的现金保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司                金库、保险箱内（柜）内保险标的（保险标的地址：上海市松江区施园路 保险标的名称                299 弄（中建幸孚+公寓）                             ） 险别名称 现金保险 保险金额总计 100,000 元 每次事故免赔额 / 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止                     表：不动产资产的财产一切险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司                建筑物；装修；装置、家具及办公设施或用品；安装费用；扩建、改建及 保险标的名称                维修；配套设施 险别名称 财产一切险 保险金额总计 1,290,100,000 元 每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，两者以高者为准 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止                    表：不动产资产的机器损坏保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司 保险标的名称 机器设备 险别名称 机器损坏保险 保险金额总计 10,000,000 元 每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，二者以高者为准 保险期限 自 2026 年 1 月 7 日零时起至 2027 年 1 月 6 日二十四时止                    表：不动产资产的公众责任保险情况 被保险人 上海孚茸置业有限公司 保险标的地址 上海市松江区施园路 299 弄（中建幸孚+公寓） 险别名称 公众责任保险                累计责任限额 20,000,000.00 元，每次事故财产损失免赔额 500.00 元，每 限额                次事故责任限额 10,000,000.00 元，每次事故每人责任限额 800,000.00 元 总赔偿限额 20,000,000.00 保险期限 自 2025 年 12 月 4 日零时起至 2026 年 12 月 3 日二十四时止 在本基金发行前，项目公司将就投保金额进行变更，以覆盖不动产项目估值。同 时，管理人及评估机构已按照能够覆盖项目估值的保险金额在未来经营预测中对保险                                  120             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 支出进行预测。     在本基金存续期间，根据《运营管理服务协议》约定，管理人委托并授权运营管 理实施机构负责购买保险相关事宜，运营管理实施机构将代表项目公司为物业资产选 择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险，确保现有保险合同及后续续签 的保险合同在本基金存续期内处于生效状态，且保额始终足额覆盖不动产资产评估值。     3、其他合规手续情况未取得或不完备情况     不动产项目不涉及相关情况。     4、过往结构调整或者功能发生重大变化的改造工程涉及的投资管理手续完备性情 况     不动产项目不涉及相关情况。     （四）土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限     2018 年 3 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与中建东孚（作为受让人）签订 了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》（沪松规土（2018）出让 合同第 15 号（1.0 版）               ，以下简称“（                     《出让合同》1.0 版”），由区规划资源局将坐落于松 江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至施园路）的松江 区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给受让人，出让宗地面积为 62,693.60 平方 米，出让宗地用途为租赁住房。     2018 年 6 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）签订 了《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》（沪松规土（2018）出让合 同补字第 31 号、沪松规土（2018）出让合同第 15 号（2.0 版），以下简称“（                                            《出让合同》 2.0 版” ）。《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合同调整说明》中明确， 中建东孚成立了开发经营松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块的项目公司孚茸 置业，该地块受让人调整为孚茸置业，也即由区规划资源局将坐落于松江区中山街道 （四至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给孚茸置业（作为受让人），出让宗地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。                           121                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2020 年 8 月 3 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）签订 了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》（沪松规划资源（2020） 出让合同补字第 89 号、沪松规土（2018）出让合同补字第 31 号、沪松规土（2018）出 让合同第 15 号（3.0），以下简称“（                    《出让合同》3.0 版” ，与《出让合同》1.0 版、《出             《出让合同》”），约定就松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地 让合同》2.0 版合称“（ 块地下空间补交土地价款。 经 核 查 孚 茸 置 业 提 供 的 《 非 税 收 入 一 般 缴 款 书 （ 收 据 ）》（No.1600045132、 No.1600045133、No.1600045511），孚茸置业已支付完毕《出让合同》下国有建设用地 使用权出让价款。 综上，孚茸置业取得中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目土地使用权的过程合法、 有效。 根据上海市自然资源确权登记局分别于 2022 年 1 月 10 日和 2023 年 6 月 9 日向孚 茸置业核发的《不动产权证书》，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的国有建设用地 使用权使用期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止，剩余年限 62.12 年（截 至 2026 年 3 月 31 日）。 （五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）的《建设工程规划许可证》及附件载明的建筑包 括“住宅（含租赁住宅及租赁公寓）”“商业及配套”（含商业、酒店、社区公共服务） 及“地下车库”等，《不动产权证书》载明的土地用途为“租赁住房”、房屋用途包括 “居住”“旅（宾）馆”“店铺”“特种用途”。经法律顾问及基金管理人核查，中建·幸 孚+公寓（上海松江店）实际用途为保障性租赁住房、车库、配套及商业。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）18 号楼 2-5 层，《建设工程规划许可证》及附件 载明 2-5 层为酒店；《不动产权证书》载明 2-5 层房屋用途为旅（宾）馆。在 18 号楼 2- 5 层进行非居住存量住房改建为保障性租赁住房的过程中，区规划资源局已在《非居住 存量房屋改建为保障性租赁住房联合验收意见表》中明确同意孚茸置业以保障性租赁 住房用途使用 18 号楼 2-5 层。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）9 号楼 1 层，《建设工程规划许可证》及附件载 明用途为租赁住房，《不动产权证书》载明房屋用途为居住，实际以配套方式提供予中                                122             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 建·幸孚+公寓（上海松江店）租户无偿使用。就本事项，区规划资源局已出具《关于 中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，确认产权人在宗地 使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应的公共配套服务设施用途。 综上，截至本尽职调查报告出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的土地实 际用途与规划用途、不动产权证用途一致，符合《上海证券交易所公开募集不动产投 资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条第（七） 项等有关法律法规、规范性文件的规定。      （六）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排 中建·幸孚+公寓（上海松江店）为保障性租赁住房，已取得上海市松江区保障性 租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定 〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪 松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），认定书的有效期与土地使用期限一致。      （七）实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件 具体详见本条 “第一节 不动产项目概况”之“二、不动产项目合规性”之“（                                      （三） 不动产项目固定资产投资管理相关手续”之“2、已取得的其他合规手续情况”。      （八）其他合规事项 无。      三、关于未入池资产      （一）本项目入池资产完整，不存在应入池未入池的情况 本项目已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资 产范围，不存在应入池未入池的情况。 根据上海孚茸置业有限公司持有的不动产权证书（编号分别为沪（2022）松字不 动产权第 000881 号、沪（2023）松字不动产权第 024760 号），中建·幸孚+公寓（上海 松江店）项目所在宗地面积 62,693.60 平方米，总建筑面积 143,225.75 平方米（含 760 号产证所载 140,985.00 平方米，881 号产证所载配套 2,240.75 平方米），不动产项目包 含： 1、位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、                           123             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号公寓及配套，20、25 号配套及商业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房除外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库； 2、位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号配套及 商业，以及相应的业主共有部分。 孚茸置业持有的不动产权证书所载产权面积均已完整纳入首发资产范围，不存在 应入池未入池的情况。 （二）不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性质的 公益性资产，不属于孚茸置业的未入池资产 根据《上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局关于本市业主共有房地产及 公益性公共服务设施房地产认定工作有关问题的通知》第四条的规定，区房管局应当 对公益性公共服务设施房地产的内容、部位等分别认定，认定情况应当在楼盘表上进 行标注并出具《认定证明》；公益性公共服务设施房地产应按照有关规定和开发企业与 政府、市政公用管理单位等的有关约定明确权利归属。 根据上述政策，除项目公司所持有的不动产资产之外，在同一宗地上的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体活动室、25 号 105 居委会用房，以及开关站、配电站 等资产由其他业主持有，产权人分别为上海市松江区人民政府中山街道办事处（以下 简称“中山街道办”）及国网上海市电力公司松江供电公司（以下简称“松江电力公 司”），具体如下： 1、中山街道办持有资产情况 中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体 活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）及（以下简称“中山街道 办资产”）资产所有权，上述资产建筑面积共计 916.61 平方米。 根据《公益性公共服务设施房地产认定证明》《关于中山街道小区公益性公共服务 设施房地产配置约定书》，中山街道办资产的认定情况符合《上海市房屋管理局、上海 市规划和自然资源局关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作 有关问题的通知》等规定的要求。                           124            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2、松江电力公司持有资产情况 松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站资产（以下简称 “松江电力公司资产”）所有权。 根据《住宅小区供电配套开关站、配电站房屋和土地使用及产权证办理协议》，小 区配套的开关站、配电站属公益性公共服务设施，由项目公司建设完成后，产权归属 松江电力公司所有。 （三）同一宗地上存在的公共配套性质的公益性资产，不影响不动产项目的长期 稳定运营 1、中山街道办持有资产的运营情况 中山街道办持有松江区施园路 299 弄的 20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体 活动室、25 号 105 室居委会用房、28 号配套用房（服务站）资产，并负责运营管理。 目前上述资产均按照规划使用方式正常投入使用，不影响不动产项目的稳定运营。 2、松江电力公司持有资产的运营情况 根据孚茸置业与松江电力公司签署的《住宅小区供电配套开关站、配电站房屋和 土地使用及产权证办理协议》，“松江电力公司承担开关站、配电站房屋的日常修缮义 务”。松江电力公司持有 19、27 号 KT 站以及 21-24、26、29 号 P 型站资产，并负责日 常运营。 上述公益性公共服务设施根据相关规定已分别移交中山街道办、松江电力公司， 并依据《公益性公共服务设施房地产认定证明》《住宅小区供电配套开关站、配电站房 屋和土地使用及产权证办理协议》等文件，继续为不动产项目提供相应的配套服务， 不会影响不动产资产的长期稳定运营。 综上，本项目入池资产完整，已将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组 成部分完整纳入底层资产范围，不存在应入池未入池的情况；同一宗地范围内存在公 共服务性质的公益性资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会用房，以及开 关站、配电站等业态，为根据相关政策要求建设并移交给项目所在地街道办事处及地 方电力公司的资产，相关产权人均按照公共服务及公益性目的独立运营管理上述资产， 不影响不动产项目的长期稳定运营。                          125            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 四、关于共用、共有资产 不动产项目的同一宗地上存在其他业主持有的资产，均为公共配套性质的公益性 资产，包含文化活动室、老年康体活动室、居委会用房，以及开关站、配电站等业态， 系根据相关政策要求建设并移交给项目所在地街道办事处及地方电力公司的资产，相 关产权人均按照公共服务及公益性目的独立运营管理上述资产，不影响不动产项目的 长期稳定运营。具体详见本条“第一节 不动产项目概况”之“三、关于未入池资产”。 五、资产转让 （一）原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权机构 审批 就项目公司股权转让安排相关事宜，根据《中建资本管理（上海）有限公司长期 股权投资相关经济行为管理办法》，中建资本（上海）及所属单位的长期股权投资事项 履行本单位决策程序后，将请示文件报中建资本审批；根据中建资本（上海）公司章 程及修正案的规定，股东行使《公司法》规定的有限责任公司股东会职权，职权范围 包括决定公司的经营方针和投资计划。因此，中建资本有权同意中建资本（上海）转 让项目公司股权的相关事宜。原始权益人的唯一股东中建资本已出具《中建资本关于 同意中建资本（上海）申报发行中建保租房基础设施 REITs 的决定》，同意原始权益人 向不动产基金项下的专项计划转让其合法持有的项目公司 100%股权。 中建资本董常会已作出《中建资本控股有限公司董常会（2024）第七次会议决议》， 同意中建资本（上海）作为原始权益人向不动产基金项下的专项计划转让其合法持有 的项目公司 100%股权。中建资本控股股东中建股份董事会已作出《中国建筑股份有限 公司第三届董事会第六十次会议决议》（董决字〔2024〕8 号），同意中建资本（上海） 将持有的项目公司 100%股权转让至专项计划。 就原始权益人将项目公司股权转让予专项计划相关事宜，原始权益人已作为项目 公司的唯一股东出具《股东决定》，同意原始权益人将项目公司 100%股权转让予资产 支持证券管理人（代表专项计划）。 2025 年 4 月 1 日，国务院国资委出具《关于中建资本管理（上海）有限公司以相 关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》，原则同意中建资本管理（上海）有限公                          126           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 司以所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行不动产基金的方案，所涉及 的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。 综上，根据本项目法律顾问出具的法律意见书并经核查，中建资本（上海）已就 标的股权转让履行其内外部所需的授权或审批程序，拟作为基础资产的标的股权转让 不违反中国法律的禁止性规定，根据生效的《股权转让协议》进行的股权转让行为合 法、有效。 （二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公司股 权、特许经营权、经营收益权的转让限制情况（如有）以及主管部门或者相关权利方 明确同意转让的证明 1、保障性租赁住房土地和房屋转让的限制性规定 《上海市规划和自然资源局关于印发 通知》（沪规划资源用〔2022〕20 号）：“三、管理内容/（二）土地供应管理/ 2.全生命 周期管理要求：保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理，出让人应当在土地出 让合同中约定以下内容：……（2）转让管理要求：保障性租赁住房土地和房屋应按照 出让合同约定，不得整体或分割转让。对因破产、重组等特殊情形需转让的，须经出 让人同意。保障性租赁住房用地受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照 出让合同约定不得改变，确需改变的，需经出让人同意。经出让人同意整体转让或出 资比例、股权结构、实际控制人等改变的，保障性租赁住房规划用途和实际使用性质 不得改变，必须继续用于保障性租赁住房，并按租赁使用合同保持原租赁关系。相关 转让管理要求应纳入土地出让合同，同时约定相关违约责任。……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产基金无异议。 法律顾问及基金管理人认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请 发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述保障性租赁住房土地和房屋转让相关规 定中的限制条件已被解除。 2、国有资产转让的程序规定 项目公司股东（即中建资本（上海））的唯一股东为中建资本，实际控制人为中建 集团。中建集团为国务院国资委 100%出资的国家出资企业，因此项目公司、原始权益                         127           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 人均系国务院国资委间接控股的国有企业。法律顾问及基金管理人认为，项目公司的 股权转让应适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例 （2019 修订）》《企业国有资产交易监督管理办法》《国务院国资委授权放权清单（2019 年版）》《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》等法律法规。 《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》第三条规定：“国家出资企业及其 子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易 价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规 定报同级国有资产监督管理机构批准。” 2025 年 4 月 1 日，国务院国资委向中国建筑集团有限公司下发《关于中建资本管 理（上海）有限公司以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》（国资产权 [2025]100 号），“原则同意你公司所属中建资本管理（上海）有限公司以所持上海孚茸 置业有限公司保障性租赁住房项目发行基础设施 REITs 的方案，所涉及的产权转让事 项可通过非公开协议转让方式实施。” 基金管理人和法律顾问认为，国务院国资委有权批准原始权益人以非公开协议转 让方式向专项计划转让项目公司股权相关事宜，上述国有资产转让相关规定中的限制 条件得到满足。 3、不动产权证书及土地使用权出让相关合同中的限制性约定 经核查不动产项目对应不动产权证书及土地使用权出让相关合同等文件，该等不 动产权证书及合同存在的对项目公司股权转让安排的限制性约定如下： 《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》（沪松规土（2018）出 让合同第 15 号（3.0））第四十条：“本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的 出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实 际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。” 沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》附记记载：“自持，新建非 商品房屋。……4、出资比例：股权结构：实际控制人：变更以上内容的，应事先书面 申请，经出让人同意……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产基金无异议。                         128           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金管理人和法律顾问认为，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请 发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，上述不动产权证书及土地使用权出让合同中 对项目公司股权转让安排的限制条件已被解除。 4、融资文件中的限制性约定 如本节“二、不动产项目的合规性”之“（                     （二）不动产项目权属、他项权利及解除 安排”所述，孚茸置业与建行浦东分行签订了《固定资产贷款合同》和《抵押合同》， 约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，并有孚茸置业以中 建·幸孚+公寓（上海松江店）为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，孚茸 置业股权转让前需征得建行浦东分行的同意。 就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对原始权益人依据公开募集基础设施证 券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行为无异议，并同意孚茸置业 提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借款利息、剩余全部借 款本金、同意配合解除抵押登记。 基金管理人和法律顾问认为，上述融资文件中对项目公司股权转让安排的限制条 件已得到满足。 六、资产到期移交和处置安排 （一）土地使用权续期政策 根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》 （2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》（1990 年 5 月 19 日生效）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使 用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需 要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出 让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 （二）资产到期安排 1、土地出让合同中的相关约定                         129          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 上海市松江区规划和自然资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人）签订 的《上海市国有建设用地使用权出让合同》3.0 版中“第五章 期限届满”章节约定如下： “第四十二条 本合同约定的出让年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下 出让宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益 需要收回本合同项下出让宗地的，出让人应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 根据履约情况进行综合评定后，出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出 让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让 价款、租金等土地有偿使用费。 第四十三条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批 准的,土地使用者应当交不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记， 国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下出让宗 地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行： （一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑 物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第四十四条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交 回不动产权证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由 出让人无偿收回。本合同项下出让宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人 无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能， 不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要 求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。” 2、申请土地使用权续期 根据本基金《基金合同》约定，基金管理人将根据市场环境和不动产资产运营情 况，以持有人利益优先的基本原则，在政策允许的情况下及时申请土地使用权续期， 或制定不动产项目出售方案、提交基金份额持有人大会审议（如需）并负责实施。                        130            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3、不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形 根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制 在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根 据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据届时情况按照 法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与不动产项目估值之 间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要时将召开基金份额持有 人大会决策。 4、不动产项目处置安排 基金合同终止或基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额 持有人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产 的分配。资产处置期间，清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露 义务。 七、项目公司基本情况 （一）基本情况                      表：项目公司基本信息 公司名称 上海孚茸置业有限公司 注册地址 上海市松江区中辰路 299 号 1 幢 134 号 法定代表人 苏珺 注册资本 35,000.00 万元人民币 统一社会信用代码 91310117MA1J2Y6H7Y 成立日期 2018 年 6 月 6 日             许可项目：住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。（依法             须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目             以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：住房租赁；非居住房             地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业保洁、清洗、消毒服务；会议及             展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）； 经营范围             停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租赁经营服务；票务代理服             务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家用电器             销售；电子产品销售；日用百货销售；家具销售；礼品花卉销售；机械             设备租赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自             主开展经营活动） 主要业务负责人 苏珺                               131             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （二）设立、存续及历史沿革 2018 年 6 月 6 日，孚茸置业成立，注册资本 5,000.00 万元人民币，公司类型为一人 有限责任公司（法人独资），法定代表人为何朱意，股东为中建东孚。 2021 年 7 月 19 日，中建东孚作出股东决定，免去何朱意执行董事兼法定代表人职 务，委派赵玮为公司执行董事兼法定代表人，2021 年 7 月 26 日，上海市松江区市场监 督管理局准予前述法定代表人的变更登记申请。 2022 年 6 月 22 日，中建东孚作出股东决定，孚茸置业注册资本由 5,000.00 万元人 民币增资至 35,000.00 万元人民币，中建东孚增加认缴 30,000.00 万元人民币，出资方式 为货币。 2024 年 9 月 25 日 ， 根 据 上 海 市 松 江 区 市 场 监 督 管 理 局 颁 布 的 编 号 为 27000001202409205406 的《登记通知书》，孚茸置业的股东由中建东孚变更为中建资本 （上海），中建资本（上海）持有孚茸置业 100%股权。 2024 年 12 月 9 日，孚茸置业经营范围变更，经营范围变更为“许可项目：住宿服 务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批 准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项 目：住房租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业保洁、清洗、消毒服 务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；停 车场服务；健身休闲活动；小微型客车租赁经营服务；票务代理服务；建筑装饰材料 销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家用电器销售；电子产品销售；日用百货 销售；家具销售；礼品花卉销售；机械设备租赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项 目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）”。 （三）股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况（如有） 1、股权结构 截至 2026 年 3 月末，项目公司的股本数量及股东持股情况如下：                    表：项目公司股东出资情况                                     出资额 序号 股东姓名/名称 出资比例（％）                                    （万人民币） 1 中建资本管理（上海）有限公司 35,000.00 100.00                             132            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                 出资额 序号 股东姓名/名称 出资比例（％）                                （万人民币）             合计 35,000.00 100.00 截至 2026 年 3 月末，项目公司股权结构图如下：                   图：项目公司股权结构图 2、控股股东及实际控制人 截至 2026 年 3 月末，项目公司控股股东为中建资本管理（上海）有限公司，持股 比例 100%，实际控制人为中国建筑集团有限公司。 3、股权受限情况 截至 2026 年 3 月末，项目公司股权不存在受限的情形。 （四）治理结构和内控制度 1、治理结构 （1）股东 公司不设股东会，股东行使以下职权： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事和监事的报酬事项；                          133             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项； 4）审议批准执行董事的报告； 5）审议批准公司监事的报告； 6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 8）对公司增加或者减少注册资本作出决议； 9）对发行公司债券作出决议； 10）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议； 11）修改公司章程。 对前款所列事项股东作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备于公 司。 （2）执行董事 公司不设董事会，设执行董事一名，任期三年，由股东委派产生。执行董事任期 届满，可以连任。执行董事按规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组织的意见。 执行董事对股东负责，行使下列职权： 1）执行股东的决议； 2）决定公司的经营计划和投资方案； 3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 7）决定公司内部管理机构的设置； 8）根据总经理的提名决定聘任或者解聘副总经理、财务负责人及其报酬事项； 9）制定公司的基本管理制度。 对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采用书面形式，并由执行董事签名后 置备于公司。                           134            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （3）监事 公司不设监事会，设监事一人，由股东聘任产生。监事任期每届三年，任期届满， 可以连任。监事任期届满未及时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法 律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管理人员不得兼任 监事。 公司监事行使下列职权： 1）检查公司财务； 2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政 法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议； 3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管 理人员予以纠正； 4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和主持股 东会会议职责时召集和主持股东会会议； 5）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。 监事可以对执行董事决定事项提出质询或者建议。监事发现公司经营情况异常， 可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司承担。 公司监事行使职权所必需的费用，由公司承担。 2、组织架构 根据孚茸置业公司章程，其不设股东会、董事会、监事会。股东、执行董事、监 事形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。 3、内控管理制度 孚茸置业作为中建资本（上海）的全资子公司，其内控制度参照中建资本（上海） 的内控制度执行。 经核查，截至本尽职调查报告出具之日，孚茸置业的公司章程（已办理工商备案 登记）符合《公司法》的规定，孚茸置业设置了股东、执行董事、监事等，项目公司 组织结构健全、清晰，符合《公司法》有关法人治理结构的要求。 （五）财务会计制度和财务管理制度                          135             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 孚茸置业财务会计制度参照中建资本（上海）的财务制度执行，包括但不限于 《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》《中建资本管理（上海）有限公司费 用管理办法》《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》等，具备一系列较 为完善的财务会计制度和财务管理制度。 （六）资产独立性及财务独立性 1、资产独立性 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）取得《不动产权证书》[沪（2023） 松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不动产权第 000881 号]，依法享有中建·幸 孚+公寓（上海松江店）的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地 使用权。 截至 2026 年 3 月末，孚茸置业未持有任何商标权、专利权、版权、特许经营权等 权利。孚茸置业独立持有中建·幸孚+公寓（上海松江店），不存在被原始权益人及其关 联方控制和占用的情况。 2、财务独立性 截至本尽职调查报告出具之日，孚茸置业建立了独立的会计核算体系，独立在银 行开户并独立纳税。财务管理工作由中建资本（上海）统筹和负责，组建专门的财务 人员团队，设有会计 1 名，出纳 1 名，其财务制度参照中建资本（上海）的财务制度执 行。本基金通过资产支持专项计划持有不动产项目后，项目公司拥有独立的运营收支 账户，且其账户资金划转接受基金管理人派驻的财务负责人以及基金托管人的审批和 监督，保障了项目公司资金独立于运营管理机构。 （七）是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利 项目公司取得载明房屋所有权人及其对应的土地使用权人为项目公司的不动产权 属证书，完全持有不动产的所有权。不动产项目权利限制情况详见本条“第一节 不动 产项目概况”之“二、不动产项目的合规性”之“（                       （二）不动产项目权属、他项权利及 解除安排”。 （八）资信情况 1、经营合法合规性情况                           136                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系 统网站（http://www.gsxt.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、中 华人民共和国应急管理部网站（http://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部 网 站 （http://www.mee.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询平台 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、中 华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国 财 政 部 网 站 （http://www.mof.gov.cn/index.htm） 、 国 家 税 务 总 局 （https://www.chinatax.gov.cn/） 、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、 中 国 政 府 采 购 网 政 府 采 购 严 重 违 法 失 信 行 为 信 息 记 录 网 站 （https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/） 和 中 国 裁 判 文 书 网 （https://wenshu.court.gov.cn/）， 截 至 2026 年 6 月 22 日，项目公司最近三年不存在重大违法违规记录、未受到行政处罚，不 存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其 他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。     2、商业信用情况     截至 2026 年 3 月末，项目公司未有主体信用等级。     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 4 月 28 日出具的《企业信用报告》，项目公 司无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。     报告期内，项目公司均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大违法、 违规或不诚信行为，商业信用良好。     （九）重组情况     为推进本次不动产 REITs 项目发行，以中建资本（上海）作为中建集团体系内的租 赁住房 REITs 申报发行主体，中建东孚已于 2024 年 9 月将孚茸置业 100%股权转让至中 建资本（上海），由中建资本（上海）作为原始权益人发行不动产 REITs。                                       137             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 除前述公司股权转让外，自设立以来，孚茸置业未发生重大重组情况。 项目公司纳入不动产基金后，运营团队不存在实质变化，能够满足基金正常运作 需要。项目公司的运营管理安排详见本尽职调查报告“第四条 治理机制与运营管理安 排”。 八、不动产项目经营模式 （一）业务基本情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为通过自 有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。                 表：不动产项目经营和财务情况                  2026 年 1-3 月       类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末                 /2026 年 3 月末                                 经营指标 可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26 可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12% 期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09% 租金水平（元/平方米/月） 61.78 64.75 65.50 68.49 租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%                                 财务指标 营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 息税折旧摊销前利润                       1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 （EBITDA）（万元） 经营性净现金流（万元） 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65 注：1、出租率=已租面积/可租面积； 2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。 1、经营情况分析 （1）可租面积 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目可租面积均为 102,744.26 平方米，报 告期内不动产项目可租面积未发生变化。2023 年末可租面积同比增长 11.12%，主要系                                  138              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理，2023 年 7 月开始进行保障性租赁住房经营 业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性租赁住房管理体系。 （2）出租率 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目各期末面积出租率分别为 83.09%、 92.09%、93.66%和 91.53%，2023-2025 年末，各期末出租率稳定提升；受流动人口返 乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住房部分期末面积出租 率略有下降，但仍维持在较高水平。 （3）租金水平 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目租金水平分别为 68.49 元/平方米/月、 65.50 元/平方米/月、64.75 元/平方米/月和 61.78 元/平方米/月。2023 年末租金水平同比 增长 6.50%，主要系租金单价较高的小户型快速去化，拉动当期整体租金水平提升。随 着租金单价相对较低的大户型出租率的继续上升，2024-2025 年，为适配市场行情、加 速大户型流转，项目租金单价合理回调。进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波 动，项目实施以价换量运营策略，巩固并提升长期出租率，增强本项目在长周期内的 经营韧性。 2、财务情况分析 （1）营业收入 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万元、 7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保障性租赁住 房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共 卫生事件及政府征用影响，期间无法正常对外招租导致正常运营中断，至 2023 年 1 月 起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司的营业收入伴随着项目出租率 的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已达到稳定运营状态。 （2）营业成本 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业成本分别为 4,494.86 万元、 3,385.98 万元、3,020.30 万元和 739.66 万元。2024 年以来，自 18 号楼完成业态调整后， 不动产项目营业成本相较 2023 年显著下降。                             139             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （3）净利润 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司净利润分别为-1,926.41 万元、758.06 万 元、1,462.34 万元和 324.40 万元。项目公司 2023 年度净利润为负主要系受公共卫生事 件及政府征用影响处于爬坡阶段，且 18 号楼业态调整导致营业收入较少，同时成本端 因形成的投资性房地产折旧及摊销，以及竣工后利息费用不再资本化导致财务费用较 高，使得 2023 年度项目净利润为负。2024 年以来净利润持续为正，经营情况趋于稳定。 （4）息税折旧摊销前利润及经营性净现金流 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，随着项目出租率的持续提升，息税折旧摊销前利 润及经营性净现金流均持续为正且持续增长。 （二）盈利模式概况及主要运营策略 1、盈利模式 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，盈利模式主要为通过自 有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。 2、主要运营策略 （1）招租方式 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的运营模式符合《上海市保障性租赁住房租 赁管理办法（试行）》相关规定，具体如下： 1）租户准入核查 A.租户准入条件 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的规定，申请本项目保障性 租赁住房应同时符合以下条件： a.在上海市合法就业的在职人员及其配偶、子女； b.申请家庭在上海市松江区无房或人均住房建筑面积8低于 15 ㎡。 8 家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。                             140            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 此外，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可 以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安 排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。 B.资格审核 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，结合本项目的 实际情况，具体如下： a.提交资料清单:《保障性租赁住房项目入住申请表》；本人有效期内的身份证明原 件及复印件、劳动合同（或劳务合同聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记）等 证明合法就业的资料的原件及复印件；提交本人、配偶及子女最近 10 个工作日内的 《本市房屋查询结果证明》（可通过上海市“一网通办”门户网站或“随申办”APP “我的不动产”在线查询服务获取）；在上海市松江区承租公有住房的，提交《租用居 住公房凭证》；申请人为用人单位包租的，由用人单位集中提供申请表、单位营业执照、 入住人员信息、劳动合同，入住人员住房困难证明等材料供审核。 b.资格审核：运营管理机构在资料收齐后 5 个工作日内对申请入住人员提交的材料 完成审核，并按照区住房保障机构的要求，将申请人员的相关数据输入规定的数据信 息系统后并进行住房核查。区住房保障机构按要求将住房核查情况反馈给运营管理机 构，运营管理机构根据住房核查信息，审核申请对象是否符合住房面积准入条件；审 核通过后方可通知申请人进入选房、签订租赁合同并进行合同备案等流程。审核未通 过的，由运营管理机构通知申请人审核结果。 2）项目招租 东孚资管通过企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他自有渠 道进行招租。具体形式如下：                     表：项目招租渠道 招租渠道 具体形式 企业合作 面向优质企业客户的员工进行招租 传统线上渠道 主要包括贝壳找房、58、安居客等 传统线下渠道 分销代理、写字楼/园区/社区周边地推、商超/地铁广告及阵地包装等                          141             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告      招租渠道 具体形式             SEM（搜索引擎营销）、微信朋友圈定投、小红书/抖音企业号以及其他线 新媒体             上平台 自有渠道 签约租户老带新、幸孚会员推荐 企业合作渠道是东孚资管采取的重要招租方式，主要面向优质企业客户的员工进 行招租，企业类型涵盖园区、医院、高校等优质企业。相较于其他招租方式，企业合 作渠道为东孚资管全面覆盖目标客群的市场化招租方式之一，在租户准入核查、租赁 合同签署等要求和流程方面均与其余招租渠道保持一致。 除企业合作渠道外，东孚资管的招租渠道还包括传统线上及线下渠道、新媒体渠 道及自有渠道，能够实现对区域内目标客群较为全面的覆盖。      （2）租金管理、租约管理以及相应工作流程      1）租赁合同签署 A.签署方式 对于存在房源申请需求的个人租户，可直接于上海“随申办”平台发起申请，由 平台系统进行统一审核。随申办为上海市政务一网通平台，属于上海市民政务办理的 主要渠道之一，租户通过随申办线上申请房源的方式十分便捷。 对于部分需提交线下材料的租户，运营管理机构亦开通了线下申请通道，由门店 管家将相关材料扫描后上传到政府保租房系统进行审核。在租户信息经过系统审核符 合准入条件之后，可在随申办系统中进行电子签约，整个流程基本可实现全程线上操 作，对于存在租赁需求的意向租户可实现快速锁定和签约，整体签约流程的便利性较 高。 B.租赁合同备案 用户在随申办完成租房合同签约后，系统同时完成备案，备案主要内容包括租户 信息、租赁期限和租赁价格等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁合同备案通知 书》。 C.租赁合同主要约定事项                           142            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、费用标准及支付、权利与义务、交 付与交还、违约责任等。目前租金支付模式为“押一付三（季付）”的模式。租金支付 时间采用预付租金的方式。 2）租金收入管理 A.支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付，亦可通 过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公司的银行账 户将变更为监管账户。 B.逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、微信 或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳 的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进行清退。 C.押金退还 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有损坏、 卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写房间交付确 认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及押金的退款。 3）续租安排、退换租处理机制 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、高价值 生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租与退换租等运营机制的全 周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房产品和服务。                          143 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告           图：续租流程图           图：退租流程图               144             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         图：换租流程图 （3）租赁业务以及商业、停车等非租赁业务的情况 不动产项目的收入来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收 入，主要包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入， 最近三年及一期的运营收入情况如下表所示：              表：项目最近 3 个会计年度及一期收入结构 （万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 营业收入合计 金额 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 保障性租赁住房 金额 1,596.46 7,086.87 7,048.38 5,055.66 租金收入 占比 90.21 93.66 93.18 74.48             金额 126.11 301.65 328.40 212.68 商铺租金收入             占比 7.13 3.99 4.34 3.13             金额 36.57 140.57 140.93 139.60 车位租金收入             占比 2.07 1.86 1.86 2.06                                 145              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     （万元、%） 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度              金额 10.54 37.43 46.56 1,380.20 其他收入              占比 0.60 0.49 0.62 20.33 （4）关于租户轮候情况 结合中建幸孚+公寓社区运营经验，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目设置意向 登记规则，租户通过二维码、小程序填报的形式登记预约，按户型建立轮候名册，优 先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。 自 2024年 4 月起，不动产项目有部分户型进入轮候，2024年全年轮候总计 278间， 签约转化率为 14%；2025 年全年轮候 657 间，签约转化率 25%；2026 年一季度共计轮 候 257 间，签约转化率 35%，轮候情况持续向好。 （5）租金调整 就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试 行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租赁住房的认 定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目 住房平均租赁价格为 61.78 元/月/m²（建筑面积）。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租赁住房 租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案。 具体机制如下： A.租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。 B.初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同 品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果 有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区保 障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价师 协会房地产估价专家委员会申请鉴定。 C.调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调 增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅 应不高于 5%。                                  146          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的租赁价 格不高于备案价格，调整程序如下： A.根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称“松江区房管局”）监测的 同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管局审核备案； B.上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复； C.根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的，按调 整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。 （三）运营管理及现金流归集安排 1、运营管理及物业管理 本项目运营管理实施机构东孚资管负责中建·幸孚+公寓（上海松江店）运营管理 服务的具体实施。东孚资管具有丰富的项目运营管理经验，形成了专业分工清晰、人 员结构合理的综合运营团队。本基金设立后，东孚资管受项目公司和基金管理人的委 托，为中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供物业管理服务，物业管理费包含在东孚资 管收取的基础运营管理费中，项目公司无需另行向东孚资管支付物业管理费。 2、现金流归集安排 （1）现金流回收流程 一般情况下，租赁住房租户应在合同签署当日支付租赁保证金及首期租金，先付 后用，每 3 个月为一期支付，租赁保证金为 1 个月的租金，租赁住房租户应于上一期租 金到期前 5 日内按季支付当期的租金。商业租户应在合同签署后的 5 个工作日内支付全 额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费，先付后用，以每个租赁月为一个付款周 期，租赁保证金为 3 个月租金及物业管理费，商业租户应于下一个付款周期起始日的 15 日前预先支付下个租赁月的租金及物业管理费。 本基金成立后，基金管理人、项目公司作为委托方，委托运营管理机构代表项目 公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费和其他应收款项 （如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方案。项目公司监 管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户，运营管理机构应定期查询监管账户资 金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其他账户收到任何资产运营收入的，运                        147            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 营管理机构应及时告知基金管理人，并协助项目公司自收到该笔资金起 20 个工作日内 将该笔资金全额划转至项目公司监管账户。 （2）现金流管理系统      截至本尽职调查报告出具之日，孚茸置业采用中国建筑司库一体化平台系统作为 财务核算系统，在该系统中拥有独立账套，并采用智慧公寓管理系统作为租赁管理系 统。      在本基金设立后，孚茸置业拟采用用友 NC 系统作为财务核算系统，并继续采用智 慧公寓管理系统作为租赁管理系统。      上述系统均为专业化信息系统，能够满足孚茸置业日常运营管理需求。      （四）项目运营未来展望 为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下：      1、项目运营管理团队不变 在不动产基金申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管经营负 责项目日常运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要求和委托 事项。      2、设置合理且具有激励效果的运营管理服务费 根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构的激 励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运营管理费 以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，按约定比例支付；绩效运营管理 费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应物业资产实现的运营净 收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和资产运营收入回收期对应物 业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费的增加。绩效运营管理费设置了对 等的正向激励和负向扣减机制，可以实现奖惩对等的激励与约束效果，在对运营管理 机构形成有效激励的同时对其增加设置了约束机制，实现运营管理机构与基金份额持 有人利益的长久绑定。      3、承诺采取有效措施降低同业竞争风险                          148           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产基金发行前，本项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、原 始权益人控股股东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施机构东 孚资管已根据监管要求出具承诺函，承诺： “在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的 关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉 尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类 资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项目提供运营管理服务， 采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方持有或 运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称“竞争性项目”）的，本 公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的措施，公平对待不 动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别地，本公司承诺如发现 任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，本公司将和/或督 促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会按合理、公平的条件优先提供给不 动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任 何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的优势地位或利用该地位获得的信息作出不利 于不动产基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发生争 议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理人积极协商解决措施。” 4、不动产基金层面建立适当的项目管理机制 不动产基金层面建立了适当的项目管理机制，就运营管理机构提供的运营管理服 务，妥善处理基金管理人与运营管理机构在权责利方面的区分与衔接，设置明确的治 理机制，将敏感与非敏感的管理职能相分离。对项目公司具有重大影响的事项由基金 管理人在不动产基金层面进行决策，如年度经营计划及预算、章证照审批等。而运营 管理机构主要负责项目公司日常运营事项的执行，如招租计划、财务预算、资金使用 计划的编制等。                         149            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产基金已制定审核关联交易、利益冲突风险的控制的机制，如基金份额持有 人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排 （中国证监会另有规定的除外）等。 九、重要现金流提供方 截至 2026 年 3 月末，不动产项目不存在收入贡献占比超过 10%的现金流提供方。 不动产项目前十大企业租户租赁情况如下表：                       表：前十大企业客户情况表            租赁面积 租赁合同期限 租户编号 租赁面积占比 是否存在关联关系            （平方米） （月） 租户 1 3,934.10 4.18% 12.00 否 租户 2 483.81 0.51% 12.00 否 租户 3 371.83 0.40% 12.00 否 租户 4 365.51 0.39% 12.00 否 租户 5 313.89 0.33% 12.00 否 租户 6 294.37 0.31% 9.12 否 租户 7 252.64 0.27% 12.00 否 租户 8 241.98 0.26% 12.00 否 租户 9 208.80 0.22% 12.00 否 租户 10 181.16 0.19% 3.00 否 从前十大企业租户租赁情况来看，最大企业租户租赁面积合计 3,934.10 平方米、占 已出租房间面积的比例为 4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在 1%以下，单一企业 租户的租赁集中度较低。 2026 年 1-3 月，最大企业租户贡献收入 56.81 万元，占本项目保障性租赁住房租金 收入的比例为 3.56%，故本项目不存在收入超过 10%的现金流提供方，本项目的租户具 有良好的分散性。 十、行业和竞争情况 （一）所属行业法律法规、行业政策对项目经营资质、准入门槛、运营模式、行 业竞争格局等方面的主要影响                            150                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告      孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区保障性 租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳入上海市保障 性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行业。      1、行业监管体系      从国家层面来看，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）对发 展保障性租赁住房工作进行组织协调和督促指导，并会同有关部门组织做好发展保障 性租赁住房情况监测评价。国家发改委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、 金融监管总局、证监会等部门和单位进行政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研 督促工作等。      此外，各省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，对城市发展保 障性租赁住房情况实施监测评价。市级人民政府建立健全住房租赁管理服务平台，对 保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。各地 方政府的发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、国土资源局、规划管理部门、 开发办公室等相关职能部门负责对开发项目建设实施行政性审批及管理。      2、行业法律法规及政策      目前，我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房 供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。近年来，我 国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，对租赁市场的扶持力度不断加大，扶 持政策频出。      国家层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                    表：全国租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                               提出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住              《关于加快发展公共租赁住                               房困难家庭；租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住              房的指导意见》住房和城乡                               房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确 2010 年 6 月 建设部/国家发改委/财政部/                               定，并按年度实行动态调整；出租人与承租人应当签订              国土资源部/人民银行/国家税                               书面租赁合同；只能用于承租人自住，不得出借、转租                 务总局/银监会                               或闲置，也不得用于从事其他经营活动。              《公共租赁住房管理办法》 对公共租赁住房的申请与审核、轮候与配租、使用与退 2012 年 5 月                住房和城乡建设部 出及法律责任作出明确规定。                               151                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 时间 文件/会议 主要内容               《关于公共租赁住房和廉租 指出从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹               住房并轨运行的通知》住房 集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。 2013 年 12 月               和城乡建设部/财政部/国家发 2014 年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项                    改委 目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。                                  提出要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市场，同               《关于加快培育和发展住房                                  时明确了培育住房租赁机构、支持房地产开发企业租售 2015 年 1 月 租赁市场的指导意见》住房                                  并举、发展房地产投资信托基金（REITs）等多项支持渠                  和城乡建设部                                  道。               《关于运用政府和社会资本               合作模式推进公共租赁住房                                  指出通过运用政府和社会资本合作模式，逐步建立“企                投资建设和运营管理的通 2015 年 4 月 业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共               知》财政部/国土资源部/住房                                  租赁住房投资建设和运营管理模式。               城乡建设部/人民银行/国家税                  务总局/银监会               《关于加快培育和发展住房 指出各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住 2016 年 6 月 租赁市场的若干意见》国务 房租赁市场的重要意义，各地区要研究制定具体实施办                   院办公厅 法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。               《公共租赁住房资产管理暂                                  对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、资 2018 年 12 月 行办法》财政部/住房和城乡                                  产报告、监督管理作出明确规定。                    建设部               《关于进一步规范发展公租               房的意见》住房和城乡建设 提出加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产 2019 年 5 月               部/国家发改委/财政部/自然 权住房构成的城镇住房保障体系。                    资源部                                  强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长                                  租房政策，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，单 2020 年 12 月 中央经济工作会议                                  列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业                                  单位自有闲置土地建设租赁住房等。               《中华人民共和国国民经济                                  明确要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住               和社会发展第十四个五年规 2021 年 3 月 房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房               划和 2035 年远景目标纲要》                                  政策。                     国家发改委                                  明确要求解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供                                  应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性 2021 年 3 月 《政府工作报告》国务院                                  租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解                                  住房困难。                                  要求北京、上海、广州、深圳等 40 个城市大力发展保障 2021 年 5 月 保障性租赁住房工作座谈会 性租赁住房，将促进解决新市民、青年人住房困难问题                                  列入重要议事日程。                                  第一次明确了国家层面的住房保障体系，即公租房、保               《关于加快发展保障性租赁 障性租赁住房和共有产权房三类，从基础制度、土地、 2021 年 7 月               住房的意见》国务院办公厅 金融、税收、审批等角度为保障性租赁住房的发展提供                                  了重要政策支持。                                  152                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 时间 文件/会议 主要内容              《关于进一步做好基础设施                                明确将保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点范围，重点               领域不动产投资信托基金 2021 年 7 月 支持各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项              （REITs）试点工作的通知》                                目。                    国家发改委                                为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，              《关于银行保险机构支持保                                提出意见，包括：发挥各类机构优势，进一步加强金融              障性租赁住房发展的指导意 2022 年 2 月 支持；把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性              见》银保监会/住房和城乡建                                金融产品和服务；建立完善支持保障性租赁住房发展的                   设部                                内部机制等。                                补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公              《中央财政城镇保障性安居                                租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合条件 2022 年 2 月 工程补助资金管理办法》财                                的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等               政部/住房和城乡建设部                                相关支出。                                加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩                                大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、                                青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主要利用              《2022 年新型城镇化和城乡 农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、 2022 年 3 月 融合发展重点任务》国家发 产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供                      改委 应国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房                                用地比例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产                                业园区及周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区                                等区域。                                保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存量资              《关于规范做好保障性租赁 产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进              住房试点发行基础设施领域 形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与， 2022 年 5 月 不动产投资信托基金 拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多              （REITs）有关工作的通知》 主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现                 证监会/国家发改委 全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房                                地产市场平稳健康发展。                                围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续性                                为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房                                租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理              《关于金融支持住房租赁市                                提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体 2023 年 2 月 场发展的意见（征求意见                                系。通过对各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存              稿）》人民银行、银保监会                                量房屋，有效增加保障性和商业性租赁性住房金融支                                持，有助于解决大城市新市民、青年人等群体住房问                                题。              《关于进一步推进基础设施                                调整项目收益率和资产规模要求，充分考虑保障性租赁               领域不动产投资信托基金 2023 年 3 月 住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发              （REITs）常态化发行相关工                                行。               作的通知》中国证监会              《关于保障性住房有关税费 对于保障性住房项目城镇土地使用税、相关印花税、土 2023 年 9 月 政策的公告》财政部/税务总 地增值税、契税、行政事业性收费和政府性基金等方面               局/住房和城乡建设部 的税费优惠政策。                                153                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     时间 文件/会议 主要内容                                 覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支                《关于金融支持住房租赁市                                 持，进一步优化了我国现有的偏公益、保障性质的保障 2024 年 1 月 场发展的意见》中国人民银                                 性租赁住房政策体系，加快房地产发展模式的转型，有                     行                                 助于推动租购并举。                                 支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房                《关于优化保障性租赁住房                                 用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的 2024 年 9 月 再贷款有关要求的通知》中                                 市场化激励，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比                   国人民银行                                 例从贷款本金的 60%提升到 100%。                                 《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租                                 赁市场的监督管理。一是规定国务院住房城乡建设主管                                 部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、                                 住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级 2025 年 7 月 《住房租赁条例》国务院 以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公                                 布租金水平信息；三是规定房产管理部门应当通过住房                                 租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信                                 息共享机制；四是规定住房租赁相关行业组织应当加强                                 行业自律管理。         上海市层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                       表：上海市租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容               《关于加快培育和发展本市住房租赁 提出要建立购租并举的住房体系建设，满足市场多 2017 年 9 月               市场的实施意见》上海市政府办公厅 层次需求，并以政府为主提供基本保障。               《关于加快培育和发展本市住房租赁 2020 年 10 月 市场的规划土地管理细则》上海市规 从用地供应角度支持租赁住房发展。                   划和自然资源局               《上海市发展公共租赁住房的实施意               见》上海市住房城乡建设管理委/上海 明确了保障性租赁住房的建设思路、管理部门、运 2021 年 4 月 市房屋管理局/上海市发展改革委/上 营机构和发展规划,并鼓励多渠道筹集房源，同时规               海市规划资源局/上海市财政局/上海 范了供应管理制度和健全租赁管理机制。                     市税务局                                       明确了奖补资金申请条件、申请程序、申请材料、               《上海市 2021 年度中央财政支持住 奖补标准和绩效考核。对新建租赁住房项目，“非 2021 年 10 月 房租赁市场发展试点资金使用计划方 转租”项目提供一次性补助，分别对住房租赁企业                案》上海市房屋管理局办公室 贷款贴息，住房租赁信息化建设，与构建住房租赁                                       体系相关的基础性工作按规定提供补助。                                       提出包括规划和土地、财税、水电气价格、金融、               《关于加快发展本市保障性租赁住房 国资、配套公共服务在内六大具体支持政策。具体 2021 年 11 月               的实施意见》上海市人民政府办公厅 组织实施层面要求市、区协同统筹推进，建设平                                       台，规范管理，落实责任，严格考核。                                 154                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 时间 文件/会议 主要内容                                      明确本市行政区域内，通过长期租赁、受托经营等               《上海市住房租赁交易资金监管实施                                      非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁业务的轻 2021 年 12 月 细则（试行）》上海市房屋管理局/银                                      资产住房租赁经营机构，其住房租赁交易资金的监                   保监会上海监管局                                      督管理。               《关于本市非居住用地建设保障性租 本市非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房， 2022 年 1 月 赁住房水电气、有线电视执行居民价 取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、               格的通知》上海市发展和改革委员会 用气、有线电视价格按照居民标准执行。               《上海市保障性租赁住房项目认定办 2022 年 1 月 法（试行）》上海市住房和城乡建设 明确各类型项目申请认定保障性租赁住房的办法。                管理委员会/上海市房屋管理局                                      明确供应和准入管理（供应条件、准入条件、配租               《上海市保障性租赁住房项目管理办 规则、供应标准、资格审核），租金、租期和使用 2022 年 1 月 法（试行）》上海市住房和城乡建设 管理（租赁价格、租金支付、租赁期限、使用管                管理委员会/上海市房屋管理局 理），巡查检查措施和数字化转型管理，进一步完                                      善了保障性租赁住房上市和管理的细则。                                      积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市保障                                      性租赁住房规划土地管理工作。政策要求积极推进               《关于本市保障性租赁住房规划土地 本市保障性租赁住房建设，指导本市保障性租赁住 2022 年 1 月               管理细则》上海市规划和自然资源局 房规划土地管理工作。明确规划编制管理、土地供                                      应管理、建设规划管理、不动产登记管理、运营管                                      理要求。                                      对上海市单独选址建设的保障性租赁住房项目以及               《上海市房屋管理局关于保障性租赁 商品房小区配建的保障性租赁住房免收城市基础设 2022 年 3 月 住房免缴城市基础设施配套费的通 施配套费。通知实施前已缴纳城市基础设施配套费                 知》上海市房屋管理局办公室 的保障性租赁住房项目，办理免缴手续后可申请退                                      费。                                      发 挥 基 础 设 施 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （REITs）作               《上海市加快经济恢复和重振行动方 用，推动更多符合条件的存量不动产项目发行 2022 年 5 月                  案》上海市人民政府 REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展 REITs 试                                      点。               《关于本市提取住房公积金支付保障 职工承租保障性租赁住房，符合条件可申请提取本 2022 年 10 月 性租赁住房房租的通知》上海市公积 人及配偶住房公积金账户的存储余额，用于支付租                    金管理中心 赁费用。                                155                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 时间 文件/会议 主要内容                                      促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理               《上海市住房租赁条例》上海市房屋 有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体 2023 年 2 月                     管理局 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居                                      民多层次的居住需求。               《上海市住房租赁公共服务平台管理 推进上海城市数字化转型的决策部署，进一步推动 2023 年 8 月                 规定》上海市房屋管理局 本市住房租赁公共服务平台的建设和应用。               《关于进一步完善本市保障性租赁住 保障性租赁住房（包括住宅型租赁住房和宿舍型租 2024 年 8 月 房规划建设管理的意见》上海市规划 赁住房）的新建、改建、扩建，鼓励开放式设计、                    和自然资源局 鼓励通过不同的建筑形态组合来提升空间品质。                                      新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，               《关于本市保障房配建的实施意见》                                      均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积 5%的 2024 年 9 月 上海市住房城乡建设管理委等 7 个部                                      比例，配建保障房及相应产权车位；均应以实物房                      门                                      源移交                                      推进商务楼宇功能拓展和融合发展，允许商务楼宇               《上海市人民政府办公厅关于推进商 2025 年 7 月 兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、                务楼宇更新提升的实施意见》                                      教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。                      表：松江区租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                                      加快推进已有租赁住房项目建设，持续探索已出让                                      集体建设用地建设租赁住房的试点工作；关注人才                                      住房需求，增加保障性租赁住房供应；健全租赁住               《松江区住房发展“十四五”规划》 2021 年 12 月 房项目运营管理长效机制。                松江区住房保障和房屋管理局                                      到 2025 年底，松江区范围预计筹措建设各类保障性                                      租赁住房约 5.7 万套，其中十四五期间新建筹措 2 万                                      套保障性租赁住房。                                      以园区集中建设为主、企业自行建设为辅、非居住               《关于加强松江区产业园区产业项目                                      存量改建为补充，分类建设保障性租赁住房。               类配套建设保障性租赁住房工作的通                                      鼓励园区管理机构与优秀的市场主体合作筹建产业 2022 年 9 月 知》松江区经济委员会、松江区规划                                      园区宿舍型保障性租赁住房，以品牌化、连锁化建               和自然资源局、松江区住房保障和房                                      设运营的方式，提高产业园区宿舍型保障性租赁住                     屋管理局                                      房的房屋品质和运营水平。         （二）所属行业的供求状况、竞争格局、历史发展情况和未来变化趋势情况，以 及对行业发展前景的有利和不利因素         1、不动产项目所属行业                                156             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区保障性 租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳入上海市保障 性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行业。 2、行业供求情况 （1）行业供给情况 1）土地 近年来，全国 22 个集中供地城市的涉租赁用地供应量全面收缩。根据克而瑞长租 统计，2021 年-2025 年，全国 22 个集中供地城市涉租赁用地供应规模分别为 1,228 万平 方米、465 万平方米、292 万平方米、507 万平方米和 437 万平方米。2021 年涉租土地 供应达峰值，后续年度供给持续收窄，2025 年较 2021 年峰值降幅达 64%。未来，随着 各地保障性租赁住房筹建工作的逐步落实，预计涉租赁用地集中供地的供应规模将进 一步减少。 自 2017 年起，上海正式推出租赁住房专项用地——Rr4 用地，其可建设项目类型 包括职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁住房、全持有的市场化 租赁住房等住宅组团用地，并规定 Rr4 用地的土地受让人应在土地出让年限内全周期持 有租赁住房项目、不得销售。2025 年上海供应租赁住房用地项目 37 个，这些项目可向 市场提供房源约 42,000 间，同比下降 2.5%。2017 年至 2024 年，已供应租赁住房用地 项目 130 个，总房源 151,211 间，占全市在营房源 34.7%。 2025 年度松江无 Rr4 用地成交，截至 2025 年末，松江共计成交 9 幅 Rr4 用地，租 赁相关用地总建筑面积超 46 万平方米，纯租赁用地成交规模在上海各区域中处于中游 水平。此外，松江区是全国范围内利用农村集体建设用地建设租赁住房的 33 个试点区 域之一，2018 年成交了 5 幅集体建设用地，总建筑面积近 23 万㎡。纯租赁用地及集体 用地合计建筑面积约 70 万方，可按套均面积 50 ㎡计算，潜在可供应约 1.4 万套房源， 是五大新城中潜在供应最大的区域。 2）房源 从租赁住房房源供应情况来看，上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房租赁 市场发展的前列。据克而瑞长租统计，上海的集中式公寓规模远超其它城市，截至 2025 年末达到 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应为主。2021 年                           157            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 以来上海保障性租赁住房入市、上海集中式公寓规模扩张提速，保障性租赁住房年度 平均供应约 7 万套，带动整体规模走高，截至 2025 年末保障性租赁住房占比达 55%， 主导市场趋势明显。从出租率来看，近四年出租率保持在 85%-88%区间波动，2025 年 出租率 87.1%，同比提升约 1.6%，上海整体租赁需求旺盛，支撑出租率趋稳运行。 2025 年，松江区共建设筹措保障性租赁房源 6,355 套，供应 6,314 套，筹措、供应 均已完成全年任务目标。截至 2025 年底，松江区已累计筹措建设保障性租赁住房 57,349 套，完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套，是继闵行、浦东外新建租赁社区 供应体量第三的区域。作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力 度，打造长三角 G60 科创走廊人才高地。松江区的租赁住房市场还有更广阔的发展空 间。 （2）行业需求情况 流动人口规模扩张带动保障性租赁住房需求增长。根据国家统计局第七次全国人 口普查数据，2020 年全国流动人口为 3.76 亿人，较 2010 年大幅增长 1.54 亿人，复合年 均增长率达到 5.43%。上海市非户籍人口构成了上海市住房租赁需求的主体，租赁住房 市场需求长期旺盛。截至 2025 年末，上海市常住人口达 2,485.41 万人，其中外省市户 籍常住人口约为 974.50 万人，占比为 39.21%。根据上海市房屋管理局的抽样调查数据， 上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%，外省市户籍常住人口租房比例约 85%，按 照平均每户人口 2.62 人计算，需要租房的家庭数量约为 374 万户，对应租赁住房需求 数量约为 374 万套，可见需求量远大于供给量，市场存在较大需求缺口。 此外，自如研究院发布的《10 城毕业生租房报告》显示，上海市吸引了约 20%的 全国毕业生，且超过 90%的毕业生在刚毕业时通过选择租房解决居住问题。受房价高 企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟、住房租赁需求期延长，在人口净流入 的大城市上海表现得尤为明显。年轻一代的住房观念在逐渐发生改变，对于租房的态 度更趋于理性和从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻群体的欢迎，上海市的 保障性租赁需求将进一步增加。 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，外省市来松常住人口 107.38 万人，占比为 54.74%。松江作为长三角 G60 科创走廊策源地未来将进一步提升产业发 展能级，聚焦“一高地、三生态”战略定位，进一步做实机制、放大效应、打响品牌，                          158            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 共筑科技创新策源地、共建世界级产业集群、共育国际一流创新生态，加快打造中国 制造迈向中国创造的先进走廊、科技与制度创新双轮驱动的先试走廊、产城融合发展 的先行走廊。G60 相关产业的发展会为松江吸引更多人口流入，在“职住平衡”观念 的影响下，松江区的租房人口会进一步上升，能够保障松江区的租赁住房需求。 3、行业竞争格局 租赁住房行业具有不可移动的典型特征且具有较强的区域性特征，项目所处的城 市上海人口不断流入，租住需求旺盛；同时对比上海市“十四五”保障性租赁住房新 增供应，供需之间仍存在缺口。随着长三角区域经济发展以及人口持续流入，预计上 海市租赁需求将不断增加，供需矛盾仍将持续，因此项目整体提供的高品质、高性价 比的保障性租赁住房将依然保持强大的市场竞争力。 4、行业历史发展情况和未来变化趋势情况 （1）行业发展现状 根据住建部公布数据，“十四五”期间，全国 40 个重点城市初步计划新增保障性租 赁住房 650 万套/间。根据国家统计局数据，2021-2024 年全国保障性租赁住房开工建设 和筹集规模分别为 94.2 万套、240 万套、213 万套、172 万套，合计约为 719.2 万套，已 超额完成“十四五”规划指标。根据 2025 年 12 月召开的全国住房和城乡建设工作会 议，2026 年是“十五五”开局之年，将着力稳定房地产市场，重点推动收购存量商品 房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，优化和精准实施保障性住房供应，有 序推进“好房子”建设。2026 年，在工作实践中要因城施策、因地制宜满足新市民、 青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求。 根据上海市“十五五”规划，“十五五”期间上海市聚焦新市民、青年人安居需求， 持续扩大保障性租赁住房供给，优化供给结构与布局，“十五五”期间计划新增供应保 障性租赁住房 25-27 万套（间），同步新增供应新时代城市建设者管理者之家床位 12 万 张以上，持续完善“一张床、一间房、一套房”的多层次保障性租赁住房供应体系， 聚焦产业园区、轨道交通站点周边及人口导入区域，强化职住平衡，推动保障性住房 供应扩容提质，切实解决新市民、青年人的居住难题。截至 2025 年末，上海市已累计 建设筹措保障性租赁住房 61 万套（间）、供应 48.1 万套（间），延续了全国一线城市保 障性租赁住房发展的领先地位。土地供应方面，截至 2025 年末，上海市累计推出 251                          159            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 幅租赁住房 Rr4 地块，可建租赁住房约 30.2 万套（间），其中绝大多数是保障性租赁住 房，新供应保租房土地总量居全国主要城市之首。 根据松江区“十五五”规划，坚持租购并举，着眼新市民、青年人和城市一线务 工人员等群体的住房困难问题，加快构建完善多层次租赁住房供应体系，探索更多元 的保障性租赁住房项目模式和更丰富的设施配套。根据松江区住房发展“十四五”规 划，松江区计划到 2025 年末，建设筹措保障性租赁住房 57,210 套（间），上市供应保 障性租赁住房 44,392 套（间），总量进入全市前三。截至 2025 年末，松江区已累计筹 措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套（间）， 分别超额完成“十四五”期末规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各区中名列前茅。 （2）行业发展趋势 1）供给侧：盘活存量资产，推动保障性租赁住房行业快速发展 自 2024 年 5 月的国务院政策例行吹风会上提出收购存量商品房及存量土地用作保 障性住房以来，国家及地方政府层面不断完善盘活存量资产的相关政策，非居改租、 收储转租等逐步推行。住建部明确“积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住 房工作”，财政部提出“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，继续 用好保障性安居工程补助资金”。2024 年 12 月召开的中央经济工作会议上再次强调 “盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，预计后续政策将加快落实， 加大保障性住房供给。2025 年 12 月召开的中央经济工作会议与全国住房和城乡建设工 作会议，均延续并强化了 “盘活存量、增加保障性住房供给”的政策导向，与 2024 年 12 月会议精神一脉相承且更具体。 2）需求侧：居住观念转变，青年人租赁需求持续增加 在“房住不炒”和社会观念的持续变化下，居民的住房观念逐渐发生转变，以租 代购的生活方式越来越流行，住房观念的变化将进一步扩大保障性租赁住房的租赁需 求。同时，在城市发展进程和各地人才政策的加持下，人口及其工作流动性较大，保 障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容，兼顾了公租房和市场化租赁住房的特征， 申请门槛较低且租金低于同地段、同品质的租赁住房租金，受到新市民和青年人的青 睐。      5、对行业发展前景的有利和不利因素                          160             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （1）有利因素 1）流动人口和城镇化进程增加租赁住房需求 如前文所述，流动人口规模在不断扩张，城镇化率也在持续提高。2020 年以来， 上海市人才落户政策多次更新，五大新城落户政策松绑，吸引了大量外来人口。根据 《2025 年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2025 年末上海市常住人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口为 974.50 万人，占比为 39.21%。松江区作为上海市重 点发展的五大新城之一，未来还将吸引更多流动人口，带动保障性租赁住房需求增长， 有望促进保障性租赁住房行业持续发展。 2）政策支持力度不断加大 2024 年和 2025 年政策持续发力，推动住房租赁市场供给模式多元化，保障范围持 续扩大。例如，2024 年 3 月国常会提出优化房地产政策，完善“市场+保障”双轨制供 给；2024 年 5 月央行将租赁住房贷款纳入保障性住房再贷款范围；2024 年 7 月国务院 发布行动计划，将农业转移人口纳入住房保障政策等；2024 年 7 月由国务院国资委批 准设立的总规模 300 亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，旨在盘活土地、产业园、 保租房等存量资产。未来相关政策的逐步落地，有望促进保障性租赁住房行业持续发 展，通过政策引导与专业化运作，持续为住房租赁市场注入新动能。2024 年 9 月央行 《关于优化保障性租赁住房再贷款有关要求的通知》，支持地方国有企业以合理价格收 购已建成未出售商品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化 激励，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。 2025 年 7 月国务院发布《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租赁市场 的监督管理。一是规定国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公 布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人 民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理部门 应当通过住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；四 是规定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。松江区作为上海市五大新城之 一，松江区租赁住房作为松江区“职住平衡”的配套设施，也将受到政策的大力支持， 促进松江区保障性租赁住房的持续发展。 3）住房观念的转变                           161             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 随着社会观念的持续变化，住房观念在发生转变，租房的接受度不断提高。“职住 平衡”、“以租代购”的生活方式越来越流行，这将成为未来租赁住房需求增长的重要 驱动因素之一。住房观念从购房到租房，从短期租赁到长期稳定租赁的转变，能够增 加市场的活力，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。近年来，松江区大力发展长 三角 G60 科创走廊。在“职住平衡”和“以租代购”的影响下，松江区产业的发展将 为松江区带来更多的租赁人口，保障松江区租赁住房需求。 （2）不利因素 保障性租赁住房行业受到政策影响较大，譬如税收优惠等相关政策未来如出现不 利调整可能会提升项目存续期间的运营成本。 （三）所属行业的周期性、区域性或季节性特征 1、周期性特征 保障性租赁住房行业发展受到经济周期、政策周期等因素影响。在经济发展良好 时期，人口流动规模较大，上海市等人口净流入城市住房租赁需求旺盛；在政策持续 支持行业发展时期，供应主体更倾向于积极响应政策号召参与市场，供需两旺驱动保 障性租赁住房市场高速和高质量发展。 2、区域性特征 在全国范围内受我国各省市区域人口数量、流动人口比例以及房价的影响，租赁 住房行业发展地域差异十分明显。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成都、武汉、 重庆、西安等热点准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素 影响，租赁住房行业大多发展态势良好。以上海市为例，《上海市住房发展“十四五” 规划》强调，更加优化住房空间布局，在新城、产业园区周边、轨道交通沿线、人口 导入区域，加大建设供应租赁住房力度；强化供需适配，在重点区域，适当提高居住 用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点 600 米范围内租赁住房占住房供应的比例。 相关政策加持下，保障性租赁住房的区域性特征较为显著。 3、季节性特征 保障性租赁住房行业存在一定季节性特征。每年十月至次年春节前为行业淡季， 春节后开学租房和打工租房潮以及六月至八月毕业租房潮为行业旺季。但在收入方面，                           162             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 租赁住房行业主要以收取租金的方式实现收入，固定收入部分占比较高，季节性波动 风险较小。 （四）所属行业特有的经营模式 1、本项目及可比项目的主要商业模式、盈利模式 不动产项目属于租赁住房行业，租赁住房行业主要围绕房源获取、运营管理和服 务增值三大核心环节展开。租赁住房行业的管理模式选择与投资主体、投资目标有关， 通常可以选择的经营模式包括：全权委托品牌运营商管理、自建品牌且委托第三方运 营管理公司、自建品牌自主运营。不动产项目的经营模式系中建集团自建品牌自主运 营，具体为通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。 2、不动产项目竞争力 （1）优势分析 1）区位优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目地处上海市松江区施园路 299 弄、中创路，位 于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走廊人才公寓、市级人才公 寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内产业园区众多，产业聚集度较高， 周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智谷等园区，这些园 区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供了稳定且优质的租户客源。 2）交通优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区域内有广富林路、中创路等主次干道，其 中，广富林路为双向五车道，属于交通主干道，车流量较大；附近有松江 21 路、松江 38 路、松江有轨电车 2 号线内圈、松江有轨电车 2 号线外圈等多路公交车设点经过， 且从项目所在地前往上海松江站和上海南站的车程均在 30 分钟内，租户有较多的出行 方式可供选择。距离高速 G60 松江东出入口约 1.9 公里，机动车进入市内通勤便捷。 3）地方政府支持 松江区将租赁型住宅建设作为贯彻上海市委、市政府租售并举战略的重要举措， 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松江区社会经济发展的民生工程，得到了区 委、区政府的大力支持。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松江区人才公寓之                           163           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 一，租户可享受政府提供的专项补贴政策支持。在上海市委组织部及松江区政府的大 力支持下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）坚持东孚资管“领悦”党建特色品牌引领， 联动区域政府创社区治理阵地，成立区域党群服务中心及联合党支部，引领社区党员 参与社区治理。同团松江区委合作成立青年中心，在松江区妇联指导下成立“妇女之 家”，同松江区总工会创立联合工会且获得全国总工会创新示范案例。区委书记、区长 现场实地拍摄推荐视频，多次获得上海广播电台采访及短视频推送。 4）外部管理机构优势 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对市场 和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，形成了专业分工清 晰、人员结构合理的综合运营团队，为个人租户、企业租户制定专属服务与住宿解决 方案，并配置足够数量的安保、保洁、工程维保等物管团队，确保服务品质，为项目 的成熟稳定运营保驾护航。坚持社群活动引领，主打人情味社区，贯彻“日日有活动、 周周有亮点、月月有爆点”服务理念，全年举办活动超百场，持续共享热度声量。 5）周边环境宜居 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的楼栋间距大、采光充足，项目周边绿化率 较高，毗邻有河边公园、跑道等设施，整体居住环境干净整洁，相较于区域内的其他 物业对租户更具有吸引力。 6）房屋使用状态良好 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年 8 月竣工、11 月起正式运营，项目 建成时间较短且东孚资管运营维护得当，整体房屋状态较新，室内均为精装交付，家 具家电配备齐全，租户拎包入住，可获得较高的居住体验和生活品质。 （2）不动产项目所面临的劣势 不动产项目周边存在同类租赁住房项目，区域内租赁住房市场的竞争可能对本项 目租户来源产生一定分流影响。 十一、区域分析 （一）所在区域宏观经济历史及趋势情况 目标不动产项目所在区域为上海市松江区。                         164             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、地区生产总值及产业结构 2020-2025 年上海全市经济呈逐年增长趋势，2025 年，上海市实现地区生产总值 56,708.71 亿元，比上年增长 5.4%。其中，第一产业增加值 99.39 亿元，增长 2.0%；第 二产业增加值 11,650.62 亿元，增长 3.5%；第三产业增加值 44,958.70 亿元，增长 6.0%。 总的来看，2025 年上海经济稳中加固、稳中有进、稳中向好的态势没有变，经济发展 韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目标。                   图：上海市 GDP 及产业结构                           165           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 数据来源：上海市统计局 受公共卫生事件影响，2019-2025 年松江区经济呈波动态势，2025 年，松江区实现 地区生产总值 2,375.42 亿元，按可比价格计算，比上年增长 5.2%。其中，第一产业占 地区生产总值比重约为 0.2%；第二产业占地区生产总值比重约为 40.5%；第三产业占 地区生产总值比重约为 59.3%。总的来看，2025 年松江区经济总体平稳、稳中有进的 态势没有变，产业结构优化，第三产业表现突出，经济发展韧性进一步增强，持续稳 定恢复，主要指标实现预期目标。                         166           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                 图：松江区 GDP 及产业结构 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 2、人口规模和结构及居民收入水平 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发展和 坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。2018-2021 年上海常住人口小幅 上升，2022 年常住人口为 2,476 万人，同比减少 13 万人，主要原因为由公共卫生事件 带来的外来常住人口减少。截至 2025 年末，上海市常住人口为 2,485.41 万人，其中，                         167             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常住人口 974.50 万人，减少 8.99 万 人；户籍常住人口的增加反映了上海市吸引和留住人才方面的表现，劳动年龄段人口 持续流入为城市发展增添活力，带动住房需求持续上涨，外来常住人口的减少主要来 自老年人离沪意愿增强。此外，按照户籍和非户籍人口来看，上海对于人才的吸引力 以及落户政策的放宽使得户籍人口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。                   图：上海市人口及城镇化水平 数据来源：国家统计局、上海市统计局 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万 人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。本区户籍 人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万人上升至 196.18 万人，年均复合 增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。                            168            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                    图：松江区人口结构 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 2025 年，上海市居民人均可支配收入 91,987 元，比上年增长 4.1%。其中，城镇常 住居民人均可支配收入 96,842 元，增长 4.0%；农村常住居民人均可支配收入 48,122 元， 增长 5.4%。上海市居民人均消费支出 54,765 元，比上年增长 3.9%。其中，城镇常住居 民人均消费支出 57,076 元，增长 3.8%；农村常住居民人均消费支出 33,891 元，增长 4.9%。 2025 年，上海市城镇居民人均可支配收入为 96,842 元，同比增长 4.02%；城镇居 民人均消费支出累计为 57,076 元，同比增长 3.81%。                          169             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  图：上海市居民收入与支出（元） 数据来源：国家统计局、上海市统计局 2019-2025 年，松江区居民人均可支配收入持续上涨。2025 年，松江区居民人均可 支配收入 77,565 元，比上年增长 4.2%。               图：松江区居民人均可支配收入（元） 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 （二）区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析                             170              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住，并 且租赁房源多为精装修，根据与不动产项目在产品设计、租户定位、区位条件等方面 的相似程度，以项目区域附近、同等档次、类似规模、相同目标客群的保障性租赁住 房项目为主要竞争性物业。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租赁住房 项目还有世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离项目较近的还有华 润有巢·东部经开店，以下是周边保障性租赁住房项目的详细信息：                表：周边保障性租赁住房项目基本信息 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房                中山街道 中山街道 新桥镇 位置              茸梅路 855 弄 1-4 号 五昆路 88 弄 2 号 书林路 600 弄 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月 房源套数 438 300 1,348                                                     28-40 ㎡一居室 主要户型 多人间宿舍 20-35 ㎡一居室                                                      55 ㎡二居室 备案价 （元/平方米/月/含 80.90 70.80 64.00     税） 平均租金 （元/平方米/月/含 53-92 58-83 49-66     税） 出租率 约 95% 约 90% 约 97% 周边保障性租赁住房项目的位置图如下：                                171            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告               图：周边保障性租赁住房项目位置图 来源：百度地图 （三）区域核心客群特征和需求情况 松江区入住保障性租赁住房项目的租客情况主要呈现以下两个特征： 第一，外来人口比重大，产业聚集区域租赁需求旺盛。根据第七次全国人口普查 数据，松江区外省市来松常住人口占全区总人口的 58.37%，入住保障性租赁住房项目 的新市民占比为 90%。从人口空间分布来看，呈明显的东多西少、北多南少，主要集 中在松江新城范围和东北片区。 第二，青年人才群体为主，对居住品质有高要求。整体来看，保障性租赁住房的 申请对象年龄结构 40 周岁以下占比接近 90%、35 周岁以下占比接近 75%，如世茂·闲 猫国际青年社区以 20~30 岁的青年人群为主、“中建·幸孚+”公寓以 24~35 岁青年人群 为主，其租户对居住品质有强烈的需求。 从人口来看，聚焦到户型需求而言，松江区入住保障性租赁住房项目的租客偏好 小户型。已成熟运营的泗泾有巢公寓、泗泾派米雷等项目的一室户户型出租率较高， 甚至已开始进行轮候。 （四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响                          172           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据《上海市松江区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（2026-2030 年）， 松江区立足 G60 科创走廊策源地定位，对接融入长三角一体化发展国家战略，摒弃 “十四五”时期“一廊一轴两核”空间格局，构建“一城发力、两片提升”的整体空 间发展优势，着力打造先进制造业发展集聚区、新质生产力发展先行区、现代化新城 建设样板区、乡村全面振兴示范区，筑牢未来发展战略空间和重要增长极。以松江新 城为核心发力点，联动东部先进制造业与科创功能集聚片、西部乡村振兴与生态文旅 融合片协同提升，推进松江全域高质量发展，持续巩固松江新城人口规模、年轻化程 度、高学历人才数量均居五大新城首位的优势。深化“区校合作”，做深做实 G60 科创 走廊建设，推进国家级创新要素持续集聚，推动松江大学城双创集聚区升级发展，打 造环高校创新集聚区，深化校企地产业化合作，建设成为人才高地创新智谷、大学城 双创示范区，助力科创要素高效联动与科技成果转化。深入推进松江新城总部研发功 能区建设，持续推进海尔智谷、启迪漕河泾（中山）科技园等既有科创平台提质增效， 同步加快格思航天二期、上海松江先进产业技术研究院等新增科创平台建设，打造产 业集聚、科创活跃的创新热土。 “十五五”期间，松江区将着力打造松江新城、长三角 G60 科创走廊、东部先进 制造业与科创功能集聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片等重点区域。到 2030 年， 长三角 G60 科创走廊建设“中国制造”迈向“中国创造”的先进走廊、科技和制度创 新双轮驱动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊取得突破性成果，全面建成具有国 际影响力的科创走廊；城市数字化转型实现全面突破，“科创、人文、生态”现代化新 松江城市核心竞争力大幅提升，全面建成独立的长三角综合性节点城市，圆满完成 “五个转型”目标。 围绕科创之城建设目标，聚力新质生产力发展，把握上海“五型经济”发展优势， 坚持创新引领，聚焦“2+4”现代化产业体系，加快打造千亿级产业集群（其中时尚消 费品产业 2030 年规模破 1,000 亿元），加速制造服务“两业融合”，打造长三角先进制 造业高地，形成具有世界级影响力、战略领先、品牌突出的现代产业体系。持续全面 激发科技创新策源功能，加快推进新一代信息技术、高端装备、时尚消费品等战略性 新兴产业集群建设，培育更多国家级专精特新“小巨人”企业、制造业单项冠军企业， 推动产业高端化、智能化、绿色化、集群化发展。不动产项目附近产业园区众多，产                         173           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科技园、巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼 认证技术、海尔地产智谷等企业，依托区域产业集聚优势，为项目提供了稳定的租户 客源。 作为五大新城之一，松江区紧扣“十五五”民生福祉保障要求，持续加大保障性 住房建设筹措力度，健全租购并举的住房保障体系，助力长三角 G60 科创走廊人才高 地建设。聚焦区内人才引进、重点企事业单位和公共服务类企业一线职工的阶段性住 房困难，结合“十五五”期间产业集聚区、松江枢纽等交通枢纽地区的发展布局，优 化保障性租赁住房布点，集中建设租赁住房，同步优化申请流程，完善多层次租赁住 房供应体系，切实解决新市民、青年人和一线务工人员住房困难，为区域产业发展和 人才集聚提供坚实安居保障，助力每年引进海内外高层次创新创业人才 1,000 人的目标 落地。 松江区房管局于 2026 年 1 月 9 日召开 2026 年工作推进会，会上公布松江区完成 “新时代城市建设者管理者之家”床位筹措 1,200 张，完成保障性租赁住房房源建设筹 措 6,355 套（间）、供应 6,314 套（间），均超额完成市级年度目标。这些新增的保障性 租赁住房将有效增加市场供给，缓解供需矛盾。到“十四五”期末，松江区计划建设 筹措保障性租赁住房 57,210 套（间），上市供应保障性租赁住房 44,392 套（间），总量 进入上海市前三。截至 2025 年末，松江区已累计筹措建设保障性租赁住房 57,349 套 （间），完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套（间），分别超额完成“十四五”期末 规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各区中名列前茅。 综上所述，松江区经济发展及供需情况预计能够对本项目的稳定运营提供良好支 撑。                         174              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 一、不动产项目经营及财务情况 （一）审计报告及审计意见 项目公司 2023 年度、2024 年度、2025 年度以及 2026 年 1-3 月财务报表及附注已经 上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了编号为上会师报字（2026）第 12251 号标准无保留意见的审计报告。               表：报告期各期不动产项目主要财务指标                  2026 年 3 月末 项目财务指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度                     /1-3 月 总资产（亿元） 12.31 12.34 12.43 13.36 资产负债率（%） 70.42% 70.75% 72.15% 74.64% 营业毛利率（%） 58.20% 60.08% 55.24% 33.78% 营业收入（亿元） 0.18 0.76 0.76 0.68 净利润（亿元） 0.03 0.15 0.08 -0.19 经营活动产生的现金流量                              0.09 0.52 0.65 0.43 净额（亿元） EBITDA（亿元） 0.14 0.59 0.55 0.29 大幅波动/持续为负等异常                        不涉及 不涉及 不涉及 不涉及 情况（如有）                    表：报告期各期项目经营指标               2026 年 3 月末 项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度                  /1-3 月 期末面积出租率                     91.53% 93.66% 92.09% 83.09% （%） 租金单价 61.78 64.75 65.50 68.49 租金增长率（%） -4.59% -1.15% -4.37% 6.50% 租金收缴率（%） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%               截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁 租赁合同期限分布 住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等于 1 年的               租赁面积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积占比为 0.60%。 1、项目公司合并报表 （1）项目公司合并资产负债表                                      175             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告               表：报告期内项目公司合并资产负债表                                                                      单位：万元                    2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                     3 月末 流动资产： - - - 货币资金 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 预付款项 - 10.23 15.15 76.61 应收账款 75.62 - - - 其他应收款 7.55 7.55 7.91 7,635.18 其他流动资产 703.81 757.25 862.04 1,247.15 流动资产合计 2,335.02 2,146.47 1,398.89 9,178.32 非流动资产： - - - - 投资性房地产 120,441.47 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 19.84 21.00 16.90 18.98 长期待摊费用 298.81 316.55 319.66 52.63 递延所得税资产 - - 0.04 0.02 非流动资产合计 120,760.13 121,237.54 122,943.01 124,383.81 资产总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 流动负债： - - - - 应付账款 143.04 795.49 1,061.34 4,010.36 预收款项 792.79 818.14 1,109.35 1,025.68 应付职工薪酬 - - - 24.38 应交税费 200.79 335.61 274.81 718.35 其他应付款 18,778.45 18,719.71 18,772.26 24,310.24 一年内到期的非流动负债 22,915.95 22,775.33 2,300.76 1,181.80 流动负债合计 42,831.02 43,444.29 23,518.53 31,270.81 非流动负债： - - - - 长期借款 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 非流动负债合计 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 负债合计 86,679.02 87,292.29 89,712.53 99,690.81 所有者权益： - - - - 实收资本 35,000.00 35,000.00 35,000.00 35,000.00                                    176               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                      2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                       3 月末 盈余公积 389.53 389.53 311.51 311.51 未分配利润 1,026.59 702.19 -682.13 -1,440.19 所有者权益合计 36,416.12 36,091.72 34,629.37 33,871.32 负债和所有者权益总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 （2）项目公司合并利润表                   表：报告期内项目公司合并利润表                                                                                     单位：万元                               2026 年             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                1-3 月 一、营业总收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 其中：营业收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 二、营业总成本 1,337.14 5,663.54 6,523.14 8,155.49 其中：营业成本 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 税金及附加 120.19 589.77 605.91 719.60 销售费用 - - - 275.20 管理费用 - - 9.43 46.60 研发费用 - - - - 财务费用 477.29 2,053.47 2,521.81 2,619.24 其中：利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69        利息收入 0.48 1.31 0.74 1.66 加：其他收益 - 36.57 27.03 0.15 投资收益（损失以“-”号填列） - - - - 净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - - - - 公允价值变动收益（损失以“-”号填                                            - - - - 列） 信用减值损失（损失以“-”号填列） - 0.18 -0.10 18.64 资产减值损失（损失以“-”号填列） - - - - 资产处置收益（损失以“-”号填列） - -0.15 - - 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 432.54 1,939.58 1,068.06 -1,348.56 加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.04 减：营业外支出 - - - 308.82                                   177             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                          2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月 四、利润总额（亏损总额以“-”号填                            432.54 1,949.79 1,068.06 -1,657.35 列） 减：所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07 五、净利润（净亏损以＂-＂号填列） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 （一）持续经营净利润（净亏损以“-”                            324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 号填列） （二）终止经营净利润（净亏损以“-”                                       - - - - 号填列） 六、综合收益总额 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 （3）项目公司合并现金流量表                表：报告期内项目公司合并现金流量表                                                                           单位：万元                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 一、经营活动产生的现金流量： - - - 销售商品、提供劳务收到的现金 1,718.01 7,041.12 7,647.94 8,260.33 收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 397.97 540.44 1,285.59 808.53 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 购买商品、接受劳务支付的现金 495.84 1,567.47 796.10 2,177.40 支付给职工以及为职工支付的现金 - - 292.49 868.57 支付的各项税费 384.26 205.18 974.36 1,400.55 支付其他与经营活动有关的现金 305.08 563.34 416.89 302.46 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89 二、投资活动产生的现金流量： - - - - 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和其他长期                                   - 0.12 - - 资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现                                   - - - - 金净额 收到其他与投资活动有关的现金 - - - -                            178             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 购建固定资产、无形资产和其他长期                           421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 资产支付的现金 投资支付的现金 - - - - 取得子公司及其他营业单位支付的现                                  - - - - 金净额 支付其他与投资活动有关的现金 - - - - 投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 投资活动产生的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71 三、筹资活动产生的现金流量： - - - - 吸收投资收到的现金 - - - - 取得借款收到的现金 - - - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 偿还债务支付的现金 - 22,226.00 1,104.00 476.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现                           332.35 1,681.24 2,503.48 2,605.55 金 支付其他与筹资活动有关的现金 - -- 27,536.94 16,848.75 筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30 筹资活动产生的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39 四、汇率变动对现金及现金等价物的                                  - - - - 影响 五、现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44 加：期初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82 六、期末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 （二）主要财务指标分析 1、营业收入分析                            179                            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                     表：报告期内项目公司收入结构                                                                                            单位：万元、%                   2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收                 金额 金额 金额 金额                              入比重 入比重 入比重 入比重 保障性租赁住房                 1,596.46 90.21 7,086.87 93.66 7,048.38 93.18 5,055.66 74.48 租金收入 商铺租金收入 126.11 7.13 301.65 3.99 328.4 4.34 212.68 3.13 车位租金收入 36.57 2.07 140.57 1.86 140.93 1.86 139.6 2.06 其他收入 10.54 0.60 37.43 0.49 46.56 0.62 1,380.20 20.33 营业收入合计 1,769.68 100.00 7,566.52 100.00 7,564.27 100.00 6,788.14 100.00          注：          1、其他收入包括酒店客房收入、酒店餐饮收入、增值服务费和物业管理费收入、杂费收入、能耗收入等。          2、不动产项目历史存在酒店业态，酒店运营期间对应产生的酒店客房收入和餐饮收入是其他收入的主要构成 部分；酒店改造完成后，其他收入构成主要为物业管理费收入、杂费收入。           2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万元、 7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保障性租赁住 房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共 卫生事件及政府征用9影响，期间无法正常对外招租导致正常运营中断，至 2023 年 1 月 起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司的营业收入伴随着项目出租率 的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已达到稳定运营状态。           2、营业成本分析                                     表：报告期内项目公司成本结构                                                                                            单位：万元、%                             2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度         项目 占营业 占营业 占营业 占营业                            金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                                      重 重 重 重 折旧及摊销费用 480.41 27.15 1,920.12 25.38 1,900.69 25.13 1,938.72 28.56 付现成本 259.25 14.65 1,100.18 14.54 1,485.29 19.64 2,556.14 37.66          9 2022 年 2 月 27 日至 2022 年 7 月 31 日期间，不动产项目 1、6 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 3 月 3 日        至 2022 年 8 月 1 日期间，不动产项目 2、3、4、5、7、8、9 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 9 月 7 日至 2022        年 12 月 31 日期间，不动产项目 1、2、3、4、5 号楼被政府征用作为隔离点。                                                     180                    国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                      2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度         项目 占营业 占营业 占营业 占营业                     金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                               重 重 重 重 其中：市场推广及营运费 - - 0.88 0.01 168.45 2.23 321.02 4.73 行政办公支出 - - 7.19 0.10 40.11 0.53 77.88 1.15 物业费用支出 34.71 1.96 65.71 0.87 471.28 6.23 948.84 13.98 人工成本 - - - - 268.11 3.54 793.40 11.69 委托管理费 214.30 12.11 1,015.58 13.42 526.53 6.96 208.94 3.08 食品成本 - - - - - - 175.08 2.58 客房服务费 - - - - - - 16.23 0.24 保险 10.23 0.58 10.81 0.14 10.81 0.14 7.02 0.10 其他 - - - - - - 7.74 0.11 营业成本合计 739.66 41.80 3,020.30 39.92 3,385.98 44.76 4,494.86 66.22         从占营业收入的比重来看，营业成本主要为折旧及摊销费用，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司营业成本中的折旧摊销费用分别为 1,938.72 万元、1,900.69 万 元、1,920.12 万元和 480.41 万元，占营业收入的比例分别为 28.56%、25.13%、25.38% 和 27.15%。         营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付现成本，付现成本主要包括物业费用支 出、人工成本、行政办公支出、委托管理费和市场推广及营运费用。2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司付现成本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元 和 259.25 万元。2023 年度，项目公司尚存在自主经营酒店业务及由此产生的相关人员、 营销成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目公司将 18 号楼的酒店业态调整为租 赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东 孚转让予中建资本（上海）后，整体运营管理委托予东孚资管负责10，项目公司仅承担 委托管理费及个别必要成本项（其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有少量行政办公支 出和物业费用支出系过渡期存在少量成本未完全转移11），付现成本进一步下降。         10 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议》及     2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议补充协议一》                                                ，委托管理费已涵盖自 2024 年     10 月起的物业费用支出、人工成本和行政办公支出。         11 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费用支出主     要系进项税转出及清理水电费预付挂账。                                           181               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 本项目付现成本与同行业可比项目对比情况详见本尽职调查报告“第四条 治理机 制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”之“三、运管费率”之“（五）与历史 运营管理费的匹配情况”与“（六）运管费率与行业平均水平的对比分析情况”。 3、运营净收益情况                    表：报告期内项目公司运营净收益                                                                   单位：万元                          2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月 净利润 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07 折旧摊销 480.41 1,920.12 1,900.69 1,942.79 利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69 EBITDA 1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 资本性支出 3.00 80.83 332.78 53.48 运营净收益 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65 运营净收益率 78.15% 76.98% 67.90% 41.74% 注： 1、EBITDA=净利润+所得税费用+折旧摊销+利息费用； 2、运营净收益=经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收； 3、运营净收益率=运营净收益/营业收入。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司 EBITDA 分别为 2,887.13 万元、5,469.19 万元、5,905.71 万元和 1,385.92 万元，项目公司 2023 年息税折旧摊销前利润金额较低， 主要受公共卫生事件、政府征用及业态调整的影响，项目处于运营爬坡期，收入释放 受限且承担了较高的历史与改造成本；2024 年 EBITDA 实现大幅增长，得益于项目进 入稳定运营阶段，出租率显著提升，同时，随着业态调整完成及运营管理模式的优化， 项目付现成本得到有效压缩，成本结构优化。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司运营净收益分别为 2,833.65 万元、 5,136.40 万元、5,824.89 万元和 1,382.93 万元，运营净收益率分别为 41.74%、67.90%、 76.98%和 78.15%。自不动产项目 2023 年正常运营以来，项目公司的营业收入伴随着项 目出租率的提升稳步增长，且自 18 号楼完成业态调整后，成本结构不断优化，2023- 2025 年度运营净收益和运营净收益率持续增长，2026 年 1-3 月年化运营净收益较 2025                                   182                          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告      年度略有下降主要系受春节返乡潮等季节性不利因素影响，租住需求阶段性回落。         4、资产结构分析                                 表：报告期内项目公司资产状况分析                                                                                                    单位：万元、%          2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产 2,335.02 1.90 2,146.47 1.74 1,398.89 1.13 9,178.32 6.87 非流动资产 120,760.13 98.10 121,237.54 98.26 122,943.01 98.87 124,383.81 93.13 资产总计 123,095.14 100.00 123,384.00 100.00 124,341.90 100.00 133,562.13 100.00         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，项目公司总资产分别为 133,562.13 万元、      124,341.90 万元、123,384.00 万元和 123,095.14 万元，剔除折旧摊销影响，整体资产规      模保持相对稳定。         资产内部结构上看，以非流动资产为主。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动资      产分别为 9,178.32 万元、1,398.89 万元、2,146.47 万元和 2,335.02 万元，占总资产的规      模比例分别为 6.87%、1.13%、1.74%和 1.90%；非流动资产分别为 124,383.81 万元、      122,943.01 万元、121,237.54 万元和 120,760.13 万元，占总资产的规模比例分别为      93.13%、98.87%、98.26%和 98.10%，非流动资产中以投资性房地产为主，与项目公司      主营业务构成相符。         （1）流动资产分析                              表：报告期内项目公司流动资产状况分析                                                                                                    单位：万元、%                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 1,548.03 66.30 1,371.43 63.89 513.78 36.73 219.38 2.39 预付账款 - - 10.23 0.48 15.15 1.08 76.61 0.83 应收账款 75.62 3.24 - - - - - 其他应收款 7.55 0.32 7.55 0.35 7.91 0.57 7,635.18 83.19 其他流动资产 703.81 30.14 757.25 35.28 862.04 61.62 1,247.15 13.59                                                               183                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产合计 2,335.02 100.00 2,146.47 100.00 1,398.89 100.00 9,178.32 100.00           从流动资产构成来看，主要由其他应收款、其他流动资产和货币资金构成。其他        流动资产主要为留抵税额、待认证进项税额及待确认进项税额。2023-2025 年末及 2026        年 3 月末，其他应收款分别为 7,635.18 万元、7.91 万元、7.55 万元和 7.55 万元，占流动        资产的比例分别为 83.19%、0.57%、0.35%和 0.32%，其他应收款主要由集团资金流动        性管理需要归集至上级母公司账户的应收关联方款项构成，2024 年项目公司对上述款        项进行了回收，流动资产合计金额降低。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，货币资金分        别为 219.38 万元、513.78 万元、1,371.43 万元和 1,548.03 万元，随着不动产项目逐渐运        营稳定，货币资金呈增长趋势。           （2）非流动资产情况                              表：报告期内项目公司非流动资产状况分析                                                                                        单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房地产 120,441.47 99.74 120,899.99 99.72 122,606.41 99.73 124,312.18 99.94 固定资产 19.84 0.02 21.00 0.02 16.90 0.01 18.98 0.02 长期待摊费用 298.81 0.25 316.55 0.26 319.66 0.26 52.63 0.04 递延所得税资产 - - - - 0.04 0.00 0.02 0.00 非流动资产合计 120,760.13 100.00 121,237.54 100.00 122,943.01 100.00 124,383.81 100.00           从非流动资产构成来看，投资性房地产为非流动资产的主要构成科目。2023-2025        年末及 2026 年 3 月末，投资性房地产分别为 124,312.18 万元、122,606.41 万元、        120,899.99 万元和 120,441.47 万元，占非流动资产的比例分别为 99.94%、99.73%、        99.72%和 99.74%，与项目公司主营业务构成相符。           5、负债结构分析                                                      184                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                             表：报告期内项目公司负债状况分析                                                                                    单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债合计 42,831.02 49.41 43,444.29 49.77 23,518.53 26.22 31,270.81 31.37 非流动负债合计 43,848.00 50.59 43,848.00 50.23 66,194.00 73.78 68,420.00 68.63 负债合计 86,679.02 100.00 87,292.29 100.00 89,712.53 100.00 99,690.81 100.00         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，总负债分别为 99,690.81 万元、89,712.53 万元、      87,292.29 万元和 86,679.02 万元，整体负债规模呈下降趋势，资产负债率分别为 74.64%、      72.15%、70.75%和 70.42%，资产负债率较高主要系不动产项目的开发建设和开业筹办      等事项产生较高的资金投入需求，由此形成了关联方借款和银行贷款。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债分别为 31,270.81 万元、23,518.53 万元、      43,444.29 万元和 42,831.02 万元，占总负债的规模比例分别为 31.37%、26.22%、49.77%      和 49.41%；非流动负债分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、43,848.00 万元和      43,848.00 万元，占总负债的规模比例分别为 68.63%、73.78%、50.23%和 50.59%。负债      内部结构上看，2023-2024 年末，负债构成主要为非流动负债；2025 年末流动负债占比      大幅提升，主要系当年新增中建资本（上海）借入的 2.00 亿元关联方借款，计入一年      内到期的非流动负债，同时项目公司将该笔资金用于偿还银行贷款，导致非流动负债      相应减少；2026 年 3 月末，项目公司负债结构较 2025 年末整体保持相对稳定。         （1）流动负债情况                            表：报告期内项目公司流动负债状况分析                                                                                    单位：万元、%                   2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末        项目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 143.04 0.33 795.49 1.83 1,061.34 4.51 4,010.36 12.82 预收款项 792.79 1.85 818.14 1.88 1,109.35 4.72 1,025.68 3.28 应付职工薪酬 - - - - - - 24.38 0.08 应交税费 200.79 0.47 335.61 0.77 274.81 1.17 718.35 2.30 其他应付款 18,778.45 43.84 18,719.71 43.09 18,772.26 79.82 24,310.24 77.74                                                  185                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末        项目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 一年内到期的             22,915.95 53.50 22,775.33 52.42 2,300.76 9.78 1,181.80 3.78 非流动负债 流动负债合计 42,831.02 100.00 43,444.29 100.00 23,518.53 100.00 31,270.81 100.00         从流动负债构成来看，其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款为流动 负债的主要构成科目。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，其他应付款分别为 24,310.24 万元、18,772.26 万 元、18,719.71 万元和 18,778.45 万元，主要系应付关联方款项，截至 2026 年 3 月末，项 目公司的其他应付款主要为应付关联方借款，应付关联方借款主要为对中建资本（上 海）的借款 18,000.00 万元。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，一年内到期的非流动负债分别为 1,181.80 万元、 2,300.76 万元、22,775.33 万元和 22,915.95 万元，主要由资产负债表日一年内到期的长 期应付款本息和一年内到期的银行贷款本息构成，2025 年末一年内到期的非流动负债 有所增加主要系新增对中建资本（上海）的关联方借款 2.00 亿元所致。前述银行贷款 及关联方借款拟以募集资金通过专项计划向项目公司发放股东借款及增资的方式予以 偿还。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，应付账款分别为 4,010.36 万元、1,061.34 万元、 795.49 万元和 143.04 万元，随应付工程款逐年减少呈下降趋势。截至 2026 年 3 月末， 应付账款主要为应付工程款和应付东孚资管的委托管理费。前述应付工程款拟根据付 款期结算进度以货币资金支付。         （2）非流动负债情况                            表：报告期内项目公司非流动负债状况分析                                                                                     单位：万元、%                  2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 长期借款 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00 非流动负债合计 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00                                                   186                      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         从非流动负债构成来看，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，长期借款分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、43,848.00 万元和 43,848.00 万元，是非流动负债的唯一 构成，长期借款主要为银行抵押借款，项目公司于 2025 年偿还银行贷款 2.00 亿元， 2025 年末长期借款有所减少。前述银行借款拟以募集资金通过专项计划向项目公司发 放股东借款及增资的方式予以偿还。         6、税金及期间费用分析                            表：报告期内项目公司税金及费用情况                                                                               单位：万元、%             2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收            金额 金额 金额 金额                      入比重 入比重 入比重 入比重 税金及附加 120.19 6.79 589.77 7.79 605.91 8.01 719.60 10.60 销售费用 - - - - - - 275.20 4.05 管理费用 - - - - 9.43 0.12 46.60 0.69 财务费用 477.29 26.97 2,053.47 27.14 2,521.81 33.34 2,619.24 38.59 税金及费用合            597.48 33.76 2,643.24 34.93 3,137.16 41.47 3,660.63 53.93 计         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司税金及费用分别为 3,660.63 万元、 3,137.16 万元、2,643.24 万元和 597.48 万元，占营业收入的比重分别为 53.93%、41.47%、 34.93%和 33.76%，报告期内税金及费用主要由财务费用构成，随着不动产项目收入的 提升和贷款本金的偿还，税金及费用占营业收入比重逐渐下降。         7、资本性支出分析                            表：报告期内项目公司资本性支出情况                                                                                    单位：万元                                              2026 年 2025 年 2024 年                     项目 2023 年度                                               1-3 月 度 度       非经常性资本性支出：         ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48         ——“新时代城市建设者管理者之家”                                                       - - 101.35 -         形象升级相关       日常资本性支出：         ——维持日常运营需要的维修改造及设                                                    3.00 80.83 67.60 -         备更新等                                              187              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                             2026 年 2025 年 2024 年            项目 2023 年度                              1-3 月 度 度         资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48     资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00% 不动产项目投入运营时间较短，设备设施较新，实际发生的经营性相关资本性支 出较少。2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月资本性 支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入的比重 为 0.79%、4.40%、1.07%和 0.17%。2023 年度和 2024 年度资本性支出主要为 18 号楼酒 店业态调整和“新时代城市建设者管理者之家”形象升级相关工程支出，属于非经常 性资本性支出。 剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的维持日常 运营需要的维修改造及设备更新等日常资本性支出分别为 0.00 万元、67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、1.07%和 0.17%，项目 日常资本性支出占收入比重较低，与项目投入运营时间较短、设备设施较新的实际情 况相符。 8、现金流情况分析                  表：报告期内项目公司现金流情况                                                                     单位：万元                           2026 年            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                            1-3 月 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 投资活动使用的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71 筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30 筹资活动使用的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39 现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44                             188                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                               2026 年              项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                1-3 月 加：期/年初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82 期/年末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司经营活动产生的现金流量净额分别为 4,319.89 万元、6,453.69 万元、5,245.57 万元和 930.81 万元。2025 年度较 2024 年度经营 活动产生的现金流量净额略有下降，主要原因为 18 号楼业态调整后收到的预收账款、 销项税、押金有所减少。2026 年 1-3 月项目公司年化经营活动产生的现金流量净额较 2025 年度有所下降主要系当期集中支付各项税费所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司投资活动产生的现金流量净额分别为- 8,171.71 万元、-3,768.51 万元、-480.69 万元和-421.85 万元，报告期内，项目公司投资 活动现金流入金额较小，投资活动产生的现金流出较大主要系结算建设工程款所致， 项目公司投资活动产生的现金流出随支付工程款的结算进度而逐年减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 3,307.39 万元、-2,390.78 万元、-3,907.24 万元和-332.35 万元。2024 年度筹资活动产生 的现金流量净额为负主要系期间项目公司股权发生转让，项目公司向原股东中建东孚 和其他关联方偿还借款所致。2025 年度筹资活动产生的现金流量净额较 2024 年进一步 下降主要系项目公司偿还债务支付的现金增加且存在分配股利、利润或偿付利息的筹 资活动现金流出所致。2026 年 1-3 月筹资活动产生的现金流量净额为负主要系当期无筹 资活动现金流入，同时按期支付了借款利息。 二、不动产项目的租户情况 本不动产项目主要依托租赁收入，项目历史期间租户相关情况如下： （一）租户数量 根据项目公司租赁台账，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店） 项目可出租租赁住房为 2,43212套，已出租租赁住房 2,253 套，其中企业租户租赁 214 套， 12 不动产项目共纳保 2,437 套房源（含拆套）                             ，考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故住房总可租套数按 照 2,432 套进行列示。                                189                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        个人租户租赁 2,039 套；不动产项目下正在履行的配套商业《商铺租赁合同》共计 27        份。             （二）租户行业分布和集中度             1、租赁住房租户类型分布情况          租赁住房租户类型分个人、企业两类。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目已出租        面积合计为 94,037.58平方米，共 2,253套。其中，出租给企业 214套，出租给个人 2,039        套；个人租户面积占比 87.90%，套数占比 90.50%，合同月租金收入占比 88.82%，个人        租户占比高，不动产项目有着较好的收入分散度。截至 2026 年 3 月 31 日，企业租户平        均租金单价为 57.08 元/平方米/月，个人租户平均租金单价为 62.42 元/平方米/月，价差        属于合理范围内，系正常的市场定价策略所致。                                 表：租赁住房租户类型分布情况                                                                                     平均租金单价          出租套数 租赁面积 租赁面积 合同月租金收 合同月租金收 租户类型 套数占比 （元/平方米/           （套） （平方米） 占比 入（元/月） 入占比                                                                                       月） 企业租户 214 9.50% 11,376.04 12.10% 649,307 11.18% 57.08 个人租户 2,039 90.50% 82,661.54 87.90% 5,160,008 88.82% 62.42 合计 2,253 100.00% 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 61.78             2、租赁住房租户年龄分布          截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，支付能力        较为稳定。                                 表：租赁住房租户年龄分布                     租户年龄段 占比                     25 岁以下 14.42%                     25 岁-40 岁 72.88%                     40 岁以上 12.70%                       合计 100.00%             3、租户行业分布          截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研究服务        业、互联网相关行业和制造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科                                              190           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在 20%以上，具备较强的支付能力和 稳定性。                  表：租赁住房租户职业行业分布          租户职业行业 出租套数（套） 套数占比        科学研究和技术服务业 556 24.68%         互联网相关行业 518 22.99%           制造行业 489 21.70%         医疗及健康行业 216 9.59%        商务服务及金融相关行业 176 7.81%         建筑及房地产行业 86 3.82%           教育行业 49 2.17%        研究及实验相关行业 35 1.55%           零售业 17 0.75%          文娱相关产业 13 0.58%           餐饮业 9 0.40%            其他 89 3.95%            合计 2,253 100.00% 截至 2026 年 3 月 31 日，商业配套部分租户主要为星巴克、瑞幸咖啡、罗森超市、 联华超市、菜鸟驿站等企业，覆盖餐饮、零售、医疗及健康、服务等行业，满足租赁 住房租户日常生活、娱乐需求。 4、租户集中度情况 本项目的租户具有良好的分散性，租户集中度分析详见本条“第一节 不动产项目 概况”之“九、重要现金流提供方”                。 （三）关联方租户 近三年及一期，关联方租户收入占项目总收入比例分别为 0.15%、0.65%、0.26%和 0.04%，关联方租户收入占比极低。历史上涉及的关联方租户为：上海中建东孚资产管 理有限公司、上海中建孚泰置业有限公司络绎坊酒店管理分公司、中建资本管理（上 海）有限公司和中建西部建设集团第八（上海）有限公司。各关联方租赁不动产项目 房源均作为其员工宿舍使用，系企业客户常见的租赁用途，报告期内关联方租户在租                         191               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 期间，孚茸置业与关联方租户的定价方式根据市场交易规则履行，关联方租户的合同 租金处于同户型租赁房源的市场价的正常水平。 （四）租赁合同期限及到期时间分布 1、租赁住房租期分析 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3 号） 的相关规定，保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合同应使用保 障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。保障性租赁住房租赁合同期 限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年。租赁合同到期后， 入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁住房租约 期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等于 1 年的租赁面积占比为 88.89%、 租约期限大于 1 年的租赁面积占比为 0.60%，其租赁期限情况、租约到期期限分布如下：                     表：租赁住房租赁期限情况                     租赁面积 合同租金 占总合同租金比      租赁期限 面积占比                    （平方米） （元/月） 例      小于 1 年 9,880.97 10.51% 635,653 10.94%       1年 83,588.89 88.89% 5,138,031 88.44%      大于 1 年 567.72 0.60% 35,631 0.61%       合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00%                   表：租赁住房租约到期分布情况                     租赁面积 合同租金 占总合同租金比 租约到期时间 面积占比                    （平方米） （元/月） 例 2026 年第一季度 370.96 0.39% 22,652 0.39% 2026 年第二季度 26,767.64 28.46% 1,715,470 29.53% 2026 年第三季度 23,226.54 24.70% 1,470,859 25.32% 2026 年第四季度 20,722.72 22.04% 1,232,690 21.22% 2027 年第一季度 22,949.72 24.40% 1,367,644 23.54%       合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租赁住房部分租约期限较短，可能面临到期 后不续约产生较长空置期，出租率下降的风险。                                   192            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 对于相关风险，基金管理人与运营管理机构已设置如下保障项目稳定运营的措施： （1）不动产项目平均去化周期较短，可实现较好地衔接 2026 年 1-3 月，不动产项目租户退租后去化平均天数为 15.82 天，较短的去化周期， 预计可助力不动产项目实现租约的良好衔接，促进不动产项目平稳经营。 （2）续租率较高，预计换租风险可控 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，本项目的全年综合续约率分别为 76%、77%、78% 和 76%，持续稳定地保持在较高水平，表明大多数租户在租期结束后会选择继续租赁， 预计集中换租风险可控。 （3）续租安排、退换租处理机制完善 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、高价值 生活的原则，运营管理实施机构东孚资管建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续 租与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房产品和服务。 2、商业租期分析 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目商业现有租赁协议的 剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.30%，剩余租期较长具有较 高的稳定性，具体租约到期分布见下表：               表：商业租约剩余期限（X）分布情况 剩余期限 租赁面积             租户数 租户数占比 面积占比 （年） （平方米）     X的通知》（沪房规范〔2025〕5 号），建设者之家项目主要面向 符合上海市保障性租赁住房准入条件的城市一线劳动者供应，重点为建筑施工、环卫、 绿化、快递、外卖、家政、医护、保安、保洁、交通等城市建设、运营和生活服务保 障行业的一线从业人员，以及来沪新就业、初创业的人员和高校毕业生等群体（以下 简称“相关群体”）。     租金定价方面，在向符合条件的相关群体出租时，建设者之家相关房源租金按不 高于床位备案租赁价格执行；在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设者之家的 相关房源可以面向社会个人供应，租赁价格不高于保障性租赁住房备案租赁价格（一 房一价）。                           198                                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告             报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用床位备案租        赁价格；两室两厅及三室两厅户型均面向社会个人供应，不适用床位备案价。2023-        2025 年末及 2026 年 3 月末，以建设者之家床位备案租赁价格出租的相关房源合同月        租金收入占比分别为 0.00%、6.07%、5.87%和 6.50%。建设者之家房源明细及床位备        案租赁价格详见下表：                                 表：建设者之家房源明细及床位备案租赁价格                                                                                              床位备案租赁价            户型 套数 可出租面积 床型 床位数 格（元/床位/                                                                                                 月）                          138 6,672.35 双人间 276 1,200            两室                           36 1,744.69 四人间（上下铺） 144 600            两室两厅 51 3,176.01 双人间 102 2,400            三室两厅 26 2,189.98 三人间 78 1,400            合计 251 13,783.03 - 600 -              注：              1、在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设者之家的相关房源可以面向社会个人供            应；              2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家床位            备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，社会个人            不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案租赁价格（一房            一价）执行。              3）各户型报告期租金单价和租金增长率情况              报告期各期末，不动产项目租赁住房分户型的租金单价和租金增长率如下表：                            表：租赁住房分户型历史租金单价和租金增长率情况                                                                                       单位：元/平方米/月                         2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末                 已出 已出 已出      户型 租金 租金 租金 已出租 租金                 租套 增长率 租套 增长率 租套 增长率                            单价 单价 单价 套数 单价                  数 数 数 一室 889 70.83 -2.93% 867 72.97 -7.53% 865 78.91 1.08% 888 78.07 一室一厅 1,006 59.81 -6.20% 1,055 63.76 1.40% 1,055 62.88 -0.62% 971 63.27 两室（建设者之 -0.06%                   161 48.45 156 48.48 -0.82% 159 48.88 / / / 家） 其中：双人间 127 48.25 -0.08% 123 48.29 -0.86% 124 48.71 / / /      四人间 34 49.21 0.02% 33 49.20 -0.65% 35 49.52 / / / 两室（其他） 18 62.52 -10.20% 23 69.62 1.96% 21 68.28 1.65% 143 67.17                                                        199                             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                         2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末                  已出 已出 已出      户型 租金 租金 租金 已出租 租金                  租套 增长率 租套 增长率 租套 增长率                            单价 单价 单价 套数 单价                   数 数 数 两室两厅 116 62.94 -3.70% 121 65.36 3.35% 105 63.24 -15.08% 70 74.47 三室两厅 63 57.46 -4.03% 63 59.87 2.41% 57 58.46 -16.37% 17 69.90 合计 2,253 61.78 -4.59% 2,285 64.75 -1.15% 2,262 65.50 -4.37% 2,089 68.49              注：              1、不动产项目租赁住房部分报告期内不涉及免租期，合同租金单价和有效租金单价一致；             2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家床位           备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，社会个人           不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案租赁价格（一房           一价）执行；              3、2023 年末，不动产项目尚无房源按建设者之家床位价格对外出租；              4、由于不同房间存在面积尾差，建设者之家按面积计算的单位租金（元/㎡/月）略有波动。             不动产项目自 2021 年 11 月投入运营，2022 年因公共卫生事件被政府征用为隔离        点。2023 年，项目运营快速修复爬升，小户型房源凭借高坪效优势快速去化，带动        租金单价、出租率同步提升，年末租赁住房租金单价 68.49 元/平方米/月，面积出租率        83.09%。              2024 年，在稳固小户型高出租率的基础上，重点推进大户型（两室两厅和三室           两厅）房源去化。2024 年末两室两厅和三室两厅户型的租金单价同比分别下降           15.08%和 16.37%，以主动调价促进大户型的快速去化，年末两室两厅和三室两厅户           型出租套数同比均大幅增加，去化成效显著。同时，部分两室户型房源被认定为           “建设者之家”并按床位备案租赁价格出租，“建设者之家”床位备案租赁价格相           对两室户型的其他房源租金单价较低，结构性拉低了两室户型整体均价。在整体租           金适度回调至 65.50 元/㎡/月的情况下，2024 年末租赁住房面积出租率已提升至           92.09%。              2025 年，项目所处区域租赁市场呈现周期性调整，周边竞品出现一定的价格波           动，2025 年下半年，项目动态调整运营思路，通过灵活有效的营销策略稳存量、拓           增量。其中，一室户型作为项目套数最多的主力户型，年内适度下调 7.53%，以巩           固该户型在周边竞品中的性价比优势；其他户型租金单价保持基本稳定或小幅上涨。           当年末，租赁住房租金单价小幅下调至 64.75 元/平方米/月，出租率提升至 93.66%，           经营态势保持稳健。                                                     200           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营策略， 对全户型进行普适性微调，2026 年 3 月末整体租金单价降至 61.78 元/㎡/月。其中， 一室一厅和两室（其他）户型租金单价降幅分别为 6.20%和 10.20%，降幅相对其他 户型较高主要系一室一厅和两室（其他）户型在近三年租赁表现相对稳定，租金价 格未经历下调，为适应市场环境，在 2026 年一季度对该类户型进行了针对性回调， 租金降幅相对更大，以促进各类户型的均衡去化。截至 2026 年 3 月末，本项目面积 出租率为 91.53%、套数出租率为 92.64%，出租率在受流动人口返乡、节后重新择 业等季节性不利因素影响的情况下仍维持在较高水平，本项目通过适度优化租金定 价以巩固并提升长期出租率，增强了在长周期内的经营韧性。 总体而言，项目 2023 年短期内即实现快速修复企稳；2024-2025 年优化产品结构、 灵活适配市场周期，租金单价处于合理波动区间，出租率持续稳步攀升；2026 年以 来，项目进入全面优化期，主动实施以价换量策略对全户型进行普适性调价，有效维 稳了淡季出租率，增强了项目在长周期内的经营韧性。 （3）最近一期新签合同实际租金单价情况及以价换量策略的实施效果 自 2021 年国家大力推进保障性租赁住房建设以来，全国保租房进入集中供给通 道，重点城市在“十四五”期间筹集规模明显提升，部分区域租金单价出现阶段性承 压。上海作为人口净流入城市，保租房新增房源量居全国前列，叠加就业人群租房消 费预期的变化，近两年部分板块租金出现一定程度的调整压力。 松江区作为“五个新城”之一，过去一段时间有相对集中的新建保租房入市，短 期内新增供给对区域租金单价形成了一定扰动，租赁市场经历过一个阶段性承压的过 程。运营团队持续跟踪区域市场变化，注意到这一阶段性供需波动后，运营团队对项 目租赁策略进行了动态评估与调整，适度采取以价换量的方式应对短期去化压力，而 非固守原有价格体系。随着新增房源逐步被消化、区域租赁供需趋于平衡，整体租金 和出租率表现进入相对稳定的状态。 2026 年一季度，本项目在前述以价换量策略框架下，进一步对全户型进行普适 性调价，2026 年 1-3 月新签合同整体均价为 60.74 元/平方米/月，较 2025 年同期有 所下调。上述价格调整有效拉动了租赁需求。2026 年 1-3 月，新签套数从去年同期                         201                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告       668 套增长至 755 套，同比增幅 13.02%；新签面积从 27,441.03 平方米提升至 31,304.22       平方米，同比增幅 14.08%，适度调降租金有效提升了项目去化速度，并支撑整体出租       率保持于 90%以上的高位。新签合同具体情况如下：                  表：2026 年一季度及去年同期新签合同租金单价情况                                                                 单位：平方米、元/平方米/月                          2026 年 1-3 月新签合同 2025 年 1-3 月新签合同         户型                   新签套数 新签面积 租金单价 新签套数 新签面积 租金单价 一室 301 8,066.96 68.59 268 7,152.03 79.39 一室一厅 355 17,432.04 58.37 321 15,836.82 62.16 两室（建设者之家） 38 1,837.54 48.27 30 1,450.75 48.25 其中：双人间 30 1,449.43 47.95 25 1,208.31 48.00          四人间 8 388.11 49.47 5 242.44 49.50 两室（其他） 10 482.36 61.77 13 626.86 66.53 两室两厅 37 2,305.11 62.45 30 1,868.65 63.40 三室两厅 14 1,180.21 57.84 6 505.92 60.72 合计 755 31,304.22 60.74 668 27,441.03 66.08         进入二季度，以价换量策略的实施效果进一步显现，项目出租率持续攀升，2026      年 5 月末套数出租率已达 95.35%，面积出租率 94.74%，创下 2021 年运营以来历史最佳      水平；且 2026 年 3 月末至 2026 年 5 月末租金单价稳定维持在 61-62 元/平方米/月的区      间水平。后续，项目将持续沿用当前运营策略，结合当前稳定的出租率水平与健康的      租户结构，租金单价有望保持平稳，为投资人提供持续稳健的回报。         2、配套商业租金单价和租金增长率情况         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目商业合同租金单价分别为 120.82 元/      平方米/月、125.13 元/平方米/月、131.10 元/平方米/月和 131.99 元/平方米/月，有效租金      单价分别为 99.05 元/平方米/月、104.70 元/平方米/月、113.79 元/平方米/月和 125.92 元/      平方米/月，合同租金单价与有效租金单价均呈增长趋势。                     表：配套商业历史租金单价和租金增长率情况                                                     2026 年 1- 2025 2024 2023 年                     项目                                                        3月 年度 年度 度                期末合同租金单价（元/平方米/月） 131.99 131.10 125.13 120.82      配套商业                  期末合同租金单价增长率 0.68% 4.77% 3.57% /                                            202                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         期末有效租金单价（元/平方米/月） 125.92 113.79 104.70 99.05             期末有效租金单价增长率 10.66% 8.68% 5.70% / 注：商业合同租金单价为对应时点合同约定的租金单价按租赁面积加权平均求得，商业有效租金单价为对应时 点考虑免租期影响后按租赁面积加权平均求得。 3、地下车位租金单价和租金增长率情况 不动产项目车位自 2022 年 1 月投入运营，可租赁车位数为 1,016 个，月租金单价 均为 150 元/个/月。 （二）与可比项目租金水平对比情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于松江区中山街道，备案价格为 81.18-85.00 元/平方米/月，租赁住房部分 2026 年 3 月末租金单价 61.78 元/平方米/月。 根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域主要竞品项目租金水平如下：城 璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/月、世茂·闲猫国际青年社区的租金水 平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与周边主要竞品租金水平相当。 与可比项目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租金水平处于合 理区间，具体分析详见本条“第一节 不动产项目概况”之“十一、区域分析”。 （三）租金收缴率 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目租赁住房部分收缴率均为 100%，未 发生租金逾期的情况。 （四）租金支付结算方式 1、支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付，亦可通 过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公司监管账户 将作为唯一收款账户。 2、逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、微信 或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳 的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进行清退。                               203            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3、押金退还 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有损坏、 卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写房间交付确 认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及押金的退款。 七、租赁合同特殊条款 经法律顾问及基金管理人核查不动产项目租赁合同，对《住房租赁合同》特殊条 款分析如下： （一）租赁期限限制条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第一条约定“保障性租赁住房 租赁期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年，鼓励出租 单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。” 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十一条第二款的规定， “保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长 不超过 3 年，鼓励出租单位与承租人签订 2 年或 3 年期的租赁合同。租赁合同到期后， 入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。” 此条款为依据上海市行业政策规定设置的限制性条款。 （二）转租限制条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中重要提示条款第二条约定“保障性租赁住房 承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增加同住人，不得改 变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房，不得在保障性租赁 住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲置保障性租赁住房。” 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第十二条的规定，“保障性 租赁住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增加同住人， 不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房，不得在保障 性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续 6 个月以上闲置保障性租赁住房。违 反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，并按照合同约定追究承租人及居住使                          204           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 用人的违约责任，同时通报承租人所在单位。”此条款为依据上海市行业政策规定设置 的限制性条款。 （三）优先购买安排条款 经法律顾问及基金管理人核查，《住房租赁合同》不存在优先购买安排的相关条款。 （四）提前退租条款 《住房租赁合同》系格式文本，其中补充条款第九条“解除本合同的条件”约定 “9.1 甲、乙双方同意，未经对方书面同意，任一方不得擅自提前解除本合同。如在租 赁期限届满前一个月内，任一方提前解除本合同的，则应按剩余不足一个月的租金标 准向另一方支付违约金；在剩余租赁期限大于或等于一个月时，任一方提前解除本合 同的，则应按租赁保证金的标准向另一方支付违约金。9.2 乙方擅自解除本合同、提前 搬离该房屋的，或因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方应付清所有欠缴费用，且 甲方有权没收租赁保证金，并有权从乙方剩余费用中扣除应付款项、违约金或赔偿金 等款项；造成甲方及第三方损失的，乙方应承担全部赔偿责任。” （五）租金优惠减免条款 《住房租赁合同》的合同附件第二条“合同备注”中，甲乙双方对租金减免优惠 方式进行确认，       “甲方对乙方的租金予以减免优惠的方式为：本合同项下约定的租金价 格为甲方正常对外出租价格的 X%。”经法律顾问及基金管理人核查抽样合同，此处减 免优惠具体金额因人而异。 法律顾问及基金管理人认为，上述条款中提前退租条款和租金优惠减免条款系基 于正常商业经营而设置的特殊条款，转租限制条款系依据上海市行业政策规定设置的 限制性条款。 八、租赁合同备案 截至 2026 年 3 月末，经法律顾问及基金管理人核查，中建·幸孚+公寓（上海松江 店）资产中保障性租赁住房及配套商业部分已办理完毕房屋租赁登记备案手续。 九、收费权或经营权情况 本不动产项目各项经营权利的取得与行使均以合法产权及完备的运营资质为基础。 具体说明如下：                         205            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、收费权或者经营权取得依据 （1）保障性租赁住房 经核查适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其在房屋信息、试用期、 使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任等方面的内容与上海市房屋 管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租赁住房租赁合同示范文本》实质一 致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经核查不动产项目的租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目中共计 2,253 套房源处于在租状态。 鉴于《住房租赁合同》均系项目公司因运营保障性租赁住房而与自然人和单位签 署的租赁协议，在法律界定、业务形态以及基础交易文件方面具有同质性，法律顾问 及基金管理人采取了抽样尽职调查的方法对《住房租赁合同》进行了核查。法律顾问 及基金管理人采取的抽样尽职调查方法为： 1）抽样样本覆盖每一栋楼； 2）抽样样本覆盖每一类户型； 3）抽样样本的租期涵盖每个月段； 4）抽样样本覆盖企业租户与自然人租户； 5）抽样样本覆盖每一个在租房间≥2 套的企业类租户。 按上述方法，法律顾问及基金管理人从不动产项目在租房源中共抽取 223 套并核查 对应的《租赁合同》（以下简称“抽样合同”）及供应对象审核材料，抽样合同对应已 租面积约占不动产项目已租面积总数的 10.03%。经核查抽样合同，抽样合同的主要内 容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的内容一致，不存在因违反《民 法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形。 法律顾问及基金管理人认为，本次抽取的样本符合重要性及分散度要求，具有充 分代表性，故根据抽样核查结果，不动产项目已签署租赁住房类的租赁合同均合法有 效，项目公司有权根据该等租赁合同的约定取得租金等收入。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规定， “保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子                          206             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公 有住房情况核定。        ” 经法律顾问及基金管理人核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于租赁人 身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查询材料、租 赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记） 社保证明等证明合法就业的资料，法律顾问及基金管理人认为，本次抽取样本的招租 对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。 （2）配套商业 经核查《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、交付日期、租赁期 限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、物业管理规约等，不存 在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。 经核查不动产项目的商铺租赁合同台账，截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目下正 在履行的配套商业《商铺租赁合同》共计 27 份。经核查前述《商铺租赁合同》，《商铺 租赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致，不存在因违反《民 法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形。 2、收费标准与模式 就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试 行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租赁住房的认 定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目 租赁住房部分有效租金单价为 61.78 元/月/m²。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租赁住房 租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案。 具体机制如下： （1）租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。 （2）初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段 同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结                           207             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区 保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价 师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。 （3）调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的， 调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增 幅应不高于 5%。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的租赁价 格不高于备案价格，调整程序如下： （1）根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称“松江区房管局”）监 测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管局审核备 案； （2）上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复； （3）根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签的，按 调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。      3、经营期限与权利稳定性 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目经营期限与土地使用权期限保持一致。依据 《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目存在为原始贷款设立的抵押担保，并就此办 理了抵押登记手续，本项目相关转让安排已取得建行浦东分行的书面同意，该等权利 负担预计将在基金设立阶段予以解除，不会对基金存续期内的经营权构成持续性限制。      十、收费减免或者优惠情况      （一）租金优惠情况 不动产项目租金收入包括保障性租赁住房租金收入、商铺租金收入和车位租金收 入，其中： 1、保障性租赁住房租金根据租赁期限不同，按门市价格给予优惠，优惠幅度（折 扣率）一般不高于 6%；                           208             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告      2、商铺租金收入根据租赁合同通常在合同生效后给予 3 个月装修免租期，并在租 赁期内前 1-3 年给予 1-3 个月不等免租期，属于行业通行做法；      3、车位租金收入中对租户年付停车费给予付 12 月免 1 月优惠。      综上所述，不动产项目租金虽存在一定的免租或优惠安排，均属于市场化经营中 的行业惯例或常规运营策略。      （二）税收优惠政策情况      不动产项目税收优惠政策情况详见本节“十二、税收”。      （三）用水、用电、用气等方面的优惠政策情况      不动产项目不存在用水、用电、用气等方面的优惠政策情况。      十一、政府补贴情况      （一）报告期内收到的政府补贴情况      不动产项目未来收入预测中，不包含政府补贴资金。不动产项目报告期内收到的 政府补贴明细如下：                     表：历史政府补贴明细                                                                            单位：元 项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 补贴总金额 - 365,738.19 1,270,261.80 1,500.00 其中：                                   - 305,738.19 1,194,261.80 - 建设者之家床位补贴（一次性） 建设者之家优秀示范项目奖励 - 60,000.00 76,000.00 - 稳岗补贴 - - - 1,500.00      经核查，不动产项目近三年及一期政府补贴主要来源于“新时代城市建设者管理 者之家”中央财政补助，该补贴的详细情况如下：            表：“新时代城市建设者管理者之家”补贴的详细情况 项目 具体内容                   上海市松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室分别于 2024                   年 4 月 7 日出具《关于松江区 2023 年度中央财政城镇保障性安居 政府补贴的政策依据 工程补助资金（租赁住房保障）的发放方案》 、于 2024 年 12 月 5                   日出具《关于松江区 2024 年度中央财政城镇保障性安居工程补                   助资金（租赁住房保障）的发放方案》、于 2025 年 10 月 24 日出                                  209           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 项目 具体内容                  具《关于松江区 2025 年度中央财政城镇保障性安居工程补助资                  金（租赁住房保障）的发放方案》 补贴方 上海市松江区住房保障和房屋管理局 资金来源 保障性租赁住房项目中央财政补助                  在松江区内已挂牌“新时代城市建设者管理者之家”的保障性租 补贴对象                  赁住房项目                  1、按每年上报上海市房屋管理局床位数，以上海市房屋管理局                  确定的标准给予一次性补贴 补贴条件                  2、根据“新时代城市建设者管理者之家”项目每年综合评分，                  对示范项目给予奖励补贴                  1、松江区保障性租赁住房工作领导小组办公室初步梳理符合补                  助条件的“新时代城市建设者管理者之家”项目，提请上海市松                  江区住房保障和房屋管理局班子集体决策 补贴程序                  2、经上海市松江区住房保障和房屋管理局班子会同意后，上海                  市松江区住房保障和房屋管理局将当年松江区专项资金使用安排                  报送上海市房屋管理局备案后，组织安排专项资金发放 最近 3 个会计年度政府补贴 上述 2023 至 2025 年度取得的政府补贴未计入项目公司营业收 的金额以及占项目对应年度 入，计入项目公司其他收益等会计科目，金额占项目对应年度营 收入的比例 业收入的比例为 0.00%、1.68%和 0.48%                  1、2023 年 3 月 14 日收到“稳岗补贴”1,500 元                  2、2024 年 5 月 6 日收到 2023 年度的“新时代城市建设者管理者                  之家”补贴 1,000,000.00 元                  3、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度“优秀示范项目”奖励                  76,000.00 元                  4、2024 年 12 月 10 日收到 2023 年度“新时代城市建设者管理者 补贴资金的历年到账情况 之家”补贴 194,261.80 元                  5、2025 年 11 月 17 日收到 2023 年度“优秀示范项目”奖励                  60,000.00 元                  6、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度“新时代城市建设者管理者                  之家”补贴 111,476.39 元                  7、2025 年 11 月 17 日收到 2024 年度“新时代城市建设者管理者                  之家”补贴 194,261.80 元 补贴资金是否纳入估值 否 未来应对账期不确定性的措 不适用。该政府补贴是用于支持“新时代城市建设者管理者之 施 家”项目的一次性补贴资金，已实际收到                  该政府补贴是用于支持“新时代城市建设者管理者之家”项目的 政府补贴政策的可持续性 一次性补贴资金，未来年度是否持续尚存在不确定性，故未纳入                  项目未来收入预测 鉴于此项政府补贴政策在 2026 年及以后是否持续尚存在不确定性，该政府补贴未 纳入项目公司未来收入预测及资产估值。 （二）“G60 科创走廊人才租房补贴”情况                           210                         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告     根据上海市松江区人才工作局提供的统计数据，本项目租户中涉及领取 2024 年度 “G60 科创走廊人才租房补贴”的租户数量为 441 个，相关补贴直接发放予个人，不计 入本项目租金收入，补贴金额合计 523.99 万元。     1、相关补贴政策的核心条款     根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印发的 《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》（沪松人社[2020]125 号），相关补贴政 策的核心条款如下： 核心补贴政策 具体条款                        （一）根据区域经济社会发展和人才工作实际，由区人才工作协调小组确定                        每年补贴的资金总额，并实行排序轮候制度。                        （二）申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同，本人、配偶及                        未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认定的优秀人才在 补贴原则 本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则补贴）；补贴额度                        应不高于租房价格。                        （三）采取先租赁后补贴的方式，由用人单位提出申请，每次审批补贴时间                        为一年，期满后可重新申请，申请人才年满 30 周岁后累计补贴时限不超过 6                        年。                        （一）本区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分 50 分                        以上人才； 补贴对象                        （二）本区四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才积分 60                        分以上人才。                        （一）经认定的 A 类优秀人才，按区住房保障房屋管理局提供的上年度松江                        区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平均价格15（，给予 100%补                        贴；                        （二）经认定的 B 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 80%执行；                        （三）经认定的 C 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 60%执行； 补贴标准 （四）经认定的 D 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 50%执行；                        （五）经认定的 E 类优秀人才，按第一类对象补贴额度 40%执行；                        （六）获得 G60 科创走廊人才积分 120 分以上人才，按第一类对象补贴额度                        50%执行；                        （七）获得 G60 科创走廊人才积分 100 分以上人才，按第一类对象补贴额度                        40%执行；     15 松江区人民政府 2022 年公开显示的上年度松江区域建筑面积 140 平方米（三室二厅）房屋租赁平均价格为 4,500 元/月，相关网址为： https://www.shanghai.gov.cn/zqfzsjq/20220426/ecb4e5e3ab60439f817e2e218ee9cfad.html?eqid=badcf5860003a564000000 05647eddea。                                                      211           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 核心补贴政策 具体条款           （八）获得 G60 科创走廊人才积分 90 分以上人才，按第一类对象补贴额度           35%执行；           （九）获得 G60 科创走廊人才积分 80 分以上人才，按第一类对象补贴额度           30%执行；           （十）获得 G60 科创走廊人才积分 70 分以上人才，按第一类对象补贴额度           25%执行；           （十一）获得 G60 科创走廊人才积分 60 分以上人才，按第一类对象补贴额           度 20%执行；           （十二）获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以上人才，按第一类对象补贴额           度 15%执行。 2、补贴申请过程及具体申领条件 根据中共上海市松江区委组织部和上海市松江区人力资源和社会保障局印发的 《松江区 G60 科创走廊人才租房补贴实施细则》（沪松人社[2020]125 号）梳理的补贴 申请过程和具体申领条件如下： （1）补贴申请过程 a.申请。申请人取得有效 G60 科创走廊人才积分后，向用人单位提出申请，用人单 位核实其住房及租房情况，经公示无异议后，报区人才服务中心，相关申报实行全程 网办。 b.审核。区人才服务中心汇总各单位、部门申报的拟补贴人员情况，报区人力资 源和社会保障局审核。 c.公示。审核通过的拟补贴人员名单，通过 G60 人才直达车微信公众号向社会公示 7 天。公示无异议的，列入补贴范围。公示有异议的，经过核实情况后，由区人才工作 协调小组办公室决定是否列入补贴范围。 d.补贴。按季度发放，自区人才服务中心受理申请之月起执行。如当年审批通过 人员补贴资金发放总额超过年度预算的，依次按批准时间、G60 科创走廊人才积分等 情况排序实行轮候制度，延后发放。 （2）具体申领条件 a.申请的人才应与用人单位至少签订二年以上劳动合同； b.本人、配偶及未成年子女在松江无产权住房且个人在松江自行租房（经认定的优 秀人才在本市无产权住房且个人在区外自行租房的，可按减半原则补贴）；                         212            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 c.申请人才年满 30 周岁后累计补贴时限不超过 6 年； d.松江区一类、二类、三类扶持企业中获得 G60 科创走廊人才积分 50 分以上人才； e.松江四类扶持企业以及区属事业单位中获得 G60 科创走廊人才积分 60 分以上人 才。      3、补贴政策如取消预计对本项目招租及运营稳定性不会产生重大影响      （1）补贴金额不计入租金收入，整体占比较低，对项目整体收入影响有限 “G60 科创走廊人才租房补贴”补贴系直接发放予个人，不计入本项目租金收入。 本项目租户领取的 2024 年度“G60 科创走廊人才租房补贴”金额合计 523.99 万元，占 2024 年度租金收入的比例为 6.97%，整体占比较低，预计对本项目收入的影响有限。      （2）补贴发放具有滞后性，非租户入住决策的决定因素 根据现行政策，“G60 科创走廊人才租房补贴”采取“先租赁后补贴”模式，实际 能否获得补贴需经区人才服务中心审核后方可确定，即租户在做出入住决策时，并非 能够确定性获得补贴，亦无法完全确定自身是否符合当年度补贴政策的具体要求。因 此，补贴政策并非租户选择入住本项目的决定性因素，政策调整对招租的影响有限。      （3）补贴政策为松江区普惠性政策，并非针对本项目单独设立 “G60 科创走廊人才租房补贴”系松江区普惠性政策，并非为本项目单独设立。 该补贴面向松江区所有纳入人才公寓体系的项目，凡符合相关申请条件的租户，无论 入住该体系内任一人才公寓，均可依规申报。若未来该补贴政策发生调整或取消，则 松江区纳入人才公寓体系的所有项目将同步执行，相关政策不构成本项目相较于区内 其他人才公寓的差异化竞争优势，因此对本项目招租工作的实际影响较为有限。      （4）本项目具备多元化运营手段，可有效对冲政策变动风险 若未来补贴政策发生调整或取消，本项目运营团队仍可依托项目自身的区位优势、 产品品质及服务体系，通过存量到期客户储备、线上线下客源拓展、老客户裂变引流、 预判空置提前备客、政企人才定向储备等灵活的市场化运营手段保持项目吸引力及运 营稳定性。                          213           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 综上，本项目具备较强的抗风险能力和运营灵活性，人才租房补贴政策并非项目 稳定运营的唯一依赖因素，若政策发生调整或取消，项目可通过市场化运营手段缓释 相关风险，对本项目整体招租及运营稳定性的影响可控。 十二、税收 （一）不动产项目当前运营所适用的税收政策 增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》 （财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人向个人出租 住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增 值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入增值税适用于简易征收 5% 减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入增值税按一般征收 9%计算；配套 商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业管理费增值税按 6%计算。 增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地方教育 附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。 房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税租金 收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置部分采用从 价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。 印花税：取不含税租金收入的 0.10%。 城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。 （二）相关税收优惠政策情况及税收政策变化对项目运营的影响 不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住房租 赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）规定， 向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算 缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房 产税。 未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或者不动产项目不满足税收优惠政策适 用的条件，则存在项目公司相关税费支出增加，基金可供分配金额下降的风险。                         214            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 十三、资产选取依据 截至 2026 年 3 月末，中建集团持有租赁住房项目 37 个（含本项目），其中 22 个项 目已投入运营。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目为中建集团体系内第一个以租赁 住房用地开发建设的项目，为中央国有企业在上海取得的第一块租赁住房用地。在中 建集团体系内已投入运营的租赁住房项目中，本项目资产规模（按照总投资额）排名 第 1/22，运营表现（按照最近一个完整年度的营业收入）排名第 1/22，运营净收益 （按照最近一个完整年度的净利润）排名第 2/22。 综合考虑资产规模、运营表现以及该项目在中建集团及上海市内央企的“首块” 地位，故选取中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为本次不动产基金底层资产。 十四、同业竞争 不动产项目周边的可比竞品情况，详见本条“第一节 不动产项目概况”之“十一、 区域分析”。原始权益人及其控股股东、实际控制人、运营管理机构持有的同类资产情 况及其可能涉及的同业竞争与利益冲突情形，详见本尽职调查报告“第四条 治理机制 与运营管理安排”之“第三节 关联交易与利益冲突”之“四、利益冲突”。 十五、会计政策 项目公司报告期内投资性房地产采用的会计政策如下： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性 房地产应当按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产 有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否 则，于发生时计入当期损益。 项目公司对投资性房地产按直线法按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进 行摊销：        表：投资性房地产使用寿命、预计净残值率、年折旧率或摊销率     名称 使用寿命（年） 预计净残值率% 年折旧率或摊销率% 房屋及建筑物 66.42 5.00 1.43 土地使用权 66.42 5.00 1.43 采用成本模式的投资性房地产减值准备的确认标准、计提方法如下：                          215            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 对于以成本模式计量的投资性房地产，项目公司于资产负债表日判断是否存在减 值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命 不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年 均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备 并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未 来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格 确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定； 不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价 值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到 可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用 过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后 的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产 的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组 是能够独立产生现金流入的最小资产组合。 上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。                          216               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                       第三节 资产评估 一、不动产项目评估情况 （一）评估基准日 仲量联行作为资产评估机构就中建·幸孚+公寓（上海松江店）进行了评估，并出 具了编号为 JLL-SH[2026]房估字第 0145 号的评估报告。本次资产评估的基准日为 2026 年 3 月 31 日。 （二）评估方法 不动产项目为中建·幸孚+公寓（上海松江店），系收益性物业，未来收益情况及相 关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此，根据不 动产项目的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为本次项目价值的评估方法。 （三）评估假设条件 评估机构在本次评估中采取的评估假设条件如下： 1、一般假设 （1）注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注， 无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价委托人向本 公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。若资料失实或有所隐 匿，本报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。 （2）我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘 仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结 构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予 了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的 情况下，假定估价对象能正常安全使用。 （3）本次估价以估价对象权属清晰无异议为假设前提。即估价对象以合法、合规 的方式取得和建设，取得和建设过程中所涉及的各种法律、法规和批复文件齐全，并 可持续使用。                             217              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （4）估价委托人没有提供用益物权设立情况、拖欠税费情况等限制权利情况等方 面有关资料，本次估价假设估价对象产权清晰无纠纷，评估结果未考虑上述状况的影 响。 （5）估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经实地观察，估价对象房屋建筑 面积与《不动产权证书》记载的建筑面积大体相当。评估时我们以权属证明复印件所 记载数据与信息为准进行相关说明和测算。 （6）根据上海市松江区保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》 【沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）、沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号）、沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）】，估价对象共纳保 2,407 套。根据上 海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房源拆套 管理》，施园路 299 弄 18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。另外施园路 299 弄 9 号 1 层 5 套实 际以配套用房方式提供予租户无偿使用。故本次评估按照 2,432 套进行测算收益，总租 赁面积为 102,744.26 平方米。 （7）根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡 建设部公告 2021 年第 24 号），自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的增值税一般 纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企 业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值 税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租 住房的，减按 4%的税率征收房产税。根据权利人提供的资料，估价对象适用上述增值 税、房产税的税收优惠政策。本次评估以估价对象在收益期内均能享受上述税收优惠 为假设前提。 （8）本次估价在现场查勘时，估价对象由权利人有关人员进行了现场指认，若与 实际不符，应重新估价。 （9）估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。                            218            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （10）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即房 地产的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交 易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。它依据了如下假设： 1）交易双方是自愿地进行交易的——一个自愿出售者和一个自愿购买者； 2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化； 3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象； 4）交易双方掌握必要的市场信息； 5）交易双方有较充裕的时间进行交易； 6）不存在买者因特殊兴趣而给予追加出价。 2、未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 3、背离事实假设 （1）本次估价的价值时点为 2026 年 3 月 31 日，完成实地查勘日期为 2026 年 6 月 24 日，价值时点与完成实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完 成实地查勘之日的状况一致，且未发生可影响价值的重大变化。 （2）根据权利人提供的《上海市不动产登记簿》及《法定优先受偿款调查情况复 印件》复印件记载，截至 2026 年 3 月 31 日，部分估价对象已设立抵押登记且尚未解 除。应估价委托人要求，本次估价不考虑上述抵押权对估价结果的影响，故本次估价 以该抵押权已解除为假设前提，不考虑此项优先受偿款。 4、不相一致假设 本次估价委托人为中国国际金融股份有限公司、上海国泰海通证券资产管理有限 公司，估价对象《不动产权证书》等资料记载权利人为上海孚茸置业有限公司。本次 评估以权利人知悉并同意本次评估行为为假设前提。 5、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 （四）评估过程及评估参数设置依据                          219            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1、运营收入假设 （1）租金水平的确定 1）保障性租赁住房 根据上海市松江区住房保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》 （沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）                           ）、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），不动产项目共纳保 2,407 套。 根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房 源拆套管理》，18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房 源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。其中，不动产项目 9 号楼 1 层实际以配套方 式提供予租户无偿使用。就本事项，区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申 请发行基础设施 REITS 相关事项回复意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用 房屋，不改变土地性质及相应的公共配套服务设施用途。考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配 套用房使用，故评估保租房按照 2,432 套可租赁房源进行测算。 根据上海市松江区保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》【沪松 保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号）、沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号）、 沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）】，项目租赁价格初次定价应在同地段同品 质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同 期增幅，且年增幅不高于 5%。 截至 2026 年 3 月 31 日（按评估基准日在执行合同当月收入统计），不动产项目的 平均租金水平为 61.78 元/平方米/月（含税），符合租金备案标准。考虑到不动产项目为 市场化的保障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场租金参考评估基准日 平均合同租金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税）。 2）配套商业 对于租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存续期 外的租金预测按照市场客观租金水平进行测算。 确定配套商业部分的市场租金时，选取不动产项目周边 3 个可比配套商业实例租金 水平，通过区域因素、个别因素等方面的修正得出配套商业部分市场租金水平。                          220             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   表：配套商业可比案例情况      因素 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3                    东外苑 明月清泉北苑 开心公寓 可比案例名称                   底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业      坐落 松东路近环城路 新南街近九新公路 松卫北路近荣乐东路 租赁面积（平方米） 140 105 105     交易租金                      127 118 116 （元/平方米/月，含税）     装修情况 毛坯 毛坯 毛坯     交易情况 正常 正常 正常     成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下： 根据评估机构调研，配套商业部分首层的市场租金单价为 120 元/平方米/月（含税， 不含物业管理费）。对配套商业部分各个租赁部位进行临街状况、楼层进行修正，得到 配套商业部分整体加权平均租金水平为 107.90 元/平方米/月（含税，不含物业管理费）。 3）车位                                221             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产项目地下车位主要为包月方式对外出租，月租金为 150 元/个/月，根据评估 机构对不动产项目所处区域租金水平的调研并结合项目实际租赁情况，确定不动产项 目地下车位租金为 150 元/个/月。 4）商业物管费收入 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，租赁合同约定的商业 物管费为 10.00 元/平方米/月，按租赁面积加权平均物管费约 10.00 元/平方米/月。本次 评估对于租赁合同存续期内的商业物管费根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续 期外的物管费预测按照首年商业物管费 10.00 元/平方米/月进行测算。 5）其他收入 本项目另有其他收入，主要包括违约金收入、杂费收入等，违约金收入具有偶然 性，测算中不考虑违约金收入，其他收入取含税金额 10 万元/年。 （2）租金增长率的预测 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，不动产项目租 赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度应不高于上海市房屋管理部门监测的 同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。 评估机构结合不动产项目所在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增长情 况及自身运营情况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及租赁相关管理规定，经综 合分析确定不动产项目保障性租赁住房租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束 年增长率为 1.75%。 考虑周边商业及地下车位发展趋势及保障性租赁住房经营情况，本次评估预测商 业租金水平经综合分析确定不动产项目商业租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年起年增长 率为 1.75%；地下车位租金水平第 1-10 年不递增，第 11 年起年增长率为 1.00%。                   表：租金年增长率设定情况                                                             2036 年至收        年度 2026 年 2027 年 2028 年 2029-2035 年                                                              益期结束 保障性租赁住房租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%     商业租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%     车位租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.00%                              222             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （3）出租率的预测 不动产项目目前已稳定运营，2026 年 3 月 31 日的出租率为 91.53%，出租率呈现平 稳趋势。根据对不动产项目所处区域租赁需求及周边租赁住房空置情况，综合考虑不 动产项目的实际出租状况，保障性租赁住房面积出租率 2026-2035 年按 90%来考虑、 2036 年至期末按 91%来考虑。 不动产项目配套商业、地下车位作为项目的配套使用，商业业态为咖啡店、餐饮 店、便利店、超市、快递站等，主要服务本项目内部住户，辐射范围相对较小，一般 局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为企业园区，且无沿街配套 商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大，合计提供 2,432 套房源，目前已 稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具有稳定且较大的商业消费需求及停车 需求。截至 2026 年 3 月 31 日，配套商业出租率为 92.56%、地下车位出租率为 74.11%， 本次测算参考不动产项目周边情况及实际运营情况，配套商业部分出租率设定为 92%， 地下车位出租率设定为 65%。 （4）收缴率的确定 不动产项目租赁住房部分历史三年及一期收缴率均为 100%，历史收缴状况良好， 结合不动产项目目前较好的运营情况及管理机制，故本次评估谨慎考虑后设定收缴率 为 99%。 2、运营成本假设 运营成本分为运营支出和非运营支出，运营支出为运营管理费，非运营支出为增 值税及附加税、房产税、印花税、城镇土地使用税、保险费用。 （1）运营支出 运营支出为运营管理费，指为保证出租房屋进行的必要运营管理所需费用，包括 市场推广、人员工资、物业管理、物业维修及改造、日常经营管理事项等费用。结合 项目实际情况，运营管理费按照当年年租金收入的 13.60%计算。 （2）非运营支出 增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》 （财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人向个人出租                           223                           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增         值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入增值税适用于简易征收 5%         减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入增值税按一般征收 9%计算；配套         商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业管理费增值税按 6%计算。           增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地方教育         附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。           房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税租金         收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置部分采用从         价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。           印花税：取不含税租金收入的 0.10%。           城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。           保险费：指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费         用，包括财产一切险、公众责任险、现金保险、机械损坏险。根据不动产项目实际情         况，不动产项目的保险费设定为 125,000 元/年（含税）。           3、资本性支出假设           资本性支出主要为不动产项目每年固定资产维修、设施设备维修、楼层翻新改造         等费用的支出。根据《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》的数据，不动产项         目未来资本性支出数据如下：                                      表：资本性支出预测数据                                                                               单位：万元          2026 年 项目 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年          Q2-Q4 资本性支出 15.36 60.00 163.10 173.00 184.00 255.00 255.00 260.00 265.00 270.00 项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 资本性支出 206.00 210.12 214.32 218.61 222.98 227.44 231.99 236.63 241.36 246.19 项目 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年                                                224                        国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 资本性支出 251.11 256.13 261.25 266.48 271.81 277.25 282.80 288.46 294.23 300.11 项目 2056 年 2057 年 2058 年 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年 2063 年 2064 年 2065 年 资本性支出 306.11 312.23 318.47 324.84 331.34 337.97 344.73 351.62 358.65 365.82 项目 2066 年 2067 年 2068 年 2069 年 2070 年 2071 年 2072 年 2073 年 2074 年 2075 年 资本性支出 373.14 380.60 388.21 395.97 403.89 411.97 420.21 428.61 437.18 445.92 项目 2076 年 2077 年 2078 年 2079 年 2080 年 2081 年 2082 年 2083 年 2084 年 2085 年 资本性支出 454.84 463.94 473.22 482.68 492.33 502.18 512.22 522.46 532.91 543.57                            2088 年 项目 2086 年 2087 年                             1-5 月 资本性支出 554.44 565.53 240.35           4、折现率的选取及说明           物业的价值为其经营收益于评估基准日的收益折现值，折现率从纯理论上讲，应         等于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标         准 GB/T50921-2015），折现率的确定方法一般有市场提取法、累加法、投资收益率排序         插入。本次评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调整值加总作为折现率。         细化公式为：           折现率=安全利率+风险投资报酬率，其中：           安全利率：参照评估基准日（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率作为安         全利率。           风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率等         三项补偿之和，并扣除投资带来的优惠率。           1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，         要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。           2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就会越小，         因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。                                              225               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流动性要求 的补偿。 4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处 （如易于获得融资等），从而投资者会降低所要求的报酬率。 综上，根据不动产项目的实际情况，综合确定项目的报酬率为 5.5%。 5、收益期 依据《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日，于评估基准日 2026 年 3 月 31 日的土地剩余使用年限为 62.12 年。 不动产项目 2021 年竣工，未来会投入资本性支出用于可能产生的房屋结构维修、设施 设备维修、楼层翻新改造等，预计建筑物的经济耐用年限不短于剩余土地使用年限， 故本次评估测算以土地剩余使用年限 62.12 年作为不动产项目的收益期限。 （五）评估价值 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目估值为人民币 129,010 万元，折合总建筑面积 单价 9,007 元/平方米。                      表：不动产项目估值结果                            建筑面积 评估总价 评估单价      项目名称 实际用途                           （平方米） （万元） （元/平方米）                保障性租赁住房 105,494.07 中建·幸孚+公寓 配套商业 2,965.85                                         129,010 9,007 （上海松江店） 地下车库 32,525.08                   配套用房 2,240.75             合计 143,225.75 129,010 9,007 （六）账面价值与评估价值的差异情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目账面价值 120,760.13 万元，评估结果较账面价值增值 8,249.87 万元，增值率 6.83%。中建·幸孚+公寓（上海 松江店）评估结果与账面价值的比较情况详见下表：                              226                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告            表：截至 2026 年 3 月 31 日账面价值与评估价值的差异情况                                                             评估值较账面                         账面价值 评估价值        项目名称 价值增值 增值率                         （万元） （万元）                                                              （万元） 中建·幸孚+公寓（上海松                         120,760.13 129,010.00 8,249.87 6.83%       江店） 注： 1、项目账面价值=投资房地产账面价值+固定资产账面价值+长期待摊费用； 2、增值率=（截至 2026 年 3 月 31 日评估值-截至 2026 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2026 年 3 月 31 日账面价 值。      （七）存续期内部收益率（IRR）或者资本化率（Cap Rate）      1、资本化率      根据 2026 年扣除资本性支出前的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店） 项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.40%；根据 2026 年扣除资本性支出后的运营净收益 计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.39%。      2、已上市同类公募 REITs 资本化率情况      经统计，已上市的同类型项目的资本化率位于 3.9%-5.5%区间。                   表：已上市同类公募 REITs 资本化率情况            项目名称 所在地 评估时点 首年资本化率16      中建·幸孚+公寓（上海松江店） 上海 2026-3-31 4.39%                                                                   林边公寓：5.03%         厦门安居 REIT 扩募 厦门 2025-12-31                                                                   仁和公寓：5.07%                                                                  滟澜新宸：4.66%        北京昌保租赁住房 REIT 北京 2025-9-30 国瑞熙院：4.56%                                                                 未来融尚家园：4.58%         华润有巢 REIT 扩募 上海 2025-6-30 有巢马桥：4.15%                                                                   虹桥项目：4.7%          上海地产 REIT 上海 2024-9-30                                                                  江月路项目：4.7%          城投宽庭 REIT 上海 2023-6-30 未披露                                                                    有巢泗泾：4.5%          华润有巢 REIT 上海 2022-6-30                                                                    有巢东经：4.4%         华泰苏州恒泰 REIT 苏州 2024-12-31 未披露      16 此处按照扣除资本性支出后的运营净收益口径的资本化率统计。                                       227             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告          项目名称 所在地 评估时点 首年资本化率16                                                       朗悦嘉园：4.8%                                                       光机电：4.9%     北京保障房 REIT 扩募 北京 2024-12-31                                                       盛悦家园：4.7%                                                      温泉凯盛家园：4.7%                                                       壹栈林下：4.7%       招商蛇口 REIT 深圳 2024-6-30                                                      壹栈太子湾：5.5%                                                       园博公寓：5.1%       厦门安居 REIT 厦门 2022-3-31                                                       珩琦公寓：5.1%                                                       文龙家园：4.8%      北京保障房 REIT 北京 2022-3-31                                                       熙悦尚郡：4.7%                                                      安居百泉阁：5.0%                                                       安居锦园：4.7%       深圳安居 REIT 深圳 2022-3-31                                                      保利香槟苑：3.9%                                                       凤凰公馆：4.6% （八）不同评估方法校验 评估机构选取了比较法作为本次评估校验方法。首先建立比较基础，然后进行市 场状况调整、交易情况修正、房地产状况（包括区位状况、实物状况和权益状况三方 面）调整，最后求取比准价格。 市场价值＝可比实例价格×市场状况调整×交易情况修正×区位状况调整×实物状况 调整×权益状况调整 校验结果如下：             表：不同评估方法（收益法与比较法）的校验结果                 建筑面积 评估总值 评估单价 项目名称 评估方法                 （平方米） （万元） （元/平方米）                              收益法 129,010 9,007 中建·幸孚+公寓                 143,225.75 （上海松江店）                              比较法 145,374 10,150 二、关于资产评估重要参数的合理性分析 不动产项目具体评估参数的设置充分考虑了项目的历史业务运营及财务状况，并 结合宏观经济、行业发展情况以及可比项目分析得出，综合前文的分析论证，管理人 认为估值参数的取值具有合理性。具体分析如下：                               228             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （一）出租率假设合理性说明 1、保障性租赁住房 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了不动产项目所在城市以及区域宏观经济 发展情况、区域人口净流入情况、区域可比项目出租率、不动产项目实际经营情况及 退续租衔接机制等，审慎地对不动产项目租赁住房出租率进行了预测。 （1）上海市经济发展良好，人口持续流入 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发展和 坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。截至 2025 年末，上海市常住人 口为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常住人 口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了上海市吸引和留住人才方 面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活力，带动住房需求持续上涨。 此外，按照户籍和非户籍人口来看，上海对于人才的吸引力以及落户政策的放宽使得 户籍人口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。 （2）松江区经济发展良好，外来人口规模较大 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万 人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。本区户籍 人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万人上升至 196.18 万人，年均复合 增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。 松江区外省市来松常住人口增速较快，随着 G60 科创走廊建设不断加快促进城市 建设和产城融合，各类产业人才对多主体、全方位、高品质的租赁住房需求将持续攀 升。其次，依托着松江大学城的教育资源，松江将成为最具活力的重要增长极，不断 丰富宜居新内涵，吸引更多的优秀人才及高校毕业生扎根松江、扎根长三角 G60 科创 走廊，为松江人才储备和发展提供坚实保障。根据目前松江区常住人口增速以及新增 常住人口租房居住需求计算，预计未来松江区每年新增将近 2-3 万租住需求。 （3）区位优势明显，产业蓬勃发展                           229            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪杭高 速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近有多个办 公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平衡需求。 不动产项目位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走廊人才 公寓、市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内产业园区众多， 产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智 谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供了稳定且优质的租户 客源。 （4）租赁住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符 周边达到稳定运营保障性租赁住房项目的出租率在 90-93%之间。不动产项目租赁 住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符，以下是周边保障性租赁住房项目 的出租率情况：              表：周边保障性租赁住房项目出租率情况 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月 出租率 约 95% 约 90% 约 97% （5）出租率预测符合不动产项目实际运营情况 不动产项目于 2021 年 11 月起开始运营，2022 年因公共卫生事件被政府征用作为隔 离点，期间无法正常对外招租；2023 年起不动产项目进入正常经营状态，出租率持续 提升，即使在 2024 年 18 号楼业态调整导致部分空置的情况下，2024 年度平均面积出 租率仍达到 89.82%，已处于较高水平；截至 2025 年 12 月 31 日，不动产项目租赁住房 部分的出租率为 93.66%，出租率呈现平稳趋势，已实现稳定运营；受流动人口返乡、 节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住房部分期末面积出租率略 有下降为 91.53%，但仍维持在较高水平。不动产项目历史出租率情况如下：                            230                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                          表：不动产项目历史出租率情况                   保障性租赁住房 配套商业 地下车位      年度 期末面积 加权平均 期末面积 加权平均 期末个数 加权平均                  出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 2021 年度 6.22% 4.35% - - - - 2022 年度 49.70% 31.60% 37.50% 37.50% 19.63% 12.88% 2023 年度 83.09% 69.67% 87.53% 67.09% 59.64% 43.54% 2024 年度 92.09% 89.82% 94.40% 92.21% 76.87% 66.17% 2025 年度 93.66% 92.69% 94.40% 94.40% 69.50% 74.15% 2026 年 1-3 月 91.53% 88.96% 92.56% 92.56% 74.11% 72.24% 注： 1、年度加权平均出租率=运营各月面积出租率的平均值；保障性租赁住房、配套商业、地下车位分别于 2021 年 11 月、2022 年 11 月、2022 年 1 月投入运营； 2、保障性租赁住房的出租率口径为当期已纳保租赁面积对应的出租率。     （6）退续租衔接机制，能够实现租约较好衔接     如前文所述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质 服务、高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租与退换租等 运营机制的全周期问题解决方案，不动产项目 2026 年 1-3 月平均退租后去化时间为 15.82 天，去化效率较高，能够实现租约较好衔接。     2、配套商业     管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了项目所在区域市场供需及出租情况、客 户画像以及不动产项目实际经营情况等，审慎地对不动产项目配套商业出租率进行了 预测。     （1）项目所在区域消费市场稳步复苏，促进商铺租赁需求释放     2025 年上海市社会消费品零售总额达 16,600.93 亿元，同比增长 4.6%，消费规模持 续保持全国超一流水平。2025 年松江区限上商品销售总额、社会消费品零售总额分别 同比增长 18%、11.8%，增幅均位居上海市第一，不动产项目所在区域消费市场稳步复 苏，商铺租赁需求释放。此外，在上海市“稳就业、促就业、保就业、助就业”目标 下，上海就业形势有望改善，叠加促消费政策持续发力，或将带动居民消费意愿提升、 消费能力增强，商铺租赁需求将保持稳步释放态势。     （2）配套商业作为项目配套使用，无沿街配套商业与之竞争                                     231               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 中建·幸孚+公寓（上海松江店）配套商业作为项目的配套使用，商业业态为咖啡 店、餐饮店、便利店、超市、快递站等，主要服务本公寓内部住户，辐射范围相对较 小，一般局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为企业园区，且无 沿街配套商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大，共计提供 2,432 套房源， 目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具有稳定且较大的商业消费需求。      （3）配套商业业态多元，能够吸引不动产项目及周边的消费人群 不动产项目的主要客群为年轻高知群体，支付能力较为稳定，消费能力较强，对 配套商业的需求较高。配套商业对保租房项目的平稳运营具有辅助功能，保租房社区 内提供齐全的生活配套和商业功能，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超 市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消费需求，更有助 于增加租赁住房租户的黏性，吸引周边租户前往消费，使得配套商业出租率更加稳定。      （4）配套商业运营团队成员经验丰富 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对市场 和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，并针对不动产项目 配套商业的特性制定招商策略，中建·幸孚+公寓（上海松江店）主要侧重于开拓餐饮、 商超等为租户带来生活便利的商户，从而保障配套商业出租率稳定。      （5）出租率预测符合项目实际运营情况 不动产项目配套商业出租率整体符合预测水平，且租约稳定性较好。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，现有租赁协议的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.78%，剩余租期较长具有较高的稳定性，面积加权 平均剩余租期为 2.87 年。因此，不动产项目配套商业出租率设定为 92%，具备审慎合 理性且符合历史运营情况。      3、配套车位 不动产项目车位出租率假设符合项目实际运营情况。截至 2026 年 3 月 31 日，不动 产项目车位个数出租率为 74.11%，不动产项目保障性租赁住房部分体量较大，共计提 供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具有稳定且较大 的停车需求，不动产项目车位出租率设定为 65%，具备审慎合理性且符合历史运营情 况。                             232                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告            综上所述，管理人认为不动产项目出租率假设审慎合理。            （二）市场租金单价假设合理性说明            结合不动产项目定位、租赁住房类型与政策、区域位置与承租人群，以及不动产          项目相较于区域内其他可比项目定价情况，本项目预测租金单价契合项目整体定位，          预测租金单价水平具有合理性。            1、保障性租赁住房            （1）与周边项目对比情况            作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力度，打造长三角 G60          科创走廊人才高地。松江区着力解决区内人才引进、重点企事业单位和公共服务类企          业一线职工阶段性住房困难，聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集聚区和交通枢纽地          区，集中布点、建设租赁住房。            松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住，并          且租赁房源多为精装修，提供健身房、咖啡吧、餐饮店、便利店等配套服务，融合社          交、休闲、消费等生活体验，可以满足不同人群多元化的需求，空置率处于较低水平。          目前，根据上海市“随申办”平台公布的松江区保障性租赁住房项目如下：                        表：松江区保障性租赁住房主要项目列表                                                                            租金参考价 项目 序 供应                 房源项目 街镇 运营主体 地址 格（元/套/ 分类 号 套数                                                                              月） A 1 中建幸孚+公寓松江店 中山街道 中建幸孚公寓 施园路 299 弄 2432 1727-8261          乐享公寓（壹间新桥 G60 科创云 招商蛇口-壹间公 A 2 新桥镇 夏松路 66 弄 1623 2562-9428                廊社区） 寓          花米粒公寓（贝壳海盐公寓九亭 A 3 九亭镇 贝壳海盐公寓 易富路 1139 弄 930 2942-6322               国际社区） A 4 新科祥园 洞泾镇 非连锁品牌管理 长浜路 600 弄 529 2408-3946                                                     涞坊路 1588 弄 1-15 A 5 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 非连锁品牌管理 1664 3107-5813                                                          号           派米雷·LINK 新界（泗泾）未来 派米雷集团- A 6 泗泾镇 泗泾镇米易路 45 弄 587 3375-7623                    社区 LINK 新界品牌                                     柚米租房-柚米社 A 7 上海松江西部科技园柚米社区 松江工业区 文俊东路 99 弄 2538 1960-5275                                          区                                               工业区书林路 670 A 8 沁尚茗寓 松江工业区 非连锁品牌管理 826 1752-3519                                                   弄                                      233                      国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                                                                 租金参考价 项目 序 供应                 房源项目 街镇 运营主体 地址 格（元/套/ 分类 号 套数                                                                                   月）           派米雷·LINK 新界（车墩）未来 派米雷集团- A 9 车墩镇 车墩镇迎轩路 41 弄 1349 2615-5842                    社区 LINK 新界品牌 A 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 华润有巢公寓 米易路 216 弄 1264 2453-4842 A 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 华润有巢公寓 书林路 600 弄 1348 1716-3126                                                       永隆路 255 弄 1-8 A 12 象屿屿果·醉白池店（东区） 永丰街道 象屿商发-屿果 966 2132-4558                                                               号                                                       永隆路 333 弄 1-8 A 13 象屿屿果·醉白池店（西区） 永丰街道 象屿商发-屿果 902 2585-6163                                                               号                                        闲猫国际青年社 广富林路 5000 弄 6- A 14 佘山环球企业中心·闲猫青年社区 松江工业区 502 1339-3837                                               区 9 号楼                                        Ease Living 城璟 茸梅路 855 弄 1-4 A 15 城璟松江中山社区 中山街道 438 1913-4000                                              租住 号                                                       佘山镇金白花路 50 A 16 城投宽庭 Lite·松江社区 佘山镇 城投宽庭 Lite 1391 1013-2898                                                               弄                                                       九里亭街道沪亭北 B 17 柚米寓九亭中心店 九里亭街道 柚米租房-柚米寓 386 2834-6191                                                        路 199 弄 8 号楼                                                       泗泾镇高技路 205 B 18 喜富公寓 泗泾镇 非连锁品牌管理 弄凯富科技园 10、 508 1723-2250                                                              11 号                                                       九亭镇蒲汇路 178 B 19 纯真中心 6 号楼 九亭镇 柚米租房-柚米寓 219 4218-7139                                                             弄6号                                        闲猫国际青年社 中山街道五昆路 88 B 20 世贸闲猫国际青年社区 中山街道 300 1650-2550                                               区 弄2号                                                       松江工业区松卫北 B 21 凯富雅进公寓 松江工业区 非连锁品牌管理 277 952-1561                                                           路 280 号                                                        泗泾镇莘砖公路 B 22 合寓社区 泗泾镇 非连锁品牌管理 235 1770-2531                                                            1128 号                                                        九亭镇九新公路                                        宿香门第联盟公 B 23 宿香门第公寓九亭店 九亭镇 1005 号 1 幢 201- 207 1201-2484                                               寓                                                            1001 室                                                       松江工业区文翔路 B 24 上海龙湖冠寓松江大学城店 松江工业区 龙湖冠寓 3788 弄 6 号 2-18 752 1808-3039                                                       层，10 号 2-18 层                                        闲猫国际青年社 小昆山镇文松路 B 25 中电·闲猫青年社区 小昆山镇 600 1658-3060                                               区 333 弄 13 号                                                       广富林街道谷阳北 B 26 龙湖冠寓谷阳北路店 广富林街道 龙湖冠寓 446 2437-3163                                                       路 2558 弄 4 号楼                                                       九亭镇盛龙路 831 B 27 久盛公寓 九亭镇 非连锁品牌管理 64 3074-3308                                                               弄           上海乐港三宝电器有限公司（乐 B 28 车墩镇 非连锁品牌管理 车墩镇车泾路 99 号 303 1274-3195                家公寓）            资料来源：随申办，仲量联行根据公开信息整理            注：A 类：集中式租赁社区项目。项目整体以租赁住房为主要功能，通常采用社区化规划建设模式，具备相对          完善的公共空间、配套设施及物业管理服务体系，居住品质整体接近市场化商品住宅社区。                                      234               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 B 类：非社区型保障性租赁住房项目。项目多为单体建筑项目，通常不具备独立社区园区空间，公共配套及共 享设施规模相对有限，以满足租住功能需求为主。 此外部分此前原公租房房源因 2026 年起的“公保简并”或将逐步并入保租房，但此类项目多为在商品房小区中 配建的保障房单元，多由区住房保障相关单位进行管理，无集中式管理服务或配套，和本项目并不形成重大直接竞 争关系。                  图：松江区保障性租赁住房项目分布 来源：百度地图，仲量联行 与本项目周边保障性租赁住房项目对比，本项目备案价格为 81.18-85.00 元/平方米/ 月，略高于仲量联行调研的周边保障性租赁住房备案价格范围 64.00-80.90 元/平方米/月； 截至 2026 年 3 月 31 日，本项目租赁住房部分期末租金单价 61.78 元/平方米/月，周边 保障性租赁住房平均租金为 49-92 元/平方米/月。周边保障性租赁住房项目租金情况如 下表所示：                 表：周边保障性租赁住房项目租金情况        比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3        对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店        项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与本项目距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里        开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月     备案价                     80.90 70.80 64.00 （元/平方米/月/含税）                                235            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3     平均租金                   53-92 58-83 49-66 （元/平方米/月/含税） 从租户画像来看，城璟松江中山社区的租户主要为中山街道的酒店餐饮服务行业 从业人员，世茂·闲猫国际青年社区的租户主要为中山街道的办公白领，华润有巢·东部 经开店的租户主要为周边 3 公里内东部经开区办公人群，中建·幸孚+公寓（上海松江店） 的租户主要为中山工业园企业员工、中山商务区 CBD 白领、政府、医院、新就业群体、 大学城配套工作人员及松江区 G60 科创单位相关人员，上述保障性租赁住房项目与本 项目租户群体不重合。 从房型上来看，城璟·松江中山社区主要提供多床位的宿舍型房源、世茂·闲猫国际 青年社区均为一居室房源、华润有巢·东部经开店主要为一居室房源及少量二居室，相 较而言中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供的房型具有多样化，有一室、一室一厅、 两室、两室两厅、三室两厅等，可吸引不同年龄、职业和背景的租户，可满足不同租 户对于居住环境和空间的差异需求。 由于项目的辐射客群范围、房型等差异较大，上述保障性租赁住房项目的租金水 平具备一定的参考价值，但无法体现周边整体租赁住房市场租金水平。 （2）不动产项目定位为高品质的、企业自主配租的保障性租赁住房项目 在租赁及定价模式方面，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于保障性租赁住 房，作为企业自主投资建设并出租的项目，项目采用更加市场化的租赁模式。招租渠 道主要为企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他自有渠道进行招 租等，与其他城市保租房项目采用的政府统筹配租的计划性租赁相比有较大差异，招 租方式更为灵活，辐射客群主要为不动产项目周边的年轻人才群体，租金水平在符合 相关规定要求的同时，基于项目区位及品质合理确定。 （3）不动产项目所在松江新城东区板块产业密布，人才聚集，该区域办公人群及 居民对租赁住房的需求较大，租金定价水平符合市场供求情况 不动产项目属于松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主，产业氛围较 好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据上海市房屋管理局的抽样调查数据，上海市 户籍常住人口中租房比例约为 10%，外省市户籍常住人口租房比例约 85%，按照平均 每户人口 2.63 人计算，需要租房的家庭数量约为 392 万户，对应租赁住房需求数量约                            236           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为 392 万套，可见需求量远大于供给量，市场存在较大需求缺口，租金定价水平符合市 场供求情况。 （4）不动产项目主要客群为年轻人才群体，具有一定的支付能力 截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，租赁住房 租户职业行业占比较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制造行业，主 要以巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为 主，占比均在 20%以上，支付能力和支付意愿较为稳定。 （5）不动产项目建造标准较高，社区品质较优，政策补贴优厚，房间类型丰富 在品牌管理方面，不动产项目由中建八局开发建设，东孚资管运营管理的自有品 牌，东孚资管为租赁住房及酒店行业中成熟且知名的运营商及品牌，运营经验丰富、 品牌信任度高。凭借过硬品质和良好口碑，不动产项目荣获第十届“广厦奖”、中房协 “五星级长租公寓”认证、克而瑞“上海租赁住房品牌影响力 TOP10”等荣誉，并多 次被人民日报等央媒报道，曾获松江区政府点赞推介，并获得中央电视台、上海电视 台实地采访、刊播。 在服务及安保方面，不动产项目打造“智慧公寓”综合应用场景，实现对客服务 全覆盖，VR 看房、签约缴费、智能报修等功能全部线上完成，推进物业管理与服务系 统深度融合。公寓全面导入智能化安防系统，提供 24 小时安保服务与智能防护，人脸 识别、智能门锁、高空抛物检测，完成苑区内智能化、全覆盖安全管理。 在政策补贴方面，作为上海松江区经认定规模最大的保障性租赁住房项目，公寓 租户可享受保租房相关优惠政策，如：享受低于同地段同品质市场租赁住房租金、每 月最高可提取 4,500 元公积金、居住证协办等。此外，不动产项目也已经纳入松江区人 才公寓体系，申请入住的人才可通过分层分类的补贴标准，符合条件的个人可享受不 同比例的人才住房补贴，依据其经认定的 G60 科创走廊人才积分，每月可享受 675- 4,500 元的租房补贴。上述政策补贴可有效降低租赁住房租金价格水平，缓解租房成本 负担。 “G60 科创走廊人才租房补贴”相关情况详见本条“第二节 不动产项目经营业绩 及财务状况分析”之“十一、政府补贴情况”。 在房间类型方面，不动产项目配有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅 等不同户型以满足不同客户群体的需要，有效地扩充客源，增强了租金单价适配能力。                         237              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （6）租赁住房租金单价符合项目实际运营情况 不动产项目保障性租赁住房的备案价格为 81.18-85.00 元/平方米/月，月租金范围为 1,727.5-8,261 元/月。截至 2026 年 3 月 31 日，保障性租赁住房房源已出租 2,253 套，出 租面积合计为 94,037.58 平方米，面积出租率为 91.53%，套数出租率为 92.64%，平均 合同租金为 61.78 元/平方米/月，符合租金备案标准。考虑到不动产项目为市场化的保 障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场租金参考评估基准日平均合同租 金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税），具备审慎合理性。 2、配套商业 不动产项目配套商业部分可租面积为 3,012.02 平方米，评估机构对于租赁合同存续 期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存续期外的租金预测按照市场 客观租金水平进行测算，具体分析如下： 评估机构对不动产项目配套商业的市场客观租金水平的确定采用比较法，根据替 代原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。不动产项目和可比实例概况如下表：                 表：不动产项目配套商业可比实例概况      比较因素 不动产项目 商业 1 商业 2 商业 3                 中建·幸孚+公寓                 （上海松江店） 东外苑 明月清泉北苑 开心公寓      对象名称                 沿街底层配套商 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业                     业                                            新南街近九新公 松卫北路近荣乐       位置 施园路 299 弄 松东路近环城路                                               路 东路 租赁面积（平方米） 待估 140 105 105 交易租金（元/平方米/月/                     待估 127 118 116     含税）      装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯      交易情况 正常 正常 正常 正常      成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下：                               238            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告               图：不动产项目周边商业项目位置图 对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况进行 修正和调整。           表：不动产项目与可比实例比较因素条件对比表       比较因素 本项目 商业 1 商业 2 商业 3                     沿街底层配套 东外苑 明月清泉北苑 开心公寓       对象名称                        商业 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业 交易租金（元/平方米/月/含税） 待估 127 118 116       市场状况 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月       交易情况 正常 正常 正常 正常        商业繁华度 较高 较高 较高 较高 与区域商业中心接近程度 较近 较近 较近 较近       人流量及密度 较大 较大 较大 较大        交通便捷度 较高 较高 较高 较高 区位      公共配套设施状况 齐全 齐全 齐全 齐全 状况      环境质量优劣状况 较好 较好 较好 较好       基础设施状况 六通 六通 六通 六通          楼层 1F 1F 1F 1F         临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道         新旧程度 较新 较新 较新 较新 实物 外观设计 较好 较好 较好 较好 状况 布局合理，便 布局合理，便 布局合理，便于 布局合理，便         空间布局                       于使用 于使用 使用 于使用                             239                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                比较因素 本项目 商业 1 商业 2 商业 3                 临街宽深比 适中 适中 适中 适中                                   齐全、维护较 齐全、维护较 齐全、维护较                  设施设备 齐全、维护较好                                       好 好 好                物业类型 商业 商业 商业 商业                 层高 4米 4米 4米 4米                 面积 169.06 140 105 105                装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯                产权性质 商品房 商品房 商品房 商品房       权益 物业管理 较好 较好 较好 较好       状况 抵押或担保情况 不考虑 无 无 无              租赁或占用情况 无 无 无 无            经修正和调整后得出不动产项目配套商业的比准租金单价，见下表：                     表：配套商业参数修正情况及比较因素条件说明           项目 商业 1 商业 2 商业 3 比较因素修正和调整说明          交易租金                          127 118 116 市场调查取得。      （元/平方米/月/含税）                                                     估价对象与可比实例均为正常交易，故估价对象与         市场状况 100/100 100/100 100/100                                                     各可比实例条件指数均为 100。                                                     估价对象与可比实例的交易日期均不超过 1 年，故         交易情况 100/100 100/100 100/100                                                     不做修正。                                                     分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价            商业繁华度 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                     分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价      与区域商业中心接近程度 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                     分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以估价         人流量及密度 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                     分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价            交通便捷度 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 4。                                                     分为齐全、较齐全、不齐全三个等级，以估价对象 区位 公共配套设施状况 100/100 100/100 100/100                                                     的等级为 100，每相差一个等级修正 4。 状况                                                     分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价        环境质量优劣状况 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。                                                     分为七通、六通、五通、三通、仅场地平整五个等         基础设施状况 100/100 100/100 100/100 级，以估价对象的等级为 100，每相差一个等级修                                                     正 2。                                                     估价对象与可比实例均为一层，故估价对象与各可             楼层 100/100 100/100 100/100                                                     比实例条件指数均为 100。                                                     分为临街、不临街两个等级，以估价对象的等级为            临街状况 100/100 100/100 100/100                                                     100，每相差一个等级修正 5。                                                     分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价            新旧程度 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。 实物                                                     分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价 状况 外观设计 100/100 100/100 100/100                                                     对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。            空间布局 100/100 100/100 100/100 分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价                                             240                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        项目 商业 1 商业 2 商业 3 比较因素修正和调整说明                                                对象的等级为 100，每相差一个等级修正 2。                                                分为好、一般、差三个等级，以估价对象的等级为        临街宽深比 100/100 100/100 100/100                                                100，每相差一个等级修正 2。                                                分为维护好、维护较好、维护一般、维护较差、维        设施设备 100/100 100/100 100/100 护差五个等级，以估价对象的等级为 100，每相差                                                一个等级修正 3。                                                估价对象与可比实例的均为商业物业，故不做修        物业类型 100/100 100/100 100/100                                                正。                                                分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价         层高 100/100 100/100 100/100                                                对象的等级为 100，每相差一个等级修正 3。                                                分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以估价         面积 100/100 100/100 100/100                                                对象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                分为精装修、简单装修、毛胚三个等级，以估价对        装修状况 100/100 100/100 100/100                                                象的等级为 100，每相差一个等级修正 5。                                                估价对象与可比实例均为商品房，故估价对象与各        产权性质 100/100 100/100 100/100                                                可比实例条件指数均为 100。                                                分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价 权益 物业管理 100/100 100/100 100/100                                                对象的等级为 100，每相差一个等级修正 3。 状况       抵押或担保情况 100/100 100/100 100/100 本次评估不考虑估价对象的抵押担保情况。                                                分为无占用、被占用两个等级，以估价对象的等级       租赁或占用情况 100/100 100/100 100/100                                                为 100，每相差一个等级修正 5。 修正和调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 / 比准租金（元/平方米/月/含税） 127 118 116 /       权重 1/3 1/3 1/3 / 有效市场租金单价（元/平方米/                               120 /       月）        根据仲量联行对不动产项目所处区域租金水平的了解，结合不动产项目现状，仲      量联行通过比较法的测算确定不动产项目 1 层沿街配套商业的有效市场租金为 120.00      元/平方米/月/含税/不含物业管理费。对配套商业部分各个租赁部位进行临街状况、楼      层进行修正，得到配套商业部分整体加权平均有效租金水平为 107.90 元/平方米/月/含      税/不含物业管理费。        综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，配套商业部分租金水平综合考虑了市      场状况、交易情况、实物状况、权益状况、临街状况及楼层等因素，具备合理性。        3、配套车位        截至 2026 年 3 月 31 日，本项目停车位月租金为 150 元/个/月。根据仲量联行提供      的调研数据，松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准如下：                                        241                     国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                表：松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准                                                                         月租停车收费 序 租金参考价格            房源项目 街镇 地址 供应套数 标准（元/个/ 号 （元/套/月）                                                                           月） 乐享公寓（壹间新桥 G60 科创云廊 1 新桥镇 夏松路 66 弄 1,623 2,562-9,428 300          社区） 花米粒公寓（贝壳海盐公寓九亭国 2 九亭镇 易富路 1139 弄 930 2,942-6,322 300         际社区） 3 新科祥园 洞泾镇 长浜路 600 弄 529 2,408-3,946 0                                   涞坊路 1588 弄 1- 4 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 1,664 3,107-5,813 0                                      15 号      派米雷·LINK 新界（泗泾）未来社 泗泾镇米易路 45 5 泗泾镇 587 3,375-7,623 300                区 弄 6 上海松江西部科技园柚米社区 松江工业区 文俊东路 99 弄 2,538 1,960-5,275 200                                    工业区书林路 7 沁尚茗寓 松江工业区 826 1,752-3,519 200                                      670 弄 8 中建·幸孚+公寓（上海松江店） 中山街道 施园路 299 弄 2,432 1,727-8,261 150      派米雷·LINK 新界（车墩）未来社 车墩镇迎轩路 41 9 车墩镇 1,349 2,615-5,842 200                区 弄 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 米易路 216 弄 1,264 2,453-4,842 200 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 书林路 600 弄 1,348 1,716-3,126 200                                 永隆路 255 弄 1-8 12 象屿屿果·醉白池店（东区） 永丰街道 966 2,132-4,558 150                                      号                                 永隆路 333 弄 1-8 13 象屿屿果·醉白池店（西区） 永丰街道 902 2,585-6,163 150                                      号                                 广富林路 5000 弄 14 佘山环球企业中心·闲猫青年社区 松江工业区 502 1,339-3,837 0                                   6-9 号楼                                 茸梅路 855 弄 1-4 15 城璟·松江中山社区 中山街道 672 1,913-4,000 200                                      号                                 佘山镇金白花路 16 城投宽庭 Lite·松江社区 佘山镇 1,391 1,013-2,898 0                                    50 弄          从周边保障性租赁住房项目配套停车收费情况来看，松江区样本项目停车收费标        准主要集中在 150 元/个/月至 300 元/个/月之间。其中，乐享公寓（壹间新桥 G60 科创        云廊社区）、花米粒公寓（贝壳海盐公寓九亭国际社区）及派米雷·LINK 新界（泗泾）        未来社区等项目停车收费标准为 300 元/个/月；上海松江西部科技园柚米社区、沁尚茗        寓、华润有巢·泗泾店、华润有巢·东部经开店及城璟·松江中山社区等项目停车收费标        准为 200 元/个/月；象屿屿果·醉白池店东、西区停车收费标准为 150 元/个/月，与本项        目保持一致。                                    242            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 部分项目目前实行停车费减免或免费政策，但该类情况通常与项目招商运营策略、 入住率培育阶段及市场推广安排有关，属于阶段性运营措施，未来收费政策可能根据 项目运营情况进行动态调整。因此，免费停车位安排并不必然代表区域停车资源的长 期市场价格水平。 综合来看，本项目停车收费标准为 150 元/个/月，处于松江区保障性租赁住房项目 停车收费区间的中等偏低水平，与区域同类项目相比具有一定竞争力。同时，考虑到 项目所在区域产业园区、办公园区及居住社区分布较为集中，租户存在一定通勤停车 需求，本项目停车收费水平与区域市场整体情况基本相符，具备一定的市场接受度。 综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，不动产项目租金水平整体具备审慎合 理性且符合历史运营情况。 （三）租金增长率假设合理性说明 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了项目租户结构、最新租金情况、所在区 域租赁住房租金单价水平及增长率的变动趋势、未来供需情况、人口变动情况、居民 消费水平、当地相关租房政策规定等，审慎地对不动产项目租赁住房租金增长率进行 了预测。 1、保障性租赁住房 （1）租户结构情况 从租户年龄结构来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户中 25-40 岁青年群体 占比达 72.88%。该年龄段租户多处于职业发展上升期，收入增长预期较为明确，租金 承受意愿较强。 从租户行业分布来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比较高的 为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制造行业，占比均在 20%以上,主要为巨 人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边产业企业员工，租户具备稳定的 收入来源和较强的租金支付能力。 （2）所在区域租赁住房租金单价水平及增长率的变动趋势 近年来，上海租赁住房平均租金从 2021 年末的 134.6 元/平方米/月回落至 2025 年 末的 112.7 元/平方米/月，主要受外环以外交付的 Rr4 项目供应增加影响拉低了全市整                          243             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 体租金水平，近期租金回调主要由供应端推动，而非需求疲软所致。此外，经历租金 回调后，上海 Rr4 项目的租金在全国范围内仍处于相对较高水平，支撑了上海市租赁住 房市场的长期基本面。 从松江区层面来看，根据 CREIS 中指数据库数据，松江区 2019 年 12 月至 2025 年 12 月租金保持平稳增长，6 年平均复合增长率为 2.1%，反映出区域租赁住房市场整体 运行平稳。 进一步聚焦本项目所处的松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主，产 业氛围较好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据 CREIS 中指数据库数据统计，松江 新城东区板块租赁住房租金整体呈上涨趋势，租金水平近 5 年平均复合增长率为 4.53%， 体现了板块内产业集聚效应对租赁需求的有力支撑。 从当前市场租金水平来看，根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域主要 竞品项目租金水平如下：城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/月、世茂·闲 猫国际青年社区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与周 边主要竞品处于可比区间。 （3）未来供需情况 租赁住房市场的供需格局是影响租金长期走势的关键因素。从供给端来看，集中 式租赁住房新增供给趋缓，其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，区域内短期 内无大规模集中新增供应计划，本项目在同类用地供给收缩的环境中具备一定的稀缺 性和竞争力，市场供给节奏整体趋于平稳，有助于中长期供需关系的动态平衡，为本 项目未来租金增长提供了有利的市场环境。以下从集中式用地供应和其他供给渠道两 个层面展开分析： 1）租赁住房用地供应：Rr4 用地及带自持租赁部分的 Rr2 用地供应持续收缩，新 增集中式供给趋缓 保障性租赁住房的供给渠道中，Rr4 用地因其规划用途直接对应保障性租赁住房， 其供应规模与入市节奏较为明确，是形成集中式、配套完善租赁社区的主要载体。除 Rr4 用地外，其他可纳入保障性租赁住房体系的来源还包括 Rr2 用地上开发的商品住宅 项目中，由开发商按规定自持的租赁住房部分（通常为 15%左右），该部分可申请纳入                           244             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 保障性租赁住房，但实际是否纳入、何时纳入取决于开发商的自主决策，并非所有自 持部分均转化为保障性租赁住房。 A.上海市层面 近年来，上海市租赁住房用地供应呈现明显收缩态势。从成交情况来看 2021 年为 阶段性供应高点，上海市全年租赁住房用地（含 Rr4 及 Rr2 自持租赁部分）成交规划建 筑面积合计超过 280 万平方米，此后成交规模逐年回落。2025 年，全市仅成交 5 宗 Rr4 用地，无带自持租赁部分 Rr2 用地成交，成交规划建筑面积合计约 23.8 万平方米，处 于历史低位。             图：上海市 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 从土地供应结构来看，Rr4 用地仍是新增集中式租赁住房的主要来源，但近年来 Rr4 及相关混合用地供应同步趋紧，叠加土地出让节奏放缓，预计未来中短期内上海租 赁住房新增供应整体仍将维持收缩态势，新增集中式项目的规模化入市存在一定制约。 从新增供应的可预期性来看，基于历史 Rr2 用地的土地出让节奏及项目入市周期， 未来 2-3 年内，该类自持转化房源暂无新增供应计划。 B.