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【原文】中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金关于运营管理机构高级管理人员变动情况的公告 中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金       关于运营管理机构高级管理人员变动情况的公告     一、公募 REITs 基本信息 公募 REITs 名称 中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金 公募 REITs 简称 中信建投国家电投新能源 REIT（场内简称：国家电投） 公募 REITs 代码 508028 公募 REITs 合同生效日 2023 年 3 月 20 日 基金管理人名称 中信建投基金管理有限公司 基金托管人名称 中国工商银行股份有限公司                  《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开                  募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交                  易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试                  行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 公告依据                  （REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》《中                  信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金基金                  合同》《中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投                  资基金招募说明书》及其更新等     二、不动产项目基本情况     本基金不动产项目为位于江苏省盐城市滨海县滨海北部的中山河口至滨海 港之间的近海海域及江苏省盐城市滨海县滨海港经济区的中电投滨海北区 H1#100MW 海上风电工程（简称“滨海北 H1 项目”）、中电投滨海北区 H2#400MW 海上风电工程（简称“滨海北 H2 项目”）及配套建设的国家电投集团滨海北 H1# 海上风电运维驿站工程项目（简称“配套运维驿站项目”，与滨海北 H1 项目、 滨海北 H2 项目合称为“不动产项目”）。运营管理机构为国电投江苏海上风力 发电有限公司（简称“江苏海风公司”）。不动产项目将海上风力资源转换成清 洁电力，通过国网江苏省电力有限公司（简称“江苏国网”）将电力输送至终端 用户，并从江苏国网取得电力销售收入。 截至本公告发布日，不动产项目运营稳定，运营管理机构未发生变更且运营 管理能力稳定。 三、运营管理机构高级管理人员变动情况 基金管理人于 2026 年 10 月 12 日收到江苏海风公司通知，根据工作需要并 经履行相关决策程序，左成明先生不再担任江苏海风公司副总经理（组织领导财 务管理工作，分管市场营销部、人力资源部（党委组织部）、计划与财务部）， 另有任用；任命王满女士兼任江苏海风公司财务总监。王满女士简历如下： 王满，女，1977 年出生，中共党员，本科学历。曾任郑州热电厂经营管理 部会计、纪检监察审计部审计专责，郑州燃气发电有限公司会计、财务管理部副 经理、财务管理部主任、副总会计师，国家电投集团河南电力有限公司财务管理 部资产管理、综合管理高级主管，平顶山热力集团有限公司财务总监，国家电投 集团平顶山热电有限公司财务总监，国电投周口燃气热电有限公司财务总监，国 电投河南省电力燃料有限公司总会计师等职务。现任国电投南通新能源有限公司 财务总监兼国电投江苏海上风力发电有限公司财务总监，负责组织领导国电投江 苏海上风力发电有限公司财务管理工作，分管人力资源部（党委组织部）、计划 与财务部。 四、对不动产项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益的 影响分析 截至本公告发布日，运营管理机构经营管理团队稳定，履职正常，本次运营 管理机构高级管理人员变动系正常人事调整，不影响运营管理机构的稳定运营管 理能力，对不动产项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无不 利影响。 本公告内容已经本基金运营管理机构确认。 五、其他说明 如有疑问，投资者可登录基金管理人网站（www.cfund108.com）或拨打基金 管理人客户服务电话(4009-108-108）了解、咨询有关详情。 截至目前，本基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理 人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。基 金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基 金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来 业绩表现。基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成对本基金业绩表现的保证。 投资者在投资本基金前，应当认真阅读本基金的基金合同、最新的招募说明书和 基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投 资价值，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、 投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理 性判断市场，独立做出投资决策。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负” 原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投 资者自行负担。 特此公告。                        中信建投基金管理有限公司                            2026 年 10 月 14 日 来源：上海证券交易所 · 2026-10-14 · 中国内地 · 原文

【原文】汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于运营管理机构高级管理人员变更情况的公告 汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金         关于运营管理机构高级管理人员变更情况的公告 一、公募REITs基本信息 公募REITs名称 汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 公募REITs简称 汇添富九州通医药REIT 场内简称 九州通R 公募REITs代码 508084 公募REITs合同生效日 2025年2月17日 基金管理人名称 汇添富基金管理股份有限公司 基金托管人名称 兴业银行股份有限公司                《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集基础                设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集不动                产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公 公告依据 开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第5号—临时报                告（试行）》《汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投                资基金基金合同》《汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证                券投资基金招募说明书》及其更新等 二、不动产项目基本情况 本基金持有的不动产项目为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，具体包括医 药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心 2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积 172,447.79平方米，项目各楼栋自2015年至2021年陆续投入运营。 本基金通过主要资产投资于不动产资产支持证券以间接持有不动产项目，以 获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取不动产项目运营 收益并提升不动产项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长 期增值回报。 截至本公告发布日，不动产项目整体运营情况良好。 三、运营管理机构人事变更情况     基金管理人于2026年10月12日收到本基金运营管理机构湖北九州产业园区运 营管理有限公司通知，运营管理机构部分高级管理人员相关工商变更登记手续已 办理完毕，具体情况如下：     1. 法定代表人、总经理变更。就张亮先生担任运营管理机构总经理事项，本基 金已于 2026 年 9 月 9 日披露《汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投 资基金关于运营管理机构总经理变更情况的公告》。运营管理机构法定代表人同 步变更为张亮先生。张亮先生简历详见前述公告。     2. 财务负责人变更。运营管理机构财务负责人变更为李从青女士。李从青， 女，35岁，本科学历。现任湖北九州产业园区运营管理有限公司财务经理。历任 中汇（北京）税务师事务所有限公司项目经理、华夏幸福基业股份有限公司税务 经理、四川蓝光发展股份有限公司税务经理、九州通集团税务管理岗。具有11年 税务工作经历。     3. 监事设置调整。根据《中华人民共和国公司法》相关规定，运营管理机构 调整公司治理结构，不再设立监事职务，原监事王跃强先生不再担任公司监事。     上述事项均系运营管理机构根据经营管理需要进行的正常人事变动。     截至本公告披露日，本基金运作情况正常，运营管理机构经营情况正常。 四、对不动产项目运营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益的影响分 析     目前本基金运营管理机构的经营管理团队稳定，履职正常，本次运营管理机 构人员变动不涉及负责本基金基础设施项目日常运营团队的调整，项目现场运营 管理团队保持稳定，不影响运营管理机构稳定的运营管理能力，对不动产项目运 营情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无重大不利影响。     本公告内容已经本基金运营管理机构确认。 五、相关机构联系方式 如有疑问，投资者可登录基金管理人网站（https://www.99fund.com/）查询相 关信息或拨打客户服务电话（400-888-9918）咨询相关事宜。 六、其他提示 截至目前，本基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理 人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩并不预示其未来表现。 投资有风险，敬请投资者在投资本基金之前，仔细阅读本基金的基金合同、最新 的招募说明书和基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则， 全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，充分了解相关资产的商业模式，自 主判断基金的投资价值，并充分考虑自身的风险承受能力，秉承价值投资、长期 投资理念，理性判断市场，谨慎做出投资决策，自行承担投资风险。 特此公告。                               汇添富基金管理股份有限公司                                       2026年10月14日 来源：上海证券交易所 · 2026-10-14 · 中国内地 · 原文

【原文】银华粤海水务水利REIT：银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的公告 银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认                    比例结果的公告 银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金（基金简称：银华粤海水务 水利 REIT，场内简称：银华粤海水务水利 REIT，基金代码：180702，以下简称 “本基金”）的募集期为 2026 年 10 月 8 日起至 2026 年 10 月 12 日（含）。其 中公众投资者的募集期为 2026 年 10 月 8 日起至 2026 年 10 月 8 日（含），战略 投资者及网下投资者的募集期为 2026 年 10 月 8 日起至 2026 年 10 月 12 日                                                 （含）                                                   。 根据《银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简 称“《基金合同》”）、《银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金招募 说明书》（以下简称“《招募说明书》”）以及《银华粤海水务水利封闭式基础 设施证券投资基金基金份额发售公告》（以下简称“《发售公告》”）的有关规 定，银华基金管理股份有限公司（以下简称“基金管理人”）及负责办理本基金 份额发售相关业务的财务顾问中国国际金融股份有限公司（以下简称“财务顾 问”）决定对部分认购申请实施比例配售，现将相关情况公告如下： 一、认购及缴款情况 中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为 500,000,000 份，本次发售由 战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数 量为 350,000,000 份，占发售份额总数的比例为 70.00%。其中，原始权益人拟 认购数量为 290,000,000 份，占发售份额总数的比例为 58.00%；其他战略投资 者拟认购数量为 60,000,000 份，占发售份额总数的比例为 12.00%。网下发售的 初始基金份额数量为 105,000,000 份，占发售份额总数的比例为 21.00%，占扣 除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70.00%。公众投资者认购的初始 基金份额数量为 45,000,000 份，占发售份额总数的比例为 9.00%，占扣除向战 略投资者配售部分后发售数量的比例为 30.00%。最终战略配售、网下发售及公 众投资者发售的基金份额数量将根据回拨（如有）情况确定。                          1      截至 2026 年 10 月 12 日,《发售公告》中披露的 24 家战略投资者皆已根据 战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳 认购款，对应的有效认购基金份额数量为 35,000 万份，占基金发售份额总数的 比例为 70%。战略投资者的最终名单和认购数量将在本基金基金合同生效公告中 披露。      截至 2026 年 10 月 12 日，《发售公告》中披露的 67 家网下投资者管理的 341 个有效报价配售对象已全部按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额 缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为 1,851,230 万份。具体网下投资者 获配明细将在本基金基金合同生效公告中披露。      截 至 2026 年 10 月 8 日 ， 公 众 投 资 者 的 有 效 认 购 基 金 份 额 数 量 为 1,647,466.820311 万份。如上有效认购的公众投资者已缴付全额认购资金。 二、比例配售结果      （一）战略配售      本次募集的战略配售基金份额与《发售公告》中披露的拟募集的战略配售基 金份额一致，本基金战略投资者有效认购申请确认比例为 100%。      （二）网下发售      本基金发售结束后，基金管理人和财务顾问将对进行有效认购且足额缴款的 投资者及其管理的有效配售对象进行全程比例配售，所有配售对象将获得相同的 配 售 比 例 。 本 基 金 网 下 投 资 者 有 效 认 购 申 请 确 认 比 例 （ 即 配 售 比 例 ）为 0.56719046%，最终确认份额保留至整数位。      配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额。在实施配售过程中， 每个配售对象的获配份额向下取整后精确到 1 份，产生的剩余份额分配给认购份 额数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时，产生的剩余份额分配给认购时 间（以深交所网下发行电子平台显示的申报时间及申报编号为准）最早的配售对 象。      如果全部有效网下认购份额等于本次最终网下发售份额，基金管理人将按照 配售对象的实际认购数量直接进行配售。                               2      投资者最终确认的份额以在登记机构登记的份额为准。未确认部分的认购款 项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承担。      （三）公众发售      募集期间，本基金公众投资者的有效认购申请份额总额超过《发售公告》披 露的拟向公众投资者发售的基金份额数量，基金管理人对公众投资者的认购申请 采用“末日比例配售”的原则予以部分确认。根据本基金登记机构业务规则，本 基金 2026 年 10 月 8 日（公众发售最后认购日）公众投资者有效认购申请确认比 例为 0.27314478%，最终确认份额保留至整数位。      公众投资者于场内提交认购申请的，认购申请确认份额的计算方式为：2026 年 10 月 8 日公众投资者场内认购申请确认份额=2026 年 10 月 8 日公众投资者场 内提交的有效认购申请份额×公众投资者有效认购申请确认比例。      公众投资者于场外提交认购申请的，认购申请确认份额的计算方式为：2026 年 10 月 8 日公众投资者场外认购申请确认份额=（2026 年 10 月 8 日公众投资者 场外提交的有效认购申请净认购金额/发售价格）×公众投资者有效认购申请确认 比例。      上述公式仅供参考，因比例配售后，所有公众投资者确认的份额合计需要与 本次拟向公众投资者发售的基金份额总量相等，基金管理人将对公众投资者确认 份额进行微调，投资者最终确认的份额以在登记机构登记的份额为准。未确认部 分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承 担。      投资者缴纳的全部认购款项在募集期间产生的全部利息不折算为基金份额 持有人的基金份额，全部计入基金资产。 三、其他需要提示的事项      当发生部分确认时，公众投资者认购费率按照实际净认购金额所对应的费率 计算。认购申请确认金额/份额不受认购最低限额的限制。最终认购申请确认结 果以本基金登记机构计算并确认的结果为准。                        3 网下投资者发生配售，未获配部分认购资金将于本基金募集期结束后的 3 个 工作日内退还至原账户。公众投资者发生配售，未获配部分认购资金将于本基金 募集期结束后的 4 个工作日内划付至场内交易所会员单位或场外基金销售机构， 退回至公众投资者原账户的时间请以所在场内交易所会员单位或场外基金销售 机构为准。由此产生的损失由投资者自行承担，请投资者留意资金到账情况。 投资者可以通过以下途径咨询有关详情： 银华基金管理股份有限公司 客户服务电话：400-678-3333、010-85186558 网址：www.yhfund.com.cn 风险提示： 本公司承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基 金一定盈利，也不保证最低收益。敬请投资者留意投资风险。 本公告解释权归本公司。 特此公告                           4 来源：深圳证券交易所 · 2026-10-14 · 中国内地 · 原文

【原文】华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金收益分配的公告 华夏基金管理有限公司关于             华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金                             收益分配的公告                     公告送出日期：2026 年 10 月 14 日     一、公募 REITs 基本信息 公募REITs名称 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证                             券投资基金 公募REITs简称 华夏北京保障房REIT 场内简称 京保REIT（扩位简称：华夏北京保障房REIT） 公募REITs代码 508068 首次募集基金合同生效日 2022 年 8 月 22 日 基金合同更新生效日 2025 年 6 月 11 日 基金管理人名称 华夏基金管理有限公司 基金托管人名称 中国建设银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证                             券投资基金信息披露管理办法》《公开募集证券投                             资基金运作管理办法》《公开募集基础设施证券投                             资基金指引（试行）》《华夏北京保障房中心租赁                             住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《华                             夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券                             投资基金 2024 年度第一次扩募并新购入基础设施                             项目招募说明书》或其更新等 收益分配基准日 2026年6月30日 截止收益 基准日公募REITs份额净 2.9706 分配基准 值（单位：元） 日基金的 基准日公募REITs可供分 47,264,535.59 相关指标 配金额（单位：元）             截止基准日公募REITs按 -             照合同约定的分红比例计             算的应分配金额（单位：元） 本次公募REITs分红方案（单位：元/10 0.6000 份公募REITs份额） 有关年度分红次数的说明 本次分红为 2026 年度第 1 次分红 注：1、本基金本次收益分配方案已经基金托管人复核。 2、根据本基金基金合同约定，本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以 现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次。本 次拟分配金额为人民币 43,453,080.54 元，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的 91.9359%。                                1 截止基准日公募 REITs 按照本次分红比例计算的应分配金额与实际分配金额间可能存 在尾差，具体以注册登记机构的规则为准。 二、与分红相关的其他信息 权益登记日 2026年10月16日 除息日 2026年10月19日（场内） 2026年10月16日（场外） 现金红利发放日 2026年10月22日（场内） 2026年10月20日（场外） 分红对象 权益登记日在本基金注册登记机构登记在册的本基金全体                     基金份额持有人。 红利再投资相关事项的说明 本基金收益分配采取现金分红方式，不支持红利再投资。 税收相关事项的说明 根据财政部、国家税务总局的财税[2002]128号《财政部、                     国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通                     知》及财税[2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通                     知》的规定，基金向投资者分配的基金利润，暂不征收所得                     税。 费用相关事项的说明 本基金本次分红免收分红手续费。 注：1、本基金的分配方式为现金分红。 2、现金红利款将于 2026 年 10 月 20 日自本基金托管账户划出。 三、其他需要提示的事项 （1）权益分派期间（2026 年 10 月 14 日至 2026 年 10 月 16 日）暂停跨系 统转托管业务。 （2）本基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理 调整计算得出的金额，在可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利 润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司 持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整 项。本基金可供分配金额计算调整项如下： 当期购买不动产项目等资本性支出；应收、应付项目的变动以及对未来合理 相关支出的预留，包括重大资本性支出、期末经营性负债、不可预见费用等。 经过上述项目调整后，本基金自 2026 年 1 月 1 日至本次收益分配基准日 2026 年 6 月 30 日期间的可供分配金额为人民币 44,859,296.85 元。 本基金截止本次收益分配基准日的可供分配金额 47,264,535.59 元，包含前 期未分配的可供分配金额 2,405,238.74 元，以及 2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日的可供分配金额 44,859,296.85 元。                             2 （3）权益登记日当天买入的基金份额享有本次分红权益，权益登记日当天 卖出的基金份额不享有本次分红权益。 四、相关机构联系方式 投资者可登录本公司网站（www.ChinaAMC.com）或拨打本公司客户服务电 话（400-818-6666）咨询、了解本次分红相关事宜。 五、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不 保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并 不预示其未来业绩表现。因基金分红导致基金资产净值的变化，不会改变基金 的风险收益特征，不会降低基金投资风险或提高基金投资收益。基金管理人提 醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与 基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在参与本基金相关 业务前，应当认真阅读本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信 息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投 资决策，自行承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并 根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和自身 风险承受能力相适应，理性判断市场，谨慎做出投资决策。本基金风险揭示详 见本基金招募说明书及其更新。 特此公告                                 华夏基金管理有限公司                                 二〇二六年十月十四日                      3 来源：上海证券交易所 · 2026-10-14 · 中国内地 · 原文

【原文】节能国祯：关于开展 公 募 REITs 申报发行工作的 公 告 证券代码：300388 证券简称：节能国祯 公告编号：2026-044          中节能国祯环保科技股份有限公司        关于开展公募 REITs 申报发行工作的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的 通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《关于进一步盘活存量资 产扩大有效投资的意见》《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点工作的通知》和《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托 基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》等文件要求，为支持中节能国祯环保科 技股份有限公司（简称“中节能国祯”或“公司”）的经营发展，公司于 2026 年 10 月 12 日召开第八届董事会第十四次会议并审议通过《关于开展公募 REITs 申报发行工作的议案》，同意中节能国祯以安徽省合肥市区域内的三个污水处理 PPP 项目作为底层资产，开展基础设施公募 REITs（简称“公募 REITs”）的申 报工作。 本次发行基础设施公募 REITs 暂不构成关联交易，未构成《上市公司重大资 产重组管理办法》规定的重大资产重组，本议案无需提交股东会审议。在未来申 报发行过程中如涉及关联交易或达到股东会审议标准，公司将履行相应审批程序 并及时披露。 一、基础设施公募 REITs 方案 （一）拟入池的基础设施项目 中节能国祯作为原始权益人，拟以安徽省合肥市区域内的三个污水处理 PPP 项目作为底层资产，开展基础设施公募 REITs 的申报工作。具体为： 子项目 1 位于安徽省合肥市包河区-合肥祯祥污水处理有限公司持有管理的 小仓房项目； 子项目 2 位于安徽省合肥市包河区-合肥胡大郢国祯污水处理有限公司持有 管理的胡大郢项目； 子项目 3 位于安徽省合肥市蜀山区-合肥国祯水务有限公司持有管理的清溪 项目（以上三家公司合称“项目公司”）。 （二）交易主要流程 1.设立基础设施公募 REITs 中节能国祯作为原始权益人，拟以安徽省合肥市区域内的三个污水处理 PPP 项目作为底层资产，开展基础设施公募 REITs 的申报工作。待本项目获得国家发 展和改革委员会（简称“国家发改委”）向中国证券监督管理委员会（简称“中 国证监会”）的推荐后，由基金管理人、资产支持专项计划管理人向中国证监会 申请注册公募 REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易。待取得注册文件后， 由基金管理人会同财务顾问进行公开发售。中节能国祯将根据法律法规和监管规 则的要求参与本次公募 REITs 的战略配售。 2.设立基础设施资产支持专项计划 中节能国祯作为原始权益人，由嘉实资本管理有限公司（简称“嘉实资本”） 作为资产支持专项计划管理人，发行并设立资产支持专项计划（简称“专项计划”， 具体名称以专项计划设立时的名称为准）。公募 REITs 首次发售募集资金拟全额 认购资产支持证券份额。 3.转让项目公司股权 中节能国祯作为原始权益人持有项目公司 100%股权。中节能国祯与嘉实资 本签署《项目公司股权转让协议》，中节能国祯将项目公司 100%股权转让给资 产支持专项计划。交易各方根据本基金及专项计划的设立安排，对《项目公司股 权转让协议》生效的条件进行约定。待专项计划正式设立后，办理项目公司的工 商变更登记手续。完成上述事项后，专项计划将直接持有项目公司 100%股权。 4.基础设施项目运营/管理安排 公募 REITs 存续期间，为保证项目资产正常生产经营，基金管理人将聘请中 节能国祯作为运营管理机构，签署《运营管理服务协议》。运营管理安排视最终 监管机构要求而定。 （三）基金产品要素 基金名称 嘉实中节能水务封闭式基础设施证券投资基金（暂定名） 原始权益人 中节能国祯环保科技股份有限公司 基金类型 封闭式证券投资基金 基金管理人 嘉实基金管理有限公司 财务顾问 华泰联合证券有限责任公司 基金期限 以最终获批文件为准 基金运作方式 存续期内封闭式运作 交易场所 深圳证券交易所 原始 权益人拟 原始权益人参与本基金份额战略配售的比例预计为 34%（具体 认购基金比例 以招募说明书披露最终认购比例为准） 基金规模 参考资产评估结果，需根据最终发行结果确定          本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份          额，通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，穿透          取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金以获取基础 投资目标          设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础          设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，争取为投资者          提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报          本基金应当将不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%以现 收益分配 金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情          况下每年不得少于 1 次。本基金收益分配采取现金分红方式。 注：上述交易方案及产品要素待根据后续申报及审核情况、监管机构相关规则及要求，结合 市场情况进行细化或相应调整。 （四）相关工作进展及后续安排 中节能国祯将联合专业机构，严格按照监管规则与要求持续完善正式申报材 料，积极推进公募 REITs 向省级发改委、国家发改委的申报工作，并配合专业机 构向中国证监会、深圳证券交易所开展申报发行相关工作，全力推动项目注册及 发行上市。最终公募 REITs 方案将依据相关监管机构审批确定。 二、发行公募 REITs 对本公司的影响 本次发行有利于降低公司资产负债率，同时可拓宽公司融资渠道，增强公司 滚动投资能力，保障公司健康长远可持续发展。 三、项目可能面临的风险与应对措施 截至目前，本次基础设施 REITs 尚需相关监管机构审核同意，交易条款、时 间安排、最终设立方案等尚未最终确定。公司将积极与相关监管机构保持沟通， 根据相关政策要求不断完善申报材料等工作，并根据申报进展情况，严格按照法 律法规的规定与要求及时履行信息披露义务。 四、备查文件 1.第八届董事会第十四次会议决议。 特此公告。                     中节能国祯环保科技股份有限公司董事会                          2026 年 10 月 12 日 来源：巨潮资讯网 · 2026-10-12 · 中国内地 · 原文

【原文】招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金关于运营管理统筹机构上海杨浦科技创业中心有限公司信息披露事务负责人变更的公告 公募REITs名称 招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金 公募REITs简称 招商科创REIT 场内简称 招商科创（扩位简称：招商科创REIT） 公募REITs代码 508012 公募REITs合同生效日 2024年12月17日 基金管理人名称 招商基金管理有限公司 基金托管人名称 上海浦东发展银行股份有限公司 公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法                规 、《公开募集基础设施证券投资基金指引                （试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投                资 信 托 基 金 （ REITs） 业 务 办 法 （ 试 行 ） 》                《 上 海 证券交易所公开募集不动产投资信托基                金 （ REITs） 规 则 适 用 指 引 第 5 号 — 临 时 报 告                （试行）》等有关规定及《招商科创孵化器封闭                式基础设施证券投资基金基金合同》《招商科创                孵化器封闭式基础设施证券投资基金招募说明                书》及其更新 本基金持有的不动产项目包括国定路1号楼、国定路3号楼、湾谷 园B5号楼，项目公司为上海科汇智创项目管理有限公司，不动产项目业态 为产业园区，项目所在地为上海市杨浦区。本基金以获取不动产项目租金等 稳定现金流为主要目的，通过积极主动运营管理不动产项目，力求提升不动 产项目的运营收益水平，实现不动产项目现金流长期稳健增长。 本基金运营管理机构包括运营管理统筹机构上海杨浦科技创业中 心有限公司（以下简称“杨科创”）和运营管理实施机构上海科优达                       1 科技发展有限公司。截至本公告发布日，运营管理机构未发生变更且 运营管理能力稳定。 本基金管理人于2026年10月12日收到杨科创通知：经杨科创党总 支扩大会议、总经理办公会议决议，任命吴冕先生担任运营管理统筹 机构信息披露事务负责人，胡珊女士不再担任运营管理统筹机构信息 披露事务负责人。 吴冕，男，中级经济师，现任 杨科创董事会秘书，资产管理办公 室主任。 杨科创已就前述事项履行完成相关决策程序。 目前本基金运营管理机构 运营管理团队稳定，履职正常，本次运 营管理统筹机构信息披露事务负责人变动系运营管理机构内部正常人 事调整，不影响运营管理机构稳定运营管理能力，对不动产项目运营 情况、经营业绩、现金流和基金份额持有人权益无不利影响。 本公告内容已经本基金不动产项目运营管理统筹机构确认。 本基金份额持有人及希望了解本基金其他有关信息的投资者，可 以登录本基金管理人网站（www.cmfchina.com）或拨打基金管理人客 户服务电话（400-887-9555）咨询相关事宜。                    2 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资 产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。销售机构根据法规 要求对投资者类别、风险承受能力和基金的风险等级进行划分，并提 出适当性匹配意见。投资者在投资基金前应认真阅读《招商科创孵化 器封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《招商科创孵化器封闭式 基础设施证券投资基金招募说明书》和基金产品资料概要等基金法律 文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及销售机 构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资 目标，对基金投资作出独立决策，选择合适的基金产品。基金管理人 提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后， 基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 特此公告。                    招商基金管理有限公司                     2026年10月13日                3 来源：上海证券交易所 · 2026-10-13 · 中国内地 · 原文

【原文】国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于不动产项目公司完成权属变更登记的公告 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金        关于不动产项目公司完成权属变更登记的公告 一、公募 REITs 基本信息 基金名称 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金简称 国泰海通中建租赁住房 REIT 场内简称 中建住房 基金主代码 508095 基金合同生效日 2026 年 9 月 20 日 基金管理人 上海国泰海通证券资产管理有限公司 基金托管人 中国建设银行股份有限公司           《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集           基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集           不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券           交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指 公告依据           引第 5 号——临时报告（试行）》等有关规定以及《国泰           海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金           合同》《国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投           资基金招募说明书》等 二、不动产项目公司权属变更登记完成情况 国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基 金”）的基金合同自 2026 年 9 月 20 日起生效。截至本公告出具之日，本基金已 认购“国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计划”（以下简 称“专项计划”）全部资产支持证券份额。专项计划管理人上海国泰海通证券 资产管理有限公司代表专项计划已取得上海孚茸置业有限公司（以下简称“项 目公司”）全部股权，有关权属变更工商登记手续已完成。 本次权属变更登记完成后，本基金通过专项计划和项目公司已合法拥有不 动产资产。待交割审计、交割评估完成后，基金管理人将及时公告有关情况。 三、相关机构联系方式 投资者可以登录上海国泰海通证券资产管理有限公司网站 www.gthtzg.com 或拨打客户服务电话 95521 进行相关咨询。 四、风险提示 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不 保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金前应认真阅读本 基金的基金合同和最新的招募说明书等法律文件，全面认识不动产基金产品的 风险收益特征，选择适配自身风险承受能力的基金产品，自行承担投资风险。 特此公告。                   上海国泰海通证券资产管理有限公司                           2026 年 10 月 12 日 来源：上海证券交易所 · 2026-10-12 · 中国内地 · 原文

【原文】楚天高速：湖北楚天智能交通股份有限 公 司关于终止基础设施 公 募 REITs 申报发行工作的 公 告 证券代码：600035 证券简称：楚天高速 公告编号：2026-070 公司债代码：242698 公司债简称：25 楚天 K1      湖北楚天智能交通股份有限公司 关于终止基础设施公募 REITs 申报发行工作的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 湖北楚天智能交通股份有限公司（以下简称“公司”）分别于 2023 年 4 月 27 日、2023 年 5 月 30 日召开第八届董事会第四次会议、2022 年年度股东大会， 审议通过了《关于开展基础设施公募 REITs 申报发行工作的议案》，同意由公司 作为主要原始权益人，以湖北大广北高速公路有限责任公司持有的大庆至广州高 速公路湖北省麻城至浠水段主线收费权及附属设施（不包括沿线服务区和停车区） 作为底层资产，开展公开募集基础设施证券投资基金的申报发行工作（以下简称 “本项目”）。本项目于 2025 年 8 月 22 日获中国证券监督管理委员会及上海证 券交易所正式受理。详情请参见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn） 发布的相关公告（公告编号：2023-019、2023-026、2025-034）。 为进一步整合项目资源，优化运营管理，公司于 2026 年 10 月 9 日召开第九 届董事会第十一次会议，审议通过了《关于终止基础设施公募 REITs 申报发行工 作暨关联交易的议案》，同意终止本项目申报发行工作。本项目基金管理人和专 项计划管理人拟向中国证券监督管理委员会及上海证券交易所提交撤回申请，终 止项目申报流程。 本次终止事项不会对公司日常经营及财务状况造成重大不利影响，不存在损 害公司及中小股东利益的情形。 特此公告。                         湖北楚天智能交通股份有限公司董事会                               2026 年 10 月 10 日 来源：巨潮资讯网 · 2026-10-09 · 中国内地 · 原文

【原文】中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更净回收资金用途的公告 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金          关于原始权益人变更净回收资金用途的公告 一、公募 REITs 基本信息                      中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施 公募 REITs 名称                      证券投资基金 公募 REITs 简称 中金厦门安居 REIT 公募 REITs 代码 508058 首次募集基金合同生效日 2022 年 8 月 22 日 基金合同更新生效日 2026 年 5 月 18 日 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 兴业银行股份有限公司                      《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法                      规、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试                      行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托                      基金（REITs）业务办法（试行）》                                       《上海证券交易                      所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则 公告依据 适用指引第 5 号——临时报告（试行）》等有关                      规定以及《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式                      基础设施证券投资基金基金合同》《中金厦门安                      居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基                      金 2025 年度第一次扩募并新购入不动产项目招                      募说明书》及其更新 二、原始权益人净回收资金承诺及使用情况 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本 基金”）已完成 2025 年度第一次扩募（以下简称“首次扩募”），基金合同更新生 效日为 2026 年 5 月 18 日，首次扩募募集资金为 78,870.00 万元，原始权益人为 厦门安居集团有限公司。本基金首次扩募份额已于 2026 年 6 月 4 日在上海证券 交易所上市。 原始权益人承诺将净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规 则参与战略配售等资金后的回收资金）主要用于在建项目、前期工作成熟的新项 目及补充流动资金等。本基金首次扩募成功发行后，原始权益人净回收资金金额 47,598.16 万元。截至 2026 年 9 月 30 日，净回收资金已使用 27,103.56 万元，剩 余未使用金额为 20,494.60 万元，使用进度为 56.94%。                             1      三、原始权益人净回收资金投向变更情况 为进一步落实《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项 目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014 号)的要求，优化回收资金使用、 提高资金周转效率，同时保障厦门市保障性住房项目落地，原始权益人在履行了 内部有关程序后，变更首次扩募形成的净回收资金投向，相关事项已向国家发展 和改革委员会等监管部门完成了报备。 2026 年 10 月 8 日，原始权益人厦门安居集团有限公司向基金管理人提供 《关于中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金变更回收资 金投向的报告》及《关于中金厦门安居保障性租赁住房 REIT 第一次扩募净回收 资金变更投向的复函》。根据前序文件并经原始权益人确认： 本次变更主要系将“安心居两岸时代 2026P07 地块保障性租赁住房项目” (以下简称“两岸时代项目（2026P07 地块）”)纳入净回收资金使用范围，并调整 原有项目净回收资金使用金额（相关资金初步使用安排见下表）。后续各投资项 目实际投入金额将由厦门安居集团有限公司根据各项目实际资金需求，在调整后 的募投项目之间灵活统筹、适时调整，确保资金使用效率与项目建设进度相匹配。                                调整前金额 调整后金额 序号 项目名称                                （万元） （万元） 1 两岸时代项目（2026P07 地块） - 10,000.00 2 蓬莱公寓（2013XP05 地块） 1,000.00 - 3 保障性租赁住房古地石公寓 1,000.00 - 4 保障性住房龙泉公寓一期 4,000.00 2,500.00 5 保障性住房龙泉公寓二期 3,458.44 2,500.00 6 保障性租赁住房美峰公寓 6,000.00 5,000.00 7 保障性租赁住房大嶝公寓 25,000.00 20,458.44 8 拟用于补充流动资金 7,139.72 7,139.72 合计 47,598.16 47,598.16 厦门安居集团有限公司已承诺严格遵守公募 REITs 的净回收资金使用的相 关规定，合规使用净回收资金，除用于变更后的投资项目外，确保不流入商品住 宅开发领域。                            2 四、对基金份额持有人权益的影响 本次原始权益人变更净回收资金投向已履行规定的程序，调整后的净回收资 金投向符合有关要求。该事项仅涉及原始权益人，与本基金及其他基金份额持有 人无直接关系，因此对本基金的收益分配、资产净值、交易价格等基金份额持有 人权益无实质性影响。 本公告内容已经本基金原始权益人确认。 五、其他说明事项 截至目前，本基金投资运作正常，无应披露而未披露的重大信息，基金管理 人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩及净值高低并不预示其未 来业绩表现。基金管理人提示投资者遵循基金投资的“买者自负”原则，在作出 投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行承担。 投资者在投资本基金前应认真阅读本基金的基金合同和最新的招募说明书等法 律文件，全面认识不动产基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及销售机构 适当性意见的基础上，自主判断是否和自身风险承受能力相适应，理性判断市场， 自主判断基金投资价值，自主审慎作出投资决策并自行承担投资风险。 特此公告。                         中金基金管理有限公司                            2026 年 10 月 9 日                   3 来源：上海证券交易所 · 2026-10-09 · 中国内地 · 原文

【原文】中金杭州安居宁巢REIT：中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金份额限售公告 中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基                    金基金份额限售公告 一、公告基本信息 基金全称 中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金代码 180505 基金简称 中金杭州安居宁巢 REIT 基金类型 不动产投资信托基金 业务类型 场内份额限售 二、限售情况      下列投资者作为中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金（以下简称“本基金”）的战略投资者，其持有的战略配售份额已根据《公开 募集基础设施证券投资基金指引（试行）》                   《深圳证券交易所公开募集不动产投资 信托基金业务指南第 1 号——发售上市业务办理》及其他相关规定的要求办理完 成限售业务，具体如下：      （1）场内份额限售                                 限售份额总量 限售期 序号 证券账户名称                                   （份） （月） 1 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 2,400,000 24 2 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 2,400,000 12 3 浙江省浙财资产管理有限公司 2,400,000 24 4 浙江省浙财资产管理有限公司 2,400,000 12 5 华数传媒网络有限公司 2,400,000 24 6 华数传媒网络有限公司 2,400,000 12 7 杭州市安居集团有限公司 42,000,000 36 8 杭州金投盛明企业管理合伙企业（有限合伙） 2,400,000 24 9 杭州金投盛明企业管理合伙企业（有限合伙） 2,400,000 12 10 杭州市安居宁巢投资有限公司 60,000,000 60 11 国泰海通证券股份有限公司 2,400,000 24                             1                                  限售份额总量 限售期 序号 证券账户名称                                    （份） （月） 12 国泰海通证券股份有限公司 2,400,000 12 13 中信证券股份有限公司 2,400,000 24 14 中信证券股份有限公司 2,400,000 12 15 浙商证券股份有限公司 2,400,000 36 16 浙商证券股份有限公司 2,400,000 24      中国太平洋财产保险－传统－普通保险产品-013C- 17 1,200,000 24               CT001 深      中国太平洋财产保险－传统－普通保险产品-013C- 18 1,200,000 12               CT001 深 19 太平财产保险有限公司－传统－普通保险产品 4,800,000 24      中国太平洋人寿保险股份有限公司－万能－个人万 20 1,200,000 24                能      中国太平洋人寿保险股份有限公司－万能－个人万 21 1,200,000 12                能 22 中国中金财富证券有限公司 2,400,000 24 23 中国中金财富证券有限公司 2,400,000 12 24 中信建投证券股份有限公司 1,200,000 36 25 中信建投证券股份有限公司 1,200,000 24 26 中信建投证券股份有限公司 1,200,000 36 27 中信建投证券股份有限公司 1,200,000 24 28 中国国际金融股份有限公司 2,400,000 24 29 中国国际金融股份有限公司 2,400,000 12      工银瑞信投资－工商银行－工银瑞投－工银理财四 30 2,400,000 24           海甄选集合资产管理计划      工银瑞信投资－工商银行－工银瑞投－工银理财四 31 2,400,000 12           海甄选集合资产管理计划 32 平安健康保险股份有限公司－传统保险产品 2 号 4,800,000 24      华鑫国际信托有限公司－华鑫信托·华盈 17 号（混 33 4,800,000 24           合配置）集合资金信托计划      泰康养老保险股份有限公司－万能型专门投资组合 34 160,000 24                乙      泰康养老保险股份有限公司－万能型专门投资组合 35 160,000 12                乙      杭州钱唐汇鑫私募基金管理有限公司－钱唐汇鑫望 36 7,200,000 36          江 1 号 FOF 私募证券投资基金      国金证券资管－建设银行－国金资管鑫熠 10 号集合 37 1,800,000 24              资产管理计划                        2                                    限售份额总量 限售期 序号 证券账户名称                                      （份） （月）       国金证券资管－建设银行－国金资管鑫熠 10 号集合 38 1,800,000 12               资产管理计划       泰康养老保险股份有限公司－分红险一号专门投资 39 160,000 24                组合甲       泰康养老保险股份有限公司－分红险一号专门投资 40 160,000 12                组合甲       泰康养老保险股份有限公司－分红险四号全委托投 41 720,000 24                资组合       泰康养老保险股份有限公司－分红险四号全委托投 42 720,000 12                资组合       泰康养老保险股份有限公司－分红险三号全委托投 43 1,200,000 24                资组合       泰康养老保险股份有限公司－分红险三号全委托投 44 1,200,000 12                资组合       华泰证券资管－杭州银行－华泰资管泰泰阳 14 号集 45 4,800,000 24               合资产管理计划       上海国际信托有限公司－上信睿启 1 号集合资金信 46 2,400,000 24                托计划       上海国际信托有限公司－上信睿启 1 号集合资金信 47 2,400,000 12                托计划       中诚信托有限责任公司－中诚信托－汇萃 5 号集合 48 4,800,000 24               资金信托计划       建信信托有限责任公司－建信信托－睿驰组合 3 号 49 600,000 24              集合资金信托计划       建信信托有限责任公司－建信信托－睿驰组合 3 号 50 600,000 12              集合资金信托计划       泰康养老保险股份有限公司－万能型专门投资组合 51 160,000 24                 丁       泰康养老保险股份有限公司－万能型专门投资组合 52 160,000 12                 丁       国泰海通证券资管－信泰人寿保险股份有限公司－ 53 传统险产品－国泰海通君得睿享 FOF32 号单一资产 4,800,000 24                管理计划      上述份额限售期自本基金份额上市之日起计算。      （2）场外份额锁定      本基金战略投资者均通过场内证券账户认购，无场外份额锁定。 三、其他需要提示的事项                         3 来源：深圳证券交易所 · 2026-10-09 · 中国内地 · 原文

【原文】中金菜鸟REIT：中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金份额限售和锁定公告 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金                    基金份额限售和锁定公告 一、公告基本信息 基金全称 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 基金代码 180307 基金简称 中金菜鸟 REIT 基金类型 不动产投资信托基金 业务类型 场内份额限售、场外份额锁定 二、限售投资者具体信息      下列投资者作为战略配售投资者，其持有的战略配售份额已根据《公开募 集基础设施证券投资基金指引（试行）》及其他相关规定的要求办理完成限售 业务，具体如下：      （1）场内份额限售                                         限售份额总量 限售期 序号 证券账户名称                                           （份） （月） 1 杭州传欣物联网技术有限公司 100,000,000 60      国泰海通证券资管－海港人寿保险股份有限公司－海港人 2 寿保险股份有限公司传统 3－国泰君安君得 3656FOF 单一 25,000,000 12                 资产管理计划 3 中保投资有限责任公司－中国保险投资基金（有限合伙） 18,500,000 12       华泰证券资管－紫金信托有限责任公司－华泰紫金瑞航 1 4 16,550,000 12               号单一资产管理计划 5 中国中金财富证券有限公司 15,905,000 12      国寿资本投资有限公司－长沙聚财壹号股权投资基金合伙 6 15,715,000 12                企业（有限合伙） 7 深圳担保集团有限公司 15,000,000 12 8 中信证券股份有限公司 15,000,000 12 9 长城人寿保险股份有限公司－自有资金 15,000,000 12 10 中国太平洋财产保险－传统－普通保险产品-013C-CT001 深 12,500,000 12 11 中国太平洋人寿保险股份有限公司－万能－个人万能 12,500,000 12 12 中国国际金融股份有限公司 10,375,000 12 13 宏源汇智投资有限公司 10,000,000 12 14 中汇人寿保险股份有限公司－万能产品 10,000,000 12      兴瀚资管－兴业银行－兴瀚资管－兴元 18 号集合资产管理 15 10,000,000 12                   计划                             1                                      限售份额总量 限售期 序号 证券账户名称                                        （份） （月）       金圆资本管理（厦门）有限公司－圆信基石（厦门）基础设 16 9,000,000 12          施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）       国寿资本投资有限公司－北京平准基础设施不动产股权投 17 6,285,000 12              资基金合伙企业（有限合伙）       华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－华泰资管安 18 3,450,000 12               盈 8 号单一资产管理计划       中金公司－恒安标准人寿保险有限公司－传统险 NWP03－ 19 860,000 12             中金恒睿 1 号单一资产管理计划       中金公司－恒安标准人寿保险有限公司－分红险 CWP16－ 20 860,000 12             中金恒睿 2 号单一资产管理计划       注：上述份额限售期自本基金上市之日起计算。       （2）场外份额锁定                                      锁定份额数量 锁定期 序号 账户名称                                        （份） （月）       兴业国际信托有限公司－兴业信托·新兴转 2 号可转债投资 1 10,000,000 12                集合资金信托计划       注：上述份额锁定期自本基金上市之日起计算。 三、其他需要提示的事项       1、原始权益人或其同一控制下的关联方在基金份额持有期间不允许质押。 限售解除前，上述战略投资者不得办理本基金跨系统转托管业务。上述战略投 资者持有的本基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理人在 限售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。       2、本公告仅针对本基金限售的有关事项予以说明，不构成投资建议。       3、投资者可以登录基金管理人网站（www.ciccfund.com）或拨打基金管理 人的客户服务电话 400-868-1166 咨询有关详情。       4、风险提示：基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金 资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金为不动产投资信托基 金，风险收益特点与传统金融产品有较大区别。投资有风险，敬请投资者在投资 本基金之前，仔细阅读本基金的基金合同、最新的招募说明书和基金产品资料概 要等法律文件，熟悉不动产投资信托基金相关规则，全面认识本基金的风险收益                            2 来源：深圳证券交易所 · 2026-10-08 · 中国内地 · 原文

【原文】汇添富基金管理股份有限公司关于汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请获得受理的公告 汇添富基金管理股份有限公司     关于汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金           产品变更暨扩募份额上市申请获得受理的公告 汇添富基金管理股份有限公司（以下简称“基金管理人”）关于汇添富上海地产租 赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508055，以下简称“本基金”）产品 变更暨扩募份额上市申请事项已获得中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监 会”）和上海证券交易所受理。 中国证监会对基金管理人报送的《关于申请变更注册汇添富上海地产租赁住房封闭 式基础设施证券投资基金的请示》及相关文件，上海证券交易所对基金管理人报送的 《汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申 请》及相关文件，均予以受理。 本次基金扩募并新购入不动产项目的事项尚需通过中国证监会准予本基金变更注 册、上海证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。 基金管理人将就该事项的进展情况及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投 资风险。 特此公告。                            汇添富基金管理股份有限公司                                 2026 年 10 月 1 日 来源：上海证券交易所 · 2026-10-01 · 中国内地 · 原文

【原文】博时蛇口产园REIT：博时基金管理有限公司关于高级管理人员变更的公告 博时基金管理有限公司关于高级管理人员变更的公告               公告送出日期：2026 年 9 月 30 日 1.公告基本信息 基金管理人名称 博时基金管理有限公司                《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《证券基                金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督 公告依据                管理办法》、《关于基金管理公司副总经理任职备案事项                的通知》 高管变更类型 新任基金管理人副总经理 新任高级管理人员的相关信息 新任高级管理人员职务 副总经理 新任高级管理人员姓名 于善辉 是否经中国证监会核准取                — 得高管任职资格 中国证监会核准高管任职                — 资格的日期 任职日期 2026 年 9 月 28 日                现任博时基金管理有限公司党委委员兼公司投资决策委                员会专职委员、年金投资部总经理。2001 年至 2011 年在                天相投资顾问有限公司工作，历任分析师、总裁助理、 过往从业经历 副总经理。2012 年至 2023 年在民生加银基金工作，历任                公司总经理助理、公司副总经理。2023 年 6 月至今在博                时基金工作，历任公司投资决策委员会专职委员、公司                投资决策委员会专职委员兼年金投资部总经理。 取得的相关从业资格 基金从业资格 国籍 中国 学历、学位 研究生/硕士 3.其他需要提示的事项 上述变更事项，经博时基金管理有限公司第九届董事会 2026 年第六次临时 会议审议并通过，并将按规定向中国证券监督管理委员会深圳监管局、中国证券 投资基金业协会备案。                                    博时基金管理有限公司                                    二〇二六年九月三十日 来源：深圳证券交易所 · 2026-10-01 · 中国内地 · 原文

【原文】中金杭州安居宁巢REIT：中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告 基金合同生效公告 公告基本信息 基金名称 中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 基金简称 中金杭州安居宁巢 REIT 基金主代码 180505 合同期限 63 年 基金运作方式 契约型、封闭式 基金合同生效日 2026 年 9 月 30 日 基金份额总额 3 亿份 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 杭州银行股份有限公司               《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金               运作管理办法》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试               行）》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《深圳               证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 2 号—— 公告依据 发售业务（试行）》等法律法规以及《中金杭州安居保障性租               赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《中金杭州安               居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、               《中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金               基金份额发售公告》 基金募集情况 2.1 募集基本情况                         中国证券监督管理委员会证监 基金募集申请获中国证监会核准的文号                         许可〔2026〕2359 号                         自 2026 年 9 月 22 日至 2026 年 基金募集期间                         9 月 23 日止                         信永中和会计师事务所（特殊 验资机构名称                         普通合伙） 募集资金划入基金托管专户的日期 2026 年 9 月 29 日 募集有效认购总户数（单位：户） 2954 募集期间净认购金额（单位：人民币元） 915,000,000.00 认购资金在募集期间产生的利息（单位：人民币元） 4,914,385.89          有效认购份额 300,000,000 募集份额（单位：          利息结转的份额 0 份）          合计 300,000,000 其中：募集期间基 认购的基金份额（单位：份） 0 金管理人运用固有          占基金总份额比例 0% 资金认购本基金情 况 其他需要说明的事项 - 其中：募集期间基 认购的基金份额（单位：份） 0                     第 2 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告 金管理人的从业人          占基金总份额比例 0% 员认购本基金情况 募集期限届满基金是否符合法律法规规定的办理基                        是 金备案手续的条件 向中国证监会办理基金备案手续获得书面确认的日                        2026 年 9 月 30 日 期 注： （1）本基金募集期间的信息披露费、会计师费和律师费以及其他费用，不从基金财产中列支。 （2）本基金管理人高级管理人员、基金投资和研究部门负责人认购本基金份额总量的数量区间为 0 万份；本基金的基金经理认购本基金份额总量的数量区间为 0 万份。 （3）有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，全部计入基金资 产。 2.2 投资者认购情况      中国证监会准予本基金的募集份额总额为3亿份。其中，本基金战略配售最终发 售份额为21,000万份，为本次基金份额发售总量的70.00%。网下发售最终发售份额数 量为6,300万份，占扣除战略配售最终发售份额后发售份额的70%，公众发售最终发售 份额数量为2,700万份，占扣除战略配售最终发售份额后发售份额的30%。      2.2.1战略配售      本次发售的26家战略投资者均已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价 格认购其承诺的基金份额，并在规定时间内将认购款项足额汇至基金管理人指定的银 行账户。本基金战略投资者100%配售。      本次发售最终战略配售结果如下：                                        认购数量 限售期限 占发售总 序号 战略投资者名称                                        （份） （月） 量的比例 1 杭州市安居宁巢投资有限公司 60,000,000 60 个月 20.00% 2 杭州市安居集团有限公司 42,000,000 36 个月 14.00% 3 钱唐汇鑫望江 1 号 FOF 私募证券投资基金 7,200,000 36 个月 2.40%                                                      36 个月 4 浙商证券股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                     /24 个月                                                      36 个月 5 中信建投证券股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                     /24 个月 6 太平财产保险有限公司 4,800,000 24 个月 1.60% 7 国泰海通君得睿享 FOF32 号单一资产管理计划 4,800,000 24 个月 1.60% 8 平安健康保险股份有限公司 4,800,000 24 个月 1.60% 9 华泰资管泰泰阳 14 号集合资产管理计划 4,800,000 24 个月 1.60% 10 中诚信托-汇萃 5 号集合资金信托计划 4,800,000 24 个月 1.60%                         第 3 页 共 33 页                                                      基金合同生效公告                                       认购数量 限售期限 占发售总 序号 战略投资者名称                                       （份） （月） 量的比例 11 华鑫信托·华盈 17 号（混合配置）集合资金信托计划 4,800,000 24 个月 1.60%                                                    24 个月 12 泰康养老保险股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 13 中国国际金融股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 14 中国中金财富证券有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 15 国泰海通证券股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 16 中信证券股份有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 17 工银瑞投-工银理财四海甄选集合资产管理计划 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 18 上信睿启 1 号集合资金信托计划 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 19 浙江省浙财资产管理有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 20 杭州金投盛明企业管理合伙企业（有限合伙） 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 21 华数传媒网络有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 22 深创投红土资产管理（深圳）有限公司 4,800,000 1.60%                                                   /12 个月                                                    24 个月 23 国金资管鑫熠 10 号集合资产管理计划 3,600,000 1.20%                                                   /12 个月                                                    24 个月 24 中国太平洋人寿保险股份有限公司 2,400,000 0.80%                                                   /12 个月                                                    24 个月 25 中国太平洋财产保险股份有限公司 2,400,000 0.80%                                                   /12 个月                                                    24 个月 26 建信信托-睿驰组合 3 号集合资金信托计划 1,200,000 0.40%                                                   /12 个月               合计 210,000,000 70.00% 注：上表中的限售期为自基金份额上市之日起算。其中原始权益人杭州市安居宁巢投资有限公司 获得配售的份额持有期自本基金份额上市之日起不少于 60 个月；原始权益人同一控制下的关联方 获得配售的份额持有期自本基金份额上市之日起不少于 36 个月；其他专业机构投资者 4-5 获得配 售的份额中，50%获配份额持有期自本基金份额上市之日起不少于 36 个月，剩余 50%获配份额持 有期自本基金份额上市之日起不少于 24 个月；其他专业机构投资者 12-26 获得配售的份额中，50% 获配份额持有期自本基金份额上市之日起不少于 24 个月，剩余 50%获配份额持有期自本基金份额 上市之日起不少于 12 个月。      2.2.2网下发售                        第 4 页 共 33 页                                        基金合同生效公告      本次发售中共计 83 家网下投资者管理的 519 个符合条件的配售对象，前述网下 投资者管理的有效报价配售对象已通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管 理人和财务顾问提交了认购申请，并完成了认购款项的全额缴纳。最终网下投资者配 售比例为 0.28490544%，各配售对象获配情况详见“附表：网下投资者配售明细表”。      以上配售安排及结果符合《中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投 资基金基金份额询价公告》公布的配售原则。      本基金不存在提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认 购数量的情况。      网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和 为网下初始发售份额数量的 355.04 倍，超过网下初始发售份额数量的 100 倍（不含）， 网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份 额。      各配售对象获配情况及可交易份额情况详见“附表：网下投资者配售明细表”。 本公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相应安排通知，网下投资者应严格遵 守已作出的承诺，如违反，监管机构有权采取措施。 其他需要提示的事项      基金管理人或销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表基 金管理人或销售机构确实接收到认购申请，申请的成功与否应以登记机构的确认结果 为准。投资者可在基金合同生效后到各销售机构查询最终成交确认情况和认购的份 额。未确认部分的认购款项退还流程、到账时间等详细情况请向各销售机构咨询。投 资者可登陆本公司网站（www.ciccfund.com）查询相关信息或拨打客户服务电话 （400-868-1166）咨询相关事宜。      本基金为公开募集不动产投资信托基金，基金合同存续期为 63 年，在基金合同 存续期内采取封闭式运作并在深圳证券交易所上市，不开放申购、赎回。基金合同生 效后，在符合法律法规和深圳证券交易所规定的情况下，基金管理人可以申请本基金 的基金份额上市交易。在确定上市交易的时间后，基金管理人将根据法律法规规定在 规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书。                         第 5 页 共 33 页                                     基金合同生效公告 本基金公众投资者认购的基金份额无流通限制及限售期安排，自基金份额在深圳 证券交易所上市之日起即可流通。投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接 参与深圳证券交易所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额在办理跨系统转托 管业务将基金份额转托管至场内证券经营机构后，方可参与深圳证券交易所市场的交 易，也可在允许的情况下通过深圳证券交易所基金通平台进行份额转让，具体可根据 深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。本公司已向中国证 券登记结算有限责任公司提出申请，自 2026 年 10 月 8 日起开通本基金场外转托管至 场内业务。 风险提示：本基金为公开募集不动产投资信托基金，与投资股票、债券、其他证 券及衍生品种的常规公募基金具有不同的风险收益特征。本基金成立后主要投资于以 保障性租赁住房不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计划。本基金在投 资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及基金投资的其他风险。 其中，（1）不动产基金的特有风险，包括但不限于与不动产基金投资管理的相关风 险（基金首次投资的交割风险；过渡期损益波动相关的风险；受同一基金管理人管理 基金之间的潜在竞争、利益冲突风险；估值及公允价值变动的相关风险；基金可供分 配金额预测风险；股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项等风险；股东借款 带来的现金流波动风险；不动产项目直接或间接对外融资的风险）及其他与不动产基 金相关的特别风险（集中投资风险；流动性风险；募集失败风险；基金管理人的管理 风险；运营管理机构的尽职履约风险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收政策 调整可能影响基金份额持有人收益的风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风险； 不可抗力风险）；（2）不动产项目的特有风险，包括但不限于租赁住房行业风险（保 障性租赁住房行业波动的风险；人才专项租赁住房配租政策的变动风险；租赁住房税 收优惠政策无法延续适用导致现金流下降的风险）；不动产项目运营风险（承租人履 约风险；不动产项目租赁住房出租率和租金下降的风险；租约集中到期与换租的风险； 不动产项目保险相关风险；运营支出及相关税费增长的风险；不动产资产维修和改造 的相关风险；同区域内其他项目的竞争风险）；不动产项目土地使用权到期及续期的 风险；不动产项目出售/处置的不确定性风险；不动产项目存在与其他方共用、共有 资产的风险；未入池资产的潜在风险；同业竞争存在利益冲突的风险；关联交易的风 险；不动产项目租金长期增长率设置为 1.50%的风险；运营管理费的基础管理费费率 设置为 10.50%的风险；信息技术系统失灵的风险；法律及诉讼的风险；安全生产、                   第 6 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告 附表：网下投资者配售明细表                                      申报价格 认购数量 配售数量 可交易份额 序号 投资者名称 配售对象名称                                      （元） （万份） （份） （份） 1 渤海证券股份有限公司 渤海证券股份有限公司 3.054 4,500 128,207 128,207                   长江证券股份有限公司自营 2 长江证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 1 号集合资 3 3.054 490 13,960 13,960          公司 产管理计划      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 2 号 FOF 4 3.054 910 25,926 25,926          公司 集合资产管理计划      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 5 号单一资 5 3.054 130 3,703 3,703          公司 产管理计划      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 17 号单一 6 3.054 650 18,518 18,518          公司 资产管理计划      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 19 号 FOF 7 3.054 330 9,401 9,401          公司 单一资产管理计划      第一创业证券股份有限 第一创业基础设施 10 号集合 8 3.054 340 9,686 9,686          公司 资产管理计划                   方正证券股份有限公司自营 9 方正证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   国海证券股份有限公司自营 10 国海证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   国盛证券股份有限公司自营 11 国盛证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   红塔证券股份有限公司自营 12 红塔证券股份有限公司 3.054 4,800 136,754 136,754                         账户                   华西证券股份有限公司自营 13 华西证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   南京证券股份有限公司自营 14 南京证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   国都证券股份有限公司自营 15 国都证券股份有限公司 3.054 4,500 128,207 128,207                         账户                   国金证券股份有限公司自营 16 国金证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   华鑫证券有限责任公司自营 17 华鑫证券有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         账户                   国融证券股份有限公司自营 18 国融证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        投资账户      中信建投证券股份有限 中信建投稳健增益智享 6 号集 19 3.054 5,560 158,407 158,407          公司 合资产管理计划 20 中信建投证券股份有限 中信建投稳健双债单一资产 3.054 700 19,943 19,943                          第 8 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告          公司 管理计划      中信建投证券股份有限 中信建投兴盈稳利 2 号集合资 21 3.054 330 9,401 9,401          公司 产管理计划      中信建投证券股份有限 中信建投兴盈稳利 3 号集合资 22 3.054 270 7,692 7,692          公司 产管理计划      中信建投证券股份有限 中信建投稳健增益海盈 1 号单 23 3.054 2,000 56,981 56,981          公司 一资产管理计划      中银国际证券股份有限 中银证券安鑫稳健 4 号单一资 24 3.054 6,300 179,490 179,490          公司 产管理计划                   信达证券迎新 1 号集合资产管 25 信达证券股份有限公司 3.054 470 13,390 13,390                         理计划                   信达证券迎新 2 号集合资产管 26 信达证券股份有限公司 3.054 470 13,390 13,390                         理计划                   信达证券迎新 3 号集合资产管 27 信达证券股份有限公司 3.054 470 13,390 13,390                         理计划                   信达证券迎新 5 号集合资产管 28 信达证券股份有限公司 3.054 520 14,815 14,815                         理计划                   中邮证券有限责任公司自营 29 中邮证券有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        投资账户                   财达证券股份有限公司自营 30 财达证券股份有限公司 3.054 6,000 170,943 170,943                        投资账户                   华金证券股份有限公司自营 31 华金证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        投资账户                   华金证券横琴人寿基础设施 32 华金证券股份有限公司 策略 2 号 FOF 单一资产管理 3.054 2,400 68,377 68,377                          计划                   华金证券国任保险 5 号基础设 33 华金证券股份有限公司 施基金策略 FOF 单一资产管 3.054 2,800 79,773 79,773                         理计划      东方财富证券股份有限 34 东方财富证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490          公司      上海东方证券资产管理 东方红添利 21 号集合资产管 35 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红添利 24 号集合资产管 36 3.054 3,000 85,471 85,471         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红臻鑫 1 号集合资产管理 37 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 计划      上海东方证券资产管理 东方红添盈 32 号集合资产管 38 3.054 1,700 48,433 48,433         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红添利 31 号集合资产管 39 3.054 1,100 31,339 31,339         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红臻鑫 3 号集合资产管理 40 3.054 4,500 128,207 128,207         有限公司 计划                           第 9 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告      上海东方证券资产管理 东方红添利 33 号集合资产管 41 3.054 1,800 51,282 51,282         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红添利 25 号集合资产管 42 3.054 1,800 51,282 51,282         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红添利 32 号集合资产管 43 3.054 1,100 31,339 31,339         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红臻鑫 4 号集合资产管理 44 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 计划      上海东方证券资产管理 东方红兴选 1 号集合资产管理 45 3.054 3,000 85,471 85,471         有限公司 计划      上海东方证券资产管理 东方红臻鑫 6 号集合资产管理 46 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 计划      上海东方证券资产管理 东方红臻鑫 7 号集合资产管理 47 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 计划      上海东方证券资产管理 东方红新盈 22 号集合资产管 48 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红新享 11 号集合资产管 49 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 理计划      上海东方证券资产管理 东方红新享 9 号集合资产管理 50 3.054 6,300 179,490 179,490         有限公司 计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 64 号集合资产 51 3.054 2,500 71,226 71,226         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 67 号集合资产 52 3.054 3,300 94,018 94,018         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 74 号集合资产 53 3.054 2,800 79,773 79,773         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 77 号集合资产 54 3.054 3,300 94,018 94,018         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 78 号集合资产 55 3.054 4,100 116,811 116,811         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 93 号集合资产 56 3.054 2,700 76,924 76,924         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 95 号集合资产 57 3.054 4,100 116,811 116,811         有限公司 管理计划      上海光大证券资产管理 光证资管卓悦 100 号集合资产 58 3.054 2,600 74,075 74,075         有限公司 管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰君安君享瑞投 FOF1 号集 59 3.054 490 13,960 13,960        管理有限公司 合资产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰君安君得 3656FOF 单一 60 3.054 1,270 36,182 36,182        管理有限公司 资产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰海通君享睿驰 1 号集合资 61 3.054 1,600 45,584 45,584        管理有限公司 产管理计划 62 上海国泰海通证券资产 海通资管睿丰汇盈 5 号集合资 3.054 6,200 176,641 176,641                           第 10 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告        管理有限公司 产管理计划      上海国泰海通证券资产 海通资管睿丰汇盈 6 号集合资 63 3.054 3,900 111,113 111,113        管理有限公司 产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰海通君得睿享 FOF14 号 64 3.054 650 18,518 18,518        管理有限公司 单一资产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰海通甄易稳健 1 号集合资 65 3.054 980 27,920 27,920        管理有限公司 产管理计划      上海国泰海通证券资产 海通资管睿丰汇盈 7 号集合资 66 3.054 6,300 179,739 179,739        管理有限公司 产管理计划      上海国泰海通证券资产 海通资管通聚睿驰配置 100 号 67 3.054 1,210 34,473 34,473        管理有限公司 集合资产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰海通君享睿享 FOF20 号 68 3.054 6,300 179,490 179,490        管理有限公司 集合资产管理计划      上海国泰海通证券资产 国泰海通君得睿享 17 号单一 69 3.054 6,300 179,490 179,490        管理有限公司 资产管理计划                   国民养老基础设施稳源投资 70 华泰资产管理有限公司 3.05 3,450 98,292 98,292                         专户                   国民养老专属基础设施稳顺 71 华泰资产管理有限公司 3.05 330 9,401 9,401                        投资专户                   国民养老商养三年基础设施 72 华泰资产管理有限公司 3.05 3,180 90,599 90,599                       稳泰投资专户                   国民养老专属基础设施稳增 73 华泰资产管理有限公司 3.05 330 9,401 9,401                        投资专户                   华泰资产优选睿智 1 号资产管 74 华泰资产管理有限公司 3.05 2,880 82,052 82,052                         理产品                   中信保诚人寿保险有限公司 75 华泰资产管理有限公司 －华泰资管－新分红公募 3.05 500 14,245 14,245                       REITs 组合                   受托管理中国太平洋保险(集      太平洋资产管理有限责 76 团)股份有限公司—集团本级- 3.054 6,300 179,490 179,490         任公司                        自有资金      太平洋资产管理有限责 太平洋健康保险股份有限公 77 3.054 6,300 179,490 179,490         任公司 司-传统保险产品      太平洋资产管理有限责 安信农业保险股份有限公司- 78 3.054 6,300 179,490 179,490         任公司 传统保险产品      泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 79 3.054 6,300 179,490 179,490          公司 —传统—普通保险产品      泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司- 80 3.054 6,300 179,490 179,490          公司 分红-个人分红      泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 81 3.054 6,300 179,490 179,490          公司 —万能—个险万能      泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 82 3.054 6,300 179,490 179,490          公司 —万能—团体万能                          第 11 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 83 3.054 1,100 31,339 31,339           公司 投连开泰稳利精选投资账户       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 84 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 投连稳健收益型投资账户       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 85 3.054 2,100 59,830 59,830           公司 投连平衡配置型投资账户                    泰康人寿保险有限责任公司-       泰康资产管理有限责任 86 万能-个险万能（乙）投资账 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                          户       泰康资产管理有限责任 恒安标准人寿保险有限公司 87 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 传统分红保险产品       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司- 88 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 万能-个人万能产品（丁）       泰康资产管理有限责任 恒安标准人寿保险有限公司 89 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 累积分红 UWP 组合       泰康资产管理有限责任 泰康资产管理有限责任公司 90 3.054 1,630 46,439 46,439           公司 稳健增利 3 号资产管理产品       泰康资产管理有限责任 海峡金桥财产保险股份有限 91 3.054 1,630 46,439 46,439           公司 公司传统       泰康资产管理有限责任 前海再保险股份有限公司传 92 3.054 2,610 74,360 74,360           公司 统       泰康资产管理有限责任 诚泰财产保险股份有限公司 93 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 传统       泰康资产管理有限责任 众安在线财产保险股份有限 94 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司自有资金       泰康资产管理有限责任 中远海运财产保险自保有限 95 3.054 4,250 121,084 121,084           公司 公司传统       泰康资产管理有限责任 泰康资产管理有限责任公司 96 3.054 500 14,245 14,245           公司 益泰 3 号资产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康在线财产保险股份有限 97 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司自有资金       泰康资产管理有限责任 中汇人寿保险股份有限公司 98 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 泰康资产多资产组合       泰康资产管理有限责任 泰康保险集团股份有限公司 99 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 自有资金       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司- 100 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 万能-个人万能产品（庚）       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司- 101 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 万能-个人万能产品（B）                    泰康人寿保险有限责任公司-       泰康资产管理有限责任 102 专属商业养老保险进取型组 3.054 650 18,518 18,518           公司                          合 103 泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司- 3.054 1,600 45,584 45,584                          第 12 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告           公司 专属商业养老保险稳健型组                           合       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 104 3.054 100 2,849 2,849           公司 －投连－悦享配置       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰 21 号资产管理 105 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产管理有限责任公司 106 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 自有资金       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰 22 号资产管理 107 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产益泰智选增利资产 108 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 管理产品                    国民养老保险股份有限公司       泰康资产管理有限责任 109 －国民美好生活养老年金保 3.054 130 3,703 3,703           公司                           险                    国民养老保险股份有限公司       泰康资产管理有限责任 －国民国泰民安 101 期限保本 110 3.054 150 4,273 4,273           公司 型（三年滚动）商业养老金产                      品 A 款－泰康组合       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰睿智资产管理 111 3.054 210 5,983 5,983           公司 产品       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 112 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －个险万能产品丙       泰康资产管理有限责任 国富人寿保险股份有限公司 113 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －传统险产品       泰康资产管理有限责任 国富人寿保险股份有限公司 114 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －分红险       泰康资产管理有限责任 众诚汽车保险股份有限公司 115 3.054 3,920 111,682 111,682           公司 －招行传统       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰 66 号资产管理 116 3.054 980 27,920 27,920           公司 产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰睿智 2 号资产管 117 3.054 550 15,669 15,669           公司 理产品       泰康资产管理有限责任 中汇人寿保险股份有限公司 118 3.054 1,340 38,177 38,177           公司 －泰康资产 REITs 组合       泰康资产管理有限责任 华贵人寿保险股份有限公司 119 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 －传统险固收委托投资专户       泰康资产管理有限责任 华贵人寿保险股份有限公司 120 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 －分红险固收委托投资专户       泰康资产管理有限责任 长江财产保险股份有限公司 121 3.054 220 6,267 6,267           公司 －自有资金       泰康资产管理有限责任 财信吉祥人寿保险股份有限 122 3.054 110 3,133 3,133           公司 公司－财信人寿－传统险                           第 13 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告                    REITs 二级交易专户（泰康资                          产）       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选恒利 1 号资 123 3.054 5,890 167,809 167,809           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选恒利 2 号资 124 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 中国融通财产保险有限公司 125 3.054 1,630 46,439 46,439           公司 －自有资金                    国民养老保险股份有限公司       泰康资产管理有限责任 126 －国民养老新质三年保本泰 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                        康固收专户       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选 FOF2 号资 127 3.054 320 9,116 9,116           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选配置 2 号资 128 3.054 190 5,413 5,413           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选增利 3 号资 129 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰智选增利 5 号资 130 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 产管理产品       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 131 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －智选分红产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰睿智 3 号资产管 132 3.054 100 2,849 2,849           公司 理产品       泰康资产管理有限责任 泰康资产纯泰睿选 1 号资产管 133 3.054 5,700 162,396 162,396           公司 理产品       泰康资产管理有限责任 泰康人寿保险有限责任公司 134 3.054 650 18,518 18,518           公司 －泰享分红产品       泰康资产管理有限责任 中国农业再保险股份有限公 135 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 司－农行专户五       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 136 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 传统-普通保险产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 137 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 分红-团体分红       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 138 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 分红-个人分红       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 139 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 万能-得意理财       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 140 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 新传统产品 2       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 141 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 精选万能产品 2       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 142 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 新分红产品                           第 14 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 143 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 财富一号万能产品                    新华人寿保险股份有限公司-       新华资产管理股份有限 144 新华人寿保险股份有限公司 3.054 1,860 52,992 52,992           公司                    稳得盈两全保险（分红型）                    新华人寿保险股份有限公司-       新华资产管理股份有限 145 新华人寿惠金生年金保险产 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                      品（传统专一）                    新华人寿保险股份有限公司-       新华资产管理股份有限 146 新华人寿卓越优选专属商业 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                    养老保险（稳健回报型）                    新华人寿保险股份有限公司-       新华资产管理股份有限 147 新华人寿卓越优选专属商业 3.054 4,090 116,526 116,526           公司                    养老保险（积极进取型）       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 148 3.054 780 22,222 22,222           公司 个人税延 A 款产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 149 3.054 780 22,222 22,222           公司 个人税延 B1 款产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 150 3.054 780 22,222 22,222           公司 个人税延 B2 款产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 151 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 传统产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 152 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 分红产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 153 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 万能产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 154 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 精选万能产品       新华资产管理股份有限 新华人寿保险股份有限公司- 155 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 新传统产品                    新华人寿保险股份有限公司       新华资产管理股份有限 156 －新华人寿保险稳得盈两全 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                       保险(分红型）       新华资产管理股份有限 157 新华人寿保险股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                    新华人寿保险股份有限公司       新华资产管理股份有限 158 －新华人寿保险惠金生年金 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                     保险产品（传统专一）                    新华人寿保险股份有限公司       新华资产管理股份有限 159 一新华人寿鑫金利终身寿险 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                     (万能型) (电信万能)                    受托管理太平人寿保险有限 160 太平资产管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    公司-传统-普通保险产品                          第 15 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告                    受托管理太平人寿保险有限 161 太平资产管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                      公司-分红-团险分红                    受托管理太平养老保险股份 162 太平资产管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                      有限公司传统账户       中再资产管理股份有限 中国财产再保险有限责任公 163 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 司—传统—普通保险产品       中再资产管理股份有限 中国人寿再保险有限责任公 164 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 司       中再资产管理股份有限 中国大地财产保险股份有限 165 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司       中再资产管理股份有限 中再资产-锐诚 10 号资产管理 166 3.054 5,500 156,697 156,697           公司 产品       中再资产管理股份有限 167 中再汇利资产管理产品 3.054 3,500 99,716 99,716           公司       中再资产管理股份有限 华贵人寿保险股份有限公司 168 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 —传统险固收委托投资专户 2       中再资产管理股份有限 169 中再汇利 2 号资产管理产品 3.054 3,200 91,169 91,169           公司       中再资产管理股份有限 华贵人寿保险股份有限公司 170 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 —分红险固收委托投资专户 2       中再资产管理股份有限 中再资产-锐诚 4 号资产管理 171 3.054 3,800 108,264 108,264           公司 产品                    受托管理中国人民健康保险       中国人保资产管理有限 172 股份有限公司—传统—普通 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                         保险产品       中国人保资产管理有限 受托管理中国人民人寿保险 173 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 股份有限公司普通保险产品       中国人保资产管理有限 受托管理中国人民人寿保险 174 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 股份有限公司个险分红       中国人保资产管理有限 受托管理中国人民人寿保险 175 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 股份有限公司团险分红       中国人保资产管理有限 受托管理中国人民人寿保险 176 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 股份有限公司万能保险产品       中国人保资产管理有限 中国人民财产保险股份有限 177 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司-传统-收益组合       中国人保资产管理有限 中国人民健康保险股份有限 178 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司自有资金       中国人保资产管理有限 中国人民人寿保险股份有限 179 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司自有资金       中国人保资产管理有限 中国人民健康保险股份有限 180 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司-万能保险产品       中国人保资产管理有限 中国人民健康保险股份有限 181 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司-分红保险产品                           第 16 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告       中国人保资产管理有限 中国人民养老保险有限责任 182 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司—自有资金                    中国人民人寿保险股份有限       中国人保资产管理有限 183 公司—专属商业养老保险产 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                           品       中国人保资产管理有限 中国人民健康保险股份有限 184 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司—城乡大病保险账户       中国人保资产管理有限 中国人保资产增鑫 2 号资产管 185 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 理产品                    中国人民财产保险股份有限       中国人保资产管理有限 186 公司－传统－普通保险产品 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                           A                    中国人民财产保险股份有限       中国人保资产管理有限 187 公司－传统－普通保险产品 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                           B                    中国人民财产保险股份有限       中国人保资产管理有限 188 公司－传统－普通保险产品 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                           C       中国人保资产管理有限 中国人民财产保险股份有限 189 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 公司－传统－普通保险产品 E       中国人保资产管理有限 中国人保资产债券 REITs 优 190 3.054 2,300 65,528 65,528           公司 选 2 号资产管理产品       平安养老保险股份有限 平安养老保险股份有限公司 191 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －万能－团险万能       平安养老保险股份有限 平安养老保险股份有限公司- 192 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 传统-普通保险产品       平安养老保险股份有限 平安养老保险股份有限公司- 193 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 分红-团险分红       平安养老保险股份有限 194 平安养老-万能保险二零二三 3.054 6,300 179,490 179,490           公司       平安养老保险股份有限 195 平安养老-万能保险二零二五 3.054 6,300 179,490 179,490           公司       光大永明资产管理股份 光大永明资产聚宝 19 号固定 196 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 收益类资产管理产品       民生通惠资产管理有限 民生人寿保险股份有限公司- 197 3.053 6,300 179,490 179,490           公司 传统保险产品       民生通惠资产管理有限 民生人寿附加富贵赢家至尊 198 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 版年金保险（万能型）       民生通惠资产管理有限 民生通惠聚信 2 号资产管理产 199 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 品       民生通惠资产管理有限 民生通惠聚信 3 号资产管理产 200 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 品 201 民生通惠资产管理有限 民生通惠和谐 6 号资产管理产 3.054 2,400 68,377 68,377                           第 17 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告           公司 品       民生通惠资产管理有限 民生通惠和谐 8 号资产管理产 202 3.054 5,800 165,245 165,245           公司 品       民生通惠资产管理有限 民生通惠民汇 53 号资产管理 203 3.054 2,060 58,690 58,690           公司 产品       民生通惠资产管理有限 民生通惠享利 2 号资产管理产 204 3.054 1,370 39,032 39,032           公司 品       大家资产管理有限责任 大家资产厚坤 15 号集合资产 205 3.05 6,300 179,490 179,490           公司 管理产品       大家资产管理有限责任 大家资产稳健优选 1 号固定收 206 3.054 5,200 148,150 148,150           公司 益类资产管理产品       大家资产管理有限责任 大家资产稳健优选 3 号固定收 207 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 益类资产管理产品                    华夏基金智盈 1 号集合资产管 208 华夏基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         理计划       南方基金管理股份有限 南方基金瑞盈 1 号单一资产管 209 3.054 1,200 34,188 34,188           公司 理计划       南方基金管理股份有限 南方基金畅盈二号单一资产 210 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 管理计划                    泰信基金信瑞 1 号单一资产管 211 泰信基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         理计划       易方达基金管理有限公 易方达基金-北京大学教育基 212 3.054 4,300 122,509 122,509           司 金会 1 号单一资产管理计划       易方达基金管理有限公 易方达基金兴安 1 号单一资产 213 3.054 950 27,066 27,066           司 管理计划       易方达基金管理有限公 易方达基金多元恒享 1 号集合 214 3.054 490 13,960 13,960           司 资产管理计划       中信保诚基金管理有限 中信保诚基金信和 1 号单一资 215 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       信达澳亚基金管理有限 信澳创享 1 号单一资产管理计 216 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳航泰 1 号单一资产管理计 217 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳中银元启 1 号集合资产管 218 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划       信达澳亚基金管理有限 信澳和安 1 号单一资产管理计 219 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳睿盈 1 号集合资产管理计 220 3.054 1,140 32,479 32,479           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳睿盈 2 号集合资产管理计 221 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳中银元启 3 号集合资产管 222 3.054 810 23,077 23,077           公司 理计划                           第 18 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告       信达澳亚基金管理有限 信澳信享 1 号集合资产管理计 223 3.054 5,890 167,809 167,809           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳兴意 1 号集合资产管理计 224 3.054 2,610 74,360 74,360           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳兴意 2 号集合资产管理计 225 3.054 2,610 74,360 74,360           公司 划       信达澳亚基金管理有限 信澳中盈 5 号集合资产管理计 226 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 划                    诺德基金浦江 987 号单一资产 227 诺德基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         管理计划                    诺德基金子牛 10 号单一资产 228 诺德基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         管理计划                    诺德基金浦江 1242 号单一资 229 诺德基金管理有限公司 3.054 300 8,547 8,547                        产管理计划                    诺德基金浦江汇泓 82 号集合 230 诺德基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        资产管理计划                    诺德基金浦江汇泓 83 号集合 231 诺德基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        资产管理计划                    诺德基金浦江汇泓 84 号集合 232 诺德基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                        资产管理计划                    诺德基金浦江汇泓 85 号集合 233 诺德基金管理有限公司 3.054 3,920 111,682 111,682                        资产管理计划                    华商基金添益 10 号集合资产 234 华商基金管理有限公司 3.054 4,250 121,084 121,084                         管理计划                    华商基金润信 1 号单一资产管 235 华商基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                          理计划                    华商基金悦信单一资产管理 236 华商基金管理有限公司 3.054 2,610 74,360 74,360                          计划                    华商基金兴银 1 号集合资产管 237 华商基金管理有限公司 3.054 2,550 72,650 72,650                          理计划                    华商基金兴稳集合资产管理 238 华商基金管理有限公司 3.054 1,110 31,624 31,624                          计划                    华商基金兴悦集合资产管理 239 华商基金管理有限公司 3.054 860 24,501 24,501                          计划                    华商基金兴利集合资产管理 240 华商基金管理有限公司 3.054 660 18,803 18,803                          计划                    华商基金-渝嘉集合资产管理 241 华商基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                          计划                    华商基金-新享 1 号集合资产 242 华商基金管理有限公司 3.054 3,960 112,822 112,822                         管理计划                    华商基金-阳光人寿固收增强 243 华商基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     策略单一资产管理计划 244 华商基金管理有限公司 华商基金稳拓 1 号单一资产管 3.054 3,470 98,862 98,862                           第 19 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告                          理计划                    华宝信托有限责任公司-华宝 245 华宝信托有限责任公司 信托瑞思 1 号集合资金信托计 3.054 2,200 62,679 62,679                           划                    中诚信托-仲夏 1 号集合资金 246 中诚信托有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         信托计划                    中诚信托-嘉信配置 21 号集合 247 中诚信托有限责任公司 3.054 100 2,849 2,849                        资金信托计划       中国对外经济贸易信托 外贸信托-浙享基动 1 号集合 248 3.05 4,260 121,369 121,369          有限公司 资金信托计划                    中海信托－稳健可持续（ESG 249 中海信托股份有限公司 3.05 1,800 51,282 51,282                    主题）1 号集合资金信托计划       华润深国投信托有限公 华润信托·蓝屿 10 号集合资金 250 3.054 5,560 158,407 158,407            司 信托计划       华润深国投信托有限公 华润信托·蓝屿 9 号集合资金 251 3.054 3,270 93,164 93,164            司 信托计划       华润深国投信托有限公 华润信托·基础设施瑞驰 7 号 252 3.054 520 14,815 14,815            司 集合资金信托计划       华润深国投信托有限公 华润信托·基础设施瑞驰 8 号 253 3.054 390 11,111 11,111            司 集合资金信托计划       华润深国投信托有限公 华润信托·多元信享混合 9 号 254 3.054 6,300 179,490 179,490            司 集合资金信托计划                    华能信托·熙元臻享 1 号集合 255 华能贵诚信托有限公司 3.054 1,000 28,490 28,490                        资金信托计划                    华鑫信托·瑞驰 1 号集合资金 256 华鑫国际信托有限公司 3.054 1,330 37,892 37,892                         信托计划       中信建投基金管理有限 中信建投基金-丰禾 5 号单一 257 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 资产管理计划                    爱建智赢-中短期理财投资       上海爱建信托有限责任 258 （双季添利）集合资金信托计 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                           划                    上海爱建信托有限责任公司-       上海爱建信托有限责任 259 汇裕系列（稳健型）集合资金 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                          信托       上海爱建信托有限责任 爱建智赢-汇裕(定开型)集合 260 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 资金信托计划       生命保险资产管理有限 富德财产保险股份有限公司- 261 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 自有资金       生命保险资产管理有限 生命资产睿驰增强 5 号资产管 262 3.054 1,480 42,166 42,166           公司 理产品       生命保险资产管理有限 生命保险资产管理有限公司 263 3.054 5,930 168,948 168,948           公司 睿驰增强 6 号资产管理产品 264 生命保险资产管理有限 生命资产睿驰增强 1 号资产管 3.054 1,300 37,037 37,037                           第 20 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告           公司 理产品       生命保险资产管理有限 生命资产睿驰增强 3 号资产管 265 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理产品       生命保险资产管理有限 生命保险资产管理有限公司 266 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 睿驰增强 9 号资产管理产品       生命保险资产管理有限 生命保险资产管理有限公司 267 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 睿驰增强 11 号资产管理产品       生命保险资产管理有限 生命保险资产管理有限公司 268 3.054 5,190 147,865 147,865           公司 睿驰增强 12 号资产管理产品 269 中英人寿保险有限公司 中英人寿保险有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    中英人寿保险有限公司-万能 270 中英人寿保险有限公司 3.054 3,270 93,164 93,164                        鑫二代账户                    中英人寿保险有限公司-资本 271 中英人寿保险有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         补充债                    中英人寿保险有限公司-传统 272 中英人寿保险有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         保险产品                    中英人寿保险有限公司-分红- 273 中英人寿保险有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         个险分红                    中英人寿保险有限公司-万能- 274 中英人寿保险有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         个险万能       华泰证券（上海）资产 华泰紫金保险 1 号单一资产管 275 3.054 6,300 179,490 179,490         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰复保 1 号单一资产管理计 276 3.054 510 14,530 14,530         管理有限公司 划       华泰证券（上海）资产 华泰瑞享 1 号集合资产管理计 277 3.054 1,280 36,467 36,467         管理有限公司 划       华泰证券（上海）资产 华泰资管安盈 1 号单一资产管 278 3.054 2,330 66,382 66,382         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰资管安盈 4 号单一资产管 279 3.054 2,660 75,784 75,784         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰资管安盈 5 号单一资产管 280 3.054 4,950 141,028 141,028         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰资管安盈 6 号单一资产管 281 3.054 1,350 38,462 38,462         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰资管安盈 7 号单一资产管 282 3.054 6,260 178,350 178,350         管理有限公司 理计划       华泰证券（上海）资产 华泰智享 1 号集合资产管理计 283 3.054 5,490 156,413 156,413         管理有限公司 划       创金合信基金管理有限 创金合信长风 1 号集合资产管 284 3.054 940 26,781 26,781           公司 理计划       创金合信基金管理有限 创金合信深信 1 号单一资产管 285 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划 286 广发证券资产管理（广 广发资管长聚 1 号集合资产管 3.054 3,270 93,164 93,164                           第 21 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告         东）有限公司 理计划       广发证券资产管理（广 广发资管瑞鑫富享 2 号集合资 287 3.054 300 8,547 8,547         东）有限公司 产管理计划       宁波宁聚资产管理中心 宁波宁聚资产管理中心（有限 288 3.054 5,000 142,452 142,452         （有限合伙） 合伙）融通 5 号证券投资基金                    宁波宁聚资产管理中心（有限       宁波宁聚资产管理中心 289 合伙）-宁聚量化优选证券投 3.054 6,300 179,490 179,490         （有限合伙）                          资基金                    宁波宁聚资产管理中心（有限       宁波宁聚资产管理中心 290 合伙）-宁聚稳盈安全垫型私 3.054 2,700 76,924 76,924         （有限合伙）                       募证券投资基金                    宁波宁聚资产管理中心（有限       宁波宁聚资产管理中心 291 合伙）—宁聚映山红 2 号私募 3.054 5,000 142,452 142,452         （有限合伙）                        证券投资基金       宁波宁聚资产管理中心 宁聚映山红 3 号私募证券投资 292 3.054 6,300 179,490 179,490         （有限合伙） 基金       宁波宁聚资产管理中心 宁聚大额宝固定收益投资基 293 3.054 5,300 150,999 150,999         （有限合伙） 金       长城财富保险资产管理 长城人寿保险股份有限公司- 294 3.054 6,300 179,490 179,490         股份有限公司 万能-个险万能       长城财富保险资产管理 长城人寿保险股份有限公司- 295 3.054 6,300 179,490 179,490         股份有限公司 分红-个人分红       长城财富保险资产管理 长城人寿保险股份有限公司- 296 3.054 6,300 179,490 179,490         股份有限公司 自有资金                    富荣-中信信托-聚信 1 号单一 297 富荣基金管理有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       资产管理 计划       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司-分红 298 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产品 2       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司-资本 299 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 金       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司-传统 300 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产品       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司--万能 301 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 --个险股票账户       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司--万能 302 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 --团险股票账户       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司--中石 303 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 油年金产品--股票账户                    中意人寿保险有限公司－中       中意资产管理有限责任 304 意人寿企业过渡年金分红托 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                       管专户（场内）       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司－兴 305 3.054 5,000 142,452 142,452           公司 业银行中意人寿万能 A 托管                           第 22 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告                          专户       中意资产管理有限责任 中意人寿保险有限公司 - 万 306 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 能 B 账户       中意资产管理有限责任 中意资产－债券精选 13 号资 307 3.054 5,800 165,245 165,245           公司 产管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 35 号资产 308 3.054 3,900 111,113 111,113           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 36 号资产 309 3.054 3,900 111,113 111,113           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 37 号资产 310 3.054 3,900 111,113 111,113           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 38 号资产 311 3.054 3,900 111,113 111,113           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资管－增强收益 1 号资产 312 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 55 号资产 313 3.054 4,400 125,358 125,358           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 56 号资产 314 3.054 4,400 125,358 125,358           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 68 号资产 315 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 69 号资产 316 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 70 号资产 317 3.054 2,600 74,075 74,075           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 71 号资产 318 3.054 2,600 74,075 74,075           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 72 号资产 319 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 73 号资产 320 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 74 号资产 321 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 75 号资产 322 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品       中意资产管理有限责任 中意资产－新回报 76 号资产 323 3.054 1,600 45,584 45,584           公司 管理产品                    银叶新玉优选私募证券投资 324 上海银叶投资有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                          基金                    银叶积汇 3 号私募证券投资基 325 上海银叶投资有限公司 3.054 1,700 48,433 48,433                           金                    银叶新玉优选 6 期私募证券投 326 上海银叶投资有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         资基金                           第 23 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告                    西藏信托-晟元 1 号集合资金 327 西藏信托有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                         信托计划       上海兴瀚资产管理有限 兴瀚资管-兴元 18 号集合资产 328 3.054 2,290 65,243 65,243           公司 管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚安赢 11 号集合 329 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚安赢 12 号集合 330 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚储赢 1 号集合资 331 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚储赢 2 号集合资 332 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚储赢 3 号集合资 333 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇诚储赢 6 号集合资 334 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇汇享悦 36M005 号集 335 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 合资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 1 号集合 336 3.054 2,500 71,226 71,226          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 2 号集合 337 3.054 2,000 56,981 56,981          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 3 号集合 338 3.054 2,500 71,226 71,226          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 5 号集合 339 3.054 3,000 85,471 85,471          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 6 号集合 340 3.054 3,500 99,716 99,716          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产进取 1 号集合 341 3.054 2,000 56,981 56,981          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇鑫衡 1 号集合资产管 342 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇鑫衡 2 号集合资产管 343 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇鑫衡 3 号集合资产管 344 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 7 号集合 345 3.054 3,500 99,716 99,716          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇融泰 87 号单一资产 346 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 66 号集 347 3.054 4,500 128,207 128,207          有限公司 合资产管理计划 348 东证融汇证券资产管理 东证融汇多资产均衡 8 号集合 3.054 3,000 85,471 85,471                           第 24 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告          有限公司 资产管理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇鑫衡 4 号集合资产管 349 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇鑫衡 5 号集合资产管 350 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 理计划       东证融汇证券资产管理 东证融汇粤鑫 6M-1 号集合资 351 3.054 4,000 113,962 113,962          有限公司 产管理计划                    中信期货怡然 1 号集合资产管 352 中信期货有限公司 3.054 3,200 91,169 91,169                         理计划                    申港证券股份有限公司自营 353 申港证券股份有限公司 3.054 6,300 179,490 179,490                          账户       东亚前海证券有限责任 354 东亚前海证券有限责任公司 3.054 3,270 93,164 93,164           公司       上海合晟资产管理股份 合晟同晖 7 号私募证券投资基 355 3.054 1,000 28,490 28,490          有限公司 金       上海合晟资产管理股份 合晟恒嘉基石 2 号私募证券投 356 3.054 1,000 28,490 28,490          有限公司 资基金       宁波梅山保税港区凌顶 凌顶守正五号私募证券投资 357 3.054 220 6,267 6,267        投资管理有限公司 基金       宁波梅山保税港区凌顶 凌顶出奇六号私募证券投资 358 3.054 420 11,966 11,966        投资管理有限公司 基金       宁波梅山保税港区凌顶 凌顶北斗三号私募证券投资 359 3.054 420 11,966 11,966        投资管理有限公司 基金       国投证券资产管理有限 国证资管国投臻选 1 号单一资 360 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       国华兴益保险资产管理 国华兴益-日馨月益 4 号产品- 361 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 南京       国华兴益保险资产管理 国华兴益-日馨月益 72 号产品 362 3.054 5,300 150,999 150,999          有限公司 -浙商       工银安盛资产管理有限 工银安盛人寿保险有限公司- 363 3.054 3,270 93,164 93,164           公司 传统产品       工银安盛资产管理有限 工银安盛人寿保险有限公司- 364 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 短期分红 2       工银安盛资产管理有限 工银安盛人寿保险有限公司- 365 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 长期分红产品       工银安盛资产管理有限 工银安盛人寿保险有限公司- 366 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 分红个险 2       工银安盛资产管理有限 工银安盛人寿保险有限公司- 367 3.054 4,910 139,888 139,888           公司 财富悦享       招商信诺资产管理有限 招商信诺人寿保险有限公司- 368 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 传统       招商信诺资产管理有限 招商信诺人寿保险有限公司- 369 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 自有资金                           第 25 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告       招商信诺资产管理有限 招商信诺人寿保险有限公司 370 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －分红期缴两差－建行       安联保险资产管理有限 安联全享多利 2 号资产管理产 371 3.054 5,000 142,452 142,452           公司 品       安联保险资产管理有限 372 安联兴泰 1 号资产管理产品 3.054 1,600 45,584 45,584           公司       安联保险资产管理有限 安联稳健收益 1 号资产管理产 373 3.054 4,200 119,660 119,660           公司 品       安联保险资产管理有限 安联稳健收益 2 号资产管理产 374 3.054 4,200 119,660 119,660           公司 品       国金证券资产管理有限 国金证券鑫熠 2 号集合资产管 375 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划       国金证券资产管理有限 国金资管信远优势 7 号集合资 376 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       国金证券资产管理有限 国金资管金创信新 1 号集合资 377 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       国金证券资产管理有限 国金资管金创信新 3 号集合资 378 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       国金证券资产管理有限 国金资管金创信新 4 号集合资 379 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券财信人寿睿驰 1 号单 380 3.054 980 27,920 27,920           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券星云 92 号集合资产 381 3.054 320 9,116 9,116           公司 管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券君龙人寿 2 号单一资 382 3.054 2,100 59,830 59,830           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券国任财险睿驰 1 号单 383 3.054 1,960 55,841 55,841           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券复保睿驰 1 号单一资 384 3.054 980 27,920 27,920           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管稳利睿盛 1 号集 385 3.054 1,630 46,439 46,439           公司 合资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管恒睿 1 号单一资 386 3.054 980 27,920 27,920           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券基础设施 3 号集合资 387 3.054 5,850 166,669 166,669           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管茶子山睿驰 2 号 388 3.054 650 18,518 18,518           公司 单一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券鸿鑫 1 号集合资产管 389 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管睿驰 2 号集合资 390 3.054 320 9,116 9,116           公司 产管理计划 391 中信证券资产管理有限 中信证券资管季华睿驰 1 号单 3.054 160 4,558 4,558                          第 26 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管蓉信睿驰 1 号单 392 3.054 580 16,524 16,524           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管中航睿驰 1 号单 393 3.054 320 9,116 9,116           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管京睿 2 号单一资 394 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管海睿 1 号单一资 395 3.054 4,580 130,486 130,486           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管民信基础设施 1 396 3.054 1,300 37,037 37,037           公司 号集合资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管建睿 1 号单一资 397 3.054 1,570 44,730 44,730           公司 产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管中航睿驰 2 号单 398 3.054 100 2,849 2,849           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管同全睿驰 1 号单 399 3.054 580 16,524 16,524           公司 一资产管理计划       中信证券资产管理有限 中信证券资管同全睿驰 2 号单 400 3.054 3,920 111,682 111,682           公司 一资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 2 号集合资 401 3.054 3,920 111,682 111,682          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 3 号集合资 402 3.054 3,270 93,164 93,164          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 4 号集合资 403 3.054 3,920 111,682 111,682          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 5 号集合资 404 3.054 3,920 111,682 111,682          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 2 号集合资 405 3.054 2,940 83,762 83,762          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 3 号集合资 406 3.054 2,940 83,762 83,762          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 8 号集 407 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 6 号集合资 408 3.054 4,250 121,084 121,084          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏远信新 1 号集合资 409 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 10 号 410 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏享安心 7 号集合资 411 3.054 2,450 69,801 69,801          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 102 号集合 412 3.054 4,420 125,928 125,928          有限公司 资产管理计划                          第 27 页 共 33 页                                                       基金合同生效公告       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 11 号 413 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健叁号集合 414 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健壹号集合 415 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健贰号集合 416 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 101 号集合 417 3.054 3,430 97,722 97,722          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 103 号集合 418 3.054 2,120 60,399 60,399          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 104 号集合 419 3.054 2,120 60,399 60,399          有限公司 资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 12 号 420 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 13 号 421 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 14 号 422 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 15 号 423 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源信远绝对优势 16 号 424 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 集合资产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 4 号集合资 425 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏盈稳健 5 号集合资 426 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏远信新 6 号集合资 427 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏远信新 7 号集合资 428 3.054 6,300 179,490 179,490          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏新南享 1 号集合资 429 3.054 3,920 111,682 111,682          有限公司 产管理计划       申万宏源证券资产管理 申万宏源宏新南享 2 号集合资 430 3.054 3,920 111,682 111,682          有限公司 产管理计划       国联证券资产管理有限 国联光盈添瑞 2 号集合资产管 431 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划       国联证券资产管理有限 国联光盈添瑞 1 号集合资产管 432 3.054 4,000 113,962 113,962           公司 理计划       国联证券资产管理有限 国联光盈添瑞 3 号集合资产管 433 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 理计划 434 国联证券资产管理有限 国联鑫湘联 1 号集合资产管理 3.054 390 11,111 11,111                          第 28 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鸿如意 1 号集合资产管理 435 3.054 1,560 44,445 44,445           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鸿如意 11 号（沪享）集 436 3.054 900 25,641 25,641           公司 合资产管理计划       国联证券资产管理有限 国联鸿如意 2 号集合资产管理 437 3.054 1,160 33,049 33,049           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鑫湘联 2 号集合资产管理 438 3.054 230 6,552 6,552           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鸿如意 3 号集合资产管理 439 3.054 1,210 34,473 34,473           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联安鑫青享 2 号集合资产管 440 3.054 6,100 173,792 173,792           公司 理计划       国联证券资产管理有限 国联鑫湘联 3 号集合资产管理 441 3.054 260 7,407 7,407           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鑫湘联 5 号集合资产管理 442 3.054 160 4,558 4,558           公司 计划       国联证券资产管理有限 国联鑫湘联 6 号集合资产管理 443 3.054 130 3,703 3,703           公司 计划       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 444 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 利安利尊稳赢两全保险       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 445 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 自有资金       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 446 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 利安福（D 款）年金保险                    利安人寿保险股份有限公司-       利安人寿保险股份有限 447 利安盈（D 款）两全保险（万 3.054 1,500 42,735 42,735           公司                          能型）       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 448 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 利安禧年金保险（分红型）       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 449 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 利安福年金保险                    利安人寿保险股份有限公司-       利安人寿保险股份有限 450 利安红（F 款）两全保险（分 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                          红型）                    利安人寿保险股份有限公司       利安人寿保险股份有限 451 -E 理财（B 款）终身寿险（万 3.054 6,300 179,490 179,490           公司                          能型）       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 452 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 至尊鑫享年金保险（分红型）       利安人寿保险股份有限 利安人寿保险股份有限公司- 453 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 利安金满堂两全保险 454 上海量派投资管理有限 量派鑫兴 68 号私募证券投资 3.054 190 5,413 5,413                           第 29 页 共 33 页                                                        基金合同生效公告           公司 基金       中汇人寿保险股份有限 中汇人寿保险股份有限公司 455 3.054 6,300 179,490 179,490           公司 －传统产品       中联前源不动产基金管 中联-驰盈壹号私募股权投资 456 3.054 1,920 54,701 54,701         理有限公司 基金                    宁银理财晶耀固定收益类一 457 宁银理财有限责任公司 3.054 5,000 142,452 142,452                     年定期开放式理财 1 号                    宁银理财晶耀固定收益类一 458 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 3 号                    宁银理财晶耀固定收益类一 459 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 6 号                    宁银理财晶耀固定收益类一 460 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 7 号                    宁银理财宁享安和固定收益 461 宁银理财有限责任公司 类日开理财 3 号（最短持有 60 3.054 4,000 113,962 113,962                          天）                    宁银理财宁欣固定收益类一 462 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 16 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 463 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 19 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 464 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 1 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 465 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 21 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 466 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 26 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 467 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 32 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 468 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 34 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 469 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 4 号                    宁银理财宁欣固定收益类一 470 宁银理财有限责任公司 年定期开放式理财 7 号（周年 3.054 6,300 179,490 179,490                         庆专属）                    宁银理财宁欣日日盈固定收 471 宁银理财有限责任公司 益类日开理财 9 号（最短持有 3.054 500 14,245 14,245                         100 天）                    宁银理财宁享固定收益类优 472 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       选日开理财 2 号                    宁银理财宁享转债增强固定 473 宁银理财有限责任公司 收益类理财 2 号（最短持有 3.054 6,300 179,490 179,490                         100 天）                           第 30 页 共 33 页                                                           基金合同生效公告                    宁银理财宁欣固定收益类半 474 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 24 号                    宁银理财宁欣固定收益类半 475 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 5 号                    宁银理财宁欣固定收益类半 476 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                     年定期开放式理财 6 号                    宁银理财宁欣固定收益类半 477 宁银理财有限责任公司 年定期开放式理财 8 号（周年 3.054 6,300 179,490 179,490                         庆专属）                    宁银理财宁欣固定收益类日 478 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    开产品 2 号                          （最短持有 100 天）                    宁银理财宁欣固定收益类日 479 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    开理财 1 号                          （最短持有 200 天）                    宁银理财宁欣固定收益类日 480 宁银理财有限责任公司 3.054 3,000 85,471 85,471                         开理财 7 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 481 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    开理财 8 号                          （最短持有 300 天）                    宁银理财宁欣固定收益类日 482 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    开理财 9 号（最短持有 90 天）                    宁银理财宁欣固定收益类日 483 宁银理财有限责任公司 3.054 5,000 142,452 142,452                       申季赎理财 1 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 484 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申季赎理财 2 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 485 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申季赎理财 3 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 486 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申半年赎理财 1 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 487 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申半年赎理财 2 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 488 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申季赎理财 4 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 489 宁银理财有限责任公司 3.054 5,000 142,452 142,452                       申季赎理财 5 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 490 宁银理财有限责任公司 3.054 3,000 85,471 85,471                       申季赎理财 6 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 491 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申季赎理财 8 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 492 宁银理财有限责任公司 3.054 5,500 156,697 156,697                       申季赎理财 9 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 493 宁银理财有限责任公司 3.054 4,500 128,207 128,207                       申年赎理财 1 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 494 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    开理财 17 号（最短持有 150                            第 31 页 共 33 页                                                         基金合同生效公告                           天）                    宁银理财宁欣固定收益类 3 个 495 宁银理财有限责任公司 3.054 1,000 28,490 28,490                     月定期开放式理财 18 号                    宁银理财宁欣固定收益类 3 个 496 宁银理财有限责任公司 3.054 2,000 56,981 56,981                     月定期开放式理财 22 号                    宁银理财宁欣固定收益类 3 个 497 宁银理财有限责任公司 3.054 1,000 28,490 28,490                     月定期开放式理财 25 号                    宁银理财宁欣固定收益类 3 个 498 宁银理财有限责任公司 3.054 2,000 56,981 56,981                     月定期开放式理财 33 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 499 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申月赎理财 1 号                    宁银理财宁欣固定收益类日 500 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       申月赎理财 2 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 501 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                    闭式理财 3091 号（丰利款）                    宁银理财宁欣固定收益类封 502 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       闭式理财 3147 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 503 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       闭式理财 3150 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 504 宁银理财有限责任公司 3.054 3,500 99,716 99,716                       闭式理财 3165 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 505 宁银理财有限责任公司 3.054 3,200 91,169 91,169                       闭式理财 3192 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 506 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       闭式理财 3193 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 507 宁银理财有限责任公司 3.054 1,700 48,433 48,433                       闭式理财 3196 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 508 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       闭式理财 3198 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 509 宁银理财有限责任公司 3.054 6,300 179,490 179,490                       闭式理财 3199 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 510 宁银理财有限责任公司 3.054 5,000 142,452 142,452                       闭式理财 3200 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 511 宁银理财有限责任公司 3.054 3,200 91,169 91,169                       闭式理财 3203 号                    宁银理财宁享安和固定收益 512 宁银理财有限责任公司 3.054 1,900 54,132 54,132                      类封闭式理财 1 号                    宁银理财宁享安逸固定收益 513 宁银理财有限责任公司 类日开理财 3 号（最短持有 3.054 6,000 170,943 170,943                         180 天）                    宁银理财宁欣固定收益类封 514 宁银理财有限责任公司 3.054 1,700 48,433 48,433                       闭式理财 3208 号 515 宁银理财有限责任公司 宁银理财宁欣固定收益类封 3.054 3,000 85,471 85,471                           第 32 页 共 33 页                                                      基金合同生效公告                      闭式理财 3209 号                    宁银理财宁享安和固定收益 516 宁银理财有限责任公司 3.054 1,300 37,037 37,037                     类封闭式理财 5 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 517 宁银理财有限责任公司 3.054 3,200 91,169 91,169                      闭式理财 3272 号                    宁银理财宁欣固定收益类封 518 宁银理财有限责任公司 3.054 1,500 42,735 42,735                      闭式理财 3273 号                    宁银理财宁享安和固定收益 519 宁银理财有限责任公司 3.054 600 17,094 17,094                     类封闭式理财 2 号                          第 33 页 共 33 页 来源：深圳证券交易所 · 2026-10-01 · 中国内地 · 原文