松江区层面                           245            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 松江区租赁住房用地成交趋势与全市基本一致，呈现收缩态势。松江区 Rr4 用地成 交规模于 2021 年达到阶段性高点后快速回落，2022-2024 年间成交规模维持低位，2025 年全年无 Rr4 用地成交。            图：松江区 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 与此同时，松江区带自持租赁部分的 Rr2 用地成交亦呈现收缩态势，2017 年为供 应高峰，此后逐年回落，2020-2025 年间均无新增成交，进一步印证了区域租赁住房新 增供给趋缓的趋势。                          246               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告          图：松江区带自持租赁部分 Rr2 地块成交情况（2017-2025 年）     资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行     综合来看，上海市及松江区租赁住房供给结构正由前期以 Rr4 集中供地驱动的增量 开发阶段，逐步转向以存量转化与多渠道补充为主的结构性供给阶段。在新增集中式 社区型保障性租赁住房供给趋缓的背景下，市场供给节奏整体趋于平稳，有助于中长 期供需关系的动态平衡。     2）其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，短期内对集中式租赁市场冲击可 控     根据公开信息，松江区“十五五”期间住房保障体系仍将坚持多渠道筹措原则， 除 Rr4 用地建设的保障性租赁住房外，还包括商品住房配建、存量非居住房屋改建、集 体经营性建设用地建设以及其他符合政策要求的房源转化等多种渠道。现阶段，松江 区“十五五”期间新增保障性租赁住房的具体建设规模、供应计划及实施时序尚未见 公开披露，因此未来新增供应规模存在一定不确定性。     A.已批复配建项目：体量较小，对集中式租赁住房市场影响有限     上海市松江区人民政府办公室已于 2026 年 3 月批复同意将 7 个商品住宅配建项目 中的 377 套房屋（总建筑面积约 1.73 万平方米）用途确定为区公共租赁住房，该部分 房源未来将纳入区域住房保障体系供应。总体来看，未来松江区住房保障供给仍将通 过新建、配建、改建及存量转化等多种方式持续完善，但目前尚无公开信息显示区域                             247            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 内存在大规模集中新增供应计划。本项目的土地性质为 Rr4 用地，在 Rr4 用地出让节奏 放缓情况下，本项目具备一定稀缺性和竞争力，预计同类资产供给对不动产项目的竞 争影响有限。 B.存量改建项目：启动取决于市场主体自主决策，未来新增供应规模存在一定不 确定性 存量非居住房屋改建项目的启动与推进，主要依赖于产权持有方的资产盘活需求 与商业盈利判断，属于市场主体自主经营决策范畴。该类项目是否启动改造、何时入 市、供应规模等均存在较大不确定性，且该类项目通常以单体建筑或住宅小区内嵌入 式零星房源形式存在，缺乏独立的社区空间与完善的配套设施，与 Rr4 用地建设的集中 式租赁社区在产品形态和运营模式上存在一定差异，其边际竞争影响相对有限。 C.政策转化类项目：“公保简并”改革属管理口径调整而非实质供给扩张 上海“公保简并”改革已于 2026 年起逐步推进，部分原公共租赁住房项目统一纳 入保障性租赁住房体系进行管理。此类项目多为早期建设形成，主要以商品住宅小区 内配建或传统公租房形式存在，在建设年代、产品形态、空间组织及运营模式方面与 本项目存在明显差异，其进入保障性租赁住房体系主要体现为政策统筹管理口径的统 一调整，而非新增集中式供给的实质扩张。 综上，在 Rr4 用地出让节奏放缓、新增集中式社区型保障性租赁住房供给趋缓的背 景下，叠加其他供给渠道供应存在较大不确定性或与本项目产品形态存在差异，区域 内短期内无大规模集中新增供应计划。本项目作为 Rr4 用地项目，在同类用地供给收缩 的环境中具备一定的稀缺性和竞争力。市场供给节奏整体趋于平稳，有助于中长期供 需关系的动态平衡，为本项目未来租金增长提供了有利的市场环境。 （4）人口变动情况 1）上海市：人口规模基本保持稳定，人才落户持续活跃，租赁住房需求基础稳固 作为我国重要的经济、金融、贸易和科技创新中心，以及长三角城市群核心城市， 上海凭借较强的经济实力、完善的产业体系和持续优化的人才政策，长期保持较强的 人口吸引力。2018 年至 2021 年，上海常住人口总体呈小幅增长态势；2022 年受阶段性 因素影响有所回落；2023 年末，全市常住人口达 2,487.45 万人，其中户籍常住人口 1,480.17 万人，外来常住人口 1,007.28 万人，为 2015 年以来最高水平，也是“十三五”                          248            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 以来常住人口增量首次超过 10 万人。截至 2025 年末，上海市常住人口为 2,485.41 万 人。其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，外来常住人口 974.50 万人。整体来看，上海 人口规模基本保持稳定，户籍常住人口持续增长，反映出城市综合吸引力和人口承载 能力依然较强。 从人才导入情况来看，2021 年至 2024 年，上海市落户规模整体保持高位运行， 2024 年落户总量突破 8 万人，居转户和人才引进两大主渠道均保持较高活跃度。2025 年，上海市落户总量约 7.61 万人，较 2024 年小幅回落约 5%，但仍处于近年来较高水 平。其中，居转户规模约 3.86 万人，继续保持稳步增长；人才引进规模约 3.75 万人， 在经历前期快速增长后进入阶段性调整阶段。总体来看，上海落户规模在经历快速扩 张后呈现“高位运行、结构优化”的特征，人才导入体系逐步由规模扩张向更加注重 产业导向、就业匹配和高质量发展的方向转变，为租赁住房市场持续导入具有较强支 付能力和稳定就业基础的租户群体。 2）松江区：人口基数保持高位，产业与人才集聚效应持续增强，为区域租赁住房 需求提供有力支撑 截至 2025 年末，松江区常住人口为 196.18 万人，同比增长 0.1%。其中，本市户籍 常住人口 88.80 万人，同比增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，同比下降 0.9%。全区户籍人口 79.63 万人，同比增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，同比增长 2.8%。虽然 2025 年松江区外省市来松常住人口较上年小幅下降，但整体规模仍超过 100 万人，保持较高基数，体现出区域较强的人口吸附能力。 随着长三角 G60 科创走廊建设持续推进、松江新城功能不断完善以及产城融合水 平持续提升，区域产业集聚效应进一步增强，各类产业人才、高校毕业生及青年就业 群体对租赁住房的需求仍具备长期支撑基础。同时，依托松江大学城等优质教育资源， 区域青年人口集聚优势有望进一步增强，为区域人才储备和产业发展提供持续动力， 也为本项目持续导入目标客群提供了长期保障。 （5）居民消费水平 居民收入水平和消费能力是影响租赁住房租金支付能力的重要因素。近年来，上 海市和松江区经济保持平稳发展，居民收入总体呈增长态势，居民支付能力持续改善， 为租赁住房市场租金水平保持总体稳定提供了良好的经济基础。                          249              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1）上海市层面 2025 年，上海市居民人均可支配收入为 91,987 元，同比增长 4.1%。其中，城镇常 住居民人均可支配收入 96,842 元，同比增长 4.0%；农村常住居民人均可支配收入 48,122 元，同比增长 5.4%。 消费支出方面，受前期公共卫生事件影响，居民消费活动一度受到抑制，随着经 济社会秩序全面恢复，消费市场逐步回暖，居民消费意愿和消费能力持续修复。2025 年，上海市居民人均消费支出 54,765 元，同比增长 3.9%。其中，城镇常住居民人均消 费支出 57,076 元，同比增长 3.8%；农村常住居民人均消费支出 33,891 元，同比增长 4.9%。 总体来看，随着上海居民收入稳步提升以及消费市场逐步回暖，居民消费意愿和 消费能力持续修复，为租赁住房市场的租金支付能力提供了良好的经济基础。 2）松江区层面 根据抽样调查数据，2025 年松江区居民人均可支配收入为 77,565 元，同比增长 4.2%，其中，工资性收入 60,167 元，同比增长 4.5%。反映出区域就业市场的较强韧性 和目标客群租金支付能力的提升，租户收入增长覆盖租金涨幅的空间充足，租金增长 的实现具备居民消费能力层面的支撑。 （6）当地相关租房政策规定 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3 号） 有关规定，不动产项目租赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度应不高于市 房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。 本项目设定的租赁住房租金增长率为第 1-3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.75%， 低于政策规定的 5%上限，满足上海市相关政策规定。 （7）租金增长率设置符合已上市项目参数范围 根据公开披露资料整理，已上市的同类型项目的租赁住房增长率位于 1.5%-3%区 间。本项目租赁住房按第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束年增长率为 1.75%，租金 增长率位于已上市的同类型项目的租赁住房项目的合理区间。                            250             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告            表：已上市租赁住房项目租金增长率估值参数设置情况                                                         长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                         长率            中建·幸孚+公寓（上海 第 1-3 年不增长，第 4 年起每年增长 本项目 1.75%                松江店） 1.75%              安居百泉阁 第 4 年、第 7 年各增长 2% 2.5% 深圳安居 安居锦园 第 4 年、第 7 年各增长 2% 3.0% REIT 保利香槟苑 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%               凤凰公馆 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%               园博公寓 第 1 年不增长，第 2 年 2.5%，第 3 年起每                          年 2.0%                                                           /               珩琦公寓 此外，在连续 3 年累计涨幅超过 5%的情 厦门安居 REIT 况下，下一年增长率为 0%             林边公寓（扩募） 前 3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.5% 1.5%             仁和公寓（扩募） 前 2 年不递增，第 3 年起每三年递增 5% 1.5%                          第 3 年预测调整至 55 元/㎡/月，后续每三               文龙家园 1.5%                          年上调 4%                          第 3 年预测调整至 64 元/㎡/月，后续每三               熙悦尚郡 1.5%                          年上调 4%                          第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年             朗悦嘉园（扩募） 1.5% 北京保障房 每三年上调 5% REIT 第 1-2 年不增长，第 3 年 5%，第 4-10 年             光机电（扩募） 1.5%                          每三年上调 5%                          第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年             盛悦家园（扩募） 1.5%                          每三年上调 5%                          第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年            温泉凯盛家园（扩募） 1.5%                          每三年上调 5%               有巢泗泾 第 1-2 年不增长，第 3-4 年每年 2%，第 5                          年起每年 2.5% 华润有巢 /             有巢东部经开区 此外，在连续 2 年累计增幅超过 5%的情 REIT 况下，下一年增长率为 0%             有巢马桥（扩募） 第 1 年不增长，第 2 年至第 10 年每年 2% 1.75% 城投宽庭保租 江湾社区 第 1 年不增长，第 2-5 年每年 2.25%，第                                                         1.5% 房 REIT 光华社区 6-10 年每年 2.0% 招商蛇口租赁 太子湾项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.2% 2.2% 住房 REIT 林下项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.8% 1.8% 上海地产租赁 虹桥项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.0% 1.5% 住房 REIT 江月路项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.0% 1.5%                           251               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                                             长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                             长率                            四房高级家庭户：预测期内均不增长。 苏州恒泰租赁 其余 6 种户型每 3 年增长一次，第 2 年增                 菁英公寓 2.19% 住房 REIT 长 5.4%-8.6%、第 5 年增长 5.1%-7.9%、                            第 8 年增长 4.9%-7.5%                 滟澜新宸 北京昌保租赁                 国瑞熙院 每 3 年增长 3% 1.25% 住房 REIT               未来融尚家园      2、配套商业      （1）配套商业定位清晰，具备增长潜力 不动产项目配套商业面积 3,012.02 平方米，主要业态为咖啡店、餐饮店、便利店、 超市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足中建·幸孚+公寓（上海松 江店）自身及周边人群日常消费需求。在预测未来增长率时，综合考虑了项目自身情 况与周边市场情况。      （2）配套商业租金增长率低于已签约合同涨幅 不动产项目商业已签约合同的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，合同约 定的租金增长率均为 5%，可一定程度上支撑未来租金增长。本项目配套商业未来租金 的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，低于已签约合同涨幅，假设审 慎。      （3）配套商业增长率假设符合市场情况 根据类似租赁住房的发展经验及该区域的市场状况综合分析，不动产项目配套商 业未来租金的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，与已发行同区位项 目商业租金增长率接近，符合市场情况。                    表：已发行同区位项目商业租金增长率             项目名称 项目区位 商业租金增长率             有巢泗泾 上海市松江区 3%         有巢东部经开区 上海市松江区 3%      3、配套车位                             252              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目月租金为 150 元/个/月，考虑到不动产项目所 在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增长情况及自身运营情况，且对比同位 于上海市松江区的华润有巢 REIT 项目，本项目将预测期内车位租金设置为第 1-10 年不 递增、第 11 年起年增长率为 1.00%，假设具有一定的合理性。                     表：已发行同区位项目车位租金增长率          项目名称 项目区位 车位租金增长率          有巢泗泾 上海市松江区 2%         有巢东部经开区 上海市松江区 2% 综上所述，管理人、财务顾问及评估机构认为不动产项目租金增长率假设审慎合 理。      （四）收缴率假设合理性说明 不动产项目 2021 年至 2026 年一季度的收缴率如下表所示：             表：不动产项目 2021 年至 2026 年一季度收缴率 年度 2026 年一季度 2025 年 2024 年 2023 年 2022 年 2021 年 收缴率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% （%） 如上表所示，不动产项目历史年度收缴率均为 100%，结合不动产项目目前较好的 运营情况及管理机制，谨慎考虑未来收缴风险，本次评估设定收缴率为 99%，具备合 理性。      （五）运营管理费假设合理性说明 运营管理费假设的合理性说明详见本尽职调查报告“第四条 治理机制与运营管理 安排”之“第二节 运营管理安排”之“三、运管费率”之“（                            （五）与历史运管费用的匹 配情况”与“（       （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情况”。      （六）折现率取值依据及合理性说明      1、业务风险较低，对应风险投资报酬率也较低 物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲，应等 于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50921-2015），报酬率的确定方法一般有市场提取法、累加法、投资收益率排序插 入。                                 253              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 本次不动产项目评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调整值加总作 为报酬率。细化公式为： 报酬率=安全利率+风险投资报酬率 安全利率：参照价值时点（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率作为安全 利率。 风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率等 三项补偿之和，并扣减除投资带来的优惠率。 （1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时， 要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。 （2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就会越 小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。 （3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流动性要 求的补偿。 （4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好 处(如易于获得融资等)，从而投资者会降低所要求的报酬率。 根据仲量联行判断，不动产项目位于核心一线城市上海，当地社会经济环境发展 良好，结合资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用 5.50%折现率较为合 理。      2、符合已发行同类项目报酬率选取情况 已发行同类公募 REITs 的不动产项目均位于一线城市及二线城市，选取的报酬率处 于 5.25%-6.50%区间。本项目选取的折现率为 5.50%，与已发行同类项目报酬率选取情 况可比。具体情况如下：                 表：已发行同类项目报酬率选取情况 REIT 简称 项目名称 城市 城市能级 评估基准日 折现率              中建·幸孚+公寓（上      本项目 上海市 一线城市 2026-03-31 5.50%                海松江店） 深圳安居 REIT 安居百泉阁 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                            254              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 REIT 简称 项目名称 城市 城市能级 评估基准日 折现率                安居锦园 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                保利香槟苑 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                凤凰公馆 深圳市 一线城市 2022-03-31 6.00%                园博公寓 厦门市 二线城市 2022-03-31 6.50% 厦门安居 REIT                珩琦公寓 厦门市 二线城市 2022-03-31 6.50%                文龙家园 北京市 一线城市 2022-03-31 6.00% 北京保障房 REIT                熙悦尚郡 北京市 一线城市 2022-03-31 6.00%                有巢泗泾 上海市 一线城市 2022-06-30 6.25% 华润有巢 REIT              有巢东部经开区 上海市 一线城市 2022-06-30 6.25% 城投宽庭保租房 江湾社区 上海市 一线城市 2023-06-30 6.00% REIT 光华社区 上海市 一线城市 2023-06-30 6.00% 招商蛇口租赁住 太子湾项目 深圳市 一线城市 2024-06-30 6.00% 房 REIT 林下项目 深圳市 一线城市 2024-06-30 6.00% 上海地产租赁住 虹桥项目 上海市 一线城市 2024-09-30 6.00% 房 REIT 江月路项目 上海市 一线城市 2024-09-30 6.00% 苏州恒泰租赁住               菁英公寓项目 苏州市 二线城市 2024-12-31 6.00% 房 REIT               朗悦嘉园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00% 北京保障房 REIT 光机电项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00% （扩募） 盛悦家园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00%              温泉凯盛家园项目 北京市 一线城市 2024-12-31 6.00% 华润有巢 REIT               有巢马桥项目 上海市 一线城市 2025-06-30 6.00% （扩募） 厦门安居 REIT 林边公寓项目 厦门市 二线城市 2025-09-30 6.25% （扩募） 仁和公寓项目 厦门市 二线城市 2025-09-30 6.25%               滟澜新宸项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% 北京昌保租赁住               国瑞熙院项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% 房 REIT              未来融尚家园项目 北京市 一线城市 2025-09-30 5.25% （七）资本性支出预测合理性说明                            255              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 本次评估的资本性支出预测采取《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》的数 据。      （1）历史资本性支出以酒店业态调整及建设者之家改造等非经常性支出为主，日 常资本性支出占收入比重较低 资本性支出一般包括购建投资性房地产、固定资产的支出。中建·幸孚+公寓（上 海松江店）于 2021 年 11 月投入运营，不动产项目建成时间较短，设备设施较新，因 此，自运营以来不动产项目未发生维修、设备更换及重新装修等运营性重大资本性支 出的情况，且不动产项目建筑及装修标准较高，整体使用高品质原材料进行标准化装 修，能够降低损耗及维修保养成本。 从历史数据来看，2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万元。2023 年度和 2024 年度资本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和“新时代城市建设者管理者之家” 形象升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。 剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的经营性相 关资本性支出分别为 0.00 万元、67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入 的比重分别为 0.00%、1.00%、1.07%和 0.17%，2023-2025 年度项目日常资本性支出占 收入比重较低，整体来看，历史资本性支出情况与项目投入运营时间较短、设备设施 较新的实际情况相符。                 表：报告期内不动产项目资本性支出情况                                                                单位：万元                             2026 年            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                              1-3 月 非经常性资本性支出： ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48 ——“新时代城市建设者管理者之家”形                                      - - 101.35 - 象升级相关 日常资本性支出： ——维持日常运营需要的维修改造及设备                                   3.00 80.83 67.60 - 更新等       资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48 资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00%                             256            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （2）资本性支出取值参考《工程尽调报告》进行调整 管理人聘请仲量联行作为工程尽调机构，工程尽调机构通过现场勘察、图纸和文 件资料检查、功能技术分析等方式对不动产项目的建筑、结构、机电技术评估进行初 步总结后，对不动产项目未来资本性支出进行了预测，并出具了《工程尽调报告》。报 告结果表明，本项目整体运营及维护情况良好，未发现有严重影响安全及使用功能的 缺陷。 工程尽调机构基于项目公司提供的未来大修改造计划及预算、现场勘察所观察到 的物业缺陷及现状、建筑设计生命周期、设备强制报废年限、工程维修常用做法、建 设期采购施工成本价格及市场一般建设成本、假设为 2%的年通胀率等信息，对本项目 自 2026 年 4 月 1 日起 10 年期间及 11 年至测算期末的大修改造等含税（综合税率 9%） 资本性支出做出预测，并对各年度支出金额进行平滑处理。各专业基础测算逻辑及各 年度资本性支出预测金额如下表所示：                  表：本项目资本性支出测算基础逻辑 专业 支出内容 周期假设         地下车库顶板加固、坡道结构层修复、沉                            首期 2046 年启动，后续每 10 年滚动实 结构 降监测及梁柱剪力墙等承重结构检测与补                            施         强 建筑 屋面防水系统整体翻修 每 15 年一轮，覆盖全部楼栋 建筑 外立面翻新（真石漆、金属漆、铝板等） 每 15 年一轮，分区域错峰实施         公区内装更新（地砖、涂料、木饰面、吊 每 8 年一轮，优先电梯厅、共享活动空 建筑         顶等） 间、架空层 给排水 生活水泵、潜水泵大修或整机更换 每 15 年一轮，分批更换 给排水 隔油池整机更换 每 10 年一轮 给排水 地下车库集水井防渗修复、排水沟重做 每 10 年一轮检查维修                                    每 20 年一轮，覆盖全项目强弱电竖井 电气 配电箱、桥架、电表等末端设备更新                                    及配电间                                    每 10 年一轮，含地下车库、楼梯间、 电气 应急照明 LED 灯具更换                                    公共走廊 电气 UPS 电源系统（消防中控室）更换 每 8 年一轮         VRV/多 联 机 空 调 系 统 更 换 （1#、6#、 暖通 每 12 年一轮，按楼栋分批实施         11#、15#等公共区域） 暖通 排烟/加压风机更换 每 15 年一轮                                    每 10 年一轮，按人防办要求检修或更 暖通 人防风机大修                                    换                            257              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 专业 支出内容 周期假设          火灾报警主机、烟感、手报、喷淋头、消 报警设备每 10 年一轮、喷淋、消火栓 消防          火栓阀体更换 每 15 年一轮，分区域滚动实施 消防 防火卷帘门框防腐处理及传动机构保养 每 5 年一轮，例行保养或更换                                          每 15 年一轮：2036 年起（2021 年投用 电梯 客梯大修                                          满 15 年），分批实施                                          每 25 年一轮：2046 年起（2021 年起投 电梯 整梯更换                                          用满 25 年）分批实施                                          保守测算按启用预留预算，含启用检 电梯 扶梯安全评估及启用                                          测及每 15 年一轮检修 室外工程 围墙、安保系统维护 每 10 年一轮更新 室外工程 室外水电管网 每 15 年一轮，分区域实施 室外工程 室外道路局部翻修 每 15 年一轮，分段实施 基于以上预测逻辑，前 10 年资本性合计预测金额占运营收入合计预测金额的比例 为 2.56%，全生命周期资本性支出合计预测金额占运营收入合计预测金额的比例为 2.66%，处于合理水平。                       表：资本性支出预测情况                         预测期前 10 年         期间 预测期全生命周期                      （2026 年 4 月-2035 年） 资本性支出金额（万元） 1,900.46 20,683.88 资本性支出占对应预测期运                                         2.56% 2.66% 营收入的比例 （3）资本性支出预测假设与运营年限匹配 不动产项目资本性支出预测期间为自 2026 年 4 月 1 日起至土地使用权期限到期日， 因此资本性支出覆盖整个资产期限（土地使用权期限）。 此外，实际资本性支出与预测资本性支出可能存在差异，未来某一年度实际资本 性支出低于预测资本性支出时，本基金将按照预测情况对资本性支出进行计提和预留， 并将未使用资金用于后续年度的资本性支出，前述资本性支出预留及使用机制能够保 障不动产项目拥有充足的资金覆盖资本性支出需求。 综上所述，资本性支出预测假设与运营年限相匹配。 （4）基础运营管理费已包含日常小修，能够减少资本性支出金额                                258             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据《运营管理服务协议》，向运营管理实施机构支付的基础运营管理费中已经包 含了不动产项目除资本性支出以外的维修维保费用。上述费用有助于保持不动产项目 良好的保养状态，从而降低资本性支出的频率、减少资本性支出所需的费用。 （5）与已发行同类项目资本性支出预留情况可比 已发行的一线城市同类项目资本性支出占运营收入的比例在 0.5%-5.55%之间，不 动产项目全生命周期资本性支出合计预留金额占运营收入合计预测金额的比例为 2.66%， 符合行业合理水平。 （八）敏感性分析 本次评估结果是评估机构基于价值时点所获知及调研到的不动产项目及市场信息 所做出的判断。由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数据与实际情 况产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过 10 年，较长期的预测亦 受到长期宏观及区域经济发展的影响。为了更好地评估关键性假设波动对估值产生的 影响，评估机构主要针对运营管理费费率、长期增长率及出租率进行了以下情景下的 估值敏感性分析： 1、运营管理费费率 项目的运营管理费费率的变化可以综合体现运营成本对于项目整体估值的影响。 “基准运营管理费费率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的运 营管理费费率，即房地产年总收益的 13.60%。项目运营管理费费率的变化对估值的影 响如下：               表：运营管理费费率对估值的敏感性分析     运营管理费费率变化比例 情境下估值（万元） 估值变化比例(%)         下降 1.0% 130,740 1.3%         下降 0.5% 129,880 0.7% 基准运营管理费费率（13.60%） 129,010 0.0%         增长 0.5% 128,160 -0.7%         增长 1.0% 127,290 -1.3% 2、增长率                           259               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 增长率受到区域经济发展、通货膨胀、市场变化等宏观环境因素影响。“基准增长 率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的长期增长率为 1.75%。 项目增长率变化对估值的影响如下：                      表：增长率对估值的敏感性分析        增长率变化 情境下估值（万元） 估值变化比例(%)        下降 0.50% 121,620 -5.7%        下降 0.25% 125,190 -3.0% 基准长期增长率（1.75%） 129,010 0.0%        增长 0.25% 133,100 3.2%        增长 0.50% 137,450 6.5% 3、出租率 “基准出租率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的长期稳 定出租率 91%。项目出租率变化对估值的影响如下：                      表：出租率对估值的敏感性分析      出租率变化 情境下估值（万元) 估值变化比例(%)       下降 2% 126,930 -1.6%       下降 1% 127,970 -0.8% 基准长期出租率（91%） 129,010 0.0%       增长 1% 130,060 0.8%       增长 2% 131,100 1.6% （九）同行业上市公司重大资产重组情况对比 不动产项目评估单价、资本化率与已上市可比公募 REITs 项目对应参数可比，因 此评估值在合理水平。具体如下： 不动产项目和上海市已上市同类保障性租赁住房公募 REITs 的近期估值、评估单 价如下表所示：      表：不动产项目和上海市已上市同类项目的近期估值、评估单价对比                                                     单位：亿元、元/平方米               项目名称 评估基准日 估值 评估单价                      中建·幸孚+公寓       本基金 2026 年 3 月末 12.90 9,007                      （上海松江店） 华润有巢 REIT（扩募） 有巢马桥项目 2025 年 12 月末 9.91 9,242                                260                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告              项目名称 评估基准日 估值 评估单价 上海地产租赁住房 REIT 虹桥项目 2025 年 12 月末 3.56 11,594 上海地产租赁住房 REIT 江月路项目 2025 年 12 月末 8.75 15,201 城投宽庭保租房 REIT 江湾社区 2025 年 12 月末 19.76 17,910 城投宽庭保租房 REIT 光华社区 2025 年 12 月末 10.82 18,303      华润有巢 REIT 泗泾项目 2025 年 12 月末 5.84 10,592      华润有巢 REIT 东部经开区项目 2025 年 12 月末 5.30 7,990 对比已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目，从估值结果看，上海市已上市可比 保障性租赁住房 REITs 项目近期估值单价在 7,990 元/平方米至 18,303 元/平方米，不动 产项目估值对应建筑面积单价 9,007 元/平方米，在可比项目估值对应建筑面积单价区间 内。 资本化率方面，已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目的首年资本化率区间为 3.9%-5.5%。根据 2026 年扣除资本性支出前的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海 松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.40%；根据 2026 年扣除资本性支出后的运 营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.39%，在已上市保障性租赁住房项目资本化率区间范围内。因此估值结果具备可比性 及合理性。      三、期后重大事项 根据原始权益人出具的说明文件，评估基准日后，不动产项目未发生可能导致收 入或者成本重大变化，或者对评估价值、现金流产生重大影响的事项。                                 261             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                 第四节 现金流测算分析     根据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“（                             《证券投资基金法》”）、《公 开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“（                       《运作办法》”）、《公开募集基础设施 证券投资基金指引（试行）》（以下简称“（                    《指引》”）、《公开募集不动产投资信托基金 （REITs）运营操作指引（试行）》（以下简称“（                         《操作指引》”）、《上海证券交易所公开 募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》等法律 法规、业务规则和《基金合同》，国泰海通资管编制了 2026 年 12 月 31 日、2027 年 12 月 31 日、2026 年 4-12 月及 2027 年度（以下简称“预测期”）的《国泰海通中国建筑租 赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可供分配金额测算报 告及审核报告》（以下简称“（              《可供分配金额测算报告》”）。《基金可供分配金额测算报 告》经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审核。     投资者认购本基金时，应认真阅读《基金可供分配金额测算报告》全文。可供分 配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定 性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。     一、预测的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额计算 表     （一）预测合并资产负债表                表：不动产项目合并资产负债表测算                                                          单位：元                         2026 年末 2027 年末        项目                          预测数 预测数 资产： 货币资金 61,544,716.11 75,088,749.26 预付账款 117,924.53 - 其他流动资产 5,982,503.13 4,672,166.85 流动资产合计 67,645,143.77 79,760,916.11 投资性房地产 1,275,302,893.64 1,255,573,418.48 固定资产 165,084.20 121,638.41 商誉 10,596,628.96 10,596,628.96 长期待摊费用 2,406,804.44 1,884,155.77 非流动资产合计 1,288,471,411.24 1,268,175,841.62                            262              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                          2026 年末 2027 年末         项目                           预测数 预测数 资产总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 负债： 应付账款 2,603,980.25 2,605,386.15 预收款项 7,927,912.97 7,927,912.97 应交税费 2,345,185.28 2,325,470.68 其他应付款 9,816,394.91 10,462,623.49 流动负债合计 22,693,473.41 23,321,393.29 递延所得税负债 21,167,260.05 20,828,500.77 非流动负债合计 21,167,260.05 20,828,500.77 负债合计 43,860,733.46 44,149,894.06 所有者权益： 实收资本 1,290,100,000.00 1,290,100,000.00 未分配利润 22,155,821.55 13,686,863.67 所有者权益合计 1,312,255,821.55 1,303,786,863.67 负债和所有者权益总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 （二）预测合并利润表                   表：不动产项目合并利润表测算                                                                       单位：元                                    2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                       预测数 预测数 一、营业总收入 53,116,588.52 70,993,014.81 其中：营业收入 53,116,588.52 70,993,014.81 二、营业总成本 31,214,836.43 40,949,489.27 其中：营业成本 22,944,741.80 30,839,265.93 税金及附加 5,744,993.04 7,248,928.87 管理人报酬 1,935,150.00 2,550,605.79 托管费 96,757.50 127,530.29 其他费用 493,194.09 183,158.39 三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 21,901,752.09 30,043,525.54 减：所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 四、净利润（净亏损以“-”号填列） 22,155,821.55 30,382,284.82 五、综合收益总额 22,155,821.55 30,382,284.82                             263             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （三）预测合并现金流量表                 表：不动产项目合并现金流量表测算                                                                 单位：元                                 2026 年 4-12 月 2027 年度            项目                                    预测数 预测数 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 55,638,240.93 73,263,357.00 收到其他与经营活动有关的现金 75,538.95 - 经营活动现金流入小计 55,713,779.88 73,263,357.00 购买商品、接受劳务支付的现金 6,585,480.94 10,562,414.65 支付的各项税费 6,009,323.43 8,090,600.61 支付其他与经营活动有关的现金 493,194.09 2,215,065.89 经营活动现金流出小计 13,087,998.46 20,868,081.15 经营活动产生的现金流量净额 42,625,781.42 52,395,275.85 二、投资活动产生的现金流量 收购不动产项目所支付的现金净额 472,541,570.36 - 置换不动产项目债权所支付的现金 798,639,494.95 - 支付其他与投资活动有关的现金 - - 投资活动现金流出小计 1,271,181,065.31 - 投资活动产生的现金流量净额 -1,271,181,065.31 - 三、筹资活动产生的现金流量 发行基金份额收到的现金 1,290,100,000.00 - 筹资活动现金流入小计 1,290,100,000.00 - 向基金份额持有人分配支付的现金 - 38,851,242.70 筹资活动现金流出小计 - 38,851,242.70 筹资活动产生的现金流量净额 1,290,100,000.00 -38,851,242.70 四、现金净增加额 61,544,716.11 13,544,033.15 加：上年末现金余额 - 61,544,716.11 五、年末现金余额 61,544,716.11 75,088,749.26 （四）预测可供分配金额计算表                 表：不动产项目可供分配金额计算表                                                                 单位：元                                      2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                         预测数 预测数 一、净利润 22,155,821.55 30,382,284.82 折旧和摊销 15,552,718.08 20,846,028.34                           264              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                        2026 年 4-12 月 2027 年度                项目                                           预测数 预测数 利息支出 - - 所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 二、税息折旧及摊销前利润 37,454,470.17 50,889,553.88 三、其他调整 不动产基金发行份额募集的资金 1,290,100,000.00 - 收购不动产项目所支付的现金净额 -1,271,181,065.31 - 应收和应付项目的变动 5,324,911.25 2,105,721.97 本年资本性支出 -153,600.00 -600,000.00 加：上年末现金余额 - 61,544,716.11 减：本年分配金额 - -38,851,242.70 未来合理的相关支出预留 —预留资本性支出 - - —预留不可预见费用 - - —年末经营性负债余额 -22,693,473.41 -23,321,393.29 —其他预留费用 - - 四、本年可供分配金额 38,851,242.70 51,767,355.97 基金拟募集规模 1,290,100,000.00 分派率 4.02%17 4.01% （五）可供分配金额测算报告预测参数和调整项的设置依据和合理性 1、可供分配金额测算报告的基本假设 （1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现行政治、 法律、法规、政策及其经济环境无重大变化； （2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化； （3）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营计划将如期实现，不会受到政府 行为、行业或劳资纠纷等的重大影响； （4）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状况无重 大变化； 17 2026 年度分派率=（2026 年 4-12 月可供分配金额/3*4）/基金拟募集规模。                                 265           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （5）本基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期内均 不会发生重大变化； （6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺的不利 影响； （7）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化； （8）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影响。 2、可供分配金额测算报告的特定假设 （1）假定本基金于 2026 年 4 月 1 日成立，募集资金总计人民币 12.9010 亿元。募 集资金拟用于认购专项计划全部份额，之后由专项计划支付购买项目公司的股权转让 款，通过专项计划以股东借款和增资的形式投入项目公司以置换项目公司存量负债及 预留本基金运行所必需的现金储备。假设预测期内无新增募集资金。 （2）在专项计划收购项目公司股权前后，本基金与项目公司均不受同一方或相同 的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。本基金在合并中取得的项目公 司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产生 的收入，该不动产资产组合构成业务。 （3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设本基金的发行、收 购项目公司以及本基金内部资金拆借的安排于 2026 年 4 月 1 日均已完成并按照合并财 务报表的编制原则进行编制。 （4）预测期内新签订或变更租赁合同的主要条款与已签订的租赁合同的主要条款 基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条款；同时，租赁期满承租人将根据预测 出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行。 （5）本基金预测期间内假定不会出现因租户违约或提前退租而向租户收取的违约 金或其他产生营业外收入的情况。 （6）项目公司和国泰海通资管（代表专项计划）签署《股东借款协议》，向专项 计划偿还相应股东借款的本金和利息，并分配股息、红利等股权投资收益。项目公司 预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出可在项目公司计算企                         266            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务处理均符合相关法律法规的 规定。 （7）专项计划和公募基金的管理人报酬以及托管费确定方法在预测期内保持不变。 （8）不动产资产在预测期内不会发生减值，本基金与项目公司于预测期内不会发 生预期信用损失。 （9）预测期内无不动产资产的处置情况。 （10）预测期内无不动产基金发行募集资金的情况及购买不动产项目的情况。 （11）预测期内，本基金实施的收益分配比例为可供分配金额的 100.00%。 （12）预测期内，本基金资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计划的 实施发生困难。 （13）预测期内，本基金当年产生的中介费用当年计提，次年支付。 （14）预测期内，本基金并无营业外收入和营业外支出。 3、税项假设 （1）公募基金层面适用的主要税种 1）增值税 根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税 [2016]140 号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税[2017]56 号)等国家有关 税收规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以基金管理人国泰海 通资管以及资产支持证券管理人国泰海通资管为增值税纳税人，按照 3.00%的征收率缴 纳增值税。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)及 《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140 号)，如果公募基金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约定返还投资本金， 则该收益不属于增值税应税范围。 2）所得税 根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015 年修订)，本基金财产投资的相关税 收，由基金份额持有人承担。                          267                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1 号)第二(一)条，对证券 投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、 红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。      （2）项目公司适用的主要税种                        表：项目公司适用的主要税种        税种 计税依据 税率                   以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计       增值税 算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部 13%、9%、6%                   分为应交增值税                   从价（房产原值的 70%）计征部分 1.2%       房产税                   从租（租金收入）计征部分 12% 城市维护建设税 实际缴纳的增值税税额 7%      教育费附加 实际缴纳的增值税税额 3% 地方教育附加 实际缴纳的增值税税额 2%      企业所得税 应纳税所得额 25%      4、可供分配金额测算相关参数明细      （1）营业收入 可供分配金额测算表中营业收入主要包括保障性租赁住房收入、商铺收入（包括 商铺租金收入与商铺物业管理费收入）、车位收入及其他收入。各项目明细预测数据如 下：                         表：营业收入明细预测数据                                                             单位：元                                  2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                     预测数 预测数 保障性租赁住房租金收入 48,868,228.41 65,248,427.26 商铺收入 3,266,616.99 4,435,596.72 车位收入 912,935.78 1,217,247.71 其他收入 68,807.34 91,743.12              合计 53,116,588.52 70,993,014.81 1）保障性租赁住房、商铺收入                                 268             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 于预测期间，对于已签订收费租赁合同或已就租赁合同内容达成一致并于预测期 前签订固定收费租赁合同的租户，按照已签订租赁合同（以下简称“已签约合同”）约 定的租金单价或商铺物业管理费单价、租赁面积及租赁期限计算保障性租赁住房、商 铺收入。 于预测期间，对于假设就租赁合同内容达成一致的租户，按照假设的租赁合同 （以下简称“新签约合同”）约定的租赁面积、租金单价、商铺物业管理费单价及租赁 期限计算保障性租赁住房、商铺收入（以下简称“租约外租金收入”）。 预测新签约合同的租金收入的各项基本假设如下： A.租赁面积计算假设 计算租约外租金收入时需要考虑各标的不动产项目年度预计出租面积。 各标的不动产项目年度预计出租面积=各标的不动产项目总可出租面积×各标的不 动产项目各年度平均出租率。假设不动产项目的平均出租率如下：                  表：不动产项目的平均出租率                       2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                          预测数 预测数 保障性租赁住房 90.00% 90.00%        商铺 92.51% 92.20% 本基金在预测出租率时考虑预测期内的租约到期情况、各标的不动产项目历史出 租率水平、租金收缴水平、运营情况及管理机制等多种因素，并结合不动产项目所处 区域租赁住房空置情况的了解，综合考虑所处区位及结合估价人员的实地查勘。 B.市场租金单价及增长率假设 本基金在预测市场租金时考虑预测期内已签约合同实际租金的情况、各标的不动 产项目历史租金水平等多种因素，并结合市场状况、交易情况、区位状况、实物状况 和权益状况等、各标的不动产项目的物业特定因素及项目公司运营团队对租赁策略的 考虑，假设于预测期间，各标的不动产项目各年度市场含税单价如下表所示：                             269              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告              表：各标的不动产项目各年度市场月租金单价                                                  单位：元/平方米/月                       2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                          预测数 预测数 保障性租赁住房 61.00 61.00 商铺租金 120.00 120.00 商铺物业管理费 10.00 10.00 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，保障性租赁住 房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋 管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供 应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。出 租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于 市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5.00%。 结合标的不动产项目的实际状况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及租赁相 关管理规定，经综合分析确定估价对象保障性租赁住房 2026 年 4-12 月、2027 年、2028 年租金不递增，2029 年起租金每年递增 1.75%。配套商业未来租金的年增长率设定为 2026 年 4-12 月、2027 年、2028 年无增长，2029 年起租金每年递增 1.75%，商铺物业管 理费的年增长率设定为 0.00%。各标的不动产项目各年度增长率如下表所示：               表：各标的不动产项目各年度租金增长率                         2026 年 4-12 月 2027 年度         项目                            预测数 预测数 保障性租赁住房 0.00% 0.00% 商铺租金 0.00% 0.00% 商铺物业管理费 0.00% 0.00% 2）车位收入预测说明 本基金根据标的不动产项目停车位的历史出租水平及预期出租率，于预测期间对 标的不动产项目地下停车位租金收入的各项假设如下表所示：                              270             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  表：停车位租金收入假设参数                   车位数 收费标准       项目 预测车位出租率                   （个） （元/车位/月） 中建·幸孚+公寓（上                       1,016.00 150.00 65% 海松江店） 车位收入主要为车位租金收入，车位租金收入=停车位个数×地下停车位收费标准× 预测车位出租率。 3）其他收入 主要包含杂费收入等，结合项目实际情况，其他收入取含税金额 10 万元/年。 （2）营业成本 营业成本主要包括折旧和摊销、运营成本、资本性支出和保险费。营业成本的明 细具体如下：                   表：营业成本明细预测数据                                                                      单位：元                      2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                         预测数 预测数 折旧和摊销 15,552,718.08 20,846,028.34 运营成本 7,376,429.38 9,875,313.06 保险费 15,594.34 117,924.53        合计 22,944,741.80 30,839,265.93 1）折旧和摊销 于预测期间，折旧和摊销按照以下方式预测： A.假设原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变； B.本基金收购项目公司股权构成非同一控制下的企业合并进行合并对价分摊后对 折旧和摊销的影响； C.假设项目公司预测期内不存在新购置的资产。 2）运营成本                              271             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 根据《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协 议》，于预测期间，东孚资管作为运营管理实施机构，提供不动产项目的各项运营管理 服务。 项目公司应当支付的相应的标的不动产项目所对应的运营管理费（含对应的增值 税）=不动产项目运营收入（含税）×相应的基本服务费费率 13.60%。 3）保险费 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，包 括财产一切险、公众责任险、现金保险、机器损坏险，根据项目实际情况，本次估价 设定保险费不含税金额为 117,924.53 元/年。 除上述折旧和摊销费用、运营成本、保险费外，本基金将不再额外发生与标的不 动产项目运营相关的其他成本支出。 （3）税金及附加 本基金的税金及附加主要包括不可抵扣的进项税、增值税附加税、房产税、印花 税和城镇土地使用税。预测期内税金及附加的发生额分别如下：                  表：税金及附加明细预测数据                                                             单位：元                       2026 年 4-12 月 2027 年度        项目                          预测数 预测数 不可抵扣的进项税 1,230,925.84 1,639,266.12 增值税附加税 197,489.31 264,706.79 房产税 3,878,566.97 5,086,055.96 印花税 297,010.92 70,800.00 城镇土地使用税 141,000.00 188,100.00        合计 5,744,993.04 7,248,928.87 1）不可抵扣的进项税 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法， 按照 3%的征收率缴纳增值税。                             272              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息日前可调整该计息 期间的利率并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日以上述协议生 效后专项计划书面通知为准。 本基金预计于预测期间项目公司不会向专项计划偿还债务本金，本基金每年末将 项目公司现金余额扣除项目公司预留的不可预见费用等未来合理的相关支出预留之外 的现金分配给专项计划，作为专项计划的利息收入，并相应调整该计息期间的利率。 据此，预测于 2026 年 4-12 月及 2027 年度专项计划利息收入（不含专项计划利息收入 增值税）分别为人民币 42,261,787.14 元及人民币 56,281,470.10 元。 对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、地方 政府债以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供 的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。 专项计划利息收入增值税=专项计划利息收入/（1+3%）×3% 根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36 号）附件 1《营业税改 征增值税试点实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税 额中抵扣，即项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值税进项税额。因 此，上述专项计划利息收入增值税额在编制本基金合并财务报表时作为税金及附加列 示。 2、增值税附加税 本基金合并范围内主体的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按 照实际缴纳增值税额的适用比例计算缴纳。 增值税附加=（增值税销项税额-增值税进项税额）【或应纳增值税额】×12% 3、房产税 项目公司对拥有的房产需要缴纳房产税，其持有的房产分为从价计征方式缴纳房 产税和从租计征方式缴纳房产税。空置部分房产按从价计征方式缴纳房产税，已出租 部分的房产按从租计征方式缴纳房产税。 （1）从价计征 计税依据为房产原值一次减除比例后的余值，税率为 1.2%。                              273             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 房产税（从价）=房产原值×（1-出租率）×（1-30%）×1.2% （2）从租计征 计税依据为当个会计年度所对应的不含增值税的标的不动产项目运营收入（以下 简称“运营收入”），税率为 12%；个人租户房产税税率减按 4%。 房产税（个人租户从租）=运营收入×4% 房产税（企业租户、配套商业从租）=运营收入×12% 出租率参照前述假设，并预计于预测期间无新增房产。 4、印花税 本基金合并范围内主体印花税主要因租赁合同及专项计划购买项目公司股权而产 生，印花税按照应纳税凭证记载的金额乘适用税率计算缴纳。其中，于预测期间内， 租赁合同的印花税按租赁合同收入（不含增值税）的 0.1%预测；2026 年 4-12 月，专项 计划购买项目公司股权产生的印花税按股权对价的 0.05%预测。 5、城镇土地使用税 城镇土地使用税=土地的实际占用面积×适用单位税额 项目公司城镇土地使用税的适用税率为 3.00 元/平方米/年，土地面积为 62,693.60 平方米，每年应缴付的城镇土地使用税为人民币 188,080.80 元。 （4）管理人报酬及托管费 管理人报酬为基金层面需支付给基金管理人和资产支持证券管理人的基金管理费。 托管费为基金层面需支付给基金托管人和专项计划托管人的托管费。预测期内管理人 报酬及托管费的发生额分别如下：               表：管理人报酬及托管费明细预测数据                                                           单位：元                      2026 年 4-12 月 2027 年度      项目                         预测数 预测数 基金管理费 1,935,150.00 2,550,605.79 基金托管费 96,757.50 127,530.29 1、管理人报酬                              274                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 管理人报酬为基金层面需支付给基金管理人和资产支持证券管理人的管理费。根 据基金合同，本基金首年按照基金规模，后续按照基金资产净值，依据相应费率按年 支付，计算方法如下： 管理人报酬=期末基金资产净值*0.20% 在预测期内，本基金的管理人报酬根据拟签署的《基金合同》约定的费率和计算 方式确认，次年支付。 2、托管费 托管费为基金层面需支付给基金托管人和专项计划托管人的托管费。预测期间内， 本基金的托管费根据拟签署的《基金合同》约定的费率和计算方式确认，次年支付。 托管费=期末基金资产净值*0.01% （5）其他费用 其他费用主要为专业服务费和银行手续费。预测期内其他费用预测明细如下：                       表：其他费用明细预测数据                                                              单位：元                            2026 年 4-12 月 2027 年度           项目                               预测数 预测数 专业服务费 350,939.08 - 银行手续费 137,205.01 183,158.39           合计 493,194.09 183,158.39 1）专业服务费包括挂牌费、披露费等中介机构专业服务费，按照本基金管理人对 相关中介机构的初步询价进行预测。2026 年 4-12 月预估挂牌费、披露费等费用 355,989.08 元。 2）银行手续费支出按照项目公司每年运营收入的 0.25%计取。 （6）信用减值损失 于预测期间，基于不动产项目资产的现有运行状况、项目公司有关过去事项、当 前状况以及对未来经济状况的预期进行考虑计提，本基金预计不会产生坏账损失。 （7）所得税费用 1、所得税费用表                                 275            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   表：预测期内所得税费用                                                     单位：元       项目 2026 年 4-12 月 2027 年度                          预测数 预测数 当期所得税费用 - - 递延所得税费用 -254,069.46 -338,759.28       合计 -254,069.46 -338,759.28 （1）根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税 【2008】1 号）规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价收入， 债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得的收益暂不 征收企业所得税。此外，经本基金与资产支持证券管理人主管税务机关确认，专项计 划相关税收可由专项计划份额持有人缴纳而不在专项计划层面缴纳，因此，专项计划 取得的收益暂不征收企业所得税。 （2）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税务总局 关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税【2008】121 号）规定，项目公司在生产经营活动中发生的利息支出，不超过按照金融企业同期同 类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。此外，项目公司在计算应纳税所得额时， 实际支付给关联方的利息支出，其中接受关联方债权性投资与其权益性投资不超过 2∶1 比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发 生当期和以后年度扣除。 除上述项目公司不得扣除的利息支出外，假设于预测期间，本基金及其所持有的 不动产项目各项经营成本及支出均可取得纳税凭证并进行企业所得税税前扣除。 （3）本基金对于项目公司能够结转以后年度的可抵扣亏损，以未来期间很可能获 得用来抵扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。本基金根 据对项目公司未来期间应纳税所得额的预测，预计可获得用来抵扣预测期间产生的可 抵扣亏损的应纳税所得额为零，因此不确认递延所得税资产。 （4）本基金于非同一控制下企业合并取得的可辨认净资产于购买日的公允价值高 于项目公司净资产账面价值的部分分摊至项目公司的投资性房地产，本基金根据投资                           276                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 性房地产的计税基础与其购买日公允价值的差额相应确认递延所得税负债，并于 2026 年 4-12 月及 2027 年度分别转回 254,069.46 元、338,759.28 元。     2、会计利润与所得税费用调整过程     将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：                      表：会计利润与所得税费用调整过程                                                               单位：元               项目 2026 年 4-12 月 2027 年度                                     预测数 预测数 利润总额 21,901,752.09 30,043,525.54 按适用税率 25%计算的所得税 5,475,438.02 7,510,881.39 本基金及专项计划作为非纳税主体的影                                        -9,308,741.22 -12,603,079.71 响 支付给专项计划不得抵扣的利息支出 307,731.46 409,816.53 项目公司当年未确认递延所得税资产的                                         3,525,571.74 4,682,381.79 可抵扣亏损的影响 其他 -254,069.46 -338,759.28 所得税费用 -254,069.46 -338,759.28     （8）调整     根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集不动产投资信托基金(REITs)运营 操作指引（试行）》及《基金合同》，预测期间的可供分配金额是在预测期间的净利润 基础上调整为息税折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出，预测期内的其 他调整事项如下：     1）不动产基金发行份额募集的资金：1,290,100,000.00 元；     2）收购不动产项目所支付的现金净额：于 2026 年 4-12 月支出 1,271,181,065.31 元， 其中收购不动产项目所支付的现金为 472,541,570.36 元，购买日项目公司持有的现金和 现金等价物为 15,480,263.02 元，置换不动产项目债权所支付的现金为 798,639,494.95 元；     3）应收和应付项目的变动：本基金根据过往历史情况，预测本基金的应收应付往 来情况。于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，预测应收和应付项目的变动金额分别为： 5,324,911.25 元、2,105,721.97 元；                                  277                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 4）本年资本性支出：资本性支出主要为未来收益期内，主体工程及设施设备的更 换、改造及大修。于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，本基金资本性支出金额分别为 153,600.00 元、600,000.00 元。 5）年末经营性负债余额：于预测期间包括预收的租金及物业费、应付押金及保证 金、当年确认的管理人报酬、托管费等，于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，本基金预留 年末经营性负债余额分别为 22,693,473.41 元、23,321,393.29 元。 6）年初现金余额：本次预测中预测期年初现金余额为 0.00 元。 （六）期初现金余额 详见本节“一、预测的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及可供分 配金额计算表”之“（          （五）可供分配金额测算报告预测参数和调整项的设置依据和合理 性”之“4、可供分配金额测算相关参数明细”之“（                        （8）调整”之“6）年初现金余额”。 （七）发行前减资或分配等安排 不动产项目不涉及发行前减资或分配等安排。 （八）评估报告与可供分配金额测算报告的差异 评估机构仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司基于不动产项目的经营 预期，对不动产项目的现金流进行了预测。在此基础上，基金管理人根据《公开募集 不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》的要求，结合不动产项目的运 营情况进行了调整，并经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审核后，计算得出可供 分配金额测算报告，可供分配金额测算表的编制是基于多项假设进行的，并可能受多 项风险因素的影响，投资者进行投资决策时应谨慎使用。 根据评估报告与可供分配金额测算报告，评估报告中 2026 年 4-12 月和 2027 年度 项目公司运营净收益（NOI）分别为 4,244.68 万元和 5,633.96 万元，可供分配金额测算 报告中 2026 年 4-12 月和 2027 年度项目公司运营净收益（NOI）分别为 4,226.18 万元 和 5,628.15 万元。评估口径和可供分配金额测算口径的现金流预测差异未超过 5%，不 动产项目层面 2026 年 4-12 月及 2027 年度的现金流预测结果差异率分别为 0.44%和 0.10%。具体列示如下：                               278             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告               表：不动产项目层面现金流预测结果对比18                                                         单位：万元                                  2026 年 4-12 月 2027 年度             项目                                     预测数 预测数          评估报告口径 4,244.68 5,633.96      可供分配金额测算报告口径 4,226.18 5,628.15           差异金额 18.50 5.81 差异率（差异金额/评估报告口径） 0.44% 0.10% 同时，基金管理人提示不动产资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险，提 请报告使用者注意。 二、资本性支出 资本性支出主要为未来收益期内，主体工程及设施设备的更换、改造及大修。于 2026 年 4-12 月和 2027 年度，本基金资本性支出金额分别为 15.36 万元、60.00 万元。 资本性支出作为现金流出的重要组成部分，管理人聘请仲量联行作为工程尽调机 构，工程尽调机构通过现场勘察、图纸和文件资料检查、功能技术分析等方式对不动 产项目的建筑、结构、机电技术评估进行初步总结后，对不动产项目未来资本性支出 进行合理预估，确保可供分配金额预测的稳健性，资本性支出相关安排合理性分析详 见本条“第三节 资产评估”之“二、关于资产评估重要参数的合理性分析”之“（                                     （七） 资本性支出预测说明”。 三、敏感性分析 （一）影响可供分配金额结果实现的主要风险因素及对策 本基金 2026 年 4-12 月和 2027 年度的租赁收入系根据截至 2026 年 3 月 31 日项目公 司已签订的租赁合同进行预测，若预测期内已签订的租赁合同出现不利变动（如租户 提前终止租约、租金调整等情况）或面临同业竞争的风险，可能导致预测可供分配金 额无法顺利实现。 为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下： 1、项目运营管理团队不变 18 此处对比的是评估机构计算的项目公司运营净收益（NOI）及现金流预测的项目公司运营净收益（NOI）                                                     。                            279            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 在不动产 REITs 申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管经营负 责项目运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要求和委托事项。      2、设置合理且具有激励效果的运营管理服务费 根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构的激 励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运营管理费 以每个自然季度监管账户收取的资产运营收入作为基数，按约定比例支付；绩效运营 管理费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应物业资产实现的运 营净收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和资产运营收入回收期对 应物业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费的增加。上述运营管理费方案 考虑了奖励措施，有利于提升运营管理机构的工作积极性。      3、承诺采取有效措施降低同业竞争风险 不动产项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人控股股 东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资管已根据监 管要求出具关于同业竞争的承诺函。      （二）敏感性测算 可供分配金额测算审核报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并可能 受多项风险因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算审核报告 中的预测数据可能存在不确定性及偏差。 为使本基金投资人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对营业 收入和营业成本（付现成本，不包含折旧摊销，下同）关键假设进行了敏感性分析， 以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对可供分配金额的影响。 该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对可供 分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引 起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因此，针对单项 假设进行的敏感性分析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测结果相匹配。 预测期内，营业收入和营业成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结果如 下：                          280            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告           表：2026 年 4-12 月可供分配金额预测敏感性分析                                                           单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 38,851,242.70 41,148,377.61 5.91% 营业收入 下降 5% 38,851,242.70 36,554,011.22 -5.91% 付现成本 上升 5% 38,851,242.70 38,475,945.54 -0.97% 付现成本 下降 5% 38,851,242.70 39,226,539.85 0.97%             表：2027 年度可供分配金额预测敏感性分析                                                           单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 51,767,355.97 54,829,181.18 5.91% 营业收入 下降 5% 51,767,355.97 48,705,627.45 -5.91% 付现成本 上升 5% 51,767,355.97 51,256,395.25 -0.99% 付现成本 下降 5% 51,767,355.97 52,278,316.68 0.99% 四、分配率及 IRR 根据可供分配金额结果，本基金 2026 年度预测分派率为 4.02%（年化），2027 年度 预测分派率为 4.01%。 截至 2026 年 3 月 31 日，十年期国债收益率为 1.82%，本基金未来 2 年每年净现金 流分派率不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 150 个基点。                            281         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   第五节 结论 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为项目公司合法设立并有效存续，股权结构、 组织结构及治理结构清晰完善，资信水平良好，内控机制有效，能够按照法律、法规 以及监管机构的要求规范运作。 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为不动产资产的房屋所有权及其占有范围内 的土地使用权真实、合法、有效，系项目公司的合法财产。不动产资产已履行立项、 规划、用地、施工、环评的审批、核准、备案、登记等各项依法应当办理的手续，并 已完成竣工验收，工程建设质量、安全生产标准、环境保护均符合相关要求。不动产 资产已购买需要的保险，各项设施设备均处于良好运作状态。 根据本次尽职调查，结合可供分配金额测算报告以及估值报告，国泰海通资管认 为不动产资产估值及现金流预测的参数设置依据充分、具备合理性。                       282         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告          第四条 治理机制与运营管理安排               第一节 不动产基金治理 一、分层决策机制                  图：基金整体治理架构 （一）各层级决策权限、触发条件、表决规则和执行路径 1、基金份额持有人大会 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有 权代表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平 等的投票权。基金份额持有人大会具体安排详见本条“第一节 不动产基金治理”之 “二、基金份额持有人大会”。 2、基金管理人层面 基金管理人建立了不动产基金运营管理办法，明确了不动产基金治理工作。基金 管理人设立不动产投资部，负责对不动产基金所持有的不动产项目日常运营进行监督 管理。 （1）投资管理议事机构                       283            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金管理人设立公募 REITs 投资管理议事机构，对不动产项目运营管理重大事项采 取集体决策制度，负责基金份额持有人大会决策事项之外，由基金管理人有权自行决 策的与运营管理相关重大事项的决策。针对预算内一般事项或者其他无需履行公募 REITs 投资管理议事机构决议的事项，基金管理人明确了授权事项类别、授权审批部门 等，进而提高日常审批及监督效率。 1）公募 REITs 投资管理议事机构职权范围 A.通过专项计划行使对不动产项目公司所享有的相关股东权利，包括决定项目公 司的经营方针和投资计划，选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定聘任和 更换财务负责人，审议批准项目公司董事会/董事的报告，审议批准项目公司的年度财 务预算方案和决算方案等； B.在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间 接的对外借款方案； C.审议金额占基金净资产 5%及以下的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生 金额）； D.审议金额不超过基金净资产 20%的其他不动产项目或不动产资产支持证券的购 入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； E.审议由基金管理人或基金份额持有人提出的、对于基金扩募事项的建议及方案， 并履行适当程序后，召集基金份额持有人大会投票表决； F.运营管理机构提议审议的、法律法规规定或基金文件约定的其他与运营相关的重 大事项。 2）人员构成 公募 REITs 投资管理议事机构委员会共有 5 个席位，均由基金管理人委派（由公司 总裁、公司督察长、首席风险官（或风险管理负责人员）、不动产投资部分管领导及相 关专业委员组成）。具体人员如下： 叶明先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁、财务负责人、首席市场官； 吕巍先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司合规总监、督察长、首席风险官； 徐刚先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官（CIO）；                          284            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 杨先锋先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司风险管理部总经理助理（主持 工作）； 苏瑞先生，上海国泰海通证券资产管理有限公司不动产投资部副总经理（主持工 作）。 3）议事规则 公募 REITs 投资管理议事机构议事形式分为线上和线下两种，在发生公募 REITs 投 资管理议事机构审议事项时，由任意一名委员或基金经理负责召集并决定议事形式。 若公募 REITs 投资管理议事机构全体委员无法就审议事项在线上达成一致意见时， 则由任意一名委员或基金经理负责就同一审议事项召集线下会议。 公募 REITs 投资管理议事机构线下会议审议事项须经三分之二以上（含三分之二） 委员表决通过后方可实施。 （2）运营管理咨询委员会 为进一步保障不动产基金的专业化投资和运营管理，基金管理人拟设立专门的运 营管理咨询委员会，该委员会就约定事项为不动产基金的产品扩募、项目资产收购、 项目资产处置等投资和运营重大事项提供专业咨询意见和建议，以作为基金管理人的 决策参考，提升不动产基金和底层资产的有效治理。 1）运营管理咨询委员会人员构成及聘任形式 运营咨询委员会由 5 人构成，其中 3 名为由基金管理人指定的具备 REITs 投资或运 营管理经验的业务人员、1 名为原始权益人提名并经基金管理人同意聘请的具备租赁住 房项目投资或运营管理经验的资深人士，以及 1 名原始权益人和基金管理人共同聘请的 具有相关审计、法律、评估等专业能力的外部专家组成。 运营管理咨询委员会主任委员由基金管理人投资管理议事机构指定。主任委员负 责召集和主持会议，并应妥善存档保管会议纪要与会议意见等资料。经原始权益人提 名的 1 名委员不得在不动产基金所涉项目公司任职或领薪。运营管理咨询委员会委员的 任免由基金管理人的投资管理议事机构决定。 2）运营管理咨询委员会职责范围 运营管理咨询委员会为不动产基金的专家咨询机构，其提供专家意见的范围包括：                          285          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 A.不动产项目购入和出售方案，项目投资可行性分析； B.基金或项目公司对外借款； C.外部管理机构代表/协助项目公司签署并执行不动产项目运营的关联交易协议； D.不动产项目相关重大协议的签署或变更，包括但不限于运营重大协议、大额工 程改造合同、重大租赁协议等； E.不动产项目运营过程中的重大事项，包括但不限于基金年度经营预算、金额占 基金净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营情况或产生现金流 的能力发生重大变化的事项； F.基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开份额持有人大会； G.基金管理人投资管理议事机构认为其他与本基金相关的需经运营咨询委员会提 供专业意见的重大事项。 3）运营管理咨询委员会议事规则和表决规则 A.当发生上述范围内事项，基金管理人可积极向运营管理咨询委员会征求意见。 运营管理咨询委员会收到书面材料后，可就上述范围内事项召开会议，并对会议讨论 事项进行表决，表决通过后形成书面建议，提交给基金管理人投资管理议事机构决策。 B.运营管理咨询委员会会议应由全体委员的三分之二以上（含本数）参与表决时 方可举行，参与表决的委员应就议题发表同意或反对意见，并具体说明理由。最终， 由运营管理咨询委员会主任委员将会议意见汇总提交至基金管理人参考。 C.如发生前述需要运营管理咨询委员会提供意见的事项，基金管理人根据议题提 供书面材料，提请运营管理咨询委员会发表专业意见。运营管理咨询委员会收到基金 管理人书面材料后，应及时进行相关决议。但运营咨询委员会会议的召开与否、是否 在约定时间内作出书面回复均不作为基金管理人投资管理议事机构决策的前提条件。 D.运营管理咨询委员会形成的书面意见仅作为基金管理人投资管理议事机构的决 策参考，运营管理咨询委员会不得干涉基金管理人决策。基金管理人投资管理议事机 构有权根据业务需求及管理需要适时调整运营咨询委员会议事规则。 3、专项计划层面                        286            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 专项计划作为项目公司的股东，资产支持证券管理人代表专项计划对于不动产项 目拥有间接决策权。资产支持证券管理人根据《专项计划标准条款》的约定按照基金 管理人（代表基金的利益）事先作出的专项计划直接决议或其他书面形式的指示，行 使及履行其作为项目公司股东依据项目公司章程及/或中国法律规定所享有及承担的股 东权利、权力及/或职责。 4、项目公司层面 为提升运营决策的效率和质量，确保不动产项目运营管理的持续稳定，由基金管 理人通过资产支持证券管理人或 SPV 公司任命和更换项目公司的董事、监事、总经理 和财务负责人，董事、监事、总经理和财务负责人各 1 人，根据公司章程就非重大事项 进行决策。 对于项目公司日常经营事项，由基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供 运营管理服务，签订《运营管理服务协议》，通过约定相关事项的决策机制，充分地保 障了运营管理机构日常运营管理的独立性。 5、不动产项目运营管理 不动产项目运营管理安排详见本条 “第二节 运营管理安排”。 （二）业务参与机构在基金治理中的权利与义务 1、基金管理人的权利与义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的权 利包括但不限于： 1）依法募集资金； 2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产； 3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用； 4）发售基金份额； 5）按照规定召集基金份额持有人大会； 6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了基金 合同及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护 基金投资人的利益；                          287            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人； 8）在运营管理机构更换时，提名并聘任新的运营管理机构； 9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理； 10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得 基金合同规定的费用； 11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案； 12）按照有关规定运营管理不动产项目；设立专门的子公司或委托外部运营管理 机构承担部分不动产项目运营管理职责，派员负责不动产项目公司财务管理，基金管 理人依法应当承担的责任不因委托而免除； 13）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于包括资产支持证券在内的 证券所产生的权利，包括但不限于： A.作为资产支持证券持有人的权利，包括决定资产支持证券的扩募、延长资产支 持证券的期限、决定修改资产支持证券法律文件重要内容等； B.为基金的利益通过专项计划间接行使对 SPV（如涉及）、不动产项目公司所享有 的权利，包括决定不动产项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表 担任的董事和监事、审议批准不动产项目公司董事会/董事的报告、审议批准不动产项 目公司的年度财务预算和决算方案、派员负责不动产项目公司财务管理等。 前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在 基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利； 14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其 他法律行为； 15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、资产评估机构、运营 管理机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另 有约定的除外）； 16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等 业务规则；                          288            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 17）遴选符合本基金投资策略的不动产项目作为潜在投资标的，进行投资可行性 分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持有人大会 召集事由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根 据大会决议实施基金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关不动产项目； 18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于基金合同第八 部分基金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大 会表决，表决通过后根据大会决议实施资产出售； 19）依照法律法规，可以为基金的利益行使相关法律法规、部门规章、规范性文 件及交易所业务规则未明确行使主体的权利，包括决定金额占基金净资产 20%及以下 的不动产项目或资产支持证券的购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金 额）、决定金额未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生 金额）等（基金合同另有约定的除外）； 20）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或 间接的对外借款方案； 21）调整运营管理机构的运营管理费标准； 22）发生运营管理机构法定解聘情形时，解聘运营管理机构； 23）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金管理人的义 务包括但不限于： 1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额 的发售和登记事宜； 2）办理基金备案和基金上市所需手续； 3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产； 4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方 式管理和运作基金财产；                          289          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控 制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人 的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资； 6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及 任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产； 7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核； 8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价并结合公募证券投资基金、公募 理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金 等配售对象的报价情况，与财务顾问审慎合理确定基金份额认购价格； 9）编制基金中期与年度合并及单独财务报表； 10）编制基金定期与临时报告； 11）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务； 12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基金 合同及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予 保密，不向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专 业顾问提供服务而向其提供的情况除外； 13）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金 收益； 14）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基 金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； 15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料， 保存期限不少于法律法规规定的最低期限； 16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投 资人能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在 支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件； 17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和 分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；                        290            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 18）基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则， 按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配； 19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知 基金托管人； 20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应 当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除； 21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管人违 反基金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人 追偿； 22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务 的行为承担责任； 23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律 行为； 24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金 管理人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期 结束后 30 日内退还基金认购人； 25）执行生效的基金份额持有人大会的决议； 26）建立并保存基金份额持有人名册； 27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业 审慎运营管理不动产项目，主动履行不动产项目运营管理职责，包括： A.及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； B.建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目运营等产生的现金流，防止 现金流流失、挪用等； C.建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章； D.为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相关 保险合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人事先书面同意不得变更、解除 或终止相关保险合同；                          291            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 E.制定及落实不动产项目运营策略； F.签署并执行不动产项目运营的相关协议； G.收取不动产项目运营等产生的收益，追收欠缴款项等； H.执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； I.实施不动产项目维修、改造等； J.负责不动产项目档案归集管理； K.聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； L.依法披露不动产项目运营情况； M.提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严 格履行运营管理义务，保障公共利益； N.建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易 及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险； O.按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； P.中国证监会规定的其他职责。 28）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可以委 托运营管理机构负责上述第 27）条第 D 至 I 项运营管理职责，其依法应当承担的责任 不因委托而免除； 基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不动产 项目公司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管理服务协 议，明确双方的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情 形和程序、协议终止情形和程序等事项。 29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在 专业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能 力； 基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督、检查，至少每年对其 履职情况进行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运                          292           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 营管理机构就其获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检 查频率不少于每半年 1 次； 委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案； 30）若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构： A.运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失； B.运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规 行为； C.运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； D.法律法规及中国证监会规定的其他情形。 31）若发生上述第 A-C 种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无需 召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月内 聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第 D 种情形的，基 金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解聘 运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。与运营管理机构 存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国 证监会认可的特殊情形除外。基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主体 应在提请解聘运营管理机构的同时提名新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构， 运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产项目资产 进行评估： A.不动产项目购入或出售； B.本基金扩募； C.提前终止基金合同拟进行资产处置； D.不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； E.对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。                         293            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 33）充分揭示风险，设置相应风险缓释措施，保障基金份额持有人权益； 34）不动产基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于 2 家流动性服务商为 不动产基金提供双边报价等服务； 35）本基金及其下设特殊目的载体借入款项安排，基金管理人应及时将借款合同 以及证明借入款项资金流向的证明文件提交基金托管人；基金合同生效后，基金管理 人应及时向基金托管人报送不动产项目已借款情况。如保留不动产项目对外借款，基 金管理人应当向基金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留不动产项目对外借 款的金额、比例、偿付安排、满足的法定条件等； 36）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 2、基金托管人的权利与义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的权 利包括但不限于： 1）自基金合同生效之日起，依基金合同的约定安全保管基金财产； 2）依基金合同约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准 的其他费用； 3）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督不动产基金资金账户、不动产项目 运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定， 保证基金资产在监督账户内封闭运行； 4）根据基金合同以及基金托管协议约定，有权监督基金管理人对本基金的投资运 作，如发现基金管理人有违反基金合同及国家法律法规行为，对基金财产、其他当事 人的利益造成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并有权采取必要措施保护基金 投资人的利益； 5）根据基金合同以及基金托管协议约定，监督基金管理人为不动产项目购买足够 的保险； 6）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交 易资金清算； 7）提议召开或召集基金份额持有人大会；                          294            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人； 9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同、基金托管协议约定的其他权利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金托管人的义 务包括但不限于： 1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、基金管理人交付的权属证书 及相关文件； 2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟 悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜； 3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金 财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互 独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之 间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立； 4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及 任何第三人谋取非法利益，不得委托第三人托管基金财产； 5）保管基金管理人交付给基金托管人的由基金管理人代表基金签订的与基金有关 的重大合同及有关凭证； 6）按规定协助基金管理人开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户， 按照基金合同、基金托管协议的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、 交割事宜； 7）根据基金合同以及基金托管协议约定，基于基金管理人所提供的文件监督不动 产项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途； 8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管机构 另有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机 构、司法机关等有权机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的，或 因基金托管人上市的证券交易所要求披露的情况除外； 9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；                          295          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金 管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管理人有未 执行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施； 11）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限按照 法律法规的规定执行； 12）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册； 13）按规定制作相关账册并与基金管理人核对； 14）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益； 15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合 基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； 16）有权按照基金合同的约定监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、信 息披露等； 17）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配， 并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务； 18）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行 业监督管理机构，并通知基金管理人； 19）因自身过错违反基金合同导致基金财产直接经济损失时，应承担赔偿责任， 其赔偿责任不因其退任而免除； 20）有权按基金合同约定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反基金合 同造成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿； 21）执行生效的基金份额持有人大会的决议； 22）有权按基金合同约定监管本基金资金账户，符合法律法规规定和基金合同约 定； 23）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险； 24）复核本基金信息披露文件，复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基 金份额净值； 25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。                        296            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告      3、资产支持证券管理人的权利与义务 （1）资产支持证券管理人的权利 1）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》《认购协议》及《专项计划托管协 议》的约定将专项计划发行收入用于支付专项计划费用、支付标的股权转让价款、向 项目公司发放股东借款、向计划管理人（代表专项计划）作为股东的项目公司增加注 册资本（如需）、进行实缴出资、进行合格投资，并按照专项计划文件的约定管理专项 计划资产、分配专项计划利益。 2）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》第二十条的规定终止专项计划的运 作。 3）资产支持证券管理人有权委托资产支持证券托管人托管专项计划资金，并根据 《资产支持证券托管协议》的约定，监督资产支持证券托管人的托管行为，并针对资 产支持证券托管人的违约行为采取必要措施保护资产支持证券持有人的合法权益。 4）当专项计划资产或资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方损害时，资 产支持证券管理人有权代表全体资产支持证券持有人依法向相关责任方追究法律责任。 5）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》及《认购协议》的约定召集资产支 持证券持有人大会。 6）资产支持证券管理人有权为资产支持证券持有人的利益，在法律顾问、审计机 构等专项计划参与主体不能履职时，聘任相关继任机构。 7）如专项计划文件的修改属于对资产支持证券持有人利益无实质性不利影响的微 小技术性改动或修改属于法律法规强制性要求的，资产支持证券管理人有权进行该等 修改；本约定构成专项计划及资产支持证券持有人对资产支持证券管理人的不可撤销 的授权。 8）资产支持证券管理人有权代表资产支持证券持有人行使项目公司股东的相关权 利，包括且不限于变更公司会计政策、取得股东分红及清算后的剩余公司财产等。 9）资产支持证券管理人有权收取计划管理费。 10）资产支持证券管理人有权按照《标准条款》的约定取得已经实际垫付但未受 偿的专项计划费用。                          297          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 11）资产支持证券管理人有权根据合格的专项计划决定或基金管理人（代表不动 产基金）以书面形式发出的指示对资产支持证券管理人参与签署的除资产管理合同之 外的其他专项计划文件（包括但不限于《专项计划托管协议》《股东借款协议》《股权 转让协议》《监管协议》等）项下安排与其他相关各方进行接洽、协商及谈判，并有权 在经基金管理人（代表不动产基金）事先书面同意的前提下根据协商及谈判结果对该 等专项计划文件进行解释、修改、补充或删减。 12）根据资产支持证券持有人大会有效决议代表专项计划配合对外签署融资合同、 借款协议等。 13）资产支持证券管理人有权根据《标准条款》的约定召集不动产资产支持证券 持有人会议，或提请不动产资产支持证券单一持有人就特定事项作出专项计划直接决 议或其他书面指示。 14）资产支持证券管理人有权代表专项计划根据资产管理合同的约定完成对基础 资产的追加投资，包括对项目公司提供借款和/或增资的安排，就前述安排作出决议并 推进完成前述安排。 15）中国法律规定及专项计划文件约定的其他权利。 2、资产支持证券管理人的义务 1）资产支持证券管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《认购协议》及《标 准条款》的规定为资产支持证券持有人提供服务。 2）资产支持证券管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制，将专项计划 的资产与其固有财产分开管理，并将不同客户资产支持专项计划的资产分别记账，切 实防范专项计划资产与其他资产混同以及被侵占、挪用等风险。 3）资产支持证券管理人应根据《管理规定》以及《标准条款》的规定，将专项计 划认购资金用于向原始权益人购买基础资产，并进行基础资产追加投资以及进行合格 投资。 4）资产支持证券管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《管理规定》和 《资产支持证券托管协议》的约定，接受资产支持证券托管人对专项计划资金拨付的 监督。                        298          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 5）资产支持证券管理人应根据《管理规定》及《标准条款》的约定，按期出具资 产支持证券管理人报告及其他相关信息披露义务，保证资产支持证券持有人能够及时 了解有关专项计划资产与收益等信息。 6）资产支持证券管理人应按照《标准条款》的规定向资产支持证券持有人分配专 项计划利益。 7）资产支持证券管理人应按照《管理规定》及《标准条款》的约定，妥善保存与 专项计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期 不少于专项计划终止后二十年。 8）在专项计划终止时，资产支持证券管理人应按照《管理规定》《标准条款》及 《资产支持证券托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。 9）资产支持证券管理人因自身或其代理人的过错造成专项计划资产损失的，应向 资产支持证券持有人承担赔偿责任。 10）因资产支持证券托管人过错造成专项计划资产损失时，资产支持证券管理人 应代表资产支持证券持有人向资产支持证券托管人追偿。 11）资产支持证券管理人应监督资产支持证券托管人、项目公司及其他相关机构 履行各自在专项计划文件项下的职责或义务，如前述机构发生违约情形，则资产支持 证券管理人应代表资产支持证券持有人根据有关专项计划文件的规定追究其违约责任。 12）资产支持证券管理人应当在资产支持证券存续期履职过程中，遵守交易场所 关于资产支持证券存续期信用风险管理的相关要求，履行信用风险管理职责。 13）在基金管理人（代表不动产基金）成为专项计划唯一的资产支持证券持有人 的情况下，资产支持证券管理人应配合基金管理人根据《基金合同》规定开展联合工 作，就根据《基金合同》的约定应召开不动产基金份额持有人大会或由基金管理人决 定的涉及专项计划、项目公司的事宜，资产支持证券管理人应根据基金管理人（代表 不动产基金）的决定或指示行使及履行其作为项目公司股东、依据项目公司章程及/或 中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及职责；在资产支持证券管理人需要行 使或履行其作为项目公司股东的股东权利、权力及职责的情形时，资产支持证券管理 人应当向基金管理人发出征询通知，基金管理人（代表不动产基金）应当在收到前述 征询通知后 5 个工作日内将其书面决定发送资产支持证券管理人。                        299            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 14）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。      4、资产支持证券托管人的权利与义务      （1）资产支持证券托管人的权利 1）资产支持证券托管人有权依据《管理规定》《标准条款》《计划说明书》及《专 项计划托管协议》的约定，安全保管专项计划账户内的资金。 2）资产支持证券托管人有权按照《专项计划托管协议》约定收取专项计划的托管 费。 3）资产支持证券托管人发现计划管理人的划款指令与《专项计划托管协议》、《计 划说明书》《管理规定》《标准条款》和《收益分配报告》约定不符的，有权拒绝执行， 并要求其改正。未能改正的，应拒绝执行并有权向中国基金业协会报告，同时有权抄 送计划管理人住所地的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。 4）因计划管理人过错（包括上述第 3）款规定情形）导致专项计划资产产生任何 损失时，资产支持证券托管人有权向计划管理人进行追偿，追偿所得应归入专项计划 资产。 5）资产支持证券托管人自专项计划设立之日起履行托管职责。非因资产支持证券 托管人原因造成的损失，以及处于资产支持证券托管人实际控制之外账户中的资产的 损失资产支持证券托管人不承担责任。 6）资产支持证券托管人对投资计划财产的保管，并非对收回投资资金本金或取得 收益的保证或承诺，资产支持证券托管人不承担专项计划的任何投资风险。 7）除法律规定或《专项计划托管协议》另有约定外，资产支持证券托管人不承担 专项计划的合规性审查职责，不承担对专项计划所投资项目的审核义务，亦不对专项 计划资金来源的合法合规性承担任何责任。 8）法律法规或《专项计划托管协议》规定的其他权利。      （2）资产支持证券托管人的义务 1）资产支持证券托管人的托管职责始于专项计划设立日，应在专项计划托管活动 中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，妥善保管专项计划账户内资金，确保 专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的财产权益。                          300          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2）资产支持证券托管人应依据《专项计划托管协议》的约定，管理专项计划账户， 复核并执行计划管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。 3）专项计划账户收到项目公司支付当期标的借款应付利息及/或本金（如有）、当 期股东利润（如有）后，在项目公司支付日，计划管理人可以通过开通托管网银查询 功能的方式查询专项计划账户资金变动情况，计划管理人也可以向资产支持证券托管 人申请，由资产支持证券托管人每日日终向计划管理人提供专项计划账户资金变动情 况报告。 4）专项计划存续期内，如果发生下列可能对不动产资产支持证券持有人权益产生 重大影响的临时事项，资产支持证券托管人应在知道该临时事项发生之日起 5 个工作日 内以邮寄或电子邮件或传真的方式通知计划管理人： A.发生资产支持证券托管人解任事件； B.资产支持证券托管人的法定名称、住所等工商登记事项发生变更； C.资产支持证券托管人涉及法律纠纷，可能影响不动产资产支持证券按时分配收 益； D.资产支持证券托管人经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分立、解 散、申请破产等决定； E.资产支持证券托管人信用等级发生调整，可能影响不动产资产支持证券投资者 利益； F.其他中国法律规定的情形。 5）资产支持证券托管人应按《专项计划托管协议》的约定制作并按时向计划管理 人提供《托管报告》。 6）资产支持证券托管人应妥善保存《专项计划托管协议》以及与专项计划托管业 务有关的记录专项计划业务活动的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、交易记录和 重要合同（原件或复印件）等文件、资料，保管期限至自专项计划终止日起二十年。 7）在专项计划到期终止或《专项计划托管协议》终止时，资产支持证券托管人应 协助计划管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核计划管理人编制的清算报 告中的财务数据，以及依据计划管理人出具的划款指令办理专项计划资金的分配。                        301         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 8）资产支持证券托管人未按《专项计划托管协议》约定执行指令或者错误执行指 令进而导致专项计划资产产生损失的，资产支持证券托管人发现后应及时采取补救措 施，并对由此造成的专项计划资产直接损失负赔偿责任。 9）按照《上海证券交易所资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）》的规 定履行托管人在资产支持证券存续期信用风险管理职责。 10）中国法律规定及《专项计划托管协议》约定的其他义务。 5、资产支持证券持有人的权利与义务 （1）资产支持证券持有人的权利 1）专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，取得专项计划 利益。 2）资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资运作 的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的 管理、运用、处分及收支情况，并有权要求资产支持证券管理人作出说明。 3）专项计划的资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，知悉有关专项 计划利益的分配信息。 4）专项计划资产支持证券持有人的合法权益因资产支持证券管理人、资产支持证 券托管人过错而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的规定取得 赔偿。 5）资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持证券在上交所固定收益证券平 台进行转让及监管机构认可的其他平台进行转让。 6）资产支持证券持有人享有按照《标准条款》的约定召集或出席资产支持证券持 有人大会，并行使表决等权利；或根据《标准条款》的约定作出特别决议。 7）资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专项计划 剩余资产。 8）资产支持证券持有人有权以交易或质押等方式处置资产支持证券，且有权根据 交易场所的相关规则通过回购进行融资。 （2）资产支持证券持有人的义务                       302            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 1）专项计划的资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的规定， 按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。 2）专项计划的资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。 3）资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。 4）专项计划存续期间，资产支持证券持有人不得要求专项计划赎回其取得或受让 的资产支持证券。 （三）流动性管理的相关安排 不动产基金存续期间，基金管理人将选定不少于 2 家流动性服务商为不动产基金提 供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照《上 海证券交易所基金业务指南第 2 号——上市基金做市交易业务》及其他相关规定执行。 二、基金份额持有人大会 （一）基金份额持有人大会规则的主要内容 1、召开事由 （1）当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律 法规、中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外： 1）提前终止基金合同； 2）更换基金管理人、基金托管人； 3）转换基金运作方式； 4）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准； 5）变更基金类别； 6）本基金与其他基金的合并； 7）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整； 8）变更基金投资范围； 9）变更基金份额持有人大会程序； 10）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；                          303           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 11）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上 市的除外； 12）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有 人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基 金份额持有人大会； 13）本基金进行扩募； 14）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，对金额超过基金净资产 20% 的其他不动产项目或不动产资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计 发生金额）； 15）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的 关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 16）延长基金合同期限； 17）除基金合同约定解聘运营管理机构的法定解聘情形外，基金管理人解聘、更 换运营管理机构的； 18）修改基金合同的重要内容； 19）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义 务产生重大影响的其他事项（包括但不限于国家或当地有权机构出台相关规定、政策 等鼓励、倡导不动产项目减免租金收入等情形），以及其他应当召开基金份额持有人大 会的事项； 20）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后金额超过基金净资产 5%（不含 5%）的不动产项目新建或改造等产生的资本性支出，且运营管理机构与基金管理人未 就该事项达成一致意见的。 （2）在符合法律法规规定和基金合同约定且对基金份额持有人利益无实质性不利 影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份 额持有人大会： 1）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用； 2）不动产项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；                         304          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3）按照法律法规的规定，调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等 业务的规则； 4）按照法律法规的规定，增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类 办法、规则进行调整； 5）因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改； 6）因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改； 7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基金合同当事人权利 义务关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改； 8）履行相关程序后，基金推出新业务或服务； 9）若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在 履行相关程序后增加相应功能； 10）本基金以首次发售募集资金所投资的资产支持专项计划在基金合同生效之日 起 6 个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券的， 从而终止基金合同； 11）本基金所持有的不动产项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、 稳定现金流，从而终止基金合同； 12）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有 人利益的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需 解聘运营管理机构的，应提交基金份额持有人表决； 13）基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而应当 对基金合同及相关文件进行修改： 14）按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专 项计划的分配兑付日； 15）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金 （但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相 关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人及其关联方或者其协 助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发                        305           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 生因减免租金的政策性因素使得收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于 明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的 情形除外） 16）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。 2、提案人 基金管理人、基金托管人、代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人可以向 基金份额持有人大会提出议案。 3、会议召集人及召集方式 （1）除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人 召集； （2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集； （3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出 书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知 基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金 管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集， 并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合； （4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召 开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书 面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基 金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管 理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍 认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提 议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管 理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管 理人，基金管理人应当配合； （5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项 要求召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计                         306          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日 报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理 人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰； （6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登 记日。 4、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 （1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公 告。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容： 1）会议召开的时间、地点和会议形式； 2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； 3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日； 4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期 限等）、送达时间和地点； 5）会务常设联系人姓名及联系电话； 6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续； 7）召集人需要通知的其他事项。 （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说 明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和 联系人、表决意见寄交的截止时间和收取方式；明确采用网络投票方式的，由会议召 集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络 投票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指 引等； （3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地 点对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金 管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管 人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力；                        307             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （4）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关 信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律 意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情 况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等； （5）召开基金份额持有人大会的，基金管理人、基金销售机构及上海证券交易所 会员等相关机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事宜。 5、基金份额持有人出席会议的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、 基金合同允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 （1）现场开会 由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会 时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或 基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以 进行基金份额持有人大会议程： 1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金 份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的 规定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基 金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在 权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一， 召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原 定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在 权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之 一（含三分之一）。 （2）通讯开会                           308          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载明 的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式或大 会公告载明的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： 1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提 示性公告； 2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金 管理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基 金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式 收取基金份额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意 见的，不影响表决效力； 3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持 有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接 出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份额小 于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会 召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。 重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的 持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见； 4）上述第 3 项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意 见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委 托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同 和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。 （3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其 他方式召开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决， 具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。 召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。                        309             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表 决的，授权方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知 中列明。      6、议事内容与程序 （1）议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定 终止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基 金合同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事 项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在 基金份额持有人大会召开前及时公告。 本基金存续期间拟购入不动产项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履 行变更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册 等程序。需提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。 本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、 信息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 （2）议事程序 1）现场开会 在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条“计票”规定程序确定 和公布监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。 大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会 的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基 金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表 决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额 持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会， 不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。                           310             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或 单位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单 位名称）和联系方式等事项。 2）通讯开会 在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前提 前至少 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由 召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。 （3）会议记录 1）基金份额持有人大会的会议记录由召集人负责，并由出席会议的召集人或其代 表在会议记录上签名。 2）现场开会的情形下，会议记录应记载以下内容： A.会议时间、地点、方式、议程和召集人姓名或名称； B.会议主持人以及出席或列席会议的基金份额持有人或其授权代表； C.出席会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占 基金全部份额总数的比例； D.对每一提案的审议经过、发言要点和表决结果； E.律师及计票人、监票人姓名； F.法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 3）通讯开会的情形下，会议记录应记载以下内容： A.会议时间、地点、方式、议程、召集人姓名或名称和会议主持人； B.参加会议的基金份额持有人和代理人人数、所持有表决权的基金份额总数及占 基金全部份额总数的比例； C.律师及计票人、监票人姓名； D.法律法规和基金合同规定应当载入会议记录的其他内容。 7、表决                           311          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表 决事项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额 总数。 与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项 无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： （1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权 的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（二）项所规定的须以特别 决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过； （2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决 权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或 基金合同另有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效： 1）转换基金运作方式； 2）本基金与其他基金合并； 3）更换基金管理人或者基金托管人； 4）提前终止基金合同； 5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整； 6）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上 的不动产项目或不动产资产支持证券购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金 额）； 7）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 50%及以上 的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； 8）本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额占基金净资产 20%及以上 的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）。 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合 会议通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议                        312             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决， 但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、 逐项表决。 8、计票 （1）现场开会 1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在 会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代 表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召 集或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席 大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额 持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席 大会的，不影响计票的效力。 2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计 票结果。 3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以 在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重 新清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。 4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的， 不影响计票的效力。 （2）通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管 人授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票， 并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见 的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。 9、生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。                           313            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起于规定时间内在规定媒介上公告。如果采 用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证 机构、公证员姓名等一同公告。 召集人应当聘请律师事务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议 事项、议事程序、表决方式及决议结果等事项出具法律意见，并与基金份额持有人大 会决议一并披露。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会 的决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金 托管人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事 的结果由全体基金份额持有人承担。 10、其他 本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规 定，凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致 相关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规 则协商一致并提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额 持有人大会审议。 （二）基金份额持有人权利、行使程序 1、基金份额持有人的权利和义务 （1）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人 的权利包括但不限于： 1）分享基金财产收益； 2）参与分配清算后的剩余基金财产； 3）依法转让其持有的基金份额； 4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会； 5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项 行使表决权；                          314          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料； 7）监督基金管理人的投资运作； 8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉 讼或仲裁； 9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。 （2）根据《基金法》《运作办法》《基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人 的义务包括但不限于： 1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件； 2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自 主做出投资决策，自行承担投资风险； 3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务； 4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用； 5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任； 6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动； 7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序 或者义务； 8）拥有权益的基金份额达到 10%和后续每增加或减少 5%时，投资者及其一致行 动人应当按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试 行）》的规定履行相应的程序或者义务。拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持该 不动产基金份额的，按照《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业 务办法（试行）》的规定履行不动产基金收购的程序或者义务。 特别的，违反权益变动信息披露义务的，投资者及其一致行动人在买入后的 36 个 月内，对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权； 9）执行生效的基金份额持有人大会的决议； 10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；                        315         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 11）战略投资者持有基金份额的期限应满足《基金指引》《新购入不动产指引》等 规定的相关要求；原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售对应 的基金份额在持有期间不允许质押； 12）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展 相关反洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关 管理规定； 13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。 2、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务 （1）不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目； （2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机构履 行职责； （3）确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、 准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； （4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关印章证 照、账册合同、账户管理权限等； （5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事 实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或不动产项 目权益； （6）及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资 料，办理股权变更的工商变更登记手续； （7）法律法规及相关协议约定的其他义务。 （三）基金份额持有人大会的召集、通知、决策机制和信息披露等重要事项 基金份额持有人大会的召集、通知、决策机制和信息披露等重要事项详见本节 “二、基金份额持有人大会”之“（                （一）基金份额持有人大会规则的主要内容”。                       316          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                第二节 运营管理安排 一、基金管理人运管安排 （一）基金管理人履行不动产项目运营管理职责的具体安排和机制 1、基金管理人运营管理职责 基金管理人按照法律法规规定、监管要求和基金合同约定专业审慎运营管理不动 产项目，主动履行项目运营管理职责；同时，基金管理人委托中建资本（上海）、东孚 资管作为运营管理机构负责部分运营管理职责，但依法应承担的责任不因委托而免除。 