【原文】博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金更新招募说明书 博时津开科工产业园 封闭式基础设施证券投资基金 更新招募说明书 基金管理人：博时基金管理有限公司 基金托管人：渤海银行股份有限公司     签署日期：2026年9月                  重要提示 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证监会2024年4月 2日证监许可〔2024〕554号文注册募集。 基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国 证监会注册；但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市， 并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基 金没有风险。中国证监会不对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判断或者 保证，在投资者作出投资决策后，基金运营状况导致的投资风险，由投资者自行 负担。 本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投 资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金80%以上的基金资产投资于不动产 资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目 完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目 的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。一般市场情况下， 本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。投资者 应充分了解不动产基金投资风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投 资决定。 基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的 可供分配金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实 际可交易价格，投资有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披 露文件，审慎判断相关风险，自主作出投资决策。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产， 但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。使用 场外基金账户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上海证 券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国 证券登记结算有限责任公司相关规则办理。 本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取不动 产项目运营收益并承担标的资产价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不                      2 同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和 货币型基金，低于股票型基金。 基金交易价格会因为不动产项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动， 投资人在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承 受能力，并承担本基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：因政治、经济、 社会等环境因素对证券价格产生影响而形成的系统性风险，基金管理人在不动产 项目运营过程中产生的风险等。 本基金的主要风险包括但不限于： 一、与基金有关的特有风险 1、集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全 部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此， 相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风 险。 2、基金二级市场价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管 理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基 金二级市场价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发 生较大损失而对基金价格造成严重影响的风险。 对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工 作。 3、流动性风险 本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市 场交易，存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时 变现并可能丧失其他投资机会的风险。 此外按照《基础设施基金指引》《扩募及新购入不动产项目指引》要求，本 基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要 求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份 额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动                     3 性风险。 4、发售失败风险 本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1,000人、原始 权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网 下发售比例低于公开发售数量的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。 5、停牌或终止上市风险 基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况 下，本基金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本 基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终 止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终 止上市而受到损失的风险。 此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的 风险。 6、潜在利益冲突风险 基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型不动产项目 的基金，原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其 他同类型不动产项目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲 突。 7、本基金整体架构所涉及的风险 （1）相关交易未能完成的风险 基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募 集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划（以 下简称“津开科工产业园1期专项计划”）。如因津开科工产业园1期专项计划未 能成功备案，可能导致本基金无法投资于津开科工产业园1期专项计划，本基金 将面临提前终止的风险。 本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园1期专 项计划的全部资产支持证券，津开科工产业园1期专项计划经过适当交易程序后 通过SPV向津开科工产业园1期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说 明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”部分），取得 津开科工产业园1期项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环节未能在预定                     4 时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚 至可能导致本基金基金合同提前终止。 本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的 前提下，项目公司将吸收合并其股东即SPV将注销，计划管理人（代表专项计划） 将直接持有项目公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税 务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法 完成或无法及时完成对SPV吸收合并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期 完成项目公司对SPV的吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层 面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的 企业所得税。 （2）交易结构法律风险 不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可 能存在瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。 8、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。 9、基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险 本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量， 不动产项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础， 对其计提折旧、摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价 值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。 10、对外借款的风险 本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能 导致本基金存在如下特殊风险： （1）本基金财务状况可能受到不利影响，如本基金的偿债压力提高、本基 金可支配的资金减少、本基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继 续申请借款的机会减少，运营的灵活性降低等； （2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增 借款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收                     5 购不动产项目而申请续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目。 （3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或 相关特殊目的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到 期的风险，以及触发交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关 特殊目的载体也可能面临以不合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法 律风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风险。 11、中止发售风险 本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初 始发售份额数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金 管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或不动产项目交 易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资 者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲 置、无法按照预期达到投资目的的风险。 二、与不动产项目相关的风险 1、不动产项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险 目前不动产项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产 业园，与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准 沿用数字产业园历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原 始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未 来租约期外的物业管理费水平若无法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。 原始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障的 具体安排如下： 自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户 违约、提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供 分配金额小于预测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全 部或部分分红，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而 享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益 人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人持有的基金份额对应的实际可供 分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施REITs每年经审计的实际分配 金额为准，预测可供分配金额以基础设施REITs招募说明书公告的最近一次预测                    6 的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。 上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现 金流提供方存量租约合同能够得到切实履行，并使不动产项目资产的运营从原始 权益人管控到不动产基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。基金管理人和外 部运营管理机构通过《运营管理协议》进行绩效考核和权利义务的约定，但如果 未来估值下滑，风险需由投资人承担。 评估机构出具的不动产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也 不作为不动产项目公允价值的任何承诺和保证。评估报告中对于不动产项目未来 收入的预测金额能否实现存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资 产的真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。 2、不动产项目运营收入波动风险 本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持不动产项目形成的 运营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的 区位风险及周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑 带来的市场低迷乃至天津或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来 不确定性。 在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现不动产项目资产 租金整体市场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常 运营等情况时，可能会对项目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。 此外，未来不动产项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争 将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形， 同样也会影响不动产项目资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业 技术行业的租赁面积超过已出租面积的50%，租户行业集中度较高。若相关行业 发生不利变化，可能影响项目的现金流情况。 极端情况下，若不动产项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、 资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。 3、项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险 根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付 预算资金给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请， 后由经开区管委会有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向不动产                     7 项目支付正常租金。 经基金管理人核查，数字产业园项目尚有1户租户（租赁面积约2.3万平方米） 因投资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政策不能 延续，可能会对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑现政策 实现的补贴依赖于当地财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能存在会 影响租户正常缴租的情形。 4、项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险 截至2024年3月31日，项目共存在2户重要现金流提供方，若出现提前退租或 租约到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。 其中之一为数字产业园租户A，目前租赁面积23,260.46平方米，租约于2025 年3月9日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。 若未来其享受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目 现金流造成波动。 另外一户为大陆汽车厂房整租租户B，目前租赁面积63,233.61平方米，各期 物业的租约分别于2032年和2040年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后 不续租或续租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报 告，大陆汽车厂房具有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求， 存在续租空置期相对较长的风险。 5、不动产项目的租约集中到期的风险 截至2024年3月31日，根据不动产项目现有租约的到期年度占可租面积的百 分比分布情况，数字产业园项目2024年末到期的租赁面积占总租约面积的17.99%， 2025年末到期的租赁面积占总租约面积的41.65%，2026年末到期的租赁面积占总 租约面积的25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响不动产项目的出租 情况，因而对不动产项目未来的现金流产生影响。 6、不动产项目的承租人违约风险 不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承 租人违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。数字产 业园项目存在1户租户（租赁面积约3,140.72平方米）由于历史原因存在欠缴租 金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况，目前原始权 益人正协商新的租户资源，后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品成立                      8 后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，则将按照租赁合同对该租户进行清退。若 届时以上措施的推进不及预期，则可能会对不动产项目现金流产生不利影响。另 外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风险， 进而对不动产项目资产收益及现金流产生不利影响。 7、数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险 根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产 内实际运营孵化器1,831.24平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策， 原始权益人已承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的 1,831.24平方米，若未来因孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极 端情况下标的项目孵化器面积扩大，则由原始权益人协调未入池资产承接。 8、项目回款不及预期风险 数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水 平，目前已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于95%，并将回 款率作为运营管理机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不 达预期部分进行补足。若未来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足， 则会对项目现金流产生不利影响。 9、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险 合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所 依据的各种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。 而影响不动产项目资产未来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及外部管 理机构的运营管理能力及宏观、市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上 述影响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目资产未来现金流的预测也可 能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收益承诺，可能面临现金 流预测偏差导致的投资风险。 10、不动产项目运营、管理、改造相关的风险 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的 行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损 坏及工程质量问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支， 可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动                     9 产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。 若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出 高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况， 可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 项目公司可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划 可能无法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 11、租赁合同备案风险 根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，不动产项目部分房屋租 赁合同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合 同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发 生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部 门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管 部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。不动 产项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风 险。 12、提前退租风险 根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租 赁方有权扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全 部租金损失。 13、保险理赔风险 不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产 保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件 等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产 项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响不动产项 目资产现金流及预期收益。 14、原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险 不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管 理人员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部                   10 作业、人员管理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在 竞争关系的项目，可能会给本基金造成损失。 15、不动产项目出售价格波动及不动产项目资产处置的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让SPV公司股权及债权、项目公司 股权及债权、不动产项目的权益等。 目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根 据相关法律及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律， 上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权 期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须 （除须符合其他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出 让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受 到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府 有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到政府根据相关法 律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于不动产项目的评估结果或已为该 项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金持有人的利益造成重大不利影 响。 若以出售方式处置不动产项目资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当 时市场景气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或 由于不动产项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进 而导致资产支持证券持有人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于 不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期 的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间偏迟的风 险。 另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于 土地或不动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等 要求，在未来收购或处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成 或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。 特别地，本基金投资不动产项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规 划与自然资源局的同意。本基金存续期内若决定出售此次投资的不动产项目资产， 亦可能需要事先获得上述政府机构及其他相关政府部门的同意。                    11 16、政策调整风险 政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土 地政策及国家或地方相关政策。 区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司 经营的相关政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业 发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面 的政策。如本基金存续期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金 产生不利影响。同时，国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、 产业政策、投资政策、土地政策及相关配套法规的调整与变化，以上政策的重大 变化可能对本基金的运作产生不利影响。 同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、不动产基金、资产支持证券 持有人、资产支持证券、SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生 调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股 权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴 纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。 原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆 汽车厂房申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺 函》，承诺在基础设施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规 定、税率计征方式等变化及与本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时， 导致的应纳税额与申报文件中的相关税额不一致时，原始权益人将按要求缴纳 （或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金（含滞纳金或罚款）并承担所有 相关经济和法律责任。 三、本基金其他风险 1、信用风险 基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不 能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损 失。 原始权益人2020-2023年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为 原始权益人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公 司等股东方、关联单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发                    12 起人经营情况发生恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。 2、管理风险 在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有 误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段 和管理技术等对基金收益水平存在影响。 3、操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素 造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺 诈、交易错误、IT系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差 错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来 自基金管理公司、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 4、其他风险 （1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运 行，可能导致基金资产的损失。 （2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理 人自身直接控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。 （3）因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以 及因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。 （4）本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险， 可能会对本基金产生不利影响。 5、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致 的风险 本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比 例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长 期风险收益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相 关法律法规对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因 此销售机构的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不 同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险 之间的匹配检验。                     13 本招募说明书（更新）所载内容截止日2026年8月31日，有关财务数据、市 场数据、以及不动产项目相关情况信息截止日以招募说明书相关内容为准。              基金发行的简要情况表 基金名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金             天津经济技术开发区天河数字产业园（数字产业园）、 不动产项目名称                 大陆汽车厂房产业园（大陆汽车厂房） 预计募集规模 基金份额总额5.00亿份，募集规模以询价结果为准 拟上市的证券交易所 上海证券交易所 基金管理人 博时基金管理有限公司 基金托管人 渤海银行股份有限公司 资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司 财务顾问 国投证券股份有限公司 原始权益人 天津泰达科技工业园有限公司 运营管理机构 天津泰达产业园管理有限公司 招募说明书签署日期 2026年9月                   14                                                     目录 重要提示 ............................................................................................................... 2 目录 ..................................................................................................................... 15 绪言 ..................................................................................................................... 16 释义 ..................................................................................................................... 18 第一章 招募说明书概要及风险因素 ............................................................... 37        第一节 招募说明书概要 ........................................................................... 37        第二节 风险因素 ....................................................................................... 45 第二章 不动产项目 ........................................................................................... 57        第一节 不动产项目概况 ........................................................................... 57        第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析 ..................................... 136        第三节 原始权益人 ................................................................................. 168        第四节 运营管理机构 ............................................................................. 193        第五节 存在重要影响的其他事项 ......................................................... 203 第三章 资产评估与现金流测算 ..................................................................... 205        第一节 资产评估 ..................................................................................... 205        第二节 现金流测算分析 ......................................................................... 215 第四章 治理机制与运营管理安排 ................................................................. 242        第一节 基金分层治理机制 ..................................................................... 242        第二节 运营管理安排 ............................................................................. 257 第五章 不动产基金 ......................................................................................... 266        第一节 本次发行参与机构的基本情况 ................................................. 266        第二节 不动产基金的交易安排 ............................................................. 271        第三节 关联交易与利益冲突 ................................................................. 282        第四节 基金运作 ..................................................................................... 295        第五节 其他事项 ..................................................................................... 351                                                            15                  绪言 本招募说明书依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）、 《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集 证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券 投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集 证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于 推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下 简称“《通知》”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下 简称“《基础设施基金指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托 基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《不动产基金业务办法》”）、 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第1号— —审核关注事项（试行）》、             《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs） 规则适用指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产投资信托基金 （REITs）运营操作指引（试行）》、《上海证券交易所公开募集不动产投资信 托基金（REITs）规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》（以下 简称“《扩募及新购入不动产项目指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动 产投资信托基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》（以下简 称“《临时报告指引》”）、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调 查工作指引（试行）》等法律法规以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证 券投资基金基金合同》编写。 基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书 所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本 招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。 基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同 取得基金份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额 的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以 及其他有关规定享有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义                    16 务，应当详细查阅基金合同。 本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、本招募说明书的内容与 届时有效的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为 准。                  17                   释义     在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：     一、关于主体的定义     （一）与本基金涉及的主体有关的定义     1、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义 务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人     2、基金管理人：指博时基金管理有限公司     3、基金托管人：指渤海银行股份有限公司     4、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资 人     5、原始权益人：指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次 发售时，指天津泰达科技工业园有限公司     6、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师 事务所、外部管理机构等专业机构     7、外部管理机构/运营管理机构：指接受基金管理人委托对不动产项目进行 运营管理的主体，本基金首次发售时，指天津泰达产业园管理有限公司     8、不动产项目物业管理方：指接受基金管理人委托对不动产项目进行物业 管理的主体     9、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动 产项目进行尽职调查和/或办理不动产基金份额发售及扩募份额的路演推介、询 价、定价、配售等相关业务活动的证券公司。本基金成立前基金管理人聘请的财 务顾问为国投证券（原安信证券）     10、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即为本基金发 售募集提供不动产项目评估服务的评估机构     11、中兴华：指中兴华会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金可供分 配金额测算报告提供审阅服务的会计师事务所     12、安永华明：指安永华明会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金发 售募集提供法定验资服务以及为本基金的年度财务报表及其他规定事项提供审 计服务的会计师事务所                     18 13、法律顾问：指北京金诚同达律师事务所，即为本基金发售募集提供法律 服务的律师事务所 14、国投证券（原安信证券）：指国投证券股份有限公司（原安信证券股份 有限公司） 15、科工园公司：指原始权益人天津泰达科技工业园有限公司 16、产发集团：指不动产基金原始权益人控股股东天津泰达产业发展集团有 限公司 17、国资公司：指天津经济技术开发区国有资产经营有限公司 （二）与专项计划涉及的主要主体有关的定义 1、资产支持证券管理人/计划管理人：指担任资产支持证券管理人的主体， 或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任主体，本基金首次发 售时，指博时资本管理有限公司 2、津开科工产业园1期资产支持证券管理人：指担任津开科工产业园1期专 项计划的管理人的主体，或根据津开科工产业园1期专项计划文件任命的作为津 开科工产业园1期资产支持证券管理人的继任主体。津开科工产业园1期资产支持 证券管理人为博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”） 3、资产支持证券托管人/计划托管人/专项计划托管银行：指根据专项计划 文件的约定担任资产支持证券托管人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资 产支持证券托管人的继任主体，本基金首次发售时，指渤海银行股份有限公司 4、津开科工产业园1期资产支持证券托管人：指担任津开科工产业园1期专 项计划的托管人的主体，或根据津开科工产业园1期专项计划文件任命的作为津 开科工产业园1期资产支持证券托管人的继任主体。津开科工产业园1期资产支持 证券托管人为渤海银行股份有限公司（以下简称“渤海银行”） 5、资产支持证券认购人：指按照专项计划文件的约定，认购资产支持证券， 将其合法拥有的人民币资金委托给资产支持证券管理人管理、运用，并按照其取 得的资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人 6、资产支持证券持有人：系持有资产支持证券的投资者 7、资产支持证券持有人大会：指按照专项计划文件的约定召集并召开的资 产支持证券持有人的会议（如有） 8、监管银行：指对SPV公司账户、项目公司账户、不动产项目收入和支出进                   19 行监管的银行 9、津开科工产业园1期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行的渤 海银行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体 10、SPV/SPV公司：指根据特殊目的载体的相关交易安排，由资产支持证券 管理人或其他相关主体设立的特殊目的公司，视各专项计划的交易安排，可能由 该特殊目的公司受让项目公司股权，视相关交易安排而定 11、SPV1/SPV（数字产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公 司，并拟由该公司受让“项目公司（数字产业园）”股权。SPV（数字产业园） 名称为天津泰达数字产业园管理有限公司 12、SPV2/SPV（智造产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公 司，并拟由该公司受让“项目公司（智造产业园）”股权。SPV（智造产业园） 名称为天津泰达智造产业园管理有限公司 13、不动产项目公司/项目公司：指直接持有不动产项目合法、完整产权的 法人主体 14、项目公司（数字产业园）：指天津泰达数字产业园有限公司 15、项目公司（智造产业园）：指天津泰达智造产业园有限公司 16、津开科工产业园1期项目公司：指项目公司（数字产业园）和项目公司 （智造产业园）的单称或合称（视上下文具体情况而定），即直接持有津开科工 产业园1期不动产项目100%所有权的公司，具体信息参见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排” 17、项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定将其所持有 的项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）相应股权转让给SPV公司 的主体，具体指科工园公司 二、与不动产基金相关的定义 不动产基金、基础设施基金：指依据《基础设施基金指引》及上海证券交易 所相关业务规则设立的公开募集基础设施证券投资基金（不动产投资信托基金）； 本招募说明书各章节标题及索引中所称“不动产基金”“不动产项目”“不动产 资产支持证券”，与正文中所称“基础设施基金”“基础设施项目”“基础设施 资产支持证券”含义相同                     20 （一）与本基金有关的基础定义 1、基金或本基金或不动产基金或公募基金：指博时津开科工产业园封闭式 基础设施证券投资基金 2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者 因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不 得申请赎回的证券投资基金 3、首次募集生效日：指基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的 条件，基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面 确认的日期 4、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间 5、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件， 基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的 日期 6、存续期：指首次募集生效日至基金合同终止日之间的期限 7、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财 产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期 8、基金收益：指不动产项目租赁和运营等产生的收益、不动产项目处置收 益、不动产项目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、银行存 款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约 9、基金总资产：指基金通过特殊目的载体持有的不动产项目、其他各类证 券、银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并 财务报表层面计量的总资产 10、基金净资产：指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表 层面计量的净资产 11、基金份额净值：指计算日基金净资产除以计算日基金份额总数 12、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金净资产 和基金份额净值的过程 13、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法 以合理价格予以变现的资产，包括但不限于不动产项目、到期日在10个交易日以 上的逆回购与银行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、因发行                    21 人债务违约无法进行转让或交易的债券等，法律法规或中国证监会另有规定的， 从其规定 14、预留费用：指基金合同生效后，从基金资产中列支、预留在本基金相关 账户待支付给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金合同生效后首期 审计费用、基金合同生效后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立费用、 货币资金或债券投资管理涉及到的备付金预留等 15、尽职调查基准日：就本基金首次募集而言系指2024年3月31日 （二）与不动产基金整体架构相关的定义 1、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》直接或间接全资 拥有的法律实体，本基金通过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权，在本基 金中，特殊目的载体系指专项计划、SPV公司（如有）和项目公司的单称或统称， 具体见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排” 章节 （三）与不动产基金整体架构投资相关的定义 1、不动产项目/不动产项目资产：本基金所投资的符合《基础设施基金指引》 和中国证监会其他规定的资产 2、不动产项目（数字产业园）：指项目公司（数字产业园）合法所有的土 地使用权及房屋所有权 3、不动产项目（智造产业园）：指项目公司（智造产业园）合法所有的土 地使用权及房屋所有权 4、不动产项目/两项资产：指不动产项目（数字产业园）、不动产项目（大 陆汽车厂房）的单称或合称（视上下文具体情况而定） 5、项目公司运营收入：指项目公司因不动产项目的运营、管理而取得的全 部收入，项目公司运营收入应当包括但不限于：（1）项目公司取得的其与相关 方签署的相应租赁合同项下的租金收入和物业管理费、场地租金收入、广告位租 赁收入；（2）项目公司取得的相关补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项， 各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信 设施押金、装修工程保证金等），因租户欠租或有其他违约行为产生的滞纳金、 违约金、押金罚没等收入，其他不动产管理收入和服务收入；（3）其他因不动 产项目的运营、管理而产生的收入。                     22 6、项目公司运营支出和费用：指项目公司为维持不动产项目的必要运营而 支出的不动产项目运营和管理支出及费用，包括但不限于（1）项目公司应支付 的维修费、营销推广费、佣金代理费、不动产项目装修改造相关费用、审计费、 智慧能源和数字孪生系统费用；（2）项目公司应支付的房产税、增值税及附加、 土地使用税、印花税、企业所得税等各项税金、保险费；（3）应退还的各类押 金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押 金、装修工程保证金等）、应补的物业管理亏损；（4）除上述（1）-（3）项以 外的支出，即外部管理机构的服务管理费，包括支付给物业管理公司的服务管理 费和支付给外部管理机构的服务管理费等 （四）与不动产基金整体架构相关的其他定义 1、重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状况、 资产或业务前景的不利变化，这些变化对其履行相关协议、文件项下义务的能力 产生重大不利影响 2、重大不利影响：指根据基金管理人的合理判断，可能对以下各项产生重 大不利影响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（1）基础资产的可回收性； （2）基金管理人、基金托管人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持 证券托管人、外部管理机构、不动产项目物业管理方、SPV公司、项目公司、监 管银行及其他相关主体的（财务或其他）状况、业务或财产（因项目公司吸收合 并SPV公司导致的相应影响除外）；（3）基金管理人、基金托管人、原始权益人、 资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、外部管理机构、不动产项目物业管 理方、SPV公司、项目公司、监管银行及其他相关主体履行其在相关协议、文件 项下各自义务的能力（因项目公司吸收合并SPV公司导致的相应影响除外）；（4） 基金份额持有人的权益；（5）本基金或基金资产 3、划款指令：就专项计划而言，指资产支持证券管理人向资产支持证券托 管人发出的要求其将资金划出专项计划账户的指令；就监管账户而言，指资产支 持证券管理人向监管银行发出的要求监管银行将资金划出监管账户的指令 4、处置：指（1）本基金以出售或其他方式对全部或部分资产支持证券进行 处分，从而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债 权和/或不动产项目权益的处分；（2）专项计划以出售或其他方式对全部或部分 SPV股权进行处分，从而间接实现对SPV直接或间接持有的标的股权、标的债权和                    23 /或不动产项目权益的处分；（3）SPV以出售或其他方式对其直接或间接持有的 全部或部分标的股权、标的债权和/或不动产项目的权益进行全额处分 5、处置收入：指通过处置所获得的现金收入扣除因处置产生的支出、税费 和费用之后的净收入 6、合格投资：指资产支持证券管理人将专项计划账户内的资金在完成对标 的资产的投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行 票据）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资 券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的 纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、 定期存款及其他银行存款）等）法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融 工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可投资于可续期债券。“合格投资” 中相当于当期分配所需的部分应于“专项计划账户”中的资金根据“专项计划文 件”的约定进行现金流分配之前到期，且不必就提前提取支付任何罚款 7、重要现金流提供方：指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不 动产项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目同 一时期现金流总额的10%的现金流提供方 三、与专项计划相关的定义 （一）与专项计划有关的基础定义 1、不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由资产支持 证券管理人根据法律法规和专项计划文件约定设立的基础设施资产支持专项计 划，本基金首次发售时，指博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专 项计划 2、津开科工产业园1期专项计划：指博时津开科工产业园封闭式基础设施1 期资产支持专项计划 3、资产支持证券/不动产资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理公司 子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿 付来源，资产支持证券管理人以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发 行的代表不动产财产或财产权益份额的有价证券 4、基础资产：指由原始权益人直接或间接转让给专项计划的，由原始权益 人合法持有的项目公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益 ；以及专项计划                       24 对SPV公司、项目公司等享有的债权 5、津开科工产业园1期专项计划基础资产：指转让给津开科工产业园1期专 项计划的，由科工园公司合法持有的数字产业园公司100%的股权和其他附属权益 及衍生权益以及智造产业园公司100%的股权和其他附属权益及衍生权益 6、标的资产：指标的股权、标的债权和不动产项目的统称 7、标的股权：指资产支持证券管理人（代表专项计划）持有的SPV公司100% 的股权，和通过SPV公司间接持有的项目公司100%的股权的统称 8、标的债权：指相应股东借款协议及吸收合并协议项下的资产支持证券管 理人（代表专项计划，作为债权人）在该等股东借款协议及吸收合并协议项下对 SPV公司或吸收合并后的项目公司享有的债权、以及资产支持证券管理人（代表 专项计划）直接或间接对项目公司享有的其他债权（如有）的统称 9、专项计划资产：指专项计划文件约定的属于专项计划的全部资产和收益 10、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分 11、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券 持有人享有的利益 12、专项计划费用：指专项计划存续期间资产支持证券管理人合理支出的与 专项计划相关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于：专项计划在运营过 程中因其管理和处分专项计划资产而承担的税收（包括因国家税收体制调整变更 后的应缴税种，但资产支持证券管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外） 和政府收费、资产支持证券管理人的管理费、资产支持证券托管人的托管费、登 记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监管费（如有）、销售机构的销售费 用（如有）、评估机构对不动产项目进行价值评估的跟踪评估费、对专项计划进 行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇划费、执行费用、信 息披露费、召开资产支持证券持有人大会的会务费、专项计划验资费（如有）、 银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、律师费、审计费等其他清 算费用以及资产支持证券管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的 其他费用支出 13、执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括但 不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需 要而委托中介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用                     25 14、期间收益：就专项计划而言，指专项计划存续期间内专项计划取得的各 类收入，包括但不限于SPV公司向专项计划分配的分红款、SPV公司向专项计划支 付的债权本金及相应利息（如有），以及完成吸收合并后项目公司向专项计划分 配的分红款，项目公司向专项计划支付的债权本金及相应利息，专项计划资金进 行合格投资的投资收益以及专项计划取得的相关业务参与人支付的违约金等 15、专项计划设立日：指根据验资机构的验资报告，专项计划募集资金总额 已达到专项计划文件约定的目标募集金额，且专项计划募集资金已全额划付至专 项计划托管账户之日 16、预期到期日：指专项计划文件约定的资产支持证券的预期到期日。其中， 津开科工产业园1期专项计划资产支持证券的预期到期日为2057年6月26日，资产 支持证券的预期到期日可经资产支持证券持有人大会决议延长 17、法定到期日：指专项计划最晚结束的日期。具体根据各专项计划的交易 安排而定 18、专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：（1）专项计划被法院或 仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止；（2）专项计划设立日后60个 工作日或资产支持证券持有人大会另行决定的其他期限内尚未按照SPV公司股权 转让协议、项目公司股权转让协议等专项计划文件约定完成对基础资产的投资； （3）专项计划设立日后60个工作日或资产支持证券管理人另行指定的合理期限 后，标的资产上仍存在未注销的担保权利；（4）发生火灾、不可抗力事件（如 地震、政府征收等），使不动产项目的运行情况或产生现金流的能力发生重大不 利变化，资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；（5）专项计划资产全部 分配完毕；（6）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配；（7） 专项计划目的无法实现；（8）法定到期日届至；（9）由于法律的修改或变更导 致继续进行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会决议终止专项计划； （10）中国法律或者中国证监会规定的其他情形 19、专项计划认购期间：指专项计划发行前，资产支持证券管理人确定的可 由认购人认购专项计划资产支持证券并交付认购资金的时间。在该期间内，若认 购人交付的认购资金总额（不含该期间认购资金产生的利息）提前达到专项计划 文件规定的目标发售规模的，专项计划认购期间提前终止 20、专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止                    26 日（含该日）止的期间 21、专项计划运营期：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划进入专 项计划处置期之前的期间（含该日） 22、专项计划处置期/处置期：指发生以下任一情形时，自该等情形发生后， 专项计划进入的处置期间。处置期自以下任一情形发生之日起算，至专项计划资 产处置完毕并完成最后一次处置分配之日止：（1）专项计划终止日届至；（2） 经资产支持证券持有人大会决定专项计划进入专项计划处置期的 （二）与专项计划认购有关的定义 1、认购：就专项计划而言，“认购”指投资者在专项计划设立时交付认购 资金购买资产支持证券的行为 2、认购资金：就相应专项计划而言，指在专项计划认购期间不动产基金为 认购资产支持证券而向计划管理人交付的资金 3、专项计划募集资金：指不动产基金认购资产支持证券而缴纳的认购资金 总和 4、目标发售规模：就相应专项计划而言，目标发售规模指专项计划文件中 约定的，根据不动产基金的询价发行或扩募发行结果，由资产支持证券管理人与 基金管理人届时共同出具的书面确认函的方式予以确定的相应资产支持证券的 目标发售规模 四、关于文件的定义 （一）与本基金涉及的主要文件有关的定义 1、基金合同或《基金合同》：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证 券投资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充 2、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《博时津开科工 产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订 和补充 3、招募说明书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招 募说明书》及其更新 4、基金份额发售公告：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资 基金基金份额发售公告》 5、基金产品资料概要：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资                     27 基金基金产品资料概要》及其更新 6、上市交易公告书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基 金基金份额上市交易公告书》 （二）与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义 1、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于计划说明 书、专项计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议及风险揭示书、《专项 计划托管协议》、根据专项计划文件的约定进行投资运作而签署的相关文件（包 括但不限于“SPV股权转让协议”、“SPV公司投资协议”、“SPV公司监管协议”、 “项目公司股权转让协议”、“项目公司监管协议”、“股东借款合同”及“吸 收合并协议”（如有）等） 2、计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人为推广资产支持证 券而制作的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充 3、专项计划标准条款/标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为 规范专项计划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有效 修改或补充 4、专项计划资产支持证券认购协议/《认购协议》：指资产支持证券管理人 与资产支持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及其任 何有效修改或补充 5、专项计划风险揭示书/《专项计划风险揭示书》：指资产支持证券管理人 编制的资产支持专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充，用于向资产支持 证券投资者阐明投资风险，并应经认购人签署 6、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《专项计划风险揭示书》和 《计划说明书》一同构成资产支持证券管理人与认购人之间的资产管理合同 7、《专项计划托管协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人 签署的资产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充 8、《津开科工产业园1期专项计划说明书》：指津开科工产业园1期专项计 划的资产支持证券管理人为推广津开科工产业园1期专项计划的资产支持证券而 制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划说明书》及 其任何有效修改或补充。本基金成立时，《计划说明书》即指《津开科工产业园 1期专项计划说明书》                     28 9、《津开科工产业园1期专项计划标准条款》：指津开科工产业园1期专项 计划的资产支持证券管理人为规范津开科工产业园1期专项计划的设立和运作而 制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划标准条款》 及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《标准条款》即指《津开科工产业园 1期专项计划标准条款》 10、《津开科工产业园1期专项计划认购协议》：指津开科工产业园1期专项 计划的资产支持证券管理人与拟认购津开科工产业园1期专项计划资产支持证券 的投资者签署的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划资 产支持证券认购协议》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《认购协议》 即指《津开科工产业园1期专项计划认购协议》 11、《津开科工产业园1期专项计划风险揭示书》：指津开科工产业园1期专 项计划的资产支持证券管理人编制的《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期 资产支持专项计划风险揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券 投资者阐明投资风险，并应经认购人签署。本基金成立时，《专项计划风险揭示 书》即指《津开科工产业园1期专项计划风险揭示书》 12、《津开科工产业园1期专项计划托管协议》：指津开科工产业园1期专项 计划的资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《博时津开科工产业园 封闭式基础设施1期资产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或补充。本 基金成立时，《托管协议》即指《津开科工产业园1期专项计划托管协议》 13、SPV（数字产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表 专项计划）就SPV（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有 效修改或补充 14、SPV（智造产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表 专项计划）就SPV（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有 效修改或补充 15、SPV股权转让协议：系指SPV（数字产业园）股权转让协议和SPV（智造 产业园）股权转让协议的统称 16、SPV（数字产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与SPV （数字产业园）就计划管理人（代表专项计划）向SPV（数字产业园）进行投资 事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充                     29 17、SPV（智造产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与SPV （智造产业园）就计划管理人（代表专项计划）向SPV（智造产业园）进行投资 事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充 18、SPV公司投资协议：指SPV（数字产业园）投资协议和SPV（智造产业园） 投资协议的统称 19、项目公司（数字产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和SPV （数字产业园）等相关方就项目公司（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转 让协议及其任何有效修改或补充的统称 20、项目公司（智造产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和SPV （智造产业园）等相关方就项目公司（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转 让协议及其任何有效修改或补充的统称 21、项目公司股权转让协议：指项目公司（数字产业园）股权转让协议和项 目公司（智造产业园）股权转让协议的统称 22、股东借款协议（数字产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和SPV （数字产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向SPV（数字产业园） 提供股东借款的相关协议 23、股东借款协议（智造产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和SPV （智造产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向SPV（智造产业园） 提供股东借款的相关协议 24、股东借款协议：指股东借款协议（数字产业园）和股东借款协议（智造 产业园）的统称 25、吸收合并协议（数字产业园）：指由项目公司（数字产业园）和SPV（数 字产业园）就项目公司（数字产业园）吸收合并SPV（数字产业园）签署的吸收 合并协议 26、吸收合并协议（智造产业园）：系指由项目公司（智造产业园）和SPV （智造产业园）就项目公司（智造产业园）吸收合并SPV（智造产业园）签署的 吸收合并协议 27、吸收合并协议：指由吸收合并协议（数字产业园）和吸收合并协议（智 造产业园）的统称 28、SPV公司监管协议：指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与相                     30 应SPV公司签署的、关于对相应SPV公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有 效修改或补充的单称或统称 29、项目公司监管协议：系指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与 相应项目公司签署的、关于对相应项目公司监管账户进行监管的相关协议及其任 何有效修改或补充的单称或统称 30、监管协议：指SPV公司监管协议和项目公司监管协议的单称或统称 31、运营管理协议/《运营管理协议》：指基金管理人、项目公司与外部管 理机构及其他相关方（如有）就委托外部管理机构对不动产项目进行运营管理事 宜签署的不动产项目运营管理协议及其任何有效修改或补充 32、物业管理协议：指基金管理人、项目公司、外部管理机构与不动产项目 物业管理方及其他相关方（如有）就委托不动产项目物业管理方对不动产项目进 行物业管理事宜签署的不动产项目物业管理协议及其任何有效修改或补充 五、关于基金销售、登记、转托管的定义 1、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申 请购买基金份额的行为 2、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额， 办理基金份额的转托管等业务 3、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括 投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结 算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等 4、转托管：指系统内转托管及跨系统转托管的总称 5、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算 系统内不同销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员 单位（交易单元）之间进行指定关系变更的行为 6、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算 系统和证券登记结算系统之间进行转托管的行为 7、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人 8、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内 合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会 团体或其他组织                    31 9、专业投资者：符合《证券期货投资者适当性管理办法》第八条规定的法 人机构和自然人 10、普通投资者：指依据《证券期货投资者适当性管理办法》规定，非专业 投资者的投资者 11、网下投资者：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务 公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财 子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上 海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养 老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。网下投资者 应当向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理 12、战略投资者：指符合国家法律、法规，按照基 金战略配售要求进行战 略投资的投资人 13、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份 额的权利的配售方式 14、特定机构投资者：指全国社会保障基金、基本养老保险基金、企业年金 基金和职业年金基金等机构投资者 15、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外 机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规 定可以投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者 16、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、 合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他 投资人的合称 17、销售机构：指博时基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监 会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务 协议，办理基金销售业务的机构及可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的 机构。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金 销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上 海证券交易所会员单位 18、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记 结算有限责任公司                   32 19、场外：指通过上海证券交易所外的销售机构办理基金份额认购的场所 20、场内：指通过上海证券交易所具有相应业务资格的会员单位利用交易所 开放式基金交易系统办理基金份额认购和上市交易的场所 21、场内证券账户：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上 海证券账户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。通过场内证券账户办 理基金份额认购的为场内认购 22、场外基金账户/开放式基金账户：指中国结算开放式基金账户。通过场 外基金账户办理基金份额认购的称为场外认购 23、场内份额：指投资者通过场内证券账户认购的基金份额 24、场外份额：指投资者通过场外基金账户认购的基金份额 25、基金登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记 结算系统 26、证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券 登记结算系统 27、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机 构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户 六、关于账户的定义 1、专项计划募集账户：指资产支持证券管理人开立的专用于接收、存放、 划转专项计划认购期间不动产基金交付的认购资金的人民币资金账户 2、专项计划托管账户/专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计划的 名义在资产支持证券托管人开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活 动，包括但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项、 支付SPV公司股权购买价款并向SPV公司进行投资、支付项目公司股权购买价款并 向项目公司进行投资（如有）、向SPV公司或项目公司或其他主体发放借款、进 行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用，均必须通过该账户进行 3、SPV公司监管账户：指各SPV公司分别在基金托管人指定的分支机构银行 开立的、用于接收各SPV公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体 以相应《SPV公司监管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后， 相应的SPV公司监管账户应相应注销 4、项目公司监管账户：指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银                     33 行开立的、用于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户， 具体以相应《项目公司监管协议》的约定为准     5、监管账户：指SPV公司监管账户和项目公司监管账户的统称。在吸收合并 协议约定的吸收合并完成后，仅指项目公司监管账户     6、项目公司基本户：指项目公司现有基本户，主要用于支付日常运营开支 的人民币资金账户     七、关于日期的定义     与日期相关的定义（工作日等）详见本部分“八、其他定义”。     八、其他定义     1、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、 司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等     2、《业务规则》：指博时基金管理有限公司、上海证券交易所、中国证券 登记结算有限责任公司及销售机构的相关业务规则及对其不时做出的修订     3、《公司法》：指经全国人民代表大会常务委员会2018年10月26日修订通 过的《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订     4、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委员会 第五次会议通过，经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三 十次会议修订，并经2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十 四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改等七 部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时 做出的修订     5、《销售办法》：指中国证监会2020年8月28日颁布、同年10月1日实施的 《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修 订     6、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1日实施， 并经2020年3月20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公 开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订     7、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实施的《公 开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订     8、《通知》：指中国证监会和国家发改委2020年4月24日颁布并于同日实施                       34 的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》     9、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020年8月6日公布并实施的《公 开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订     10、《管理规定》：指中国证监会2014年11月19日公布并实施的《证券公司 及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做出的修 订     11、《不动产基金业务办法》：指上海证券交易所2025年12月31日公布并实 施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 及颁布机关对其不时做出的修订     12、《不动产基金审核关注事项指引》：指上海证券交易所2025年12月31 日公布并实施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则 适用指引第1号——审核关注事项（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订     13、《不动产基金发售指引》：指上海证券交易所2025年12月31日公布并实 施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第2 号——发售业务（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订     14、《扩募及新购入不动产项目指引》：指上海证券交易所2025年12月31 日公布并实施的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则 适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》及颁布机关对其不时做出的 修订     15、《不动产基金运营操作指引》：指中国证券投资基金业协会2025年12 月25日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试 行）》及颁布机关对其不时做出的修订     16、《不动产基金尽职调查工作指引》：指中国证券投资基金业协会2025 年12月25日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工 作指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订     17、《不动产基金网下投资者管理规则》：指中国证券业协会2025年12月31 日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及颁布机 关对其不时做出的修订     18、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会     19、中国证监会：指中国证券监督管理委员会                       35     20、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局     21、上交所：指上海证券交易所     22、中国基金业协会：中国证券投资基金业协会     23、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报 刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网 站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介     24、工作日：指上海证券交易所的正常交易日     25、元：指人民币元     26、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事 件                       36        第一章 招募说明书概要及风险因素              第一节 招募说明书概要 本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真 阅读招募说明书正文和附件。 一、重大事项提示 本基金收益高度依赖不动产项目经营情况，不动产项目可能因经济环境变化 或运营不善等因素影响，导致实际现金流低于测算现金流，存在基金收益率不佳 的风险；不动产项目租金及物业管理费收入的波动也将影响本基金收益分配水平 的稳定。提醒投资者重点关注本招募说明书之“重要提示”、“第一章 招募说 明书概要及风险因素”之“第二节 风险因素”的相关内容。 二、不动产基金整体框架 本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全 所有权或经营权利后、项目公司吸收合并SPV前，本基金的整体架构如下图所示：         图1-1 不动产基金整体架构（SPV吸收合并前） 本基金整体架构（含SPV吸收合并后的架构）及交易安排详见本招募说明书 “第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“一、基金整体 架构”。 三、不动产基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况表         表1-1 不动产基金发行及有关中介机构基本情况                  基本情况                     37     基金名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金 专项计划名称 博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划                产业园区（数字产业园为研发办公物业；大陆汽车厂房为研发办公及生产 不动产项目业态                                厂房）                本基金存续期内主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持                证券，并持有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不                动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。本基金的                其他基金资产可以投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、                央行票据）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中 基金投资标的                期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构                债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债                券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律                法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的                               相关规定）。 基金存续期限 35年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限或提前终止的除外）                资产支持证券的预期到期日为2057年6月26日，法定到期日为专项计划设立 专项计划期限 日后第【35】年的对应日或经资产支持证券持有人大会决议延长的其他日                                  期 基金募集份额（亿份） 5.00 募集规模（亿元） 11.99 不动产项目估值（亿元） 11.99                经测算2024年4-12月和2025年度净现金流分派率分别为5.31%（年化）和 净现金流分派率/IRR                                     5.41%                本基金收益分配采取现金分红方式；在符合有关基金分红的条件下，本基 基金收益预计分配频率和分                金每年至少进行收益分配1次，每年收益分配的比例应不低于合并后基金年      配比例                                度可供分配金额的90%                原始权益人承诺将本基金的回收资金主要以项目资本金方式或者以向关联                 公司借款及关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的不动产项目建 回收资金用途 设，拟用于融达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、GMP完善和市                药检院滨海实验室一期项目、泰达高科技园一二期升级改造项目和天大科                               技园收购及提升改造项目 原始权益人及其同一控制下                          不低于本次基金份额发售数量的34% 关联方拟持战配比例 预计是否出表 出表 特殊条款（如有） 无                        参与人概况 基金管理人 博时基金管理有限公司 专项计划管理人 博时资本管理有限公司     托管人 渤海银行股份有限公司     财务顾问 国投证券股份有限公司 原始权益人 天津泰达科技工业园有限公司 原始权益人企业性质 国有企业（实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局）                园区开发运营（经营范围包括土地使用权租赁、公共事业管理服务、自来 原始权益人所属行业                      水生产与供应、污水处理及其再生利用等） 原始权益人注册地 天津开发区信环西路19号 原始权益人控股股东和持股                        控股股东为天津泰达产业发展集团有限公司      比例 原始权益人实控人 天津经济技术开发区国有资产监督管理局 原始权益人上市地点和股票 无                           38         代码 运营管理机构 天津泰达产业园管理有限公司 运营管理机构注册地 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25 运营管理机构经营地 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25                 租户A（承租数字产业园7号楼，2023年度收入占不动产项目合计收入的 重要现金流提供方 15.92%）、租户B（承租大陆汽车厂房，2023年度收入占不动产项目合计收                                 入的31.79%） 资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司 基金法律顾问 北京金诚同达律师事务所 专项计划法律顾问 北京金诚同达律师事务所 审计不动产项目财务情况的                            中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所 审阅基金可供分配金额测算                            中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 报告的会计师事务所        验资机构 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 现金流测算机构 不适用                本基金上市期间，基金管理人将选定不少于1家流动性服务商为不动产基金                提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业 流动性服务商                务，按照上交所《上海证券交易所基金业务指南第2号——上市基金做市业                          务》及其他相关规定执行。 四、不动产项目概况 本基金持有的不动产项目基本情况如下表所示：                     表1-2 不动产项目概况         项目 数字产业园 大陆汽车厂房                天津经济技术开发区天河数字产 不动产项目名称 大陆汽车厂房产业园                业园 不动产项目业态 产业园区（研发办公） 产业园区（研发办公及生产厂房）                天津市滨海新区开发区信环西路 天津市滨海新区开发区渤海路2号 项目所在地                19号（天津经济技术开发区东区） （天津经济技术开发区东区）                                          门卫、办公和实验楼、主生产厂房、                数字产业园1-8号楼及连廊（科技                                          扩建厂房、辅助用房、危险品仓库 资产范围 展厅），总建筑面积157,344.77平                                          及研发中心和生产中心等建筑物，                方米                                          总建筑面积63,233.61平方米                土地面积90,328.90平方米；建筑                面积157,344.77平方米，由8栋研 土地面积82,298.20平方米；建筑 建设内容和规模 发办公楼及连廊（科技展厅）组成， 面积63,233.61平方米，共分四期                分为一期（1-5号楼）及二期（6-8 开发建设                号楼及连廊） 建筑面积和可供出租或者经 建筑面积157,344.77平方米，可租 建筑面积63,233.61平方米，可租 营使用面积（如有） 赁面积142,512.01平方米 赁面积63,233.61平方米                                        一期厂房2004年5月1日开工，2005                                        年2月25日竣 工； 一期 扩建 厂房                1#、2#楼2008年5月开工，2009年8                                        2011年10月开工，2012年11月竣                月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年                                        工；三期厂房项目2016年9月开工，                7月4日开工，2009年9月25日竣工； 开竣工时间以及投入运营时 2017 年 4 月 竣 工 ； 四 期 研 发 中 心                6#、7#、8#楼2011年7月1日开工， 间 2020年9月1日开工，2021年10月15                2013年7月19日竣工。1#-5#楼2009                                        日竣工。一期厂房2005年开始运                年开始运营，6#-8#楼2014年开始                                        营，一期扩建厂房2013年开始运                运营                                        营，三期厂房2017年开始运营，四                                        期研发中心2021年开始运营                               39                 土地使用期限50年，2009年6月1日 土地使用期限50年，2005年6月1日 使用期限                 至2057年6月26日止 至2054年6月22日止 剩余年限 33.49年（截至2024年3月31日） 30.48年（截至2024年3月31日） 用地性质 工业用地（出让） 工业用地（出让）                 合并口径：2024年4-12月可供分配金额预计为4,793.80万元；2025年度 可供分配金额测算 可供分配金额预计为6,489.62万元                 （为两项不动产项目合并测算）                 财产一切险：保险金额/赔偿限额 财产一切险：保险金额/赔偿限额                 9.67亿元，保险期限自2024年4月1 4.87亿元，保险期限自2024年4月1 投保情况（投保险种投保金 日至2025年3月31日；公众责任险： 日至2025年3月31日；公众责任险： 额、投保期限） 累计赔偿限额2,000万元，单次赔 累计赔偿限额2,000万元，单次赔                 偿限额800万元，保险期限自2024 偿限额800万元，保险期限自2024                 年4月1日至2025年3月31日 年4月1日至2025年3月31日                 项目公司天津泰达数字产业园有 项目公司天津泰达智造产业园有                 限公司持有津（2023）开发区不动 限公司持有津（2024）开发区不动                 产 权 第 1040778 号 《 不 动 产 权 证 产 权 第 0028164 号 《 不 动 产 权 证 项目权属                 书》，权利类型为国有建设用地使 书》，权利类型为国有建设用地使                 用权/房屋（构筑物）所有权，权 用权/房屋（构筑物）所有权，权                 利性质为出让，单独所有 利性质为出让，单独所有                                             项目公司（智造产业园）向中国光                 项目公司（数字产业园）的建设用                                             大银行股份有限公司天津滨海分                 地使用权及房屋所有权曾为中国                                             行的质押借款已清偿完毕，不动产                 银行天津滨海分行提供抵押担保，                                             项目上存在的抵押及质押的他项 他项权利（如有） 该权利负担已于2024年5月13日解                                             权 利 负 担 已 于 2024 年 5 月 31 日 解                 除；除此之外无其他资产抵押、质                                             除；除此之外无其他资产抵押、质                 押等资产受限情形，未发生对外担                                             押等资产受限情形，未发生对外担                 保                                             保 五、不动产项目经营情况 （一）财务表现 不动产项目包括数字产业园和大陆汽车厂房，现金流全部来源于入驻企业的 租金收入和物业管理费收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性 收入。2023年度，租户A和租户B提供的现金流占不动产项目同一时期现金流总额 的比例超过10%，为重要现金流提供方。 2020年至2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万 元、7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元；净利润分别 为1,041.10万元、3,372.27万元、2,862.61万元、2,875.23万元及780.85万元。 项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、3,256.52万元、3,879.40 万元、3,879.40万元及969.85万元；净利润分别为1,215.06万元、1,207.13万元、 835.81万元、669.26万元及78.68万元。 报告期内不动产项目主要财务指标及财务状况、经营业绩的详细分析见本招 募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分 析”之“一、不动产项目备考财务报表情况”。                                  40 （二）运营数据 不动产项目近年主要运营数据如下表所示：                   表1-3 不动产项目主要经营指标 项目经营指标 2024年3月末 2023年度/末 2022年度/末 2021年度/末 数字产业园出租率 82.48% 83.02% 80.20% 72.16% 数字产业园合同签约月平                       - 52.12 52.10 52.73 均租金（元/平方米/月） 数字产业园实际月平均租                     42.65 42.46 44.21 46.57 金（元/平方米/月） 数字产业园租金及物业管                       - 92.48% 94.95% 95.98% 理费收缴率 大陆汽车厂房出租率 100% 100% 100% 100% 大陆汽车厂房平均签约租                     55.73 55.73 55.73 54.19 金（元/平方米/月） 大陆汽车厂房租金收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 注：截至2024年5月31日，数字产业园已出租面积118,555.94平方米，出租 率为83.19%；租金及物业管理费为含税口径，2020年数字产业园合同签约月平均 租金为52.98元/平方米/月、租金及物业管理费收缴率为94.08%。 数字产业园租赁用途主要是研发办公及少量普通办公，可出租面积 142,512.01平方米，截至2024年5月31日已出租面积118,555.94平方米；大陆汽 车厂房租赁用途为研发办公和生产用房，可出租面积63,233.61平方米，整体出 租予租户B，出租率长期稳定在100%。不动产项目经营数据的详细情况见本招募 说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“七、不动产项 目经营数据情况”。 截至2024年3月31日，租户A和租户B在2023年提供的现金流占不动产项目同 一时期现金流总额的比例超过10%，为重要现金流提供方，其租赁面积及收入占 比如下表所示：                表1-4 重要现金流提供方租赁面积及收入占比                                                            单位：万元、平方米、%                                                              占2023年度不动                   截至2023年末 2023年度相应运 租户名称 所在物业 出租面积占比 产项目合计收入                    已出租面积 营收入金额                                                                  比例          数字产业园7 租户A 23,260.46 11.31% 1,942.57 15.92%            号楼 租户B 大陆汽车厂房 63,233.61 30.73% 3,879.40 31.79% 重要现金流提供方的具体情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之 “第一节 不动产项目概况”之“八、不动产项目重要现金流提供方的有关情况”。                                 41 （三）行业和区域竞争情况 全国产业园行业方面，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术 产业开发区等各类园区借助政府给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成 为引进外资、先进技术和管理经验的重要基地；随着开发区经济的发展和运作模 式逐步成熟，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金投 向的主要因素。根据商务部2023年国家级经开区综合发展水平考核评价结果， 2021年国家级经开区实现地区生产总值12.8万亿元，占国内生产总值比重为11%， 总体呈现稳中提质的良好发展态势。行业发展情况及未来趋势详见本招募说明书 “第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“九、不动产项目所属 行业、市场、地区概况”。 区域竞争方面，本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，区 域内聚集大量龙头企业自建用房及企业自持运营的产业园项目，目前面向市场招 租的项目主要有泰达智能无人装备产业园、数字产业园、泰达生物医药产业园、 天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织产业 标准厂房等。评估机构选取了天大科技园、融健大厦、泰达高科技园3个可比产 业园项目进行竞争性物业对比分析，不动产项目的竞争优势与劣势详见本招募说 明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“十、不动产项目 所在区域竞争情况”。 六、不动产项目资产评估及现金流预测情况                    表1-5 不动产项目资产评估和现金流预测表        项目 数字产业园 大陆汽车厂房      评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评 深圳市戴德梁行土地房地产评                             估有限公司 估有限公司 评估基准日（价值时点） 2024年3月31日 2024年3月31日      收益年限 至土地使用权到期日2057年6月 至土地使用权到期日2054年6月                          26日（收益年期为33.24年） 22日（收益年期为30.23年）      评估方法 收益法（报酬资本化法） 收益法（报酬资本化法）      估值规模 80,800万元（单价5,135元/平方 39,100万元（单价6,183元/平方                                  米） 米）      评估增值率 35.12% 预测现金流年复合增长率 不适用 不适用       折现率 7.50% 8.00%     Cap rate/IRR 2024年度资本化率7.01%（两项不动产项目资产合并口径） 可供分配金额预测（合并口径） 2024年4-12月4,793.80万元；2025年度6,489.62万元                                  42      预测净现金流分派率 2024年4-12月5.31%（年化）；2025年度5.41%      评估机构就估值折现率、预测期运营净收益增长率、预测期外运营净收益增 长率和出租率四项评估参数进行了压力测试：当数字产业园折现率下降0.5%、预 测期内运营净收益增长5.0%、预测期外运营净收益增长0.75%的情况下，数字产 业园评估值将达到9.34亿元；当大陆汽车厂房折现率下降0.5%、预测期内运营净 收益增长87%、预测期外运营净收益增长1%时，合计评估值将达到17.14亿元（较 目前资产估值上升42.95%），2024年预测净现金流分派率为3.73%，出现不利情 况，当期分派率将低于3.8%及以下。      评估参数的压力测试及营业收入、营业成本变动对可供分配金额的敏感性分 析详见本招募说明书“第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算 分析”之“三、可供分配金额测算编制说明”。      七、不动产基金治理及运营管理安排情况      本基金的基金治理及运营管理安排如下表所示：                    表1-6 REITs治理架构表 层级 机制设计要点         基金份额持有人大会由公募基金份额持有人组成，决定本基金核心重要事项；基金管理人、         基金托管人、单独或合计持有10%及以上公募基金份额的基金份额持有人可以提出基金份额         持有人大会的相关议案；除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会 持有人大会         由基金管理人召集。需经基金份额持有人大会决策的事项包括：金额占基金净资产50%及以         上的不动产项目购入或出售、金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的不动产项目购             入或出售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产5%的关联交易等。         基金管理人为博时基金管理有限公司，设立基础设施投资决策委员会，负责年度商业计划和         年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金净资产20% 基金管理人 的不动产项目购入或出售等事项的审批决策；基础设施投资管理部基金经理审批决策运营策         略制定和修改、运营管理机构考核激励机制制定与调整、日常经营重大合同签署审批、计划                         内资本性支出等事项。         1、基金经理：江洲先生、李瑞伟先生、王敏燕女士，均满足5年以上不动产投资/运营管理 基金经理情 经验要求，具体情况详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第四节 基金运作”之“五、 况 基金经理情况”。2、兼任情况：李瑞伟先生曾任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券                         投资基金的基金经理。         资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司（基金管理人全资子公司），按照专项计划文 专项计划管         件的约定进行专项计划资产的管理、运用和处分，向资产支持证券持有人进行信息披露，并 理人                      履行专项计划层面的相关职责。         项目公司为法人独资的有限责任公司，不设股东会，股东是最高权力机构；不设董事会，设         执行董事一名；不设监事会，设监事一名；高级管理人员、财务负责人由股东聘任或解聘。 项目公司         项目公司法定代表人、执行董事、高级管理人员和财务负责人均由基金管理人委派并依据公                      司章程的约定选举/决定聘任。                    表1-7 运营管理安排表 运营管理机构名称 天津泰达产业园管理有限公司 运营管理机构企业性质 有限责任公司（法人独资）                       天津泰达科技工业园有限公司（原始权益人出资设立的全资 运营管理机构控股股东和持股比例                                子公司，持股100%） 运营管理机构实际控制人 天津经济技术开发区国有资产监督管理局                            43                       园区管理服务（经营范围包括园区管理服务、创业空间服务、 运营管理机构所属行业                               非居住房地产租赁等） 运营管理机构主营业务 为本项目提供物业运营服务，目前在运营的项目仅有本项目                       不动产项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团                       队进行运营管理；运营管理机构主要运营团队人员来源于原 不动产项目管理经验 始权益人的核心管理团队，配备充足的具有不动产项目运营                       经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专                                    业人员不少于2名                       基金管理人、项目公司与运营管理机构签署运营管理协议，                       委托运营管理期限初始期限为自运营管理协议生效之日起至                       2026年12月31日，期满双方均未提出异议的自动延期三年； 运管管理安排 运营管理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本                       项目运营管理，负责日常运营管理并协助编制与执行预算、                       监督物业管理等；运营管理费与不动产项目运营净收入挂钩，                         设置考核、解聘与更换程序，不影响资产持续运营稳定                       运营策略制定和修改、运营管理机构考核激励机制、日常经                       营重大合同签署、计划内资本性支出等由基金管理人基础设                       施投资管理部基金经理审批决策；年度商业计划和年度预算、                       计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金 运营管理决策流程                        净资产20%的不动产项目购入或出售由基金管理人基础设施                       投资决策委员会审批决策；金额占基金净资产50%及以上或超                       过20%且低于50%的不动产项目购入或出售、金额超过基金净                            资产5%的关联交易由基金份额持有人大会决策                    表1-8 运营管理费用表 运营管 与本项目历史收取情况以及          计费基础 具体计算方式 理费用 同行业可比项目的对比情况 基础管 项目公司经调整的 项目公司经调整的营业收入（不含税）                                     不适用 理费 营业收入（不含税） 的3%                   实际营业收入≤基准营业收入×85%：                   运营机构按照实际营业收入与基准营                   业收入差额的40%支付惩罚金；基准营                   业收入×85%＜实际营业收入≤基准                   营业收入×95%：按照实际营业收入与                   基准营业收入差额的20%支付惩罚金；                   基准营业收入×95%＜实际营业收入       按会计年度考核项 ＜基准营业收入×105%：无浮动管理       目公司营业收入（不 费；基准营业收入×105%≤实际营业       含税）完成情况，基 收入＜基准营业收入×115%：项目公 浮动管       准营业收入为考核 司按照实际营业收入与超过基准营业 不适用 理费       前一年度评估报告 收入差额的20%支付浮动管理费；实际       预测的营业收入（不 营业收入≥基准营业收入×115%：项       含税） 目公司按照实际营业收入与超过基准                   营业收入差额的40%支付浮动管理费。                   数字产业园以年度平均出租率作为调                   节因子修正浮动管理费（出租率＜预                   测基准出租率-2%，修正浮动管理费=                   浮动管理费×90%，出租率≥预测基准                   出租率+2%，修正浮动管理费=浮动管                   理费×110%）。浮动管理费奖惩对称                           44 运营管理协议的主要内容、运营管理费用及项目资金收支和风险管控安排详 见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。 八、基金合同的主要内容 基金合同主要约定以下事项：基金合同当事人的权利、义务；基金份额持有 人大会召集、议事及表决的程序和规则；基金收益分配原则、执行方式；基金财 产的投资范围和投资限制；公开披露的基金信息；基金合同变更、终止与基金财 产的清算；基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式等内容。具体约定详见 本招募说明书“附件八、基金合同与基金托管协议内容摘要”之“第一部分 基 金合同的内容摘要”和本基金的基金合同。 九、其他对本次发行有重大影响的事项 无。               第二节 风险因素 一、与公募基金相关的风险 （一）集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基 金投资的影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全 部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此， 相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风 险。 （二）基金二级市场价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管 理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基 金二级市场价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发 生较大损失而对基金价格造成严重影响的风险。 对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工 作。 （三）流动性风险 本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市 场交易，存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时                     45 变现并可能丧失其他投资机会的风险。 此外按照《基础设施基金指引》《扩募及新购入不动产项目指引》要求，本 基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要 求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份 额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动 性风险。 （四）发售失败风险 本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1000人、原始权 益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下 发售比例低于公开发售数量的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。 （五）停牌或终止上市风险 基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况 下，本基金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本 基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终 止上市，对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终 止上市而受到损失的风险。 此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的 风险。 （六）潜在利益冲突风险 基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型不动产项目 的基金，原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其 他同类型不动产项目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲 突。 （七）本基金整体架构所涉及的风险 1、相关交易未能完成的风险 基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募 集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划。 如因津开科工产业园1期专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于津 开科工产业园1期专项计划，本基金将面临提前终止的风险。 本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园1期专                     46 项计划的全部资产支持证券，津开科工产业园1期专项计划经过适当交易程序后 通过SPV向津开科工产业园1期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说 明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”），取得津开 科工产业园1期项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环节未能在预定时间 内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚至可 能导致本基金基金合同提前终止。 本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的 前提下，项目公司将吸收合并其股东即SPV将注销，计划管理人（代表专项计划） 将直接持有项目公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税 务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法 完成或无法及时完成对SPV吸收合并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期 完成项目公司对SPV的吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层 面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的 企业所得税。 2、交易结构法律风险 不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可 能存在瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。 （八）专项计划等特殊目的载体提前终止的风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等 特殊目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得 预期收益、专项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。 （九）基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险 本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量， 不动产项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础， 对其计提折旧、摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价 值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。 （十）对外借款的风险 本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能 导致本基金存在如下特殊风险： 1、基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支                   47 配的资金减少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借 款的机会减少，运营的灵活性降低等； 2、本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借 款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购 不动产项目而申请续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目； 3、本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相 关特殊目的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期 的风险，以及触发交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特 殊目的载体也可能面临以不合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律 风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风险。 （十一）中止发售风险 本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初 始发售份额数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金 管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或不动产项目交 易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资 者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲 置、无法按照预期达到投资目的的风险。 二、与不动产项目相关的风险 （一）不动产项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险 目前不动产项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产 业园，与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准 沿用数字产业园历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原 始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未 来租约期外的物业管理费水平若无法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。 原始权益人对数字产业园重要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障的 具体安排如下： 自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户 违约、提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供 分配金额小于预测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全 部或部分分红，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而                     48 享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益 人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人持有的基金份额对应的实际可供 分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施REITs每年经审计的实际分配 金额为准，预测可供分配金额以基础设施REITs招募说明书公告的最近一次预测 的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。 上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现 金流提供方存量租约合同能够得到切实履行，并使不动产项目资产的运营从原始 权益人管控到不动产基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。 基金管理人和外部运营管理机构通过《运营管理协议》进行绩效考核和权利 义务的约定，但如果未来估值下滑，风险需由投资人承担。评估机构出具的不动 产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为不动产项目公允价 值的任何承诺和保证。评估报告中对于不动产项目未来收入的预测金额能否实现 存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资产的真实市场价值，也不 代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。 （二）不动产项目运营收入波动风险 本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持不动产项目形成的 运营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的 区位风险及周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑 带来的市场低迷乃至天津或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来 不确定性。 在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现不动产项目资产 租金整体市场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常 运营等情况时，可能会对项目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。 此外，未来不动产项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争 将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形， 同样也会影响不动产项目资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业 技术行业的租赁面积超过已出租面积的50%，租户行业集中度较高。若相关行业 发生不利变化，可能影响项目的现金流情况。 极端情况下，若不动产项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、 资不抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。                   49 （三）项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险 根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付 预算资金给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请， 后由经开区管委会有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向不动产 项目支付正常租金。 经管理人核查，目前数字产业园项目尚有1户租户（合计租赁面积约2.3万平 方米）因投资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政 策不能延续，可能会对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑 现政策实现的补贴依赖于当地财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能 存在会影响租户正常缴租的情形。 （四）项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险 截至2024年3月31日，项目共存在2户重要现金流提供方，若出现提前退租或 租约到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。 其中之一为数字产业园租户A，目前租赁面积23,260.46平方米，租约于2025 年3月9日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。 若未来其享受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目 现金流造成波动。 另外一户为大陆汽车厂房整租租户B，目前租赁面积63,233.61平方米，各期 物业的租约分别于2032年和2040年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后 不续租或续租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报 告，大陆汽车厂房具有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求， 存在续租空置期相对较长的风险。 （五）不动产项目的租约集中到期的风险 截至2024年3月31日，根据不动产项目现有租约的到期年度占可租面积的百 分比分布情况，数字产业园项目2024年末到期的租赁面积占总租约面积的17.99%， 2025年末到期的租赁面积占总租约面积的41.65%，2026年末到期的租赁面积占总 租约面积的25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响不动产项目的出租 情况，因而对不动产项目未来的现金流产生影响。 （六）不动产项目的承租人违约风险 不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承                      50 租人违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。目前数 字产业园项目存在1户租户（租赁面积约3,140.72平方米）由于历史原因存在欠 缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况，目前原 始权益人正协商新的租户资源，后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品 成立后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，则将按照租赁合同对该租户进行清退。 若届时以上措施的推进不及预期，则可能会对不动产项目现金流产生不利影响。 另外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风 险，进而对不动产项目资产收益及现金流产生不利影响。 （七）数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险 根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产 内实际运营孵化器1,831.24平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策， 原始权益人已承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的 1,831.24平方米，若未来因孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极 端情况下标的项目孵化器面积扩大，则由原始权益人协调未入池资产承接。 （八）项目回款不及预期风险 数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水 平，目前已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于95%，并将回 款率作为运营管理机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不 达预期部分进行补足。若未来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足， 则会对项目现金流产生不利影响。 （九）现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险 合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所 依据的各种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。 而影响不动产项目资产未来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及外部管 理机构的运营管理能力及宏观、市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上 述影响因素具有一定的不确定性，因此对不动产项目资产未来现金流的预测也可 能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收益承诺，资产支持证券 持有人可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。 （十）不动产项目运营、管理、改造相关的风险 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的                    51 行为及其他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损 坏及工程质量问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支， 可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动 产项目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。 若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出 高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况， 可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 项目公司可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划 可能无法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。 （十一）租赁合同备案风险 根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，不动产项目部分房屋租 赁合同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合 同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发 生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部 门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管 部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。不动 产项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风 险。 （十二）提前退租风险 根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租 赁方有权扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全 部租金损失。 （十三）保险理赔风险 不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产 保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件 等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产 项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响不动产项                  52 目资产现金流及预期收益。 （十四）原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险 不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管 理人员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部 作业、人员管理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在 竞争关系的项目，可能会给本基金造成损失。 （十五）不动产项目出售价格波动及基础资产处置的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让SPV公司股权及债权、项目公司 股权及债权、不动产项目的权益等。 目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根 据相关法律及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律， 上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权 期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须 （除须符合其他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出 让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受 到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府 有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到政府根据相关法 律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于不动产项目的评估结果或已为该 项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不 利影响。 若以出售方式处置不动产项目资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当 时市场景气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或 由于不动产项目无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进 而导致资产支持证券持有人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于 不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期 的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时间偏迟的风 险。 另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于 土地或不动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等 要求，在未来收购或处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成                    53 或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。 特别地，本基金投资不动产项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规 划与自然资源局的同意。本基金存续期内若决定出售此次投资的不动产项目资产， 亦可能需要事先获得上述政府机构及其他相关政府部门的同意。 （十六）政策调整风险 政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土 地政策及国家或地方相关政策。 区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司 经营的相关政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业 发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面 的政策。如本基金存续期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金 产生不利影响。同时，国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、 产业政策、投资政策、土地政策及相关配套法规的调整与变化，以上政策的重大 变化可能对本基金的运作产生不利影响。 同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、不动产基金、资产支持证券 持有人、资产支持证券、SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生 调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股 权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴 纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。 原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆 汽车厂房申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺 函》，承诺在基础设施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规 定、税率计征方式等变化及与本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时， 导致的应纳税额与申报文件中的相关税额不一致时，原始权益人将按要求缴纳 （或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金（含滞纳金或罚款）并承担所有 相关经济和法律责任。 三、与专项计划相关的风险 与专项计划相关的风险（专项计划等特殊目的载体提前终止的风险等）详见 本节“一、与公募基金相关的风险”。                     54 四、其他风险 （一）信用风险 基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不 能履行付款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损 失。 原始权益人2020-2023年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为 原始权益人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公 司等股东方、关联单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发 起人经营情况发生恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。 （二）管理风险 在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有 误、获取的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段 和管理技术等对基金收益水平存在影响。 （三）操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素 造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺 诈、交易错误、IT系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差 错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来 自基金管理公司、其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 （四）其他风险 1、战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行， 可能导致基金资产的损失。 2、金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人 自身直接控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。 3、因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及 因内幕交易、欺诈等行为产生的违规风险。 4、本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险， 可能会对本基金产生不利影响。                     55 （五）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不 一致的风险 本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比 例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长 期风险收益特征。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相 关法律法规对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因 此销售机构的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不 同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险 之间的匹配检验。 五、声明 基金管理人关于本招募说明书内容真实、准确、完整的声明及投资者风险自 担的提示详见本招募说明书“重要提示”。                  56                  第二章 不动产项目                第一节 不动产项目概况 一、不动产项目概况 本基金持有的不动产项目基本情况如下表所示：                     表2-1 不动产项目概况         项目 数字产业园 大陆汽车厂房                天津经济技术开发区天河数字产 不动产项目名称 大陆汽车厂房产业园                业园 不动产项目业态 产业园区（研发办公） 产业园区（研发办公及生产厂房）                天津市滨海新区开发区信环西路 天津市滨海新区开发区渤海路2号 项目所在地                19号（天津经济技术开发区东区） （天津经济技术开发区东区）                                            门卫、办公和实验楼、主生产厂房、                数字产业园1-8号楼及连廊（科技                                            扩建厂房、辅助用房、危险品仓库 资产范围 展厅），总建筑面积157,344.77平                                            及研发中心和生产中心等建筑物，                方米                                            总建筑面积63,233.61平方米                土地面积90,328.90平方米；建筑                面积157,344.77平方米，由8栋研 土地面积82,298.20平方米；建筑 建设内容和规模 发办公楼及连廊（科技展厅）组成， 面积63,233.61平方米，共分四期                分为一期（1-5号楼）及二期（6-8 开发建设                号楼及连廊） 建筑面积和可供出租或者经 建筑面积157,344.77平方米，可租 建筑面积63,233.61平方米，可租 营使用面积（如有） 赁面积142,512.01平方米 赁面积63,233.61平方米                                            一期厂房2004年5月1日开工，2005                                            年2月25日竣 工； 一期 扩建 厂房                1#、2#楼2008年5月开工，2009年8                                            2011年10月开工，2012年11月竣                月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年                                            工；三期厂房项目2016年9月开工，                7月4日开工，2009年9月25日竣工； 开竣工时间以及投入运营时 2017 年 4 月 竣 工 ； 四 期 研 发 中 心                6#、7#、8#楼2011年7月1日开工， 间 2020年9月1日开工，2021年10月15                2013年7月19日竣工。1#-5#楼2009                                            日竣工。一期厂房2005年开始运                年开始运营，6#-8#楼2014年开始                                            营，一期扩建厂房2013年开始运                运营                                            营，三期厂房2017年开始运营，四                                            期研发中心2021年开始运营                土地使用期限50年，2009年6月1日 土地使用期限50年，2005年6月1日 使用期限                至2057年6月26日止 至2054年6月22日止 剩余年限 33.49年（截至2024年3月31日） 30.48年（截至2024年3月31日） 用地性质 工业用地（出让） 工业用地（出让）                合并口径：2024年4-12月可供分配金额预计为4,793.80万元；2025年度 可供分配金额测算 可供分配金额预计为6,489.62万元                （为两项不动产项目合并测算）                财产一切险：保险金额/赔偿限额 财产一切险：保险金额/赔偿限额                9.67亿元，保险期限自2024年4月1 4.87亿元，保险期限自2024年4月1 投保情况（投保险种投保金 日至2025年3月31日；公众责任险： 日至2025年3月31日；公众责任险： 额、投保期限） 累计赔偿限额2,000万元，单次赔 累计赔偿限额2,000万元，单次赔                偿限额800万元，保险期限自2024 偿限额800万元，保险期限自2024                年4月1日至2025年3月31日 年4月1日至2025年3月31日                项目公司天津泰达数字产业园有 项目公司天津泰达智造产业园有                限公司持有津（2023）开发区不动 限公司持有津（2024）开发区不动 项目权属 产 权 第 1040778 号 《 不 动 产 权 证 产 权 第 0028164 号 《 不 动 产 权 证                书》，权利类型为国有建设用地使 书》，权利类型为国有建设用地使                用权/房屋（构筑物）所有权，权 用权/房屋（构筑物）所有权，权                                57                    利性质为出让，单独所有 利性质为出让，单独所有                                         项目公司（智造产业园）向中国光                    项目公司（数字产业园）的建设用                                         大银行股份有限公司天津滨海分                    地使用权及房屋所有权曾为中国                                         行的质押借款已清偿完毕，不动产                    银行天津滨海分行提供抵押担保，                                         项目上存在的抵押及质押的他项 他项权利（如有） 该权利负担已于2024年5月13日解                                         权 利 负 担 已 于 2024 年 5 月 31 日 解                    除；除此之外无其他资产抵押、质                                         除；除此之外无其他资产抵押、质                    押等资产受限情形，未发生对外担                                         押等资产受限情形，未发生对外担                    保                                         保 不动产项目资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园（以下简称“数字 产业园”）和大陆汽车厂房产业园（以下简称“大陆汽车厂房”），均位于天津 市滨海新区经济技术开发区东区范围内，其位置分布如下：                     图2-1 不动产项目位置示意图 数字产业园坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号，土地使用权面积为 90,328.90平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北至第七大街、西临北海 路、南临信环西路、东临络达街。其所占用地块呈不规则多边形，地势平缓，地 质条件良好，土地承载能力较强。 大陆汽车厂房坐落于天津市滨海新区开发区渤海路2号，土地使用权面积为 82,298.20平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北临第四大街、西临渤海 路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科技有限公司。其所占用地块呈规 则四边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。                    图2-2 不动产项目外观暨内部照片            数字产业园 大陆汽车厂房                               58     数字产业园 大陆汽车厂房 1、项目所处片区规划条件 不动产项目位于天津滨海新区天津经济技术开发区（东区）内。        图2-3 天津经济技术开发区空间结构示意图                  59 2、不动产项目资产情况 （1）数字产业园 数字产业园项目位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。包 含数字产业园1-8号楼，总建筑面积为157,344.77平方米。天津经济技术开发区 作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，在国家超级计算天津中心、天 津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有限公司等重点企业引领下，形 成了集成电路、移动互联网、智能制造等数字产业细分领域的产业聚集，数字产 业园是天津信息安全、数字产业孵化的核心载体。 数字产业园总建筑面积为157,344.77平方米，由8栋研发办公楼及连廊（科 技展厅）组成，分为一期及二期。其中一期包括1-5号楼于2009年建成，建筑面 积合计为87,287.42平方米，二期包括6-8号楼及连廊（科技展厅）于2013年建成， 建筑面积合计为70,057.35平方米。一期、二期现均作为研发办公使用。其中1 号、2号、5-8号研发办公楼为地上7层到顶（7号楼有地下1层）；3号及4号研发 办公楼为地上4层到顶（4号楼有地下1层），连廊（科技展厅）为地上1层。 数字产业园各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：               表2-2 不动产项目资产建筑面积等相关情况                  建筑面积 可租赁面积      部位 用途                  （平方米） （平方米）      1号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼      2号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼      3号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼      4号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼（含地下车库）      5号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼      6号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼      7号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼（含地下车库）      8号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼     科技展厅 728.50 - 科技展厅      合计 157,344.77 142,512.01 2022年， 数字 产业 园项 目 营业 收 入 为 7,948.03 万元 ， 其 中租 金收入 为 5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元；2023年，数字产业园项目营业 收 入 为 8,324.35 万 元 ，其 中 租 金收入 为 5,664.91万元 ， 物 业管 理费收 入为 2,659.44万元。不动产项目资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部来源于 入驻企业的租金收入和物业管理费收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴                               60 等非经常性收入。 不动产项目资产截至2024年3月31日的基本信息如下：                    表2-3 不动产项目资产基本情况     资产名称 数字产业园 所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）     产权证号 津（2023）开发区不动产权第1040778号的《不动产权证书》                北侧：第七大街北海泰汇通街；西侧：信环西路至信环北街；东侧：第七大 资产四至范围                街；南侧：洛达路                土地面积：90,328.90平方米                建筑面积：157,344.77平方米（钢混面积156,616.27平方米，钢建筑面积728.5 建设内容及规模                平方米）                用途：工业     用地性质 工业用地 土地使用年限及剩余年                土地使用期限50年，2009年6月1日至2057年6月26日止，剩余33.49年       限                1#、2#楼2008年5月开工，2009年8月20日竣工；3#、4#、5#楼2008年7月4日 开竣工时间 开工，2009年9月25日竣工；6#、7#、8#楼2011年7月1日开工，2013年7月19                日竣工 项目运营开始时间 1#-5#楼2009年开始运营，6#-8#楼2014年开始运营 可租赁面积及车位 可租赁面积：142,512.01平方米                数字产业园坐落于天津经济技术开发区东部，园区西起开发区北海路（高尚                居住区），东至天津港保税区（航运服务区），南临滨海国际会展中心（休                闲购物区），北靠开发区现代产业区（新型产业区）。东侧距离天津轻轨9     交通情况                号线东海路站400米，南侧距离高铁滨海站4.5公里，向东1.5公里到达天津港，                向西5公里到达高铁滨海西站，周边5公里范围内有滨海大道、京津高速，交                通较为便利     评估价值 80,800万元（基于2024年3月31日时点） 数字产业园项目《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：             表2-4 数字产业园项目《不动产权证书》所载内容摘录 权证号 津（2023）开发区不动产权第1040778号 权利人 天津泰达数字产业园有限公司 共有情况 单独所有     坐落 开发区信环西路19号 不动产单元号 120116040009GB00001F00010001等 权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权 权利性质 出让     用途 工业用地/非居住 面积（平方米） 宗地面积90,328.9平方米/房屋建筑面积157,344.77平方米 使用期限 至2057年06月26日             建筑结构：钢混，建筑面积：156,616.27平方米 权利其他状况             建筑结构：钢，建筑面积：728.50平方米 附记 宗地号：1201074000031570000 登记机构 天津市规划和自然资源局 登记日期 2023年12月27日 数字产业园租赁用途主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租面 积为142,512.01平方米。截至2024年3月31日，已出租面积为117,544.64平方米， 出租率为82.48%；截至2024年5月31日，已出租面积为118,555.94平方米，出租 率为83.19%。                                61 （2）大陆汽车厂房 大陆汽车厂房位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。项目 包含门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研 发中心和生产中心等建筑物，总建筑面积为63,233.61平方米。大陆汽车厂房入 驻企业租户B，始建于1995年，隶属于某德国上市公司。租户B目前主要由新能源 科技事业部、电子控制事业部以及委托生产事业部组成。公司主要生产车身控制 模块、多媒体导航、车载通讯模块、变速箱控制单元以及第三代轴驱动车用驱动 电机等产品。 大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为63,233.61平方米，由门卫、 办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生 产中心等建筑物组成，其中一期包括门卫、办公和实验楼及主生产厂房等3幢建 筑物，于2005年建成，建筑面积合计为26,299.72平方米；二期包括1幢单层局部 2层的扩建厂房，于2012年建成，建筑面积为3,701.56平方米；三期包括扩建厂 房、辅助用房、危险品库和门卫等4幢建筑物，于2017年建成，建筑面积为 24,581.15平方米；四期为1幢4层局部5层的研发建筑物，于2021年建成，建筑面 积为8,651.18平方米。 大陆汽车厂房各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：             表2-5 不动产项目资产建筑面积等相关情况                   建筑面积 可租赁面积     部位 用途                  （平方米） （平方米）     一期 17.39 17.39 门卫     一期 6,460.36 6,460.36 办公和实验楼     一期 19,821.97 19,821.97 主生产厂房 一期扩建厂房 3,701.56 3,701.56 扩建厂房     三期 22,156.19 22,156.19 扩建厂房     三期 2,002.60 2,002.60 辅助用房     三期 294.88 294.88 危险品仓库     三期 127.48 127.48 门卫     四期 8,651.18 8,651.18 研发中心和生产中心     合计 63,233.61 63,233.61 - 2022年，大陆汽车厂房营业收入为3,879.40万元，2023年，大陆汽车厂房营 业收入为3,879.40万元，全部为租金收入，不动产项目资产具备良好持续的经营 能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，不依赖第                              62 三方补贴等非经常性收入。 不动产项目资产截至2024年3月31日的基本信息如下：                        表2-6 不动产项目资产基本情况 资产名称 大陆汽车厂房 所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内） 产权证号 津（2024）开发区不动产权第0028164号的《不动产权证书》                   北临第四大街、西临渤海路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科技有 资产四至范围                   限公司                   土地面积：82,298.2平方米 建设内容及规模 建筑面积：63,233.61平方米                   用途：工业      用地性质 工业用地 土地使用年限及剩余年限 土地使用期限50年，从2005年6月1日至2054年6月22日，剩余30.48年                   一期厂房2004年5月1日开工，2005年2月25日竣工；一期扩建厂房2011年10月     开竣工时间 开工，2012年11月竣工，三期厂房项目2016年9月开工，2017年4月竣工，四期                   研发中心2020年9月1日开工，2021年10月15日竣工                   一期厂房2005年开始运营，一期扩建厂房2013年开始运营，三期厂房2017年开 项目运营开始时间                   始运营，四期研发中心2021年开始运营 可租赁面积及车位 可租赁面积：63,233.61平方米                   向西1公里可以连接京津塘高速，南侧泰达大道直接与津滨高速连接，距离天      交通情况 津港6.5公里，距离天津滨海国际机场30公里，10公里范围内到达滨海站、滨                   海西站、塘沽站等中重要交通枢纽节点，交通较为便利      评估价值 39,100万元（基于2024年3月31日时点） 大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：             表2-7 大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录      权证号 津（2024）开发区不动产权第0028164号      权利人 天津泰达智造产业园有限公司     共有情况 单独所有      坐落 开发区渤海路2号 不动产单元号 120116040007GB00184F00010003等     权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权     权利性质 出让      用途 工业用地/非居住 面积（平方米） 宗地面积82,298.20平方米/房屋建筑面积63,233.61平方米     使用期限 至2054年06月22日                 建筑结构：钢混，建筑面积：17,536.50平方米 权利其他状况 建筑结构：混合，建筑面积：17.39平方米                 建筑结构：钢，建筑面积：45,679.72平方米      附记 宗地号：1201074000062400000     登记机构 天津市规划和自然资源局     登记日期 2024年1月12日 大陆汽车厂房租赁用途主要是研发办公和生产用房。资产可出租面积为 63,233.61 平 方 米 。 截 至 2024 年 3 月 31 日 和 2024 年 5 月 31 日 ， 已 出 租 面 积 为 63,233.61平方米，出租率均为100%。                                        63 二、不动产项目的合规性 （一）项目符合国家战略、发展规划、产业政策的情况 本基金目标不动产资产为产业园区不动产资产，符合国家重大战略、宏观调控 政策、产业政策、国家和当地的国民经济和社会发展规划及有关专项规划情况。具 体分析详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况” 之“九、不动产项目所属行业、市场、地区概况”。 （二）项目权属及他项权利情况 1）数字产业园项目 2008年1月21日，天津市人民政府向原始权益人下发《国有土地使用权证》 （开单国用（2008）第0010号），土地面积为90,330.25平方米，坐落于天津开 发区第五大街北，北海路东，用途为工业用地，权利性质为出让。 2010年5月6日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人 下发数字产业园1-5号楼《天津市房地产权证》                      （房地证津字第114011003007号）， 使用期限至2057年6月26日，土地面积为90,330.20平方米，坐落于开发区信环西 路19号，地号为1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。 2013年10月，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人下 发数字产业园1-8号楼《天津市房地产权证》（房地证津字第114011303527号）， 使用期限至2057年6月26日，土地面积为90,330.20平方米，建筑面积为156,616.2 平方米，坐落于开发区信环西路19号，地号为1201074000031570000，用途为工 业用地，权属性质为国有。 2015年5月19日，原始权益人完成数字产业园权属登记，天津市经济技术开 发区规划和国土资源管理局向原始权益人下发数字产业园1-8号楼及科技展厅 《天津市房地产权证》（房地证津字第114011502018号），使用期限至2057年6 月26日，建筑面积为157,344.77平方米，坐落于开发区信环西路19号，地号为 1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。 2020年11月25日，原始权益人更新了数字产业园权属登记。 2020年11月25日，天津市规划和自然资源局向原始权益人下发《中华人民共 和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第1004271号），使用期限至 2057年6月26日，土地面积为90,330.2平方米，建筑面积为157,344.77平方米， 坐落于开发区信环西路19号，用途为工业用地，权利性质为出让。                         64 2023年11月30日，基础资产重组划转至项目公司（数字产业园），2023年12 月27日，项目公司（数字产业园）取得了编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778号的《不动产权证书》。 2）大陆汽车厂房项目 2005年11月4日，天津市人民政府向国资公司下发《国有土地使用证》（开 单国用（2005）第0660号），使用期限自2004年6月23日至2054年6月22日，土地 面积为45,258.3平方米，坐落于开发区渤海路2号，地类为工业，使用权类型为 出让。 2006年1月12日，天津经济技术开发区房地产管理局向国资公司下发《中华 人民共和国房屋所有权证》（房权证开发字第140023716号），产别为国有自管 产，房屋建筑面积共计26,299.72平方米，设计用途为工业，坐落为开发区渤海 路2号。 2016年10月25日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和 国不动产权证书》（津（2016）开发区不动产权第1007756号），使用期限至2054 年6月22日，土地面积为45,258.3平方米，房屋建筑面积为30,192.45平方米，坐 落于开发区渤海路2号，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出 让。 2018年5月17日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和 国不动产权证书》（津（2018）开发区不动产权第1007322号），使用期限至2054 年6月22日，土地面积为36,552.5平方米，坐落于开发区渤海路2号，用途为工业 用地，权利性质为出让。 2020年4月27日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和 国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第1000758号），使用期限至2054 年6月22日，土地面积为82,303平方米，房屋建筑面积为30,192.45平方米，坐落 于开发区渤海路2号，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出让。 2022年4月29日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和 国不动产权证书》（津（2022）开发区不动产权第1203016号），使用期限至2054 年6月22日，土地面积为82,298.2平方米，建筑面积为63,233.61平方米，坐落于 开发区渤海路2号，用途为工业用地，使用权类型为出让。 2023年11月30日，基础资产重组划转至项目公司（智造产业园），2024年1                        65 月12日，项目公司（智造产业园）取得了编号为津（2024）开发区不动产权第 0028164号的《不动产权证书》。 根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，除上述已列明的土地 出让合同及其补充协议外，未签署其他与不动产项目用地相关的协议，且上述土 地出让合同及其补充协议项下不存在未经处理的逾期开竣工及其他未经妥善处 理的违约。 北京金诚同达律师事务所就土地规划、用地手续情况进行了合规性审查并出 具法律意见书，未发现影响不动产项目土地使用的合规性的情况。 综上，基金管理人认为，原始权益人及国资公司已经就不动产项目履行了相 应用地手续；北京金诚同达律师事务所已就前述情况做出核查并出具了《北京金 诚同达律师事务所关于博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的法 律意见书》。 不动产项目资产受限情况（抵押、质押等他项权利及其解除情况）详见本招 募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分 析”之“二、不动产项目财务状况分析”之“（一）资产情况分析”。 （三）项目合规相关手续 1、不动产项目资产用地规划审批手续 根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三 十六条的规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨 方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向 城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选 址意见书”。 根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规 定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。 经核查，各底层不动产项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技 术开发区地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层不动产 项目均无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层不动产项目所涉土 地手续及规划审批程序的合法合规性。此外，各底层不动产项目均已办理建设用 地规划许可及建设工程施工许可。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下：                      66 根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开 发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据开发区REITs项目建设期 间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第74号）、《中华人民 共和国城乡规划法》（2015年修正，主席令第23号）以及《天津市城乡规划条例》 （2012年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发 选址意见书。开发区REITs项目属于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的 项目，无需申请选址意见书”。 根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于 科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设 施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监 管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该 等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规 性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务 及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的 规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。 不动产项目已取得的用地规划审批相关文件如下： （1）数字产业园项目 2007年10月24日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设 用地规划许可证》（编号2007002547），建设用地位置为天津开发区第五大街北， 北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为96,703.05平方米。 2008年2月14日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设 用地规划许可证》（编号1204012008000298），建设用地位置为天津开发区第五 大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为90,330.25平方 米。 2008年8月15日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设 用地规划许可证》（编号1204012008001936），建设用地位置为天津开发区第五 大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为13,276.45平方 米。 （2）大陆汽车厂房项目 2004年4月23日，天津开发区建设发展局向基建中心下发《中华人民共和国                      67 建设用地规划许可证》（编号2004001156），用地项目名称：摩托罗拉IESS厂房 工程，建设用地位置为第四大街，建设用地面积为87,830.53平方米。 2、不动产项目资产土地出让手续 根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》 的规定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发 区土地管理部门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确 规定土地手续的办理要件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。 经核查，各底层不动产项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地 出让合同，办理了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复 及建设用地批准书，根据前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不 属于天津经济技术开发区内土地手续的办理要件。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开 发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据《国土资源部关于改进 和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号）的规定， “不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准 建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委 会于1993年3月11日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，对于不涉及 新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权 人无需办理用地预审手续。经查证，开发区REITs项目用地位于开发区成立时划 定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区REITs项目用地为使用 存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让， 建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续，经查证，开发区REITs项目已依 法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产权证 书。2019年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、 多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）的规定，建设用地批准书已与 建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证， 该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。 根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于 科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层基础设施                      68 项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合同 前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照供 地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地方相关规定全部 履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济 技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，国有建设用地预审批 复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地手续及规划审批手 续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规 划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项目 所涉土地不存在限制转让情形。 不动产项目已取得的土地审批相关文件如下： （1）数字产业园项目 2007年6月27日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国 有土地使用权出让合同》（津开土合（2007）第004号），将位于天津开发区第 五大街北、北海路东，土地面积为96,703.05平方米的地块出让予天津滨海服务 外包产业有限公司，出让金总额为43,516,372.5元人民币。 2008年1月7日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国有 土地使用权出让补充协议》，变更出让土地面积至90,330.25平方米，相应价款 变更为40,648,612.5元人民币。 2010年12月24日，大连软件园股份有限公司与天津泰达科技发展有限公司签 署股权转让协议，协议双方同意由大连软件园股份有限公司将其持有的原始权益 人的70%股权转让给天津泰达科技发展有限公司。 根据原始权益人提供的土地出让金专用票据、中华人民共和国契税完税证等 缴费凭证，原始权益人已全额支付土地出让金。 （2）大陆汽车厂房项目 2004年10月25日，天津经济技术开发区土地管理局与国资公司签署了《国有 土地使用权出让合同》（津开土合【2004】第031号），将位于开发区渤海路2 号，宗地面积为45,258.3平方米的地块出让给国资公司，出让金总额为452,583 元人民币。 2018年4月12日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与国资公司签署了 《天津市国有建设用地使用权出让合同》（TJ10142018009），将坐落于开发区                        69 东区宗地编号为津滨开（挂）G2017-8号，宗地面积为36,552.5平方米的地块出 让给国资公司，土地出让金为14,800,000元人民币。      2020年2月17日，天津经济技术开发区规划和自然资源局与国资公司签署《土 地使用权合并协议》，经规划部门批准，将国资公司所取得的面积为45,258.3 平方 米及面积为36,552.5平方 米的两宗土地合并，合 并后的新地块总面积 82,406.5平方米，用途为工业用地，土地使用权终止日期调整为2054年6月22日。      根据国资公司已提供的土地出让金等缴费凭证，国资公司已全额支付土地出 让金。      3、不动产项目固定资产投资管理手续      经审查，原始权益人、国资公司和相关建设单位分别就数字产业园项目、大 陆汽车厂房项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下手续：                表2-8 数字产业园项目固定资产投资管理手续情况 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                                       天津经济技术 项目共分两                                       开发区发展计 期，分别履                           2011年3月22 津开计项批【2011】086               项目建议书批 划局、天津经济 行项目批准                          日、2011年7月6 号、津开计项批【2011】                     复 技术开发区（南 程序，其中：                              日 145号                                       港工业区）发展 一期1-5号                                            和改革局 楼（又称A                                       天津经济技术 区）为企业               可行性研究报 开发区（南港工 津开计项批【2011】112 投资项目，                          2011年5月25日                    告批复 业区）发展和改 号 履行投资项                                             革局 目备案程                                                                    序；二期6-8                                                                    号楼及科技                                                                    展厅为政府                                                                    投资项目，                                                                    中途虽曾变      政府投资项目                                                                    更为企业投        审批 1 资项目，最                                                                    终仍按政府                                                                    投资项目实                                       天津经济技术                                                                    施，建成后                                       开发区（南港工 津开计投批【2011】090               初步设计批复 2011年7月18日 作为经营性                                       业区）发展和改 号                                                                    资产无偿划                                             革局                                                                    转至原始权                                                                    益人，已履                                                                    行项目立项                                                                    批复程序。                                                                    前述程序合                                                                    规性已取得                                                                    属地管委                                                                    会、发改局                                                                    的确认。         企业投资项目核准 / / /                                                                       /         企业投资项目备案 2008年1月18日 天津经济技术 行政许可[2008]02号                                       70 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                                     开发区管理委                                           员会                                                                        无需办理，             建设项目选址                             / / / 已取得主管                  意见书                                                                        部门确认                        2007年10月24                                     天津经济技术 2007002547、             建设用地规划 日、2008年2月                                     开发区建设管 1204012008000298、 /                  许可证 14日、2008年8                                           理局 1204012008001936                           月15日                        2008年3月3日、                        2008年4月7日、 2 规划 2008年6月18 1204012008000440、                        日、2008年7月2 1204012008000762、                                     天津经济技术                        日、2010年1月 SL2008051、SL2008053、                                     开发区规划建             建设工程规划 27日、2011年1 2010开发建证0020、2011                                     设管理局、天津 /                  许可证 月20日、2011年 开发建证0013、2011开发                                     经济技术开发                        4月19日、2011 建证0091、2011开发建证                                     区建设发展局                         年6月21日、 0132、2013开发建证                        2013年11月29 0048、2013开发建证0146                        日、2013年12月                           25日                                                                        均为协议出                                                                        让，已签署                                     天津经济技术                                                 津开土合（2007）第004 出让合同、             土地取得方式 2007年6月27日 开发区土地管                                                          号 全额支付土                                           理局                                                                        地出让金及                                                                        相关契税                                                                        根据建设时                                                                        期适用的规                                                                        定无需办                                                                        理，已取得                                                                        主管部门确                                                                        认，详见本                                                                        招募说明书                                                                        “第二章                                                                        不动产项                                                                        目”之“第                                                                        一节 不动             土地预审意见 / / / 3 土地 产项目概                                                                        况”之“二、                                                                        不动产项目                                                                        的合规性”                                                                        之“（三）                                                                        项目合规相                                                                        关手续”之                                                                        “1、基础设                                                                        施资产用地                                                                        规划审批手                                                                          续”                                                                        建设时期适                                                                        用的规定未                                                                        做强制要             建设用地批准                             / / / 求。根据“自                   书                                                                         然资规                                                                        [2019]2号”                                                                        规定已与其                                     71 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                                                                           他手续合                                                                           并，无需另                                                                           行补办，已                                                                           取得主管部                                                                           门确认，详                                                                           见本招募说                                                                           明书“第二                                                                           章 不动产                                                                           项目”之“第                                                                           一节 不动                                                                           产项目概                                                                           况”之“二、                                                                           不动产项目                                                                           的合规性”                                                                           之“（三）                                                                           项目合规相                                                                           关手续”之                                                                           “1、基础设                                                                           施资产用地                                                                           规划审批手                                                                            续”                建设项目不动 2023年12月27 天津市规划和 津（2023）开发区不动产                                                                             /                     产权证 日 自然资源局 权第1040778号                                                                           主管部门确                                                                           认项目属于                环境影响评价 工业厂房类                                         天津经济技术                （报告书、报告 2008年3月5日、 津开环评【2008】016号、 建设项目，                                         开发区环境保 4 环评 表和登记表）批 2013年9月5日 津开环登【2013】109号 本身不存在                                               护局                      复 长期环境影                                                                           响要素，无                                                                           需强制办理                 排污许可证 不涉及 不涉及 不涉及 /                            2008年4月15                                                      1211911200807009、                           日、2008年7月4                                                      1211911200807003、                           日、2008年7月 天津经济技术                                                     1211911200807003变、                           17日、2010年1 开发区建设发                                                     1211911200807009变、                           月6日、2010年6 展局、天津经济 5 施工许可 施工许可证 1211911201006009、 /                           月13日、2011年 技术开发区建                                                     12119011201107006、                           7月8日、2011年 设工程管理中                                                     12119011201101018、                           1月27日、2011 心                                                     12119011201104025、                           年5月3日、2014                                                      12119011201402004                            年2月21日                            2010年1月26 建备J2010-006、建备                                         天津经济技术                           日、2013年7月 J2010-007、建备                 综合验收 开发区建设工 /                           31日、2014年10 J2013-038、建备                                          程管理中心                              月29日 J2014-076                           2009年9月2日、 天津经济技术 120000WYS090001780、 6 竣工验收 专项验收-消防 2013年1月4日、 开发区消防支 120000WYS130000002、 /                           2014年7月22日 队 120000WYS140002897                            2009年12月3                                         天津经济技术 2009开发建验证0040、                           日、2013年5月                专项验收-规划 开发区建设管 2013开发建验证0032、 /                           23日、2014年9                                               理局 2014开发建验证1044                              月19日 7 外资 不涉及 / / / /                           2008年6月2日、 天津经济技术 2008201、津开能评 8 其他重要手续 节能审查 /                            2010年1月14 开发区公用事 [2010]3号、津开能评                                         72 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                          日、2011年6月2 业局 [2011]089号、津开能评                          日、2013年9月2 [2013]114号                               日               表2-9 大陆汽车厂房项目固定资产投资管理手续情况 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                                       天津经济技术 项目共分四                                       开发区发展计 期，分别履行                          2004年11月9 划局、天津经 项目批准程               项目建议书批 津开计项批（2004）85号、                          日、2011年8月 济技术开发区 序，各期不存                     复 津开计项批【2011】155号                             9日 （南港工业 在政府投资项                                       区）发展和改 目转为企业投                                         革局 资项目的情      政府投资项目                                       天津经济技术 形，其中：一        审批               可行性研究报 开发区（南港 期和二期为政                          2011年8月9日 津开计项批【2011】155号                    告批复 工业区）发展 府投资项目，                                       和改革局 建成后作为经                                       天津经济技术 营性资产无偿 1 2012年11月6 开发区（南港 划转至国资公               初步设计批复 津开计投批【2012】127号                              日 工业区）发展 司，履行项目                                       和改革局 立项批复程        企业投资项目核准 / / / 序；三期和四                                                                           期为国资公司                                                                           自筹资金投资                                                                           建设的企业投                                       天津经济技术                          2017年3月23 资项目，履行                                       开发区（南港 津开审批[2017]10050号、        企业投资项目备案 日、2020年11 投资项目备案                                       工业区）行政 津开审批[2020]11469号                            月19日 程序。前述程                                        审批局                                                                           序合规性已取                                                                           得属地发改局                                                                           的确认。                                                                           无需办理，已               建设项目选址                              / / / 取得主管部门                    意见书                                                                             确认                                       天津经济技术               建设用地规划 2004年4月23                                       开发区建设发 2004001156 /                    许可证 日                                         展局                                       天津经济技术                           2004年8月2 2 规划 开发区规划建                          日、2004年8月                                       设管理局、天 2004002478、SL2004061、                          5日、2011年9                                       津经济技术开 2011开发建部申字0014、               建设工程规划 月21日、2011                                       发区建设发展 2011开发建证0233、2016 /                    许可证 年11月25日、                                       局、天津经济 开发建证0092、2020开发                          2016年11月8                                       技术开发区规 建证申字0046变更01号                          日、2020年8月                                       划和国土资源                             10日                                       房屋管理局                                       天津经济技术 包括协议出让                                       开发区土地管 和公开出让，                          2004年10月25                                       理局、天津市 津开土合【2004】第031号、 已签署出让合               土地取得方式 日、2018年4月                                       滨海新区规划 TJ10142018009 同、全额支付                             12日                                       和国土资源管 土地出让金及 3 土地                                         理局 相关契税                                                                           根据建设时期                                                                           适用的规定无               土地预审意见 / / /                                                                           需办理，已取                                                                           得主管部门确                                       73 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                                                                      认，详见本招                                                                      募说明书“第                                                                      二章 不动产                                                                      项目”之“第                                                                      一节 不动产                                                                      项目概况”之                                                                      “二、不动产                                                                       项目的合规                                                                      性”之“（三）                                                                      项目合规相关                                                                      手续”之“1、                                                                      基础设施资产                                                                      用地规划审批                                                                        手续”                                                                      建设时期适用                                                                      的规定未做强                                                                      制要求。根据                                                                       “自然资规                                                                      [2019]2号”规                                                                      定已与其他手                                                                      续合并，无需                                                                      另行补办，已                                                                      取得主管部门                                                                      确认，详见本                                                                       招募说明书              建设用地批准 “第二章 不                             / / /                    书 动产项目”之                                                                      “第一节 不                                                                       动产项目概                                                                      况”之“二、                                                                      不动产项目的                                                                       合规性”之                                                                      “（三）项目                                                                       合规相关手                                                                      续”之“1、基                                                                      础设施资产用                                                                      地规划审批手                                                                         续”              建设项目不动 2024年1月12 天津市规划和 津（2024）开发区不动产                                                                          /                   产权证 日 自然资源局 权第0028164号                                                                      主管部门确认                         2004年6月30 项目属于工业              环境影响评价                         日、2011年9月 天津经济技术 津开环评【2004】062号、 厂房类建设项              （报告书、报                         6日、2016年5 开发区环境保 津开环评【2011】119号、 目，本身不存 4 环评 告表和登记                         月26日、2020 护局 20201201000100000278 在长期环境影               表）批复                          年11月17日 响要素，无需                                                                       强制办理               排污许可证 不涉及 不涉及 不涉及 /                         2004年12月17 天津经济技术                                                1211911200412002、                         日、2011年9月 开发区建设发                                                1211911201109023、                         27日、2012年1 展局、天津经 5 施工许可 施工许可证 1211911201201001、 /                         月4日、2017年 济技术开发区                                               1211192017012301111、                         1月23日、2020 建设工程管理                                                1203162020082409111                          年8月24日 中心                         2005年11月9 天津经济技术 建备J2005-076、建备 6 竣工验收 综合验收 /                         日、2013年11 开发区建设发 J2013-067、建备                                      74 序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注                          月19日、2021 展局、天津经 J2021-068、建备                          年11月26日、 济技术开发区 J2022-073、建备                          2022年4月29 建设工程管理 J2022-074、建备                              日 中心 J2022-075、建备                                                     J2022-076                                       天津市公安消                          2005年4月13 防局、天津市 津公消验字（2005）第                          日、2012年10 滨海新区公安 0087-1号、                专项验收-消 月26日、2017 消防支队（开 120000WYS120007037、开                                                                       /                     防 年9月18日、 发）、天津经 公消验字【2017】第0027                          2021年10月29 济技术开发区 号、经开建管消验备凭字                              日 建设工程管理 [2021]第0387号                                         中心                                       天津经济技术                          2005年4月26                                       开发区规划建 2005001242、2013开发建                          日、2013年1月                专项验收-规 设管理局、天 验证0007、2021开发建验                          31日、2021年9 /                     划 津经济技术开 证0086、2021开发建验证                          月24日、2021                                       发区规划和自 0100                           年11月1日                                       然资源局 7 外资 不涉及 / / / /                                       天津经济技术                                       开发区公用事                          2011年11月18 业局、天津经                                                津开能评[2011]166号、津 8 其他重要手续 节能审查 日、2016年11 济技术开发区 /                                                开审批【2016】10344号                             月2日 （南港工业                                       区）行政审批                                            局      （1）项目可行性研究报告批复或核准、备案文件      根据各底层不动产项目立项时期适用的《天津经济技术开发区政府投资项目 管理规定》（天津经济技术开发区管理委员会令第115号），政府投资项目应由 计划主管部门负责立项批复、可研批复及投资批复的审批，财政部门负责资金管 理，审计主管部门应对项目法人报送的竣工决算相关资料及时提出审计意见。项 目法人应当于竣工验收后向财政主管部门报送财务决算报告，待财务决算批复后， 办理产权登记手续。政府投资项目应当报计划主管部门重新审批的情形为：因设 计变更引起项目年度投资额增加，并有下列情形之一的，需求单位和项目法人应 当报经计划主管部门重新审批：      1）投资增加额超过项目招标合同金额百分之十；      2）投资增加额超过三百万元以上的；      3）项目招标合同金额未超，但建设功能、建设规模或建设标准出现重大调 整的。      天河数字产业园项目共分两期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府 投资项目最终转为企业投资项目的情形，其中：一期1-5号楼（又称A区）为企业                                       75 投资项目，履行投资项目备案程序；二期6-8号楼及科技展厅原为政府投资项目， 虽中途因财政预算问题曾暂调为企业投资，但最终仍按政府投资项目实施，建成 后作为经营性资产划拨至原始权益人，已履行项目立项（代可研）批复、投资批 复程序、财务决算批复程序及产权登记手续。 大陆汽车厂房项目共分四期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府投 资项目转为企业投资项目的情形，其中：一期和二期为政府投资项目，建成后作 为经营性资产划拨至国资公司，履行项目立项（代可研）批复及投资批复程序、 财务决算批复程序及产权登记手续；三期和四期为国资公司自筹资金投资建设的 企业投资项目，履行投资项目备案程序。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津经济技术开发区发展和改革局于2022年5月19日出具的《关于科工 园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“各底层基础设施项 目所涉项目立项审批程序均已按照其建设时期适用的天津经济技术开发区政府 投资项目相关管理规定和监管审批实践全部履行完毕，不存在应履行未履行的程 序，不存在合规瑕疵”。 （2）规划许可 根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三 十六条的规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨 方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向 城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选 址意见书”。 根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规 定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。 各底层不动产项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技术开发区 地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层不动产项目均无 需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层不动产项目所涉土地手续及 规划审批程序的合法合规性。此外，各底层不动产项目均已办理建设用地规划许 可及建设工程施工许可。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开                    76 发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据开发区REITs项目建设期 间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第74号）、《中华人民 共和国城乡规划法》（2015年修正，主席令第23号）以及《天津市城乡规划条例》 （2012年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发 选址意见书。开发区REITs项目属于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的 项目，无需申请选址意见书”。 根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于 科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设 施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监 管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该 等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规 性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务 及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的 规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。 （3）土地 根据各底层不动产项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》 的规定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发 区土地管理部门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确 规定土地手续的办理要件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。 各底层不动产项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地出让合 同，办理了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复及建设 用地批准书，根据前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不属于天 津经济技术开发区内土地手续的办理要件。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津市规划和自然资源局于2023年8月4日出具的《关于天津经济技术开 发区REITs项目有关用地手续办理情况的复函》，“根据《国土资源部关于改进 和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号）的规定， “不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准 建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委 会于1993年3月11日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，对于不涉及                     77 新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权 人无需办理用地预审手续。经查证，开发区REITs项目用地位于开发区成立时划 定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区REITs项目用地为使用 存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让， 建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续”，“经查证，开发区REITs项目 已依法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产 权证书。2019年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审 合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）的规定，建设用地批准 书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划 许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。 根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于 科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“各底层基础设 施项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合 同前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照 供地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地方相关规定全 部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期适用的《天津经 济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，国有建设用地预审 批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地手续及规划审批 手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及 规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项 目所涉土地不存在限制转让情形”。 （4）施工许可 各底层不动产项目所涉施工许可手续均已办理完毕。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津经济技术开发区建设和交通局于2022年4月29日出具的《关于科工 园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，由该单位负责审批的 各底层基础设施项目所涉建设审批手续已按照建设时期适用的国家及地方相关 规定以及监管审批实践全部办理完毕，不存在应办理未办理的程序，不存在合规 瑕疵。                    78 （5）竣工验收（综合验收及消防、规划、环保等专项验收） 关于环保验收手续，根据各底层不动产项目建设时期适用的《中华人民共和 国环境影响评价法》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》的规定，工业厂 房未被列入《建设项目环境保护分类管理名录》，无需强制办理环境影响评价手 续及环保竣工验收手续。 各底层不动产项目均属于工业厂房类建设项目。根据前述规定，各底层不动 产项目无需单独办理环境影响评价审批手续及环保竣工验收手续。 就上述事实，各底层不动产项目相关主管部门出具确认函如下： 根据天津经济技术开发区生态环境局于2022年5月19日出具的《关于科工园 基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，“根据各底层基础设施 项目建设时期适用的《中华人民共和国环境影响评价法》及《建设项目环境影响 评价分类管理名录》等相关规定要求，各底层基础设施项目均属于工业厂房类建 设项目，该等项目本身不存在长期环境影响要素，无需单独办理环境影响评价审 批手续及环保竣工验收手续。从环境管理角度，未办理该等手续不会影响各底层 基础设施项目所涉建设审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵”。 根据北京金诚同达律师事务所出具的《法律意见书》，基础设施项目已按相 关规定取得了立项（项目建议书）批复/企业投资项目备案、建设用地规划许可、 建设工程规划许可、环评批复、施工许可、竣工综合验收、专项（如消防、规划） 验收等固定资产投资管理相关手续。 截至本招募说明书出具之日，根据原始权益人提供的资料并经其确认，基金 管理人认为，不动产项目均按规定就不动产项目履行了项目立项、规划、环评、 施工许可和竣工验收手续，北京金诚同达律师事务所已对前述情况进行核查并出 具《法律意见书》。 （四）土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限 数字产业园项目位于开发区信环西路19号，占地面积90,328.90平方米，建 筑面积157,344.77平方米，《不动产权证书》编号为津（2023）开发区不动产权 第1040778号，用途为工业，土地使用期限至2057年6月26日止。 大陆汽车厂房位于开发区渤海路2号，占地面积82,298.20平方米，建筑面积 63,233.61平方米，             《不动产权证书》编号为津（2024）开发区不动产权第0028164 号，用途为工业，土地使用期限至2054年6月22日止。                       79 （五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况 根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于2022年4月25日出具的《关于 科工园基础设施REITs底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设 施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监 管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该 等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规 性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出租用途为IT服务 及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在数字产业园项目的 规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合规瑕疵。 （六）不动产项目经营资质情况 无。 （七）不动产项目的投保情况 经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保 单号为PQYC202412000000000277的《财产一切险（2009版）保险单》，被保险人 为天津泰达数字产业园有限公司，保险标的包括数字产业园1-8号楼及连廊，险 种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为9.67亿元，保险期限自2024年4月1日0 时起至2025年3月31日24时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《财 产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法 规的强制性规定，合法、有效。 经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保 单号为PZCG202412000000000120的《公众责任险（1999版）保险单》，被保险人 为天津泰达数字产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为2,000万 元，单次赔偿限额800万元，保险期限自2024年4月1日0时起至2025年3月31日24 时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《公众责任险保险单》不违 反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、 有效。 针对不动产项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资 产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同 时为不动产项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。 其中，财产一切险的保险财产范围主要包括：建筑物结构、建筑物内部装修                         80 及用品、机器设备、室外财产及仓储物；公众责任险的责任范围包括：在保险期 内，在保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人 身伤亡和财产损失。 本基金成立后，不动产项目资产将每年以资产估值为基数购买财产一切险， 确保保额可覆盖项目资产总估值；按单项资产每年10,000元保费分别购买公众责 任险取费。 经基金管理人核查，中国人民保险股份有限公司天津分公司签发了保单号为 PQYC202412000000000289的《财产一切险保险单》，被保险人为天津泰达智造产 业园有限公司，保险标的包括中国天津市滨海新区开发区渤海路2号房屋建筑， 险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为4.87亿元，保险期限自2024年04月01 日00时起至2025年03月31日24时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应 的《财产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和 行政法规的强制性规定，合法、有效。 经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保 单号为PZCG202412000000000121的《公众责任险（1999版）保险单》，被保险人 为天津泰达智造产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为2,000万 元，单次赔偿限额800万元，保险期限自2024年4月1日0时起至2025年3月31日24 时止。据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《公众责任险保险单》不违 反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、 有效。 针对不动产项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资 产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同 时为不动产项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。 三、资产完整性及共用资产情况 截至2024年3月31日，不动产项目资产数字产业园的主要配套设施如下：             表2-10 数字产业园项目主要配套设施情况 配套类型 租户 起租日 到期日 租约面积 历史租金         领航酒店管理（天津） 食堂 2023/6/16 2033/6/15 4,798.78 0.00            有限公司         融飞（天津）信息咨 健身房 2023/8/1 2033/7/31 1,839.13 0.00           询有限公司 科技展厅 不计入可租面积                                  81 数字产业园初始规划将位于4号楼的一层空间设计为园区配套职工食堂。该 区域于投入之初，与天津亚惠快餐有限公司达成合作，委托其负责餐厅整体运营 管理。2023年初，亚惠快餐公司合同即将到期，通过公开招募形式选取新合作商， 创新合作经营模式，对数字产业园职工食堂进行升级更新。经第三方招标代理机 构实施，最终领航酒店管理（天津）有限公司中标获取数字产业园美食广场合作 经营权。 领航酒店管理（天津）有限公司经营园区配套餐厅，租赁面积4,798.78平方 米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023年6月16日至2033年6月15日期间， 双方合作经营，自合同签订之日起至2024年12月31日期间，双方不进行分成；自 2025年1月1日起至合同签订之日满5年止，出租人按餐厅营业额2%收取提成费； 自合同签订之日起第六年至满十年止，出租人按餐厅营业额3%收取提成费。 数字产业园5号楼与6号楼间，于2014年增建连廊进行两栋楼宇的链接互通， 面积约945平米。因此连廊空间配套等受限，不具备实际办公条件，设计规划为 园区科技展厅，但入区企业多为实际生产经营，非展销类企业，且不具备承租企 业自设展厅的使用需求。该处连廊使用频率较低，于2019年调整为运动中心，改 造为篮球馆及羽毛球馆，园区众多企业员工于此打球健身，并沿用至今。2023 年，与专业第三方健身经营单位融飞（天津）信息咨询有限公司达成合作，于2023 年6月签订协议，使用该连廊打造园区职工健身中心。 融飞（天津）信息咨询有限公司为园区配套健身房，租赁面积1,839.13平方 米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023年8月1日至2033年7月31日，双方合 作经营，自合同签订之日起至2024年12月31日，双方不进行分成。自2025年1月1 日起至合同签订之日满5年止，出租人按健身房营业额5%收取提成费。自合同签 订之日起第六年至满十年止，出租人按健身房营业额8%收取提成费。 科技展厅为园区入驻企业提供产品展示、品牌宣传服务，不计入可租面积。 美食广场和健身中心运营较为专业，且属于特种经营行业。原始权益人自 2023年初，通过充分调研、分析及与合作意向单位洽商，如以出租场地的自行经 营模式下，承租单位无法实现正常盈利，也无法保证园区配套的服务质量，故最 终经公司研究决定，通过公开招募形式选取新合作商，创新合作联营的经营模式， 对数字产业园职工食堂和健身中心进行升级更新。 领航酒店公司负责对4号楼一层职工食堂进行提升改造，包括但不限于食堂                      82 内部装修、厨房操作间改造、设施设备更换、美食档口设置、增上超市等售卖， 双方合作分成比例按照营业额提取，且全部经营收入由运营管理机构收取和管控， 收入分配方案为前5年由运营管理机构提取营业额的2%、后5年3%，且全部运营成 本由承租人承担。考虑领航酒店公司实施提升改造投入超过300万元，故给予自 合作期开始前18个月的扶持期，不进行收入分配，自2025年起提取收入分成。经 模式调整，整体成效显著，就餐环境得到提升，各美食档口、自助餐、商务单间、 便利超市等全部投入使用，得到入区企业员工好评。自7月底试运营一个月后， 营业额大幅提升，已达到日均客流量1,200至1,300人，月营业额超过40万元，达 到预期水平。随着园区出租率提升、人员增长，及外部客流导入、外面配送增加、 商务团餐等规模扩大，预计年均营业额不低于600万元，收入分成净收益约12万 至18万元。 健身中心参照美食广场的联营的经营模式，给予租户一定的经营缓冲期，自 合同签订之日起至2024年12月31日，双方不进行分成。自2025年1月1日起至合同 签订之日满5年止，由运营管理机构按健身房营业额5%收取提成费。自合同签订 之日起第六年至满十年止，按健身房营业额8%收取提成费。 由于上述两个园区配套为联营合作模式，约定在经营中进行利润分成，但其 收益均存在不确定性，出于谨慎性原则考虑，本次评估未计入上述两个园区配套 可能产生的租金收益。 四、不动产项目转让行为的合法性 （一）资产转让行为所需取得的相关授权与批准程序 根据《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕 39号）的规定，“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资 产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范 作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批 准。” 科工园公司唯一股东泰达产发集团已按照其内部管理规定，于2022年5月24 日召开党委会，2022年4月28日召开总经理办公会，并已于2022年5月25日向科工 园公司出具股东决定，通过了本基金整体方案，同意科工园公司作为原始权益人， 以数字产业园、大陆汽车厂房开展基础设施领域不动产投资信托基金试点项目， 将科工园公司持有项目公司100%股权作为基础资产转让给专项计划，并签署本基                      83 金及专项计划项下的交易文件。 国资公司已于2022年12月23日召开董事会并作出董事会决议，同意科工园公 司作为原始权益人参与由基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟通 过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投 资于不动产项目；同意将国资公司持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项 目（原不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权第1203016号）资产无偿 划转至智造产业园公司；同意科工园公司将其持有的数字产业园项目（原不动产 权证书编号：津（2020）开发区不动产权第1004271号）资产无偿划转至数字产 业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股权 及债权（如有）作为基础资产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署公募 基金及专项计划项下的交易文件。 国资公司已于2022年12月23日召开股东会并作出股东会决议，国资公司全体 股东（即开发区国资局和天津中联置业有限公司）一致同意科工园公司作为原始 权益人参与由基金管理人设立并管理的一支公募基金，本基金拟通过持有专项计 划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于不动产项 目；将其持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项目（原不动产权证书编号： 津（2022）开发区不动产权第1203016号）资产无偿划转至智造产业园公司，同 意科工园公司将其持有的数字产业园项目（原不动产权证书编号：津（2020）开 发区不动产权第1004271号）资产无偿划转至数字产业园公司名下；同意科工园 公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股权及债权（如有）作为基础资 产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署本基金及专项计划项下的交易文 件。 综上，本项目国资公司及原始权益人已经履行了内部审批程序，取得了国资 公司股东会，以及原始权益人唯一股东的同意，并已取得相关主管部门的确认及 国资管理部门的批准。本项目所涉项目公司、SPV公司的100%股权转让及不动产 项目资产无偿划转事项符合相关法律法规的要求，可以依法依规进行，相关限制 已具备解除条件。 五、项目公司基本情况 项目公司为天津泰达数字产业园有限公司（以下简称“项目公司（数字产业 园）”）、天津泰达智造产业园有限公司（以下简称“项目公司（智造产业园）”），                     84 项目公司拟获取不动产项目的产权。      （一）项目公司的基本情况      1、天津泰达数字产业园有限公司      （1）基本情况                表2-11 天津泰达数字产业园有限公司基本信息      企业名称 天津泰达数字产业园有限公司 统一社会信用代码 91120116MABMWJXW57 法定代表人 张金泽 住所 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-11 成立日期 2022年5月5日 注册资本 100万元 企业类型 有限责任公司（法人独资）                一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服 经营范围 务；计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维修。                   （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）      （2）历史沿革      截至2024年3月31日，根据原始权益人2022年5月24日作出执行董事决定及原始权益人的 唯一股东泰达产发集团2022年5月25日向原始权益人出具的股东决定，同意设立天津泰达数 字产业园有限公司，股东及其持股情况如下：               表2-12 项目公司（数字产业园）股东及其持股情况 序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例 1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%                合计 100 100%      基金管理人认为，项目公司（数字产业园）设立程序、工商注册登记合法、 真实。      （3）股东出资情况      截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）股权结构如下：                                      85          图2-4 项目公司（数字产业园）股权结构图 截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）的全资股东为天津泰达科技 工业园有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津 泰达科技工业园有限公司基本情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之 “第三节 原始权益人”。自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具 之日，项目公司（数字产业园）未发生过股权变动情况。 基金管理人认为，项目公司（数字产业园）股东人数、住所、出资比例等符 合法律、法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在 纠纷或潜在纠纷；未发生重大股权变动情况。项目公司（数字产业园）以发行不 动产基金设立的特殊目的公司，自2023年末完成资产重组后开始实际经营，并按 照股东科工园公司的制度要求建立相关财务会计制度和财务管理制度。 （4）重大重组情况 自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（数字 产业园）成立至今除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收 购或出售资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。                    86      2、天津泰达智造产业园有限公司      （1）基本信息               表2-13 天津泰达智造产业园有限公司基本信息 企业名称 天津泰达智造产业园有限公司 统一社会信用代码 91120116MA7MRLGL8W 法定代表人 张金泽 住所 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-12 成立日期 2022年5月5日 注册资本 100.00万元 企业类型 有限责任公司（法人独资）              一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服务； 经营范围 计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维修。（除                  依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）      （2）历史沿革      截至2024年3月31日，根据原始权益人2022年5月24日作出执行董事决定及原始权益人的 唯一股东泰达产发集团2022年5月25日向原始权益人出具的股东决定，同意设立天津泰达智 造产业园有限公司，股东及其持股情况如下：             表2-14 项目公司（智造产业园）股东及其持股情况 序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例 1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%              合计 100 100%      基金管理人认为，项目公司（智造产业园）设立程序、工商注册登记合法、 真实。      （3）股东出资情况      截至2024年3月31日，项目公司（智造产业园）股权结构如下：                                   87          图2-5 项目公司（智造产业园）股权结构图 截至2024年3月31日，项目公司（智造产业园）的全资股东为天津泰达科技 工业园有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津 泰达科技工业园有限公司基本情况详见本招募说明书“第二章 不动产项目”之 “第三节 原始权益人”。自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具 之日，项目公司（智造产业园）未发生过股权变动情况。 基金管理人认为，项目公司（智造产业园）股东人数、住所、出资比例等符 合法律、法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在 纠纷或潜在纠纷；未发生重大股权变动情况。项目公司（智造产业园）以发行不 动产基金设立的特殊目的公司，自2023年末完成资产重组后开始实际经营，并按 照股东科工园公司的制度要求建立相关财务会计制度和财务管理制度。 （4）重大重组情况 自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（智造 产业园）除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售 资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。                    88 （二）项目公司设立及历史沿革 各项目公司的设立及历史沿革详见本条“（一）项目公司的基本情况”。 （三）项目公司股权结构 各项目公司的股东出资情况及股权结构详见本条“（一）项目公司的基本情 况”。 （四）其他事项 根据《项目公司（数字产业园）股权转让协议》、《项目公司（智造产业园） 股权转让协议》及相关协议的约定，在项目公司设立至本基金间接受让项目公司 100%股权交割日的期间，项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）正 常经营所产生的经营收益（体现为未分配利润）应归属于原股东科工园公司（即 本基金原始权益人）所有。拟在本基金及专项计划设立前，依据《天津泰达数字 产业园有限公司股东决定》和《天津泰达智造产业园有限公司股东决定》，项目 公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）以税后可供分配的未分配利润向 股东科工园公司分配红利。自本基金设立至资产交割日之间产生的应收应付款项 视应收应付账款的金额、账期、交易对手等情况由基金管理人与原始权益人协商 处理。 （五）合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利 项目公司持有的《不动产权证书》及不动产项目的权属情况详见本节“二、 不动产项目的合规性”之“（二）项目权属及他项权利情况”，项目公司合法且 完全持有不动产项目的所有权。 （六）治理安排 项目公司纳入不动产基金后，预计将发生下述安排的变化： 1、人员安排 项目公司法定代表人、执行董事、监事、高级管理人员和财务负责人将由基 金管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。同时将借助外部管理机构 独立的专业管理团队，加强对不动产项目的经营管理。 2、财务安排 截至2024年3月31日，不动产项目仍采用成本模式计量。依据《企业会计准 则》规定，项目公司可采用公允价值计量模式对不动产项目进行后续计量。                    89 3、运营安排 基金管理人将委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务。项目公司 成立后已按照《公司法》、现代企业制度等要求制定公司章程、建立法人治理结 构和制定公司管理制度。基金管理人将依据《基础设施基金指引》要求完善项目 公司治理安排；并委派人员担任项目公司执行董事、执行监事、总经理和财务负 责人。 基金发行后的项目公司组织架构及治理安排详见本招募说明书“第四章 治 理机制与运营管理安排”之“第一节 基金分层治理机制”的内容。 （七）人员安排及重组情况 自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（数字 产业园）成立至今除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收 购或出售资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。 自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（智造 产业园）除重组装入不动产项目资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售 资产、资产置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。 六、不动产项目的经营模式 （一）业务基本情况及主要运营策略 不动产项目为产业园区，业务为向入驻企业提供研发办公、生产厂房租赁及 物业管理服务，项目基本情况及运营策略详见本节“一、不动产项目概况”之“七、 不动产项目经营数据情况”。 （二）盈利模式及资金结算流程 不动产项目收入来源于租金收入和物业管理费收入，收入构成及租赁情况详 见本节“七、不动产项目经营数据情况”。 不动产项目现金流归集及资金结算流程详见本招募说明书“第五章 不动产 基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“三、资产支持证券的相关情况” 之“（二）专项计划现金流归集、投资及分配”。 （三）运营管理和现金流归集安排 不动产项目由基金管理人委托运营管理机构进行运营管理，运营管理安排详 见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。 不动产项目现金流的归集、投资及分配安排详见本招募说明书“第五章 不                     90 动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“三、资产支持证券的相关 情况”之“（二）专项计划现金流归集、投资及分配”。      （四）项目运营未来展望      不动产项目运营未来展望详见本节“七、不动产项目经营数据情况”之“1、 数字产业园经营管理情况”。      七、不动产项目经营数据情况      1、数字产业园经营管理情况      （1）不动产项目收入情况      数字产业园不动产项目为研发办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式 为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入、物业管理费收入。截至2024 年3月31日，数字产业园项目的收入主要包括：（1）物业租赁收入，即数字产业 园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业租赁收入；（2）物业管 理费收入，即数字产业园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业管 理费收入。数字产业园项目报告期内的收入情况详见下表：                    表2-15 数字产业园项目近三年及一期收入情况                                                                                           单位：万元、%               2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度      科目               金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 运营收入（不含            2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00 税） 其中：租金收入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66 物业管理费收入 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34 成本费用、税金及                    771.94 3,130.66 2,676.71 2,793.35 附加 运营净收益 1,445.46 5,193.69 5,271.32 5,060.08      注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含 折旧）+物业管理成本      注 2：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加，下同      2022年， 数字 产业 园项 目 营业 收 入 为 7,948.02 万元 ， 其 中租 金收入 为 5,363.58万元，物业管理费收入为2,584.44万元。2023年，数字产业园项目营业 收 入 为 8,324.35 万 元 ，其 中 租 金收入 为 5,664.91万元 ， 物 业管 理费收 入为 2,659.44万元。      2021年较2020年收入增长2,180.69万元，增幅38.44%，主要系2020年受突发                                                  91 公共卫生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月，导致当年收 入较少所致，2021年不再提供减免政策，当年运营收入较2020年有较大幅度上升； 2022年较2021年收入增长94.60万元，增幅1.20%；2023年较2022年收入增长 376.32万元，增幅4.73%，主要系出租率稳步提升所致。整体来看，不动产项目 资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳定性。 数字产业园的现金流主要来源于入驻企业的租金及物业费收入，为市场化运 营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金及物业 管理费，因此数字产业园项目现金流具备独立性。 （2）不动产项目租赁情况 截至2024年3月31日，数字产业园项目的租赁情况见下表：               表2-16 数字产业园项目的租赁情况                                    单位：元/平方米、平方米              项目 数值             平均月租金 42.65           平均月物业管理费 20.23             可租面积 142,512.01             已租面积 117,544.64              出租率 82.48% 注：上述租金及物业管理费为含税口径，其中租金考虑免租期及租赁空闲期，并已剔除因突发公共卫生事 件给予中小企业的房租减免优惠的因素。 1）租赁合同签订情况 根据原始权益人提供的不动产项目租赁台账并经核查确认，截至2024年3月 31日，数字产业园项目涉及112个租户，在租房屋面积共计117,544.64平方米。 截至2024年3月31日，数字产业园项目由原始权益人持有并对外签署租赁合 同，基于合同产生真实、合法的经营收入。根据原始权益人提供的不动产项目租 赁台账并经核查确认，截至2024年3月31日，数字产业园租户112户，已完成换签 70户，未完成换签42户。 2）房屋租赁合同登记备案情况 截至本招募说明书出具之日，不动产项目部分房屋租赁合同未办理登记备案 手续。 根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋 租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管 部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终                        92 止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案 的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位 逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。     根据《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理 租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。故，如不存在其他影响合同合法 有效性的情形，仅就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响房屋 租赁合同的合法有效性，亦不会对不动产项目房屋所有权及对应土地使用权的认 定造成实质性不利影响。     鉴于当前不动产项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签完成 后督促运营管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。                        《运营管理协议》生效后， 根据《运营管理协议》的约定，运营管理机构有义务代表项目公司申请并取得合 法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当地主管部门要求 的租赁备案登记），基金管理人有权对运营管理机构的履职情况进行监督检查； 如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公司、不动产基金造成损失的，基金管理 人有权要求运营管理机构作出相应的赔偿。     根据国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、国家市场监督管理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 “ 信 用 中 国 ” 网 站 （ www.creditchina.gov.cn ） 、 中 国 裁 判 文 书 网 （ https://wenshu.court.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 和 天 津 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 网 站 （https://zfcxjs.tj.gov.cn/）的查询结果，并经原始权益人确认，截至本招 募说明书出具日，原始权益人未因不动产项目所涉房屋租赁合同的备案情况而被 处以行政处罚或被追究相关责任。     截至本招募说明书出具之日，换签工作正在进行中。根据《项目公司股权转 让协议》之安排，原始权益人承诺于数字产业园项目的不动产权人变更为项目公 司（数字产业园）后尽其最大努力尽快完成租赁合同换签工作，将数字产业园项 目范围内租赁合同的出租人变更为项目公司（数字产业园）。考虑到部分租户内 部决策时间长、审批流程复杂等极端情况，原始权益人承诺租赁合同换签工作应 当在交割日后六个月内完成。在未完成全部租赁合同换签之前，原始权益人需通 过下述方式保障项目公司（数字产业园）的利益：a. 原始权益人需通过EMS快递                                  93 或邮件等合理方式就数字产业园项目产权变更、租赁合同出租人变更及租金收款 人的变更事项向未签署租赁合同补充协议的租户发送《租赁合同变更通知书》； b. 尽其最大努力保障项目公司（数字产业园）对租户的租金收取工作，及时向 租户催缴和收取租金，如租户于交割日后向原始权益人支付租金的，原始权益人 应当于收到租金后及时转付给项目公司（数字产业园）。 鉴于当前不动产项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将在换签完成后 督促运营管理机构完成租赁合同备案相关手续。 3）房屋租赁合同承租人之提前解约情形约定 根据租赁合同，部分合同约定“非因法律规定或本合同约定，任何一方擅自 终止本合同，则应按三个月租金及三个月物业管理费的标准计算违约金，且本违 约金不免除违约方的其他违约责任和义务。”部分合同约定“租赁期间，乙方不 得中途退租、提前终止和解除合同，否则甲方收取的保证金不予退还。如保证金 不足弥补甲方损失的，双方协商解决。” 根据部分租赁合同的约定，租赁期间，出租方欲转让租赁房屋的，应提前两 个月通知承租方并保证转让后租赁合同继续履行，承租方具有同等条件下的优先 购买权；但出租方转让承租方租赁房屋所在的楼宇整栋时，承租方同意不行使优 先购买权。承租方不行使优先购买权的，应在接到出租方售房通知之日起十五天 内予以答复，不予答复则视为放弃优先购买权。 截至本招募说明书出具日，科工园公司已向全部享有优先购买权的数字产业 园项目承租人发出数字产业园拟重组至项目公司（数字产业园）名下，并将该等 项目公司100%股权转让予本基金的通知，该等通知所载行权期限均已届满，相关 数字产业园项目承租人均未主张就数字产业园项目行使优先购买权。 科工园公司已经启动租约换签工作，新的换签协议中约定承租人不再享有优 先购买权。 （3）租户分布情况 数字产业园项目拥有多元化的租户基础。截至2024年3月31日，数字产业园 项目共有租户112个，租赁面积占比超过10%的行业有科技行业、专业技术行业和 商务服务业。                    94 1）租户行业分布                  表2-17 数字产业园项目租户行业分布情况                                                                      单位：平方米          租户行业 租赁面积 面积占比 租户数量（户） 数量占比 科技行业 51,302.83 43.65% 31 27.68% 制造业 7,400.48 6.30% 8 7.14% 专业技术行业 28,335.91 24.11% 39 34.82% 商务服务业 15,329.80 13.04% 16 14.29% 建筑业 2,151.37 1.83% 2 1.79% 物业管理 1,239.93 1.05% 2 1.79% 资本市场服务 2,087.48 1.78% 2 1.79% 运输业 6,730.68 5.73% 7 6.25% 房地产业 1,381.01 1.17% 2 1.79% 批发零售业 1,585.15 1.35% 3 2.68% 已出租面积 117,544.64 100.00% 112 100.00% 2）前十大租户情况 截至2024年3月31日，数字产业园项目前十大租户情况如下表。                 表2-18 项目公司（数字产业园）前十大租户情况                                                                   单位：平方米、年                                                               租赁日期 序号 承租方 租赁面积 租赁期限                                                     起始日期 终止日期 1 租户1 23,260.46 5.00 2020/3/10 2025/3/9 /12 2025/1/11 2 租户2 5,724.78 1.08-10.00                                                   （2023/6/16） （2033/6/15） 3 租户3 5,687.63 5.49 2020/12/1 2026/5/31 /1 4 租户4 5,471.11 2.00-5.58 2025/3/31                                                   （2023/4/1） 5 租户5 4,872.09 2.00 2023/1/1 2024/12/31 6 租户6 4,323.76 5.00 2021/11/1 2026/10/31 7 租户7 3,962.41 5.00 2023/12/20 2028/12/19 /1 2026/12/31 8 租户8 3,720.03 3.50-5.00                                                   （2024/1/1） (2028/12/31) 9 租户9 3,140.72 2.00 2023/8/1 2025/7/31 10 租户10 2,912.64 1.00 2023/3/1 2024/2/29 根据原始权益人提供的历史合同，前10大租户的平均租赁期限为4.71年，租 赁面积占已出租面积的53.66%。其中租户8为2023年末第6大租户，因2024年起该 租户将一部分租赁面积拆分后由其下游关联方井芯微电子技术（天津）有限公司 承租，导致其合同面积减少，合并承租面积未发生变化。 3）租户租赁面积占比情况 截至2024年3月31日，数字产业园项目租户租赁面积占比情况如下图：                                           95                    图2-6 租户租赁面积示意图 其中，租赁面积占比在10%以上的租户为1户，租赁面积占比在4%-10%的租户 为4户，租赁面积占比在3%-4%的租户为3户，租赁面积占比在2%-3%的租户为5户， 租赁面积占比在1%-2%的租户为13户，剩余租户租赁面积占比均在1%以下，整体 收入来源较为分散。 （4）租赁期限 数字产业园项目已签租约中占比17.99%的租户剩余租期小于1.0年（含1.0 年），41.65%的租户剩余租期为1.0-2.0年（含2.0年），25.04%的租户剩余租期 为2.0-3.0年（含3.0年），4.08%的租户剩余租期为3.0-4.0年（含4.0年），5.60% 的租户剩余租期为4.0-5.0年（含5.0年），5.64%的租户剩余租期大于5.0年。 截至2024年3月31日，数字产业园项目未来到期的租约情况如下：               表2-19 项目公司（数字产业园）未来租约到期情况                                              单位：平方米、%       到期日 租约到期的出租面积 到期租约占已出租面积的百分比 /31 21,144.78 17.99% /31 48,956.04 41.65% /31 29,432.83 25.04% /31 4,791.01 4.08%     2028年及以后 13,219.98 11.24% （5）关联方租户情况 截至2024年3月31日，数字产业园项目仍处于有效租赁期限内的关联租户有8 个，关联方租户明细如下。                              96               表2-20 项目公司（数字产业园）关联方租户情况                                              单位：平方米、元/平方米/月、万元                            占已出租面积的 合同 2024年1-3月        租户 租约面积 合同租金                              百分比 物业费 租赁收入占比 天津经济技术开发 区融信产业园管理 762.77 0.65% 54.75 19.47 0.71% 有限公司 天津逸仙科学工业                  680.50 0.58% 54.75 19.47 0.63% 园国际有限公司 天津经济技术开发 区微电子工业区总 700.51 0.6% 54.75 19.47 0.65%     公司 天津经济技术开发 区现代产业区开发 785.63 0.67% 54.75 19.47 0.73% 建设有限公司 天津开发区慧谷投                  595.16 0.51% 54.75 19.47 0.55% 资发展有限公司 天津泰达产业园管                   340 0.29% 54.75 24.33 0.26% 理有限公司 天津泰达科技工业                 2,448.00 2.08% 54.75 24.33 2.42% 园有限公司 北塘湾（天津）科技                 1,492.32 1.27% 54.75 19.47 1.06% 发展有限公司 合计/平均 7,804.89 6.64% 53.93 21.21 7.01%       关联方租户中的天津泰达科技工业园有限公司即为不动产项目原始权益人。 科工园公司注册地址即在数字产业园内，承租面积2,448平方米，为自用办公使 用，2019-2022年未收取租金，2023年不动产项目资产重组至项目公司后，租金                                                       1 价格根据租约按照54.75元/平方米/月执行，基本符合市场水平 ；其余租户均为 国资公司直接或间接参控股企业，其承租的物业主要用于自用办公，承租面积相 对较小，2021年承租至今租金按照市场水平（54.75元/平方米/月）执行。       关联方承租面积合计7,804.89平方米，占不动产项目已租面积的6.64%，占 当期不动产项目收入的7.01%，因此基金管理人认为上述关联方租赁情况对不动 产项目运营独立性和稳定性不构成重大影响。       天津泰达科技工业园有限公司即为不动产项目原始权益人，本不动产项目为 原始权益人注册地及办公地，不动产项目资产划转至项目公司（数字产业园）后 按照租赁合同约定支付租金和物业管理费。其余关联租户均为根据其经营需要， 自主承租不动产项目资产的物业用于自用办公，并按照市场租金水平执行租约， 上述相关交易延续至不动产基金存续期间，基金管理人认为上述关联交易具备合 理性、公允性。 1       根据本招募说明书“第三章 资产评估与现金流测算”之“第一节 资产评估”之“一、评估情况”之“（五）评 估假设条件与特别事项说明”内容，评估机构最终确定数字产业园不动产项目的市场签约租金水平为51.7元/平方米/月                                      97 （6）租金水平           表2-21 2020年-2023年月平均租金、月平均物业管理费                                             单位：元/平方米/月     类型 2020年 2021年 2022年 2023年 合同租金 52.98 52.73 52.10 52.12 合同物业管理费 23.99 22.91 22.80 22.77 实际租金 39.33 46.57 44.21 42.46 实际物业管理费 16.20 19.53 19.70 19.55 注1：上述租金及物业管理费均为含税，其中租金已剔除因突发公共卫生事件给予中小企业的房租政策性减 免因素。 注2：合同租金是指合同签约租金收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积、孵化器面积）。 注3：合同物业管理费是指合同签约物业管理费收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积）。 注4：实际月租金是指实际租金收入/签约合同面积，实际月物业管理费是指实际物业管理费收入/签约合同 面积；实际租金及实际物业管理费考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产生租金收益等因素。 2020年至2023年，数字产业园项目合同签约月平均租金分别为52.98元/月/ 平方米、52.73元/月/平方米、52.10元/月/平方米和52.12元/月/平方米，2021 年、2022年和2023年相比上期增长率分别为-0.47%、-1.19%和0.04%。在2021年 和2022年出现小幅度下滑，随着2023年上半年突发公共卫生事件结束，签约租金 水平略有恢复。合同签约月平均物业管理费分别为23.99元/月/平方米、22.91 元/月/平方米、22.80元/月/平方米和22.77元/月/平方米，2021年、2022年和2023 年分别同比增长-4.50%、-0.48%和-0.12%。合同签约月平均物业管理费呈下降趋 势，主要是突发公共卫生事件期间为了吸引租户入驻，合同签约物业管理费略有 优惠。 2020年至2023年，数字产业园项目考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实 际无产生租金收益等因素，实际月平均租金分别为39.33元/月/平方米、46.57 元/月/平方米、44.21元/月/平方米和42.46元/月/平方米，2021年、2022年和2023 年分别同比变化18.41%、-5.07%和-3.96%，实际月平均物业管理费分别为16.20 元/月/平方米、19.53元/月/平方米、19.70元/月/平方米和19.55元/月/平方米， 2021年、2022年和2023年分别同比增长20.56%、0.87%和-0.08%。2020年较2021 年实际月平均租金、月平均物业管理费水平较低是因为对2020年入驻的核心租户， 如腾讯、中海油等核心大租户给与了较长的免租期。2022年-2023年，数字产业 园项目为了克服突发公共卫生事件影响吸引租户入住，给予了更多新入租户免租 期优惠政策，实现了突发公共卫生事件期间出租率逆势提升，但也导致了2022 年-2023年期间实际平均租金水平的下降。                            98 数字产业园项目在经开区所处地理位置优越、公共交通便利、商业及生活配 套齐全、物业昭示性较强、市场知名度较高，在区域内的租赁市场上具有一定的 议价能力，租金水平处于市场合理范围内。园区及物业运营维护状况良好，运营 管理及物业服务完善，物业管理费在同区域处于较高水平。 （7）出租率 数字产业园自运营以来，整体出租率稳步提升。近三年出租率持续增长有一 定的历史原因。天津港812大爆炸后，经开区管委会大力推动经开区东区园区整 体环境的恢复工作，数字产业园及产发集团所辖楼宇资产快速维修恢复生产经营， 为企业经营带来了信心，2024年5月31日出租率达到83.19%。                   表2-22 数字产业园项目出租率 时间 2024年5月 2024年3月 2023年 2022年 2021年 出租率 83.19% 82.48% 83.02% 80.20% 72.16% 2023年，数字产业园系经开管委会重点督导主题园区建设区域，要求原始权 益人围绕主导产业做优数字产业园，着力提升主题园区质效。一是2023年以来经 开区经济发展态势持续向好，多项经济指标两位数或翻倍增长，新引入投资项目 集中在10亿级以上，聚焦新兴产业和前沿领域，为发展提供有力支撑；二是“双 城”战略使经开区享受更多资源倾斜；三是原始权益人超200万平方米的载体资 源可实现迁徙共享；四是今年以来，尤其是突发公共卫生事件消退之后，储备意 向租户数量足、质量好。 出租率持续增长的支撑条件有： 1）现有租户稳定性 入园的主体客户较为稳定，且基本形成了成熟稳定的合作关系。其中前10 大核心租户租赁面积超过出租面积的53.66%，特别是近三年前30大租户基本保持 稳定，产业集群效果逐渐显现，未发生租户大规模退租的情况。2022年，园区内 有小部分企业退租，但腾讯数码、唯捷创芯、中海油系相关单位、川崎机器人、 智慧工厂、聚芯光禾等企业发展势头良好，如唯捷创芯成功在科创板上市，对整 个数字产业园影响力的提升能够起到积极作用，租户租约相对稳定。 2）项目产业集群效应，吸引更多潜在头部企业入驻 按照原始权益人“一楼一特色”既定规划，数字产业园1号楼，建设以腾讯 数码为领头企业的互联网信息服务集群；数字产业园2号楼，建设以NDSC信创中 心和唯捷创芯为领头企业的集成电路设计汇聚区；数字产业园3号楼，建设以天                                99 津市滨海新区环境创新研究院为领头企业的数字环保产业和碳数据中心；数字产 业园4号楼，建设以中软卓越为领头企业的产业服务主题楼宇；数字产业园5号楼， 建设以超算中心上下游的中小企业集群；数字产业园6号楼，建设以川崎机器人 和智慧工厂为领头企业的智能制造主题楼宇；数字产业园7号楼，试点数字经济 军民融合发展新业态；数字产业园8号楼，重点升级孵化空间的运营管理，吸引 热门产业头部企业入孵，并以物流贸易等基础配套服务形成中小企业集群。       数字产业园项目“一楼一特色”的规划体现了产权方清晰业态定位，该定位 吸引了各楼主力租户上下游企业入驻，出租率得到稳步提升。       3）项目区域优势及同类项目出租率情况       数字产业园项目所在区域是滨海新区核心的产业板块，是滨海新区目前基础 配套完善、创新创业活跃、产业集群密集、经济规模最大的产业板块。受到突发 公共卫生事件的影响，近两年来开发区研发办公类产业园项目出租率在50%-85%， 其中天大科技园、生物医药研发大厦、高科技园一期二期等凭借优越的交通条件 以及较高的产业聚集度，出租率平均在82%-94%之间。随着开发区区域整体规划 及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增加，开发区产业政策扶持力度 较大，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升，区域内产业类物业出租率持续增 长。       4）项目外立面改造及装修提升对租户有吸引力       2023年年初原始权益人开始对数字产业园外立面进行修复改造，已于2023 年8月底完工，提升了项目整体使用功能以及美观度，吸引更多企业入驻园区。       （8）历史收缴率                                                      2          表2-23 数字产业园2020-2023年租金、物业管理费历史收缴率情况                                                      单位：万元、%       年份 2023年 2022年 2021年 2020年 实缴租金、物业管理费 8,126.48 7,948.54 7,936.79 5,622.16      当期收入 8,787.06 8,371.27 8,269.14 5,975.67       收缴率 92.48% 94.95% 95.98% 94.08% 注1：统计截止日为本招募书出具之日 注2：租金为含税租金       数字产业园项目租金支付方式以转账支付为主，租金支付的频次以月度、季 度及半年度为主。 2       收缴率=1-截至统计时点对应期间尚未回收的资产运营收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入； 其中，对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入为扣减政策性减免因素的应收运营收入。                               100 根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金和物业管理费最终收取实际 情况，截至2023年12月31日，数字产业园项目2020年至2023年租金和物业管理费 历史收缴率分别为94.08%、95.98%、94.95%和92.48%，平均收缴率为94.37%。 过往三年数字产业园租金收缴率维持在九成左右，主要是因为入园企业涉及 科技型初创企业、中小企业等，抵抗风险能力尤其是突发公共卫生事件期间的抗 风险能力较差，出现租金逾期支付甚至无力支付的情况。 对于发生租金逾期的租户，主要采取以下措施：对于发生逾期租金的客户发 送租金逾期通知书，告知其逾期违约的风险，并可动用押金或者保证金抵扣当期 租金，并要求客户限期补齐押金或保证金；对于押金、保证金不足抵扣当期租金 的，按照协议按照日万分之五收取合同违约金；对于一定期限内仍无法支付租金 的，执行单方解除合同条款，要求其限期退租并腾退房屋，并支付违约金；对于 经营困难无力支付的租户，要求其限期腾退，并采取资产保全、法律诉讼等强制 性措施。 另外，对于存在享受投资兑现政策的租户在2022年已由“政府向园区支付” 调整为“政府向企业支付，企业支付租金”的模式，租户将按照合同执行，后续 不会再出现因政府兑现政策延迟导致租户租金延迟支付的情况。 针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和运营管理机构已制定合理有效 的缓释措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，明确基 金管理人对运营管理机构收缴工作的监督机制，设置与租金回收情况挂钩的运营 管理费收费安排，以及运营管理机构及原始权益人对租金收缴率考核指标的补足 机制，多维度促进运营管理机构加强日常催收管理等。此外，对于应收账款的质 量亦作出相关考核要求，如坏账达到一定金额的，按照一定比例扣减运营管理费 用，以促使运营管理机构勤勉尽职提高项目租金收缴率。 （9）不动产项目物业管理情况 1）物业管理 根据原始权益人与豪之英不动产管理集团有限公司于2023年5月1日签订的 《物业管理委托合同》，科工园公司委托豪之英不动产管理集团有限公司作为数 字产业园项目1-8号楼（7号楼除外）的物业管理方，委托期限自2023年5月1日起 至2024年6月30日止。 根据原始权益人与中航物业管理有限公司于2022年4月25日签订的《物业管                          101 理委托合同》，科工园公司委托中航物业管理有限公司作为数字产业园7号楼的 物业管理方，委托期限自2022年4月1日起至2024年6月30日止。 数字产业园项目物业管理费收入的合同签署方为项目公司与在租租户，物业 管理费随租户租金由租户支付至项目公司监管账户中。数字产业园项目物业管理 费支出的合同签署方为项目公司与豪之英不动产管理集团有限公司、中航物业管 理有限公司，并由项目公司根据合同据实通过监管账户向两家物管公司支付物业 管理费。根据上述物业管理委托合同不动产项目物业管理相关收费标准如下：                     表2-24 物业管理相关收费标准         楼栋 类型 物业管理费（万元/月） 合计（万元/年） 数字产业园1-8号楼（7号楼除外） 研发办公 75.41 904.98     数字产业园7号楼 研发办公 14.41 172.93 注：上述均为含税价。 物业管理相关费用事项均在原始权益人与各租户签订的租赁合同中进行约 定，原始权益人未与各租户单独签署物业管理合同。 2）资本性支出 根据不动产项目资产的历史大修支出记录，2019-2023年大修支出共计 560.29万元，平均每年支出112.06万元。若剔除7号楼的定向招商和特殊改造需 求的非经常性因素，2019-2023年大修支出共计285.90万元，平均每年支出57.18 万元。7号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了 硬件支持，但属于非经常事项。 2020-2023年，数字产业园平均运营收入约为7,449.64万元，不考虑特殊改 造需求的情况下，平均大修支出占运营收入的比例为0.77%；另外，原始权益人 已于2023年对数字产业园的外檐等进行了整体提升改造，以减轻项目未来大型维 修改造的负担，故综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业 园大修支出的市场水平，数字产业园项目设定资本性支出为不含税运营收入的 1.0%合理。 （10）享受投资兑现政策的租户情况 截至2024年3月末，尚在租赁期内享受投资兑现政策的租户两户，分别为租 户A和天津市滨海新区信息技术创新中心，具体情况如下：           表2-25 截至2024年3月31日享受投资兑现政策的租户基本情况                              102                                                                                                            单位：元/日/平方米、平方米                                          租金价格 租赁面积 投资奖励兑现政策情况                                                                                                                       《投资协议》相关 租户 租约期限 2023年度租赁收 政策兑现金额 租金支付安排                                 租金单价 物业费单价 租赁面积 面积占比 补贴期限 条款                                                   入占比 （含税）                                                                                                                       2018年2月8日天津                                                                                                                       经济技术开发区管                                                                                                                       委会与中央某科研                                                                                   2025年合同到期前 院所签署《创新中                                                                                   享受5年免租金、免 物业费和租赁费由 心合作协议》，约 租户A 2020.3.10-2025.3.9 1.61 0.80 15.92% 23,260.46 19.79% 物业优惠，合计补 5年 承租人每年年初向 定“自场地装修完                                                                                      贴金额约 业主方支付。 成交付实用，创新                                                                                    10,230.53万元 中心租赁7号楼之                                                                                                                       日起，给予创新中                                                                                                                       心五年免租金和物                                                                                                                        业费的扶持”                                                                                                         按月支付。周期租 2018年9月天津经                                                                                                         金、物业管理费以 济技术开发区管委                                                                                                         每壹个月为一个支 会与天津市滨海新                                                                                   投资政策奖励已于 付周期,承租人应 区信息技术创新中           2023-7-1-2026-12-31 1.80 0.80 1,232.92 /                                                                                     2021年到期 于上一支付周期届 心签署《框架协议                                                                                                         满后15日内支付下 补充协议》，约定                                                                                                         一支付周期的租 “开发区管委会给                                                                                                         金、物业管理费。 予创新中心2层 天津市滨海新区                                                                                                         按月结算，根据 1,465.66平方米继 信息技术创新中 3.48% 2.97%                                                                                                         2018年9月，天津经 续免收租金3年支 心                                                                                                         济技术开发区管委 持（不包含物业                                                                                   2024年4月1日前享 会与天津市滨海新 费），自2018年7                                                                                   受3年免租金、物业 区信息技术创新中 月20日至2021年7           2023-7-1-2026-12-31 1.80 0.80 3,487.29 3年                                                                                   优惠，补贴金额约 心签署的《框架协 月19日止；创新中                                                                                     992.83万元 议补充协议》，自 心意向增加选址2                                                                                                         2021年4月1日至 号楼4层办公场地                                                                                                         2024年3月31日止 约3,500平方米，签                                                                                                         乙方免缴租金、物 订5年租赁合同，给                                                              103 租户 租约期限 租金价格 租赁面积 投资奖励兑现政策情况 租金支付安排 《投资协议》相关                                                业费。 予前3年免收租金                                              周期租金、物业管 支持（含物业费），                                              理费以每壹个月为 优惠期至2024年3                                              一个支付周期,承 月；以上房租、物                                              租人应于上一支付 业、装修等由产权                                              周期届满后15日内 方向管委会申请财                                              支付下一支付周期 政补贴”                                              的租金、物业管理                                                 费。                    104 租户A为滨海新区、天津经开区重点招商引资客户，根据2018年2月8日天津 经济技术开发区管委会与中央某科研院所签署的租户A合作协议，约定“自场地 装修完成交付使用，租户A租赁7号楼之日起，给予租户A五年租金和物业费的扶 持”，政策优惠期为2020年3月至2025年3月，其租赁场地租金的实际来源于政府 招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算，2023年度不动产 项目对该租户的租赁收入为1,942.57万元，占入池资产收入的15.92%。 天津市滨海新区信息技术创新中心为滨海新区、天津经开区重点招商引资客 户，2018年9月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新中心 签署框架协议补充协议，约定“开发区管委会给予创新中心2层1,465.66平方米 继续免收租金3年支持（不包含物业费），自2018年7月20日至2021年7月19日止， 政策兑现期满后客户正常续租并缴纳租金；2021年4月意向增加选址2号楼4层办 公场地约3,500平方米，签订5年租赁合同，给予前3年免收租金支持（含物业费）， 优惠期至2024年3月；以上房租、物业、装修等由产权方向管委会申请财政补贴”。 现已调整付租方式为管委会向承租方兑现优惠政策，承租方向产权方按照租赁协 议支付租金，政策优惠期至2024年3月末，其租赁场地租金的实际来源于政府招 商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算，2023年度不动产项 目对该租户的租赁收入为424.28万元，占入池资产收入的3.48%。 根据2018年2月天津经济技术开发区管委会与中央某科学院签署的《创新中 心合作协议》、2018年9月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技 术创新中心签署的《框架协议补充协议》，租户享受的补贴优惠由经开区管委会 与租户之间的投资奖励政策兑现，与租户和项目公司之间的租赁合同的履行不互 为必要条件，投资奖励政策兑现的政府补贴与租金无对应关系，即承租人按照市 场化租约承担租金支付义务。 经基金管理人核查，上述租户的付租方式已调整为由承租方向产权方按照租 赁协议支付租金。享受投资奖励政策的租户按照其与经开区管委会签署的投资协 议通过经开区科技局系统自主申报兑现方案。经开区管委会于2023年6月2日召开 关于政策兑现支付路径等相关工作会议，会议明确今后补贴兑现工作于每季度结 束后的次月进行申请，财政局与科技局应协商兑现资金预算安排，确保政策兑现 资金在通过审批后能及时拨付。                      105     （11）国家级孵化器情况     数字产业园于2021年获得《2020年度国家级科技企业孵化器评定优秀（A类）》 奖项，将8号楼2层有1,831.24平方米租赁面积作为孵化器办公对外出租，截至 2024年3月31日，8号楼2层孵化器办公中已出租面积1,375.58平方米，空置面积 455.66平方米，具体出租情况如下：                         表2-26 孵化器项目实际租约基本情况                                                       单位：平方米；元/平方米/月      单元 租户 面积 起租日 到期日 月租金 8201-1 租户1 54.57 2023-5-1 2024-5-31 0 8201-2、8201-3 租户2 172.42 2022-6-1 2024-5-31 0 8201-4 租户3 61.11 2022-7-16 2024-5-31 0 8201-5 租户4 122.23 2022-7-16 2024-5-31 0 8201-6 租户5 67.66 2024-1-26 2027-1-25 0 8201-8 租户6 128.78 2022-7-1 2024-5-31 0 8201-9、8201-10 租户7 91.70 2022-6-1 2024-5-31 0 8201-15 租户8 48.50 2024-3-1 2025-2-28 0 8201-17 租户9 48.02 2022-10-1 2024-5-31 0 8201-20 租户10 45.84 2022-6-1 2024-5-31 0 8201-21 租户11 45.84 2023-11-1 2024-5-31 0                                                               2024年5月31日（含）                                                               前不收取租金，2024 8201-23 租户12 56.75 2023-11-1 2025-5-31                                                                年6月1日起收取54                                                                 元的平均月租金 8201-22 租户13 56.75 2022-7-10 2024-5-31 0                                                               2024年5月31日（含）                                                               前不收取租金，2024 8201-26 租户14 78.58 2023-6-1 2025-10-31                                                                年6月1日起收取54                                                                 元的平均月租金 8201-27 租户15 144.05 2022-6-1 2024-5-31 0                                                               2024年5月31日（含）                                                               前不收取租金，2024 8201-28-A 租户16 152.78 2023-12-1 2024-11-30                                                                年6月1日起收取54                                                                 元的平均月租金             合计 1,375.58 - - -     截至2024年3月31日，孵化器项目未产生租金收入，租金占数字产业园项目 租金收入的0%；孵化器项目可租面积为1,831.24平方米，占数字产业园项目可供 租赁面积的1.28%；孵化器已出租面积1,375.58平方米，空置面积455.66平方米， 租户数量为16户。孵化器项目的主要租户行业为科技行业，其中，第一大租户的 租赁面积仅为172.42平方米，租赁面积超过100平方的租户仅有5户，其余租户租 赁面积均在100平方米以下，租赁面积占数字产业园可供租赁面积较小。     为响应经开区管委会政策及要求，孵化器办公不收取租金；本次评估对 1,831.24平方米中已签约的租户按照租约约定计算，空置部分及租约期外按照免 租金计算不计入估值。原始权益人承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业                                      106 面积不超过现有的1,831.24平方米。 （12）欠缴租金租户情况说明 目前数字产业园项目存在1户租户（租赁面积3,140.72平方米）由于历史原 因存在欠缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约4,800平方米备用面积的情况， 上述租金欠缴租户承租数字产业园3号楼3101、3201房间，共计3,140.72平米， 用途为研发办公用房，租期为2020年8月1日至2025年7月31日，根据入驻时原始 权益人与其商业谈判为其预留3层、4层满足其未来业务拓展需要。经管理人调查， 该租户月租金水平为54.75元/平/月，为市场化运营的租户。该租户入驻后由于 上级单位未能及时拨付经营款项、自主盈利能力偏弱等主客观原因，导致其业务 开展受到较大影响，日常收入无法支付到期房屋租金。管理人已与原始权益人进 行沟通，将采取以下缓释措施解决上述问题： 1）管理人在基金财产交割时，不将此类质量不高的应收账款并入基金财产， 由原始权益人向欠租租户进行历史租金的收缴，历史租金欠缴不影响基金财产的 安全。 2）本基金成立后管理人将严格按照租约合同履行双方权利义务。若承租方 逾期欠缴租金等费用超过2个月的，项目公司有权单方面解除合同并收回房屋， 承租方需按照剩余租期租金总额的20%支付项目公司损失，并按照房屋欠缴租金、 物业费金额的万分之五收取违约金。 3）无偿预留的备用面积评估时按照空置面积，在未实现出租产生收益前不 计算空置期间的收益及估值。 4）租户违约执行清退的，虽然会影响资产的收入，但在本基金的可供分配 现金测算中，已经将该租户作为无法收回的租金租户进行了考量，未来并不影响 本基金的现金分派。 5）一旦该租户提前退租或清退，会产生出租率下滑风险。运营管理机构已 积极储备3号楼的适租租户，不再预留三层、四层给现有租户备用，目前已有多 家意向企业洽谈拟整租3号楼，可有效缓释租户退租的风险和影响。3号楼一层、 二层腾退后，可抓紧引入新的高质量租户，进一步提高资产收益水平。 （13）其他 截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现数字产业园存在项目运营的 投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在存                        107 续期间以及清算时存在不动产项目限制转让的风险。      2、大陆汽车厂房产业园经营管理情况      （1）不动产项目收入情况      大陆汽车厂房不动产项目为研发办公和厂房组合型产业园区资产，主要运营 及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源于出租自有物业收取的租金。截 至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目的收入全部为租金收入。大陆汽车厂房项 目报告期内的收入情况详见下表：                   表2-27 大陆汽车厂房项目近三年及一期收入情况                                                                                                       单位：万元                   2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度      科目                  金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 租金收入（不含税） 969.85 100% 3,879.40 100% 3,879.40 100% 3,256.52 100% 成本费用、税金及附                      207.93 665.42 629.41 555.75 加 运营净收益 761.92 3,213.98 3,249.99 2,700.77      注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含 折旧）+物业管理成本      注 2：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加      大陆汽车厂房项目2020年至今收入均较为稳定，2021年收入略有下降主要是 增值税税率在2021年发生变化所致，2022年收入增加主要是四期研发中心投运起 租收入增加所致。因大陆汽车厂房签署长期租约，未来租约期内收入将比较稳定。 整体来看，不动产项目资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳定性。      大陆汽车厂房的现金流主要来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生， 不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金，因此大陆汽车 厂房项目现金流具备独立性。      （2）不动产项目租赁情况      截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目的租赁情况见下表：                               表2-28 大陆汽车厂房的租赁情况                                                                                     单位：平方米、万元、年                                                                                               租赁日期 序号 承租方 租赁位置 可租赁面积 已出租面积 合同计租面积 租赁期限                                                                                         起始日期 终止日期            一期及扩建厂 1 租户B 30,001.28 30,001.28 28,288.60 19.5 2013/1/1 2032/6/30              房                                                    108                                                               3 2 三期厂房 24,581.15 24,581.15 36,681.64 15.0 2017/7/1 2032/6/30 3 研发中心 8,651.18 8,651.18 8,651.18 20.0 2022/1/1 2040/6/30         1）租赁合同签订情况         根据原始权益人提供的不动产项目租赁台账并经核查确认，截至2024年3月 31日，大陆汽车厂房项目仅有1个租户，在租房屋面积共计63,233.61平方米。基 金管理人对截至本招募说明书出具之日在租房屋相关的租赁合同进行了全面核 查。         根据租户B租赁合同，2006年8月31日签署的《一期租赁合同》显示租赁面积 为26,299.72平方米，之后由于承租方生产经营需要，产权方对一期建筑物进行 改扩建，并于2012年12月28日签署的《一期补充协议》显示一期及扩建厂房（实 际为一、二期）建筑物租赁面积合计28,288.60平方米；2017年3月22日签署《二 期厂房租赁合同》（实际为三期）租赁面积为36,681.64平方米（此租赁面积乃 三期厂房所占用之土地使用权面积，而非建筑物之建筑面积）；2020年6月15日 签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）所载租赁面积8,651.18平方米即为 四期建筑物之建筑面积。         大陆汽车厂房一至四期于2024年1月12日办理一套完整《不动产权证书》                                           【津 （2024）开发区不动产权第0028164号】，证载建筑面积合计63,233.61平方米， 其中一期二期建筑面积为30,001.28平方米，三期厂房建筑面积为24,581.15平方 米，四期建筑面积为8,651.18平方米。基于上述原因，现有租赁合同期内承租面 积与建筑面积存在差异。         2）房屋租赁合同登记备案情况         根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，不动产项目部分房屋 租赁合同未办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案风险及缓释措施同数字产 业园章节披露内容。         3）房屋租赁合同承租人之提前解约权及购买选择权         根据租赁合同，承租人在租赁期届满后有自由延期的权利，可延长不超过10     3         大陆汽车厂房项目三期合同计租面积与可租赁面积的差异，主要是《大陆汽车系统（天津）有限公司、天津经济 技术开发区国有资产经营公司厂房建设和租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”）内对租金计算面积和租赁标的面积约 定存在差异。《租赁协议》中约定“土地月租金+建筑物月租金+计提月维修预算=合计月租金”，其中土地月租金根据 土地面积36,681.64平方米计算；建筑物月租金根据建筑物最终项目成本计算；计提月维修预算根据土地成本和建筑物最 终项目成本计算，租赁标的面积为测绘结果24,581.15平方米；但租金计算公式内未采用租赁标的面积结果进行计算，上 述差异不会造成《租赁协议》租金计算的变化。                                             109 年的租期。在租赁期届满前的24个月，承租人应向出租方提交是否续租的书面通 知，并最迟不晚于合同到期前的18个月签订新的租赁合同。      但合同中同时约定，承租人在租赁标的有效租赁期内，有权购买标的资产的 全部资产，出租方将按照合同约定的价格的计算方式向承租方转让租赁标的，并 负责为承租方办理产权过户手续。截至本招募说明书出具日，基金管理人已经获 取了大陆汽车厂房承租人关于放弃购买选择权的书面函件：同意租赁标的产权由 国资公司转至项目公司天津泰达智造产业园有限公司名下，并放弃于2006年8月 31日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁合同》以及2012 年12月28日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁合同补充协 议》（包括其后续展期）第21.3条项下享有的对租赁标的选择购买权。      （3）租户分布情况      截至2024年3月末，大陆汽车厂房项目目前仅有1户租户，为租户B，所处行 业为汽车制造行业。      （4）租赁期限      根据租户B于2006年8月31日签署的《一期租赁合同》租赁协议约定一期租赁 期为10年，租赁到期后以5年为一个延长周期，每一个5年延长周期到期后根据双 方确认可再行延长5年；根据2012年12月28日签署的《一期补充协议》租赁协议 约定，一期及扩建生产厂房租赁日期至2022年12月31日；根据2017年3月22日签 署《二期厂房租赁合同》（实际为三期）所载租赁期限为15年，自租赁起始之日 （2018年1月1日）起至2032年12月31日，同时约定《一期租赁合同》及《一期补 充协议》的租期延期至同《二期厂房租赁合同》，即2032年6月30日；根据2020 年6月15日签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）所载租赁期限为20年， 自租赁起始之日（2022年1月1日）起至2041年12月31日，同时约定该租赁期满以 后，租户B可延长不超过10年的租期。                       表2-29 大陆汽车厂房的租约情况                                                                  单位：平方米、万元、年                                            面 租 租赁日期 序 承租 租赁 可租赁面 合同计租面 积 收入占 赁                                                  年租金 起始日 号 方 位置 积 积 占 比 期 终止日期                                            比 限 期           一期及扩建 19. 2013/1/ 2032/6/3 1 30,001.28 28,288.60 100 3,879.      租户 厂房 100% 5 1 0                                            % 4 2 三期厂房 24,581.15 36,681.64 15 2017/7/ 2032/6/3                                           110                                                面 租 租赁日期 序 承租 租赁 可租赁面 合同计租面 积 收入占 赁                                                     年租金 起始日 号 方 位置 积 积 占 比 期 终止日期                                                比 限 期                                                                              1 0 / 2040/6/3 3 研发中心 8,651.18 8,651.18 20                                                                              1 0      （5）关联方租户情况      截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目暂无关联方租户。      （6）租金水平      截至2024年3月31日，大陆汽车厂房项目平均月租金收入合计约为352.38万 元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为55.73 元/月/平方米。相比2020-2021年，2022年-2023年末，平均租金水平增长了2.84%。                  表2-30 2020年-2023年12月末年历史平均签约租金                                                                           单位：元/平方米/月       类型 2023年 2022年 2021年 2020年 研发办公及厂房 55.73 55.73 54.19 54.19 注：以上租金均为含税租金，该租户未享受突发公共卫生事件期间政策性租金减免政策。      大陆汽车厂房项目所处地理位置优越、公共交通便利、为租户定制配套水平 高、园区及物业运营维护状况良好，达到满租水平，租金水平处于市场合理范围 内。      （7）出租率      大陆汽车厂房项目所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳 定，依托着优势产业集聚、位置优越和交通便利等优势，出租率长期处于较高位， 根据项目自身特点，出租率长期稳定在100%。                      表2-31 2020年-2024年年5月历史出租率 类型 2024年5月 2024年3月 2023年 2022年 2021年 出租率 100% 100% 100% 100% 100%      随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增 加，开发区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用房为 主，未来自持类产业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面， 区域进入稳定运营期的定制厂房出租率基本在90%-95%的水平，标准厂房出租率 基本在80%-90%之间。在公共卫生突发事件的影响之下，经济发展放缓，对于企 业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于公共卫生突发事件蓄力阶段，预计随着                                              111 公共卫生突发事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业集聚 化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。长期来看，伴 随租户逐步优化、运营水平不断提升以及突发公共卫生事件逐渐缓解，预计未来 区域出租率将会保持较高水平。 （8）历史收缴率           表2-32 大陆汽车厂房2020-2023年租金历史收缴率情况                                              单位：万元、%      年份 2023年 2022年 2021年 2020年 实缴租金 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87 当期收入 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87 收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 注1：统计截止日为本招募说明书出具之日。 注2：上述租金收入为含税收入。 大陆汽车厂房项目租金支付方式为转账支付，租金支付的频次为每三个月一 次。 根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金最终收取实际情况，截至本 招募说明书出具之日，大陆汽车厂房项目2020年至2023年租金收缴率均为100%。 （9）不动产项目物业管理情况 1）物业管理情况 根据国资公司与承租人签订的《厂房建设与租赁协议》，承租方无需再向出 租方支付任何物业管理费用，出租人进行物业管理的物业管理费全部包含在租金 之中。 租赁标的占地范围内的大物业管理由出租方负责，大物业的管理范围包括： 租赁标的的全部建筑物、构筑物、设备设施、配套设施、停车场的保修事项； 租赁标的内部建筑物、构筑物主体结构的大修、中修；租赁标的的内供电、空调、 消防、电梯、照明、供水、污水处理、供气设备设施以及庭院、道路、基础设施 管线的大修、中修及设备更新；租赁标的内公共设备设施的维修和大修；租赁标 的内市政基础设施的大修和设备更新；协助和配合公安机关进行安全、消防等安 保工作；定期对租赁标的围栏、厂房外墙及附属建筑物外墙进行定期粉刷和保养。 租赁标的占地范围内的小物业管理由承租方负责，小物业的管理范围包括： 标的物业内建筑物、构筑物的日常运行、保养和维护；建筑物、构筑物内供 电、空调、消防、照明、供水、污水等设施及庭院道路日常运行、保养和维护；                            112 标的物业内配套服务设施的维修、养护和管理；绿地、花木景观养护，园区内公 共卫生保洁等。 2）资本性支出 大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户 具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于2017 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行 了维修。 根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自2005年开始运 营，仅2017年-2019年、2023年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统 等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出2,557.87万元。自2005年至今折合 平均每年约134.62万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣工日期、 可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前10年取费基数为年 运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入（不 含增值税）的2.5%，预测每年的金额在116-133万元。对于未来为了满足承租人 额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，由项目公司（智造产业园）与运 营管理机构签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过评估预测期内资本性支 出金额的部分，由运营管理机构承担；运营管理机构应及时响应承租人的实际需 求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、 足额支付租金的，由运营管理机构、天津泰达科技工业园有限公司承担相应责任。 （10）其他 截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现大陆汽车厂房存在项目运营 的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在 存续期间以及清算时存在不动产项目限制转让的风险。 八、不动产项目重要现金流提供方的有关情况 根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》， 在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产项目资产的单一现金流提供 方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目资产同一时期现金流总额的10%， 视为重要现金流提供方。 截至2024年3月31日，租户A和租户B在2023年提供的现金流占标的不动产项 目同一时期的现金流总额比例超过10%，因此上述两家承租人被认定为重要现金                     113 流提供方。                        表2-33 重要现金流提供方租赁面积及收入占比                                                                                单位：万元、平方米、%                                                                                    占2023年度不动                               截至2023年末 2023年度相应运 租户名称 所在物业 出租面积占比 产项目合计收入                                已出租面积 营收入金额                                                                                        比例             数字产业园7      租户A 23,260.46 11.31% 1,942.57 15.92%               号楼      租户B 大陆汽车厂房 63,233.61 30.73% 3,879.40 31.79%      （1）重要现金流提供方“租户A”      租户A所在行业为人工智能行业，系当前全球科技行业的前沿趋势领域，经 营发展前景良好，依托中央某科研单位的信用，历史支付记录及资信记录良好， 支付能力较强，具体说明如下：      1）租户基本情况      租户A的实际控制人为中央某科研单位，该科研单位系中央某委员会直接领 导下的科技研究机构，发起单位为该中央科研单位与天津市滨海新区人民政府。      租户A是具有独立法人资格的事业单位，实行现代化企业管理，已获国家高 新技术企业、科技型中小企业认定，是科技创新研发平台和成果转化平台，由我 国著名院士领衔，已有科研人员200余人。      租户A为国家二级保密单位，具备特定领域科研生产单位二级保密资格证书， 详情如下：                    1 证书名称 XX 科研生产单位二级保密资格证书 证书编号 TJB22045 颁发时间 2011年9月14日 有效期至 2027年9月13日 注册地址 天津开发区信环西路19号泰达服务外包产业园7号楼 注1：保密要求不公开      因其保密单位的特殊需求，租户A整租数字产业园项目7号楼，注册地亦位于 数字产业园7号楼，报告期内租赁情况如下：                                                                     单位：平方米、元/日/平方米、年                                                                 租 截至2024年3月末最 序 承租 租赁 租金单 物业管理费 支付方 赁 新租约日期 历史合作年                        租赁面积 号 方 位置 价 单价 式 期 终止日 限                                                                       起始日期                                                                 限 期             数字产业园 23,260.4 按年结 2020/3/1 2025/3/ 1 租户A 1.61 0.80 5 4.00              7号楼 6 算 0 9      币种说明：无特殊说明，“元”指人民币元，下同                                                   114 2）租户经营情况 租户A开办宗旨和业务范围为开展院地协同创新、推动前沿技术研发、促进 高新成果转化和产业孵化，当前主要聚焦于人工智能和无人系统相关领域的技术 研发、系统研制、智能化升级改造及试验验证等。 2019年以来，租户A已获发明专利91项、实用新型专利6项、外观设计专利8 项、在审发明专利44项，具备较强的研发创新能力。 租户A运营经费主要来源于上级单位中央某科研院的专项拨款，运营、研发 支出具备较强的支付能力及可持续性。基于保密要求，该租户无法提供其财务及 经营数据 3）历史支付情况 租户A历史支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，报告期内的租 金支付情况如下：                                             单位：万元     时间 租赁收入 现金流回款 2020年度 1,580.67 - 2021年度 1,942.57 - 2022年度 1,942.57 3,711.02 2023年度 1,942.57 2,046.11     合计 7,408.38 5,757.13 2021年末之前的租金由原始权益人直接向经开区科技局申请专项投资政策 奖励兑现来支付，自2022年起由租户A按照租赁协议支付租金。 4）租户资信情况 经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法 院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市 场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、 海关总署网站、信用中国网站、中国裁判文书网，截至查询日2024年3月31日， 在前述网站公布的信息中租户A不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定 为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。 （2）重要现金流提供方“租户B” 租户B及其母公司是全球领先的汽车电子零部件行业研发商和制造商，财务 状况稳健，经营发展良好，历史租金支付及时，资信状况良好，支付能力较强， 详情如下：                       115     1）租户基本情况     租户B始建于1995年，隶属于某德国上市公司，所属行业为汽车零部件及配 件制造行业，为外商独资企业，位于天津泰达经济技术开发区中心工业区，目前 员工1,800余人。     租户B是某德国上市公司的全资子公司，也是某德国上市公司在中国大陆布 局的最重要的研发、生产基地之一。某德国上市公司是全球领先的汽车先进动力 总成技术和电气化解决方案供应商，其前身为某世界五百强企业的动力总成事业 部，拆分后于2021年9月16日在德国法兰克福交易所成功上市，2021年底被纳入 SDAX指数。某德国上市公司目前全球拥有50多个生产研发基地，全球员工3.8万 人，2022年销售总额90.7亿欧元。     租户B是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行 提供先进的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键 部件和智能系统解决方案。租户B主要产品包括48伏电气化解决方案、混合动力 及纯电动汽车的电驱动、功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理 解决方案等。主要客户为大众、通用、东风乘用、法国PSA、小鹏等汽车整车制 造商。     租户B系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位， 2024年3月该租户与天津经开区签署投资合作协议，继续加大在经开区的新产品 布局力度，积极引入碳化硅功率模块、800伏电机定子及转子、EMR3三合一电动 轴驱动系统、高压逆变器、新一代变速箱控制器等新产品，以满足国内新势力汽 车制造企业订单需求。此次布局项目将持续投入固定资产12亿元，预计将新增引 入不少于100名高端人才，并带来每年上亿元新增销售额。     租户B系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位， 天津经济技术开发区百强企业，其行业属性与大陆汽车厂房园区规划相符，亦符 合天津经济技术开发区重点发展新一代信息技术、化工新材料、汽车制造、生物 医药的区域发展政策。     报告期内租户B整租大陆汽车厂房，具体租赁情况如下：                                                  单位：平方米、元/月/平方米、年                                截至2024年3月末 租     租赁 建筑面积 报告期内 历史续约 序 已出租 最新租约日期 赁 历史合作     大陆汽车 /可租面 平均租金 支付方式 或新增租 号 面积 期 年限     厂房位置 积 单价 起始 终止日 约次数                                              限                                  116                                                     截至2024年3月末 租      租赁 建筑面积 报告期内 历史续约 序 已出租 最新租约日期 赁 历史合作     大陆汽车 /可租面 平均租金 支付方式 或新增租 号 面积 日期 期 期 年限     厂房位置 积 单价 约次数                                                                        限     一期及扩 30,001.2 30,001. 2013/ 2032/6 19. 1 1     建厂房 8 28 1/1 /30 50                                                                                                续租2次；               2                   24,581.1 24,581. 2017/ 2032/6 15. 每三个月 2 三期厂房 55.16 17 扩建1次；                      5 15 7/1 /30 00 支付一次                                                                                                新建2次。                              8,651.1 2020/ 2040/6 20. 3 研发中心3 8,651.18                                 8 7/1 /30 00 注：1、一期厂房即摩托罗拉IESS厂房；一期扩建厂房即大陆汽车系统（天津）有限公司厂房扩建项目；     2、大陆汽车厂房（三期）项目；     3、混合动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心。     2）租户经营情况     ①商业模式     租户B是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行 提供先进的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键 部件和智能系统解决方案。     租户B主要产品包括48伏电气化解决方案、混合动力及纯电动汽车的电驱动、 功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理解决方案等。主要客户为 大众、通用、东风乘用、法国PSA、小鹏等汽车整车制造商。     ②财务状况     通过对该租户及对天津经开区相关局室的走访了解，租户B为天津经开区单 位面积产值最高的企业之一，是天津经开区百强企业。2022年末，租户B资产规 模39.82亿元，营业收入54.09亿元，利润总额4.17亿元。结合租户B向项目公司 的租金支付流水，截至2024年3月31日，未发现租户B财务异常情况，履约能力稳 定。其母公司定期发布的上市公司财报主要经营数据如下：                                                                                               单位：万欧元     项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度 资产总额 758,310 760,370 740,810 806,170 负债总额 473,180 454,200 471,980 541,310 营业总收入 923,320 907,000 834,850 802,770 除税前利润 14,580 9,800 3,360 -35,130 经营活动产生的现                                  62,900 59,210 41,890 -590 金流量净额     3）历史租金支付情况        发生期间 租赁收入 现金流回款                                                        117        发生期间 租赁收入 现金流回款        2020年度 3,304.47 1,872.03        2021年度 3,256.52 4,437.01        2022年度 3,879.40 4,812.50        2023年度 3,879.40 4,907.49          合计 14,319.79 16,029.03     租户B历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账款 回笼整体较为均衡，2020年度回款较少主要系四期研发中心因公共卫生事件原因 导致延迟竣工备案，非租户主观原因欠缴，2021年完成四期研发中心竣工备案手 续后租户已及时支付2020年度暂未支付的租金。     4）租户资信情况     经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法 院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市 场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、 海关总署网站、信用中国网站、中国裁判文书网，截至查询日2024年3月31日， 在前述网站公布的信息中租户B不存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定 为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。     九、不动产项目所属行业、市场、地区概况     （一）所属行业     不动产项目根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》                             （GB/T4754-2017）， 其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。     （二）行业主要法律法规政策及其对不动产项目运营的影响     1、行业主要法律法规政策                       表2-34 产业园法律法规政策 序         法律法规名称 发布时间 核心内容 号     《国务院办公厅关于暂停审 1 批各类开发区的紧急通知》 2003年7月 对于开发区过快发展进行控制。     （国办发明电〔2003〕30号）     《国务院办公厅关于清理整 对开发区的全面清理整顿：     顿各类开发区加强建设用地 1、对国家级开发区未经国务院批准擅自扩建的部分， 2 2003年7月     管理的通知》（国办发〔2003〕 予以核减，依法收回所占用的土地；     70号） 2、对省级开发区中布局不合理、功能重复、占用土地     《国务院关于加大工作力度 过多的进行整合；对长期得不到开发、项目资金不落实     进一步治理整顿土地市场秩 2003年11 的予以撤销，收回占用土地； 3     序的紧急通知》（国发明电 月 3、对省级及以下各级政府擅自批准设立的各类开发区     〔2003〕7239号） 按照“撤销、核减、整合”的要求统一进行整改。     《国务院办公厅关于促进国 2014年10 以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区 4     家级经济技术开发区转型升 月 转型升级、创新发展进行探索。                                   118 序 法律法规名称 发布时间 核心内容 号      级创新发展的若干意见》（国      办发〔2014〕54号）                                    “十二五”期间，国家级开发区发展的重点任务为：营      商务部发布的《国家级经济技 造优良投资发展环境；提高先进制造业竞争力；大力发      术开发区和边境经济合作区 2012年10 展战略性新兴产业；壮大提升高新技术产业；推动现代 5      “十二五”发展规划 月 服务业发展；着力构建区域创新体系；提升要素资源集      （2011-2015年）》 聚整合能力；优化开放型经济格局；强化生态环境保护                                          管理；全面促进区域协调发展。                                    围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从                                    夯实产业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强      《国务院办公厅关于完善国                                    化绿色集约发展、推进体制机制创新等五个方面，提出      家级经济技术开发区考核制 6 2016年3月 具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目      度促进创新驱动发展的指导                                    标要求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调      意见》国办发〔2016〕14号                                    动国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创新驱动                                              发展的积极性。                                    为进一步促进国家高新区高质量发展，发挥好示范引领                                    和辐射带动作用，继续坚持“发展高科技、实现产业化”                                    方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为      《关于促进国家高新技术产                                     抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重 7 业开发区高质量发展的若干 2020年7月                                    点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产      意见》                                    业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新                                    动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成                                       为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。                                     提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产业体                                    系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑造产业发展      《中共中央关于制定国民经                                    新优势。指出应强化国家自主创新示范区、高新技术产      济和社会发展第十四个五年 2020年10 8 业开发区、经济技术开发区等创新功能，推动战略性新      规划和二〇三五年远景目标 月                                    兴产业融合化、集群化、生态化发展，推动产业政策向      的建议》                                    普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持                                             技术创新和结构升级。                                    着力推进重点产业向重点园区聚集、重点园区向特色产                                    业聚焦，建设一批小而精、有特色、有灵魂的产业主题      《天津市产业主题园区建设 9 2021年9月 园区，打造天津经济新增长极，为实现市委、市政府“制      实施方案（2021—2025年）》                                    造业立市”决策部署和“十四五”末基本建成全国先进                                           制造研发基地提供载体支撑。                                    5月18日，第七届世界智能大会智能制造高峰论坛在国                                    家会展中心（天津）举办。提出全力推动数字经济主题                                    园区发展，加速数字经济企业向天河数字经济产业园聚                                    集，打造信息服务集群、集成电路设计集群、数字环保      天津经济技术开发区泰达数 产业集群等“一楼一特色”的产业分布，依托“平台- 10 2023年5月      字经济产业支持政策 园区-基金”融合优势，持续推进区域产业升级发展和                                    招商聚集，实现超算中心与天河数字经济产业园双向赋                                    能。围绕数据要素创新中心、信创服务中心、工业设计                                    创新中心、人工智能算力中心建设，打造经开区信创应                                               用服务基地。 数据来源：政府公开网站      2、行业主要法律法规政策      2016年3月，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于完善国家级经济技术 开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。      《指导意见》围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从夯实产 业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制机制                                     119 创新等五个方面，提出具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目标要 求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经济技术开发区加快 转型升级、实现创新驱动发展的积极性。 一是夯实产业基础。《指导意见》从提升产业核心竞争力、创新产业投融资 方式、争取更多金融支持等方面，提出通过考核相关指标，给予相关政策支持， 促进国家级经开区参与全球产业分工和价值链重组，发展外向型产业集群，打造 一批行业领军企业，强力推进产业集聚、集群、集约发展。二是激发创新活力。 新形势下，培育创业创新成为我国提升产业竞争力和加速转型升级的必然选择。 国家级经开区必须通过打造发展新引擎，增强发展新动力，开拓发展新市场，营 造良好的创新创业生态环境。三是发挥区域带动作用。在过去30多年的发展历程 中，国家级经开区有效发挥了示范、辐射和带动作用，在今后全面建设小康社会 进程中，国家级经开区仍然要主动作为，为实施国家区域发展战略做出积极贡献。 四是强化绿色集约发展。当前，我国资源环境矛盾日益凸显，《指导意见》从提 高土地开发利用率、鼓励绿色低碳循环发展等方面对国家级经开区提出了新的更 高要求。五是推进体制机制创新。国家级经开区一直走在体制机制创新的最前沿。 随着经开区的发展壮大，其承担的社会管理责任日益重大，开发区体制机制问题 十分复杂，要真正形成集聚效应和增长动力，创新的任务仍然艰巨。 2017年1月，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意 见》（以下简称“《若干意见》”），《若干意见》是我国第一个关于各类开发 区的总体指导文件，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结 构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、 促发展中的积极带动作用。《若干意见》对在党的十八大和十八届三中、四中、 五中、六中全会新形势下做好开发区工作，明确了当前和今后一段时期开发区行 业发展的总体思路： 贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区 的统筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理 制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”： 坚持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和 活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位发 展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发区集                   120 中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。坚持 发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区发展新 路径、新经验。 2020年7月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展 的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新技术产业 开发区（以下简称“国家高新区”）经过30多年发展，已经成为我国实施创新驱 动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方 面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路。 《高质量发展的若干意见》指出，习近平新时代中国特色社会主义思想为指 导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新发展 理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造 良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以 科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕创新链布 局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成为 创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。 《高质量发展的若干意见》提出国家高新区发展的五大基本原则：坚持创新 驱动、引领发展的原则，优化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引 领高质量发展；坚持高新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高 点，构建开放创新、高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极；坚持深化改革、激 发活力的原则，完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于 促进优胜劣汰的发展环境，充分释放各类创新主体活力；坚持合理布局、示范带 动的原则，加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展；坚持突出 特色、分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制， 实行动态管理。 《高质量发展的若干意见》明确国家高新区的发展目标：到2025年，国家高 新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境 明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化 机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际 领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有 世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。到2035年，建成一大批具有全                   121 球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和 治理能力现代化。 （三）行业发展情况和未来发展趋势 1、全国产业园行业发展情况及市场概况 20世纪80年代以来，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产 业开发区、工业园区、文化创意园区、生态园区、保税区和出口加工区借助政府 给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成为引进外资、先进技术和管理经 验的重要基地。30多年来，我国各级开发区持续吸引外资以及其先进管理经验， 在产业培育、城市建设、出口创汇、科技进步、创造就业、增加税收等方面都取 得了显著的成就，并成为中国经济极具潜力的经济增长点。各级开发区通过先行 一步的实践展示了外向型经济的带动效应，并与周边地域配套协作，为区域及国 家经济发展作出重大贡献。 二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验，在 经济发展、产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就业等 诸多方面都取得了显著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的增强。 我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主， 在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、 商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新 兴行业的培育和投资。在招商引资方面，随着开发区经济的发展和运作模式逐步 成熟，各地开发区的政策制定越来越规范和透明，传统的政策优惠对投资者的吸 引力减弱，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金投向 的主要因素。其中国家级高新技术产业园区充分发挥政府和市场的两方面作用， 实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经成为我国经济发展中最具活 力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。高科技园区发展有力地促进了 我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，成 为人才等创新要素的聚合中心。 以国家级经济技术开发区为例，中华人民共和国商务部完成了2023年国家级 经济技术开发区（以下简称“国家级经开区”）综合发展水平考核评价工作，对 217家国家级经开区2021年度综合发展水平情况进行考核评价。此次考核评价结 果显示，国家级经开区坚持高水平对外开放，积极推进高质量发展，有效发挥稳                    122 外贸稳外资的“主力军”作用，总体呈现稳中提质的良好发展态势： 一是经济增长稳中提质。2021年，国家级经开区实现地区生产总值12.8万亿 元，占国内生产总值比重为11%。截至2021年末，东部地区国家级经开区主营业 务收入30亿元以上、中西部地区国家级经开区主营业务收入15亿元以上制造业企 业共1,682家，上市企业共894家，较前一年均有显著上升。 二是开放带动作用显著。2021年，国家级经开区实现进出口总额8.9万亿元， 占全国进出口总额比重为22.8%；其中高新技术产品进出口额3万亿元，占全国高 新技术产品进出口额比重为25.4%。实际使用外资金额381.6亿美元，占全国实际 使用外资比重为22%。 三是科技创新实力增强。截至2021年末，国家级经开区拥有国家级孵化器和 众创空间573家，省级及以上研发机构1.04万家，高新技术企业5.03万家，较上 年末均有明显提升。 四是绿色发展成效明显。2021年，国家级经开区规模以上工业企业单位工业 增加值能耗、水耗和COD排放同比显著下降，工业固体废物综合利用率较上年提 高3.8个百分点。 五是协调发展扎实推进。截至2021年末，东部地区国家级经开区与中西部地 区国家级经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境合作 区数量比上年增加91个。 下一步，商务部将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，引导国家级经开 区完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快创新提升，继续发挥开放平台和产业 集聚区优势，推进高水平对外开放，建设现代化产业体系，加快发展方式绿色转 型，促进区域协调发展，服务加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。 2、全国产业园行业特点 产业园区行业是指由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配 套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特 点： （1）提供增值服务，回报长期稳定 随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、 配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展 的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定                     123 的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳 定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈 上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。 （2）政策主导性强 产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此， 产业园区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。在向高新技术转 型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面 的调控进行引导与支持。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合地方 政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。 （3）产业集聚效应和周边辐射效应显著 产业园区的主导产业形成一定规模后，就会产生集聚效应，形成具有一定地 域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产 业区。集聚效应的产生，可以扩大市场规模，促进企业间的交流与学习，促进基 础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的 粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。产业园区就是规模经济的一 个典型。 在产业集群形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射 效应带动周边生产、生活配套产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、三产 业具有巨大的带动作用。 （4）收入来源多元化 随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多 元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发 销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投 资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐 形成。 （5）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变 园区的服务是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在招商引资的初始过程 时，已有部分园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，有些 园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段， 园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等                  124 服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。 （6）增值服务和创新业务带来更大盈利空间 各园区的政策优惠正在趋同，吸引企业入驻需要依靠增值服务和创新服务， 如园区产业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服务 功能，增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实 现园区价值的最大化。因此，增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力， 实现差异化经营的必由之路。 （7）产业园区战略投资转型 各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已 投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实 现产业园区公司的战略转型。 3、天津市产业园行业发展现状 天津市产业园项目载体共包括两大类，分别为企业自购土地自建用房及租赁 自持运营产业园区项目，即自持运营的产业园项目。截至2023年6月末，天津市 自持运营的产业园项目总存量达1,229.8万平方米，其中39%分布于滨海新区，27% 分布于武清区（详见下表）。        表2-35 天津主要产业园项目存量分布（截至2023年6月末）      产业区 存量（万平方米） 占比      北辰区 135.3 11%      东丽区 44.8 4%      津南区 93.3 8%      武清区 325.9 27%      西青区 148.3 12%      滨海新区 482.2 39%       合计 1,229.80 100% 资料来源：戴德梁行                         125         图2-7 天津市主要产业园项目存量比例（截至2023年6月末） 4、行业未来发展趋势                表2-36 产业园行业未来发展趋势 发展方向 具体内容         近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向         更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制         造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重 园区的战略转         软环境转变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋 型和升级         势：在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，         一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕                       发出蓬勃的经济活力。         在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。         园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。“瘦身”主要体现在产         业门类上，就像很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产 园区产业的“瘦         业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优 身”和“增高”         化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。“增高”主要体         现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差                           异。         随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动 产业园区走向 在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向 综合城区 融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，                逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。         近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群         体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团1994年介入苏州工业园开发，至 园区开发（产业 今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开 地产）商的崛起 发商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安         数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开               发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。         从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境         主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝         码。产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运 产业招商的精         营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关 细化运作         键在于两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式         招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流                 程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。                         126 发展方向 具体内容         创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作         需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设， 园区的品牌化         其实从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企 和“连锁经营”         业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、                         做出特色。         为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多 产业资本战略 的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式 推动园区战略 投资园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里                   资本运作成为园区开发的撬动杠杆。         很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院 从招商引资到 所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力 招商引“智” 资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量                 人才的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。         随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，         从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备 公共服务平台         受关注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设 成为竞争利器         方面做了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成                         商的定位。         近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融 园区政策措施 综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创 的创新空间 新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管                   理、排污权交易、保税物流园区等等。 数据来源：前瞻产业研究院研究报告 中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理 念，进一步加快园区转型升级，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和政 策体系，进一步增强园区功能优势；坚持改革创新，强化精简高效的管理特色； 坚持规划引领，完善空间布局和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应； 坚持发展导向，构建长效机制，开创中国产业园区行业持续健康发展的新局面。 （四）行业运营模式 产业园区区别于普通住宅房地产，一般采用对工业用地的开发和工业房产项 目的投资建设，建设完成后主要以出租、项目经营、提供产业服务等方式获得长 期稳定回报的经营模式。 （五）不动产项目所在地区宏观经济概况 1、京津冀地区宏观经济和区域发展战略概况 京津冀指北京（简称京）、天津（简称津）、河北（简称冀）地区，一般用 以指京津冀一体化（战略）、京津冀城市群、京津冀都市圈。土地面积21.8万平 方公里，常驻人口约为1.1亿人，其中外来人口为1,750万。是全国主要的高新技 术和重工业基地，也是中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心 所在地。京津冀城市群是中国的政治、文化中心，也是中国北方经济的重要核心                        127 区。 2022年，京津冀地区生产总值合计10万亿元，按现价计算，是2013年的1.8 倍。其中北京、河北跨越4万亿元量级，均为4.2万亿元，分别是2013年的2.0倍 和1.7倍；天津1.6万亿元，是2013年的1.6倍。2014年以来，京津冀三地紧密围 绕《京津冀协同发展规划纲要》和各阶段重点任务推动工作，积极应对复杂多变 的内外部环境与突发公共卫生事件影响，着力稳增长、优结构、惠民生。 据北京市统计局数据，京津冀地区“三二一”产业格局持续稳固。三次产业 构成由2013年的6.2:35.7:58.1变化为2022年的4.8:29.6:65.6，第三产业比重提 高7.5个百分点。其中，北京三产占比保持在8成以上，天津占比超6成，河北提 升最快。京津冀地区就业规模也实现扩大，城镇新增就业9年累计1,442万人，三 地分别新增288.1万、405.5万和748.4万人；就业结构不断优化，2021年，北京 法人单位从业人员中，第三产业比重为84.4%，较2013年提高6.2个百分点；天津 和河北第三产业就业人员占比为60.5%和46.6%，较2013年提高10.9个和15.1个百 分点。此外，2022年，京津冀三地全体居民人均可支配收入分别为77,415元、 48,976元和30,867元，与2013年相比，年均名义增长分别为7.4%、7.1%和8.2%。 京津冀三地持续加大创新投入，高端产业引领发展，新业态新模式展现活力，创 新主体发展壮大。 “十四五”规划纲要对京津冀进行了重新定位，确定“以京津冀、长三角、 粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高 质量发展的第一梯队”，显然，京津冀的目标是成为中国城市群的第一梯队，比 肩长三角、粤港澳大湾区。 京津冀地区处于东北亚经济圈的中心地带和连接欧亚大陆桥的战略要地，地 理位置重要，资源要素集中，产业基础雄厚，市场腹地广阔，在历史文脉、资源 禀赋、产业结构、发展基础等方面互补性强、合作开发潜力巨大。 加快京津冀地区的快速发展，有利于实现我国新丝绸之路战略下对东北亚、 中亚以及欧洲等地区的全方位开放，进而带动我国周边发展中国家的经济增长， 扩大中国经济的影响范围。 2、天津市宏观经济概况 天津市，我国四大直辖市之一，为全国先进制造研发基地、北方国际航运核 心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。                           128 天津市2022年经济总体形势转好，经济转型出现长期稳定向好趋势，发展的 韧性更强、结构更优、质量更好、活力更足。2022年6月天津市党代会明确了未 来奋斗目标和总体要求，在京津冀协同发展、“一带一路”建设、构建新发展格 局等重大战略机遇交汇叠加背景下，强化“一基地三区”功能定位和制造业立市 战略，形成“津城”和“滨城”双城发展格局。 2022年全市地区生产总值16311.34亿元，按不变价格计算，比上年增长1.0%。 其中，第一产业增加值273.15亿元，比上年增长2.9%；第二产业增加值6,038.93 亿元，下降0.5%；第三产业增加值9,999.26亿元，增长1.7%。三次产业结构为 1.7:37.0:61.3。全市人均地区生产总值119,235元，比上年增长1.8%。 天津在全国发展大局中地位重要，京津冀协同发展、“一带一路”建设和构 建新发展格局等重大战略机遇交汇叠加，得天独厚的区位优势、联通内外的港口 优势、基础雄厚的产业优势、人才富集的科教优势、改革开放的先行优势、底蕴 深厚的文化优势，正加快转化为高质量发展的强大动能。这些都是天津实现更高 质量发展的信心所在、底气所在、动力所在。综合判断，天津仍然处于大有可为 的战略机遇期、优势叠加的历史窗口期，处于转型升级的决战决胜期、构建新发 展格局的争先进位期。 3、天津经济技术开发区宏观经济概况 （1）天津经开区状况概述 天 津 经 济 技 术 开 发 区 （ TEDA- Tianjin Economic-Technological Development Area），其英文名称缩写是“TEDA”，音译为“泰达”，创立于1984 年12月6日，位于天津市区以东40千米，为天津市的重要组成部分，国家综合配 套改革试验区的一部分，是中国首批国家级经济技术开发区之一。在全国54个国 家级开发区、工业园区投资环境评价中，天津开发区曾经连续16年位居第一。2023 年1月，天津经济技术开发区荣获2022年国家级经济技术开发区综合发展水平考 核评价排名第3。2020年4月，天津经济技术开发区入选国家数字服务出口基地。 2022年，天津经开区规上工业产值完成5,255.6亿元、营利性服务业收入620 亿元，整体呈现逐季向好态势。特别是化工新材料产业产值增长26.3%，规模突 破千亿元大关。固定资产投资保持增长，制造业投资增长7.4%，在建和新开工项 目342个，达产后预计新增产值超600亿元。全年社会消费品零售额增长1.6%，区 域消费加快回暖。                             129 2022年经开区产业结构持续优化，产业投资占比76.4%，提高1.5个百分点； 战略性新兴产业增加值占比43.6%，提高1.3个百分点，转型升级效果明显。2022 年天津经开区全年实际利用外资增长22.5%，实际利用内资增长40%。新引进落地 项目1,717个，其中百亿级项目1个，30亿级以上项目3个。服务京津冀协同成果 丰硕，落地京冀项目300个，投资额近1,000亿元，央企项目55个，投资额490亿 元。 （2）政策优势 2022年8月22日，天津市滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建 设若干政策措施的工作方案》，加快建设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美 丽滨海新城，支持滨海新区在各领域开展先行先试，充分激发创新创业活力，举 全市之力支持美丽“滨城”发展。 1）人才引进政策 2022年8月22日，滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建设若干 政策措施的工作方案》，为增强滨海新区人口导入能力，制定一揽子落户政策， 鼓励高校毕业生和在校生、新区产业工人、京津冀协同重点企事业单位员工、在 “滨城”生活的准市民及为“滨城”贡献者在“滨城”落户。产业（人才）联盟 成员单位申办就业见习基地可不受经营年限、职工人数、经营场地等条件限制。 简化博士后科研工作分站的设立审批，实施人社部备案制。在新区设立博士后科 研工作站的，给予10万元经费支持。允许具备条件的联盟内龙头、骨干企业，自 主制定评价标准，自主组建评价机构，自主开展职称评审。世界技能大赛、市级 及以上技能竞赛获奖选手，争取直接申报国务院特殊津贴专家、全国技术能手、 天津市海河工匠、天津市技术能手等荣誉；争取参与市级及以上重大人才工程项 目；争取直接申报天津市劳动模范、五一劳动奖章等评选表彰；争取直接认定为 相应水平的技能等级；争取根据个人和企业的需求，破格认定为相应层级职称。 2）重大项目支持政策 争取对于纳入天津市重点建设、重点储备项目范围，项目总投资超50亿元的 市级重点产业项目，属于市级大企业范围的，报请市政府同意，由属地税务部门 进行税收征管，在激励机制以外按照3:7比例由市与区分成，分成范围扩大到地 方全量税收，分成税收不计入现有高质量发展专项资金额度，或由市财政按照新 区前期投入的更高比例给予专项资金补助。                     130 争取将海域使用金地方留成部分（70%）返还新区。其中，海域使用金50% 部分，研究调整海域使用金入库级次，将该部分收入直接缴入新区国库；在调整 级次前，市财政通过转移支付将海域使用金50%部分拨付新区；海域使用金20% 部分，纳入市规划和自然资源局部门预算，由新区向市规划和自然资源局提出项 目资金申请，用于新区海洋海域方面支出。2020年以来，应拨未拨新区的海域使 用金50%部分，力争纳入以后年度预算统筹考虑，由市财政通过结算方式补助新 区。 3）基本服务保障政策 争取符合条件的蓝白领公寓纳入中央财政支持保障性租赁住房资金奖补范 围。积极争取购房金融支持，鼓励新区金融机构加大个人住房按揭贷款投放，对 合理购房贷款给予贷款利率优惠。为来新区投资重大项目的企事业单位及科研院 所，量身制定相应支持政策。支持采取订单式限价商品房的模式实施开发建设， 定向对单位职工进行销售，同时鼓励企业或单位采取团购的方式购置新区存量商 品住房。对新区引进认定的领军人才、重点人才、青年人才、高技能人才等各种 人才，在租房、购房时给予相应的支持。拓展升级滨城人才服务证事项，提供精 准高效的购房租房等住房保障服务，协调新区优质商品住宅和租赁房源给予特别 优惠，购置新区特定房源可享受团购价格。 4）基础设施、公共服务建设政策 推进医疗体制机制改革，推动优质资源布局新区，争取将天津市妇产医院优 质资源迁入新区，支持肿瘤医院建设国际级质子中心。争取市名校核心优质教育 资源引进新区。以塘沽一中以及市教委直属校滨海学校等优质名校为主体，组建 一批教育集团，放大辐射效应。在学校级格、领导职数、管理人员和教师编制及 专项资金方面予以倾斜，积极争取1-2所市教委直属学校布局“滨城”，支持和 平保育院在新区建设分园。支持天津铁道职业技术学院等一批职业院校迁入新区 或新建校区，建设全市职业教育高地。 （3）规划优势 根据《天津经济技术开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三 五年远景目标纲要》，天津经济技术开发区将建设成为产城融合发展标杆区，牢 固确立全国经开区第一方阵地位，为重夺首位迈出决定性的一步。 坚持“以产兴城、以城聚人、以人促产”的发展思路，按照“产城融合、聚                     131 集优势、功能协同、错位相融”的布局理念，聚焦以滨海--中关村科技园、经开 区东区、中心商务。片区为“一核”的城市主轴，打造天津汽车城、南港工业区、 生物医药产业集聚区、新能源新材料产业基地、新一代信息技术产业基地“五区” 引领，特色园区“多点支撑”的城市空间发展新格局，为建设美丽“滨城”核心 区搭建合理的空间载体。本项目位于城市主轴开发区东区，东区发展坚持以城市 更新为抓手，推动工业区转型升级和“二次开发”，实现减量增长，加快新一代 信息技术、智能制造、医药健康等新兴产业聚集，大园区下构建专业小园区，配 套居住、商业等“产业邻里”，打造产城融合示范区。 十、不动产项目所在区域竞争情况 （一）所在区域宏观经济历史和趋势情况 不动产项目所在地区宏观经济概况详见本节“九、不动产项目所属行业、市 场、地区概况”之“（六）不动产项目所在地区宏观经济概况”。 （二）区域内现有在运营和未来3年已规划可比竞品分析 本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前基 础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板块。 区域内聚集大量如一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企业自建 用房，此外还汇聚了如以天津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园项目，为 板块内提供了丰富多元的标准厂房、定制化厂房、研发办公等产品。目前面向市 场招租的项目主要有泰达智能无人装备产业园、数字产业园、泰达生物医药产业 园、天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织 产业标准厂房等等。 区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子 信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、 设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、 新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、 电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主 要以大中型和中小型企业为主。 经过戴德梁行的市场调查与研究，根据与本项目在客群定位、楼宇品质、区 位条件等方面的相似程度，戴德梁行选取本项目邻近的范围内选定了3个较有代 表性的产业园项目作为竞争性物业对比分析的对象：天大科技园、融健大厦、泰                     132 达高科技园。 可比实例详情概述如下:                           表2-37 可比实例 项目名称 天大科技园 融健大厦 泰达高科技园 位置 开发区第四大街80号 开发区黄海路111号 开发区睦宁路45号 建筑面积 107,621.24平方米 12,638.81平方米 64,254.37平方米 建筑类型 研发办公楼、厂房 研发办公楼、厂房 厂房 层高 5米 4.5-6米 5.4-6米 占地面积 127,768.7平方米 11,696.6平方米 106,100.6平方米 入驻率 94% 70% 82% 租金 租金32-64元/月/平方米 租金45-48元/月/平方米 租金22-27元/月/平方米 开发商 天大科技园有限公司 泰达 天津泰港实业有限公司 建成时间 2000年 2006年 一期1999年，二期2002年        公路：泰达大街、南海路等 公路：泰达大街、黄海路等 公路：第五大街、南海路等        地铁：津滨轻轨9号线泰达 地铁：津滨轻轨9号线泰达 地铁：津滨轻轨9号线泰达 周边交通 站、市民广场站 站、市民广场站 站、市民广场站        公交线路：459路、507路、 公交线路：508路、517路、 公交线路：104路、507路、         508路、515路、880路等 519路、651路、820路等 518路、524路、605路等         楼宇入驻租户涉及生物医        药、金融、化工材料、专业        服务、物流、电子信息技术 楼宇入驻租户涉及电子器        等行业。知名企业如天津三 材、汽车及智能装备制造等                            楼宇入驻租户涉及医药、科        箭生物技术股份有限公司、 行业。知名企业深之蓝海洋                            技等行业。知名企业如天津        易泰达科技有限公司、天津 科技股份有限公司、域适都                            凯诺医药科技发展有限公 租户 天大凯泰化工科技有限公 智能装备（天津）有限公司、                            司、天津杰柯逊生物技术开        司、天津泰达生物医学工程 天津滨海鼎拓激光科技有限                            发有限公司、天津世佳中药        股份有限公司、恩智浦强芯 公司、天津众通汽车配件有                              科技有限公司等        （天津）集成电路设计有限 限公司、天津龙之蓝科技合        公司、恩智浦半导体（天津） 伙企业（有限合伙）、等        有限公司天津华永无线科技            有限公司等        办公公共部分精装修；厂房 办公公共部分精装修；厂房 装修 毛坯             毛坯 毛坯        金融机构：工商银行、邮政 金融机构：交通银行、工商 金融机构：工商银行、农业        储蓄银行、农业银行、招商 银行、华夏银行、广发银行 银行、交通银行、邮政储蓄            银行等 等 银行等 周边配套           商业设施：金元宝滨海国际购物中心、鸿泰千百汇商业广场、永旺购物中心等                 教育机构：南开大学泰达学院、天津科技大学（滨海校区）等          医疗资源：泰达国际心血管病医院、天津华泰医院、奥华医院、天津市泰达医院等 根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，目标不动产项目资产的                                133 竞争优势与劣势如下： 1、不动产项目资产具备的优势 区域产业优势：本项目所处的开发区产业氛围浓厚，着力聚集高端服务业和 科技创新资源，主要涉及行业有汽车制造、高端装备制造、健康医药及现代服务 业等，是滨海新区目前基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经 济规模最大的产业板块。 专项政策优势：结合经开区招商局制定的各项促进数字经济高质量发展的措 施，加快建设国家数字经济产业高地、打造具有国际竞争力的数字产业集群，经 开区科技局出台《关于促进数字经济高质量发展若干措施》，全力推进产业吸引、 人才吸引发展目标。全力配合超算中心改革工作，推动经开区数字经济发展和支 持天河数科公司发展，配合集团与天河数科公司紧密合作，积极派员参加算力、 数字产业相关的招商培训，出台天河数字产业园载体拎包入住支持政策。借力国 家级孵化器的优势，形成良好的产业培育生态。 产业聚集优势：天津经开区作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区， 在国家超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有 限公司等重点科技创新平台的支撑下，在集成电路、移动互联网、智能制造等数 字产业细分领域聚集了一批重点科技创新企业，基于大数据的商业模式创新公司 纷纷落户，除了上述企业外，还有中软卓越、川崎机器人、唯捷创芯等创新型企 业入驻，产业集聚效应显现。 品牌形象：园区开发商泰达科工园和泰达产发是经开区城市和园区运营服务 商，深耕园区开发和运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，实现经济、 社会、生态环境的全面可持续发展。 资源优势：本项目为泰达产发体系下园区，可共享200万平方米载体面积及 千余家入园企业的丰富资源，可在产业合作领域提供各类资源对接。 先发优势：本项目园区竣工、开始运营时间较早，如今运营早已成熟，出租 率以及租金相比于附近同类物业较高。 产品优势：数字产业园1-8号楼规划建设伊始，建筑结构即采用机房加研发 楼模式，充分满足机房的荷载和层高要求。经过充分企业需求调研，数据中心面 积占园区规划建筑面积的10%-20%。特别是园区的电力能源供应系220KV双电源， 环网供电。电力规划负荷密度为50,000kw/平方公里至100,000kw/平方公里，已                       134 建成一座110KV专用变电站，预留一座35KV变电站站址。数字产业园周边载体以 东区研发型楼宇为主，虽具备一定的价格优势，但园区规模较小，且缺乏产业引 导政策支持，无法形成产业聚集规模，难以与数字产业园形成同业竞争态势。 2、目标不动产项目资产所面临的挑战 数字产业园2009年开始投入运营，在楼宇维修保养、物业管理、提升物业品 质等方面需要投入一定成本。大陆汽车厂房整租给一个租户，抵抗风险能力相对 较弱。 3、目标不动产项目资产所面临的机遇 随着开发区区域产业规划利好，产业园区发展日渐成熟，产业聚集效应不断 增强，本项目会吸引更多相关产业链的企业入驻。 4、目标不动产项目资产所面临的威胁 滨海新区内未来会有同类型产业园产品投入运营，而且楼宇品质、物业管理 等方面均有所提升，更加契合企业不断升级的需求，会对本项目造成客户分流。 （三）区域核心客群特征和需求情况 区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子 信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、 设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、 新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、 电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主 要以大中型和中小型企业为主。 （四）区域经济发展和供需情况对项目运营的影响 随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增 加，开发区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用房为 主，未来自持类产业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面， 区域进入稳定运营期的定制厂房出租率基本在90%-95%的水平，标准厂房出租率 基本在80%-90%之间。在公共卫生突发事件的影响之下，经济发展放缓，对于企 业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于公共卫生突发事件蓄力阶段，预计随着 公共卫生突发事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业集聚 化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。长期来看，伴 随租户逐步优化、运营水平不断提升以及突发公共卫生事件逐渐缓解，预计未来                    135 区域出租率将会保持较高水平。            第二节 不动产项目经营业绩及财务状况分析       投资有风险，本章节为不动产项目经营业绩概况及重要财务状况分析，投资人 在投资本基金之前，请仔细阅读本基金“不动产项目财务报告及审计报告全文”。       一、不动产项目备考财务报表情况       根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的项目公司备考财务报表及 审计报告，报告期内不动产项目主要财务指标如下表所示：             表2-38 项目公司（数字产业园）近四年及一期主要财务指标              2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末       项目             /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度 资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52% 流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47 毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17% 净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%                          4 净资产收益率 6.26% 5.77% 5.99% 7.44% - 注：       （1）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；       （2）流动比率=流动资产/流动负债；       （3）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；       （4）净利率=净利润/营业收入；       （5）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。             表2-39 项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标              2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末       项目             /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度 资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90% 流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74 毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48% 净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%                          5 净资产收益率 0.92% 2.03% 2.56% 3.49% - 注：       （1）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；       （2）流动比率=流动资产/流动负债；       （3）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入； 4       为保持数据可比性，此处为年化净资产收益率。 5       为保持数据可比性，此处为年化净资产收益。                                          136 （4）净利率=净利润/营业收入； （5）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。 投资者应阅读不动产项目备考财务报告和审计报告全文，详见本招募说明书 “附件二、不动产项目财务报告及审计报告”。 （一）不动产项目主要财务情况 根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）针对项目公司（数字产业园）出 具的编号为“中兴华专字（2024）第010291号”的《天津泰达数字产业园有限公 司所持有的数字产业园经营业务2020年1月1日至2023年12月31期间备考财务报 表及相关附注》、“中兴华专字（2024）第011050号”的《天津泰达数字产业园 有限公司所持有的数字产业园经营业务2021年1月1日至2024年3月31期间备考财 务报表及相关附注》，以及针对项目公司（智造产业园）出具的编号为“中兴华 专字（2024）第010290号”的《天津泰达智造产业园有限公司所持有的大陆汽车 厂房经营业务2020年1月1日至2023年12月31期间备考财务报表及相关附注》、                                         “中 兴华专字（2024）第011051号”的《天津泰达智造产业园有限公司所持有的大陆 汽车厂房经营业务2021年1月1日至2024年3月31期间备考财务报表及相关附注》， 项目公司的备考财务报表如下附： 1、项目公司（数字产业园） （1）资产负债表          表2-40 项目公司（数字产业园）备考合并资产负债表                                                                        单位：万元          2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31 项目              日 日 日 日 日 流动资产： 货币资金 1,035.27 406.18 - - - 交易性金融资                                  - - - - 产 以公允价值计 量且其变动计                                  - - - - 入当期损益的 金融资产 衍生金融资产 - - - - 应收票据 - - - - 应收账款 5,647.51 4,663.20 5,118.65 9,385.23 7,007.01 应收款项融资 - - - - 预付款项 - - - -                                      137           2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31      项目               日 日 日 日 日 其他应收款 0.06 0.88 0.09 0.12 存货 - - - - 合同资产 - - - - 持有待售资产 - - - - 一年内到期的                                   - - - - 非流动资产 其他流动资产 - - - - 流动资产合计 6,682.78 5,069.43 5,119.53 9,385.32 7,007.13 非流动资产： - 债权投资 - - - - 可供出售金融                                   - - - - 资产 其他债权投资 - - - - 持有至到期投                                   - - - - 资 长期应收款 - - - - 长期股权投资 - - - - 其他权益工具                                   - - - - 投资 其他非流动金                                   - - - - 融资产 投资性房地产 49,386.37 49,277.53 50,455.48 51,633.43 52,811.38 固定资产 132.68 166.24 300.49 432.22 563.95 在建工程 1,031.51 377.01 - - 生产性生物资                                   - - - - 产 油气资产 - - - - 使用权资产 - - - - 无形资产 - - - - 开发支出 - - - - 商誉 - - - - 长期待摊费用 1,355.74 90.19 243.89 421.90 585.49 递延所得税资                                   - - - - 产 其他非流动资                                   - - - - 产 非流动资产合             50,874.79 50,565.46 51,376.87 52,487.55 53,960.82 计 资产总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96 流动负债： - 短期借款 - - - - 交易性金融负                                   - - - - 债                                       138           2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31 项目               日 日 日 日 日 以公允价值计 量且其变动计                                   - - - - 入当期损益的 金融负债 衍生金融负债 - - - - 应付票据 - - - - 应付账款 2,734.57 2,198.93 2,686.41 13,355.45 13,786.44 预收款项 131.60 175.88 112.86 257.66 90.40 合同负债 56.61 78.67 55.91 121.32 28.91 应付职工薪酬 - - - - 应交税费 324.90 14.47 - - - 其他应付款 1,115.31 1,170.89 1,099.54 1,056.58 982.64 其中：应付利息 - - - - 应付股利 - - - - 持有待售负债 - - - - 一年内到期的                                   - - - - 非流动负债 其他流动负债 - - - - 流动负债合计 4,362.98 3,638.84 3,954.72 14,791.01 14,888.38 非流动负债： 长期借款 - - - - 应付债券 - - - - 租赁负债 - - - - 长期应付款 1,196.00 1,196.00 503.00 - - 长期应付职工 -                                                     - - - 薪酬 预计负债 - - - - 递延收益 1,520.39 1,548.26 1,700.26 1,867.93 670.56 递延所得税负 -                                                     - - - 债 其他非流动负 -                                                     - - - 债 非流动负债合              2,716.39 2,744.26 2,203.26 1,867.93 670.56 计 负债合计 7,079.37 6,383.11 6,157.98 16,658.94 15,558.94 所有者权益： 净资产合计 50,478.20 49,251.79 50,338.41 45,213.93 45,409.02 负债和所有者             57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96 权益总计 2020-2024年3月末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为60,967.96万                                       139 元、61,872.87万元、56,496.39万元、55,634.89万元及57,557.57万元；负债总 额分别为15,558.94万元、16,658.94万元、6,157.98万元、6,383.11万元和 7,079.37 万 元 ； 所 有 者 权 益 总 额 分 别 为 45,409.02 万 元 、 45,213.93 万 元 、 50,338.41万元、49,251.79万元和50,478.20万元。 （2）利润表                表2-41 项目公司（数字产业园）备考合并利润表                                                                       单位：万元      项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 一、营业收入 2,217.40 8,324.35 7,948.03 7,853.43 5,672.74 减：营业成本 890.88 3,606.43 3,254.70 3,420.68 3,166.82 税金及附加 197.36 754.88 711.39 710.60 620.13 销售费用 12.36 3.85 4.22 163.15 管理费用 79.40 227.09 194.46 145.09 356.01 研发费用 - - - - 财务费用 -2.17 -1.06 - - - 其中：利息费用 - - - - 利息收入 2.18 1.11 - - - 加：其他收益 27.88 152.00 167.67 1,065.14 227.38 投资收益 - - - - 其中：对联营企业 和合营企业的投资 - - - - 收益 以摊余成本计量的 金融资产终止确认 - - - - 收益 净敞口套期收益 - - - - 公允价值变动收益 - - - - 信用减值损失 -18.96 -54.89 -44.39 -103.14 - 资产减值损失 - - - -162.85 资产处置收益 - - - - 二、营业利润 1,060.86 3,821.77 3,906.90 4,534.84 1,431.16 加：营业外收入 30.16 - 12.75 15.13 减：营业外支出 - 75.29 16.85 3.88 三、利润总额 1,060.86 3,851.93 3,831.61 4,530.75 1,442.42 减：所得税费用 280.01 976.71 969.00 1,158.47 401.32 四、净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10 （一）持续经营净                     780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10 利润 （二）终止经营净                                       - - - - 利润 五、其他综合收益                                       - - - - 的税后净额                                       140       项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 （一）不能重分类 进损益的其他综合 - - - - 收益 （二）将重分类进 损益的其他综合收 - - - - 益 六、综合收益总额 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万元、 7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元；利润总额分别为 1,442.42万元、4,530.75万元、3,831.61万元、3,851.93万元和1,060.86万元； 净利润分别为1,041.10万元、3,372.27万元、2,862.61万元、2,875.23万元和 780.85万元。      （3）现金流量表      因项目公司（数字产业园）为2022年5月5日新设立，历史无模拟备考现金流 量表。      2、项目公司（智造产业园）      （1）资产负债表             表2-42 项目公司（智造产业园）备考合并资产负债表                                                                                   单位：万元             2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31      项目                 日 日 日 日 日 流动资产： 货币资金 5.35 1,250.31 - - - 交易性金融资                                     - - - - 产 以公允价值计 量且其变动计                                     - - - - 入当期损益的 金融资产 衍生金融资产 - - - - 应收票据 - - - - 应收账款 1,004.28 843.03 1,488.03 2,042.78 2,885.81 应收款项融资 - - - - 预付款项 - - - - 其他应收款 - - - - 存货 - - - - 合同资产 - - - -                                         141           2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31      项目               日 日 日 日 日 持有待售资产 - - - - 一年内到期的                                   - - - - 非流动资产 其他流动资产 - - - - 流动资产合计 1,009.63 2,093.34 1,488.03 2,042.78 2,885.81 非流动资产： 债权投资 - - - - 可供出售金融                                   - - - - 资产 其他债权投资 - - - - 持有至到期投                                   - - - - 资 长期应收款 - - - - 长期股权投资 - - - - 其他权益工具                                   - - - - 投资 其他非流动金                                   - - - - 融资产 投资性房地产 39,352.15 39,684.22 39,743.68 40,384.03 32,564.32 固定资产 - - - - 在建工程 - - - 3,769.90 生产性生物资                                   - - - - 产 油气资产 - - - - 使用权资产 - - - - 无形资产 - - - - 开发支出 - - - - 商誉 - - - - 长期待摊费用 699.08 961.24 1,334.42 2,030.64 - 递延所得税资                                   - - - - 产 其他非流动资                                   - - - - 产 非流动资产合             40,051.24 40,645.47 41,078.10 42,414.67 36,334.22 计 资产总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03 流动负债： 短期借款 - - - - 交易性金融负                                   - - - - 债                                       142           2024年3月31 2023年12月31 2022年12月31 2021年12月31 2020年12月31 项目               日 日 日 日 日 以公允价值计 量且其变动计                                   - - - - 入当期损益的 金融负债 衍生金融负债 - - - - 应付票据 - - - - 应付账款 1,809.61 2,361.02 5,704.03 7,087.90 3,637.81 预收款项 - - - - 合同负债 - - - - 应付职工薪酬 - - - - 应交税费 257.02 1,245.82 - - - 其他应付款 414.82 245.09 245.09 245.09 245.09 持有待售负债 - - - - 一年内到期的                571.63 571.63 571.63 393.64 - 非流动负债 其他流动负债 - - - - 流动负债合计 3,053.07 4,423.55 6,520.74 7,726.63 3,882.90 非流动负债： 长期借款 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 - 应付债券 - - - - 租赁负债 - - - - 长期应付款 - - - - 长期应付职工                                   - - - - 薪酬 预计负债 - - - - 递延收益 - - - - 递延所得税负                                   - - - - 债 其他非流动负                                   - - - - 债 非流动负债合              3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 - 计 负债合计 6,768.65 8,424.94 11,093.75 10,657.91 3,882.90 所有者权益： 净资产合计 34,292.22 34,313.86 31,472.37 33,799.54 35,337.14 负债和所有者             41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03 权益总计 2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为39,220.03万 元、44,457.45万元、42,566.13万元、42,738.80万元和41,060.86万元；负债总                                       143 额分别为3,882.90万元、10,657.91万元、11,093.75万元、8,424.94万元和 6,768.65 万 元 ； 所 有 者 权 益 总 额 分 别 为 35,337.14 万 元 、 33,799.54 万 元 、 31,472.37万元、34,313.86万元和34,292.22万元。 （2）利润表                表2-43 项目公司（智造产业园）备考合并利润表                                                                          单位：万元     项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 一、营业收入 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47 减：营业成本 631.45 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36 税金及附加 141.61 567.86 552.45 480.49 470.41 销售费用 - - - - 管理费用 29.10 97.56 76.96 75.26 60.45 研发费用 - - - - 财务费用 51.48 233.97 207.44 58.25 - 其中：利息费用 52.39 234.28 207.44 58.25 - 利息收入 0.92 0.31 - - - 加：其他收益 - - - - 以摊余成本计量的 金融资产终止确认 - - - - 收益 净敞口套期收益 （损失以“－”号 - - - - 填列） 公允价值变动收益 （损失以“－”号 - - - - 填列） 信用减值损失（损                    -8.49 33.95 29.20 44.37 - 失以“－”号填列） 资产减值损失（损                                     - - - -108.88 失以“－”号填列） 资产处置收益（损                                     - - - - 失以“－”号填列） 二、营业利润（亏                   107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37 损以“－”号填列） 加：营业外收入 - - - - 减：营业外支出 - - - - 三、利润总额（亏 损总额以“－”号 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37 填列） 减：所得税费用 29.06 211.77 268.87 387.59 441.31 四、净利润（净亏 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06                                         144 项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 损以“－”号填列） （一）持续经营净 利润（净亏损以 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06 “－”号填列） （二）终止经营净 利润（净亏损以 - - - - “－”号填列） 五、其他综合收益                                   - - - - 的税后净额 六、综合收益总额 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06 2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、 3,256.52万元、3,879.40万元、3,879.40万元及969.85万元；利润总额分别为 1,656.37万元、1,594.72万元、1,104.69万元、881.04万元和107.73万元；净利 润分别为1,215.06万元、1,207.13万元、835.81万元、669.26万元和78.68万元。 （3）现金流量表 因项目公司（智造产业园）为2022年5月5日新设立，历史无模拟备考现金流 量表。 3、不动产项目与原始权益人集团其他主体之间的交易情况 详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第三节 关联交易与利益冲突” 之“五、不动产项目关联交易情况”内容。 （二）审计报告及审计意见 无。 （三）备考财务报表的编制基础 为基金管理人提交博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金发行 设立申报材料之目的，基金管理人聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）编 制了不动产项目备考财务报表。 （1） 备考财务报表仅供反映项目公司（数字产业园）和项目公司（智造 产业园）于备考财务报表期间的财务状况和经营成果。备考财务报表仅列示备考 资产负债表、备考利润表以及对备考财务报表使用者具有重大参考意义的备考财 务报表项目附注。 （2） 备考财务报表以持续经营为基础编制。 （3）由于备考财务报表的报告主体历史期间并非真实的公司实体，备考财 务报表所附财务信息并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报                                       145 表期间或未来期间的真实财务状况和经营成果。 （4）编制备考资产负债表时： 1）项目公司（数字产业园） 备考报表以天津泰达科工园及项目公司2024年1-3月、2023年度、2022年度、 2021年度、2020年度（简称“相关会计期间”）的历史财务报表为基础，按照下 述具体方法进行编制： ①备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各时 点不考虑货币资金，2024年1-3月及2023年12月31日货币资金以项目公司账面余 额予以确定。 ②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在天津泰达科工园和 项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。 ③备考资产负债表中的固定资产、在建工程、递延收益及长期待摊费用项目 以与交易标的相关的资产负债在天津泰达科工园和项目公司相关会计期间的账 面金额简单加总后予以确定。 ④预付账款、存货、短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期 借款项目由天津泰达科工园承继，不纳入备考财务报表范围；与交易标的相关的 应付职工薪酬，因项目公司实际运营未满一年且交易标的业务相关人员在天津泰 达科工园相关会计期间的账面金额无法单独区分，故不在备考财务报表中体现。 ⑤备考财务报表中的2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各 时间点的交易标的相关税费在原始权益人账面无法区分，故应交税费未予考虑； 2024年1-3月及2023年12月31日以项目公司应交税费账面余额予以确定。 ⑥备考资产负债表中的应收账款、其他应收款、应付账款、预收款项、合同 负债、其他应付款及长期应付款项目按照与交易标的租赁业务和物业服务两项业 务（以下简称“两项业务”）相关上述各项资产和负债在天津泰达科工园和项目 公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。 ⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列 示为净资产。 ⑧备考利润表中的营业收入项目按照本项目的投资性房地产在天津泰达科 工园和项目公司相关会计期间实际发生的物业出租收入、物业管理费收入两项金 额简单加总后予以确定。                        146 ⑨与两项业务直接相关的成本、信用减值损失直接纳入本备考财务报表。 ⑩与交易标的直接相关的费用、其他收益、资产减值损失、营业外收入及营 业外支出直接纳入本备考财务报表。 ⑪为交易标的与非交易标的发生的成本和间接费用，按照交易标的与非交易 标的的面积比例进行分摊。 ⑫备考利润表2022年、2021年及2020年的税金及附加项目按照如下方法进行 列示：房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园 相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税 和教育费附加税以两项业务收入（不含税）乘以各自适用增值税税率或征收率之 和减去营业成本-综合服务费中单独核算的物业管理费用乘以适用增值税税率或 征收率并乘以对应税率计算得出；车船税由天津泰达科工园承继，不纳入备考财 务报表范围；印花税以交易标的在天津泰达科工园相关会计期间实际发生的租赁 收入乘以相应税率计算得出。 备考利润表2024年1-3月及2023年的税金及附加按照如下方法进行列示： 房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园和 项目公司相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确 定；城建税和教育费附加以天津泰达科工园2024年1-3月及2023年两项业务收入 （不含税）乘以各自适用增值税税率或征收率之和减去营业成本-综合服务费中 交易标的单独核算的物业管理费用乘以适用增值税税率或征收率并乘以对应税 率，然后加上项目公司账面的城建税及教育费附加予以确定；印花税以交易标的 在天津泰达科工园相关会计期间实际发生的租赁收入乘以相应税率，然后加上项 目公司实际发生的印花税予以确定。 ⑬备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率25%按照本备考财务报表的 经营成果数据计算得出，未确认递延所得税资产及递延所得税负债。 2）项目公司（智造产业园） 项目公司持有的目标资产的投资性房地产产权清晰、物理特征可明确区分。 备考财务报表基于运营方历史记录，按照下述编制基础进行编制。 ①备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日各时 点不考虑货币资金，2024年1-3月及2023年12月31日货币资金以项目公司账面余 额予以确定。                        147 ②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在运营方及项目公司 相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。 ③备考资产负债表中的在建工程、长期待摊费用项目以与交易标的相关的商 定资产在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。 ④备考资产负债表中的应收账款、应付账款、其他应付款项目以与交易标的 相关的商定资产和负债在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总 后予以确定。 ⑤备考资产负债表2022年12月31日、2021年12月31日各时点不考虑应交税费， 2024年1-3月及2023年12月31日应交税费以项目公司账面余额予以确定。 ⑥备考资产负债表中的长期借款及一年内到期的非流动负债（以下简称“相 关借款”）项目以借款合同中约定用于本项目的投资性房地产开发建设的相关借 款为基础，按照这些相关借款在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单 加总后予以确定。 ⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列 示为净资产。 ⑧备考利润表中的营业收入项目以交易标的相关的商定客户在运营方及项 目公司相关会计期间实际发生的租赁收入简单加总后予以确定。 ⑨备考利润表中的营业成本以与交易标的相关的折旧摊销费用、资产运营服 务费在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。 ⑩备考利润表中的税金及附加项目按照如下方法进行列示：房产税及土地使 用税以交易标的为基础，按照交易标的在运营方相关会计期间实际发生的房产税 及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税和教育费附加税以与交易标的相 关的商定客户在运营方及项目公司相关会计期间实际发生的租赁收入乘以适用 增值税税率或征收率并乘以对应税率计算得出。备考利润表中的印花税包含商定 客户租赁合同应缴纳的印花税及项目公司相关会计期间实际缴纳的印花税。 ⑪2021年度、2022年度及2023年度备考利润表中的管理费用以与交易标的相 关的商定人员薪酬在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予 以确定；2024年1-3月管理费用以交易标的在项目公司相关会计期间发生的费用 账面金额予以确认。 ⑫备考利润表中的财务费用按照本项目相关借款在运营方及项目公司相关                      148 会计期间实际发生的财务费用简单加总后予以确定。 ⑬备考利润表中的信用减值损失及资产减值损失以与交易标的相关的商定 客户应收款项在运营方及项目公司相关会计期间的计提的减值损失账面金额简 单加总后予以确定。 ⑭备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率25%按照本备考财务报表的 经营成果数据计算得出，未确认递延所得税资产和递延所得税负债。 ⑮除上述商定项目外，其他项目因无法从运营方财务报表中单独区分，故不 在备考财务报表中体现。 （四）重大影响的会计政策和会计估计 1、会计政策和会计估计 本项目的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。本项目编制 本备考汇总财务报表时所采用的货币为人民币。 对不动产项目有重大影响的会计政策和会计估计重点科目如下 （1）投资性房地产 投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的 建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果 与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地 产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。 本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或 土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净 残值和年折旧率如下：          表2-44 各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率 项目公司 类别 使用寿命 残值率 年折旧率 数字产业园 房屋及建筑物 50年 5% 1.90%             房屋及建筑物 40年 5% 2.38% 智造产业园             土地使用权 50年 - 2.00% 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济 利益时，终止确认该项投资性房地产。 投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税                         149 费后的差额计入当期损益。 （2）收入确认 本项目于2020年1月1日起釆用以下收入会计政策：本项目的收入主要来源于 提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入（房屋租赁收入）。 本项目在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按 照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向客 户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商品 或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本项目预 期将退还给客户的款项。 满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履 约进度，在一段时间内确认收入：1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗所 带来的经济利益；2）客户能够控制本项目履约过程中在建的商品；3）本项目履 约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本项目在整个合同期间内有权就累 计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本项目在客户取得相关商品或服务控 制权的时点确认收入。 合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权 时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额， 在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服 务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。 本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履 行了相关履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放 弃其全部或部分合同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相 关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则， 本项目只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关 余额转为收入。 取得合同的成本：本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会 发生的成本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或 服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过 一年的，在发生时计入当期损益。本项目为取得合同发生的其他支岀，在发生时 计入当期损益，明确由客户承担的除外。                    150 履行合同的成本：本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的 其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：1）该成本与 一份当前或预期取得的合同直接相关；2）该成本增加了本项目未来用于履行履 约义务的资源；3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或 服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 以下收入会计政策适用于2020及以前年度： 本项目营业收入主要包括提供劳务收入和让渡资产使用权收入； 本项目提供劳务的收入主要包括物业管理费收入等：在物业管理服务已经提 供，相关的经济利益很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时，本项目 确认物业管理服务收入； 本项目让渡资产使用权收入主要为租赁收入：让渡资产使用权收入在相关的 经济利益很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时予以确认。租赁收入， 按照合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认。 （3）租赁 实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资 租赁以外的其他租赁为经营租赁。本项目作为岀租人记录经营租赁业务。经营租 赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初 始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的 基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。 或有租金于实际发生时计入当期损益。 2、报告期重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正 （1）新收入准则 本项目自2020年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第14 号一收入》（以下简称“新收入准则”）。 新收入准则引入了收入确认计量的五步法，并针对特定交易（或事项）增加 了更多的指引。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年 年初（即2020年1月1日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信 息不予调整。 在首次执行日（即2020年1月1日），本项目按照新收入准则的规定进行确认 和计量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。                     151 （2）新金融工具准则 本项目自2021年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第22 号一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一金融资产转移》、《企业 会计准则第24号一套期会计》和《企业会计准则第37号一金融工具列报》（简称 “新金融工具准则”）。 在金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金 流量特征及企业管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以 公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产三大类别，取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、 持有至到期投资和可供出售金融资产等分类。非交易性权益工具投资一般分类为 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,也允许将其指定为以公允价 值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，但该指定不可撤销，且在处置时 不得将原计入其他综合收益的累计公允价值变动额结转计入当期损益。 在减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融 资产以及分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应 收款以及特定未提用的贷款承诺和财务担保合同。新金融工具准则要求采用预期 信用损失模型确认信用损失准备,以替代原先的已发生信用损失模型。新减值模 型采用三阶段模型，依据相关项目自初始确认后信用风险是否发生显著增加，信 用损失准备按12个月内预期信用损失或者整个存续期的预期信用损失进行计提。 本项目对由收入准则规范的交易形成的应收账款，以及由《企业会计准则第21 号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，按照整个存续期预期信用损失 的金额计量损失准备。 在首次执行日（即2021年1月1日），本项目按照新金融工具准则的规定进行 分类、确认和计量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。 （3）突发公共卫生事件相关租金减让会计处理规定 2020年6月19日，财政部以财会（2020）10号文件发布了《新冠肺炎疫情相 关租金减让会计处理规定》（简称“10号文”）。10号文规定对于租金减让，同 时满足一定条件的，企业可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处 理，也可以选择采用10号文规定的简化方法进行会计处理。企业选择采用简化方 法的，不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。企业应当将                     152 该选择一致地应用于类似租赁合同，不得随意变更。 二、不动产项目财务状况分析 （一）资产情况分析 1、项目公司（数字产业园） （1）资产构成及变动情况              表2-45 项目公司（数字产业园）近四年及一期资产构成情况                                                                                                 单位：万元、%            2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产 11.6          6,682.78 5,069.43 9.11 5,119.53 9.06 9,385.32 15.17 7,007.13 11.49 合计 1 非流动资 50,874.7 88.3 50,565.4 51,376.8 52,487.5 53,960.8                                            90.89 90.94 84.83 88.51 产合计 9 9 6 7 5 2          57,557.5 100. 55,634.8 100.0 56,496.3 100.0 61,872.8 100.0 60,967.9 100.0 资产总计                    7 0 9 0 9 0 7 0 6 0 近四年及一期末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为60,967.96万元、 61,872.87万元、56,496.39万元、55,634.89万元及57,557.57万元，公司资产总 额小幅下降。项目公司（数字产业园）资产结构较为稳定，非流动资产为公司资 产的主要部分。 （2）流动资产分析           表2-46 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动资产构成情况                                                                                                 单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 1,035.27 15.49 406.18 8.01 - - - - - -                                                                                      100.0 100.0 应收账款 5,647.51 84.51 4,663.20 91.99 5,118.65 99.98 9,385.23 7,007.01                                                                                           0 0 其他应收             0.00 0.00 0.06 0.00 0.88 0.02 0.09 0.00 0.12 0.00 款 流动资产 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0         6,682.78 5,069.38 5,119.53 9,385.32 7,007.13 合计 0 0 0 0 0 近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动资产分别为7,007.13万元、 9,385.32万元、5,119.53万元、5,069.38万元及6,682.78万元，主要为应收账款， 应收账款主要为应收租金及物业费。应收账款在2021年增长较快的原因是2022 年之前，对于享受投资兑现政策的租户，是由原始权益人向经开区科技局申请专 项投资兑现，原始权益人未及时通过系统申请所致。自2022年起，投资兑现政策                                                        153 调整为“企业支付租金，租户自主申请政策兑现”的模式，与租金支付分开，租 户将按照合同执行，后续不会再出现因政府兑现政策延迟导致租户租金延迟支付 的情况。改变补贴申请模式后，2022年集中回收了以前年度的存在的租金延迟支 付的款项，当年应收账款余额大幅降低。 （3）非流动资产分析        表2-47 项目公司（数字产业园）近四年及一期非流动资产构成情况                                                                                       单位：万元、%          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房 49,386.3 49,277.5 50,455.4 51,633.4 52,811.3                   97.07 97.45 98.21 98.37 97.87 地产 7 3 8 3 8 固定资产 132.68 0.26 166.24 0.33 300.49 0.58 432.22 0.82 563.95 1.05 在建工程 - - 1,031.51 2.04 377.01 0.73 - - - - 长期待摊        1,355.74 2.66 90.19 0.18 243.89 0.47 421.90 0.80 585.49 1.09 费用 非流动资        50,874.7 100.0 50,565.4 100.0 51,376.8 100.0 52,487.5 100.0 53,960.8 100.0 产               9 0 6 0 7 0 5 0 2 0 合计 近四年及一期末，项目公司（数字产业园）非流动资产分别为53,960.82万 元、52,487.55万元、51,376.87万元、50,565.46万元及50,874.79万元，非流动 资产金额整体呈现下降趋势。项目公司（数字产业园）非流动资产主要由投资性 房地产构成，投资性房地产变动主要系累计折旧逐年增加导致。 （4）资产受限情况 截至2024年3月31日，项目公司（数字产业园）的建设用地使用权及房屋所 有权为中国银行天津滨海分行提供抵押担保，北京金诚同达律师事务所已核查上 述《抵押合同》及抵押权人中国银行于2023年6月16日出具的《关于提前还款、 解除抵押的同意函》，并已出具《法律意见书》，北京金诚同达律师事务所认为 基础设施项目上存在抵押的他项权利负担可于原始权益人履行相应程序后解除。 截至本招募说明书出具之日，该权利负担已于2024年5月13日解除。除上述情况 外，项目公司（数字产业园）无其他资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对 外担保。 综上所述，基金管理人认为上述对外借款已经在本基金成立前根据还款安排 进行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款，上述抵押权利负担已解除。                                                154 2、项目公司（智造产业园） （1）资产构成及变动情况            表2-48 项目公司（智造产业园）近四年及一期资产构成情况                                                                                           单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产         1,009.63 2.46 2,093.34 4.90 1,488.03 3.50 2,042.78 4.59 2,885.81 7.36 合计 非流动资 40,051.2 40,645.4 41,078.1 42,414.6 36,334.2                    97.54 95.10 96.50 95.41 92.64 产合计 4 7 0 7 2         41,060.8 100.0 42,738.8 100.0 42,566.1 100.0 44,457.4 100.0 39,220.0 100.0 资产总计                6 0 0 0 3 0 5 0 3 0 近四年及一期末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为39,220.03万元、 44,457.45万元、42,566.13万元、42,738.80万元及41,060.86万元，公司资产整 体稳定。 项目公司（智造产业园）流动资产分别为2,885.81万元、2,042.78万元、 1,488.03万元、2,093.34万元及1,009.63万元，主要为货币资金及应收账款。应 收账款系租户B房租应收款。租户B历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支 付能力较强，应收账款回笼整体较为均衡。 2020年度回款较少主要系四期研发中心竣工备案因突发公共卫生事件原因 延迟导致，非租户主观原因欠缴，2021年完成四期研发中心竣工备案手续后租户 已及时支付2020年度暂未支付的租金，年末应收账款有所下降。2022年，大陆汽 车厂房加强以前年度的存在的租金延迟支付的款项的收取，当年应收账款余额继 续降低。 从资产结构看，近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产占总 资产的比重分别为92.64%、95.41%、96.50%、95.10%及97.54%，资产结构较为稳 定，非流动资产为公司资产的最主要部分。 （2）流动资产分析          表2-49 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动资产构成情况                                                                                           单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 5.35 0.53 1,250.31 59.73 - - - - - -                                                             100.0 100.0 100.0 应收账款 1,004.28 99.47 843.03 40.27 1,488.03 2,042.78 2,885.81                                                                 0 0 0 流动资产合 1,009.6 100.0 2,093.3 100.0 1,488.0 100.0 2,042.7 100.0 2,885.8 100.0 计 3 0 4 0 3 0 8 0 1 0                                                   155      近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动资产分别为2,885.81万元、 2,042.78万元、1,488.03万元、及2,093.34万元及1,009.63万元，均为应收账款。 应收账款系租户B房租应收款，货币资金系截至2024年3月31日项目公司银行存款 余额。      （3）非流收动资产分析          表2-50 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动资产构成情况                                                                                         单位：万元、%            2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末     科目           金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房 39,352.1 39,684.2 39,743.6 40,384.0 32,564.3                     98.25 97.64 96.75 95.21 89.62 地产 5 2 8 3 2 在建工程 - - - - - - - - 3,769.90 10.38 长期待摊            699.08 1.75 961.24 2.36 1,334.42 3.25 2,030.64 4.79 - - 费用 非流动资          40,051.2 100.0 40,645.4 100.0 41,078.1 100.0 42,414.6 100.0 36,334.2 100.0 产                 4 0 7 0 0 0 7 0 2 0 合计      近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产分别为36,334.22万 元、42,414.67万元、41,078.10万元、40,645.47万元及40,051.24万元，非流动 资产金额整体呈现上升趋势。项目公司（智造产业园）非流动资产主要由投资性 房地产、长期待摊费用构成，投资性房地产变动主要系在建工程完工转入所致。      （4）资产受限情况      截至本招募说明书出具之日，项目公司（智造产业园）与中国光大银行股份 有限公司天津滨海分行的质押借款（出质人为天津泰达科技工业园有限公司和天 津经济技术开发区国有资产经营有限公司，质押合同编号分别为TJBHGS质 2021001、TJBHGS质2021002和TJBHGS质2021003）已清偿完毕，不动产项目上存 在的抵押及质押的他项权利负担已于2024年5月31日解除。除上述情况外，项目 公司（智造产业园）无其他资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对外担保。      综上所述，基金管理人认为上述对外借款已于本基金成立前根据还款安排进 行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款；上述质押的他项权利负担已解 除。                                                  156       （二）负债情况分析       1、项目公司（数字产业园）       （1）负债构成及变动情况                     表2-51 数字产业园公司近四年及一期负债构成情况                                                                                               单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债         4,362.98 61.63 3,638.84 57.01 3,954.72 64.22 14,791.01 88.79 14,888.38 95.69 合计 非流动负         2,716.39 38.37 2,744.26 42.99 2,203.26 35.78 1,867.93 11.21 670.56 4.31 债合计 负债合计 7,079.37 100.00 6,383.10 100.00 6,157.98 100.00 16,658.94 100.00 15,558.94 100.00       近四年及一期末，项目公司（数字产业园）负债总额分别为15,558.94万元、 16,658.94万元、6,157.98万元、6,383.10万元及7,079.37万元，主要由流动负 债构成。       （2）流动负债分析            表2-52 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动负债构成情况                                                                                               单位：万元、%          2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 2,734.57 62.68 2,198.93 60.43 2,686.41 67.93 13,355.45 90.29 13,786.44 92.60 预收款项 131.60 3.02 175.88 4.83 112.86 2.85 257.66 1.74 90.40 0.61 合同负债 56.61 1.30 78.67 2.16 55.91 1.41 121.32 0.82 28.91 0.19 应交税费 324.90 7.45 14.47 0.40 - - - - - - 其他应付        1,115.31 25.56 1,170.89 32.18 1,099.54 27.80 1,056.58 7.14 982.64 6.60 款 流动负债        4,362.98 100.00 3,638.84 100.00 3,954.72 100.00 14,791.01 100.00 14,888.38 100.00 合计       近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债分别为14,888.38万元、 14,791.01万元、3,954.72万元、3,638.84万元及4362.98万元，呈下降趋势。近 四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债主要由应付账款及其他应付款 构成，应付账款占流动负债的比例分别为92.60%、90.29%、67.93%、60.43%及 62.68%，其他应付款占流动负债的比例分别为6.60%、7.14%、27.80%、32.18% 及25.56%。2022年末应付账款较2021年末下降79.89%，主要系工程款结清结转所 致。       2024年3月末，账龄超过1年的应付账款主要为尚未结算的暂估工程款；预收 款项全部为预收租金；合同负债均为预收物业费；其他应付款主要为施工保证金、                                                      157 暂收多缴款项、招标保证金和租赁保证金。 （3）非流动负债分析 近四年及一期末，项目公司（数字产业园）的非流动负债分别为670.56万元、 1,867.93万元、2,203.26万元、2,744.26万元及2,716.39万元，项目公司（数字 产业园）非流动负债均由递延收益构成，递延收益主要系政府补助。 2、项目公司（智造产业园） （1）负债构成及变动情况            表2-53 项目公司（智造产业园）近四年及一期负债构成情况                                                                                               单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债 3,053.0 4,423.5 3,882.9 100.0                    45.11 52.51 6,520.74 58.78 7,726.63 72.50 合计 7 5 0 0 非流动负 3,715.5 4,001.3                    54.89 47.49 4,573.01 41.22 2,931.29 27.50 0.00 0.00 债合计 7 9         6,768.6 100.0 8,424.9 100.0 11,093.7 100.0 10,657.9 100.0 3,882.9 100.0 负债合计               5 0 4 0 5 0 1 0 0 0 近四年及一期末，项目公司（智造产业园）负债总额分别为3,882.90万元、 10,657.91万元、11,093.75万元、8,424.94万元及6,768.65万元，总负债规模整 体呈上升趋势。从负债构成来看，项目公司（智造产业园）负债中流动负债的占 比整体呈下降趋势，非流动负债的占比整体呈上升趋势。 （2）流动负债分析         表2-54 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动负债构成情况                                                                                               单位：万元、%           2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 1,809.61 59.27 2,361.02 53.37 5,704.03 87.48 7,087.90 91.73 3,637.81 93.69 应交税费 257.02 8.42 1,245.82 28.16 - - - - - - 其他应付款 414.82 13.59 245.09 5.54 245.09 3.76 245.09 3.17 245.09 6.31 一年内到期 的非流动负 571.63 18.72 571.63 12.92 571.63 8.77 393.64 5.09 - - 债 流动负债合 3,053.0 100.0 4,423.5 100.0 6,520.7 100.0 7,726.6 100.0 3,882.9 100.0 计 7 0 5 0 4 0 3 0 0 0 近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债分别为3,882.90万元、 7,726.63万元、6,520.74万元、4,423.55万元及3,053.07万元，整体呈下降趋势。 近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债主要由应付账款、应交税费 及其他应付款构成，应付账款占流动负债的比例分别为93.69%、91.73%、87.48%、                                                      158 53.37%及59.27%，应交税费占流动负债的比例为0%、0%、0%、28.16%及8.42%， 2023年应交税费增加，主要系资产划转过程中计提的契税所致。其他应付款占流 动负债的比例分别为6.31%、3.17%、3.76%、5.54%及13.59%。2021年末应付账款 较2020年末上升94.84%，主要系工程款增加所致。      经核查，应付账款全部为尚未结算的工程款项；其他应付款均为房屋保证金； 一年内到期的非流动负债均为一年内到期的长期借款。在资产重组过程中，不动 产项目资产项目尚未结算的工程款项将保留于原始权益人报表范围内，并由原始 权益人清偿上述尚未结算的工程款项，该尚未结算的工程款项不作为划转负债进 行重组；数字产业园项目存在的递延收益将作为划转负债连同重组至新设项目公 司内，将其确认至当期损益。      （3）非流动负债分析           表2-55 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动负债构成情况                                                                                                 单位：万元、%             2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目 金 占            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比                                                                                                  额 比 长期借款 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - - 非流动负债           3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - - 合计      近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动负债分别为0万元、2,931.29 万元、4,573.01万元、4,001.39万元及3,715.57万元，整体呈下降趋势。截至 2021-2024年3月末，项目公司（智造产业园）非流动负债均为长期借款。经核查， 长期借款均为向中国光大银行股份有限公司天津滨海分行的质押借款。      三、不动产项目经营业绩分析      （一）不动产项目主要经营情况      1、项目公司（数字产业园）              表2-56 项目公司（数字产业园）近四年及一期主要财务指标                 2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末      项目                /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度 资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52% 流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47 毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17% 净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%                                                     159                          6 净资产收益率 6.26% 5.77% 5.99% 7.44% - 注：       （6）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；       （7）流动比率=流动资产/流动负债；       毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；       （8）净利率=净利润/营业收入；       （9）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。       2、项目公司（智造产业园）            表2-57 项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标              2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末       项目             /2024年1-3月 /2023年度 /2022年度 /2021年度 /2020年度 资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90% 流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74 毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48% 净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%                          7 净资产收益率 0.92% 2.03% 2.56% 3.49% - 注：       （6）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；       （7）流动比率=流动资产/流动负债；       （8）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；       （9）净利率=净利润/营业收入；       （10）净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益）/2]。       （二）经营收入分析       1、项目公司（数字产业园）       2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为5,672.74万元、 7,853.43万元、7,948.03万元、8,324.35万元及2,217.40万元，营业收入维持增 长趋势。其中，2020-2021年收入大幅度提升，主要原因如下：2021年较2020年 收入增长约2,180.69万元，主要是2020年受突发公共卫生事件影响，对中小企业 租户租金减免三个月、减半三个月。       各期营业收入构成及比例如下表所示： 6       为保持数据可比性，此处为年化净资产收益率。 7       为保持数据可比性，此处为年化净资产收益。                                          160            表2-58 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业收入构成情况                                                                                                          单位：万元、%          2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 科目         金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 租金收        1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66 3,743.63 65.99 入 物业收          713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34 1,929.11 34.01 入 合计 2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00 5,672.74 100.00      2、项目公司（智造产业园）      2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为3,304.47万元、 3,256.52万元、3,879.40万元、3,879.40万元及969.85万元，均为厂房租金收入。 其中，2021年度较2020年度营业收入略有减少，系因2020年9月之前的租金为增 值税简易征收5%，2020年9月之后租金增值税为9%，税金增加导致不含税租金收 入略有减少。各期营业收入构成及比例如下表所示：            表2-59 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业收入构成情况                                                                                                          单位：万元、% 营业收入明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比            969.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 租金收入 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47                   5 0 0 0 0 0            969.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 合计 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47                   5 0 0 0 0 0      （三）经营成本分析      1、项目公司（数字产业园）      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）营业成本分别为3,166.82万元、 3,420.68万元、3,254.70万元、3,606.43万元及890.88万元，营业成本维持总体 稳定。依照性质分类，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪酬、运营费用。各期 营业成本构成及比例如下表所示：            表2-60 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业成本构成情况                                                                                                          单位：万元、%           2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 科目          金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 折旧及摊 40.76         395.70 44.42 1,470.09 1,487.69 45.17 1,487.23 43.48 1,265.53 39.96 销 职工薪酬 - - 38.08 1.06 44.92 1.38 57.84 1.69 213.60 6.74 运营费用 495.18 55.58 2,098.26 58.18 1,722.08 52.19 1,875.61 54.83 1,687.69 53.29 合计 890.88 100.00 3,606.43 100.00 3,254.70 100.00 3,420.68 100.00 3,166.82 100.00      2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）期间费用分别为519.16万元、 149.30万元、198.31万元、238.38万元及77.23万元，主要为管理费用。                                                                 161                 表2-61 项目公司（数字产业园）近四年及一期期间费用情况                                                                                                         单位：万元、%          2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收        金额 金额 金额 金额 金额                  入比例 入比例 入比例 入比例 入比例 销售 163.1           - - 12.36 0.15 3.85 0.05 4.22 0.05 2.88 费用 5 管理 79.4 227.0 194.4 145.0 356.0                       3.58 2.73 2.45 1.85 6.28 费用 0 9 6 9 1 财务 -2.1                       -0.10 -1.06 -0.01 - - - - - - 费用 7        77.2 238.3 198.3 149.3 519.1 合计 3.48 2.86 2.50 1.90 9.15          3 8 1 0 6       2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）期间费用主要由销售费用和管理 费用组成。销售费用主要由销售管理部门员工薪酬组成，2021年较2020年有较大 幅度的下降，主要系2021年数字产业园的销售管理部门撤销，销售业务转移到各 自园区运营中心负责，员工薪酬不再计入销售费用。       管理费用主要由员工薪酬组成，2021年较2020年有较大幅度下降，主要系 2020年10月，科工园公司新增较多托管园区，对应的期间费用按照数字产业园面 积占园区总面积比例划分，托管园区面积增加摊薄了划入数字产业园的管理费用。 管理费用2021年至2023年增长系正常的员工人数增长导致。       项目公司（数字产业园）2023年度的财务费用主要系利息收入。       项目公司（数字产业园）期间费用占营业收入比例较小，项目公司（数字产 业园）的期间费用不会对其稳定运营造成重大不利影响。       2、项目公司（智造产业园）       2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）营业成本分别为1,008.36万元、 1,092.16万元、1,967.06万元、2,132.92万元及631.45万元，主要可以划分为折 旧及摊销、职工薪酬、水电费及其他费用，其中以折旧及摊销为主。其中，长期 待摊费用均系大陆一期厂房设备大修所致。2022年较2021年主营业务成本上升， 主要系大陆一期厂房设备大修，2022年长期待摊费用摊销较2021年高638.20万元 所致。各期营业成本构成及比例如下表所示：               表2-62 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业成本构成情况                                                                                                         单位：万元、% 营业成本明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房地 332.0 100.0                         52.59 1,289.86 60.47 1,270.84 64.61 1,034.14 94.69 1,008.36 产折旧与摊 7 0                                                                162 营业成本明 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 细 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 销 长期待摊费 262.1                        41.52 843.06 39.53 696.22 35.39 58.02 5.31 - - 用摊销 6 维修维护费 36.85 5.84 物业服务费 0.38 0.06               631.4 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 合计 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36                   5 0 0 0 0 0       2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）期间费用分别为60.45万元、133.51 万元、284.40万元、331.53万元及80.57万元，主要为管理费用和财务费用，管 理费用均为职工薪酬。2022年度财务费用较2021年度增加256.11%，系新增借款 导致利息支出大幅度增加所致。                 表2-63 项目公司（智造产业园）近四年及一期期间费用情况                                                                                                        单位：万元、%          2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 项目 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收 占营业收        金额 金额 金额 金额 金额                  入比例 入比例 入比例 入比例 入比例 销售           - - - - - - - - - - 费用 管理 29.1 60.4                       3.00 97.56 2.51 76.96 1.98 75.26 2.31 1.83 费用 0 5 财务 51.4 233.9 207.4                       5.31 6.03 5.35 58.25 1.79 - - 费用 8 7 4        80.5 331.5 284.4 133.5 60.4 合计 8.31 8.55 7.33 4.10 1.83          7 3 0 1 5       2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）期间费用占营业收入比例整体较 低，不会对其稳定运营造成不利影响。       （四）盈利能力分析       1、项目公司（数字产业园）       2020-2024年3月，项目公司（数字产业园）的营业利润分别为1,431.16万元、 4,534.84万元、3,906.90万元、3,821.77万元及1,060.86万元。2020-2024年3 月，项目公司（数字产业园）毛利率分别为44.17%、56.44%、59.05%、56.68% 及59.82%。项目公司（数字产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水 平，符合其以房屋租赁业务和物业服务为主营业务的特征。       2、项目公司（智造产业园）       2020-2024年3月，项目公司（智造产业园）的营业利润分别为1,656.37万元、 1,594.72万元、1,104.69万元、881.04万元及107.73万元，呈下降趋势，主要系                                                                163 大陆一期厂房设备大修导致长期待摊费用摊销增加所致。2020-2024年3月，项目 公司（智造产业园）毛利率分别为 69.48%、6.46%、49.29%、45.02% 及 34.89%。项目公司（智造产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水平， 符合其以厂房租赁为主营业务的特征。 （五）偿债能力分析 1、项目公司（数字产业园） 项目公司（数字产业园）报告期末偿债能力指标如下表所示：           表2-64 项目公司（数字产业园）近四年及一期偿债能力情况     项目 2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47 速动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47 资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52% 从短期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数字产业园）流动比率 分别为0.47、0.63、1.29、1.39及1.53；速动比率分别为0.47、0.63、1.29、1.39 及1.53，短期偿债能力较弱，主要系项目公司（数字产业园）的资产主要为非流 动性的投资性房地产所致；从长期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数 字产业园）资产负债率分别为25.52%、26.92%、10.90%、11.47%及12.30%，资产 负债率整体保持在较低水平。 2、项目公司（智造产业园） 项目公司（智造产业园）偿债能力指标如下表所示：           表2-65 项目公司（智造产业园）近四年及一期偿债能力情况 项目 2024年3月末 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74 速动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74 资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90% 从短期偿债能力指标看，截至2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园） 流动比率分别为0.74、0.26、0.23、0.47及0.33，速动比率分别为0.74、0.26、 0.23、0.47及0.33。 从长期偿债能力指标看，截至2020-2024年3月末，项目公司（智造产业园） 资产负债率分别为9.90%、23.97%、26.06%、19.71%及16.48%，资产负债率小幅 增加，主要系长期借款增加所致，但整体保持在合理水平，长期偿债能力稳定。                                         164 （六）不动产项目收费减免或者优惠情况 2020年及2022年上半年，受突发公共卫生事件影响，项目公司（数字产业园） 对部分企业进行了租金减免。租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标 的影响如下表所示：           表2-66 租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标的影响                                                                                              单位：万元 项目 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 营业收入 - - -491.57 - -983.83 所得税 - - -122.89 - -245.96 净利润 - - -368.68 - -737.87 综合收益总额 - - -368.68 - -737.87 为应对基金存续内因租金减免影响不动产项目资产收入，为缓解免租带来的 收益波动风险，与外部运营管理机构签署运管协议约定：委托运营期内，如再发 生因突发公共卫生事件原因导致中小租户免租事项的，委托运营管理机构或通过 减免项目委托运营管理费的方式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减免金 额以受托运营管理机构对应免租期内应收运营管理费为限。 针对产业政策鼓励但未强制要求的租金减免情形，管理人在基金治理层面的 决策机制为租金减免事项应召开基金持有人大会通过后实施，因管理人或运管机 构可通过有效管理措施缓释租金减免变动风险的除外。 （七）不动产项目政府补贴情况 根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，2020-2024年3月，项目公司（数 字产业园）不存在当期重大投资收益事项。2020-2024年3月，项目公司（数字产 业园）存在政府补助，主要为开发区财政局7#楼军科项目补贴和开发区财政局 NDSC项目补贴。项目公司（数字产业园）报告期政府补助明细如下表所示：               表2-67 项目公司（数字产业园）近四年及一期政府补助情况                                                                                              单位：万元 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度          本期新 本期新 本期新 本期新 本期新 项目 项目 项目 项目 项目              增 增 增 增 增 1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财 1、开发区财                                                                        1,113. 政局7#楼军 - 政局7#楼军 - 政局7#楼军 - 政局7#楼军 政局7#楼军 542.00                                                                                76 科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴 科项目补贴                                               165 2024年1-3月 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 2、开发区财 2、开发区财 2、开发区财 2、开发区财 政局NDSC项 - 政局NDSC项 - 政局NDSC项 - 政局NDSC项 218.10 - - 目补贴 目补贴 目补贴 目补贴 上述财政补贴是在原投资协议模式下，由经开区财政局兑现招商引资政策所 致，现政策兑现方案发生变化，由享受招商引资政策的租户按照租约支付租金， 政策兑现由企业自主向经开区财政申请。基金存续期内，项目公司（数字产业园） 将不再有计入当期损益的政府补助发生。 根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，2020-2024年3月，项目公司（智 造产业园）不存在当期重大投资收益事项。2020-2024年3月，项目公司（智造产 业园）不存在计入其他收益的政府补助。 （八）资本性支出情况 1、项目公司（数字产业园） 报告期内项目公司（数字产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产 业务重组等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见本招募说明书 “第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析”。 2、项目公司（智造产业园） 报告期内项目公司（智造产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产 业务重组等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见本招募说明书 “第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析”。 （九）不动产项目运营所适用的税收政策及税收优惠政策 1、公募基金层面适用的主要税种如下： （1）增值税 根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财 税[2016]140号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号） 等国家有关税收规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以管 理人博时基金以及计划管理人博时资本管理有限公司为增值税纳税人，暂适用简 易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]736号)及 《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税                                         166 [2016]140号)，如果公募基金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约 定返还投资本金，则该收益不属于增值税应税范围。 （2）所得税 根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015年修订)，本基金财产投资的 相关税收，由基金份额持有人承担。 根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号)第二(一)条， 对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股 权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 2、项目公司和SPV公司（不含本基金发行时其需缴纳的税金）适用的主要税 种如下： 税种 计税依据 税率（注2） 企业所得税 应纳税所得额 25%            适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税额 物业出租一般计税方法9%            扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按销售 物业管理服务收入及停车费收入增 增值税            收入和相应税率计算；适用简易计税方法，计 值税率为6%            税依据为应税行为收入 贷款服务收入，税率6%，征收率3%            从价计税：房屋原值的70%作为基数 1.2% 房产税            从租计税：收入为基数 12% 城市维护建设税 已交增值税 7% 教育费附加 已交增值税 3% 地方教育费附加 已交增值税 2% 城镇土地使用税 实际占用的土地面积 5元/平方米 印花税 租赁收入（不含税） 0.10% （十）不动产项目的同业竞争情况以及拟采取的减少利益冲突的措施安排 不动产项目的同业竞争情况及风险缓释措施详见本招募说明书“第二章 不 动产项目”之“第四节 外部管理机构”之“二、运营管理机构与不动产项目相 关的业务情况”之“（六）同类项目运营管理情况及防止利益冲突的措施”。 （十一）日后事项、或有事项及其他重要事项 根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，截至2024年3月31日，项目公 司（数字产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重 要事项。 根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，截至2024年3月31日，项目公 司（智造产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重 要事项。                            167                      第三节 原始权益人      本基金的原始权益人为天津泰达科技工业园有限公司。      一、基本情况及历史沿革      （一）基本情况      截至2024年3月31日，天津泰达科技工业园有限公司的基本情况如下表所示。              表2-68 天津泰达科技工业园有限公司基本情况 企业名称 天津泰达科技工业园有限公司 法定代表人 汤洪亮 注册资本 58,235.015418万元人民币 地址 天津开发区信环西路19号 统一社会信用代码 91120116666125301X 设立时间 2007年9月25日 电话 022-25208282 公司网址 —              一般项目：土地使用权租赁；公共事业管理服务；自来水生产与供应；污水处理              及其再生利用；热力生产和供应；工程管理服务；体育场地设施经营（不含高危              险性体育运动）；体育竞赛组织；体育用品及器材零售；会议及展览服务；机械              设备租赁；创业空间服务；代理记账；国内贸易代理、进出口代理；普通货物仓              储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；国内货物运输代理；体育用品 经营范围              及器材零售批发；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；办公用品销              售；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；园区管理服务；企              业管理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；办公设备租赁服务；              住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；供应链管理服务。（除依法须经批准                     的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 登记状态 存续（在营、开业、在册）      （二）设立、存续和历史沿革情况      1、2007 年 9 月，科工园公司设立      天津泰达科技工业园有限公司前身为天津滨海服务外包产业有限公司，成立 于2007年9月25日，由大连软件园股份有限公司和天津经济技术开发区国有资产 经营公司共同出资组建，注册资本10,000万元，大连软件园股份有限公司持股比 例为70%，天津经济技术开发区国有资产经营公司持股比例为30%。公司法定代表 人为孙荫环，地址为天津开发区信环西路19号，公司类型为有限责任公司。      天津滨海服务外包产业有限公司设立时的股东出资情况如下表所示：                             表2-69 股东出资情况 序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）                                   168 序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%） 1 大连软件园股份有限公司 7,000.00 70.00 2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00                合计 10,000.00 100.00      2、2010 年 12 月，第一次股权转让      2010年12月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，大连软件园 股份有限公司、天津泰达科技发展有限公司签署了《股权转让协议》，约定大连 软件园股份有限公司将其持有的科工园公司70%股权转让给天津泰达科技发展有 限公司。转让后，天津泰达科技发展有限公司持股比例为70%，天津经济技术开 发区国有资产经营公司持股比例为30%，公司注册资本为10,000万元。      本次增资完成后，天津滨海服务外包产业有限公司股权结构如下表所示：                     表2-70 股东出资情况 序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%） 1 天津泰达科技发展有限公司 7,000.00 70.00 2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00                合计 10,000.00 100.00      3、2011 年 3 月，科工园公司第二次股权转让      2011年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经 济技术开发区财政局出具同意批复，天津泰达科技发展有限公司通过无偿划转方 式取得天津经济技术开发区国有资产经营公司持有的天津滨海服务外包产业有 限公司30%股权，天津滨海服务外包产业有限公司成为天津泰达科技发展有限公 司全资子公司，注册资本为10,000万元。      本次股权转让完成后，公司股权结构如下表所示：                     表2-71 股东出资情况 序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%） 1 天津泰达科技发展有限公司 10,000.00 100.00                合计 10,000.00 100.00      4、2011 年 11 月，第一次增资      2011年11月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经 济技术开发区财政局出具同意意见，同意由公司股东天津泰达科技发展集团有限 公司增资8,000万元，将公司注册资本由10,000万元增加至18,000万元。本次增                              169 资完成后，天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为18,000 万元。 5、2012 年 6 月，第二次增资 2012年6月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资10,399.51万元，将公司注 册资本由18,000万元增加至28,399.51万元。本次增资完成后，股东天津泰达科 技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为28,399.51万元。 6、2012 年 9 月，第三次增资 2012年9月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会会议审议通过，同意 由公司股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资6,530.51万元，将公 司注册资本由28,399.51万元增加至34,930.02万元。本次增资完成后，股东天津 泰达科技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为34,930.02万元。 7、2012 年 11 月，第四次增资 2012年11月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资1,006.37万元，将公司注册 资本由34,930.02万元增加至35,936.39万元。本次增资完成后，股东天津泰达科 技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为35,936.39万元。 8、2013 年 3 月，第五次增资 2013年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资1,349.31万元，将公司注册资本由 35,936.39万元增加至37,285.70万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为37,285.70万元。 9、2014 年 5 月，第六次增资 2014年5月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资3,586.98万元，将公司注册资本由 37,285.70万元增加至40,872.68万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为40,872.68万元。 10、2015 年 9 月，第七次增资 2015年9月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资4,919.63万元，将公司注册资本由                         170 40,872.68万元增加至45,792.31万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为45,792.31万元。 11、2016 年 2 月，第八次增资 2016年2月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资1,035.89万元，将公司注册资本由 45,792.31万元增加至46,828.20万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为46,828.20万元。 12、2017 年 3 月，科工园公司第九次增资 2017年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资884.30万元，将公司注册资本由 46,828.20万元增加至47,712.51万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为47,712.51万元。 13、2018 年 3 月，第十次增资 2018年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资811.73万元，将公司注册资本由 47,712.51万元增加至48,524.24万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为48,524.24万元。 14、2019 年 7 月，第十一次增资 2019年7月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司 股东天津泰达科技发展集团有限公司增资510.76万元，将公司注册资本由 48,524.24万元增加至49,035.01万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展 集团有限公司出资比例为100%，出资额为49,035.01万元。 15、2020 年 8 月，公司名称变更 2020年8月，经公司股东会议决议，同意公司更名为天津泰达科技工业园有 限公司，并相应修改公司章程。 16、2023 年 11 月，公司增资 2023年11月，经公司股东会会议决议，同意由公司股东天津泰达产业发展集 团 有 限 公 司 增 资 9,200.00 万 元 ， 将 公 司 注 册 资 本 由 49,035.02 万 元 增 加 至 58,235.02万元。本次增资完成后，股东天津泰达产业发展集团有限公司出资比 例为100%，出资额为58,235.02万元。                                 171      截至2024年3月31日，科工园公司的控股股东天津泰达产业发展集团有限公 司出资额为58,235.02万元，出资比例为100%，实际控制人为天津经济技术开发 区国有资产监督管理局。      （三）股权结构、控股股东和实际控制人      截至2024年3月31日，科工园公司股权结构如下：                         图2-8 科工园公司股权结构图      截至2024年3月31日，科工园公司的控股股东为天津泰达产业发展集团有限 公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。      最近36个月内，科工园公司未发生过控制权变动情况，控股股东为天津泰达 产业发展集团有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。      截至2024年3月31日，泰达产发集团的基本情况如下：               表2-72 天津泰达产业发展集团有限公司基本情况 企业名称 天津泰达产业发展集团有限公司 法定代表人 傅鑫 注册资本 233,592.971129万元人民币 地址 天津经济技术开发区宏达街19号 统一社会信用          9112011656269733X5 代码 设立时间 2010年11月19日 电话 022-25231111 公司网址 http://www.tedacf.cn          一般项目：自有资金投资的资产管理服务；以自有资金从事投资活动；企业总部管理； 经营范围 信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；融资咨询服务；园区管理服务；企业管理；          信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；机械设备租赁；土地使用权租赁；办                                 172       公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技       术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务；创业空间服务；物业管理；房地产咨询；        供应链管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 天津泰达产业发展集团有限公司前身为天津泰达科技发展集团有限公司，系 天津开发区管委会直属企业，拥有和管理着一批公共平台、科技园区、孵化基地 和产业化基地，资产总额超过30亿元人民币。集团建立了科技投资、科技融资、 科技担保、低碳科技等运营支持体系，并与国家各部委、天津市及滨海新区众多 机构建立了战略合作伙伴关系。天津泰达产发集团依靠政府背景的政策资源、资 金资源和资产载体资源，用足滨海新区区位优势和开发区品牌优势，充分发挥政 府支持优势、市场化运作优势和专业化优势，通过企业化运作的科技项目招商、 平台载体建设与经营管理、科技企业孵化培育、科技项目股权投资等四大类经营 活动，延伸政府职能，盘活科技资产，统筹科技促进工作，增强跨部门协作，加 快优质科技项目与科技资源在开发区聚集，形成一个庞大的“铺天盖地”的科技 企业群体，培育出一批“顶天立地”的科技企业小巨人，从而推动开发区和滨海 新区科技产业快速发展，跻身国内科技领先地区行列。 （四）组织架构和内部治理机制情况 截至2024年3月31日，科工园公司下设部门12个，分别为综合管理，财务管 理部、经营管理部、工程与公用事业部、商务合约部、应急管理部、逸仙园运营 中心、微电子运营中心、现代产业区运营中心、东区科技园运营中心、东区工业 园运营中心、西区运营中心。科工园公司的组织结构如下图所示：              图2-9 科工园公司组织架构图 公司重要管理人员任职情况如下： 金强先生，1975 年生，工商管理硕士，中共党员，高级工程师，曾在天津 市泰达工程设计有限公司、中国银监会机关事务管理局工作。历任天津市泰达工 程设计有限公司项目负责人、中国银监会机关事务 管理局局务助理等。现任天                      173 津泰达产业发展集团有限公司总工程师，天津泰达科技工业园有限公司执行董事。 汤洪亮先生，男，1980年11月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，硕 士学历。2006年7月毕业于东北林业大学会计学专业。2006年7月至2010年9月， 就职于天津出入境检验检疫局；2010年9月至2020年7月，担任天津经开区审计局 科长；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理（主持工作），法定代表人。 韩永日先生，男，1978年1月生，朝鲜族，中国国籍，无境外永久居留权。 2001年7月毕业于吉林大学日语专业。2007年7月至2012年2月，就职于天津经开 区投资促进局；2012年2月至2018年2月，担任日本办事处主任；2018年2月至2019 年8月，担任天津经开区科技和工业创新局副局长；2019年8月至2020年6月，担 任泰达科技集团副总；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。 高新林先生，男，1980年1月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。2005 年7月毕业于南开大学中国古代文学专业。2005年7月至2006年6月，就职于天津 市广播电视电影局；2006年6月至2019年8月，就职于天津经济技术开发区管理委 员会；2019年8月至2020年6月，担任天津经开区滨海技能开发有限责任公司副总 经理；2020年6月至2023年2月，担任天津泰达人才发展有限公司副总经理；现任 天津泰达科技工业园有限公司副总经理。 刘昕女士，女，1986年8月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。2011 年7月毕业于南开大学传播学专业。2011年7月至2015年2月，就职于天津泰达科 技发展集团有限公司；2015年2月至2018年2月，就职于天津滨海新区中心商务区 贸易发展局；2018年2月至2020年6月，就职于天津经济技术开发区新经济促进局； 现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。 根据《公司法》和《天津泰达科技工业园有限公司章程》的相关规定，科工 园公司的治理结构如下： 科工园公司设党总支部、董事会、监事会和总经理及其他公司高级管理人员， 构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级 管理、责任权利分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。 1、党总支部 根据《中国共产党章程》和相关规定，经上级党组织批准，设立中国共产党 天津泰达科技工业园有限公司总支委员会。其主要职责是： （1）加强公司党的政治建设，坚持和落实中国特色社会主义根本制度、基                       174 本制度、重要制度； （2）深入学习和贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想； （3）研究讨论公司重大经营管理事项，支持董事会和经理层依法行使职权； （4）加强对公司选人用人的领导和把关，抓好企业领导班子建设和干部队 伍、人才队伍建设； （5）履行公司党风廉政建设主体责任； （6）加强基层党组织建设和党员队伍建设 （7）领导公司思想政治工作、精神文明建设、统一战线工作。 2、董事会 公司设董事会，成员为5人，其中4名由出资人委派担任。1名职工董事由公 司职工代表大会选举产生。董事任期3年，任期届满，可连选连任。公司设董事 长1名，由出资人从董事会成员中指定。董事会行使下列职权： （1）决定公司的经营计划和投资方案； （2）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； （3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （4）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； （5）制订公司合并、分立、变更公司形式和解散的方案，拟定上市和申请 破产的方案； （6）决定公司内部管理机构的设置； （7）定期听取经理层工作汇报； （8）制订公司章程草案和公司章程的修改方案； （9）制订公司分支机构的设立或者撤销方案； （10）制定公司的基本管理制度； （11）决定公司的风险管理体制，包括风险评估、财务控制、内部审计、法 律风险控制、并对实施进行监控； （12）出资人授予的其他职权。 3、监事会 公司设立监事会，监事会成员为3人，其中职工代表监事1人，由公司职工通 过职工代表大会、职工大会或其他形式民主选举产生，另外2人由出资人委派。 监事会设主席1人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。董事、高级管理人                      175 员不得兼任监事。 4、总经理 公司设总经理1名，由董事长提名，董事会决定聘任和解聘。总经理行使下 列职权： （1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议； （2）拟订公司的经营计划和投资方案，组织实施公司年度经营计划和投资 方案； （3）拟订公司内部管理机构设置方案； （4）拟订公司重大资产处置方案； （5）建立总经理办公会制度，召集和主持总经理办公会议，协调、检查和 督促公司各部门、各分公司、各子企业的生产经营和管理工作； （6）组织经理层定期向党总支部、出资人汇报公司经营情况。 （7）拟定公司的基本管理制度； （8）制定公司的具体规章； （9）出资人授予的其他职权。 5、内部控制情况 科工园公司为规范企业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效率 和经济性，保证资金安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有效性，以公司章 程和生产经营活动实际为基础，制定并执行了内控制度、管理制度、风险控制制 度，包括：《资金计划及支付管理制度》《财务管控制度》《“三重一大”决策 管理制度》《招商项目管理及审批的办法》等。 （1）资金计划及支付管理制度 为规范资金审批行为，有效控制资金使用风险，科工园公司制定《资金计划 及支付管理制度》，规定了各类资金审批权限、资金支付联签审批流程及要求、 资金支付计划管理、资金支付单据审批要求等制度。该制度适用于公司各类资金 支付行为，包括各项费用支付、合同付款、工资发放、融资性支出、税金支出、 管控范围内企业间资金调拨等。 （2）财务管控制度 为进一步规范财务管理工作，建立健全财务管理体系，科工园公司制定《财 务管控制度》，对银行账户管理、印章管理、票据管理、会计核算、会计档案管                     176 理等工作做出了详细而明确的规定，该制度适用于天津泰达科技工业园有限公司 及其管控范围内企业。 （3）“三重一大”决策管理制度 为促进国企领导人员廉洁从业，规范决策行为，提高科学决策水平，防范决 策风险，根据有关规定，结合公司运营情况，科工园公司制定了重大事项决策、 重要人事任免、重要项目安排、大额资金的使用事项决策的实施管理办法。 （4）招商项目管理及审批的办法 为规范公司的招商产业方向、业务管理，科工园公司制订了《招商项目管理 及审批的办法》，规定了分工与管理、项目入口与选址管理、项目入驻标准、项 目分类及审批、项目优惠政策及审批、项目引资奖励、项目管理流程等制度。本 办法适用于科工园所辖园区全部拟投资项目、已注册在经开区项目及招租类项目 的企业。 整体上，所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各子公司的顺畅运转， 为公司进一步发展奠定了良好的基础。 （五）原始权益人业务情况分析 1、主营业务介绍 科工园公司是泰达产发旗下重要成员单位，定位于专业化科技工业园区运营 商，管控物业面积约200万平方米，致力于产业园区的规划、设计、运营，打造 泰达专业化产业园区品牌。通过对物理空间、场景功能的重新设计，内外提升更 新，围绕核心企业导入上下游，打造主题园区，推动产城融合发展。在持续完善 载体运营、物业管理体系的基础上，搭建企业服务平台，助力企业成长，树立泰 达专业化产业园区品牌，实现国有资产的保值增值。 2、主营业务构成 （1）主营业务收入情况 科工园公司主营业务为园区运营业务，营业收入主要来源于房屋租赁收入和 物业管理费收入。2020-2023年，科工园公司主营业务收入如下表所示：                  表2-73 科工园公司主营业务收入情况                                                       单位：万元、%         2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 项目        金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比                                 177               2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 项目            金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 主营业务收           49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00 入 合计 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00 2020-2023年，科工园公司主营业务收入分别为14,032.07万元、42,714.50 万元、51,561.79万元及49,212.92万元。2020-2023年度，科工园公司营业收入 增长率分别为204.41%、20.71%和-4.56%。 （2）主营业务毛利润情况 2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润如下表所示：                       表2-74 科工园公司主营业务销售毛利润情况                                                                                           单位：万元                        2023年度 2022年度 项 目          收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润 主营业务 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93 合 计 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93                        2021年度 2020年度 项 目          收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润 主营业务 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23 合 计 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23 注：以上毛利润为税前口径 2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润率如下表所示：                      表2-75 科工园公司主营业务销售毛利润率情况 项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 毛利率 16.29% 22.42% 7.70% 20.79% 合计 16.29% 22.42% 7.70% 20.79% 注：以上毛利润率为税前口径 2020-2023年，科工园公司主营业务销售毛利润分别为2,917.23万元、 3,289.31万元、11,558.93万元和8,018.31万元。2020-2022年度，科工园公司毛 利润增长率分别为251.41%、12.75%和398.88%。2020-2023年，科工园公司主营 业务毛利率分别为20.79%、7.70%、22.42%和16.29%。2021年度科工园公司的毛 利率相对较低，主要原因是科工园公司上缴给资产委托方的成本是根据结算协议 确定的，但结算协议是在每年年初根据当时的租赁情况预估，在租赁合同实际执 行过程中有退租、更改租赁面积、免租等情况发生，导致当年实际发生的成本高                                                 178 于托管资产的收入。      （六）原始权益人近三年及一期的财务数据及财务分析      1、财务数据      中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园有限公司 财务报表，包括2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日的资产负债 表，2022年度、2021年度、2020年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表 以及相关财务报表附注，并出具了中兴华审字（2023）第016068号标准无保留意 见审计报告。中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园 有限公司2023年12月31日的资产负债表，2023年度的利润表、现金流量表、所有 者权益变动表以及相关财务报表附注，并出具了中兴华审字（2024）第014327 号的审计报告。      （1）合并资产负债表               表2-76 科工园公司合并资产负债表                                                                单位：万元         项目 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 货币资金 54,533.74 17,837.20 3,411.40 2,092.89 应收账款 27,919.09 21,377.51 22,206.23 12,669.30 预付款项 1.38 - 9,500.00 9,500.00 其他应收款 387,837.91 164,267.65 55,676.81 23,620.97 存货 - - 2.46 2.76 其他流动资产 597.22 - - 161.62 流动资产合计 470,889.35 203,482.35 90,796.90 48,047.53 长期股权投资 90,540.57 - - - 投资性房地产 - 50,455.48 51,633.43 52,811.38 固定资产 3,548.52 365.66 485.50 616.50 在建工程 28,917.20 3,929.42 - - 使用权资产 - 长期待摊费用 - 243.89 421.90 585.49 非流动资产合计 123,006.30 54,994.45 52,540.83 54,013.37 资产总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89 短期借款 67,000.00 61,000.00 22,000.00 2,000.00 应付票据 502.17 63.23 318.26 - 应付账款 48,661.98 30,373.19 27,359.78 18,992.93 预收款项 1,284.61 1,281.40 1,369.12 351.77 合同负债 228.10 222.40 446.01 48.39 应付职工薪酬 1,419.27 1,474.89 1,333.57 482.51                               179         项目 2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 应交税费 887.27 783.11 289.94 38.14 应付利息 - 50.11 - - 其他应付款 35,145.94 40,766.05 8,322.56 1,209.51 一年内到期的非流动负债 40,465.55 15,600.00 850.00 1,500.00 其他流动负债 134.13 3.04 - - 流动负债合计 195,729.00 151,567.30 62,289.24 24,623.25 长期借款 262,706.64 42,875.00 34,650.00 33,500.00 应付债券 29,990.00 9,926.61 - - 专项应付款 - - - - 租赁负债 - - - - 长期应付款 3,685.73 503.00 87.50 - 递延收益 98.33 1,700.26 1,867.93 670.56 非流动负债合计 296,480.70 55,004.88 36,605.43 34,170.56 负债合计 492,209.71 206,572.18 98,894.67 58,793.81 实收资本 58,235.02 49,035.02 49,035.02 49,035.02 资本公积 40,906.28 1,541.44 - - 盈余公积 282.68 132.82 - - 未分配利润 2,261.96 1,195.35 -4,591.95 -5,767.93 所有者权益合计 101,685.94 51,904.62 44,443.06 43,267.09 负债和所有者权益总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89 数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工 园公司2020年审计报告。 部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，均系计算中四舍五入 造成，下同。 （2）合并利润表                   表2-77 科工园公司合并利润表                                                                       单位：万元              项目 2023年末 2022年度 2021年度 2020年度 一、营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07 减：营业成本 41,194.61 40,002.86 39,425.19 11,114.84 税金及附加 846.83 795.27 764.12 615.07 销售费用 28.81 10.32 70.79 245.61 管理费用 5,427.84 4,896.47 2,394.53 976.94 研发费用 - - - - 财务费用 -811.98 -119.82 -154.09 684.19 其中：利息费用 8,668.33 5,298.80 2,287.53 915.11 利息收入 9,645.53 5,432.17 2,287.53 163.02 加：其他收益 237.08 777.11 1,108.44 229.43 投资收益（损失以“－”号填列） -2.89 - - -                                180            项目 2023年末 2022年度 2021年度 2020年度 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2.89 - - - 以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - - - 净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - - - - 公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - - 信用减值损失（损失以“－”号填列） -598.23 -255.11 -142.33 -486.54 资产减值损失（损失以“－”号填列） - - - - 资产处置收益（损失以“－”号填列） - - - - 二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,162.77 6,498.69 1,180.08 138.30 加：营业外收入 36.40 - 12.75 16.06 减：营业外支出 - 79.99 16.85 5.91 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46 减：所得税费用 700.50 498.58 - - 四、净利润（净亏损以"－"号填列） 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46 五、其他综合收益的税后净额 - - - - 六、综合收益总额 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46 数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工 园公司2020年审计报告。 （3）合并现金流量表                 表2-78 科工园公司合并现金流量表                                                                               单位：万元          项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 45,895.44 49,923.75 38,289.63 6,773.80 收到的税费返还 - - 91.45 - 收到其他与经营活动有关的现金 354,446.02 178,344.37 81,324.37 490.66 经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46 购买商品、接受劳务支付的现金 20,303.77 27,869.51 27,167.63 3,670.34 支付给职工以及为职工支付的现金 6,923.70 6,419.41 4,109.36 1,443.60 支付的各项税费 1,626.58 1,336.12 890.70 668.49 支付其他与经营活动有关的现金 572,502.25 255,275.44 98,859.46 25,072.54 经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98 经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 - 2,002.48 4,011.78 2,311.69 取得投资收益收到的现金 - - - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收                                   - - - - 回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净                                   - - - - 额 收到其他与投资活动有关的现金 - - 1,113.76 2,042.00 投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支                         32,170.92 1,128.06 16.05 27.89 付的现金 投资支付的现金 2,053.10 2,000.00 7,000.00 900.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净                                   - - - - 额 支付其他与投资活动有关的现金 - 50.00 4,000.00 - 投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89                             181         项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 9,200.00 - - - 取得借款收到的现金 374,646.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00 收到其他与筹资活动有关的现金 - - - - 筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00 偿还债务支付的现金 101,943.99 30,900.00 3,500.00 16,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,838.99 5,242.07 2,287.53 868.58 支付其他与筹资活动有关的现金 28,747.10 - - - 筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58 筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31 加：期初现金及现金等价物余额 6,063.13 3,093.14 2,092.89 2,126.19 六、期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89 数据来源：科工园公司2023年审计报告、科工园公司2022年审计报告、科工园公司2021年审计报告、科工 园公司2020年审计报告。 2、财务数据分析 （1）资产分析                           表2-79 科工园公司资产构成情况                                                                                   单位：万元、%               2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 54,533.74 9.18 17,837.20 6.90 3,411.40 2.38 2,092.89 2.05 应收账款 27,919.09 4.70 21,377.51 8.27 22,206.23 15.49 12,669.30 12.41 预付款项 1.38 - - - 9,500.00 6.63 9,500.00 9.31 其他应收款 387,837.91 65.30 164,267.65 63.55 55,676.81 38.84 23,620.97 23.14 存货 - - - - 2.46 - 2.76 - 其他流动资               597.22 0.10 - - - - 161.62 0.16 产 流动资产合           470,889.35 79.29 203,482.35 78.72 90,796.90 63.34 48,047.53 47.08 计 长期股权投            90,540.57 15.25 - - - - - - 资 投资性房地                    - - 50,455.48 19.52 51,633.43 36.02 52,811.38 51.74 产 固定资产 3,548.52 0.60 365.66 0.14 485.50 0.34 616.50 0.60 在建工程 28,917.20 4.87 3,929.42 1.52 - - - - 使用权资产 - - 长期待摊费                    - - 243.89 0.09 421.90 0.29 585.49 0.57 用 非流动资产           123,006.30 20.71 54,994.45 21.28 52,540.83 36.66 54,013.37 52.92 合计 资产总计 593,895.65 100.00 258,476.80 100.00 143,337.73 100.00 102,060.89 100.00 截至2020-2023年，科工园公司的总资产分别为102,060.89万元、143,337.73 万元、258,476.80万元和593,895.65万元，科工园公司资产规模保持增长态势。 截至2021年末，科工园公司总资产较2020年末增加41,276.84万元，增长40.44%， 主要系营业收入快速增长导致对应的应收账款增长、以及关联方往来产生的其他                                              182 应收款增长。截至2022年末，科工园公司总资产较2021年末增加115,139.07万元， 增长80.33%，主要系对关联方天津泰港实业有限公司往来产生的关联借款增长。 截至2023年末，科工园总资产较2022年末增加335,418.85万元，增长129.77%， 主要系长期股权投资增加及关联方往来产生的其他应收款增长。 从资产结构来看，截至2020-2023年，科工园公司流动资产占比逐年提升， 非流动资产占比逐年下降。截至2023年12月末，科工园公司流动资产合计占资产 总额的比重增长至79.29%，主要系货币资金及其他应收款增加所致。科工园公司 流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等 科目构成。截至2020-2023年，科工园公司流动资产合计分别为48,047.53万元、 90,796.90万元、203,482.35万元和470,889.35万元，占资产总额的比重分别为 47.08%、63.34%、78.72%和79.29%。 科工园公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在 建工程、长期待摊费用等科目构成。截至2020-2023年，科工园公司非流动资产 合计分别为54,013.37万元、52,540.83万元、54,994.45万元和123,006.30万元， 占资产总额的比重分别为52.92%、36.66%、21.28%和20.71%。截至2020-2023年， 科工园公司投资性房地产分别为52,811.38万元、51,633.43万元、50,455.48万 元和0万元，占资产总额的比重分别为51.74%、36.02%、19.52%和0%。2022年末， 科工园公司在建工程增加3,929.42万元，主要系新增药检院仪器设备投入、数字 产业园提升改造一期工程及厂房及泰达生物技术创新园二期建设。 （2）负债分析                          表2-80 科工园公司负债构成情况                                                                                       单位：万元、%               2023年末 2022年末 2021年末 2020年末 科目             金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 短期借款 67,000.00 13.61 61,000.00 29.53 22,000.00 22.25 2,000.00 3.40 应付票据 502.17 0.10 63.23 0.03 318.26 0.32 应付账款 48,661.98 9.89 30,373.19 14.70 27,359.78 27.67 18,992.93 32.30 预收款项 1,284.61 0.26 1,281.40 0.62 1,369.12 1.38 351.77 0.60 合同负债 228.10 0.05 222.40 0.11 446.01 0.45 48.39 0.08 应付职工薪酬 1419.27 0.29 1,474.89 0.71 1,333.57 1.35 482.51 0.82 应交税费 887.27 0.18 783.11 0.38 289.94 0.29 38.14 0.06 其他应付款 35,145.94 7.14 40,766.05 19.73 8,322.56 8.42 1,209.51 2.06 一年内到期的          40,465.55 8.22 15,600.00 7.55 850.00 0.86 1,500.00 2.55 非流动负债 其他流动负债 134.13 0.03 3.04 0.00 - - - - 流动负债合          195,729.00 39.77 151,567.30 73.37 62,289.24 62.99 24,623.25 41.88 计                                              183 长期借款 262,706.64 53.37 42,875.00 20.76 34,650.00 35.04 33,500.00 56.98 应付债券 29,990.00 6.09 9,926.61 4.81 - - - - 租赁负债 - - - - - - - - 长期应付款 3,685.73 0.75 503.00 0.24 87.50 0.09 - - 递延收益 98.33 0.02 1,700.26 0.82 1,867.93 1.89 670.56 1.14 非流动负债          296,480.70 60.23 55,004.88 26.63 36,605.43 37.01 34,170.56 58.12 合计 负债合计 492,209.71 100.00 206,572.18 100.00 98,894.67 100.00 58,793.81 100.00 截至2020-2023年，科工园公司总负债分别为58,793.81万元、98,894.67万 元、206,572.18万元和492,209.71万元，随着科工园公司业务规模的扩大，总负 债呈增长态势，主要系科工园公司为开发新项目大幅增加短期借款所致。 截至2020-2023年，科工园公司流动负债合计分别为 24,623.25 万元、 62,289.24万元、151,567.30万元和195,729.00万元，占负债总额的比重分别为 41.88%、62.99%、73.37%和39.77%。科工园公司流动负债占比较大，主要由短期 借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债等组成。截至2020-2023 年，科工园公司短期借款分别为2,000.00万元、22,000.00万元、61,000.00万元 和67,000.00万元，占负债总额的比重分别为3.40%、22.25%、29.53%和13.61%， 主要由保证借款、抵押借款、质押借款构成。2023年12月末，科工园公司短期借 款较2022年末增加6,000.00万元，增长9.84%，主要系科工园公司为满足经营发 展需要适当增加短期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的 需要，合理安排短期借款的筹措及偿还。截至2020-2023年，科工园公司应付账 款分别为18,992.93万元、27,359.78万元、30,373.19万元和48,661.98万元，占 负债总额的比重分别为32.30%、27.67%、14.70%和9.89%。 截至2020-2023年，科工园公司非流动负债合计分别为34,170.56万元、 36,605.43万元、55,004.88万元和296,480.70万元，占负债总额的比重分别为 58.12%、37.01%、26.63%和60.23%。非流动负债主要由长期借款、应付债券等科 目 组 成 。截 至 2020-2023 年 ， 科 工 园 公 司 长 期 借 款 分别 为 33,500.00 万 元 、 34,650.00万元、42,875.00万元和262,706.64万元，占负债总额的比重分别为 56.98%、35.04%、20.76%和53.37%。截至2023年12月末，长期借款较2022年末增 加219,831.64万元，增长512.73%，主要系科工园公司为满足经营发展需要适当 增加长期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的需要，合理 安排长期借款的筹措及偿还。                                             184 （3）现金流量分析                    表2-81 科工园公司现金流状况                                                                     单位：万元         项目 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46 经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98 经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52 投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69 投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89 投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79 筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00 筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58 筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42 现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31 期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89 2020-2023 年 度 ， 科 工 园 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -23,590.52万元、-11,321.70万元、-62,632.36万元和-201,014.83万元。2021 年的经营活动产生的现金流量净额同比增加12,268.82万元，2022年的经营活动 产生的现金流量净额同比减少-51,310.65万元，2023年的经营活动产生的现金流 量净额同比减少-138,382.47万元。2020-2023年期间科工园公司经营活动产生的 现金流量净额为负，主要原因是科工园公司的资金管控模式是资金归集至产发集 团，因此将关联企业（产发集团、国资公司等）的往来款项计入了支付与其他经 营活动有关的现金。 2020-2023年度，科工园公司投资活动产生的现金流量净额分别为3,425.79 万元、-5,890.52万元、-1,175.59万元和-34,224.02万元。2021年科工园公司投 资活动产生的现金流量净额同比减少9,316.31万元，2022年科工园公司投资活动 产生的现金流量净额同比增加4,714.93万元，2023年科工园公司投资活动产生的 现金流量净额同比减少-33,048.43万元。除2020年度外均为现金净流出，主要由 于投资支付的现金较多及购建固定资产支出增加所致。 2020-2023年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额分别为20,131.42 万元、18,212.47万元、66,777.93万元和244,316.56万元。2021年，科工园公司 筹资活动产生的现金流量净额同比减少1,918.95万元，降幅为9.53%。2022年，                                     185 科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加48,565.46万元，增幅为 266.66%，2023年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加177,538.63 万元，增幅为265.86%，主要系取得借款收到的现金大幅上升所致。筹资性现金 流以流入为主，主要原因是随着在建工程的增加，科工园公司的资金需求有所上 升。      2020-2023年，科工园公司现金及现金等价物净增加额分别为-33.31万元、 1,000.25万元、2,969.99万元和9,077.70万元。截至2020-2023年，科工园公司 期末现金及现金等价物余额分别为2,092.89万元、3,093.14万元、6,063.13万元 和15,140.83万元。      （4）盈利能力分析                   表2-82 科工园公司盈利能力指标表                                                                  单位：万元       项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度      营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07      利润总额 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46       净利润 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46      毛利率（%） 16.29 22.42 7.70 20.79      净利率（%） 3.05 11.48 2.75 1.06 总资产收益率（%） 0.35 2.95 0.96 0.18 净资产收益率（%） 1.95 12.29 2.68 0.35 注：      1）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入      2）净利率=净利润/营业收入      3）总资产收益率=净利润/[（期初总资产+期末总资产）/2]      4）净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产）/2]      2020-2023年，科工园公司实现营业收入分别为14,032.07万元、42,714.50 万元、51,561.79万元和49,212.92万元。2021年，科工园公司营业收入同比增加 28,682.43万元，增幅204.41%，主要系科工园公司新托管的项目增加所致。2022 年，科工园公司营业收入同比增加8,847.29万元，增幅20.71%，主要系当年营运 情况良好使得营业收入增加。2020-2023年，科工园公司分别实现净利润148.46 万元、1,175.98万元、5,920.12万元和1,498.67万元。2021年，科工园公司净利 润同比增加1,027.52万元，增幅692.13%，主要系新托管的项目增加所致；2022 年，科工园公司净利润同比增加4,744.14万元，增幅403.42%，主要系2021年实                                   186 际运营成本高于结算协议预估的成本所致。      2020-2023年，科工园公司毛利率分别为20.79%、7.70%、22.42%和16.29%， 2021年度科工园公司毛利率较低，主要原因是托管资产当年实际发生的成本高于 结算协议约定的预估成本所致。2020-2023年，净利率分别为1.06%、2.75%、11.48% 和3.05%，总资产收益率分别为0.18%、0.96%、2.95%和0.35%。净资产收益率分 别为0.35%、2.68%、12.29%和1.95%，科工园公司具有良好的盈利能力和持续发 展能力。      （5）偿债能力分析                    表2-83 科工园公司偿债能力分析       项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度 流动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95 速动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95 资产负债率（%） 82.88 79.92 68.99 57.61 EBITDA利息倍数 1.25 2.21 1.51 1.16 注：      1）流动比率=流动资产/流动负债      2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债      3）资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%      4）EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用利息支出+资本化利息）      从短期偿债能力指标来看，截至2020-2023年，科工园公司流动比率分别为 1.95、1.46、1.34和2.41，速动比率分别为1.95、1.46、1.34和2.41。流动比率 和速动比率均处于正常水平，流动资产对流动负债的覆盖率较高，有着较好的抗 风险能力。总体来看，科工园公司短期偿债能力较好。      从长期偿债能力指标来看，截至2020-2023年，科工园公司资产负债率分别 为57.61%、68.99%、79.92%和82.88%。科工园公司资产负债率较高，主要系业务 需求导致的资金需求较大、负债相对较高。2020-2023年，科工园公司EBITDA利 息保障倍数分别为1.16、1.51、2.21和1.25，总体来看近三年科工园公司EBITDA 利息保障倍数高，偿债能力强。      （6）营运能力分析                    表2-84 科工园公司营运能力分析        项目 2023年末/年度 2022年末/年度 2021年末/年度 2020年末/年度                                 187 应收账款周转率（次） 2.00 2.37 2.45 1.61 总资产周转率（次） 0.12 0.26 0.35 0.17 注：      1）应收账款周转率（次）=营业收入/[（期初应收账款总额+期末应收账款 总额）/2]      2）总资产周转率（次）=营业收入/[（期初资产总额+期末资产总额）/2]      从营运能力指标来看，2020-2023年，科工园公司应收账款周转率分别为1.61、 2.45、2.37和2.00，虽存在一定的波动，但整体保持稳定状态，营运能力较强。 2020-2023年，科工园公司总资产周转率分别为0.17、0.35、0.26和0.12，总体 保持稳定。鉴于科工园公司资产规模较大、基础设施建设项目投资建设周期长等 因素，科工园公司总资产周转率相对较低，符合公司所在行业及自身业务结构的 特征。预计随着建设项目逐步完工，科工园公司的营运能力指标将进一步改善。      （七）资信状况      1、资本市场公开融资情况      截至2024年3月31日，科工园公司未在资本市场公开融资。      2、历史信用表现      根据科工园公司提供的报告时间为2023年7月11日的《企业信用报告（自主 查询版）》，并经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与 查 询 系 统 ” （ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站 （creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、 国家税务总局（https://chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管理委员会网 站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券 监 督 管 理 委 员 会 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 平 台 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/query.do）中华人民 共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和 国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网 站 （ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 （http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站 （ http://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站                                 188 （http://www.mof.gov.cn）、国家统计局网站（http://www.stats.gov.cn/）、 国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）等网站，科工园公司最近 三年在投资建设、生产运营、工商、税务领域未存在重大违法违规记录，亦未被 有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者 限制融资。 二、对不动产项目的转让是否获得有权机构的审批 不动产项目转让所需取得的授权与批准程序及其履行情况详见本招募说明 书“第二章 不动产项目”之“第一节 不动产项目概况”之“四、不动产项目转 让行为的合法性”之“（一）资产转让行为所需取得的相关授权与批准程序”。 三、原始权益人转让不动产项目回收资金用途及承诺 原始权益人承诺将本基金的回收资金主要以项目资本金方式或者以向关联 公司借款及关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的不动产项目建设，本次 回收资金拟用于融达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、GMP完善和市 药检院滨海实验室一期项目、泰达高科技园一二期升级改造项目和天大科技园收 购及提升。拟新投资的不动产项目情况如下：                    表2-85 募集资金拟投资项目      类别 募集资金投资项目情况                                          GMP完善和市药 泰达高科技园 天大科技园收                融达科技园新 生物医药创新     项目名称 检院滨海实验 一二期升级改 购及提升改造                 建厂房 园二期                                          室一期项目 造项目 项目 项目总投资（亿元） 1.8 12 1.5 6.4 5 项目资本金（亿元） 0.54 3.6 1.1 1.9 1.5 项目资本金缺口（亿元） 0.54 3 0.8 1.9 1                                    189        类别 募集资金投资项目情况                                              GMP完善和市药 泰达高科技园 天大科技园收                    融达科技园新 生物医药创新       项目名称 检院滨海实验 一二期升级改 购及提升改造                      建厂房 园二期                                               室一期项目 造项目 项目                                                                     天大科技园占                                                          对园区整体提 地面积13万平                                              GMP中试研发平                                                          升改造，深度优 方米，总建筑面                                              台项目建筑面                               生物医药创新 化园区载体空 积约11万平方                                              积1.41万平方                               园一期已开发 间布局，改扩建 米，是国家科技                    计划利用融达 米,框架结构四                               完成，计划在二 与拆除重建相 部、教育部确定                    科技园内1.2万 层，现计划对项                               期继续建设医 结合，提高容积 的首批十五个                    平米空地新建3 目进行改造完                               药企业生产载 率与使用效率， 国家大学科技 建设内容和规模 万平米生物医 善，同时在GMP                               体，土地面积11 最大限度的发 园建设试点单                    药类生产厂房， 四楼计划建设                               万平米，计划建 挥产业集聚效 位之一，也是天                    投资估算1.8亿 市药检院滨海                               设研发办公及 应。改造前总建 津市唯一的国                      元。 实验室一期项                               厂房载体22万 筑面积为6.4万 家级大学科技                                              目，装修及设备                                 平米。 平米，改造后可 园，计划通过收                                               购置投入约                                                          经营面积为 购盘活方式取                                               8300万元。                                                          14.5平方米。 得该项资产并                                                                     进行提升改造。                               已开工建设：                               计划分三期实                               施，首期2.6万                                              已开工建设：                               平米厂房已于                                              施工和装修已                               2023年1月开工 概念阶段： 已开工建设：                                              于2022年8月份                               建设，预计2024 正在进行产业 分四期实施，首                                              开工建设，2023                    概念阶段： 年10月份竣工， 策划和方案设 期已于2023年2                                              年3月竣工，实 前期工作进展 正在进行可研 二期5.4万平米 计，计划年底前 月份启动，计划                                              验仪器设备安                      编制 已于2023年6月 完成立项、设计 10月份竣工，竣                                              装2023年1月启                               份开工，预计 招标等前期工 工后启动二期                                              动，计划2023年                               2024年12月份 作。 改造前期工作。                                              9月份安装调试                               竣工，三期目前                                                完成。                               正在办理土地                               规划调整和土                               地手续阶段。       拟开工时间 2024年6月 2023年1月 2022年8月 2024年6月 2023年2月 拟使用募集资 科工园公                       0.4 2.8 0.6 1.2 0.4 金规模（亿元） 司 募集资金投入 资本金投入和 资本金投入和 收购关联公司             科工园公 向国资公司提 项目的具体方 对关联公司借 直接投入 对关联公司借 资产并直接投               司 供借款投入 式 款投入 款投入 入 项目介绍如下：                                        190 （一）融达科技园新建厂房 计划利用融达科技园内1.2万平米空地新建3万平米生物医药类生产厂房，投 资估算1.8亿元。 （二）生物医药创新园二期建设 2007年科技部、商务部、卫生部、国家食品药品监督管理局和天津市政府共 同组建成立国家生物医药国际创新园，现一期已开发完成，计划在二期继续建设 医药企业生产载体，土地面积11万平米，计划建设厂房载体22万平米，投资估算 12亿元。 （三）GMP完善和市药检院滨海实验室一期项目 该项目为企业投资项目。GMP中试研发平台项目位于滨海新区“国家生物医 药创新园”，建筑面积14,151平方米,框架结构四层，现计划对项目进行改造完 善，预计需投入资金7,000万元，同时在GMP四楼计划建设市药检院滨海实验室一 期项目，装修及设备购置投入约8,300万元，项目总投资估算1.5亿元。 上述三个项目主要用于发展生物医药行业。经开区现有400余家医药企业， 覆盖医药六大领域，包括生物药及制品、化学药、医疗器械、数字医疗、CRO/CDMO、 药械流通，医药产业链条完整，拥有高水平的研发机构30余家，2019年入选全国 生物医药园区综合竞争力50强。经开区生物医药产业发展迅猛，现有载体难以满 足需求，亟需新建部分载体来满足生物医药企业的需求。生物医药创新园二期作 为天津市和经开区的重点建设项目，将为经开区生物医药企业提供更多可用载体， 促进生物医药行业的进一步发展，符合天津市生物医药战略新兴产业集群的发展 战略。 （四）泰达高科技园一二期升级改造项目 原园区形象老旧，功能配套不足，计划对园区整体提升改造，深度优化园区 载体空间布局，改扩建与拆除重建相结合，提高容积率与使用效率，最大限度的 发挥产业集聚效应。改造前总建筑面积为6.4万平米，改造后可经营面积为14.5 平方米，容积率达到1.42，提升了约2.4倍，投资估算6.4亿元。 （五）天大科技园收购及提升改造项目 天大科技园占地面积13万平方米，总建筑面积约11万平方米，园区定位于高 端电子商务、IC设计等产业领域，现有实际入驻办公企业171家，是国家科技部、 教育部确定的首批十五个国家大学科技园建设试点单位之一，也是天津市唯一的                     191 国家级大学科技园，计划通过收购方式取得该项资产并进行提升改造，估算投资 总额5亿元。 上述（四）、（五）两个项目的建设有助于形成产业配套合理、资源充分共 享、市场竞争有序的、创新创业活跃的现代化生物医药产业集群及高端电子商务、 IC设计等产业集群。同时，可促进相关企业的技术研究、设备更新和产品开发， 为产业竞争力的进一步提高奠定基础。募投的5个项目总投资为26.7亿元，其中 已经落实的资金为14.9亿元，剩余需要自筹、融资等方式需要解决的资金缺口为 11.8亿元。本基金发行回收净资金5.64亿元，可解决上述资金缺口的47.8%，剩 余缺口需要通过利润滚存再投资、银行借款、发行专项债等方式解决。上述所列 5个项目可利用本基金的净回收资金需要根据项目建设具体情况进行具体分配。                     192 四、原始权益人拟认购基金份额情况 原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额的认购，份额以最终认 购数额为准，但合计持有战略配售的不动产基金份额所占本次基金份额发售数量 的比例不低于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基 金指引》”）《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办 法（试行）》等适用法律法规、监管部门要求的战略配售比例。 原始权益人或同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不 得低于本次基金份额发售数量的34%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市 之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份 额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取 得的不动产基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。不动产项目控股 股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单独适用前款规定。 不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参 与本基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份 额期限自上市之日起不少于12个月。 本基金战略配售情况详见本招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等 文件。               第四节 运营管理机构 一、运营管理机构基本情况 （一）基本信息                表2-86 运营管理机构基本情况 企业名称 天津泰达产业园管理有限公司 企业类型 有限责任公司（法人独资） 成立日期 2022年5月5日 统一社会信用代码 91120116MABLK6XCX2 注册资本 人民币500万元 法定代表人 杨帆 注册地址 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25             一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；商务秘书服务； 经营范围             房地产经纪；房地产咨询；企业管理咨询；企业管理；财务咨询；办公设备租                        193                赁服务；计算机及通讯设备租赁；计算机及办公设备维修；市场主体登记注册                代理；物业管理；停车场服务；工业设计服务；规划设计管理；科技中介服务；                技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；项目策划                与公关服务；市场营销策划；会议及展览服务；工程管理服务；合同能源管理；                商业综合体管理服务；餐饮管理；外卖递送服务；柜台、摊位出租；单位后勤                管理服务；广告制作；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可                的培训）；城市绿化管理；园林绿化工程施工；环保咨询服务；节能管理服务；                数字内容制作服务（不含出版发行）；安全咨询服务；采购代理服务；信息咨                询服务（不含许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执                           照依法自主开展经营活动）      登记状态 存续（在营、开业、在册）      （二）本基金运营管理机构符合《基金指引》第四十条规定的说明      根据表十八-1中天津泰达产业园管理有限公司（以下简称“运营管理机构”） 的营业执照及其公司章程，其经营范围中包含“园区管理服务”的内容，运营管 理机构可以在经营范围内为不动产项目提供运营管理服务。      根据运营管理机构提供的公司章程等相关资料以及运营管理机构的确认，运 营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运 营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于2 名；运营管理机构治理与财务状况良好，符合《基金指引》第四十条第一款第（二） 项和第（三）项规定。      在《运营管理协议》等相关法律文件生效后，运营管理机构符合《基金指引》 第四十条第一款规定的外部管理机构应符合的要求，具备作为不动产项目外部管 理机构的资质。      （三）设立、存续和历史沿革      2022年5月10日，天津经济技术开发区市场监督管理局颁发《营业执照》（统 一社会信用代码：91120116MABLK6XCX2），运营管理机构注册资本为人民币500 万元，由天津泰达科技工业园有限公司出资设立，股东及其持股情况如下：                表2-87 运营管理机构股东及其持股情况                    认缴出资金额 实际出资金额 持股比例 序号 股东名称 出资方式                   （人民币万元） （人民币万元） （%）       天津泰达科技工业园 1 500 500 100 货币         有限公司      （四）股权结构、控股股东和实际控制人情况      截至2024年3月31日，运营管理机构的控股股东为天津泰达科技工业园有限 公司。                             194 （五）组织架构 运营管理机构的组织结构如下图所示：               图2-10 运营管理机构组织架构图 （六）治理结构 运营管理机构根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立 了完善的法人治理结构。公司不设董事会，设一名执行董事，由股东任命产生， 执行董事任期三年，任期届满，经任命后连任。公司设经理1名，由执行董事聘 任或者解聘，经理对执行董事负责。公司不设监事会，设监事1名，由股东任命 产生。监事任期每届3年，任期届满，可连选连任。 （七）不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度 根据上级单位定位与自身业务需要，为进一步促进天津泰达产业园管理有限 公司以服务经开区高质量发展为先导，推动所辖园区产业结构优化、载体利用合 理高效、项目质量提升的转型升级要求，规范招商项目管理，制定准入标准和审 批流程，给予优质项目合理的扶持政策，引导企业健康、有序、快速发展，切实 做好落户企业日常服务管理工作，依据国家及市政府的相关政策法规，及经开区 投资促进相关政策、园区产业发展规划，特制定《天津泰达产业园管理科技工业 园有限公司招商项目审批及管理办法》。 1、业务流程 （1）项目入驻标准 1）入驻项目必须符合国家有关法律、法规，及安全生产、环境保护要求。 禁止工艺落后、设备陈旧、高耗能、高耗水、高噪音以及对周边环境有污染的项 目入驻。 2）入驻项目主体必须具有独立法人资格和完善的内部管理制度、财务制度， 并在经开区工商注册、税务登记，向属地税务部门缴税。 3）入驻项目应符合经开区及产业园管理公司引资要求及发展定位，且对整                       195 体发展规划、产业体系有积极贡献的生产型企业，或对该产业体系企业有配套、 扶助作用的服务型企业。 4）判定项目可否入驻时，需要对其产品附加值、生产工艺、市场占有率、 行业排名和发展前景等内容综合、有效评估，应征询相关审批部门审核，必要时 聘请外部顾问或第三方机构，委托尽职调研，建立科学合理的评价机制。 （2）项目分类及审批 招商项目可具体分为四种类型，其相应的入驻审批如下： 1）一般制造业项目、商贸、办公类等现代服务业项目。由运营服务部洽商 审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。 2）符合经开区及产业园管理公司引资要求和发展定位，需给予重点支持类 项目，应以上级单位或管委会项目落地支持文件为依托，按照项目优惠政策审批 权限执行。由运营服务部洽商审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。 3）重大招商引资项目，由运营服务部洽商和促进，根据项目提供的投资计 划书和项目情况，对项目进行评估论证，形成初步意见，报副总经理和总经理审 批后，再报请上级单位统一制定该项目整体优惠扶植政策，并依照经开区招商项 目签批流程，由管委会投委会对项目入驻和给予扶持政策进行审批。 4）拟购置资产类项目、合作开发类项目，由运营服务部充分考虑投资方资 质、背景、项目运营情况等信息，在与项目方充分洽商的基础上，根据项目提供 的投资计划书和双方拟定的合作计划，对项目进行充分评估论证，报副总经理和 总经理，经与项目管理公司达成一致后，报上级单位审批决策后执行。 （3）项目租金价格、优惠政策及审批 1）租金价格的制定 现有载体的对外租赁价格按照与项目公司批复价格体系执行。 租赁对外报价的构成包括基本租金和物业费两部分，两者合计形成综合租金。 如项目方提出其他增值服务、委托服务等需求，价格须另行商议，不作为租赁对 外报价的组成部分。 2）价格优惠及审批 招商人员应以公司统一的价格体系对外报价，根据项目的情况和审批权限范 围给予一定优惠，由运营服务部审核后，报副总经理和总经理审批后执行。                  196 3）免租期的确定和审批 a．免租期的确定 厂房优惠期采用“2+2+2”让渡基本租金模式给予入驻项目优惠扶持。即经 审核可以给予企业“2个月开办期+2个月装修期+2个月扶持期”，最高不超过6 个月免租期优惠政策，特殊情况或突破政策范围需履行相关审批决策程序。 一般类项目租赁，给予1个月的装修免租期，如该项目因生产工艺、装修改 造、资质审核等周期较长情况，可再给予1个月免租期，最高合计“2个月开办期”。 招商人员根据洽商情况，评估形成意见，报运营服务部和副总经理审批。 对优质招商项目，或确因厂房现状与企业实际需求相差很大，为盘活资产可 考虑再追加最高“2个月扶持期”。由运营服务部根据洽商情况，评估形成意见， 报副总经理和总经理审批。 b．免租期的审批 对免租期不超过6个月，且免租总金额未超过100万元的项目优惠，由副总经 理审批后执行； 对免租期超过6个月或免租金额大于100万元，但未超过200万元的项目优惠， 由总经理审批后执行； 2、管理制度、风险控制制度 （1）《天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度（试行）汇编2023版》 为保障“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目发行后不 动产项目运营的专业性和连贯性，确保REITs对国家有关监管要求的严格落实和 运营管理义务的有效履行，从而保障公共利益。天津泰达产业园管理有限公司作 为原始权益人成立的专业运营公司负责不动产项目资产的运营管理，以高度专业 化、深度精细化运营管理为目标，着力推动不动产项目运营提质增效，确保运营 目标完成情况可向社会公开，增强运营的透明度。 为加强天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度建设，提升公司内部管理 水平，强化风险管控意识，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证 券法》《中华人民共和国会计法》和其他有关法律法规，参照《企业内部控制基 本规范》《企业内部控制应用指引》等文件，结合上级公司、集团公司文件要求、 公司内部管理要求和具体情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司内部管理 制度（试行）汇编2023版》。                    197 1）为贯彻落实党的领导融入公司治理各环节，充分发挥上级公司党总支领 导作用、股东的决策作用、经理层的执行作用，明确责任边界、重大经营管理权 限，规范管理秩序，保证集团整体有序运作，提高决策效率，编制了《天津泰达 产业园管理有限公司权责管理》。 2）为明确用工制度，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工手册》； 为提高工作效率、强化工作作风，严格公司考勤管理，编制了《天津泰达产业园 管理有限公司员工考勤管理规定》；为强化公司员工遵纪守法和自我约束的意识， 增强员工的积极性和创造性，维护公司正常的工作秩序，构建和谐劳动关系，编 制了《天津泰达产业园管理有限公司员工奖惩管理办法》。 3）为进一步加强公司管理，确保公司级印章的安全使用，维护公司的合法 权益，编制了《天津泰达产业园管理有限公司印章管理制度》。 4）为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据国家有关法律法规，结 合公司具体情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司合同管理制度》。 （2）《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》 为提高天津泰达产业园管理有限公司的财务管理与会计核算水平，逐步实现 规范化、制度化、信息化的科学管理，达到对经济活动及收支全过程实行有效监 控，同时提高财务运作效率的目的。依据《中华人民共和国会计法》、《中华人 民共和国公司法》等相关现行成文法律，参照《企业会计准则》、《企业会计制 度》以及有关法规、办法，结合产业园管理公司的经营业态特点与财务管理要求， 制定了《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》。 （3）《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》 为加强安全生产投入管理，保障本公司安全生产资金投入，依据《企业安全 生产费用提取和使用管理办法》《天津市安全生产条例》等法律法规，特制定了 《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》。 整体上，包括上述制度在内的所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各 分子公司的顺畅运转，为公司进一步发展奠定了良好的基础。 （八）业务模式和持续经营能力 不动产项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团队进行运营管 理。2022年5月，为进一步推动本项目专业化的独立运作，更好地服务不动产投 资信托基金的存续管理，由原始权益人科工园公司出资设立全资子公司天津泰达                    198 产业园管理有限公司，自2023年以来运营管理公司逐步接手本项目的日常运营， 由于运营管理公司主要运营团队人员来源于原始权益人的核心管理团队，在运营 工作衔接方面不存在实质性障碍，目前运营管理公司已成功衔接近乎全部运营工 作。     运营管理机构主要业务是为本项目提供物业运营服务，保证了产业园的独立 运作，目前运营管理机构在运营的项目仅有本项目。     （九）近3年及一期的财务数据及主要财务指标分析     运营管理机构于2022年5月5日设立，未有审计报告和财务报表，目前公司无 任何财务信息。运营管理机构无任何有息负债、融资情况及对外担保情况。     （十）公司资信水平     1、信用状况     截至2024年3月31日，运营管理机构未进行过资信评级。     2、失信核查情况     根据运营管理机构公司提供的报告时间为2023年7月11日的《企业信用报告 （自主查询版）》、并经查询国家企业信用信息公示系统网站 （ http://www.gsxt.gov.cn/index.html ） 、 信 用 中 国 网 站 （ http://www.creditchina.gov.cn ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ http://zxgk.court.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站 （ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站 （ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （http://www.ndrc.gov.cn）和财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家 税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局天津市税务局 网站（https://tianjin.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设 部 （ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http://www.mnr.gov.cn/ ） 、 中 国 银 行 保 险 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html），中国证券监 督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/）、中国人民银行 网站（http://www.pbc.gov.cn/），并经运营管理机构确认，运营管理机构自成 立以来在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规                                    199 记录。 二、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况 （一）证监会备案情况 经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求运营管理机构天津 泰达产业园管理有限公司为不动产项目提供运营管理服务需另行取得专门的不动 产运营管理资质；天津泰达产业园管理有限公司按照《基金法》第九十七条、《基 础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任运营管理机构的备案之后， 即具备《基金指引》第四十条及《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 （REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》第八条规定的担任不动 产项目运营管理机构的主体资格及相应权限。 （二）同行业不动产项目运营管理经验 运营管理机构主要运营团队人员来源于原始权益人的核心管理团队，具备产 业园运营管理经验，详见本节“一、运营管理机构基本情况”之“（八）业务模 式和持续经营能力”及本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第 二节 运营管理安排”之“一、运营管理协议的主要内容”之“（十）促进项目 持续健康平稳运营的保障措施”。 （三）主要负责人员在不动产项目运营或投资管理领域的经验情况 截至2024年3月31日，运营管理机构共有员工6人，其中构成情况如下：               表2-88 运营管理机构学历构成情况        学历 人数 占总人数比例       硕士及以上 2 33.33%        本科 4 66.67%        合计 6 100.00%               表2-89 运营管理机构部门构成情况        部门 人数 占总人数比例        经理层 2 33.33%       综合事务部 1 16.67%       招商运营部 3 50%        合计 6 100.00% 总体来看，依托于运营管理机构的人员配置，整体素质较高，能够为不动产 项目的运营提供有力支持。 运营管理机构主要管理人员如下： 刘昕，泰达产业园管理公司执行董事，女，36岁，硕士学历，毕业于天津南 开大学，现任泰达科技工业园公司副总经理。2011年7月入职天津经技术开发区                          200 管委会直属企业天津泰达科技发展集团有限公司，具有超过10年的招商引资、企 业服务、园区运营及相关管理经验，长期从事区域产业培育和生态体系建设工作， 对自贸区、双创示范基地、科技孵化器等创新示范项目政策制定、服务体系搭建、 项目引入经验丰富。历任天津经济技术开发区管委会新经济促进局科长，泰达科 技工业园公司副总经理。 杨帆，泰达产业园管理公司法定代表人、总经理，男，44岁，硕士学历，毕 业于天津南开大学，现任泰达科技工业园公司综合管理部部长。2001年11月入职 天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总公司，长期前端一 线工作，具有超过20年的产业园区招商引资、企业服务、园区运营及相关工作管 理经验。历任微电子工业区总公司招商服务部部长、投资服务部部长，天津泰达 科技工业园公司园区运营部部长。熟悉产业园区开发流程、策划、招商、服务与 运营管理工作及技巧运用；尤其了解京津冀地区产业园区运营管理模式及招商服 务方式，具备独立团队管理及人员培训能力。 李鹏程，运营管理公司综合事务部部长，男，41岁，本科学历，中级工程师 职称。2005年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总 公司，长期在一线工作，具有超过18年的产业园区物业管理、工程建设、公用事 业管理、园区运营管理及相关工作经验。历任微电子工业区总公司公用事业部市 政主管、物业管理部运营主管，天津泰达科技工业园公司园区运营部市场拓展主 管、经营管理部规划发展主管。 马文先，招商运营部主管，女，37岁，本科学历，中级经济师，中级工程师。 2012年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津泰达弘泰物业服务有限公司， 长期在一线工作，具有超过11年的产商业项目物业管理、工程建设、企业服务、 安全管理、运营管理及相关工作经验。历任天津泰达弘泰物业服务有限公 司工 程管理部主管、经理助理，借调上级单位天津开发区国有资产经营有限公司、泰 达产发集团工程管理部主管。 经登录中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、应急 管 理 部 网 站 （ https://www.mem.gov.cn/ ） 、 生 态 环 境 部 网 站 （ http://www.mee.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http://www.samr.gov.cn/ ） 、 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （http://credit.ndrc.gov.cn/XYXX/admin_client/form_designer/ttt/index.                                   201 html）、财政部网站（http://www.mof.gov.cn/index.html）、中华人民共和国 住房和城乡建设部（http://www.mohurd.gov.cn/），截至本招募说明书出具日， 未发现主要管理人员最近两年在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领域、 产品质量领域、财政性资金管理使用领域存在失信记录，未发现其因严重违法失 信行为，被认定为失信被执行人或被暂停或限制进行融资记录。 综上，运营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有 不动产项目运营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业 人员不少于2名。 （四）项目资金收支和风险管控安排 无。 （五）同类项目运营管理情况及防止利益冲突的措施 运营管理机构除了为本基金所投资的不动产项目提供服务外，未来还可能为 其他同类型不动产项目提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项 下不动产项目和其他机构旗下的其他同类型不动产项目在所在区域和运营管理 策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租 户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。 为缓释本基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险， 本基金设置了相应风险缓释措施，包括： （1）本基金聘任的运营管理机构为本基金配备经管理人确认的专门运营管 理团队，设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏 感信息等。 （2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如： 本基金存续期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金 首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本 基金购入或出售不动产项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基 金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除 外）。 （3）运营管理机构关于利益冲突的相关承诺 1）基金管理人与运营管理机构在《运营管理协议》中约定： ①运营管理机构履行《运营管理协议》项下的职责时，应以基础设施基金份                           202 额持有人利益最大化为目标。 ②运营管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和标准以及《运营 管理协议》生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范和标准，以不低于运营 管理机构的其他同类资产的运营管理水平以及不低于行业内同类资产的运营管 理水平为基础设施项目提供运营管理服务。 2）运营管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避免同业竞争的 承诺函》： ①运营管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆 汽车厂房和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。运营管理机构不会将所取 得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会利 用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施REITs而有 利于竞品项目或其他项目的决定或判断。 ②在担任基础设施REITs的运营管理机构期间，运营管理机构将根据自身针 对产业园基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤 勉尽责、公平公正的原则，以不低于运营管理机构自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服务， 采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利 益。 （4）管理人按照年度营业收入的比例对运营管理机构进行考核，两年连续 不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管理费率，根据项目 公司营业收入完成情况确定奖惩比例。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发 生争议，且管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，原始权益人承诺 将与管理人积极协商解决措施。         第五节 存在重要影响的其他事项 一、项目公司正在履行或拟履行的重大合同 不动产项目正在履行的租赁合同情况详见本招募说明书“第二章 不动产项 目”之“第一节 不动产项目概况”之“七、不动产项目经营数据情况”。                     203 二、诉讼或者仲裁事项 不适用              204            第三章 资产评估与现金流测算                第一节 资产评估 一、评估情况 （一）评估对象及评估范围 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具了《博时津开科工产业园封闭 式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」 项目（反馈稿）》，以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中 国天津市滨海新区开发区渤海路2号「大陆汽车厂房」项目（反馈稿）》的估价 报告，分别对数字产业园项目及大陆汽车厂房项目进行了评估。 （二）评估基准日 价值时点：2024年3月31日 （三）评估方法 由于估价对象为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续 性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此根据估价对象的特点和实际状况， 采用收益法作为本次估价的评估方法。 应用收益法进行估价时，应该按照确定具体方法、测算收益期、测算未来收 益、确定报酬率或者资本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。 收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，报酬资本化法是预测估价对 象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值 或价格的方法。本次估价选用报酬资本化法。 本次估价将数字产业园未来十年的经营期作为预测期；大陆汽车厂房未来二 十年的经营期作为预测期，对上述预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算 后取得预测期内每年的净收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴现，预测期 末至土地使用权到期日期间的净收益按照经预测的增长率持续计算至土地使用 权到期日并贴现至价值时点。 （四）估价结果 评估机构采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先 确定出一定时期的运营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计 算估价对象的市场价值，该方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资                     205 本增长，让投资者或产权方可对估价对象可能带来的长期回报作出评估。 中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目，总建筑面积 为157,344.77平方米，土地使用权面积90,328.90平方米，于2024年3月31日之市 场价值为人民币808,000,000.00元（大写人民币捌亿零捌佰万元整），市场价值 单价为5,135元/平方米。 中国天津市滨海新区开发区渤海路2号「大陆汽车厂房」项目，总建筑面积 为63,233.61平方米，土地使用权面积82,298.20平方米，于2024年3月31日之市 场价值为人民币391,000,000.00元（大写人民币叁亿玖仟壹佰万元整），市场价 值单价为6,183元/平方米。 （五）评估假设条件与特别事项说明 1、租金水平 在计算不动产项目资产运营收入时，评估机构对于已出租部分物业，租赁期 限内：租金采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金）；租赁期外： 按照市场租金水平计算租赁收入；对于空置部分按照市场租金水平计算租赁收入。 （1）租约期内租金执行合同约定租金 已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约定 租金进行测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。 截至2024年3月31日，数字产业园项目月租金收入合计约为552.64万元（含 增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为47.02元/月/ 平方米。月物业管理费收入合计约为253.94万元（含增值税，按价值时点在执行 合同当月收入统计），当期平均管理费为21.60元/平方米/月。 截至2024年3月31日，大陆汽车厂房月租金收入合计约为352万元（含增值税， 按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为55.73元/月/平方米。 （2）租约期外租金采用市场租金 市场租金通过提取数字产业园同区域类似可比项目租金水平，经市场比较法 修正后获得。评估机构针对数字产业园，按照估价相关规范选取了同区域具有较 强可比性的鸿发工业园、天润科技园和天大科技园三个项目，通过对商圈聚集度、 办公聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状况、 办公类型、建筑面积、楼层、楼宇配套设施设备、装修情况、层高、楼龄及保养、 物业管理、以及有无限制条件等诸多因素进行对比、修正，并取三个案例修正后                         206 租金水平的算术平均值作为测算结果，最终确定不动产项目数字产业园的市场租 金水平为51.20元/平方米/月。根据估价对象所在地同类物业租赁市场的收益情 况，新承租方进驻前必须的装修时间及免租期等因素存在，都有可能带来租金损 失，根据对运营团队的访谈和对市场的调研，假设估价对象新签租约期限为3年， 所有新签租户采用的租赁期外市场租金每3年有30天的免租期及租赁空闲期，考 虑到7号楼重要现金流提供方承租面积较大，充分评估换租风险，对7号楼另行设 置6个月租赁空闲期。 评估机构针对大陆汽车厂房的生产厂房部分，按照估价相关规范选取了同区 域的荣晟嘉汇（原嘉年华）厂房、天大科技园厂房和生物医药研发厂房三个项目； 研发办公部分则选取了天大科技园研发楼、融健大厦研发楼和生物医药研发大厦 研发楼三个项目，并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，最 终确定不动产项目大陆汽车厂房的市场租金水平为：1-2期生产厂房部分为51.00 元/平方米/月；3期生产厂房部分为54.10元/平方米/月；4期研发办公部分通过 相同方法，确定市场租金水平为61.20元/平方米/月。 2、租金增长率 （1）数字产业园 根据市场调研，估价对象所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产业 园及生产型企业为主，产业园办公用房需求稳定。估价对象及区域内其他可比生 产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年1.5%-2.5%。 根据对数字产业园运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长率 设定为5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为1%-3%。 估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率4%。 预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的 市场状况综合分析以2.0%进行预测。 （2）大陆汽车厂房 估价对象当前已签约租户租期内租金增长率基本为0%。根据市场调研，估价 对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定。估价对象及区 域内其他可比生产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年 1.5%-2.5%。 根据对大陆汽车厂房运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长                      207 率设定为5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为1%-3%。 估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率4%。 预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的 市场状况综合分析以2.0%进行预测。 3、出租率 不动产项目位于天津市滨海新区开发区。开发区是滨海新区最早的工业区， 也是政府着力打造的最核心的工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势， 聚集了如汽车及装备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空航天等支 柱产业，同时也吸引了大量的龙头企业聚集于此。随着开发区区域整体规划及产 业发展都向着利好方向进行，区域认可度不断增加。 （1）数字产业园 数字产业园2021年、2022年、2023年及2024年1月-3月的出租率分别为72.16%、 80.20%、83.02%和82.48%，同时根据市场调研，数字产业园所在区域产业基础较 好，研发办公用房需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租 率长期处于较高位，成熟稳定研发办公项目一般出租率在70%-90%。截至2024年3 月31日，数字产业园签约租户共计112个，其中已出租面积的17.99%于2024年年 底到期，已出租面积的41.65%于2025年年底到期，已出租面积的25.04%于2026 年年底到期，已出租面积的4.08%于2027年底到期，已出租面积的11.24%于2028 年及以后到期。评估机构给出的数字产业园预期出租率为：2024年4月-12月出租 率为83.3%，2025年至土地使用年期终止出租率均为85%。 2023年以来，经开区围绕服务超算中心新型研发机构改革、推动算力转化生 产力、国资资产公募REITs项目发行工作和园区高质量发展工作进行部署。要求 通过双向赋能，重点加强数字产业园招商、服务和运营机制建设，着力完善园区 软硬件配套环境，加速引育数字经济企业，推进算力向现实生产力转化，天河数 字经济产业园获天津市发改委批复为第二批现代服务业特色数字化集天河数字 经济产业园获天津市发改委批复为第二批现代服务业特色数字化集聚区。 截至2024年3月31日，根据当前意向租户沟通情况，出租率有望在2024年末 提升至85%左右，提前达到预测期稳态出租率，因此上述出租率假设具备较高的 可实现性。                        208 （2）大陆汽车厂房 大陆汽车厂房2021年、2022年、2023年及2024年1月-3月的出租率均为100%， 同时根据市场调研，估价对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房 需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期处于较高位， 根据项目自身特点，出租率在100%。截至2024年3月31日，大陆汽车厂房签约租 户1个，近三年及一期出租率均为100%。 根据租约大陆汽车厂房一至三期租约到2032年，四期租约到2040年，就租赁 合同而言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前五年内提前退租，承 租方应赔偿出租方相当于12个月租金的赔偿，如承租方在租赁合同期后十年内提 前退租，承租方应赔偿出租方相当于6个月租金的赔偿；研发中心的租赁合同中 约定如由于承租方违约造成合同终止，承租方除应赔偿出租方因承租方原因导致 工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩余未执行租赁期租金总额 的百分之五十向出租方支付违约金。大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，产权方 为满足租户的生产要求，在厂房建设过程中均满足其具体要求并交付使用。经评 估机构调研，项目周边甚至天津市范围内能满足租户相关要求的物业较少。目前 租户为重资产的生产企业属性，退租搬迁的成本代价较高，因此租户退租、换租 风险较小。 综上，大陆汽车厂房于预测期内的出租率均为100%假设具有合理性。 4、收缴率 鉴于不动产项目资产在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全 部收缴租金的情况，从而对收入形成一定的损失。不动产项目资产的出租方与租 户的租赁合同中对租赁保证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等 相关事项进行了约定。此项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失， 以此提高并保证收缴率。 （1）数字产业园 数字产业园2021年至2023年度收缴率分别为95.98%、94.95%、92.48%，三年 平均值为94.47%。 参考数字产业园历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管理 费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金收 缴率不低于95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次年                        209 对上一年度未收回部分的收缴率不低于60%，剩余40%未收回部分须在第三年内全 部收回。” 本次评估酌情按照收益期内租金收入及物业费收入的收缴率为2024 年4月-12月和2025年均为94%，2026年及以后均按95%计算，即收租损失分别按6% 及5%进行测算。 （2）大陆汽车厂房 大陆汽车厂房2020年至2022年租金收缴率均为100%。 参考大陆汽车厂房历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管 理费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金 收缴率不低于95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次 年对上一年度未收回部分的收缴率不低于60%，剩余40%未收回部分须在第三年内 全部收回。”本次评估酌情按照收益期内租金收入的收缴率为100%计算，即不考 虑收租损失。 5、物业管理费 数字产业园从2018年起签署的合同物业费即为0.8元/平方米/天，有部分关 联租户物业费给与8折优惠，另有个别租户不收取或仅收取0.1元/平方米/天。根 据评估机构对租赁合同及租赁台账的整理可知，已出租部分综合平均物业费为 0.7元/平方米/天，故本次评估估价对象市场物业费取值亦为0.7元/平方米/天， 折合为21.29元/平方米/月（含增值税），且直至土地使用年期终止不递增。 大陆汽车厂房不收取物业管理费。 6、运营期间成本费用、税金及附加假设 （1）数字产业园项目                   表3-1 数字产业园项目运营成本 费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据        租金增值税 9% 本次测算采用签约租金、签约物业管理费及市场                                   租金、市场物业管理费均为含增值税 增值税 物业管理费增值税 6%                   税率分别为9%、        可抵扣项 可抵扣项包括保险费及物业管理费                      6%                                包括维修费、基本运营管理费及管理费，取费基        综合运营管理费 7.0%                                    数为运营收入（不含增值税）        能源费-含公区 6.5% 取费基数为运营收入（不含增值税） 运营支出 本次评估物业费支出按合同约定价格计算，即每                   物业管理合同 年物业费支出成本约为10,168,880.00元（不含        物业服务费                     金额 税），自2025年起按照物业管理费支出每年较前                                        一年度增加1%计算。 非运营支 房产税-从价 70%*1.2% 取费基数为计价部分房产原值 出 土地使用税 5元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积                                210 费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据                   财产一切险：                                    财产一切险取费基数为估值金额                     0.072‰        保险费 公众责任险暂按10,000元计，按每年需支付保险                   公共责任险暂                                    费约为64,317元（不含税）计算                   按10,000元计        增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税        印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税） （2）大陆汽车厂房                  表3-2 大陆汽车厂房项目运营成本 费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据                                       本次测算采用签约租金及市场租金均为含        租金增值税 一般征收9%                                               增值税 增值税        可抵扣项 税率6% 可抵扣项包括保险费        综合管理服务费 4.0% 取费基数为运营收入（不含增值税）                                         取费以2021-2023年物业管理合同金额 运营支出        物业管理费 95,755元/年（不含税） 95,755元/年（不含税）为基数，后续年度                                                 每2年增长2%        房产税-从租 12% 取费基数为运营收入（不含增值税）        土地使用税 5元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积                                           财产一切险取费基数为估值金额 非运营支 财产一切险：0.06‰        保险费 公众责任险暂按10,000元计，按每年需支 出 公共责任险暂按10,000元计                                        付保险费约为31,566元（不含税）计算        增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税        印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税） 7、资本性支出 （1）数字产业园 本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，资本性支出取费基数为年运营 收入（不含增值税）的1.0%计算。 根据不动产项目资产的历史大修支出记录，数字产业园2019-2023年大修支 出共计560.29万元，平均每年支出112.06万元；若剔除7号楼的定向招商和特殊 改造需求的非经常性因素，2019-2023年大修支出共计285.90万元，平均每年支 出57.18万元。7号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动 进行了硬件支持，但属于非经常事项；另外，数字产业园于2023年3月-9月对外 檐等进行了提升改造，减轻项目未来在大型维修改造的负担，故综合考虑数字产 业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，数字产业 园项目设定资本性支出为年运营收入（不含增值税）的1.0%为合理水平。 （2）大陆汽车厂房 本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，前10年资本性支出取费基数为 年运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入（不 含增值税）的2.5%计算。                                211 大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户 具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于2017 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行 了维修。根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自2005年开 始运营，仅2017年-2019年、2023年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调 系统等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出2,557.87万元。自2005年至今 折合平均每年约134.62万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣工日 期、可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前10年取费基数 为年运营收入（不含增值税）的3.0%计算，从第11年开始取费基数为年运营收入 （不含增值税）的2.5%。对于未来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出 金额的大修需求，由项目公司（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营 管理协议》予以明确：超过评估预测期内资本性支出金额的部分，由运营管理机 构承担；运营管理机构应及时响应承租人的实际需求，不得因管理不到位、不及 时影响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由运营管 理机构、天津泰达科技工业园有限公司承担相应责任。通过《委托运营管理协议》 约定的形式，锁定不动产项目资产未来的资本性支出金额，按照协议内容，大陆 汽车厂房前10年资本性支出取费基数为年运营收入（不含增值税）的3.0%计算， 从第11年开始取费基数为年运营收入（不含增值税）的2.5%计算。 8、收益年限 （1）数字产业园 数字产业园土地使用权终止日期为2057年06月26日，于价值时点2024年3月 31日剩余使用年期为33.24年；估价对象于2009年及2013年建成，钢及钢混结构， 钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为60、80年，至价值时点2024年3月 31日，已使用约11-15年，估价对象剩余经济耐用年限约为45-49年；根据孰短原 则，估价对象收益年期为33.24年。 （2）大陆汽车厂房 大陆汽车厂房土地使用权终止日期为2054年06月22日，于价值时点2024年3 月31日剩余使用年期为30.23年；估价对象不同建筑物分别于2005-2012年、2017 年及2021年建成，建筑结构为钢及钢混结构，钢结构生产用房最高经济耐用年限 为70年，钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为60、80年，至价值时点2024                       212 年3月31日，已使用约3-19年，估价对象剩余经济耐用年限约为57-61年；根据孰 短原则，估价对象收益年期为30.23年。 结合区域总体规划、建筑设计功能等条件基本满足使用至土地使用权到期日， 基金管理人认为上述收益年限参数指标选取具备合理性。 9、折现率（报酬率） 本次数字产业园项目估价测算采用7.5%的折现率；大陆汽车厂房项目估价测 算采用8.0%的折现率。其中，大陆汽车厂房由研发办公和生产厂房组合业态产品 组成，因此两项资产采用了不同的折现率。该报酬率是为资本成本或用以转换日 后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述报酬 率时采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将 报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，无风险报酬率参照 价值时点十年到期国家债券的收益率2.56%进行确定；风险报酬率是根据同类地 区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，其测算结果如下：       风险因素 数字产业园折现率 大陆汽车厂房折现率     无风险报酬率 2.29% 2. 29%      风险报酬率                        3.50% 3.50% ——投资不动产风险补偿均值      风险报酬率 ——估价对象流动性、区位、行业                        1.50% 2.08% 及管理负担、合规、增长、特殊经 营等方面风险补偿调整       报酬率 7.50% 8.00% 注：上述报酬率按0.25%进行归整。 本次估价对象位于天津市滨海新区，当地社会经济环境发展良好，根据估价 对象的区位，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用上 述报酬率进行计算。 （六）收益预测过程 评估机构采用收益法（报酬资本化法）对预测期内每年收入、成本费用及税 金进行估算并折现，收益预测过程及各项参数取值详见本节“（三）评估方法” 及“（五）评估假设条件与特别事项说明”。 （七）市场法校验情况 不适用                           213 （八）内部收益率（IRR） 不适用 （九）基础设施资产的资本化率 资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡 量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI） /不动产评估价值（或成本）。 资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化 率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户 类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。以预测的2024年运营净收益为计算 基础，本项目2024年度的资本化率为7.01%。 二、关于资产评估重要参数的合理性分析 （一）运营收入的合理性分析 评估机构对租金水平、租金增长率、出租率、收缴率及物业管理费等运营收 入相关参数的取值及依据详见本节“一、评估情况”之“（五）评估假设条件与 特别事项说明”。 （二）运营成本的合理性分析 评估机构对运营期间成本费用、税金及附加、资本性支出等运营成本相关参 数的取值及依据详见本节“一、评估情况”之“（五）评估假设条件与特别事项 说明”。 （三）折现率的合理性分析 评估机构采用累加法确定折现率（报酬率），数字产业园项目采用7.50%、 大陆汽车厂房项目采用8.00%，其构成及依据详见本节“一、评估情况”之“（五） 评估假设条件与特别事项说明”。 （四）敏感性分析和压力测试 评估机构就估值折现率、预测期运营净收益增长率、预测期外运营净收益增 长率和出租率四项评估参数进行压力测试，确认在压力情况下不动产项目估值变 化情况。在本次估值结果数字产业园8.08亿元和大陆汽车厂房3.91亿元情况下， 当数字产业园折现率下降0.5%、预测期内运营净收益增长5.0%、预测期外运营净 收益增长0.75%的情况下，数字产业园评估值将达到9.34亿元；当大陆汽车厂房 折现率下降0.5%、预测期内运营净收益增长87%、预测期外运营净收益增长1%的                      214 情况下，评估值将达到7.80亿元，合计评估值将达到17.14亿元。按照《博时津 开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年4月1日-2025年12月31日可供 分配金额测算报告及审核报告》的可供分配金额测算结果测算，2024年预测净现 金流分派率将不满足《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报推荐工作的通知》对于经营收益权类项目净现金流分派率原 则上不低于3.8%的要求。压力测试结果如下：                                             单位：亿元     项目名称 数字产业园 项目名称 大陆汽车厂房                         折现率变化     变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值     下降0.5% 6.00% 下降0.5% 7.00%                 预测期内运营净收益增长率变化     变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值     增长5.0% 5.0% 增长87% 87%                 预测期外运营净收益增长率变化     变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值 增长0.75.0% 2.75% 增长1.0% 3.00%                         出租率变化      变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值       无变化 无变化 无变化 无变化 调整后评估值 9.34 7.80     合计评估值 17.14亿 压力测试结果下净现金流分                                 3.73%       派率 根据前述评估参数的敏感性分析和压力测试可知，当相关评估参数调整使基 础资产估值达到17.14亿元以上时，即较目前资产估值上升42.95%时，将出现不 利情况，当期分派率将低于3.8%及以下。                第二节 现金流测算分析 可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种 假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。 本项目的评估机构戴德梁行基于不动产项目资产的经营预期已对现金流进 行了预测。在评估机构现金流预测的基础上，基金管理人基于不动产项目资产经 审计机构审计的历史经营数据，结合不动产项目资产的收缴率水平，对未来经营 的预测进行了谨慎性调整，编制了不动产项目资产2024年4月-2025年的可供分派 现金流表。经审计机构审阅，可供分配现金流表的现金流预测与评估机构的现金 流预测的差异未超过5%。 因此，基金管理人基于谨慎性原则综合考量各项因素，编制了不动产项目资                           215 产的可供分配现金流表，已通过了审计机构的审阅。同时，基金管理人提示不动 产项目资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险，提请报告使用者注意。 一、预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合并现金流量表及可供 分配金额计算表 根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴华专字（2024）第 011048号《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年4月1日 -2025年12月31日可供分配金额测算报告及审核报告》显示： （一）预测合并资产负债表 不适用 （二）预测合并利润表                      表3-3 预测合并利润表                                                        单位：万元                项目 2024年度4-12月 2025年度 一、营业收入 9,790.77 12,120.62 其中：营业收入 9,790.77 12,120.62 利息收入 - - 投资收益 - - 公允价值变动损益 - - 其他收入 - - 二、营业总成本 7,208.41 8,205.48 其中：营业成本 5,504.80 6,098.74 税金及附加 1,115.45 1,322.54 管理人报酬及托管费 287.76 383.68 销售服务费 - - 交易费用 - - 利息支出 157.90 210.53 其他费用 142.50 190.00 加：其他收益 - - 信用减值准备 - - 资产减值准备 - - 资产处置损益 - - 三、利润总额 2,582.36 3,915.13 减：所得税费用 - - 四、净利润 2,582.36 3,915.13 五、综合收益总额 2,582.36 3,915.13 （三）预测合并现金流量表                     表3-4 预测合并现金流量表                                                        单位：万元            项 目 2024年度4-12月 2025年度                            216 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 9,328.32 12,266.67 收到的税费返还 - - 收到其他与经营活动有关的现金 - -             经营活动现金流入小计 9,328.32 12,266.67 购买商品、接受劳务支付的现金 1,686.96 2,100.93 支付给职工以及为职工支付的现金 187.54 380.42 支付的各项税费 1,930.54 2,496.91 支付其他与经营活动有关的现金 359.01 549.93             经营活动现金流出小计 4,164.05 5,528.19           经营活动产生的现金流量净额 5,164.27 6,738.48 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 - - 取得投资收益收到的现金 - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - - 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - 收到其他与投资活动有关的现金 - -             投资活动现金流入小计 - - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 120,787.87 - 收购不动产项目所支付的现金 - - 投资支付的现金 - - 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - 支付其他与投资活动有关的现金 - -             投资活动现金流出小计 120,787.87 -           投资活动产生的现金流量净额 -120,787.87 - 三、筹资活动产生的现金流量： 发行基金份额收到的现金 120,904.28 - 取得借款收到的现金 - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - -             筹资活动现金流入小计 120,904.28 - 偿还债务支付的现金 - - 偿付利息支付的现金 - - 向基金份额持有人分配的支付的现金 4,793.80 6,489.62 支付其他与筹资活动有关的现金 - -             筹资活动现金流出小计 4,793.80 6,489.62           筹资活动产生的现金流量净额 116,110.48 -6,489.62 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 486.89 248.86 加：期初现金及现金等价物余额 - 486.89 六、期末现金及现金等价物余额 486.89 735.74 （四）合并可供分配金额测算表                     表3-5 合并可供分配金额计算表                                                             单位：万元                项目 2024年度4-12月 2025年度 一、合并净利润 2,582.36 3,915.13 二、税息折旧及摊销前利润 6,270.35 7,766.03                             217 其中：折旧和摊销 3,530.09 3,640.36 利息支出 157.90 210.53 所得税费用 - - 三、其他调整 -1,476.55 -1,276.41 不动产基金发行份额募集的基金 120,904.28 - 取得借款收到的本金 - - 偿还借款本金支付的本金 - - 购买不动产项目的支出 -120,787.87 - 其他资本性支出 - - 不动产项目资产减值准备的变动 - - 不动产项目资产的处置利得或损失 - - 处置不动产项目资产取得的现金 - 应收和应付项目的变动 -1,064.04 -810.13 支付的利息及所得税费用 - - 未来合理的相关支出预留 -528.93 -466.27 其中：重大资本性支出 -156.10 -198.79 未来合理期间内的债务利息偿还 - - 未来合理期限内的运营费用 -372.83 -267.48 其他调整项目 - 四、本期/本年可供分配金额 4,793.80 6,489.62 假设2024年度及2025年度预测可供分配金额100%分派，本基金2024年度 （4-12月）和2025年度的预测净现金流分派率分别为5.31%（年化）和5.41%。 二、编制基础及假设情况 （一）编制基础 1、会计期间 本基金的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。 2、记账本位币 人民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以人民币为记账 本位币。本基金编制备考合并可供分配金额测算表时所采用的货币为人民币。 3、金融工具 在本基金成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 （1）金融资产的分类、确认和计量 本基金根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金 融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他 综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资                       218 产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含 或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本基金按照预期有权收取的对价 金额作为初始确认金额。 1）以摊余成本计量的金融资产 本基金管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量 为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定 日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本 基金对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销 或减值产生的利得或损失，计入当期损益。 2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 本基金管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以 出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本基 金对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或 利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。 此外，本基金将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动 计入其他综合收益的金融资产。本基金将该类金融资产的相关股利收入计入当期 损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其 他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。 3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 本基金将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本基金为了消除或显著减少会计错 配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 对于此类金融资产，本基金采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期 损益。 （2）金融负债的分类、确认和计量 金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债， 相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认 金额。                    219 1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债 （含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融负债。 交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计 量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。 被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本项 目自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债 时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留 存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身 信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本项目将该金 融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损 益。 2）其他金融负债 除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的 金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债， 按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 （3）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：1）收取该金融资产现金流 量的合同权利终止；2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬转移给转入方；3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有 保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且 未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关 金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融 资产价值变动使企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因 转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计 入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终                     220 止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到 的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额 之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。 本项目对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让， 需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资 产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留 了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有 转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是 否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 （4）金融负债的终止确认 金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本项目终止确认该金融负 债（或该部分金融负债）。本项目（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融 负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同 的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本项目对原金融负债（或 其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改 后的条款确认一项新金融负债。 金融负债（或其一部分）终止确认的，本项目将其账面价值与支付的对价（包 括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。 （5）金融资产和金融负债的抵销 当本项目具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法 定权利是当前可执行的，同时本项目计划以净额结算或同时变现该金融资产和清 偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。 除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 （6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能 收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本项目采用 活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、 经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发 生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本项目采用估值技术确定其 公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中                     221 使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法 和期权定价模型等。在估值时，项目采用在当前情况下适用并且有足够可利用数 据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所 考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。 在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。 （7）金融资产减值 本项目需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价 值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收账款、其他应 收款。此外，对部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和 确认信用减值损失。 1）减值准备的确认方法 对于租赁应收款、应收款项、合同资产、其他应收款，本项目运用简化计量 方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。 信用损失，是指本项目按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现 金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中， 对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本项目按照该金融资产经信用调 整的实际利率折现。 除上述采用简化计量方法以外的金融资产及财务担保合同，本项目在每个资 产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初 始确认后未显著增加，处于第一阶段，本项目按照相当于未来12个月内预期信用 损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用 风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本项目按 照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实 际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本项目 按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和 实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本 项目假设其信用风险自初始确认后未显著增加。 本项目基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本项目考虑了不同客 户的信用风险特征，以账龄组合为基础评估以摊余成本计量金融工具的预期信用 损失。                   222 本项目在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济 状况预测的合理且有依据的信息。 2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准 本项目利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产 负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信 用风险自初始确认后是否已显著增加。 本项目在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素： 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化； 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或 经济状况的不利变化。 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化； 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化； 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生 显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响 违约概率； 预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化； 借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的 免除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的 合同框架做出其他变更； 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化； 合同付款是否发生逾期超过（含）30日。 3）已发生信用减值的金融资产的判断标准 当本项目预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发 生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的 证据包括下列可观察信息： 发行方或债务人发生重大财务困难； 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其 他情况下都不会做出的让步； 债务人很可能破产或进行其他财务重组；                     223 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失； 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。 4）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法 本项目对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方 款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人 很可能无法履行还款义务的应收款项等。 除了单项评估信用风险的金融资产外，基于共同风险特征还可以将金融资产 划分为不同的组别，如金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、 合同结算周期、债务人所处行业等，在组合的基础上评估信用风险。 5）金融资产减值的会计处理方法 期末，本项目计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于 其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备 的账面金额，则将差额确认为减值利得。 6）各类金融资产信用损失的确定方法 a、应收账款及合同资产 对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本项目按照相当于整个存续 期内的预期信用损失金额计量损失准备。 基于其信用风险特征，将其划分为不同组合： 项目 确定组合的依据 组合1：按单项计 单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计 提资产信用损失 入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。 组合2：采用账龄             本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。 分析法计提 组合3：无风险组             本组合主要为由财政补贴扶持的租户、行政事业单位 合 b、其他应收款 本项目依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当 于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项 评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：            项目 确定组合的依据 组合1：采用账龄分析法计提 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。 组合2：备用金组合 本组合为日常经常活动中应收取的员工借款、社保公积金。                           224 4、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款。期末如果有客观证据表明应收款项发 生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失， 计入当期损益。可收回金额是通过对其未来现金流量（不包括尚未发生的信用损 失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置费用等）。 原实际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收款项的预计 未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金 流量进行折现。 （1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标准： 金额在100.00万元以上（含）。                        单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面 单项金额重大并单项计提坏账准备计提方法： 价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发                        生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。 （2）按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项 对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按 信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信 用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组 合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏账准备。 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：       账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）      1年以内 5.00 5.00      1－2年 20.00 20.00      2－3年 50.00 50.00      3年以上 100.00 100.00 组合中，无风险组合按其性质，发生坏账的可能性非常小，不予计提坏账准 备。 （3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项                           存在客观证据表明本项目将无法按应收款项的原有 单项金额不重大的判断依据或金额标准：                           条款收回款项。                           根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面 单项金额不重大但单项计提坏账准备计提方法                           价值的差额进行计提。 5、长期待摊费用 长期待摊费用包括已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年 以上的装修费用、设备大修费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出                          225 减去累计摊销后的净额列示。本项目中摊销期3年。 6、投资性房地产 投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地 产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的 建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果 与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地 产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。 本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或 土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净 残值和年折旧率如下： 类别 使用寿命 残值率 年折旧率 房屋及建筑物 50年 5% 1.90% 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济 利益时，终止确认该项投资性房地产。 投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税 费后的差额计入当期损益。 7、除商誉以外的非金融资产减值 本项目在每一个资产负债表日检查投资性房地产是否存在可能发生减值的 迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。 估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金 额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收 回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金 流量的现值两者之中的较高者。 如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计 入当期损益。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 8、借款费用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发 生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费                      226 用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销 售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合 资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借 款费用在发生当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得 的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根 据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款 的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的 汇兑差额计入当期损益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达 到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断 时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重 新开始。 9、职工薪酬 职工薪酬，是指本项目为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种 形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期 职工福利。 除因解除与职工的劳动关系而给予的补偿外，本项目在职工提供服务的会计 期间，将应付的职工薪酬确认为负债。 本项目按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、 医疗保险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产 成本或当期损益。 短期薪酬，是指本项目在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月 内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。短期薪酬具体包 括：职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生 育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤， 短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。本项目在职工提供服务的 会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入                     227 相关资产成本或费用。 离职后福利，是指本项目为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除 劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后 福利包括养老保险、年金、失业保险、内退福利以及其他离职后福利。 本项目将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利 计划，是指本项目与职工就离职后福利达成的协议，或者本项目为向职工提供离 职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固 定费用后，本项目不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划， 是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。在职工为本项目提供服务的会计期 间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关 资产成本。 本项目向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指向未达到国 家规定的退休年龄、经批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社 会保险费等。对于内退福利，在符合内退福利相关确认条件时，将自职工停止提 供服务日至正常退休日期间本项目拟支付的内退福利，按照现值确认为负债，计 入当期损益。 辞退福利，是指本项目在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或 者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。本项目向职工提供辞退福利的， 在下列两者孰早日确认辞退福利产生的负债，并计入当期损益：（1）本项目不 能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。（2）本项 目确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职 工薪酬。 10、收入确认 本项目的收入主要来源于提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使 用权收入（房屋租赁收入）。 本项目在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时， 按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向 客户转让可明确区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商 品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本项目                  228 预期将退还给客户的款项。 满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履 约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗 所带来的经济利益；（2）客户能够控制本项目履约过程中在建的商品；（3）本 项目履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本项目在整个合同期间内有 权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本项目在客户取得相关商品或 服务控制权的时点确认收入。 合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权 时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额， 在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服 务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。 本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履 行了相关履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放 弃其全部或部分合同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相 关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则， 本项目只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关 余额转为收入。 （1）取得合同的成本 本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期 能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同 的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时 计入当期损益。本项目为取得合同发生的其他支岀，在发生时计入当期损益，明 确由客户承担的除外。 （2）履行合同的成本 本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则 范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期 取得的合同直接相关；（2）该成本增加了本项目未来用于履行履约义务的资源； （3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认 相同的基础进行摊销，计入当期损益。                     229 11、所得税 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以 按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为 资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税 基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产 及递延所得税负债。 一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性 差异，本项目以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确 认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业 合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生 的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或 负债。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可 抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按 照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税 和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税 调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无 法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税 资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同 时进行时，本项目当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所                  230 得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得 税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资 产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债 或是同时取得资产、清偿负债时，本项目递延所得税资产及递延所得税负债以抵 销后的净额列报。 12、租赁 实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资 租赁以外的其他租赁为经营租赁。 本项目作为岀租人记录经营租赁业务。 经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金 额较大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金 收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入 当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （二）假设设置 1、合并可供分配金额测算表的基本假设如下： （1）不动产基金及不动产基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或 地区的现行政治、法律、法规、政策及其经济环境在2024年4月至2025年期间（以 下简称“预测期”）内不会出现可能对不动产基金运营造成重大不利影响的任何 重大事项或变化。 （2）不动产基金的运营及项目公司的不动产项目资产在预测期内不会因任 何不可抗力事件或非不动产基金管理人所能控制的任何无法预料的原因（包括但 不限于发生天灾、供应短缺、劳务纠纷、重大诉讼及仲裁）而受到严重影响，同 时，项目公司拥有的不动产项目资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等。 （3）公共卫生突发事件在预测期内不会出现重大反复，不会对不动产基金 在预测期内的运营产生重大不利影响。 （4）不动产基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在 预测期内均不会发生重大变化。 （5）预测期内不动产基金管理人董事、高级管理人员以及其他关键人员能 够持续参与不动产基金的运营，且不动产基金管理人能够在预测期内保持关键管 理人员的稳定性。                     231 （6）预测期内相关税法规定不会发生重大变化。资产支持专项计划作为所 得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税。 （7）预测期内银行贷款利率不会发生重大变化。 2、合并可供分配金额测算表的特定假设如下： （1）假定本基金于2024年4月1日成立，募集资金用于向天津泰达科技工业 园有限公司支付购买项目公司的股权转让款、通过资产支持专项计划以股东借款 的形式投入项目公司以置换项目公司存量负债及预留本基金运行所必需的现金 储备。假设预测期内无新增募集资金。 （2）在SPV公司收购项目公司股权前后，不动产基金与项目公司均不受同一 方或相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。不动产基金在合 并中取得的项目公司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计 算其成本费用或所产生的收入，该基础设施资产组合构成业务。 （3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设不动产基金 的发行、取得并购贷款、收购项目公司以及不动产基金内部资金拆借的安排于 2024年内完成，项目公司于2024年内已收回存放于天津泰达科技工业园有限公司 的集团存款，并按照合并财务报表的编制原则进行编制。 （4）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至2024年3月31日 止已签订的租赁合同的主要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条款； 同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均 可强制执行。 （5）预测期内项目公司的运管水平有所提高，应收账款可按照预期进行收 回。 （6）不动产基金预测期间内假定不会出现为因租户违约或提前退租而向租 户收取的违约金或其他产生营业外收入的情况。 （7）不动产基金认购专项支持计划份额，专项支持计划收购科工园公司设 立两个SPV公司股权，并对SPV完成股份实缴及股东借款发放，SPV向原始权益人 科工园公司购买两个项目公司股权，股权转让对价扣除应偿还的项目贷款后，以 现金全额支付。完成项目公司股权转让后，将履行国有资产转让备案程序，并完 成工商登记变更。在工商登记变更完成后，不动产REITs完成底层资产交割，满 足上市条件。上市完成后的六个月内项目公司分别向市场监督管理局申请吸收合                     232 并SPV，完成后SPV将被注销。至此，项目公司承接SPV公司全部股权和债权，最 终形成资产支持专项计划对项目公司的债权债务关系。 项目公司预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出可 在项目公司计算企业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务处理 均符合相关法律法规的规定；与此同时SPV向原始权益人科工园公司支付的项目 公司股权收购对价为不动产基金募集规模扣减需预留的全部费用和税费后的金 额，其中，需预留的全部费用和税费包含但不限于不动产基金层面、专项计划层 面、SPV公司层面、项目公司层面需预留款项，含SPV公司投资相关印花税、项目 贷款（如有）相关印花税、SPV公司股权转让价款及相关税费、项目公司股权转 让受让方应支付的印花税、预留划款相关费用、项目公司备用款项。 （8）资产支持专项计划和公募基金的管理费以及托管费确定方法在预测期 内保持不变。 （9）不动产项目资产在预测期内不会发生减值；不动产基金与项目公司于 预测期内不会发生预期信用损失准备。 （10）预测期内无不动产项目资产的处置情况。 （11）预测期内无不动产基金发行募集资金的情况及购买不动产项目的情 况。 三、可供分配金额测算编制说明 （一）净利润测算 1、营业收入 项目公司主营业务为提供非居住房屋租赁、厂房租赁、物业管理服务。于预 测期间，对于已出租物业，租赁期限内采用租赁合同中约定租金和物业费进行预 测；对于租赁期外和空置部分综合考虑历史租赁和市场价格进行预测。 根据原始权益人泰达科工园公司提供资料，数字产业园可供出租面积 142,512.01平方米，2024年3月31日已出租面积117,544.64平方米，出租率为 82.48%，2023年12月31日已出租面积118,316.84平方米，出租率为83.02% 。假 设预测期内数字产业园运营状况良好，出租率均维持于2023年12月31日水平，即 83.02%。对于已出租的部分物业，租赁期内租金和物业采用租赁合同约定的租金 及物业费；对于租赁期外和空置部分综合考虑历史租赁情况和市场价格进行预测。 大陆汽车厂房共有1-4期，仅有唯一租户租户B，1-2期租约起止日期为2013                          233 年1月1日-2032年6月30日；3期厂房租约起止日期为2018年1月1日-2032年6月30 日；4期厂房租约起止日期为2022年1月1日-2040年6月30日。各项目明细预测数 据如下：                    表3-6 备考营业收入预测表                                                        单位：万元                                    2024年4-12月 2025年     收入来源 收入类别                                     预测金额 预测金额                     租金收入 7,635.97 9,529.95 运营期收入                     物业收入 2,154.80 2,590.66             合计 9,790.77 12,120.62 （1）租金收入 基金管理人在预测租金收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的租约 续期情况、空房闲置出租率等。 预测租金收入=可供出租面积天数单位平米租金（不含税）。                    表3-7 备考租金收入预测表                                                        单位：万元                                    2024年4-12月 2025年 收入来源 收入类别                                     预测金额 预测金额 根据合同约定租赁期 数字产业园租户收入 4,319.44 3,368.48 限金额测算 大陆汽车厂房租金收入 2,909.55 3,879.40             小计 7,229.00 7,247.88 根据空置房屋出租率                   预计收入 406.97 2,282.07     测算             小计 406.97 2,282.07             合计 7,635.97 9,529.95 （2）物业费收入 基金管理人在预测物业费收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的租 约续期情况、空房闲置出租率等。 预测物业费收入=可供出租面积天数单位平米物业费（不含税）。                    表3-8 备考物业费收入预测表                                                        单位：万元                                           2024年 2025年          收入来源 收入类别                                          预测金额 预测金额                              234 根据合同约定租赁期限金额测算 物业费收入 1,963.52 1,518.06                  小计 1,963.52 1,518.06      根据空置房屋出租率测算 预计收入 191.28 1,072.60                  小计 191.28 1,072.60                  合计 2,154.80 2,590.66 2、营业成本 营业成本主要为不动产项目的运营成本，包括委托运营管理费、折旧及摊销、 物业管理费、水电采暖等能源费、维修费用、综合物业管理费（主要包含安全生 产费及其他支出等）、以及保险费等，主要项目如下： （1）折旧和摊销是基于SPV收购项目公司股权的合并对价分摊，将购买对价 分摊至投资性房地产、固定资产、在建工程的金额作为初始入账成本。长期待摊 费用、固定资产假设原有预计使用寿命及预计残值率保持不变；投资性房地产假 设按照剩余使用寿命和预计5%的残值率进行折旧；假设预测期间无资产的购置和 转固。综合以上因素对预测期间的折旧和摊销进行预测。 （2）物业管理费基于原始权益人泰达科工园公司与物业管理公司有效内的 合同约定的物业管理费，假设预测年度增长1%进行预测；数字产业园物业管理费 为以原始权益人泰达科工园公司预测期内执行中的物业管理合同进行预测，续签 年度增长1%；大陆汽车厂房物业管理费本基金管理人结合运营管理机构意见，本 预测期内均按照年度100,000元物业管理费进行预估。 （3）委托运营管理费用以博时基金公司与原始权益人泰达科工园公司、项 目公司拟签署的《运营管理协议》约定的金额及定价机制预测；委托运营管理费 为项目公司需承担的管理服务费，主要包括销售费用、管理费用中的人员工资、 劳务费、办公费、交通费等。计算方式为：委托运营管理费=项目公司营业收入 （不含税）×3%；与此同时结合基金管理人审慎判断，考虑到数字产业园租户分 散导致的管理难度，需额外聘请相应人员，根据当地工资水平预估年度额外人工 费用500,000.00元。 （4）水电采暖费、维修费用、综合物业管理费（主要包含安全生产费及其 他支出等）参考各项目2020年、2021年、2022年及2023年各期的相关支出占营业 收入（不含税）收入比例得出。 （5）保险费主要包括财产一切险及公众责任险。基金管理人基于运营管理                        235 机构的意见，按照基金相应指引的要求，足额预留预测期内的保险费用。                  表3-9 预测期营业成本情况表                                                    单位：万元                           2024年4-12月 2025年             项目                               预测金额 预测金额 折旧及摊销 3,530.09 3,640.36 物业管理费 732.07 946.25 水电、维修、采暖费 722.53 865.33 保险费 7.62 10.16 综合物业服务费 181.27 223.02 委托运营管理费用 293.72 363.62 职工薪酬 37.50 50.00             合计 5,504.80 6,098.74 3、税金及附加 不动产基金的税金及附加主要包括城市建设维护税、教育费附加、房产税、 城镇土地使用税以及印花税等。数字产业园的房产税按照房产余值从价计征，大 陆汽车厂房的房产税按照租金从租计征；城镇土地使用税根据占用土地的面积按 比例征收；印花税按预测期内预测租赁收入（不含税）的千分之一计算，并对本 基金发行时相关纳税主体的印花税进行了计提。预测期内税金及附加的发生额分 别如下：                  表3-10 税金及附加情况表                                                    单位：万元                        2024年4-12月 2025年           项目                         预测金额 预测金额 城市维护建设税 65.17 81.72 教育费附加 46.55 58.37 房产税 814.95 1,086.60 土地使用税 64.74 86.31 印花税 124.05 9.53           合计 1,115.45 1,322.54 4、管理费及托管费 不动产基金的管理费及托管费在预测期间按照拟签署基金合同及专项计划                         236 标准条款约定的费率和计算方法进行预测。根据拟签订相关协议约定，预测期间 年度管理费及托管费预计3,836,800.00元/年。计算方法为：管理费及托管费= 不动产基金发行份额募集的基金*0.32%。                 表3-11 管理费及托管费情况表                                                             单位：万元                           2024年4-12月 2025年            项目                             预测金额 预测金额      管理费及托管费 287.76 383.68            合计 287.76 383.68 5、利息支出 主要为项目公司每年支付股东借款利息中的增值税，在合并利润表中，无法 合并抵消的部分。                  表3-12 利息支出情况表                                                             单位：万元                    2024年4-12月 2025年     项目                     预测金额 预测金额     利息支出 157.90 210.53     合计 157.90 210.53 6、其他费用 其他费用主要包括不动产项目的各项日常经营费用，包括但不限于专业服务 费、办公费、保险费及其他不可预见费用。本不动产项目的其他费用结合市场询 价、运营管理人和基金管理人的审慎判断进行预测。                  表3-13 其他费用情况表                                                             单位：万元                          2024年 2025年       项目                         预测金额 预测金额     不可预见费用 142.50 190.00       合计 142.50 190.00 7、所得税费用 项目公司于预测期内根据应纳税所得额的25%，计算预计产生的企业所得税， 对项目公司对SPV吸收合并前的所得税费用进行计提；资产支持专项计划暂不计                           237 缴所得税。 （二）经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额 1、经营活动产生的现金流量净额 （1）销售商品、提供劳务收到的现金主要为预测期项目公司收到的租金和 物业费。假设未来项目公司运管水平显著提高，本基金依据现有政策、项目公司 已签订的相关协议、历史回款情况、其他已知因素及假设涉及招商引资租户租金 及物业费可于当年全部收回，对各类型收入的回款进行预测。 （2）购买商品、接受劳务支付的现金主要为预测期项目公司发生的成本支 出。 （3）支付给职工以及为职工支付的现金主要为预测期应付运营管理服务费 及额外人工费用，根据本基金拟签订的《运营管理协议》约定“基金管理人应于 每自然季度结束后【10】个工作日内根据项目公司季度财务报表和收入台账核算 本协议第八条第1款基本管理费约定的该自然季度的运营管理机构基本管理费用 的【70%】，并于每自然季度结束后【15】个工作日内向运营管理机构支付；剩 余的【30%】由运营管理机构在审计报告出具后【20】个工作日内支付给项目公 司”。额外人工费用假设于当月计提次月进行支付。 （4）支付的各项税费为本基金于预测期支付的各项税费。本基金的增值税 及增值税附加税于纳税义务发生的次月支付；项目公司所得税于纳税义务发生的 下一季度支付；其他税费于当年支付。 （5）支付其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司应支付的管理人保 证报酬、托管费以及不可预见费用。根据拟签订的基金管理协议、专项计划管理 协议、基金托管费及专项计划托管费均于当年一次性支付；不可预见的费用主要 为安全生产费、年度审计、评估费用、品牌宣传费用，按照当年支付50%进行预 估，剩余50%于次年支付。 2、投资活动产生的现金流量净额 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金主要为预测期内重大资 本性支出，根据本招募说明书约定，基于运营管理机构的意见结合本基金管理人 的审慎判断，预测期间重大资本支出按照项目公司营业收入（不含税）一定比例 进行预提，考虑到不动产项目资产的成新度，预测期内不使用资金性支出。                     238 3、筹资活动产生的现金流量净额 （1）发行基金份额收到的现金主要为预测期内筹集的资金。 （2）假定向基金份额持有人分配的支付的现金，每年一次，本基金年度收 益分配比例为可供分配利润的100%，于次年分配。 （三）折旧和摊销 折旧和摊销基于SPV收购项目公司股权的合并对价分摊进行测算，详见本条 “（一）净利润测算”之“2、营业成本”。 （四）利息支出 利息支出的测算详见本条“（一）净利润测算”之“5、利息支出”。 （五）应收、应付项目的变动 应收和应付项目的变动调整金额详见本条“（八）其他调整项”。 （六）资本性支出 购买不动产项目的支出及其他资本性支出调整金额详见本条“（八）其他调 整项”。 （七）未来合理支出的相关预留 未来合理的相关支出预留（重大资本性支出、未来合理期间内的债务利息和 运营费用）详见本条“（八）其他调整项”。 （八）其他调整项 根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集不动产投资信托基金（REITs） 运营操作指引（试行）》及基金合同，预测期间的合并可供分配金额是在预测期 间的净利润基础上调整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出， 预测期内的其他调整事项如下： （1）不动产基金发行份额募集的资金：调增1,209,042,805.27元。 （2）取得借款收到的本金：无调整金额。 （3）偿还借款本金支付的现金：无调整金额。 （4）购买不动产项目的支出：调减1,207,878,669.87元。 （5）其他资本性支出：无调整金额。 （6）不动产项目资产减值准备的变动：无调整金额。 （7）不动产项目资产的处置利得或损失：无调整金额 。 （8）处置不动产项目资产取得的现金：无调整金额。                       239 （9）应收和应付项目的变动：2024年4-12月、2025年度相关应收和应付项 目调整金额分别为-10,640,363.23元、-8,101,311.71元。 （10）支付的利息及所得税费用：无调整金额 。 （11）未来合理的相关支出预留主要包括重大资本性支出、未来合理期间内 的债务利息和运营费用。 重大资本性支出：2024年4-12月、2025年度预计未来合理的重大资本性支出 预留金额分别为人民币-1,560,987.25元、-1,987,942.32元。 未来合理期间内的运营费用：2024年4-12月、2025年度预计未来合理期间内 的运营费用分别为-3,728,326.77元、-2,674,804.46元。 （12）其他调整项目：无调整金额。 （九）影响可供分配金额测算结果实现的主要因素 1、不动产项目资产均位于天津滨海新区，天津市政府已出台一系列京津冀 协同发展的政策，包括支持科技创新、基础设施建设、现代工业发展、金融服务、 居住及旅游的政策，支持京津冀地区协同发展的政策为国家的核心战略之一。如 未来相关的政策调整，本基金或面临区域经济及物业市场低迷的风险。 2、滨海新区拥有众多的产业办公及其他类型的研发办公物业，可能在租户 方面与该物业形成竞争并对租金造成下行压力。 3、若运营管理人或物业管理人未能以有效的方式经营及管理物业，或基金 管理人决定于运营管理协议或物业管理协议届满前终止或决定届满后不续约该 协议，则本基金的经营业绩可能受到不利影响。 4、中美贸易纠纷及突发公共卫生事件导致经济放缓可能对本基金造成不利 影响。中美贸易纠纷对区域及全球经济以及金融市场前景可能造成不利影响及产 生不明朗因素，可能会导致中国乃至全球各地的商业活动及企业可支配收入减少。 中国经济下滑可能会导致中国商业物业的租赁需求、租金价格及租用率下跌，进 而可能对本基金的经营业绩及未来增长产生不利影响。另外，突发公共卫生事件 的持续导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。 5、基金管理人、运营管理人及物业管理人关键管理人员的变动，可能对本 基金的经营业绩产生不利影响。 6、本基金的成功取决于基金管理人、运营管理人及物业管理人的关键管理 人员及若干其他主要高级管理人员的贡献，因未来其可能离职，或离职后入职其                           240 他与本基金相竞争的基金，因此，对本基金的业务、财务状况及前景可能造成不 利影响。 （十）敏感性分析 预测期内，营业收入及营业成本的变动对可供分配金额预测的敏感性分析结 果如下： （1）2024年4-12月                   表3-14 预测期敏感度分析表                                                            单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升5% 47,937,958.15 50,225,730.99 4.77 营业收入 下降5% 47,937,958.15 45,748,007.40 -4.57 营业成本 上升5% 47,937,958.15 46,575,419.78 -2.84 营业成本 下降5% 47,937,958.15 49,364,264.19 2.98 （2）2025年度                   表3-15 预测期敏感度分析表                                                            单位：元 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%） 营业收入 上升5% 64,896,204.09 67,769,912.49 4.43 营业收入 下降5% 64,896,204.09 62,028,408.52 -4.42 营业成本 上升5% 64,896,204.09 63,171,336.25 -2.66 营业成本 下降5% 64,896,204.09 66,621,071.91 2.66 四、资产评估报告预测现金流与基金可供分配金额差异超过5%分析 不适用                           241            第四章 治理机制与运营管理安排             第一节 基金分层治理机制 本基金治理机制的设置遵循《中华人民共和国公司法》《基金法》《运作办 法》《基础设施基金指引》及其他有关规定。不动产基金采用“公募基金+资产 支持专项计划”的产品结构。基金管理人（代表公募基金的利益）通过资产支持 证券和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利。 本基金整体治理架构主要分为公募基金份额持有人大会层面、产品层面（公 募基金和专项计划）和资产运营管理层面（项目公司）。               图4-1 公募基金治理架构 一、公募基金份额持有人大会层面的治理 公募基金份额持有人大会（下称“基金份额持有人大会”）由公募基金份额 持有人组成，公募基金份额持有人的合法授权代表有权代表公募基金份额持有人 出席会议并表决。除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，公募基金份额持 有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。 基金份额持有人大会决定本基金核心重要事项，基金管理人、基金托管人、 单独或合计持有10%及以上公募基金份额的公募基金份额持有人可以提出基金份 额持有人大会的相关议案。除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份 额持有人大会由基金管理人召集。 （一）基金份额持有人大会 1、召开事由 当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律                     242 法规、中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外： （1）更换基金管理人； （2）更换基金托管人； （3）转换基金运作方式； （4）调整基金管理费、基金托管费； （5）变更基金类别； （6）本基金与其他基金的合并； （7）变更基金份额持有人大会程序； （8）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会； （9）终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止 上市或因本基金连续2年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终 止上市的除外； （10）单独或合计持有本基金总份额10%以上（含10%）基金份额的基金份额 持有人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要 求召开基金份额持有人大会； （11）对本基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整； （12）本基金进行扩募； （13）本基金收购原始不动产项目后，对金额超过基金净资产20%的不动产 项目或不动产资产支持证券的购入或出售（金额是指连续12个月内累计发生金 额）； （14）基金合同生效后，金额超过本基金净资产5%的关联交易（金额是指连 续12个月内累计发生金额）； （15）提前终止基金合同或延长基金合同期限； （16）除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，解聘、更换外部管 理机构； （17）在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》的前提下，变更不 动产项目后续计量模式； （18）修改基金合同的重要内容； （19）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项； （20）法律法规、《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金份额                      243 持有人大会的事项。 在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实 质性不利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改，不 需召开基金份额持有人大会： （1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特 殊目的载体承担的费用的收取； （2）调整有关基金认购（含首次认购和扩募认购）、基金交易、非交易过 户、转托管等业务的规则； （3）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进 行调整； （4）因相应的法律法规、上海证券交易所或登记机构的相关业务规则发生 变动而应当对《基金合同》进行修改； （5）对《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修 改不涉及《基金合同》当事人权利义务关系发生重大变化； （6）履行相关程序后，基金推出新业务或服务； （7）基金管理人因第三方服务机构（外部管理机构除外）提供服务时存在 违法违规或其他损害基金份额持有人利益的行为而解聘上述机构； （8）以下《基金合同》终止事由发生时，如法律法规未要求召开基金份额 持有人大会的，经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可 终止《基金合同》，不需召开基金份额持有人大会： 1）本基金通过全部专项计划持有的全部不动产项目在《基金合同》期限届 满前全部处置，且连续六十个工作日未成功购入新的不动产项目的； 2）在基金合同生效之日起6个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施1期 资产支持专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案； 3）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全 部专项计划终止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证 券； 4）本基金投资的全部不动产项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产 生持续、稳定现金流的情形时； （9）经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，不动产                     244 项目所有权期限延长的，基金合同期限相应延长； （10）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其 他情形，包括国家或当地有权机构基于公共卫生事件等原因出台相关规定、政策 等鼓励、倡导不动产项目减免租金，但基金管理人、计划管理人、运营管理机构、 物业管理机构通过暂缓收取管理费，或者原始权益人、运营机构等通过协助项目 公司向相关部门申请采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自 身及其关联主体、运营机构协助项目公司向相关部门申请就减免事宜给予项目公 司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得 基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于不动产 基金的相关强制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的情形； （11）按照基金合同约定的程序，基金管理人在对基金合同无实质性修改的 前提下，将基金管理人变更为其设立的子公司。 在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实 质性不利影响的前提下，以下情况可由基金管理人自行决定，不需召开基金份额 持有人大会： （1）发生下列情形之一，基金管理人解聘外部管理机构： 1）外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职； 2）外部管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失； 3）外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违 法违规行为； 4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部管 理机构服务资质提出新的规定或要求，不动产项目运营方不符合该等规定或要 求）。 （2）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其 他情形。 2、会议召集人及召集方式 （1）提案人：基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额10%以上 （含10%）的基金份额持有人和法律法规规定的其他主体（如有）。 1）提案人可以提出基金份额持有人大会的相关议案。 2）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基                   245 金管理人召集。 （2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。 （3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理 人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集， 并书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基 金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起60日内召开并告知基金管理人，基 金管理人应当配合。 （4）代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项书面要 求召开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当 自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持 有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额10%以上（含10%） 的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金 托管人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的 基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决 定之日起60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。 （5）单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一 事项要求召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单 独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至 少提前30日报中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大 会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。 （6）基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和 权益登记日。 3、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 （1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前30日，在规定媒介 公告。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容： 1）会议召开的时间、地点和会议形式； 2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； 3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；                    246 4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理 有效期限等）、送达时间和地点； 5）会务常设联系人姓名及联系电话； 6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续； 7）召集人需要通知的其他事项。 （2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由召集人决定在会议通知中 说明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系 方式和联系人、表决意见寄交的截止时间和收取方式。 （3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对 表决意见的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理 人到指定地点对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另 行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基 金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响表决意 见的计票效力。 4、基金份额持有人出席基金份额持有人大会的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管 机关允许的其他方式召开，基金份额持有人大会的召开方式由召集人确定。 （1）现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委 派代表出席，现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额 持有人大会，基金管理人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场 开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人大会议程： 亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基 金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和 会议通知的规定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的 基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若 到会者在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份 额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的3个月以 后、6个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基 金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金                     247 在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 （2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书 面方式或大会公告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。 通讯开会应以书面方式或大会公告载明的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： 1）召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在2个工作日内连续公布相 关提示性公告； 2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则 为基金管理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。召集人在基金托管人（如 果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规 定的方式收取基金份额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参 加收取表决意见的，不影响表决效力； 3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有 人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）； 若本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有 的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基 金份额持有人大会召开时间的3个月以后、6个月以内，就原定审议事项重新召集 基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上 （含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意 见； 4）上述3）中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决 意见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出 具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法 规、《基金合同》和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。 （3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过电话或其 他方式召开，基金份额持有人可以采用书面电话、短信或其他方式进行表决，具 体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。 （4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会 议并表决的，授权方式可以采用书面、电话、短信或其他方式，具体方式在会议 通知中列明。                     248 （5）召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票 权提供便利，具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。 5、议事内容与程序 （1）议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如《基金合同》的重大修 改、决定终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合 并、法律法规及《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份 额持有人大会讨论的其他事项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应 当在基金份额持有人大会召开前及时公告。 本基金就扩募、不动产项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会 的，相关信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详 细方案及法律意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交 易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺 等。涉及扩募的，还应当披露扩募方案。 本基金存续期间拟购入不动产项目的，应当按照《运作办法》第四十条、                                  《扩 募及新购入不动产项目指引》等相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份额 持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。 本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查 要求、信息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 （2）议事程序 1）现场开会 在现场开会的方式下，首先由基金份额持有人大会主持人按照下列第9条规 定程序确定和公布监票人，然后由基金份额持有人大会主持人宣读提案，经讨论 后进行表决，并形成大会决议。基金份额持有人大会主持人为基金管理人授权出 席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持基金份额持有人大会的情况下， 由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管 人授权代表均未能主持基金份额持有人大会，则由出席基金份额持有人大会的基 金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名                  249 基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管 人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议 的效力。 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名 （或单位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人 姓名（或单位名称）和联系方式等事项。 2）通讯开会 在通讯开会的情况下，首先由召集人提前30日公布提案，在所通知的表决截 止日期后2个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机 关监督下形成决议。 6、表决 基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人 与表决事项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的 基金份额总数。 与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换外部管理机构 事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： （1）一般决议，一般决议须经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人 或其代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第 （2）项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通 过。 （2）特别决议，特别决议应当经参加基金份额持有人大会的基金份额持有 人或其代理人所持表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律 法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及如下事项须特别决议通过 方为有效： 1）转换基金运作方式； 2）本基金与其他基金合并； 3）更换基金管理人或者基金托管人； 4）终止《基金合同》； 5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；                   250 6）本基金收购原始不动产项目后，金额占基金净资产50%及以上的不动产项 目或基础设施资产支持证券购入或出售（金额是指连续12个月内累计发生金额）； 7）金额占基金净资产50%及以上的扩募（金额是指连续12个月内累计发生金 额）； 8）基金合同生效后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易（金额是 指连续12个月内累计发生金额）； 9）对基金份额持有人利益有重大影响的其他事项； 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交 符合会议通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面 符合会议通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视 为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开 审议、逐项表决。 7、计票 （1）现场开会 如基金份额持有人大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大 会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选 举两名基金份额持有人代表与召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如基金 份额持有人大会由基金份额持有人自行召集或基金份额持有人大会虽然由基金 管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席基金份额持有人 大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金 份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管 人不出席基金份额持有人大会的，不影响计票的效力。 监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由基金份额持有人大 会主持人当场公布计票结果。 如果基金份额持有人大会主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表 决结果有怀疑，可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票 人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。重新清点后，基金份额持有人大会 主持人应当当场公布重新清点结果。                    251 计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席基金份 额持有人大会的，不影响计票的效力。 （2）通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由召集人授权的两名监督员在基金托管 人授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计 票，并由公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对 表决意见的计票进行监督的，不影响计票和表决结果。 8、生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起5日内报中国证监会 备案。 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起按规定在规定媒介上公告。召集人应 当聘请律师事务所对持有人大会相关事项出具法律意见，并与基金份额持有人大 会决议一并披露。如果采用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议 时，必须将公证书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人 大会的决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理 人、基金托管人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会 生效决议行事的后果由全体基金份额持有人承担。 本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件 等规定，凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取 消或变更的，基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无 需召开基金份额持有人大会审议。 （二）基金份额持有人大会日常机构 本基金未设置基金份额持有人大会日常机构。若将来法律法规对基金份额持 有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。 二、公募基金与专项计划层面的治理 （一）基金管理人的职责 1、基金管理 （1）负责不动产基金的发行、扩募事宜；                     252 （2）负责杠杆融资管理并确认借款方案； （3）负责投资者关系管理，包括投资者路演以及召开基金份额持有人大会； （4）负责公募基金日常管理事项，包括但不限于：修改或增补基金文件、 信息披露、收益分配、估值核算等； （5）聘请中介机构进行审计、评估、尽职调查等，并审核中介报告（包括 但不限于：聘请第三方审计机构对不动产项目运营情况进行年度审计；聘请资产 评估机构对不动产项目每年至少进行1次评估，包括年度评估及不定期评估；聘 请财务顾问进行尽职调查等）； （6）委托外部管理机构负责运营管理职责，并监督外部管理机构，并将最 终对其履行的受托职能（包括其作为及不作为）负责； （7）委派人员到项目公司落实印鉴管理等工作； （8）法律、行政法规和中国证监会规定以及募集说明书约定的其他职责。 2、投资管理、投后管理 （1）制定不动产基金的投资目标、投资策略； （2）根据制定的投资策略，投资不动产资产支持证券，最终购入或出售不 动产项目； （3）根据制定的投资策略，完成除投资不动产资产支持证券外的基金资产 投资； （4）审批不动产项目装修及升级改造计划、运营策略。 （二）基金管理人和托管人的权利与义务 详见本招募说明书“附件八、基金合同与基金托管协议内容摘要”之“第一 部分 基金合同的内容摘要”之“一、基金合同当事人的权利、义务”章节和“附 件八、基金合同与基金托管协议内容摘要”之“第二部分 基金托管协议的内容 摘要”之“二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查”章节内容。 （三）基金管理人公募REITs投资决策委员会治理机制 基金管理人内设基础设施投资决策委员会，延续传统基金中投委会领导下的 投研结合和基金经理负责制，对不动产基金进行集体决策和治理。基础设施投资 决策委员会成员由基金管理人依据内部相关制度任命。 1、职权范围 （1）负责制定不动产基金整体的投资目标和投资策略；                    253 （2）制定中长期及阶段性投资决策，并定期进行回顾与总结； （3）针对拟发行不动产基金及拟投资不动产项目进行决议； （4）制定基金流动性投资管理相关政策； （5）负责基金首发、扩募、处置资产、不动产项目运营管理所涉及的投资 决策事项； （6）根据制定的投资策略，监督管理不动产基金的运营情况，确保其运营 情况符合基金管理人及基础设施投资决策委员投资政策和策略要求； （7）决定金额占基金净资产20%及以下的不动产项目购入或出售事项（金额 是指连续12个月内累计发生金额）； （8）行使资产支持证券持有人享有的权利：决定专项计划扩募、决定延长 专项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容； （9）行使项目公司股东享有的权利：决定项目公司的经营方针和投资计划、 选择和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项目公司董事会的报告、 审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；决定对外借款； （10）定期审查监督管理报告，制定改进和调整方案等。 2、选任程序 基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据基金管理人的内部相关制 度任命博时基金员工。其中，博时基金员工数量占比应超过委员会成员数量的三 分之二。基础设施投资决策委员会成员不包括原始权益人及关联方的员工（即原 始权益人及关联方无投票权）。委员会成员将根据业务发展需要和委员会成员的 能力胜任情况由基金管理人依据内部决策流程不定期更换。 3、议事规则和其他重要事项 基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一 次，临时会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议议程由会议召集人 在会议召开前发给基础设施投资决策委员会各位成员，经三分之二及以上委员会 成员同意后决议通过。 （四）资产支持证券管理人职责 管理专项计划日常事项，包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、 管理专项计划资产、分配专项计划利益、监督检查项目公司、SPV（如有）公司 持续经营情况和基础设施资产现金流状况和中国证监会规定以及计划说明书约                     254 定的其他职责。需专项计划资产支持证券持有人大会决议事项，由资产支持证券 持有人基金管理人审议。 （五）资产支持证券管理人与托管人权利与义务 1、资产支持证券管理人的权利与义务 资产支持证券管理人的权利事项包括但不限于专项计划认购资金用于标的 资产投资、进行合格投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、根据《标准 条款》终止专项计划的运作、委托专项计划托管银行托管专项计划资金并监督专 项计划托管银行的托管行为、以及《认购协议》《计划说明书》和《标准条款》 约定的其他权利。 资产支持证券管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条 款》的约定为资产支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计 划的资产与其固有财产分开管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接 受专项计划托管银行对专项计划资金拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支 持证券持有人分配专项计划利益、妥善保存与专项计划有关的文件和资料（包括 但不限于基础设施资产产权文件）、妥善处理有关清算事宜、执行资产支持证券 持有人大会作出的有效决议或资产支持证券持有人作出的有效决定或指令、监督 专项计划托管银行、监管银行及其他机构（项目公司、SPV公司（如有）等）、 中国法律规定或专项计划文件约定的其他义务。 专项计划存续期间，资产支持证券管理人应按照《标准条款》《计划说明书》 和其他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行相关 权利与义务。 2、资产支持证券托管人的权利与义务 资产支持证券托管人的权利事项包括但不限于保管专项计划的现金资产、收 取专项计划的托管费、发现计划管理人的划款指令金额大于专项计划账户的余额 或违反法律、行政法规、《管理规定》《专项计划托管协议》约定时有权拒绝执 行并要求其改正、中国法律规定或《专项计划托管协议》约定的其他权利。 资产支持证券托管人的义务事项包括但不限于妥善保管专项计划账户内资 金、管理专项计划账户、执行计划管理人的划款指令、负责办理专项计划名下的 资金往来、妥善保存文件和资料、出具专项计划托管报告、协助计划管理人妥善 处理有关清算事宜、中国法律规定、《标准条款》或《专项计划托管协议》约定                   255 的其他义务。 专项计划存续期间，资产支持证券托管人应按照《标准条款》和《计划说明 书》和其他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行 相关权利与义务。 三、项目公司层面治理 项目公司按照《基础设施基金指引》要求完善原有《公司章程》和管理制度 及流程。 项目公司为法人独资的有限责任公司，不设立股东会，股东是最高权力机构； 项目公司不设董事会，设执行董事一名，执行董事由股东任命产生，任期3年， 行使董事会权利对股东负责；项目公司不设监事会，设监事一名，监事由股东任 命产生，负责对执行董事和高级管理人员执行公司职务的行为是否符合法律、行 政法规、公司章程或者股东决定进行监督，监事任期每届为3年，监事任期届满 连选可以连任，但不得由董事、高级管理人员兼任。高级管理人员、财务负责人 由股东聘任或解聘，对股东负责，执行股东决定，主持公司生产经营管理工作和 财务管理工作，高级管理人员可由执行董事兼任，任期3年。董事、监事、高级 管理人员、财务负责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义 务和勤勉义务。 鉴于基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取得不动 产项目完全所有权或经营权利，项目公司法定代表人、执行董事、高级管理人员 和财务负责人均由基金管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。 四、不动产项目运营管理安排 不动产项目由基金管理人委托外部管理机构进行运营管理。外部管理机构为 天津泰达产业园管理有限公司。基金管理人、项目公司拟与天津泰达产业园管理 有限公司签署相关运营管理协议。 运营管理服务内容、服务费用、考核标准等内容详见本招募说明书“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节 运营管理安排”。 针对突发公共卫生事件影响，本基金通过设置合理的基金份额持有人大会审 议机制，缓释突发公共卫生事件带来的不利影响。 本基金已在基金份额持有人大会的召开事由中增加如下约定：当出现或需要 决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，法律法规、基金合同和中                   256 国证监会另有规定的除外：对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事 项，包括但不限于国家或当地有权机构基于突发公共卫生事件等原因出台相关规 定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金等情形（原始权益人、外部管理机构 等通过相关安排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）。 同时，为提高治理效率，调整豁免召开基金份额持有人大会的条款如下：在 法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不 利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改或决定，不 需召开基金份额持有人大会：国家或当地有权机构基于突发公共卫生事件等原因 出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金，但基金管理人、计划管 理人、运营管理机构、物业管理机构通过暂缓收取管理费，或者原始权益人、外 部管理机构等通过协助项目公司向相关部门申请采取直接给予租户补贴的形式 实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体、外部管理机构协助项目公司向相 关部门申请就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未 发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下 降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导 致不动产项目减免租金的情形。 五、流动性服务商安排 本基金上市期间，基金管理人将选定不少于1家流动性服务商为基础设施基 金提供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务， 按照上交所《上海证券交易所基金业务指南第2号——上市基金做市业务》及其 他相关规定执行。            第二节 运营管理安排 一、运营管理协议的主要内容 1、本基金不动产项目由基金管理人委托运营管理机构进行运营管理，由受 托运营管理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本基金不动产项目 运营管理工作。基金管理人、项目公司与运营管理机构签署相关运营管理协议， 运营管理机构为各不动产项目提供运营管理服务并接受基金管理人和其他相关 方（如有）的监督。运营管理机构在运营协议项下的主要职责不得转委托于第三 方。                   257 本项目的委托运营管理期限初始期限为自运营管理协议生效之日起至2026 年12月31日。运营管理协议约定的委托运营管理期限初始期限届满时，基金管理 人和运营管理机构按照运营管理协议约定均未提出异议的，则运营管理协议自动 延期三年，以此类推。 2、运营管理机构根据运营管理协议的约定对各不动产项目进行经营和管理， 具体负责不动产项目的日常运营管理并协助编制与执行预算、监督物业管理、协 助档案管理、协助印鉴证照管理、协助会计处理、税务处理和资金划转等。 基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供如下运营管理服务： （1）制定不动产项目运营策略，并经基金管理人审批后落实执行。 （2）根据基金管理人批准的营销推广策略计划、运营计划、资本性支出计 划和运营预算，为不动产项目的运营管理提供服务，包括但不限于：租赁咨询服 务、代表项目公司开展招商工作、停车场管理、出席各类活动、申请并取得合法 签订和执行经营合同所需的外部批准和登记、向租户催缴租金及其他相关费用、 催收欠款、对营销活动等涉及的采购事项实施对外招标和合同谈判及签署。 （3）根据基金管理人批准的运营方案、资本性支出计划和运营预算，为不 动产项目的维护、改造和资本性支出事项提供服务。 运营管理机构协助基金管理人为不动产项目提供如下运营管理服务： （1）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限和运营档 案资料交割。 （2）制定、调整不动产项目下一年度商业计划，包括年度运营方案、资本 性支出计划、运营预算的编制，并于11月25日前就下一年度相应计划获得基金管 理人批准。于每月最后5个工作日之前完成下个月的月度收支预算表的编制并提 交至基金管理人，并于月底前获得基金管理人批准。 （3）协助基金管理人及其指定专人建立、保存、管理相关档案与资料，为 免疑义，由基金管理人履行不动产项目档案归集管理最终职责。 （4）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行会计处理及财 务档案管理、日常运营的资金划转，项目公司公章、法人章、财务章、合同专用 章、发票专用章由项目公司指定专人管理。为免疑义，由基金管理人履行上述管 理工作的最终职责。 （5）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营的资                   258 金划转。为免疑义，由基金管理人履行资金划转最终职责。 （6）协助项目公司解决、处理不动产项目经营过程中产生的与承租人之间 的纠纷。如需对承租人、担保人（如有）提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程 序时，应协助项目公司及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法 程序，通过前述程序维护项目公司和不动产项目的利益。 （7）协助基金管理人对不动产项目的物业管理方进行监督、管理及考核。 （8）协助项目公司申请相关政府补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。 （9）由基金管理人授权范围内其他需协助事项。 （一）考核安排 基金管理人对运营管理机构的考核与运营管理费挂钩，考核安排及奖惩机制 详见本节“二、运营管理费用情况”。 （二）解聘条件和流程 为更好督促运营管理机构，对运营管理机构设定了业绩考核机制下的解聘与 更换程序。 基金管理人对第三方运营管理机构进行考核评价的过程中，如发现第三方运 营管理机构存在履职不合格的情形的（不动产项目连续两年的年度实际当年的营 业收入低于对应年度考核的营业收入为基准的80%的；不动产项目连续两年的当 期租金收缴率（包含物业管理费）低于90%的（当期收缴率=当期全年实收租金/ 当期全年应收租金）；监管机构对第三方运营管理机构服务资质有新的规定或要 求而第三方运营管理机构不符合该等规定或要求的，或第三方运营管理机构依法 解散、被依法撤销或被依法宣告破产的，或第三方运营管理机构发生严重违反运 营管理协议约定的情形的或运营管理协议约定的其他情形），基金管理人可在履 行适当程序后解聘第三方运营管理机构。 如果运营管理机构发生下列情形之一时，基金管理人可通过向运营管理机构 发出书面通知而立即解聘运营管理机构并提前终止本协议，且无需承担任何违约 责任： （1）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履 职； （2）因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失； （3）依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；                     259 （4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对运营 管理机构服务资质提出新的规定或要求，运营管理机构不符合该等规定或要求）。 （5）本基金的基金份额持有人大会决议解聘的其他情形。 基金管理人拟解聘、更换第三方运营管理机构的，应按照有关法律法规和 REITs基金基金合同的规定召集、召开基金份额持有人大会进行表决。 （三）违约责任和合同终止 运营管理协议项下的违约责任及提前终止安排详见本条“（五）解聘条件和 流程”。 （四）关键运营管理事项的决策机制 基金管理人通过对各类运营管理事项制定相应的决策机制，对不动产项目实 施有效管理。 其中需经基金管理人设置基础设施投资管理部基金经理审批决策事项包括： 运营策略制定和修改、运营管理机构考核激励机制制定与调整、运营管理手册编 制与调整、日常经营重大合同签署审批、预算外日常运营和物业管理活动执行、 运营管理机构考核、物业管理收支决算考核、物业类收费的标准制定与调整、计 划内资本性支出。 其中需经基金管理人设置基础设施投资决策委员会审批决策事项包括：年度 商业计划和年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金 额不超过基金净资产20%的不动产项目购入或出售。 其中需经基金份额持有人大会决策事项包括：金额占基金净资产50%及以上 的不动产项目购入或出售、金额超过基金净资产20%且低于基金净资产50%的不动 产项目购入或出售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产5%的关联交易。 （五）对运营管理机构转委托的约定 运营管理机构在运营管理协议项下的主要职责不得转委托于第三方，详见本 节“一、运营管理协议的主要内容”。 （六）促进项目持续健康平稳运营的保障措施 本基金发行后，运营管理机构将采取与首发时一致的措施保障项目持续健康 平稳运营。包括但不限于： （1）选取产业园资产运营管理经验丰富的运营管理机构 截至2024年3月31日，运营管理机构直接运营的产业园资产仅限本项目，但                     260 运营管理团队具备丰富的产业园运营管理经验，详见本招募说明书“第二章 不 动产项目”之“第四节 外部管理机构”之“二、运营管理机构与不动产项目相 关的业务情况”之“（三）主要负责人员在不动产项目运营或投资管理领域的经 验情况”。 （2）选取经验丰富的运营管理人员 运营管理机构现拥有6名员工，人员编制12人，未来还将持续增员。针对本 项目的运营也配备了经验丰富的管理人员，包括多名拥有5年以上的产业园区经 营管理经验的专业人才，有效保障底层资产运营的稳定性，详见本招募说明书“第 二章 不动产项目”之“第四节 外部管理机构”之“二、运营管理机构与不动产 项目相关的业务情况”之“（三）主要负责人员在不动产项目运营或投资管理领 域的经验情况”。 （3）通过协议约束运营管理机构的行为 基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理协议》中的相关约定能够较好 的约束运营管理机构的相关行为，其中包括但不限于： 1）运营管理机构具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如涉及）； 2）运营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不 动产项目运营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人 员不少于2名； 3）运营管理机构公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力，在投资建 设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记录； 4）运营管理机构保证严格遵守法律法规，勤勉尽责、专业审慎运营管理不 动产项目； 5）运营管理机构保证配合基金管理人、计划管理人等机构履行信息披露义 务，确保提供的文件资料真实、准确、完整； 1）项目公司的章证照等重要资料实行严格的管理机制 项目公司公章、法定代表人名章、营业执照（正副本）、不动产项目相关权 证以及其他与项目公司主体或不动产项目资质相关的档案资料原件，均由基金管 理人指定专人保管。如需使用该等印章和资料的，由运营管理机构提交申请至基 金管理人，经基金管理人审批同意后，方可使用。通过上述管理机制，形成基金 管理人对运营管理机构的严格管控，可有效避免运营管理机构做出不利于本基金                   261 的相关行动，从而保障不动产项目的稳定运营。      2）原始权益人通过长期持有基金份额，与市场投资人利益深度绑定      根据《基础设施基金指引》要求，原始权益人及其同一控制的管理方应持有 不低于20%的本基金份额，本基金的原始权益人科工园公司预计认购34%的公募基 金份额，并计划长期持有上述公募基金份额，从而促使原始权益人与其他公募基 金份额持有人达成利益一致性，进而原始权益人及运营管理机构具有较强的动力 通过提高运营管理效率而实现更高的公募基金份额收益，从而有效保障发行的 REITs平台未来长效稳定地运行及长期价值稳定增长。      3）国资公司/原始权益人高度重视本基金的平稳运营      本基金作为原始权益人科工园公司旗下唯一的产业园资产为核心的上市平 台，一方面本基金可充分借助国资公司的资源协同及体系化优势，另一方面国资 公司旗下运营管理机构将充分发挥其丰富的产业园区资产运营管理经验，以确保 本基金的持续健康平稳运营。      二、运营管理费用情况      （一）基本管理费      基金管理人作为运营管理机构的委托方，对运营管理机构的工作进行监督和 考核，并就运营管理机构在《运营管理协议》项下提供的不动产项目运营管理服 务，定期向运营管理机构支付运营管理费，运营管理费水平与不动产项目的运营 净收入挂钩。上述机制将有效激励运营管理机构勤勉尽责并努力提升不动产项目 运营水平。其中，运营管理机构的服务管理费用机制主要由两部分组成，其中基 本管理费部分为项目公司经调整的营业收入（不含税）的3%。浮动管理费部分按 会计年度考核运营项目公司营业收入（不含税）完成情况，并设置对应的奖惩机 制。      （二）浮动管理费的设置情况      浮动管理费收入安排如下： 序号 营业收入完成情况 浮动管理费（含税）                         运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【40】%向       实际营业收入≤基准营业收入 项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的基 1       ×85% 本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理费                                     为限。                         运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【20】%向       基准营业收入×85%＜实际营业 2 项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的基       收入≤基准营业收入×95%                         本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理费                            262 序号 营业收入完成情况 浮动管理费（含税）                                      为限。       基准营业收入×95%＜实际营业 3 无浮动管理费       收入＜基准营业收入×105%                          项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的       基准营业收入×105%≤实际营 4 【20】%支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的基       业收入＜基准营业收入×115%                                    本管理费为限。                          项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的       实际营业收入≥基准营业收入 5 【40】%支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的基       ×115%                                    本管理费为限。      基准营业收入按照考核前一年度评估机构就不动产项目出具的评估报告中 预测的营业收入（不含税）为考核基准。      此外，将数字产业园资产出租率水平作为浮动管理费的考核因子，对数字产 业园浮动管理费进行修正，具体如下： 序号 调节因子 调整方式 1 出租率＜预测基准出租率-2% 修正浮动管理费=浮动管理费×90%       预测基准出租率-2%≤出租率＜ 2 修正浮动管理费=浮动管理费       预测基准出租率+2% 3 出租率≥预测基准出租率+2% 修正浮动管理费=浮动管理费×110% 备注：出租率是指数字产业园年度平均出租率；2024预测基准出租率为84%，后续年份预测基准出租率为85%。      （三）运营管理团队的绩效评价与收入分配激励机制      上述服务管理费用的安排，通过深度绑定运营管理机构运营业绩与实际租金 收入水平，从而实现对运营管理机构的激励与监督并行，管理人也对运营管理机 构设定了业绩考核机制下的解聘与更换程序，督促运营管理机构切实提升运营管 理水平。特别地，根据《运营管理协议》约定，运营管理机构将每年实际收到的 浮动管理费中不低于50%作为业绩报酬激励到岗位个人；相应的，运营管理机构 将每年实际支付项目公司的惩罚金中不低于50%作为惩罚约束考核到岗位个人。 相关激励/惩罚岗位及激励/惩罚方案由运营管理机构提交本基金投资决策委员 会备案，并接受投资决策委员会的调整建议。                             263 三、项目资金收支和风险管控安排 基金管理人按照基金管理人内部审批程序委派不动产项目公司执行董事、执 行监事、总经理、财务负责人等管理人员。 基金管理人设立基础设施投资管理部并安排指定运营人员定期对本基金投 资的不动产项目运营情况和项目公司业务开展情况进行监控，包括月度、季度及 年度不动产项目运营情况，相关运营报告审核；不动产项目财务状况、业绩表现、 未来展望情况；年度及月度预算执行及达成情况等，并从以下几方面进行管控： 合同监管：基金管理人所设立的基础设施投资管理部指定运营人员对不动产 项目合同签订及履行事项进行监管和检查。关注重大合同履约与潜在违约风险问 题，做好风险防范与预警。合同签订需按照规定流程审批，合同内容需符合行业 及商业惯例、不留有空白内容、合同事项及金额在经批准的年度预算额度内。如 超过经批复年度预算范围，需按照规定制度流程进行报批。 风险管控：基金管理人设立基础设施投资管理部指定运营人员定期对不动产 项目进行现场巡场及业务检查；对不动产项目整体运营计划及预算执行情况进行 监控和评估；对月度银行监管账户流水及资金计划偏差进行检查；定期对财务原 始凭证、台账、合同等档案资料进行检查；进行风险管控与预警提示。 （一）项目公司账户管理要求 印鉴证照及账户管控：不动产项目重要印鉴如公章、法人章、营业执照由基 金管理人所设置的基础设施投资管理部门指定运营人员保管；财务章、合同专用 章、发票专用章由项目公司指定人员专门保管，但由基金管理人履行印鉴管理的 最终职责，并定期检查银行监管账户及印鉴、网银保管及使用情况。使用印鉴证 照时需按照公司相关制度流程执行，并使用登记簿方式载明使用印鉴证照名称、 经办人、使用日期、使用次数、用途等信息。 （二）项目公司预算管控 财务管控：贯彻执行相关法律法规、会计准则以及财务管理制度，并据此建 立不动产项目财务管理制度和会计核算体系。基金管理人所设立的基础设施投资 管理部指定运营人员定期和不定期监督检查不动产项目财务管理活动和财务管 理制度贯彻执行情况。 （三）项目公司收入管控 项目公司收入纳入基金管理人对不动产项目的财务管控、合同监管及风险管                     264 控，详见本节“三、项目资金收支和风险管控安排”；不动产项目收入的归集安 排详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排” 之“三、资产支持证券的相关情况”之“（二）专项计划现金流归集、投资及分 配”。 （四）项目公司支出管控 项目公司支出纳入基金管理人对不动产项目的财务管控、印鉴证照及账户管 控、合同监管及风险管控，详见本节“三、项目资金收支和风险管控安排”。 （五）现金流回款及分配路径 不动产项目现金流回款及分配路径、账户设置及划转安排详见本招募说明书 “第五章 不动产基金”之“第二节 不动产基金的交易安排”之“三、资产支持 证券的相关情况”之“（二）专项计划现金流归集、投资及分配”。 四、评估安排 根据《基础设施基金指引》第三十四条，不动产基金存续期间，基金管理人 和计划管理人将聘请评估机构对不动产项目资产每年进行1次评估。出现下列情 形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对不动产项目资产进行评估： 1、不动产项目购入或出售； 2、不动产基金扩募； 3、提前终止基金合同拟进行资产处置； 4、不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； 5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。                   265                   第五章 不动产基金          第一节 本次发行参与机构的基本情况 一、基金管理人 名称： 博时基金管理有限公司 住所： 深圳市福田区莲花街道福新社区益田路5999号基金大厦21层 办公地址：广东省深圳市福田区益田路5999号基金大厦21层 法定代表人：张东 成立时间：1998年7月13日 注册资本：2.5亿元人民币 存续期间：持续经营 联系人：陶志斌、江洲、王敏燕、尹璐阳 联系电话：（0755）83169999 博时基金管理有限公司（以下简称“公司”）经中国证监会证监基字[1998]26 号文批准设立。目前公司股东为招商证券股份有限公司，持有股份49%；中国长 城资产管理股份有限公司，持有股份25%；上海汇华实业有限公司，持有股份12％； 天津港（集团）有限公司，持有股份6％；上海盛业股权投资基金有限公司，持 有股份6％；浙江省国贸集团资产经营有限公司，持有股份2%。注册资本为2.5 亿元人民币。 公司设立了投资决策委员会。投资决策委员会负责指导基金资产的运作、确 定基本的投资策略和投资组合的原则。 公司已经建立健全投资管理制度、风险控制制度、内部监察制度、财务管理 制度、人事管理制度、信息披露制度和员工行为准则等公司管理制度体系。 二、资产支持证券管理人 名称：博时资本管理有限公司 住所地址：深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中 心T5写字楼30093010B 办公地址：广东省深圳市福田区益田路5999号基金大厦18层 成立日期：2013年2月26日 法定代表人：吴慧峰                          266 电话：0755-83169999 传真：0755-83199450 联系人：王洋 三、基金托管人     企业名称 渤海银行股份有限公司     企业状态 存续（在营、开业、在册）     成立日期 2005年12月30日 统一社会信用代码 911200007109339563     注册资本 177.62亿元     法定代表人 王锦虹     银行行长 屈宏志 资产托管业务批准文号 证监许可〔2010〕893号     注册地址 天津市河东区海河东路218号       电话 022-5831-4934       传真 022-5831-6529                 吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票据                 承兑与贴现；发行金融证券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖                 政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；结汇、售汇                 业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及保险兼     经营范围                 业代理；提供保管箱服务；从事衍生产品交易业务；证券投资基金托管、                 保险资金托管业务；证券投资基金销售业务；经国务院银行业监督管理机                 构批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展                                    经营活动） 资产托管部信息披露负责人 郭晓磊 四、财务顾问 名称：国投证券股份有限公司 住所：深圳市福田区福田街道福华一路119号安信金融大厦 办公地址：深圳市福田区福田街道福华一路119号安信金融大厦 成立日期：2006年8月22日 法定代表人：段文务 联系电话：0755-81682733 联系人：李鹏、张策、施伟浩 五、基金份额发售机构 1.直销机构          名称 详细内容                  地址：北京市东城区建国门内大街8号中粮广场C609 博时基金管理有限公司                  博时一线通：95105568 (免长途话费) 北京直销中心                  传真：010-65187032 2.代销机构                          267 (1)上海天天基金销售有限公司 注册地址： 上海市徐汇区龙田路190号2号楼2层 办公地址： 上海市徐汇区龙田路195号3C座9楼 法定代表人： 其实 联系人： 潘世友 电话： 021-54509998 传真： 021-64385308 客户服务电 400-181-8188 话： 网址： http://www.1234567.com.cn (2)蚂蚁（杭州）基金销售有限公司 注册地址： 浙江省杭州市余杭区五常街道文一西         路969号3幢5层599室 办公地址： 浙江省杭州市西湖区西溪路556号 法定代表人： 王珺 联系人： 韩爱彬 电话： 021-60897840 传真： 0571-26697013 客户服务电 95188-8 话： 网址： http://www.fund123.cn (3)浙江同花顺基金销售有限公司 注册地址： 杭州市西湖区文二西路1号元茂大厦         903室 办公地址： 浙江省杭州市余杭区五常街道同顺街         18号同花顺大楼 法定代表人： 凌顺平                                 268 联系人： 吴杰 电话： 0571-88911818 传真： 0571-86800423 客户服务电 952555 话： 网址： www.5ifund.com 六、注册登记机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司 住所、办公地址：北京市西城区太平桥大街17号 法定代表人：于文强 联系人：陈文祥 电话：021-68419095 传真：021-68870311 七、出具法律意见书的法律顾问 名称：北京金诚同达律师事务所 负责人：庞正忠 注册地址：北京金诚同达律师事务所 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦10层 成立日期：2004年5月5日 联系电话：86-10-57068172 联系人：王明凯、赵宏 八、会计师事务所 名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 住所：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室 办公地址：北京市东城区东长安街1号东方广场安永大楼17层01-12室 执行事务合伙人：毛鞍宁 联系电话：（010）58153000 传真电话：（010）85188298 经办注册会计师：楼坚、王海彦                          269       联系人：王海彦       九、不动产项目评估机构       名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司       法定代表人：王天会       注册地址：北京市朝阳区光华路1号（写字楼）14层1429-1430单元       办公地址：北京市朝阳区光华路1号（写字楼）14层1429-1430单元       联系电话：13701153487       联系人：胡峰、董一凡       十、运营管理机构       名称：天津泰达产业园管理有限公司       法定代表人：杨帆       注册地址：天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25       办公地址：天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-25       成立日期：2022年5月5日       联系电话：022-25208280       传真：022-25208291       联系人：杨帆       十一、物业管理机构       名称：豪之英不动产管理集团有限公司       法定代表人：蔡永文       注册地址：辽宁省大连市西岗区中山路147号（仅限办公使用）       成立日期：1994年9月26日       联系电话：0411-83609900       传真：022-65375015       联系人：蔡安坤       名称：中航物业管理有限公司       法定代表人：陈海照       注册地址：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座 801       办公地址：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座                            270 801       成立日期：1992年3月25日       联系电话：022-58898955       联系人：李广智       经基金管理人内部自查并通过国家企业信用信息网站及第三方公示平台查 询各中介机构的股权结构，专项计划管理人系基金管理人全资子公司，财务顾问、 外部管理机构、资产评估机构、会计师事务所及律师事务所与专项计划管理人及 基金管理人不存在关联关系。经基金管理人内部自查确认与原始权益人不存在关 联关系。                第二节 不动产基金的交易安排       一、基金整体架构       本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全 所有权或经营权利后、项目公司吸收合并SPV前，本基金的整体架构如下图所示：                图5-1 不动产基金整体架构（SPV吸收合并前）       基金合同生效后，在符合法律法规和相关政府部门操作要求的前提下，项目 公司将吸收合并其股东（即SPV），SPV将注销，项目公司继续存续，项目公司的 股东变更为博时资本管理有限公司（代表“博时津开科工产业园封闭式基础设施 1期资产支持专项计划”）。吸收合并安排受限于法律法规的规定和相关政府部 门的操作要求，预计不晚于本基金基金份额上市后六个月完成，吸收合并完成的 具体时间根据内部各项决议的出具时间和相关政府部门流程确定。       吸收合并完成后，不动产基金的整体架构如下图所示：                            271          图5-2 不动产基金整体架构（SPV吸收合并后） 本基金的基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时 资本管理有限公司，基金托管人为渤海银行股份有限公司。基金管理人聘请天津 泰达产业园管理有限公司提供运营管理服务。上述不动产基金的整体架构符合 《基础设施基金指引》的规定。 二、基金涉及的交易安排 （一）基金合同生效与基金投资 基金达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国 证监会书面确认之日起，《基金合同》生效。本基金合同于2024年8月28日正式 生效。自基金合同生效日起，本基金管理人正式开始管理本基金。 根据《基金合同》约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》， 《基金合同》生效后，发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于认 购博时资本设立的博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划的 全部资产支持证券份额。 （二）资产支持专项计划设立与投资 1、资产支持证券管理人根据《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产 支持专项计划标准条款》《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智造产业 园）股权转让协议》约定的付款安排，向专项计划托管银行发出划款指令，指示 专项计划托管银行根据《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智造产业园） 股权转让协议》付款条款内容将SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）股权转 让价款划拨至原始权益人指定账户。 2、资产支持证券管理人依据《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智                      272 造产业园）股权转让协议》相关约定向原始权益人支付完毕股权转让价款之日起， 即成为SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）的股东。根据资产支持证券管理 人与SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）签署的《SPV公司投资协议》，资 产支持证券管理人（代表专项计划）向SPV公司进行投资。根据资产支持证券管 理人与SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）签署的《股东借款合同》，资产 支持证券管理人（代表专项计划）向SPV公司发放股东借款。 3、SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）按照《项目公司股权转让协议》 的相关约定分别受让原始权益人持有的项目公司100%的股权。股权转让的总对价 为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的最终募集规模扣减募集 费用和需预留的全部费用和税费后的金额减去项目公司于交割日前一日经审计 的“负债总额-递延所得税负债-流动资产”。其中，“交割日”系指SPV（数字 产业园）及SPV（智造产业园）向转让方（即原始权益人）支付完毕第一期转让 价款之日。 《项目公司股权转让协议》约定受让方SPV（数字产业园）及SPV（智造产业 园）不迟于交割日取得项目公司股权变更公司章程、新股东名册和出资证明书； 按照《项目公司股权转让协议》，在转让价款支付条件成就且满足的前提下，SPV （数字产业园）及SPV（智造产业园）根据《项目公司股权转让协议》约定分两 期向转让方支付转让价款，以取得项目公司目标股权及其全部权益，成为项目公 司100%股东。转让方确保项目公司在不晚于交割日后5个工作日内，向工商局提 交股权变更登记所需全部申请资料，并于交割日后30个工作日内完成项目公司工 商股权变更登记。 4、根据SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）与相应项目公司分别签署 的投资协议（如需），SPV（数字产业园）及SPV（智造产业园）对相应项目公司 进行投资，投资金额根据《项目公司投资协议》的约定执行。 5、项目公司应将项目运营过程中产生的项目公司运营收入归集至项目公司 监管账户。 6、在每个项目公司股利分配日，项目公司应根据中国法律以及公司章程规 定或项目公司股东作出的分红决定向股东分配与其所持有项目公司股权所对应 的股息、红利等股权投资收益，在吸收合并协议约定的吸收合并完成前，项目公 司股东为相应SPV；在吸收合并协议约定的吸收合并完成后，项目公司股东为资                    273 产支持证券管理人（代表专项计划）。 7、在每个标的债权还款日，吸收合并前为SPV；吸收合并后为项目公司应按 照股东借款合同的约定或项目公司股东作出的股东决定或资产支持证券管理人 （代表专项计划）作出的还款指令，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿 还相应标的债权本金和/或利息。 8、在每个SPV公司股利分配日，SPV公司应根据中国法律以及公司章程规定 或资产支持证券管理人（代表专项计划）作出的分红决定向资产支持证券管理人 （代表专项计划）分配与其所持有SPV公司股权所对应的股息、红利等股权投资 收益。 9、在每个标的债权还款日12:00时前，资产支持证券管理人应根据股东借款 协议约定的还本付息安排，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照资产支持 证券管理人发出的划款指令于当日内，将SPV或吸收合并后的项目公司拟支付的 债务本息转入专项计划托管账户。 10、在每个SPV或吸收合并后的项目公司分红日12:00时前，资产支持证券管 理人应根据其作为股东作出的分红决定，向监管银行发出划款指令，监管银行应 按照资产支持证券管理人发出的划款指令于当日内，将SPV或吸收合并后的项目 公司拟向股东支付的利润分配款转入专项计划托管账户。 11、资产支持证券管理人根据专项计划文件的约定，实施专项计划的分配流 程，向基金管理人（代表本基金）分配相应款项。 12、吸收合并安排 本基金成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，项目 公司将吸收合并其股东（即相应SPV），SPV将注销，资产支持证券管理人（代表 专项计划）将直接持有项目公司的全部股权。吸收合并安排受限于法律法规的规 定和相关政府部门的操作要求，预计不晚于本基金上市后六个月完成。如不能完 成吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层面进行税前扣除，将 导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。 截至本更新招募说明书出具之日，上述吸收合并已完成。 吸收合并完成后，不动产基金的整体架构如下：                     274           图5-3 基础设施基金整体架构（SPV公司吸收合并后） （三）基金与专项计划的运作 1、基金管理人及计划管理人根据基金和资产支持专项计划相关文件的约定， 承担资产管理责任。基金管理人主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租 金、收费等稳定现金流及不动产项目资产增值为主要目的，并将90%以上合并后 基金年度可供分配金额向基金份额持有人进行分红，每年不得少于1次。计划管 理人执行基金管理人（代表基金的利益）作为资产支持证券单一持有人的决定。 2、博时基金（代表不动产基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规 定，拟聘用天津泰达产业园管理有限公司担任不动产项目运营管理机构，拟聘用 豪之英不动产管理集团有限公司、中航物业管理有限公司、天津泰达弘泰物业服 务有限公司担任不动产项目物业管理机构，通过签署相应运营管理协议和物业管 理协议，由运营管理机构和物业管理机构为不动产项目提供运营和物业管理服务。 3、渤海银行受托担任基金和资产支持专项计划的托管人（包含“基金托管 人”与“计划托管人”）以及项目公司账户的监督人，主要负责保管基金财产、 权属文件；监督重要资金账户及资金流向；监督、复核基金管理人的投资运作、 收益分配、信息披露及保险购买情况等；监督项目公司运营收入、支出及借入款 项资金安排等。 三、资产支持证券的相关情况 （一）资产支持证券的基本情况 1、名称、管理人及期限 资产支持证券名称为博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项                        275 计划资产支持证券。 资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司，为博时基金管理有限公司全 资子公司。 资产支持证券目标发售规模根据本基金的询价发行结果，以资产支持证券管 理人和基金管理人届时共同出具的书面确认函中确认的金额为准。每份资产支持 证券面值为100元。资产支持证券的预期到期日为2057年6月26日，资产支持证券 的预期到期日可经资产支持证券持有人大会决议延长。资产支持证券可根据专项 计划文件的约定提前终止。资产支持证券持有人有权根据专项计划文件的约定取 得浮动收益。法定到期日为专项计划设立日后第【35】年的对应日或经资产支持 证券持有人大会决议延长的其他日期。 2、登记、托管及交易场所 资产支持证券管理人委托登记托管机构办理资产支持证券的登记托管业务。 资产支持证券将登记在资产支持证券持有人在登记托管机构开立的证券账户中。 专项计划托管银行/监管银行为渤海银行股份有限公司；登记托管机构为中国证 券登记结算有限责任公司上海分公司；交易场所为上海证券交易所。 （二）专项计划现金流归集、投资及分配 1、 账户设置安排 专项计划设置专项计划募集账户、专项计划托管账户、项目公司监管账户、 SPV公司监管账户。 项目公司现已开立基本户，主要用于支付日常运营开支的人民币资金账户。 托管人对基本户的款项用途进行审核监督。 2、归集安排及现金流分配 专项计划资金归集安排及现金流分配在各个账户之间流转如下图所示。                     276            图5-4 账户流转结构图（SPV公司吸收合并前） 在项目公司吸收合并其股东（即相应SPV）后，SPV将注销，则基础资产归集 安排及现金流分配在各个账户之间流转如下图所示：            图5-5 账户流转结构图（SPV公司吸收合并后） 3、专项计划标的资产投资及合格投资 资产支持证券管理人应于《SPV公司股权转让协议》约定的转让价款支付日， 指示专项计划托管银行根据该协议约定的款项划拨至天津泰达科技工业园有限 公司指定的账户，用于购买SPV公司100%股权。计划管理人购买天津泰达科技工 业园有限公司持有的SPV公司100%股权后，即成为SPV公司的唯一股东，应根据SPV 公司投资协议的约定，向SPV公司进行投资。SPV公司收到计划管理人支付的投资 款后，根据项目公司股权转让协议的约定向原始权益人支付基础资产购买价款， 并根据项目公司投资协议的约定，完成对项目公司的投资，从而间接实现对全部 标的资产的投资。 在标准条款允许的范围内，计划管理人可以将监管账户和/或专项计划账户 中的资金进行合格投资，即将该等资金投资于利率债（包括国债、政策性金融债、                        277 地方政府债、央行票据）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金 融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机 构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回 购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国 证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可 投资于可续期债券。 （三）计划管理人职责 计划管理人的权利事项包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、 进行合格投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、根据《标准条款》终止 专项计划的运作、委托专项计划托管银行托管专项计划资金并监督专项计划托管 银行的托管行为、以及《认购协议》《计划说明书》和《标准条款》约定的其他 权利。 计划管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条款》的约 定为资产支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计划的资产 与其固有财产分开管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接受专项计 划托管银行对专项计划资金拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支持证券持 有人分配专项计划利益、妥善保存与专项计划有关的文件和资料、妥善处理有关 清算事宜、执行资产支持证券持有人大会作出的有效决议或资产支持证券持有人 作出的有效决定或指令、监督专项计划托管银行、监管银行及其他机构（项目公 司、SPV公司等）、中国法律规定或专项计划文件约定的其他义务。 （四）资产支持证券持有人权利及行权安排 资产支持证券持有人的职权包括但不限于取得专项计划利益、依据专项计划 文件的约定知悉有关专项计划投资运作的信息并有权要求计划管理人作出说明、 知悉有关专项计划利益的分配信息、按照《标准条款》及其他专项计划文件的约 定取得赔偿、将其所持有的资产支持证券在交易所的综合协议交易平台进行转让、 召集或出席资产支持证券持有人大会，并行使表决等权利、参与分配清算后的专 项计划剩余资产、中国法律规定或计划说明书约定的其他职权。 专项计划存续期间，资产支持证券持有人应按照《认购协议》《标准条款》 和《计划说明书》和其他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法 规的规定享有权利。                   278 （五）专项计划资产的构成及其管理、运用和处分 专项计划资产包括但不限于以下资产： 1、认购人根据《认购协议》及《标准条款》规定交付的认购资金； 2、专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而 形成的全部资产及其任何权利、权益或收益，包括但不限于基础资产、专项计划 资产合格投资而产生的投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入等； 3、其他根据中国法律的规定或专项计划文件的约定因专项计划资产的管理、 运用、处分或其他情形而取得财产。 专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，资产支持证券持有 人不得要求分割专项计划资产或在其他资产支持证券持有人转让资产支持证券 时主张优先购买权，不得要求专项计划收购资产支持证券，但专项计划文件另有 约定的除外。 专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其 他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定进行专项计划 资产的管理、运用和处分。 专项计划预留费用： 专项计划募集的认购资金划至专项计划账户后，计划管理人应预留部分专项 计划资金用于支付必要的专项计划费用，包括向登记机构支付证券登记费用。 （六）专项计划的设立与终止 计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计划文件的约 定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行与专项计划的设立与终止相关 的事项。 （七）信息披露安排 专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其 他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定向资产支持证 券持有人进行信息披露。信息披露的内容包括定期报告和临时报告。其中，定期 报告包括：《资产管理报告》《年度专项计划托管报告》《收益分配报告》《清 算报告》。                    279 （八）主要文件摘要 1、《标准条款》 《标准条款》指《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计 划标准条款》。由计划管理人订立，明确专项计划的计划管理人与资产支持证券 持有人之间的权利与义务关系。 2、《认购协议》与《专项计划风险揭示书》 《认购协议》《专项计划风险揭示书》指《博时津开科工产业园封闭式基础 设施1期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，及作为其附件的《博时津 开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划风险揭示书》，由计划管理 人与认购人就发行和认购资产支持证券事宜做出约定，并向资产支持证券的投资 者阐明投资风险。 3、《专项计划托管协议》 《专项计划托管协议》指《博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支 持专项计划托管协议》，用以明确计划管理人与专项计划托管银行之间的权利义 务关系。 4、《SPV 公司股权转让协议》 《SPV公司股权转让协议》指计划管理人（代表专项计划）与天津泰达科技 工业园有限公司签署的SPV公司股权转让协议，用以约定天津泰达科技工业园有 限公司分别将其持有的天津泰达数字产业园管理有限公司（SPV1）、天津泰达智 造产业园管理有限公司（SPV2）的100%股权转让给计划管理人（代表专项计划）。 5、《SPV 公司投资协议》 《SPV公司投资协议》指计划管理人与天津泰达数字产业园管理有限公司 （SPV1）、天津泰达智造产业园管理有限公司（SPV2）分别签署的SPV公司投资 协议，用以约定计划管理人（代表专项计划）向SPV公司进行投资事宜。 6、《SPV 公司监管协议》 SPV公司监管协议指由计划管理人、监管银行与天津泰达数字产业园管理有 限公司（SPV1）、天津泰达智造产业园管理有限公司（SPV2）分别签署的、关于 对相应SPV公司监管账户进行监管的协议。根据SPV公司监管协议，计划管理人委 托监管银行对SPV公司的银行账户实施监管。                      280 7、《项目公司监管协议》 《项目公司监管协议》指由计划管理人、监管银行与各项目公司签署的、关 于对项目公司监管账户进行监管的协议。根据《项目公司监管协议》，计划管理 人委托监管银行对项目公司的银行账户实施监管。 8、《项目公司股权转让协议》 《项目公司股权转让协议》指天津泰达科技工业园有限公司作为原始权益人 分别与天津泰达数字产业园管理有限公司（SPV1）、天津泰达智造产业园管理有 限公司（SPV2）就各项目公司股权转让事宜签署的股权转让协议，约定原始权益 人将其持有的各项目公司100%股权转让予SPV公司。 9、《运营管理协议》 《运营管理协议》指基金管理人、项目公司与外部管理机构签署的关于不动 产项目物业运营管理协议，用以约定在本基金存续期间的不动产项目的经营管理。 四、SPV公司的基本情况 （一）基本信息 为实现项目公司股债结构的搭建，设立SPV公司。 公募基金和专项计划设立前，天津泰达科技工业园有限公司新设立两家SPV 公司，作为原始权益人的全资子公司。公募基金完成募集后，以其扣除预留费用 后的全部募集资金（不含募集期利息）认购专项计划资产支持证券的全部份额； 资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）与两家SPV公司股东天津泰达科 技工业园有限公司签署《SPV公司股权转让协议》，资产支持证券管理人博时资 本（代表专项计划）按照《SPV公司股权转让协议》的相关约定受让SPV公司100% 股权。SPV公司股权转让完成后基金管理人博时基金管理有限公司代表博时津开 科工产业园封闭式基础设施证券投资基金投资于计划管理人博时资本管理有限 公司设立的博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划，本基金 通过持有专项计划资产支持证券全部份额，间接持有SPV公司100%股权。 SPV公司拟按照《公司法》、现代企业制度、《基础设施基金指引》等文件 要求制订SPV公司章程；并拟建立股东、执行董事、监事、高级管理人员、财务 负责人的法人治理结构。董事、监事、高级管理人员、财务负责人应当遵守法律、 行政法规和公司章程，对SPV公司负有忠实义务和勤勉义务。 鉴于基金管理人博时基金管理有限公司拟代表博时津开科工产业园封闭式                     281 基础设施证券投资基金，投资于计划管理人博时资本管理有限公司设立的博时津 开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划，通过持有专项计划资产支 持证券全部份额间接取得SPV公司100%股权。 公募基金存续期间，基金管理人和资产支持证券管理人将促使项目公司完成 对SPV公司的吸收合并，前述吸收合并完成后，SPV公司注销，项目公司存续，项 目公司承继SPV公司的全部资产（除项目公司股权以外）和负债。基金管理人（代 表基础设施基金）通过持有专项计划资产支持证券全部份额间接持有项目公司 100%的股权。 如不能完成吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层面进行 税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所 得税。 为防范上述风险，原始权益人在税务中介机构的指导下已与经开区市场局、 税务局等主管部门进行沟通，将参照成功案例推进未来SPV公司的吸收合并。项 目公司、SPV公司均为新设企业，无历史税务、资产重组记录，吸收合并难度相 对较低。 （二）SPV公司的股权转让及吸收合并安排 项目公司吸收合并SPV的安排详见本节“一、基金整体架构”及“二、基金 涉及的交易安排”之“（一）基金合同生效与基金投资”。 五、对外借款安排 项目公司的对外借款已于本基金成立前根据还款安排清偿完毕，清偿完毕后 本基金不存在对外借款，不动产项目上的抵押及质押他项权利负担已解除，详见 本招募说明书“第二章 不动产项目”之“第二节 不动产项目经营业绩及财务状 况分析”之“二、不动产项目财务状况分析”之“（一）资产情况分析”；本基 金存续期内的借款限制详见本招募说明书“第五章 不动产基金”之“第四节 基 金运作”之“二、基金运作的重要内容”之“（四）基金的投资”之“5、借款 限制”。            第三节 关联交易与利益冲突 一、关联方的界定 关联方区分为关联法人与关联自然人。其中，投资者持有的基金份额包括登                     282 记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。 （一）关联法人 （1）直接或者间接持有本基金30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直 接或间接控制的法人或其他组织； （2）持有本基金10%以上基金份额的法人或其他组织； （3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、外部管理机构及其 控股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织； （4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产 品是指投资对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品； （5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任 董事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织； （6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本 基金利益对其倾斜的法人或其他组织。 （二）关联自然人 （1）直接或间接持有本基金10％以上基金份额的自然人； （2）基金管理人、资产支持证券管理人、外部管理机构、项目公司的董事、 监事和高级管理人员； （3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配 偶、年满18周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶 的兄弟姐妹、子女配偶的父母； （4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本 基金利益对其倾斜的自然人。 二、本基金存在或潜在利益冲突的情形 （一）发起人、原始权益人 截至2024年3月31日，原始权益人持有或运营的同类产业园区共计42个项目， 分布于天津市滨海新区、东丽区、西青区和武清区，建筑面积约179.66万平方米， 可出租面积约174.04万平方米，物业类型包含标准厂房、定制厂房、研发办公、 商业办公和停车楼等。                     283               表5-1 原始权益人持有或运营的同类产业园区项目                                                  单位：平方米 序 截至2023年末可        项目名称 地理位置 物业类型 号 出租面积 1 科技发展中心 天津市滨海新区洞庭一街4号 研发办公 51,479.99                                     研发办公、标准 2 生物医药研发大厦 天津市滨海新区第四大街5号 17,583.68                                     厂房                                     研发办公、标准 3 融达科技园 天津市滨海新区第九大街51号 44,967.00                                     厂房、停车楼 4 天大科技园 天津市滨海新区第四大街80号 研发办公 86,906.49 5 融健大厦 天津市滨海新区黄海路111号 标准厂房 12,599.43 6 丰华工业园二期 天津市滨海新区第九大街80号 标准厂房 31,147.32 7 高科技园一期 天津市滨海新区睦宁路45号 标准厂房 35,491.69 8 高科技园二期A 天津市滨海新区百合路33号 标准厂房 15,919.34 9 高科技园二期B 天津市滨海新区睦宁路34号 标准厂房 12,694.57      智能无人装备产业 10 天津市滨海新区南海路156号 标准厂房 90,835.36      园      融通大厦与海云街 研发办公、标准 11 天津市滨海新区海云街80号 89,035.43      厂房 厂房      原汤浅实业定制厂 12 天津市滨海新区海通街99号 标准厂房 23,119.88      房 13 霍尼韦尔厂房 天津市滨海新区南海路158号 定制厂房 19,442.00      吉利远程新能源商 14 天津开发区北海路150号 定制厂房 69,487.44      用车天津工厂                  天津市东丽区新业三街与新安路 15 西区标准厂房 标准厂房 73,694.76                  交口 16 现代纺织厂房 天津市东丽区新业七街29号 标准厂房 8,101.87 17 SGS厂房 天津市滨海新区新兴路22号 定制厂房 3,774.48 18 富士康厂房 天津市东丽区北大街36号 标准厂房 478,139.37 19 三星电子厂房 天津市东丽区江泰路20号 标准厂房 111,194.05 20 微四路标准厂房 天津市西青区微四路25号 标准厂房及配套 15,840.55 21 视界移动新建厂房 天津市西青区微四路25号 标准厂房 74,341.00 22 三星高新电机 天津市西青区微三路1号 标准厂房 33,265.29 23 三星通信 天津市西青区微五路9号 标准厂房 63,803.99 24 三星电子A栋厂房 天津市西青区微四路15号 标准厂房 20,779.13 25 三星电子B栋厂房 天津市西青区微四路19号1号楼 标准厂房 10,170.09 26 三星电子C栋厂房 天津市西青区微四路19号2号楼 标准厂房 8,616.73 27 三星电子D栋 天津市西青区微四路23号 标准厂房 7,652.39 28 三星光电子厂房 天津市西青区微六路11号 标准厂房 33,900.00 29 三星LED厂房 天津市西青区微四路6号 标准厂房 30,113.47 30 微三路标准厂房 天津市西青区微五路28号 标准厂房 12,761.03 31 三期202厂房 天津市西青区微四路7号 标准厂房 4,284.38 32 二期征地6号厂房 天津市西青区微五路15号 标准厂房 10,755.46 33 中晓园厂房 天津市西青区微七路2号 标准厂房 60,557.45 34 西青厂房 天津市西青区西青开发区四支路 标准厂房 6,258.70 35 01标准厂房 天津市武清区翠鸣道16号 标准厂房 20,120.92 36 02标准厂房 天津市武清区庆龄大路7号 标准厂房 25,347.37 37 三期标准厂房 天津市武清区亨远路14号 标准厂房 10,185.77      现代产业区HA定制 38 天津市滨海新区彩云东街48号 定制厂房 37,410.00      厂房      现代产业区标准厂 39 天津市滨海新区华山路202号 标准厂房 20,440.00      房 40 可立新厂房 天津市西青区微七路8号 标准厂房 13,131.88              持有或运营的40家主要同类园区合计及占比 1,795,349.75                               284 原始权益人持有的同类代表性的产业园在产园定位、租户行业等方面各具特 色，与数字产业园和大陆汽车厂房在设计定位、面向产业族群、地理区位有所不 同。 数字产业园作为打造国家数字经济示范区的核心区，数字产业园成为天津信 息安全、数字产业战略新兴产业的核心载体，是原始权益人重点培育和打造的特 色产业园范例，已形成较为成熟的运营和管理模式，是原始权益人服务范围内最 具代表性的产业园项目。 大陆汽车厂房区位较好，产业聚集度高、交通便捷程度高、基础设施及配套 设施设备较完善，为成熟的定制化厂房项目，可满足租户的定制化需求，从而实 现长期合作，是原始权益人运营最成熟、客户质量最好的厂房类产业园载体。 原始权益人持有或运营的其他同类产业园区项目对本项目不产生直接的同 业竞争影响，对不动产项目现金流预测及估值不构成重大不利影响。 （二）外部管理机构 本基金的基金管理人委托天津泰达产业园管理有限公司担任相应外部管理 机构，截至本招募说明书出具日，天津泰达产业园管理有限公司暂未持有或运营 其他同类型产业园项目。 （三）基金管理人 由博时基金作为基金管理人的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投 资基金”（以下简称“博时招商蛇口产业园REIT”）已于2021年6月21日成功发 行上市，博时招商蛇口产业园REIT是主要投资于产业园类不动产项目的不动产证 券投资基金，因此，本基金成立后，基金管理人将管理与本基金同类型的不动产 基金。 三、利益冲突的防范与披露安排 （一）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范 1、与基金管理人的利益冲突 基金管理人同时管理其他投资于同类型不动产项目的不动产基金，如该等不 动产基金的投资策略、不动产项目所在区域、不动产项目运营管理策略与本基金 相同或相近的，本基金与基金管理人管理的其他不动产基金将可能面临潜在利益 冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、市场地位及其他经营层面等方 面的竞争和利益冲突。                     285 本基金与博时招商蛇口产业园REIT之间不存在重大利益冲突或竞争关系，具 体分析如下： （1）不动产项目客群定位不同 本基金与博时招商蛇口产业园REIT的底层不动产项目资产均为产业园区。一 方面产业园区的租户客群普遍更看重区域产业发展政策和配套产业链，由于本基 金项下产业园资产位于天津市经开区，博时招商蛇口产业园REIT项下产业园资产 则位于深圳市南山区和光明区，本基金与博时招商蛇口产业园REIT的底层不动产 项目资产所在区域在交通、物流、能源、用水等基础设施，以及土地、税收、人 才、补贴等产业政策方面均有不同，同时伴随差异化的区域产业规划、原材料供 应商及市场分布，从产业定位、区域上决定了两只REITs底层资产主要客群的类 型有所差异。另一方面，本基金与博时招商蛇口产业园REIT的底层资产均已进入 成熟稳定运营期，园区基本满租且租户签约租期普遍较长，租户转移成本较高， 将不会因基金管理人的主动管理而在产业园区之间发生转移。 （2）投资及扩募范围不同 根据博时招商蛇口产业园REIT基金合同约定：“本基金投资于招商蛇口博时 产业园基础设施1期资产支持专项计划及招商蛇口博时产业园基础设施2期资产 支持专项计划的全部资产支持证券。”而本基金对投资范围的约定为：“基金合 同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息） 投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划的全部资产支 持证券。”投资及扩募范围不同，因此不存在重大利益冲突或竞争关系。 （3）外部管理机构不同 针对博时招商蛇口产业园REIT和本基金的运营管理，基金管理人聘请了不同 的运营管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运作，具体而言，博时 招商蛇口产业园REIT聘请的运营管理机构为深圳市招商创业有限公司，本基金聘 请的运营管理机构为天津泰达产业园管理有限公司。 综上所述，本基金与博时招商蛇口产业园REIT之间不存在重大利益冲突或竞 争关系。 2、利益冲突的防范措施 为缓释本基金与基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争 和潜在利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：                    286 （1）定期召开基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基 金之间同业竞争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有不动产项目的相关措施， 并在定期报告中予以公告； （2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由基础设施投资决策 委员会召开临时会议讨论和决定处理方式； （3）已发生的同业竞争和利益冲突，由基础设施投资决策委员会会议讨论 和决定整改措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情况。 （二）与外部管理机构之间的利益冲突与风险防范 1、与外部管理机构的利益冲突 外部管理机构除了为本基金所投资的不动产项目提供服务外，未来还可能为 其他同类型不动产项目提供运营管理等服务。如外部管理机构所管理的本基金项 下不动产项目和其他机构旗下的其他同类型不动产项目在所在区域和运营管理 策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租 户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。 2、利益冲突的防范措施 为缓释本基金与外部管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险， 本基金设置了相应风险缓释措施，包括： （1）本基金聘任的外部管理机构为本基金配备经基金管理人确认的专门运 营管理团队，设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其 他敏感信息等。 （2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如： 本基金存续期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金 首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本 基金购入或出售不动产项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基 金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除 外）。 （3）外部管理机构关于利益冲突的相关承诺 1）基金管理人与外部管理机构在《运营管理协议》中约定： a.外部管理机构履行《运营管理协议》项下的职责时，应以不动产基金份额 持有人利益最大化为目标。                    287 b.外部管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和标准以及《运营 管理协议》生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范和标准，以不低于外部 管理机构的其他同类资产的运营管理水平以及不低于行业内同类资产的运营管 理水平为基础设施项目提供运营管理服务。 2）外部管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避免同业竞争的 承诺函》： a.外部管理机构 外部管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆汽 车厂房项目和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。外部管理机构不会将所 取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会 利用外部管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施REITs而 有利于竞品项目或其他项目的决定或判断。 b.在担任基础设施REITs的运营管理机构期间，运营管理机构将根据自身针 对产业园基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤 勉尽责、公平公正的原则，以不低于运营管理机构自身和/或实际控制的关联方 管理的其他同类资产的运营管理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服务， 采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利 益。 （4）基金管理人按照年度运营预算基准营业收入的比例对运营管理机构进 行考核，两年连续不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管 理费率，根据项目公司营业收入完成情况确定奖惩比例。 在基础设施基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而 发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，原始权 益人承诺将与基金管理人积极协商解决措施。 （三）与发起人和原始权益人的利益冲突与风险防范 1、与原始权益人的利益冲突 原始权益人将不动产项目出售予本基金后，原始权益人或其同一控制下的关 联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有不低于相应基金份额发售 数量20%的基金份额。特别地，如外部管理机构是原始权益人的下属子公司或其 他关联方的，原始权益人可通过外部管理机构对本基金所投资的不动产项目产生                    288 影响。 原始权益人旗下可能有较多同类型不动产项目，该等不动产项目与本基金所 投资的不动产项目可能产生同业竞争，进而导致原始权益人与本基金可能存在同 业竞争。 2、利益冲突的防范措施 为缓释与原始权益人或其旗下的其他基础设施基金之间的利益冲突所产生 的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括： （1）本基金聘任的外部管理机构为本基金设置独立的专门管理团队，设置 独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。 （2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如： 本基金存续期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金 首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本 基金购入或出售不动产项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基 金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除 外）。 （3）原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突；且不 以任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。原始权益人科工园公 司已出具避免同业竞争的承诺函，具体如下：本公司将采取充分、适当的措施， 公平对待天河数字产业园项目及大陆汽车厂房项目和该等竞品项目，避免可能出 现的利益冲突。本公司不会将所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任 何竞品项目或其他项目，亦不会利用本公司的地位或利用该地位获得的信息作出 不利于基础设施REITs而有利于竞品项目或其他项目的决定或判断。在基础设施 REITs的存续期间内，本公司将根据自身针对产业园类基础设施项目同类资产的 既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低 于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平督促、 要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的 措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。 四、利益冲突的处理和披露 当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则， 按照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审                   289 批程序、关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。 内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所 应履行的程序，例如，定期召开基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同 基础设施基金之间同业竞争和潜在利益冲突情况；外部审批程序系指根据法律法 规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行的程序。 当存在利益冲突情形时，基金管理人应根据有关法律法规的规定和《基金合 同》的约定在定期报告中披露相关利益冲突的风险防范措施。 五、不动产项目关联交易情况 （一）报告期内不动产项目与原始权益人、原始权益人控股股东、原始权 益人实际控制人等关联方关联交易情况 1、不动产项目租赁收入关联交易情况： 2020年至2023年度，不动产项目租赁关联交易情况如下表：               表5-2 不动产项目租赁关联交易情况                                                            单位：元 关联方 关联交易内容 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 天津泰达海河私          租金物业费收 募基金管理有限 39,278.56 9,799.50            入 公司 天津逸仙科学工          租金物业费收 业园国际有限公 573,593.12 506,807.51            入 司 天津经济技术开          租金物业费收 发区微电子工业 592,079.49 472,318.63            入 区总公司 天津经济技术开 发区现代产业区 租金物业费收                     662,207.27 585,103.78 开发建设有限公 入 司 北塘湾（天津）科 租金物业费收                   1,269,212.45 1,011,374.68 技发展有限公司 入 天津开发区慧谷          租金物业费收 投资发展有限公 482,869.71 443,249.81            入 司 天津金泰工业物 租金物业费收                     384,940.23 462,798.20 业管理有限公司 入 天津经开区供应 链管理有限公司          租金物业费收 （曾用名：天津泰 539,227.66 554,070.54            入 滨建设投资有限 公司） 天津泰达科技工 租金物业费收                     182,593.61 业园有限公司 入                             290 天津经济技术开         租金物业费收 发区融信产业园 80,847.55           入 管理有限公司 天津泰达产业园 租金物业费收                       15,652.83 管理有限公司 入       合计 4,822,502.48 4,045,522.65 0.00 0.00 2、不动产项目物业管理费支出关联交易情况 2020年至2023年度，不动产项目物业管理费支出关联交易情况如下表所述：            表5-3 不动产项目物业管理费支出关联交易情况                                                                   单位：元 关联方 关联交易内容 2023年度 2022年度 2021年度 2020年度 天津泰达弘泰物业            物业服务费 - 356,948.11 - - 服务有限公司        合计 - 356,948.11 - - （二）关联交易事项 1、关联交易的合规性 本基金不动产项目涉及的关联交易分为租户关联交易和物业管理机构关联 交易两类。租户关联交易涉及国资公司控股或参股的部分关联企业租用不动产项 目所需交付的租金。物业管理机构关联交易涉及提供物业管理服务。所有交易均 符合相关法律法规的规定和基金管理人内部管理控制要求。 2、关联交易定价的公允性 本基金关联交易定价的公允性详见“第二章 不动产项目”之“第一节 不动 产项目概况”之“七、不动产项目经营数据情况”之“1、数字产业园经营管理 情况”之“（5）关联方租户情况”相关分析。 3、关联交易对不动产项目的市场化运营的影响 最近一年，关联交易占不动产项目当期现金流比例较低，且定价合理公允， 故对不动产项目的市场化运营的影响较小。 4、关联交易的合理性与必要性 关联交易合计占不动产项目当期现金流比例较低，定价合理公允；且不动产 项目提供的产业园办公环境契合关联租户的实际办公需求，故关联交易存在合理 性。 关联租户具有较好的资信水平，且关联租户涉及的行业与园区定位匹配度较 高，与园区内其他租户具备协同效应，有效丰富了现有的租户组合，故关联交易 存在必要性。                              291 未来关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定期评估关联交易 的定价合理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；若未来出现关联 交易定价不公允等潜在风险，基础设施投资决策委员会将召开临时会议讨论风险 处理措施，并通过基金定期报告或临时报告的形式公告关联交易风险处理的措施 及其执行情况。 六、本基金关联交易类型 本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联人之 间发生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、 基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证 券或者承销期内承销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于以下交易： 1、基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、 聘请外部管理机构等。 2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售SPV公司和/或项目公司股权。 3、项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存 在的购买、销售等行为。 其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求， 按照连续12个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项： 1、购买或者出售资产； 2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）； 3、提供财务资助； 4、提供担保； 5、租入或者租出资产； 6、委托或者受托管理资产和业务； 7、赠与或者受赠资产； 8、债权、债务重组； 9、签订许可使用协议； 10、转让或者受让研究与开发项目； 11、购买原材料、燃料、动力； 12、销售产品、商品； 13、提供或者接受劳务；                     292 14、委托或者受托销售； 15、在关联人的财务公司存贷款； 16、与关联人共同投资。 17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转 移的事项； 18、法律法规规定的其他情形。 （一）基金管理人或其关联方与原始权益人的关联关系 根据关联方和关联交易的定义，本基金初始发售时，关联方开展的关联交易 情况如下表所示：                    表5-4 关联交易情况      关联方 关联关系 关联交易 天津泰达科技工业园有限公司 资产的原始权益人或其                                  认购本基金发售数量不低于20%的基金份额 或其同一控制下的关联方 同一控制下的关联方                                  本基金拟认购的基础设施资产资产专项计划 天津泰达科技工业园有限公司 资产的原始权益人 受让原始权益人天津泰达科技工业园有限公                                  司持有的项目公司100%股权                                  基金管理人拟聘请天津泰达产业园管理有限 天津泰达产业园管理有限公司 运营管理机构                                  公司担任不动产项目的外部运营管理机构                                  本基金发行拟认购博时资本作为管理人而设 博时资本管理有限公司 资产支持证券管理人                                  立的基础设施资产支持专项计划 七、本基金关联交易的审议程序 关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人 利益优先原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突， 有效管理关联交易风险，关联交易应根据法律法规、基金管理人的章程、关联交 易管理制度履行审批程序。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际 控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或 者从事其他重大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上独立 董事）审议并取得基金托管人同意。如涉及本基金收购不动产项目后，金额超过 本基金净资产5%的关联交易（金额指连续12个月内累计发生金额），则还应当按 法律法规规定召开基金份额持有人大会。 对于本招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上 述约定进行决策。 基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。                            293 八、关联交易的信息披露安排 基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的重大关联交易及 相关风险防范措施。 九、关联交易的内控和风险防范措施 （一）固定收益投资部分关联交易的内控措施 本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的 内控措施管理。 针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易 管理办法。在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、 管理和信息披露等方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联 交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据关联 交易的禁止、限制交易标准进行交易前合规检查，并对与市场行情偏离较大的交 易进行识别，只有合理确认相关交易符合基金管理人的关联交易政策后方可继续 执行。 （二）不动产项目投资部分关联交易的内控措施 针对不动产投资信托基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管 理及内部控制的专项制度；其中，在风险管理及内部控制制度方面，针对基金管 理人运用基金资产间接投资不动产项目所涉及的关联交易，在关联方的核查与认 定、关联交易的识别与审议、关联交易的标准、关联交易风险的控制、关联交易 的信息披露和报告等方面，结合中国证监会的监管规定和基础设施基金运作管理 的特点，有针对性地制定了相关制度。 基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于不动产项目所涉及的 相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的 基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内 部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露 和报告的义务。在本基金的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当 根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由基金管理人办公会或其授权机构（基 础设施投资决策委员会）、基金管理人董事会、本基金的基金份额持有人大会等 在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照 规定履行信息披露和报告的义务。                     294 （三）关联交易的风险防范措施 本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存 在日常经营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。 基金管理人将积极采取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影 响基金份额持有人利益的潜在风险： 1、严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关 联方回避表决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。 内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所 应履行的程序，例如，重大关联交易（无论是否属于基金份额持有人大会审议范 围）均应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。外 部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行的 程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一般决议通过、部分关联 交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予以披露。 2、严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提 供评估、法律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。 3、基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。基金管理人 应保证其董事会、独立董事依法行使职权，以确保关联交易价格的公允性和程序 的合法合规性，最大程度保护基金份额持有人利益。 4、不动产项目日常经营过程中，如存在不需要基金管理人董事会和基金份 额持有人大会审议的关联交易的，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不 定期随机抽样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联 交易的履行情况、对不动产项目的影响等；如存在可能影响不动产项目利益和基 金份额持有人利益的情形的，应当及时采取措施避免或减少损失。               第四节 基金运作 一、基金的信息披露 本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《临时 报告指引》《基础设施基金指引》《上市规则》《不动产基金业务办法》《不动 产基金审核关注事项指引》《扩募及新购入不动产项目指引》《基金合同》及其 他有关规定。相关法律法规关于信息披露的披露方式、披露内容、登载媒介、报                    295 备方式等规定发生变化时，本基金从其最新规定。 （一）信息披露义务人 本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人 大会的基金份额持有人等法律、行政法规和中国证监会规定的自然人、法人和非 法人组织。 本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律 法规和中国证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、 完整性、及时性、简明性和易得性。 本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信 息通过中国证监会规定媒介披露，并保证基金投资人能够按照《基金合同》约定 的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。 （二）信息披露义务人禁止行为 本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为： 1、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； 2、对证券投资业绩进行预测； 3、违规承诺收益或者承担损失； 4、诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构； 5、登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字； 6、中国证监会禁止的其他行为。 （三）本基金公开披露的信息文字及货币单位 本基金公开披露的信息应采用中文文本。同时采用外文文本的，基金信息披 露义务人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为 准。本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币 元。 （四）公开披露的基金信息 本基金应当充分披露与产品特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息 披露事项，基础设施基金可不予披露，包括但不限于：每周基金净资产和基金份 额净值，半年度和年度最后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值，定期 报告基金净资产增长率及相关比较信息。 公开披露的基金信息包括：                     296 1、基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品资料概要 （1）《基金合同》是界定《基金合同》当事人的各项权利、义务关系，明 确基金份额持有人大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金 投资人重大利益的事项的法律文件。 （2）基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项， 说明基金认购安排（首次认购和扩募认购）、基金投资、基金产品特性、风险揭 示、信息披露及基金份额持有人服务、基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况、 基金份额发售安排、预期上市时间表、基金募集及存续期相关费用并说明费用收 取的合理性、募集资金用途、基础设施资产支持证券基本情况、不动产项目基本 情况、不动产项目财务状况及经营业绩分析、不动产项目现金流测算分析、不动 产项目运营未来展望、为管理不动产基金配备的主要负责人员情况、不动产项目 运营管理安排、借款安排、关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施、不 动产项目原始权益人基本情况、原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购基础 设施基金份额情况（含首次认购和扩募认购）、基金募集失败的情形和处理安排、 基金拟持有的不动产项目权属到期或处置等相关安排、主要原始权益人及其控股 股东、实际控制人对相关事项的承诺、不动产项目最近三年及一期的财务报告及 审计报告、经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告、不动产项目尽职 调查报告、财务顾问报告、不动产项目评估报告、主要参与机构基本情况、可能 影响投资者决策的其他重要信息和法律法规规定的其他内容。《基金合同》生效 后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内， 更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的， 基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金招募 说明书。 （3）基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金 运作监督等活动中的权利、义务关系的法律文件。 （4）基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供 简明的基金概要信息。《基金合同》生效后，基金产品资料概要的信息发生重大 变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规 定网站及基金销售机构网站或营业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的， 基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产品                    297 资料概要。 （5）基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的3 日前，将基金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告 登载在规定报刊上，将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、 基金合同和基金托管协议登载在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金 销售机构网站或营业网点。 2、基金份额询价公告 基金管理人应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基础设施基金询价公 告，并在披露招募说明书的当日登载于规定媒介上。 3、不动产项目评估报告 基金管理人应当在披露招募说明书的当日将不动产项目评估报告登载于规 定媒介上。 4、基金份额发售公告 基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基 金份额认购首日的3日之前登载于规定媒介上。 5、基金合同生效公告 基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基金 合同》生效公告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略配售投资者、网下投 资者和公众投资者发售的基金份额数量及其比例，获配机构投资者名称以及每个 获配投资者的报价、认购数量和获配数量等，并明确说明自主配售的结果是否符 合事先公布的配售原则。对于提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显 少于报价时拟认购数量的投资者应列表公示并着重说明。 6、基金份额上市交易公告书 基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交 易的三个工作日前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交 易公告书提示性公告登载在规定报刊上。 7、基金净值信息 基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净 资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。                   298 8、基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告 基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年 度报告登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年 度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师 事务所审计。 基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将 中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金管理人应当在季度结束之日起15个工作日内，编制完成基金季度报告， 将季度报告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。 《基金合同》生效不足2个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中 期报告或者年度报告。 基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露基础设施 基金定期报告，内容包括： （1）本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本 期收入、本期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位 可供分配金额及计算过程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金 额（如有）等；中期报告和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末 基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比 例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）； （2）不动产项目明细及相关运营情况； （3）本基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况； （4）不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较 高的，应当说明该收入的公允性和稳定性； （5）不动产项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基 金指引》借款要求的情况说明； （6）本基金与资产支持证券管理人和托管人、外部管理机构等履职情况； （7）本基金与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况； （8）报告期内购入或出售不动产项目情况； （9）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施； （10）报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金                   299 份额及变化情况； （11）可能影响投资者决策的其他重要信息。 本基金季度报告披露内容可不包括前款第（3）（6）（9）（10）项，本基 金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告。 9、临时报告 本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书，并 登载在规定报刊和规定网站上。 前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产 生重大影响的下列事件： （1）基金份额持有人大会的召开及决定的事项； （2）《基金合同》终止、基金清算； （3）延长基金合同期限； （4）转换基金运作方式、基金合并； （5）更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师 事务所、评估机构； （6）基金管理人委托的外部管理机构发生变更； （7）基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值 等事项，基金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项； （8）基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更； （9）基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控 制人变更； （10）基金募集期延长或提前结束募集； （11）基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部 门负责人发生变动； （12）基金管理人的董事在最近12个月内变更超过百分之五十，基金管理人、 基金托管人专门基金托管部门的主要业务人员在最近12个月内变动超过百分之 三十； （13）涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁； （14）基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受 到重大行政处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托                   300 管业务相关行为受到重大行政处罚、刑事处罚； （15）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、 实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证 券，或者从事其他重大关联交易事项，但中国证监会另有规定的除外； （16）基金收益分配事项； （17）基金的管理费、基金的托管费等费用计提标准、计提方式和费率发生 变更； （18）基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五； （19）基金份额停复牌或终止上市； （20）除《信息披露办法》规定的情形外，发生下列情形时，基金管理人应 当依照《不动产基金业务办法》等相关法律法规进行公告： 1）本基金发生重大关联交易； 2）不动产项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产140%； 3）金额占基金净资产10%及以上的交易； 4）金额占基金净资产10%及以上的损失； 5）不动产项目购入或出售； 6）本基金扩募； 7）不动产项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化； 8）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或管理本基金的主要负 责人员发生变动； 9）更换评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构； 10）原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额； 11）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金的10%时； 12）投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金的10%后，通 过上海证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或 者减少5%时； 13）出现要约收购情形时； 14）基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和 基金合同约定履行信息披露义务； 15）可能对本基金份额持有人利益或基金净资产产生重大影响的其他事项。                    301 （21）基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额 的价格产生重大影响的其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。 10、澄清公告 在《基金合同》存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消 息可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份 额持有人权益的，相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清， 并将有关情况立即报告基金上市交易的证券交易所。 11、基金份额持有人大会决议 基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。 12、清算报告 基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进 行清算并作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上， 并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。 13、基金存续期内新购入不动产项目以及相关扩募的其他信息披露 （1）拟购入不动产项目的决定公告 基础设施基金存续期间，基金管理人作出拟购入不动产项目决定的，应当及 时编制并发布临时公告，披露拟购入不动产项目的相关情况及安排。 （2）进展公告 基金管理人首次发布新购入不动产项目临时公告至提交基金变更注册申请 之前，应当定期发布进展公告，说明本次购入不动产项目的具体进展情况。若本 次购入不动产项目发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。 （3）基金产品变更申请的公告 基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，应当同时披露 提交基金产品变更申请的公告及相关申请文件。 （4）基金管理人变更注册程序期间的公告 发生以下情形时，应当按规定予以公告： 1）收到中国证监会或者上海证券交易所的受理通知书； 2）收到上海证券交易所问询； 3）提交问询答复及相关文件； 4）收到上海证券交易所关于变更申请的无异议函或者终止审核通知；                    302 5）收到中国证监会关于基金变更注册或者不予注册的批复。 履行变更注册程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当予以公告。 （5）基金份额持有人大会的公告 不动产基金按照规定或者基金合同约定就购入不动产项目事项召开基金份 额持有人大会的，相关信息披露义务人应当按照《基础设施基金指引》规定公告 持有人大会事项，披露拟购入不动产项目事项的详细方案及法律意见书等文件。 涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格确定方式。 （6）交易实施的公告 交易方案实施完毕后应按规定编制交易实施情况报告书予以公告。 不动产基金在实施不动产项目交易的过程中，发生法律、法规要求披露的重 大事项的，应当及时作出公告。 不动产基金拟终止新购入不动产项目的，应当及时作出公告。 （7）基金份额扩募发售的相关公告 本基金涉及新购入不动产项目并安排公开扩募的，基金管理人应当就扩募基 金份额的具体事宜编制发售公告，并在规定媒介上登载。 新购入不动产项目实施过程涉及扩募且向不特定对象发售的，基金管理人应 当在发售首日的3日前将招募说明书等刊登在上交所网站和符合中国证监会规定 条件的网站，供公众查阅。 新购入不动产项目实施过程涉及扩募且向特定对象发售的，基金管理人应当 在发售前将招募说明书等刊登在上交所网站和符合中国证监会规定条件的网站， 供公众查阅；在发售验资完成后的2个工作日内，将发行情况报告书刊登在上交 所网站和符合中国证监会规定条件的网站，供公众查阅。 （8）基金扩募份额上市交易公告书 基金扩募份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金扩募份 额上市交易的三个工作日前，将基金扩募份额上市交易公告书登载在规定网站上， 并将上市交易公告书提示性公告登载在规定报刊上。 涉及停复牌的，基金管理人应当按照《上市规则》及其他相关规定办理。 在购入不动产项目交易中基金管理人应当制定切实可行的保密措施严格履 行保密义务。                     303 14、中国证监会规定的其他信息 （五）信息披露事务管理 基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及 高级管理人员负责管理信息披露事务。 基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息 披露内容与格式准则等法规以及证券交易所的自律管理规则规定。 基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约 定，对基金管理人编制的基金净资产、基金份额净值、基金定期报告、更新的招 募说明书、基金产品资料概要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查， 并向基金管理人进行书面或电子确认。基金托管人复核基金信息披露文件时，应 当加强对基金管理人资产确认计量过程的复核。 基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。 基金管理人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金 信息，并保证相关报送信息的真实、准确、完整、及时。 基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要 在其他公共媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的证 券交易所网站披露信息，并且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。 基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资 者决策提供有用信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基 金正常投资操作的前提下，自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中 国证监会及自律规则的相关规定。前述自主披露如产生信息披露费用，该费用不 得从基金财产中列支。 为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专 业机构，应当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后10 年。 （六）信息披露文件的存放与查阅 依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法 规规定将信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、 复制。                     304 （七）暂停或延迟、暂缓披露基金相关信息的情形 1、当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相 关信息： （1）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时； （2）不可抗力； （3）法律法规规定、中国证监会或《基金合同》认定的其他情形。 2、拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密等情形，及时披露可 能会损害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，基金管理人等信息 披露义务人可以暂缓披露： （1）拟披露的信息未泄漏； （2）有关内幕信息知情人已书面承诺保密； （3）基础设施基金交易未发生异常波动。 信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制度， 明确信息披露暂缓的内部审核程序。 暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致基础设施 基金交易价格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。                    305 二、基金运作的重要内容 （一）基金的募集 本基金由基金管理人依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施 基金指引》、基金合同及其他有关规定，并经中国证监会注册募集。本基金基金 份额发售的相关业务活动应当符合法律法规、《不动产基金业务办法》及上海证 券交易所不动产基金发售业务的有关规定。若上海证券交易所、中国证券登记结 算有限责任公司、中国证券业协会及相关登记机构、销售机构针对不动产投资信 托基金的发售推出新的规则或对现有规则进行调整，本基金管理人可相应对本基 金的发售方式进行调整，但应在实施日前依照《信息披露办法》的有关规定在规 定媒介上公告。 本基金基金份额发售的相关业务活动应当符合法律法规、业务规则的有关规 定。 1、核准情况 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证监会2024年4月 2日证监许可〔2024〕554号文注册募集。 2、基金类型及存续期限 本基金为公开募集基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式。基金 存续期限为35年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限或提前终止的除外）。 本基金在基金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务（由于基金扩募引起 的份额总额变化除外）。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过后本基 金可延长存续期限。否则，本基金将终止运作并清算，且无需召开基金份额持有 人大会。 3、基金份额的发售时间、发售方式、发售对象范围及选择标准 自基金份额发售之日起原则上不得超过5个交易日，最长不得超过3个月。具 体发售时间见本基金询价公告及基金份额发售公告。 本基金的募集对象为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投 资者、机构投资者（含特定机构投资者）、合格境外机构投资者以及法律法规或 中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。根据参与发售方式的不同，本 基金的发售对象分为战略投资者、网下投资者和公众投资者。 本基金基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众                      306 投资者认购等活动。其中，战略投资者可以通过基金管理人直销渠道进行认购， 网下询价和有效报价的网下投资者录入认购信息均通过上海证券交易所“REITs 询价与认购系统”进行；公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证 券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或 者基金管理人委托的场外基金销售机构（包括基金管理人的直销柜台及其他销售 机构）认购本基金。具体发售安排及办理销售业务的机构的具体名单见基金份额 询价公告、基金份额发售公告及相关公告。 （1）战略配售 参与战略配售的战略投资者由原始权益人科工园公司或其同一控制下的关 联方和其他战略投资者组成。参与战略配售的其他专业机构投资者，应当具备良 好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期投资价值。 本基金拟从如下范围中选择其他战略投资者：证券公司、基金管理公司、信托公 司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行 及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人、全国社会保障基 金、基本养老保险基金、年金基金以及其他符合中国证监会及上交所投资者适当 性规定的专业机构投资者。 参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基础设施基金指引》《不动产基 金发售指引》等规定的要求，不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立 并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会 保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。 本次战略配售募集的基金份额为【3.5】亿份，占本次募集基金份额的【70】%， 最终份额数量和比例以询价公告为准。其中，按照《基础设施基金指引》的规定， 原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额中，占基金份额发售总量 的20%的基金份额的持有期自本基金上市之日起不少于60个月，超过20%部分基金 份额的持有期自本基金上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。 原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与质押式协议回购、质押式 三方回购等业务的，质押的战略配售取得的不动产基金份额累计不得超过其所持 全部该类份额的50%，上交所另有规定除外。不动产项目原始权益人或其同一控 制下的关联方以外的专业机构投资者持有基础设施基金份额期限自上市之日起 不少于12个月。                    307 不动产项目有多个原始权益人的，作为不动产项目控股股东或实际控制人的 原始权益人或其同一控制下的关联方持有期限自上市之日起不少于60个月的基 金份额原则上应当不低于本次基金份额发售总量的20%。 参与本基金发售战略配售的投资者不得参与本基金基金份额的网下询价和 网下配售，但依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他 资产管理产品除外。 募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认 购的基金份额数量。参与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认 可的其他对价进行认购。 （2）网下配售 网下询价是基金管理人或者财务顾问通过向网下投资者询价的方式确定基 金认购价格的过程。网下询价相关业务的办理应遵守《不动产基金发售指引》及 其它相关规定。 本次网下询价对象为以下符合条件的网下投资者：证券公司、基金管理公司、 信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商 业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符 合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、 基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。本 基金网下配售初始基金份额不低于本次公开募集基金份额的70%，最终份额数量 和比例以询价公告为准。 基金管理人、财务顾问有权确定参与询价的网下投资者条件、有效报价条件、 配售原则和配售方式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价的网下投资者中 选择配售对象。 参与本次网下发售的投资者应符合《基础设施基金指引》《不动产基金发售 指引》《不动产基金网下投资者管理规则》等法规中规定的网下投资者标准。具 体应符合以下条件： 1）网下投资者指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公 司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政 策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资 者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基                   308 础设施基金网下询价。 2）在中国证券业协会注册的基础设施基金网下投资者，应当具备必要的定 价能力和良好的信用记录，最近12个月未因证券投资、资产管理等相关业务重大 违法违规受到相关监管部门的行政处罚、行政监管措施或相关自律组织的纪律处 分。 3）私募基金管理人申请注册为基础设施基金网下投资者的，还应当符合以 下适当性要求： 1）已在中国证券投资基金业协会完成登记； 2）具备一定的投资经验。依法设立并持续经营时间达到两年（含）以上， 从事不动产项目投资或证券交易时间达到两年（含）以上； 3）具备一定的资产管理实力。私募基金管理人管理的在中国证券投资基金 业协会备案的产品总规模最近两个季度均为10亿元（含）以上，且近三年管理的 产品中至少有一只存续期两年（含）以上的产品；申请注册的私募基金产品规模 应为6,000万元（含）以上、已在中国证券投资基金业协会完成备案，且委托第 三方托管人独立托管基金资产。其中，私募基金产品规模是指基金产品资产净值； 4）符合监管部门、协会要求的其他条件。 本基金网下投资者的关联关系核查标准，详见本基金询价公告。 基金管理人或者财务顾问按照网下询价确定的认购价格办理网下投资者的 网下基金份额的认购和配售。 本基金发行时，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例应不低于公开 发售数量的70%。如对网下投资者进行分类配售，同类投资者获得的配售比例相 同。 （3）公众投资者认购 公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证 券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或者基金管理人委托 的场外基金销售机构（包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。 销售机构的具体名单见基金份额发售公告以及基金管理人网站。 参与网下询价的配售对象及其关联账户不得通过面向公众投资者发售部分 认购基金份额。 公众投资者在认购本基金前应充分认识不动产基金的风险特征，普通投资者                   309 在首次购买本基金时须签署风险揭示书。 （4）发售流程 本基金基金份额的认购价格通过网下询价的方式确定。 网下询价是指基金管理人及/或者财务顾问通过向网下投资者询价的方式确 定基金认购价格的过程。 基金管理人、财务顾问应当确定参与询价的网下投资者条件、有效报价条件、 配售原则和配售方式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价的网下投资者中 选择配售对象。 原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定 价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募 证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金除外。 基金份额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应 的认购方式，参与认购。各类投资者的认购方式及时间详见基金份额发售公告。 各类投资者在认购本基金时需全额缴纳认购资金。基金投资人在募集期内可 多次认购，在“REITs询价与认购系统”的认购申请可以多次提交，以最终提交 的认购申请为准；投资者通过其余发售方式发出的认购申请一经确认不得撤销。 募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公 众投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售 量的，不得向公众投资者回拨。 网下投资者认购数量高于网下最低发售量，且公众投资者有效认购倍数较高 的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于发 售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。 基金管理人、财务顾问应在募集期满的次一个交易日（或指定交易日）前， 将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。未在规定时间 内通知上交所并公告的，基金管理人、财务顾问应根据基金份额发售公告确定的 公众投资者、网下投资者发售量进行份额配售。 本基金发售涉及的回拨机制具体安排参见本基金管理人发布的基金份额发 售公告及相关公告。 销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构已 经接收到认购申请。认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请                   310 及认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由此产 生的任何损失由投资者自行承担。 4、基金份额的定价方式、认购费用和份额计算公式 （1）本基金基金份额发售面值为人民币1.00元。 （2）定价方式：本基金基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确 定，所有类型的投资者均按该份额认购价格进行认购。具体信息请参看基金管理 人届时发布的询价公告及基金份额发售公告。 （3）认购费用 投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份 额认购申请单独计算。 对于公众投资者，本基金的认购费率如下表所示：             表5-6 本基金公众投资者场外的认购费率结构           认购金额（M，元） 认购费率             M＜500万元 0.50%             M≥500万元 1000元/笔 公众投资者基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照公众投资者场外 认购费率执行。 对于网下投资者，本基金按每笔1,000元收取认购费；对于战略投资者，认 购费用以签署的《战略配售协议》约定为准。 本基金基金份额的认购费用不列入基金财产，主要用于基金的市场推广、销 售、登记等募集期间发生的各项费用。 （4）份额计算方式计算及举例： 1）战略投资者及网下投资者认购份额的计算及举例 本基金战略投资者及网下投资者采用“份额认购，份额确认”的方式，计算 公式为： 认购金额＝认购份额×基金份额发售价格+固定费用 认购费用＝固定费用 认购费用由基金管理人收取，投资者需以现金方式交纳认购费用。 认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收 益或损失由基金资产承担。                        311 举例：某网下投资者欲认购本基金500万份，经网下询价确定的基金份额发 售价格为2.500元，该笔认购申请被全部确认，对应的认购费为1,000元，假定该 笔认购中的有效认购在募集期间产生利息700元，则其需缴纳的认购金额为： 认购金额＝5,000,000×2.500+1,000＝12,501,000.00元 即：某网下投资者认购本基金500万份，基金份额发售价格为2.500元，则其 需缴纳的认购金额为12,501,000.00元，该笔认购中的有效认购在募集期间产生 的利息700元将全部归入基金资产。 2）公众投资者场内和场外认购的计算及举例 公众投资者认购采用“金额认购，份额确认”的方式。计算公式为： 1）当认购费用适用比例费率时： 认购费用=认购金额×认购费率/（1＋认购费率） 认购份额=（认购金额-认购费用）/基金份额发售价格 认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进 行计算，认购份额的计算保留到整数位。 实际净认购金额=认购确认份额×基金份额发行价格 实际认购费用=实际净认购金额×认购费率，按照实际净认购金额确定对应 认购费率，即M=实际净认购金额 实际确认金额=实际净认购金额+实际认购费用 实际认购费用、实际确认金额的计算保留两位小数，由此误差产生的收益或 损失由基金资产承担。实际确认金额与认购时缴纳的认购资金的差额将退还投资 者。 2）当认购费用为固定金额时： 认购费用＝固定金额 净认购金额＝认购金额-固定认购费用 认购份额=净认购金额/基金份额发售价格 认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进 行计算，认购份额的计算保留到整数位。 实际净认购金额=认购确认份额×基金份额发行价格 实际认购费用根据实际净认购金额确定。 实际确认金额=实际净认购金额+实际认购费用                            312 实际认购费用、实际确认金额的计算保留两位小数，由此误差产生的收益或 损失由基金资产承担。投资者认购所得份额先按四舍五入原则保留到小数点后两 位，再按截位法保留到整数位，实际确认金额与认购时缴纳的认购资金的差额将 退还投资者。 举例：某公众投资者投资10,001.00元在场外认购本基金，经网下询价确定 的基金份额发售价格为2.500元，该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购中的 有效认购在募集期间产生利息2元，则其可得到的认购份额为： 认购费用=10,001.00×0.50%/（1+0.50%）=49.76元 认购份额＝（10,001.00-49.76）/2.500＝3,980份（取整） 即：该公众投资者投资10,001.00元在场外认购本基金，则其可获得3,980 份基金份额。该笔认购中的有效认购在募集期间产生的利息2元将全部归入基金 资产。认购份额的计算保留至整数位（截位取整），小数部分对应的金额退还投 资者。 认购金额和认购费用以最终确认的认购份额为准进行计算，可能存在投资者 实际认购费率高于最初申请认购金额所对应的认购费率，最终确认份额以注册登 记结果为准。 5、基金份额的认购 （1）认购时间安排：自基金份额发售之日起最长原则上不得超过5个交易日， 最长不得超过3个月。具体认购时间见本基金询价公告及基金份额发售公告。 （2）投资人认购应提交的文件和办理的手续：具体见本基金询价公告及基 金份额发售公告。 （3）认购的方式及确认： 战略投资者将通过基金管理人的直销柜台参与认购。战略投资者可以通过场 内证券账户或场外基金账户认购本基金。参与战略配售的原始权益人或其同一控 制下的关联方，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行认购。 网下投资者可以通过场内证券账户或场外基金账户认购本基金。 公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证 券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或者基金管理人委托 的场外基金销售机构（包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。                            313 （1）认购的限额 1）网下投资者的认购限额 网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的 认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财 务顾问确定的每个配售对象的认购上限，且不得高于网下发售份额数量。 2）公众投资者的认购限额 1）场内和场外认购限制 公众投资者通过场外销售机构认购时，首次认购的单笔最低限额为人民币 1,000元，追加认购单笔最低限额为人民币1,000元。在符合法律法规规定的前提 下，各销售机构对最低认购限额及交易级差有其他规定的，需要同时遵循该销售 机构的相关规定（以上金额均含认购费）。场内单笔最低认购金额为1000元（含 认购费），超过1000元的部分为1元的整数倍。 各销售机构对最低认购限额及交易级差有其他规定的，以各销售机构的业务 规定为准。 2）募集期内，单个投资人的累计认购份额不设上限。 （2）参与认购所需的账户 投资者参与本基金场内认购的，应当使用中国证券登记结算有限责任公司上 海分公司开立的上海证券账户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。投 资者参与本基金场外认购的，应当使用中国证券登记结算有限责任公司开立的开 放式基金账户。 （3）募集资金用途 1）本基金实际募集金额在扣除基础设施基金层面预留费用（包括：上市费 用、信息披露费用、基金成立后首期资产跟踪评估费用、首期审计费用、账户开 立费用等依法可以预留的费用）后，将全部用于认购博时津开科工产业园封闭式 基础设施1期资产支持专项计划的全部资产支持证券。 2）专项计划设立后，专项计划将受让SPV的全部股权；SPV将根据相关股权 转让协议的约定向项目公司原股东（科工园公司）支付股权转让价款，并向项目 公司缴付出资、根据需要对项目公司进行增资。 6、回拨机制 公众投资者与网下投资者之间的回拨安排详见本条“3、基金份额的发售时                     314 间、发售方式、发售对象范围及选择标准”之“（4）发售流程”及本基金管理 人发布的基金份额发售公告。 7、募集期利息的处理方式 《基金合同》生效前，投资人的认购款项只能存入专门账户，在基金募集行 为结束前，任何人不得动用。有效认购款项在募集期间产生的利息归入基金资产， 具体数额以基金登记机构的记录为准。 8、中止发售 当出现以下任意情况之一时，基金管理人及财务顾问将可采取中止发售措施： （1）网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售 份额数量； （2）基金份额认购价格未达原始权益人预期； （3）原始权益人、基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达 成一致意见； （4）出现对基金发售有重大影响的其他情形。 如发生以上情形，基金管理人和财务顾问可采取中止发售措施，并发布中止 发售公告。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可 重新启动发售。 9、基金募集份额总额、金额及用途 中国证监会准予本基金首次募集的基金份额总额为5.00亿份。 本基金募集成立后投资于标的资产的流程如图所示：                     315              图5-6 本基金募集资金流向 本基金完成募集，基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部 募集资金（不含募集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资 产支持专项计划全部资产支持证券，通过该专项计划投资于津开科工产业园1期 SPV等，通过资产支持证券、津开科工产业园1期SPV、项目公司等特殊目的载体 取得由津开科工产业园1期原始权益人原持有的不动产项目的完全所有权。 可使用资金来源：公募基金发行份额募集的资金。基金资金的使用：支付SPV 和项目公司股权对价，支付公募基金、专项计划、SPV等预留费用（预计130万元）， 支付项目公司于交割日前一日经审计的“负债总额-递延所得税负债-流动资产” （如有）。 10、募集失败的情形和处理安排 募集期届满，出现下列任意情形之一的，本基金募集失败： （1）基金份额总额未达到准予注册规模的80%； （2）募集资金规模不足2亿元，或基金认购人数少于1,000人； （3）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （4）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%； （5）导致基金募集失败的其他情形。 如果本基金募集失败，基金管理人应当承担下列责任： （1）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用； （2）在基金募集期限届满后30日内返还投资人已缴纳的款项，并加计银行                     316 同期活期存款利息； （3）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。 基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承 担。 （二）基金合同的生效 本基金由基金管理人依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施 基金指引》、基金合同及其他有关规定，并经中国证监会2024年4月2日日证监许 可[2024]554号文注册募集。 本基金为基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式。基金存续期（即 基金封闭期）为基金合同生效后35年。2024年8月21日至2024年8月23日，本基金 面向个人投资者、机构投资者、合格境外投资者和法律法规或中国证监会允许购 买证券投资基金的其他投资者同时发售，共募集500,000,000.00份，有效认购户 数为1,483户。 本基金经过比例配售，最终向战略投资者、网下投资者和公众投资者发售的 基金份额数量及其比例如下表所示。本次自主配售的结果符合基金管理人事先在 《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额网下询价公告》、 《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》中公布 的配售原则。 投资者类型 获配基金份额数（份） 占募集总份额比例（%） 战略投资者 350,000,000 70.00% 网下投资者 105,000,000 21.00% 公众投资者 45,000,000 9.00% 合计 500,000,000 100.00% 根据有关规定，本基金满足基金合同生效条件，基金合同于2024年8月28日 正式生效。自基金合同生效日起，本基金管理人正式开始管理本基金。 （三）基金份额的交易 本基金上市交易后，登记在证券登记结算系统中的基金份额可直接在上海证 券交易所交易；登记在基金登记结算系统中的基金份额可在基金通平台转让或通 过办理跨系统转托管业务将基金份额转托管在证券登记结算系统中后，再上市交 易，具体可参照上海证券交易所、登记机构规则办理。                                  317 1、上市交易的场所 本基金于上海证券交易所上市交易。 2、上市交易的时间 在符合上市条件的前提下，基金管理人可依据《上海证券交易所证券投资基 金上市规则》（以下简称“《上市规则》”），向上海证券交易所申请本基金份 额上市交易。 基金已于2024年9月19日起在上海证券交易所上市交易，基金管理人于2024 年9月12日依据法律法规规定在规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书。在确 定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介刊登基金份额 上市交易公告书。 3、上市交易的规则 本基金在上海证券交易所的上市交易需遵循《不动产基金业务办法》《上海 证券交易所交易规则》《上海证券交易所证券投资基金上市规则》等有关规定及 其不时修订和补充。 本基金上市期间，基金管理人选定做市商为基础设施基金提供双边报价等服 务的，基金管理人及做市商开展基金做市服务业务按照上海证券交易所相关业务 规则执行。 4、上市交易的费用 本基金上市交易的费用按照上海证券交易所有关规定办理。 5、上市交易的停复牌和终止上市 上市基金份额的停复牌和终止上市按照法律法规、中国证监会及上海证券交 易所的相关规定执行。具体情况见基金管理人届时相关公告。 本基金上市交易后，出现《上海证券交易所证券投资基金上市规则》规定终 止上市情形的，上海证券交易所终止其上市交易。 基金变更并终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定 并按规定公告。 6、基金份额收购及份额权益变动 基础设施基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《不动产基金业 务办法》履行相应的程序或者义务；《不动产基金业务办法》未作规定的其他事 项，投资者应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》《上海证券交易所股                     318 票上市规则》以及其他关于上市公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序 或者义务。 投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中 国证监会关于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其 他有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书 等信息披露文件并予公告。 （1）投资者及其一致行动人的承诺 投资者及其一致行动人的承诺同意自拥有基金份额时即视为对如下事项约 定的承诺： 1）通过上海证券交易所交易或者上海证券交易所认可的其他方式，投资者 及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的10%时，应当在该事 实发生之日起3日内编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告；在上 述期限内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规定的除外。 2）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的10% 后，其通过上海证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每 增加或者减少5%，应当依照上述第1、点进行通知和公告。在该事实发生之日起 至公告后3日内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规定的除外。 投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述 第1、及2、条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的36个月内 对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。 投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会关 于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市 公司收购及股份权益变动的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件 并予公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设 施基金份额的10%但未达到30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条 规定编制权益变动报告书。 投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设 施基金份额的30%但未达到50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条 规定编制权益变动报告书。                    319 （2）要约收购 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的50%时， 继续增持该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他 有关上市公司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的 程序或者义务，但符合《不动产基金业务办法》规定情形的可免除发出要约。 投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过基础 设施基金份额50%，继续增持该基础设施基金份额的，适用前述规定。 如基础设施基金被收购，本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》 的有关规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公 告。 以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前， 本基金应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日 的，于次一交易日起复牌。 以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照上海证券交易所和登记机 构上市公司要约收购业务的有关规定办理相关手续。 投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基 金份额的三分之二的，继续增持本基金的，可免于发出要约。 除上述情形外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者 超过本基金基金份额的50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列 举情形之一的，可免于发出要约。 符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免 于以要约方式增持本基金。 7、基金份额的结算 本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投 资者场内证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资 者开放式基金账户中的基金份额登记在中国结算开放式基金登记结算系统。 基金份额的具体结算以中国结算业务规则的规定为准。 8、扩募基金份额的上市 不动产基金存续期间涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需参照《不动产 基金业务办法》《扩募及新购入不动产项目指引》向上海证券交易所申请新增基                   320 金份额上市。 在确定基金扩募份额上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在 规定媒介上刊登基金扩募份额上市交易公告书。 9、其他事项 在不违反法律法规及中国证监会规定的前提下，基金管理人可在对基金份额 持有人利益无实质性不利影响的情形下，办理基金份额的质押业务或其他基金业 务，基金管理人可制定相应业务的规则，并依照《信息披露办法》的有关规定进 行公告。 若相关法律法规、中国证监会、上海证券交易所及登记机构对基金上市交易 的规则等相关规定内容进行调整的，本基金基金合同相应予以修改，且此项修改 无需召开基金份额持有人大会，并在本基金更新的招募说明书中列示。 若上海证券交易所、登记机构增加了基金上市交易、份额转让等新功能，本 基金管理人可以在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大 会。 在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以在履 行适当的程序后申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开 基金份额持有人大会。 10、基金份额折算与变更登记 基金合同生效后，本基金可以进行份额折算，无需召开基金份额持有人大会。 本基金进行基金份额折算的，基金管理人应事先确定基金份额折算日，并依 照《信息披露办法》的有关规定进行公告。基金份额折算由基金管理人向登记机 构申请办理基金份额折算与变更登记。基金份额折算后，基金的基金份额总额与 基金份额持有人持有的基金份额数额将发生调整，但调整后的基金份额持有人持 有的基金份额占基金份额总额的比例不发生变化。基金份额折算对基金份额持有 人的权益无实质性影响（因尾数处理而产生的损益不视为实质性影响）。基金份 额折算后，基金份额持有人将按照折算后的基金份额享有权利并承担义务。 如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理人可延迟办理基金份额折 算。基金份额折算的具体方法见基金管理人届时公告。 11、基金份额的冻结和解冻 登记机构只受理国家有权机关依法要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记                    321 机构认可、符合法律法规的其他情况下的冻结与解冻。开放式基金账户/上海证 券账户或基金份额被冻结的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律法规、 中国证监会或法院判决、裁定另有规定的除外。 12、基金份额的转让 在法律法规允许且条件具备的情况下，基金管理人可受理基金份额持有人通 过中国证监会认可的交易场所或者交易方式进行份额转让的申请并由登记机构 办理基金份额的过户登记。基金管理人拟受理基金份额转让业务的，将提前公告， 基金份额持有人应根据基金管理人公告的规则办理基金份额转让业务。 基金管理人应当对战略投资者持有的不动产基金战略配售份额进行限售管 理。限售安排应当符合《基础设施基金指引》关于基金战略配售份额最低持有期 限的规定以及相关约定。 （四）基金的投资 1、投资目标 本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资 产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产 项目完全所有权。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运 营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分 配增长，并争取提升不动产项目价值。 2、投资范围及比例 本基金存续期内主要投资于最终投资标的为不动产项目的基础设施资产支 持证券，并持有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产 项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。本基金的其他基金资 产可以投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、 超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债 部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定 期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融 工具（但须符合中国证监会的相关规定）。 本基金可根据法律法规的规定参与融资业务。 本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部                     322 分除外）、可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适 当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调 整投资范围。 基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募 集期利息）用于购买资产支持证券份额；除基金合同另有约定外，存续期内，本 基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%。 若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当 程序后，可对上述资产配置比例进行调整。 本基金符合《基础设施基金指引》的投资要求。 3、投资策略 （1）不动产项目投资策略 1）资产支持专项计划投资策略 基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募 集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划的 全部资产支持证券。 博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划持有项目公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益。 前述不动产项目的基本情况、财务状况及经营业绩分析、现金流测算分析及 未来运营展望、运营管理安排等信息详见本招募说明书。 存续期内，本基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。 2）运营管理策略 本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、不动产项目 行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险 和预期收益率来判断不动产项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础 上，本基金将深入调研不动产项目的基本面（包括但不限于位置、质量、资产价 格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括但不限于 定位、经营策略、租赁能力、运营管理能力、物业管理能力等），综合评估其收 益状况、增值潜力和预测现金流收入规模等。                     323 同时，基金管理人将采取积极措施提高不动产项目的租金收入、出租率和净 收益水平，以提升不动产项目增长前景。本基金将主要采取以下措施及策略维持 最优出租率，实现租金收入的可持续增长： 1）积极开展不动产项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良好 关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作， 将租赁协议届满所带来的影响减至最低； 2）积极营销推广，优化租赁方案以维持较高的出租率及租金水平； 3）优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值和回报 水平； 4）与外部管理机构合作，提供高标准的专业服务，以持续满足租户的需求 并提高其忠诚度； 5）通过科学和规范的基础设施资产管理与不动产项目运营，降低不动产项 目运营成本，提升盈利水平。 本基金将探索不同的策略，对不动产项目实施资产保值增值措施，从而进一 步提高不动产项目的回报率，如升级设施、翻新及重建公共区域等。 3）扩募收购策略等资产收购策略 基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的不动产项目，以分散不动产项 目的经营风险、提高基金资产的投资和运营收益。在评估潜在收购机会时，本基 金管理人将专注于考核如下内容： 1）收益率要求 基金管理人将在考虑监管、商业、政治及其他相关因素后，物色具备增值潜 力的不动产项目，收购预期收益高于资本成本且预期能维持或增加基金份额持有 人回报，同时能平衡与该等投资相关的多种风险的不动产项目。 2）地理位置及增长潜力 基金管理人将评估不动产项目的地理位置、国家政策、产业规划、市场增长 潜力及本基金所投不动产项目的整体地域分布的影响。本基金管理人也将对不动 产项目周边设施及规划进行评估，如交通便利性、产业结构等。同时，亦将考虑 其他因素，如不动产项目所在地区发展前景、周边市场的成熟度、产业及项目集 中程度与竞争情况等。 3）租户及租户特征                     324 基金管理人将对不动产项目的租金及租户保留率与其各自区域的竞争不动 产项目的租金及租户保留率的比较作出评估。此外，本基金管理人将评估租户素 质，并于收购该不动产项目前估计出租率。 4）资产增值潜力 基金管理人将不动产项目价格的上涨潜力视为资产管理、市场定位及其他资 产增值措施的一部分。 5）建筑物及设施规格 对于本基金拟收购的不动产项目，基金管理人将遵守相关法律及分区规划条 例以及质量规格，考虑建筑物的大小及使用年限。独立评估机构将评估不动产项 目中短期维修、维护及资本开支需求。 本基金可以通过扩募购入不动产项目，亦可通过出售原有部分或全部不动产 项目的方式购入其他不动产项目。 4）资产出售及处置策略 基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部不动产项目持有期收益率下降、 不动产项目运营质量下降、不动产项目的市场价值持续走高溢价明显或有更好的 收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会处置不动产项目。基金管理人将积极 寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方 案等多个因素后，择机处置相关不动产项目。 如本基金存续期内不动产项目的产权证到期且续期困难或续期价值不明显， 或本基金存续期届满后不再续期，基金管理人将提前安排不动产项目处置方案， 积极寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付 款方案等多个因素后，力争于清算期内完成资产处置。 （2）基金的融资策略 基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下， 本基金将综合使用各种融资方式，提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限 于基金扩募、回购、直接或间接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。本 基金扩募的相关安排详见“第五章 不动产基金”之“第四节 基金运作”之“二、 基金运作的重要内容”之“（六）不动产基金扩募”。本基金借款相关限制详见 “（四）基金的投资”之“5、借款限制”的相关内容。                     325 （3）固定收益投资策略 存续期内，本基金除投资不动产资产支持证券外，其余基金资产应当依法投 资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这部分基金资产的投资策略如下： 本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法， 确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信 用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种， 以获取最大化的信用溢价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。 在以上战略性资产配置的基础上，本基金采用定性分析和定量分析相补充的 方法，进行前瞻性的决策。一方面，本基金将分析众多的宏观经济变量（包括GDP 增长率、CPI走势、M2的绝对水平和增长率、利率水平与走势等），并关注国家 财政、税收、货币、汇率政策和其它证券市场政策等。另一方面，本基金将对债 券市场整体收益率曲线变化进行深入细致分析，从而对市场走势和波动特征进行 判断。在此基础上，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。 本基金灵活应用各种期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。本 基金在控制利率风险、在合理管理并控制组合风险的前提下，最大化组合收益。 今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，基金还 将积极寻求其他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种， 本基金将在履行适当程序后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。 4、投资限制 （1）组合限制 基金的投资组合应遵循以下限制： 1）基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不 含募集期利息）用于购买资产支持证券份额；存续期内，本基金投资于不动产资 产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%，但因不动产项目出售、按照扩募 方案实施扩募收购时已收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入及中国证监会 认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资 比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理 人应在60个工作日内调整； 2）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净资产的10%，直接 或间接持有不动产资产支持证券的除外；                     326 3）本基金管理人管理的全部基金，持有一家公司发行的证券，不超过该证 券的10%，直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； 4）本基金可以直接或间接对外借款，借款用途限于不动产项目日常运营、 维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%； 5）本基金投资的信用债如因信用等级下调导致不符合本基金投资范围的， 基金管理人应在三个月之内调整； 6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。 因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素 致使基金投资比例不符合上述2、及3、条规定投资比例的，基金管理人应当在10 个交易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。因不动产项目出售、 按照扩募方案实施扩募收购时已收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入及中 国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述投资比例规定的不属于 违反投资比例限制。 除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使 基金的投资组合比例符合上述约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策 略应当符合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同 生效之日起开始。 如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的 规定为准。法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在 履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制。 （2）禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动： 1）承销证券； 2）违反规定向他人贷款或者提供担保； 3）从事承担无限责任的投资； 4）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外； 5）向其基金管理人、基金托管人出资； 6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动； 7）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际                    327 控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或 者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份 额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按 照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律 法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以 上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。 如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本 基金投资不再受相关限制或按变更后的规定执行。 5、借款限制 本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则， 不得依赖外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等， 且基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于不动产项目收购的借款应 当符合下列条件： （1）借款金额不得超过基金净资产的20%； （2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险； （3）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以 分拆转让以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作； （4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基 金分红稳定性； （5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案； （6）中国证监会规定的其他要求。 本基金总资产被动超过基金净资产140%的，不动产基金不得新增借款，基金 管理人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括 但不限于：扩募偿还借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。 6、业绩比较基准 本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证券，获取不动产项目运 营收益并承担不动产项目价格波动，当前暂无适用的业绩比较基准。 如果今后有适当的、能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，本基金管理人 可以根据本基金的投资范围和投资策略，在取得基金托管人同意且按照监管部门 要求履行适当程序后设置基金的业绩比较基准并及时公告，无需召开基金份额持                    328 有人大会审议。 7、风险收益特征 本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证券，获取不动产运营收 益并承担不动产价格波动。本基金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和 货币型基金，低于股票型基金。 8、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法 （1）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人、 直接或间接行使股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益； （2）有利于基金财产的安全与增值； （3）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第 三人牟取任何不当利益。 9、投资比例超限的处理方式和流程 基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例 不符合投资比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致 并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符 合要求。 （五）基金的财产 1、基金总资产 基金总资产是指本基金通过特殊目的载体持有的不动产项目、其他各类证券、 银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务 报表层面计量的总资产。 2、基金净资产 基金净资产是指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面 计量的净资产。 3、基金财产的账户 （1）基金资金账户的开立和管理 1）基金托管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的资金账户（也可称 为“托管账户”），保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收 付。 2）基金资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托                     329 管人和基金管理人不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基 金的任何账户进行本基金业务以外的活动。 3）基金资金账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有 关规定。 （2）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理 1）基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司 为基金开立基金托管人与基金联名的证券账户。 2）基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金 托管人和基金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦 不得使用基金的任何账户进行本基金业务以外的活动。 3）基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产 的管理和运用由基金管理人负责。 4）基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立 结算备付金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的 一级法人清算工作，基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金等的 收取按照中国证券登记结算有限责任公司的规定执行。 5）若中国证监会或其他监管机构在托管协议订立日之后允许基金从事其他 投资品种的投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并 管理；若无相关规定，则基金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。 （3）债券托管账户的开立和管理 基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责 任公司和银行间市场清算所股份有限公司的有关规定，以本基金的名义在银行间 市场登记结算机构开立债券托管账户，并代表本基金进行银行间市场债券的结算。 （4）专项计划托管账户的开立和管理 资产支持证券托管人为基金托管人的分支机构。资产支持证券管理人应以专 项计划的名义在资产支持证券托管人处开立人民币资金账户。专项计划的一切货 币收支活动（包括但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计 划的款项，接收、支付SPV公司股权购买价款并向SPV公司进行投资，支付项目公 司股权购买价款并向项目公司进行投资（如有），向SPV公司、项目公司（如有） 和其他相关主体（如有）发放借款，进行合格投资，支付专项计划利益及专项计                     330 划费用）均必须通过该账户进行。 （5）SPV监管账户和项目公司监管账户开立和管理 SPV公司监管账户系指各SPV公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开 立的、用于接收各SPV公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体以 相应《SPV公司监管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，相 应的SPV公司监管账户应相应注销。 项目公司监管账户系指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银行 开立的、用于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，具 体以相应《项目公司监管协议》的约定为准。 （6）其他账户的开立和管理 基金托管人和基金管理人应当在开户过程中相互配合，并提供所需资料。基 金管理人保证所提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及 时将变更的资料提供给基金托管人。 因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规定， 由基金管理人协助基金托管人按照有关法律法规和基金合同的约定协商后开立。 新账户按有关规定使用并管理。 法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。 4、基金财产的保管与处分 基金财产具有独立性。 因本基金的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入本基金财产。 本基金财产的债务由本基金财产承担。 本基金财产独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、 基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其 他参与机构的固有财产，并由基金托管人保管。原始权益人、基金份额持有人、 基金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、 资产支持证券托管人及其他参与机构以其自有的财产承担其自身的法律责任，其 债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法规和《基 金合同》的规定处分外，基金财产不得被处分。 原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、 基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构因依                     331 法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其 清算财产。 不动产基金财产的债权，不得与原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、 基金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证 券托管人及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵销。不同基础设施基金财产 的债权债务，不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强 制执行。 （六）不动产基金扩募 1、新购入不动产项目的条件 本基金存续期间拟扩募购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职 调查要求、信息披露等应当与基金首次发售的要求一致，中国证监会认定的情形 除外。 2、新购入不动产项目的程序 本基金进行不动产项目购入的，应当按规定履行变更注册、变更申请程序； 变更注册、变更申请程序履行完毕后，须根据法律法规及基金合同约定召开基金 份额持有人大会，依法对基金扩募相关事项进行审议决策。相关信息披露义务人 应当按照《基础设施基金指引》规定公告基金份额持有人大会事项，披露拟购入 不动产项目事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易 概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风险、 交易各方声明与承诺等。 不动产项目购入经基金份额持有人大会决议通过的，基金管理人应当及时编 制并发布临时公告，披露拟购入不动产项目的相关情况及安排。就拟购入不动产 项目发布首次临时公告后，基金管理人应当定期发布进展公告，说明本次购入不 动产项目的具体进展情况。若本次购入不动产项目发生重大进展或重大变化，基 金管理人应当及时披露。在购入不动产项目交易中，基金管理人应当制定切实可 行的保密措施，严格履行保密义务。涉及停复牌义务的，基金管理人应当按照上 海证券交易所相关规定办理。 3、扩募的原则、定价方法 基金管理人可以根据基础设施基金二级市场交易价格和拟购入不动产项目 的市场价值等有关因素，合理确定基金扩募发售价格或定价方式，以及相应的份                   332 额数量，并将其与扩募发售方案等其他事项报基金份额持有人大会决议通过。 4、基金扩募的条件 基金扩募的，应当符合如下条件： （1）基金运营业绩良好； （2）基金管理人最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处 罚； （3）基金份额持有人大会决议通过； （4）法律法规规定的其他条件。 5、基金扩募的程序 基金扩募相关事项（扩募方案、扩募发售价格或定价方式及相应的份额数量 等）须根据法律法规及基金合同约定召开基金份额持有人大会，依法对基金扩募 相关事项进行审议决策。其中，金额占基金净资产50%及以上的扩募（金额是指 连续12个月内累计发生金额）应当经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人 或其代理人所持表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出；金额不足 基金净资产50%的扩募（金额是指连续12个月内累计发生金额）须经参加基金份 额持有人大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以上（含二分 之一）通过方为有效。基金扩募相关事项经基金份额持有人大会决议通过后报中 国证监会备案。 基金扩募期间，涉及本基金停复牌的，基金管理人将按照上海证券交易所《上 海证券交易所证券投资基金上市规则》及其他相关规定办理。 （七）基金资产的估值 1、估值日 本基金的估值日为每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法 规规定的其他日期。 2、估值对象 本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不 限于基础设施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、 借款、应付款项等。 3、核算及估值方法 基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制                     333 不动产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和 现金流量。由于不动产基金通过不动产资产支持证券和不动产项目公司等特殊目 的载体获得不动产项目的完全所有权，并拥有特殊目的载体及不动产项目完全的 控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体 所采用的会计政策。 基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个 别财务报表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按 照以下方法执行： （1）基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，审 慎判断取得的不动产基金项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资 产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，审慎判断基金收购项目公司股 权的交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并， 并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对 不动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。 （2）基金管理人对不动产基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据 《企业会计准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，不动产项目资产原 则上采用成本模式计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减 值。计量模式一经确定，除符合会计准则规定的变更情形外，不得随意变更。在 符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护 基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价值显著高于账面价值时， 经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公 允价值模式。 （3）对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人 应当经公司董事会审议批准，并按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》 及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：1、公允价值的确 定依据、方法及所用假设的全部重要信息。其中，对于选择采用公允价值模式进 行后续计量的非金融资产，应当充分说明公允价值能够持续可靠取得的确凿证据， 包括分析论证相关资产所在地是否有活跃的交易市场，并且相关资产是否能够从 交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他信息等；2、影响公允价值确 定结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收                  334 益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等。 （4）基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用 寿命确定的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据 《企业会计准则》的规定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失 一经确认，在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产 的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。 （5）在确定不动产项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益 法中现金流量折现法作为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估 值方法进行校验。采用现金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度 出发，综合反映资金的时间价值以及与现金流预测相匹配的风险因素。 基金管理人编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值作为公允价 值入账依据，应审慎分析评估质量，不简单依赖评估机构的评估值，并在定期财 务报告中充分说明公允价值估值程序等事项，且基金管理人依法应当承担的责任 不得免除。 （6）基金管理人应当按照投资成本将不动产基金持有的资产支持证券在个 别财务报表上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。 （7）对于已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方 估值基准服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值。 （8）对于已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种，选取估值日第三方估 值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行估值； 对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际 收款日期间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推 荐估值全价。回售登记期截止日（含当日）后未行使回售权的，按照长待偿期所 对应的价格进行估值。 （9）对于在交易所市场上市交易的公开发行的可转换债券等有活跃市场的 含转股权的债券，实行全价交易的债券选取估值日收盘价作为估值全价；实行净 价交易的债券选取估值日收盘价并加计每百元税前应计利息作为估值全价。 （10）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，应采用 在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公 允价值。                   335 （11）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别 估值。 （12）如有确凿证据表明按上述（七）至第（十一）项进行估值不能客观反 映上述金融资产或金融负债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管 人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。 （13）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有 新增事项，按国家最新规定核算及估值。 本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，参见 基金合同第二十部分。 如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值 方法、程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应 立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。 根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承 担。本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计 问题，如经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基 金管理人对不动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。 4、估值程序 （1）基金份额净值是按照估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净资 产除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五 入。法律法规另有规定的，从其规定。 （2）基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的不动产基金合并财务报 表的净资产和基金份额净值。 （3）根据《不动产基金指引》的有关规定，不动产基金存续期间，基金管 理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行至少1次评估，并在不动产基 金年度报告中披露评估报告。对于采用成本模式计量的不动产项目资产，上述评 估结果不影响不动产基金合并财务报表的净资产及基金份额净值。 （4）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但 基金管理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年 度、每年度对基金资产核算及估值后，将基金净资产和基金份额净值结果发送基 金托管人复核，并由管理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。                     336 5、估值错误的处理 基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算 及估值的准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生 可能误导财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。 基金合同的当事人应按照以下约定处理： （1）估值错误类型 本基金运作过程中，如果由于基金管理人、基金托管人、登记机构、销售机 构、或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责 任人应当对由于该估值错误遭受损失当事人（以下简称“受损方”）的直接损失 按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。 上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数 据计算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若 系同行业现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服的，则属不可抗力，按照 下述规定执行。 由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差 错的，因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该 差错取得不当得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。 （2）估值错误处理原则 1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时 协调各方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担； 由于估值错误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估 值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且 有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责 任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得 到更正； 2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责， 并且仅对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责； 3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但 估值错误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或 不全部返还不当得利造成其他当事人的利益损失，则估值错误责任方应赔偿受损                  337 方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交 付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受 损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和 超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方； 4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。 （3）估值错误处理程序 估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下： 1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的 原因确定估值错误的责任方； 2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进 行评估； 3）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔 偿时，基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任并进行赔偿； 4）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金 登记机构进行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。 基金份额净值估值错误处理的方法如下： 1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基 金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大； 2）错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人 并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当公 告，并报中国证监会备案； 3）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业 另有通行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益 的原则进行协商。 6、暂停估值的情形 （1）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资 产价值时； （2）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。 7、基金净值的确认 不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金                    338 托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金财务报表的净资产和基金份额 净值前，应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。基金托管人对 计算结果复核确认后发送给基金管理人，由基金管理人按规定在定期报告中对外 公布。 8、特殊情况的处理 （1）基金管理人或基金托管人按本节“（七）基金资产的估值”之“3、核 算及估值方法”的“第（十二）项”进行估值时，所造成的误差不作为基金资产 核算及估值错误处理。 （2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的 数据错误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽 然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的 基金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理 人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。 9、不动产项目的评估 （一）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产 能够按照评估结果进行转让。 （1）不动产项目评估情形 本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行 至少1次评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构 为同一只不动产基金提供评估服务不得连续超过3年。 发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对相关不动产项目进行评估： 1）基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时； 2）本基金扩募； 3）提前终止基金合同拟进行资产处置； 4）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； 5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6个月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离 签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。                   339 （2）评估报告的内容 评估报告应包括下列内容： 1）评估基础及所用假设的全部重要信息； 2）所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明； 3）不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经 营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项； 4）不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等； 5）影响评估结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营 成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等； 6）评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明； 7）调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）； 8）可能影响不动产项目评估的其他事项。 （3）更换评估机构程序 不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理 人更换评估机构后应及时进行披露。 （八）基金的收益与分配 1、基金可供分配金额的计算方式 基金可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合 并净利润和超出合并净利润的其他返还。 基金管理人计算年度可供分配金额过程中，先将合并净利润调整为税息折旧 及摊销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司 偿债能力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。其中，将净利润 调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项： （1）折旧和摊销； （2）利息支出； （3）所得税费用； 将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括： （1）不动产基金发行份额募集的资金； （2）取得借款收到的本金； （3）偿还借款本金支付的现金；                     340 （4）购买不动产项目的支出； （5）其他资本性支出； （6）不动产项目资产减值准备的变动； （7）不动产项目资产的处置利得或损失； （8）处置不动产项目资产取得的现金； （9）应收和应付项目的变动； （10）支付的利息及所得税费用； （11）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、 大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息及本金偿还、运营费用等；涉及未 来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当 在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况； （12）不动产项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累 计调整的公允价值变动损益）； （13）其他调整项，如金融资产相关调整、折价收购业务导致的收益等。 2、基金收益分配原则 （1）本基金收益分配采取现金分红方式； （2）在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分配1次，每 年收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。若《基金合同》 生效不满6个月可不进行收益分配； （3）每一基金份额享有同等分配权； （4）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。 在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利 影响的前提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履 行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有 人大会，但应于变更实施日前在规定媒介公告。 本基金连续2年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金 终止上市，不需召开基金份额持有人大会。 3、收益分配方案 基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、 可供分配金额（含净利润、调整项目及调整原因）、应分配金额等事项。                      341 4、收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在规 定媒介公告。 5、基金收益分配中发生的费用 基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。 6、原始权益人让渡自持份额分红的承诺 自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户 违约、提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供 分配金额小于预测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全 部或部分分红，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而 享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益 人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人持有的基金份额对应的实际可供 分配金额为限，其中实际可供分配金额以不动产REITs每年经审计的实际分配金 额为准，预测可供分配金额以不动产REITs招募说明书公告的最近一次预测的可 供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。 7、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序 涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。相关法律法规、部门规章、 规范性文件、会计准则对基金可供分配金额、基金可供分配金额相关计算调整项 的计算另有调整的，或基金管理人综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能 力、经营现金流等因素确实需要变更调整项并经与基金托管人协商一致的，基金 管理人应当按规定在规定媒介公告。为免疑义，基金可供分配金额相关计算调整 项的变更无需召开基金份额持有人大会审议。 （九）基金的费用与税收 1、基金费用的种类 （1）基金的管理费； （2）基金的托管费； （3）基金上市费用、年费及登记结算费； （4）《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证 监会另有规定的除外； （5）《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、                    342 诉讼费和仲裁费，法律法规、中国证监会另有规定的除外； （6）基金份额持有人大会费用； （7）基金的证券交易费用； （8）基金的银行汇划费用； （9）基金相关账户的开户及维护费用； （10）基金在资产出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼 费等相关费用； （11）按照国家有关规定和《基金合同》约定，可以在基金财产中列支的其 他费用。 上述费用为基金与基金财产管理、运用有关的费用，在《基金合同》生效后 收取。 2、基金存续期内基金费用计提方法、计提标准和支付方式 （1）基金的管理费 本基金的管理费包含基金管理人管理费和计划管理人管理费。 1）基金管理人管理费 基金管理人管理费自《基金合同》生效之日（含）起，按本基金最近一期年 度报告披露的基金净资产0.10%的年费率计算的部分H1： H1＝E×0.10%÷当年天数 H1为按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产的年费率计算的每日应 计提的部分 E为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规 模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行 调整） 该部分管理费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。 2）计划管理人管理费 计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按本基金最近一期年度报告 披露的基金净资产0.20%的年费率计算的部分H2： H2＝E×0.20%÷当年天数 H2为按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产的年费率计算的每日应 计提的部分                     343 E为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规 模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行 调整） 该部分管理费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。 （2）基金的托管费 本基金的托管费按最近一期年度报告披露的基金净资产的0.02%的年费率计 提。托管费的计算方法如下： H3＝E×0.02%÷当年天数； H3为每日计提的基金托管费； E为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规 模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行 调整）； 基金托管费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。 下述“二、基金费用的种类”中第（三）-（十一）项费用，根据有关法规 及相应协议规定，按费用实际支出金额列入当期费用。 3、不列入基金费用的项目 下列费用不列入基金费用： （1）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出 或基金财产的损失； （2）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用； （3）不动产基金募集期间及新购入不动产项目产生的资产评估费、财务顾 问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用； （4）《基金合同》生效前的相关费用； （5）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的 项目。 如不动产基金募集失败或扩募失败，上述第（三）项相关费用不得从投资者 认购款项中支付。 4、基金税收 本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执 行。基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣                      344 缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。 （十）基金的会计与审计 1、基金会计政策 （1）基金管理人为本基金的基金会计责任方； （2）本基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；本基金首次募集 的会计年度按如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年 度披露； （3）本基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位； （4）会计制度执行国家有关会计制度； （5）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式； 本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主 要是金融负债，其后续计量模式如下： 1）投资性房地产 投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以成本进行初始计量。与 投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能 够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。 本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对 其计提折旧。投资性房地产（含土地）折旧年限为预计使用寿命，净残值率为5%。 对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行 复核并作适当调整。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济 利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的 处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金 额。 在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限 度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目公允价值显著高于账面价值 时，经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整 为公允价值模式。                     345 2）应收款项 应收款项为应收账款及其他应收款。 本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收 款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差 额，计提坏账准备。 3）金融负债 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量 的金融负债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值 扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融 负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解 除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 （六）本基金独立建账、独立核算； （七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常 的会计核算，按照有关规定编制基金会计报表； （八）基金托管人每年与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核 对并以书面方式确认； （九）基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产 负债确认计量，编制基础设施基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至 少包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。 2、基金的年度审计 （1）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人 民共和国证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表 进行审计； （2）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意； （3）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。 更换会计师事务所需按规定在规定媒介公告。 （十一）基金的终止与清算 1、基金合同的变更 （1）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人                  346 大会决议通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规 定和基金合同约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和 基金托管人同意并履行适当程序后变更并公告。 （2）关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行， 并自决议生效后按规定在规定媒介公告。 2、基金合同的终止事由 有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止： （1）本基金存续期届满，且未延长合同存续期； （2）基金份额持有人大会决定终止的； （3）基金管理人、基金托管人职责终止，在6个月内没有新基金管理人、新 基金托管人承接的； （4）本基金通过全部资产支持专项计划持有的全部不动产项目在《基金合 同》期限届满前全部变现，且连续六十个工作日未成功购入新的不动产项目的； （5）在基金合同生效之日起6个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施1 期资产支持专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案； （6）本基金投资的全部专项计划发生相应资产支持专项计划文件中约定的 事件导致全部专项计划终止且本基金在六十个工作日内仍未能成功认购其他资 产支持专项计划的资产支持证券； （7）本基金未能在基金合同生效之日起6个月内成功购入首个不动产项目； （8）本基金投资的全部不动产项目出现无法维持正常、持续运营时； （9）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流的情形时； （10）《基金合同》约定的其他情形； （11）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 根据法律法规及相关规定要求，应当召开基金份额持有人大会的，经基金份 额持有人大会审议决定后，《基金合同》终止。 3、基金财产的清算 基金清算涉及不动产项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则， 资产支持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资 产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人、资产支持证 券管理人、清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。                   347 （1）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起30个工作日 内成立清算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进 行基金清算。 （2）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应 按照《基金合同》和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 （3）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金 托管人、符合《中华人民共和国证券法》规定的注册会计师、律师、中国证监会 规定或认可的其他机构以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以 聘用必要的工作人员。 （4）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清 理、估价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。 基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。 （5）基金财产清算程序： 1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金； 2）对基金财产和债权债务进行清理和确认； 3）对基金财产进行处置：基金财产清算小组会聘请至少一家第三方专业评 估机构（如中国法律和有权主管机构有相应资质要求的，应当符合其要求），由 该专业评估机构对拟处分标的（资产支持证券、SPV股权、项目公司股权、债权 或不动产项目）进行评估并确定评估价值，届时如中国法律和有权主管机构对拟 处分标的评估事宜另有规定，从其规定。拟处分标的的评估价值确定后，基金财 产清算小组以拟处分标的届时的评估价值作为基准价于产权交易所挂牌转让，或 采取其他法律认可的方式转让。若在挂牌转让过程中出现流拍，则根据有权主管 机构和/或产权交易所要求通过降低基准价方式挂牌，以保证在本基金的清算期 内完成对拟处分标的的处分。特别的，前述变现程序中如涉及基金份额持有人大 会决议事项的，应当在取得基金份额持有人大会决议后按照生效的基金份额持有 人大会决议执行。 如在基金财产清算小组决定或基金份额持有人大会决议实施处分之日起90 日内，通过前述方式未处分完毕全部拟处分标的的，基金财产清算小组将进一步 制定处分方案并由基金管理人召集/再次召集基金份额持有人大会。 4）制作清算报告；                   348 5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报 告出具法律意见书； 6）将清算报告报中国证监会备案并公告； 7）对基金剩余财产进行分配。 （6）基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有 人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产 的分配。资产处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信 息披露义务。 4、清算费用 清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费 用，清算费用由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。 5、基金财产清算剩余资产的分配 依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金 财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金 份额比例进行分配。 6、基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人 民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报 中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备 案后5个工作日内由基金财产清算小组进行公告。 7、基金财产清算账册及文件的保存 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存20年以上，法律法规另有规 定的除外。 三、基金合同的内容摘要 基金合同的内容主要包括：基金合同当事人的权利、义务；基金份额持有人 大会召集、议事及表决的程序和规则；基金收益分配原则；基金财产的投资范围 和投资限制；公开披露的基金信息；基金合同变更、终止与基金财产的清算；争 议的处理和适用的法律；基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式等。 基金合同的内容摘要详见本招募说明书“附件八、基金合同与基金托管协议 内容摘要”之“第一部分 基金合同的内容摘要”。                     349 四、基金托管协议的内容摘要 基金托管协议的内容主要包括：基金托管协议当事人；基金托管人对基金管 理人的业务监督和核查；基金管理人对基金托管人的业务核查；基金财产保管； 基金净资产计算、估值和会计核算；基金份额持有人名册的保管；争议解决方式； 基金托管协议的变更、终止与基金财产的清算等。 基金托管协议的内容摘要详见本招募说明书“附件八、基金合同与基金托管 协议内容摘要”之“第二部分 基金托管协议的内容摘要”。 五、基金经理情况 （一）为管理不动产基金专门设置的主要部门 公司已设立独立的基础设施投资管理部，部门人员13人，具有5年以上不动 产项目运营或投资管理经验的基金经理6人，其中至少3名具备5年以上不动产项 目运营经验。基础设施投资管理部全面负责不动产基金的项目承揽、项目尽职调 查、基金管理、运营管理等工作，同时参与基金发售、基金扩募、项目购入出售 等业务的决策。 （二）基金经理 江洲先生，学士。2012年7月从对外经济贸易大学毕业后加入德勤管理咨询 有限公司担任咨询顾问，2014年11月加入穆迪分析咨询有限公司担任助理总监， 2017年4月加入华融融德资产管理有限公司，担任不动产投资经理。2022年1月加 入博时基金固定收益研究部，担任高级研究员，覆盖不动产行业的研究工作，满 足5年以上基础设施投资/运营管理经验要求。 李瑞伟先生，硕士，注册金融风险管理师（FRM），2006年起先后在上海涅 柔斯投资不动产基金管理有限公司、启迪控股股份有限公司及其下属企业郑州启 迪科技园发展有限公司、昆明云大启迪科技园发展有限公司、腾冲启迪永安科技 城开发有限公司工作。2024年加入博时基金管理有限公司。李瑞伟先生于2014 年4月起先后参与了郑州启迪科技园、昆明云大启迪科技园、腾冲启迪科学家小 镇等项目的项目策划、规划设计、投资管理、开发建设、招商、园区运营管理等 工作，具有丰富的产业园区运营管理工作经验。满足5年以上基础设施投资/运营 管理经验要求。 王敏燕女士，硕士。2006年起先后在戴德梁行、招商蛇口工作。2023年加入 博时基金管理有限公司，任博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的                     350 基金经理。王敏燕女士于2017年起先后参与了光明科技园、番禺科技园、漳州开 发区等多个不动产项目的投资运营管理工作。满足5年以上基础设施投资/运营管 理经验要求。                第五节 其他事项 对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人、基金销售机构提供。基金管 理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务，根据基金份额持有人的需要和市 场的变化，有权增加或变更服务项目，主要服务内容如下： 一、持有人交易资料的寄送服务 （一）电子对账单 每月结束后，基金管理人向所有订阅电子邮件对账单的投资者发送电子邮件 对账单。 投资者可以登录基金管理人网站（https://www.bosera.com）自助订阅；或 发送“订阅电子对账单”邮件至客服邮箱service@bosera.com；也可直接拨打“博 时一线通”95105568（免长途话费）订阅。 由于投资者提供的邮寄地址、手机号码、电子邮箱不详、错误、未及时变更 或邮局投递差错、通讯故障、延误等原因有可能造成对账单无法按时或准确送达。 因上述原因无法正常收取对账单的投资者，敬请及时通过基金管理人网站，或拨 打“博时一线通”客服电话查询、核对、变更预留联系方式。 二、网上理财服务 通过基金管理人网站，投资者可获得如下服务： （一）自助开户交易 投资者可登录基金管理人网站网上交易系统，与基金管理人达成电子交易的 相关协议，接受基金管理人有关服务条款并办理相关手续后，即可自助开户并进 行网上交易，如基金认购及分红方式变更等。具体业务办理情况及业务规则请登 录基金管理人网站查询。 （二）查询服务 投资者可以通过基金管理人网站查询所持有基金的基金份额、交易记录等信 息，同时可以修改基金账户信息等基本资料。                       351 （三）信息资讯服务 投资者可以利用基金管理人网站获取基金和基金管理人各类信息，包括基金 法律文件、基金管理人最新动态、热点问题等。 （四）在线客服 投资者可以通过基金管理人网站首页“在线客服”功能进行在线咨询。也可 以在“您问我答”栏目中，直接提出有关本基金的问题和建议。 三、短信服务 基金管理人向订制短信服务的基金份额持有人提供相应短信服务。 四、电子邮件服务 基金管理人为投资者提供电子邮件方式的业务咨询、投诉受理、基金份额净 值等服务。 五、手机理财服务 投资者通过手机博时移动版直销网上交易系统（http://m.bosera.com）和 博时APP版直销网上交易系统，可以使用基金理财所需的基金交易、理财查询、 账户管理、信息资讯等功能和服务。 六、电话理财服务 投资者拨打“博时一线通”：95105568（免长途话费）可享有投资理财交易 的一站式综合服务： （一）自助语音服务：基金管理人自助语音系统提供7×24小时的全天候服 务，投资者可以自助查询账户余额、交易情况、基金净值等信息，也可以进行直 销交易、密码修改、传真索取等操作。 （二）电话交易服务：基金管理人直销投资者可通过博时一线通电话交易平 台在线办理基金的赎回、变更分红方式、撤单等直销交易业务。 （三）人工电话服务：投资者可以获得业务咨询、信息查询、资料修改、投 诉受理、信息订制、账户诊断等服务。 （四）电话留言服务：非人工服务时间或线路繁忙时，投资者可进行电话留 言。 七、信息订阅服务 投资者可以通过基金管理人网站、客服中心提交信息订制的申请，基金管理 人将以电子邮件、手机短信的形式定期为投资者发送所订制的信息。                      352 八、基金管理人联系方式 博时基金管理有限公司官方网址：www.bosera.com 博时基金管理有限公司官方电子信箱：service@bosera.com “博时一线通”客服电话：95105568（免长途话费） 九、备注 如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述方式联系 基金管理人。请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说明书。 十、备查事项 （一）中国证监会准予本基金募集注册的文件 （二）《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》 （三）《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》 （四）法律意见书 （五）基金管理人业务资格批件、营业执照 （六）基金托管人业务资格批件、营业执照 （七）中国证监会要求的其他文件 十一、其他应披露事项 不适用 十二、招募说明书存放及其查阅方式 本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人的住所，投资人可在办公时间 免费查阅；也可按工本费购买本招募说明书复制件或复印件，但应以本招募说明 书正本为准。 基金管理人和基金托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。                         基金管理人：博时基金管理有限公司                                         2026年9月30日                       353 来源：上海证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文

【原文】平安西安高科产业园REIT：平安基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司关于平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金战略投资者之专项核查报告 平安基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司                  关于      平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金           战略投资者之专项核查报告 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"本基金"） 拟进行公开发售并在深圳证券交易所上市。平安基金管理有限公司（以下简称" 基金管理人"或"平安基金"）为本基金的基金管理人，中国银河证券股份有限公 司（以下简称"财务顾问"）为本基金的财务顾问。 根据《中华人民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）、《中华人民 共和国证券投资基金法》（以下简称"《证券投资基金法》"）、《证券期货投 资者适当性管理办法》（以下简称"《投资者适当性管理办法》"）、《中国证 监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试 点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以 下简称"《基金指引》"）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业 务办法（试行）》（以下简称"《业务办法》"）、《深圳证券交易所公开募集 不动产投资信托基金业务指引第 2 号——发售业务（试行）》（以下简称"《发 售业务指引》"）、中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）和深圳 证券交易所（以下简称"深交所"）的其他有关规定等法律、法规和规范性文件 的有关规定对参与本次战略配售的投资者（以下简称"战略投资者"）相关事项 进行了核查，并聘请北京市中伦律师事务所对战略投资者配售相关事项进行核 查。                   1 为出具本核查报告，战略投资者已承诺其向基金管理人、财务顾问及其聘 请的法律顾问提供的全部信息资料均真实、准确、完整和有效，不存在虚假、 隐瞒或误导之处。 基于战略投资者提供的相关资料，并根据北京市中伦律师事务所出具的核 查意见，以及基金管理人、财务顾问进行的相关核查结果，特就本次战略配售 事宜的核查报告说明如下。 一、战略投资者的选取标准 根据《基金指引》第十八条的规定，原始权益人或其同一控制下的关联方 及其他专业机构投资者可以参与不动产基金份额战略配售。根据《发售业务指 引》第二十六条的规定，不动产项目原始权益人及其同一控制下的关联方，以 及符合中国证券业协会有关规定的专业机构投资者，可以参与不动产基金的战 略配售。 根据《发售业务指引》第二十七条的规定，参与战略配售的专业机构投资 者应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长 期投资价值。 根据《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》 （以下简称"《招募说明书》"）等相关文件，参与本次战略配售的战略投资者 的选取标准为：本基金原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其他符合中 国证监会及深交所投资者适当性规定的专业机构投资者。除原始权益人或其同 一控制下的关联方外，其他参与本次战略配售的专业机构投资者应当具备良好 的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，包 括：1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或 其下属企业；2）具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型 投资基金或其下属企业；3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证 券投资基金或其他资管产品；4）具有丰富不动产项目投资经验的不动产投资机 构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者；5）原始权益人及其相关 子公司；6）原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与 本次战略配售设立的专项资产管理计划。                  2      因此，本基金战略投资者的选取标准符合《基金指引》第十八条、《发售 业务指引》第二十六条以及第二十七条的规定。 二、战略投资者的配售资格      根据《招募说明书》等相关文件，共有 13 家战略投资者参与本次战略配 售，该等战略投资者的名单及类型如下表所示： 序号 战略投资者全称 战略投资者简称 战略投资者类型       西安高新区基础设施配套建设开发有 原始权益人或其同一 1 高新配套       限责任公司 控制下的关联方                                        原始权益人或其同一 2 西安科睿投资管理有限公司 西安科睿                                        控制下的关联方                                        原始权益人或其同一 3 陕西省技术进步投资有限责任公司 陕技投 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 4 陕西财金投资管理有限责任公司 陕西财金 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 5 红塔证券股份有限公司 红塔证券 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 6 中国国新资产管理有限公司 国新资产 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 7 长安汇通资产管理有限公司 汇通资管 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 8 国信资管国恒 1 号单一资产管理计划 国恒 1 号 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一 9 华润信托·畅享 1 号集合资金信托计划 华润畅享 1 号 控制下的关联方以外                                        的专业机构投资者                                        原始权益人或其同一       长安信托·科新致远 7 号财富管理服务 10 长安科新 7 号 控制下的关联方以外       信托                                        的专业机构投资者       长安信托·西安财金享益财富管理服务 原始权益人或其同一 11 财金享益       信托 控制下的关联方以外                         3                                               的专业机构投资者                                               原始权益人或其同一 12 深圳担保集团有限公司 深圳担保 控制下的关联方以外                                               的专业机构投资者                                               原始权益人或其同一 13 中国银河证券股份有限公司 银河证券 控制下的关联方以外                                               的专业机构投资者 （一）西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司      基金管理人、财务顾问核查了西安高新区基础设施配套建设开发有限责任 公司（以下简称"高新配套"或"原始权益人"）现行有效的营业执照以及国家企业 信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，高新配套的基本情况 如下：      企业名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司      统一社会信用代码 91610131678619819Q      法定代表人 曹靖                  陕西省西安市高新区软件新城天谷八路 156 号云汇谷 C1 楼      住所                  11、12 层      成立日期 2008 年 10 月 9 日      注册资本 68901.411861 万元      企业类型 其他有限责任公司                  一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服                  务；停车场服务；机械设备租赁；物业管理；酒店管理；非                  居住房地产租赁；供应链管理服务；金属材料销售；建筑材                  料销售；机械设备销售；塑料制品销售；五金产品批发；通                  讯设备销售；消防器材销售；光伏设备及元器件销售；建筑                  装饰材料销售；包装材料及制品销售；防腐材料销售；保温                  材料销售；建筑防水卷材产品销售；发电机及发电机组销                  售；电力电子元器件销售；电工器材销售；电池销售；电子      经营范围                  产品销售；卫生陶瓷制品销售；国内货物运输代理；国际货                  物运输代理；航空国际货物运输代理；普通货物仓储服务                  （不含危险化学品等需许可审批的项目）；太阳能发电技术                  服务；储能技术服务；合同能源管理；节能管理服务；信息                  咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；输配电及控制设备                  制造；广告发布；广告制作；广告设计、代理；会议及展览                  服务；市场营销策划；企业管理咨询；电动汽车充电基础设                  施运营；环保咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营                                    4            业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；            住宿服务；道路货物运输（不含危险货物）；发电业务、输            电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关            部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为            准） 配售资格 高新配套系本基金的原始权益人，具备《发售业务指引》第二十六条规定 参与本次战略配售的资格。 配售比例 基金管理人、财务顾问核查了高新配套签署的《平安西安高科产业园封闭 式基础设施证券投资基金战略投资者配售协议》（以下简称"战配协议"），高 新配套拟认购份额占发售份额总数的比例为 34%。 根据《基金指引》第十八条及《业务办法》第二十一条的规定，不动产项 目原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例合 计不得低于本次基金份额发售数量的 20%。因此，本次战略配售原始权益人参 与战略配售的比例符合《基金指引》第十八条及《业务办法》第二十一条的规 定。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了高新配套签署的战配协议及其出具的《关于 参与平安西安产业园封闭式基础设施证券投资基金战略配售相关事宜的承诺 函》（以下简称"承诺函"），高新配套已承诺，高新配套通过战略配售持有的 占本基金份额发售总量的 20%部分，持有期自上市之日起不少于 60 个月；超过 20%部分，持有期自上市之日起不少于 36 个月；基金份额持有期间不允许质 押。 上述安排符合《基金指引》第十八条及《业务办法》第二十一条有关原始 权益人参与战略配售限售期的相关规定。 （二）西安科睿投资管理有限公司                    5 基金管理人、财务顾问核查了西安科睿投资管理有限公司（以下简称"西安 科睿"）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，西安科睿的基本情况如下： 企业名称 西安科睿投资管理有限公司 统一社会信用代码 91610131MA6W71TN0A 法定代表人 赵亮 住所 陕西省西安市高新区锦业路 59 号高科智慧园 A 栋 15 层 成立日期 2018 年 11 月 14 日 注册资本 40,000 万元 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）              一般项目：创业投资；股权投资；财务咨询。（除依法须经 经营范围              批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 配售资格 西安科睿是原始权益人同一控制下的关联方，具备《发售业务指引》第二 十六条规定的参与本次战略配售的资格。 3.配售比例 基金管理人、财务顾问核查了西安科睿签署的战配协议，西安科睿拟认购 份额占发售份额总数的比例为 2.315%。西安科睿作为高新配套同一控制下的关 联方与高新配套及其同一控制下的其他关联方拟共同认购基金份额占发售基金 份额总数的比例为 36.315%。 根据《基金指引》第十八条及《业务办法》第二十一条的规定，不动产项 目原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例合 计不得低于本次基金份额发售数量的 20%。因此，本次战略配售原始权益人或 其同一控制下的关联方参与战略配售的比例符合《基金指引》第十八条及《业 务办法》第二十一条的规定。 4.限售期安排                                 6 基金管理人、财务顾问核查了西安科睿签署的战配协议及其出具的承诺 函，西安科睿已承诺，西安科睿通过战略配售持有的占本基金份额持有期自上 市之日起不少于 36 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条及《业务办法》第二十一条有关原始 权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售限售期的相关规定。 （三）陕西省技术进步投资有限责任公司 基金管理人、财务顾问核查了陕西省技术进步投资有限责任公司（以下简 称"陕技投"）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信 息，截至 2026 年 8 月 31 日，陕技投的基本情况如下： 企业名称 陕西省技术进步投资有限责任公司 统一社会信用代码 916100002942054492 法定代表人 周可可              陕西省西安市高新区锦业路 125 号西安半导体产业园 C 座 15 住所              层 成立日期 1997 年 5 月 26 日 注册资本 45,000 万元 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）              项目投资，股权管理、房地产经营管理；商务信息咨询（金              融、证券、期货、基金投资咨询等专控除外）；供应链管理 经营范围              及服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开              展经营活动） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（四）项的规定，最近 1 年末净资产不低于 2000 万元，最近 1 年末金融资产不低于 1000 万元且具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇 等投资经历的法人或者其他组织属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了陕技投提供的《REITS 基金交易业务申请 表》、最新一期审计报告及投资经历证明材料，截至 2026 年 8 月 31 日，陕技                                7 投属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（四）项规定的专业机 构投资者，具备《发售业务指引》第二十七条规定参与不动产基金战略配售的 资格。 根据陕技投出具的承诺函等文件，陕技投具备良好的市场声誉和影响力， 具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指引》第 二十六条、第二十七条规定参与战略配售的专业机构投资者应当具备的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了陕技投签署的战配协议及其出具的承诺函， 陕技投获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （四）陕西财金投资管理有限责任公司 根据陕西财金投资管理有限责任公司（以下简称"陕西财金"）现行有效的 营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，陕西财金的基本情况如下： 企业名称 陕西财金投资管理有限责任公司 统一社会信用代码 91610000MA6TKFPM3C 法定代表人 刘亚 住所 陕西省西安市莲湖区桃园南路 1 号 9 幢 15 层 1502 室 成立日期 2018 年 11 月 09 日 注册资本 1,500,000 万元 企业类型 有限责任公司（国有独资）             股权投资及管理（仅限以企业自有资产投资）；政府性引导 经营范围 基金股权投资（仅限以企业自有资产投资）。（依法须经批             准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》                                8 第八条第一款第（四）项的规定，最近 1 年末净资产不低于 2000 万元，最近 1 年末金融资产不低于 1000 万元且具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇 等投资经历的法人或者其他组织属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了陕西财金提供的《REITS 基金交易业务申请 表》、最新一期审计报告及投资经历证明材料，截至 2026 年 8 月 31 日，陕西 财金属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（四）项规定的专业 机构投资者，具备《发售业务指引》第二十七条规定参与不动产基金战略配售 的资格。 根据陕西财金出具的承诺函等文件，陕西财金具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指 引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的专业机构投资者应当具备 的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了陕西财金签署的战配协议及其出具的承诺 函，陕西财金获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （五）红塔证券股份有限公司 基金管理人、财务顾问核查了红塔证券股份有限公司（以下简称"红塔证券 "）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，红塔证券的基本情况如下： 企业名称 红塔证券股份有限公司 统一社会信用代码 91530000734309760N 法定代表人 景峰 住所 云南省昆明市北京路 155 号附 1 号 成立日期 2002 年 1 月 31 日 注册资本 469,323.3706 万元                                9 企业类型 股份有限公司（上市、国有控股）            证券经纪、证券自营、证券承销与保荐；证券投资咨询；与            证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券资产管理； 经营范围            融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业            务；代销金融产品业务。 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（一）项的规定，经有关金融监管部门批准设立的金融机构， 包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银行、保险公司、 信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司子公司、期货公 司子公司、私募基金管理人属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了中国证监会公布的《证券公司名录（2026 年 6 月）》以及红塔证券持有的《经营证券期货业务许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，红塔证券属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项 规定的经有关金融监管部门批准设立的金融机构，具备《发售业务指引》第二 十七条规定参与不动产基金战略配售的资格。 根据红塔证券出具的承诺函等文件，红塔证券具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指 引》第二十六条、第二十七条规定参与战略配售的专业机构投资者应当具备的 条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了红塔证券签署的战配协议及其出具的承诺 函，红塔证券获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （六）中国国新资产管理有限公司                    10 基金管理人、财务顾问核查了中国国新资产管理有限公司（以下简称"国新 资产"）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，国新资产的基本情况如下： 企业名称 中国国新资产管理有限公司 统一社会信用代码 91110000164103559L 法定代表人 王志学 住所 北京市西城区车公庄大街 4 号 2 幢 2 层 2MG 室 成立日期 2005 年 03 月 22 日 注册资本 4,000,000 万元 企业类型 有限责任公司（法人独资）              从事授权范围内的国有资产经营与管理；国有股权经营与管              理；受托资产管理；资本运营；投资及投资管理；投资咨              询。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依 经营范围              法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经              营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的              经营活动。） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（四）项的规定，最近 1 年末净资产不低于 2000 万元，最近 1 年末金融资产不低于 1000 万元且具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇 等投资经历的法人或者其他组织属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了国新资产提供的《REITS 基金交易业务申请 表》、最新一期审计报告及投资经历证明材料，截至 2026 年 8 月 31 日，国新 资产属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（四）项规定的专业 机构投资者，具备《发售业务指引》第二十七条规定参与不动产基金战略配售 的资格。 根据国新资产出具的承诺函等文件，国新资产具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指                             11 引》第二十六条、第二十七条规定参与战略配售的专业机构投资者应当具备的 条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了国新资产签署的战配协议及其出具的承诺 函，国新资产获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （七）长安汇通资产管理有限公司 基金管理人、财务顾问核查了长安汇通资产管理有限公司（以下简称"汇通 资管"）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，汇通资管的基本情况如下： 企业名称 长安汇通资产管理有限公司 统一社会信用代码 91610133MABOJRPX30 法定代表人 赵慧平 住所 西安曲江新区雁翔路 3001 号华商文化传媒中心 2 号楼 901-48 成立日期 2020 年 08 月 21 日 注册资本 100,000 万元 企业类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）              一般项目：自有资金投资的资产管理服务；股权投资；财务              咨询；社会经济咨询服务；以自有资金从事投资活动。（除 经营范围              依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活              动） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（四）项的规定，最近 1 年末净资产不低于 2000 万元，最近 1 年末金融资产不低于 1000 万元且具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇 等投资经历的法人或者其他组织属于专业投资者。                             12 基金管理人、财务顾问核查了汇通资管提供的《REITS 基金交易业务申请 表》、最新一期审计报告及投资经历证明材料，截至 2026 年 8 月 31 日，汇通 资管属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（四）项规定的专业 机构投资者，具备《发售业务指引》第二十七条规定参与不动产基金战略配售 的资格。 根据汇通资管出具的承诺函等文件，汇通资管具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指 引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的专业机构投资者应当具备 的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了汇通资管签署的战配协议及其出具的承诺 函，汇通资管获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （八）国信证券资产管理有限公司（代表“国信资管国恒 1 号单一资产管 理计划”） 基金管理人、财务顾问核查了国信证券资产管理有限公司（以下简称"国信 资管"）提供的“国信资管国恒 1 号单一资产管理计划”（以下简称“国恒 1 号”） 的产品登记证明文件，截至 2026 年 8 月 31 日，国恒 1 号的基本情况如下： 产品名称 国信资管国恒 1 号单一资产管理计划 产品登记编码 SBRV47 管理人名称 国信证券资产管理有限公司 登记日期 2026 年 2 月 25 日 基金管理人、财务顾问核查了国恒 1 号产品管理人国信资管现行有效的营 业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日， 国信资管的基本情况如下： 企业名称 国信证券资产管理有限公司                               13 统一社会信用代码 91440300MADLHJA83M 法定代表人 方强             深圳市福田区福田街道福安社区福华一路 125 号国信金融大 住所             厦 31 层 成立日期 2024 年 4 月 23 日 注册资本 100,000 万元 企业类型 有限责任公司（法人独资）             一般经营项目：无。许可经营项目：证券业务。（依法须经 经营范围 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经             营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（一）项、第（二）项的规定，经有关金融监管部门批准设立 的金融机构，包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银 行、保险公司、信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司 子公司、期货公司子公司、私募基金管理人；以及上述机构面向投资者发行的 理财产品，包括但不限于证券公司资产管理产品、基金管理公司及其子公司产 品、期货公司资产管理产品、银行理财产品、保险产品、信托产品、经行业协 会备案的私募基金属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了中国证监会公布的《证券公司名录（2026 年 6 月）》以及国信资管持有的《经营证券期货业务许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，国信资管属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项 规定的经有关金融监管部门批准设立的金融机构，国恒 1 号属于由国信资管担 任产品管理人设立并经中国证券投资基金业协会登记的资产管理产品，具备 《发售业务指引》第二十七条规定的参与不动产基金战略配售的资格。 根据国信资管代表国恒 1 号出具的承诺函等文件，国恒 1 号具备良好的市 场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备 《发售业务指引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的专业机构投 资者应当具备的条件。                               14 3. 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了国信资管代表国恒 1 号签署的战配协议及其 出具的承诺函，国恒 1 号获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日 起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （九）华润深国投信托有限公司（代表“华润信托·畅享 1 号集合资金信托 计划”产品） 基金管理人、财务顾问核查了华润深国投信托有限公司（以下简称"华润信 托"）提供的华润信托·畅享 1 号集合资金信托计划（以下简称"华润畅享 1 号"） 的产品登记证明文件，截至 2026 年 8 月 31 日，华润畅享 1 号基本情况如下： 产品名称 华润信托·畅享 1 号集合资金信托计划 产品编码 ZXD38H202210010025151 管理人名称 华润深国投信托有限公司 登记日期 2022 年 11 月 4 日 基金管理人、财务顾问核查了产品管理人华润信托现行有效的营业执照以 及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，华润信托 的基本情况如下： 企业名称 华润深国投信托有限公司 统一社会信用代码 914403001921759713 法定代表人 胡昊 住所 深圳市福田区中心四路 1-1 号嘉里建设广场第三座第 10-12 层 成立日期 1982 年 8 月 24 日 注册资本 1,100,000 万元 企业类型 有限责任公司               一般经营项目：无。许可经营项目：资金信托；动产信托；               不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为 经营范围 投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经               营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问               等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办                                 15             理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以             存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财             产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规             规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（一）项、第（二）项的规定，经有关金融监管部门批准设立 的金融机构，包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银 行、保险公司、信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司 子公司、期货公司子公司、私募基金管理人；以及上述机构面向投资者发行的 理财产品，包括但不限于证券公司资产管理产品、基金管理公司及其子公司产 品、期货公司资产管理产品、银行理财产品、保险产品、信托产品、经行业协 会备案的私募基金属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了国家金融监督管理总局金融许可证信息系统 所公示信息及华润信托持有的《金融许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，华润 信托属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项规定的经有 关金融监管部门批准设立的金融机构，华润畅享 1 号属于由华润信托担任受托 人设立并经中国信托登记有限责任公司登记的信托产品，具备《发售业务指 引》第二十七条规定的参与不动产基金战略配售的资格。 根据华润信托代表华润畅享 1 号信托出具的承诺函等文件，华润畅享 1 号 具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资 价值，具备《发售业务指引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的 专业机构投资者应当具备的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了华润信托代表华润畅享 1 号签署的战配协议 及其出具的承诺函，华润畅享 1 号获得本次战略配售的基金份额的持有期限自 上市之日起不少于 12 个月。                     16 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （十）长安国际信托股份有限公司（代表“长安信托·科新致远 7 号财富管 理服务信托”） 基金管理人、财务顾问核查了长安国际信托股份有限公司（以下简称"长安 信托"）提供的长安信托·科新致远 7 号财富管理服务信托（以下简称"长安科新 7 号"）的产品登记证明文件，截至 2026 年 8 月 31 日，长安科新 7 号基本情况 如下： 产品名称 长安信托·科新致远 7 号财富管理服务信托 产品编码 ZXD202607230000006601 管理人名称 长安国际信托股份有限公司 备案日期 2026 年 07 月 24 日 基金管理人、财务顾问核查了产品管理人长安信托现行有效的营业执照以 及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至本核查报告出具之日，长安信 托的基本情况如下： 企业名称 长安国际信托股份有限公司 统一社会信用代码 916101312206074534 法定代表人 董毅 住所 西安市高新区科技路 33 号高新国际商务中心 23、24 层 成立日期 1999 年 12 月 28 日 注册资本 532,402.8551 万元 企业类型 股份有限公司（非上市、国有控股）              公司本外币业务范围如下：资金信托；动产信托；不动产信              托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金              或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资              产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务； 经营范围 受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、              咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同              业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固              有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中              国银行业监督管理委员会批准的其他业务。                                17 2. 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（一）项、第（二）项的规定，经有关金融监管部门批准设立 的金融机构，包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银 行、保险公司、信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司 子公司、期货公司子公司、私募基金管理人；以及上述机构面向投资者发行的 理财产品，包括但不限于证券公司资产管理产品、基金管理公司及其子公司产 品、期货公司资产管理产品、银行理财产品、保险产品、信托产品、经行业协 会备案的私募基金属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了国家金融监督管理总局金融许可证信息系统 所公示信息及长安信托持有的《金融许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，长安 信托属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项规定的经有 关金融监管部门批准设立的金融机构，长安科新 7 号属于由长安信托担任受托 人设立并经中国信托登记有限责任公司登记的信托产品，具备《发售业务指 引》第二十七条规定的参与不动产基金战略配售的资格。 根据长安信托代表长安科新 7 号信托出具的承诺函等文件，长安科新 7 号 具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资 价值，具备《发售业务指引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的 专业机构投资者应当具备的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了长安信托代表长安科新 7 号签署的战配协议 及其出具的承诺函，长安科新 7 号获得本次战略配售的基金份额的持有期限自 上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。                     18 （十一）长安国际信托股份有限公司（代表“长安信托·西安财金享益财富 管理服务信托”） 基金管理人、财务顾问核查了长安国际信托股份有限公司（以下简称"长安 信托"）提供的长安信托·西安财金享益财富管理服务信托（以下简称"财金享益 "）的产品登记证明文件，截至 2026 年 8 月 31 日，财金享益基本情况如下： 产品名称 长安信托·西安财金享益财富管理服务信托 产品编码 ZXD202609020000002822 管理人名称 长安国际信托股份有限公司 备案日期 2026 年 9 月 3 日 基金管理人、财务顾问核查了产品管理人长安信托现行有效的营业执照以 及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至本核查报告出具之日，长安信 托的基本情况如下： 企业名称 长安国际信托股份有限公司 统一社会信用代码 916101312206074534 法定代表人 董毅 住所 西安市高新区科技路 33 号高新国际商务中心 23、24 层 成立日期 1999 年 12 月 28 日 注册资本 532,402.8551 万元 企业类型 股份有限公司（非上市、国有控股）             公司本外币业务范围如下：资金信托；动产信托；不动产信             托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金             或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资             产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务； 经营范围 受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、             咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同             业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固             有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中             国银行业监督管理委员会批准的其他业务。 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》                               19 第八条第一款第（一）项、第（二）项的规定，经有关金融监管部门批准设立 的金融机构，包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银 行、保险公司、信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司 子公司、期货公司子公司、私募基金管理人；以及上述机构面向投资者发行的 理财产品，包括但不限于证券公司资产管理产品、基金管理公司及其子公司产 品、期货公司资产管理产品、银行理财产品、保险产品、信托产品、经行业协 会备案的私募基金属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了国家金融监督管理总局金融许可证信息系统 所公示信息及长安信托持有的《金融许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，长安 信托属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项规定的经有 关金融监管部门批准设立的金融机构，财金享益属于由长安信托担任受托人设 立并经中国信托登记有限责任公司登记的信托产品，具备《发售业务指引》第 二十七条规定的参与不动产基金战略配售的资格。 根据长安信托代表财金享益信托出具的承诺函等文件，财金享益具备良好 的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具 备《发售业务指引》第二十六条、第二十七条规定的参与战略配售的专业机构 投资者应当具备的条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了长安信托代表财金享益签署的战配协议及其 出具的承诺函，财金享益获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日 起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （十二）深圳担保集团有限公司 基金管理人、财务顾问核查了深圳担保集团有限公司（以下简称"深圳担保 "）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，深圳担保的基本情况如下：                       20 企业名称 深圳担保集团有限公司 统一社会信用代码 91440300670019325C 法定代表人 任萍 住所 深圳市龙华区民治街道北站社区鸿荣源北站中心 B 塔 4601 成立日期 2007 年 12 月 24 日 注册资本 1,398,788.86 万元 企业类型 有限责任公司             与担保业务有关的投融资咨询和财务顾问等中介服务；从事             保证担保业务，开展诉讼保全担保、工程履约担保、尾付款             如约偿付担保等履约担保、投标担保（以上不含融资性担保 经营范围 业务）；对担保、典当、小额贷款、商业保理、融资租赁等             公司进行投资（营业执照另行申办）；投资兴办实业（具体             项目另行申报）；科技服务信息咨询。（依法须经批准的项             目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（四）项的规定，最近 1 年末净资产不低于 2000 万元，最近 1 年末金融资产不低于 1000 万元且具有 2 年以上证券、基金、期货、黄金、外汇 等投资经历的法人或者其他组织属于专业投资者。 基金管理人、财务顾问核查了深圳担保提供的《REITS 基金交易业务申请 表》、最新一期审计报告及投资经历证明材料，截至 2026 年 8 月 31 日，深圳 担保属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（四）项规定的专业 机构投资者，具备《发售业务指引》第二十七条规定参与不动产基金战略配售 的资格。 根据深圳担保出具的承诺函等文件，深圳担保具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指 引》第二十六条、第二十七条规定参与战略配售的专业机构投资者应当具备的 条件。 限售期安排                               21 基金管理人、财务顾问核查了深圳担保签署的战配协议及其出具的承诺 函，深圳担保获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 （十三）中国银河证券股份有限公司 基金管理人、财务顾问核查了中国银河证券股份有限公司（以下简称"银河 证券"）现行有效的营业执照以及国家企业信用信息公示系统所公示信息，截至 2026 年 8 月 31 日，银河证券的基本情况如下： 企业名称 中国银河证券股份有限公司 统一社会信用代码 91110000710934537G 法定代表人 王晟 住所 北京市丰台区西营街 8 号院 1 号楼 7 至 18 层 101 成立日期 2007 年 1 月 26 日 注册资本 1,093,440.2256 万元 企业类型 其他股份有限公司（上市）              许可项目：证券业务；公募证券投资基金销售；保险兼业代              理业务；证券公司为期货公司提供中间介绍业务；证券投资              基金托管。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可 经营范围 开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证              件为准）一般项目：金银制品销售。（除依法须经批准的项              目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家              和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 配售资格 《发售业务指引》第二十六条规定，符合中国证券业协会有关规定的专业 机构投资者可以参与不动产基金的战略配售。根据《投资者适当性管理办法》 第八条第一款第（一）项的规定，经有关金融监管部门批准设立的金融机构， 包括证券公司、期货公司、基金管理公司及其子公司、商业银行、保险公司、 信托公司、财务公司等；经行业协会备案或者登记的证券公司子公司、期货公 司子公司、私募基金管理人属于专业投资者。                                22 基金管理人、财务顾问核查了中国证监会公布的《证券公司名录（2026 年 6 月）》以及银河证券持有的《经营证券期货业务许可证》，截至 2026 年 8 月 31 日，银河证券属于符合《投资者适当性管理办法》第八条第一款第（一）项 规定的经有关金融监管部门批准设立的金融机构，具备《发售业务指引》第二 十七条规定参与不动产基金战略配售的资格。 根据银河证券出具的承诺函等文件，银河证券具备良好的市场声誉和影响 力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，具备《发售业务指 引》第二十六条、第二十七条规定参与战略配售的专业机构投资者应当具备的 条件。 限售期安排 基金管理人、财务顾问核查了银河证券签署的战配协议及其出具的承诺 函，银河证券获得本次战略配售的基金份额的持有期限自上市之日起不少于 12 个月。 上述安排符合《基金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关 联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相关规定。 三、本次战略配售不存在《发售业务指引》相关禁止性情形 根据基金管理人与各战略投资者签订的战略配售协议以及基金管理人、财 务顾问、各战略投资者出具的承诺函，并经基金管理人、财务顾问核查，本次 战略配售不存在《发售业务指引》第三十条"战略投资者不得接受他人委托或者 委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投 资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基 金、年金基金等除外"的禁止性情形；本次战略配售不存在《发售业务指引》第 三十一条"基金管理人、财务顾问向战略投资者配售基金份额的，不得实施承诺 基金上市后价格上涨、承销费用分成、聘请关联人员任职等直接或者间接的利 益输送行为"的禁止性情形。 综上，基金管理人及财务顾问认为，本次战略配售不存在《发售业务指 引》第三十条、第三十一条规定的禁止性情形。                    23 四、律师事务所核查意见 基金管理人聘请的北京市中伦律师事务所经核查后认为： （一）参与本次战略配售的战略投资者选取标准符合《基金指引》第十八 条及《发售业务指引》第二十六条、第二十七条的规定。 （二）高新配套、西安科睿、陕技投、陕西财金、红塔证券、国新资产、 汇通资管、国恒 1 号、华润畅享 1 号、长安科新 7 号、财金享益、深圳担保、 银河证券作为战略投资者参与本次战略配售，具备《发售业务指引》第二十六 条规定的参与本次战略配售的资格。 （三）高新配套、西安科睿作为战略投资者参与本次战略配售，符合《基 金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的比 例和限售期的相关规定；陕技投、陕西财金、红塔证券、国新资产、汇通资 管、国恒 1 号、华润畅享 1 号、长安科新 7 号、财金享益、深圳担保、银河证 券作为战略投资者参与本次战略配售，符合《基金指引》第十八条有关原始权 益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相 关规定。 （四）本次战略配售不存在《发售业务指引》第三十条、第三十一条规定 的禁止性情形。 五、结论性意见 综上所述，基金管理人和财务顾问认为： （一）参与本次战略配售的战略投资者选取标准符合《基金指引》第十八 条及《发售业务指引》第二十六条、第二十七条的规定。 （二）高新配套、西安科睿、陕技投、陕西财金、红塔证券、国新资产、 汇通资管、国恒 1 号、华润畅享 1 号、长安科新 7 号、财金享益、深圳担保、 银河证券作为战略投资者参与本次战略配售，具备《发售业务指引》第二十六 条规定的参与本次战略配售的资格。 （三）高新配套、西安科睿作为战略投资者参与本次战略配售，符合《基 金指引》第十八条有关原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的比 例和限售期的相关规定；陕技投、陕西财金、红塔证券、国新资产、汇通资                    24 管、国恒 1 号、华润畅享 1 号、长安科新 7 号、财金享益、深圳担保、银河证 券作为战略投资者参与本次战略配售，符合《基金指引》第十八条有关原始权 益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与战略配售限售期的相 关规定。 （四）本次战略配售不存在《发售业务指引》第三十条、第三十一条规定 的禁止性情形。 （本页以下无正文）                    25 (此页无正文， 为《平安基金管理有限公司 、 中国银河证券股份有限公司关于 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金战略投资者之专项核查报告》 之签章页)                   财务顾问： 中国银河证券股份有限公司                              2 026 年                  27 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文