基金管理人运营管理职责具体如下： （1）及时办理项目印章证照、账册合同、账户管理权限交割等； （2）建立账户和现金流管理机制，有效管理项目租赁、运营等产生的现金流，防 止现金流流失、挪用等； （3）建立印章管理、使用机制，妥善管理项目各种印章； （4）为项目购买足够的财产保险和公众责任保险，并向基金托管人提供相关保险 合同原件及投保发票等投保凭证；未经基金托管人同意不得变更、解除或终止相关保 险合同； （5）制定及落实项目运营策略； （6）签署并执行项目运营的相关协议； （7）收取项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等； （8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； （9）实施项目维修、改造等； （10）负责项目档案归集管理； （11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； （12）依法披露项目运营情况； （13）提供公共产品和服务的资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格 履行运营管理义务，保障公共利益；                        317           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （14）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、项目经营风险、关联交易及 利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等项目运营过程中的风险； （15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； （16）中国证监会规定的其他职责。 2、运营管理具体安排和机制 本项目拟采取“统筹+实施”的双层运营管理机构模式，由基金管理人聘请中建资 本（上海）担任运营管理统筹机构，聘请东孚资管作为运营管理实施机构。 其中，运营管理统筹机构中建资本（上海）主要在运营管理机构体系内承担统筹 协调的相关工作，保障本基金拟持有的各不动产项目运营管理水平的相对一致性；统 筹负责与基金管理人、监管部门的整体性对接工作，协助基金管理人开展经营计划及 预算管理、信息披露、投资者关系等相关工作，保障基金的管理效率和提升管理水平。 运营管理实施机构东孚资管在不动产领域具备丰富的运营管理经验，致力于商业、 办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效运营，四大主营业态运营质量位居行业 前端，运营稳定，具备独立经营能力，其运营管理经验和能力能够满足不动产项目的 经营管理需要，未来也将继续保持稳健发展态势。东孚资管具备履行不动产项目受托 运营管理职责的相关运营能力。 本项目中运营管理统筹机构和运营管理实施机构具有明确的职责分工，且已在本 基金《运营管理服务协议》中进行约定，具体如下：         表：运营管理统筹机构和运营管理实施机构的权责分工 职责安排 运营管理统筹机构 运营管理实施机构         1.需求整体性承接：基金管理人发出或 1.租赁策略制定：进行区域市场调研、         转达的各项要求、通知、授权等指令 开展周边竞争性物业运营情况收集等         2.存续期统筹管理：协调中建集团体系 市场工作，制定并调整租赁策略         内不同运营管理实施机构开展具体运 2.运营管理：根据日常经营情况开展项         营工作，保障项目行稳致远 目经营和财务分析；编制并实施执行         3.信息披露牵头：作为运营管理机构信 不动产项目年度经营计划；负责资产 具体分工 息披露工作的牵头方，配合基金管理 修理维护、装修改造审查；承担物业         人提供公募 REITs 信息披露所需信息， 管理工作；执行日常运营管理服务，         并完成信息披露工作 包括安保、消防、通讯、紧急事故处         4.预算审核及管理咨询：就预算初稿提 理等；代表项目公司进行招标采购、         供审核咨询意见，对项目经营业绩动 证照与许可申请等         态跟踪及监控，及时纠偏，保障项目 3.营销推广：制定全年营销推广计划和         年度预算目标实现 短期的营销活动规划安排并根据项目                         318           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 职责安排 运营管理统筹机构 运营管理实施机构         5.资本性支出咨询及审核：对资本性支 实际经营情况及市场动向做动态调整         出相关方案进行论证并提供咨询服 4.租赁管理：运营管理实施机构进行租         务，针对项目维修与改造计划，出具 户资质审查、租户谈判与日常沟通、         专业意见 租赁合同签署、物业交付、催缴费用         6.资产扩募收购、处置：为公募 REITs 及追收欠款、纠纷处理等工作         资产扩募收购、资产处置提供方案建 5.安全生产：组织实施安全生产和消防         议 安全检查，落实应尽的安全生产和消                                 防安全责任，包括资产设备安全、防                                 火管理、消防设备采购维护、治安保                                 护、应急疏散预案、突发事件应对、                                 安全档案管理等 （二）利益冲突防范机制 截至本尽职调查报告出具之日，基金管理人存在管理其他同类基金的情形。针对 后续可能出现的潜在利益冲突及防范措施，详见本条“第三节 关联交易与利益冲突” 之“四、利益冲突”。 二、运营管理协议的主要内容 （一）协议各方的主要权利义务 1、基金管理人的一般权利义务 （1）基金管理人有权制定运营管理要求和决策重要运营管理事项； （2）基金管理人有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关的全部 合同文件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料； （3）基金管理人有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、检查及 督促，定期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理相关 工作提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重基金管理人的监管及检查权利，并 在基金管理人就运营管理服务提出合理建议和意见时予以积极响应，并在合理期限内 按照基金管理人的建议和意见进行整改、改进或者完善； （4）基金管理人有权按照运营管理服务协议的约定对运营管理机构进行考核； （5）在发生运营管理服务协议约定的解聘情形时，基金管理人有权按照运营管理 服务协议约定的方式解聘运营管理机构； （6）基金管理人应当促使项目公司按照运营管理服务协议约定的金额及计算方式 向运营管理机构支付运营管理费；                         319            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （7）基金管理人应当配合运营管理机构履行运营管理职责，并应当派员负责项目 公司的财务管理； （8）基金管理人应尽最大努力于【3】个工作日内完成审批流程。如遇公安、消 防等部门临时检查或重大紧急事件需要紧急调用前述印章，基金管理人应以时间优先 为原则尽最大努力满足运营管理机构的紧急用印需求。 （9）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 2、项目公司的一般权利义务 （1）项目公司有权查阅运营管理机构与物业资产运营、管理和维护相关的全部合 同文件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料； （2）项目公司有权取得物业资产的运营收入（包括租金及其他费用等）； （3）项目公司有权对运营管理机构提供的运营管理服务内容进行监督、检查及督 促，定期或不定期对不动产项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理相关工 作提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重项目公司的监管及检查权利，并在项 目公司就运营管理服务提出合理建议和意见时予以积极响应，并在合理期限内按照项 目公司的建议和意见进行整改、改进或者完善； （4）项目公司应当按照运营管理服务协议约定的金额及计算方式向运营管理机构 支付运营管理费； （5）项目公司应当配合运营管理机构履行运营管理职责； （6）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 3、运营管理机构的一般权利义务 （1）运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定行使运营管理相关职责； （2）运营管理机构有权按照运营管理服务协议的约定收取运营管理费； （3）运营管理机构应当按照诚实信用、勤勉尽责的原则履行运营管理职责、保守 商业秘密、采取适当措施避免可能出现的利益冲突、配合履行信息披露义务； （4）如运营管理机构为提供运营管理服务协议项下的服务需要聘用雇员，运营管 理机构应自行负责管理并协调其雇员的所有雇用条款和条件，并支付该等雇员的所有 报酬，并应当定期对雇员进行包括但不限于安全、保密、职业道德的教育和相关工作                          320          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 专业能力的培训，以保证其提供的运营管理服务的质量，确保核心管理团队的稳定性， 对于工作疏忽、未尽职守的工作人员，应及时更换； （5）运营管理机构应严格遵守法律法规、监管机构关于保障性租赁住房运营管理 的监管政策要求，诚实信用、勤勉尽责、专业审慎地履行运营管理服务协议约定的各 项运营管理职责和义务（包括但不限于运营管理服务协议第 4 条、第 5 条约定的运营管 理委托事项和协助事项），尽一切合理努力确保物业资产运营过程中项目公司始终遵守 法律法规的规定、保障性租赁住房运营管理的监管政策要求和各项合同（包括但不限 于租赁合同）项下的义务； （6）运营管理机构负责不动产项目的安全管理工作，包括安全制度的建设、安全 生产保障设施设备的设置及维护、安全管理事件应急管理及善后处理工作等； （7）如运营管理实施机构出现可能不能履行运营管理服务协议项下职责义务的风 险时，运营管理统筹机构应采取包括但不限于给该运营管理实施机构提供支持、代该 运营管理实施机构履行运营管理服务协议项下职责义务等措施，确保该运营管理实施 机构在运营管理服务协议项下的职责得以有效履行； （8）运营管理服务协议约定的其他权利与义务。 （二）运营服务内容 1、运营管理机构的委托事项 在《运营管理服务协议》有效期限内，运营管理机构应向基金管理人提供以下物 业运营管理服务（为免疑义，该等物业运营管理服务不包括任何人事代理服务、工程 监理服务、工程项目管理服务等须特殊资质及资格方可提供的服务）。运营管理统筹机 构、运营管理实施机构应执行的委托事项包括： （1）运营管理统筹机构的服务职责 运营管理统筹机构负责统筹、管理、协调和安排各项委托事项，具体包括： 1）需求整体性承接：负责对接基金管理人发出或转达的各项要求、通知、授权等 指令，并向运营管理实施机构进行传达。 2）存续期统筹管理：负责统筹协调发行人集团体系内不同运营管理实施机构根据 不动产项目运营需要开展具体运营工作，保障不动产项目持续、平稳运行。                        321          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3）统筹配合信息披露：作为运营管理机构信息披露工作的牵头方，制定运营管理 机构信息披露制度，并指定信息披露事务负责人，负责提供信息披露所需运营管理相 关的信息，并配合完成信息披露相关工作。 4）统筹预算审核及管理相关事务：就项目公司的年度经营预算、季度经营预算初 稿进行审核并提供咨询意见。对不动产项目经营业绩动态进行跟踪及监控，及时纠偏， 督促预算的执行落实。 5）负责资本性支出咨询及审核：对资本性支出相关方案进行论证并提供咨询服务， 针对不动产项目维修与改造计划，提供专业方案建议。 6）为资产扩募收购、处置提供专业意见：依据《基金合同》规定的投资目标和投 资策略，可以向基金管理人提供不动产项目相关的收购和处置咨询服务，包括但不限 于对相关资产的收购或出售进行市场研究、可行性分析、评估等工作，向基金管理人 提出专业意见和建议，由基金管理人独立判断和决策后具体实施。 （2）运营管理实施机构的服务职责 1）经营计划管理 运营管理机构应编制不动产项目在下一年度的经营计划（简称“年度经营计划”）， 并于每个自然年度 12 月 1 日前书面提交年度经营计划初稿至基金管理人审批。 年度经营计划应包括招租计划、财务预算、资金使用计划，其中： A.招租计划应包括租金定价策略（项目一房一价表）、营销或续租策略等； B.财务预算应包括应收应付变动表、利润表、运营净收益目标金额；除运营净收 益目标金额外，财务预算应至少细化至每个自然月度； C.资金使用计划应包括各项运营支出明细及金额、运营支出预计发生时点；资金 使用计划应细化至每个自然月度。 基金管理人对年度经营计划有合理的修订或完善意见的，应于该年度 12 月 15 日前 向运营管理机构提出修订或完善意见。基金管理人及运营管理机构应就年度经营计划 进行友好协商讨论并达成一致意见。基金管理人于 12 月 31 日前完成下一年度经营计划 的最终审批。                        322            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为免疑义，《运营管理服务协议》生效之日所在自然年度剩余期限内的经营计划应 由运营管理机构于《运营管理服务协议》生效之日起 5 个工作日内完成编制，并提交基 金管理人审批；若基金管理人对经营计划有合理的修订或完善意见的，基金管理人及 运营管理机构应就该经营计划进行友好协商讨论并达成一致意见，该经营计划应不晚 于《运营管理服务协议》生效之日起 20 个工作日内完成审批。 确定具体的年度经营计划后，基金管理人、运营管理机构及项目公司应按照年度 经营计划实施并执行不动产项目的相关运营管理工作。 2）运营管理实施机构的运营事项 基金管理人委托并授权运营管理机构在如下方面负责项目公司和物业资产的运营 管理。 A.执行经营计划 根据基金管理人审批的年度经营计划，对项目公司和物业资产实施运营管理。 B.市场评估 进行区域市场调研、开展周边竞争性物业运营情况收集等市场工作，就物业资产 优化调整租赁策略、营销推广措施等提供相关建议。 C.招租招商 代表项目公司进行招租招商工作，开展不动产项目的营销推广及招租招商工作， 包括但不限于线上线下营销推广活动的策划、组织、实施，和客户跟进及落实租赁等 工作。 D.物业交付 代表项目公司向租户按租赁协议约定的标准交付其所承租的区域，并在租赁期结 束后监督相应的租户按租赁协议约定对物业进行返还、复原（如需）、腾空所承租的区 域并解除租赁备案（如有）。 E.租户日常沟通 代表项目公司及时了解租户对物业资产及运营服务的合理意见和建议，针对租户 集中反映的问题和建议，如法律或租赁协议明确要求项目公司应当履行相关义务或承 担相关责任的，则代表项目公司提出具体的优化解决方案，并跟踪方案执行落地情况。                          323            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 F.合同管理 草拟标准租赁协议格式文本，以保障项目公司利益，标准租赁合同格式文本及其 修改需经基金管理人审批同意后方可使用。根据市场需要对租赁协议模版条款提出调 整优化建议。 在最终确认招租计划所订立的年度租金价格方案内，协助项目公司签署并执行物 业资产运营过程中需要签署的租赁合同等所有合同文本，及相关合同的修订、补充或 续签。 协助项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记，包括 但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。 按照审批后的年度经营计划及一房一价表，在预算范围内不低于一房一价底价的 且属于标准个人租户租赁住房合同的签订，基金管理人可授权运营管理机构自行决策 直接签约，其他类型租赁合同，需经基金管理人审批后，运营管理机构方可进行签约。 运营管理机构应就定期签约情况以书面方式向基金管理人报备。 G.催缴费用及追收欠款 代表项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费和 其他应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方案。 未经基金管理人同意，若实际签约租赁合同的租金低于审批的应签约价格的，运 营管理机构应及时进行追缴，发生追缴失败，运营管理机构应承担相应的赔偿责任。 H.购买保险及理赔事宜 代表项目公司为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险； 确保以项目公司名义进行投保且项目公司为受益人，并代表项目公司进行理赔事宜。 I.资产修理维护、装修改造审查 组织开展并监督协调对不动产项目进行的修整、改造（包含但不限于日常普通修 整、年度大中修、应急抢修、加固升级等建筑本体及附属设施设备维修、室内家私家 电等装修升级改造更换等），以保持不动产项目处于良好的运营状态。 若不动产项目发生重大突发或紧急情况（系指水管爆裂、墙面大面积漏水严重影 响正常使用、玻璃爆裂、消防设施爆裂及其他因不可抗力造成不动产项目需进行紧急                          324            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 补救或维修的情形），运营管理机构应及时维修，若因未及时维修造成的损失由运营管 理机构承担。 前述所涉维修事项，若租户自身原因导致资产损坏需要维修或者赔偿的，租户承 担相应费用，运管机构应督促租户及时进行维修或者更换；当租户选择由运管机构提 供的维修或者更换服务时，运管机构收取相应的维修费用/赔偿金，运营管理机构履行 相应的维修或者更换义务，应确保资产/设备保持完好状态。 前述所涉维修事项若项目公司可以向保险公司申请理赔，运营管理机构应积极向 保险公司申请理赔，运营管理机构承担了相应维修成本的，项目公司在取得的保险理 赔款限额内，可向运营管理机构支付前述维修成本。若因为不可抗力导致不动产项目 发生维修等事项的，相关维修成本由项目公司承担，届时相关保险理赔款项归属项目 公司。 运营管理机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事件立 即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。 J.招标采购 代表项目公司对营销活动或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如项目公司 或运营管理机构相关管理制度需要），代表项目公司进行合同谈判和签署，实施工程监 督及竣工验收（质量验收）等。 K.执行日常运营管理服务 代表项目公司执行日常运营管理服务，如安保服务，消防服务，通讯及紧急事故 处理等。 依法制定各项安全管理规则制度，对项目内部采取必要的安全管理措施，确保项 目的安全有序及正常运行。遇应急突发事件时及时向项目公司、基金管理人反馈，并 处理该等事件。根据不同的专业性质，运营管理机构负责安排具体日常安全管理工作， 运营管理机构有关专业部门负责专业安全管理的指导和协调工作。委托第三方机构提 供服务的，运营管理机构应当承担的安全管理责任不因此而免除。 L.安全生产管理                          325            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 履行安全生产管理协议中运营管理实施机构应当承担的安全管理职责及义务，包 括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和消防设备的采购维护、治安 保护管理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档案管理、与物业单位或其他第三 方的安全管理工作协调事宜等与本项目运营的安全管理有关的职责。委托第三方机构 提供服务的，运营管理实施机构应当承担的安全生产管理责任不因此而免除或减轻。 M.配合检查 配合基金管理人对物业资产和管理工作的检查，包括但不限于提供日常管理资料 和记录等。 协助项目公司配合政府及相关部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限于工 商、税务、应急管理、安全生产、消防检查、环保、各项申报等工作。 N.承担物业资产的物业管理工作 履行物业管理职责及义务，包括不限于对不动产项目实施日常维护保养等事项， 相关费用纳入运营管理费。 O.代表项目公司解决、处理经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。如需对承租 人、工程方等提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助项目公司及时提起 诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维护项目公司的 利益。 P.代表项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和经营许 可等，办理项目公司工商年检工作。 Q.在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营的资金划转 （包括申请基金管理人审批退还项目公司应退还的质保金、押金、保证金等）。 R.自专项计划设立日起，前两个自然年度的会计记账工作及相关成本由运营管理 实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目公司聘请 代理记账机构（如需）进行财务核算、财务报表编制等相关工作，并按照要求协助进 行年度资产评估、审计及其他信息披露等工作，相关成本由项目公司承担。 S.自专项计划设立日起，前两个自然年度的纳税申报工作及相关成本由运营管理 实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目公司聘请                          326            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 税务代理机构（如需）进行税务核算、纳税申报等相关工作，及时了解并协助申报项 目公司可享受的税收政策优惠，相关成本由项目公司承担。 T.代表项目公司与房屋管理局等政府部门沟通处理与不动产项目相关的事项，如不 动产项目每年的租金价格备案及租金评估等事项。运营管理机构原则上每年应以书面 形式向基金管理人提出租金调整计划，经基金管理人审批后，由运营管理机构向房屋 管理局等政府部门提出租金价格备案申请等事项。 U.若国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金， 或明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求不动产项目减免租金的 （统称“租金减免政策”），运营管理机构应在得到相关政策或得知相关运营影响后的 五个工作日内向基金管理人书面报告，并在二十个工作日内，向基金管理人提交因上 述事件造成的资产运营影响及预计采取措施的报告，包括预计影响金额、涉及租户、 舆情风险、缓释措施及方案等。 V.基金管理人与运营管理机构协商一致的其他事项。 3）账户管理 项目公司原则上仅保留一个不动产项目运营收支账户并作为监管账户。《运营管理 服务协议》生效后，项目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他银行账户的， 经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行监管，具体监管方 式以届时协商一致为准。 《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银行账 户的，运营管理实施机构应负责推动关联方协助项目公司于基金管理人指定的时限内 完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。 监管账户用于接收专项计划发放的借款及增资款（如有）、收取资产运营收入、收 取物业资产处置收入及其他基金管理人认可的款项；并根据约定对外支付运营支出 （包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本性支出、保险费等） 及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租金等）、偿付股东借款 本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债及往来款负债，但 不包括经营性负债）、进行合格投资、支付应收补贴款以及《项目公司资金监管协议》                          327            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 约定的其他款项支出。除为上述目的外，非经基金管理人书面同意，项目公司资金监 管账户内的资金不得用于其他任何用途。 监管账户对外划款时，应根据项目公司、基金管理人以及项目公司监管银行签署 的《项目公司资金监管协议》的约定执行。《项目公司资金监管协议》生效后，基金管 理人应尽快向运营管理机构发送一份《项目公司资金监管协议》的签署扫描件，并将 监管账户的使用机制和流程等事项通知运营管理机构。监管账户的预留印鉴应由基金 管理人指定。 各方同意，项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。运营管理 机构应定期查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其他账户收 到任何资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助项目公司自收 到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管账户。 4）委托事项的调整 《运营管理服务协议》生效后，除非经项目公司、基金管理人与运营管理机构书 面协商一致，任一方不得单方对委托给运营管理机构的运营管理委托事项进行调整。 5）移交事项 不动产基金设立后【10】个工作日内，基金管理人、项目公司及运营管理机构应 签署形式和内容符合基金管理人要求的书面移交清单，并由基金管理人、项目公司向 运营管理机构移交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关的各项资料、 文件、记录、物品等，并办理委托运营事项的移交手续。 自移交之日起，运营管理机构应妥善保管并使用所移交的各项资料、文件、记录、 物品等，若因运营管理机构原因导致前述资料、文件遗失、损坏、灭失，或因运营管 理机构不当使用该等资料、文件等致使委托方或物业资产遭受任何损失的，运营管理 机构应积极补救并承担相应的赔偿责任。 2、运营管理机构的协助事项 运营管理机构除履行委托事项的职责外，应协助支持基金管理人完成不动产项目 的预算执行、印章管理、证照管理、档案及资料保管、资产收购及处置、协助融资事 项等物业运营管理工作。运营管理机构应执行的协助事项包括：                          328             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （1）不动产项目的预算执行 在经基金管理人批准的年度经营计划所载该科目的年度预算额度内，由项目公司 监管账户直接对外支付运营支出；若支出项目当年累计使用资金总额超出前述经批准 的年度经营计划所载的预算资金总额、实际支出项目与经批准的年度经营计划中的支 出项目不一致时，则运营管理机构应提前向基金管理人提出书面申请并列明超出预算 的具体原因，对外支付的预算外费用需经过基金管理人的审批同意后，方可将该笔款 项由监管账户进行对外支付。 若当年度的年度经营计划审批尚未完成（应包括基金管理人及运营管理机构未达 成一致意见等情形），项目公司监管账户原则上不得对外划付运营支出；如项目公司因 经营需要确需开支，基金管理人应按照前一年度经营计划对应当季度的预算情况先行 支付。待年度经营计划审批通过后，再按实际批复的预算金额与已先行支付金额的差 异，按照下述方式处理：若实际批复的预算金额大于已先行支付金额，则后续按照实 际批复的预算金额执行；若实际批复的预算金额小于已先行支付金额，则超出实际批 复的预算金额部分于次季度预算金额中扣减。 （2）印章管理 项目公司的印章包括公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章、发票章； 非经基金管理人同意，项目公司不得制作或授权使用其他印章。上述印章按照如下方 式进行印章管理。 1）公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章 项目公司公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章由基金管理人授权放入 专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金管理人管理。 若运营管理机构需使用前述印章，则应提前以书面形式将使用申请（需包含用章 事项、用章文件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批。针对收入类和支出类合 同，基金管理人应充分考虑运营管理机构对该等合同商务条件的专业意见。 2）发票章 项目公司发票章委托由运营管理机构协助保管及使用。但运营管理机构使用发票 章不得使得项目公司及物业资产实际违背基金管理人审批通过的年度经营计划所载明                           329            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 的可实施事项的范围或预算范围，及所有对不动产项目有法律约束力的文件的约定； 否则运营管理机构应按照《运营管理服务协议》约定就不动产项目所遭受的损失承担 相应违约责任。 运营管理机构应建立发票章的用章台账，记载包括但不限于用章日期、用章文件 类型、用章文件名称（如涉及），并从报税系统中导出的发票台账。基金管理人有权随 时查阅前述用印及台账记录。 若基金管理人按照相关法律法规、《基金合同》等不动产基金文件、《运营管理服 务协议》及基金份额持有人大会决议需使用发票章，运营管理机构应予以配合。 3）证照管理 物业资产的不动产权证由不动产基金的基金托管人保管。项目公司营业执照（正、 副本）、开户许可证（如有）等项目公司自身及物业资产的其他证照由基金管理人授权 放入专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金管理人管理。若运 营管理机构需使用前述证照，则应提前以书面形式将使用申请（需包含具体事项、文 件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批，基金管理人应尽最大努力于【3】个工 作日内完成审批流程，基金管理人审批通过后，由证照保管人员配合使用。如遇公安、 消防等部门临时检查或重大紧急事件需要紧急调用前述印章，基金管理人应以时间优 先为原则尽最大努力满足运营管理机构的紧急用印需求。 4）保管档案、资料 协助基金管理人建立、保存、管理相关档案与资料并提供合适的档案资料存放地 点，例如租赁合同等各项运营管理合同、工程建设招标采购竣工资料、租户档案资料、 收入台账、用印台账等。最终管理方式以基金管理人要求为准。为免疑义，需由基金 管理人履行不动产项目档案归集管理最终职责。 5）协助融资事项 运营管理机构就项目公司申请外部融资事宜提供协助。 6）协助事项的调整 《运营管理服务协议》生效后，除非经委托方与运营管理机构书面协商一致，任 一方不得单方对运营管理机构协助事项进行调整。                          330           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （三）业务移交安排 不动产基金设立后【10】个工作日内，基金管理人、项目公司及运营管理机构应 签署形式和内容符合基金管理人要求的书面移交清单，并由基金管理人、项目公司向 运营管理机构移交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关的各项资料、 文件、记录、物品等，并办理委托运营事项的移交手续。 自移交之日起，运营管理机构应妥善保管并使用所移交的各项资料、文件、记录、 物品等，若因运营管理机构原因导致前述资料、文件遗失、损坏、灭失，或因运营管 理机构不当使用该等资料、文件等致使委托方或物业资产遭受任何损失的，运营管理 机构应积极补救并承担相应的赔偿责任。 （四）考核安排 1、若物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”实现的运营净收益未达到对 应期间的运营净收益目标金额的【90】%，或资产运营收入回款比例未达到【90】%的， 运营管理机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有 权约谈运营管理机构的对应运营负责人； 2、若物业资产对应的某一个“资产运营收入回收期”实现的运营净收益未达到对 应期间的运营净收益目标金额的【80】%，且资产运营收入回款比例未达到【80】%的， 运营管理机构应当分析未完成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有 权要求运营管理机构更换对应的运营负责人； 3、运营管理机构已出具关于避免同业竞争的承诺函，承诺将采取充分、适当的措 施，公平对待本协议项下受托运营管理的不动产项目和相关竞争性项目，避免可能出 现的利益冲突。 （五）解聘条件和流程 1、运营管理机构解聘机制 若发生以下事件之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，《运营管理服务协 议》在基金管理人发出的解聘通知中载明的终止日期终止： （1）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失；                         331          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 （2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违 规行为； （3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； （4）法律法规及中国证监会规定的其他情形。 若发生上述第（1）-（3）种情形的，基金管理人有权直接解聘运营管理机构，无 需召开基金份额持有人大会审议。基金管理人应在上述法定解聘情形发生之日起 6 个月 内聘任新任运营管理机构，无需召集基金份额持有人大会。发生上述第（4）种情形的， 基金管理人应召集基金份额持有人大会进行表决，经召开基金份额持有人大会作出解 聘运营管理机构的有效表决后，基金管理人方有权解聘运营管理机构。与运营管理机 构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中 国证监会认可的特殊情形除外。基金管理人或其他有权召集基金份额持有人大会的主 体应在提请解聘运营管理机构的同时提名新任运营管理机构。 除发生上述运营管理机构解任事件外，基金管理人不得随意解任运营管理机构， 运营管理机构亦不得在运营管理服务期内提出辞任。 2、继任运营管理机构的选择 发生运营管理机构解聘情形的，继任运营管理机构应符合以下标准： （1）在长三角地区设有总部、分公司、子公司等常设机构，且上述常设机构在长 三角地区存续时间已满 5 年； （2）具备在项目公司所在城市运营租赁住房项目的经验； （3）拥有 5 年以上租赁住房项目运营管理经验的员工不少于 2 名； （4）近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违 规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。 经约定程序聘任新任运营管理机构的，基金管理人、项目公司应当按照与《运营 管理服务协议》的条款和条件实质相同的内容与其签订新的运营管理服务协议，由继 任运营管理机构享有并承担运营管理机构在原协议项下实质相同的全部权利、职责和 义务。                        332            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 项目公司和被解聘的运营管理机构应合理地努力确保不动产资产经营管理工作的 有序过渡（包括妥善处理交接过程中可能发生的各项争议、交接、纠纷、诉讼等）。 （六）协议违约 各方应严格遵守《运营管理服务协议》的约定，任何一方违反《运营管理服务协 议》的部分或全部约定，均应向守约方承担违约责任，并赔偿因其违约给对方造成的 直接实际损失。 若一方违反《运营管理服务协议》明确规定的承诺或义务导致其他方造成直接实 际损失，违约方应向守约方作出赔偿并使之免受损害。对于归因于违约方而引起的针 对守约方提出、提起或维持的任何索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁，如果守约方被要 求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何款项，或者被要求作为对该等索赔、 民事或刑事诉讼、程序、指控或公诉进行抗辩的任何费用（包括但不限于合理的律师 费）而付出任何款项，违约方应向守约方偿付或赔偿该等款项。尽管有上述规定，如 果委托方经从运营管理机构之外的其他方获得补偿的，运营管理机构无须就该等索赔 向委托方承担责任，且对于保单可实际理赔金额之内的委托方受偿事项，运营管理机 构亦无须向委托方承担责任。 （七）期限、期满、终止 1、协议期限及服务期限 《运营管理服务协议》自专项计划及不动产基金设立之日起生效，并应持续完全 有效至不动产基金终止并清算完毕之日。运营管理机构的服务期限与《运营管理服务 协议》期限一致。 2、发生以下终止情形时，《运营管理服务协议》终止： （1）《运营管理服务协议》约定的期限届满而未延期； （2）《运营管理服务协议》各方当事人协商一致终止； （3）发生运营管理机构解聘情形的。 （八）争议解决方式 凡因《运营管理服务协议》引起的或与本协议有关的任何争议，由各方协商解决， 如经友好协商未能解决的，任何一方均应提交上海国际经济贸易仲裁委员会按照该会                          333             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市，仲裁裁决是终局的，对当事人均有约束力。 除非仲裁裁决另有决定，仲裁费用由败诉方承担。 （九）关键运营管理事项的决策机制 关键运营管理事项的决策机制详见本条“第二节 运营管理安排”之“二、运管协 议的主要内容”之“（          （二）运营服务内容”。 （十）非主要职责转委托的情况 1、权利义务转让 运营管理机构有权申请将《运营管理服务协议》项下的部分运营管理职责转让给 其指定的第三方，在不违反相关法律法规及《基金合同》约定程序且未构成运营管理 主要职责转委托的情形下，基金管理人可同意上述安排。若该等情形构成《基金合同》 项下需要召开基金份额持有人大会进行表决的事项，基金管理人应按照《基金合同》 履行相应的程序；运营管理职责的承接主体应符合《基金指引》及相关法律法规要求 的主体。 2、转委托禁止 运营管理机构不得将受委托运营管理基础设施的主要职责转委托给其他机构。经 项目公司、基金管理人书面同意后，运营管理机构可委托其他专业服务机构、供应商 或指定其关联方（（         “第三方机构”）提供如下运营服务范围中的非主体、非关键性服务 （合称“辅助性服务”）：绿化及景观管理、专业技术性服务、保洁服务、安保服务、 垃圾清运服务、消防服务、通讯，以及其他基金管理人认可的非主体、非关键性服务 事项，委托第三方机构的费用由运营管理机构承担。 运营管理机构决定由第三方机构提供项目辅助性服务时，运营管理机构应当行使 合理的商业判断以确保该等第三方机构确为业务的开展所需要，运营管理机构应勤勉 尽职地对第三方机构的工作进行监督，且运营管理机构对基金管理人应承担的运营管 理服务义务不因此转移或减损或免除。 三、运管费率 （一）费用构成                           334            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 运营管理机构在运营管理服务协议项下就提供物业运营管理服务收取运营管理费， 包括基础运营管理费、绩效运营管理费。      （二）具体费率及支付方式      1、基础运营管理费      （1）运营管理统筹机构的基础运营管理费 运营管理统筹机构的基础运营管理费自不动产基金设立之日起第三个自然年度开 始收取，即不动产基金设立日起的前两个自然年度运营管理统筹机构不收取基础运营 管理费。 不动产基金应以该年度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向运营 管理统筹机构支付基础运营管理费，每个自然年度运营管理统筹机构的基础运营管理 费=该自然年度的资产运营收入×2%。若不动产基金存续不满一整个年度的，则以不动 产基金在该年度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而言： 运营管理统筹机构的基础运营管理费按年支付，每一年度运营管理统筹机构的基 础运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，在次一年度 4 月 30 日前从 基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。      （2）运营管理实施机构的基础运营管理费 项目公司应以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，依据相应费率向 运营管理实施机构支付基础运营管理费，每个自然季度运营管理实施机构的基础运营 管理费=该自然季度的资产运营收入×13.6%。若不动产基金存续不满一整个季度的，则 以不动产基金在该季度内的存续期间对应的资产运营收入作为基数进行计算。具体而 言： 运营管理实施机构每个自然季度收取的基础运营管理费=该自然季度的资产运营收 入×13.6%。 项目公司每个自然季度向运营管理实施机构预付部分基础运营管理费，预付金额 为当自然季度资产运营收入预算（含税）×50%×13.6%。基金成立后的第 10 个工作日内 且经营计划完成审批后由项目公司向运营管理实施机构预付首个自然季度基础运营管 理费，后续运营管理实施机构基础运营管理费应由项目公司在每一季度的定期报告出                          335            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 具后的【10】个工作日内完成核算并向运营管理实施机构支付上一季度剩余基础运营 管理费和预付下一季度部分基础运营管理费。运营管理实施机构收取基础运营管理费 主要用于支付运营管理成本。运营管理成本指运营管理实施机构为运营管理物业资产 而承担的费用，包括但不限于管理费成本（保安、保洁、维修等）、运营人员成本、日 常运营成本、市场营销成本、公区能源费、安全生产管理费用，以及项目公司基于物 业资产运营需要在不动产基金存续期内因聘请中介机构发生的中介机构费用（如跟踪 评估费、律师费、审计费）等。      2、绩效运营管理费      （1）运营管理统筹机构的绩效运营管理费 运营管理统筹机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现 的运营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净 收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期 全部物业资产的运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算 日前物业资产未收到且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×5%。 运营管理统筹机构的绩效运营管理费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后， 在次一年度 4 月 30 日前从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺 延。      （2）运营管理实施机构的绩效运营管理费 运营管理实施机构的绩效运营管理费=【该资产运营收入回收期全部物业资产实现 的运营净收益（为免疑义，为根据本条约定计算绩效运营管理费之目的，前述运营净 收益为支付绩效运营管理费前的运营净收益，本条以下均同）-该资产运营收入回收期 全部物业资产的运营净收益目标金额-该资产运营收入回收期对应的资产运营收入计算 日前物业资产未收到且归属于该资产运营收入回收期的资产运营收入总额】×30%。 运营管理实施机构的绩效运营管理费应当于项目公司年度审计报告出具后 15 个工 作日内由项目公司监管账户向运营管理实施机构支付上一个资产运营收入回收期运营 管理实施机构的绩效运营管理费。若当期存在绩效运营管理费，运营管理实施机构应 当将绩效运营管理费的一定比例用于奖励运营团队。                          336           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 为免疑义，上述绩效运营管理费计算公式的具体数值应以项目公司年度审计报告 中的审计值为准，且绩效运营管理费可以为负，如为负则相应扣减基础运营管理费。 （三）调整安排 运营管理费金额及计算方式调整须经基金管理人与运营管理机构书面协商一致并 提交基金份额持有人大会投票表决，并以基金份额持有人大会投票表决结果为准。 （四）支付主体 运营管理统筹机构的基础运营管理费和绩效运营管理费的支付主体为不动产基金； 运营管理实施机构的基础运营管理费和绩效运营管理费的支付主体为项目公司。 （五）与历史运管费用的匹配情况 1、历史运营管理费用模式 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店） 委托管理服务协议》及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服 务协议补充协议一》，孚茸置业委托东孚资管作为孚茸置业的授权代理人提供以下物业 运营管理服务。 不动产 REITs 发行后，不动产项目将继续以委托管理的方式委托由运营管理实施机 构东孚资管负责日常运营管理，项目公司无人员编制。项目公司向东孚资管支付相应 的运营管理费，不动产项目的经营费用支出由东孚资管统一对外支付。 2、基础运营管理费与历史运营管理成本的匹配情况 （1）运营管理费的测算方式 根据《运营管理服务协议》，运营管理实施机构收取基础运营管理费主要用于支付 运营管理成本。运营管理成本指运营管理实施机构为运营管理物业资产而承担的费用， 包括但不限于市场推广及营运费、行政办公支出、物业费用支出、人工及委托管理成 本等。本项目设置的基础运营管理费可以有效覆盖运营管理机构相关事项的成本支出， 并预留了运营管理机构的合理商业利润。具体构成如下：                         337             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告           表：中建·幸孚+公寓（上海松江店）运营支出具体构成                                                                  单位：万元 费用类型 费用名称 费用说明                          市场推广费主要为社区日常活动及物料印刷制作费                          用；            市场推广及营运费                          营运费主要为出租经营过程中的成本费用支出，包                          括销售费用、管理费用。 运营支出 主要为办公用品、耗材、中介机构专业服务费等行                行政办公支出                          政成本。                          主要为物业保安、保洁及维修人员成本及相关耗材                物业费用支出                          费用，工程维修费用，以及公区能源费用。           人工及委托管理成本 主要为本项目管理人员成本及预留的合理利润。 （2）基础运营管理费率符合项目进行稳定运营期的历史运营成本情况 1）不动产项目历史成本情况 营业成本主要为折旧及摊销费用，营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付现成 本，付现成本主要包括物业费用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理费和市场 推广及营运费用。2023-2025年度及 2026年 1-3 月，不动产项目付现成本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。付现成本构成如下表所示：         表：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月付现成本构成                                                                  单位：万元                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 77.88         其中：办公费 - - 40.11 77.88            中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 948.84         其中：进项税转出 34.71 51.56 - -            劳务费 - - 108.27 216.03            能耗成本 - 14.15 182.31 369.07            物业管理费 - - - 140.15            现场维护费 - - 180.69 223.58 市场推广及营运费 - 0.88 168.45 321.02         其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49            广告宣传费 - - 58.57 95.31                            338                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                             2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                              1-3 月            物料消耗 - - 99.81 217.21 委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94 食品成本 - - - 175.08 人工成本 - - 268.11 793.40 其他 - - - 7.74 客房服务费 - - - 16.23 保险 10.23 10.81 10.81 7.02 付现成本合计 259.25 1,100.18 1,485.29 2,556.14 2023 年度，不动产项目存在自主经营酒店业务及由此产生的相关人员、营销成本 等支出，付现成本整体较高。2024 年项目公司将 18 号楼的酒店业态调整为租赁住房并 将人员编制剥离，相关成本不再产生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予 中建资本（上海）后，整体运营管理委托予东孚资管负责 ，项目公司仅承担委托管理 费及个别成本项（其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有少量行政办公支出和物业费用 支出系过渡期存在少量成本未完全转移19），付现成本进一步下降。 2）项目进入稳定运营期以来的历史运营成本占比已逐步下降并稳定在 14%左右， 具备进一步下降空间 考虑到项目公司历史存在自主经营酒店业务及建设期临时人员编制，自 2024 年项 目将酒店业态调整为租赁住房并剥离相关人员后，相关成本不再产生。按照上述项目 公司历史付现成本分拆情况，剔除与本项目后续日常运营无关的成本（酒店相关成本、 建设期项目人员成本）以及由项目公司承担的保险费后，本项目历史运营成本如下：         表：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月运营成本构成                                                                              单位：万元                            2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                             1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 64.87        其中：办公费 - - 40.11 64.87            中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 725.04 19 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费用支出主 要系进项税转出及清理水电费预付挂账。                                339               国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                          2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月       其中：进项税转出 34.71 51.56 - -           劳务费 - - 108.27 204.29           能耗成本 - 14.15 182.31 329.59           物业管理费 - - - 69.62           现场维护费 - - 180.69 121.54 市场推广及营运费 - 0.88 168.45 217.26       其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49           广告宣传费 - - 58.57 84.97           物料消耗 - - 99.81 123.80 委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94 其他 - - - 6.44 运营成本合计 249.01 1,089.37 1,206.37 1,222.56 营业收入合计（剔除酒店相关） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 5,916.30 运营成本占营业收入的比例（剔除                            14.07% 14.40% 15.95% 20.66% 酒店相关） 注：运营成本为营业成本中剔除了折旧、摊销等非付现成本，与本项目后续日常运营无关的成 本（酒店相关成本、建设期人员成本），以及保险费等非运营管理成本支出。 不动产项目 2023 年度受公共卫生事件及政府征用影响，本项目处于爬坡阶段，收 入端未达稳态，而市场推广及营运费、物业费用支出等运营成本投入相对刚性，不能 真实反映本项目稳定运营状态下所需的运营管理费水平。2024 年进入稳定运营期以来， 剔除酒店及建设期等非持续成本后，2024 年度、2025 年度及 2026 年 1-3 月的运营成本 占营业收入比例分别为 15.95%、14.40%和 14.07%，已逐步下降并稳定在 14%左右，与 13.6%的费率水平差异较小。此外，考虑到项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让 予中建资本（上海）后，整体运营管理委托予东孚资管负责，项目公司仅承担委托管 理费及个别成本项，剔除未完全转移的少量成本后，2025 年度及 2026 年 1-3 月委托管 理费占营业收入的比例分别为 13.42%和 12.11%，因此在当前委托管理模式下，13.6% 的费率具有可实现性。 随着项目运营日益稳定成熟，出租率持续保持高位，未来项目将无需再维持爬坡 期高频次、高投入的推广模式，市场推广及营运费有望进一步优化，运营成本占比具 备下降至 13.6%的合理空间，与项目设定的 13.6%基础运营管理费率相匹配。 （六）运管费率与行业平均水平的对比分析情况                              340                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         截至本尽职调查报告出具之日，已上市租赁住房 REITs 项目的基础运营管理费均以     运营收入或营业收入作为收费基数，费率水平在 3.52%-29%之间。本项目运营管理实     施机构收取的基础运营管理费费率为 13.6%，与华润有巢 REIT（13.28%-13.74%）、厦     门安居 REIT（13%）基本持平，处于已上市同类项目的可比区间内，是市场化的合理     收费水平。                 表：与已上市租赁住房 REITs 基础运营管理费对比                                城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                                市 计算方式             中建·幸孚+ 上 运营服务费包括市场推广及营运                                       运营收入（含 本项目 公寓（上海 保障性租赁住房 海 费、行政办公支出、物业费用支                                       税）*13.6%              松江店） 市 出、人工及委托管理成本等             有巢泗泾 保障性租赁住房 运营服务费包括员工用房费用、                                                    人工成本、行政管理/客群服务/其                                                    他营运费用、销售费用、品牌使                                      运营收入（不含 华润有巢 REIT 用费以及合理附加成本，主要覆                                       税）*13.37%- （首发） 盖运营管理过程中运营管理机构                                        13.74%                                                    发生的人工成本、行政费用、销             有巢东部经 售费用、客群活动费用、外部管                      保障性租赁住房 上 理机构员工住房费用、资产标签               开区                                海 费用、电子签章、电子印鉴及短                                市 信服务等外采信息使用费、日常                                                    法律服务费用（涉及诉讼、仲裁                                                    等争议解决程序的除外）、其他                                                    营运费用（班车等）、品牌使用                                                    费、信息系统使用费及《运营管                                      运营收入（不含 华润有巢 REIT 理服务协议》的运营管理委托事             有巢马桥 保障性租赁住房 税）*13.28%- （扩募） 项服务费用、运营管理协助事项                                        13.55%                                                    服务费用                                                    运营管理成本包括但不限于管理             江湾社区 保障性租赁住房 费成本（保安、保洁、维修                                上 城投宽庭保租房 实收运营收入 等）、运营人员成本、日常运营                                海 REIT （含税）*15.00% 成本、市场营销成本、公区能源                                市             光华社区 保障性租赁住房 费、会计记账及纳税申报费用、                                                    安全生产管理费用等                                341                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                                市 计算方式                                                    运营服务费涵盖运营管理机构人              虹桥项目 保障性租赁住房 工成本、办公行政费、物业费                                                    用、营销费、除资本性支出以外                                                    的维修维保费用、应由租户缴纳                                上 上海地产租赁住 运营收入（含 以外的水电气热等能源费用及网                                海 房 REIT 税）*15.00% 络宽带费用及其他公用事业费用                                市                                                    等、客群活动费用、系统的开发                                                    使用及维护升级改造费、品牌资              江月路项目 保障性租赁住房 质使用维护费、其他运营管理服                                                    务产生的费用等                                                    基本服务费包含了运营管理机构                                                    在提供《运营管理协议》项下服              太子湾项目 保障性租赁住房                                                    务的过程中所需员工的劳动薪酬                                                    （包括五险一金）、因员工开展                                                    运营管理服务产生的招待费用、                                深 行政办公、为提供运营服务而必 蛇口租赁住房 年度运营收入                                圳 须的差旅、电话、应酬费用、IT REIT *11.00%                                市 系统使用费（如业务系统）、品                                                    牌使用费（如“壹栈”名称、商                                                    标图样、标识等）、委托第三方                                                    管理停车场所产生的相关管理服              林下项目 保障性租赁住房                                                    务费用以及停车管理系统使用费                                                    等全部费用              安居百泉阁 保障性租赁住房                                                    运营服务费由人员成本、租赁服              安居锦园 保障性租赁住房 深                                       年总运营收入 务点费用、行政办公费、人员通 深圳安居 REIT 圳              保利香槟苑 保障性租赁住房 （含税）*4.00% 信与交通费和其他成本等费用构                                市                                                    成              凤凰公馆 保障性租赁住房              滟澜新宸 公共租赁住房                                北 （运营收入-期末 运营服务费主要包括物业管理 北京昌保租赁住 国瑞熙院 公共租赁住房 京 应收账款+期初应 费、维修维保费、人工成本及其 房 REIT              未来融尚家 市 收账款）*18.00% 他运营费用                      公共租赁住房                园 北京保障房 REIT 运营服务费主要包括物业费、人              文龙家园 公共租赁住房 （首发） 工成本、维修保养费、提供租赁                                342                  国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                                城 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 具体构成                                市 计算方式                                      实收运营收入 管理及日常运营等服务相关的行              熙悦尚郡 公共租赁住房 （不含税） 政办公费、信息化服务相关费用                                       *17.00%                                      实收运营收入              朗悦嘉园 公共租赁住房 （不含税）                                北 *29.00%                                京 运营管理服务费主要包括职工薪                                      实收运营收入 酬、物业费、维修保养费、能源 北京保障房 REIT 光机电项目 公共租赁住房 市                                      （不含税） 费（不含空置房能源费）、租赁 （扩募） *28.00% 费、行政办公费、技术服务费及              盛悦家园 公共租赁住房 其他（不含保险费）                                      实收运营收入              温泉凯盛家 （不含税）                      公共租赁住房 *17.00%                园                                                   基础服务费包括运营管理费和软                                                   件开发维护费，其中运营管理费                                苏 苏州恒泰租赁住 运营收入（不含 为支付给运营管理机构的服务报              菁英公寓 公共租赁住房 州 房 REIT 税）*3.52% 酬；软件开发维护费项目公司使                                市                                                   用运营管理机构的运营管理系统                                                   所支付的系统维护费                                                   运营管理费包括但不限于：（1）              园博公寓 保障性租赁住房 为提供运营管理服务而产生的管                                      （营业收入-应收 厦门安居 REIT 理费用（包括但不限于人员薪酬                                       账款余额的增 （首发） 等）、劳务费用；（2）空置房源                                       加）*13.00%              珩琦公寓 保障性租赁住房 的物业管理服务费、专项物业维                                                   修基金、水电燃气费（如有）；                                                   （3）清洁费、物料费；（4）除                                厦                                                   可计入资本化支出的不动产中大                                门                                                   修及/或改造以外的维护费；（5）              林边公寓 保障性租赁住房 市                                                   维护保障性租赁住房及公共租赁                                      （营业收入-应收 住房运营管理信息平台（包括但 厦门安居 REIT 不限于小程序）的维护费，银联                                       账款余额的增 （扩募） “线上购物车”业务处理费，以及                                       加）*13.00%                                                   宽带使用费；（6）商标使用（如              仁和公寓 公共租赁住房                                                   有）；（7）其他日常运营管理服                                                   务产生的费用         （七）管理费考核目标基准确定机制         “运营净收益目标金额”指项目公司应当实现的运营净收益的目标金额，其中：     【2026 年】及【2027】年的运营净收益目标金额为《可供分配现金流预测报告》及其     测算底稿中对应资产所载年度运营净收益预测金额，其中，运营净收益=项目公司营业     收入+营业外收入（剔除不属于运营收入中的其他收入）-信用减值损失-除绩效运营管                                343          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 理费（如有）以外的营业成本和管理费用-营业外成本-相关税费+折旧及摊销-资本性支 出。若不动产基金存续时间在某一自然年度不满一年的，项目公司在对应期间内的运 营净收益目标金额=专项计划在该自然年度实际存续的天数×当年度可供分配现金流预 测报告中运营净收益目标金额／当年度可供分配现金流预测报告中预测存续天数； 【2028】年及以后年度的运营净收益目标金额，以上一年度评估机构出具的最新的估 值报告中，对当年的运营净收益金额预测值计取。 （八）运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制 为充分调动一线运营团队积极性，当绩效运营管理费为正时，运营管理机构有权 根据项目运营情况，在每年实际收到运营管理费用后，对其运营管理团队进行业绩考 核和激励。相关考核激励岗位及激励方案由运营管理机构制定，向基金管理人报备后 具体执行。若当期存在绩效运营管理费，绩效运营管理费的一定比例将用于奖励运营 团队。 （九）超额收益分享及亏损承担责任 本基金设置了绩效运营管理费奖惩对等机制，若资产运营收入回收期全部物业资 产实现的运营净收益大于该资产运营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额， 运营管理统筹机构和运营管理实施机构可针对超额净收益部分分别提取 5%和 30%的绩 效运营管理费；若资产运营收入回收期全部物业资产实现的运营净收益小于该资产运 营收入回收期全部物业资产的运营净收益目标金额，将按照对等的比例相应扣减运营 管理机构当年基础运营管理费。 （十）突发事件及时响应处置披露机制 根据《运营管理服务协议》，运营管理机构应协助项目公司配合政府及相关部门的 各项检查、拜访、接待工作，包括不限于工商、税务、应急管理、安全生产、消防检 查、环保、各项申报等工作。 运营管理机构应履行安全生产管理协议中运营管理实施机构应当承担的安全管理 职责及义务，包括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和消防设备的 采购维护、治安保护管理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档案管理、与物业 单位或其他第三方的安全管理工作协调事宜等与本项目运营的安全管理有关的职责。                        344            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 委托第三方机构提供服务的，运营管理实施机构应当承担的安全生产管理责任不因此 而免除或减轻。 运营管理机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事件立 即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。 四、资金流转 （一）本基金涉及的各层级账户设置与监管 本基金涉及的各层级账户包括基金募集专户、不动产基金资金账户、专项计划募 集专户、专项计划账户和监管账户。 1、基金募集专户 基金募集专户指基金管理人开立并管理的用于存放基金募集期间募集的资金的专 用资金账户。 2、不动产基金资金账户 不动产基金资金账户指基金托管人根据基金合同、相关法律法规、业务规则为本 基金投资所需而开立、管理的专用资金账户。 3、专项计划募集专户 专项计划募集专户系指资产支持证券管理人开立的专用于专项计划发行期接收、 存放投资者交付的认购资金的人民币资金账户。 4、专项计划账户 专项计划账户系指资产支持证券管理人以专项计划的名义在资产支持证券托管人 开立的人民币资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金 专户划付的认购资金、接收回收款、处分收入及其他应属专项计划的款项、支付基础 资产购买价款、进行基础资产追加投资、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计 划费用等，均必须通过该账户进行。 5、监管账户 监管账户系指项目公司在项目公司监管银行开立的专门用于接收专项计划发放的 借款及增资款（如有）、收取资产运营收入、收取物业资产处置收入及其他基金管理人 认可的款项；并根据约定对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手                          345            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 续费、相关税费、资本性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应 付款项（押金、结算租金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性 负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、支付 运营管理实施机构应收补贴款以及《监管协议》约定的其他款项支出的人民币资金账 户。      （二）现金流分配路径及账户划转安排 本基金现金流分配路径及账户划转安排如下：              图：存续期各层级账户资金流转示意图 1、监管账户在基金托管人分支机构开立，且签署了《项目公司资金监管协议》， 根据上述协议对监管账户收支进行管理。 就项目公司的收入而言，根据《项目公司资金监管协议》约定，项目公司应将监 管账户作为不动产项目运营的收入资金账户，如项目公司的其他银行账户收到任何不 动产项目运营收入现金的，基金管理人应督促并确保运营管理机构协助项目公司自收 到该笔资金后于 20 个工作日内将该笔资金全额存至项目公司监管账户。 就项目公司的支出而言，根据《项目公司资金监管协议》，监管账户的资金使用包 括对外支付运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本 性支出、保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租 金等）、偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负 债及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、支付运营管理实施机构应收                          346         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 补贴款以及《项目公司资金监管协议》约定的其他款项支出。除为上述目的外，未经 基金管理人同意，监管账户内的资金不得用于其他任何用途。 2、项目公司以监管账户内的资金偿还专项计划股东借款本息或股息、红利等股权 投资收益时，基金管理人应当根据资产支持证券管理人发出的付息还款通知书、提前 还款通知书（如有）、利润分配决议（如有）、处分分配决议（如有）等文件约定的金 额，在对应还款日向监管银行发起符合《项目公司资金监管协议》，约定的划款指令， 指令项目公司监管银行将监管账户内的相应资金支付至专项计划账户。 3、资产支持证券管理人于划款指令发送日向资产支持证券托管人发送分配当期应 分配的资产支持证券所有收益的划款指令。 4、资产支持证券托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于资产支持证券 托管人划款日按划款指令将专项计划当期应分配的资产支持证券所有收益划入登记托 管机构指定账户，由登记托管机构向不动产基金资金账户分配。                       347           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告              第三节 关联交易与利益冲突 一、关联方界定 本基金的关联方包括如下主体： （一）关联法人 1、直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间 接控制的法人或其他组织； 2、持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织； 3、基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控股股东、 实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织； 4、同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品（同类型产品是指投 资对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品）； 5、由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高 级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织； 6、根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益 对其倾斜的法人或其他组织。 （二）关联自然人 1、直接或间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人； 2、基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和 高级管理人员； 3、本条第 1 项和第 2 项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁 的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配 偶的父母； 4、根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益 对其倾斜的自然人。 （三）关联交易的类型                         348             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联方之间发 生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托 管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销 期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易： 1、基金层面：不动产基金购买资产支持证券、不动产基金借入款项、聘请运营管 理机构等； 2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权； 3、项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存在的购 买、销售等行为。 其中，关联交易的金额计算应当根据《基金指引》第五十条的要求，按照连续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项： 1、购买或者出售资产； 2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）； 3、提供财务资助； 4、提供担保； 5、租入或者租出资产； 6、委托或者受托管理资产和业务； 7、赠与或者受赠资产； 8、债权、债务重组； 9、签订许可使用协议； 10、转让或者受让研究与开发项目； 11、购买原材料、燃料、动力； 12、销售产品、商品； 13、提供或者接受劳务； 14、委托或者受托销售； 15、在关联方的财务公司存贷款；                           349                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告        16、与关联方共同投资；        17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事 项；        18、法律法规规定的其他情形。        二、报告期关联交易        （一）基金管理人运用基金财产买卖不动产资产支持证券涉及的关联交易及其他 关联交易概况        本基金本次为首次募集，报告期内不存在基金管理人运用基金财产买卖不动产资 产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易。        （二）报告期内对项目运营、财务状况或未来发展等存在重要影响的重大关联交 易的情况，包括关联方名称，交易内容，交易价格的公允性、合理性、必要性        1、报告期内关联交易明细        2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司发生的关联交易明细如下：        （1）购销商品、提供和接受劳务情况           表：报告期内项目公司购销商品、提供和接受劳务的关联交易情况                                                                      单位：元 关联交易 2026 年           关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月        上海中建东孚资产管 受同一最终控制方 接受劳务 2,143,028.83 10,155,813.85 5,265,269.93 1,902,825.96          理有限公司 控制        中国建筑第八工程局 受同一最终控制方 提供服务 - - - 4,590,637.68          有限公司 控制        上海中建东孚资产管 受同一最终控制方 提供服务 - - - 9,595.10          理有限公司 控制                   受同一最终控制方 提供服务 其他 - - - 128,091.90                      控制        报告期内，项目公司接受劳务的关联交易为孚茸置业委托东孚资管对中建·幸孚+ 公寓（上海松江店）进行专业运营管理而支付的委托管理费；提供服务的关联交易主 要为不动产项目历史的酒店业态对应收取的酒店客房收入和餐饮收入，自 2023 年 7 月 起酒店进行业态调整，相关关联交易随之终止。                               350                 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         （2）利息收入/利息支出情况             表：报告期内项目公司利息收入/利息支出的关联交易情况                                                                     单位：元 关联交易 2026 年           关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月                    受同一最终控制方 利息收入 中建财务有限公司 3,241.06 5,664.11 7,363.88 10,836.08                       控制         中建资本管理（上 受同一最终控制方 利息支出 1,429,444.44 3,867,777.78 - -          海）有限公司 控制         报告期内，项目公司利息收入的关联交易为在中建财务有限公司资金归集产生的     利息收入；项目公司利息支出的关联交易系向中建资本（上海）的关联方借款产生的     利息支出。         （3）关联租赁情况                 表：报告期内项目公司关联租赁的关联交易情况                                                                     单位：元 关联交易 2026 年           关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月 项目公司作为 上海中建东孚资产管 受同一最终控制方                                            - 94,271.56 356,409.32 71,716.91 出租方 理有限公司 控制 项目公司作为 中建资本管理（上 受同一最终控制方                                            - 35,827.31 - - 出租方 海）有限公司 控制 项目公司作为 中建西部建设集团第 受同一最终控制方                                     7,585.32 34,554.23 - - 出租方 八（上海）有限公司 控制 项目公司作为 上海中建孚泰置业有 受同一最终控制方                                            - 33,394.50 132,110.08 27,583.42 出租方 限公司 控制         报告期内，不动产项目涉及的关联方租户为：上海中建东孚资产管理有限公司、     中建资本管理（上海）有限公司、中建西部建设集团第八（上海）有限公司和上海中     建孚泰置业有限公司。各关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍使用，系企业     客户常见的租赁用途，报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与关联方租户的定价     方式根据市场交易规则履行，关联方租户的合同租金处于同户型租赁房源的市场价的     正常水平。         2、关联交易的公允性、合理性、必要性         （1）关联交易的合规性                               351            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 不动产项目与关联方的关联交易定价参照市场价格并与关联方协商一致确定。在 本基金发行后，所有关联交易将按照相关法律法规的规定和项目公司内部管理控制要 求执行。上述关联交易均具备合规性。 （2）关联交易的公允性 根据孚茸置业与东孚资管签署的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议》 及补充协议，东孚资管通过对不动产项目提供运营管理服务，收取的委托管理费能够 满足东孚资管日常运营需求，且东孚资管在本基金存续期内收取的委托管理费与报告 期内定价水平可比。 关联方租户租赁价格与其他租户租赁价格保持一致，对关联方收取的酒店客房收 入和餐饮收入均为市场价格，具有公允性。 根据项目公司出具的《关于公司关联交易情况的说明函》，对报告期内项目公司关 联交易的合法、合规性及交易价格的公允性问题作出了如下承诺： “本公司暂未制定关联交易专项制度，参照本公司股东关联交易制度执行。上述 关联交易制度对关联方、关联交易的认定、关联交易决策权限与程序已进行明确规定。 报告期（即 2023 年 1 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日）内，本公司涉及的关联交易均 已履行了必要的决策、审批程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及公司章程 等公司内部管理制度、本公司股东关联交易制度的相关要求。” 经基金管理人及法律顾问核查项目公司与原关联方间的关联交易涉及的交易合同 和项目公司的《关于公司关联交易情况的说明函》，项目公司已就该等交易按照内部制 度履行了内部审批程序。基金管理人及法律顾问认为，该等关联交易履行了必要的决 策程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及公司章程等公司内部管理制度要求， 该等基于公允决策程序的关联交易定价具有公允性。 3、存续期的关联交易持续情况 本基金成立后，上述关联交易中除与东孚资管的关联交易外，其余关联交易将终 止。本基金存续期间，东孚资管作为运营管理实施机构签署《运营管理服务协议》，继 续为不动产项目提供运营管理服务。 （三）不动产资产现金流来源于关联方的比例                          352                   国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目营业收入所对应的现金流来源于关联     方的比例分别为 7.11%、0.65%、0.26%和 0.04%，其中，2023 年度关联方收入占营业收     入的比例较高主要系包括历史的酒店业态对应收取的酒店客房收入和餐饮收入。自     2023 年 7 月起酒店进行业态调整，相关关联交易随之终止，因此剔除酒店相关收入后，     近三年及一期关联方租户收入占项目总收入比例分别为 0.15%、0.65%、0.26%和 0.04%，     关联方租户收入占比极低。                  表：报告期内不动产资产现金流来源于关联方的比例                                                                      单位：元 关联交易 2026 年            关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 1-3 月         中国建筑第八工程局 受同一最终控制方 提供服务 - - - 4,590,637.68           有限公司 控制         上海中建东孚资产管 受同一最终控制方 提供服务 - - - 9,595.10           理有限公司 控制                     受同一最终控制方 提供服务 其他 - - - 128,091.90                        控制 项目公司作为 上海中建东孚资产管 受同一最终控制方                                              - 94,271.56 356,409.32 71,716.91 出租方 理有限公司 控制 项目公司作为 中建资本管理（上 受同一最终控制方                                              - 35,827.31 - - 出租方 海）有限公司 控制 项目公司作为 中建西部建设集团第 受同一最终控制方                                       7,585.32 34,554.23 - - 出租方 八（上海）有限公司 控制 项目公司作为 上海中建孚泰置业有 受同一最终控制方                                              - 33,394.50 132,110.08 27,583.42 出租方 限公司 控制     营业收入中的关联方收入金额合计 7,585.32 198,047.60 488,519.40 4,827,625.01         关联方收入占营业收入的比例 0.04% 0.26% 0.65% 7.11%         三、存续期关联交易披露         （一）关联交易的决策与审批         基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制     人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其     他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益     优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价     格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关                                 353           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管 理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。 本基金以首次发售募集资金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联 交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）应当召开基金份额持有人大会进行审议， 前述规定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。 （二）无需另行决策与审批的关联交易事项 就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关联交 易事项，该等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律法规、监 管机构的要求及时进行信息披露。 （三）关联交易的信息披露安排 基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关风险 防范措施，并以临时公告的方式披露不动产基金发生重大关联交易。 （四）关联交易的内控和风险防范措施 1、固定收益投资部分关联交易的内控措施 本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措 施管理。 针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理 办法。在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和 信息披露等方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清 单，并及时在内部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据法律法规进行关联交 易前的审批与合规性检查，只有合理确认相关交易符合基金管理人的关联交易政策后 方可继续执行。 2、不动产项目投资部分关联交易的内控措施 针对不动产证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及 内部控制的专项制度；其中，在专门的不动产项目投资风险管理制度中，针对基金管 理人运用基金资产收购不动产项目后涉及的其他重大关联交易，基金管理人应当按照                         354          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 相关法律法规、内部要求防范利益冲突，并会同各相关部门按法规要求召开基金份额 持有人大会。 针对于此，在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投 资于不动产项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属 于禁止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会 的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履 行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的， 均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由基金管理人办公会或其授权机构、 基金管理人董事会、本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格 履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。 3、关联交易的风险防范措施 本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存在日 常经营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管 理人将积极采取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影响基金份额 持有人利益的潜在风险： （1）严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方 回避表决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批 程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序， 例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基 金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予以披露。 （2）严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评 估、法律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。 （3）不动产项目日常经营过程中，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不 定期随机抽样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易 的履行情况、对不动产项目的影响等；如存在可能影响不动产项目利益和基金份额持 有人利益的情形的，应当及时采取措施避免或减少损失。 4、出具防范关联交易承诺函                        355            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 原始权益人暨运营管理统筹机构中建资本（上海）、运营管理实施机构东孚资管已 分别出具《关于申请注册公开募集不动产信托投资基金相关事项的承诺函》，对同业竞 争和利益冲突的防范措施作出承诺： “在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的 关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉 尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类 资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项目提供运营管理服务， 采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方持有或 运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称“竞争性项目”）的，本 公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的措施，公平对待不 动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别地，本公司承诺如发现 任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，本公司将和/或督 促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会按合理、公平的条件优先提供给不 动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任 何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的优势地位或利用该地位获得的信息作出不利 于不动产基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发生争 议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理人积极协商解决措施。” 四、利益冲突 （一）主要原始权益人及控股股东、实际控制人持有的其他同类资产情形 1、主要原始权益人持有的其他同类资产情形 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）未持有或运营其他同类资产。 2、主要原始权益人控股股东及实际控制人持有的其他同类资产情形 截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的实际控制人为中 建集团，中建集团未来可用于扩募的保租房项目 3 个、租赁住房项目 33 个，总投资额                          356              国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 合计约 209 亿元，资产规模合计约 91 万平方米，项目分布在北京、上海、深圳、杭州、 苏州等经济活跃的城市，资产储备充足。其中部分中建集团持有的同类资产的具体情 况列示如下：                   表：中建集团持有的同类资产情况                   资产状态 中建集团                         资产规模 决算总投           所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿            业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                         积，㎡） 元）                    时间） 例                                                            绝对控股20 中海海堂（上海 租赁住 上海普 于 2023 年 1                              39,246 9.96 64 年 70% （间接持 真如店） 房 陀 月开业                                                             股）                                                            绝对控股21 中海海堂（苏州 租赁住 苏州工 于 2021 年 2                              34,760 7.23 31 年 100% （间接持 奥体店） 房 业园区 月开业                                                             股）                                                            绝对控股22 中海友里（北京 租赁住 北京房 于 2021 年 1                              33,891 7.01 31 年 100% （间接持 房山店） 房 山 月开业                                                             股）                                                            绝对控股23         租赁住 上海浦 于 2021 年 张江幸孚里公寓 19,826 5.40 63 年 90% （间接持          房 东新区 10 月开业                                                             股）                                                            绝对控股24 中海友里（上海 租赁住 上海普 于 2021 年                              15,171 7.89 63 年 100% （间接持 金沙江路店） 房 陀 12 月开业                                                             股） 深圳龙岗宝龙项 租赁住 深圳龙 于 2025 年 1 绝对控股25                              55,100 8.70 65 年 100% 目（寰宇珑宸） 房 岗 月开业 （间接持 20中建集团实际控制中海企业发展集团有限公司（简称“中海企业发展”），中海企业发展持有项目公司 100%股 权。 21中建集团实际控制中国海外发展有限公司（简称“中国海外发展”），中国海外发展全资附属公司中海兴隆深 圳地产有限公司持有项目公司 100%股权。 22 中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有北京中海地产有限公司（简称“北京中海”）100%股权， 北京中海持有项目公司 100%股权。 23 中建集团持有中国建筑第八工程局有限公司（简称“中建八局”）100%股权，中建八局持有项目公司 90%股 权。 24 中建集团实际控制中国海外发展和中海企业发展，中国海外发展和中海企业发展分别持有深圳市海荣房地产 开发有限公司（简称“深圳海荣”）74.45%、25.55%股权，深圳海荣持有项目公司 100%股权。 25 中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有东莞市中海嘉和房地产开发有限公司（简称“东莞中海 嘉和”）100%股权，东莞中海嘉和持有项目公司 100%股权。                              357                国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   资产状态 中建集团                         资产规模 决算总投           所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿            业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                         积，㎡） 元）                    时间） 例                                                                股）                                                               绝对控股26         租赁住 上海宝 于 2025 年 5 宝山幸孚家公寓 53,309 6.89 63 年 51% （间接持          房 山 月开业                                                                股） 上海市奉贤区海                                                               绝对控股28 湾旅游区 04-06 租赁住 上海奉                        在建 72,128 6.5727 67 年 100% （间接持 地块保障性租赁 房 贤                                                                股） 住房项目 合计 - - - 323,431 59.64 - - - （二）主要原始权益人、运营管理机构同时向不动产基金以外的其他机构提供同 类不动产项目运营管理服务的情形 1、运营管理统筹机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形 截至 2026 年 3 月末，原始权益人、运营管理统筹机构不存在同时向不动产基金以 外的其他机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形。 2、运营管理实施机构提供同类不动产项目运营管理服务的情形 截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营或拟运 营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港幸孚家公寓、 宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租面积达 190,282 平方 米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产情况如下所示： 26 中建集团持有中建八局 100%股权，中建八局持有中建东孚投资发展有限公司（简称“中建东孚”）100%股权， 中建东孚持有上海中建八局投资发展有限公司（简称“八局投资”）100%股权，八局投资持有项目公司 51%股权。 27 上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目在建中，决算总投资列示金额非最终金额，具体以 实际决算为准。 28 中建集团持有中建方程投资发展集团有限公司（简称“中建方程”）100%股权，中建方程持有项目公司 100% 股权。                              358            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告              表：东孚资管运营或拟运营同类资产情况           建筑面积（平 可出租面积 项目体量 项目名称 项目持有人 运营状态             方米） （平方米） （套）                                              杭州中建申杭房地产开 杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 在营                                                发有限公司                                              上海中建张江投资发展 张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营                                                 有限公司 临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 上海孚乾置业有限公司 在营 宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 上海宝孚置业有限公司 在营                                              成都西盛投资集团有限 成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营                                                  公司                                              上海海质科技发展有限 海尔公寓 18,641 18,355 536 在营                                                  公司 合计 203,313 190,282 4,113 - - （三）基金管理人管理多个相同类型不动产基金的利益冲突情形 除本基金外，上海国泰海通证券资产管理有限公司作为基金管理人管理的其他同 类型不动产基金为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 （以下简称“城投宽庭保租房 REIT”）。 考虑到 2 支租赁住房 REITs 在不动产项目客群定位、投资范围和运营管理机构方面 有差异，基金管理人认为现阶段同时管理 2 支租赁住房 REITs 不存在利益冲突，详细论 述如下： （1）不动产项目区位、面向客群不同 租赁住房的租户，主要为在租赁住房所在区位周边工作的租户。 城投宽庭保租房 REIT 的底层资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房项目，包 括江湾社区项目和光华社区项目。杨浦区是上海科创的重要承载区域，目前已形成了 湾谷科技园、尚浦领世、创智天地等重要产业引擎区域，江湾社区、光华社区地处杨 浦区大创智重点功能区，形成了以软件信息服务业、现代设计、文化创意和智慧医疗 为主的现代服务业产业，区域内国际知名企业和高科技企业众多，项目所在的板块内 有复旦大学、同济大学、上海财经大学等高等院校。江湾社区项目和光华社区项目的 租户主要为区域内配套产业相关的客群。                                359          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 本基金的底层资产为位于上海市松江区的保障性租赁住房项目：中建·幸孚+公寓 （上海松江店）。松江区内有 G60 科创云廊、上海宏亿国际产业园、景山汇丰园、宏亿 科技创新园等办公及产业中心，以及上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上 海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海体育大学、上海立信会计金融学院、上海 视觉艺术学院等高等院校。同时，项目周边产业园区众多、产业聚集度较高，有启迪 漕河泾（中山）科技园、巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智 谷等企业。中建·幸孚+公寓（上海松江店）的租户主要为区域内配套产业相关的客群。 综上，两支 REITs 的底层资产所在区位、区域内配套产业、面向客群存在较大差 异，将不会因基金管理人的主动管理而在租赁住房区之间发生转移。 （2）投资及扩募范围不同 本基金基金合同约定，“本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以优质租 赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部 资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资 于以中建股份或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支 持专项计划。      ” 根据城投宽庭保租房 REIT 基金合同约定，“本基金存续期内按照基金合同的约定 主要投资于以优质保障性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持 有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经 营权利。本基金将优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方拥有或推荐的优质保障 性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。” 两支 REITs 在扩募阶段新购入的不动产项目预计主要来源于各自的原始权益人或发 起人及其关联方，且主要的扩募资产范围不重叠，因此，两支 REITs 在扩募方面亦不 存在重大利益冲突或竞争关系。 （3）运营管理机构不同 针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分别聘请了不同的运 营管理机构且其不存在关联关系，运营管理机构各自在相关领域具备丰富的管理经验 及成熟的核心运营团队，能够实现项目稳定运作。同时，不同的运营管理机构和运营 管理团队有效地避免了运营管理过程中的利益冲突。                        360            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 具体而言，本基金聘请的运营管理机构为中建资本（上海）和东孚资管，中建资 本（上海）作为运营管理统筹机构，是中建集团旗下资产管理、培育、盘活的集中平 台，东孚资管作为运营管理实施机构，是中建集团旗下从事城市核心资产运营业务的 专业平台公司。中建集团是国务院国有资产监督管理委员会下属专业化发展最久、市 场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集团之一。 城投宽庭保租房 REIT 聘请的运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司（简 称“上海城投置业经营”）。上海城投置业经营是上海城投（集团）有限公司（简称 “上海城投集团”）旗下专业的租赁住房运营平台。上海城投集团是上海市国有资产监 督管理委员会下属专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理的国有特大型企业集 团。 综上所述，针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分别聘请 了不同的运营管理机构且其不存在关联关系，且两支 REITs 的运营管理机构均已出具 承诺函，承诺在作为不动产基金的运营管理机构期间将平等对待不动产项目和其直接 或间接持有或运营的竞争性项目，有效地避免了运营管理过程中的利益冲突。      （四）其他可能存在的潜在利益冲突的情形 不涉及。      （五）利益冲突的防范措施      1、利益冲突的处理方式 基金管理人和运营管理机构应坚持公平正义、诚实信用和基金份额持有人利益至 上的行为准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏感和进行识别： 当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按 照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审批程序、 关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程 序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序， 根据基金管理人内部制度要求部分关联交易应提交基金管理人董事会审议；外部审批 程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行的程序，例如， 部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额 持有人大会以特别决议通过，并根据相关法律法规予以披露。                          361             国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 2、利益冲突的披露 （1）披露内容 基金管理人应根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。 （2）披露频率 当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发 生的关联交易及相关利益冲突防范措施。 3、与原始权益人/运营管理机构之间同业竞争、利益冲突的防范措施 原始权益人、运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人的控股股东中建资 本、原始权益人的实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资管已出具关于避免 同业竞争的承诺函，承诺内容如下： “在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的 关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉 尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类 资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项目提供运营管理服务， 采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方持有或 运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称“竞争性项目”）的，本 公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的措施，公平对待不 动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别地，本公司承诺如发现 任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，本公司将和/或督 促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会按合理、公平的条件优先提供给不 动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任 何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的优势地位或利用该地位获得的信息作出不利 于不动产基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发生争 议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺将与基金 管理人积极协商解决措施。”                           362          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 4、与基金管理人管理的相同类型不动产基金之间同业竞争、利益冲突防范措施 （1）基金管理人内部制度层面 基金管理人制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司关联交易管理办法》《上 海国泰海通证券资产管理有限公司公平交易管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有 限公司防控内幕交易管理办法》等内部控制制度，能够有效防范本基金层面的利益冲 突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。 基金管理人同时制定了《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投 资信托基金发售业务管理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司投资管理办法》 《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务风险控制管 理办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金运营管理 办法》《上海国泰海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务信息披 露管理规定》等，建立了不动产基金的内部运营管理规则，能够有效防范不同不动产 基金之间的利益冲突。 针对不动产基金业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《上海国泰 海通证券资产管理有限公司公开募集不动产投资信托基金公平交易管理办法》，该制度 从不动产基金的投资决策、运营管理及交易、投资交易行为监控与核查、报告和信息 披露等角度，对利益冲突防范措施进行了细化。 （2）不动产基金的运营管理层面 根据《公平交易管理办法》，对于同类型、不同公募 REITs 产品，基金管理人应聘 请不同的运营管理机构，且原则上不同运营管理机构之间不存在关联关系。《公平交易 管理办法》还规定了各公募 REITs 产品项目公司的年度计划及预算原则上应由运营管 理机构拟定，经基金管理人审批通过后方可执行。必要情况下，基金管理人可以聘请 外部专业机构对项目公司年度计划和预算发表专业意见。同时，《公平交易管理办法》 还规定不同公募 REITs 产品之间不得相互投资和资金拆借，上述规定能够直接有效地 防范利益输送和冲突的风险。 针对运营管理过程中的关联交易事项，基金管理人已建立了成熟的关联交易审批 和检查机制，且根据基金合同规定，不动产基金的重大关联交易应提交基金管理人董 事会审议。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。此外，对于连                        363           国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 续 12 个月内累计发生金额超过基金净资产 5%的关联交易，还应当提交基金份额持有 人大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易 的合理性和公允性，能够充分防范利益冲突。 同时，基金管理人须对不动产基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，必要 情况下还需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督促基金管 理人公平、公正、妥善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。 （3）不动产基金的投资扩募层面 在投资扩募过程中，根据《公平交易管理办法》约定，不动产基金通过信息隔离、 人员隔离和决策流程独立等方式来防范利益冲突。 在信息隔离方面，针对需要进行信息隔离的公募 REITs 产品，公司实行相关信息的 流转管理和监控制度。对涉及信息隔离的人员在办公电话、电子邮件等进行留痕管理， 并对其使用的即时通讯工具进行监控。如具有隔离要求的相关人员调入或借调、轮岗 到其他部门、基金或岗位工作的，其仍应当按照相关监管规定及公司制度的要求，对 其在公募 REITs 业务中接触的信息保守秘密。 在业务人员隔离方面，一方面采取基金经理隔离，如所管理的不动产基金拟收购 资产存在利益冲突潜在风险的，公司原则上需对基金经理进行人员隔离。不同不动产 基金的基金经理应维护各自基金持有人的利益，严禁直接或间接在不同基金间进行利 益输送。另一方面，存在利益冲突的议案时，相关人员需要回避表决。 在决策流程方面，在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要环节，存在潜 在利益冲突的人员应当主动避免可能的利益冲突。若合同、交易行为中存在或可能存 在利益冲突，相关人员应及时声明，并在有关决策时主动回避。就存在利益冲突的扩 募收购项目，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独立决策。 此外，本着基金份额持有人利益优先的原则，基金管理人在严格遵守法律法规要 求的前提下，原则上不主动发起涉及同一第三方标的的扩募收购，最大化规避可能造 成的利益冲突。 综上所述，基金管理人为同类型不动产基金的管理、投资扩募建立了有效的内部 制度和决策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效防范不同不 动产基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损害管理的其他同类型                         364         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 基金利益的情况，为各不动产基金合规、公平、平稳运作提供保障。未来，基金管理 人将根据法律法规、监管规定以及不动产基金实际运作情况持续完善内部制度、优化 决策流程、人员配备和运营管理机制。                       365            国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                  第四节 专项计划概述      一、交易结构图      资产支持专项计划相关交易文件约定的交易后，不动产基金的整体架构如下图所 示：                   图：不动产基金交易结构图 注： 1、本项目原始权益人中建资本（上海）和原始权益人同一控制下关联方参与本基金的战略配售。 2、本基金的名称为国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，基金名称表明了基金的类别和 投资特征，基金名称中不存在损害国家利益、社会公共利益，欺诈、误导投资者，或者其他侵犯他人合法权益的内 容。      二、不动产基金整体架构概述      1、投资人将认购资金委托基金管理人管理，基金管理人设立并管理不动产基金， 投资人取得不动产基金份额，成为不动产基金份额持有人。      2、不动产基金拟以募集资金认购国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产 支持专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与资产支持 证券管理人签订《国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支 持证券认购协议》（以下简称“（               《认购协议》”），将认购资金以专项资产管理方式委托资 产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人设立并管理专项计划，基金管理人（代 表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。                          366          国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告 3、资产支持证券管理人（代表专项计划）按照资产支持证券管理人与原始权益人 就项目公司 100%股权转让事宜签订的《项目公司股权转让协议》以及对该协议的任何 有效修改或补充的相关约定，受让中建资本（上海）持有的不动产项目公司 100%的股 权，同时按照《股东借款协议》的相关约定，向不动产项目公司提供股东借款。 4、不动产项目公司在项目运营过程中均使用监管账户收取不动产项目公司运营收 入。 5、不动产项目公司应按照其与资产支持证券管理人（代表专项计划）签署的《股 东借款协议》约定，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应股东借款的本 金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 6、资产支持证券管理人按照《标准条款》约定，向不动产基金划付资产支持证券 收益。 7、基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配不动产基金份额收益。 8、股债结构调整安排：在《基金合同》生效后，基金管理人将视不动产基金运营 需要，通过项目公司增资（如涉及）等方式实现对项目公司股债结构的调整。 三、资产支持证券类别 专项计划资产支持证券为平层结构，专项计划的存续期间为自专项计划设立日 （含该日）起至专项计划完成清算分配之日（含该日）止的期间。 四、信用增级方式 无。                        367         国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告                   第五节 结论 根据本次尽职调查，国泰海通资管认为本项目已设置与运营管理收费挂钩的激励 约束机制、运营管理费设置具备合理性；基金管理人、资产支持证券管理人、运营管 理机构等主体的管理架构设置合理满足不动产基金正常运行的要求、各主体之间的职 责分工清晰，运营管理中的核心事项有明确的责任主体，各主体之间具备监督机制， 内部控制安排健全。                       368 附件五：不动产项目评估报告 附件六：财务顾问报告 国泰海通中国建筑租赁住房 封闭式基础设施证券投资基金 财务顾问报告 中国国际金融股份有限公司 2026 年 8 月                                                                  目录 释 义............................................................................................................................ 6 第一章 尽职调查情况描述 ......................................................................................... 9      一、尽职调查的背景 ............................................................................................................... 9      二、尽职调查基准日 ............................................................................................................... 9      三、尽职调查的对象 ............................................................................................................... 9      四、尽职调查的方法 ............................................................................................................... 9      五、尽职调查的程序 ............................................................................................................. 10      六、尽职调查的内容 ............................................................................................................. 10        （一）对业务参与人的尽职调查 ................................................................................. 10        （二）对不动产项目的尽职调查 ................................................................................. 11      七、尽职调查主要结论 ......................................................................................................... 16 第二章 对业务参与人的尽职调查 ........................................................................... 17      一、对原始权益人的尽职调查 ............................................................................................. 17        （一）原始权益人的设立、存续及历史沿革情况 ..................................................... 17        （二）股权结构、控股股东和实际控制人情况 ......................................................... 18        （三）组织架构、治理结构和内部控制情况 ............................................................. 18        （四）原始权益人享有不动产项目完全所有权的情况 ............................................. 24        （五）原始权益人针对本次发行的内部授权情况 ..................................................... 27        （六）原始权益人针对本次发行的外部审批情况 ..................................................... 27        （七）主营业务基本情况 ............................................................................................. 30        （八）原始权益人财务情况 ......................................................................................... 31        （九）原始权益人公司资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调        查..................................................................................................................................... 36        （十）保障性租赁住房不动产基金业务合规性 ......................................................... 37      二、对原始权益人控股股东的尽职调查 ............................................................................. 40        （一）中建资本的设立、存续及历史沿革情况 ......................................................... 40        （二）股权结构、控股股东和实际控制人情况 ......................................................... 41        （三）组织架构、治理结构和内部控制情况 ............................................................. 41        （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 ..................................................... 47        （六）主营业务基本情况 ............................................................................................. 57        （七）中建资本财务情况 ............................................................................................. 57        （八）中建资本资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调查 . 64        （九）债务及资本市场公开融资情况 ......................................................................... 65      三、对不动产运营管理机构的尽职调查 ............................................................................. 66        （一）对运营管理统筹机构的尽职调查 ..................................................................... 66        （二）对运营管理实施机构的尽职调查 ..................................................................... 68      四、对基金托管人及资产支持证券托管人的尽职调查 ..................................................... 89        （一）基本情况 ............................................................................................................. 89        （二）内部风险控制制度说明 ..................................................................................... 90        （三）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序 ......................... 91 第三章 对项目公司的尽职调查 ............................................................................... 92     一、项目公司相关情况 ......................................................................................................... 92       （一）孚茸置业基本情况 ............................................................................................. 92       （二）孚茸置业设立、存续和历史沿革情况 ............................................................. 92       （三）孚茸置业股东出资及股权结构 ......................................................................... 93       （四）孚茸置业重大重组情况 ..................................................................................... 94       （五）孚茸置业治理结构、组织架构和内部控制情况 ............................................. 94     二、项目公司所处行业情况及竞争状况 ............................................................................. 96       （一）所属行业现状及发展前景 ................................................................................. 96       （二）所属行业的周期性、区域性和季节性 ........................................................... 106       （三）所属行业特有的经营模式 ............................................................................... 107     三、项目公司经营模式 ....................................................................................................... 110       （一）主营业务概况 ................................................................................................... 110       （二）经营与财务情况分析 ....................................................................................... 110       （三）现金流回收流程及管理系统 ........................................................................... 112       （四）重要合同 ........................................................................................................... 113     四、项目公司财务报表 ....................................................................................................... 113       （一）审计报告及审计意见 ....................................................................................... 113       （二）主要财务指标分析 ........................................................................................... 118     五、利益冲突与关联交易 ................................................................................................... 130       （一）利益冲突的情形 ............................................................................................... 130       （二）利益冲突的防范措施 ....................................................................................... 134       （三）本次发行前不动产项目的关联交易 ............................................................... 136 第四章 对不动产资产的尽职调查 ......................................................................... 140     一、不动产项目概况 ........................................................................................................... 140       （一）基本情况 ........................................................................................................... 140       （二）经营及盈利模式 ............................................................................................... 145       （三）保险情况 ........................................................................................................... 151     二、不动产项目的合规情况 ............................................................................................... 153       （一）项目符合宏观管理政策要求情况 ................................................................... 153       （二）投资管理手续合规性 ....................................................................................... 157       （三）项目土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限 ............... 168       （四）项目土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况 ................... 169       （五）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排 ............... 170       （六）实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件 ....... 170     三、不动产项目资产价值情况 ........................................................................................... 170       （一）评估方法 ........................................................................................................... 170       （二）评估结果及其与账面价值的差异情况 ........................................................... 170       （三）评估过程及评估参数设置依据 ....................................................................... 171       （四）重要评估参数合理性分析 ............................................................................... 177       （五）评估结果压力测试 ........................................................................................... 215     四、不动产项目运营情况 ................................................................................................... 216       （一）不动产项目的租户情况 ................................................................................... 217       （二）整租................................................................................................................... 223       （三）换租................................................................................................................... 226       （四）出租率 ............................................................................................................... 227       （五）租金情况 ........................................................................................................... 229       （六）运营服务内容 ................................................................................................... 236       （七）不动产项目重要现金流提供方 ....................................................................... 245       （八）区域分析 ........................................................................................................... 246     五、不动产项目现金流预测情况 ....................................................................................... 253       （一）可供分配金额测算表分析概述 ....................................................................... 253       （二）现金流预测及关键假设 ................................................................................... 254       （三）预测报表 ........................................................................................................... 255       （四）敏感性分析 ....................................................................................................... 258       （五）分配率与 IRR ................................................................................................... 260 第五章 财务顾问与原始权益人之间不存在控股关系或其他重大关联关系 ..... 261 第六章 不动产项目的风险揭示 ............................................................................. 262     一、与不动产基金相关的风险 ........................................................................................... 262     二、与不动产项目特性相关的风险 ................................................................................... 265     三、其他一般性风险 ........................................................................................................... 270     四、财务顾问提示 ............................................................................................................... 273                       释 义         在本财务顾问报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 基金/本基金/不动产基金 指 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。                     本基金以基金资产投资的，依据《证券公司及基金管理公司子                     公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《管理规定》）等 资产支持证券/不动产资产支                 指 有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，以不动产 持证券                     资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产                     或财产权益份额的有价证券。                     不动产资产支持证券的发行载体。本基金首次发售时，系指由 专项计划/不动产资产支持专 计划管理人设立的“国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设                 指 项计划 施资产支持专项计划”，及本基金存续期内新增投资的不动产                     资产支持专项计划。                     上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通资 基金管理人 指                     管”），或根据基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。 基金份额持有人 指 依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资者。 中建股份 指 中国建筑股份有限公司。                     不动产项目的原所有人。本不动产基金的原始权益人为中建 原始权益人/中建资本（上海） 指                     资本管理（上海）有限公司。 原始权益人控股股东/中建资                 指 中建资本控股有限公司。 本 原始权益人实际控制人/中建                 指 中国建筑集团有限公司。 集团                     根据《基金指引》第三十九条规定，按照运营管理服务协议的                     约定提供不动产项目运营管理服务的机构。就本基金初始投                     资的不动产项目，包括运营管理统筹机构以及运营管理实施 外部管理机构/运营管理机构 指                     机构，运营管理统筹机构为中建资本（上海），运营管理实施                     机构为上海中建东孚资产管理有限公司（以下简称“东孚资                     管”）。如本基金后续购入、出售不动产项目，则运营管理机                      构的范围相应调整。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动产                      项目进行尽职调查的证券公司，就本基金以初始募集资金投 财务顾问 指                      资的不动产项目而言，系中国国际金融股份有限公司（以下简                      称“中金公司”）。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请为本基金提                      供会计/审计服务的会计师事务所及其继任机构，就本基金以 审计机构/会计师事务所 指                      初始募集资金投资的不动产项目而言，系上会会计师事务所                      （特殊普通合伙）（以下简称“上会”）。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产                      项目提供资产评估服务的专业评估机构及其继任机构，就本 评估机构/资产评估机构 指                      基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行（北                      京）房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“仲量联行”）。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产 市调机构/市场调研机构 指 项目提供市场调研服务的专业市调机构及其继任机构，就本                      基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量联行。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为不动产                      项目提供工程尽职调查服务的专业工程尽调机构及其继任机 工程尽调机构 指                      构，就本基金以初始募集资金投资的不动产项目而言，系仲量                      联行。                      符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本基金                      提供法律咨询服务的律师事务所及其继任机构，就本基金以 法律顾问/律师事务所 指                      初始募集资金投资的不动产项目而言，系北京市竞天公诚律                      师事务所（以下简称“竞天公诚”）。                      专项计划及资产支持证券的管理人，为上海国泰海通证券资 资产支持证券管理人/计划管                  指 产管理有限公司，或根据专项计划文件任命的作为资产支持 理人                      证券管理人的继任机构。 不动产项目/不动产资产/物业 本基金所投资的符合《基金指引》的底层不动产资产，就本基                  指 资产/底层资产 金拟以初始募集资金投资的不动产项目而言，为中建·幸孚+                      公寓（上海松江店）。 不动产项目公司/项目公司/标 上海孚茸置业有限公司（以下简称“孚茸置业”）。在扩募设                  指 的公司 立日后，为孚茸置业及扩募项目公司。                      孚茸置业持有的位于上海市松江区施园路299弄、中创路的不                      动产权证书证载建筑面积共计为143,225.75平方米的房屋所 中建·幸孚+公寓（上海松江                  指 有权、其所占用范围内的国有土地使用权以及相应的业主共 店）                      有部分，对应不动产权证书编号为沪（2023）松字不动产权第                      024760号、沪（2022）松字不动产权第000881号。       注：本财务顾问报告中除特别说明外，所有数值保留 2 位小数，若出现总数与各分项       数值之和尾数不符，均为四舍五入造成。         第一章 尽职调查情况描述 一、尽职调查的背景 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》                          《公开募集不动产投资 信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》等有关规定，“基金管理人可以 与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘请财务顾问开展尽职 调查，但基金管理人与资产支持证券管理人依法应当承担的责任不因聘请财务顾 问而免除。基金管理人或其关联方与原始权益人存在关联关系，或享有不动产项 目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。” 中金公司受基金管理人聘请担任本基金的财务顾问，并根据中国证监会有关 规定，对不动产项目、业务参与人开展了尽职调查工作，并向基金管理人出具本 《财务顾问报告》。 二、尽职调查基准日 本项目的尽职调查工作于 2023 年 4 月启动，于 2026 年 4 月结束，财务顾问 报告的基准日为 2026 年 3 月 31 日。除特殊说明以外，本报告数据截止日期与基 准日保持一致。 三、尽职调查的对象 根据《中华人民共和国证券法》                《中华人民共和国证券投资基金法》                               《中国证 监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产信托投资基金（REITs）试 点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集 不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《上海证券交易所公 开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试 行） 》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定及 公司有关尽职调查工作指引等规范性文件的规定，尽职调查人员对不动产项目及 原始权益人、运营管理机构、基金托管人及专项计划托管人，以及对交易有重大 影响的其他交易相关方进行了尽职调查。 四、尽职调查的方法 本次尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行： 1、查阅重要参与方的相关文件、文档及数据资料； 2、对重要参与方的核心部门主要负责人进行访谈； 3、列席相关方案讨论论证会； 4、查阅不动产项目相关文件、文档及数据资料； 5、对不动产项目进行现场实地调查。 五、尽职调查的程序 本次尽职调查按照如下程序进行： 1、收集、查阅、汇总、分析重要参与方提供的相关资料； 2、对重要参与方以及标的不动产项目进行查阅、访谈、列席会议以及实地 调查； 3、查阅、分析评估公司、律师、会计师事务所等中介机构工作文件； 4、对尽职调查中涉及的问题进行讨论； 5、整理尽职调查工作底稿； 6、撰写财务顾问报告。 六、尽职调查的内容 （一）对业务参与人的尽职调查 1、原始权益人情况，包括以下内容： （1） 原始权益人的设立、存续情况；股权结构、控股股东和实际控制人情 况；组织架构、治理结构及内部控制情况； （2） 是否对不动产项目享有完全所有权或经营权利，且上述权利是否存 在重大经济或法律纠纷；对不动产项目的转让是否获得了合法有效的授权；不动 产基金是否可以合法取得不动产项目的所有权或经营权利； （3） 原始权益人近三年审计报告及最近一期财务报表； （4） 对不动产项目的转让是否获得了外部有权机构审批； （5） 公司资信水平；商业信用情况；公司主体评级情况（如有）；最近三 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面是否存在重大违法违规 记录；是否存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产 经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形； 2、不动产运营管理机构情况，包括以下内容： （1） 运营管理机构的设立、存续和历史沿革情况；股权结构及治理结构； 持续经营能力； （2） 不动产运营管理资质（如有）；同类型不动产项目运营管理经验；主 要负责人员在不动产项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备情 况； （3） 不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度； （4） 内部组织架构情况、内部控制的监督和评价制度的有效性； （5） 管理人员任职情况、管理人员专业能力和资信状况、公司员工结构分 布和变化趋势； （6） 公司近三年审计报告及最近一期财务报表、主要财务指标分析； （7） 运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，是 否采取了避免可能出现的利益冲突的措施； （8） 公司资信水平。最近三年及一期在投资建设、生产运营、金融监管、 工商、税务等方面是否存在重大违法违规记录。      3、基金托管人和专项计划托管人情况，包括以下内容： 尽职调查的内容包括基金托管人、计划托管人的基本情况、业务资质和资信 状况等。 （二）对不动产项目的尽职调查 项目公司设立时的政府批准文件（如有）、营业执照、公司章程、评估报 告（如有）、审计报告（如有）、验资报告（如有）、工商登记文件等资料，核查项 目公司的设立程序、工商注册登记的合法性、真实性以及相关历史沿革情况 。 核查项目公司股东人数、住所、出资比例等是否符合法律、法规及其他 有关规定；核查股东是否合法拥有出资资产的权属，资产权属是否存在纠纷或潜 在纠纷，以及有关股东投入资产的计量属性；核查项目公司重大股权变动的合法 合规性情况 。 调查项目公司设立后发生过对投资者作出投资决策具有重大影响的重组 事项情况，包括但不限于：取得相关有权机构决策或审批文件、审计报告（如有）、 评估报告（如有）、中介机构专业意见（如有）、债权人同意债务转移的相关文件 （如涉及）、重组相关的对价支付凭证和资产过户文件等资料，调查项目公司重 组动机、内容、程序和完成情况。 查阅项目公司的公司章程，调查公司章程是否符合《公司法》等法律法 规及中国证监会的有关规定；核查根据公司章程规定的有权机构授权情况是否符 合规定；了解项目公司的内部组织架构；根据公司章程，结合项目公司组织架构， 核查项目公司组织机构是否健全、清晰。 调查项目公司是否按期缴纳相关税、费及合同履约情况，关注项目公司 是否存在重大违法、违规或不诚信行为，核查项目公司是否被认定为失信被执行 人、是否受到过行政处罚以及相应的整改情况，评价项目公司经营的合法合规性 以及商业信用情况。 调查项目公司所属行业情况及竞争状况，包括以下内容： （1）根据项目公司的主营业务，确定项目公司所属行业通过收集行业主管 部门制定的发展规划、行业管理方面的法律法规及规范性文件，了解行业监管体 制和政策趋势； （2）了解项目公司所属行业的市场环境、市场容量、市场细分、市场化程 度、进入壁垒、供求状况、竞争状况、行业利润水平和未来变动情况，判断行业 的发展前景及行业发展的有利和不利因素；了解行业内主要企业及其市场份额情 况，调查竞争对手情况； （3）调查项目公司所处行业的技术水平及技术特点，分析行业的周期性、 区域性或季节性特征，了解项目公司所属行业特有的经营模式，调查行业可比企 业采用的主要商业模式、销售模式、盈利模式，对照项目公司所采用的模式，判 断其主要风险及对未来的影响。 调查项目公司经营模式，包括但不限于主营业务概况、业务开展的时间、 盈利模式、盈利和现金流的稳定性及持续性；了解不动产资产现金流的回收流程 以及管理系统等；获取已签署正在履行期内及拟签署的相关重要合同；包括但不 限于租赁合同、特许经营权协议、物业管理合同、运营管理协议等。 调查项目公司同业竞争与关联交易情况，包括以下内容： （1）调查原始权益人、不动产运营管理机构的实际业务范围、业务开展情 况、是否向其他机构提供不动产项目运营管理服务、运营管理或自持的其他不动 产项目与本不动产项目的可替代性等情况；判断上述参与机构相关业务是否与项 目公司存在同业竞争，如存在同业竞争，是否采用充分、适当的措施避免可能出 现的利益冲突；调查原始权益人及控股股东、实际控制人持有的其他同类资产情 况，对不动产项目和原始权益人及其控股股东、实际控制人持有的其他同类资产 的区域分布、盈利能力等情况进行比较； （2）调查项目公司与原始权益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及 关联交易情况；调查项目公司关联交易是否符合相关法律法规的规定及公司内部 管理控制要求；定价依据是否充分，定价是否公允，与市场交易价格或独立第三 方价格是否有较大差异及其原因；不动产资产现金流来源于关联方的比例，是否 影响不动产项目的市场化运营。 