【原文】平安西安高科产业园REIT：平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资      基金基金份额发售公告 基金管理人：平安基金管理有限公司 基金托管人：中国邮政储蓄银行股份有限公司 财务顾问：中国银河证券股份有限公司             1                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                     重要提示 1、平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基 金”）已于 2026 年 8 月 13 日获证监许可〔2026〕2067 号文准予募集注册。本基 金场内简称为平安西安高科产业园 REIT，基金代码为 180107。 2、本基金是公开募集不动产投资信托基金（以下简称“不动产基金”）， 运作方式为契约型封闭式，存续期限为自基金合同生效之日起 40 年，经基金份 额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届满后 将终止运作并进入清算期。 本基金在存续期内封闭运作，不接受申购、赎回及转换转出业务（由于基 金扩募引起的份额总额变化除外）。基金合同生效后，在符合法律法规和深圳 证券交易所（以下简称“深交所”）规定的上市条件的情况下，本基金可以根 据相关法律法规规定申请在深交所上市并开通基金通平台份额转让业务。基金 上市交易后，除按照基金合同约定进行限售安排的基金份额外，场内份额可以 上市交易；投资者使用场外基金账户认购的基金份额可通过转托管参与深交所 场内交易或在基金通平台转让，具体可参照深交所、中国证券登记结算有限责 任公司规则办理。 3、中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）担任本基金财务 顾问。 4、本基金的基金管理人为平安基金管理有限公司，基金托管人为中国邮政 储蓄银行股份有限公司，登记机构为中国证券登记结算有限责任公司。 5、本基金的询价工作已于 2026 年 9 月 28 日完成。基金管理人、财务顾问 根据询价报价情况，审慎合理确定本基金的份额发售价格为 2.914 元/份。该价 格不高于剔除不符合条件的报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平均数 的孰低值。 6、中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为 40,000 万份，本次发售由 战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额 数量为 27,556 万份，占发售份额总数的比例为 68.890%。其中，原始权益人或 其同一控制下的关联方拟认购数量为 14,526 万份，占发售份额总数的比例为 36.315%；其他战略投资者拟认购数量为 13,030 万份，占发售份额总数的比例                        2                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 为 32.575%。网下发售的初始基金份额数量为 8,720 万份，占发售份额总数的比 例为 21.800%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70.074%。公 众投资者认购的初始基金份额数量为 3,724 万份，占发售份额总数的比例为 9.310%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 29.926%。最终战 略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。 7、本基金募集期为 2026 年 10 月 14 日起至 2026 年 10 月 20 日止，投资者 应在募集期内全额缴款（含认购费）。其中，若网下投资者在募集期内有效认 购申请份额总额超过网下投资者的募集上限，实行全程比例配售；若公众投资 者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比 例配售，基金管理人可根据法律法规、基金合同的规定及募集情况提前结束公 众部分的发售，届时将另行公告。基金管理人可根据募集情况适当调整本基金 的募集期限并及时公告。 所有战略投资者需根据战略投资者配售协议的规定，按照网下询价确定的 认购价格认购其承诺的基金份额，在募集期内全额缴纳认购款。具体详见本公 告“四、战略配售情况”。 网下投资者应当通过深交所网下发行电子平台提交认购申请并同时向基金 管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购。网下投资者的配售对象认购 时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的认购数量为其在询 价阶段提交的有效报价所对应的有效拟认购份额数量。具体详见本公告“五、 网下发售”。 公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额，参与本基金场内认购 的，应当持有深交所人民币普通股票账户或证券投资基金账户；参与本基金场 外认购的，应当持有中国证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户。 本基金场内认购以份额申请，场外认购以金额申请。投资者可以多次认购本基 金份额，场内认购每次认购份额为 1,000 份或者其整数倍，场内认购一经提交， 不得撤销；场外认购每次认购金额不得低于 1,000.00 元（含认购费），认购申 请受理完成后，投资者不得撤销。销售机构具体认购数额限制、规则等以其各 自规定为准。具体详见本公告“六、公众投资者认购”。                          3              平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 凡参与网下询价的配售对象及其关联账户，无论是否有效报价，均不能再 参与公众投资者发售。若参与网下询价的配售对象同时参与公众投资者发售， 则其仍需完成网下认购部分缴款，但公众部分认购将被视为无效。 8、本次发售可能出现的中止情形详见“八、中止发售情况”。 9、投资者欲购买本基金，不得非法利用他人账户或资金进行认购，也不得 违规融资或帮助他人违规进行认购。 10、投资者应保证用于认购的资金来源合法，投资者应有权自行支配，不 存在任何法律上、合约上或其他障碍。 11、基金管理人或销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功， 而仅代表基金管理人或销售机构已经接收到认购申请。认购申请的确认以登记 机构的确认结果为准。对于认购申请及认购份额的确认情况，投资人应及时查 询并妥善行使合法权利，否则，由此产生的任何损失由投资者自行承担。 网下投资者提供有效报价但未参与认购或未足额认购、提交认购申报后未 按时足额缴纳认购资金以及以公众投资者参与认购等属于违规行为。基金管理 人、财务顾问发现网下投资者存在上述情形的，将其报价或认购行为认定为无 效并予以剔除，并将有关情况报告深交所。深交所将公开通报相关情况，并建 议证券业协会对该网下投资者采取列入网下投资者黑名单等自律管理措施。 12、本次发售的基金份额中，战略投资者认购基金份额的限售期安排详见 “四、战略配售情况”之“（一）参与对象、承诺认购的基金份额数量及限售 期安排”。 网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数 量总和为网下初始发售份额数量的 1.00 倍，不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（含），网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三 个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金 上市后的第四个交易日起，网下投资者及其管理的配售对象的全部获配份额可 自由流通。 基金管理人将在《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金 合同生效公告》（“《基金合同生效公告》”）中披露本次网下配售对象获配 份额及可交易份额情况。上述公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相                     4                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 应安排通知，网下投资者应严格遵守已作出的承诺，如违反，监管机构有权采 取措施。 公众投资者认购的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次公开发售的 基金份额在深交所上市之日起即可流通。 使用场外基金账户认购的基金份额持有人在办理跨系统转托管业务将基金 份额转托管至场内证券经营机构后，方可参与证券交易所市场的场内交易，也 可在允许的情况下通过深交所基金通平台进行份额转让。 13、投资有风险，投资者在进行投资决策前，应充分认识不动产基金的风 险特征，普通投资者在首次购买本基金时须签署风险揭示书。基金管理人在此 提请投资者特别关注本基金招募说明书中“重要提示”、“风险因素”章节， 充分了解基金的各项风险因素。 14、本公告仅对本基金发售的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本 基金的详细情况，请详细阅读《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资 基金基金合同》《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明 书》《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告》。 本基金的基金合同、托管协议、招募说明书、基金产品资料概要、基金份额询 价公告及本公告已刊登在基金管理人网站。投资者如有疑问，可拨打基金管理 人客户服务电话（400-800-4800）了解详情。 15、本基金的上市事宜将另行公告。有关本次发售的其他事宜，将在规定 媒介及时公告，敬请投资者留意。 16、风险提示： 本基金为公开募集不动产投资信托基金（以下简称“不动产基金”），发 售方式与普通公开募集证券投资基金有所区别，请投资者特别关注。本基金与 投资股票、债券、其他证券及其衍生品种的常规公募基金具有不同的风险收益 特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其 全部份额，不动产基金通过不动产资产支持证券持有项目公司全部股权，通过 资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。不动 产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例 不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。                       5             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括但不限于： （1）不动产基金的特有风险，包括但不限于与不动产相关的行业风险（宏 观经济环境变化可能导致的行业风险；城市规划及不动产项目周边产业规划、 园区政策等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；行业竞争加剧的 风险；产业园资产流动性较弱的风险；产业园招商模式变化的风险）；项目投 资和运营的相关风险（基金首次投资的交易风险；不动产项目运营风险；估值 与现金流预测的风险；不动产项目出售限制的相关风险；不动产项目投保额赔 付的风险；不动产项目建设、运营、管理、改造相关的风险；前期重组安排相 关风险；土地使用权期限风险；税收相关风险；不动产基金关联交易、同业竞 争与利益冲突风险；原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高可 能导致的风险；对外借款风险等）及其他与不动产基金相关的特别风险（集中 投资风险；流动性风险；基金价值及价格波动风险；基金份额交易价格折溢价 风险；募集失败风险；中止发售风险；停牌或终止上市风险；基金提前终止风 险；基金份额限售份额解禁风险；本基金整体架构所涉及相关交易风险；基金 管理人的管理风险；运营管理机构的尽职履约风险；不可抗力风险等）； （2）其他一般性风险因素，包括但不限于基金价格波动风险；相关参与机 构的操作及技术风险；基金运作的合规性风险；本基金法律文件风险收益特征 表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险；证券市场风险（政策风险； 经济周期风险；利率风险；收益率曲线风险；购买力风险；再投资风险；信用 风险；利差风险；市场供需风险；其他风险）等。 上述揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险，具体 请见本基金招募说明书“风险因素”章节。 基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金 的过往业绩并不预示其未来表现。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测 结果不代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金 能够按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产资产评估报告的相关 评估结果不代表不动产资产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评 估结果进行转让。                  6             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财 产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人提醒投资者基金 投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化 引致的投资风险，由投资者自行负担。投资者在参与本基金相关业务前，应当 认真阅读本基金基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等信息披露文件， 熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行 承担投资风险，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投 资目的、投资期限、 投资经验、资产状况等判断基金是否和自身风险承受能力相适应，理性判 断市场，谨慎做出投资决策。 基金管理人和财务顾问可综合各种情况对发售安排做适当调整。基金管理 人和财务顾问对本基金份额发售公告保留最终解释权。                  7                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                     释义     除非另有说明，下列简称在本公告中具有如下含义： 本基金 指平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金 基金管理人 指平安基金管理有限公司 基金托管人 指中国邮政储蓄银行股份有限公司 财务顾问/银河证券 指中国银河证券股份有限公司 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 深交所 指深圳证券交易所 登记机构 指中国证券登记结算有限责任公司 证券业协会 指中国证券业协会 本次发售 指发售平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资                 基金基金份额的行为 战略投资者 指根据战略配售相关规定，已与基金管理人签署《平                 安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金战略                 投资者配售协议》（以下简称“《战略配售协                 议》”）的投资者 网下投资者 指符合 2026 年 9 月 22 日公布的《询价公告》要求的可                 以参与本次网下发售的投资者 公众投资者 指除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规                 定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资                 者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金                 的其他投资者 场内证券账户/深圳证券账户 指投资者在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公                 司开设的深圳证券交易所人民币普通股票账户或证券                 投资基金账户 场外基金账户/开放式基金账 指投资者通过场外销售机构在中国证券登记结算有限 户 责任 公司注册 的开放式 基金账 户，用于 记录其 持有                 的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况                 的账户 工作日 指深圳证券交易所的正常交易日 元 指人民币元                       8                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                 一、询价结果及定价 （一）询价情况 1、总体申报情况 截至本次发售询价截止日 2026 年 9 月 28 日（X 日）15:00，基金管理人和 财务顾问通过深交所网下发行电子平台共收到 8 家网下投资者管理的 8 个配售 对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为 8,720 万份，为初始网下发售份额 数量的 1.00 倍。配售对象的名单和具体报价情况请见本公告“附表：投资者报 价信息统计表”。 2、剔除无效报价情况 经基金管理人、财务顾问核查，所有参与询价的网下投资者均按《平安西 安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额询价公告》（以下简称 “《询价公告》”）的要求提交相关资格核查文件。所有参与询价的配售对象 均不属于禁止参与配售的关联方。所有参与询价的配售对象拟认购金额均未超 过其提交的核查材料中的总资产或资金规模。未有配售对象的报价被确定为无 效报价予以剔除的情况。 3、剔除无效报价后的报价情况 参与本次报价的 8 家网下投资者管理的 8 个配售对象全部符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.914 元/份-3.190 元/份，拟认购数量总 和为 8,720 万份，为初始网下发售份额数量的 1.00 倍。 （二）认购价格的确定 经统计，所有网下投资者报价的中位数为 2.914 元/份，加权平均数为 2.917 元/份。基金管理人和财务顾问根据上述中位数和加权平均数，并结合公募证券 投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合 格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定本基金基金份额 的认购价格（即发售价格）为 2.914 元/份。 本基金基金份额的认购价格不高于剔除不符合条件的报价后网下投资者报 价的中位数和加权平均数的孰低值。 （三）有效报价投资者的确定                       9               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 根据《询价公告》中规定的有效报价确定方式，拟认购价格不低于认购价 格 2.914 元/份，且符合基金管理人和财务顾问事先确定并公告的条件的配售对 象为本次发售的有效报价配售对象。 本次询价中，无配售对象申报价格低于本次基金的认购价格。 本次网下发售有效报价投资者数量为 8 家，管理的配售对象数量为 8 个， 有效认购数量总和为 8,720 万份，具体报价信息详见“附表：投资者报价信息统 计表”中备注为“有效报价”的配售对象。有效报价配售对象必须按照本次发 售价格参与网下认购，并及时足额缴纳认购资金。                    10                  平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                 二、本次发售的基本情况 （一）发售基本情况 1、基金名称和代码： 基金全称：平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金 简称：平安西安高科产业园 REIT 基金代码：180107 2、基金类型：不动产基金 3、基金运作方式：契约型封闭式 4、基金存续期限：本基金存续期限为自基金合同生效之日起 40 年，经基 金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金存续期届 满后将终止运作并进入清算期，无需召开基金份额持有人大会。 5、投资目标：本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份 额，通过不动产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有 权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运 营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益 分配增长，并争取提升不动产项目价值。 （二）发售规模和发售结构 中国证监会准予本基金发售的基金份额总额 40,000 万份。初始战略配售基 金份额数量 27,556 万份，占发售份额总数的比例为 68.890%。其中，原始权益 人或其同一控制下的关联方拟认购数量为 14,526 万份，占发售份额总数的比例 为 36.315%；其他战略投资者拟认购数量为 13,030 万份，占发售份额总数的比 例为 32.575%。网下发售的初始基金份额数量为 8,720 万份，占发售份额总数的 比例为 21.800%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70.074%。 公众投资者认购的初始基金份额数量为 3,724 万份，占发售份额总数的比例为 9.310%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 29.926%。最终战 略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。 （三）认购价格和募集资金                       11                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 基金管理人和财务顾问根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数， 并结合市场情况及发售风险等因素，审慎合理确定本基金的认购价格为 2.914 元 /份。 按照认购价格 2.914 元/份和 40,000 万份的发售份额数量计算，若本次发售 成功，预计募集资金总额为 11.656 亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产 生的利息）。 （四）回拨机制 本基金募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问 可以将公众投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网 下最低发售数量的，不得向公众投资者回拨。 网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数 较高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得 低于本次发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。 最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额部分（如有），可回拨至网 下发售。 基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前， 将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知深交所并公告。未在规定时 间内通知深交所并公告的，基金管理人应根据基金份额发售公告确定的公众投 资者、网下投资者发售量进行份额配售。 如决定启用回拨机制，基金管理人和财务顾问将发布公告，披露本基金的 回拨机制和回拨情况。 （五）限售期安排 本次发售的基金份额中，原始权益人或其同一控制下的关联方通过战略配 售持有的占本基金份额发售总量的 20%部分，持有期自上市之日起不少于 60 个 月；超过 20%部分，持有期自上市之日起不少于 36 个月；基金份额持有期间不 允许质押。 不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参 与战略配售的，持有不动产基金份额期限自上市之日起不少于 12 个月。                      12                          平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数 量总和为网下初始发售份额数量的 1.00 倍，不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（含），网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三 个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金 上市后的第四个交易日起，网下投资者及其管理的配售对象的全部获配份额可 自由流通。      基金管理人将在《基金合同生效公告》中披露本次网下配售对象获配份额 及可交易份额情况。上述公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相应安 排通知，网下投资者应严格遵守已作出的承诺，如违反，监管机构有权采取措 施。 公众投资者发售的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次公开发售的 基金份额在深交所上市之日起即可流通。      （六）拟上市地点 深圳证券交易所。      （七）本次发售的重要日期安排         日期 发售安排 T-3 日之前（2026 年 9 月 刊登《发售公告》、基金管理人、财务顾问关于战略投资者 30 日，T 日为募集期首 配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查         日） 事项的法律意见书 T 日-L 日（L 日为募集期 基金份额募集期网下认购时间为：9:30-15:00       结束日） 战略投资者认购时间为：9:30-17:00 （2026 年 10 月 14 日至 公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00 2026 年 10 月 20 日） 公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准 L+1 日（2026 年 10 月 21 决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众发售的         日） 基金份额数量及配售比例，次日公告（如适用）                        会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，刊登《基       L+1 日后 金合同生效公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后                        尽快办理基金上市业务 注：若无特别说明，上述日期为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金管理 人及财务顾问将及时公告，修改本次发售日程。      （八）认购费用                                 13                      平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 投资者在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金 份额认购申请单独计算。 本基金在认购时收取基金认购费用。本基金公众投资者的认购费率如下表：                        认购金额（M） 认购费率     场外认购费率 M<500 万元 0.30%                          M≥500 万元 1,000 元/笔     场内认购费率 参照场外认购费率执行 注：本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内 交易费以证券公司实际收取为准。 对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。 本基金的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。 特别地，对于公众投资者，投资者在募集期内认购的每笔基金份额的认购 费按认购申请金额计算，最终实际缴纳的认购费用以最终获配份额为准进行计 算，可能存在投资者实际认购费率高于最初申请认购金额所对应的认购费率， 投资者认购的基金份额数以本基金基金合同生效后登记机构的确认为准。 本基金的认购费用应在投资者认购基金份额时收取，不列入基金财产，主 要用于基金的市场推广、销售、登记等基金募集期间发生的各项费用，不足部 分在基金管理人的运营成本中列支，投资人重复认购，须按每次认购所对应的 费率档次分别计费。其中，通过基金管理人认购基金份额的不收取认购费用。 认购金额/认购份额的计算公式为： 1、战略投资者及网下投资者认购金额/认购份额的计算 战略投资者及网下投资者采用“份额认购，份额确认”的方式。 计算公式为：认购金额=认购份额×基金份额发行价格 认购费用=0 认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的 收益或损失由基金资产承担。 例：某战略投资者或网下投资者在认购期内认购本基金份额 100,000 份，该 笔认购申请被全部确认，假设认购款项在认购期间产生的利息为 100.00 元，基 金份额发行价格 3.233 元，则其可得到的基金份额数计算如下： 认购金额＝3.233×100,000=323,300.00 元                             14                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 即：战略投资者或网下投资者认购本基金基金份额 100,000 份，需缴纳认购 金额 323,300.00 元，在基金合同生效时，假设认购款项在认购期间产生的利息 为 100.00 元，该部分利息直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份 额 100,000 份。 2、公众投资者认购金额/认购份额的计算 场外认购采用“金额认购，份额确认”的方式；场内认购采用“份额认购， 份额确认”的方式。投资者最终所得基金份额为整数份。 （1）场外认购基金份额的计算 本基金场外认购采用金额认购方法。投资者的认购金额包括认购费用和净 认购金额。 ①适用比例费率时，基金份额的认购份额计算如下： 认购费用＝认购金额×认购费率／（1＋认购费率） 认购份额＝（认购金额－认购费用）／基金份额发行价格 认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进 行计算，认购份额的计算按截位法保留到整数位。 实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格 实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率，按照实际净认购金额确定对应 认购费率 实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用 实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认 金额与认购金额的差额将退还投资者。 例：假定某投资者投资 10 万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购费 率为 0.30%，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100.00 元，发行价格 3.233 元/份。则认购份额为： 认 购 费用 ＝ 认 购金 额 × 认 购 费率 ／ （ 1+ 认 购 费 率 ） ＝ 100,000×0.30%／ （1+0.30%）＝299.10 元 认 购份 额＝（ 认 购金额-认购费 用）／ 基金份额发 行价格 ＝（100,000- 299.10）/3.233＝30,838 份（按截位法保留至整数位） 认购确认份额＝认购份额＝30,838 份                              15                            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告     实际 净认购 金额＝ 认购确 认份额×基金份额发 行价格 ＝ 30,838×3.233=99,699.25 元     实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率＝99,699.25×0.30%＝299.10 元     实 际 确 认 金 额 ＝ 实 际 净 认 购 金 额 + 实 际 认 购 费 用 ＝ 99,699.25+299.10=99,998.35 元     退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝100,000-99,998.35=1.65 元     即：投资者投资 10 万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被全 部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100 元直接划入基金资产，在基 金合同生效时，投资者账户登记本基金基金份额 30,838 份，退还投资者 1.65 元。     ②适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下：     认购费用＝固定费用     认购份额＝（认购金额－认购费用）／基金份额发行价格     认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进 行计算，认购份额的计算按截位法保留到整数位。     实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格     实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用     实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认 金额与认购金额的差额将退还投资者。     例：假定某投资者投资 1000 万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购 费为 1000 元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100.00 元，发行价格 3.233 元/份。则认购份额为：     认购费用＝固定费用＝1000 元     认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格＝（10,000,000- 1000）/3.233＝3,092,793 份     认购确认份额=认购份额＝3,092,793 份     实际 净认购 金额＝ 认购确 认份额×基金份额发 行价格 ＝ 3,092,793×3.233=9,998,999.77 元     实际认购费用＝1000 元                                  16                            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告     实 际 确 认 金 额 ＝ 实 际 净 认 购 金 额 + 实 际 认 购 费 用 ＝ 9,998,999.77+1000=9,999,999.77 元     退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝10,000,000-9,999,999.77=0.23 元     即：投资者投资 1000 万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被 全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100.00 元直接划入基金资产， 在基金合同生效时，投资者账户登记本基金基金份额 3,092,793 份，退还投资者 0.23 元。     （2）场内认购基金份额的计算     本基金场内认购采用份额认购方法。     ①适用比例费率时，基金份额的认购金额计算如下：     认购金额＝基金份额发行价格×认购份额×（1＋认购费率），发生比例配 售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。     认购费用＝基金份额发行价格×认购份额×认购费率，认购费率根据发行价 格与认购份额乘积计算出的金额来确定     认购金额计算结果按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产 生的收益或损失由基金财产承担。     例：某投资者在认购期内认购本基金份额 100,000 份，认购费率为 0.30%， 假设认购款项在认购期间产生的利息为 100.00 元，基金份额发行价格 3.233 元， 则其可得到的基金份额数计算如下：     认购金额＝3.233×100,000×（1+0.30%）=324,269.90 元     认购费用＝3.233×100,000×0.30%=969.90 元     即 ： 投 资 者 场 内 认 购 本 基 金 基 金 份 额 100,000 份 ， 需 缴 纳 认 购 金 额 324,269.90 元 ， 在认 购 期 结 束 时 ， 假设 认 购 款 项 在 认 购 期 间 产 生 的 利 息 为 100.00 元，该部分利息直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份额 100,000 份。     ②适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下：     认购金额=基金份额发行价格×认购份额+固定费用，发生比例配售时认购 确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。                                    17                        平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 认购费用＝固定费用 例：假定基金份额发行价格 3.233 元/份，某投资者认购 10,000,000 份本基 金基金份额，所对应的认购费为 1,000 元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认 购资金在募集期间产生利息 100.00 元。则认购金额为： 认购金额=3.233×10,000,000+1,000=32,331,000 元 即 ：投 资 者 场 内认 购 本基 金 基 金 份额 10,000,000 份 ，需 缴 纳认 购金 额 32,331,000 元 ， 在认 购 期 结 束 时 ， 假设 认 购 款 项 在 认 购 期 间 产 生 的 利 息 为 100.00 元直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份额 10,000,000 份。 认购金额和认购费用以最终确认的认购份额为准进行计算，可能存在投资 者实际认购费率高于最初申请认购金额所对应的认购费率，最终确认份额以注 册登记结果为准。 注意：上述举例中的“基金份额发行价格”，仅供举例之用，不代表本基 金实际情况。 （九）以认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算 本基金基金份额认购价格为 2.914 元/份，募集的基金份额总额为 4 亿份， 据此计算的不动产项目价值为 11.656 亿元。根据本基金招募说明书中披露的可 供分配金额测算，本基金 2026 年和 2027 年预测净现金流分派率分别为 6.18% （年化）和 5.69%（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）。此处不动 产项目价值系指按照认购价格 2.914 元/份和 4 亿份发售份额计算的预计募集资 金总额（即发售规模）。 可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种 假设具有不确定性。若前述预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金 额测算的结果产生影响。本公告所述预测净现金流分派率并非基金管理人向投 资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者 应自主判断基金投资价值，自行承担风险，避免因参与不动产基金投资遭受难 以承受的损失。                                18                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                三、投资者开户 （一）本基金场内认购的开户程序 投资人认购本基金时需具有深交所人民币普通股票账户或证券投资基金账 户（以下统称“深圳证券账户”）。已开立深圳证券账户的投资者可直接认购 本基金，尚未开立深圳证券账户的投资者可通过中国证券登记结算有限责任公 司的开户代理机构开立账户。有关开设深圳证券账户的具体程序和办法，请遵 循各开户网点具体规定。 （二）本基金场外认购的开户程序 1、投资者在基金管理人直销柜台开户要求如下： 1）个人投资者开户 开户和认购的时间：基金募集期每个交易日的 9:30-17:00。 个人投资者申请开立基金账户时应提交下列材料： A.提供填妥并签字的《基金账户业务申请表－个人》（一式两份）； B.提供投资者本人有效身份证件（如身份证、户口簿或护照等）复印件； C.提供本人银行储蓄存折（卡）复印件； D.提供签字的《基金投资人权益须知》； E.提供填妥并签字的《个人投资人风险承受能力调查问卷》； F.提供填妥并投资者本人签字的《基金传真交易协议书》（一式两份）； G.提供填妥并投资者本人签字的《个人客户纳税身份声明文件》。 委托他人代办开户的还须： A.提供经本人签字确认或经公证的委托代办基金业务授权委托书； B.提供授权经办人有效身份证件复印件。 2）机构投资者开户 开户和认购的时间：基金募集期每个交易日的 9:30-17:00。 机构投资者申请开立基金账户时应提交下列材料： A.提供填妥并加盖公章和法人代表签章的《基金账户业务申请表》（一式 两份）； B.提供加盖公章的营业执照或注册登记证复印件（现时有效）；                     19               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 C.提供加盖公章的法定代表人有效身份证件复印件（如是第二代身份证， 须提供正反面复印件）； D.提供填妥并加盖预留印鉴章和公章的《基金业务印鉴卡》（一式两 份）； E.提供填妥并加盖公章的《授权委托书-机构》（一式两份），如有两个以 上的授权经办人且授权范围不同的，须分开授权； F.提供加盖公章的授权经办人有效身份证件复印件（如是第二代身份证， 须提供正反面复印件）； G.提供加盖公章的银行账户开户许可证或证明复印件； H.提供加盖公章的《基金投资人权益须知》； I.提供加盖公章的《机构投资人风险承受能力调查问卷》； J.提供加盖公章的《传真交易协议》（一式两份） K.提供填妥并加盖公章的《机构客户纳税身份声明文件》； L.提供加盖公章的公司章程复印件； 如是保险产品、企业年金或券商理财计划等资产管理产品还须提供其相应 监管部门的备案、批准文件，并加盖资产管理机构公章。 机构投资者开户资料的填写必须真实、准确，否则由此引起的错误和损 失，由投资者自己承担。 2、投资者在非直销销售机构的开户程序、具体业务办理时间以各销售机构 的规定为准。                    20                     平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                     四、战略配售情况      （一）参与对象、承诺认购的基金份额数量及限售期安排      战略配售投资者，指符合本基金战略投资者选择标准的、依法可以参与不 动产基金战略配售的主体，包括原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其 他专业机构投资者。战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。参与本 次战略配售的投资者不得参与本次网下询价，但依法设立且未参与本次战略配 售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。      本基金初始战略配售份额数量为 27,556 万份，占基金发售份额总数的比例 为 68.890%。其中，原始权益人西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 或其同一控制下的关联方拟认购数量为 14,526 万份，占发售份额总数的比例为 36.315%；其他战略投资者拟认购数量为 13,030 万份，占发售份额总数的比例 为 32.575%。截至本公告发布日，本基金战略投资者的名单和认购数量如下表 所示。战略投资者的最终名单和认购数量以《基金合同生效公告》为准。                                 承诺认购份额 序号 战略投资者名称 战略投资者类型 占基金份额发 限售期                                 售总量的比例       西安高新区基础设施配 原始权益人及其 20%部分 60 个 1 套建设开发有限责任公 同一控制下的关 34.0000% 月；超过 20%       司 联方 部分 36 个月                       原始权益人及其       西安科睿投资管理有限 2 同一控制下的关 2.3150% 36 个月       公司                       联方       陕西省技术进步投资有 3 其他专业投资者 3.8600% 12 个月       限责任公司       陕西财金投资管理有限 4 其他专业投资者 3.0875% 12 个月       责任公司 5 红塔证券股份有限公司 其他专业投资者 2.0000% 12 个月       中国国新资产管理有限 6 其他专业投资者 3.0875% 12 个月       公司       长安汇通资产管理有限 7 其他专业投资者 3.0875% 12 个月       公司       国信证券资产管理有限       公司（代表“国信资管 8 其他专业投资者 1.3000% 12 个月       国恒 1 号单一资产管理计       划”）       华润深国投信托有限公 9 其他专业投资者 7.7200% 12 个月       司（代表“华润信托·畅                          21                           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告           享 1 号集合资金信托计           划”产品）           长安国际信托股份有限           公司（代表“长安信     10 其他专业投资者 2.2950% 12 个月           托·科新致远 7 号财富管           理服务信托”）           长安国际信托股份有限           公司（代表“长安信     11 其他专业投资者 3.8275% 12 个月           托·西安财金享益财富管           理服务信托”）     12 深圳担保集团有限公司 其他专业投资者 0.7700% 12 个月           中国银河证券股份有限     13 其他专业投资者 1.5400% 12 个月           公司               合计 68.890% -      注：限售期自本基金上市之日起开始计算。          （二）原始权益人或其同一控制下的关联方初始持有不动产项目权益的比 例          本次发售战略配售中，原始权益人西安高新区基础设施配套建设开发有限 责任公司或其同一控制下的关联方承诺认购本基金的基金份额数量为 14,526 万 份，占基金份额发售总量 36.315%。          （三）认购款项的缴纳          战略投资者应当按照《战略配售协议》的约定及基金管理人向其发送的缴 款通知书要求，在募集期末日的截止时间之前全额缴纳认购款项。                                22                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                     五、网下发售 （一）参与对象 网下投资者指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司 及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政 策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及证券交易所 投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、 年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。 本次网下询价中，申报价格不低于 2.914 元/份，且同时符合基金管理人和 财务顾问事先确定并公告的其他条件的为有效报价配售对象。有效报价配售对 象必须按照本基金份额认购价格参与网下认购。有效报价配售对象名单、认购 价格及认购数量请参见本公告“附表：投资者报价信息统计表”。 （二）网下认购 1、网下投资者应当通过询价时所使用的账户认购本基金。 2、本次网下认购的时间为 2026 年 10 月 14 日起至 2026 年 10 月 20 日每个 交易日的 9:30-15:00。网下投资者应当通过深交所网下发行电子平台提交认购申 请并同时向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购。 3、网下投资者的配售对象认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购 数量，其填报的认购数量为其在询价阶段提交的有效报价所对应的有效拟认购 份额数量。 4、网下投资者及其管理的配售对象应严格遵守行业监管要求，加强风险控 制和合规管理，审慎合理确定认购数量。 5、网下认购期间，网下投资者应当使用在中国证券业协会注册的银行账户 缴付全额认购资金。 6、基金管理人、财务顾问应于网下认购期限届满后，将网下投资者各配售 对象获配情况，包括配售对象名称、场内证券账户或场外基金账户、配售数量、 配售金额、退款金额等数据上传至网下发行电子平台。各配售对象可通过网下 发行电子平台查询其网下获配情况。 7、有效报价网下投资者提供有效报价但未参与认购或未足额认购、提交认 购申报后未按时足额缴纳认购资金以及以公众投资者参与认购等属于违规行为。                         23                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 基金管理人或财务顾问发现网下投资者存在上述情形的，将其报价或认购 行为认定为无效并予以剔除，并将有关情况报告深交所。深交所将公开通报相 关情况，并建议证券业协会对该网下投资者采取列入网下投资者黑名单等自律 管理措施。 （三）网下配售基金份额 本基金发售结束后，基金管理人和财务顾问将决定是否回拨，并对进行有 效认购且足额缴款的网下投资者及其管理的有效配售对象进行全程比例配售， 所有配售对象将获得相同的配售比例。 配售比例=回拨后（如有）最终网下发售份额/全部有效网下认购份额 如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人将按照 配售对象的实际认购数量直接进行配售。 （四）公布配售结果 基金管理人将在《基金合同生效公告》中披露本次配售结果。 （五）认购款项的缴付 1、网下认购期间，网下投资者应使用在中国证券业协会注册的银行账户向 基金管理人指定银行账户缴付全额认购资金。如发生配售，未获配部分认购资 金将于募集期结束后的 2 个工作日内退还至原账户，敬请投资者留意。 2、缴款流程：网下投资者认购本基金，需在募集期内，将足额认购资金汇 入基金管理人指定的如下账户： 户名：平安基金管理有限公司募集专户 账号：19014528776046 开户行：平安银行深圳分行营业部 大额支付行号：307584021015 3、注意事项 （1）在本基金发行截止日的截止时间之前，若投资者的认购资金未到达基 金管理人指定账户，则投资者提交的认购申请将可被认定为无效认购。 （2）使用证券账户认购的投资者，应在汇款附言/用途/摘要/备注栏正确填 写“180107+深圳证券账户号”信息，未填写或填写错误的，认购申请将可被认 定为无效认购。                            24           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （3）投资者应当使用其在证券业协会注册的银行账户办理汇款。                25                        平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                        六、公众投资者认购 （一）参与对象 公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、 机构投资者、合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投 资基金的其他投资人。公众投资者在认购本基金前应充分认识不动产基金的风 险特征，普通投资者在首次购买本基金时须签署风险揭示书。 （二）销售机构 1、本基金场内代销机构为具有基金销售业务资格、并经深交所和中国证券 登记结算有限责任公司认可的深交所会员单位，具体会员单位名单可在深交所网 站（http://www.szse.cn）查询。 本基金募集期结束前获得基金销售资格同时具备深交所会员单位资格的证 券公司也可代理场内的基金份额发售。本基金管理人将不就此事项进行公告。 尚未取得基金销售资格，但属于深交所会员的其他机构，可在本基金上市交 易后代理投资者通过深交所交易系统参与本基金的上市交易。 2、场外销售机构 （1）直销柜台 名称：平安基金管理有限公司 住所：深圳市福田区福田街道益田路 5033 号平安金融中心 34 层 办公地址：深圳市福田区福田街道益田路 5033 号平安金融中心 34 层 法定代表人：罗春风 联系人：客户服务组 客户服务电话：400-800-4800 公司网站：fund.pingan.com 发售期间，投资者可以通过基金管理人客户服务中心电话 400-800-4800（免 长途话费）进行募集相关事宜的问询、咨询及投诉等。 （2）其他销售机构 1）蚂蚁（杭州）基金销售有限公司 网址：www.fund123.cn 电话：95188-8                             26                           平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 2）浙江同花顺基金销售有限公司 网址：http://www.5ifund.com/ 电话：952555 3）京东肯特瑞基金销售有限公司 网址：http://kenterui.jd.com 电话：95118 4）上海好买基金销售有限公司 网址：www.howbuy.com 电话：400-700-9665 5）上海天天基金销售有限公司 网址：www.1234567.com.cn 电话：400-1818-188 6）上海基煜基金销售有限公司 网址：www.jiyufund.com.cn 电话：021-65370077 如本公告后本基金新增其他场外销售机构的，基金管理人将在其网站 （fund.pingan.com ）公示。 （三）禁止参与公众认购的投资者 凡参与网下询价的配售对象及其关联账户，无论是否有效报价，均不能再 参与公众投资者发售。若参与网下询价的配售对象同时参与公众投资者发售， 则其仍需完成网下认购部分缴款，但公众部分认购将被视为无效。 （四）认购款项缴纳 1、公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经深交所和中国证券登记 结算有限责任公司认可的深交所会员单位或者基金管理人委托的场外基金销售 机构（包括基金管理人的直销机构及其他销售机构）认购本基金。 公众投资者参与本基金场内认购的，应当持有深交所人民币普通股票账户 或证券投资基金账户（即场内证券账户）；参与本基金场外认购的，应当持有 中国证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户（即场外基金账户）。 投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与证券交易所场内交易，                                27                             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，方可参与证券 交易所场内交易，或在允许的情况下通过基金通平台进行份额转让。     2、本次公众投资者认购期为 2026 年 10 月 14 日起至 2026 年 10 月 20 日， 其中场内认购时间为 2026 年 10 月 14 日起至 2026 年 10 月 20 日每个交易日的 9:30-11:30，13:00-15:00；场外认购时间以各销售机构规定时间为准。     若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上 限，实行末日比例配售，基金管理人可根据法律法规、基金合同的规定及募集 情况提前结束公众部分的发售，届时将另行公告。基金管理人可根据募集情况 适当调整本基金的募集期限并及时公告。     3、公众投资者发售的初始基金份额数量为 3,724 万份，占发售份额总数的 比例为 9.310%。最终向公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制（如有）及 比例配售确定，请投资者及时关注基金管理人相关公告。     本基金场内认购以份额申请，场外认购以金额申请。投资者认购本基金份 额时，需按基金份额发售机构规定的方式全额交付认购款项。投资者可以多次 认购本基金份额，场内认购每次认购份额 1,000 份或者其整数倍，场内认购一经 提交，不得撤销；场外认购每次认购金额不得低于 1,000.00 元（含认购费）， 认购申请受理完成后，投资者不得撤销。销售机构具体认购数额限制、规则等 以其各自规定为准。     4、公众投资者认购期间，公众投资者认购需向指定账户缴付全额认购资金。     如发生配售，未获配部分认购资金将于本基金募集期结束后的 5 个工作日 内划付至场内交易所会员单位或场外基金销售机构，退回至投资者原账户的时 间请以所在场内交易所会员单位或场外基金销售机构为准。     5、场内认购     （1）业务办理时间     2026 年 10 月 14 日（T 日）起至 2026 年 10 月 20 日（L 日）每个交易日的 9:30-11:30 和 13:00-15:00。     （2）认购手续     1）投资者办理场内认购应使用深交所场内证券账户。已开立场内证券账户 的投资者可直接认购本基金，不需另行开立。尚未开立场内证券账户的投资者                                  28                 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 可通过中国结算的开户代理机构开立账户。有关开设场内证券账户的具体程序 和办法，请到各开户网点详细阅读有关规定。     2）投资者应在具有基金销售业务资格、经深交所和中国结算认可的深交所 会员单位的营业部或其他结算参与机构开立资金账户，并在认购前向资金账户 中存入足够的认购资金。     3）投资者在场内证券经营机构的认购流程、需提交的文件等应遵循场内证 券经营机构及深交所的有关规定。具体业务办理流程及规则参见场内证券经营 机构的相关规定。 6、场外认购 （1）场外个人投资者认购程序 1）通过直销柜台办理开户和认购的程序 A.业务办理时间     个人投资者通过直销柜台认购的办理时间为：基金募集期每个交易日的 9:30 至 17:00。 B.开立直销柜台基金账户     参见本发售公告“三、投资者开户”之“（二）本基金场外认购的开户 程序”。 C.提出认购申请 个人投资者办理认购申请需准备以下资料： a.进行风险测评确定风险承受能力（如已测评过可略过此步）；     b.如客户为普通投资者，根据风险承受等级测评结果与产品风险等级的 匹配情况提供填妥并签字的《普通投资者风险匹配告知书及确认书》《普通 投资者风险不匹配警示函及确认书》《普通投资者购买高风险产品警示函及 确认书》《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金风险揭示书》， 并完成对应确认书的录音或录像； c.填妥的《基金交易业务申请表》；     d.出示加盖银行受理章的银行付款凭证回单联原件并提供复印件；尚未开 户者可同时办理开户和认购手续。 D.投资者提示                      29                      平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 a.请有意认购基金的个人投资者尽早向直销柜台索取账户和交易申请表， 个人投资者也可从平安基金管理有限公司的网站（fund.pingan.com）上下载有 关直销业务表格，但必须在办理业务时保证提交的材料与下载文件中所要求的 格式一致； b.直销柜台与其他销售网点的业务申请表不同，个人投资者请勿混用； c.直销咨询电话：0755-22627627； d.投资者还可登录本公司网站（fund.pingan.com），在与本公司达成网上 交易的相关协议、接受本公司有关服务条款、了解有关基金网上交易的具体业 务规则后，通过本公司网上交易系统办理开户、认购等业务（目前本公司仅对 个人投资者开通网上交易服务）。 2）通过非直销销售机构办理开户与认购的流程 个人投资者在非直销销售机构的开户及认购手续以各非直销销售机构的规 定为准。 3）缴款方式 A.个人投资者通过非直销销售机构认购需准备足额的认购资金存入指定的 资金结算账户，由销售机构扣划相应款项。 B.通过本公司网上交易系统认购的个人投资者需准备足额的认购资金存 入其在本公司网上交易系统指定的资金结算账户，在提交认购申请时通过实时 支付的方式缴款。 C.通过直销柜台认购的个人投资者，需通过全额缴款的方式缴款，具体方 式如下： a.个人投资者应在提出认购申请当日 17:00 之前，将足额认购资金划至本公 司的直销账户。 i、户名：平安基金管理有限公司直销清算账户 账号：0122500000624 大额支付号：307584021120 开户银行：平安银行深圳分行桂园支行 ii、户名：平安基金管理有限公司（销售账户） 账号：767963010571                           30                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 大额支付号：104584001493 开户行：中国银行深圳蛇口网谷支行 iii、户名：平安基金管理有限公司 账号：44201503500059188168 大额支付号：105584000407 开户银行：中国建设银行深圳分行福田支行 iv、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：41-005000040018488 大额支付号：103584000507 开户银行：中国农业银行深圳分行中心区支行 v、户名：平安基金管理有限公司（客户） 账号：443066450018010046284 大额支付号：301584000467 开户银行：交通银行深圳分行学府支行 vi、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：4000020829200412316 大额支付号：102584002081 开户银行：中国工商银行深圳分行八卦岭支行 vii、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：755918093810802 大额支付号：308584001303 开户银行：招商银行深圳分行深圳湾支行 viii、户名：平安基金管理有限公司销售专户 账号：337010100101234454 大额支付号：309584005014 开户银行：兴业银行深圳分行营业部 以上账户均可进行资金的划入，银行户名须填写完整，包含括号和括号里 的全部内容。投资者若未按上述办法划付认购款项，造成认购无效的，平安基 金管理有限公司及直销专户的开户银行不承担任何责任。                             31                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 b.投资者在银行填写划款凭证时，请写明用途。 c.个人投资者当日提交申请并在当日规定时间内认购资金到账，方可视为 有效申请；如果个人投资者认购资金当日未到账，实际资金到账之日提交的申 请可视为有效申请；如果个人投资者认购资金当日到账，但是晚于规定时间， 则当日提交的申请可顺延到下一个工作日受理，但募集期最后一个工作日 17:00 以后的申请视为无效申请。 D.以下情况将被视为无效认购，款项将退往投资者指定的资金结算账户或 原路退回客户认购款付款账户： a.投资者已缴款，但未办理开户手续或开户不成功的； b.投资者已缴款，但未办理认购申请或认购申请未被确认的； c.投资者缴款金额少于其申请的认购金额的； d.投资者缴款时间晚于基金认购结束日本公司规定时间的； e.其它导致认购无效的情况。 （2）场外机构投资者认购程序 1）通过直销柜台办理开户和认购的程序 A.业务办理时间 机构投资者认购业务的办理时间为：基金募集期每个交易日 的 9:30 至 17:00。 B.开立基金账户 参见本发售公告“三、投资者开户”之“（二）本基金场外认购的开户 程序”。 C.提出认购申请 机构投资者在直销柜台认购应提交以下资料： a.进行风险测评确定风险承受能力（如已测评过可略过此步）； b.如客户为普通投资者，根据风险承受等级测评结果与产品风险等级的匹 配情况提供填妥并签字的《普通投资者风险匹配告知书及确认书》《普通投 资者风险不匹配警示函及确认书》《普通投资者购买高风险产品警示函及确 认书》《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金风险揭示书》，并 完成对应确认书的录音或录像；                     32                      平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 c.加盖预留印鉴和授权经办人签字的《基金交易业务申请表》； d.提供加盖公章的授权经办人有效身份证件复印件（如是第二代身份证，须 提供正反面复印件）； e.加盖银行受理章的银行付款凭证回单联原件及复印件。 尚未办理开户手续的投资者可提供规定的资料将开户与认购一起办理。 D.投资者提示 请机构投资者尽早向直销柜台索取账户和交易申请表。投资者也可从平安 基金管理有限公司的网站（fund.pingan.com）上下载直销业务申请表格，但必 须在办理业务时保证提交的材料与下载文件中所要求的格式一致。 E.直销柜台与其他销售网点的业务申请表不同，投资者请勿混用。 F.直销咨询电话：0755-22627627。 2）非直销销售机构 机构投资者在非直销销售机构的开户及认购手续以各非直销销售机构的规 定为准。 3）缴款方式 A.机构投资者通过非直销销售机构认购需准备足额的认购资金存入指定的 资金结算账户，由销售机构扣款。 B.通过直销柜台认购的机构投资者，需通过全额缴款的方式缴款，具体方 式如下： a.机构投资者应在提出认购申请当日 17:00 之前，将足额认购资金（含认购 费）划至本公司的直销账户。 i、户名：平安基金管理有限公司直销清算账户 账号：0122500000624 大额支付号：307584021120 开户银行：平安银行深圳分行桂园支行 ii、户名：平安基金管理有限公司（销售账户） 账号：767963010571 大额支付号：104584001493 开户行：中国银行深圳蛇口网谷支行                           33                        平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 iii、户名：平安基金管理有限公司 账号：44201503500059188168 大额支付号：105584000407 开户银行：中国建设银行深圳分行福田支行 iv、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：41-005000040018488 大额支付号：103584000507 开户银行：中国农业银行深圳分行中心区支行 v、户名：平安基金管理有限公司（客户） 账号：443066450018010046284 大额支付号：301584000467 开户银行：交通银行深圳分行学府支行 vi、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：4000020829200412316 大额支付号：102584002081 开户银行：中国工商银行深圳分行八卦岭支行 vii、户名：平安基金管理有限公司销售账户 账号：755918093810802 大额支付号：308584001303 开户银行：招商银行深圳分行深圳湾支行 viii、户名：平安基金管理有限公司销售专户 账号：337010100101234454 大额支付号：309584005014 开户银行：兴业银行深圳分行营业部 以上账户均可进行资金的划入，银行户名须填写完整，包含括号和括号 里的全部内容。 投资者若未按上述办法划付认购款项，造成认购无效的，平安基金管理有 限公司及直销专户的开户银行不承担任何责任。 b.机构投资者在银行填写划款凭证时，请写明用途。                              34                平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 c.机构投资者当日提交申请并在当日规定时间内认购资金到账，方可视为 有效申请；如果机构投资者认购资金当日未到账，实际资金到账之日提交的申 请可视为有效申请；如果机构投资者认购资金当日到账，但是晚于规定时间， 则当日提交的申请可顺延到下一个工作日受理，但募集期最后一个工作日 17:00 以后的申请视为无效申请。 C.以下情况将被视为无效认购，款项将退往投资者的指定资金结算账户或 原路退回投资者认购款付款账户： a.投资者已缴款，但未办理开户手续或开户不成功的； b.投资者已缴款，但未办理认购申请或认购申请未被确认的； c.投资者缴款金额少于其申请的认购金额的； d.投资者缴款时间晚于基金认购结束日本公司规定时间的； e.其它导致认购无效的情况。 7、募集期利息的处理方式 有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金资产，不折算为基金份额。                     35                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告             七、各类投资者配售原则及方式 基金管理人在完成回拨机制（如有）后，将根据以下原则对各类投资者进 行配售：      （一）战略投资者配售 战略投资者由基金管理人根据《战略配售协议》的约定进行配售。本基金 的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。      （二）网下投资者配售 本基金发售结束后，基金管理人将对进行有效认购且足额缴款的投资者及 其管理的有效配售对象进行全程比例配售，具体配售原则如下： 1、基金管理人将对提供有效报价的网下投资者是否符合基金管理人确定的 网下投资者标准进行核查，不符合标准的，将被剔除，不能参与网下配售。 2、配售数量的计算 本基金发售结束后，基金管理人将对进行有效认购且足额缴款的投资者及 其管理的有效配售对象进行全程比例配售，所有配售对象将获得相同的配售比 例。 配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额 某一配售对象的获配份额=该配售对象的有效认购份额×配售比例 在实施配售过程中，每个配售对象的获配份额向下取整后精确到 1 份，产 生的剩余份额分配给认购份额数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时， 产生的剩余份额分配给认购时间（以深交所网下发行电子平台显示的提交时间 和委托序号为准）最早的配售对象。 当发生比例确认时，基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认 部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自 行承担。 如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人将按照 配售对象的实际认购数量直接进行配售。      （三）公众投资者配售                        36               平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 如本基金公众投资者有效认购数量超过本次最终公众发售总量，基金管理 人将采取“末日比例确认”的方式实现配售。当发生末日比例确认时，基金管 理人将及时公告比例确认情况与结果。 当发生部分确认时，末日公众投资者认购费率按照单笔认购申请确认金额 所对应的费率计算，可能会出现认购确认金额对应的费率高于认购申请金额对 应的费率的情形。末日认购申请确认金额/份额不受认购最低限额的限制。最终 认购申请确认结果以本基金登记机构的计算并确认的结果为准。未确认部分的 认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承担。 如公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人将按照公 众投资者的实际认购份额数量直接进行配售。 （四）配售结果公告 基金管理人将于《基金合同生效公告》中披露本次配售结果。                    37             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告             八、中止发售情况 当出现以下任意情况之一时，基金管理人和财务顾问将可采取中止发售措 施： （一）网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量或存 在认购份额余额； （二）当出现网下和公众投资者缴款认购的基金份额数量合计不足扣除最 终战略配售数量后本次公开发售总量时； （三）出现对基金发售有重大影响的其他情形。 如发生以上情形，基金管理人和财务顾问将可采取中止发售措施，并发布 中止发售公告。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管 理人和财务顾问将择机重新启动发售。                  38             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告              九、发售费用 本基金募集期间产生的评估费、会计师费、律师费等各项费用不列入基金 费用。如本基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付。                  39             平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告             十、清算与交割 本基金合同正式生效前，全部认购资金将被冻结在由登记机构开立的本基 金募集专户中，有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额，将归 入基金资产归基金份额持有人所有。本基金权益登记由基金登记机构在发售结 束后完成。                  40                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告            十一、基金资产的验资与基金合同生效 基金募集期内，本基金如同时满足下述条件情形，则达到备案条件：      （一）基金份额总额达到准予注册规模的 80%；      （二）募集资金规模达到 2 亿元且投资者不少于 1,000 人；      （三）原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售；      （四）扣除战略配售部分后，网下发售比例不低于公开发售数量的 70%；      （五）无导致基金募集失败的其他情形。 基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书决定停止基金发 售，基金达到备案条件的，基金管理人应在 10 日内聘请法定验资机构验资，并 自收到验资报告之日起 10 日内，向中国证监会办理基金备案手续。 基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取 得中国证监会书面确认之日起，《基金合同》生效；否则《基金合同》不生效。 基金管理人在收到中国证监会确认文件的次日对《基金合同》生效事宜予以公 告。 基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为 结束前，任何人不得动用。 基金管理人将于《基金合同生效公告》中披露本次发售结果。公告中将披 露最终向战略投资者、网下投资者和公众投资者发售的基金份额数量及其比例， 获配网下投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购数量和获配数量等，并 明确说明配售结果是否符合事先公布的配售原则。对于提供有效报价但未参与 认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的网下投资者将列表公示并 着重说明。                        41                       平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告             十二、本次募集的有关当事人或中介机构 （一）基金管理人：平安基金管理有限公司     法定代表人：罗春风     联系地址：深圳市福田区福田街道益田路 5033 号平安金融中心 34 层     联系人：客户服务组     电话：4008004800 （二）财务顾问：中国银河证券股份有限公司 法定代表人：王晟 联系地址：北京市丰台区西营街 8 号院 1 号楼青海金融大厦 联系人：刘峰廷、周婧琦 电话：010-80927201 （三）基金托管人：中国邮政储蓄银行股份有限公司     法定代表人：郑国雨     联系地址：北京市西城区金融大街 3 号 A 座     联系人：赵得成     电话：010-68857760 （四）出具法律意见书的律师事务所：北京市中伦律师事务所     事务所负责人：张学兵     办公地址：北京市朝阳区金和东路 20 号院正大中心 3 号楼南塔 22-24 层及 27-31 层     联系人：许苇 电话：010-59572288 （五）出具验资报告的会计师事务所：容诚会计师事务所（特殊普通合伙）     办公地址：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26     执行事务合伙人：刘维、肖厚发     联系人：李崇     电话：010-66001391 （六）销售机构     本次发售的场内及场外销售机构信息请见“六、（二）销售机构”。                            42                   平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （七）登记结算机构：中国证券登记结算有限责任公司 法定代表人：于文强 办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号 联系人：赵亦清 电话：010-50938782                        43                            平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                     附表：投资者报价信息统计表                                                                拟认购                                                        拟认购 序 配售对象编 配售对象类 数量        网下机构名称 配售对象名称 价格 备注 号 码 别 （万                                                        （元）                                                                 份）                                  陕西省国际信托股份 机构自营投 1 陕西省国际信托股份有限公司 I010520001 2.914 3,430 有效报价                                  有限公司(自有资金) 资账户                                   长安信托·科新致远                                                集合信托计 2 长安国际信托股份有限公司 I028170002 13 号集合资金信托计 2.914 1,270 有效报价                                                  划                                        划                                  方正证券股份有限公 机构自营投 3 方正证券股份有限公司 I000130001 2.914 860 有效报价                                    司自营账户 资账户                                  西部信托·安远 1 号                                                集合信托计 4 西部信托有限公司 I008240003 债券投资集合资金信 3.190 100 有效报价                                                  划                                     托计划                                  开源证券股份有限公 机构自营投 5 开源证券股份有限公司 I000020001 2.914 1,020 有效报价                                      司 资账户                                  首创证券股份有限公 机构自营投 6 首创证券股份有限公司 I000490001 2.914 680 有效报价                                    司自营账户 资账户                                  中国中金财富证券有 机构自营投 7 中国中金财富证券有限公司 I000540001 2.916 680 有效报价                                     限公司 资账户                                                证券公司集                                  中金恒银稳健 10 号 8 中国国际金融股份有限公司 I000430427 合资产管理 2.914 680 有效报价                                  集合资产管理计划                                                 计划                                     46 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文

【原文】博时蛇口产园REIT：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券 投资基金 2023 年度扩募并新购入基础设施      项目更新招募说明书       基金管理人：博时基金管理有限公司       基金托管人：招商银行股份有限公司          二零二六年九月                       重要提示 本基金经中国证监会 2021 年 5 月 17 日证监许可〔2021〕1664 号文注册募集。经中国 证监会书面确认，《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2021 年 6 月 7 日生效。博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证监会证监许 可〔2023〕734 号文准予变更注册，经履行召开基金份额持有人大会等程序后，本基金安 排第一次扩募并新购入相关基础设施项目。修订后的新基金合同于 2023 年 6 月 2 日正式生 效，原基金合同同日起失效，本基金已正式完成变更，基金合同当事人将按照修订后的新 基金合同享受权利并承担义务。 基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。中国证监会对本基金募集的注 册以及深圳证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性 判断或者保证，也不表明投资于本基金没有风险。 本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具 有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，通 过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利， 以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金 年度可供分配金额的 90%。 基金管理人管理的其他基金的过往业绩并不预示本基金未来表现。本基金的可供分配 金额测算以及不动产资产评估结果不代表实际现金流分配或者资产实际可交易价格。投资 有风险，投资者应当认真阅读招募说明书以及有关的信息披露文件，审慎判断相关风险， 自主作出投资决策。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。 本招募说明书“第五章 不动产基金”之“本次发行参与机构的基本情况”、 “第二章 不 动产项目”、 “第三章 资产评估与现金流测算”中与本次扩募拟新购入不动产项目有关的内 容，以及原始权益人有关内容，仅针对本次扩募拟新购入的不动产项目进行披露及说明。 不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外基金份额 持有人可在基金通平台转让或将基金份额转托管至场内参与深圳证券交易所场内交易，具 体可根据深圳证券交易所、登记机构相关规则办理。                           2 本基金主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持证券，并持有其全部 份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权。基 金交易价格会因为不动产项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动，投资人在投资本 基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担基金投资 中出现的各类风险，包括但不限于：因政治、经济、社会等环境因素对证券价格产生影响 而形成的系统性风险，基金管理人在不动产项目运营过程中产生的风险等。 本招募说明书（更新）所载内容截止日 2026 年 8 月 31 日，有关财务数据、市场数据、 以及不动产项目相关情况信息截止日以招募说明书相关内容为准。 特别地，提请投资人知悉：本次招募说明书更新并未涉及任何补充尽职调查，仅根据 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第 6 号——招募说明书编制》要 求进行文本格式性的调整。                    基金发行的简要情况表 基金名称 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 不动产项目名称 首次发行：万海大厦,万融大厦             第一次扩募发行：招商局光明科技园科技企业加速器二期 发行规模 首次发行： 2,079,000,000 元             第一次扩募发行：1,243,939,377.21 元 上市的证券交易所 深圳证券交易所 基金管理人 博时基金管理有限公司 资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司 财务顾问 首次发行：招商证券股份有限公司，中信证券股份有限公司             第一次扩募：中国国际金融股份有限公司 原始权益人 首次发行：招商局蛇口工业区控股股份有限公司             第一次扩募：招商局光明科技园有限公司 外部管理机构 深圳市招商创业有限公司 招募说明书更新日期 2026 年 9 月                            3                    重大风险提示 一、与基金有关的特有风险 1.集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。本基金存续期内主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支持 证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公开募 集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。 2.基金二级市场价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理等因素 影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金二级市场价格波 动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而对基金价格造 成严重影响的风险。 3.流动性风险 本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易， 存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其 他投资机会的风险。 此外按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募 集不动产投资信托基金业务指引第 3 号-扩募及新购入不动产》要求，本基金原始权益人和 战略投资者所持有的战略配售份额和定向扩募发售对象通过定向扩募获得的基金份额需要 满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初 期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金面临因上市交易份额不充分而可能导致的流 动性风险。 4.扩募发售失败风险 本次扩募的发售将受到证券市场整体情况、投资者对本次扩募发售方案的认可程度等 多种内外部因素的影响，存在不能足额募集所需资金甚至扩募发售失败的风险、新购入不 动产项目的原始权益人或其同一控制关联方等未按规定参与战略配售等情况而导致本基金 扩募发售失败的风险。                      4 5.实施交易期间发生实质性变动的风险 本基金涉及新购入不动产项目并安排扩募的，在实施不动产项目交易的过程中，存在 发生重大事项导致交易发生实质性变动而需重新履行变更注册程序并提交基金份额持有人 大会审议的风险。 6.终止上市风险 本基金运作过程中可能因触发法律法规或证券交易所规定的终止上市情形而终止上市， 导致投资者无法在二级市场交易。 7.潜在利益冲突风险 基金管理人在本基金存续期间可能管理其他同样投资于产业园类型不动产项目的基金， 原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其他同类型不动产项 目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲突。 8.本基金整体架构所涉及的风险 （1）相关交易未能完成的风险 本基金涉及新购入不动产项目的，本基金将扣除本基金预留费用后的资金（若为扩募 资金，不含募集期利息）投资于相关资产支持专项计划，并最终取得相关不动产项目公司 的全部股权。如相关资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于相关资 产支持专项计划，本基金将面临终止新购入相关不动产项目的风险。 本基金涉及新购入不动产项目的，资金将按照约定认购相关资产支持专项计划的全部 资产支持证券，并最终取得相关不动产项目公司的全部股权。若交易安排任一环节未能在 预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚至可 能导致本基金终止新购入相关不动产项目。 具体地，本基金项下专项计划设立后，专项计划将按照《SPV 公司股权转让协议》的 约定受让 SPV（光明）（见本章“第一节 绪言和释义”之“释义”相关定义，下同。）100%的 股权并对 SPV（光明）进行投资，根据专项计划与 SPV（光明）签署的《SPV 公司借款协 议》，向 SPV（光明）提供股东借款；SPV（光明）将根据《项目公司股权转让协议》的约 定向项目公司（光明）股权转让方支付股权转让价款。若前述交易安排未能在预定时间内 完成，将对基金造成不利影响。 本基金项下专项计划通过 SPV（光明）间接持有对应不动产项目的完全所有权，并通 过 SPV（光明）向项目公司（光明）提出要求或传达决定，其中任一环节存在瑕疵或延时                        5 的，均可能导致相关要求或决定无法及时、完全有效传递至项目公司（光明），由此可能 对项目公司（光明）和不动产项目的运作造成不利影响。 另外，本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前 提下，项目公司（光明）将吸收合并其股东（即 SPV（光明）），SPV（光明）将注销，计 划管理人（代表专项计划）将直接持有项目公司（光明）的全部股权。然而吸收合并安排 受限于法律法规的规定和税务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确 定性，故存在无法完成或无法及时完成对 SPV（光明）吸收合并的风险。如本基金、专项 计划未能按照预期完成项目公司（光明）对 SPV（光明）的反向吸收合并，则股东借款利 息无法或无法及时在项目公司（光明）层面进行税前扣除，将导致项目公司（光明）较可 供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。 为在一定程度上缓释 SPV 公司和项目公司（光明）股权转让的相关交易安排风险，做 如下安排： ①根据本基金项下专项计划文件的约定，专项计划设立日后 60 个工作日尚未按照 SPV（光明）股权转让协议、SPV（光明）借款协议、项目公司（光明）股权转让协议及项 目公司（光明）投资协议的规定完成对基础资产的投资，则专项计划可提前终止； ②股权转让价款调整情形下，可通过预留的股权转让价款来缓释风险。根据项目公司 （光明）股权转让协议，在协议约定的交割审计完成后，各方应当根据交割审计结果对股 权转让价款进行调整，如根据交割审计调整后的股权转让价款低于第一期股权转让价款的， 则招商光明应在调整后转让价款确定后 5 个工作日内向受让方退还已支付的第一期转让价 款与调整后转让价款之间的差额。 ③为控制项目公司（光明）反向吸收合并 SPV（光明）或无法及时完成的风险，公募 基金管理人、专项计划管理人、原始权益人等将在专项计划成立前，与税务局、工商部门 等就项目公司（光明）反向吸收合并 SPV（光明）事宜进行充分沟通，提前了解实施程序、 实操手续、资料要求等，并提前准备相关资料，争取在发行后尽快完成项目公司（光明） 反向吸收合并 SPV（光明）工作。 （2）交易结构法律风险 不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕 疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。 9.专项计划等特殊目的载体提前终止的风险                       6 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的 载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专项计 划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。 10.基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险 本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量，不动产项 目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊 销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异较 大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。 11.对外借款的风险 本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能导致本基 金存在如下特殊风险： （1）基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支配的资金 减少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减少，运 营的灵活性降低等； （2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形 下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购不动产项目而申请 续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目。 （3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目 的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发 交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不 合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面 临清算风险。 二、与不动产项目相关的风险 1.不动产项目运营收入波动风险 本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司（光明）所持不动产项目形成的运 营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的区位风险及 周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑带来的市场低迷乃至 深圳或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来不确定性。                      7 在基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现基础资产租金整体市场下滑 等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常运营等情况时，可能会对项 目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。 此外，目前不动产项目租金标准、出租率均高于区域内周边竞品平均水平，未来能否 维持较高的租金水平、出租率存在不确定性；且未来不动产项目区域内面临产业园供应量 持续增加，区域内市场竞争将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导 致租金下滑等情形，同样也会影响基础资产现金流及预期收益。 极端情况下，若不动产项目经营不善的，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不 抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而对不动产项目现金流造成不利影响。 2.不动产项目的租约集中到期的风险 （1）截至 2022 年 12 月 31 日，根据光明不动产项目现有租约的到期年度占可租面积 的百分比分布情况，2023-2025 年到期的租约占租赁面积的比例分别是 34.4%、34.3%、 25.7%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响光明不动产项目的出租情况，因而对光明 不动产项目未来的现金流产生影响。 （2）德图仪表（深圳）有限公司为根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs)尽职 调查工作指引（试行）》所界定的重要现金流提供方，2022 年度重要现金流提供方贡献的 现金流占不动产项目同一时期的现金流总额比例为 10.13%。不动产基金存续期内，若重要 现金流提供方出现退租、经营情况陷入困境或拒绝履约等情形，可能会对不动产项目的现 金流及估值产生不利影响。 3.不动产项目的承租人违约风险 不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承租人违约 的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况；另外，若未来经济环境下 行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风险，进而对基础资产收益及现金流 产生不利影响。 4.现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险 合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所依据的各 种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。而影响基础资产未 来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及不动产项目运营方的运营管理能力及宏观、 市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对                          8 基础资产未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收 益承诺，可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。 5.不动产项目评估结果与真实市场价值存在偏差的风险 第三方评估公司出具的不动产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不 作为不动产项目公允价值的任何承诺和保障。评估报告中对于不动产项目未来收入的预测 金额能否实现存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资产的真实市场价值， 也不代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。 6.不动产项目因房产税政策变更导致房产税税率变化的风险 根据《深圳经济特区房产税实施办法》，项目房产税依照房产原值的 70%计算缴纳， 根据《关于印发的通知》（深府【1987】164 号），《深 圳经济特区房产税实施办法》有效期截止至 2022 年 12 月 31 日。2022 年 12 月 29 日，深 圳市政府发布《深圳市人民政府关于公布继续有效的规范性文件目录（1979-2015 年）的 通知》（深府规【2022】6 号），明确深府【1987】164 号文件有效期延至 2027 年 12 月 31 日。2028 年后项目房产税计征方式存在不确定性，若不再按照项目房产税依照房产原值 的 70%计算征收，而将采用出租部分按从租方式缴纳，即按房产租金收入（含地下停车场 租金收入）计算缴纳，税率为 12%，将影响基础资产现金流及预期收益。 7.项目公司（光明）进项税抵扣完后的现金流波动风险 在重组环节，招商光明需按重组估值的 5%缴纳增值税，并向项目公司（光明）开具增 值税专用发票。在该增值税进项税额抵扣期间，项目公司（光明）无需缴纳增值税，进项 税抵扣可在较长存续期减少项目公司的净支出。后续该项增值税进项税额抵扣完毕后，项 目公司（光明）则需按照规定缴纳增值税，不再享受因本次重组产生的增值进项税额抵扣 的收益提升，将引起未来基金现金流的波动。 8.留创园的政策风险 根据招商光明与光明科技局签署的留创园光明招商分园合作协议书相关规定，招商光 明应在光明科技园范围内提供留创园运营场地用作分园建设，留创园面积最大规模为 20,000 平方米，并按照协议约定给予留创园企业租金减免优惠。根据招商光明的确认，截 至 2022 年 12 月 31 日末，不动产项目范围内留创园面积为 4,255.72 平方米，占总可租赁 面积的比例为 3.84%，其中享受租金优惠补贴的面积为 3,523.34 平方米，占拟扩募资产可 出租面积的 3.18%，留创园面积合同约定月租金收入（含税）占不动产项目合同约定月租                             9 金 收 入 （ 含 税 ） 的 比 例 为 2.95% ； 2022 年 全 年 ， 不 动 产 项 目 留 创 园 面 积 实 收 租 金 为 1,514,379.97 元，占不动产项目实收租金的 2.96%。 未来光明项目纳入留创园的面积的增加需取得基金管理人的同意，但是否会增加存在 不确定性，可能面临享受优惠租金的租户及/或租赁面积数量增多而影响不动产项目收益的 情形。此外，上述安排涉及享受优惠租金的租户所享有政府补贴款支付流程及周期存在不 确定性风险，可能对不动产项目预期收益及现金流造成不利影响。 基金管理人通过下述控制方式对留创园的政策风险进行控制，具体包括： （1）保障不动产项目的出租率 从过往 5 年以来的面积滚动情况来看，拟扩募资产中享受补贴的留创园面积峰值为 6,054.64 平方米，自 2020 年起出现逐年下降趋势。截至 2022 年 12 月 31 日，2022 年底拟 入池资产中享受补贴的留创园面积下降至 3,523.34 平方米。 因留创园面积的新增需基于扩募资产存在空置且光明科技局确定的入园企业选择租赁 扩募资产的前提，从当前不动产项目已基本接近满租（2022 年 12 月 31 日的时点出租率为 97.1%）的情况来看，可提供给新增留创园的可租赁面积较少。 （2）光明科技园的整体租赁安排 留创园协议约定的范围是整个光明科技园项目，而不仅仅针对本次拟扩募资产。招商 光明除本次拟扩募资产外，在光明科技园还持有较大规模的产业物业（截至目前，光明科 技园已建成产业空间 51 万平方米，其中本次拟入池的扩募资产 11.07 万平方米），仍有较 大产业空间对新增留创园面积进行安排。因此，拟扩募资产中预计享受补贴的留创园面积 超过 6,000 平方米的可能性较小。 留创园的溢出效应 光明科技园的留创园孵化出了诸多优质知名企业，集聚了 100 名以上包括深圳市孔雀 计划人才等称号的高端人才，受到光明区政府和社会各界的广泛认可。留创园政策有力促 进了园区创新创业氛围的提升和园区高新产业的集聚，对拟扩募资产维持较高出租率提供 了坚实的保障。据统计，入驻留创园的企业 3 年孵化期结束后存活率在 80%以上，有 70% 在孵化结束后在光明科技园完成续租或扩租（2017 年至今，光明科技园留创园部分已孵化 毕业（满三年）公司 33 家，其中留签续租或扩租公司 23 家，孵化期满后续租率为 70%）。 如 2014 年入园企业深圳纽迪瑞科技开发有限公司（留创园一期入园企业），于 2017 年结 束孵化后在园区内继续发展壮大，目前租赁面积达 6,610.3 平方米。                                     10 有关留创园的事项及政策风险详见本招募说明书“第一章 一般规定”之“第三节 风险因 素”。 9.不动产项目运营、管理、改造、提容相关的风险 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其 他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量问题 或违法违规行为，可能会导致项目公司（光明）为此须额外支付开支，可能会对基金份额 持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动产项目承 租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。若出现上述情况， 可能会对资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司（光明）可能需要支出 高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对 资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 项目公司（光明）可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划 可能无法达到预期效果，可能会对资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 如招商光明需在本基金新购入项目公司（光明）后推进提容事项，提容流程将根据适 用法律法规的要求和届时招商光明与主管政府最终达成的提容方案，经基金管理人同意和 主管部门审批后推进。提容事项不会影响不动产项目专有专用部分的建筑面积和可租用面 积，但可能会减少宗地绿地等共有共用部分的宗地面积。扩容项目的建设施工可能对不动 产项目的运营情况产生一定影响。 10.不动产项目土地使用权用途的风险 根据光明项目土地出让合同、建设用地规划许可证等相关资料，光明项目的土地用途 为工业用地，房屋用途为厂房。根据招商光明的确认，光明项目中 A 栋厂房的实际用途主 要是作为研发办公及商业等配套用途，出租予高端装备与新材料、生物产业、信息技术、 配套餐饮等企业，光明项目中 A-6 厂房、B-3 厂房、B-4 厂房的实际用途主要为研发厂房。 因此，光明项目中存在前述 A 栋厂房实际用途与其规划用途及其权证所载用途存在不一致 情形。前述差异可能面临被有关政府部门处以罚款、责令纠正、恢复用途甚至无偿收回土 地使用权并没收地上建筑物、附着物等行政处罚法律风险，可能对本基金造成不利影响。 11.深圳地区停车位管理的政策风险                         11 土地使用权人配建停车场的，需取得建设工程规划许可证，经规划验收合格后，方可 投入使用。深圳地区对于依法建设并准许投入使用的停车位，不再单独核发停车位的产权 证书。不动产项目根据适用法律法规共配套建有 755 个停车位，均位于 A 栋厂房地下。招 商光明已就不动产项目停车位取得了土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程规划 验收合格证，并取得了深圳市公安局交通警察局核发的编号为深公交停管许字光明 A0012 号的《深圳市经营性停车场许可证（社会公共类）》（有效期截至 2024 年 12 月）。不动 产项目停车位未取得独立核发的产权证书的情况，不影响不动产项目停车场的经营并取得 停车场经营收益。 12.租赁合同备案风险 根据招商光明的确认，截至尽调基准日，不动产项目部分房屋租赁合同未办理登记备 案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，就部分房屋租赁合同未办理登记备案手续 的情况，项目公司（光明）可能面临被相关主管部门责令改正，项目公司逾期仍未完成相 关房屋租赁登记备案的，可能会被处以一千元以上一万元以下罚款。 13.保险理赔风险 不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产保险和公 众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影响，不排 除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产项目损失的情形，则可能导 致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础资产现金流及预期收益。 14.不动产项目出售价格波动及基础资产处置的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让 SPV 公司股权及债权、项目公司股权及债 权、不动产项目的权益等。 目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根据相关法 律法规的规定及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律法规的规 定，上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权期限 届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能需（除需符合其 他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件， 或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受到不利影响。此外，在土地使用 权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用 权，项目公司可能收到政府根据相关法律法规做出的补偿金额，但补偿金额可能低于不动                       12 产项目的评估结果或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对本基金的利益造 成重大不利影响。 若以出售方式处置不动产资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当时市场景气程 度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按 照公允价值出售，从而影响基金获得的现金流规模，进而导致基金投资收益下降，乃至导 致投资本金损失。此外，由于不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处 置、需要延长清算期的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时 间偏迟的风险。 另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地或不 动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收购或 处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置条件而 导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。特别地，本基金拟扩募并新购入的不动 产项目需事前取得深圳市人民政府、深圳市规划和国土资源委员会光明管理局（现深圳市 规划和自然资源局光明管理局，以下简称“光明区规自局”）、深圳市光明区工业和信息化 局（以下简称“光明区工信局”）的同意。本基金存续期内若决定出售此次扩募投资的不动 产项目资产，亦可能需要事先获得深圳市人民政府、光明区规自局、光明区工信局及其他 相关政府部门的同意。 15.原始权益人、首发原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险 不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管理人员所 持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及 系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在竞争关系的项目，可能会给 本基金造成损失。 三、本基金其他风险 1.信用风险 基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不能履行付 款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损失。 2.管理风险 在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有误、获取                      13 的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等对基 金收益水平存在影响。 3.操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作 失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、 其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 4.政策调整风险 政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策及 国家或地方相关政策。 区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关 政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。 土地政策是指相关政府部门有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。如本基金存续 期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对基金产生不利影响。同时，国家或地方 相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资政策、土地政策及相关配套 法规可能调整与变化，以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生不利影响。 同时，本基金运作过程中可能涉及资产支持证券持有人、资产支持证券、SPV、项目公 司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本 次交易按市场价购买项目公司股权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业 原始账面成本抵扣后缴纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。 5.其他风险 （1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导 致基金资产的损失。 （2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人自身直接 控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。 （3）因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交 易、欺诈等行为产生的违规风险。                     14 （4）本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，可能会对 本基金产生不利影响。 6.本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险 本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券 市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。 销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风 险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法 律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要 求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。                     15                                                              目录       重大风险提示 .................................................................................................................... 4 第一章 一般规定 .................................................................................................................... 17       第一节 绪言和释义 ........................................................................................................ 17       第二节 招募说明书概要 ................................................................................................ 41       第三节 风险因素 ............................................................................................................ 55 第二章 不动产项目 ................................................................................................................ 67       第一节 不动产项目概况 ................................................................................................ 67       第二节 经营业绩及财务状况分析 ..............................................................................106       第三节 原始权益人 ...................................................................................................... 120       第四节 运营管理机构 .................................................................................................. 140       第五节 存在重要影响的其他事项 ..............................................................................165 第三章 资产评估与现金流测算 .......................................................................................... 166       第一节 资产评估 .......................................................................................................... 166       第二节 现金流测算分析 .............................................................................................. 171 第四章 治理机制与运营管理安排 ...................................................................................... 232       第一节 不动产基金治理机制 ...................................................................................... 232       第二节 运营管理安排 ................................................................................................ 257 第五章 不动产基金 .............................................................................................................. 262       第一节 本次发行参与机构的基本情况 ......................................................................262       第二节 基金管理人 ...................................................................................................... 265       第三节 基金托管人 ...................................................................................................... 279       第四节 不动产基金的交易安排 .................................................................................. 289       第五节 关联交易与利益冲突 ...................................................................................... 303       第六节 基金运作 .......................................................................................................... 313       第七节 其他事项 .......................................................................................................... 353 第六章 招募说明书附件 ...................................................................................................... 357                                                               16                 第一章 一般规定 第一节 绪言和释义 本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、 《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券 投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基 金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）、《公开募集基 础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、《深圳证券 交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（以下简称“《不动产基金业务办 法》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号-审核关注事项 （试行）》（以下简称“《不动产基金审核关注事项指引》”）、《深圳证券交易所公开募 集不动产投资信托基金业务指引第 2 号——发售业务（试行）》（以下简称“《不动产基金 发售指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募 并新购入不动产（试行）》（以下简称“《扩募并新购入不动产指引》”）、《公开募集不 动产投资信托基金运营操作指引（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职 调查工作指引（试行）》等法律法规以及《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资 基金基金合同》编写。 基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对 其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请 募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息， 或对本招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。基金合同 是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同取得基金份额，即 成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金 合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及其他有关规定享有权利、承担义务。 投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应当详细查阅基金合同。 本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的                      17 法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。                     18                     释义 在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义： 一、与本基金有关的基础定义 1.基金或本基金或不动产基金或公募基金：指博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证 券投资基金 2.封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者因本基金发 生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投 资基金 3.首次募集生效日：指基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金 管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期 4.基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，包括首次募集份 额（即首次募集期）及扩募份额的募集期（即扩募发售期） 5.基金合同生效日：指变更注册或扩募程序完成后相关公告确定的《博时招商蛇口产 业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》生效日 6.存续期：指首次募集生效日至基金合同终止日之间的期限 7.基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕， 清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期 8.基金收益：指不动产项目租赁和运营等产生的收益、不动产项目处置收益、不动产 项目其他投资收益、基金投资所得红利、股息、债券利息、买卖证券价差、银行存款利息、 已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约 9.基金总资产：指基金通过特殊目的载体持有的不动产项目、其他各类证券、银行存 款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的 总资产 10.基金净资产：指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量的 净资产 11.基金份额净值：指计算日基金净资产除以计算日基金份额总数 12.基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金净资产和基金份额 净值的过程                        19 13.流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法以合理价格 予以变现的资产，包括但不限于不动产项目、到期日在 10 个交易日以上的逆回购与银行定 期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、因发行人债务违约无法进行转让或交 易的债券等，法律法规或中国证监会另有规定的，从其规定 14.预留费用：指基金合同生效后，从基金资产中列支、预留在本基金相关账户待支付 给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金合同生效后首期审计费用、基金合同 生效后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立费用、货币资金或债券投资管理涉及 到的备付金预留等 15.首发尽职调查基准日：就本基金首次募集而言系指 2020 年 12 月 31 日 16.扩募尽职调查基准日：就本基金扩募发售募集而言系指 2022 年 12 月 31 日 二、与本基金涉及的主体有关的定义 17.基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律主 体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人 18.基金管理人：指博时基金管理有限公司 19.基金托管人：指招商银行股份有限公司 20.基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人 21.原始权益人：不动产基金拟购入的不动产项目的原所有权人，即招商蛇口产业园 2 期原始权益人 22.首发原始权益人：不动产基金已经购入的不动产项目的原所有权人，即招商蛇口产 业园 1 期原始权益人 23.招商蛇口产业园 1 期原始权益人：指招商局蛇口工业区控股股份有限公司 24.招商蛇口产业园 2 期原始权益人：指原持有项目公司（光明）100%股权的招商局 光明科技园有限公司 25.参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、外 部管理机构等专业机构 26.外部管理机构/不动产项目运营管理方/运营管理方：指接受基金管理人委托对不动 产项目进行运营管理的主体 27.不动产项目物业管理方：指接受基金管理人委托对不动产项目进行物业管理的主体                           20 28.财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对不动产项目进行 尽职调查和/或办理不动产基金份额发售及扩募份额发售的路演推介、询价、定价、配售等 相关业务活动的证券公司。本基金成立前基金管理人聘请的财务顾问为招商证券和中信证 券；本基金拟扩募并新购入不动产项目前基金管理人聘请的财务顾问为中金公司 29.戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即为本基金发售募集和 2023 年申请扩募并新购入不动产项目提供不动产项目评估服务的评估机构 30.德勤：指德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)，即为本基金发售募集和 2023 年申 请扩募并新购入不动产项目提供审计服务和基金可供分配金额测算报告审阅服务的会计师 事务所 31.法律顾问：就本基金 2023 年申请扩募并新购入不动产项目而言，系指北京市中伦 律师事务所及继任律所 32.招商证券：指招商证券股份有限公司 33.中信证券：指中信证券股份有限公司 34.中金公司：指中国国际金融股份有限公司 35.招商蛇口：指招商局蛇口工业区控股股份有限公司 36.招商光明：指招商局光明科技园有限公司 37.招商创业：指深圳市招商创业有限公司。在招商蛇口产业园 1 期不动产项目、招商 蛇口产业园 2 期不动产项目中担任相应外部管理机构 38.招商局集团：指招商局集团有限公司 三、与本基金涉及的主要文件有关的定义 39.基金合同：指《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及对 基金合同的任何有效修订和补充 40.托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《博时招商蛇口产业园封闭 式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补充 41.招募说明书：指《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2023 年度扩 募并新购入基础设施项目招募说明书》及其更新 42.基金份额发售公告：指《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份 额发售公告》及本基金公开扩募时发布的、涉及发售信息及发售安排的相关公告                         21      43.基金产品资料概要：指《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产 品资料概要》及其更新      44.上市交易公告书：指《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额 上市交易公告书》及基金扩募份额上市交易后公告的上市交易公告书      四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义      45.首次认购：指在基金首次募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请 购买基金份额的行为      46.扩募认购：指在基金扩募发售期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请 购买基金份额的行为      47.基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基金 份额的转托管等业务      48.登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基金 账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、 建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等      49.转托管：指系统内转托管及跨系统转托管的总称      50.系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算系统内不同 销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之 间进行指定关系变更的行为      51.跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算系统和证券 登记结算系统之间进行转托管的行为      52.个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人      53.机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记并 存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织      54.专业投资者：符合《证券期货投资者适当性管理办法》第八条规定的法人机构和自 然人      55.普通投资者：指依据《证券期货投资者适当性管理办法》规定，非专业投资者的投 资者                         22     56.网下投资者：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险 公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、 符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基 金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。网下投资 者应当向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理     57.战略投资者：指符合国家法律、法规，按照基金战略配售要求进行战略投资的投资 人     58.战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购（含首次认购和扩 募认购）基金份额的权利的配售方式     59.特定机构投资者：指全国社会保障基金、基本养老保险基金、企业年金基金和职业 年金基金等机构投资者     60.定向扩募：指向特定对象发售的扩募方式     61.公开扩募：指向不特定对象募集的扩募方式     62.向原持有人配售：指向原基金份额持有人配售份额的扩募方式     63.合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者 境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定可以投资于在中国 境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者     64.投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、合格境外机 构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金 的其他投资人的合称     65.销售机构：指博时基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其 他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售 业务的机构。其中，可通过深圳证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销 售业务资格、并经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深圳证券交易 所会员单位     66.登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有限责 任公司     67.场外：指通过深圳证券交易所外的销售机构办理基金份额认购（含首次认购和扩募 认购）的场所                        23      68.场内：指通过深圳证券交易所具有相应业务资格的会员单位利用交易所开放式基金 交易系统办理基金份额认购（含首次认购和扩募认购）和上市交易的场所      69.场内证券账户：指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立的深圳证券账户 （人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。通过场内证券账户办理基金份额认购（含 首次认购和扩募认购）的为场内认购      70.场外基金账户：指中国结算开放式基金账户。通过场外基金账户办理基金份额认购 （含首次认购和扩募认购）的称为场外认购      71.场内份额：指投资者通过场内证券账户认购（含首次认购和扩募认购）的基金份额      72.场外份额：指投资者通过场外基金账户认购（含首次认购和扩募认购）的基金份额      73.基金登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统      74.证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记结算系 统      75.基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认购 （含首次认购和扩募认购）、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户      五、与不动产基金整体架构相关的定义      76.特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》直接或间接全资拥有的法律 实体，本基金通过特殊目的载体取得不动产项目完全所有权，在本基金中，特殊目的载体 系指专项计划、SPV 公司（如有）和项目公司的单称或统称，具体见招募说明书“不动产基 金整体架构”章节      六、与专项计划有关的基础定义      77.专项计划/不动产资产支持专项计划：指由资产支持证券管理人根据法律法规和专项 计划文件约定设立的不动产资产支持专项计划      78.招商蛇口产业园 1 期专项计划：指招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项 计划      79.招商蛇口产业园 2 期专项计划：指招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项 计划      80.资产支持证券/不动产资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产 证券化业务管理规定》等有关规定，以不动产项目产生的现金流为偿付来源，资产支持证                          24 券管理人以不动产资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表不动产财产或财产权益 份额的有价证券 81.基础资产：指由原始权益人、首发原始权益人直接或间接转让给专项计划的，由原 始权益人、首发原始权益人合法持有的项目公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益； 以及专项计划对 SPV 公司、项目公司等享有的债权 82.招商蛇口产业园 1 期专项计划基础资产：指转让给招商蛇口产业园 1 期专项计划的， 由招商蛇口合法持有的项目公司（万融）100%的股权和其他附属权益及衍生权益以及项目 公司（万海）100%的股权和其他附属权益及衍生权益 83.招商蛇口产业园 2 期专项计划基础资产：就吸收合并协议项下的吸收合并完成前而 言，系指（i）由招商光明依据《项目公司股权转让协议》转让给 SPV（光明）的，从而间 接转让给招商蛇口产业园 2 期专项计划的，由招商光明合法持有的项目公司（光明）100% 的股权和其他附属权益及衍生权益；（ii）招商蛇口产业园 2 期专项计划受让的 SPV（光 明）的 100%股权；和（iii）招商蛇口产业园 2 期专项计划基于 SPV（光明）借款协议对 SPV 公司享有的债权；就吸收合并协议项下的吸收合并完成后而言，系指（i）招商蛇口产 业园 2 期专项计划持有的项目公司（光明）100%股权；（ii）招商蛇口产业园 2 期专项计 划基于吸收合并协议和 SPV（光明）借款协议对项目公司（光明）享有的债权 84.专项计划资产：指专项计划文件约定的属于专项计划的全部资产和收益 85.专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分 86.专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券持有人享有 的利益 87.专项计划费用：指专项计划存续期间资产支持证券管理人合理支出的与专项计划相 关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于：专项计划在运营过程中因其管理和处分 专项计划资产而承担的税收（包括因国家税收体制调整变更后的应缴税种，但资产支持证 券管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）和政府收费、资产支持证券管理人的 管理费、资产支持证券托管人的托管费、登记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监 管费（如有）、销售机构的销售费用（如有）、评估机构对不动产项目进行价值评估的跟 踪评估费、对专项计划进行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇划费、 执行费用、信息披露费、召开资产支持证券持有人大会的会务费、专项计划验资费（如                         25 有）、银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、律师费、审计费等其他清算 费用以及资产支持证券管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出 88.执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括但不限于诉讼 费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需要而委托中介机构或 司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用 89.期间收益：就专项计划而言，指专项计划存续期间内专项计划取得的各类收入，包 括但不限于 SPV 公司向专项计划分配的分红款、SPV 公司向专项计划支付的债权本金及相 应利息（如有），项目公司向专项计划分配的分红款，项目公司向专项计划支付的债权本 金及相应利息，专项计划资金进行合格投资的投资收益以及专项计划取得的相关业务参与 人支付的违约金等 90.专项计划设立日：指根据验资机构的验资报告，专项计划募集资金总额已达到专项 计划文件约定的目标募集金额，且专项计划募集资金已全额划付至专项计划托管账户之日 91.预期到期日：指专项计划文件约定的资产支持证券的预期到期日。其中，招商蛇口 产业园 1 期专项计划资产支持证券的预期到期日为 2062 年 9 月 29 日，招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证券的预期到期日为 2057 年 6 月 28 日，资产支持证券的预期到期日 可经资产支持证券持有人大会决议延长 92.法定到期日：指专项计划最晚结束的日期。具体根据各专项计划的交易安排而定 93.专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：（1）专项计划被法院或仲裁机构依 法撤销、被认定为无效或被裁决终止；（2）专项计划设立日后 60 个工作日或资产支持证 券持有人大会另行决定的其他期限内尚未按照 SPV 公司股权转让协议、项目公司股权转让 协议等专项计划文件约定完成对基础资产的投资；（3）专项计划设立日后 60 个工作日或 资产支持证券管理人另行指定的合理期限后，标的资产上仍存在未注销的担保权利；（4） 发生火灾、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使不动产项目的运行情况或产生现金 流的能力发生重大不利变化，资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；（5）专项计划 资产全部分配完毕；（6）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配；（7） 专项计划目的无法实现；（8）法定到期日届至；（9）由于法律的修改或变更导致继续进 行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会决议终止专项计划；（10）中国法律 或者中国证监会规定的其他情形                          26 94.专项计划认购期间：指专项计划发行前，资产支持证券管理人确定的可由认购人认 购专项计划资产支持证券并交付认购资金的时间。在该期间内，若认购人交付的认购资金 总额（不含该期间认购资金产生的利息）提前达到专项计划文件规定的目标发售规模的， 专项计划认购期间提前终止 95.专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该日） 止的期间 96.专项计划运营期：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划进入专项计划处置 期之前的期间（含该日） 97.专项计划处置期/处置期：指发生以下任一情形时，自该等情形发生后，专项计划进 入的处置期间。处置期自以下任一情形发生之日起算，至专项计划资产处置完毕并完成最 后一次处置分配之日止：（1）专项计划终止日届至；（2）经资产支持证券持有人大会决 定专项计划进入专项计划处置期的 七、与专项计划涉及的主要主体有关的定义 98.资产支持证券管理人/计划管理人：指根据专项计划文件的约定担任资产支持证券管 理人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任主体 99.招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人：指担任招商蛇口产业园 1 期专项计划的 管理人的主体，或根据招商蛇口产业园 1 期专项计划文件任命的作为招商蛇口产业园 1 期 资产支持证券管理人的继任主体。招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人为博时资本管 理有限公司（以下简称“博时资本”） 100.招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人：指担任招商蛇口产业园 2 期专项计划 的管理人的主体，或根据招商蛇口产业园 2 期专项计划文件任命的作为招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人的继任主体。招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人为博时资本 101.资产支持证券托管人/计划托管人/专项计划托管银行：指根据专项计划文件的约定 担任资产支持证券托管人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人的 继任主体 102.招商蛇口产业园 1 期资产支持证券托管人：指担任招商蛇口产业园 1 期专项计划 的托管人的主体，或根据招商蛇口产业园 1 期专项计划文件任命的作为招商蛇口产业园 1                       27 期资产支持证券托管人的继任主体。招商蛇口产业园 1 期资产支持证券托管人为招商银行 股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行深圳分行”）      103.招商蛇口产业园 2 期资产支持证券托管人：指担任招商蛇口产业园 2 期专项计划 的托管人的主体，或根据招商蛇口产业园 2 期专项计划文件任命的作为招商蛇口产业园 2 期资产支持证券托管人的继任主体。招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人为招商银行 深圳分行      104.资产支持证券认购人：指按照专项计划文件的约定，认购资产支持证券，将其合 法拥有的人民币资金委托给资产支持证券管理人管理、运用，并按照其取得的资产支持证 券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人      105.资产支持证券持有人：系持有资产支持证券的投资者      106.资产支持证券持有人大会：指按照专项计划文件的约定召集并召开的资产支持证 券持有人的会议（如有）      107.监管银行：指对 SPV 公司账户、项目公司账户、不动产项目收入和支出进行监管 的银行      108.招商蛇口产业园 1 期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行的招商银行 深圳分行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体      109.招商蛇口产业园 2 期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行的招商银行 深圳分行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体      110.贷款银行/并购贷款提供方/经营性物业抵押贷款提供方：指本基金直接或间接对外 申请借款时，根据届时适用的法律法规向本基金/专项计划/SPV/项目公司提供项目贷款的 银行      111.招商蛇口产业园 1 期贷款银行：指根据贷款合同的约定向 SPV（万海）发放用于 收购招商蛇口产业园 1 期基础设施项目的贷款的商业银行，即招商银行深圳分行      112.SPV/SPV 公司：指根据特殊目的载体的相关交易安排，由资产支持证券管理人或 其他相关主体设立的特殊目的公司，视各专项计划的交易安排，可能由该特殊目的公司受 让项目公司股权，视相关交易安排而定      113.SPV（万海）：指博时资本投资设立的一家全资子公司，并拟由该公司受让项目公 司（万海）股权并向项目公司（万海）进行投资。SPV（万海）已被项目公司（万海）吸 收合并，已注销                          28 114.SPV（万融）：指博时资本投资设立的一家全资子公司，并拟由该公司受让项目公 司（万融）股权并向项目公司（万融）进行投资。SPV（万融）已被项目公司（万融）吸 收合并，已注销 115.SPV（光明）：指博时资本投资设立的一家全资子公司，并拟由该公司受让项目公 司（光明）股权并向项目公司（光明）进行投资。SPV（光明）暂未成立，名称以最终成 立时为准 116.招商蛇口产业园 1 期 SPV：指 SPV（万海）和 SPV（万融）的单称或统称（视上 下文具体情况而定） 117.招商蛇口产业园 2 期 SPV：指 SPV（光明） 118.不动产项目公司/项目公司：指直接持有不动产项目合法、完整产权的法人主体 119.项目公司（万融）：指深圳市万融大厦管理有限公司 120.项目公司（万海）：指深圳市万海大厦管理有限公司 121.项目公司（光明）：指招商光明设立的全资子公司深圳市招光物业租赁有限公司； 招商光明已将不动产项目（光明）以实物资产出资重组至项目公司（光明） 122.招商蛇口产业园 1 期项目公司：指项目公司（万融）和项目公司（万海）的单称 或合称（视上下文具体情况而定），即直接持有招商蛇口产业园 1 期不动产项目 100%所有 权的公司，具体信息参见本基金招募说明书“本章第二节 招募说明书概要”及“第二章 不动 产项目” 123.招商蛇口产业园 1 期项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定 将其所持有的项目公司（万融）和项目公司（万海）相应股权转让给 SPV 公司的主体，具 体指招商蛇口 124.招商蛇口产业园 2 期项目公司：指项目公司（光明），即直接持有招商蛇口产业 园 2 期不动产项目 100%所有权的公司，具体信息参见本基金招募说明书“本章第二节 招募 说明书概要”及“第二章 不动产项目” 125.招商蛇口产业园 2 期项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定 将其所持有的项目公司（光明）相应股权转让给 SPV 公司的主体，具体指招商光明                            29 八、与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义 126.专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于计划说明书、专项 计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议、专项计划风险揭示书、专项计划托管协 议、根据专项计划文件的约定进行投资运作而签署的相关文件（包括但不限于 SPV 股权转 让协议、借款协议、SPV 公司投资协议、SPV 公司监管协议、项目公司股权转让协议、项 目公司投资协议、项目公司监管协议、债权确认及重组协议、贷款合同及贷款合同附属担 保合同、吸收合并协议等） 127.计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人为推广资产支持证券而制作 的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充 128.专项计划标准条款/标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为规范专项计 划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有效修改或补充 129.专项计划资产支持证券认购协议/《认购协议》：指资产支持证券管理人与资产支 持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及其任何有效修改或补充 130.专项计划风险揭示书/《专项计划风险揭示书》：指资产支持证券管理人编制的资 产支持专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券投资者阐明投 资风险，并应经认购人签署 131.资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《专项计划风险揭示书》和《计划说 明书》一同构成资产支持证券管理人与认购人之间的资产管理合同 132.《专项计划托管协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的资 产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充 133.《招商蛇口产业园 1 期专项计划说明书》：指招商蛇口产业园 1 期专项计划的资 产支持证券管理人为推广招商蛇口产业园 1 期专项计划的资产支持证券而制作的《招商蛇 口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划说明书》及其任何有效修改或补充 134.《招商蛇口产业园 2 期专项计划说明书》：指招商蛇口产业园 2 期专项计划的资 产支持证券管理人为推广招商蛇口产业园 2 期专项计划的资产支持证券而制作的《招商蛇 口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划说明书》及其任何有效修改或补充 135.《招商蛇口产业园 1 期专项计划标准条款》：指招商蛇口产业园 1 期专项计划的 资产支持证券管理人为规范招商蛇口产业园 1 期专项计划的设立和运作而制作的《招商蛇 口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充                       30 136.《招商蛇口产业园 2 期专项计划标准条款》：指招商蛇口产业园 2 期专项计划的 资产支持证券管理人为规范招商蛇口产业园 2 期专项计划的设立和运作而制作的《招商蛇 口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充。本基 金基金合同生效时，《标准条款》即指《招商蛇口产业园 1 期专项计划标准条款》和《招 商蛇口产业园 2 期专项计划标准条款》 137.《招商蛇口产业园 1 期专项计划认购协议》：指招商蛇口产业园 1 期专项计划的 资产支持证券管理人与拟认购招商蛇口产业园 1 期专项计划资产支持证券的投资者签署的 《招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及其任何 有效修改或补充 138.《招商蛇口产业园 2 期专项计划认购协议》：指招商蛇口产业园 2 期专项计划的 资产支持证券管理人与拟认购招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证券的投资者签署的 《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及其任何 有效修改或补充 139.《招商蛇口产业园 1 期专项计划风险揭示书》：指招商蛇口产业园 1 期专项计划 的资产支持证券管理人编制的《招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划风险 揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券投资者阐明投资风险，并应经认 购人签署 140.《招商蛇口产业园 2 期专项计划风险揭示书》：指招商蛇口产业园 2 期专项计划 的资产支持证券管理人编制的《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划风险 揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券投资者阐明投资风险，并应经认 购人签署 141.《招商蛇口产业园 1 期专项计划托管协议》：指招商蛇口产业园 1 期专项计划的 资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资 产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或补充 142.《招商蛇口产业园 2 期专项计划托管协议》：指招商蛇口产业园 2 期专项计划的 资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资 产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或补充                       31 143.SPV（万海）股权转让协议：指博时资本、招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管 理人（代表专项计划）就 SPV（万海）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有效修 改或补充 144.SPV（万融）股权转让协议：指博时资本、招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管 理人（代表专项计划）就 SPV（万融）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有效修 改或补充 145.SPV（光明）股权转让协议：指博时资本、招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管 理人（代表专项计划）和 SPV（光明）就 SPV（光明）股权转让事宜签署的股权转让协议 及其任何有效修改或补充 146.招商蛇口产业园 1 期专项计划 SPV 股权转让协议：指 SPV（万海）股权转让协议 和 SPV（万融）股权转让协议的统称 147.招商蛇口产业园 2 期专项计划 SPV 股权转让协议：指 SPV（光明）股权转让协议 148.SPV（万海）投资协议：指招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人（代表专项 计划）与 SPV（万海）就招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人向 SPV（万海）进行投 资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充 149.SPV（万融）投资协议：指招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人（代表专项 计划）与 SPV（万融）就招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人向 SPV（万融）进行投 资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充 150.招商蛇口产业园 1 期专项计划 SPV 公司投资协议：指 SPV（万海）投资协议和 SPV（万融）投资协议的统称 151.SPV（光明）借款协议：指招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人（代表专项 计划）与 SPV（光明）就招商蛇口产业园 2 期资产支持证券管理人向 SPV（光明）提供借 款事宜签署的借款协议及其任何有效修改或补充 152.项目公司（万融）股权转让协议：指项目公司（万融）原股东（即招商蛇口）和 SPV（万融）等相关方就项目公司（万融）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有 效修改或补充的统称 153.项目公司（万海）股权转让协议：指项目公司（万海）原股东（即招商蛇口）和 SPV（万海）等相关方就项目公司（万海）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有 效修改或补充的统称                         32 154.项目公司（光明）股权转让协议：指项目公司（光明）原股东（即招商光明）和 SPV（光明）等相关方就项目公司（光明）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有 效修改或补充的统称 155.招商蛇口产业园 1 期专项计划项目公司股权转让协议：指项目公司（万融）股权 转让协议和项目公司（万海）股权转让协议的统称 156.招商蛇口产业园 2 期专项计划项目公司股权转让协议：指项目公司（光明）股权 转让协议 157.项目公司（万融）投资协议：指 SPV（万融）与项目公司（万融）就 SPV（万融） 向项目公司（万融）进行投资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充的统称 158.项目公司（万海）投资协议：指 SPV（万海）与项目公司（万海）就 SPV（万海） 向项目公司（万海）进行投资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充的统称 159.项目公司（光明）投资协议：指 SPV（光明）与项目公司（光明）就 SPV（光明） 向项目公司（光明）进行投资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充的统称 160.招商蛇口产业园 1 期专项计划项目公司投资协议：指项目公司（万融）投资协议 和项目公司（万海）投资协议的统称 161.债权确认及重组协议（万融）：指由招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人、 SPV（万融）和项目公司（万融）签署的，对各方之间债权债务关系进行确认及重组的相 关协议 162.债权确认及重组协议（万海）：指由招商蛇口产业园 1 期资产支持证券管理人、 SPV（万海）和项目公司（万海）签署的，对各方之间债权债务关系进行确认及重组的相 关协议 163.招商蛇口产业园 1 期专项计划债权确认及重组协议：指债权确认及重组协议（万 融）和债权确认及重组协议（万海）的统称 164.吸收合并协议（万融）：指由项目公司（万融）和 SPV（万融）就项目公司（万 融）吸收合并 SPV（万融）签署的吸收合并协议 165.吸收合并协议（万海）：指由项目公司（万海）和 SPV（万海）就项目公司（万 海）吸收合并 SPV（万海）签署的吸收合并协议 166.吸收合并协议（光明）：指由项目公司（光明）和 SPV（光明）就项目公司（光 明）吸收合并 SPV（光明）签署的吸收合并协议                        33 167.招商蛇口产业园 1 期专项计划吸收合并协议：指吸收合并协议（万融）和吸收合 并协议（万海）的统称 168.招商蛇口产业园 2 期专项计划吸收合并协议：指吸收合并协议（光明）的单称 169.贷款合同：指本基金直接或间接对外申请借款时，借款主体与贷款银行签署的贷 款合同及其任何有效修改或补充的统称。“贷款合同”具体以借款主体与贷款银行签署的合 同的实际名称为准 170.贷款合同附属担保合同：指为担保贷款合同项下的贷款债权，相应担保人与贷款 银行签署的不动产抵押合同、股权质押合同、应收账款质押合同等附属担保合同，及其任 何有效修改或补充的统称 171.运营管理协议/《运营管理协议》：指基金管理人、项目公司与不动产项目运营方 及其他相关方（如有）就委托不动产项目运营方对不动产项目进行运营管理事宜签署的不 动产项目运营管理协议及其任何有效修改或补充 172.物业管理协议：指基金管理人、项目公司、不动产项目运营方与不动产项目物业 管理方及其他相关方（如有）就委托不动产项目物业管理方对不动产项目进行物业管理事 宜签署的不动产项目物业管理协议及其任何有效修改或补充 173.SPV 公司监管协议：指由资产支持证券管理人（代表专项计划）、监管银行与相 应 SPV 公司签署的、关于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有效修 改或补充的单称或统称 174.项目公司监管协议：指由资产支持证券管理人（代表专项计划）、监管银行与相 应项目公司签署的、关于对相应项目公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有效修改 或补充的单称或统称 175.监管协议：指 SPV 公司监管协议和项目公司监管协议的单称或统称 176.《招商蛇口产业园 1 期专项计划借款合同》：指招商蛇口产业园 1 期 SPV 与招商 银行深圳分行签署的约定招商银行深圳分行向招商蛇口产业园 1 期 SPV 提供项目贷款的 《借款合同》。为免疑义，《招商蛇口产业园 1 期专项计划借款合同》项下的贷款债务已 由吸收合并 SPV（万海）的项目公司（万海）承继                         34     九、与专项计划认购有关的定义     177.认购资金：就相应专项计划而言，认购资金指在专项计划认购（含本基金首次募 集后认购和扩募后认购）期间不动产基金为认购资产支持证券而向资产支持证券管理人交 付的资金     178.专项计划募集资金：指不动产基金认购资产支持证券而缴纳的认购资金总和     179.目标发售规模：就相应专项计划而言，目标发售规模指专项计划文件中约定的， 根据不动产基金的询价发行或扩募发行结果，由资产支持证券管理人与基金管理人届时共 同出具的书面确认函的方式予以确定的相应资产支持证券的目标发售规模     十、与不动产基金整体架构涉及的主要账户有关的定义     180.专项计划募集账户：指资产支持证券管理人开立的专用于接收、存放、划转专项 计划认购期间不动产基金交付的认购资金的人民币资金账户     181.专项计划托管账户/专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计划的名义在资 产支持证券托管人开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于 接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项、支付 SPV 公司股权购买价 款并向 SPV 公司进行投资、支付项目公司股权购买价款并向项目公司进行投资（如有）、 向 SPV 公司或项目公司或其他主体发放借款、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计 划费用，均必须通过该账户进行     182.SPV 公司监管账户：指 SPV 公司在监管银行开立的、用于接收 SPV 公司全部收入 和款项并对外进行支付的人民币资金账户，具体以 SPV 公司监管协议的约定为准。在吸收 合并完成后，SPV 公司监管账户应相应注销     183.项目公司监管账户：指项目公司在监管银行开立的、用于接收项目公司全部收入 和款项并对外进行支付的人民币资金账户，具体以项目公司签署的相关监管协议的约定为 准     184.监管账户：指 SPV 公司监管账户和项目公司监管账户的统称。在吸收合并协议约 定的吸收合并完成后，仅指项目公司监管账户     185.项目公司基本户：指项目公司现有基本户，主要用于支付日常运营开支的人民币 资金账户                           35      十一、与不动产基金整体架构投资相关的定义      186.标的资产：指标的股权、标的债权和不动产项目的统称      187.标的股权：指资产支持证券管理人（代表专项计划）持有的 SPV 公司 100%的股 权，通过 SPV 公司间接持有的项目公司 100%的股权和直接持有的项目公司 100%的股权的 统称      188.标的债权：指相应 SPV 公司借款协议、债权确认及重组协议（如有）、相应项目 公司借款协议或其他相关协议项下的资产支持证券管理人（代表专项计划）和/或 SPV 公 司（作为债权人）在该等债权确认及重组协议（如有）或相应项目公司借款协议项下对项 目公司享有的债权、资产支持证券管理人（代表专项计划）直接或间接对 SPV 公司享有的 其他债权（如有）以及资产支持证券管理人（代表专项计划）直接或间接对项目公司享有 的其他债权（如有）的统称，视相关交易安排而定      189.不动产项目/不动产资产：本基金所投资的符合《基础设施基金指引》和中国证监 会其他规定的资产      190.万融大厦/不动产项目（万融）：指由项目公司（万融）合法所有的土地使用权及 房屋所有权      191.万海大厦/不动产项目（万海）：指由项目公司（万海）合法所有的土地使用权及 房屋所有权      192.光明项目/不动产项目（光明）：指由项目公司（光明）合法所有的土地使用权及 房屋所有权      193.招商蛇口产业园 1 期不动产项目：指万融大厦和万海大厦的统称，即本基金成立 时通过招商蛇口产业园 1 期专项计划、SPV 取得完全所有权的不动产项目，具体信息参见 本基金招募说明书“第二章 不动产项目”      194.招商蛇口产业园 2 期不动产项目：指本基金通过招商蛇口产业园 2 期专项计划、 招商蛇口产业园 2 期 SPV（反向吸收合并完成前涉及）（如有）取得完全所有权的不动产 项目，具体信息参见本基金招募说明书“第二章 不动产项目”      195.项目公司运营收入：指项目公司因不动产项目的运营、管理而取得的全部收入， 包括但不限于：（1）项目公司取得的其与相关方签署的相应租赁合同项下的租金收入、场 地租金收入、广告位租赁收入；（2）项目公司取得的物业管理盈余收入或者物业管理费收 入及相关收入，各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、                           36 电信设施押金、装修工程保证金等），因租户欠租或有其他违约行为产生的滞纳金、违约 金、押金罚没等收入，其他不动产管理收入和服务收入；（3）其他因不动产项目的运营、 管理而产生的收入     196.项目公司运营支出和费用：指项目公司为维持不动产项目的必要运营而支出的不 动产项目运营和管理支出及费用，包括但不限于（1）项目公司应支付的物业管理成本、维 修费、营销推广费、佣金代理费、不动产项目装修改造相关费用、审计费、智慧能源和数 字孪生系统费用；（2）项目公司应支付的房产税、增值税及附加、土地使用税、印花税、 企业所得税等各项税金、保险费；（3）应退还的各类押金和保证金（包括但不限于履约保 证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等）（如涉及）；（4） 除上述（1）-（3）项以外的支出，即不动产项目运营方的服务管理费     十二、与不动产基金整体架构相关的其他定义     197.重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状况、资产或 业务前景的不利变化，这些变化对其履行相关协议、文件项下义务的能力产生重大不利影 响     198.重大不利影响：指根据基金管理人的合理判断，可能对以下各项产生重大不利影 响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（1）基础资产的可回收性；（2）基金管理人、 基金托管人、原始权益人、首发原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、 不动产项目运营方、不动产项目物业管理方、SPV 公司、项目公司、监管银行及其他相关 主体的（财务或其他）状况、业务或财产（因项目公司吸收合并 SPV 公司导致的相应影响 除外）；（3）基金管理人、基金托管人、原始权益人、首发原始权益人、资产支持证券管 理人、资产支持证券托管人、不动产项目运营方、不动产项目物业管理方、SPV 公司、项 目公司、监管银行及其他相关主体履行其在相关协议、文件项下各自义务的能力（因项目 公司吸收合并 SPV 公司导致的相应影响除外）；（4）基金份额持有人的权益；（5）本基 金或基金资产     199.划款指令：就专项计划而言，指资产支持证券管理人向资产支持证券托管人发出 的要求其将资金划出专项计划账户的指令；就监管账户而言，指资产支持证券管理人向监 管银行发出的要求监管银行将资金划出监管账户的指令                       37 200.项目贷款：指 SPV 公司（万海）根据《招商蛇口产业园 1 期专项计划借款合同》 的约定从贷款银行取得的项目贷款，在吸收合并协议约定的吸收合并完成后，前述项目贷 款由吸收合并 SPV（万海）的项目公司（万海）承继 201.处置：指（1）本基金以出售或其他方式对全部或部分资产支持证券进行处分，从 而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债权和/或不动产项目 权益的处分；（2）专项计划以出售或其他方式对全部或部分 SPV 股权进行处分，从而间 接实现对 SPV 直接或间接持有的标的股权、标的债权和/或不动产项目权益的处分；（3） SPV 以出售或其他方式对其直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债权和/或不动产 项目的权益进行全额处分 202.处置收入：指通过处置所获得的现金收入扣除因处置产生的支出、税费和费用之 后的净收入 203.合格投资：指资产支持证券管理人将专项计划账户内的资金在完成对标的资产的 投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、AAA 级信 用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发 行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同 业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）法律法规或 中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可投资 于可续期债券。“合格投资”中相当于当期分配所需的部分应于“专项计划账户”中的资金根 据“专项计划文件”的约定进行现金流分配之前到期，且不必就提前提取支付任何罚款 204.重要现金流提供方：指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产项目 的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过不动产项目同一时期现金流总额的 10%的现金流提供方 十三、其他定义 205.法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解 释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等 206.《业务规则》：指博时基金管理有限公司、深圳证券交易所、中国证券登记结算 有限责任公司及销售机构的相关业务规则及对其不时做出的修订                        38 207.《公司法》：指经全国人民代表大会常务委员会 2018 年 10 月 26 日修订通过的 《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订 208.《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五次 会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订， 并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代 表大会常务委员会关于修改等七部法律的决定》修正的《中华人 民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订 209.《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的《公 开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订 210.《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施， 并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公开募 集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订 211.《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公开 募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订 212.《通知》：指中国证监会和国家发改委 2020 年 4 月 24 日颁布并于同日实施的 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 213.《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日公布并实施的《公开募集 基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订 214.《管理规定》：指中国证监会 2014 年 11 月 19 日公布并实施的《证券公司及基金 管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做出的修订 215.《不动产基金业务办法》：指深圳证券交易所 2025 年 12 月 31 日公布并实施的 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》及颁布机关对其不时 做出的修订 216.《不动产基金审核关注事项指引》：指深圳证券交易所 2025 年 21 月 31 日公布并 实施的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 1 号——审核关注事项 （试行）》及颁布机关对其不时做出的修订 217.《不动产基金发售指引》：指深圳证券交易所 2025 年 12 月 31 日公布并实施的 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 2 号——发售业务（试行）》 及颁布机关对其不时做出的修订                            39 218.《扩募及新购入不动产指引》：指深圳证券交易所 2025 年 12 月 31 日公布并实施 的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第 3 号——扩募及新购入不动 产（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订 219.《不动产基金运营操作指引》：指中国证券投资基金业协会 2025 年 12 月 25 日公 布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》及颁布机关 对其不时做出的修订 220.《不动产基金尽职调查工作指引》：指中国证券投资基金业协会 2025 年 12 月 25 日公布并实施的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》及 颁布机关对其不时做出的修订 221.《不动产基金网下投资者管理规则》：指中国证券业协会 2025 年 12 月 31 日公布 并实施的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》及颁布机关对其不时做出 的修订 222.国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会 223.中国证监会：指中国证券监督管理委员会 224.银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或中国银行保险监督管理委员会 225.深交所：指深圳证券交易所 226.中国基金业协会：中国证券投资基金业协会 227.规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《信 息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基 金电子披露网站）等媒介 228.工作日：指深圳证券交易所的正常交易日 229.元：指人民币元 230.不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件                          40                  第二节 招募说明书概要 本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真阅读招募 说明书正文和附件。 一、重大事项提示 本基金的重大风险、历史扩募交易安排及其他应当提醒投资者特别关注的事项，详见 本招募说明书本章“第三节 风险因素”。 二、不动产基金整体架构 本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经 营权利后、项目公司（光明）吸收合并 SPV（光明）前，本基金的整体架构如下图所示：               不动产基金整体架构（SPV 吸收合并前）- 基金合同生效后，在符合法律法规和相关政府部门操作要求的前提下，项目公司（光 明）将吸收合并其股东（即 SPV（光明）），SPV（光明）将注销，项目公司（光明）继 续存续，项目公司的股东变更为博时资本（代表招商蛇口产业园 2 期专项计划）。反向吸 收合并安排受限于法律法规的规定和相关政府部门的操作要求，预计不晚于本基金扩募基 金份额上市后六个月完成，反向吸收合并完成的具体时间根据内部各项决议的出具时间和 相关政府部门流程确定。 吸收合并完成后，不动产基金的整体架构如下图所示：               不动产基金整体架构（SPV 吸收合并后）                         41 本基金的基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时资本管理 有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司。基金管理人聘请深圳市招商创业有限公 司提供运营管理服务。上述不动产基金的整体架构符合《公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行）》的规定。 三、不动产基金发行概况和有关中介机构基本情况          不动产基金发行概况和本次发行的有关中介机构基本情况 基本情况 基金名称 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金                   基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券：                   招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划 专项计划名称                   第一次扩募发售投资的不动资产支持证券：                   招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划 不动产项目业态 产业园                   根据《基金合同》和《招募说明书》，本基金 80%以上                   基金资产投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资 基金投资标的 产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持                   证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最                   终取得相关不动产项目所有权                   自首次募集生效日起 50 年（根据基金合同约定延长/缩短 基金存续期限                   存续期限的除外） 专项计划期限 自首次募集生效日至 2057 年 6 月 28 日                   首次发行：900,000,000 份 基金募集份额                   第一次扩募发行：521,130,866 份                   首次发行：2,079,000,000 元 募集规模                   第一次扩募发行：1,243,939,377.21 元（不含募集利息） 不动产项目估值 第一次扩募购入不动产资产：1,172,000,000 元                         42                   假设 2023 年预测可供分配金额 100%分派，若本基金最                   终按照资产评估价值 11.72 亿元购入光明项目，光明项目 净现金流分派率 2023 年的预测净现金流分派率为 5.00%。若本基金最终                   按照本次扩募规模总额上限 13.478 亿元购入光明项目，                   光明项目 2023 年的预测净现金流分派率为 4.35%。                   在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收 基金收益预计分配频率和分配比例 益分配 1 次，每年收益分配的比例应不低于合并后基金                   年度可供分配金额的 90%                   本次扩 募净回收资金 的 85% （含） 以上用于新投 资项                   目，不超过 15%的净回收资金用于补充流动资金，拟新 回收资金用途 投资的项目真实存在，且前期工作相对成熟，项目符合                   国家政策和发起人（原始权益人）主营业务，符合国家                   重大战略、发展规划、产业政策等情况 原始权益人及其同一控制下关联方拟                  32% 持战配比例 预计是否出表 是 特殊条款（如有） 无 参与人概况 基金管理人 博时基金管理有限公司 专项计划管理人 博时资本管理有限公司 托管人 招商银行股份有限公司 财务顾问（如有） 中金公司 原始权益人 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 原始权益人企业性质 中央企业 原始权益人所属行业 房地产业 原始权益人注册地 广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场                   招商局集团有限公司，直接及间接持有招商蛇口 58.77% 原始权益人控股股东和持股比例                   的股份 原始权益人实控人 招商局集团有限公司 原始权益人上市地点和股票代码 深圳证券交易所；001979.SZ 运营管理机构 深圳市招商创业有限公司                   深圳市南山区招商街道南海大道 1031 号万海大厦 A 座 5 运营管理机构注册地                   楼A区 运营管理机构经营地 深圳市南山区邮轮大道招商积余大厦 5 楼 重要现金流提供方 存在 1 家重要现金流提供方 资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 基金法律顾问 北京市中伦律师事务所 专项计划法律顾问 北京市中伦律师事务所 审计不动产项目财务情况的会计师事 立信会计师事务所（特殊普通合伙）                          43 务所 审阅基金可供分配金额测算报告的会                  立信会计师事务所（特殊普通合伙） 计师事务所 现金流测算机构 未聘请                           招商证券股份有限公司，申万宏源证券有限公司，中信 流动性服务商                           证券股份有限公司，中国国际金融股份有限公司等      四、第一次扩募并新购入不动产项目概况                           不动产项目概况表            项目 项目一 不动产项目名称 招商局光明科技园科技企业加速器二期（光明项目） 不动产项目业态 产业园 项目所在地 广东省深圳市光明区                        位于深圳市光明区凤凰办事处高新园区 25 号路以南的招商局 资产范围 光明科技园 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、B-4 栋房屋等主体建筑及                        连廊等配套设施，以及地下车库的收益权                        主要建设内容为招商局光明科技园的 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、 建设内容和规模                        B-4 栋，总建筑面积为 110,694.47 平方米 建筑面积和可供出租或者经营 建筑面积：110,694.4 平方米 使用面积（如有） 已出租面积：107,519.57 平方米（截止 2022 年 12 月 31 日）               光明项目于 2012 年至 2016 年竣工，于 2012 至 2016 年陆续               正式运营，其中 A 栋于 2016 年 12 月底竣工，2017 年 10 月 开竣工时间以及投入运营时间               开始运营；A6、B3、B4 栋于 2012 年 12 月底竣工并开始运               营。 使用期限 2007 年 6 月 29 日至 2057 年 6 月 28 日 剩余年限（以 2022 年 12 月 31                       34.51 年 日为基准） 用地性质 工业用地                        投保险种：财产一切险、公众责任险； 投保情况（投保险种投保金                        项目公司（光明）后续将按照覆盖不动产项目评估价值作为 额、投保期限）                        投保金额为项目购买足额保险                        原始权益人通过 100%持有项目公司（光明）直接享有光明项 项目权属 目的建设用地使用权及其地上建筑物的房屋所有权，并取得                        对应的《不动产权证书》                                    44 五、不动产项目经营情况 （一）主要经营指标 2020-2022 年度，项目公司（光明）营业收入分别为 6,564.79 万元、7,956.72 万元及 6,348.08 万元，项目公司（光明）营业成本分别为 3,098.94 万元、2,982.73 万元及 2,944.90 万元，营业成本逐年小幅下降。营业利润分别为 3,286.26 万元、4,782.10 万元及 2,993.56 万元。2020-2022 年度，项目公司（光明）毛利率分别为 52.79%、62.51%及 53.61%。项目 公司（光明）具备良好的盈利能力，毛利率及净利率维持在较高水平，符合其以房屋租赁 为主营业务的特征。 （二）行业和区域竞争情况 行业竞争情况 根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，分别是： 政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产业资本。 政府背景的园区在国家政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、 招商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。然而，由于各地政策各异和 政府体制机制的限制，该类园区往往有较强属地化特征，难以大量异地复制。专业的产业 园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为了重要的市场 参与主体之一。其依托品牌效应，在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势，但是由 于缺少政策的支持，该类园区在开发建设、招商引资等方面也会受到一定的限制。近年来， 实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主体依托产业资源丰 富、资本运营能力强的优势，可以获得地方政府较大的政策扶持和优惠条件，也能够依托 产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，寻求产业链上下游的延伸与贯通。 作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园区开发及运营管理等方面正在逐步积累 经验。                                45 目前产业园区市场趋向饱和，园区同质化问题愈发凸显，加剧了招商竞争。另外各地 政府对于新质生产力项目的招引需求逐步增加，产业园区的主力租户正由传统制造业向新 型产业转变，而新型产业对产业园区的品质和运营服务要求更高。未来，产业园区运营质 量成为竞争的关键要素，通过提高运营服务质量、增加企业客户的粘性来增强核心竞争优 势，是产业园区发展的长期趋势。 区域竞争情况 2018 年 9 月 19 日，光明区正式揭牌成立。光明区位于深圳市西北部，现辖光明、公 明、新湖、凤凰、玉塘、马田 6 个街道，31 个社区，总面积为 156 平方公里，是生态型高 新技术产业新城。光明科学城规划面积约 99 平方公里，四至范围为：东、南至光明区边界， 西至龙大高速、茅洲河，北至深莞边界。深圳市人民政府颁布的《光明科学城空间规划纲 要》提出，光明科学城作为加强基础科学研究、提升源头创新的核心引擎，要建设成为粤 港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分， 代表国家参与全球科技竞争与合作。科学城构建“一心两区”的总体空间布局。“一心”即光 明中心区，以光明中心区为依托，建设科学城的生活服务中心。“两区”即装置集聚区和产 业转化区。装置集聚区集中布局重大科技基础设施、科研机构、前沿交叉研究平台、高水 平大学等。产业转化区布局转移转化、孵化机构和创新创业服务机构，培育未来产业和新 兴产业。2025 年全年，光明区继续保持稳中有进的发展态势，地区生产总值为 1,841.76 亿 元，同比增长 6.5%。截至 2024 年全区年末，光明区常住人口 117.41 万人（注：2025 年最 终人口数据待官方统计公报发布）。 光明项目所属招商局光明科技园位于光明科学城中心区域，是深圳市政府和招商局集 团的重点合作项目之一。招商局光明科技园位于汇通路和光侨路之间，北起观光路，南至 汇业路，光明科技园已建成产业空间 57 万平方米，包括研发办公、研发厂房及配套宿舍等 业态，产业氛围浓厚。招商局光明科技园临光明区主干道观光路，交通便利。园区内有餐 饮及便利店，且周边有万达广场、华润万家、光明蓝鲸世界等大型商业综合体，商业配套 成熟完善。根据深圳市产业用地用房供需服务平台，截至 2025 年 12 月，光明区产业用房 存量约为 161 万平方米，目前在建的产业用房约 16 万平方米。光明区老旧厂房平均租金水 平较低，在 20~33 元/平方米/月区间，新建研发厂房租金主要集中在 35~60 元/平方米/月。 研发办公租金主要集中在 40~60 元/平方米/月。2025 年 12 月，光明区的研发办公物业出租                            46 率约为 60%~80%，研发厂房物业出租率约为 70%~90%。光明区万平方米级产业研发用房 承租客户以新一代信息技术、生物医药、新能源、新材料产业为主，同时承接南山区对物 业品质要求较高的迁移客户。     光明项目顺应产业升级需求，从传统的“产业空间出租”向“产业生态运营与价值赋能” 转型，利用其核心区位、完善载体及央企资源优势，打造“科创+产业+服务”一体化的产业 集聚平台。通过引入优质科创企业、专精特新企业、战略性新兴产业细分领域龙头，搭建 产业对接、政策申报、投融资对接、技术转化等专属产业服务体系，优化智慧园区运营与 生态配套，光明项目成功将自身定位为区域产业发展的核心承载平台，满足了深圳本土科 创企业、成长型企业及外溢优质企业对高品质产业空间与专业化产业服务的核心需求，从 而在激烈的区域产业载体竞争中重塑了核心竞争力。      （三）重要现金流提供方     2022 年度德图仪表（深圳）有限公司提供的现金流占标的不动产项目同一时期的现金 流总额比例超过 10%，因此德图仪表（深圳）有限公司被认定为重要现金流提供方。      六、资产评估以及现金流预测情况      （一）不动产项目资产评估以及现金流预测表 项目 光明项目 收益年限 34.51 年 评估方法 收益法 估值规模 11.72 亿元            光明项目研发厂房部分预测期 2024 年市场租金增长率 3%，2025 年起 预测现金流年复合            及以后年份增长率为 4%。光明项目研发办公部分预测期 2024 年市场租 增长率            金增长率为 2%，2025 年起及以后年份增长率为 3%。 折现率 6.25% Cap rate 4.90%（2023 年）                            47 （二）压力测试情况表 无。 七、不动产基金治理及运营管理安排情况 本基金基金治理及运营管理安排如下表所示：                    REITs 治理架构表        层级 机制设计要点             基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《基础设施基金指 持有人大会             引》的法规要求设定，不存在非法定事项。             基金管理人的职责包括基金管理、投资管理及投后管理。基金管理人             内设基础设施投资决策委员会，延续传统基金中投委会领导下的投研             结合和基金经理负责制，对不动产基金进行集体决策和治理；             基础设施投资决策委员会成员均为基金管理人依据内部相关制度任命             的博时基金员工，不包括原始权益人及关联方的员工（即原始权益人 基金管理人 及关联方无投票权）。委员会成员将根据业务发展需要和委员会成员             的能力胜任情况由基金管理人依据内部决策流程不定期更换；             基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每             季度一次，临时会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议             议程由会议召集人在会议召开前发给基础设施投资决策委员会各位成             员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。             本基金的基金经理为王翘楚、刘玄、李慧娟；             王翘楚女士，硕士。2012 年起先后在华润集团、博时资本管理有限公             司工作。2020 年加入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业             园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理。王翘楚女士于 2012 年至 拟任基金经理情况             2015 年期间参与了贵州公路、成自泸高速、四川成德绵高速、沧州路             桥等不动产产品及华润投资停车场基金等多个不动产项目的投资运营             管理；2015 年加入博时资本后负责结构金融部的产品投资运营管理，             项目经验包括前海自贸投资园区基金、宁波工业物流基金，云南建工                          48 层级 机制设计要点      呈澄高速公路资产支持专项计划等不动产项目。2020 年加入博时基金      后全程参与了博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的筹      备工作，满足 5 年以上不动产投资/运营管理经验要求；      刘玄先生，硕士。2010 年起先后在深圳市戴德梁行土地房地产评估有      限公司、平安信托有限责任公司、博时资本管理有限公司工作。2021      年加入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业园封闭式基础      设施证券投资基金的基金经理。刘玄先生于 2010 年至 2015 年先后参      与了河源东阳光工业园区、深圳市华南城仓储物流园区等多个不动产      项目的市场调研、园区推广、运营方案设计、运营制度制定等运营管      理工作；2016 年加入博时资本后先后参与了南京朗诗绿色能源物业公      司收费权项目等不动产项目的市场尽调、运营方案设计、运营及物管      团队督导、服务体系完善、运营活动开展等运营管理工作；2020 年起      全程参与了博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的筹备      工作，并在调入博时基金后继续参与该项目的运营方案设计、运营及      物管团队管理方案设计等运营管理工作。满足 5 年以上不动产投资/运      营管理经验要求；      李慧娟女士，硕士。2007 年起先后在安永华明会计师事务所、中国信      息技术有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司工作。2021 年      加入博时基金管理有限公司。历任博时招商蛇口产业园封闭式基础设      施证券投资基金(2022 年 8 月 3 日-2024 年 5 月 31 日)、博时津开科工      产业园封闭式基础设施证券投资基金(2024 年 8 月 28 日-2025 年 10 月      17 日)的基金经理。现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资      基金(2025 年 10 月 17 日—至今)的基金经理。李慧娟女士于 2016 年 10      月至 2021 年 11 月先后参与了蛇口网谷园区、南海意库、光明科技园      等多个不动产项目的预算管理提升方案制定、日常财务工作、重大财      务事项及预算审核、业务管理架构梳理、内控制度建设及内控风险措      施改进等方面的运营管理工作。2021 年 11 月至今加入博时基金后，主      要从事 2021 年国内首批发行的 9 支公募 REITs 项目之一的博时蛇口产                      49        层级 机制设计要点             园 REIT 项目存续期的运营管理工作，主要负责公募基金、不动产资产             运营的潜在风险进行分析、预判，并制定处置预案；定期报告/临时公             告的披露；预算审核及预算管控。同时参与了博时基金其他已中标             REITs 项目运营及财务尽调、估值逻辑评估、落实存续期管理方案等方             面的工作。满足 5 年以上不动产投资/运营管理经验要求。             专项计划管理人管理专项计划日常事项，包括但不限于专项计划认购             资金用于标的资产投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、监             督检查项目公司、SPV（如有）公司持续经营情况和基础资产现金流状 专项计划管理人             况和中国证监会规定以及计划说明书约定的其他职责。需专项计划资             产支持证券持有人大会决议事项，由资产支持证券持有人基金管理人             审议。             项目公司（光明）为法人独资的有限责任公司，不设立股东会，股东             是最高权力机构；项目公司不设董事会，设董事一名，董事由股东任             命产生，任期 3 年，行使董事会权利对股东负责；项目公司不设监事             会和监事。高级管理人员、财务负责人由股东聘任或解聘，对股东负             责，执行股东决定，主持公司生产经营管理工作和财务管理工作，高             级管理人员可由董事兼任，任期 3 年。董事、高级管理人员、财务负 项目公司             责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤             勉义务。             鉴于基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取             得不动产项目完全所有权或经营权利，项目公司法定代表人、董事、             高级管理人员和财务负责人均由基金管理人委派并依据公司章程的约             定选举/决定聘任。                       运管安排表 运营管理机构名称 深圳市招商创业有限公司 运营管理机构企业性质 中央企业                           50 运营管理机构控股股东和持股比                  招商局蛇口工业区控股股份有限公司，持股 100% 例 运营管理机构实际控制人 招商局集团有限公司 运营管理机构所属行业 商务服务业 运营管理机构主营业务 投资性物业的持有、产业园区资产的运营与管理                  招商创业作为招商蛇口旗下专注于产业运营与创业服务的                  核心平台，聚焦产业园运营近 30 年，截至 2025 年 12 月                  31 日，招商创业直接运营 34 处产业园资产，建筑面积逾 不动产项目管理经验 200 万平方米。招商蛇口产业园区业务连续六年蝉联“年度                  影响力产业运营发展企业 TOP30”第一名，连续七年蝉联                  “年度中国产业园区运营商 50 强”第一名等多个高质量荣                  誉。                  基金管理人与运营管理机构签署了《运营管理协议》，并                  根据不动产基金相关法律法规规定，约定了各方的责任和                  义务，明确了运营服务内容（包括基金管理人委托给运营                  管理机构的职责和内容、基金管理人聘请运营管理机构提 运管管理安排                  供协助的职责和内容）、信息披露安排、运管机构考核和                  解聘机制及运营管理费安排。运营管理安排不存在影响资                  产持续运营稳定等情况。详见本招募说明书之“第四章 治                  理机制与运营管理安排”之“第二节、运营管理安排”。                  本基金从提高决策效率和质量的角度出发，在项目公司、                  基金公司、专项计划管理人、基金份额持有人大会等各个 运营管理决策流程 层次设置了有效的决策机制，能充分发挥运营管理机构及                  相关方参与不动产项目运营的作用，给予运营管理机构充                  分的独立自主权，从而保障不动产项目平稳有序运行。                          51                              运营费用表                                             与本项目历史收取情况以及同行业可比 运营管理费用 计费基础 具体计算方式                                                   项目的对比情况                                             基本管理费主要用于覆盖与运营不动产                                             项目相关且由运营管理机构承担的成                                             本，其费率的设置主要参考运营管理机                   光明项目：                                             构为运营不动产项目承担的相应成本的                   基本管理费为项目公司（光明）                                             历史可比数据及部分已发行公募 REITs 项                   经调整的 EBITDA×5.57%；                                             目运营管理费设置情况，具体费率主要          经调整的 以上经调整的 EBITDA=净利润+ 基本管理费 依据相关可比成本数据占对应期间经调          EBITDA 所得税+利息费用（不含资本化                                             整的 EBITDA 的比值确定。前述运营管理                   利息支出）+折旧与摊销-公允价                                             机构为履行运营管理职责并实现运营效                   值变动损益-处置资产损益+基本                                             益所需的成本费用，已完全包含在运营                   管理费+浮动管理费                                             管理机构的运营管理费用中，不涉及本                                             基金其他层面的成本列支，具备合理                                             性。                   浮动管理费基于项目公司的                   EBITDA 完成情况计算，光明项                   目按如下方式计算浮动管理费：                   实际 EBITDA≤基准 EBITDA*80%                   时：运营机构按照实际 EBITDA 激励管理费的计算方式正负对称，体现 浮动管理费 EBITDA                   与基准 EBITDA*90%差额的 20% 奖惩对等原则。                   向项目公司支付惩罚金，由项目                   公司在需向运营机构支付的基本                   管理费中扣除，不足以扣除的，                   以当年应付的基本管理费为限；                                   52                                            与本项目历史收取情况以及同行业可比 运营管理费用 计费基础 具体计算方式                                                 项目的对比情况                 基准 EBITDA*80%＜实际 EBITDA≤                 基准 EBITDA*90%时：运营机构                 按照实际 EBITDA 与基准                 EBITDA*90%差额的 10%向项目公                 司支付惩罚金，由项目公司在需                 向运营机构支付的基本管理费中                 扣除，不足以扣除的，以当年应                 付的基本管理费为限；                 基准 EBITDA*90%＜实际 EBITDA                 ＜基准 EBITDA*110%时：无浮动                 管理费                 基准 EBITDA*110%≤实际 EBITDA                 ＜基准 EBITDA*120%时：项目公                 司按照实际 EBITDA 与基准                 EBITDA*110%差额的 10%支付浮                 动管理费；                 实际 EBITDA≥基准 EBITDA*120%                 时：项目公司按照实际 EBITDA                 与基准 EBITDA*110%差额的 20%                 支付浮动管理费     八、基金合同主要内容     基金合同主要约定以下事项：基金的基本情况；基金的历史沿革；基金的扩募；新购 入不动产项目；基金份额的上市交易和结算；基金合同当事人及权利义务；基金份额持有 人大会；基金管理人、基金托管人的更换条件和程序；基金的托管；基金份额的登记；基 金的投资；利益冲突及关联交易；基金的财产；不动产项目运营管理；基金资产估值；基                                 53 金费用与税收；基金的收益与分配；基金的会计与审计；基金的信息披露；基金合同的变 更、终止与基金财产的清算；违约责任；争议的处理和适用的法律；基金合同的效力；其 他事项等内容。基金合同及托管协议的主要内容，详见本招募说明书“第五章 不动产基金” 有关章节。 九、其他对本次发行有重大影响的事项 除本招募说明书已披露事项外，不适用。                        54                    第三节 风险因素 一、与基金有关的特有风险 1.集中投资风险 公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影 响。本基金存续期内主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支持 证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公开募 集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。 2.基金二级市场价格波动风险 本基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理等因素 影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金二级市场价格波 动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而对基金价格造 成严重影响的风险。 3.流动性风险 本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易， 存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其 他投资机会的风险。 此外按照《基础设施基金指引》《扩募并新购入不动产指引》要求，本基金原始权益 人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交 易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金 面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。 4.扩募发售失败风险 本次扩募的发售将受到证券市场整体情况、投资者对本次扩募发售方案的认可程度等 多种内外部因素的影响，存在不能足额募集所需资金甚至扩募发售失败的风险、扩募及新 购入不动产项目的原始权益人或其同一控制关联方等未按规定参与战略配售等情况而导致 本基金扩募发售失败的风险。 5.实施交易期间发生实质性变动的风险 本基金涉及扩募并新购入不动产项目并安排扩募的，在实施不动产项目交易的过程中，                        55 存在发生重大事项导致交易发生实质性变动而需重新履行变更注册程序并提交基金份额持 有人大会审议的风险。 6.终止上市风险 本基金运作过程中可能因触发法律法规或证券交易所规定的终止上市情形而终止上市， 导致投资者无法在二级市场交易。 7.潜在利益冲突风险 基金管理人在本基金存续期间可能管理其他同样投资于产业园类型不动产项目的基金， 原始权益人拥有其他同类型不动产项目资产，且外部管理机构管理了其他同类型不动产项 目资产、拥有其他同类型不动产项目资产，将面临潜在利益冲突。 8.本基金整体架构所涉及的风险 （1）相关交易未能完成的风险 本基金涉及扩募并新购入不动产项目的，本基金将扣除本基金预留费用后的资金（若 为扩募资金，不含募集期利息）投资于相关资产支持专项计划，并最终取得相关不动产项 目公司的全部股权。如相关资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于 相关资产支持专项计划，本基金将面临终止新购入相关不动产项目的风险。 本基金涉及新购入不动产项目的，资金将按照约定认购相关资产支持专项计划的全部 资产支持证券，并最终取得相关不动产项目公司的全部股权。若交易安排任一环节未能在 预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，甚至可 能导致本基金终止新购入相关不动产项目。 具体地，本基金项下专项计划设立后，专项计划将按照《SPV 公司股权转让协议》的 约定受让 SPV（光明）100%的股权并对 SPV（光明）进行投资，根据专项计划与 SPV（光 明）签署的《SPV 公司借款协议》，向 SPV（光明）提供股东借款；SPV（光明）将根据 《项目公司股权转让协议》的约定向项目公司（光明）股权转让方支付股权转让价款。若 前述交易安排未能在预定时间内完成，将对基金造成不利影响。 本基金项下专项计划通过 SPV（光明）间接持有对应不动产项目的完全所有权，并通 过 SPV（光明）向项目公司（光明）提出要求或传达决定，其中任一环节存在瑕疵或延时 的，均可能导致相关要求或决定无法及时、完全有效传递至项目公司（光明），由此可能 对项目公司（光明）和不动产项目的运作造成不利影响。 另外，本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前                         56 提下，项目公司（光明）将吸收合并其股东（即 SPV（光明）），SPV（光明）将注销，计 划管理人（代表专项计划）将直接持有项目公司（光明）的全部股权。然而吸收合并安排 受限于法律法规的规定和税务局、工商部门等的操作要求，完成与否和完成时间存在不确 定性，故存在无法完成或无法及时完成对 SPV（光明）吸收合并的风险。如本基金、专项 计划未能按照预期完成项目公司（光明）对 SPV（光明）的反向吸收合并，则股东借款利 息无法或无法及时在项目公司（光明）层面进行税前扣除，将导致项目公司（光明）较可 供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。 为在一定程度上缓释 SPV 公司和项目公司（光明）股权转让的相关交易安排风险，做 如下安排： ①根据本基金项下专项计划文件的约定，专项计划设立日后 60 个工作日尚未按照 SPV（光明）股权转让协议、SPV（光明）借款协议、项目公司（光明）股权转让协议及项 目公司（光明）投资协议的规定完成对基础资产的投资，则专项计划可提前终止； ②股权转让价款调整情形下，可通过预留的股权转让价款来缓释风险。根据项目公司 （光明）股权转让协议，在协议约定的交割审计完成后，各方应当根据交割审计结果对股 权转让价款进行调整，如根据交割审计调整后的股权转让价款低于第一期股权转让价款的， 则招商光明应在调整后转让价款确定后 5 个工作日内向受让方退还已支付的第一期转让价 款与调整后转让价款之间的差额。 ③为控制项目公司（光明）反向吸收合并 SPV（光明）或无法及时完成的风险，公募 基金管理人、专项计划管理人、原始权益人等将在专项计划成立前，与税务局、工商部门 等就项目公司（光明）反向吸收合并 SPV（光明）事宜进行充分沟通，提前了解实施程序、 实操手续、资料要求等，并提前准备相关资料，争取在发行后尽快完成项目公司（光明） 反向吸收合并 SPV（光明）工作。 （2）交易结构法律风险 不动产基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕 疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。 9.专项计划等特殊目的载体提前终止的风险 因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的 载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专项计 划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。                      57 10.基金净值无法反映不动产项目的真实价值的风险 本基金通过特殊目的载体投资的不动产项目资产采用成本法进行后续计量，不动产项 目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊 销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异较 大的，可能导致无法反映不动产项目的真实价值。 11.对外借款的风险 本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能导致本基 金存在如下特殊风险： （1）基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支配的资金 减少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减少，运 营的灵活性降低等； （2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形 下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购不动产项目而申请 续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购不动产项目。 （3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目 的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发 交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不 合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面 临清算风险。 二、与不动产项目相关的风险 1.不动产项目运营收入波动风险 本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司（光明）所持不动产项目形成的运 营收入。国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、不动产项目所在区域的区位风险及 周边其他不动产项目带来的市场竞争、不动产项目所在区域经济下滑带来的市场低迷乃至 深圳或中国市场的衰退或低迷，都会给不动产项目经营带来不确定性。 在基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现基础资产租金整体市场下滑 等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常运营等情况时，可能会对项 目公司所持不动产项目形成的现金流产生不利影响。                      58 此外，目前不动产项目租金标准、出租率均高于区域内周边竞品平均水平，未来能否 维持较高的租金水平、出租率存在不确定性；且未来不动产项目区域内面临产业园供应量 持续增加，区域内市场竞争将不断加剧，可能会出现对不动产项目租户分流、区域竞争导 致租金下滑等情形，同样也会影响基础资产现金流及预期收益。 极端情况下，若不动产项目经营不善的，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不 抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而对不动产项目现金流造成不利影响。 2.不动产项目的租约集中到期的风险 （1）截至 2022 年 12 月 31 日，根据光明不动产项目现有租约的到期年度占可租面积 的百分比分布情况，2023-2025 年到期的租约占租赁面积的比例分别是 34.4%、34.3%、 25.7%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响光明不动产项目的出租情况，因而对光明 不动产项目未来的现金流产生影响。 （2）德图仪表（深圳）有限公司为根据《公开募集不动产投资信托基金尽职调查工作 指引（试行）》所界定的重要现金流提供方，2022 年度重要现金流提供方贡献的现金流占 基础设施项目同一时期的现金流总额比例为 10.13%。基础设施基金存续期内，若重要现金 流提供方出现退租、经营情况陷入困境或拒绝履约等情形，可能会对不动产项目的现金流 及估值产生不利影响。 3.不动产项目的承租人违约风险 不动产项目的主要收入来源为租金收入。不动产项目运营期间，可能面临承租人违约 的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况；另外，若未来经济环境下 行，项目公司目前的应收账款可能存在坏账率提高的风险，进而对基础资产收益及现金流 产生不利影响。 4.现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险 合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所依据的各 种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。而影响基础资产未 来现金流的因素包括不动产项目的出租情况及不动产项目运营方的运营管理能力及宏观、 市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对 基础资产未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构成收 益承诺，可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。 5.不动产项目评估结果与真实市场价值存在偏差的风险                          59 第三方评估公司出具的不动产项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不 作为不动产项目公允价值的任何承诺和保障。评估报告中对于不动产项目未来收入的预测 金额能否实现存在一定不确定性，相关评估结果不代表不动产项目资产的真实市场价值， 也不代表不动产项目资产能够按照评估结果进行转让。 6.不动产项目因房产税政策变更导致房产税税率变化的风险 根据《深圳经济特区房产税实施办法》，项目房产税依照房产原值的 70%计算缴纳， 根据《关于印发的通知》（深府【1987】164 号），《深 圳经济特区房产税实施办法》有效期截止至 2022 年 12 月 31 日。2022 年 12 月 29 日，深 圳市政府发布《深圳市人民政府关于公布继续有效的规范性文件目录（1979-2015 年）的 通知》（深府规【2022】6 号），明确深府【1987】164 号文件有效期延至 2027 年 12 月 31 日。2028 年后项目房产税计征方式存在不确定性，若不再按照项目房产税依照房产原值 的 70%计算征收，而将采用出租部分按从租方式缴纳，即按房产租金收入（含地下停车场 租金收入）计算缴纳，税率为 12%，将影响基础资产现金流及预期收益。 7.项目公司（光明）进项税抵扣完后的现金流波动风险 在重组环节，招商光明需按重组估值的 5%缴纳增值税，并向项目公司（光明）开具增 值税专用发票。在该增值税进项税额抵扣期间，项目公司（光明）无需缴纳增值税，进项 税抵扣可在较长存续期减少项目公司的净支出。后续该项增值税进项税额抵扣完毕后，项 目公司（光明）则需按照规定缴纳增值税，不再享受因本次重组产生的增值进项税额抵扣 的收益提升，将引起未来基金现金流的波动。 8.留创园的政策风险 光明新区留学人员创业园（以下简称“留创园”）是深圳市光明新区管委会为落实国家 留学政策，吸引学有所成的留学人员到新区创办企业，培育具有国际竞争力的企业，而投 资设立的高新技术成果孵化基地。留创园为招商光明和与深圳市光明区科技创新局（以下 简称“光明科技局”）的合作共建项目。 根据招商光明与光明科技局签署的《光明区留学人员创意园光明招商分园合作协议书》 及《光明区留学人员创业园光明招商分园合作补充协议书》（以下合称“留创园协议”）， 招商光明应在光明科技园范围内提供留创园运营场地用作分园建设，留创园面积最大规模 为 20,000 平方米。光明科技园的留创园分为一期和二期，其中一期主要集中在 A3 栋，自 2013 年开始提供留创园运营场地，不在本次拟扩募资产范围内；二期主要集中在 A1、A2                             60 栋，自 2017 年开始提供留创园运营场地，属于本次拟扩募资产。 留创园协议有效期内，光明区科创局与招商光明按照协议约定给予分园企业租金减免 优惠，单家入园企业可享受租金补贴的面积以租赁合同具体约定为准，原则上单家入园企 业可享受租金补贴的租赁面积不超过 200 平方米，超过的部分正常缴纳租金。当前具体租 金减免优惠安排如下：第一年，入园企业向招商光明支付 50%的租金、但入园企业实际不 承担租金（具体安排为光明科技局向入园企业支付 50%的补贴，招商光明减免 50%租金， 入园企业向招商光明支付 50%租金）；第二和第三年，入园企业向招商光明支付 65%的租 金、但入园企业实际承担 30%的租金（具体安排为光明科技局向入园企业支付 35%的补贴， 招商光明减免 35%租金，入园企业承担 30%租金）。其余费用（物管费、空调费、本体维 修基金等）正常缴纳。三年孵化期满不再给予留创园入园企业租金补贴。留创园协议到期 后，如需要续签合同的，需经双方协商一致后签署。 截至 2022 年 12 月 31 日末，拟扩募资产中留创园入园企业租赁面积 4,255.72 平方米， 占总可租赁面积的比例为 3.84%，其中享受租金优惠补贴的面积为 3,523.34 平方米，占拟 扩募资产可出租面积的 3.18%，留创园面积合同约定月租金收入（含税）占不动产项目合 同约定月租金收入（含税）的比例为 2.95%；2022 年全年，不动产项目留创园面积实收租 金为 1,514,379.97 元，占不动产项目实收租金的 2.96%。 留创园存在面积进一步增加（甚至在极端情况下达到 20,000 平方米）、影响不动产项 目经营业绩，进而影响投资人收益的极端风险。基金管理人通过下述控制方式对留创园的 政策风险进行控制，具体包括： （1）保障不动产项目的出租率 从过往 5 年以来的面积滚动情况来看，拟扩募资产中享受补贴的留创园面积峰值为 6,054.64 平方米，自 2020 年起出现逐年下降趋势。截至 2022 年 12 月 31 日，2022 年底拟 入池资产中享受补贴的留创园面积下降至 3,523.34 平方米。                      2017 年-2022 年留创园面积补贴情况                                                                 单位：平方米                 2017 2018 2019 2020 2021 2022 新增补贴面积 1,220.45 2,013.21 2,820.98 200.00 1,969.17 1,441.97 减少补贴面积 0.00 0.00 0.00 1,220.45 2,013.21 2,908.78 享受补贴面积 1,220.45 3,233.66 6,054.64 5,034.19 4,990.15 3,523.34 因留创园面积的新增需基于扩募资产存在空置且光明科技局确定的入园企业选择租赁 扩募资产的前提，从当前不动产项目已基本接近满租（2022 年 12 月 31 日的时点出租率为                                      61 97.1%）的情况来看，可提供给新增留创园的可租赁面积较少。 （2）光明科技园的整体租赁安排 留创园协议约定的范围是整个光明科技园项目，而不仅仅针对本次拟扩募资产。招商 光明除本次拟扩募资产外，在光明科技园还持有较大规模的产业物业（截至目前，光明科 技园已建成产业空间 51 万平方米，其中本次拟入池的扩募资产 11.07 万平方米），仍有较 大产业空间对新增留创园面积进行安排。因此，拟扩募资产中预计享受补贴的留创园面积 超过 6,000 平方米的可能性较小。 （3）留创园的溢出效应 光明科技园的留创园孵化出了诸多优质知名企业，集聚了 100 名以上包括深圳市孔雀 计划人才等称号的高端人才，受到光明区政府和社会各界的广泛认可。留创园政策有力促 进了园区创新创业氛围的提升和园区高新产业的集聚，对拟扩募资产维持较高出租率提供 了坚实的保障。据统计，入驻留创园的企业 3 年孵化期结束后存活率在 80%以上，有 70% 在孵化结束后在光明科技园完成续租或扩租（2017 年至今，光明科技园留创园部分已孵化 毕业（满三年）公司 33 家，其中留签续租或扩租公司 23 家，孵化期满后续租率为 70%）。 如 2014 年入园企业深圳纽迪瑞科技开发有限公司（留创园一期入园企业），于 2017 年结 束孵化后在园区内继续发展壮大，目前租赁面积达 6,610.3 平方米。 尽管留创园面积超过 6,000 平方米的可能性较小，但如出现租赁市场发生重大变化、 政府产业支持政策和留创园政策发生重大变化等极端情形，提示投资者注意仍存在留创园 面积超过 6,000 平方米进而影响不动产项目租金收入和投资人收益的风险。 9.不动产项目运营、管理、改造、提容相关的风险 对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及其 他不足之处。在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量问题 或违法违规行为，可能会导致项目公司（光明）为此须额外支付开支，可能会对基金份额 持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致不动产项目承 租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。若出现上述情况， 可能会对资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 不动产项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司（光明）可能需要支出 高额费用以确保符合该标准。不动产项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对                        62 资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 项目公司（光明）可以开展维修升级计划提升不动产项目的经营收益水平，但该计划 可能无法达到预期效果，可能会对资产支持证券持有人的利益造成重大不利影响。 如招商光明需在本基金新购入项目公司（光明）后推进提容事项，提容流程将根据适 用法律法规的要求和届时招商光明与主管政府最终达成的提容方案，经基金管理人同意和 主管部门审批后推进。提容事项不会影响不动产项目专有专用部分的建筑面积和可租用面 积，但可能会减少宗地绿地等共有共用部分的宗地面积。扩容项目的建设施工可能对不动 产项目的运营情况产生一定影响。 10.不动产项目土地使用权用途的风险 根据光明项目土地出让合同、建设用地规划许可证等相关资料，光明项目的土地用途 为工业用地，房屋用途为厂房。根据招商光明的确认，光明项目中 A 栋厂房的实际用途主 要是作为研发办公及商业等配套用途，出租予高端装备与新材料、生物产业、信息技术、 配套餐饮等企业，光明项目中 A-6 厂房、B-3 厂房、B-4 厂房的实际用途主要为研发厂房。 因此，光明项目中存在前述 A 栋厂房实际用途与其规划用途及其权证所载用途存在不一致 情形。前述差异可能面临被有关政府部门处以罚款、责令纠正、恢复用途甚至无偿收回土 地使用权并没收地上建筑物、附着物等行政处罚法律风险，可能对本基金造成不利影响。 11.深圳地区停车位管理的政策风险 土地使用权人配建停车场的，需取得建设工程规划许可证，经规划验收合格后，方可 投入使用。深圳地区对于依法建设并准许投入使用的停车位，不再单独核发停车位的产权 证书。不动产项目根据适用法律法规共配套建有 755 个停车位，均位于 A 栋厂房地下。招 商光明已就不动产项目停车位取得了土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程规划 验收合格证，并取得了深圳市公安局交通警察局核发的编号为深公交停管许字光明 A0012 号的《深圳市经营性停车场许可证（社会公共类）》（有效期截至 2024 年 12 月）。不动 产项目停车位未取得独立核发的产权证书的情况，不影响不动产项目停车场的经营并取得 停车场经营收益。 12.租赁合同备案风险 根据招商光明的确认，截至尽调基准日，不动产项目部分房屋租赁合同未办理登记备 案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，就部分房屋租赁合同未办理登记备案手续 的情况，项目公司（光明）可能面临被相关主管部门责令改正，项目公司逾期仍未完成相                         63 关房屋租赁登记备案的，可能会被处以一千元以上一万元以下罚款。 13.保险理赔风险 不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产保险和公 众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影响，不排 除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产项目损失的情形，则可能导 致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础资产现金流及预期收益。 14.不动产项目出售价格波动及基础资产处置的不确定性风险 本基金涉及不动产项目的处置方式包括转让 SPV 公司股权及债权、项目公司股权及债 权、不动产项目的权益等。 目前，不动产项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根据相关法 律法规的规定及证照，不动产项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律法规的规 定，上述土地使用权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权期限 届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能需（除需符合其 他要求外）支付相应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件， 或不批准延长土地使用权期限，不动产项目的运作可能受到不利影响。此外，在土地使用 权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用 权，项目公司可能收到政府根据相关法律法规做出的补偿金额，但补偿金额可能低于不动 产项目的评估结果或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对本基金的利益造 成重大不利影响。 若以出售方式处置不动产资产，由于不动产项目的公允价值可能受到当时市场景气程 度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或由于不动产项目无法按 照公允价值出售，从而影响基金获得的现金流规模，进而导致基金投资收益下降，乃至导 致投资本金损失。此外，由于不动产项目流动性较差，可能出现清算期内无法完成资产处 置、需要延长清算期的风险，以及合理期限内找不到合适交易对手等原因导致资产成交时 间偏迟的风险。 另外，不动产项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地或不 动产项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收购或 处置相关不动产项目的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置条件而 导致无法顺利收购或处置该等不动产项目的风险。特别地，本基金拟扩募并新购入的不动                      64 产项目需事前取得深圳市人民政府、深圳市规划和国土资源委员会光明管理局（现深圳市 规划和自然资源局光明管理局，以下简称“光明区规自局”）、深圳市光明区工业和信息化 局（以下简称“光明区工信局”）的同意。本基金存续期内若决定出售此次扩募投资的不动 产项目资产，亦可能需要事先获得深圳市人民政府、光明区规自局、光明区工信局及其他 相关政府部门的同意。 15.原始权益人、首发原始权益人及不动产项目运营方尽责履约风险 不动产项目的运营业绩与不动产项目运营方及其主要行政人员、主要高级管理 人员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、 人员管理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与不动产项目存在竞争关系的项目， 可能会给本基金造成损失。 三、本基金其他风险 1.信用风险 基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不能履行付 款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损失。 2.管理风险 在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有误、获取 的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等对基 金收益水平存在影响。 3.操作或技术风险 指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作 失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。 在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响 交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、 其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 4.政策调整风险 政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策及 国家或地方相关政策。 区域政策指不动产项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关                      65 政策。产业政策指相关政府部门针对不动产项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。 土地政策是指相关政府部门有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。如本基金存续 期间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对基金产生不利影响。同时，国家或地方 相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资政策、土地政策及相关配套 法规可能调整与变化，以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生不利影响。 同时，本基金运作过程中可能涉及资产支持证券持有人、资产支持证券、SPV、项目公 司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。此外，本 次交易按市场价购买项目公司股权，若未来处置资产，根据相关税费政策，可能需按物业 原始账面成本抵扣后缴纳土地增值税，存在承担较高的税负风险。 5.其他风险 （1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导 致基金资产的损失。 （2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人自身直接 控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。 （3）因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交 易、欺诈等行为产生的违规风险。 （4）本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，可能会对 本基金产生不利影响。 6.本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险 本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券 市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。 销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风 险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法 律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要 求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。                     66                    第二章 不动产项目 不动产基金通过特殊目的载体持有项目公司股权实现对不动产资产的控制，不动产资 产包括深圳市万融大厦管理有限公司（以下简称“万融大厦”）、深圳市万融大厦管理有限 公司（“万海大厦”）、招商局光明科技园科技企业加速器二期（以下简称“光明项目”）。 基金本次新购入光明不动产项目概况及运营数据如下： 第一节 不动产项目概况 一、基本情况 1.项目所处片区规划条件 基金本次新购入的不动产资产为光明项目。光明项目所属招商局光明科技园（亦称“招 商局智慧城”）位于深圳市光明科学城中心区域，交通便捷，自驾和公交出行均可便利达到， 周边城市交通路网发达，主干道为观光路。项目距地铁六号线凤凰城站及长圳站直线距离 约 2 公里，步行约 20 分钟；项目周边设有光明留学生创业园、东江科技园、南凤派出所、 招商局智慧城等多个公交站，分布有 B960 路、M336 路、M451 路、M337 路、B959 路、 B963 路、M525 路等多条公交线路。项目距光明城高铁站约 1 公里，距离深圳宝安机场约 18 公里。 光明科学城片区位于粤港澳大湾区较为中心区域，地理位置优越。同时，片区轨道交 通规划完善，路网不断更新，内外部交通条件成熟，为片区发展提供了良好基础。 2.项目所处产业园区情况 招商局光明科技园「科技企业加速器二期」项目均属光明科学城范围内，光明科学城 规划面积约 99 平方公里，四至范围为：东、南至光明区边界，西至龙大高速、茅洲河，北 至深莞边界。深圳市人民政府关于光明科学城空间规划纲要提出，光明科学城作为加强基 础科学研究、提升源头创新的核心引擎，要建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核 心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作。                           67                 光明科学城空间结构示意图 科学城构建“一心两区”的总体空间布局。“一心”即光明中心区，以光明中心区为依托， 建设科学城的生活服务中心。为科学城发展提供居住、商业、酒店、教育、医疗、文化、 体育等优质公共服务和特色性的科学服务设施。“两区”即装置集聚区和产业转化区。装置 集聚区集中布局重大科技不动产、科研机构、前沿交叉研究平台、高水平大学等，并形成 大科学装置集群、科教融合集群和科技创新集群“一主两副”的空间布局。产业转化区布局 转移转化、孵化机构和创新创业服务机构，培育未来产业和新兴产业。 作为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要 组成部分，《深圳光明科学城总体发展规划（2020-2035 年）》给了光明科学城五大战略 定位：世界级大型开放原始创新策源地、粤港澳大湾区国际科技创新中心核心枢纽、综合 性国家科学中心核心承载区、引领高质量发展的中试验证和成果转化基地、深化科技创新 体制机制改革前沿阵地。未来，光明科学城将依托重大科研平台建设，以信息、生命、新 材料重点领域关键核心技术创新为主攻方向，协同推进科技创新、产业创新、体制机制创 新、运营模式创新和协同开放创新。 1）光明科技园基本情况 光明项目项目位于招商局光明科技园范围内，招商局光明科技园是深圳市政府和招商 局集团的重点合作项目之一，地处深圳市光明新区门户区。招商局光明科技园位于汇通路 和光侨路之间，北起观光路，南至汇业路，产业运营空间面积达 41 万平方米，分为三期开                       68 发，建设内容包含了传统工业厂房更新重建、旧厂房的改造以及产业用房楼的新建，已投 入使用的楼栋共 16 栋，包括产业用房及人才公寓等业态，产业氛围浓厚。 招商局光明科技园临光明区主干道观光路，道路交通便利。园区内有配套商业，包括 各类餐饮及便利店配套，且周边有万达广场、华润万家、光明蓝鲸世界等提供更为丰富的 商业服务，商业配套完善。此外，项目周边三公里辐射范围内有多个成熟住宅小区及商务 酒店，如金城大第花园、深房传麒山、融创名城、特发观光月、亚朵酒店和维也纳国际酒 店等，可满足居住及商旅需求。 招商局光明科技园公共服务配套设施完善，光明区公共服务平台、光明城高铁站举步 即至。区域内教育配套有深圳市光明区凤凰学校、光明大第幼儿园和深圳市光明区传麒山 幼儿园等；医疗配套有中国科学院大学深圳医院、深圳市中医院等。项目周边市政公园环 伺，有光明新城公园、虹桥公园和光明开明公园等，自然环境及人文环境均优。 2）光明科技园的交通区位 光明科技园交通便捷，自驾和公交出行均可便利达到。 周边城市交通主干道：观光路、龙大高速。 地铁线路：光明科技园距地铁六号线凤凰城站及长圳站直线距离约 2 公里； 公交线路：光明科技园周边设有光明留学生创业园、东江科技园、南凤派出所、招商 局智慧城等多个公交站，分布有 B960 路、M336 路、M451 路、M337 路、B959 路、B963 路，M525 路等多条公交线路。 光明科技园距光明城高铁站约 1 公里，距离深圳宝安机场约 18 公里，交通便利。 3.不动产项目资产情况                  招商局光明科技园加速器二期示意图 光明项目位于深圳市光明区观光路招商局光明科技园内，包含 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、                            69 B-4 栋，总建筑面积为 110,694.47 平方米。招商局光明科技园是深圳市政府和招商局集团 的重点合作项目之一，地处深圳市光明新区门户区。招商局光明科技园是深圳市智能制造 装备产业集群的重要载体，且获得了“深圳市智能装备产业园”的称号。作为“科技企业加速 器”的二期项目，光明项目是国家科技部批准的全国首家加速器试点项目，且已获得“国家 级科技企业加速器建设试点单位”的认定。“科技企业加速器”主要用来承接特区内孵化器毕 业企业和民营高科技企业中即将进入快速成长期的企业，为其提供更大的发展空间和更加 完善的投融资及相关服务。光明项目集研发办公、研发厂房、商业配套、多维公共服务平 台等多功能于一体，通过服务模式创新充分满足高成长科技型中小企业对于空间、管理、 服务、合作等方面个性化需求。招商局光明科技园作为智慧型产城生态综合体，项目着力 打造科技企业孵化器、科技企业加速器、创新型企业总部基地三大产业培育载体，为不同 发展阶段的企业提供全生命周期的产业空间支持。         光明项目于 2012 年至 2016 年竣工，于 2012 至 2016 年陆续正式运营，其中 A 栋于 2016 年 12 月底竣工，2017 年 10 月开始运营；A6、B3、B4 栋于 2012 年 12 月底竣工并开 始运营，运营时间已满 3 年，现状为产业用房及配套。A 栋总层数 19 层，含地上 1-17 层 及地下 1-2 层，除地下 1-2 层为车库及设备用房，地上 1 层及 2 层部分为配套商业使用外， 其余均为研发办公使用。A-6 栋总层数 6 层，含地上 5 层及地下 1 层；B-3 栋及 B-4 栋各 总层数 7 层，含地上 6 层及地下 1 层。三栋产业用房除地下 1 层为设备用房使用外，其余 均为研发厂房使用。                    各部分建筑面积、可租赁面积、建成年代、结构、层高概况 栋号 建筑面积（平方米） 可租赁面积（平方米） 建成年代（年） 结构 层高（米）                                                               1-2 层：5.1 米 A栋 49,152.73 49,152.73 2016 钢混结构                                                               标准层：3.9 米                                                               1-2 层：5.4 米 A-6 栋 18,130.71 18,130.71 2012 钢混结构                                                               3-5 层：4.2 米                                                               1-2 层：5.4 米 B-3 栋 21,705.07 21,705.07 2012 钢混结构                                                               3-6 层：4.2 米                                                               1-2 层：5.4 米 B-4 栋 21,705.96 21,705.96 2012 钢混结构                                                               3-6 层：4.2 米 合计 110,694.47 110,694.47         注：光明项目另含地上 1 层骑楼、地下车位、设备用房、风井、烟道等建筑面积合计 32,901.55 平方 米；可租赁面积中包含 A-6 栋首层 1,066.43 平方米面积目前作为招商光明展厅、物业用房，根据招商光明 出具的《项目情况说明》，该部分计划于 2023 年 5 月 1 日起对外出租。                                         70                        光明项目《不动产权证书》所载核心内容摘录 栋号 权证号 宗地号 用途 权利性质 使用年限                                                                     50 年，         粤（2023）深圳市不动产权第 0405445 A503- 工业用地/ A栋 出让/其他 从 2007 年 6 月 29 日至 2057 年                   号 0070 厂房                                                                     6 月 28 日止                                                                     50 年，         粤（2023）深圳市不动产权第 0405341 A503- 工业用地/ A-6 栋 出让/其他 从 2007 年 6 月 29 日至 2057 年                   号 0070 厂房                                                                     6 月 28 日止                                                                     50 年，         粤（2023）深圳市不动产权第 0405360 A503- 工业用地/ B-3 栋 出让/其他 从 2007 年 6 月 29 日至 2057 年                   号 0086 厂房                                                                     6 月 28 日止                                                                     50 年，         粤（2023）深圳市不动产权第 0405373 A503- 工业用地/ B-4 栋 出让/其他 从 2007 年 6 月 29 日至 2057 年                   号 0086 厂房                                                                     6 月 28 日止         4.经营状况         光明科技园 A、A6、B3、B4 栋，总建筑面积 110,694.47 平方米，截至 2022 年 12 月      31 日已部分对外出租，已出租面积为 107,519.57 平方米，出租率约为 97.1%。其中，A 栋      建筑面积为 49,152.73 平方米，全部为可租赁面积，截至 2022 年 12 月 31 日，出租率为      95.7%。A6、B3、B4 栋建筑面积为 61,541.74 平方米，全部为可租赁面积，截至 2022 年      12 月 31 日，出租率为 98.3%。                                          光明项目出租情况                            建筑面积 可租赁面积 已出租面积            位置 出租率                            (平方米) (平方米) (平方米)            A栋 49,152.73 49,152.73 47,044.26 95.7%         A6、B3、B4 栋 61,541.74 61,541.74 60,475.31 98.3%            合计 110,694.47 110,694.47 107,519.57 97.1%                       光明项目产业用房及配套部分物业管理费收入标准                                          物业管理费 空调维护费           楼栋 类型 合计（元/平方米/月）                                         （元/平方米/月） （元/平方米/月） 光明科技园 A 栋 研发办公 10.0 2.5 12.5 光明科技园 A6、B-3、B-4 栋 研发厂房 3.0 - 3.0         光明项目共有 755 个停车位，位于 A 栋厂房地下 1 层及地下 2 层。收费标准如下表：                                          光明项目停车费情况                 车型 收费标准 每天最高收费标准                                            首一小时，每小时 5 元                 小车 15 元/天                                           第二小时起，每小时 3 元                                                  71                                  首一小时，每小时 10 元           大车 30 元/天                                 第二小时起，每小时 6 元                                  首一小时，每小时 20 元          超大车 60 元/天                                 第二小时起，每小时 10 元          摩托车 1 元/天 1 元/天 注：月收费由停车场经营方与车主按照不超过每天最高收费标准乘以 30 天的总价协商确定 截至 2022 年 12 月 31 日，光明项目月租金收入（含税）合计约为 629 万元，其中研发 办公部分为 249 万元，厂房部分为 327 万元，配套商业部分为 34 万元，留创园部分为 19 万元（按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 58 元/月/平方米（合同租 金，未考虑免租期）。                 2020 年-2022 年历史平均签约租金（元/平方米/月）          类型 2020 年 2021 年 2022 年        研发办公 60.47 63.80 64.52        研发厂房 47.11 50.17 53.23 注：历史租金均为含税租金，未考虑免租期。 光明项目所处地理位置优越、公共交通便利、商业及生活配套齐全、物业昭示性较强、 市场知名度较高、园区及物业运营维护状况良好，运营管理及物业服务完善，整体出租率 较高，在区域内的租赁市场上具有一定的议价能力，租金水平处于市场合理范围内。 5.不动产项目物业管理情况 根据招商光明与招商物业于 2022 年 4 月 1 日签订的《2022 年物业管理委托合同》， 招商光明委托招商物业作为光明项目的物业管理方，委托期限为 1 年，自 2022 年 1 月 1 日 起至 2022 年 12 月 31 日止。 物业管理相关费用事项均在招商光明与各租户签订的租赁合同中进行约定，招商光明 未与各租户单独签署物业管理合同。光明项目物业管理相关收费标准参见前述“光明项目产 业用房及配套部分物业管理费收入标准”。 资产重组完成后，项目公司（光明）将与招商物业重新签署《物业管理委托合同》， 继续委托招商物业作为光明项目的物业管理方；并与各租户重新签订租赁合同，延续原有 物业管理相关费用收费标准和模式。                                      72 二、不动产项目所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况 项目公司持有并运营不动产资产，根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》 （GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。产 业园区区别于普通住宅房地产，一般采用对工业用地的开发和工业房产项目的投资建设， 建设完成后主要以出租、项目经营、提供产业服务等方式获得长期稳定回报的经营模式。 1.行业发展情况 （1）全国产业园行业发展情况及市场概况 产业园区运营行业具有“提供增值服务、长期稳定回报”的特性。随着园区开发中的优 惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、配套产业等因素更受到 投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。 成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极 影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建 设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。 根据前瞻产业研究院的研究，中国产业园的发展可分为四大阶段： 起步阶段（1979 年-1984 年）。1979 年，中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区的 建立拉开了我国产业园区建设的序幕，我国产业园区至此发展起来。此时，中国处于改革 开放初期，低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本与巨大的进出口贸易需求一起构成 园区发展的主要动力。在此阶段，中国成立了蛇口工业区和四个沿海经济特区。 初期探索与发展阶段（1984 年-2003 年）。1984 年大连经开区的挂牌代表着我国产业 园区进入开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。之后的 20 年内，经开区和高新 区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园 区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在 2003 年引发国家清理整治行动。 增长爆发与管理整顿阶段（2003 年-2006 年）。国家为了整顿由园区的爆发导致地方 政府间的恶性竞争和企业的随意迁移，出台了《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的 紧急通知》发布，宣告产业园区迈入规范经营阶段。 园区转型升级阶段（2006 年至今）。2006 年，工业用地市场化竞争越发激烈。2011 年十二五规划发布标志着园区转型升级时代到来。时至今日，在供给侧改革、脱虚向实的                            73 大背景下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业 结构调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业园区重新成为热门选择。     从开发和管理模式看，公开资料表明，我国产业园区可以根据园区的盈利模式分为以 下五种运营模式：                        中国产业园区运营模式       模式 相关内容 模式特点              政府运营模式是指政府投资开发园区为入驻的                                   适合于一些规模小、管理简单的园              公司提供税务代理、行政事务代理的服务并收     政府运营模式 区，但对于大型的园区，政府运营              取一定的服务费用，同时政府部门也会给园区                                   模式无法保证园区的长期运营。              一些招商代理费用和税费收取的优惠。              投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房              租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜 在中短期难有可见的回报，但是对     投资运营模式 力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战 于一个区域的经济发展具有很强的              略投资者或上市，实现资产增值并收回投资的 推动作用。              模式              服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招                                   为园区内企业提供更佳的生存发展     服务运营模式 聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区                                   环境,拓宽了园区的收入渠道。              与企业合作的模式              土地盈利模式是指产业园区在进行初步开发                                   获利能力强，为园区后期的开发奠     土地盈利模式 后，通过控制大面积的土地，短期内提升土地                                   定了雄厚的财力基础              价值，进行地产开发或转让的模式              产业运营模式是指开发区承担了调节、完善、              强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的                                     往往要同时具备行政职能、服              就是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、                                   务职能和企业投资运营职能，对园              创意产业园、物流产业园等。园区在投资初期     产业运营模式 区的管理能力和运营能力要求较              会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行                                   高，但建成后将在区域范围内形成              投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运                                   压倒性的产业优势。              营重要的产业项目，通过分项企业成长红利获              得资本增值。     参考资料：CRF REITs Forum《产业园区运营模式全解析》、产城观察网、地产下半场运营。     （2）全国产业园行业特点     产业园区行业是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产 业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特点：                          产业园行业特点 序         特点 内容 号 提供增值服务、长期 增值服务推动园区发展，为经营者带来更大的盈利空间。产业集群效应对客户 1 稳定回报 的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。             产业园区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。产业园区对主 2 政策主导性强 导产业的规划定位，必须符合地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落             户的竞争力。 产业集聚效应和周边 产业集群形成规模经济，产业园区向周边区域辐射，带动周边生产、生活配套 3 辐射效应显著 产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、三产业具有巨大的带动作用。             产业园区行业不断发展和创新，行业企业收入迈向多元发展。物业租售、园区 4 收入来源多元化             服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。 由注重招商引资向促 园区向入驻企业发展方面转型。根据企业所处不同发展阶段提供不同的关键服 5 进园区内部企业发展 务。提供创业孵化服务、融资服务扩宽园区多元化发展道路。                              74 序          特点 内容 号     转变             通过增值服务提高园区服务功能，增加对入驻企业吸引力，为运营商带来更大 增值服务和创新业务 6 盈利空间，实现园区价值的最大化。成为产业园区增强核心竞争力，实现差异 带来更大盈利空间             化经营的必由之路。             保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务 产业园区战略投资转 7 和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的 型             战略转型。     市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化差异：产业 转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同的市场需求。东部区域走在全国产业 升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、上海、 深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总 部基地等；中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地 区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技 园；随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航运能力 提高将极大刺激需求。     （3）深圳市产业园行业发展现状     深圳产业园区经过近 40 年发展，历经工业区、工业园、产业园、专业园、科技园、产 城融合体等阶段，全市 75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值集中在产业园区。     深圳市场经济发达，政府注重营商环境打造，对产业园建设、运营出台积极政策予以 支持引导。产业园市场化、专业化程度逐步提高，服务突出专业化和特色化，竞争从地缘 位置、租金优势的竞争转变为园区集群效应、核心服务、增值内容的竞争，逐渐涌现出一 批有影响力和知名度的产业园区和专业化运营服务商，如蛇口网谷、深圳科技工业园、天 安数码、星河国际、中国科技开发院等。     在国家经济转型与产业结构升级背景下，基于深圳科技产业创新发展方面的目标定位， 产业园区行业形成定位清晰、产业集聚、空间集中、运作高效的发展格局；同时向产业创 新驱动、功能完善、集约高效产业空间转型，结合 5G 技术、人工智能、物联网、大数据 等新技术提升智能化水平。     2.行业主要法律法规政策及其对不动产项目运营的影响     （1）行业主要法律法规政策                        75                             产业园法律法规政策 序             法律法规名称 发布时间 核心内容 号 《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的 2003 年 7 1 对于开发区过快发展进行控制。 紧急通知》（国办发明电〔2003〕30 号） 月 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加 对开发区的全面清理整顿：                               2003 年 7 2 强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕 1.对国家级开发区未经国务院批准擅自扩建的                                  月 70 号） 部分，予以核减，依法收回所占用的土地；                                        2.对省级开发区中布局不合理、功能重复、占                                        用土地过多的进行整合；对长期得不到开发、 《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿                              2003 年 11 项目资金不落实的予以撤销，收回占用土地； 3 土地市场秩序的紧急通知》（国发明电                                  月 3.对省级及以下各级政府擅自批准设立的各类 〔2003〕7239 号）                                        开发区按照“撤销、核减、整合”的要求统一进                                        行整改。                                        规范了开发区由国务院和省、自治区、直辖市 《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准 政府（以下称“省级政府”）两级审批的制度，                              2003 年 12 4 和政策界限的通知》（发改外资〔2003〕 指导各类开发区进行整改，纠正违规擅自设立                                  月 2343 号） 开发区、盲目扩大开发区规模的现象，解决开                                        发区过多过滥、违规用地等突出问题。                                        通过设立审核的开发区，落实开发区“四至范 国家发改委“布局集中、用地集约、产业集 2004 年 12 5 围”（东、南、西、北四周边界），设置界 聚”设立开发区进设立审核规定 月                                        桩，将开发区清理整顿成果落到了实地。 《商务部办公厅关于印发〈国家级经济技术 2005 年 8 6 规范了国家级开发区扩建的审批制度。 开发区扩建审批原则和审批程序〉的通知》 月 《清理整顿开发区的审核原则和标准》（发 2005 年 3 7 规范了省级及以下开发区的审核制度。 改外资〔2005〕1521 号） 月                                        经过清理整顿，全国开发区数量由 6,866 家减                                        少到 1,568 家，减少 77.2%，规划面积由 3.86 国家发展改革委会同国土资源部、建设部上 万平方公里压缩 9,949 平方公里，减少                               2007 年 3 8 报国务院《全国各类开发区清理整顿工作总 74.0%。国家只保留三类开发区，即综合性经                                  月 结报告》 济开发区、高新技术产业区和特色产业园区。                                        在每个县、县级市和城市远郊区原则上只保留                                        一家开发区。 《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开                              2014 年 10 以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵， 9 发区转型升级创新发展的若干意见》（国办                                  月 对开发区转型升级、创新发展进行探索。 发〔2014〕54 号）                                        “十二五”期间，国家级开发区发展的重点任务                                        为：营造优良投资发展环境；提高先进制造业 商务部发布的《国家级经济技术开发区和边 竞争力；大力发展战略性新兴产业；壮大提升                              2012 年 10 10 境经济合作区“十二五”发展规划（2011-2015 高新技术产业；推动现代服务业发展；着力构                                  月 年）》 建区域创新体系；提升要素资源集聚整合能                                        力；优化开放型经济格局；强化生态环境保护                                        管理；全面促进区域协调发展。                                        商务部牵头负责组织考核评价工作，会同相关 《关于完善国家级经济技术开发区考核制度                               2016 年 3 部门加强对国家级经开区的宏观指导和管理。 11 促进创新驱动发展的指导意见》国办发                                  月 对发展好的国家级经开区一方面在金融、土 〔2016〕14 号                                        地、人才等方面给予激励政策。                                        围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价                                        制度，从夯实产业基础、激发创新活力、发挥                                        区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制 《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开                               2016 年 3 机制创新等五个方面，提出具体考核内容及通 12 发区考核制度促进创新驱动发展的指导意                                  月 过考核促进国家级经开区实现的目标要求，加 见》国办发〔2016〕14 号                                        大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动                                        国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创                                        新驱动发展的积极性。 13 《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新 2017 年 1 对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、                                    76 序             法律法规名称 发布时间 核心内容 号     发展的若干意见》国办发〔2017〕7 号 月 推进供给侧结构性改革、振兴实体经济具有重                                    要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调结                                    构、促发展中的积极带动作用。                                    根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国                                    家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城                                    乡建设部、商务部、海关总署会同各地区开展 《中国开发区审核公告目录》（2018 2018 年 2 《中国开发区审核公告目录》修订工作，形成 14 年版） 月 了《中国开发区审核公告目录》（2018 年                                    版），包括 2543 家开发区，与 2006 年版本相                                    比，2018 年版增新增 1032 家开发区，总体反                                    映当前开发区实际状况，满足地方发展需要。                                    为进一步促进国家高新区高质量发展，发挥好                                    示范引领和辐射带动作用，继续坚持“发展高                                    科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改                                    革和营造良好创新创业生态为抓手，以培育发 《关于促进国家高新技术产业开发区高质量 2020 年 7 展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以科 15 发展的若干意见》 月 技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产                                    业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培                                    育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将                                    国家高新区建设成为创新驱动发展示范区和高                                    质量发展先行区。                                       提出未来我国产业发展规划，以加快发展                                    现代产业体系，巩固壮大实体经济根基为基                                    础，全面塑造产业发展新优势。指出应强化国       《中共中央关于制定国民经济和社会发                          2020 年 10 家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经 16 展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标                              月 济技术开发区等创新功能，推动战略性新兴产 的建议》                                    业融合化、集群化、生态化发展，推动产业政                                    策向普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础                                    性地位，支持技术创新和结构升级。                                       强调增强城市群的承载能力，促进大中小                                    城市和小城镇协调发展。指出城市圈作为我国 《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点                           2021 年 4 最具代表性和发展潜力的区域，应在区域一体 17 任务》发改规划                              月 化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补 〔2021〕493 号                                    的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协                                    同发展。                                       指出深化产业用地市场化配置改革，积极                                    盘活存量用地和低效用地。充分发挥武汉东湖 《长江中游城市群发展“十四五”实施方案湖 2022 年 3 等国家级高新技术产业开发区、经济技术开发 18 北省主要目标和任务分工方案的通知》 月 区、新型工业化产业示范基地引领作用，促进                                    城市间产业协作，优化产业链区域布局，加快                                    建设若干先进制造业集群。                                       提出增强武汉市产业活力，加快项目建                                    设，围绕产业链部署创新链，强化企业创新主 《武汉市加快推进重点产业发展工作方案的 体地位。市政府将加强政策供给，根据不同重                               2022 19 通知》武政办 点产业发展规律，出台具有含金量的产业政                            年9月 〔2022〕115 号 策，致力加快推进园区基础设施和公共配套建                                    设，打造标准化、集约化、智能化现代产业园                                    区。     数据来源：政府公开网站      2.行业主要法律法规政策及其对不动产项目运营的影响      在国家发展战略新型产业、珠三角实施腾笼换鸟战略的大背景下，蛇口工业区明确了 产业转型和发展方向，发展为港口运输服务的物流业和综合配套服务设施以及软件业，并                                77 在深圳市委市政府的领导下和南山区委区政府、宝安区委区政府共同合作，将原蛇口工业 区工业项目外迁至宝安光明高新技术产业园区。 2006 年 10 月，为探索出科技高成长型中小企业加速发展的可行之路，国家科技部火 炬中心同意深圳光明高新园区招商局片区作为建设科技企业加速器的试点单位。此后，在 多方协调、各类资源整合的助力下，深圳市政府和招商局集团的重点合作项目——招商局 光明科技园分期完成园区不动产建设，逐步建成以高成长科技中小企业为主要服务对象的 新型空间载体和服务网络。 为助力科技高成长型中小企业加速发展，招商局光明科技园布局了两类科学与产业深 度融合的空间：一类是产业创新中心，以深圳市工程生物产业创新中心为代表，首创了“楼 上创新、楼下创业”综合体模式，让科学家和企业家在同一栋楼内办公，形成了“科研-转 化-产业”的全链条企业培育模式。另一类是科研经济园区，打造集“科研空间+中试平台+制 造空间+专用设施”于一体的专业园区，营造良好创新生态。经过实践与探索，招商局光明 科技园已汇集大量优质企业，产业集群效应明显。截至 2022 年末，园区运营的可出租的产 业空间建筑面积 41 万平方米，入驻企业近 300 家，其中：国家级专精特新“小巨人”企业 5 家，市级专精特新企业 7 家，国家级高新技术企业及科技型中小企业 95 家，企业累计申 请知识产权数近 2000 件（含专利及软件著作权等）。依托与光明区共建的留学生创业园， 园区吸引大批高端人才入驻创业，累计引入高端人才超过 100 余名，其中孔雀计划人才 32 人，深圳市后备级人才 16 人。 在《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》指引下， 招商局光明科技园将继续以快速成长企业为主要服务对象，通过服务模式创新充分满足企 业对于空间、管理、服务、合作等方面个性化需求的新型空间载体和服务网络，建成“产业 园区+创新孵化器+产业基金+产业联盟”一体化推进模式。 3.行业未来发展趋势                       78                         产业园行业未来发展趋势               近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向             更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业             为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转 园区的战略转             变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势：在各地区 型和升级             可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园             区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕发出蓬勃的经济活             力。               在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。园             区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。“瘦身”主要体现在产业门类上，就像 园区产业的             很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发 “瘦 身”和“ 增             展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导 高”             产业，围绕主导产业打造产业链经济。“增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由             于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。               随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动 产业园区走向 在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融 综合城区 合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐             规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。               近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群             体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团 1994 年介入苏州工业园开发，至今业 园区开发（产             务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开发商寻求 业地产）商的             外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安数码城集团已 崛起             开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开发与园区开发的业             务关联性，也纷纷介入园区开发业务。               从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”             阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。产业招商是             一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节， 产业招商的精             涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关键在于两点：一是精准定 细化运作             位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运作，围绕产             业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系             统性和有序性。               创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作 园区的品牌化 需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，其实 和“连锁经营” 从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品牌、             服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。               为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多 产业资本战略             的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资 推动园区战略             园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里资本运作                                 79          成为园区开发的撬动杠杆。            很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科 从招商引资到 学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力资源在园区 招商引“智” 发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集聚，如          生物医药产业、文化创意产业。            随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发， 公共服务平台 从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关 成为竞争利器 注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设方面做了          最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成商的定位。            近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融 园区政策措施 综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创新的 的创新空间 机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管理、排污          权交易、保税物流园区等等。 数据来源：前瞻产业研究院研究报告 中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步 加快园区转型升级，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和政策体系，进一步增强 园区功能优势。坚持改革创新，强化精简高效的管理特色；坚持规划引领，完善空间布局 和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应；坚持发展导向，构建长效机制，开创中 国产业园区行业持续健康发展的新局面。 4.不动产项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势 根据戴德梁行综合考虑项目条件后，光明项目可比竞争案例包括：高科国际创新中心、 恒泰裕华南医谷、尚智科技园、宝新科技园、研祥智谷。相比其他同行，光明不动产项目 资产具备以下优势： （1）区域优势：项目整体位于光明科学城，该区域将被打造为建设大湾区综合性国家 科学中心先行启动区、源头创新机构集聚高地、新兴产业育成基地。 （2）交通优势：项目距地铁六号线凤凰城站及长圳站直线距离约 2 公里，步行约 20 分钟；项目周边设有光明留学生创业园、东江科技园、南凤派出所、招商局智慧城等多个 公交站。项目距光明城高铁站约 1 公里，距离深圳宝安机场约 18 公里。 （3）产业聚集：项目属招商局光明科技园范围内，招商局光明科技园是深圳市政府和 招商局集团的重点合作项目之一，地处深圳市光明新区门户区。招商局光明科技园位于汇 通路和光侨路之间，北起观光路，南至汇业路，产业运营空间面积达 35 万平方米，分为三                            80 期开发，已有两期投入使用，已投入使用的楼栋共 16 栋，包括研发办公、研发厂房及人才 公寓等业态，产业氛围浓厚。 （4）园区周边服务体系完善：光明区公共服务平台、光明城高铁站举步即至。区域内 教育配套有深圳市光明区凤凰学校、光明大第幼儿园和深圳市光明区传麒山幼儿园等；医 疗配套有中国科学院大学深圳医院、深圳市中医院等。且项目周边市政公园环伺有光明新 城公园、虹桥公园和光明开明公园等，自然环境及人文环境均优。 （5）品牌形象：园区开发商招商蛇口是城市和园区运营服务商，深耕园区开发和运营， 聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，实现经济、社会、生态环境的全面可持续发展。 （6）资源优势：项目为招商局体系下园区，共享 9 万亿管理资产及 1,000 多家关联企 业丰富资源，可在产业合作领域提供各类资源对接。 （7）先发优势：项目园区竣工、开始运营时间较早，如今运营早已成熟，出租率以及 租金相比于附近同类物业较高。 （8）培育优势：项目独特的留创园政策吸引各类优质高科技初创公司进驻园区并获得 政府补助，各类不断壮大的初创公司将有越来越大的换租需求，为项目提供了优质的获客 渠道。 （9）产品优势：区域内研发厂房项目承重大多数在 450-800KG/平方米之间，光明项 目 A-6 栋的承重为 5KN/平方米（约等于 500KG/平方米），A 栋、B-3 栋、B-4 栋承重均为 4KN/平方米（约等于 400KG/平方米）；层高方面，区域内兼有生产功能的研发厂房一般 在 4.2-5.5 米，光明项目研发厂房标准层的层高为 4.2 米。光明项目研发厂房的层高及承重 能达到轻型生产承重要求，符合区域市场同类产品的要求。 5.不动产项目所在地区宏观经济概况 （1）粤港澳大湾区宏观经济概况 粤港澳大湾区由「9+2」个城市组成，包括珠江三角洲的 9 个城市（即肇庆、佛山、 江门、广州、东莞、中山、珠海、惠州及深圳）和香港及澳门，按 2019 年人均国内生产总 值及人均收入计为全球第四大湾区。粤港澳大湾区总土地面积为 56,000 平方公里，总人口 达约 7,000 万。2021 年国内生产总值达人民币 12.6 万亿元，占中国国内生产总值约 11%。 深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，亦称为「大湾区新增长引擎」及全球科技创新中心。 （2）深圳市宏观经济概况                            81 作为粤港澳大湾区的核心城市之一，深圳近年来 GDP 增长迅速，随着深圳“新经济”充 分发挥优势，未来发展前景可期。2022 年全市地区生产总值 32,387.68 亿元，同比增长 3.3%，分别高于全省、全国 1.4 和 0.3 个百分点，同时领跑北上广深四大一线城市。2022 年，面对多重因素冲击，深圳经济运行持续向好。 2022 年，全市固定资产投资同比增长 8.4%。工业投资继续保持良好增势，增长 19.2%， 其中，制造业投资增长 15.4%；房地产开发投资增长 13.3%。分产业看，第二产业投资增 长 19.3%，第三产业投资增长 6.2%。高新技术产业投资活跃，高新技术制造业投资增长 17.0%，其中，电子及通信设备制造投资增长 21.0%；信息传输、软件和信息技术服务业投 资增长 43.8%。社会领域投资快速增长，其中，卫生和社会工作投资增长 64.1%，文化、 体育和娱乐业投资增长 22.9%。                    深圳市固定资产投资总额及增速 数据来源：深圳市统计局 深圳积极促进城市经济持续、快速发展，经济结构持续优化，第三产业稳步增长，目 前高新技术产业、金融业、现代物流业和文化产业共同成为深圳的四大支柱产业。第一产 业增加值为 25.64 亿元，同比增长 0.8%；第二产业增加值为 12405.88 亿元，同比增长 4.8%；第三产业增加值为 19956.16 亿元，同比增长 2.4%。                       深圳市各产业生产总值                             82 数据来源：深圳市统计局 （3）深圳市产业用房市场分析 1）产业用房存量及增量分析 根据不完全统计，目前深圳市产业用房市场庞大，根据深圳市产业用地用房供需服务 平台发布的信息，截至 2022 年末，全市存量超过 1,300 万平方米。其中南山区占比最高， 其次为龙岗区、龙华区及福田区，坪山区、光明区、宝安区、罗湖区等区目前存量较少。 目前，南山区产业用房存量约 507 万平方米，占全市存量约 38.45%，位居全市第一。南山 区作为深圳市科技强区的相关科技项目成果，前沿科技聚焦 5G 技术应用、人工智能、科 创教育等重点科技产业。南山区科技产业发展较为成熟，为深圳市产业用房的主力供应区 域。近年来，龙华区及龙岗区通过老旧厂房“工改工”升级转型，产业用房存量增长迅猛。 龙岗区存量约 218 万平方米，龙华区存量约 215 万平方米，占深圳市存量比例分别为 17% 及 16%。福田区以高端甲级办公物业为主，产业用房物业主要分布在车公庙片区，福田区 全区存量约 118 万平方米，占深圳市存量比例约 9%。坪山区、光明区为新兴规划产业发 展区域，目前存量较少，分别约为 74 万平方米、68 万平方米，占比约为 6%、5%，但龙 岗区有大量项目在规划建设中，预计未来供应将大幅增加。宝安区、罗湖区存量相对较少， 分别约为 44 万平方米、38 万平方米，占比均约为 3%。其余区域产业用房在辖区内分布较 为分散，未形成明显产业聚集，存量合计约 37 万平方米，占深圳市存量比例合计约 3%。           2022Q4 深圳市各区域产业用房存量（万平方米）                         83 数据来源：戴德梁行，深圳市产业用地用房供需服务平台 预计未来五年新增产业用房面积约为 320 万平方米，约为现有存量的 24%。其中，在 建工程约 283 万平方米，已规划但未建工程约 37 万平方米。新增供应主要分布于龙岗区、 光明区、宝安区，分别为 89 万平方米、77 万平方米、42 万平方米，约占全市新增供应的 28%、24%、13%。随着新兴片区的不断开发、城市更新项目不断推进及新兴科技产业的发 展，预计未来几年内深圳市产业用房供应将继续增长。           2022-2026 年深圳市各区域产业用房新增供应预测 数据来源：戴德梁行，深圳市产业用地用房供需服务平台 2）产业用房租金分析 深圳原关内区域包括福田区、罗湖区和南山区的产业用房供应主要为研发办公物业， 其中南山区研发办公物业供应量较大。厂房物业主要集中在龙华区、宝安区、光明区、龙 岗区等原关外区域，其中宝安区和龙华区的厂房供应远高于其他区域。 2022 年二季度末，深圳市研发办公物业受疫情影响，租赁需求有所减弱，福田区、罗 湖区、南山区、龙华区宝安区的研发办公物业出租率在 80%的水平，龙岗区及光明区的研                         84 发办公物业出租率约为 60%-70%。而研发厂房物业出租率维持在较高水平，其中龙华区、 宝安区、龙岗区、光明区的研发厂房出租率维持在 90%及以上。 租金方面，各区研发办公租金普遍高于对应区域研发厂房租金。2022 年二季度末，福 田区、罗湖区和南山区的研发办公租金均超过 100 元/平方米/月，龙华区、宝安区、龙岗 区以及光明区的研发办公租金处于 50-60 元/平方米/月；研发厂房方面，龙华区、宝安区、 龙岗区以及光明区的平均租金均超过 30 元/平方米/月。         深圳市各区产业用房平均租金与出租率（元/平方米/月） 数据来源：戴德梁行研究部 3）研发用房市场分析 研发用房作为产业用房中的中端产品，融合了工业厂房与办公用房的优点，为迎合深 圳市的产业升级而生，既为满足现代产业的试产需求，又能为员工提供舒适办公环境及提 升企业形象，同时相较高端商务办公产品租金更低。 目前，深圳研发用房物业主要集中在中心城区的科技园、留仙洞片区，以及特区外的 坂雪岗、桃花源和光明片区。其中科技园片区研发用房集聚度较高且氛围更趋浓厚，片区 整体发展相对成熟。租金领先全市水平。另一方面，受中心区土地资源紧缺限制，新增供 应集中在外围区域（包括宝安区、龙岗区、龙华区和坪山区），且目前外围区域仍有大量 满足改造条件的旧工业区，未来部分旧工业区将陆续被改造为高端资源聚集的产业园，进 一步增加供应。同时，外围区域随着城市基建配套的相继完善，产业规划的不断加码，未 来亦将吸纳中心城区的外溢需求。 受 2020 年新冠肺炎疫情和全球经济下行的影响，研发用房需求减弱，短期内，持续高 企的新增供应将使研发用房市场整体空置率和平均租金承受较大的压力。长期来看，国内                        85 形势总体向好，生产需求逐步恢复，就业物价总体稳定，主要指标边际改善，国民经济呈 现恢复势头，未来研发用房需求将有所回升。 目前深圳市研发用房供应集中在不同片区，租金分化明显，截至 2022 年底各片区平均 租金约为 40-160 元/平方米/月不等。中心城区研发用房平均租金为 100-140 元/平方米/月， 远高于外围区域平均租金 50-70 元/平方米/月。 2022 年上半年，科技园片区研发用房平均租金约 152 元/平方米/月。其中，科技园中 区、南区因区位优越、楼宇品质较高且总部经济利好等因素，租金长期位居全市较高水平， 分别为 155、153 元/平方米/月。科技园北区次之，平均租金约 130 元/平方米/月。西丽片 区发展起步较晚，目前整体处于发展阶段，平均租金约为 90-100 元/平方米/月。但随着科 技园区物业逐渐去化，企业办公需求逐渐向北辐射，西丽片区有望与科技园联动，以产业 集聚发挥更大的规模效应。外围区域中，坂雪岗及桃花源虽总体存量物业较多，但受制于 区位条件、产业发展水平及区域成熟度等因素，其租金水平相对较低，坂雪岗及桃花源片 区租金水平约为 50-80 元/平方米/月。 （4）项目所在区市场情况 1）光明区状况概述 光明区区位优势明显，区内立体交通联动，是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊 上的重要节点。2018 年 9 月 19 日，光明区正式揭牌成立。光明区位于深圳市西北部，现 辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田 6 个街道，31 个社区，总面积为 156 平方公里， 是生态型高新技术产业新城。规划提出将光明新城建设成为以高新技术产业、现代配套服 务业和生态休闲为主要功能的生态型现代化新城，实现经济高效、社会和谐、生态良性循 环的“和谐新城”目标，构筑自然、城市、人融为一体的和谐之城。 辖区总面积 156.1 平方千米，常住人口约 111.57 万人，户籍人口 15.48 万人。2021 年 全年，光明区地区生产总值为 1,285.33 亿元，同比增长 12.9%，自 2015 年以来首次实现 “两位数”增长。2022 年上半年，光明区 GDP 为 614.71 亿元，同比增长 6.3%。其中，第二 产业增加值为 400.97 亿元，同比增长 6.8%；第三产业增加值为 212.55 亿元，同比增长 5.3%。 2021 年 6 月，深圳市光明区人民政府关于印发《深圳市光明区国民经济和社会发展第 十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确了光明区的规划方案。提出坚持中心 引领、轴带集聚空间布局，加快形成疏密有致、山水共融的“一心引领、一廊缝合、组团镶                             86 嵌、绿环萦绕”总体空间格局。强化光明中心区引领功能，加强中心区商业、居住等公共服 务设施集聚，统筹增加布局特色科学服务设施，为科学城提供优质公共服务。以茅洲河、 龙大高速为纽带，打造集生态、交通、创新等功能于一体的南北贯通复合轴带，有机缝合 光明区东西两域。有机串联巍峨山、大顶岭、大眼山、环象山等郊野公园，构建萦绕全区 的生态绿环，打造深圳北部生态长廊。依托六个街道打造特色组团，形成优势功能互补、 协调错位发展格局。                    光明区空间规划纲要      2）光明区产业用房存量及增量分析      光明区早期主要聚集了三来一补加工生产企业，随着近年深圳整体产业转型升级及光 明区的产业调整，高新科技企业落户光明区，产业用房两极分化较大。早期建设的工业园 区主要集中在观光路旁，以纯生产功能为主，配套往往较不完善，以多层厂房为主。新建 的园区主要集中在龙大高速的沿线及光侨路的光明高新科技园内，一般配有新型研发厂房、 研发办公、公寓及商业配套等，兼有研发及轻型生产的功能，园区整体规划合理、功能完 善。      根据深圳市产业用地用房供需服务平台，截至 2022 年底，光明区产业用房存量为 68 万平方米。预计未来五年，光明区产业用房新增供应面积约为 77 万平方米。基于光明区综 合性国家学科中心的定位以及对国际前沿学科产业的引入，目前光明区产业用房供应较多，                          87 未来市场上将会有更多高品质项目的供应，可满足未来日渐增长的研发需求，进一步提升 区域产业聚集度。 3）光明区产业用房租金及出租率分析 光明区早期建设以生产型厂房为主，租赁情况较好，主要为传统制造业，如内衣、模 具、钟表生产加工等。2010 年以后建设的多为研发办公，兼有轻型研发厂房，承接国家级 高新技术产业，同时满足南山区的外溢空间需求，物业设计标准较高，品质较好，配套较 完善。光明区老旧厂房平均租金水平较低，在 35-45 元/平方米/月区间，新建研发厂房租金 主要集中在 40-60 元/平方米/月。研发办公租金主要集中在 45-70 元/平方米/月，精装产品 的租金则提升至超过 60 元/平方米/月。 为更好引导光明区科技创新园区建设发展，政府根据相关政策对入驻光明区级科技创 新产业园的各类科技型企业，按实际租赁面积给予一定的租金补贴。截至 2022 年年中，共 14 个园区通过《光明区科技创新产业园认定与管理办法》认定为“光明区科技创新产业园”， 该政策的实施有利于吸引优质租户入驻区域。2022 年上半年，在新冠疫情的影响下，研发 办公租赁需求有所受抑，光明区的研发办公物业出租率约为 60%-70%；而光明区的研发厂 房物业出租率则维持在较高水平，约为 90%及以上。 三、不动产项目合规情况 1.底层资产产业园定位的依据及符合相关政策要求的情况 （1）符合国家重大战略 1）符合发展粤港澳大湾区的重大战略 光明项目为深圳市科技产业园区，属于中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（证监发〔2020〕40 号，简称 “《试点通知》”）和《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工 作的通知》（发改投资﹝2021﹞958 号，简称 958 号文）支持的重要基础设施行业，有利 于深圳市有效提升基础设施水平，盘活更多的存量基础设施资产，实现投资良性循环，助 力粤港澳大湾区建设，落实中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。 2）符合建设中国特色社会主义先行示范区的重大战略 国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，将光明项 目所在的深圳市重新定位为：“中国特色社会主义先行示范区”。光明项目有助于提升深圳                          88 市产业创新能力、企业服务水平，助力打造世界级城市群，建成中国特色社会主义先行示 范区。 （2）符合宏观调控政策、符合国家《产业结构调整指导目录》和相关行业政策规定 1）符合国家及地方政府调整资源配置、盘活存量资产、发挥市场配置资源的决定性作 用的要求 光明项目为具有重大影响力的产业园项目，有助于调整资源配置，优化完善存量资产 盘活方式，有助于发挥示范效应、带动地方发行不动产 REITs 积极性，有助于深化改革、 为经济发展提供经验与智慧。有助于提升不动产供给质量，发挥市场配置资源的决定性作 用，保持经济平稳健康发展。 2）符合发挥市场配置资源的决定性作用、完善不动产的要求 光明项目主要作为研发办公、研发厂房及商业等配套用途出租予高端装备与新材料、 生物产业、信息技术、配套餐饮等企业，充分发挥了科技企业加速器的作用，符合国家宏 观产业政策及深圳市政府产业规划。 根据国家发展和改革委员会下发的《产业结构调整指导目录（2019 年本）》，其未被 纳入“限制类”或“淘汰类”的产业目录中。 （3）符合国家和当地的国民经济和社会发展规划 2021 年 6 月 9 日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》，其中： 第八章“构建高端高质高新的现代产业体系”第一节“推进产业基础高级化和产业链现代 化”提出：重塑高品质产业发展空间，推进传统工业区和产业园区向新型产业社区转型，探 索建立“产业园区+创新孵化器+产业基金+产业联盟”一体化推进模式，打造一批示范工业 园区。 光明项目符合深圳市十四五规划发展重要目标，有利于深圳市抢抓重大发展机遇，发 力经济建设，实现高质量发展。同时也符合国家十四五规划发展，有利于推动我国资源高 效利用、壮大经济发展新引擎、提升人民生活质量。 （4）符合有关专项规划和区域规划情况 光明项目属于科技企业加速器，以快速成长企业为主要服务对象，通过服务模式创新 充分满足企业对于空间、管理、服务、合作等方面个性化需求的新型空间载体和服务网络， 具有较强的集群吸引力和创新网络形态，符合深圳市“十四五”科技创新要求。                         89 （5）符合《外商投资产业指导目录》和外商投资管理有关政策 光明项目原始权益人招商光明系全资国有企业，不涉及外商投资管理相关事项。 2.不动产项目的范围和权属情况 不动产项目系指位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项 目的不动产，包括位于光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房（包括地上厂房建筑 面积49,152.73平方米、01层骑楼建筑面积512.44平方米及地下车库和设备用房等配套建筑 建筑面积26,402.80平方米，不包含架空层建筑面积2,507.38平方米）、A-6厂房（包括地上 厂房建筑面积18,130.71平方米及设备用房等配套设施）、光明新区凤凰办事处高新园区25 号路以南招商局光明科技园B-3厂房（包括地上厂房建筑面积21,705.07平方米及地下设备用 房 、 风 井 等 配 套 建 筑 的 建 筑 面 积 459.90 平 方 米 ） 、 B-4 厂 房 （ 包 括 地 上 厂 房 建 筑 面 积 21,705.96平方米及地下设备用房、风井等配套建筑的建筑面积460.33平方米）。 根据招商光明于2018年1月24日、2019年9月23日就光明项目取得的《不动产权证书》、 深圳市不动产登记中心于2022年8月26日出具的《不动产登记信息查询结果告知单》（编号： CD-100000636861）（以下简称“《光明不动产查询结果》”）及招商光明的确认，截至尽 调基准日，光明项目的房屋所有权人及相应的土地使用权人为招商光明。 根据项目公司（光明）于 2023 年 4 月 11 日就光明项目取得的《不动产权证书》，截 至 2023 年 4 月 13 日，光明项目的房屋所有权人及相应的土地使用权人为项目公司（光 明）。 3.不动产资产建设手续情况 （1）不动产项目用地手续 根据招商光明与深圳市国土资源和房产管理局（现深圳市规划和自然资源局，以下简 称“深圳市规自局”）于 2007 年 6 月 29 日签署的编号为深地合字（2007）4120 号的《深圳 市土地使用权出让合同书》、招商光明与深圳市规划和国土资源委员会光明管理局（现深 圳市规划和自然资源局光明管理局，以下简称“光明区规自局”）于 2017 年 7 月 28 日签署 的编号为深地合字（2007）4120 号之补充合同一的《深圳市土地使用权出让补充合同书》 及招商光明与光明区规自局于 2021 年 6 月 22 日签署的编号为深地合字（2007）4120 号之 补充合同二的《深圳市土地使用权出让补充合同书》，深圳市规自局将位于宝安区光明街 道光环南路南侧、用地面积为 60,856.92 平方米的 A503-0070 宗地的土地使用权出让给招 商光明，出让方式为协议出让，出让宗地规划用途为工业用地。                                      90 根据招商光明提供的支付凭证，前述《深圳市土地使用权出让合同书》项下土地使用 权出让金、土地开发金、市政配套设施费共计人民币 33,479,550 元已按照约定支付完毕， 该补充合同一项下的土地违约金人民币 1,004,387 元及补充合同二项下的土地违约金人民币 1,004,387 元已按照约定支付完毕。 根据招商光明与深圳市规自局于 2007 年 6 月 29 日签署的编号为深地合字（2007） 4122 号的《深圳市土地使用权出让合同书》、招商光明与光明区规自局于 2015 年 11 月 5 日签署的编号为深地合字（2007）4122 号之补充合同一的《深圳市土地使用权出让补充合 同书》及招商光明与光明区规自局于 2020 年 8 月 4 日签署的编号为深地合字（2007）4122 号之补充合同二的《深圳市土地使用权出让补充合同书》，深圳市规自局将位于宝安区光 明街道光环南路南侧、用地面积为 81,704.06 平方米的 A503-0072 宗地（后调整为 A503- 0086 宗地）的土地使用权出让给招商光明，出让方式为协议出让，出让宗地规划用途为工 业用地。 根据招商光明提供的支付凭证，前述《深圳市土地使用权出让合同书》项下土地使用 权出让金、土地开发金、市政配套设施费共计人民币46,969,570元已按照约定支付完毕，该 补充合同二项下的补交地价款和违约金共计人民币1,467,056元已按照约定支付完毕。经查， 招商光明支付前述违约金的原因为土地逾期竣工1。 1       2017 年 7 月 28 日，光明区规自局与招商光明签订编号为深地合字（2007）4120 号之补充合同一的 《深圳市土地使用权出让补充合同书》，其中约定，“土地出让合同约定该宗地应于 2010 年 6 月 29 日前 竣工。目前，该宗地尚未竣工，已构成违约。应招商光明申请，根据《办理延长土地开工竣工期限工作规 则》（深规土〔2013〕80 号），现就本宗地竣工延期事宜签订本补充合同。招商光明同意缴纳土地违约 金人民币 1,004,387 元。本地块上建设项目应于 2018 年 1 月 31 日前竣工，逾期未竣工的，按原出让合同 有关约定执行。”根据招商光明提供的支付凭证，该补充合同一项下土地违约金人民币 1,004,387 元已按 照约定支付完毕。2021 年 6 月 22 日，光明区规自局与招商光明签订编号为深地合字（2007）4120 号之补 充合同二的《深圳市土地使用权出让补充合同书》，其中约定，“土地出让合同及其补充合同一约定竣工 期限 2018 年 1 月 31 日。现应招商光明申请，根据《自然资源部办公厅关于防控疫情期间适当调整国有建 设用地使用权供应和履约监管工作的通知》（自然资办函〔2020〕199 号）、《广东省自然资源厅办公室 关于明确近期国有建设用地供后履约监管方式的函》（粤自然资办函〔2020〕64 号）及《深圳市建设用 地开工竣工管理办法（试行）》（深规土规〔2018〕11 号）等相关规定，就本宗地竣工延期事宜，招商 光明同意缴纳土地违约金人民币 1,004,387 元。本宗地上建设项目应于 2021 年 10 月 31 日前竣工，逾期未                                 91 2007年6月15日，深圳市规划局向招商光明颁发了编号为“深规许HQ-2007-0114号”、 “深规许HQ-2007-0116号”的《建设用地规划许可证》。 2007年10月12日，招商光明取得编号为“深房地字第5000297139号”、“深房地字第 5000297130号”的《国有土地使用证》。 根据招商光明的披露，招商光明正在向主管部门申请提高A503-0070宗地的容积率指 标，并计划利用宗地内未开发的区域开发建设新的产业楼宇（以下简称“提容事项”）。 2022年10月9日，光明区规自局和招商光明签署了编号为深地合字（2007）4120号之补充协 议三的《深圳市土地使用权出让补充协议书》，将宗地计容建筑面积调整为133,838.42平方 米并相应补缴地价款44,264元。根据招商光明提供的土地地价款支付凭证，前述因土地提 容补缴地价款已经支付完毕。2023年1月13日，光明区规自局和招商光明签署了编号为深地 合字（2007）4120号之补充协议四的《深圳市土地使用权出让补充协议书》，招商光明无 偿贡献用地3,493.51平方米，用地范围调整后宗地号调整为A503-0105，用地面积57,362.95 平方米。截至本招募说明书出具之日，不动产项目中A栋厂房和A-6厂房所在宗地的共有共 用土地使用权面积调整为57,362.95平方米，提容事项并未对不动产项目中A栋厂房和A-6厂 房专有专用部分的建筑面积造成影响。 根据招商光明的确认，截至尽调基准日，除上述已列明的土地出让合同及其补充协议 外，招商光明未签署其他与不动产项目用地相关的协议，且上述土地出让合同及其补充协 议项下不存在未经处理的逾期开竣工及其他未经妥善处理的违约。 综上，本基金管理人认为，招商光明已经就光明项目履行了相应用地手续。招商光明 因土地逾期竣工支付违约金的情况不会影响不动产项目土地使用的合规性。招商光明承诺， 竣工的，按相关规定依法处置。”根据招商光明提供的支付凭证，该补充合同二项下土地违约金人民币 1,004,387 元已按照约定支付完毕。 根据招商光明与光明区规自局于 2020 年 8 月 4 日签署的编号为深地合字（2007）4122 号之补充合同 二的《深圳市土地使用权出让补充合同书》：①根据 B 地块土地出让合同的约定，B 地块计入容积率总建 筑面积 179,700 平方米，约定竣工时间为 2010 年 6 月 29 日；应招商光明申请，现就 B 地块超建面积和超 期竣工事宜签订补充合同；②根据建设工程规划验收合格证，B 地块计入容积率规定建筑面积调整为 179,523.92 平方米；③鉴于 B 地块已完成规划验收，不再约定竣工期限；④B 地块土地利用要求调整后， 招商光明需要补缴地价款和违约金合计 1,467,056 元。根据招商光明提供的支付凭证，该补充合同二项下 的补交地价款和违约金共计人民币 1,467,056 元已按照约定支付完毕。                                92 如提容事项推进过程中相关事项涉及项目公司（光明）及不动产项目利益的，将会积极与 基金管理人商议，在取得基金管理人经相关程序同意后推进。       （2）不动产项目的实际用途与其规划用途、权证所载用途       根据光明项目对应的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议，出让宗地规划 用途为工业用地；根据光明项目对应的《国有土地使用证》，地类用途为工业用地；根据 光明项目对应的《建设用地规划许可证》，规划用地性质为工业用地；根据光明项目对应 的《建设工程规划许可证》，光明项目的房屋用途主要为厂房；根据光明项目对应的《不 动产权证书》，光明项目的房屋用途为厂房。       光明项目实际用途与其规划用途、权证规划用途存在不一致，具体包括两类情形：       1）工业用地上建设商业配套       经招商光明确认，光明项目存在5,072.87平方米可租赁面积用于配套商业用途，占光明 项目可出租面积的4.58%，属于为维持产业项目正常运转所需提供的配套商业。       根据深圳市人民政府颁布的《深圳市城市规划标准与准则（2021年）》，深圳市对于 土地用途的管理鼓励土地的混合使用，土地使用的主导用途需要和土地用途相一致。普通 工业用地上允许其他用途的使用，包含小型商业等配套，但其他用途的占比不得超过30%。 光明项目配套商业服务、建筑面积占比均符合现行深圳市规划标准与准则要求。       考虑到光明项目配套商业占比符合现行深圳市规划标准与准则的要求，以及招商光明 确认在历史经营期间未因此受到任何处罚的情况，基金管理人认为，后续光明项目实际因 此遭受损失的风险较低。       2）普通工业用地用作产业用途       经基金管理人核查并经招商光明确认，目前光明项目中A栋厂房的实际用途主要是作 为研发办公用途，出租予高端装备与新材料、生物产业、信息技术等企业，光明项目中A- 6厂房、B-3厂房、B-4厂房的实际用途主要为研发厂房。       虽然光明项目权证所载用途是厂房，但光明项目实际建设“科技企业加速器”项目，建 设过程中取得了深圳市宝安区人民政府（行政辖区调整前光明项目主管单位）、深圳市规 划局（规划主管部门）、深圳市科技和信息局（产业主管部门）及深圳市发展和改革委员 会的许可和批复文件2，光明项目当前实际用途符合光明项目作为加速器项目的规划用途和 2       光明项目在开发建设过程中取得了政府主管部门认可项目建设并用于产业用途的许可和批复，具体 文件如下：                           93 产业定位。      光明项目土地取得和建设发生在深圳市正式颁布产业用地二级地类之前，具有特殊的 政策原因、历史背景和普遍性。博时蛇口产园REIT万融大厦项目、万海大厦项目均具有普 通工业用地用于研发办公的同类性质的情况，并取得了主管部门的访谈答复意见。      根据《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》《中华人民共和国土地管理法实施 条例（2021修订）》《广东省城乡规划条例》《深圳市城市规划条例（2021修正）》及 《深圳市工业区块线管理办法》等相关法律法规的规定，实际用途和规划用途、权证用途 （1）2005 年 8 月 23 日，深圳市宝安区人民政府（行政辖区调整前光明项目的主管单位）与招商蛇 口签订《开发光明高新技术产业园区招商局园区框架协议》约定，光明项目土地用途为符合光明高新园区 产业规定的蛇口工业区外迁工业项目、高新技术产业、先进制造业及配套用地。 （2）2006 年 10 月 26 日，国家科学技术部火炬高新技术产业开发中心向深圳市科技和信息局作出 《关于深圳光明高新园区申报科技企业加速器建设试点请示的复函》（国科火字[2006]125 号），同意深 圳光明高新园区招商局片区作为建设科技企业加速器的试点单位，强调深圳市科技和信息局充分发挥自身 优势，整合资源，加强规划，切实把深圳光明高新园区科技企业加速器建设成为国内科技企业加速器的典 范，为科技高成长型中小企业的加速发展探索出一条示范可行的路子。 （3）2006 年 11 月 1 日，深圳市科技和信息局向招商蛇口转发前述复函，并要求招商蛇口尽快启动 深圳光明高新园区招商局片区科技企业加速器建设工作，为促进深圳市高成长型科技中小企业的快速发展 作出贡献。 （4）2006 年 11 月 22 日，招商蛇口向深圳市规划局提交《关于申请招商局光明科技园“科技企业加 速器”项目建设用地的请示》，表明将启动“科技企业加速器”项目。2006 年 12 月 6 日，深圳市规划局作 出《深圳市规划局承办文件复函》（深规函第 HQ0601961 号），表示“科技企业加速器”项目由市产业 部门出具评审意见后按程序申报。 （5）2007 年 4 月 16 日，招商蛇口向时任深圳市常务副市长提交《关于加快招商局光明科技园“科技 企业加速器”建设项目政府审批工作的请示》后，招商光明于 2007 年 5 月 28 日取得了深圳市规划局出具 的、光明项目所在地块对应的建设项目选址意见书。 （6）2010 年 11 月 15 日，深圳市发展和改革委员会作出《社会投资项目备案通知》（编号：深发改 备案[2010]0223 号），其中载明招商局光明科技园科技企业加速器二期项目建设 3 栋研发生产厂房、2 栋 高端商务办公用房及配套设备用房和地下室，建成后可集研发办公、研发生产、商务服务等多种功能于一 体。                             94 不一致的情形可能面临的法律风险包括被有关政府部门责令纠正、视情节予以罚款直至无 偿收回土地使用权并没收地上建筑物、附着物等行政处罚。      根据招商光明的确认，截至尽调基准日，招商光明未因此受到任何处罚、被采取任何 行政监管措施或被要求承担任何责任等。综合考虑光明项目于建设过程中取得的前述政府 主管部门的批复和许可文件，基金管理人认为，光明项目遭受无偿收回土地使用权的极端 风险的可能性较低。      为彻底缓释投资人风险，就光明项目实际用途与其规划用途及其权证所载用途不一致 的风险，招商光明已承诺将赔偿项目公司（光明）因此所遭受的全部损失（如有）作为风 险缓释措施，承诺有效期截至光明项目所在地块的土地使用权到期之日（包括土地使用权 续期期间）。      （3）不动产资产的立项、规划、施工、验收手续      经审查，招商光明作为建设单位就光明项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验 收办理了如下手续。截至尽调基准日，根据招商光明提供的资料并经其确认，基金管理人 认为，招商光明按规定就光明项目履行了项目立项、规划、环评、施工许可和竣工验收手 续。                     不动产资产的立项、规划、施工、验收手续情况      手续类型 审批/批复部门 文件编号 文件名称             深圳市发展和改革 1 项目备案 深发改备案[2010]0223号 《社会投资项目备案通知》             委员会                         深规土建许字GM-2010-0034                         号；            深圳市规划和国土                     深规土建许字GM-2010-0049 2 建设工程规划许可 资源委员会光明管 《建设工程规划许可证》                     号；            理局                     深规土建许字GM-2010-0046                     号                                              《关于（报批稿）                                              的批复》                         深公光消审字〔2017〕第                         0039号；             深圳市公安局光明 《建设工程消防设计审核意见书》； 4 消防设计审查 分局消防监督管理 440000WSJ100071785；             大队 《建设工程消防设计备案受理凭证》                      440000WSJ100071763；                         440000WSJ100071782             深圳市宝安区建设 44038720110034001； 5 施工许可 《建筑工程施工许可证》             局 44038720110015001 6 建设工程规划验收 深圳市规划和国土 深规土建验GM-2017-0017 《建设工程规划验收合格证》            资源委员会光明管                            95 手续类型 审批/批复部门 文件编号 文件名称            理局 号；                       深规土建验GM-2013-0002                       号；                       深规土建验GM-2013-0001号                     深公光消验字〔2017〕第            深圳市公安局光明 0057号； 《建设工程消防验收意见书》； 7 消防验收 分局消防监督管理 《建设工程竣工验收消防备案受理凭                     440000WYS160034303；            大队 证》                     440000WYS120072640                                            《关于招商局光明科技园科技企业加速                                            器二期建设工程项目竣工环境保护验收                                            的决定书（建设工程类）》；            深圳市人居环境委 《招商局光明科技园二期工程（A栋厂 8 环保验收 深环建验[2013]079号            员会 房）竣工环保验收意见》；                                            《招商局光明科技园有限公司关于招商                                            局光明科技园二期工程（A栋厂房）环境                                            保护设施竣工验收结果的公告》            深圳市光明新区城            市建设局； GMXQ201600022； 《深圳市光明新区房屋建筑工程竣工验 9 竣工验收备案            深圳市宝安区建设 GMXQ20120014 收备案收文回执》            局 根据光明项目建设时所适用的《深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知》（深 府〔2006〕94 号，以下简称“94 号文”），土地主管部门在供地环节向建设单位出具的批 准文件中不包含出具建设用地批准书。根据深圳市规自局于 2023 年 3 月 15 日向深圳市发 展和改革委员会出具的《深圳市规划和自然资源局关于我市建设项目“建设用地批准书”相 关情况的函》（深规划资源函〔2023〕612 号），“1992 年，全国人大常委会授予深圳经 济特区立法权。深圳充分利用特区立法权，不断探索土地管理制度改革创新，于 1994 年 出台并多次修订《深圳市经济特区土地使用权出让条例》（以下简称《条例》）。自 1994 年以来，我市土地管理工作依据《条例》开展，未设立建设用地批准书事项，建设项目无 需办理建设用地批准书。根据博时蛇口产园 REIT 和红土盐田港 REIT 扩募项目申报材料， 博时蛇口产园 REIT ……扩募项目均在 2007 年完成了土地审批相关工作，签订了土地使用 权出让合同，目前已取得合法权属文件不动产权证书。当时，深圳市相关土地管理工作适 用于《条例》（1998 年版）。根据《条例》（1998 年版），博时蛇口产园 REIT…… 扩 募项目无需办理建设用地批准书。” 基金管理人认为，基于光明项目建设时适用的 94 号文之规定及深圳市规自局的复函确 认，光明项目的用地合规手续不涉及缺失《建设用地批准书》的问题。 4.不动产项目的抵押条件和程序                                 96 根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（2007）4120号、深地合字（2007） 4122号）第二十七条约定，“本地块不得转让，不得分割办理《房地产证》；未经批准，不 能用于抵押。”《不动产权证书》附记记载，“本宗地不得转让，不得分割办理《房地产 证》；未经批准，不能用于抵押。” 因此，不动产项目未来未经批准不得进行抵押。 5.不动产项目的抵押、质押及查封情况 根据光明项目对应的《不动产权证书》《光明不动产查询结果》及招商光明的确认， 截至基调基准日，光明项目不存在抵押、查封等权利限制情况。 根据本基金管理人查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统 （https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至 2022 年 12 月 31 日，光明项目对应的租赁合 同项下应收取的租金不存在质押情形。 6.项目权属期限、经营资质及展期安排情况 本基金存续期 50 年，所投资的不动产项目资产土地使用权具有确定的到期日。根据不 动产项目对应的《不动产权证书》，光明项目土地到期日为 2057 年 6 月 28 日。基金管理 人将于不动产项目资产的土地使用权期限届满前，根据基金份额持有人大会决议申请土地 使用权续期，以确保本基金持续、稳定运作。如果不动产项目土地使用权续期申请获基金 份额持有人大会决议通过，基金管理人将依法向主管部门申请土地使用权续期，本基金将 有可能需要支付相关土地出让金。同时，本基金也面临不动产项目土地使用权期限届满不 能续期的风险，详见本招募说明书“第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”。 7.特殊类型项目符合相关法律法规的情况 就项目公司（光明）节能评估审查手续事项，深圳市宗唐科技开发有限公司（以下简 称“宗唐科技”）就光明项目A栋厂房、A-6厂房、B-3厂房和B-4厂房编制了《节能报告》。 根据宗唐科技出具的《节能报告》记载，根据现行有效的《固定资产投资项目节能审查办 法》（国家发展和改革委员会令第44号）、《广东省固定资产投资项目节能审查实施办法》 （粤发改资环〔2018〕268号）的相关规定，A栋厂房、A-6厂房、B-3厂房和B-4厂房按照 相关节能标准建设，符合建筑节能标准要求，不需要单独进行节能审查工作，由招商光明 自行编制或委托专业机构编制节能报告即可。招商光明已取得了由专业机构编制的节能报 告，因此已符合节能评估审查手续的要求。                                  97 综上，本基金管理人认为，基于宗唐科技的确认，光明项目A栋厂房、A-6厂房、B-3 厂房和B-4厂房未取得节能评估和审查文件的情况，不会对光明项目的权属认定及使用造成 实质性不利影响。 就前述节能评估和审查文件的情况，已由招商光明承诺赔偿项目公司（光明）因此所 遭受的全部损失（如有）作为风险缓释措施，承诺有效期截至光明项目所在地块的土地使 用权到期之日（包括土地使用权续期期间）。 8.不动产项目保险情况 （1）财产一切险 经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司签发了保单号为 PQYC202344030000001232的《财产一切险（2009版）保险单》，被保险人为招商光明及 其相关联公司，保险标的包括了光明加速器二期研发楼（即光明项目A栋厂房）、光明加 速器二期研发厂房（即光明项目A-6厂房、B-3厂房、B-4厂房）及招商光明名下的其他不 动产，保险财产包含建筑物结构、建筑物内部装修及用品、机器设备、室外财产、仓储物， 险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为1,983,863,830元（含不动产项目及招商光明名下 的其他不动产），保险期限自2023年4月1日0时起至2024年3月31日24时止。 据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《财产一切险保险单》不违反《中华人 民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。 经招商光明确认，当前财产一切险系参照购买保险时不动产项目的重置成本价值购买。 招商光明履行完毕项目重组相关程序后，光明项目对应的财产一切险项下不动产项目保险 权益的受益人应变更为项目公司（光明）。根据光明项目的交易安排，基金管理人和项目 公司将根据《基础设施基金指引》的规定，为不动产项目购买足额的财产一切保险。 （2）公众责任险 经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司签发了保单号为 PZAB202344030000000474的《公众责任保险（1995版）保险单》，被保险人为招商光明 及其相关利益方，保险标的包括了光明加速器二期研发楼（即不动产项目A栋厂房）、光 明加速器二期研发厂房（即不动产项目A-6厂房、B-3厂房、B-4厂房）及招商光明名下的 其他不动产，险种为公众责任险，保险期限自2023年4月1日0时起至2024年3月31日24时止。 据此，基金管理人认为，不动产项目所对应的《公众责任险保险单》不违反《中华人 民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。                           98 根据光明项目的交易安排，在本基金成立后，基金管理人和项目公司将根据《基础设 施基金指引》的规定，为不动产项目购买足额的公众责任保险。 9.基础资产转让行为的合法有效性 （1）转让安排概述 本基金取得新购入的不动产项目完全所有权的基本安排如下： 1）招商光明已将不动产项目重组至其新设并全资持股的项目公司（光明）； 2）基金管理人拟以本基金扩募发售资金，投资于招商蛇口产业园 2 期专项计划并持有 招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证券的全部份额，招商蛇口产业园 2 期专项计划拟 受让博时资本设立的 SPV（光明）的全部股权并向 SPV（光明）实缴出资、发放股东借款； 3）SPV（光明）拟受让招商光明持有的项目公司（光明）全部股权。 上述交易完成后，本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得光明项目 的所有权。 （2）关于不动产项目转让的限制 根据相关法律法规、政策，以及光明项目的固定资产投资管理手续相关文件、光明项 目对应的《深圳市土地使用权出让合同书》《不动产权证书》、招商光明融资文件并经招 商光明确认，光明项目的相关转让限制及解除情况如下： 1）土地出让合同和《不动产权证书》项下的转让限制及解除情况 根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（2007）4120 号、深地合字（2007） 4122 号）第七条约定，“本块土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营。”；第 二十四条约定，“根据《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定‘禁止转让 高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物’及第三十一条规定‘禁止改变高新区内工业用 地性质和建筑物功能，禁止将非商品性质的房地产转为商品性质’，故签订绿本出让合同， 土地性质为非商品房。”；第二十七条约定，“本地块不得转让，不得分割办理《房地产 证》；未经批准，不能用于抵押。”《不动产权证书》附记记载，“该宗地不得转让，不得 分割办理《房地产证》；未经批准，不能用于抵押。” 就上述转让限制，深圳市人民政府出具了相关批复，原则同意招商光明以光明项目开 展项目重组并办理不动产转移登记等相关手续。2022 年 11 月 3 日，光明区规自局向招商 蛇口出具《关于光明项目参与基础设施 REITs 扩募相关意见的复函》，确认对光明项目纳 入扩募以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。本基金管理人认为，本次新购                        99 入基础设施项目不受限于相关土地出让合同和《不动产权证书》项下的转让限制。 2）截至尽调基准日，涉及光明项目的相关工业用地产业监管规定项下的转让限制及解 除情况如下： 2.1）根据《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14 号）第二十二条第一款 规定，“以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让； 如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确。以出让 方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让，转让条件 在土地出让方案中予以明确。”第五条第二款规定，“各区政府（含新区管委会，下同）负 责承担辖区内区块线的日常维护和管理，负责线内重点产业项目遴选、工业用地管理及产 业项目监管等工作。各区产业部门负责区块线内工业用地的产业准入、综合绩效评估、租 赁转让、产业退出等产业全过程监管工作。”第二十三条规定，“一级线内工业用地的转让 或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企 业或生产性服务业企业，并有 3 年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），由各 区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见。” 根据《深圳市光明区工业区块线管理实施细则》第十一条规定，“一级线内工业用地的 转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工 业或从事科技服务、信息服务等的生产性服务业企业，并有 3 年以上合法纳税记录（或投 资方有合法纳税记录）。出让方应将拟受让企业的生产资质、纳税证明等相关材料报区工 业和信息化部门审核。凭区工业和信息化部门出具的审核文件到不动产登记部门办理交易 相关手续，对审核未通过的，相关部门不予办理交易手续。” 经基金管理人适当核查，光明项目位于一级线范围内。 根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通 知》（深府办规〔2020〕2 号，以下简称“《深圳工业楼宇转让办法》”）第十四条第一款 规定，“工业楼宇按照本办法规定转让的，受让人应持买卖合同等材料向区产业部门申请资 格条件审核。” 就上述转让限制，深圳市人民政府出具了相关批复，原则同意招商光明以光明项目开 展项目重组并办理不动产转移登记等相关手续。2022 年 11 月 9 日，深圳市光明区工业和 信息化局（以下简称“光明区工信局”）向招商蛇口出具《关于光明项目参与基础设施 REITs 扩募相关意见的复函》，确认对光明项目纳入扩募以 100%股权转让方式发行基础设                        100 施 REITs 无异议。基金管理人认为，本次新购入不动产项目不受限于相关工业用地产业监 管规定项下的转让限制。 2.2）根据《深圳工业楼宇转让办法》第四条第二款规定，“已供应用地的用地批准文 件或者土地使用权出让合同对工业楼宇及配套用房的转让有约定的，按照约定执行。其中， 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定土地为非商品性质的，地上的工业楼宇及配套 用房不得转让”；第七条规定，“用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让 或者未明确可以分割转让的工业楼宇及配套用房，除法律法规另有规定外，具有下列情形 之一的可分割转让：……（三）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准 的其他情形。按照前款规定进行转移登记后的工业楼宇或者配套用房，按照本办法规定不 得转让的，转移登记后仍不得转让；按照本办法规定仅能整体转让的，应以转移登记的全 部为单位进行整体转让。” 根据《深圳经济特区高新技术产业园区条例（2019 修正）》第二十八条第一款规定， “禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物”；第三十一条规定，“禁止改变高新 区内工业用地性质和建筑物功能，禁止将非商品性质的房地产转为商品性质”；第三十条规 定，“已取得高新区土地使用权或者建筑物的企业，其控股权变更时，市场监管部门应当在 五个工作日内书面通知高新区管理机构；其项目发生改变的，该企业应当自项目发生改变 之日起五个工作日内告知高新区管理机构，高新区管理机构应当根据本条例第三十六条的 规定重新认定入区资格。” 就上述转让限制，深圳市人民政府已经出具了相关批复，原则同意招商光明以光明项 目开展项目重组并办理不动产转移登记等相关手续，同意以项目公司（光明）100%股权转 让方式发行 REITs。基于以上，基金管理人认为，本次新购入不动产项目不受限于相关工 业用地产业监管规定项下的转让限制。 综上所述，光明项目的流转需事前取得深圳市人民政府、光明区规自局、光明区工信 局的同意。 2.3）借款合同项下的转让限制及解除情况 根据中国农业银行股份有限公司深圳南山支行与招商光明签订的《固定资产借款合同》 （编号：81010420210000049）、《固定资产借款合同》（编号：81010420210000150）、 《固定资产借款合同》（编号：81010420220000113）、《固定资产借款合同》（编号： 81010420220000118）第 3.7.1 条第（5）款的约定，借款人实施下列行为，应提前书面通知                             101 贷款人，并经贷款人同意：①实施承包、租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、并购、 分立、减少注册资本、合资、主要资产转让、重大对外投资、发行债券、申请停业整顿、 申请解散、申请破产等。 2022 年 10 月 24 日，中国农业银行股份有限公司深圳南山支行向招商光明出具《回 函》，同意招商光明以光明项目作为底层不动产项目开展项目重组并办理不动产转移登记 等相关手续，确认对于招商光明以光明项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 新购入项目申报，并以项目公司（光明）100%股权转让方式参与基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）新购入基础设施项目无异议。基于以上，基金管理人认为，本次新购入 基础设施项目不再受限于相关借款合同项下的转让限制。 （3）项目公司股权转让的合法有效性 1）转让安排的合法有效性 根据《关于企业国有资产交易有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号）的规 定，“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分 析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开 协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。” 国务院国有资产监督管理委员会于 2023 年 1 月 29 日出具了《关于深圳市招光物业租 赁有限公司产业园资产参与博时招商蛇口产业园 REIT 扩募有关事项的批复》，原则同意 以深圳市招光物业租赁有限公司产业园资产参与博时招商蛇口产业园 REIT 扩募的方案， 所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让的方式实施。基金管理人认为，光明项目通 过非公开协议转让的方式实施产权转让已经获得有效批准与授权。项目公司股权转让安排 未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2）转让对价的公允性 根据《项目公司股权转让协议》，若经交割审计确认的股权转让价款低于经国有资产 监督管理机构备案的股权国资评估价值，则各方均有权解除协议。 基金管理人对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相 关性和评估结果的公允性进行了核查，认为评估机构评估过程独立、假设前提合理、评估 方法的选取符合评估目的要求，评估结果与市场情况相符，可以作为定价的参考依据。根 据《扩募并新购入不动产指引》，基金管理人应召开基金份额持有人大会，基金份额持有                        102 人大会作出的决议应当包含拟购入不动产项目的交易价格或价格区间、定价方式或定价依 据等。      因此，基于基金管理人前述核查结果和基金份额持有人大会决议所确立的项目公司股 权转让对价形成机制具备公允性。      （4）原始权益人的内部授权      招商光明股东于2022年9月27日作出决定，同意招商光明以光明项目作为底层基础设施 项目开展光明项目，在招商局集团有限公司批复条件下，同意招商光明投资设立项目公司 （光明），并将招商光明持有的光明项目以国资部门最终批准的方式重组至项目公司（光 明）；在本基金认购专项计划的全部份额后，同意招商光明将项目公司（光明）100%股权 转让予专项计划或特殊目的公司等特殊目的载体（视最终重组方案和交易结构而定）；同 意招商光明就前述事项签署并适当履行重组协议、股权转让协议等相关书面文件，办理不 动产转移登记、股权转让工商变更登记等相关手续。      基于上述，基金管理人认为，原始权益人已就光明项目的开展获得相关内部批准与授 权，国务院国资委已经出具了《关于深圳市招光物业租赁有限公司产业园资产参与博时招 商蛇口产业园 REIT 扩募有关事项的批复》，光明项目所涉国有产权转让事项可通过非公 开协议转让的方式实施。原始权益人转让项目公司股权的上述安排不违反法律、行政法规 的强制性规定，应属合法、有效。      10.房屋租赁合同登记备案情况      根据招商光明的确认，截至尽调基准日，光明项目部分房屋租赁合同未办理登记备案 手续。      根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事 人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁 登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日 内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上 述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚 款。      根据《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同 登记备案手续的，不影响合同的效力。故，如不存在其他影响合同合法有效性的情形，仅 就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响房屋租赁合同的合法有效性，亦                         103 不会对基础设施项目房屋所有权及对应土地使用权的认定造成实质性不利影响。 根据国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站 （http://www.samr.gov.cn/）、“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国裁判文书网 （https://wenshu.court.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）和深圳市 住房城乡建设局网站（http://zjj.sz.gov.cn/）的查询结果，并经招商光明确认，截至尽调基 准日，招商光明未因不动产项目所涉房屋租赁合同的备案情况而被处以行政处罚或被追究 相关责任。 由于本次新购入不动产项目通过非货币出资的方式对光明项目进行重组，重组后光明 项目的不动产权人由招商光明变更为项目公司（光明），亦需要同步完成租赁合同的换签。 根据《项目公司（光明）股权转让协议》之安排，招商光明承诺于光明项目的不动产 权人变更为项目公司（光明）后尽其最大努力尽快完成租赁合同换签工作，将光明项目范 围内租赁合同的出租人变更为项目公司（光明）。考虑到部分租户内部决策时间长、审批 流程复杂等极端情况，招商光明承诺租赁合同换签工作应当在交割日后六（6）个月内完成。 在未完成全部租赁合同换签之前，招商光明需通过下述方式保障项目公司（光明）的利益： （1）招商光明需通过 EMS 快递或邮件等合理方式就光明项目产权变更、租赁合同出租人 变更及租金收款人的变更事项向未签署租赁合同补充协议的租户发送《租赁合同变更通知 书》；（2）尽其最大努力保障项目公司（光明）对租户的租金收取工作，及时向租户催缴 和收取租金，如租户于交割日后向招商光明支付租金的，招商光明应当于收到租金后及时 转付给项目公司（光明）。 鉴于当前不动产项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签完成后督促外 部管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。 11.不动产项目租户资格管理 根据光明项目对应的《深圳市土地使用权出让合同书》《国有土地使用证》《不动产 权证书》规定，光明项目所处地块只能用于高新办（深圳国家高新区领导小组办公室）批 准入区的科技企业加速器项目。 根据招商光明的说明，光明项目不在深圳国家高新区的管理范围内，深圳国家高新区 领导小组办公室（以下简称“高新办”）在光明项目历史运营期间未对光明项目的租户选择 和对外出租进行管理，租户选择和对外出租无需获得高新办的批准。 根据深圳市科技创新委员会（以下简称“科创委”，为高新办主管部门）于 2018 年 2 月                                    104 24 日发布的《深圳市科技创新委员会关于取消购买高新区厂房等行政审批事项的通知》， 自 2018 年 3 月 1 日起取消租用（包括增租）高新区厂房等行政审批事项，上述业务无需办 理行政许可手续。 根据科创委于 2022 年 10 月 11 日向招商蛇口出具的《深圳市科技创新委员会关于蛇口 产园 REIT 扩募事项的复函》，其中记载“招商局智慧城加速器二期项目目前不属于深圳国 家高新区范围，不适用《深圳经济特区高新技术产业园区条例》相关规定”。 根据基金管理人登录科创委官网（http://stic.sz.gov.cn/szgxq/index.html）查询，光明项 目所在位置并不属于深圳国家高新区公示的管辖园区范围。 基于以上，基金管理人认为，光明项目的运营并不存在高新办的出租限制，能够进行 市场化的运营管理。 12.原始权益人及其控股股东对相关事项的承诺 招商光明于 2022 年 9 月 27 日出具《关于在特定情形下购回全部基金份额或基础设施 项目权益之承诺函》，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等有关规定， 招商光明作为原始权益人特作出如下陈述和承诺：（1）招商光明所提供的文件资料真实、 准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。（2）如招商光明所提供的文件 资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，招商局光明科技园 有限公司应当购回基础设施基金全部扩募基金份额或新购入基础设施项目权益。 招商蛇口于 2022 年 9 月 27 日出具《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于在特定 情形下购回全部基金份额或基础设施项目权益之承诺函》，根据《公开募集基础设施证券 投资基金指引（试行）》等有关规定，招商蛇口作为原始权益人直接或间接控股股东、实 际控制人特作出如下陈述和承诺：（1）招商蛇口所提供的文件资料真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。（2）如招商蛇口、招商光明、项目公司（光明） 等相关主体所提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行 为的，本公司应当购回基础设施基金全部扩募基金份额或相应新购入基础设施项目权益。 四、不动产项目相关风险 详见本招募说明书“第一章 一般规定”之“第三节 风险因素”。                               105                第二节 经营业绩及财务状况分析 本次新购入光明不动产项目财务状况及经营业绩分析如下。 一、不动产项目财务状况及经营状况分析 为便于对比掌握光明项目历史经营情况，假设重组完成后所形成的资产、负债及相关 业务架构作为一个整体于 2019 年 1 月 1 日起已经存在，据此编制了光明项目相关资产及业 务的报表，德勤出具了编号为“德师报（审）字（23）第 S00079 号”的《备考财务报表及审 计报告》。以下关于项目公司（光明）财务及业务数据分析，以备考数据作为基础。 1.最近三年的财务报告及审计报告 （1）资产负债表                  项目公司（光明）资产负债表                                                                     单位：万元           项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 0.01 - - 应收账款 44.95 39.66 36.40 预付款项 - - - 其他应收款 - - - 存货 - - - 持有待售资产 - - - 其他流动资产 - - - 流动资产合计 44.96 39.66 36.40 非流动资产： 长期应收款 - - - 长期股权投资 - - - 投资性房地产 40,697.59 42,303.39 43,930.49 固定资产 - - -                             106 在建工程 - - - 无形资产 - - - 长期待摊费用 - - - 递延所得税资产 0.05 0.01 0.01 其他非流动资产 - - - 非流动资产合计 40,697.64 42,303.40 43,930.50 资产总计 40,742.60 42,343.06 43,966.90 流动负债： 短期借款 - - - 应付账款 20.48 1,209.96 1,245.15 预收款项 27.15 12.86 17.08 应付职工薪酬 - - - 应交税费 - - - 其他应付款 1,808.72 1,391.92 1,356.36 一年内到期的非流动负债 - - - 其他流动负债 216.28 69.80 156.34 流动负债合计 2,072.63 2,684.54 2,774.93 非流动负债： 长期借款 - - - 长期应付款 - - - 预计负债 - - - 递延收益 - - - 递延所得税负债 - - - 其他非流动负债 - - - 非流动负债合计 - - - 负债合计 2,072.63 2,684.54 2,774.93 所有者权益： 实收资本 0.01 - -                 107 资本公积 38,669.96 39,658.52 41,191.97 其他综合收益 - - - 专项储备 - - - 盈余公积 - - - 未分配利润 0.00 - - 所有者权益合计 38,669.97 39,658.52 41,191.97 负债和所有者权益总计 40,742.60 42,343.06 43,966.90 （2）利润表                项目公司（光明）备考利润表                                                            单位：万元           项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 一、营业收入 6,348.08 7,956.72 6,564.79 减：营业成本 2,944.90 2,982.73 3,098.94 税金及附加 374.18 158.43 121.41 销售费用 - - - 管理费用 35.30 33.45 58.21 财务费用 0.00 - - 其中：利息费用 - - - 利息收入 0.00 - - 加：其他收益 - - - 投资收益 - - - 公允价值变动收益（损失） - - - 信用减值利得（损失） -0.14 0.00 0.02 资产减值利得（损失） - - - 资产处置收益（损失） - - - 二、营业利润 2,993.56 4,782.10 3,286.26 加：营业外收入 55.80 44.16 7.50                      108 减：营业外支出 - - - 三、利润总额 3,049.35 4,826.26 3,293.76 减：所得税费用 762.34 1,206.56 823.44 四、净利润 2,287.02 3,619.69 2,470.32 持续经营净利润 2,287.02 3,619.69 2,470.32 终止经营净利润 - - - 五、其他综合收益的税后净额 - - - （一）不能重分类进损益的其他综合收益 - - - （二）将重分类进损益的其他综合收益 - - - 六、综合收益总额 2,287.02 3,619.69 2,470.32      2.财务与经营分析      （1）盈利能力分析      1）收入分析：      2020-2022 年度，项目公司（光明）营业收入分别为 6,564.79 万元、7,956.72 万元及 6,348.08 万元。其中，2021 年相较于 2020 年物业租赁收入有大幅增长，原因在于：（1） 研发办公出租率得以提升，体现为研发办公平均出租率提升 11%，研发厂房平均出租率提 升 1%。（2）研发厂房签约期内的租金涨幅大部分为 5%。（3）受 2020 年疫情期间租金 减免政策的影响，租金减免金额在 600 万元左右，2021 年租金收入未产生租金减免。2022 年物业租赁收入较 2021 年下降 24.74%，主要系受疫情影响，2022 年租金减免超 1900 万 元。      经核查，不动产报告期内不存在退税带来的营业外收入。各期营业收入构成及比例如 下表所示：                          项目公司（光明）营业收入情况                                                                                   单位：万元                    2022 年度 2021 年度 2020 年度       科目               金额 占比 金额 占比 金额 占比 物业租赁 5,107.60 80.46% 6,786.20 85.29% 5,530.74 84.25% 其他业务 1,240.40 19.54% 1,170.52 14.71% 1,034.06 15.75% 合计 6,348.08 100.00% 7,956.72 100.00% 6,564.79 100.00%                                        109 2）成本分析： 2020-2022 年度，项目公司（光明）营业成本分别为 3,098.94 万元、2,982.73 万元及 2,944.90 万元，营业成本逐年小幅下降。其中，2021 年较 2020 年主营业务成本减少，主要 系 2020 年维修费和广告费较 2021 年高 164 万元所致，这两项成本在 2021 年金额较少。若 剔除租金减免、维修费、广告费计提这些特殊因素，2021 年收入相比 2020 年上涨 11%， 2021 年成本相比 2020 年上涨 2%，收入和成本变动趋势一致。 各期营业成本构成及比例如下表所示：                                项目公司（光明）成本情况                                                                                       单位：万元                      2022 年度 2021 年度 2020 年度      科目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 物业租赁 2,144.96 72.84% 2,149.02 72.05% 2,292.78 73.99% 其他业务 799.94 27.16% 833.71 27.95% 806.15 26.01% 合计 2,944.90 100.00% 2,982.73 100.00% 3,098.94 100.00% 2020-2022 年度，项目公司（光明）期间费用分别为 58.21 万元、33.45 万元及 35.30 万元，主要为管理费用。2021 年度管理费用规模下降主要系中介服务费及其他管理费用下 降所致。2022 年度期间费用包含-0.01 元财务费用，系银行结息产生。                            项目公司（光明）费用情况                                                                                       单位：万元                    2022 年度 2021 年度 2020 年度 项目            金额 占营业收入比例 金额 占营业收入比例 金额 占营业收入比例 销售费用 - - - - - - 管理费用 35.30 0.56% 33.45 0.42% 58.21 0.89% 财务费用 -0.00 -0.00% - - - - 合计 35.30 0.56% 33.45 0.42% 58.21 0.89% 2020-2022 年度，项目公司（光明）期间费用占营业收入比例较小，均低于 1.00%，较 为稳定。项目公司（光明）的期间费用不会对其稳定运营造成不利影响。 3）利润分析： 2020-2022 年度，项目公司（光明）的营业利润分别为 3,286.26 万元、4,782.10 万元及 2,993.56 万 元 。 2020-2022 年 度 ， 项 目 公 司 （ 光 明 ） 毛 利 率 分 别 为 52.79% 、 62.51% 及                                              110 53.61%。项目公司（光明）具备良好的盈利能力，毛利率及净利率维持在较高水平，符合 其以房屋租赁为主营业务的特征。 （2）租赁运营情况分析： 1）出租率 光明科技园「科技企业加速器二期」研发厂房出租率长年维持稳定；研发办公于 2016 年竣工，运营至今约 7 年，前五年（即 2017 年至 2021 年）处于运营爬升期，平均出租率 逐年提升，2021 年出租率大幅提升主要受益于： ①光明招商局智慧城自 2007 年开始兴建，经十多年的不断发展，园区运营稳定，市场 知名度及口碑良好，培育了较多的知名企业，储备了大批潜在租户，在区域市场上具有较 强的招商能力。 ②随着 2020 年 8 月 18 日地铁 6 号线开通运营，光明新区与深圳市区的区域交通大幅 改善，经十多年的基础设施建设，光明区周边居住、商业及办公配套基本成熟，因此可承 接福田区、南山区的研发办公外溢需求。因招商局智慧城是光明新区入市最早、运营最成 熟、市场知名度最高、配套环境及物业品质较好的可研办公园区，且与光明区政府有较强 的留创园和产业引入合作，因此承接了较多对物业品质要求较高的迁移客户。根据历史合 同台账，2021 年光明项目新增签署的合同租赁面积为 14,929.91 平方米，占项目可租赁面 积的 13.49%，因此当年出租率录得较大提升。 ③光明区政府加大对生物医药企业的扶持引进，招商局智慧城研发用房承租客户以新 一代信息技术、生物医药、新能源、新材料产业为主，具备配套研究室条件的研发可研物 业供不应求。受益于产业结构高度契合政府产业政策，招商局智慧城的出租率出现了大幅 上升。 ④宏观经济层面来看，2022 年，光明区工业经济“稳”字当头，全区工业经济保持平稳 增长，规模以上工业增加值同比增长 4.9%，为稳全年经济增长提供重要支撑。2021 年规 模以上工业总产值为 3,650 亿元，同比增长 26.3%，达到了近 5 年来增长率的最高水平， 相比 2020 年实现了工业产值的大幅增长。受益于当年工业企业的高速发展，招商局智慧城 作为光明区内成熟的产业园区，2021 年的平均出租率也出现了大幅上升。 2021 年 1 月份，光明科技园「科技企业加速器二期」研发办公出租率为 92%，2021 年末实际出租率已达到 96%的水平，全年平均出租率为 93%。2021 年研发办公部分新签出 租面积 14,929.91 平方米，新签合同的入驻企业主要为信息技术产业和生物产业，符合园区                         111 发展定位，也反映出运营团队高效的运营水平。由于项目的进一步成熟，2022 年出租率继 续维持在较高水平，全年研发办公出租率平均值达到 95%的水平，研发厂房出租率为 99%。 同时，2020 年至 2022 年过往 3 年，研发厂房的平均出租率一直维持在 97%-100%的较高水 平。                         光明项目平均出租率情况     年份 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 研发办公 38% 63% 77% 81% 93% 95% 研发厂房 99% 100% 99% 98% 100% 99% 平均出租率 82% 84% 91% 91% 97% 97% 注：1、根据产权方提供的信息，2022 年之前自用展厅部分未包含在可出租面积范围内，2021 年末厂 房出租率为 100%，2022 年将自用展厅部分划入可出租面积范围内，因此 2022 年末厂房部分存在 1,066.43 平方米自用展厅面积未对外出租，预计 2023 年 5 月份对外出租，除该部分面积外，其余面积为满租状态。 2、根据产权方提供的信息，2019 年为留创园企业入驻光明科技园之首年，按照产权方统计数据口径，当 年光明科技园「科技企业加速器二期」平均出租率未包含留创园企业出租情况；2020 年开始，光明科技 园「科技企业加速器二期」平均出租率已包含留创园企业出租情况。      2）承租人行业分布      光明项目拥有多元化的租户基础。截至 2022 年 12 月 31 日，光明项目共有租户 95 个， 租赁面积占比超过 10%以上的行业为高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业、创新 创业服务。                          光明项目租户行业分布                                 租赁面积 占总出租面积的百分比             行业                                  (平方米) （%）            高端制造业 34,215.40 31.80%            生物产业 19,591.85 18.20%          新一代信息技术产业 14,721.47 13.70%           创新创业服务 11,072.31 10.30%            传统产业 9,351.28 8.70%           节能环保产业 7,191.64 6.70%           新能源新材料 5,837.03 5.40%             配套 4,100.80 3.80%             物联网 886.45 0.80%           文化创意产业 551.34 0.50%                                 112          合计 107,519.57 100.00% 3）租期分布 从光明项目租赁合同的年限来看，租赁年期一般为 1 至 3 年（占已出租面积 77%）。 截至 2022 年 12 月 31 日，光明项目暂无关联方租户。                        光明项目租期分布情况                             租约到期面积 占总出租面积的百分比          期间                              (平方米) （%）          2023 37,008.66 34.4%          2024 36,830.04 34.3%          2025 27,676.90 25.7%          2026 6,003.97 5.6%          合计 107,519.57 100.0% 4）前十大租户租赁情况 截至 2022 年 12 月 31 日，光明项目前十大租户租赁情况如下表所示。                    光明项目前十大租户租赁情况                 租赁面积 租赁期限 租赁日期 序号 承租方                 （平方米） （年） 起始日期 终止日期 1 租户1 10,837.88 2.6 2022/6/1 2024/12/31 2 租户2 5,928.06 1.3 2022/1/1 2023/4/30 3 租户3 3,726.01 1.4 2022/1/1 2023/5/31                                    3.2 2022/9/1 2025/11/6 4 租户4 3,690.84                                    3.9 2022/1/1 2025/11/16 5 租户5 3,687.81 2.2 2022/1/1 2024/3/31                                    2.3 2022/1/1 2024/4/30 6 租户6 3,315.84 3.0 2022/7/16 2025/7/15                                    1.8 2022/1/1 2023/10/31 7 租户7 3,015.11 4.0 2022/4/1 2026/3/31 8 租户8 2,988.86 4.0 2022/4/1 2026/3/31                              113                                            1.1 2022/1/1 2023/2/15 9 租户9 2,783.32 2.5 2022/1/1 2024/6/30                                            1.1 2022/1/1 2023/2/15 10 租户10 2,476.57 3.0 2022/10/1 2025/9/30         合计 42,450.30 由于 2022 年 1 月 1 日起租的租户均为因产业园物业费调整而换签合同的租户，新合同 的起始日期为 2022 年 1 月 1 日，故上表中项目前 10 大租户的实际租赁日期并非均为 2022 年。经对比，截至 2021 年末的前 10 大租户在换签后，共计有 6 大租户仍位于 2022 年前 10 大租户之列。 根据企业提供的历史合同，前 10 大租户的实际租赁日期如下，租期均大于三年。根据 历史合同，前 10 大租户的实际租赁日期如下，租期均大于三年。                       光明项目前十大租户实际租赁日期                                   租赁期限 租赁日期        序号 承租方                                   （年） 实际租赁起始日期 终止日期        1 租户1 12.0 2013/1/15 2024/12/31        2 租户2 9.5 2013/11/1 2023/4/30        3 租户3 5.8 2017/9/1 2023/5/31        4 租户4 4.5 2021/5/17 2025/11/16        5 租户5 11.1 2013/3/10 2024/3/31        6 租户6 7.7 2017/10/24 2025/7/15        7 租户7 4.0 2022/4/1 2026/3/31        8 租户8 4.0 2022/4/1 2026/3/31        9 租户9 6.3 2018/3/16 2024/6/30        10 租户10 7.5 2018/4/1 2025/9/30 （3）资产分析 1）资产构成及变动情况：                           项目公司（光明）资产构成情况                                                                          单位：万元        科目 2022 年末 2021 年末 2020 年末                                      114                金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动资产合计 44.96 0.11% 39.66 0.09% 36.40 0.08% 非流动资产合计 40,697.64 99.89% 42,303.40 99.91% 43,930.50 99.92% 资产总计 40,742.60 100.00% 42,343.06 100.00% 43,966.90 100.00% 截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）资产总额分别为 43,966.90 万元、42,343.06 万元及 40,742.60 万元，公司资产总额小幅下降，主要系投资性房地产折旧所致。 从资产结构看，截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）非流动资产占总资产的比重 分别为 99.92%、99.91%及 98.89%，逐年下降，主要系投资性房地产折旧所致。项目公司 （光明）资产结构较为稳定，非流动资产为公司资产的最主要部分。 2）流动资产分析：                        项目公司（光明）流动资产构成情况                                                                                 单位：万元                        2022 年末 2021 年末 2020 年末 科目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 0.01 0.02% - - - - 应收账款 44.95 99.98% 39.66 100.00% 36.40 100.00% 流动资产合计 44.96 100.00% 39.66 100.00% 36.40 100.00% 截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）流动资产分别为 36.40 万元、39.66 万元及 44.96 万元，主要为应收账款。应收账款系租赁应收款。 3）非流动资产分析                    项目公司（光明）非流动资产构成情况                                                                                 单位：万元                   2022 年末 2021 年末 2020 年末 科目              金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性房地产 40,697.59 100.00% 42,303.39 100.00% 43,930.49 100.00% 递延所得税资产 0.05 0.00% 0.01 0.00% 0.01 0.00% 非流动资产合计 40,697.64 100.00% 42,303.40 100.00% 43,930.50 100.00% 截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）非流动资产分别为 43,930.50 万元、42,303.40 万元及 40,697.64 万元，非流动资产金额整体呈现下降趋势。项目公司（光明）非流动资产 主要由投资性房地产构成，投资性房地产变动主要系累计折旧逐年增加导致。 （4）负债分析                                       115 1）负债构成及变动情况                      项目公司（光明）负债构成情况                                                                               单位：万元                     2022 年末 2021 年末 2020 年末       科目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 流动负债合计 2,072.63 100.00% 2,684.54 100.00% 2,774.93 100.00% 非流动负债合计 - - - - - - 负债合计 2,072.63 100.00% 2,684.54 100.00% 2,774.93 100.00% 截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）负债总额分别为 2,774.93 万元、2,684.54 万 元及 2,072.63 万元，总负债规模呈下降趋势。从负债构成来看，截至 2020-2022 年末，项 目公司（光明）负债均由流动负债构成。 2）流动负债分析                   项目公司（光明）流动负债构成情况                                                                               单位：万元                     2022 年末 2021 年末 2020 年末       科目                 金额 占比 金额 占比 金额 占比 应付账款 20.48 0.99% 1,209.96 45.07% 1,245.15 44.87% 预收款项 27.15 1.31% 12.86 0.48% 17.08 0.62% 其他应付款 1,808.72 87.27% 1,391.92 51.85% 1,356.36 48.88% 其他流动负债 216.28 10.43% 69.80 2.60% 156.34 5.63% 流动负债合计 2,072.63 100.00% 2,684.54 100.00% 2,774.93 100.00% 截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）流动负债分别为 2,774.93 万元、2,684.54 万 元及 2,072.63 万元，呈下降趋势。截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）流动负债主要 由应付账款及其他应付款购成，应付账款占流动负债的比例分别为 44.87%、45.07%及 0.99%，其他应付款占流动负债的比例分别为 48.88%、51.85%及 87.27%。2022 年末应付 账款较 2021 年末下降 98.31%，主要系工程款结清结转所致。 经核查，应付账款全部为尚未结转的工程款项；预收款项全部为租金预收款；其他应 付款均为押金及保证金；其他流动负债为预提费用。 3）非流动负债分析                                       116      截至2020-2022 年末，项目公司（光明）均不存在非流动负债。      （5）偿债能力分析      项目公司（光明）报告期末偿债能力指标如下表所示：                        项目公司（光明）偿债能力          项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末 流动比率（倍） 0.02 0.01 0.01 速动比率（倍） 0.02 0.01 0.01 资产负债率 5.09% 6.34% 6.31% 注：备考报表系基于历史情况进行假设，根据重组安排，光明项目重组完成后，光明将以现金形式注入项 目公司（光明）约 2,400 万元（拟定金额，实际金额以重组完成时点财务情况为准），注入该现金后，项 目公司（光明）流动比率及速动比率将达到 1.00。      从短期偿债能力指标看，截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）流动比率分别为 0.01、0.01 及 0.02，速动比率分别为 0.01、0.01 及 0.02。截至 2020-2022 年末，项目公司 （光明）流动比率、速动比率较低，主要系招商光明向项目公司（光明）开展资产重组的 分割安排所致。      从长期偿债能力指标看，截至 2020-2022 年末，项目公司（光明）资产负债率分别为 6.31%、6.34%及 5.09%，资产负债率小幅波动，但整体保持在较低水平，长期偿债能力优 良。      （6）资本性支出情况      报告期内项目公司（光明）不存在重大投资或资本性支出、重大资产业务重组等事项。 基金发行后预计的重大资本性支出计划详见“第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现 金流测算分析”。      （7）日后事项、或有事项以及其他重要事项      根据德勤出具的备考财务报表及审计报告，截至 2022 年末，项目公司（光明）不存在 对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重要事项。      二、不动产项目重要现金流提供方      2022 年度德图仪表（深圳）有限公司提供的现金流占标的不动产项目同一时期的现金 流总额比例超过 10%，因此德图仪表（深圳）有限公司被认定为重要现金流提供方。因德                                  117 图仪表（深圳）有限公司为单一重要现金流提供方，现就其主要信息披露如下：     （一）基本情况及主营业务     德图仪表（深圳）有限公司作为外资企业，总部位于德国，是全球领先的专业生产便 携式电子测量仪器的生产厂家之一，自 1957 年成立至今已研发生产超过 500 多种测量仪器， 主要用于测量温度、风速、光照、PH 值、湿度、气压、气体浓度以及水的质量，在全球多 地设有分公司。经核查，截至尽职调查基准日，重要现金流提供方经营情况稳定，未发现 异常情况。     德图仪表（深圳）有限公司的控股股东为在香港注册的德图（亚洲）有限公司，德图 （亚洲）有限公司在中国境内同时还 100%持股德图仪器国际贸易（上海）有限公司。德 图仪表（深圳）有限公司和德图仪器国际贸易（上海）有限公司均属于德国德图集团在中 国的子公司。     德国德图集团是全球便携式及在线测量技术领域的主要参与者之一，1957 年诞生于德 国黑森林，拥有超过 60 年的测量技术经验，拥有 37 个子公司，每年为全球超过 30 万的用 户提供服务，涉及暖通空调制冷、燃烧和排放测试、食品安全与质量、制药业等诸多领域。 德国德图集团进入中国已经超过 20 年，为大中华区的各行各业提供了优质的仪器和解决方 案，已成为中国仪器仪表市场的一个重要品牌。     （二）公司财务及资信情况     德图仪表（深圳）有限公司财务情况未公示，经核查重要现金流提供方对招商光明的 租金支付流水，截至尽职调查基准日，未发现重要现金流提供方财务情况存在异常，财务 情况预计可支撑本次不动产项目相关租赁业务的稳定，历史履约情况正常，基金管理人认 为重要现金流提供方履约能力稳定。     经核查，截至尽职调查基准日，重要现金流提供方无公开披露的主体信用评级。     经 查 询 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统 （ www.gsxt.gov.cn ） 、 中 国 证 监 会 网 站 （ www.csrc.gov.cn ） 、 中 国 银 行 保 险 监 督 管 理 委 员 会 网 站 （ http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html ） 、 中 国 人 民 银 行 网 站 （http://www.pbc.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询网站 （http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、 深 圳 信 用 网 （ https://www.szcredit.com.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （http://zxgk.court.gov.cn/）、中国市场监管行政处罚文书网（http://cfws.samr.gov.cn/）、国                                         118 家税务总局重大税收违法案件信息公布栏（http://hd.chinatax.gov.cn/nszx/InitMajor.html）等 网站。截至 2022 年 12 月 31 日，前述信息渠道显示重要现金流提供方在最近一年内：不存 在因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚的情形，不存在在金融 监管、工商、税务等方面存在重大行政处罚或违法情形的记录，不存在因违法违规行为、 失信行为而被列入失信被执行人名单的情形。       （三）与原始权益人过往业务合作情况       截至 2022 年 12 月 31 日，重要现金流提供方与原始权益人招商光明不存在关联关系， 业务合作主要为依据租赁合同进行的房屋租赁业务，除此之外无其他过往业务合作。       德图仪表（深圳）有限公司作为承租人，在拟购入不动产项目中 2020-2022 年的租赁 情况如下：                     德图仪表（深圳）有限公司在拟购入不动产项目中的租赁情况                            2020 年租金和物管费 2021 年租金和物管费 2022 年租金和物管费 租户 起租日 租赁项目                                  （元） （元） （元） 德图仪表（深 2018 年 6 光明                                  6,011,780.00 6,293,237.00 6,488,858.00 圳）有限公司 月1日 项目       经核查德图仪表（深圳）有限公司在不动产项目中 2020-2022 年的租赁情况以及租金 支付情况，截至尽职调查基准日，除由于续签合同时期因为合同流程尚未走完导致无法支 付租金外，德图仪表（深圳）有限公司作为承租人租金均足额支付，未出现欠缴租金、提 前退租等情况，历史租金支付情况正常，其履约情况稳定。       根据运营管理机构的相关制度，一般在合同期限届满 2 个月前，运营管理机构会向租 户发送《关于续签房屋租赁合同的通知》，并与租户进行续约接洽。但针对包括德图仪表 （深圳）有限公司在内的重要租户，运营管理机构一方面会通过较频繁的交流沟通（每 1- 2 周一次）解决租户问题，与租户保持良好关系；另一方面会提前 6-12 个月尽早与租户确 认续租事宜。据运营管理机构介绍，德图仪表（深圳）有限公司自 2013 年入园以来，租赁 关系维护良好，历史多次续约情况良好，租户粘度较高。同时，运营管理机构基于日常与 企业的交流情况，判断企业在 2024 年底租赁合同到期后将正常续约。                                     119                       第三节 原始权益人 本次扩募拟购入项目的原始权益人为招商局光明科技园有限公司。 一、基本情况 截至 2022 年 12 月 31 日，招商局光明科技园有限公司的基本情况如下表所示。              招商局光明科技园有限公司基本情况 注册名称 招商局光明科技园有限公司 法定代表人 齐子元 注册资本 1,160,000,000 元 住所 深圳市光明区凤凰街道凤凰社区观光路招商局光明科技园 A3 栋 D401 邮政编码 518100 统一社会信用代码 914403007675530302 设立时间 2004 年 9 月 22 日              物业管理；投资兴办实业（具体项目另行申报） ； 停车场服务；住房租 经营范围 赁；非居住房地产租赁；电动汽车充电基础设施运营。除依法须经批准的项目            外，凭营业执照依法自主开展经营活动。 登记状态 在营（开业）企业 二、股权结构、组织架构、治理结构及内控情况 （1）股权结构 截至 2022 年 12 月 31 日，招商光明股权结构如下：                         招商光明股权结构图                        招商局蛇口工业区控股股份                            有限公司                                         100%                        招商局光明科技园有限公司                                   120 截至 2022 年 12 月 31 日，招商光明的股东为招商蛇口。 最近 36 个月内，招商光明未发生过控制权变动情况，控股股东为招商蛇口。 截至尽调基准日，招商蛇口的基本情况如下：                           招商蛇口的基本情况 注册名称 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 英文名称 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd 法定代表人 许永军 注册资本 773,909.8182万元人民币 住所 广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 邮政编码 518067 统一社会信用代码 914400001000114606 设立时间 1992年2月19日 电话 0755-26818600 传真 0755-26818666 股票简称 招商蛇口 股票代码 001979.SZ 股票上市交易所 深圳证券交易所 公司网址 http://www.cmsk1979.com                  城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、                金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母                港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业 经营范围 产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；                物业管理；水上运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务                有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。（依法须经批准的项目，经相                关部门批准后方可开展经营活动。） 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，SZ.001979）是招商局集团旗 下城市综合开发运营板块的旗舰企业，拥有 4 个上市平台，着力构建企业高质量、可持续 发展引擎。《福布斯》全球企业 2000 强第 394 位。                                   121 根据十四五战略规划，招商蛇口以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，强化 区域聚焦与城市深耕、产融结合与内外协同、产业聚集与资产管理，配套提供多元化的、 覆盖全生命周期的产品与服务。在产业园区、集中商业、物业服务、邮轮、会展、社区开 发、大健康、文化、酒店公寓等专业或特色领域，培育和输出 25 条标杆型产品线，360 度 启航美好生活新方式，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。2020-2022 年，招 商蛇口实现营业收入分别为 12,962,081.84 万元、16,064,341.30 万元和 18,300,265.91 万元。 2020-2022 年，招商蛇口营业收入同比增幅分别为 32.71%、23.93%、13.92%。2020-2022 年，招商蛇口分别实现净利润 1,691,330.21 万元、1,520,173.71 万元和 909,847.732 万元。 截至 2022 年末，招商蛇口总资产规模 8,864,71 亿元，业绩位居行业前列，业务覆盖全球超 110 个城市和地区，全业态开发精典项目超 620 个。 （2）组织架构 截至 2022 年 12 月 31 日，招商光明的组织架构如下图所示：                      招商局光明科技园组织架构图 （3）治理结构 招商光明按照《公司法》和其他有关规定，及现代企业制度要求，不断完善公司法人 治理结构，制订了《招商局光明科技园有限公司章程》，构建了较为完善的制度体系，规 范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级管理、责任权利分明的管理机制，确保公 司经营工作有序、高效地进行。 公司为一个股东的有限责任公司，不设股东会。公司设董事会，董事会对股东负责， 董事会成员 3 名，其中董事长 1 人。公司不设监事会，设监事 1 名，监事由股东任命产生， 负责对董事和高级管理人员执行公司职务的行为是否符合法律、行政法规、公司章程或者                                 122 股东决定进行监督。公司设立经营管理机构，经营管理机构设经理 1 人，经理对董事会负 责。      （4）内部控制情况      招商光明为招商蛇口的全资子公司，适用招商蛇口内部控制制度。招商蛇口为规范企 业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效率和经济性，保证资金安全及财务报 告的真实性、可靠性和决策有效性，以公司章程和生产经营活动实际为基础，制定并执行 了内控制度、管理制度、风险控制制度，包括：园区租赁业务管理指引、招商产业广告资 源管控手册、产业园区事业部付款管理指引、产业园区事业部收入核算指引等。      《园区租赁业务管理指引》是为了规范事业部产业园区租赁业务管理，建立健全的租 赁业务内部控制制度，提高事业部租赁业务经营效果，更好地保障事业部发展和规划利润 的实现，适用于产业园区事业部管理范围内的产业园区租赁业务，包括但不限于房屋、房 间、工位、广告位、场地等。该指引对年度租金价格、租金折扣审批权限方案、合同管理、 合同更名、欠租管理、合同续约、退租管理、临时收入管理、租赁资源初始化及调整、持 有型物业租金减免的工作程序做出了详细而明确的规定。      《产业园区事业部付款管理指引》是为了规范产业园区事业部管理权范围内各类付款 管理，明确付款的审批流程，明确发起人、审核和审批人的职责，提高工作效率，适用产 业园区事业部各部门及下属单位的日常经营性支出，包括各专业公司管理物业（含代管项 目）的运营成本支出、各部门主责的项目前期调研费用及专项费用等。该指引对年度预算 及资金计划、确定付款主体、ERP 付款审批流程、付款审批程序的工作程序做出了详细而 明确的规定。      《产业园区事业部收入核算指引》是为了规范产业园区事业部现有经营业务收入核算 工作，明确收入确认依据及收入确认标准，提高收入核算的准确性及完整性，适用于产业 园区事业部管理范围内全资公司。该指引对收入核算总则、产园经营业务收入分类、各类 经营业务收入核算、增值税发票的开具做出了详细而明确的规定。      《招商产业广告资源管控手册》适用于招商产业深圳地区所辖物业的广告资源管控， 主要针对蛇口网谷、南海意库及其他未来新增项目,暂不适用于外地项目。该手册对广告资 源（包括项目自营广告资源及第三方广告位）占用的管理、广告收费的管理等方面制定了 相应的操作规范。                       123 整体上，包括上述制度在内的所有内控制度有利于保证招商蛇口内部各部门、各分子 公司的顺畅运转，为招商蛇口进一步发展奠定了良好的基础，确保了招商光明日常业务开 展具备良好的内部控制。 三、公司主营业务概况 （1）经营范围及主要产品 招商光明聚焦投资性物业出租业务。目前，招商光明以智能制造、生物科技、电子商 贸、创意内容等战略新兴产业为主导，有效引领片区产业集聚和全新升级，打造集产业、 商业、居住、商务、会展等于一体的产、网、融、城新型智慧产城社区。入驻企业逾 100 家，园区内还具备创新孵化基地——招商创库。 （2）主营业务构成 2020-2022 年度，招商光明主营业务收入结构如下表所示：                   招商光明主营业务收入具体构成情况                                                                          单位：万元                        2022 年度 2021 年度 2020 年度        项目                    金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性物业出租业务 16,953.67 100.00% 15,009.64 100.00% 10,546.12 100.00%      合计 16,953.67 100.00% 15,009.64 100.00% 10,546.12 100.00% 招商光明主营业务主要为投资性物业出租业务。2020-2022 年度，招商光明主营业务 收入分别为 10,546.12 万元、15,009.64 万元及 16,953.67 万元。2020-2022 年度，招商光明 收入增长率分别为-1.77%、42.32%和 12.95%，整体呈增长态势。2020-2022 年度，招商光 明投资性物业出租业务的收入分别为 10,546.12 万元、15,009.64 万元及 16,953.67 万元，占 主营业务收入的比重均为 100%。 （3）主营业务毛利润情况 2020-2022 年度，招商光明主营业务毛利润如下表所示：                    招商光明主营业务销售毛利润情况                                                                          单位：万元                         2022 年度 2021 年度 2020 年度        项目                     金额 占比 金额 占比 金额 占比 投资性物业出租业务 5,000.57 100.00% 9,268.86 100.00% 6,248.77 100.00%       合计 5,000.57 100.00% 9,268.86 100.00% 6,248.77 100.00% 2020-2022 年度，招商光明主营业务毛利润率如下表所示：                                        124                    招商光明主营业务销售毛利润率情况          项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度       投资性物业出租业务 29.50% 61.75% 59.25%          合计 29.50% 61.75% 59.25% 注：以上毛利润率为税前口径 2020-2022 年度，招商光明主营业务销售毛利润分别为 6,248.77 万元、9,268.86 万元和 5,000.57 万元。2020-2022 年度，招商光明毛利润增长率分别为-5.90%、48.33%和-46.05%。 2020-2022 年度，招商光明主营业务毛利率分别为 59.25%、61.75%和 29.50%。2022 年度， 招商光明的毛利率相对较低，主要系：（1）由于新冠疫情影响，招商光明对租户进行租金 减让，营业收入增速相对较低；（2）光明科技园 C 地块一期项目竣工并投入使用，折旧、 人工、运营等成本增速较快，而新投入项目在培育阶段营业收入水平相对较低，营业收入 增速不及成本增速；（3）2022 年招商光明调整物业费收付方式，以总额法确认物业收入 及成本，由于物业收入主要用于支付物业管理公司费用，毛利率较低，整体主营业务毛利 率相对下降。综上，2022 年由于营业收入整体增速大幅低于营业成本增速，招商光明主营 业务毛利率水平大幅下降。 四、最近三年主要财务数据及财务指标 1.财务数据 招商光明 2020 年度财务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具 了德师报（审）字（21）第 P00630 号标准无保留意见的审计报告。招商光明 2021 年度财 务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了德师报（审）字（22） 第 P00955 号标准无保留意见的审计报告。招商光明 2022 年度财务报告经德勤华永会计师 事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了德师报（审）字（23）第 P00326 号标准无保留 意见的审计报告。 （1）合并资产负债表                      招商光明合并资产负债表                                                          单位：万元             项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末 流动资产： 货币资金 86.88 136.76 84.95 集团存款 - - -                               125         项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末 应收账款 537.37 304.30 42.97 预付款项 0.60 0.60 0.60 应收资金集中管理款 52,537.16 613.30 其他应收款 520.87 256.56 1,494.27 其他流动资产 1,830.04 5,684.98 4,416.58 流动资产合计 55,512.92 6,996.50 6,039.36 非流动资产： 投资性房地产 174,976.35 163,130.51 137,622.46 固定资产 56.80 74.50 42.14 长期待摊费用 - 1.19 15.48 递延所得税资产 4.93 4.44 0.13 其他非流动资产 - - - 非流动资产合计 175,038.09 163,210.65 137,680.22 资产总计 230,551.00 170,207.14 143,719.58 流动负债： 短期集团借款 - - - 应付账款 19,401.48 16,530.83 17,924.14 预收款项 193.30 75.37 73.32 合同负债 5.63 - - 应付职工薪酬 1,340.89 612.51 604.80 应交税费 117.82 930.11 1,868.52 其他应付款 48,378.91 56,458.88 48,682.62 一年内到期的非流动负债 1,125.08 3,190.40 1,120.10 其他流动负债 1,557.64 1,039.07 1,487.28 流动负债合计 72,120.76 78,837.16 71,760.78 非流动负债： 长期借款 36,045.23 35,456.65 20,669.34                     126            项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末 长期集团借款 - - - 递延收益 7.06 7.06 7.06 非流动负债合计 36,052.29 35,463.71 20,676.40 负债合计 108,173.05 114,300.87 92,437.19 股东权益： 实收资本 116,000.00 50,000.00 50,000.00 盈余公积 637.79 590.63 128.24 未分配利润 5,740.15 5,315.64 1,154.15 股东权益合计 122,377.95 55,906.27 51,282.39 负债和股东权益总计 230,551.00 170,207.14 143,719.58 数据来源：（1）招商光明 2022 年审计报告、招商光明 2021 年审计报告、招商光明 2020 年审计报告。 敬请注意，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，均系计算中四舍五入造成，下同。（2） 应收资金集中管理款，系招商光明根据招商蛇口要求，归集至招商蛇口总部进行统一调配、管理的款项。 根据财政部于 2021 年 12 月 31 日发布的《企业会计准则解释第 15 号》，招商光明 2022 年年度审计报告 根据重要性原则，在“其他应收款”项目之上增设“应收资金集中管理款”项目单独列示，并对 2021 年末数 据进行重新分类。 （2）合并利润表                         招商光明合并利润表                                                                    单位：万元           项目 2022年度 2021年度 2020年度 一、营业收入 16,953.67 15,009.64 10,546.12 减：营业成本 11,953.10 5,740.78 4,297.35 税金及附加 627.86 315.37 247.21 销售费用 - - - 管理费用 127.35 102.27 695.94 研发费用 - - - 财务费用 3,365.54 2,821.19 1,849.15 其中：利息费用 3,373.90 2,826.08 1,852.57 利息收入 11.19 5.64 4.45                                   127 加：其他收益 90.38 69.94 234.31 信用减值利得(损失) -7.07 -17.25 0.27 资产处置收益(损失) 0.34 0.90 - 二、营业利润 963.46 6,083.62 3,691.05 加：营业外收入 63.10 172.69 57.98 减：营业外支出 0.03 108.44 147.55 三、利润总额 1,026.53 6,147.87 3,601.48 减：所得税费用 554.85 1,523.99 774.10 四、净利润 471.68 4,623.88 2,827.38 持续经营净利润 471.68 4,623.88 2,827.38 五、综合收益总额 471.68 4,623.88 2,827.38 数据来源：招商光明 2022 年审计报告、招商光明 2021 年审计报告、招商光明 2020 年审计报告。 （3）合并现金流量表                       招商光明合并现金流量表                                                                    单位：万元            项目 2022年度 2021年度 2020年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 21,099.94 15,380.28 10,783.07 收到的税费返还 4,608.13 - - 收到其他与经营活动有关的现金 3,420.75 1,640.22 1,712.77 经营活动现金流入小计 29,128.82 17,020.50 12,495.84 购买商品、接受劳务支付的现金 6,979.26 648.21 2,147.68 支付给职工以及为职工支付的现金 2,072.04 1,457.11 1,670.09 支付的各项税费 2,450.29 2,222.86 888.81 支付其他与经营活动有关的现金 961.33 437.45 557.85 经营活动现金流出小计 12,462.92 4,765.63 5,264.42 经营活动产生的现金流量净额 16,665.90 12,254.87 7,231.41 二、投资活动产生的现金流量：                                128      处置固定资产、无形资产和其他长期资                                            1.75 2.62 0.97 产收回的现金净额      投资活动现金流入小计 1.75 2.62 0.97      购建固定资产、无形资产和其他长期资                                     23,165.83 33,601.44 16,357.51 产支付的现金      投资活动现金流出小计 23,165.84 33,601.44 16,357.51      投资活动产生的现金流量净额 -23,164.09 -33,598.82 -16,356.53      三、筹资活动产生的现金流量：      吸收投资收到的现金 66,000.00 - -      取得借款收到的现金 23,846.55 18,094.47 13,603.38      收到其他与筹资活动有关的现金 10,544.01 7,249.44 -      筹资活动现金流入小计 100,390.56 25,343.92 13,603.38      偿还债务支付的现金 25,310.20 1,258.64 -      分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,634.92 1,366.66 688.19      支付其他与筹资活动有关的现金 66,997.13 1,322.86 3,859.73      筹资活动现金流出小计 93,942.25 3,948.15 4,547.92      筹资活动产生的现金流量净额 6,448.31 21,395.76 9,055.46      四、汇率变动对现金及现金等价物的影                                               - - - 响      五、现金及现金等价物净增加额 -49.88 51.81 -69.66      加：期初现金及现金等价物余额 136.76 84.95 154.60      六、期末现金及现金等价物余额 86.88 136.76 84.95     数据来源：招商光明 2022 年审计报告、招商光明 2021 年审计报告、招商光明 2020 年审计报告。       2.财务数据分析       （1）资产分析                                招商光明资产构成情况                                                                     单位：万元，%        科项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末                                    129                    数额 占比 数额 占比 数额 占比 货币资金 86.88 0.04 136.76 0.08 84.95 0.06 集团存款 - - - - - - 应收账款 537.37 0.23 304.30 0.18 42.97 0.03 预付款项 0.60 0.00 0.60 0.00 0.60 0.00 应收资金集中管                   52,537.16 22.79 613.30 0.36 - - 理款 其他应收款 520.87 0.23 256.56 0.15 1,494.27 1.04 其他流动资产 1,830.04 0.79 5,684.98 3.34 4,416.58 3.07 流动资产合计 55,512.92 24.08 6,996.50 4.11 6,039.36 4.20 长期股权投资 0.01 0.00 - - - - 投资性房地产 174,976.35 75.89 163,130.51 95.84 137,622.46 95.76 固定资产 56.80 0.02 74.50 0.04 42.14 0.03 长期待摊费用 - - 1.19 0.00 15.48 0.01 递延所得税资产 4.93 0.00 4.44 0.00 0.13 0.00 非流动资产合计 175,038.09 75.92 163,210.65 95.89 137,680.22 95.80 资产总计 230,551.00 100.00 170,207.14 100.00 143,719.58 100.00      截至 2020-2022 年末，招商光明的总资产分别为 143,719.58 万元、170,207.14 万元和 230,551.00 万元，招商光明资产规模保持增长态势。截至 2021 年末，招商光明总资产较 2020 年末增加 26,487.56 万元，增长 18.43%，主要系投资性房地产大幅增加所致。截至 2022 年末，招商光明总资产较 2021 年末增加 60,343.86 万元，增长 35.45%，主要系投资 性房地产增加和应收资金集中管理款大幅增加所致。      招商光明资产结构较为稳定，呈现出流动资产占比较低，非流动资产占比较高的特点。 招商光明流动资产主要由货币资金、集团存款、应收账款、预付款项、应收资金集中管理 款、其他应收款、其他流动资产等科目构成。截至 2020-2022 年末，招商光明流动资产合 计分别为 6,039.36 万元、6,996.50 万元和 55,512.92 万元，占资产总额的比重分别为 4.20%、 4.11% 和 24.08% 。 截 至 2022 年 末 ， 招 商 光 明 流 动 资 产 合 计 占 资 产 总 额 的 比 重 增 长 至 24.08%，主要系集团增资导致集团存款大幅增加所致。招商光明非流动资产主要由投资性 房地产、固定资产、长期待摊费用、递延所得税资产等科目构成。截至 2020-2022 年末，                                        130 招商光明非流动资产合计分别为 137,680.22 万元、163,210.65 万元和 175,038.09 万元，占 资产总额的比重分别为 95.80%、95.89%和 75.92%。截至 2020-2022 年末，招商光明投资 性房地产分别为 137,622.46 万元、163,130.51 万元和 174,976.35 万元，占资产总额的比重 分别为 95.76%、95.84%和 75.89%。      （2）负债分析                                  招商光明负债构成情况                                                                                  单位：万元、%                            2022 年末 2021 年末 2020 年末         项目                        数额 占比 数额 占比 数额 占比 应付账款 19,401.48 17.94 16,530.83 14.46 17,924.14 19.39 预收款项 193.30 0.18 75.37 0.07 73.32 0.08 合同负债 5.63 0.01 - - - - 应付职工薪酬 1,340.89 1.24 612.51 0.54 604.80 0.65 应交税费 117.82 0.11 930.11 0.81 1,868.52 2.02 其他应付款 48,378.91 44.72 56,458.88 49.39 48,682.62 52.67 一年内到期的非流动                       1,125.08 1.04 3,190.40 2.79 1,120.10 1.21 负债 其他流动负债 1,557.64 1.44 1,039.07 0.91 1,487.28 1.61 流动负债合计 72,120.76 66.67 78,837.16 68.97 71,760.78 77.63 长期借款 36,045.23 33.32 35,456.65 31.02 20,669.34 22.36 递延收益 7.06 0.01 7.06 0.01 7.06 0.01 非流动负债合计 36,052.29 33.33 35,463.71 31.03 20,676.40 22.37                      108,173.0 114,300.8 负债合计 100.00 100.00 92,437.19 100.00                             5 7      截 至 2020-2022 年 末 ， 招 商 光 明 总 负 债 分 别 为 92,437.19 万 元 、 114,300.87 万 元 和 108,173.05 万元，负债总额略有波动。      截至 2020-2022 年末，招商光明流动负债合计分别为 71,760.78 万元、78,837.16 万元 和 72,120.76 万元，占负债总额的比重分别为 77.63%、68.97%和 66.67%。招商光明流动负 债占比较大，主要由应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债等组成。截至                                               131 2020-2022 年末，招商光明应付账款分别为 17,924.14 万元、16,530.83 万元和 19,401.48 万 元，占负债总额的比重分别为 19.39%、14.46%和 17.94%。截至 2020-2022 年末，招商光 明其他应付款分别为 48,682.62 万元、56,458.88 万元和 48,378.91 万元，占负债总额的比重 分别为 52.67%、49.39%和 44.72%。截至 2021 年末，其他应付款较上年增加 15.97%，主 要系招商光明与招商蛇口往来的其他应付款增加所致。2020-2022 年末，招商光明非流动 负债合计分别为 20,676.40 万元、35,463.71 万元和 36,052.29 万元，占负债总额的比重分别 为 22.37%、31.03%和 33.33%。非流动负债主要由长期借款、递延收益等科目组成。截至 2020-2022 年末，招商光明长期借款分别为 20,669.34 万元、35,456.65 万元和 36,045.23 万 元，占负债总额的比重分别为 22.36%、31.02%和 33.32%。截至 2021 年末，长期借款较上 年增加 71.54%，主要系招商光明为开发新项目增加保证借款规模所致。 （3）现金流量分析                          招商光明现金流状况                                                              单位：万元               项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 经营活动产生的现金流入 29,128.82 17,020.50 12,495.84 经营活动产生的现金流出 12,462.92 4,765.63 5,264.42 经营活动产生的现金流量净额 16,665.90 12,254.87 7,231.41 投资活动产生的现金流入 1.75 2.62 0.97 投资活动产生的现金流出 23,165.84 33,601.44 16,357.51 投资活动产生的现金流量净额 -23,164.09 -33,598.82 -16,356.53 筹资活动产生的现金流入 100,390.56 25,343.92 13,603.38 筹资活动产生的现金流出 93,942.25 3,948.15 4,547.92 筹资活动产生的现金流量净额 6,448.31 21,395.76 9,055.46 现金及现金等价物净增加额 -49.88 51.81 -69.66 加：期初现金及现金等价物余额 136.76 84.95 154.60 期末现金及现金等价物余额 86.88 136.76 84.95 2020-2022 年度，招商光明现金及现金等价物净增加额分别为-69.66 万元、51.81 万元 和-49.88 万元。                                132 截至 2020-2022 年末，招商光明期末现金及现金等价物余额分别为 84.95 万元、136.76 万元和 86.88 万元。 2020-2022 年 度 ， 招 商 光 明 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 7,231.41 万 元 、 12,254.87 万元和 16,665.90 万元。2021 年的经营活动产生的现金流量净额同比增长 69.47%， 2022 年的经营活动产生的现金流量净额同比增长 35.99%，增幅较大，主要系新项目投入 运营后投资性物业出租收入增加所致。 2020-2022 年度，招商光明投资活动产生的现金流量净额分别为-16,356.53 万元、- 33,598.82 万元和-23,164.09 万元。2021 年招商光明投资活动产生的现金流量净流出同比增 加 17,242.29 万元，主要系招商光明当期购建固定资产支出增加所致。2022 年招商光明投 资活动产生的现金流量净流出同比减少 10,434.73 万元，主要系购建固定资产、无形资产和 其他长期资产支付的现金减少所致。 2020-2022 年 度 ， 招 商 光 明 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 9,055.46 万 元 、 21,395.76 万元和 6,448.31 万元。2021 年，招商光明筹资活动产生的现金流量净额同比增加 12,340.30 万元，增幅为 136.27%，主要系取得借款收到的现金增加以及收到其他与筹资活 动 有 关 的 现 金 增 加 所 致 。 2022 年 ， 招 商 光 明 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 同 比 减 少 14,947.45 万元，降幅为 69.86%，主要系偿还债务及支付其他与筹资活动有关的现金上升 所致。 （4）盈利能力分析                               招商光明盈利能力                                                                  单位：万元           项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度 营业收入 16,953.67 15,009.64 10,546.12 营业成本 11,953.10 5,740.78 4,297.35 利润总额 1,026.53 6,147.87 3,601.48 净利润 471.68 4,623.88 2,827.38 营业毛利润率 29.50% 61.75% 59.25% 2020-2022 年 度， 招商 光 明实 现营 业收 入 分别 为 10,546.12 万 元、 15,009.64 万 元和 16.953.67 万元。2021 年，招商光明营业收入同比增加 4,463.53 万元，增幅 42.32%，主要 系招商光明新项目投入运营后投资性物业出租收入增加所致。                                      133 2020-2022 年度，招商光明分别实现净利润 2,827.38 万元、4,623.88 万元和 471.68 万 元。2021 年，招商光明净利润同比增加 1,796.50 万元，增幅 63.54%，主要系招商光明新 项目投入运营后投资性物业出租收入大幅增加所致。2022 年，招商光明净利润同比减少 4,152.20 万元，降幅 89.80%，主要系：（1）由于新冠疫情影响，招商光明对租户进行租 金减让，营业收入增速相对较低；（2）光明科技园 C 地块一期项目竣工并投入使用，折 旧、人工、运营等成本增速较快，而新投入项目在培育阶段营业收入水平相对较低，营业 收入增速不及成本增速；（3）2022 年招商光明调整物业费收付方式，以总额法确认物业 收入及成本，由于物业收入主要用于支付物业管理公司费用，净利润较低，整体净利润相 对下降。综上，2022 年由于营业收入整体增速大幅低于营业成本增速，招商光明主营业务 净利润大幅下降。 （5）其他财务指标分析                       招商光明其他财务指标分析           项目 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度 资产负债率 46.92% 67.15% 64.32% EBITDA利息保障倍数 3.01 4.23 3.51 流动比率（倍） 0.77 0.09 0.08 速动比率（倍） 0.77 0.09 0.08 应收账款周转率（次） 40.29 86.44 216.87 总资产周转率（次） 0.08 0.10 0.08 毛利率 29.50% 61.75% 59.25% 净利率 2.78% 30.81% 26.81% 加权平均净资产收益率 0.53% 8.63% 5.67% 数据来源：招商光明 2022 年度财务报表、招商光明 2021 年审计报告、招商光明 2020 年审计报告。 注： 1.资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%； 2.EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用利息支出+资本化利息） 3.流动比率=流动资产/流动负债； 4.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债； 5.应收账款周转率（次）=营业收入/[（期初应收账款总额+期末应收账款总额）/2]                               134 6.总资产周转率（次）=营业收入/[（期初资产总额+期末资产总额）/2] 7.毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入； 8.净利率=净利润/营业收入 9.加权平均净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产）/2]      从长期偿债能力指标来看，截至 2020-2022 年末，招商光明资产负债率分别为 64.32%、 67.15%和 46.92%。招商光明资产负债率较高，主要系业务需求导致的资金需求较大、负债 相对较高。2020-2022 年度，招商光明 EBITDA 利息保障倍数分别为 3.51、4.23 和 3.01， 总体来看近三年招商光明 EBITDA 利息保障倍数高，偿债能力强。      从短期偿债能力指标来看，截至 2020-2022 年末，招商光明流动比率分别为 0.08、 0.09 和 0.77，速动比率分别为 0.08、0.09 和 0.77。2020-2021 年度，招商光明流动比率及 速动比率一直保持在较低水平，表现出招商光明短期偿债能力较弱。2022 年末，招商光明 流动比率和速动比率均为 0.77，主要系集团存款大幅增加导致流动资产大幅增加所致。      从经营效率指标来看，2020-2022 年度，招商光明总资产周转率分别为 0.08、0.10 和 0.08；应收账款周转率分别为 216.87、86.44 和 40.29，应收账款周转率近年下降的主要原 因系：（1）因新冠疫情影响，招商光明对租户进行租金减让，叠加新投入项目在培育阶段 营业收入水平相对较低，营业收入增速相对较低；（2）光明科技园新项目投入使用带来应 收租金及物业费规模增加，同时，招商光明调整物业费收付方式，年末应收账款规模增速 上涨较快。综上，由于营业收入增速不及应收账款规模增速，应收账款周转率近年有所下 降。      从盈利能力指标来看，2020-2022 年度，招商光明毛利率分别为 59.25%、61.75%和 29.50%；净利率分别为 26.81%、30.81%和 2.78%；加权平均净资产收益率分别为 5.67%、 8.63%和 0.53%。2022 年度，招商光明毛利率、净利率、加权平均净资产收益率均较低， 主要系：（1）由于新冠疫情影响，招商光明对租户进行租金减让，营业收入增速相对较低； （2）光明科技园 C 地块一期项目竣工并投入使用，折旧、人工、运营等成本增速较快， 而新投入项目在培育阶段营业收入水平相对较低，营业收入增速不及成本增速；（3）招商 光明调整物业费收付方式，以总额法确认物业收入及成本，由于物业收入主要用于支付物 业管理公司费用，毛利率、净利率较低，带动整体毛利率、净利率及加权平均净资产收益 率相对下降。综上，2022 年由于营业收入整体增速大幅低于营业成本增速，招商光明毛利 率、净利率、加权平均净资产收益率均较低。                              135     三、历史信用表现 （1）资本市场公开融资情况 截至 2022 年 12 月 31 日，招商光明未在资本市场公开融资。 （2）历史信用表现 经查询中国人民银行征信中心于 2023 年 2 月 15 日出具的《企业信用报告（自主查询 版）》、国家企业信用信息公示系统网站（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、信用中国 网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、 中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部 网站（https://www.mee.gov.cn/）、国家市场监督管理总局（http://www.samr.gov.cn/）、国 家发改委网站（http://www.ndrc.gov.cn）、财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家税 务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设部（http://ww w.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中国银 行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中 国证券监督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/）、中国人民银行网站（ht tp://www.pbc.gov.cn/），招商光明最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税 务领域未存在重大违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位 或者其他失信单位并被暂停或者限制融资。     四、对不动产项目的转让是否获得外部有权机构的审批 根据《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号） 的规定，“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行 性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非 公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。” 国务院国有资产监督管理委员会于 2023 年 1 月 29 日出具了《关于深圳市招光物业租 赁有限公司产业园资产参与博时招商蛇口产业园 REIT 扩募有关事项的批复》，原则同意 以深圳市招光物业租赁有限公司产业园资产参与博时招商蛇口产业园 REIT 扩募的方案， 所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让的方式实施。基金管理人认为，光明项目通 过非公开协议转让的方式实施产权转让已经获得有效批准与授权。项目公司股权转让安排 未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。                                    136     五、原始权益人拟认购不动产基金份额情况 招商光明或其同一控制下的关联方参与扩募份额的认购，份额以最终认购数额为准， 但合计持有战略配售的不动产基金扩募份额所占本次基金扩募份额发售数量的比例不低于 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资 信托基金业务指引第 3 号—新购入不动产项目（试行）》等适用法律法规、监管部门要求 的战略配售比例。     六、原始权益人转让不动产项目回收资金用途 本基金原始权益人招商光明转让不动产项目回收资金用途主要用于投资新的不动产项 目建设。拟新投资的不动产项目情况如下：                              募集资金拟投资项目      类别 募集资金投资项目情况               蛇口网谷沿山                            招商 局智慧 城 A5 、C 青岛网谷-汇智园 R 地 南通招商局邮轮配套产     项目名称 路 一 期 （ 产                            地块一期和二期 块 业园-一期               园） 项目总投资（亿元） 9.79 13.8 12.33 6.24 项目资本金（亿元） 9.21 13.8 10.00 6.24 项目资本金缺口（亿元） 7.07 7.2 2.50 4.24                                                                  1 号地块：定制化                                                               厂房，建筑面积 48,750                                                               ㎡；拟建设仓库 1 栋及                                                               剩余配套，建筑面积                                                               14,011 ㎡。                                                                  3 号地 块：5 栋宿                            项 目 为 产 业 园 ， 租 户 项目建设包含多层研发               项目为计容建 舍 , 建 筑 面 积 34,956                            定 位 为 生 物 医 药 和 高 车间、高层研发车间、               筑面积为 4.1 万 ㎡；1 栋食堂，建筑面 建设内容和规模 新 技 术 产 业 企 业 ， 合 配套办公、配套宿舍等               ㎡的研发办公 积 3,273 ㎡；配套建筑                            计 可 出 租 面 积 预 计 为物 业 ， 总 建 筑 面 积               物业。 面积 3,454 ㎡。                            25.32 万平方米。 24.28 万㎡。                                                                  4 号地 块：6 栋厂                                                               房 ， 建 筑 面 积 29,292                                                               ㎡，1 栋产业服务办公                                                               楼 ， 建 筑 面 积 5,340                                                               ㎡，配套建筑面积                                                               1,285 ㎡                                      137                                    已开工建设（C 地块一                      已开工建设 期 已 于 2021 年 12 月                                                        已 开 工 建 设 （ 预 计已 开 工 建 设 （ 预 计      前期工作进展 （ 预 计 2024 年 完成 竣备， A5 、C 地                                                        2023 年 10 月竣工） 2023 年 4 月底竣工）                      3 月竣工） 块二期正在筹备提容                                    工作）                                                                          1 号 地 块 ： 2019 年 10                                                                          月开工                                                                          3 号地块：2021 年 5 月      （拟）开工时间 2021 年 12 月 2019 年 7 月 2021 年 9 月                                                                          开工                                                                          4 号 地 块 ： 2020 年 12                                                                          月开工 拟 使 用 募 集 资 金招 商 光                            5.44 如有剩余资金按届时其他项目进度及实际资金缺口进行投资。 规模（亿元） 明 募 集 资 金 投 入 项招 商 光                           资本金 资本金 资本金 资本金 目的具体方式 明      项目介绍如下：      1.蛇口网谷沿山路一期（产园）      沿山路一期办公产园项目位于深圳南山区沿山路，临近 12 号线花果山站，建筑面积 4.1 万㎡，预计于 2024 年 1 季度竣工，使用年限 50 年（2021 年 10 月 26 日-2071 年 10 月 25 日）。      2.招商局智慧城 A5、C 地块一期和二期      招商局智慧城（光明）位于深圳市光明区凤凰街道，临近光明高铁站，属于光明科学 城产业转化区核心区域。招商局智慧城 A5、C 地块一期和二期合计可出租面积预计为 25.32 万平方米，预计带来近 1.5 万人的就业岗位，对光明科学城的产业转化和经济带动作 用有较大的助力。      3.青岛网谷汇智园 R 地块      青岛网谷园区以高成长科技型企业为重点培育对象，以新一代信息技术、智能制造、 医疗器械为支柱，以现代服务业为支撑的四大产业及其上下游产业，建设产业链，聚集优 质产业生态环境，提供生产、生活、生态平衡互动的智慧园区载体。汇智园 R 地块项目建 成后预计为区域增加约 19 万平方米的产业载体，预计将带来近万人就业岗位，预计拉动区 域 GDP 增长 10 亿元，每年增加税收预计近 7,000 万元。      4.招商局邮轮配套产业园      招商局邮轮配套产业园位于江苏省南通市，是招商局集团为了落实《中国制造 2025》                                              138 战略，填补中国邮轮制造业空白，按照“前港一中区一后城”的发展模式，通过导入邮轮 配套产业上下游国际龙头企业结合招商蛇口产业园运营经验，打造的“世界一流的邮轮配 套产业园”。邮轮配套产业园规划占地约 2,000 亩（一期已获取地块 299.5 亩），重点引进 包括模块化舱室单元、铝制品、玻璃制品、家具制品、厨房设备、娱乐设备、空调设备、 推进设备、电器控制设备等配套企业。项目一期建成后可以提供租赁面积约 12 万平方米。 项目整体满产以后年产值可达 10 亿人民币。                          139                           第四节 运营管理机构 一、运营管理机构的基本情况 （一）基本情况 截至本招募说明书出具日，招商创业基本情况如下：                           运营管理机构基本信息 公司名称 深圳市招商创业有限公司 法定代表人 尚钢 成立日期 1999 年 3 月 11 日 注册资本 500 万元 注册地址 深圳市南山区招商街道南海大道 1031 号万海大厦 A 座 5 楼 A 区         一般经营项目：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；房屋租         赁；自有物业管理；装修装饰；家具及家用电器的租赁；养老产业研究和         咨询；健康养生管理咨询（不含医疗行为）；为餐饮企业提供管理服务；         日用品零售；经营养老护理机构；为养老护理机构提供管理服务（以上法         律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方         可经营）；会务服务；科技会展策划；文化会展策划；社会经济信息咨         询；商务信息咨询；创业投资业务；创业投资咨询业务；高新技术企业的         孵化服务；为园区提供管理服务；提供医院后勤管理服务；为护理机构提 经营范围         供服务（不含医疗服务）；家政服务；信息技术咨询服务；医疗设备租         赁；五金产品零售；家用电器销售；农产品初加工服务（不含籽棉加         工）；体育用品及器材零售；服装服饰批发；服装服饰零售；家具销售；         日用品批发；日用品销售；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械零售；         经营电子商务；软件开发；柜台、摊位出租；康复辅具适配服务（不含医         疗器械）；日用品出租。（以上根据法律、行政法规、国务院决定等规定         需要审批的，依法取得相关审批文件后方可经营）；住房租赁；停车场服         务。病人陪护服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开                                140               展经营活动）许可经营项目：养老服务；提供医疗服务；药品零售；医疗               用品及康复器材零售；机构养老服务；餐饮服务；互联网信息服务；食品               经营（销售预包装食品）；食品经营（销售散装食品）；第三类医疗器械               经营；出版物销售；依托实体医院的互联网医院服务；物业管理。（依法               须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以               相关部门批准文件或许可证件为准） 主要负责人员 尚钢       （1）历史沿革       1999 年 3 月设立       1999 年 3 月 11 日，深圳市工商行政管理局颁发《企业法人营业执照》（注册号： 4403011017269），核准招商创业注册成立。设立时，招商创业注册资本为人民币 5,000 万 元，分别由招商局蛇口和深圳市蛇口大众投资有限公司（以下简称“蛇口大众投资”）出资， 股东及其持股情况如下：                          招商创业股东及其持股情况                        认缴出资金额 实际出资金额 持股比例 序号 股东名称 出资方式                       （人民币万元） （人民币万元） （%） 1 招商局蛇口 4,750.00 4,750.00 95.00 货币 2 蛇口大众投资 250.00 250.00 5.00 货币 合计 - 5,000.00 5,000.00 100.00 -       2015 年 8 月股东变更名称       2015 年 7 月 30 日，招商创业股东会决议通过，因控股股东招商局蛇口工业区有限公 司更名为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，公司控股股东名称相应变更。2015 年 8 月 7 日，深圳市市场监督管理局向招商创业换发了《企业法人营业执照》（注册号： 440301103108121）。       股东名称变更后，招商创业股东及持股情况如下：                          招商创业股东及其持股情况                        认缴出资金额 实际出资金额 持股比例 序号 股东名称 出资方式                       （人民币万元） （人民币万元） （%） 1 招商蛇口 4,750.00 4,750.00 95.00 货币 2 蛇口大众投资 250.00 250.00 5.00 货币 合计 - 5,000.00 5,000.00 100.00 -       2017 年 3 月第一次股权变更                                      141       2016 年 11 月 30 日，招商创业股东会决议通过，将蛇口大众投资所持招商创业 5%股 权无偿划转给招商蛇口，划转基准日为 2016 年 11 月 30 日。       2016 年 12 月 23 日，招商局集团出具《关于招商蛇口下属企业部分股权内部划转的批 复》（招发战略字〔2016〕719 号），同意将蛇口大众投资所持招商创业 5%股权无偿划转 至招商蛇口。       2017 年 3 月 3 日，深圳市市场监督管理局向招商创业换发了《企业法人营业执照》 （注册号：440301103108121）。       本次无偿划转完成后，招商创业股东及持股情况如下：                     招商创业股东及其持股情况                    认缴出资金额 实际出资金额 持股比例 序号 股东名称 出资方式                   （人民币万元） （人民币万元） （%） 1 招商蛇口 5,000.00 5,000.00 100.00 货币 合计 - 5,000.00 5,000.00 100.00 -       2020 年 8 月分立、存续公司减少注册资本       2020 年 6 月 10 日，招商创业股东招商蛇口出具《招商局蛇口工业区控股股份有限公 司关于深圳市招商创业有限公司分立、存续公司减少注册资本的决定》：招商创业派生分 立为深圳市招商创业有限公司（存续公司）、深圳市万融大厦管理有限公司、深圳市万海 大厦管理有限公司等公司。分立后存续的深圳市招商创业有限公司注册资本减至人民币 500 万元；分立后新成立的深圳市万融大厦管理有限公司及深圳市万海大厦管理有限公司 注册资本分别为 1,500 万元，分立后新成立的其他公司注册资本合计为 1,500 万元。       2020 年 6 月 11 日，招商创业在《深圳特区报》刊登了《深圳市招商创业有限公司关 于分立、存续公司减少注册资本的公告》。       2020 年 8 月 20 日，招商创业股东招商蛇口通过了《深圳市招商创业有限公司章程修 正案一》，公司章程第十二条注册资本总额修改为人民币 500 万元。       2020 年 8 月 26 日，招商创业、深圳市万维大厦管理有限公司、深圳市万融大厦管理 有限公司、深圳市万海大厦管理有限公司及深圳市创业壹号管理有限公司及招商蛇口签订 了《深圳市招商创业有限公司分立协议》。       本次分立、存续公司减少注册资本完成后，招商创业股东及持股情况如下：                     招商创业股东及其持股情况                    认缴出资金额 实际出资金额 持股比例 序号 股东名称 出资方式                    （人民币万元） （人民币万元） （%）                                 142 1 招商蛇口 500.00 500.00 100.00 货币 合计 - 500.00 500.00 100.00 - 截至本招募说明书出具日，招商创业注册资本为 500.00 万元。 （2）股权结构、控股股东和实际控制人情况 截至 2025 年 12 月 31 日，招商创业的全资股东为招商局蛇口工业区控股股份有限公司， 实际控制人为招商局集团。                    招商创业股权结构图 （3）组织架构和治理结构情况 1）组织架构 招商创业根据相关法律、法规及规范性文件和公司章程的要求，结合招商创业的实际 情况，设置了相关的业务和管理部门，具体执行管理层下达的任务。 截至 2025 年 12 月 31 日，招商创业的组织结构如下图所示：                             143                   招商创业组织架构图                   招商创业组织架构 部门名称 部门职能           负责产业策划、主题园区研究、专业支持、战略管理、政策研究和对外咨询 产业研究院           服务、产业园区项目投资拓展、项目研策、规划支持、创新业务及投资管理 （规划发展部）           工作           负责产业组织、产业生态的统筹，负责战略大客户、领军企业、领军机构、 产业发展部           新产业联盟会员单位、国际创新资源、全国优质渠道的统筹管理           统筹并组织组织绩效考核、运营管理、数字化建设、安全管理、物业管理 运营管理部 （含维保）和采购管理、产业园区建设（新建、改造）项目设计管理、工程           管理以及配合项目移交管理工作 财务管理部 负责统筹财务管理、成本管理、产业基金等工作           负责统筹党建纪检及行政管理、人力资源管理、风控管理（法务、合规）等 综合管理部           工作 2）治理结构 根据招商创业的公司章程，截至本招募说明书出具日，招商创业治理结构如下： 3）股东 招商创业为一个股东的有限责任公司，不设立股东会。 股东行使下列职权： 选举和更换非董事，决定有关董事的报酬事项；                        144 审议批准董事的报告； 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 对公司增加或者减少注册资本作出决议； 对发行公司债券作出决定； 对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司组织形式作出决议； 修改公司章程； 公司章程规定的其他职权 股东作出上述决定时，应当采用书面形式，并由股东签名或者盖章后置备于公司。 股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 4）董事 招商创业不设董事会，设董事 1 名。 董事由股东任命产生，董事的任期为每届 3 年。董事任期届满，可以连选连任。 董事任期届满未及时改选，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法 规和公司章程的规定，履行董事职务。 董事会对股东负责，行使下列职权： 召集股东会议，并向股东报告工作； 执行股东的决定； 决定公司的经营计划和投资方案； 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案； 制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案； 决定公司内部管理机构的设置； 决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司 副经理、财务负责人及其报酬事项； 制定公司的基本管理制度； 公司章程规定或者股东授予的其他职权； 董事会应当将其根据本章程规定的事项所作的决定以书面形式报送股东。 5）监事会 招商创业不设监事会或监事。                        145 6）经营管理机构 招商创业设立经营管理机构，经营管理机构设经理一人，任期 3 年，并根据公司情况 设若干管理部门。 公司经营管理机构经理由董事会聘任或者解聘，任期 3 年。经理对董事会负责，行使 下列职权： 主持公司的生产经营管理工作、组织实施董事决定； 组织实施公司年度经营计划和投资方案； 拟定公司内部管理机构设置方案； 拟定公司的基本管理制度； 制定公司的具体规章； 提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人； 决定聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员； 按时向公司登记机关提交公司年度报告； 公司章程和董事授予的其他职权。 （4）主要业务情况 截至 2025 年 12 月 31 日，招商创业直接运营 34 处产业园资产，招商创业主要从事持 有型产业园区资产的经营与管理，2023-2025 年，招商创业分别实现营业收入 85,368.58 万 元、85,309.99 万元和 88,994.57 万元。招商蛇口产业园区业务连续六年蝉联“年度影响力产 业运营发展企业 TOP30”第一名，连续七年蝉联“年度中国产业园区运营商 50 强”第一名等 多个高质量荣誉，持续巩固行业领先优势。                           146                 招商创业运营管理范围内的主要产业园项目 序 园区最早开始运营 建筑面积（万         项目名称 地址 号 时间 m²）                   广东省深圳市南山区招商街 1 深圳南海意库 2008 年 7 月 8.6                   道兴华路 6 号                   广东省深圳市南山区海湾路 2 深圳价值工厂一期 2015 年 12 月 2.7                   8 号蛇口价值工厂 3 深圳蛇口网谷 广东省深圳市南山招商街道 1987 年 12 月 26.2                   广东省深圳市南山区招商街 4 深圳价值工厂二期 2015 年 12 月 2.0                   道海湾路 4 号                   深圳市光明区凤凰街道观光 5 深圳光明科技园 2010 年 11 月 47.9                   路 3009 号                   广东省深圳市宝安福永福洲 6 深圳福永意库 2019 年 10 月 9.8                   大道福海工业区 C 区 C3-1 栋                  广东省深圳市南山区南山街      深圳南油前海湾 W6、 7 道深圳市南山区临海大道 53 2015 年 8 月 26.1      7 仓库                  号深圳前海综合保税区 8 广州番禺科技园 广州市番禺区石楼镇创启路 2009 年 12 月 9.5                   江苏省南京市栖霞区马群街 9 南京紫金智谷总部园 2022 年 7 月 3.5                   道天马路 7 号                   安徽省合肥市庐阳区杏林街 10 合肥庐州意库 2020 年 12 月 0.8                   道合瓦路 199 号      南通海门邮轮配套产业 11 江苏省南通市海门区 2021 年 1 月 12.9      园                   浙江省杭州市拱墅区上塘街 12 杭州拱墅区运河网谷 2022 年 6 月 9.7                   道储鑫路 19-21 号                 浙江省杭州市滨江区江虹路      杭州滨江区信雅达产业 13 1750 号信雅达国际 1 幢 43 2019 年 5 月 0.8      园                 层                   山东省青岛市城阳高新区海 14 青岛网谷合心园 2015 年 8 月 1.3                   月路合心路交叉                 山东省青岛市城阳高新区上                 马街道火炬路以南，汇智桥 15 青岛网谷汇智园 R 地块 2024 年 4 月 16.3                 路以东，规划中 11 号线以                 北，规划中 48 号线以西                   湖北省武汉市佛祖岭街道佛 16 武汉高新网谷 2021 年 4 月 3.4                   祖岭三路 16 号                   湖北省武汉市东湖高新区关 17 武汉东湖网谷 东街道茅店山中路 5 号武钢 2018 年 12 月 10.7                   高新技术产业园                 湖北省黄冈市蕲春县河西新      蕲春招商局产业促进中 18 区东壁大道以北，滨河路以 2018 年 5 月 0.9      心                 西                               147 序 园区最早开始运营 建筑面积（万          项目名称 地址 号 时间 m²）                  江西省南昌市东湖区彭家桥 19 南昌东湖意库 2019 年 12 月 4.0                  街道洪都北大道 1183 号                  重庆市两江新区金山街道重 20 重庆金山意库 庆市两江新区出口加工区三 2016 年 12 月 11.1                  路1号                  重庆市九龙坡区渝州街道九 21 重庆九龙意库 2021 年 9 月 3.6                  龙坡区科园三路 38 号     （二）财务数据及主要财务指标分析     招商创业 2023 年合并及母公司财务报告由德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审 计，2024 年和 2025 年合并及母公司财务报告由毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 审计。德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的 2023 年审计报告 （德师报（审）字（24）第 P02591 号），毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出 具了标准无保留意见的 2024 年审计报告（毕马威华振审字第 2501619 号）、标准无保留意 见的 2025 年审计报告（毕马威华振审字第 2602722 号）。     （1）合并资产负债表                   招商创业近三年合并资产负债表                                                                       单位：万元            项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日     流动资产     货币资金 41,621.55 129,849.09 3,555.42     交易性金融资产 - - -     衍生金融资产 - - -     应收票据 - - -     应收账款 691.77 960.36 1,781.55     应收款项融资 - - -     预付款项 793.63 916.65 655.99     应收资金集中管理款 301,578.03 157,206.41 192,641.32     其他应收款 87,863.35 18,693.58 21,436.71     存货 - 7,585.82 8,133.03     合同资产 - - -     持有待售资产 - - -     一年内到期的非流动资                                     - - - 产     其他流动资产 11,603.93 6,425.31 3,217.43                                  148            项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日     流动资产合计 444,152.26 321,637.21 231,421.45     非流动资产     债权投资 - - -     其他债权投资 - - -     长期应收款 - - -     长期股权投资 109,678.52 108,252.52 68,896.74     其他权益工具投资 - - -     其他非流动金融资产 92.40 92.40 1,092.40     投资性房地产 279,126.17 179,917.28 180,774.31     固定资产 60,789.32 62,465.41 64,999.58     在建工程 - - -     使用权资产 53,714.20 58,454.00 76,996.72     无形资产 91.09 - -     开发支出 - 99.00 91.61     商誉 - - -     长期待摊费用 12,704.34 10,997.10 11,642.75     递延所得税资产 2,682.69 5,129.59 5,841.72     其他非流动资产 - - -     非流动资产合计 518,878.72 425,407.30 410,335.84     资产总计 963,030.98 747,044.51 641,757.28     流动负债     短期借款 - - -     交易性金融负债 - - -     衍生金融负债 - - -     应付票据 - - -     应付账款 37,680.01 21,635.40 19,434.59     预收款项 2,059.43 2,250.19 1,787.92     合同负债 452.90 962.67 806.31     应付职工薪酬 4,360.86 4,013.32 5,386.44     应交税费 4,399.70 1,910.78 3,436.58     其他应付款 91,398.68 67,410.29 113,020.72     持有待售负债 - - -     一年内到期的非流动负                            18,019.71 21,243.82 49,552.82 债     其他流动负债 1,127.31 2,296.03 2,507.43     流动负债合计 159,498.60 121,722.50 195,932.81     非流动负债     长期借款 267,774.78 117,601.67 7,287.15     应付债券 - - -     租赁负债 56,540.87 57,668.81 76,057.64                                  149         项目 2025 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 长期应付款 - 3,985.05 7,173.09 长期应付职工薪酬 - - - 预计负债 - - - 递延收益 41.37 45.87 54.87 递延所得税负债 4,330.39 7,530.38 - 其他非流动负债 - - - 非流动负债合计 328,687.40 186,831.78 90,572.75 负债合计 488,186.00 308,554.28 286,505.56 所有者权益 实收资本（或股本） 500.00 500.00 500.00 其他权益工具 - - - 资本公积 24,276.33 6,275.62 6,275.62 减：库存股 - - - 其他综合收益 - - - 专项储备 - - - 盈余公积 8,249.09 8,249.09 8,249.09 未分配利润 352,071.95 342,046.61 293,116.00 归属于母公司所有者权                         385,097.37 357,071.31 308,140.70 益合计 少数股东权益 89,747.61 81,418.92 47,111.02 所有者权益合计 474,844.98 438,490.23 355,251.72 负债和所有者权益总计 963,030.98 747,044.51 641,757.28 （2）合并利润表                   招商创业近三年合并利润表                                                                             单位：万元                                                                             2023 年              项目 2025 年度 2024 年度                                                                         度 一、营业收入 88,994.57 85,309.99 85,368.58 减：营业成本 61,844.08 52,347.88 57,620.44 税金及附加 1,827.61 1,660.50 1,647.18 销售费用 225.61 16.73 26.03 管理费用 2,548.32 3,192.39 3,887.90 研发费用 - - - 财务费用 5,196.71 5,858.39 9,396.93 其中：利息费用 7,066.23 5,018.54 8,354.61 利息收入 2,025.76 228.01 25.11 汇兑净损失（净收益以“-”号填列） -0.03 1.64 0.02 加：其他收益 555.74 610.63 3,428.17 投资收益（损失以“-”号填列） 2,508.78 78,612.05 11,023.00                                150                                                                   2023 年                项目 2025 年度 2024 年度                                                               度      其中：对联营企业和合营企业的投资收益 2,489.21 5,354.23 10,998.76      长期股权投资处置损益 - 73,257.82 -      交易性金融资产、负债收益 - - 24.24      以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - -      净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - - -      公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - - -      信用减值损失（损失以“-”号填列） 202.19 -15.98 -101.59      资产减值损失（损失以“-”号填列） - - -7,225.02      资产处置收益（损失以“-”号填列） 1,132.19 2,479.40 -0.63                                                   103,920.1      二、营业利润（亏损以“-”号填列） 21,751.14 19,914.02                                                           9      加：营业外收入 955.44 888.53 986.68      减：营业外支出 348.89 28.18 69.81                                                   104,780.5      三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 22,357.68 20,830.88                                                           5      减：所得税费用 8,004.11 26,542.04 8,108.08      四、净利润（净亏损以“-”号填列） 14,353.57 78,238.51 12,722.80      （一）按所有权归属分类     1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以                                    10,025.35 48,930.61 8,299.42 “-”号填列）      2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 4,328.22 29,307.90 4,423.38      （二）按经营持续性分类      1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 14,353.57 78,238.51 12,722.80      2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - - -      五、其他综合收益的税后净额 - - -      归属母公司所有者的其他综合收益的税后                                            - - - 净额      （一）不能重分类进损益的其他综合收益 - - -      1.重新计量设定受益计划变动额 - - -      2.权益法下不能转损益的其他综合收益 - - -      3.其他权益工具投资公允价值变动 - - -      4.企业自身信用风险公允价值变动 - - -      5.其他 - - -      （二）将重分类进损益的其他综合收益 - - -      1.权益法下可转损益的其他综合收益 - - -      2.其他债权投资公允价值变动 - - -      3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - - -      4.其他债权投资信用减值准备 - - -      5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的 - - -                              151                                                                       2023 年                项目 2025 年度 2024 年度                                                                  度 有效部分）     6.外币财务报表折算差额 - - -     7.其他 - - -     归属于少数股东的其他综合收益的税后净                                           - - - 额     六、综合收益总额 14,353.57 78,238.51 12,722.80     归属于母公司所有者的综合收益总额 10,025.35 48,930.61 8,299.42     归属于少数股东的综合收益总额 4,328.22 29,307.90 4,423.38     （3）合并现金流量表                     招商创业近三年合并现金流量表                                                                      单位：万元                项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 87,781.03 91,703.43 85,475.47 收到的税费返还 238.95 694.74 - 收到其他与经营活动有关的现金 8,546.51 15,764.37 10,995.10 经营活动现金流入小计 96,566.49 108,162.54 96,470.57 购买商品、接受劳务支付的现金 37,711.23 25,780.81 26,406.58 支付给职工以及为职工支付的现金 10,758.26 11,254.20 12,718.96 支付的各项税费 10,959.33 25,312.83 13,072.35 支付其他与经营活动有关的现金 7,652.06 9,051.58 6,795.81 经营活动现金流出小计 67,080.89 71,399.43 58,993.70 经营活动产生的现金流量净额 29,485.61 36,763.11 37,476.87 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 717.79 2,965.96 165,583.20 取得投资收益收到的现金 3,095.43 54.48 7,075.76 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现                                               8.08 0.57 0.05 金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 98,050.52 - 收到其他与投资活动有关的现金 64,882.06 24,958.03 - 投资活动现金流入小计 68,703.36 126,029.55 172,659.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现                                      31,071.52 28,293.26 36,099.55 金 投资支付的现金 2,750.00 36,007.50 12,250.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 32,943.35 - 支付其他与投资活动有关的现金 131,725.00 - - 投资活动现金流出小计 165,546.52 97,244.10 48,349.55 投资活动产生的现金流量净额 -96,843.16 28,785.44 124,309.45                            152                   项目 2025 年度 2024 年度 2023 年度 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 - 5,000.00 40.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - 5,000.00 - 取得借款收到的现金 152,000.00 116,560.00 51,660.00 收到其他与筹资活动有关的现金 7,000.00 39,046.12 160,580.09 筹资活动现金流入小计 159,000.00 160,606.12 212,280.09 偿还债务支付的现金 8,994.63 10,464.58 83,245.96 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,534.22 2,054.50 46,891.38 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - - - 支付其他与筹资活动有关的现金 166,534.38 87,340.30 247,768.04 筹资活动现金流出小计 180,063.23 99,859.38 377,905.38                                                                                      - 筹资活动产生的现金流量净额 -21,063.23 60,746.73                                                                             165,625.29 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -1.62 - 五、现金及现金等价物净增加额 -88,420.79 126,293.67 -3,838.98 加：期初现金及现金等价物余额 129,849.09 3,555.42 7,394.40 六、期末现金及现金等价物余额 41,428.30 129,849.09 3,555.42 （4）财务指标分析 1）资产分析 资产构成及变动情况                             招商创业资产构成情况                                                                          单位：万元                     2025 年末 2024 年末 2023 年末      科目                   数额 占比 数额 占比 数额 占比 流动资产合计 444,152.26 46.12% 321,637.21 43.05% 231,421.45 36.06% 非流动资产合计 518,878.72 53.88% 425,407.30 56.95% 410,335.84 63.94% 资产总计 963,030.98 100.00% 747,044.51 100.00% 641,757.28 100.00% 最近三年末，招商创业资产总计分别为 641,757.28 万元、747,044.51 万元和 963,030.98 万元，资产规模逐年增加。从资产结构看，招商创业流动资产占总资产的比重分别为 36.06%、43.05%和 46.12%。截至 2025 年末，招商创业流动资产占比增加至 46.12%，主要 系应收资金集中管理款和其他应收款增加所致。招商创业非流动资产占总资产的比重分别 为 63.94%、56.95%和 53.88%。 2）流动资产分析                            招商创业流动资产构成情况                                                                         单位：万元      科目 2025 年末 2024 年末 2023 年末                                      153                     数额 占比 数额 占比 数额 占比 货币资金 41,621.55 9.37% 129,849.09 40.37% 3,555.42 1.54% 应收账款 691.77 0.16% 960.36 0.30% 1,781.55 0.77% 预付款项 793.63 0.18% 916.65 0.28% 655.99 0.28% 应收资金集中管理款 301,578.03 67.90% 157,206.41 48.88% 192,641.32 83.24% 其他应收款 87,863.35 19.78% 18,693.58 5.81% 21,436.71 9.26% 存货 - - 7,585.82 2.36% 8,133.03 3.51% 其他流动资产 11,603.93 2.61% 6,425.31 2.00% 3,217.43 1.39% 流动资产合计 444,152.26 100.00% 321,637.21 100.00% 231,421.45 100.00%     最近三年末，招商创业流动资产分别为 231,421.45 万元、321,637.21 万元和 444,152.26 万元，流动资产金额呈现增长趋势。截至 2025 年末，招商创业流动资产主要由应收资金集 中管理款、其他应收款和货币资金构成，其中应收资金集中管理款在流动资产中占 67.90%， 其他应收款在流动资产中占 19.78%。     最近三年末，招商创业货币资金分别为 3,555.42 万元、129,849.09 万元和 41,621.55 万 元，2024 年末货币资金较 2023 年末上升 3552.15%，主要系取得借款收到的现金较多所致； 2025 年末货币资金较 2024 年末下降 67.95%，主要系支付其他投资活动有关的现金较多所 致，其中主要为支付集团内部往来款。最近三年末，招商创业应收资金集中管理款分别为 192,641.32 万元、157,206.41 万元和 301,578.03 万元，2025 年末应收资金集中管理款较 2024 年末上升 91.84%，主要系集团内部资金往来归集所致。最近三年末，招商创业其他 应收款分别为 21,436.71 万元、18,693.58 万元和 87,863.35 万元，2025 年末其他应收款较 2024 年末上升 370.02%，主要系应收招商蛇口往来款上升所致。     3）非流动资产分析                          招商创业非流动资产构成情况                        2025 年末 2024 年末 2023 年末      科目                     数额 占比 数额 占比 数额 占比 长期股权投资 109,678.52 21.14% 108,252.52 25.45% 68,896.74 16.79% 其他非流动金融资产 92.40 0.02% 92.40 0.02% 1,092.40 0.27% 投资性房地产 279,126.17 53.79% 179,917.28 42.29% 180,774.31 44.06% 固定资产 60,789.32 11.72% 62,465.41 14.68% 64,999.58 15.84% 使用权资产 53,714.20 10.35% 58,454.00 13.74% 76,996.72 18.76% 无形资产 91.09 0.02% - - - - 开发支出 - - 99.00 0.02% 91.61 0.02% 长期待摊费用 12,704.34 2.45% 10,997.10 2.59% 11,642.75 2.84% 递延所得税资产 2,682.69 0.52% 5,129.59 1.21% 5,841.72 1.42% 非流动资产                   518,878.72 100.00% 425,407.30 100.00% 410,335.84 100.00% 合计                                                                     单位：万元     最 近 三 年 末 ， 招 商 创 业 非 流 动 资 产 分 别 为 410,335.84 万 元 、 425,407.30 万 元 和                                        154 518,878.72 万元，非流动资产金额呈现增长趋势。截至 2025 年末，招商创业非流动资产主 要由投资性房地产、长期股权投资、固定资产和使用权资产构成，其中投资性房地产在非 流动资产中占 53.79%，长期股权投资在非流动资产中占 21.14%。     最 近 三 年 末 ， 招 商 创 业 长 期 股 权 投 资 分 别 为 68,896.74 万 元 、 108,252.52 万 元 和 109,678.52 万元，2024 年末长期股权投资较 2023 年末上升 57.12%，主要系对招商基金招 商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的投资所致。最近三年末，招商创业投资性 房地产分别为 180,774.31 万元、179,917.28 万元和 279,126.17 万元，2025 年末投资性房地 产较 2024 年末上升 55.14%，主要系将合肥壹栈房屋租赁有限公司（以下简称“合肥壹栈”） 纳入合并范围，且合肥壹栈持有较大规模投资性房地产所致。最近三年末，招商创业固定 资产分别为 64,999.58 万元、62,465.41 万元和 60,789.32 万元，招商创业使用权资产分别为 76,996.72 万元、58,454.00 万元和 53,714.20 万元，均有所下降。     4）负债分析     负债构成及变动情况                              招商创业负债构成情况                                                                             单位：万元                        2025 年末 2024 年末 2023 年末        科目                      数额 占比 数额 占比 数额 占比 流动负债合计 159,498.60 32.67% 121,722.50 39.45% 195,932.81 68.39% 非流动负债合计 328,687.40 67.33% 186,831.78 60.55% 90,572.75 31.61%     负债合计 488,186.00 100.00% 308,554.28 100.00% 286,505.56 100.00%     最近三年末，招商创业负债合计分别为 286,505.56 万元、308,554.28 万元和 488,186.00 万元，呈增长态势。从负债结构来看，流动负债分别为 195,932.81 万元、121,722.50 万元 和 159,498.60 万元，流动负债占总负债比例分别为 68.39%、39.45%和 32.67%。非流动负 债 分 别 为 90,572.75 万 元 、 186,831.78 万 元 和 328,687.40 万 元 ， 占 总 负 债 比 例 分 别 为 31.61%、60.55%和 67.33%，占比增加主要系长期借款增加所致。     5）流动负债分析                            招商创业流动负债构成情况                                                                            单位：万元                            2025 年末 2024 年末 2023 年末        科目                        数额 占比 数额 占比 数额 占比 应付账款 37,680.01 23.62% 21,635.40 17.77% 19,434.59 9.92% 预收款项 2,059.43 1.29% 2,250.19 1.85% 1,787.92 0.91% 合同负债 452.90 0.28% 962.67 0.79% 806.31 0.41% 应付职工薪酬 4,360.86 2.73% 4,013.32 3.30% 5,386.44 2.75%                                          155                            2025 年末 2024 年末 2023 年末        科目                        数额 占比 数额 占比 数额 占比 应交税费 4,399.70 2.76% 1,910.78 1.57% 3,436.58 1.75% 其他应付款 91,398.68 57.30% 67,410.29 55.38% 113,020.72 57.68% 一年内到期的非流动负债 18,019.71 11.30% 21,243.82 17.45% 49,552.82 25.29% 其他流动负债 1,127.31 0.71% 2,296.03 1.89% 2,507.43 1.28% 流动负债合计 159,498.60 100.00% 121,722.50 100.00% 195,932.81 100.00%     最近三年末，招商创业流动负债分别为 195,932.81 万元、121,722.50 万元和 159,498.60 万元。截至 2025 年末，招商创业流动负债主要由其他应付款、应付账款和一年内到期的非 流 动 负 债 构 成 ， 其 中 其 他 应 付 款 在 流 动 负 债 中 占 57.30% ， 应 付 账 款 在 流 动 负 债 中 占 23.62%。     最近三年末，招商创业应付账款分别为 19,434.59 万元、21,635.40 万元和 37,680.01 万 元， 2025 年末应付账款较 2024 年末上升 74.16%，主要系招商创业日常经营中应付采购 及工程款项上升、将合肥壹栈纳入合并范围且合肥壹栈持有一定规模应付账款所致。最近 三年末，招商创业其他应付款分别为 113,020.72 万元、67,410.29 万元和 91,398.68 万元， 2024 年末其他应付款较 2023 年末下降 40.36%，主要系关联方往来款下降所致；2025 年末 其他应付款较 2024 年末上升 35.59%，主要为应付股利及关联方往来款上升所致。最近三 年 末 ， 招 商 创 业 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 分 别 为 49,552.82 万 元 、 21,243.82 万 元 和 18,019.71 万元，2024 年末较 2023 年末下降 57.13%，主要系偿付一年内到期的长期应付款 所致。     6）非流动负债分析                          招商创业非流动负债构成情况                                                                          单位：万元                       2025 年末 2024 年末 2023 年末       科目                   数额 占比 数额 占比 数额 占比 长期借款 267,774.78 81.47% 117,601.67 62.95% 7,287.15 8.05% 租赁负债 56,540.87 17.23% 57,668.81 30.87% 76,057.64 83.97% 长期应付款 - - 3,985.05 2.13% 7,173.09 7.92% 递延收益 41.37 0.01% 45.87 0.02% 54.87 0.06% 递延所得税负债 4,330.39 1.32% 7,530.38 4.03% - - 非流动负债合计 328,687.40 100.00% 186,831.78 100.00% 90,572.75 100.00%     最 近 三 年 末 ， 招 商 创 业 非 流 动 负 债 分 别 为 90,572.75 万 元 、 186,831.78 万 元 和 328,687.40 万元，非流动负债金额呈现增长趋势。截至 2025 年末，招商创业非流动负债主 要由长期借款和租赁负债构成，其中长期借款在非流动负债中占 81.47%，租赁负债在非流 动资产中占 17.23%。                                           156 最近三年末，招商创业长期借款分别为 7,287.15 万元、117,601.67 万元和 267,774.78 万元，2024 年末长期借款较 2023 年末上升 1513.82%，2025 年末长期借款较 2024 年末上 升 127.70%，主要系招商创业基于自身业务需要增加借款所致。最近三年末，招商创业租 赁负债分别为 76,057.64 万元、57,668.81 万元和 56,540.87 万元，有所下降。 7）现金流量分析 最近三年，招商创业期末现金及现金等价物余额分别为 3,555.42 万元、129,849.09 万 元 和 41,428.30 万 元 。 其 中 ， 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 37,476.87 万 元 、 36,763.11 万元和 29,485.61 万元。 最近三年，招商创业投资活动产生的现金流量净额分别为 124,309.45 万元、28,785.44 万元和-96,843.16 万元。2024 年，招商创业投资活动产生的现金流量净额为 28,785.44 万元， 其中，投资活动现金流入 126,029.55 万元，投资活动现金流出 97,244.10 万元。2024 年， 招商创业投资活动现金流出量较 2023 年增加 48,894.55 万元，主要系投资支付的现金和取 得子公司及其他营业单位支付的现金净额增加所致。2025 年，招商创业投资活动产生的现 金流量净额为-96,843.16 万元，其中，投资活动现金流入 68,703.36 万元，投资活动现金流 出 165,546.52 万元。2025 年，招商创业投资活动现金流入量较 2024 年减少 57,326.19 万元， 主要系 2024 年存在处置子公司及其他营业单位收到现金所致；招商创业投资活动现金流出 量较 2024 年增加 68,302.42 万元，主要系支付其他与投资活动有关的现金增加所致，主要 包含支付招商创业与招商蛇口等关联方之间的往来款。 最近三年，招商创业筹资活动产生的现金流量净额分别为-165,625.29 万元、60,746.73 万元和-21,063.23 万元。2024 年，招商创业筹资活动产生的现金流量净额为 60,746.73 万元， 较 2023 年增加 226,372.03 万元，主要系 2023 年招商创业支付其他与筹资活动有关的现金 较多所致，主要为偿还招商蛇口借款。2025 年，招商创业筹资活动产生的现金流量净额 为-21,063.23 万元，较 2024 年减少 81,809.97 万元，主要系 2025 年招商创业支付其他与筹 资活动有关的现金大幅增加所致，主要系招商创业本期支付前期股东借款所致。 8）盈利能力分析 最近三年，招商创业实现营业收入分别为 85,368.58 万元、85,309.99 万元及 88,994.57 万元，营业收入略有波动，主要系近年来房地产及相关业务板块波动所致。营业成本分别 为 57,620.44 万元、52,347.88 万元和 61,844.08 万元，营业成本随营业收入的变动而有所波 动。净利润分别为 12,722.80 万元、78,238.51 万元及 14,353.57 万元。2024 年招商创业净利                                     157 润偏高主要系 2024 年招商创业因处置子公司股权获得较多投资收益。若剔除此类特殊原因， 最近三年招商创业净利润保持稳定趋势。 9）其他财务指标分析 最近三年，招商创业其他财务指标如下表所示：                     招商创业近三年其他财务指标                          2025 年 末 /2025 2024 年 末 /2024 2023 年 末 /2023             项目                          年度 年度 年度 流动比率 2.78 2.64 1.18 速动比率 2.78 2.58 1.14 资产负债率 50.69% 41.30% 44.64% 剔除预收账款、合同负债后的资                                50.56% 41.05% 44.42% 产负债率 EBITDA 利息保障倍数 6.93 24.65 4.92 应收账款周转率（次） 107.73 62.23 54.61 总资产周转率（次） 0.10 0.12 0.11 毛利率 30.51% 38.64% 32.50% 净利率 16.13% 91.71% 14.90% 净资产收益率 3.14% 19.71% 3.65% 注： 1.流动比率=流动资产/流动负债； 2.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债； 3.资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%； 4.剔除预收账款、合同负债后的资产负债率=（期末负债总额-期末预收款项-期末合同负债）/（期末 资产总额-期末预收款项-期末合同负债）×100%； 5.EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/计入财务费用利息支出 6.应收账款周转率=营业收入/（期末应收账款总额+期初应收账款总额）*2； 7.总资产周转率=营业收入/（期末资产总额+期初资产总额）*2； 8.毛利率=（营业收入-营业支出）/营业收入； 9.净利率=净利润/营业收入； 10.净资产收益率=净利润/（期末所有者权益+期初所有者权益）*2。 从短期偿债能力指标看，最近三年末，招商创业流动比率分别为 1.18、2.64 和 2.78， 速动比率分别为 1.14、2.58 和 2.78，近年持续提高。 从长期偿债能力指标看，最近三年末，招商创业资产负债率分别为 44.64%、41.30%和 50.69%。整体来看，资产负债率仍处在相对健康的水平，具备优良的长期偿债能力。 最近三年，招商创业 EBITDA 利息保障倍数分别为 4.92、24.65、6.93，利息保障水平 较高，偿债能力较强。 结合公司财务指标、行业发展趋势、市场竞争情况以及公司核心优势等方面分析得到，                               158 招商创业在可预见的未来具备持续经营能力。     （三）公司资信水平 经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华人民 共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网 站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台（网址： http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（网址：http://www.csrc.gov.cn/）、 国家市场监督管理总局网站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展 和改革委员会网站（网址：https://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国财政部网站（网址： http://www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ 网 址 ： http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （ 网 址 ： https://www.mps.gov.cn/）、国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）国家能 源局资质和信用信息系统网站（网址：https://zzxy.nea.gov.cn/gateway#/gateway/index）、中 国 政 府 采 购 网 政 府 采 购 严 重 违 法 失 信 行 为 信 息 记 录 网 站 （ 网 址 ： https://www.ccgp.gov.cn/search/cr/ ） 、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 （ 网 址 ： http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn）、 中 国 执 行 信 息 公 开 网 （ 网 址 ： http://zxgk.court.gov.cn/ ） 和 中 国 裁 判 文 书 网 （ 网 址 ： https://wenshu.court.gov.cn/），截至查询日 2026 年 3 月 16 日的查询结果及招商创业出具的 确认函，招商创业最近 3 年不存在重大违法违规记录。 经查询全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台（网址： http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/）， 截至查询日 2026 年 3 月 16 日的查询结果及招商创业出具的确认函，招商创业最近一年不 存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失 信单位的情形。     二、运营管理机构与不动产项目相关的业务情况     （一）经中国证监会备案情况 招商创业治理及财务状况良好，具备丰富的不动产项目运营管理经验，已按照《基金                                       159 法》第九十七条、《基金指引》第四十条规定在中国证监会备案，可担任本基金的不动产 项目运营管理机构。 （二）运营管理资质和经验 （1）主要资质情况 根据深圳市市场监督管理局颁发的招商创业的营业执照，招商创业具有符合国家规定 的不动产运营管理资质，其经营范围为：投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易； 房屋租赁；自有物业管理；装修装饰；家具及家用电器的租赁；养老产业研究和咨询；健 康养生管理咨询（不含医疗行为）；为餐饮企业提供管理服务；日用品零售；经营养老护 理机构；为养老护理机构提供管理服务（以上法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除 外，限制的项目须取得许可后方可经营）；会务服务；科技会展策划；文化会展策划；社 会经济信息咨询；商务信息咨询；创业投资业务；创业投资咨询业务；高新技术企业的孵 化服务；为园区提供管理服务；提供医院后勤管理服务；为护理机构提供服务（不含医疗 服务）；家政服务；信息技术咨询服务；医疗设备租赁；五金产品零售；家用电器销售； 农产品初加工服务（不含籽棉加工）；体育用品及器材零售；服装服饰批发；服装服饰零 售；家具销售；日用品批发；日用品销售；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械零售； 经营电子商务；软件开发；柜台、摊位出租；康复辅具适配服务（不含医疗器械）；日用 品出租。（以上根据法律、行政法规、国务院决定等规定需要审批的，依法取得相关审批 文件后方可经营）；住房租赁；停车场服务。病人陪护服务。（除依法须经批准的项目外， 凭营业执照依法自主开展经营活动）养老服务；提供医疗服务；药品零售；医疗用品及康 复器材零售；机构养老服务；餐饮服务；互联网信息服务；食品经营（销售预包装食品）； 食品经营（销售散装食品）；第三类医疗器械经营；出版物销售；依托实体医院的互联网 医院服务；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具 体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。 （2）同类项目运营管理经验 招商创业作为招商蛇口旗下专注于产业运营与创业服务的核心平台，聚焦产业园运营 近 30 年，运营能力居于行业前列 招商创业成立于 1999 年 3 月，具有近 30 年产业园区运营管理经验，其持续聚焦数智 科技、绿色科技、生命科技、智能制造、文化产业五大新兴产业方向，融合产业园区、会                        160 展、文化三大业务，深耕核心城市核心资产，持续提升以产业研究、产业引入、产业孵化 和产业服务为一体的业务运营能力，推动园区从物业空间运营商向产业发展运营商转型升 级。      在园区运营业务方面，招商创业以特色入驻方案及立体化服务吸引产业客户集聚入驻。 针对入驻园区内的客户在技术、服务、环境和产业发展上的个性化要求，尽力制定贴合客 户需求的入驻方案，保证园区资产的高效营运，以创新服务促进客户价值开发。同时，招 商创业建立了完善的线上线下一体化的园区运营服务体系，打造数字化园区与数字化运营 服务平台，在提高运营效率、助力客户发展的同时，通过客户关系管理进一步延伸到客户 价值管理，根据客户生命周期、客户接受服务的方式、客户对于园区发展的贡献对客户进 行细分，对园区入住客户进行结构优化和空间优化，在促进园区形成更合理的产业集聚和 产业链配套效果的同时，又提高招商创业综合运营的效益。在招商创业的持续培育与管理 运营下，光明科技园汇集了大量优质企业、产业集群效应明显，获得了社会多方认可和肯 定，获得了“深圳市智能装备产业园”的称号，是国家科技部批准的全国首家加速器试点项 目，且已获得“国家级科技企业加速器建设试点单位”的认定。      凭借专业运营与产业生态构建，目前园区入驻 29 家国家级小巨人、155 家省级专精特 新企业、29 家瞪羚企业、301 家国家高新技术企业入园，以硬核企业矩阵夯实产业根基。 截至 2025 年，招商蛇口产业园区业态布局国内核心一、二线 18 个城市，管理范围内的产 业园在营主要项目 34 个（含轻资产项目），总经营建筑面积约 312 万平方米，在建及筹备 项目规划经营建筑面积约 61 万平方米。2025 年业务运营收入实现 13 亿元。招商蛇口产业 园区业务连续六年蝉联“年度影响力产业运营发展企业 TOP30”第一名，连续七年蝉联“年度 中国产业园区运营商 50 强”第一名，获人民论坛杂志社、国家治理杂志社、人民智库、人 民论坛网颁发的“国资国企高质量发展案例”；获人民网颁发的“人民匠心服务”案例；旗下 蛇口网谷、南海意库、海上世界、文化艺术中心组成的“蛇口滨海创新创意产业带”获国家 文化和旅游部颁发的“国家级夜间文化和旅游消费集聚区”、“国家级文化产业示范基地”等 多个高质量荣誉，持续巩固行业领先优势。      运营管理机构招商创业管理多处物业，详见本招募说明书之“第二章 不动产项目”之 “第四节 运营管理机构”之“一、运营管理机构的基本情况”。      招商创业运营光明科技园近 14 年，并具有 5 年公募 REITs 运营管理经验      光明项目所属招商局光明科技园于 2012 年 12 月底陆续竣工开始运营，由招商创业运                            161 营管理至今逾 14 年，运营情况基本保持稳定，运营效果良好。      2021 年 6 月，招商创业开始担任蛇口产园 REIT 运营管理机构。2023 年 6 月，蛇口产 园 REIT 第一次扩募收购光明加速器二期项目后，招商创业作为运营管理机构继续运营管 理光明加速器二期项目。蛇口产园 REIT 平稳运营五年以来，招商创业严格遵守公募 REITs 上市各项监管规定，落实基金管理方要求，积极履行委托运营管理协议要求，具有丰富的 公募 REITs 资产运营管理实操经验。      （三）运营管理人员情况      （1）为管理不动产项目配备的主要负责人员情况、主要负责人员在不动产项目运营或 者投资管理领域的经验情况      针对光明项目的运营，招商创业未来将配备经验丰富、专业对口的管理人员，主要包 括：      尚钢，招商创业法定代表人、董事，男，本科学历，毕业于河北师范大学，现任招商 蛇口招商产园顾问。2000 年 5 月入职招商局集团下属公司，具有超过 10 年的产业园区经 营管理经验。历任深圳招商房地产有限公司营销中心副总经理，招商蛇口产园发展招商台 湖总经理。      （2）其他专业人员配备情况      截至 2025 年 12 月 31 日，招商创业共有员工 68 人（不含分公司），其中产业研究院 （规划发展部）10 人、运营管理部 4 人、综合管理部（党群工作部）11 人、财务管理部 13 人、蛇口网谷项目部 2 人、招商观颐 25 人。构成情况如下：                     招商创业员工学历构成情况             学历 人数 占总人数比例      硕士及以上 28 41.18%      本科 36 52.94%      大专及以下 4 5.88%      合计 68 100.00%                      招商创业部门构成情况             部门 人数 占总人数比例      公司领导 5 7.35%      产业研究院（规划发展部） 10 14.71%      运营管理部 4 5.88%                             162      综合管理部（党群工作部） 11 16.18%      财务管理部 13 19.12%      蛇口网谷项目部 2 2.94%      招商观颐 23 33.82%      合计 68 100.00%      总体来看，依托于招商创业完备的人员配置，能够为不动产的运营提供有力支持。      （四）不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排      （1）不动产项目运营管理业务制度和流程      招商创业为规范企业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效率和经济性， 保证资金安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有效性，以公司章程和生产经营活动实 际为基础，结构内部控制在现代企业中的应用现状，制定了相应的内控制度，为经营、财 务、监督检查等各方面工作建立统一的内部管理原则、风险评估框架和业务流程控制体系。 目前，招商创业制定并执行的主要内控制度包括《园区租赁业务管理指引》《招商产园付 款管理指引》《招商产园收入核算指引》等。整体上，包括上述制度在内的所有内控制度 有利于保证公司内部各部门、各分子公司的顺畅运转，为公司进一步发展奠定了良好的基 础。      （2）运营管理安排      基金管理人、运营管理机构与项目公司已就本基金签订了《运营管理协议》，并在协 议中明确约定基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排， 详见本招募说明书之“第四章 治理机制与运营管理安排”之“第二节、运营管理安排”。      （五）项目资金收支及风险管控安排      （1）项目公司账户设置      项目公司原则上仅保留项目公司监管账户。《运营管理服务协议》生效后，未经基金 管理人及监管银行书面同意，项目公司不得开设其他银行账户。如因公募基金运作或项目 公司运营情况需要项目公司开立其他账户的，经基金管理人同意后，基金管理人及项目公 司应当向监管银行说明项目公司开立其他账户原因，项目公司新开立的账户纳入基金管理 人和监管银行对项目公司账户的统一监督管理，如有必要，各方对新开立账户监督管理另 行签署监管协议或补充协议。                        163 《运营管理服务协议》生效时，若项目公司除了项目公司监管账户外还开立了其他银 行账户的，运营管理机构应负责协助项目公司于基金管理人指定的时限内完成该等账户的 销户手续，并将相关账户余额（如有）拨付至项目公司监管账户。在公募基金设立之日未 能销户的他行账户，应征得基金管理人同意后，项目公司应在公募基金设立之日向监管银 行提供未能销户的他行账户清单。 （2）项目公司收支管理 项目公司监管账户在监管银行开立，用于接收项目公司所有现金流入，进行合格投资， 向计划管理人（代表专项计划）偿还借款本金及利息，根据项目公司与其他第三方签署的 贷款协议的约定偿还外部贷款本金及利息（如有），进行股东分红，划付因股权交易安排 相关的往来款项（如有），偿付前期应付工程款，并根据《项目公司资金监管协议》约定 进行预算内及预算外支出（包括但不限于支付运营服务费、资本性支出、诉讼费、中介机 构费用、保险费、系统使用费、行政罚款、支付各项税费、退还或支付保证金或押金、支 付代收代付款项及其他日常运营支出等）。除为上述目的外，非经基金管理人书面同意， 项目公司监管账户内的资金不得用于其他任何用途。 项目公司监管账户对外划款时，应根据项目公司、基金管理人以及监管银行签署的 《项目公司资金监管协议》的约定执行，基金管理人及项目公司应按照资金用途所对应的 审批权限对项目公司监管账户资金的支出进行审批，并按照《运营管理服务协议》及《项 目公司资金监管协议》的约定完成支付。项目公司监管账户的预留印鉴由基金管理人指定 并符合《运营管理服务协议》及《项目公司资金监管协议》的约定。项目公司应当为基金 管理人外派至项目公司的财务负责人开通项目公司全部账户网银监管支付功能的终审复核 权限。 项目公司监管账户为接收和存放不动产项目所有现金流入、进行对外支出的唯一账户。 如实际以除项目公司监管账户之外的任何其他账户收取了任何项目公司收入的，运营管理 机构应协助项目公司按相关合同约定及时将该笔资金等收入全额划转至项目公司监管账户。 （六）不动产项目与运营管理机构自有资产或其他受托资产相独立的保障 措施 （1）资产独立性：项目公司合法合规持有不动产项目相关权益且办理了相关权属证书， 资产所有权与运营管理机构相独立；                     164 （2）账户及资金独立性：本基金通过特殊目的载体持有不动产项目后，项目公司拥有 独立的运营收支账户，且其账户资金划转接受基金管理人派驻的财务负责人以及基金托管 人的审批和监督，保障了项目公司资金独立于运营管理机构； （3）人员独立性：本不动产基金发行后，项目公司拥有相对独立的管理层，运营管理 机构人员在为不动产项目提供运营管理服务时，接受基金管理人的监督以及第三方的审计， 有效防范了利益冲突，并保证项目公司的独立性； （4）运营管理机构拥有较为完善的内部管理制度，且在《运营管理服务协议》中约定： 运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务或同时直接或间接持有其他不 动产项目的，应采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。 第五节 存在重要影响的其他事项 根据原招募说明书已披露的内容，不存在需在本节单独披露的重大合同、重大诉讼或 仲裁及其他对本次扩募有重大影响的事项；不适用。                     165                 第三章 资产评估与现金流测算 可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有 不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。 第一节 资产评估 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具了编号为“粤戴德梁行评报字 （2023/BJ/H）第 004 号”的《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金中国广东 省深圳市光明高新园区招商局光明科技园「科技企业加速器二期」产业用房及配套项目》 估价报告。 1.价值时点：2022 年 12 月 31 日 2.估价方法 房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。评估机构深入细致地 分析了项目的特点和实际状况，并研究了产权方提供资料以及评估机构所掌握的资料，在 实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑其物业所处区 域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用「收益法」估价物业之 市场价值。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转 换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3.估价结果 评估机构采用了收益法对拟购入不动产资产的市场价值进行了测算，采用收益法首先 确定出一定时期的现金流量，并就该现金流量采用适当报酬率，以制订关于该物业租金收 入现值之指标，该方法用于衡量于假设投资年期内之租金及资本增长，让投资者或产权方 可对物业可能带来之长期回报作出评估。 中国广东省深圳市光明区高新园东片区招商局光明科技园 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、B-4 栋及配套项目，总建筑面积为 110,694.47 平方米，分摊土地使用权面积 49,695.69 平方米， 于 2022 年 12 月 31 日之市场价值为人民币 1,172,000,000 元（大写人民币壹拾壹亿柒仟贰 佰万元整），市场价值单价为 10,588 元/平方米。 4.关键假设：                             166 （1）租金水平 在计算不动产资产运营收入时，评估机构对于已出租部分物业，租赁期限内：租金采 用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金）；租赁期外：按照市场租金水平计 算租赁收入。 1）租约期内租金执行合同约定租金 已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约定租金进行 测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。光明项目在 2022 年全年的研发办公部分平 均签约租金为 64.52 元/平方米/月，研发厂房部分平均签约租金为 53.23 元/平方米/月。 从合同租金与市场平均租金的对比情况来看，光明项目所处地理位置优越、公共交通 便利、商业及生活配套齐全、物业昭示性较强、市场知名度较高、园区及物业运营维护状 况良好，运营管理及物业服务完善，整体出租率较高，在区域内的租赁市场上具有一定的 议价能力，租金水平处于市场合理范围内。 2）租约期外租金采用市场租金 市场租金通过提取同区域类似可比项目租金水平，经市场比较法修正后获得。评估机 构按照估价相关规范选取了同区域具有较强可比性的华强创意园、宝兴科技园和中集智园 三个项目，通过对产业聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然及人文环境、所在楼 层、商业配套、区域规划、层高、景观、楼龄及保养状况、标准层面积、使用率、建筑结 构及质量、装修水平、外观、物业条件、以及有无限制条件等诸多因素进行对比、修正， 并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，最终确定基础设施项目的市场 租金水平为：研发办公部分为 62 元/平方米/月（其中，2-8 层低区为 61 元/平方米/月、9-17 层高区为 62 元/平方米/月）；研发厂房部分通过相同方法，确定市场租金水平为 53 元/平 方米/月。 （2）租金增长率 1）研发办公部分租金增长率 ①从估价对象本身来看：光明项目当前已签约租户租期内租金增长率约为 5%。②从 历史平均租金增长率来看：评估时点签约租金相比 2020 年两年平均复合增长率约为 3%。 ③从周边可比项目情况来看：光明项目及区域内其他可比研发办公项目签约租户租金增长 率一般为 3%-5%。④从城市及区域市场情况来看：2022 年深圳地区生产总值为 32,387.68 亿元，同比增长 3.3%。全市七大战略性新兴产业（20 个产业集群）增加值攀上 1.3 万亿元                           167 台阶，达 13,324.02 亿元；占 GDP 比重突破四成，达 41.1%；同比增长 6.9%，高于 GDP 增速 3.6 个百分点。部分战新产业集群增速较高，其中，智能网联汽车（45.6%）、新材料 （21.4%）、新能源（15.9%）、软件与信息服务（14.6%）、高端医疗器械（12.4%）、海 洋经济（11.4%）等 6 个集群增加值继续保持两位数增长；新能源增速（15.9%）也实现逐 季提升。作为我国创新驱动发展的示范区，也是战略性新兴产业的聚集区，深圳新一代信 息技术、高端装备与新材料、生物产业等产业发展迅速，产业对研发办公、研发生产空间 具有较稳定的需求。 2022 年四季度末，深圳市研发办公物业受疫情影响逐渐减小，租赁需求有所释放，光 明区的研发办公物业出租率约为 60%-70%，市场上尚有一定空置面积待去化。谨慎考虑到 当前供需关系及未来市场供需节奏，随着未来新增供应放缓，预计租金水平也将稳中有升。 光明项目研发办公部分预测期 2024 年市场租金增长率为 2%，2025 年起及以后年份增长率 为 3%。 2）研发厂房部分租金增长率 ①从估价对象本身来看：光明项目当前已签约租户租期内租金增长率约为 5%。②从 历史平均租金增长率来看：评估时点签约租金相比 2021 年平均签约租金增长率约为 5.8%， 2021 年相比 2020 年平均租金增长率约为 6.5%。③从周边可比项目情况来看：光明项目及 区域内其他可比研发厂房项目签约租户租金增长率一般为 5%。④从城市及区域市场情况 来看：2022 年四季度末，深圳市光明区的研发厂房物业出租率维持在较高水平，约为 90% 及以上，市场去化压力较小。谨慎考虑到当前供需关系及未来市场供需节奏，光明项目研 发厂房部分预测期 2024 年市场租金增长率 3%，2025 年起及以后年份增长率为 4%。 （3）出租率 在估价时点 2022 年 12 月 31 日，光明科技园「科技企业加速器二期」研发办公部分出 租率为 95.7%、研发厂房部分出租率为 98.3%，租约期内出租率以合同约定为依据；空置 物业及租约期外的出租率综合考虑「科技企业加速器二期」所处区位、物业品质、未出租 部分的出租周期、未来运营期内换租及免租等因素，预计研发办公部分出租率可稳定在 95%，研发厂房部分出租率可稳定在 98%。 2022 年 7 月以来研发办公部分去化空置面积 1,089.01 平方米，7 月以来研发办公部分 平均出租率 97.7%，厂房部分平均出租率 98.3%。周边可比产业园恒泰裕华南医谷研发办 公出租率约 90%，厂房约 95%，高科国际创新中心研发办公出租率约 85%，宝新科技园厂                            168 房出租率约 100%。根据上述信息，在估价时点 2022 年 12 月 31 日，光明科技园「科技企 业加速器二期」研发办公部分出租率为 95.7%，本次设定 2023-2032 年出租率 95%，估价 时点研发厂房部分出租率为 98.3%，本次设定 2023-2032 年出租率为 98%，从运营角度判 断为较合理水平。 （4）收缴率 据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金最终收取实际情况，截至 2023 年 4 月 17 日，光明项目 2019 年至 2022 年租金收缴率除 2021 年为 99.39%外，其余均为 100%。 其中，2021 年租金收缴率未达 100%，原因系 2021 年 4 季度一笔 39.7 万元应由光明 区政府向园区支付的留创园补贴，由于园区 C 地块在建资产的生产事故原因导致尚未及时 到账，并非由本次扩募拟收购资产导致，且未付金额是资产收购前收入，对光明项目 REITs 扩募不构成直接影响。从租金收缴率的情况来看，根据相关会计准则要求，审计机 构在审计期间对该笔计提了一定比例的信用减值损失准备，但并不代表该笔款项最终无法 收回。一方面，该笔款项目前尚未补贴到账属于协商及流程耗时较长导致，不存在实际可 能导致无法收到补贴的情形。另一方面，深圳市 2022 年全市地区生产总值 3.24 万亿元， 地方一般公共预算收入 4,012 亿元，政府经济实力雄厚；光明区 2022 年地区生产总值突破 1,400 亿元大关，同比增长 6.5%，经济发展迅速，招商局智慧城作为光明区与政府唯一、 长期合作的留创园区，不存在无法收回这笔补贴的可能性。据项目公司最新反馈的实际收 缴情况，上述补贴已于 2023 年 5 月 6 日到账，2021 年租金收缴率达到了 100%。另外，由 于留创园租户的政府补贴在 2022 年已由“政府向园区支付”调整为“政府向企业支付，企业 支付租金”的模式，后续不再会出现因园区安全事故导致留创园租户补贴延迟支付的情况。 此外，根据产权方提供的信息，每年年末均会有少量的代缴水电费尚未向租户收缴。 从历史情况来看，2019 年至 2021 年的代缴水电费在次年均全额收缴，收缴率均达到 100%； 2022 年末同样存在少量未收回的代缴水电费，按历史惯例正在履行正常的收缴程序，收缴 率可到 100%。 （5）折现率 本次不动产项目估价测算采用 6.25%的报酬率。该报酬率是为资本成本或用以转换日 后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述报酬率时采用 累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无 风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券                              169 的收益率 2.84%进行确定；风险报酬率是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及 投资优惠等因素综合确定。本次估价对象位于我国一线城市深圳，当地社会经济环境发展 良好，根据估价对象的区位，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析， 计算采用上述报酬率较为合理。 5.其他说明 （1）商业部分在估值、现金流的占比及合理性说明 A 栋配套商业部分面积占 A 栋面积的 8.3%，占入池资产总面积的 3.7%。现金流层面， 配套商业部分首年现金流占 A 栋租金现金流的 9.7%，占入池资产租金现金流的 4.4%。估 值层面，因为配套商业作为配套面积和研发办公在同一栋楼栋中，无法拆出独立的成本支 出，故无法给出独立估值，基于现金流占比判断，估值占比较小。估值合理性方面，我们 从 1）已签约租金；2）市场租金；3）市场租金增长率；4）出租率四个方面来进行说明。 具体如下： 1）已签约租金 已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约定租金进行 测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。光明项目配套商业部分在估价时点平均签 约租金为 105.19 元/月/平方米。 2）市场租金 市场租金通过提取同区域类似可比项目租金水平修正后获得，本次配套商业部分采用 市场租金平均为 105.58 元/平方米/月，符合同类区域可比项目的一般租金水平。综上所述， 我们认为配套商业部分 105.58 元/平方米/月为较为合理的市场租金水平。 3）市场租金增长率 根据市场调研，光明科技园所在区域为产业用房核心聚集区，区域内产业基础较好， 产业用房需求稳定，配套用房出租率与产业用房出租率水平基本一致，区域内其他可比项 目配套用房签约租户租金增长率一般为 3%-5%。光明项目当前已签约租户租期内租金增长 率约为 5.0%。综合考虑光明项目历史运营情况的发展经验、该区域配套用房的市场状况， 光明项目设定配套商业部分市场租金 2023 年租金不增长，2024 年市场租金增长率 2%， 2025 年-2032 年市场租金增长率为 3%为合理水平。 4）出租率 项目所在园区竣工、开始运营时间较早，运营团队自开园以来一直保持着较高的运营                           170 水平，如今运营早已成熟，产业用房出租率相比于附近同类物业较高，配套用房需求稳定， 出租率也一直保持在较高的水平，2020 年至今，一直保持在 100%的出租水平，后续将继 续稳定在 95%以上的水平。 根据上述介绍，估价时点光明科技园「科技企业加速器二期」商业部分出租率为 100%，本次设定 2023-2032 年出租率 95%，从运营角度判断为较合理水平。 （2）大修支出说明 根据企业提供的历史大修支出记录，2019-2022 年大修支出共计 316 万元，平均每年 支出 79 万元。综合考虑光明项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水 平，光明项目设定 2023 年及 2024 年的资本性支出为不含税租金收入的 1.1%，2025 年起 在前一年的基础上每年增加 2%为合理水平。除项目方承担的大修支出外，物业公司也将 承担日常的维修支出，该部分支出由物业独立核算，在租赁合同中约定租户向物业公司账 户支付本体维修基金，研发办公本体维修基金单价为 1 元/月/平方米，厂房本体维修基金 单价为 0.5 元/月/平方米。由于本体维修基金由租户支付至物业公司账户，故现金流未能体 现该部分大修支出。综上所述，大修支出与历史水平具有延续性，与运营年限较为匹配。 （3）资本化率说明 光明项目 2023 年的 Cap rate 为 4.9%。 第二节 现金流测算分析 一、万融、万海及光明项目的现金流测算分析 德勤审核了蛇口产园 REIT 本次扩募后公募基金（万融项目、万海项目和光明项目） 2023 年度和 2024 年度预测备考合并利润表、预测备考合并现金流量表、备考合并可供分 配金额计算表及相关附注（以下统称“备考合并可供分配金额测算表”）并于 2023 年 2 月 26 日出具“德师报（核）字（23）第 E00022 号”《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证 券投资基金备考合并可供分配金额测算表及审核报告2023 年度及 2024 年度》。 （一）目标资产未来特定期间现金流预测情况                           预测备考合并利润表                                               单位：元                                   171                                 2023 年度 2024 年度             项目                                  预测数 预测数 一、营业总收入 213,501,018.47 216,679,476.87 其中：营业收入 213,501,018.47 216,679,476.87 利息收入 - - 投资收益 - - 公允价值变动收益(损失) - - 其他收入 - - 二、营业总成本 165,435,482.38 165,659,806.53 其中：营业成本 126,316,440.92 126,929,835.59 税金及附加 13,972,791.36 14,488,628.92 管理人报酬 6,629,555.44 6,708,589.27 托管费 482,095.09 486,431.73 销售服务费 - - 交易费用 - - 利息支出 15,281,099.57 15,342,821.02 其他费用 2,753,500.00 1,703,500.00 加：其他收益 - - 信用减值利得(损失) - - 资产减值利得(损失) - - 资产处置收益(损失) - - 三、利润总额 48,065,536.09 51,019,670.34 减：所得税费用 (16,517,685.43) (16,514,131.83) 四、净利润 64,583,221.52 67,533,802.17 五、综合收益总额 64,583,221.52 67,533,802.17                       预测备考合并现金流量表                                                                   单位：元                                         2023 年度 2024 年度                  项目                                          预测数 预测数 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 217,652,252.44 220,747,788.14 收到其他与经营活动有关的现金 7,777,085.22 6,820,365.82 经营活动现金流入小计 225,429,337.66 227,568,153.96 购买商品、接受劳务支付的现金 22,548,569.67 22,909,791.52 支付的各项税费 26,109,114.23 29,219,308.55 支付其他与经营活动有关的现金 9,288,249.43 12,844,474.36 经营活动现金流出小计 57,945,933.33 64,973,574.43 经营活动产生的现金流量净额 167,483,404.33 162,594,579.53 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 - - 取得投资收益收到的现金 - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现                                                       - - 金净额 处置子公司及其他营业单位收回的现金净额 - - 收到其他与投资活动有关的现金 - -                           172     投资活动现金流入小计 - -     购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现                                                    - - 金     投资支付的现金 - -     取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1,170,950,000.00 -     支付其他与投资活动有关的现金 - -     投资活动现金流出小计 1,170,950,000.00 -     投资活动产生的现金流量净额 (1,170,950,000.00) -     三、筹资活动产生的现金流量： -     发行基金份额收到的现金 1,172,000,000.00 -     取得借款收到的现金 - -     收到其他与筹资活动有关的现金 - -     筹资活动现金流入小计 1,172,000,000.00 -     偿还借款支付的现金 - -     偿付利息支付的现金 10,645,833.33 12,534,626.56     向基金份额持有人分配支付的现金 35,672,261.25 144,593,338.82     支付其他与筹资活动有关的现金 - -     筹资活动现金流出小计 46,318,094.58 157,127,965.38     筹资活动产生的现金流量净额 1,125,681,905.42 (157,127,965.38)     四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -     五、现金及现金等价物净增加(减少)额 122,215,309.75 5,466,614.15     加：年初现金及现金等价物余额 31,092,933.80 153,308,243.55     六、年末现金及现金等价物余额 153,308,243.55 158,774,857.70                        备考合并可供分配金额计算表                                                                   单位：元                                           2023 年度 2024 年度                   项目                                             预测数 预测数     一、预测备考合并净利润 64,583,221.52 67,533,802.17     二、将预测备考合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润                                            89,431,324.77 89,496,599.82     的调整事项     折旧和摊销 90,667,910.63 90,667,910.63     利息支出 15,281,099.57 15,342,821.02     所得税费用 (16,517,685.43) (16,514,131.83)     三、其他调整事项 (9,421,207.47) (10,161,810.26)     基础设施基金发行份额募集的资金 1,172,000,000.00 -     取得借款收到的本金 - -     偿还借款本金支付的现金 - -                             173 购买基础设施项目的支出 (1,170,950,000.00) - 其他资本性支出 - - 基础设施项目资产减值准备的变动 - - 基础设施项目资产的处置利得或损失 - - 处置基础设施项目资产取得的现金 - - 应收和应付项目的变动 15,232,128.18 15,759,354.99 支付的利息及所得税费用 (10,783,155.34) (12,720,387.78) 未来合理的相关支出预留 (14,920,180.31) (13,200,777.47) 其中：重大资本性支出 (1,469,763.54) (1,494,062.01) 未来合理期间内的债务利息偿还 - - 未来合理期间内的运营费用 (13,450,416.77) (11,706,715.46) 其他调整项目 - - 四、备考合并可供分配金额 144,593,338.82 146,868,591.73 （二）可供分配金额预测的假设说明 1.