调查项目公司的可以反映不动产项目历史财务表现的近三年及一期财务 报告及审计报告；对于无法提供上述材料的，调查最近一年及一期的财务报告及 审计报告；仍无法提供的，应调查基于过往运营经验和合理假设编制的一年及一 期经审计的备考财务报表。包括以下内容： （1）审计报告是否经符合规定的会计师事务所审计；备考财务报表（如有） 是否经会计师事务所审计； （2）会计师事务所对审计报告出具非标准无保留意见的，应当查阅法律法 规及公司章程规定的有权机构对相关事项处理情况的说明，以及会计师事务所及 注册会计师的补充意见，并充分揭示非标准无保留意见审计报告涉及事项对项目 公司未来经营的影响； （3）分析报告期内各期营业收入与营业成本的构成及比例，分析营业收入、 营业成本、毛利率的增减变动情况及原因；各期主要费用（含研发）及其占营业 收入的比重和变化情况；各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况，包 含但不限于政府补助的金额和占比等；各期末主要资产情况及重大变动分析；各 期末主要负债情况，重点关注对外借款情况，及不动产基金成立后保留对外借款 相关情况（如适用），有逾期未偿还债项的，应当说明其金额、未按期偿还的原 因等； （4）结合项目公司的行业属性、经营风险、诚信情况等，确定需要重点调 查的财务报表项目，查阅会计报表附注及管理层关于重要报表项目的说明，分析 判断其合理性；对于存在合理怀疑的财务报表项目，进行审慎调查。对于报告期 末对不动产项目未来经营有重大影响的土地、房产、货币资金、应收账款、重要 子公司股权等资产，调查其主要权属证明文件，分析其受限情况； （5）调查项目公司可能影响投资者理解公司财务状况、经营业绩和现金流 量情况的信息，并加以必要的说明；通过查阅会计报表附注等手段，调查项目公 司的资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项，包括对项目公司财务状况、 经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的诉讼或仲裁、担保 等事项；核查担保余额占项目公司报告期末合并口径净资产比重 10%以上且不在 项目公司合并范围内的被担保人的诚信情况和财务状况，关注代偿风险；调查项 目公司截至报告期末的资产抵押、质押、担保和其他权利限制安排以及除此以外 的其他具有可以对抗第三人的优先偿付负债的情况。 项目公司纳入不动产基金后，项目公司人员、财务、运营等存在变化情 况的，应对相关安排进行调查，评估相关安排能否满足不动产基金正常运作需要； 存在重组情况的，应调查已完成事宜的情况、未完成事宜的情况及其原因、后续 重组工作的具体安排及预期重组完成的时间。 调查不动产资产安全性及投资价值，包括以下内容： （1）不动产资产账面价值和评估价值情况及账面价值与评估价值差异情况； 法律权属及抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务情况；已经 担保的债务总余额以及抵押、质押顺序；担保物的评估、登记、保管情况，并了 解担保物的抵押、权利质押登记的可操作性等情况； （2）不动产资产履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记的手续 情况及取得固定资产投资管理等其他依据法律法规应当办理的手续齐备情况；特 许经营等经营许可或其他经营资质的期限情况；工程建设质量及安全标准是否符 合相关要求的情况；竣工验收情况、安全生产、环境保护及是否符合城市规划要 求的情况；是否存在受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保、诉讼和仲裁等其 他因素影响的情况； （3）不动产资产用地性质、所处区位和建设规划；不动产资产使用状况； 保险购买、承保范围和保险金额情况；不动产资产各项设施设备现状；不动产资 产维修保养及定期、不定期改造需求或规划等； （4）不动产资产所处的行业、区位情况以及宏观经济情况等对不动产资产 现金流稳定性的影响；不动产资产所处区域宏观经济历史和趋势分析；不动产资 产运营相关的客群分析；区域经济发展对不动产资产运营的影响分析；区域内现 有在运营和未来三年已规划可比竞品分析等。 调查不动产资产现金流的真实性，包括：不动产资产现金流的产生是否 基于真实、合法的经营活动；形成不动产资产的法律协议或文件（如有）是否合 法、有效；价格或收费标准是否符合相关规定。 调查不动产资产现金流的实际情况，包括： （1）核查项目运营是否满三年并对不动产资产的现金流构成以及历史现金 流情况（原则上为最近三年的历史现金流情况，含资产收益、盈利、经营性净现 金流情况）、波动情况及波动原因进行调查，分析现金流的独立性、稳定性； （2）不动产资产的现金流来源是否具备合理的分散度，是否主要由市场化 运营产生，且不依赖第三方补贴等非经常性收入；结合不动产资产涉及的地区概 况、区域经济、行业政策、供需变化等因素，对现金流提供方的集中度风险进行 分析。 调查不动产资产现金流的预测情况，包括： （1）结合可供分配金额测算报告及估值报告，预测和分析资产未来两年净 现金流分派率及增长潜力情况，并逐项说明各收入、成本支出项目预测参数的设 置依据及合理性； （2）预测和分析不动产资产未来资本性支出（建筑和设备维修保养支出、 改造更新支出等），并说明各项预测参数的设置依据及其合理性和充分性。 调查不动产资产中的重要现金流提供方，包括： （1）主营业务、经营情况、财务情况、公司主体评级情况（如有）、与原始 权益人的关联关系及过往业务合作情况以及债务人历史偿付情况（如有）; （2）重要现金流提供方最近三年内是否存在因严重违法失信行为，被有权 部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉及金融严重失信人的情 形，核查是否影响重要现金流提供方的履约能力。 按照穿透原则界定实际的现金流来源及提供方；在尽职调查基准日前的一个 完整自然年度中，不动产项目中任一资产的单一现金流提供方及其关联方合计提 供的现金流超过该资产同一时期现金流总额的 10%的现金流提供方。 七、尽职调查主要结论 本财务顾问报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍及 其他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的 其他重要文件和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签字和盖 章均是真实的；且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相关业务参 与人所提供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和 原件是一致的；相关业务参与人的所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均 是真实、准确、完整的；对于对本财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据 支持或需要法律、审计、评估、技术等专业知识来识别的事实，主要依据有关政 府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务顾问及其他有关单位、 个人出具的意见、说明及其他文件做出判断。 中金公司作为财务顾问对业务参与人与不动产项目勤勉尽责地进行了充分 的尽职调查，同时基于业务参与人在交易文件、主要业务参与人出具的《承诺函》 中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计师事务所审计的审计报告 和审阅的基金可供分配金额测算报告、评估机构出具的评估报告，财务顾问认为 截至报告基准日：本项目业务参与人和不动产项目符合《证券法》《证券投资基 金法》 《公开募集证券投资基金运作管理办法》                    《公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试 行） 》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及 基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上海证券交易所公开 募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试 行） 》等法律法规的规定，满足公开发行不动产基金的要求。       第二章 对业务参与人的尽职调查 一、对原始权益人的尽职调查 （一）原始权益人的设立、存续及历史沿革情况                   表 2-1-1：原始权益人基本情况       事项 内容      公司名称 中建资本管理（上海）有限公司      企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）     法定代表人 苏珺 统一社会信用代码 91310000MA1H3T798X      注册资本 300,000.00 万元人民币      成立日期 2021 年 5 月 28 日                 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路 888 号 A      注册地址                 楼 368 室                 一般项目：以自有资金从事投资活动；财务咨询；企业管理咨询；                 住房租赁；非居住房地产租赁；停车场服务；信息咨询服务（不      经营范围                 含许可类信息咨询服务）。                            （除依法须经批准的项目外，凭营业执                 照依法自主开展经营活动） 主要业务负责人 苏珺 中建资本（上海）成立于 2021 年 5 月，法定代表人为刘宇彤，注册资本 300,000 万人民币，处于存续状态。 2024 年 5 月 8 日，中建资本（上海）的股东由中建股份变更为中建资本，注 册资本由 900,000.00 万元变更为 300,000.00 万元。 2024 年 6 月 6 日，中建资本（上海）法定代表人由孙震变更为刘宇彤。 2024 年 7 月 5 日，公司经营范围发生变更，由原先的“投资管理、资产管 理、项目投资、投资咨询、财务咨询、企业管理咨询、信息咨询服务（不含许可 类信息咨询服务），（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活 动）”变更为“以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业管理咨询、住房租赁、 非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）                                  （除 依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）”。 2026 年 1 月 21 日，中建资本（上海）法定代表人由刘宇彤变更为苏珺。 （二）股权结构、控股股东和实际控制人情况      1、股权结构      截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股权结构如下：                图 2-1-1：中建资本（上海）股权结构      2、股东出资      截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）的股本数量及股东持股情况如下：               表 2-1-2：中建资本（上海）股东出资情况 序号 股东姓名/名称 出资额（万人民币） 出资比例（%） 1 中建资本控股有限公司 300,000 100          合计 300,000 100      3、控股股东和实际控制人情况      截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的控股股东 为中建资本，持股比例 100%；中建股份持有中建资本 100%股权；中建集团持有 中建股份 57.70%股权，是中建资本（上海）的实际控制人。 （三）组织架构、治理结构和内部控制情况      1、组织架构      中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部， 形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行 业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。               图 2-1-2：中建资本（上海）组织架构图 中建资本（上海）根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设 置和职责分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：            表 2-1-3：中建资本（上海）部门职责及对应表       部门 主要职责            承担综合协调、办公、行政、企划、人力、企业文化、信息化、审 综合管理部            计、纪检监督等职能。            承担财务管理、资金管理、预算管理、资产管理、融资管理、税务 财务部            管理、统计管理等职能。            承担投资拓展、资产收购、管理、盘活、处置及项目运营管理、市 投资运营部            值管理与信息披露等职能。 法务风控部 承担法治建设、风险管理、合规管理、合同管理等职能。 2、治理结构 （1）股东 中建资本控股有限公司是中建资本（上海）的唯一股东。 股东行使如下职权：1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、高级管理人员，决定有关董事、高级管理人员的报酬 事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定： 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事 公司不设董事会，设董事一名，由股东委派产生。董事每届任期三年，任期 届满后可连选连任。董事对股东负责。董事按规定程序决定公司重大问题，应事 先听取党组织的意见。公司实施总法律顾问制度，决策事项涉及法律问题的，总 法律顾问列席决策会议并根据需要发表法律意见。公司的法定代表人由股东委派 的董事（代表公司执行事务的董事）担任。 董事行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置； 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按 规定程序提议聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问等其他高级 管理人员及其报酬事项；由股东决定聘任或者解聘； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对 外担保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定或股东授予的其他职权。 董事在对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关 联交易等方面的权限，应建立严格的审查和决策程序，其中对股东授权外事项， 应报股东决定。对于重大投资项目应当组织有关专家、专业人员进行评审，并报 股东决定。 （3）监事 公司不设监事。 （4）总经理 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。 总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责。董事可以兼任总经理。 总经理行使下列职权： 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司 经营管理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度； 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管 理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员； 8）董事授予的其他职权。 3、内部控制情况 中建资本（上海）制订的各项内部控制制度健全、有效，执行情况良好，近 年来，中建资本（上海）未发生重大内控事故。 中建资本（上海）制订的内部控制制度包括《自持物业运营管理办法》《资 金管理规定》《资产管理规定》《制度管理规定》《长期股权投资相关经济行为管 理办法》 《印信证照管理办法》             《经营性投资管理办法》                       《关联交易管理办法》                                《费 用管理办法》      《财务报告管理办法》               《REITs 信息披露管理办法》                              《REITs 回收资金 管理办法》等，保障了公司业务平稳、合规、有效运行。 （1）《中建资本管理（上海）有限公司自持物业运营管理办法》 为完善自持物业运营管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于 公司直接管理的项目公司的自持物业。该办法明确管理原则，涵盖商业规划、租 赁运管、采购等多方面管理内容，明确各方职责，要求运营管理机构提供运营管 理报告，以提高运营创效能力，防控运营风险。 （2）《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》 为加强公司资金管控，依据相关法律法规及制度制定，适用于公司资金管理 工作。该办法规定遵循安全合规等原则，旨在防范资金风险，明确董事及财务部 职责，对岗位设置、监督、支付审批等内控环节作出要求，涵盖资金集中、预算、 库存现金等管理内容，对违规行为制定罚则。 （3）《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》 为强化国有资产管理，依据多部法律法规及公司制度制定，适用于公司及下 属子企业。该办法规定遵循统一领导等原则，构建横向分类、纵向分级管理体系， 对资产的取得、日常管理、处置、评估等环节进行规范，明确各环节管理要求与 责任追究机制，以实现资产配置合理、运营安全、保值增值。 （4）《中建资本管理（上海）有限公司制度管理规定》 为推动公司制度标准化等工作，依据相关文件及公司制度制定。该办法规定 遵循统筹规范等原则，明确董事等的审批职责，综合管理部牵头制度管理工作， 并对制度体系分类、层级、全周期管理等作出规定。 （5）     《中建资本管理（上海）有限公司长期股权投资相关经济行为管理办法》 为规范公司及所属单位长期股权投资及相关经济行为，依据多部法律法规及 公司制度制定。该办法明确适用范围、遵循战略引领等原则，旨在防范投资风险。 该办法对投资及变动事项等管理内容进行规范，明确决策机制、审批程序及实施 细则，定期检查监督，对违规行为进行处罚。 （6）《中建资本管理（上海）有限公司印信证照管理办法》 为规范公司印信证照使用与管理，规避经营风险制定，对印章的制发、启用、 保管、使用，以及证照的申办、使用等环节作出详细规定，明确各环节流程与责 任，对违规行为制定责任追究机制，以维护公司权益。 （7）《中建资本管理（上海）有限公司经营性投资管理办法》 为完善投资管理体系，依据相关法律法规及公司制度制定，适用于公司经营 性投资项目。该办法遵循预算管理等原则，对投资项目的立项、决策、过程监控、 后评价、变更、中止和终止等环节进行严格管理，明确各环节工作要求与审批程 序，以提升投资业务价值创造能力，控制投资风险。 （8）《中建资本管理（上海）有限公司关联交易管理办法》 为加强关联交易管理，防范合规风险，依据多部法规及公司实际制定，适用 于公司与关联方的交易。公司遵循诚实信用等原则，投资运营部归口管理，负责 制度拟定等工作。交易应遵循定价公允等原则，明确执行原则、书面协议要求及 信息披露规定，以确保关联交易合法合规、公平公正。 （9）《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》 为规范公司费用管理，贯彻相关精神，依据上级制度制定，适用于公司各项 费用管理。该办法旨在防范费用开支风险，明确费用内容包括办公费等多种类别， 并按管理属性分类。该办法对审批、预算、业务事项、报销及备用金等进行全面 管理，对各类费用的审批流程、报销标准、使用规范等作出详细规定，以促进降 本增效。 （10）《中建资本管理（上海）有限公司财务报告管理办法》 为规范公司结账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报告，依据 相关规定制定。该办法旨在应对财务核算风险，明确核算、稽核、报表会计等岗 位的职责，规范记账与报表编制流程及复核工作，对货币资金、投资等各项业务 核算进行规范。该办法规定财务报告的类型、填报与报送要求，要求财务经理在 年度审计中积极沟通整改，以确保财务报告工作符合国家及公司要求。 （11）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 信息披露管理办法》 中建资本（上海）为加强配合不动产基金信息披露的制度建设，依据多部法 律法规及相关规定制定，适用于公司配合信息披露义务人开展的不动产基金信息 披露活动。该办法规定公司遵循真实、准确等原则，防范信息披露不实等风险， 董事为负责人，投资运营部归口管理，负责完善流程、协调部门等工作。该办法 规定公司配合编制并披露定期报告和临时公告，明确了披露内容、时间及程序。 同时，对信息保密、禁止行为及问责机制等作出规定，以保障信息披露工作合法 合规、及时有效。 （12）《中建资本管理（上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》 为确保不动产基金回收资金使用规范、安全、高效，依据相关法规及公司实 际制定。该办法明确董事及财务部职责，要求资金专户储存，按规定用途使用， 接受监管。对资金使用原则、变更报告、信息报送等作出规定，以加强回收资金 管控。 财务顾问认为，中建资本（上海）主要管理制度、业务流程、系统运行、人 员管理、合规文化均符合相关内部控制要求，内部控制总体有效。 （四）原始权益人享有不动产项目完全所有权的情况 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）取得《不动产权证书》[沪 （2023）松字不动产权第 024760 号、沪（2022）松字不动产权第 000881 号]， 依法享有中建·幸孚+公寓（上海松江店）的不动产权，包括房屋所有权及其占 用范围内的国有建设用地使用权。 截至 2026 年 3 月末，孚茸置业未持有任何商标权、专利权、版权、特许经 营权等权利。孚茸置业独立持有中建·幸孚+公寓（上海松江店），不存在被原始 权益人及其关联方控制和占用的情况。 1、建设用地使用权取得过程 2018 年 3 月 21 日，上海市松江区规划和自然资源局（以下简称“区规划资 源局”） （作为出让人）与中建东孚（作为受让人）签订了《上海市国有建设用地                （沪松规土（2018）出让合同第 15 号（1.0 版）， 使用权出让合同（租赁住房用地）》 以下简称“《出让合同》1.0 版”），由区规划资源局将坐落于松江区中山街道（四 至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给受让人，出让宗地面积为 62,693.60 平方米， 出让宗地用途为租赁住房。 2018 年 6 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》                            （沪松规土（2018） 出让合同补字第 31 号、沪松规土（2018）出让合同第 15 号（2.0 版），以下简称 “《出让合同》2.0 版”1）。《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合 同调整说明》中明确，中建东孚成立了开发经营松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块的项目公司孚茸置业，该地块受让人调整为孚茸置业，也即由区规 划资源局将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空 地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给孚茸置 1 根据《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合同调整说明》                                    ，“本合同首页括号内为合同版本 号，首次签订时为 1.0 版，若签订补充合同，版本号升级为 2.0 版，再有修订版本的，依次类推。                                                 ” 业（作为受让人），出让宗地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。 2020 年 8 月 3 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规划资源 （2020）出让合同补字第 89 号、沪松规土（2018）出让合同补字第 31 号、沪松 规土（2018）出让合同第 15 号（3.0），以下简称“《出让合同》3.0 版”2，与《出 让合同》1.0 版、          《出让合同》2.0 版合称“《出让合同》”），约定就松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块地下空间补交土地价款。 经核查孚茸置业提供的《非税收入一般缴款书（收据）》（No.1600045132、 No.1600045133、No.1600045511），孚茸置业已支付完毕《出让合同》下国有建设 用地使用权出让价款。 2、不动产权证书 截至本报告出具日，孚茸置业已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）房屋所有 权及对应土地使用权办理不动产权登记手续，不动产权证书取得情况如下： （1）沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》 2023 年 6 月 9 日3，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产 权证书》，证载内容如下：        表 2-1-4： （沪（2023）松字不动产权第 024760 号）                《不动产权证书》     证号 沪（2023）松字不动产权第 024760 号     权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有     坐落 松江区施园路 299 弄、中创路 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让     用途 土地用途：租赁住房/房屋用途：详见附记 2 根据《出让合同》3.0 版附件《国有建设用地使用权出让合同调整说明》                                    ，“本合同首页括号内为合同版本 号，首次签订时为 1.0 版，若签订补充合同，版本号升级为 2.0 版，再有修订版本的，依次类推。                                                 ” 3 孚茸置业于 2022 年 1 月 10 日已取得上海市自然资源确权登记局核发的沪 松字不动产权第 000871                                          （2022）         ，建筑面积为 108,569.92 平方米，由于该不动产权证书所载建筑面积未包含地下车库部 号《不动产权证书》 分，因此孚茸置业于 2023 年申请换发不动产权证书并于 2023 年 6 月 9 日取得换发后的沪（2023）松字不 动产权第 024760 号《不动产权证书》                     。 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：140985.00 平方米           国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 月 14 使用期限           日止           土地状况：           地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况           使用权面积：相应的土地面积。           房屋状况：详见附记。           自持，新建非商品房屋。           1、1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持           物业仅用于出租；           2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地           配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业           除外）；           2、自持部分物业转让时需出让人同意。 附记           3、自持物业应整体抵押，不得分割抵押。           4、出资比例：           股权结构：           实际控制人：           变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人同意。           5、自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产权           证书，不得分证办理。 2022 年 1 月 10 日，上海市自然资源确权登记局向孚茸置业核发了《不动产 权证书》，证载内容如下：     表 2-1-5： （沪（2022）松字不动产权第 000881 号）             《不动产权证书》 证号 沪（2022）松字不动产权第 000881 号 权利人 上海孚茸置业有限公司 共有情况 单独所有 坐落 松江区施园路 299 弄 不动产单元号 详见附记 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 土地权利性质：出让 用途 土地用途:租赁住房/房屋用途：详见附记 面积 宗地面积：62693.60 平方米/建筑面积：2240.75 平方米           国有建设用地使用权使用期限：2018 年 05 月 15 日起 2088 年 05 月 14 使用期限           日止           土地状况：           地号：松江区中山街道 29 街坊 13/3 丘； 权利其他状况           使用权面积：相应的土地面积。           房屋状况：详见附记。 附记 保留自有 3、《不动产登记簿》 上海市松江区自然资源登记中心于 2026 年 5 月 16 日至 2026 年 5 月 28 日 出具的《上海市不动产登记簿》显示，中建·幸孚+公寓（上海松江店）对应房屋 所有权及土地使用权均登记在孚茸置业名下。 截至本报告出具日，中建资本（上海）持有孚茸置业 100%股权，中建资本 （上海）通过孚茸置业享有不动产资产的完全所有权和经营权利，且不存在重大 经济或法律纠纷。 （五）原始权益人针对本次发行的内部授权情况 就项目公司股权转让安排相关事宜，根据《中建资本管理（上海）有限公司 长期股权投资相关经济行为管理办法》，中建资本（上海）及所属单位的长期股 权投资事项履行本单位决策程序后，将请示文件报中建资本审批；根据中建资本 （上海）公司章程及修正案的规定，股东行使《公司法》规定的有限责任公司股 东会职权，职权范围包括决定公司的经营方针和投资计划。因此，中建资本有权 同意中建资本（上海）转让项目公司股权的相关事宜。原始权益人的唯一股东中 建资本已出具《中建资本关于同意中建资本（上海）申报发行中建保租房基础设 施 REITs 的决定》，同意原始权益人向不动产基金项下的专项计划转让其合法持 有的项目公司 100%股权。 中建资本董常会已作出《中建资本控股有限公司董常会（2024）第七次会议 决议》，同意中建资本（上海）作为原始权益人向不动产基金项下的专项计划转 让其合法持有的项目公司 100%股权。中建资本控股股东中建股份董事会已作出                          （董决字〔2024〕8 号）， 《中国建筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》 同意中建资本（上海）将持有的项目公司 100%股权转让至专项计划。 （六）原始权益人针对本次发行的外部审批情况 1、保障性租赁住房土地和房屋转让的限制性规定 《上海市规划和自然资源局关于印发通知》（沪规划资源用〔2022〕20 号）：“三、管理内容/（二）土地供应 管理/ 2.全生命周期管理要求：保障性租赁住房应当纳入土地全生命周期管理， 出让人应当在土地出让合同中约定以下内容：……（2）转让管理要求：保障性 租赁住房土地和房屋应按照出让合同约定，不得整体或分割转让。对因破产、重 组等特殊情形需转让的，须经出让人同意。保障性租赁住房用地受让人的出资比 例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经 出让人同意。经出让人同意整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变 的，保障性租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于保障性租 赁住房，并按租赁使用合同保持原租赁关系。相关转让管理要求应纳入土地出让 合同，同时约定相关违约责任。……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础 设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产 基金无异议。上述保障性租赁住房土地和房屋转让相关规定中的限制条件已被解 除。 2、国有资产转让的程序规定 项目公司股东（即中建资本（上海））的唯一股东中建资本，实际控制人为 中建集团。中建集团为国务院国资委 100%出资的国家出资企业，因此项目公司、 原始权益人均系国务院国资委间接控股的国有企业。法律顾问及财务顾问认为， 项目公司的股权转让应适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产 监督管理暂行条例（2019 修订）》                  《企业国有资产交易监督管理办法》                                 《国务院国 资委授权放权清单（2019 年版）》                  《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》 等法律法规。 《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》第三条规定：“国家出资企 业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合 理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公 开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。” 2025 年 4 月 1 日，国务院国资委出具《关于中建资本管理（上海）有限公司 以相关资产发行基础设施 REITs 有关事项的批复》，原则同意中建资本管理（上 海）有限公司以所持上海孚茸置业有限公司保障性租赁住房项目发行不动产 REITs 的方案，所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施。 财务顾问和法律顾问认为，国务院国资委有权批准原始权益人以非公开协议 转让方式向专项计划转让项目公司股权相关事宜，上述国有资产转让相关规定中 的限制条件已得到满足。 3、不动产权证书及土地使用权出让相关合同中的限制性约定 经核查不动产项目对应不动产权证书及土地使用权出让相关合同等文件，该 等不动产权证书及合同存在的对项目公司股权转让安排的限制性约定如下： 《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规土（2018） 出让合同第 15 号（3.0））第四十条：“本合同项下的国有建设用地土地使用权， 受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、 股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。” 沪（2023）松字不动产权第 024760 号《不动产权证书》附记记载：“自持， 新建非商品房屋。……4、出资比例：股权结构：实际控制人：变更以上内容的， 应事先书面申请，经出让人同意……” 就此，出让人区规划资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础 设施 REITS 相关事项回复意见》，确认对项目以 100%股权转让方式发行不动产 基金无异议。上述不动产权证书及土地使用权出让合同中对项目公司股权转让安 排的限制条件已被解除。 4、融资文件中的限制性约定 孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“建行浦东 分行”）分别于 2019 年 12 月 26 日签署了编号为 522121801201902 号《固定资产 贷款合同》、于 2020 年 9 月 21 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协议》、 于 2022 年 7 月 29 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协议》、于 2022 年 12 月 1 日签署了编号为 522121801201902 号《补充协议》（以下合称“《固定资 产贷款合同》”），约定由建行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚茸置业股权转让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与建行浦东分行 分别于 2019 年 12 月 30 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 6 月 22 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 12 月 28 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押变更协议》、于 2024 年 4 月 30 日签署了编号为 522121801201902-2 的《抵押合同》                                 （以下合称“《抵押合同》”）， 约定以坐落于上海市松江区中山街道施园路 299 弄的房地产（即中建·幸孚+公 寓（上海松江店））为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，并就此办 理完毕抵押登记手续。 就此，建行浦东分行已出具《回执》，明确对原始权益人依据公开募集基础 设施证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行为无异议，并同 意孚茸置业提前支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借款利 息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。上述融资文件中对项目公司股 权转让安排的限制条件已得到满足。 （七）主营业务基本情况 中建资本（上海）定位为中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台， 采取直接投资、收购等方式，持续培育和整合中建体系内符合不动产基金发行要 求的优质资产。中建资本（上海）为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体， 在资产、业务、财务、人员和机构等方面，严格与从事商品住宅和商业地产开发 的其他主体进行业务隔离。 中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业 管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许 可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资 质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。 中建资本（上海）自设立日起至 2023 年末未开展实质经营活动。2024 年 9 月，中建资本（上海）收购孚茸置业 100%股权，将孚茸置业期间实现的租赁业 务收入合并纳入自身营业收入范围。因此，中建资本（上海）2022 年度和 2023 年度未产生营业收入和营业成本，2024 年度及 2025 年度及 2026 年 1-3 月的主 营业务情况如下：            表 2-1-6：中建资本（上海）2024 年度主要业务板块情况                 营业收入 营业成本 毛利率 收入占比 主要业务板块                 （万元） （万元） （%） （%） 租赁业务收入 7,807.88 3,430.65 56.06 99.94     其他 4.91 0.10 97.96 0.06     合计 7,812.79 3,430.66 56.09 100.00 注：其他收入 4.91 万元是孚茸置业收到的上一年度会务收入，不涉及商品住宅及商业地产 开发业务收入          表 2-1-7：中建资本（上海）2025 年度主要业务板块情况                       营业收入 营业成本 毛利率 收入占比     主要业务板块                       （万元） （万元） （%） （%）     租赁业务收入 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00       合计 7,563.52 3,420.45 54.78 100.00           表 2-1-8：中建资本（上海）2026 年 1-3 月主要业务板块情况                营业收入 营业成本 毛利率 收入占比 主要业务板块                （万元） （万元） （%） （%） 租赁业务收入 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00        合计 1,700.15 1,121.56 34.03 100.00 （八）原始权益人财务情况      立信会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定对 中建资本（上海）2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意        （信会师报字[2024]第 ZB32049 号、信会师报字[2025]第 ZK21667 见的《审计报告》 号、信会师报字[2026]第 ZK20702 号）。中建资本（上海）2026 年 1-3 月财务报 表未经审计。      中建资本（上海）近三年及一期的财务情况4如下：                   表 2-1-9：中建资本（上海）合并资产负债表                                                                        单位：元                   2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 应收票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应收账款 0.00 0.00 0.00 0.00 预付款项 25,302.00 1,165,190.40 4,799,620.66 0.00 其他应收款 75,538.95 75,538.95 117,328.70 0.00 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00 持有待售的资产 0.00 0.00 0.00 0.00 一年内到期的非流动资                              0.00 0.00 0.00 0.00 产 其他流动资产 9,727,046.42 10,200,791.03 14,522,328.64 0.00      流动资产合计 33,578,435.79 34,442,487.85 33,899,030.05 254.87 非流动资产： 债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 4 如无特别说明，本报告中中建资本（上海）所引用的 2023、2024 及 2025 年度/末财务数据来源于各自年            2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。 度/末经审计的财务报告，              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 其他债权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应收款 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他权益工具投资 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 投资性房地产 1,204,406,756.68 1,208,999,901.40 1,226,064,109.28 0.00 固定资产 198,130.62 209,955.60 168,969.32 0.00 在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00 使用权资产 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.00 0.00 0.00 0.00 长期待摊费用 2,643,573.72 2,843,966.39 2,875,062.33 0.00 递延所得税资产 0.00 0.00 87.50 0.00 其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 1,207,248,461.02 1,212,053,823.39 1,229,108,228.43 0.00 资产总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87 流动负债： 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 交易性金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 衍生金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 应付账款 687,602.53 7,151,398.66 9,618,675.89 0.00 预收款项 6,996,491.68 8,181,397.45 11,093,494.15 0.00 合同负债 0.00 0.00 0.00 0.00 应付职工薪酬 28,483.10 0.00 0.00 0.00 应交税费 923,217.32 2,580,714.58 4,270,129.50 0.00 其他应付款 387,718,278.16 387,197,144.73 187,759,356.04 254.87 一年内到期的非流动负               138,907,238.51 23,885,507.99 11,787,610.27 0.00 债 其他流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 流动负债合计 535,261,311.30 428,996,163.41 224,529,265.85 254.87 非流动负债： 长期借款 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00                     2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 租赁负债 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应付款 0.00 0.00 0.00 0.00 预计负债 0.00 0.00 0.00 0.00 长期应付职工薪酬 0.00 0.00 0.00 0.00 递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动负债合计 323,032,761.49 438,480,000.00 673,160,000.00 0.00      负债合计 858,294,072.79 867,476,163.41 897,689,265.85 254.87 实收资本（或股本） 350,000,000.00 350,000,000.00 350,000,000.00 0.00 其他权益工具 0.00 0.00 0.00 0.00 资本公积 9,456,607.52 9,456,607.52 9,456,607.52 0.00 盈余公积 277,483.00 277,483.00 572.01 0.00 其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00 专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 年末未分配利润 22,798,733.50 19,286,057.31 5,860,813.10 0.00 归属于母公司所有者权                      382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 益合计 少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00 所有者权益合计 382,532,824.02 379,020,147.83 365,317,992.63 0.00 负债和所有者权益总计 1,240,826,896.81 1,246,496,311.24 1,263,007,258.48 254.87                     表 2-1-10：中建资本（上海）合并利润表                                                                                单位：元           项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 17,001,547.38 75,635,224.84 78,127,867.39 0.00 二、营业总成本 11,215,618.61 57,829,013.79 66,676,895.45 74.69 其中：营业成本 8,181,700.14 34,204,527.74 34,306,572.90 0.00 税金及附加 45,264.41 5,941,445.01 6,059,120.19 0.00 销售费用 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 62,879.96 1,064,228.18 1,110,689.31 0.00 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 2,925,774.10 16,618,812.86 25,200,513.05 74.69 其中：利息支出 2,898,031.92 16,490,248.87 25,004,401.59 0.00      利息收入 17,517.90 62,550.87 26,808.24 11.41         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度     汇兑净损失（净收益以                            0.00 0.00 0.00 0.00 “-”填列) 手续费支出 45,260.08 0.00 0.00 0.00 加：其他收益 0.00 365,738.19 270,261.80 74.69 投资收益（损失以“-”号填                            0.00 0.00 0.00 0.00 列） 净敞口套期收益 0.00 0.00 0.00 0.00 公允价值变动收益（损失以                            0.00 0.00 0.00 0.00 “-”号填列） 信用减值损失 0.00 350.00 370.00 0.00 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 资产处置收益（损失以“-”号                            0.00 -1,507.52 0.00 0.00 填列） 三、营业利润 5,785,928.77 18,170,791.72 11,721,603.74 0.00 加：营业外收入 0.00 102,083.55 0.70 0.00 减：营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 四、利润总额（损失以“-”号                    5,785,928.77 18,272,875.27 11,721,604.44 0.00 填列） 减：所得税费用 2,273,252.58 4,570,720.07 11,136,080.74 -161.95 五、净利润（损失以“-”号填                    3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 列） 六、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于少数股东的其他综合收                            0.00 0.00 0.00 0.00 益的税后净额 七、综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 归属于母公司的综合收益总额 3,512,676.19 13,702,155.20 585,523.70 161.95 少数股东综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00              表 2-1-11：中建资本（上海）合并现金流量表                                                                    单位：元       项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流 量： 销售商品、提供劳务收到的现                   16,500,757.28 76,612,505.64 94,624,406.52 0.00 金 收到的税费返还 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与经营活动有关的现                    3,926,177.77 210,850,542.69 928,072,610.58 86.10 金                                                  1,022,697,017. 经营活动现金流入小计 20,426,935.05 287,463,048.33 86.10                                                             10 购买商品、接受劳务支付的现                    8,832,471.66 8,826,767.42 32,376,121.64 0.00 金       项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 支付给职工以及为职工支付的                    34,216.17 0.00 1,567,069.47 31,187.50 现金 支付的各项税费 3,842,604.09 13,068,926.39 10,837,843.63 17.99 支付其他与经营活动有关的现                 3,644,522.27 14,010,240.58 923,409,790.02 8,737.00 金 经营活动现金流出小计 16,353,814.19 35,905,934.39 968,190,824.76 39,942.49 经营活动产生的现金流量净额 4,073,120.86 251,557,113.94 54,506,192.34 -39,856.39 二、投资活动产生的现金流 量： 收回投资收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 处置固定资产、无形资产和其                         0.00 1,364.00 0.00 0.00 他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收                         0.00 0.00 0.00 0.00 到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现                         0.00 0.00 0.00 0.00 金 投资活动现金流入小计 0.00 1,364.00 0.00 0.00 购建固定资产、无形资产和其                         0.00 3,944,911.37 15,622,276.66 0.00 他长期资产支付的现金 投资支付的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 取得子公司及其他营业单位支                         0.00 0.00 340,543,392.48 0.00 付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现                         0.00 0.00 0.00 0.00 金 投资活动现金流出小计 0.00 3,944,911.37 356,165,669.14 0.00                                                          - 投资活动产生的现金流量净额 0.00 -3,943,547.37 0.00                                             356,165,669.14 三、筹资活动产生的现金流 量： 吸收投资收到的现金 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 取得借款收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 发行债券收到的现金 0.00 0.00 0.00 0.00 收到其他与筹资活动有关的现                         0.00 0.00 0.00 0.00 金 筹资活动现金流入小计 0.00 0.00 350,000,000.00 0.00 偿还债务支付的现金 0.00 222,260,000.00 11,040,000.00 0.00 分配股利、利润或偿付利息支                 3,323,539.91 16,812,351.15 25,034,831.40 0.00 付的现金 支付其他与筹资活动有关的现                         0.00 0.00 0.00 0.00 金 筹资活动现金流出小计 3,323,539.91 239,072,351.15 36,074,831.40 0.00                                           - 筹资活动产生的现金流量净额 -3,323,539.91 313,925,168.60 0.00                              239,072,351.15 四、汇率变动对现金及现金等                         0.00 0.00 0.00 0.00 价物的影响 五、现金及现金等价物净增加                   749,580.95 8,541,215.42 12,265,691.80 -39,856.39 额       项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 加：期初现金及现金等价物余                           23,000,967.47 14,459,752.05 2,194,060.25 40,111.26 额 六、期末现金及现金等价物余                           23,750,548.42 23,000,967.47 14,459,752.05 254.87 额     2、主要财务指标分析     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人总资产分别为 254.87 元、 1,263,007,258.48 元、1,246,496,311.24 元和 1,240,826,896.81 元。2023-2025 年度 及 2026 年 1-3 月，原始权益人的营业收入分别为 0.00 元、78,127,867.39 元、 75,635,224.84 元和 17,001,547.38 元；原始权益人净利润分别为 161.95 元、 585,523.70 元、13,702,155.20 元和 3,512,676.19 元；原始权益人经营活动产生的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -39,856.39 元 、 54,506,192.34 元 、 251,557,113.94 元 和 4,073,120.86 元。原始权益人 2024 年度的财务指标变动主要系 2024 年 9 月收购 孚茸置业 100%股权所致。     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人的流动比率分别为 1.00、0.15、 0.08 和 0.06。2023 年末流动比率接近 1.00，主要系公司成立初期未开展实际业 务，流动资产与流动负债规模均极小所致。近三年及一期原始权益人的速动比率 分别为 1.00、0.15、0.08 和 0.06，与流动比率保持一致，主要系公司存货余额为 零，速动资产与流动资产相等所致。     2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，原始权益人资产负债率分别为 100%、 71.08%、69.59%和 69.17%。2023 年末的资产负债率较高的原因为原始权益人自 成立至 2023 年未实际开展业务、未实缴注册资本金，具体如下：2023 年，原始 权益人对累计的未分配利润全部进行了分配，故 2023 年末净资产为 0 元，资产 负债率为 100%。截至 2026 年 3 月末，原始权益人的资产负债率为 69.17%，已 处于正常水平。     结合前述业务情况及财务情况的分析，中建资本（上海）近三年及一期的资 产负债结构在合理范围内变动，持续盈利能力稳定，具备持续经营能力。 （九）原始权益人公司资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职 调查     1、资信水平     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/newxbwz/tycx/TYCXzdsswfajgblCtrl-init.pfv#）、 中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民 共和国公安部网站（https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违 法失信行为信息记录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监 管 公 共 服 务 平 台 （ http://jzsc.mohurd.gov.cn/ ） 和 中 国 裁 判 文 书 网 （https://wenshu.court.gov.cn/），截至 2026 年 6 月 22 日，未在前述网站公布的信 息中发现中建资本（上海）存在重大违法违规记录，存在因严重违法失信行为被 有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或 者限制进行融资的情形。     2、商业信用及主体评级情况     截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本（上海）无外部评级。     报告期内，中建资本（上海）均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不 存在重大违法违规或不诚信行为，商业信用良好。     根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 13 日出具的《企业信用报告》， 中建资本（上海）无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。     截至本报告出具之日，中建资本（上海）未有主体信用等级。 （十）保障性租赁住房不动产基金业务合规性     原始权益人实际控制人中建集团本级不从事商品住宅开发业务，无房地产开 发资质，中建集团经营范围中包含“房地产开发”系中建集团下属具有房地产开 发资质的子公司从事商品住宅开发业务。根据原始权益人中建资本（上海）出具 的承诺函，以及财务顾问和法律顾问对中建资本（上海）的独立性核查，中建资 本（上海）是开展租赁住房业务的独立法人主体，未开展商品住宅和商业地产开 发业务，在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业 务主体有效隔离，保持相对独立。 1、资产独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资产管理规定》， 明确了管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、资产评 估、责任追究等事项。中建资本（上海）取得资产后及时办理产权手续，纳入公 司资产管理范畴，不存在法律法规禁止或者限制交易的情形，资产权属清晰。 2、业务独立 中建资本（上海）系开展租赁住房业务的独立法人主体，就中建资本（上海） 的日常经营事项，中建资本（上海）根据其公司章程和内部制度进行决策，中建 资本（上海）的唯一股东中建资本根据公司章程和《公司法》等法律规定行使股 东权利，参与中建资本（上海）重大事项的决策。中建资本（上海）业务过程中 涉及与中建资本及其关联方之间的交易应当签订书面协议，并遵守内部关联交易 制度的规定。 3、财务独立 中建资本（上海）制定了《中建资本管理（上海）有限公司资金管理规定》 《中建资本管理（上海）有限公司费用管理办法》《中建资本管理（上海）有限 公司财务报告管理办法》等必要的财务制度，并配备有财务负责人等财务人员， 执行独立的财务管理流程，开立独立的银行账户。 中建资本（上海）就发行不动产基金募集资金的使用建立了《中建资本管理 （上海）有限公司 REITs 回收资金管理办法》，对回收资金专户存储、回收资金 的使用、回收资金的监管作出了明确规定。 4、人员独立 中建资本（上海）的董事、监事由股东委派，总经理由董事提议、股东决定 聘任或者解聘，均未在商品住宅和商业地产开发业务主体担任职务。 5、机构独立 根据中建资本（上海）的公司章程，中建资本（上海）设股东、董事和总经 理，公司章程规定了股东、董事和总经理的职责权限，制定了经营管理所需的财 务、投资、关联交易、资产管理、风险管理等内部制度。 二、对原始权益人控股股东的尽职调查 （一）中建资本的设立、存续及历史沿革情况                         表 2-2-1：原始权益人基本情况 公司名称 中建资本控股有限公司 成立日期 2015 年 8 月 20 日 企业类型 有限责任公司（法人独资） 法定代表人 黄杰 注册资本 900,000 万元人民币 注册地址 北京市石景山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室               一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批准的项目外， 经营范围 凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策               禁止和限制类项目的经营活动。）      根据《关于设立中建资本控股有限公司、中建基金管理有限公司的决定》（中 建股企字〔2015〕334 号），中建资本由中国建筑股份有限公司全额出资设立，注 册资本为 30 亿元。2015 年 8 月 20 日，中建资本取得北京市工商行政管理局海 淀分局准予设立登记通知书。2015 年 8 月 25 日，中建资本领取了注册号为 110108019719026 的营业执照。                           表 2-2-2：中建资本历史沿革 序号 发生时间 事件类型 基本情况                                  根据《关于设立中建资本控股有限公司、中                                  建基金管理有限公司的决定》（中建股企字 1 2015 年 8 月 20 日 设立                                  〔334〕号），中建资本由中国建筑股份有限                                  公司全额出资设立，注册资本为 30 亿元。                                  换发加载统一社会信用代码的营业执照，统 2 2017 年 4 月 27 日 其他                                  一社会信用代码为 911101083530151448。                                  中建资本取得深圳市市场监督管理局出具的       2018 年 11 月 14 《迁移通知书》，注册地址变更为深圳市南山 3 其他             日 区粤海街道中心路 3331 号中建钢构大厦 37                                  楼。 4 2023 年 7 月 12 日 增加注册资本 中建资本注册资本增加至 90 亿元。                                  中建资本登记机关变更为北京市石景山区市 5 2025 年 1 月 17 日 其他 场监督管理局，注册地址变更为北京市石景                                  山区金府路 32 号院 3 号楼 9 层 905 室。      中建股份通过现金注资、债转股、股权划转等方式共计向中建资本出资 83.05 亿元。2026 年 3 月末，中建资本实收资本为 83.05 亿元。 （二）股权结构、控股股东和实际控制人情况 1、股权结构 截至 2026 年 3 月末，中建资本的股权结构如下图所示：                  图 2-2-1：中建资本股权结构 2、股东持股情况 截至 2026 年 3 月末，中建资本的股本数量及股东持股情况如下：                 表 2-2-3：中建资本股东持股情况                               出资额 持股比例 序号 股东姓名/名称                              （万人民币） （％） 1 中国建筑股份有限公司 830,500.00 100.00            合计 830,500.00 100.00 3、控股股东及实际控制人情况 截至 2026 年 3 月末，中建股份持有中建资本 100.00%的股权，是中建资本 的控股股东；中建集团持有中建股份 57.70%股权，是中建资本的实际控制人。 （三）组织架构、治理结构和内部控制情况 1、组织架构 截至 2026 年 3 月末，中建资本组织架构如下图所示：                  图 2-2-2：中建资本组织架构 根据业务发展需要，中建资本设立了办公室（党委办公室）、规划发展部、 人力资源部（干部人事部）、财务部、投资部、法律事务部、党建工作部（企业 文化部）、信息化管理部、审计部、纪检监督部共 10 个部门，以及上海事业部、 数字科技事业部两个事业部，中建资本各部门具体职责内容如下所示： （1）办公室（党委办公室） 办公室（党委办公室）主要负责党委运行保障，党风廉政建设和反腐败，办 公体系建设，公文管理，会议管理，督查督办管理，保密管理，档案管理，印信 与证照管理，值班与应急管理，信访维稳，后勤管理，行政事务服务中心，安全 生产管理，疫情防控（员工健康）等工作。 （2）规划发展部 规划发展部主要负责战略规划与管理，国企改革与专项行动，企业策划，政 策研究，绩效考核，产权管理，并购重组，管理体系建设等工作。 （3）人力资源部（干部人事部） 人力资源部主要负责人力资源体系建设，领导班子建设和领导人员管理，薪 酬分配与绩效管理，人才发展管理，改革制度建设及试点推广，人力资源服务中 心运行等工作。 （4）财务部 财务部主要负责财务管理体系建设，预算管理，会计核算与财务报告管理， 资金管理，融资管理，税务管理，资产管理，统计管理，财务信息化管理，利润 分配管理，财务服务中心运行等工作。 （5）投资部 投资部主要负责金融业务体系建设，金融业务管理，金融资源开发维护，金 融业务统计分析，金融行业研究等工作。 （6）法律事务部 法律事务部主要负责体系建设，合规与风险管理委员会办公室，法律事务管 理，全面风险管理，合规管理，法律审查，合同管理，第三方服务机构管理，知 识产权管理，法律服务中心运行，普法管理等工作。 （7）党建工作部（企业文化部） 党建工作部主要负责党建工作研究，基层组织建设，党员教育管理，落实党 建工作责任制，党内评先评优，党建信息化建设，意识形态责任制工作，理论宣 教工作，新闻舆论工作，文明文化建设，品牌和社会责任，统战工作，工会工作， 共青团工作，乡村振兴及援疆援藏援青等工作。 （8）信息化管理部 信息化管理部主要负责信息化战略与发展管理，信息化标准体系建设、数字 化转型与数据治理体系建设，网络与信息安全管理，信息系统建设及运维管理， IT 基础设施建设及运维管理，信息化科技创新管理，数字化和网络安全领导小组 及工作组办公室职能等工作。 （9）审计部 审计部主要负责审计体系建设，内部审计，内控审计，审计问题整改与评价， 违规经营投资责任追究，外审对接等工作，承担审计工作委员会、违规经营投资 责任追究工作委员会办事机构职能。 （10）纪检监督部 纪检监督部主要负责协助推进全面从严治党、加强党风廉政建设和组织协调 反腐败工作、政治监督、日常监督、执纪问责、受理信访举报、综合监督工作体 系建设、廉洁文化建设、纪检监督干部队伍建设等工作。 中建资本设立了 2 个事业部，具体职责内容如下所示： （1）上海事业部 上海事业部主要负责中建资本在江浙沪皖等长三角战略区域范围内的市场 开拓、资源开发及维护工作。 （2）数字科技事业部 数字科技事业部主要负责科技研发，科技成果转化，数字科技平台建设、运 营和优化等工作。 2、治理机制 中建资本严格按照《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规，制定了《中 建资本控股有限公司章程》，建立了规范、完善的企业治理结构。 （1）股东 公司不设股东会，由股东中国建筑股份有限公司行使《公司法》规定的有限 责任公司股东会职权。股东享有下列权利： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换董事、经理，决定有关董事、经理的报酬事项； 3）审议批准董事的报告； 4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 6）对公司增加或者减少注册资本作出决定； 7）对发行公司债券作出决定； 8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； 9）修改公司章程； 10）公司章程规定的其他权利。 （2）董事 公司不设立董事会，设立一名董事，董事由股东委派并向股东负责。董事按 规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组织的意见。执行公司事务的董事为 公司的法定代表人。董事对股东负责，行使以下职权： 1）向股东报告工作； 2）执行股东决定； 3）决定公司的经营计划； 4）制订公司的投资方案； 5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 7）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 8）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 9）决定公司内部管理机构的设置； 10）提议聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名，按 规定程序聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等其他高级管理人员及其报酬 事项； 11）制定公司的基本管理制度； 12）制订为下属全资或控股公司提供担保做出决议的方案； 13）在股东授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对 外担保事项、委托理财、关联交易等事项； 14）公司章程规定的其他职权。 根据《中建资本控股有限公司治理结构管理办法》，董事研究决策相关事项 的主要形式为董事长常务会，简称“董常会”。 （3）经营管理机构 公司设总经理一名，根据需要可设置副总经理及其他高级管理人员若干名。 高级管理人员的指派应符合《公司法》及公司章程相关规定。 总经理由董事提议、股东决定聘任或者解聘，对董事负责，行使下列职权： 1）主持公司生产经营管理工作，组织实施董事决定，定期向董事报告公司 经营管理工作进展情况； 2）组织实施公司年度经营计划、投资方案； 3）拟订公司内部管理机构设置方案； 4）拟订公司的基本管理制度； 5）制定公司的具体规章； 6）提请聘任或解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问及其他高级管 理人员； 7）按规定程序聘任或者解聘除应由股东委派或者任免以外的管理人员； 8）董事授予的其他职权。 3、内部控制情况 中建资本已经建立起一整套比较系统、完整、有效的内部控制、全面风险管 理与合规管理体系，从预算管理、财务管理、风险管理、资金管理、资产管理、 投资管理、担保管理、关联交易等业务流程层面均建立了系统的内部控制制度， 确保各项工作都有章可循、合法合规。 （1）全面预算管理规定 为推进公司持续健康发展，确保战略目标实现，促进资源优化配置，提高运 行质量，加强风险管控，结合公司预算管理的实际情况，中建资本制定了《中建 资本控股有限公司全面预算管理规定》。该制度主要包括预算组织管理体系、预 算编制、预算执行与控制、预算分析与预警、预算调整、预算考核等。 （2）关账与财务报告管理办法 为规范公司的结账和关账流程，准确及时编制、报送及合理使用财务会计报 告，中建资本制定了《中建资本控股有限公司关账与财务报告管理办法》。该制 度主要包括岗位职责，会计记账、关账、报表编制流程，关账前分析性复核，财 务报告的编制等。 （3）法治、合规与风险管理规定 为建立、健全公司法治、合规与风险管理体系，强化企业内部管理，稳步实 现公司战略目标，确保运营效果和效率，促使各项经营活动合法合规，从而促进 公司持续、健康、稳定的发展，中建资本制定了《中建资本控股有限公司法治建 设管理规定》《中建资本控股有限公司合规管理规定》及《中建资本控股有限公 司风险管理规定》。三项制度主要包括法治建设、合规管理、风险管理的总则、 组织与职责、管理内容、资源保障、附则等。 （4）资金管理规定 为进一步加强资金管控，防范资金风险，保证资金安全，强化资金集中管理， 提高资金使用效率，降低资金成本，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资 金管理规定》。该制度主要包括管理体系、内部控制及合规管理要求、资金集中、 资金预算、库存现金、银行存款、其他资金等。 （5）资产管理规定 为强化国有资产管理，促进国有资产保值增值。实现公司资产配置合理，运 营安全，风险可控，中建资本制定了《中建资本控股有限公司资产管理规定》。 该制度主要包括管理原则、资产管理体系、资产取得、资产日常管理、资产处置、 资产评估与责任追究等。 （6）金融投资管理规定 为适应公司金融投资业务发展需要，完善金融投资管理体系，规范金融投资 业务运营管理流程，健全金融投资责任机制，防控金融投资风险，保障金融投资 效益实现，中建资本制定了《中建资本控股有限公司金融投资管理规定》。该制 度主要包括投资管理体系、金融投资预算管理、业务管理与过程管控、金融投资 档案管理、投资管理责任等。 （7）对外担保管理规定 为规范公司对外担保业务管理，防范债务风险，中建资本制定了《中建资本 控股有限公司对外担保管理规定》。该制度主要包括对外担保管理体系、对外担 保预算管理、对外担保管理要求、对外担保风险管理、对外担保信息披露、内部 控制与监督检查等。 （8）关联交易管理制度 中建资本通过一系列内部控制程序来控制关联交易，确保重大关联交易的合 法性、公允性、合理性。 （五）业务模式、行业地位和持续经营能力分析 1、主营业务 （1）保理业务 中建资本的保理业务由子公司中建商业保理有限公司（以下简称“中建保理”） 负责，中建保理成立于 2017 年 10 月 12 日，是由中建资本控股全资发起设立的 保理公司。截至 2025 年末，中建保理注册资本 20 亿元。中建保理主要业务包括 应收/应付账款保理业务、工程尾款/供应链 ABS 资产管理服务业务及司库供应链 金融平台服务业务。 （2）委托贷款 中建资本委托贷款业务收入来自深圳中建幸福九号基础设施投资中心（有限 合伙）。幸福九号以重庆地铁九号线一期工程为融资载体，采用 PPP 投融资模式， 中国建筑联合体为项目施工方。 中建资本无其他委托贷款项目，亦无计划开展新的委托贷款项目。幸福九号 委托贷款剩余本金预计将于 2026 年 12 月 20 日到期，到期后，中建资本将不再 有委托贷款业务。中建资本将重点围绕中建集团内部企业，提供全面金融服务， 通过做深做透系统内业务，逐步形成公开市场竞争力。 （3）保险经纪 中建资本保险经纪业务由子公司中建英大保险经纪有限公司（以下简称“中 建英大”）负责，中建英大成立于 2016 年 10 月 18 日。截至 2025 年末，中建英 大实收资本 5,000 万元，已取得《保险中介许可证》。中建英大主要开发中建集团 投资或负责建设的工程项目保险业务。 （4）基金管理 中建资本基金管理业务由子公司中建投资基金管理（北京）有限公司（以下 简称“中建基金”）负责，中建基金成立于 2015 年 9 月 21 日，注册资本 2 亿元， 是由中建资本控股全资发起设立的私募基金管理公司，专业从事发起、设立并管 理各类投资基金，为中国建筑及其成员单位提供产业基金投融资服务和资产管理 服务。 （5）租赁业务 中建资本融资租赁业务由中建融资租赁有限公司（以下简称“中建融资租赁”） 负责运营。中建融资租赁成立于 2018 年 8 月，由中建资本控股与中建丝路建设 投资有限公司共同出资设立。截至 2025 年末，中建融资租赁注册资本为 1.70 亿 元，中建资本控股持股 90.00%。 2、所在行业相关情况 （1）商业保理行业 国内保理市场主要分为商业保理、银行保理，此前分别由商务部、银监会监 管。其中，商业保理之前主要归属于地方政府的商务主管部门或金融主管部门管 理，时至今日，我国已经形成以国家金融监管总局（打击非法金融活动局）为主 要监管机构，辅以各省（区、市）政府细化监管政策、各地方金融监督管理局落 实监管措施的多层级和属地风险处置的监管体制。2012 年 6 月，根据商务部发 布的《关于商业保理试点有关工作的通知》，我国先后在自贸区和经济发达地区 如天津滨海新区、上海浦东新区开展商业保理试点工作，使得商业保理行业得到 快速发展。随后《商业保理企业管理办法（试行）》出台，商业保理向全国放开， 且取消内资商业保理公司的前置审批，使得商业保理呈现迅猛增长的态势。 近年来，中央、各地政府及自贸区管理委员会制定了一系列政策和法规的落 地与实施，包括保理行业的业务范围、会计准则、行业监管和税收政策，依法保 护了保理业务各当事人的合法权益，防范了应收账款融资风险，规范保理企业的 经营行为，为保理行业的健康发展营造了良好的经营环境。2018 年 5 月，商务 部发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整 有关事宜的通知》，将制定融资租赁、商业保理和典当行三类公司的业务经营与 监管职责划给银保监会。                   表 2-2-4：中国保理行业主要法规和政策 时间 政策 颁布机构               《关于企业与银行等金融机构之间从事应收 2003 年 5 月 财政部               债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》               《关于出口保付代理业务项下收汇核销管理 2003 年 7 月 国家外汇管理局               有关问题的通知》 2012 年 6 月 《关于商业保理试点有关工作的通知》 商务部               《关于香港、澳门服务提供者在深圳市、广州 2012 年 12 月 商务部               市试点设立商业保理企业的通知》 2013 年 8 月 《关于做好商业保理行业管理工作的通知》 商务部                                      上海市浦东新区商务委               《上海市浦东新区商业保理试点期间监管暂 2013 年 8 月 员会、上海市工商行政管               行办法》                                      理局浦东新区分局               《深圳市外资商业保理试点审批工作暂行细 深圳市经济贸易和信息 2013 年 8 月               则》 化委员会               《自贸试验区管理委员会从事商业保理（含融 中国（上海）自由贸易试 2014 年 4 月               资租赁兼营商业保理）业务告知单》 验区管理委员会 2014 年 4 月 《商业银行保理业务管理暂行办法》 银监会               《中国（上海）自由贸易试验区商业保理业务 中国（上海）自由贸易试 2014 年 6 月               管理暂行办法》 验区管理委员会 2014 年 7 月 《上海市商业保理试点暂行管理办法》 上海市人民政府 时间 政策 颁布机构               《关于完善融资环境加强小微商贸流通企业 2014 年 12 月 商务部、银监会               融资服务的指导意见》 2015 年 3 月 《商业保理企业管理办法》 商务部               《关于推进国内贸易流通现代化建设法治化 2015 年 8 月 国务院               营商环境的意见》                                      中国人民银行、发展改革               《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的 委、工业和信息化部、财 2016 年 2 月               若干意见》 政部、商务部、银监会、                                      证监会、保监会               《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理 2018 年 5 月 商务部办公厅               公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》 2020 年 5 月 《中华人民共和国民法典》 全国人民代表大会               《关于印发的函》 2021 年 12 月 《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》 中国人民银行               《关于印发的函》                                      国家金融监管总局、证监 2024 年 4 月 《关于进一步加强地方金融组织监管的通知》                                      会、市场监管总局 2019 年，我国保理行业在法律环境改善方面取得重大进展。全国人大代表宪 法和法律委员会经研究认为，保理业务作为企业融资的一种手段，在权利义务设 置、对外效力等方面具有典型性。据此，在《中华人民共和国民法典（草案）》 第三编（合同编）第十六章（保理合同）中增加了 9 条关于保理合同的规定，同 时规定了准用条款“本章没有规定的，适用第三编第六章关于债权转让的规定”， 据此构建了我国保理合同的法律规则体系，保理合同由此也成为有名合同。在民 法典实施之前，对于商业保理业务的审判依据，大部分系根据《中华人民共和国 合同法》中关于债权转让的法律规定予以审判，本次民法典将保理合同纳入有名 合同，将大大规范商业保理业务的审判依据，进一步促进行业健康发展。 2021 年 12 月，中国人民银行颁布《地方金融监督管理条例（征求意见稿）》， 该征求意见稿规定保理业务原则上不得跨省级行政区域开展业务，但同时规定属 地的地方金融监督管理局（金融工作办）承担具体政策制定和监管职责。目前我 国保理公司多为全国展业，限制异地展业给行业未来发展带来了不确定性。2024 年，国家金融监管总局、证监会、国家市场监督管理总局三部委联合印发《关于 进一步加强地方金融组织监管的通知》，                  《通知》明确：3 年内，地方金融组织的 类别和机构总量只减不增，同时按照“规范一批，清理一批，转型一批”的方针， 大力清退风险问题频发以及实际停业的机构，持续加强存量机构监管，提升发展 质量。 目前商业保理公司主要分为由大型企业、金融集团或者大型电商平台发起设 立的商业保理公司和独立第三方保理公司，前者主要依托股东产业背景开展应收 账款保理业务。其中产业背景的商业保理公司依托集团的资金和信用支持，在融 资额度和融资成本等方面优势较为明显，资产规模大多高于独立第三方保理公司。 在商业保理行业征信体系尚未建立、国内宏观经济下行压力加大等影响下， 预计企业坏账规模将增加，商业保理公司面临的信用风险将上升。中小型商业保 理公司受制于融资成本高企、客户准入把控不严、存量项目风险管理能力较弱等 因素，存在较大的资产质量恶化的风险，盈利指标也将受限。有产业背景的大型 商业保理公司受益于较低的融资成本和集团内的良好业务资源，资产质量和盈利 能力保持行业前列。但考虑到根据“205 号文”要求“受让同一债务人的应收账 款不得超过风险资产总额的 50%”、                  “受让以关联企业为债务人的应收账款不得超 过风险资产总额的 40%”，为服务集团内部开展的保理业务以及凭借核心企业向 其供应商开展反向保理的业务发展将受限，未来业务发展存在一定的不确定性。 整体来看，随着行业法律法规体系逐步完善，我国商业保理行业面临调整。 长期来看，监管程度加深为行业持续稳定发展创造良好的政策引导和监管环境， 将有利于商业保理行业的良性合规发展。 （2）保险经纪行业 保险经纪公司是依法成立的保险中介机构，一方面，代表被保险人的利益， 为被保险人设计保险方案，与保险公司商议达成保险协议；另一方面，为保险公 司招揽业务，向保险公司收取佣金。保险经纪公司还可以向投保人提供防灾防损、 风险评估、风险管理、保险咨询或顾问服务等。 随着国内保险市场成熟度的不断提升，保险经纪机构被越来越多的投保人和 保险公司所认可。近年来，国内保险中介市场迅速发展。据统计，2024 年末，我 国保险专业中介机构法人数量为 2,539 家，较 2023 年 12 月末减少 27 家，保险 中介市场从“粗放式”发展旧模式向提质增效转型，实现了规模扩张。2024 年， 国内保费收入再创新高，达 5.67 万亿元，保费收入较 2023 年增长 5.60%。2024 年末，保险密度为 4,045.67 元，较 2023 年末同比上升 11.29%，同时，保险深度 也实现了快速增长，为我国经济社会提供了更加坚实的保障。 中国保险市场的快速发展主要得益于以下几个方面：第一，政策支持和监管 环境优化。政府的政策支持和监管环境的优化为保险行业提供了稳健的发展基础。 近年来，中国政府出台了一系列政策以促进保险业的发展，如税收优惠政策、监 管创新以及鼓励险资参与国家重大战略等。这些政策为保险行业的发展创造了良 好的外部环境，也为保险公司提供了更多的业务机会。第二，经济增长和中产阶 级的崛起随着中国经济的持续增长和中产阶级的不断壮大，保险产品的需求日益 增加。中产阶级的崛起带动了对健康保险、寿险以及财产险的需求，这也是推动 中国保险市场快速增长的重要因素之一。随着中国人均可支配收入的增加，人们 对保险产品的认知和接受度也在提高，这进一步推动了市场的发展。第三，科技 创新的推动科技创新正在深刻地改变保险行业的运作模式。大数据、人工智能和 区块链等技术的应用，不仅提高了保险产品的设计和服务能力，也优化了风险管 理和定价模型。中国保险公司正积极探索利用科技手段提高运营效率，优化客户 体验，从而推动了保险市场的进一步发展。 未来几年，中国保险市场将继续保持快速增长态势，并有望成为全球保险市 场的重要增长引擎。以下几个方面将是未来中国保险市场的重要机遇：第一，健 康险和养老险的巨大潜力。随着中国人口老龄化的加速和健康意识的增强，健康 险和养老险市场的需求将大幅增加。到 2030 年，中国 60 岁及以上人口预计将达 到 3 亿，这将为健康险和养老险市场提供巨大的发展空间。同时，政府对商业健 康保险的政策支持力度加大，也为保险公司提供了更多的发展机会。第二，农村 保险市场的开发随着乡村振兴战略的推进和农村经济的发展，农村保险市场的潜 力正在逐步释放。目前农村保险市场的覆盖率和渗透率较低，未来保险公司可以 通过开发适合农村特点的保险产品和服务，拓展这一蓝海市场。第三，科技赋能 保险业务。科技赋能将继续是未来保险业发展的重要趋势。中国保险公司可以通 过加大对科技的投入，利用大数据和人工智能等技术，提高产品创新和客户服务 能力。特别是在精准营销、风险定价和理赔服务方面，科技将发挥越来越重要的 作用。 尽管中国保险市场前景广阔，但仍面临诸多挑战。第一，市场竞争加剧。随 着越来越多的外资保险公司进入中国市场，竞争日益激烈。外资保险公司凭借其 丰富的国际经验、先进的管理模式和创新的产品设计，给国内保险公司带来了不 小的挑战。为了在竞争中立于不败之地，国内保险公司需要在产品创新、服务优 化和客户体验提升等方面下功夫。第二，消费者信任问题。消费者对保险产品的 信任度较低也是中国保险市场面临的一大挑战。报告指出，由于过去一些保险公 司在销售过程中的误导行为和理赔服务上的不足，导致部分消费者对保险产品持 观望态度。保险公司需要通过加强透明度、提高服务质量和强化品牌建设，逐步 恢复和增强消费者的信任。第三，监管环境的变化随着全球经济环境的变化和监 管政策的不断调整，保险公司需要及时适应新的监管要求。例如，近年来关于资 本充足率的监管要求越来越高，保险公司需要调整资本结构，提高资本管理水平， 以应对监管变化。 （3）基金管理行业 我国基金管理业的参与主体主要包括基金持有人、基金管理机构、基金托管 机构、基金销售机构、基金投资顾问机构、以及包括份额登记机构在内的基金服 务机构等。其中基金管理公司负责基金的投资管理和运作，以申购赎回费、管理 费和业绩报酬为驱动。基金管理机构主要分为公募和私募两大类，和公募基金相 比，私募基金投资范围更为广泛，可分为私募证券投资基金、私募股权及创业投 资基金、私募资产配置基金、其他私募投资基金四大类。 2022 年 12 月 30 日，中国证券投资基金业协会发布《私募投资基金登记备 案办法》，相比于 2014 年发布的试行办法，主要修改体现在以下几个方面：第一， 明确“依法合规、公开透明、便捷高效”的登记备案原则；第二，明确管理人登 记标准，并适度提高规范要求；第三，明确私募基金“募、投、管、退”全生命 流程制度安排，并对创投基金进行明确界定；第四，增设“信息变更和报送”专 章，强调持续信息披露和报送义务；第五，加强全流程自律管理，进一步丰富自 律管理手段。以上修订使基金的管理及运营流程更加公开透明。 2023 年 7 月 3 日《私募投资基金监督管理条例》                              （国务院令第 762 号，简称 私募条例）发布，并于 9 月 1 日生效实施。主要内容如下：一是明确扩大适用范 围，完善顶层设计以强化监管。二是对私募基金管理人提出多方面规范要求，并 明确要求管理合伙型私募基金的普通合伙人亦适用《私募条例》关于管理人的规 定。三是重点规范了私募基金资金募集和投资运作环节，核心要求进一步细化和 具体化。四是差异化管理，加快创新发展。五是拓宽监管手段，明确法律责任。 《私募条例》属于行政法规，是目前专门针对私募股权基金行业的效力级别最高 的法律规范。 中国证券投资基金业协会于 2024 年 4 月发布了《私募证券投资基金运作指 引》，以进一步贯彻落实《私募条例》。《运作指引》自 2024 年 8 月 1 日起施行， 覆盖了私募证券基金的募集、投资、运作等各环节，以促进私募证券基金规范运 作。2024 年 6 月，国务院办公厅发布《促进创业投资高质量发展的若干政策措 施》（国办发〔2024〕31 号）围绕创业投资“募投管退”全链条提供政策支持， 向市场传递了激发投资活力的愿景，此外，政策提出充分发挥国家新兴产业创业 投资引导基金、国家中小企业发展基金、国家科技成果转化引导基金等作用，通 过“母基金+参股+直投”方式支持战略性新兴产业和未来产业。2024 年 9 月， 金融监管总局印发了《关于做好金融资产投资公司股权投资扩大试点工作的通知》 和《关于扩大金融资产投资公司股权投资试点范围的通知》，将金融资产投资公 司的股权投资试点范围由上海扩大到全国 18 个城市，同时放宽股权投资金额和 比例限制。 2025 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进政府投资基金高质量发展的指 导意见》 （国办发〔2025〕1 号）引发市场的广泛关注，明确提出政府投资基金将 “提升专业化市场化运作水平”，具体政策包括“不以招商引资为目的设立政府 投资基金，鼓励取消政府投资基金及管理人注册地限制；……优化政府出资比例 调整机制，鼓励降低或取消返投比例”。此次政策首次在国家层面释放了政府投 资基金解绑招商、返投要求的信号，有助于政府投资基金提升专业化运作水平， 引导基金管理人回归投资本质，按照市场化原则进行投资决策，提高投资效率和 自由度。 从私募基金产业链来看，上游为资本募集环节，投资者通过投资顾问和基金 管理公司提供资金，投资者包括高净值个人投资者、企业、机构投资者以及政府 引导基金等；中游为私募股权基金的投资活动环节，基金管理公司负责制定投资 策略和决策，进行市场研究和企业评估；下游则是投资的退出方式与利益分配环 节，私募股权基金通过上市、并购、股权转让、回购或其他方式实现投资退出， 并将收益分配给投资者和基金管理团队。 整体而言，我国经济的快速发展和资本市场的逐步开放，使得私募股权投资 的资金规模不断扩大，私募股权管理人也取得了令人满意的投资回报，中国私募 股权市场迅速发展。特别是在创新驱动和技术升级的背景下，市场对高成长企业 的投资需求增加，直接推动行业实现蓬勃发展。 3、行业地位 （1）强大的股东背景 中建资本股东中国建筑是全球最大的投资建设集团，实际控制人为国务院国 资委，经营业绩遍布国内及海外一百多个国家和地区，业务布局涵盖投资开发（地 产开发、建造融资、持有运营）、工程建设（房屋建筑、基础设施建设）、勘察设 计、新业务（绿色建造、节能环保、电子商务）等板块。中建集团位列 2025 年 《财富》世界 500 强第 16 位，中国企业 500 强第 4 位，稳居 ENR“全球最大 250 家工程承包商”首位，保持行业全球最高信用评级，价值创造力、国际竞争力、 行业引领力、品牌影响力、文化软实力持续提升。 2025 年，中国建筑新签合同额 4.5 万亿元，同比增长 1.0%，继续保持行业 领先，是建筑行业新签合同额、营业收入达到“双万亿”的企业。 中国建筑内部业务板块众多，各项金融业务需求旺盛，大型机械设备、债权 债务和运营资产等存量资产丰富，为中建资本提供了良好的发展空间。 （2）产融结合优势 2019 年以来，中建集团金融业务实施“管运分离”，中建资本作为中建集团 的二级单位实体化运行，战略地位逐步提升，管理日趋完善，通过旗下子公司开 展的基金投资管理、保理及资产管理服务、保险经纪等业务保持快速增长。中建 基金积极参与重大基础设施建设项目，实现基金管理费收入；中建保理围绕系统 内各级单位开展供应链资产证券化、工程尾款资产证券化、保理债权资产证券化 及应收账款保理业务，2021 年以来加大业务投放力度，盈利能力不断提升；中建 英大保险经纪业务持续发展，随着统保集中度的提升，盈利水平稳步增加。 中建集团坚定支持中建资本发展，将中建资本发展成为与中建集团地位相匹 配的金融持股平台，为中建集团主业高质量发展和战略转型提供坚实金融支撑。 中国建筑产业链上下游企业涉及数量多、范围广，为中建资本金融业务拓展 提供了广阔市场和良好的切入点。中建资本坚持“服务主业、以融强产”的基本 定位，基金管理业务方面，以中建基金为载体，充分发挥基金在聚合金融资源、 优化负债结构、优化治理结构和约束激励机制、促进商业模式闭环、探索新业务 方面的作用；供应链金融业务方面，以中建保理为载体，围绕提质增效需求，打 造若干个标准化的供应链金融产品，提升供应链金融业务专业化、标准化、规模 化水平，推动供应链金融业务在盘活存量资产、缓解资金周转压力、降低中建集 团整体成本等方面发挥更重要的作用；保险经纪业务方面，以中建英大为载体， 协助中建集团各成员单位统筹保险业务，不断提升议价能力、降低保费支出、强 化索赔服务、合理规避风险、实现降本增效；融资租赁业务方面，以中建融资租 赁为载体，紧紧围绕主业单位融资租赁需求开展业务，在相关领域提供金融服务 解决方案，积极拓宽集团主业单位和上下游企业融资渠道，助力产业转型升级和 结构调整，带动新兴产业发展。 （3）业务协同优势 中建资本各业务板块协同性较好，基金投资管理、保理及资产管理服务、保 险经纪等业务均围绕中建集团主业开展，有利于各业务板块协同并实现优势互补， 整体风险可控。中建资本通过保险经纪引入保险业资源，协助基金引入保险资金 认购基金份额和投资不动产基金业务盘活 PPP 项目资产等方式，构建内部金融 业务协同机制。搭建信息共享平台，打通“客户-平台-资产”的金融闭环生态， 实现资金流、业务流、信息流在闭环生态中的共享共用。 （4）风险管控优势 中建资本建立了完善的内部控制、全面风险管理暨合规管理体系，具备基于 内外部环境、法律法规、公司资源、监管要求等所有相关要素和利益相关方的综 合分析判断能力，建立了有效的风险防范体系、风险化解机制，实现承担风险、 管理风险、规避风险。 （5）人才优势 中建资本拥有基金管理业务、商业保理业务、保险经纪业务、融资租赁业务、 金融科技、投资运营、财务管理、法务合规、企业管理、党建纪检等方面的人才 队伍。中建资本通过内部培训、外部培训、沟通交流、调研学习等相结合、多样 化的培养形式，构建了有效的人才培育体系。 （六）主营业务基本情况        中建资本经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动。（除依法须经批 准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政 策禁止和限制类项目的经营活动。）        中建资本承担中建集团金融业务的投资、持有和拓展等职责，主要业务板块 包括基金管理业务、委托贷款业务、保理及资产管理服务业务、保险经纪业务、 咨询服务业务等。以下为中建资本各业务板块经营情况：                         表 2-2-5：中建资本营业收入构成情况                                                                           单位：万元、%          2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 业务板块          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 保理业务 20,482.70 76.93 72,453.04 74.14 69,770.58 70.55 56,276.46 63.64 委托贷款 733.23 2.75 5,857.72 5.99 8,855.82 8.95 11,805.05 13.35 保险经纪 2,750.49 10.33 9,111.72 9.32 8,719.51 8.82 8,287.38 9.37 基金管理 713.24 2.68 1,856.31 1.90 3,282.47 3.32 4,105.80 4.64 租赁业务 1,829.30 6.88 8,347.93 8.54 8,244.48 8.34 7,904.83 8.94 其他业务 117.07 0.44 95.89 0.10 26.36 0.03 56.60 0.06 合计 26,626.03 100.00 97,722.60 100.00 98,899.21 100.00 88,436.12 100.00     注：其他业务包含会议室会场服务、投资与资产管理、科技经费收入，无商品住宅及商 业地产开发业务相关收入 （七）中建资本财务情况        立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计了中建资本 2023 年、2024 年、2025 年财务报表，并分别出具了“信会师报字[2024]第 ZB32081 号”、“信会师报字 [2025]第 ZK21663 号”和“信会师报字[2026]第 ZK20720 号”标准无保留意见的 审计报告。中建资本 2026 年 1-3 月的财务报表未经审计。        中建资本近三年及一期的财务情况5如下：                              表 2-2-6：中建资本合并资产负债表                                                                            单位：万元          本报告中中建资本所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审计的财务报告， 5如无特别说明， 2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据来源 于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 流动资产： 货币资金 184,939.67 46,495.19 118,297.17 29,634.11 应收账款 1,449,544.14 1,442,272.61 1,498,242.18 1,243,550.26 预付款项 45.06 127.19 485.97 190.79 其他应收款 1,408.55 1,999.97 1,466.13 7,758.25 一年内到期的非流动资                   52,244.80 53,738.27 51,491.57 48,699.99 产 其他流动资产 73,531.53 74,548.16 87,007.29 84,666.56 流动资产合计 1,761,713.75 1,619,181.38 1,756,990.32 1,414,499.96 非流动资产： 债权投资 - - 46,416.67 92,833.33 长期应收款 16,080.08 9,509.15 8,747.49 5,694.86 长期股权投资 520,704.49 520,704.49 490,892.87 465,608.16 其他权益工具投资 7.18 7.18 8.53 9.50 其他非流动金融资产 21,079.25 20,979.25 18,346.11 18,546.11 投资性房地产 120,440.68 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 157.94 166.72 381.87 274.48 使用权资产 1,661.88 1,899.29 - 1,013.05 无形资产 2,027.98 2,101.08 2,253.66 2,344.80 开发支出 1,624.19 1,453.11 1,290.16 610.96 长期待摊费用 281.81 304.03 322.61 342.24 递延所得税资产 19,911.49 19,679.86 14,847.91 24,288.41 非流动资产合计 703,976.96 697,704.14 706,114.30 735,878.07 资产总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03 流动负债： 短期借款 614,979.62 633,518.05 835,979.40 702,013.95 应付账款 8,643.45 8,093.61 6,313.02 7,389.83 预收款项 735.53 970.38 1,332.16 1,161.97 合同负债 58.01 58.01 167.78 178.55 应付职工薪酬 1,815.01 1,813.23 2,496.24 2,913.50 应交税费 3,666.77 4,835.19 4,201.96 6,211.15 其他应付款 11,309.05 11,168.15 58,457.11 109,390.79 一年内到期的非流动负                   32,212.24 54,206.64 110,879.77 31,213.25 债 其他流动负债 2,278.47 1,381.47 2,376.19 1,737.66 流动负债合计 675,698.14 716,044.72 1,022,203.62 862,210.67 非流动负债： 长期借款 42,310.76 63,848.00 113,449.82 68,420.00        项目 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 应付债券 599,910.00 400,000.00 200,000.00 99,916.44 租赁负债 719.07 985.61 - - 长期应付款 277.26 82.26 156.44 - 递延收益 - - - 2.71 递延所得税负债 - - - - 非流动负债合计 643,217.09 464,915.87 313,606.26 168,339.14 负债合计 1,318,915.24 1,180,960.59 1,335,809.89 1,030,549.79 所有者权益： 实收资本 830,500.00 830,500.00 830,500.00 830,500.00 资本公积 68,636.17 68,636.17 68,636.17 102,690.51 其他综合收益 -22,472.31 -21,777.43 -18,444.96 -50,879.33 盈余公积 26,457.47 26,457.47 20,066.01 15,389.76 一般风险准备 16,050.17 16,050.17 15,975.26 13,187.65 未分配利润 182,060.97 171,429.83 129,319.42 90,655.85 归属于母公司所有者权                       1,101,232.47 1,091,296.21 1,046,051.88 1,001,544.44 益合计 少数股东权益 45,543.01 44,628.72 81,242.84 118,283.80 所有者权益合计 1,146,775.48 1,135,924.93 1,127,294.73 1,119,828.24 负债和所有者权益总计 2,465,690.71 2,316,885.52 2,463,104.61 2,150,378.03                      表 2-2-7：中建资本合并利润表                                                                               单位：万元         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12 其中：营业收入 26,626.03 97,722.60 98,899.21 88,436.12 二、营业总成本 11,341.18 48,816.63 51,606.20 42,832.85 其中：营业成本 6,131.02 24,958.80 23,744.99 22,114.85        税金及附加 68.05 1,569.14 1,391.94 1,258.39        销售费用 - - - 275.20        管理费用 1,413.06 6,272.02 6,208.24 6,681.87        财务费用 3,729.05 16,016.66 20,261.03 12,502.55        其中：利息费用 3,954.93 17,351.25 21,271.77 13,149.84              利息收入 240.95 1,575.72 1,046.55 933.07 汇兑净损失（净收益以“-”                                           - 1.38 - - 号填列） 加：其他收益 1.13 45.04 135.82 16.46        投资收益（损失以“-”                                       78.19 32,846.95 32,555.41 31,247.76 号填列）        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度        公允价值变动收益                                  - 765.74 - 229.34 （损失以“-”号填列）        信用减值损失（损失                                  - -5,729.17 -4,750.10 -13,070.16 以“-”号填列）        资产处置收益（损失                                  - -0.15 - - 以“-”号填列） 三、营业利润（亏损以“-”号填列） 15,364.17 76,834.39 75,234.15 64,026.68     加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.43     减：营业外支出 - - 0.04 308.82 四、利润总额（亏损总额以“-”号                          15,364.17 76,844.59 75,234.11 63,718.29 填列）     减：所得税费用 3,818.74 10,612.58 9,933.73 6,817.83 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46 （一）按所有权归属分类 -     归属于母公司所有者的净利                          10,631.14 60,712.79 57,516.41 46,859.87 润     少数股东损益 914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59 （二）按经营持续性分类 -     持续经营净利润 11,545.43 66,232.02 65,300.38 56,900.46     终止经营净利润 - - - - 六、其他综合收益的税后净额 -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32 归属于母公司所有者的其他                            -694.89 -3,332.46 30,215.37 11,567.32 综合收益的税后净额 归属于少数股东的其他综合                                  - - - - 收益的税后净额 七、综合收益总额 10,850.54 62,899.56 95,515.75 68,467.78 归属于母公司所有者的综合                           9,936.26 57,380.33 87,731.78 58,427.18 收益总额 归属于少数股东的综合收益                            914.28 5,519.23 7,783.97 10,040.59 总额                表 2-2-8：中建资本合并现金流量表                                                                      单位：万元        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流 量： 销售商品、提供劳务收                      5,171.56 40,332.13 42,838.71 44,914.98 到的现金     收到的税费返还 - - - 1.73        项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 收到其他与经营活动有                     142,778.96 2,188,360.06 1,468,983.73 761,525.23 关的现金 经营活动现金流入小计 147,950.52 2,228,692.20 1,511,822.44 806,441.94 购买商品、接受劳务支                       1,307.67 6,142.15 6,245.67 11,745.56 付的现金 支付给职工以及为职工                       1,576.72 7,345.75 7,303.61 8,468.84 支付的现金     支付的各项税费 5,411.48 21,143.14 20,077.66 15,014.67 支付其他与经营活动有                     130,712.89 2,123,658.05 1,716,562.15 1,207,875.98 关的现金 经营活动现金流出小计 139,008.76 2,158,289.09 1,750,189.09 1,243,105.05 经营活动产生的现金流量净                       8,941.75 70,403.11 -238,366.64 -436,663.11 额 二、投资活动产生的现金流                                             - 量：     收回投资收到的现金 - 48,329.26 82,244.81 154,282.96     取得投资收益收到的现                         78.19 8,637.37 9,720.05 8,827.31 金 处置固定资产、无形资 产和其他长期资产收回的现 - 0.14 金净额 收到其他与投资活动有                              - - - 2,481.64 关的现金 投资活动现金流入小计 78.19 56,966.77 91,964.85 165,591.91 购建固定资产、无形资 产和其他长期资产支付的现 100.00 1,952.25 1,231.93                                       405.03 金     投资支付的现金 - 3,779.00 - - 取得子公司及其他营业                              - - 34,054.34 - 单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有                              - - 10,565.65 - 关的现金 投资活动现金流出小计 100.00 4,184.03 46,572.24 1,231.93 投资活动产生的现金流量净                         -21.81 52,782.74 45,392.62 164,359.98 额 三、筹资活动产生的现金流 量：     取得借款收到的现金 76,478.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,380.00     发行债券收到的现金 199,900.00 - - - 收到其他与筹资活动有                              - - - 60.00 关的现金          项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 筹资活动现金流入小计 276,378.40 1,022,947.95 1,594,038.00 964,440.00     偿还债务支付的现金 141,133.82 1,131,322.18 1,238,164.00 635,372.00 分配股利、利润或偿付                             4,673.38 48,933.02 46,884.36 45,586.48 利息支付的现金 支付其他与筹资活动有                              217.78 37,938.53 38,018.06 37,805.91 关的现金 筹资活动现金流出小计 146,024.98 1,218,193.74 1,323,066.41 718,764.38 筹资活动产生的现金流量净                           130,353.42 -195,245.79 270,971.59 245,675.62 额 四、汇率变动对现金的影响 - -1.38 - - 五、现金及现金等价物净增                           139,273.36 -72,061.32 77,997.56 -26,627.52 加额 加：年初现金及现金等                            34,600.57 106,661.89 28,664.33 55,291.85 价物余额 六、年末现金及现金等价物                           173,873.93 34,600.57 106,661.89 28,664.33 余额 2、主要财务指标分析 （1）资产结构 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本总资产分别为 2,150,378.03 万 元、2,463,104.61 万元、2,316,885.52 万元和 2,465,690.71 万元，总体呈波动增长 趋势，主要系货币资金、一年内到期的非流动资产、长期应收款、长期股权投资 及投资性房地产增加。 资产结构方面，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本流动资产分别为 1,414,499.96 万元、1,756,990.32 万元、1,619,181.38 万元和 1,761,713.75 万元， 占资产总额的比例分别为 65.78%、71.33%、69.89%和 71.45%。中建资本流动资 产所占比重较高，主要包括货币资金、应收账款一年内到期的非流动资产以及其 他流动资产。 2024 年末，中建资本货币资金较 2023 年末增加 88,663.06 万元，增幅为 299.19%，主要系保理业务回款，预留资金增加所致；2025 年末，中建资本货币 资金较 2024 年末减少 71,801.99 万元，降幅 60.70%，主要系中建保理因业务投 放计划，按需消耗预留资金。2026 年 1-3 月，中建资本货币资金较 2025 年末增 加 138,444.48 万元，增幅为 297.76%，主要系为偿还短期借款和业务投放预留资 金所致。 （2）负债结构 近三年及一期末，中建资本负债总额与资产总额变化趋势一致。截至 2023- 2025 年末及 2026 年 3 月末，中建资本负债总额分别为 1,030,549.79 万元、 1,335,809.89 万元、1,180,960.59 万元和 1,318,915.24 万元。 中建资本负债以流动负债为主，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债 分别为 862,210.65 万元、1,022,203.62 万元、716,044.72 万元和 675,698.14 万元， 占负债总额的比重分别为 83.67%、76.52%、60.63%和 51.23%。中建资本流动负 债主要为短期借款、一年内到期的非流动负债、应付账款、以及其他应付款等。 2024 年末，中建资本短期借款较 2023 年末增加 133,965.45 万元，增幅 19.08%， 主要系中建资本开展应收保理业务，融资需求增加；2025 年末，中建资本短期借 款较 2024 年末减少 202,461.35 万元，降幅 24.22%，主要系中建资本偿还银行贷 款所致。 2024 年末，中建资本其他应付款较 2023 年末减少 50,933.67 万元，降幅 46.56%，主要系保理业务转付款及应付往来款减少所致；2025 年末，中建资本其 他应付款较 2024 年末减少 47,288.96 万元，降幅 80.90%，主要系保理业务转付 规模降低所致。 （3）营业收入和净利润分析 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本营业总收入分别为 88,436.12 万 元、98,899.21 万元、97,722.60 万元和 26,626.03 万元；净利润分别为 56,900.46 万元、65,300.38 万元、66,232.02 万元和 11,545.43 万元。 近年来中建资本营业收入呈波动增长态势，保理业务是中建资本收入的主要 来源，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，上述板块业务收入在中建资本营业收入 中占比分别为 63.64%、70.55%、74.14%和 76.93%。 （4）现金使用分析 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本经营活动现金流量净额分别为- 436,663.11 万元、-238,366.64 万元、70,403.11 万元和 8,941.75 万元。2023、2024 年，中建资本经营活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系中建商业保理 有限中建资本开展应收保理业务，投放保理款项所致。2025 年及 2026 年 1-3 月， 中建资本经营活动产生的现金流量净额为 70,403.11 万元和 8,941.75 万元，转为 净流入，主要系中建资本应收保理业务到期回款增加所致。     2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本投资活动产生的现金流量净额分 别为 164,359.98 万元、45,392.62 万元、52,782.74 万元和-21.81 万元。2024 年， 中建资本投资活动产生的现金流量净额较 2023 年减少 118,967.36 万元，降幅 72.38%，主要系幸福九号通过工商银行发放的委托贷款正常按照委贷合同还本付 息，委托贷款回款较 2023 年减少所致。     2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，中建资本筹资活动现金流量净额分别为 245,675.62 万元、270,971.59 万元、-195,245.79 万元和 130,353.42 万元。2025 年， 中建资本筹资活动产生的现金流量金额表现为净流出，主要系 2025 年度取得借 款收到的现金减少所致。 （八）中建资本资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调查     1、经营合法合规性情况     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局 （ http://beijing.chinatax.gov.cn ）、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记 录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截 至 2026 年 6 月 22 日，中建资本最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严 重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失 信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。 2、商业信用及主体评级情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建资本获得主要贷款银行授信额度合计 306.63 亿元，已使用额度 78.25 亿元，尚未使用的授信额度为 228.38 亿元。上述尚未使 用的授信额度不等同于不可撤销的贷款承诺。 报告期内，中建资本均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大 违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 21 日出具的《企业信用报告》， 中建资本无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，根据《2025 年度中建资本控股有 限公司信用评级报告》          （编号：CCXI-20251742M-01），中建资本最新主体信用等 级为 AAA，评级展望“稳定”。 （九）债务及资本市场公开融资情况 截至 2026 年 3 月末，中建资本已发行债券总额 70 亿元人民币，余额为 60 亿元人民币。最近三年，中建资本未发生延迟支付债券本息的情况。 三、对不动产运营管理机构的尽职调查 本项目拟由中建资本（上海）作为运营管理统筹机构、东孚资管作为运营管 理实施机构，两者合称为“运营管理机构”。截至本报告出具日，本项目运营管 理机构均已设立。 （一）对运营管理统筹机构的尽职调查 1、设立、存续及历史沿革情况 详见本报告“第二章 一、对原始权益人的尽职调查 （一）原始权益人的设 立、存续及历史沿革情况”。 2、股权结构、控股股东和实际控制人情况 详见本报告“第二章 一、对原始权益人的尽职调查 （二）股权结构、控股 股东和实际控制人情况”。 3、组织架构、治理结构和内部控制情况 详见本报告“第二章 一、对原始权益人的尽职调查 （三）组织架构、治理 结构和内部控制情况”。 4、主营业务与持续经营能力 中建资本（上海）的经营范围为以自有资金从事投资活动、财务咨询、企业 管理咨询、住房租赁、非居住房地产租赁、停车场服务、信息咨询服务（不含许 可类信息咨询服务），不包括商品住宅和商业地产开发，没有房地产开发业务资 质，不从事商业住宅和商业地产开发业务。 中建资本（上海）充分利用中建集团在建筑行业的资源与行业地位优势，已 建立、实施并持续完善统一的运营管理机制，并逐步实现资产发行上市、稳健运 营与可持续扩募的“培育-投资-盘活-再投资”的良性循环。中建资本（上海）将 获取中建集团在资产重组、项目运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力 的股东支持，保证自身持续稳定运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值。 根据《中国建筑股份有限公司第三届董事会第五十二次会议决议》《中国建 筑股份有限公司第三届董事会第六十次会议决议》，原始权益人中建资本（上海） 是中建集团旗下的资产管理、培育、盘活的集中平台。中建集团高位统筹内部资 源，将中建资本（上海）打造为中建集团租赁住房不动产基金发行上市平台。原 始权益人将通过正常转让、无偿划转等方式，将中建集团旗下控股企业运营管理 的可扩募资产整合至原始权益人之下，能够确保自身有充足资产推动未来不动产 基金扩募，不断推动项目上市及回收资金再投资，逐步形成“培育-投资-盘活-再 投资”的良性循环。因此，中建资本（上海）将获取中建集团在资产重组、项目 运营、发行上市以及未来扩募等多方面、强有力的股东支持，保证自身持续稳定 运营，实现不动产项目上市平台的长期战略价值，具备持续经营能力。 5、运营管理服务经验及人员配置情况 （1）运营同类不动产项目情况 截至 2026 年 3 月末，运营管理统筹机构中建资本（上海）无其他在运营和 管理的同类型不动产项目。 （2）管理人员和员工情况 中建资本（上海）内部设置综合管理部、财务部、投资运营部和法务风控部， 形成了专业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营团队熟悉租赁住房行 业特征及项目运营管理业务流程，具有较强的租赁住房项目运营管理统筹能力。 截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）员工共计 20 人，平均从业时间逾 13 年， 其中本科以及本科以上人员占比 100%，就职平均年限 3 年。主要负责人履历如 下：       表 2-3-1：运营管理统筹机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况                                                 相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                  时间                   苏珺，经济师，硕士研究生学历，中共党员。2013                   年 7 月起，历任中国建筑股份有限公司基础设施                   事业部项目部业务主办、业务主管。2016 年 11 月                   起，历任中国建筑股份有限公司金融部业务主                   办、业务经理、高级经理。2023 年 3 月起，任中                   建资本控股有限公司投资运营部总经理、中建投        董事、 资基金管理（北京）有限公司副总经理、安徽国 苏珺 女 13 年        总经理 元信托有限公司董事。2024 年 9 月起，任中建资                   本控股有限公司投资部总经理，上海孚茸置业有                   限公司董事、总经理，安徽国元信托有限公司董                   事。2025 年 12 月起，任中建资本控股有限公司                   投资部总经理，中建资本管理（上海）有限公司                   董事、总经理，上海孚茸置业有限公司董事、总                   经理，安徽国元信托有限公司董事。                                                 相关经验 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验                                                  时间                    李冰，正高级会计师，硕士研究生学历，中共党                    员。2007 年 7 月起，历任中建国际建设有限公司                    财务资金部总账会计、中国建筑股份有限公司海                    外事业部财务资金部预算管理经理、中国建筑国        财务负 际工程公司财务资金部副总经理。2020 年 3 月 李冰 女 16 年        责人 起，历任中建资本控股有限公司财务部副总经                    理。2021 年 9 月起，任中建资本控股有限公司财                    务部总经理。2024 年 6 月任中建资本管理（上海）                    有限公司财务负责人。2024 年 9 月起，任上海孚                    茸置业有限公司财务负责人。                    范庆伦，高级经济师，硕士研究生学历，中共党                    员。2013 年 7 月起，历任中建交通投资管理公司                    佛山新交通项目公司商务合约部业务主办、业务                    经理。2016 年 4 月起，历任中证基金管理有限公                    司产业投资部项目经理。2018 年 3 月起，历任中        投资运                    建投资基金管理（北京）有限公司投融资业务部 范庆伦 营部经 男 13 年                    业务经理、投融资二部高级经理、投融资一部高        理                    级经理、经理。2023 年 8 月起，任中建投资基金                    管理（北京）有限公司投融资三部经理。2024 年                    9 月，任上海孚茸置业有限公司监事，2026 年 2                    月，任中建资本管理（上海）有限公司投资运营                    部经理。 6、财务情况 详见本报告“第二章 一、对原始权益人的尽职调查 （八）原始权益人财务 情况”。 7、公司资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调查 详见本报告“第二章 一、对原始权益人的尽职调查 （九）原始权益人公司 资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调查”。 （二）对运营管理实施机构的尽职调查 1．设立、存续及历史沿革情况 根据上海市青浦区市场监督管理局于 2025 年 4 月 8 日核发的《营业执照》 （统一社会信用代码：91310115342082157C）及国家企业信用信息公示系统的公 示信息，截至 2026 年 3 月 31 日，运营管理实施机构基本情况如下：                    表 2-3-2：东孚资管基本资料       项目 内容       名称 上海中建东孚资产管理有限公司      企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 刘庆鹏 统一社会信用代码 91310115342082157C     注册地址 上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室     注册资本 61,000.00 万元人民币     成立日期 2015 年 6 月 30 日               一般项目：投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信息               咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨询；会               议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的               项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租赁；租赁服务（不含许可类               租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经营服务；礼品花卉     经营范围 销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理服务；停车场服务；               洗染服务【分支机构经营】。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照               依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；               游艺娱乐活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。                                          （依法须               经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目               以相关部门批准文件或许可证件为准） 东孚资管原名上海中建三益资产管理有限公司，是由中建东孚和上海三益佳 柏资产管理有限公司（以下简称“三益佳柏资管”）于 2015 年 6 月 30 日出资设 立的有限责任公司（国内合资），注册资本为人民币 1,000 万元，其中，中建东孚 现金出资 700 万元，持股 70%，三益佳柏资管现金出资 300 万元，持股 30%。东 孚资管经营范围为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资咨询,企业管理咨询, 商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务。【依法须经批准的项目,经相关 部门批准后方可开展经营活动】 2016 年 12 月 16 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁 布的编号为 41000001201612090043 的《准予变更（备案）登记通知书》，三益佳 柏资管将持有的东孚资管 30%的股权转让给中建东孚，东孚资管股东由中建东孚 和三益佳柏资管变更为中建东孚，经营范围变更为：资产管理,物业管理,建筑设 计咨询,投资咨询,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务, 仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发。                    【依法须经批准的项目,经相关部门批准 后方可开展经营活动】 2017 年 6 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布 的编号为 41000001201706080045 的《准予变更登记通知书》，东孚资管法定代表 人由高波变更为孙戈宁。 2017 年 9 月 15 日，根据中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局颁布 的编号为 41000001201709150021 的《准予变更（备案）登记通知书》，经营范围 变更为：资产管理,物业管理,建筑设计咨询,投资管理,企业管理咨询,商务信息咨 询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储（除危险品）,酒店管理,房地产开发,从 事货物及技术进出口业务,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,烟草专卖零售,以 下均限分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库） 经营,洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。【依法须经批准的项目,经相关部门 批准后方可开展经营活动】 2018 年 1 月 17 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001201801170004 的《准予变更登记通知书》，东孚资管公司注册地由上海 自由贸易试验区世纪大道 1568 号 16 楼 07A 室迁移至上海市青浦区蟠文路 333 号 2 层 202 室。 2021 年 11 月 19 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202111190002 的《内资公司备案通知书》，东孚资管第一次增资，股东 中建东孚对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增 加至 31,000 万元，经营范围变更为：一般项目:资产管理,物业管理,建筑设计咨询, 投资管理,企业管理咨询,商务信息咨询,市场营销策划,财务咨询,会务服务,仓储 （除危险品）,酒店管理,票务代理,汽车租赁,花卉苗木的销售,住房租赁,以下均限 分支机构经营:高危险性体育项目,娱乐场所（游艺娱乐场所）,停车场（库）经营, 洗衣服务（不设工厂）,旅馆,餐饮服务。                   （除依法须经批准的项目外,凭营业执照依 法自主开展经营活动） 许可项目:房地产开发经营；货物进出口；技术进出口； 烟草制品零售。       （依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体 经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 2022 年 10 月 14 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202210130013 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由孙戈宁变更为 吴天凯。 2022 年 12 月 26 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202212260005 的《登记通知书》，东孚资管第二次增资，股东中建东孚 对东孚资管增资 30,000 万元，出资方式为货币，东孚资管注册资本增加至 61,000 万元。 2023 年 7 月 24 日，东孚资管股东做出决定，东孚资管监事由马东升变更为 肖韫华。 2024 年 10 月 30 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202409095153 的《登记通知书》，东孚资管法定代表人由吴天凯变更为 刘庆鹏。 2025 年 4 月 8 日，根据上海市青浦区市场监督管理局颁布的编号为 29000001202504030005 的《登记通知书》，东孚资管经营范围变更为：                                          “一般项目： 投资管理；房地产经纪；物业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类 信息咨询服务）；市场营销策划；财务咨询；会议及展览服务；普通货物仓储服 务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；酒店管理；票务代理服务；住房租 赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；小微型客车租赁经 营服务；礼品花卉销售；货物进出口；技术进出口；商业综合体管理服务；停车 场服务；洗染服务【分支机构经营】。                 （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依 法自主开展经营活动） 许可项目：房地产开发经营；烟草制品零售；游艺娱乐 活动【分支机构经营】；餐饮服务【分支机构经营】。（依法须经批准的项目，经 相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证 件为准）。” 2025 年 8 月 15 日，东孚资管股东作出决定：由刘庆鹏担任东孚资管董事、 经理；免去其他董事、监事、高级管理人员职务；同日通过新公司章程。 2、股权结构、控股股东和实际控制人情况 截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股本数量及股东持股情况如下：                 表 2-3-3：东孚资管股东出资情况          股东名称 出资额（万人民币） 出资比例（%） 上海中建东孚投资发展有限公司 61,000.00 100           合计 61,000.00 100 截至 2026 年 3 月末，东孚资管的股权结构如下：              图 2-3-1：东孚资管股权结构图 截至 2026 年 3 月末，东孚资管控股股东为中建东孚，持股比例 100%，实际 控制人为中国建筑集团有限公司。 3、组织架构、治理结构、内部控制情况和不动产运营制度 （1）组织架构 截至 2026 年 3 月末，运营管理实施机构东孚资管共设置 9 个部门，其中业 务管理部门 7 个：投资研策部、企业策划与资产管理部、品牌管理部、运维管理 部、法律合规与风险管理部、商务管理部、财务金融部；职能管理部门 1 个：综 合管理部；安全生产部门 1 个：安全生产监督管理部。东孚资管形成了专业分工 清晰、人员结构合理的综合运营团队，运营管理团队人员共计 179 人，人员配备 充足，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验。              图 2-3-2：东孚资管组织架构图 东孚资管根据自身管理和工作需要，各部门之间权责明确，部门设置和职责 分工满足了公司日常管理的需要。具体部门职责如下表所示：              表 2-3-4：东孚资管部门职责及对应表 部门 主要职责            1、已进驻及拟拓展城市市场研究；项目策划与拓展；投资项目研判            及报批；投资过程监控及执行；投资数据统计上报；投资项目中间 投资研策部            评价及后评价；内外部资源整合与维护等；            2、策划定位管理等。            1、战略管理；组织绩效管理；组织机构及职责管理；管理标准化与            制度管理；体系认证管理；经营机构管理；创新管理；卓越绩效与            管理提升；内部业务协同归口管理；外部创优及协会归口管理；数            字化转型管理；流程管理；数据管理；信息系统应用推广；系统运 企业策划与资产管 维管理；信息安全管理；IT 基础设施管理（含软硬件采购与使用）； 理部 年度运营目标制定与分解；项目计划管理；运营会议管理等；            2、大宗资产销售管理；商办项目运营管理；酒店公寓项目运营管理；            市场及客户研究等；            3、运营项目定价管理；中介费用管理等；            4、reits 运营管理等。            1、会员体系管理等；            2、企业品牌管理等； 品牌管理部            3、市场推广策划等；            4、业务品牌管理；推广费用管理等。            1、物业服务管理等；            2、报批报建管理；生产体系管理；项目开、竣、停、复工管理（轻            资产、营运期改造）；策划管理；工期管理；质量管理；供应商管 运维管理部            理（非工程类供应商管理，年度评价汇总上报）等；            3、环境管理；信用管理；工程保修；项目管理总结；安全文明管理            等； 部门 主要职责            4、项目设计管理；方案设计管理；设计标准化应用管理；设计变更            管理等；            5、产品研发管理；科技管理与应用（低碳智慧运维技术）；设计对            标考察管理等。 法律合规与风险管 1、合同管理；法律纠纷管理；风险与合规管理；法治宣传教育；知 理部 识产权管理等。            1、采购计划管理；采购策划管理；集中采购管理；采购合规管理等； 商务管理部 2、项目成本策划与管控；成本数据库管理；招标控制价编制及审核；            造价咨询管理；结算编制及审核等。            1、协助内控监督与评价；对接上级和外部审计机构；协助风险管理            等； 财务金融部 2、全面预算管理；会计核算管理；回款管理；税务管理；资金管理；            报表管理；资产管理；融资管理；授信管理；金融创新；保险集中            管理等。            1、党组织运行保障；党风廉政建设主体责任；决策层保障；应急管            理；档案管理；保密管理；行政管理；事务管理；员工健康；投诉            管理；满意度管理；风控管理等；            2、人才战略制定与执行；人才体系建设与信息化建设；人员招聘与            配置管理；关键岗位和领导人员管理；薪酬、考核及福利；教育培            训与开发；人才职业化发展；职业生涯规划；职（执）业资格管理；            职称管理；社会保险管理；劳动用工管理；出国（境）管理；人员            退休办理；人事档案管理；户籍办理等；            3、协助党组织推进全面从严治党，加强党风廉政建设；政治监督、 综合管理部            综合监督、日常监督；大监督体系运行；协助落实处分问责工作；            廉洁文化建设；纪律教育；巡察配合、整改监督等；            4、领导团队建设；党建工作研究；基层组织建设；党员教育管理；            组织协调党建工作责任制落实；组织协调意识形态工作责任制落实；            理论武装工作；宣传教育工作；企业文化建设工作；融媒体中心建            设运营；社会责任工作；乡村振兴工作；统战及共青团工作等；            5、舆情管控；精神文明建设；工会组织建设；企业民主管理和职工            权益保障工作；服务关爱职工工作；职工创新创效工作；职工文体            活动；工会经费管理；退休职工管理等。 安全生产监督管理            进行安全教育检查、规避风险事故 部 （2）治理架构 根据运营管理实施机构的公司章程相关规定，东孚资管为有限责任公司，公 司治理机构包括股东、董事、经理，并设立公司党组织。 1）股东 公司不设股东会，由股东行使下列职权： ①委派和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项； ②审议批准董事的报告； ③审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； ④对公司增加或者减少注册资本作出决定； ⑤对发行公司债券作出决定； ⑥对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定； ⑦修改公司章程。 股东作出上述决定应当采用书面形式，并由股东签名或者盖章后置备于公司。 2）董事 公司不设董事会，设董事一名，任期三年。董事任期届满，可以连任。董事 由股东委派产生。 董事对股东负责，行使下列职权： ①向股东报告工作； ②执行股东的决定； ③决定公司的经营计划和投资方案； ④制订公司的年度财务预算方案、决算方案； ⑤制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； ⑥制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； ⑦制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； ⑧决定公司内部管理机构的设置； ⑨决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或 者解聘副经理、财务负责人及其报酬事项； ⑩制定公司的基本管理制度。 董事作出决定应当采用书面形式并签名后置备于公司。 3）经理 公司设经理一名，由董事决定聘任或者解聘。经理每届任期为三年，任期届 满，可以连任。 （3）内部控制情况 东孚资管内部建立了完善的核心管理制度，主要包括“三重一大”决策制度、 董常会议事规则等。具体如下： 1）“三重一大”决策制度 东孚资管就重大决策事项、重要人事任免事项、重大项目安排事项、大额度 资金运作事项制定了《上海中建东孚资产管理有限公司“三重一大”决策制度实 施管理办法》，明确决策范围，规范决策程序，强化监督检查，全面落实“三重 一大”决策制度，确保加强党的领导和完善企业治理有机统一。 2）董常会议事规则 东孚资管就董常会会议的议事和决策程序制定了《上海中建东孚资产管理有 限公司董常会议事规则》，明确董常会会议的组成人员、议事范围、工作机制、 会议决议会议记录和决议发布等事项，保证科学决策，提高工作效率。 （4）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 除内部控制制度外，东孚资管为不动产项目的运营管理制定了《投资研策部 标准化管理手册》        《企业策划与资产管理部标准化管理手册》                          《长租公寓运营指导 手册》《中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册》等制度。 1）投资研策部标准化管理手册 东孚资管为落实贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持新发展理念， 推动高质量发展，规范自持物业及运营服务的投资、研判和退出管理流程，指导 运营管理指标实施，实现自持物业的保值增值，防范自持物业运营风险，保障投 资效益实现，制定了《投资研策部标准化管理手册》，就投资预算管理、项目拓 展管理、投资决策管理、数据库管理、行业研究管理、项目策划定位管理、投资 过程监控管理、资产统计管理、项目后评价管理、项目处置立项报批管理等事项 的管理要求进行了明确规定。 2）企业策划与资产管理部标准化管理手册 为有效推进资产管理业务有效运营，实现运营目标，东孚资管制定了《企业 策划与资产管理部标准化管理手册》，明确了企划管理、商办运营、公寓运营（包 括基础信息维护、项目筹开、租金定价、招租管理、租费收缴、退租管理、营运 评价及分析）、酒店运营、数字化管理、资产销售等方面的管理要求。 3）长租公寓运营指导手册 东孚资管为进一步规范公司长租公寓项目的日常管理工作，提高工作效率， 明确工作流程及各阶段工作内容，加强与公司各部门、各岗位之间，以及与项目 公司之间的有效沟通，制定了《长租公寓运营指导手册》，该制度适用于东孚资 管所管自持长租公寓及轻资产运营项目，工作内容涉及项目定位阶段、设计阶段、 施工阶段、筹开阶段、营运阶段等全过程。 4）中建东孚幸孚+租赁社区运营管理手册 《中建幸孚+租赁社区运营管理手册》覆盖了运营筹备工作、销售筹备工作、 社区岗位每日工作内容、日常运营管理、物业管理、安全管理等内容，形成了国 内租赁住房产业在运营管理领域具备领先性的专业化体系与标准。 ①运营筹备工作 对开业准备、年度资产管理计划制定指导、社区开办事项指导、社区运营人 员培训等事项进行了规定。 ②销售筹备工作 对开业前销售准备工作、销售价格管理、销售策略、项目推广材料准备、推 广渠道管理等内容进行了明确。 ③社区岗位每日工作内容 规定了项目经理、项目副经理、社区管家、销售人员等社区岗位每日的工作 内容。 ④日常运营管理 对日常工作、报表管理、投诉管理、保障性租赁住房管理、信息安全管理、 运营检查、标准操作流程、服务礼仪规范、社区工服管理规定、营销管理、营运 推广活动指导、满意度测评管理等日常运营管理事项做出详细约定。 ⑤物业管理 明确了保洁服务管理、绿化养护监管办法、绿植租摆养护标准、虫害防治管 理、秩序维护服务管理、设施设备基础管理、设施设备维护保养、设施设备维护 保养工作计划及标准、公寓房间维护保养、能耗管理、接报修服务等物业管理事 项细则。 ⑥安全管理 规定了社区安全管理工作、消防安全管理制度、应急管理方案。 4、主营业务与持续经营能力 东孚资管布局上海、青岛、西安、杭州、南京等核心城市，形成“甲级办公、 精品商业、星级酒店、长租公寓”四大主营业态。截至 2026 年 3 月末，东孚资 管在管项目共计 38 个，面积 149 万平方米，在管商业平均出租率 87.8%，办公 平均出租率 61.2%，长租公寓平均出租率 90.6%，酒店平均入住率 59.1%四大主 营业态运营质量位居行业前端。 东孚资管荣获中国商业地产公司品牌价值 TOP10、中国办公运管综合实力 TOP20、中国不动产商管综合实力 TOP30、中国租赁住房运营商综合实力 TOP20、 中国商业地产 2025 年百强榜 20 位、金坐标“年度商业地产卓越企业”等奖项， 行业声誉良好，资产管理能力获得行业普遍认可。 综上，东孚资管致力于商业、办公、长租公寓、酒店等城市核心组件的高效 运营，四大主营业态运营质量位居行业前端，运营稳定，具备独立经营能力，其 运营管理经验和能力能够满足不动产项目的经营管理需要，未来也将继续保持稳 健发展态势。 5、运营管理服务经验及人员配置情况 （1）运营同类不动产项目情况 截至 2026 年 3 月末，除中建·幸孚+公寓（上海松江店）外，东孚资管运营 或拟运营的集中式租赁住房项目还包括杭州幸孚家公寓、张江幸孚里公寓、临港 幸孚家公寓、宝山幸孚家公寓、成都郫都公寓及海尔公寓合计 6 处资产，可出租 面积达 190,282 平方米，项目体量达 4,113 套，东孚资管运营或拟运营同类资产 情况如下所示：           表 2-3-5：东孚资管运营或拟运营同类资产情况            建筑面积 可出租面积 项目体量 运营 项目名称 项目持有人           （平方米） （平方米） （套） 状态                                       杭州中建申杭房 杭州幸孚家公寓 5,802 5,664 54 地产开发有限公 在营                                          司                                       上海中建张江投 张江幸孚里公寓 19,800 19,574 326 在营                                       资发展有限公司                                       上海孚乾置业有 临港幸孚家公寓 16,436 16,343 516 在营                                         限公司                                       上海宝孚置业有 宝山幸孚家公寓 53,308 52,036 1,308 在营                                         限公司                                                     成都西盛投资集 成都郫都公寓 89,326 78,310 1,373 在营                                                      团有限公司                                                     上海海质科技发 海尔公寓 18,641 18,355 536 在营                                                      展有限公司 合计 203,313 190,282 4,113 - - 截至 2026 年 3 月末，东孚资管运营的同类资产中，除海尔公寓因运营年限 较短仍处于爬坡期外，其余同类资产出租率已达较高水平，整体经营情况保持稳 定。东孚资管已运营的资产运营情况如下表列示：          表 2-3-6：东孚资管运营同类资产近三年及一期出租率情况 项目名称 起始运营时间 2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 杭州幸孚家公寓 2020.01 88.89% 90.74% 91.32% 83.33% 张江幸孚里公寓 2021.09 95.40% 93.25% 86.20% 95.40% 临港幸孚家公寓 2024.05 97.48% 97.09% 95.74% - 宝山幸孚家公寓 2024.08 96.71% 92.81% 58.94% - 成都郫都公寓 2025.06 100.00% 100.00% - - 海尔公寓 2025.09 61.19% 49.07% - - 2、管理人员和员工情况 东孚资管具有丰富的租赁住房项目运营经验，形成了专业分工清晰、人员结 构合理的综合运营团队。截至 2026 年 3 月末，东孚资管员工共计 179 人，平均 从业时间 12 年，其中本科以及本科以上人员占比 96%，就职平均年限 4.5 年。 主要负责人履历如下：       表 2-3-7：运营管理实施机构为管理不动产项目配备的主要负责人员情况 姓名 职务 性别 不动产项目运营管理经验 相关经验时间                          刘庆鹏，男，35 岁，党员，本科学历，                          学士学位。曾任上海中建东孚投资发展                          有限公司原山东公司财务部项目财务经                          理，上海中建东孚投资发展有限公司原                          上海公司财务部主管会计、副经理，上海         执行董事 刘庆鹏 男 中建东孚投资发展有限公司原上海公司 12 年         兼总经理                          财务部经理，上海中建东孚投资发展有                          限公司金融发展部副经理，上海中建东                          孚投资发展有限公司财务资金部副经                          理。现任上海中建东孚资产管理有限公                          司党总支书记、执行董事、总经理。                        张健，男，本科学历，拥有 8 年长租公寓                        运营管理经验。熟悉长租公寓项目从前                        期筹备、开业落地到日常运营、经营指标                        达成的全生命周期管理流程。历任上海           上海松江 乐乎公寓管理有限公司金桥店店助、华           幸孚+公 润置地有巢国际公寓社区泗泾店储备店     张健 男 8年           寓项目经 长、有巢国际公寓社区新桥店大社区负            理 责人。现任上海中建东孚资管分公司上                        海松江幸孚+公寓项目总经理，全面主持                        项目公寓运营管理相关工作。现管理公                        寓项目建筑面积 16 万方，管理套数达                        2432 套。                        裴小伟，男，34 岁，党员，硕士学历，                        历任上海中建东孚资产管理有限公司计                        划运营岗、运营管理部经理、企划管理部                        经理、现任上海中建东孚资产管理有限                        公司企业策划与资产管理部经理兼长租           长租公寓 公寓项目中心总经理，具备 8 年商业资     裴小伟 男 8年           部门经理 产运营管理经验。曾参与商业、写字楼、                        公寓、酒店从投资研策、工程设计、项目                        筹备、招商运营、资产盘活全生命周期管                        理。目前管理项目总体量共 51 个，建筑                        面积约 176 万平方米，其中公寓项目 14                        个，总体量 1.02 万套。      6、财务情况      安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规 定对东孚资管 2023-2025 年度财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的      （安永华明（2024）审字第 80009313_A01 号、安永华明（2025）审 《审计报告》 字第 80009313_A01 号、安永华明（2026）审字第 80009313_A01 号）；东孚资管 2026 年 1-3 月财务报表未经审计。      （1）财务数据      东孚资管近三年及一期的财务情况6如下：               表 2-3-8：东孚资管近三年及一期合并资产负债表                                                          单位：万元 6如无特别说明，本报告中东孚资管所引用的 2023 年度/末财务数据来源于 2024 年度/末经审计的财务报 告，2024 及 2025 年度/末财务数据来源于 2025 年度/末经审计的财务报告，2026 年 1-3 月/3 月末财务数据 来源于 2026 年 1-3 月/3 月末未经审计的财务报表。               2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                3 月末 流动资产： 货币资金 582.81 2,726.39 758.60 557.62 应收账款 1,710.37 1,156.73 2,312.14 1,094.97 预付款项 587.54 628.95 653.88 273.39 其他应收款 11,745.32 19,776.13 109,459.76 25,683.06 存货 29.05 - - - 一年内到期的非流动资                  196.21 - - - 产 其他流动资产 8,765.18 5,134.29 4,949.91 5,327.62 流动资产合计 23,616.48 29,422.48 118,134.28 32,936.67 非流动资产： - 长期应收款 451.40 - - - 长期股权投资 154.28 - - - 其他权益工具投资 12,460.14 - - - 其他非流动金融资产 - 12,460.14 - - 投资性房地产 128,277.53 129,415.27 321,311.14 353,735.59 固定资产 30,575.34 30,821.84 31,944.04 32,938.19 在建工程 112.48 - - 347.29 使用权资产 12,202.72 13,048.92 17,564.59 11,383.13 无形资产 78.72 82.86 85.06 50.40 长期待摊费用 3,798.88 3,046.19 2,239.87 1,707.42 递延所得税资产 511.35 511.35 1,663.27 4,461.97 非流动资产合计 188,622.83 189,386.56 374,807.98 404,623.98 资产总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65 流动负债： - 应付账款 10,044.85 10,464.39 9,143.14 5,926.84 预收款项 794.86 1,002.87 2,963.40 3,183.94 应付职工薪酬 343.82 177.82 197.75 176.96 应交税费 3,186.64 9,220.66 641.51 2,335.59 其他应付款 80,276.14 80,965.87 252,389.73 253,107.21 一年内到期的非流动负                 6,790.44 6,180.98 11,680.97 7,614.18 债 其他流动负债 591.33 - - - 流动负债合计 102,028.10 108,012.60 277,016.49 272,344.72 非流动负债： 长期借款 34,000.65 34,000.65 163,000.65 113,000.65 租赁负债 8,760.80 8,653.90 12,866.26 8,645.24 长期应付款 296.40 - - 46.96 递延所得税负债 - - 24.04 - 其他非流动负债 - - - - 非流动负债合计 43,057.85 42,654.54 175,890.95 121,692.85                   2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                    3 月末 负债合计 145,085.94 150,667.14 452,907.44 394,037.57 所有者权益： 实收资本 61,000.00 61,000.00 61,000.00 61,000.00 资本公积 5.84 5.84 277.79 277.79 盈余公积 798.83 701.02 - 171.81 未分配利润 5,348.70 6,435.04 -21,242.98 -17,926.52 归属于母公司所有者权益                    67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 （或股东权益）合计 少数股东权益 - - - - 所有者权益合计 67,153.37 68,141.90 40,034.81 43,523.08 负债和所有者权益总计 212,239.31 218,809.05 492,942.26 437,560.65              表 2-3-9：东孚资管近三年及一期合并利润表                                                                           单位：万元         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：营业收入 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 二、营业总成本 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：营业成本 5,461.48 57,619.27 58,048.18 51,099.52 税金及附加 340.10 3,302.09 3,183.75 3,571.56 销售费用 48.68 494.70 615.21 1,336.84 管理费用 152.21 842.12 762.53 1,519.69 财务费用 14.91 2,186.37 257.18 148.74 其中：利息费用 10.38 2,168.47 234.12 157.45        利息收入 0.18 0.35 4.99 17.38 加：其他收益 2.35 306.68 228.50 0.61     投资收益（损失以                                     - 51,957.79 - - “-”号填列）     信用减值损失（损失以                                     - 105.55 -81.72 -8.01 “-”号填列）     资产处置收益（损失以                                     - 223.42 0.47 - “-”号填列） 三、营业利润（亏损以“-”                         -1,159.96 38,393.52 33.51 357.42 号填列） 加：营业外收入 17.15 79.42 35.82 60.82 减：营业外支出 - - 35.07 - 四、利润总额（亏损总额以                         -1,142.81 38,472.94 34.27 418.24 “-”号填列） 减：所得税费用 - 10,093.90 3,522.53 1,956.71 五、净利润（净亏损以“-”                         -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 号填列）      项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 （一）按所有权归属分类： - 归属于母公司所有者的净利                        -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 润 少数股东损益 - - - - （二）按经营持续性分类： - 持续经营净利润 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 终止经营净利润 - - - - 六、其他综合收益的税后净额 - - - - 七、综合收益总额 -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 归属于母公司所有者的综合                        -1,142.81 28,379.04 -3,488.27 -1,538.47 收益总额 归属于少数股东的综合收益                                  - - - - 总额            表 2-3-10：东孚资管近三年及一期合并现金流量表                                                                          单位：万元      项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流 量： 销售商品、提供劳务收到的                       4,479.36 51,204.30 64,025.29 62,277.31 现金 收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的                      14,453.38 386.45 222.35 711.93 现金 经营活动现金流入小计 18,932.74 51,590.75 64,247.64 62,989.25 购买商品、接受劳务支付的                       2,121.30 18,842.19 11,338.11 12,141.49 现金 支付给职工以及为职工支付                       1,474.01 5,660.54 6,249.10 5,071.35 的现金 支付的各项税费 9,653.81 5,621.47 7,842.19 5,465.77 支付其他与经营活动有关的                       7,195.52 112,665.47 85,270.78 144,131.98 现金 经营活动现金流出小计 20,444.64 142,789.68 110,700.17 166,810.59 经营活动产生的现金流量净                      -1,511.90 -91,198.93 -46,452.53 -103,821.34      额 二、投资活动产生的现金流 量： 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和 其他长期资产收回的现金净 - 33.26 0.64 - 额         项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 处置子公司及其他营业单位                                 - 114,960.00 - - 收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的                                 - - - - 现金 投资活动现金流入小计 - 114,993.26 0.64 - 购建固定资产、无形资产和                           631.68 2,166.66 630.74 38.64 其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 - 12,460.14 处置子公司及其他营业单位                                 - - 支付的现金净额 投资活动现金流出小计 631.68 14,626.80 630.74 38.64 投资活动产生的现金流量净                           -631.68 100,366.47 -630.10 -38.64       额 三、筹资活动产生的现金流 量： 吸收投资收到的现金 - - - - 取得借款收到的现金 - - 137,500.00 253,000.00 收到其他与筹资活动有关的                                 - - - - 现金 筹资活动现金流入小计 - - 137,500.00 253,000.00 偿还债务支付的现金 - 2,500.00 86,000.00 145,499.35 分配股利、利润或偿付利息                                 - 806.53 - - 支付的现金 支付其他与筹资活动有关的                                 - 3,893.22 4,216.38 4,076.35 现金 筹资活动现金流出小计 - 7,199.76 90,216.38 149,575.70 筹资活动产生的现金流量净                                 - -7,199.76 47,283.62 103,424.30       额 四、汇率变动对现金及现金                                 - - - - 等价物的影响 五、现金及现金等价物净增                         -2,143.58 1,967.78 200.99 -435.68 加额 加：期初现金及现金等价物                          2,726.39 758.60 557.62 993.30 余额 六、期末现金及现金等价物                           582.81 2,726.39 758.60 557.62 余额 （2）主要财务指标分析 1）资产负债分析 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总资产分别为 437,560.65 万元、 492,942.26 万元、218,809.05 万元和 212,239.31 万元。2024 年末东孚资管总资产 规模较 2023 年末增长 12.65%，主要系集团体系内资金流动性管理需要，东孚资 管新增银行贷款并向股东中建东孚归集资金，其他应收款增加所致。2025 年末 东孚资管总资产规模同比下降 55.61%，主要系东孚资管向轻资产运营转型，对 存量资产进行优化盘活并清理关联方往来款所致。2026 年 3 月末，东孚资管总 资产规模较 2025 年末保持相对稳定。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债分别为 394,037.57 万元、 452,907.44 万元、150,667.14 万元和 145,085.94 万元。2024 年末东孚资管总负债 增加主要系前述流动性管理等原因新增东孚资管银行贷款所致。2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管总负债大幅下降主要系东孚资管向轻资产运营转型， 借助机构间 REITs 等创新工具回笼资金，同时偿还银行贷款、清理关联方往来款， 主动压降负债规模所致。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，东孚资管资产负债率分别为 90.05%、 91.88%、68.86%和 68.36%，总体呈下降趋势。2023 年末和 2024 年末资产负债 率较高的原因系历史上东孚资管以建设运营持有型物业为主营业务、以租金及管 理费等经营收益为主要收入来源，持有型物业前期建设成本投入高、而租金及管 理费等经营收益回收周期较长，为满足生产经营需要，东孚资管通过借款补充部 分资金。2025 年以来，东孚资管通过优化盘活存量资产、偿还银行贷款、清理关 联方往来款等方式优化债务结构，2026 年 3 月末东孚资管资产负债率已降至 68.36%，东孚资管有息负债均为长期借款，债务结构以无息且无固定还本要求的 股东往来款为主，2026 年 3 月末应付关联方往来款为 7.39 亿元，占总负债的比 例为 50.99%%，偿债风险可控。 此外，东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出具《财力支持函》，中建东孚 将在东孚资管提出申请时及时提供充足的财务资助，以保证东孚资管在可预见的 将来有足够的流动资金以支持正常持续经营。 2）盈利能力分析      表 2-3-11：东孚资管近三年及一期剔除资产处置影响后的盈利能力分析表                                                  单位：万元                        2026 年         项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                        1-3 月 营业收入合计 4,855.06 50,244.63 62,753.11 58,041.16 其中：资产处置收入 - 17,537.78 24,637.67 22,137.94      资产运营收入 4,855.06 32,706.85 38,115.43 35,903.22 营业成本合计 6,017.37 64,444.55 62,866.85 57,676.34 其中：资产处置成本 - 16,249.17 21,229.27 18,068.36      资产运营成本 6,017.37 48,195.38 41,637.58 39,607.99 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业收入分别为 58,041.16 万元、 62,753.11 万元、50,244.63 万元和 4,855.06 万元，2023 年以来营业收入波动主要 系东孚资管持续对存量资产盘活，处置资产而产生的非经常性损益。若剔除资产 处置的影响，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管资产运营收入分别为 35,903.22 万元、38,115.43 万元、32,706.85 万元和 4,855.06 万元。2023-2025 年 度，东孚资管资产运营收入总体保持稳定，在合理范围内小幅波动；2026 年 1-3 月，东孚资管年化资产运营收入较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs， 相关子公司出表，使得合并范围内的资产运营规模减小导致相关运营收入减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管营业成本分别为 57,676.34 万元、 62,866.85 万元、64,444.55 万元和 6,017.37 万元，2023 年以来营业成本波动主要 系受资产处置影响。若剔除资产处置相关成本，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月， 东孚资管资产运营成本分别为 39,607.99 万元、41,637.58 万元和 48,195.38 万元 和 6,017.37 万元。2023-2025 年度，东孚资管运营成本保持相对稳定，2025 年度 因集中支付历史年度空置物业管理费，当期运营成本较高；2026 年 1-3 月，东孚 资管年化资产运营成本较 2025 年度有所下降主要系发行机构间 REITs 实现资产 出表，相关子公司的运营成本不再计入合并范围所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管净利润分别为-1,538.47 万元、- 3,488.27 万元、28,379.04 万元和-1,142.81 万元；息税折旧摊销前利润分别为 17,775.64 万元、16,996.49 万元、51,785.82 万元和 981.66 万元。2023-2024 年度， 东孚资管净利润波动主要受利息、税收及折旧摊销因素的影响，还原前述影响因 素后，2023-2024 年度东孚资管息税折旧摊销前利润整体保持稳定；2025 年度净 利润及 EBITDA 大幅增加，主要系东孚资管当年发行机构间 REITs 进行存量资 产盘活，取得处置长期股权投资损益 5.16 亿元；2026 年 1-3 月，东孚资管净利 润为负主要受人工相关成本于一季度集中支付及轻资产战略转型的阶段性影响 所致。     3）现金流量分析     2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，东孚资管经营活动产生的现金流量净额分 别为-103,821.34 万元、-46,452.53 万元、-91,198.93 万元和-1,511.90 万元。经营 活动产生的现金流量净额波动较大主要系为协同股东及其关联方发展需要，关联 方往来及跨期拆借较为频繁。随着东孚资管向轻资产运营转型，聚焦于提供专业 的资产运营管理服务并将运营管理收入作为主要收入来源，资本开支压力小，现 金流将趋于稳健。     综上，近三年及一期，东孚资管资产负债结构在合理范围内变动，部分财务 指标存在一定波动主要受资产处置产生的非经常性损益和因内部资金流动性管 理而产生的关联方往来款影响。同时，因东孚资管股东中建东孚已向东孚资管出 具《财力支持函》，东孚资管具备持续经营能力。     7、公司资信水平、商业信用情况及其他重大违法违规记录的尽职调查     经查询信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、国家企业信用信息公 示 系 统 网 站 （ http://www.gsxt.gov.cn/ ）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ http://www.mem.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ）、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询 平 台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ）、 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http://www.mof.gov.cn/index.htm ）、 国 家 税 务 总 局 （ https://www.chinatax.gov.cn/ ）、 国 家 税 务 总 局 上 海 市 税 务 局 （https://shanghai.chinatax.gov.cn/ ）、中华人民共和国住房和城乡 建设部网站 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （https://www.mps.gov.cn/）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记 录网站（https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/）、全国建筑市场监管公共服务平台 （http://jzsc.mohurd.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截 至 2026 年 6 月 22 日，运营管理实施机构最近三年不存在重大违法违规记录，不 存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或 者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形。 截至 2026 年 3 月末，东孚资管最近一次主体信用评级为 A-，根据联合资信 评估股份有限公司于 2022 年 10 月 10 日出具的《上海中建东孚资产管理有限公 司主体长期信用评级报告》，联合资信评估股份有限公司通过对东孚资管的信用 状况进行综合分析和评估，确定东孚资管主体长期信用等级为 A-，评级展望为 稳定。 根据中国人民银行征信中心于 2026 年 5 月 8 日出具的《企业信用报告》，东 孚资管无未结清不良信贷信息，无未结清欠息信息。 报告期内，东孚资管均按期缴纳相关税费，合同履约情况良好，不存在重大 违法、违规或不诚信行为，商业信用良好。 经财务顾问适当核查，上述不动产运营管理机构具备丰富的不动产项目运营 管理经验，配备充足的具有不动产项目运营经验的专业人员，其中运营管理统筹 机构和运营管理实施机构具有 5 年以上不动产项目运营经验的专业人员均不少 于 2 名，公司治理与财务状况良好。本基金申请注册过程中，运营管理机构将按 照中国证监会要求履行相关备案程序（如需）。 四、对基金托管人及资产支持证券托管人的尽职调查 （一）基本情况 1．中国建设银行基本信息 名称：中国建设银行股份有限公司（简称：中国建设银行） 住所：北京市西城区金融大街 25 号 办公地址：北京市西城区闹市口大街 1 号院 1 号楼 法定代表人：张金良 成立时间：2004 年 09 月 17 日 组织形式：股份有限公司 注册资本：贰仟伍佰亿壹仟零玖拾柒万柒仟肆佰捌拾陆元整 存续期间：持续经营 基金托管资格批文及文号：中国证监会证监基字[1998]12 号 联系人：王小飞 联系电话：（021）6063 7103 2．主要人员情况 中国建设银行总行设资产托管业务部，下设综合处、基金业务处、证券保险 业务处、理财信托业务处、全球业务处、养老金业务处、新兴业务处、客户服务 与业务协同处、运营管理处、跨境与外包管理处、托管应用系统支持处、内控合 规处等 12 个职能处室，在北京、上海、合肥设有托管运营中心，共有员工 300 余人。自 2007 年起，托管部连续聘请外部会计师事务所对托管业务进行内部控 制审计，并已经成为常规化的内控工作手段。 3．基金托管业务经营情况 作为国内首批开办证券投资基金托管业务的商业银行，中国建设银行一直秉 持“以客户为中心”的经营理念，不断加强风险管理和内部控制，严格履行托管人 的各项职责，切实维护资产持有人的合法权益，为资产委托人提供高质量的托管 服务。经过多年稳步发展，中国建设银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种 不断增加，已形成包括证券投资基金、社保基金、保险资金、基本养老个人账户、 （R）QFII、        （R）QDII、企业年金、存托业务等产品在内的托管业务体系，是目 前国内托管业务品种最齐全的商业银行之一。中国建设银行专业高效的托管服务 能力和业务水平，赢得了业内的高度认同。中国建设银行多次被《全球托管人》、 《财资》、     《环球金融》杂志及《中国基金报》评选为“最佳托管银行”、连续多年 荣获中央国债登记结算有限责任公司（中债）“优秀资产托管机构”、银行间市场 清算所股份有限公司（上清所）“优秀托管银行”奖项、并先后荣获《亚洲银行家》 颁发的 2017 年度“最佳托管系统实施奖”、2019 年度“中国年度托管业务科技实 施奖”、2021 年度“中国最佳数字化资产托管银行”、以及 2020 及 2022 年度“中国 年度托管银行（大型银行）”奖项。2022 年度，荣获《环球金融》“中国最佳次托 管银行”，并作为唯一中资银行获得《财资》“中国最佳 QFI 托管银行”奖项。2023 年度，荣获中国基金报“公募基金 25 年最佳基金托管银行”奖项。 中国建设银行是最早参与我国资产证券化业务的托管机构之一，在市政交通、 水电气热、保障房等基础设施领域先后托管了吉林城建 BT 项目资产支持收益专 项资产管理计划、哈尔滨机场专用路通行费收入收益权资产支持专项计划、鄂黄 长江公路大桥车辆通行费资产支持专项计划、武夷新区保障房一期资产支持专项 计划、秦开动力供热收费收益权资产支持专项计划、濮阳热力供热资产支持专项 计划、云南城乡投资产支持专项计划、铜仁公交经营收费收益权绿色资产支持专 项计划、大渡河水电电费应收账款资产支持专项计划托管、中国电建绿色资产支 持专项计划、惠莞高速资产支持专项计划、海通-英大-西电保理-中国西电智慧电 气 1 期保理债权资产支持专项计划、中核华兴莆田 PPP 项目资产支持专项计划、 华泰-中铁五局长沙盼盼路 PPP 项目资产支持专项计划、国家电投-广东公司新能 源基础设施投资碳中和绿色资产支持专项计划、申万宏源-中交武深嘉鱼北高速 基础设施资产支持专项计划等多只不动产资产证券化项目，积累了丰富的不动产 资产管理产品托管经验。 （二）内部风险控制制度说明 1．内部控制目标 作为基金托管人，中国建设银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行 业监管规章和本行内有关管理规定，守法经营、规范运作、严格检查，确保业务 的稳健运行，保证基金财产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及 时，保护基金份额持有人的合法权益。 2．内部控制组织结构 中国建设银行设有风险内控管理委员会，负责全行风险管理与内部控制工作， 对托管业务风险管理和内部控制的有效性进行指导。资产托管业务部配备了专职 内控合规人员负责托管业务的内控合规工作，具有独立行使内控合规工作职权和 能力。      3．内部控制制度及措施 资产托管业务部具备系统、完善的制度控制体系，建立了管理制度、控制制 度、岗位职责、业务操作流程，可以保证托管业务的规范操作和顺利进行；业务 人员具备从业资格；业务管理严格实行复核、审核、检查制度，授权工作实行集 中控制，业务印章按规程保管、存放、使用，账户资料严格保管，制约机制严格 有效；业务操作区专门设置，封闭管理，实施音像监控；业务信息由专职信息披 露人负责，防止泄密；业务实现自动化操作，防止人为事故的发生，技术系统完 整、独立。      （三）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序      1．监督方法 依照《基金法》及其配套法规和基金合同的约定，监督所托管基金的投资运 作。利用自行开发的“新一代托管应用监督子系统”，严格按照现行法律法规以及 基金合同规定，对基金管理人运作基金的投资比例、投资范围、投资组合等情况 进行监督。在日常为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，对基金 管理人发送的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与开支情况进行检查监 督。      2．监督流程 （1）每工作日按时通过新一代托管应用监督子系统，对各基金投资运作比 例控制等情况进行监控，如发现投资异常情况，向基金管理人进行风险提示，与 基金管理人进行情况核实，督促其纠正，如有重大异常事项及时报告中国证监会。 （2）收到基金管理人的划款指令后，对指令要素等内容进行核查。 （3）通过技术或非技术手段发现基金涉嫌违规交易，电话或书面要求基金 管理人进行解释或举证，如有必要将及时报告中国证监会。       第三章 对项目公司的尽职调查 一、项目公司相关情况 （一）孚茸置业基本情况                表 3-1-1：孚茸置业基本情况表     事项 内容 公司名称 上海孚茸置业有限公司 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人 苏珺 统一社会信用代码 91310117MA1J2Y6H7Y 注册资本 35,000 万元人民币 成立日期 2018 年 6 月 6 日 注册地址 上海市松江区中辰路 299 号 1 幢 134 号             许可项目：住宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设             计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活             动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项             目：住房租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业             保洁、清洗、消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务 经营范围 （不含危险化学品等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲             活动；小微型客车租赁经营服务；票务代理服务；建筑装饰材料             销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家用电器销售；电子             产品销售；日用百货销售；家具销售；礼品花卉销售；机械设备             租赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法             自主开展经营活动） （二）孚茸置业设立、存续和历史沿革情况 2018 年 6 月 6 日，孚茸置业成立，注册资本 5,000.00 万元人民币，公司类 型为一人有限责任公司（法人独资），法定代表人为何朱意，股东为中建东孚。 2021 年 7 月 19 日，中建东孚作出股东决定，免去何朱意执行董事兼法定代 表人职务，委派赵玮为公司执行董事兼法定代表人，2021 年 7 月 26 日，上海市 松江区市场监督管理局准予前述法定代表人的变更登记申请。 2022 年 6 月 22 日，中建东孚作出股东决定，孚茸置业注册资本由 5,000.00 万元人民币增资至 35,000.00 万元人民币，中建东孚增加认缴 30,000.00 万元人民 币，出资方式为货币。 2024 年 9 月 25 日，根据上海市松江区市场监督管理局颁布的编号为 27000001202409205406 的《登记通知书》，孚茸置业的股东由中建东孚变更为中 建资本（上海），中建资本（上海）持有孚茸置业 100%股权。 2024 年 12 月 9 日，孚茸置业经营范围变更，经营范围变更为“许可项目：住 宿服务；餐饮服务；烟草制品零售；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经 相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证 件为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；餐饮管理；物业管理；专业 保洁、清洗、消毒服务；会议及展览服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品 等需许可审批的项目）；停车场服务；健身休闲活动；小微型客车租赁经营服务； 票务代理服务；建筑装饰材料销售；五金产品零售；机械电气设备销售；家用电 器销售；电子产品销售；日用百货销售；家具销售；礼品花卉销售；机械设备租 赁；房地产咨询。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活 动）”。 （三）孚茸置业股东出资及股权结构 截至 2026 年 3 月末，孚茸置业的股本数量及股东持股情况如下：                 表 3-1-2：孚茸置业股东出资情况                               出资额 序号 股东姓名/名称 出资比例（％）                              （万人民币） 1 中建资本管理（上海）有限公司 35,000.00 100.00            合计 35,000.00 100.00 截至 2026 年 3 月末，孚茸置业的股权结构如下：                   图 3-1-1：孚茸置业股权结构      （四）孚茸置业重大重组情况 除前述项目公司股权转让外，自设立以来，孚茸置业未发生其他重大重组情 况。      （五）孚茸置业治理结构、组织架构和内部控制情况      1、治理结构 （1）股东 公司不设股东会，股东行使以下职权： 1）决定公司的经营方针和投资计划； 2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事和监事的报酬事项； 3）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项； 4）审议批准执行董事的报告； 5）审议批准公司监事的报告； 6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 8）对公司增加或者减少注册资本作出决议； 9）对发行公司债券作出决议； 10）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议； 11）修改公司章程。 对前款所列事项股东作出决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备 于公司。 （2）执行董事 公司不设董事会，设执行董事一名，任期三年，由股东委派产生。执行董事 任期届满，可以连任。执行董事按规定程序决定公司重大问题，应事先听取党组 织的意见。 执行董事对股东负责，行使下列职权： 1）执行股东的决议； 2）决定公司的经营计划和投资方案； 3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 7）决定公司内部管理机构的设置； 8）根据总经理的提名决定聘任或者解聘副总经理、财务负责人及其报酬事 项； 9）制定公司的基本管理制度。 对前款所列事项执行董事作出决定时，应当采用书面形式，并由执行董事签 名后置备于公司。 （3）监事 公司不设监事会，设监事一人，由股东聘任产生。监事任期每届三年，任期 届满，可以连任。监事任期届满未及时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍 应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职务。执行董事、高级管 理人员不得兼任监事。 公司监事行使下列职权： 1）检查公司财务； 2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、 行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议； 3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、 高级管理人员予以纠正； 4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和 主持股东会会议职责时召集和主持股东会会议； 5）依法对执行董事、高级管理人员提起诉讼。 监事可以对执行董事决定事项提出质询或者建议。监事发现公司经营情况异 常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所等协助其工作，费用由公司 承担。 公司监事行使职权所必需的费用，由公司承担。      2、组织架构 根据孚茸置业公司章程，其不设股东会、董事会、监事会。股东、执行董事、 监事形成了公司决策、监督和执行相分离的管理体系。      3、内部控制情况 孚茸置业作为中建资本（上海）的全资子公司，其内控制度参照中建资本（上 海）的内控制度执行。 经核查，截至本报告出具日，孚茸置业的公司章程（已办理工商备案登记） 符合《公司法》的规定，孚茸置业设置了股东、执行董事、监事等，项目公司组 织结构健全、清晰，符合《公司法》有关法人治理结构的要求。 二、项目公司所处行业情况及竞争状况 孚茸置业持有的中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已取得上海市松江区 保障性租赁住房工作领导小组办公室核发的《保障性租赁住房项目认定书》，纳 入上海市保障性租赁住房管理，不动产项目属于租赁住房（保障性租赁住房）行 业。      （一）所属行业现状及发展前景      1、行业监管体系 从国家层面来看，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住房城乡 建设部”）对发展保障性租赁住房工作进行组织协调和督促指导，并会同有关部 门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价。国家发展改革委、财政部、自然 资源部、人民银行、税务总局、金融监管总局、证监会等部门和单位进行政策协 调、工作衔接，强化业务指导、调研督促工作等。        此外，各省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，对城市发 展保障性租赁住房情况实施监测评价。市级人民政府建立健全住房租赁管理服务 平台，对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安 全监管。各地方政府的发展和改革委员会、住房和城乡建设委员会、国土资源局、 规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对开发项目建设实施行政性审批 及管理。        2、行业法律法规及政策        目前，我国房地产制度的核心政策是多主体供应、多渠道保障、租购并举的 住房供应体系，其中大力发展住房租赁市场是这一核心政策的重要组成部分。近 年来，我国政府不断加大对租赁住房市场的培育和发展，对租赁市场的扶持力度 不断加大，扶持政策频出。        国家层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                     表 3-2-1：全国租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容               《关于加快发展公共租 提出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住               赁住房的指导意见》住 房困难家庭；租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房               房城乡建设部/国家发展 市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定， 2010 年 6 月               改革委/财政部/国土资 并按年度实行动态调整；出租人与承租人应当签订书面               源部/人民银行/国家税 租赁合同；只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，                 务总局/银监会 也不得用于从事其他经营活动。               《公共租赁住房管理办 对公共租赁住房的申请与审核、轮候与配租、使用与退出 2012 年 5 月                法》住房城乡建设部 及法律责任作出明确规定。               《关于公共租赁住房和 指出从 2014 年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹集）               廉租住房并轨运行的通 建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014 年 2013 年 12 月               知》住房城乡建设部/财 以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继               政部/国家发展改革委 续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。                             提出要用三年的时间基本形成健全的住房租赁市场，同               《关于加快培育和发展                             时明确了培育住房租赁机构、支持房地产开发企业租售 2015 年 1 月 住房租赁市场的指导意                             并举、发展房地产投资信托基金（REITs）等多项支持渠               见》住房城乡建设部                             道。               《关于运用政府和社会               资本合作模式推进公共               租赁住房投资建设和运 指出通过运用政府和社会资本合作模式，逐步建立“企业 2015 年 4 月 营管理的通知》财政部/ 建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁               国土资源部/住房城乡建 住房投资建设和运营管理模式。               设部/人民银行/国家税                 务总局/银监会               《关于加快培育和发展 指出各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住 2016 年 6 月 住房租赁市场的若干意 房租赁市场的重要意义，各地区要研究制定具体实施办                见》国务院办公厅 法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。 时间 文件/会议 主要内容               《公共租赁住房资产管                               对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、资产 2018 年 12 月 理暂行办法》财政部/住                               报告、监督管理作出明确规定。                  房城乡建设部               《关于进一步规范发展               公租房的意见》住房城 提出加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产 2019 年 5 月               乡建设部/国家发展改革 权住房构成的城镇住房保障体系。               委/财政部/自然资源部                               强调要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长                               租房政策，并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列 2020 年 12 月 中央经济工作会议                               租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单                               位自有闲置土地建设租赁住房等。               《中华人民共和国国民               经济和社会发展第十四 明确要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住 2021 年 3 月 个五年规划和 2035 年 房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政               远景目标纲要》国家发 策。                  展改革委                               明确要求解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供               《政府工作报告》国务 应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租 2021 年 3 月                   院 赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房                               困难。                               要求北京、上海、广州、深圳等 40 个城市大力发展保障               保障性租赁住房工作座 2021 年 5 月 性租赁住房，将促进解决新市民、青年人住房困难问题列                   谈会                               入重要议事日程。                               第一次明确了国家层面的住房保障体系，即公租房、保障               《关于加快发展保障性                               性租赁住房和共有产权房三类，从基础制度、土地、金融、 2021 年 7 月 租赁住房的意见》国务                               税收、审批等角度为保障性租赁住房的发展提供了重要                  院办公厅                               政策支持。               《关于进一步做好基础               设施领域不动产投资信 明确将保障性租赁住房纳入公募 REITs 试点范围，重点 2021 年 7 月 托基金（REITs）试点 支持各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项               工作的通知》国家发展 目。                  改革委                               为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，               《关于银行保险机构支                               提出意见，包括：发挥各类机构优势，进一步加强金融支               持保障性租赁住房发展 2022 年 2 月 持；把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融               的指导意见》银保监会/                               产品和服务；建立完善支持保障性租赁住房发展的内部                 住房城乡建设部                               机制等。               《中央财政城镇保障性 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公               安居工程补助资金管理 租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合条件的 2022 年 2 月               办法》财政部/住房城乡 在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相                   建设部 关支出。                               加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大                               保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年                               人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主要利用农村               《2022 年新型城镇化和                               集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园 2022 年 3 月 城乡融合发展重点任                               区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有                务》国家发展改革委                               建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比                               例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及                               周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区等区域。     时间 文件/会议 主要内容                               保障性租赁住房发行基础设施 REITs，有利于盘活存量资                《关于规范做好保障性                               产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形                租赁住房试点发行基础                               成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽                设施领域不动产投资信 2022 年 5 月 保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体                托基金（REITs）有关                               供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人                工作的通知》证监会/国                               民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场                  家发展改革委                               平稳健康发展。                               围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续性                               为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租                《关于金融支持住房租                               赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供                赁市场发展的意见（征 2023 年 2 月 多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。通                求意见稿）》人民银                               过对各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存量房屋，                  行、银保监会                               有效增加保障性和商业性租赁性住房金融支持，有助于                               解决大城市新市民、青年人等群体住房问题。                《关于进一步推进基础                设施领域不动产投资信                               调整项目收益率和资产规模要求，充分考虑保障性租赁 2023 年 3 月 托基金（REITs）常态                               住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房 REITs 发行。                化发行相关工作的通                  知》中国证监会                《关于保障性住房有关                               对于保障性住房项目城镇土地使用税、相关印花税、土地                税费政策的公告》财政 2023 年 9 月 增值税、契税、行政事业性收费和政府性基金等方面的税                部/税务总局/住房城乡                               费优惠政策。                    建设部                               覆盖了对保障性租赁住房和市场化租赁住房的全面支                《关于金融支持住房租                               持，进一步优化了我国现有的偏公益、保障性质的保障性 2024 年 1 月 赁市场发展的意见》中                               租赁住房政策体系，加快房地产发展模式的转型，有助于                  国人民银行                               推动租购并举。                               支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房                《关于优化保障性租赁                               用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的 2024 年 9 月 住房再贷款有关要求的                               市场化激励，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比                通知》中国人民银行                               例从贷款本金的 60%提升到 100%。                               《住房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租赁市                               场的监督管理。一是规定国务院住房城乡建设主管部门会同                               市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪                《住房租赁条例》国务 服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人民政府 2025 年 7 月                     院 应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是                               规定房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展管                               理与服务，与有关部门建立信息共享机制；四是规定住房租                               赁相关行业组织应当加强行业自律管理。         上海市层面出台的租赁住房行业主要政策如下：                      表 3-2-2：上海市租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                《关于加快培育和发展本市住房租                                    提出要建立购租并举的住房体系建设，满足市场 2017 年 9 月 赁市场的实施意见》上海市政府办                                    多层次需求，并以政府为主提供基本保障。                      公厅 时间 文件/会议 主要内容              《关于加快培育和发展本市住房租 2020 年 10              赁市场的规划土地管理细则》上海 从用地供应角度支持租赁住房发展。 月                 市规划和自然资源局              《上海市发展公共租赁住房的实施              意见》上海市住房城乡建设管理委/ 明确了保障性租赁住房的建设思路、管理部门、 2021 年 4 月 上海市房屋管理局/上海市发展改革 运营机构和发展规划,并鼓励多渠道筹集房源，              委/上海市规划资源局/上海市财政局/ 同时规范了供应管理制度和健全租赁管理机制。                    上海市税务局                                    明确了奖补资金申请条件、申请程序、申请材料、              《上海市 2021 年度中央财政支持住 奖补标准和绩效考核。对新建租赁住房项目，“非 2021 年 10              房租赁市场发展试点资金使用计划 转租”项目提供一次性补助，分别对住房租赁企 月               方案》上海市房屋管理局办公室 业贷款贴息，住房租赁信息化建设，与构建住房                                    租赁体系相关的基础性工作按规定提供补助。                                    提出包括规划和土地、财税、水电气价格、金融、              《关于加快发展本市保障性租赁住 2021 年 11 国资、配套公共服务在内六大具体支持政策。具              房的实施意见》上海市人民政府办 月 体组织实施层面要求市、区协同统筹推进，建设                    公厅                                    平台，规范管理，落实责任，严格考核。                                    明确本市行政区域内，通过长期租赁、受托经营              《上海市住房租赁交易资金监管实 2021 年 12 等非自持方式筹措存量住房，从事住房租赁业务              施细则（试行）                    》上海市房屋管理局/ 月 的轻资产住房租赁经营机构，其住房租赁交易资                 银保监会上海监管局                                    金的监督管理。              《关于本市非居住用地建设保障性                                    本市非居住用地上新建、改建的保障性租赁住              租赁住房水电气、有线电视执行居 2022 年 1 月 房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、              民价格的通知》上海市发展和改革                                    用电、用气、有线电视价格按照居民标准执行。                    委员会              《上海市保障性租赁住房项目认定                                    明确各类型项目申请认定保障性租赁住房的办 2022 年 1 月 办法（试行）》上海市住房和城乡建                                    法。               设管理委员会/上海市房屋管理局                                    明确供应和准入管理（供应条件、准入条件、配              《上海市保障性租赁住房项目管理 租规则、供应标准、资格审核），租金、租期和使 2022 年 1 月 办法（试行）》上海市住房和城乡建 用管理（租赁价格、租金支付、租赁期限、使用               设管理委员会/上海市房屋管理局 管理），巡查检查措施和数字化转型管理，进一步                                    完善了保障性租赁住房上市和管理的细则。                                    积极推进本市保障性租赁住房建设，指导本市保                                    障性租赁住房规划土地管理工作。政策要求积极              《关于本市保障性租赁住房规划土                                    推进本市保障性租赁住房建设，指导本市保障性 2022 年 1 月 地管理细则》上海市规划和自然资                                    租赁住房规划土地管理工作。明确规划编制管                    源局                                    理、土地供应管理、建设规划管理、不动产登记                                    管理、运营管理要求。 时间 文件/会议 主要内容                                   对上海市单独选址建设的保障性租赁住房项目               《上海市房屋管理局关于保障性租 以及商品房小区配建的保障性租赁住房免收城 2022 年 3 月 赁住房免缴城市基础设施配套费的 市基础设施配套费。通知实施前已缴纳城市基础               通知》上海市房屋管理局办公室 设施配套费的保障性租赁住房项目，办理免缴手                                   续后可申请退费。                                   发挥基础设施不动产投资信托基金（REITs）作               《上海市加快经济恢复和重振行动 用，推动更多符合条件的存量不动产项目发行 2022 年 5 月                 方案》上海市人民政府 REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展 REITs                                   试点。               《关于本市提取住房公积金支付保 职工承租保障性租赁住房，符合条件可申请提取 2022 年 10               障性租赁住房房租的通知》上海市 本人及配偶住房公积金账户的存储余额，用于支 月                   公积金管理中心 付租赁费用。                                   促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管               《上海市住房租赁条例》上海市房 理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多 2023 年 2 月                    屋管理局 主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，                                   满足居民多层次的居住需求。               《上海市住房租赁公共服务平台管 推进上海城市数字化转型的决策部署，进一步推 2023 年 8 月                理规定》上海市房屋管理局 动本市住房租赁公共服务平台的建设和应用。                                   保障性租赁住房（包括住宅型租赁住房和宿舍型               《关于进一步完善本市保障性租赁                                   租赁住房）的新建、改建、扩建，鼓励开放式设 2024 年 8 月 住房规划建设管理的意见》上海市                                   计、鼓励通过不同的建筑形态组合来提升空间品                  规划和自然资源局                                   质。                                   新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项                《关于本市保障房配建的实施意                                   目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积 2024 年 9 月 见》上海市住房城乡建设管理委等 7                                   5%的比例，配建保障房及相应产权车位；均应以                      个部门                                   实物房源移交                                   推进商务楼宇功能拓展和融合发展，允许商务楼               《上海市人民政府办公厅关于推进 2025 年 7 月 宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服               商务楼宇更新提升的实施意见》                                   务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。                      表 3-2-3：松江区租赁住房行业支持政策 时间 文件/会议 主要内容                《松江区住房发展“十四 加快推进已有租赁住房项目建设，持续探索已出让集 2021 年 12 月 五”规划》松江区住房保障 体建设用地建设租赁住房的试点工作；关注人才住房                  和房屋管理局 需求，增加保障性租赁住房供应；健全租赁住房项目运 时间 文件/会议 主要内容                             营管理长效机制。                             到 2025 年底，松江区范围预计筹措建设各类保障性租                             赁住房约 5.7 万套，其中十四五期间新建筹措 2 万套保                             障性租赁住房。              《关于加强松江区产业园区 以园区集中建设为主、企业自行建设为辅、非居住存量              产业项目类配套建设保障性 改建为补充，分类建设保障性租赁住房。              租赁住房工作的通知》松江 鼓励园区管理机构与优秀的市场主体合作筹建产业园 2022 年 9 月              区经济委员会、松江区规划 区宿舍型保障性租赁住房，以品牌化、连锁化建设运营              和自然资源局、松江区住房 的方式，提高产业园区宿舍型保障性租赁住房的房屋                保障和房屋管理局 品质和运营水平。         3、行业供求状况         （1）行业供给情况         1）土地         近年来，全国 22 个集中供地城市的涉租赁用地供应量全面收缩。根据克而 瑞长租统计，2021 年-2025 年，全国 22 个集中供地城市涉租赁用地供应规模分 别为 1,228 万平方米、465 万平方米、292 万平方米、507 万平方米和 437 万平方 米。2021 年涉租土地供应达峰值，后续年度供给持续收窄，2025 年较 2021 年峰 值降幅达 64%。未来，随着各地保障性租赁住房筹建工作的逐步落实，预计涉租 赁用地集中供地的供应规模将进一步减少。         自 2017 年起，上海正式推出租赁住房专项用地——Rr4 用地，其可建设项 目类型包括职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁住房、全持 有的市场化租赁住房等住宅组团用地，并规定 Rr4 用地的土地受让人应在土地出 让年限内全周期持有租赁住房项目、不得销售。2025 年上海供应租赁住房用地 项目 37 个，这些项目可向市场提供房源约 42,000 间，同比下降 2.5%。2017 年 至 2024 年，已供应租赁住房用地项目 130 个，总房源 151,211 间，占全市在营 房源 34.7%。         2025 年度松江无 Rr4 用地成交，截至 2025 年末，松江共计成交 9 幅 Rr4 用 地，租赁相关用地总建筑面积超 46 万平方米，纯租赁用地成交规模在上海各区 域中处于中游水平。此外，松江区是全国范围内利用农村集体建设用地建设租赁 住房的 33 个试点区域之一，2018 年成交了 5 幅集体建设用地，总建筑面积近 23 万㎡。纯租赁用地及集体用地合计建筑面积约 70 万方，可按套均面积 50 ㎡计 算，潜在可供应约 1.4 万套房源，是五大新城中潜在供应最大的区域。 2）房源 从租赁住房房源供应情况来看，上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房 租赁市场发展的前列。据克而瑞长租统计，上海的集中式公寓规模远超其它城市， 截至 2025 年末达到 47.7 万间，从房源类型来看则主要以保障性租赁住房供应为 主。2021 年以来上海保障性租赁住房入市、上海集中式公寓规模扩张提速，保障 性租赁住房年度平均供应约 7 万套，带动整体规模走高，截至 2025 年末保障性 租赁住房占比达 55%，主导市场趋势明显。从出租率来看，近四年出租率保持在 85%-88%区间波动，2025 年出租率 87.1%，同比提升约 1.6%，上海整体租赁需 求旺盛，支撑出租率趋稳运行。 2025 年，松江区共建设筹措保障性租赁房源 6,355 套，供应 6,314 套，筹措、 供应均已完成全年任务目标。截至 2025 年底，松江区已累计筹措建设保障性租 赁住房 57,349 套，完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套，是继闵行、浦东外 新建租赁社区供应体量第三的区域。作为五大新城之一，松江区一直在加大保障 性住房建设筹措力度，打造长三角 G60 科创走廊人才高地。松江区的租赁住房 市场还有更广阔的发展空间。 （2）行业需求情况 流动人口规模扩张带动保障性租赁住房需求增长。根据国家统计局第七次全 国人口普查数据，2020 年全国流动人口为 3.76 亿人，较 2010 年大幅增长 1.54 亿 人，复合年均增长率达到 5.43%。上海市非户籍人口构成了上海市住房租赁需求 的主体，租赁住房市场需求长期旺盛。截至 2025 年末，上海市常住人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口为 974.50 万人，占比为 39.21%。根据上海市房 屋管理局的抽样调查数据，上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%，外省市户 籍常住人口租房比例约 85%，按照平均每户人口 2.62 人计算，需要租房的家庭 数量约为 374 万户，对应租赁住房需求数量约为 374 万套，可见需求量远大于供 给量，市场存在较大需求缺口。 此外，自如研究院发布的《10 城毕业生租房报告》显示，上海市吸引了约 20%的全国毕业生，且超过 90%的毕业生在刚毕业时通过选择租房解决居住问题。 受房价高企和限购政策等因素影响，首次置业需求推迟、住房租赁需求期延长， 在人口净流入的大城市上海表现得尤为明显。年轻一代的住房观念在逐渐发生改 变，对于租房的态度更趋于理性和从容，以租代购的生活方式也越来越受到年轻 群体的欢迎，上海市的保障性租赁需求将进一步增加。 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，外省市来松常住人口 107.38 万人，占比为 54.74%。松江作为长三角 G60 科创走廊策源地未来将进一 步提升产业发展能级，聚焦“一高地、三生态”战略定位，进一步做实机制、放 大效应、打响品牌，共筑科技创新策源地、共建世界级产业集群、共育国际一流 创新生态，加快打造中国制造迈向中国创造的先进走廊、科技与制度创新双轮驱 动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊。G60 相关产业的发展会为松江吸引更 多人口流入，在“职住平衡”观念的影响下，松江区的租房人口会进一步上升， 能够保障松江区的租赁住房需求。      4、未来变化趋势情况 （1）供给侧：盘活存量资产，推动保障性租赁住房行业快速发展 自 2024 年 5 月的国务院政策例行吹风会上提出收购存量商品房及存量土地 用作保障性住房以来，国家及地方政府层面不断完善盘活存量资产的相关政策， 非居改租、收储转租等逐步推行。住建部明确“积极推进收购已建成的存量商品 房用作保障性住房工作”，财政部提出“用好专项债券来收购存量商品房用作各 地的保障性住房，继续用好保障性安居工程补助资金”。2024 年 12 月召开的中 央经济工作会议上再次强调“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工 作”，预计后续政策将加快落实，加大保障性住房供给。2025 年 12 月召开的中 央经济工作会议与全国住房和城乡建设工作会议，均延续并强化了 “盘活存量、 增加保障性住房供给”的政策导向，与 2024 年 12 月会议精神一脉相承且更具 体。 （2）需求侧：居住观念转变，青年人租赁需求持续增加 在“房住不炒”和社会观念的持续变化下，居民的住房观念逐渐发生转变， 以租代购的生活方式越来越流行，住房观念的变化将进一步扩大保障性租赁住房 的租赁需求。同时，在城市发展进程和各地人才政策的加持下，人口及其工作流 动性较大，保障性租赁住房作为住房保障体系的重要内容，兼顾了公租房和市场 化租赁住房的特征，申请门槛较低且租金低于同地段、同品质的租赁住房租金， 受到新市民和青年人的青睐。      5、行业发展前景的有利和不利因素 （1）有利因素 1）流动人口和城镇化进程增加租赁住房需求 如前文所述，流动人口规模在不断扩张，城镇化率也在持续提高。2020 年以 来，上海市人才落户政策多次更新，五大新城落户政策松绑，吸引了大量外来人 口。 根据《2025 年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2025 年末上海市常住 人口达 2,485.41 万人，其中外省市户籍常住人口为 974.50 万人，占比为 39.21%。 松江区作为上海市重点发展的五大新城之一，未来还将吸引更多流动人口，带动 保障性租赁住房需求增长，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。 2）政策支持力度不断加大 2024 和 2025 年政策持续发力，推动住房租赁市场供给模式多元化，保障范 围持续扩大。例如，2024 年 3 月国常会提出优化房地产政策，完善“市场+保障” 双轨制供给；2024 年 5 月央行将租赁住房贷款纳入保障性住房再贷款范围；2024 年 7 月国务院发布行动计划，将农业转移人口纳入住房保障政策等；2024 年 7 月 由国务院国资委批准设立的总规模 300 亿元的国有企业土地资产盘活专项基金， 旨在盘活土地、产业园、保租房等存量资产。未来相关政策的逐步落地，有望促 进保障性租赁住房行业持续发展，通过政策引导与专业化运作，持续为住房租赁 市场注入新动能。2024 年 9 月央行《关于优化保障性租赁住房再贷款有关要求 的通知》，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住 房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，中国人民银行向金融机构 发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。2025 年 7 月国务院发布《住 房租赁条例》从以下几个方面进一步强化对住房租赁市场的监督管理。一是规定 国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、 住房租赁经纪服务合同示范文本；二是规定设区的市级以上地方人民政府应当建 立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；三是规定房产管理部门应当通过 住房租赁管理服务平台开展管理与服务，与有关部门建立信息共享机制；四是规 定住房租赁相关行业组织应当加强行业自律管理。松江区作为上海市五大新城之 一，松江区租赁住房作为松江区“职住平衡”的配套设施，也将受到政策的大力 支持，促进松江区保障性租赁住房的持续发展。 3）住房观念的转变 随着社会观念的持续变化，住房观念在发生转变，租房的接受度不断提高。 “职住平衡”、       “以租代购”的生活方式越来越流行，这将成为未来租赁住房需求 增长的重要驱动因素之一。住房观念从购房到租房，从短期租赁到长期稳定租赁 的转变，能够增加市场的活力，有望促进保障性租赁住房行业持续发展。近年来， 松江区大力发展长三角 G60 科创走廊。在“职住平衡”和“以租代购”的影响下， 松江区产业的发展将为松江区带来更多的租赁人口，保障松江区租赁住房需求。 （2）不利因素 保障性租赁住房行业受到政策影响较大，譬如税收优惠等相关政策未来如出 现不利调整可能会提升项目存续期间的运营成本。 （二）所属行业的周期性、区域性和季节性 1、周期性特征 保障性租赁住房行业发展受到经济周期、政策周期等因素影响。在经济发展 良好时期，人口流动规模较大，上海市等人口净流入城市住房租赁需求旺盛；在 政策持续支持行业发展时期，供应主体更倾向于积极响应政策号召参与市场，供 需两旺驱动保障性租赁住房市场高速和高质量发展。 2、区域性特征 在全国范围内受我国各省市区域人口数量、流动人口比例以及房价的影响， 租赁住房行业发展地域差异十分明显。上海、北京、广州、深圳等一线城市及成 都、武汉、重庆、西安等热点准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金 资源丰富等因素影响，租赁住房行业大多发展态势良好。以上海市为例，《上海 市住房发展“十四五”规划》强调，更加优化住房空间布局，在新城、产业园区 周边、轨道交通沿线、人口导入区域，加大建设供应租赁住房力度；强化供需适 配，在重点区域，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例、轨道交通站点 600 米范围内租赁住房占住房供应的比例。相关政策加持下，保障性租赁住房的区域 性特征较为显著。 3、季节性特征 保障性租赁住房行业存在一定季节性特征。每年十月至次年春节前为行业淡 季，春节后开学租房和打工租房潮以及六月至八月毕业租房潮为行业旺季。但在 收入方面，租赁住房行业主要以收取租金的方式实现收入，固定收入部分占比较 高，季节性波动风险较小。      （三）所属行业特有的经营模式 1、不动产项目的经营模式 不动产项目属于租赁住房行业，租赁住房行业主要围绕房源获取、运营管理 和服务增值三大核心环节展开。租赁住房行业的管理模式选择与投资主体、投资 目标有关，通常可以选择的经营模式包括：全权委托品牌运营商管理、自建品牌 且委托第三方运营管理公司、自建品牌自主运营。不动产项目的经营模式系中建 集团自建品牌自主运营，具体为通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车 场经营等获取经营收入。 2、可比项目情况分析 松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住， 并且租赁房源多为精装修，根据与不动产项目在产品设计、租户定位、区位条件 等方面的相似程度，以项目区域附近、同等档次、类似规模、相同目标客群的保 障性租赁住房项目为主要竞争性物业。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）位于松江区中山街道，街道内的保障性租 赁住房项目还有世茂·闲猫国际青年社区、城璟·松江中山社区；另外，距离项 目较近的还有华润有巢·东部经开店，以下是周边保障性租赁住房项目的详细信 息：              表 3-2-4：周边保障性租赁住房项目基本信息 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房            中山街道 中山街道 新桥镇 位置         茸梅路 855 弄 1-4 号 五昆路 88 弄 2 号 书林路 600 弄 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月 房源套数 438 300 1,348                                           28-40 ㎡一居室 主要户型 多人间宿舍 20-35 ㎡一居室                                            55 ㎡二居室      备案价 80.90 70.80 64.00 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 （元/平方米/月/含     税） 平均租金 （元/平方米/月/含 53-92 58-83 49-66     税） 出租率 约 95% 约 90% 约 97% 周边保障性租赁住房项目的位置图如下：                图 3-2-1：周边保障性租赁住房项目位置图                          本项目 城璟·松江中山社区                                          华润有巢·东                                          部经开店      世茂·闲猫国       际青年社区 来源：百度地图 3、不动产项目的竞争力分析 （1）优势分析 1）区位优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目地处上海市松江区施园路 299 弄、中创 路，位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走廊人才公寓、 市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内产业园区众多， 产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地 产智谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目提供了稳定且优 质的租户客源。 2）交通优势 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区域内有广富林路、中创路等主次干道， 其中，广富林路为双向五车道，属于交通主干道，车流量较大；附近有松江 21 路、松江 38 路、松江有轨电车 2 号线内圈、松江有轨电车 2 号线外圈等多路公 交车设点经过，且从项目所在地前往上海松江站和上海南站的车程均在 30 分钟 内，租户有较多的出行方式可供选择。距离高速 G60 松江东出入口约 1.9 公里， 机动车进入市内通勤便捷。 3）地方政府支持 松江区将租赁型住宅建设作为贯彻上海市委、市政府租售并举战略的重要举 措，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松江区社会经济发展的民生工程， 得到了区委、区政府的大力支持。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目作为松 江区人才公寓之一，租户可享受政府提供的专项补贴政策支持。在上海市委组织 部及松江区政府的大力支持下，中建·幸孚+公寓（上海松江店）坚持东孚资管 “领悦”党建特色品牌引领，联动区域政府创社区治理阵地，成立区域党群服务 中心及联合党支部，引领社区党员参与社区治理。同团松江区委合作成立青年中 心，在松江区妇联指导下成立“妇女之家”，同松江区总工会创立联合工会且获 得全国总工会创新示范案例。区委书记、区长现场实地拍摄推荐视频，多次获得 上海广播电台采访及短视频推送。 4）外部管理机构优势 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对 市场和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，形成了专 业分工清晰、人员结构合理的综合运营团队，为个人租户、企业租户制定专属服 务与住宿解决方案，并配置足够数量的安保、保洁、工程维保等物管团队，确保 服务品质，为项目的成熟稳定运营保驾护航。坚持社群活动引领，主打人情味社 区，贯彻“日日有活动、周周有亮点、月月有爆点”服务理念，全年举办活动超 百场，持续共享热度声量。 5）周边环境宜居 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的楼栋间距大、采光充足，项目周边 绿化率较高，毗邻有河边公园、跑道等设施，整体居住环境干净整洁，相较于区 域内的其他物业对租户更具有吸引力。 6）房屋使用状态良好 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年 8 月竣工、11 月起正式运 营，项目建成时间较短且东孚资管运营维护得当，整体房屋状态较新，室内均为 精装交付，家具家电配备齐全，租户拎包入住，可获得较高的居住体验和生活品 质。 （2）不动产项目所面临的劣势 不动产项目周边存在同类租赁住房项目，区域内租赁住房市场的竞争可能对 本项目租户来源产生一定分流影响。 三、项目公司经营模式      （一）主营业务概况 孚茸置业成立于 2018 年 6 月 6 日，是中建·幸孚+公寓（上海松江店）的产 权人。截至 2026 年 3 月末，中建·幸孚+公寓（上海松江店）租赁住房的期末面 积出租率为 91.53%，经营情况稳定良好。      （二）经营与财务情况分析 孚茸置业运营不动产项目近三年及一期的经营和财务数据如下：                  表 3-3-1：不动产项目经营和财务情况                 2026 年 1-3 月       类别 2025 年度/末 2024 年度/末 2023 年度/末                /2026 年 3 月末                                    经营指标 可租面积（平方米） 102,744.26 102,744.26 102,744.26 102,744.26 可租面积增长率 0.00% 0.00% 0.00% 11.12% 期末面积出租率 91.53% 93.66% 92.09% 83.09% 租金水平（元/平方米/                            61.78 64.75 65.50 68.49 月） 租金水平增长率 -4.59% -1.15% -4.37% 6.50%                                    财务指标 营业收入（万元） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 营业成本（万元） 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 净利润（万元） 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 息税折旧摊销前利润                   1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13 （EBITDA）（万元） 经营性净现金流（万 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65 元） 注：1、出租率=已租面积/可租面积； 2、经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收。      1、经营情况分析      （1）可租面积      2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目可租面积均为 102,744.26 平 方米，报告期内不动产项目可租面积未发生变化。2023 年末可租面积同比增长 11.12%，主要系不动产项目 18 号楼原以酒店模式运营管理，2023 年 7 月开始进 行保障性租赁住房经营业态调整，该部分面积整体计入可租赁面积并纳入保障性 租赁住房管理体系。      （2）出租率      2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目各期末面积出租率分别为 83.09%、92.09%、93.66%和 91.53%，2023-2025 年末，各期末出租率稳定提升； 受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月末租赁住 房部分期末面积出租率略有下降，但仍维持在较高水平。      （3）租金水平      2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目租金水平分别为 68.49 元/平 方米/月、65.50 元/平方米/月、64.75 元/平方米/月和 61.78 元/平方米/月。2023 年 末租金水平同比增长 6.50%，主要系租金单价较高的小户型快速去化，拉动当期 整体租金水平提升。随着租金单价相对较低的大户型出租率的继续上升，2024- 2025 年，为适配市场行情、加速大户型流转，项目租金单价合理回调。进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营策略，巩固并提升 长期出租率，增强本项目在长周期内的经营韧性。      2、财务情况分析      （1）营业收入      2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万 元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保 障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间无法正常对外招租导致正常运 营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司 的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已 达到稳定运营状态。 （2）营业成本 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业成本分别为 4,494.86 万 元、3,385.98 万元、3,020.30 万元和 739.66 万元。2024 年以来，自 18 号楼完成 业态调整后，不动产项目营业成本相较 2023 年显著下降。 （3）净利润 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司净利润分别为-1,926.41 万元、 758.06 万元、1,462.34 万元和 324.40 万元。项目公司 2023 年度净利润为负主要 系受公共卫生事件及政府征用影响处于爬坡阶段，且 18 号楼业态调整导致营业 收入较少，同时成本端因形成的投资性房地产折旧及摊销，以及竣工后利息费用 不再资本化导致财务费用较高，使得 2023 年度项目净利润为负。2024 年以来净 利润持续为正，经营情况趋于稳定。 （4）息税折旧摊销前利润及经营性净现金流 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，随着项目出租率的持续提升，息税折旧摊 销前利润及经营性净现金流均持续为正且持续增长。 （三）现金流回收流程及管理系统 1、现金流回收流程 一般情况下，租赁住房租户应在合同签署当日支付租赁保证金及首期租金， 先付后用，每 3 个月为一期支付，租赁保证金为 1 个月的租金，租赁住房租户应 于上一期租金到期前 5 日内按季支付当期的租金。商业租户应在合同签署后的 5 个工作日内支付全额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费，先付后用，以每 个租赁月为一个付款周期，租赁保证金为 3 个月租金及物业管理费，商业租户应 于下一个付款周期起始日的 15 日前预先支付下个租赁月的租金及物业管理费。 本基金成立后，基金管理人、项目公司作为委托方，委托运营管理机构代表 项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业费和其他 应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的解决方案。 项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户，运营管理机构应定期 查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其他账户收到任何 资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助项目公司自收到 该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管账户。     2、现金流管理系统     截至本报告出具之日，孚茸置业采用中国建筑司库一体化平台系统作为财务 核算系统，在该系统中拥有独立账套，并采用智慧公寓管理系统作为租赁管理系 统。     在本基金设立后，孚茸置业拟采用用友 NC 系统作为财务核算系统，并继续 采用智慧公寓管理系统作为租赁管理系统。     上述系统均为专业化信息系统，能够满足孚茸置业日常运营管理需求。      （四）重要合同     经核查，孚茸置业已签署正在履行期内及拟签署的相关重要合同如下：     1、租赁合同     截至 2026 年 3 月 31 日，孚茸置业可出租租赁住房为 2,4327套，已出租租赁 住房 2,253 套；商业总可租面积为 3,012.02 平方米，目前已出租面积 2,787.94 平 方米；地下车位 1,016 个，已出租 753 个。     2、委托管理服务协议     根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松 江店）委托管理服务协议》及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江 店）委托管理服务协议补充协议一》，孚茸置业委托东孚资管作为孚茸置业的授 权代理人提供以下物业运营管理服务。     不动产 REITs 发行后，不动产项目将继续以委托管理的方式委托由运营管理 实施机构东孚资管负责日常运营管理，项目公司无人员编制。项目公司向东孚资 管支付相应的运营管理费，不动产项目的经营费用支出由东孚资管统一对外支付。 四、项目公司财务报表      （一）审计报告及审计意见     项目公司 2023 年度、2024 年度、2025 年度以及 2026 年 1-3 月财务报表及 附注已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了编号为上会师报字 7不动产项目共纳保 2,437 套房源（含拆套）                        ，考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故住房总可租套 数按照 2,432 套进行列示。 （2026）第 12251 号标准无保留意见的审计报告。              表 3-4-1：报告期各期不动产项目主要财务指标                  2026 年 3 月 项目财务指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度                   末/1-3 月 总资产（亿元） 12.31 12.34 12.43 13.36 资产负债率（%） 70.42% 70.75% 72.15% 74.64% 营业毛利率（%） 58.20% 60.08% 55.24% 33.78% 营业收入（亿元） 0.18 0.76 0.76 0.68 净利润（亿元） 0.03 0.15 0.08 -0.19 经营活动产生的现金流                                0.09 0.52 0.65 0.43 量净额（亿元） EBITDA（亿元） 0.14 0.59 0.55 0.29 大幅波动/持续为负等异                        不涉及 不涉及 不涉及 不涉及 常情况（如有）                  表 3-4-2：报告期各期项目经营指标              2026 年 3 月 项目经营指标 2025 年末/度 2024 年末/度 2023 年末/度               末/1-3 月 期末面积出租率                  91.53% 93.66% 92.09% 83.09% （%） 租金单价 61.78 64.75 65.50 68.49 租金增长率（%） -4.59% -1.15% -4.37% 6.50% 租金收缴率（%） 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%              截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性 租赁合同期限分 租赁住房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等 布 于 1 年的租赁面积占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积占              比为 0.60%。 1、资产负债表              表 3-4-2：孚茸置业近三年及一期资产负债表                                                                               单位：万元                      2026 年        项目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                       3 月末 流动资产： - - -     货币资金 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38     预付款项 - 10.23 15.15 76.61     应收账款 75.62 - - - 其他应收款 7.55 7.55 7.91 7,635.18 其他流动资产 703.81 757.25 862.04 1,247.15 流动资产合计 2,335.02 2,146.47 1,398.89 9,178.32 非流动资产： - - - - 投资性房地产 120,441.47 120,899.99 122,606.41 124,312.18 固定资产 19.84 21.00 16.90 18.98 长期待摊费用 298.81 316.55 319.66 52.63 递延所得税资产 - - 0.04 0.02 非流动资产合计 120,760.13 121,237.54 122,943.01 124,383.81 资产总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 流动负债： - - - - 应付账款 143.04 795.49 1,061.34 4,010.36 预收款项 792.79 818.14 1,109.35 1,025.68 应付职工薪酬 - - - 24.38 应交税费 200.79 335.61 274.81 718.35 其他应付款 18,778.45 18,719.71 18,772.26 24,310.24 一年内到期的非流动负债 22,915.95 22,775.33 2,300.76 1,181.80 流动负债合计 42,831.02 43,444.29 23,518.53 31,270.81 非流动负债： - - - - 长期借款 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 非流动负债合计 43,848.00 43,848.00 66,194.00 68,420.00 负债合计 86,679.02 87,292.29 89,712.53 99,690.81 所有者权益： - - - - 实收资本 35,000.00 35,000.00 35,000.00 35,000.00 盈余公积 389.53 389.53 311.51 311.51 未分配利润 1,026.59 702.19 -682.13 -1,440.19 所有者权益合计 36,416.12 36,091.72 34,629.37 33,871.32 负债和所有者权益总计 123,095.14 123,384.00 124,341.90 133,562.13 2、 利润表             表 3-4-3：孚茸置业近三年及一期利润表                                                              单位：万元      项目 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、营业总收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 其中：营业收入 1,769.68 7,566.52 7,564.27 6,788.14 二、营业总成本 1,337.14 5,663.54 6,523.14 8,155.49 其中：营业成本 739.66 3,020.30 3,385.98 4,494.86 税金及附加 120.19 589.77 605.91 719.60     销售费用 - - - 275.20     管理费用 - - 9.43 46.60     研发费用 - - - -     财务费用 477.29 2,053.47 2,521.81 2,619.24 其中：利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69     利息收入 0.48 1.31 0.74 1.66 加：其他收益 - 36.57 27.03 0.15 投资收益（损失以“-”号填                    - - - -      列） 净敞口套期收益（损失以                    - - - - “-”号填列） 公允价值变动收益（损失以                    - - - - “-”号填列） 信用减值损失（损失以“-”                    - 0.18 -0.10 18.64     号填列） 资产减值损失（损失以“-”                    - - - -     号填列） 资产处置收益（损失以“-”                    - -0.15 - -     号填列） 三、营业利润（亏损以“-”                 432.54 1,939.58 1,068.06 -1,348.56     号填列） 加：营业外收入 - 10.21 0.00 0.04 减：营业外支出 - - - 308.82 四、利润总额（亏损总额以                 432.54 1,949.79 1,068.06 -1,657.35 “-”号填列） 减：所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07 五、净利润（净亏损以＂-＂                 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41     号填列） （一）持续经营净利润（净                   324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 亏损以“-”号填列） （二）终止经营净利润（净                     - - - - 亏损以“-”号填列） 六、综合收益总额 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41 3、 现金流量表             表 3-4-4：孚茸置业近三年及一期现金流量表                                                                     单位：万元                         2026 年 1-3 2025 年 2024 年 2023 年        项目                             月 度 度 度 一、经营活动产生的现金流量： - - - 销售商品、提供劳务收到的现金 1,718.01 7,041.12 7,647.94 8,260.33     收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 397.97 540.44 1,285.59 808.53 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 购买商品、接受劳务支付的现金 495.84 1,567.47 796.10 2,177.40 支付给职工以及为职工支付的现金 - - 292.49 868.57     支付的各项税费 384.26 205.18 974.36 1,400.55 支付其他与经营活动有关的现金 305.08 563.34 416.89 302.46 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89 二、投资活动产生的现金流量： - - - - 收回投资收到的现金 - - - - 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和其他长期                               - 0.12 - - 资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现                               - - - -       金净额 收到其他与投资活动有关的现金 - - - - 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 购建固定资产、无形资产和其他长期                                          421.85 480.81 3,768.51 8,171.71        资产支付的现金            投资支付的现金 - - - - 取得子公司及其他营业单位支付的现                                             - - - -          金净额       支付其他与投资活动有关的现金 - - - -          投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71       投资活动产生的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71       三、筹资活动产生的现金流量： - - - -          吸收投资收到的现金 - - - -          取得借款收到的现金 - - - -       收到其他与筹资活动有关的现金 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69          筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69          偿还债务支付的现金 - 22,226.00 1,104.00 476.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现                                          332.35 1,681.24 2,503.48 2,605.55           金       支付其他与筹资活动有关的现金 - -- 27,536.94 16,848.75          筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30       筹资活动产生的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39 四、汇率变动对现金及现金等价物的                                             - - - -           影响       五、现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44       加：期初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82       六、期末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38       （二）主要财务指标分析       1、营业收入分析                            表 3-4-5：近三年及一期收入结构             2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收           金额 金额 金额 金额                     入比重 入比重 入比重 入比重 保障性租赁住          1,596.46 90.21 7,086.87 93.66 7,048.38 93.18 5,055.66 74.48 房租金收入                2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收              金额 金额 金额 金额                        入比重 入比重 入比重 入比重 商铺租金收入 126.11 7.13 301.65 3.99 328.4 4.34 212.68 3.13 车位租金收入 36.57 2.07 140.57 1.86 140.93 1.86 139.6 2.06 其他收入 10.54 0.60 37.43 0.49 46.56 0.62 1,380.20 20.33 营业收入合计 1,769.68 100.00 7,566.52 100.00 7,564.27 100.00 6,788.14 100.00        注：        1、其他收入包括酒店客房收入、酒店餐饮收入、增值服务费和物业管理费收入、杂费收入、 能耗收入等。        2、不动产项目历史存在酒店业态，酒店运营期间对应产生的酒店客房收入和餐饮收入是其 他收入的主要构成部分；酒店改造完成后，其他收入构成主要为物业管理费收入、杂费收入。         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司的营业收入分别为 6,788.14 万 元、7,564.27 万元、7,566.52 万元和 1,769.68 万元。项目公司收入主要来源于保 障性租赁住房租金收入、商铺租金收入、车位租金收入和其他收入。不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用8影响，期间无法正常对外招租导致正常运 营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期内经历了爬坡阶段，项目公司 的营业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，自 2024 年以来，不动产项目已 达到稳定运营状态。         2、营业成本分析                                 表 3-4-6：近三年及一期成本结构                                                                                        单位：万元、%                         2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                 占营业 占营业 占营业 占营业        项目                        金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                                  重 重 重 重 折旧及摊销费用 480.41 27.15 1,920.12 25.38 1,900.69 25.13 1,938.72 28.56 付现成本 259.25 14.65 1,100.18 14.54 1,485.29 19.64 2,556.14 37.66 其中：市场推广及营运费 - - 0.88 0.01 168.45 2.23 321.02 4.73 行政办公支出 - - 7.19 0.10 40.11 0.53 77.88 1.15 物业费用支出 34.71 1.96 65.71 0.87 471.28 6.23 948.84 13.98 人工成本 - - - - 268.11 3.54 793.40 11.69 委托管理费 214.30 12.11 1,015.58 13.42 526.53 6.96 208.94 3.08 8 2022 年 2 月 27 日至 2022 年 7 月 31 日期间，不动产资产 1、6 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 3 月 3 日至 2022 年 8 月 1 日期间，不动产资产 2、3、4、5、7、8、9 号楼被政府征用作为隔离点；2022 年 9 月 7 日至 2022 年 12 月 31 日期间，不动产资产 1、2、3、4、5 号楼被政府征用作为隔离点。                  2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           占营业 占营业 占营业 占营业        项目                  金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比 金额 收入比                            重 重 重 重 食品成本 - - - - - - 175.08 2.58 客房服务费 - - - - - - 16.23 0.24 保险 10.23 0.58 10.81 0.14 10.81 0.14 7.02 0.10 其他 - - - - - - 7.74 0.11 营业成本合计 739.66 41.80 3,020.30 39.92 3,385.98 44.76 4,494.86 66.22         从占营业收入的比重来看，营业成本主要为折旧及摊销费用，2023-2025 年 度及 2026 年 1-3 月，项目公司营业成本中的折旧摊销费用分别为 1,938.72 万元、 1,900.69 万元、1,920.12 万元和 480.41 万元，占营业收入的比例分别为 28.56%、 25.13%、25.38%和 27.15%。         营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付现成本，付现成本主要包括物业费 用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理费和市场推广及营运费用。2023- 2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司付现成本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。2023 年度，项目公司尚存在自主经营酒店 业务及由此产生的相关人员、营销成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目 公司将 18 号楼的酒店业态调整为租赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产 生；项目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体 运营管理委托予东孚资管负责9，项目公司仅承担委托管理费及个别必要成本项 （其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有少量行政办公支出和物业费用支出系过 渡期存在少量成本未完全转移10）                   ，付现成本进一步下降。         截至本报告出具之日，已上市租赁住房 REITs 项目的基础运营管理费均以运 营收入或营业收入作为收费基数，费率水平在 3.52%-29%之间。本项目运营管理 实施机构收取的基础运营管理费费率为 13.6%，与华润有巢 REIT（13.28%- 13.74%）、厦门安居 REIT（13%）基本持平，处于已上市同类项目的可比区间内， 是市场化的合理收费水平。 9 根据孚茸置业与东孚资管于 2024 年 9 月 30 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议》 及 2025 年 9 月 3 日签订的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务协议补充协议一》 ，委托管理费已涵 盖自 2024 年 10 月起的物业费用支出、人工成本和行政办公支出。 10 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费用支 出主要系进项税转出及清理水电费预付挂账。                 表 3-4-7：已上市租赁住房 REITs 基础运营管理费对比                                   基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                    计算方式            中建·幸孚+公 运营服务费包括市场推广及营                      保障性租赁 上海 运营收入（含 本项目 寓（上海松江 运费、行政办公支出、物业费用                       住房 市 税）*13.6%              店） 支出、人工及委托管理成本等                                                 运营服务费包括员工用房费用、                      保障性租赁 人工成本、行政管理/客群服务/             有巢泗泾                       住房 其他营运费用、销售费用、品牌 华润有巢 运营收入（不含 使用费以及合理附加成本，主要 REIT（首 税）*13.37%- 覆盖运营管理过程中运营管理 发） 13.74% 机构发生的人工成本、行政费                                                 用、销售费用、客群活动费用、            有巢东部经开 保障性租赁                                                 外部管理机构员工住房费用、资              区 住房 上海                                                 产标签费用、电子签章、电子印                              市                                                 鉴及短信服务等外采信息使用                                                 费、日常法律服务费用（涉及诉                                                 讼、仲裁等争议解决程序的除                                                 外）、其他营运费用（班车等）、 华润有巢 运营收入（不含 品牌使用费、信息系统使用费及                      保障性租赁 REIT（扩 有巢马桥 税）*13.28%- 《运营管理服务协议》的运营管                       住房 募） 13.55% 理委托事项服务费用、运营管理                                                 协助事项服务费用                                                 运营管理成本包括但不限于管                      保障性租赁             江湾社区 理费成本（保安、保洁、维修等）、                       住房 实收运营收入 城投宽庭保 上海 运营人员成本、日常运营成本、                                    （含税） 租房 REIT 市 市场营销成本、公区能源费、会                      保障性租赁 *15.00%             光华社区 计记账及纳税申报费用、安全生                       住房                                                 产管理费用等                                                 运营服务费涵盖运营管理机构                      保障性租赁 人工成本、办公行政费、物业费             虹桥项目                       住房 用、营销费、除资本性支出以外                                                 的维修维保费用、应由租户缴纳 上海地产租 上海 运营收入（含 以外的水电气热等能源费用及 赁住房 REIT 市 税）*15.00% 网络宽带费用及其他公用事业                                                 费用等、客群活动费用、系统的                      保障性租赁 开发使用及维护升级改造费、品            江月路项目                       住房 牌资质使用维护费、其他运营管                                                 理服务产生的费用等                                  基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                   计算方式                                              基本服务费包含了运营管理机                                              构在提供《运营管理协议》项                     保障性租赁 下服务的过程中所需员工的劳            太子湾项目                      住房 动薪酬（包括五险一金）、因                                              员工开展运营管理服务产生的                                              招待费用、行政办公、为提供 蛇口租赁住 深圳 年度运营收入 运营服务而必须的差旅、电 房 REIT 市 *11.00% 话、应酬费用、IT 系统使用费                                              （如业务系统）、品牌使用费                                              （如“壹栈”名称、商标图样、                     保障性租赁 标识等）、委托第三方管理停            林下项目                      住房 车场所产生的相关管理服务费                                              用以及停车管理系统使用费等                                              全部费用                     保障性租赁            安居百泉阁                      住房                     保障性租赁 运营服务费由人员成本、租赁            安居锦园 年总运营收入 深圳安居 住房 深圳 服务点费用、行政办公费、人                                   （含税） REIT 保障性租赁 市 员通信与交通费和其他成本等            保利香槟苑 *4.00%                      住房 费用构成                     保障性租赁            凤凰公馆                      住房                     公共租赁住            滟澜新宸                       房 （运营收入-期                                              运营服务费主要包括物业管理 北京昌保租 公共租赁住 北京 末应收账款+期            国瑞熙院 费、维修维保费、人工成本及 赁住房 REIT 房 市 初应收账款）                                              其他运营费用                     公共租赁住 *18.00%            未来融尚家园                       房                     公共租赁住 运营服务费主要包括物业费、            文龙家园 北京保障房 房 实收运营收入 人工成本、维修保养费、提供 REIT（首 （不含税） 租赁管理及日常运营等服务相                     公共租赁住 发） 熙悦尚郡 *17.00% 关的行政办公费、信息化服务                       房                                              相关费用                             北京 实收运营收入                     公共租赁住 运营管理服务费主要包括职工            朗悦嘉园 市 （不含税）                       房 薪酬、物业费、维修保养费、 北京保障房 *29.00%                                              能源费（不含空置房能源 REIT（扩 公共租赁住 实收运营收入                                              费）、租赁费、行政办公费、 募） 光机电项目 房 （不含税）                                              技术服务费及其他（不含保险                                    *28.00%                                              费）            盛悦家园 公共租赁住 实收运营收入                                           基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                            计算方式                         房 （不含税）                        公共租赁住 *17.00%             温泉凯盛家园                          房                                                           基础服务费包括运营管理费和                                                           软件开发维护费，其中运营管理 苏州恒泰租 公共租赁住 苏州 运营收入（不含 费为支付给运营管理机构的服                 菁英公寓 赁住房 REIT 房 市 税）*3.52% 务报酬；软件开发维护费项目公                                                           司使用运营管理机构的运营管                                                           理系统所支付的系统维护费                                                           运营管理费包括但不限于：（1）                        保障性租赁                 园博公寓 为提供运营管理服务而产生的 厦门安居 住房 （营业收入-应                                                           管理费用（包括但不限于人员薪 REIT（首 收账款余额的增                                                           酬等）、劳务费用；（2）空置 发） 保障性租赁 加）*13.00%                 珩琦公寓 房源的物业管理服务费、专项物                         住房 业维修基金、水电燃气费（如                                                           有）；（3）清洁费、物料费；                                   厦门 （4）除可计入资本化支出的不                        保障性租赁                 林边公寓 市 动产中大修及/或改造以外的维                         住房                                                           护费；（5）维护保障性租赁住 厦门安居 （营业收入-应 房及公共租赁住房运营管理信 REIT（扩 收账款余额的增 息平台（包括但不限于小程序） 募） 加）*13.00% 的维护费，银联“线上购物车”业                        公共租赁住                 仁和公寓 务处理费，以及宽带使用费；                                                                       （6）                          房                                                           商标使用（如有）；（7）其他                                                           日常运营管理服务产生的费用            3、运营净收益情况                        表 3-4-8：近三年及一期运营净收益                                                                     单位：万元                             2026 年                  项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                              1-3 月        净利润 324.40 1,462.34 758.06 -1,926.41        所得税费用 108.13 487.45 310.00 269.07        折旧摊销 480.41 1,920.12 1,900.69 1,942.79        利息费用 472.97 2,035.80 2,500.44 2,601.69        EBITDA 1,385.92 5,905.71 5,469.19 2,887.13        资本性支出 3.00 80.83 332.78 53.48        运营净收益 1,382.93 5,824.89 5,136.40 2,833.65        运营净收益率 78.15% 76.98% 67.90% 41.74%          注：        1、EBITDA=净利润+所得税费用+折旧摊销+利息费用        2、运营净收益=经营性净现金流=EBITDA-运营资金追加-资本性支出+期末运营资金回收        3、运营净收益率=运营净收益/营业收入         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司 EBITDA 分别为 2,887.13 万元、 5,469.19 万元、5,905.71 万元和 1,385.92 万元，项目公司 2023 年息税折旧摊销前 利润金额较低，主要受公共卫生事件、政府征用及业态调整的影响，项目处于运 营爬坡期，收入释放受限且承担了较高的历史与改造成本；2024 年 EBITDA 实 现大幅增长，得益于项目进入稳定运营阶段，出租率显著提升，同时，随着业态 调整完成及运营管理模式的优化，项目付现成本得到有效压缩，成本结构优化。         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司运营净收益分别为 2,833.65 万 元、5,136.40 万元、5,824.89 万元和 1,382.93 万元，运营净收益率分别为 41.74%、 67.90%、76.98%和 78.15%。自不动产项目 2023 年正常运营以来，项目公司的营 业收入伴随着项目出租率的提升稳步增长，且自 18 号楼完成业态调整后，成本 结构不断优化，2023-2025 年度运营净收益和运营净收益率持续增长，2026 年 1- 3 月年化运营净收益较 2025 年度略有下降主要系受春节返乡潮等季节性不利因 素影响，租住需求阶段性回落。         4、资产情况分析                                 表 3-4-9：近三年及一期资产状况分析                                                                          单位：万元、%            2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产 2,335.02 1.90 2,146.47 1.74 1,398.89 1.13 9,178.32 6.87 非流动资产 120,760.13 98.10 121,237.54 98.26 122,943.01 98.87 124,383.81 93.13 资产总计 123,095.14 100.00 123,384.00 100.00 124,341.90 100.00 133,562.13 100.00         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，项目公司总资产分别为 133,562.13 万元、 124,341.90 万元、123,384.00 万元和 123,095.14 万元，剔除折旧摊销影响，整体 资产规模保持相对稳定。         资产内部结构上看，以非流动资产为主。2023-2025 年末及 2026 年 3 月末， 流动资产分别为 9,178.32 万元、1,398.89 万元、2,146.47 万元和 2,335.02 万元， 占总资产的规模比例分别为 6.87%、1.13%、1.74%和 1.90%；非流动资产分别为 124,383.81 万元、122,943.01 万元、121,237.54 万元和 120,760.13 万元，占总资     产的规模比例分别为 93.13%、98.87%、98.26%和 98.10%，非流动资产中以投资     性房地产为主，与项目公司主营业务构成相符。          （1）流动资产分析                             表 3-4-10：近三年及一期流动资产状况分析                                                                                    单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 1,548.03 66.30 1,371.43 63.89 513.78 36.73 219.38 2.39 预付账款 - - 10.23 0.48 15.15 1.08 76.61 0.83 应收账款 75.62 3.24 - - - - - - 其他应收款 7.55 0.32 7.55 0.35 7.91 0.57 7,635.18 83.19 其他流动资产 703.81 30.14 757.25 35.28 862.04 61.62 1,247.15 13.59 流动资产合计 2,335.02 100.00 2,146.47 100.00 1,398.89 100.00 9,178.32 100.00          从流动资产构成来看，主要由其他应收款、其他流动资产和货币资金构成。     其他流动资产主要为留抵税额、待认证进项税额及待确认进项税额。2023-2025     年末及 2026 年 3 月末，其他应收款分别为 7,635.18 万元、7.91 万元、7.55 万元     和 7.55 万元，占流动资产的比例分别为 83.19%、0.57%、0.35%和 0.32%，其他     应收款主要由集团资金流动性管理需要归集至上级母公司账户的应收关联方款     项构成，2024 年项目公司对上述款项进行了回收，流动资产合计金额降低。2023-     2025 年末及 2026 年 3 月末，货币资金分别为 219.38 万元、513.78 万元、1,371.43     万元和 1,548.03 万元，随着不动产项目逐渐运营稳定，货币资金呈增长趋势。         （2）非流动资产情况                           表 3-4-11：近三年及一期非流动资产状况分析                                                                                    单位：万元、%             2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房地产 120,441.47 99.74 120,899.99 99.72 122,606.41 99.73 124,312.18 99.94 固定资产 19.84 0.02 21.00 0.02 16.90 0.01 18.98 0.02 长期待摊费用 298.81 0.25 316.55 0.26 319.66 0.26 52.63 0.04 递延所得税资产 - - - - 0.04 0.00 0.02 0.00              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 非流动资产合计 120,760.13 100.00 121,237.54 100.00 122,943.01 100.00 124,383.81 100.00         从非流动资产构成来看，投资性房地产为非流动资产的主要构成科目。2023-     2025 年末及 2026 年 3 月末，投资性房地产分别为 124,312.18 万元、122,606.41     万元、120,899.99 万元和 120,441.47 万元，占非流动资产的比例分别为 99.94%、     99.73%、99.72%和 99.74%，与项目公司主营业务构成相符。         5、负债情况分析                             表 3-4-12：近三年及一期负债状况分析                                                                           单位：万元、%                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债合计 42,831.02 49.41 43,444.29 49.77 23,518.53 26.22 31,270.81 31.37 非流动负债合计 43,848.00 50.59 43,848.00 50.23 66,194.00 73.78 68,420.00 68.63 负债合计 86,679.02 100.00 87,292.29 100.00 89,712.53 100.00 99,690.81 100.00         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，总负债分别为 99,690.81 万元、89,712.53     万元、87,292.29 万元和 86,679.02 万元，整体负债规模呈下降趋势，资产负债率     分别为 74.64%、72.15%、70.75%和 70.42%，资产负债率较高主要系不动产项目     的开发建设和开业筹办等事项产生较高的资金投入需求，由此形成了关联方借款     和银行贷款。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，流动负债分别为 31,270.81 万元、23,518.53     万元、43,444.29 万元和 42,831.02 万元，占总负债的规模比例分别为 31.37%、     26.22%、49.77%和 49.41%；非流动负债分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、     43,848.00 万元和 43,848.00 万元，占总负债的规模比例分别为 68.63%、73.78%、     50.23%和 50.59%。负债内部结构上看，2023-2024 年末，负债构成主要为非流动     负债；2025 年末流动负债占比大幅提升，主要系当年新增中建资本（上海）借入     的 2.00 亿元关联方借款，计入一年内到期的非流动负债，同时项目公司将该笔     资金用于偿还银行贷款，导致非流动负债相应减少；2026 年 3 月末，项目公司     负债结构较 2025 年末整体保持相对稳定。         （1）流动负债情况                          表 3-4-13：近三年及一期流动负债状况分析                                                                        单位：万元、%              2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 143.04 0.33 795.49 1.83 1,061.34 4.51 4,010.36 12.82 预收款项 792.79 1.85 818.14 1.88 1,109.35 4.72 1,025.68 3.28 应付职工薪酬 - - - - - - 24.38 0.08 应交税费 200.79 0.47 335.61 0.77 274.81 1.17 718.35 2.30 其他应付款 18,778.45 43.84 18,719.71 43.09 18,772.26 79.82 24,310.24 77.74 一年内到期的            22,915.95 53.50 22,775.33 52.42 2,300.76 9.78 1,181.80 3.78 非流动负债 流动负债合计 42,831.02 100.00 43,444.29 100.00 23,518.53 100.00 31,270.81 100.00         从流动负债构成来看，其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款为 流动负债的主要构成科目。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，其他应付款分别为 24,310.24 万元、 18,772.26 万元、18,719.71 万元和 18,778.45 万元，主要系应付关联方款项，截至 2026 年 3 月末，项目公司的其他应付款主要为应付关联方借款，应付关联方借 款主要为对中建资本（上海）的借款 18,000.00 万元。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，一年内到期的非流动负债分别为 1,181.80 万元、2,300.76 万元、22,775.33 万元和 22,915.95 万元，主要由资产负债表日一 年内到期的长期应付款本息和一年内到期的银行贷款本息构成，2025 年末一年 内到期的非流动负债有所增加主要系新增对中建资本（上海）的关联方借款 2.00 亿元所致。前述银行贷款及关联方借款拟以募集资金通过专项计划向项目公司发 放股东借款及增资的方式予以偿还。         2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，应付账款分别为 4,010.36 万元、1,061.34 万元、795.49 万元和 143.04 万元，随应付工程款逐年减少呈下降趋势。截至 2026 年 3 月末，应付账款主要为应付工程款和应付东孚资管的委托管理费。前述应付 工程款拟根据付款期结算进度以货币资金支付。         （2）非流动负债情况                           表 3-4-14：近三年及一期非流动负债状况分析                                                                                单位：万元、%                2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末 项目                金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 长期借款 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00 非流动负债合计 43,848.00 100.00 43,848.00 100.00 66,194.00 100.00 68,420.00 100.00         从非流动负债构成来看，2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，长期借款分别为 68,420.00 万元、66,194.00 万元、43,848.00 万元和 43,848.00 万元，是非流动负 债的唯一构成，长期借款主要为银行抵押借款，项目公司于 2025 年偿还银行贷 款 2.00 亿元，2025 年末长期借款有所减少。前述银行借款拟以募集资金通过专 项计划向项目公司发放股东借款及增资的方式予以偿还。         6、税金及期间费用分析                          表 3-4-15：近三年及一期税金及费用情况分析                                                                                单位：万元、%            2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收           金额 金额 金额 金额                     入比重 入比重 入比重 入比重 税金及附加 120.19 6.79 589.77 7.79 605.91 8.01 719.60 10.60 销售费用 - - - - - - 275.20 4.05 管理费用 - - - - 9.43 0.12 46.60 0.69 财务费用 477.29 26.97 2,053.47 27.14 2,521.81 33.34 2,619.24 38.59 税金及费用            597.48 33.76 2,643.24 34.93 3,137.16 41.47 3,660.63 53.93 合计         2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司税金及费用分别为 3,660.63 万     3,137.16 万元、2,643.24 万元和 597.48 万元，占营业收入的比重分别为 53.93%、 元、 41.47%、34.93%和 33.76%，报告期内税金及费用主要由财务费用构成，随着不 动产项目收入的提升和贷款本金的偿还，税金及费用占营业收入比重逐渐下降。         7、资本性支出分析                          表 3-4-16：近三年及一期资本性支出情况分析                                                                                     单位：万元                                                2026 年                     项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                                 1-3 月       非经常性资本性支出：       ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48       ——“新时代城市建设者管理者之家” - - 101.35 -                          2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月 形象升级相关 日常资本性支出： ——维持日常运营需要的维修改造及                              3.00 80.83 67.60 - 设备更新等        资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48 资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00% 不动产项目投入运营时间较短，设备设施较新，实际发生的经营性相关资本 性支出较少。2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及 2026 年 1- 3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应 占营业收入的比重为 0.79%、4.40%、1.07%和 0.17%。2023 年度和 2024 年度资 本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和“新时代城市建设者管理者之家”形象 升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。 剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的维 持日常运营需要的维修改造及设备更新等日常资本性支出分别为 0.00 万元、 67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、 1.07%和 0.17%，项目日常资本性支出占收入比重较低，与项目投入运营时间较 短、设备设施较新的实际情况相符。 8、现金流情况分析                表 3-4-17：近三年及一期现金流情况                                                                单位：万元                         2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                         1-3 月 经营活动现金流入小计 2,115.98 7,581.56 8,933.52 9,068.86 经营活动现金流出小计 1,185.18 2,335.99 2,479.83 4,748.98 经营活动产生的现金流量净额 930.81 5,245.57 6,453.69 4,319.89 投资活动现金流入小计 - 0.12 - - 投资活动现金流出小计 421.85 480.81 3,768.51 8,171.71 投资活动使用的现金流量净额 -421.85 -480.69 -3,768.51 -8,171.71 筹资活动现金流入小计 - 20,000.00 28,753.65 23,237.69 筹资活动现金流出小计 332.35 23,907.24 31,144.42 19,930.30 筹资活动使用的现金流量净额 -332.35 -3,907.24 -2,390.78 3,307.39                            2026 年            项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                            1-3 月 现金及现金等价物净增加额 176.60 857.64 294.40 -544.44 加：期/年初现金及现金等价物余额 1,371.43 513.78 219.38 763.82 期/年末现金及现金等价物余额 1,548.03 1,371.43 513.78 219.38 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司经营活动产生的现金流量净额分 别为 4,319.89 万元、6,453.69 万元、5,245.57 万元和 930.81 万元。2025 年度较 2024 年度经营活动产生的现金流量净额略有下降，主要原因为 18 号楼业态调整 后收到的预收账款、销项税、押金有所减少。2026 年 1-3 月项目公司年化经营活 动产生的现金流量净额较 2025 年度有所下降主要系当期集中支付各项税费所致。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司投资活动产生的现金流量净额分 别为-8,171.71 万元、-3,768.51 万元、-480.69 万元和-421.85 万元，报告期内，项 目公司投资活动现金流入金额较小，投资活动产生的现金流出较大主要系结算建 设工程款所致，项目公司投资活动产生的现金流出随支付工程款的结算进度而逐 年减少。 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分 别为 3,307.39 万元、-2,390.78 万元、-3,907.24 万元和-332.35 万元。2024 年度筹 资活动产生的现金流量净额为负主要系期间项目公司股权发生转让，项目公司向 原股东中建东孚和其他关联方偿还借款所致。2025 年度筹资活动产生的现金流 量净额较 2024 年进一步下降主要系项目公司偿还债务支付的现金增加且存在分 配股利、利润或偿付利息的筹资活动现金流出所致。2026 年 1-3 月筹资活动产生 的现金流量净额为负主要系当期无筹资活动现金流入，同时按期支付了借款利息。 五、利益冲突与关联交易 （一）利益冲突的情形 1、基金管理人管理多个相同类型不动产基金的利益冲突情形 除本基金外，上海国泰海通证券资产管理有限公司作为基金管理人管理的其 他同类型不动产基金为国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券 投资基金（以下简称“城投宽庭保租房 REIT”）。 考虑到 2 支租赁住房 REITs 在不动产项目客群定位、投资范围和运营管理机 构方面有差异，基金管理人认为现阶段同时管理 2 支租赁住房 REITs 不存在利益 冲突，详细论述如下： （1）不动产项目区位、面向客群不同 租赁住房的租户，主要为在租赁住房所在区位周边工作的租户。 城投宽庭保租房 REIT 的底层资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房项 目，包括江湾社区项目和光华社区项目。杨浦区是上海科创的重要承载区域，目 前已形成了湾谷科技园、尚浦领世、创智天地等重要产业引擎区域，江湾社区、 光华社区地处杨浦区大创智重点功能区，形成了以软件信息服务业、现代设计、 文化创意和智慧医疗为主的现代服务业产业，区域内国际知名企业和高科技企业 众多，项目所在的板块内有复旦大学、同济大学、上海财经大学等高等院校。江 湾社区项目和光华社区项目的租户主要为区域内配套产业相关的客群。 本基金的底层资产为位于上海市松江区的保障性租赁住房项目：中建·幸孚 +公寓（上海松江店）。松江区内有 G60 科创云廊、上海宏亿国际产业园、景山汇 丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上海外国语大学、东华大学、华 东政法大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海体育大学、上海立信 会计金融学院、上海视觉艺术学院等高等院校。同时，项目周边产业园区众多、 产业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科技园、巨人网络、上海飞科电器、上 海谱尼认证技术、海尔地产智谷等企业。中建·幸孚+公寓（上海松江店）的租 户主要为区域内配套产业相关的客群。 综上，两支 REITs 的底层资产所在区位、区域内配套产业、面向客群存在较 大差异，将不会因基金管理人的主动管理而在租赁住房区之间发生转移。 （2）投资及扩募范围不同 本基金基金合同约定，“本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于以 优质租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项 计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目完全所有权或经营权利。本 基金将优先投资于以中建集团或其关联方拥有或推荐的优质租赁住房不动产项 目为投资标的的资产支持专项计划。” 根据城投宽庭保租房 REIT 基金合同约定，“本基金存续期内按照基金合同 的约定主要投资于以优质保障性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专 项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项 目完全所有权或经营权利。本基金将优先投资于以上海城投房屋租赁或其关联方 拥有或推荐的优质保障性租赁住房不动产项目为投资标的的资产支持专项计划。” 两支 REITs 在扩募阶段新购入的不动产项目预计主要来源于各自的原始权 益人或发起人及其关联方，且主要的扩募资产范围不重叠，因此，两支 REITs 在 扩募方面亦不存在重大利益冲突或竞争关系。 （3）运营管理机构不同 针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分别聘请了不 同的运营管理机构且其不存在关联关系，运营管理机构各自在相关领域具备丰富 的管理经验及成熟的核心运营团队，能够实现项目稳定运作。同时，不同的运营 管理机构和运营管理团队有效地避免了运营管理过程中的利益冲突。 具体而言，本基金聘请的运营管理机构为中建资本（上海）和东孚资管，中 建资本（上海）作为运营管理统筹机构，是中建集团旗下资产管理、培育、盘活 的集中平台，东孚资管作为运营管理实施机构，是中建集团旗下从事城市核心资 产运营业务的专业平台公司。中建集团是国务院国有资产监督管理委员会下属专 业化发展最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集 团之一。 城投宽庭保租房 REIT 聘请的运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公 司（简称“上海城投置业经营”）。上海城投置业经营是上海城投（集团）有限公司 （简称“上海城投集团”）旗下专业的租赁住房运营平台。上海城投集团是上海市 国有资产监督管理委员会下属专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理的国 有特大型企业集团。     综上所述，针对本基金和城投宽庭保租房 REIT 的运营管理，基金管理人分 别聘请了不同的运营管理机构且其不存在关联关系，且两支 REITs 的运营管理机 构均已出具承诺函，承诺在作为不动产基金的运营管理机构期间将平等对待不动 产项目和其直接或间接持有或运营的竞争性项目，有效地避免了运营管理过程中 的利益冲突。     2、运营管理机构为其他同类型不动产基金、不动产项目提供运营管理服务 的情况     本基金的运营管理统筹机构为中建资本（上海），截至 2026 年 3 月末，除为 本基金投资的不动产项目提供运营管理服务外，中建资本（上海）无其他在运营 和管理的同类型不动产项目；本基金的运营管理实施机构为东孚资管，除为本基 金投资的不动产项目提供运营管理服务外，东孚资管还管理和运营了其他同类型 不动产项目，详见本报告“第二章 对业务参与人的尽职调查 三、对不动产运营 管理机构的尽职调查”。     3、主要原始权益人持有的其他同类资产情形     截至 2026 年 3 月末，中建资本（上海）未持有或运营其他同类资产。     4、主要原始权益人控股股东及实际控制人持有的其他同类资产情形     截至 2026 年 3 月末，原始权益人为中央国有企业，原始权益人的实际控制 人为中建集团，中建集团未来可用于扩募的保租房项目 3 个、租赁住房项目 33 个，总投资额合计约 209 亿元，资产规模合计约 91 万平方米，项目分布在北京、 上海、深圳、杭州、苏州等经济活跃的城市，资产储备充足。其中部分中建集团 持有的同类资产的具体情况列示如下：                表 3-5-1：中建集团持有的同类资产情况                 资产状态 中建集团                          资产规模 决算总投         所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿          业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                          积，㎡） 元）                   时间） 例 中海海堂（上海 租赁住 上海普 于 2023 年 绝对控股11                           39,246 9.96 64 年 70% 真如店） 房 陀 1 月开业 （间接持 11中建集团实际控制中海企业发展集团有限公司（简称“中海企业发展”                                  ），中海企业发展持有项目公司 100% 股权。                   资产状态 中建集团                         资产规模 决算总投           所属行 所在地 （在建、完 运营剩 直接或间 中建集团 资产名称 （建筑面 资（亿            业 区 工或运营及 余年限 接持股比 持有方式                         积，㎡） 元）                    时间） 例                                                                   股）                                                                  绝对控股12 中海海堂（苏州 租赁住 苏州工 于 2021 年                                 34,760 7.23 31 年 100% （间接持 奥体店） 房 业园区 2 月开业                                                                   股）                                                                  绝对控股13 中海友里（北京 租赁住 北京房 于 2021 年                                 33,891 7.01 31 年 100% （间接持 房山店） 房 山 1 月开业                                                                   股）                                                                  绝对控股14         租赁住 上海浦 于 2021 年 张江幸孚里公寓 19,826 5.40 63 年 90% （间接持          房 东新区 10 月开业                                                                   股）                                                                  绝对控股15 中海友里（上海 租赁住 上海普 于 2021 年                                 15,171 7.89 63 年 100% （间接持 金沙江路店） 房 陀 12 月开业                                                                   股）                                                                  绝对控股16 深圳龙岗宝龙项 租赁住 深圳龙 于 2025 年                                 55,100 8.70 65 年 100% （间接持 目（寰宇珑宸） 房 岗 1 月开业                                                                   股）                                                                  绝对控股17         租赁住 上海宝 于 2025 年 宝山幸孚家公寓 53,309 6.89 63 年 51% （间接持          房 山 5 月开业                                                                   股） 上海市奉贤区海                                                                  绝对控股19 湾旅游区 04-06 租赁住 上海奉                         在建 72,128 6.5718 67 年 100% （间接持 地块保障性租赁 房 贤                                                                   股） 住房项目 合计 - - - 323,431 59.64 - - -     （二）利益冲突的防范措施     1、利益冲突的处理方式 12中建集团实际控制中国海外发展有限公司（简称“中国海外发展”                                ），中国海外发展全资附属公司中海兴隆 深圳地产有限公司持有项目公司 100%股权。 13 中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有北京中海地产有限公司（简称“北京中海” ）100% 股权，北京中海持有项目公司 100%股权。 14 中建集团持有中国建筑第八工程局有限公司（简称“中建八局” ）100%股权，中建八局持有项目公司 90% 股权。 15 中建集团实际控制中国海外发展和中海企业发展，中国海外发展和中海企业发展分别持有深圳市海荣房 地产开发有限公司（简称“深圳海荣” ）74.45%、25.55%股权，深圳海荣持有项目公司 100%股权。 16 中建集团实际控制中海企业发展，中海企业发展持有东莞市中海嘉和房地产开发有限公司（简称“东莞 中海嘉和” ）100%股权，东莞中海嘉和持有项目公司 100%股权。 17 中建集团持有中建八局 100%股权，中建八局持有中建东孚投资发展有限公司（简称“中建东孚” ）100% 股权，中建东孚持有上海中建八局投资发展有限公司（简称“八局投资” ）100%股权，八局投资持有项目公 司 51%股权。 18 上海市奉贤区海湾旅游区 04-06 地块保障性租赁住房项目在建中，决算总投资列示金额非最终金额，具 体以实际决算为准。 19 中建集团持有中建方程投资发展集团有限公司（简称“中建方程” ）100%股权，中建方程持有项目公司 100%股权。 基金管理人和运营管理机构应坚持公平正义、诚实信用和基金份额持有人利 益至上的行为准则，在履行职责的过程中有义务对利益冲突保持敏感和进行识别： 当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则， 按照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审 批程序、关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。 内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所 应履行的程序，根据基金管理人内部制度要求部分关联交易应提交基金管理人董 事会审议；外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约 定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通 过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法律法 规予以披露。 2、利益冲突的披露 （1）披露内容 基金管理人应根据有关法律法规的规定披露利益冲突相关信息。 （2）披露频率 当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期 内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施。 3、与原始权益人/运营管理机构之间同业竞争、利益冲突的防范措施 原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人的控股股东 中建资本、原始权益人的实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资管已出 具关于避免同业竞争的承诺函，承诺内容如下： “在不动产基金的存续期间内，本公司将根据本公司自身和/或本公司实际 控制的关联方针对租赁住房项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实 信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为不动产项 目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保 护基金份额持有人的利益。 在不动产基金的存续期间内，如本公司自身和/或本公司实际控制的关联方 持有或运营竞争性项目（与不动产项目存在竞争性关系的项目，下称“竞争性项 目”）的，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方采取充分、适当的 措施，公平对待不动产项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。特别 地，本公司承诺如发现任何与不动产项目构成或可能构成直接或间接竞争关系的 业务机会，本公司将和/或督促持有或运营竞争性项目的关联方促使该业务机会 按合理、公平的条件优先提供给不动产项目。本公司不会将项目公司所取得或可 能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司的 优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于不动产基金而有利于其他竞争性 项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发 生争议，且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，本公司承诺 将与基金管理人积极协商解决措施。” （三）本次发行前不动产项目的关联交易 1、关联交易明细情况 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，项目公司发生的关联交易明细如下： （1）购销商品、提供和接受劳务情况     表 3-5-2：报告期内项目公司购销商品、提供和接受劳务的关联交易情况                                           单位：元 关联交        关联方 关联关系 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 易内容     上海中建东 接受劳 受同一最终     孚资产管理 2,143,028.83 10,155,813.85 5,265,269.93 1,902,825.96 务 控制方控制      有限公司     中国建筑第 提供服 受同一最终     八工程局有 - - - 4,590,637.68 务 控制方控制      限公司     上海中建东 提供服 受同一最终     孚资产管理 - - - 9,595.10 务 控制方控制      有限公司 提供服 受同一最终         其他 - - - 128,091.90 务 控制方控制 报告期内，项目公司接受劳务的关联交易为孚茸置业委托东孚资管对中 建·幸孚+公寓（上海松江店）进行专业运营管理而支付的委托管理费；提供服 务的关联交易主要为不动产项目历史的酒店业态对应收取的酒店客房收入和餐 饮收入，自 2023 年 7 月起酒店进行业态调整，相关关联交易随之终止。 （2）利息收入/利息支出情况         表 3-5-3：报告期内项目公司利息收入/利息支出的关联交易情况                                                                          单位：元 关联交易 2026 年 1-3          关联方 关联关系 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 月        中建财务有限 受同一最终控 利息收入 3,241.06 5,664.11 7,363.88 10,836.08          公司 制方控制      中建资本管理             受同一最终控 利息支出 （上海）有限 1,429,444.44 3,867,777.78 - -              制方控制        公司 报告期内，项目公司利息收入的关联交易为在中建财务有限公司资金归集产 生的利息收入；项目公司利息支出的关联交易系向中建资本（上海）的关联方借 款产生的利息支出。 （3）关联租赁情况            表 3-5-4：报告期内项目公司关联租赁的关联交易情况                                                                          单位：元 关联交易        关联方 关联关系 2026 年 1-3 月 2025 年度 2024 年度 2023 年度 内容 项目公司 上海中建东孚             受同一最终 作为出租 资产管理有限 - 94,271.56 356,409.32 71,716.91             控制方控制 方 公司 项目公司 中建资本管理             受同一最终 作为出租 （上海）有限 - 35,827.31 - -             控制方控制 方 公司 项目公司 中建西部建设             受同一最终 作为出租 集团第八（上 7,585.32 34,554.23 - -             控制方控制 方 海）有限公司 项目公司      上海中建孚泰 受同一最终 作为出租 - 33,394.50 132,110.08 27,583.42      置业有限公司 控制方控制 方 报告期内，不动产项目涉及的关联方租户为：上海中建东孚资产管理有限公 司、中建资本管理（上海）有限公司、中建西部建设集团第八（上海）有限公司 和上海中建孚泰置业有限公司。各关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍 使用，系企业客户常见的租赁用途，报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与 关联方租户的定价方式根据市场交易规则履行，关联方租户的合同租金处于同户 型租赁房源的市场价的正常水平。 2、关联交易事项的说明 （1）关联交易的合规性 不动产项目与关联方的关联交易定价参照市场价格并与关联方协商一致确 定。在本基金发行后，所有关联交易将按照相关法律法规的规定和项目公司内部 管理控制要求执行。上述关联交易均具备合规性。 （2）关联交易的公允性 根据孚茸置业与东孚资管签署的《中建幸孚+公寓（松江店）委托管理服务 协议》及补充协议，东孚资管通过对不动产项目提供运营管理服务，收取的委托 管理费能够满足东孚资管日常运营需求，且东孚资管在本基金存续期内收取的委 托管理费与报告期内定价水平可比。 关联方租户租赁价格与其他租户租赁价格保持一致，对关联方收取的酒店客 房收入和餐饮收入均为市场价格，具有公允性。 根据项目公司出具的《关于公司关联交易情况的说明函》，对报告期内项目 公司关联交易的合法、合规性及交易价格的公允性问题作出了如下承诺： “本公司暂未制定关联交易专项制度，参照本公司股东关联交易制度执行。 上述关联交易制度对关联方、关联交易的认定、关联交易决策权限与程序已进行 明确规定。 报告期（即 2023 年 1 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日）内，本公司涉及的关联 交易均已履行了必要的决策、审批程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定 及公司章程等公司内部管理制度、本公司股东关联交易制度的相关要求。” 经财务顾问及法律顾问核查项目公司与原关联方间的关联交易涉及的交易 合同和项目公司的《关于公司关联交易情况的说明函》，项目公司已就该等交易 按照内部制度履行了内部审批程序。财务顾问及法律顾问认为，该等关联交易履 行了必要的决策程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及公司章程等公司 内部管理制度要求，该等基于公允决策程序的关联交易定价具有公允性。       第四章 对不动产资产的尽职调查 一、不动产项目概况 （一）基本情况 本基金拟投资并持有的不动产项目的资产范围为以下建筑物的房屋所有权 及其占用范围内的国有土地使用权：（i）位于上海市松江区施园路 299 弄的 2、 3、4、5、7、8、9、10、12、13、14、16、17 号租赁住宅，1、6、11、15、18 号 公寓及配套，20、25 号配套及商业（20 号 107 文化活动室、20 号 103 老年康体 活动室、25 号 105 居委会用房除外），30 号地下 1 层车库及地下 1 层人防车库； （ii）位于中创路的 665、673、677、683、689、625、629、633、639、645 号配 套及商业，以及相应的业主共有部分。 孚茸置业已经就中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2022 年 1 月 10 日 取得《不动产权证书》[沪（2022）松字不动产权第 000881 号]、2023 年 6 月 9 日 取得《不动产权证书》[沪（2023）松字不动产权第 024760 号]，依法享有中建·幸 孚+公寓（上海松江店）项目的不动产权，包括房屋所有权及其占用范围内的国 有土地使用权。           表 4-1-1：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目基本情况 不动产项目名称 中建·幸孚+公寓（上海松江店）     大类资产类型 租赁住房 不动产项目业态 保障性租赁住房     项目所在地 上海市松江区                  西侧临河道，北侧临施园路，南侧临广富林东路，东侧临中      资产范围                                   创路                  18 栋保障性租赁住房、配套及商业、地下 1 层车库及地下 1 建设内容及规模 层人防车库，以及相应的业主共有部分，证载建筑面积合计                             143,225.75 平方米 建筑面积与可供出租或者 租赁住房建筑面积：103,131.56 平方米 经营使用面积（如有） 可供出租面积：102,744.26 平方米（截至 2026 年 3 月 31 日）                              开工日期：2018 年 12 月 开竣工时间及投入运营时                             竣工日期：2021 年 8 月      间                            投入运营日期：2021 年 11 月      使用期限 自 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止      剩余年限 剩余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日） 用地性质 出让               根据《可供分配金额测算报告》，不动产项目 2026 年 4-12 月、 可供分配金额测算               2027 年度可供分配金额分别为 3,885.12 万元、5,176.74 万元。               不动产项目已投保财产一切险、公众责任保险、现金损失保险               及机器损坏保险。               财产一切险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至 2026               年 12 月 3 日 24 时止。不动产项目的财产一切险的保险金额               共计人民币 1,290,100,000.00 元。 投保情况（投保险种投保 金额、投保期限） 公众责任险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至 2026               年 12 月 3 日 24 时止。               现金损失保险的投保期限为自 2025 年 12 月 4 日 0 时起，至               2026 年 12 月 3 日 24 时止。               机器损坏保险的投保期限为自 2026 年 1 月 7 日 0 时起，至               2027 年 1 月 6 日 24 时止。 项目权属 上海孚茸置业有限公司单独所有               孚茸置业与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下               简称“建行浦东分行”）分别于 2019 年 12 月 26 日签署了编               号为 522121801201902 号《固定资产贷款合同》、于 2020 年 9               月 21 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协议》、于               2022 年 7 月 29 日签署了编号为 522121801201902 的《补充协               议》 、于 2022 年 12 月 1 日签署了编号为 522121801201902 号               《补充协议》 （以下合称“ 《固定资产贷款合同》 ”），约定由建               行浦东分行向孚茸置业提供借款人民币 1,091,790,000 元，孚               茸置业股权转让前需征得建行浦东分行的同意。孚茸置业与               建行浦东分行分别于 2019 年 12 月 30 日签署了编号为               522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 6 月 22 日签署 他项权利（如有） 了编号为 522121801201902 的《抵押合同》、于 2021 年 12 月               28 日签署了编号为 522121801201902 的《抵押变更协议》、于               2024 年 4 月 30 日签署了编号为 522121801201902-2 的《抵押               合同》 （以下合称“ 《抵押合同》” ），约定以坐落于上海市松江               区中山街道施园路 299 弄的房地产（即中建·幸孚+公寓（上               海松江店） ）为《固定资产贷款合同》项下债务提供抵押担保，               并就此办理完毕抵押登记手续。               就此，建行浦东分行已出具《回执》 ，明确对孚茸置业的全部               股权转让予原始权益人、原始权益人依据公开募集基础设施               证券投资基金的相关规定开展本次发行工作所涉及的交易行               为无异议，并同意孚茸置业于本不动产基金募集设立后提前               支付《固定资产贷款合同》项下截至提前还款日应付未付借款               利息、剩余全部借款本金、同意配合解除抵押登记。           