备考合并可供分配金额测算表的基本假设如下： （1）本基金运营所在国家或地方的相关政治、法律、法规、政策及经济环境在 2023 年度及 2024 年度(即备考合并可供分配金额测算表预测期间，以下简称“预测期”)内不会 出现可能对本基金运营造成重大不利影响的任何重大事项或变化。 （2）本基金的运营及项目公司的基础设施项目资产在预测期内不会因任何不可抗力事 件或非本基金管理人所能控制的任何无法预料的原因(包括但不限于发生天灾、供应短缺、 劳务纠纷、重大诉讼及仲裁)而受到严重影响，同时，项目公司拥有的不动产项目资产的实 际使用状况不会出现重大不利情况等。 （3）本基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期内均不会 发生重大变化，本基金及项目公司目前采用的重要会计政策及会计估计详见本招募说明书 之““第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析””之“一、万融、万海及光 明项目的现金流测算分析”之“（三）重要会计政策及会计估计”。 （4）预测期内本基金管理人董事、高级管理人员以及其他关键人员能够持续参与本基 金的运营，且本基金管理人能够在预测期内保持关键管理人员的稳定性。 （5）预测期内相关税法规定不会发生重大变化，公募基金及项目公司层面适用的主要 税种及税率详见本招募说明书之““第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算 分析””之“一、万融、万海及光明项目的现金流测算分析”之“（四）税项”。资产支持专项计                       174 划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税。 （6）预测期内银行贷款利率不会发生重大变化。 2.备考合并可供分配金额测算表的特定假设如下： （1）假定本基金于 2023 年 1 月 1 日完成扩募，扩募资金总计 117,200 万元，除此之 外预测期内无其他新增募集资金。 （2）募集资金拟用于向招商光明公司支付购买项目公司（光明）的股权转让款及预留 本基金运行所必需的现金储备。假设本基金收购项目公司（光明）安排于 2023 年 1 月 1 日 完成。 （3）在收购项目公司（光明）股权前后，本基金与项目公司（光明）均不受同一方或 相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。本基金在合并中取得的项目公 司（光明）具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所 产生的收入，该不动产资产组合构成业务。 （4）本基金完成扩募后，将通过资产支持专项计划 2 期收购 SPV 公司并增资，同时 提供股东借款，SPV 公司完成对项目公司（光明）的收购，项目公司（光明）成为 SPV 公 司的全资子公司。项目公司（光明）通过反向吸收合并 SPV 公司，承继 SPV 公司的资产 和债务。假定反向吸收合并安排于 2023 年 4 月 1 日完成。项目公司（光明）预测期所得税 的测算已考虑前述反向吸收合并安排，且债务利息支出可在项目公司（光明）计算企业所 得税时税前扣除。上述相关交易及其税务处理均符合相关法律法规的规定。 （5）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至本备考合并可供分配金额预 测表批准报出日止已签订的租赁合同的主要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付 款条款；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均 可强制执行。 （6）本基金预测期间内假定不会出现因为租户违约或提前退租而向租户收取的违约金 或其他产生营业外收入的情况。 （7）本基金预测期间内假定不会出现导致租金减免的情况。 （三）重要会计政策及会计估计 1.会计期间 本基金的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 2.记账本位币                          175      人民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以人民币为记账本位币。 本基金编制备考合并可供分配金额测算表时所采用的货币为人民币。      3.合并财务报表的编制方法      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的 权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力 影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变 化，本基金将进行重新评估。      子公司的合并起始于本基金获得对该子公司的控制权时，终止于本基金丧失对该子公 司的控制权时。      对于本基金处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经 适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合并现金流量表中。      对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起 的经营成果及现金流量已经适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合并现金流量表 中。      对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任 一时点，视同该子公司自同受最终控制方控制之日起纳入本基金的合并范围，其自报告期 最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合 并现金流量表中。      在编制本基金的预测备考合并财务报表时，子公司采用的主要会计政策和会计期间按 照本基金统一规定的会计政策和会计期间厘定。      本基金与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对预测备考合并财务报表的影响于 合并时抵销。      子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股 东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额， 在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。      少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的 份额，其余额仍冲减少数股东权益。      对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易， 作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其                        176 在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差 额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧 失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减 去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额， 计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收 益，在丧失控制权时转为当期投资收益。 4.金融工具 在本基金成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的 负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。 金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的 金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本基金按照《企业会计准则第 14 号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年 的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。 实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊 计入各会计期间的方法。 实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该 金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融 资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上 估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。 金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿 还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊 销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 （1）金融资产的分类、确认和计量 初始确认后，本基金对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其 变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额                      177 为基础的利息的支付，且本基金管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标， 则本基金将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资 金、应收账款、其他应收款等。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额 为基础的利息的支付，且本基金管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标 又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自 资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款，列示于应收款项融资，其余取得 时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。 初始确认时，本基金可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合 并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其 他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。 金融资产满足下列条件之一的，表明本基金持有该金融资产的目的是交易性的： a.取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。 b.相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客 观证据表明近期实际存在短期获利模式。 c.相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有 效套期工具的衍生工具除外。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产： a.不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。 b.在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本基金可以将金融资产不可撤销地指 定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性 金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示 于其他非流动金融资产。 1）以摊余成本计量的金融资产                      178 以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时 或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。 本基金对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本 基金根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入： a.对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本基金自初始确认起，按照该金融 资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 b.对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产， 本基金在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金 融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上 述规定之后发生的某一事件相联系，本基金转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算 确定利息收入。 2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、 采用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价 值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计 量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利 得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价 值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累 计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本基金持有该等非交易性权益工具 投资期间，在本基金收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本基金， 且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。 3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价 值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 （2）金融工具减值 本基金对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金                     179 融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。      本基金对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合 同中的融资成分的合同资产、应收账款，以及由新租赁准则规范的交易形成的租赁应收款， 按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。      对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本基金在每个资 产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用 风险自初始确认后已显著增加，本基金按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失 的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本基金按 照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的 增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作 为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 的金融资产，本基金在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当 期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。      本基金在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计 量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显 著增加的情形的，本基金在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金 额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损 益。      1）信用风险显著增加      本基金利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日 发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认 后是否已显著增加。      本基金在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：      a.信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；      b.若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或 其他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率 等)；      c.同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是 否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产                        180 的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如借款人的 债务工具或权益工具的价格变动)； d.金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化； e.对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调； f.预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状 况的不利变化； g.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化； h.同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加； i.债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化； j.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。 这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率； k.预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化； l.借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除 或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出 其他变更； m.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化； n.本基金对金融工具信用管理方法是否发生变化。 无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本基金认为当金融工具合同付款已逾期超 过(含)30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。 于资产负债表日，若本基金判断金融工具只具有较低的信用风险，则本基金假定该金 融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在 短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存 在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的 信用风险。 2）已发生信用减值的金融资产 当本基金预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金 融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察 信息： a.发行方或债务人发生重大财务困难；                        181 b.债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； c.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况 下都不会做出的让步； d.债务人很可能破产或进行其他财务重组； e.发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失； f.以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。 基于本基金内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务 人不能全额偿付包括本基金在内的债权人(不考虑本基金取得的任何担保)，则本基金认为 发生违约事件。 无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本基金推 定该金融工具已发生违约。 3）预期信用损失的确定 本基金对租赁应收款在单项资产的基础上确定其信用损失，对应收账款、债权投资在 组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。本基金以共同风险特征为依据， 将金融工具分为不同组别。本基金采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风 险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理 位置、担保品相对于金融资产的价值等。 对于金融资产，信用损失为本基金应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间 差额的现值。 对于租赁应收款，信用损失为本基金应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之 间差额的现值。 对于财务担保合同，信用损失为本基金就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付 的预计付款额，减去本基金预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差 额的现值。 本基金计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结 果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额 外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据 的信息。 4）减记金融资产                      182 当本基金不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金 融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 （3）金融资产的转移 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权 利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入 方；(3)该金融资产已转移，虽然本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。 若本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对 该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产， 并相应确认相关负债。本基金按照下列方式对相关负债进行计量： a.被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融 资产的账面价值减去本基金保留的权利(如果本基金因金融资产转移保留了相关权利)的摊 余成本并加上本基金承担的义务(如果本基金因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本， 相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 b.被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融 资产的账面价值减去本基金保留的权利(如果本基金因金融资产转移保留了相关权利)的公 允价值并加上本基金承担的义务(如果本基金因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值， 该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收 到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本基 金转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工 具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确 认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分 收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和 与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本基金转移的金融资产 是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入 其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本基金继续确认所转移的金融资产整体，                     183 因资产转移而收到的对价在收到时确认为负债。      （4）金融负债和权益工具的分类      本基金根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结 合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债 或权益工具。      1）金融负债的分类、确认和计量      金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其 他金融负债。      ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债      以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融 负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融 负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负 债。      金融负债满足下列条件之一，表明本基金承担该金融负债的目的是交易性的：      a.承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。      b.相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客 观证据表明近期实际存在短期获利模式。      c.相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有 效套期工具的衍生工具除外。      本基金将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融负债：(i)该指定能够消除或显著减少会计错配；(ii)根据本基金 正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产 和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本基金内部以此为基础向关键管理人员报告； (iii)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。      交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与 该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。      对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本基 金自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期 损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允                         184 价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若 按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会 计错配的，本基金将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计 入当期损益。      ②其他金融负债      除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债外 的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认 或摊销产生的利得或损失计入当期损益。      本基金与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负 债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本基金重新计算该金融负债的账面价值， 并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本基金根据将重 新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新 议定合同所产生的所有成本或费用，本基金调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改 后金融负债的剩余期限内进行摊销。      a.财务担保合同      财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务 时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继 续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金 额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计 量。      2）金融负债的终止确认      金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本基 金(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负 债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本基金终止确认原金融负债，并同时确认新金 融负债。      金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出 的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。      3）权益工具                        185 权益工具是指能证明拥有本基金单位持有人在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的 合同。本基金发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本基金 不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本基金对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权 益总额。 （5）衍生工具与嵌入衍生工具 衍生工具，主要包括远期外汇合约等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初 始计量，并以公允价值进行后续计量。 对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本基金不从 该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的 会计准则规定。 若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本基金将嵌入衍 生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。 1）嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不紧密相关； 2）与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义； 3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。 嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本基金按照适用的会计准则规定对混合合同的主 合同进行会计处理。本基金无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价 值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值 之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公 允价值仍然无法单独计量的，本基金将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融工具。 （6）金融资产和金融负债的抵销 当本基金具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可 执行的，同时本基金计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资 产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债 在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 5.应收账款 （1）按信用风险特征组合计提信用损失准备的应收款项                       186 本基金按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。这些信用风险通常反 映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现 金流量测算相关。各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：                  按信用风险特征组合的应收账款确定依据           类别名称 确定类别的依据                       本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收项 低风险组合 目关联方、政府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项，                      此类款项发生坏账损失的可能性极小。                       本组合为除低风险组合及重大减值风险项目之外的部分， 正常风险组合 项目结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情                      况等，按账龄分析法对本组合的应收款项计提信用损失准备。                       单笔计提信用损失准备金额计人民币 1,000 万元以上的应 重大风险项目                      收款项。 按类别计提信用损失准备的计提方法 低风险组合 按该等组合余额的零至千分之一计提 正常风险组合 账龄分析法                       单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面 重大风险项目                      价值的差额计提信用损失准备 采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例如下：              采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例               账龄 应收款项计提比例(%)              1 年以内 0.00~5.00              1至2年 10.00~30.00              2至3年 40.00~60.00              3 至以上 100.00 6.投资性房地产 投资性房地产是指本基金为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产 有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续 支出，在发生时计入当期损益。 本基金采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的使用寿命、预计 净残值和年折旧率如下：                             187               投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率         类别 使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)      投资性房地产 按不动产权剩余使用年限 5 2.28-2.88      当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时， 终止确认该项投资性房地产。      投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。      7.除商誉以外的非金融资产减值      本基金在每一个资产负债表日检查投资性房地产、与合同成本有关的资产是否存在可 能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。      估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估 计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者 资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。      如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损 益。      上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。      在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认 的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后，对于与合同成本有关的资产，其账面价 值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本基金因 转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估 计将要发生的成本。      除与合同成本相关的资产减值损失外，上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间 不予转回。合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使 得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益， 但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。      8.收入确认      本基金的收入主要来源于提供物业管理服务收入和停车位(非固定车位)出租收入。      本基金在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该 项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本基金向客户转让可明确区分商                             188 品的承诺。交易价格，是指本基金因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，但不包 含代第三方收取的款项以及本基金预期将退还给客户的款项。 满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本基金按照履约进度， 在一段时间内确认收入：(1)客户在本基金履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2) 客户能够控制本基金履约过程中在建的商品；(3)本基金履约过程中所产出的商品具有不可 替代用途，且本基金在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则， 本基金在客户取得相关商品控制权的时点确认收入。 合同中存在重大融资成分的，本基金按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付 的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利 率法摊销。合同开始日，本基金预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年 的，不考虑合同中存在的重大融资成分。 本基金向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义 务时再转为收入。当本基金预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利 时，本基金预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权 利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本基金只有在客户要求履行剩余履约义务 的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。 本基金为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的， 确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损 益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本基金为取得合同发生 的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。 本基金为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时 满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2) 该成本增加了本基金未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采 用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 9.借款费用 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发 生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动 已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或 者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正                      189 常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生 产活动重新开始。 其余借款费用在发生当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收 入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超 过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。 资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差 额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。 10.所得税 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规 定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负 债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生 的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本 基金以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得 税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计 利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性 差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损 和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收 回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得 税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值 外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。                        190 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足 够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。 在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时， 本基金当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产 及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同 的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及 的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本基 金递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 11.租赁 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。 在合同开始日，本基金评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发 生变化，本基金不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。 （1）本基金作为出租人 ①租赁的分拆 合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本基金根据收入准则关于交易价格分摊的规定 分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。 ②租赁的分类 实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资 租赁以外的其他租赁为经营租赁。 ③本基金作为出租人记录经营租赁业务 在租赁期内各个期间，本基金采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。 本基金发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租 金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。 本基金取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时 计入当期损益。 ④转租赁                       191 本基金作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本基金基于 原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。 ⑤租赁变更 经营租赁发生变更的，本基金自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与 变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。 （四）税项 公募基金层面适用的主要税种如下： 1.增值税 根 据 《关 于 明 确金 融 、 房 地产 开 发 、 教育 辅 助 服务 等 增 值 税政 策 的 通 知》 (财 税 [2016]140 号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税[2017]56 号)等国家有关税收 规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以管理人博时基金以及计划管 理人博时资本管理有限公司为增值税纳税人，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴 纳增值税。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)及《关于明确 金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140 号)，如果公募基 金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约定返还投资本金，则该收益不属于增 值税应税范围。 2.所得税 根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015 年修订)，本基金财产投资的相关税收， 由基金份额持有人承担。 根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1 号)第二(一)条，对证券投 资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收 入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 SPV 公司及项目公司的主要税种如下：                      SPV 公司及项目公司的主要税种           税种 计税依据 税率 企业所得税 应纳税所得额 25% 增值税 适用一般计税方法，应纳增值 物业出租收入：税率 9%                                192                    税额为销项税额扣除可抵扣进项税 贷款服务收入：税率 6%，征                    后的余额，销项税额按销售收入和 收率 3%                    相应 税率 计算 ；适用 简易 计税 方 物业管理服务收入：税率为                    法，计税依据为应税行为收入 6% 房产税(注 1) 房屋原值的 70% 1.2% 城市维护建设税 已交增值税 7% 教育费附加 已交增值税 3% 地方教育费附加 已交增值税 2%                                                   6 元/平方米；3 元/平方米； 城镇土地使用税(注 2) 实际占用的土地面积                                                              2 元/平方米 注 1：根据深圳市人民政府《关于印发〈深圳经济特区房产税实施办法〉的通知》(深府〔1987〕164 号)，本基金涉及的房产从价计征，依照房产原值的百分之七十计算缴纳。 根据《深圳市人民政府关于公布继续有效的规范性文件目录(1979—2015 年)的通知》(深府规〔2022〕 6 号)，《关于印发〈深圳经济特区房产税实施办法〉的通知》(深府〔1987〕164 号)的有效期至 2027 年 12 月 31 日止。 注 2：根据深圳市地方税务局 2017 年第 3 号公告《深圳市地方税务局关于调整我市城镇土地使用税 纳税等级范围的公告》，原不动产项目资产的位置在招商街道，对应的纳税等级税额为 4 级，按照 6 元/ 平方米缴纳城镇土地使用税，其中工业用地按照 3 元/平方米缴纳。光明项目的位置在光明街道，对应纳 税等级税额为 5 级，按照 3 元/平方米缴纳城镇土地使用税，其中工业用地按照 2 元/平方米缴纳。 （五）备考合并可供分配金额测算表项目说明 1.营业收入 预测备考合并利润表中营业收入主要包括租金收入、物业费收入和停车位收入。各项 目明细预测数据如下：                    2023 年-2024 年预测合并营业收入                                                                 单位：元                            2023 年度 2024 年度               项目                             预测数 预测数 租金收入 186,964,492.85 189,907,167.37 物业费收入 19,941,354.78 20,045,235.24 停车位收入 6,595,170.84 6,727,074.26 合计 213,501,018.47 216,679,476.87 （1）租金收入 预测的租金收入指预测期内不动产项目资产对外出租产生的租金收入。其中对于截至 备考合并可供分配金额测算表报出日止已签订租赁合同的部分，按照租赁合同约定的单位 平方米月租金和租赁期间计算预测期的租金收入；对于未签约部分按照预测的单位平方米 月租金、出租率情况等计算租金收入。预测期内已签约租金收入与未签约租金收入占比如                              193 下：                                          2023 年度 2024 年度           租约类别                          万海大厦 万融大厦 光明项目 万海大厦 万融大厦 光明项目 截至本备考合并可供分配金 额测算表批准报出日已有租约占 77.20 71.27 83.02 36.08 37.04 55.90        预测收入比(%) 于预测期间续租或新签租约                               22.80 28.73 16.98 63.92 62.96 44.10       占预测收入比(%)                              2023 年-2024 年预测租金收入      1）租金预测      在确定预测期单位平方米月租金时，项目公司考虑了以下因素：（i）最近订立的可比 物业的租约的实际租金；及（ii）产业、研发、办公、厂房和配套商业市场的一般市场情 况。此外，项目公司也会考虑其他物业特定因素，包括但不限于（i）不动产项目资产的位 置；（ii）不动产项目资产已使用年限；及（iii）不动产项目资产的租约到期情况。      物业 2020 年度、2021 年度、2022 年度以及预测期内已出租单位平方米的月租金(不含 税)如下：                2020 年-2022 年实际月租金及 2023 年-2024 年预测月租金                                                                            单位：元/平方米/月                       2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度        物业名称                        实际数 实际数 实际数(未审数) 预测数 预测数 万海大厦 132.62 132.19 129.12 127.55 126.77 万融大厦 116.85 112.94 109.17 112.81 115.25 光明项目——厂房 44.84 47.08 48.81 48.62 50.08 光明项目——办公 55.65 58.55 59.99 56.45 57.58      2）出租率预测      下表列示了截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日以及预 测期物业历史及预测的出租率。本基金管理人在预测出租率时已考虑多种因素，包括预测 期内的租约到期情况、续租率及新租率等。                2020 年-2022 年实际出租率及 2023 年-2024 年预测出租率             2020 年 12 月 31 2021 年 12 月 31 2022 年 12 月 31 2023 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 物业名称 日 日 日 日 日                 实际数 实际数 实际数(未审数) 预测数 预测数 万海大厦 94.36% 87.37% 81.28% 87.00% 88.00% 万融大厦 84.08% 88.88% 83.25% 87.00% 88.00%                                              194           2020 年 12 月 31 2021 年 12 月 31 2022 年 12 月 31 2023 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 物业名称 日 日 日 日 日               实际数 实际数 实际数(未审数) 预测数 预测数 光明项目——厂              95.61% 100.00% 98.27% 98.00% 98.00% 房 光明项目——办              76.16% 95.93% 95.71% 95.00% 95.00% 公 （2）物业费收入 物业费收入是指向承租人提供物业管理服务所收取的费用。物业费收入主要根据出租 率和每单位平方米物业管理费计算得出： 物业管理费收入=可供出租面积出租率单位平方米物业管理费 关于出租率，具体详见上述出租率预测相关说明；关于单位平方米物业管理费，公募 基金管理人在综合考虑历史收费的基础上，谨慎预测了预测期内单位平方米物业管理费， 与历史水平保持基本一致。 （3）停车位收入 停车位收入是指车位租赁及临时停车所确认的收入，停车位收入按每小时及每月计算。 公募基金管理人根据停车位的历史趋势及预期利用率预计预测期内的停车位收入：                           2023 年-2024 年预测停车位收入                                                                                  单位：元                                   2023 年度 2024 年度           物业名称                                       预测数 预测数      万海大厦 1,857,013.98 1,894,154.26      万融大厦 2,093,411.06 2,135,279.28      光明项目 2,644,745.80 2,697,640.72      合计 6,595,170.84 6,727,074.26 2.营业成本 营业成本主要包括折旧摊销费、物业管理费、营运成本、维修费等。营业成本的明细 具体如下：                          2023 年-2024 年预测营业成本明细                                                                                  单位：元                                         2023 年度 2024 年度            项目                                             预测数 预测数 折旧摊销费 90,667,910.63 90,667,910.63 物业管理费 21,411,398.73 21,828,714.01                                         195 营运成本 9,679,347.95 9,801,692.85 维修费 1,445,579.15 1,467,628.80 其他 3,112,204.46 3,163,889.30 合计 126,316,440.92 126,929,835.59     （1）折旧摊销费     折旧摊销费系不动产项目资产的折旧摊销金额。     （2）物业管理费     物业管理费系发生的管理人员薪金、清洁安保等费用以及支付的管理酬金。根据物业 管理协议，物业管理人以酬金制方式收取管理酬金，项目公司以每月管理费、停车费及其 他经营收入（不含广告位收入）之和为基础，按 12%的比例向物业管理人支付酬金。     （3）营运成本     预测期内，根据《运营管理协议》、基金托管协议及基金合同的相关约定，2023 年度 和 2024 年度本基金将发生营运成本分别为 9,679,347.95 元和 9,801,692.85 元。     （4）维修费     维修费系日常运营过程中发生的零星维护、装修等费用，按照项目公司历史期间的维 修 费 用 水 平 预 计 预 测 期 内 的 维 修 费 ， 2023 年 度 和 2024 年 度 预 测 的 维 修 费 用 分 别 为 1,445,579.15 元和 1,467,628.80 元。     3.税金及附加     本基金的税金及附加主要包括城市建设维护税、教育费附加、房产税、城镇土地使用 税以及印花税等。光明项目预测期房产税根据房产余值按比例征收，城镇土地使用税根据 占用土地的面积按比例征收，印花税按可供分配金额预测期内续租及新签订租约的份数计 算。预测期内税金及附加的发生额分别如下：                             2023 年-2024 年预测税金及附加                                                                    单位：元                                           2023 年度 2024 年度                物业名称                                            预测数 预测数 万海大厦 3,482,110.96 3,487,155.49 万融大厦 2,988,217.81 3,007,897.62 光明项目 6,946,313.52 7,429,973.80 其他 556,149.07 563,602.01 合计 13,972,791.36 14,488,628.92     4.管理费用                                     196 （1）管理人报酬及托管费用 本基金的管理人报酬及托管费主要包括资产支持专项计划和公募基金的管理费以及托 管费。根据基金托管协议及基金合同相关约定，2023 年度和 2024 年度本基金将发生基金 管理人报酬分别为 6,629,555.44 元和 6,708,589.27 元，发生基金托管费分别为 482,095.09 元 和 486,431.73 元。 （2）其他费用 其他主要为本基金发生的中介服务费以及扩募发行等费用，预计 2023 年度和 2024 年 度发生金额分别为 2,753,500.00 元和 1,703,500.00 元。 5.利息支出 利息支出主要为本基金发生的并购贷利息支出以及内部借贷产生的增值税支出。 6.所得税费用 项目公司及 SPV 公司预测期内根据应纳税所得额按照 25%的税率计算缴纳当期企业所 得税，同时考虑相关递延所得税的综合影响。公募基金及资产支持专项计划不计缴所得税。 7.经营活动产生的现金流量净额 （1）销售商品、提供劳务收到的现金主要为预测期项目公司收到的租金。根据历史租 金收缴率，项目公司（光明）99%的租金在当年收到，余下 1%的租金于次年收回；原项目 公司 98%的租金在当年收到，余下 2%的租金于次年收回。 （2）收到其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司收到的押金及保证金，系根据 截至备考合并可供分配金额测算表批准报出日止已签订的租赁合同，参考历史期间租约到 期的续租情况，并考虑新增租户的情况而预计得出。 （3）购买商品、接受劳务支付的现金主要为预测期项目公司发生的成本支出及相应的 增值税进项税额，于当年支付。 （4）支付的各项税费为公募基金预测期支付的各项税费。公募基金的增值税及增值税 附加税于纳税义务发生的次月支付；项目公司和 SPV 公司的所得税于纳税义务发生的下一 季度支付；项目公司和 SPV 公司的其他税费于当年支付。 （5）支付其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司退给租户的押金及保证金以及 公募基金支付的基金管理费、基金托管费、中介服务费及扩募发行费等费用。预测期项目 公司退给租户的押金及保证金系根据截至备考合并可供分配金额测算表批准报出日止已签 订的租赁合同，按照历史期间租约到期的续租情况而预计得出。公募基金发生的基金管理                                   197 费、基金托管费与中介服务费等均于发生的次年支付，公募基金发生的扩募发行费用于发 行当期支付。     8.筹资活动产生的现金流量净额     筹资活动产生的现金流量净额，主要为支付利息及分配利润支付的现金，其中：支付 利息部分系根据相关协议约定预测期内支付的并购贷款利息支出；分配利润部分系根据基 金合同预测期内分配的可供分配金额的 100%部分，当年的可供分配金额于次年进行支付。     9.其他调整事项     根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集不动产投资信托基金运营操作指引 （试行）》及基金合同，预测期间的备考合并可供分配金额是在预测期间的预测备考合并 净利润基础上调整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出，预测期内的 其他调整事项如下：     （1）不动产基金发行份额募集的资金：2023 年度，本基金扩募发行份额募集的资金 为 1,172,000,000.00 元。     （2）取得借款收到的本金：无调整金额。     （3）购买不动产项目的支出：2023 年度，本基金支付现金净额 1,170,950,000.00 元用 于购买光明项目。     （4）其他资本性支出：无调整金额。     （5）不动产项目资产减值准备的变动：无调整金额。     （6）不动产项目资产的处置利得或损失：无调整金额。     （7）处置不动产项目资产取得的现金：无调整金额。     （8）应收和应付项目的变动：2023 年度和 2024 年度，预计相关应收和应付项目调整 金额分别为 15,232,128.18 元和 15,759,354.99 元。     （9）支付的利息及所得税费用：2023 年度和 2024 年度预计支付的利息及所得税费用 调整金额为分别为(10,783,155.34)元和(12,720,387.78)元。     （10）未来合理的相关支出预留主要包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利 息和运营费用。     重大资本性支出：2023 年度和 2024 年度，预计未来合理的重大资本性支出预留调整 金额分别为(1,469,763.54)元和(1,494,062.01)元。     未来合理期间内的债务利息：无调整金额。                                     198 未来合理期间内的运营费用 2023 年度和 2024 年度预计未来合理期间内的运营费用调 整金额分别为(13,450,416.77)元和(11,706,715.46)元，主要为预测期间预留的所得税费用、 基金管理费、基金托管费以及中介费用等费用。 （六）影响预测结果实现的主要风险因素 公募基金备考合并可供分配金额测算表已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。 但由于备考合并可供分配金额测算表所依据的各种假设具有不确定性，公募基金提醒投资 者进行投资决策时不应过于依赖该项资料，并注意以下有关风险的影响。 1.基础资产均位于中国粤港澳大湾区深圳蛇口和深圳光明新区，公募基金受粤港澳大 湾区政府政策及中国物业市场情况的影响。国家已出台一系列促进粤港澳大湾区发展的政 策，包括支持科技创新、基础设施建设、现代工业发展、金融服务、居住及旅游的政策， 支持粤港澳大湾区发展的政策为国家的核心战略之一。如未来相关的政策调整，公募基金 或面临经济及物业市场低迷的风险。 深圳拥有众多的产业办公及其他类型的研发办公物业，可能在租户方面与该物业形成 竞争并对租金造成下行压力。 2.若营运管理人或物业管理人未能以有效的方式经营及管理物业，或基金管理人决定 于营运管理协议或物业管理协议届满前终止或决定届满后不续约该协议，则公募基金的经 营业绩可能受到不利影响。 3.中美贸易纠纷导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。 中美贸易纠纷对区域及全球经济以及金融市场前景可能造成不利影响及产生不明朗因 素，可能会导致中国乃至全球各地的商业活动及企业可支配收入减少。中国经济下滑可能 会导致中国商业物业的租赁需求、租金价格及租用率下跌，进而可能对本基金的经营业绩 及未来增长产生不利影响。 可能的负面影响包括： （1）租户按时交纳租金或续租的能力受到负面影响； （2）公募基金吸引新租户或保留现有租户并维持高出租率及租金的能力受到负面影响。 4.基金管理人、营运管理人及物业管理人关键管理人员的变动，可能对公募基金的经 营业绩产生不利影响。 公募基金的成功取决于基金管理人、营运管理人及物业管理人的关键管理人员及若干 其他主要高级管理人员的贡献，因未来其可能离职，或离职后入职其他与公募基金相竞争                             199 的基金，因此，对公募基金的业务、财务状况及前景可能造成不利影响。 （七）敏感性分析 备考合并可供分配金额测算表的编制是基于多项假设进行的，并可能受多项风险因素 的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，备考合并可供分配金额测算表中的预测数据可能 存在不确定性及偏差。 为使公募基金单位持有人评估部分而非全部假设对备考可供分配金额的影响，下表针 对出租率等关键假设进行了敏感性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假 设对备考合并可供分配金额的影响。 该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对备考合并 可供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引 起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵销或者放大。因此，针对每项假设 进行的敏感性分析未必能够得出与该假设相应的备考合并可供分配金额预测结果。 预测期内，收入和成本变动对备考合并可供分配金额预测的敏感度分析结果如下：              2023 年度备考合并可供分配金额敏感性分析                                                          单位：元                      调整前备考合并 调整后备考合并       项目 变动 变动(%)                      可供分配金额 可供分配金额 收入 上升 5% 144,593,338.82 155,268,389.74 7.38 收入 下降 5% 144,593,338.82 133,918,287.90 (7.38) 成本 上升 5% 144,593,338.82 142,810,912.31 (1.23) 成本 下降 5% 144,593,338.82 146,375,765.33 1.23              2024 年度备考合并可供分配金额敏感性分析                                                          单位：元                      调整前备考合并 调整后备考合并       项目 变动 变动(%)                      可供分配金额 可供分配金额 收入 上升 5% 146,868,591.73 157,702,565.57 7.38 收入 下降 5% 146,868,591.73 136,034,617.88 (7.38) 成本 上升 5% 146,868,591.73 145,055,495.48 (1.23) 成本 下降 5% 146,868,591.73 148,681,687.97 1.23                          200 二、光明项目现金流测算分析 德勤审核了蛇口产园 REIT 本次扩募后公募基金（仅光明项目）2023 年度和 2024 年度 预测备考合并利润表、预测备考合并现金流量表、备考合并可供分配金额计算表及相关附 注（以下统称“备考合并可供分配金额测算表”）并于 2023 年 2 月 26 日出具“德师报（核） 字（23）第 E00023 号”《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金拟购入基础设 施项目备考合并可供分配金额测算表及审核报告 2023 年度及 2024 年度》。 （一）目标资产未来特定期间现金流预测情况                     预测备考合并利润表                                                    单位：元                                 2023 年度 2024 年度                                  预测数 预测数 一、营业总收入 78,689,561.27 79,644,862.95 其中：营业收入 78,689,561.27 79,644,862.95 利息收入 - - 投资收益 - - 公允价值变动收益(损失) - - 其他收入 - - 二、营业总成本 58,810,422.82 58,505,713.66 其中：营业成本 45,331,715.05 45,528,958.21 税金及附加 7,172,968.71 7,657,856.07 管理人报酬 2,487,645.83 2,537,280.34 托管费 175,800.00 179,100.09 销售服务费 - - 交易费用 - - 利息支出 1,888,793.23 1,899,018.95 其他费用 1,753,500.00 703,500.00 加：其他收益 - - 信用减值利得(损失) - - 资产减值利得(损失) - - 资产处置收益(损失) - - 三、利润总额 19,879,138.45 21,139,149.29 减：所得税费用 (2,121,455.12) (2,121,455.12)                         201     四、净利润 22,000,593.57 23,260,604.41     五、综合收益总额 22,000,593.57 23,260,604.41                       预测备考合并现金流量表                                                            单位：元                                   2023 年度 2024 年度                  项目                                     预测数 预测数     一、经营活动产生的现金流量：     销售商品、提供劳务收到的现金 85,175,961.11 86,545,887.84     收到其他与经营活动有关的现金 613,090.00 4,198,785.55     经营活动现金流入小计 85,789,051.11 90,744,673.39     购买商品、接受劳务支付的现金 12,981,109.72 13,178,352.88     支付的各项税费 9,127,398.09 7,656,628.99     支付其他与经营活动有关的现金 3,453,696.30 5,186,803.83     经营活动现金流出小计 25,562,204.11 26,021,785.70     经营活动产生的现金流量净额 60,226,847.00 64,722,887.69     二、投资活动产生的现金流量     收回投资收到的现金 - -     取得投资收益收到的现金 - -     处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现                                                  - - 金净额     处置子公司及其他营业单位收回的现金净额 - -     收到其他与投资活动有关的现金 - -     投资活动现金流入小计 - -     购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现                                                  - - 金     投资支付的现金 - -     取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 1,170,950,000.00 -     支付其他与投资活动有关的现金 - -     投资活动现金流出小计 1,170,950,000.00 -     投资活动产生的现金流量净额 (1,170,950,000.00) -     三、筹资活动产生的现金流量：     发行基金份额收到的现金 1,172,000,000.00 -     取得借款收到的现金 - -     收到其他与筹资活动有关的现金 - -     筹资活动现金流入小计 1,172,000,000.00 -     偿还借款支付的现金 - -                           202 偿付利息支付的现金 - 1,888,793.23 向基金份额持有人分配支付的现金 - 58,579,277.94 支付其他与筹资活动有关的现金 - - 筹资活动现金流出小计 - 60,468,071.17 筹资活动产生的现金流量净额 1,172,000,000.00 (60,468,071.17) 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - - 五、现金及现金等价物净增加额 61,276,847.00 4,254,816.52 加：期初现金及现金等价物余额 - 61,276,847.00 六、期末现金及现金等价物余额 61,276,847.00 65,531,663.52                    备考合并可供分配金额计算表                                                           单位：元                                      2023 年度 2024 年度               项目                                       预测数 预测数 一、预测备考合并净利润 22,000,593.57 23,260,604.41 二、将预测备考合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润                                       32,117,943.44 32,128,169.16 的调整事项 折旧和摊销 32,350,605.33 32,350,605.33 利息支出 1,888,793.23 1,899,018.95 所得税费用 (2,121,455.12) (2,121,455.12) 三、其他调整事项 4,460,740.93 4,254,542.41 基础设施基金发行份额募集的资金 1,172,000,000.00 - 取得借款收到的本金 - - 偿还借款本金支付的现金 - - 购买基础设施项目的支出 (1,170,950,000.00) - 其他资本性支出 - - 基础设施项目资产减值准备的变动 - - 基础设施项目资产的处置利得或损失 - - 处置基础设施项目资产取得的现金 - - 应收和应付项目的变动 9,403,859.46 10,320,905.32 支付的利息及所得税费用 - (1,888,793.23) 未来合理的相关支出预留 (5,993,118.53) (4,177,569.68) 其中：重大资本性支出 (737,379.47) (747,463.53)                         203 未来合理期间内的债务利息偿还 - - 未来合理期间内的运营费用 (5,255,739.06) (3,430,106.15) 其他调整项目 - - 四、备考合并可供分配金额 58,579,277.94 59,643,315.98 假设 2023 年预测可供分配金额 100%分派，若本基金最终按照资产评估价值 11.72 亿 元购入光明项目，光明项目 2023 年的预测净现金流分派率为 5.00%。若本基金最终按照本 次扩募规模总额上限 13.478 亿元购入光明项目，光明项目 2023 年的预测净现金流分派率 为 4.35%。 （二）可供分配金额预测的假设说明 1.备考合并可供分配金额测算表的基本假设如下： （1）本基金运营所在国家或地方的相关政治、法律、法规、政策及经济环境在 2023 年度及 2024 年度(即备考合并可供分配金额测算表预测期间，以下简称“预测期”)内不会 出现可能对本基金运营造成重大不利影响的任何重大事项或变化。 （2）本基金的运营及项目公司（光明）的不动产项目资产在预测期内不会因任何不可 抗力事件或非本基金管理人所能控制的任何无法预料的原因(包括但不限于发生天灾、供应 短缺、劳务纠纷、重大诉讼及仲裁)而受到严重影响，同时，项目公司（光明）拥有的不动 产项目资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等。 （3）本基金及项目公司（光明）所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期 内均不会发生重大变化，本基金及项目公司（光明）目前采用的重要会计政策及会计估计 详见本招募说明书之““第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现金流测算分析””之“二、 光明项目现金流测算分析及未来运营展望”之“（三）重要会计政策及会计估计”。 （4）预测期内本基金管理人董事、高级管理人员以及其他关键人员能够持续参与本基 金的运营，且本基金管理人能够在预测期内保持关键管理人员的稳定性。 （5）预测期内相关税法规定不会发生重大变化，公募基金及项目公司（光明）层面适 用的主要税种及税率详见本招募说明书之““第三章 资产评估与现金流测算”之“第二节 现 金流测算分析””之“二、光明项目现金流测算分析”之“（四）税项”。资产支持专项计划作为 所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税。 （6）预测期内银行贷款利率不会发生重大变化。 2.备考合并可供分配金额测算表的特定假设如下： （1）假定本基金于 2023 年 1 月 1 日完成扩募，扩募资金总计 117,200 万元，除此之                           204 外预测期内无其他新增募集资金。 （2）募集资金拟用于向招商光明公司支付购买项目公司（光明）的股权转让款及预留 光明项目运行所必需的现金储备。假设本基金收购项目公司（光明）安排于 2023 年 1 月 1 日完成。 （3）在收购项目公司（光明）股权前后，本基金与项目公司（光明）均不受同一方或 相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。本基金在合并中取得的项目公 司（光明）具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所 产生的收入，该不动产资产组合构成业务。 （4）本基金完成扩募后，将通过资产支持专项计划 2 期收购 SPV 公司并增资，同时 提供股东借款，SPV 公司完成对项目公司（光明）的收购，项目公司（光明）成为 SPV 公 司的全资子公司。项目公司（光明）通过反向吸收合并 SPV 公司，承继 SPV 公司的资产 和债务。假定反向吸收合并安排于 2023 年 4 月 1 日完成。项目公司（光明）预测期所得税 的测算已考虑前述反向吸收合并安排，且债务利息支出可在项目公司（光明）计算企业所 得税时税前扣除。上述相关交易及其税务处理均符合相关法律法规的规定。 （5）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至本备考合并可供分配金额预 测表批准报出日止已签订的租赁合同的主要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付 款条款；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均 可强制执行。 （6）光明项目预测期间内假定不会出现因为租户违约或提前退租而向租户收取的违约 金或其他产生营业外收入的情况。 （7）光明项目预测期间内假定不会出现导致租金减免的情况。 （8）资产支持专项计划 2 期和公募基金的管理人报酬以及托管费确定方法在预测期内 保持不变。 （9）不动产项目资产在预测期内不会发生减值；本基金与项目公司（光明）于预测期 内不会发生预期信用损失准备。 （10）预测期内无不动产项目资产的处置情况。 （11）预测期内无其他不动产基金发行募集资金的情况及购买不动产项目的情况。 （三）重要会计政策及会计估计 1.会计期间                        205      本基金的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。      2.记账本位币      人民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以人民币为记账本位币。 本基金编制备考合并可供分配金额测算表时所采用的货币为人民币。      3.合并财务报表的编制方法      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的 权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力 影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变 化，本基金将进行重新评估。      子公司的合并起始于本基金获得对该子公司的控制权时，终止于本基金丧失对该子公 司的控制权时。      对于本基金处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经 适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合并现金流量表中。      对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起 的经营成果及现金流量已经适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合并现金流量表 中。      对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任 一时点，视同该子公司自同受最终控制方控制之日起纳入本基金的合并范围，其自报告期 最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在预测备考合并利润表和预测备考合 并现金流量表中。      在编制本基金的预测备考合并财务报表时，子公司采用的主要会计政策和会计期间按 照本基金统一规定的会计政策和会计期间厘定。      本基金与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对预测备考合并财务报表的影响于 合并时抵销。      子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股 东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额， 在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。      少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的 份额，其余额仍冲减少数股东权益。                             206 对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易， 作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其 在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差 额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧 失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减 去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额， 计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收 益，在丧失控制权时转为当期投资收益。 4.金融工具 在本基金成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的 负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。 金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的 金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本基金按照《企业会计准则第 14 号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年 的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。 实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊 计入各会计期间的方法。 实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该 金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融 资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上 估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。 金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿 还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊 销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。 （1）金融资产的分类、确认和计量 初始确认后，本基金对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其                      207 变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额 为基础的利息的支付，且本基金管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标， 则本基金将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资 金、应收账款、其他应收款等。 金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额 为基础的利息的支付，且本基金管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标 又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自 资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款，列示于应收款项融资，其余取得 时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。 初始确认时，本基金可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合 并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其 他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。 金融资产满足下列条件之一的，表明本基金持有该金融资产的目的是交易性的： a.取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。 b.相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客 观证据表明近期实际存在短期获利模式。 c.相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有 效套期工具的衍生工具除外。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产： a.不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合 收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。 b.在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本基金可以将金融资产不可撤销地指 定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性 金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示                      208 于其他非流动金融资产。 1）以摊余成本计量的金融资产 以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时 或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。 本基金对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本 基金根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入： a.对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本基金自初始确认起，按照该金融 资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。 b.对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产， 本基金在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金 融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上 述规定之后发生的某一事件相联系，本基金转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算 确定利息收入。 2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、 采用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价 值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计 量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利 得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价 值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累 计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本基金持有该等非交易性权益工具 投资期间，在本基金收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本基金， 且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。 3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价 值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。 （2）金融工具减值 本基金对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合                     209 收益的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金 融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。      本基金对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合 同中的融资成分的合同资产、应收账款，以及由新租赁准则规范的交易形成的租赁应收款， 按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。      对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本基金在每个资 产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用 风险自初始确认后已显著增加，本基金按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失 的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本基金按 照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的 增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作 为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 的金融资产，本基金在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当 期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。      本基金在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计 量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显 著增加的情形的，本基金在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金 额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损 益。      1）信用风险显著增加      本基金利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日 发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认 后是否已显著增加。      本基金在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：      a.信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；      b.若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或 其他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率 等)；                        210 c.同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是 否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产 的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如借款人的 债务工具或权益工具的价格变动)； d.金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化； e.对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调； f.预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状 况的不利变化； g.债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化； h.同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加； i.债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化； j.作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。 这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率； k.预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化； l.借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除 或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出 其他变更； m.债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化； n.本基金对金融工具信用管理方法是否发生变化。 无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本基金认为当金融工具合同付款已逾期超 过(含)30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。 于资产负债表日，若本基金判断金融工具只具有较低的信用风险，则本基金假定该金 融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在 短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存 在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的 信用风险。 2）已发生信用减值的金融资产 当本基金预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金 融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察                       211 信息： a.发行方或债务人发生重大财务困难； b.债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； c.债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况 下都不会做出的让步； d.债务人很可能破产或进行其他财务重组； e.发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失； f.以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。 基于本基金内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务 人不能全额偿付包括本基金在内的债权人(不考虑本基金取得的任何担保)，则本基金认为 发生违约事件。 无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本基金推 定该金融工具已发生违约。 3）预期信用损失的确定 本基金对租赁应收款在单项资产的基础上确定其信用损失，对应收账款、债权投资在 组合基础上采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。本基金以共同风险特征为依据， 将金融工具分为不同组别。本基金采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风 险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理 位置、担保品相对于金融资产的价值等。 对于金融资产，信用损失为本基金应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间 差额的现值。 对于租赁应收款，信用损失为本基金应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之 间差额的现值。 对于财务担保合同，信用损失为本基金就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付 的预计付款额，减去本基金预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差 额的现值。 本基金计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结 果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额 外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据                        212 的信息。 4）减记金融资产 当本基金不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金 融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。 （3）金融资产的转移 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权 利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入 方；(3)该金融资产已转移，虽然本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。 若本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对 该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产， 并相应确认相关负债。本基金按照下列方式对相关负债进行计量： a.被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融 资产的账面价值减去本基金保留的权利(如果本基金因金融资产转移保留了相关权利)的摊 余成本并加上本基金承担的义务(如果本基金因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本， 相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 b.被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融 资产的账面价值减去本基金保留的权利(如果本基金因金融资产转移保留了相关权利)的公 允价值并加上本基金承担的义务(如果本基金因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值， 该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收 到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本基 金转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工 具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确 认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分 收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和 与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本基金转移的金融资产 是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入                     213 其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。      金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本基金继续确认所转移的金融资产整体， 因资产转移而收到的对价在收到时确认为负债。      （4）金融负债和权益工具的分类      本基金根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结 合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债 或权益工具。      1）金融负债的分类、确认和计量      金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其 他金融负债。      ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债      以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融 负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融 负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负 债。      金融负债满足下列条件之一，表明本基金承担该金融负债的目的是交易性的：      a.承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。      b.相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客 观证据表明近期实际存在短期获利模式。      c.相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有 效套期工具的衍生工具除外。      本基金将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融负债：(i)该指定能够消除或显著减少会计错配；(ii)根据本基金 正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产 和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本基金内部以此为基础向关键管理人员报告； (iii)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。      交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与 该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。      对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本基                         214 金自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期 损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允 价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若 按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会 计错配的，本基金将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计 入当期损益。      ②其他金融负债      除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债外 的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认 或摊销产生的利得或损失计入当期损益。      本基金与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负 债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本基金重新计算该金融负债的账面价值， 并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本基金根据将重 新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新 议定合同所产生的所有成本或费用，本基金调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改 后金融负债的剩余期限内进行摊销。      a.财务担保合同      财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务 时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继 续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金 额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计 量。      2）金融负债的终止确认      金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本基 金(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负 债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本基金终止确认原金融负债，并同时确认新金 融负债。      金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出                        215 的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。 3）权益工具 权益工具是指能证明拥有本基金单位持有人在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的 合同。本基金发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本基金 不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。 本基金对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权 益总额。 （5）衍生工具与嵌入衍生工具 衍生工具，主要包括远期外汇合约等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初 始计量，并以公允价值进行后续计量。 对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本基金不从 该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的 会计准则规定。 若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本基金将嵌入衍 生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。 1）嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不紧密相关； 2）与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义； 3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。 嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本基金按照适用的会计准则规定对混合合同的主 合同进行会计处理。本基金无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价 值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值 之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公 允价值仍然无法单独计量的，本基金将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融工具。 （6）金融资产和金融负债的抵销 当本基金具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可 执行的，同时本基金计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资 产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债 在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。                       216 5.应收账款 （1）按信用风险特征组合计提信用损失准备的应收款项 本基金按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组。这些信用风险通常反 映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现 金流量测算相关。各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：                    按信用风险特征组合的应收账款确定依据              类别名称 确定类别的依据                                  本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要                            包括应收项目关联方、政府部门及合作方、备用 低风险组合                            金、押金等类别的款项，此类款项发生坏账损失的                            可能性极小。                                  本组合为除低风险组合及重大减值风险项目之                            外的部分，项目结合历史经验、债务人到期还款能 正常风险组合                            力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组                            合的应收款项计提信用损失准备。                                  单笔计提信用损失准备金额计人民币 1,000 万元 重大风险项目                            以上的应收款项。 按类别计提信用损失准备的计提方法 低风险组合 按该等组合余额的零至千分之一计提 正常风险组合 账龄分析法                                  单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值 重大风险项目                            低于其账面价值的差额计提信用损失准备 采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例如下：              采用账龄分析法的应收款项信用损失准备计提比例               账龄 应收款项计提比例(%) 1 年以内 0.00~5.00 1至2年 10.00~30.00 2至3年 40.00~60.00 3 至以上 100.00 6.投资性房地产 投资性房地产是指本基金为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产 有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续                            217 支出，在发生时计入当期损益。      本基金采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的使用寿命、预计 净残值和年折旧率如下：               投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率        类别 使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%) 投资性房地产 按不动产权剩余使用年限 5 2.28-2.88      当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时， 终止确认该项投资性房地产。      投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差 额计入当期损益。      7.除商誉以外的非金融资产减值      本基金在每一个资产负债表日检查投资性房地产、与合同成本有关的资产是否存在可 能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。      估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估 计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者 资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。      如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损 益。      上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。      在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认 的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后，对于与合同成本有关的资产，其账面价 值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本基金因 转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估 计将要发生的成本。      除与合同成本相关的资产减值损失外，上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间 不予转回。合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使 得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益， 但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。      8.收入确认                            218 本基金的收入主要来源于提供物业管理服务收入和停车位(非固定车位)出租收入。 本基金在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该 项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本基金向客户转让可明确区分商 品的承诺。交易价格，是指本基金因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，但不包 含代第三方收取的款项以及本基金预期将退还给客户的款项。 满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本基金按照履约进度， 在一段时间内确认收入：(1)客户在本基金履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2) 客户能够控制本基金履约过程中在建的商品；(3)本基金履约过程中所产出的商品具有不可 替代用途，且本基金在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则， 本基金在客户取得相关商品控制权的时点确认收入。 合同中存在重大融资成分的，本基金按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付 的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利 率法摊销。合同开始日，本基金预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年 的，不考虑合同中存在的重大融资成分。 本基金向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义 务时再转为收入。当本基金预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利 时，本基金预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权 利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本基金只有在客户要求履行剩余履约义务 的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。 本基金为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的， 确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损 益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本基金为取得合同发生 的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。 本基金为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时 满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2) 该成本增加了本基金未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采 用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 9.借款费用 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发                      219 生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动 已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或 者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正 常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生 产活动重新开始。 其余借款费用在发生当期确认为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收 入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超 过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。 资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差 额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。 10.所得税 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规 定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负 债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生 的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。 一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本 基金以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得 税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计 利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性 差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损 和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收 回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。                        220 除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得 税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值 外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足 够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。 在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时， 本基金当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产 及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同 的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及 的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本基 金递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 11.租赁 租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。 在合同开始日，本基金评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发 生变化，本基金不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。 （1）本基金作为出租人 ①租赁的分拆 合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本基金根据收入准则关于交易价格分摊的规定 分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。 ②租赁的分类 实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资 租赁以外的其他租赁为经营租赁。 ③本基金作为出租人记录经营租赁业务 在租赁期内各个期间，本基金采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。 本基金发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租 金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。                       221 本基金取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时 计入当期损益。 ④转租赁 本基金作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本基金基于 原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。 ⑤租赁变更 经营租赁发生变更的，本基金自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与 变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。 （四）税项 公募基金层面适用的主要税种如下： 1.增值税 根 据 《关 于 明 确金 融 、 房 地产 开 发 、 教育 辅 助 服务 等 增 值 税政 策 的 通 知》 (财 税 [2016]140 号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》(财税[2017]56 号)等国家有关税收 规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以管理人博时基金以及计划管 理人博时资本管理有限公司为增值税纳税人，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴 纳增值税。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号)及《关于明确 金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140 号)，如果公募基 金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约定返还投资本金，则该收益不属于增 值税应税范围。 2.所得税 根据《中华人民共和国证券投资基金法》(2015 年修订)，本基金财产投资的相关税收， 由基金份额持有人承担。 根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1 号)第二(一)条，对证券投 资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收 入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。 SPV 公司及项目公司（光明）的主要税种如下：                                222                    SPV 公司及项目公司（光明）的主要税种 税种 计税依据 税率 企业所得                                                    应纳税所得额 25% 税                                           物业出租收入：税                                                  率 9%           适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税额扣除可抵扣进项税后的余                                           贷款服务收入：税 增值税 额，销项税额按销售收入和相应税率计算；适用简易计税方法，计税依据                                           率 6%，征收率 3%                                   为应税行为收入                                             物业管理服务收                                              入：税率为 6% 房产税(注                                                  房屋原值的 70% 1.2% 1) 城市维护                                                        已交增值税 7% 建设税 教育费附                                                        已交增值税 3% 加 地方教育                                                        已交增值税 2% 费附加 城镇土地 使用税(注 实际占用的土地面积 2 元/平方米 2) 注 1：根据深圳市人民政府《关于印发〈深圳经济特区房产税实施办法〉的通知》(深府〔1987〕164 号)，本基金涉及的房产从价计征，依照房产原值的百分之七十计算缴纳。 根据《深圳市人民政府关于公布继续有效的规范性文件目录(1979—2015 年)的通知》(深府规〔2022〕 6 号)，《关于印发〈深圳经济特区房产税实施办法〉的通知》(深府〔1987〕164 号)的有效期至 2027 年 12 月 31 日止。 注 2：根据深圳市地方税务局 2017 年第 3 号公告《深圳市地方税务局关于调整我市城镇土地使用税 纳税等级范围的公告》，不动产项目资产的位置在光明街道，对应纳税等级税额为 5 级，按照 3 元/平方 米缴纳城镇土地使用税，其中工业用地按照 2 元/平方米缴纳 （五）备考合并可供分配金额测算表项目说明 1.营业收入 预测备考合并利润表中营业收入主要包括租金收入、物业费收入和停车位收入。各项 目明细预测数据如下：                    光明项目 2023 年-2024 年预测合并营业收入                                                                       单位：元                                  2023 年度 2024 年度               项目                                   预测数 预测数 租金收入 67,436,439.78 68,365,230.22 物业费收入 8,608,375.69 8,581,992.01 停车位收入 2,644,745.80 2,697,640.72 合计 78,689,561.27 79,644,862.95 （1）租金收入 预测的租金收入指预测期内不动产项目资产对外出租产生的租金收入。其中对于截至                                  223 备考合并可供分配金额测算表报出日止已签订租赁合同的部分，按照租赁合同约定的单位 平方米月租金和租赁期间计算预测期的租金收入；对于未签约部分按照预测的单位平方米 月租金、出租率情况等计算租金收入。预测期内已签约租金收入与未签约租金收入占比如 下：                      光明项目 2023 年-2024 年预测租金收入                                                2023 年度 2024 年度                   租约类别                                                光明项目 光明项目 截至本备考合并可供分配金额测算表批准报出日已有                                                        83.02 55.90 租约占预测收入比(%) 于预测期间续租或新签租约占预测收入比(%) 16.98 44.10      1）租金预测      在确定预测期单位平方米月租金时，项目公司（光明）考虑了以下因素：（i）最近订 立的可比物业的租约的实际租金；及（ii）产业、研发、办公、厂房和配套商业市场的一 般市场情况。此外，项目公司（光明）也会考虑其他物业特定因素，包括但不限于（i）不 动产项目资产的位置；（ii）不动产项目资产已使用年限；及（iii）不动产项目资产的租约 到期情况。      物业 2020 年度、2021 年度、2022 年度以及预测期内已出租单位平方米的月租金(不含 税)如下：            光明项目 2020 年-2022 年实际月租金及 2023 年-2024 年预测月租金                                                                单位：元/平方米/月                   2020 年度 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度       物业名称                    实际数 实际数 实际数 预测数 预测数 光明项目——厂房 44.84 47.08 48.81 48.62 50.08 光明项目——办公 55.65 58.55 59.99 56.45 57.58      2）出租率预测      下表列示了截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日以及预 测期物业历史及预测的出租率。本基金管理人在预测出租率时已考虑多种因素，包括预测 期内的租约到期情况、续租率及新租率等。                                      224           光明项目 2020 年-2022 年实际出租率及 2023 年-2024 年预测出租率           2020 年 12 月 31 2021 年 12 月 31 2022 年 12 月 31 2023 年 12 月 31 2024 年 12 月 31 物业名称 日 日 日 日 日               实际数 实际数 实际数 预测数 预测数 光明项目——厂              95.61% 100.00% 98.27% 98.00% 98.00% 房 光明项目——办              76.16% 95.93% 95.71% 95.00% 95.00% 公 （2）物业费收入 物业费收入是指向承租人提供物业管理服务所收取的费用。物业费收入主要根据出租 率和每单位平方米物业管理费计算得出： 物业管理费收入=可供出租面积出租率单位平方米物业管理费 关于出租率，具体详见上述出租率预测相关说明；关于单位平方米物业管理费，公募 基金管理人在综合考虑历史收费的基础上，谨慎预测了预测期内单位平方米物业管理费， 与历史水平保持基本一致。 （3）停车位收入 停车位收入是指车位租赁及临时停车所确认的收入，停车位收入按每小时及每月计算。 公募基金管理人根据停车位的历史趋势及预期利用率预计预测期内的停车位收入：                       光明项目 2023 年-2024 年停车位收入情况                                                                               单位：元                                         2023 年度 2024 年度           物业名称                                          预测数 预测数 光明项目 2,644,745.80 2,697,640.72 2.营业成本 营业成本主要包括折旧摊销费、物业管理费、营运成本、维修费等。营业成本的明细 具体如下：                       光明项目 2023 年-2024 年预测营业成本明细                                                                               单位：元                                         2023 年度 2024 年度             项目                                           预测数 预测数 折旧摊销费 32,350,605.33 32,350,605.33 物业管理费 7,938,644.06 8,097,416.94 营运成本 3,466,113.62 3,482,299.13 维修费 730,676.02 740,668.40 其他 845,676.02 857,968.40                                         225 合计 45,331,715.05 45,528,958.21      （1）折旧摊销费      折旧摊销费系不动产项目资产的折旧摊销金额。      （2）物业管理费      物业管理费系发生的管理人员薪金、清洁安保等费用以及支付的管理酬金。根据物业 管理协议，物业管理人以酬金制方式收取管理酬金，项目公司（光明）以每月管理费、停 车费及其他经营收入（不含广告位收入）之和为基础，按 12%的比例向物业管理人支付酬 金。      （3）营运成本      预测期内，根据《运营管理协议》、基金托管协议及基金合同的相关约定，2023 年度 和 2024 年度光明项目将发生营运成本分别为 3,466,113.62 元和 3,482,299.13 元。      （4）维修费      维修费系日常运营过程中发生的零星维护、装修等费用，按照项目公司（光明）历史 期间的维修费用水平预计预测期内的维修费 2023 年度和 2024 年度预测的维修费用分别为 730,676.02 元和 740,668.40 元。      3.税金及附加      光明项目税金及附加主要包括城市建设维护税、教育费附加、房产税、城镇土地使用 税以及印花税等。光明项目预测房产税根据房产余值按比例征收，城镇土地使用税根据占 用土地的面积按比例征收，印花税按预测期内续租及新签订租约的份数计算。预测期内税 金及附加的发生额分别如下：                        光明项目 2023 年-2024 年预测税金及附加                                                                 单位：元                                         2023 年度 2024 年度               物业名称                                          预测数 预测数 光明项目 6,946,313.52 7,429,973.80 其他 226,655.19 227,882.27 合计 7,172,968.71 7,657,856.07      4.管理费用      （1）管理人报酬及托管费用      光明项目管理人报酬及托管费主要包括资产支持专项计划和公募基金的管理费以及托                                   226 管费。根据基金托管协议及基金合同相关约定，2023 年度和 2024 年度光明项目发生基金 管理人报酬分别为 2,487,645.83 元和 2,537,280.34 元，发生基金托管费分别为 175,800.00 元 和 179,100.09 元。 （2）其他费用 其他主要为本基金存续期发生的中介服务费以及扩募发行等费用，预计 2023 年度和 2024 年度发生金额分别为 1,753,500.00 元和 703,500.00 元。 5.利息支出 利息支出主要为项目内部借贷产生的增值税支出。 6.所得税费用 项目公司（光明）及 SPV 公司预测期内根据应纳税所得额按照 25%的税率计算缴纳当 期企业所得税，同时考虑相关递延所得税的综合影响。公募基金及资产支持专项计划不计 缴所得税。 7.经营活动产生的现金流量净额 （1）销售商品、提供劳务收到的现金主要为预测期项目公司（光明）收到的租金。根 据历史租金收缴率，项目公司（光明）99%的租金在当年收到，余下 1%的租金于次年收回。 （2）收到其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司（光明）收到的押金及保证金， 系根据截至备考合并可供分配金额测算表批准报出日止已签订的租赁合同，参考历史期间 租约到期的续租情况，并考虑新增租户的情况而预计得出。 （3）购买商品、接受劳务支付的现金主要为预测期项目公司（光明）发生的成本支出 及相应的增值税进项税额，于当年支付。 （4）支付的各项税费为项目预测期支付的各项税费。项目的增值税及增值税附加税于 纳税义务发生的次月支付；项目公司（光明）和 SPV 公司的所得税于纳税义务发生的下一 季度支付；项目公司（光明）和 SPV 公司的其他税费于当年支付。 （5）支付其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司（光明）退给租户的押金及保 证金以及项目支付的基金管理费、基金托管费、中介服务费及扩募发行费等费用。预测期 项目公司（光明）退给租户的押金及保证金系根据截至备考合并可供分配金额测算表批准 报出日止已签订的租赁合同，按照历史期间租约到期的续租情况而预计得出。项目发生的 基金管理费、基金托管费与中介服务费等均于发生的次年支付，光明项目发生的扩募发行 费用于发行当期支付。                                  227     8.筹资活动产生的现金流量净额     筹资活动产生的现金流量净额，主要为分配利润支付的现金，分配利润部分系根据基 金合同预测期内分配的可供分配金额的 100%部分，当年的可供分配金额于次年进行支付。     9.其他调整事项     根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集不动产投资信托基金运营操作指引 （试行）》及基金合同，预测期间的备考合并可供分配金额是在预测期间的预测备考合并 净利润基础上调整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出，预测期内的 其他调整事项如下：     （1）不动产基金发行份额募集的资金：2023 年度，本基金扩募发行份额募集的资金 为 1,172,000,000.00 元。     （2）取得借款收到的本金：无调整金额。     （3）购买不动产项目的支出：2023 年度，本基金支付现金净额 1,170,950,000.00 元用 于购买光明项目。     （4）其他资本性支出：无调整金额。     （5）不动产项目资产减值准备的变动：无调整金额。     （6）不动产项目资产的处置利得或损失：无调整金额。     （7）处置不动产项目资产取得的现金：无调整金额。     （8）应收和应付项目的变动：2023 年度和 2024 年度，预计相关应收和应付项目调整 金额分别为 9,403,859.46 元和 10,320,905.32 元。     （9）支付的利息及所得税费用：2023 年度预计无支付利息及所得税费用；2024 年度 预计支付的利息及所得税费用调整金额为(1,888,793.23)元。     （10）未来合理的相关支出预留主要包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利 息和运营费用。     重大资本性支出：2023 年度和 2024 年度，预计未来合理的重大资本性支出预留调整 金额分别为(737,379.47)元和(747,463.53)元。     未来合理期间内的债务利息：无调整金额。     未来合理期间内的运营费用：2023 年度和 2024 年度预计未来合理期间内的运营费用 调整金额分别为(5,255,739.06)元和(3,430,106.15)元，主要为预测期间预留的所得税费用、 基金管理费、基金托管费以及中介费用等费用。                                     228 （六）影响预测结果实现的主要风险因素 光明项目备考合并可供分配金额测算表已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。 但由于备考合并可供分配金额测算表所依据的各种假设具有不确定性，公募基金提醒投资 者进行投资决策时不应过于依赖该项资料，并注意以下有关风险的影响。 1.基础资产位于中国粤港澳大湾区深圳光明新区，公募基金受粤港澳大湾区政府政策 及中国物业市场情况的影响。国家已出台一系列促进粤港澳大湾区发展的政策，包括支持 科技创新、不动产建设、现代工业发展、金融服务、居住及旅游的政策，支持粤港澳大湾 区发展的政策为国家的核心战略之一。如未来相关的政策调整，公募基金或面临经济及物 业市场低迷的风险。 深圳拥有众多的产业办公及其他类型的研发办公物业，可能在租户方面与该物业形成 竞争并对租金造成下行压力。 2.若营运管理人或物业管理人未能以有效的方式经营及管理物业，或基金管理人决定 于营运管理协议或物业管理协议届满前终止或决定届满后不续约该协议，则公募基金的经 营业绩可能受到不利影响。 3.中美贸易纠纷导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。 中美贸易纠纷对区域及全球经济以及金融市场前景可能造成不利影响及产生不明朗因 素，可能会导致中国乃至全球各地的商业活动及企业可支配收入减少。中国经济下滑可能 会导致中国商业物业的租赁需求、租金价格及租用率下跌，进而可能对本基金的经营业绩 及未来增长产生不利影响。 可能的负面影响包括： （1）租户按时交纳租金或续租的能力受到负面影响； （2）公募基金吸引新租户或保留现有租户并维持高出租率及租金的能力受到负面影响。 4.基金管理人、营运管理人及物业管理人关键管理人员的变动，可能对公募基金的经 营业绩产生不利影响。 公募基金的成功取决于基金管理人、营运管理人及物业管理人的关键管理人员及若干 其他主要高级管理人员的贡献，因未来其可能离职，或离职后入职其他与公募基金相竞争 的基金，因此，对公募基金的业务、财务状况及前景可能造成不利影响。 （七）敏感性分析 备考合并可供分配金额测算表的编制是基于多项假设进行的，并可能受多项风险因素                     229 的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，备考合并可供分配金额测算表中的预测数据可能 存在不确定性及偏差。 为使公募基金单位持有人评估部分而非全部假设对备考合并可供分配金额的影响，下 表针对出租率等关键假设进行了敏感性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关 键假设对备考合并可供分配金额的影响。 该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对备考合并 可供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引 起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵销或者放大。因此，针对每项假设 进行的敏感性分析未必能够得出与该假设相应的备考合并可供分配金额预测结果。 预测期内，收入和成本变动对备考合并可供分配金额预测的敏感度分析结果如下：            光明项目 2023 年度备考合并可供分配金额敏感性分析                                                        单位：元                      调整前备考合并 调整后备考合并       项目 变动 变动(%)                      可供分配金额 可供分配金额 收入 上升 5% 58,579,277.94 62,513,756.00 6.72 收入 下降 5% 58,579,277.94 54,644,799.88 (6.72) 成本 上升 5% 58,579,277.94 57,930,222.45 (1.11) 成本 下降 5% 58,579,277.94 59,228,333.43 1.11            光明项目 2024 年度备考合并可供分配金额敏感性分析                                                        单位：元                      调整前备考合并 调整后备考合并       项目 变动 变动(%)                      可供分配金额 可供分配金额 收入 上升 5% 59,643,315.98 63,625,559.13 6.68 收入 下降 5% 59,643,315.98 55,661,072.83 (6.68) 成本 上升 5% 59,643,315.98 58,984,398.34 (1.10) 成本 下降 5% 59,643,315.98 60,302,233.62 1.10 三、未来运营展望及运营计划 不动产项目地处深圳粤港澳大湾区，享受国家产业支持政策，深圳领先的科技创新环 境，创造良好产业经营的条件及和企业成长性保障。基金管理人将采取积极租赁政策的多 元化服务体系，为租户创造良好的从租环境和产业体系。强化综合风险管控能力，強化资 产管理和核心运营能力，为投资者制定最佳共贏方案。                         230 具体方案为：2023 年将结合招商局智慧城产业生态升级战略，提升不动产资产运营质 量、环境品质和运营管理服务水平，协助客户申请申报政府各类政策补贴，争取政府政策 支持，提升企业经营效益。同时发挥园区优质产业资源，通过聚集产学研资源、产业资 源，免费为企业进行对接，促进企业发展壮大，维持不动产项目出租率稳定。在招商方 面，通过积极有效的租赁策略，引入优质客户提升项目出租率。在创新方面，依据国家产 业发展战略，加强园区产业引导，通过产业赋能等方式引入优质产业客户，促进全产业链 发展在未来两年，不断通过创新运营服务，配套提升，政企协同，产业投资来提升园区运 营水平。在创新运营服务方面，通过数字化工具提升园区运营服务的水平和效率，提升客 户服务体验，提高客户满意度，进而提升客户粘性，保持不动产项目出租率和客户稳定。 通过打造一系列的运营服务品牌，包括造星计划等各类品牌运营活动，提升氛围和活性， 促进企业直接互动互助；在配套提升方面，进一步升级服务水平和拓宽服务范围，为客户 提供更加完善和舒适的服务，提升客户满意度。 发行当年和未来两年的运营计划： 1.针对 2023-2024 年承租人租约陆续到期情况，提前启动续租谈判、及潜在新租租户 储备，结合租赁台账到期情况表，针对重点到期租户提前半年至一年开展客户维护及续租 的沟通工作，并结合拟到期不续约面积及空置面积运营团队自主及通过第三方代理公司等 渠道进行潜在租户储备和洽谈，缩短空置期减少空置面积维稳出租率降低租金损失。 2.提升园区不动产项目的环境品质和服务水平，针对大堂、电梯厅等重点公共区域加 强清洁与维护。并针对不同类型租户制定运营管理及增值服务，提升租户满意度和忠诚 度。为续租及新租争取租金单价主动权，提升出租率和租金水平。 3.开展开源节流工作，通过业务拓展、增值服务延伸等方式进行收入挖潜和提升，定 期进行不动产项目设施设备巡检及维护，延长不动产项目机器设备的使用寿命，降低大修 和更换成本。通过季节性能源方案与科学手段进行节能降耗，降低能源消耗。从而在提升 收入的同时有效控制费用，提升盈利水平。                        231            第四章 治理机制与运营管理安排 第一节 不动产基金治理机制 一、分层决策机制 本基金治理机制的设置遵循《中华人民共和国公司法》《基金法》《运作办法》《基 础设施基金指引》及其他有关规定。不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。 基金管理人（代表基金的利益）通过资产证券和项目公司取得不动产项目完全所有权或经 营权利。 本基金整体治理架构主要分为资产运营管理层面（项目公司）、产品层面（公募基金 和专项计划）和基金份额持有人大会层面。            基金整体治理架构 不动产项目分层决策机制 本基金从提高决策效率和质量的角度出发，在项目公司、基金公司、专项计划管理人、 基金份额持有人大会等各个层次设置了有效的决策机制，能充分发挥运营管理机构及相关 方参与不动产项目运营的作用，给予运营管理机构充分的独立自主权，从而保障不动产项 目平稳有序运行。 （1）项目公司层面 项目公司（光明）按照《基础设施基金指引》要求完善原有《公司章程》和管理制度                       232 及流程。 项目公司（光明）为法人独资的有限责任公司，不设立股东会，股东是最高权力机构； 项目公司不设董事会，设董事一名，董事由股东任命产生，任期 3 年，行使董事会权利对 股东负责；项目公司不设监事会或监事。高级管理人员、财务负责人由股东聘任或解聘， 对股东负责，执行股东决定，主持公司生产经营管理工作和财务管理工作，高级管理人员 可由董事兼任，任期 3 年。董事、高级管理人员、财务负责人应当遵守法律、行政法规和 公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。项目公司（光明二期）拟设置财务会计人员 一至两名。 鉴于基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取得不动产项目完 全所有权或经营权利，项目公司法定代表人、董事、高级管理人员和财务负责人均由基金 管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。 1）运营管理工作方面 运营管理机构在日常运营管理的具体工作和决策事项包括： （a）年度管理工作开始前，运营管理机构向基金管理人提交包括园区规划，租金调整 方案，免租安排，租金优惠方案，突发事件响应安排等不动产项目经营计划及预算，并基 于年度经营管理计划分解制定月度经营目标及与经营目标匹配的招商租赁和营销推广策略， 持续进行商业运营分析与提升，增厚收益； （b）运营管理工作实施过程中，运营管理机构依据基金管理人及项目公司授权，开展 不动产资产的招商管理、运营提升、营销推广活动及委托物业方进行物业管理工作。关联 方协议签署，预算外运营成本支出，核心人员调整需提交基金管理人审议； （c）阶段工作完成后，运营管理机构配合基金管理人的监督，向基金管理人提供履行 信息披露义务所必需的经营报告等文件资料。 因此，运营管理机构负责制定经营计划和预算方案、日常工作的具体执行和经营复盘， 基金管理人对运营管理机构进行监督、检查。 2）资金支出方面 项目公司支付给运营管理机构的运营服务费，覆盖了运营管理机构为本项目提供运营 管理服务所发生的人力成本、行政管理费及总部分摊费用等。在运营服务费的使用上，运 营管理机构自主决策。 对紧急事项支出，运营管理机构应以最有利于不动产项目整体运营和公募基金份额持                       233 有人利益的原则，可先行对不动产资产采取必要的维修等应急保障措施。上述安排可充分 体现运营管理机构在日常运营工作之外的自主决策权，使运营管理机构能自主应对突发事 项，保障不动产项目平稳运营。      （2）基金管理人层面      基金管理人的职责包括基金管理，投资管理及投后管理。基金管理人内设基础设施投 资决策委员会，延续传统基金中投委会领导下的投研结合和基金经理负责制，对不动产基 金进行集体决策和治理。基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据内部相关制度任 命。      1）基金管理      （a）负责不动产基金的发行、扩募事宜；      （b）负责杠杆融资管理并确认借款方案；      （c）负责投资者关系管理，包括投资者路演以及召开基金份额持有人大会；      （d）负责公募基金日常管理事项，包括但不限于：修改或增补基金文件、信息披露、 收益分配、估值核算等；      （e）聘请中介机构进行审计、评估、尽职调查等，并审核中介报告（包括但不限于： 聘请第三方审计机构对不动产项目运营情况进行年度审计；聘请资产评估机构对不动产项 目每年至少进行 1 次评估，包括年度评估及不定期评估；聘请财务顾问进行尽职调查等）；      （f）委托外部管理机构负责运营管理职责，并监督外部管理机构，并将最终对其履行 的受托职能（包括其作为及不作为）负责；      （g）委派人员到项目公司落实印鉴管理等工作；      （g）法律、行政法规和中国证监会规定以及募集说明书约定的其他职责。      2）投资管理、投后管理      （a）制定不动产基金的投资目标、投资策略；      （b）根据制定的投资策略，投资不动产资产支持证券，最终购入或出售不动产项目；      （c）根据制定的投资策略，完成除投资不动产资产支持证券外的基金资产投资；      （d）审批不动产项目装修及升级改造计划、运营策略。      3）基础设施投资决策委员会的职权范围      审批是否同意向公司总办会申请注册/变更基础设施证券投资基金；      审批基础设施证券投资基金询价区间的最终认购价格；                           234 审批外部管理机构提交的商业计划、运营策略、预算等，听取基金经理团队对外部运 营管理工作的考核和评估结果； 审批金额占基础设施基金净资产 10％以上的交易； 审议更换基础设施证券投资基金存续运营期间的审计、评估、法律及其他第三方中介 机构； 审批基础设施证券投资基金的分红方案； 审议基础设施证券投资基金的融资、资产购入及出售方案； 审议涉及基础设施证券投资基金、项目公司的重大风险处置、诉讼/仲裁方案； 基金经理认为的其他需要提交基础设施投资决策委员会决策的事项。 4）基础设施投资决策委员会选任程序 基础设施投资决策委员会成员均为基金管理人依据基金管理人的内部相关制度任命的 博时基金员工。基础设施投资决策委员会成员不包括原始权益人及关联方的员工（即原始 权益人及关联方无投票权）。委员会成员将根据业务发展需要和委员会成员的能力胜任情 况由基金管理人依据内部决策流程不定期更换。 5）议事规则和其他重要事项 基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一次，临时 会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议议程由会议召集人在会议召开前发给 基础设施投资决策委员会各位成员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。 基金管理人针对公募 REITs 业务制定了严格的项目运营、信息披露、风险控制等制度， 包括《博时基金基础设施投资基金投资管理制度》、《博时基金基础设施投资基金运营管 理制度》、《博时基金基础设施投资基金尽职调查管理制度》、《博时基金公开募集基础 设施投资基金业务风险管理与内部控制手册》等，相关制度体系构建较为完善。本基金在 《运营管理服务协议》中约定基金管理人对运营管理机构的相关职责，包括审查运营管理 机构的主体资格、相关资质、人员配备、公司治理、财务状况等是否持续符合法律法规要 求；关注执行运营管理职责的行为是否损害基金管理人、专项计划管理人、项目公司利益； 对运营管理服务内容进行监督；督促对运营管理机构不符合要求的履职行为进行整改等。 （3）专项计划管理人层面 管理专项计划日常事项，包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、管理专 项计划资产、分配专项计划利益、监督检查项目公司、SPV（如有）公司持续经营情况和基                       235 础资产现金流状况和中国证监会规定以及计划说明书约定的其他职责。需专项计划资产支 持证券持有人大会决议事项，由资产支持证券持有人基金管理人审议。 基金管理人的权利及义务 根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金管理人的权利包括但不限于： （1）依法募集资金； （2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金 财产； （3）收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用； （4）销售基金份额； （5）按照规定召集基金份额持有人大会； （6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了 《基金合同》及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施 保护基金投资人的利益； （7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人； （8）更换运营管理机构时，提名新的运营管理机构； （9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理； （10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得 《基金合同》规定的费用； （11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案； （12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权利： 1）不动产资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定延长专项计划期限或提前终止 专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容； 2）SPV 股东和项目公司股东享有的权利，包括：决定公司的经营方针和投资计划、选 择和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准公司董事的报告、审议批准公司的年 度财务预算方案和决算方案等； 3）SPV 债权人和项目公司债权人享有的权利（如有）。 前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金 份额持有人大会决议范围内行使相关权利；                       236 （13）除规定应由基金份额持有人大会决议的情形外，决定金额占基金净资产 20%及 以下的不动产项目购入或出售事项（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （14）决定调低运营管理机构的报酬标准； （15）决定金额未超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发 生金额）； （16）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资； （17）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他 法律行为； （18）依照法律法规选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、财务顾问、 评估机构、运营管理机构或其他为基金提供服务的外部机构； （19）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购（含首次认购和扩 募认购）、非交易过户等业务规则； （20）按照有关规定运营管理不动产项目； （21）设立专门的子公司承担不动产运营管理职责，委托运营管理机构负责中国证监 会规定的运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除； （22）委托运营管理机构管理不动产项目的，派员负责不动产项目公司财务管理，监 督、检查运营管理机构履职情况； （23）发生运营管理机构法定解聘情形的，解聘运营管理机构； （24）对潜在投资标的开展投资可行性分析、尽职调查和资产评估等工作，如属于应 当召开基金份额持有人大会的事由的，将相关议题提交基金份额持有人大会表决，并根据 持有人大会决议实施基金扩募或进行相关交易； （25）对相关资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持 有人大会进行表决的事项召开基金份额持有人大会； （26）为保护基金份额持有人利益，在符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》 的前提下，提议将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式并召开基金份额持有人大 会进行表决； （27）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施及调整有关基金直接或间接的对 外借款方案； （28）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。                       237      2、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金管理人的义务包括但不限于：      （1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售和登记事宜；      （2）办理基金备案和基金上市所需手续；      （3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；      （4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策、运营，以专业化的经 营方式管理和运作基金财产；      （5）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理 的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进 行证券投资；      （6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及 任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；      （7）依法接受基金托管人的监督；      （8）采取适当合理的措施使计算基金份额认购（含首次认购和扩募认购）和注销价格 的方法符合《基金合同》等法律文件的规定，按有关规定计算并公告基金净资产信息；      （9）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；      （10）进行基金会计核算并编制基金财务会计报告；      （11）编制不动产基金定期报告与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务报 表；      （12）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；      （13）保守基金商业秘密，不得泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基 金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不得向他人泄露；      （14）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基 金收益；      （15）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合 基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；      （16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料 20 年以上；      （17）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资                         238 人能够按照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支 付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；      （18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分 配；      （19）基金清算涉及不动产项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则， 资产支持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并 尽快完成剩余财产的分配；      （20）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基 金托管人；      （21）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时， 应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；      （22）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人 违反《基金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管 人追偿；      （23）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的 行为承担责任；      （24）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行 为；      （25）基金扩募发售失败的，基金管理人应当在基金募集期限届满后 30 日内返还基金 认购人已交纳的款项，并加计银行同期活期存款利息；      （26）执行生效的基金份额持有人大会的决议；      （27）本基金运作过程中，基金管理人应当专业审慎运营管理不动产项目，并按照法 律法规规定和基金合同约定主动履行不动产项目运营管理职责，包括：      1）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；      2）建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目租赁、运营等产生的现金流，防 止现金流流失、挪用等；      3）建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章；      4）为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险；      5）制定及落实不动产项目运营策略；                          239 6）签署并执行不动产项目运营的相关协议； 7）收取不动产项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等； 8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等； 9）实施不动产项目维修、改造等； 10）不动产项目档案归集管理等； 11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； 12）依法披露不动产项目运营情况； 13）提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格 履行运营管理义务，保障公共利益； 14）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易及 利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险； 15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产； 16）中国证监会规定的其他职责。 （28）基金管理人可以设立专门的子公司承担不动产项目运营管理职责，也可以委托 运营管理机构负责上述第（27）条第 4）至 9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不 因委托而免除。 基金管理人委托运营管理机构运营管理不动产项目的，应当自行派员负责不动产项目 公司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订不动产项目运营管理协议，明确双方 的权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终 止情形和程序等事项。 （29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专 业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。 基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进 行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其 获委托从事不动产项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。 委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管不动产项目运营维护相关档案。 （30）运营管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理不动产项目，发生下列情形之 一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：                       240      1）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；      2）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；      3）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；      4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对运营管理机构服务 资质提出新的规定或要求，不动产项目运营方不符合该等规定或要求）。      （31）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对相应不动产项目资产 进行评估：      1）不动产项目购入或出售；      2）本基金扩募；      3）提前终止基金合同拟进行资产处置；      4）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；      5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。      （32）基金管理人应当编制不动产基金定期报告与临时报告，并应当按照法律法规、 企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认计量，编制不动产基金中期与年度 合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益 变动表及报表附注。      （33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。      3. 基金托管人权利及义务      根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金托管人的权利包括但不限于：      （1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财 产；      （2）获得基金托管人的托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；      （3）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及 国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证 监会，并采取必要措施保护基金投资人的利益；      （4）提议召开或召集基金份额持有人大会；      （5）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；                           241 （6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。 根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金托管人的义务包括但不限于： （1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产； （2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉 基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜； （3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财 产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立； 对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设 置、资金划拨、账册记录等方面相互独立； （4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及 任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产； （5）根据相关市场规则，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办 理证券交易资金清算。为不动产项目开立运营资金账户，办理不动产项目资金划付； （6）监督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途； （7）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构 另有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、 司法机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外； （8）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项； （9）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理 人在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行 《基金合同》规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施； （10）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料 20 年以上； （11）根据从基金管理人或其委托的登记机构处接收的资料建立并保存基金份额持有 人名册； （12）按规定制作相关账册并与基金管理人核对； （13）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益款项； （14）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配 合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会； （15）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；                       242 （16）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配； （17）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监 管机构，并通知基金管理人； （18）因违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因 其退任而免除； （19）按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金 管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基金管理人 追偿； （20）执行生效的基金份额持有人大会的决议； （21）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证； （22）安全保管本基金财产、权属证书及相关文件； （23）基金托管人负责不动产项目运营收支账户的开立和管理，对不动产项目运营收 支账户及项目公司监管账户的款项用途进行审核监督。确保符合法律法规规定和基金合同 约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行； （24）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益 分配、信息披露等； （25）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险； （26）监督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途； （27）复核、审查基金管理人计算的基金净资产、基金份额净值； （28）复核基金信息披露文件时，负责复核资产确认及计量过程； （29）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。 资产支持证券管理人权利及义务 根据《标准条款》，资产支持证券持有人有权进行合格投资、管理专项计划资产、分 配专项计划利益、根据《标准条款》终止专项计划的运作、委托专项计划托管银行托管专 项计划资金并监督专项计划托管银行的托管行为、以及《认购协议》《计划说明书》和 《标准条款》约定的其他权利。 资产支持证券管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条款》的约 定为资产支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计划的资产与其固有                       243 财产分开管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接受专项计划托管银行对专项 计划资金拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支持证券持有人分配专项计划利益、妥 善保存与专项计划有关的文件和资料、妥善处理有关清算事宜、执行资产支持证券持有人 大会作出的有效决议或资产支持证券持有人作出的有效决定或指令、监督专项计划托管银 行、监管银行及其他机构（项目公司、SPV 公司（如有）等）、中国法律规定或专项计划 文件约定的其他义务。 专项计划存续期间，资产支持证券管理人应按照《标准条款》《计划说明书》和其他 专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行相关权利与义务。 资产支持证券托管人权利及义务 资产支持证券托管人的权利事项包括但不限于保管专项计划的现金资产、收取专项计 划的托管费、发现计划管理人的划款指令金额大于专项计划账户的余额或违反法律、行政 法规、《管理规定》《专项计划托管协议》约定时有权拒绝执行并要求其改正、中国法律 规定或《专项计划托管协议》约定的其他权利。 资产支持证券托管人的义务事项包括但不限于妥善保管专项计划账户内资金、管理专 项计划账户、执行计划管理人的划款指令、负责办理专项计划名下的资金往来、妥善保存 文件和资料、出具专项计划托管报告、协助计划管理人妥善处理有关清算事宜、中国法律 规定、《标准条款》或《专项计划托管协议》约定的其他义务。 专项计划存续期间，资产支持证券托管人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其 他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行相关权利与义务。 资产支持证券持有人的权利 （1）专项计划的不动产资产支持证券持有人有权按照标准条款的约定，取得专项计划 利益。 （2）不动产资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资 运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的 管理、运用、处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明，有权获得资产管理报告 等专项计划信息披露文件，查阅或者复制专项计划相关信息材料。 （3）专项计划的不动产资产支持证券持有人有权按照标准条款的约定，知悉有关专项                       244 计划利益的分配信息。 （4）专项计划不动产资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人和专项计划托管银 行过错而受到损害的，有权按照标准条款及其他专项计划文件的约定取得赔偿。 （5）在转让条件具备后，资产支持证券持有人有权将其所持有的资产支持证券在深圳 证券交易所的固定收益证券综合电子平台进行转让。 （6）资产支持证券持有人享有按照标准条款第十五条的约定召集或出席资产支持证券 持有人大会，并行使表决等权利。 （7）不动产资产支持证券持有人有权按照标准条款的约定参与分配清算后的专项计划 剩余资产。 （8）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他权利。 资产支持证券持有人的义务 （1）专项计划的不动产资产支持证券持有人应根据《认购协议》及标准条款的约定， 按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。 （2）不动产资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。 （3）不动产资产支持证券持有人应按法律法规规定承担纳税义务。 （4）专项计划存续期间，不动产资产支持证券持有人不得主张分割专项计划资产，不 得要求计划管理人赎回其取得或受让的不动产资产支持证券。 （5）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。 资产支持证券持有人的行权安排 在专项计划存续期间，出现以下情形之一的，计划管理人应召开资产支持证券持有人 大会： （1）提前终止或延长专项计划（包括任一类别的资产支持证券），但本标准条款约定 的专项计划终止情形除外； （2）专项计划文件的终止或重大修改，但该等修改属于微小的技术性改动或是根据适 用中国法律的强制性要求而做出的除外； （3）拟对全部或部分标的资产进行处置，需要资产支持证券持有人决定出售、转让全 部或部分标的资产以及相关的处置方案（包括但不限于处置的具体资产内容、处置价格                       245 等）； （4）决定 SPV 公司、项目公司对外提供担保； （5）决定 SPV 公司、项目公司的对外融资及投资； （6）决定需由 SPV 公司、项目公司股东审议的全部事项； （7）发生计划管理人解任事件、专项计划托管银行解任事件或计划管理人根据相关协 议的约定提出辞任，需要更换前述机构的； （8）增加计划管理人的管理费或专项计划托管银行的托管费（但计划管理人因中国税 收法律规定需要作为专项计划的纳税义务人就专项计划的投资收益缴纳增值税及附加、所 得税、印花税等的，计划管理人以管理费的形式增加管理费的除外）； （9）专项计划终止，需要资产支持证券持有人大会对本专项计划的清算方案进行审核； （10）确定专项计划的分配方案（如需）； （11）批准涉及修改资产支持证券持有人权利的提案； （12）解除或免除计划管理人根据任何专项计划文件本应承担的任何责任和义务；选 任代表（无论其是否为资产支持证券持有人），授权该代表执行资产支持证券持有人大会 所形成的决议； （13）授权计划管理人签署并做出全部必要文件、行动或事项，以便执行资产支持证 券持有人大会所形成的决议； （14）决定专项计划扩募事宜，以新增募集认购资金用于购买新的基础资产； （15）计划管理人认为需提议资产支持证券持有人大会审议的其他事项； （16）资产支持证券持有人认为有必要由资产支持证券持有人大会审议的其他事项。 流动性服务商安排 本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为不动产基金提供双边 报价等服务。基金管理人将采取聘用流动性服务商等措施提高基金产品的流动性，并按照 深圳证券交易所基金流动性服务有关规定执行。 二、基金份额持有人大会 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代 表基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票                        246 权。      基金份额持有人大会决定本基金核心重要事项，基金管理人、基金托管人、单独或合 计持有 10%及以上基金份额的基金份额持有人可以提出基金份额持有人大会的相关议案。 除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。 1 . 基金份额持有人大会      （1）召开事由      当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中 国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：      1）更换基金管理人；      2）更换基金托管人；      3）转换基金运作方式；      4）调整基金管理费、基金托管费；      5）变更基金类别；      6）本基金与其他基金的合并；      7）变更基金份额持有人大会程序；      8）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；      9）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被深圳证券交易所终止上市的除 外；      10）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人以 （基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持 有人大会；      11）对本基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整；      12）本基金进行扩募；      13）本基金收购原始不动产项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他不动产项目或 不动产资产支持证券的购入或出售（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；      14）基金合同生效后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个月 内累计发生金额）；      15）提前终止基金合同或延长基金合同期限；                          247 16）除基金合同约定解聘运营管理机构的法定情形外，解聘、更换运营管理机构； 17）在符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的前提下，变更不动产项目后 续计量模式； 18）修改基金合同的重要内容； 19）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项； 20）法律法规、《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大会 的事项。 在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不利 影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改，不需召开基金份额持 有人大会： 1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的载体承 担的费用的收取； 2）调整有关基金认购（含首次认购和扩募认购）、基金交易、非交易过户、转托管等 业务的规则； 3）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整； 4）因相应的法律法规、深圳证券交易所或登记机构的相关业务规则发生变动而应当对 《基金合同》进行修改； 5）对《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基 金合同》当事人权利义务关系发生重大变化； 6）履行相关程序后，基金推出新业务或服务； 7）基金管理人因第三方服务机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人 利益的行为而解聘上述机构； 8）以下《基金合同》终止事由发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会的， 经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止《基金合同》，不需 召开基金份额持有人大会： （a）本基金通过全部专项计划持有的全部不动产项目在《基金合同》期限届满前全部 处置，且连续六十个工作日未成功购入新的不动产项目的； （b）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计 划终止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；                      248      （c）本基金投资的全部不动产项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、 稳定现金流的情形时；      9）经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，不动产项目所有权期 限延长的，基金合同期限相应延长；      10）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。      在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不利 影响的前提下，以下情况可由基金管理人自行决定，不需召开基金份额持有人大会：      1）发生下列情形之一，基金管理人解聘运营管理机构：      （a）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；      （b）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基金造成重大损失；      （c）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行 为；      （d）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对运营管理机构服 务资质提出新的规定或要求，不动产项目运营方不符合该等规定或要求）。      2）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。      （2）会议召集人及召集方式      1）提案人：基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%） 的基金份额持有人和法律法规规定的其他主体（如有）。      a）提案人可以提出基金份额持有人大会的相关议案。      b）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召 集。      2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。      3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提 议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。 基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集， 基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。      4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基 金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之                          249 日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基 金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集， 单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应 当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召 集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的， 应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。 5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求 召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金 份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监 会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人 应当配合，不得阻碍、干扰。 6）基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。 （3）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前 30 日，在规定媒介公告。基金 份额持有人大会通知应至少载明以下内容： a）会议召开的时间、地点和会议形式； b）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式； c）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日； d）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限 等）、送达时间和地点； e）会务常设联系人姓名及联系电话； f）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续； g）召集人需要通知的其他事项。 2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次 基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表 决意见寄交的截止时间和收取方式。 3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计 票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意 见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托                        250 管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决 意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。 （4）基金份额持有人出席会议的方式 基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关允许 的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。 1）现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席， 现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理 人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以 进行基金份额持有人大会议程： 亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的 凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定， 并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符； 经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额 不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记 日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在 原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新 召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有 效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。 2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会 公告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式 或大会公告载明的其他方式进行表决。 在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效： （a）会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关 提示性公告； （b）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管 理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管 人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份 额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表 决效力；                       251 （c）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有 的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具 表决意见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记 日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月 以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额 持有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见 或授权他人代表出具表决意见； （d）上述（c）中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见 的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持 有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议 通知的规定，并与基金登记机构记录相符。 3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过电话或其他方式召开， 基金份额持有人可以采用书面电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确 定并在会议通知中列明。 4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的， 授权方式可以采用书面、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。 5）召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利， 具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。 （5）议事内容与程序 1）议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如《基金合同》的重大修改、决定 终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及 《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他 事项。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金 份额持有人大会召开前及时公告。 本基金就扩募、不动产项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关 信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见 书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易                       252 标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。涉及扩募的，还应当披露扩募方 案。      本基金存续期间拟购入不动产项目的，应当按照《运作办法》第四十条、《扩募及新 购入不动产指引》等相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份额持有人大会投票表决 的，应当事先履行变更注册程序。      本基金存续期间拟购入不动产项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信 息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。      基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。      2）议事程序       （a）现场开会      在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（7）项规定程序确定和公布监票 人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基 金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托 管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能 主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分 之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人 和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决 议的效力。      会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位 名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称） 和联系方式等事项。       (b)通讯开会      在通讯开会的情况下，首先由召集人提前 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。      （6）表决      基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事 项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。      与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需 回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。                         253 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议： 1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分 之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（2）项所规定的须以特别决议通过事项 以外的其他事项均以一般决议的方式通过。 2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三 分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另 有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效： （a）转换基金运作方式； （b）本基金与其他基金合并； （c）更换基金管理人或者基金托管人； （d）终止《基金合同》； （e）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整； （f）金额占基金净资产 50%及以上的不动产项目或不动产资产支持证券购入或出售 （金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （g）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）； （h）基金合同生效后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连 续 12 个月内累计发生金额）； （i）对基金份额持有人利益有重大影响的其他事项； 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议 通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定 的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出 具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项 表决。 （7）计票 1）现场开会 如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开 始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召                          254 集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由 基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持 有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份 额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。 监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结果。 如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀疑，可以在宣布 表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一 次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。 计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响 计票的效力。 2）通讯开会 在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授 权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证 机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监 督的，不影响计票和表决结果。 （8）生效与公告 基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。 基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起按规定在规定媒介上公告。召集人应当聘请律 师事务所对持有人大会相关事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披露。 如果采用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公 证机构、公证员姓名等一同公告。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决 议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均 有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的后果由全体 基金份额持有人承担。                     255 本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定， 凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取消或变更的，基金 管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会 审议。 2 . 基金份额持有人大会日常机构 本基金未设置基金份额持有人大会日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会 另有规定的，以届时有效的法律法规为准。 三、特殊运营事项的安排 本基金已设置合理的基金份额持有人大会审议机制，已在基金份额持有人大会的召开 事由中增加如下约定：当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会， 法律法规、基金合同和中国证监会另有规定的除外：对基金合同当事人权利和义务产生重 大影响的其他事项，包括但不限于国家或当地有权机构基于特殊原因出台相关规定、政策 等鼓励、倡导不动产项目减免租金等情形（原始权益人、运营机构等通过相关安排使得租 金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）。根据基金合同的约定，“国家或当地有权 机构基于特殊原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金，本基金对不动 产项目实施减免租金方案”为应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三 分之二以上（含三分之二）通过方可做出的特别决议事项。 同时，为提高治理效率，调整豁免召开基金份额持有人大会的条款如下：在法律法规 规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不利影响的前提下， 以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改或决定，不需召开基金份额持有人大会： 国家或当地有权机构基于特殊原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金， 但基金管理人、计划管理人、运营管理机构、物业管理机构通过暂缓收取管理费，或者原 始权益人、运营机构等通过协助项目公司（光明）向相关部门申请采取直接给予租户补贴 的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体、运营机构协助项目公司（光明）向 相关部门申请就减免事宜给予项目公司（光明）补偿等缓释方式使得对应期间项目公司 （光明）未发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下                       256 降的情形；或基于明确适用于不动产基金的相关强制性法律法规、政策要求导致不动产项 目减免租金的情形。 第二节 运营管理安排 1.本基金不动产项目由基金管理人委托外部管理机构（招商创业）进行运营管理，由 受托外部管理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本基金不动产项目运营管理 工作。基金管理人、项目公司与不动产项目运营方签署相关运营管理协议，不动产项目运 营方为各不动产项目提供运营管理服务并接受基金管理人和其他相关方（如有）的监督。 不动产项目运营方在运营管理协议项下的主要职责不得转委托于第三方。 运营管理协议约定的委托运营管理期限初始期限届满时，基金管理人和不动产项目运 营方按照运营管理协议约定均未提出异议的，则运营管理协议自动延期三年，以此类推。 2.不动产项目运营方根据运营管理协议的约定对各不动产项目进行经营和管理，具体 负责不动产项目的日常运营管理并协助编制与执行预算、监督物业管理、协助档案管理、 协助印鉴证照管理、协助会计处理、税务处理和资金划转等。 基金管理人委托不动产项目运营方为不动产项目提供如下运营管理服务： （1）制定不动产项目运营策略，并经基金管理人审批后落实执行。 （2）根据公募基金管理人批准的运营方案、资本性支出计划和运营预算，为不动产项 目的运营管理提供服务，包括但不限于：租赁咨询服务、代表项目公司开展招商工作、停 车场管理、出席各类活动、申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记、 向租户催缴租金及其他相关费用、催收欠款、对营销活动等涉及的采购事项实施对外招标 和合同谈判及签署。 （3）根据基金管理人批准的运营方案、资本性支出计划和运营预算，为不动产项目的 维护、改造和资本性支出事项提供服务。 不动产项目运营方协助基金管理人为不动产项目提供如下运营管理服务： （1）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限和运营档案资料交割。 （2）制定、调整不动产项目下一年度商业计划，包括年度运营方案、资本性支出计划、 运营预算的编制，并于 12 月 20 日前就下一年度相应计划获得基金管理人批准。于每月最 后 5 个工作日之前完成下个月的月度收支预算表的编制并提交至基金管理人，并于月底前                       257 获得基金管理人批准。      （3）协助基金管理人及其指定专人建立、保存、管理相关档案与资料，为免疑义，由 基金管理人履行不动产项目档案归集管理最终职责。      （4）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行会计处理及财务档案管理、 日常运营的资金划转、日常印鉴、证照管理，如项目公司财务章、合同专用章、发票专用 章管理。为免疑义，由基金管理人履行上述管理工作的最终职责。      （5）协助项目公司解决、处理不动产项目经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。及 时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维护项目公司 和不动产项目的利益。      （6）协助基金管理人对不动产项目的物业管理方进行监督、管理及考核。      （7）协助项目公司申请相关政府补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。      （8）由基金管理人授权范围内其他需协助事项。      3.运营管理事项决策机制      基金管理人通过对各类运营管理事项制定相应的决策机制，对不动产项目实施有效管 理。      其中需经基金管理人设置不动产投资管理部基金经理审批决策事项包括：运营策略制 定和修改、不动产项目运营方考核激励机制制定与调整、运营管理手册编制与调整、日常 经营重大合同签署审批、预算外日常运营和物业管理活动执行、外部管理机构考核、物业 管理收支决算考核、物业类收费的标准制定与调整、计划内资本性支出。      其中需经基金管理人设置不动产投资决策委员会审批决策事项包括：年度商业计划和 年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金净资产 20%的不动产项目购入或出售。      其中需经基金份额持有人大会决策事项包括：金额占基金净资产 50%及以上的不动产 项目购入或出售、金额超过基金净资产 20%且低于基金净资产 50%的不动产项目购入或出 售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产 5%的关联交易。      4.运营管理机构的考核和激励      公募基金管理人作为运营管理机构的委托方，对运营管理机构的工作进行监督和考核， 并就运营管理机构在《运营管理协议》项下提供的不动产项目运营管理服务，定期向运营 管理机构支付运营管理费，运营管理费水平与不动产项目的运营净收入挂钩。上述机制将                        258 有效激励运营管理机构勤勉尽责并努力提升不动产项目运营水平。其中，运营管理机构的 服务管理费用机制主要由两部分组成，其中基本管理费部分为项目公司经调整的 EBITDA 的 5.57%。浮动管理费部分按会计年度考核运营项目公司 EBITDA 完成情况，并设置对应 的奖惩机制。 上述服务管理费用的安排，通过深度绑定运营管理机构运营业绩与实际租金收入水平， 从而实现对运营机构的激励与监督并行，督促运营管理机构切实提升运营管理水平。 5.不动产项目运营方的解聘和更换程序 为更好督促运营管理机构，对运营管理机构设定了业绩考核机制下的解聘与更换程序。 公募基金管理人对第三方运营管理机构进行考核评价的过程中，如发现第三方运营管 理机构存在履职不合格的情形的（不动产项目连续两年的年度 EBITDA 低于对应年度运营 基准 EBITDA 的 75%的（不含特殊原因导致的租金减免））；监管机构对第三方运营管理 机构服务资质有新的规定或要求而第三方运营管理机构不符合该等规定或要求的，或第三 方运营管理机构依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产的，或第三方运营管理机构发生 严重违反运营管理协议约定的情形的或运营管理协议约定的其他情形），公募基金管理人 可在履行适当程序后解聘第三方运营管理机构。 如果第三方运营管理机构发生下列情形之一时，公募基金管理人可在履行适当程序后 解聘第三方运营管理机构： （1）REITs 基金存续期间，监管机构对第三方运营管理机构服务资质有新的规定或要 求，第三方运营管理机构不符合该等规定或要求； （2）第三方运营管理机构依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产，或无力偿债或已 停止经营； （3）第三方运营管理机构擅自改变不动产项目使用用途的，或第三方运营管理机构擅 自拆改变动或损坏不动产项目房屋主体结构的； （4）第三方运营管理机构利用不动产项目从事违法活动，或者从事重大违规活动且对 不动产项目的持续经营造成重大不利影响的； （5）第三方运营管理机构怠于履行运营管理协议项下的义务、职责且对 REITs 基金的 利益造成重大不利影响； （6）REITs 基金的基金份额持有人大会决议解聘的其他情形。 公募基金管理人拟解聘、更换第三方运营管理机构的，应按照有关法律法规和 REITs                        259 基金基金合同的规定召集、召开基金份额持有人大会进行表决。 5、促进项目持续健康平稳运营的保障措施 本基金扩募发行后，招商创业将采取与首发时一致的措施保障项目持续健康平稳运营。 包括但不限于： （1）选取产业园资产运营管理经验丰富的运营管理机构 截至 2022 年 12 月 31 日，招商创业直接运营 16 处产业园资产，招商创业主要从事持 有型产业园区资产的经营与管理，2020-2022 年，招商创业分别实现营业收入 73,534.76 万 元、85,648.22 万元和 71,755.25 万元。 （2）选取经验丰富的运营管理人员 运营管理机构招商创业拥有上百名员工，针对本基金扩募并新购入相关不动产项目的 运营也配备了经验丰富的管理人员，包括多名拥有 5 年以上的产业园区经营管理经验的专 业人才，有效保障底层资产运营的稳定性。 （3）通过协议约束运营管理机构的行为 基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理协议》中的相关约定能够较好的约束运 营管理机构的相关行为，其中包括但不限于： ①运营管理机构具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如涉及）； ②运营管理机构具备丰富的不动产项目运营管理经验，配备充足的具有不动产项目运 营经验的专业人员，其中具有 5 年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于 2 名； ③运营管理机构公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力，在投资建设、生产运 营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记录； ④运营管理机构保证严格遵守法律法规，勤勉尽责、专业审慎运营管理不动产项目； ⑤运营管理机构保证配合公募基金管理人、计划管理人等机构履行信息披露义务，确 保提供的文件资料真实、准确、完整； ⑥项目公司的章证照等重要资料实行严格的管理机制 项目公司公章、法定代表人名章、营业执照（正副本）、不动产项目相关权证以及其 他与项目公司主体或不动产项目资质相关的档案资料原件，均由公募基金管理人指定专人 保管。如需使用该等印章和资料的，由运营管理方提交申请至公募基金管理人，经公募基 金管理人审批同意后，方可使用。通过上述管理机制，形成公募基金管理人对运营管理机 构的严格管控，可有效避免运营管理机构做出不利于公募基金的相关行动，从而保障不动                                 260 产项目的稳定运营。 ⑦原始权益人通过长期持有基金份额，与市场投资人利益深度绑定 根据《基础设施基金指引》《扩募并新购入不动产指引》要求，原始权益人及其同一 控制的管理方应持有不低于 20%的公募基金份额，招商蛇口产业园 2 期原始权益人招商光 明预计认购 32%的公募基金份额，并计划长期持有上述公募基金份额，从而促使原始权益 人与其他公募基金份额持有人达成利益一致性，进而原始权益人及运营管理机构具有较强 的动力通过提高运营管理效率而实现更高的公募基金份额收益，从而有效保障扩募发行的 REITs 平台未来长效稳定地运行及长期价值稳定增长。 ⑧招商局集团高度重视本基金的平稳运营 本基金作为招商局集团及招商蛇口旗下唯一的产业园资产为核心的境内上市平台，一 方面本基金可充分借助招商局集团的资源协同及体系化优势，另一方面招商局集团体系内 公司招商创业将充分发挥其丰富的产业园区资产运营管理经验，以确保本基金的持续健康 平稳运营。                       261                       第五章 不动产基金     第一节 本次发行参与机构的基本情况     一、资产支持证券管理人 名称：博时资本管理有限公司 住所地址：深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5写字 楼30093010B 办公地址：广东省深圳市福田区益田路5999号基金大厦18层 成立日期：2013年2月26日 法定代表人：吴慧峰 电话：0755－83169999 传真：0755－83199450 联系人：段北琼     二、基金份额发售机构 具体见本基金届时披露的相关公告。     三、注册登记机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司 住所、办公地址：北京市西城区太平桥大街17号 法定代表人：于文强 联系人：陈文祥 电话：021-68419095 传真：021-68870311     四、律师事务所 名称：北京市中伦律师事务所 负责人：张学兵 注册地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心南塔22-31层                          262 办公地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心南塔22-31层 成立日期：1994年11月10日 联系电话：010-59572288 传真：010-65681022-1838 联系人：魏轶东 经办律师：魏轶东，施峰 五、会计师事务所 本基金的法定验资机构： 名称：普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙） 住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1318号星展银行大厦507单元01室 办公地址：上海市湖滨路202号普华永道中心11楼 执行事务合伙人：李丹 联系电话：（021）23238888 传真：（021）23238800 联系人：沈兆杰 经办注册会计师：薛竞、沈兆杰 对本基金2023年扩募并新购入不动产项目时涉及的财务报告等相关材料进行审计或审 核的会计师事务所： 名称：德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 执行事务合伙人：付建超 注册地址：上海市黄浦区延安东路222号30楼 办公地址：上海市黄浦区延安东路222号30楼 成立日期：2012年10月19日 联系电话：021-61418888 传真：021-63350177 联系人：吴汪斌 审计基金财产的会计师事务所： 名称：容诚会计师事务所（特殊普通合伙）                          263 住所：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26 办公地址：北京市西城区阜成门外大街 22 号 1 幢 10 层 1001-1 至 1001-26 执行事务合伙人：刘维、肖厚发 联系电话：010-66001391 传真：010-66001392 联系人：吴琳杰 经办注册会计师：薛竞 吴琳杰     六、不动产项目评估机构 名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法定代表人：程家龙 注册地址：深圳市福田区福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、502B1 办公地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、 502B1 联系电话：010-85198155 传真：010-85198110 联系人：杨枝、张秀娟     七、运营管理机构 名称：深圳市招商创业有限公司 法定代表人：尚钢 注册地址：深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海大厦A座5楼A区 办公地址：深圳市南山区招商街道兴华路6号南海意库5号楼2楼 成立日期：1999年3月11日 联系电话：0755-21621616 传真：0755-21621616 联系人：高小芳     八、财务顾问 名称：中国国际金融股份有限公司                               264 住所：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层 办公地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层 成立日期：1995年07月31日 法定代表人：沈如军 联系电话：010-65051166 传真：010-65051156 联系人：董航、沈亚雄、梁玥、庄园 九、物业管理机构 名称：深圳招商物业管理有限公司 法定代表人：王新里 注册地址：深圳市南山区招商路招商大厦730-736 办公地址：深圳市南山区蛇口水湾路52号招商大厦3F 成立日期：1992-10-22 联系电话：0755—26834000 传真：0755—26815966 联系人：叶肖苏 第二节 基金管理人 一、基金管理人概况 名称：博时基金管理有限公司 住所：深圳市福田区莲花街道福新社区益田路 5999 号基金大厦 21 层 办公地址：广东省深圳市福田区益田路 5999 号基金大厦 21 层 法定代表人：张东 成立时间：1998 年 7 月 13 日 注册资本：2.5 亿元人民币 存续期间：持续经营                        265      联系人：杜松岭      联系电话：（0755）8316 9999      博时基金管理有限公司（以下简称“公司”）经中国证监会证监基字[1998]26 号文批 准设立。目前公司股东为招商证券股份有限公司，持有股份 49%；中国长城资产管理股份 有限公司，持有股份 25%；天津港（集团）有限公司，持有股份 6％；上海汇华实业有限 公司，持有股份 12％；上海盛业股权投资基金有限公司，持有股份 6％；浙江省国际贸易 集团有限公司，持有股份 2%。注册资本为 2.5 亿元人民币。      公司设立了投资决策委员会。投资决策委员会负责指导基金资产的运作、确定基本的 投资策略和投资组合的原则。      公司已经建立健全投资管理制度、风险控制制度、内部监察制度、财务管理制度、人 事管理制度、信息披露制度和员工行为准则等公司管理制度体系。      二、主要成员情况      1.基金管理人董事会成员      张东先生，硕士，董事长。1989 年至 2024 年先后在中国银行、招商银行从事零售金 融、财富业务和财务会计等工作。2024 年加入博时基金管理有限公司，2024 年 5 月至 2025 年 10 月任公司总经理。自 2024 年 7 月 5 日起，任博时基金管理有限公司董事。2025 年 10 月 15 日至 2025 年 11 月 10 日代为履行博时基金管理有限公司总经理职务。自 2025 年 10 月 15 日起，任博时基金管理有限公司董事长。自 2026 年 2 月 12 日起代为履行博时 基金管理有限公司首席信息官职责。      李德林先生，现任招商局金融控股有限公司副总经理。武汉大学金融学专业在职博士， 高级经济师。曾任建银国际控股有限公司总裁助理，中德证券有限责任公司执行委员会委 员，德意志银行董事总经理、中国区金融机构主管，招商银行总行办公室主任、战略客户 部总经理兼机构客户部总经理，招商银行上海分行行长，招商银行行长助理、副行长等职 务。      陈宇先生，总经理。曾任中国工商银行总行基金托管部客户经理/副主任科员（曾借调 至中国证监会基金监管部三处任产品审核员），华夏银行总行基金托管部副处长、资产托 管部处长，泰康资产管理有限责任公司营销总监、首席产品官、董事总经理、公司执行委 员会成员，中邮人寿保险股份有限公司首席投资官。2017 年 7 月至 2025 年 9 月在招商局                             266 仁和人寿保险股份有限公司工作，历任首席投资官（兼资产管理中心总经理）、副总经理、 首席运营官（COO）（集团二级公司总经理级）（期间 2019 年 5 月至 2025 年 5 月兼任招 商局仁和养老投资有限公司 CEO）。2025 年加入博时基金管理有限公司，自 2025 年 11 月 11 日起，任公司总经理。 郝宇先生，硕士。1989 年 7 月至 1993 年 3 月在广东湛化企业集团公司工作，任财务 部会计主任。1993 年 3 月至 1997 年 1 月在珠海深达实业投资有限公司工作，任财务部经 理。1997 年 1 月至 2004 年 8 月在深圳招商房地产有限公司工作，历任职工董事、工会主 席、财务副总监。2004 年 8 月至 2005 年 10 月在贵州省威宁彝族回族苗族自治县政府工作， 任副县长。2005 年 10 月至 2011 年 12 月在深圳市招商创业有限公司工作，历任副总经理、 财务总监。2012 年 1 月至 2016 年 7 月在招商局蛇口工业区控股股份有限公司工作，历任 招标采购部总经理、产品管理中心副总经理。2016 年 7 月至 2018 年 2 月在招商局集团工 作，任财务部部长助理。2018 年 2 月至 2025 年 11 月，在深圳市招商平安资产管理有限责 任公司工作，历任党委委员、财务总监、纪委书记。2025 年 11 月至今，任招商局集团有 限公司派出的专职外部董事。 郭智君先生，高级经济师。1993 年 7 月至 2000 年 2 月历任中国农业银行内蒙古分行 会计、信贷员、人事教育处科员、副主任科员。2000 年 2 月至 2008 年 5 月历任中国长城 资产管理公司呼和浩特办事处副处长、处长。2008 年 5 月至 2013 年 1 月历任中国长城资 产管理公司人力资源部高级经理、总经理助理、副总经理。2013 年 1 月至 2022 年 2 月历 任中国长城资产管理股份有限公司内蒙古分公司党委副书记、副总经理（主持工作）、总 经理、党委书记。2022 年 2 月至今历任中国长城资产管理股份有限公司资产经营六部总经 理级干部、总经理。 方瓯华先生，复旦大学硕士，中级经济师。2009 年起，加入交通银行，历任交行上海 分行市南支行、大客户二部、授信部、宝山支行行长助理等职位，主要负责营运及个人金 融业务。2011 年起，调入交通银行投资部，担任高级经理，负责交行对外战略投资及对下 属子公司股权管理工作。2015 年，加入上海信利股权投资基金管理有限公司并工作至今， 历任高级投资经理、总经理、董事等职，同时兼任上海汇华实业有限公司总经理、上海盛 业股权投资基金公司执行董事（法人代表）、上海永泰房地产开发公司总经理等职，负责 公司整体运营。2018 年，出任博时基金管理公司第七届董事会董事，2021 年卸任。自 2022 年 8 月起，任博时基金管理有限公司董事。                          267 邹月娴女士，香港大学博士，新加坡归国学者。现任北京大学教授/博士生导师，北京 大学深圳研究生院党委副书记，鹏城实验室兼职教授，中国计算机学会语音对话与听觉专 委会委员，中国自动化学会模式识别与机器智能专业委员会委员，深圳市人工智能学会常 务副理事长兼秘书长；荣获深圳市地方级高层次专业人才、深圳市三八红旗手等称号；曾 获中国电子工业部科技进步三等奖，深圳市科学技术奖技术开发一等奖；在国际顶级期刊 和旗舰会议发表高水平论文 300 多篇，入选全球前 2%顶尖科学家榜单。 陆海天先生，法学博士。现任香港理工大学内地发展处总监、可持续技术基金会会计 及金融学教授。历任香港理工大学商学院副院长、会计及金融学院副院长、纽约大学斯特 恩商学院客座研究教授。香港理工大学终身教授。 张博辉先生，2008 年 8 月参加工作，新加坡南洋理工大学金融学专业毕业，博士研究 生学历，博士学位。2008 年至 2018 年在澳大利亚新南威尔士大学工作，历任金融系讲师、 副教授、国际金融中心副主任、教授。2017 年至今在香港中文大学（深圳）工作，历任深 圳高等金融研究院副院长、经管学院执行副院长，现任经管学院执行院长、校长讲座教授、 深圳数据经济研究院副院长、深圳高等金融研究院金融科技与社会金融研究中心主任。 方芳女士，上海财经大学国民经济学专业博士、加拿大不列颠哥伦比亚大学访问学者。 1985 年 7 月至今，就职于上海财经大学。历任上海财经大学公共经济与管理学院副院长 、 上海财经大学公共经济与管理学院党委书记。2023 年 2 月至今，任上海财经大学财税投资 学院投资发展研究院院长、金融硕士（首席投资官）教育项目中心主任。同时，任世界华 人不动产学会副秘书长、中国基本建设优化研究会理事、上海市投资学会会员等社会职务。 贺春临女士，现任博时基金管理有限公司工会主席，中共党员。先后在武汉大学获法 学学士学位、法学硕士学位及经济学博士学位。2003 年 6 月至 2013 年 10 月在招商银行总 行工作，历任银行业务研究员、企业文化中心经理、办公室高级经理、品牌管理室主管。 2013 年 10 月至今在博时基金管理有限公司工作，历任总裁办公室副总经理、战略发展中 心总经理、董事会办公室副总经理、董事会办公室总经理兼党委宣传部部长、战略发展部 首席战略官兼党委宣传部部长、党委宣传部部长、工会主席等。 2.高级管理人员 张东先生，简历同上。 陈宇先生，简历同上。 吴慧峰先生，硕士，副总经理、财务负责人、董事会秘书。1996 年至 2023 年先后在                          268 中国南山开发集团股份有限公司、上海诚南房地产开发有限公司、招商局金融集团有限公 司、招商证券股份有限公司从事财务、公司管理等工作。2023 年加入博时基金管理有限公 司，现任公司副总经理、财务负责人、董事会秘书，兼任博时资本管理有限公司董事长和 博时财富基金销售有限公司董事。      吴曼女士，硕士，督察长。2003 年至 2024 年先后在中国证券监督管理委员会深圳监 管局历任副主任科员、主任科员、副处长等职务，北京市君合（深圳）律师事务所任合伙 人，招商证券股份有限公司任法律合规部总经理，其中 2021 年 1 月至 2022 年 6 月兼任招 商证券资产管理有限公司合规总监。2024 年加入博时基金管理有限公司，现任公司督察 长。      3.不动产基金部门设置和基金经理情况      （1）部门设置情况      公司已设立独立的基础设施投资管理部，并已配备 9 名具有 5 年以上不动产项目运营 或不动产项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 6 名具备 5 年以上不动产项目运营 经验。基础设施投资管理部全面负责不动产基金的项目承揽、项目尽职调查、基金管理、 运营管理等工作，同时参与基金发售、基金扩募、项目购入出售等业务的决策。      （2）基金经理情况      王翘楚女士，硕士。2012 年起先后在华润集团、博时资本管理有限公司工作。2020 年 加入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的基 金经理。王翘楚女士于 2012 年至 2015 年期间参与了贵州公路、成自泸高速、四川成德绵 高速、沧州路桥等不动产产品及华润投资停车场基金等多个不动产项目的投资运营管理； 2015 年加入博时资本后负责结构金融部的产品投资运营管理，项目经验包括前海自贸投资 园区基金、宁波工业物流基金，云南建工呈澄高速公路资产支持专项计划等不动产项目。 2020 年加入博时基金后全程参与了博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的筹 备工作，满足 5 年以上不动产投资/运营管理经验要求。      刘玄先生，硕士。2010 年起先后在深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、平安信 托有限责任公司、博时资本管理有限公司工作。2021 年加入博时基金管理有限公司，现任 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理。刘玄先生于 2010 年至 2015 年先后参与了河源东阳光工业园区、深圳市华南城仓储物流园区等多个不动产项目的 市场调研、园区推广、运营方案设计、运营制度制定等运营管理工作；2016 年加入博时资                           269 本后先后参与了南京朗诗绿色能源物业公司收费权项目等不动产项目的市场尽调、运营方 案设计、运营及物管团队督导、服务体系完善、运营活动开展等运营管理工作；2020 年起 全程参与了博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的筹备工作，并在调入博时 基金后继续参与该项目的运营方案设计、运营及物管团队管理方案设计等运营管理工作。 满足 5 年以上不动产投资/运营管理经验要求。      李慧娟女士，硕士。2007 年起先后在安永华明会计师事务所、中国信息技术有限公司、 招商局蛇口工业区控股股份有限公司工作。2021 年加入博时基金管理有限公司。历任博时 招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(2022 年 8 月 3 日-2024 年 5 月 31 日)、博时 津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金(2024 年 8 月 28 日-2025 年 10 月 17 日)的基 金经理。现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(2025 年 10 月 17 日—至 今)的基金经理。李慧娟女士于 2016 年 10 月至 2021 年 11 月先后参与了蛇口网谷园区、南 海意库、光明科技园等多个不动产项目的预算管理提升方案制定、日常财务工作、重大财 务事项及预算审核、业务管理架构梳理、内控制度建设及内控风险措施改进等方面的运营 管理工作。2021 年 11 月至今加入博时基金后，主要从事 2021 年国内首批发行的 9 支公募 REITs 项目之一的“博时蛇口产园 REIT”项目存续期的运营管理工作，主要负责公募基金、 不动产资产运营的潜在风险进行分析、预判，并制定处置预案；定期报告/临时公告的披露； 预算审核及预算管控。同时参与了博时基金其他已中标 REITs 项目运营及财务尽调、估值 逻辑评估、落实存续期管理方案等方面的工作。满足 5 年以上不动产投资/运营管理经验要 求。      本基金历任基金经理：李慧娟（2022 年 8 月 3 日—2024 年 5 月 31 日）、李瑞伟 （2024 年 5 月 31 日—2025 年 10 月 17 日）、胡海滨（2021 年 6 月 7 日—2026 年 5 月 25 日）。      4.主要不动产专业研究人员情况      苏若琳先生，硕士。2016 年从香港科技大学硕士研究生毕业后先后供职万科集团等公 司，2022 年加入博时基金管理有限公司。现任研究部研究员，覆盖不动产行业的研究工作。      黄子镇先生，硕士。2020 年从清华大学硕士研究生毕业后加入博时基金管理有限公司， 现任固定收益总部研究员，覆盖不动产企业资产支持证券研究工作。      5.投资决策委员会成员      公司首席资产配置官黄健斌先生。                                  270 公司投资决策委员会专职委员兼年金投资部总经理于善辉先生。 首席基金经理过钧先生。 首席投资官兼权益投研一体化总监、境外投资部总经理曾鹏先生。 董事总经理兼权益投资三部总经理、权益投资三部投资总监蔡滨先生。 行业研究部总经理魏立先生。 宏观策略部首席策略分析师陈显顺先生。 指数与量化投资部总经理兼指数与量化投资部投资总监赵云阳先生。 6.基础设施投资决策委员会情况 基金管理人内设基础设施投资决策委员对基础设施基金进行集体决策和治理，其职权 范围包括但不限于： （1）负责制定基础设施基金整体的投资目标和投资策略； （2）制定中长期及阶段性投资决策，并定期进行回顾与总结； （3）针对拟发行基础设施基金及拟投资基础设施项目进行决议； （4）制定基金流动性投资管理相关政策； （5）负责基金首发、扩募、处置资产、基础设施项目运营管理所涉及的投资决策事项； （6）根据制定的投资策略，监督管理基础设施基金的运营情况，确保其运营情况符合 基金管理人及基础设施投资决策委员投资政策和策略要求； （7）决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施项目购入或出售事项； （8）行使资产支持证券持有人享有的权利：决定专项计划扩募、决定延长专项计划期 限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容； （9）行使项目公司股东享有的权利：决定项目公司的经营方针和投资计划、选择和更 换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准公司执行董事的报告、审议批准公司的年度 财务预算方案和决算方案、决定对外借款等； （10）定期审查监督管理报告，制定改进和调整方案等。 基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据基金管理人的内部相关制度任命，并 根据业务发展需要和委员会成员的能力胜任情况由基金管理人依据内部决策流程不定期更 换。基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一次，临时 会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议议程由会议召集人在会议召开前发给 基础设施投资决策委员会各位成员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。                      271      三、基金管理人的职责      1、依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发 售和登记事宜；      2、办理基金备案手续；      3、对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账，进行证券投资；      4、按照基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配收益；      5、进行基金会计核算并编制基金可供分配金额测算报告、中期与年度合并及单独财务 报表；      6、编制基金季度、中期和年度报告；      7、计算并公告基金净值信息；      8、办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项；      9、按照规定召集基金份额持有人大会；      10、保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；      11、以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行 为；      12、《基础设施基金指引》和《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指 引第 3 号——新购入不动产项目（试行）》等法律法规规定的基金管理人应当承担的有关 不动产基金的其他职责，包括但不限于：      （1）对不动产项目、其他特殊目的载体及其管理人、原始权益人、外部管理机构、托 管人等进行尽职调查并出具尽职调查报告；      （2）参与本基金份额的网下询价和公开发售；      （3）进行不动产项目的投融资管理；      （4）进行或委托第三方进行不动产项目的运营管理；      （5）按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认计量，编 制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金 流量表、所有者权益变动表及报表附注；      （6）计算并在定期报告中披露基金经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单 位可供分配金额等数据；                           272      （7）依法披露有关不动产项目的重要信息。      13、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他职责。      四、基金管理人关于遵守法律法规的承诺      1.基金管理人承诺遵守《基金法》及其他相关法律法规的规定，建立健全的内部控制 制度，采取有效措施，防止违反《基金法》及其他相关法律法规行为的发生。      2.基金管理人承诺不从事下列行为：      （1）将基金管理人固有财产或者他人财产混同于基金财产从事投资；      （2）不公平地对待管理的不同基金财产；      （3）利用基金财产或者职务之便为基金份额持有人以外的人牟取利益；      （4）向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失；      （5）侵占、挪用基金财产；      （6）泄露因职务便利获取的未公开信息、利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相 关的交易活动；      （7）玩忽职守，不按照规定履行职责；      （8）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他行为。      五、基金管理人关于禁止性行为的承诺      为维护基金份额持有人的合法权益，本基金禁止从事下列行为：      1.承销证券；      2.违反规定向他人贷款或者提供担保；      3.从事承担无限责任的投资；      4.向基金管理人、基金托管人出资；      5.从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；      6.法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。      若法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相关限 制。                           273 六、基金经理承诺 1.依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着勤勉尽责的原则为基金份额持有人谋 取最大利益； 2.不能利用职务之便为自己、受雇人或基金份额持有人以外的人谋取利益； 3.不泄露在任职期间知悉的有关证券、不动产项目、基金的商业秘密和尚未依法公开 的基金投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关 的交易活动； 4.不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。 七、不动产项目管理部门主要负责人承诺 1.依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着勤勉尽责的原则为基金份额持有人谋 取最大利益； 2.不能利用职务之便为自己、受雇人或基金份额持有人以外的人谋取利益； 3.不泄露在任职期间知悉的有关证券、不动产项目、基金的商业秘密和尚未依法公开 的基金投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关 的交易活动； 4.不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。 八、基金管理人的内部控制制度 1.内部控制制度概述 为了保证公司规范运作，有效地防范和化解管理风险、经营风险以及操作风险，确保 基金财务和公司财务以及其他信息真实、准确、完整，从而最大程度地保护基金份额持有 人的利益，本基金管理人建立了科学合理、控制严密、运行高效的内部控制制度。 内部控制制度是指公司为实现内部控制目标而建立的一系列组织机制、管理方法、操 作程序与控制措施的总称。内部控制制度由内部控制大纲、基本管理制度、部门业务规章 等组成。 公司内部控制大纲是对公司章程规定的内控原则的细化和展开，是对各项基本管理制 度的总揽和指导，内部控制大纲明确了内控目标、内控原则、控制环境、内控措施等内容。                      274 基本管理制度包括内部不动产基金相关内部管理制度、会计控制制度、风险控制制度、 投资管理制度、监察稽核制度、基金会计制度、信息披露制度、信息技术管理制度、资料 档案管理制度、业绩评估考核制度和紧急应变制度等。 部门业务规章是在基本管理制度的基础上，对各部门的主要职责、岗位设置、岗位责 任、操作守则等的具体说明。 2.不动产基金相关内部管理制度 （1）博时基金基础设施基金相关内部管理制度 公司基础设施投资管理部针对不动产基金的尽职调查、投资管理、项目运营和风险控 制等各个业务环节制定了严谨规范详尽的内部管理制度，并已通过基础设施投资决策委员 会的决议通过。 具体制度包含： 1）《公开募集基础设施证券投资基金业务尽职调查制度》 该制度对不动产基金尽职调查流程中的项目调查、业务参与人调查、尽职调查的分工 和要求等方面做了详尽规范与约定。 2）《公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》 该制度对不动产基金投资管理的业务的范围与限制、业务的内控管理保障、业 务 的 流 程与要点、业务的档案管理等方面做了详尽规范与约定。 3）《公开募集基础设施证券投资基金运营管理制度》 该制度对不动产基金运营管理的业务的目标和原则、管理方案、会计核算、基 金 分 配 原则、信息披露、内控保障、审批流程、档案管理等方面做了详尽规范与约定。 4）《公开募集基础设施证券投资基金业务风险管理与内部控制手册》 该制度对不动产基金风险管理的理念、原则及风险分类、风险管理的基本内容、风险 管理的具体措施、风险报告及处置流程等方面做了详尽规范与约定。 5）《基础设施证券投资基金运营工作手册（试行）》 该手册在《基础设施证券投资基金运营管理制度》的基础上，对基础设施投资管理部 在运营期间涉及不动产项目、项目公司及外部管理机构的印证管理、审批流程、工作内容、 事故管理、档案管理等方面的工作进行了细化与补充。 （2）博时资本不动产基金相关内部管理制度 博时资本作为本基金的计划管理人，已建立了较为健全的资产证券化业务的制度体系，                      275 现有内部管理制度共计 8 份，形成了全流程管理、专项工作管理两个维度的内部管理体系， 其中，《博时资本-资产证券化业务投资管理制度（试行）》为框架性纲领，对资产证券化 业务投资管理提出整体要求；《博时资本-资产证券化业务风控合规指引》《博时资本-资 产证券化业务尽职调查工作指引》《博时资本-资产证券化业务运营管理指引》《博时资 本-资产证券化业务信息披露指引》《博时资本资产支持专项计划销售管理办法》《博时资 本-资产证券化业务投后管理执行手册（试行）》对资产证券化业务中的重点专项工作进行 指导；《博时资本-资产证券化业务操作细则（试行）》针对资产证券化业务各环节、各部 门的工作内容进行细化与补充。 3.内部控制原则 健全性原则。内部控制机制必须覆盖公司的各项业务、各个部门或机构和各级人员， 并涵盖到决策、执行、监督、反馈等各个运作环节。 有效性原则。通过科学的内控手段和方法，建立合理的内控程序，维护内控制度的有 效执行。 独立性原则。公司各机构、部门和岗位在职能上应当保持相对独立，公司基金资产、 自有资产、其他资产的运作应当分离。 相互制约原则。公司内部部门和岗位的设置必须权责分明、相互制衡，并通过切实可 行的措施来实行。 成本效益原则。公司应充分发挥各机构、各部门及各级员工的工作积极性，运用科学 化的方法尽量降低经营运作成本，提高经济效益，以合理的控制成本达到最佳的内部控制 效果。 4.主要内部控制制度 （1）内部会计控制制度 公司依据《中华人民共和国会计法》等国家有关法律、法规制订了基金会计制度、公 司财务会计制度、会计工作操作流程和会计岗位职责，并针对各个风险控制点建立严密的 会计系统控制。 内部会计控制制度包括凭证制度、复核制度、账务处理程序、基金估值制度和程序、 基金财务清算制度和程序、成本控制制度、财务收支审批制度和费用报销管理办法、财产 登记保管和实物资产盘点制度、会计档案保管和财务交接制度等。 （2）风险管理控制制度                     276 风险控制制度由风险控制委员会组织各部门制定，风险控制制度由风险控制的机构设 置、风险控制的程序、风险控制的具体制度、风险控制制度执行情况的监督等部分组成。 风险控制的具体制度主要包括投资风险管理制度、交易风险管理制度、财务风险控制 制度、信息技术系统风险控制制度以及岗位分离制度、防火墙制度、反馈制度、保密制度 等程序性风险管理制度。 （3）监察稽核制度 公司设立督察长，负责监督检查基金和公司运作的合法合规情况及公司内部风险控制 情况。督察长由总经理提名，董事会聘任，并经全体独立董事同意。 督察长负责组织指导公司监察稽核工作。除应当回避的情况外，督察长享有充分的知 情权和独立的调查权。督察长根据履行职责的需要，有权参加或者列席公司董事会以及公 司业务、投资决策、风险管理等相关会议，有权调阅公司相关文件、档案。督察长应当定 期或者不定期向全体董事报送工作报告，并在董事会及董事会下设的相关专门委员会定期 会议上报告基金及公司运作的合法合规情况及公司内部风险控制情况。 公司设立监察稽核部门，具体执行监察稽核工作。公司配备了充足合格的监察稽核人 员，明确规定了监察稽核部门及内部各岗位的职责和工作流程。 监察稽核制度包括内部稽核管理办法、内部稽核工作准则等。通过这些制度的建立， 检查公司各业务部门和人员遵守有关法律、法规和规章的情况；检查公司各业务部门和人 员执行公司内部控制制度、各项管理制度和业务规章的情况。 九、基金管理人不动产研究经验说明 博时基金具备丰富的不动产研究经验，近三年累计调研不动产行业公司和访谈行业专 家数百次，累计撰写不动产行业/个股研究报告数百篇。同时，博时基金与广发证券、海通 证券、中信证券、华泰证券等多家券商研究所房地产行业新财富上榜金牌分析师均建立了 深入的合作关系，能够第一时间获取不动产行业的重要信息和专业分析。 此外，博时基金配备了强大的不动产研究团队。其中博时基金研究部和固定收益总部 共计配备不动产研究员及不动产资产支持证券研究员 4 名，从业经验丰富。此外，博时基 金在高速公路、新能源、市政、水利设施等基础设施领域均配备专门的行业研究员。 综上，博时基金在不动产领域具有的研究经验和人员配备符合《基础设施基金指引》 要求，能够胜任不动产投资信托基金投研工作。                     277 十、基金管理人同类产品或业务投资管理或运营专业经验说明 博时基金具备丰富的同类产品投资管理经验，荣获深交所 2021 年度“优秀 REITs 基金 管理人”。近年来，旗下多只组合投资于基础设施类资产支持证券，目前投资收益率良好， 未出现重大未决风险。博时基金于 2021 年 6 月 21 日成功发行了境内首批公募 REITs，荣 获深圳市地方金融监管局 2021 年度深圳市金融创新奖，并有多单中标 REITs 项目在推进执 行中。 博时基金的全资子公司博时资本，建立了较为完善的资产证券化现金流估值和分析模 型，制定了较为完整的资产证券化业务运作流程。截至 2022 年 12 月 31 日，博时资本已发 行资产证券化产品规模达 135.42 亿元，先后推出国内首单物业费资产证券化产品、首单 CMBS、首单电票类应收账款债权等资产证券化产品，荣获 2016 年中国资产证券化论坛年 会年度十佳交易奖，2016 年金帆奖—ABS 最具实力管理人奖，2016 年度资产证券化介甫 奖—应收账款类：最受投资者欢迎产品、最佳风控产品，2017 年度中国资产证券化论坛年 会年度场外优先产品奖，2018 年最具市场影响力汽车金融类资产证券化产品奖：最受投资 者欢迎产品、最佳风控产品，在业内处于领先地位，2021 年深交所优秀基础设施公募 REITs 中介机构，深圳市地方金融监管局 2021 年度深圳市金融创新奖，2022 年深交所“优 秀 REITs 中介机构”。博时资本在不动产投融资领域具备丰富的经验，包括但不限于：轨 道交通、高速公路、铁路、快速路、水电、PPP 项目等领域。 截至 2022 年 12 月末，博时基金和博时资本投资或发行的同类产品或业务不存在重大 未决风险事项。                          278 第三节 基金托管人 一、基金托管人概况 （一）基本情况 名称：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”） 设立日期：1987 年 3 月 31 日 注册地址：深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦 办公地址：深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦 注册资本：252.20 亿元 法定代表人：缪建民 行长：王小青（拟任） 资产托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号 电话：4006195555 传真：0755-83195201 资产托管部信息披露负责人：张姗 （二）发展概况 招商银行于 1987 年在深圳创建，是中国境内第一家完全由企业法人持股的股份制商业 银行，成立 39 年来逐步发展成为沪港两地上市，拥有商业银行、金融租赁、基金管理、人 寿保险、境外投行、消费金融、理财子公司、金融资产投资等金融牌照的银行集团。成立 以来，招商银行始终坚持创新驱动、特色鲜明、科技领先、服务优质，以自身转型发展助 力社会经济高质量发展，全力服务居民和企业客户财富增长、资产安全、资金融通。截至 2026 年 6 月 30 日，本集团总资产 137,852.80 亿元人民币，高级法下资本充足率 16.59%， 权重法下资本充足率 15.06%。 2002 年 8 月，招商银行成立基金托管部；2005 年 8 月，经报中国证监会同意，更名为 资产托管部，现下设基金券商团队、银保信托团队、养老金团队、业务管理团队、产品研 发团队、风险管理团队、系统与数据团队、项目支持团队、运营管理团队、基金外包业务 团队 10 个职能团队，现有员工 262 人。2002 年 11 月，经中国人民银行和中国证监会批准 获得证券投资基金托管业务资格，成为国内第一家获得该项业务资格上市银行；2003 年 4                             279 月，正式办理基金托管业务。招商银行作为托管业务资质最全的商业银行之一，拥有证券 投资基金托管资格、基本养老保险基金托管机构资格、受托投资管理托管业务托管资格、 保险资金托管业务资格、企业年金基金托管业务资格、合格境外机构投资者托管（QFII） 资格、合格境内机构投资者托管（QDII）资格、私募基金业务外包服务资格、存托凭证试 点存托业务等业务资格。 招商银行资产托管结合自身在托管行业深耕 24 年的专业能力和创新精神，推出“招商 银行托管+”服务品牌，以“践行价值银行战略，致力于成为专业更精、科技更强、服务更 佳的客户首选全球托管银行”品牌愿景为指引，以“值得信赖的专家、贴心服务的管家、 让价值持续增加、客户的体验更佳”的“4+目标”，以创新的“服务产品化”为方法论， 全方位助力资管机构实现可持续的高质量发展。招商银行资产托管围绕资管全场景，打造 了“如风运营”“大观投研”“见微数据”三个服务子品牌，不断创新托管系统、服务和 产品：在业内率先推出“网上托管银行系统”、托管业务综合系统和“6S”托管服务标准， 首家发布私募基金绩效分析报告，开办国内首个托管银行网站，推出国内首个托管大数据 平台，成功托管国内第一只券商集合资产管理计划、第一只 FOF、第一只信托资金计划、 第一只股权私募基金、第一家实现货币市场基金赎回资金 T+1 到账、第一只境外银行 QDII 基金、第一只红利 ETF 基金、第一只“1+N”基金专户理财、第一家大小非解禁资产、第一 单 TOT 保管，实现从单一托管服务商向全面投资者服务机构的转变，得到了同业认可。 招商银行资产托管业务持续稳健发展，社会影响力不断提升,近年来获得业内各类奖项 荣誉。2016 年 5 月 “托管通”荣获《银行家》2016 中国金融创新 “十佳金融产品创新 奖”； 6 月荣获《财资》“中国最佳托管银行奖”，成为国内唯一获得该奖项的托管银行； 7 月荣获中国资产管理“金贝奖”“最佳资产托管银行”、《21 世纪经济报道》“2016 最 佳资产托管银行”。2017 年 5 月荣获《亚洲银行家》“中国年度托管银行奖”；6 月荣获 《财资》“中国最佳托管银行奖”；“全功能网上托管银行 2.0”荣获《银行家》2017 中 国金融创新“十佳金融产品创新奖”。2018 年 1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司 “2017 年度优秀资产托管机构”奖；同月，托管大数据平台风险管理系统荣获 2016-2017 年度银监会系统“金点子”方案一等奖，以及中央金融团工委、全国金融青联第五届“双 提升”金点子方案二等奖；3 月荣获《中国基金报》 “最佳基金托管银行”奖；5 月荣获 国际财经权威媒体《亚洲银行家》“中国年度托管银行奖”；12 月荣获 2018 东方财富风 云榜“2018 年度最佳托管银行”、“20 年最值得信赖托管银行”奖。2019 年 3 月荣获                        280 《中国基金报》“2018 年度最佳基金托管银行”奖；6 月荣获《财资》“中国最佳托管机 构”“中国最佳养老金托管机构”“中国最佳零售基金行政外包”三项大奖；12 月荣获 2019 东方财富风云榜“2019 年度最佳托管银行”奖。2020 年 1 月，荣获中央国债登记结 算有限责任公司“2019 年度优秀资产托管机构”奖项；6 月荣获《财资》“中国境内最佳 托管机构”“最佳公募基金托管机构”“最佳公募基金行政外包机构”三项大奖；10 月荣 获《中国基金报》第二届中国公募基金英华奖“2019 年度最佳基金托管银行”奖。2021 年 1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2020 年度优秀资产托管机构”奖项；同月荣 获 2020 东方财富风云榜“2020 年度最受欢迎托管银行”奖项；2021 年 10 月，《证券时报》 “2021 年度杰出资产托管银行天玑奖”；2021 年 12 月，荣获《中国基金报》第三届中国 公募基金英华奖“2020 年度最佳基金托管银行”；2022 年 1 月荣获中央国债登记结算有限 责任公司“2021 年度优秀资产托管机构、估值业务杰出机构”奖项；9 月荣获《财资》 “中国最佳托管银行”“最佳公募基金托管银行”“最佳理财托管银行”三项大奖；12 月 荣获《证券时报》“2022 年度杰出资产托管银行天玑奖”；2023 年 1 月荣获中央国债登记 结算有限责任公司“2022 年度优秀资产托管机构”、银行间市场清算所股份有限公司 “2022 年度优秀托管机构”、全国银行间同业拆借中心“2022 年度银行间本币市场托管业 务市场创新奖”三项大奖；2023 年 4 月，荣获《中国基金报》第二届中国基金业创新英华 奖“托管创新奖”；2023 年 9 月，荣获《中国基金报》中国基金业英华奖“公募基金 25 年基金托管示范银行（全国性股份行）”；2023 年 12 月，荣获《东方财富风云榜》 “2023 年度托管银行风云奖”。2024 年 1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2023 年度优秀资产托管机构”、“2023 年度估值业务杰出机构”、“2023 年度债市领军机构”、 “2023 年度中债绿债指数优秀承销机构”四项大奖；2024 年 2 月，荣获泰康养老保险股份 有限公司“2023 年度最佳年金托管合作伙伴”奖。2024 年 4 月，荣获中国基金报“中国基 金业英华奖-ETF20 周年特别评选“优秀 ETF 托管人””奖。2024 年 6 月，荣获上海清算所 “2023 年度优秀托管机构”奖。2024 年 8 月，在《21 世纪经济报道》主办的 2024 资产管 理年会暨十七届 21 世纪【金贝】资产管理竞争力研究案例发布盛典上，“招商银行托管+” 荣获“2024 卓越影响力品牌”奖项；2024 年 9 月，在 2024 财联社中国金融业“拓扑奖” 评选中，荣获银行业务类奖项“2024 年资产托管银行‘拓扑奖’”；2024 年 12 月，荣获 《中国证券报》“ETF 金牛生态圈卓越托管机构（银行）奖”；2024 年 12 月，荣获《2024 东方财富风云际会》“年度托管银行风云奖”。2025 年 1 月，荣获中央国债登记结算有限                           281 责任公司“2024 年度优秀资产托管机构”奖项、上海清算所“2024 年度优秀托管机构”奖 项；2025 年 2 月，荣获全国银行间同业拆借中心“2024 年度市场创新业务机构”奖项； 2025 年 3 月，荣获《中国基金报》2025 年指数生态圈英华典型案例“指数产品托管机构” 奖项；2025 年 6 月，荣获《亚洲银行家》“中国最佳托管银行”“中国最佳股份制托管银 行”奖项。2025 年 8 月，在《21 世纪经济报道》主办的 2025 资产管理年会暨十八届 21 世 纪【金贝】资产管理竞争力案例发布盛典上，“招商银行托管+”荣获“2025 卓越影响力 品牌”奖项。2025 年 12 月，荣获《2025 东方财富风云际会》“年度托管银行风云奖”。 2026 年 1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2025 年度优秀资产托管机构”奖项。 2026 年 4 月，荣获上海清算所“2025 年度优秀托管机构”奖项。2026 年 7 月，荣获《亚 洲银行家》“中国最佳托管银行”“中国最佳股份制托管银行”奖项。 二、主要人员情况 缪建民先生，招商银行董事长、非执行董事，2020 年 9 月起担任招商银行董事、董事 长。中央财经大学经济学博士，高级经济师。中国共产党第十九届、二十届中央委员会候 补委员。招商局集团有限公司董事长。曾任中国人寿保险（集团）公司副董事长、总裁， 中国人民保险集团股份有限公司副董事长、总裁、董事长，曾兼任中国人民财产保险股份 有限公司董事长，中国人保资产管理有限公司董事长，中国人民健康保险股份有限公司董 事长，中国人民保险（香港）有限公司董事长，人保资本投资管理有限公司董事长，中国 人民养老保险有限责任公司董事长，中国人民人寿保险股份有限公司董事长。 王小青先生，招商银行党委书记、行长，复旦大学政治经济学博士。曾任中国人保资 产管理有限公司总裁助理、副总裁兼财务负责人，招商基金管理有限公司总经理、董事长， 招商银行行长助理兼深圳分行行长、招商银行副行长，招商局金融控股有限公司总经理。 曾兼任招商信诺人寿保险有限公司董事长、招商信诺资产管理有限公司董事长。 王颖女士，招商银行副行长，南京大学政治经济学专业硕士，经济师。王颖女士 1997 年 1 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长，天津分行行长，深圳分 行行长，招商银行行长助理。2023 年 11 月起任招商银行副行长。 孙乐女士，招商银行资产托管部总经理，硕士研究生毕业，2001 年 8 月加入招商银行 至今，历任招商银行合肥分行风险控制部副经理、经理、信贷管理部总经理助理、副总经 理、总经理、公司银行部总经理、中小企业金融部总经理、投行与金融市场部总经理；无                           282 锡分行行长助理、副行长；南京分行副行长；2021 年 10 月起先后任招商银行资产托管部 负责人、资产托管部总经理，具有 20 余年银行从业经验，在风险管理、信贷管理、公司金 融、资产托管等领域有深入的研究和丰富的实务经验。     三、基金托管业务经营情况     截至 2026 年 6 月 30 日，招商银行股份有限公司累计托管 1875 只证券投资基金。     四、不动产基金托管业务经营情况     招商银行具有不动产领域资产管理产品托管经验，为开展不动产基金托管业务配备了 充足的专业人员。     截至2026年6月，合计26单不动产公募REITs基金托管人为招商银行，具体如下：                  表 基金托管人不动产基金托管业务情况 序号 项目名称 发行时间（年/月） 担任角色        红土创新盐田港仓储物流封闭式 1 2021年5月 基金托管人        基础设施证券投资基金        中航首钢生物质封闭式基础设施 2 2021年5月 基金托管人        证券投资基金        东吴苏州工业园区产业园封闭式 3 2021年5月 基金托管人        基础设施证券投资基金        华安张江产业园封闭式基础设施 4 2021年5月 基金托管人        证券投资基金        博时招商蛇口产业园封闭式基础 5 2021年5月 基金托管人        设施证券投资基金        富国首创水务封闭式基础设施证 6 2021年5月 基金托管人        券投资基金        浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式 7 2021年5月 基金托管人        基础设施证券投资基金 8 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基 2022年6月 基金托管人                            283 序号 项目名称 发行时间（年/月） 担任角色      础设施证券投资基金      国金铁建重庆渝遂高速公路封闭 9 2022年6月 基金托管人      式基础设施证券投资基金      红土创新深圳安居保障性租赁住 10 2022年8月 基金托管人      房封闭式基础设施证券投资基金      中金安徽交控高速公路封闭式基 11 2022年11月 基金托管人      础设施证券投资基金      华夏华润消费封闭式基础设施证 12 2024年2月 基金托管人      券投资基金      中金印力消费基础设施封闭式基 13 2024年4月 基金托管人      础设施证券投资基金      华夏深国际仓储物流封闭式基础 14 2024年6月 基金托管人      设施证券投资基金      华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基 15 2024年9月 基金托管人      础设施证券投资基金      华夏南京交通高速公路封闭式基 16 2024年10月 基金托管人      础设施证券投资基金      华泰紫金南京建邺产业园封闭式 17 2024年11月 基金托管人      基础设施证券投资基金      广发成都高投产业园封闭式基础 18 2024年12月 基金托管人      设施证券投资基金      南方顺丰仓储物流封闭式基础设 19 2025年3月 基金托管人      施证券投资基金      中银中外运仓储物流封闭式基础 20 2025年5月 基金托管人      设施证券投资基金      中金中国绿发消费封闭式基础设 21 2025年6月 基金托管人      施证券投资基金                       284 序号 项目名称 发行时间（年/月） 担任角色        南方万国数据中心封闭式基础设 22 2025年7月 基金托管人        施证券投资基金        南方润泽科技数据中心封闭式基 23 2025年7月 基金托管人        础设施证券投资基金        华夏华电清洁能源封闭式基础设 24 2025年7月 基金托管人        施证券投资基金        华夏安博仓储物流封闭式基础设 25 2025年12月 基金托管人        施证券投资基金        国泰海通砂之船封闭式商业不动 26 2026年5月 基金托管人        产证券投资基金      招商银行托管项目涵盖仓储物流、高速公路、产业园、碳中和、污水处理、清洁能源、 保障型租赁住房、购物中心等主流不动产类型，覆盖全国重点区域，聚焦优质资产，创新 规范并举，为基金托管人履职、规范公募 REITs 资金监管实操流程提供了示范效应。      五、托管人的内部控制制度      （一）内部控制目标      招商银行确保托管业务严格遵守国家有关法律法规和行业监管制度，坚持守法经营、 规范运作的经营理念；形成科学合理的决策机制、执行机制和监督机制，防范和化解经营 风险，确保托管业务的稳健运行和托管资产的安全；建立有利于查错防弊、堵塞漏洞、消 除隐患，保证业务稳健运行的风险控制制度，确保托管业务信息真实、准确、完整、及时； 确保内控机制、体制的不断改进和各项业务制度、流程的不断完善。      （二）内部控制组织结构      招商银行资产托管业务建立三级内部控制及风险防范体系：      一级内部控制及风险防范是在招商银行总行风险管控层面对风险进行预防和控制；总 行风险管理部、法律合规部、审计部独立对资产托管业务进行评估监督，并提出内控提升 管理建议。      二级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部设立风险合规管理相关团队，负责部 门内部风险预防和控制，及时发现内部控制缺陷，提出整改方案，跟踪整改情况，并直接                         285 向部门总经理室报告。 三级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部在设置专业岗位时，遵循内控制衡原 则，视业务的风险程度制定相应监督制衡机制。 （三）内部控制原则 1、全面性原则。内部控制覆盖各项业务过程和操作环节、覆盖所有团队和岗位，并由 全部人员参与。 2、审慎性原则。托管组织体系的构成、内部管理制度的建立均以防范风险、审慎经营 为出发点，体现“内控优先”的要求。 3、独立性原则。招商银行资产托管部各团队、各岗位职责保持相对独立，不同托管资 产之间、托管资产和自有资产之间相互分离。内部控制的检查、评价部门独立于内部控制 的建立和执行部门。 4、有效性原则。内部控制有效性包含内部控制设计的有效性、内部控制执行的有效性。 内部控制设计的有效性是指内部控制的设计覆盖了所有应关注的重要风险，且设计的风险 应对措施适当。内部控制执行的有效性是指内部控制能够按照设计要求严格有效执行。 5、适应性原则。内部控制适应招商银行托管业务风险管理的需要，并能够随着托管业 务经营战略、经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律、法规、政策制度等外部 环境的改变及时进行修订和完善。 6、防火墙原则。招商银行资产托管部办公场地与我行其他业务场地隔离，办公网和业 务网物理分离，部门业务网和全行业务网防火墙策略分离，以达到风险防范的目的。 7、重要性原则。内部控制在实现全面控制的基础上，关注重要托管业务重要事项和高 风险环节。 8、制衡性原则。内部控制能够实现在托管组织体系、机构设置、权责分配及业务流程 等方面相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。 （四）内部控制措施 1、完善的制度建设。招商银行资产托管部从资产托管业务内控管理、产品受理、会计 核算、资金清算、岗位管理、档案管理和信息管理等方面制定一系列规章制度，建立了三 层制度体系，即：基本规定、业务管理办法和业务操作规程。制度结构层次清晰、管理要 求明确，满足风险管理全覆盖的要求，保证资产托管业务科学化、制度化、规范化运作。 2、业务信息风险控制。招商银行资产托管部在数据传输和保存方面有严格的加密和备                     286 份措施，采用加密、直连方式传输数据，数据执行异地实时备份，所有的业务信息须经过 严格的授权方能进行访问。      3、客户资料风险控制。招商银行资产托管部对业务办理过程中获取的客户资料严格保 密，除法律法规和其他有关规定、监管机构及审计要求外，不向任何机构、部门或个人泄 露。      4、信息技术系统风险控制。招商银行对信息技术系统机房、权限管理实行双人双岗双 责，电脑机房 24 小时值班并设置门禁，所有电脑设置密码及相应权限。业务网和办公网、 托管业务网与全行业务网双分离制度，与外部业务机构实行防火墙保护，对信息技术系统 采取两地三中心的应急备份管理措施等，保证信息技术系统的安全。      5、人力资源控制。招商银行资产托管部通过建立良好的企业文化和员工培训、激励机 制、加强人力资源管理及建立人才梯级队伍及人才储备机制，有效地进行人力资源管理。      五、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序      根据《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》等 有关法律法规的规定及基金合同、托管协议的约定，对基金投资范围、投资比例、投资组 合等情况的合法性、合规性进行监督和核查。      在为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，基金托管人对基金管理人发 送的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与支付情况进行检查监督，对违反法律法 规、基金合同的指令拒绝执行，并立即通知基金管理人。      基金托管人如发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规 和其他有关规定，或者违反基金合同约定，及时以书面形式通知基金管理人进行整改，整 改的时限应符合法律法规及基金合同允许的调整期限。基金管理人收到通知后应及时核对 确认并以书面形式向基金托管人发出回函并改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事 项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。      六、基金托管人对基金管理人运作不动产基金进行监督的方法和程序      为规范招商银行托管的不动产证券投资基金安全、高效地运行，保障投资人的合法权 益，招商银行根据《基金法》《不动产基金指引》和《公开募集不动产投资信托基金 （REITs）运营操作指引（试行）》等法律法规制定行内不动产证券投资基金托管操作规程。                        287 操作规程涵盖了招商银行托管不动产证券投资基金全生命周期托管业务，主要包括产 品准入、合同审核及签署、账户管理、产品成立、指令处理、核算估值、信息披露、投资 监督、财产保管、产品到期等相关业务操作。                    288 第四节 不动产基金的交易安排 一、基金合同生效与基金投资 本基金首次募集基金合同已于 2021 年 6 月 7 日生效。本基金扩募基金合同已于 2023 年 6 月 2 日生效。 根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，《基金合同》 生效后，扩募发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于认购博时资本设立的 招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。 二、资产支持专项计划设立与投资 1.专项计划的设立 专项计划认购期间内，基金管理人（代表博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投 资基金）认购资金总额（不含专项计划认购期间认购资金产生的利息）达到不动产资产支 持证券目标募集规模，专项计划认购期间终止，经会计师事务所进行验资并出具验资报告 后，计划管理人（代表专项计划）将认购资金（不包括利息）全部划转至已开立的专项计 划账户，认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日，计划管理人于该日宣布专项 计划设立。                     资产支持专项计划设立 2.招商蛇口产业园 2 期专项计划资金的运用 1）预留计划费用 招商蛇口产业园 2 期专项计划募集的认购资金划至招商蛇口产业园 2 期专项计划账户 后，计划管理人在招商蛇口产业园 2 期专项计划设立时预留招商蛇口产业园 2 期专项计划 费用。 2）专项计划基础资产投资安排                          289 2.1）收购博时资本持有的 SPV（光明）100%股权 博时资本设立 SPV（光明）、持有 SPV（光明）的 100%股权。招商蛇口产业园 2 期 专项计划根据招商蛇口产业园 2 期专项计划管理人与博时资本签署的 SPV（光明）股权转 让协议，由招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划向博时资本支付 SPV（光明）股权转让 对价，并取得博时资本持有的 SPV（光明）100%股权。              专项计划向博时资本收购 SPV 公司 100%股权 2.2）资产支持专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款 招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划取得 SPV（光明）100%股权后，计划管理人根 据 SPV（光明）股权转让协议的约定向专项计划托管人发出划款指令，向 SPV（光明）进 行增资并提供股东借款，并根据计划管理人（代表招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划） 与 SPV（光明）签署的《借款协议》向 SPV（光明）发放股东借款。                专项计划向 SPV 增资并发放股东借款 2.3）SPV 收购原始权益人持有的项目公司 100%股权 招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划向 SPV（光明）增资并发放股东借款后，SPV （光明）取得增资款以及股东借款。根据 SPV（光明）与招商光明签署的《项目公司（光 明）股权转让协议》，由 SPV（光明）向招商蛇口产业园 2 期原始权益人（招商光明）支 付项目公司（光明）股权转让价款并取得项目公司（光明）100%股权。股权转让价款（经                         290 交割审计确认的股权转让价款）为项目公司（光明）总投资款扣减项目公司（光明）截至 交割日前一日经审计的（负债总额-递延所得税负债-流动资产）。其中，项目公司（光明） 总投资款为不动产基金的扩募最终募集规模扣减需预留的全部费用和税费（包括但不限于 不动产基金层面、专项计划层面、SPV 公司层面、项目公司层面需预留款项，含 SPV 公司 投资相关印花税、SPV 公司股权转让价款及相关税费、项目公司备用款项、项目公司股权 转让受让方应支付的印花税、预留划款相关费用）后的金额，“交割日”系指 SPV（光明） 向转让方（即原始权益人招商光明）支付完毕第一期转让价款之日。若股权转让价款超出 项目公司（光明）总投资款，则对于超出部分也应计入第二期股权转让价款，于第二期转 让价款支付日以其从项目公司（光明）获得的利润分配款或其他合法资金向转让方支付。 项目公司（光明）股权转让协议约定受让方 SPV（光明）不迟于交割日取得项目公司 （光明）股权变更公司章程、新股东名册和出资证明书；按照项目公司（光明）股权转让 协议，在转让价款支付条件成就且满足的前提下，SPV（光明）根据股权转让协议约定分 两期向转让方支付转让价款，以取得项目公司（光明）目标股权及其全部权益，成为项目 公司（光明）100%股东。转让方确保项目公司（光明）在不晚于交割日后 5 个工作日内， 向工商局提交股权变更登记所需全部申请资料，并于交割日后 60 个工作日内完成项目公司 （光明）工商股权变更登记。           SPV 向原始权益人（招商光明）收购项目公司 100%股权 2.4）项目公司吸收合并 SPV SPV（光明）取得项目公司（光明）100%股权后，搭建了不动产基金持有招商蛇口产 业园 2 期资产支持专项计划、招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划持有 SPV（光明）                        291 100%股权、SPV（光明）持有项目公司（光明）100%股权的架构。根据 SPV（光明）与 项目公司（光明）签署的吸收合并协议（光明），项目公司（光明）吸收合并 SPV（光 明），完成吸收合并后，SPV（光明）注销，项目公司（光明）继续存续，项目公司（光 明）的股东变更为博时资本（代表招商蛇口产业园 2 期资产支持专项计划）。SPV（光明） 原有的对资产支持专项计划的债务由项目公司（光明）承接，招商蛇口产业园 2 期资产支 持专项计划直接持有项目公司（光明）的股权和债权。                  项目公司吸收合并 SPV 公司 （3）上述交易完成后，项目公司股债结构如下图：                相关交易完成后项目公司股债结构 （三）基金与专项计划的运作 1.基金管理人及计划管理人根据基金和资产支持专项计划相关文件的约定，承担资产 管理责任。基金管理人主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租金、收费等稳定现 金流及不动产资产增值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向基金份 额持有人进行分红，每年不得少于 1 次。计划管理人执行基金管理人（代表基金的利益） 作为资产支持证券单一持有人的决定。 2.博时基金（代表不动产基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，分别聘                        292 任招商创业及招商物业担任不动产项目运营管理机构及物业管理机构并相应签署运营管理 协议和物业管理协议，运营管理机构和物业管理机构为不动产项目提供运营和物业管理服 务。      3.招商银行受托担任基金和资产支持专项计划的托管人（“基金托管人”与“计划托管人”） 以及项目公司账户的监督人，主要负责保管基金财产、权属文件；监督重要资金账户及资 金流向；监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、信息披露及保险购买情况等；监 督项目公司运营收入、支出及借入款项资金安排等。      三、不动产资产支持证券的基本情况      （一）基本信息      1.名称、管理人及期限      资产支持证券名称为招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划资产支持证 券。资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司，为博时基金管理有限公司全资子公司。      资产支持证券目标发售规模根据本基金的扩募发行结果，以资产支持证券管理人和公 募基金管理人届时共同出具的书面确认函中确认的金额为准。每份资产支持证券面值为 100 元。资产支持证券可根据专项计划文件的约定提前终止。资产支持证券持有人有权根 据专项计划文件的约定取得浮动收益。招商蛇口产业园 2 期专项计划法定到期日为 2057 年 6 月 28 日或经资产支持证券持有人大会决议延长的其他日期。      2.登记、托管及交易场所      资产支持证券管理人委托登记托管机构办理资产支持证券的登记托管业务。资产支持 证券将登记在资产支持证券持有人在登记托管机构开立的证券账户中。专项计划托管银行/ 监管银行为招商银行股份有限公司深圳分行；登记托管机构为中国证券登记结算有限责任 公司深圳分公司；交易场所为深圳证券交易所。      （二）专项计划现金流归集、投资及分配      1、账户设置安排      专项计划设置专项计划募集账户、专项计划托管账户、项目公司监管账户、SPV 公司 监管账户。      2、归集安排及现金流分配      招商蛇口产业园 2 期专项计划资金归集安排及现金流分配在各个账户之间流转如下图 所示。                         293              账户流转结构图（SPV 公司吸收合并前）     在项目公司（光明）吸收合并其股东（即相应 SPV）后，SPV（光明）将注销， 则基础资产归集安排及现金流分配在各个账户之间流转如下图所示：              账户流转结构图（SPV 公司吸收合并后） 3.专项计划标的资产投资及合格投资 资产支持证券管理人应于招商蛇口产业园 2 期专项计划 SPV 股权转让协议约定的转让 价款支付日，指示专项计划托管银行根据该协议约定的款项划拨至博时资本指定的账户， 用于购买 SPV（光明）100%股权。计划管理人购买博时资本持有的 SPV（光明）100%股 权后，即成为 SPV（光明）的唯一股东，应根据 SPV（光明）股权转让协议的约定，向 SPV（光明）进行增资，并根据 SPV（光明）借款协议的约定向 SPV（光明）发放股东借 款。SPV（光明）收到计划管理人支付的增资款及股东借款后，根据项目公司（光明）股 权转让协议的约定向原始权益人支付股权转让价款，完成对项目公司（光明）的投资，从                        294 而间接实现对全部扩募标的资产的投资。      在标准条款允许的范围内，计划管理人可以将监管账户和/或专项计划账户中的资金进 行合格投资，即将该等资金投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行 票据）、AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资 券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部 分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其 他银行存款）等）及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国 证监会的相关规定），不可投资于可续期债券。      （三）计划管理人职责      计划管理人的权利事项包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、进行合格 投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、根据《标准条款》终止专项计划的运作、 委托专项计划托管银行托管专项计划资金并监督专项计划托管银行的托管行为、以及《认 购协议》《计划说明书》和《标准条款》约定的其他权利。      计划管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条款》的约定为资产 支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计划的资产与其固有财产分开 管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接受专项计划托管银行对专项计划资金 拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支持证券持有人分配专项计划利益、妥善保存与 专项计划有关的文件和资料、妥善处理有关清算事宜、执行资产支持证券持有人大会作出 的有效决议或资产支持证券持有人作出的有效决定或指令、监督专项计划托管银行、监管 银行及其他机构（项目公司、SPV 公司等）、中国法律规定或专项计划文件约定的其他义 务。      （四）资产支持证券持有人权利及行权安排      资产支持证券持有人的职权包括但不限于取得专项计划利益、依据专项计划文件的约 定知悉有关专项计划投资运作的信息并有权要求计划管理人作出说明、知悉有关专项计划 利益的分配信息、按照《标准条款》及其他专项计划文件的约定取得赔偿、将其所持有的 资产支持证券在交易所的综合协议交易平台进行转让、召集或出席资产支持证券持有人大 会，并行使表决等权利、参与分配清算后的专项计划剩余资产、中国法律规定或计划说明 书约定的其他职权。      专项计划存续期间，资产支持证券持有人应按照《认购协议》《标准条款》《计划说                        295 明书》和其他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定享有权利。 （五）专项计划资产的构成及其管理、运用和处分 专项计划资产包括但不限于以下资产： 1.认购人根据《认购协议》及《标准条款》规定交付的认购资金； 2.专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全部 资产及其任何权利、权益或收益，包括但不限于基础资产、专项计划资产合格投资而产生 的投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入等； 3.其他根据中国法律的规定或专项计划文件的约定因专项计划资产的管理、运用、处 分或其他情形而取得财产。 专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，资产支持证券持有人不得要 求分割专项计划资产或在其他资产支持证券持有人转让资产支持证券时主张优先购买权， 不得要求专项计划收购资产支持证券，但专项计划文件另有约定的除外。 专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》《计划说明书》和其他专项计划 文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定进行专项计划资产的管理、运用和 处分。 专项计划募集的认购资金划至专项计划账户后，计划管理人应预留部分专项计划资金 用于支付必要的专项计划费用，包括向登记机构支付证券登记费用。 （六）专项计划的设立与终止 计划管理人应按照《标准条款》《计划说明书》和其他专项计划文件的约定以及《管 理规定》等相关法律、法规的规定履行与专项计划的设立与终止相关的事项。 （七）信息披露安排 专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》《计划说明书》和其他专项计划 文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定向资产支持证券持有人进行信息披 露。信息披露的内容包括定期报告和临时报告。其中，定期报告包括：《资产管理报告》 《年度专项计划托管报告》《收益分配报告》《清算报告》。 （八）主要文件摘要 1.《标准条款》 《标准条款》指《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划标准条款》。 由计划管理人订立，明确专项计划的计划管理人与资产支持证券持有人之间的权利与义务                       296 关系。 2.《认购协议》与《专项计划风险揭示书》 《认购协议》《专项计划风险揭示书》指《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支 持专项计划资产支持证券认购协议》，及作为其附件的《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划风险揭示书》，由计划管理人与认购人就发行和认购资产支持证券事 宜做出约定，并向资产支持证券的投资者阐明投资风险。 3.《专项计划托管协议》 《专项计划托管协议》指《招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划托管 协议》，用以明确计划管理人与专项计划托管银行之间的权利义务关系。 4.《SPV 公司股权转让协议》 《SPV 公司股权转让协议》指计划管理人（代表专项计划）与博时资本签署的 SPV （光明）股权转让协议，用以约定博时资本将其持有的 SPV（光明）的 100%股权转让给 计划管理人（代表专项计划）。 5.《SPV 公司监管协议》 SPV 公司监管协议指由计划管理人、监管银行与相应 SPV 公司签署的、关于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的协议。根据 SPV 公司监管协议，计划管理人委托监管银行对 SPV 公司的银行账户实施监管。 6.《项目公司监管协议》 《项目公司监管协议》指由计划管理人、监管银行与各项目公司签署的、关于对项目 公司监管账户进行监管的协议。根据《项目公司监管协议》，计划管理人委托监管银行对 项目公司的银行账户实施监管。 7.《项目公司股权转让协议》 《项目公司股权转让协议》指招商光明作为原始权益人与 SPV（光明）就项目公司股 权转让事宜签署的股权转让协议，约定原始权益人将其持有的项目公司（光明）100%股权 转让予 SPV（光明） 8.《运营管理协议》 《运营管理协议》指基金管理人、项目公司与不动产项目运营方签署的关于不动产项 目运营管理事宜的协议，用以约定在本基金存续期间的不动产项目的经营管理。                       297 四、SPV 公司的基本情况 招商蛇口产业园 2 期专项计划设立前，博时资本拟新设立 1 家 SPV 公司，作为博时资 本全资子公司。公募基金完成募集后，以其扣除预留费用后的全部募集资金（不含募集期 利息）认购招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证券的全部份额；资产支持证券管理人 博时资本（代表招商蛇口产业园 2 期专项计划）与 SPV（光明）股东博时资本签署 SPV （光明）股权转让协议，资产支持证券管理人博时资本（代表招商蛇口产业园 2 期专项计 划）按照 SPV（光明）股权转让协议的相关约定受让 SPV（光明）100%股权。SPV（光明） 股权转让完成后，基金管理人博时基金管理有限公司代表博时招商蛇口产业园封闭式基础 设施证券投资基金投资于计划管理人博时资本管理有限公司设立的招商蛇口博时产业园基 础设施 2 期资产支持专项计划，本基金通过持有招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证 券全部份额，间接持有 SPV（光明）100%股权。 SPV（光明）拟按照《公司法》、现代企业制度、《公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行）》等文件要求制订 SPV（光明）章程，并拟建立股东、执行董事、监事、高 级管理人员、财务负责人的法人治理结构。董事、监事、高级管理人员、财务负责人应当 遵守法律、行政法规和公司章程，对 SPV（光明）负有忠实义务和勤勉义务。 鉴于基金管理人博时基金管理有限公司拟代表博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证 券投资基金投资于计划管理人博时资本管理有限公司设立的招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划，通过持有招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持证券全部份额间 接取得 SPV（光明）100%股权。基于前述背景，SPV（光明）法定代表人、执行董事、高 级管理人员和财务负责人均由基金管理人委派并依据 SPV（光明）公司章程的约定选举/决 定聘任。 公募基金存续期间，基金管理人和资产支持证券管理人将促使项目公司（光明）完成 对 SPV（光明）的吸收合并，前述吸收合并完成后，SPV（光明）注销，项目公司（光明） 存续，项目公司（光明）承继 SPV（光明）的全部资产（除项目公司（光明）股权以外） 和负债。基金管理人（代表不动产基金）通过持有招商蛇口产业园 2 期专项计划资产支持 证券全部份额间接持有项目公司（光明）100%的股权。 五、项目公司基本情况 本次扩募拟购入招商光明全资设立的项目公司深圳市招光物业租赁有限公司，即项目                        298 公司（光明），深圳市招光物业租赁有限公司于 2022 年 10 月 18 日成立。 1.基本信息 名称：深圳市招光物业租赁有限公司 统一社会信用代码：91440300MA5HJ01956 公司住所：深圳市光明区凤凰街道凤凰社区观光路招商局光明科技园 A3 栋 D401 法定代表人：田巍 注册资本：90,780.40 万元 营业期限：2022 年 10 月 18 日至无固定期限 经营范围：园区管理服务;非居住房地产租赁;办公设备租赁服务;计算机及通讯设备租 赁;停车场服务;电动汽车充电基础设施运营。（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法 自主开展经营活动）物业管理。（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活 动,具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。 2.历史沿革 2022 年 10 月 18 日，深圳市招光物业租赁有限公司成立。2022 年 11 月 23 日，招商光 明与深圳市招光物业租赁有限公司签署《深圳市招光物业租赁有限公司出资协议》，双方 同意，招商光明将其持有的不动产项目（光明）非货币出资至项目公司（光明），作为对 项目公司（光明）的实缴出资资产。2022 年 12 月 1 日，深圳市市场监督管理局对深圳市 招光物业租赁有限公司申请的股东信息、认缴注册资本总额变更予以核准，同时对深圳市 招光物业租赁有限公司的章程予以备案。 3.股东出资情况 根据重组方案，深圳市招光物业租赁有限公司由招商光明全资持有，控股股东为招商 光明。公募基金收购深圳市招光物业租赁有限公司股权前，深圳市招光物业租赁有限公司 将不存在股权变动情况。招商光明及招商蛇口基本情况详见本招募说明书之“第二章 不动 产项目”之“第三节 原始权益人”。 4.重大重组情况 原始权益人招商光明已新设全资子公司深圳市招光物业租赁有限公司，2022 年 11 月 23 日，招商光明与深圳市招光物业租赁有限公司签署《深圳市招光物业租赁有限公司出资 协议》，招商光明以非货币性资产出资的方式进行重组，将本次入池资产光明科技园加速 器二期项目注入深圳市招光物业租赁有限公司。根据深圳市招光物业租赁有限公司于 2023                            299 年 4 月 11 日就光明项目取得的《不动产权证书》，截至 2023 年 4 月 13 日，光明项目的房 屋所有权人及相应的土地使用权人为深圳市招光物业租赁有限公司。 截至本招募说明书出具之日，深圳市招光物业租赁有限公司未发生过合并、分立、收 购或出售资产、资产置换、重大减资、债务重组等重大重组事项。 六、对外借款安排 不动产基金成立前，不动产项目不存在未结清的对外借款，不涉及抵质押等权利限制 情况。 不动产基金成立及以后，不动产基金在遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下， 可依法直接或间接对外借入款项，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收 购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。 不动产基金在首次发行时，为利用杠杆优化资本结构、提升投资收益，以不动产项目 万海大厦为抵押物，向招商银行借入一笔金额 3 亿元、期限 5 年、利率 3.50%的并购贷款， 用于支付股权交易对价，贷款到期日为 2026 年 6 月 8 日。上述并购贷款信息已在首次发行 招募说明书中披露。 鉴于当前利率下行的宏观趋势，为进一步提升投资人收益、继续利用杠杆优化基金资 本结构、降低资产经营风险，管理人已将该笔并购贷款置换为采取与基准利率挂钩、利率 更低、期限更长的借款。 根据基金管理人于 2025 年 11 月 17 日通过的《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设 施证券投资基金置换对外借款并修改基金合同的议案》，本次置换外部借款的情况如下： 不动产项目公司已与外部贷款银行招商银行股份有限公司签订《借款合同》，贷款金 额 2.967 亿元。本次外部贷款银行向项目公司发放银行借款，项目公司以获得的资金置换 并购贷款。 借款银行：招商银行股份有限公司深圳分行 借款类型：经营性物业抵押贷款 本次借款金额：人民币 2.937 亿元（截至 2025 年 12 月 31 日并购贷款余额） 借款用途：用于置换并购贷款 借款利率：本次借款采用浮动利率，合同期内的利率按照定价日前 1 个工作日全国银 行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 减 60 个基本点（BPs）确定，以 3 个月为浮动周                           300 期进行浮动，按此计算的放款后首期执行利率 2.90%。 借款期限及偿还结构：借款期限为 180 个月，按季付息，每 6 个月还本一次，第 1-15 年还本安排如下：                         还本安排 1     年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 还本比例 1% 1% 1% 1% 1%     年份 第6年 第7年 第8年 第9年 第 10 年 还本比例 1% 1% 1% 1% 1%     年份 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 还本比例 4% 4% 4% 4% 剩余本金 增信方式、不动产资产被抵押、质押等权利限制情况：本不动产基金的外部银行贷款 遵循基金份额持有人利益优先原则，不依赖外部增信。本次借款，项目公司将作为抵押人， 以万海大厦已办理产权证书的房产及土地使用权作为抵押物，向借款银行提供财产抵押担 保。同时项目公司作为出质人，以万海大厦产生的租金收入质押给借款银行，并授权借款 银行办理应收账款质押登记。 截至 2025 年 12 月 31 日，本基金经审计的总资产 35.00 亿元，净资产 30.17 亿元，总 资产为净资产的 116%，未超过对外借款的上限 140%。本次用于置换并购贷款的经营性物 业抵押贷款金额为 2.937 亿元，约占基金净资产的 9.73%，且置换后未新增借款金额，不 会对本基金的总资产/净资产比例产生影响。 由于招商银行为本基金托管行，根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资 基金基金合同》第十四部分、第四点“关联交易的界定”中“关联方”的相关约定，属于本基 金关联方；同时根据基金合同第九部分“本基金合同生效后，金额超过本基金净资产 5%的 关联交易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）”为需由基金份额持有人大会的一般决 议事项，须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以上（含二分 之一）通过方为有效。本基金置换对外借款事项已经基金管理人内部决策通过，并完成了 基金份额持有人大会的召开，于 2025 年 11 月 17 日表决通过了《关于博时招商蛇口产业园 封闭式基础设施证券投资基金置换对外借款并修改基金合同的议案》。与置换贷款相关的 《借款合同》《抵押合同》《质押合同》等已于 2026 年 1 月 12 日完成了签订。本基金已 于 2026 年 1 月 15 日完成了本次借款的提款并已置换原并购贷款，提款金额为 2.937 亿元。 本次贷款方案相较于原并购贷款，贷款利率更低、贷款条件更优。贷款年期由 5 年延 长至 15 年，首期执行利率 2.90%，比原借款利率降低 0.6%，有利于增加可供分配现金流，                               301 进一步保障基金份额持有人的权益。另外，较原并购贷款减少了项目公司的股权质押，保 留了提前还款的权利。 本次贷款方案相较于其他置换方案，无需更换托管行，更具可操作性。根据中国证监 会发布实施的《不动产基金运营操作指引》，公募 REITs 的不动产项目权属证书及保险合 同原件需由基金托管人负责保管、运营收支账户的开立和日常收支需由基金托管人或其指 定银行负责。由本基金原托管行招商银行提供置换贷款，则无需变更本基金托管人、监管 人，能够满足公募 REITs 产权文件保管、账户封闭、资金闭环的管理要求。                       302     第五节 关联交易与利益冲突     一、本基金利益冲突的情形 1.基金管理人 目前本基金的基金管理人不存在管理其他同类型不动产基金的情形。 2.外部管理机构 本基金投资的万融大厦、万海大厦及光明项目的外部管理机构为深圳市招商创业有限 公司（以下简称“招商创业”），招商创业直接运营管理的项目信息如下：                        招商创业直接运营管理的项目 序号 项目名称 地址 运营开始时间 建筑面积（万 m²） 1 万维大厦 深圳市南山区工业五路 2012 年 3 月 1.80 2 创业壹号 A 座 深圳市南山区蛇口沿山路 43 号 2010 年 12 月 0.62 3 创业壹号 BCD 座 深圳市南山区蛇口工业六路 2010 年 12 月 0.75 4 万融大厦 深圳市南山区南海大道 1029 号 2013 年 12 月 4.17 5 万海大厦 深圳市南山区南海大道 1031 号 2014 年 9 月 5.36 6 万联大厦 深圳市南山区蛇口工业五路 2015 年 4 月 3.83 7 生活服务大厦 2、6 楼 深圳市南山区蛇口工业区太子路 1993 年 12 月 0.14 8 招港大厦 深圳市南山区港湾三路 1 号 2003 年 5 月 0.06 9 太子路 60-69 号办公 深圳市南山区太子路 60-69 号 2012 年 9 月 0.10 10 水湾商乐路商铺 深圳市南山区蛇口水湾商乐路 185 号 1989 年 1 月 0.13 11 太子路 60-69 号商铺 深圳市南山区太子路 60-69 号 2012 年 9 月 0.05 12 太子路 70 号商铺 深圳市南山区太子路 70 号 2012 年 9 月 0.07 13 招商创库-创业壹号社区 深圳市南山区蛇口沿山路 43 号 2018 年 6 月 0.21 14 南海意库 深圳市南山区蛇口兴华路 6 号 2007 年 12 月 6.64 15 北科创业大厦 深圳市南山区南海大道 1077 号 1998 年 11 月 0.93 16 南山大厦 深圳市南山区南海大道 1065 号 1986 年 12 月 1.71 合计 26.57 3.原始权益人 招商蛇口产业园 2 期的原始权益人招商光明持有的在运营产业园资产基本情况如下： 截至 2022 年 12 月 31 日，招商光明持有在运营产业园项目 1 个，即招商局光明科技园。 招商局光明科技园产业运营空间面积达 41 万平方米，分为三期开发，建设内容包含传统工 业厂房更新重建、旧厂房的改造以及产业用房楼的新建，已投入使用的楼栋共 16 栋，包括 产业用房及人才公寓等业态。     二、利益冲突的防范与披露安排 （一）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范 1.与基金管理人的利益冲突                                303      目前本基金的基金管理人不存在管理其他同类型不动产基金的情形。      基金管理人若同时管理其他投资于同类型不动产项目的不动产基金，如该等不动产基 金的投资策略、不动产项目所在区域、不动产项目运营管理策略与本基金相同或相近的， 本基金与基金管理人管理的其他不动产基金将可能面临潜在利益冲突，包括：投资、项目 收购、运营、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。      2.利益冲突的防范措施      为缓释本基金与基金管理人管理的其他同类型不动产基金之间同业竞争和潜在利益冲 突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：      （1）定期召开不动产投资决策委员会会议，预防和评估不同不动产基金之间同业竞争 和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有不动产项目的相关措施，并在定期报告中予以公 告；      （2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由基础设施投资决策委员会召开 临时会议讨论和决定处理方式；      （3）已发生的同业竞争和利益冲突，由基础设施投资决策委员会会议讨论和决定整改 措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情况。      （二）与外部管理机构之间的利益冲突与风险防范      1.与外部管理机构的利益冲突      外部管理机构除了为本基金所投资的不动产项目提供服务外，还可能为其他同类型不 动产项目提供运营管理等服务。如外部管理机构所管理的本基金项下不动产项目和其他机 构旗下的其他同类型不动产项目在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，将面临 潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其他经营层面等 方面的竞争和利益冲突。      2.利益冲突的防范措施      为缓释本基金与外部管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，本基金设 置了相应风险缓释措施，包括：      （1）本基金聘任的不动产项目运营方为本基金设置独立的专门运营管理团队，设置独 立的财务账册，开立了监管账户等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息 等。      （2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本基金存续                        304 期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金首次发售的要求聘请 符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本基金购入或出售不动产项目的 审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方 回避表决安排（中国证监会另有规定的除外）。 （3）原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，且不以任何形式 通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。包括在运营管理协议中承诺将以不动产基 金份额持有人利益最大化为目标，平等对待不动产项目和原始权益人直接或间接持有的其 他相同或相似项目。在租赁期限内、承租人并未违反租赁协议约定、且符合不动产项目租 赁运营策略的情况下，原始权益人不会主动诱导不动产项目的租户解除、不得无故终止相 关租赁合同或降低租金标准。原始权益人将根据自身针对同类资产的既有及新的管理规范 和标准，以不低于不动产项目运营方管理的其他同类资产的运营管理水平以及不低于行业 内同类资产的运营管理水平为不动产项目提供运营管理服务。对于可能构成实质性竞争的 物业租赁业务机会，在同等条件下以及尊重承租人意愿的前提下，原始权益人将给予不动 产项目享有优先获得该业务机会的权利，为不动产项目的市场竞争力提供相应的保障。 如因没有履行优先租赁权造成不动产项目出租率下降的，基金管理人有权不支付运营 管理机构的浮动运营管理费。 （4）基金管理人按照年度运营基准 EBITDA 的比例对运营管理方进行考核，两年连 续不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管理费率，根据项目公司 EBITDA 完成情况确定奖惩比例。 在不动产基金的存续期间内，如因不动产项目与竞争性项目的同业竞争而发生争议， 且基金管理人认为可能严重影响不动产基金投资者利益的，原始权益人承诺将与基金管理 人积极协商解决措施。 （三）与原始权益人或其旗下的其他不动产基金之间的利益冲突与风险防范 1.与招商光明的利益冲突 招商光明作为本次扩募原始权益人将不动产项目出售予本基金后，招商光明或其同一 控制下的关联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有首次基金份额发售数量不 低于 20%的基金份额。此外，招商光明持有并运营的招商局光明科技园，本基金所投资的 不动产项目与同产业园区其他未被本基金投资的不动产项目可能产生同业竞争，进而导致 招商光明与本基金可能存在同业竞争。                      305      2.利益冲突的防范措施      为缓释与首发原始权益人、招商蛇口产业园 2 期原始权益人、招商局商业房托之间的 利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：      （1）本基金聘任的不动产项目运营方为本基金设置独立的专门管理团队，设置独立的 财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。      （2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本基金存续 期间拟购入不动产项目的机制安排（如相关不动产项目应当按照基金首次发售的要求聘请 符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本基金购入或出售不动产项目的 审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方 回避表决安排（中国证监会另有规定的除外）。      （3）原始权益人、首发原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突； 且不以任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。      三、利益冲突的处理和披露      当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法 律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审批程序、关联方 回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据 法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，定期召开 基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同不动产基金之间同业竞争和潜在利益冲突 情况；外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行的 程序。      当存在利益冲突情形时，基金管理人应在定期报告中披露相关利益冲突的风险防范措 施。      四、不动产项目关联交易情况      （一）不动产项目的关联交易情况      1.不动产项目的母公司及控制方情况                          306                      不动产项目的母公司及控制方情况         控股股东及控制方名称 注册地 业务性质 母公司 招商光明 中国深圳 房地产、物业管理、投资、租赁等业务                                园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设 中间控制方 招商蛇口 中国深圳                                与运营 最终控制方 招商局集团有限公司 中国北京 运输、代理、租赁、金融、房地产等业务     2.与不动产项目发生交易的其他主要关联方情况                   与不动产项目发生交易的其他主要关联方情况                关联方名称 关联方类型            深圳招商物业管理有限公司 受中间控制方控制的其他企业     3.本基金不动产项目关联交易情况如下：     2020-2022 年度，项目公司（光明）关联交易均为物业管理费支出，不存在因关联交 易取得的收入，不动产项目租赁均为市场化运营。                        项目公司（光明）涉及关联交易                                                      单位：万元 关联方名称 关联方交易类型 关联交易内容 关联交易定价方式 2022 年 2021 年 2020 年 深圳招商物业管理有限公司 接受劳务 物业管理费 协议定价 799.94 626.93 475.35                    合计 799.94 626.93 475.35     （二）关联交易事项的说明     1.关联交易的合规性     本基金不动产项目涉及的关联交易分为租户关联交易和外部管理机构关联交易两类。 租户关联交易涉及招商局集团控股的部分关联企业租用不动产项目所需交付的租金。外部 管理机构关联交易涉及提供运营管理服务。所有交易均符合相关法律法规的规定和基金管 理人内部管理控制要求。     2.关联交易定价的公允性     本基金关联交易定价的公允性详见本章节“四、不动产项目关联交易情况”之“（一）不 动产项目的关联交易情况”相关分析。     3.关联交易对不动产项目的市场化运营的影响     最近一年，关联交易占不动产项目当期现金流比例较低，且定价合理公允，故对不动 产项目的市场化运营的影响较小。     4.关联交易的合理性与必要性     关联交易合计占不动产项目当期现金流比例较低，定价合理公允；且不动产项目提供 的产业园办公环境契合关联租户的实际办公需求，故关联交易存在合理性。                                307 招商局集团控股的关联租户具有较好的资信水平，且关联租户涉及的行业与园区定位 匹配度较高，与园区内其他租户具备协同效应，有效丰富了现有的租户组合，故关联交易 存在必要性。 未来关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定期评估关联交易的定价合 理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；若未来出现关联交易定价不公允等 潜在风险，基础设施投资决策委员会将召开临时会议讨论风险处理措施，并通过基金定期 报告或临时报告的形式公告关联交易风险处理的措施及其执行情况。 五、关联交易的界定 （一）关联方 关联方区分为关联法人与关联自然人。其中，投资者持有的基金份额包括登记在其名 下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。 1.关联法人 （1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间 接控制的法人或其他组织； （2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织； （3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、外部管理机构及其控股股东、 实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织； （4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资 对象与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品； （5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级 管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织； （6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对 其倾斜的法人或其他组织。 2.关联自然人 （1）直接或间接持有本基金 10％以上基金份额的自然人； （2）基金管理人、资产支持证券管理人、外部管理机构、项目公司的董事、监事和高 级管理人员；                      308 （3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女 配偶的父母； （4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对 其倾斜的自然人。 （二）关联交易类型 本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联人之间发生的 转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其 控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证 券等事项外，关联交易还包括但不限于以下交易： 1.基金层面：不动产基金购买资产支持证券、不动产基金借入款项、聘请外部管理机 构等。 2.资产支持证券层面：专项计划购买、出售 SPV 公司和/或项目公司股权。 3.项目公司层面：不动产项目出售与购入；不动产项目运营、管理阶段存在的购买、 销售等行为。 其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求，按照连 续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项： 1.购买或者出售资产； 2.对外投资（含委托理财、委托贷款等）； 3.提供财务资助； 4.提供担保； 5.租入或者租出资产； 6.委托或者受托管理资产和业务； 7.赠与或者受赠资产； 8.债权、债务重组； 9.签订许可使用协议； 10.转让或者受让研究与开发项目； 11.购买原材料、燃料、动力； 12.销售产品、商品；                       309 13.提供或者接受劳务； 14.委托或者受托销售； 15.在关联人的财务公司存贷款； 16.与关联人共同投资。 17.根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项； 18.法律法规规定的其他情形。 （三）本基金关联方 根据关联方和关联交易的定义，本基金扩募发售时，关联方开展的关联交易情况如下 表所示：                      关联交易情况     关联方 关联关系 关联交易 招商局光明科技园有限 扩募资产的原始权益人或其同一控制                             认购本基金本次扩募发售数量不低于 20% 公司或其同一控制下的 下的关联方，受招商局集团控制或重                             的基金份额 关联方 大影响            博时资本是基金管理人的全资子公 本次基金扩募发行拟认购博时资本作为管理 博时资本管理有限公司            司，受招商局集团重大影响 人而设立的不动产资产支持专项计划 招商银行股份有限公司 受招商局集团控制或重大影响 本次基金扩募发行聘请招商银行作为托管行                             本基金拟认购的不动产资产资产专项计划受 招商局光明科技园有限 扩募资产的原始权益人，受招商局集                             让原始权益人招商光明持有的项目公司 公司 团控制或重大影响                             100%股权 深圳市招商创业有限公 扩募资产的运营方，受招商局集团控 基金管理人拟聘请深圳市招商创业有限公司 司 制或重大影响 担任拟购入不动产项目的外部运营管理机构                             基金管理人拟聘请深圳招商物业管理有限公 深圳招商物业管理有限 扩募资产的物业管理方，受招商局集                             司担任拟购入不动产项目的外部物业管理机 公司 团控制或重大影响                             构 六、本基金关联交易决策机制 关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先 原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交 易风险，关联交易应根据法律法规、基金管理人的章程、关联交易管理制度履行审批程序。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或 者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关 联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上独立董事）审议并取得基金托管 人同意。如涉及本基金收购不动产项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额 指连续 12 个月内累计发生金额），则还应当按法律法规规定召开基金份额持有人大会。 对于本招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上述约定进                         310 行决策。      基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。      七、关联交易的内控和风险防范措施      （一）固定收益投资部分关联交易的内控措施      本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管 理。      针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。 在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等 方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内 部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据关联交易的禁止、限制交易标准进行交易 前合规检查，并对与市场行情偏离较大的交易进行识别，只有合理确认相关交易符合基金 管理人的关联交易政策后方可继续执行。      （二）不动产项目投资部分关联交易的内控措施      针对不动产证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内部 控制的专项制度；其中，在风险管理及内部控制制度方面，针对基金管理人运用基金资产 间接投资不动产项目所涉及的关联交易，在关联方的核查与认定、关联交易的识别与审议、 关联交易的标准、关联交易风险的控制、关联交易的信息披露和报告等方面，结合中国证 监会的监管规定和不动产基金运作管理的特点，有针对性地制定了相关制度。      基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于不动产项目所涉及的相关主体， 判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的基础上，结合关联交 易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基 础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过 程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由基 金管理人办公会或其授权机构（基础设施投资决策委员会）、基金管理人董事会、本基金 的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交 易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。      （三）关联交易的风险防范措施      本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；不动产项目亦可能存在日常经                       311 营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将积 极采取相关措施，以避免利益输送、影响不动产项目利益从而影响基金份额持有人利益的 潜在风险： 1.严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方回避表 决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根 据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，重大关 联交易（无论是否属于基金份额持有人大会审议范围）均应提交基金管理人董事会审议， 并经过三分之二以上的独立董事通过。外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规 定和基金合同的约定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一 般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予 以披露。 2.严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评估、法 律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。 3.基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。基金管理人应保证其董 事会、独立董事依法行使职权，以确保关联交易价格的公允性和程序的合法合规性，最大 程度保护基金份额持有人利益。 4.不动产项目日常经营过程中，如存在不需要基金管理人董事会和基金份额持有人大 会审议的关联交易的，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不定期随机抽样查阅交 易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、对不动产项 目的影响等；如存在可能影响不动产项目利益和基金份额持有人利益的情形的，应当及时 采取措施避免或减少损失。 （四）关联交易的信息披露安排 基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的重大关联交易及相关风险 防范措施。                     312 第六节 基金运作 一、基金的信息披露 （一）信息披露参考规定 本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《基金指引》 《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》《业务办法》《不动产基金审核关注事项指引》 《扩募及新购入不动产指引》《基金合同》及其他有关规定。相关法律法规关于信息披露 的披露方式、披露内容、登载媒介、报备方式等规定发生变化时，本基金从其最新规定。 （二）信息披露义务人 本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基 金份额持有人、基金的收购及基金份额权益变动活动中的信息披露义务人等法律、行政法 规和中国证监会规定的自然人、法人和非法人组织。 本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中 国证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、 简明性和易得性。 本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过中 国证监会规定媒介披露，并保证基金投资人能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅 或者复制公开披露的信息资料。 （三）信息披露义务人禁止行为 本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为： （1）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏； （2）对证券投资业绩进行预测； （3）违规承诺收益或者承担损失； （4）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构； （5）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；                      313 （6）中国证监会禁止的其他行为。 （四）本基金公开披露的信息文字及货币单位 本基金公开披露的信息应采用中文文本。同时采用外文文本的，基金信息披露义务人 应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。本基金公开披 露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。 （五）公开披露的基金信息 本基金应当充分披露与产品特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息披露事项， 不动产基金可不予披露，包括但不限于：每周基金净资产和基金份额净值，半年度和年度 最后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值，定期报告基金净资产增长率及相关比 较信息。 公开披露的基金信息包括： 1.基金招募说明书、《基金合同》、基金托管协议、基金产品资料概要 1）《基金合同》是界定《基金合同》当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持 有人大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益的事项 的法律文件。 2）基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项，说明基金认 购安排（首次认购和扩募认购）、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金 份额持有人服务、基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况、基金份额发售安排、预期上 市时间表、基金募集及存续期相关费用并说明费用收取的合理性、募集资金用途、不动产 资产支持证券基本情况、不动产项目基本情况、不动产项目财务状况及经营业绩分析、不 动产项目现金流测算分析、不动产项目运营未来展望、为管理不动产基金配备的主要负责 人员情况、不动产项目运营管理安排、借款安排、关联关系、不动产项目原始权益人基本 情况、原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购不动产基金份额情况（含首次认购和扩 募认购）、基金募集失败的情形和处理安排、基金拟持有的不动产项目权属到期或处置等 相关安排、主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺、不动产项目最 近 3 年及一期的财务报告及审计报告、经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告、 不动产项目尽职调查报告、财务顾问报告、不动产项目评估报告、主要参与机构基本情况、                      314 可能影响投资者决策的其他重要信息和法律法规规定的其他内容。《基金合同》生效后， 基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募 说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年 更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。 3）基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活 动中的权利、义务关系的法律文件。 4）基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概 要信息。《基金合同》生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应 当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营 业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终 止运作的，基金管理人不再更新基金产品资料概要。 2.不动产项目评估报告 基金管理人应当在披露招募说明书的当日将不动产项目评估报告登载于规定媒介上。 3.《基金合同》生效公告 基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基金合同》生 效公告。 4.基金净资产信息 基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期 末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。 5.基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告 基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登 载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会 计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。 基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告 登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。 基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报 告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。 《基金合同》生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或 者年度报告。                      315 基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露不动产基金定期报 告，内容包括： 1）本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本期 净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过 程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度 报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金 份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可 供分配金额差异情况（如有）； 2）不动产项目明细及相关运营情况； 3）本基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况； 4）不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说 明该收入的公允性和稳定性； 5）不动产项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基金指引》借款要求的情 况说明； 6）本基金与资产支持证券管理人和托管人、运营管理机构等履职情况； 7）本基金与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况； 8）报告期内购入或出售不动产项目情况； 9）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施； 10）报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变化 情况； 11）可能影响投资者决策的其他重要信息。 本基金季度报告披露内容可不包括前款第 3）6）9）10）项，本基金年度报告应当载 有年度审计报告和评估报告。 6.临时报告 本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书，并登载在规 定报刊和规定网站上。 前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影 响的下列事件： 1）基金份额持有人大会的召开及决定的事项；                       316 2）《基金合同》终止、基金清算； 3）延长基金合同期限； 4）转换基金运作方式、基金合并； 5）更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师事务所、律师 事务所、评估机构等专业服务机构； 6）基金管理人委托的运营管理机构发生变更； 7）基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基金 托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项； 8）基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更； 9）基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更； 10）基金募集期延长或提前结束募集； 11）基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发 生变动； 12）基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托管 人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十； 13）涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁； 14）基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政 处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到 重大行政处罚、刑事处罚； 15）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制 人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重 大关联交易事项，但中国证监会另有规定的除外； 16）基金收益分配事项； 17）基金的管理费、基金的托管费的费用计提标准、计提方式和费率发生变更； 18）基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五； 19）基金份额停复牌或终止上市； 20）除《信息披露办法》规定的情形外，发生下列情形时，基金管理人应当依照《不 动产基金业务办法》等相关法律法规进行公告： （a）本基金发生重大关联交易；                        317 （b）不动产项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%； （c）金额占基金净资产 10%及以上的交易； （d）金额占基金净资产 10%及以上的损失； （e）不动产项目购入或出售； （f）本基金扩募； （g）不动产项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化； （h）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或管理本基金的主要负责人员发 生变动； （i）原始权益人、既有原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金 份额； （j）出现要约收购情形时； （k）基金清算期，在不动产项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同 约定履行信息披露义务； （l）可能对本基金份额持有人利益或基金净资产产生重大影响的其他事项。 （m）不动产项目公司发生对外借入款项，单笔借款超过不动产基金净资产 5%或者最 近 12 个月内累计借款余额超过不动产基金净资产 10%； （n）基金管理人根据《基金指引》第三十四条第一项至第五项规定聘请评估机构对不 动产项目资产出具评估报告； 21）基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重 大影响的其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。 7.权益变动公告 本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告： 1）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该事 实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 2）投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过深圳 证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时，应当 在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告； 3）投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行 证券的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的                        318 规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10%但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30%但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。 8.澄清公告 在《基金合同》存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对 基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的， 相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告中国 证监会和基金上市交易的证券交易所。 9.战略配售份额解除限售的公告 战略投资者持有的不动产基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理 人在限售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向证券 交易所提交基金份额解除限售的提示性公告。 10.基金份额持有人大会决议 基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。 11.清算报告 基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并 作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示 性公告登载在规定报刊上。 12.基金存续期内新购入不动产项目以及相关扩募的其他信息披露 1）拟购入不动产项目的决定公告 不动产基金存续期间，基金管理人作出拟购入不动产项目决定的，应当及时编制并发 布临时公告，披露拟购入不动产项目的相关情况及安排。 2）进展公告 基金管理人就拟购入不动产项目发布首次临时公告后至提交基金变更注册申请之前， 应当及时披露重大进展或者重大变化，并在定期报告中披露进展情况。 3）基金产品变更申请的公告 基金管理人向中国证监会申请不动产基金产品变更注册的，应当同时披露提交基金产                      319 品变更申请的公告和有关申请文件。 4）基金管理人变更注册程序期间的公告 发生以下情形时，应当按规定予以公告： （a）收到中国证监会或者深圳证券交易所的受理通知书； （b）收到深圳证券交易所问询； （c）提交问询答复以及有关文件； （d）收到深圳证券交易所关于变更申请的无异议函或者终止审核通知； （e）收到中国证监会关于基金变更注册或者不予注册的批复。 履行变更注册程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当予以公告。 5）基金份额持有人大会的公告 不动产基金按照规定或者基金合同约定就购入不动产项目事项召开基金份额持有人大 会的，相关信息披露义务人应当按照《基金指引》规定公告持有人大会事项，披露拟购入 不动产项目事项的详细方案及法律意见书等文件。涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格 确定方式。 6）交易实施的公告 交易方案实施完毕后应按规定编制交易实施情况报告书予以公告。 不动产基金在实施不动产项目交易的过程中，发生法律、法规要求披露的重大事项的， 应当及时作出公告。 不动产基金拟终止新购入不动产项目的，应当及时作出公告。 7）基金份额扩募发售的相关公告 本基金涉及新购入不动产项目并安排公开扩募的，基金管理人应当就扩募基金份额的 具体事宜编制发售公告，并在规定媒介上登载。 新购入不动产项目实施过程涉及扩募且向不特定对象发售的，基金管理人应当在发售 首日的 3 日前将招募说明书等刊登在深交所网站和符合中国证监会规定条件的网站，供公 众查阅。 新购入不动产项目实施过程涉及扩募且向特定对象发售的，基金管理人应当在发售前 将招募说明书等刊登在深交所网站和符合中国证监会规定条件的网站，供公众查阅；在发 售验资完成后的 2 个工作日内，将发行情况报告书刊登在深交所网站和符合中国证监会规 定条件的网站，供公众查阅。                        320 8）基金扩募份额上市交易公告书 基金扩募份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金扩募份额上市交 易的三个工作日前，将基金扩募份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公 告书提示性公告登载在规定报刊上。 9）涉及停复牌的，基金管理人应当按照《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》及 其他相关规定办理。 在购入不动产项目交易中基金管理人应当制定切实可行的保密措施严格履行保密义务。 13.中国证监会规定的其他信息。 （六）信息披露事务管理 基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理 人员负责管理信息披露事务。 基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容 与格式准则等法规以及证券交易所的自律管理规则规定。 基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约定，对基 金管理人编制的基金净资产、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产 品资料概要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或 电子确认。基金托管人复核基金信息披露文件时，应当加强对基金管理人资产确认计量过 程的复核。 基金管理人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理人应当向中国 证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关报送信息的真实、准确、完 整、及时。 基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公 共媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的证券交易所网站披露 信息，并且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。 基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策提 供有用信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的 前提下，自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则的相关 规定。前述自主披露如产生信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。                      321 为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构， 应当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后 10 年。 （七）信息披露文件的存放与查阅 依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将 信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。 （八）暂停或延迟、暂缓披露基金相关信息的情形 1.当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相关信息： （1）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时； （2）不可抗力； （3）法律法规规定、中国证监会或《基金合同》认定的其他情形。 2.拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密等情形，及时披露可能会损害基 金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓 披露： （1）拟披露的信息未泄露； （2）有关内幕信息知情人已书面承诺保密； （3）不动产基金交易未发生异常波动。 信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制度，明确信 息披露暂缓的内部审核程序。 暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致不动产基金交易价 格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。 二、基金合同及托管协议及其他重要事项相关情况 （一）基金的历史沿革 1.基金首次募集情况概述 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金于 2021 年 5 月 17 日经中国证监会 证监许可〔2021〕1664 号文准予注册，基金管理人为博时基金管理有限公司，基金托管人                        322 为招商银行股份有限公司。 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金自 2021 年 5 月 31 日至 2021 年 6 月 1 日期间公开募集，募集结束后基金管理人向中国证监会办理备案手续。经中国证监会书 面确认，《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2021 年 6 月 7 日起生效，于 2021 年 6 月 21 日上市。 本基金首次募集份额总额为 9 亿份，其中首发原始权益人招商局蛇口工业区控股股份 有限公司的获配数量及限售期情况如下表所示：                      获配数量及限售期情况 2                                           限售期（自首次募集基金份额上      首发原始权益人名称 获配数量（万份）                                                市之日起） 招商局蛇口工业区控股股份有限公 18,000 60 个月        司 10,800 36 个月 2.基金变更情况 （1）2023 年度扩募及变更情况 本基金经中国证监会证监许可〔2023〕734 号文准予变更注册，变更注册内容主要涉 及延长基金合同期限、基金的扩募及新购入基础设施项目相关事项等内容，并相应修订基 金合同。自 2023 年 4 月 26 日起至 2023 年 5 月 17 日，本基金的基金份额持有人大会以通 讯方式召开，大会审议通过了《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金变更暨 扩募并购入基础设施项目等事项的议案》及《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投 资基金扩募引入战略投资者的议案》的议案。 本基金自 2023 年 5 月 24 日至 2023 年 5 月 31 日期间向特定对象发售（定向扩募）， 扩募结束后基金管理人向中国证监会办理备案手续。经中国证监会确认，修订后的《博时 招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于 2023 年 6 月 2 日起生效，于 2023 年 6 月 16 日上市。 本基金 2023 年度扩募份额总额为 521,130,866.00 份，其中 2023 年度扩募原始权益人 招商局光明科技园有限公司的获配数量及限售期情况如下表所示：                      获配数量及限售期情况 3                                                 限售期         投资者名称 获配数量（份）                                            （自扩募份额上市之日起）                             104,226,174 60 个月 招商局光明科技园有限公司                             62,535,703 36 个月                                 323      （二）基金的扩募     1.本次扩募的安排     经 2023 年 3 月 31 日中国证监会证监许可〔2023〕734 号文准予变更注册，本基金依 照《基金法》《运作办法》《销售办法》《扩募及新购入不动产指引》、基金合同及其他 有关规定安排扩募。     本 基 金 扩 募 最 终 募 集 的 金 额 为 1,243,939,377.21 元 ， 最 终 募 集 的 基 金 份 额 为 521,130,866 份。     本基金为公开募集不动产投资信托基金，运作方式为契约型封闭式。基金存续期限为 自首次募集生效日起 50 年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限的除外）。本基金在基 金存续期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务。     2.存续期间可供购入不动产项目                                     经营建筑面积 序号 不动产项目名称 所在城市 开始运营时间 是否为原始权益人及其关联方持有 是否符合条件                                     （万平方米） 1 招商局光明科技园 深圳市 2010 年 11 月 25.67 是 基本符合 2 杭州运河网谷 杭州市 2022 年 1 月 11.63 是 基本符合      （三）基金份额的上市交易和结算     1.基金份额的上市交易     本基金上市交易后，登记在证券登记结算系统中的基金份额可直接在深圳证券交易所 交易；登记在基金登记结算系统中的基金份额可在基金通平台转让或通过办理跨系统转托 管业务将基金份额转托管在证券登记结算系统中后，再上市交易，具体可参照深圳证券交 易所、登记机构规则办理。     2.上市交易的场所     深圳证券交易所     3.上市交易的时间     本基金首次募集的基金份额于 2021 年 6 月 21 日起在深圳证券交易所上市交易。     本基金扩募发售的基金份额于 2023 年 6 月 16 日起在深圳证券交易所上市交易。     4.上市交易的规则     本基金在深圳证券交易所的上市交易需遵循《业务办法》《深圳证券交易所交易规则》                                    324 《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》等有关规定及其不时修订和补充。 5.上市交易的费用 本基金上市交易的费用按照深圳证券交易所有关规定办理。 6.上市交易的停复牌和终止上市 上市基金份额的停复牌和终止上市按照《基金法》相关规定和深圳证券交易所的相关 规定执行。具体情况见基金管理人届时相关公告。 本基金上市交易后，出现《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》规定终止上市情 形的，深圳证券交易所终止其上市交易。 基金变更并终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定 公告。 7.基金份额收购及份额权益变动 （1）投资者及其一致行动人的承诺 投资者及其一致行动人的承诺同意自拥有基金份额时即视为对如下事项约定的承诺： （a）通过深圳证券交易所交易或者深圳证券交易所认可的其他方式，投资者及其一致 行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日 内编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本 基金的份额，但另有规定的除外。 （b）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%后，其通 过深圳证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%， 应当依照上述第（a）点进行通知和公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行 买卖本基金的份额，但另有规定的除外。 投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述第（a）、 （b）条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该超过规定 比例部分的基金份额不行使表决权。 （c）投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会关于公 开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购及股份 权益变动的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。 投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过本基金份额的 10%但未达 到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。                      325 投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过本基金份额的 30%但未达 到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。 （2）要约收购 投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的 50%时，继续增持 该不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及 股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合《业务 办法》规定情形的可免除发出要约。 投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过不动产基金份额 50%的，继续增持该不动产基金份额的，适用前述规定。 本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的有关规定，编制并公告管理人报 告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。 以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金 应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易 日起复牌。 以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照深圳证券交易所和中国证券登记结 算有限责任公司上市公司要约收购业务的有关规定办理相关手续。 投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的三 分之二的，继续增持本基金的，可免于发出要约。 除上述情形外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基 金基金份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可 免于发出要约。 符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约 方式增持本基金。 8.扩募基金份额的上市 不动产基金存续期间涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需参照《业务办法》《扩 募及新购入不动产指引》向深圳证券交易所申请新增基金份额上市。 在确定基金扩募份额上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介 上刊登基金扩募份额上市交易公告书。 9.流动性服务商安排                      326      本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为不动产基金提供双边 报价等服务。基金管理人将采取聘用流动性服务商等措施提高基金产品的流动性，并按照 深交所《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第 2 号——流动性服务》及其他相关规定 执行。      10.其他事项      相关法律法规、中国证监会及深圳证券交易所对基金上市交易的规则等相关规定进行 调整的，本基金基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会。      若深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司增加了基金上市交易、份额转让 的新功能，本基金管理人可以在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开持有人大会。      在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以在履行适当的 程序后申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开基金份额持有人大 会。      （四）基金的投资      1.投资目标      本基金主要投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持证 券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。 本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基金份 额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。      2.投资范围及比例      本基金存续期内主要投资于最终投资标的为不动产项目的不动产资产支持证券，并持 有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最 终取得相关不动产项目完全所有权。本基金的其他基金资产可以投资于利率债（包括国债、 政策性金融债、地方政府债、央行票据）、AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、公司 债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构 债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存 款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国证监会允许基金投资 的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。      本基金将根据法律法规的规定参与融资业务。                        327 本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、 可交换债券。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后， 可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。 基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息） 用于购买资产支持证券份额；除基金合同另有约定外，存续期内，本基金投资于不动产资 产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。 若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后， 可对上述资产配置比例进行调整。 本基金符合《基金指引》的投资要求。 3.投资比例超限的处理方式和流程 基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例不符合投 资比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当程序后， 基金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符合要求。 4.投资策略 （1）不动产项目投资策略 1）资产支持专项计划投资策略 本基金投资于招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划、招商蛇口博时产 业园基础设施 2 期资产支持专项计划。 招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划持有招商蛇口产业园 1 期项目公 司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益。 招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划持有招商蛇口产业园 2 期项目公 司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益。 前述不动产项目的基本情况、财务状况及经营业绩分析、现金流测算分析及未来运营 展望、运营管理安排等信息详见本基金招募说明书。 存续期内，本基金投资于不动产资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。 2）运营管理策略 本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、不动产项目行业周期 （供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来判                          328 断不动产项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研不动 产项目的基本面（包括但不限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、 现金流等）和运营基本面（包括但不限于定位、经营策略、租赁能力、运营管理能力、物 业管理能力等），综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模等。 同时，基金管理人将采取积极措施以提升不动产项目的租金收入、出租率和净收益水 平，提升长期增长前景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租率，实现租金收 入的可持续增长： a.积极开展不动产项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良好关系，提高 租户满意度，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所 引致的影响减至最低； b.实施积极的营销推广策略及租赁方案以维持较高的出租率及租金水平； c.优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值和回报水平； d.与运营管理机构合作，提供高标准的专业服务，以满足租户的持续需求并提高其忠 诚度； e.通过科学和规范的资产管理与项目运营，降低不动产项目运营成本，提升盈利水平。 本基金将探索不同的策略，对不动产项目实施资产保值增值措施，从而进一步提高不 动产项目的回报率，如升级设施、翻新及重建公共区域等。 3）扩募收购策略等资产收购策略 基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的不动产项目，以分散不动产项目的经营 风险、提高基金资产的投资和运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专注于 考核如下内容： a.收益率要求 本基金管理人将在考虑监管、商业、政治及其他相关因素后，物色具备增值潜力的不 动产项目，收购预期收益高于资本成本且预期能维持或增加基金份额持有人回报，同时能 平衡与该等投资相关的多种风险的不动产项目。 b.地理位置及增长潜力 本基金管理人将评估不动产项目的地理位置、国家政策、产业规划、市场增长潜力及 本基金所投不动产项目的整体地域分布的影响。本基金管理人也将对不动产项目周边设施 及规划进行评估，如交通便利性、产业结构等。同时，亦将考虑其他因素，如不动产项目                     329 所在地区发展前景、周边市场的成熟度、产业及项目集中程度与竞争情况等。 c.租用及租户特征 本基金管理人将对不动产项目的租金及租户保留率与其各自区域的竞争不动产项目的 租金及租户保留率的比较作出评估。此外，本基金管理人将评估租户素质，并于收购该等 新不动产项目前估计租用率。 d.资产增值潜力 本基金管理人可以将不动产项目价格的上涨潜力视为资产管理、市场定位及其他资产 增值措施的一部分。 e.建筑物及设施规格 对于本基金拟收购的不动产项目，本基金管理人将遵守相关法律及分区规划条例以及 质量规格，考虑建筑物的大小及使用年限。独立评估机构将评估不动产项目中短期维修、 维护及资本开支需求。 本基金可以通过扩募购入不动产项目，亦可通过出售原有部分或全部不动产项目的方 式购入其他不动产项目。 4）资产出售及处置策略 基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部不动产项目持有期收益率下降、不动产 项目运营质量下降、不动产项目的市场价值持续走高溢价明显或有更好的收购标的等情况 时，基金管理人将寻求机会处置不动产项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、报价合 理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，择机处置相关不 动产项目。 如本基金存续期内不动产项目的产权证到期且续期困难或续期价值不明显，或本基金 存续期届满后不再续期，基金管理人将提前安排不动产项目处置方案，积极寻求综合实力 强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，力争 于清算期内完成资产处置。 （2）基金的融资策略 基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下，本基金将 综合使用各种融资方式，提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩募、回购、 直接或间接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。本基金扩募的相关安排详见基金 合同“第五部分基金的扩募”。本基金借款相关限制详见本招募说明书之“第五章 不动产基                     330 金”之“第六节 基金运作”之“二、基金合同及托管协议及其他重要事项相关情况”之“（四） 基金的投资”之“9.借款限制”的相关内容。 （3）固定收益投资策略 存续期内，本基金除投资不动产资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率 债、AAA 级信用债或货币市场工具。这部分基金资产的投资策略如下： 本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，确定资 产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利 用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢价。 在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。 在以上战略性资产配置的基础上，本基金采用定性分析和定量分析相补充的方法，进 行前瞻性的决策。一方面，本基金将分析众多的宏观经济变量（包括 GDP 增长率、CPI 走 势、M2 的绝对水平和增长率、利率水平与走势等），并关注国家财政、税收、货币、汇 率政策和其它证券市场政策等。另一方面，本基金将对债券市场整体收益率曲线变化进行 深入细致分析，从而对市场走势和波动特征进行判断。在此基础上，确定资产在固定收益 类证券之间的配置比例。 本基金灵活应用各种期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。本基金在控 制利率风险、在合理管理并控制组合风险的前提下，最大化组合收益。 今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，基金还将积极寻 求其他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适 当程序后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。 5.业绩比较基准 本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证券，获取不动产运营收益并承担 不动产价格波动，当前暂无适用的业绩比较基准。 如果今后有适当的、能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，本基金管理人可以根据 本基金的投资范围和投资策略，在取得基金托管人同意且按照监管部门要求履行适当程序 后设置基金的业绩比较基准并及时公告，无须召开基金份额持有人大会审议。 6.风险收益特征 本基金在封闭运作期内主要投资于不动产资产支持证券，获取不动产运营收益并承担 不动产价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金有不                         331 同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金 和货币型基金，低于股票型基金。 7.投资限制 （1）组合限制 基金的投资组合应遵循以下限制： （a）基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期 利息）用于购买资产支持证券份额；存续期内，本基金投资于不动产资产支持证券的资产 比例不低于基金资产的 80%，但因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时已收到 扩募资金但尚未完成不动产项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符 合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满 足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整； （b）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净资产的 10%，直接或间接 持有不动产资产支持证券的除外； （c）本基金管理人管理的全部基金，持有一家公司发行的证券，不超过该证券的 10%， 直接或间接持有不动产资产支持证券的除外； （d）本基金进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期 后不得展期； （e）本基金可以直接或间接对外借款，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、 项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%； （f）本基金投资的信用债如因信用等级下调导致不符合本基金投资范围的，基金管理 人应在三个月之内调整； （g）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。 因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金 投资比例不符合上述（b）、（c）、（d）条规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交 易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。因不动产项目出售、按照扩募方案 实施扩募收购时已收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入及中国证监会认可的其他因素 致使基金投资比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。 除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投 资组合比例符合上述约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合                      332 同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。 如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。 法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则 本基金投资不再受相关限制。 （2）禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动： （a）承销证券； （b）违反规定向他人贷款或者提供担保； （c）从事承担无限责任的投资； （d）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外； （e）向其基金管理人、基金托管人出资； （f）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动； （g）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。 基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或 者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关 联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防 范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易 必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理 人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对 关联交易事项进行审查。 如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资 不再受相关限制或按变更后的规定执行。 8.基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法 1）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人、直接或间接 行使股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益； 2）有利于基金财产的安全与增值； 3）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取任何 不当利益。 9.借款限制                      333 本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖 外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不 得超过基金净资产的 140%。其中，用于不动产项目收购的借款应当符合下列条件： 1）借款金额不得超过基金净资产的 20%； 2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险； 3）本基金已持不动产和拟收购不动产相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足偿 还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作； 4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性； 5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案； 6）中国证监会规定的其他要求。 本基金总资产被动超过基金净资产 140%的，不动产基金不得新增借款，基金管理人应 当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括但不限于：扩募偿 还借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。 （五）基金的财产 1.基金总资产 基金总资产是指本基金通过特殊目的载体持有的不动产项目、其他各类证券、银行存 款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的 总资产。 2.基金净资产 基金净资产是指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量的净 资产。 3.基金财产的账户 （a）基金资金账户的开立和管理 a.基金托管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的资金账户（也可称为“托管账 户”），保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。 b.基金资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金 管理人不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本 基金业务以外的活动。                       334 c.基金资金账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。 （b）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理 a.基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开立 基金托管人与基金联名的证券账户。 b.基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基 金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何 账户进行本基金业务以外的活动。 c.基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产的管理和运 用由基金管理人负责。 d.基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付金 账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作， 基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金等的收取按照中国证券登记结算有 限责任公司的规定执行。 e.若中国证监会或其他监管机构在托管协议订立日之后允许基金从事其他投资品种的 投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规定， 则基金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。 （c）债券托管账户的开立和管理 基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责任公司和 银行间市场清算所股份有限公司的有关规定，以本基金的名义在银行间市场登记结算机构 开立债券托管账户，并代表基金进行银行间市场债券的结算。 （d）专项计划托管账户的开立和管理 资产支持证券托管人为基金托管人的分支机构。资产支持证券管理人应以专项计划的 名义在资产支持证券托管人处开立人民币资金账户。专项计划的一切货币收支活动（包括 但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项，接收、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资，支付项目公司股权购买价款并向项目公司进行 投资（如有），向 SPV 公司、项目公司（如有）和其他相关主体（如有）发放借款，进行 合格投资，支付专项计划利益及专项计划费用）均必须通过该账户进行。 （e）SPV 监管账户和项目公司监管账户开立和管理 SPV 公司监管账户系指各 SPV 公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用                       335 于接收各 SPV 公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《SPV 公司监 管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，相应的 SPV 公司监管账户应相 应注销。 项目公司监管账户系指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用 于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《项目公司 监管协议》的约定为准。 （f）其他账户的开立和管理 基金托管人和基金管理人应当在开户过程中相互配合，并提供所需资料。基金管理人 保证所提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更的资料提 供给基金托管人。 因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规定，由基金管 理人协助基金托管人按照有关法律法规和基金合同的约定协商后开立。新账户按有关规定 使用并管理。 法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。 4.基金财产的保管和处分 基金财产具有独立性。 因本基金的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入本基金财产。本基金 财产的债务由本基金财产承担。 本基金财产独立于原始权益人、既有原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基 金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及 其他参与机构的固有财产，并由基金托管人保管。原始权益人、既有原始权益人、基金份 额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理 人、资产支持证券托管人及其他参与机构以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权 人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法规和《基金合同》的规 定处分外，基金财产不得被处分。 原始权益人、既有原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登 记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构因依 法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。 不动产基金财产的债权，不得与原始权益人、既有原始权益人、基金份额持有人、基                       336 金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持 证券托管人及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵销。不同不动产基金财产的债权债 务，不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。 （六）基金资产估值 1.估值日 本基金的估值日为每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法规规定的 其他日期。 2.核算及估值对象 本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于不动 产资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。 3.核算及估值方法 基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制不动产基 金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于不 动产基金通过不动产资产支持证券和不动产项目公司等特殊目的载体获得不动产项目的完 全所有权，并拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制 企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。 基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个别财务报表 的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行： 1）基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，审慎判断取得的 不动产基金项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行 确认和计量；构成业务的，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属于同一控 制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。属于非同 一控制下企业合并的，基金管理人应对不动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定 的公允价值进行初始计量。 2）基金管理人对不动产基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业会计准 则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，不动产项目资产原则上采用成本模式计量， 以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式一经确定，除符合会 计准则规定的变更情形外，不得随意变更。在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允                     337 价值持续可靠计量）和最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公 允价值显著高于账面价值时，经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量 从成本模式调整为公允价值模式。 3）对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公司董 事会审议批准，并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期 报告中披露相关事项，包括但不限于：（a）公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部 重要信息。其中，对于选择采用公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说明 公允价值能够持续可靠取得的确凿证据，包括分析论证相关资产所在地是否有活跃的交易 市场，并且相关资产是否能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他信息等； （b）影响公允价值确定结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成本、 运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等。 4）基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的无 形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准则》的规 定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再 转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作 适当调整。 5）在确定不动产项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益法中现金流量 折现法作为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。采用 现金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度出发，综合反映资金的时间价值 以及与现金流预测相匹配的风险因素。 基金管理人编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据， 应审慎分析评估质量，不简单依赖评估机构的评估值，并在定期财务报告中充分说明公允 价值估值程序等事项，且基金管理人依法应当承担的责任不得免除。 6）基金管理人应当按照投资成本将不动产基金持有的资产支持证券在个别财务报表上 确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。 7）证券交易所上市的有价证券的估值 （a）交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种（基金合同另有规定的除外），选取 估值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理人 与基金托管人另行协商约定；                       338 （b）交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所上 市的资产支持证券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情 况下，按成本估值。 8）首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计 量公允价值的情况下，按成本估值。对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对 存在活跃市场的情况下，应以活跃市场上未经调整的报价作为计量日的公允价值进行估值； 对于活跃市场报价未能代表计量日公允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认计量 日的公允价值；对于不存在市场活动或市场活动很少的情况下，则采用估值技术确定公允 价值。 9）对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种 当日的估值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的 相应品种当日的唯一估值净价或推荐估值净价估值。对于含投资人回售权的固定收益品种， 回售登记截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。对银 行间市场未上市，且第三方估值机构未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场利率 不存在明显差异，未上市期间市场利率没有发生大的变动的情况下，按成本估值。 10）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。 11）如有确凿证据表明按上述第 7 至第 10 项进行估值不能客观反映上述金融资产或金 融负债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价 值的方法估值。 12）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事项， 按国家最新规定核算及估值。 本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合 同第二十部分。 如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、程序 及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同 查明原因，双方协商解决。 根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基 金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各 方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对不动产基金财务                       339 报表的净资产计算结果对外予以公布。 4.核算及估值程序 1）基金份额净值是按照估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净资产除以当日基 金份额的余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入。法律法规另有规定 的，从其规定。 2）基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的不动产基金合并财务报表的净资产和 基金份额净值。 3）根据《基金指引》的有关规定，不动产基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机 构对不动产项目资产每年进行至少 1 次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告。 对于采用成本模式计量的不动产项目资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表 的净资产及基金份额净值。 4）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理人根 据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年度、每年度对基金资产 核算及估值后，将基金净资产和基金份额净值结果发送基金托管人复核，并由管理人按照 监管机构要求在定期报告中对外公布。 5.核算及估值错误的处理 基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算及估值的 准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表 使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。 基金合同的当事人应按照以下约定处理： （1）估值错误类型 本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、 或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由 于该估值错误遭受损失当事人（以下简称“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则” 给予赔偿，承担赔偿责任。 上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差 错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术 水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。 由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可                        340 抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当 事人仍应负有返还不当得利的义务。 （2）估值错误处理原则 （a）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方， 及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方 未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担 赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行 更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事 人进行确认，确保估值错误已得到更正； （b）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对 估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责； （c）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误 责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得 利造成其他当事人的利益损失（以下简称“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的 损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的 权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将 其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付 给估值错误责任方； （d）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。 （3）估值错误处理程序 估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下： （a）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定 估值错误的责任方； （b）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估； （c）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基 金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任并进行赔偿； （d）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构 进行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。 （4）基金份额净值估值错误处理的方法如下：                      341 （a）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人， 并采取合理的措施防止损失进一步扩大。 （b）错误偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中 国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国证 监会备案。 （c）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行 做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。 6.暂停估值的情形 1）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值时； 2）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。 7.基金净值的确认 不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负 责进行复核。基金管理人应以估值日为基准计算净资产和基金份额净值，披露不动产基金 财务报表的净资产和基金份额净值前，应将净资产和基金份额净值计算结果并连同不动产 项目的资产确认、计量过程的依据发送给基金托管人。基金托管人对计算结果复核确认后 发送给基金管理人，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。 8.特殊情况的处理 1）基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第 11 项进行估值时，所造成的误差 不作为基金资产核算及估值错误处理。 2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，或 国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、 合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管 理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减 轻或消除由此造成的影响。 9.不动产项目的评估 1）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按照评估 结果进行转让。 2）不动产项目评估情形 本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行至少 1 次                      342 评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只不动产基 金提供评估服务不得连续超过 3 年。 发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对相关不动产项目进行评估： （a）基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时； （b）本基金扩募； （c）提前终止基金合同拟进行资产处置； （d）不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响； （e）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。 本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月； 基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协 议等情形发生日不得超过 6 个月。 3）评估报告的内容 评估报告应包括下列内容： （a）评估基础及所用假设的全部重要信息； （b）所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明； （c）不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等， 每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项； （d）不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等； （e）影响评估结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运 营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等； （f）评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明； （g）调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）； （h）可能影响不动产项目评估的其他事项。 4）更换评估机构程序 不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更换评 估机构后应及时进行披露。 （七）基金的收益与分配 1.基金可供分配金额                      343 基金可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润 和超出合并净利润的其他返还。 基金管理人计算年度可供分配金额过程中，先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前 利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现 金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。其中，将净利润调整为税息折旧及摊销前利 润（EBITDA）需加回以下调整项： 1）折旧和摊销； 2）利息支出； 3）所得税费用； 将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括： 1）不动产基金发行份额募集的资金； 2）取得借款收到的本金； 3）偿还借款本金支付的现金； 4）购买不动产项目的支出； 5）其他资本性支出 6）不动产项目资产减值准备的变动； 7）不动产项目资产的处置利得或损失； 8）处置不动产项目资产取得的现金； 9）应收和应付项目的变动； 10）支付的利息及所得税费用； 11）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改 造等）、未来合理期间内的债务利息及本金偿还、运营费用等；涉及未来合理支出相关预 留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关 支出预留的使用情况； 12）不动产项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公 允价值变动损益）； 13）其他调整项，如金融资产相关调整、折价收购业务导致的收益等。 2.基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序 涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。相关法律法规、部门规章、规范性                        344 文件、会计准则对基金可供分配金额、基金可供分配金额相关计算调整项的计算另有调整 的，或基金管理人综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素确 实需要变更调整项并经与基金托管人协商一致的，基金管理人应当按规定在规定媒介公告。 为免疑义，基金可供分配金额相关计算调整项的变更无需召开基金份额持有人大会审议。 3.基金收益分配原则 1）本基金收益分配采取现金分红方式。 2）在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每年收益分配 的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。若《基金合同》生效不满 6 个月可 不进行收益分配。 3）每一基金份额享有同等分配权。 4）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。 在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前 提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基 金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日 在规定媒介公告。 本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市， 不需召开基金份额持有人大会。 4.收益分配方案 基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、可供分 配金额（含净利润、调整项目及调整原因）、应分配金额等事项。 5.收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在规定媒介公 告。基金管理人应至少在权益登记日前 2 个交易日公告收益分配方案。 6.基金收益分配中发生的费用 基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。 7.账户设置和划转安排 （1）账户设置 在基金层面设置基金托管账户，指基金管理人以基金的名义在托管人处开立的人民币 资金账户。基金的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金专户划付的认购资金、                        345 接收资产支持专项计划分红款及处置款、向基金份额持有人进行收益分配、支付基金相关 费用等，均须通过基金托管账户进行。 在专项计划层面，设置专项计划账户，指计划管理人以专项计划的名义在计划托管人 处开立的资金账户。专项计划资金的一切收支活动，包括但不限于自专项计划募集专用账 户接收认购资金、向原始权益人划付 SPV 公司股权转让价款、向 SPV 公司增资、向 SPV 公 司发放股东借款、接收项目公司当期应付目标债权本息或可供分配股东利润等、进行合格 投资、缴纳专项计划税费、接收专项计划回收资金、支付专项计划费用以及向资产支持证 券持有人划付专项计划利益分配款项，均必须通过该账户进行。 在 SPV 公司层面，设置 SPV 公司监管账户，指 SPV 公司在监管银行开立或受监管银行 监管的人民币银行账户的单称或合称。主要用于收取计划管理人根据《股东借款协议》发 放的股东借款、计划管理人根据《SPV 公司增资协议》支付的增资款、收取处分收入（如 有）、支付标的股权收购价款、在吸收合并完成前偿还股东借款本金和利息、向其股东分 配股息红利（如有）、进行合格投资等的人民币资金账户。在吸收合并完成后，SPV 公司 监管账户应注销。 在项目公司层面的账户设置详见本招募说明书之“第五章 不动产项目”之“四、运营管 理机构”之“（二）运营管理机构与不动产项目相关的业务情况”之“5.项目资金收支及风险管 控安排”相关内容。 除上述账户外，本基金原则上不得有任何其他账户。如因基金运作或项目公司运营确 需新设其他账户的，基金管理人需向托管人、监管银行充分说明其存在的必要性和合理性， 经托管人、监管银行同意后，方可开立并纳入托管人、监管银行的统一监督管理。 （2）收益划转安排 基金管理人决定分红日期和金额后，资产支持证券管理人根据《计划说明书》和《标 准条款》的约定，计算需要从项目公司提取的利息金额。复核无误后出具项目公司划款指 令给项目公司。项目公司利息到账后，资产支持证券托管账户划付至基金托管账户，待中 登结算公司出具《债券兑付兑息及手续费划款通知》后，向基金托管行出具划款指令，并 由托管行负责人员核对相关划款资料后处理划款指令，将款项划至中登结算公司指定银行 账户。                         346      （八）基金费用与税收      1.基金费用的种类      1）基金的管理费；      2）基金的托管费；      3）基金上市费用、年费及登记结算费；      4）《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定 的除外；      5）《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费和仲裁 费，法律法规、中国证监会另有规定的除外；      6）基金份额持有人大会费用；      7）基金的证券交易费用；      8）基金的银行汇划费用；      9）基金相关账户的开户及维护费用；      10）基金在资产出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费等相关费 用；      11）按照国家有关规定和《基金合同》约定，可以在基金财产中列支的其他费用。      上述费用为基金与基金财产管理、运用有关的费用，在《基金合同》生效后收取。      2.基金费用计提方法、计提标准和支付方式      1）基金的管理费      本基金的管理费由两部分组成：      （a）按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产 0.15%的年费率计算的部分 H1：      H1＝E×0.15%÷当年天数      H1 为按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产的年费率计算的每日应计提的部分      E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉 及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）      该部分管理费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。      （b）按本基金当年可供分配金额（基金管理费前）1.20%的费率计算的部分 H2：      H2＝D×1.20%                           347      H2 为按本基金当年可供分配金额（基金管理费前）的费率计算的每年应支付的部分      D 为本基金当年可供分配金额（基金管理费前）      该部分管理费按照协商一致的方式预提，年末根据经确认的当年可供分配金额（基金 管理费前）进行调整并按年支付。      2）基金的托管费      本基金的托管费按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.015%的年费率计提。托管 费的计算方法如下：      H＝E×0.015%÷当年天数      H 为每日计提的基金托管费      E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉 及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）      基金托管费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。      上述“一、基金费用的种类”中第 3-11 项费用，根据有关法规及相应协议规定，按费用 实际支出金额列入当期费用。      3.不列入基金费用的项目      下列费用不列入基金费用：      1）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的 损失；      2）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；      3）不动产基金募集期间及新购入不动产项目产生的评估费、财务顾问费（如有）、会 计师费、律师费等各项费用；      4）《基金合同》生效前的相关费用；      5）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。      如不动产基金募集失败或扩募失败，上述第 3 项相关费用不得从投资者认购款项中支 付。      4.基金税收      本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。基金 财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家 有关税收征收的规定代扣代缴。                          348 （九）基金的会计与审计 1.基金会计政策 1）基金管理人为本基金的基金会计责任方； 2）基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募集的会计年度按 如下原则：如果基金合同生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年度披露； 3）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位； 4）会计制度执行国家有关会计制度； 5）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式 本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是金融 负债，其后续计量模式如下： （a）投资性房地产 投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房 地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时， 计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。 本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折 旧。投资性房地产（含土地）折旧年限及净残值率具体参见招募说明书。对投资性房地产 的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时， 终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账 面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。 在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护基 金份额持有人利益的前提下，如项目资产公允价值显著高于账面价值时，经持有人大会同 意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。 （b）应收款项 应收款项为应收账款及其他应收款。 本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收款项的原 有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。                         349 （c）金融负债 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应 付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初 始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时， 本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价 之间的差额，计入当期损益。 6）本基金独立建账、独立核算； 7）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算， 按照有关规定编制基金会计报表； 8）基金托管人每年与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并以书面方 式确认； 9）基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认计量， 编制不动产基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、 现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。 2.基金的年度审计 1）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人民共和国证券 法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计； 2）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意； 3）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师事 务所需按规定在规定媒介公告。 （十）基金合同的变更、终止与基金财产的清算 1.《基金合同》的变更 1）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通过 的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不 经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告， 并报中国证监会备案。 2）关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生                     350 效后按规定在规定媒介公告。 2.《基金合同》的终止事由 有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止： 1）本基金存续期届满，且未延长合同存续期； 2）基金份额持有人大会决定终止的； 3）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人 承接的； 4）本基金通过全部专项计划持有的全部不动产项目在《基金合同》期限届满前全部变 现，且连续六十个工作日未成功购入新的不动产项目的； 5）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划 终止且本基金在六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券； 6）本基金投资的全部不动产项目出现无法维持正常、持续运营时； 7）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流的情形时； 8）《基金合同》约定的其他情形； 9）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 根据法律法规及相关规定要求，应当召开基金份额持有人大会的，经基金份额持有人 大会审议决定后，《基金合同》终止。 3.基金财产的清算 基金清算涉及不动产项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，资产支 持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并尽快完 成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人、资产支持证券管理人、清算小组应当按 照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。 1）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算 小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 2）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合 同》和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 3）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合 《中华人民共和国证券法》规定的注册会计师、律师、中国证监会规定或认可的其他机构 以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。                       351 4）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可 以依法进行必要的民事活动。 5）基金财产清算程序： （a）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金； （b）对基金财产和债权债务进行清理和确认； （c）对基金财产进行处置：基金财产清算小组会聘请至少一家第三方专业评估机构 （如中国法律和有权主管机构有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构 对拟处分标的（资产支持证券、SPV 股权、项目公司股权、债权或不动产项目）进行评估 并确定评估价值，届时如中国法律和有权主管机构对拟处分标的评估事宜另有规定，从其 规定。拟处分标的的评估价值确定后，基金财产清算小组以拟处分标的届时的评估价值作 为基准价于产权交易所挂牌转让，或采取其他法律认可的方式转让。若在挂牌转让过程中 出现流拍，则根据有权主管机构和/或产权交易所要求通过降低基准价方式挂牌，以保证在 本基金的清算期内完成对拟处分标的的处分。特别的，前述变现程序中如涉及基金份额持 有人大会决议事项的，应当在取得基金份额持有人大会决议后按照生效的基金份额持有人 大会决议执行。 如在基金财产清算小组决定或基金份额持有人大会决议实施处分之日起 90 日内，通过 前述方式未处分完毕全部拟处分标的的，基金财产清算小组将进一步制定处分方案并由基 金管理人召集/再次召集基金份额持有人大会。 （d）制作清算报告； （e）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法 律意见书； （f）将清算报告报中国证监会备案并公告； （g）对基金剩余财产进行分配。 6）基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持不动产资产支持证券或其他证券 的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应 当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，管理 人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。在清算完成后，管理人应当在清算完成 日期起计的 1 个月内作出一次性的分配。                        352 4.清算费用 清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费 用由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。 5.基金财产清算剩余资产的分配 依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算 费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。 6.基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和国 证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并 公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财 产清算小组进行公告。 7.基金财产清算账册及文件的保存 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存 20 年以上。 第七节 其他事项 一、对基金份额持有人的服务、招募说明书存放及查阅方式 （一）对基金份额持有人的服务 对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人、基金销售机构提供。基金管理人承诺 为基金份额持有人提供一系列的服务，根据基金份额持有人的需要和市场的变化，有权增 加或变更服务项目，主要服务内容如下： （1）持有人交易资料的寄送服务 每月结束后，基金管理人向所有订阅电子邮件对账单的投资者发送电子邮件对账单。 投资者可以登录基金管理人网站（https://www.bosera.com）自助订阅；或发送“订阅电 子对账单”邮件到客服邮箱 service@bosera.com；也可直接拨打博时一线通 95105568（免长 途话费）订阅。 由于投资者提供的电子邮箱不详、错误、未及时变更或通讯故障、延误等原因有可能 造成对账单无法按时或准确送达。因上述原因无法正常收取对账单的投资者，敬请及时通                            353 过本基金管理人网站，或拨打博时一线通客服电话查询、核对、变更您的预留联系方式。 （2）网上理财服务 通过基金管理人网站，投资者可获得如下服务： 1）自助开户交易 投资者可登录基金管理人网站网上交易系统，与本公司达成电子交易的相关协议，接 受本公司有关服务条款并办理相关手续后，即可自助开户并进行网上交易，如基金认购及 分红方式变更等。具体业务办理情况及业务规则请登录本公司网站查询。 2）查询服务 投资者可以通过基金管理人网站查询所持有基金的基金份额、交易记录等信息，同时 可以修改基金账户信息等基本资料。 3）信息资讯服务 投资者可以利用基金管理人网站获取基金和基金管理人各类信息，包括基金法律文件、 基金管理人最新动态、热点问题等。 4）在线客服 投资者可以通过基金管理人网站首页“在线客服”功能进行在线咨询。也可以在“您问我 答”栏目中，直接提出有关本基金的问题和建议。 （3）短信服务 基金管理人向订制短信服务的基金份额持有人提供相应短信服务。 （4）电子邮件服务 基金管理人为投资者提供电子邮件方式的业务咨询、投诉受理、基金份额净值等服务。 （5）手机理财服务 投资者通过博时 App 版直销网上交易系统，可以使用基金理财所需的基金交易、理财 查询、账户管理、信息资讯等功能和服务。 （6）信息订阅服务 投资者可以通过基金管理人网站、客服中心提交信息订制的申请，基金管理人将以电 子邮件、手机短信的形式定期为投资者发送所订制的信息。 （7）电话理财服务 投资者拨打博时一线通：95105568（免长途话费）可享有投资理财交易的一站式综合 服务：                       354 1）自助语音服务：基金管理人自助语音系统提供 7×24 小时的全天候服务，投资者可 以自助查询账户余额、交易情况、基金净值等信息，也可以进行直销交易、密码修改、传 真索取等操作。 2）电话交易服务：本公司直销投资者可通过博时一线通电话交易平台在线办理基金的 赎回、变更分红方式、撤单等直销交易业务。 3）人工电话服务：投资者可以获得业务咨询、信息查询、资料修改、投诉受理、信息 订制、账户诊断等服务。 4）电话留言服务：非人工服务时间或线路繁忙时，投资者可进行电话留言。 （8）基金管理人联系方式 公司网址：www.bosera.com 电子信箱：service@bosera.com 博时一线通客服电话：95105568（免长途话费） （9）备注 如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述方式联系基金管理人。 请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说明书。 （二）招募说明书存放及其查阅方式 本招募说明书存放在本基金管理人、基金托管人的住所，投资人可在办公时间免费查 阅；也可按工本费购买本招募说明书复制件或复印件，但应以招募说明书正本为准。 基金管理人和基金托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。 二、备查文件目录 1.关于准予博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金变更注册的批复的文件 2.《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》 3.《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》 4.法律意见书 5.基金管理人业务资格批件、营业执照 6.基金托管人业务资格批件、营业执照 7.中国证监会要求的其他文件                             355       博时基金管理有限公司         2026 年 9 月 30 日 356                第六章 招募说明书附件 附件全文详见本基金 2023 年 5 月 19 日发布的《博时招商蛇口产业园封闭式基础设 施证券投资基金 2023 年度扩募并新购入基础设施项目招募说明书》。 （一）原始权益人及其控股股东、实际控制人，运营管理机构对有关事项的承诺 （二）不动产项目最近 3 年及一期的财务报告和审计报告 （三）基金可供分配金额测算报告 （四）尽职调查报告 （五）不动产项目评估报告 （六）财务顾问报告                        357 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文