图 4-1-1：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目区位 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于上海市松江区。上海市是国务院批 复确定的中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，经济增速位居全国 前列，人口每年呈现净流入态势。上海市松江区核心区域内有 G60 科创云廊、上 海宏亿国际产业园、景山汇丰园、宏亿科技创新园等办公及产业中心，以及上海 外国语大学、华东政法大学等高等学府，巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认 证技术等企业，这些高校和企业为不动产项目提供了稳定且优质的租户客源。不 动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪杭高速 公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近有多个 办公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平衡需求。        图 4-1-2：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目俯瞰图 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁住 房总可租套数为 2,432 套，可租赁面积合计 102,744.26 平方米，户型分为一室、 一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅，商业总可租面积为 3,012.02 平方米，地 下车位 1,016 个，各业态情况如下表。保障性租赁住房部分具体参照“图 4-1-3 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目户型图”。            表 4-1-2：中建·幸孚+公寓（上海松江店）业态分布      业态 房型 总套数（套） 可租面积/可租个数                  一室一厅 1,163 56,823.77 ㎡                   一室 896 23,853.48 ㎡                   两室 185 8,947.65 ㎡     租赁住房                  两室两厅 124 7,726.25 ㎡                  三室两厅 64 5,393.11 ㎡                   合计 2,432 102,744.26 ㎡     配套商业 - - 3,012.02 ㎡     地下车位 - - 1,016 个           图 4-1-3：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目户型图 一室一厅 一室 两室            两室两厅 三室两厅 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目于 2021 年建成，物业品质良好，户型 布局合理，配套齐全，提供床、衣柜、书桌椅、空调、冰箱、洗衣机等家具家电， 租客轻松实现“拎包入住”。同时公共区域配有共享厨房、休闲区、健身房、阅 读角、咖啡吧等，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等， 融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消费需求。           图 4-1-4：中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目实景图 （二）经营及盈利模式 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于租赁住房行业，经营模式主要为通 过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。 根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发[2021]22 号）》《上海市人民政府办公厅印发的通知》      （沪府办规[2021]12 号）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试 行）》（沪住建规范联[2022]2 号）等相关文件，根据上海市松江区住房保障和房 屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号 （总第 20 号））、           （沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认 定〔2024〕005 号（总第 27 号）），本项目共纳保 2,407 套。根据上海市住房保障 事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）房源拆套管理》， 18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套 成 140 套房源，共计 2,437 套房源。基金管理人和运营管理机构严格按照国家和 上海市关于保障性租赁住房的政策规定，以及《上海市保障性租赁住房租赁管理 办法（试行）》对中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目进行运营管理。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的运营模式符合《上海市保障性租赁住 房租赁管理办法（试行）》相关规定，具体如下： 1、租户准入核查 （1）租户准入条件 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的规定，申请本项目 保障性租赁住房应同时符合以下条件： 1）在上海市合法就业的在职人员及其配偶、子女。 2）申请家庭在上海市松江区无房或人均住房建筑面积低于 15 ㎡。 此外，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家 庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户 型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。 （2）资格审核 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，结合本 项目的实际情况，具体如下： 1）提交资料清单 ①《保障性租赁住房项目入住申请表》； ②本人有效期内的身份证明原件及复印件、劳动合同（或劳务合同聘用协议、 录用通知、自主创业的工商登记）等证明合法就业的资料的原件及复印件； ③提交本人、配偶及子女最近 10 个工作日内的《本市房屋查询结果证明》 （可通过上海市“一网通办”门户网站或“随申办”APP“我的不动产”在线查询服务 获取）；在上海市松江区承租公有住房的，提交《租用居住公房凭证》； ④申请人为用人单位包租的，由用人单位集中提供申请表、单位营业执照、 入住人员信息、劳动合同，入住人员住房困难证明等材料供审核。 2）资格审核 运营管理机构在资料收齐后 5 个工作日内对申请入住人员提交的材料完成 审核，并按照区住房保障机构的要求，将申请人员的相关数据输入规定的数据信 息系统后并进行住房核查。区住房保障机构按要求将住房核查情况反馈给运营管 理机构，运营管理机构根据住房核查信息，审核申请对象是否符合住房面积准入 条件；审核通过后方可通知申请人进入选房、签订租赁合同并进行合同备案等流 程。审核未通过的，由运营管理机构通知申请人审核结果。 2、项目招租 东孚资管通过企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他自 有渠道进行招租。具体形式如下：                 表 4-1-3：项目招租渠道 招租渠道 具体形式 企业合作 面向优质企业客户的员工进行招租 传统线上渠         主要包括贝壳找房、58、安居客等 道 传统线下渠         分销代理、写字楼/园区/社区周边地推、商超/地铁广告及阵地包装等 道         SEM（搜索引擎营销）、微信朋友圈定投、小红书/抖音企业号以及其他线 新媒体         上平台 自有渠道 签约租户老带新、幸孚会员推荐 企业合作渠道是东孚资管采取的重要招租方式，主要面向优质企业客户的员 工进行招租，企业类型涵盖园区、医院、高校等优质企业。相较于其他招租方式， 企业合作渠道为东孚资管全面覆盖目标客群的市场化招租方式之一，在租户准入 核查、租赁合同签署等要求和流程方面均与其余招租渠道保持一致。 除企业合作渠道外，东孚资管的招租渠道还包括传统线上及线下渠道、新媒 体渠道及自有渠道，能够实现对区域内目标客群较为全面的覆盖。 3、租金价格的确定及调整机制 就项目租金定价和调整层面，在符合《上海市保障性租赁住房租赁管理办法 （试行）》要求的基础上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目已完成保障性租赁 住房的认定和项目租赁价格备案，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上 海松江店）项目住房平均租赁价格为 61.78 元/月/m²（建筑面积）。 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》相关规定，保障性租 赁住房租赁价格由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理 部门备案。具体机制如下： （1）租金标准：租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。 （2）初次定价：初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目 同地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公 室对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认； 出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可 以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。 （3）调价：出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调 增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增 幅，且年增幅应不高于 5%。 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目将按年度调整备案价格，实际执行的 租赁价格不高于备案价格，调整程序如下： （1）根据上海市松江区住房保障和房屋管理局（以下简称“松江区房管局”） 监测的同地段市场租金以及 5%租金涨幅以内制定调价方案，并报送松江区房管 局审核备案； （2）上述方案经松江区房管局审定，并根据审定方案发布租金调整批复； （3）根据松江区房管局租金调整批复，对新签订租赁合同或合同到期续签 的，按调整后的租金执行；租赁合同期内的，租金不作调整。 4、租赁合同签署 （1）签署方式 对于存在房源申请需求的个人租户，可直接于上海“随申办”平台发起申请， 由平台系统进行统一审核。随申办为上海市政务一网通平台，属于上海市民政务 办理的主要渠道之一，租户通过随申办线上申请房源的方式十分便捷。 对于部分需提交线下材料的租户，运营管理机构亦开通了线下申请通道，由 门店管家将相关材料扫描后上传到政府保租房系统进行审核。在租户信息经过系 统审核符合准入条件之后，可在随申办系统中进行电子签约，整个流程基本可实 现全程线上操作，对于存在租赁需求的意向租户可实现快速锁定和签约，整体签 约流程的便利性较高。 （2）租赁合同备案 用户在随申办完成租房合同签约后，系统同时完成备案，备案主要内容包括 租户信息、租赁期限和租赁价格等。完成备案后，将取得《上海市住房租赁合同 备案通知书》。 （3）租赁合同主要约定事项 租赁合同主要约定了租赁住房的使用、用途、费用标准及支付、权利与义务、 交付与交还、违约责任等。目前租金支付模式为“押一付三（季付）”的模式。租 金支付时间采用预付租金的方式。 5、租金收入管理 （1）支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付， 亦可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公 司的银行账户将变更为监管账户。 （2）逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、 微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进 行清退。 （3）押金退还 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有 损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写 房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及 押金的退款。 6、续租安排、退换租处理机制 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、 高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租与退换租等运 营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房产品和服务。               图 4-1-5：续租流程图               图 4-1-6：退租流程图                    图 4-1-7：换租流程图 （三）保险情况 根据《现金损失保险保险单》               （保险单号：PTXL202531000000000064）、                                            《财 产一切险（2009 版）保险单》                （保险单号：PQYC20253100000000001427）及《中 国人民财产保险股份有限公司财产一切险批单》                     （批单号：EQYC2026310000000 00865）、《机器损坏保险保险单》（保险单号：PQSD202531000000000174）、《公 众责任保险（1999 版）》保险单（保单号：PZCG202531000000000397），项目公 司已就中建·幸孚+公寓（上海松江店）投保现金保险、财产一切险、机器损坏 保险、公众责任险，主要约定如下：              表 4-1-4：不动产项目现行有效的现金保险情况      险别名称 现金保险      被保险人 上海孚茸置业有限公司     保险标的名称 金库、保险箱内（柜）内保险标的     保险金额总计 100,000 元 每次事故免赔额 绝对免赔额 1,000 元，绝对免赔率 5.00%      保险期限 2025 年 12 月 4 日 0 时起至 2026 年 12 月 3 日 24 时止             表 4-1-5：不动产项目现行有效的财产一切险情况      险别名称 财产一切险      被保险人 上海孚茸置业有限公司     保险标的名称 建筑物；装修；装置、家具及办公设施或用品；配套设施     保险金额总计 1,290,100,000 元 每次事故免赔额 全单每次事故免赔额 2,000 元，全单每次事故免赔率 5.00%      保险期限 2025 年 12 月 4 日 0 时起至 2026 年 12 月 3 日 24 时止             表 4-1-6：不动产项目现行有效的机器损坏保险情况      险别名称 机器损坏保险      被保险人 上海孚茸置业有限公司     保险标的名称 机器设备     保险金额总计 10,000,000 元 每次事故免赔额 2,000 元，或损失金额的 5%，二者以高者为准      保险期限 2025 年 12 月 4 日 0 时起至 2026 年 12 月 3 日 24 时止             表 4-1-7：不动产项目现行有效的公众责任保险情况      险别名称 公众责任保险      被保险人 上海孚茸置业有限公司     保险标的地址 上海市松江区施园路 299 弄（中建幸孚+公寓）                  累计责任限额 20,000,000 元，每次事故财产损失免赔额 500        限额                  元，每次事故责任限额 10,000,000 元      总赔偿限额 20,000,000 元       保险期限 2025 年 12 月 4 日 0 时起至 2026 年 12 月 3 日 24 时止 在本基金发行前，项目公司将就投保金额进行变更，以覆盖不动产项目估值。 同时，管理人及评估机构已按照能够覆盖项目估值的保险金额在未来经营预测中 对保险支出进行预测。 在本基金存续期间，根据《运营管理服务协议》约定，管理人委托并授权运 营管理实施机构负责购买保险相关事宜，运营管理实施机构将代表项目公司为物 业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等保险，确保现有保险合 同及后续续签的保险合同在本基金存续期内处于生效状态，且保额始终足额覆盖 不动产资产评估值。 二、不动产项目的合规情况 （一）项目符合宏观管理政策要求情况 1、不动产项目符合国家重大战略、国家宏观调控政策、国民经济和社会发展 总体规划、有关专项规划和区域规划（实施方案）情况 （1）符合国家重大发展战略情况 2021 年 7 月 2 日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意 见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房 的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供 给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困 难问题。 上海市高度重视住房保障工作，统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域， 发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性 租赁住房。同时，上海市将明确准入条件，严格租赁管理，提升居住品质，稳定 租赁价格，强化对保障性租赁住房建设的工程质量安全监管。 不动产项目是位于上海市松江区的保障性租赁住房，是上海市推进保障性租 赁住房政策的重要示范，符合推进、培育、发展保障性租赁住房市场的国家重大 战略。 （2）符合国家宏观调控政策情况 根据 2021 年中央经济工作会议的要求，                      “坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市 场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因 城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 2014 年，上海作为共有产权住房试点城市之一，按照实施方案积极稳妥推进 试点，完善住房保障和供应体系。2017 年，上海市落实住房发展“十三五”规划， 大幅增加各类租赁住房建设供应，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住 房租赁需求。2023 年，上海市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚 持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“人民城市人民建，人民城市 为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联手、以 区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁 住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从 供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，同时，评估廉租住房、共有产权保障 住房等住房保障制度实施情况，与保障性租赁住房有序衔接，以进一步完善符合 超大城市发展规律和特点的住房保障体系。2025 年，上海市持续深化“人民城 市”理念，锚定“十四五”住房保障收官目标，在巩固既有保障体系衔接成果的 基础上，聚焦城市一线从业者安居需求，推动住房保障向更精准、更具温度的方 向升级。通过出台《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试 行）》等专项政策，将建筑、环卫、快递、医护等一线建设者与管理者纳入重点 保障范围，为房地产市场平稳健康发展筑牢民生根基。 不动产项目符合加快构建住房保障体系，促进房地产业良性健康发展的国家 宏观调控政策，也为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供 了支撑保障。 2、不动产项目符合国民经济和社会发展总体规划 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目 标纲要》明确要求，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主 体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。 坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建 立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合 理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存 量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住 房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管， 保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性 制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供 给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集 体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为 保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地 制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方 式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健 全缴存、使用、管理和运行机制。” 2022 年 1 月，中华人民共和国国家发展和改革委员会出台的《“十四五”公 共服务规划》，提出人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房。 综上，不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合国民经济和社会发展的总 体规划。 3、不动产项目符合有关专项规划和区域规划 根据 2018 年发布的《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》，明确进一步完 善“四位一体（包括廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住 房）”的住房保障体系，鼓励采取实物和货币补贴相结合的保障方式，改善住房 困难群体居住条件，解决创新创业群体和中低收入群体住房问题。提高保障性住 房在住房供应总量中的比例，至 2035 年，全市计划新增保障性住房套数约 100 万套，保障性住房套数占全市住房总套数的比例达到 10%以上。2021 年发布的 《上海市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”时期新增供应保障性产权 住房约 23 万套。2026 年 2 月 7 日，上海市第十六届人民代表大会第四次会议批 准的《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出新增供应保障性 租赁住房 25—27 万套（间）。 不动产项目作为上海市松江区的保障性租赁住房项目，符合上海市、松江区 相关人才安居、租赁住房专项规划和区域规划。 4、项目符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定 根据国家发展改革委于 2023 年 12 月 27 日发布的《产业结构调整指导目录 （2024 年本）》，“保障性住房（含保障性租赁住房）建设、运营和管理”作为“城 镇基础设施”行业被纳入“鼓励类”的产业目录中。 不动产项目作为保障性租赁住房项目，符合《产业结构调整指导目录》和行 业政策规定。 5、配租或者招租对象、建筑面积等符合国家以及不动产所在地有关政策规 定      （1）保障性租赁住房      经核查适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板，其在房屋信息、试 用期、使用用途、续约、费用标准及支付、房屋返还、违约责任等方面的内容与 上海市房屋管理局于 2022 年 9 月 30 日公示的《上海市保障性租赁住房租赁合同 示范文本》20实质一致，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定 的情形。      经抽样核查项目公司提供的不动产项目《租赁合同》，财务顾问及法律顾问认 为抽样合同的主要内容与适用于个人和单位的《住房租赁合同》格式模板的内容 一致，不存在因违反《民法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同 无效的情形。      根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》第四条准入条件的规定， “保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配 偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建 筑面积低于 15 平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有 产权住房和承租公有住房情况核定。”      经财务顾问及法律顾问核查抽样合同及供应对象审核材料包括但不限于租 赁人身份证等身份证明材料、租赁人的《本市房屋查询结果证明》等不动产查询 材料、租赁人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创 业的工商登记）社保证明等证明合法就业的资料，财务顾问及法律顾问认为，本 次抽取样本的招租对象、对应建筑面积符合国家及上海市相关政策规定。      （2）配套商业      经核查《商铺租赁合同》格式模板，主要内容包括商铺情况、交付日期、租 赁期限、租赁费用及支付方式、保证金及各类押金、装修、运营、物业管理规约 等，不存在违反《民法典》等法律、行政法规的强制性规定的情形。      经核查不动产项目的商铺租赁合同台账，财务顾问及法律顾问认为《商铺租 赁合同》的主要内容与《商铺租赁合同》格式模板的内容一致，不存在因违反《民 20网址：https://fgj.sh.gov.cn/zfbzgw/20220930/82dd3a551c95406f80e1b2b507c944df.html，最后查询日期： 2026 年 6 月 22 日。 法典》等适用法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效的情形。     （二）投资管理手续合规性     1、中建·幸孚+公寓（上海松江店）的投资和建设     中建·幸孚+公寓（上海松江店）依法依规取得固定资产投资管理相关手续。                    表 4-2-1：项目投资管理手续情况汇总 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 文件名称                                                     《关于松江区中山街道                              上海市发展           企业投资项 2018 年 10 沪 发 改 城 SJC10032 单元 10-07 号地 1 立项 和改革委员           目核准 月 19 日 〔2018〕56 号 块 租 赁 住 房 项 目 核 准 的                              会                                                     批复》                                       沪 松 地                              上海市松江           建设用地规 2018 年 6 月 （ 2018 ）                              区规划和自 《建设用地规划许可证》           划许可证 25 日 EA310117201                              然资源局                                       85868                                       建字第沪松                              上海市松江           建设工程规 2018 年 12 建 （ 2018 ） 《建设工程规划许可证》 2 规划 区规划和自           划许可证 月 26 日 FA310117201 （桩基）                              然资源局                                       88054 号                                       建字第沪松                              上海市松江           建设工程规 2019 年 3 月 建 （ 2019 ）                              区规划和自 《建设工程规划许可证》           划许可证 15 日 FA310117201                              然资源局                                       96765 号           土地取得方                   挂牌出让           式           建设用地批 松江区（市）           准书（2019 2018 年 10 松 江 区 人 民 县[2018]松府                                                     《建设用地批准书》           年 9 月 以 月 25 日 政府 土书字第 091 3 用地 前） 号                              上 海 市 自 然 沪（2023）松           建设项目土 2023 年 6 月                              资 源 确 权 登 字 不 动 产 权 《不动产权证书》           地使用权证 9 日                              记局 第 024760 号           （或不动产                   2022 年 1 月 上 海 市 自 然 沪（2022）松           权证） 《不动产权证书》                   10 日 资源确权登 字不动产权 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 文件名称                                 记局 第 000881 号           环境影响评      环境           价（报告书、2018 年 11 松 江 区 生 态 20183101170 《 建 设 项 目 环 境 影 响 登 4 影响           报告表和登 月 15 日 环境局 0005994 记表》备案回执      评价           记表）批复                                                        《上海市发展改革委关           节能审查                                 上海市发展 于 松 江 区 中 山 街 道      节能 （ 节 能 报 2019 年 1 月 沪发改环资 5 和改革委员 SJC10032 单元 10-07 号地      审查 告、节能审 22 日 〔2019〕5 号                                 会 块租赁住房项目节能报           查意见）                                                        告的审查意见》                                                        《松江区绿化和市容管                                 上海市松江 理局关于“松江区中山街           绿化环卫审 2018 年 9 月 沪松绿容许      其他 区绿化和市 道 SJC10032 单元 10-07 号           核 28 日 [2018]231 号      专项 容管理局 地块项目”设计方案配套 6      审批 绿化、环卫的审核意见》      意见 上 海 市 公 安 （2018）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总           交通设计审 2018 年 12                                 局 交 通 警 察 交 建 字 第 队建筑工程交通设计审           核 月3日                                 总队 0460 号 核通知书》                                 上海市住房                    2018 年 12 1801SJ0015D 《建筑工程施工许可证》           施工许可证 和城乡建设                    月 29 日 01 （桩基）      施工 管理委员会 7      许可 上海市住房                    2019 年 3 月 1801SJ0015D           施工许可证 和城乡建设 《建筑工程施工许可证》                    18 日 02                                 管理委员会                                 松江区建设                    2021 年 9 月 LS181100008 《 建 筑 工 程 综 合 竣 工 验           综合验收 和管理委员                    9日 00358000003 收合格通知书》                                 会                                 松江区建筑      竣工 8 建材业管理      验收 2021 年 9 月 1801SJ0015G 《 上 海 市 建 设 工 程 质 量           消防验收 中心及建设                    9日 001SJ 监督报告》                                 工程质量安                                 全监督站           交通设计验 2021 年 9 月 上 海 市 公 安 （2021）沪公 《 上 海 市 公 安 局 交 警 总 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 文件名称      收 3日 局交警总队 交 建 验 字 第 队建筑工程交通设计验                                     0273 号 收通知书》                                                   《松江区绿化和市容管                           松江区绿化 理局关于“松江区中山街      绿化和环卫 2021 年 9 月 沪松绿容许                           和市容管理 道 SJC10032 单元 10-07 号      验收 6日 [2021]279 号                           局 地块项目”配套绿化、环                                                   卫通过竣工验收的意见》                                     沪道运停验      停车场竣工 2021 年 9 月 上 海 市 道 路 《上海市机动车停车场                                     〔 2021〕 130      验收 6日 运输管理局 （库）验收意见单》                                     号                                                   《新建松江区中山街道                                     松卫建项发              2021 年 9 月 松 江 区 卫 生 SJC10032 单元 10-07 号地      卫生验收 字（2021）第              3日 健康委员会 块租赁住房项目竣工验                                     0847 号                                                   收的卫生审核意见》                                                   通过上海市建设工程联                                                   审共享平台出具了中      民防专项竣 2021 年 9 月 松 江 区 民 防                                     / 建·幸孚+公寓（上海松江      工验收 6日 办公室                                                   店）通过民防专项竣工验                                                   收的意见                                                   2023 年 7 月 13 日，孚茸                                                   置业已取得上海市发改                                                   委出具的《上海市发展和                           上海市发展 沪发改环资              2023 年 7 月 改革委员会公文办理便      节能验收 和 改 革 委 员 便字〔2023〕              13 日 函 》（ 沪 发 改 环 资 便 字                           会 41 号                                                   〔2023〕41 号）                                                             ，明确不                                                   动产项目节能审查验收                                                   结果为通过。                                     沪松规划资                           上海市松江 《上海市工程建设项目              2021 年 9 月 源验（2021）      规划验收 区规划和自 竣工规划资源验收合格              8日 JA310117202                           然资源局 证（建筑工程）                                                         》                                     101067 号      民防工程使 2023 年 7 月 上 海 市 松 江 《上海市民防工程使用                                     松江 2023-16      用备案 4日 区民防办公 备案证书》 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 文件名称                         室                         上海市松江 沪建管（松        交付使用许 2021 年 11 区 住 房 保 障 江 ） 交 付 许 《 上 海 市 新 建 住 宅 交 付        可 月3日 和 房 屋 管 理 （ 2021 ） 第 使用许可证》                         局 019 号 （1）立项批复 上海市发改委于 2018 年 10 月 19 日出具《关于松江区中山街道 SJC10032 单 元 10-07 号地块租赁住房项目核准的批复》                       （沪发改城〔2018〕56 号），同意建设 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目，项目主要建设内容 为新建 18 栋住宅楼和 1 栋配套建筑，内含约 2741 套租赁住房、配套服务设施、 地下停车库等。项目总建筑面积约为 178,143 平方米，其中地上建筑面积 118,063 平方米，地下建筑面积 60,080 平方米，最终以建设工程设计方案批复为准。根据 区规划资源局于 2018 年 12 月 4 日出具的《关于审定松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房建设工程设计方案的决定》（沪松规土许方〔2018〕 283 号）及其附图，项目主要建设内容为新建 18 栋租赁住宅/住宅/酒店和商业及 配套建筑、地下停车库等，总建筑面积 161,119.64 平方米，其中地下建筑面积 45,600 平方米。 （2）规划手续 1）建设用地规划许可证 区规划资源局于 2018 年 6 月 25 日核发《建设用地规划许可证》（沪松地 （2018）EA31011720185868），证载主要内容如下：      表 4-2-2：             《建设用地规划许可证》（沪松地（2018）EA31011720185868） 用地单位 上海孚茸置业有限公司 用地项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房用地 用地位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路 用地性质 四类住宅组团用地 用地面积 62,693.6 平方米（以实测为准） 建设规模 （以审定方案为准） 2）建设工程规划许可证 区规划资源局于 2018 年 12 月 26 日核发《建设工程规划许可证》                                        （建字第沪 松建（2018）FA31011720188054 号），证载主要内容如下： 表 4-2-3：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2018）FA31011720188054 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路 建设规模 桩基工程 区规划资源局于 2019 年 3 月 15 日核发《建设工程规划许可证》（建字第沪 松建（2019）FA31011720196765 号），证载主要内容如下： 表 4-2-4：《建设工程规划许可证》（建字第沪松建（2019）FA31011720196765 号） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 建设位置 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路             总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）， 建设规模             计容建筑面积 112,742.95 平方米 （3）用地手续 1）用地预审 根据中建·幸孚+公寓（上海松江店）立项及建设时适用的《国土资源部关 于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16 号， 以下简称“《优化用地预审的通知》”）第九条21，不涉及新增建设用地，在土地 利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目， 可不进行建设项目用地预审。 经核查上海市人民政府于 2016 年 6 月 7 日下发的《关于同意的批复》                                    （沪府规〔2016〕74 号） 及其附图、上海市人民政府于 2017 年 11 月 24 日下发的《关于批准松江区 2017 年第 64 批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》                          （沪府土[2017]669 号），中 建·幸孚+公寓（上海松江店）所使用的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号 21 《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》                                 （国土资规〔2016〕16 号）第九条规 定： “适当缩小用地预审范围。不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用 已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审。                            ” 地块在出让予孚茸置业前，已被规划为建设用地并已取得农用地转建设用地的批 复，中建·幸孚+公寓（上海松江店）不涉及新增建设用地。 基于上述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）属于不涉及新增建设用地，在 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的 项目，根据《优化用地预审的通知》的规定，不动产项目可不办理用地预审。 2）建设用地批准书 2018 年 10 月 25 日，松江区政府核发《建设用地批准书》                                    （松江区（市）县 [2018]松府土书字第 091 号），明确用地单位为上海孚茸置业有限公司，建设项目 名称为松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块，批准用地机关为松江区人 民政府，批准文号为沪松府土[2018]23 号，批准用地面积为 62,693.6 平方米，土 地所有权性质为国有，土地取得方式为挂牌，土地用途为租赁住房，土地座落为 松江区中山街道 0029 村（街坊）p3 宗地。 3）土地使用权的挂牌出让 2018 年 2 月 28 日，区规划资源局作为出让人以挂牌方式实施松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块的出让。                           2018 年 3 月 21 日中建东孚竞得该地块。 中建东孚与孚茸置业分别与区规划资源局签署了《出让合同》，并最终执行《出 让合同》3.0 版，《出让合同》签署情况详见本报告“第四章 对不动产资产的尽 职调查”之“二、不动产项目的合规情况”之“（三）项目土地使用权取得的合 法性、有效性及土地使用权剩余期限”。 4）环境影响评价 孚茸置业已于 2018 年 11 月 15 日填报《建设项目环境影响登记表》，取得备 案回执，备案号为 201831011700005994，并于 2018 年 11 月 15 日在建设项目环 境影响登记表备案系统进行了公告。 5）节能审查 上海市发改委于 2019 年 1 月 22 日作出《上海市发展改革委关于松江区中山 街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目节能报告的审查意见》                                        （沪发改环 资〔2019〕5 号），原则同意中建·幸孚+公寓（上海松江店）节能报告，中建·幸 孚+公寓（上海松江店）投产年综合能源消耗总量 1866.78tce（即吨标准煤当量）， 需在投入生产、使用前报请上海市发改委对节能审查意见落实情况进行验收。 6）其他专项审批意见 ①绿化环卫审核意见 上海市松江区绿化和市容管理局于 2018 年 9 月 28 日作出《松江区绿化和市 容管理局关于“松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”设计方案配套 绿化、环卫的审核意见》（沪松绿容许[2018]231 号），同意建设项目的设计配套 绿地面积为 21,942.76 平方米，绿地率 35%，并明确了垃圾处理、地下空间顶板 的覆土厚度、绿植、技术标准和规范等内容。 ②交通设计审核 上海市公安局交通警察总队于 2018 年 12 月 3 日出具《上海市公安局交警总               （（2018）沪公交建字第 0460 号），同意按总平 队建筑工程交通设计审核通知书》 面图开设 3 个机动车出入口，设在中创路一处，出入口宽度 11 米，施园路二处， 出入口宽度各为 11 米，在中创路开设 1 处消防、行人出入口（不设进口坡），并 明确工程竣工十五日前落实出入口交通安全和通知总队验收，未经许可，不准启 用。 （7）施工许可 1）建筑工程施工许可证 上海住建委于 2018 年 12 月 29 日核发《建筑工程施工许可证》（编号： 1801SJ0015D01），证载内容如下：          表 4-2-5：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D01） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房（桩基） 建设地址 松江区中山街道，东至中创路，西至新开河，南至空地，北至施园路 建设规模 桩基工程：共计 3540 根 上海住建委于 2019 年 3 月 18 日核发《建筑工程施工许可证》（编号： 1801SJ0015D02），证载内容如下：          表 4-2-6：《建筑工程施工许可证》（编号：1801SJ0015D02） 建设单位 上海孚茸置业有限公司 工程名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房 建设地址 松江区中山街道 东至中创路，南至空地，西至新开河，北至施园路           总建筑面积 160,634.91 平方米（其中地下建筑面积 45,555.22 平方米）， 建设规模           计容建筑面积 112,742.95 平方米（房屋建筑面积为 160,634.91 平方米） 2）施工图设计审查 受消防、民防、卫生、水务、抗震等部门的委托，上海浚源设计审图有限公 司对中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图设计文件以及其中的消防设计、结合 民用建筑修建防空地下室设计、预防性卫生设计、节水设施设计、抗震设防专项 设计（超限高层除外）等进行统一审查，并于 2019 年 3 月 12 日出具了《上海市                     （证书编号：LS181100008-s00004 建设工程项目施工图设计文件联合审查合格书》 （19-05-005）），认定中建·幸孚+公寓（上海松江店）施工图合格。 （8）竣工验收 1）建筑工程综合竣工验收 上海市松江区建设和管理委员会于 2021 年 9 月 9 日核发《建筑工程综合竣 工验收合格通知书》（综合验收编号：LS18110000800358000003，通知书编号： 2021SJ0081），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）已通过综合竣工验收。 2）质量监督和消防验收 上海市松江区建筑建材业管理中心及建设工程质量安全监督站于 2021 年 9 月 9 日出具《上海市建设工程质量监督报告》                      （编号：1801SJ0015G001SJ），确认 工程属于住宅工程，对建筑工程竣工验收的组织形式进行要件审核，对执行验收 标准进行抽查，对功能性实体质量进行抽查比对，未发现有违反建筑工程质量管 理规定的行为，确认审查该项目消防备案材料齐全，依法准予备案。 3）交通设计验收 上海市公安局交警总队于 2021 年 9 月 3 日出具《上海市公安局交警总队建 筑工程交通设计验收通知书》（2021）沪公交建验字第 0273 号），同意开设三个 机动车入口，中创路一处，宽 11 米；施园路二处，宽各 11 米；同意中创路开设 一处消防、人行出入口，通过验收。 4）绿化和环卫验收 上海市松江区绿化和市容管理局于 2021 年 9 月 6 日作出《松江区绿化和市 容管理局关于“松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块项目”配套绿化、环 卫通过竣工验收的意见》           （沪松绿容许[2021]279 号），确认中建·幸孚+公寓（上海 松江店）配套绿化、环卫符合沪松绿容许[2018]231 号的要求，同意正式竣工并 交付使用。 5）停车场竣工验收 上海市道路运输管理局于 2021 年 9 月 6 日出具《上海市机动车停车场（库）      （沪道运停验〔2021〕130 号），核定中建·幸孚+公寓（上海松江店） 验收意见单》 机动车停车场（库）通过验收，停车场（库）泊位类型、数量、相关交通设计指 标以及标志标识设置合格。并告知有部分泊位区域净空高度较低，建设单位在使 用管理过程中应将相关情况提前告知使用人。 6）卫生验收 上海市松江区卫生健康委员会于 2021 年 9 月 3 日作出《新建松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房项目竣工验收的卫生审核意见》                                         （松卫建 项发字（2021）第 0847 号），从卫生角度原则同意此项目的竣工验收。 7）民防专项竣工验收 上海市松江区民防办公室于 2021 年 9 月 6 日通过上海市建设工程联审共享 平台出具了中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过民防专项竣工验收的意见。 8）节能验收 上海市发改委于 2023 年 7 月 13 日向孚茸置业出具《上海市发展和改革委员 会公文办理便函》        （沪发改环资便字〔2023〕41 号），明确节能审查验收结果为通 过。 9）竣工规划资源验收 区规划资源局于 2021 年 9 月 8 日核发《上海市工程建设项目竣工规划资源 验收合格证（建筑工程）》（编号：沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号），确认中建·幸孚+公寓（上海松江店）通过规划和自然资源部门验收，证载主 要内容如下： 表 4-2-7：《上海市工程建设项目竣工规划资源验收合格证（建筑工程）》                                    （编号：沪松规划               资源验（2021）JA310117202101067 号）        证号 沪松规划资源验（2021）JA310117202101067 号       建设单位 上海孚茸置业有限公司      建设项目名称 松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块租赁住房       项目代码 310117MA1J2Y6H720181B2101001                     松江区中山街道，东至中创路，南至空地，西至新开河，      建设位置                     北至施园路 建设工程规划许可证号 沪松建（2019）FA31011720196765 建设用地规划许可证号 沪松地（2018）EA31011720185868 国有土地有偿使用合同（或规                     沪松规土（2018）出让合同第 15 号 划决定书）编号 用地批准书编号 松江区[2018]松府土书字第 091 号     不动产权证号 沪（2018）松字不动产权第 038981 号 建设项目验收规模 建筑面积地上 114875.6 平方米、地下 45170.7 平方米 10）民防工程使用备案 上海市松江区民防办公室于 2023 年 7 月 4 日核发《上海市民防工程使用备 案证书》，审核中建·幸孚+公寓（上海松江店）符合使用备案条件，准予备案。 11）交付使用许可 区房管局已于 2021 年 11 月 03 日核发《上海市新建住宅交付使用许可证》 （沪建管（松江）交付许（2021）第 019 号），审核中建·幸孚+公寓（上海松江 店）符合交付使用许可要求，准予交付。 综上，不动产资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求， 已按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法 律法规应当办理的手续，符合《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 （REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条第（六）项 等有关法律法规、规范性文件的规定。 2、不动产项目的保障性租赁住房性质认定 截至本报告出具日，不动产资产已获得保障性租赁住房项目认定书。 （1）1-17 号楼 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 1-17 号楼（9 号楼 1 层除外），上海市松 江区保障性租赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 8 月 12 日向孚茸置业核发               （沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）， 了《保障性租赁住房项目认定书》 以下简称“保租房认定书一”），认定中建幸孚+公寓松江店项目为保障性租赁住房， 计 2,240 套（间）（住宅型）。 就 9 号楼 1 层，其虽未包含在保租房认定书一的认定范围内，但已在保租房 认定书二中获得保障性租赁住房项目认定。 （2）18 号楼 2-5 层 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 2-5 层，孚茸置业已依据《本市                       （沪建房管联〔2022〕45 号） 非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》 的规定将 18 号楼 2-5 层改建为保障性租赁住房。就此，上海市松江区保障性租 赁住房工作领导小组办公室于 2024 年 6 月 28 日向孚茸置业核发了《保障性租赁        （沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号），以下简称“保租 住房项目认定书》 房认定书二”），认定中建幸孚+公寓松江店 18 号楼 2-5 层、9 号楼 1 层为保障性 租赁住房，计 57 套（住宅型），其中 18 号楼 2-5 层为 52 套，9 号楼 1 层为 5 套。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）9 号楼 1 层，《建设工程规划许可证》及 附件载明用途为租赁住房，《不动产权证书》载明房屋用途为居住，实际以配套 方式提供予中建·幸孚+公寓（上海松江店）租户无偿使用。就本事项，区规划资 源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复意 见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应的 公共配套服务设施用途。 （3）18 号楼 6-15 层 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）中 18 号楼 6-15 层，上海市松江区保障性 租赁住房工作领导小组办公室于 2023 年 10 月 16 日向孚茸置业核发了《保障性 租赁住房项目认定书》（沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号），以下简称 “保租房认定书三”），认定中建·幸孚+公寓（上海松江店）（18 号楼 6-15 层）项 目为保障性租赁住房，计 110 套（住宅型）。经核查保障性租赁住房备案系统导 出的房源拆套调整清单，孚茸置业已根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房供应工作指南（一）——房源拆套管理》，将 18 号楼 6-15 层 在保障性租赁住房备案系统上完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房 源。 综上，中建·幸孚+公寓（上海松江店）已完成保障性租赁住房项目认定，租 赁住房建筑面积共计 103,131.56 平方米，共计 2,437 套（住宅型）。      （三）项目土地使用权取得的合法性、有效性及土地使用权剩余期限 2018 年 3 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与中建东孚（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规土（2018） 出让合同第 15 号（1.0 版），以下简称“《出让合同》1.0 版”），由区规划资源局 将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空地、北至 施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给受让人，出让宗 地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。 2018 年 6 月 21 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地）》                            （沪松规土（2018） 出让合同补字第 31 号、沪松规土（2018）出让合同第 15 号（2.0 版），以下简称 “《出让合同》2.0 版” ）。                《出让合同》2.0 版附件《国有建设用地使用权出让合 同调整说明》中明确，中建东孚成立了开发经营松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块的项目公司孚茸置业，该地块受让人调整为孚茸置业，也即由区规 划资源局将坐落于松江区中山街道（四至范围东至中创路、西至新开河、南至空 地、北至施园路）的松江区中山街道 SJC10032 单元 10-07 号地块出让给孚茸置 业（作为受让人），出让宗地面积为 62,693.60 平方米，出让宗地用途为租赁住房。 2020 年 8 月 3 日，区规划资源局（作为出让人）与孚茸置业（作为受让人） 签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》                             （沪松规划资源 （2020）出让合同补字第 89 号、沪松规土（2018）出让合同补字第 31 号、沪松 规土（2018）出让合同第 15 号（3.0），以下简称“《出让合同》3.0 版” ，与《出 让合同》1.0 版、《出让合同》2.0 版合称“《出让合同》”），约定就松江区中山街 道 SJC10032 单元 10-07 号地块地下空间补交土地价款。 经核查孚茸置业提供的《非税收入一般缴款书（收据）》（No.1600045132、 No.1600045133、No.1600045511），孚茸置业已支付完毕《出让合同》下国有建设 用地使用权出让价款。 综上，孚茸置业取得中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目土地使用权的过程 合法、有效。 根据上海市自然资源确权登记局分别于 2022 年 1 月 10 日和 2023 年 6 月 9 日向孚茸置业核发的《不动产权证书》，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目的 国有建设用地使用权使用期限为 2018 年 5 月 15 日起至 2088 年 5 月 14 日止，剩 余年限 62.12 年（截至 2026 年 3 月 31 日）。 （四）项目土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）的《建设工程规划许可证》及附件载明的建 筑包括“住宅（含租赁住宅及租赁公寓）”“商业及配套”（含商业、酒店、社区 公共服务）及“地下车库”等，              《不动产权证书》载明的土地用途为“租赁住房”、 房屋用途包括“居住”          “旅（宾）馆”                “店铺”                   “特种用途”。经财务顾问及法律顾 问核查，中建·幸孚+公寓（上海松江店）实际用途为保障性租赁住房、车库、 配套及商业。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）18 号楼 2-5 层，《建设工程规划许可证》 及附件载明 2-5 层为酒店；               《不动产权证书》载明 2-5 层房屋用途为旅（宾）馆。 在 18 号楼 2-5 层进行非居住存量住房改建为保障性租赁住房的过程中，区规划 资源局已在《非居住存量房屋改建为保障性租赁住房联合验收意见表》中明确同 意孚茸置业以保障性租赁住房用途使用 18 号楼 2-5 层。 就中建·幸孚+公寓（上海松江店）9 号楼 1 层，《建设工程规划许可证》及 附件载明用途为租赁住房，《不动产权证书》载明房屋用途为居住，实际以配套 方式提供予中建·幸孚+公寓（上海松江店）租户无偿使用。就本事项，区规划 资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复 意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应 的公共配套服务设施用途。 综上，截至本报告出具之日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的土地实际用 途与规划用途、不动产权证用途一致，符合《上海证券交易所公开募集不动产投 资信托基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》第十二条 第（七）项等有关法律法规、规范性文件的规定。 （五）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排 中建·幸孚+公寓（上海松江店）为保障性租赁住房，已取得上海市松江区保 障性租赁住房工作领导小组办公室出具的《保障性租赁住房项目认定书》（沪松 保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、（沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），认定书的有效期与土 地使用期限一致。 （六）实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件 具体详见本报告“第四章 对不动产资产的尽职调查”之“二、不动产项目合 规情况”之“（二）投资管理手续合规性”之“2、不动产项目的保障性租赁住房 性质认定”。 三、不动产项目资产价值情况 仲量联行作为资产评估机构就中建·幸孚+公寓（上海松江店）进行了评估， 并出具了编号为 JLL-SH[2026]房估字第 0145 号的评估报告。本次资产评估的基 准日为 2026 年 3 月 31 日。 （一）评估方法 不动产项目为中建·幸孚+公寓（上海松江店），系收益性物业，未来收益情 况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因 此，根据不动产项目的特点和实际状况，采用收益法（权重 100%）作为本次项 目价值的评估方法。 （二）评估结果及其与账面价值的差异情况 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目账面价值 120,760.13 万元，评估结果较账面价值增值 8,249.87 万元，增值率 6.83%。中建·幸 孚+公寓（上海松江店）评估结果与账面价值的比较情况详见下表：         表 4-3-1：截至 2026 年 3 月 31 日账面价值与评估价值的差异情况                                              评估值较账                     账面价值 评估价值      项目名称 面价值增值 增值率                     （万元） （万元）                                               （万元） 中建·幸孚+公寓                    120,760.13 129,010.00 8,249.87 6.83% （上海松江店） 注： 1、项目账面价值=投资房地产账面价值+固定资产账面价值+长期待摊费用； 2、增值率=（截至 2026 年 3 月 31 日评估值-截至 2026 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2026 年 3 月 31 日账面价值。 （三）评估过程及评估参数设置依据 1．运营收入假设 （1）租金水平的确定 1）保障性租赁住房 根据上海市松江区住房保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定 （沪松保租认定〔2023〕004 号（总第 20 号））、 书》 （沪松保租认定〔2024〕004 号（总第 26 号））和（沪松保租认定〔2024〕005 号（总第 27 号）），不动产项目 共纳保 2,407 套。根据上海市住房保障事务中心发布的《2023 年保障性租赁住房 供应工作指南（一）房源拆套管理》，18 号 6-15 层在保障性租赁住房备案系统上 完成了拆套，由备案 110 套房源拆套成 140 套房源，共计 2,437 套房源。其中， 不动产项目 9 号楼 1 层实际以配套方式提供予租户无偿使用。就本事项，区规划 资源局已出具《关于中建幸孚+公寓项目申请发行基础设施 REITS 相关事项回复 意见》，确认产权人在宗地使用年限内按现状使用房屋，不改变土地性质及相应 的公共配套服务设施用途。考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故评估保 租房按照 2,432 套可租赁房源进行测算。 根据上海市松江区保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》 【沪松保租认定〔2023〕004 号(总第 20 号)、沪松保租认定〔2024〕004 号(总第 26 号)、沪松保租认定〔2024〕005 号(总第 27 号)】，项目租赁价格初次定价应在 同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价增幅应不高于同地段市场 租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于 5%。 截至 2026 年 3 月 31 日（按评估基准日在执行合同当月收入统计），不动产 项目的平均租金水平为 61.78 元/平方米/月（含税），符合租金备案标准。考虑到 不动产项目为市场化的保障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场租 金参考评估基准日平均合同租金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税）。 2）配套商业 对于租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存 续期外的租金预测按照市场客观租金水平进行测算。 确定配套商业部分的市场租金时，选取不动产项目周边 3 个可比配套商业实 例租金水平，通过区域因素、个别因素等方面的修正得出配套商业部分市场租金 水平。                表 4-3-2：配套商业可比案例情况     因素 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3                  东外苑 明月清泉北苑 开心公寓 可比案例名称                底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业                                           松卫北路近荣乐东     坐落 松东路近环城路 新南街近九新公路                                              路 租赁面积（平方米） 140 105 105 交易租金                   127 118 116 （元/平方米/月，含税） 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 交易情况 正常 正常 正常 成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下： 根据评估机构调研，配套商业部分首层的市场租金单价为 120 元/平方米/月 （含税，不含物业管理费）。对配套商业部分各个租赁部位进行临街状况、楼层 进行修正，得到配套商业部分整体加权平均租金水平为 107.90 元/平方米/月（含 税，不含物业管理费）。 3）车位 不动产项目地下车位主要为包月方式对外出租，月租金为 150 元/个/月，根 据评估机构对不动产项目所处区域租金水平的调研并结合项目实际租赁情况，确 定不动产项目地下车位租金为 150 元/个/月。 4）商业物管费收入 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，租赁合同约定的 商业物管费为 10.00 元/平方米/月，按租赁面积加权平均物管费约 10.00 元/平方 米/月。本次评估对于租赁合同存续期内的商业物管费根据合同约定进行测算，对 于租赁合同存续期外的物管费预测按照首年商业物管费 10.00 元/平方米/月进行 测算。 5）其他收入 不动产项目另有其他收入，包括违约金收入、杂费收入等，违约金收入具有 偶然性，测算中不考虑违约金收入，其他收入根据历史情况取 100,000 元/年进行 测算。 （2）租金增长率的预测 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》的相关规定，不动产项 目租赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度应不高于上海市房屋管理部 门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。 评估机构结合不动产项目所在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增 长情况及自身运营情况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及租赁相关管理规 定，经综合分析确定不动产项目保障性租赁住房租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束年增长率为 1.75%。 考虑周边商业及地下车位发展趋势及保障性租赁住房经营情况，本次评估预 测商业租金水平经综合分析确定不动产项目商业租金水平第 1-3 年不递增，第 4 年起年增长率为 1.75%；地下车位租金水平第 1-10 年不递增，第 11 年起年增长 率为 1.00%。               表 4-3-3：租金年增长率设定情况                                                         2036 年至收        年度 2026 年 2027 年 2028 年 2029-2035 年                                                          益期结束 保障性租赁住房租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%     商业租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 1.75% 1.75%     车位租金增长率 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.00% （3）出租率的预测 不动产项目目前已稳定运营，2026 年 3 月 31 日的出租率为 91.53%，出租率 呈现平稳趋势。根据对不动产项目所处区域租赁需求及周边租赁住房空置情况， 综合考虑不动产项目的实际出租状况，保障性租赁住房面积出租率 2026-2035 年 按 90%来考虑、2036 年至期末按 91%来考虑。 不动产项目配套商业、地下车位作为项目的配套使用，商业业态为咖啡店、 餐饮店、便利店、超市、快递站等，主要服务本项目内部住户，辐射范围相对较 小，一般局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为企业园区， 且无沿街配套商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大，合计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具有稳定且 较大的商业消费需求及停车需求。截至 2026 年 3 月 31 日，配套商业出租率为 92.56%、地下车位出租率为 74.11%，本次测算参考不动产项目周边情况及实际 运营情况，配套商业部分出租率设定为 92%，地下车位出租率设定为 65%。 （4）收缴率的确定 不动产项目租赁住房部分历史三年及一期收缴率均为 100%，历史收缴状况 良好，结合不动产项目目前较好的运营情况及管理机制，故本次评估谨慎考虑后 设定收缴率为 99%。 2．运营成本假设 运营成本分为运营支出和非运营支出，运营支出为运营管理费，非运营支出 为增值税及附加税、房产税、印花税、城镇土地使用税、保险费用。 （1）运营支出 运营支出为运营管理费，指为保证出租房屋进行的必要运营管理所需费用， 包括市场推广、人员工资、物业管理、物业维修及改造、日常经营管理事项等费 用。结合项目实际情况，运营管理费按照当年年租金收入的 13.60%计算。 （2）非运营支出 增值税：项目公司为一般纳税人，依据《关于完善住房租赁有关税收政策的 （财政部、税务总局、住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号），一般纳税人 公告》 向个人出租住房取得的全部收入，可以选择简易计税方法，按照 5%的征收率减 按 1.5%计算缴纳增值税。故租赁住房部分开具个人增值税发票取得的出租收入 增值税适用于简易征收 5%减按 1.5%计算，开具企业增值税发票取得的出租收入 增值税按一般征收 9%计算；配套商业及车位的增值税按 9%计算，配套商业物业 管理费增值税按 6%计算。 增值税的附加税：附加税为城市维护建设税（7%）、教育附加税（3%）、地方 教育附加费（2%），合计为实缴增值税的 12%。 房产税：租赁部分采用从租的方式计征，承租人为企业的，房产税按不含税 租金收入的 12%计，承租人为个人的，房产税按不含税租金收入的 4%计；空置 部分采用从价的方式计征，房产税按房产原值减除 30%后余值的 1.2%计算。 印花税：取不含税租金收入的 0.10%。 城镇土地使用税：按土地面积每年每平方米 3 元计。 保险费：指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付       的费用，包括财产一切险、公众责任险、现金保险、机械损坏险。根据不动产项       目实际情况，不动产项目的保险费设定为 125,000 元/年（含税）。         3．资本性支出假设         资本性支出主要为不动产项目每年固定资产维修、设施设备维修、楼层翻新       改造等费用的支出。根据《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》的数据，       不动产项目未来资本性支出数据如下：                               表 4-3-4：资本性支出预测数据                                                                           单位：万元         2026 年 项目 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年         Q2-Q4 资本性支出 15.36 60.00 163.10 173.00 184.00 255.00 255.00 260.00 265.00 270.00 项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 资本性支出 206.00 210.12 214.32 218.61 222.98 227.44 231.99 236.63 241.36 246.19 项目 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年 资本性支出 251.11 256.13 261.25 266.48 271.81 277.25 282.80 288.46 294.23 300.11 项目 2056 年 2057 年 2058 年 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年 2063 年 2064 年 2065 年 资本性支出 306.11 312.23 318.47 324.84 331.34 337.97 344.73 351.62 358.65 365.82 项目 2066 年 2067 年 2068 年 2069 年 2070 年 2071 年 2072 年 2073 年 2074 年 2075 年 资本性支出 373.14 380.60 388.21 395.97 403.89 411.97 420.21 428.61 437.18 445.92 项目 2076 年 2077 年 2078 年 2079 年 2080 年 2081 年 2082 年 2083 年 2084 年 2085 年 资本性支出 454.84 463.94 473.22 482.68 492.33 502.18 512.22 522.46 532.91 543.57                           2088 年 项目 2086 年 2087 年                            1-5 月 资本性支出 554.44 565.53 240.35         4、折现率的选取及说明         物业的价值为其经营收益于评估基准日的收益折现值，折现率从纯理论上讲，       应等于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和       国国家标准 GB/T50921-2015），折现率的确定方法一般有市场提取法、累加法、       投资收益率排序插入。本次评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调       整值加总作为折现率。细化公式为： 折现率=安全利率+风险投资报酬率，其中： 安全利率：参照评估基准日（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率 作为安全利率。 风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿 率等三项补偿之和，并扣除投资带来的优惠率。 1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产 时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。 2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就会 越小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。 3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流动性 要求的补偿。 4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的 好处（如易于获得融资等），从而投资者会降低所要求的报酬率。 综上，根据不动产项目的实际情况，综合确定项目的报酬率为 5.5%。 5、收益期 依据《不动产权证书》，不动产项目的土地使用权期限为 2018 年 5 月 15 日 起至 2088 年 5 月 14 日，于评估基准日 2026 年 3 月 31 日的土地剩余使用年限为 62.12 年。不动产项目 2021 年竣工，未来会投入资本性支出用于可能产生的房屋 结构维修、设施设备维修、楼层翻新改造等，预计建筑物的经济耐用年限不短于 剩余土地使用年限，故本次评估测算以土地剩余使用年限 62.12 年作为不动产项 目的收益期限。 （四）重要评估参数合理性分析 不动产项目具体评估参数的设置充分考虑了项目的历史业务运营及财务状 况，并结合宏观经济、行业发展情况以及可比项目分析得出，综合前文的分析论 证，管理人及财务顾问认为估值参数的取值具有合理性。具体分析如下： 1、出租率假设合理性说明 （1）保障性租赁住房 管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了不动产项目所在城市以及区域宏观 经济发展情况、区域人口净流入情况、区域可比项目出租率、不动产项目实际经 营情况及退续租衔接机制等，审慎地对不动产项目租赁住房出租率进行了预测。 1）上海市经济发展良好，人口持续流入 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发 展和坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。截至 2025 年末，上 海市常住人口为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常住人口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了 上海市吸引和留住人才方面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活 力，带动住房需求持续上涨。此外，按照户籍和非户籍人口来看，上海对于人才 的吸引力以及落户政策的放宽使得户籍人口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。 2）松江区经济发展良好，外来人口规模较大 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。 本区户籍人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，比上年 增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万人上升 至 196.18 万人，年均复合增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体保持平 稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。 松江区外省市来松常住人口增速较快，随着 G60 科创走廊建设不断加快促进 城市建设和产城融合，各类产业人才对多主体、全方位、高品质的租赁住房需求 将持续攀升。其次，依托着松江大学城的教育资源，松江将成为最具活力的重要 增长极，不断丰富宜居新内涵，吸引更多的优秀人才及高校毕业生扎根松江、扎 根长三角 G60 科创走廊，为松江人才储备和发展提供坚实保障。根据目前松江 区常住人口增速以及新增常住人口租房居住需求计算，预计未来松江区每年新增 将近 2-3 万租住需求。 3）区位优势明显，产业蓬勃发展 不动产项目所在的中山街道基础设施较完善，公共交通和道路交通便捷，沪 杭高速公路、沪杭铁路、沪松公路横贯全境，区域内公共配套设施较齐全，附近 有多个办公园区、医院和商业中心，租赁需求旺盛，满足不同租赁人群的职住平 衡需求。 不动产项目位于 G60 科创走廊之松江新城总部研发功能区，是 G60 科创走 廊人才公寓、市级人才公寓。中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目辐射区域内 产业园区众多，产业聚集度较高，周边有巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认 证技术、海尔地产智谷等园区，这些园区为中建·幸孚+公寓（上海松江店）项 目提供了稳定且优质的租户客源。 4）租赁住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符 周边达到稳定运营保障性租赁住房项目的出租率在 90-93%之间。不动产项 目租赁住房出租率假设与区域内同类项目出租率情况相符，以下是周边保障性租 赁住房项目的出租率情况：               表 4-3-5：周边保障性租赁住房项目出租率情况 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店 项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与估价对象距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里 开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月 出租率 约 95% 约 90% 约 97% 5）出租率预测符合不动产项目实际运营情况 不动产项目于 2021 年 11 月起开始运营，2022 年因公共卫生事件被政府征用 作为隔离点，期间无法正常对外招租；2023 年起不动产项目进入正常经营状态， 出租率持续提升，即使在 2024 年 18 号楼业态调整导致部分空置的情况下，2024 年度平均面积出租率仍达到 89.82%，已处于较高水平；截至 2025 年 12 月 31 日， 不动产项目租赁住房部分的出租率为 93.66%，出租率呈现平稳趋势，已实现稳 定运营；受流动人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响，2026 年 3 月 末租赁住房部分期末面积出租率略有下降为 91.53%，但仍维持在较高水平。不 动产项目历史出租率情况如下：                      表 4-3-6：不动产项目历史出租率情况              保障性租赁住房 配套商业 地下车位 年度 期末面积 加权平均 期末面积 加权平均 期末个数 加权平均             出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 2021 年度 6.22% 4.35% - - - - 2022 年度 49.70% 31.60% 37.50% 37.50% 19.63% 12.88% 2023 年度 83.09% 69.67% 87.53% 67.09% 59.64% 43.54% 2024 年度 92.09% 89.82% 94.40% 92.21% 76.87% 66.17%                   保障性租赁住房 配套商业 地下车位      年度 期末面积 加权平均 期末面积 加权平均 期末个数 加权平均                  出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 出租率 2025 年度 93.66% 92.69% 94.40% 94.40% 69.50% 74.15% 2026 年 1-3 月 91.53% 88.96% 92.56% 92.56% 74.11% 72.24% 注： 1、年度加权平均出租率=运营各月面积出租率的平均值；保障性租赁住房、配套商业、地下车位分别 于 2021 年 11 月、2022 年 11 月、2022 年 1 月投入运营； 2、保障性租赁住房的出租率口径为当期已纳保租赁面积对应的出租率。     6）退续租衔接机制，能够实现租约较好衔接     如前文所述，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、 高品质服务、高价值生活的原则，建立了一套从项目筹开期到运营期、涵盖续租 与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，不动产项目 2026 年 1-3 月平均退 租后去化时间为 15.82 天，去化效率较高，能够实现租约较好衔接。     （2）配套商业     管理人、财务顾问及评估机构综合考虑了项目所在区域市场供需及出租情况、 客户画像以及不动产项目实际经营情况等，审慎地对不动产项目配套商业出租率 进行了预测。     1）项目所在区域消费市场稳步复苏，促进商铺租赁需求释放     2025 年上海市社会消费品零售总额达 16,600.93 亿元，同比增长 4.6%，消费 规模持续保持全国超一流水平。2025 年松江区限上商品销售总额、社会消费品 零售总额分别同比增长 18%、11.8%，增幅均位居上海市第一，不动产项目所在 区域消费市场稳步复苏，商铺租赁需求释放。此外，在上海市“稳就业、促就业、 保就业、助就业”目标下，上海就业形势有望改善，叠加促消费政策持续发力， 或将带动居民消费意愿提升、消费能力增强，商铺租赁需求将保持稳步释放态势。     2）配套商业作为项目配套使用，无沿街配套商业与之竞争     中建·幸孚+公寓（上海松江店）配套商业作为项目的配套使用，商业业态 为咖啡店、餐饮店、便利店、超市、快递站等，主要服务本公寓内部住户，辐射 范围相对较小，一般局限于小区内部及周边近距离区域，项目周边四至范围均为 企业园区，且无沿街配套商业与之竞争。本项目保障性租赁住房部分体量较大， 共计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量较大，具 有稳定且较大的商业消费需求。 3）配套商业业态多元，能够吸引不动产项目及周边的消费人群 不动产项目的主要客群为年轻高知群体，支付能力较为稳定，消费能力较强， 对配套商业的需求较高。配套商业对保租房项目的平稳运营具有辅助功能，保租 房社区内提供齐全的生活配套和商业功能，配套商业出租作为咖啡店、餐饮店、 便利店、超市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足住户日常消 费需求，更有助于增加租赁住房租户的黏性，吸引周边租户前往消费，使得配套 商业出租率更加稳定。 4）配套商业运营团队成员经验丰富 本项目的运营管理实施机构东孚资管深耕上海区域和租赁住房领域多年，对 市场和行业有着深刻的理解，具备丰富的租赁住房项目运营管理经验，并针对不 动产项目配套商业的特性制定招商策略，中建·幸孚+公寓（上海松江店）主要 侧重于开拓餐饮、商超等为租户带来生活便利的商户，从而保障配套商业出租率 稳定。 5）出租率预测符合项目实际运营情况 不动产项目配套商业出租率整体符合预测水平，且租约稳定性较好。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目商业出租率为 92.56%，现有租赁协议的剩余租赁 期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.78%，剩余租期较长具有较高 的稳定性，面积加权平均剩余租期为 2.87 年。因此，不动产项目配套商业出租率 设定为 92%，具备审慎合理性且符合历史运营情况。 （3）配套车位 不动产项目车位出租率假设符合项目实际运营情况。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目车位个数出租率为 74.11%，不动产项目保障性租赁住房部分体 量较大，共计提供 2,432 套房源，目前已稳定运营，出租率较高，入住租户数量 较大，具有稳定且较大的停车需求，不动产项目车位出租率设定为 65%，具备审 慎合理性且符合历史运营情况。 综上所述，管理人认为不动产项目出租率假设审慎合理。      2、市场租金单价假设合理性说明      结合不动产项目定位、租赁住房类型与政策、区域位置与承租人群，以及不 动产项目相较于区域内其他可比项目定价情况，本项目预测租金单价契合项目整 体定位，预测租金单价水平具有合理性。      （1）保障性租赁住房      1）与周边项目对比情况      作为五大新城之一，松江区一直在加大保障性住房建设筹措力度，打造长三 角 G60 科创走廊人才高地。松江区着力解决区内人才引进、重点企事业单位和 公共服务类企业一线职工阶段性住房困难，聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集 聚区和交通枢纽地区，集中布点、建设租赁住房。      松江区的保障性租赁住房多为大型租赁社区，方便周边产业及办公人群居住， 并且租赁房源多为精装修，提供健身房、咖啡吧、餐饮店、便利店等配套服务， 融合社交、休闲、消费等生活体验，可以满足不同人群多元化的需求，空置率处 于较低水平。目前，根据上海市“随申办”平台公布的松江区保障性租赁住房项 目如下：                    表 4-3-7：松江区保障性租赁住房主要项目列表 项目 租金参考价格      序号 房源项目 街镇 运营主体 地址 供应套数 分类 （元/套/月） A 1 中建幸孚+公寓松江店 中山街道 中建幸孚公寓 施园路 299 弄 2432 1727-8261           乐享公寓（壹间新桥 招商蛇口-壹间公 A 2 新桥镇 夏松路 66 弄 1623 2562-9428           G60 科创云廊社区） 寓           花米粒公寓（贝壳海盐 A 3 九亭镇 贝壳海盐公寓 易富路 1139 弄 930 2942-6322           公寓九亭国际社区） A 4 新科祥园 洞泾镇 非连锁品牌管理 长浜路 600 弄 529 2408-3946                                             涞坊路 1588 弄 1- A 5 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 非连锁品牌管理 1664 3107-5813                                                 15 号           派米雷·LINK 新界 派米雷集团- A 6 泗泾镇 泗泾镇米易路 45 弄 587 3375-7623            （泗泾）未来社区 LINK 新界品牌           上海松江西部科技园柚 柚米租房-柚米社 A 7 松江工业区 文俊东路 99 弄 2538 1960-5275              米社区 区                                             工业区书林路 670 A 8 沁尚茗寓 松江工业区 非连锁品牌管理 826 1752-3519                                                  弄           派米雷·LINK 新界 派米雷集团- A 9 车墩镇 车墩镇迎轩路 41 弄 1349 2615-5842            （车墩）未来社区 LINK 新界品牌 A 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 华润有巢公寓 米易路 216 弄 1264 2453-4842 A 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 华润有巢公寓 书林路 600 弄 1348 1716-3126          象屿屿果·醉白池店 永隆路 255 弄 1-8 A 12 永丰街道 象屿商发-屿果 966 2132-4558             （东区） 号          象屿屿果·醉白池店 永隆路 333 弄 1-8 A 13 永丰街道 象屿商发-屿果 902 2585-6163             （西区） 号          佘山环球企业中心·闲 闲猫国际青年社 广富林路 5000 弄 A 14 松江工业区 502 1339-3837             猫青年社区 区 6-9 号楼                                  Ease Living 城璟 茸梅路 855 弄 1-4 A 15 城璟松江中山社区 中山街道 438 1913-4000                                       租住 号          城投宽庭 Lite·松江社 佘山镇金白花路 50 A 16 佘山镇 城投宽庭 Lite 1391 1013-2898               区 弄                                                   九里亭街道沪亭北 B 17 柚米寓九亭中心店 九里亭街道 柚米租房-柚米寓 386 2834-6191                                                   路 199 弄 8 号楼                                                   泗泾镇高技路 205 B 18 喜富公寓 泗泾镇 非连锁品牌管理 弄凯富科技园 10、 508 1723-2250                                                        11 号                                                   九亭镇蒲汇路 178 B 19 纯真中心 6 号楼 九亭镇 柚米租房-柚米寓 219 4218-7139                                                       弄6号                                  闲猫国际青年社 中山街道五昆路 88 B 20 世贸闲猫国际青年社区 中山街道 300 1650-2550                                        区 弄2号                                                   松江工业区松卫北 B 21 凯富雅进公寓 松江工业区 非连锁品牌管理 277 952-1561                                                      路 280 号                                                   泗泾镇莘砖公路 B 22 合寓社区 泗泾镇 非连锁品牌管理 235 1770-2531                                                       1128 号                                                   九亭镇九新公路                                  宿香门第联盟公 B 23 宿香门第公寓九亭店 九亭镇 1005 号 1 幢 201- 207 1201-2484                                        寓                                                       1001 室                                                   松江工业区文翔路          上海龙湖冠寓松江大学 B 24 松江工业区 龙湖冠寓 3788 弄 6 号 2-18 752 1808-3039               城店                                                   层，10 号 2-18 层                                  闲猫国际青年社 小昆山镇文松路 B 25 中电·闲猫青年社区 小昆山镇 600 1658-3060                                        区 333 弄 13 号                                                   广富林街道谷阳北 B 26 龙湖冠寓谷阳北路店 广富林街道 龙湖冠寓 446 2437-3163                                                   路 2558 弄 4 号楼                                                   九亭镇盛龙路 831 B 27 久盛公寓 九亭镇 非连锁品牌管理 64 3074-3308                                                         弄          上海乐港三宝电器有限 B 28 车墩镇 非连锁品牌管理 车墩镇车泾路 99 号 303 1274-3195           公司（乐家公寓） 资料来源：随申办，仲量联行根据公开信息整理 注：A 类：集中式租赁社区项目。项目整体以租赁住房为主要功能，通常采用社区化规划建设模式，具备相 对完善的公共空间、配套设施及物业管理服务体系，居住品质整体接近市场化商品住宅社区。 B 类：非社区型保障性租赁住房项目。项目多为单体建筑项目，通常不具备独立社区园区空间，公共配套及 共享设施规模相对有限，以满足租住功能需求为主。 此外部分此前原公租房房源因 2026 年起的“公保简并”或将逐步并入保租房，但此类项目多为在商品房小 区中配建的保障房单元，多由区住房保障相关单位进行管理，无集中式管理服务或配套，和本项目并不形 成重大直接竞争关系。                图 4-3-1：松江区保障性租赁住房项目分布 来源：百度地图，仲量联行 与本项目周边保障性租赁住房项目对比，本项目备案价格为 81.18-85.00 元/ 平方米/月，略高于仲量联行调研的周边保障性租赁住房备案价格范围 64.00- 80.90 元/平方米/月；截至 2026 年 3 月 31 日，本项目租赁住房部分期末租金单价 61.78 元/平方米/月，周边保障性租赁住房平均租金为 49-92 元/平方米/月。周边 保障性租赁住房项目租金情况如下表所示：                表 4-3-8：周边保障性租赁住房项目租金情况 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3     对象名称 城璟·松江中山社区 世茂·闲猫国际青年社区 华润有巢·东部经开店     项目类型 保障性租赁住房 保障性租赁住房 保障性租赁住房 与本项目距离 约 2.8 公里 约 3.1 公里 约 4.2 公里     开业时间 2024 年 7 月 2021 年 5 月 2021 年 4 月     备案价                    80.90 70.80 64.00 （元/平方米/月/含税）     平均租金 53-92 58-83 49-66 比较因素 保障性租赁住房 1 保障性租赁住房 2 保障性租赁住房 3 （元/平方米/月/含税） 从租户画像来看，城璟松江中山社区的租户主要为中山街道的酒店餐饮服务 行业从业人员，世茂·闲猫国际青年社区的租户主要为中山街道的办公白领，华 润有巢·东部经开店的租户主要为周边 3 公里内东部经开区办公人群，中建·幸 孚+公寓（上海松江店）的租户主要为中山工业园企业员工、中山商务区 CBD 白 领、政府、医院、新就业群体、大学城配套工作人员及松江区 G60 科创单位相关 人员，上述保障性租赁住房项目与本项目租户群体不重合。 从房型上来看，城璟·松江中山社区主要提供多床位的宿舍型房源、世茂·闲 猫国际青年社区均为一居室房源、华润有巢·东部经开店主要为一居室房源及少 量二居室，相较而言中建·幸孚+公寓（上海松江店）提供的房型具有多样化， 有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室两厅等，可吸引不同年龄、职业和背 景的租户，可满足不同租户对于居住环境和空间的差异需求。 由于项目的辐射客群范围、房型等差异较大，上述保障性租赁住房项目的租 金水平具备一定的参考价值，但无法体现周边整体租赁住房市场租金水平。 2）不动产项目定位为高品质的、企业自主配租的保障性租赁住房项目 在租赁及定价模式方面，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目属于保障性 租赁住房，作为企业自主投资建设并出租的项目，项目采用更加市场化的租赁模 式。招租渠道主要为企业合作渠道、传统线上和线下渠道、新媒体渠道以及其他 自有渠道进行招租等，与其他城市保租房项目采用的政府统筹配租的计划性租赁 相比有较大差异，招租方式更为灵活，辐射客群主要为不动产项目周边的年轻人 才群体，租金水平在符合相关规定要求的同时，基于项目区位及品质合理确定。 3）不动产项目所在松江新城东区板块产业密布，人才聚集，该区域办公人 群及居民对租赁住房的需求较大，租金定价水平符合市场供求情况 不动产项目属于松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主，产业氛 围较好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据上海市房屋管理局的抽样调查数据， 上海市户籍常住人口中租房比例约为 10%，外省市户籍常住人口租房比例约 85%， 按照平均每户人口 2.63 人计算，需要租房的家庭数量约为 392 万户，对应租赁 住房需求数量约为 392 万套，可见需求量远大于供给量，市场存在较大需求缺口， 租金定价水平符合市场供求情况。     4）不动产项目主要客群为年轻人才群体，具有一定的支付能力     截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，租 赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制 造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边相关产业 公司任职员工为主，占比均在 20%以上，支付能力和支付意愿较为稳定。     5）不动产项目建造标准较高，社区品质较优，政策补贴优厚，房间类型丰 富     在品牌管理方面，不动产项目由中建八局开发建设，东孚资管运营管理的自 有品牌，东孚资管为租赁住房及酒店行业中成熟且知名的运营商及品牌，运营经 验丰富、品牌信任度高。凭借过硬品质和良好口碑，不动产项目荣获第十届“广 厦奖”、中房协“五星级长租公寓”认证、克而瑞“上海租赁住房品牌影响力 TOP10” 等荣誉，并多次被人民日报等央媒报道，曾获松江区政府点赞推介，并获得中央 电视台、上海电视台实地采访、刊播。     在服务及安保方面，不动产项目打造“智慧公寓”综合应用场景，实现对客 服务全覆盖，VR 看房、签约缴费、智能报修等功能全部线上完成，推进物业管 理与服务系统深度融合。公寓全面导入智能化安防系统，提供 24 小时安保服务 与智能防护，人脸识别、智能门锁、高空抛物检测，完成苑区内智能化、全覆盖 安全管理。     在政策补贴方面，作为上海松江区经认定规模最大的保障性租赁住房项目， 公寓租户可享受保租房相关优惠政策，如：享受低于同地段同品质市场租赁住房 租金、每月最高可提取 4,500 元公积金、居住证协办等。此外，不动产项目也已 经纳入松江区人才公寓体系，申请入住的人才可通过分层分类的补贴标准，符合 条件的个人可享受不同比例的人才住房补贴，依据其经认定的 G60 科创走廊人 才积分，每月可享受 675-4,500 元的租房补贴。上述政策补贴可有效降低租赁住 房租金价格水平，缓解租房成本负担。“G60 科创走廊人才租房补贴”相关情况 详见本章“四、不动产项目运营情况”之“                   （一）不动产项目的租户情况”之“8、 享受补贴情况”。 在房间类型方面，不动产项目配有一室、一室一厅、两室、两室两厅、三室 两厅等不同户型以满足不同客户群体的需要，有效地扩充客源，增强了租金单价 适配能力。 6）租赁住房租金单价符合项目实际运营情况 不动产项目保障性租赁住房的备案价格为 81.18-85.00 元/平方米/月，月租金 范围为 1,727.5-8,261 元/月。截至 2026 年 3 月 31 日，保障性租赁住房房源已出 租 2,253 套，出租面积合计为 94,037.58 平方米，面积出租率为 91.53%，套数出 租率为 92.64%，平均合同租金为 61.78 元/平方米/月，符合租金备案标准。考虑 到不动产项目为市场化的保障性租赁住房项目，保障性租赁住房部分的首年市场 租金参考评估基准日平均合同租金水平，即 61.00 元/平方米/月（含税），具备审 慎合理性。 （2）配套商业 不动产项目配套商业部分可租面积为 3,012.02 平方米，评估机构对于租赁合 同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算；对于租赁合同存续期外的租金预 测按照市场客观租金水平进行测算，具体分析如下： 评估机构对不动产项目配套商业的市场客观租金水平的确定采用比较法，根 据替代原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。不动产项目和可比实例概况如 下表：              表 4-3-9：不动产项目配套商业可比实例概况     比较因素 不动产项目 商业 1 商业 2 商业 3               中建·幸孚+公               寓（上海松江 东外苑 明月清泉北苑 开心公寓     对象名称               店）沿街底层 底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业                 配套商业                         松东路近环城 新南街近九新 松卫北路近荣       位置 施园路 299 弄                             路 公路 乐东路 租赁面积（平方米） 待估 140 105 105 交易租金（元/平方米/                   待估 127 118 116 月/含税） 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯     交易情况 正常 正常 正常 正常     成交日期 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 2026 年 3 月 周边商业项目的位置图如下：             图 4-3-2：不动产项目周边商业项目位置图 对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况 进行修正和调整。 经修正和调整后得出不动产项目配套商业的比准租金单价，见下表：               表 4-3-10：配套商业参数修正情况        项目 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3                       东外苑 明月清泉北苑 开心公寓        名称                     底层配套商业 底层配套商业 底层配套商业 交易租金（元/平方米/月/含税） 127 118 116     市场状况调整系数 100/100 100/100 100/100     交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100     区位状况调整系数 100/100 100/100 100/100     实物状况调整系数 100/100 100/100 100/100     权益状况调整系数 100/100 100/100 100/100     修正和调整系数 1.0000 1.0000 1.0000 比准租金（元/平方米/月/含税） 127 118 116 有效市场租金单价（元/平方米/月） 120 根据仲量联行对不动产项目所处区域租金水平的了解，结合不动产项目现状， 仲量联行通过比较法的测算确定不动产项目 1 层沿街配套商业的有效市场租金 为 120.00 元/平方米/月/含税/不含物业管理费。对配套商业部分各个租赁部位进       行临街状况、楼层进行修正，得到配套商业部分整体加权平均有效租金水平为       107.90 元/平方米/月/含税/不含物业管理费。          综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，配套商业部分租金水平综合考虑       了市场状况、交易情况、实物状况、权益状况、临街状况及楼层等因素，具备合       理性。          （3）配套车位          截至 2026 年 3 月 31 日，本项目停车位月租金为 150 元/个/月。根据仲量联       行提供的调研数据，松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准如下：              表 4-3-11：松江区主要集中式租赁社区保障租赁住房停车收费标准                                                                    月租停车收 序 租金参考价格           房源项目 街镇 地址 供应套数 费标准（元/ 号 （元/套/月）                                                                     个/月）      乐享公寓（壹间新桥 G60 科创 1 新桥镇 夏松路 66 弄 1,623 2,562-9,428 300          云廊社区）      花米粒公寓（贝壳海盐公寓九 2 九亭镇 易富路 1139 弄 930 2,942-6,322 300         亭国际社区） 3 新科祥园 洞泾镇 长浜路 600 弄 529 2,408-3,946 0                                 涞坊路 1588 弄 4 宏桥兰庭（兰庭公寓） 九亭镇 1,664 3,107-5,813 0                                   1-15 号      派米雷·LINK 新界（泗泾）未 泗泾镇米易路 5 泗泾镇 587 3,375-7,623 300             来社区 45 弄 6 上海松江西部科技园柚米社区 松江工业区 文俊东路 99 弄 2,538 1,960-5,275 200                                 工业区书林路 7 沁尚茗寓 松江工业区 826 1,752-3,519 200                                   670 弄      中建·幸孚+公寓（上海松江 8 中山街道 施园路 299 弄 2,432 1,727-8,261 150           店）      派米雷·LINK 新界（车墩）未 车墩镇迎轩路 9 车墩镇 1,349 2,615-5,842 200             来社区 41 弄 10 华润有巢·泗泾店 泗泾镇 米易路 216 弄 1,264 2,453-4,842 200 11 华润有巢·东部经开店 松江工业区 书林路 600 弄 1,348 1,716-3,126 200                                 永隆路 255 弄 12 象屿屿果·醉白池店（东区） 永丰街道 966 2,132-4,558 150                                   1-8 号                                 永隆路 333 弄 13 象屿屿果·醉白池店（西区） 永丰街道 902 2,585-6,163 150                                   1-8 号      佘山环球企业中心·闲猫青年 广富林路 5000 14 松江工业区 502 1,339-3,837 0           社区 弄 6-9 号楼                                                                月租停车收 序 租金参考价格          房源项目 街镇 地址 供应套数 费标准（元/ 号 （元/套/月）                                                                 个/月）                              茸梅路 855 弄 15 城璟·松江中山社区 中山街道 672 1,913-4,000 200                                1-4 号                              佘山镇金白花 16 城投宽庭 Lite·松江社区 佘山镇 1,391 1,013-2,898 0                               路 50 弄         从周边保障性租赁住房项目配套停车收费情况来看，松江区样本项目停车收      费标准主要集中在 150 元/个/月至 300 元/个/月之间。其中，乐享公寓（壹间新桥      G60 科创云廊社区）、花米粒公寓（贝壳海盐公寓九亭国际社区）及派米雷·LINK      新界（泗泾）未来社区等项目停车收费标准为 300 元/个/月；上海松江西部科技      园柚米社区、沁尚茗寓、华润有巢·泗泾店、华润有巢·东部经开店及城璟·松      江中山社区等项目停车收费标准为 200 元/个/月；象屿屿果·醉白池店东、西区      停车收费标准为 150 元/个/月，与本项目保持一致。         部分项目目前实行停车费减免或免费政策，但该类情况通常与项目招商运营      策略、入住率培育阶段及市场推广安排有关，属于阶段性运营措施，未来收费政      策可能根据项目运营情况进行动态调整。因此，免费停车位安排并不必然代表区      域停车资源的长期市场价格水平。         综合来看，本项目停车收费标准为 150 元/个/月，处于松江区保障性租赁住      房项目停车收费区间的中等偏低水平，与区域同类项目相比具有一定竞争力。同      时，考虑到项目所在区域产业园区、办公园区及居住社区分布较为集中，租户存      在一定通勤停车需求，本项目停车收费水平与区域市场整体情况基本相符，具备      一定的市场接受度。         综上，管理人、财务顾问及评估机构认为，不动产项目租金水平整体具备审      慎合理性且符合历史运营情况。         3、租金增长率假设合理性说明         管理人及财务顾问综合考虑了不动产项目历史租金情况、租户结构、所在区      域租赁住房租金水平、未来供需情况、人口变动情况、居民消费水平、当地相关      租房政策规定等，审慎设置项目租金单价增长率假设，具体分析如下：         （1）保障性租赁住房         1）租户结构情况 从租户年龄结构来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户中 25-40 岁的 青年群体占比达 72.88%。该年龄段租户多处于职业发展上升期，收入增长预期 较为明确，租金承受意愿较强。 从租户行业分布来看，截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比 较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制造行业，占比均在 20%以 上，主要为巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边产业企业员工， 租户具备稳定的收入来源和较强的租金支付能力。 2）所在区域租赁住房租金单价水平及增长率的变动趋势 近年来，上海租赁住房平均租金从 2021 年末的 134.6 元/平方米/月回落至 2025 年末的 112.7 元/平方米/月，主要受外环以外交付的 Rr4 项目供应增加影响 拉低了全市整体租金水平，近期租金回调主要由供应端推动，而非需求疲软所致。 此外，经历租金回调后，上海 Rr4 项目的租金在全国范围内仍处于相对较高水平， 支撑了上海市租赁住房市场的长期基本面。 从松江区层面来看，根据 CREIS 中指数据库数据，松江区 2019 年 12 月至 2025 年 12 月租金保持平稳增长，6 年平均复合增长率为 2.1%，反映出区域租赁 住房市场整体运行平稳。 进一步聚焦本项目所处的松江新城东区板块，周边办公设施以产业园区为主， 产业氛围较好，保障性租赁住房用房需求稳定。根据 CREIS 中指数据库数据统 计，松江新城东区板块租赁住房租金整体呈上涨趋势，租金水平近 5 年平均复合 增长率为 4.53%，体现了板块内产业集聚效应对租赁需求的有力支撑。 从当前市场租金水平来看，根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域 主要竞品项目租金水平如下：城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/ 月、世茂·闲猫国际青年社区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经 开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与周边主要竞品处于可比区间。 3）未来供需情况 租赁住房市场的供需格局是影响租金长期走势的关键因素。从供给端来看， 集中式租赁住房新增供给趋缓，其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，区 域内短期内无大规模集中新增供应计划，本项目在同类用地供给收缩的环境中具 备一定的稀缺性和竞争力，市场供给节奏整体趋于平稳，有助于中长期供需关系 的动态平衡，为本项目未来租金增长提供了有利的市场环境。以下从集中式用地 供应和其他供给渠道两个层面展开分析： ①租赁住房用地供应：Rr4 用地及带自持租赁部分的 Rr2 用地供应持续收缩， 新增集中式供给趋缓 保障性租赁住房的供给渠道中，Rr4 用地因其规划用途直接对应保障性租赁 住房，其供应规模与入市节奏较为明确，是形成集中式、配套完善租赁社区的主 要载体。除 Rr4 用地外，其他可纳入保障性租赁住房体系的来源主要包括：一是 Rr2 用地上开发的商品住宅项目中，由开发商按规定自持的租赁住房部分（通常 为 15%左右），该部分可申请纳入保障性租赁住房，但实际是否纳入、何时纳入 取决于开发商的自主决策，并非所有自持部分均转化为保障性租赁住房。 A.上海市层面 近年来，上海市租赁住房用地供应呈现明显收缩态势。从成交情况来看 2021 年为阶段性供应高点，上海市全年租赁住房用地（含 Rr4 及 Rr2 自持租赁部分） 成交规划建筑面积合计超过 280 万平方米，此后成交规模逐年回落。2025 年，全 市仅成交 5 宗 Rr4 用地，无带自持租赁部分 Rr2 用地成交，成交规划建筑面积合 计约 23.8 万平方米，处于历史低位。         图 4-3-3：上海市 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 从土地供应结构来看，Rr4 用地仍是新增集中式租赁住房的主要来源，但近 年来 Rr4 及相关混合用地供应同步趋紧，叠加土地出让节奏放缓，预计未来中短 期内上海租赁住房新增供应整体仍将维持收缩态势，新增集中式项目的规模化入 市存在一定制约。 从新增供应的可预期性来看，基于历史 Rr2 用地的土地出让节奏及项目入市 周期，未来 2-3 年内，该类自持转化房源暂无新增供应计划。。 B.松江区层面 松江区租赁住房用地成交趋势与全市基本一致，呈现收缩态势。松江区 Rr4 用地成交规模于 2021 年达到阶段性高点后快速回落，2022-2024 年间成交规模 维持低位，2025 年全年无 Rr4 用地成交。          图 4-3-4：松江区 Rr4 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 注：Rr4 地块成交包含通过招拍挂、协议出让和划拨出让成交的租赁住宅用地 与此同时，松江区带自持租赁部分的 Rr2 用地成交亦呈现收缩态势，2017 年 为供应高峰，此后逐年回落，2020-2025 年间均无新增成交，进一步印证了区域 租赁住房新增供给趋缓的趋势。       图 4-3-5：松江区带自持租赁部分 Rr2 地块成交情况（2017-2025 年） 资料来源：CREIS，上海市规划和自然资源局，仲量联行 综合来看，上海市及松江区租赁住房供给结构正由前期以 Rr4 集中供地驱动 的增量开发阶段，逐步转向以存量转化与多渠道补充为主的结构性供给阶段。在 新增集中式社区型保障性租赁住房供给趋缓的背景下，市场供给节奏整体趋于平 稳，有助于中长期供需关系的动态平衡。 ②其他供给渠道规模有限或产品形态存在差异，短期内对集中式租赁市场冲 击可控 根据公开信息，松江区“十五五”期间住房保障体系仍将坚持多渠道筹措原则， 除 Rr4 用地建设的保障性租赁住房外，还包括商品住房配建、存量非居住房屋改 建、集体经营性建设用地建设以及其他符合政策要求的房源转化等多种渠道。现 阶段，松江区“十五五”期间新增保障性租赁住房的具体建设规模、供应计划及实 施时序尚未见公开披露，因此未来新增供应规模存在一定不确定性。 A.已批复配建项目：体量较小，对集中式租赁住房市场影响有限 上海市松江区人民政府办公室已于 2026 年 3 月批复同意将 7 个商品住宅配 建项目中的 377 套房屋（总建筑面积约 1.73 万平方米）用途确定为区公共租赁 住房，该部分房源未来将纳入区域住房保障体系供应。总体来看，未来松江区住 房保障供给仍将通过新建、配建、改建及存量转化等多种方式持续完善，但目前 尚无公开信息显示区域内存在大规模集中新增供应计划。本项目的土地性质为 Rr4 用地，在 Rr4 用地出让节奏放缓情况下，本项目具备一定稀缺性和竞争力， 预计同类资产供给对不动产项目的竞争影响有限。 B.存量改建项目：启动取决于市场主体自主决策，未来新增供应规模存在一 定不确定性 存量非居住房屋改建项目的启动与推进，主要依赖于产权持有方的资产盘活 需求与商业盈利判断，属于市场主体自主经营决策范畴。该类项目是否启动改造、 何时入市、供应规模等均存在较大不确定性，且该类项目通常以单体建筑或住宅 小区内嵌入式零星房源形式存在，缺乏独立的社区空间与完善的配套设施，与 Rr4 用地建设的集中式租赁社区在产品形态和运营模式上存在一定差异，其边际竞争 影响相对有限。 C.政策转化类项目：“公保简并”改革属管理口径调整而非实质供给扩张 上海“公保简并”改革已于 2026 年起逐步推进，部分原公共租赁住房项目 统一纳入保障性租赁住房体系进行管理。此类项目多为早期建设形成，主要以商 品住宅小区内配建或传统公租房形式存在，在建设年代、产品形态、空间组织及 运营模式方面与本项目存在明显差异，其进入保障性租赁住房体系主要体现为政 策统筹管理口径的统一调整，而非新增集中式供给的实质扩张。 综上，在 Rr4 用地出让节奏放缓、新增集中式社区型保障性租赁住房供给趋 缓的背景下，叠加其他供给渠道供应存在较大不确定性或与本项目产品形态存在 差异，区域内短期内无大规模集中新增供应计划。本项目作为 Rr4 用地项目，在 同类用地供给收缩的环境中具备一定的稀缺性和竞争力。市场供给节奏整体趋于 平稳，有助于中长期供需关系的动态平衡，为本项目未来租金增长提供了有利的 市场环境。 4）人口变动情况 ①上海市：人口规模基本保持稳定，人才落户持续活跃，租赁住房需求基础 稳固 作为我国重要的经济、金融、贸易和科技创新中心，以及长三角城市群核心 城市，上海凭借较强的经济实力、完善的产业体系和持续优化的人才政策，长期 保持较强的人口吸引力。2018 年至 2021 年，上海常住人口总体呈小幅增长态势； 2022 年受阶段性因素影响有所回落；2023 年末，全市常住人口达 2,487.45 万人， 其中户籍常住人口 1,480.17 万人，外来常住人口 1,007.28 万人，为 2015 年以来 最高水平，也是“十三五”以来常住人口增量首次超过 10 万人。截至 2025 年末， 上海市常住人口为 2,485.41 万人。其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，外来常住 人口 974.50 万人。整体来看，上海人口规模基本保持稳定，户籍常住人口持续增 长，反映出城市综合吸引力和人口承载能力依然较强。 从人才导入情况来看，2021 年至 2024 年，上海市落户规模整体保持高位运 行，2024 年落户总量突破 8 万人，居转户和人才引进两大主渠道均保持较高活 跃度。2025 年，上海市落户总量约 7.61 万人，较 2024 年小幅回落约 5%，但仍 处于近年来较高水平。其中，居转户规模约 3.86 万人，继续保持稳步增长；人才 引进规模约 3.75 万人，在经历前期快速增长后进入阶段性调整阶段。总体来看， 上海落户规模在经历快速扩张后呈现“高位运行、结构优化”的特征，人才导入体 系逐步由规模扩张向更加注重产业导向、就业匹配和高质量发展的方向转变，为 租赁住房市场持续导入具有较强支付能力和稳定就业基础的租户群体。 ②松江区：人口基数保持高位，产业与人才集聚效应持续增强，为区域租赁 住房需求提供有力支撑 截至 2025 年末，松江区常住人口为 196.18 万人，同比增长 0.1%。其中，本 市户籍常住人口 88.80 万人，同比增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人， 同比下降 0.9%。全区户籍人口 79.63 万人，同比增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人，同比增长 2.8%。虽然 2025 年松江区外省市来松常住人口较上年小幅下降， 但整体规模仍超过 100 万人，保持较高基数，体现出区域较强的人口吸附能力。 随着长三角 G60 科创走廊建设持续推进、松江新城功能不断完善以及产城 融合水平持续提升，区域产业集聚效应进一步增强，各类产业人才、高校毕业生 及青年就业群体对租赁住房的需求仍具备长期支撑基础。同时，依托松江大学城 等优质教育资源，区域青年人口集聚优势有望进一步增强，为区域人才储备和产 业发展提供持续动力，也为本项目持续导入目标客群提供了长期保障。 5）居民消费水平 居民收入水平和消费能力是影响租赁住房租金支付能力的重要因素。近年来， 上海市和松江区经济保持平稳发展，居民收入总体呈增长态势，居民支付能力持 续改善，为租赁住房市场租金水平保持总体稳定提供了良好的经济基础。 ①上海市层面 2025 年，上海市居民人均可支配收入为 91,987 元，同比增长 4.1%。其中， 城镇常住居民人均可支配收入 96,842 元，同比增长 4.0%；农村常住居民人均可 支配收入 48,122 元，同比增长 5.4%。 消费支出方面，受前期公共卫生事件影响，居民消费活动一度受到抑制。随 着经济社会秩序全面恢复，消费市场逐步回暖，居民消费意愿和消费能力持续修 复。2025 年，上海市居民人均消费支出 54,765 元，同比增长 3.9%。其中，城镇 常住居民人均消费支出 57,076 元，同比增长 3.8%；农村常住居民人均消费支出 33,891 元，同比增长 4.9%。 总体来看，随着上海居民收入稳步提升以及消费市场逐步回暖，居民消费意 愿和消费能力持续修复，为租赁住房市场的租金支付能力提供了良好的经济基础。 ②松江区层面 根据抽样调查数据，2025 年松江区居民人均可支配收入为 77,565 元，同比 增长 4.2%，其中，工资性收入 60,167 元，同比增长 4.5%。反映出区域就业市场 的较强韧性和目标客群租金支付能力的提升，租户收入增长覆盖租金涨幅的空间 充足，租金增长的实现具备居民消费能力层面的支撑。 6）当地相关租房政策规定 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》                           （沪住建规范联〔2022〕 3 号）有关规定，不动产项目租赁价格可以按年度调整，价格调增的，调增幅度 应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应 不高于 5%。 本项目设定的租赁住房租金增长率为第 1-3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.75%，低于政策规定的 5%上限，满足上海市相关政策规定。 7）已上市保租房项目租金增长率估值参数设置情况 根据公开披露资料整理，已上市的同类型项目的租赁住房增长率位于 1.5%- 3%区间。本项目租赁住房按第 1-3 年不递增，第 4 年至收益期结束年增长率为 1.75%，租金增长率位于已上市的同类型项目的租赁住房项目的合理区间。             表 4-3-12：已上市租赁住房项目租金增长率估值参数设置情况                                                           长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                           长率               中建·幸孚+公寓 本项目 第 1-3 年不增长，第 4 年起每年增长 1.75% 1.75%               （上海松江店）                安居百泉阁 第 4 年、第 7 年各增长 2% 2.5%                安居锦园 第 4 年、第 7 年各增长 2% 3.0% 深圳安居 REIT                保利香槟苑 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%                凤凰公馆 第 2 年、第 5 年各增长 2% 3.0%                园博公寓 第 1 年不增长，第 2 年 2.5%，第 3 年起每年                          2.0%                                                             /                          此外，在连续 3 年累计涨幅超过 5%的情况                珩琦公寓                          下，下一年增长率为 0% 厦门安居 REIT               林边公寓（扩                          前 3 年不递增，第 4 年起每年递增 1.5% 1.5%                 募）               仁和公寓（扩                          前 2 年不递增，第 3 年起每三年递增 5% 1.5%                 募）                          第 3 年预测调整至 55 元/㎡/月，后续每三年                文龙家园 1.5%                          上调 4%                          第 3 年预测调整至 64 元/㎡/月，后续每三年                熙悦尚郡 1.5%                          上调 4%               朗悦嘉园（扩 第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年每三                                                           1.5%                 募） 年上调 5% 北京保障房 REIT                          第 1-2 年不增长，第 3 年 5%，第 4-10 年每三               光机电（扩募） 1.5%                          年上调 5%               盛悦家园（扩 第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年每三                                                           1.5%                 募） 年上调 5%               温泉凯盛家园 第 1-3 年不增长，第 4 年 5%，第 5-10 年每三                                                           1.5%                （扩募） 年上调 5%                有巢泗泾 第 1-2 年不增长，第 3-4 年每年 2%，第 5 年                          起每年 2.5% 华润有巢 REIT /               有巢东部经开区 此外，在连续 2 年累计增幅超过 5%的情况                          下，下一年增长率为 0%                                                         长期增 REIT 简称 项目名称 预测期内增长率                                                         长率            有巢马桥（扩                     第 1 年不增长，第 2 年至第 10 年每年 2% 1.75%              募）              江湾社区 城投宽庭保租房 第 1 年不增长，第 2-5 年每年 2.25%，第 6-10                                                         1.5% REIT 年每年 2.0%              光华社区            太子湾项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.2% 2.2% 招商蛇口租赁住 房 REIT              林下项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.8% 1.8%              虹桥项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 1.0% 1.5% 上海地产租赁住 房 REIT            江月路项目 第 1 年不增长，第 2-10 年每年 2.0% 1.5%                     四房高级家庭户：预测期内均不增长。 苏州恒泰租赁住 其余 6 种户型每 3 年增长一次，第 2 年增长              菁英公寓 2.19% 房 REIT 5.4%-8.6%、第 5 年增长 5.1%-7.9%、第 8 年                     增长 4.9%-7.5%              滟澜新宸 北京昌保租赁住              国瑞熙院 每 3 年增长 3% 1.25% 房 REIT            未来融尚家园 综上所述，评估机构审慎设定租赁住房的租金增长率假设为前 3 年不递增， 第 4 年起每年递增 1.75%，相关假设综合考虑了所在区域宏观经济发展状况、所 在区域租金水平及自身运营情况，同时基于保障性租赁住房的保障属性及相关管 理规定，符合已发行保租房项目参数设置范围，管理人、评估机构认为本项目的 租金增长率参数设定较为谨慎合理。 （2）配套商业 1）配套商业定位清晰，具备增长潜力 不动产项目配套商业面积 3,012.02 平方米，主要业态为咖啡店、餐饮店、便 利店、超市、快递站等，融合社交、休闲、消费等生活体验，满足中建·幸孚+公 寓（上海松江店）自身及周边人群日常消费需求。在预测未来增长率时，综合考 虑了项目自身情况与周边市场情况。 2）配套商业租金增长率低于已签约合同涨幅 不动产项目商业已签约合同的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同， 合同约定的租金增长率均为 5%，可一定程度上支撑未来租金增长。本项目配套 商业未来租金的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，低于已签 约合同涨幅，假设审慎。 3）配套商业增长率假设符合市场情况 根据类似租赁住房的发展经验及该区域的市场状况综合分析，不动产项目配 套商业未来租金的设定为第 1-3 年不递增、第 4 年起年增长率为 1.75%，与已发 行同区位项目商业租金增长率接近，符合市场情况。              表 4-3-13：已发行同区位项目商业租金增长率         项目名称 项目区位 商业租金增长率         有巢泗泾 上海市松江区 3%        有巢东部经开区 上海市松江区 3% （3）配套车位 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目月租金为 150 元/个/月，考虑到不动产 项目所在区域宏观经济发展状况、所在区域租金水平增长情况及自身运营情况， 且对比同位于上海市松江区的华润有巢 REIT 项目，本项目将预测期内车位租金 设置为第 1-10 年不递增、第 11 年起年增长率为 1.00%，假设具有一定的合理性。              表 4-3-14：已发行同区位项目车位租金增长率         项目名称 项目区位 车位租金增长率         有巢泗泾 上海市松江区 2%        有巢东部经开区 上海市松江区 2% 综上所述，管理人、财务顾问及评估机构认为不动产项目租金增长率假设审 慎合理。 4、收缴率假设合理性说明 不动产项目 2021 年至 2026 年一季度的收缴率如下表所示：          表 4-3-15：不动产项目 2021 年至 2026 年一季度收缴率 年度 2026 年一季度 2025 年 2024 年 2023 年 2022 年 2021 年 收缴率 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% （%） 如上表所示，不动产项目历史年度收缴率均为 100%，结合不动产项目目前 较好的运营情况及管理机制，谨慎考虑未来收缴风险，本次评估设定收缴率为 99%，具备合理性。 5、年总费用假设合理性说明 年总费用指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，包括运 营管理费、房产税、增值税及附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等。各项 费用取值计算过程如下： 运营管理费：运营支出为运营管理费，指为保证出租房屋进行的必要运营管 理所需费用，包括市场推广、人员工资、物业管理、物业维修及改造、日常经营 管理事项等费用。依据《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金运营管理服务协议》（合同编号：GTHTZG-ZX786-03），结合项目实际情况计 算。 房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90 号)、                                       《财政 部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题 的通知》 （财税〔2016〕43 号），已租赁部分房产税税率依据不含增值税的房屋租 金收入计算缴纳，个人租户房产税税率减按 4%，其他情况税率为 12％；空置部 分房产税税率依据房屋原值的 70%计算缴纳，税率为 1.2%。 增值税及附加：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》                           （中华人民共和国国 务院令第 538 号）及相关税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及 地方教育费附加依据不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，个人租户增值税税率 减按 1.5%计算，其他情况增值税税率为 9%，增值税附加税税率为 12%。 印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花 税暂行条例施行细则》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁 金额千分之一贴花。 保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支 付的费用，包括财产一切险、公众责任险、现金保险、机械损坏险，根据项目实 际情况设定保险费。 城镇土地使用税：指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据应税土地面积 及所在土地等级，计算城镇土地使用税。 上述税金均按适用法规计算，现就运营管理费假设合理性具体说明如下： （1）运营管理费的测算方式 根据《运营管理服务协议》，运营管理实施机构收取基础运营管理费主要用于 支付运营管理成本。运营管理成本指运营管理实施机构为运营管理物业资产而承 担的费用，包括但不限于市场推广及营运费、行政办公支出、物业费用支出、人 工及委托管理成本等。本项目设置的基础运营管理费可以有效覆盖运营管理机构 相关事项的成本支出，并预留了运营管理机构的合理商业利润。具体构成如下：         表 4-3-16：中建·幸孚+公寓（上海松江店）运营支出具体构成 费用类型 费用名称 费用说明                                       取费基数为目标资产每年运营收入                                       （不含增值税及附加），下同。                                       市场推广费主要为广告推广、日常促                市场推广及营运费                                       销活动相关费用；营运费主要为出租                                       经营过程中的成本费用支出,包括销                                       售费用、管理费用。 运营支出 主要为行政人员成本及办公用品、耗                 行政办公支出                                       材等行政成本。                                       主要为物业保安、保洁及维修人员成                 物业费用支出 本及相关耗材费用，以及公共区域的                                       水、电、燃气费用。                                       主要为分摊至本项目相关的总部人员                人工及委托管理成本                                       成本及预留的合理利润。 （2）基础运营管理费率符合项目进行稳定运营期的历史运营成本情况 1）不动产项目历史成本情况 营业成本主要为折旧及摊销费用，营业成本剔除折旧摊销后为项目公司的付 现成本，付现成本主要包括物业费用支出、人工成本、行政办公支出、委托管理 费和市场推广及营运费用。2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目付现成 本分别为 2,556.14 万元、1,485.29 万元、1,100.18 万元和 259.25 万元。付现成本 构成如下表所示：       表 4-3-17：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月付现成本构成                          2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 77.88         其中：办公费 - - 40.11 77.88             中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 948.84         其中：进项税转出 34.71 51.56 - -             劳务费 - - 108.27 216.03                          2026 年              项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月               能耗成本 - 14.15 182.31 369.07               物业管理费 - - - 140.15               现场维护费 - - 180.69 223.58      市场推广及营运费 - 0.88 168.45 321.02             其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49               广告宣传费 - - 58.57 95.31               物料消耗 - - 99.81 217.21      委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94      食品成本 - - - 175.08      人工成本 - - 268.11 793.40      其他 - - - 7.74      客房服务费 - - - 16.23      保险 10.23 10.81 10.81 7.02       2023 年度，不动产项目存在自主经营酒店业务及由此产生的相关人员、营销 成本等支出，付现成本整体较高。2024 年项目公司将 18 号楼的酒店业态调整为 租赁住房并将人员编制剥离，相关成本不再产生；项目公司股权自 2024 年 9 月 由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体运营管理委托予东孚资管负责，项 目公司仅承担委托管理费及个别成本项（其中 2025 年度及 2026 年 1-3 月，还有 少量行政办公支出和物业费用支出系过渡期存在少量成本未完全转移 22），付现 成本进一步下降。       2）项目进入稳定运营期以来的历史运营成本占比已逐步下降并稳定在 14% 左右，具备进一步下降空间       考虑到项目公司历史存在自主经营酒店业务及建设期临时人员编制，自 2024 年项目将酒店业态调整为租赁住房并剥离相关人员后，相关成本不再产生。按照 上述项目公司历史付现成本分拆情况，剔除与本项目后续日常运营无关的成本 （酒店相关成本、建设期项目人员成本）以及由项目公司承担的保险费后，本项 目历史运营成本如下： 2025 年度行政办公支出主要为汇算清缴历史年度的咨询服务费；2025 年度及 2026 年 1-3 月物业费用支 22 出主要系进项税转出及清理水电费预付挂账。        表 4-3-18：不动产项目 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月运营成本构成                          2026 年           项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                           1-3 月 行政办公支出 - 7.19 40.11 64.87 其中：办公费 - - 40.11 64.87 中介费 - 7.19 - - 物业费用支出 34.71 65.71 471.28 725.04 其中：进项税转出 34.71 51.56 - - 劳务费 - - 108.27 204.29 能耗成本 - 14.15 182.31 329.59 物业管理费 - - - 69.62 现场维护费 - - 180.69 121.54 市场推广及营运费 - 0.88 168.45 217.26 其中：车辆使用费 - 0.88 10.07 8.49 广告宣传费 - - 58.57 84.97 物料消耗 - - 99.81 123.80 委托管理费 214.30 1,015.58 526.53 208.94 其他 - - - 6.44 运营成本合计 249.01 1,089.37 1,206.37 1,222.56 营业收入合计（剔除酒店相关） 1,769.68 7,566.52 7,564.27 5,916.30 运营成本占营业收入的比例（剔                            14.07% 14.40% 15.95% 20.66% 除酒店相关） 注：运营成本为营业成本中剔除了折旧、摊销等非付现成本，与本项目后续日常运营无关的 成本（酒店相关成本、建设期人员成本），以及保险费等非运营管理成本支出。 不动产项目 2023 年度受公共卫生事件及政府征用影响，本项目处于爬坡阶 段，收入端未达稳态，而市场推广及营运费、物业费用支出等运营成本投入相对 刚性，不能真实反映本项目稳定运营状态下所需的运营管理费水平。2024 年进 入稳定运营期以来，剔除酒店及建设期等非持续成本后，2024 年度、2025 年度 及 2026 年 1-3 月的运营成本占营业收入比例分别为 15.95%、14.40%和 14.07%， 已逐步下降并稳定在 14%左右，与 13.6%的费率水平差异较小。此外，考虑到项 目公司股权自 2024 年 9 月由中建东孚转让予中建资本（上海）后，整体运营管 理委托予东孚资管负责，项目公司仅承担委托管理费及个别成本项，剔除未完全 转移的少量成本后，2025 年度及 2026 年 1-3 月委托管理费占营业收入的比例分 别为 13.42%和 12.11%，因此在当前委托管理模式下，13.6%的费率具有可实现 性。 随着项目运营日益稳定成熟，出租率持续保持高位，未来项目将无需再维持     爬坡期高频次、高投入的推广模式，市场推广及营运费有望进一步优化，运营成     本占比具备下降至 13.6%的合理空间，与项目设定的 13.6%基础运营管理费率相     匹配。           3、与已上市同类项目的基础运营管理费可比           截至本报告出具之日，已上市租赁住房 REITs 项目的基础运营管理费均以运     营收入或营业收入作为收费基数，费率水平在 3.52%-29%之间。本项目运营管理     实施机构收取的基础运营管理费费率为 13.6%，与华润有巢 REIT（13.28%-     13.74%）、厦门安居 REIT（13%）基本持平，处于已上市同类项目的可比区间内，     是市场化的合理收费水平。                表 4-3-19：与已上市租赁住房 REITs 基础运营管理费对比                                   基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                    计算方式            中建·幸孚+公 运营服务费包括市场推广及营                      保障性租赁 上海 运营收入（含 本项目 寓（上海松江 运费、行政办公支出、物业费用                       住房 市 税）*13.6%              店） 支出、人工及委托管理成本等                                                 运营服务费包括员工用房费用、                      保障性租赁 人工成本、行政管理/客群服务/             有巢泗泾                       住房 其他营运费用、销售费用、品牌 华润有巢 运营收入（不含 使用费以及合理附加成本，主要 REIT（首 税）*13.37%- 覆盖运营管理过程中运营管理 发） 13.74% 机构发生的人工成本、行政费                                                 用、销售费用、客群活动费用、            有巢东部经开 保障性租赁                                                 外部管理机构员工住房费用、资              区 住房 上海                                                 产标签费用、电子签章、电子印                              市                                                 鉴及短信服务等外采信息使用                                                 费、日常法律服务费用（涉及诉                                                 讼、仲裁等争议解决程序的除                                                 外）、其他营运费用（班车等）、 华润有巢 运营收入（不含 品牌使用费、信息系统使用费及                      保障性租赁 REIT（扩 有巢马桥 税）*13.28%- 《运营管理服务协议》的运营管                       住房 募） 13.55% 理委托事项服务费用、运营管理                                                 协助事项服务费用                                   实收运营收入 运营管理成本包括但不限于管 城投宽庭保 保障性租赁 上海             江湾社区 （含税） 理费成本（保安、保洁、维修等）、 租房 REIT 住房 市                                    *15.00% 运营人员成本、日常运营成本、                                 基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                  计算方式                                             市场营销成本、公区能源费、会                    保障性租赁            光华社区 计记账及纳税申报费用、安全生                     住房                                             产管理费用等                                             运营服务费涵盖运营管理机构                    保障性租赁 人工成本、办公行政费、物业费            虹桥项目                     住房 用、营销费、除资本性支出以外                                             的维修维保费用、应由租户缴纳 上海地产租 上海 运营收入（含 以外的水电气热等能源费用及 赁住房 REIT 市 税）*15.00% 网络宽带费用及其他公用事业                                             费用等、客群活动费用、系统的                    保障性租赁 开发使用及维护升级改造费、品            江月路项目                     住房 牌资质使用维护费、其他运营管                                             理服务产生的费用等                                             基本服务费包含了运营管理机                                             构在提供《运营管理协议》项                    保障性租赁 下服务的过程中所需员工的劳            太子湾项目                     住房 动薪酬（包括五险一金）、因                                             员工开展运营管理服务产生的                                             招待费用、行政办公、为提供 蛇口租赁住 深圳 年度运营收入 运营服务而必须的差旅、电 房 REIT 市 *11.00% 话、应酬费用、IT 系统使用费                                             （如业务系统）、品牌使用费                                             （如“壹栈”名称、商标图样、                    保障性租赁 标识等）、委托第三方管理停            林下项目                     住房 车场所产生的相关管理服务费                                             用以及停车管理系统使用费等                                             全部费用                    保障性租赁            安居百泉阁                     住房                    保障性租赁 运营服务费由人员成本、租赁            安居锦园 年总运营收入 深圳安居 住房 深圳 服务点费用、行政办公费、人                                  （含税） REIT 保障性租赁 市 员通信与交通费和其他成本等            保利香槟苑 *4.00%                     住房 费用构成                    保障性租赁            凤凰公馆                     住房                    公共租赁住 （运营收入-期 运营服务费主要包括物业管理 北京昌保租 滟澜新宸 北京                      房 末应收账款+期 费、维修维保费、人工成本及 赁住房 REIT 公共租赁住 市            国瑞熙院 初应收账款） 其他运营费用                                  基础运营管理费 项目 底层资产 资产类型 城市 具体构成                                   计算方式                      房 *18.00%                     公共租赁住            未来融尚家园                       房                     公共租赁住 运营服务费主要包括物业费、            文龙家园 北京保障房 房 实收运营收入 人工成本、维修保养费、提供 REIT（首 （不含税） 租赁管理及日常运营等服务相                     公共租赁住 发） 熙悦尚郡 *17.00% 关的行政办公费、信息化服务                       房                                               相关费用                                  实收运营收入                     公共租赁住            朗悦嘉园 （不含税）                       房 北京                                    *29.00% 运营管理服务费主要包括职工                             市                     公共租赁住 实收运营收入 薪酬、物业费、维修保养费、 北京保障房            光机电项目 房 （不含税） 能源费（不含空置房能源 REIT（扩                                    *28.00% 费）、租赁费、行政办公费、 募）                     公共租赁住 技术服务费及其他（不含保险            盛悦家园 实收运营收入                       房 费）                                   （不含税）                     公共租赁住            温泉凯盛家园 *17.00%                       房                                               基础服务费包括运营管理费和                                               软件开发维护费，其中运营管理 苏州恒泰租 公共租赁住 苏州 运营收入（不含 费为支付给运营管理机构的服            菁英公寓 赁住房 REIT 房 市 税）*3.52% 务报酬；软件开发维护费项目公                                               司使用运营管理机构的运营管                                               理系统所支付的系统维护费                                               运营管理费包括但不限于：（1）                     保障性租赁            园博公寓 为提供运营管理服务而产生的 厦门安居 住房 （营业收入-应                                               管理费用（包括但不限于人员薪 REIT（首 收账款余额的增                                               酬等）、劳务费用；（2）空置 发） 保障性租赁 加）*13.00%            珩琦公寓 房源的物业管理服务费、专项物                      住房 业维修基金、水电燃气费（如                                               有）；（3）清洁费、物料费；                             厦门 （4）除可计入资本化支出的不                     保障性租赁            林边公寓 市 动产中大修及/或改造以外的维                      住房                                               护费；（5）维护保障性租赁住 厦门安居 （营业收入-应 房及公共租赁住房运营管理信 REIT（扩 收账款余额的增 息平台（包括但不限于小程序） 募） 加）*13.00% 的维护费，银联“线上购物车”业                     公共租赁住            仁和公寓 务处理费，以及宽带使用费；                                                           （6）                       房                                               商标使用（如有）；（7）其他                                               日常运营管理服务产生的费用          6、折现率取值依据及合理性说明 （1）业务风险较低，对应风险投资报酬率也较低 物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲， 应等于同等风险条件下的平均获利率。根据《房地产估价规范》（中华人民共和 国国家标准 GB/T50921-2015），报酬率的确定方法一般有市场提取法、累加法、 投资收益率排序插入。 本次不动产项目评估测算采用累加法进行确定，以安全利率和风险调整值加 总作为报酬率。细化公式为： 报酬率=安全利率+风险投资报酬率 安全利率：参照价值时点（2026 年 3 月 31 日）十年期国家债券的收益率作 为安全利率。 风险投资报酬率：等于投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿 率等三项补偿之和，并扣减除投资带来的优惠率。 1）投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产 时，要求对所承担的额外风险进行补偿，否则将不会投资。 2）管理负担补偿率：是指一项投资因所要求的管理活动越多，其吸引力就会 越小，因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。 3）缺乏流动性补偿率：是指投资者在投资资金后，对因此损失的资金流动性 要求的补偿。 4）投资带来的优惠率：是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的 好处(如易于获得融资等)，从而投资者会降低所要求的报酬率。 根据仲量联行判断，不动产项目位于核心一线城市上海，当地社会经济环境 发展良好，结合资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用 5.50%折 现率较为合理。 （2）符合已发行同类项目报酬率选取情况 已发行同类公募 REITs 的不动产项目均位于一线城市及二线城市，选取的报 酬率处于 5.25%-6.50%区间。本项目选取的折现率为 5.50%，与已发行同类项目 报酬率选取情况可比。