【原文】中金菜鸟REIT：中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告 基金合同生效公告 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金        基金合同生效公告      公告送出日期：2026 年 9 月 29 日           第 1 页 共 10 页                                                 基金合同生效公告 公告基本信息 基金名称 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 基金简称 中金菜鸟 REIT 基金主代码 180307 合同期限 42 年 基金运作方式 契约型、封闭式 基金合同生效日 2026 年 9 月 28 日 基金份额总额 5 亿份 基金管理人名称 中金基金管理有限公司 基金托管人名称 兴业银行股份有限公司               《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资               基金运作管理办法》、《公开募集基础设施证券投资基金指               引（试行）》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办               法》、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务 公告依据 指引第 2 号——发售业务（试行）》等法律法规以及《中金               菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、               《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明               书》、《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基               金份额发售公告》 基金募集情况 2.1 募集基本情况                                  中国证券监督管理委员会证监 基金募集申请获中国证监会核准的文号                                  许可〔2026〕2358 号                                  自 2026 年 9 月 21 日至 2026 年 基金募集期间                                  9 月 22 日止                                  信永中和会计师事务所（特殊 验资机构名称                                  普通合伙） 募集资金划入基金托管专户的日期 2026 年 9 月 28 日 募集有效认购总户数（单位：户） 2,459 募集期间净认购金额（单位：人民币元） 1,490,000,000.00 认购资金在募集期间产生的利息（单位：人民币                                  1,977,258.21 元）          有效认购份额 500,000,000 募集份额（单位：          利息结转的份额 0 份）          合计 500,000,000 其中：募集期间基 认购的基金份额（单位：份） 0 金管理人运用固有          占基金总份额比例 0% 资金认购本基金情 况 其他需要说明的事项 -                   第 2 页 共 10 页                                                       基金合同生效公告 其中：募集期间基 认购的基金份额（单位：份） 130 金管理人的从业人 员认购本基金情况 占基金总份额比例 0.00003% 募集期限届满基金是否符合法律法规规定的办理基                        是 金备案手续的条件 向中国证监会办理基金备案手续获得书面确认的日                        2026 年 9 月 28 日 期 注：（1）本基金募集期间的信息披露费、会计师费和律师费以及其他费用，不从基金财产中列 支。 （2）本基金管理人高级管理人员、基金投资和研究部门负责人认购本基金份额总量的数量区间 为 0 万份；本基金的基金经理认购本基金份额总量的数量区间为 0 万份。 （3）有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，全部计入基金 资产。 2.2 投资者认购情况      中国证监会准予本基金的募集份额总额为5亿份。其中，本基金战略配售最终发 售份额为33,250万份，为本次基金份额发售总量的66.500%。网下发售最终发售份额 数量为11,725万份，占扣除战略配售最终发售份额后发售份额的70%，公众发售最终 发售份额数量为5,025万份，占扣除战略配售最终发售份额后发售份额的30%。      2.2.1战略配售      本次发售的21家战略投资者均已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购 价格认购其承诺的基金份额，并在规定时间内将认购款项足额汇至基金管理人指定 的银行账户。本基金战略投资者100%配售。      本次发售最终战略配售结果如下：                                         认购数量 限售期限 占发售总 序号 战略投资者名称                                          （份） （月） 量的比例 1 杭州传欣物联网技术有限公司 100,000,000 60 20.0000% 2 国泰君安君得 3656FOF 单一资产管理计划 25,000,000 12 5.0000% 3 中国保险投资基金（有限合伙） 18,500,000 12 3.7000% 4 华泰紫金瑞航 1 号单一资产管理计划 16,550,000 12 3.3100% 5 中国中金财富证券有限公司 15,905,000 12 3.1810% 6 长沙聚财壹号股权投资基金合伙企业（有限合伙） 15,715,000 12 3.1430% 7 长城人寿保险股份有限公司 15,000,000 12 3.0000% 8 中信证券股份有限公司 15,000,000 12 3.0000% 9 深圳担保集团有限公司 15,000,000 12 3.0000% 10 中国太平洋财产保险股份有限公司 12,500,000 12 2.5000%                         第 3 页 共 10 页                                                        基金合同生效公告                                         认购数量 限售期限 占发售总 序号 战略投资者名称                                          （份） （月） 量的比例 11 中国太平洋人寿保险股份有限公司 12,500,000 12 2.5000% 12 中国国际金融股份有限公司 10,375,000 12 2.0750% 13 兴瀚资管-兴元 18 号集合资产管理计划 10,000,000 12 2.0000% 14 兴业信托·          新兴转 2 号可转债投资集合资金信托计划 10,000,000 12 2.0000% 15 中汇人寿保险股份有限公司 10,000,000 12 2.0000% 16 宏源汇智投资有限公司 10,000,000 12 2.0000%       圆信基石（厦门）基础设施不动产股权投资基金合 1.8000% 17 9,000,000 12              伙企业（有限合伙）       北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业 1.2570% 18 6,285,000 12               （有限合伙） 19 华泰资管安盈 8 号单一资产管理计划 3,450,000 12 0.6900% 20 中金恒睿 1 号单一资产管理计划 860,000 12 0.1720% 21 中金恒睿 2 号单一资产管理计划 860,000 12 0.1720% 合计 332,500,000 66.500% 注：（1）原始权益人杭州传欣物联网技术有限公司认购 100,000,000 份基金份额，原始权益人认 购份额占基金份额发售总量的 20.00%。 （2）以上限售期限自基金上市之日起计算。      2.2.2网下发售      本次发售中共计 20 家网下投资者管理的 59 个符合条件的配售对象，前述网下投 资者管理的有效报价配售对象已通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理 人和财务顾问提交了认购申请，并完成了认购款项的全额缴纳。最终网下投资者配售 比例为 3.35076589%，各配售对象获配情况详见“附表：网下投资者配售明细表”。      以上配售安排及结果符合《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基 金份额询价公告》公布的配售原则。      本基金不存在提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟 认购数量的情况。      网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和 为网下初始发售份额数量的 35.22 倍，不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（含）， 网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首 日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第四个交易日起， 网下投资者及其管理的配售对象的全部获配份额可自由流通。                         第 4 页 共 10 页                                     基金合同生效公告      各配售对象获配情况及可交易份额情况详见“                         附表：网下投资者配售明细表”                                      。本 公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相应安排通知，网下投资者应严格遵守 已作出的承诺，如违反，监管机构有权采取措施。 其他需要提示的事项      基金管理人或销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表 基金管理人或销售机构确实接收到认购申请，申请的成功与否应以登记机构的确认 结果为准。投资者可在基金合同生效后到各销售机构查询最终成交确认情况和认购 的份额。未确认部分的认购款项退还流程、到账时间等详细情况请向各销售机构咨 询。投资者可登陆本公司网站（www.ciccfund.com）查询相关信息或拨打客户服务电 话（400-868-1166）咨询相关事宜。      本基金为公开募集不动产投资信托基金，基金合同存续期为 42 年，在基金合同 存续期内采取封闭式运作并在深圳证券交易所上市，不开放申购、赎回。基金合同生 效后，在符合法律法规和深圳证券交易所规定的情况下，基金管理人可以申请本基金 的基金份额上市交易。在确定上市交易的时间后，基金管理人将根据法律法规规定在 规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书。      本基金公众投资者认购的基金份额无流通限制及限售期安排，自基金份额在深 圳证券交易所上市之日起即可流通。投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直 接参与深圳证券交易所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额在办理跨系统 转托管业务将基金份额转托管至场内证券经营机构后，方可参与深圳证券交易所市 场的交易，也可在允许的情况下通过深圳证券交易所基金通平台进行份额转让，具体 可根据深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。本公司已向 中国证券登记结算有限责任公司提出申请，自 2026 年 9 月 29 日起开通本基金场外转 托管至场内业务。      风险提示：本基金为公开募集不动产投资信托基金，与投资股票、债券、其他证 券及衍生品种的常规公募基金具有不同的风险收益特征。本基金成立后主要投资于以 仓储物流不动产项目为最终投资标的的不动产资产支持专项计划。本基金在投资运 作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及基金投资的其他风险。其                      第 5 页 共 10 页                               基金合同生效公告 中，（1）不动产基金的特有风险，包括但不限于与仓储物流不动产相关的行业风险 （宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险；城市规划及不动产项目周边便利设 施、交通条件等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；不动产相关行业竞 争加剧的风险）；项目投资和运营的相关风险（基金首次投资的交易风险；不动产项 目运营风险；估值与现金流预测的风险；不动产项目收购与出售的相关风险；土地使 用权到期、被征用或收回的风险；关联交易风险；利益冲突风险等），及其他与不动 产基金相关的特别风险（集中投资风险；流动性风险；募集失败风险；基金管理人的 管理风险；运营管理机构的尽职履约风险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收 政策调整可能影响基金份额持有人收益的风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风 险；不可抗力风险；外部借款风险等）；（2）其他一般性风险因素，包括但不限于基 金价格波动风险；暂停上市或终止上市风险；相关参与机构的操作及技术风险；基金 运作的合规性风险；证券市场风险等。 不动产项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假设前 提在未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判 断。 本基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。 基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也不构 成对本基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表 基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配 金额预测结果进行分配；本基金不动产资产评估报告的相关评估结果不代表不动产资 产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进行转让。 本基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，但不保证 基金一定盈利，也不保证最低收益。投资有风险，敬请投资者在投资本基金之前，仔 细阅读本基金的基金合同、最新的招募说明书和基金产品资料概要等信息披露文件， 熟悉公开募集不动产投资信托基金相关规则，全面认识本基金的风险收益特征和产品 特性，充分了解相关资产的商业模式，自主判断基金的投资价值，并充分考虑自身的 风险承受能力，秉承价值投资、长期投资理念，理性判断市场，谨慎做出投资决策， 自行承担投资风险。                第 6 页 共 10 页                                                         基金合同生效公告 附表：网下投资者配售明细表                                       申报价格 认购数量 配售数量 可交易份额 序号 投资者名称 配售对象名称                                       （元） （万份） （份） （份）      红塔证券股份有限 1 红塔证券股份有限公司自营账户 3.180 8,000 2,680,612 2,680,612         公司      国盛证券股份有限 2 国盛证券股份有限公司自营账户 3.007 6,990 2,342,185 2,342,185         公司      国金基金管理有限 国金基金-星火睿驰 FO F1 号单一 3 3.040 460 154,135 154,135         公司 资产管理计划      国金基金管理有限 国金基金-星火睿驰 FO F2 号单一 4 3.040 230 77,067 77,067         公司 资产管理计划      中国人保资产管理 受托管理中国人民健康保险股份 5 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 有限公司—传统—普通保险产品      中国人保资产管理 受托管理中国人民人寿保险股份 6 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 有限公司普通保险产品      中国人保资产管理 受托管理中国人民人寿保险股份 7 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 有限公司个险分红      中国人保资产管理 受托管理中国人民人寿保险股份 8 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 有限公司团险分红      中国人保资产管理 受托管理中国人民人寿保险股份 9 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 有限公司万能保险产品      中国人保资产管理 中国人民财产保险股份有限公司 10 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 -传统-收益组合      中国人保资产管理 中国人民健康保险股份有限公司 11 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 自有资金      中国人保资产管理 中国人民人寿保险股份有限公司 12 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 自有资金      中国人保资产管理 中国人民健康保险股份有限公司 13 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 -万能保险产品      中国人保资产管理 中国人民健康保险股份有限公司 14 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 -分红保险产品      中国人保资产管理 中国人民养老保险有限责任公司 15 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 —自有资金      中国人保资产管理 中国人民健康保险股份有限公司 16 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 —城乡大病保险账户      中国人保资产管理 中国人民财产保险股份有限公司 17 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 －传统－普通保险产品 A      中国人保资产管理 中国人民财产保险股份有限公司 18 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 －传统－普通保险产品 B      中国人保资产管理 中国人民财产保险股份有限公司 19 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097        有限公司 －传统－普通保险产品 C 20 中国人保资产管理 中国人民财产保险股份有限公司 3.065 11,720 3,927,097 3,927,097                           第 8 页 共 10 页                                                         基金合同生效公告        有限公司 －传统－普通保险产品 E      中国人保资产管理 中国人民人寿保险股份有限公司 21 3.065 6,500 2,177,997 2,177,997        有限公司 —专属商业养老保险产品      上海国泰海通证券 国泰君安君享瑞投 FO F1 号集合 22 3.180 620 207,747 207,747      资产管理有限公司 资产管理计划      上海国泰海通证券 国泰海通君得睿享 FO F14 号单一 23 3.180 780 261,359 261,359      资产管理有限公司 资产管理计划      中诚信托有限责任 中诚信托-仲夏 3 号集合资金信托 24 3.066 1,000 335,076 335,076         公司 计划      中诚信托有限责任 中诚信托-嘉信配置 21 号集合资 25 3.095 110 36,858 36,858         公司 金信托计划      华夏基金管理有限 华夏基金恒远稳健 1 号单一资产 26 3.040 9,870 3,307,205 3,307,205         公司 管理计划      生命保险资产管理 生命资产睿驰增强 3 号资产管理 27 3.180 1,570 526,070 526,070        有限公司 产品      生命保险资产管理 生命保险资产管理有限公司睿驰 28 3.180 1,570 526,070 526,070        有限公司 增强 9 号资产管理产品      申港证券股份有限 29 申港证券股份有限公司自营账户 3.180 11,720 3,927,097 3,927,097         公司      中信保诚基金管理 中信保诚基金信和 1 号单一资产 30 3.020 8,000 2,680,612 2,680,612        有限公司 管理计划      泰康资产管理有限 泰康在线财产保险股份有限公司 31 2.980 11,720 3,927,097 3,927,097        责任公司 自有资金      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司—传 32 2.980 5,860 1,963,548 1,963,548        责任公司 统—普通保险产品      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司-分 33 2.980 5,860 1,963,548 1,963,548        责任公司 红-个人分红      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司-万 34 2.980 5,860 1,963,548 1,963,548        责任公司 能-个险万能（乙）投资账户      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司－智 35 2.980 5,860 1,963,548 1,963,548        责任公司 选分红产品      泰康资产管理有限 泰康资产纯泰智选恒利 2 号资产 36 2.980 3,350 1,122,506 1,122,506        责任公司 管理产品      泰康资产管理有限 泰康保险集团股份有限公司自有 37 2.980 2,930 981,774 981,774        责任公司 资金      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司—万 38 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司 能—个险万能      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司-万 39 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司 能-个人万能产品（丁）      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司-万 40 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司 能-个人万能产品（庚）      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司-万 41 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司 能-个人万能产品（B）                           第 9 页 共 10 页                                                        基金合同生效公告      泰康资产管理有限 42 泰康资产纯泰 21 号资产管理产品 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司      泰康资产管理有限 中国农业再保险股份有限公司－ 43 2.980 1,670 559,577 559,577        责任公司 农行专户五      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司投连 44 2.980 1,340 449,002 449,002        责任公司 稳健收益型投资账户      泰康资产管理有限 泰康人寿保险有限责任公司－个 45 2.980 1,000 335,076 335,076        责任公司 险万能产品丙      泰康资产管理有限 泰康资产管理有限责任公司信用 46 2.980 670 224,501 224,501        责任公司 甄选资产管理产品      华宝信托有限责任 华宝信托有限责任公司-华宝信 47 3.095 2,320 777,377 777,377         公司 托瑞思 1 号集合资金信托计划      工银安盛资产管理 工银安盛人寿保险有限公司-长 48 2.980 10,060 3,370,870 3,370,870        有限公司 期分红产品      工银安盛资产管理 工银安盛人寿保险有限公司-财 49 3.065 9,780 3,277,049 3,277,049        有限公司 富悦享      华鑫国际信托有限 华鑫信托·                     瑞驰 1 号集合资金信托 50 3.095 1,500 502,614 502,614         公司 计划      华鑫国际信托有限 华鑫信托·                     瑞驰纯享 1 号集合资全 51 3.095 950 318,322 318,322         公司 信托计划      方正证券股份有限 52 方正证券股份有限公司自营账户 3.069 11,720 3,927,097 3,927,097         公司      华润深国投信托有 华润信托·                     蓝屿 10 号集合资金信 53 3.180 6,280 2,104,280 2,104,280        限公司 托计划      上海合晟资产管理 54 合晟同晖 7 号私募证券投资基金 3.000 400 134,030 134,030       股份有限公司      上海合晟资产管理 合晟恒嘉基石 2 号私募证券投资 55 3.000 300 100,522 100,522       股份有限公司 基金      泰信基金管理有限 泰信基金信瑞 1 号单一资产管理 56 3.048 2,000 670,153 670,153         公司 计划      东证融汇证券资产 东证融汇鑫悦双新 18M 1 号集合 57 3.180 600 201,045 201,045       管理有限公司 资产管理计划      东证融汇证券资产 东证融汇鑫悦双新 18M 2 号集合 58 3.180 600 201,045 201,045       管理有限公司 资产管理计划      富荣基金管理有限 富荣-中信信托-聚信 1 号单一资 59 3.077 4,000 1,340,306 1,340,306         公司 产管理计划                          第 10 页 共 10 页 来源：深圳证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文

【原文】长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金        基金份额发售公告     基金管理人：长城基金管理有限公司     基金托管人：中国农业银行股份有限公司      财务顾问：招商证券股份有限公司                 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                    特别提示 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）由长 城基金管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依据有关法律法规及约定募集， 并于 2026 年 9 月 20 日经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证 监许可〔2026〕2573 号文注册。本基金根据中国证监会颁布的《公开募集基础设 施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基金指引》”）、《公开募集证券 投资基金销售机构监督管理办法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》《公 开募集证券投资基金信息披露管理办法》，上海证券交易所（以下简称“上交所”） 颁布的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试 行）》（以下简称“《业务办法》”）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信 托基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》（以下简称“《发 售指引》”）、《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指 南第 1 号——发售上市业务办理（2026 年 6 月修订）》，以及中国证券业协会 （以下简称“证券业协会”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管 理规则》等相关法律法规、监管规定及自律规则，以及上交所有关基金发售上市 规则和最新操作指引等有关规定发售。 敬请投资者重点关注本次发售中投资者认购和缴款等方面内容，具体如下： 1、本基金将采用向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合条 件的网下投资者询价配售（以下简称“网下发售”）、向公众投资者公开发售（以 下简称“公众发售”）相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金销售业 务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上交所会员单位（以 下简称“场内证券经营机构”）或基金管理人及其委托的场外基金代销机构（以下 简称“场外基金销售机构”）进行发售。 本次战略配售、网下发售、公众发售由基金管理人及财务顾问负责组织。网 下发售通过上交所“REITs 询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券 经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管 理人实施。 2、询价结束后，基金管理人、财务顾问根据《长城华能燃煤发电封闭式基础 设施证券投资基金基金份额询价公告》（以下简称“《询价公告》”）规定的规则， 剔除不符合要求的投资者报价。                      1                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 3、基金管理人和财务顾问根据询价结果，协商确定本基金认购价格为 3.198 元/份。网下投资者管理的配售对象拟认购价格不低于认购价格，且未超过询价区 间上限的即为有效报价投资者。 本基金认购价格不高于剔除不符合条件的报价后的网下投资者报价的中位 数和加权平均数的孰低值。 提供有效报价的网下投资者请按认购价格在 2026 年 10 月 12 日（L 日，即 本基金发售首日）至 2026 年 10 月 13 日（M 日，即本基金募集期结束日）进行 网下认购和缴款，网下认购具体时间为募集期每日的 9:00-15:00，认购资金缴款 于 2026 年 10 月 13 日（M 日）17:00 前汇至基金管理人指定的银行账户。公众 投资者可按认购价格在 2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日通过场外认购和 场内认购两种方式认购本基金。 4、战略配售：本基金初始战略配售发售份额为 70,000 万份，占基金发售份 额总数的比例为 70%，战略投资者承诺的认购资金将于 2026 年 10 月 13 日 17:00 前汇至基金管理人指定的银行账户。 5、限售期安排：公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排。 战略投资者认购份额的限售期安排详见本公告“三、战略配售情况”中“（二） 承诺认购的基金份额数量及限售期安排”。 网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量 总和为网下初始发售份额数量的 89.20 倍，不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（不含），网下投资者管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日 （含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第 四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。 基金管理人将在《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金合同 生效公告》（以下简称“《基金合同生效公告》”）中披露本次网下配售对象获配 份额及可交易份额情况。上述公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相应 安排通知，网下投资者应严格遵守已作出的承诺，如违反，监管机构有权采取措 施。 6、投资者认购本基金基金份额的认购费率安排详见“二、本次发售的基本情 况（十）认购费用”。                          2               长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 7、基金管理人在网下及公众发售结束后，根据战略投资者缴款、网下发售及 公众发售认购情况决定是否启用回拨机制，对战略配售、网下发售和公众发售数 量进行调整。回拨机制的具体安排请见“二、本次发售的基本情况（五）回拨机制”。 8、本公告中公布的全部有效报价配售对象必须参与网下认购，未参与认购或 未足额参与认购者，以及未及时足额缴纳认购款及相应认购费用的，将被视为违 约并应承担违约责任，基金管理人、财务顾问将违约情况报证券业协会备案。 9、投资者需充分了解有关公开募集不动产投资信托基金（以下简称“不动产 基金”）发售的相关法律法规，认真阅读本基金基金合同、招募说明书等法律文件 以及本公告的各项内容，知悉本次发售规定，并确保认购数量和未来持有基金份 额情况符合相关法律法规及监管机构的规定。 10、有关本公告及本次发售的相关问题由基金管理人及财务顾问保留最终解 释权。                    3                 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                    重要提示 1、长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金由长城基金管理有限公 司依照有关法律法规及约定募集，已于 2026 年 9 月 20 日获证监许可〔2026〕 2573 号文准予募集注册。中国证监会对本基金的注册，证券交易所同意基金份额 上市，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资 于本基金没有风险。中国证监会不对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判 断或保证。 本基金的基金简称为“华能 REIT”，场内简称为“华能 REIT”，扩位简称为“长 城华能燃煤发电 REIT”，基金代码为“508081”，该代码同时用于本次发售的询价、 网下认购及公众认购。 本基金是不动产证券投资基金，运作方式为契约型封闭式，存续期限自基金 合同生效之日起 27 年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在上 交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长 存续期。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置，无需召开基金份额 持有人大会。 本基金的基金管理人为长城基金管理有限公司，基金托管人为中国农业银行 股份有限公司，登记机构为中国证券登记结算有限责任公司。 2、中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为 100,000 万份。本基金初始 战略配售发售份额为 70,000 万份，占本次基金份额发售总量的 70%，最终战略配 售发售份额与初始战略配售发售份额的差额（如有）将根据回拨机制规定的原则 进行回拨。网下发售的初始基金份额数量为 21,000 万份，占发售份额总数的比例 为 21%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70%。公众投资者认 购的初始基金份额数量为 9,000 万份，占发售份额总数的比例为 9%，占扣除向战 略投资者配售部分后发售数量的比例为 30%。 最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额将根据回拨情况（如 有）确定。 3、本基金发售的询价工作已于 2026 年 9 月 28 日完成。基金管理人及财务 顾问根据询价结果，确定本基金认购价格为 3.198 元/份。                      4                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 4、本基金募集期为 2026 年 10 月 12 日（L 日）至 2026 年 10 月 13 日（M 日）,提供有效报价的投资者需在募集期内参与网下认购与缴款，公众投资者可在 发售期内通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。基金管理人可根据法律 法规、基金合同的规定及募集情况提前结束公众部分的发售，届时将另行公告。 （1）网下发售 本基金的基金简称为“华能 REIT”，场内简称为“华能 REIT”,扩位简称为“长 城华能燃煤发电 REIT”，基金代码为“508081”。本公告附件中公布的全部有效报 价配售对象必须参与网下发售，并及时足额缴纳认购资金。 提交有效报价的配售 对象名单见“附表：投资者报价信息统计表”中被标注为“有效报价”部分。未提交 有效报价的配售对象不得参与本次网下发售。 在参与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs 询价与认购系统”为其 管理的有效报价配售对象录入认购记录，认购记录中认购价格为 3.198 元/份。认 购份额数量不得低于询价时的有效拟认购份额数量，同时认购份额数量对应的认 购金额不得超过其向基金管理人及财务顾问提交的资产证明材料中相应资产规 模或资金规模。如认购份额与有效拟认购份额不一致的，基金管理人及财务顾问 有权对该配售对象认购份额进行处置。 网下投资者应当通过上交所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人及财务顾 问提交认购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人 完成认购资金及认购费用的缴纳，并通过登记机构登记份额。      基金管理人及财务顾问将在配售前对有效报价投资者及其管理的配售对象 是否存在禁止性情形进行进一步核查，投资者应按基金管理人及财务顾问的要求 进行相应的配合，如拒绝配合、未能完整提交相关材料或其提供的材料不足以排 除其存在网下发售禁止性情形的，基金管理人及财务顾问将有权拒绝向其进行配 售。 （2）公众投资者认购 公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额。 场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上交所 和登记机构认可的上交所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的基金份 额登记在证券登记结算系统投资人的上海证券账户下。                          5                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 场外认购是指通过基金管理人的直销网点及场外代销机构（具体名单详见本 发售公告或基金管理人网站）的销售网点认购或按基金管理人、场外基金销售机 构提供的其他方式认购基金份额的行为。通过场外认购的基金份额登记在登记结 算系统投资人的开放式基金账户下。 场外认购限额：投资者通过基金管理人直销机构及代销机构认购时，每次最 低认购金额为 1,000 元人民币。具体业务办理请遵循各销售机构的相关规定。 场内认购限额：投资者通过具有基金销售资格的上交所会员单位认购时，单 笔最低认购金额为 1,000 元，超过 1,000 元的应为 1 元的整数倍。具体业务办理 请遵循各销售机构的相关规定。对于场内认购的数量限制，上交所和中国证券登 记结算有限责任公司的相关业务规则有规定的，从其最新规定办理。 参与本次询价的配售对象及其关联账户，无论其报价是否为有效报价，均不 得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。基金管理人发现网下投资者存 在前述情形的，将拒绝网下投资者参与的公众发售认购申请，并将有关情况报告 证券业协会；参与网下询价的配售对象及其关联账户仍需完成网下认购部分缴款， 基金管理人有权将公众部分认购视为无效。配售对象关联账户是指与配售对象场 内证券账户或场外基金账户注册资料中的“账户持有人名称”、“有效身份证明文件 号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户注 册资料中“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。 5、本次发售可能出现的中止情形详见“六、中止发售情况”。 6、本基金募集期自 2026 年 10 月 12 日起至 2026 年 10 月 13 日止，投资者 应在募集期内全额缴款（含认购费，如涉及）。如网下发售及公众发售发生比例 配售，则遵循全程比例配售原则。 7、投资者欲购买本基金，不得非法利用他人账户或资金进行认购，也不得违 规融资或帮助他人违规进行认购。 8、投资者应保证用于认购的资金来源合法，投资者应有权自行支配，不存在 任何法律上、合约上或其他障碍。 9、基金管理人或销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅 代表基金管理人或销售机构已经接收到认购申请。认购申请的确认以登记机构的 确认结果为准。对于认购申请及认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善 行使合法权利，否则，由此产生的任何损失由投资者自行承担。                          6                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 10、本公告仅对本基金发售的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本基 金的详细情况，请仔细阅读登载于基金管理人网站（www.ccfund.com.cn）、中国 证 监 会 基 金 电 子 披 露 网 站 （ http://eid.csrc.gov.cn/fund ） 及 上 交 所 网 站 （www.sse.com.cn）的《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金合 同》《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》等相关法律 文件。投资有风险，投资者在进行投资决策前，应充分认识不动产基金的风险特 征，普通投资者在首次购买本基金时须签署风险揭示书。基金管理人在此提请投 资者特别关注招募说明书中“重要提示”、“风险因素”章节，充分了解基金的各项 风险因素。 11、本基金的上市事宜将另行公告。有关本次发售的其他事宜，将在规定媒 介及时公告，敬请投资者留意。 12、风险提示： 本基金为不动产基金，发售方式与普通公开募集证券投资基金有所区别，请 投资者特别关注。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具 有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持 证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有 权或者经营权利，以获取不动产项目稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低 于合并后基金年度可供分配金额的 90%。因此本基金与股票型基金、混合型基金 和债券型基金等有不同的风险收益特征，一般情况下，本基金的预期风险和收益 高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。 投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于： （1）与不动产基金相关的风险，包括但不限于：基金价格波动及折溢价风险、 流动性风险、基金净值波动的风险、本基金整体架构所涉及相关交易风险、基金 现金流预测偏差风险、基金提前终止的风险、管理风险、基金限售份额解禁风险、 发售失败风险、交易失败风险、停牌、暂停上市或终止上市的风险、集中投资风 险、新种类基金收益不达预期风险和市场风险。 （2）与不动产项目相关的风险，包括但不限于：政策风险、煤炭价格波动的 风险、上网电量、供汽量和供暖量波动的风险、电力市场化交易的风险、项目运 营风险、资本性支出超预期或无法按期开展的风险、经营资质和业务合同的续期 风险、评估预测现金流偏差的风险、股东借款带来的现金流波动风险、关联交易                                 7                长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 和利益冲突的风险、未入池资产的使用风险、同业竞争的风险、合规手续补办风 险、不动产项目限制转让的风险、地缘局势风险和不可抗力的风险。 本基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。 基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也 不构成对本基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结 果不代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够 按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产项目资产评估报告的相关评 估结果不代表不动产项目资产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评 估结果进行转让。投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的 招募说明书、基金合同、基金产品资料概要，应全面了解本基金的产品特性，并 充分考虑相关风险因素及自身的风险承受能力，审慎参与本次基金发售的报价， 并承担基金投资中出现的各类风险。 13、基金管理人及财务顾问可综合各种情况对发售安排做适当调整，并及时 公告。基金管理人及财务顾问对本基金份额发售公告保留最终解释权。投资者如 有疑问，可拨打基金管理人客户服务电话（400-8868-666）了解详情。                     8                                                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                                                             目 录 特别提示 ........................................................................................................................ 1 重要提示 ........................................................................................................................ 4 释义 ...............................................................................................................................11 一、询价结果及定价情况 .......................................................................................... 12       （一）询价情况 ................................................................................................... 12       （二）认购价格的确定 ....................................................................................... 12       （三）有效报价投资者的确定 ........................................................................... 12 二、本次发售的基本情况 .......................................................................................... 14       （一）发售基本情况 ........................................................................................... 14       （二）发售规模和发售结构 ............................................................................... 14       （三）认购价格 ................................................................................................... 15       （四）募集资金规模 ........................................................................................... 15       （五）回拨机制 ................................................................................................... 15       （六）限售期安排 ............................................................................................... 15       （七）拟上市地点 ............................................................................................... 16       （八）本次发售的重要日期安排 ....................................................................... 16       （九）认购方式 ................................................................................................... 17       （十）认购费用 ................................................................................................... 18       （十一）以认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算 ....................... 20       （十二）各类投资者配售原则及方式 ............................................................... 20 三、战略配售情况 ...................................................................................................... 22       （一）参与对象 ................................................................................................... 22       （二）承诺认购的基金份额数量及限售期安排 ............................................... 22       （三）原始权益人初始持有不动产项目权益的比例 ....................................... 23       （四）认购款项的缴纳 ....................................................................................... 24 四、网下发售 .............................................................................................................. 26       （一）参与对象 ................................................................................................... 26       （二）网下认购 ................................................................................................... 26                                                                  9                                               长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       （三）网下初步配售基金份额 ........................................................................... 27       （四）公布初步配售结果 ................................................................................... 27       （五）认购款项的缴付 ....................................................................................... 27 五、公众投资者认购 .................................................................................................. 29       （一）参与对象 ................................................................................................... 29       （二）认购程序 ................................................................................................... 29       （三）销售机构 ................................................................................................... 32       （四）禁止参与公众认购的投资者 ................................................................... 35       （五）其他 ........................................................................................................... 35 六、中止发售情况 ...................................................................................................... 36 七、发售费用 .............................................................................................................. 37 八、本次募集的有关当事人联系方式 ...................................................................... 38       （一）基金管理人 ............................................................................................... 38       （二）财务顾问 ................................................................................................... 38       （三）基金托管人 ............................................................................................... 38       （四）登记机构 ................................................................................................... 38       （五）出具战略投资者专项核查法律意见书的律师事务所 ........................... 39       （六）出具验资报告的会计师事务所 ............................................................... 39 附表：投资者报价信息统计表 .................................................................................. 42                                                            10                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                      释义     除非另有说明，下列简称在本公告中具有如下含义： 本基金 指长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金 基金管理人 指长城基金管理有限公司 财务顾问 指招商证券股份有限公司 基金托管人 指中国农业银行股份有限公司 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 上交所 指上海证券交易所 登记机构 指中国证券登记结算有限责任公司 证券业协会 指中国证券业协会          指发售长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额的 本次发售          行为          指符合国家法律、法规，通过战略配售认购本基金基金份额并签署战 战略投资者          略投资者配售协议的投资者          指依法可以参与不动产基金网下询价的证券公司、基金管理公司、保          险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策性银行、理财          公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一定 网下投资者 条件的私募基金管理人以及其他中国证监会及上海证券交易所认可          的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基          金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。网下投资者应当向中          国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理          指符合法律法规规定的可投资于不动产投资信托基金的个人投资者、          机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及 公众投资者 法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网          下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部          分认购基金份额          指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上海 场内证券账户          人民币普通股票账户或封闭式基金账户 开放式基金账 指投资人通过场外销售机构在中国结算注册的开放式基金账户，用于 户 / 场 外 基 金 记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账 账户 户 工作日 指上海证券交易所的正常交易日 元 指人民币元          指不动产基金持有的不动产项目资产的原所有人。就本基金拟以初始 原始权益人 募集资金投资的不动产项目资产而言，原始权益人为华能青岛热电有          限公司                       11                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                 一、询价结果及定价情况 （一）询价情况 1、总体申报情况 本次发售的询价期间为 2026 年 9月 28 日 9:00-15:00。截至本次询价日 15:00，基 金管理人和财务顾问共收到 44 家网下投资者管理的 296 个配售对象的询价报价 信息，报价区间为 2.735—3.319 元/份，拟认购数量总和为 1,873,304 万份，为初始 网下发售份额数量的 89.20 倍 。配售对象的名单和具体报价情况请见本公告“附 表：投资者报价信息统计表”。 2、剔除无效报价情况 经基金管理人及财务顾问核查，所有参与网下询价的配售对象均按《询价公 告》的要求提交相关资格核查文件，未有配售对象属于禁止配售范围。因此，基 金管理人未进行无效报价剔除。 3、剔除无效报价后的报价情况 本次发售无需剔除无效报价，44 家网下投资者管理的 296 个配售对象全部 符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.735—3.319 元/份，拟 认购数量总和为 1,873,304 万份，为初始网下发售份额数量的 89.20 倍。 网下投资者详细报价情况请见“附表：投资者报价信息统计表 ”。 （二）认购价格的确定 经统计，剔除无效报价后，其余所有网下投资者报价的中位数为 3.3185 元/ 份，加权平均数为 3.2420 元/份 。基金管理人和财务顾问根据上述中位数和加 权平均数，并结合网下投资者配售对象的报价情况，审慎合理确定本基金基金 份额的认购价格为 3.198 元/份 。该价格不高于剔除无效报价后所有符合条件的 投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值。 （三）有效报价投资者的确定 根据《询价公告》中规定的有效报价确定方式，拟认购价格不低于基金份 额认购价格（3.198 元/份），符合基金管理人与财务顾问事先确定并公告的条 件的对象为本次发售的有效报价配售对象。本次询价中，存在 12 家网下投资者 管理的 95 个配售对象申报价格低于本次基金的认购价格。                          12                   长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 因此，剔除无效报价和低价未入围的情况后，本次网下发售有效报价投资者 数量为 37 家，管理的配售对象数量为 201 个，有效认购数量总和为 1,120,499 万 份，为网下初始发售份额的 53.36 倍。具体报价信息详见“附表：投资者报价信 息统计表 ”中备注为“有效报价 ”的配售对象 。有效报价配售对象必须按照本次 认购价格参与网下认购，并及时足额缴纳认购资金。基金管理人和财务顾问将 在配售前对有效报价投资者及其管理的配售对象是否存在禁止性情形进行进 一步核查，投资者应按基金管理人的要求进行相应的配合，如拒绝配合、未能 完整提交相关材料或其提供的材料不足以排除其存在网下发售禁止性情形的， 基金管理人和财务顾问有权拒绝向其进行配售。                        13                  长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                 二、本次发售的基本情况 （一）发售基本情况 1、基金名称和代码： 基金全称：长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金 基金简称：华能 REIT 基金场内简称：华能 REIT 基金扩位简称：长城华能燃煤发电 REIT 基金代码：508081 2、基金类型：不动产证券投资基金 3、基金运作方式：契约型封闭式 4、基金存续期限：除根据基金合同约定延长存续期或提前终止外，本基金存 续期（即基金封闭期）为自基金合同初始生效日起 27 年，本基金在此期间内封闭 运作并在符合规定的情形下在上交所上市交易。存续期届满前，经基金份额持有 人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召 开基金份额持有人大会。 5、投资目标：本基金主要投资于不动产资产支持证券全部份额，并通过资产 支持专项计划等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取得不动产项 目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持 有人提供稳定的收益分配。 （二）发售规模和发售结构 本次发售，初始战略配售基金份额数量为 70,000 万份，占发售份额总数的比 例为 70%。其中，原始权益人与其同一控制下的关联方拟认购数量为 51,000 万 份，占发售份额总数的比例为 51%；其他战略投资者拟认购数量为 19,000 万份， 占发售份额总数的比例为 19%。网下发售的初始基金份额数量为 21,000 万份，占 发售份额总数的比例为 21%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为 9,000 万份，占发售份额总数的比 例为 9%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 30%。最终战略配 售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。                       14                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （三）认购价格 基金管理人及财务顾问根据剔除无效报价后的网下投资者报价的中位数和 加权平均数，并结合市场情况及发售风险等因素，审慎合理确定本基金认购价格 为 3.198 元/份。 （四）募集资金规模 按认购价格 3.198 元/份和 100,000 万份的发售份额数量计算，若本次发售成 功，预计募集资金总额为 31.98 亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的 利息）。安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者、网下投资者 和公众投资者缴纳的认购资金及认购费用到账情况进行审验，并出具验资报告。 （五）回拨机制 本次发售中，战略投资者将在 2026 年 10 月 13 日（预计）完成缴款，基金 管理人及财务顾问将根据战略投资者缴款情况确认战略配售份额是否向网下回 拨。网下发售于 2026 年 10 月 13 日（预计）15:00 截止，公众发售于 2026 年 10 月 13 日（预计）截止。认购结束后，将根据公众和网下认购情况决定是否进一步 启动回拨机制，对网下及公众发售的规模进行调节。 有关回拨机制的具体安排如下： 1、最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额部分（如有），可回拨至网 下发售。 2、公众投资者认购份额不足的，基金管理人及财务顾问可以将公众投资者部 分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不 得向公众投资者回拨。 3、网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数 较高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低 于本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。 在发生回拨的情形下，基金管理人和财务顾问将及时启动回拨机制，并发布 公告披露本基金回拨机制及回拨情况。 （六）限售期安排 公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排，自本次发售的基金份额 在上交所上市之日起即可流通。                          15                长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量 总和为网下初始发售份额数量的 89.20 倍，不超过网下初始发售份额数量的 100 倍（不含），网下投资者管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日 （含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的 50%；自本基金上市后的第 四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。 基金管理人将在《基金合同生效公告》中披露本次网下配售对象获配份额及 可交易份额情况。上述公告一经刊出，即视同已向网下配售对象送达相应安排通 知，网下投资者应严格遵守已作出的承诺，如违反，监管机构有权采取措施。 投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与上交所场内交易；使 用场外基金账户认购的基金份额持有人在办理跨系统转托管业务将基金份额转 托管至场内证券经营机构后，方可参与证券交易所市场的交易。 原始权益人与其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例 合计为本次基金份额发售数量的 51%，持有期自上市之日起不少于 60 个月，基 金份额持有期间不允许质押。原始权益人与其同一控制下的关联方在限售届满后 参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务的，质押的战略配售取得的不动产 基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的 50%，上交所另有规定除外。其他 战略投资者获得配售的本基金基金份额持有期自基金上市之日起不少于 12 个月， 持有期限自本基金在上交所上市之日起开始计算。 原始权益人与其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基金份额的，应 当按照相关规定履行信息披露义务。 不动产项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应 当单独适用前款规定。 战略投资者认购基金的限售期安排详见本公告“三、战略配售情况（二）承诺 认购的基金份额数量及限售期安排”。 （七）拟上市地点 上海证券交易所。 （八）本次发售的重要日期安排                     16                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告        日期 发售安排      L-3 日前 刊登《发售公告》、基金管理人关于战略投资者配售资格的 （2026 年 9 月 30 日， 专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律 L 日为发售日） 意见书                     基金份额募集期     L 日至 M 日                     网下认购时间为：9:00-15:00 （2026 年 10 月 12 日                     战略投资者认购时间为：9:30-17:00 至 2026 年 10 月 13                     公众投资者场内认购时间为：9:15-9:25，9:30-11:30，13:00- 日，M 日为募集期结束                     15:00        日）                     公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准      M+1 日                     决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众投资者 （2026 年 10 月 14                     发售的基金份额数量及配售比例，次日公告 日）（预计）                     会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，刊登《基       M+2 日后 金合同生效公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件                     后尽快办理 注：（1）如无特殊说明，上述日期均为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金 管理人和财务顾问将及时公告，修改本次发售日程。 （九）认购方式 1、战略投资者 战略投资者需根据事先签订的《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资 基金战略投资者配售协议》（以下简称《战略配售协议》）通过基金管理人进行 认购。 2、网下投资者 网下投资者需通过上交所“REITs 询价与认购系统”参与网下发售。 3、公众投资者 公众投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金 代销机构进行认购。 4、投资者开户 （1）本基金场内认购的开户程序 投资者认购本基金时需具有上海证券交易所场内证券账户。 已开立上海证券 交易所场内证券账户的投资者可直接认购本基金，尚未开立上海证券交易所场内 证券账户的投资者可通过中国证券登记结算有限责任公司的开户代理机构开 立账户 。有关开设上海证券交易所场内证券账户的具体程序和办法，请遵循各开 户网点具体规定。 （2）本基金场外认购的开户程序                               17                       长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 个人投资 者和机 构投资者在场外 基金销售机构开立基金账户及认购手 续的， 以各销售机构的规定为准。 （十）认购费用 1、通过直销机构认购基金份额时不支付认购费用，                         通过其他销售机构认购基 金份额时支付认购费用。对于战略投资者和网下投资者，认购费用为 0 元。 公众投资者认购费率如下表：                      认购金额（M） 认购费率 场外认购费率 M＜500 万 0.40%                         M≥500 万 每笔 1000 元 场内认购费率 参照场外认购费率设定 2、本基金的认购费用应在投资者认购基金份额时收取，不列入基金财产，主 要用于基金的市场推广、销售、登记等基金募集期间发生的各项费用。 3、募集期内公众投资者可多次认购本基金，通过其他销售机构认购基金份额 的认购费用按每笔认购申请单独计算。 4、本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交 易费以证券公司实际收取为准。 5、基金认购份额/金额的计算 （1）战略投资者和网下投资者的认购金额的计算 本基金的战略投资者、网下投资者认购采取“份额认购，份额确认”的方式。 认购金额=认购份额×基金份额发行价格 认购费用=0 认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收 益或损失由基金资产承担。有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金财产， 不折算为基金份额。 例：某战略投资者欲认购本基金 500 万份，经网下询价确定的基金份额发售 价格为 1.050 元，该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购在募集期间产生利息 100 元，则其需缴纳的认购金额为： 认购金额＝5,000,000×1.050＝5,250,000.00 元 即：某战略投资者认购本基金 500 万份，基金份额发售价格为 1.050 元，则 其需缴纳的认购金额为 5,250,000.00 元，该笔认购中在募集期间产生的利息 100 元将全部归入基金资产。                              18                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （2）公众投资者认购的场内和场外份额的计算 本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式。 1）认购费用适用比例费率时，认购份额的计算方法如下： 净认购金额=认购金额/（1＋认购费率） 认购费用=认购金额-净认购金额 认购份额=净认购金额/基金份额认购价格 2）认购费用为固定金额时，认购份额的计算方法如下： 认购费用=固定金额 净认购金额=认购金额–认购费用 认购份额=净认购金额/基金份额认购价格 认购费用、净认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此 误差产生的收益或损失由基金资产承担。投资者认购所得份额先按四舍五入原则 保留到小数点后两位，再按截位法保留到整数位，小数部分对应的金额退还投资 者。有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金财产，不折算为基金份额。 例：某公众投资者认购本基金 100,000 元，认购费率为 0.4%，假定认购价格 为 1.050 元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100 元，则可认购的份额为： 净认购金额=100,000.00/（1＋0.4%）=99,601.59 元 认购费用=100,000.00-99,601.59=398.41 元 认购份额=99,601.59/1.050=94,858.66 份（保留两位小数）=94,858 份（保留至 整数位） 退还投资人的金额=0.66×1.050=0.69 元 即：某公众投资者投资 100,000.00 元认购本基金，认购价格为 1.050 元，可 得 94,858 份基金份额，该笔认购中在募集期间产生的利息 100 元将全部归入基金 资产，退还投资人的金额为 0.69 元。 认购金额和认购费用以最终确认的认购份额为准进行计算，可能存在投资者 实际认购费率高于最初申请认购金额所对应的认购费率，最终确认份额以注册登 记结果为准。 注意：上述举例中的“基金份额发行价格”，仅供举例之用，不代表本基金实 际情况。                               19                   长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （十一）以认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算 本基金基金份额认购价格为 3.198 元/份，发售规模为 100,000 万份，据此计 算的不动产项目价值为 31.98 亿元。根据本基金招募说明书中披露的可供分配金 额测算，本基金 2026 年 4-12 月及 2027 年度预测净现金流分派率分别为 5.49 % 和 7.55%。此处不动产项目价值指按认购价 3.198 元/份和 100,000 万份的发售份 额数量计算的预计募集资金总额；预测净现金流分派率为招募说明书中披露的可 供分配金额除以不动产项目价值。 可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假 设具有不确定性。本公告所述预测净现金流分派率并非基金管理人向投资者保证 本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断 基金投资价值，自行承担风险，避免因参与不动产基金投资遭受难以承受的损失。 （十二）各类投资者配售原则及方式 1、战略投资者配售 本基金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。 2、网下投资者配售 本基金发售结束后，基金管理人及财务顾问将对进行有效认购且足额缴款的 投资者及其管理的有效配售对象进行全程比例配售，所有配售对象将获得相同的 配售比例。 配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额。 某一配售对象的获配份额=该配售对象的有效认购份额×配售比例。 在实施配售过程中，每个配售对象的获配份额向下取整后精确到 1 份，产生 的剩余份额分配给认购份额数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时，产生 的剩余份额分配给认购时间（以“REITs 询价与认购系统”显示的申报时间及申报 编号为准）最早的配售对象。 当发生比例确认时，基金管理人和财务顾问将及时公告比例确认情况与结果。 未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资 者自行承担。 如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人和财务顾 问将按照配售对象的实际认购数量直接进行配售。 3、公众投资者配售                        20              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 若公众投资者认购总量超过公众发售总量，公众投资者的配售将遵循全程比 例确认的原则。 确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额/全部有效公众认购份额。 某一公众投资者的获配份额=该公众投资者的有效认购份额×配售比例。 在实施配售过程中，每个投资者的获配份额按截位法取整后精确到 1 份，产 生的剩余份额按每位投资者 1 份，依次分配给认购金额最大的投资者；当认购金 额相同时，分配给认购时间最早的投资者。份额取整完成后，某一公众投资者的 最终获配份额=获配份额+取整分配份额。 份额取整完成后，获得取整分配份额的公众投资者将重新计算认购费用。 最终认购申请确认结果以本基金登记机构的计算并确认的结果为准。 当发生比例确认时，基金管理人将及时公告比例确认情况与结果。未确认部 分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承 担。 如果公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人将按照公 众投资者的实际认购份额数量直接进行配售。 投资者缴纳的全部认购款项在募集期间产生的全部利息不折算为基金份额 持有人的基金份额，全部计入基金资产。                   21                长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                三、战略配售情况 （一）参与对象 1、选择标准 不动产基金原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与不动产基金的战 略配售，前述主体以外的符合《发售指引》规定的专业机构投资者，可以参与不 动产基金的战略配售。 参与本次战略配售的投资者不得参与本次不动产基金份额网下询价，但依法 设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。 参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有 较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值。本基金按照如下标准选择战略投 资者： （1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业 或其下属企业； （2）具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金 或其下属企业； （3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资 管产品； （4）具有丰富不动产项目投资经验的不动产项目投资机构、政府专项基金、 产业投资基金等专业机构投资者； （5）原始权益人及其相关子公司； （6）原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次 战略配售设立的专项资产管理计划。 战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依 法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全 国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。 （二）承诺认购的基金份额数量及限售期安排 本基金初始战略配售份额数量为 70,000 万份,占基金发售份额总数的比例为 70%。其中，原始权益人与其同一控制下的关联方拟认购数量为 51,000 万份，占 发售份额总数的比例为 51%；其他战略投资者拟认购数量为 19,000 万份，占发售                     22                     长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 份额总数的比例为 19%。截至本公告发布日，本基金战略投资者的名单和认购数 量如下表所示，战略投资者的最终名单和认购数量以《基金合同生效公告》为准。                    本基金战略投资者名单                                                  限售期 序号 名称 类别 比例                                                  （月） 1 华能青岛热电有限公司 原始权益人 17.00% 60                             原始权益人同一 2 华能国际电力股份有限公司 34.00% 60                              控制下关联方 3 招商证券股份有限公司 其他专业投资者 2.85% 12 4 太平养老保险股份有限公司 其他专业投资者 1.40% 36 5 英大基金管理有限公司 其他专业投资者 1.00% 12        英大基金管理有限公司（代表 6 “英大基金-国英锦瑞 2 号单一资 其他专业投资者 0.90% 12        产管理计划”）        华夏基金管理有限公司（代表 7 “华夏基金国民养老 3 号单一资 其他专业投资者 1.90% 12        产管理计划”）        中信信托有限责任公司（代表 8 “中信信托蓁禾 1 号集合资金信 其他专业投资者 1.90% 36        托计划”）        中诚信托有限责任公司（代表 9 “中诚信托-汇萃 5 号集合资金信 其他专业投资者 1.90% 36        托计划”） 10 中国银河证券股份有限公司 其他专业投资者 1.90% 36 11 中国国新资产管理有限公司 其他专业投资者 0.95% 36        长城证券资产管理有限公司 12 （代表“长城睿享 6 号单一资产 其他专业投资者 1.05% 36        管理计划”）        长城证券资产管理有限公司 13 （代表“长城睿享 FOF2 号单一 其他专业投资者 0.75% 36        资产管理计划”）        长城证券资产管理有限公司 14 （代表“长城睿享 FOF3 号单一 其他专业投资者 1.00% 36        资产管理计划”）        长城证券资产管理有限公司 15 （代表“长城睿享 FOF8 号单一 其他专业投资者 1.50% 36        资产管理计划”） 注：限售期自本基金上市之日起开始计算。       （三）原始权益人初始持有不动产项目权益的比例       原始权益人初始持有不动产项目权益的比例为 100%。本次发售中原始权益                            23                       长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 人与其同一控制下的关联方认购基金份额数量为 51,000 万份，占发售份额总数的 比例为 51%。      （四）认购款项的缴纳 1、战略投资者可以通过场内证券账户或场外基金账户认购本基金，认购时间 为 2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日 9:30-17:00。如选择使用场外基金账 户认购，则在份额限售期届满后，需将所持份额转托管至场内方可进行交易。 战略投资者已与基金管理人签署《战略配售协议》，将按照网下询价确定的 认购价格认购其承诺的基金份额，缴款金额=认购份额×基金发行价格。具体认购 金额的计算详见本公告 “二、本次发售的基本情况”中“（十）认购费用”。 2、所有战略投资者需根据战略投资协议的规定，在募集期内全额缴纳认购 款。 3、缴款流程： 战略配售投资者认购本基金，需在募集期内，将足额认购资金汇入基金管理 人指定的如下账户： 户名：长城基金管理有限公司 账号：0200001319200085742 开户行：中国工商银行股份有限公司北京德外支行 人行大额支付号码：102100000136 缴款时请备注“华能煤电 REIT”及使用的上海证券交易所证券账户或基金账 号。例如，拟使用股东账户为 B123456789，则应在附注里填写，“华能煤电 REITB123456789”。对于缴款备注如各战略投资者签署的《战略配售协议》另有 约定的，从其约定。 4、如战略投资者有多缴款项，基金管理人将于 2026 年 10 月 14 日（预计） 前将多缴款项退回。 5、注意事项 （1）在本基金发行截止日的截止时间之前，若投资者的认购资金未到达基金 管理人指定账户，则投资者提交的认购申请将可被认定为无效认购。 （2）使用证券账户认购的投资者，应在汇款附言/用途/摘要/备注栏正确填写 “华能煤电 REIT+上海证券交易所证券账户号”信息，未填写或填写错误的，认购 申请将可被认定为无效认购。                             24              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （3）投资者必须使用其预留账户（投资者在基金管理人直销开立交易账户时 登记的银行账户或《战略配售协议》登记的银行账户）办理汇款，如使用非预留 账户、现金或其他无法及时识别投资者身份的方式汇款，则汇款资金无效。                   25                     长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                      四、网下发售 （一）参与对象 网下投资者为证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子 公司、商业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合 格境外投资者、符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会及上海证券 交易所认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基 金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。 本次网下询价中，申报价格不低于 3.198 元/份，且同时符合基金管理人和财 务顾问事先确定并公告的其他条件的为有效报价配售对象。本次提交有效报价的 网下投资者数量为 37 家，管理的配售对象个数为 201 个，有效拟认购份额数量 总和为 1,120,499 万份。有效报价配售对象必须按照本基金份额认购价格参与网 下认购。有效报价配售对象名单、认购价格及认购数量请参见本公告“附表：投资 者报价信息统计表”。 （二）网下认购 1、网下投资者可以通过询价时所使用的账户认购本基金。 2、本次网下认购的时间为 2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日的 9:00- 15:00。基金管理人可根据募集情况适当调整本基金的募集期限并及时公告。在参 与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs 询价与认购系统”为其管理的有 效报价配售对象录入认购记录，认购记录中认购价格为 3.198 元/份，认购份额数 量不得低于询价时的有效拟认购份额数量。网下投资者为其参与报价的全部配售 对象录入认购记录后，应当一次性提交。网下投资者可以多次提交认购记录，但 以最后一次提交的全部认购记录为准。 3、网下投资者的配售对象认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数 量，认购份额数量不得低于询价时的有效拟认购份额数量。 4、网下投资者及其管理的配售对象应严格遵守行业监管要求，加强风险控制 和合规管理，审慎合理确定认购数量。 5、网下认购期间，网下投资者应当使用在证券业协会备案的银行账户缴付全 额认购资金。缴纳截止时间为 2026 年 10 月 13 日 17:00，提醒投资者注意资金在 途时间，提前做好资金安排。此外，因配售对象信息填报与证券业协会备案信息                           26                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 不一致所致后果由配售对象自行负责。 6、有效报价网下投资者提供有效报价但未参与认购或未足额认购、提交认购 申报后未按时足额缴纳认购资金以及以公众投资者参与认购等属于违规行为。基 金管理人和财务顾问发现网下投资者存在上述情形的，将其报价或认购行为认定 为无效并予以剔除，并将有关情况报告上交所及证券业协会。      （三）网下初步配售基金份额 网下初始发售份额为 21,000 万份，占发售份额总数的比例为 21%，占扣除向 战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70%。 本基金发售结束后，基金管理人将对进行有效认购且足额缴款的网下投资者 及其管理的有效配售对象进行全程比例配售，所有配售对象将获得相同的配售比 例。 配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额 某一配售对象的获配份额=该配售对象的有效认购份额×配售比例      （四）公布初步配售结果 2026 年 10 月 20 日（预计），基金管理人将在《基金合同生效公告》中披露 本次配售结果。      （五）认购款项的缴付 1、网下认购期间，网下投资者划出认购资金的银行账户应与配售对象在证券 业协会登记备案的银行账户一致。如发生配售，未获配部分认购资金将于募集期 结束后的 3 个工作日内退还至原账户，敬请投资者留意。 2、缴款流程：网下投资者认购本基金，需在募集期内，将足额认购资金汇入 基金管理人指定的如下账户： 户名：长城基金管理有限公司 账号：0200001319200085742 开户行： 中国工商银行股份有限公司北京德外支行 大额支付号：102100000136 缴款时请备注“华能煤电 REIT”及使用的上海证券交易所证券账户账号或基 金账号。例如，拟使用股东账户为 B123456789，则应在附注里填写；“华能煤电 REITB123456789”，未填写或填写错误的，认购申请将可被认定为无效认购。                            27                 长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 3、注意事项 （1）在本基金发行截止日的截止时间之前，若投资者的认购资金未到达基金 管理人指定账户，则投资者提交的认购申请将可被认定为无效认购。 （2）使用证券账户认购的投资者，应在汇款附言/用途/摘要/备注栏正确填写 “华能煤电 REIT+上海证券交易所证券账户号”信息，未填写或填写错误的，认购 申请将可被认定为无效认购。 （3）投资者应当使用其在证券业协会注册的银行账户（使用开放式基金账户 认购的需使用在基金管理人直销开立交易账户时登记的银行账户）办理汇款。                      28                             长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                             五、公众投资者认购     （一）参与对象     公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机 构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中 国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关 联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。公众投资者在认购本 基金前应充分认识不动产基金的风险特征，普通投资者在首次购买本基金时须签 署风险揭示书。     （二）认购程序     1、场内认购程序     （1）业务办理时间：2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日的 9:15-9:25， 9:30-11:30 和 13:00-15:00。     （2）认购手续：     1）投资者办理场内认购应使用上海证券交易所场内证券账户。已开立场内证 券账户的投资者可直接认购本基金，尚未开立场内证券账户的投资者可通过中国 证券登记结算有限责任公司的开户代理机构开立账户。有关开设上海证券账户的 具体程序和办法，请到各开户网点详细阅读有关规定。     2）投资者应在具有基金销售业务资格、经上海证券交易所和中国证券登记结 算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位的营业部开立资金账户，并在认 购前向资金账户中存入足够的认购资金。     3）投资者在场内证券经营机构的认购流程、需提交的文件等应遵循场内证券 经营机构及上海证券交易所的有关规定。具体业务办理流程及规则参见场内证券 经营机构的相关规定。     2、通过长城基金管理有限公司直销中心办理开户和认购的程序     （1）长城基金管理有限公司直销资金专户     1）账户名称：长城基金管理有限公司     开户行：中国建设银行股份有限公司深圳市分行营业部     账号：44201596300050888830     大额支付号：105584000021                                  29                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 2）账户名称：长城基金管理有限公司 开户行：招商银行深圳分行营业部 账号：021900460910606 大额支付号：308584001032 3）账户名称：长城基金管理有限公司 开户行：中国农业银行深圳市分行营业部 账号：41-000500040015140 大额支付号：103584000050 4）账户名称：长城基金管理有限公司 开户行：上海银行股份有限公司深圳分行 账号：03003925705 大额支付号：325584057029 5）账户名称：长城基金管理有限公司 开户行：浦发银行深圳分行 账号：79170153900000075 大额支付号：310584000151 6）账户名称：长城基金管理有限公司 开户行：中国光大银行深圳分行营业部 账号:38910188001030729 大额支付号：303584038910 （2）个人投资者办理开户和认购的程序 1）开户及认购业务办理时间： 开户受理时间：正常工作日，周六、周日、法定节日的开户申请视同下一工 作日的申请受理。 认购受理时间：2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日的上午 9:30 至下午 17:00。 2）开户及认购程序 ①投资者认购本基金时，须将足额的认购资金，自开立基金账户时预留的银 行账户，汇入本章第（二）条第 2 款列明的本公司指定直销资金专户。 ②开户和认购手续 需本人前往直销机构，提供下列资料办理基金的开户和认购手续：                                30                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      A.客户有效身份证件原件及复印件；      B.若委托他人办理时，还须提交经公证的代理委托书及代办人有效身份证件 及其复印件；      C.加盖银行业务章的汇款凭证回单原件及复印件；      D.投资者指定的任一同名银行账户的银行卡/存折原件及复印件；      E.签署《证券投资基金投资人权益须知》一份；      F.签署《自然人投资者风险承受能力评估问卷》一份；      G.填妥并签字的《账户业务申请表》和《交易业务申请表》；      H.签署《个人税收居民身份声明文件》一份；      I.签署《投资者风险告知函》一份（普通客户必填）      ③注意事项      若个人投资者认购资金在当日 16:30 之前未到本公司指定直销资金专户的， 则当日提交的申请顺延受理。申请受理日期（即有效申请日）以资金到账日为准。      （3）机构投资者办理开户和认购的程序      1）受理及认购业务办理时间：      开户受理时间：正常工作日，周六、周日、法定节日的开户申请视同下一工 作日的申请受理。      认购受理时间：2026 年 10 月 12 日至 2026 年 10 月 13 日的上午 9:30 至下午 17:00。      2）开户及认购程序      ①投资者认购本基金时，须将足额的认购资金，自开立基金账户时预留的银 行账户，汇入本章第（二）条第 2 款列明的本公司指定直销资金专户。      ②前往直销柜台提供下列资料办理基金的开户和认购手续：      A.企业法人营业执照及加盖单位公章的复印件；事业法人、社会团体或其他 组织提供民政部门或主管部门颁发的注册登记证书原件及加盖单位公章的复印 件;      B.组织机构代码证及加盖公章的复印件;      C.税务登记证原件及加盖公章的复印件;      D.加盖公章的《法定代表人证明书》及法定代表人有效身份证件复印件;      E.加盖公章及法人签章的《法人授权委托书》;      F.加盖公章的业务经办人有效身份证件复印件;                              31                    长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 G.印鉴卡一式两份; H.指定银行账户的银行《开户许可证》或《开立银行账户申请表》原件及加 盖公章复印件（或指定银行出具的开户证明）; I.加盖公章的《证券投资基金投资人权益须知》一份; J.加盖公章的《机构投资者风险承受能力问卷》一份; K.加盖银行业务章的汇款凭证复印件; L.加盖公章及法人签章的《直销业务开放式基金传真交易协议书》一式两份； M.加盖公章的《非自然人客户受益所有人信息表》一份； N.加盖公章的《机构税收居民身份声明文件》及《控制人税收居民身份声明 文件》一份；（金融机构无需填写） O.加盖公章的受益人有效身份证件复印件及相关证明文件; P.填妥并加盖单位公章的基金《账户业务申请表》和基金《交易业务申请表》 （加盖预留印鉴章）。 ③注意事项 若机构投资者认购资金在当日 16:30 之前未到本公司指定直销资金专户的， 则当日提交的申请顺延受理。申请受理日期（即有效申请日）以资金到账日为准。 （三）销售机构 1、本基金场内代销机构为具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中 国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位，具体会员单位名 单可在上交所网站（www.sse.com.cn）查询。 本基金募集期结束前获得基金销售资格同时具备上海证券交易所会员单位 资格的证券公司也可代理场内的基金份额发售。本基金管理人将不就此事项进行 公告。 2、场外直销机构 长城基金管理有限公司直销中心 住所：深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心 36 层 DEF 单元、38 层、39 层 办公地址：深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心 36 层、38 层、39 层 法定代表人：王军                         32                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 电话：0755-29279128 传真：0755-29279124 联系人：余伟维 3、场外代销机构 （1）长城证券股份有限公司 住所：深圳市福田区福田街道金田路 2026 号能源大厦南塔楼 10-19 层 办公地址：深圳市福田区福田街道金田路 2026 号能源大厦南塔楼 10-19 层 法定代表人：王军 电话：0755-83516222 传真：0755-83460310 网址：www.cgws.com/cczq 客户服务电话：400-6666-888 （2）招商证券股份有限公司 住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号 办公地址：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号 法定代表人：朱江涛 电话：0755-82943666 传真：0755-86565082 网址： www.newone.com.cn/newonefront/ 客户服务电话：95565 （3）华泰证券股份有限公司 住所：南京市江东中路 228 号 办公地址：南京市江东中路 228 号 法定代表人：王会清 电话：025-83389999 传真：025 83387337 网址：www.htsc.com.cn 客户服务电话：95597 （4）中信建投证券股份有限公司 住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 办公地址：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼                             33                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 法定代表人：刘成 电话：95587 网址：www.csc108.com 客户服务电话：4008888108/95587 （5）国金证券股份有限公司 住所：成都市青羊区东城根上街 95 号 办公地址：上海市浦东新区芳甸路 1088 号 7 楼 法定代表人：冉云 电话：95310 网址： www.gjzq.com.cn/ 客户服务电话：95310 （6）国信证券股份有限公司 住所：深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦十六层至二十六层 办公地址：深圳市福田区福华一路 125 号国信金融大厦 法定代表人：张纳沙 电话：0755-82130833 传真：0755-82133453 网址：www.guosen.com.cn/gs/index.html 客户服务电话：95536 （7）西南证券股份有限公司 住所：重庆市两江新区金沙门路 32 号 办公地址：重庆市两江新区金沙门路 32 号 法定代表人：姜栋林 电话：023-63786088 网址：www.swsc.com.cn 客户服务电话：95355 （8）上海天天基金销售有限公司 住所：上海市徐汇区龙田路 190 号 2 号楼 2 层 办公地址：上海市徐汇区龙田路 195 号 3C 座 9 楼 法定代表人：其实 电话：021-54509998                              34                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 传真：021-64385308 联系人：潘世友 网址： www.1234567.com.cn 客户服务电话：400-181-8188 基金管理人可以根据情况变化调整场外销售机构，投资者可登录基金管理人 官网查询。各销售机构具体业务办理情况以其各自规定为准。 （四）禁止参与公众认购的投资者 凡参与网下询价的配售对象及其关联账户，无论是否有效报价，均不能再参 与公众投资者发售。若参与网下询价的配售对象同时参与公众投资者发售，则其 仍需完成网下认购部分缴款，但公众部分认购将被视为无效。 （五）其他 1、公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国 证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或者场外基金销售 机构（包括基金管理人的直销机构及其他代销机构）认购本基金。公众投资者参 与本基金场内认购的，应当持有上海证券交易所场内证券账户；参与本基金场外 认购的，应当持有开放式基金账户/场外基金账户。投资者使用场内证券账户认购 的基金份额，可直接参与证券交易所场内交易，使用场外基金账户认购的，应先 转托管至场内证券经营机构后，方可参与证券交易所场内交易。 2、若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集 上限，实行全程比例配售。基金管理人可根据法律法规、基金合同的规定及募集 情况提前结束公众部分的发售，届时将另行公告。 3、公众投资者认购期间，公众投资者认购需向指定账户缴付全额认购资金。 如发生配售，未获配部分认购资金将于本基金募集期结束后的 3 个工作日内划付 至场内交易所会员单位或场外基金销售机构，退回至投资者原账户的时间请以所 在场内交易所会员单位或场外基金销售机构为准。 4、募集期利息的处理方式 有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金资产，不折算为基金份额。                            35              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告              六、中止发售情况 当出现以下任意情况之一时，基金管理人可采取中止发售措施： 1、网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额 数量； 2、原始权益人、基金管理人就确定基金份额认购价格未能达成一致意见； 3、出现对基金发售有重大影响的其他情形。 如发生以上其他情形，基金管理人可采取中止发售措施，并发布中止发售公 告。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启 动发售。                   36              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告               七、发售费用 全部投资者（包括战略投资者、网下投资者和公众投资者）在缴纳认购资金 时，应全额缴纳认购费用。认购费用具体安排请见“二、本次发售的基本情况（十） 认购费用”。本基金募集期间产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各 项费用不得从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认 购款项中支付。                   37                       长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告            八、本次募集的有关当事人联系方式 （一）基金管理人 名称：长城基金管理有限公司 法定代表人：王军 住所：深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心 36 层 DEF 单元、38 层、39 层 办公地址：北京市西城区宣武门西大街甲 129 号金隅大厦 1712-1722 联系人：余雯 联系电话：13520906580 （二）财务顾问 名称：招商证券股份有限公司 法定代表人：朱江涛 住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号 办公地址：北京市西城区月坛南街 1 号院 3 号楼招商银行大厦 17 层 联系人：吴思宇、尹帅、周钰博、何萍 联系方式：010-60840890 （三）基金托管人 名称：中国农业银行股份有限公司 法定代表人：谷澍 住所：北京市东城区建国门内大街 69 号 办公地址：北京市西城区复兴门内大街 28 号凯晨世贸中心东座 联系人：任航 联系方式：010-66060069 （四）登记机构 名称：中国证券登记结算有限责任公司 法定代表人：于文强 住所：北京市西城区太平桥大街 17 号 办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号                            38                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告     联系人：朱立元     联系方式：010-59378856     （五）出具战略投资者专项核查法律意见书的律师事务所     名称：北京市汉坤律师事务所     负责人：李卓蔚     住所：北京市东城区东长安街一号“东方广场”东方经贸城 C1 座 9 层 3-7 单 元     办公地址：北京市东长安街 1 号东方广场 C1 座 10 层北京市汉坤律师事务所     联系人：方榕、刘琦诺     联系方式：13699275399、13681406948     （六）出具验资报告的会计师事务所     名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）     执行事务合伙人：毛鞍宁     住所：中国北京东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室     办公地址：中国北京东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层     联系人：贺耀     联系电话：0755-22385837                              39              长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 （此页无正文，为《长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发 售公告》之盖章页）                        基金管理人：长城基金管理有限公司                                2026 年 9 月 30 日                   40                                                      长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告 附表：投资者报价信息统计表 序 网下机构 配售对象证 拟认购价 拟认购数量                       配售对象名称 配售对象类别 备注 号 名称 券账户 格（元） （万份）      泰康资产管理有 国民养老保险股份有限公司－国民养老至诚致 1 B888726170 保险资金投资账户 3.17 2,100 低价未入围      限责任公司 远两年泰康固收专户      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 2 D890532024 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 12 号单一资产管理计划 管理计划      泰康资产管理有 3 中国农业再保险股份有限公司－农行专户五 B888193903 保险资金投资账户 3.17 4,210 低价未入围      限责任公司      华泰证券（上                华泰证券资管－复星保德信人寿保险有限公司 证券公司单一资产 4 海）资产管理有 D890459349 3.319 410 有效报价                －华泰复保 1 号单一资产管理计划 管理计划      限公司      太平洋资产管理 5 太平洋健康保险股份有限公司－传统保险产品 B882076543 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价      有限责任公司      泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰智选恒利 保险机构资产管理 6 B885644036 3.17 5,210 低价未入围      限责任公司 1 号资产管理产品 产品      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－南京银行－申万宏源宏新 证券公司集合资产 7 D890631365 3.315 3,610 有效报价      产管理有限公司 南享 1 号集合资产管理计划 管理计划      泰康资产管理有 8 泰康养老保险股份有限公司－自有资金 B883251578 保险资金投资账户 3.319 18,070 有效报价      限责任公司      国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 9 D890629520 3.17 7,500 低价未入围      理有限公司 7 号集合资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－杭州银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 10 D890590022 3.315 15,210 有效报价      产管理有限公司 稳健壹号集合资产管理计划 管理计划                                       42                                                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      上海银叶投资有 上海银叶投资有限公司－银叶积汇 3 号私募证 11 B885416475 私募基金 3.319 1,500 有效报价      限公司 券投资基金      中国人保资产管 中国人民健康保险股份有限公司—传统—普通 12 B881065968 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围      理有限公司 保险产品      中国国际金融股 中金公司－建设银行－中金铭安 1 号集合资产 证券公司集合资产 13 D890232933 3.319 1,020 有效报价      份有限公司 管理计划 管理计划      东证融汇证券资 东证融汇证券资管－宁波银行－东证融汇多资 证券公司集合资产 14 D890610157 3.319 4,000 有效报价      产管理有限公司 产均衡 66 号集合资产管理计划 管理计划      阳光资产管理股 15 阳光人寿保险股份有限公司—分红保险产品 B881876953 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价      份有限公司      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－北京银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 16 D890582859 3.315 1,950 有效报价      产管理有限公司 稳健 103 号集合资产管理计划 管理计划      东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 17 D890616624 3.319 600 有效报价      产管理有限公司 双新 18M3 号集合资产管理计划 管理计划      国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 18 D890628891 3.17 5,500 低价未入围      理有限公司 9 号集合资产管理计划 管理计划      新华资产管理股 19 新华人寿保险股份有限公司-新传统产品 B883167562 保险资金投资账户 3.154 21,000 低价未入围      份有限公司      中国对外经济贸 中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托-恒 20 B885774132 集合信托计划 3.319 1,500 有效报价      易信托有限公司 信盈固收 6 号证券投资集合资金信托计划      中国国际金融股 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产 证券公司单一资产 21 D890549071 3.319 395 有效报价      份有限公司 管理计划－中金天成 3 号单一资产管理计划 管理计划      华润深国投信托 华润深国投信托有限公司—华润信托·蓝屿 9 号 22 B887198552 集合信托计划 3.319 451 有效报价      有限公司 集合资金信托计划      东方财富证券股 东方财富证券-上海银行-东方财富证券乐财 3 证券公司集合资产 23 D890500239 3.26 1,500 有效报价      份有限公司 号集合资产管理计划 管理计划                                            43                                                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      中诚信托有限责 中诚信托有限责任公司－中诚信托－明珠 76 号 24 B887326854 集合信托计划 3.289 800 有效报价      任公司 集合资金信托计划      泰康资产管理有 泰康资管－中国银行－泰康资产纯泰 22 号资产 保险机构资产管理 25 B884866130 3.17 7,000 低价未入围      限责任公司 管理产品 产品      中国人保资产管 中国人民财产保险股份有限公司－传统－普通 26 B887338966 保险资金投资账户 3.214 21,000 有效报价      理有限公司 保险产品 E      华润深国投信托 华润深国投信托有限公司－华润信托·招银理财 27 B888514599 集合信托计划 3.319 500 有效报价      有限公司 瑞驰 14 号集合资金信托计划      长城财富保险资 28 产管理股份有限 长城人寿保险股份有限公司-分红-个人分红 B881145247 保险资金投资账户 3.167 21,000 低价未入围      公司      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中信银行－申万宏源宏远 证券公司集合资产 29 D890628794 3.171 8,120 低价未入围      产管理有限公司 信新 7 号集合资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中信银行－申万宏源宏远 证券公司集合资产 30 D890628079 3.171 13,470 低价未入围      产管理有限公司 信新 6 号集合资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－招商银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 31 D890540580 3.315 2,710 有效报价      产管理有限公司 稳健 2 号集合资产管理计划 管理计划      中国国际金融股 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产 证券公司单一资产 32 D890549720 3.319 395 有效报价      份有限公司 管理计划－中金天成 1 号单一资产管理计划 管理计划                                                         基金公司或其资产      华夏基金管理有 华夏基金－邮储银行－华夏基金智盈 1 号集合 33 B888100340 管理子公司一对多 3.17 21,000 低价未入围      限公司 资产管理计划                                                         专户产品      上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 7 号集合 证券公司集合资产 34 D890626394 3.319 2,550 有效报价      产管理有限公司 资产管理计划 管理计划      上海光大证券资 光大证券资管－中国银行－光证资管卓悦 100 证券公司集合资产 35 D890584380 3.319 2,400 有效报价      产管理有限公司 号集合资产管理计划 管理计划                                            44                                                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      华泰证券（上                华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－ 证券公司单一资产 36 海）资产管理有 D890537325 3.319 4,510 有效报价                华泰资管安盈 5 号单一资产管理计划 管理计划      限公司      华泰证券（上                华泰证券资管－邮储银行－华泰智享 1 号集合 证券公司集合资产 37 海）资产管理有 D890582485 3.319 4,970 有效报价                资产管理计划 管理计划      限公司                                                         基金公司或其资产      富荣基金管理有 富荣基金－中信信托有限责任公司－富荣－中 38 B883579031 管理子公司一对一 3.201 900 有效报价      限公司 信信托－聚信 1 号单一资产管理计划                                                         专户产品      中国国际金融股 中金公司－中金启恒金选 1 号 FOF 单一资产管 证券公司单一资产 39 D890611836 3.319 371 有效报价      份有限公司 理计划－中金新贝湘盈 3 号单一资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管一中国银行一申万宏源信远 证券公司集合资产 40 D890536002 3.171 11,770 低价未入围      产管理有限公司 绝对优势 8 号集合资产管理计划 管理计划      上海东方证券资 东方证券资管－中国银行－东方红添利 21 号集 证券公司集合资产 41 D890353446 3.319 2,000 有效报价      产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划      太平洋资产管理 中国太平洋保险（集团）股份有限公司-集团本 42 B881024255 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价      有限责任公司 级-自有资金-012G-ZY001 沪      中国国际金融股 中金公司－中信建投证券－中金鼎益 2 号集合 证券公司集合资产 43 D890154981 3.319 1,180 有效报价      份有限公司 资产管理计划 管理计划      招商信诺资产管 44 招商信诺人寿保险有限公司－分红 1 B885327951 保险资金投资账户 3.319 5,500 有效报价      理有限公司      泰康资产管理有 45 泰康人寿保险有限责任公司-投连-稳盈增利 B881715762 保险资金投资账户 3.11 840 低价未入围      限责任公司      招商信诺资产管 招商信诺人寿保险有限公司－分红期缴两差－ 46 B886789520 保险资金投资账户 3.319 5,500 有效报价      理有限公司 建行                                            45                                                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      阳光资产管理股 47 阳光人寿保险股份有限公司—传统保险产品 B881793147 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价      份有限公司      国融证券股份有 48 国融证券股份有限公司 D890020954 机构自营投资账户 3.319 21,000 有效报价      限公司      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 49 D890531549 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 9 号单一资产管理计划 管理计划      上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 8 号集合 证券公司集合资产 50 D890628639 3.319 2,550 有效报价      产管理有限公司 资产管理计划 管理计划      东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫衡 证券公司集合资产 51 D890576921 3.319 9,000 有效报价      产管理有限公司 2 号集合资产管理计划 管理计划      财达证券股份有 52 财达证券股份有限公司 D890829890 机构自营投资账户 3.28 13,000 有效报价      限公司      泰康资产管理有 53 泰康人寿保险有限责任公司－智选分红产品 B887293425 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围      限责任公司      泰康资产管理有 54 前海再保险股份有限公司-传统泰康组合 B881339079 保险资金投资账户 3.17 520 低价未入围      限责任公司      太平洋资产管理 55 安信农业保险股份有限公司-传统保险产品 B881522876 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价      有限责任公司      中国对外经济贸 中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托－ 56 B886864558 集合信托计划 3.319 6,000 有效报价      易信托有限公司 恒信盈固收 27 号集合资金信托计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中信银行－申万宏源宏远 证券公司集合资产 57 D890569194 3.171 12,550 低价未入围      产管理有限公司 信新 1 号集合资产管理计划 管理计划      中国国际金融股 中金公司－广发银行－中金幸福乐利 1 号集合 证券公司集合资产 58 D890586138 3.319 2,199 有效报价      份有限公司 资产管理计划 管理计划      中国国际金融股 中金公司－浦发银行－中金量化复兴臻选 2 号 证券公司集合资产 59 D890583025 3.319 1,205 有效报价      份有限公司 集合资产管理计划 管理计划                                          46                                                          长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      泰康资产管理有 60 恒安标准人寿保险有限公司-传统分红保险产品 B882968321 保险资金投资账户 3.17 1,050 低价未入围      限责任公司      东证融汇证券资 东证融汇证券资管－邮储银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 61 D890354531 3.319 9,000 有效报价      产管理有限公司 储赢 5 号集合资产管理计划 管理计划      中信证券资产管 中信证券－中信银行－中信证券鸿鑫 1 号集合 证券公司集合资产 62 D890331290 3.21 6,050 有效报价      理有限公司 资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－南京银行－申万宏源宏新 证券公司集合资产 63 D890631080 3.315 3,610 有效报价      产管理有限公司 南享 2 号集合资产管理计划 管理计划      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 64 D890533321 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 19 号单一资产管理计划 管理计划      利安人寿保险股 利安人寿保险股份有限公司-利安福（D 款）年 65 B886033872 保险资金投资账户 3.259 20,000 有效报价      份有限公司 金保险      中国国际金融股 中金公司－无锡力芯微电子股份有限公司－中 证券公司单一资产 66 D890539199 3.319 307 有效报价      份有限公司 金新贝溧阳 88 号单一资产管理计划 管理计划      华泰证券（上                华泰证券资管-紫金财产保险股份有限公司-华 证券公司单一资产 67 海）资产管理有 D890328661 3.319 13,750 有效报价                泰紫金保险 1 号单一资产管理计划 管理计划      限公司      上海国泰海通证 国泰海通证券资管－建信人寿保险股份有限公                                                        证券公司单一资产 68 券资产管理有限 司－传统险－国泰海通君得睿享 FOF14 号单一 D890577503 3.263 900 有效报价                                                        管理计划      公司 资产管理计划      工银安盛资产管 69 工银安盛人寿保险有限公司-长期分红产品 B883073938 保险资金投资账户 3.198 9,380 有效报价      理有限公司      泰康资产管理有 70 众诚汽车保险股份有限公司－招行传统 B886888099 保险资金投资账户 3.17 1,260 低价未入围      限责任公司      泰康资产管理有 泰康资管－中国银行－泰康资产纯泰 21 号资产 保险机构资产管理 71 B884870870 3.17 5,270 低价未入围      限责任公司 管理产品 产品                                           47                                                        长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告      上海国泰海通证 国泰海通证券资管－海港人寿保险股份有限公                                                      证券公司单一资产 72 券资产管理有限 司－海港人寿保险股份有限公司传统 3－国泰 D890524712 3.263 750 有效报价                                                      管理计划      公司 君安君得 3656FOF 单一资产管理计划      国金证券资产管 国金证券资管－中国银行－国金资管信远优势 证券公司集合资产 73 D890561413 3.17 6,000 低价未入围      理有限公司 7 号集合资产管理计划 管理计划      上海国泰海通证                国泰君安证券资管－民生银行－国泰海通君享 证券公司集合资产 74 券资产管理有限 D890534830 3.263 600 有效报价                龙鑫 2 号 FOF 集合资产管理计划 管理计划      公司      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 75 D890620762 3.171 13,060 低价未入围      产管理有限公司 绝对优势 13 号集合资产管理计划 管理计划      光大永明资产管 76 光大永明人寿保险有限公司-自有资金 B882994429 保险资金投资账户 3.319 9,038 有效报价      理股份有限公司      工银安盛资产管 77 工银安盛人寿保险有限公司-财富悦享 B885492099 保险资金投资账户 3.318 9,041 有效报价      理有限公司      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 78 D890532260 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 20 号单一资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－招商银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 79 D890606051 3.315 9,030 有效报价      产管理有限公司 稳健 5 号集合资产管理计划 管理计划      中国国际金融股 中金公司－广发银行－中金幸福交响 7 号集合 证券公司集合资产 80 D890623427 3.319 314 有效报价      份有限公司 资产管理计划 管理计划      中国人保资产管 81 中国人民健康保险股份有限公司-万能保险产品 B882284735 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围      理有限公司      华泰资产管理有 华泰资管－农业银行－华泰资产优选睿智 1 号 保险机构资产管理 82 B887752916 3.318 4,309 有效报价      限公司 资产管理产品 产品      国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 83 D890571882 3.17 8,000 低价未入围      理有限公司 1 号集合资产管理计划 管理计划                                         48                                                           长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产      中国国际金融股 证券公司单一资产 84 管理计划－中金新贝添盈 3 号单一资产管理计 D890544128 3.319 392 有效报价      份有限公司 管理计划                划      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 85 D890532406 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 5 号单一资产管理计划 管理计划      东证融汇证券资 东证融汇证券资管－中国银行－东证融汇多资 证券公司集合资产 86 D890612175 3.319 2,500 有效报价      产管理有限公司 产均衡 8 号集合资产管理计划 管理计划      泰康资产管理有 87 中远海运财产保险自保有限公司-传统 B882859755 保险资金投资账户 3.17 1,360 低价未入围      限责任公司      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 88 D890531688 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 15 号单一资产管理计划 管理计划      申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 89 D890530276 3.315 3,310 有效报价      产管理有限公司 安心 4 号集合资产管理计划 管理计划      泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰睿选 1 号 保险机构资产管理 90 B887711075 3.319 2,450 有效报价      限责任公司 资产管理产品 产品                                                         基金公司或其资产      泰信基金管理有 泰信基金－中信信托有限责任公司－泰信基金 91 B885919601 管理子公司一对一 3.17 1,890 低价未入围      限公司 信瑞 1 号单一资产管理计划                                                         专户产品                国民养老保险股份有限公司－国民国泰民安      泰康资产管理有 92 101 期限保本型（三年滚动）商业养老金产品 B885683373 保险资金投资账户 3.17 2,100 低价未入围      限责任公司                A 款－泰康组合      中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 93 D890532472 3.319 308 有效报价      份有限公司 信利 2 号单一资产管理计划 管理计划      利安人寿保险股 利安人寿保险股份有限公司-利安利尊稳赢两全 94 B886429691 保险资金投资账户 3.319 20,000 有效报价      份有限公司 保险                                            49                                                          长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 95 D890632735 3.319 600 有效报价       产管理有限公司 双新 18M4 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 96 泰康在线财产保险股份有限公司-自有资金 B880647576 保险资金投资账户 3.17 6,210 低价未入围       限责任公司       上海东方证券资 东方证券资管—平安银行—东方红臻鑫 4 号集 证券公司集合资产 97 D890539123 3.319 2,000 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       上海银叶投资有 上海银叶投资有限公司－银叶新玉优选 6 期私 98 B885667000 私募基金 3.319 4,000 有效报价       限公司 募证券投资基金       泰康资产管理有 99 泰康资产管理有限责任公司－自有资金 B885339330 保险资金投资账户 3.17 4,700 低价未入围       限责任公司                 中金公司－中信信托中邮鼎睿有福 23 号证券投       中国国际金融股 证券公司单一资产 100 资集合资金信托计划－中金新贝邮盈 3 号单一 D890535187 3.319 308 有效报价       份有限公司 管理计划                 资产管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－东北证券股份有限公司－ 证券公司单一资产 101 D890604546 3.319 7,500 有效报价       产管理有限公司 东证融汇融泰 87 号单一资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－杭州银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 102 D890590064 3.315 14,610 有效报价       产管理有限公司 稳健贰号集合资产管理计划 管理计划       中国人保资产管 103 中国人民健康保险股份有限公司-分红保险产品 B882980852 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司       中国人保资产管 中国人民财产保险股份有限公司－传统－普通 104 B887340769 保险资金投资账户 3.214 21,000 有效报价       理有限公司 保险产品 C       利安人寿保险股 利安人寿保险股份有限公司-至尊鑫享年金保险 105 B886428352 保险资金投资账户 3.319 20,000 有效报价       份有限公司 （分红型）       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－兴业银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 106 D890338577 3.319 21,000 有效报价       产管理有限公司 安赢 11 号集合资产管理计划 管理计划                                           50                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-传统-普通保险产 107 B881024027 保险资金投资账户 3.17 5,200 低价未入围       限责任公司 品-019L-CT001 沪       第一创业证券股 108 第一创业证券股份有限公司 D899877971 机构自营投资账户 3.319 7,150 有效报价       份有限公司       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 109 D890558486 3.171 11,670 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 10 号集合资产管理计划 管理计划       上海国泰海通证                 国泰海通证券资管－中信银行－国泰海通君享 证券公司集合资产 110 券资产管理有限 D890602780 3.202 6,180 有效报价                 睿享 FOF20 号集合资产管理计划 管理计划       公司       上海银叶投资有 上海银叶投资有限公司－银叶新玉优选私募证 111 B883444595 私募基金 3.319 7,000 有效报价       限公司 券投资基金                 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产       中国国际金融股 证券公司单一资产 112 管理计划－中金新贝添盈 5 号单一资产管理计 D890543481 3.319 392 有效报价       份有限公司 管理计划                 划       长城财富保险资 113 产管理股份有限 长城人寿保险股份有限公司-自有资金 B881879278 保险资金投资账户 3.288 21,000 有效报价       公司       太平洋资产管理 114 太平洋资产管理有限责任公司 B881096854 保险资金投资账户 3.319 15,000 有效报价       有限责任公司       上海东方证券资 东方证券资管—宁波银行—东方红添盈 32 号集 证券公司集合资产 115 D890384536 3.319 1,500 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       上海东方证券资 东方证券资管—邮储银行—东方红臻鑫 3 号集 证券公司集合资产 116 D890528570 3.319 4,100 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－农业银行－泰康资产纯泰增利 4 号 保险机构资产管理 117 B888224788 3.17 3,100 低价未入围       限责任公司 资产管理产品 产品                                             51                                                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       泰康资产管理有 泰康资管－建设银行－泰康资产益泰智选增利 保险机构资产管理 118 B885062200 3.17 3,400 低价未入围       限责任公司 资产管理产品 产品       国金证券资产管 国金证券－建设银行－国金证券鑫熠 2 号集合 证券公司集合资产 119 D890314743 3.319 7,500 有效报价       理有限公司 资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 120 D890523936 3.315 3,010 有效报价       产管理有限公司 安心 3 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 121 D890531832 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 10 号单一资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－北京银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 122 D890580221 3.315 3,160 有效报价       产管理有限公司 稳健 101 号集合资产管理计划 管理计划       阳光资产管理股 123 阳光人寿保险股份有限公司一自有资金 B883452522 保险资金投资账户 3.319 15,000 有效报价       份有限公司       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 124 D890531696 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 17 号单一资产管理计划 管理计划                                                       基金公司或其资产       华夏基金管理有 华夏基金－国信证券股份有限公司－华夏基金 125 B888441665 管理子公司一对一 3.26 12,270 有效报价       限公司 恒远稳健 1 号单一资产管理计划                                                       专户产品       阳光资产管理股 阳光财产保险股份有限公司-传统-普通保险产 126 B881094331 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价       份有限公司 品       华泰证券（上                 华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－ 证券公司单一资产 127 海）资产管理有 D890536913 3.319 1,230 有效报价                 华泰资管安盈 6 号单一资产管理计划 管理计划       限公司       长城财富保险资 128 产管理股份有限 长城人寿保险股份有限公司-万能-个险万能 B881145255 保险资金投资账户 3.137 21,000 低价未入围       公司                                          52                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产       中国国际金融股 证券公司单一资产 129 管理计划－中金新贝添盈 4 号单一资产管理计 D890544136 3.319 392 有效报价       份有限公司 管理计划                 划       泰康资产管理有 泰康养老保险股份有限公司－健康保障甲全委 130 B888562217 保险资金投资账户 3.17 2,750 低价未入围       限责任公司 托投资账户       华润深国投信托 华润深国投信托有限公司-华润信托·基础设施 131 B887688662 集合信托计划 3.319 1,000 有效报价       有限公司 瑞驰 7 号集合资金信托计划       中国国际金融股 中金公司－建设银行－中金乐睿 2 号集合资产 证券公司集合资产 132 D890538787 3.229 21,000 有效报价       份有限公司 管理计划 管理计划                 泰康资管-建设银行-泰康养老保险股份有限公       泰康资产管理有 保险机构资产管理 133 司-保险产品集合 1-泰康资产管理有限责任公司 B881685307 3.17 520 低价未入围       限责任公司 产品                 信用甄选资产管理产品       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 134 D890531777 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 7 号单一资产管理计划 管理计划       新华资产管理股 新华人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产 135 B881024174 保险资金投资账户 3.154 21,000 低价未入围       份有限公司 品-018L-CT001 沪       中国国际金融股 中金公司－中信银行－中金量化复兴 1 号集合 证券公司集合资产 136 D890380443 3.319 1,506 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       中国人保资产管 137 中国人民健康保险股份有限公司-自有资金 B881503356 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司       上海光大证券资 光大证券资管－中国银行－光证资管卓悦 64 号 证券公司集合资产 138 D890567532 3.319 2,350 有效报价       产管理有限公司 集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－无锡力芯微电子股份有限公司－中 证券公司单一资产 139 D890538884 3.319 304 有效报价       份有限公司 金新贝溧阳 8 号单一资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－北京银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 140 D890579872 3.315 4,060 有效报价       产管理有限公司 稳健 102 号集合资产管理计划 管理计划                                             53                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－邮储银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 141 D890306075 3.319 9,000 有效报价       产管理有限公司 储赢 3 号集合资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－浙商银行－东证融汇汇享 证券公司集合资产 142 D890336347 3.319 6,000 有效报价       产管理有限公司 悦 36M005 号集合资产管理计划 管理计划                 国金基金－西部证券睿选财固 FOF3 号单一资 基金公司或其资产       国金基金管理有 143 产管理计划－国金基金－星火睿驰 FOF1 号单 B886950414 管理子公司一对一 3.3 333 有效报价       限公司                 一资产管理计划 专户产品       中国国际金融股 中金公司－广发银行－中金幸福乐享 1 号集合 证券公司集合资产 144 D890586900 3.319 469 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       东方财富证券股 东方财富证券－北京银行－东方财富证券添新 证券公司集合资产 145 D890471367 3.26 6,100 有效报价       份有限公司 1 号集合资产管理计划 管理计划                 华金证券－国任财产保险股份有限公司－华金       华金证券股份有 证券公司单一资产 146 证券国任保险 5 号基础设施基金策略 FOF 单一 D890347063 3.318 480 有效报价       限公司 管理计划                 资产管理计划       中国国际金融股 中金公司－建设银行－中金乐睿 5 号集合资产 证券公司集合资产 147 D890538800 3.229 21,000 有效报价       份有限公司 管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 148 D890531565 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 13 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 华贵人寿保险股份有限公司－分红险固收委托 149 B886552460 保险资金投资账户 3.17 1,570 低价未入围       限责任公司 投资专户       中国人保资产管 中国人民财产保险股份有限公司－传统－普通 150 B887339344 保险资金投资账户 3.214 21,000 有效报价       理有限公司 保险产品 A       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－邮储银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 151 D890290240 3.319 9,000 有效报价       产管理有限公司 储赢 2 号集合资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 152 D890531002 3.315 3,610 有效报价       产管理有限公司 安心 5 号集合资产管理计划 管理计划                                             54                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       华泰证券（上                 华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－ 证券公司单一资产 153 海）资产管理有 D890537684 3.319 2,420 有效报价                 华泰资管安盈 4 号单一资产管理计划 管理计划       限公司                 中银国际证券-"安鑫"（最低持有 180 天）按日       中银国际证券股 证券公司单一资产 154 开放固定收益类净值型人民币理财产品-中银证 D890288714 3.229 21,000 有效报价       份有限公司 管理计划                 券安鑫稳健 4 号单一资产管理计划       华泰证券（上                 华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－ 证券公司单一资产 155 海）资产管理有 D890537692 3.319 2,120 有效报价                 华泰资管安盈 1 号单一资产管理计划 管理计划       限公司       新华资产管理股 156 新华人寿保险股份有限公司-精选万能产品 B883065168 保险资金投资账户 3.154 21,000 低价未入围       份有限公司       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－兴业银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 157 D890379125 3.319 21,000 有效报价       产管理有限公司 安赢 12 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金富米 1 号 FOF 单一资产管理计 证券公司单一资产 158 D890537016 3.319 397 有效报价       份有限公司 划－中金新贝富米 3 号单一资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 159 D890620380 3.171 8,100 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 16 号集合资产管理计划 管理计划       新华资产管理股 160 新华人寿保险股份有限公司-传统产品 B883048271 保险资金投资账户 3.154 21,000 低价未入围       份有限公司       中国国际金融股 中金公司－邮储银行－中金新贝邮享 21 号集合 证券公司集合资产 161 D890538135 3.319 475 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       申港证券股份有 162 申港证券股份有限公司 D890071662 机构自营投资账户 2.735 1,820 低价未入围       限公司       东方财富证券股 东方财富证券－上海银行－东方财富证券乐财 证券公司集合资产 163 D890491252 3.26 1,500 有效报价       份有限公司 半年惠 2 号集合资产管理计划 管理计划                                             55                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-万能-个险万能 164 B882977930 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司 （乙）       中国国际金融股 中金公司－中金启恒金选 1 号 FOF 单一资产管 证券公司单一资产 165 D890612743 3.319 371 有效报价       份有限公司 理计划－中金新贝湘盈 2 号单一资产管理计划 管理计划       中信信托有限责 中信信托有限责任公司－中信信托双赢增利 1 166 B885156164 集合信托计划 3.319 6,000 有效报价       任公司 号证券投资集合资金信托计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中信银行－申万宏源宏远 证券公司集合资产 167 D890628817 3.171 11,430 低价未入围       产管理有限公司 信新 3 号集合资产管理计划 管理计划                 中金公司－中信信托中邮鼎睿有福 24 号证券投       中国国际金融股 证券公司单一资产 168 资集合资金信托计划－中金新贝邮盈 4 号单一 D890535200 3.319 308 有效报价       份有限公司 管理计划                 资产管理计划       招商信诺资产管 169 招商信诺人寿保险有限公司-传统 B884333941 保险资金投资账户 3.319 5,500 有效报价       理有限公司       国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 170 D890631349 3.17 7,000 低价未入围       理有限公司 4 号集合资产管理计划 管理计划       上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 9 号集合 证券公司集合资产 171 D890625869 3.319 800 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫衡 证券公司集合资产 172 D890610199 3.319 7,500 有效报价       产管理有限公司 4 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产 证券公司单一资产 173 D890549819 3.319 395 有效报价       份有限公司 管理计划－中金天成 5 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-分红-个人分红- 174 B881024051 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司 019L-FH002 沪       中国人保资产管 中国人民人寿保险股份有限公司-分红-个险分 175 B881213260 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司 红                                             56                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       中国国际金融股 中金公司－中金富米 1 号 FOF 单一资产管理计 证券公司单一资产 176 D890537731 3.319 396 有效报价       份有限公司 划－中金新贝富米 1 号单一资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－邮储银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 177 D890279024 3.319 8,000 有效报价       产管理有限公司 储赢 1 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－邮储银行－中金新贝邮享 2 号集合 证券公司集合资产 178 D890533208 3.319 475 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金富米 1 号 FOF 单一资产管理计 证券公司单一资产 179 D890537749 3.319 397 有效报价       份有限公司 划－中金新贝富米 2 号单一资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－民生银行－东证融汇粤鑫 证券公司集合资产 180 D890631064 3.319 3,500 有效报价       产管理有限公司 6M－1 号集合资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－邮储银行－东证融汇汇诚 证券公司集合资产 181 D890372393 3.319 9,000 有效报价       产管理有限公司 储赢 6 号集合资产管理计划 管理计划       中国人保资产管 中国人民财产保险股份有限公司－传统－普通 182 B887338835 保险资金投资账户 3.214 21,000 有效报价       理有限公司 保险产品 B       中国人保资产管 中国人民人寿保险股份有限公司-传统-普通保 183 B881145849 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司 险产品       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中信银行－申万宏源宏远 证券公司集合资产 184 D890628859 3.171 11,420 低价未入围       产管理有限公司 信新 2 号集合资产管理计划 管理计划       国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 185 D890629669 3.17 3,500 低价未入围       理有限公司 2 号集合资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－招商银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 186 D890540051 3.315 2,710 有效报价       产管理有限公司 稳健 3 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－建设银行－中金乐睿 4 号集合资产 证券公司集合资产 187 D890538795 3.229 21,000 有效报价       份有限公司 管理计划 管理计划       中国对外经济贸 中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托-恒 188 B885774140 集合信托计划 3.319 1,500 有效报价       易信托有限公司 信盈固收 7 号证券投资集合资金信托计划                                             57                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       东方财富证券股 东方财富证券－上海银行－东方财富证券乐财 证券公司集合资产 189 D890438107 3.26 2,400 有效报价       份有限公司 半年惠 1 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 190 泰康人寿保险有限责任公司－万能－团体万能 B881064174 保险资金投资账户 3.17 5,500 低价未入围       限责任公司       泰康资产管理有 191 泰康人寿保险有限责任公司－长寿分红产品 B887295639 保险资金投资账户 3.11 10,500 低价未入围       限责任公司       厦门国际信托有 厦门国际信托有限公司－厦门信托－卓越 10 号 192 B887655512 集合信托计划 3.319 692 有效报价       限公司 集合资金信托计划       利安人寿保险股 193 利安人寿保险股份有限公司-利安福年金保险 B880694769 保险资金投资账户 3.275 20,000 有效报价       份有限公司       泰康资产管理有 国民养老保险股份有限公司－国民养老国泰民 194 B888619789 保险资金投资账户 3.17 2,100 低价未入围       限责任公司 丰两年泰康固收专户       国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 195 D890627950 3.17 5,500 低价未入围       理有限公司 8 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 196 泰康人寿保险有限责任公司－泰盈分红产品 B887304030 保险资金投资账户 3.11 4,600 低价未入围       限责任公司       华泰证券（上                 华泰证券资管－青岛银行－华泰瑞享 1 号集合 证券公司集合资产 197 海）资产管理有 D890486736 3.319 1,120 有效报价                 资产管理计划 管理计划       限公司       德邦证券资产管 德邦证券资管－国盛证券有限责任公司－德邦 证券公司单一资产 198 D890392979 3.168 1,570 低价未入围       理有限公司 资管邦盛 1 号单一资产管理计划 管理计划                 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产       中国国际金融股 证券公司单一资产 199 管理计划－中金新贝添盈 1 号单一资产管理计 D890544233 3.319 392 有效报价       份有限公司 管理计划                 划       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 200 D890531662 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 11 号单一资产管理计划 管理计划                                             58                                                             长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       中国国际金融股 中金公司－广发银行－中金幸福交响 6 号集合 证券公司集合资产 201 D890623362 3.319 313 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 202 D890561293 3.315 3,760 有效报价       产管理有限公司 安心 6 号集合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－招商银行－中金量化复兴臻选 1 号 证券公司集合资产 203 D890496896 3.319 1,506 有效报价       份有限公司 集合资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫衡 证券公司集合资产 204 D890573737 3.319 7,500 有效报价       产管理有限公司 1 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰智选恒利 保险机构资产管理 205 B885640260 3.17 5,550 低价未入围       限责任公司 2 号资产管理产品 产品       中国人保资产管 中国人民人寿保险股份有限公司-分红-团险分 206 B881213244 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司 红       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 207 D890655466 3.319 600 有效报价       产管理有限公司 双新 23M 齐鲁私享 2606 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 208 诚泰财产保险股份有限公司-传统产品 B881556265 保险资金投资账户 3.17 420 低价未入围       限责任公司       上海东方证券资 东方证券资管—招商银行—东方红臻鑫 6 号集 证券公司集合资产 209 D890543203 3.319 5,900 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 210 D890587150 3.171 11,950 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 11 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 211 泰康人寿保险有限责任公司－万能－个险万能 B881064166 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司       上海东方证券资 东方证券资管—中信银行—东方红兴选 1 号集 证券公司集合资产 212 D890541706 3.319 3,000 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       东方财富证券股 东方财富证券-兴业银行-东方财富证券添新 2 证券公司集合资产 213 D890512066 3.26 2,400 有效报价       份有限公司 号集合资产管理计划 管理计划                                              59                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       泰康资产管理有 214 众安在线财产保险股份有限公司-自有资金 B881841694 保险资金投资账户 3.17 3,640 低价未入围       限责任公司       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 215 D890531840 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 4 号单一资产管理计划 管理计划       红塔证券股份有 216 红塔证券股份有限公司 D890636645 机构自营投资账户 3.319 16,000 有效报价       限公司                 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产       中国国际金融股 证券公司单一资产 217 管理计划－中金新贝添盈 2 号单一资产管理计 D890543473 3.319 392 有效报价       份有限公司 管理计划                 划       国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 218 D890630644 3.17 4,000 低价未入围       理有限公司 5 号集合资产管理计划 管理计划                                                          期货公司或其资产       中信期货有限公 中信期货－兴业银行－中信期货怡然 1 号集合 219 B886746970 管理子公司一对多 3.319 2,700 有效报价       司 资产管理计划                                                          资产管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 220 D890621213 3.171 13,150 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 12 号集合资产管理计划 管理计划       中国对外经济贸 中国对外经济贸易信托有限公司－外贸信托－ 221 B887101157 集合信托计划 3.25 5,000 有效报价       易信托有限公司 臻创 78 号证券投资集合资金信托计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 222 D890620479 3.171 14,540 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 15 号集合资产管理计划 管理计划       华润深国投信托 华润深国投信托有限公司—华润信托·蓝屿 10 223 B887202157 集合信托计划 3.319 8,586 有效报价       有限公司 号集合资金信托计划       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-万能-个人万能产 224 B888492310 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司 品（丁）       上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 12 号集合 证券公司集合资产 225 D890626360 3.319 2,550 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划                                             60                                                          长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       新华资产管理股 226 新华人寿保险股份有限公司-新分红产品 B880955131 保险资金投资账户 3.154 21,000 低价未入围       份有限公司       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 227 D890532252 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 18 号单一资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－北京银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 228 D890582710 3.315 1,950 有效报价       产管理有限公司 稳健 104 号集合资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－中国银行－申万宏源信远 证券公司集合资产 229 D890621352 3.171 13,200 低价未入围       产管理有限公司 绝对优势 14 号集合资产管理计划 管理计划       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－杭州银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 230 D890588928 3.315 14,720 有效报价       产管理有限公司 稳健叁号集合资产管理计划 管理计划       国金证券资产管 国金证券资管－中信银行－国金资管金创信新 证券公司集合资产 231 D890630597 3.17 10,500 低价未入围       理有限公司 3 号集合资产管理计划 管理计划       上海东方证券资 东方证券资管-招商银行-东方红臻鑫 7 号集合 证券公司集合资产 232 D890600770 3.319 5,800 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划                                                        基金公司或其资产       创金合信基金管 创金合信基金－招商银行－创金合信丰泰 1 号 233 B884100013 管理子公司一对多 3.319 9,000 有效报价       理有限公司 集合资产管理计划                                                        专户产品       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 234 D890531816 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 8 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 235 泰康人寿保险有限责任公司-投连-平衡配置 B882964377 保险资金投资账户 3.17 900 低价未入围       限责任公司                 中金公司－中信信托中邮鼎睿有福 22 号证券投       中国国际金融股 证券公司单一资产 236 资集合资金信托计划－中金新贝邮盈 2 号单一 D890536036 3.319 308 有效报价       份有限公司 管理计划                 资产管理计划       泰康资产管理有 237 泰康人寿保险有限责任公司－投连－悦享配置 B882184011 保险资金投资账户 3.17 100 低价未入围       限责任公司                                           61                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-万能-个人万能产 238 B880034985 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司 品（B）       中国国际金融股 中金公司－邮储银行－中金新贝邮享 3 号集合 证券公司集合资产 239 D890545116 3.319 458 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金启恒金选 1 号 FOF 单一资产管 证券公司单一资产 240 D890613325 3.319 371 有效报价       份有限公司 理计划－中金新贝湘盈 1 号单一资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 241 D890531557 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 6 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管-工商银行-泰康资产管理有限责任公 保险机构资产管理 242 B881213443 3.17 520 低价未入围       限责任公司 司稳健增利 3 号资产管理产品 产品       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－招商银行－申万宏源宏盈 证券公司集合资产 243 D890607285 3.315 8,130 有效报价       产管理有限公司 稳健 4 号集合资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 244 D890582388 3.319 600 有效报价       产管理有限公司 双新 18M2 号集合资产管理计划 管理计划       工银安盛资产管 245 工银安盛人寿保险有限公司-传统产品 B882459034 保险资金投资账户 3.108 6,435 低价未入围       理有限公司       招商信诺资产管 246 招商信诺人寿保险有限公司-自有资金 B884318886 保险资金投资账户 3.319 5,500 有效报价       理有限公司       上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新盈 22 号集合 证券公司集合资产 247 D890618024 3.319 250 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产 证券公司单一资产 248 D890549835 3.319 395 有效报价       份有限公司 管理计划－中金天成 2 号单一资产管理计划 管理计划                                                          基金公司或其资产       中信保诚基金管 中信保诚基金－中信信托有限责任公司－中信 249 B886306194 管理子公司一对一 3.145 2,500 低价未入围       理有限公司 保诚基金信和 1 号单一资产管理计划                                                          专户产品                                             62                                                            长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       上海东方证券资 东方证券资管—中国银行—东方红添利 24 号集 证券公司集合资产 250 D890361889 3.319 1,500 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 251 D890532032 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 14 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰智选增利 保险机构资产管理 252 B887591920 3.11 2,300 低价未入围       限责任公司 5 号资产管理产品 产品       浙商证券股份有 253 浙商证券股份有限公司 D890703183 机构自营投资账户 3.319 13,600 有效报价       限公司       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 254 D890532040 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 16 号单一资产管理计划 管理计划       中国国际金融股 中金公司－中金启恒专享 10 号 FOF 单一资产 证券公司单一资产 255 D890549102 3.319 395 有效报价       份有限公司 管理计划－中金天成 4 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰 66 号资产 保险机构资产管理 256 B886363900 3.17 310 低价未入围       限责任公司 管理产品 产品       中国国际金融股 中金公司－华夏银行－中金鸿牛 1 号集合资产 证券公司集合资产 257 D890270096 3.319 540 有效报价       份有限公司 管理计划 管理计划       西藏信托有限公 西藏信托有限公司－西藏信托－晟元 1 号集合 258 B886797044 集合信托计划 3.319 10,157 有效报价       司 资金信托计划       中国国际金融股 中金公司－无锡力芯微电子股份有限公司－中 证券公司单一资产 259 D890538999 3.319 307 有效报价       份有限公司 金新贝溧阳 888 号单一资产管理计划 管理计划       华泰证券（上                 华泰证券资管－恒安标准人寿保险有限公司－ 证券公司单一资产 260 海）资产管理有 D890537626 3.319 5,710 有效报价                 华泰资管安盈 7 号单一资产管理计划 管理计划       限公司       上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 11 号集合 证券公司集合资产 261 D890625851 3.319 2,550 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划                                             63                                                          长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 262 D890532016 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 3 号单一资产管理计划 管理计划       光大永明资产管 光大永明资管－北京银行－光大永明资产永聚 保险机构资产管理 263 B888320005 3.319 1,657 有效报价       理股份有限公司 固收 334 号固定收益类资产管理产品 产品       中国人保资产管 中国人民财产保险股份有限公司-传统-收益组 264 B881451761 保险资金投资账户 3.214 21,000 有效报价       理有限公司 合       泰康资产管理有 保险机构资产管理 265 泰康资管－农业银行－银泰 98 号资产管理计划 B882208742 3.11 640 低价未入围       限责任公司 产品       泰康资产管理有 266 泰康人寿保险有限责任公司-投连-开泰稳利 B882964408 保险资金投资账户 3.17 500 低价未入围       限责任公司       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司-万能-个人万能产 267 B880486912 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司 品（庚）       泰康资产管理有 268 泰康人寿保险有限责任公司－泰享分红产品 B888250527 保险资金投资账户 3.17 300 低价未入围       限责任公司       阳光资产管理股 269 阳光人寿保险股份有限公司—万能保险产品 B881876961 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价       份有限公司       中国人保资产管 270 中国人民人寿保险股份有限公司-自有资金 B881533327 保险资金投资账户 3.168 21,000 低价未入围       理有限公司       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫衡 证券公司集合资产 271 D890615987 3.319 8,000 有效报价       产管理有限公司 5 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 国民养老保险股份有限公司－国民养老新质三 272 B887179794 保险资金投资账户 3.17 1,570 低价未入围       限责任公司 年保本泰康固收专户       太平洋资产管理 中国太平洋财产保险股份有限公司-传统-普通 273 B881024239 保险资金投资账户 3.319 21,000 有效报价       有限责任公司 保险产品-013C-CT001 沪       国金基金管理有 国金基金－信达证券股份有限公司－国金基金 基金公司或其资产 274 B887617645 3.3 212 有效报价       限公司 －星火睿驰 FOF2 号单一资产管理计划 管理子公司一对一                                           64                                                          长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告                                                        专户产品       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 275 D890568546 3.319 600 有效报价       产管理有限公司 双新 18M1 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 华贵人寿保险股份有限公司－传统险固收委托 276 B886550044 保险资金投资账户 3.17 1,570 低价未入围       限责任公司 投资专户       中国国际金融股 中金公司－广发银行－中金幸福乐享 2 号集合 证券公司集合资产 277 D890586918 3.319 469 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 278 泰康人寿保险有限责任公司－个险万能产品丙 B886738676 保险资金投资账户 3.17 10,500 低价未入围       限责任公司       中国国际金融股 中金公司－中信信托有限责任公司－中金新贝 证券公司单一资产 279 D890531971 3.319 308 有效报价       份有限公司 信利 1 号单一资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 280 泰康保险集团股份有限公司-自有资金 B881290550 保险资金投资账户 3.17 800 低价未入围       限责任公司       上海东方证券资 东方证券资管－邮储银行－东方红臻鑫 1 号集 证券公司集合资产 281 D890493953 3.319 6,000 有效报价       产管理有限公司 合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－招商银行－泰康资产纯泰智选增利 保险机构资产管理 282 B887590657 3.11 3,050 低价未入围       限责任公司 3 号资产管理产品 产品       中国国际金融股 中金公司－邮储银行－中金新贝邮享 1 号集合 证券公司集合资产 283 D890533622 3.319 474 有效报价       份有限公司 资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 中汇人寿保险股份有限公司－泰康资产多资产 284 B883731015 保险资金投资账户 3.17 2,100 低价未入围       限责任公司 组合       上海东方证券资 东方证券资管-中信银行-东方红新享 1 号集合 证券公司集合资产 285 D890630733 3.319 1,800 有效报价       产管理有限公司 资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司－专属商业养老保 286 B884111975 保险资金投资账户 3.17 150 低价未入围       限责任公司 险进取型组合                                           65                                                         长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告       国金证券资产管 国金证券资管－建设银行－国金资管鑫熠 5 号 证券公司集合资产 287 D890402211 3.319 6,000 有效报价       理有限公司 集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 288 海峡金桥财产保险股份有限公司-传统产品 2 B881346018 保险资金投资账户 3.17 100 低价未入围       限责任公司       华泰资产管理有 中信保诚人寿保险有限公司－华泰资管－新分 289 B888258559 保险资金投资账户 3.318 400 有效报价       限公司 红公募 REITs 组合       泰康资产管理有 泰康人寿保险有限责任公司－专属商业养老保 290 B884114347 保险资金投资账户 3.17 460 低价未入围       限责任公司 险稳健型组合       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 291 D890523326 3.315 3,760 有效报价       产管理有限公司 安心 2 号集合资产管理计划 管理计划       华润深国投信托 华润深国投信托有限公司－华润信托·基础设施 292 B887737623 集合信托计划 3.319 150 有效报价       有限公司 瑞驰 8 号集合资金信托计划       泰康资产管理有 293 恒安标准人寿保险有限公司-累积分红 B880534286 保险资金投资账户 3.17 510 低价未入围       限责任公司       申万宏源证券资 申万宏源证券资管－邮储银行－申万宏源宏享 证券公司集合资产 294 D890579212 3.315 2,100 有效报价       产管理有限公司 安心 7 号集合资产管理计划 管理计划       东证融汇证券资 东证融汇证券资管－工商银行－东证融汇鑫悦 证券公司集合资产 295 D890656292 3.319 600 有效报价       产管理有限公司 双新 18M5 号集合资产管理计划 管理计划       泰康资产管理有 泰康资管－中国银行－泰康资产纯泰智选配置 保险机构资产管理 296 B885599760 3.11 100 低价未入围       限责任公司 资产管理产品 产品                                          66 来源：上海证券交易所 · 2026-09-30 · 中国内地 · 原文