具体情况如下：               表 4-3-20：已发行同类项目报酬率选取情况                                  城市能 评估基准 REIT 简称 项目名称 城市 折现率                                   级 日                 中建·幸孚+公寓 一线城     本项目 上海市 2026-03-31 5.50%                 （上海松江店） 市                                  一线城                   安居百泉阁 深圳市 2022-03-31 6.00%                                   市                                  一线城                   安居锦园 深圳市 2022-03-31 6.00%                                   市 深圳安居 REIT                                  一线城                   保利香槟苑 深圳市 2022-03-31 6.00%                                   市                                  一线城                   凤凰公馆 深圳市 2022-03-31 6.00%                                   市                                  二线城                   园博公寓 厦门市 2022-03-31 6.50%                                   市 厦门安居 REIT                                  二线城                   珩琦公寓 厦门市 2022-03-31 6.50%                                   市                                  一线城                   文龙家园 北京市 2022-03-31 6.00%                                   市 北京保障房 REIT                                  一线城                   熙悦尚郡 北京市 2022-03-31 6.00%                                   市                                  一线城                   有巢泗泾 上海市 2022-06-30 6.25%                                   市 华润有巢 REIT                                  一线城                 有巢东部经开区 上海市 2022-06-30 6.25%                                   市                                  一线城                   江湾社区 上海市 2023-06-30 6.00%                                   市 城投宽庭保租房 REIT                                  一线城                   光华社区 上海市 2023-06-30 6.00%                                   市                                  一线城                   太子湾项目 深圳市 2024-06-30 6.00%                                   市 招商蛇口租赁住房 REIT                                  一线城                   林下项目 深圳市 2024-06-30 6.00%                                   市                                  一线城                   虹桥项目 上海市 2024-09-30 6.00%                                   市 上海地产租赁住房 REIT                                  一线城                   江月路项目 上海市 2024-09-30 6.00%                                   市                                  二线城 苏州恒泰租赁住房 REIT 菁英公寓项目 苏州市 2024-12-31 6.00%                                   市 北京保障房 REIT（扩 朗悦嘉园项目 北京市 一线城 2024-12-31 6.00%                                                                   城市能 评估基准                     REIT 简称 项目名称 城市 折现率                                                                    级 日                        募） 市                                                                   一线城                                           光机电项目 北京市 2024-12-31 6.00%                                                                    市                                                                   一线城                                          盛悦家园项目 北京市 2024-12-31 6.00%                                                                    市                                                                   一线城                                     温泉凯盛家园项目 北京市 2024-12-31 6.00%                                                                    市                                                                   一线城            华润有巢 REIT（扩募） 有巢马桥项目 上海市 2025-06-30 6.00%                                                                    市                                                                   二线城                                          林边公寓项目 厦门市 2025-09-30 6.25%                                                                    市            厦门安居 REIT（扩募）                                                                   二线城                                          仁和公寓项目 厦门市 2025-09-30 6.25%                                                                    市                                                                   一线城                                          滟澜新宸项目 北京市 2025-09-30 5.25%                                                                    市                                                                   一线城            北京昌保租赁住房 REIT 国瑞熙院项目 北京市 2025-09-30 5.25%                                                                    市                                                                   一线城                                     未来融尚家园项目 北京市 2025-09-30 5.25%                                                                    市               7、资本性支出预测合理性说明               本次评估的资本性支出预测采取《中建保租房 REITs 项目工程尽职调查报告》           的数据，不动产项目未来资本性支出数据如下：                                          表 4-3-21：资本性支出预测数据 项目 2026 年 Q2-Q4 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 资本性支出 15.36 60.00 163.10 173.00 184.00 255.00 255.00 260.00 265.00 270.00 项目 2036 年 2037 年 2038 年 2039 年 2040 年 2041 年 2042 年 2043 年 2044 年 2045 年 资本性支出 206.00 210.12 214.32 218.61 222.98 227.44 231.99 236.63 241.36 246.19 项目 2046 年 2047 年 2048 年 2049 年 2050 年 2051 年 2052 年 2053 年 2054 年 2055 年 资本性支出 251.11 256.13 261.25 266.48 271.81 277.25 282.80 288.46 294.23 300.11 项目 2056 年 2057 年 2058 年 2059 年 2060 年 2061 年 2062 年 2063 年 2064 年 2065 年 资本性支出 306.11 312.23 318.47 324.84 331.34 337.97 344.73 351.62 358.65 365.82 项目 2066 年 2067 年 2068 年 2069 年 2070 年 2071 年 2072 年 2073 年 2074 年 2075 年 资本性支出 373.14 380.60 388.21 395.97 403.89 411.97 420.21 428.61 437.18 445.92 项目 2076 年 2077 年 2078 年 2079 年 2080 年 2081 年 2082 年 2083 年 2084 年 2085 年 项目 2026 年 Q2-Q4 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年 2034 年 2035 年 资本性支出 454.84 463.94 473.22 482.68 492.33 502.18 512.22 522.46 532.91 543.57 项目 2086 年 2087 年 2088 年 1-5 月 资本性支出 554.44 565.53 240.35                （1）历史资本性支出以酒店业态调整及建设者之家改造等非经常性支出为           主，日常资本性支出占收入比重较低                资本性支出一般包括购建投资性房地产、固定资产的支出。中建·幸孚+公           寓（上海松江店）于 2021 年 11 月投入运营，不动产项目建成时间较短，设备设           施较新，因此，自运营以来不动产项目未发生维修、设备更换及重新装修等运营           性重大资本性支出的情况，且不动产项目建筑及装修标准较高，整体使用高品质           原材料进行标准化装修，能够降低损耗及维修保养成本。                从历史数据来看，2021 和 2022 年度未发生资本性支出，2023-2025 年度及           2026 年 1-3 月资本性支出金额为 53.48 万元、332.78 万元、80.83 万元和 3.00 万           元。2023 年度和 2024 年度资本性支出主要为 18 号楼酒店业态调整和“新时代           城市建设者管理者之家”形象升级相关工程支出，属于非经常性资本性支出。                剔除非经常性资本性支出后，2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月实际发生的经           营性相关资本性支出分别为 0.00 万元、67.60 万元、80.83 万元和 3.00 万元，对           应占营业收入的比重分别为 0.00%、1.00%、1.07%和 0.17%，2023-2025 年度项           目日常资本性支出占收入比重较低，整体来看，历史资本性支出情况与项目投入           运营时间较短、设备设施较新的实际情况相符。                                 表 4-3-22：报告期内不动产项目资本性支出情况                                                                                                 单位：万元                                                       2026 年                             项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                                                        1-3 月            非经常性资本性支出：            ——酒店业态调整相关 - - 163.83 53.48            ——“新时代城市建设者管理者之                                                                 - - 101.35 -            家”形象升级相关            日常资本性支出：            ——维持日常运营需要的维修改造及                                                          3.00 80.83 67.60 -            设备更新等                        资本性支出合计 3.00 80.83 332.78 53.48                         2026 年          项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度                          1-3 月 资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 4.40% 0.79% 日常资本性支出占营业收入的比重 0.17% 1.07% 1.00% 0.00% （2）资本性支出取值参考《工程尽调报告》进行调整 管理人聘请仲量联行作为工程尽调机构，工程尽调机构通过现场勘察、图纸 和文件资料检查、功能技术分析等方式对不动产项目的建筑、结构、机电技术评 估进行初步总结后，对不动产项目未来资本性支出进行了预测，并出具了《工程 尽调报告》。报告结果表明，本项目整体运营及维护情况良好，未发现有严重影 响安全及使用功能的缺陷。 工程尽调机构基于项目公司提供的未来大修改造计划及预算、现场勘察所观 察到的物业缺陷及现状、建筑设计生命周期、设备强制报废年限、工程维修常用 做法、建设期采购施工成本价格及市场一般建设成本、假设为 2%的年通胀率等 信息，对本项目自 2026 年 4 月 1 日起 10 年期间及 11 年至测算期末的大修改造 等含税（综合税率 9%）资本性支出做出预测，并对各年度支出金额进行平滑处 理。各专业基础测算逻辑及各年度资本性支出预测金额如下表所示：               表 4-3-23：本项目资本性支出测算基础逻辑 专业 支出内容 周期假设        地下车库顶板加固、坡道结构层修复、                          首期 2046 年启动，后续每 10 年滚 结构 沉降监测及梁柱剪力墙等承重结构检                          动实施        测与补强 建筑 屋面防水系统整体翻修 每 15 年一轮，覆盖全部楼栋 建筑 外立面翻新（真石漆、金属漆、铝板等） 每 15 年一轮，分区域错峰实施        公区内装更新（地砖、涂料、木饰面、 每 8 年一轮，优先电梯厅、共享活 建筑        吊顶等） 动空间、架空层 给排水 生活水泵、潜水泵大修或整机更换 每 15 年一轮，分批更换 给排水 隔油池整机更换 每 10 年一轮 给排水 地下车库集水井防渗修复、排水沟重做 每 10 年一轮检查维修                                  每 20 年一轮，覆盖全项目强弱电竖 电气 配电箱、桥架、电表等末端设备更新                                  井及配电间                                  每 10 年一轮，含地下车库、楼梯间、 电气 应急照明 LED 灯具更换                                  公共走廊 电气 UPS 电源系统（消防中控室）更换 每 8 年一轮 专业 支出内容 周期假设         VRV/多联机空调系统更换（1#、6#、11#、 暖通 每 12 年一轮，按楼栋分批实施         15#等公共区域） 暖通 排烟/加压风机更换 每 15 年一轮                                   每 10 年一轮，按人防办要求检修或 暖通 人防风机大修                                   更换         火灾报警主机、烟感、手报、喷淋头、 报警设备每 10 年一轮、喷淋、消火 消防         消火栓阀体更换 栓每 15 年一轮，分区域滚动实施         防火卷帘门框防腐处理及传动机构保 消防 每 5 年一轮，例行保养或更换         养                                   每 15 年一轮：2036 年起（2021 年 电梯 客梯大修                                   投用满 15 年），分批实施                                   每 25 年一轮：2046 年起（2021 年 电梯 整梯更换                                   起投用满 25 年）分批实施                                   保守测算按启用预留预算，含启用 电梯 扶梯安全评估及启用                                   检测及每 15 年一轮检修 室外工程 围墙、安保系统维护 每 10 年一轮更新 室外工程 室外水电管网 每 15 年一轮，分区域实施 室外工程 室外道路局部翻修 每 15 年一轮，分段实施 基于以上预测逻辑，前 10 年资本性合计预测金额占运营收入合计预测金额 的比例为 2.56%，全生命周期资本性支出合计预测金额占运营收入合计预测金额 的比例为 2.66%，处于合理水平。                  表 4-3-24：资本性支出预测情况                        预测期前 10 年         期间 预测期全生命周期                     （2026 年 4 月-2035 年） 资本性支出金额（万元） 1,900.46 20,683.88 资本性支出占对应预测期运                                       2.56% 2.66% 营收入的比例 （3）资本性支出预测假设与运营年限匹配 不动产项目资本性支出预测期间为自 2026 年 4 月 1 日起至土地使用权期限 到期日，因此资本性支出覆盖整个资产期限（土地使用权期限）。 此外，实际资本性支出与预测资本性支出可能存在差异，未来某一年度实际 资本性支出低于预测资本性支出时，本基金将按照预测情况对资本性支出进行计 提和预留，并将未使用资金用于后续年度的资本性支出，前述资本性支出预留及 使用机制能够保障不动产项目拥有充足的资金覆盖资本性支出需求。 综上所述，资本性支出预测假设与运营年限相匹配。 （4）基础运营管理费已包含日常小修，能够减少资本性支出金额 根据《运营管理服务协议》，向运营管理实施机构支付的基础运营管理费中 已经包含了不动产项目除资本性支出以外的维修维保费用。上述费用有助于保持 不动产项目良好的保养状态，从而降低资本性支出的频率、减少资本性支出所需 的费用。 （5）与已发行同类项目资本性支出预留情况可比 已发行的一线城市同类项目资本性支出占运营收入的比例在 0.5%-5.55%之 间，不动产项目全生命周期资本性支出合计预留金额占运营收入合计预测金额的 比例为 2.66%，符合行业合理水平。 8、同行业上市公司重大资产重组情况 对比不动产项目评估单价、资本化率与已上市可比公募 REITs 项目对应参数 可比，因此评估值在合理水平。具体如下： 不动产项目和上海市已上市同类保障性租赁住房公募 REITs 的近期估值、评 估单价如下表所示： 表 4-3-25：不动产项目和上海市已上市同类项目的近期估值、评估单价对比                                             单位：亿元、元/平方米            项目名称 评估基准日 估值 评估单价                   中建·幸孚+公寓      本基金 2026 年 3 月末 12.90 9,007                   （上海松江店） 华润有巢 REIT（扩募） 有巢马桥项目 2025 年 12 月末 9.91 9,242 上海地产租赁住房 REIT 虹桥项目 2025 年 12 月末 3.56 11,594 上海地产租赁住房 REIT 江月路项目 2025 年 12 月末 8.75 15,201 城投宽庭保租房 REIT 江湾社区 2025 年 12 月末 19.76 17,910 城投宽庭保租房 REIT 光华社区 2025 年 12 月末 10.82 18,303 华润有巢 REIT 泗泾项目 2025 年 12 月末 5.84 10,592 华润有巢 REIT 东部经开区项目 2025 年 12 月末 5.30 7,990 对比已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目，从估值结果看，上海市已上市 可比保障性租赁住房 REITs 项目近期估值单价在 7,990 元/平方米至 18,303 元/平 方米，不动产项目估值对应建筑面积单价 9,007 元/平方米，在可比项目估值对应 建筑面积单价区间内。 资本化率方面，已上市可比保障性租赁住房 REITs 项目的首年资本化率区间 为 3.9%-5.5%。根据 2026 年扣除资本性支出前的运营净收益计算，中建·幸孚+公 寓（上海松江店）项目首年资本化率（Cap Rate）为 4.40%；根据 2026 年扣除资 本性支出后的运营净收益计算，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目首年资本化 率（Cap Rate）为 4.39%，在已上市保障性租赁住房项目资本化率区间范围内。 因此估值结果具备可比性及合理性。 （五）评估结果压力测试 本次评估结果是评估机构基于价值时点所获知及调研到的不动产项目及市 场信息所做出的判断。由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数 据与实际情况产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过 10 年， 较长期的预测亦受到长期宏观及区域经济发展的影响。为了更好地评估关键性假 设波动对估值产生的影响，评估机构主要针对运营管理费费率、长期增长率及出 租率进行了以下情景下的估值敏感性分析： 1、运营管理费费率 项目的运营管理费费率的变化可以综合体现运营成本对于项目整体估值的 影响。“基准运营管理费费率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的运营管理费费率，即房地产年总收益的 13.60%。项目运营管理费费 率的变化对估值的影响如下：             表 4-3-26：运营管理费费率对估值的敏感性分析 运营管理费费率变化比例 情境下估值（万元） 估值变化比例(%）       下降 1.0% 130,740 1.3%       下降 0.5% 129,880 0.7% 基准运营管理费费率                       129,010 0.0%      （13.60%）       增长 0.5% 128,160 -0.7%       增长 1.0% 127,290 -1.3% 2、增长率 增长率受到区域经济发展、通货膨胀、市场变化等宏观环境因素影响。“基 准增长率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的长期增长 率为 1.75%。项目增长率变化对估值的影响如下：               表 4-3-27：增长率对估值的敏感性分析 增长率变化 情境下估值（万元） 估值变化比例（%） 下降 0.50% 121,620 -5.7% 下降 0.25% 125,190 -3.0% 基准长期增长率                     129,010 0.0% （1.75%） 增长 0.25% 133,100 3.2% 增长 0.50% 137,450 6.5% 3、出租率 “基准出租率”情景为价值时点 2026 年 3 月 31 日估值 129,010 万元对应的 长期稳定出租率 91%。项目出租率变化对估值的影响如下：               表 4-3-28：出租率对估值的敏感性分析 出租率变化 情境下估值（万元） 估值变化比例（%）     下降 2% 126,930 -1.6%     下降 1% 127,970 -0.8% 基准出租率（91%） 129,010 0.0%     增长 1% 130,060 0.8%     增长 2% 131,100 1.6% （六）不同评估方法校验 评估机构选取了比较法作为本次评估校验方法。首先建立比较基础，然后进 行市场状况调整、交易情况修正、房地产状况（包括区位状况、实物状况和权益 状况三方面）调整，最后求取比准价格。 市场价值＝可比实例价格×市场状况调整×交易情况修正×区位状况调整 ×实物状况调整×权益状况调整 校验结果如下：                      表 4-3-29：不同评估方法（收益法与比较法）的校验结果                          建筑面积 评估总值 评估单价              项目名称 评估方法                          （平方米） （万元） （元/平方米）             中建·幸孚+公寓 收益法 129,010 9,007                           143,225.75             （上海松江店） 比较法 145,374 10,150        四、不动产项目运营情况              （一）不动产项目的租户情况              本不动产项目主要依托租赁收入，项目历史期间租户相关情况如下：              1、租户数量              根据项目公司租赁台账，截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海        松江店）项目可出租租赁住房为 2,43223套，已出租租赁住房 2,253 套，其中企业        租户租赁 214 套，个人租户租赁 2,039 套；不动产项目下正在履行的配套商业《商        铺租赁合同》共计 27 份。              2、租户行业分布和集中度              （1）租户类型分布情况              租赁住房租户类型分个人、企业两类。截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目        已出租面积合计为 94,037.58 平方米，共 2,253 套。其中，出租给企业 214 套，        出租给个人 2,039 套；个人租户面积占比 87.90%，套数占比 90.50%，合同月租        金收入占比 88.82%，个人租户占比高，不动产项目有着较好的收入分散度。截        至 2026 年 3 月 31 日，企业租户平均租金单价为 57.08 元/平方米/月，个人租户        平均租金单价为 62.42 元/平方米/月，价差属于合理范围内，系正常的市场定价        策略所致。                                 表 4-4-1：租赁住房租户类型分布                                                            合同月租金 平均租金单              出租套数 租赁面积 租赁面积占 合同月租金收 租户类型 套数占比 收入（元/ 价（元/平方               （套） （平方米） 比 入占比                                                              月） 米/月） 企业租户 214 9.50% 11,376.04 12.10% 649,307 11.18% 57.08 个人租户 2,039 90.50% 82,661.54 87.90% 5,160,008 88.82% 62.42 合计 2,253 100.00% 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 61.78         不动产项目共纳保 2,437 套房源（含拆套）        23 ，考虑到 9 号楼 1 层 5 套作为配套用房使用，故住房总可租套        数按照 2,432 套进行列示。 （2）租赁住房租户年龄分布 截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户主要客群为 25-40 岁的青年群体，支 付能力较为稳定。                    表 4-4-2：租赁住房租户年龄分布       租户年龄段 占比        25 岁以下 14.42%       25 岁-40 岁 72.88%        40 岁以上 12.70%         合计 100.00% （3）租户行业分布 截至 2026 年 3 月 31 日，租赁住房租户职业行业占比较高的为科学技术和研 究服务业、互联网相关行业和制造行业，主要以巨人网络及其相关联公司、谱尼 测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在 20%以上，具备较 强的支付能力和稳定性。                   表 4-4-3：租赁住房租户职业行业分布          租户职业行业 出租套数（套） 套数占比       科学研究和技术服务业 556 24.68%         互联网相关行业 518 22.99%            制造行业 489 21.70%         医疗及健康行业 216 9.59%      商务服务及金融相关行业 176 7.81%        建筑及房地产行业 86 3.82%            教育行业 49 2.17%       研究及实验相关行业 35 1.55%            零售业 17 0.75%          文娱相关产业 13 0.58%            餐饮业 9 0.40%              其他 89 3.95%              合计 2,253 100.00% 截至 2026 年 3 月 31 日，商业配套部分租户主要为星巴克、瑞幸咖啡、罗森 超市、联华超市、菜鸟驿站等企业，覆盖餐饮、零售、医疗及健康、服务等行业， 满足租赁住房租户日常生活、娱乐需求。 （4）租户集中度情况 截至 2026 年 3 月 31 日，不动产项目前十大企业租户租赁情况如下表：                表 4-4-4：收入贡献前十大企业租户租赁情况                                租赁合同期限 租户编号 租赁面积（平方米） 租赁面积占比 是否存在关联关系                                  （月） 租户 1 3,934.10 4.18% 12.00 否 租户 2 483.81 0.51% 12.00 否 租户 3 371.83 0.40% 12.00 否 租户 4 365.51 0.39% 12.00 否 租户 5 313.89 0.33% 12.00 否 租户 6 294.37 0.31% 9.12 否 租户 7 252.64 0.27% 12.00 否 租户 8 241.98 0.26% 12.00 否 租户 9 208.80 0.22% 12.00 否 租户 10 181.16 0.19% 3.00 否 从前十大企业租户租赁情况来看，最大单一企业租户租赁面积合计 3,934.10 平方米、占已出租房间面积的比例为 4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在 1% 以下，单一企业租户的租赁集中度较低。 2026 年 1-3 月，最大单一企业租户贡献收入 56.81 万元、占本项目保障性租 赁住房租金收入的比例为 3.56%，故本项目不存在收入超过 10%的现金流提供方， 本项目的租户具有良好的分散性。 3、关联方租户 近三年及一期，关联方租户收入占项目总收入比例分别为 0.15%、0.65%、 0.26%和 0.04%，关联方租户收入占比极低。历史上涉及的关联方租户为：上海 中建东孚资产管理有限公司、上海中建孚泰置业有限公司络绎坊酒店管理分公司、 中建资本管理（上海）有限公司和中建西部建设集团第八（上海）有限公司。各 关联方租赁不动产项目房源均作为其员工宿舍使用，系企业客户常见的租赁用途， 报告期内关联方租户在租期间，孚茸置业与关联方租户的定价方式根据市场交易 规则履行，关联方租户的合同租金处于同户型租赁房源的市场价的正常水平。 4、租赁合同期限及到期时间分布 （1）租赁住房租期分析 根据《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》                          （沪住建规范联〔2022〕 3 号）的相关规定，保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合 同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。保障性租赁 住房租赁合同期限原则上不短于 1 年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过 3 年。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不 再符合准入条件的，应当退出。 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目保障性租赁住 房租约期限小于 1 年的租赁面积占比为 10.51%、租约期限等于 1 年的租赁面积 占比为 88.89%、租约期限大于 1 年的租赁面积占比为 0.60%，其租赁期限情况、 租约到期期限分布如下：                   表 4-4-5：租赁住房租赁期限情况 租赁期限 租赁面积（平方米） 面积占比 合同租金（元/月） 占总合同租金比例 小于 1 年 9,880.97 10.51% 635,653 10.94% 1年 83,588.89 88.89% 5,138,031 88.44% 大于 1 年 567.72 0.60% 35,631 0.61% 合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00%                 表 4-4-6：租赁住房租约到期分布情况                租赁面积（平 合同租金（元/ 占总合同租金      到期时间 面积占比                 方米） 月） 比例 2026 年第一季度 370.96 0.39% 22,652 0.39% 2026 年第二季度 26,767.64 28.46% 1,715,470 29.53% 2026 年第三季度 23,226.54 24.70% 1,470,859 25.32% 2026 年第四季度 20,722.72 22.04% 1,232,690 21.22% 2027 年第一季度 22,949.72 24.40% 1,367,644 23.54%        合计 94,037.58 100.00% 5,809,315 100.00% 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租赁住房部分租约期限较短，可能面临 到期后不续约产生较长空置期，出租率下降的风险，财务顾问已在本报告“第六 章 不动产项目的风险揭示”之“二、与不动产项目特性相关的风险”中揭示“不 动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险”。 对于相关风险，基金管理人与运营管理机构已设置如下保障项目稳定运营的 措施： 1）不动产项目平均去化周期较短，可实现较好地衔接 2026 年 1-3 月，不动产项目租户退租后去化平均天数为 15.82 天，较短的去 化周期，预计可助力不动产项目实现租约的良好衔接，促进不动产项目平稳经营。 2）续租率较高，预计换租风险可控 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，本项目的全年综合续约率分别为 76%、 77%、78%和 76%，持续稳定地保持在较高水平，表明大多数租户在租期结束后 会选择继续租赁，预计集中换租风险可控。 3）续租安排、退换租处理机制完善 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目始终坚持高质量产品、高品质服务、高 价值生活的原则，运营管理实施机构东孚资管建立了一套从项目筹开期到运营期、 涵盖续租与退换租等运营机制的全周期问题解决方案，持续提供高品质租赁住房 产品和服务。 （2）商业租期分析 截至 2026 年 3 月 31 日，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目商业现有租赁 协议的剩余租赁期限主要为 2 年及以上的长期合同，占比合计 96.30%，剩余租 期较长具有较高的稳定性，具体租约到期分布见下表：              表 4-4-7：商业租约剩余期限（X）分布情况 剩余期限 租赁面积            租户数 租户数占比 面积占比 （年） （平方米） X的通知》                （沪房规范〔2025〕5 号），建设者之家项目主 要面向符合上海市保障性租赁住房准入条件的城市一线劳动者供应，重点为建筑 施工、环卫、绿化、快递、外卖、家政、医护、保安、保洁、交通等城市建设、 运营和生活服务保障行业的一线从业人员，以及来沪新就业、初创业的人员和高 校毕业生等群体（以下简称“相关群体”）。 租金定价方面，在向符合条件的相关群体出租时，建设者之家相关房源租金 按不高于床位备案租赁价格执行；在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设 者之家的相关房源可以面向社会个人供应，租赁价格不高于保障性租赁住房备案 租赁价格（一房一价）。 报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用床位备 案租赁价格；两室两厅及三室两厅户型均面向社会个人供应，不适用床位备案价。 2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，以建设者之家床位备案租赁价格出租的相关 房源合同月租金收入占比分别为 0.00%、6.07%、5.87%和 6.50%。建设者之家房 源明细及床位备案租赁价格详见下表：               表 4-4-14：建设者之家房源明细及床位备案租赁价格                                               床位备案租赁 户型 套数 可出租面积 床型 床位数 价格（元/床位/                                                 月）         138 6,672.35 双人间 276 1,200 两室          36 1,744.69 四人间（上下铺） 144 600 两室两厅 51 3,176.01 双人间 102 2,400 三室两厅 26 2,189.98 三人间 78 1,400 合计 251 13,783.03 - 600 - 注： 1、在相关群体租赁需求满足后仍有剩余的，建设者之家的相关房源可以面向社会个 人供应； 2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家床 位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，社 会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案租赁 价格（一房一价）执行。 ③各户型报告期租金单价和租金增长率情况 报告期各期末，不动产项目租赁住房分户型的租金单价和租金增长率如下表：          表 4-4-15：租赁住房分户型历史租金单价和租金增长率情况                                              单位：元/平方米/月                      2026 年 3 月末 2025 年末 2024 年末 2023 年末                已出 已出 已出      户型 租金 租金 租金 已出租 租金                租套 增长率 租套 增长率 租套 增长率                         单价 单价 单价 套数 单价                数 数 数 一室 889 70.83 -2.93% 867 72.97 -7.53% 865 78.91 1.08% 888 78.07 一室一厅 1,006 59.81 -6.20% 1,055 63.76 1.40% 1,055 62.88 -0.62% 971 63.27 两室（建设者之家） 161 48.45 -0.06% 156 48.48 -0.82% 159 48.88 / / / 其中：双人间 127 48.25 -0.08% 123 48.29 -0.86% 124 48.71 / / /        四人间 34 49.21 0.02% 33 49.20 -0.65% 35 49.52 / / / 两室（其他） 18 62.52 -10.20% 23 69.62 1.96% 21 68.28 1.65% 143 67.17 两室两厅 116 62.94 -3.70% 121 65.36 3.35% 105 63.24 -15.08% 70 74.47 三室两厅 63 57.46 -4.03% 63 59.87 2.41% 57 58.46 -16.37% 17 69.90 合计 2,253 61.78 -4.59% 2,285 64.75 -1.15% 2,262 65.50 -4.37% 2,089 68.49             注：             1、不动产项目租赁住房部分报告期内不涉及免租期，合同租金单价和有效租金单价           一致；             2、报告期内，建设者之家房源中仅两室户型涉及向相关群体出租，适用建设者之家床           位备案租赁价格；两室两厅和三室两厅户型不涉及相关群体承租，均向社会个人供应，社           会个人不适用建设者之家床位备案租赁价格，租赁价格按不高于保障性租赁住房备案租赁           价格（一房一价）执行；             3、2023 年末，不动产项目尚无房源按建设者之家床位价格对外出租；             4、由于不同房间存在面积尾差，建设者之家按面积计算的单位租金（元/㎡/月）略有           波动。              不动产项自 2021 年 11 月投入运营，2022 年目因公共卫生事件被政府征用为           隔离点。2023 年，项目运营快速修复爬升，小户型房源凭借高坪效优势快速去           化，带动租金单价、出租率同步提升，年末租赁住房租金单价 68.49 元/平方米/           月，面积出租率 83.09%。              2024 年，在稳固小户型高出租率的基础上，重点推进大户型（两室两厅和三           室两厅）房源去化。2024 年末两室两厅和三室两厅户型的租金单价同比分别下           降 15.08%和 16.37%，以主动调价促进大户型的快速去化，年末两室两厅和三室           两厅户型出租套数同比均大幅增加，去化成效显著。同时，部分两室户型房源被           认定为“建设者之家”并按床位备案租赁价格出租，“建设者之家”床位备案租赁价           格相对两室户型的其他房源租金单价较低，结构性拉低了两室户型整体均价。在           整体租金适度回调至 65.50 元/㎡/月的情况下，2024 年末租赁住房面积出租率已           提升至 92.09%。              2025 年，项目所处区域租赁市场呈现周期性调整，周边竞品出现一定的价格 波动，2025 年下半年，项目动态调整运营思路，通过灵活有效的营销策略稳存 量、拓增量。其中，一室户型作为项目套数最多的主力户型，年内适度下调 7.53%， 以巩固该户型在周边竞品中的性价比优势；其他户型租金单价保持基本稳定或小 幅上涨。当年末，租赁住房租金单价小幅下调至 64.75 元/平方米/月，出租率提 升至 93.66%，经营态势保持稳健。 进入 2026 年，为进一步适配区域市场环境波动，项目实施以价换量运营策 略，对全户型进行普适性微调，2026 年 3 月末整体租金单价降至 61.78 元/㎡/月。 其中，一室一厅和两室（其他）户型租金单价降幅分别为 6.20%和 10.20%，降幅 相对其他户型较高主要系一室一厅和两室（其他）户型在近三年租赁表现相对稳 定，租金价格未经历下调，为适应市场环境，在 2026 年一季度对该类户型进行 了针对性回调，租金降幅相对更大，以促进各类户型的均衡去化。截至 2026 年 3 月末，本项目面积出租率为 91.53%、套数出租率为 92.64%，出租率在受流动 人口返乡、节后重新择业等季节性不利因素影响的情况下仍维持在较高水平，本 项目通过适度优化租金定价以巩固并提升长期出租率，增强了在长周期内的经营 韧性。 总体而言，项目 2023 年短期内即实现快速修复企稳；2024-2025 年优化产品 结构、灵活适配市场周期，租金单价处于合理波动区间，出租率持续稳步攀升； 2026 年以来，项目进入全面优化期，主动实施以价换量策略对全户型进行普适 性调价，有效维稳了淡季出租率，增强了项目在长周期内的经营韧性。 3）最近一期新签合同实际租金单价情况及以价换量策略的实施效果 自 2021 年国家大力推进保障性租赁住房建设以来，全国保租房进入集中供 给通道，重点城市在“十四五”期间筹集规模明显提升，部分区域租金单价出现阶 段性承压。上海作为人口净流入城市，保租房新增房源量居全国前列，叠加就业 人群租房消费预期的变化，近两年部分板块租金出现一定程度的调整压力。 松江区作为“五个新城”之一，过去一段时间有相对集中的新建保租房入市， 短期内新增供给对区域租金单价形成了一定扰动，租赁市场经历过一个阶段性承 压的过程。运营团队持续跟踪区域市场变化，注意到这一阶段性供需波动后，运 营团队对项目租赁策略进行了动态评估与调整，适度采取以价换量的方式应对短 期去化压力，而非固守原有价格体系。随着新增房源逐步被消化、区域租赁供需 趋于平衡，整体租金和出租率表现进入相对稳定的状态。      2026 年一季度，本项目在前述以价换量策略框架下，进一步对全户型进行普 适性调价，2026 年 1-3 月新签合同整体均价为 60.74 元/平方米/月，较 2025 年同 期有所下调。上述价格调整有效拉动了租赁需求。2026 年 1-3 月，新签套数从去 年同期 668 套增长至 755 套，同比增幅 13.02%；新签面积从 27,441.03 平方米提 升至 31,304.22 平方米，同比增幅 14.08%，适度调降租金有效提升了项目去化速 度，并支撑整体出租率保持于 90%以上的高位。新签合同具体情况如下：              表 4-4-16：2026 年一季度及去年同期新签合同租金单价情况                                               单位：平方米、元/平方米/月                  2026 年 1-3 月新签合同 2025 年 1-3 月新签合同      户型               新签套数 新签面积 租金单价 新签套数 新签面积 租金单价 一室 301 8,066.96 68.59 268 7,152.03 79.39 一室一厅 355 17,432.04 58.37 321 15,836.82 62.16 两室（建设者之家） 38 1,837.54 48.27 30 1,450.75 48.25 其中：双人间 30 1,449.43 47.95 25 1,208.31 48.00        四人间 8 388.11 49.47 5 242.44 49.50 两室（其他） 10 482.36 61.77 13 626.86 66.53 两室两厅 37 2,305.11 62.45 30 1,868.65 63.40 三室两厅 14 1,180.21 57.84 6 505.92 60.72 合计 755 31,304.22 60.74 668 27,441.03 66.08      进入二季度，以价换量策略的实施效果进一步显现，项目出租率持续攀升， 2026 年 5 月末套数出租率已达 95.35%，面积出租率 94.74%，创下 2021 年运营 以来历史最佳水平；且 2026 年 3 月末至 2026 年 5 月末租金单价稳定维持在 61- 62 元/平方米/月的区间水平。后续，项目将持续沿用当前运营策略，结合当前稳 定的出租率水平与健康的租户结构，租金单价有望保持平稳，为投资人提供持续 稳健的回报。      （2）配套商业租金单价和租金增长率情况      2023-2025 年末及 2026 年 3 月末，不动产项目商业合同租金单价分别为 120.82 元/平方米/月、125.13 元/平方米/月、131.10 元/平方米/月和 131.99 元/平方米/月， 有效租金单价分别为 99.05 元/平方米/月、104.70 元/平方米/月、113.79 元/平方米 /月和 125.92 元/平方米/月，合同租金单价与有效租金单价均呈增长趋势。             表 4-4-17：配套商业历史租金单价和租金增长率情况                             2026 年 2025 2024 2023             项目                              1-3 月 年度 年度 年度        期末合同租金单价（元/平方米/月） 131.99 131.10 125.13 120.82 配套商 期末合同租金单价增长率 0.68% 4.77% 3.57% / 业 期末有效租金单价（元/平方米/月） 125.92 113.79 104.70 99.05          期末有效租金单价增长率 10.66% 8.68% 5.70% / 注：商业合同租金单价为对应时点合同约定的租金单价按租赁面积加权平均 求得，商业有效租金单价为对应时点考虑免租期影响后按租赁面积加权平均求得。 （3）地下车位租金单价和租金增长率情况 不动产项目车位自 2022 年 1 月投入运营，可租赁车位数为 1,016 个，月租金 单价均为 150 元/个/月。 2、与可比项目租金水平对比情况 中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目位于松江区中山街道，备案价格为 81.18- 85.00 元/平方米/月，租赁住房部分 26 年 3 月末租金单价 61.78 元/平方米/月。 根据市场调研机构提供的数据，本项目所在区域主要竞品项目租金水平如下： 城璟·松江中山社区的租金水平为 53-92 元/平方米/月、世茂·闲猫国际青年社 区的租金水平为 58-83 元/平方米/月，华润有巢·东部经开店的租金水平为 49-66 元/平方米/月。截至 2026 年 3 月末，本项目租金单价为 61.78 元/平方米/月，与 周边主要竞品租金水平相当。 与可比项目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）项目租金水平处 于合理区间，具体分析详见本报告“第三章 对项目公司的尽职调查”之“二、 项目公司所处行业情况及竞争状况”之“（三）所属行业特有的经营模式”。 3、租金收缴率 2023-2025 年度及 2026 年 1-3 月，不动产项目收缴率均为 100%，未发生租 金逾期的情况。 4、租金支付结算方式 （1）支付方式 租户可通过 APP、微信或支付宝进行支付，或通过门店 POS 机刷卡支付，亦 可通过银行汇款或使用现金支付。本基金设立后，以上收款方式不变，项目公司 监管账户将作为唯一收款账户。 （2）逾期处理 对于未按时缴纳或未足额缴纳当期租金的租户，运营管理机构将通过 APP、 微信或电话等形式提示租户即将逾期。对于超过合同约定的最晚应付租金日 10 天仍未缴纳的租户，东孚资管将根据合同条款约定，以冻结门锁等方式对租户进 行清退。 （3）押金退还 对于租金和押金退还，租户申请退租后，门店管家需检查房间内设施是否有 损坏、卫生是否符合要求、租户结清欠款或欠款对应押金足够抵扣后，双方填写 房间交付确认书并签字确认，由相关人员按照内部审批流程审核后，完成租金及 押金的退款。 （六）运营服务内容 1、运营管理机构的委托事项 在《运营管理服务协议》有效期限内，运营管理机构应向基金管理人提供以 下物业运营管理服务（为免疑义，该等物业运营管理服务不包括任何人事代理服 务、工程监理服务、工程项目管理服务等须特殊资质及资格方可提供的服务）。 运营管理统筹机构、运营管理实施机构应执行的委托事项包括： （1）运营管理统筹机构的服务职责 运营管理统筹机构负责统筹、管理、协调和安排各项委托事项，具体包括： 1）需求整体性承接：负责对接基金管理人发出或转达的各项要求、通知、授 权等指令，并向运营管理实施机构进行传达。 2）存续期统筹管理：负责统筹协调发行人集团体系内不同运营管理实施机构 根据不动产项目运营需要开展具体运营工作，保障不动产项目持续、平稳运行。 3）统筹配合信息披露：作为运营管理机构信息披露工作的牵头方，制定运营 管理机构信息披露制度，并指定信息披露事务负责人，负责提供信息披露所需运 营管理相关的信息，并配合完成信息披露相关工作。 4）统筹预算审核及管理相关事务：就项目公司的年度经营预算、季度经营预 算初稿进行审核并提供咨询意见。对不动产项目经营业绩动态进行跟踪及监控， 及时纠偏，督促预算的执行落实。 5）负责资本性支出咨询及审核：对资本性支出相关方案进行论证并提供咨询 服务，针对不动产项目维修与改造计划，提供专业方案建议。 6）为资产扩募收购、处置提供专业意见：依据《基金合同》规定的投资目标 和投资策略，可以向基金管理人提供不动产项目相关的收购和处置咨询服务，包 括但不限于对相关资产的收购或出售进行市场研究、可行性分析、评估等工作， 向基金管理人提出专业意见和建议，由基金管理人独立判断和决策后具体实施。 （2）运营管理实施机构的服务职责 1）经营计划管理 运营管理机构应编制不动产项目在下一年度的经营计划（简称“年度经营计 划”），并于每个自然年度 12 月 1 日前书面提交年度经营计划初稿至基金管理人 审批。 年度经营计划应包括招租计划、财务预算、资金使用计划，其中： A.招租计划应包括租金定价策略（项目一房一价表）、营销或续租策略等； B.财务预算应包括应收应付变动表、利润表、运营净收益目标金额；除运营 净收益目标金额外，财务预算应至少细化至每个自然月度； C.资金使用计划应包括各项运营支出明细及金额、运营支出预计发生时点； 资金使用计划应细化至每个自然月度。 基金管理人对年度经营计划有合理的修订或完善意见的，应于该年度 12 月 15 日前向运营管理机构提出修订或完善意见。基金管理人及运营管理机构应就 年度经营计划进行友好协商讨论并达成一致意见。基金管理人于 12 月 31 日前完 成下一年度经营计划的最终审批。 为免疑义，       《运营管理服务协议》生效之日所在自然年度剩余期限内的经营计 划应由运营管理机构于《运营管理服务协议》生效之日起 5 个工作日内完成编制， 并提交基金管理人审批；若基金管理人对经营计划有合理的修订或完善意见的， 基金管理人及运营管理机构应就该经营计划进行友好协商讨论并达成一致意见， 该经营计划应不晚于《运营管理服务协议》生效之日起 20 个工作日内完成审批。 确定具体的年度经营计划后，基金管理人、运营管理机构及项目公司应按照 年度经营计划实施并执行不动产项目的相关运营管理工作。 2）运营管理实施机构的运营事项 基金管理人委托并授权运营管理机构在如下方面负责项目公司和物业资产 的运营管理。 A.执行经营计划 根据基金管理人审批的年度经营计划，对项目公司和物业资产实施运营管理。 B.市场评估 进行区域市场调研、开展周边竞争性物业运营情况收集等市场工作，就物业 资产优化调整租赁策略、营销推广措施等提供相关建议。 C.招租招商 代表项目公司进行招租招商工作，开展不动产项目的营销推广及招租招商工 作，包括但不限于线上线下营销推广活动的策划、组织、实施，和客户跟进及落 实租赁等工作。 D.物业交付 代表项目公司向租户按租赁协议约定的标准交付其所承租的区域，并在租赁 期结束后监督相应的租户按租赁协议约定对物业进行返还、复原（如需）、腾空 所承租的区域并解除租赁备案（如有）。 E.租户日常沟通 代表项目公司及时了解租户对物业资产及运营服务的合理意见和建议，针对 租户集中反映的问题和建议，如法律或租赁协议明确要求项目公司应当履行相关 义务或承担相关责任的，则代表项目公司提出具体的优化解决方案，并跟踪方案 执行落地情况。 F.合同管理 草拟标准租赁协议格式文本，以保障项目公司利益，标准租赁合同格式文本 及其修改需经基金管理人审批同意后方可使用。根据市场需要对租赁协议模版条 款提出调整优化建议。 在最终确认招租计划所订立的年度租金价格方案内，协助项目公司签署并执 行物业资产运营过程中需要签署的租赁合同等所有合同文本，及相关合同的修订、 补充或续签。 协助项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记， 包括但不限于配合办理租赁备案/登记事宜。 按照审批后的年度经营计划及一房一价表，在预算范围内不低于一房一价底 价的且属于标准个人租户租赁住房合同的签订，基金管理人可授权运营管理机构 自行决策直接签约，其他类型租赁合同，需经基金管理人审批后，运营管理机构 方可进行签约。运营管理机构应就定期签约情况以书面方式向基金管理人报备。 G.催缴费用及追收欠款 代表项目公司收取物业资产租赁、运营产生的收益，包括但不限于租金/物业 费和其他应收款项（如有）等，针对租户的违约行为采取相关措施或提出具体的 解决方案。 未经基金管理人同意，若实际签约租赁合同的租金低于审批的应签约价格的， 运营管理机构应及时进行追缴，发生追缴失败，运营管理机构应承担相应的赔偿 责任。 H.购买保险及理赔事宜 代表项目公司为物业资产选择并购买合适、足够的财产保险和公众责任险等 保险；确保以项目公司名义进行投保且项目公司为受益人，并代表项目公司进行 理赔事宜。 I.资产修理维护、装修改造审查 组织开展并监督协调对不动产项目进行的修整、改造（包含但不限于日常普 通修整、年度大中修、应急抢修、加固升级等建筑本体及附属设施设备维修、室 内家私家电等装修升级改造更换等），以保持不动产项目处于良好的运营状态。 若不动产项目发生重大突发或紧急情况（系指水管爆裂、墙面大面积漏水严 重影响正常使用、玻璃爆裂、消防设施爆裂及其他因不可抗力造成不动产项目需 进行紧急补救或维修的情形），运营管理机构应及时维修，若因未及时维修造成 的损失由运营管理机构承担。 前述所涉维修事项，若租户自身原因导致资产损坏需要维修或者赔偿的，租 户承担相应费用，运管机构应督促租户及时进行维修或者更换；当租户选择由运 管机构提供的维修或者更换服务时，运管机构收取相应的维修费用/赔偿金，运营 管理机构履行相应的维修或者更换义务，应确保资产/设备保持完好状态。 前述所涉维修事项若项目公司可以向保险公司申请理赔，运营管理机构应积 极向保险公司申请理赔，运营管理机构承担了相应维修成本的，项目公司在取得 的保险理赔款限额内，可向运营管理机构支付前述维修成本。若因为不可抗力导 致不动产项目发生维修等事项的，相关维修成本由项目公司承担，届时相关保险 理赔款项归属项目公司。 运营管理机构应针对各类突发紧急情况建立应急救援处置预案，如遇突发事 件立即启动相关应急预案，采取措施妥善处置，并定期组织应急救援演练。 J.招标采购 代表项目公司对营销活动或改造维修工程等采购事项实施对外招标（如项目 公司或运营管理机构相关管理制度需要），代表项目公司进行合同谈判和签署， 实施工程监督及竣工验收（质量验收）等。 K.执行日常运营管理服务 代表项目公司执行日常运营管理服务，如安保服务，消防服务，通讯及紧急 事故处理等。 依法制定各项安全管理规则制度，对项目内部采取必要的安全管理措施，确 保项目的安全有序及正常运行。遇应急突发事件时及时向项目公司、基金管理人 反馈，并处理该等事件。根据不同的专业性质，运营管理机构负责安排具体日常 安全管理工作，运营管理机构有关专业部门负责专业安全管理的指导和协调工作。 委托第三方机构提供服务的，运营管理机构应当承担的安全管理责任不因此而免 除。 L.安全生产管理 履行安全生产管理协议中运营管理实施机构应当承担的安全管理职责及义 务，包括工作界面内的资产设备安全管理与维护防火安全管理和消防设备的采购 维护、治安保护管理、应急疏散预案、突发事件应对预案安全档案管理、与物业 单位或其他第三方的安全管理工作协调事宜等与本项目运营的安全管理有关的 职责。委托第三方机构提供服务的，运营管理实施机构应当承担的安全生产管理 责任不因此而免除或减轻。 M.配合检查 配合基金管理人对物业资产和管理工作的检查，包括但不限于提供日常管理 资料和记录等。 协助项目公司配合政府及相关部门的各项检查、拜访、接待工作，包括不限 于工商、税务、应急管理、安全生产、消防检查、环保、各项申报等工作。 N.承担物业资产的物业管理工作 履行物业管理职责及义务，包括不限于对不动产项目实施日常维护保养等事 项，相关费用纳入运营管理费。 O.代表项目公司解决、处理经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。如需对 承租人、工程方等提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助项目公司 及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维 护项目公司的利益。 P.代表项目公司申请、维持并更新项目运营所必需的一切使用证书、证照和 经营许可等，办理项目公司工商年检工作。 Q.在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营的资金 划转（包括申请基金管理人审批退还项目公司应退还的质保金、押金、保证金等）。 R.自专项计划设立日起，前两个自然年度的会计记账工作及相关成本由运营 管理实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目 公司聘请代理记账机构（如需）进行财务核算、财务报表编制等相关工作，并按 照要求协助进行年度资产评估、审计及其他信息披露等工作，相关成本由项目公 司承担。 S.自专项计划设立日起，前两个自然年度的纳税申报工作及相关成本由运营 管理实施机构承担；自第三个自然年度（含）起，由运营管理实施机构代表项目 公司聘请税务代理机构（如需）进行税务核算、纳税申报等相关工作，及时了解 并协助申报项目公司可享受的税收政策优惠，相关成本由项目公司承担。 T.代表项目公司与房屋管理局等政府部门沟通处理与不动产项目相关的事项， 如不动产项目每年的租金价格备案及租金评估等事项。运营管理机构原则上每年 应以书面形式向基金管理人提出租金调整计划，经基金管理人审批后，由运营管 理机构向房屋管理局等政府部门提出租金价格备案申请等事项。 U.若国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免 租金，或明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求不动产项目减 免租金的（统称“租金减免政策”），运营管理机构应在得到相关政策或得知相关 运营影响后的五个工作日内向基金管理人书面报告，并在二十个工作日内，向基 金管理人提交因上述事件造成的资产运营影响及预计采取措施的报告，包括预计 影响金额、涉及租户、舆情风险、缓释措施及方案等。 V.基金管理人与运营管理机构协商一致的其他事项。 3）账户管理 项目公司原则上仅保留一个不动产项目运营收支账户并作为监管账户。《运 营管理服务协议》生效后，项目公司原则上不再开立其他账户，如确需开立其他 银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行 监管，具体监管方式以届时协商一致为准。 《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了监管账户外还开立了其他银 行账户的，运营管理实施机构应负责推动关联方协助项目公司于基金管理人指定 的时限内完成该等账户的销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至监管账户。 监管账户用于接收专项计划发放的借款及增资款（如有）、收取资产运营收 入、收取物业资产处置收入及其他基金管理人认可的款项；并根据约定对外支付 运营支出（包括但不限于运营管理费、监管账户手续费、相关税费、资本性支出、 保险费等）及其他相关费用和支出，租户退租结算应付款项（押金、结算租金等）、 偿付股东借款本息、划付股东分红、偿付既存非经营性负债（包括金融机构负债 及往来款负债，但不包括经营性负债）、进行合格投资、支付应收补贴款以及《项 目公司资金监管协议》约定的其他款项支出。除为上述目的外，非经基金管理人 书面同意，项目公司资金监管账户内的资金不得用于其他任何用途。 监管账户对外划款时，应根据项目公司、基金管理人以及项目公司监管银行 签署的《项目公司资金监管协议》的约定执行。《项目公司资金监管协议》生效 后，基金管理人应尽快向运营管理机构发送一份《项目公司资金监管协议》的签 署扫描件，并将监管账户的使用机制和流程等事项通知运营管理机构。监管账户 的预留印鉴应由基金管理人指定。 各方同意，项目公司监管账户为接收和存放资产运营收入的唯一账户。运营 管理机构应定期查询监管账户资金收支情况，如发现项目公司除监管账户外的其 他账户收到任何资产运营收入的，运营管理机构应及时告知基金管理人，并协助 项目公司自收到该笔资金起 20 个工作日内将该笔资金全额划转至项目公司监管 账户。 4）委托事项的调整 《运营管理服务协议》生效后，除非经项目公司、基金管理人与运营管理机 构书面协商一致，任一方不得单方对委托给运营管理机构的运营管理委托事项进 行调整。 5）移交事项 不动产基金设立后 10 个工作日内，基金管理人、项目公司及运营管理机构 应签署形式和内容符合基金管理人要求的书面移交清单，并由基金管理人、项目 公司向运营管理机构移交与《运营管理服务协议》项下委托运营管理事项相关的 各项资料、文件、记录、物品等，并办理委托运营事项的移交手续。 自移交之日起，运营管理机构应妥善保管并使用所移交的各项资料、文件、 记录、物品等，若因运营管理机构原因导致前述资料、文件遗失、损坏、灭失， 或因运营管理机构不当使用该等资料、文件等致使委托方或物业资产遭受任何损 失的，运营管理机构应积极补救并承担相应的赔偿责任。 2、运营管理机构的协助事项 运营管理机构除履行委托事项的职责外，应协助支持基金管理人完成不动产 项目的预算执行、印章管理、证照管理、档案及资料保管、资产收购及处置、协 助融资事项等物业运营管理工作。运营管理机构应执行的协助事项包括： （1）不动产项目的预算执行 在经基金管理人批准的年度经营计划所载该科目的年度预算额度内，由项目 公司监管账户直接对外支付运营支出；若支出项目当年累计使用资金总额超出前 述经批准的年度经营计划所载的预算资金总额、实际支出项目与经批准的年度经 营计划中的支出项目不一致时，则运营管理机构应提前向基金管理人提出书面申 请并列明超出预算的具体原因，对外支付的预算外费用需经过基金管理人的审批 同意后，方可将该笔款项由监管账户进行对外支付。 若当年度的年度经营计划审批尚未完成（应包括基金管理人及运营管理机构 未达成一致意见等情形），项目公司监管账户原则上不得对外划付运营支出；如 项目公司因经营需要确需开支，基金管理人应按照前一年度经营计划对应当季度 的预算情况先行支付。待年度经营计划审批通过后，再按实际批复的预算金额与 已先行支付金额的差异，按照下述方式处理：若实际批复的预算金额大于已先行 支付金额，则后续按照实际批复的预算金额执行；若实际批复的预算金额小于已 先行支付金额，则超出实际批复的预算金额部分于次季度预算金额中扣减。 （2）印章管理 项目公司的印章包括公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章、发票 章；非经基金管理人同意，项目公司不得制作或授权使用其他印章。上述印章按 照如下方式进行印章管理。 1）公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章 项目公司公章、法定代表人人名章、合同专用章、财务章由基金管理人授权 放入专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金管理人管理。 若运营管理机构需使用前述印章，则应提前以书面形式将使用申请（需包含 用章事项、用章文件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批。针对收入类和 支出类合同，基金管理人应充分考虑运营管理机构对该等合同商务条件的专业意 见。 2）发票章 项目公司发票章委托由运营管理机构协助保管及使用。但运营管理机构使用 发票章不得使得项目公司及物业资产实际违背基金管理人审批通过的年度经营 计划所载明的可实施事项的范围或预算范围，及所有对不动产项目有法律约束力 的文件的约定；否则运营管理机构应按照《运营管理服务协议》约定就不动产项 目所遭受的损失承担相应违约责任。 运营管理机构应建立发票章的用章台账，记载包括但不限于用章日期、用章 文件类型、用章文件名称（如涉及），并从报税系统中导出的发票台账。基金管 理人有权随时查阅前述用印及台账记录。 若基金管理人按照相关法律法规、                《基金合同》等不动产基金文件、                              《运营管 理服务协议》及基金份额持有人大会决议需使用发票章，运营管理机构应予以配 合。 （3）证照管理 物业资产的不动产权证由不动产基金的基金托管人保管。项目公司营业执照 （正、副本）、开户许可证（如有）等项目公司自身及物业资产的其他证照由基 金管理人授权放入专用保险箱，存放于基金管理人或其指定的办公场所，由基金 管理人管理。若运营管理机构需使用前述证照，则应提前以书面形式将使用申请 （需包含具体事项、文件、内容和时间等）报送基金管理人进行审批，基金管理 人应尽最大努力于 3 个工作日内完成审批流程，基金管理人审批通过后，由证照 保管人员配合使用。如遇公安、消防等部门临时检查或重大紧急事件需要紧急调 用前述印章，基金管理人应以时间优先为原则尽最大努力满足运营管理机构的紧 急用印需求。 （4）保管档案、资料 协助基金管理人建立、保存、管理相关档案与资料并提供合适的档案资料存 放地点，例如租赁合同等各项运营管理合同、工程建设招标采购竣工资料、租户 档案资料、收入台账、用印台账等。最终管理方式以基金管理人要求为准。为免 疑义，需由基金管理人履行不动产项目档案归集管理最终职责。 （5）协助融资事项 运营管理机构就项目公司申请外部融资事宜提供协助。 （6）协助事项的调整 《运营管理服务协议》生效后，除非经委托方与运营管理机构书面协商一致， 任一方不得单方对运营管理机构协助事项进行调整。 （七）不动产项目重要现金流提供方 截至 2026 年 3 月末，不动产项目不存在收入贡献占比超过 10%的现金流提 供方。不动产项目前十大企业租户租赁情况如下表：                表 4-4-18：收入贡献前十大企业客户情况表                                租赁合同期限 租户编号 租赁面积（平方米） 租赁面积占比 是否存在关联关系                                  （月） 租户 1 3,934.10 4.18% 12.00 否 租户 2 483.81 0.51% 12.00 否 租户 3 371.83 0.40% 12.00 否 租户 4 365.51 0.39% 12.00 否 租户 5 313.89 0.33% 12.00 否 租户 6 294.37 0.31% 9.12 否 租户 7 252.64 0.27% 12.00 否 租户 8 241.98 0.26% 12.00 否                                 租赁合同期限 租户编号 租赁面积（平方米） 租赁面积占比 是否存在关联关系                                   （月） 租户 9 208.80 0.22% 12.00 否 租户 10 181.16 0.19% 3.00 否 从前十大企业租户租赁情况来看，最大企业租户租赁面积合计 3,934.10 平方 米、占已出租房间面积的比例为 4.18%，其余企业租户租赁面积占比均在 1%以 下，单一企业租户的租赁集中度较低。 2026 年 1-3 月，最大企业租户贡献收入 56.81 万元，占本项目保障性租赁住 房租金收入的比例为 3.56%，故本项目不存在收入超过 10%的现金流提供方，本 项目的租户具有良好的分散性。      （八）区域分析 1、所在区域宏观经济历史及趋势情况 目标不动产项目所在区域为上海市松江区。 （1）地区生产总值及产业结构 2020-2025 年上海全市经济呈逐年增长趋势，2025 年，上海市实现地区生产 总值 56,708.71 亿元，比上年增长 5.4%。其中，第一产业增加值 99.39 亿元，增 长 2.0%；第二产业增加值 11,650.62 亿元，增长 3.5%；第三产业增加值 44,958.70 亿元，增长 6.0%。总的来看，2025 年上海经济稳中加固、稳中有进、稳中向好 的态势没有变，经济发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目 标。                图 4-4-2：上海市 GDP 及产业结构 数据来源：上海市统计局 受公共卫生事件影响，2019-2025 年松江区经济呈波动态势，2025 年，松江 区实现地区生产总值 2,375.42 亿元，按可比价格计算，比上年增长 5.2%。其中， 第一产业占地区生产总值比重约为 0.2%；第二产业占地区生产总值比重约为 40.5%；第三产业占地区生产总值比重约为 59.3%。总的来看，2025 年松江区经 济总体平稳、稳中有进的态势没有变，产业结构优化，第三产业表现突出，经济 发展韧性进一步增强，持续稳定恢复，主要指标实现预期目标。               图 4-4-3：松江区 GDP 及产业结构 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 （2）人口规模和结构及居民收入水平 作为我国的经济金融中心和长三角城市群核心城市，上海凭借强劲的经济发 展和坚实的产业基础，持续吸引来自全国各地的人才涌入。2018-2021 年上海常 住人口小幅上升，2022 年常住人口为 2,476 万人，同比减少 13 万人，主要原因 为由公共卫生事件带来的外来常住人口减少。截至 2025 年末，上海市常住人口 为 2,485.41 万人，其中，户籍常住人口 1,510.91 万人，增长 14.14 万人；外来常 住人口 974.50 万人，减少 8.99 万人；户籍常住人口的增加反映了上海市吸引和 留住人才方面的表现，劳动年龄段人口持续流入为城市发展增添活力，带动住房 需求持续上涨，外来常住人口的减少主要来自老年人离沪意愿增强。此外，按照 户籍和非户籍人口来看，上海对于人才的吸引力以及落户政策的放宽使得户籍人 口逐渐增长，预计未来仍将持续提升。                  图 4-4-4：上海市人口及城镇化水平 数据来源：国家统计局、上海市统计局 截至 2025 年末，松江区常住人口 196.18 万人，其中，本市户籍常住人口 88.80 万人，比上年增长 1.4%；外省市来松常住人口 107.38 万人，比上年下降 0.9%。本区户籍人口 79.63 万人，比上年增长 3.0%，其中城镇人口 69.34 万人， 比上年增加 2.8%。2019 年至 2025 年松江区常住人口呈上升趋势，从 177.19 万 人上升至 196.18 万人，年均复合增长率达 1.71%。外省市来松常住人口规模总体 保持平稳，截至 2025 年末，达 107.38 万人。                  图 4-4-5：松江区人口结构 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 2025 年，上海市居民人均可支配收入 91,987 元，比上年增长 4.1%。其中， 城镇常住居民人均可支配收入 96,842 元，增长 4.0%；农村常住居民人均可支配 收入 48,122 元，增长 5.4%。上海市居民人均消费支出 54,765 元，比上年增长 3.9%。其中，城镇常住居民人均消费支出 57,076 元，增长 3.8%；农村常住居民 人均消费支出 33,891 元，增长 4.9%。 2025 年，上海市城镇居民人均可支配收入为 96,842 元，同比增长 4.02%； 城镇居民人均消费支出累计为 57,076 元，同比增长 3.81%。               图 4-4-6：上海市居民收入与支出（元） 数据来源：国家统计局、上海市统计局 2019-2025 年，松江区居民人均可支配收入持续上涨。2025 年，松江区居民 人均可支配收入 77,565 元，比上年增长 4.2%。              图 4-4-7：松江区居民人均可支配收入（元） 数据来源：上海市统计局、松江区统计局 2、区域核心客群特征和需求情况 松江区入住保障性租赁住房项目的租客情况主要呈现以下两个特征： 第一，外来人口比重大，产业聚集区域租赁需求旺盛。根据第七次全国人口 普查数据，松江区外省市来松常住人口占全区总人口的 58.37%，入住保障性租 赁住房项目的新市民占比为 90%。从人口空间分布来看，呈明显的东多西少、北 多南少，主要集中在松江新城范围和东北片区。 第二，青年人才群体为主，对居住品质有高要求。整体来看，保障性租赁住 房的申请对象年龄结构 40 周岁以下占比接近 90%、35 周岁以下占比接近 75%， 如世茂·闲猫国际青年社区以 20~30 岁的青年人群为主、                             “中建·幸孚+”公寓以 24~35 岁青年人群为主，其租户对居住品质有强烈的需求。 从人口来看，聚焦到户型需求而言，松江区入住保障性租赁住房项目的租客 偏好小户型。已成熟运营的泗泾有巢公寓、泗泾派米雷等项目的一室户户型出租 率较高，甚至已开始进行轮候。 3、区域经济发展和供需情况对项目运营的影响 根据《上海市松江区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（2026- 2030 年），松江区立足 G60 科创走廊策源地定位，对接融入长三角一体化发展国 家战略，摒弃“十四五”时期“一廊一轴两核”空间格局，构建“一城发力、两 片提升”的整体空间发展优势，着力打造先进制造业发展集聚区、新质生产力发 展先行区、现代化新城建设样板区、乡村全面振兴示范区，筑牢未来发展战略空 间和重要增长极。以松江新城为核心发力点，联动东部先进制造业与科创功能集 聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片协同提升，推进松江全域高质量发展，持 续巩固松江新城人口规模、年轻化程度、高学历人才数量均居五大新城首位的优 势。深化“区校合作”，做深做实 G60 科创走廊建设，推进国家级创新要素持续 集聚，推动松江大学城双创集聚区升级发展，打造环高校创新集聚区，深化校企 地产业化合作，建设成为人才高地创新智谷、大学城双创示范区，助力科创要素 高效联动与科技成果转化。深入推进松江新城总部研发功能区建设，持续推进海 尔智谷、启迪漕河泾（中山）科技园等既有科创平台提质增效，同步加快格思航 天二期、上海松江先进产业技术研究院等新增科创平台建设，打造产业集聚、科 创活跃的创新热土。 “十五五”期间，松江区将着力打造松江新城、长三角 G60 科创走廊、东部 先进制造业与科创功能集聚片、西部乡村振兴与生态文旅融合片等重点区域。到 2030 年，长三角 G60 科创走廊建设“中国制造”迈向“中国创造”的先进走廊、 科技和制度创新双轮驱动的先试走廊、产城融合发展的先行走廊取得突破性成果， 全面建成具有国际影响力的科创走廊；城市数字化转型实现全面突破，“科创、 人文、生态”现代化新松江城市核心竞争力大幅提升，全面建成独立的长三角综 合性节点城市，圆满完成“五个转型”目标。 围绕科创之城建设目标，聚力新质生产力发展，把握上海“五型经济”发展 优势，坚持创新引领，聚焦“2+4”现代化产业体系，加快打造千亿级产业集群 （其中时尚消费品产业 2030 年规模破 1000 亿元），加速制造服务“两业融合”， 打造长三角先进制造业高地，形成具有世界级影响力、战略领先、品牌突出的现 代产业体系。持续全面激发科技创新策源功能，加快推进新一代信息技术、高端 装备、时尚消费品等战略性新兴产业集群建设，培育更多国家级专精特新“小巨 人”企业、制造业单项冠军企业，推动产业高端化、智能化、绿色化、集群化发 展。不动产项目附近产业园区众多，产业聚集度较高，有启迪漕河泾（中山）科 技园、巨人网络、上海飞科电器、上海谱尼认证技术、海尔地产智谷等企业，依 托区域产业集聚优势，为项目提供了稳定的租户客源。 作为五大新城之一，松江区紧扣“十五五”民生福祉保障要求，持续加大保 障性住房建设筹措力度，健全租购并举的住房保障体系，助力长三角 G60 科创 走廊人才高地建设。聚焦区内人才引进、重点企事业单位和公共服务类企业一线 职工的阶段性住房困难，结合“十五五”期间产业集聚区、松江枢纽等交通枢纽 地区的发展布局，优化保障性租赁住房布点，集中建设租赁住房，同步优化申请 流程，完善多层次租赁住房供应体系，切实解决新市民、青年人和一线务工人员 住房困难，为区域产业发展和人才集聚提供坚实安居保障，助力每年引进海内外 高层次创新创业人才 1000 人的目标落地。 松江区房管局于 2026 年 1 月 9 日召开 2026 年工作推进会，会上公布松江区 完成“新时代城市建设者管理者之家”床位筹措 1,200 张，完成保障性租赁住房 房源建设筹措 6,355 套（间）、供应 6,314 套（间），均超额完成市级年度目标。 这些新增的保障性租赁住房将有效增加市场供给，缓解供需矛盾。到“十四五” 期末，松江区计划建设筹措保障性租赁住房 57,210 套（间），上市供应保障性租 赁住房 44,392 套（间），总量进入上海市前三。截至 2025 年末，松江区已累计筹 措建设保障性租赁住房 57,349 套（间），完成供应各类保障性租赁住房 48,117 套 （间），分别超额完成“十四五”期末规划总量的 0.2%和 8.4%，持续在上海各区 中名列前茅。 综上所述，松江区经济发展及供需情况预计能够对本项目的稳定运营提供良 好支撑。 五、不动产项目现金流预测情况 （一）可供分配金额测算表分析概述 根据《中华人民共和国证券投资基金法》                    （以下简称“《证券投资基金法》”）、 《公开募集证券投资基金运作管理办法》                  （以下简称“《运作办法》”）、                                《公开募集 基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”）、《公开募集不动产 投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》                        （以下简称“《操作指引》”）、                                      《上 海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第 2 号—— 发售业务（试行）》等法律法规、业务规则和《基金合同》，国泰海通资管编制了 2026 年 12 月 31 日、2027 年 12 月 31 日、2026 年 4-12 月及 2027 年度（以下简 称“预测期”）的《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度可供分配金额测算报告及审核报告》                                 （以下简称“《基金可 供分配金额测算报告》”）。             《基金可供分配金额测算报告》经上会会计师事务所（特 殊普通合伙）审核。      （二）现金流预测及关键假设 1、可供分配金额测算报告的基本假设 （1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现 行政治、法律、法规、政策及其经济环境无重大变化； （2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化； （3）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营计划将如期实现，不会受到 政府行为、行业或劳资纠纷等的重大影响； （4）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状 况无重大变化； （5）本基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测 期内均不会发生重大变化； （6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺 的不利影响； （7）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化； （8）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影 响。 2、可供分配金额测算报告的特定假设 （1）假定本基金于 2026 年 4 月 1 日成立，募集资金总计人民币 12.9010 亿 元。募集资金拟用于认购专项计划全部份额，之后由专项计划支付购买项目公司 的股权转让款，通过专项计划以股东借款和增资的形式投入项目公司以置换项目 公司存量负债及预留本基金运行所必需的现金储备。假设预测期内无新增募集资 金。 （2）在专项计划收购项目公司股权前后，本基金与项目公司均不受同一方或 相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。本基金在合并中取得 的项目公司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本 费用或所产生的收入，该不动产资产组合构成业务。 （3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设本基金的发 行、收购项目公司以及本基金内部资金拆借的安排于 2026 年 4 月 1 日均已完成 并按照合并财务报表的编制原则进行编制。 （4）预测期内新签订或变更租赁合同的主要条款与已签订的租赁合同的主 要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条款；同时，租赁期满承租人 将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行。 （5）本基金预测期间内假定不会出现因租户违约或提前退租而向租户收取 的违约金或其他产生营业外收入的情况。 （6）项目公司和国泰海通资管（代表专项计划）签署《股东借款协议》，向 专项计划偿还相应股东借款的本金和利息，并分配股息、红利等股权投资收益。 项目公司预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出可在项 目公司计算企业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务处理均符 合相关法律法规的规定。 （7）专项计划和公募基金的管理人报酬以及托管费确定方法在预测期内保 持不变。 （8）不动产资产在预测期内不会发生减值，本基金与项目公司于预测期内不 会发生预期信用损失。 （9）预测期内无不动产资产的处置情况。 （10）预测期内无不动产基金发行募集资金的情况及购买不动产项目的情况。 （11）预测期内，本基金实施的收益分配比例为可供分配金额的 100.00%。 （12）预测期内，本基金资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计 划的实施发生困难。 （13）预测期内，本基金当年产生的中介费用当年计提，次年支付。 （14）预测期内，本基金并无营业外收入和营业外支出。 （三）预测报表 1、预测合并资产负债表              表 4-5-1：不动产项目合并资产负债表测算                                       单位：元                       2026 年末 2027 年末         项目                        预测数 预测数 资产： 货币资金 61,544,716.11 75,088,749.26 预付账款 117,924.53 - 其他流动资产 5,982,503.13 4,672,166.85 流动资产合计 67,645,143.77 79,760,916.11 投资性房地产 1,275,302,893.64 1,255,573,418.48 固定资产 165,084.20 121,638.41 商誉 10,596,628.96 10,596,628.96 长期待摊费用 2,406,804.44 1,884,155.77 非流动资产合计 1,288,471,411.24 1,268,175,841.62 资产总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 负债： 应付账款 2,603,980.25 2,605,386.15 预收款项 7,927,912.97 7,927,912.97 应交税费 2,345,185.28 2,325,470.68 其他应付款 9,816,394.91 10,462,623.49 流动负债合计 22,693,473.41 23,321,393.29 递延所得税负债 21,167,260.05 20,828,500.77 非流动负债合计 21,167,260.05 20,828,500.77 负债合计 43,860,733.46 44,149,894.06 所有者权益： 实收资本 1,290,100,000.00 1,290,100,000.00 未分配利润 22,155,821.55 13,686,863.67 所有者权益合计 1,312,255,821.55 1,303,786,863.67 负债和所有者权益总计 1,356,116,555.01 1,347,936,757.73 2、预测合并利润表                   表 4-5-2：不动产项目合并利润表测算                                                                单位：元                                 2026 年 4-12 月 2027 年度              项目                                    预测数 预测数 一、营业总收入 53,116,588.52 70,993,014.81 其中：营业收入 53,116,588.52 70,993,014.81 二、营业总成本 31,214,836.43 40,949,489.27 其中：营业成本 22,944,741.80 30,839,265.93 税金及附加 5,744,993.04 7,248,928.87                            2026 年 4-12 月 2027 年度            项目                                 预测数 预测数 管理人报酬 1,935,150.00 2,550,605.79 托管费 96,757.50 127,530.29 其他费用 493,194.09 183,158.39 三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 21,901,752.09 30,043,525.54 减：所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 四、净利润（净亏损以“-”号填列） 22,155,821.55 30,382,284.82 五、综合收益总额 22,155,821.55 30,382,284.82 3、预测合并现金流量表                 表 4-5-3：不动产项目合并现金流量表测算                                                        单位：元                          2026 年 4-12 月 2027 年度           项目                             预测数 预测数 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 55,638,240.93 73,263,357.00 收到其他与经营活动有关的现金 75,538.95 - 经营活动现金流入小计 55,713,779.88 73,263,357.00 购买商品、接受劳务支付的现金 6,585,480.94 10,562,414.65 支付的各项税费 6,009,323.43 8,090,600.61 支付其他与经营活动有关的现金 493,194.09 2,215,065.89 经营活动现金流出小计 13,087,998.46 20,868,081.15 经营活动产生的现金流量净额 42,625,781.42 52,395,275.85 二、投资活动产生的现金流量 收购不动产项目所支付的现金净额 472,541,570.36 - 置换不动产项目债权所支付的现金 798,639,494.95 - 支付其他与投资活动有关的现金 - - 投资活动现金流出小计 1,271,181,065.31 - 投资活动产生的现金流量净额 -1,271,181,065.31 - 三、筹资活动产生的现金流量 发行基金份额收到的现金 1,290,100,000.00 - 筹资活动现金流入小计 1,290,100,000.00 - 向基金份额持有人分配支付的现金 - 38,851,242.70 筹资活动现金流出小计 - 38,851,242.70 筹资活动产生的现金流量净额 1,290,100,000.00 -38,851,242.70 四、现金净增加额 61,544,716.11 13,544,033.15 加：上年末现金余额 - 61,544,716.11                                     2026 年 4-12 月 2027 年度                 项目                                        预测数 预测数      五、年末现金余额 61,544,716.11 75,088,749.26       4、预测可供分配金额计算表                         表 4-5-4：不动产项目可供分配金额计算表                                                                        单位：元                                          2026 年 4-12 月 2027 年度                    项目                                             预测数 预测数 一、净利润 22,155,821.55 30,382,284.82       折旧和摊销 15,552,718.08 20,846,028.34       利息支出 - -       所得税费用 -254,069.46 -338,759.28 二、税息折旧及摊销前利润 37,454,470.17 50,889,553.88 三、其他调整       不动产基金发行份额募集的资金 1,290,100,000.00 -       收购不动产项目所支付的现金净额 -1,271,181,065.31 -       应收和应付项目的变动 5,324,911.25 2,105,721.97       本年资本性支出 -153,600.00 -600,000.00       加：上年末现金余额 - 61,544,716.11       减：本年分配金额 - -38,851,242.70       未来合理的相关支出预留        —预留资本性支出 - -        —预留不可预见费用 - -        —年末经营性负债余额 -22,693,473.41 -23,321,393.29        —其他预留费用 - - 四、本年可供分配金额 38,851,242.70 51,767,355.97 基金拟募集规模 1,290,100,000.00 分派率 4.02%27                                                                           4.01%        （四）敏感性分析        1、影响可供分配金额结果实现的主要风险因素及对策        本基金 2026 年 4-12 月和 2027 年度的租赁收入系根据截至 2026 年 3 月 31 日项目公司已签订的租赁合同进行预测，若预测期内已签订的租赁合同出现不利 变动（如租户提前终止租约、租金调整等情况）或面临同业竞争的风险，可能导 致预测可供分配金额无法顺利实现。 27 2026 年度分派率=（2026 年 4-12 月可供分配金额/3*4）/基金拟募集规模。 为保障项目后续的稳定运营，拟采取的具体方案如下： （1）项目运营管理团队不变 在不动产 REITs 申报、发行及存续期间，继续由原实际运营管理方东孚资管 经营负责项目运营管理，运营管理服务协议明确了东孚资管运营管理服务的要求 和委托事项。 （2）设置合理且具有激励效果的运营管理服务费 根据初步拟定的运营管理费方案，激励收费部分充分考虑了对运营管理机构 的激励作用：运营管理费包含基础运营管理费和绩效运营管理费两部分。基础运 营管理费以每个自然季度的资产运营收入（含税）作为基数，按约定比例支付； 绩效运营管理费在满足相关考核条件的前提下，以资产运营收入回收期对应物业 资产实现的运营净收益超额部分，按约定比例支付。不动产资产运营收入和资产 运营收入回收期对应物业资产实现的运营净收益的提高能带来运营管理费的增 加。绩效运营管理费设置了对等的正向激励和负向扣减机制，可以实现奖惩对等 的激励与约束效果，在对运营管理机构形成有效激励的同时对其增加设置了约束 机制，实现运营管理机构与基金份额持有人利益的长久绑定。 （3）承诺采取有效措施降低同业竞争风险 不动产项目原始权益人及运营管理统筹机构中建资本（上海）、原始权益人 控股股东中建资本、原始权益人实际控制人中建集团、运营管理实施机构东孚资 管根据监管要求出具关于同业竞争的承诺函。 2、敏感性测算 可供分配金额测算审核报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并 可能受多项风险因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算 审核报告中的预测数据可能存在不确定性及偏差。 为使本基金投资人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对 营业收入和营业成本（付现成本，不包含折旧摊销，下同）关键假设进行了敏感 性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对可供分配金额的影 响。 该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对 可供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动 亦可能引起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因 此，针对单项假设进行的敏感性分析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测 结果相匹配。 预测期内，营业收入和营业成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结 果如下：          表 4-5-5：2026 年 4-12 月可供分配金额预测敏感性分析                                                         单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 38,851,242.70 41,148,377.61 5.91% 营业收入 下降 5% 38,851,242.70 36,554,011.22 -5.91% 付现成本 上升 5% 38,851,242.70 38,475,945.54 -0.97% 付现成本 下降 5% 38,851,242.70 39,226,539.85 0.97%           表 4-5-6：2027 年度可供分配金额预测敏感性分析                                                         单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升 5% 51,767,355.97 54,829,181.18 5.91% 营业收入 下降 5% 51,767,355.97 48,705,627.45 -5.91% 付现成本 上升 5% 51,767,355.97 51,256,395.25 -0.99% 付现成本 下降 5% 51,767,355.97 52,278,316.68 0.99% （五）分配率与 IRR 根据可供分配金额结果，本基金 2026 年度预测分派率为 4.02%（年化），2027 年度预测分派率为 4.01%。 截至 2026 年 3 月 31 日，十年期国债收益率为 1.82%，本基金未来 2 年每年 净现金流分派率不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 150 个基点。 第五章 财务顾问与原始权益人之间不存在 控股关系或其他重大关联关系 中金公司作为本次不动产基金的财务顾问，受基金管理人的委托对本不动产 基金相关事项进行了尽职调查，并将协助办理不动产基金发售的路演、询价、定 价、配售及扩募等相关业务。中金公司严格遵守相关法律法规、上交所业务规则 的规定以及相关行业规范，建立健全了不动产基金发售业务的风险管理制度和内 部控制制度，加强定价和发售过程管理，防范利益冲突，充分保障财务顾问的独 立性。 截至本财务顾问报告出具日，原始权益人或其控股股东、实际控制人、重要 关联方不存在持有中金公司及中金公司下属子公司股份的情况。中金公司的董事、 监事、高级管理人员不存在拥有原始权益人权益、在原始权益人任职等情况。中 金公司与原始权益人之间不存在其他关联关系。         第六章 不动产项目的风险揭示 本基金是不动产基金，通过主要资产投资于不动产资产支持证券以间接持有 不动产项目，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取 不动产项目运营收入并提升不动产项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分 配和可持续、长期增值回报。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同 的风险收益特征。 投资本基金可能面临以下风险，包括但不限于： 一、与不动产基金相关的风险      （一）与不动产基金相关的特别风险      1、集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响，而本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持专项计划， 并持有其全部资产支持证券，通过不动产资产支持证券等特殊目的载体取得不动 产项目公司全部股权，并取得不动产项目完全所有权。因此，相较分散化投资的 公开募集证券投资基金，本基金将受到所投资不动产项目较大的影响，具有较高 的集中投资风险。      2、流动性风险 本基金采用封闭式运作，基金份额持有人无法向基金管理人申请赎回基金份 额，仅能在本基金获准上市后，通过在上交所对基金份额进行交易的方式实现基 金份额出售，投资者结构以机构投资者为主。结合本基金作为上市基金存在的风 险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会 的风险。如基金份额持有人在基金存续期内产生流动性需求，可能面临基金份额 持有期与资金需求日不匹配的流动性风险。 按照《基金指引》要求，本基金战略投资者所持有的战略配售份额需要满足 一定的持有期要求，在一定时间内无法交易。因此本基金上市初期可交易份额并 非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风 险。 3、基金募集失败风险 本基金募集期限届满后，出现以下情形之一的将致使基金募集失败： （1）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%； （2）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1,000 人； （3）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （4）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%； （5）导致基金募集失败的其他情形。 发生上述情况致使基金募集失败，可能影响投资人对本基金投资的收益实现。 如基金募集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项， 并加计银行同期存款利息。 4、基金管理人的管理风险 在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会 影响其对信息的占有和对经济形势、租赁住房行业、证券价格走势的判断，如基 金管理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收 益水平，从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手 段和管理技术等因素影响基金收益水平。 5、中介机构履约风险 本基金的正常运行依赖于基金管理人、资产支持证券管理人、基金托管人、 资产支持证券托管人、运营管理机构等的尽责服务，当上述机构未能尽责履约， 或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基金份额持有人造成 损失。 6、税收等政策调整风险 不动产投资信托基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、基金、资产支持 专项计划、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资 收益。本基金运作过程中，不动产项目所产生的现金流在向上分配的过程中，基 金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等主体所适用的税收征管法 律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，进而导致基金份额持有人 的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。此外，不动产基金是创新产品，如 果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。 7、专项计划等特殊目的载体提前终止风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人，甚至导致本基金《基金合同》提 前终止。 （二）不动产基金的投资管理风险 1、作为上市基金存在的风险 在《基金合同》生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上交所挂牌 上市交易。上市期间可能因信息披露等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间 不能买卖基金份额，由此产生流动性风险。如本基金因各种原因触发法律法规或 交易所规定的终止上市，对投资者亦将产生风险，如流动性风险、基金财产因终 止上市而受到损失的风险。 本基金份额在上交所的交易价格可能不同于基金份额净值，基金份额有可能 产生折价的情况，从而直接或间接地对投资者造成损失。 2、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险 本基金主要投资于租赁住房项目。基金管理人在本基金存续期间可能管理有 其他同样投资于租赁住房项目的基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、 彼此不发生相互交易关系且投资策略不同，但各自在角色上可能存在关联关系， 同时底层物业资产存在同质性，理论上存在竞争和利益冲突（包括但不限于发展 定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。 本基金的基金经理在管理本基金的同时，可能还担任其他基金的管理职务。 尽管这些基金在法律上是完全独立的实体，彼此之间不发生直接的交易关系，且 各自的投资策略和目标有所不同，但仍然存在潜在的利益冲突风险。 3、本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益 冲突及利益输送风险 原始权益人及其关联方、运营管理机构在全国范围内亦持有或运营与本基金 拟投资不动产项目类似的资产，且不排除在本基金存续期间继续收购及运营同类 资产。 因此，本基金与原始权益人及其关联方、运营管理机构之间存在包括但不限 于如下方面的潜在竞争、利益冲突和利益输送风险：投资机会、项目收购、不动 产项目运营管理等。此外，本基金存续期间如拟收购原始权益人及其关联方、运 营管理机构直接或间接拥有的不动产项目，将存在竞争、利益冲突和利益输送风 险。      4、业务主体更换风险 本基金通过资产支持证券直接或间接持有不动产项目的所有权，资产支持证 券管理人、资产支持证券托管人等按照法律法规和相关文件规定需要更换的，可 能会导致本基金的基金管理人、基金托管人亦需要相应更换，存在不确定性，需 要根据届时适用的法律而定，可能会对本基金运作的稳定性造成不利影响。      5、不动产项目收购与出售的相关风险 不动产项目的转让，多以项目公司股权交易的方式进行，不涉及底层资产的 直接交易。但基金存续期内，如若发生底层资产的直接转让，鉴于资产所在地的 地方性法规及政策及土地出让合同中存在关于土地转让过程中相关交易流程及 所需满足的前置条件方面的要求，在未来收购或处置相关资产的过程中，可能存 在因无法按时完成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等资 产的风险。 基金存续期内，如触发需对不动产进行处置或出售的事项，由于不动产项目 流动性较差，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，本基金可能面临 清算期内无法及时完成处置导致资产减值出售以寻求变现的风险，从而对本基金 投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。 二、与不动产项目特性相关的风险      （一）宏观及行业、区域相关风险      1、宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险 中国经济在过去实现了较高的增长速度，居民消费水平的提高，以及行业相 关政策的支持，为租赁住房相关行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经 济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段， 相关行业的发展和监管政策也可能发生变化。若未来上述因素的发展趋势不及预 期，对不动产项目或将造成重大不利影响。 2、城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险 随着城市规模的日益扩大，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、租 赁住房政策等调整，导致不动产项目周边环境发生变化，影响租户需求，进而对 不动产项目的经营产生不利影响。 此外，不动产项目所在区域的便利设施关闭，交通运输网络发生变化，交通 设施停运、公交设施关闭、迁址，交通枢纽的地位改变，以及由于兴建项目而导 致交通受阻等，可能导致不动产项目交通条件发生改变，影响不动产项目对租户 的吸引力，对项目经营造成不利影响。 （二）不动产资产运营相关的风险 1、不动产项目运营风险 不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动 产项目可能因国家宏观调控和行业周期波动、不动产项目所在区域的区位风险及 周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目的承租人未履行相关合同责任 或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降等因素影响，导致实际 现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程 中租金收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接 或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。 2、不动产项目经营、管理、改造相关的风险 不动产项目的运营业绩与运营管理机构及其主要行政人员、主要高级人员所 持续提供的服务及表现密切相关。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的 可能性，且运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的 不动产项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景 可能会造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，本基金可能无法 发现及防止不动产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为。若出现 上述情况，可能会对基金造成重大不利影响。 本基金存续期间，本基金不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，本 基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。本基金不动产项目可能需要大量 资本开支维持良好状况，可能会对本基金的收益造成不利影响。 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的 行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损 坏或违法违规行为，可能会导致本基金为此需额外支付开支，对基金造成重大不 利影响。 基金管理人可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计 划可能无法达到预期效果，从而对基金造成不利影响。 3、不动产项目所有权续期风险 本基金成立时拟投资的不动产项目的土地性质为租赁住房用地（Rr4 类）。 根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产项目的土地使用权均将于 2088 年到期。 根据目前适用的相关法律，不动产项目占用范围内的土地使用权到期后，原 土地使用权人并无自动续约权，原土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限 届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权人可能需（除需 符合其他要求外）支付延期对应的土地出让金。如果政府相关部门收取高额土地 出让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，本基金的运作可能受到 负面影响。 政府有权在认为符合公众利益的情况下，根据法律法规的规定将土地强制收 回，做出的赔偿金额基于财产的公开市价而定，并根据相关法律规定的基准进行 评估。若政府强制征收本基金不动产项目，则根据该计算基准向本基金支付的补 偿金额可能低于本基金的估值或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能 会对基金造成重大不利影响。 4、不动产项目出售/处置价格波动及处分的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让资产支持证券份额、不动产项目 公司股权及债权、不动产项目的权益等。由于不动产项目的公允价值可能受到当 时市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按照公 允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致本基金份额持有人投 资收益，乃至导致投资本金损失。 本基金存续期为 62 年，存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过， 本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期。 如本基金存续期届满后终止运作的，则面临不动产项目的处置问题。由于不动产 项目流动性较差，极端情况下有可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长 清算期的风险，还有可能出现合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成 交时间延迟的风险。 5、现金流预测偏差可能导致的投资风险 本基金的产品方案根据对不动产项目未来现金流的合理预测而设计，本项目 中影响不动产项目未来现金流的因素主要是不动产项目的出租情况及运营管理 机构的运营管理能力等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此 对不动产项目未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差，本基金可能面临 现金流预测偏差导致的投资风险。 6、不动产项目公允价值下跌风险 本基金将定期公布评估机构出具的不动产项目评估报告。不动产项目评估报 告基于多项假设作出，该报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动 产项目公允价值的任何承诺和保障。在不动产项目实际运营过程中，有可能出现 宏观经济低迷、运营管理不善等原因导致不动产项目公允价值下跌的风险。 7、不动产项目估值可能无法体现公允价值的风险 评估机构采用估值技术对不动产项目进行估值。由于估值技术存在诸多假设 且估值需要使用的参数在获取时存在滞后性，本基金公告的基金份额净值可能不 能及时、准确地体现不动产项目届时的公允价值。 8、不动产项目租赁合同期限与基金存续期不一致的风险 与不动产项目经营相关的租赁合同的期限与本基金存续期限不匹配，虽然符 合相关商业惯例，但如有关租赁合同到期后续约或招租情况较差，可能会对不动 产项目的经营造成不利影响，进而影响本基金的现金流。 9、特定区域内存在同业竞争的风险 原始权益人控股股东、实际控制人、运营管理机构可能持有或运营同类不动 产资产，其中在上海市同区域的同类项目与不动产资产构成直接或间接的竞争关 系，可能影响不动产资产的现金流及估值，对投资人利益造成一定影响。 10、不动产项目的政策风险 政策风险包括区域政策、土地使用、行业管理、环境保护等相关政策变化引 致的风险。区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响不动 产项目公司经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。行 业管理指有关部门对不动产项目所属行业的相关管理制度。环境保护指政府相关 部门对不动产项目所处区域的环境政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运 作产生负面影响。 11、意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险 本基金设立及存续期间可能会发生意外事件。本基金运营管理实施机构为不 动产项目提供维修及保养服务，涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故 风险。此类事件可能导致不动产项目的损害、破坏或灭失、人身伤害或死亡以及 法律责任。 此外，本基金可能面临因地震、台风、水灾、火灾、战争、公共卫生事件、 政策、法律变更及其他不能预见或其后果不能防止或不可避免的不可抗力事件， 从而影响不动产项目经营情况，造成投资不达预期的风险。 12、租约集中到期与换租的风险 保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年，若租约 大面积集中到期，且该等租约未获续期、未获替代等，目标不动产项目将面临一 定的空置风险，进而导致目标不动产项目的租金收入减少。 13、租赁住房税收优惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险 不动产项目已获得保障性租赁住房项目认定书。项目公司根据《关于完善住 房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）规定，向个人出租住房取得的收入可选择适用简易计税方法，按照 5%的 征收率减按 1.5%计算缴纳增值税；向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住 房的，减按 4%的税率征收房产税。未来若保障性租赁住房税收优惠政策调整或 者不动产项目不满足税收优惠政策适用的条件，则存在项目公司相关税费支出增 加，基金可供分配金额下降的风险。 14、不动产项目报告期内收入成本波动较大、净利润为负的风险 不动产项目 2024 年度较 2023 年度的收入成本波动较大，且 2023 年度净利 润为负，主要系受不动产项目 2022 年度因公共卫生事件及政府征用影响，期间 无法正常对外招租导致正常运营中断，至 2023 年 1 月起恢复运营，因此报告期 内经历了爬坡阶段。自 2024 年以来，净利润持续为正，经营情况趋于稳定。若 后续项目公司经营不及预期，将对基金收益分配的稳定性产生影响。 15、不动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险 截至 2026 年 3 月末，不动产项目的租赁住房套数出租率为 92.64%，面积出 租率为 91.53%，租金单价为 61.78 元/平方米/月。受部分房源供给周期、周边同 类项目竞争、季节性波动等因素影响，出租率和租金短期内可能出现阶段性波动。 此外，保障性租赁住房与租户签订的租赁合同约定的租赁期限一般为 1 年， 若本基金运作期内市场租金短期内出现大幅波动，项目租赁策略未能及时进行调 整到位，则可能因为租约期限较短导致租约到期后产生空置，出租率和租金的下 降叠加将对基金收益产生不利影响。 三、其他一般性风险 （一）基金价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管 理等因素影响，不动产项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不 动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生 较大损失而影响基金价格的风险。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能 因为市场供求关系变化等因素而面临交易价格异常波动的风险。 基金份额的交易价格与实际价值可能出现偏离。如本基金份额上市后在二级 市场交易价格发生较大波动，可能影响投资人收益。前述假设不变的情况下，如 基金份额交易价格大幅上涨，可能存在该价格下对应的分派率下降的情况。 （二）停牌、暂停上市或终止上市的风险 本基金上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致停牌，投资者 在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市（包 括但不限于本基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未 按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对 投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受 到损失的风险等。 （三）操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素 造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺 诈、交易错误、IT 系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差 错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来 自基金管理公司、登记机构、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 （四）资产支持证券投资的流动性风险 本基金持有不动产资产支持证券全部份额，如发生特殊情况需要处置不动产 资产支持证券，可能会由于资产支持证券流动性较弱从而给证券持有人带来损失 （如证券不能卖出或贬值出售等）。 （五）合规性风险 指基金管理或运作过程中，违反国家法律法规的规定，或者基金投资违反法 规及基金合同有关规定的风险。 （六）证券市场风险 1、政策风险 货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市 场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。 2、经济周期风险 证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，周期性的 经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。 3、利率风险 利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基 金部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到 利率变化的影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金 资产损失的风险。 4、收益率曲线风险 收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的 货币市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化， 可能导致基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并 不能充分反映这一风险的存在。 5、购买力风险 基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而 导致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。 6、再投资风险 再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这 与利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时， 基金从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的 收益率，这将对基金的净值增长率产生影响。 7、信用风险 信用风险主要指原始权益人、运营管理机构等因经营情况恶化等因素发生违 约，或由于原始权益人、运营管理机构信用等级降低导致基金价格波动等风险。 信用风险也包括基金在交易过程中发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况 或其他原因不能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导 致基金资产损失。 8、其他风险 随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具， 基金可能会面临一些特殊的风险。 （七）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一 致的风险 本基金法律文件有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券 市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收 益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法 规对本基金进行“销售适当性风险评价”，不同的销售机构采用的评价方法也不 尽相同，因此销售机构的基金产品“风险等级评价”与基金法律文件中风险收益 特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风 险承受能力与产品风险之间的匹配检验。 （八）意外事件及不可抗力对不动产项目造成的风险 项目运营过程中，项目公司可能面临不动产项目的损害、破坏或灭失、人身 伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。此外，本基金也可能受地震、台风、 水灾、火灾、战争、公共卫生事件、政策、法律变更及其他不能预见或其后果不 能防止或不可避免的不可抗力事件的影响，从而对不动产项目的经营产生重大不 利影响。 四、财务顾问提示 财务顾问受基金管理人聘请，就本项目开展独立尽职调查，并出具本财务顾 问报告。本财务顾问报告揭示的风险事项仅为重大风险，未能详尽列明不动产基 金的所有风险。基金管理人与资产支持证券管理人依法应当承担的尽职调查责任 不因聘请财务顾问而免除。 投资人在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等 法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断不动产基金投资价值，自主作出 投资决策，自行承担投资风险。 附件七：基金合同及托管协议相关情况 附件八：本次发行参与机构的基本情况 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】关于举办中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资者开放日活动的公告 关于举办中金普洛斯仓储物流封闭式 基础设施证券投资基金投资者开放日活动的公告 一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 中金普洛斯 REIT 公募 REITs 代码 508056 公募 REITs 合同生效日 2021 年 6 月 7 日 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 兴业银行股份有限公司                  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、 《公                  开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海                  证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业                  务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产 公告依据 投资信托基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临                  时报告（试行）》以及《中金普洛斯仓储物流封闭式                  基础设施证券投资基金基金合同》《中金普洛斯仓储                  物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其                  更新 二、本次投资者开放日活动内容 为便于广大投资者更全面深入地了解中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施 证券投资基金（以下称“本基金”或“中金普洛斯 REIT”）的经营成果、财务 状况及底层不动产资产运作状况，并与原始权益人、运营管理机构深入沟通，拟 于 9 月 9 日举办本基金投资者开放日活动。此次活动将举行现场会议及项目现场 调研，原始权益人、运营管理机构及基金管理人将在符合信息披露规定的前提下， 就投资者问题进行交流和解答。 三、活动会召开的时间、地点、参与方式、日程安排 1.活动日期：2026 年 9 月 9 日（星期三）13:30-15:20 2.活动地点：普洛斯青岛前湾港国际物流园-南门（地址：山东省青岛市黄岛 区薛家岛街道月湾路 7 号），以审核通知邮件为准 3.参与方式：现场会议，项目现场调研 4.日程安排      时间 日程 13:30-15:20 座谈交流、参观不动产项目 四、参加人员 中金普洛斯 REIT 原始权益人及运营管理机构相关业务负责人、基金经理、 本基金投资者等。 五、投资者参与方式 投资者可发送报名邮件至 ir@glpreit.com 进行报名。邮件主题为“开放日报名 —姓名”并填列以下报名表格，以及附相关身份证明扫描件（包括但不限于名片、 工牌）报名参与投资者开放日活动，每家机构限报名 2 人。报名截止时间为 2026 年 9 月 8 日 15:00。经审核后基金管理人将发送审核通知邮件，届时投资者凭审 核通知邮件参加投资者开放日活动。 姓名 单位名称 职务 联系方式 投资者问题 备注 特此公告。                                     中金基金管理有限公司                                       2026 年 9 月 4 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】中金基金管理有限公司关于中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金基金份额解除限售的公告 中金基金管理有限公司 关于中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金                  基金份额解除限售的公告 一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 中金唯品会奥莱 REIT 公募 REITs 代码 508082 公募 REITs 合同生效日 2025 年 8 月 27 日 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 中国建设银行股份有限公司                       《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、 《公开募                       集基础设施证券投资基金指引（试行）》 《上海证券交易所                       公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》                       《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs） 公告依据                       规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定以                       及《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金基                       金合同》《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资                       基金招募说明书》及其更新 业务类型 场内解除限售 解除限售/锁定生效日 2026 年 9 月 14 日 二、解除限售份额基本情况 根据有关法律法规、中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金(以 下简称“本基金”)招募说明书及其更新、签署的战略配售协议及《中金唯品会奥 特莱斯封闭式基础设施证券投资基金战略配售份额限售公告》的规定，本基金部 分战略配售份额将于 2026 年 9 月 14 日解除限售（2026 年 9 月 12 日为非交易 日，本次解除限售账户将于 2026 年 9 月 14 日实际解除限售），本次场内解除限 售份额合计 95,500,000 份。 （一）公募 REITs 场内份额解除限售 1.本次解除限售的份额情况                                   1                                                  限售期 序 限售份额总 （自基金          证券账户名称 限售类型 号 量（份） 上市之日                                                   起）      国寿资本投资有限公司-北京      平准基础设施不动产股权投 其他专业机构投资者 1 8,800,000 12 个月       资基金合伙企业（有限合 战略配售限售           伙）      平安健康保险股份有限公司- 其他专业机构投资者 2 7,400,000 12 个月        传统保险产品 2 号 战略配售限售      大家资管-兴业银行-大家资                                      其他专业机构投资者 3 产稳健优选 6 号固定收益类 7,400,000 12 个月                                        战略配售限售         资产管理产品      泰康养老保险股份有限公司 其他专业机构投资者 4 4,500,000 12 个月       －万能甲专门投资组合甲 战略配售限售      芜湖元康私募基金管理有限                                      其他专业机构投资者 5 公司-元康盛景 21 号私募证 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售          券投资基金      西藏中平信私募股权投资基      金管理有限公司-中平信凯睿 其他专业机构投资者 6 4,500,000 12 个月      (广东)基础设施投资合伙企 战略配售限售          业(有限合伙)      合凡(广州)股权投资基金管                                      其他专业机构投资者 7 理有限公司-广州合凡伍号股 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售      权投资合伙企业(有限合伙)      中国人寿资管-广发银行-国                                      其他专业机构投资者 8 寿资产 -鼎瑞 2511 资产管理 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售            产品      青岛银盛泰投资管理有限公                                      其他专业机构投资者 9 司-青岛银盛泰润泽投资中心 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售           (有限合伙)      上海国际信托有限公司-上信 其他专业机构投资者 10 4,500,000 12 个月      -睿展 2 号集合资金信托计划 战略配售限售      上海国际信托有限公司-上信 其他专业机构投资者 11 4,500,000 12 个月      -睿展 1 号集合资金信托计划 战略配售限售      广州启恒私募证券投资基金                                      其他专业机构投资者 12 管理有限公司-启恒苏格拉底 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售       1 号私募证券投资基金                                      其他专业机构投资者 13 申万宏源证券有限公司 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售                                      其他专业机构投资者 14 国泰海通证券股份有限公司 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售                                      其他专业机构投资者 15 国信证券股份有限公司 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售                                2                                                  限售期 序 限售份额总 （自基金         证券账户名称 限售类型 号 量（份） 上市之日                                                   起）                                      其他专业机构投资者 16 中信证券股份有限公司 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售                                      其他专业机构投资者 17 中信建投证券股份有限公司 4,500,000 12 个月                                        战略配售限售      中国太平洋人寿保险股份有 其他专业机构投资者 18 4,000,000 12 个月       限公司－万能险共富二号 战略配售限售      中国太平洋财产保险股份有                                      其他专业机构投资者 19 限公司－传统－普通保险产 3,400,000 12 个月                                        战略配售限售       品－013C－CT001 沪      宁波梅山保税港区光挚源投 其他专业机构投资者 20 1,500,000 12 个月        资管理有限公司 战略配售限售          合计 95,500,000      2.本次解除限售后剩余的限售份额情况                                                  限售期 序 限售份额总量 （自基金         证券账户名称 限售类型 号 （份） 上市之日                                                   起）                                                  占发售总                                                  量 20% 部                                                  分的限售                                      原始权益人及其同一                                                  期为 60 个 1 杉杉商业集团有限公司 510,000,000 控制下关联方战略配                                                  月，超过                                         售限售                                                  20% 部 分                                                  的限售期                                                  为 36 个月       北京磐茂投资管理有限公       司－厦门源峰基础设施股 其他专业机构投资者 2 9,000,000 24 个月       权投资基金合伙企业（有 战略配售限售          限合伙）       东吴人寿保险股份有限公 其他专业机构投资者 3 4,500,000 24 个月         司－自有资金 战略配售限售       中英人寿保险有限公司－ 其他专业机构投资者 4 4,500,000 24 个月         分红－个险分红 战略配售限售                                      其他专业机构投资者 5 深圳担保集团有限公司 4,500,000 24 个月                                       战略配售限售                                      其他专业机构投资者 6 宏源汇智投资有限公司 4,500,000 24 个月                                       战略配售限售 7 招商信诺人寿保险有限公 4,500,000 其他专业机构投资者 24 个月                                3                                                 限售期 序 限售份额总量 （自基金         证券账户名称 限售类型 号 （份） 上市之日                                                  起）          司－传统 战略配售限售      长城财富资管－工商银行                                     其他专业机构投资者 8 －长城财富朱雀创睿六号 4,500,000 24 个月                                      战略配售限售        资产管理产品      华夏基金－国民养老保险      股份有限公司－传统险产 其他专业机构投资者 9 4,500,000 24 个月      品－华夏基金国民养老 1 战略配售限售       号单一资产管理计划      广州越秀产业投资有限公 其他专业机构投资者 10 4,500,000 24 个月           司 战略配售限售       弘毅私募基金管理（天       津）合伙企业（有限合                                     其他专业机构投资者 11 伙）－天津弘毅基础设施 4,500,000 24 个月                                      战略配售限售      投资基金合伙企业（有限          合伙）      嘉实基金－北京人寿保险      股份有限公司传统险－嘉 其他专业机构投资者 12 4,500,000 24 个月      实基金宝睿 9 号单一资产 战略配售限售          管理计划      建信信托有限责任公司-建                                     其他专业机构投资者 13 信信托-睿驰组合 2 号集合 4,500,000 24 个月                                      战略配售限售         资金信托计划      安联保险资管－招商银行                                     其他专业机构投资者 14 －安联知瑞 3 号资产管理 4,500,000 24 个月                                      战略配售限售          产品      中再资管-建设银行-中再汇 其他专业机构投资者 15 4,500,000 24 个月       利 2 号资产管理产品 战略配售限售      上海睿投私募基金管理有      限公司－睿投海纳 2 号基 其他专业机构投资者 16 4,500,000 24 个月      础设施策略私募证券投资 战略配售限售          基金      中国国际金融股份有限公 其他专业机构投资者 17 4,500,000 24 个月           司 战略配售限售      国泰海通证券资管-海港人      寿保险股份有限公司-海港      人寿保险股份有限公司传 其他专业机构投资者 18 4,500,000 24 个月         统 3-国泰君安君得 战略配售限售      3656FOF 单一资产管理计               划 19 中国中金财富证券有限公 4,500,000 其他专业机构投资者 24 个月                                4                                                   限售期 序 限售份额总量 （自基金           证券账户名称 限售类型 号 （份） 上市之日                                                    起）              司 战略配售限售        深创投红土资产管理（深 其他专业机构投资者 20 4,500,000 24 个月          圳）有限公司 战略配售限售        兴业国际信托有限公司-兴                                       其他专业机构投资者 21 业信托·兴业元泰 12 号集 2,250,000 24 个月                                        战略配售限售         合资金信托计划 C 款        云南国际信托有限公司-云                                       其他专业机构投资者 22 南信托-兴睿 1 号集合资金 2,250,000 24 个月                                        战略配售限售            信托计划            合计 604,500,000       注：限售期自基金上市之日起计算。       （二）公募 REITs 场外份额解除限售       1.本次解除限售的份额情况       不涉及。       2.本次解除限售后剩余限售份额情况       不涉及。       三、本次限售份额上市后流通份额变化情况       本次战略配售份额解禁前，可在二级市场直接交易的本基金流通份额为 300,000,000 份，占本基金全部基金份额的 30%。本次战略配售份额解禁后，可 流通份额合计为 395,500,000 份，占本基金全部基金份额的 39.55%。       四、不动产项目主要经营情况       本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于宁波市海曙区的杉井奥特莱 斯，项目紧邻宁波栎社机场，周边交通便利，半小时车程可基本覆盖宁波市主城 区范围，辐射范围广，客群聚集能力强。       截至 2026 年 6 月 30 日，不动产项目一期已开业运营 14.8 年，三期开业运 营 9.7 年，四期开业运营 6.2 年，合计总建筑面积 104,262.75 平方米，商业建筑 面积 83,319.32 平方米，可供出租面积 51,427.27 平方米，期末实际出租面积                                 5 51,427.27 平方米，期末时点出租率 100.00%，期末租金收缴率 100.00%。     截至本公告发布之日，本基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作正 常，运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格 按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。      五、对基金份额持有人权益的影响分析     基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实 际的净现金流分派率降低/提高。基金管理人在此郑重提醒广大投资者注意本基 金二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理 性判断的基础上进行投资决策。     根据《中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本 基金 2026 年度预测的可供分配金额为 163,822,026.03 元。基于上述预测数据， 净现金流分派率的计算方法举例说明如下：     1、如投资人在首次发行时买入本基金，假设买入价格为 3.480 元/份，该投 资 者 的 2026 年 度 年 化 净 现 金 流 分 派 率 预 测 值 =163,822,026.03/(1,000,000,0003.480)=4.71%。     2、如投资人在 2026 年 9 月 2 日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价 格为当天收盘价 3.833 元/份，该投资者的 2026 年度年化净现金流分派率预测值 =163,822,026.03/(1,000,000,0003.833)=4.27%。     需特别说明的是：     1、基金首次发行时的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流 /基金发行规模，对应到每个投资者的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供 分配现金流/基金买入成本。     2、以上计算说明中的可供分配金额系根据《中金唯品会奥特莱斯封闭式基 础设施证券投资基金招募说明书》予以假设，不代表实际年度的可供分配金额。     3、净现金流分派率不等同于基金的收益率。      六、相关机构联系方式     投资者可以登录中金基金管理有限公司网站 www.ciccfund.com 或拨打中金 基金管理有限公司客服电话 400-868-1166 进行相关咨询。                                       6      七、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保 证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示 其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投 资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。 投资者在参与本基金相关业务前，应当认真阅读本基金的基金合同、最新的招募 说明书、基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判 断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，全面认识本基金的风 险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状 况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出投资决 策。 特此公告。                          中金基金管理有限公司                             2026 年 9 月 4 日                   7 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】南方顺丰物流REIT：南方基金管理股份有限公司关于南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金流动性服务商的公告 南方基金管理股份有限公司关于南方顺丰仓储物流 封闭式基础设施证券投资基金流动性服务商的公告 为促进南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（场内简 称“南方顺丰物流 REIT”）的市场流动性和平稳运行，根据《深圳 证券交易所证券投资基金业务指引第 2 号——流动性服务》有关规定， 自 2026 年 9 月 7 日起，本公司新增国泰海通证券股份有限公司为南 方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（代码：180305）流动 性服务商。 特此公告。                       南方基金管理股份有限公司                            2026 年 9 月 4 日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于召开2026年中期业绩说明会的公告 国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金                   关于召开2026年中期业绩说明会的公告 一、公募REITs基本信息                   国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基 公募 REITs 名称                   金 公募 REITs 简称 国泰海通城投宽庭保租房 REIT 公募 REITs 代码 508031 基金合同生效日 2025 年 9 月 29 日 基金管理人名称 上海国泰海通证券资产管理有限公司 基金托管人名称 中国银行股份有限公司                   《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集                   基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开                   募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》《上                   海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适 公告依据                   用指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及《国泰                   海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基                   金合同》《国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施                   证券投资基金招募说明书》及其更新等 注：2025 年 9 月 29 日，国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 由国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金变更而来。 二、说明会内容 为便于广大投资者更全面深入地了解国泰海通城投宽庭保障性租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）2026 年上半年主要经营成果及财 务状况，上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“本基金管理人”）拟召 开本基金 2026 年中期业绩说明会，本次说明会将以视频+文字互动的形式，与投 资者进行交流和沟通，在信息披露允许的范围内就投资者普遍关注的问题进行解 答与回应。 三、说明会召开的时间、地点 （一）会议召开时间：2026 年 9 月 11 日（星期五）下午 13:00-14:00 （二）会议召开地点：上海证券交易所上证路演中心（网址：https://roadsho w.sseinfo.com/） （三）会议召开方式：上海证券交易所上证路演中心视频直播+文字互动 四、参加人员 基金管理人和原始权益人、运营管理机构相关业务负责人。 五、投资者参与方式 （一）投资者可在 2026 年 9 月 11 日（星期五）下午 13:00-14:00，通过互联 网登录上证路演中心（网址：https://roadshow.sseinfo.com/），在线参与本次业绩 说明会，基金管理人和原始权益人、外部管理机构相关业务负责人将对投资者普 遍关注的问题进行回答。 （二）投资者可于 2026 年 9 月 10 日（星期四）下午 16:00 前通过“提问预征 集通道”栏目或者发送邮件至 IR_REITs@gtht.com 进行提问。 六、其他事项 本次说明会召开后，投资者可以通过上证路演中心（网址： https://roadshow.sseinfo.com/）查看本次说明会的召开情况及主要内容。 特此公告。                              上海国泰海通证券资产管理有限公司                                            2026 年 9 月 4 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏深国际REIT：关于举办华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资者开放日活动的公告 关于举办华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金                   投资者开放日活动的公告 一、 公募 REITs 基本信息 公募REITs名称 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 公募REITs简称 华夏深国际REIT 场内简称 华夏深国际REIT 公募REITs代码 180302 公募REITs合同生效日 2024年6月25日 基金管理人名称 华夏基金管理有限公司 基金托管人名称 招商银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、                                           《公                      开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国                      证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公                      告》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金                      业务办法（试行）》                              《深圳证券交易所公开募集不动产                      投资信托基金业务指引第5号——临时报告（试行）》                      等有关规定以及《华夏深国际仓储物流封闭式基础设                      施证券投资基金基金合同》《华夏深国际仓储物流封                      闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新 二、 活动内容 为便于广大投资者更全面深入地了解本基金的运营业绩、财务表现以及底层 资产运作状况，本基金拟于2026年9月11日10:00-12:00举办本基金的投资者开放 日活动，在信息披露允许的范围内就投资者普遍关注的问题进行交流和解答。 三、 活动安排 1、活动时间：2026年9月11日10:00-12:00 2、活动地点：杭州一期项目园区（浙江省杭州市钱塘区纬二路399号深国际 综合物流港） 3、活动方式：项目现场参观、会议座谈 四、 参加人员 本基金基金经理、运营管理机构相关业务负责人、本基金投资者等。 五、 投资者参与方式 投资者可于2026年9月10日前发送邮件至本基金投资者关系团队邮箱 （IR_180302@chinaamc.com，下同）报名参与本次活动，邮件主题为“华夏深国 际REIT投资者开放日报名-姓名”，邮件正文为“机构名称（若为自然人可以不填）                                       、 人员名单与联系方式”。投资者在活动当日可自行前往活动地点参与活动。具体情 况可联系本基金投资者关系团队邮箱。 特此公告                         华夏基金管理有限公司                          二〇二六年九月四日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏和达高科REIT：关于召开华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期业绩说明会的公告 关于召开华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金                    2026年中期业绩说明会的公告 一、 公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 华夏杭州和达高科产园 REIT 场内简称 华夏和达高科 REIT 公募 REITs 代码 180103 公募 REITs 合同生效日 2022 年 12 月 16 日 基金管理人名称 华夏基金管理有限公司 基金托管人名称 兴业银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规、                                             《公                       开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国证                       监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》                                             《深                       圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法                       （试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托                       基金业务指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规                       定以及《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券                       投资基金基金合同》《华夏杭州和达高科产业园封闭式                       基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新 二、活动内容 为便于广大投资者更全面深入地了解本基金及底层资产 2026 年上半年经营 成果、财务状况，华夏基金管理有限公司（以下简称“本基金管理人”）拟于 2026 年 9 月 11 日 14:00-15:00 举办本基金业绩说明会，在信息披露允许的范围内就投 资者普遍关注的问题进行交流和解答。 三、业绩说明会召开的时间、地点及方式 1、时间：2026 年 9 月 11 日 14:00-15:00 2、地点：浙江省杭州市钱塘区幸福南路 41 号金沙中心 A1 栋 1905 室 3、方式：会议座谈 四、参加人员 本基金管理人、运营管理机构相关业务负责人，本基金投资者等。 五、报名方式 此次业绩说明会采取非报名形式，投资者当日可自行前往说明会地点参与座 谈交流。具体情况可联系投资者关系团队邮箱 IR_180103@chinaamc.com。 特此公告        华夏基金管理有限公司         二〇二六年九月四日 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】创金合信北京国资公司REIT：创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金关于原始权益人及其关联方基金份额增持计划的公告 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金     关于原始权益人及其关联方基金份额增持计划的公告 一、公募 REITs 基本信息                创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资 公募 REITs 名称                基金 公募 REITs 简称 创金合信北京国资公司 REIT 公募 REITs 代码 181001 公募 REITs 合同生效日 2026 年 7 月 13 日 基金管理人名称 创金合信基金管理有限公司 基金托管人名称 中国工商银行股份有限公司                  《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套法规、                  《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》                  《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试                  点的公告》《深圳证券交易所公开募集不动产投资                  信托基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所公 公告依据                  开募集不动产投资信托基金业务指引第 5 号——临                  时报告（试行）》等有关规定以及《创金合信北京                  国资公司封闭式商业不动产证券投资基金基金合                  同》和《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产                  证券投资基金招募说明书》及其更新等 二、不动产项目的经营业绩情况 本基金通过专项计划持有的不动产项目为位于北京市的集智未来项目（量子 芯座、量子银座）和隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里）。集智未来项目 业态为办公，可供出租面积为 48,998.36 平方米；隆福寺一期项目业态为办公、 配套商业，可供出租面积为 54,792.96 平方米。截至 2026 年 6 月 30 日，集智未 来项目时点出租率为 92.82%，隆福寺一期项目时点出租率为 93.40%。 结合当前的经济环境、市场情况、区域写字楼市场供应与竞争态势、租户的 实际诉求等，运营管理机构已采取并将持续跟进的措施包括但不限于：持续跟踪 重点租户的续租与扩租意向并提前开展租约洽谈；优化租户结构、提升入驻企业 产业集聚度；拓展线上线下招商渠道，积极对接潜在租赁需求；通过装修改造与 软硬件升级改善产品品质、提升项目运营服务水平；合理控制运营成本，提升项 目经营效率。 三、关于原始权益人计划增持基金份额的说明                             1 本基金管理人收到本基金原始权益人北京市国有资产经营有限责任公司（以 下简称“北京国资公司”或“原始权益人”）的通知，基于对本基金及不动产项目未 来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为增强投资者信心，支持本基金持续、 稳定、健康发展，在遵守中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的相关规定 前提下，北京国资公司及其关联方计划增持本基金基金份额，现将本次增持计划 公告如下： （一）增持主体 本基金原始权益人北京市国有资产经营有限责任公司的关联方北京证券有 限责任公司。 （二）本次增持前原始权益人及其关联方持有本基金基金份额的情况 本次增持计划实施前，北京国资公司及其同一控制下的关联方合计持有本基 金基金份额 390,000,000.00 份，持有份额比例为 39%。 （三）增持计划的主要内容 1、增持目的：基于对本基金及不动产项目未来发展前景的信心和长期投资 价值的认可，为增强投资者信心，支持本基金持续、稳定、健康发展。 2、增持方式：通过深圳证券交易所交易系统以竞价或深圳证券交易所认可 的其他方式进行增持。 3、增持价格及安排：本次增持不设增持价格区间，根据基金交易价格波动 情况及二级市场整体趋势，择机实施本次增持计划。 4、拟增持基金份额数量：本次拟合计增持不超过 10,000,000.00 份，占已发 行基金总份额的比例不超过 1%。 5、增持计划的有效期限：自 2026 年 9 月 3 日起 6 个月内（含法律、法规及 深圳证券交易所业务规则等有关规定不准增持的期间）。 6、增持资金安排：增持资金来源于增持主体自有资金或自筹资金。 7、增持基金份额的持有期限：增持主体承诺，本次增持的基金份额在本次 增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后 6 个月内不会通过大宗交易、协议 转让或竞价交易等方式进行减持。 四、相关机构联系方式                          2 投资者可以登录基金管理人网站（www.cjhxfund.com）或拨打基金管理人的 客户服务电话（400-868-0666）咨询有关详情。 五、其他需要提示的事项 截至本公告发布日，本基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作正常， 运营管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理人将严格按照 法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。 本基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产，但不 保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩不代表未来表现，敬请 投资者注意投资风险。投资者投资于本基金前应认真阅读基金的基金合同、更新 的招募说明书及相关公告。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则， 在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自 行负担。投资者在参与本基金相关业务前，应当认真阅读本基金的基金合同、最 新的招募说明书、基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则， 自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，全面认识本基 金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、 资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出 投资决策。 特此公告。                               创金合信基金管理有限公司                                   2026 年 9 月 4 日                       3 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文

【原文】华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金关于召开2026年中期业绩说明会的公告 华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金              关于召开 2026 年中期业绩说明会的公告 一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 华安百联消费 REIT 公募 REITs 代码 508002 公募 REITs 合同生效日 2024 年 7 月 11 日 基金管理人名称 华安基金管理有限公司 基金托管人名称 中国工商银行股份有限公司                        《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开                        募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集证券                        投资基金信息披露管理办法》《上海证券交易所公开募集                        不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海 公告依据 证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则                        适用指引第 5 号——临时报告（试行）》以及《华安百联                        消费封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和《华安百                        联消费封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》等法律                        文件 二、说明会内容      为便于广大投资者更全面深入地了解华安百联消费封闭式基础设施证券投 资基金（以下简称“本基金”）经营成果、财务状况等，华安基金管理有限公 司（以下简称“基金管理人”）拟于 2026 年 9 月 11 日召开本基金 2026 年中期 业绩说明会，就投资者关心的问题进行交流和解答。 三、说明会召开的时间、地点      1、会议召开时间：2026 年 9 月 11 日（星期五） 10：00-11：00      2、会议召开地点：上海证券交易所上证路演中心      （网址：http://roadshow.sseinfo.com/）      3、会议召开方式：上证路演中心视频+文字互动 四、参加人员      基金管理人、原始权益人及运营管理实施机构等相关业务负责人等。 五、投资者参与方式      1、投资者可于 2026 年 9 月 11 日（星期五）10：00-11：00，通过互联网 登录上证路演中心（网址：https://roadshow.sseinfo.com/）进行提问，在线参与 本次业绩说明会，本基金管理人将对投资者普遍关注的问题进行回答。 2、投资者可于 2026 年 9 月 10 日（星期四）16:00 前通过本基金管理人指 定邮箱 reitsir_508002@huaan.com.cn 进行提问，或者登录上证路演中心网站首 页点击“提问预征集”栏目进行提问。 六、其他事项 本次业绩说明会召开后，投资者可以通过上海证券交易所上证路演中心 （网址：http://roadshow.sseinfo.com/）查看本次业绩说明会的召开情况及主要内 容。 特此公告。                                     华安基金管理有限公司                                         2026 年 9 月 4 日 来源：上海证券交易所 · 2026-09-04 · 中国内地 · 原文